DIRIETO CIVIL V

5 termo 2015
Aula 02/02/2015
A segunda principal fonte das obrigaes so os contratos. Neste
semestre sero estudados os contratos em espcie
Evoluo Histrica dos Contratos
Direito Romano: Era considerado contrato apenas o que o direito previa, os
outros tipos eram chamados de pacta (qualquer outro acordo no previsto em lei).
Esses pactas eram o equivalente as obrigaes naturais (deveres morais/sociais,
que se no forem cumpridos no geram consequncias jurdicas; posteriormente foi
dada aos pactas tutela jurdica).
Direito Germnico e Cannico: Prevalncia do barbarismo e liberdade
absoluta (ao extremo) de contratar;

Princpios contratuais:
Boa-f
Autonomia da vontade: liberdade contratual, liberdade de
contratar ou no e nas formas e termos que quiser. Essa liberdade
comparara a rosa dos ventos, dando a liberdade de tomar
qualquer rumo dentro da relao contratual. O princpio da
autonomia da vontade e o princpio da obrigatoriedade (pacta sunt
servanda) so princpios essenciais.
Obrigatoriedade: a mxima pacta sunt servanda. Os
contratos eram as coisas previstas no sistema romano.
Paralelamente haviam os pactas que nada mais eram que
acordos, considerados como obrigaes naturais, os quais no
possuem fora legal para sua execuo. Com o passar do tempo,
os pactas passaram a proliferar no direito romano. O fato de no
ter tutela jurdica cria-se situaes de que no h como prever o
que ir acontecer.
Dirigismo contratual: o estado interferindo na liberdade das partes,
criando barreiras a fim de garantir igualdade e evitar abusos de uma parte
sobre a outra - o que chamamos de dirigismo contratual. A autonomia,
portanto, encontra limites na legislao.
Contratos nominados tem previso legal que o dirige; por sua vez os
contratos inominados no tem previso expressa, so criaes
autnomas dos seus contratantes, mas pode estar de forma no explcita,
estando intrnseca em outras normas, ou ser necessrio fazer a analogia
com outras normas e contratos.

Aula 05/02/2015
Contratos em Espcie:
COMPRA E VENDA
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se
obriga a transferir o domnio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo
preo em dinheiro.
Caractersticas:

Nominado

Bilateral ou sinalagmtico, porque cria obrigaes para ambos as

partes, que sero ao mesmo tempo credores e devedores. O fato
de ser bilateral traz consigo (independentemente de ter sido ou
no convencionado pelas partes):
a) Clausula resolutria tcita (art. 475). A clusula resolutria traz
uma condio que extingue o contrato;
b) Exceo de contrato no cumprido: instrumento de defesa
atravs do qual no contrato bilateral uma das partes no est
obrigada a cumprir a obrigao enquanto a outra parte estiver
em inadimplemento (ex: fulano s pagar o aluguel quando
beltrano lhe ceder o imvel);
c) Responsabilizao por vcio redibitrio (vcio oculto na coisa).

Oneroso, pois, de um lado, o sacrifcio da perda da coisa

corresponder ao proveito do recebimento do preo avenado, e,
de outro, o sacrifcio do pagamento do preo ajustado
corresponder ao proveito do recebimento da coisa. (Maria Helena
Diniz).

Consensual, pois se considera perfeito e acabado com o mtuo

consenso dos contratantes. Contrape-se aos contratos reais (para
existir no basta o acordo, mas tambm a tradio, como no
contrato de emprstimo).

No solene, pois, a princpio, no h forma estabelecida para o

contrato (desde que fique evidente que houve consenso, o contrato
j existe).
Em certos casos, porm, solene: quando alm do consenso
entres partes a lei exige uma determinada forma para sua
manifestao, como ocorre na compra e venda de imveis, em que
necessria escritura pblica (arts. 108 e 215).

No personalssimo, pois, a princpio, as caractersticas dos sujeitos

so irrelevantes/secundrias. Ex: fulano quer cinquenta mil pelo
carro; no importam as caractersticas do comprador interessado,
desde que ele tenha o preo a ser pago. Por sua vez, no contrato
personalssimo as caractersticas do sujeito so relevantes (ex:
doao).

Em regra comutativo: as obrigaes so certas/ definidas/

conhecidas desde o incio. Porm, nada impede que
os
contratantes transformem o contrato em aleatrio (art. 458/459),
onde uma das prestaes incerta (ex: A compra stio de B e
combina de pag-lo atravs de prestaes, cada uma delas com
dez por cento do lucro de safras futuras).

A princpio, de execuo imediata, ou seja, no existe um lapso

temporal entre o incio e o cumprimento do contrato. No entanto,
as partes podem convencionar de forma diferente, fazendo com
que o cumprimento seja posterior ao incio do contrato.

Elementos
1. VONTADE: inteno que deve ser livre (no possuir vcios como erro,
dolo, coao, fraude, etc.) e consciente (no sentido de que a parte age
sabendo o que est fazendo e as consequncias do ato).
2. FORMA: livre (escrito, verbal, etc.), desde que fique claro que a parte
sabe como est contratando e em que termos. Exceo: a compra e
venda de imveis deve ser por escrito.
3. OBJETO: de um lado a coisa, de outro o preo. Para que o contrato seja
vlido o objeto deve ser:
a) lcito,
b) ter existncia fsica/ ser corpreo 1; no precisa existir no
momento da celebrao, mas deve ter a capacidade de
existir no momento do cumprimento (ex.: compra e venda
de safra futura),
c) valor econmico (seno doao),
d) suscetvel de apropriao: a parte deve poder se tornar
proprietria do objeto (ex.: no possvel vender lote da
lua),
1 Portanto, direitos e crditos no podem ser objeto do contrato de compra
e venda; os objetos imateriais so objetos da cesso (aula). H, porm,
autores que afirmam que objetos incorpreos podem ser objeto da compra e
venda.

e) comercializvel: o novo proprietrio deve ter a possibilidade

de futuramente transmitir o objeto para outra pessoa,
f) ter preo: a contraprestao deve, obrigatoriamente, ser
em dinheiro (ou equivalente, como o carto de crdito).
Sendo dinheiro deve se seguir o Princpio do Curso Forado
da Moeda Nacional, ou seja, no se pode contratar seno
acerca do Real e ningum pode se recusar a pagar ou
receber com o Real.
Obs.: contratos com origem estrangeira podem ser
convencionados e cumpridos com a moeda estrangeira
(exportao e importao, por exemplo).

O negcio deve ser acordado exclusivamente ou

preponderantemente em dinheiro. Nada impede que
se possa usar algo para completar o preo, desde que
o elemento preponderante seja o dinheiro (ex.: A
vende carro por 50 mil. B paga 35 em dinheiro e d
outro carro no valor de 15 mil).

O preo deve ser:

a) Srio, no sentido de que deve efetivamente corresponder
ao objeto. Deve existir proporcionalidade entre a coisa e a
contraprestao, no havendo disparidade entre ambos.
b) Determinado (aquele contrato em que o objeto de
contraprestao (preo) j certo e sabido desde a
celebrao) ou Determinvel (na celebrao do contrato o
preo no est certo, mas, no seu cumprimento, o preo j
est estabelecido pode ser objeto em cotao (safra, bois,
etc); No pode ser moeda estrangeira e salrio mnimo).
Por consenso, as partes podem arranjar um terceiro para
fixar o preo do objeto do contrato que j existe e vlido
(A e B combinam de ir a oficina mecnica e aceitar o
preo dado pelo especialista). Dado o Princpio da
Relatividade dos Contratos esse terceiro no , a princpio,
vinculado (ele no pode ser obrigado a dar o preo ao
objeto). Se o preo fica a ser estabelecido apenas por uma
das partes o contrato no existe e no vlido, mesmo que
esteja por escrito.
- Princpio do Aproveitamento Contratual: anular o
contrato deve ser a ltima opo. Se houver uma maneira
de manter o contrato ele deve ser mantido, uma vez que
tambm possui uma funo social. Dessa forma, se uma das
partes oferece o preo em dlar e a outra parte aceita, o
contrato tambm passa a ser aceitvel diante do

ordenamento jurdico (uma forma de adaptao e no

indiferena do ordenamento).
4. SUJEITO: quem pode celebrar o contrato validamente.
Para ser vendedor o sujeito deve ter a potencialidade de se
tornar o dono da coisa (ser detentor do domnio de transferir a
coisa para a esfera de propriedade da outra parte) ex.: A diz para
B que lhe vender celular, mas ainda no o tem (ainda assim o
contrato existe e vlido). SE no momento do cumprimento ele no
for dono do celular ento haver resciso.
a) Capacidade (aptido genrica)
Para alienar bem de incapaz existe a necessidade de autorizao
judicial, sob pena de nulidade absoluta. Mas, recai sobre a
capacidade o princpio da insignificncia quando o negcio de
pequena importncia: ex.: menor que compra bala sem a
assistncia ou representao de um maior.
b) Legitimao (aptido especfica)
Aptido especfica para um negcio especfico. Um sujeito pode ser
capaz, mas no ter legitimao para realizar um determinado
negcio. A maioria das circunstncias que tornam um sujeito
ilegtimo so situaes familiares. Por exemplo, quando se trata de
pessoas casadas deve-se observar o regime de bens.
Aula 09/02/2015
Participao final de aquestos
Aquestos so todos os bens do casal, aqueles adquiridos na vigncia do
casamento.
Nesse regime cada cnjuge administra seus bens particulares (aqueles
adquiridos antes da constncia do casamento) e no caso de dissoluo da
sociedade conjugal, devero ser divididos apenas os bens adquiridos
durante o casamento, excluindo-se aqueles que j pertenciam
exclusivamente a cada um dos consortes. Ou seja, a participao final de
aquestos um misto dos regimes de separao e de comunho parcial.
Se for imvel adquirido na constncia do casamento a
administrao do particular, mas a venda depende da anuncia
do cnjuge.
No pacto antenupcial possvel estabelecer clusula que permite a
venda de bens imveis sem anuncia do cnjuge, desde que
particulares.
Pessoas casadas entre si (marido vendendo para mulher e vice versa):
art. 499. lcita a compra e venda entre cnjuges, com relao a bens
excludos da comunho.
A compra de bens da comunho no produz efeitos nenhum, uma vez
que os bens da comunho pertencem a ambos e no apenas a um dos
cnjuges, dessa forma, se um dos cnjuges vende um objeto para outro ela

est vendendo algo que de ambos, enquanto o cnjuge que compra

objeto de outro est comprando algo que e continuar sendo de ambos.
um nada jurdico.
Tomando como base a separao de bens, numa venda de bens
particulares, o que entrar entra na mesma condio do bem que saiu (subroga-se no lugar daquele)
- Se o casal quiser mudar o regime na vigncia do casamento deve
apresentar motivos significantes para obter autorizao judicial.
Quem est tutelado pelo art. 1.641 (separao obrigatria) pode comprar
do cnjuge, mas no pode vender para ele. A compra permitida pois
quando h compra h tambm a materializao do ato atravs da coisa
adquirida, j na venda a fraude mais fcil de se realizar, pois ao vender
voc tem em mos o dinheiro (contraprestao), que algo facilmente
manipulvel.
Pessoas casadas vendendo para fora da comunho:
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos
cnjuges pode, sem autorizao do outro, exceto no regime da
separao absoluta: I - alienar ou gravar de nus real os bens
imveis;
Quanto a venda para terceiros, exceto no regime de separao total, para
vender um imvel o cnjuge precisa da autorizao do outro, mesmo que o
casamento seja em comunho parcial e o imvel tenha sido adquirido antes
do casamento (forma de assegurar o patrimnio familiar, fazendo com que
um cnjuge sirva como conscincia do outro). Se o cnjuge achar a recusa
injusta pode pedir autorizao judicial para celebrar o contrato. Obs.: para
vender mveis no necessria a autorizao do cnjuge, pois so de mais
fcil proteo.

Art. 1.656. No pacto antenupcial, que adotar o regime de

participao final nos aquestos, poder-se- convencionar a livre
disposio dos bens imveis, desde que particulares.

No regime de participao final de aquestos, assim como outros, h a

necessidade de fazer um pacto antenupcial, e nesse pode se convencionar
que os bens imveis particulares (que existiam antes do casamento ou tem
causa anterior ao casamento) podem ser vendidos sem autorizao do outro
cnjuge (declarar expressamente). Quanto a venda de bens adquiridos
depois de casados sempre ser necessrio autorizao do cnjuge.

