DERECHOS REALES

DEFINICIN (1.) poder jurdico (2.) que tiene una persona sobre una cosa
(3.) reglado por la ley (4.) en virtud del cual se puede obtener de ella (la cosa)
todas, alguna o algunas de sus utilidades. ( GATTI, Edmundo - ALTERINI, Jorge
H. El Derecho Real. Elementos para una teora general, Cap. IX. Ed. AbeledoPerrot, abril de 1993).
SIEMPRE El titular del derecho real es una PERSONA Y El objeto del
derecho real es una COSA
PERSONA

COSA

Derechos Reales y Derechos Personales

DERECHO REAL es entonces, aquel que da la facultad de sacar de una cosa
un beneficio mayor o menor.
Normalmente se lo define por oposicin al DERECHO PERSONAL que es aquel
que da la facultad de obligar a una persona a una prestacin cualquiera, a dar,
a hacer o a no hacer alguna cosa (GATTI, Edmundo - ALTERINI, Jorge H. El
Derecho Real. Elementos para una teora general, Ed. Abeledo-Perrot, abril de
1993. Pg. 33).
DIFERENCIAS CON LOS DERECHOS PERSONALES
Hay muchas diferencias entre los derechos personales y los derechos reales.
Las ms importantes son:
1. Esencia
2. Objeto
3. Elementos
4. Inmediatez
5. Rgimen Legal
6. Nmero
7. Oponibilidad
8. Prescripcin
9. Extincin
10.
ENUMERACIN DE LOS DERECHOS REALES
Los derechos reales son solamente los enumerados en el Cdigo Civil (Art.
2.503) y los que se crean por leyes especiales (como por ejemplo el derecho de
Propiedad Horizontal). Las partes no pueden crear otros derechos reales, por
eso se dice que la enumeracin de los derechos reales es TAXATIVA.

Normalmente se los agrupa para su estudio de la siguiente manera:

Derechos reales de uso y goce: le otorgan a su titular ms o menos

facultades sobre la cosa que le sirve de objeto (dominio, condominio,
usufructo, uso, habitacin y servidumbre).
Derechos reales de garanta: tienden a asegurar el cumplimiento de
las obligaciones (hipoteca, prenda y anticresis).

DEFINICIONES DERECHOS REALES DE USO Y GOCE

1. DOMINIO( Art.2506): derecho real en virtud del cual una cosa se
encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona.
2. CONDOMINIO (Art.2673): derecho real de propiedad que pertenece a
varias personas por una parte indivisa.
3. USUFRUCTO (Art.2807): derecho real de usar y gozar de una cosa
cuya propiedad pertenece a otro con tal que no se altere su substancia.
4. USO (Art.2948): derecho real que consiste en la facultad de servirse de
la cosa de otro sin alterar la sustancia.
5. HABITACIN (Art.2948): cuando el objeto del uso es una casa y la
utilidad consiste en vivir en ella, hay derecho real de habitacin.
6. SERVIDUMBRE (Art.2970): derecho real sobre un inmueble ajeno en
virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de
disposicin o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus
derechos de propiedad.
DEFINICIONES DERECHOS REALES DE GARANTA
1. HIPOTECA (Art.3108): derecho real constituido en seguridad de un
crdito en dinero, sobre bienes inmuebles que continan en poder del
deudor.
2. PRENDA (Art.3204): derecho real en el cual el deudor de una
obligacin le entrega al acreedor una cosa mueble en seguridad de una
deuda.
3. ANTICRESIS (Art.3239): derecho real concedido al acreedor por el
deudor ponindolo en posesin de un inmueble y autorizndolo a
percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses y/o el
capital debido.
DOMINIO, POSESIN Y TENENCIA
El dominio es un DERECHO REAL, la posesin y la tenencia NO lo son.

POSESIN (Art. 2351 C.C.): existe posesin cuando una persona tiene una
cosa bajo su poder con la intencin de someterla al ejercicio de un derecho de
propiedad.
TENENCIA (Art. 2352 C.C.): el que tiene efectivamente una cosa pero
reconoce en otro la propiedad es simple tenedor de la cosa y representante de
la posesin del propietario.
Se debe tener presente que:
posesin y dominio usualmente coinciden en la misma persona (porque el
ejercicio del derecho real de dominio se exterioriza a travs de la posesin),
pero que ambas situaciones pueden no coincidir.
CLASIFICACIN DE LA POSESIN

Legtima: cuando se corresponde con el ejercicio de un derecho real.

