CONTRATO DE EMPREITADA

I DA LOCATIO CONDUTIO
Existia em Roma um contrato-me de onde se derivou em trs modalidades: locatio rei,
locatio operarum (locao de servios quando voc coloca sua fora de trabalho a
disposio de outrem sem subordinao), locatio operis faciendi (empreitada).
A Locatio Operarum
A Locatio Peris Faciendi
II DO CONTRATO DE EMPREITADA
Dificuldade de diferenciao para com o contrato de prestao de servios. Como
diferenci-las? Temos um tronco em comum e uma debilidade da nossa lei em
dierenci-los.
1 Em que consiste: Algum (pessoa fsica ou jurdica) se obriga a realizar (por si ou
pro prepostos seus) uma obra ou servio com o escopo de um resultado a outrem
mediante remunerao.
Na prestao de servios tambm temos a realizao de um servio para outrem. Na
prestao de servios tambm no tem subordinao. A diferenciao est no escopo de
resultado. Lembre da obrigao de meio e da obrigao de resultado. A obrigao de
meio no aquela em que o contratante no tem interesse no resultado: o que a
caracteriza a responsabilizao que inexiste na obrigao de meio no que tange a
obteno do resultado. Se voc no alcanar o resultado, voc no ser
responsabilizado. A diferena se esconde em uma nvoa.
2 Caracteres
a) Realizao de obra:
b) Inteno do resultado:
c) Realizao pelo prprio contratado ou por terceiro:
d) Inexistncia de Subordinao
e) Remunerao
3. Empreitada x Prestao de Servio
4. Classificao:
a) Bilateral; simplesmente consensual; oneroso; de durao; intuitu personae ou
impessoal; Se eu sou contratado como empreiteiro pelas minhas caractersticas pesoais
ou porque as partes colocaram que personalssimo no contrato.
III DOS ELEMENTOS DE VALIDADE
1 As partes

1.1.

Quem so: quem contrata, ns chamamos de dono da obra. Empreiteiro

quem contratado para realizar a obra ou servio. Veja o exemplo do
Estado que contratou algum para fazer a ponte entre Salvador e Itaparica.
1.2. Capacidade: se pessoa fsica, a capacidade a genrica. Se pessoa
jurdica...
1.3. Legitimao: se ns contratamos com pessoa jurdica, necessrio saber
se quem se apresenta em nome da pessoa jurdica poderia faz-lo. Se um
procurador que tem instituto de mandato por quem tem poderes para... Se
consta no Contrato Social...
1
2

Objeto
Forma: livre. simplesmente consensual. sempre recomendvel a forma
escrita. Se for celebrado pela Administrao Pblica obrigatria a forma escrita.
Isso porque a Administrao Pblica tem o primado da formalidade.
2.1 A Regra
2.2 As Excees

IV MODALIDADES
1 Quanto participao do empreiteiro
1.1 Empreitada de Lavor:
1.2 - Empreitada Mista:
2 Quanto ao Preo
2.1 Empreitada por Preo Global:
2.2 Empreitada por Preo Unitrio:
V DA EMPREITADA DE LAVOR
1 Em que consiste: a regra, pelo CC02. A outra modalidade no se presume: deriva
da lei ou da vontade das partes. A palavra lavor significa labor, trabalho. aquele
contrato em que o empreiteiro apenas concorre com o seu trabalho. Quando eu digo que
a empreitada de lavor, eu digo que o empreiteiro entra somente com a fora de
trabalho e o dono da obra entra com o material. Se ele (o emrpeiteiro) entrar com tudo
empreitada mista.
2 - Consequncias (PROVA)
a) Todos os riscos que o empreiteiro no tiver culpa correro por conta do
dono: simples: se o empreiteiro s entra com o trabalho e se ele no tiver
culpa...
b) Se a coisa perecer antes de entregue sem mora do dono e sem culpa do
empreiteiro, este perder a remunerao SALVO se provar que a perda
resultou de defeitos dos materiais e que, em tempo, reclamara de sua
qualidade ou quantidade:
c) O empreiteiro obrigado a pagar os materiais que recebeu se por
negligncia ou impercia inutilizar: imagine a obra da faculdade. Ele recebeu o
material que eu entreguei, mas ele no guardou e deixou e local mido,
comprometendo a qualidade dos meus materiais por negligncia.