Art. 496. anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo

se os outros descendentes e o cnjuge do alienante
expressamente houverem consentido.
Pargrafo nico. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento
do cnjuge se o regime de bens for o da separao obrigatria.

Por exemplo, para um pai vender para um filho precisa da autorizao

dos outros filhos e do prprio cnjuge, essa restrio ocorre para evitar
fraude sucessria na herana. Para comprar no h restries. Se as regras
no forem seguidas o negcio anulvel.
Se o pai, em vida, doa um bem para um dos filhos, presume-se
adiantamento de herana, de modo que o valor ser descontado
posteriormente (portanto, no necessrio autorizao do cnjuge).
Para vender para um descendente tem que ter anuncia dos outros
descendentes e do cnjuge. Para vender para o cnjuge tem que haver
autorizao dos filhos/descendentes (no consta na norma, mas atravs de
uma interpretao extensiva podemos chegar a essa concluso, uma vez
que se o cnjuge no for me/pai dos descendentes daquele que deixou a
herana os filhos tambm podem ser prejudicados).

Aula 12/02/2015
(Art. 497)
A ideia do legislador ao prever que so nulos os atos praticados descritos
neste artigo visa a evitar fraude, j que o comprador pode se favorecer com
a posio que ocupa (tutores, curadores, juzes, etc. no podem ser
compradores dos bens, ainda que em hasta pblica).
Parece equivocado ver a fraude como fundamento desse dispositivo,
uma vez que toda fraude importa em uma nulidade relativa (devendo ser
alegada por quem foi prejudicado), alm de ser quase impossvel fraudar
um leilo pblico, por exemplo. O fundamento uma norma de carter
moral para atravs da imposio de nulidade absoluta desestimular que o
sujeito pratique qualquer ato nesse sentido. Existem para que no haja
discusso sobre a moralidade do ato; por exemplo, mesmo que o tutor
compre o bem do tutelado com o mesmo preo que ele foi avaliado ir
pairar sobre ele a desconfiana sobre se ele se favoreceu ou no.
A interpretao das regras deve resguardar um carter extensivo, de
forma a evitar fraudes ao dispositivo. Dessa forma, ficam proibidos de
comprar os cnjuges dos sujeitos elencados no artigo, j que se o cnjuge
fizer a compra seu companheiro ter a metade do bem (exemplo).

Casamento e Unio Estvel

Relao interna: entre si
Relao externa: terceiros

No que diz respeito relao interna, aquilo que se pode fazer em um

casamento pode ser feito na unio estvel, e aquilo que vedado para o
casamento tambm vedado para unio estvel. Se no houver contrato de
unio estvel aplica-se ao instituto uma regra parecida com a comunho
parcial.
Na relao externa no se aplicam as regras do casamento, de modo que
aquilo que a lei exige do casamento no exigido da unio estvel. Por
exemplo, na unio estvel um cnjuge no precisa da anuncia do outro
para vender bem imvel2. Isso ocorre para tutelar o terceiro de boa-f, que
no tem como saber o estado civil do sujeito que est em unio estvel; ao
passo que o terceiro que negocia com pessoa casada sabe que a anuncia
do outro cnjuge necessria para o negcio de compra e venda.
Devido a presuno de boa-f do terceiro em negociao com um sujeito
em unio estvel, uma vez caracterizado que ele (terceiro) no estava de
boa f (sabia que o sujeito estava em unio estvel) e comprou o bem
mesmo sem a anuncia do companheiro ou companheira do sujeito, o
negcio anulvel.
Normas de carter dispositivo
Se as partes no combinarem vale o que o legislador estabelecer.
Exemplo: art. 490. Relacionado com o princpio da autonomia da vontade,
que tambm estabelece que as partes tenham a possibilidade de at
mesmo criar clusulas (desde que no busque burlar a lei, seja ilegal,
imoral, impossvel ou que desnature o contrato (fazer com que o contrato
perca suas caractersticas essenciais, que o fazem ser o que ele )).
CLUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA (art. 505/532)
Condies que pela sua peculiaridade e habitualidade o legislador
estabelece as regras, no deixando tudo a critrio das partes.
1. VENDA A CONTENTO (arts. 509/512)
A venda a contento pressupe entrega e experimentao. ilustrada pelo
bordo satisfao garantida ou seu dinheiro de volta.
Uma venda normal se extingue pelo cumprimento desta, pois possui
carter definitivo (uma vez produzido os efeitos no h mais volta). A regra
de no poder haver reclamao se no houver defeito no bem (exceo a
seguir). Na venda a contento quem vende a est assumindo o risco do
negcio, uma vez que se o comprador no se sentir satisfeito o vendedor
ter um prejuzo.
Clusula Condicional
2 Alguns autores dizem que na unio estvel a anuncia necessria.

Clusula de tutela do comprador.

No entanto, pela natureza do produto ou costume do negcio a venda
pode ser realizada no de forma definitiva, mas atrelada a uma condio: a
satisfao do comprador. Ou seja, existe a venda do produto, mas se o
comprador no gostar, o negcio deixa de se operar. uma clusula
condicional potestativa (potestativa, pois fica atrelada a vontade de um
nico sujeito, no caso, o comprador).
Evidentemente no pode haver m-f do comprador, que no caso adquire
o produto j com inteno de desaprov-lo, para assim se desfazer da coisa
aps a experimentao e no pagar o preo.
A condio bloqueia o negcio enquanto ela no se operar, no caso a
satisfao ou no satisfao do comprador. A clusula no possui prazo para
que a satisfao ou no satisfao se opere, uma vez que cada produto
exige uma experimentao diferente/tempo diferente (exemplo: celular e
remdio para emagrecimento exige um tempo de experimentao diferente,
pois possuem propostas diferentes). O que exigido que a clusula deve
ter um prazo razovel experimentao do produto.
Se no houver fixao do prazo o contrato ficar em aberto por tempo
indeterminado. No havendo prazo estabelecido para a experimentao o
vendedor poder notificar o comprador fixando-lhe prazo razovel que no
prazo para a experimentao, mas sim para a manifestao (satisfao ou
insatisfao).
A satisfao pode ser presumida, enquanto que a insatisfao deve ser
expressa.

Arrependimento difere de venda a contento. O fato de existir a

possibilidade de se arrepender (pois foi condicionado ou porque
existe previso legal (CDC, por exemplo)) no caracteriza venda a
contento, pois nela a entrega e experimentao do produto e o
prejuzo do vendedor fazem parte da lgica/essncia do contrato. O
arrependimento, por sua vez, faz parte dos negcios em geral e
no pressupe experimentao e possvel prejuzo ao vendedor.

A sua natureza jurdica , em regra, suspensiva (enquanto no houver

manifestao o contrato no gera efeitos), mas as partes podem atribuir a
ela um efeito resolutivo (o negcio j produz efeitos antes da manifestao
de satisfao ou insatisfao).
Na clusula resolutiva o comprador j dono da coisa a partir do
momento que a tem para experimentao. Exemplo: A (vendedor) entrega
celular para B, que ir experiment-lo; a clusula do contrato resolutiva, e
por isso, se ele for roubado, quem perde ele mesmo (B), j que ele j era o
dono da coisa. Por sua vez, se a clausula suspensiva e ele roubado ele

no deve dar o dinheiro da coisa ao vendedor uma vez que o contrato ainda
no produzia efeitos (B ainda no era proprietrio da coisa).
Em suma, na clusula suspensiva o risco do vendedor, e na resolutiva o
risco de quem est com o domnio da coisa para experimentao (pois o
contrato j gera efeitos).
Exemplo Suspensiva
A (vendedor) entrega celular B para que ele experimente. Se B for roubado
quem perde o bem A.
Exemplo Resolutiva
A (vendedor) entrega celular B para que ele experimente. Se B for roubado, ele
perder o bem, pois o contrato j produzia efeitos e, portanto, ele j era o dono da
coisa.

Aula 19/02/2015
2. CLUSULA DE RETROVENDA (art. 505)
uma clusula de tutela do vendedor. Em uma compra e venda de
imvel, atravs de uma clusula expressa, existe prazo de AT 3 ANOS
PARA DESFAZER O NEGCIO. Nesse prazo o vendedor poder notificar o
comprador para poder tomar o bem de volta.
uma clusula resolutiva potestativa: resolutiva, pois tem a
capacidade de desfazer o negcio e fazer com que as partes voltem ao
status quo ante3, e potestativa, pois est a critrio exclusivo de uma das
partes (vendedor).
Benfeitorias necessrias podem ser feitas, e tambm os melhoramentos
que o vendedor tenha autorizado. S sero indenizados os melhoramentos
autorizados pelo vendedor, isso ocorre para evitar a situao em que o
comprador enche a casa de melhoramentos para que, caso o vendedor
queira o imvel de volta, ele pague mais caro.
O vendedor tambm pode depositar a quantia em juzo.

uma clusula no personalssima, pois no esta vinculada as

caractersticas dos sujeitos, de modo que pode ser transmitida.
Porm, essa transmisso s pode ocorrer atravs do instituto
causa mortis, no admitindo a transferncia iter vivos. Ou seja,
no se pode transferir atravs de ato contratual ou judicial, mas

3 Com a dissoluo do negcio o vendedor devolve a mesma quantia que

recebeu (mera restituio), uma vez que com o negcio desfeito as partes
devem voltar ao status quo ante. No h o que se falar em valorizao do
imvel e maior quantia por conta disto.

apenas para herdeiros (o que pressupe o falecimento do vendedor

original).
A clusula de retrovenda se encontra na matrcula do imvel, de forma
que quem quer que adquira o imvel tem o dever de analisar a matrcula
para estar ciente se existe ou no clusula de retrovenda. Dessa forma, se o
comprador vender o imvel para terceiro e o antigo vendedor quiser o
imvel de volta (suscitando a clusula) o terceiro deve devolver o imvel,
restando a ele entrar com regresso contra o sujeito que lhe vendeu o
imvel.
O vendedor em retrovenda pode escolher pela clusula com a inteno
de reerguer seu patrimnio e depois reaver o imvel, vendendo-o para
algum prximo. O comprador, por sua vez, pode querer muito o imvel e
aceitar a clusula do vendedor, sabendo que existe a possiblidade do prazo
acabar e assim o imvel se tornar definitivamente dele.
A clusula s deve ser exercida no todo, e no em parte (art. 508). Se
duas pessoas tem o direito de retrovenda (retrovenda conjunta) caso no
haja manifestao conjunta prevalecer o que primeiro provocou (realizando
depsito integral).
_
Pacto de Melhor Comprador CC/16
Clusula do CC/16 onde o vendedor resguardava para si o direito de
desfazer a venda se num prazo de at 1 ano achasse quem oferecesse
melhor preo. Ex.: A faz contrato de compra e venda com B com essa
clusula, mas antes que acabe o prazo de 1 ano encontra C, que oferece
um preo melhor, tornando possvel que A desfaa a venda com B.
uma clusula que no existe mais, possivelmente em razo do desuso
da clusula (e no da insegurana jurdica como afirma alguns), j que a
retrovenda oferece uma melhor perspectiva para o vendedor (que tem at 3
anos e no precisa de um motivo especfico para pegar de volta o imvel).
Alm do mais, a clusula de retrovenda mais ampla, uma vez que o prazo
do pacto de melhor comprador era de um ano e o comprador no tinha
direito a restituio do valor pago. H uma lgica do razovel, mxima
utilizada pelo direito administrativo, j que o mais grave (a retrovenda)
est permitida, a clusula de melhor comprador tambm est permitida
[opinio do prof.].

