CAPITULO V - CONTRATOS AGRRIOS

Legislao: Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) artigos 92 a 96

Lei n 4.947/66 artigos 13 a 15
Decreto n 59.566/66 regulamenta a legislao.
Cdigo Civil Orientao geral e aplicao subsidiria.
(arat. 421 f. Social do contrato).
1. CONSIDERAES GERAIS
1.1. Referncias histricas:
O Cdigo Civil de 1.916, apesar da economia da poca ser essencialmente
agrcola, eminentemente urbano. Por isso estabeleceu poucas regras
especificamente aplicveis ao meio rural de forma a considerar proprietrios e
parceiros ou arrendatrios como se fossem efetivamente iguais. Todavia, as
primeiras regras reguladoras dos contratos agrrios esto inseridas no Cdigo Civil
de 1.916/17, que estabelecia disposies especiais aplicveis aos prdios rsticos
(artigos 1.211 a 1215), e regras referentes parceria agrcola (artigos 1.410 a
1.423).
possvel identificar considervel aperfeioamento na regulamentao dos
contratos agrrios a partir das normas editadas atravs do Estatuto da Terra, a partir
do qual os contratos agrrios passaram a ter regulamentao prpria. Ainda assim,
mesmo levando-se em conta maior limitao da liberdade contratual das partes
envolvidas, dadas as imposies legais, no possvel dizer que houve real
evoluo dos contratos agrrios a partir da Lei n o 4.504/64, uma vez que esta no
efetuou modificao substancial nos contratos de arrendamento e de parceria.
O Novo Cdigo Civil (Lei n 10.406/02), que entrou em vigor em janeiro/2003,
no repetiu os dispositivos anteriores referentes locao de prdio rstico e em
relao parceria rural, em funo da legislao especfica ( Estatuto da Terra).
Quanto ao Comodato, tambm aplicvel ao meio rural, o novo cdigo repetiu a
redao anterior e, no que diz respeito empreitada, trouxe algumas alteraes,
como se pode ver no captulo especfico (art. 610 a 626).
Mas a grande inovao refere-se aos contratos em geral e, neste caso, serve
como orientao tambm para os contratos agrrios, sejam nominados ou
inominados. Trata-se da insero do princpio geral da funo social do contrato. O
art. 421 do novo Cdigo assim dispe: A liberdade de contratar ser exercida em
razo e nos limites da funo social do contrato.
Em relao aos contratos agrrios, cujas regras especficas esto no Estatuto
da Terra e seus regulamentos, parte da doutrina agrarista, mais crtica, entende que
no contribuem para o alcance da justia social no campo. Como bem ressalta Jos
dos Santos Pereira Braga ( in Dir. Agrrio Brasileiro - org. Raimundo Laranjeira - Ed.
Ltr), os contratos de arrendamento e parceria, como esto disciplinados no Estatuto
da Terra, constituem verdadeiros bices realizao da justia social no campo e o
cumprimento da funo social na medida em que, garantindo o desempenho
econmico do imvel e sua excluso da reforma agrria, preterem o acesso do
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trabalhador propriedade, com a negao do fundamental direito terra.

necessrio entender, contudo, que tanto a propriedade quanto a posse
(agrria) esto condicionados ao princpio da funo social e ao preceito bsico de
justia social. Mas, a posse agrria, de quem efetivamente trabalha a terra, tende a
tornar-se mais importante do que a propriedade esttica.
No resta dvida, portanto, que os contratos agrrios baseiam-se em
princpios e regras especiais, diferentes daquelas que regem os contratos em geral.
Porm, com nova orientao inserida no novo Cdigo civil (art. 421), o princpio da
autonomia da vontade e o princpio de que o contrato faz lei entre as partes, que j
no tinham o mesmo significado no mbito dos contratos agrrios, agora, com maior
nfase, devem se subordinar orientao geral da funo social.

