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Localisation des industries et enjeux urbains dans

lagglom
eration du Grand Tunis
Riadh Soussi

To cite this version:


Riadh Soussi. Localisation des industries et enjeux urbains dans lagglomeration du Grand Tunis. History. Universite Paul Valery - Montpellier III, 2013. French. <NNT : 2013MON30042>.
<tel-00958830>

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UNIVERSIT PAUL-VALRY MONTPELLIER III


Arts et Lettres, Langues et Sciences Humaines et Sociales

COLE DOCTORALE
Territoire, Temps, Socits et Dveloppement

DOCTORAT DE LUNIVERSIT PAUL-VALRY MONTPELLIER III

Riadh SOUSSI

Localisation des industries et enjeux urbains


dans lagglomration du Grand Tunis
Thse dirige par Jean-Marie MIOSSEC
Soutenue le 14 mai 2013

Jury :
Bernadette MERENNE, Professeur des Universits, Universit de Lige, Rapporteur
Adnane HAYDER, Professeur, Facult des sciences humaines et sociales de Tunis, Rapporteur
Raffaele CATTEDRA, Professeur, Universit Paul-Valry Montpellier III, Examinateur
Laurent CHAPELON, Professeur, Universit Paul-Valry Montpellier III, Examinateur
Jean-Marie MIOSSEC, Professeur, Universit Paul-Valry Montpellier III, Directeur de thse
Olivier TORRES, Professeur, Universit Montpellier I, Examinateur

UNIVERSIT PAUL-VALRY MONTPELLIER III


Arts et Lettres, Langues et Sciences Humaines et Sociales

COLE DOCTORALE
Territoire, Temps, Socits et Dveloppement

DOCTORAT DE LUNIVERSIT PAUL-VALRY MONTPELLIER III

Riadh SOUSSI

Localisation des industries et enjeux urbains


dans lagglomration du Grand Tunis
Thse dirige par Jean-Marie MIOSSEC
Soutenue le 14 mai 2013

Jury :
Bernadette MERENNE, Professeur des Universits, Universit de Lige, Rapporteur
Adnane HAYDER, Professeur, Facult des sciences humaines et sociales de Tunis, Rapporteur
Raffaele CATTEDRA, Professeur, Universit Paul-Valry Montpellier III, Examinateur
Laurent CHAPELON, Professeur, Universit Paul-Valry Montpellier III, Examinateur
Jean-Marie MIOSSEC, Professeur, Universit Paul-Valry Montpellier III, Directeur de thse
Olivier TORRES, Professeur, Universit Montpellier I, Examinateur

A mes parents

Remerciements
Je souhaite tout dabord exprimer toute ma gratitude mon directeur de thse, Jean-Marie
MIOSSEC qui, mes yeux, est bien plus quun simple directeur de recherche.
Que soient remercis galement les membres du jury qui ont accept dvaluer cette thse.
Je tiens galement remercier mes collgues du ministre de lindustrie qui mont aid sur
le plan des informations et des changes (Mme Ben Amara, Moujahed, Adel, Taoufik,
Radhouane, Bouthena) ainsi que Mohamed Hdhili expert auprs du projet RECAPZI, le
personnel de lAgence Foncire Industrielle, de lAgence de Promotion de lIndustrie, du
Registre Central du Commerce, de la Direction Gnrale de lAmnagement du Territoire,
de la FIPA et tous les professionnels et praticiens qui mont aid la ralisation des
enqutes, des entrevues et des tudes danalyse fonctionnelle et de prospective.
Je suis galement reconnaissant envers mes collgues Kamel Mellah et Mohamed Saied
qui mont beaucoup aid sur le plan informatique. Leur apport sest avr trs pertinent.
Une pense reconnaissante va aussi mes copains doctorants pour leur soutien et leur
encouragement. Je pense particulirement Gilles Ardinat, Ada Tarhouni, Emna Jedidi,
Zeneb, Khalifa et Jean-Charles Denain pour sa relecture attentive de la version finale.
Un grand Merci Manel et Hla qui se sont fortement mobilises au moment de la phase
de rdaction.
Pour finir, comment pourrais-je oublier mes parents, mes frres, mes surs et ma famille
qui je dois d'en tre arriv l ? Quils trouvent ici ma profonde reconnaissance.

Table des abrviations


AFA : Agence Foncire Agricole
AFI : Agence Foncire Industrielle
AFT : Agence Foncire Touristique
AMVPPC : Agence de Mise en Valeur du Patrimoine et de la Promotion Culturelle
ANEP : Agence Nationale dExploitation et de mise en valeur du Patrimoine
ANGED : Agence Nationale de Gestion des Dchets
ANPE : Agence Nationale de la Protection de lEnvironnement
APAL : Agence de Protection et dAmnagement du Littoral
API : Agence de Promotion de lIndustrie
ARRU : Agence de Rhabilitation et de Restauration Urbaine
AUGT : Agence Urbaine du Grand Tunis
BCT : Banque Centrale Tunisienne
BFPME : Banque de Financement des Petites et Moyennes Entreprises
BIRD : Banque Internationale pour la Construction et le Dveloppement
CIAT : Commission Interdpartementale dAmnagement du Territoire
CMF : Conseil du March Financier
CNEL : Caisse Nationale dEpargne Logement
DT : Dinar Tunisien
FIPA : Foreign Investment Promotion Agency
FMI : Fonds Montaire International
FOPRODI : Fonds de Promotion et de Dcentralisation Industrielle
FOPROLOS : Fonds de Promotion de Logement pour les Salaris
FONAPRAM : Fonds National de la Promotion de l'Artisanat et des Petits Mtiers
GMG : Groupement de Maintenance et de Gestion
IDE : Investissement Direct Etranger
INS : Institut National de la Statistique
INSEE France : Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques
JORT : Journal Officiel de la Rpublique Tunisienne
ONAS : Office National de lAssainissement
PDU : Plan Directeur dUrbanisme
PRF: Plan de Rserves Foncires
PIF: Plan dInterventions Foncires
PVDT: Plan Vert du District de Tunis
SDA : Schma Directeur dAmnagement
SDATN : Schma Directeur dAmnagement du Territoire National
SNAT : Schma National dAmnagement du Territoire
SNCFT : Socit Nationale des Chemins de Fer Tunisiens
SONEDE : Socit Nationale dExploitation et de Distribution des Eaux
SPLT : Socit de Promotion du Lac de Tunis
STIA : Socit Tunisienne d'Industrie Automobile
STEG : Socit Tunisienne d'Electricit et du Gaz
UTICA : Union Tunisienne de lIndustrie du Commerce et de lArtisanat

Table des matires


INTRODUCTION GENERALE ....................................................................................................................... 13
PREMIERE PARTIE : POLITIQUE DE LOCALISATION DES ACTIVITES INDUSTRIELLES DANS
LAGGLOMERATION DU GRAND TUNIS ................................................................................ 29
CHAPITRE I : PROGRAMMATION ET REALISATION DES STRUCTURES DACCUEIL POUR LINDUSTRIE ........ 31
1. LE FAIT INDUSTRIEL DANS LAGGLOMERATION TUNISOISE ....................................................................................... 31
1.1. Lindustrie et les activits industrielles ............................................................................................ 31
1.2. Gense et volution du fait industriel ............................................................................................. 34
a) Les principales activits industrielles avant lindpendance .......................................................................... 34
b) La mise en place dune industrie nationale .................................................................................................... 35

1.3. Naissance et volution des espaces ddis lindustrie ................................................................. 42


a) Naissance du concept zones industrielles ...................................................................................................... 42
b) Evolution des zones industrielles ................................................................................................................... 43
c) A quoi servent les zones industrielles ? .......................................................................................................... 43
d) Les premires formes des implantations industrielles tunisoises .................................................................. 44

1.4. Typologie des espaces daccueil de lindustrie ................................................................................ 46


a) Sites des grandes units industrielles isoles ................................................................................................. 46
b) Zones dindustries manufacturires ............................................................................................................... 47
c) Zone dactivits .............................................................................................................................................. 49
d) Zones franches conomiques......................................................................................................................... 50
e) Zone Industrielle lie une Plate forme Logistique ....................................................................................... 51
f) Zone Industrielle corridor ............................................................................................................................... 53
g) Zones industrielles lies aux technopoles, aux ples de comptitivit et aux complexes industriels et
technologiques ................................................................................................................................................... 54
h) Parc dactivits ............................................................................................................................................... 57
i) Btiments industriels....................................................................................................................................... 57

2. POLITIQUE INDUSTRIELLE ET AMENAGEMENT DU TERRITOIRE : LA CONJONCTION ? ...................................................... 59


2.1. Champ dinteraction entre socit industrielle et socit urbaine .................................................. 59
2. 2. Imbrication de la politique industrielle dans les politiques publiques ............................................ 63
2.3. Orientations en matire damnagement industriel ....................................................................... 67
a) Elaboration et mise en uvre dune politique de localisation ....................................................................... 67
b) La politique de localisation post-rvolution ................................................................................................... 69

2.4. Programmation des zones industrielles .......................................................................................... 71


a) Programme initial ........................................................................................................................................... 71
b) Programme actualis ..................................................................................................................................... 73

3. MODALITES PRATIQUES DE REALISATION DES STRUCTURES DACCUEIL DE LINDUSTRIE .................................................. 77


3.1. Procdure de ralisation des zones industrielles ............................................................................. 77
a) Ralisation des zones industrielles par lAFI et les promoteurs privs ........................................................... 77
b) Ralisation des zones industrielles par les collectivits locales ..................................................................... 81

3.2. Les diffrents intervenants institutionnels dans la ralisation dune zone industrielle ................... 86
3.3. Cycle de vie dune zone industrielle ................................................................................................. 87
CHAPITRE II : LOCALISATION DE LINDUSTRIE DANS LAGGLOMERATION TUNISOISE ............................... 91
1. LA CONCENTRATION INDUSTRIELLE TUNISOISE ...................................................................................................... 91
1.1. Les ports: un atout pour le dveloppement de lespace industriel ? ............................................... 91
1.2. Dnombrement des zones industrielles de lagglomration tunisoise ............................................ 93
1.3. La Structure du parc productif de lagglomration du Grand Tunis ................................................ 96
1.4. Les principaux lments caractristiques de la structure industrielle ........................................... 104
2. ATTRACTIVITE TERRITORIALE ET ATTRACTIVITE SECTORIELLE DES ZONES INDUSTRIELLES DE LAGGLOMERATION TUNISOISE .. 113
2.1. Caractristiques sectorielles des zones industrielles ..................................................................... 113
a) Comment mesurer lattractivit et la spcialisation ? .................................................................................. 113
b) Profil sectoriel des zones industrielles tunisoises ........................................................................................ 114

2. 2. Etude des zones industrielles en rapport avec leur appartenance spatiale ................................. 115
a) Dnombrement des zones industrielles en fonction de leur positionnement gographique ...................... 115
b) Profil sectoriel des zones territoriales de lagglomration tunisoise .......................................................... 119

2.3. Analyse structurelle gographique (Shift and Share) de lattractivit des zones industrielles...... 120
3. CRITERES DE LOCALISATION DE LINDUSTRIE TUNISOISE ........................................................................................ 126
3.1. Bref aperu sur les modles thoriques de localisation industrielle.............................................. 126
3.2. Facteurs ou critres de localisation ? ............................................................................................ 128
3.3. Portrait des critres dcisionnels de localisation industrielle........................................................ 129
3.4. Nouvel outil daide la dcision de localisation : le modle squentiel crois ............................. 133
CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE ................................................................................................... 141
DEUXIEME PARTIE : SYSTEME FONCIER ET LOCALISATION DES INDUSTRIES ........................................... 143
CHAPITRE III : SYSTEME FONCIER : PROCEDURES ET ACTEURS ................................................................ 145
1. PROBLEMATIQUE DU FONCIER DANS LAGGLOMERATION TUNISOISE ....................................................................... 145
1.1 Aperu sur le systme foncier tunisien ........................................................................................... 145
1.2. Systme foncier et estimation des besoins de lindustrie .............................................................. 148
1.3. Loffre de terrains industriels : une affaire plus publique que prive ............................................ 151
2. LA MAITRISE DU FONCIER INDUSTRIEL ............................................................................................................... 153
2.1. Politique foncire : les principaux outils ........................................................................................ 153
2.2. Rgles damnagement ................................................................................................................ 161
2.3. Les prescriptions durbanisme dans les zones industrielles ........................................................... 166
3. LENJEU DU FONCIER INDUSTRIEL : UNE ANALYSE PAR LES JEUX DES ACTEURS ............................................................ 169
3.1. MACTOR : acteurs, enjeux et objectifs .......................................................................................... 169
3.2. Prsentation des acteurs : leurs enjeux et objectifs ...................................................................... 171
3.3 Donnes dentres.......................................................................................................................... 173
3.4. Livrables, commentaires et interprtations .................................................................................. 176
CHAPITRE IV : QUID DE LIMPACT DU SYSTEME FONCIER SUR LESPACE INDUSTRIEL ? ........................... 187
1. LE FONCIER, GOULOT DETRANGLEMENT POUR LA CREATION DE LESPACE INDUSTRIEL ................................................ 187
1.1. Le dumping foncier des zones industrielles ................................................................................... 187
1.2. Laccs la proprit et lcueil du foncier ................................................................................... 191
1.3. Raret du sol urbain et spculation foncire................................................................................. 195
2 . LE POIDS DES CONTRAINTES FONCIERES SUR LACTIVITE INDUSTRIELLE .................................................................... 199
2.1. Exurbanisation de lindustrie tunisoise ......................................................................................... 199
2.2. Densification spatiale des zones industrielles ............................................................................... 205
2.3. Le cas de la zone industrielle Ariana Aroport : une occupation du sol bouleversante ............... 212
3. DES DISPONIBILITES FONCIERES MAL EXPLOITEES PAR LINDUSTRIE ......................................................................... 219
3.1. Le stock foncier ............................................................................................................................. 219
3.2. Les lots non remplis dans les zones industrielles ........................................................................... 223
3.3. Changement de vocation des terres agricoles : le grignotage ...................................................... 225
CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE : ................................................................................................. 229
TROISIEME PARTIE: INTEGRATION URBAINE ET PROMOTION DES ZONES INDUSTRIELLES DE
LAGGLOMERATION DU GRAND TUNIS .............................................................................. 231
CHAPITRE V : ACTIVITES INDUSTRIELLES ET ESPACE URBAIN : SOLIDARITE OU RUPTURE ? ..................... 233
1. INTEGRATION URBAINE DES ZONES INDUSTRIELLES .............................................................................................. 233
1.1. Eclairage sur lintgration urbaine ................................................................................................ 233
1.2. Intgration des implantations industrielles avant les annes 1960 ............................................. 236
1.3. Intgration des zones industrielles des annes 1960-1980 ........................................................... 240
1.4. Intgration des zones industrielles des annes 1980-2000 ........................................................... 241
2. ELABORATION DUN OUTIL DEVALUATION DE LINTEGRATION URBAINE ACTUELLE DES ZONES INDUSTRIELLES .................. 244

10

2.1. Cahier des charges de loutil ......................................................................................................... 244


2.2. Elaboration dune grille danalyse................................................................................................. 246
a) Choix des rfrences .................................................................................................................................... 246
b) Pondration de la grille ................................................................................................................................ 261

2.3. Elaboration dun nouvel indice de suprmatie : application lintgration urbaine .................... 263
a) Rsultats obtenus ......................................................................................................................................... 265
b) Apprciation gnrale des zones industrielles ............................................................................................. 269
c) Freins lintgration urbaine des zones industrielles .................................................................................. 270
d) Prconisations .............................................................................................................................................. 275

3. FONCTIONNEMENT URBAIN DES ZONES INDUSTRIELLES : UNE APPROCHE PAR LANALYSE FONCTIONNELLE ...................... 279
3.1. Dtermination du besoin fondamental ......................................................................................... 280
3.2. Recherche de fonctions : le graphe des interacteurs..................................................................... 281
3.3. Evaluation du fonctionnement urbain des zones industrielles ...................................................... 289
CHAPITRE VI : ETUDE PROSPECTIVE DE LA PROMOTION DES ZONES INDUSTRIELLES DE
LAGGLOMERATION DU GRAND TUNIS .............................................................................. 293
1. APPREHENDER LA PROMOTION DES ZONES INDUSTRIELLES : QUELLE DEMARCHE ADOPTER ? ........................................ 293
1.1. Aperu gnral sur la promotion des zones industrielles .............................................................. 293
1.2. La dmarche adopte ................................................................................................................... 296
2. LE BILAN DES EFFORTS DE PROMOTION DES ZONES INDUSTRIELLES TUNISIENNES ........................................................ 297
2.1. Le Projet de Renforcement des Capacits de la gestion durable des Zones Industrielles.............. 297
2.2. Les effort de la FIPA....................................................................................................................... 303
3. ETAT DE LA PROMOTION DES ZONES INDUSTRIELLES ............................................................................................ 304
3.1. Les exemples de Mgrine Z4, Borj Cdria et Ksar Sad .................................................................. 304
a) Cas de la zone industrielle Mgrine Z4 ......................................................................................................... 304
b) Cas de la zone industrielle de Borj Cedria .................................................................................................... 307
c) Cas de la zone industrielle de Ksar Sad ........................................................................................................ 310

3.2. Le diagnostic par lanalyse SWOT ................................................................................................. 312


a) les forces ...................................................................................................................................................... 314
b) les faiblesses ................................................................................................................................................ 316
c) Les Opportunits .......................................................................................................................................... 320
d) Les Menaces ................................................................................................................................................. 322
e) Synthse de lanalyse SWOT ........................................................................................................................ 324

3.3. Analyse structurelle laide du logiciel MICMAC .......................................................................... 324


a) Bref aperu sur la mthode Micmac ............................................................................................................ 324
b) Recensement et choix des variables ............................................................................................................ 325
c) Matrice des Influences Directes Potentielles (MIDP) ................................................................................... 327
d) Utilits et limites des rsultats ..................................................................................................................... 330

4. ANALYSE MORPHOLOGIQUE ET PERSPECTIVES STRATEGIQUES ................................................................................ 332


4.1. Travaux pralables ........................................................................................................................ 333
4.2. Perspectives stratgiques.............................................................................................................. 334
a) Vision de la promotion des zones industrielles ............................................................................................ 334
b) Options stratgiques .................................................................................................................................... 335
c) Dtermination des politiques et actions entreprendre ............................................................................. 336

CONCLUSION DE LA TROISIEME PARTIE : ................................................................................................ 346


CONCLUSION GENERALE : ....................................................................................................................... 349
BIBLIOGRAPHIE ....................................................................................................................................... 353
ANNEXES.. ......................................................................................................................................... 377

11

12

Introduction Gnrale
La localisation des activits a toujours fait lobjet, dun nombre croissant de travaux, tant
sur le plan thorique, que sur le plan empirique. En effet, les premiers lments d'une
thorie conomique de la localisation ont t poss par Von Thnen ds 1826. Cependant,
"le modle de Von Thnen, qui a trait aux activits agricoles, vise expliquer les
diffrences de rentes entre terres agricoles plus que la localisation des activits
conomiques en elle-mme" 1. Les efforts de ces chercheurs et dautres comme A. Weber
pour la localisation des activits industrielles ont t poursuivis ce qui a permis dlaborer
des modles de localisation des activits conomiques et des schmas thoriques qui
rgissent la relation activit / espace et qui tentent de mieux dcrire et comprendre cette
relation.
Ces modles mettent en avant des analyses spatiales de la localisation et de lorganisation
des activits dans lesquelles lespace nest plus considr comme un simple rceptacle
passif des firmes mais plutt comme "un ensemble spatialement concentr et
historiquement constitu, dactivits techniques productives, institutionnelles mises en
uvre et coordonnes de manire variable, par une pluralit dorganisations : firmes,
centres de recherche, collectivits locales, organismes professionnels" 2.
Cependant, ces modles demeurent, par quelques aspects, limits, dans la mesure o les
dcisions entourant les choix de localisation sont trs complexes et l'tude des facteurs de
localisation des industries na jusquici pas russi crer un consensus certain, que ce soit
au niveau de la dmarche suivie ou des conclusions. Les schmas proposs se sont avrs
incapables de rsoudre tous les problmes dans la mesure o "ils connaissent certaines
faiblesses qui pourront tre rsumes notamment dans la simplicit des explications des
choix de localisation et lintroduction, sans preuve tangible, de lexistence de relations
structurelles entre ltablissement et son environnement sur la seule base de la proximit
physique" 3. Si ces modles concernent plus les grandes mtropoles des pays dvelopps, il
nen demeure pas moins vrai pour les pays du Tiers Monde. Dailleurs, Bernadette
Merenne-Schoumaker dans son ouvrage "La localisation des industries" confirme ce
constat en prcisant que " Depuis une trentaine danne, les changements de localisation
concernent aussi le Tiers Monde dont lindustrialisation progresse et qui regroupe sans
conteste de nouveaux espaces industriels" 4.
Lagglomration de Tunis na pas chapp ce constat et la localisation de ses industries
a connu plusieurs phases dvolution, de recomposition et de redploiement.
Ce processus a volu, semble-t-il, selon une trajectoire complexe et dsordonne. En
effet, lvolution des formes dorganisation des activits productives dans lespace urbain
et les divers changes et flux quengendre chacune delles est, priori, difficilement lisible.
Il ne serait donc pas facile, par-del le dsordre apparent qui caractrise ce processus, de
mettre en vidence la trajectoire - ou du moins une trajectoire de lvolution de la
1

SERGOT B., 2004, p.42.


DUPUY C. et GILLY J.P.,1995, p.137.
3
FISHER A., 1994, p.93
4
MERENNE-SCHOUMAKER B.,1991, p.36.
2

13

localisation : une trajectoire qui savre tre la fois et de manire indissociable comme
une conjonction dune recomposition simultane de lappareil productif et de lespace
urbain.
La dmarche nest gure vidente. Parmi les recherches ralises concernant lindustrie en
Tunisie et son rapport avec lespace urbain, le champ particulier de la localisation
industrielle est rest un domaine pour lequel, on rencontre peu de travaux de recherche de
la part des urbanistes, des gographes, des conomistes ou des sociologues.
Les analyses de la dynamique dinstallation des activits industrielles ont t toujours
difficiles puisque, selon ltude du Groupe Huit-Dirasset sur les zones industrielles "les
relations entre lindustrie et la ville sont faites dattraction et de rpulsions rciproques
varies et complexes" 5. Cette tude prcise que la ville traditionnelle, que ce soit la mdina
arabe ou la ville europenne dancien rgime, avait une structure corporative, chaque
mtier avait sa rue (la rue des bouchers, la rue des tanneurs, la rue des foulons etc..) et
lensemble tait organis selon une double logique : conomique et technique.
Les corporations se situaient en fonction des donnes du terrain, et en fonction de leur
puissance respective, les plus riches occupaient les meilleurs emplacements.
De nos jours, la relation entre la ville et lindustrie se complexifie du fait que lindustrie
est" une activit anti-urbaine, qui entre en conflit direct avec la ville. Elle cre un nouveau
type dtablissement, lusine, qui exige de grands espaces et des facilits de
communication ce qui est incompatible avec les structures urbaines traditionnelles" 6. Ceci
a engendr une complexit accrue de la relation qui rgit les interactions conomiques et
sociales des activits industrielles avec lespace urbain ainsi que du processus de leur
volution et de leur rapport avec les enjeux du dveloppement urbain.
En outre, le nombre et la diversit des ressources, notamment des rseaux et des
externalits autour des sites productifs, constituent un milieu propice laccroissement et
lacclration des flux matriels et immatriels, la densification des possibilits
relationnelles, larticulation du local dans le global et, par suite, lvolution et la
diversit, voire la complexit des processus dintgration de ces diffrents sites dans
lespace urbain.
Dautre part, et sur le plan macroconomique, les espaces industriels gnrent des
disjonctions spatiales, des diffrences conomiques et sociales remarquables entre les
rgions. Ltablissement de ces espaces, loin de susciter luniformit, a tendance, sur le
plan conomique et social aussi bien quen matire dorganisation de lappareil productif,
se manifester sous la forme dune mosaque dsordonne et ingalitaire. Dailleurs,
Belhedi A. dans son ouvrage "Espace et Socit en Tunisie : dveloppement, organisation
et amnagement de lespace en Tunisie depuis lindpendance", en se basant sur une
classification des centres urbains selon leur vocation industrielle, a montr que lindustrie
contribue renforcer la place de certains centres aux dpens dautres crant ainsi une
certaine perturbation du systme urbain.
5
6

Ministre de lEnvironnement et de lAmnagement du Territoire, 1997, p.8.


Ministre de lEnvironnement et de lAmnagement du Territoire, 1997, p.8.

14

En raison de toutes ces difficults et de la complexit de la relation entre lindustrie et la


ville, aucune tude urbaine denvergure na t entame sur la question croise de la
localisation des industries et du dveloppement urbain dans lagglomration de Tunis. Les
tudes qui ont t ralises ont laiss dans lombre cette question : elles ont opr dans une
logique sectorielle privilgiant lune ou lautre des composantes du binme
industrialisation-urbanisation pour reprendre lexpression dAlain DUBRESSON. Elles
nont pas articul dans une seule et mme dmarche dynamique lobservation des
volutions conjointes, concurrentes ou entrecroises des activits industrielles en filiation
par rapport au dveloppement et aux enjeux de lespace urbain.
Mais ce qui est a t prouv inluctablement par la quasi totalit de ces travaux, cest que
la trajectoire de l'appareil productif de la Tunisie na connu que des formes lgres de
concentration dtablissements dentreprises tant donn labsence de formes massives et
complexes tels que les sites industrialo-portuaires ou les ville-usines.
Ceci tait bien videmment la consquence dun choix dlibr de ladministration
coloniale qui a esquiss sa guise lamorce des premires installations industrielles sous
forme dunits industrielles peu regardantes sur les conditions de leur localisation. Dans ce
choix fait par le colonisateur, les villes ctires, dont notamment Tunis, ont t les plus
favorises en termes dindustries par comparaison aux autres villes du pays.
A ces ralisations inities par le colonisateur, "un effort a t poursuivi par le
gouvernement tunisien aprs lindpendance tmoignant dune volont politique de crer
des ples de croissance valorisant les ressources rgionales" 7, visant rquilibrer
lintrieur du pays par rapport aux zones littorales.
Ainsi, partir des annes 60, de grands projets voient le jour : alfa Kasserine (1963),
betterave sucre Bja (1962), acirie Menzel Bourguiba (1966), construction et
rparation navale : SOCOMENA (1964), les ateliers Mcaniques du Sahel (1963),
lindustrie automobile : STIA (1961), etc. signalant le fondement dune industrie nationale
pour diminuer les importations et exprimant clairement cette volont de modifier
lensemble de larmature urbaine hrite et de diversifier les productions rgionales8.
Ce souci dquit entre les rgions et cette volont de lutter contre les disparits rgionales
constituent un lment dterminant dans le choix des localisations industrielles, qui ne
correspondent pas toujours aux critres habituellement retenus en termes dconomie et de
proximit. Ceci a donn lieu une rpartition htrogne des implantations industrielles
selon des mouvements de concentration et dtalement au profit dun nombre rduit de
sites priphriques ou centraux des villes.
Dautre part, les nouveaux besoins et les nouvelles contraintes de localisation qui
apparaissent dans un contexte de comptition et dincertitude accrues, et, de manire plus
gnrale, en raison des mutations dordre conomique et technique modifient
lenvironnement et lorganisation de lentreprise. Afin dassurer le bon dveloppement de

7
8

BELHEDI A., MIOSSEC J-M. et al., 1980, p.15.


Ministre de lEnvironnement et de lAmnagement du Territoire, 2001.

15

leur activit et conserver leur comptitivit, "la localisation est devenue pour les
entreprises et les dcideurs un choix de plus en plus stratgique" 9.
Immanquablement, la stratgie de localisation des tablissements soulve pour les pouvoirs
publics dimportants enjeux conomiques et urbanistiques. Ils sont appels supporter les
cots induits par les oprations dimplantation et accompagner les mutations
technologiques et le dveloppement industriel par diffrentes actions qui relvent de leur
domaine : amnagement industriel, formation de la main duvre, transport, etc. "Ils
doivent faire face galement aux mouvements migratoires vers les villes engendrs par les
entreprises favorisant ainsi la dislocation du tissu social et gnrant des dsquilibres et
des dchirements tant individuels que familiaux" 10.
En effet, lemploi industriel exerce une forte attraction sur les ruraux, les manuvres et les
non qualifis. Loffre demploi si minime soi-t-elle, dclenche un mouvement migratoire
qui se poursuit au del du processus qui lui a donn naissance. "Cest le cas des
mouvements qui se dclenchent avec la cration dune usine ou plus gnralement dun
ple dattraction conomique" 11.
De plus lespoir conomique, linnovation, le dveloppement et la modernit qui
caractrisent la ville lui confrent une image positive que les pouvoirs publics sont appels
prserver travers un bon fonctionnement et un quilibre adquat entre cadre de vie,
dveloppement industriel et environnement.
Ctait dailleurs le cas de la ville de Tunis. En effet, limage de plusieurs villes
coloniales, Tunis a vu apparatre trs tt des implantations industrielles. "Limplantation
des premiers espaces industriels de la capitale remonte lavant premire Guerre
Mondiale" 12. De grosses units industrielles se sont fixes dans la zone Sud de Tunis
proximit du port, du chemin de fer et des gisements de carrires quelles utilisaient
donnant lieu une banlieue industrielle o sont mls la fois usines et habitats ouvriers13.
Ce nest quen 1964 que fut signale, "par une tude pilote par la municipalit de Tunis,
la ncessit de crer des zones industrielles en vue daccueillir la fois de nouveaux
projets industriels et des units devant faire lobjet dun transfert vers la priphrie de la
ville" 14.
Suite aux recommandations de cette tude, la municipalit de Tunis sest alors engage
dans la cration et lamnagement des zones industrielles et cest ainsi que furent cres
dans les annes soixante les zones industrielles de Charguia, Ben Arous, Mgrine, Jebel
Jelloud et Mannouba.
En 1973, lEtat a cr lAgence Foncire Industrielle marquant ainsi sa volont dappuyer
la structuration et le dveloppement de lamnagement industriel en Tunisie. Depuis cette
date et jusqu 2010, lAgence a amnag 83 zones industrielles couvrant une superficie
9

TARONDEAU J-C., 998), p.211.


MUTIN G., 1982, p.143.
11
Ministre de lEnvironnement et de lAmnagement du Territoire, 2001, p.130.
12
DLALA H., 1993, p.144.
13
MINISTERE DE LINDUSTRIE, 1997, p.1.
14
DLALA H., 1993, p.145.
10

16

de 2431 ha, soit 63% de la superficie totale amnage dans tout le pays. Parmi ces 83
zones, 16 ont t amnages dans lagglomration du Grand Tunis.
Ainsi le nombre total de zones industrielles dans cette agglomration a t lev 44 zones
couvrant une superficie totale de 1768 ha.
Le tableau et la carte ci-aprs montrent la rpartition des diffrentes zones industrielles
dans les quatre gouvernorats du Grand Tunis15.

Tableau 1: Rpartition des zones Industrielles dans le Grand Tunis


Gouvernorat
Tunis
Ben Arous
Ariana
Mannouba
Total Grand Tunis

Nombre
de zones16
7
22
7
8
44

Superficie en (ha)
335
1068
203
102
1708

Sources : Rapports de suivi du 11me Plan de Dveloppement Economique et Social,


Ministre de lIndustrie et de la Technologie.

15

Le primtre du Grand Tunis est situ entre la latitude Nord de 36 25 et 37 5 et la longitude Est de 9
40 et 10 25 sur une superficie totale de 257.178 ha dont une surface en eau (lac, sebkha, barrage) de
10.900 ha. Il couvre les quatre gouvernorats : Tunis, Ariana, Ben Arous et Mannouba.
16
Ce tableau regroupe uniquement les zones industrielles amnages soit par les collectivits locales, soit
par lAgence Foncire Industrielle ou par les amnageurs privs. Les autres implantations industrielles non
amnages ont t exclues.

17

Figure 1 : Localisation des zones industrielles dans le Grand Tunis

Source : Synthse ralise par SOUSSI R. partir des donnes AFI, APII, INS, RCC et GMG
Conception et ralisation : SOUSSI R., 2011.

Il est donc clair que la localisation des industries a connu une forte volution et un
important dveloppement dans lagglomration de Tunis, voire de fortes implications et de
rapports avec lespace urbain de cette agglomration.
Les activits industrielles, en croissance depuis plus dune trentaine danne, ont fait
apparatre de nouveaux besoins et de nouvelles ncessits dorganisation spatiale et
damnagement de structures pour leur accueil. En fait, les exigences spatiales du
dveloppement de lindustrie, et particulirement des nouvelles crations industrielles,
sajoutent aux configurations urbaines prexistantes, et contribuent modifier et recentrer
laction spatiale.
Cependant, en Tunisie, les publications universitaires et tudes consacrs aux relations et
rapports entre la localisation des industries et les enjeux urbains demeurent assez rares.
Cest pour cette raison que nous nous sommes intresss mener un travail de recherche
qui se veut comme une contribution lanalyse de la localisation des industries en rapport

18

avec les enjeux du dveloppement urbain. Lagglomration du Grand Tunis servira comme
cadre danalyse et primtre dtude de cette recherche.
Lobjectif de notre travail est de contribuer lidentification et la comprhension de la
localisation des activits industrielles et dtablir ses principales caractristiques en
rapport avec le dveloppement de lespace urbain de lagglomration de Tunis et
lvolution rcente de lindustrie. Ce ne sont pas les activits industrielles en elles-mmes,
prises de faon abstraite, qui vont nous intresser au premier chef, mais cest avant tout
leur matrialisation travers les zones industrielles o elles semblent plus prsentes. Il va
sagir pour nous de contribuer une analyse plus spatiale de la question croise de
lindustrie et de l'urbain et plus particulirement le lien entre la localisation industrielle et
les enjeux du dveloppement urbain.
La problmatique qui guide notre travail pourrait, ainsi, se rsumer par la formule
suivante : "Quel est ltat de la localisation de lindustrie dans lagglomration du
Grand Tunis travers lexemple des zones industrielles et quel est le processus qui soustend cette localisation face aux enjeux imposs par le dveloppement de son espace
urbain?"
Pour que cette problmatique gnrale soit plus prcise et opratoire, elle doit tre traduite
sous forme dun ensemble de questions de recherche. Ainsi, nous nous sommes attachs
apporter des lments de rponse aux questions suivantes:
-

En quoi consiste la politique de localisation des industries dans lagglomration de


Tunis ?
Comment se localisent les industries dans les zones industrielles ?
Quels sont les facteurs et les conditions de la localisation industrielle ?
Parmi les modles existants de localisation des industries, y a-t-il un modle
applicable dans le cas de lagglomration Du Grand Tunis ?
A dfaut, serait-il possible dlaborer un nouveau modle spcifique la localisation
des industries dans lagglomration du Grand Tunis ?
Quels sont les principaux enjeux du dveloppement urbain qui influent sur la
localisation industrielle ?
Quels est le processus qui rgit les liens entre la localisation de lindustrie et loffre
foncire?
Quel est le rle des acteurs dans la rgulation du foncier industriel ?
Quel est le degr dintgration des zones industrielles dans le tissu urbain de
lagglomration tunisoise17 ?
Quels sont les moyens engags et/ou mobiliser et les mesures mises en uvre et/ou
prvues pour la promotion des zones industrielles.

Localisation et enjeu en tant que concepts


Pour mieux aborder notre problmatique principale et les questions de recherche qui en
dcoulent, nous avons mobilis deux concepts principaux que nous avons jugs utile

17

Dsormais lorsque nous utiliserons ladjectif "tunisois", cest de lagglomration du Grand Tunis dont
nous parlerons.

19

dlucider tout fait au dbut de ce travail. Il sagit des concepts qui constituent les
pendants de notre sujet savoir :"localisation" et "enjeu".
Lexpression "localisation des activits" dans son acception la plus large recouvre
lensemble des configurations spatiales rsultant des ouvertures et des fermetures
dtablissements. Dans notre langage courant la localisation est synonyme dune position
fixe et dlimite dans lespace. En tant que concept, elle dsigne la fois "le processus
spontan par lequel les activits choisissent une implantation lchelle internationale,
interrgionale et locale" et "les actions volontaires des pouvoirs publics pour corriger les
facteurs spontans prcdents" 18. Mais cette dfinition demeure, par quelques aspects
incomplte, dans la mesure o le mot implantation rappelle lacte de simplanter et donc
louverture dun nouvel tablissement tandis que le mot localisation est plus gnral et
recouvre non seulement les ouvertures nouvelles, mais aussi les fermetures
dtablissements.
Dautre part, si les activits choisissent une implantation, cela veut dire quil y a eu un acte
de choix, une dcision prise suite une rflexion, une analyse et par consquent le
caractre spontan voqu dans cette dfinition est bien loin de la ralit.
Dailleurs, pour BRUNET R. et al. (1993, p. 304), la localisation dsigne la fois l" acte
de choisir un lieu, pour exercer une activit, implanter un quipement, une demeure "
et l" emplacement (dune ville, dune usine, dune activit), envisag du point de vue de
sa situation dans lespace gographique" 19. Donc, la localisation correspond, bien
videmment, un acte de choix rflchi et fond.
Mais si la premire dfinition qualifie la localisation de processus, la deuxime la rduit au
simple acte de choisir un lieu et denvisager lemplacement adquat dans lespace
gographique.
Pour couvrir tous les aspects du concept de la localisation, nous retiendrons, tout au long
de notre travail, la dfinition suivante : la localisation est le processus par lequel, une
entreprise dcide du choix dun lieu gographique pour les besoins de ses activits.
Quant lenjeu, si on consulte le dictionnaire Le Robert, on trouve la dfinition suivante :
cest ce que lon peut perdre ou gagner, dans une comptition, dans une entreprise. Dans le
contexte urbain, il sagit bien de gagner ou de perdre la ville par la matrise dun de ses
traits marquants20.
L'analyse des enjeux urbains vise ici enrichir la comprhension du processus et la liste
des variables sur lesquelles se base le modle de localisation des industries.
Par enjeux urbains, l'on veut dire l'intrt pour la ville et de faon gnrale lintrt pour
tous les acteurs de lespace urbain. Les acteurs de la ville sont des personnes, des groupes
homognes ou des organismes qui jouent un rle dans le processus de localisation par
lintermdiaire des variables qui caractrisent leurs choix et leurs intrts. Ils peuvent, par
des stratgies et des moyens daction, influer sur les rsultats du processus tudi.

18

MERLIN P. et CHOAY F., 2005, p.494.


BRUNET R. et al., 1993, p. 304.
20
Pour reprendre lexpression de Guy BURGEL.
19

20

Michel Godet dfinit un acteur comme suit : " un acteur est un groupe homogne ayant des
objectifs et des moyens daction communs et mettant en uvre une mme stratgie et
affichant un rapport de force face aux autres acteurs" 21.
Chaque acteur dispose dun projet, de variables de commande et subit un systme de
contraintes relles hrites du pass et issues des projets des autres acteurs. Lvolution des
rapports de force (des capacits dinfluences et dactions) est souvent source de conflits
entre les diffrents acteurs.
La localisation des activits est un processus complexe dans lequel interviennent plusieurs
acteurs : Etat (par ses diffrentes institutions), entrepreneurs, investisseurs, entreprises
nationales, entreprises multinationales, socit civile, syndicats, partis politiques,
organisations professionnelles, etc.
Ces acteurs couvrent un large ventail dactivits et dinterventions. Le succs ou lchec
des projets davenir dcoulera pour une large mesure des relations qui vont se tisser entre
ces acteurs, de la confrontation de leurs projets, de leurs rapports de force ainsi que de
leurs actions. Do lintrt dune rflexion sur le jeu des acteurs et de ltude de leurs
convergences et divergences vis--vis dun certain nombre denjeux et dobjectifs.
En effet, les enjeux sont les implications que pourraient avoir les rsultats des conflits des
acteurs pour l'volution de lespace urbain. C'est de l'examen de tous ces aspects que l'on
peut dduire des renseignements qui enrichissent la connaissance du processus qui rgit le
champ urbain.
Une analyse des enjeux est souvent lance une tape sensible de l'volution d'un espace
urbain : un problme persistant, des ambitions nouvelles, des mutations de l'environnement
urbain, un changement stratgique, etc.
Un enjeu peut tre dclin en plusieurs objectifs. Ces derniers sappellent les objectifs
associs lenjeu.
Dans le contexte urbain, les enjeux sont nombreux. Nous nous limiterons aux trois
suivants :
- la rgulation foncire : cet enjeu est central pour toute opration durbanisme et
damnagement. Il sagit de chercher la satisfaction des demandes en foncier industriel
en tenant compte des stratgies des divers acteurs impliqus, damnager lespace
correspondant ces besoins et de matriser ensuite laffectation et lusage du sol.
- lintgration urbaine visant amliorer laccessibilit des sites de production, assurer
lintgration des activits industrielles au sein de lespace urbain et requalifier les
anciennes zones industrielles.
- la promotion des zones industrielles : cet enjeu consiste amliorer limage des zones
industrielles travers notamment le renforcement des infrastructures et des
quipements, le dveloppement des comptences, de services et de structures dappui
lindustrie et la recherche et innovation et enfin au respect de lenvironnement.

21

GODET M., 2000, p.70.

21

Le cadre analytique dans lequel notre problmatique de recherche sera examine est
illustr par la figure suivante :

Figure 2: Cadre analytique

Source : Conception et ralisation par SOUSSI R., 2010

Ce cadre est dclin en une grille analytique qui va permettre de comparer les rsultats de
notre analyse de la situation actuelle en matire de localisation industrielle aux diffrents
objectifs fixs par la politique en la matire. Par lintermdiaire de cette comparaison,
certains faits vont correspondre aux objectifs et seront ainsi mis en relief. Par ailleurs,
dautres faits ne parviendront pas immdiatement atteindre les objectifs voulus.
Nanmoins, eux aussi seront mis en relief par leur cart par rapport ces objectifs.
Cette grille se prsente ainsi :

22

Tableau 2: Grille analytique

Modlisation

Localisation

Sujet

Objectifs associs
programmation de
structures daccueil
pour lindustrie

- orientations du 11me plan de dveloppement


conomique et social
- programmation physique et financire des
zones industrielles
- tudes pralables la cration des zones
industrielles
- procdure de ralisation des zones industrielles

Elaboration
et mise en
uvre dune
politique de
localisation

ralisation des structures


daccueil

Conception
dun modle
de
localisation

estimation de la
concordance entre loffre
dun site et la demande
dune entreprise

- domaines de comparaison entre les conditions


dimplantation
et les critres dcisionnels des entreprises
- structure du modle (outil daide la dcision)

satisfaction des demandes


en foncier

- coordination des stratgies des acteurs publics


et privs
- renforcement des disponibilits foncires
- amnagement des zones et construction des
btiments industriels

matrise de laffectation et
de lusage du sol urbain

- pratiques et moyens de la planification urbaine


- densification spatiale des zones industrielles
- respect du cahier des charges des zones
industrielles
- localisation proximit des axes routiers,
ferroviaires et des grands quipements
- desserte des zones dactivits par les moyens
de transport
- rseautage et accs aux comptences
- prsence de services aux entreprises
- lisibilit et image des zones industrielles
- respect du paysage et de lenvironnement
- amlioration du cadre de vie
- renforcement des capacits de gestion
-satisfaction des tablissements implants

Rgulation
foncire

Enjeux du dveloppement urbain

Indicateurs

Transport et accessibilit
Intgration
urbaine
intgration des activits

Promotion
des zones
industrielles

renforcement des
infrastructures et des
quipements

requalification des zones


industrielles dgrades
Source : Conception et ralisation par SOUSSI R., 2010

23

- maintenance des zones industrielles


- rhabilitation des zones industrielles

Lagglomration comme primtre dtude


Laire de notre tude est celle de lagglomration du Grand Tunis. Cest sans aucun doute
une dlimitation qui mrite dtre prcise. En effet, la dfinition courante de
lagglomration dans la plupart des dictionnaires voque un ensemble constitu par une
ville ou un village et ses environs. Lon parle par exemple de la capitale et de son
agglomration.
A fortiori, lagglomration dsigne un ensemble urbain regroupant diffrents espaces btis
(habitations, bureaux, locaux, etc.) incluant une ou plusieurs villes ainsi que leurs
banlieues.
Le terme "agglomration", dans son acception actuelle, est indissociablement li
lacclration de lurbanisation c'est--dire "la concentration croissante dans les villes
(autrefois) et dans les agglomrations urbaines (aujourdhui)" 1. Depuis plusieurs annes,
les villes stendent loin du centre urbain dorigine, englobant campagnes environnantes et
petites villes secondaires dans un phnomne de priurbanisation. Lagglomration est
donc "un ensemble constitu par une ville et ses banlieues" 2. Plus ou moins rcentes, ces
banlieues dpendent troitement de la ville, sur le plan conomique essentiellement. Cette
complmentarit se manifeste par des migrations pendulaires quotidiennes entre les
quartiers centraux o se trouvent les emplois, en particulier dans le secteur tertiaire, et les
zones dhabitat, devenues parfois des "banlieues-dortoir". Lextension des agglomrations
atteint son paroxysme aux tats-Unis, o les lieux de rsidence sont parfois loigns de
plusieurs dizaines de kilomtres des Central Business Districts, ou quartiers daffaires.
En France, les derniers recensements ont montr, au sein des agglomrations, un
dpeuplement des centres urbains anciens au profit des lotissements et des zones
pavillonnaires situs en proche et lointaine banlieues. En outre, lorsque deux ou plusieurs
agglomrations deviennent contigus, elles appartiennent une conurbation.
Le territoire dune agglomration dpasse toujours les limites des circonscriptions
communales et peut tre contrl par une mme autorit. Toutefois, labsence relative de
structure administrative ddie spcifiquement lagglomration en tant quentit urbaine
peut entraner des difficults, notamment au niveau des statistiques. Il y a absence de
correspondance entre le territoire socio-conomique des agglomrations et le territoire des
communes et par ricochet, entre les donnes administratives et les donnes relles de
lagglomration.
En somme, le terme agglomration est ambigu, "Lvolution des dfinitions de la ville ne
fait que reflter la mutation du monde urbain lui-mme. A lorigine, claire et nette, la
rupture semble aujourdhui plus confuse ; la ville devient une agglomration et
lagglomration une aire urbaine" 3. Ce terme couvre, en principe, un ensemble urbain
compos dune ville principale et de ces banlieues ou exceptionnellement plusieurs villes
centres.

MERLIN P. et CHOAY F., 2005, p.910.


MERLIN P. et CHOAY F., 2005, p.910.
3
ENAULT C.,2003, p.120.
2

24

En Tunisie, larticle 7 du Code de lamnagement du territoire et de lurbanisme prvoit la


fixation dune liste des agglomrations urbaines ncessitant llaboration de Schmas
Directeurs dAmnagement (SDA). Cette liste a fait lobjet du dcret n98-2092 du 28
octobre 1998, fixant la liste des grandes agglomrations urbaines et des zones sensibles qui
ncessitent llaboration de SDA1.
Larticle premier de ce dcret, numre 10 agglomrations urbaines ncessitant
llaboration dun SDA. La liste de ces agglomrations est fixe comme suit :
1. le Grand Tunis : les circonscriptions territoriales des gouvernorats de Tunis, Ariana
et Ben Arous2.
2. le grand Sousse : les circonscriptions territoriales des communes de Sousse,
Hammam-Sousse, M'saken, Kala Kebira, Kala Sghira, Akouda, Kssibet-Thrayet,
Zaouiet Sousse, Ezzouhour, Messadine.
3. le grand Sfax : les circonscriptions territoriales des communes de Sfax, Sakiet
Eddaer, Sakiet Ezzit, El An, Gremda, Chihia, Thyna.
4. Monastir : la circonscription territoriale du gouvernorat de Monastir.
5. Bizerte : les circonscriptions territoriales des communes de : Bizerte, Menzel Jemil,
Menzel Abderrahmen.
6. le grand Gabs : les circonscriptions territoriales des communes de grand Gabs,
Ghannouch, Chenini-Nahal, El Matouiya, Ouedhref.
7. Nabeul : les circonscriptions territoriales des communes de Nabeul, Dar Chabane El
Fehri, Beni Khiar, El Mamoura, Hammamet.
8. les agglomrations urbaines des villes de Bja, Jendouba, El Kef, Siliana, Zaghouan,
Kairouan, Kasserine, Sidi Bouzid, Mehdia, Gafsa, Tozeur, Kbili, Medenine,
Tataouine.
9. l'agglomration urbaine de Menzel Bourguiba - Tinja : les circonscriptions
territoriales des communes de Menzel Bourguiba et Tinja.
10. l'agglomration urbaine de Grombalia - Soliman Menzel Bouzelfa - Beni Khalled :
les circonscriptions territoriales des communes de Grombalia, Soliman, Menzel
Bouzelfa, Beni Khalled.
Lexamen de cette liste confirme la difficult de donner une dfinition unifie et prcise de
la notion dagglomration et den dgager des critres bien explicites. On y trouve une
oscillation entre les primtres dun ensemble de gouvernorats, cest le cas de
lagglomration de Tunis ou dun seul gouvernorat (cas de Monastir) ou encore quelques
communes regroupes, voire une seule commune (cas des 14 villes chefs-lieux des
gouvernorats).
Pour autant, nous avons adopt la dfinition prvue par ce dcret. Ainsi, le primtre
dtude choisi dans le cadre de ce travail est lagglomration du Grand Tunis qui regroupe
les circonscriptions territoriales des quatre gouvernorats de Tunis, Ariana, Ben Arous et
Mannouba. Cet espace urbain semble constituer un primtre dtude pertinent pour notre
recherche tant donn quil prsente plusieurs caractristiques fort intressantes pour
mener bien ce travail et ce, pour diverses raisons :
1
2

JORT du 3 novembre 1998, p.2170.


A noter qu la date de parution de ce JORT, le Gouvernorat de Mannouba ntait pas encore cr.

25

- lagglomration du Grand Tunis a connu les premires formes de localisation industrielle.


Elle dispose par consquent dune histoire industrielle longue, riche et varie et na cess
de concentrer une part considrable de lactivit industrielle de la Tunisie.
De surcrot, cette rgion dispose dune varit de sites productifs allant des units de
production isoles jusquaux grandes concentrations dtablissements industriels sous
formes de zones industrielles et/ou dactivits. "La rgion de la capitale tunisienne est
incontestablement le thtre dune forte concentration dtablissements industriels" 1. Elle
peut tre considre comme un espace privilgi par lindustrie puisquelle concentre
37.6 % des entreprises industrielles et 26 % de lemploi industriel.
- le Bassin de Vie Economique (BVE)2 de cette agglomration est le bassin du pays le plus
important en termes de population, demplois et dactivits. Il est constitu de quatre
bassins : le BVE de Tunis, le BVE de Ben Arous, le BVE de la Mannouba et le BVE de
lAriana. Il comprend 45 dlgations et stend sur une surface de 2573,55 km2. La
population compte environ 2 millions et demi, soit un peu moin du 1/4 de la population
totale du pays. Cette rgion constitue le principal ple conomique du pays. Elle concentre
une part importante demplois industriels et tertiaires.
- lagglomration du Grand Tunis voit la naissance de grands projets structurants
synonymes dun dveloppement urbain assez remarquable. En tant quespace ayant le
statut de capitale et de future mtropole, cette agglomration saffirme comme "la capitale
politique, administrative, conomique et culturelle du pays et comme la seule mtropole de
niveau international" 3. Elle renferme divers quipements tels que, les centres de
formation, les tablissements universitaires, les structures de recherche, les ports,
laroport entrant parfaitement en jeu dans la dynamique dchange quentretiennent
activits industrielles avec la ville.
Priode danalyse et sources dinformations
Quant la priode danalyse de la problmatique propose, elle couvrira principalement
les quatre dernires dcennies. Ce choix se justifie par le fait que les principaux
changements ayant affect lindustrie et lespace urbain en Tunisie ont eu lieu durant cette
priode. Nanmoins, cela ne nous empcherait pas de se rfrer aux premires annes de
lindpendance, voire lpoque coloniale qui sont, certes, des priodes riches
denseignements.
Pour parvenir cerner les divers lments caractrisant le processus de localisation
industrielle dans lagglomration tunisoise, nous
avons utilis plusieurs sources
dinformations. Les premires sources sont en provenance des institutions publiques et
1

METRAL A., 2000, p.27.


Le BVE est un concept qui a t dfini par le bureau dtudes Dirasset dans ltude "Amnagement du
territoire et zones dactivits" comme tant un cadre territorial local adapt aux problmes socioconomiques. On lit dans cette tude p.11" la territorialisation de la vie conomique ne seffectue pas la
mme chelle que celle de la vie administrativeLa solution rside dans le regroupement pertinent dun
certains nombres de dlgations en bassins de vie conomiques". Un bassin de vie conomique est ainsi "une
entit territoriale de base dote dun minimum de cohrence conomique et susceptible de servir de cadre
la cohsion des acteurs socio-conomiques".
3
Ministre de lEnvironnement et de lAmnagement du Territoire, 1997, p.164.
2

26

prives (documents administratifs, tudes, rapports dactivits, fichiers statistiques, bases


de donnes, etc.). Elles constituent un filon important dinformations statistiques et de
donnes socio-conomiques et politiques notables. Nous avons bnfici galement de
lapport des travaux de recherche antrieure (thses, masters et articles), dans la mesure o
ceux-ci soulvent des problmatiques trs diversifies travers des approches diffrentes.
Nous avons procd ensuite llaboration dune enqute auprs dun chantillon
dtablissements implants dans lagglomration de Tunis qui a permis dlucider les
aspects de la distribution spatiale des activits ainsi que la dynamique qui rgit le
processus de leur localisation.
Cette enqute a tent dapporter des lments dinformation sur les points suivants :
1) les caractristiques gnrales de l'tablissement: raison sociale, adresse, nombre
demploys, activit principale, date de cration, anne dentre en production,
statut (locataire ou propritaire) etc.
2) les conditions doccupation spatiale : surface au sol, surface couverte, nature des
travaux de ramnagement des locaux, mode dusage du sol, difficults lies au
transport de marchandises, au parcage, etc.
3) la localisation de ltablissement : localisation actuelle et motifs lorigine des
choix de cette localisation, rle des acteurs, localisation prcdente, ventuelle
localisation future et ses raisons, etc.
4) les enjeux et les perspectives : volution de la zone industrielle et son impact sur
ltablissement, services offerts par la zone, respect de lenvironnement et enfin les
recommandations et les suggestions.
Les rponses aux questionnaires de lenqute ont t traites et analyses statistiquement.
Une base de donnes est constitue puis exploite dans le but de faire ressortir les aspects
profonds et les spcificits indispensables la comprhension des logiques dorganisation
spatiales des tablissements de lagglomration du Grand Tunis.
En outre, nous avons ralis des entretiens l'aide dun guide de recherche auprs des
responsables des institutions publiques et prives concernes par notre domaine dtude. Il
s'est agi des responsables des dpartements ministriels chargs de lindustrie, de
lquipement et de lamnagement du territoire, de lenvironnement, etc., des responsables
de lAgence Foncire Industrielle, des responsables de lUnion Tunisienne de lIndustrie,
du Commerce et de lArtisanat, des professionnels de lurbanisme et de lamnagement,
des reprsentants des collectivits publiques locales, etc.
Les informations qui nous ont t fournies par les divers intervenants nous ont aid
apprcier les diffrents aspects qui influencent la localisation des industries, ainsi que les
stratgies des divers acteurs du dveloppement conomique, de lurbanisme et de
lamnagement du territoire notamment dans le domaine de lamnagement industriel.
Ces entretiens sont guids par un questionnaire semi-directif qui constitue une technique
dentrevue situe mi-chemin entre la directivit dun questionnaire ferm et lentretien
libre. L'entretien est semi-directif en ce sens qu'il n'est ni entirement ouvert, ni canalis
par un grand nombre de questions prcises. "Gnralement, le chercheur dispose d'une

27

srie de questions guides, relativement ouvertes, propos desquelles il est impratif qu'il
reoive une information de la part de l'interview" 1.
Cette technique est un moyen important dans le cas de notre travail. Elle nous permet
dapprofondir et de mieux comprendre les aspects lis la problmatique de notre
recherche.
Tout au long de ces entrevues, nous avons veill encourager nos rpondants exprimer
librement leurs ides, leurs opinions, voire les difficults et les problmes quils
rencontrent et les solutions quils suggrent.
Chaque entretien effectu est immdiatement transcrit et analys. Lanalyse consiste en
des lectures frquentes et systmatiques faisant ressortir les caractristiques communes et
les diffrences entre les informations fournies par les rpondants, ce qui permet de relier
les points de concordance et de discordance entre les diffrents discours. Ce nest qu
partir de multiples lectures, dun tri et dune mise en rapport des faits, des situations et des
thmes que nous avons pu faire apparatre la pertinence des donnes recueillies et identifier
les aspects profonds, les enjeux et les rgles qui rgissent la localisation des industries dans
lagglomration de Tunis.
Compte tenu de notre problmatique, du cadre analytique dfini prcdemment, de la mise
au point faite sur les concepts que nous avons engags et au regard des divers documents et
informations rassembls, analyss et exploits ainsi que des rsultats de nos enqutes et
investigations, nous avons divis notre travail en trois parties.
La premire partie est consacre la politique de localisation des activits industrielles. Il
s'agit dabord de comprendre la gense et le dploiement spatial de lappareil industriel
dans lagglomration du Grand Tunis, la distribution des activits industrielles dans les
zones industrielles et le processus qui rgit cette localisation. En second lieu, nous tentons
de dlimiter les contours de la structure industrielle et danalyser ses principaux lments.
Cette partie sera taye par llaboration dun modle (nouvel outil daide la dcision)
qui permettra dorienter les investisseurs vers le site daccueil le plus commode leurs
activits.
La deuxime partie fait le point sur la problmatique du foncier industriel. Lapproche
adopte dans cette partie privilgie une entre par les acteurs : identification des principaux
acteurs dans le domaine du foncier, leurs rles, leurs stratgies ainsi que le contexte qui
influe sur la problmatique foncire et les techniques damnagement pouvant matrialiser,
caractriser voire rsoudre lquation du foncier industriel.
La troisime partie a pour but didentifier, de comprendre et de mesurer le degr
dintgration des zones industrielles dans le tissu urbain. Plusieurs facteurs entrent en jeu
dans larticulation de lindustrie avec la ville. Nous souhaitons identifier quelques uns
susceptibles de faciliter ou au contraire dentraver linsertion des zones industrielles dans
le tissu urbain. En dernier lieu, nous aborderons la question de la promotion des zones
industrielles qui sattache faire connatre ces zones et les singulariser de par leurs
situations, leurs sites, leurs ville-supports, leurs vocations et leurs quipements.