3. PREEMPO OU PREFERNCIA art. 513

Art. 513. A preempo, ou preferncia, impe ao comprador a obrigao
de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em

pagamento, para que este use de seu direito de prelao na compra, tanto
por tanto.
Pargrafo nico. O prazo para exercer o direito de preferncia no poder
exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for mvel, ou a dois anos, se
imvel.
Acordo estipulado pelas partes que vida permitir ao vendedor originrio
poder reaver o bem que ele alienou. Pode ser tanto para mveis quanto
imvel, mas um acordo eminentemente personalssimo, ou seja, no se
transmite a ttulo nenhum e nem causa mortis.
No clusula especial da compra e venda, pois nessas clusulas fixa-se
aceto atravs d qual h uma quebra na lgica da compra e venda.
Embora seja chamada de clusula um contrato de preferncia.
Na preempo ou preferncia, o comprador e vendedor
estabelecem que se um dia o comprador for alienar onerosa e
voluntariamente a coisa, ele dar preferncia a seu antigo
vendedor em exata igualdade de condies.
A preempo pura e simplesmente convencional, no sendo natural. Se
fosse legal, haveria o direito de ingresso com ao de preferncia para
tomar o bem para si ou exigir perdas e danos. Contudo, na preferncia, no
se pode entrar com a ao para retomar o bem, pois o contrato no pode
prejudicar terceiro, mas afetar apenas as partes; assim, somente poder
pleitear perdas e danos. Quanto s perdas e danos, deve se observar o
seguinte: dever haver efetivo dano e deve o comprador ter tido condies
de exercer a preferncia, quando foi preterido. Quanto ao terceiro
adquirente, se est de boa-f, nada acontecer com ele; j se est de mf, sabendo do fato, responder solidariamente pelas perdas e danos.
O terceiro que comprou o bem, se estiver de m-f, solidrio nas perdas
e danos (?).
- Se o sujeito notifica o antigo comprador dos termos da preferncia e
este, expressa ou tacitamente, abre mo, permitido ao sujeito fechar o
negcio.
- Notifica o antigo comprador. Se ele quiser ficar com o bem, dever
exercer o direito de preferncia em absoluta igualdade de condies.
o

Ver art. 27, pargrafo nico da Lei 8245/41.

Princpio da Relatividade dos Contratos: se o sujeito for preterido no seu

direito de preferncia, no lhe assiste o direito de tomar o bem de um
terceiro.

O prazo para dizer se quer ou no convencional, observado o pargrafo

nico do artigo 513 (regra limitadora do prazo) e do artigo 516 (regra
supletiva legal).
Art. 513. Pargrafo nico. O prazo para exercer o direito de
preferncia no poder exceder a cento e oitenta dias, se a coisa
for mvel, ou a dois anos, se imvel.
Tendo as partes no combinado prazo, aplica-se o artigo 516. Tal qual a
retrovenda a preempo tambm s pode ser exercida no todo, e no em
parte.
Aula 23/02/2015
COMPRA E VENDA A PRAZO
A compra e venda a prazo decorre de uma relao convencionada, ela
difere da compra e venda tradicional que naturalmente de execuo
rpida.
4. RESERVA DE DOMNIO4
uma clusula expressa no contrato por escrito onde as partes
combinam uma condio suspensiva de reserva de domnio. Essa clusula
utilizada na compra e venda de um determinado bem mvel5
individualizado (pois estes possuem caractersticas prprias que os
destacam dos demais). A posse do bem mvel induz propriedade. Mas no
caso da reserva de domnio, at pagar todo o preo da coisa, o comprador
mero possuidor e no proprietrio. Vejamos:
O vendedor celebra o contrato com o vendedor, porm, por disposio
contratual, o vendedor reserva para si o domnio da coisa mvel em
condio suspensiva (que o comprador pagar o preo). Somente
quando o comprador pagar o preo ele ter a propriedade da coisa, e no
somente a posse. O comprador s se torna proprietrio aps o pagamento
da ltima prestao.
O contrato pode ser registrado no cartrio de ttulos e documentos do
domiclio do comprador, sendo que a partir desse registro permitido ao
vendedor tomar a posse da coisa se o comprador no cumprir o contrato. O
registro no cartrio no obrigatrio, mas necessrio para efeitos frente a
terceiros, que assim no podero alegar desconhecimento da clusula.

4 O domnio e propriedade uma criao simblica do ser humano, criao

essa que tutelada pelo direito.
5 Bens mveis se transferem com a tradio.

No obstante reservar a propriedade para si, a partir do momento em que

o vendedor transmite a posse ele repassa tambm os riscos do negcio ao
comprador. Dessa forma, se a coisa estragar/perecer/desaparecer enquanto
estiver na posse do comprador, ele (comprador) dever arcar com os
prejuzos. Observa-se que nesse caso a regra do res perit domino no
aplicada, pois quem possui os riscos o comprador, que, at o momento da
ltima parcela, apenas o possuidor da coisa.
Inadimplemento Se o comprador no cumprir a obrigao e tendo sido
regularmente constitudo em mora pelo vendedor (credor) mediante
notificao (mora ex persona), o vendedor pode:
Exigir o cumprimento do contrato (cobrar as prestaes vencidas e
vincendas), ou
Pedir a resciso do contrato (a coisa devolvida para o vendedor e o
preo pago pelo comprador ser reintegrado a ele (corrigido),
voltando as partes ao seu status quo ante).
Encargos e acessrios no so restituveis, o comprador s tem direito a
receber de volta o valor das prestaes corrigidas. Dessa forma, se ele
pagava as parcelas com atraso as multas e juros no devero ser
devolvidos.
Sero descontados do valor a ser devolvido ao comprador: a)
depreciao (desvalorizao do objeto6), b) perdas e danos (art. 475) e c)
encargos contratuais e processuais.
Se o valor descontado resultar em zero a relao contratual se acaba.
Mas se o resultado for negativo o comprador continua devendo ao
vendedor.
crime vender bem com a clusula de reserva de domnio (mas um
crime de menor importncia, situao solucionada com acordos que levam a
praticamente nenhuma consequncia sria).
A clusula de reserva de domnio apresenta um procedimento de grandes
riscos ao vendedor, que deve dispor do prprio capital de giro para bancar
os possveis riscos do negcio (comprador deixar de pagar as parcelas),
alm do mais, ainda que a coisa no perea para ele (dono) no h garantia
de que ele ter o bem de volta. Por essa razo pouco usada, sendo
prefervel a alienao fiduciria.

5. ALIENAO FIDUCIRIA
Em uma situao onde o vendedor no quer correr riscos e s vende
vista e o comprador no pode comprar vista, apenas a prazo, uma terceira
6 O que ocorre com a grande maioria dos objetos (exemplo: celular); mas se
o objeto for um quadro, por exemplo, ele provavelmente s ir se valorizar.

parte necessria para que o negcio se torne vivel. Esse terceiro o

agente financeiro, sujeito que tem a funo de emprestar dinheiro para que
o comprador possa comprar o objeto vista.
contrato em condio resolutiva o comprador, quando paga o
preo, automaticamente se torna proprietrio da coisa, mas essa
propriedade logo transferida para o agente financeiro em condio
resolutiva (pagar o emprstimo).
O que pago em prestao o emprstimo ao agente financeiro e no a
coisa (essa foi comprada vista). Quando o devedor pagar integralmente o
financiamento ele automaticamente se torna proprietrio da coisa
novamente.
um instituto amplamente utilizado na compra e venda de automveis.
Nesse caso, a alienao registrada no documento de transferncia do
veculo (DUT), para gerar efeitos frente a terceiros (smula 92 do STJ).
- Tal qual a reserva de domnio, para surtir efeitos em relao a terceiros
deve haver registro (se for imvel na matrcula deste, se for mvel registro
no cartrio).
Se o comprador no pagar o agente, o agente dever notificar o
comprador em mora.
Legislao
Logicamente, o agente financeiro mais forte que existe no mercado so
os bancos. O Decreto-Lei 911/69, melhor regulamenta a alienao fiduciria.
- Foram promovidas pela Lei 10.931/04 e 13.043/14 algumas modificaes
no instituto.
Se o comprador no pagar o agente financeiro, o agente est autorizado
a alienar o bem para pagar o prejuzo e se ainda assim ele estiver em
prejuzo poder cobrar o restante do comprador.
Se o agente proceder a busca e apreenso e no encontrar o bem
ele poder entrar com ao de execuo.
- Ao vender o bem, o agente financeiro est obrigado prestar contas.
Dentre as principais caractersticas da nova lei 13.043 de novembro de
2014 na regulamentao da alienao fiduciria de bem mveis citamos: (i)
alterao na caracterizao da mora ex re (prescinde-se de notificao
formal); (ii) permanncia da proibio ao pacto comissrio; (iii) insero do
RENAJUD no procedimento; (iv) precatria simplificada; (v) retirada do bem
do depsito em at 48 horas; (vi) agilizao na venda direta do bem a
terceiros; (vi) possibilidade de apelao da sentena apenas quanto ao seu
efeito devolutivo; (vii) possibilidade de requisio pelo prprio credor do
pedido de busca e apreenso em ao executiva para a entrega da coisa

(art. 4 do decreto lei 911 de 1969, com redao dada pela lei 13.043 de
2014).7
Aula 26/02/2015
ALIENAO FIDUCIRIA DE BENS IMVEIS (Lei 9.514/97).
A lgica a mesma: sujeito quer comprar bem (imvel), faz emprstimo
com agente financeiro, paga o bem, se torna proprietrio e
automaticamente transfere a propriedade do bem para o agente financeiro
sobre condio resolutiva (pagar o emprstimo).
Nesse caso, porm, deve haver um resultado diferente em caso de
inadimplemento: no h o que se falar em busca e apreenso. O
agente financeiro deve, obrigatoriamente, alienar o bem, observando
duas regras:
a) A venda no pode ser a preo vil/muito baixo (regra processual)
b) A venda deve ser, no mnimo, suficiente para quitar a dvida. Ou seja,
no pode faltar dinheiro e o agente continuar executando o
comprador.
Se o agente colocar o imvel a venda (hasta pblica) e no houver
interessados, o agente financeiro deve abjudicar o bem (ficar com o bem),
quitando toda a dvida. O agente talvez no ganhe nada, mas tambm no
perde.
A alienao fiduciria de bem imveis foi criada para estimular o sistema
financeiro imobilirio e movimentar a comercializao de imveis, de forma
que dar o bem imvel como garantia para conseguir emprstimo seria
deturpar o instituto, que no foi criado com essa finalidade.

6. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Decreto-Lei n 58 e Lei 6.766/79
um pr-contrato, um contrato preliminar que antecede o contrato de
compra e venda de imveis8. Imvel no loteado aquele que ainda est
apenas no papel, j os imveis loteados possuem demarcao, entre outras
caractersticas especficas.
O compromisso de compra e venda ocorre quando, por uma razo
qualquer, uma das partes ainda no quer vender o imvel ou ainda no quer
comprar, mas, j que possuem algum interesse no negcio, resolvem
resguardar um futuro contrato atravs desse compromisso (pr-contrato).
7 Fonte: site Migalhas.
8 Embora alguns autores digam que tambm exista para bens mveis.

Seu objeto uma declarao de vontade, onde as partes se asseguram

em relao a um futuro contrato. importante ressaltar que o contrato
preliminar deve seguir todos os requisitos do contrato principal, exceto
quanto a forma.
A propriedade do imvel se encontra no registro, dessa forma a sua posse
no pressupe propriedade (ao contrrio do que ocorre com os bens
mveis). Portanto, na compra e venda a prazo o vendedor do imvel possui
a escriturao a seu favor, que estar em seu nome at que o comprador
pague toda a dvida.
O compromisso de compra e venda registrvel, ainda que feito
em instrumento particular (um papel qualquer, por exemplo). Isso d
segurana ao comprador de que o imvel no ser de repente transferido
terceiro, pois depois de registrado o compromisso no pode haver outro,
apenas o cancelamento deste ou a transferncia da escritura para o
comprador.
Dessa forma, mesmo que o bem seja penhorado, a penhora deve ser
desfeita quando o comprador quitar a dvida. O registro possui efeito erga
omnes e tudo para trs ineficaz.
Se no houver registro do compromisso de compra e venda e o vendedor
alienar o imvel para um terceiro de boa-f, sendo que posteriormente esse
terceiro registra o imvel, aquele que tinha o compromisso de compra e
venda e no registrou o pr-contrato perde as chances de ter a propriedade
da coisa.
Arrependimento
As partes s podem voltar atrs se o contrato possuir uma clusula de
expresso arrependimento9 (pode haver multa, mas isso determinado
pelas partes). Alm do mais, s pode haver arrependimento at a quitao
do preo. Uma vez quitado, nenhuma das partes pode suscitar a clusula.
- Uma vez que o comprador tenha integralizado suas obrigaes, o
vendedor deve cumprir sua parte e outorgar a ele a escritura definitiva.
Caso este se recuse injustamente, o comprador poder ingressar com uma
Ao de Adjudicao Compulsria. Nessa ao ele juntar o contrato
(independentemente de estar ou no registrado) e o comprovante da
integralizao de todas as condies e obrigaes. Se ainda assim ao final
do processo o vendedor no outorgar a escritura, o juiz ir mandar que se

9 No quebra de contrato. No faria sentido, pois as partes concordam em

estabelecer uma clusula de arrependimento. Alm do mais, se voc
cumpre uma clusula, seja ela qual for, voc no est exatamente deixando
de fazer algo.

expea uma Carta de Adjudicao, instrumento que possui o mesmo

efeito que a escritura.