1.2. Suporte legal atual dos contratos agrrios:

Atualmente, a Lei n 4.504/64 regula os contratos agrrios nos artigos (92 a
96, alm das regras estabelecidas pela Lei n 4.947/66 (artigos 13 a 15), sendo que
o
regulamento
da
matria
est
no
Decreto
n
59.566/66.
As
disposies do Cdigo Civil, conforme disposto no art. 92, 9 da lei n 4504/64,
continuam sendo de aplicao subsidiria.
1.3. Caractersticas dos contratos agrrios:
So consensuais: os direitos e obrigaes das partes surgem com o simples
consentimento das partes, aperfeioando-se com a integrao das declaraes
de vontade dos declarantes. Porm, para o registro do contrato e nos casos de
financiamento, evidente e necessrio que sejam feitos por escrito.
-

Bilaterais: as partes se obrigam reciprocamente, com interdependncia entre as

obrigaes.

Onerosos: ambas as partes visam obter benefcios numa relao de

equivalncia, com obrigaes de ambas as partes, o que apenas no ocorre no
comodato, no regulado pela legislao especfica.

Comutativos: h benefcios recprocos certos, numa relao de equivalncia

das prestaes.

De trato sucessivo: as obrigaes so continuadas e no se esgotam numa

simples operao de crdito.

Formais: ao menos em sua maioria, uma vez que devem ser escritos e
registrados. Contudo, no h unanimidade neste aspecto, at porque a lei no
exige forma especial para a sua formao e validade.

Maior limitao da liberdade de contratar, porque a lei estabelece clusulas

obrigatrias e, por outro lado, direitos e garantias irrenunciveis, visando a
proteo parte mais fraca.

2. CONCEITOS
Para Vivanco (apud Jos Braga - In D. Agrrio Brasileiro), contrato agrrio
a relao jurdica agrria convencional que consiste no acordo de vontade comum
destinado a reger os direitos e obrigaes dos sujeitos intervenientes na atividade
agrria, com relao a coisas e servios agrrios.
Para Otvio M. Alvarenga ( apud Benedito F.Marques - In Dir. Agrrio
Brasileiro, AB Editora), por contrato agrrio devem ser entendidas todas as formas
de acordo de vontade que se celebrem, segundo a lei, para o fim de adquirir,
resguardar, modificar ou extinguir direitos vinculados produtividade da terra. Este
conceito, como se pode verificar, abrange os contratos tpicos ( parceria e
arrendamento) e os atpicos.

3. MODALIDADES
Os contratos agrrios, luz da legislao em vigor, podem ser divididos em
contratos nominados ou contratos tpicos, que englobam os contratos de
arrendamento e parceria, e os contratos inominados ou atpicos, do que so
exemplos o comodato, a empreitada, o compscuo, entre outros. Estes ltimos,
mesmo no havendo regra especial definida na lei, devem, como condio de
validade e no que lhes for aplicvel, cumprir as regras obrigatrias estabelecidas
para os contratos de parceria e arrendamento. o que vem disciplinado no art. 39
do Decreto n 59.566/66.

4. ELEMENTOS OBRIGATRIOS:
Qualquer que seja a forma do contrato e a modalidade adotada, ficam
estabelecidas s partes as seguintes obrigaes legais, independente de estarem
inseridos na redao do contrato:
conservar os recursos naturais,
dever de proteo ao mais fraco na relao contratual ( via de regra o
arrendatrio e o parceiro outorgado);
Observncia dos prazos mnimos estabelecidos por lei;
fixao do preo do aluguel dentro dos limites legais;
indenizao, com direito de reteno das benfeitorias teis e necessrias;
proibio de prestao de servios gratuitos pelo arrendatrio e parceiro
outorgado;
proibio de obrigao do arrendatrio beneficiar seus produtos na usina do
arrendador e de vender a este os seus produtos. (art. 93 da Lei n 4.504/64);
obrigatoriedade de clusulas que assegurem a conservao dos recursos
naturais (art. 13,111 da Lei n 4.947/66 e art. 13,11 do Decreto 59.566/66);
proibio de usos e costumes predatrios da economia agrcola ( art. 92 do ET;
art. 13,I da Lei n 4.947/66 e art. 13,VII,b do Dec. N 59.566/66);
irrenunciabilidade de direitos e vantagens legalmente definidos em prol do
arrendatrio e parceiro-outorgado (art. 13,IV da Lei n 4.947/66 e art. 13, I do
Dec. 59.566/66).