QUIVY R. et VAN CAMPENHOUDT L., 1995, p.185.

28

Premire partie :
Politique de localisation des
activits industrielles dans
lagglomration du Grand Tunis

29

30

Chapitre I : Programmation et ralisation des structures


daccueil pour lindustrie
1. Le fait industriel dans lagglomration tunisoise
1.1. Lindustrie et les activits industrielles
a) Clarification des concepts : industrie, activits industrielles
En tant quun ensemble dactivits conomiques, lindustrie consiste lexploitation des
matires premires en les transformant en des produits fabriqus. Ce terme est galement
utilis pour dsigner une branche dactivits, un secteur dactivits ou mme une
entreprise. Lindustrie forme le secteur secondaire du classement de Colin CLARK entre le
primaire qui lui fournit des intrants, et le tertiaire qui distribue ses produits. Le secteur
secondaire tant dfini comme le secteur de toutes les activits qui transforment les
matires premires en des biens et produits. Selon DUBRESSON "lindustrie regroupe
lensemble des activits qui produisent des richesses par la mise en uvre de matires
premires : il sagit ici dactivits de transformation et de fabrication de biens
manufacturs (branche 3 de la classification internationale ONU)"1. Ceci exclut les
activits de stockage, les bureaux, les services, le btiment et les travaux publics, les
services de prservation de lenvironnement, lartisanat et les activits de production et
dindustries culturelles.
Si lon se rfre au code tunisien dincitation aux investissements, on trouve la
classification suivante :
- les industries agricoles et alimentaires
- les industries textiles, dhabillement et du cuir
- les industries des matriaux de construction, de la cramique et du verre
- les industries chimiques
- les industries mcaniques, mtalliques, mtallurgiques et lectriques
- les industries diverses.
La classification adopte par lAPI distingue les branches dactivits suivantes :
Lindustrie agro-alimentaire, lindustrie des matriaux de construction, cramique et verre,
lindustrie mcanique et mtallurgique, lindustrie lectrique, lectronique et
lectromnager, lindustrie chimique (plastique non inclus), lindustrie du textile et de
lhabillement, lindustrie du bois, du lige et de lameublement, lindustrie du cuir et des
chaussures. Le reste des activits industrielles non couvertes sont classes dans la catgorie
"industries diverses".

DUBRESSON A., 1989, p.128

31

En sappuyant sur toutes ces classifications et sur celle de la NAT : Nomenclature


dActivits Tunisiennes : NT 120.01 (octobre 1996)1 , il est possible deffectuer des
regroupements de branches pour des fins statistiques et cartographiques. Cest ainsi que
nous retenons tout au long de ce travail les banches industrielles suivantes :
-

les industries agro-alimentaires : dont notamment les industries du lait et drivs,


le travail des grains et farines, la conserverie et la semi-conserverie, le schage, la
dshydratation, la lyophilisation, la sucrerie, la chocolaterie et drivs, les boissons,
les liquides alcooliss et les vinaigres, les industries du froid, daliments composs,
le conditionnement des produits alimentaires agricoles et de pche.
Les industries textiles et dhabillement dont notamment leffilochage, le
finissage, le moulinage et la texturation, la teinturerie, louaterie, la broderie, la
fabrication des fibres synthtiques et artificielles,
Les industries du cuir et de la chaussure dont notamment la tannerie et la
mgisserie, la maroquinerie, la fabrication de vtements en cuir,
les industries des matriaux de construction, de la cramique et du verre : dont
notamment les industrie du marbre, de la chaux, du bton, des carreaux, des
ciments, des briques, des tuiles tuyaux en terre cuite, des articles sanitaires, de la
vaisselle, des faences, des isolants pour btiments, du verre et de la cristallerie,
les industries chimiques : dont notamment la transformation des phosphates, la
production de lazote et les engrais, la production du soufre, du fluor, de la soude,
des acides minraux, des drivs du ptrole, des solvants et diluants, des matires
colorantes, la polymrisation, la polyaddition et la polycondensation, lindustrie du
caoutchouc et pneumatique, la fabrication denduits , de mastics, de produits
dtanchit, de gaz usage industriel et mdical, de composs aromatiques,
dextraits tonnants, de produits usage pharmaceutique ou vtrinaire, de
pesticides, de produits dentretien, dencres, de peintures, de colles, de lubrifiants
et de graisses.
les industries mcaniques, mtalliques, mtallurgiques et lectriques : dont
notamment la fabrication de produits sidrurgiques primaires, de produits
mtallurgiques, mtalliques, lectriques, dquipements et de composants
lectroniques, dappareils de tlcommunication, etc.
Les industries diverses : dont notamment les industries du bois et de
lameublement, la transformation du lige, la vannerie et sparterie, les industries du
papier et arts graphiques, les industries plastiques.

P. Merlin et F. Choay dfinissent lindustrie comme "lensemble des activits collectives


de production de biens partir de matires brutes, laide de travail et de capital : ce
sont celles qui correspondent au secteur secondaire, y compris lindustrie du btiment et

Cette norme nest plus une norme homologue (c'est--dire dapplication obligatoire) et ce, depuis la
parution de larrt du ministre de l'industrie et de la technologie du 15 septembre 2010, portant annulation
de l'arrt du ministre de l'industrie du 2 juillet 1996, portant homologation de la norme tunisienne relative
la nomenclature d'activits. De surcrot, un projet de rvision de cette norme est en cours dlaboration suite
la rvision majeure des nomenclatures dactivits et de produits de lONU durant la priode 2000- 2006.

32

des travaux publics"1 . Cependant plusieurs classifications excluent le btiment et travaux


publics.
Certains auteurs parlent aussi dindustrie traditionnelle par opposition aux industries
"High-tech" alors que dautres voient quune grande partie de lindustrie "High-tech" se
chevauche avec le secteur tertiaire. On comprend ds lors que la distinction entre les deux
nest souvent pas sans quivoque. Dailleurs, MAYHEW et PENNY proposent mme
"l'largissement du terme industrie l'ensemble de l'activit conomique, y compris des
secteurs comme la musique"2, et suggrent, au-del de la classification de Clark, "un
secteur quaternaire qui renferme des activits tertiaires de haut niveau" 3, ou haute
teneur informationnelle telles que la recherche, linnovation, les mdias, etc. Cette
acception large est adopte par les anglo-saxons qui attribuent au mot "industy" une
signification couvrant aussi bien l'industrie manufacturire que les services.
b) Quappelle-t-on Petite et Moyenne Entreprise en Tunisie ?
Prcisons demble quil nexiste pas une dfinition lgale de la PME en Tunisie, quand
bien mme ce mot est utilis dans le discours et les documents officiels. On relve des
dfinitions implicites adoptes par la BCT, le FOPRODI, le FONAPRAM, la BFPME et le
CMF. En effet, en se rfrant la circulaire n86/42 en date du 1er dcembre 1986 et
notamment son article 27, " la Banque Centrale considre comme PME, toute entreprise
relevant du secteur des industries manufacturires et dont le total des investissements lors
de la cration nexcde pas 500.000 D fonds de roulement compris ou dont les
investissements dextension ne font porter les immobilisations nettes damortissement audel de ce plafond " 4.
Le dcret 99-484 relatif la promotion des PME par le Fonds de Promotion et de
Dcentralisation Industrielle (FOPRODI) dfinit les petites et moyennes entreprises du
secteur industriel et du secteur tertiaire comme celles ayant un investissement total de
moins de 3 millions de dinars, alors que le dcret 94-814 relatif aux critres pour le
financement par le Fonds National de Promotion de lArtisanat et des Petits Mtiers
(FONAPRAM) dfinit les petites entreprises comme celles ayant un cot dinvestissement
total (fonds de roulement inclus) qui nexcde pas 50 000 DT.
Quant la BFPME ddie exclusivement financer les PME, elle contribue au
financement de la cration des entits productives hors secteur touristique et promotion
immobilire dont le cot total est compris entre 80 mille et 4 millions de dinars.
Pour le CMF, sont considres comme PME, les entreprises dont les critres dactifs
immobiliss5 nets et deffectif natteignent pas les seuils suivants : 4 millions de dinars en
ce qui concerne les actifs immobiliss et 300 personnes en ce qui concerne leffectif total1.

DUBRESSON A., 1989, p.128.

MAYHEW S. & PENNY A., 1992, p. 116.


Ibid.
4
BENNASR A., 1993, p.95.
5
Le " montant dimmobilisations nettes" sentend "actifs nets immobiliss" conformment au systme
comptable des entreprises et englobe les immobilisations incorporelles, les immobilisations corporelles et les
immobilisations financires.
3

33

La dfinition retenue de la PME dans le cadre de llaboration du rpertoire national des


entreprises se rfre au nombre de salaris embauchs et classe dans la catgorie des
Petites Entreprises (PE) celles qui emploient entre 6 et 49 salaris, dans celle des
moyennes entreprises (ME) celles qui emploient entre 50 et 199 salaris et les Grandes
Entreprises (GE) 200 salaris et plus.
En revanche, une dfinition plus rcente a t introduite par le Dcret n 2008-388 du 11
fvrier 2008, portant encouragement des nouveaux promoteurs, des petites et moyennes
entreprises, des petites entreprises et des petits mtiers. Ce dcret stipule dans son article 2
la dfinition suivante "Est considre petite et moyenne entreprise . toute entreprise
ralisant ses investissements dans les activits des industries manufacturires et les
activits de lartisanat .. et dans les activits des services .., sans que le montant de
son investissement ne dpasse cinq millions de dinars fonds de roulement inclus".
Pour autant, une dfinition consensuelle semble exister au niveau de ladministration. Elle
indique que toute entreprise ayant entre 10 et 300 employs est considre comme une
PME. Nous y ajoutons le critre relatif linvestissement introduit rcemment par le
Dcret n 2008-388 du 11 fvrier 2008 pour en dgager la dfinition suivante spcifique
aux entreprises du secteur industriel: "est considr comme PME industrielle, toute
entreprise ayant entre 10 et 200 employs et dont le montant de son investissement ne
dpasse pas cinq millions de dinars fonds de roulement inclus". Cette dfinition, quand
bien mme non officielle, sera la dfinition que nous adoptions tout au long de ce travail de
recherche.

1.2. Gense et volution du fait industriel


a) Les principales activits industrielles avant lindpendance
Les anciennes implantations industrielles ont exist dans la plupart des villes tunisiennes
sous plusieurs formes allant des petites industries ou des activits pseudo industrielles
jusquaux grandes industries caractrisant notamment les exploitations minires. Elles se
sont localises dans plusieurs endroits de la ville : la priphrie, proximit des axes de
transport ou dans des sites en prsence des ressources naturelles en eau.
"Ce type dimplantations a annonc lamorce dune industrie de transformation en
Tunisie, une industrie qui na commenc construire vritablement son chemin quau
lendemain de ltablissement du Protectorat" 2 et ce, dans le cadre " des Rserves
Industrielles Stratgiques prvues par la France pour encourager limplantation
industrielle dans ses colonies" 3.
Cest donc un hritage pour la plupart du pass et notamment de la priode coloniale que
soient implantes les premires units industrielles en Tunisie. "Les usines ont t
fortement concentres dans lagglomration tunisoise qui reprsentait le principal centre
1

Communiqu du CMF relatif la dfinition de la notion des Petites et Moyennes Entreprises oprant dans
les secteurs libres la constitution au sens de larticler 21 bis du dcret n77-608 du 27 juillet 1977, tel que
modifi et complt par les textes subsquents et notamment par le dcret n2005-2397 du 31 aot 2005.
2
SEBAG P., 1951, p.89.
3
BELHEDI A., 1989, p.31.

34

industriel du pays" 1. Ce centre a tout dabord connu quelques fabriques de bire, de glace
et de briques, puis des units de transformation des mtaux, de produits agricoles
(minoterie, vinification, huilerie). "Ensuite, avec le dveloppement de lurbanisation, ce
fut le tour des industries de matriaux de construction, de peintures et de colles" 2, et avec
la deuxime Guerre Mondiale, quelques units relatives aux ptes alimentaires, aux
conserves et aux emballages ont t cres et lindustrie mcanique commena se
dvelopper (tableau 3):
Tableau 3: Rpartition des entreprises tunisiennes par branche dactivits en 1955
Branche/ Secteur
Mtallurgie
Transformation de mtaux
Matriaux de construction
Chimie, caoutchouc
Industrie alimentaire
Textile et habillement
Cuir et peau
Bois et ameublement
Papier et divers
Industries manufacturires
Btiment et travaux publics
Commerce
Transport
Total

Nombre dentreprises
Europennes
Tunisiennes
3
9
17
7
32
9
5
1
4
1
3
9
89
11
72
10
30
3
15
10
206
34

Total
3
9
17
7
41
6
5
3
9
100
82
33
25
240

Source : BEST, Recensement de 1953,1955 in "Espace et Socit en Tunisie :


dveloppement, organisation et amnagement de lespace en Tunisie depuis
lindpendance", Thse :Go., Amor Belhedi, FSHS, Tunis : 1989, p30.

Daprs ce tableau, le nombre dentreprises en Tunisie comptant plus de 50 salaris tait de


240 entreprises dont 100 entreprises dans le secteur des industries manufacturires et 134
taient dans lagglomration tunisoise soit environ 60% de lensemble des tablissements
industriels employant plus de 50 salaris, toutes branches confondues.
b) La mise en place dune industrie nationale
Durant les annes 1960, la Tunisie a connu une crise qui a frapp fort le pays. Pour pallier
cette crise, lEtat a labor un projet de perspectives dcennales3 qui sinscrivait dans une
vision globale caractre socialiste. Dans le cadre de ces perspectives dcennales de
1

DLALA H.,1993, p.34.


BELHEDI A., 1989, p.31.
3
LEtat tunisien a d faire appel aux services de M. Ahmed Ben Salah charg par le Prsident Bourguiba en
1961 de la planification et des finances, pour prparer un plan de perspectives dcennales 1962-1971, puis
un plan triennal ayant pour but de mettre en place les structures nouvelles. Les perspectives dcennales, dont
le prambule affirme que " la Tunisie opte rsolument pour le socialisme ", visent dcoloniser l'conomie
nationale et entendant assurer un auto-dveloppement du pays.
2

35

dveloppement, l'industrialisation est prsente comme un volet important du


dveloppement conomique de la Tunisie, comme un instrument fondamental de la
dcolonisation quand bien mme le pays est dclar indpendant.
Selon les pouvoirs publics, lindustrie doit transformer et valoriser les ressources du pays,
fournir l'essentiel des produits industriels consomms par la population et contribuer
rsoudre les problmes de l'emploi. Le rle de lindustrie comme vecteur de
dveloppement a t jug par DLALA H. "ncessaire dans cette poque" 1. De mme
BELHEDI A. a fait voir que lindustrie est indispensable au dveloppement et au progrs
puisquelle "a un rle central et une vocation universelle comme mode de dveloppement,
elle est imprative et initiatrice du changement socio-conomique progressif " 2, cest pour
cette raison quelle a t toujours perue par lEtat comme la condition de dveloppement,
destine rsorber le chmage aussi bien urbain que rural.
Dans cette recherche de dveloppement industriel, ltat a exprim clairement sa volont
de rquilibrer lintrieur du pays par rapport aux zones littorales dans le but de modifier
lensemble de larmature urbaine hrite. Ltat sest donc lanc dans une lutte contre le
dsquilibre rgional qui a ls surtout les rgions de louest et du sud du pays, comme la
dj prcis SIGNOLES P. en affirmant que: "lordre colonial a contribu gauchir
fortement le systme urbain" 3. Ainsi, cette volont de lutter contre ces disparits
rgionales a constitu un lment dterminant dans le choix des localisations industrielles,
des types d'industries, de leur taille et du volume des investissements. "Leffectif des
tablissements tunisois de toutes les dimensions sest accru de 8% entre 1962 et 1972
contre 76% pour le reste du pays" 4. Ainsi la concentration industrielle de Tunis fut
attnue : la structure de la rpartition gographique de lactivit industrielle cette poque
sest nettement amliore par rapport ce quelle tait dix ans auparavant.
Il y a lieu de signaler, par ailleurs, que limportant effort dinvestissement public a t
ralis grce des capitaux trangers, fournis sous forme de crdits, et rarement sous
forme dinvestissements directs. C'est ainsi que l'tat a pu contrler la localisation des
investissements et procder un largissement du tissu industriel travers les rgions.
Cest ce que BEN AMARA S. a voulu constater lorsquelle a affirm que : "A laube de
lindpendance sans crer de vritables zones industrielles, dimportantes units
industrielles ont t cres par les pouvoirs publics pour jeter les bases dune industrie
rgionalise" 5.
Cependant malgr cet effort d'industrialisation sur le littoral et les quelques ralisations
l'intrieur du pays, la rgion de Tunis demeure toujours un gros ple de dveloppement
industriel, le dsquilibre industriel rgional sest transform, mais il tait loin d'tre
rsolu. "De nombreuses terres agricoles et de multiples vergers du Grand Tunis ont cd
la place soit aux zones dquipements industriels soit aux complexes touristiques" 6,
engendrant llaboration de certains projets annexes tels que laroport, les routes, les
centres commerciaux, etc.
1

DLALA H., 1993, p.38.


BELHEDI A., 1989, p.97.
3
SIGNOLES P., 1978, p.71.
4
DLALA H., 1993, p.62.
5
BEN AMARA S., 1999, p. 10.
6
BEN MAHFOUDH H., 1999, p.57.
2

36

Il y a lieu de signaler galement que le tissu industriel cr durant cette priode ntait
fond ni sur le zoning industriel ni sur le dveloppement des relations de sous-traitance ou
sur la promotion de lintgration urbaine. La logique adopte dans la localisation des units
industrielles cres dans les villes intrieures cette poque visait surtout une meilleure
rpartition gographique des units de production et leur implantation ne se posait pas
encore en termes damnagement1. En outre, ces grosses units industrielles nont pas pu
impulser limplantation de nouvelles industries en aval ce qui a empch la formation de
vraies zones industrielles.2
Par ailleurs, les nouvelles orientations de la politique industrielle dans les annes 70 ont t
marques par la volont d'application d'une stratgie d'ouverture librale o l'accent a t
particulirement mis sur la stimulation de l'initiative prive, le dveloppement des
industries exportatrices et l'incitation la dcentralisation industrielle. Cette dcennie se
dmarquait donc de la priode dirigiste des annes soixante par une transition vers une
conomie librale encourageant linitiative prive nationale et linvestissement tranger3.
Dans cette stratgie, l'Etat a continu prendre en charge le financement des projets lourds
qui dpassent les possibilits d'investissement du secteur priv. Pour le reste, lEtat a
favoris le secteur priv qui s'orientait vers les projets moins lourds et rentabilit
immdiate. Plus de 740 millions de dinars ont permis la mise en place de 4700 projets et
de plus de 72000 postes demplois entre 1973 et 1980. Le taux de ralisations observ sur
cette priode tait de lordre de 45% pour les investissements, 60% pour le nombre de
projets et 36% pour les emplois4.
Les moyens essentiels mis en uvre pour asseoir la politique d'industrialisation
comprenaient un arsenal de mesures lgislatives d'encouragement financier aux
investissements, la cration de petites et moyennes entreprises, la dcentralisation et
plusieurs autres actions d'aide et d'incitation permettant de promouvoir dans les meilleures
conditions la cration d'entreprises.
A cet effet, la Tunisie a promulgu plusieurs textes lgislatifs en faveur des industries
manufacturires. Il s'agit notamment de :
La loi 72-38 du 27 avril 1972 qui a institu pratiquement des conditions de travail
analogues ce qu'elles seraient dans une zone franche pour les entreprises dont la
production est destine l'exportation. L'ensemble des avantages accords par cette loi
s'applique tant aux entreprises non rsidentes qu'aux rsidentes.
La loi 74-74 du 3/08/1974 qui constitue un vritable code des investissements pour les
industries manufacturires dont la production est destine au march local. La modulation
des avantages de cette loi en fonction du nombre d'emplois crs, a pour but de favoriser la
cration d'entreprises non capitalistiques considres comme rpondant mieux aux ralits

MINISTERE DE LINDUSTRIE ET DE LENERGIE, 1997, p. 11.


Ibid, p. 11.
3
MINISTERE DE LENVIRONNEMENT ET DE LAMENAGEMENT DU TERRITOIRE, 1996, p.40.
4
DLALA H., 1993, p.93.
2

37

du pays. Ces avantages concernent aussi bien la cration d'entreprises nouvelles que les
extensions.
Le dcret n 74-793 tel que modifi et complt par les textes subsquents portant
organisation et fonctionnement du Fonds de Promotion et de Dcentralisation Industrielle :
FOPRODI. Ce dcret institue deux sries d'avantages dont les uns concernent des
encouragements la dcentralisation industrielle et les autres des encouragements la
promotion de la petite et moyenne entreprises (PME) et surtout aux promoteurs de ces
PME.
En plus de ces textes lgislatifs pour les PME oprant dans le secteur des industries
manufacturires, il y a de nombreux programmes dassistance au profit des PME du
secteur agricole. On peut lire dans la thse de BELHEDI A. que "ds 1978, les
programmes dassistance la PME agricole se sont multipliset des services sont crs
au sein des ministres de lEconomie et de lAgriculture, de lAPI et des banques :
Assistance la Petite et Moyenne Exploitation (APME) pour promouvoir et assister les
promoteurs de ce type de projet tant au niveau agricole quindustriel" 1.
Ce mme auteur mentionne dautres mcanismes de promotion de la petite entreprise tels
que les lignes de crdit ddies, le Fonds de Promotion de lArtisanat et des Petits Mtiers
(FONAPRAM), les programmes spcifiques : Programme dEmploi des Jeunes (PEJ) et
fait observer que : "malgr ces mesures, la crise du modle a t profonde et en 1986, un
programme de redressement conomique a t adopt sous les recommandations du Fonds
Montaire International (FMI) et de la BIRD" 2.
c) La concentration industrielle au profit de lagglomration tunisoise
La concentration de lindustrie dans lagglomration de Tunis, lpoque coloniale, tait
lie des facteurs essentiellement historiques et politico-conomiques. En effet, "la
prennit du pouvoir politique et lexistence dune couche sociale aise Tunis ainsi que
la vie tribale qui caractrisait le centre et le sud encore sous-administrs ont favoris la
concentration tunisoise" 3.
De plus, linfrastructure de communications, des ports, de voies ferres instaure par le
colonisateur, la disponibilit de la main duvre et la proximit des services, ont
normment jou en faveur du dveloppement de limplantation industrielle dans cette
grande ville. Lagglomration de Tunis na cess de recevoir la part la plus importante des
investissements dans le domaine de lindustrie durant lpoque coloniale. "En 1955, sur les
522 tablissements industriels du pays, 404 (soit 77% du total) se trouvaient dans
lagglomration Tunisoise" 4.
Cette concentration industrielle au niveau de Tunis a eu des retombes multiples sur la
structure productive de lagglomration et sur la morphologie de son espace urbain : elle a
contribu dune manire dcisive la consolidation, le dveloppement et la diversification
1

BELHEDI A., 1992, p. 163.


BELHEDI A., 1992, p. 166.
3
DLALA H., 1993, p.34.
4
DLALA H., 1993, p.25.
2

38

de son tissu industriel. Lagglomration de Tunis, a donc montr grce la puissance de sa


fonction idustrialo-portuaire une capacit dvolution et un dynamisme privilgi par
rapport aux autres villes du littoral tunisien, ce qui a acclr son volution technique sur le
plan national. Le tableau 4 illustre le pourcentage des tablissements tunisois par branche
dans le total tunisien en 1955.
Tableau 4: Pourcentage des tablissements industriels par branche dactivit en 1955
Branche

Etablissements
toutes tailles
(en %)

Etablissements de plus
de 50 emplois
(en %)

67
83
78
89
77
94
88
91
80
77

87
94
71
57
56
100
100
89
80
75

Industrie des mtaux


Cramique et verre
Btiments et travaux publics
Industrie Chimique
Industrie alimentaire
Industrie textile
Cuir et chaussure
Imprimerie et papier
Bois et ameublement
Total toutes branches
Source : DLALA H., 1993, p.26.

En 2010, lagglomration de Tunis renferme 1925 tablissements industriels1 de plus de


dix employs. Le tableau suivant montre la rpartition sectorielle de lindustrie dans les
quatre gouvernorats du Grand Tunis
Tableau 5: Rpartition sectorielle des tablissements industriels par branche
dactivit en 2009
Branche

Ariana

Ben Arous

Mannouba

Tunis

IMCCV

26

40

15

37

ITH
ICC
IAA

133
23
30

155
49
107

133
13
29

133
13
29

ICH
IME
Divers
Total

41
97
53
403

138
248
91
828

26
42
40
298

26
42
116
396

Source: Synthse par SOUSSI R. partir des donnes MIT, APII, INS et RCC (2010-2011).

La rpartition spatiale de lindustrie dans lagglomration du Grand Tunis est ingale. La


zone Ouest de lagglomration fait figure de parent pauvre en termes de prsence
industrielle pour autant elle rassemble une proportion importante demploys de
1

Ce nombre correspond aux tablissements industriels hormis les tablissements tertiaires industriels.

39

lindustrie. Cest pour cette raison que le SDA du Grand Tunis prconise lamnagement
de plusieurs zones de 50 80 hectares louest de lagglomration qui constitueront une
transition entre lurbain et le rural. Chaque zone industrielle sera, selon loption adopte
par ses auteurs, dcoupe en lots de 5 10 hectares entrecoups de bandes boises dau
moins 40 mtres de largeur.
Pour la zone de la cote nord, le SDA du Grand Tunis prne davantage de cration de
projets industriels. Il consacrera 250 hectares comme rserve foncire ddie lactivit
industrielle et recommande lexamen des effets et des nouveaux quilibres qui en suivent
au niveau de lagglomration du Grand Tunis.
Pour la zone du Sud y compris la Cote et la zone du Centre, le SDA du Grand Tunis
prvoit notamment lamnagement de la zone industrielle de Mghira, le ramnagement
de la zone de Jebel Jelloud et la restructuration de la zone de Henchir Lihoudia. Les zones
industrielles existantes et projetes sont reprsentes sur la carte suivante :

40

Figure 3: Schma directeur damnagement du grand Tunis

Source : SDA du Grand Tunis lHorizon 2021, rapport final, 2010.

41

Riadh Soussi 2012

1.3. Naissance et volution des espaces ddis lindustrie


a) Naissance du concept zones industrielles
Les premires ralisations de zones industrielles furent entreprises en Angleterre la fin du
XIXme sicle comme les prmices de polarisation des activits industrielles. Ctait une
rponse un besoin de terrains pour les entreprises : une prparation des espaces daccueil
pour lindustrie prise en charge par lEtat et les collectivits locales.
Ce nest qu partir des annes 1950 que les zones industrielles se gnralisent dans
nombreux pays industrialiss. Par comparaison dautres pays non industrialiss, la
Tunisie, sous le rgne de la France, a connu rapidement limportation de ce concept et
limplantation des zones industrielles sur son territoire. Celles-ci ntaient pas bien
structures et les conditions de leur amnagement respectaient peu les impratifs urbains.
La mise en place de zones industrielles mieux structures apparat, en effet, ds la fin de la
seconde Guerre Mondiale quand bien mme loccupation de ces espaces continuait dans
certains cas demeurer spontane.
Perues, dabord, comme mode rationnel de regroupement des activits industrielles, puis
comme instrument daccueil dindustries nouvelles, le concept de zones industrielles avait
toujours comme point de dpart le principe du zonage qui prnait le respect des trois
fonctions essentielles suivantes :
sauvegarder la valeur des proprits
assurer une croissance ordonne et harmonieuse,
protger lintrt et le bien-tre gnral ".
Ce zonage participe de la ncessit de concentrer les infrastructures (voirie et rseaux
divers, etc.) dans un lieu donn en vue de minimiser les cots et de rduire les impacts
environnementaux et sociaux. La Tunisie a adopt cette approche de zonage et a ralis de
nombreuses concentrations en vue doffrir de larges espaces fonciers cot attractif et
favoriser ainsi le regroupement de l'activit industrielle en tentant de respecter le cadre de
lurbanisme et de lamnagement du territoire dun ct, et dassurer un dveloppement
industriel quitable de lautre. Lobjectif vis par la Tunisie lors du dveloppement de ses
premires zones industrielles tait de diversifier les industries et dassurer lquilibre
requis entre les zones littorales et lhinterland. Cet objectif demeure luvre lheure
actuelle et constitue ds lors un invariant dans sa politique de localisation industrielle qui,
lexamen des documents durbanisme et damnagement et le document du 11me plan de
dveloppement conomique et social, semble conserver ce mme objectif en linscrivant
dans un vision futuriste et innovante qui repose sur les trois points suivants:
1) l'valuation globale pralable de la situation actuelle et ce, en se basant sur des tudes
dont notamment celle labore par les experts de la Banque Mondiale intitule : "Etude sur
les PME : Accs au foncier industriel et gestion des zones industrielles en Tunisie"
2) une vision globale et prospective (scnarios de croissance) du dveloppement futur des
agglomrations lhorizon 2016
3) une programmation dtaille des oprations d'amnagement entreprendre, le tout
accompagn de recommandations sur la rforme du cadre institutionnel de la gestion
urbaine.

42

b) Evolution des zones industrielles


Face la globalisation de lconomie, le contexte et les enjeux des politiques de
localisation se trouvent fortement renouvels. Si la localisation des industries tait
lorigine tributaire de la disponibilit des matires premires, aujourdhui, et notamment
avec lvolution des moyens de transport, de nouvelles conditions de mobilit sont offertes
et les activits industrielles connaissent moins de contraintes de localisation et se dessine
alors " une conomie darchipel " 1.
Un autre aspect quon peut galement considrer comme relativement rcent est loffre
croissante de structures daccueil des activits industrielles. Dans ce contexte, Bernadette
Merenne-Schoumaker fait observer que "Le fait majeur de l'volution rcente des
localisations des activits conomiques l'chelle micro-spatiale est, sans aucun doute,
leur regroupement sur des sites amnags, plus ou moins spcialiss et dnomms zoning,
zone ou parc dactivits"2.
Une zone industrielle peut tre dfinie comme tant "une surface rserve faisant lobjet
dun vritable amnagement concert sur le plan de lensemble des quipements, liaisons,
dessertes. Cest une opration durbanisme volontaire, qui rpond des critres de
dveloppement rgional" 3. Ainsi, elle peut tre considre comme un espace produit par
une action damnagement destine favoriser limplantation et le dveloppement dunits
de production au sens large, cest--dire dtablissements des deux secteurs secondaire et
tertiaire.
Dans un souci de simplification, nous adoptons la dfinition succincte suivante : une zone
industrielle est une surface amnage, quipe et affecte aux activits industrielles tout en
insistant sur le fait quelle exclut :
- les espaces industriels de fait, diffus dans le tissu urbain et mal structurs ;
les friches industrielles ;
les zones ayant une vocation spcifique telles que les zones dactivits agricoles ;
les zones dactivits vocation uniquement commerciale ;
les entrepts lair libre situs hors zones dactivits ;
les sites (hors zones industrielles) amnags par des entreprises publiques du type
SNCFT, STEG et autres.
les espaces affects des activits de bureaux.
c) A quoi servent les zones industrielles ?
La cration dune zone industrielle est une opration qui influe sur le dveloppement
conomique et spatial de lagglomration. "Elle facilite lamnagement spatial en orientant
le dveloppement urbain et en aidant au ramnagement de lagglomration" 4. Pour les
pouvoirs publics, une zone industrielle constitue un vritable cadre pour attirer et conserver
les emplois, crer la richesse au niveau de lagglomration, rorganiser lespace urbain,
1

VELTZ P., 1996.


MERENNE-SCHOUMAKER, B., 1991, p.43.
3
GUENIOT Y., 1974, p.65.
4
GUENIOT Y., 1974, p.404.
2

43

rationaliser davantage lusage du sol et minimiser les cots des quipements collectifs en
concentrant les investissements sur une surface donne.
Pour les entreprises, elle constitue une vritable opportunit pour les nouvelles
implantations et pour le desserrement des tablissements ltroit dans le tissu urbain. Les
entreprises voient dans la zone industrielle un cadre adquat de localisation avec la
desserte, les conomies dchelle1 et les conomies externes quelle offre.
Pour nombreux industriels tunisiens, les zones industrielles amnages sont vues comme
des lieux conviviaux o cohabitent diffrentes activits industrielles. Au fait, selon le PDG
dune socit tunisienne implante dans la zone industrielle de Borj Cedria, comme pour
deux propritaires dentreprises dans les deux zones de Ben Arous et de Charguia, une
zone industrielle est avant tout un lieu accueillant, gnralement proche dune bonne
infrastructure de communication routire et prsentant de nombreux autres atouts qui
rpondent au mieux aux besoins des entreprises. Selon eux, les zones industrielles de
lagglomration tunisoise sont, dans la plupart des cas, proches des marchs et du tissu
urbain o la main duvre est disponible et qualifie. Ils ont donc trouv dans les zones
industrielles une offre qui correspondait leurs besoins fonciers et leurs stratgies de
localisation. Une zone industrielle reprsente une occasion pour les encourager crer
leurs projets dentreprises engendrant ainsi plus denrichissement du tissu conomique et
plus de cration demploi.
Une zone industrielle bien amnage, contribue normment valoriser limage de
lentreprise et lui sert de vitrine publicitaire. Au jour daujourdhui, les zones industrielles
tunisoises les plus rcentes attirent non seulement les entreprises industrielles mais
galement les tablissements tertiaires. On y observe des tablissements vocation
industrielle, des enseignes tertiaires ayant pignon sur rue, des entrepts, des entreprises de
btiment, des bureaux dtudes, des botes spcialises en informatique, etc.
d) Les premires formes des implantations industrielles tunisoises
Les premiers espaces usurps par les industriels de lagglomration de Tunis taient
essentiellement en marge de la ville et ce, en raison des nuisances industrielles fortement
refuses par les habitants du centre, dune part et du prix trs bas des terrains agricoles
disponibles la priphrie, dautre part. Dautant plus que "ce mode dimplantation ne
ncessite pas de rgulation publique tant donn que les agents privs, en loccurrence les
industriels, rglent eux-mme leurs problmes dimplantation" 2. Dans ce cas de figure, le
rgime gnral qui rgnait tait celui de la zone industrielle de fait 3, " o laction des
1

La concentration industrielle permet de crer des conomies d'chelle qui contribuent diminuer des cots
unitaires de production des marchandises lie l'augmentation des quantits produites et du volume des
ventes.
2
Ministre de lEnvironnement et de lAmnagement du Territoire, 1996, p.8.
3
La zone industrielle de fait est une zone qui simplante dans un espace diffus. Elle se cre la suite du
regroupement dans un secteur spcifique de la ville, en banlieue, voire en zone rurale, de plusieurs
implantations industrielles. Cette description correspond la zone de dveloppement industriel dfinie par les
experts de lOrganisation des Nations Unies pour le Dveloppement Industriel dans " Guidelines for the
establishment of industrial estates in developing countries", p.122 comme tant une zone dont lexistence
n'implique pas une viabilisation ou la ralisation d'quipements pralables.

44

pouvoirs publics est, au mieux, une action daccompagnement" 1. Ce mcanisme marquant


lpoque coloniale, a donn lieu au niveau de la capitale et notamment dans sa zone sud,
une concentration industrielle tout au long des voies de communication reliant le centre
ville Dubousville, Mgrine et Ben Arous : "La zone industrielle du sud de Tunis est
historiquement la premire en Tunisie" 2 .
Figure 4: Lindustrie au sud : un legs de la colonisation

Source : BELHEDI A., "Espace et Socit en Tunisie : dveloppement, organisation et amnagement de


lespace en Tunisie depuis lindpendance", Facult des Sciences Humaines et Sociales de Tunis,
Tunis, 1989.

Partant de ceci, on pourra se demander comment ce mcanisme a pu se dvelopper et


chapper aux rgles durbanisme et damnagement ? Pourquoi les autorits coloniales
nont pas interdit ces implantations anarchiques ?
Pour trouver des rponses ces questions, il devient ncessaire de comprendre la logique
du colonisateur et les raisons derrire son abstention devant une telle situation.
En fait, , "la stratgie de lpoque en matire damnagement urbain tait fonde sur une
idologie visant le contrle social et lingalit des cultures dont les consquences

1
2

Ministre de lEnvironnement et de lAmnagement du Territoire, 1996, p.9.


Ministre de lEnvironnement et de lAmnagement du Territoire, 1997, p.60.

45

immdiates taient une indiffrence face toute dgradation qui ne touchait pas la ville
europenne" 1
Lembellissement et lhygine se limitaient la ville europenne et aux endroits
majoritairement occups par les colons. Bien que les implantations industrielles soient
faites aux dpens des terres agricoles et des espaces verts, ceci na pas mobilis lintrt
des autorits coloniales puisque "lurbanisme colonial a touch principalement les
quartiers europens ou dtruits lors du second conflit mondial" 2, laissant totalement de
ct les centres historiques, lhabitat spontan ou sous-intgr et les implantations
industrielles.
Ainsi le dveloppement des activits industrielles sexprimait sous formes de diverses
implantations en dehors de tout cadre ou rglement urbains. Cette dynamique adopte par
les investisseurs sest poursuivie mme aprs lindpendance et a t lorigine du mode
de rgulation adopt ultrieurement par les pouvoirs publics tunisiens pour combattre
lanarchie dans la dynamique dimplantation et dinstallation industrielle.

1.4. Typologie des espaces daccueil de lindustrie


a) Sites des grandes units industrielles isoles
Il sagit de sites ddis pour la plupart du temps des industries de grande ampleur (units
lourdes) qui dterminent la localisation en fonction dimpratifs majeurs : matires
premires, eau en grandes quantits, proximit dun site portuaire, rseaux particuliers
dinfrastructures, etc. Ces impratifs offrent peu de choix pour un site de substitution, car
les cots de production dpendent fortement de la localisation. Par ailleurs, ces industries
lourdes sont gnralement nuisibles lenvironnement.
Les pays qui se dotent dindustries de base ont t amens, pour la plupart, installer ce
type dunits dans des sites uniques en fonction de ces impratifs de localisation.
Au dbut des annes 60, la Tunisie a t amene promouvoir ce type dunits
industrielles. En effet, les produits de base tels que lacier, le ciment, le papier, le sucre, le
tissu, les engrais et quelques autres produits de premire transformation taient ncessaires
fabriquer localement, aussi bien pour diminuer les importations que pour jeter les bases
dune industrie nationale et diversifier les productions rgionales.
Ce type de base industrielle a t cr dans plusieurs villes intrieures du pays dont
notamment : Bizerte (raffinerie de ptrole), Menzel Bourguiba (acirie), Kasserine (pte
papier), Bja (sucre), Gabs (phosphate et drivs), Kairouan (tabac), villes du Sahel
(matriaux de construction et industries textiles), Mdenine (briqueterie), Tala (marbrerie).
Cette politique a contribu incontestablement renforcer lenvironnement conomique et
industriel et introduire dans les rgions des murs et des pratiques de production
moderne.

1
2

BEN MAHFOUDH H.,1999, p.56.


BELHEDI A., 1992, p.33.

46

Des sites de plusieurs hectares ont t ainsi crs de toute pice dans ces villes. Mais ce
type dimplantations a eu en gnral, peu dimpact sur la production en aval et sur la
relation ville-industrie. A lexception de la cimenterie de Jebel Jelloud, lagglomration de
Tunis na pas connu ce type dimplantations industrielles, et avec la globalisation, il
semble que ce type se fera de moins en moins dans les rgions, sans disparatre pour
autant. En effet, il y aura toujours de grosses units alimentaires, textiles ou de production
dnergie qui seront installes. Mais "la tendance sera de mettre en place des zones
industrielles plus intgres" 1.

Photographie 1: Les Ciments Artificiels Tunisiens-Colacem zone


industrielle Jebel Jelloud,2010

Source : SOUSSI R., visite de la zone industrielle Jebel Jelloud, 2011


L'entreprise Tunisienne LES CIMENTS ARTIFICIELS TUNISIENS est la premire usine de
ciment installe en Tunisie depuis 1936 dans la ZI Jebel Jelloud au sud de la capitale. Elle
fonctionne au gaz naturel et offre les produits suivants : ciment gris ou ordinaire - chaux hydraulique
artificielle. En mai 2000, LEtat tunisien a vendu cette usine au groupe italien COLACEM contre
une somme de 50.5 millions de dinars.

b) Zones dindustries manufacturires


Il sagit de zones qui se caractrisent par une proximit par rapport au tissu urbain. "Elles
sont trs employantes et ont une forte interrelation avec la ville et ses diverses fonctions" 2.
Elles sont des ensembles de terrains quips par une collectivit territoriale ou une
institution damnagement afin de faciliter limplantation, le fonctionnement et le
dveloppement dtablissements caractre essentiellement industriel. Il sagit de mettre
la disposition des investisseurs potentiels des terrains en infrastructure et quipements de
base, des prix prfrentiels en fonction du site de localisation de la zone.
1
2

Ministre de lEnvironnement et de lAmnagement du Territoire,1996, p.69.


Ministre de lEnvironnement et de lAmnagement du Territoire,1996, p.69.

47

La fonction principale de ce type de zone est alors laccueil dunits industrielles qui, ont
besoin de lots de terrain (en gnral, plus de 2500 m2 par unit), dune bonne accessibilit
(routes, voie ferre, port), dune main duvre bon march, etc.
Cependant, ces zones industrielles sont souvent admises dans les zones priurbaines aux
marges de lagglomration tunisoise.
En effet, "les mesures prises dans le cadre de la politique damnagement du territoire et
la protection de la nature sont des facteurs qui, sans doute, limitent les possibilits
dtablissement pour une certaine catgorie dactivits industrielles" 1."Aussi, les
nuisances qui caractrisent ces industries ont souvent conduit les implanter sur des
terrains impropres lhabitat et en dehors des villes cest dire au gr des opportunits
foncires" 2.
A noter quune grande majorit de zones industrielles dans lagglomration de Tunis
correspondent ce type quand bien mme les nouveaux tablissements qui sy implantent
sont de plus en plus vocation tertiaire.
Photographie 2 : Zone industrielle Rads Municipale

Source : SOUSSI R., visite de la zone industrielle Rads Municipale, 2011


La zone industrielle Rads Municipale amnage par la municipalit, est reste jusqu ce jour une zone
dominante industrielle. Lors de la visite de cette zone nous avons constat quelle rassemble un grand
nombre dentreprises et dtablissements vocation industrielle avec une prsence de quelques entreprises
europennes telles que la socit NOEL RADES spcialise dans la fabrication des tiges de chaussures .
1
2

BEL HAJ ALI S., 2003, p.51.


Ministre de lEnvironnement et de lAmnagement du Territoire, 1996, p.226.

48

c) Zone dactivits
Le concept de zone dactivits se dveloppe dans les dernires annes en Tunisie. Il est en
voie de lemporter sur lancien concept de zone industrielle puisquune zone dactivits
renferme non seulement des tablissements industriels mais galement tout tablissement
de caractre conomique dautant plus quelle est plus valorisante pour les entreprises de
par sa qualit damnagement et son respect des prescriptions de lurbanisme.
On peut lire dans le SDA du Grand Tunis (p.73) que "la question des zones dactivits
dans le Grand Tunis se pose de multiples chelles, correspondant aux types dindustries
susceptibles dy voir le jour et contribuant, un titre ou un autre, la mtropolisation
recherche". Les industries et les petits mtiers urbains sont les principales activits qui
peuvent tre localises dans ce type de zones.
En Tunisie, les zones industrielles qui ne sont pas ddies laccueil exclusif des
industries mais qui souvrent des activits tertiaires sont parfois qualifies, tort ou
raison, par des zones dactivits.
Photographie 3 : Supermarch PROMOGRO : site de la zone industrielle La Marsa

Source : SOUSSI R., visite de la zone industrielle La Marsa, 2012


La zone industrielle La Marsa est considre comme tant une zone dactivits en raison de limplantation
du supermach Promogro (sur la route GP9). La prsence de cet espace commercial ainsi que la proximit
de lhotl CESAR taient les deux arguments avancs par nos interlocuteurs pour justifier la dnomination
de "zone dactivits".

49

d) Zones franches conomiques


La zone franche conomique dexportation est une variante relativement rcente de la zone
franche commerciale, "forme largement rpandue dans le monde, correspondant une
localisation dtermine, gnralement situe lintrieur dun port ou contigu ce
dernier, vers et partir do le commerce avec le reste du monde est autoris sans
restriction" 1. Une zone franche peut aussi tre dfinie comme "une petite aire
gographiquement dlimite au sein de laquelle les activits industrielles et / ou
commerciales bnficient d'un rgime particulier en matire de fiscalit; celle-ci peut tre
rduite ou inexistante et le plus souvent elle fait l'objet d'un allgement rglementaire" 2.
La zone franche conomique dexportation se trouve tre ainsi une zone industrielle situe
physiquement et/ou administrativement hors des barrires douanires et oriente vers la
production en vue de lexportation. Les facilits quelle offre servent de dmonstration
pour attirer les investisseurs et de commodit pour leur tablissement. "Ces facilits sont
gnralement accompagnes par dautres incitations" 3. La zone franche industrielle
dexportation combine ainsi deux instruments de dveloppement conomique : la zone
franche commerciale et la zone industrielle.
En Tunisie il ny a que deux zones franches ou parcs dactivits conomiques4: une situe
au Nord dans la rgion de Bizerte et l'autre au Sud dans la rgion industrialo-portuaire de
Zarzis. Plusieurs facteurs ont t lorigine du choix de Bizerte et de Zarzis pour abriter
les deux parcs dactivits conomiques de la Tunisie, notamment une position stratgique
au cur de la mditerrane, une ouverture sur lEurope, lAfrique, le Maghreb et le
Moyen-Orient, la disponibilit dune main-duvre qualifie, ainsi que lexistence dune
infrastructure industrielle bien dveloppe.
Le Parc dActivits Economiques de Bizerte est une aire dlimite gographiquement,
accueillant les activits industrielles, commerciales et de services destines
lexportation. Il stale sur 51 hectares rpartis sur deux sites: Bizerte et Menzel
Bourguiba.
Le site de Bizerte nest autre que le prolongement physique en front de mer de lactuel port
de commerce de Bizerte. Il stend sur 30 hectares.
Le site de Menzel Bourguiba se situe sur les rives du lac de Bizerte jouxtant le chantier
naval. Il stend sur 21 hectares.
Quand au parc dactivits conomiques de Zarzis, il a permis de regrouper plus de 20
projets dans le domaine industriel, les services et le commerce. Avec des prix de 3 Euros le
m2 nu et amnag /an pour les projets industriels ; 20 Euros le m2 nu et amnag /an pour
les entrepts industriels et 25 Euros le m2/an pour les projets tertiaires, le parc a su attirer
plus de 10 nationalits trangres. Nous citons parmi les principales entreprises de ce parc:
1

Ministre de lEnvironnement et de lAmnagement du Territoire, 2001, p.227.


LOROT P., 1984, p.11.
3
LOROT P., 1984, p.11.
4
les zones franches en Tunisie ont t institues en 1992 par la loi 92-81 du 3 aot 1992. Larticle premier de
la loi n 2001-76 du 17 juillet 2001 a substitu lexpression de "zones franches conomiques" par
lexpression de "parcs dactivit conomiques".
2

50

Doka (Techniques de coffrage) ; Taknyet (Dveloppement web) ; iDev Consulting


(Service informatique) ; PA Ressources (Services ptroliers) ; Sarost S.A. (Services
ptroliers), GPS- Consultancy (Consulting), Ava africa (Services ptroliers), Metrocal
(Mtrologie), General Shipping (Services ptroliers), Sintware (Solution Intgration
Nouvelles Technologies), DFI-Elec ( Electricit).
Photographie 4: Parc dactivits de Zarzis

Source : Google Earth, 2010.


Le parc dactivits de Zarzis possde une position stratgique caractrise par une proximit des marchs
africains, du Moyen Orient et de lUnion Europenne et une infrastructure performante (aroport
international, port commercial, rseau routier et rseau de tlcommunication).Cependant le taux de
remplissage de ce parc demeure faible.

e) Zone Industrielle lie une Plate forme Logistique


Cette forme a connu un essor suite lmergence de la technique des flux tendus1 qui vise
minimiser le stockage. Ce sont des zones multifonctionnelles qui runissent la fois les
fonctions de production, lentreposage, les services, etc.
Larticle 87 du code des douanes tunisien promulgu en vertu de la loi n 2008-34 du 02
juin 2008, a dfini les zones dactivits logistiques comme tant des zones vocation
multiple permettant :

Tendre les flux consiste acclrer lcoulement des pices dans un processus notamment au travers de la
rduction des stocks et des en-cours.

51

- des activits de manutention, de chargement, de dchargement, de transbordement dun


moyen de transport un autre, de groupage et dgroupage.
- des activits de stockage en ltat pour son propre compte ou pour le compte dautrui.
- des activits de manipulation (conditionnement, emballage).
- des activits de transformation (mise en bouteille, mlange).
- toutes autres activits de commerce ou de prestation de services autorises par les
lgislations en vigueur.
- dautres activits de transformation sur autorisation des services des douanes comme le
montage, lassemblage, lamlioration ou la mise au point des produits, ladaptation
autres marchandises.
Les plates-formes permettent de rationaliser les circuits de distribution ; elles sintgrent
la politique gnrale de transport-circulation et dutilisation des sols. Elles attirent leur
proximit des activits conomiques utilisatrices de logistique, telles que les zones
industrielles1.
Les projets de plateformes logistiques prvues par les documents de lamnagement du
territoire commencent en Tunisie. Dailleurs, une zone dactivits logistiques d'environ 50
hectares, gagne sur le lac sud de Tunis est en projet et ce, en vue dpauler la zone
industrielle du port de Rads. Elle compte consacrer 120.000m2 pour les entrepts et
regrouper des quipements pour la logistique et des installations spcifiques pour le
transport.

Ministre de lEnvironnement et de lAmnagement du Territoire, 2001, p.227.

52

Photographie 5 : Site du projet de la Zone dActivits Logistiques ZAL de Rads

Source : Office de la Marine Marchande et des Ports- Documents de lappel doffres international
n 33/2010 relatif la ralisation et lexploitation dune zone dactivits logistiques Rads.

f) Zone Industrielle corridor


Les zones industrielles corridor appeles encore zones industrielles en ruban sont
gnralement des zones qui longent une autoroute ou un axe routier principal la sortie
dune ville ou dune agglomration. "Les btiments, commerces, ou tablissements
industriels se disposent de part et dautres de lartre principale. Cette dernire est parfois
double par un ou deux axes secondaires parallles qui traduisent un panouissement de
la zone" 1.
En Tunisie, le projet de cration de ces zones, limitrophes aux autoroutes, participe dune
volont politique visant plus daccessibilit et une meilleure logistique pour les entreprises
implantes.
Les principales zones corridor ou considres comme corridor2 selon la direction technique
de lAFI sont la zone de Mghira et El Fejja dans lagglomration de Tunis et les zones de
Mjez ElBeb (au nord-ouest 60 km de Tunis), Enfidha ( 75 km au sud de Tunis),
Elhencha ( 50 km de Sfax).
Jusquen 2010, le comit charg de lidentification des terrains pouvant tre intgrs aux
primtres dintervention foncire ou aux primtres de rserves foncires dans le but
damnager des zones industrielles a dj approuv 2 sites dune superficie de 78 hectares
pour lamnagement de deux nouvelles zones industrielles corridor.
1

RENARD-GRANDMONTAGNE C., 2004, pp.64-65.


A la diffrence de la dfinition propose par RENARD- GRANDMONTAGNE C., la zone corridor en
Tunisie suppose tout simplement une proximit dune autoroute et non une artre qui la traverse.
2

53

Photographie 6: Zone industrielle Mgrine Z4, 2010

Source : SOUSSI R., visite de la zone industrielle Mgrine Z4, 2011.


Cette zone dnomme parfois "Z4 Saint-Gobain" a la particularit dtre coupe en deux par la route
Z4 ce qui permet de la classer comme une zone corridor. Cependant, la majorit des professionnels
de lamnagement industriel la classe dans la catgorie des zones dindustries manufacturires. En
juillet 2007, ont dmarr les travaux de rhabilitation de cette zone pour prendre fin en juillet 2008.
Le conseil rgional de Ben Arous a financ la moiti du cot de cette rhabilitation qui a atteint
1.820.766 dinars selon le responsable du GMG de la zone.

g) Zones industrielles lies aux technopoles, aux ples de comptitivit et aux


complexes industriels et technologiques
Les premiers parcs scientifiques et technologiques ainsi que les technoples sont apparus
entre les deux guerres, mais il a fallu attendre les annes 1980 pour que ces parcs se
diffusent large chelle. LAssociation Internationale des Parcs Scientifiques ou
technologiques : IASP donne une dfinition du Parc Scientifique qui englobe dautres
termes et expressions tels que Parcs Technologiques, Technopolis, Technople, Enceinte
technologique, Parc de Recherche.tant donn que tous les projets auxquels ces termes
font rfrence partagent beaucoup dobjectifs et dlments.
Un parc scientifique selon la dfinition de lIASP est un organisme gr par des
spcialistes et dont le but principal consiste accrotre la richesse de sa communaut par la
promotion de la culture de linnovation ainsi que de la comptitivit de ses entreprises et
institutions fondes sur le savoir qui y sont associes ou implantes.
La dfinition tunisienne du ple technologique est donne dans larticle premier de la loi
n 2001-50 du 3 mai 2001, relative aux entreprises des ples technologiques : "On entend
par ple technologique, lespace ou lensemble des espaces intgrs et amnags pour
accueillir des activits dans le domaine de la formation et de la recherche scientifique et
technologique, dune part, et les domaines de la production et du dveloppement
technologique dautre part, dans une spcialit dtermine ou un ensemble de spcialits,
en vue de promouvoir la capacit concurrentielle de lconomie et de dvelopper ses
composantes technologiques, et ce, par lencouragement des innovations technologiques et

54

le soutien de la complmentarit et lintgration entre ces activits dans le cadre des


priorits nationales".
Il est noter que le technople comprend en gnral :
- un parc dinnovation compos de centres de recherche, ppinire dentreprises,
centre de ressources technologiques et ples de services classiques ;
- un ple universitaire compos des tablissements universitaires et des centres de
formation continue et en alternance ;
- un ple technologique compos des ateliers relais et de la zone industrielle destine
accueillir des units industrielles en rapport avec le fonctionnement et la vocation
du technople.
Le cas du ple de comptitivit de Monatir El Fejja est un cas particulier dans la mesure o
ses principales composantes sont localises sur deux sites. On trouve Monastir :
- le technople textile de Monastir sis la Sebkha Monastir-Garat Oued el Maleh
comprenant des espaces de transfert de technologie et dinnovation (ppinires, ateliers
relais et centre de ressources technologiques), des espaces ddis aux entreprises et des
espaces communs (Institut de la mode, espace mode : salon, show room, bureaux
administratifs, centre de vie : espaces commercial et socioculturel , quipements sportifs,
parkings,etc.).
- un parc dactivits industrielles limitrophe au technople comprenant des espaces de
production et de services et un centre de vie.
- un parc dactivits industrielles situ El Fejja au gouvernorat de Mannouba ddi aux
activits de finissage du textile.

55

Photographie 7: Zone industrielle El Fejja Ple de comptitivit Monastir MFcple

ECHANGEUR DE
BORJ El AMRI

Source : Google Earth, 2009 & plan damnagement de la zone industrielle El Fejja.
La zone industrielle El Fejja est la zone dappui du ple de comptitivit de Monastir. Elle est situe El Fejja
(Gouvernorat de la Mannouba) dans le Grand Tunis. Lors de notre visite sur le lieu de cette zone, nous nous
sommes rendu compte dun problme daccessibilit. En effet, malgr la proximit de la zone industrielle El
Fejja de lautoroute Tunis-Bja, laccs cette zone nest possible qu partir de lchangeur de Borj El Amri
soit un parcours additionnel denviron 5 km.