VI DA EMPREITADA MISTA
1 Em que consiste
2 Sua excepcionalidade: uma exceo! O contrato tem que prever expressamente se
for empreitada mista. Se o contrato silenciar, ser de lavor. Embora seja legalmente a
exceo, hoje, as grandes obras normalmente so de empreitada de lavor.
3 Consequncias: Anlise dos art. 618: Nos contratos de empreitada de edifcios
(esta mesma redao estava no CC16; modernizando: edifcio significa tudo aquilo
que voc edifica) e outras construes considerveis o empreiteiro... responder peo
prazo de 5 anos...
Primeira observao: edifcio tudo o que se edifica
O empreiteiro responde pela segurana e solidez de trabalho pelo prazo
IRREDUTVEL de 5 anos. No CC 16, essa palavra no existia. As partes podem
disciplinar diferentemente? Colocar que so 2 ou 3 anos? No o Cdigo colocou que
irredutvel. Ele responder pela obra, material e solo.
VII DA EMPREITADA POR PREO GLOBAL
Ao celebrarmos o contrato, j temos um preo certo e global.
1 Em que consiste: contrata-se a obra ou servio por preo CERTO e TOTAL;
2 Caracteres:
a) O contrato celebrado por preo certo, definido e total;
b) No descaracteriza a empreitada por preo global se a proposta for
apresentada ou exigida com a discriminao dos preos das diversas fases
da obre e/ou dos materiais
c) O pagamento pode ser feito por etapas segundo cronograma fsico
financeiro aprovado pelas partes
3 Cronograma fsico financeiro e o preo global: Anlise do Art. 619.
Cronograma fsico financeiro uma planilha. Diz que a fundao custar x, a paga. E
que a laje x. Voc paga conforme vo construindo a obra. O fato de se pagar por etapa
no descaracteriza a empreitada por preo global. Voc no tem que entregar os R$
300.000,00 de vez, O pagamento parcelado tambm no descaracteriza, porque eu j
tenho um preo certo e final.
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O preo global e o equilbrio econmico-financeiro do contrato: pelo fato de

ser um valor certo, no quer dizer que se houver fato que desequilibre, voc no
possa pedir a reviso do preo. o caso da onerosidade excessiva. Se o contrato sai
de nvel, voc pode quilibrar. Eu posso ter um evento previsvel, mas se as
conseqncias do evento previsvel forem imprevisveis eu posso pedir tambm o
re-equilbrio contratual. O que seria um fato previsvel de conseqncia
imprevisvel? Se eu falo em obra, eu tenho as categorias profissionais: eles tem o
salrio-base. Eu no sei qual vai ser o impacto dos reajustes. Se o reajuste salarial
tiver impacto forte nos custos da obra eu posso pedir a reviso.

Art 619: alterao do preo se, por ventura, o dono da obra fizer alteraes de mona no
projeto.

VIII EMPREITADA POR PREO UNITRIO

1 Em que consiste: existe um preo determinado, mas esse preo estimado. Eu
vou fazer minha casa por preo unitrio, cujo valor est em R$ 300.000,00. Imagine que
eu coloquei 3 luminrias a 1000 reais cada e 3000 no total. Se eu mudar o
quantitativo, muda o preo. Na modalidade global no assim, alterao do preo
s por preo excepcional.
Porque preo estimado para a operao tapa buraco? Porque hoje eu tenho em mdia X
buracos e vou gastar Y de cimento e Z de areia. Mas, quando eu vou executar, o buraco
aumentou por chuva. Ento eu vou gastar mais cimento, mis areia, mais cimento. Se eu
mando fechar todos os buracos a 20 mil reais, pouco importa se aumentou ou no o
dimetro do buraco.
2 Caracteres
IX DA ALTERAO DO PROJETO
Anlise do Art. 620.
Esse artigo veio no CC02. Se hovuer diminuio no preo do material ou da mo de
obra e essa diminuio for superior a um dcimo do preo o valor da obra poder ser
revista.
IX DA ALTERAO DO PROJETO
1 A regra: O prejeto pode ser feito pelo prprio empreiteiro ou pode ser feito por
outra pessoa. Pode o dono da obram mudar o projeto? EM REGRA NO. Mas em
alguma situaes especficas, pode.
2 Situaes Especiais
a) Motivos Supervenientes de ordem tcnica: demonstrarem a inconvenincia
daquele projeto. Ex.: projeto que previa determinado tipo de solo e depois de
feito o estudo verificou que o solo era diferente do pensado.
b) Excessiva onerosidade do projeto: imagine que as fundaes precisam de
muita profundidade, onerou terrivelmente a obra.
c) Alteraes de pouca monta ressalvada a unidade esttica: o arquiteto prima
pela unidade esttica. Eu posso fazer pequenas alteraes desde que e no mude
a unidade esttica que o autor fez.
Se, por ventura, o autor do projeto no foi o mesmo empreiteiro e sim uma terceira
pessoa (no foi o egenheiro que fez, mas o arquiteto). A regra, pela autoria, ser que no
se poder alterar o projeto sem a autorizao do autor (direito propriedade intelectual).
Mas possvel que por motivos supervenientes ou de ordem tcnica, fique comprovada
a excessiva onerosidade de ordem tcnica.
REGRA: No posso alterar projeto de terceiro sem autorizao do seu autor telectual.
EXCEO: Existem situaes que justifiquem a alterao: ex.: verificao de situaes
sueprvenientes (alterao no solo...) alterao na natureza do solo, novas condies
geolgicas ou se, mediante estas alteraes, houver onerosidade excessiva para a