Alm de buscar a preservao dos recursos naturais renovveis e do meio

ambiente em geral, as clusulas obrigatrias nos contratos tm tambm, como
finalidade garantir a proteo ao dbil econmico, com fundamento claro de ordem
pblica, como vem estabelecido no artigo 13 da Lei n 4.947/66.

5. PARTES:
Os contratos agrrios tm como partes contratantes, de um lado o proprietrio
ou quem detenha a posse, ou ainda, quem tenha a livre administrao do imvel
rural.
Tratando-se de arrendamento, quem cede a terra denominado de
arrendante e se for parceria rural, ser denominado de parceiro outorgante (tambm
chamado de parceiro proprietrio).
Do outro lado da relao contratual situa-se quem vai exercer a atividade
agrcola, pecuria, agroindustrial, extrativa ou mista (art. 1 do Dec. N 59.566/66).
Alm da terra, o gado, isoladamente, tambm pode ser objeto de parceria rural,
especificamente a parceria pecuria. O contratante trabalhador, no arrendamento
rural denominado de arrendatrio e na parceria rural sua denominao parceirooutorgado. Tanto o arrendatrio como o parceiro outorgado, podem ser uma pessoa
ou o conjunto familiar.

6. DIFERENAS ENTRE ARRENDAMENTO E PARCERIA:

A diferena bsica est relacionada s vantagens auferidas pela parte que se
dedica explorao do imvel.
No contrato de arrendamento rural so cedidos uso e o gozo do imvel rural.
Assim o arrendatrio aufere todas as vantagens do imvel, de acordo com o que
ficou avenado. Na parceria cedido apenas o uso especfico do imvel rural.
O pagamento do arrendamento ajustado em quantia certa (em dinheiro),
como valor certo (art. 18 do Decreto), enquanto que na parceria, parceiro outorgante
e parceiro outorgado partilham o resultado obtido.
No arrendamento, os riscos correm por conta do arrendatrio; na parceria
rural, espcie de sociedade, os riscos correm por conta das duas partes, podendo
ocorrer a partilha de prejuzos.

7. FORMA DOS CONTRATOS:

Pode ser tanto escrita como verbal, de forma expressa ou tcita ( art. 92).
Contudo, para maior garantia, convm que os contratos sejam escritos. Nos
contratos verbais subentende-se estarem presentes todas as clusulas e condies
obrigatrias estabelecidas em lei. O contrato agrrio pode, portanto, ser provado
exclusivamente por testemunhas, independentemente do seu valor.
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8. PRAZOS MNIMOS LEGAIS: ( regra geral o prazo mnimo de 3 anos)