En Tunisie, on compte actuellement 8 technoples qui sont le technople de Borj Cdria


(Energie renouvelable, eau et environnement et biotechnologie vgtale), le technople El
Ghazala (Technologie des communications), le technople de Sidi Thabet (Biotechnologie,
industrie pharmaceutique), le technople de Sousse (Mcanique, lectronique et
informatique), le technople de Sfax (Informatique et multimdia), le technople de
Monastir (Textile et habillement), le technople de Bizerte (Industrie agroalimentaire) et le
technople de Gafsa (multisectoriel). Les espaces de production constituent une partie
intgrante et indissociable du technople ce qui lui confre une image moderne des
nouvelles formes de zones industrielles qui allie activits de recherche et activits de
production.
Le concept de technople a volu en Tunisie pour sassocier au nouveau concept savoir
le ple de comptitivit. Un ple de comptitivit en Tunisie possde une acception
beaucoup plus large quun technople. Le ple de comptitivit est en fait la jonction dun
technople et dune zone industrielle dappui spare du technople. Plus prcisment, un
ple de comptitivit en Tunisie se dfinit comme un ensemble regroupant un technople
sectoriel, des espaces dactivits conomiques et un rseau de partenaires de recherche, de

56

formation et de production afin de raliser des actions collectives pour amliorer la


comptitivit du secteur cible.
Actuellement, le nombre de Ples de Comptitivit slve quatre (Ple de Comptitivit
de Monastir-El Fejja, Ple de Comptitivit de Bizerte, Ple de Comptitivit de Sousse et
Ple de Comptitivit de Gafsa).
En plus de ces deux concepts prcits, la Tunisie a opt pour une nouvelle stratgie visant
promouvoir les rgions de lintrieur par la cration dun complexe industriel et
technologique dans chaque gouvernorat dans le but damliorer les conditions de vie, de
renforcer les relations de partenariat entre les secteurs de lindustrie de la recherche et de la
formation et surtout de crer un plus grand nombre demplois pour les jeunes diplms.
On entend par complexe industriel et technologique un espace qui couvre plusieurs sites
sur un mme gouvernorat et qui englobe des composantes de recherche, de formation, des
espaces technologiques et des zones industrielles et dautres zones vocation artisanale.
On compte en 2011 en Tunisie trois complexes dans les gouvernorats de Kasserine,
Mdenine et Bja, qui sont dj crs et qui sont en phase de rgularisation de leurs
situations foncires et quatre autres projets de complexes qui vont simplanter Sidi
Bouzid, Siliana, Tozeur et El Kef. Toutefois, les effets de ces projets de complexes sur les
dynamiques locales, les changes et la cration de synergies, lexternalisation des activits
dans les tissus locaux ne sont pas surs dans la mesure o les rgions concernes ne
disposent pas des conditions propices lmergence dune telle dynamique locale.
A fortiori, ni le tissu industriel local, ni les infrastructures, ni les structures daccueil des
jeunes entrepreneurs ne semblent tre capables de susciter des initiatives, des activits et
des partenariats qui profiteront ces projets de complexes industriels et technologiques.
Ces derniers risquent dvoluer dans une enceinte isole dpourvue de toute conjonction
physique et socioconomique avec le milieu local dans lequel ils seront implants.
h) Parc dactivits
Le terme de parc dactivits est beaucoup plus rcent que le terme de zone industrielle. Il a
t utilis pour la premire fois dans les annes 1980 pour dsigner une nouvelle
gnration de zones industrielles qui respectent plus la qualit paysagre et les exigences
environnementales. Ces parcs prsentent un tissu mixte mlant la fois de lindustriel, du
tertiaire, voire du rsidentiel. A vrai dire, il nexiste pas encore de parcs dactivits en
Tunisie qui offrent lhabitat. Les zones industrielles qui se trouvent dans leur composition
proches dun parc dactivits sont lorigine des zones industrielles avec une prsence
rcente des activits tertiaires. Le terme parc dactivits nest utilis en Tunisie que pour
dsigner les zones franches conomiques.
i) Btiments industriels
LAFI est le premier oprateur en matire damnagement industriel avoir construit des
btiments usage industriel. Plus de 60 btiments ont t construits au cours de la dcennie
1983-1992 et mis la disposition des industriels. Ces btiments ont connu une difficult
notable dans leur commercialisation ce qui a pouss lAFI abandonner petit petit ce
crneau.

57

Une des raisons rside dans la concurrence au niveau de loffre prive. Cette offre est
ralise par des personnes physiques qui construisent des btiments gnralement en
dehors des zones industrielles, dans plusieurs sites de lagglomration, et les louent avec
des prix plus ou moins abordables.
Dans la plupart des cas, ces locaux ne respectent pas les normes des btiments industriels
et leur exploitation induit des nuisances aux voisins et gnre plusieurs problmes
environnementaux. Le directeur technique de lAFI affirme que 95% de ces btiments sont
de mauvaise qualit et ne rpondent pas aux normes en vigueur.
Loffre prive ne se rduit pas uniquement ce type de btiments. En effet, au niveau
dEnfidha, par exemple, les italiens ont construit dans la zone prive quils ont amnage
des btiments de trs bonne qualit. Cependant le prix propos qui slve 400 Euros
le m2 demeure un frein pour la commercialisation compar au prix propos par lAFI dans
cette mme rgion (150 Euros uniquement le m2).
Dans le cas de lagglomration tunisoise, la Socit Immobilire d El Agba propose des
btiments qui couvriront une superficie denviron 50000m2. Ces btiments respectent les
exigences architecturales et environnementales et offriront, selon les propos du Directeur
Gnral de lInfrastructure Industrielle et Technologique au Ministre de lIndustrie et de
la Technologie des fonctionnalits trs adaptes lexercice de lactivit industrielle.
Photographie 8 : Local industriel de la Socit Tunisienne des Emballages Modernes STEM - Zone
industrielle Mgrine Riadh

Source : SOUSSI R., visite de la zone industrielle Mgrine Riadh, 2012.


La Socit STEM cre en 1946 est une entreprise spcialise dans lemballage en papier, film et carton. Elle
est implante dans la zone Mgrine Riadh la rue du papier. Le tonnage moyen transform par cette
entreprise est denviron 20.000 tonnes par an. Cette entreprise a modernis ses locaux et latelier visible sur
cette photo a t construit conformment aux exigences des normes de la qualit. Le conseiller technique de
la STEM nous a confirm que " ce sont les btiments de ce genre qui sont recherchs par les investisseurs
trangers. LAFI et les amnageurs privs doivent raliser des btiments qui rpondent aux attentes des
industriels et qui soient spacieux pour faciliter leur occupation ainsi que leur exploitation".

58

2. Politique industrielle et amnagement du territoire : la


conjonction ?
2.1. Champ dinteraction entre socit industrielle et socit urbaine
De prime abord, il nous parat intressant de rappeler lanalyse ralise par la Dlgation
franaise lAmnagement du Territoire et laction Rgionale (DATAR)1 qui a permis
de dfricher quelques liens importants entre la socit industrielle et la socit urbaine
puisque ce sont ces liens qui nous intressent le plus dans le cadre de notre recherche. Dans
cette tude, la DATAR a retenu quatre types de socits : les socits industrielles, les
socits agricoles se rapportant au mode de production, les socits urbaines et les socits
rurales lies au mode dimplantation des hommes sur le territoire. Quand bien mme ces
caractristiques ont t releves par rapport la socit franaise, elles demeurent valables
pour la Tunisie2 (Tableau 6).

La DATAR avait t cre en janvier 1963 afin de prparer et de mettre en uvre les orientations de la
politique nationale franaise en matire damnagement du territoire. Au 1er janvier 2006, la Dlgation
Interministrielle lAmnagement et la Comptitivit des Territoires (DIACT) sest substitue la
DATAR. La DATAR a vu ses missions raffirmes et largies et a donn naissance la DIACT aprs
intgration en son sein des fonctions prcdemment assumes par la Mission Interministrielle sur les
Mutations Economiques (MIME). En dcembre 2009 la DIACT est redevenue DATAR mais sous un autre
nom : la Dlgation Interministrielle lAmnagement du Territoire et de lAttractivit Rgionale.
2
Nous avons apport quelques modifications par rapport au tableau original tenant compte des
caractristiques et de la ralit du contexte tunisien.

59

Tableau 6: Caractristiques de la socit urbaine


Composante de
socit urbaine

la

Interaction avec la socit


industrielle

Rsultats

Concentration
des
hommes et de lhabitat
dans lespace

-La socit industrielle renforce cette


concentration
-La socit rurale rend difficile
lorganisation de lespace priurbain
(cots
dinfrastructure
et
dquipements disperss)

Coexistence dune concentration


verticale (densification) et dune
dispersion horizontale

Concentration
des
services
et
dquipements de toute
nature

aire
dinfluence tendue

-La socit industrielle (conomie


dchelle
favorise
cette
concentration)
-Introduction
de
critres
de
rentabilit

-Polarisation des services sur les


grandes villes
-Dveloppement ou stagnation des
villes suivant leur dynamisme et
leur quipement
-Dcroissance de groupes sociaux
qui assuraient traditionnellement
certains
services
(petits
commerants)

-Degr
intense
de
relations et dchanges
-Rle de production et
de
diffusion
de
linnovation

La socit industrielle, surtout,


dveloppe les relations, changes,
crations et diffusion dinnovations

-Saturation
des
centres,
dsquilibres entre les diffrents
espaces de la ville, sousquipements
des
priphries,
inadquation des structures urbaines
la circulation
-Opration de rnovation urbaine
-Mise en uvre dune planification

Systmes
organisationnels,
centres du pouvoir
politico-conomique
(fonction du centre)

La socit industrielle:
-acclre la vitesse de croissance
urbaine
-obstrue le systme organisationnel
de la ville
-dissocie laction des institutions
dtentrices de pouvoir politique et/ou
conomique

-Recherche dun nouvel quilibre


politique entre les forces sociales
pour lexercice du pouvoir
-Modification
ou
cration
dinstitutions

Stratification sociale

La socit industrielle gnre une


sgrgation de groupes sociaux :
-cadres et techniciens aux revenus
suprieurs la moyenne
-main
duvre
aux
tches
socialement frustrantes

-Dgradation des conditions de vie


quotidienne
-Mise en cause de linfluence des
notables urbains
-Dveloppement
des
luttes
syndicales et de courants politiques
qui se cherchent

60

Composante de la socit
industrielle
-Division du travail :
Parcellisation et
collectivisation des
tches
Dpersonnalisation des
relations avec les
moyens de production
Inadquation entre la
demande et loffre
(qualification, refus de
certaines tches)
-Rationalit organisationnelle
-Rationalit technique :
Savoir technologique
Qualification des
ouvriers
Production sappuyant
sur le savoir technique

Interaction avec la socit


urbaine
La socit urbaine favorise le
maintien de la division du travail

-La socit urbaine, centre de


cration et de diffusion de
linnovation, favorise le
dveloppement du savoir
technologique :
par les institutions
(universits,
laboratoires..)
par les circuits
dinformations

-Interdpendance
croissante
entre ville et socit industrielle
-Accroissement numrique et
qualitatif
dinstitutions
denseignement, de recherche
-Croissance
numrique
importante de salaris qualifis
-Interrelations croissantes entre
les socits industrielle et
urbaine.

-Rationalit conomique
-Capital :
Elargissement
Profit
Rentabilit
Pour la socit industrielle de
type capitaliste actuel

-La socit urbaine, march qui


slargit, favorise la croissance
dune consommation diversifie,
renforant ainsi la production
-La socit urbaine, par ces
besoins dquipements collectifs
et sociaux, puise dans des
ressources
financires
qui
diminuent dautant les capitaux
disponibles pour la socit
industrielle
-La socit urbaine par sa
concentration
acclre
la
diffusion didologies remettant
en cause les composantes mmes
de la socit industrielle
-Cette mme socit urbaine, par
les groupes politiques, syndicaux,
professionnels
agit
sur
lautonomie dcisionnelle et le
pouvoir de lentreprise
La socit urbaine par son
brasage
et
la
diffusion
didologies soumet des
tensions conomiques ce type
dentreprises

-Difficult de concilier les


exigences de laccroissement du
march des biens par la
consommation et la ncessit de
stimuler lpargne prive pour
les investissements de la socit
industrielle ou de ltat
-Tendance inflationniste
-Rle rgulateur de ltat
-Rle moteur de la socit
industrielle sur le pouvoir
conomique et politique
-Acception dun volant de
chmage
-Concentration du capital et
formation de trusts pour un
accroissement des profits

Entreprise familiale1

Rsultats
-Spcialisation croissante des
salaris, mais un rythme
infrieur aux exigences de la
croissance industrielle
-Frustration des salaris dans
leur travail
-Appel de la main-duvre
rurale pour certaines tches
(manuelles)

-Disparition du capital familial


-Dveloppement dun pouvoir
dans lentreprise diffrent de
celui du capital

Source : Adapt daprs DATAR, 2000 p.19

Une entreprise familiale correspond un capital prdominance familiale, la recherche de la


prennit du pouvoir familial un comportement distant des structures du changement.

61

Certes, la localisation des industries a des effets considrables sur la socit urbaine et
rciproquement. En effet, lindustrie reprsente un immense intrt la population
puisquelle est une source demplois et de richesse. "Elle reprsente llment
dynamique de la production, mais aussi llment moteur de bien dautres aspects des
activits humaines" 1. Le rapport quentretient socit urbaine et socit industrielle
est rvlateur de mcanismes profonds et complexes. Apprhender les rapports entre le
fait industriel et le fait urbain consiste invitablement apprcier, voire mesurer
lexpression spatiale de la fonction industrielle ; tche qui semble difficile puisque
cette expression est perceptible plusieurs niveaux scalaires : lchelle des sites
industriels, lchelle locale et lchelle nationale. Le fait industriel pose le
problme de la rpartition spatiale de lappareil de production et plus particulirement
son insertion dans les espaces urbains. Lindustrie induit directement une croissance
urbaine par le dploiement des espaces industriels, la concentration des hommes et de
lhabitat et par des effets dentrainement dans la mesure o elle participe la cration
des fonctions non directement productives autrement dit prestataires de services.
Actuellement, en Tunisie et notamment dans le Grand Tunis, ce mouvement de
cration de ce nouveau type de fonctions saccentue un tel point que la frontire
entre activit industrielle et activit lie lindustrie apparat ce point de vue peu
visible.
De surcrot, lindustrie contribue la mobilisation de plus en plus frquente dune
main-duvre qualifie, ce qui accentue une division spatiale du travail qui isole, dun
ct, les espaces urbains qui sefforcent de produire ce type de ressources, et de
lautre, les espaces ruraux qui, faute de mieux, offrent une main duvre non qualifie
exploite gnralement dans des tches manuelles ncessitant plutt un effort
physique que mental.
La prsence dune activit industrielle dans un territoire gnre des flux et des
changes en matire dinformations, de connaissances comme elle peut engendrer des
formes de coopration en matire dinnovation, de recherche et de dveloppement
technologique.
A noter quau cours des dernires annes, des formes de
collaboration entre le milieu industriel et le monde de la recherche commencent
prendre forme en Tunisie.
Le Programme National de la Recherche et de lInnovation est un cadre parfait
dillustration de ce type de coopration puisquil a permis jusquen 2009 le montage
de plus de 20 projets de recherche dans sept secteurs industriels. Ce programme, lanc
en 2003 par le Ministre de lEnseignement Suprieur et de la Recherche Scientifique,
a pour objectif dencourager la coopration entre le secteur industriel et celui de la
recherche dans le domaine de la recherche applique et linnovation technologique Il
vise principalement le renforcement de la collaboration entre les entreprises
industrielles, les structures de recherche et les centres techniques sectoriels travers la
participation au financement hauteur de 80% avec un plafond de 200.000DT des
cots des projets de recherche et dinnovation technologique. Ces projets sont grs et
suivis par les centres techniques industriels qui ont t choisis comme structures
porteuses de ces projets.
En rponse, la socit urbaine tunisienne tente de multiplier les infrastructures
pertinentes et adaptes pour encourager cette coopration. Le programme des
technoples et notamment des ples de comptitivit et plus rcemment des
1

ROCHEFORT M., 1975, p.112.

62

complexes industriels et technologiques ambitionne dencourager ces initiatives par la


cration dun cadre appropri pour une fertilisation croise entre industrie, recherche
et formation et par la mise en place de rseaux pour une meilleure coopration et
collaboration entre ses diffrents membres et adhrents. Or, ces projets, souvent
mdiatiss par le haut, constituent des supports des stratgies dimage soutenues par
leffet dannonce et ne tiennent gure compte de la capacit limite des territoires
locaux supporter et faire russir de tels projets.
Un autre aspect dinteraction de lindustrie et du fait urbain est lacclration de la
croissance urbaine travers lemprise urbaine des activits industrielles qui ne cessent
de se disperser dans lagglomration tunisoise. La consquence est, lvidence, le
dveloppement de nouvelles activits en priphrie, suscitant lexpansion de nouvelles
activits connexes et des localisations rsidentielles. Ce phnomne est visible dans
lespace urbain de lagglomration tunisoise. Rien quen observant la priphrie de
lagglomration de Tunis o il tait question de rpondre aux besoins de lactivit
industrielle, lon peut reprer les adjonctions rcentes ouvertes lhabitat. Cependant,
on ne peut parler dune vraie imbrication entre lespace industriel et le tissu dhabitat,
dans la mesure o bon nombre de zones industrielles demeurent encore dans la
sgrgation et lindividualisation par rapport lespace urbain. De surcrot, une
proportion non ngligeable demploys dans le secteur industriel rside dans des zones
bien loin de leurs lieux de travail. Ceci est lorigine dun allongement des
dplacements journaliers engendrant des migrations alternantes domicile-travail dans
un rayon pouvant dpasser 30 ou 40 km comme en tmoigne par exemple bon nombre
demploys travaillant Ben Arous et rsidant la Mannouba.
Sur le plan social, le fonctionnement de lappareil industriel introduit dans lespace
urbain un certain mode dorganisation et de rgulation pour accompagner entre autres
les changements techniques et les volutions qui affectent la structure sociale, la
dimension relationnelle et les interactions entre les divers acteurs et agents
conomiques. Lactivit industrielle tente dtablir un quilibre entre les diffrentes
forces sociales pour lexercice du pouvoir et ouvre la voie vers des modifications ou
cration de nouvelles institutions au sein du territoire.

2. 2. Imbrication de la politique industrielle dans les politiques


publiques
Le dveloppement industriel et urbain de notre pays et de ses agglomrations urbaines
est une tche complexe pour les pouvoirs publics. En effet, ne pouvant tre isole,
cette tche se consacre dsormais aux nouvelles proccupations majeures de notre
socit contemporaine et sassocie indniablement dautres politiques dans
lesquelles elle simbrique et avec lesquelles elle interagit. Cependant, une pression de
plus en plus forte est en train de sy exercer. Cette pression provient du systme et de
lenvironnement dans lequel voluent la politique de localisation industrielle et la
politique damnagement du territoire, un systme caractris par linfluence de la
conjoncture internationale et les effets limitatifs des politiques nationales sur les
initiatives au profit du secteur industriel.
Vu la complexit de cerner tous les liens qui caractrisent lenvironnement relationnel
entre la politique industrielle et les diffrentes autres politiques dans les deux

63

contextes national et international, nul ne peut se flatter dpuiser les caractristiques,


la nature et lintensit de tous ces liens. Pour autant, nous essayerons dans ce qui suit
de reprer et danalyser les grands axes, les moyens et les ressources mobiliss par la
Tunisie pour atteindre les objectifs de sa politique industrielle.
Pour dvelopper cette analyse, nous nous appuierons sur ltude stratgique de
lindustrie tunisienne lhorizon 2016 ralise par le cabinet Ernest &Young. Selon
cette tude, la stratgie industrielle vise soutenir et renforcer la croissance et le
dveloppement du pays. Son objectif ultime est de permettre la Tunisie de rattraper
les pays europens avancs sur le plan industriel et technologique.
Cette stratgie se base sur lexploitation de toutes les potentialits existantes pour
intensifier le rythme de cration dentreprises dans toutes les rgions et rduire le
chmage.
Le dveloppement rgional est au cur de cette stratgie ; il
devra permettre lintgration de toutes les rgions et le renforcement de leurs
complmentarits ainsi que linstauration dune conomie environnementale,
lamlioration de la qualit de vie et la rduction du taux de pauvret au plus bas
niveau. Il en va de mme pour le dveloppement des secteurs o il est question
daugmenter la part des secteurs haute valeur ajoute et fort contenu en savoir dans
la structure du Produit Intrieur Brut (PIB), ce qui permettra douvrir des perspectives
plus larges lemploi et lexportation.
Dans ce cadre, cette stratgie prconise ltablissement dune infrastructure
technologique afin dattirer les investissements dans les activits forte valeur
technologique telles que lindustrie agroalimentaire et biotechnologie, les technologies
de linformation et de la communication, lindustrie lectronique, laronautique, le
textile et habillement, lenvironnement, la sant et les nergies renouvelables.
Les efforts seront intensifis, par ailleurs, pour valoriser la mise niveau et la
comptitivit travers le renforcement des investissements dinnovation et de
dveloppement technologique au sein de lentreprise ainsi que la modernisation de
linfrastructure industrielle et technologique dans toutes les rgions du pays.
Dune manire beaucoup plus synthtique, les ambitions stratgiques de la Tunisie
pourront tre rsumes selon trois grands objectifs :
-

Capitalisation et renforcement de la russite du modle tunisien de Nearshore1


orient vers les marchs trangers et principalement europen.
Positionnement de lacteur industriel install en Tunisie sur le site tunisien conu
comme une plateforme dchanges intgre dans la chaine de valeur rgionale
ou mondiale. Cette insertion suppose des connexions avec les sites de recherche,
de production, de services ou de distribution.
Rponse aux besoins dinnovation
en offrant lenvironnement, les
infrastructures et les comptences qui permettent de promouvoir linnovation
pour les industriels locaux et trangers installs en Tunisie.

Il est noter que la politique industrielle de la Tunisie marque une nouvelle orientation
vers les crneaux porteurs c'est--dire fort contenu technologique et forte valeur
ajoute.

Le nearshore consiste dlocaliser une activit conomique dans un pays trs proche du pays
dorigine : par exemple, de la France vers le Maghreb, des Etats Unis dAmrique vers le Mexique. La
notion de nearshore sous-entend donc une forte proximit gographique entre le lieu dimplantation
initiale de la firme qui dlocalise et la nouvelle destination choisie.

64

Elle vise la promotion des se


secteurs travers la mise niveau et la mode
dernisation des
units de production ind
industrielle, le renforcement du rle des
de structures
professionnelles, la modernis
nisation des circuits de distribution et le dvel
eloppement du
systme de qualit ainsi quee ladoption
l
de programmes spcifiques pourr lle soutien des
diffrents secteurs.
Au terme de lidentification
ion du positionnement stratgique et de ses
es dclinaisons
sectorielles pour le secteurr in
industriel, au cours des prochaines annes (horizon
(ho
2016),
la prcdente tude stratg
tgique dfinit un Plan dAction articul autour
a
de 4
axes majeurs :
Axe 1 : Promotion et dveloppement
dv
dune politique de clusters,
rs, secteurs et
innovation. Ceci permet le dveloppement des secteurs porteurs de
d lindustrie
tunisienne, encourage la form
rmation des clusters et favorise linnovation ;
Axe 2 : Renforcement et dv
veloppement des Infrastructures et Offres territoriales
terr
afin
doffrir les meilleurs conditio
itions daccueil du site Tunisie et faciliter les c
changes ;
Axe 3 : Dans le cadre dunn axe
a Entrepreneuriat et Qualit, poursuite ett rationalisation
ra
du systme et des programm
mes dappui la modernisation et la mise
se niveau des
entreprises et renforcementt ddes programmes dencouragement et daccom
ompagnement
la cration dentreprise ;
Axe 4 : Engagement dunee action
a
de Promotion Internationale et Commu
munication par
la mise en place dun plann dde communication dont lobjectif est dapp
pporter plus de
visibilit et de transparencee aux
a investisseurs trangers.
Figure 5:: Axes
A
de la stratgie industrielle de la Tunisie

1. Infrastructure et offres
territoriales

4. Promotion Internationale
tionale
& Communication

4 Axes

2. Entreprenariat
iat & Qualit
Qua

3.. Clusters,
Clus
Secteurs & Innovation

Source : Etude de la stra


tratgie industrielle nationale lhorizon 2016, (2008),
), p.122.
p

La gographie dapplication
on de cette politique industrielle est centre pr
principalement
sur lchelon rgional danss la mesure o elle place les rgions au centre des
d actions de
dveloppement industriel en cours ou projetes pour les prochaines ann
nnes. En effet,
avec ltude de la stratgie
ie industrielle prcite, nous constatons quee les
l nouvelles

65

orientations en matire de politique industrielle donnent ou vont donner une nouvelle


impulsion au dveloppement rgional, travers lun ou lautre des aspects suivants :
a) Une migration partielle de lactivit industrielle vers lintrieur du pays pour
les activits forte intensit en main duvre. A titre dexemple :
1. Textile habillement et cuir et chaussures : 40.000 emplois projets vers
2016 dans les rgions intrieures de Kasserine, Siliana, etc.
2. Mcanique, lectrique et lectronique : 20.000 emplois projets dans le
cadre rgional
3. Secteur TIC : Construction de 30 cyberparcs dans les rgions
b) Une contribution substantielle des Ples de Comptitivit rgionaux (Monastir,
Bizerte, Gafsa, etc.) la cration dentreprises et demplois et dune manire
gnrale lattractivit des territoires ;
c) Le dveloppement des infrastructures de transport et de communication vers
lintrieur du pays (autoroutes et voies rapides) en vue de faciliter laccs aux
parcs industriels installs dans les rgions et dsenclaver ces rgions ;
d) Dveloppement plus important des zones industrielles dans les rgions
intrieures (40% des zones projetes contre 16% auparavant) ;
e) Facilits plus grandes (incitations fiscales, subventions, aide au financement,
etc.) pour les investissements dans les rgions intrieures.
Les nouvelles orientations en matire de politique et stratgies industrielles apportent
donc pour la politique de dveloppement rgional :
Une impulsion au niveau de la cration demplois et de richesse ;
Une plus grande cohrence pour les investissements de dveloppement
rgional (infrastructures, formation, etc.) ;
Une prennisation du dveloppement et de la croissance conomiques dans
les rgions intrieures ;
Une intgration et un quilibrage (vis--vis des rgions littorales) du
dveloppement industriel et conomique des rgions intrieures ;
Le dveloppement dindustries sectorielles, ancres dans les rgions,
soutenues par les ples de comptitivit et les complexes industriels et
technologiques.
Quand bien mme cette tude stratgique a t ralise avant la rvolution tunisienne1,
ses ambitions demeurent au cur des proccupations du peuple qui ne cesse de
1

En Janvier 2011, la Tunisie a connu une rvolte du peuple contre le rgime du prsident Zine elAbidine Ben Ali. Cette rvolte reprsente un tournant dcisif dans lvolution de la Tunisie mais
galement dans le contexte dans lequel je suis appel terminer mon travail de recherche. Quand bien
mme cette rvolte tait courte, elle a durement branl lconomie tunisienne. Lactivit industrielle a
connu des difficults normes dans la production et lexportation et la balance des paiements sest
fortement dgrade. Les pertes conomiques directement lies la rvolution ont t estimes par le
gouvernement de transition de Bji Cad Essebsi plus de 100 millions de dinars tunisiens. Ceci a
pouss ce gouvernement prendre des mesures pour pallier la crise et redmarrer lactivit conomique.
Des propositions ont t avances afin dassurer la reprise conomique et le retour de la croissance, et
ce, sur tout le territoire.
En effet, le dveloppement conomique stait jusqu fin 2010 concentr dans les rgions ctires ainsi
que dans le Nord du pays. A linverse, les rgions de lintrieur et du Sud ont toujours demeur en
marge de tout progrs conomique. Laccs de ces rgions au dveloppement tait un parmi les mobiles
qui ont propag lincendie du soulvement populaire et linstallation dun nouveau contexte de
transition et de remise en cause de tout le schma de dveloppement et des objectifs douverture de la

66

solliciter un dveloppement rgional quitable et une prquation des moyens sur tout
le territoire tunisien. Cependant, il y a lieu de matrialiser ces ambitions par des
programmes clairs et des actions prcises. Or, les divers gouvernements postrvolution ont tous manqu de fonds et de temps pour passer laction et concrtiser
ces orientations. Jusquen 2012, les ralisations demeurent trs timides, voire
anodines.

2.3. Orientations en matire damnagement industriel


a) Elaboration et mise en uvre dune politique de localisation
La politique de localisation industrielle tunisienne mise en uvre lore des annes
2000 attache une trs grande importance au dveloppement industriel des diverses
rgions du pays. Cette politique sinscrit dans une vision stratgique qui vise
notamment :
- assurer un dveloppement industriel dans des rgions recules telles que
Kasserine, Siliana, etc., dans le but de rsorber le chmage et de rsoudre les
problmes de pauvret, de sous-quipement et d'absence de services.
- assurer un dclic au niveau des rgions pour la cration de nouvelles
entreprises et plus demplois au travers de la dynamique cre par les ples de
comptitivit et les complexes industriels et technologiques dans ces rgions
- amliorer laccessibilit aux diffrentes rgions par la modernisation des
infrastructures de transport et de communication vers ces rgions
- consacrer une part importante de projets damnagement de zones industrielles
dans les rgions de lintrieur (40% des zones projetes en 2016 contre 16% en
2008)
- favoriser plus linvestissement rgional par le jeu des incitations fiscales, les
subventions et les aides au financement.
Cette politique tourne vers les rgions assurera certes un dynamisme de lhinterland
par le biais de cration dentreprises et demplois. Ces rgions seront panouies sur le
plan du dveloppement et de la croissance conomique contribuant ainsi quilibrer le
systme industriel gauchi favorisant jusqu rcemment les rgions du littoral.
En revanche, les acteurs concerns par le dveloppement de lindustrie et des activits
dans ces rgions sont appeles assurer lancrage territorial des entreprises qui
viennent sy installer. Cette tche sera confie notamment aux complexes industriels et
technologiques et aux ples de comptitivit qui offriront au mieux de leurs capacits
les conditions ncessaires la prennisation des entreprises et leur dveloppement.

Tunisie linternationale.
Dsormais, il y a une remise en question de tout le modle conomique et social adopt par la Tunisie et
une prise de conscience plus aigue de la place des rgions de lintrieur du pays dans le dveloppement.
Ainsi, nous continuons notre travail en tenant compte de ce nouveau contexte de transition et des
nouveaux objectifs qui ambitionnent de doter les rgions les plus dmunies dinfrastructures de base
pour le dveloppement, de rduire les ingalits, de rsoudre les problmes sociaux et surtout de rduire
la fracture territoriale entre lhinterland de la Tunisie et son axe littoral.

67

Selon les propos de Mme Samira Ben Amara1, Directrice Gnrale au sein du
Ministre de lIndustrie et de la Technologie, les complexes industriels et
technologiques et les ples de comptitivit viennent consolider le tissu industriel des
rgions, accrotre la capacit dinnovation et de comptitivit des entreprises et assurer
leur prennisation. Leur mise en place constitue une contribution notable dans la
concrtisation de lun des axes de la politique industrielle. En effet, ils vont permettre
court et long terme de :
raliser des zones industrielles, construire et grer des btiments et d'espaces
conomiques usage industriel ou de service dans la rgion
attirer des investisseurs nationaux et trangers pour soutenir le dveloppement
de la rgion et la cration demplois
favoriser la culture de linnovation et de la comptitivit des entreprises de la
rgion
faciliter la cration et la croissance dentreprises innovantes moyennant les
incubateurs, les ppinires dentreprises et lessaimage
renforcer la coopration et le partenariat avec les complexes et ples
similaires, les tablissements universitaires et les centres de recherche et
dinnovation technologique lchelle nationale et internationale.
Tableau 7: Emplois prvus par les ples et les complexes lhorizon 2016
Super.
Totale
(ha)

Emplois
prvus

216

15.000

150

9 000

260

15.000

Industries diverses

126

10.000

5.Ple El Ghazala des technologies de la communication *

T.I.C

100

4.500

6.Ple des technologies de la communication de Sfax *

T.I.C

100

3.500

112

10 000

100

9.000

Industries diverses

100

15.000

Industries diverses

100

10.000

11. Complexe industriel et technologique du Kef **

Multisectoriel

32

2500

12. Complexe industriel et technologique de Kasserine**

Multisectoriel

60

5000

13. Complexe industriel et technologique de Sidi Bouzid **

multisectoriel

27

2500

14. Complexe industriel et technologique de Medenine **

multisectoriel

30

3000

15. Complexe industriel et technologique de Tataouine **

multisectoriel

30

2500

Ple / Complexe

Spcialit
Textile & Habillement,
Cuir & Chaussures
Industries agroalimentaires
Mcanique, Electronique
et Informatique.

1.Ple de comptitivit Monastir-El Fejja *


2.Ple de comptitivit de Bizerte *
3.Ple de comptitivit de Sousse *
4.Ple de comptitivit de Gafsa*

Biotechnologie et
industrie pharmaceutique
Energies renouvelables,
eau, environnement et
biotechnologie vgtale.

7.Technople de Sidi Thabet *


8.Ecopark de Borj Cdria *
9.Ple de comptitivit de Gabs**
10.Ple de comptitivit de Bja**

Entretien ralis le 2 mai 2011 avec Mme Samira Ben Amara : Directrice Gnrale de lInfrastructure
Industrielle et Technologique au Ministre de lIndustrie et de la Technologie.

68

16. Complexe industriel et technologique de Jendouba **


TOTAL

multisectoriel

40

3500

1619
Ha

120.000

* : tat avanc
** : en cours de procdure.
Source : Ministre de lIndustrie et de la Technologie, rapports de suivi des ples de comptitivit, 2010.

Or, force est de constater que le rythme de ralisation de ces technoples et des
complexes est encore faible. Les problmatiques foncires et les procdures
administratives gnrent invitablement une lenteur dans lexcution et empchent de
faire diligence pour mettre sur pied de tels projets.
b) La politique de localisation post-rvolution
Dsormais, la dynamique de mtropolisation et la macrocphalie de lagglomration
tunisoise seront enrayes au profit des rgions les plus dshrits et recules du pays.
En effet, les meutes du mois de dcembre 2011, dclenches au niveau du
Gouvernorat de Sidi Bouzid et propages dans plusieurs rgions de la Tunisie ont mis
en exergue le retard enregistr dans lexcution des projets prvus dans ces rgions
dfavorises ce qui prouve lexistence dun dcalage important entre la
programmation et la ralisation en matire dinfrastructure technologique et
industrielle. Ces meutes ont t attendues et nombreux chercheurs ont tir trs tt la
sonnette dalarme en insistant fort sur limprieuse ncessit dun vritable
dveloppement rgional des rgions intrieures et non dactions partielles de
dveloppement.
En effet, jusque-l lintervention de lEtat au profit des rgions est trop souvent
dcide en fonction de ce quon pourrait appeler un "effet canadair", qui consiste
"arroser l o il y a le feu". De telles interventions, loin dapaiser le sentiment
dingalit et de frustration au niveau rgional, contribuent au contraire dchainer la
colre et la tension sociale chez les populations de lintrieur.
La prise de conscience et le changement des comportements et des mentalits chez les
jeunes des rgions intrieures du pays ainsi que leur niveau culturel et scolaire qui a
incontestablement progress durant les dernires annes, a permis cette jeunesse de
croire au droit de revendications et daspirer lradication de toute forme dingalit
et dexclusion.
Il est donc vident que la Tunisie devait faire face ce dsquilibre rgional
important qui tait lorigine dun nombre croissant de problmes conomiques et
sociaux.
Dailleurs, loption de crer des mtropoles dquilibre dans les rgions du CentreOuest et du Nord-Ouest tait une proposition soutenue par le comit de rflexion sur
lamnagement du territoire et la dcentralisation dans son rapport sur lamnagement
du territoire et la dcentralisation industrielle labor en avril 1979. Mais,
lvidence, cette proposition na pas t concrtise comme il se doit.
Lampleur du sentiment de la sgrgation, de frustration et dingalit a t manifeste
aussi chez les jeunes des rgions intrieurs la recherche de travail dans les grandes
villes du pays. Ils se sont dchains en janvier 2011 pour exprimer leur
mcontentement, leur revendication sous des formes violentes voire surprenantes.

69

Au niveau de lagglomration du Grand Tunis, de grands espaces commerciaux ont t


saccags puis incendis tel que le supermarch "Gant" dans le nord ouest de Tunis.
Dautres enseignes ont connu ce mme sort : "Magasin gnral", "Monoprix" et
"Champion". Quant aux zones industrielles, les sources officielles tunisiennes ont
dclar que 11 usines ont t incendies sur tout le territoire1 et nont pas prcis le
nombre dentreprises saccages. Nous avons contact les GMG2 des zones
industrielles du Grand Tunis qui nous ont confirm que plusieurs entreprises
notamment de nationalit europenne ont t victimes de vol dordinateurs, dargent et
dquipements. La zone la plus endommage tait celle de Borj Cdria dont environ
15 usines ont t cambrioles3. Les dgts les plus importants ont t enregistrs au
niveau des entreprises suivantes : HENKEl alki (tuniso-allemande), LEONI
(amricaine), MEGASTONE (dlavage de Jean) et BLUE SKY. Le Centre Technique
des Matriaux de Construction, de la Cramique et du Verre situ sur la route de
Lacagne El Ouardia a t galement compltement saccag.
Notons que de nombreux entrepts hors zones industrielles ont t saccags, vols
puis incendis tel que lentrept de lusine de la socit GMT( lusine est Zaghouan,
et son entrept est situ Boumhel), les entrepts ainsi que les ateliers de lusine de
BOUCHEMMAOUI spcialiste en textile et situe Mnihla et plus prcisment sur
"la route des Chinois"4.
Fort heureusement, le bilan au niveau de quelques zones a t mitig et ce, grce la
prsence sur place de policiers et des comits de quartiers qui ont pu dfendre lintrt
des entreprises implantes dans ces zones.
Face cette contestation de la part des habitants des rgions les plus dshrites qui
dsormais nacceptent plus la sgrgation et le favoritisme, le plan directeur de
lamnagement des zones industrielles durant la priode 2008-2016 a t actualis. Ce
plan prvoit lamnagement de 1149 ha soit 40% sur laxe mdian et intrieur contre
16% en 2008 et 1818 ha ( soit 60%) sur laxe littoral contre (84%) en 2008.
De surcroit, ce plan prvoit lamlioration de linfrastructure et le cadre de vie dans les
zones industrielles travers:
- leur raccordement au rseau des fibres optiques
- la programmation de centres de vie et de services dans chaque zone
- le renforcement des capacits de gestion des GMG (projet RECAPZI5 avec
lappui de la coopration allemande)
- limplication forte du secteur priv dans lamnagement et la gestion des zones
industrielles visant galement laugmentation de loffre despaces et locaux
industriels.
1

Ce chiffre a t annonc par le ministre de lintrieur lors dune confrence de presse en date du 17
janvier 2011 tenue au sige du ministre de lintrieur.
2
Nous reviendrons, dans la troisime partie, avec plus de dtails sur le GMG : sa composition, son rle,
son mode de fonctionnement, etc.
3
Le Directeur du GMG de la zone industrielle de Borj Cedria nous a inform en date du 21 janvier
2011 que le GMG de cette zone connat des difficults et des problmes dorganisation et de
fonctionnement vu le refus par les adhrents du prsident de ce GMG qui a t impos par les autorits
locales. Cette situation de flou na pas permis au GMG de jouer son rle face aux actes de vol et de
violence vcus par le pays en dcembre 2010 et janvier 2011.
4
Cette route a t nomme ainsi car elle a t construite par les chinois.
5
Nous reviendrons dans la troisime partie sur les dtails du projet RECAPZI : prsentation du cadre de
ce projet, ses objectifs, ses ralisations, etc.

70

Comme il prvoit dassurer un dveloppement durable des zones travers:


- le raccordement au rseau de gaz naturel (nergie plus propre et plus
conomique pour lentreprise)
- la cration de stations de traitement des rejets industriels ,
- la cration de zones industrielles spcialises ( TIC, off shoring ,finissage du
tissu, tanneries, etc.).

2.4. Programmation des zones industrielles


a) Programme initial
Le 11me plan de dveloppement conomique et social (2007-2011) prconise
lamnagement de 35 zones industrielles dune surface de 677 ha, soit plus de 135 ha
/an. En outre, il prvoit une tude des sites dont la faisabilit conomique et technique
est prouve et ce, en vue de programmer de nouvelles zones industrielles dans les
rgions o le rythme de commercialisation des zones industrielles dpasse 50%.
A noter que, dans le cadre de lencouragement de linitiative prive et de
linvestissement dans le domaine de lamnagement des zones industrielles, des privs
procderont lamnagement de 9 zones industrielles sur une surface de 337 ha soit
50% de lensemble de la surface programme. Cette initiative prive concernera les
zones figurant dans le tableau suivant :
Tableau 8: Rpartition des zones industrielles amnager par les privs dans le
cadre du 11me plan
Site
ElAgba2
El Bokri
ElFejja (extension)
Bizerte
Msaken
Zarzis
Monastir
Gafsa
Mtlaoui
Total

Gouvernorat
Tunis
Ariana
Mannouba
Bizerte
Monastir
Mdenine
Monastir
Gafsa
Gafsa

Superficie (en hectare)


45
50
50
50
50
20
50
10
12
337

Source : Document du 11me plan de dveloppement conomique et social (2007-2011).

Les deux zones de Gafsa (10 ha) et de Mtlaoui (12ha) seront amnages par le ple
de comptitivit de Gafsa soit 3,3% de la surface totale programme.
LAgence Foncire Industrielle prendra en charge lamnagement de 24 zones
industrielles dont la majorit se situe dans les zones de dveloppement rgional1 sur
une superficie totale de 322 ha.

La liste de zones dencouragement au dveloppement rgional pour les activits des industries
manufacturires, de lartisanat et de certaines activits de services a t fixe par larticle 44 de la loi
n2007-69 du 27 Dcembre 2007 et le dcret n2008-387 du 11 Fvrier 2008 (article premier nouveau).

71

Le tableau ci-aprs montre la rpartition de ces zones :

Tableau 9: Rpartition des zones industrielles amnager par lAFI dans le


cadre du 11me plan

Zones de dveloppement rgional

Littoral

Site

Bja

Superficie
(en hectares)
35
20
25
5
10
30
125
50

Bja

10

Siliana
Siliana
Zaghouan
Zaghouan
Sidi Bouzid
Sfax
Sfax
Mdnine
Tataouine
Gubili
Bizerte
El Kef
Jendouba
Kairouan
Kasserine
Tozeur

10
5
10
15
10
10
12
10
10
10
5
5
5
10
5
5
197
322

Gouvernorat

Utique
Bni Khalled
Korba
Kondar2
El Mahres
El Jem

Bizerte
Nabeul
Nabeul
Sousse
Sfax
Mahdia

S/Total 1
Mjez El Bab (1re tranche)
BjaNord (Henchir
Bouteffaha)
Bouarada
El krib
El fahs (Jebbes)
Ezriba 3
Sidi Bouzid (Lasouada)
Aguereb (El Gonna)
El Ghriba
Mdnine (Tejra)
Tataouine (El Khabta)
Gubili (extension)
Sajnne
El Kef (Oued Ermal)
Elirtiah (Jendouba)
Essbikha
Kasserine
Tozeur
S/Total 2
Total gnral

Source : "Budget 2009 de lAgence Foncire Industrielle", Tunis, 2008, pp.1-4

Remarquons dabord quaucune zone industrielle dans le Grand Tunis nest


programme dans le 11me plan, ce qui nous a amen poser cette question aux
responsables relevant du Ministre de lIndustrie et de la Technologie1 qui nous ont
fait savoir que " la programmation de lamnagement de nouvelles zones dans le
Grand Tunis na pas t prvue au dpart. Elle a t ajoute lors du suivi du 11me
1

Il sagit de la Directrice Gnrale de lInfrastructure Industrielle et Technologique et du Prsident


Directeur Gnral de lAFI.

72

plan et ce, aprs lvaluation des ralisations de la priode des trois premires annes
2007-2009."
Dautre part lon remarque quen termes de surface amnage, ce sont les privs qui
vont lemporter au cours du 11me plan quand bien mme le nombre de zones est
beaucoup plus faible que celui programm par lAgence Foncire Industrielle (9
contre 24).
Ceci sexplique videmment par la faible demande en terrains
industriels dans les zones de dveloppement rgional ce qui oblige lAFI amnager
des zones relativement de petite taille variant de 5 12 ha ( lexception de Mjez
Elbab dont la premire tranche couvre elle seule 50 ha).
Dun autre ct, le programme national prvoit que lAFI ramnage 75 zones
industrielles dune superficie totale de 2776 ha dont 53 au niveau du Grand Tunis et
du littoral (2470 ha) et 22 au niveau des zones de dveloppement rgional (306 ha).
Durant la priode du 11me plan (2007-20011), lAgence Foncire Industrielle est
sollicite pour ramnager 23 zones industrielles couvrant une superficie de 713 ha. Il
sagit de 10 zones industrielles dans la rgion de Tunis et le littoral dune surface de
520 ha et 13 zones industrielles dans les rgions de dveloppement rgional couvrant
une superficie de 193 ha.
Quant aux deux zones restantes de lensemble des zones programmes dans la priode
2007-2011, elles seront amnages par les conseils rgionaux respectivement
Mannouba sur une surface de 8 ha et Mareth (Gouvernorat de Gabes) sur une
superficie de 10 ha soit en total une superficie de 18 ha, ce qui correspond 2,7% de la
superficie globale programme.
b) Programme actualis
Le programme actualis par le Ministre de lIndustrie et de la Technologie et lAFI a
prvu lajout de neuf (09) zones couvrant une superficie de 577 hectares. Il concerne
44 zones couvrant une superficie de 1254 ha rparties comme suit :
36 zones amnager par lAFI sur une superficie de 839 ha reprsentant 67%
de la totalit des surfaces programmes.
8 zones amnager par les promoteurs privs sur une superficie de 415 ha
reprsentant 33% de la totalit des surfaces programmes dont 03 zones de
dveloppement rgional sur une superficie de 113 ha.
Leur rpartition gographique couvre :
Le Grand Tunis avec 9 zones programmes sur une superficie de 387 ha
Le Littoral avec 11 zones couvrant une superficie e 292 ha
Les rgions de dveloppement rgional avec 24 zones sur une superficie de
575 ha.
Le tableau suivant rsume en chiffres le programme actualis du 11me plan en
matire damnagement des zones industrielles.

73

Tableau 10: Programme actualis du XIme plan de dveloppement conomique et social


Superficie
Programme (ha)

Axes

Gouvernorat

Sites

Superficie
totale
Superficie
(ha)
Superficie
actualise
initiale

Jaafer Roued

53

53

El Bokri

50

50

50

Ariana

Mghira 4

52

52

M'hamdia
(Sosit EL
WEFAK)

107

107

Sanhaja

Ben Arous

Grand
Tunis

Mannouba

Tunis

Sidi Achour

19

19

El Fejja

50

50

50

Sidi Ali
Hattab

Agba 2

45

45

45

387

153

387

initial 4
Sous Total 1
actualis 9

74

Observations

Cette zone a t ajoute au


programme vu la forte
demande sur le Grand Tunis
et en particulier pour le
Gouvernorat de l'Ariana ou
le stock de terrain amnag
est nul contre une demande
de 50 ha
Cette zone a t ajoute au
programme vu la forte
demande sur le Grand Tunis
et en particulier pour le
Gouvernorat de Ben Arous
ou le stock de terrain
amnag est faible contre
une demande de 164 ha
Zone
en
cours
d'Amnagement
par
la
socit Immobilire d'EL
Wifek
Cette zone a t ajoute au
programme vu la forte
demande sur le Grand Tunis
et en particulier pour le
Gouvernorat de Mannouba
ou le stock de terrain
amnag est nul contre une
demande de 27 ha
Cette zone a t ajoute au
programme vu la forte
demande sur le Grand Tunis
et en particulier pour le
Gouvernorat de Mannouba
ou le stock de terrain
amnag est nul contre une
demande de 27 ha

Utique

50

35

50

Bizerte
Bizerte

50

50

Beni khaled

21

20

21

Korba

25

Grombalia

39

39

Takelsa

Kondar

50

10

Nabeul

Zones du
Littoral
Enfidha 3

52

52

Mssaken

50

50

Bouficha
extension

15

15

Sfax

Mahres

22

10

10

Monastir

Sahline

100

50

50

Sousse

Mednine

Zarzis

50

20

Mahdia

El Jem

30

30

30

543

295

292

initial 10
Sous Total 2

actualis
11

75

Cette zone a t limine du


programme
vu
les
difficults de ralisation de
la zone (problmes fonciers)

Cette zone a t ajoute au


programme vu la forte
demande sur le Gouvernorat
de Nabeul ou le stock de
terrain amnag est nul
contre une demande de 40
ha
Cette zone a t ajoute au
programme vu la forte
demande sur le Gouvernorat
de Nabeul ou le stock de
terrain amnag est nul
contre une demande de 40
ha

Cette zone a t ajoute au


programme vu la forte
demande
sur
le
Gouvernorat de Sousse ou
le stock de terrain amnag
est nul contre une demande
de 146 ha
Cette zone a t limine du
programme
vu
les
difficults de ralisation de
la zone (problmes fonciers)
Cette zone a t ajoute au
programme vu la forte
demande sur le Gouvernorat
de Sousse ou le stock de
terrain amnag est nul
contre une demande de 146
ha

Cette zone a t limine du


programme
vu
les
difficults de ralisation de
la zone (problmes fonciers)

Beja
Siliana

Medjez el
Beb
Beja Nord
Krib
Bouarada
Fahis(Jabess)
Zriba 3

103

50

91

31
10
27
200
15

10
5
10
10
15

31
10
10
30
15

Zaghouan

Sidi Bouzid

Zriba 4

100

100

Sidi
(Lassouda)
Ghreiba
Agareb

20

10

10

8
115

12
10

8
30

Sfax

Zones
de
dveloppement
rgional

Mednine

Tataouine
Kebili
Bizerte
Kef
Jendouba
Kairouan
Kasserine
Gabes
Gafsa
Tozeur
Sous Total 3

TOTAL GENERAL

Doukhan

80

30

Mednine
Tejra

28

10

10

Ben
Guerdene

35

25

Tataouiane
Khabta
Kebili
extension
Sajnene
Kef Oued
Rmel
Jendouba (El
Ertiyah)
Sbikha
Kasserine
Mareth
Gafsa
Extension
Metlaoui
Tozeur
initial 21
actualis
24
initial 35
actualis
44

26

10

10

21

10

10

33

10

21

12

31

31

50
100
50

10
5
10

50
10
10

12

12

12

10
20

10
5

10
10

1146

229

575

2076

677

1254

Cette zone a t ajoute au


programme vu la forte
demande sur le Gouvernorat de
Zaghouan ou le stock de terrain
amnag est nul contre une
demande de 46 ha

Cette zone a t ajoute au


programme vu la forte
demande sur le Gouvernorat de
Sfax ou le stock de terrain
amnag est nul contre une
demande de 14 ha

Cette zone a t ajoute au


programme vu la forte
demande sur le Gouvernorat de
Mednine ou le stock de terrain
amnag est nul contre une
demande de 5 ha

Source : Ministre de lIndustrie et de la Technologie, rapports trimestriels de suivi des activits de lAFI, 2010.
zones raliser par l'AFI (36 zones de 839 ha)
raliser par les privs (08 zones de 415 ha)

76

zones

Quand bien mme le programme des promoteurs privs a t actualis pour ne concerner
que huit zones industrielles au lieu de neuf1, la superficie qui sera amnage par les privs
demeure importante puisquelle reprsente environ la moiti de la surface totale
programme.
Le stock foncier, prvu pour faciliter les oprations damnagement des zones industrielles
et constituer une rserve pour raliser le programme prvu par le 11me plan de
dveloppement conomique et social, a fait lobjet de dcisions de deux conseils
ministriels runis en fvrier et en juillet 2008. Il a t fix 6000 ha sur le moyen terme
dont 3000 ha court terme. Cest le comit charg de lidentification des terrains pouvant
tre intgrs aux primtres dintervention foncire ou aux primtres de rserves
foncires2 qui a pu identifier et accorder lAgence Foncire Industrielle 76 sites sur une
surface de 3250 ha soit 100% du stock foncier prvu court terme et 54 % du programme
moyen terme. Ces sites couvrent 20 gouvernorats et sont constitus de 43 sites vocation
agricole et 33 vocation industrielle. Au cours de 2009-2010, la Commission a identifi de
nouveaux sites dans les gouvernorats de Gabs, Mdenine, Tataouine et Tozeur, et a
donn un accord de principe sur sept (07) sites couvrant une superficie de 186 ha rpartis
comme suit : Ben Guerdane (35 ha), Tozeur (10ha), Tataouine El Khabta (19 ha), Mareth
kettana (50 ha), Metouia (30 ha), El Hama (42 ha).

3. Modalits pratiques de ralisation des structures daccueil de


lindustrie
3.1. Procdure de ralisation des zones industrielles
a) Ralisation des zones industrielles par lAFI et les promoteurs privs
A linstar de tout projet damnagement, la procdure de ralisation dune zone industrielle
passe par une premire phase de cadrage dans laquelle le matre douvrage part de lide de
crer une zone industrielle. En ralit, le matre douvrage ne fait quappliquer les choix et
les orientations socio-conomiques prvus par les pouvoirs publics. Ces orientations qui
figurent gnralement dans les plans quinquennaux de dveloppement conomique et
social tiennent compte de la demande demploi dans la rgion, des besoins en terrains
industriels, de linventaire des industries existantes et projetes et de la disponibilit des
sites vocation industrielle prvus dans les plans damnagement (Figure 6).

La zone industrielle de Zarzis au Gouvernorat de Mdenine ne figure plus dans le programme actualis de
lamnagement des zones industrielles.
2
Ce comit a t cr par arrt du premier ministre du 22 octobre 2008 JORT n87 du 28 octobre 2008. Il
est charg de lidentification des terrains pouvant tre intgrs aux primtres dintervention foncire ou aux
primtres de rserves foncires dans le but damnager des zones industrielles prvues par les articles 30 et
40 du code de lamnagement du territoire et de lurbanisme.

77

Figure 6: Lien entre la politique de lEtat et les besoins en terrains pour lindustrie

Source : Conception et ralisation par SOUSSI R., 2010

Le matre douvrage dfinit ensuite le primtre destin lopration de lamnagement


et engage ltude prliminaire du site. Ce primtre est en fait pralablement identifi dans
les documents durbanisme et damnagement comme tant une zone future destine
laccueil des activits industrielles et conomiques. Depuis 2010, cest le comit charg de
lidentification des terrains pouvant tre intgrs aux primtres dintervention foncire ou
aux primtres de rserves foncires qui identifie les sites susceptibles dtre amnags en
zones industrielles.
Lorsque les terrains savrent accidents, marcageux, enclavs ou inondables, ils sont
gnralement vits. Le matre douvrage privilgie plutt les terrains o il y a une desserte
routire, o les infrastructures de base et les rseaux de transport sont proches et o
lenvironnement culturel et de loisir est pertinent.
Si cette phase de cadrage confirme l'intrt du projet, le matre douvrage prend la dcision
finale de crer la zone industrielle. Dans le cas contraire, le choix de ralisation du projet
de la zone industrielle et / ou le choix du site sont remis en cause.
Le matre d'ouvrage informe par la suite les acteurs professionnels et la population de sa
dcision.

78

L'tape suivante est celle de la ralisation de ltude prliminaire du site (analyse de la


situation, programmation des besoins et faisabilit). Les services mandats pour cette tche
sont appeles :
- analyser ltat du terrain
- recueillir les donnes relatives aux possibilits de raccordement avec les diffrents
rseaux
- assurer la coordination avec les diffrents intervenants
- programmer les besoins.
Ils restituent les rsultats des tudes au matre d'ouvrage lors de runions de concertation
regroupant ventuellement divers acteurs concerns.
Le matre douvrage exploite ces rsultats ainsi que les dcisions prises en runion de
concertation pour prendre la dcision finale de cration de la zone industrielle et dfinir le
programme damnagement qui consiste :
- la dfinition des conditions gnrales de viabilisation et dquipement du site en
tenant compte des paramtres environnementaux et des contraintes techniques
- La dtermination du cot prvisionnel du projet damnagement
- Ltude de la rentabilit du projet en fonction des paramtres socio-conomiques
- Les modalits dacquisition du terrain.
Lacquisition du terrain exige la ralisation dune enqute foncire qui porte sur lorigine
de la proprit, les titres fonciers, les travaux topographiques, lvaluation du cot du
terrain lorsquil est une proprit prive et lengagement de la procdure de changement de
vocation et dacquisition si le terrain na pas la vocation industrielle.
Avant dentamer ltude damnagement, une tude dimpact du projet sur
lenvironnement doit tre ralise. Elle permet dclairer sur limpact du projet
damnagement sur lenvironnement socio-conomique, naturel et humain comme elle
prconise les mesures et les actions prendre pour lutter contre les effets nfastes
prvisibles. Cette tude dimpact doit tre approuve par lAgence Nationale de Protection
de lEnvironnement.
Ltape suivante est ltude damnagement qui comporte trois phases :
- 1re phase : avant projet sommaire (constitution du dossier de lotissement
conformment larrt du ministre de l'quipement et de l'habitat du 19 octobre
1995)
- 2me phase : avant projet dtaill (dtermination des caractristiques des divers
rseaux et estimation des travaux raliser)
- 3me phase : projet dexcution et dossiers dappels doffres (dfinition des
conditions techniques et administratives de ralisation des travaux damnagement
et prparation des dossiers dappel doffres) ou consultation.
Lentreprise retenue suite au lancement de lappel doffres ou par consultation entame la
ralisation des travaux damnagement et de rseaux dont le suivi de leur avancement est
assur conjointement par les services techniques du matre douvrage et par un bureau de
pilotage.
L'tape finale de la procdure damnagement dune zone industrielle est, comme tout
projet dinfrastructure, la rception des travaux.