Aula 02/03/2015

VENDAS ESPECIAIS
Algumas vendas exigem regras especficas. So regulamentadas as
seguintes vendas: venda ad corpus e venda ad mensura (imveis),
venda por amostra, venda sobre documentos, contrato estimatrio e
troca.

1. COMPRA E VENDA DE IMVEIS

Ao vender um imvel o vendedor poder faz-lo de duas formas: ad
corpus ou ad mensura.
a) Venda ad corpus
O elemento preponderante e motivador do negcio so as
qualidades que o imvel apresenta (como a sua localizao do
imvel, por exemplo), sendo o tamanho do imvel um
elemento secundrio (que apesar de ser uma qualidade do
imvel no o elemento mais importante, no uma qualidade
preponderante que faz com que o negcio seja fechado).
- Art. 500, 3. No haver complemento de rea, nem devoluo
de excesso, se o imvel for vendido como coisa certa e
discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referncia s suas
dimenses, ainda que no conste, de modo expresso, ter sido a
venda ad corpus.
Na venda ad corpus as referncias ao tamanho somente
enunciativa, de modo que se o tamanho real no corresponder ao
tamanho descrito no haver problemas (desde que no tenha mf envolvida).
b) Venda ad mensura
Na venda ad mensura o tamanho do imvel o elemento
preponderante e motivador do negcio.
Art. 500. Se, na venda de um imvel, se estipular o preo por
medida de extenso, ou se determinar a respectiva rea, e esta
no corresponder, em qualquer dos casos, s dimenses dadas, o
comprador ter o direito de exigir o complemento da rea, e, no
sendo isso possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou
abatimento proporcional ao preo.
Se o tamanho no corresponder de forma que FALTA rea no
imvel, o comprador poder:

a. Optar por pedido de complementao de rea.

b. Pedir a resciso do contrato ou abatimento do preo (apenas se
a complementao de rea no for possvel).
Quanto ao EXCESSO de rea:
Art. 500, 2. Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor
provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da rea
vendida, caber ao comprador, sua escolha, completar o valor
correspondente ao preo ou devolver o excesso.
Se houver excesso o vendedor reclamar, podendo o comprador
optar por:
a. Devolver o excedente.
b. Pagar o excedente.
Observaes:
- Percebe-se que a opo final sempre do comprador.
- No causa de excesso no cabe resciso do contrato, apenas na
hiptese de falta.
Havendo diferena mnima e insignificante o juiz no ir autorizar a
resciso contratual (caso de falta de rea). A deciso poder ser
revertida se o comprador demonstrar que a diferena, mesmo que
pequena, significativa para o que ele deseja fazer com o imvel.
Embora seja optativo ao comprador, por se tratar de imveis,
deve-se observar a regra da indivisibilidade jurdica. O bem
pode ser dividido, mas a lei estabelece limites para essa diviso.
[essa regra se contrape a regra da indivisibilidade fsica onde um bem
no pode ser dividido sob pena de perder seu valor e se tornar intil].

Por exemplo, se em caso de excesso o comprador optar por

devolver o excedente, mas isso fizer com que a rea seja menor
que o mdulo aceitvel, s resta a ele pagar o excedente.
Art. 500, 1. Presume-se que a referncia s dimenses foi
simplesmente enunciativa, quando a diferena encontrada no
exceder de um vigsimo da rea total enunciada, ressalvado ao
comprador o direito de provar que, em tais circunstncias, no
teria realizado o negcio.
Se a diferena de rea for menor do que 5% a venda se presume
ad corpus. Se maior, a venda se presume ad mensura. Essa regra
aplicada caso haja divergncia entre as partes sobre se a venda
foi ad corpus ou ad mensura.
Quando a compra do imvel para fins de produo ou construo
a venda geralmente mensura.

2. VENDA POR AMOSTRA

Tem regulamentao parecida com aquela feita pelo Cdigo de Defesa
do Consumidor (art. 18 e 30 CDC). A ideia da venda por amostra,
prottipo ou modelo, so vendas em que no se mostram os objetos
vendidos e que sero entregues ao comprador. O objeto mostrado
um prottipo (mostrurio).
Essa uma regulamentao para evitar a m-f, atravs da qual o
legislador diz que nesta venda por mostrurio o objeto de prestao
tem que ser equivalente ao objeto de demonstrao, afim de que no
se mostre o melhor e entregue o pior (artigo 484 CC).
Art. 484. Se a venda se realizar vista de amostras, prottipos
modelos, entender-se- que o vendedor assegura ter a coisa
qualidades que a elas correspondem.
Pargrafo nico: Prevalece a amostra, o prottipo ou o modelo,
houver contradio ou diferena com a maneira pela qual
descreveu a coisa no contrato.

ou
as
se
se

- amostra: uma pequena poro daquilo que se deseja alienar (ex.

copo de suco)
- prottipo: uma unidade de um bem que normalmente se encontra
em exposio (ex. aparelho de som);
- modelo: demonstrao do objeto em dimenses reduzidas (ex.
mdulo de armrio de cozinha).
Incumbe ao alienante garantir a qualidade real do objeto
correspondente s amostras, prottipos ou modelos. Trata-se de uma
derivao do princpio da boa-f objetiva, protegendo-se a confiana
do adquirente e a legtima expectativa quanto s caractersticas do
bem negociado.
3. VENDA SOBRE DOCUMENTOS (Art. 529)
Existe um documento (ou ttulo) representativo do objeto. Desse
modo, todo negcio feito em cima do documento. muito comum
na compra e venda no comrcio martimo e de cereais, tendo por
finalidade agilizar a dinmica contratual. O ato de entrega do ttulo
representativo considera-se a tradio. a transferncia do ttulo que
vale como sendo a transferncia do prprio objeto. Seria uma
tradio ficta, ou seja, substitui-se a entrega do objeto pela tradio
de documentos que representem a coisa.
Existem determinados documentos que possuem a funo de
substituir, pelo menos juridicamente, o bem objeto da contratao, de
modo que toda negociao e toda a operao feita em razo do
ttulo e no da coisa.

Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradio da coisa

substituda pela entrega do seu ttulo representativo e dos outros
documentos exigidos pelo contrato ou, no silncio deste, pelos usos.
Pargrafo nico. Achando-se a documentao em ordem, no pode o
comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade
ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito j houver sido
comprovado.
E se, de fato, o bem no for entregue?
Como a propriedade j se transferiu, deve-se ingressar com a medida
possessria ou petitria cabvel, em face do alienante (ao
reivindicatria, por ex.).

4. CONTRATO ESTIMATRIO
a venda em consignao, que comum com cerveja como produto.
O consignante deixar em nome do consignado determinado objeto e,
obrigatoriamente, fixar um prazo e um preo (em razo do objeto).
Ao final do negcio tudo aquilo que no for devolvido ao consignante
dever ser pago.
O comerciante no compra e produto, o fornecedor estabelece o preo
da coisa, deixando que o comerciante tenha a posse da coisa, apenas.
10
5. TROCA
A troca um contrato pelo qual uma parte se compromete a transferir
o domnio de certa coisa mediante retribuio de outra coisa em seu
lugar. , portanto, um contrato bilateral e oneroso no qual as partes se
obrigam a entregar reciprocamente coisa que no seja dinheiro.
Caractersticas: bilateral, comutativo, paritrio, no-personalssimo,
no-solene e consensual (se concretiza com a simples declarao de
vontade).
Para que a troca seja possvel, ambas as partes devem possuir algo
que a outra deseja, alm de no poder haver grande disparidade de
valores entre os bens a serem trocados. um instituto pouco usado,
pois com o passar do tempo surgiu o dinheiro, bem divisvel que
tornou a troca obsoleta. De certa forma a compra e venda uma
espcie de troca (troca-se o bem por dinheiro).

10 Principal diferena entre a compra e venda particular e a compra e

venda comercial: na venda comercial o vendedor deve ser obrigatoriamente
comercirio e apenas dessa relao pode haver a emisso de duplicata
mercantil.

Apesar da compra e venda e a troca terem a mesma origem, so

contratos distintos. Mas, em razo da semelhana aplicam-se troca
as disposies da compra e venda que forem compatveis.
Art. 533. Aplicam-se troca as disposies referentes compra e
venda, com as seguintes modificaes:
I - salvo disposio em contrrio, cada um dos contratantes pagar
por metade as despesas com o instrumento da troca;
II - anulvel a troca de valores desiguais entre ascendentes e
descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do
cnjuge do alienante.
A funo dessa norma evitar uma fraude sucessria de modo que o
ascendente favorea um herdeiro necessrio em detrimento dos
demais. Dessa forma, se o ascendente trocar bem de igual valor ou
valor inferior no necessrio anuncia, pois no existe prejuzo no
patrimnio.
Para trocar bens imveis necessria a anuncia do cnjuge. J
para trocar bens mveis no necessria a anuncia, ainda que
bem da meao. Esta regra se aplica a qualquer regime, exceto o
de separao absoluta.
Quando o ascendente der bem de menor valor mas completar com
dinheiro necessrio a anuncia dos demais herdeiros para evitar
fraude (dinheiro no materializa) se o dinheiro for predominante
compra e venda.

Aula 05/03/2015
DOAO
Art. 538. Considera-se doao o contrato em que uma pessoa, por
liberalidade, transfere do seu patrimnio bens ou vantagens para o de
outra.
No CC/16 era necessria a aceitao daquele que receberia a doao.
Embora no esteja mais na legislao, a aceitao essencial, pois se
trata de um contrato (onde importa a vontade de ambas as partes).

No ato unilateral (onde basta que uma das partes tenha vontade
para gerar efeitos, por exemplo, testamento), mas sim um contrato
unilateral, pois s uma das partes (doador) possui obrigao.
Caso o donatrio nada diga estar aceita a doao (aceitao tcita),
nos termos do art. 539.

Art. 543. Se o donatrio for absolutamente incapaz, dispensa-se a

aceitao, desde que se trate de doao pura.

Alguns doutrinadores dizem que uma hiptese onde a doao pode se

operar sem aceitao. No entanto, isso parece ser um equvoco, pois todo
contrato de doao deve haver aceitao (que quando o contrato se
opera).
Portanto, nesse caso a aceitao do representante legal que
dispensada, sendo a aceitao do incapaz a aceitao necessria.
Ex.: entidade doa ovos de pscoa para creche; basta a aceitao das
crianas.
Em suma, se a doao for pura, no sendo contrria a vontade do
representante ou do assistente legal e no se podendo colher a vontade do
representante ou assistente, a vontade do incapaz vlida (situao
excepcional).

Doao pura aquela que no impe nenhuma condio, causa ou

restrio ao uso e gozo do benefcio doado.

A doao um contrato no qual o doador retira algo de seu patrimnio

transferindo para o patrimnio de outra pessoa. Deve ser um bem de cunho
patrimonial, econmico corpreo ou incorpreo.
Caractersticas

CONTRATO UNILATERAL, pois s uma das partes se onera (e no ato

unilateral, pois se faz necessria a aceitao do donatrio);
GRATUITO (regra), pois a princpio o donatrio tem ganhos, apenas;
PERSONALSSIMO;
CONSENSUAL (exige aceitao);
DEFINITIVIDADE, o que diferencia a doao do emprstimo;
- A doao pode ser condicional, mas essa condio deve ser
expressa.
A condio, em determinados casos, pode ser presumida. Ex.: aliana
de noivado e presentes de casamento, pois pressupem o casamento.
SOLENE ou NO SOLENE
Art. 541. A doao far-se- por escritura pblica ou instrumento
particular.
Pargrafo nico. A doao verbal ser vlida, se, versando sobre bens
mveis e de pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradio.
A doutrina majoritria diz que a doao deve ser feita sempre por
escritura pblica se imvel e instrumento particular se mvel. A
quebra dessa regra implica em nulidade absoluta.