Ilegtima: cuando no se corresponde con el ejercicio de un derecho
real.

La posesin Ilegtima puede ser:

De buena fe: poseedor convencido de su legitimidad de poseer.
De mala fe: poseedor que sabe o debera saber sobre la ilegitimidad de su
posesin.
El tema de la posesin es muy importante PORQUE:
En determinados supuestos ella nos sirve para poder adquirir el derecho real
de dominio a travs de la llamada prescripcin adquisitiva o usucapin.
Prescripcin adquisitiva

PRESCRIPCIN: medio para adquirir un derecho o liberarse de una

obligacin por el transcurso del tiempo.

INMUEBLES:

Art. 3999 C.C: buena fe y justo ttulo- 10 aos

Art. 4015 C.C.: faltando alguno de estos elementos- 20 aos

MUEBLES: siempre la posesin debe ser de buena fe. No se protege la

posesin de cosas muebles de mala fe.

Art. 4016 bis

Muebles registrables: 2 aos

Muebles no registrables: 3 aos

CARACTERSTICAS DEL DOMINIO

La ley dice que el dominio es:

ABSOLUTO: le confiere a su titular las mayores facultades que puede

tener una persona sobre una cosa.
EXCLUSIVO: dos personas no pueden ser duenas del todo sobre una
cosa sino por partes ideales y en ese caso estaremos frente al derecho
real de condominio.
PERPETUO: subsiste independientemente del uso que se haga de l.

PERO DEBE TENERSE PRESENTE QUE: Si bien el dominio se caracteriza por ser
absoluto, exclusivo y perpetuo, la primera y la ltima caracterstica se
encuentran en la prctica limitadas de la siguiente forma:

El carcter absoluto: por las restricciones y lmites al dominio.

El carcter perpetuo: por el instituto de la prescripcin adquisitiva y por
la expropiacin.

RESTRICCIONES Y LMITES AL DOMINIO

Existen restricciones y lmites al dominio impuestas por el Cdigo Civil y otras
impuestas por el Derecho Administrativo.
Restricciones al Dominio Cdigo Civil
Existen para asegurar la buena convivencia y mantener las relaciones entre los
vecinos. Est en juego el inters de los particulares. Estn previstas en el
Cdigo Civil en los Artculos 2611 a 2661.
EJEMPLOS:
Prohibicin de hacer excavaciones o abrir foso en un terreno propio
cuando con ello se perjudique a su vecino (Art. 2615 C.C.).
Prohibicin de tener rboles en un terreno propio a una distancia menor
a 3 metros de la lnea divisoria con el vecino (Art.2628 C.C.)
Las que establecen el tema relacionado con las luces y vistas (Arts.
2654-2655 C.C.)
Limitaciones al dominio Derecho Administrativo

Tienen como objetivo lograr el bienestar de toda la comunidad. En estos casos

entran en colisin el inters de los particulares con el inters pblico. Y en ese
juego se privilegia al inters pblico.

EJEMPLOS:

Restricciones impuestas por el urbanismo que establecen la clasificacin

de las zonas (industriales, comerciales, residenciales), o aquellas que
establecen la alineacin y altura mxima de las edificaciones.
La tolerancia que se exige al dueo de un muro privado para la
colocacin de mnsulas de telefona.

EXTENSIN DEL DOMINIO

El Cdigo Civil establece en el Artculo 2518 que el dueo del suelo, es dueo
del espacio que exista subterrneamente y del que se eleva, en lneas
perpendiculares. (espacio aereo)
ESPACIO AREO

---------------------------------------SUELO-------------------------------------------------

ESPACIO SUBTERRNEO
PERO El Cdigo de Minera y el Aeronutico establecen limitaciones a ese
principio:
Limitaciones

El Cdigo de Minera establece que existe una propiedad subterrnea

diferente a la propiedad del suelo.
El Cdigo Aeronutico establece que el derecho de propiedad en
altura se extiende hasta lo que sea necesario para la utilizacin del
predio.

BIBLIOGRAFIA

CAROL, Guillermo Ingenieros, Agrimensores y el Derecho en cuadros

sinpticos. Cuadro n 1 Ed. CEILP, La Plata, febrero 2008.
CAROL, Guillermo Ingenieros, Agrimensores y el Derecho Parte
General. Tomo I Cap. II pgs. 2 a 52,CEILP, 3 Ed. La Plata, agosto
2008.
GATTI, Edmundo - ALTERINI, Jorge H. El Derecho Real. Elementos para
una teora general, Ed. Abeledo-Perrot , abril 1993 Cap. I.).