79

Remarquons que cette procdure ne recouvre pas tous les aspects lis au cycle de vie dune
zone industrielle. Les responsables en charge de la ralisation dune zone industrielle se
soucient peu de certaines tapes de son cycle de vie1 et se contentent le plus souvent des
aspects lis aux travaux damnagement et aux oprations techniques qui permettent de
raliser les travaux dquipement de la zone.
Si les documents de politique et de stratgie labors par les pouvoirs publics prsentent
des projections et des objectifs quantifiables en termes de projets et de cots relatifs la
cration des zones industrielles, ces projections demeurent nanmoins incomplets, voire
imprcis. Les tudes de march sont, sur ce plan, capitales dans la mesure o elles
permettent de dterminer avec plus de prcision les dpenses effectives qui doivent tre
dbourses pour la ralisation du projet. Le projet qui part sur une base de calcul inexacte
ou errone risque de finir en retard, de coter plus que prvu et de manquer les rsultats
escompts.
Dun autre ct, le site doit tre apprhend au regard de son poids conomique dans son
environnement territorial : nombre dentreprises et de salaris, environnement urbain
immdiat, semi-urbain, proximit ou connexion avec dautres sites, proximit vis--vis des
quipements et centralits structurantes du territoire, etc. Lanalyse du site telle que
pratique actuellement nglige ces aspects et se focalise souvent sur des aspects purement
techniques.
Sur le plan du dveloppement durable, force est de constater que cet aspect est quasi absent
dans la procdure, hormis ltude dimpact environnemental qui est ralise en raison de
son caractre obligatoire2, aucun souci doptimisation nergtique, de dveloppement des
territoires nest pris en compte par cette procdure. Or, concilier dveloppement
conomique, dveloppement des territoires et dveloppement des populations est
indiscutablement un objectif qui se doit dtre inscrit au cur des stratgies lies la
cration des zones industrielles. Ds lors, en regard de la procdure telle que conue et
pratique actuellement, des rflexions et des amliorations doivent tre apportes et mises
en perspective en vue :
- dassurer le respect de lenvironnement, du dveloppement durable, du bien-tre de la
population et du principe de solidarit et de sympathie avec les tablissements humains et
le territoire
- de confier la procdure une nouvelle posture qui considre toute la chane des acteurs et
des phases du cycle de vie dune zone industrielle prenant en compte le contexte local et
national, voire mondial.
En tentant de schmatiser les tapes de la procdure de ralisation dune zone industrielle
telles que pratiques actuellement et de les confronter avec les diffrentes phases de
management de projets prvues par la norme ISO 1006 : 2003 intitule " Systmes de
1

La notion de cycle de vie dune zone industrielle sera aborde avec plus de dtail dans les dernires pages
du prsent chapitre.
2
Dcret n 91-362 du 13 mars 1991, relatif aux tudes dimpact sur lenvironnement et dcret n2005-1991
du 11 juillet 2005, relatif ltude dimpact sur lenvironnement et fixant les catgories dunits soumises
ltude dimpact sur lenvironnement et les catgories dunits soumises aux cahiers des charges.

80

management de la qualit lignes directrices pour le management de la qualit dans les


projets", nous pouvons proposer le schma synthtique suivant :
Figure 7: Procdure de ralisation dune zone industrielle

Source : Conception et ralisation SOUSSI R., 2011

b) Ralisation des zones industrielles par les collectivits locales


Pour les collectivits locales, le processus de ralisation des zones industrielles est peu
diffrent. Cela ne sous-entend pas que la qualit de ce processus est moindre, mais, daprs
ce que nous avons pu recueillir comme informations, il apparat que les collectivits
locales utilisent souvent une approche a posteriori. En dautres termes, elles font recours
une politique daccompagnement de mini zones de fait dj implantes ou de terrains
industriels1. Une fois ces mini zones ou ces terrains industriels se crent et commencent
fonctionner, les collectivits locales assurent en diffr lamnagement de lespace occup
et le prparent pour ventuellement accueillir de nouveaux tablissements. Cette approche
correspond une politique au coup par coup. Elle a le mrite de rpondre un besoin rel
exprim par les industriels dj implants sur place mais prsente, incontestablement, les
risques vidents de toute politique daccompagnement savoir la difficile matrise du sol,
le non respect des normes, le non respect de lenvironnement, la difficult de concerter les
travaux avec les concessionnaires publics, les socits de transport, etc.
1

A la diffrence dune zone industrielle, un terrain industriel accueille un nombre trs limit
dtablissements, le plus souvent un seul, et est en rgle commune amnage la demande.

81

Force est de constater que cette pratique est ancienne. Diverses zones industrielles telles
que la Charguia1, Ben Arous, Jebel Jelloud avaient t formes sur la base de noyaux
dusines qui remontent lpoque coloniale1. Les collectivits locales dsirant prserver
ces espaces de production, synonymes de cration de richesse, ont ds lors, adopt cette
approche daccompagnement. Cependant pour les usines qui taient en plein cur du tissu
industriel, et sur recommandations dune tude mene par la socit Salzgitter Industriebau
Gmbh2 sur lamnagement de la zone industrielle du Grand Tunis, la municipalit de
Tunis, ayant pilot cette tude, a dcid de crer les zones industrielles et de veiller au
desserrement du centre ville3.
Mais au fil des annes, les collectivits locales commencent collaborer avec lAgence
Foncire Industrielle pour prparer de vritables projets de cration de zones industrielles
et les logiques de ces deux institutions semblent converger.
Le schma suivant illustre le processus de cration des zones industrielles partir dun
noyau dj existant.

Propos recueillis auprs de la Direction Technique de lAgence Foncire Industrielle.


Il sagit dun bureau dtudes allemand qui fut consult par la Municipalit de Tunis en vue de proposer une
tude pour un amnagement plus cohrent de lespace industriel de lagglomration du Grand Tunis.
3
DLALA H., 1993.
2

82

Figure 8: Processus de cration dune zone industrielle partir dun noyau dj existant

Source : Conception et ralisation SOUSSI R., 2011

A noter que dans ce cas de figure, le besoin rel des demandeurs en terrains industriels est
gnralement inconnu. Ce sont souvent des considrations politiques qui sont mises en jeu
et il est rarement question de la logique de loffre et de la demande dans lamnagement
des zones industrielles.
En effet, les oprations de lamnagement des zones industrielles ne visent qu attnuer la
crise du foncier industriel. Elles ne sont que trs rarement conues comme de vritables
oprations durbanisme. Lhabitat ne suit gnralement quaprs une bonne priode la
cration dun site de production.
Lorsquelles crent de nouvelles zones industrielles, les collectivits locales semblent se
focaliser sur lamnagement de zones industrielles au titre du dveloppement conomique
et de lemploi en prvision dune ventuelle demande dimplantation des entreprises,
crant ainsi des zones "hors-march sans capacit de commercialisation" 1.
1

Jean-Franois SAIGAULT, expert de la gographie conomique et de lorganisation urbaine des territoires


(march et dynamique des zones dactivits conomiques, de lindustrie, des co-parcs) lInstitut
dAmnagement et dUrbanisme de la rgion Ile-de-France, dsigne par cette catgorie, les zones
industrielles gnralement de trs petite taille o lcoulement des terrains est quasi-nul et trs lent et
sadresse une demande locale.

83

Pour rendre effectif limpact que constitue la mise en place dune zone industrielle, celle-ci
doit tre mene conjointement avec dautres types dactions conomiques en concertation
avec les institutions et les organismes concerns et surtout en se basant sur une estimation
correcte et prcise de la demande.
Le cheminement que doit suivre, au moins dans une premire tape, les collectivits
locales dans la cration de nouvelles zones industrielles, pourrait se dcliner en trois
phases :
- la formulation des hypothses relatives aux potentialits foncires, aux besoins des
promoteurs, lvolution des secteurs industriels et dune manire gnrale aux tendances
et lvolution du contexte conomique du pays.
- la planification qui consiste laffectation des sites c'est--dire leur vocation comme
structure daccueil des tablissements industriels tout en veillant la cohrence avec le
restant de lespace urbain. Cela peut correspondre des tudes de cohrence et
dintgration urbaine, des tudes dimpact sur lenvironnement, lestimation des risques
pour les tablissements dangereux, insalubres et incommodes1 en rapport avec les
documents et les rgles damnagement et durbanisme en vigueur (Schma Directeur
dAmnagement, Plan dAmnagement Urbain, etc.). Ensuite, vient la programmation de
la zone selon un planning et un calendrier dexcution prcis. Cette phase renferme entre
autres les tapes de la programmation financire, la rdaction des cahiers des charges, du
projet damnagement, le lancement des appels doffres, le dpouillement financier et
technique et la conclusion du march avec le promoteur choisi.
- Enfin la phase de ralisation qui consiste confier les travaux damnagement un tiers
tout en assurant un suivi rigoureux du chantier et surtout une bonne coordination avec les
diffrents intervenants : les dpartements ministriels concerns, les concessionnaires
publics, les oprateurs conomiques, etc.

Le nouveau dcret n2006-2687 du 09 novembre 2006 relatif aux procdures d'ouverture et d'exploitation
des tablissements dangereux, insalubres ou incommodes (Jort N 83 du 17 octobre 2006), vient abroger
celui de mars 1968 (N68-88).

84

Figure 9: Cheminement propos pour lamnagement de nouvelles zones industrielles par les
collectivits locales

Source

: Adapt daprs GUENIOT Y., 1974, p.117.

85

3.2. Les diffrents intervenants institutionnels dans la ralisation dune


zone industrielle
La ralisation dune zone industrielle est essentiellement lie des logiques et des choix
spatiaux dacteurs concerns par lamnagement industriel. Cest pour cela que plusieurs
institutions du niveau central, rgional ou local interviennent dans ce domaine.
Les dpartements ministriels et les organismes publics tracent la politique industrielle et
les orientations stratgiques en termes de localisation des activits. Ils dfinissent la
programmation physique des zones industrielles et fixent pour cinq ans une superficie
globale de terrains quiper et rpartir entre les diffrentes rgions sous formes
denveloppes de zones industrielles.
Au niveau rgional, les conseils rgionaux et/ou les agences locales se chargent de
ladministration locale de ces programmes tels que conus par le niveau central et ce, dans
les limites de surfaces qui leur ont t attribues.
Quant lchelon local, sa marge de manouvre et sa contribution dans le processus
dcisionnel sont peu triques. La figure 10 met en vidence la marginalisation des
municipalits dans le processus de conception ou d'laboration des politiques de
localisation industrielles dans la mesure o leur rle se limite des tches d'excution des
dcisions dj prises des niveaux hirarchiquement suprieurs.
En effet, la loi organique n 2006-48 du 17 juillet 2006, modifiant et compltant la loi
organique des communes promulgue par la loi n 75-33 du 14 mai 1975, stipule dans son
article 42 que : " les dlibrations et les arrts qui leur sont conscutifs, relatifs aux
questions ci-aprs cites, ne deviennent excutoires quaprs leur approbation par
lautorit de tutelle : 1) - le budget de la commune ;
2) - les alinations et changes dimmeubles ;
3) - les conditions des baux dont la dure dpasse deux ans ;
4) - la transaction dont le montant dpasse un taux qui sera fix par dcret ;

7) le classement des parties du domaine public communal, tels que les rues,
places publiques, espaces verts et autres, leur dclassement, leur reclassement".
Ce qui confirme que les communes nont pas une autonomie de dcision et que leur rle se
limite des tches d'excution des directives prises au plus haut niveau.

86

Figure 10: Schma fonctionnel des institutions concernes


par lamnagement industriel

Avec la dissolution des conseils municipaux, suite la rvolution et la nomination de


dlgations spciales dans certaines communes telles que : Tunis, Bardo, Carthage, Sidi
Bou Sad, La Goulette, La Marsa, Kram, Ariana Kalaat-El-Andalous, Mannouba Borj El
Amri, Jedeida, El Battan (Dcret n 2011-384 du 8 avril 2011), les pouvoirs publics
reconnaissent le rle que peuvent jouer les communes dans le dveloppement conomique,
social et culturel de la population. De notre point de vue, cela constitue un pas rel vers la
dmocratisation de la vie municipale. La rvolution et les revendications du peuple,
notamment dans les rgions recules de la Tunisie, ne peut que pousser le pouvoir central
dcentraliser son pouvoir et faire participer la population locale dans la gestion des
affaires de la commune et la prise des dcisions.

3.3. Cycle de vie dune zone industrielle


Aujourdhui, on ne peut plus concevoir un site industriel, une ville, un systme de
transport, un produit, un service, etc. sans prendre en considration toutes les tapes du
cycle de vie.
Le cycle de vie est dfini dans la norme NF X50-1001 comme tant lensemble de toutes
1

NF X50-150 : Analyse de la valeur - Analyse fonctionnelle. Vocabulaire.

87

les situations dans lesquell


elles se trouve (ou se trouvera) le produit1 au cours de sa vie
partir de lexpression de son
so besoin jusqu la fin de sa vie. Il reprsen
ente lvolution dun
produit suivant les annes.
s. Cest ltude des phases de la " vie " de cee produit.
p
Dans le cas
dune zone industrielle, lee cycle de vie est ponctu par cinq phases
ses illustres dans le
schma suivant :
Fig
Figure
11: Cycle de vie dune zone industrielle

Sour
urce : Conception et ralisation SOUSSI R., 2011

Nous dtaillons ci-aprs ces diffrentes tapes sur la base du tableau suivant
sui
qui synthtise
pour chaque activit, les donnes
don
dentre pour raliser lactivit et less r
rsultats produits.

entre, activits et rsultats produits dans le cycle de vie dune


Tableau 11: Donnes den
zone industrielle
N
1

Donnes den
entre
Choix et orientations
ns politiques
et socio-conomique
ues
(stratgie, plan de
dveloppement)
-Documents durban
anisme
-Rserves foncires

Caractristiques duu site


s

Primtre et caractr
tristiques du
projet

-Etat du site
-Possibilit de raccor
cordement
avec les divers rseau
eaux
-Intervenants
-besoins

- tude du site
- enqute foncire
-tude dimpact

Activits
Engager lide de
crer une ZI
Identifier le primtre
Prendre la dcision
finale de crer une ZI
Informer les acteurs
professionnels et la
population

Rsultats
Esquis
uisse dune rponse des
besoin
oins en terrains industriels
Zonag
age destin laccueil des
industr
stries
Lancem
cement du processus de
cratio
tion dune ZI
Interve
rvention des atceurs publics
et rac
action de la population

Raliser ltude
prliminaire du site

Rappo
port de ltude

Dfinir le programme
damnagement

-condi
ditions de viabilisation et
dquiipement
-cott prvisionnel
p
du projet
- tude
de de rentabilit du projet
-moda
dalit dacquisition du
terrain
ain

Le produit est entendu au se


sens large. Une zone industrielle, rsultat dun proje
ojet damnagement, est
considre comme tant un produ
duit.

88

-dossier de lotissement
-caractristiques des rseaux et
travaux raliser
-conditions techniques et
administratives de ralisation
des travaux

Raliser une tude


damnagement

-avant projet sommaire


-avant projet dtaill
-projet dexcution et dossier
dappels doffres/consultation

Code des marchs publics

Lancer un appel
doffres/consultation

Slection de lamnageur

planification et programme de
ralisation
(phases, tches, cots, dlais)

Raliser les travaux


damnagement

10

-tat davancement
-livrables du projet

Suivre la ralisation
des travaux

11

Synthse du suivi de la
ralisation des travaux

12

Liste des acqureurs

Rceptionner les
travaux
Commercialiser les
parcelles

13

Moyens spcifiques ddis la


promotion et la
communication

14
15

Entre en production des


tablissements implants
Rclamations des
tablissements implants et des
usagers de la zone

Promouvoir la ZI

Exploitation de la ZI
Dlocalisation

Source : synthse ralise par SOUSSI R., 2011.


Etapes 1 7 correspondent la phase "tude et conception",
Etapes 8 11 correspondent la phase "ralisation",
Etapes 12 14 correspondent aux deux phases "croissance" et "maturit",
Etapes 15 correspond la phase "dclin" de la zone.

89

-zone amnage et quipe


-parcelles prtes tre
commercialises
Rapports de suivi labor par les
services techniques du matre
douvrage et un bureau de
pilotage
Clture du projet
Entreprises implantes
valorisation de la ZI et des
diffrentes actions mises en
uvre pour sa performance
durable.
Croissance et dveloppement de
la zone
Dclin de la zone

90

Chapitre II : Localisation de lindustrie dans


lagglomration tunisoise
1. La concentration industrielle tunisoise
1.1. Les ports: un atout pour le dveloppement de lespace industriel ?
La concentration gographique autour des deux ports de Tunis (Rads et la Goulette) est
remarquablement importante depuis lpoque coloniale. Le port, outil de travail
indispensable, est un lieu o est prsente une fonction commerciale de taille: en 2010, on
note que 96% du commerce extrieur tunisien seffectue par voie maritime. Le port de
Rads occupe une place importante dans la chane de transport tunisien ; il est spcialis
dans le trafic des conteneurs et units roulantes. Il assure 25% du trafic global, 87% du
tonnage des marchandises conteneurises, 79% du tonnage des marchandises charges
dans des units roulantes, 90% du trafic de conteneurs en EVP1, 82% du trafic des units
roulantes et 20% du trafic de navires enregistr dans l'ensemble des ports de commerce
Tunisiens.
Le port Tunis-Goulette, devenu spcialis notamment dans les activits de passage et de
croisire, tait auparavant "le premier port de marchandises gnrales du pays" 2.
Il assurait la desserte de la rgion la plus riche et la plus peuple de Tunisie : "Cest en effet
autour de Tunis que lon trouve les rgions agricoles les plus riches. Cest galement
autour de la capitale que se dveloppe la majeure partie de lactivit conomique du pays.
Ceci explique que le commerce gnral avec lextrieur se fasse essentiellement par le
port de Tunis-Goulette" 3.
De nos jours, il continue recevoir des navires transportant des cargaisons homognes:
voitures, crales en vrac, divers etc. Cependant, sa contribution dans le transport des
marchandises demeure relativement faible dautant plus que le plan de dveloppement de
ce port prvoit sa spcialisation en port rserv exclusivement au trafic de passagers et
croisiristes.
Or, la fonction industrielle a toujours prfr la proximit des ports et a t pour lessentiel
solidaire de la cte. Cest pour cela que les industries ont t initialement implantes en
arrire du port de Rads, vritable poumon conomique de lespace tunisois et important
ple demplois

Il existe diffrentes tailles de conteneurs, mais la taille de rfrence est environ lquivalent Vingt Pied
(EVP) ou Twentyfoot Equivalent Unit (TEU). Un conteneur de 1 EVP mesure 2,5 mtres de hauteur, 2,4
mtres de largeur et 6 mtres (20 pieds) de longueur. La longueur des conteneurs varie gnralement entre
1,5 et 18 mtres, mais le conteneur le plus rpandu est celui de 40 pieds (12 mtres).
2
DLALA H.,1981, p.31.
3
Ministre de lIntrieur, 1987, p.60.

91

Photographie 9: Port de Rads


Le Port de Rads est situ au Nord
Est de la ville de Tunis 36 48
de latitude au Nord et 10 14 de
longitude lEst. Laccs aux
diffrents postes quai du port, se
fait travers le port de la Goulette,
qui lui est contigu, via un canal. Le
port de Rads est desservi par un
axe Est-Ouest permettant une
liaison directe avec lautoroute du
Sud reliant Tunis-Sfax et avec le
reste de lagglomration de Tunis.
La mise en service en mars 2009,
de louvrage de franchissement
Rads-a Goulette, connectant le
port de Rads avec lEst et le Nord
de lagglomration de Tunis a
permis de soulager la desserte des
deux ports (Rads et La Goulette)
et des destinations desservies
partir de ces deux ports.
Source : site web de la commune de Rads disponible ladresse http://www.commune-rades.gov.tn

A lvidence, la prsence de l'outil portuaire est marque par la convergence d'un


important rseau de voies de communication ce qui a contribu indiscutablement hisser
l'agglomration tunisoise la tte de lindustrie tunisienne : "Les installations portuaires
de Tunis ont jou un double rle. Elles ont dune part favoris au dbut de lpoque
coloniale la cration de deux industries lourdes lies larrive de matires premires du
Nord-Ouest tunisien jusqu la banlieue Sud de Tunis devenant ainsi zone industrielle
proximit du port. Elles ont dautre part encourag limplantation dindustries lgres
urbaines par limportation ou lexportation de matires premires et de produits
accessoires trs divers ne pouvant justifier laffrtement de bateaux spcialiss" 1.
Les deux ports de La Goulette et de Rads connaissent actuellement un plan de
dveloppement ambitieux. Il sagit dun programme de dveloppement et de rforme
portuaire rpondant la politique de libralisation du secteur maritime et au renforcement
de la concurrence. LOffice de la Marine Marchande et des Ports est actuellement en train
dachever la ralisation et l'exploitation en BOT 2 d'un terminal pour navires croisiristes
au port de la Goulette ainsi que la ralisation et lexploitation d'un terminal conteneurs et
d'une Zone d'Activits Logistiques "ZAL" au port de Rads sur une surface denviron 50
hectares comme nous lavons dj mentionn dans le chapitre prcdent.

DLALA H., 1981, p.31.


BOT : Built Operate Transfer : Construire, Exploiter, Transfrer. En rgime BOT, la proprit de louvrage
est transfre au concdant, et ce la diffrence du rgime BOO : Built Own Operate (construire possder
exploiter) o le concessionnaire assume la conception, la construction, la proprit, lexploitation et la
gestion de lactif sans obligation du transfert de la proprit la personne publique.

92

Cette ZAL est une plateforme logistique qui sera ddie exclusivement la logistique de
marchandises et des activits lies au port. Des quipements pour lentreposage et la
logistique et des installations spcifiques pour le transport seront ainsi offerts dans une
seule et mme infrastructure.

Photographie 10: Site du projet de la Zone dActivits Logistique de Rads

Source : Google Earth, 2009.


Aprs remblaiement de la zone, amnagement des voiries principales, desserte daccs et connexions aux
diffrents rseaux: assainissement, eau potable, eaux pluviales, lectricit, communication, etc., lOffice de la
Marine Marchande et des Ports met la disposition des acqureurs le lot de terrain de 50 ha qui doit
Source : Google Earth, 2009.
comprendre une Zone dActivits Logistiques (ZAL) sous douane, des entrepts, un centre daffaires
(bureaux et services), un parc de conteneurs et remorques et des units industrielles de petite transformation.

1.2. Dnombrement des zones industrielles de lagglomration


tunisoise
A premire vue, le recensement des zones industrielles de lagglomration tunisoise
semble ais alors quen ralit, il savre dlicat cause dun certain nombre de difficults.
La premire est lie lacception mme dune zone industrielle. La terminologie utilise
par les organismes en charge de lamnagement industriel et les professionnels de
lurbanisme est disparate. On y trouve les zones industrielles, les zones dactivits, les
parcs dactivits, les zones dappui lindustrie, les zones dactivits commerciales et
artisanales.
Or, comme nous lavons prcis au premier chapitre, une zone industrielle est un espace
produit par une action damnagement destine favoriser limplantation et le

93

dveloppement dunits de production au sens large, cest--dire dtablissements relevant


des deux secteurs secondaire et tertiaire tout en excluant :
- les espaces industriels de fait, diffus dans le tissu urbain et mal structurs ;
les friches industrielles ;
les zones dactivits vocation uniquement commerciale ;
les entrepts lair libre situs hors zones dactivits ;
les sites (hors zones industrielles) amnags par des entreprises publiques du type
SNCFT : Socit Nationale des Chemins de Fer Tunisiens ou STEG : Socit Tunisienne
d'Electricit et du Gaz et autres.
les espaces affects des activits de bureaux.
A cette premire difficult sajoute une seconde lie linexistence dune base de donnes
qui recense et propose une description prcise des zones industrielles tunisiennes ou
tunisoises. Il nexiste pas dorganisme ayant procd un tat des lieux exhaustif et
encore moins, ayant ralis une cartographie des zones industrielles tunisiennes ou
tunisoises.
La troisime difficult est lie la dtermination des superficies exactes des zones
industrielles. On trouve parfois, pour une mme zone industrielle, des valeurs de superficie
trs diffrentes. Ceci sexplique par un manque de prcision sur le type de la superficie
considre. En effet, il existe diffrents types de surfaces pour une zone industrielle
donne: la surface envisage au dpart (avec ou sans extension), la surface oprationnelle
c'est--dire la surface au dpart moins la surface dlaisse, la surface autorise par
l'administration, la surface totale amnage et la surface utile ou cessible c'est--dire la
surface amnage moins la voirie et l'emprise des services publics. Pour notre cas, nous
conservons la surface cessible comme surface de rfrence.
En dpit de toutes ces difficults, nous rappelons que nous avons pu synthtiser les
donnes relatives aux zones industrielles de lagglomration tunisoise en faisant recours au
recoupement de toutes les bases de donnes et les informations que nous avons pu
recueillir et en veillant nexploiter que celles qui sont fiables. Nous les avons recueillies
auprs des services de ladministration tunisienne et des organismes spcialiss.
En se rfrant ces donnes que nous avons pu compiles et galement aux visites sur
terrain que nous avons menes, nous pouvons affirmer que lagglomration tunisoise
compte 44 zones industrielles qui concentrent environ 63029 emplois. Elles recouvrent une
surface totale de 1768 ha soit une taille moyenne de 40 ha par zone. Les zones les plus
anciennes ont t ralises par les collectivits locales (municipalits et conseils
rgionaux). Depuis 1973, date de cration de lAgence Foncire Industrielle, le parc
productif des zones industrielles a fait preuve dun certain dynamisme et commence
devenir de plus en plus reprsentatif de lactivit industrielle de lagglomration tunisoise.
Plus rcemment, les privs commencent sinvestir dans lactivit damnagement des
zones industrielles contribuant, quand bien mme modestement, laugmentation de
loffre despaces industriels amnags.

94

Tableau 12: Les zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis

TUNIS

MANNOUBA

BEN AROUS

Ariana

Gouvernorat

NOM
Ariana Aroport
Chotranan AFI
Chotrana Sidi Salah
Kalaat Andalous
M'nihla
Sidi Thabet
Sidi Thabet Mbarka
Ben Arous AFI
Ben Arous Nord
Ben Arous Sud
Bir Kassaa1
Bir Kassaa2 Ben Arous
Bir Kassaa 2 Mourouj
Bir Kassaa 3
Borj Cedria
Cit Dispensaire
Ezzahra
Mgrine municipale
Mgrine Riadh
M'Ghira1
Mghira 2
Mghira 3
M'Hamdia
Rads AFI
Rads Municipale
Rads Ptrole
Sidi Rzig
Zaanouni
Mgrine Z4
Borj El Amri
EL Fejja
Jedeida
Ksar Said
Ksar Sad SABI
Ksar Sad SPRIC
Mornaguia
Tebourba
Charguia 1
El Agba
Ibn Khaldoun
Jbel Jelloud
La Goulette AFI
La Goulette SPLT
La Marsa

SUPERFICIE en ha
81
51
20
10
25
12
4
92
40
50
3
60
60
47
70
6
18
70
60
75
91
96
6
52
18
88
63
3
60
3
16
12
49
4
4
4
10
50
69
10
150
14
20
22

AMENAGEUR
AFI
AFI
CL
AFI
CL
CL
CL
AFI
CL
CL
AFI
CL
CL
AFI
AFI
CL
CL
CL
CL
AFI
AFI
AFI
CL
AFI
CL
CL
AFI
Priv
CL
CL
CL
CL
AFI
Priv
Priv
AFI
CL
CL
AFI
CL
CL
AFI
Priv
CL

Source : Synthse des donnes AFI, MIT et des investigations par SOUSSI R. en 2010 et 2011.

95

1.3. La Structure du parc productif de lagglomration du Grand Tunis


Pour cerner la structure industrielle de lagglomration tunisoise, nous avons recueilli les
donnes auprs des services de ladministration tunisienne et des organismes spcialiss
(Ministre de lIndustrie et de la Technologie, Ministre des Finances, AFI : Agence
Foncire Industrielle, INS : Institut National des Statistiques, Municipalits du Grand
Tunis, RCC : Registre Central du Commerce, APII : Agence de Promotion de lIndustrie et
de lInnovation, INS : Institut National des Statistiques). A juste titre, nous avons fait
recours aux listes des entreprises tablies par les GMG: Groupements de Maintenance et de
Gestion des zones indsutrielles et communiques la Socit Tunisienne dElectricit et du
Gaz pour la facturation automatique. Ces listes sont tablies au courant de lanne 2011 et
constituent une base de donnes trs prcise puisquelle est valide et actualise par les
GMG, lAFI et la STEG.
La totalit des entreprises et des tablissements implants dans les zones industrielles sont
ainsi saisissables par le capital, le nombre demploys, la surface occupe et le nombre
dtablissements. En revanche, un manque dinformation subsiste notamment pour le
chiffre daffaires, le nombre de sous-traitants et fournisseurs et les exportations et une
certaine opacit est constate quant aux orientations et choix stratgiques de chaque
entreprise. A lexception de quelques responsables dentreprises de nationalit tunisienne
qui nous ont fourni des lments sur leur stratgie future et les objectifs atteindre, les
entreprises sous la dpendance de capitaux trangers taient moins coopratives
puisquelles nacceptaient que difficilement la visite de leurs usines, les interviews voire
toute enqute ou sollicitation.
Un autre lment, non moins important, est aussi signaler : ltat des zones industrielles
se modifie dune manire continue puisquil est le sige de nombreuses oprations de
vente, de location, dextension, de morcellement, ce qui est de nature rendre la tche de
cerner tous les lments de la structure industrielle difficile.
Les graphiques suivants montrent la rpartition en 2011 des entreprises par branches
dactivit dans les 44 zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis :

96

Figure 12 : Rpartition des emplois par branche dactivit dans les zones industrielles de
Tunis

Source : Synthse des donnes AFI, MIT et des investigations ralises par SOUSSI R. en 2010 et 2011.

97

Figure 13 : Rpartition des emplois par branche dactivit dans les zones
industrielles de LAriana

Source : Synthse des donnes AFI, MIT et des investigations ralises par SOUSSI R. en 2010 et 2011

98

Figure 14 : Rpartition des emplois par branche dactivit dans les zones industrielles
de Ben Arous

99

Figure 14 (suite n1) : Rpartition des emplois par branche dactivit dans les zones
industrielles de Ben Arous

100

Figure 14 (suite n2) : Rpartition des emplois par branche dactivit dans les zones
industrielles de Ben Arous

Source : Synthse des donnes AFI, MIT et des investigations ralises par SOUSSI R. en 2010-2011

101

Figure 15 : Rpartition des emplois par branche dactivit dans les zones industrielles
de La Mannouba

Source : Synthse des donnes AFI, MIT et des investigations en 2010-2011 par SOUSSI
R.

102

En 2011, le parc productif des zones industrielles tunisoises reprsente une part non
ngligeable de lensemble de lappareil industriel de lagglomration. En comparant le
nombre dtablissements dans les zones industrielles par rapport au total des
tablissements dans chaque gouvernorat et par secteur (Tableau 13), on conclut que le
poids des zones industrielles dans la production manufacturire est notable. Ce poids est
perceptible dans toutes les branches industrielles et pour tous les gouvernorats
lexception de Tunis, o le nombre de zones industrielles est le plus faible par rapport aux
autres gouvernorats et o lactivit tertiaire est prpondrante.
Les activits lies la chimie, cuir et chaussure aux industries mcaniques et lectriques
sont les plus dominantes au niveau de Ben Arous : elles reprsentent respectivement
45,2%, 45,2% et 44,6% de la totalit des activits de ce gouvernorat. Cette forte
dominance mrite dtre nuance du fait du poids considrable des quatre zones de Ben
Arous Sud, Ben Arous AFI, Borj Cedria et Sidi Rezig. En excluant, par exemple, les
tablissements IME de ces quatre zones, les activits mcaniques et lectriques ne
reprsentent plus que la moiti, soit 23% du total des activits de Ben Arous.
Ces quatre zones sont donc un lieu privilgi pour le secteur des IME, leur poids est non
moins important pour les autres activits du moment o elles reprsentent les zones les
plus peuples du Gouvernorat. Hormis les tablissements de lindustrie chimique de ces
mmes zones, les activits chimiques ne reprsentent plus que 27,5% soit un peu plus de la
moiti du taux de 45,2% trouv prcdemment. Pour les industries du cuir et de la
chaussure, en excluant toujours ces quatre zones, ce taux passe de 45,2% 17,8% ce qui
confirme la concentration de ces trois activits dans les zones prcites.
Dans le cas du gouvernorat de Mannouba, ce sont les industries mcaniques et lectriques
et les industries du cuir et de la chaussure qui sont les plus reprsentes avec des taux
respectifs de 31,2% et 39,3%. La zone industrielle de Ksar Sad permet dexpliquer ces
taux levs. Cest la zone la plus importante du gouvernorat de Mannouba en termes de
nombre dtablissements et de superficie. Si on exclut cette zone, les valeurs de ces taux
seraient de 7,1% pour les ICC et 11,7% pour les IME soit une chute de plus de 60%.
Contrairement ces deux gouvernorats, Tunis et Ariana prsentent une rpartition
quilibre des diffrentes branches. Toutes branches confondues, les taux ne dpassent pas
les 21% pour la localisation en zones industrielles du gouvernorat de lAriana et 11% dans
le cas du gouvernorat de Tunis. Pour ces deux gouvernorats, lappareil productif est bel et
bien largement reprsent par les tablissements hors zones industrielles c'est--dire par
des units de production implantes en diffus dans le tissu urbain.

103

Tableau 13: Part des zones industrielles dans lensemble des tablissements
industriels tunisois par branche dactivit en 2011
Part des ZI ds l'ens
des tabls en %
Ariana
Ben Arous
Mannouba
Tunis
Total

IMCC
V
20,5
30,4
23,5
10,1
1 8 ,3

ITH

ICC

IAA

ICH

IME

Divers

14,1
35,1
17,1
8,8
1 6 ,4

12,1
45,2
39,3
9,4
1 9 ,4

10,5
30,6
12,9
4,8
1 2 ,9

17,2
45,2
16,4
11,0
2 3 ,4

19,2
44,6
31,2
10,4
2 5 ,7

16,6
45,9
29,4
6,8
1 9 ,5

Source: Synthse des donnes MIT, AFI, APII, INS et RCC ralise par SOUSSI R., 2011.

1.4. Les principaux lments caractristiques de la structure


industrielle
La composition des zones industrielles par branche dactivits rvle quelles couvrent
toutes les branches mais des proportions ingales. La branche IME est la plus prsente au
niveau des zones industrielles de lagglomration (370 tablissements). Elle est suivie par
les branches des industries textile et habillement et de la chimie. On compte dans les zones
industrielles 329 dans la branche du textile et de lhabillement et 222 tablissements qui
relvent de la branche de la chimie. Ces trois premires branches sont ainsi les plus
prsentes dans les zones industrielles de lagglomration tunisoise. Auparavant, dans les
annes 1980 et 1990, ctait la branche ITH qui avait connu un essor considrable en
termes de production, de valeur ajoute et dexportation. Actuellement, cette branche
occupe la deuxime position eu gard au dpart des entreprises trangres et la fermeture
de certaines entreprises locales suite la conjoncture difficile subie par cette branche en
Tunisie et dans le monde.
Le tableau suivant illustre la composition par branche du parc productif des zones
industrielles en 2011.
Tableau 14: Composition par branches du parc productif des zones industrielles
tunisoises et dans toute lagglomration en 2010
Agglomration

Zones industrielles

Branche

Etbs

Etbs

IMCCV
ITH
ICC
IAA
ICH
IME
Divers
Total

507
2010
372
984
949
1441
1071

6,9
27,4
5,1
13,4
12,9
19,6
14,6

93
329
72
127
222
370
209

6,5
23,1
5,1
8,9
15,6
26,0
14,7

7334

100

1422

100

Source: Synthse par SOUSSI R. partir des donnes MIT,AFI,APII,INS,RCC et enqutes (2010-2011).

104

Daprs ce tableau, la composition par branche dactivit au sein des zones industrielles
diffre trs peu de celle de lensemble de lagglomration : le plus grand cart remarquable
concerne la branche des industries mcaniques et lectriques (19,6% au niveau de
lagglomration contre 26% au niveau des zones industrielles).
La part relative des branches dans la production et la valeur ajoute1 des zones industrielles
(tableau 15) montre encore une fois un poids notable des mmes branches IME, ITH et
ICH puisquelles assurent elles seules la moiti de la production totale des zones
industrielles tunisoises en 2008. La contribution de la branche des IAA est galement, sur
ce plan, trs significative. La production agroalimentaire de lanne 2008 au sein des zones
industrielles a atteint une valeur de 346 millions de dinars tunisiens correspondant une
valeur ajoute de 93 millions de dinars. Elle ralise au sein des zones industrielles un
montant plus lev en termes de production que la branche des ITH. Sa contribution en
valeur ajoute demeure importante. Elle est gale celle des IME et dpasse la
contribution des ITH.
Daprs ltude monographique sur la branche ralise par lAPI en 2010, la valeur ajoute
des IAA a enregistr, partir des annes 80 et par rapport la croissance observe durant
les trois prcdentes dcennies, une croissance plus acclre.
Ce qui sexplique notamment par :
- lamlioration du pouvoir dachat des mnages ;
- les changements des habitudes alimentaires qui sorientent davantage
vers la consommation de produits industrialiss ;
- laccroissement des exportations des produits transforms ;
- le dveloppement de nouveaux produits de plus en plus labors.
Cette performance est due aussi en partie lorientation dun bon nombre dentreprises de
la branche vers linnovation et lintgration des applications biotechnologiques dans leur
systme de production.
Un tel choix favorise, certes, lopportunit daugmenter la production agricole qui sera
transforme avant dtre oriente vers la consommation locale ou exporte.
On compte en Tunisie en 2011 prs de 170 entreprises totalement exportatrices dans la
branche agroalimentaire offrant prs de 18 milles emplois2. Dans ce cadre, lUnion
Europenne demeure le march le plus privilgi avec lItalie comme premier client : 40 %
des exportations vers lItalie et 21% vers lEspagne. Ainsi, les exportations
agroalimentaires ont atteint en 2008 la valeur de 1850 millions de dinars tunisiens. Parmi
les produits agroalimentaires phares tunisiens, lhuile dolive en constitue 41%, les
produits de la mer 13% et les dattes 11% dont notamment la varit dnomme " Deglet
Ennour".

Rappelons que la valeur ajoute pour une entreprise est gale la diffrence entre la valeur des biens et
services produits et celle des biens et services qui ont t dtruits (consommation intermdiaire) pour obtenir
les premiers. Dans les comptes dune entreprise cette valeur ajoute a pour contrepartie des salaires, des
impts et des intrts verss ainsi quun bnfice dont une partie va tre verse aux actionnaires et une autre
constituer lautofinancement de lentreprise.
2
Selon les statistiques de lAPI (base de donnes des entreprises).

105

Tableau 15: Rpartition de la production et de la valeur ajoute dans lagglomration


et dans ses zones industrielles (2010) en millions de DT
Agglomration
Branche

IMCCV
ITH
ICC
IAA
ICH
IME
Divers
Total

Valeur
Production
ajoute

Zones industrielles
Part de la
branche dans
la V.A. globale

Production

Valeur
Ajoute

Part de la branche
dans la V.A.
globale

646
1341
392
2482
2240
2061
752

244
429
118
665
427
350
271

9,7%
17,1%
4,7%
26,6%
17,0%
14,0%
10,8%

131
226
86
346
547
543
154

50
72
26
93
104
92
55

10,1%
14,7%
5,3%
18,8%
21,2%
18,7%
11,3%

9913

2503

100%

2034

492

100%

Source: Synthse ralise par SOUSSI R. partir des donnes MIT, AFI, APII, INS, RCC
et enqutes (2010-2011).

La valeur ajoute la plus faible est celle de la branche ICC. Cette faiblesse est confirme
tant au niveau de lagglomration quau niveau des zones industrielles. En effet, les
entreprises de la branche nont pas suffisamment orient leur production vers la
fabrication du produit fini afin daugmenter la valeur ajoute. De mme, la productivit est
reste en de de lobjectif fix visant se rapprocher de la moyenne des pays europens.

106

Figure 16: Production en millions de dinars des zones industrielles


du Grand Tunis en 2009

Source : synthse ralise par SOUSSI R. partir des donnes AFI, APII, INS, RCC et GMG
Ralisation : SOUSSI R., 2011.

107

Figure 17: Valeur ajoute en millions de dinars des zones industrielles


du Grand Tunis en 2009

Source : synthse effectue par SOUSSI R. partir des donnes AFI, APII, INS, RCC et GMG
Ralisation : SOUSSI R., 2011.

En termes dinvestissements, la part des zones industrielles reprsente prs du cinquime


du total enregistr par lagglomration (155 millions de dinars parmi 815 millions de
dinars). Les zones industrielles tiennent ainsi une place importante dans la sphre des
projets dinvestissements. La ventilation par branche montre que les branches IMCCV,
IME et ITH ralisent plus de 80% des investissements des tablissements des zones
industrielles.
Ces mmes branches concentrent lchelle nationale 2770 MD soit plus de la moiti des
investissements raliss dans le cadre du Programme de Mise Niveau1, ce qui met en
relief leur rle dans la dynamique des investissements diffrents niveaux scalaires :
1

La libralisation et louverture de lconomie tunisienne ont mis les entreprises devant un double impratif
de souvrir et de se mettre constamment niveau. Lanc en 1995, le Programme de Mise Niveau avait pour
objectifs : - damliorer le positionnement comptitif des entreprises et de leur capacit dadaptation
- de doter les entreprises de moyens leur permettant de rsister la concurrence locale et
internationale
- de contribuer leffort dexportation dploy par des entreprises
- de permettre aux entreprises de moderniser leurs moyens de production, de sadapter aux
nouvelles technologies et de dvelopper leurs ressources humaines.

108

lintrieur des zones industrielles, lchelle de lagglomration et lchelle du pays et


ce, en sus des investissements dans le cadre de la mise niveau des entreprises.
Tableau 16: Part des zones industrielles dans les investissements raliss dans
lagglomration en 2009 (en millions de dinars)
Branche
IMCCV
ITH
ICC
IAA
ICH
IME
Divers
Total

Agglomration
tunisoise
240
341
9
75
34
80
36
815

Zones
industrielles
49
58
2
10
8
21
7
155

% des zones par rapport


lagglomration
20,3
16,9
22,0
13,9
24,4
26,4
20,4
1 9 ,1

Source : Synthse ralise par SOUSSI R. partir des donnes MIT, AFI, APII, INS, RCC (2010-2011).

De surcrot, si lon sattache comparer les investissements raliss par les tablissements
industriels des zones industrielles par rapport ceux raliss par lagglomration, on se
rend compte que les zones industrielles tunisoises prsentent une nette sous-reprsentation
des investissements de la branche agro-alimentaire qui est en dernire position ; une
moindre importance relative des investissements des industries du textile et de
lhabilement et une importance relative des investissements dans la branche des industries
mcaniques et lectriques. Cest dans la comparaison des investissements relativement la
valeur ajoute quon trouve des ratios identiques lchelle des zones industrielles et de
lagglomration. Ainsi pou crer 1 million de dinars de valeur ajoute, il a fallu investir
0,3 millions de dinars dans les zones industrielles ou dans lagglomration.

109

Figure 18: Investissements en millions de dinars des zones industrielles


du Grand Tunis en 2009

Source : synthse effectue par SOUSSI R. partir des donnes AFI, APII, INS, RCC et GMG
Ralisation : SOUSSI R., 2011.

En dehors de ces considrations financires, la taille des entreprises peut tre tudie en
relation avec les emplois procurs.
Tableau 17: Rpartition des entreprises de lagglomration tunisoise :
Nombre demplois par branche en 2010
Emplois industriels
IMCCV
ITH
ICC
IAA
ICH
IME
Divers

< 20
2
665
1
663
652
526
504

Total
En %

3013
41,1

Nombre dentreprises
20 50
50 100
424
63
757
417
227
101
257
35
231
40
679
158
480
51

3055
41,7

865
11,8

> 100
18
171
43
29
26
78
36

401
5,5

Total En %
507
3
2010
14
372
3
984
7
949
6
1441
10
1071
7
7334
50
100

Source: Synthse ralise par SOUSSI R. partir des donnes MIT, AFI, APII, INS, RCC (2010-2011).

110

Tableau 18: Rpartition des entreprises des zones industrielles du Grand Tunis:
Nombre demplois par branche en 2010
Emplois industriels
IMCCV
ITH
ICC
IAA
ICH
IME
Divers

< 20
2
106
1
82
146
126
93

Total
En %

556
39,1

Nombre dentreprises
20 50
50 100
74
12
100
81
44
16
31
8
56
14
170
45
97
15

572
40,2

191
13,4

> 100
5
42
11
6
6
29
4

103
7,2

Total
En %
93
3
329
12
72
3
127
4
222
8
370
13
209
7
1422
50
100

Source: Synthse ralise par SOUSSI R. partir des donnes MIT, AFI, APII, INS, RCC (2010-2011).

Larmature industrielle des zones industrielles est analogue celle de lagglomration : les
pourcentages au niveau de chaque branche sont quasiment gaux ce qui carte toute
originalit du tissu industriel des zones industrielles tunisoises. Ce tissu sidentifie
compltement celui de lagglomration et sinscrit ds lors dans la continuit de son
paysage industriel global. Dans la ventilation des emplois par branches, les IME et les ITH
gardent toujours un rle prpondrant aussi bien au niveau de lagglomration quau
niveau des zones industrielles. Les entreprises de ces deux branches, comptant moins de 50
salaris, sont les plus nombreuses : on recense 2627 entreprises ITH et IME dans
lagglomration contre 502 entreprises implantes dans les zones industrielles soit 43,3%
du total des entreprises de ces deux branches dans le cas de lagglomration et 44,5% dans
le cas des zones industrielles.
Nanmoins, les rsultats pourraient tre diffrents si lon compare larmature industrielle
des zones industrielles avec celle de larmature en diffus. Le tableau suivant reprend les
valeurs correspondant lagglomration en dehors des zones industrielles.
Tableau 19: Rpartition des entreprises en diffus de lagglomration tunisoise :
Nombre demplois par branche en 2010
Nombre des entreprises
Emplois industriels en diffus
< 20
20 50
50 100
> 100
Total
0
350
51
13
IMCCV
414
559
657
336
129
ITH
1681
0
183
85
32
ICC
300
581
226
27
23
IAA
857
506
175
26
20
ICH
727
400
509
113
49
IME
1071
411
383
36
32
Divers
862
Total
2457
2483
674
298
5912
En %
41,6
42,0
11,4
5,0
100
Source: Synthse ralise par SOUSSI R. partir des donnes MIT, AFI, APII, INS, RCC (2010-2011).

111

Lon constate que les pourcentages nont que lgrement chang ce qui nous laisse
confirmer que nos conclusions relatives la similarit entre larmature industrielle des
zones industrielles avec celle du tissu urbain de lagglomration demeurent valables. Il en
va de mme pour la place prpondrante des entreprises de moins de 50 salaris du couple
ITH-IME qui demeure toujours confirme.
Tableau 20: Rpartition des emplois par branche industrielle : comparaison de
lagglomration avec ses zones industrielles
Agglomration

Zones industrielles

Branche

Emploi

Emploi

IMCCV
ITH
ICC
IAA
ICH
IME
Divers
Total

20702
91305
20698
21894
21104
54497
30802

7,9
35,0
7,9
8,4
8,1
20,9
11,8

3878
16990
4468
3143
4987
15871
5876

7,0
30,8
8,1
5,7
9,0
28,7
10,6

261002

100

55213

100

Source: Synthse ralise par SOUSSI R. partir des donnes MIT, AFI, APII, INS,
RCC (2010-2011).

En termes demplois par branche, les pourcentages enregistrs au niveau de


lagglomration et des zones industrielles sont proches et ce sont toujours les branches
IME et ITH qui demeurent les plus importantes en termes de concentration demplois. On
y trouve 47% pour le couple IME-ITH au niveau de lagglomration et 49% dans le cas des
zones industrielles. La part des IAA occupe la troisime place et cest grce lessor qua
connu cette branche lore des annes 1990.

112

2. Attractivit territoriale et attractivit sectorielle des zones


industrielles de lagglomration tunisoise
2.1. Caractristiques sectorielles des zones industrielles
a) Comment mesurer lattractivit et la spcialisation ?
Les zones industrielles jouent un rle indniable dans lattractivit des tablissements
quand bien mme le nombre dtablissement dissmins en diffus dans le tissu urbain nest
pas ngliger. Il sagit lvidence du rle et de lessence mme dune zone industrielle.
Par attractivit dune zone industrielle nous entendons la capacit attirer des entreprises
et/ou des tablissements par rapport dautres sites dimplantation. Cependant lattraction
des industries est gnralement variable dun pays lautre, dune ville lautre et dune
zone lautre.
Dans le cas de lagglomration tunisoise, les zones industrielles prsentent une attractivit
qui na jusqualors tait mesure, voire value. Pour le faire, nous utiliserons la notion de
"lintensit de lattractivit" qui est mesure par "le niveau de la part affecte aux zones
dactivits suivant le secteur dactivit et la structure spatiale considrs" 1. Cette intensit
sera calcule pour les zones industrielles selon la formule suivante : "nZI / nZT " o nZI
reprsente le nombre des tablissements dans les zones industrielles dune zone
territoriale2 donne alors que nZT reprsente le nombre total des tablissements de toute la
zone territoriale.
De surcrot, on utilisera lindice de spcialisation not ISij traduisant la concentration
dune branche donne i dans un territoire j. Il est calcul laide de la formule suivante :
/
ISij =
/

Avec : Eij = nombre dtablissements de la branche i dans la zone territoriale j,


Ej = nombre dtablissements total dans la zone territoriale j,
Ei = nombre dtablissements de la branche i dans lensemble de lagglomration tunisoise,
En = nombre dtablissements total de lagglomration tunisoise.
La valeur de cet indice renseigne sur le degr de spcialisation sectoriel dune zone
territoriale par rapport un territoire de rfrence dans notre cas "lespace urbain de
lagglomration tunisoise". Elle peut tre infrieure ou suprieure 1. Dans le premier cas,
on conclut que la zone territoriale est peu attractive vis--vis des tablissements de la
branche en question. Dans le cas contraire, cela tmoigne dune spcialisation ou dune
concentration importante dans le territoire ou le secteur considr. La valeur nulle est
synonyme dune absence de toute spcialisation.

MILLION F., 2004.


Une zone territoriale reprsente une portion de lagglomration tunisoise et comprend plusieurs zones
industrielles.

113

b) Profil sectoriel des zones industrielles tunisoises


Le profil sectoriel des zones industrielles tunisoises montre une forte prsence de lactivit
industrielle. Le pourcentage des tablissements industriels et des tablissements "tertiairesindustriels" c'est--dire les siges des entreprises, les succursales et les autres
tablissements relevant des entreprises mais qui nassurent que certaines fonctions
(maintenance, essais, showroom, service aprs vente, etc.), slve 64% dans les zones
industrielles de lagglomration tunisoise contre 36% des tablissements tertiaires.
Cette rpartition est diffrente de celle observe au niveau de lagglomration. Les
tablissements activit industrielle ou tertiaire-industrielle ne reprsentent que 27% de
lensemble des tablissements de lagglomration. Le nombre des tablissements tertiaires
est plus que le double de la somme du nombre des tablissements du secteur industriel et
de celui du tertiaire-industriel. Ceci est de nature confirmer le poids de plus en plus
important de lactivit tertiaire enregistr dans la quasi-totalit des espaces urbains
tunisiens et notamment au niveau de lagglomration, espace fortement urbanis et dans le
mme temps sige de la capitale du pays.

Une analyse base sur la rpartition sectorielle des tablissements dans les zones
industrielles montre que les quatre branches regroupant les activits : mcanique et
lectrique, textile et habillement, chimie et activits tertiaires sont les plus prsentes
puisquelles reprsentent 77,5% de lensemble des tablissements implants dans les
zones industrielles. Notons aussi une distribution relativement plus lche des branches
IMCCV, IAA, ICC et les industries diverses qui reprsentent ensemble moins de 23% du
total des tablissements des zones industrielles de lagglomration tunisoise.
Les indices de spcialisation pour identifier les spcificits sectorielles des zones
industrielles sont consigns dans le tableau suivant :
Tableau 21: Spcificit sectorielle des zones industrielles de lagglomration du
Grand Tunis
Secteur dactivits
IMCCV
ITH
ICC
IAA

Zones industrielles
2,27
2,02
2,39
1,59

Diffus
0,89
0,91
0,88
0,95

ICH

2,89

0,83

IME

3,17

0,81

Divers

2,41

0,88

Tertiaire

0,49

1,04

Source : Synthse effectue par SOUSSI R. partir des donnes AFI, APII, INS, RCC et GMG

114

Par ailleurs, la distribution des zones industrielles tunisoises selon leur superficie et selon
leur amnageur nous permet de constater que plus de 62% des zones industrielles
amnages par les collectivits locales ont une superficie infrieure 50 ha. Les zones
industrielles de mme taille amnages par lAFI ne reprsentent que 37,5% du total des
zones amnages par cette agence. Les amnageurs privs semblent prfrer les zones de
petite taille appeles parfois micro-zones, voire "zones en timbre poste". Jusqu prsent,
ils nont amnag que 4 zones dont une seule de 20 ha situe la Goulette et amnage par
la Socit de Promotion du Lac de Tunis.
Lunique zone dont la superficie dpasse les 100 ha, et qui compte parmi les plus
anciennes, est celle de Jbel Jelloud situe au sud de Tunis.

Tableau 22: Distribution des zones industrielles du Grand Tunis selon leur superficie
et leur amnageur
Collectivits
locales
AFI
Privs
Total

<5

[5,10[

[10,20[

[20,50[

[50,100[

> 100

Total

24

2
3
7

0
0
2

2
0
9

2
1
7

10
0
18

0
0
1

16
4
44

Source :Synthse effectue par effectue par SOUSSI R. partir des donnes AFI, APII, INS, RCC et GMG

2. 2. Etude des zones industrielles en rapport avec leur appartenance


spatiale
a) Dnombrement des zones industrielles en fonction de leur positionnement
gographique
Ce dnombrement ncessite au pralable une dlimitation des zones territoriales1 ou de
portions spatiales pertinentes. Les zones territoriales que nous avons choisies participent du
dcoupage du Schma Directeur dAmnagement du Grand Tunis. Elles ne concident pas
obligatoirement avec les dcoupages administratifs et ne sont pas ds lors en relation
ncessaire avec lappartenance administrative. Nous avons retenu un regroupement de ces
zones territoriales en fonction de leur positionnement gographique :
- La Zone Territoriale de la Cte Nord et du Centre que nous noterons ZTCNC.
- La Zone Territoriale du Nord note ZTN.
- La Zone Territoriale du Sud et de la Cte Sud : ZTSCS.
- La Zone Territoriale de lOuest note ZTO.
Ce dcoupage nous pargne de la vision un peu rigide centre-priphrie qualifie parfois
1

Nous utiliserons le terme de "territoire" pour faire rfrence un espace sur lequel la zones industrielle
fonctionne et se dveloppe. Notre dmarche a ainsi consist rechercher une structure spatiale que nous
avons qualifie de "zone territoriale" regroupant un certain nombre darrondissements de lagglomration du
Grand Tunis au sein desquels se trouvent des zones industrielles.

115

de manichenne et remise en cause depuis quelques annes notamment depuis les travaux
de Jol GARREAU en 1991. Il nous permettra dobtenir de meilleures comparaisons
territoriales et une apprciation rationnelle des comportements spatiaux des entreprises.
Les quatre zones territoriales choisies couvrent tous les arrondissements de
lagglomration tunisoise. La ZTCNC regroupe elle seule 21 arrondissements. La ZTSCS
et la ZTO renferment respectivement 17 et 16 arrondissements alors que la ZTN ne
rassemble que 10 arrondissements parmi les 64 arrondissements de lagglomration
(annexe1).
La rpartition des zones industrielles au sein de ces diffrentes zones territoriales est
ingale. La ZTSCS comporte 23 zones industrielles parmi les 44 zones industrielles de
lagglomration tunisoise soit donc plus de la moiti. Or, dans la ZTO, on ne trouve que 10
zones industrielles contre seulement 6 zones dans la ZTN et 5 zones dans la ZTCNC
(annexe2).
Figure 19: Limites des zones territoriales

Source : Ralisation SOUSSI R., 2010.

116

Figure 20: Nombre des zones industrielles et des arrondissements


des zones territoriales de lagglomration tunisoise

Source : synthse effectue par SOUSSI R. partir des donnes AFI, APII, INS, RCC et GMG
Ralisation : SOUSSI R., 2010

Nous examinerons dans ce qui suit la relation qui pourrait rgir le nombre des
tablissements et la superficie des zones industrielles au niveau de chaque zone territoriale.
Il est prciser que les zones industrielles de lagglomration tunisoise renferment 2230
tablissements rpartis sur une surface de 1768 ha. La qute, pour chaque zone territoriale,
dune corrlation entre le nombre dtablissements dans les zones industrielles et la surface
totale de ces zones pourrait tre significative. Ltude mene par Franois MILLION dans
le cas des zones dactivits de lagglomration Lyonnaise la dj prouve, rsultat
stimulant pour rechercher lexistence dune telle corrlation dans le cas des tablissements
implants dans les zones industrielles de lagglomration tunisoise.