A doao verbal s poderia existir se fosse uma doao de bens

mveis, pequeno valor (social e no em relao s partes 11) e tradio
imediata.
Quando o legislador estabeleceu a necessidade da forma escrita, usou
a lgica da estrutura interpretativa. Percebe-se, no entanto, que a
forma escrita no seria necessariamente para o ato, mas sim
para eventual prova.
Ou seja, a forma escrita serve para que em caso de dvida a doao
possa ser provada, uma vez que em caso de dvida presume-se que o
contrato foi de compra e venda (mais corriqueiro) e no de doao.
Se houver dvida a doao deve constar por escrito para que seja
provada que de fato ocorreu e vlida. Caso no haja dvidas o
contrato valido e perfeito. Em suma, a forma escrita para provar,
mas no para existir (posio minoritria).
Elementos
Vontade livre e consciente.
ANIMUS DONANDI (inteno de fazer liberalidade): deve estar claro e
expresso que h a inteno de doar, ou seja, a inteno do indivduo
de transferir o bem de sua esfera de propriedade para a esfera de
propriedade de outra pessoa (o donatrio).
Forma A posio majoritria argumenta que necessariamente deve
ser escrita. Argumentam que a forma escrita para provar a validade
do contrato, apenas.
Objeto
a) lcito,
b) comercializvel
c) possuir valor econmico (se for direitos deve ser observadas as
regras de cesso de crdito para efeitos frente a terceiros).

Capacidade
O doador deve ser agente capaz. O incapaz s poder doar se
representado ou assistido e possuir autorizao judicial.
O donatrio deve ser capaz. Se incapaz deve estar representado ou
assistido. Se a doao for pura, no sendo contrria a vontade do
representante ou do assistente legal e no se podendo colher a sua
vontade, a aceitao do incapaz vlida (exceo).

11 At o limite de um salrio mnimo.

Aula 09/03/2015
Legitimao:
Pessoas casadas entre si: pessoas casadas entre si no podem doar
bens da comunho, bens fora da comunho podem doar (observada a subrogao).
A doao no pode constituir fraude ao regime, de forma a tentar mudlo contratualmente. No regime de separao obrigatria (legal) de bens o
tutelado pelo dispositivo pode receber doao, mas no pode doar. S se
autorizaria doaes compatveis ao casamento (como presentes em datas
comemorativas) e s condies econmicas do doador. Presentes
(considerados como doaes) frequentes e sem motivos aparentes no so
vlidos. No mesmo passo, o valor do presente tem que ser compatvel com
as condies do cnjuge.
Pessoas casadas fora da relao: de acordo com o art. 550, a doao
do cnjuge adltero ao seu cumplice (expresso utilizada em razo do
extinto crime de adultrio) pode ser anulada. Requisito essencial a
constncia do matrimnio, j que o prprio cdigo reconhece a possibilidade
de haver uma separao de fato, onde no h adultrio.
Pessoas casadas em relao a terceiros: quando a doao for em
relao a imveis tambm se aplica a regra do art. 1.647, III, onde
necessria a anuncia do cnjuge para a sua doao, exceto no regime da
separao absoluta. Para bens mveis particulares, pode-se doar
independente da anuncia do cnjuge, MAS os que integram a meao (so
os bens adquiridos que integram o patrimnio comum, na comunho parcial
ou universal) ou podem integr-la (participao final de aquestos)
dependem da anuncia do cnjuge (inc. IV), j que metade do doado por um
do outro, que no tem animus donandi.

Pode haver a doao de bens comuns desde que este seja de

pequeno valor, dado o princpio da insignificncia.
O bem comum pode ser doado mesmo sem anuncia desde que com
finalidade remuneratria.
O cdigo autoriza que haja doao de bens comuns ao filho mesmo
sem anuncia:
(a) Por ocasio de casamento do filho;
(b) Por ocasio de estabelecimento de economia separada do filho
(quando, por exemplo, comeam um novo emprego, negcio, e
d-se o material para a execuo da funo o comeo da
atividade econmica).

A pressuposio, aqui, decorre de o legislador imaginar que a doo

dispensaria a aceitao em razo do interesse recproco, comum. Esse
interesse comum parece que, baseado nesse pressuposto, faz-se
necessrio que o filho seja dos dois cnjuges para que se caracterize o
interesse comum, j que ambos querem o bem para o filho.
Limites objetivos: Para doar de ascendente para descendente ou entre
cnjuges (menos no regime de separao absoluta) independe de anuncia,
pois no h risco de fraude e pressupe adiantamento de herana, j que a
doao um ato verdadeiro por si s. Atravs da colao o valor do bem
doado volta ao patrimnio do esplio na diviso dos bens. Na venda a
colao no possvel, j que o valor do bem vendido ao filho ser
integrado novamente ao patrimnio do ascendente.
A pressuposio de adiantamento de herana relativa. A colao deve
ser provocada pelo cnjuge e outros filhos. A lei obriga que 50% do
patrimnio, a parte legtima, seja dividida entre os herdeiros necessrios, e
os outros 50%, parte disposio, possa ser doada a quem possa receber
doao, inclusive os herdeiros necessrios (ou um, ou alguns, ou todos). Se
houver doao pura e simples, o patrimnio sai da parte legtima; mas nada
impede que se conste em testamento ou at a morte que esta doao est
saindo da quota-parte disponvel.
Art. 497: Aquele que no pode comprar na forma do art. 497, tambm
no pode receber doao. De forma extensiva, seu cnjuge tambm.
Funcionrios pblicos no podem receber doao em razo de sua funo,
pois isso poderia se configurar uma forma de crime (prevaricao,
corrupo). No mximo tem-se tolerado que a doao seja mais simblica
do que propriamente econmica.
ESPCIES DE DOAO
Doao Pura
Trata-se da doao tpica, aquela que se faz num simples ato sem
condio, sem nada a ser prestado, apenas um ato de aumento patrimonial.
Aquela que at o incapaz pode aceitar.
Doao com Encargo
Modalidade de doao onerosa, vinculando a eficcia da doao ao
cumprimento do encargo. Assim como se fosse com clusula de condio
suspensiva ou resolutiva (podendo ter a mesma eficcia delas), fica atrelada
a um evento a ocorrer, porm este evento depende do donatrio. Sendo
onerosa, est sujeita a evico e vcios redibitrios pode-se reclamar, por
exemplo, de defeitos no objeto doado.
Doao Remuneratria
Aquela que se pode fazer dos bens comuns sem a anuncia do cnjuge.
feita em razo como uma espcie de pagamento em razo de alguma
ao bondosa para o doador. Ex.: Joo salva filho de Pedro, mas no quer

cobrar por isso; assim, Pedro doa coisa a Joo. No est sujeita a revogao.
A doao puramente remuneratria ocorre quando o valor do bem doado
at o valor da remunerao que no fora cobrada.
- No entanto, se o valor for superior quilo que o donatrio poderia ter
cobrado, a doao passa a ter carter de doao pura.
Doao em subveno peridica
aquela que no se esgota com uma prestao, mas impe uma
reiterao de cumprimento de prestao. Exemplo clssico a mesada.
Doao condicional
Vincula a eficcia da doao a um evento futuro e incerto (no pode ser
vinculado a futuro e certo a termo pois deixa de ser doao e passa a ser
emprstimo). A doao a termo final somente poderia ser aceita na
modalidade acima, j que a doao, em regra, para sempre. A condio
no pode ser ilegal, imoral ou impossvel.
Aula 12/03/2015
A doao condicional se divide em:
a. Doao com clusula de reverso: a condio est atrelada a
quem morrer primeiro. Se o doador morrer antes que o donatrio o
objeto fica para o donatrio e seus herdeiros. Por sua vez, se o
donatrio morrer antes que o doador o objeto regressa para este.
b. Doao com clusula de fideicomisso (vedada): atravs do
testamento o sujeito deixa o bem para algum e estabelece que
quando essa pessoa morrer o bem ir para outra pessoa. Tambm
existe elemento condicional: quem morrer primeiro. Se quem receber
o bem morrer, no poder passar para seus herdeiros.
No direito sucessrio funciona assim: eu testador, no meu testamento,
deixo minhas disposies de vontade. A minha disposio de vontade
a seguinte: Deixo meu bem para A. Quando A morrer este
obrigatoriamente ter que passar o bem para B, desde que quando
ele morrer B esteja vivo. Se quando ele morrer, B j estava morto,
o bem no ir para os herdeiros de B, mas sim para os herdeiros de
A (parecido com a reverso). Se B estava vivo quando A morreu,
quando B vier a falecer, o bem vai para os herdeiros de B.
O Cdigo Civil, atravs do art. 547, pargrafo nico, probe a clusula
de fideicomisso. A doutrina chama de pacto de corvo, pois essa
situao pode fazer surgir a vontade em uma pessoa para que a outra
morra logo, ou seja, existe uma imoralidade acerca do instituto. Alm
do mais, a negociao de herana de pessoa viva ilegal (art. 426).
Obs.: a doao com clusula de fideicomisso vedada, mas o
fideicomisso vlido, pois um instituto do direito de sucesso ligado
ao testamento. Isso ocorre, pois o testamento ato unilateral,
enquanto que a doao contrato.

c. Doao a nascituro: possvel se aceita pelo representante legal.

uma doao condicional, pois somente se torna definitiva se o
nascituro nascer com vida. Se o nascituro nascer morto a doao no
se concretiza e o bem ir retornar ao doador. Se o nascituro morrer
aps o parto ele j adquiriu personalidade jurdica e o bem ser
transmitido para seus herdeiros (ascendentes).
d. Contemplao de casamento futuro (art. 546): aqui o casamento
no uma condio pura e simples (se voc casar...), pois a doao
se faz a certo e determinado casamento ( o presente de casamento).
A doao no se torna definitiva at que haja o casamento. Se o
casamento for anulado, houver divrcio, etc, no interessa. O que
interessa que o casamento ocorra.
Se a doao feita a mais de uma pessoa o bem deve ser dividido
igualmente entre eles (no caso do casamento isso serve para a
hiptese de divrcio, por exemplo), salvo se o doador expressamente
indicar um donatrio.
e. Doao entidade futura: aquela feita a uma pessoa jurdica que
ainda no existe, mas que, teoricamente, ir existir. uma doao
vlida e condicional, mas como a entidade futura uma pessoa
jurdica o legislador resolveu limitar a situao: a entidade deve ser
criada dentro de 2 anos; se isso no ocorrer a doao deve ser
devolvida.

Limites objetivos da doao

Observao 1:
Quem tem herdeiros necessrios (ascendente, descendente ou cnjuge)
no pode doar mais do que poderia colocar em testamento. Ou seja, deve
ser resguardado pelo menos 50% do patrimnio para os herdeiros
necessrios. Se o donatrio doar mais do que o permitido o ato ser nulo.
A contabilizao do patrimnio doado cumulativa, pois, caso contrrio,
se cada doao fosse considerada isolada seria possvel o donatrio deixar
os herdeiros sem nada (ex.: A tem 10 milhes e doa 2 milhes para B e
depois doa 3 milhes para C. Depois dessas duas doaes ele no poder
doar mais nada, pois metade do patrimnio deve estar resguardado).