Os contratos de arrendamento e de parceria podem ser celebrados por prazo
determinado ou indeterminado. De qualquer forma obrigatria a observncia dos
prazos mnimos estabelecidos na lei. Sendo de prazo indeterminado, no pode ser
extinto antes deste prazo mnimo estabelecido na lei, presumindo-se feito pelo prazo
mnimo de 3 anos.
Quanto ao arrendamento (locao) por prazo indeterminado, o Estatuto da
Terra estabeleceu uma inovao em relao ao Cdigo Civil de 1.916. Este, na falta
de estipulao de prazo certo, previa a durao necessria a uma colheita.
O artigo 95,I e II e o art. 96,I do ET fixam o prazo mnimo de 3 anos para os
contratos de arrendamento e de parceria, com a garantia de prorrogao at a
ultimao da colheita. A mesma regra vem estabelecida nos artigos 21 e 37 do
Regulamento. No caso da parceria, h o entendimento de que o prazo mnimo e
nico, de 3 anos. Porm, se a lavoura for permanente, ainda assim o prazo mnimo
deve ser de 5 anos.
O art. 13,II do Regulamento ( Decreto n 59.566/66) se encarregou de
detalhar os prazos mnimos para as diversas modalidades de arrendamento, assim
estabelecendo:
- Prazo mnimo de 3 anos de arrendamento para lavoura temporria e/ou
pecuria de pequeno e mdio porte (art. 13,II,a);
- prazo mnimo de 5 anos, nos casos de arrendamento em que ocorram
atividades de explorao de lavoura permanente e ou de pecuria de grande
porte para cria, recria, engorda ou extrao de matrias primas de origem
animal ;
- prazo mnimo de 7 anos, nos contratos em que ocorra atividade de
explorao florestal.
Os prazos mnimos tm, entre outras, as finalidades de proteger o dbil
econmico, ou seja, o arrendatrio ou o parceiro-outorgado e de evitar o mau uso da
terra. Neste sentido, quanto maior a durao do contrato, maior ser a possibilidade
de obteno de renda pelo contratado e, ao mesmo tempo, este se preocupar mais
com a preservao ambiental no imvel objeto do contrato.

9. ARRENDAMENTO RURAL:
9.1. Conceito:
Arrendamento rural o contrato agrrio pelo qual uma pessoa se obriga a
ceder a outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo do imvel rural, parte ou
partes do mesmo, incluindo, ou no, outros bens, benfeitorias ou facilidades, com o
objetivo de nele ser exercida atividade de explorao agrcola, pecuria, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuio ou aluguel, observados os
limites percentuais da lei (art. 3 do Decreto n 59.566/66).

Como se verifica no conceito, o arrendatrio, em decorrncia do contrato,

passa a ter o uso e gozo do imvel, no estando definido o tipo de atividade a ser
exercida. O uso e gozo supe o livre exerccio de qualquer atividade agrria licita,
observadas as regras legais de uso do solo.
9.2. Valor mximo do arrendamento (preo):
Pelas regras especficas em vigor, o valor do arrendamento no pode ser
ajustado livremente, uma vez que h limites legais. (Estatuto da Terra, art. 95,XII e
art. 17, 1 do Decreto ), no podendo ser superior a 15% (no caso de
arrendamento total) do valor cadastral do imvel (valor da terra nua), acrescido do
valor das benfeitorias que entrarem na composio do negcio. Valor da terra nua
o valor total do imvel, menos o valor das benfeitorias, culturas, pastagens
cultivadas e florestas plantadas.
Tratando-se de arrendamento parcial, com explorao intensiva e alta
rentabilidade, o preo pode ir ao limite de 30% sobre o valor cadastral da parte que
for arrendada.
Ajuste e pagamento: O preo do arrendamento sempre deve ser ajustado em
dinheiro, em valor certo, mas o pagamento pode ser efetuado tanto em dinheiro,
como em produtos ou frutos, conforme preo de mercado local, nunca inferior ao
preo mnimo oficial. (art. 18 do Decreto 59.566/66).
9.3 Obrigaes das partes: art. 40 e 41 do Decreto 59.566/66