117

Le graphique ci-aprs diffrencie les diverses zones territoriales en termes de nombre


dtablissements et de surface. On note une trs forte corrlation positive entre ces deux
grandeurs : la valeur du coefficient de corrlation r est de 0,96 et le coefficient de
dtermination r2 est de 0,93.
Figure 21: Rpartition des surfaces et des tablissements implants en zones industrielles dans
lagglomration tunisoise

Source : Synthse ralise par SOUSSI R. partir des donnes AFI, APII, INS,
RCC et GMG (2010-2011)

Ce mme graphique montre une prfrence de localisation des tablissements industriels


pour les deux zones ZTSCS et ZTCNC puisquelles regroupent elles seules 80 % des
tablissements implants sur une superficie de plus de 82% de la superficie globale des
zones.
Dans le paragraphe qui suit, nous examinerons avec plus de dtail le profil sectoriel de ces
zones territoriales.

118

Figure 22: Superficie et nombre des tablissements dans les zones industrielles

Source : synthse effectue par SOUSSI R. partir des donnes AFI, APII, INS, RCC et GMG
Ralisation : SOUSSI R., 2010

b) Profil sectoriel des zones territoriales de lagglomration tunisoise


Pour tudier le profil sectoriel des zones territoriales de lagglomration tunisoise, nous
nous sommes pench sur le calcul des indices de spcialisation en vue de reprer, dans une
rgion territoriale dtermine, les prfrences de localisation des diverses branches
dactivits (Tableau 23).
Tableau 23: Indices de spcialisation des zones territoriales pour l'ensemble des
tablissements de l'agglomration tunisoise
Indice de
IMCCV
ITH
ICC
IAA
ICH IME Divers Tertiaire
spcialisation
1,65
1,18
1,21
1,49
1,92
2,11
1,39
0,79
ZTSCS
0,95
0,75
0,65
0,83
0,96
0,98
0,74
1,06
ZTN
1,57
2,74
1,87
1,85
1,06
1,05
1,26
0,74
ZTO
0,78
0,80
0,90
0,81
0,77
0,72
0,91
1,07
ZTCNC
Source :Synthse ralise par SOUSSI R. partir des donnes AFI, APII, INS, RCC et GMG (2010-2011)

119

Les indices de spcialisation figurant dans le tableau 23 montrent un attrait de la rgion


Sud de Tunis pour les activits industrielles lies aux secteurs des IME et des ICH tant
donn que les indices pour ces deux secteurs sont respectivement gaux 2,11 et 1,92.
Il en va de mme pour le secteur des IMCCV, lequel privilgie une localisation au Sud
tunisois avec un indice de 1,65.
Les trois secteurs des ITH, ICC et IAA prfrent une localisation dans la rgion de lOuest
de Tunis avec des indices respectifs de 2,74 ; 1,87 et 1,85.
Le Nord semble un territoire diversifi o tous les secteurs sont prsents avec des degrs
de concentration voisins : pour la ZTN, les indices varient de 0,65 1,06 et oscillent autour
dune moyenne avoisinant lunit. Pour la ZTCNC, les indices se situent dans une plage
allant de 0,72 1,07 et o la moyenne est de 0,92 . Cette diversification peut tre
considre comme un point fort pour cette rgion septentrionale puisquelle est gnratrice
dun flux important et dune dynamique soutenue au niveau du tissu urbain.
Nanmoins, ces deux rgions ZTN et ZTCNC affichent un attrait important des activits
tertiaires avec les indices les plus levs 1,06 et 1,07. Cela est d au fait que la cte nord et
notamment le centre-ville conservent encore tous les deux un certain poids et une certaine
attractivit vis--vis des activits tertiaires de lespace urbain tunisois. Il nen va pas avec
les activits industrielles dont la localisation demeure la plus faible au niveau de ces deux
rgions. Ceci trouve ses origines dans la faiblesse de la prsence industrielle dans ces
rgions o les activits tertiaires lemportaient depuis longtemps. Lagglomration
tunisoise a toujours prserv un centre dominante tertiaire et une cte ddie
principalement lhabitat et aux activits ludiques et touristiques.

2.3. Analyse structurelle gographique (Shift and Share)1 de


lattractivit des zones industrielles
Lattractivit territoriale des zones industrielles est mesure laide du rapport entre le
nombre dtablissements dans les zones industrielles dune zone territoriale donne et le
nombre dtablissements total dans cette mme zone.
Lanalyse du graphique obtenu (figure 23) montre des carts dattractivit importants entre
les diffrentes zones territoriales. Lattractivit atteint son maximum dans la zone
territoriale ZTSCS (26,5%) et elle est minimale au niveau de la ZTCNC (2,8%). Cette
ingalit trouve son explication dans les origines historiques de la mise en place de
1

La mthode Shift and Share est un instrument d'analyse bien connu dans les pays anglo-saxons, o son
application a donn lieu une abondante littrature. Les premiers travaux ayant utilis cette mthode sont
ceux raliss par CRAEMER en 1942. Mais la mthode ne sest rellement tendue qu' partir d'un article, en
franais, de DUNN en1959. (cf. DUNN Edgar, "Une technique statistique et analytique d'analyse rgionale :
description et projection", conomie Applique, vol 12, n 4, octobre 1959, pp. 531-534).
Cette mthode permet, partir des volutions constates au cours d'une certaine priode, de sparer, pour des
grandeurs particulires :
- ce qui rsulte de lenvironnement
- ce qui rsulte de la composition sectorielle des activits locales.
- ce qui concerne, enfin, les performances spcifiques des activits, qui ne dpendent ni de l'environnement,
ni des structures.

120

lindustrie o les choix ont prfr le sud de lagglomration en comparaison avec le nord,
louest et le centre. Ces choix sont certes, le rsultat dune histoire industrielle plus
ancienne dans cette rgion quailleurs qui la permis de bnficier dun desserrement
industriel encore luvre partir du centre de la capitale Tunis.
Figure 23: Attractivit territoriale des zones industrielles en %

Source : synthse ralise par SOUSSI R. partir des donnes AFI, APII, INS, RCC et GMG

Quant lattractivit sectorielle des zones industrielles, le graphique ci-aprs montre des
carts importants entre les secteurs dactivits. Les zones industrielles nattirent que 4%
des tablissements tertiaires. Ce taux faible dnote de la rsistance dun bon nombre de
zones industrielles la tendance forte de tertiairisation dans lagglomration.
Le secteur des IME est le secteur le plus prsent au niveau des zones industrielles avec un
taux de 26% suivi du secteur des Industries Chimiques dont le pourcentage est de 23%. Les
secteurs des IMCCV, ITH , ICC ainsi que les Industries Diverses sont caractriss
respectivement par des taux trs proches allant de 16 20% alors que le taux du secteur
des industries agroalimentaires ne dpasse que de peu le taux moyen de lensemble des
tablissements.

121

Figure 24: Attractivit sectorielle des zones industrielles en %

Source : synthse ralise par SOUSSI R. partir des donnes AFI, APII, INS, RCC et GMG

La rpartition des taux dattractivit par rgion territoriale et selon le secteur dactivit est
synthtise dans le tableau ci-aprs.
Tableau 24: Rpartition des taux d'attractivit par rgion territoriale
Indice de
spcialisation
ZTSCS
ZTN
ZTO
ZTCNC
Agglomration
Ecart-type
Variance

IMCCV

ITH

ICC

IAA

ICH

IME

ID

35,7
39,5
17,9
6,3
18
15,5

37,9
35,3
17,8
5,8
16
15,2

44,2
36,8
42,9
4,4
19
18,7

31,5
15,6
12,5
4,1
13
11,5

48,2
27,8
19,7
7,7
23
17,1

46,2
44,1
32,1
6,7
26
18,2

47,6
32,3
22,1
7,1
20
17,1

Terti
aire
15,3
3,5
4,7
1,9
4
6,1

241,3

229,9

350,2

131,4

290,8

329,6

290,8

36,8

Agglo
26,5
10,2
12,1
2,8
8,1

Source : synthse ralise par SOUSSI R. partir des donnes AFI, APII, INS, RCC et GMG

Lon peut observer des carts importants entre les taux dattractivit. Le taux maximal,
hormis les industries diverses, est de 48,2. Il correspond au couple (ZTSCS, ICH). Alors
que le taux le plus faible dune valeur de 1,9 concerne le couple (ZTCNC, Tertiaire). Les
carts types et les variances au niveau de chaque secteur affichent galement des valeurs
disparates. On comprend ds lors quil serait intressant dapprofondir lanalyse en faisant
intervenir comme paramtre, la structure dactivit au niveau de chaque zone territoriale.
Lanalyse Shift and Share est dans ce cas de figure un outil pertinent daide lintelligence
de la diffrence entre les taux dattractivit des diverses zones territoriales.
Lanalyse Shift and Share sappuie sur une dcomposition en trois termes du taux

122

dattractivit des zones territoriales. Si x reprsente ce taux dattractivit, lon peut crire
pour une zone territoriale t et un secteur dactivits i lquation suivante :
xti = x.. + (x.i x..) + (xti x.i)
o x.i est le taux moyen pour le secteur dactivit i et x.. le taux moyen global. Aprs calcul
de la moyenne de cette quation au niveau de lagglomration, on obtient lgalit
structurelle-gographique suivante :
xt. = x.. + St + Gt avec St =
.
.. et Gt =
. .
.

St est leffet structurel expliquant les carts entre taux moyens dattractivit xt. partir de
la diffrence de structure des activits reprsents par les termes .
.. qui sont
identiques pour toutes les zones territoriales. Ce sont donc des indicateurs du dynamisme
relatif des secteurs i par rapport lagglomration.
Gt est leffet gographique, expliquant les carts entre taux moyens dattractivit xt.
partir des diffrences entre les zones territoriales des taux relatifs aux diffrents secteurs
dactivits.
La comparaison de ces deux effets nous permet dapprcier le poids de chacun dans
lexplication de la diffrence entre les taux dattractivit des diverses zones territoriales de
lagglomration tunisoise. Si le poids de leffet structure est plus important cela signifie
que les zones industrielles ont un impact faible sur lattractivit et que cette dernire
sexplique plutt par les spcificits sectorielles des zones territoriales. Sinon, c'est--dire
dans le cas o leffet gographique lemporte, le diffrentiel dattractivit est alors
imputable loffre territoriale en zones industrielles.
Le tableau ci-dessous rsume les rsultats obtenus par lanalyse Shift and Share applique
dans le cas de lagglomration tunisoise. On note que leffet gographique le plus
important a t enregistr au niveau de la ZTSCS, zone territoriale o lindustrialisation est
la plus pousse et loffre en zones industrielles est la plus notable. De surcrot, la
prdominance de leffet gographique concerne toutes les zones territoriales lexception
de la ZTO o leffet sectoriel lemporte sur leffet gographique. On conclut, ds lors, que
le diffrentiel dattractivit des zones territoriales ZTSCS, ZTN et ZTCNC est alors
intimement li loffre en matire de zones industrielles alors que limpact des zones
industrielles de la ZTO est relativement faible face aux caractristiques sectorielles de cette
zone.
Tableau 25: Les composantes sectorielle et gographique de l'attractivit des zones
industrielles au niveau de chaque zone territoriale
Zone territoriale
ZTSCS
ZTN
ZTO
ZTCNC

Disparit territoriale

Effet sectoriel

Effet gographique

0,119
0,025
0,036
-0,036

0,027
-0,006
0,024
-0,009

0,092
0,031
0,012
-0,028

Source : Synthse ralise par SOUSSI R. partir des donnes AFI, APII, INS, RCC et GMG (2010-2011)

123

Figure 25: Polarisation sectorielle et gographique

Source : Synthse effectue par SOUSSI R. partir des donnes AFI, APII, INS, RCC et GMG
Ralisation : SOUSSI R., 2010

En conclusion, loin dtre alatoire, lattractivit des zones industrielles au niveau de


lagglomration tunisoise montre lexistence de trois profils dattractivit diffrents pour
les tandems zones industrielles, zone(s) territoriale(s)) :
- Le profil 1 concerne les zones industrielles de la ZTSCS qui regroupent 1962
tablissements dans les secteurs industriel et "tertiaire industriel" ainsi que 2741
tablissements dans le secteur tertiaire. Ces zones marquent une sur-reprsentation
accentue dans les branches dactivits IME, ICH et IMCCV. A souligner que ce sont les
branches dactivits les plus anciennes qui ont marqu en premier lieu le territoire de la
ZTSCS. Certes, la premire phase de lindustrialisation de la rgion du Grand Tunis qui
sest amorce principalement au sud tait lorigine de cette forte spcialisation et a jou
un rle non ngligeable dans lattractivit des tablissements industriels de cette rgion

124

australe. Les industries qui se sont implantes notamment dans les zones industrielles ont
vraisemblablement choisi leur localisation par mimitisme ou dans le sillage danciennes
implantations qui les ont prcdes.
- Le profil 2 se retrouve au niveau des zones industrielles de la ZTO. Les zones
industrielles de cette rgion marquent une reprsentation importante des branches
dactivits ITH, ICC IAA. Lindice de spcialisation maximal dune valeur de 2,74 est
enregistr au niveau de cette zone et plus prcisment au niveau de la branche dactivit
ITH. A souligner que cette branche est plus oriente vers la confection et lhabillement
dans une optique de sous-traitance au profit des donneurs dordre notamment europens.
La loi 72-38 du 27 avril 1972 a beaucoup encourag limplantation des entreprises
trangres dont la production est destine l'exportation, et ce, en leur instituant des
conditions de travail analogues ce qu'elles seraient dans une zone franche.
La rgion orientale de lagglomration tunisoise, est une rgion vocation agricole.
Leffort ralis par la commune avant le 31 juillet 2000, date de cration du Gouvernorat
de Mannouba1, sest surtout focalis sur les activits agricoles en dpit des activits
industrielles, ce qui explique lmergence en premier lieu des entreprises dans le domaine
des IAA, entreprises en qute de la proximit du bassin agricole de cette rgion.
- Le profil 3 concerne les zones industrielles des deux rgions ZTN et ZTCNC o les
indices de spcialisation de toutes les branches dactivits sont infrieurs lunit, except
les activits tertiaires. Cela tmoigne dune diversification du tissu de cette rgion
septentrionale quand bien mme ces branches dactivits sont sous-reprsentes.
Cette faible prsence montre que les potentialits de dveloppement de cette rgion se sont
bases sur les activits tertiaires lesquelles prfrent le centre et les lieux de centralit de
lagglomration. De surcrot, cette rgion a connu un desserrement des entreprises ltroit
notamment dans le tissu urbain dense du centre. Or, force est de constater que le
mouvement de dlocalisation des entreprises depuis les lieux denses vers la priphrie a
toujours recherch la proximit dans toutes ses dimensions gographique, organisationnelle
et institutionnelle ce qui explique le mouvement important vers la ZTSCO plutt que vers
la ZTO o les activits tertiaires sont fortement lies aux activits agricoles favorisant ainsi
plus limplantation des entreprises dans le domaine des IAA au dtriment des autres
branches dactivits.
In fine, cette tude nous a permis de dfricher les caractristiques de lattractivit des zones
industrielles, de mesurer son intensit et de dterminer les effets qui pourront impacter
cette attractivit : offre territoriale en matire de zones industrielles et caractristiques
sectorielles des zones territoriales de lagglomration tunisoise dans lesquelles ces zones
industrielles voluent.
Nanmoins, ces conclusions restent encore corroborer par le biais dautres travaux de
recherche, par des enqutes et des investigations de terrain. Leffet gographique
lorigine de lapprhension de la disparit des taux dattractivit de la majorit des zones
territoriales de lagglomration tunisoise mrite dtre analys beaucoup plus en
profondeur. Nous comptons tenir compte dans nos prochaines recherches, de plusieurs
aspects qui ont une influence directe ou indirecte sur lattractivit des tablissements en
1

Avant lanne 2000, lagglomration tunisoise ne comptait que trois gouvernorats : Tunis, Ben Arous et
Ariana.

125

zones industrielles ou en diffus dans le tissu urbain. Nous citons titre dexemple : les
facteurs de localisation, le rle des acteurs, limpact de la politique industrielle, les
orientations et choix en matire durbanisme et damnagement de lespace, etc. Ces
aspects sauront apporter, certes, une meilleure intelligence de ce qui se cache sous les
attractivits apparentes des zones industrielles de lagglomration tunisoise.

3. Critres de localisation de lindustrie tunisoise


3.1. Bref aperu sur les modles thoriques de localisation industrielle
Paul VALERY la dj prcis dans Cahiers : " nous raisonnons toujours sur des
modles". Pour expliquer la localisation des activits conomiques, les chercheurs se sont
investis dans la qute de modles mme de faciliter la comprhension de la distribution
spatiale de ces activits dans les villes. Les allemands taient les prcurseurs dans ce
domaine notamment avec les travaux de Von Thnen en 1826, A Weber en 1909, W.
Christaller en 1933 et Lsch en 1938 et 1954.
En prenant la suite de Von Thnen, Alfred Weber est le vritable pionnier du courant de
minimisation des cots de production et le premier avoir cr un modle thorique de la
localisation industrielle.
W. Christaller puis A. Lsch proposent leur tour une thorie de localisation mais en
recherchant maximiser le profit et en intgrant une variation spatiale de la demande.
Ces modles avancs par l'cole allemande ont t repris par l'cole anglo-saxonne avec
Ullman et Isard dans les annes 1950-60. Cette reprise des modles classiques de
localisation et linfluence des investigations menes par dautres chercheurs anglo-saxons
tels E. M. Hoover (1948), W. Isard (1956), A. Pred (1967, 1969) ont particip
lextension de registres thoriques et mthodologiques que se sont progressivement
appropris les chercheurs franais et francophones.
Au-del des rationalits conomiques et sous limpulsion dA. PRED (1969), lapproche
comportementaliste a introduit de nouvelles considrations sociales et psychologiques afin
de dcrypter le fondement du comportement des individus. Les modles mobiliss par cette
approche permettent dexpliquer les distorsions qui existent entre une localisation
optimale et une situation rellement observe et font perdre la rationalit de l homo
conomicus toute sa capacit dmonstrative.
A la suite dA. Marshall, F. Perroux avance lide dune croissance conomique naissant
des endroits particuliers et se propageant ingalement. Il dveloppe la thorie des ples de
croissance et des industries motrices.
Depuis 20 ans, les conomistes et les gographes ont approfondi la recherche et se sont
intresss de nombreuses formes de dveloppement conomique spatialement localis :
systme productif local, district technologique, technopole, cluster ou grappe industrielle,
etc. Les approches foisonnent et les disciplines se multiplient : science rgionale,
dveloppement local, nouvelle conomie urbaine, nouveaux paradigmes de gographie
conomique, conomie spatiale, approche proximiste, approche systmique etc. Certes,
nous navons aucunement la prtention de cerner tous les travaux relatifs la localisation,

126

mais un extrait de quelques apports scientifiques parus depuis le XIXme sicle (tableau
26) traduit bien la permanence dune diversit des approches qui, loin de sestomper, se
prennise.
Tableau 26: Panorama synthtique des principaux modles de localisation depuis les
annes 1820
Anne
1826
1882

Auteur
Von Thnen
Launhardt

1890

Marshall

1910

Weber

1926

Burgess

1929

Hotelling

Thorie /Modle
Thorie de la rente foncire
Thorie de la localisation
District industriel
Thorie de la localisation
industrielle
Thorie des zones
concentriques
Modle de concurrence
spatiale

1931

Reilly

Attraction des centres urbains

1933

Christaller

Thorie des lieux


centraux

1939

Hoyt

1940

Lsch

1945

Harris &
Ullman

Modle polynuclaire

1949

ZIPF

loi de rang-taille

1955

Perroux

1956

Isard

1959

Simon

1964

Alonso

Economie urbaine

1985

Aydalot

Thorie des
Milieux innovateurs

1990

KrugmanFujita

Nouvelle
Gographie conomique

Pecqueur

Thorie de la proximit

1993

Apport/Explication
Affectation agricole du sol
Localisation optimale
Concentration des activits dans l'espace en
fonction des conomies externes
Dtermination de la localisation optimale
Formation de couronnes concentriques partir
du CBD (Center Business District)
Concurrence spatiale et principe de
diffrenciation minimum
Attraction des centres urbains en fonction de
la distance et de la population des centres.
La rpartition des services, leur hirarchie,
leur espacement et leurs aires de chalandise
travers le systme de villes
Caractre sectoriel du dveloppement urbain
Diffrenciation des espaces
et localisation des services

Thorie des secteurs


Thorie de l'quilibre
conomique spatial

Structuration de la ville autour de nombreux


centres et zones fonctionnelles spcialises

Thorie des ples de


croissance
Mthodes d'analyse spatiale
Thorie comportementaliste
(behavioriste)

Source : Synthse effectue par SOUSSI R., 2011

127

Pour des villes dun pays classes par taille


dans lordre dcroissant, la taille dune ville
est proportionnelle linverse de son rang
Dsquilibre spatial des processus de
croissance
Equilibre conomique spatial
Remise en question de lHomo Economicus et
la rationalit dans les dcisions de localisation
Localisation des activits urbaines o
interfrent entreprises et mnages
Rle du territoire
dans la dynamique de localisation et de
recomposition des activits
Fonctionnement de lconomie en se basant
sur lenracinement territorial, les externalits
et la dynamique technico-industrielle
Typologie de la proximit : gographique,
organisationnelle et institutionnelle

3.2. Facteurs ou critres de localisation ?


Le thme de ltude des critres dcisionnels de localisation d'entreprises a t peu abord
par les gographes et les urbanistes. Lapproche la plus usite privilgie une entre plutt
par les facteurs de localisation. Or, une telle approche demeure limite devant la rapidit
des volutions technologiques, le rythme d'apparition des nouveaux procds de
fabrication et des nouveaux produits, le caractre trs versatile de la demande. Fischer
prcise que tous ces lments "imposent que les facteurs de localisation soient abords
partir de la prise en compte des exigences de fonctionnement de l'tablissement. Alors, on
pourra restituer l'influence des relations au milieu et viter des dterminismes trop
simplistes".
Hayter met laccent sur la diffrence entre conditions et facteurs de localisation en se
rfrant aux travaux de Nishioka et Krumme lore des annes 19701. Ces deux auteurs
ont en effet montr que les conditions de localisation correspondent aux caractristiques
gnrales des localisations disponibles alors que les facteurs de localisation correspondent
linterprtation de ces conditions par chaque entreprise selon ses propres exigences.
Cependant les conditions de localisation et les facteurs de localisation sont souvent
confondus. A titre dexemple, les conditions de localisation numres par HAYTER sont
considres par Mrenne Shoumaker, Aydalot et bien dautres comme des facteurs de
localisation (tableau 27). Afin dviter toute ambigut, nous prfrerons parler alors de
"critres de localisation" plutt que de conditions ou facteurs de localisation qui sont fastes
pour quelques entreprises et nfastes pour dautres.

"location conditions are the differences among locations that exist for all industries while location factors
refer to the specific importance that is attached to such differences by individual firms when choosing
locations for specific factories. In other words, a general bundle of location conditions is translated by
firms into a more specific set of location factors relevant to their particular operations" (Hayter, 1997)

128

Tableau 27: Principaux critres (conditions et/ou facteurs) de localisation


Critres de localisation
Infrastructures de transport
Matires premires
Marchs

Travail
Economies externes
Infrastructures locales

Terrain / Btiment

Environnement
Politiques publiques

Proximit

Dtail
routes, voie ferre, ports, aroports,
tlcommunication
Disponibilit des matires premires
ncessaires la production
- clientle potentielle
- offre et demande
-pratiques spatiales des consommateurs
Disponibilit, qualification et cot de la
main duvre
-Economies d'urbanisation
-Economies de localisation
-Infrastructure conomique (lignes haute
tension, services, zones industrielles..)
-Infrastructure sociale (coles, universits,
hpitaux, bibliothques,)
- nombre et taille des espaces (terrains ou
locaux) disponibles
-caractristiques des locaux disponibles (de
plain-pied ou avec tages, ..)
- prix fonciers, loyers
- droit au bail
-Qualit de vie
-Rglementation sur l'environnement
- Aides et incitations
-Fiscalit
-Procdures administratives
-Attitude des collectivits locales, des
syndicats, etc., vis--vis de lentreprise
-Proximit gographique
-Organisationnelle
-Institutionnelle

Source : Synthse effectue par SOUSSI R., 2011

3. 3. Portrait des critres dcisionnels de localisation industrielle


Dans le prsent paragraphe, nous tracerons, partir de lenqute auprs de 156 entreprises
et des entrevues menes avec 72 responsables dentreprises (propritaires, directeurs
gnraux, directeurs techniques), un portrait des critres dcisionnels de localisation des
entreprises dans les zones industrielles de lagglomration tunisoise. Llaboration de ce
portrait na t possible qu partir dune dmarche en deux temps :
- dans un premier temps, nous avons dress une liste des divers critres de
localisation numrs par les rpondants notre questionnaire

129

dans un deuxime temps, pour classer ces critres, nous avons men des entretiens
avec les responsables dentreprises qui ont accept de nous accueillir.

Les conclusions que nous avons pu tires montrent que les principaux critres qui
expliquent le choix des investisseurs de simplanter dans les diffrentes zones industrielles
demeurent classiques. Ils se rsument comme suit :
- le prix du terrain quip
- la disponibilit dun terrain amnag
- la proximit des infrastructures aroportuaires
- la proximit des clients et des fournisseurs
- lexistence dune main duvre qualifie
- le cadre de vie.
Les diffrents critres de localisation ci-dessus cits ont t classs selon leur frquence
dapparition dans les rponses des enquts et consigns dans le tableau suivant:
Tableau 28: Classement des critres de choix de localisation par ordre dimportance
Critre de choix
Terrain amnag
Prix du terrain quip
Proximit des infrastructures portuaires et
aroportuaires
Proximit des clients et des fournisseurs
Existence dune main duvre qualifie
Cadre de vie
Total

Frquence
150
140
90

Pourcentage
24
23
14

88
78
76
622

14
13
12
100

Source : Enqute ralise par SOUSSI R., 2011

La classification des critres ci-dessus numrs a permis de distinguer trois classes :


- les critres absolus qui reprsentent une condition sine qua non dimplantation de
lentreprise ou de ltablissement dans une zone industrielle
- les critres dterminants : ce sont les critres fondamentaux qui permettent de
trancher entre les diffrentes possibilits de choix de localisation
- les critres secondaires qui prsentent peu dintrt dans la dcision de localisation.
La classification des critres ci-dessus numrs synthtise limportance accorde ces
critres par chaque responsable dentreprise interview.

130

Terrain
amnag
Proximit des
clients et des
fournisseurs

Critres dterminants

Industriel

Tertiaire
industriel

S/Total

13

11

24

Critres secondaires

Industriel

Tertiaire
industriel

S/Total

Industriel

Tertiaire
industriel

S/Total

33,3%

32

39

54,2%

12,5%

4,2%

30

19

49

68,0%

18

20

27,8%

Total
72
(100%)
72
(100%)

Proximit des
infrastructures
portuaires et
aroportuaires

Prix du terrain

16

22

30,5%

18

20

38

52,8%

12

16,7%

72
(100%)

Existence
dune main
duvre
qualifie

2,8%

20

12

32

44,4%

17

21

38

52,8%

72
(100%)

Cadre de vie

11

11

15,3%

13

22

30,6%

23

16

39

54,2%

72
(100%)

72
0

1,4%

27

34

47,2%

33

37

51,4%

(100%)

Tableau 29: Principaux critres de localisation des tablissements industriels


dans les zones industrielles de lagglomration tunisoise

131

Source : Enqute et entretiens raliss par SOUSSI R. en 2010 et 2011

Critres absolus
Critres

Dans ce qui suit, nous prsentons une analyse dtaille de chaque critre dgag par notre
enqute en mettant laccent sur les origines et le contexte qui ont permis ces critres de
jouer un rle dans lorientation des investisseurs pour le choix de leur localisation.
Les critres absolus
La disponibilit en terrains pralablement viabiliss et lotis apparat comme critre absolu
aux yeux de 33% des responsables. En effet, ces derniers accordent une trs grande
importance lamnagement industriel et aux avantages que prsente un site bien quip
ddi accueillir leurs tablissements et faciliter lexercice de leurs activits. Selon
DUBRESSON A. " la qualit et le bon fonctionnement des quipements mis la
disposition des industriels, au sein despaces spcialement amnags pour accueillir les
activits manufacturires, constituent une autre vidence de localisation" 1.
En second lieu, le prix du terrain est considr comme un critre absolu pour 30% des
tablissements. Ce sont les tablissements productifs au nombre de 16 qui considrent que
ce critre est absolu contre 6 tablissements tertiaires industriels qui le considrent plutt
dterminant. En fait, les tablissements industriels ncessitent beaucoup despace, en
raison dun coefficient demprise lev compar celui des tablissements tertiaires
industriels. Lattraction des usines est ds lors faite sur la base des prix incitatifs des
terrains offerts par les amnageurs.
Le critre "cadre de vie" qui napparait pas comme absolu pour les industriels lest en fait
pour les tablissements tertiaires industriels. Ceux-ci accordent plus dattention
lagrment du site, la qualit de lenvironnement et au cadre physique. Un responsable
nous fait savoir que : "par exprience, ce facteur influe grandement sur le psychisme du
personnel et par consquent sur leur motivation et leur rendement".
Les critres dterminants
Les six critres de localisation identifis suite notre enqute revtent un caractre
dterminant pour les tablissements industriels. Il en est de mme pour les tablissements
du type tertiaire-industriel avec des intrts relativement faibles vis--vis des deux critres
" Disponibilit dun terrain amnag" et "Proximit des infrastructures aroportuaires".
En effet, cest un truisme de rappeler que ce type dactivits accorde peu dimportance
ces deux facteurs en raison de la nature mme de lactivit qui est peu consommatrice
despace et qui nexige nullement une organisation logistique toffe.
Pour les tablissements industriels, les six critres sont les plus cits dans la littrature. Ils
sont confirms par les chercheurs et les experts dans les travaux de recherche et les tudes
spcialises. Nanmoins, le critre "cadre de vie" est le moins not parmi les autres
critres. Il ne semble dterminant que pour 9 tablissements industriels uniquement. Ce
critre demeure toutefois important aux yeux des tablissements tertiaire-industriels
puisque 13 parmi eux jugent quil est dterminant pour leur localisation.
Les deux critres de disponibilit de terrains dj amnags et le prix du terrain revtent
la fois le caractre absolu et dterminant et ce, pour les mmes raisons voques ci-dessus.
Le critre de la proximit des clients et des fournisseurs occupe galement une place
privilgie aux yeux des investisseurs qui cherchent simplanter l o se trouvent leurs
clients et leurs fournisseurs. Lentreprise entretient avec ses clients des relations intenses

DUBRESSON A., 1989, p.184.

132

qui conditionnent son succs au travers de leur satisfaction, comme elle a besoin dune
proximit de ses fournisseurs pour faciliter son accs aux ressources.
En tant que critre de localisation, la proximit des infrastructures portuaires et
aroportuaires est considre par les investisseurs comme un atout non ngligeable pour le
choix de la localisation de leurs activits. Ces quipements facilitent en effet plusieurs
oprations de transactions commerciales : importation de matires premires et produits
semi-finis, exportation dchantillons et de prototypes, exportation de produits finis, etc.
En effet, de par le monde, les industriels tendent se concentrer proximit des centres de
transit ou des nuds de communications. Do limportance de la prsence du port de
Rads et de laroport Tunis-Carthage dans lagglomration tunisoise.
Les amricains, conscients de limportance dun tel quipement pour le monde des
affaires, ont mme conu des zones aroportuaires, c'est--dire "des zones industrielles
localises prs ou dans un aroport et conues pour faciliter lutilisation des transports
ariens" 1. Daprs bon nombres de responsables, laroport est lorigine de faisceaux de
relations dchanges et de partenariat trs denses avec le reste du monde.
Cependant, aujourdhui, la proximit du port par exemple, ne semble pas tre une
condition absolue et ncessaire de lactivit industrielle. Partant de lexemple de la
localisation des industries Abidjan, DUBRESSON A. prcise que le port de cette ville
"est un outil ncessaire au fonctionnement de la majorit des tablissements
manufacturiers du pays, mais la proximit de cet outil napparat nullement, aujourdhui,
comme une condition absolue et ncessaire de lactivit". Dans le cas de lagglomration
tunisoise, ce constat nous a t confirm par quelques uns et infirm par dautres.
Quant la main-duvre, elle constitue lune des ressources principales exiges pour les
entreprises. Cest un critre important de localisation dans la mesure o les entreprises
soumises concurrence cherchent localiser leurs activits l o le cot de main-duvre
est le plus faible. Mais est-ce que les tablissements industriels tunisois accordent la mme
importance pour les comptences de la main duvre que pour son cot? Les rponses
collectes lors de notre enqute sont diverses. Certains cherchent une main-duvre
qualifie, voire hautement qualifie, mais pour un grand nombre, le niveau de qualification
du personnel compte peu dans la procdure de recrutement. Selon leur dires : "plus le
niveau des employs est lev plus leurs charges augmentent et plus il est difficile de
rpondre leurs ambitions professionnelles".

3.4. Nouvel outil daide la dcision de localisation : le modle


squentiel crois
Comme le rappelle BELHEDI A. "Le modle est une reprsentation, une image
formalise, simplifie et sense dune ralit, dun systme, dune ide ou dun fait dans le
but de comprendre et dagir. Dans son sens dynamique, le modle est une reconstitution
simplifie dun processus. Cest une rfrence, une norme, un schma, une image
reprsentative, une forme"2. Ainsi, en se basant sur les diffrentes approches thoriques de
1
2

GUENIOT Y.,1974 p.365.


BELHEDI A., 2010, p.5.

133

localisation et en exploitant les rsultats de notre enqute sur les critres de localisation,
nous avons pens laborer un nouveau modle de localisation qui offre la possibilit
destimer la congruence entre loffre dun site et la demande dune entreprise la
recherche dun lieu dimplantation. Ce modle que nous proposons est une nouvelle
approche garantissant le croisement des enjeux et contraintes de lentreprise dune part,
avec les atouts et les limites du site dautre part, et ce, en vue de garantir une meilleure
localisation. Il sagit dune dmarche performante pour structurer lanalyse du besoin et de
loffre de localisation. Elle pourra tre ensuite traduite en une application informatique du
type logiciel et servira comme un outil efficace et pertinent pour laide la dcision dans
un projet de localisation (Figure 26).
Figure 26: Synoptique du modle squentiel crois de localisation

Ce modle guide la rflexion qui prcde le choix dune localisation. Il suppose la


mobilisation d'une grande varit denjeux et leur dclinaison en objectifs plus ou moins
identifis par lentrepreneur. Dune manire gnrale, la localisation dune entreprise

134

dpend des caractristiques et des exigences de lentreprise mais aussi des attributs du site
et de son agglomration support.
En effet, lentreprise prsente de grandes diversits selon son secteur d'activit, son effectif
salari, son organisation productive et logistique, etc. Tout au long de sa vie, lentreprise
volue ; elle est susceptible de migrer ; elle peut galement disparatre. Pour rpondre au
mieux aux besoins des entreprises autant pour les fixer durablement sur le territoire que
pour les attirer lors de leur recherche d'un site d'implantation, les amnageurs publics et
privs consacrent des espaces daccueil quils vendent ou louent aux entreprises et aux
organismes afin que ceux-ci puissent exercer leur activit conomique. Ces espaces
constituent en grande majorit loffre formelle en matire de localisation. La convergence
de cette offre vers les besoins des entreprises ncessite la dtermination des critres de
localisation objectifs et dautres moins objectifs. Cest travers le croisement de ces
critres de localisation et des caractristiques de loffre ainsi que larbitrage entre les divers
sites que la dcision de localisation soit prise. En effet, " la slection finale d'une
localisation est toujours une question de compromis et d'options" 1. Cest ce genre de
compromis et doptions que notre modle tente daboutir.
Nouvelle mthode au cur du modle squentiel crois : la mthode FAST
Le modle squentiel crois repose sur une nouvelle mthode que nous appelons la
mthode FAST. Labrviation FAST correspond aux quatre termes suivants :
Fonctionnalit, Amnit, Sociabilit, Temporalit. En Anglais cette mthode conserve la
mme appellation avec les termes Functionality, Amenity, Sociability, Temporality. En
outre elle traduit la rapidit (ladjectif fast en anglais signifie rapide) dans la dtermination
des critres de localisation. Ds lors, nous pouvons prciser que la mthode FAST est une
mthode danalyse qui utilise comme support une matrice couvrant les quatre axes cits
prcdemment et qui permet didentifier avec efficacit et diligence les critres fastes et
nfastes pour la localisation dune entreprise donne.
Principe de la mthode FAST
FAST est une mthode structure de rflexion et de travail en groupe qui permet aux
responsables, aux membres dune organisation et aux participants dun projet de
localisation dexprimer leurs points de vue en se basant sur leurs connaissances et leurs
expriences, dune part et en tenant compte de la stratgie et des ambitions de
lorganisation par rapport au projet, dautre part.
FAST permet donc de confronter les besoins des entreprises loffre du site et de sa
situation afin de prendre la bonne dcision de localisation c'est--dire la dcision qui
maximise le potentiel des critres fastes et des opportunits et qui minimise limpact des
critres nfastes et des risques.
Cette valuation ncessite une comprhension objective et complte des informations
qualitatives et quantitatives relatives lentreprise et au site, une organisation et une
synthse de ces informations et enfin leur dcoupage en critres de localisation.

MRENNE- SHOUMAKER B., 1991, p.36.

135

Domaine dapplication
La mthode FAST sapplique pour toutes les entreprises, dans lensemble des branches
dactivits de lindustrie et dans les services. Elle concerne un projet de localisation qui
peut tre :
- une nouvelle implantation
- un projet de dlocalisation
- un projet dextension
La mthode FAST est compose de cinq phases principales :
Phase 1 : Cadrage du projet de localisation
La premire phase, le cadrage du projet, est dterminante. Elle concerne principalement le
dcideur, porteur du projet. Il va prciser le sujet de localisation c'est--dire lorganisation
ou lentreprise ou ltablissement en qute de localisation et dfinir le cadre de laction en
renseignant particulirement sur :
- lobjet du projet (nouvelle implantation, dlocalisation ou extension)
- les motifs et les objectifs du projet,
- le primtre du projet (sites envisags)
- les moyens allous (les moyens concerneront en particulier le choix de l'animateur,
les membres du groupe de travail et leurs missions, le planning prvisionnel des
runions, etc.).
Ces diffrents renseignements feront l'objet d'un document crit diffus aux personnes
concernes.
Phase 2 : Choix des acteurs impliquer
Les acteurs dune tude FAST sont le dcideur, lanimateur et le groupe.
-Le dcideur reprsente la direction de lentreprise. Cest la personne mandate et ayant
reu les pouvoirs ncessaires pour prendre les dcisions relatives au projet de localisation.
Elle intervient au dpart, au cours du droulement de laction FAST et lors du choix final.
-Lanimateur est la personne choisie par le dcideur pour lorganisation et le droulement
dune action FAST. Elle en est responsable devant le dcideur. Lanimateur doit matriser
la mthode FAST et doit avoir les qualits et les comptences requises pour lanimation
dun groupe. Son rle consiste :
- faire prciser lorientation de ltude au dpart, et approuver chaque fois que cest
ncessaire les changements de cap,
- constituer le groupe,
- dfinir et faire approuver le calendrier et les moyens de ltude ainsi que leurs
modifications,
- prsenter le rsultat de ltude au dcideur et tous ceux dont lavis est requis,
- prsenter le bilan prvisionnel et les recommandations concernant les choix de
localisation
- recommander larrt du projet si ncessaire.
Le groupe est la structure oprationnelle de laction FAST. Le principal critre de choix
des membres est leur comptence et leur implication directe sur le projet de localisation.
Pour lefficacit des travaux, le groupe ne doit pas dpasser 8 personnes comme noyau
constant lors du droulement de laction. En cas de besoin, ce groupe pourra sadjoindre
momentanment les personnes ou les experts ncessaires. Le groupe dtudes FAST est
une instance de rflexions et de propositions qui travaille au profit du dcideur. Il est

136

solidairement responsable de la qualit de ltude et de la validit des propositions quil


prsente. La dure de vie du groupe FAST est la dure de laction dont il a la charge.
Phase 3 : Identification des critres de localisation
C'est l'une des phases les plus importantes. Elle commence par un inventaire de toutes les
donnes quantitatives et/ou qualitatives relatives au projet de localisation sans chercher
valuer leur importance. Ce sont les donnes techniques, industrielles, conomiques,
commerciales, sociales, rglementaires, etc. qui doivent tre recherches travers les
sources dinformations disponibles (internet et autres) mais aussi travers les entretiens,
les questionnaires, voire les enqutes.
Ces donnes doivent tre analyses et exploites en vue de recenser les critres relatifs
lentreprise et son projet de localisation. Pour ce faire, il suffit de remplir la matrice
FAST afin de rassembler tous les critres et de rduire les risques domission.
La matrice FAST est un outil labor pour recenser les critres de localisation pour une
entreprise. Rappelons quelle est constitue de 4 niveaux : Fonctionnalit, Amnit,
Sociabilit et Temporalit. Les deux premiers niveaux traduisent les besoins rationnels et
objectifs de lentreprise en termes de localisation. Les deux derniers niveaux correspondent
ses besoins subjectifs.
La Fonctionnalit et lAmnit prennent en compte les exigences de fonctionnement de
lentreprise et les fonctions urbaines ncessaires lexercice de son activit. Alors que la
sociabilit et la temporalit correspondent aux pratiques et perceptions sociales, aux
reprsentations et aux images construites ainsi quau contexte historique de lentreprise.
La matrice FAST se prsente sous la forme suivante :

Figure 27: Matrice FAST

Source : Conception et ralisation par SOUSSI R., 2011.

137

Le remplissage de la matrice FAST peut tre tay par des techniques habituelles telles
que le brainstorming et peut tre complte par la validation des critres. Dans ce cas, c'est
l'animateur qui va faire travailler le groupe sur la validation. Il posera alors deux questions
pour chaque critre :
1) Dans quel but le critre existe-t-il ?
2) Quelle est la cause de l'existence du critre ?
La validation est intressante lorsqu'un groupe de pilotage souhaite revisiter les critres du
groupe de travail ou lorsque lactivit de lentreprise et le site sont nouveaux.
Phase 4 : Hirarchisation des critres
Cette tape consiste trier par ordre dimportance les diffrents lments lists durant la
phase 3.
La faon de procder consiste attribuer chaque critre un poids relatif par rapport aux
autres critres1. Ce poids est attribu au critre selon lapprciation par le groupe de son
importance et de son influence sur le projet de localisation. Il sagit de procder un vote
pondr en comparant les critres deux deux. Par exemple, l'animateur propose au groupe
de comparer deux critres C1 et C3. Le groupe choisit le critre jug le plus important, puis
il attribue un poids relatif ayant une valeur de 1 3 : par exemple, C13 veut dire C1 plus
important, avec un poids relatif de 3.
L'animateur conduira l'animation pour tous les cas de comparaison, en procdant de faon
alatoire. S'il n'y a pas consensus sur une valeur, un deuxime vote de confirmation peut
tre ralis. Le rsultat de la hirarchisation s'obtient en comptabilisant les points obtenus
par chaque critre : ex. pour le critre C2, on additionne le poids en ligne (3+2+2) et en
colonne (2). On note 9 en face de C2. (figure 28)
Mme logique pour les autres critres, on obtient ainsi un total de 20 points qui permet de
calculer un poids relatif, par exemple : C3 = 2/20 =10%. On ralise ensuite une
reprsentation sous forme dhistogramme qui visualise l'importance relative des critres,
telle que le groupe de travail la peroit.

Il sagit dune approche multicritre. Les mthodes multicritres ont pour but la rsolution des problmes
d'aide la dcision. Elles constituent une tape importante du processus de dcision, qui suit celle
d'identification et de dfinition du problme, et aboutissent au choix d'une ou plusieurs solutions optimale(s),
au sens de Pareto, parmi un ensemble discret de solutions, via une procdure de slection. Elles permettent
galement de rpondre aux problmatiques de tri et de rangement, par l'intermdiaire d'une procdure
d'affectation et de classement respectivement. Ces mthodes sont issues principalement des travaux
de Thomas L.Saaty et du chercheur Bernard Roy, crateur du LAMSADE (Laboratoire d'Analyse et
Modlisation de Systmes pour l'Aide la Dcision).

138

Figure 28: Hirarchisation des critres

Source : Conception et ralisation par SOUSSI R., 2011.

Phase 5 : Evaluation des possibilits de localisation


L'valuation des possibilits de localisation se dfinit partir d'un tableau multicritre
reprenant les critres et leur poids associs. Le tableau multicritre comprend en colonnes
les critres identifis et leurs poids tels quarrts dans la phase prcdente. Puis pour
chaque site une valeur est attribue chaque critre selon quil est plus ou moins ralis
sur le site. Lchelle choisie pour ces valeurs correspond une chelle ordinale trois
niveaux :
(V = -1) : critre non ralis
(V = 0) : critre partiellement ralis
(V = 1) : critre ralis
Ceci permet de calculer le produit pV (poids x Valeur) pour chaque critre et pour chaque
site.

Tableau 30: valuation des possibilits de localisation


Critre
C1
C2
C3
C4
C5

Poids
p
15%
45%
10%
25%
5%

Site S1
Site S2
V1
p V1
V2
p V2
-1
-0,15
0
0
0
0
1
0,45
1
0,1
1
0,1
1
0,25
0
0
1
0,05
1
0,05
Total
0,25
0,6
Source : Conception et ralisation par SOUSSI R., 2011.

Site S3
V3
p V3
0
0
-1
-0,45
-1
-0,1
0
0
0
0
-0,55

Dans cet exemple, le site S2 obtient le score le plus lev. Le site S2 doit tre retenu.

139

En conclusion, ces critres appliqus pour ltude des diverses possibilits de localisation
permettent de comparer les diffrents sites candidats accueillir le projet de localisation. Il
est clair que ce projet rentre parfaitement dans le cadre offert par le site S2.
Loutil que nous venons de mobiliser, loin dtre une panace, tente de traduire, dune
manire plus ou moins parfaite, les mcanismes de localisation des entreprises en intgrant
la multiplicit des critres de choix et la diversit des caractristiques des sites.
Son ambition consiste explorer une piste originale susceptible dapporter une
contribution utile une meilleure matrise de la question de localisation industrielle.
Cependant, il ne constitue quune premire tape vers une instrumentation plus
formellement adapte un usage oprationnel.
Pour y parvenir, il est envisageable de dvelopper une application informatique et
dlaborer des interfaces du type "base de donnes" permettant de faire le lien entre les
donnes du projet et celles du site. Ces bases de donnes permettraient une exploitation
simple et rapide de loutil. Elles seraient alimentes au fur et mesure de la ralisation des
diffrentes tapes du modle et serviront de support pour la sauvegarde, la mise jour et la
traabilit des informations. Notons que la disponibilit de ces informations et de ces
donnes permettra dorienter la dcision des acteurs, dviter les erreurs de localisation et,
partant, de garantir la prennit du projet de localisation, des activits et des emplois.

140

Conclusion de la premire partie


Il est difficile d'puiser tous les tenants et les aboutissants de la localisation industrielle
dans lagglomration tunisoise, d'autant plus que lanalyse exige lapprhension des
problmatiques de limplantation des entreprises divers niveaux afin de reprer ce qui
revient lagglomration, au site et lentreprise ou ltablissement. Il sagit dun
embrouillamini extrmement complexe des relations rciproques entre deux systmes aux
quilibres diffrents, bien que souvent lis, la ville et lindustrie, pour reprendre
lexpression de Jean DUMAS.
Nous avons, essay tout au long de cette premire partie de prendre, autant que faire se
peut, du recul critique et dadopter une dmarche visant comprendre les relations de
dtermination rciproque entre lindustrie et lespace urbain de lagglomration tunisoise
en focalisant notre tude sur les zones industrielles que nous considrons comme de
vritables poumons industriels facilitant linstallation et lexercice de lactivit industrielle
au sein de lagglomration du Grand Tunis.
Ds lors, nous avons tent de nous loigner de lapproche qui a prsid les travaux
antrieurs en termes de localisation c'est--dire lapproche habituelle qui privilgie des
explications fondes sur des gnralisations parfois trop thoriques. Nous nous sommes
plutt attach dcrypter les ressorts matriels et immatriels, non dans un absolu
a-spatial, mais en considrant au contraire que la rpartition spatiale du fait industriel est
au cur de notre investigation. Celle-ci nous a donc permis daboutir quelques rsultats
que nous considrons dsormais comme des acquis vrifis :
- Tout dabord, le poids de lagglomration tunisoise en termes de polarisation et de
concentration de lappareil manufacturier demeure notable lchelle du pays et son poids
en termes doffre despaces daccueil de lindustrie reste intressant quand bien mme le
rle de cette agglomration dans la dynamique industrielle est en train de pricliter et de
sincliner devant la tertiarisation bouleversante que connat lespace de la capitale
tunisienne.
- Malgr le dveloppement remarquablement important de larmature industrielle de
lagglomration tunisoise, celle-ci demeure incomplte. On y relve peu dindustries
innovantes, peu de start-up, peu dentreprises essaimes et le tissu industriel tunisois
demeure domin par les petites et moyennes entreprises un pourcentage trs lev (de
lordre de 99%) par rapport lensemble des entreprises industrielles implantes dans
lagglomration.
- Le choix de ralisation des zones industrielles procde toujours dun acte volontaire pris
en charge par les pouvoirs publics et ngligeant dans la plupart des cas la prise en compte
des tapes du cycle de vie de la zone : son environnement, les pralables pour son
intgration dans le tissu urbain, les aspects lis son animation, sa promotion et son
dveloppement, etc.
- La rpartition spatiale de lindustrie au niveau de lespace de lagglomration tunisoise
montre que la rgion du Sud notamment du gouvernorat de Ben Arous est la rgion la plus
attractive vis--vis des diffrentes branches dactivit de lindustrie. Lamorce des
premires implantations industrielles au niveau de cette rgion a engendr la cration dune

141

banlieue industrielle vers laquelle les entreprises ne cessent de converger.


De surcrot, en examinant le contenu du parc productif des zones industrielles et en
tudiant les lments de la structure industrielle de lagglomration, nous avons pu mettre
en vidence une contribution non ngligeable des zones industrielles dans cette structure.
Quand bien mme, certaines zones demeurent dans la sgrgation et lindividualisation par
rapport au tissu urbain, leur rle dans la ralisation des conditions de la croissance
industrielle du Grand Tunis demeure important.
En regard de ce rle et des retombes conomiques et sociales positives, les zones
industrielles constituent un important investissement moyen et long terme pour
lagglomration. Or, ces entits connaissent des problmes et des insuffisances qui
entravent leur fonctionnement et leur dveloppement. En vue de rsoudre ces problmes, le
plus en amont possible par rapport la cration dune zone industrielle, nous avons veill
achever cette premire partie par la conception dun nouveau modle qui servira comme
outil daide la dcision pour une meilleure localisation.
Au demeurant, nous aborderons dans la deuxime partie la problmatique pineuse de la
production et de la gestion du foncier industriel. Vraisemblablement de nouveaux lments
apparaitront et sauront nous aider approfondir lanalyse et mieux comprendre et
apprhender les soubassements de la problmatique de la localisation de lindustrie au
niveau de lagglomration du Grand Tunis.

142

Deuxime partie :
Systme foncier et
localisation des industries

143

144

Chapitre III : Systme foncier : procdures et acteurs


1. Problmatique du foncier dans lagglomration tunisoise
1.1 Aperu sur le systme foncier tunisien
Il est bien vident que le sol est un lment de base pour le dveloppement de toute
agglomration. Le sol est gnralement, considr comme un objet complexe, la
confluence de la logique de march, de la logique dappartenance et de la logique de
pouvoir.
Il constitue en effet la toile de fond de la question urbaine. Ceci est visible au travers "des
efforts de positionnement des uns et des autres pour le contrle de la rente foncire et la
redistribution des dividendes de lurbanisation" 1 .
Si une mesure inapproprie est prise, elle engendre incontestablement un
dysfonctionnement dans le processus de dveloppement. Il est donc impratif que la
gestion foncire soit assure dune manire convenable et quitable pour rsoudre les
problmes inhrents la question de la gestion et de la matrise du sol urbain.
Le rgime foncier prcolonial qui favorisait lapplication de la loi religieuse et des
coutumes se caractrisait par une faible scurit voire un manque de garantie pour les
propritaires fonciers mme pour ceux en possession dun titre, ce qui ntait pas
favorable aux actes dachat et au dveloppement conomique du pays dune manire
gnrale. En effet, "La possession dun titre ne procure lacheteur quune scurit
relative et aucune garantie relle" 2.
Cette situation a pouss la France, pendant le protectorat, tablir un rgime foncier en
faveur du dveloppement de la colonisation dans les terres tunisiennes. Ainsi, une loi
foncire fut promulgue le 1er juillet 1885 procurant ainsi aux franais des scurits qui
leur sont ncessaires. "Elle a eu des rpercussions profondes sur la situation conomique
et la structure foncire du pays" 3 en instituant notamment un systme dimmatriculation
foncire.
Cest cette loi qui a permis la cration du Service Topographique et le Service de la
Conservation de la Proprit Foncire, charg de la tenue des registres fonciers. Vu le
caractre incitatif de cette loi, le rgime foncier traditionnel a continu tre appliqu. Le
systme dimmatriculation foncire a pu assurer la scurit voulue par les capitalistes
franais en leur remettant des titres de proprits dfinitifs et inattaquables. Il a, ds lors,
pu crer une dynamique au niveau du march foncier et immobilier tunisien et a pu
changer le rgime en faveur de lappropriation franaise dune bonne partie de la terre
agricole et du sol urbain de la Tunisie.

DIEUDONN M., 1997, p.126.


BEN JELLOUL M., 1999, p.33.
3
BEN JELLOUL M., 1999, p.37.
2

145

A partir des annes 1950, la possibilit de dlivrance d'un titre de proprit privative a t
accorde toute personne ayant ralis des constructions sur une parcelle de la terre
collective annonant ainsi une transition relle vers un droit de proprit.
En 1972, fut cr, sur recommandation de la Banque Mondiale, le District de Tunis qui
tait un organisme technique charg de la planification et de la mise en cohrence des
actions de dveloppement et des projets urbains. Il comprenait, outre les cadres tunisiens,
une dizaine de consultants franais et britanniques pour encadrer au mieux lurbanisation
de lagglomration du Grand Tunis dans un contexte de forte croissance urbaine. Son
conseil dadministration tait prsid par le gouverneur de Tunis et compos des maires de
certaines communes du Grand Tunis. Quant son conseil suprieur, il tait prsid par le
premier ministre ; neuf autres ministres taient parmi ses membres. Ce conseil suprieur se
runit deux fois par an pour lexamen, lapprobation des grands projets urbains et la mise
en uvre des modalits darbitrage en cas de dsaccord entre les diffrents oprateurs
publics.
Ce nest quen 1974 que cet organisme entra en fonctionnement et soumit aux pouvoirs
publics en 1975 un livre blanc sur le fonctionnement de l'agglomration. Il proposa en
1977 des options du Plan Rgional d'Amnagement du Grand Tunis aux horizons 1986 et
2000. Indniablement, cet organisme a jou un rle trs important dans la planification, la
programmation et le suivi du dveloppement de la rgion mtropolitaine de Tunis
depuis 1975.
Ainsi la dcennie 1975-1985 a connu llaboration de plus de 200 plans d'amnagement
urbain dans une optique de matrise de ltalement de lespace urbain dans les villes
tunisiennes et notamment dans lagglomration du Grand Tunis.
Toutefois, le District na pas pu rsister la pression exerce par certains acteurs qui
voyaient dans lintervention du District une mise en tau de lorientation et de lambition
gouvernementale. Alors que le District tentait de se librer de lapproche sectorielle en
faveur dune vision intgre et prospective qui doit fdrer des projets de dveloppement
globaux et partags, divers acteurs continuent dcaler le systme de gestion
durbanisation par rapport aux orientations politiques qui favorisent plutt des approches
sectorielles, voire ponctuelles qui se confinent dans une pense urbaine trique et
dpourvue de toute vision caractre stratgique.
Depuis les annes 1990, lEtat a pris des mesures moyen et long termes dans le secteur
foncier afin de matriser et contrler davantage le march foncier. En 1991, fut cr le
Ministre du Domaine de lEtat et des Affaires Foncires dans une optique de matrise de
la question foncire qui concernait en fait toutes les terres, quelque soit leurs vocations
(habitat, industrie, agriculture, etc.).
Il a t aussi question de la rvision dun grand nombre de plans damnagement, de la loi
de la promotion immobilire et du code durbanisme pour crer ainsi un cadre
dorganisation de lespace urbain et dharmonisation des actions de dveloppement.
De surcrot, le District de Tunis a t remplac par lAUGT qui tait en charge de
"dvelopper la fonction dobservation de lexpansion urbaine par la mise en place et
lexploitation de systmes dinformation permettant la collecte des donnes et des indices

146

relatifs lexpansion urbaine ainsi que leur traitement et leur diffusion auprs des
diffrents intervenants"1. Le rle de cette nouvelle institution consiste principalement
produire des systmes dinformations gographiques qui sont insuffisants pour grer
lespace urbain, mettre en pratique une planification spatiale matrise ou influer la prise de
dcision politique au niveau de lagglomration du Grand Tunis.
Ainsi, la planification urbaine et la matrise foncire se sont trouves au second plan face
au dveloppement conomique et social auquel lEtat a accord plus dintrt et de
lisibilit, opacifiant souvent volontairement la problmatique urbaine et foncire. Laction
urbaine demeure encore largement cantonne sous le prisme de la sphre politique et
technocratique qui ne dissocie pas entre dveloppement conomique et action urbaine,
voire entre logique dinvestissement et logique spatiale.
Cela sest traduit par ladoption dune planification sommaire qui ne fait que survoler les
enjeux urbains. La planification, le foncier, le dveloppement conomique ne sont pas trois
lments indpendants, mais bien trois lments qui convergent vers des objectifs
communs. Si la planification identifie laction et les tches raliser, le foncier constitue
un facteur cl pour la mise en uvre des lments planifis. Le dveloppement
conomique offre le cadre global dans lequel sinscrit cette planification. Dans cette vision,
les trois lments interviennent, certes, des moments diffrents, mais ne peuvent pas tre
dissocis. Leur intgration dans une mme rflexion est alors un must pour les dcideurs et
pour tous les acteurs en vue de rectifier la vision fragmente qui rgne dans larne
politique et conomique.
Nous avons pu relever des orientations et des prconisations dans les P.A.U. et les S.D.A.
qui nont pas t prises en compte par les dpartements ministriels cause de ce foss
entre la rflexion urbaine et la rflexion conomique. La budgtisation ne suit
gnralement ni les actions, ni les dispositions prvues par les documents damnagement
et durbanisme. Cette situation est le rsultat dune faible coordination entre les
dpartements, les collectivits, les amnageurs et les autres acteurs qui sest accentue
cause des dsidratas des promoteurs et de la complexit de la localisation des activits
industrielles et conomiques.
Lintrt accord lamnagement du territoire et la planification urbaine sest traduit
surtout par la mise en place dinstruments visant lorganisation spatiale. Nanmoins, ces
mesures nont eu que peu deffet si lon considre les transformations spatiales et les
pratiques foncires qui saccomplissent lencontre des orientations politiques et
conomiques et en dpit de la lgislation en vigueur. On comprend, ds lors, que la
politique qui ne sengage pas dans la matrise de lespace et la rationalisation du foncier ne
peut quenrayer les oprations conomiques et le dveloppement du pays.
Au final, toutes les rformes et les initiatives prises par les autorits ne correspondent pas
une vraie politique compatible avec lessor et le dveloppement de laire urbaine du
Grand Tunis. Une politique qui simpose pour mieux protger le sol, ressource unique, rare
et non renouvelable.