Observao 2:
O donatrio deve resguardar o suficiente para manter sua subsistncia
(art. 548).
A jurisprudncia tem entendido que pessoas que tem aposentadoria
pblica definitiva e irreversvel (aposentadoria por idade, por exemplo)
poder doar o valor da sua aposentadoria aps receb-la. J quem tem

aposentadoria privada est vetado de doar o valor dessa aposentadoria

aps o recebimento.
Aula 16/03/2015
EXTINO DA DOAO
De forma excepcional poderia existir o desfazimento da doao, em razo
de alguma nulidade ou anulabilidade, atravs da alegao de algum vcio
que far com que as partes retornem a um status quo ante. Uma forma
especfica de extinguir a doao atravs da revogao, que um ato
unilateral do doador (art. 555).
Art. 555. A doao pode ser revogada por ingratido do donatrio, ou
por inexecuo do encargo.
a. Descumprimento do encargo (doaes por encargo, situao em que,
ao contrrio da condio, depende totalmente da ao de algum
para ser cumprida). No cumprindo o donatrio com o encargo para o
qual foi nomeado o doador poder revogar a doao.
b. Quando o donatrio cometer atos de ingratido: a ingratido citada no
dispositivo jurdica, ou seja, os atos esto pr-estabelecidos no art.
557. Ser um ato12 de ingratido aquele que estiver elencado no
dispositivo (taxativo) e se ele for praticado pelo donatrio contra o
doador, seu cnjuge, ascendente, descendente ou irmo. So eles:
o Homicdio doloso ou tentativa;
o Ofensa fsica (dolosa). As vias de fato no tem intensidade o
bastante para ser considerada um ato de ingratido, mas sim a
leso corporal;
o Todo crime contra a honra. Apesar da difamao no estar
elencada no dispositivo, ela tambm considerada, pois a
injria e a difamao formam somente divididas com atual
cdigo penal, sendo que a injria grave a expresso que
abarca a injria e a difamao;
o Recusar alimentos se ele necessitar. Dessa forma, se ele
recusar alimentos ao doador a doao deve retornar ao doador
e, dessa forma, ele passar a ter melhores condies de se
sustentar.
- Entende-se a expresso alimentos no sentido amplo, tudo
aquilo que preciso para viver com dignidade.
- Apesar aquele que tem o dever jurdico de prestar alimentos.
Nas hipteses que envolvem crimes a Ao de Revogao
autnoma da ao penal. Ou seja, no preciso ter uma ao
penal para que a ao cvel possa existir. Possui prazo
decadencial de 1 ano a contar da cincia do fato.
12 Essas condutas tambm permitem a deserdao.

No caso de existir qualquer situao excludente da ilicitude do

donatrio, tambm se exclui a possibilidade de revogao da
doao.
No CC/16 s poderia haver revogao se o agente causador
fosse o donatrio e a vtima o doador. O cdigo atual estabelece
que embora a condita continue a ser exclusivamente do
donatrio essa conduta no precisa apenas ter o doador como
vtima, mas tambm o cnjuge, ascendente, descendente ou
irmo.
A princpio, penas o doador tem legitimidade para ingressar
com a ao e apenas o donatrio pode ser o sujeito passivo. Se
o doador prope a ao e depois vem a falecer, seu herdeiro
poder continuar a ao.
Se o doador vier a falecer em hiptese de homicdio (causado
pelo donatrio), os seus herdeiros, excepcionalmente, podero
propor a ao em seu lugar, desde que o doador no tenha
expressamente ou tacitamente renunciado ou perdoado o
donatrio.
Art. 556. No se pode renunciar antecipadamente o
direito de revogar a liberalidade por ingratido do
donatrio.
Renuncia antecipada aquela antes do fato acontecer ou
anterior ao conhecimento da autoria do fato.
Art. 564. No se revogam por ingratido:
- As doaes puramente remuneratrias no admitiriam
revogao, pois essa doao tem carter de retribuio por algo
que foi feito de bom ao doador;
- As doaes oneradas com encargo j cumprido;
- As doaes que se fizerem em cumprimento de obrigao
natural, ou seja, aquelas relaes de dever que tem origem em
relaes sociais, religiosas, etc (e no jurdicas), sendo que seu
descumprimento no causa nenhuma consequncia jurdica. Ex:
dzimo. O dzimo no se revoga por ingratido, mas outras
doaes igreja podem ser revogadas (caso da igreja que induz
o fiel ao erro);
- As doaes feitas para determinado casamento.
Mesmo que a condio de uma doao se concretize, se houver
a ocorrncia de algum ato de ingratido, essa doao poder
ser revogada. Dessa forma, a doao feita para determinado
casamento no no revogvel porque a condio se operou,
mas sim para no prejudicar o outro cnjuge que no praticou o
ato de ingratido. Se os dois praticaram o ato de ingratido a
doao feita para determinado casamento revogvel.
PROVA DE 3,0

LOCAO DE BENS MVEIS

No direito romano era um dos quatro contratos reconhecidos.
Divide-se em locao de coisas e servios.
a. Coisas
Mveis (Cdigo Civil), que a mais simplificada.
Imveis
i) urbanos (8.245/91)
ii) rurais (Estatuto da Terra)
b. Servios
Empreitada (Cdigo Civil)
Servios (Cdigo Civil)
Trabalho (CLT)

Bens mveis em geral so mais baratos que e de muito mais fcil

produo e aquisio em relao aos bens imveis, alm de no serem,
geralmente, de primeira necessidade. Por no possuir quantidade limitada
assim como os imveis, as partes estabelecem regras que so boas para
ambos os interesses, uma vez que o interessado em possuir o bem possui
alternativas.
Art. 565. Na locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder
outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no
fungvel, mediante certa retribuio.
Caractersticas
o Bilateral;
o Oneroso;
o No personalssimo (j que as caractersticas dos sujeitos so
irrelevantes);
o Consensual;
o No solene;
o Temporrio (seus efeitos);
o Diferido: cujo cumprimento se d ao longo do tempo, ou seja, se
contrape aos contratos de execuo imediata.
Elementos
a. Sujeito: a) Locador ou arrendante e b) Locatrio ou arrendatrio.
A nica ressalva a geral: se for incapaz deve estar representando, se
relativamente incapaz deve ser assistido.
Observao: alguns autores indicam que o locador deve ser o dono da
coisa, o que um equvoco.
b. Objeto
i)
Coisa: deve ser lcita, corprea, e mvel.
ii)
Retribuio: tambm denominada de aluguel, aluguer, ou
renda.
- No que se refere a ideia de retribuio o legislador no faz
ressalva alguma. Portanto, a retribuio pode ser dinheiro,
coisa, servio, ou uma mistura desses elementos, desde que ela
no seja ilegal ou imoral; alm de ser sria e possuir valor
econmico.
c. Forma livre, as partes possuem liberdade para fixarem as regras
como concordarem.

As obrigaes do locador e do locatrio se encontram nos artigos 566 e

569, respectivamente. Quase todas essas obrigaes so imutveis, pois
formam a essncia do contrato de locao.
Art. 566. O locador obrigado:

I - a entregar ao locatrio a coisa alugada, com suas pertenas, em

estado de servir ao uso a que se destina, e a mant-la nesse estado, pelo
tempo do contrato, salvo clusula expressa em contrrio;
Se houver algum problema com o bem o locador deve consert-la, uma
vez que ele quem deve manter a coisa no estado ideal. Nada impede que
as partes, atravs da clusula diversa, convencionarem que a coisa pode
ser entregue (e mantido) em estado de servir. Exemplo: A aluga carro de
B e ambos concordam em deixar a cargo de A trocar os pneus, inclusive
fazendo com que o aluguel diminua em razo do fato.
II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacfico da coisa.
O locador deve tomar as medidas necessrias para que o uso da coisa
pelo locatrio seja tranquila e pacfica. Isso vale inclusive para o prprio
locador, que nesse contrato dever abrir mo de alguns direitos de
propriedade da coisa, sob pena de atrapalhar a posse do locatrio (por
exemplo, o locador deve pedir permisso do locatrio para ter acesso ao
carro que foi alugado).

Art. 569. O locatrio obrigado:

I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou
presumidos, conforme a natureza dela e as circunstncias, bem como tratla com o mesmo cuidado como se sua fosse;
O desvio de funo da coisa importa falta grave que autoriza resciso
contratual. Isso ocorre quando o locatrio utiliza a coisa de forma diversa da
que foi combinada ou, se no foi combinada, no faz parte da funo da
coisa alugada. Porm, no to somente qualquer desvio de funo, mas
sim uma conduta grave capaz de prejudicar a coisa. Exemplo: usar o celular
como peso de papel no sua funo, mas tambm no prejudica a coisa.
Por outro lado, usar o carro alugado, reiteradamente, para fazer fretes pode
prejudic-lo. O locatrio tambm tem a obrigao de ter zelo pela coisa,
como se ela fosse sua.
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de
ajuste, segundo o costume do lugar; Se o aluguel no for pago
considerado emprstimo, j que o pagamento do aluguel faz parte da
essncia do contrato de locao.
III - a levar ao conhecimento do locador as turbaes de terceiros, que se
pretendam fundadas em direito; Inclusive para que o locador tome as
atitudes necessrias. Se o locador for prejudicado pela falta de informao o
locatrio responder por isso.

IV - a restituir a coisa, finda a locao, no estado em que a recebeu,

salvas as deterioraes naturais ao uso regula.
uma obrigao de restituir coisa certa. O locatrio no obrigado a
dar nada melhor, pior ou diferente do que foi locado, assim como o locador
no obrigado a receber. No obstante, h um importante fator que decorre
da interpretao do cdigo: a questo do desgaste natural da coisa, que faz
parte do contrato, vide que uma parte do que pago no aluguel devido ao
desgaste (natural) e depreciao da coisa. Se o desgaste no for natural o
locatrio dever ressarcir o locador.
Aula 23/03/2015
Extino
Art. 565. Na locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder outra,
por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel,
mediante certa retribuio.
O contrato de locao pode ser por:
a. Prazo determinado
b. Prazo indeterminado
i) Indeterminado por conveno: desde o incio o contrato era por
prazo indeterminado.
ii) Indeterminado por converso: as partes fizeram por prazo
determinado, mas ao final do prazo o locador foi deixando o locatrio
permanecer na posse da coisa. Desse modo o contrato passou de
determinado para indeterminado.

Tanto no contrato por prazo determinado quanto no contrato por

prazo indeterminado qualquer das partes pode, a qualquer tempo,
encerrar o contrato por justa causa.

No contrato por prazo determinado qualquer das partes pode

considerar o contrato naturalmente extinto ao final do prazo (termo
final). Ou seja, nenhuma das partes deve tomar alguma providncia
antecipadamente (por exemplo, no dia do vencimento o locador pode
ir se certificar que o locatrio est deixando o imvel). Percebe-se,
ento, que o prazo s serve para dar um fim natural ao contrato.
Porm, o prazo no oferece muita segurana s partes, pois se o
locatrio pode rescindir o contrato antes do final do prazo (sem justa
causa), desde que pague ao locador a multa contratual. Se quem
pem fim sem justa causa o locador ele dever pagar ao locatrio
perdas e danos (se houver).

Se o juiz entender que o valor do aluguel muito alto ele poder

reduzir o valor das perdas e danos.

Nos contratos por prazo indeterminado, para que o contrato seja

rescindido, deve haver notificao com antecedncia. Mas, o
legislador no fixa um prazo para essa notificao.
Para o locatrio rescindir mais simples, pois ele consegue fazer
uma boa previso para restituio da coisa, de quando conseguir
devolver o bem. Dessa forma, ele deveria comunicar com um aluguel
de diferena (por exemplo, se semanal uma semana antes), para que
o locador possa se preparar economicamente.
Quando o locador quem vai por fim ao contrato mais
complicado, pois ele no sabe exatamente como est o nvel de
facilidade para a devoluo. Por exemplo, se o locador loca um carro
e o bem se encontra no estado do Par o tempo para que ele retorne
ao sudeste no pode ser dado com exatido (depende das condies
do tempo para a utilizao de balsas, etc). Se o locador no
concordar com o prazo dado ele poder entrar com Ao de
Consignao em Pagamento.
Multa
- Valor: o dobro do aluguel vigente. dobrado, pois esse o limite
mximo da clusula penal. Isso, porm, no uma clusula penal,
mas um instituto chamado astreinte, uma multa estabelecida para
evitar o inadimplemento. A clusula penal tem limite (dobro), por sua
vez a clusula astreinte no tem limite, pois possui uma finalidade
coercitiva. Dessa forma, esse valor deve ser o suficiente para coagir
o locatrio a devolver a coisa. No caracteriza um enriquecimento
sem causa, pois o locador quer que o locatrio simplesmente devolva
a coisa, ou seja, a situao est nas mos do locatrio (quem pagar
ou no o preo ser ele).
No h o que se falar em dobra, pois o prprio legislador a tirou do
cdigo.
Eventualmente o juiz pode reduzir o montante da clusula astreinge.

Regras gerais
1. Nos contratos de locao de bens mveis a sublocao direito
natural do locatrio.
2. O locatrio de coisas mveis no tem preferncia na aquisio do
bem, pois no h previso. O que pode ocorrer no contrato haver
uma clusula de preferncia com lgica de preempo (pois no
existe previso).
3. Se o objeto for vendido a terceiro no curso do contrato, esse terceiro
no est obrigado a respeitar o contrato. O locatrio pode acionar o
locador em perdas e danos, no mximo.