10. PARCERIA RURAL:

10.1. Conceito:
Parceria rural o contrato agrrio pelo qual uma pessoa se obriga a ceder
outra, por tempo determinado ou no, o uso especfico de imvel rural, de parte ou
partes do mesmo, incluindo, ou no, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com
o objetivo de nele ser exercida atividade de explorao agrcola, pecuria, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e/ou lhe entrega animais para cria, recria,
invernagem, engorda ou extrao de matrias primas de origem animal, mediante
partilha de riscos de caso fortuito e da fora maior do empreendimento rural, e dos
frutos, produtos ou lucros havidos nas propores que estipularem, observados os
limites percentuais da Lei (art. 4 do Decreto 59.566/66).
10.2. Tipos de parceria rural
Parceria agrcola - quando o objeto a atividade de produo vegetal.
Parceria pecuria - quando so cedidos animais para cria, recria, invernagem
ou engorda.
Parceria agro-industrial - quando se visa o uso do imvel rural e ou de
mquinas e implementos para a atividade de transformao de produto agrcola,
pecurio ou florestal.
Parceria extrativa - quando visa a atividade de extrao de produto agrcola,
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animal ou florestal.
Parceria mista - quando o objeto for a realizao de mais de uma das
modalidades acima indicadas.
10.3. Percentuais de participao dos parceiros: art 96,VI e art. 35, 3 do
Decreto n 59.566/66 .
Apesar da cota mxima estabelecida para a participao do proprietrio nos
frutos da parceria, a prtica tem levado a relaes contratuais onde as regras legais
no so cumpridas. E muito comum a prtica da lavoura meia (50%), o que no
deixa de ser um tipo de parceria, porm, as condies no so aquelas
estabelecidas pela lei, de forma que o parceiro outorgado normalmente arca com
todo o custo de preparo do solo, plantio, sementes, adubo, etc, e ainda assim,
entrega 50% do resultado para o proprietrio.
Contudo, o art. 35, 3 do Decreto 59.566/66 claro ao dispor que no
valero as avenas de participao que contrariarem os percentuais fixados neste
artigo, podendo o parceiro prejudicado reclamar em Juzo contra isso e efetuar a
consignao judicial da cota que, ajustada aos limites permitidos neste artigo, for
devida ao outro parceiro, correndo por conta deste todos os riscos, despesas, custas
e honorrios advocatcios.
Caso o parceiro outorgado tenha entregue percentual maior do que o mximo
previsto por lei, ter direito ao ressarcimento do excedente ou correspondente
indenizao.
Em relao parceria, o legislador no desceu aos mesmos detalhes como
fez em relao ao arrendamento rural, mas indicou que as regras do arrendamento
so de aplicao subsidiria parceria, aplicando-se no que couber ( art. 96,VII da
Lei n 4.504/64).
10.4. A falsa parceria:
O Estatuto da Terra, atravs do disposto no pargrafo nico do artigo 96,
busca identificar a falsa parceria, nas situaes em que o trabalhador pago em
parte em dinheiro e parte em produto, sempre que a direo dos trabalhos seja de
inteira responsabilidade do proprietrio. Nestas condies, quando no vigoram, na
prtica, os elementos societrios caracterizadores da parceria, est-se efetivamente
diante de um contrato de trabalho, regulado pela legislao trabalhista. Esta uma
das razes do grande questionamento feito pelo agrarismo legislao que
disciplina a parceria, na medida que no se afina com a busca da justia social e o
acesso do trabalhador propriedade da terra.

11. PRORROGAO DOS CONTRATOS

A prorrogao tem por finalidade assegurar ao arrendatrio e ao parceiro
outorgado os resultados do negcio, dilatando-se o prazo estipulado, nas mesmas
condies, por atraso na colheita, no abate dos animais ou na pario do rebanho.
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12. RENOVAO DOS CONTRATOS E DIREITO DE PREFERNCIA:

A renovao consiste na repetio do contrato entre as mesmas partes,
repetindo-se as condies anteriores, ou com as modificaes que ficarem
ajustadas.
No havendo prazo de durao estipulado para o contrato, subentende parte
da doutrina que, aps o decurso do prazo mnimo legal, sem que haja notificao no
prazo certo para a extino do contrato, este se renova nas mesmas condies para
mais um prazo mnimo estabelecido em lei. Para outros, uma vez ultrapassado o
prazo mnimo da lei, possvel, a qualquer tempo, o encerramento do contrato, com
a notificao pelo proprietrio, com antecedncia mnima de 6 meses.
Arrendatrio e parceiro outorgado tm preferncia em igualdade de condies
com terceiros, para a renovao do contrato. Neste sentido, havendo proposta
oferecida por terceiro, o arrendatrio ou o parceiro outorgado, deve ser notificado
desta inteno e das condies da oferta, no prazo de 6 meses antes do vencimento
do contrato (art. 95,IV do ET), tendo, aps notificado, 30 dias para requerer a sua
preferncia, sendo que o silncio traduzido em renncia do exerccio deste direito.
No havendo notificao, o contrato considera-se automaticamente renovado.
(art. 95,IV).
A retomada para uso prprio obedece s mesmas regras, e prazos de
notificao, conforme disposto no art. 95,V do ET.