Loi n 95-108 du 25 dcembre 1995 portant cration de lAgence Urbaine du Grand Tunis.

147

Rappelons que depuis lindpendance, le systme foncier tunisien a connu une volution
sur le plan juridique, conomique et social. Cependant, il na pas encore atteint la maturit
et se doit dtre promu pour surmonter les difficults auxquelles il se heurte et relever les
dfis de lavenir. Lon peut citer les procdures administratives qui sont encore complexes
avec des dossiers circulant entre plusieurs services et plusieurs organismes ce qui oblige
les professionnels du foncier consacrer un temps norme pour sinformer sur ltat de
leurs dossiers.
En outre, sur le plan juridique, l'application du rgime successoral engendre une indivision
du titre foncier cause de laugmentation du nombre des hritiers. Cette situation conduit
un morcellement de la proprit et rend complexe la procdure de vente vu la difficult
dobtention de laccord de tous les hritiers et des autorisations ncessaires.
De mme, il existe encore des difficults au niveau de la rdaction des actes fonciers qui
contiennent des anomalies et lactualisation des titres fonciers fait dfaut cause de la
rticence de certains acqureurs et lignorance des lois et des procdures.
Pour que le systme foncier se dveloppe, un renforcement institutionnel doit tre opr en
urgence. Cela requiert notamment :
La rvision du cadre juridique relatif au domaine foncier
La modernisation du systme foncier et de toutes les procdures affrentes
(immatriculation, cadastration, etc.)
La consolidation de la coopration et des changes entre les diffrents
acteurs du systme foncier
La sensibilisation des promoteurs, investisseurs et citoyens
l'immatriculation foncire et l'enregistrement de leurs droits de proprit.

1.2. Systme foncier et estimation des besoins de lindustrie


Dans un territoire donn, nul ne peut nier leffet considrable que prsentent les espaces
daccueil des entreprises sur le dveloppement conomique et social de lespace. Les
communes tentent souvent dtendre leurs zones et de crer de nouvelles afin de disposer
de parcelles bon prix pour attirer des investisseurs. Or, loffre nationale en termes de
parcelles commercialisables dans les zones industrielles est non quilibre, mal rpartie sur
le territoire et excdante la demande. Si certaines rgions prsentent une offre
surdimensionne, la demande fait davantage pression sur les rgions o les rserves sont
faibles do un dveloppement non harmonieux des espaces daccueil de lindustrie
lchelle de tout le pays.
Le SDA du Grand Tunis confirme cette constatation et recommande que les nouvelles
implantations industrielles doivent faire preuve de rentabilit, prserver les paysages,
les surfaces agricoles et ne doivent en aucun cas tre lorigine dune urbanisation
hasardeuse et destructrice. De surcrot, les auteurs de ce document prnent la cration de
micro-zones rserves aux petits mtiers urbains et certaines industries non polluantes et
ce, dans le but de pallier la carence en zones industrielles amnages du Grand Tunis.

148

Ces recommandations trouvent leurs origines dans lingalit gographique qui caractrise
loffre en terrains industriels et dans son dveloppement qui ne rime pas avec le rythme
dvolution de la demande.
Ainsi, peut-on lire dans le rapport du Groupe Huit de 1997, que la demande annuelle de
terrains industriels pour la priode 1994-1997 slve 189 hectares par an, dont 175
hectares (92,6%) en zones ctires (y inclus au Grand Tunis et laxe littoral) et 14 hectares
(7,4%) en zones intrieures (axes mdian et intrieur) connues aussi sous le nom de Zones
de Dveloppement Rgional (ZDR).
Les besoins projets taient estims sur la base dune moyenne de 210 hectares par anne
pour la priode 1997-2002 et ce, en adoptant un taux de croissance annuel de lemploi
industriel de 5% et une densit demploi moyenne de 80 emplois lhectare.
Ces taux ont t choisis sur une priode allant de 1997 2002 mais si leur extrapolation
demeure possible jusquen 2007, elle sera beaucoup plus difficile au-del, et ce, en raison
de la conjoncture conomique et aux rcents soubresauts de la situation conomique et
politique du pays non favorables la cration de nouveaux emplois.
Pour surmonter cette difficult, certains experts europens travaillant dans le cadre de la
coopration avec le ministre tunisien charg de lindustrie, recommandent de tenir compte
dau moins deux lments essentiels pour une extrapolation raisonnable : lvolution des
investissements dans le secteur industriel et le taux de croissance des emplois industriels
par rapport la population active.
En effet, les investissements des industries manufacturires, malgr quelques faibles
flchissements, semblent afficher une croissance stable sur la priode 2002-2007 (figure
29), ce qui permet de supposer, selon les experts prcits, que la demande en terrains
industriels sloigne peu ou prou de la moyenne adopte durant la priode 1997-2002 et
peut osciller autour de la valeur de 200 + 10 hectares, toutes choses gales par ailleurs.
Figure 29: Evolution des investissements des industries manufacturires
1400
en millions de dinars

1200
1000
800
600
400
200
0
19941995199619971998199920002001200220032004200520062007
anne

Source : Ministre de lIndustrie, rapports annuels de suivi de la conjoncture conomique.

149

Quant lemploi, selon les statistiques de lINS, la population occupe par les industries
manufacturires est passe de 518,9 mille en 2000 581,1 mille en 2007, soit un taux de
croissance annuel moyen de 1,6%. (Tableau 31). Hormis les activits minires et lnergie,
lactivit industrielle affiche le taux le plus faible parmi les activits de service,
lagriculture, pche et fort, les btiments et les travaux publics.

Tableau 31: Evolution de la population active occupe selon le secteur dactivit (en
mille)
2001

2002

2003

2004

2005

2007

Taux de
croissance
annuel moyen

Services

1162,8 1226,6

1286,7

1332,3

1394,7

1418,2

1496,1

3,70%

Industries
manufacturires

518,9

535,9

542,3

553,3

554,7

552,3

581,1

1,60%

Agriculture, pche
et forts

499,5

511,1

493,3

517,9

461,3

543,0

565,9

1,80%

Btiment et
travaux publics

318,6

310,2

325,3

336,4

380,9

351,9

378,4

2,50%

Mines et nergie

33,3

33,8

32,2

32,7

33,7

32,5

34,4

0,50%

2 6 7 9 ,8

2 7 7 2 ,6

2 8 2 5 ,3

2 8 9 7 ,9

3 0 5 5 ,9

2 ,7 0 %

2000

Secteur

Total

2 5 3 3 ,1 2 6 1 7 ,6

Source : INS - enqutes dmographiques, sociales et conomiques et recensement gnral de la population en 2004

Or, la population active a atteint 3593,2 mille en 2007 contre 3027,8 mille en 2000, soit
une hausse de 2,5% en moyenne par an, et par consquent, un rythme beaucoup plus
suprieur que celui de la croissance de loffre demplois industriels. Ceci est de nature
crer une discordance majeure entre les deux et une faiblesse du poids relatif des emplois
industriels qui, daprs les experts, devra tre prise en compte dans lestimation de la
demande des terrains industriels.
Tableau 32: Evolution de la population active (en mille)
Anne

Taux de
croissance
annuel moyen

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Masculin

2270,4

2311,2

2360,6

2406,0

2444,1

2506,4

2555,0

2612,8

1,8%

Fminin

757,4

790,7

820,8

855,6

884,5

908,5

951,2

980,4

3,8%

Total

3027,8

3101,9

3181,4

3261,6

3328,6

3414,9 3506,2

3593,2

2 ,5 %

Sexe

Source : INS : enqutes dmographiques, sociales et conomiques et recensement gnral de la population en 2004.

150

Selon les responsables du ministre charg de lindustrie et de lAFI, les superficies de


terrains industriels1 ont t estimes sur la base dune moyenne de 200 250 hectares par
an corrobore par les experts de Banque Mondiale dans leur tude sur "laccs au foncier
industriel et gestion des zones industrielles en Tunisie" dans laquelle ils ont pris en compte
tous les paramtres cits ci-dessus y compris ceux voqus par les experts europens. Ils
rapportent dans cette tude que la majorit de la demande (80 90%) serait en zones
littorales et le reste (10 20%) en zones intrieures avec une plus grande concentration
dans les villes secondaires de laxe mdian situes proximit des villes ctires.
La rpartition de la grande partie de cette demande concerne les terrains amnags par
lAFI et par les collectivits locales alors que la demande de larges superficies est
envisage au sein des technoples, des complexes industriels et technologiques, des parcs
dactivits conomiques et des domaines privs.

1.3. Loffre de terrains industriels : une affaire plus publique que prive
Laccs des terrains industriels est lune des principales difficults auxquelles font face
les promoteurs, les investisseurs et les entreprises. En Tunisie, les procdures adoptes
pour loffre du foncier industriel sont centralises, contraignantes, longues et caractrises
par de nombreuses approbations, divers documents en papier, un manque de transparence
et des pratiques dattribution souvent illicites de la part de ladministration.
A cause de tout ce ddale administratif, une opration dacquisition de terrains destins aux
projets industriels peut durer entre dix mois et huit annes2. La procdure se complexifie
notamment dans le cas de changement de vocation des terres agricoles, mais aussi cause
des enqutes foncires et des rgularisations entreprises par le ministre charg des affaires
foncires pour les zones industrielles publiques.
Or, le but recherch est dassurer un dveloppement urbain harmonieux : loffre en terrains
industriels doit satisfaire les besoins fonciers exprims par les nouveaux promoteurs et les
entreprises existantes. Do se pose la question substantielle suivante : Comment appuyer
le rle du secteur priv dans le domaine de lamnagement et de production de lespace
industriel ?
Nous avons dj vu dans la premire partie que le programme de loffre foncire
industrielle arrt dans le 11me plan de dveloppement conomique et social prvoit 6000
hectares de terrains ddis lamnagement des zones industrielles. A court terme, prs de
3250 hectares correspondant 76 sites ont t dj accords lAFI pour les amnager et
y raliser des zones industrielles pour laccueil des activits industrielles et des
tablissements tertiaires.
1

Prcisons quil sagit ici de la surface totale. Nous avons dj numr dans la paragraphe 1.2 du chapitre 2
les diffrents types de surfaces pour une zone industrielle (la surface envisage au dpart, la surface
oprationnelle, la surface autorise par l'administration, la surface totale amnage et la surface utile ou
cessible)
2
Selon le rsum du vingtime rapport annuel de la cour des comptes paru dans le Journal Officiel de la
Rpublique Tunisienne n22 du 16 mars 2007.

151

Ce programme couvre tout le territoire tunisien dans la mesure o aucun gouvernorat na


t pargn. Dans lagglomration du Grand Tunis, loffre foncire a t actualise pour
stendre sur une surface totale de 387 hectares, soit deux fois et demi la superficie prvue
initialement par le 11me plan avant lactualisation1.
Dans le cadre de cette offre, le choix dun terrain industriel par un promoteur de projet peut
porter sur les emplacements suivants :
Les zones industrielles situes au Grand Tunis et le littoral, amnages et
commercialises par lAFI
Les zones industrielles situes dans les axes mdian et intrieur, dnommes Zones
de Dveloppement Rgional (ZDR), amnages pour le compte de lEtat et
commercialises par lAFI. Les investisseurs reoivent une subvention de 50% du
cot dacquisition du foncier dans les ZDR, qui augmente hauteur de 75% dans
certaines ZDRappeles Zone de Dveloppement Rgional Prioritaires (ZDRP)
Les parcs dactivits conomiques (ex-zones franches conomiques), amnages,
commercialises et gres par des socits publiques sous la tutelle du Ministre
de lIndustrie et de la Technologie
Les zones industrielles amnages par les collectivits locales (municipalits et
conseils rgionaux)
Les zones industrielles amnages, commercialises et gres par les ples de
comptitivit sous la tutelle du ministre charg de lindustrie
Les zones industrielles amnages par les promoteurs privs ainsi que les terrains
privs dvoys de leur vocation originale.

A noter que loffre de terrains industriels en Tunisie emprunte lune des formes suivantes :
soit la cession dans le cas dune implantation dans les zones industrielles, soit travers la
location ou le bail long terme dans le cas o les terrains sont offerts au sein des
technoples et des parcs dactivits conomiques.
Tout type dindustrie peut simplanter dans ces zones industrielles. Il en est de mme pour
les services lis lindustrie et les services dune manire gnrale et ce, indpendamment
de lorigine du capital et du cot de linvestissement. Les seules restrictions concernent les
parcs dactivits conomiques qui offrent des terrains destins exclusivement aux
entreprises totalement exportatrices.
En ce qui concerne loffre prive, elle tait jusqu trs rcemment quasi absente. Il ny a
que des parcelles agricoles qui ont t conquises par les industriels aprs avoir chang leur
vocation auprs des services administratifs comptents. Les promoteurs immobiliers nont
pas ralis des oprations damnagement de zones industrielles quils estiment comme
des projets non rentables. Les raisons quils voquent sappuient principalement sur
largument du prix trs bas quoffrent les acteurs publics ( AFI et collectivits locales) et
qui ne peut, en aucun cas, satisfaire le promoteur priv sur le plan pcuniaire.

Les dtails de cette offre figurent au niveau de la premire partie.

152

Pour autant, lEtat ne cesse dinciter les promoteurs privs sinvestir dans ce domaine.
Les pouvoirs publics ont pris depuis quelques annes une orientation stratgique visant
impliquer le secteur priv pour soutenir le dveloppement et participer la consolidation
de linfrastructure du pays et de sa promotion. Les avantages accords en matire
damnagement consistent la cession du foncier au dinar symbolique1 et la prise en
charge des rseaux extra-muros2. De surcrot et dans le cadre de lencouragement des ples
de comptitivit, lEtat prend en charge le financement de certaines infrastructures
coteuses comme la station de traitement des eaux uses pour la zone industrielle
spcialise dans le finissage du textile relevant du ple de comptitivit Monastir-El Fejja
et ce, aprs avis de la Commission Suprieure dInvestissement.
La participation des partenaires privs dans la cration de lespace industriel mrite dtre
davantage encourage et il convient de donner plus de place ces acteurs de
lamnagement des zones industrielles en vue damliorer loffre collective et assurer une
meilleure rponse aux besoins. Cependant, cette offre ne doit pas se concentrer uniquement
au niveau de lagglomration du Grand Tunis et laxe littoral. Elle doit dsormais couvrir
les zones les moins bien dotes, voire les plus recules.

2. La matrise du foncier industriel


2.1. Politique foncire : les principaux outils
Lextension rapide de lespace urbain de lagglomration du Grand Tunis sest traduite par
une forte croissance des prix du foncier. Depuis quelques annes, le sol urbain de cette
agglomration fait lobjet de multiples transactions entranant le foncier dans une logique
de concurrence aux yeux de ceux qui le considrent comme un capital capable dassurer
des profits.
Ainsi, le sol a pris de plus en plus de valeur financire et conomique. Ce constat implique
la mise en place de ce quon appelle "politique foncire" pour assurer la gestion et
loptimisation de son utilisation, la rationalisation des pratiques foncires et en cohrence
avec les stratgies et les objectifs de tous les acteurs.
Dans une dmarche qui vise mettre laccent sur lexercice de laction et de la matrise
foncire, il convient dapprcier attentivement le concept de la politique foncire sous
1

Conformment larticle 52 bis du code dincitations aux investissements, il est mis, au profit des
investisseurs des terrains ncessaires limplantation des projets importants du point de vue volume
dinvestissement et cration demploi, au dinar symbolique. Cet avantage est accord, aprs avis de la
Commission Suprieure dInvestissement, par dcret fixant les conditions doctroi, de suivi et les modalits
de recouvrement.
2
Conformment larticle 39 de la loi n2007-69 du 27 dcembre 2007, relative linitiative conomique, il
a t ajout au code des investissements un article n 51 bis qui stipule que les investissements au titre des
zones industrielles ouvrent droit au bnfice de la prise en charge pat lEtat des dpenses dinfrastructure
extra-muros de ces zones. Le bnfice de ces incitations est subordonn lengagement du promoteur
construire et quiper des btiments pour la fourniture dquipements de base et la prestation de services
communs au profit de ceux qui sont installs dans la zone, assurer la maintenance, lanimation et la
commercialisation de la zone et assurer le rle de linterlocuteur unique pour ceux qui se sont installs dans
la zone. Ces incitations sont accordes par dcret sur avis de la Commission Suprieure dInvestissement.

153

langle de la matrise des sols ncessaires la ralisation des oprations d'quipements et


l'excution de ce qui a t prvu par les documents d'urbanisme et damnagement.
Etant donn que ce concept renferme deux mots "politique" et " foncire", nous
commenons tout dabord par dfinir le premier mot. Dune faon gnrale, une politique
voque lart et la science de gouverner et reflte, ds lors, la dmarche pour conduire une
affaire dune manire stratgique, tactique et concerte. Toute politique est, en effet,
caractrise par quatre points essentiels :

lobjet : c'est--dire sur quoi porte la politique


lobjectif : ce que vise cette politique
les moyens humains, matriels et les instruments dont notamment les outils
de mise en uvre, les mesures prconises, etc.
la gographie dapplication qui identifie le primtre et le champ
dapplication de cette politique.

Sajoute cela, la conviction idologique des acteurs qui reflte la part de subjectivit dans
toute conception de politique.
Le deuxime mot "foncier" dsigne un bien-fonds c'est--dire un bien immeuble tel que
fonds de terre et btiment ; associ au mot politique, la dfinition se complexifie. En effet,
la politique foncire est un concept qui oscille entre deux acceptions nuances :
- La premire est caractre large ou extensif. Elle voque laction foncire ayant pour
objet lutilisation immdiate de terrains ou la constitution de rserves foncires pour une
utilisation ultrieure. Cette acception renvoie des oprations damnagement stratgiques
telles que les oprations de construction, damnagement ou dquipement prvus dans les
plans durbanisme ou les programmes des collectivits locales.
- Quant la deuxime acception, elle est plutt restrictive et limite le concept de politique
foncire la seule opration de surveillance et daction sur les prix du sol en vue denrayer
la spculation foncire et les problmes qui en dcoulent et qui correspondent, selon
ARRAGO "lensemble des difficults que provoque le cot excessif atteint par les sols
urbains ou urbanisables ds quil est permis leur prix de se former librement selon les
seules lois du march" 1.
Dune manire assez globale, la politique foncire peut se dfinir comme "lensemble des
solutions que les pouvoirs publics, avec laide ventuelle des particuliers, sefforcent
dapporter au problme foncier" 2.
Par consquent, ce concept traduit lensemble des actions mettre en uvre pour permettre
laccession au sol urbain sous certaines conditions et rgles juridiques et sociales bien
prcises ce qui requiert une gestion rigoureuse et efficace pour assurer un dveloppement
pertinent et prospre pour la ville. Plus concrtement, cela se traduit par une mise en uvre
dun ensemble de dispositions et de mesures lgislatives et rglementaires qui permettront
aux pouvoirs publics de jouer convenablement leur rle en tant qu"oprateur foncier".

1
2

ARRAGO R., 1969, p.19.


HAUMONT F., 1982, p.36.

154

A la lumire de ce qui prcde, nous retenons que la politique foncire en Tunisie


sannonce comme le processus par lequel lEtat assure le contrle de lappropriation
foncire en rgulant les rapports fonciers existants entre propritaires et utilisateurs de
terrains.
Pour ce faire, lEtat doit assurer la matrise du foncier deux niveaux. Dabord au niveau
de la ralisation des ouvrages et des quipements d'intrt gnral, ainsi que des
programmes damnagement. Ensuite au niveau de la prvision des espaces ncessaires au
dveloppement rationnel de lespace urbain.
A un premier niveau, lEtat a mis en place, ds la premire moiti des annes 1970,
plusieurs dispositifs juridiques, techniques et institutionnels que nous rsumons dans le
tableau suivant :

Tableau 33: Outils de la planification urbaine en Tunisie depuis les annes 1970
Date
1970
1972
1973

1974
1975
1976

1977

1979
1981
1983

Publication des textes et/ou des documents


officiels
Plan National dAmnagement du territoire
Districts urbains
Concessions de terrains
Agences Foncires
Premption
Epargne-logement
Promotion immobilire
Groupements de communes
Collectivits locales
Autorisation de btir
Expropriation
Rapports entre propritaires et locataires de
locaux usage d'habitation, de profession ou
d'administration publique (loi no 76-35 du 18
fvrier 1976)
Financement et promotion du logement social
PRA

Code de lurbanisme : PDU, PAU, PAD, PL,


PIF
PACT
Rhabilitation de lhabitat non rglementaire
SNAT
Protection des terres agricoles (loi n83-87 du
11/11/1983)

155

Cration dorganismes
CIAT
District de Tunis
AFT
AFI
CNEL
AFH, ONAS

FOPROLOS (loi no 77-54 du


03/08/1977)
SPROLS
Socits immobilires prives

ARRU

1983

1985

Accord entre le Gouvernement de la Rpublique


Tunisienne et Cheikh Abdallah Kamel et Cheikh
Mohsen El Harithi relatif lassainissement, la
restauration du Lac d Tunis et lamnagement de
ses berges.
Organisation des transports terrestres (loi 85-77 du
4/8/1985)

1988
1992

1993

1994
1995
1997

1998

1999
2000
2003

2004

2005

ANEP (loi N 88-11 du 25/02/88)


-dcret n92-1098 portant nomination du ministre de
lenvironnement et de lamnagement du territoire
-dcret n93-303 du 1er fvrier 1993 fixant les
attributions du ministre de lenvironnement et de
lamnagement du territoire
Rapports entre propritaires et locataires de locaux
usage d'habitation, de profession ou d'administration
publique (loi no 93-122 du 27 dcembre 1993)
Code de lAmnagement du Territoire et de
lUrbanisme
SDA du Grand Tunis lhorizon 2021
Domaine Public Maritime
Nouveau code de la fiscalit locale (Loi n 97-11 du
4 Fvrier 1997).
AMVPPC (Loi n97-16 du 03 Mars 1997).
Plan Directeur rgional des transports du Grand
Tunis
Rglement type de la coproprit
Dcret n99/779 du 5 Avril 1999
Dcret n 99-1877 du 31 aot 1999
SDATN
Rvision du dcret du FOPROLOS
Modification du Code de lAmnagement du
Territoire et de lUrbanisme (loi n2003-78 du 29
dcembre 2003)
Organisation des transports terrestres ( loi n2004-33
du 19 Avril 2004)
Rduction de la consommation dnergie et des
charges sur lenvironnement par les diffrents modes
de transport urbain (Loi n2004-72 du 2 Aot 2004)
Loi n2005-40 du 11 mai 2005, compltant le dcret
du 4 juin 1957, relatif aux oprations immobilires
Dcret n2005-2317 du 22 aot 2005

156

SPLT

ANPE
ANEP
Ministre de
lEnvironnement et de
lAmnagement du
Territoire

AUGT
APAL

AMVPPC

ANCSEP
AFA

Nest mise en application


que par la circulaire n44
de 2010 du premier
ministre
ANGED

2008
20082009

Ramnagement de la loi organique des


communes (loi n2008-57 du 4 aot 2008)
Arrt du premier ministre du 22 octobre 2008
JORT n87 du 28 octobre 2008

2011

Procs verbal de la runion du conseil


ministriel restreint en date du 24 janvier 2011
par le gouvernement dunion nationale form
suite la rvolution du peuple tunisien en
janvier 2011 et la fuite du prsident de lancien
gouvernement Zine El Abidin Ben Ali.

2011

Livre blanc du dveloppement rgional


"Tunisie: nouvelle vision du dveloppement
rgional"

Comit
charg
de
lidentification des terrains
pouvant tre intgrs aux
primtres
dintervention
foncire ou aux primtres de
rserves foncires
dans le but de crer des zones
industrielles.
Reprsentation
rgionale
constitue par des reprsentants
de ladministration et de la
socit
civile,
sous
la
prsidence du gouverneur de la
rgion, conformment aux
dispositions de la loi organisant
les conseils rgionaux.
Assises du dveloppement
rgional

Source : Adapt daprs MIOSSEC J-M. et SIGNOLES P., 1984, p. 187.

Cette panoplie de textes, d'institutions et de procdures traduit le redploiement important


de l'Etat en faveur de l'urbain. On remarque qu ct des questions de l'habitat et de la
planification urbaine, les aspects fonciers ont t couverts par la cration des trois agences
foncires : lAFH, lAFT et lAFI pour soccuper de lamnagement industriel et plus
particulirement des zones industrielles. De surcroit, comme le prcise CHEBBI Morched.
" De nouvelles institutions ont t cres avec l'appui de la Banque Mondiale, tel que
l'Office National de l'Assainissement (O.N.A.S.), qui a centralis les fonctions
d'assainissement dvolues antrieurement aux communes et le District de Tunis, agence de
planification du Grand Tunis"1.
A noter galement que les infrastructures du Grand Tunis ont fait l'objet de schmas
directeurs et ont permis de mieux quiper cette agglomration en lectricit et en eau
potable ce qui a facilit la tche lAFI pour lquipement de ses zones industrielles.
Toutefois, ces nouvelles politiques urbaines n'avaient pas permis de rsoudre
dfinitivement la problmatique foncire surtout que loffre foncire ne cesse de
samenuiser dans une notable proportion.
Sur un autre plan, la prservation de lespace foncier et le souci de sa matrise a t
lobjectif recherch par lEtat travers notamment la mobilisation de trois instruments

CHEBBI M., 2006.

157

savoir les Primtres de Premption, les Primtres dIntervention Foncire (PIF)1 et les
Primtres de Rserves Foncires (PRF)2 que nous dtaillons ci-aprs.
En effet, le droit reconnu aux pouvoirs publics de dpossder un particulier de son bien
pour lincorporer au patrimoine public, et parfois priv, est un droit qui date depuis trs
longtemps. Larticle 17 de la Dclaration des droits de lhomme et du citoyen de 1789
autorise la possibilit, pour l'tat de procder des expropriations pour cause d'utilit
publique3.
Cette opration dexpropriation nest envisageable que pour un intrt public particulier
c'est--dire pour une opration dutilit publique. Prcisons que cette notion dutilit
publique est parfois utilise par les autorits dans une acception large pour justifier le
recours lexpropriation. Nanmoins, les projets tels que la construction de ports,
daroports, de routes, dchangeurs, de chemins de fer, dhpitaux et de centres de soins,
ne prtent aucune quivoque quant leur intrt pour le public. A loccasion de toute
opration dexpropriation, une indemnisation est verse lexpropri. Si cette
indemnisation nest pas accepte, ce dernier peut faire recours en justice pour tenter
daugmenter son montant.
Mais avant dexercer ce droit faut-il auparavant avoir rcupr les terres coloniales ?.
Cette question, ntait pas vidente et notre pays a d mener un effort acharn pour y
arriver. Comme le dcrit EL MECHAT S. dans son ouvrage "Les relations francotunisiennes. Histoire dune souverainet arrache" : "Au lendemain de lindpendance, la
question des terres coloniales et des biens franais revt dj un caractre brlantla
campagne de rcupration des terres coloniales . est engage" 4.
Le rsultat de cette campagne tait la rcupration des terres dtenues par les colons et
ltat a assur, ds 1957, le contrle de toutes les transactions immobilires.
Ceci a permis une offre importante de terrains dans les vingt premires annes aprs
lindpendance. Mais cette situation na pas perdur. Devant lacclration du rythme de
lurbanisation et la consommation croissante du sol urbain, ltat sest trouv dans
lobligation de matriser la question foncire pour assurer un certain quilibre entre loffre
et la demande.
Cette situation, comme nous lavons dj mentionn, sest faite manifestement ressentie
ds le dbut des annes 1970. Cest dans cette priode que fut promulgue la loi n73-21
du 14 avril 1973 portant cration des trois agences foncires : lAgence Foncire
Industrielle, lAgence Foncire de lHabitat et lAgence Foncire Touristique et qui a
prvu linstauration de primtres de premption dlimits par dcret leur profit, et
1

La notion du Primtre dIntervention Foncire est trs proche de celle de la ZAC : Zone dAmnagement
Concerte utilise notamment en France.
2
La notion de Primtres de Rserves Foncires est trs proche de celle de la ZAD : Zone dAmnagement
diffre utilise notamment en France.
3
Lutilit publique est annonce par lEtat lors de la prise de dcision de mener un projet damnagement
quelconque dans un site donn qui ne relve pas du domaine public. Elle constitue la base lgale lopration
dexpropriation.
4
El MECHAT S., 2005, p.227.

158

valables pendant une dure de quatre ans prorogeable une fois pour une priode de deux
ans.
En plus du droit de premption mis leur disposition, et en vue de permettre ces agences
une matrise foncire totale l'intrieur de ces primtres, il leur tait permis davoir
recours l'expropriation dans les mmes conditions que le recours l'expropriation pour
cause d'utilit publique.
Bien que linstauration des primtres de premption a permis ces agences foncires
dengager la ralisation de nombreuses oprations damnagement, le contexte social a
engendr en permanence des difficults croissantes dans lutilisation de ce droit, ce qui a
amen lEtat parfaire et rationaliser leur systme dintervention en adoptant de nouveaux
outils de matrise foncire. BELHEDI A. dans son ouvrage "Lamnagement de lespace
en Tunisie La reproduction ou lalternative" prcise que lexpropriation pour cause
dutilit publique "constitue un outil impopulaire et forme une lourde et lente procdure" 1.
La promulgation en 1979 du code de lurbanisme puis en 1995 du code de lamnagement
du territoire et de lurbanisme a constitu une opportunit pour lgifrer ladoption de ces
nouveaux outils baptiss Primtres dIntervention Foncire et Primtres de Rserves
Foncires.
Les Primtres dInterventions Foncires ont t institus pour la premire fois en Tunisie
par le Code de lUrbanisme promulgu par la loi n 79-43 du 15 aot 1979. Ctait
lpoque une nouveaut permettant de dynamiser les projets et les oprations
damnagement urbain.
Le Code de lAmnagement du Territoire et de lUrbanisme de 1994 dispose dans son
article 30 que l"on entend par PIF les zones lintrieur desquelles sont appeles
intervenir lEtat, les collectivits locales, les agences foncires cres en vertu de la loi
n73-21 du 14 avril 1973 et lAgence de Rhabilitation et de la Rnovation Urbaine cre
en vertu de la loi n81-69 du 1er aot 1981, pour raliser des programmes damnagement,
dquipement, de rnovation ou de rhabilitation fixs par les autorits comptentes en
conformit avec le plan damnagement urbain ou les plans directeurs durbanisme sils
existent".
Les PIF sont dlimits par dcret au profit des bnficiaires cits dans larticle ci-dessus.
Le bnficiaire du PIF se charge dtablir un dossier2 comprenant le programme
damnagement et le Plan dAmnagement de Dtail (PAD)3 affrent.
Les PIF et les PAD affrents constituent, ds lors, les instruments oprationnels de matrise
foncire offrant leurs bnficiaires une possibilit de programmation dune opration
damnagement vocation activit ou habitat.
A remarquer que, dans les mmes conditions fixes par la loi n 79-43 du 15 aot 1979, le
nouveau Code de lAmnagement du Territoire et de lUrbanisme de 1994 a permis aux
bnficiaires dun PIF dexercer un droit de premption, ainsi que de recourir
1

BELHEDI A., 1992, p.34.


Le contenu de ce dossier est fix par arrt du ministre charg de lquipement.
3
Le PAD fixe les emplacements de construction douvrages et dquipements collectifs ou privs ; la nature
et la destination des constructions et autres modes dutilisation du sol, le rseau routier, les rseaux divers et
les servitudes devant tre observes.(article 32 du Code de lAmnagement du Territoire et de lUrbanisme).
2

159

l'expropriation, et ce en vue de permettre une matrise foncire efficace lintrieur dudit


PIF.
Le recours un PIF seffectue schmatiquement selon les tapes successives suivantes :
- tablissement du PIF et dsignation de loprateur appel raliser le programme
damnagement
- Signature dune convention entre loprateur et lautorit concerne : ltat ou une
commune.
- laboration des tudes prparatoires et du PAD ainsi que du montage institutionnel et
financier du programme damnagement
- Appropriation des sols par voie dacquisition directe, par lexercice du droit de
premption ou par voie dexpropriation
- Ralisation du programme damnagement
- Cession des terrains amnags aux diffrents bnficiaires, promoteurs et constructeurs.
Linstauration des PIF a permis aux agences foncires de raliser plusieurs oprations et de
fournir, pendant plus de trente annes, l'essentiel des terrains amnags pour les deux
secteurs du tourisme et de lhabitat. Cependant, dans le cas du secteur industriel, lappel
cet instrument est beaucoup moins frquent. Si quelques collectivits ont fait recours cet
outil, lAFI na cependant pas utilis le PIF pour les besoins de lamnagement des zones
industrielles. Les explications nous ont t fournies par les responsables de cette agence
qui affirment que le PIF contribue au renchrissement des terrains lintrieur du
primtre. Il nen demeure pas moins vrai que les prix des terrains limitrophes deviennent
galement exorbitants. Les exemples abondent dans le cas des PIF dlimits au profit de
lAFH. Les PIF les plus rcents qui ont connu ce phnomne sont ceux situs Bhar
Lazreg et An Zaghouan1. Cest pour cette raison que lAFI vite le recours au PIF et
privilgie plutt les terrains domaniaux ce qui lui permet de comprimer les cots et doffrir
des terrains des prix raisonnables.
Quant aux Primtres de Rserves Foncires, ils constituent une nouveaut marquante
apporte par le Code de lAmnagement du Territoire et de lUrbanisme de 1994 qui
stipule dans son article 40 que "des primtres de rserves foncires peuvent tre crs en
vue de la ralisation future doprations durbanisme en dehors des zones couvertes par
un plan damnagement urbain et conformment aux plans directeurs durbanisme sils
existent".
Il sagit dun aspect prvisionnel de lurbanisme qui sintresse aux zones forte
spculation foncire. Il a t instaur au profit de lEtat, des collectivits locales, des
agences foncires et de l'agence de rhabilitation ou de rnovation urbaine. Le but essentiel
recherch par l'institution dun tel outil est de leur permettre de constituer en vue d'une
urbanisation future des rserves foncires en dehors des zones couvertes par les Plans
d'Amnagement Urbain, et ce, par lexercice d'un droit de premption pendant une dure
de 4 ans prorogeable de 4 autres annes.
Toutefois, le recours cet instrument demeure trs limit en Tunisie. Ceci sexplique, en
partie, par les faits suivants :

Bhar Lazreg et An Zaghouan sont deux cits situes dans la banlieue nord de Tunis.

160

- il y une ressemblance entre le PRF et le PIF notamment dans lexercice du droit de


priorit puisqu lintrieur dun PRF, les oprateurs bnficient dun droit de priorit
dachat pour une priode de 4 ans renouvelable une fois, et dans le cas dun PIF, la priode
est la mme c'est--dire 4 ans mais renouvelable une seule fois pour une priode de deux
ans. Or, pour encourager la cration de ces PRF, il faudrait prvoir une priode beaucoup
plus longue la manire des ZAD ( Zones dAmnagement Diffr en France) dont les
bnficiaires exercent leur droit de premption pendant 14 ans prorogeables de 2 ans
supplmentaires.
- la constitution dun PRF ncessite la mobilisation de moyens financiers importants. Or,
les collectivits locales et les agences souffrent souvent dune faiblesse de leurs moyens
financiers ce qui les empche de crer des rserves foncires
- sur le plan pratique, ces primtres sont conus par le code de lamnagement du
territoire et de lurbanisme pour tre crs en dehors des zones couvertes par un plan
damnagement urbain, ce qui est de nature limiter leur application et leur porte. De
surcrot, les PRF sont dfinis dans une optique de ralisation future doprations
durbanisme et sont, par ricochet, intimement lis aux orientations des schmas directeurs
d'amnagement, dont lusage ne connat pas des traditions suffisantes.
Lors dun entretien avec Mme la Prsidente de la Commission Nationale des Rserves
Foncires, nous avons pu savoir que lusage exclusif des PIF et des PRF par les
intervenants publics nest plus dactualit et que la participation actuelle et future du
secteur priv dans lamnagement industriel exige une rflexion srieuse sur la possibilit
de cration des PIF et des PRF dans lesquels peuvent intervenir les amnageurs privs au
mme titre que les amnageurs publics.

2.2. Rgles damnagement


Il serait plus facile de concevoir une zone industrielle si lon connat pralablement les
besoins spatiaux des futurs tablissements qui vont sy implanter. Dans la phase
oprationnelle de lentreprise, la taille des locaux, la disposition des ateliers, les aires de
stockages, les parkings et dune manire globale lenvironnement dans toutes ses
dimensions jouent un rle important dans le bon fonctionnement des tablissements et
conditionnent le succs de lentreprise.
Or, nombreuses sont les entreprises qui sont incapables destimer leurs besoins exacts en
termes despace. Nous avons relev lors des entretiens que nous avons mens avec certains
responsables dentreprises que la majorit dentre eux ne font gnralement pas appel des
spcialistes pour les aider dterminer la superficie relle ncessaire lexercice de leur
activit. Il serait donc difficile pour un promoteur destimer le besoin spatial qui lui est
pertinent dans la mesure o ses besoins ne se figent que progressivement et non au
dmarrage de la production de son entreprise1.

Le problme est beaucoup plus compliqu quand il sagit dun nouveau promoteur.

161

En Tunisie, les besoins spatiaux


sp
dune entreprise sont souvent condi
ditionns par loffre
foncire. Si le promoteur ch
choisit, par exemple, de simplanter dans unee zone
z
industrielle, il
se trouve inluctablementt ooblig dacqurir un lot parmi dautres qui se situe au sein dun
schma traditionnel damn
nagement : terrains quadrills par des voies
ies de desserte avec
gnralement un tablissem
ement par parcelle. Ce type de schma rigide
de a montr au fil du
temps ses limites et a engag
gag la rflexion des amnageurs tunisiens des
es zones industrielles
vers de nouvelles conceptio
tions qui tournent autour de deux grands systm
mes : le systme des
super blocs et le systme mo
modulaire.
Dans les systmes des supe
per blocs, lopration damnagement dbutee par
p la mise en place
des grandes voies de circul
culation au sein de la zone faisant ainsi appara
aratre des superblocs
qui seront amnags ensuit
uite en fonction des besoins, voire des exigenc
ences des acqureurs.
Les voiries larges et les aires
aire de retournement pour les camions sont prvus
pr
pour favoriser
le bon coulement des flux
ux logistiques lors des manuvres tout en veil
eillant prserver le
mobilier urbain et les espace
aces verts.
La configuration des voiries
ries et des rseaux secondaires sera ensuite tab
tablie en fonction des
dsirs des acqureurs, de la vocation dominante de la zone et de lestim
timation du trafic qui
conditionne en une large partie
pa
le dimensionnement des voies de la circu
rculation, les parcs de
stationnement et dtermine
ne les ouvrages ncessaires la desserte de la zone.
zo
Dans cette conception, des
es quipements collectifs et des parcs de stati
tationnement peuvent
tre regroups dans un mm
me bloc, comme il peut tre question de rserver
rs
un itinraire
pitonnier, voire une bande
de cyclable scurise, dans le but de sparerr la circulation pied
ou sur deux roues de cellee des
d vhicules.
Figure 30: Exemples de super blocs

Source : Gueniot Y., des zoness iindustrielles vers les parcs dactivits, 1974, p. 236

162

Si le systme des super blocs est caractris par une flexibilit et une ractivit importante,
il demeure nanmoins bloqu par les discussions et les fluctuations de la demande de lots
entre les investisseurs et les amnageurs, cest pour cette raison quun tel systme sera
beaucoup plus pertinent dans le cas de laccueil de grands tablissements.
Quant au systme modulaire, lamnagement se ralise sur la base dune dtermination
pralable des surfaces de lots qui peut tre ralise soit travers des enqutes spcifiques
lors de ltude de march, soit travers les statistiques exprimant la tendance de
loccupation des zones industrielles dj amnages. Dans ce systme, lamnagement est
ralis par tranches ; si la tranche est compltement amnage, ses lots se trouvent aussitt
desservis et quips.
Ce type damnagement na pas encore t adopt en Tunisie et lon peut affirmer que sil
tait ralis au niveau de la zone de Mghira, il aurait facilit la tche au constructeur
franais Arolia qui a t oblig dacqurir plusieurs lots regroups pour pouvoir
simplanter sur une superficie denviron 9 hectares1.
Selon le directeur technique de lAFI, ce type damnagement sera ralis pour la premire
fois par lAFI dans le cas de la zone Mghira 42 programme en 2013. Il jouera, certes, en
faveur de lattractivit des firmes internationales linstar du constructeur aronautique
Arolia.
Par ailleurs, le systme modulaire prsente lavantage doffrir dans des dlais courts des
lots exploitables pour les demandeurs presss. Cependant, il peut tre onreux et engendrer
une certaine lenteur ou une perturbation dans le rythme de remplissage de la zone. Il
convient de noter que ce systme sadapte plus aux petites et moyennes entreprises et
notamment lorsque les lots sont de petites taille c'est--dire infrieurs un hectare, ce qui
est souvent le cas en Tunisie et notamment dans lagglomration du Grand Tunis.

Ralis pour un cot denviron 120 millions de dinars (60 millions deuros), le projet "Arolia" emploie en
2012 environ 400 personnes et cible la cration de 1.500 emplois directs dici 2015. Pour assurer les
qualifications spcifiques des comptences requises dans les mtiers nouveaux touchant notamment aux
domaines de loutillage, la logistique, au traitement de la surface, le constructeur aronautique franais a
mis en place dans la zone de Mghira un centre de formation visant lencadrement et la mise niveau de ses
ressources humaines.
2
Le terrain de Mghira 4 ncessite une procdure pour rgler tous les aspects fonciers. En effet, 52 hectares
seront soumis lavis de la commission de reconnaissance et de rconciliation ; 18 hectares feront lobjet
dexpropriation pour utilit publique et 87 ha (112 ha moins lemprise de la route projete X20) pour
lesquels il faut une mise jour des titres fonciers.

163

Figure 31: Exemple de systme modulaire : Parc dactivits Polaxis

Source : www.polaxis.fr 1 consult en mars 2012

Lobservation des plans des zones industrielles du Grand Tunis, mais aussi travers toute
la Tunisie, permet daffirmer que les zones industrielles sont protiformes. On trouve des
zones qui empruntent des formes gomtriques connues telle que la forme carr, la forme
rectangulaire, la forme trapzodale., mais aussi dautres formes qui dvient un peu de
ces formes conventionnelles. Ces zones prsentent une morphologie trs singulire qui
nest assimilable aucune forme gomtrique. Tel est le cas de la zone industrielle de Ksar
Sad (zone amnage par lAFI).

La communaut de communes de Gtine et Choisilles a lanc lamnagement dun site dactivits


conomiques au carrefour de lautoroute A28 et de la RD 766 Neuill Pont Pierre : Polaxis. Ce site
accueillera les activits industrielles, de service et de logistique sur une surface totale de 96 hectares : 41
hectares sur un macro-lot modulable et 13 hectares amnags disponibles en 2012 avec une surface minimale
des lots de 4000 m2. Ces lots seront dcoups en fonction des besoins des projets.

164

Photographie 11 : Exemple dune forme atypique de zones industrielles

Source : Google Earth, 2011.

Les superficies des zones sont galement variables et seules les dimensions des lots sont
souvent rgulires et gales.
Lamnagement jusqualors pratiqu par lAFI et galement par les collectivits locales est
rigide (tracs rectilignes des axes de communication principaux, paralllisme ou
orthogonalit des axes secondaires, alignement des locaux avec un seul accs ou deux au
niveau des extrmits de la zone, etc.) comme le montre le cas de la zone industrielle de
Borj Cedria.

165

Figure 32: Zone industrielle de Borj Cedria

Source : Google Earth, 2012.

2.3. Les prescriptions durbanisme dans les zones industrielles


Le cahier des charges des zones industrielles comporte un rglement durbanisme ayant
pour objectif de fixer des rgles et servitudes dintrt gnral imposes aux constructions
selon leur nature et leurs caractristiques, ainsi que celles imposes aux quipements
dintrt collectifs et aux espaces libres ou verts sils existent.
Le tableau suivant rsume les prescriptions applicables aussi bien pour les zones
industrielles publiques que prives.

166

Tableau 34: Synthse des prescriptions durbanisme relatives lamnagement


des zones industrielles
Rubrique
Types
dactivits
interdites

Accs et
voirie

Desserte par
les rseaux

Surfaces et
fronts de
parcelles
Implantation
des
constructions
par rapport
aux voies et
aux
Emprises des
ouvrages
publics
Implantation
des
constructions
par rapport
aux limites
Sparatives
des
parcelles
Implantation
des
constructions
les unes par
rapport aux
autres sur
une mme
parcelle

Dispositions
-Btiments usage dhabitation
-Constructions provisoires et caractre
prcaire (baraquements, abris fixes ou
mobiles)
Les accs aux tablissements devront
permettre une parfaite visibilit aux
conducteurs des vhicules (entrant et
sortant) et ne devront provoquer aucun
encombrement sur la voie publique. Les
voies intrieures aux lots doivent avoir les
caractristiques permettant un passage
ais des engins des services de la
protection civile.
-les installations industrielles devront se
raccorder (obligation) au rseau deau
potable,
au
rseau
collectif
dassainissement des eaux uses, au
rseau dlectricit de gaz et de tlphone
- Les amnagements doivent tre tel
quils garantissent lcoulement normal
des eaux pluviales superficielles.

Observation
-Ce type de construction ne pourra
tre utilis que pendant la priode
de chantier

Pas de stipulations particulires

-Les constructions annexes ne devront pas


tre difies dans les marges de retrait
sauf autorisation pralable des services
concerns.
- Une loge de gardien d'une superficie
maximum de 16m et d'une hauteur
infrieure 3 m pourra tre difie en
limite de la clture principale.

-Chacune de ces constructions devra


tre indique sur les plans
dexcution et dautorisation de
btir et avoir fait lobjet dun accord
pralable des services concerns.

-La construction en mitoyennet de deux


btiments situs sur des lots voisins est
possible
-Plusieurs acqureurs peuvent sentendre
pour tablir des parkings communs, une
voirie interne ou des espaces verts
communs

-Les caractristiques architecturales


des deux btiments doivent tre
compatibles.
-La rgle de prospect entre
btiments ( la distance entre deux
btiments doit tre gale la
hauteur du btiment le plus haut)
doit tre respecte.

Pas de stipulations gnrales pour toutes


les zones. des dispositions particulires
sont prvues au cas par cas.

167

Coefficient
doccupation
du sol
Coefficient
dutilisation
foncire
Hauteur
maximale
des
constructions

Le dpassement du COS1 pourra


tre tolr dans le respect du CUF et
des droits des tiers. Il doit tre
prcis sur les plans soumis la
procdure dautorisation btir.

idem

idem

La hauteur des constructions est


variable en fonction de la zone o
elles sont riges.

idem

- Les matriaux de remplissage (tels que


-La conception architecturale des
briques creuses, parpaings, etc.) ne
constructions sera tudie en tenant
doivent pas rester apparents sur les
compte de lintgration de la zone
parements extrieurs des murs.
dans son environ proche.
-Les btiments seront de couleur(s)
-Le projet de coloration des faades
compatible(s) avec celles des btiments
devra figurer dans le dossier remis
voisins.
pour autorisation de btir.
-Les toitures en pente ne pourront pas
-Les constructions seront orientes
Aspect
tre visibles de lextrieur et seront
de manire prsenter les faades
extrieur
dissimules par un bandeau horizontal.
les plus esthtiques, par exemple les
-Les cltures de faade en bordure de la
btiments administratifs) du ct de
voirie principale, auront une hauteur
laccs principal.
maximale de 1.90m
-Lindication de la raison sociale, du
-Les cltures mitoyennes auront une
sigle de lentreprise, publicit ou
hauteur de 2,20m.
affichage de lentreprise, doit faire
-L'utilisation
de
matriaux
de
lobjet dune autorisation pralable
rcupration ou l'utilisation de clture
de lautorit comptente.
provisoire est interdite.
Les parties non construites devront
reprsenter au moins 50 % de la
superficie du lot. Elles comprendront :
-Lespace plant ou engazonn, sauf
- les voies de circulation des vhicules
dispositions particulires, devra tre
intrieures chaque lot.
au moins gal 10% de la surface
- les aires de stationnement et de
du lot.
manuvre des vhicules.
-Sur les marges de retrait seront
- les espaces plants et engazonns.
amnages des bandes gazonnes et
- les aires de stockage ncessaires au
plantes
de 2 m de largeur
fonctionnement de lentreprise.
Espaces
minimum en bordure des voies
-Le promoteur devra proposer un
libres
publiques et de 1m minimum en
amnagement des abords de laire de
limite mitoyenne et en fond de
stockage
formant
cran
visuel
parcelle.
(plantations, etc.) pour les espaces publics
-Les promoteurs ne sont pas
et les lots riverains et devra maintenir
autoriss crer des dpts de
cette aire parfaitement ordonne et
rsidus industriels, des dcharges ou
proprement tenue.
autres dchets sur les terrains.
Cette aire de stockage, ainsi que son objet
et son amnagement, devront figurer sur
les plans soumis lautorisation de btir.
Source : synthse de quelques cahiers des charges de zones industrielles publiques et prives,
SOUSSI R., 2011.

COS : coefficient doccupation du sol = superficie construite totale sur le sol par superficie totale.

168

Du point de vue de lamnageur, ces dispositions prvues par le cahier des charges sont
ncessaires dans la mesure o elles permettent limplantation des tablissements
conformment des standards et des rgles qui ne contraignent pas cette implantation
et qui, dans le mme temps, prservent et respectent les droits de chaque propritaire.
De telles dispositions rglementent lutilisation du sol et les conditions de son occupation
en se souciant des aspects architecturaux et paysagers et en offrant un cadre propice la
bonne marche de lentreprise. Cest pour cette raison que les acteurs damnagement
prnent dimposer le respect des cahiers des charges dans les zones industrielles et de
veiller son application par tous les occupants de la zone.
Or, du point de vue des exploitants, le cahier des charges est, par quelques aspects,
contraignant. Selon une vingtaine de responsables dentreprises, il serait convenable
dviter les dispositions trop rigides concernant lutilisation du sol.
En effet, lexpansion de lactivit dune entreprise fait merger de nouvelles fonctions
annexes la production lintrieur dun mme lot : bureaux, services, entrepts,
showrooms.ce qui se traduit par de nouvelles extensions spatiales.
Ainsi, nombreuses sont les entreprises qui revendiquent une valeur du CUF1 gale 1 afin
davoir une densit pertinente aux caractristiques physiques et fonctionnelles de leurs
tablissements.
Bien entendu, dans les zones de production industrielle qui nadmettent pas le
fonctionnement en tages, ce CUF pourra tre rduit 0,8 alors que dans les zones
artisanales et de services, le CUF peut tre suprieur 1.
De plus, plusieurs acqureurs affirment que le dlai de ralisation dune usine fix par le
cahier des charges est source de problme et de conflit avec lamnageur. Ce dlai de trois
ans, affirment-ils, est dans la plupart des cas insuffisant et le non respect de cette dure
conduit la dchance du propritaire et par consquent la mort du projet de lentreprise.
Les aires de parking constituent galement un srieux problme pour les exploitants de la
zone. Ils dplorent le fait que le cahier des charges naccorde pas dimportance ces aires
dont la disponibilit, selon eux, est cruciale au niveau de chaque zone industrielle afin de
fluidifier la circulation au sein de la zone industrielle et de la rendre plus praticable.

3. Lenjeu du foncier industriel : une analyse par les jeux des


acteurs
3.1. MACTOR : acteurs, enjeux et objectifs
Pour lanalyse des stratgies et des pratiques des diffrents acteurs, nous avons utilis la
mthode MACTOR ((Mthode ACTeurs, Objectifs, Rapports de force) mise au point et
prsente en 1990 par M. Godet. Cette mthode savre tout fait pertinente pour lanalyse
des jeux des acteurs intervenants dans loffre du foncier industriel au regard des divers
enjeux urbains. Cette mthode cherche visualiser, autour dun ensemble dobjectifs, les
alliances et conflits entre acteurs, tout en considrant leurs rapports de force. Elle
comprend les sept phases suivantes :
1

CUF : Coefficient dUtilisation Foncire : rapport entre superficie de plancher et superficies cessibles.

169

Phase1 : Construire le tableau "stratgies des acteurs" :


La construction de ce tableau permet, dune part, dtablir une vritable carte
didentit de chaque acteur savoir ses finalits, ses objectifs, ses motivations, les
contraintes et les moyens d'action, etc. et dexaminer dautre part les moyens
d'action dont dispose chaque acteur sur les autres.
Phase2 : Identifier les enjeux stratgiques et les objectifs associs :
La rencontre des acteurs en fonction de leurs finalits, de leurs projets et moyens
d'actions, permet de rvler divers enjeux stratgiques.
Phase 3 : Positionner les acteurs sur les objectifs et reprer les convergences et
divergences :
Il s'agit dans cette tape de dcrire dans une matrice "acteurs x objectifs" l'attitude
actuelle de chaque acteur par rapport chaque objectif en indiquant son accord, son
dsaccord, ou bien sa neutralit.
Phase 4 : Hirarchiser pour chaque acteur ses priorits dobjectifs :
Il sagit dtablir la hirarchie des objectifs pour chaque acteur. On value ainsi
l'intensit du positionnement de chaque acteur l'aide dune chelle spcifique.
Phase 5 : Evaluer les rapports de force des acteurs :
L'analyse des rapports de force des acteurs met en avant les forces et les faiblesses
de chacun de ces acteurs, leurs possibilits de verrouillage, etc.
Phase 6 : Intgrer les rapports de force dans l'analyse des convergences et des
divergences entre les acteurs :
Lobjet de cette tape consiste intgrer le rapport de force de chaque acteur
lintensit de son positionnement par rapport aux objectifs.
Phase 7 : Formuler les recommandations stratgiques et les questions-cls de
l'avenir en se basant essentiellement sur les jeux dalliances et de conflits
potentiels entre les diffrents acteurs.
Cest laide de cette mthode que la stratgie des acteurs est analyse en identifiant tout
dabord les acteurs, leurs puissances relatives, leurs objectifs et leurs attitudes face un
projet de localisation. Ainsi lon peut se rendre compte que plusieurs acteurs (des groupes
d'intrt) entrent en jeu pour influencer un projet de localisation. On peut comprendre
aisment qu'il va y avoir des acteurs avec une plus grande influence que d'autres. On peut
comprendre aussi que les acteurs auront des motivations, des objectifs et des intrts
divergents ou convergents face un tel projet.
L'analyse par le jeu des acteurs permet donc d'identifier les acteurs, leurs puissances
relatives, leurs objectifs et par l, leurs attitudes face un projet de localisation (soutien,
opposition ou neutralit).