realizao da obra. Mas lembre-se que tem que ser por FENOMENOS
SUPERVENIENTES>
Agora, alteraes de pequena monta, desde que no prejudique a concepo esttica,
podem ser realizados. O arquiteto no prima pela qualidade de vida de quem ficar
entro do prdio e sim pela esttica.
Aula em 28/04
XII DA SUSPENSO DA EXECUO DA OBRA
O dono da obra pode suspender a obra. Mas pra isso ele precisa primeiro pagar ao
emrpeiteiro os gastos que j foram realizar. Em segundo lugar, diz a lei, que o
contratante deve uma indenizao razovel calcula em funo do que teria ganho, se
concluda a obra. Isso se irradia do contrato de servio por prazo determinado, quando
se quer findar o contrato antes de findo o prazo ou antes de completa a obra.
Mas h causas que justificam o empreiteiro suspender a obra: por culpa do dono
(deixou de pagar os materiais, pode at pedir a resoluo contratual) ou a fora maior.
Ou ento por intercorrncia imprevisveis no curso da obra que a tornem
excessivamente onerosa e o dano se oponha a reajustar o preo, resultante de causa
geolgicas ou hbridas. Ex.: problema grave no solo que vai me obrigar a fazer uma
fundao muito mais profunda, encarecendo a obra. Nesse caso, eu posso suspender a
obra.
Observe que o legislador colocou causa geolgicas ou hbridas OU OUTRAS
SEMELHANTES. Geolgicas ou hbridas so causas exemplificativas.
1 Por parte do dono da obra possvel desde que PAGUE o empreiteiro
a) Despesas e lucros relativos aos juros j feitos; MAIS
b) Indenizao RAZOVEL calculada em funo do que teria ganho, se
concluda obra
2 Por parte do empreiteiro
1.1 Sem justa causa: responde por perdas e danos
1.2 Causas que a justificam:
a) Culpa do dono ou fora maior;
b) Intercorrncia imprevisveis no curso da obra que a tornem excessivamente
onerosa e o dono se oponha a reajustar o preo, resultante de causas
geolgicas ou hdricas ou outras semelhantes.
c) Se as modificaes exigidas pelo dono, pelo seu vulto ou natureza forem
desproporcionais ao projeto aprovado, ainda que o dono se disponha a
arcar com o acrscimo do preo. : notem que o dono pode se predispor a pagar
o acrscimo do preo, mas, ainda assim, o emrpeiteiro pode aceitar no
continuar na obra. Isso porque estas alteraes so desproporcionais, Isso porque
muitas vezes o empreiteiro tem 20 obras e se ele precisar demandar uma
estrutura tcnica, financeira ou administrativa para suportar essa obra mais
vultuosa, prejudicando ou trs obras que ele j se comprometeu tambm.

XIII DA DESONERAO DO EMPREITEIRO: REGRAS

1 O que se pagou presume-se verificado.: observ que o legislador colocou aqui uma
PRESUNO: se ele pagou, presume-se que o dono da obra j chegou. Mas, como
presuno, admite prova em contrato.
2 O que se mediu, presume-se verificado SE em 30 dias, a contar da medio, no
forem denunciados os vcios ou defeitos pelo dono da obra ou por quem estiver
incumbido de fiscalizao.: Na obra faz-se medio, para ver em que etapa est a obra
para verificar o pagamento. O pagamento pelo CRONOGRAMA FSICOFINANCEIRO. O que se mediu, presume-se que j foi verificado. Essa fiscalizao, em
regra pelo dono da obra, mas eu posso contratar uma outra empresa para fiscalizar a
obra.
3 Do autor do projeto e sua responsabilidade: Anlise do Art. 662: Se o autor do
projeto for um terceiro, a responsabilidade a mesma do Art. 618, nico: ele se
responsabiliza pelo dano e solidezda obra pelo prazo de 5 anos. Isso no tinha no cdigo
anterior o que era um problema. Se eu tinha um projeto, o empreiteiro fazia e, depois, a
obra cai, a responsabilidade do projeto ou do empreiteiro? Resposta: do empreiteiro.
XIV DA CONCLUSO E DO RECEBIMENTO DA OBRA
1 A regra: concluda a obra, conforme ajustado, o dono obrigado a receb-la: se
no receb-la, incorre em mora no recebimento. Mas pode acontecer de no acontecer
esse recebimento se o empreitro::
2 A exceo: se o empreiteiro se afastar das instrues recebidas dos planos dados
ou das regras tcnicas, o DONO PODE:
a) Rejeitar a obra ou;
b) Receb-la com abatimento no preo.