13. ALIENAO DO IMVEL: no interrupo do contrato. Preferncia.

Em caso de alienao do imvel, a lei (art. 92, 3 do ET) garante o direito de
preferncia ao arrendatrio, nas mesmas condies, para a aquisio do imvel.
Entende-se que esta garantia tambm extensiva parceria, por exegese do
disposto no artigo 96,VII do ET, uma vez que manda aplicar parceria, no que
couber, as normas pertinentes ao arrendamento rural.
Para o exerccio do direito de preferncia, o proprietrio dever dar
conhecimento, mediante notificao, do teor da proposta de aquisio (preo e
demais condies) oferecida por terceiro. Notificado, o ocupante do imvel ter o
prazo de 30 dias para se manifestar quanto ao seu interesse, sendo que o silncio
importa em renncia tcita.
Esta simples preferncia, na prtica no d efetiva proteo ao arrendatrio
ou parceiro outorgado, alm de no considerar o trabalho desenvolvido na terra, do
qual resultou a efetiva valorizao da terra. De fato, a regra da lei impe ao
arrendatrio e ao parceiro outorgado, a nica vantagem de comprar a terra a preo
de mercado, depois de t-la beneficiado e valorizado, cuja vantagem fica com o
proprietrio e, eventualmente com terceiro. Como bvio, a maioria dos
trabalhadores no tm recursos para disputar a terra em igualdade de condies
com terceiros, razo porque a garantia do 4 do art. 92 do ET acaba no sendo
exercida. Nesta situao caberia a concesso de crdito especial para a aquisio
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do imvel.
Sendo o imvel vendido a terceiro, no decorrer do contrato de arrendamento
ou de parceria, este fato no interrompe o contrato, ficando o adquirente sub-rogado
nos direitos e obrigaes do alienante (art. 92, 5 do ET).

14. EXTINO DOS CONTRATOS: (art. 26 a 34 do Dec. 59.566/66).

14.1. Causas de extino:
-

Trmino do prazo contratual - no tendo ocorrido a renovao do mesmo por

falta de iniciativa do arrendatrio ou parceiro-outorgado, ou por no ter exercido
o seu direito de preferncia. No havendo interesse na renovao, o
arrendatrio ou parceiro outorgado dever notificar o outro contratante, no
prazo dos 30 dias entre os 6 meses e os 5 meses antes do trmino do prazo do
contrato.
Por efeito de retomada: quando o arrendador ou parceiro-outorgante quer o
imvel para cultivo prprio ou atravs de descendente seu ( art. 22, 2 e art.
26,II do Decreto 59.566/66). A retomada depende de notificao ao
arrendatrio ou parceiro-outorgado at seis meses antes do vencimento do
contrato, caso contrrio, o contrato se renova automaticamente.
Por efeito de confuso: quando a mesma pessoa passa posio de
arrendador e arrendatrio ou parceiro-outorgante e parceiro-outorgado.
Pelo distrato: o acordo de vontades mediante o qual as partes pe fim ao
contrato.
Por resciso: d-se por vontade e iniciativa de uma das partes, nos casos de
inadimplemento de obrigao contratual e de inobservncia de clusula
asseguradora dos recursos naturais, o que permite outra parte cobrar
indenizao por perdas e danos.
Por resoluo ou extino do direito do arrendador ou do parceiro-outorgante:
possvel ocorrer nos casos de propriedade resolvel, com o advento da causa
resolutiva.
Por motivo de forca maior: ocorrncia de fato imprevisto e impossvel de ser
evitado.
Por sentena judicial irrecorrvel: podendo ocorrer nos casos de anulao de
contrato por vcio de origem.
Pela perda do imvel rural: desaparecimento com vulco, ou por inundao.
Em virtude de desapropriao: em qualquer de suas modalidades, ficando
garantido ao arrendatrio ou parceiro-outorgado o direito reduo
proporcional da renda ou a rescindir o contrato, em caso de desapropriao
parcial.
Por morte do arrendatrio.
Por cesso do contrato sem prvio consentimento do arrendador ou parceirooutorgante.
Por falta de pagamento do aluguel ou renda: assegura o despejo, permitido ao
arrendatrio a purga da mora.
Por dano causado gleba ou s colheitas, desde que caracterizado o dolo ou a
culpa do arrendatrio ou do outorgado, caso em que cabe ao de despejo.
Por causa de mudana na destinao do imvel: ex. destruindo o capim
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(pecuria) para desenvolver a agricultura.