170

3.2. Prsentation des acteurs : leurs enjeux et objectifs


Les acteurs identifis lors de nos diverses discussions avec les responsables et les
professionnels de lamnagement industriel, de lurbanisme et de lindustrie et qui peuvent
jouer un rle , de prs ou de loin, dans le domaine de lamnagement industriel sont les
suivants :
Les dpartements ministriels : D-P-M : il sagit principalement de ministres,
dadministrations charges des questions relatives lindustrie, lurbanisme,
lamnagement du territoire, le foncier, lenvironnement, lquipement, la communication,
le dveloppement, les finances, lagriculture. Tous ces dpartements ont pour but de
coordonner les besoins avec les possibilits et, partant, les intrts privs avec les intrts
publics et ce, compte tenu des projections locales, rgionales, nationales voire
internationales. Ils ont une grande marge de manuvre puisquils disposent de moyens
assez puissants notamment en termes de lgislation et des normes pour atteindre ce but.
Les acteurs damnagement et de gestion : Amn.gest ils sont des acteurs de premier
plan dans le domaine de lurbanisme, de lamnagement, de la maintenance et de la
gestion. LAFI, par exemple, est lorganisme qui a indiscutablement entrepris le plus gros
effort en termes damnagement et de rhabilitation des zones industrielles.
Sajoutent cet organisme les municipalits et les conseils rgionaux qui ont galement
jou un rle non ngligeable dans ce domaine et rcemment les amnageurs privs dont le
nombre devient de plus en plus important. Ces derniers sont davantage impliqus dans
lanimation et la gestion des zones industrielles. De surcrot, comme acteur de gestion, les
GMG jouent un rle notable dans le fonctionnement des zones industrielles du moment o
ils assurent la gestion, la maintenance, voire lanimation de ces zones.
Les prestataires des services dappui: Servi.app : ce sont les divers organismes tels que la
STEG, la SONEDE, les fournisseurs de services de tlcommunication, lONAS, etc. Leur
participation est absolument ncessaire dans un projet de localisation industrielle. Ils
interviennent en amont du projet damnagement mais galement en cours de
fonctionnement de la zone c'est--dire tout au long de son remplissage et de son entre en
activit jusqu sa maturit. Ils jouent un rle vital sur le plan technique
Les services de contrle : Servi Cont ils sont galement des acteurs des zones industrielles
dans la mesure o ils interviennent sur le plan de qualit, de lenvironnement, de scurit,
de maintien de lordre,etc. Exemple: police administrative, ANPE, douane, police, sapeurs
pompiers etc.
Les occupants, exploitants et propritaires : O-E-P : Ces acteurs peuvent tre du secteur
priv ou tatique, on recense les occupants et les exploitants de la zone (tablissements,
siges, organismes, bureaux, etc.) ainsi que leurs employs, Ces acteurs professionnels
reprsentent la pierre angulaire de lactivit des zones industrielles. Sans ces acteurs, la
zone industrielle et, partant, la localisation dans cette zone na plus raison de se
concrtiser.

171

Les oprateurs conomiques : OPERAT_Eco : Il sagit des agences de promotion des


investissements telle que la FIPA, de lagence de promotion de lindustrie, des institutions
financires, des centres techniques, des centres de recherche, des ppinires dentreprises,
des partenaires internationaux ainsi que des agents qui soutiennent les activits dune zone
industrielle. Exemple : les fournisseurs de matire premires, les fournisseurs de services,
les entreprises de transport, de logistique, les transitaires, les intervenants dans les divers
services intgrs qui soccupent des salles dexposition, restaurants, services mdicaux et
sociaux, banques, poste, assurances, les services lis lindustrie, les consommateurs
(entreprises, grossistes, consommateurs individuels), les visiteurs professionnels, , etc.
Tous ces acteurs poursuivent des projets multiples et varis. La concordance de leurs
finalits, des projets et moyens d'actions qui leur sont associs, permet de rvler un certain
nombre d'enjeux stratgiques sur lesquels ils auront des objectifs convergents ou
divergents.
Ainsi, il est possible de dcliner les enjeux stratgiques pour passer ensuite au reprage des
objectifs qui leurs sont associs.
Il sagit de dgager les changements cls autour desquels lavenir du systme va se nouer
(changements rglementaires, technologiques, conomiques, etc.). Cela passe,
incontournablement, par lidentification des dimensions problmatiques du systme en
termes de questions cls, dfis, menaces, opportunits pour dboucher sur la dtermination
des objectifs sur lesquels les acteurs sont allis, en conflit ou neutres.
Pour ce faire, nous avons procd la collecte des avis et des points de vue de nombreux
experts locaux du milieu professionnel et galement du milieu acadmique. Nous avons
galement discut avec des experts de nationalit trangre en marge du forum des zones
industrielles en date du 11 novembre 2009. Ctait une occasion qui nous a t offerte lors
de la mobilisation de ces experts internationaux par le projet RECAPZI dans le cadre de la
coopration tuniso-allemande. La liste finale des enjeux et des objectifs associs qui
cadrent au mieux avec le contexte tunisien na t dfinitivement valide quaprs
quelques mois (tableau 35).

172

Tableau 35: Enjeux et objectifs des acteurs


Enjeux
1-Enjeux conomiques

2- Enjeux fonciers

3- Enjeux
technologiques

4-Enjeux institutionnels
et socioculturels

Objectifs associs
01. crer lemploi
02. assurer la comptitivit
des entreprises
03. attirer les IDE
04. satisfaire les besoins des
entreprises
05. assurer la matrise
foncire
06. diminuer la pression sur
les terres agricoles
07. respecter les orientations
et les normes
08. Assurer lancrage
territorial
09. dvelopper les relations
industrie recherche
10.produire et diffuser
linnovation
11. anticiper les changements
technologiques
12. crer une synergie entre
politique et conomie
13.intgrer lindustrie dans le
tissu urbain
14. attnuer la sgrgation
socio-spatiale
15.amliorer les conditions
de travail

Intituls courts
01. Emploi
02.Comptit
03.Att- IDE
04.Satis-Besoin
05.Mat-Foncire
06.Dim -Press
07.Respec-Nor
08.Asur-Anc
09.Indus-Rech
10. Innov
11.Chang-Tech
12.Synergie
13.Intgra
14.Sgrga
15.Amlior-CT

Source : Collecte et synthse ralises par SOUSSI R. (2009-2010)

A noter que la liste de ces enjeux nest pas directement utilise dans la suite du
droulement de la mthode MACTOR. Cependant, elle demeure troitement lie aux deux
composantes essentielles de cette mthode cest--dire les acteurs et les objectifs.

3.3 Donnes dentres


Suite la dclinaison des enjeux en objectifs, nous avons procd au remplissage de la
premire matrice dentre : la Matrice des Influences Directes (MID).
Cette matrice a t construite en se basant sur les stratgies des acteurs dans le but de
prsenter les rapports de force directs entre acteurs. Lvaluation de ces rapports de force
passe par la mesure de la capacit dinfluence de chaque acteur sur les autres.

173

Lhirarchisation des acteurs vise lanalyse des relations dalliances ou de conflits entre les
acteurs et ltablissement dun ordre dimportance dans leurs rles de commandants de
lavenir du systme. En effet les acteurs ne sont pas aussi puissants les uns que les autres et
nont pas la mme capacit imposer leurs priorits, do la ncessit dhirarchiser leur
influence par ordre dimportance. Pour remplir cette matrice, nous avons adopt le systme
de notation suivant :
0 : lorsque lacteur i a peu dinfluence sur lacteur j.
1 : lorsque lacteur i peut remettre en cause ou favoriser de faon limite les
processus de gestion des projets de j.
2 : lorsque i peut remettre en cause ou favoriser la russite des projets de j.
3 : lorsque i peut remettre en cause ou favoriser laccomplissement des missions de
lacteur j.
4 : lorsque i peut remettre en cause lacteur j dans son existence (i est alors
indispensable lexistence de j).

Le rsultat est synthtis dans la matrice suivante :

Figure 33: Matrice des influences directes

Servi.ap

Servi Co

O-E-P

OPERAT_E

0
1
1
0
3
1

2
0
2
1
3
0

2
0
0
3
3
1

3
0
0
0
0
0

1
1
2
3
0
3

1
0
0
0
4
0

LIPSOR-EPITA-MACTOR

Amn.ges

D-P-M
Amn.ges
Servi.ap
Servi Co
O-E-P
OPERAT_E

D-P-M

MID

Source : Donnes synthtises par SOUSSI R. aprs consultation


des experts nationaux et internationaux durant 2009-2010

Cette matrice est dj rvlatrice des rapports de force : la somme des influences en ligne
et en colonne montre que les occupants, exploitants et propritaires (O-E-P) constituent
lacteur le plus influent (13 points dinfluence directe) tout en tant lun des plus soumis
(10 points de dpendance directe). Les amnageurs sont les moins bien arms pour
parvenir leurs objectifs (2 points uniquement dinfluence directe) et les prestataires des
services dappui (Servi.app) sont le deuxime acteur le plus soumis aux pressions des
autres acteurs (9 points de dpendance directe).
Cependant, les rapports de force ne se limitent pas la simple apprciation des moyens
dactions directs puisquun acteur peut agir sur un autre par le biais dun troisime. Il

174

convient donc dexaminer la matrice MIDI des influences directes et indirectes (dordre
deux) ou aussi le plan des influences et dpendances qui fournit une reprsentation
graphique du positionnement1 des acteurs en fonction de leurs influences et dpendances
directes et indirectes pour tenir compte de ce type de relations.
Ainsi, en plus de la matrice MID, nous avons eu besoin dintroduire comme une deuxime
donne dentre la matrice des positions values (Acteurs x objectifs) baptise matrice
2MAO. Lintroduction de cette matrice permet de cerner pour chaque acteur la fois sa
valence sur chacun des objectifs (favorable, oppos, neutre ou indiffrent) et sa hirarchie
des objectifs. Pour la remplir, nous avons distingu les cinq niveaux suivants :0: l'objectif
est peu consquent.

1: l'objectif met en cause, de faon limite dans le temps et l'espace, les


processus opratoires (gestion, etc ...) de l'acteur / est indispensable ses
processus opratoires.
2: l'objectif met en cause la russite des projets de l'acteur / est indispensable
ses projets.
3: l'objectif met en cause l'accomplissement des missions de l'acteur / est
indispensable ses missions.
4: l'objectif met en cause l'acteur dans son existence / est indispensable son
existence.
Ainsi, notre matrice a t construite sur la base dune diversit de degrs de priorit des
objectifs pour chaque acteur.
Figure 34: Matrice des positions values (2MAO)

3
1
1
0
2
1

0
2
2
2
2
0

0
2
1
0
4
2

2
1
0
0
0
0

2
3
3
3
0
4

1
2
0
0
1
0

1
1
0
0
0
0

1
1
3
3
1
2

0
2
0
0
3
0

0
0
1
1
1
0

1
1
1
0
1
1

1
0
1
1
1
1

Source : Donnes collectes par SOUSSI R. auprs


des experts nationaux et internationaux, 2009-2010

Ce positionnement est automatiquement calcul par le logiciel Mactor.

175

0
2
0
0
1
1

1
0
0
0
3
2

1
3
1
3
3
0

LIPSOR -EPITA-M AC TOR

Amlior-CT
Sgrga
Intgra
Synergie
Chang-Tech

D-P-M
Amn.ges
Servi.ap
Servi Co
O-E-P
OPERAT_E

Innov
Indus-Rech
Assur- Ancr
Respec-Nor
Dim -Press
Ma t-Foncire
Satis-Besoin
Att- IDE
Comptit
Emploi

2MAO

3.4. Livrables, commentaires et interprtations


Aprs avoir identifi les acteurs, leurs enjeux, leurs objectifs et aprs le remplissage des
matrices requises, nous avons pu obtenir plusieurs rsultats exploitables laide du
traitement par le logiciel MACTOR sous forme dun rapport comptant plus de 70 pages
(annexe 4). Nous ne comptons pas reprendre tous les rsultats fournis dans ce rapport.
Nous nous contentons uniquement de quelques rsultats que nous veillerons lucider,
interprter et commenter.
Le premier rsultat est le plan des influences et dpendances qui fournit une reprsentation
graphique du positionnement des acteurs en fonction de leurs influences et dpendances
directes et indirectes. Il se prsente comme suit :

Figure 35: Plan des influences et dpendances entre acteurs

Source : Rapport Mactor : jeu des acteurs du foncier industriel (annexe 4)

Il ressort de ce plan que les occupants, exploitants et propritaires (O-E-P), les services de
contrle (Servi Co) et les dpartements ministriels (DPM) constituent trois principaux
ples dinfluence dans un projet damnagement industriel.
En effet, le systme de dcision dans une opration damnagement industriel obit un
schma faisant intervenir ces trois acteurs qui chacun deux joue un rle important dans le
projet damnagement.

176

- La premire catgorie dacteurs fait intervenir les occupants, exploitants et propritaires


qui tentent de faire valoir leur volont de nouvelles initiatives en matire damnagement
industriel. Il va sans dire que ces acteurs constituent lultime bnficiaire de tout projet
damnagement. Leurs besoins constituent une donne premire pour engager toute action
spatiale.
Dans le cas de lamnagement industriel, lacuit de la participation de ces acteurs est
variable. Elle peut tre anodine dans certains cas, comme elle peut tre forte notamment
dans le cas dune zone amnager qui bnficie dune bonne situation gographique.
La raction de ces acteurs lgard dun projet damnagement industriel se manifeste en
gnral en aval, mais diffrents niveaux du cycle de vie dune zone industrielle. Elle est
souvent guide par des considrations refltant les intrts personnels plus que lintrt
gnral. Lintrt gnral est en fait dfendu par le GMG qui est une association d'intrt
collectif ayant en charge la prservation des intrts de l'ensemble des occupants,
exploitants et possesseurs d'immeubles dans les zones industrielles. Ce rle est jou
posteriori c'est--dire aprs lamnagement de la zone industrielle puisque le GMG ne peut
tre cr quune fois la zone est ralise et quaprs son entre en production.
- La deuxime catgorie rassemble les services de contrle. Ces derniers uvrent pour
entretenir un effort permanent ct des autres acteurs de lamnagement dans le but de
faire de la zone industrielle un meilleur endroit pour lexercice de lactivit de production
et de prserver un cadre propice la bonne marche et au dveloppement des entreprises.
Leur rle est important dans la minimisation des risques et des accidents, la prservation de
lenvironnement, le maintien de lordre dans la zone et la rsolution des divers problmes
quotidiens vcus par les industriels et les prestataires de services implants dans la zone.
- En ce qui concerne les dpartements ministriels, leur influence est assurment grande
sur la quasi-totalit des autres acteurs et leur rle est manifeste et prdominant. Cette
catgorie dacteurs intervient dans toutes les phases du projet depuis sa cration et jusqu
son suivi et son valuation. Elle assure le rle de lgislateur en matire durbanisme et
damnagement industriel et initie les politiques et les stratgies de dveloppement du
pays.
Derrire tout projet damnagement industriel, le souci majeur de ces acteurs qui
reprsentent lEtat est le dveloppement conomique, la cration demploi et de la richesse
sur le plan national, rgional et local.
Dans une position moins influente que les trois acteurs prcdents figurent les oprateurs
conomiques et les services dappui. En effet, linfluence des oprateurs conomiques est
estime en termes quantitatif 21 points alors que linfluence des services dappui est de
17 points. Les carts sont respectivement de 6 et de 10 par rapport linfluence maximale
c'est--dire celle enregistre par les O-E-P (voir matrice MIDI ci-dessous : Matrice des
Influences Directes et Indirectes). Ils sont des carts importants.

177

Figure 36: Matrice des Influences Directes et Indirectes (MIDI)

26
9
17
26
27
21
126

LIPSOR-EPITA-MACTOR

2
2
3
3
5
4
15

Ii

8
2
4
6
7
5
25

OPERAT_E

3
1
1
0
3
1
9

O-E-P

7
2
3
6
6
5
26

Servi Co

6
2
5
6
7
5
29

Servi.ap

4
2
4
5
6
5
22

Amn.ges

D-P-M
Amn.ges
Servi.ap
Servi Co
O-E-P
OPERAT_E
Di

D-P-M

MIDI

Source : Rapport Mactor : jeu des acteurs du foncier industriel (annexe 4)

A noter que linfluence minimale est enregistre au niveau des acteurs damnagement et
de gestion qui ont un rle en amont certes important dans la cration de tout projet
damnagement mais qui, hormis les GMG, demeure rduit ds lors que lopration
damnagement est acheve.
Dune manire beaucoup plus explicite, il est possible dutiliser la grille de lecture du plan
dinfluence (Figure 37) en vue de classer les acteurs selon le degr de leur influence.
Figure 37: Grille de lecture du plan (Influence x dpendance)

Source : Cours sur les techniques de prospective et tude de cas par


Pr. Lotfi Bouzaane & Pr. Rim Mouelhi, Universit Virtuelle de Tunis,2005-2006.

Ainsi, on peut distinguer parmi les quatre catgories prsentes dans la grille trois grands
types dacteurs:

178

-Les acteurs dominants (oprateurs conomiques et services de contrle) qui constituent le


cadran Nord-Ouest : ils disposent dune influence forte sur les autres sans tre eux-mmes
fortement influencs.
-Les acteurs domins qui figurent dans le cadran Sud-Est (les prestataires des services
dappui et les acteurs damnagement et de gestion): ils sont fortement influencs par les
autres et disposent de peu de pouvoir.
-Les acteurs relais qui occupent le cadran Nord-Est (les dpartements ministriels et les
occupants, exploitants et propritaires) : ils sont la fois fortement influents et fortement
dpendants. Cela signifie quils disposent de moyens daction pour mener bien leurs
projets mais sont galement sous linfluence des actions que dploient sur eux les autres
acteurs.
Prcisons que dans le cadran Sud-Ouest ne figure aucun acteur (figure 35). Ce cadran
prsente en effet les acteurs autonomes appels aussi acteurs hors-jeu cest dire ceux qui
sont la fois faiblement influents et faiblement dpendants, or, aucun acteur dans la sphre
de lamnagement industriel nappartient cette catgorie.
Le deuxime rsultat fourni par le logiciel MACTOR est le rapport de force des acteurs.
Ce rapport est d'autant plus lev que son influence est leve, sa dpendance est faible et
sa rtroaction est faible. Par rtroaction, on entend les influences indirectes d'un acteur sur
lui-mme qui passent par un acteur relais. En effet, ne vouloir considrer que l'influence
relative d'un acteur pour mesurer son rapport de force est insuffisant : un acteur peut trs
bien avoir la fois une influence trs forte, une dpendance galement trs forte et en
mme temps une rtroaction importante : son rapport de force sera alors trs faible. Par
contre, un acteur ayant une influence moyenne, mais une dpendance et une rtroaction
nulles aura un rapport de force important.
Figure 38: Histogramme des apports de force MIDI

Source : Rapport Mactor : jeu des acteurs du foncier industriel (annexe 4)

Lhistogramme prsent dans la figure 38 montre que le rapport de forces des services de
contrle est le plus important. La force quexercent les services de contrle sexplique par
le fait que ces organes disposent de plusieurs atouts savoir le pouvoir, la lgislation, les

179

normes, etc. Ils sont ds lors puissants et possdent une forte capacit imposer leur
autorit conjugue une dpendance faible vis--vis des autres acteurs. Leur rapport de
force se trouve ainsi amplifi par cette faible dpendance.
De mme, les rapports de force des dpartements ministriels, des occupants, exploitants et
propritaires et enfin des oprateurs conomiques montrent lexistence dune capacit
importante imposer les priorits de cette famille dacteurs.
Ces rapports de force participent des degrs dinfluence culminants qui caractrisent cette
catgorie dacteurs. En effet, les dpartements ministriels simposent notamment par
lexercice de leurs pouvoirs de dcision et linfluence qui en dcoule sur bon nombre
dacteurs. Quant aux occupants, exploitants et propritaires, leur pugnacit et leur force en
tant que pourvoyeurs demplois et crateurs de richesse leur permet de se tenir dans une
posture en faveur de la consolidation de leur rapport de force parmi les divers acteurs de
lamnagement industriel.
Enfin le rapport de force des oprateurs conomiques peut sexpliquer par le fait que cette
catgorie dacteurs constitue un prolongement des deux acteurs prcdents et que son
rapport de force simposer dans le rang des acteurs fort pouvoir dinfluence provient
simultanment des deux rapports de force des acteurs prcdents.
Le rapport de force des prestataires des services dappui vient dans la quatrime position
avec une valeur de 0,6. Leur influence se trouve beaucoup plus faible que leur dpendance
mais cela ne met en aucun cas en pril leur capacit imposer leurs priorits.
Assez surprenant, les acteurs damnagement et de gestion souffrent dun rapport de force
qui entrave leur capacit imposer leurs priorits. Leur influence doit tre renforce car ils
interviennent tout au long du cycle de vie dun projet damnagement industriel et leur
forte dpendance vis--vis des autres acteurs risque de compromettre le droulement
et laboutissement des projets.
Le troisime livrable du traitement par le logiciel MACTOR concerne la convergence des
acteurs. Nous nous limitons la convergence simple, dordre 1, d'objectifs entre acteurs
qui est dtermine en identifiant pour chaque couple dacteurs le nombre d'objectifs sur
lesquels deux acteurs ont la mme position (favorable ou oppos), c'est dire leur nombre
d'alliances potentielles. Les positions neutres et indiffrentes codes "0" ne sont pas prises
en compte. Le calcul effectu par le logiciel MACTOR a permis de dresser la matrice des
convergences dnomme matrice des convergences (1CAA) qui est une matrice
symtrique.

180

Figure 39: Matrice des convergences simples Acteurs x Acteurs (1CAA)


Servi.ap

Servi Co

O-E-P

OPERAT_E

0
8
6
4
7
6
31

8
0
7
4
9
6
34

6
7
0
6
8
6
33

4
4
6
0
5
3
22

7
9
8
5
0
7
36

6
6
6
3
7
0
28

LIPSOR-EPITA-MACTOR

Amn.ges

D-P-M
Amn.ges
Servi.ap
Servi Co
O-E-P
OPERAT_E
Nombre de convergences

D-P-M

1CAA

Source : Rapport Mactor : jeu des acteurs du foncier industriel ( annexe 4)

Les valeurs de cette matrice reprsentent le degr de convergence entre les acteurs : plus
l'intensit est importante, plus les acteurs ont des intrts convergents.
Cette matrice permet de tracer le graphe qui traduit les liens de convergence entre les
diffrents acteurs et permet notamment didentifier les alliances et conflits ventuels.
Figure 40: Graphe des convergences entre acteurs dordre 1

Source : Rapport Mactor : jeu des acteurs du foncier industriel ( annexe 4)

181

Les deux livrables ci-dessus (matrice (1CAA) et graphe des convergences "dordre 1"
montrent que la convergence des acteurs est globalement importante ce qui prouve quil y
a des intrts communs et partags par les acteurs deux deux plus que des conflits.
Toutefois, ce constat mrite dtre nuanc du fait de limportance des carts entre les
degrs de convergence des divers couples (cartmin = 1 ; cartmax = 6). Pour ce faire, une
partition de lensemble des acteurs pourrait tre dresse selon les trois familles de couples
dacteurs suivants :
- une premire famille comportant les 6 couples suivants :

{ (Servi Co, OEP) ; (OEP, Amnag.ges); (OPERAT-E, OEP); (OEP, Servi.ap);


(Servi.ap, Amn.ges) ; (Amnag.ges, DPM)} ayant un degr de convergence variant
entre 7 et 9.

- une deuxime famille de 8 couples


(Servi Co, DPM) ; (Servi Co, Amn.ges) ;
(Servi Co, Servi.ap); (Servi.ap, DPM);
(Servi Co, OEP); (OPERAT-E, DPM);

(OPERAT-E, Amnag.ges); (OPERAT-E, Servi.ap)


entre 4 et 6.
- une troisime famille forme par un seul couple
degr de convergence gal 3.

ayant un degr de convergence

{(OPERAT-E, Servi CO)}ayant un

Afin dviter de longues interprtations et de traitement de tous les rapports de


convergences entre chaque couple parmi les 15 couples concerns, nous nous sommes
limits analyser le degr de convergence dun seul couple pour chaque famille.
Dans la premire famille, limportance de la convergence en termes dobjectifs et
dintrts du couple (OEP, Servi.ap) pourrait sexpliquer en grande partie par lexistence
dune relation "client-fournisseur" entre les deux acteurs. En effet, les O-E-P font recours
aux diverses agences, aux concessionnaires publics et aux divers fournisseurs de
tlcommunication, etc. pour solliciter leur appui et leur assistance technique. De surcrot,
ils entretiennent des liens constants et rguliers avec tous ces acteurs en tant que client ou
abonn au service offert par ces oprateurs, ce qui intensifie le degr dchanges entre les
deux et conduit normalement rapprocher les intrts de chaque partie.
Dans la deuxime famille, il y a lieu de signaler que la convergence moyennement
importante du couple (Servi.ap, DPM) titre dexemple rside dans le statut de ces acteurs
qui sont des acteurs publics. Ils ont, ds lors, des missions et des objectifs tracs par
le politique et refltant un mme tat desprit qui participe majoritairement des ambitions
du dcideur. Les intrts de chacun de ces acteurs se trouvent alors, en partie, dans une

182

mme ligne pralablement choisie par les pouvoirs publics laquelle ils sont appels,
dune manire volontariste, y adhrer et sy conformer.
Quant la troisime famille forme par le seul couple (OPERAT-E, Servi CO), les raisons
dtre de la faible convergence entre ces deux acteurs est la quasi absence des intrts en
commun. En effet, les oprateurs conomiques cherchent la satisfaction de leurs clients qui
sont les entreprises installes dans la zone et cherchent raliser des bnfices en
contrepartie de leurs prestations.
Tandis que la grande partie des services de contrle intervient au niveau de la zone dune
manire volontariste, elle est guide par lintrt gnral et veille par voie de consquence
privilgier cet intrt sur lintrt individuel dans toutes les prestations quelle offre au
niveau de la zone industrielle ou de lentreprise. Ainsi les prestations de chacun de ces
deux acteurs est peu compatible avec celle de lautre quand bien mme lentreprise
demeure, au bout du compte, une cible commune.
Le quatrime rsultat MACTOR traduit le degr de mobilisation des acteurs sur les
objectifs. En effet, le positionnement de chaque acteur sur un objectif, en tenant compte
la fois de sa valence, de sa hirarchie des objectifs et des rapports de force entre les divers
acteurs, est valu par le logiciel MACTOR laide de valeur positive ou ngative selon la
mobilisation de lacteur sur lobjectif ou son taux dopposition. Ces valeurs sont en fait
remplies dans la matrice des positions values, pondres par les rapports de force
(3MAO) : Les valeurs positives reprsentent la mobilisation des acteurs sur les objectifs
tandis que les valeurs ngatives reprsentent le taux d'opposition.
Cette matrice a permis de dresser lhistogramme de la mobilisation des acteurs sur les
objectifs (figure 41).

183

Figure 41: Histogramme de la mobilisation des acteurs sur les objectifs 3MAO

Source : Rapport Mactor : jeu des acteurs du foncier industriel ( annexe 4)

Il est clair que cet histogramme prsente le degr de mobilisation des acteurs sur les
diffrents objectifs en se basant sur limplication de ces acteurs vis--vis de chaque objectif
et sur la force de chacun deux. La mobilisation des acteurs est, en effet, calcule partir
du produit (implication x force). Or, le choix des divers objectifs a privilgi les intrts
collectifs en premier lieu, sans pour autant ngliger les intrts individuels, ce qui a permis
dcarter toute opposition de la part des acteurs et lhistogramme montre bien quaucun
acteur nest dfavorable la ralisation des objectifs. La scne est plutt paisible
et lattitude des acteurs vis--vis des objectifs est manifestement favorable.
Cet histogramme montre aussi que les deux objectifs de satisfaction des besoins des
entreprises et de respect des orientations et des normes sont les objectifs les plus
mobilisateurs puisquils impliquent trs fortement un grand nombre dacteurs et dune
manire consensuelle. Ces objectifs se trouvent au cur des enjeux fonciers tels
quidentifis par les experts et les professionnels de lamnagement industriel et refltent,
ds lors, limportance de la question foncire et lintrt qui lui est accord par un nombre
important dacteurs.
Le troisime objectif en termes dimportance sur lchelle de la mobilisation est celui
relatif lamlioration des conditions de travail. Il est class sous la famille des enjeux
institutionnels et socioculturels et son importance semble participer de la conscience dun
nombre significatif dacteurs des normes et des exigences requises pour satisfaire les
entreprises, les employs et les autres intervenants dans la zone en leur offrant des

184

conditions de travail qui impactent positivement le fonctionnement de lentreprise dans son


ensemble mais galement lenvironnement avec lequel elle entretient des relations, des
changes et des flux.
Avec un niveau de mobilisation moins important, se situent les objectifs de cration
demploi, de comptitivit, danticipation de changements technologiques et avec un degr
moindre la synergie entre politique et conomie qui relvent tous des enjeux technonicoconomiques. Ces objectifs viennent donc en deuxime position derrire les objectifs
fonciers et ont pour corollaire dapaiser lengouement foncier des acteurs.
Dans une dernire position, on trouve les objectifs faiblement mobilisateurs. Ils constituent
un peu moins de la moiti de lensemble des objectifs et relvent de la totalit des enjeux
choisis. A vrai dire ces objectifs sont parmi les plus difficiles raliser, ils psent sur les
capacits relles des acteurs ce qui affaiblit leur concentration sur de tels objectifs auxquels
ils accordent peu de chance y parvenir.

185

186

Chapitre IV : Quid de limpact du systme foncier sur


lespace industriel ?
1. Le foncier, goulot dtranglement pour la cration de lespace
industriel
1.1. Le dumping foncier des zones industrielles
Ltat dispose dun patrimoine foncier important pour alimenter et rguler le march
foncier. Il met en vente des terrains vil prix quaucun autre acteur foncier nose
saventurer pour les adopter. Les propositions faites par ltat en termes de prix de vente
de terrains industriels sont jusqu prsent les plus convoites par les promoteurs
industriels.
Les prix pratiqus en 2011 par lAgence Foncire Industrielle, acteur public part entire
dans le domaine de lamnagement industriel, varient en fait entre 30 et 60 DT par m2 soit
une moyenne de 45 DT le m2 pour le cas de lagglomration du Grand Tunis.
Au niveau du littoral et des autres gouvernorats lintrieur du pays, ces prix sont
beaucoup plus rduits. Ils varient entre 6,5 DT et 45 DT soit une moyenne de 26 DT par
m2 cessible.
Ces prix correspondent pratiquement aux cots de lamnagement par m2 c'est--dire la
somme du cot de lamnagement des rseaux intra-muros et des services communs (soit
une moyenne de 17 DT par m2 cessible), le cot du raccordement aux rseaux extrieurs,
les frais de gestion de lAFI (soit 15% du cot global), et les frais de financement
extrieurs qui sont aux alentours de 40 50% du cot total de lopration damnagement.
A noter "quil est estim que les prix de cession des terrains amnags par lAFI sont en
dessous du prix de march par une marge qui varie entre 30 et 100% (par exemple, dans
laire du Grand Tunis, un terrain industriel acquis sur le march coterait 100 120 DT
par m2 cessible, alors que le prix dun terrain comparable amnag par lAFI varierait
entre 45 et 60 DT par m2 cessible" 1.
Quand bien mme ces prix sont trs abordables, voire bas, promoteurs et industriels ne
semblent pas trs satisfaits. En posant la question au Directeur Gnral dun bureau
dtudes en urbanisme et amnagement sur lorigine de cette insatisfaction, ce dernier
rpond en disant " en gnral le tunisien est dispos payer trop cher un terrain pour
usage dhabitation alors que pour un terrain industriel cest un trs bas prix quil
souhaite lacqurir"
Pour donner une ide sur les prix des terrains usage dhabitation dans lagglomration de
Tunis, nous avons dress le tableau suivant :

Banque Mondiale, 2007, p.9.

187

Tableau 36: Escalade des prix des terrains dans quelques cits du Grand Tunis entre
1985 et 2010
Cit
Ben Arous
Ettadhamen
Bardo
Montplaisir
Jardin dEl
Menzah
Rades
Douar Hicher
La Marsa centre
Kram ouest

en1985
< 30
< 30
< 30
< 100

Prix moyen du m2 en DT
en 1995
en 2005
30 70
70 150
30 50
50 120
100 250
250 350
100 200
400 1000

en 2010
> 150
150 250
> 1000

20 50

50 100

100 200

200 400

50 100
< 10
< 100
< 40

100 200
10 50
100 200
40 100

200 300
50 100
200 500
100 200

300 500
> 100
> 500
200 400

Source : Schma Directeur dAmnagement du Grand Tunis, 2010 et dpouillement de la presse nationale.

Ce tableau montre une croissance rapide du prix du foncier dans la quasi-totalit des
arrondissements mme les plus reculs comme Ettadhamen ou Douar Hicher que ce soit au
centre de ces quartiers ou mme au niveau des bordures situes par exemple proximit de
la route Tunis-Bizerte.
Le prix du m2 au niveau des zones de la Cte Nord situes la Marsa, Gammarth, Sidi
Bou Sad, Carthage et Sidi Dhrif demeure le plus cher au niveau du Grand Tunis : cette
cte a toujours fait figure de la banlieue cossue de lagglomration du Grand Tunis.
Du ct du sud de lagglomration, la zone de Ben Arous par exemple a connu une hausse
des prix assez remarquable : de moins de 70 dinars en 1995 plus de 150 dinars en 2010.
On relve galement dans cette mme zone les taux dindustrialisation les plus levs.
Il existe entre urbanisation et industrialisation des liens trs troits sans tre pour autant
exclusifs. Lusine a souvent inflchi sinon totalement orient lurbanisation pour reprendre
lexpression de George MUTIN.
BARTHEL P-A. qualifie cette hausse des prix dans le sud de lagglomration du Grand
Tunis par une "revalorisation des prix". En lespce, il prcise que "une revalorisation des
prix dans le sud samorce en lien avec la mixit fonctionnelle (davantage de logements)
qui progresse dans ce secteur trs industrialis" 1.
Il ajoute deux raisons majeures pour expliquer cette augmentation nette des prix savoir,
la rarfaction des terrains non btis et la spculation foncire qui se gnralise et se
focalise sur les terrains quips par les lotisseurs publics.
A lencontre du prix du foncier destin pour lhabitat, le prix du foncier industriel public
dans le Grand Tunis a connu une stagnation notable. Ce niveau de prix trs bas a t
sciemment fix par les autorits, ce qui confirme la stratgie de dumping foncier des zones
industrielles adopt par les pouvoirs publics. Une telle stratgie inhibe linitiative prive et
joue en faveur de la prolifration de zones industrielles qui stendent toujours plus loin

BARTHEL P-A., 2006.

188

dans les priphries sur des


banlieue.

sites parfois inappropris rajoutant de la banlieue la

Toutefois, les prix observs dans les zones anciennes cest--dire quand il est question
dune vente, par un particulier, dun terrain qui nest pas neuf, les prix deviennent
excessivement chers. A titre dexemple dans la zone industrielle de Mgrine, le prix
demand du m2 atteint 200 dinars ce qui est intrigant surtout que lannonce1 est parue en
2008.
Figure 42: Annonce de vente la zone industrielle de Mgrine municipale

A vendre la zone industrielle de Mgrine, un terrain de 825 m2. Prix 200 Dt/m2.
Tl 20077010 (Heures de Bureau).
Tunisie Immobilier Tl 73210566 Fax :73213140.

Source : www.tunisie.immob.net consult en dcembre 2008.

Nous avons dj voqu dans la premire partie de cette thse les difficults rencontres
par lentreprise italienne qui a ralis un projet de zone industrielle Enfidha et qui a t
dans lincapacit de commercialiser des prix considrs chers devant les vils prix
proposs par lAFI sur des sites dans la mme rgion. Les gradients des prix ne sont pas les
mmes dans le cas dune zone prive ou publique. Cette diffrence est lorigine dun
grand risque voire, un chec des amnageurs privs.

Annonce parue sur le site web de www.tunisie-immob.net (TUNISIE IMMOBILIER N46


novembre au 15 dcembre 2008).

189

du 15

Notons que les consquences sont beaucoup plus graves dans le cas de lamnagement
industriel compares celles enregistres au niveau du secteur de lhabitat.
En effet, la demande des logements est norme ce qui a augment la chance des
promoteurs immobiliers privs imposer leur offre face aux oprateurs publics et gagner
le march. Les prix du foncier destin lhabitat est extrmement cher si lon tient compte
des bas salaires des employs et des cadres dans le secteur public mais galement dans le
secteur priv o les salaires convergent de plus en plus vers les salaires pratiqus par
lEtat. Cette tendance releve auprs dun bon nombre dentreprises prives est le rsultat
de la masse annuelle de nouveaux sortants de luniversit et des centres de formation
professionnelle, laugmentation du taux de chmage, la faible comptitivit des
entreprises, la difficult de la conjoncture internationale, le dclin du chiffres daffaires,
etc. Depuis quelques annes, les chercheurs demploi ont commenc accepter les bas
salaires ce qui a encourag les entreprises rviser la baisse leurs grilles de salaire. Ainsi,
les prix du foncier destin lhabitat demeurent inaccessibles un trs grand nombre de
salaris comme le montre la carte suivante :
Figure 43: Prix fonciers moyens dans le Grand Tunis en 1998

> 700 DT/m2


351 - 700 DT/m2
201 - 350 DT/m2
101 - 200 DT/m2
51 - 100 DT/m2
< 50 DT/m2

Source : Ministre de lEquipement et de lAmnagement du Territoire, Urbaconsult, URAM SDA- Grand


Tunis, 2010.

190

Dans le cas des terrainss industriels, loffre prive est anodine rela
elativement loffre
publique dans la mesure o lEtat a mis au milieu des annes 1990 des
es tterrains domaniaux
au dinar symbolique pourr le compte de lAFI. Ce choix a t privilgi,
i, certes, pour que la
Tunisie demeure comptit
titive lchelle internationale en termes
es dattractivit des
investisseurs directs trange
ngers sans, pour autant, tenir compte des perspe
spectives de la filire
de lamnagement indust
ustriel et de la participation du secteur
ur priv pour son
dveloppement.
Il est donc question de
d rviser les prix de loffre publique
ue car la cession
des prix trop bas est une
un arme double tranchant. Elle peut dco
courager les privs,
favoriser dans le mme temps
tem
la consommation inutile despace et lais
laisse penser que le
terrain industriel ne vaut rie
rien, ce qui va lencontre de la valorisation du foncier industriel.
Comme elle risque de mett
ettre en pril les principes de lurbanisme dura
urable et lattractivit
de lagglomration.

Figure 44: Diffrence des prix fonciers

Sour
urce : Conception et ralisation SOUSSI R., 2011.

Elle peut galement tre llorigine de plusieurs gels de terrains et opr


rations spculatives
surtout que la fiscalit fonc
ncire, reprsente principalement par la taxee sur
s les terrains non
btis est compltement ino
noprante en tant que ressource fiscale et gal
galement en tant que
moyen de lutte contre ces pratiques
pr
de spculation.

1.2. Laccs la propr


prit et lcueil du foncier
Selon Alain LEPIETZ , la proprit prive du sol "est hrite du mode
m
de production
fodal. Celui-ci volua de droit la corve en droit la taille, jusq
usqu prendre, sous
limpulsion des lgistes auu cours
c
de dveloppement de labsolutisme, la forme de proprit

191

juridique dun sol" 1. Cette citation traduit un intrt particulier au sol et une volont de le
possder qui remonte la nuit des temps. Certains pensent que ce rapport au sol ou la
terre existait dj sous le mode de production esclavagiste qui confirmait la proprit
prive du sol. A leurs yeux, la terre est un bien synonyme de richesse et de pouvoir, elle
peut tre vendue comme elle peut tre hypothque. Ainsi la proprit prive de la terre se
concentre de plus en plus entre les mains des riches propritaires.
Cependant, et dune manire gnrale, lintrt au sol diffre des uns aux autres : ceux qui
souhaitent y vivre et travailler et ceux qui souhaitent tirer profit en le vendant.
Lieu privilgi de lactivit manufacturire, les zones industrielles de lagglomration du
Grand Tunis constituent un vrai cadre pour lexercice de la matrise et du contrle de la
proprit prive duquel se nouent des rapports et des fortes relations dappropriation.
Le foncier industriel est un facteur crucial de dynamisation pour les activits de production
comme pour celles qui leur sont directement lies. Linstallation dans une zone industrielle
est donc indissociable de lenjeu dappropriation que constituent souvent les actes dachat
ou de location pour les investisseurs. Ce sont ces considrations qui nous ont conduit
nous interroger sur le concept de la proprit en Tunisie.
En fait, il est stipul dans larticle 17 du code des droits rels tunisiens que "la proprit
confre son titulaire le droit exclusif d'user de sa chose, d'en jouir et d'en disposer".
Lorsquil sagit dun terrain, la proprit s'acquiert par contrat, succession, prescription,
accession et par l'effet de la loi alors que pour un meuble, elle sacquiert par occupation.
A lvidence, ce sont toujours les grandes entreprises qui profitent au mieux du foncier
industriel puisquelles ont des moyens financiers importants et un grand pouvoir
dinfluence sur la dcision politique ce qui leur facilite, dans bien des cas, daccder des
lots bien amnags qui rpondent au mieux leurs besoins.
Or, les entreprises tunisiennes dsirant simplanter dans lagglomration du Grand Tunis
ne sont pas toutes capables, fautes de moyens, daccder la proprit des terrains
industriels.
Il nen reste pas moins que les terrains situs dans les zones industrielles amnages par
lAFI constituent une opportunit dachat pour ces entreprises dans la mesure o les prix
sont relativement abordables dune part, et les compromis de vente dlivrs par l'AFI aux
promoteurs sont bancables, dautre part. Ils permettent en effet aux investisseurs de
bnficier des crdits ncessaires au financement de leurs projets.
Dans le cas contraire, les investisseurs prfrent lappropriation de terrains agricoles aprs
changement de leur vocation et dans une proportion moindre la location de btiments
industriels. Cest bien le cas de nombreuses entreprises tunisiennes et trangres qui
semblent prfrer ces modes dappropriation.
Les rsultats de notre enqute ont permis de classer les tablissements implants dans les
zones industrielles selon le statut de "propritaire" ou de "locataire". Sur les 156
tablissements enquts, seulement 59 sont locataires et les 97 restants sont des
propritaires soit une proportion denviron 1/3 pour les locataires contre 2/3 pour les
propritaires.

Lepietz A., 1977, p.19.

192

Ces proportions ne sont que des moyennes qui demeurent toujours empreintes du caractre
global et ne refltent pas la ralit au niveau de chaque zone industrielle prise
individuellement. Ainsi faut-il procder un approfondissement qui facilite les
comparaisons lchelle de chaque zone et qui tient compte des critres les plus
spcifiques. Sous le regard simplement diachronique, il apparat que les zones industrielles
les plus anciennes sont celles qui connaissent une prsence beaucoup plus forte de
locataires.
En retenant le critre de la typologie des activits, ce sont les zones les plus "tertiarises"
qui attirent plus les locataires. En outre, les zones les plus convoites, c'est--dire les plus
proches des lieux de centralit de lagglomration, sont les plus attractives vis--vis des
locataires et la proportion des propritaires qui installent leurs propres affaires dans ces
zones diminue de plus en plus. Sajoute cela le phnomne de spculation qui est derrire
les transactions foncires dans diverses zones industrielles et lencouragement des
propritaires louer leur tablissement.
Tableau 37: Liste des locaux louer ou vendre dans la zone industrielle de Ksar
Sad (septembre 2010)
NLot
10
100
11
18

Superficie
1993 m
7200 m
500 m
2186 m

Adresse
8, rue de bois
2, rue des parfumeries
8, rue de bois
11, rue de plastique

19

600 m

7, rue de plastique

48

2150 m

15, rue des parfumeries

57

500 m

15, rue des imprimeries

60
65
74

4000 m
1100 m
3650 m

9, rue des imprimeries


4, rue des imprimeries
56, rue de bois

79

2160 m

18, rue de tissage

Propritaire
LOVINGLI
GIZAK
HETRO
ITT
Slim
FAKHFAKH
Slah ALLONI
Taoufik
BRAHAM
MEDYTEX
STAS
RAYHANE
Confection
RIADH

Vocation
location
vendre
location
location
location
location
location
vendre
location
location
vendre

Source : Visite du site de la zone industrielle Ksar Sad et entretiens avec les responsables, les agences et
intermdiaires chargs de la localisation ou la vente des tablissements. SOUSSI R., septembre 2010.

Par ailleurs, quelques propritaires souffrent encore des situations foncires non encore
assainies jusqu ce jour. En effet, le problme de lassainissement foncier sest pos
depuis les annes 1980, priode pendant laquelle, les amnageurs publics ont cherch
dcupler le nombre de zones industrielles en accordant peu dimportance aux
problmatiques lies aux aspects fonciers. Leur intervention tait focalise, cette poque,
sur les aspects techniques et dont la finalit ntait autre que de maximiser loffre en
terrains industriels afin de se conformer aux objectifs quantitatifs fixs par le dcideur
politique.

193

Cette situation de ngligence de la part de ces amnageurs vis--vis de la question du


foncier industriel, a cr divers problmes aux industriels ayant connu des difficults
financires gnrant ainsi des litiges avec leurs banques crancires.
Ce sont surtout les zones industrielles les plus anciennes qui sont concernes par ce
problme puisque dans le cas dune nouvelle zone crer, lassainissement foncier est
aujourdhui gnralement rgl tout fait en amont avant mme dentamer lopration
damnagement.
La zone industrielle de la Charguia, par exemple connat une situation foncire non encore
rgle depuis les annes 1970. Les industriels ayant acquis des lots dans cette zone ne
possdent que des promesses de vente dlivres par la socit El Iskne1 qui a amnag
cette zone et qui na pas jou pleinement son rle dans son assainissement foncier. Devant
cette situation, l'association des industriels de la zone a sensibilis lore des annes
2000, ses adhrents afin de mobiliser la somme de 9,6 millions de dinars ncessaire au
financement de l'assainissement foncier et du ramnagement de la zone.
A peu prs 85 % du montant a t runi (6MD) pour le financement des diffrentes
oprations. La zone a t ramnage mais sa situation foncire demeure encore
problmatique malgr les progrs enregistrs au niveau du cadastre et des services
topographiques. Il y a lieu donc de lever le flou au regard de la situation de cette zone de
faon surmonter ou au moins rduire les obstacles fonciers dans le fonctionnement, qu'il
s'agisse de la zone entire ou des locaux d'activits.
De mme la zone de Bir Kassa, a connu un problme qui a t soulev en 2001. En effet la
municipalit de Tunis a vendu, il y a plus de 30 ans des lots dont elle nest pas propritaire
un prix drisoire de 2,5 dinars le m2. LAFI a t dsigne en 2001, pour rsoudre ce
problme foncier. Elle a ainsi commenc par faire un diagnostic de la situation relle avec
laide des services du ministre charg des affaires foncires. Suite ce diagnostic les
propritaires ont t sollicits pour prsenter une quittance ou un document qui atteste de
lacte dachat. lAFI rgularise, suite la prsentation de cette pice justificative, la
situation en signant un contrat avec le propritaire. Dans le cas contraire, lAFI devient
propritaire de la parcelle et impose lexploitant de payer les frais de rhabilitation de la
zone et la contribution au GMG.
Si le terrain est nu, il sera vendu par lAFI aux enchres. Quatre millions de dinars ont t
dj encaisss par lAFI grce cette vente aux enchres ( raison de 320 dinars le m2) .
Le cas de la zone industrielle de Kalaat Andalous est aussi un cas problmatique. En effet,
LAFI a achet le terrain en 1999 de la municipalit (9 hectares et demi) avec un prix de
570000 dinars. Or, la municipalit a vendu le mme terrain pour dautres particuliers.
lAFI a fait recours au tribunal pour la mise jour des titres fonciers et ce nest qu aprs 6
ans de traitement du dossier par les tribunaux comptents que lAFI a pu rsoudre le
problme (procs en faveur de lAFI en date du 27 juin 2011).

Cest une entreprise publique qui a t choisie par la municipalit de Tunis pour amnager la zone
industrielle de la Charguia.

194

1.3. Raret du sol urbain et spculation foncire


Au courant des vingt dernires annes, on assiste dans lagglomration tunisoise une
spculation foncire notable. Sur ce sujet, on relve beaucoup de littrature que ce soit
dans les travaux de recherche ou les tudes labores par les gographes, les
professionnels de lurbanisme et de lamnagement, etc.
Les responsables de lAFI affirment linexistence de la spculation foncire en raison
dune clause contraignante du contrat de vente. Elle stipule que lacqureur ne peut vendre
son lot que lorsque lAFI lui accorde la main leve. Or, ceci ne sera possible que sil est
entr en production aprs trois ans de la signature du contrat de vente.
Quand bien mme nous respectons ces propos, nous avons constat que cette situation a
connu des drives. Les acqureurs, moyennant une promesse de vente, achtent le terrain
et ne signent le contrat quaprs de nombreuses annes ce qui leur permet de prolonger le
dlai de trois ans et ainsi profiter de laugmentation du prix du m2. La cour des comptes a
prcis dans son vingtime rapport annuel que lAFI rencontre un certain "nombre de
dfaillances se rapportant essentiellement limmobilisation, par certains promoteurs, de
terrains, des fins avres ultrieurement de pure spculation. Pour faire face cette
situation et dans le but de traiter avec des promoteurs appliqus, lAFI a eu recours, outre
lanciennet dautres critres offrant davantage dobjectivit visant laffectation des
terrains des promoteurs ayant produit lAgence les pices exiges, prouvant leur relle
disponibilit concrtiser leurs projets" 1.
Dautre part, lAFI, dans les premires annes de lentre en activit a dlivr aux
acqureurs des promesses de vente qui ne lui permettent pas juridiquement de faire recours
la procdure de dchance, ce qui a donn la possibilit de nombreux propritaires de
spculer sur leurs terrains.
Ltude du phnomne de la spculation nest gure facile. Plusieurs aspects caractrisent
la spculation. Nous nous bornons uniquement ltude de ce phnomne sous deux
aspects : laspect li lintrt personnel et laspect comportemental.
La spculation foncire est avant tout le reflet de l'intrt de personnes qui cherchent
valoriser l'espace leur profit. Ces derniers investissent dans le foncier et achtent les lots
pour se lancer dans des oprations de spculation foncire. Cest leur intrt personnel et
les profits quelles empochent qui priment dans les transactions quelles entreprennent. La
hausse des prix du sol, li au haut niveau de la demande ont suscit la convoitise des
terrains et ont aviv la spculation.
Sur un autre plan, on assiste depuis plus dune vingtaine dannes un dveloppement de
la spculation foncire dans lagglomration tunisoise : " une forte dynamique de
spculation, dope par le contexte favorable du march du foncier lchelle du Grand
Tunis, sest principalement rvle la fin des annes 90 "2.

Voir le rsum du vingtime rapport annuel de la cour des comptes Journal officiel de la Rpublique
Tunisienne du 16 mars 2007, p. 83.
2
BARTHEL P.A., 2006.

195

Cette spculation est corollaire dun comportement de la part de certains propritaires qui
se sont livrs au dtournement et la spculation de leurs parcelles. Ce comportement est
prsent notamment au niveau des catgories socioprofessionnelles telles que les
fonctionnaires-entrepreneurs et les commerants-entrepreneurs qui rinvestissent dans le
commerce et l'industrie les revenus de la spculation foncire et immobilire.
Une vente dune parcelle peut dans certains cas passer entre les mains de plusieurs
spculateurs fonciers. Le cas dune parcelle situe dans la zone de Ksar Sad a fait lobjet
de quatre contrats de vente daprs le fichier du cadastre de la Conservation de la Proprit
Foncire. Il en va de mme pour trois parcelles de la zone de Borj Cedria qui, daprs le
directeur de son GMG, ont t vendues au moins une fois et les exemples abondent sur ce
sujet.
Un de nos interlocuteurs, ayant suggr lanonymat, tait un ancien propritaire dune
entreprise dans le secteur textile sous le rgime de la loi 72-38 du 27 avril 1972 portant
cration dun rgime particulier pour les industries produisant pour lexportation. Lorsque
son principal client franais sest pench sur les produits chinois et nachte plus de chez
lui, lentreprise a connu des difficults normes de commercialisation. Il a alors pris la
dcision de louer lusine non des industriels, mais des prestataires de services aprs
amnagement et adaptation des locaux1. Il a fini par dcouvrir selon ses propos que "ce
crneau est en effet plus rentable et quil garantit, en comparaison avec l'industrie, des
bnfices immdiats et un rendement relativement lev et coup sr".
Ce propritaire a d attendre une dizaine danne pour disposer dun terrain, parfaire son
projet et commencer btir son usine. Son tmoignage traduit un comportement non
prmdit dune opration de spculation qui caractrise un bon nombre de trajectoires
spculatives et annonce dans le mme temps la voie vers dautres tentatives du mme type.
"Jai construit mon usine en 1992 aprs avoir achet un petit terrain ici la zone
industrielle de Ksar Sad. Au dpart je ntais pas trs convaincu de mon choix. A dire que
mes collaborateurs mont propos dacqurir une parcelle plus grande ou un lot voisin,
mais je n'en ai pas voulu. Aprs le succs de mon entreprise,, je me suis aperu des
avantages de lemplacement et jai regrett le fait de ne pas acqurir dautres terrains
avec un prix drisoire lpoque mais qui flambe aujourdhui cause de la course
autour des terrains ". Tel est le tmoignage dun industriel qui exprime tout le remords
qu'il ressent en voquant lindiffrence quil manifestait vis--vis des terrains industriels
quil a dlaisss pour leur faible valeur foncire et qui sont devenus dans une courte dure
parmi les plus convoits.
Dautres propritaires interviews nous ont soulign ce nouvel tat desprit qui marque un
profond bouleversement dans leur vision, leur apprhension et leur rapport au foncier
industriel.
Pour les propritaires les plus avertis et les mieux informs, la question de la spculation
foncire tait derrire leur acquisition de plusieurs lots : soit dans une mme zone sous
1

Ces locaux ont t amnags pour servir de salles de classes pour les tudiants puisquils ont t lous pour
le compte dune institution publique denseignement suprieur.

196

prtexte de crer une grande entreprise multi-tablissements, soit dans des zones
industrielles diffrentes en utilisant comme alibi anti-spculatif leur intention crer un
groupe dentreprises multi-sites.
Or, le processus spculatif est perceptible travers les multiples transactions foncires
quont connues les zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis.
A partir du dpouillement des rponses aux questionnaires que nous avons pu recueillir, et
en tentant de reconstituer avec les responsables des GMG les biographies foncires des
zones industrielles, nous avons dress le tableau suivant qui synthtise dune manire,
certes imparfaite, le nombre de transactions effectues sur le foncier industriel du Grand
Tunis. A noter que les signes + et ont t utiliss pour exprimer lapprciation qualitative
de la proximit. Le signe + prouve lexistence dun jeu de proximit. Le signe traduit au
contraire une proximit faible ou absente.

197

Tableau 38: Les transactions au niveau des zones industrielles


de lagglomration du Grand Tunis
NOM
Ariana Aroport
Charguia 1
Ksar Said
Ibn Khaldoun
La Marsa
Ben Arous Sud
Jbel Jelloud
M'nihla
Ben Arous AFI
Ben Arous Nord
Mgrine Riadh
Rads Ptrole
Ezzahra
Rads AFI
La Goulette AFI
Mgrine municipale
Sidi Rzig
Z4
Bir Kassaa2 Ben Arous

Amnageur

Proximit du Proximit du tissu Nbr de


urbain
transactions
centre ville

AFI
CL
AFI
CL
CL
CL
CL
CL
AFI
CL
CL
CL
CL
AFI
AFI
CL
AFI
CL
CL
CL
CL
Priv
Priv
AFI
Priv
AFI
AFI
Priv
AFI
AFI
AFI
AFI
AFI
AFI
CL
CL

++
++
+
+
++
+
+
-++
+
+
++
+
+
++
+
+
+
++
+
+
+
-+
-

+++
+++
++
+++
+++
++
++
+
++
++
++
+
++
+
+
++
++
++
+
++
+
++
++
++
++
+
+
++
++
++
+
+
+
+
+
+

58
49
47
33
28
22
22
18
15
15
14
14
13
12
12
11
11
8
8
7
7
5
5
4
4
2
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0

CL
CL
CL
AFI
Tebourba
CL
Jedeida
CL
Borj El Amri
CL
M'Hamdia
CL
Source : Enqute et entretiens raliss
par SOUSSI R., 2011.

--------

+
+
-

0
0
0
0
0
0
0
0

Total

445

Chotrana Sidi Salah


Rads Municipale
La Goulette SPLT
Ksar Sad SPRIC
Borj Cedria
Ksar Sad SABI
M'Ghira1
Kalaat Andalous
ZI Zaanouni
Chotranan AFI
Bir Kassaa 3
El Agba
Mghira 2
Mghira 3
Bir Kassaa1
Cit Dispensaire
Bir Kassaa 2 Mourouj
Sidi Thabet Mbarka
Sidi Thabet
Fejja
Mornaguia

198

Ainsi, le nombre total est de 445 transactions sur une priode moyenne de 10 ans.
Cela tmoigne bien de limportance de linvestissement dans le foncier industriel qui
constitue en quelque sorte un placement financier spculatif, permettant de dgager un
rendement relativement lev.
Les parcelles acquises vil prix dans les zones industrielles amnages par les organismes
tatiques sont ensuite livres au march de la spculation foncire et revendues un prix
beaucoup plus cher. Ceci sexplique par le fait que la quasi totalit des propritaires
connaissent aujourdhui ltat du march et les perspectives du futur, ce qui accentue le jeu
des spculations. Il nest plus possible de trouver des terrains industriels vendus leur
valeur dusage actuelle ; la spculation nest plus latente, elle est dsormais de plus en plus
affiche.
Ainsi, plusieurs zones industrielles sont devenues des lieux de dploiement de pratiques
spculatives qui ne cessent de se prolifrer surtout avec lavancement du front
durbanisation vers ces zones. Les plus convoites sont Ariana Aroport, Charguia 1, Ksar
Sad, Ibn Khaldoun, Ben Arous Sud, la Marsa, Jbel Jelloud et Mnihla. Le contenu urbain
qui en rsulte donne un paysage irrgulier o s'entremlent les activits tertiaires de toutes
espces avec les units de production industrielle, trs visibles dans ces zones industrielles
les plus proches du tissu urbain ou les moins excentriques.