- Para evitar essa situao, as partes poderiam fixar uma clusula de

vigncia: ainda que o bem seja vendido o contrato ainda estar
vigente. Dessa forma, qualquer um que comprar se obrigar
automaticamente a respeitar o contrato. Essa clusula, no contrato de
imveis, s benfica ao locador, pois ele fica isento das perdas e
danos (quem comprar ficar responsvel por elas).
4. Benfeitorias teis e necessrias so indenizveis e geram direito de
reteno (enquanto no pagar no devolve o bem). Por sua vez, as
benfeitorias no autorizadas volupturias no so indenizveis, salvo
clusula em contrrio.
- Conceito de benfeitoria: art. 96.
Os dispositivos que permitem que uma pessoa com deficincia dirija o
carro volupturia, pois sob o ponto de vista de locador essa
benfeitoria volupturia. Alm do mais, tecnicamente, no para a
pessoa e sim para o bem.

Aula 26/03/2015
LOCAO DE BENS IMVEIS URBANOS
Lei 8.245/91
Como os bens imveis possuem quantidade limitada e so bens
essenciais para se viver uma vida digna, se as partes possussem liberdade
contratual a locatrio ficaria com um grande nus, enquanto que o locador,
a parte mais forte do contrato, ficaria com vantagens excessivas. Dessa
forma, a ideia dessa lei tutelar o locatrio diminuindo a margem de
negociao.
Essas normas so cogentes e imperativas. No se admite que as partes
tenham liberdade de negociao, pois dessa maneira a parte mais forte, no
caso o locador, faria abusivas imposies ao locatrio (vide art. 45).
Na locao de bens imveis so admitidas trs situaes:
a) O que est na lei pode ser mudado apenas se a prpria lei admitir. Por
exemplo, a princpio quem deve pagar os impostos do imvel o
locador, mas as partes podem fixar o contrrio, deixando os impostos
a cargo do locatrio.
b) Pode ser criada clusula em sentido contrrio ao que est na lei
apenas se a clusula for a favor do locatrio, desde que no desnature
o contrato de locao. Como uma clusula contratual apenas ser
estabelecida se o locador, a parte mais forte, anuir.
c) vlida clusula que beneficie o locador ou retire direito do locatrio,
desde que essa no desnature o contrato, mas isso s ser possvel se

houver uma compensao em favor do locatrio, compensao essa

que deve ser clara e expressa no contrato. Ex.: locador passa ao
locatrio a obrigao de pagar despesas ordinrias e extraordinrias,
mas como forma de compensao estabelece desconto no valor da
locao.
No se admite que o benefcio seja falso (por exemplo, simular que o
preo da locao mais alto do que na verdade , de forma que o
desconto na locao no seja realmente verdadeiro, levando-o apenas
ao preo real).
Embora possa parecer que essas condies estabelecem certa
desvantagem ao locador, ela ainda menos rgida do que a lei anterior. Na
lei anterior, por exemplo, se o contrato que se convertesse em
indeterminado o locador no poderia mais retirar o imvel das mos do
locatrio, ficando a merc deste; por sua vez, na lei atual o prazo para
retomada do imvel de 5 anos.
H dois critrios para definir se o imvel urbano ou rural: a)
Localizao, b) Finalidade o critrio utilizado na locao. Dessa forma, se
o imvel se localizar na zona rural, mas destinado a lazer ele ser
regulado por essa lei.
CARACTERSTICAS: bilateral, oneroso, consensual, no solene, no
personalssimo (inclusive, no caso de morte do locador seus herdeiros
devem respeitar o contrato, assim como se o locatrio vier a bito sua
famlia, se esta j residir no imvel, estar segura na vigncia do contrato).
Em relao a locao de imveis urbanos a cesso e a sublocao13
so vedadas. Ambas as situaes s sero permitidas com a expressa
permisso do locador (por escrito).
- Sublocao
A sublocao, se autorizada pelo locador, no poder ter valor superior a
locao originria.
Alm do mais, qualquer ato em que houver vantagem por parte do
locatrio na sublocao, esse ato ser vedado.
Elementos
1. FORMA: livre.
2. OBJETO: imvel urbano, exceto aqueles excepcionados no art. 1.
3. SUJEITO: locador/senhorio ou locatrio/inquilino.
A locao de imveis urbanos, se ajustada igual ou acima de 10 anos,
depende da anuncia do cnjuge (art. 3). Embora se admita que o
13 Locatrio alugando para outro locatrio.

locatrio possa sair antes do final do prazo, o locador, salvo casos

excepcionalssimos, obrigado a respeitar o prazo.

Se o contrato for fixado com prazo igual ou maior do que 10

anos sem a anuncia do cnjuge, a locao ser vlida para as
partes signatrias, mas no para o cnjuge que no anuiu, de
forma que aps 10 anos este poder alegar o vcio e pedir para
desconstituir os anos excedentes.

Na separao absoluta ou na participao final de aquestos,

quando autorizados pelo pacto nupcial em relao a bens
particulares, como o imvel pode ser alienado sem anuncia do
cnjuge, atravs de uma interpretao anloga o imvel
tambm poder ser alugado por perodo igual ou superior a 10
anos sem anuncia do cnjuge.

Aula 30/03/2015
Espcies
Por prazo determinado
Por prazo indeterminado
i) Indeterminado por conveno
ii) Indeterminado por converso
Na locao de imveis tambm necessrio saber a finalidade da
locao, uma vez que ela pode ser diferente se a finalidade for:
Residencial: para fins de moradia a longo prazo;
Exceo se o locatrio for pessoa jurdica e o imvel estiver sendo
alugado para moradia dos seus funcionrios essa locao ser
considerada no residencial nos termos da lei de locao. Portanto, s
pessoa fsica pode ser locatrio de imvel residencial.
No-residencial: tem finalidade diversa da moradia;
Temporria (ou por temporada): tem finalidade de moradia a curto
prazo e tem o prazo mximo de 90 dias. O que caracteriza essa
locao no apenas curto prazo, mas tambm uma clusula
justificadora que explica porque apenas esse perodo est sendo
alugado pelo locatrio. Ex.: casa de praia, realizao de tratamento
mdico, reformas, etc.

Extino
a) Locao por prazo determinado ou indeterminado (o locatrio pode
considerar o contrato extinto por justa causa algo grave do
locador, sem ter que indenizar e podendo fazer jus a uma
indenizao);
b) O locatrio pode considerar extinto com o trmino do prazo, o que no
locao de imveis no to simples;

c) Em contratos por prazo indeterminado o locatrio pode interromper o

contrato a qualquer tempo sem justo motivo, bastando para tanto
notificar o locador com 30 dias de antecedncia. Se no comunicar
com 30 dias de antecedncia deve pagar as despesas relativas ao
perodo (o aluguel e mais todas as despesas que venceram at o
ltimo dia).
d) Em contratos por prazo determinado o locatrio no obrigado a
respeitar o prazo, podendo romp-lo sem justa causa do locador a
qualquer tempo. No entanto, dever indenizar o locador atravs do
pagamento da multa prevista no contrato.
Observaes:
Tal qual na locao de mveis, a multa proporcional ao tempo do
inadimplemento, de forma que a multa integral s devida se o
inadimplemento foi tambm integral. Na locao de imveis a multa
no pode ser o aluguel do tempo que restar, isso seria ilegal, pois
coagiria o locatrio a no rescindir o contrato (o que um direito
dele). Entende-se que para inadimplemento absoluto 20% do que falta
um valor razovel.
Exceo: A locao descrita no art. 54-A a nica que autoriza que a
multa paga pelo locatrio pela resciso do contrato seja o aluguel pelo
tempo que faltar.
A multa s no ser devida se o motivo que levar a resciso do
contrato por prazo determinado for mudana do local de trabalho
determinada pelo empregador (deve ser uma determinao do
empregador e no uma opo do empregado). Deve haver aviso com
antecedncia de 30 dias, sob pena de pagar as despesas relativas ao
perodo.
Tomada do imvel por parte do locador
a) Denncia cheia: a justa causa (est prevista em lei), tem como
efeito a retomada do imvel e indenizao;
b) Denncia vazia: sem justa causa, tem como nico efeito a retomada
do imvel.
Locao no-residencial
Nos contratos de locao no-residencial, durante o prazo o locador s
poder retomar o bem por denuncia cheia apenas se ela tiver justa causa
prevista no art. 9.
Nas locaes no-residencias, ao final do prazo o locador por retomar o
imvel alegando o fim do prazo. No entanto, se o contrato por prazo
determinado e o locatrio permanecer no imvel permanecer no imvel
mais de 30 dias sem oposio do locador, o contrato se transformar em
indeterminado (alis, na locao no-residencial no importa se o contrato
indeterminado por conveno ou converso). O locador pode por fim ao

contrato por denuncia cheia fundada no art. 9 ou denuncia vazia a

qualquer tempo.
Locao residencial
H diviso clara entre contrato por prazo determinado e por prazo
indeterminado (originariamente indeterminado, ou seja, por conveno).
O contrato por prazo determinado s pode ser escrito e pode ser:
- igual ou maior do que 30 meses
- menor do que 30 meses.
Se o contrato originrio era igual ou maior do que 30 meses s
poder haver denuncia cheia, cabendo extino do contrato por fim do
prazo. No entanto, se o locatrio permanece no imvel por mais de 30 dias
sem a oposio do locador ocorrer uma converso condicionada. Se
virar indeterminado s poder ser extinto por denuncia cheia fundada no
art. 9 ou denuncia vazia a qualquer tempo.
Por sua vez, se a locao for originariamente por prazo indeterminado
menor do que 30 meses, durante o prazo s cabe denuncia cheia com
fundamento no art. 9. Ao final do prazo o locador no poder tirar o
locatrio, pois no h cabimento de despejo por fim do prazo nesse tipo de
contrato, de forma que o prazo s ter utilidade para o locatrio (portanto,
no cabe ao de despejo). Isso ocorre pois quando esse contrato termina
ele automaticamente se torna indeterminado (converso automtica). Se
convertendo em indeterminado s poder existir retomada o do bem por
denuncia cheia se fundada no art. 47 (inclusive para uso prprio), e por
denuncia vazia aps 5 anos.
Para driblar os problemas as imobilirias tem estabelecido uma clusula
de bonificao no contrato residencial de 30 meses em que se o locatrio
ficar pelo menos 12 meses fica isento de multa.

Locao por temporada

S pode ser por prazo determinado (mximo 90 dias). Pode haver
prorrogao desde que no ultrapasse o prazo mximo. De forma
excepcionalssima pode haver prorrogao que extrapole os 90 dias se a
situao houver imprevisto.
Durante o prazo cabe despejo por denuncia cheia com fundamento no
art. 9 (alegao do fim do prazo). No s cabe alegao como o juiz pode
determinar tutela antecipada (15 dias para sair ou despejo). Se o locatrio
ficar mais do que o prazo sem oposio do locador o contrato se
transformar em residencial indeterminado e assim caber denuncia cheia
fundamentada ou denuncia vazia aps 30 meses.

Aula 06/04/2015
- Caso o imvel seja vendido a um terceiro adquirente, o adquirente no
obrigado a respeitar o contrato. A lei permite ao terceiro adquirente
denunciar o contrato no prazo de 90 dias (a partir da compra do imvel),
notificando o locatrio que ele no tem interesse em dar continuidade ao
contrato de locao.
Clusula de vigncia
Se o contrato possuir clusula de vigncia (que determina que o contrato
continuar a vigorar em caso de alienao) registrada na matrcula do
imvel pelo locatrio, quem comprar o imvel s poder retirar o locatrio
nos termos e condies em que o proprietrio anterior poderia.
Se o contrato no contiver essa clusula e o terceiro adquirente no
denunciar o contrato no prazo de 90 dias, ele automaticamente assumir a
condio de locador.
Garantias da locao
So regras estabelecidas para tentar dar s partes a segurana de que
haver adimplemento das obrigaes existentes. O locatrio sempre tem
sua situao mais facilitada, pois seu principal direito o uso do bem e ele
pode sair do imvel no momento que desejar mesmo que o contrato seja
por tempo determinado (ainda que pague multa).
- Pagamento antecipado das obrigaes: Ao invs de pagar o ms
vencido o locatrio paga o ms vincendo, ou seja, paga para poder usar e
no usa para depois pagar.