Por abandono do cultivo: quando arrendatrio ou parceiro-outorgado deixa de
cumprir sua obrigao no trato da terra e o cuidado com a produo.

Em diversas das hipteses de extino dos contratos, aqui relacionadas cabe a

ao de despejo para a retomada do imvel, seguindo o rito sumarssimo. O art. 32
do Decreto n 59.566/66 prev as causas do despejo, cuja enumerao legal vale
tanto para os contratos de arrendamento como para os de parceria.
14.2. Direito indenizao por perdas e danos, benfeitorias ( e plantaes)
com direito de reteno.
O direito indenizao surge cada vez que uma das partes, em razo de
descumprimento de obrigao legal ou contratual causar prejuzo outra parte, ou
por benfeitorias que ficam no imvel. Indenizar significa tornar sem dano, no sentido
de reparar o dano que a parte sofreu. Envolve, portanto, o dano emergente ( dano
ou prejuzo efetivo da parte) e o lucro cessante ( o que a parte deixou de ganhar em
razo do procedimento da outra parte).
As causas de extino dos contratos agrrios que resultam em prejuzo
outra parte, permitem cobrar indenizao.
Quanto s benfeitorias, estas normalmente pertencem ao proprietrio do
imvel. No entanto, comum a realizao de benfeitorias por parte do arrendatrio
ou do parceiro-outorgado, podendo estas ser classificadas em benfeitorias
necessrias teis e voluntrias. O art. 6 do Decreto n 84.685/80, inclui entre as
benfeitorias as casas de moradia, galpes, banheiros para gado, valas, silos, currais,
audes, estradas de acesso e quaisquer edificaes para instalaes do
beneficiamento, industrializao, educao ou lazer. De qualquer forma esta
enumerao no conclusiva, mas exemplificativa. No Direito Agrrio as plantaes
tambm so tidas como benfeitorias quanto so de cunho permanente e se
traduzem em benefcio que fica para o proprietrio da terra e do qual este passar a
usufruir aps o trmino do contrato.
As benfeitorias necessrias so aquelas destinadas reparao de defeitos e
conservao das coisas, das instalaes, construes e equipamentos. As
benfeitorias teis so as que melhoram o uso e aproveitamento do imvel para os
fins do prprio contrato. As benfeitorias volupturias so aquelas relacionadas com o
embelezamento do lugar e aquelas que visam garantir mais conforto, porm no
diretamente relacionadas ao uso do empreendimento conforme o objeto do contrato.
(art. 24 do Dec. N 59.566/66)
Nos termos do artigo 95,VIII do ET, o arrendatrio, ao trmino do contrato,
tem direito indenizao das benfeitorias necessrias e teis que edificou. Segundo
a lei, apenas as benfeitorias volupturias dependem de prvia autorizao do
proprietrio para que gerem direito indenizao.
Em relao parceria, nas suas diversas modalidades, a lei no garante
claramente o direito indenizatrio. Para que este fique garantido, em a qualquer tipo
de benfeitoria, deve haver consentimento expresso anterior do parceiro-outorgante.
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Contudo, levando em conta a realidade anloga, a aplicao do principio de

proteo do dbil econmico e, principalmente, o disposto no inciso VII do art. 96 do
ET (aplicam-se parceria ... as normas pertinentes ao arrendamento rural, no
que couber ..., no que no estiver regulado pela presente lei), possvel concluir
que o mesmo direito indenizatrio garantido ao arrendatrio, cabe tambm ao
parceiro-outorgado, entendendo-se que houve aceitao tcita quando o outorgante
no se manifesta sobre as benfeitorias em edificao pelo outorgado.
Nos termos da lei, a indenizao faz referncia clara s benfeitorias. No
entanto, as plantaes, sobretudo aquelas relacionadas a culturas permanentes,
como fruteiras, etc, acabam sendo includas nos clculos de indenizao. Neste
sentido o entendimento pacfico dos tribunais, de forma a evitar o benefcio ou
enriquecimento ilcito a uma das partes e o prejuzo outra.
Ao parceiro-outorgado cabe, tambm, a indenizao quando o outorgante no
cumpre os prazos mnimos contratuais. Num contrato celebrado por dois anos,
sabendo-se que o prazo mnimo de 3 anos irrenuncivel, pode o parceirooutorgado pleitear, mesmo pela via judicial, o cumprimento do prazo legal ou, caso
isto se torne invivel, a indenizao pelo tempo que falta para o cumprimento do
contrato nas condies definidas em lei. Neste caso, o parmetro para a indenizao
a quantidade colhida no ano anterior.
14.3. Direito de reteno:
Na extino dos contratos, seja sem o cumprimento do prazo garantido por
lei, como nos casos de edificao de benfeitorias, o arrendatrio, assim como o
parceiro-outorgado, podem exercer o direito de reteno do imvel at serem
indenizados pelas benfeitorias, conforme estabelece a parte final do inciso VIII do
artigo 95 do ET. O 1 do art. 25 do Decreto n 59.566/66 reafirma este direito de
reteno.
O direito de reteno pode ser pleiteado em juzo e deferido liminarmente.
Com isso, o contratado fica no imvel at que se apure o valor das benfeitorias e lhe
seja efetuado o pagamento.

15. CONSIDERAES FINAIS:

Como j se disse no inicio, os contratos agrrios, com as regras do Estatuto
da Terra e seus regulamentos, estabeleceram significativos avanos em relao
legislao anterior. Atualmente, o novo Cdigo Civil fez importante acrscimo
referente funo social do contrato, dando novo enfoque tambm aos contratos
agrrios. De resto, o Cdigo Civil de aplicao subsidiria.
Cabe ressaltar, contudo, que as normas referentes aos contratos agrrios no
garantem efetivamente os direitos de quem cultiva a terra, principalmente no que diz
respeito ao acesso terra, constitucionalmente garantido a todos. Pelas regras em
vigor, o trabalhador da terra alheia acaba por contribuir com a produo, com o
progresso econmico do proprietrio e o cumprimento da funo social da terra, mas
tal prtica no lhe garante o acesso terra que cultiva. Alm disso, com seu
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trabalho, contribui para no ter acesso definitivo terra em que produz, uma vez que
esta, com seu trabalho, passa a cumprir a funo social.
No este o modelo em vigor em todos os pases. As experincias so
variadas e vo desde a exigncia de cultivo direto da terra pelo proprietrio at a
proibio de realizao de contratos agrrios para a explorao da terra por
terceiros.
Em relao aos prazos, apesar de serem definidos como mnimos na lei
normal que no sejam cumpridos pelos proprietrios, ou ento se transformam em
prazos mximos. De fato so prazos exguos, principalmente a se levar em conta a
maior preocupao com prticas conservacionistas. Neste sentido os contratos
agrrios deveriam ter durao maior, a exemplo do que ocorre em outros pases.
.x.x.

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