A cobrana antecipada de aluguel constitui delito locatcio apenado

com deteno.
Se o locador exigir do locatrio uma garantia de que ir cumprir as
obrigaes (cauo, fiana, seguro fiana, e cesso fiduciria de
quotas de fundo de investimento - art. 37). O contrato s pode
exigir uma modalidade14 de garantia, de forma que se houver mais
de uma modalidade ao mesmo tempo e no mesmo contrato
perdem-se todas as garantias prestadas (tambm e delito locatcio
apenado com deteno ou multa dependendo do aluguel).
Se nada estiver estabelecido no contrato a garantia efetiva at
que sejam entregues as chaves do imvel.

So garantias: cauo, seguro fiana, cesso fiduciria de fundo de

investimento e fiana.
14 Ex.: nada impede que um contrato tenha mais de um fiador, mas se
assim for s poder exigir a fiana como garantia.

Cauo
Um bem dado para garantir o cumprimento da obrigao. o bem pode
ser do prprio devedor (locatrio) ou de um terceiro (que garantir uma
obrigao que no dele). O objeto pode ser qualquer bem lcito que
possua valor econmico e sobre ele recair a responsabilidade patrimonial.
Porm, h uma restrio: caso a cauo seja prestada em dinheiro esta no
poder ser superior a 3 aluguis (que o mximo do cauo em dinheiro,
de forma que no se pode exigir os 3 alugueis e mais outra cauo pode
pedir, por exemplo, 2 alugueis e mais outra cauo).
O valor da cauo em dinheiro deve ser depositado em uma conta
poupana vinculada ao locador e ao locatrio.
Seguro fiana
um contrato de seguro feito pelo locatrio com uma seguradora (que
ser garantidora), de modo que se o locatrio estiver inadimplente com o
locador a seguradora ir pagar os alugueis. Abarca duas possiblidades: a)
seguro de pessoas, que possui carter previdencirio e b) seguro de coisa,
que possui carter indenizatrio.
No seguro de coisas se a seguradora pagar nada impede que ela cobre ao
locatrio o que ela j pagou (regresso).
Cesso fiduciria de cotas de fundo de investimento
O locatrio ou terceiro transfere seu fundo de investimento para o locador
tem garantia da locao. Se o final do prazo o locatrio ainda estiver
inadimplente o locador poder transformar aquilo em dinheiro.
Fiana
Art. 818 e seguintes
Garantia pessoal de cumprimento da obrigao em que o fiador assegura
que caso o devedor no cumpra com sua obrigao ele (fiador) ir cumprir
ou responder pra com essa obrigao com todo seu patrimnio presente e
futuro penhorado. O devedor ou afianado no parte desse contrato, de
forma que a fiana poder existir mesmo contra a vontade do devedor. ,
portanto, um contrato unilateral gratuito, consensual (porm, solene:
apenas por escrito), temporrio, diferido (refere-se a obrigaes vincendas e
no pretritas). Pode ser assinado antes, durante ou aps a obrigao.
Elementos da fiana:
Forma: escrita
Objeto: qualquer obrigao que no seja ilegal, imoral, impossvel
ou ttulo de crdito (passvel de garantia mediante aval 15), etc.
Sujeitos (credor e fiador)
Qualquer um pode ser credor, mesmo o absolutamente incapaz
no assistido, pois este s ir ter benefcios e nenhum nus. Por
sua vez, para ser fiador o sujeito deve ser capaz (situao
15 Avalista coobrigado, enquanto fiador garantidor.

excepcional: se no for capaz alm de estar representando ou

assistido deve ter autorizao judicial).
Alm do mais, no importa se o sujeito ou no idneo, se o
credor aceit-lo e confiar no sujeito como fiador o sujeito poder
s-lo independentemente do seu carter.
Para ser fiador depende da anuncia do cnjuge (1.647, III). A
fiana prestada sem a anuncia do cnjuge tona o ato anulvel,
fazendo com que a garantia prestada se perca. Se houver
anuncia, o anuente no vincula seu patrimnio com esse ato, pois
no garantidor (no prestou a fiana, apenas autorizou sua
existncia).
o Se o patrimnio de um dos cnjuges for apreendido, a quota
do cnjuge que apenas anuiu dever ser preservada.
Aula 09/04/2015
Benefcios
a) DE ORDEM: pelo fato da fiana ser solidria o credor pode executar o
fiador antes, mas o fiador tem o direito de indicar antes o patrimnio
do seu afianado antes dos seus prprios bens. Ou seja, o benefcio de
ordem o direito natural que o fiador tem de que sejam executados
primeiro os bens do devedor originrio (tem a faculdade de indicar os
bens do devedor originrio ao invs dos seus prprios bens).
renuncivel.
b) DE DIVISO: em regra, se h um fiador ele garantidor do todo e se
houver mais de um fiador todos eles so solidariamente devedores do
todo. No entanto, nada impede que, por acordo (com o credor), seja
criado um limite nessa garantia firmada pelos fiadores, de forma que
cada um deles fiadores podem se vincular a uma quota parte (ex.: A
garante aluguel e B garante os encargos; tambm pode ser uma
limitao percentual). Nessa hiptese alm de haver diviso h a
quebra de solidariedade.
c) DE SUB-ROGAO: o fiador que paga sub-roga-se nos direitos e
garantias do devedor originrio (valor desembolsado bem como as
perdas e danos). Por ser um terceiro interessado esse um benefcio
natural do fiador. renuncivel.
d) EXONERAO: o fiador pode assinar a fiana com i) prazo
determinado ou ii) prazo indeterminado.
A fiana assinada por prazo determinado vincula o fiador aos termos
do contrato (enquanto durar o prazo). Por sua vez, se a fiana for
assinada sob forma indeterminada, o fiador no pode ficar obrigada a
fiana de forma indefinida; dessa forma, o benefcio de exonerao o
direito do fiador de poder se retirar da fiana por prazo indeterminado
o momento em que desejar.

No caso da fiana comum, estando ela sob a forma determinada, se o

sujeito no quiser mais ser fiador deve notificar o credor do fato. No
instante em que a notificao for realizada o sujeito ser fiador por
mais 60 dias, de forma que tudo o que estiver vencido ou venha a
vencer nesses 60 dias o sujeito ainda ser garantidor com seu
patrimnio. Porm, tudo aquilo que vier vencer aps os 60 dias o
sujeito j no possui mais responsabilidade.
J no caso da locao, nos termos do art. 40, X, o fiador tem o
direito de tambm se exonerar na fiana por prazo indeterminado.
Mas, no instante em que a notificao for realizada o sujeito
vinculado por mais 120 dias. A exonerao um direito natural e
irrenuncivel.
Efeito: quando o fiador se exonera h vencimento antecipado das
obrigaes.
Assim como qualquer forma de perda das garantias na locao,
permite ao locador notificar o locatrio para prestar nova garantia sob
pena de extino do contrato (art. 40, pargrafo nico).
Extino da fiana
Rompe a fiana a morte ou incapacidade superveniente do fiador.
No entanto, todas as obrigaes vencidas at esse momento ainda
responde seu esplio.
Sendo o contrato acessrio o fiador pode se defender de duas
maneiras
a. Atacando a fiana prestada (alegar vcio, erro, dolo, etc.);
b. Atacando a obrigao principal, pois se ela for desconstituda o
acessrio tambm ser j que segue a principal.
Exceo: Caso o vcio da obrigao principal seja a incapacidade
do devedor originrio a fiana permanecer. Ou seja, embora a
obrigao principal seja invlida a fiana ir permanecer
(acessrio). o caso de uma exceo pessoal que no pode ser
alegada.
O legislador parte do pressuposto de que o contrato
personalssimo, de forma que o fiador no garantidor de
quem no conhece e ao alegar a incapacidade do devedor
originrio nesse momento estaria agindo de m-f, pois no
alegou a incapacidade na origem, mas apenas quando foram
lhe cobrar. Exceo: no mtuo feito a menor a incapacidade
do devedor principal invalidade a fiana (nico caso de
incapacidade do devedor principal que invalida a fiana).
Se extingue se por culpa do credor o fiador ficar prejudicado no seu
direito de regresso.

O fiador tambm tem o benefcio do bem de famlia, exceto no do

contrato de locao (art. 3, VII da Lei 8.009/90). Porm, como o bem
de famlia indivisvel o cnjuge anuente pode defender sua quota
parte alegando a impenhorabilidade do bem de famlia, acabando por
estender os efeitos para todo o imvel. O STF, por sua vez, tem
entendido que esse dispositivo inconstitucional, pois viola o direito
de habitao.
Aula 13/04/2015
Penhor legal
Em determinadas situaes, por imposio legal, incide sobre
determinados bens uma garantia natural para o cumprimento da obrigao.
Por exemplo, se o hspede no pagar a estadia possvel que o hotel
retenha a bagagem do sujeito como garantia para o pagamento da dvida.
Aes Locatcias
Determinadas situaes de um contrato de locao podem originar uma
ao judicial. O legislador optou por regulamentar quatro aes, onde a) a
relao guarda caractersticas especiais diferente da locao tradicional ou
b) ela exclusiva de uma relao de locao.
So elas: ao de
consignao, ao renovatria, ao revisional e ao de despejo.
Nessas aes o efeito suspensivo do recurso no tem eficcia, de forma
que a determinao do juiz de primeiro grau deve ser cumprida mesmo que
haja recurso. Isso faz com que o recurso perca seu carter protelatrio, uma
vez que a parte prejudicada s ir recorrer se realmente houver
possibilidade de reverter a situao. Por exemplo, na hiptese de ao de
despejo se a parte pretende recorrer para ficar mais tempo no imvel ficar
decepcionada, pois ter que cumprir a determinao da mesma maneira,
mesmo com o recurso. Geralmente as decises de primeiro grau no so
reformadas, mas se o relator verificar que existem chances da deciso estar
equivocada o recurso pode obter efeito suspensivo.
1. Ao de Consignao
A maior parte das obrigaes de trato sucessivo, ou seja, demandam
certa prolongao no tempo com pagamentos mensais. Nas obrigaes
gerais de trato sucessivo o cdigo estabelece que o sujeito possa entrar
com ao de consignao de pagamento em relao a uma das prestaes
e uma vez consignada a primeira poder o devedor consignante depositar
as demais vincendas nos mesmo autos at 5 dias do vencimento sem
maiores nus.
Por sua vez, na locao de trato sucessivo, uma vez consignada a
primeira parcela as demais devero ser depositadas nos mesmos autos no
respectivo vencimento.

2. Ao Renovatria
Tem como funo tutelar o fundo de comrcio do locatrio (ponto
comercial, que se traduz na clientela e no no local). , portanto, uma ao
voltada para as locaes no residenciais. Alguns dizem que s possvel
nas relaes de comrcio, mas se assim for considerado muitos profissionais
poderiam ser prejudicados como, por exemplo, mdicos, esteticistas, etc.
Requisitos para ser possvel a ao renovatria:
Celebrado por escrito e por prazo determinado
O prazo mnimo do contrato deve ser de 5 anos (pode ser uma
srie de contratos [todos por escrito e com prazo determinado]
ininterruptos que somados tenham 5 anos)
O locatrio esteja explorando o comrcio, no mesmo ramo, em um
prazo mnimo de 3 anos, uma vez que a clientela no se forma da
noite para o dia, mas requer um certo perodo de tempo.
No momento da propositura da ao o locatrio de indicar os termos do
contrato (obrigaes das partes, valor do aluguel, garantias a ser dada,
inclusive a prova das garantias, etc.), alm de ser necessrio demonstrar
que um bom locatrio.
A ao dever ser proposta durante a vigncia do contrato, com prazo de
1 ano a 6 meses antes de vencer o contrato, ou seja, uma contagem
retroativa. O juiz apenas no ordenar que o locador renove o contrato se
houver situao estiver previsto nos artigos 52 e 72.
O STJ entende que o prazo de renovao deve ser igual ao perodo do
prazo do contrato vigente. H quem entenda que o prazo de 5 anos, pois
est previsto como requisito em lei.
3. Ao Revisional

4. Ao de Despejo