2 . Le poids des contraintes foncires sur lactivit industrielle


2.1. Exurbanisation de lindustrie tunisoise
La structure de lespace priphrique de lagglomration du Grand Tunis est devenue le
sige de plusieurs modifications et changements gravs par linstallation dactivits jadis
rservs exclusivement aux quartiers centraux de cette agglomration. Du coup, lespace
priphrique se trouve dsormais ponctu par des entreprises industrielles, des ateliers, des
zones industrielles, mais galement par des aires dactivits commerciales et des zones
rsidentielles. Cette situation est le produit dun desserrement des quartiers les plus
centraux de lagglomration coupl un fort gradient de son champ urbain et une
croissance spectaculaire de la population de la capitale (cf. carte ci-dessous).

199

Figure 45: Population communale du Grand Tunis

Source : DLALA H., "Mtropolisation et recomposition territoriale du Nord-Est tunisien", Cybergeo mis en
ligne le 03 dcembre 2007et disponible ladresse http://www.cybergeo.eu/index13863.html

Ainsi, le processus dindustrialisation a pu franchir les banlieues sur des rayons de 15


20 km du centre ville de Tunis. Les voies priphriques ont entre autres attir lactivit
industrielle qui cherche simplanter dans des zones o laccessibilit la main duvre
requise et aux services dont elle a besoin est sans difficult. Ainsi lagglomration du
Grand Tunis sest allonge dans plusieurs directions : au nord, au sud et louest empitant
sur bon nombre de zones priphriques, l o les questions de logistique sont commodes et
aisment gres.
Ces choix de localisation se sont ds lors faits selon un mouvement qui glisse des zones
centrales et des zones urbaines denses vers la priphrie, sappuyant sur lexistence de
noyaux industriels anciens et sur la prsence et/ou la mise en place dune infrastructure de
transport.

200

Figure 46: Tendances de lurbanisation dans lagglomration du Grand Tunis

Urbain existant
Zone de relief
Front agricole
Agglomration priphrique
Tendance de lurbanisation

Source : AUGT, bilan de lurbanisation du Grand Tunis 1985-1996.

201

Figure 47: Tendances de lurbanisation dans lagglomration

Source : AUGT, bilan de lurbanisation du Grand Tunis 1996-2002.

Les raisons derrire lexurbanisation de lindustrie sexplique par le mouvement de


dcentralisation de lindustrie vers les zones plus ou moins loigns de la capitale o
lurbanisation connat un vrai essor. (voir carte ci-dessous)

202

Figure 48: Taux de croissance dmographique par dlgation


du Grand Tunis (1994-2004)

Source : DLALA H., "Mtropolisation et recomposition territoriale du Nord-Est tunisien", Cybergeo mis en
ligne le 03 dcembre 2007 et disponible ladresse http://www.cybergeo.eu/index13863.html

Pour apprhender plus ce sujet, nous avons pos la question de nombreux responsables
dentreprises afin de dterminer les facteurs qui ont pouss lentreprise vers la priphrie.
Il sest avr que les facteurs sont multiples et de natures diffrentes. Cependant nous
avons pu les classer selon deux polarits concomitantes : le rejet du milieu urbain et
lattraction de la priphrie sachant que le processus de rejet intervient souvent en premier.
Le tableau ci-dessous synthtise les facteurs voqus par nos interlocuteurs que nous avons
tent dexpliciter en tenant compte de ces deux polarits.

203

Tableau 39: Facteurs de lexurbanisation de lindustrie dans lagglomration du


Grand Tunis
Facteur dexurbanisation

Polarit lie au rejet


du milieu urbain

Polarit lie
lattraction de la
priphrie
-disponibilit de
terrains
- prix des terrains et
btiments
-possibilit
dadaptation entre
formes et fonctions.

Offre foncire : le diffrentiel de


cot de terrain ou de loyer entre le
centre et la priphrie est un facteur
important dans le processus
dexurbanisation.
Sy
ajoute
linadquation
croissante
de
nombreux locaux traditionnels, les
formes nvoluent presque pas
tandis que les fonctions changent
beaucoup.

-hausse des valeurs


-peu
doffres
nouvelles
-inadaptation
de
nombreux
locaux
traditionnels.

Transport
et
accessibilit:
lvolution des moyens de transport
a permis de rduire les distances et
dintensifier le flux dchanges.

-encombrement
et
congestion du trafic
-problme
daccessibilit et de
parking pour les
camions.

-possibilit
damnager
ses
propres parkings
nouvelles
opportunits lies aux
nouveaux rseaux et
aux nouveaux points
nodaux.

Evolution du fonctionnement de
lentreprise : la configuration de
lentreprise en matire de processus
de
production, de procds
techniques,
dergonomie, de
gestion, etc. a normment volu.

-de
nouveaux
besoins en surface
apparaissent
-recherche
dune
plus
grande
flexibilit au niveau
des locaux
-de
nouvelles
adaptations
de
locaux sont exiges.

-gestion de logistique
plus aise
-organisation
du
travail facile
-fonctionnement
dentreprise
plus
commode

Effet
dentrainement :
la
dlocalisation
de
certaines
activits de grands groupes a
contribu modifier la distribution
gographique des PME par effet
dentrainement.
Politique de desserrement : lEtat
a souvent prn le desserrement de
lagglomration centre et ce par
lamnagement
des
espaces
daccueil
de
lindustrie
en
priphrie.

-difficult
dclatement
des
activits des grands
groupes dans le
milieu urbain dense

-disponibilit de sites
sans pass et aux
possibilits multiples
-cot dimplantation
moins cher

-restriction dans les


usages du sol (COS,
cuf, panelage, etc.)
contraintes
urbanistiques
-plans de circulation

-diversit de loffre en
terrains industriels
-qualit
de
lamnagement
de
zones
industrielles
priphriques
-faible
concurrence
spatiale
par
les
activits tertiaires

Source : Entretiens raliss par SOUSSI R. au courant du deuxime semestre de lanne 2010.

204

2.2. Densification spatiale des zones industrielles


Lenqute que nous avons mene auprs des tablissements des zones industrielles ainsi
que les divers dplacements et visites sur site dans les zones industrielles de
lagglomration du Grand Tunis nous ont permis de tirer de nombreuses conclusions quant
aux modes dappropriation du sol par les exploitants.
Sans aucune surprise, les tablissements implants dans les zones industrielles empruntent
des modes doccupation spatiale assez diversifis et dont la majorit repose sur une
logique, le plus souvent considre comme inluctable et naturelle ; elle correspond une
optimisation et une meilleure exploitation de lespace.
Le mode de fonctionnement dune entreprise volue dans le temps et les processus de
production changent ce qui entrane, dans bien des cas, de nouvelles exigences spatiales
et suscite de nouveaux besoins. Cependant, les entreprises supportent mal les prix des
terrains industriels amnags quelles considrent le plus souvent comme une vritable
contrainte pour des projets dextension.
Cette constatation est fondamentale car elle implique que le choix du lieu de lextension est
presque totalement conditionn par lopportunit offerte par le site de dpart.
Les entreprises prfrent ainsi des extensions in situ mme si elles ne respectent pas les
prescriptions du cahier des charges des zones industrielles ou les rglements durbanisme.
Certes, ce nest pas un constat gnral pour toutes les zones industrielles de
lagglomration et pour tous les tablissements car la dynamique propre chaque
entreprise est la seule susceptible de crer des besoins dlargissement de son assise
spatiale. Les propos recueillis lors de nos entretiens avec les responsables dentreprises ont
mis laccent sur les principaux facteurs lorigine du dveloppement spatial de leurs
tablissements.
Il sagit tout dabord de la croissance du march de lentreprise qui ncessite des
amnagements en vue daccroitre la capacit de production. Ensuite cest le progrs
technologique qui peut introduire de nouvelles activits plus forte productivit, des
structures pour la conception, le dveloppement et le lancement de nouvelles activits
innovantes. Enfin ce sont les nouvelles techniques de marketing qui cherchent mettre en
place des showrooms et autres quipements de promotion.
Les projets dextension que nous avons pu relevs lors de nos investigations ont permis de
dresser le tableau suivant qui quantifie les amnagements labors au niveau de chaque
zone.

205

Tableau 40: Extensions spatiales du bti dans les zones industrielles de


lagglomration du Grand Tunis durant 2007-2011
Superficie en ha
81
4

Extension en m2

Kalaat Andalous

10

Sidi Thabet
M'nihla
Chotrana Sidi Salah
Chotranan AFI

12
25
20
51

3000
5500
960

Borj Cedria
Ben Arous Sud
Z4
Bir Kassaa 3
M'Ghira1
Sidi Rzig

70
50
60
47
75
63

10000
5000
3900
780
500
12000

Ben Arous Nord


Rads Ptrole
Rads Municipale
Ezzahra
M'Hamdia
Cit Dispensaire
Rads AFI
Mgrine Riadh
Bir Kassaa 2 Mourouj
Ksar Said
Mornaguia
Tebourba
Jedeida
Borj El Amri
La Goulette AFI
La Goulette SPLT
Jbel Jelloud

40
88
18
18
6
6
52
60
60
49
4
10
12
3
14
20
150

14000
8800
1200
600
9200
7600
300
7550
0
0
70
2990
4320
5110

El Agba

69

Charguia 1

50

12540

La Marsa
Ibn Khaldoun
Ben Arous AFI
ZI Zaanouni

22
10
92
3

11200
3110
2180
-

Mgrine municipale

70

3650

Fejja
Ksar Sad SPRIC
Ksar Sad SABI
Mghira 2

16
4
4
91

740
222
450

Mghira 3

96

Nom
Ariana Aroport
Sidi Thabet Mbarka

17000
0

Bir Kassaa1
3
6420
Bir Kassaa2 Ben Arous
60
Source : Enqute et entretiens raliss par SOUSSI R., (2010-2011).

206

Ces extensions opres au sein des zones industrielles sont le rsultat dune rorganisation
selon de nouveaux modes doccupation du sol qui soprent autour dune logique
doptimisation, voire dexploitation extrme de lespace. Les parcelles occupes se
densifient annonant un nouveau choix qui se porte sur des extensions "en long et en large"
des constructions pour laccueil dun nombre maximum dtablissements. Le bti se
transforme en consquence et sapprte abriter des activits de tous genres condition
quelles soient conomes en espace.
On comprend ds lors, que certaines zones telles que Ariana Aoroport, Charguia1, La
Marsa, Sidi Rzig, Ben Arous Nord et Borj Cdria sont devenues le sige dextensions
spatiales sur des lots qui commencent tre encombrs. Ces extensions ont souvent
dbord les rgles et ont par consquent viol les marges de reculement, les aires de
stationnement voire, les trottoirs. Elles ont pleinement modifi la nature des btiments,
lpanelage dans ces zones annonant de nouveaux paradigmes dexploitation spatiale.
Pour mesurer le degr dintensit de loccupation du sol au sein des zones industrielles,
nous avons procd la quantification de la densit cest--dire le rapport entre des
quantits et la mesure de surface qui les porte. La densit nous permet dapprhender la
rpartition et la dimension des emprises foncires.
Or, il est difficile de cerner avec prcision la densit partir de lunique relev sur terrain.
Cest pour cela que nous avons fait recours aux photographies ariennes. Le reprage sur
photographie arienne et le calcul de la densit nest pas nouveau. lADDRN : Agence
pour le Dveloppement Durable de la Rgion Nazairienne la dj ralis en 2009 sur un
chantillon de zones dactivits de la Carene et du Cap Atlantique.
La mthode adopte par cette agence a consist choisir un chantillon constitu par une
forme gomtrique lmentaire : le carr afin de faciliter les calculs de densit.
Cette mthode a t baptise mthode par " carrs types" et lchantillon reprsentatif de la
zone dactivits a t choisi en fonction de la typologie dominante de la zone dactivits.
Les " carrs types" sont composs dune grille de carrs de taille similaire. Par
superposition dun calque sur une photographie arienne du site tudi, loccupation de
lespace a t alors mesure en fonction de la typologie suivante :
espaces btis
espaces bitumins
espaces dentreposage extrieur
espaces vgtaliss
autres (sol nu, espaces en friches, etc.).
Cette mthode, selon ses auteurs, doit remplir les quatre conditions suivantes pour
crdibiliser lchantillon :
la prise en compte de la nature des activits prsentes sur le site afin de ne
pas positionner lchantillon sur des espaces inoccups ou non
reprsentatifs de lactivit principale de la zone
la prise en compte dun chantillon suprieur 1/5 de lensemble du
primtre

207

un redressement partir des "donnes sur terrain" lorsque cela savre


ncessaire (vrification de laffectation de lespace, pondration des
emprises au sol par les hauteurs de bti, etc.).

Cette mthode a t teste et valide par lADDRN sur les diffrents sites tmoins
identifis et choisis par cette agence. Elle a donn des rsultats cohrents en fonction de la
taille, des conceptions damnagement qui ont prsid leur conception et de la typologie
des zones dactivits existantes sur le territoire de la Carene et du Cap Atlantique.
Les experts ayant utilis cette mthode ont dvoil la difficult dextrapoler les chiffres en
gnralisant des densits par type de zone dactivits (commerciale, artisanale,
industrielle, logistique, tertiaire) dans le cas dun nombre limit de zones retenues.
Grosso modo, la mthode est satisfaisante et permet de calculer les densits avec un certain
degr de prcision quasi acceptable.
Pour garantir un dosage beaucoup plus important de prcision et de rigueur, nous avons
pens perfectionner cette mthode en adoptant non pas des "carrs types", mais des
"formes types". Par "forme type", nous entendons la figure gomtrique conventionnelle
(carr, losange, trapze, triangle, etc.) ou la forme combine cest--dire associant deux ou
plusieurs de ces figures qui se rapproche le plus de la ralit sur le site de la zone
industrielle. Leffort est certes beaucoup plus important pour calculer les superficies et la
densit surtout en labsence de logiciel appropri notre porte. Nous avons ds lors eu
recours au simple calcul mathmatique pour la dtermination des superficies et ce, selon la
typologie suivante : espaces btis, espaces bitumins et espaces vacants.

208

Figure 49: Mthodes de calcul des densits

Rappelons que la production de la densit passe par le regroupement des espaces btis des
diffrents tablissements, par llvation des btiments sur plusieurs niveaux et/ou par
laugmentation de lemprise au sol des btiments sur la parcelle. Nous navons pas trait
tous ces aspects, mais nous avons focalis notre attention sur le seul aspect li lemprise
au sol des btiments sur chaque parcelle.
La finalisation de ce travail par le biais de la mthode des "formes types" nous a permis de
dresser le tableau suivant :

209

Tableau 41: densit des zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis en %


Amnageur

Ariana Aroport
Sidi Thabet Mbarka
Kalaat Andalous
Sidi Thabet
M'nihla
Chotrana Sidi Salah
Chotranan AFI
Borj Cedria
Ben Arous Sud
Z4
Bir Kassaa 3
M'Ghira1
Sidi Rzig
Ben Arous Nord
Rads Ptrole
Rads Municipale

AFI
CL
AFI
CL
CL
CL
AFI
AFI
CL
CL
AFI
AFI
AFI
CL
CL
CL

Superficie
en ha
81
4
10
12
25
20
51
70
50
60
47
75
63
40
88
18

Ezzahra

CL

18

27

64

M'Hamdia

CL

14

80

Cit Dispensaire
Rads AFI
Mgrine Riadh
Bir Kassaa2 Mourouj

CL
AFI
CL
CL

6
52
60
60

19
33
23
25

7
10
12
10

74
57
65
65

Ksar Said
Mornaguia
Tebourba
Jedeida
Borj El Amri
La Goulette AFI
La Goulette SPLT
Jbel Jelloud
El Agba
Charguia 1
La Marsa
Ibn Khaldoun
Ben Arous AFI
ZI Zaanouni
Mgrine municipale
Fejja
Ksar Sad SPRIC
Ksar Sad SABI
Mghira 2
Mghira 3
Bir Kassaa1
Bir Kassaa2 Ben
Arous
Moyenne

AFI
AFI
CL
CL
CL
AFI
Priv
CL
AFI
CL
CL
CL
AFI
Priv
CL
CL
Priv
Priv
AFI
AFI
AFI
CL

49
4
10
12
3
14
20
150
69
50
22
10
92
3
70
16
4
4
91
96
3
60

38
15
12
12
11
25
32
21
16
44
38
36
30
23
32
20
39
38
17
13
26
20

14
7
5
6
6
14
14
11
9
14
10
8
11
7
12
9
14
14
12
12
11
12

48
78
83
82
83
61
54
68
75
42
52
56
59
70
56
71
47
48
71
75
63
68

4 0 ,2

26

1 0 ,5

6 3 ,6

Nom

Espace
bti %
45
15
13
12
16
22
29
34
30
33
31
22
39
36
37
28

Espace
bitumin %
13
8
8
7
5
10
13
14
12
14
12
12
14
12
14
8

Source : Synthse des rsultats de lanalyse des photographies ariennes


par la mthode des "formes types"- SOUSSI R., 2011.

210

Espace
vacant %
42
77
79
81
79
68
58
52
58
53
57
66
47
52
49
64

Ce tableau dvoile une faiblesse relative de la densit moyenne des surfaces bties au sein
des zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis si on la compare la forte
proportion des espaces vacants, catgorie fourre-tout qui regroupe les sols nu, les espaces
en friche, les aires de parkings, etc. Cependant, cette densit est suprieure ou gale aux
densits quon retrouve dans les zones industrielles des pays europens. On comprend ds
lors quil y a une forte consommation foncire des entreprises installes dans les zones
industrielles de lagglomration du Grand Tunis.
Dailleurs, tous les responsables des organismes damnagement confirment que dans la
plupart de ces zones, les exigences en termes doccupation de sol du cahier des charges des
zones industrielles sont souvent non respectes et le bti empite toujours sur les espaces
non aedificandi.
Ceci est certes la consquence du dficit et de linadaptation du dispositif juridique de
surveillance des zones industrielles et des dysfonctionnements de la gestion des terrains
exploits et gels. Les pratiques de surexploitation de terrains comme les pratiques de
dtournement spatial qui se sont dveloppes dans maintes zones industrielles de
lagglomration du Grand Tunis chappent au contrle des pouvoirs publics et la rigueur
du suivi de la part de ses organismes de contrle.
Si l'tat tait beaucoup plus ferme vis--vis de ces dpassements, il aurait pu engager des
mesures dissuasives adquates pour prvenir ces pratiques perturbatrices de lordre spatial
au sein des espaces de production et prserver un environnement plus propice au
fonctionnement des entreprises.
La densit au sein des zones industrielles de lagglomration doit tre matrise et bien
gre en vue dconomiser le foncier industriel et optimiser le fonctionnement de ces
zones. Ltat est donc appel renforcer la lgislation, les dispositions ncessaires et les
instruments de contrle et veiller leur mise en uvre pour discipliner les extensions et
contrler les transformations spatiales dans les zones industrielles.
Malgr tout, on peut considrer que laugmentation de la densit du bti dans les zones
industrielles demeure dans une large mesure un facteur dconomie du foncier, mais
condition quelle respecte les rgles durbanisme et damnagement.

211

2.3. Le cas de la zone industrielle Ariana Aroport : une occupation du


sol bouleversante
Rappelons, de prime abord , que le nombre dtablissements dans cette zone1 est pass de
145 en 1997 200 tablissements en 2006 puis 269 en 2011 affichant une augmentation
de lordre de 38 % dans une dure de 10 ans, puis 35% pendant seulement les cinq
dernires annes. A signaler le caractre continu et progressif de cette augmentation et
leffet exponentiel qui la caractrise.
Cette situation sest traduite sur le plan spatial par une densit du bti la plus leve parmi
les zones de lagglomration (45%).
Ainsi, lvolution du COS a connu un essor remarquable en atteignant dans certains cas
des valeurs proches de 0,7 alors que le cahier des charges stipule un COS max de 0,5. Ceci
prouve que les constructions dans les parcelles ont dbord donnant lieu une trame serre
qui risque damener la zone vers une saturation totale.
La carte ci-dessous traduit la hirarchie du COS dans la zone 2. La dispersion des valeurs
du COS a t rpartie sur les trois classes suivantes:
- 1re classe: COS <0.5
- 2me classe: COS compris entre 0.5 et 0.6
- 3me classe: COS > 0.6.

Ltude de cette zone a dj fait lobjet dune recherche dans le cadre dun master en urbanisme et
amnagement lEcole Nationale dArchitecture et dUrbanisme de Sidi Bousad Tunis que nous avons
achev en 2007. Nous avons repris en 2010 et au courant de 2011 une seconde investigation de cette zone
pour proposer une "relecture de son contenu" qui semble prendre une direction assez chaotique. Lide est de
regarder fond loccupation du sol au niveau de cette zone travers la mesure du COS qui ne peut pas tre
ralise pour toutes les zones vu le temps qui nous est imparti.
Alors, pourquoi avons-nous choisi cette zone ?. Ce nest pas parce que nous disposons dune quantit
importante dinformations sur cette zone et des rsultats de recherche qui demeurent toujours utiles mme
sils datent de 2006, que nous avons choisi cette zone. Cest tout simplement parce que son contenu est
bouleversant et quelle connat continuellement de profondes mutations.
Dailleurs, lorsquun groupe dtudiants de luniversit Paul Valry sest rendu en Tunisie du 20 au 27
novembre 2011 pour ltude de lamnagement du littoral, nous avons choisi avec Jean- Marie MIOSSEC qui
accompagnait ce groupe de prsenter lamnagement industriel dans le littoral tunisien en visitant une zone
industrielle. Ctait la zone industrielle Ariana Aroport qui a t choisie pour effectuer cette visite en date du
22 novembre 2011. Lors de cette visite, des tmoignages ont t prsents par le responsable du GMG et un
expert tunisien qui travaille pour le compte du programme RECAPZI financ dans le cadre de la coopration
tuniso-allemande.
Tous les deux ont mis laccent sur les profondes mutations subies par cette zone. Ils ont soulign
limportance et la profondeur des changements qua connus cette zone. Ces tmoignages nous ont beaucoup
confort dans notre choix de la dite zone puisquelle constitue un bon exemple pour ltude des
changements de la densit du bti qui se produit incessamment en son sein.
2

Il est signaler que les courbes iso-COS ne pourront pas tre construites dans ce cas de figure eu gard au
caractre non continu de l'volution de la variable "COS". On s'est alors content d'une reprsentation
spatiale partir dune classification du COS en trois classes.

212

Figure 50: Coefficients d'o


'occupation du sol dans la Zone Industrielle Arianaa A
Aroport en 2011

Source : -Master SOUSSI R. Urb


rbanisme et amnagement, ENAU, Tunis 2006-2007.
-Diagnostic du contenu
nu de la zone industrielle Ariana Aoroport, SOUSSI R.,
R. 2011.

On remarque que la majori


jorit des constructions prsentent des COS compris
co
entre 0,5 et
0,6. Les valeurs du COS qu
qui dpassent 0,5 sont le rsultat de la constru
truction en infraction
avec le cahier des chargess dde la zone ce qui s'explique, notre avis, par
pa le mimtisme qui
rgne au niveau de cette zo
zone et par la faible dissuasion des pouvoirs
irs publics envers ces
comportements.
Il est noter que les lots
ts les plus denses se trouvent concentrs proximit
pr
des points
daccs de la zone. Nous av
avons dmontr dans notre mmoire de maste
aster que cette zone a
connu une tertiarisation notable
no
qui va en saccentuant, cest pour cette
ce raison que les
points daccs ont suscit
it la convoitise des prestataires de services
ces qui cherchent la
visibilit et la proximit des
es nuds de communication.
De surcrot, le lien entre le tertiaire et les tablissements en hauteur est
st vident : lirruption
du tertiaire sacclre de plu
plus en plus dans la zone et la rponse, pourr satisfaire
sa
l'volution
consquente du besoin enn espace
e
et assurer l'accueil de ces activits tertiaires,
te
consiste
construire des btiments tages capables d'abriter le maximum d'tablis
lissements.
Ainsi, les constructions en hauteur du type R+3 et R+4 dans la zonee oont connu un essor
remarquable : elles ont ppresque quadrupl dans lespace de 15 ans
a
pour atteindre
actuellement 50 constructio
tions.

213

La figure suivante prsente ltat de lpanelage dans la Zone Ariana Aoroport en 2011.
Figure 51: Rpartition des btiments selon leurs hauteurs dans la zone industrielle
Ariana Aoroport en 2011

Source : Diagnostic du contenu de la zone industrielle Ariana Aoroport, SOUSSI R., 2011.

Selon ce graphique, la plupart des btiments ont une hauteur R+2. On compte, sous cette
catgorie 45 btiments : soit prs du 1/3 de lensemble des btiments de la zone au
nombre de 150 (btiments fonctionnels et en cours de construction).
Les btiments du type R+3 et R+4 sont au nombre de 50 alors quen 2006, leur nombre ne
dpassait que de peu la vingtaine. Except trois, tous les btiments de ce type sont occups
par des activits tertiaires et sont installes proximit des trois points daccs de la zone.
En effet, et la diffrence de lactivit industrielle, le secteur tertiaire privilgie les
constructions en tages en raison de labsence de machines de production ou
dquipements lourds qui ne peuvent tre installs que sur le sol. Les industries qui
sapprtent plus des constructions en tage sont souvent les industries lectriques et
surtout lectroniques qui se basent principalement sur lassemblage moyennant des petites
machines et des matires premires lgres.
Or, dans le cas de la zone Ariana Aoroport, les trois btiments industriels du type R+3 ne
relvent ni des industries lectriques ni des industries lectroniques, il sagit plutt de trois
entreprises dont lune dans le domaine du textile et les deux autres dans le domaine du
papier et du verre pour le dcor (SOUSSI R., 2006-2007).
Le fonctionnement de lactivit industrielle exige linstallation de grandes machines dont
ni le poids, ni la vibration quelles engendrent, ne peuvent tre supports par les toits. Elles
prfrent ds lors, les rez-de-chausse. Quant aux tages des tablissements industriels
occupant des btiments du type R+1 et R+2, ils sont gnralement ddis pour des activits
du type "tertiaire industriel" (direction gnrale, services administratifs et financiers, etc.).
Dans notre recherche antrieure, nous avons mis en vidence une certaine ingalit spatiale
des activits. Nous avons fait de mme en 2011 en comparant ltat des ingalits ceux
de 1997 et 2006.

214

Pour mettre en vidence lingalit de la rpartition spatiale des activits dans la ZIAA,
nous avons fait recours la courbe de Lorenz , outil frquemment utilis pour mesurer et
mettre en vidence des ingalits.
Les donnes utilises pour la construction de cette courbe sont le fruit de nos propres
investigations et des enqutes de suivi ralises par les services techniques de lAFI.
Les tapes de construction de cette courbe sont les suivantes :
1. nous avons calcul dabord la surface totale occupe par lensemble des tablissements
2. nous avons rang ensuite la surface du nombre total "n" des tablissements par ordre
croissant et nous les avons classs comme suit :
- la premire classe regroupe les 10 % des tablissements dont la surface est la plus
faible ; elle compte donc n/10 tablissements.
- la deuxime classe regroupe les 20 % des tablissements dont la surface est la plus
faible ; elle compte donc 2n/10 tablissements et comprend tous les tablissements de
la premire classe.
- la troisime classe regroupe les 30 % des tablissements dont la surface est la plus
faible ; elle compte donc 3n/10 tablissements et comprend tous les tablissements des
deux premires classes, etc.
- la dixime et dernire classe comprend tous les tablissements.
La courbe de Lorenz relie la suite des points reprsentant la progression de la fonction
cumul des surfaces dune classe donne (Y, en ordonnes) lorsque la variable effectif
de la classe (X, en abscisses) augmente.
La variable X a pour suite de valeurs les effectifs des classes successives, cest--dire les
pourcentages successifs de n : 10 %, 20 %, 30 %100 %. La fonction Y a pour valeurs la
suite des cumuls des surfaces des classes successives, cumuls exprims en pourcentage de
la surface totale occupe par les tablissements.
Nous avons ensuite reli les points successifs (x,y). Par convention, le premier point est
(0,0) et nous avons ainsi obtenu les trois courbes suivantes pour les trois annes 1997,
2006 et 2011.

215

% de la surface occupe

Figure 52: Evolution des ingalits spatiales dans la ZIAA

% des tablissements
Source : - Dossier technique de la ZIAA (AFI)
- Enqutes SOUSSI R. 2006, 2011.

Il est noter que les trois courbes de Lorenz ont une pente constamment croissante, car les
surfaces des tablissements ayant t ranges par ordre croissant, les classes successives
ont une part de la superficie totale qui crot de plus en plus vite.
Certes, si tous les tablissements disposaient de la mme surface au sol, il n'y aurait qu'une
seule classe, qui comprendrait 100 % des tablissements et totaliserait 100 % de la surface
globale S. La classe (vide) qui aurait 0 % de la surface totale S tant reprsente par le
point (0,0) ; la courbe de Lorenz serait alors le segment de droite joignant les points (0,0) et
(100,100), c'est--dire la diagonale du rectangle (0,0) - (100,0) - (100,100) - (0,100). Cette
diagonale est " la ligne d'galit parfaite ", incline 45 degrs.
Si au contraire la majorit des tablissements avaient une surface trs faible et un tout
petit nombre dtablissements occupant une surface trs leve, la courbe serait " trs
creuse " : partir du point (0,0) elle longerait l'axe des x presque jusqu'au point (100,0)
puis monterait brusquement jusqu'au point (100,100).

216

Cest bien loin de ces deux cas extrmes que se trouvent les trois courbes de Lorenz sur le
graphique ci-dessus.
Ces courbes traduisent lvidence une ingalit dans les superficies occupes par les
tablissements de la zone.
En les comparant, il savre, de visu, que lingalit de la rpartition spatiale des
tablissements en 2011 est moins importante que celle de 2006 et encore que celle de 1997
puisque les deux courbes de 1997 et 2006 sont en dessous de celle de 2011. Lingalit de
la rpartition spatiale dcroit en fonction du temps.
Cette constatation pourra tre confirme mathmatiquement en examinant lindice de
Gini1. En effet, Considrons la surface comprise entre la diagonale d'galit parfaite et la
courbe de Lorenz, et soit A son aire. Plus les ingalits sont importantes dans la population
considre, plus la courbe de Lorenz est "creuse" et proche de l'axe des x, plus le rapport G
entre l'aire A et l'aire du triangle rectangle sous la diagonale (0,0) - (100,0) - (100,100) est
important.
Le rapport G, appel indice de Gini, est donc une mesure des ingalits. Sa valeur est
comprise entre 0 et 1. Plus G est grand, plus les ingalits sont importantes. On peut donc
comparer les ingalits des distributions en comparant leurs indices de Gini.
Daprs le graphique prcdent, il est clair que lindice de Gini de la distribution des
surfaces des tablissements de la ZIAA en 1997 est suprieur celui de la distribution en
2006 qui est son tour suprieur celui de 2011 ce qui prouve indiscutablement que les
ingalits dans les surfaces au sol occupes par les tablissements dans la zone Ariana
Aroport en 2011 sont bien plus faibles que celles observes en 2006 et en 1997 : la
situation dingalit a chang de 1997 2011.
Ceci trouve son explication dans la tendance vers lutilisation optimale du sol dpassant
parfois mme les normes prvues par le cahier des charges qui dtermine les conditions de
cession de terrains de la zone aux promoteurs industriels, ce qui a fait modifier
considrablement les coefficients doccupation du sol2 ou COS pour la majorit des
activits de la zone (voir tableau ci-dessous).

On ne procdera pas au calcul de cet indice. On se contentera de l'apprcier graphiquement.


Larticle 27-alina2 (p.13) du cahier des charges de la zone Ariana Aroport prcise que le COS est de 50%
au maximum et 30% au minimum de la superficie du terrain sous rserve du respect des dispositions relatives
aux marges de retrait.
2

217

Tableau 42: Valeurs des coefficients moyens d'occupation du sol des tablissements
de la zone Ariana Aroport en 1997 ; 2006 et 2011
Types
dactivits

COS moyen
1997

COS moyen
2006

COS moyen
2011

ICH

0.17

0.28

0.30

IME

0.20

0.35

0.42

IMCCV

0.22

0.38

0.47

ITH

0.23

0.39

0.40

IAA

0.24

0.41

0.55

ICC

0.26

0.41

0,49

Divers

0.24

0.42

0.56

Tertiaire

0.32

0.50

0.70

Sources: - Statistiques de l'AFI (1997-2006-2011)


- Enqutes SOUSSI R., 2006 et 2011.

Selon ce tableau, le COS des tablissements de la ZIAA en 1997 varie entre 0,17 et 0,42
et entre 0,28 et 0,50 en 2006 toutes activits confondues.
Alors quen 2011, la valeur du COS se situe entre 0.30 et 0.70, ce qui prouve que
loccupation au sol et lemprise des tablissements sest dveloppe pour lensemble des
activits industrielles et tertiaires de la zone entre 2006 et 2011.
Cette progression gnrale est vrifie galement au niveau de chaque activit puisque le
COS relatif chacune des activits prise individuellement a connu une augmentation non
ngligeable. On comprend, ds lors, que lemprise au sol soit plus toffe et plus
importante actuellement.
En expliquant davantage cette situation, les professionnels de lamnagement et de
lurbanisme que nous avons rencontrs ainsi que les techniciens de lAFI ont mis laccent
sur linfluence de lge de ltablissement sur son occupation au sol.
En effet, selon eux, les bnfices raliss par les tablissements depuis leur installation
dans la zone favorisent des rinvestissements sur place et, partant, de nouvelles extensions
spatiales donnant lieu un COS de plus en plus lev.
La nature de lactivit industrielle ou tertiaire influe normment sur la surface occupe par
les tablissements. Selon GUENIOT Y. "la surface des lots dpend troitement de la taille

218

des tablissements et de leur fonction et plus prcisment pour la production, du processus


de fabrication" 1.
Les activits de la zone industrielle Ariana Aroport entretiennent donc des rapports au sol
trs particuliers. Les occupations du sol se modifient en permanence : la densit du bti et
le coefficient doccupation du sol sont en train daugmenter un rythme lev par
comparaison aux autres zones de lagglomration. La consquence la plus notable est une
rduction des ingalits spatiales des tablissements le long de la priode 1997-2006 et
encore entre 2006 et 2011, ce qui confre la zone une trame de plus en plus serre qui
rappelle les zones dactivits tertiaires plus que les zones industrielles.

3. Des disponibilits foncires mal exploites par lindustrie


3.1. Le stock foncier
Les statistiques au sujet des stocks fonciers industriels sont actuellement peu nombreuses,
voire inexistantes. Il demeure donc malais de mesurer rellement la quantit de stock
disponible. Cest pour cela que nous avons fait appel des techniques combines qui
consistent collecter les informations auprs des institutions concernes, faire des
recoupements en effectuant des visites auprs des zones industrielles et enfin tablir des
estimations.
Ce que nous avons pu constater, au travers de nos divers contacts et nos investigations sur
terrain, montre que le stock des terrains amnags par les collectivits locales est quasi
inexistant. Les terrains non vendus empruntent soit la forme de friche industrielle, soit, ils
servent une autre exploitation tout fait diffrente de leur vocation primaire.
Ceci a limit notre champ daction au seul stock foncier disponible lAFI o il y a
certaines donnes chiffres qui viennent pauler les rsultats de nos efforts dinvestigation
et peuvent servir de base pour une quantification rigoureuse du stock.
En 2010, cette agence dispose dun stock important si lon ne tient compte que des
parcelles non encore vendues. Plus de 1100 lots sont disponibles dont environ 300 dans les
zones industrielles du Grand Tunis. Les lots restants sont presque quitablement rpartis
entre le littoral et les zones de dveloppement rgional.
La superficie globale de ce stock est denviron 350 hectares dont prs de 180 hectares dans
le Grand Tunis. Ce stock constitue une valeur denviron 100 millions de dinars et
correspond, selon les techniciens de lAFI environ quatre ans de vente au rythme actuel.
Or, il parat que la difficult de faire couler tout ce stock est norme en raison de la
conjoncture conomique nationale et internationale de plus en plus difficile et la position
de plusieurs lots situs dans des endroits peu attrayants pour les promoteurs de projets.
Il va sans dire quun tel stock constitue un fardeau pour lAFI et risque daffecter son
quilibre financier surtout que lAFI nest pas une agence but lucratif. Nous avons dj
1

GUENIOT Y., 1974. p. 244.

219

mentionn quelle fixe le prix de vente du m2 en tenant compte du cot rel de


lamnagement et de lquipement de la zone auquel elle ajoute une marge quivalente
aux frais de son fonctionnement.
Or, la difficult de vendre les lots de terrains amnags rsulte, de notre point de vue,
dune mauvaise estimation de loffre du foncier industriel et des exigences des porteurs de
projets. La rpartition spatiale de loffre ne suit pas la demande. Dans les zones de
dveloppement rgional, loffre est disponible alors que la demande est absente, tandis que
dans les zones du littoral et en particulier dans lagglomration du Grand Tunis, la
demande semble non satisfaite malgr lexistence de terrains non encore vendus.
En effet, les lots offerts dans lagglomration sont gnralement de petite taille et sont mal
situs (souvent au fond des zones industrielles, dans un cul de sac, ou proximit
dentreprises polluantes, etc.).
En outre, ils sont de petite taille et parpills et par consquent, il est impossible pour une
entreprise de trouver deux ou trois lots contigus pour les exploiter en tant quun lot dun
seul tenant.
En essayant dapprofondir cette question avec les services de lAFI, nous avons dcel
deux avis divergents : certains prsument quune grande entreprise qui sinstalle sur
plusieurs lots peut crer le vide autour delle. Les petites entreprises craignent alors la
pression et linfluence que peut exercer cette entreprise, comme elles ont peur des
comparaisons sur le plan des salaires et des avantages que peuvent faire le personnel.
Pour dautres, cest tout fait le contraire dans la mesure o une grande entreprise attire
gnralement dautres qui peuvent relever du mme secteur ou non et cest par simple effet
dentrainement.
Nous partageons plus la deuxime ide puisque les entreprises considres grandes,
notamment dans lagglomration du Grand Tunis, natteignent en aucun cas le gigantisme
des mammouths et les grands complexes industriels europens et par voie de consquence
le vide qui peut tre cr est plus un mythe quune ralit.
Nous convenons de lexistence de cas typiques en Europe o un rel vide a t cr mais
ctait autour de grandes entreprises qui se sont installes sur des surfaces normes
dpassant parfois la moiti de la zone industrielle et la transposition au contexte tunisien
est, certes inapproprie, voire inoprante.
Lorsque nous avons pos la problmatique de la mvente qui concerne la quasi totalit des
zones industrielles sur tout le territoire y compris lagglomration du Grand Tunis, certains
techniciens de lAFI, du ministre charg de lindustrie et de la FIPA ont ragi en nous
prcisant quun tel stock est ncessaire pour faire face des demandes caractre urgent.
Ils ont argument leurs propos par la pression quexercent quelques investisseurs
europens sur la FIPA pour trouver des terrains industriels commodes leurs besoins.
Le stock dj disponible constitue, selon eux, une premire base de discussion avec ces
investisseurs. Ils nous ont prcis que "le fait de dire un investisseur tranger : on na
pas de terrains disponibles, nest pas du tout bon pour la Tunisie. Il nous est arriv, pour
les gouvernorats du Grand Tunis et du littoral de ne prsenter ces trangers que les lots
anciens faute de non disponibilit de terrains nouvellement amnags".

220

A la question "est-ce que ces lots, qui ont t mal apprcis par les tunisiens, sauront
satisfaire les promoteurs europens ?", la rponse dun cadre de la FIPA tait "oui, parfois,
des lots sont vendus aux enchres aprs 10 ans dattente pour des trangers, voire pour
des tunisiens. Je pense que le problme rside dans le manque de publicit de lAFI. Il ny
a aucune base de donnes ou site web ou autre support dinformation qui renseigne sur les
parcelles vacantes."
Ce stock semble correspondre au "stock de lotissement1", notion utilise par les
gestionnaires et les conomistes pour dsigner un stock li des contraintes techniques ou
conomiques qui imposent la ralisation de lots de production suprieurs au besoin net
provoquant ainsi des stocks temporaires. Comme la majorit des lots vides demeurent
encore dans ce mme tat et lAFI peine pour les vendre, une rflexion profonde pour
rectifier la situation simpose. Le modle squentiel crois de localisation que nous avons
dvelopp dans la premire partie constitue, certes, une solution pour sortir de lenlisement
moyen et long terme.
Qui plus est, lAFI doit matriser son stock et ne garder quun stock de scurit qui lui
permettra de se protger face aux variations alatoires de la demande et des dlais exigs
par ses clients. Il va falloir donc dfinir une mthodologie de dtermination de ce stock.
Or, la dtermination dun stock de scurit se base avant tout sur la minimisation du risque
de rupture du stock. Les approches pour le faire sont multiples, mais nous prfrerons
celle qui se base sur la distribution des variances de la demande. La loi de distribution la
plus frquemment utilise est la loi normale ou rpartition de GAUSS2. Cette loi est
caractrise par une courbe "en cloche" symtrique de la demande autour dune valeur
moyenne, mesure par un cart-type.
Les tapes principales de dtermination dun stock de scurit, pour un dlai de livraison L
sont les suivantes :
valuation du risque de rupture
recherche de la variable rduite (z) associ ce risque
calcul de lcart-type () de la variation de la demande
dtermination du stock de scurit (Ss) par la relation : Ss=z. .
Donc si lon suppose que la variation de la demande de terrains industriels suit une loi
normale caractrise par 120 hectares comme une demande moyenne annuelle3
et avec d = 20 comme cart-type4. Le dlai moyen de ralisation dune zone industrielle
par lAFI est denviron 4 ans.
1

Dans cette appellation "stock de lotissement", le mot lotissement provient du mot lot qui dsigne un
ensemble de produits ou de marchandises runis.
2
La loi de Gauss, du nom du physicien et astronome allemand Carl Friedrich Gauss, est communment
utilise dans les calculs statistiques comme une approximation de nombreuses fonctions de probabilits ; les
paramtres (esprance, variance) de la loi de Gauss sont alors ceux des fonctions de probabilits sur
lesquelles seffectue lapproximation (loi de Student, loi du Khi2). Les lois de probabilits continues, et tout
particulirement la loi de Gauss, sont souvent utilises comme des approximations des lois de probabilits
discrtes (loi de Poisson, loi binomiale), autant pour la construction du modle statistique du phnomne
tudi que pour lapplication des techniques statistiques.
3
Cette valeur moyenne a t adopte par les experts de la Banque Mondiale dans leur tude sur le foncier
industriel tunisien en 2007. Prcisons quil sagit de la superficie amnage cessible.
4
Cette valeur a t choisie en commun accord avec les techniciens de lAFI.

221

Un risque de rupture de 2,5 % implique une couverture de 97,5 % de la rpartition


gaussienne de la variation de la demande do une valeur de z = 2 : valeur tire de la table
de la variable rduite suivante :
Tableau 43: Valeurs de la variable rduite z
Taux de couverture ou taux
de service en %

Valeur de z

50
60
70
80
90
95
96
97
97,5
98
99
99,5
99,9

0
0,25
0,52
0,84
1,28
1,65
1,75
1,88
2
2,05
2,33
2,58
3,09

Source : Abaques de la loi de Gauss.

Ainsi, la mthode de dtermination du stock de scurit


graphiquement comme suit :

peut tre reprsente

Figure 53: Principe de la dtermination du stock de scurit

Source : Ralisation SOUSSI R., 2011.

222

Le stock de scurit pour un risque de rupture infrieur 2,5 % est alors :


Ss=z. . = 2 x 20 x 4 = 80 hectares.
Or, le stock disponible lAFI dpasse douze fois le stock de scurit que nous venons de
calculer, ce qui nous conduit confirmer lexistence dun dysfonctionnement du foncier
industriel marqu par une offre excdante et une demande insatisfaite.
Ces rsultats prouvent quil y a un manque de conscience de la part de lAFI, lun des
principaux acteurs de lamnagement industriel, quant limportance du stock de scurit
et son rle dans la matrise de loffre foncire.
Il nen demeure pas moins pour les collectivits locales qui elles aussi naccordent aucun
intrt cette notion. Or, de par le monde, plusieurs socits damnagement utilisent
cette notion en vue doptimiser loffre en foncier industriel et de rduire les charges
lourdes du stock non vendu. Certains nestiment pas ce stock mais utilisent toutefois des
indicateurs simplifis qui renseignent sur la rupture de stock en calculant le pourcentage de
la surface quipe restant vendre par rapport la surface annuelle cde. Exemple en
calculant le rapport

! "

! "

#%

&#

'& # "

qui caractrise

sommairement le rythme de vente, certains amnageurs estiment quil y a un risque si X


5 et totale scurit si X 3.

3.2. Les lots non remplis dans les zones industrielles


La rcupration des lots non remplis au sein des zones industrielles vient suite une
dcision de dchance par laquelle une personne perd la jouissance ou lexercice dun droit
en vertu de la loi ou dune dcision judiciaire pour non-respect des conditions dexercice
de ce droit.
La loi tunisienne n 2009-34 du 23 juin 2009, modifiant et compltant la loi n 91-37 du 8
juin 1991 relative la cration de lAgence Foncire Industrielle stipule dans son article 2
que les raisons de dchance sont les suivantes :
la cession, sous toutes ses formes, de l'immeuble sans respect des conditions
prvues par ladite loi ;
le dfaut d'entre en production effective dans un dlai maximum de trois ans
compter de la date de signature du contrat de vente ;
le non respect des conditions prvues par le contrat de vente.
Cependant, tout promoteur de projet qui a achev la construction de son tablissement et
ayant obtenu un certificat de fin de travaux dlivr par les autorits comptentes, peut louer
les btiments de son tablissement. Il peut galement cder l'immeuble un autre
promoteur condition qu'il ait respect toutes les conditions d'achat du terrain et que son
projet soit entr effectivement en production durant une anne au moins.
Lactivit prvue au contrat de vente peut aussi tre modifie tout en se limitant aux
activits autorises dans la zone industrielle et en respectant les prescriptions relatives la
protection de lenvironnement.
LAFI dlivre une attestation de main leve relative limmeuble dans un dlai dune
anne au moins aprs lentre effective du projet en production et aprs avoir rempli toutes

223

les conditions dachat du terrain et la ralisation des btiments conformment aux


prescriptions du cahier des charges relatif la zone industrielle.
Dans le cas o le promoteur contrevient ses obligations telles que prvues par la loi cidessus cite, il sera dchu de ses droits par le ministre duquel relve lAgence c'est--dire
le ministre charg de lindustrie.
Sur le plan pratique, la procdure de dchance na pas t excute convenablement par
lAFI. Le problme rside dans le fait que la dchance ne sapplique quaprs une priode
de 3 ans compter de la date dachvement de la construction et lentre effective en
production. Or cette clause figure dans le contrat de vente et ne prend effet qu lissue de
la signature de ce contrat par les deux parties contractantes c'est--dire lacqureur et
lAFI.
Cette situation a profit aux acqureurs dans la mesure o ils retardent la signature du
contrat de vente final dans le seul but de bloquer le dclenchement de la procdure de
dchance. Ils se contentent alors de la promesse de vente dlivre par lAFI comme
preuve de proprit.
Sur le plan pratique, cest lAFI qui assure le suivi du chantier de construction : prs dune
quarantaine de cadres est responsable de lexcution de cette lourde tche ce qui accable
son fonctionnement et affecte son quilibre financier. Dautant plus que la procdure de
dchance est un peu complique et requiert la parution dun dcret sign par le ministre
charg de lindustrie au journal officiel de la Rpublique Tunisienne.
En 2010, sur instruction du ministre charg de lindustrie, lAFI a incit les acqureurs qui
nont pas encore exploit leurs parcelles construire leurs tablissements et entamer la
production. Elle a cr un comit dcoute qui invite les acqureurs pour dvoiler les
raisons et les difficults derrire leur non respect de la loi et proposer en consquence la
suite donner au dossier qui pourrait tre : une drogation dune dure de six mois, un
dcret de dchance, une rcupration du lot, un avertissement adress au promoteur, une
rgularisation de la situation une fois le promoteur a prouv le respect de la loi.
Ce comit a programm en 2010 quatre runions pour lcoute des promoteurs de projets
au courant des mois de mars, mai, juillet et novembre. Les rsultats de ces runions sont
synthtiss dans le tableau suivant :
Tableau 44: Dossiers de dchance traits par lAFI en 2010
Runion
Mars 2010
Mai 2010
Juillet 2010

Nbr de
dossiers
49
17
23

Novembre
2010

45

Total

134

Drogation

Dchance

Rcupration

Avertissement

Rgularisation

29
11
12

16
5
6

2
1
1

35

1
Evaluation sur
site de 7 lots en
cours de
construction

28

38

52

Source : rapport annuel dactivits de lAFI, 2010.

224

Le comit a examin au total 134 dossiers relatifs aux parcelles rparties sur tout le
territoire tunisien. Des drogations dune dure de six mois ont t accordes 52
promoteurs de projets ayant manifest un engagement pour construire les btiments et
raliser leurs projets. Pour les 28 promoteurs qui ne comptent pas exploiter leurs parcelles
et crer des projets, le comit a dcid de les dchoir. Quant aux parcelles rcupres par
lAFI, elles sont au nombre de cinq seulement soit moins de 4% du nombre total des
dossiers traits. Le comit semble indulgent vis--vis des promoteurs puisquil vient de
dmarrer une procdure encore nouvelle et laquelle les gens ne sont pas encore habitus.

3.3. Changement de vocation des terres agricoles : le grignotage


En Tunisie, la relation entre lurbanisation et lagriculture a toujours t complexe et
difficile notamment dans les grandes agglomrations. On assiste dans la rgion du Grand
Tunis une pression de lurbanisation sur les terres agricoles de trs grande ampleur.
Cette pression nest cependant pas nouvelle pour la rgion de Tunis. A lore des annes
1960, le Grand Tunis commence connatre un processus de priurbanisation important :
on y relve cette poque une implantation dun nouveau type dhabitat aux confins de
lespace urbain, une relocalisation excentre de nombreux quipements publics et une
croissance de lhabitat spontan priurbain.
Ensuite, au milieu des annes 1970, cette pression sest accrue et a, ds lors, induit des
modifications la fois au niveau de lespace urbain tunisois que dans la campagne proche :
"Lenveloppe urbaine du Grand Tunis ne cesse de stendre aux dpens des terres fertiles
de la campagne tunisoise" 1.
Au cours de la dcennie 1975 1985, lespace urbain de la Tunisie a connu une croissance
qui a continu se raliser aux dpens des terres agricoles et des primtres irrigus, ce
qui a rduit les surfaces agricoles de plus de 4000 hectares.
Dans le Grand Tunis, les zones urbaines ont enregistr une augmentation de 70% durant
cette dcennie. Lextension de son espace urbain na pas touch uniquement les zones
agricoles limitrophes mais aussi les primtres irrigus. Le fait urbain gagne ces primtres
sur une surface de 6000 hectares et une profondeur de 15 km. Le rythme de
consommation de terres agricoles est fort. GAFSI (H.) indique quen 1986, il tait de "500
hectares par an dont 250 hectares par an de terres agricoles protges" 2.
Ainsi, quelques responsables gouvernementaux en loccurrence le ministre de
lEnvironnement et de lAmnagement du Territoire de lpoque ont tir la sonnette
dalarme en prcisant que 10.000 hectares de terres agricoles reprsentant des
investissements dune valeur de 20 millions de dinars sont menacs moyen et long
terme si ce problme nest pas matris.
La cour des comptes a fait de mme en insistant dans son vingtime rapport annuel (JORT
n22 du 16 mars 2007) sur le fait suivant : "Il a t tabli que 65,6% des zones
industrielles, programmes pour tre ralises au cours des IXme et Xme plans de
1
2

HAMROUNI A., 1978, p.68.


GAFSI H, 1985,. P.56

225

dveloppement, se sont situes sur des terres agricoles non destines, selon les plans
damnagement urbain, accueillir des zones industrielles".
Dans ses tentatives pour pallier le problme, lintervention des pouvoirs publics ou des
socits nationales tait insuffisante, voire drisoire. Elle sest traduite par des mesures de
sauvegarde du territoire rural tunisois, en crant dans une premire tape un PRA et un
PVDT en 1977 puis, dans une deuxime tape et plus prcisment en 1983, une loi relative
la protection des terres agricoles. Ces tentatives nont que partiellement contribu la
rduction de la pression urbaine, la situation demeure proccupante : BOURAOUI M.
prcise que "le PRA, le PVDT, la loi sur la protection des terres agricoles et la carte
labore pour son application nont atteint leur objectif que partiellement" 1. Selon lui,
trois facteurs semblent tre lorigine de cet chec :
"- labsence de structures de contrle et dapplication efficace de gestion foncire
- labsence doutils juridiques et institutionnels de matrise foncire rgionaux et
locaux confortant les orientations de la loi 1983
- labsence dune politique de planification urbaine adapte aux spcificits de
lagriculture urbaine" 2.
A lore des annes 1990, lon comptait 4.000 ha environ de terres consommes par
lurbanisation dans la rgion du Grand Tunis dont 2.440 ha taient lorigine des terres
agricoles, ce qui reprsente 61% de la superficie totale envahie par lurbanisation. La
moiti de ces terres agricoles touches par lurbanisation correspondaient cependant des
terres agricoles riches situes en zone dinterdiction ou en zone de sauvegarde.
Sachant que la surface totale des terres agricoles de la rgion du Grand Tunis tait de
140.000 ha en 1990, lon peut affirmer que 1,7% sont dj touches par le front urbain
durant la priode 1986-1990. Sur cette priode de cinq ans, le rythme moyen de
consommation des terres agricoles est alors de lordre de 500 ha/an.
La ventilation des occupations du sol urbanises se prsente jusquen 1991 de la manire
suivante : sol agricole : 2440 hectares ; sol nu : 1160 hectares, berges de lacs et sebkhas :
370 ha, soit un total de 3970 hectares3.
Durant la priode 1997 - 2004, la superficie totale des terres agricoles ayant chang de
vocation au profit des industries tait de 913,46 ha rparties sur Tunis, Ben Arous,
Zaghouan, Monastir, Sousse, Nabeul, Gabs et Bja. La part du Grand Tunis est de 320 ha.
Le rythme moyen annuel de consommation des terres agricoles par lindustrie est de 130
ha/an.
En 2007, la totalit est de 107,55 ha dont 59,5 ha au profit dactivits commerciale et
industrielle. On en compte une part importante de 24 ha au profit de lespace commercial
"Gant" Sebelet Ben Ammar de la commune de Kalaat El Andalous du Gouvernorat de
lAriana. Le reste soit 25,5 ha a t ddi exclusivement lactivit industrielle. La part du

BOURAOUI M., 2003, p.45.


Ibid.
3
Ces valeurs ont t collectes auprs des services comptents de lAUGT.
2

226

Grand Tunis saffiche, comme dhabitude, importante en comparaison avec les autres
agglomrations et gouvernorats de la Tunisie.
Ce chiffre a augment depuis 2008. Les demandes de changement de vocation de terrains
agricoles ont concern 341.6 ha au cours de l'anne 2008, soit une augmentation de 217 %.
Cette augmentation de la demande est attribue principalement:
la mconnaissance du stock en terrains industriels amnags ;
l'importance de la surface demande par certains grands projets ;
au prix assez bas des terrains agricoles par rapport aux terrains amnags ;
au fait que certains projets ncessitent le choix d'un terrain proximit des
matires premires tels que les projets agroalimentaires et les carrires.
Les demandes susmentionnes ont concern en premier lieu les rgions ctires (Monastir,
Nabeul et Sfax) et 3 gouvernorats de l'intrieur (Zaghouan, Bja et Kairouan).
Mais le grignotage nest pas lapanage des particuliers. Les acteurs publics dans le
domaine de lamnagement industriel et particulirement lAFI participent eux aussi avec
acuit au changement de vocation des terres agricoles.
Rappelons quen 2008 et sur recommandation du conseil ministriel restreint du premier
fvrier 2008, un comit national des rserves foncires a t cr par Arrt du Premier
ministre du 22 octobre 2008. Ce comit est charg de lidentification des terrains pouvant
tre intgrs aux primtres dintervention foncire ou aux primtres de rserves foncires
dans le but de crer de zones industrielles. La prsidence de ce comit est assure par le
ministre charg de lindustrie. Dix dpartements ministriels sont reprsents en tant que
membres de cette commission : le ministre du dveloppement et de la coopration
internationale, le ministre de lagriculture et des ressources hydrauliques, le ministre de
lquipement, de lhabitat et de lamnagement du territoire, le ministre de lquipement,
de lhabitat et de lamnagement du territoire, le ministre des domaines de lEtat et des
affaires foncires, le ministre du domaine de lEtat et des affaires foncires, le ministre
de lenvironnement et du dveloppement durable, le ministre de lenvironnement et du
dveloppement durable, le ministre de lindustrie, de lnergie et des petites et moyennes
entreprises et lagence foncire industrielle.
A remarquer que le ministre de lquipement, de lhabitat et de lamnagement du
territoire est le seul tre reprsent dans cette commission par deux membres.
Cette commission semble donner un nouvel lan lactivit de changement de vocation.
En effet, le nombre de sites de rserves foncires identifies et approuves dans les 20
gouvernorats, atteint en 2008 un ensemble de 76 sites (49 sites vocation industrielle et 27
sites vocation agricole) couvrant une superficie de 3395 ha, soit plus de 100% du
programme court terme et 56.5% du programme moyen terme. La commission
nationale des rserves foncires qui sige au ministre charg de lindustrie a t active en
laborant des visite des sites concerns, et ce, en vue de donner plus de crdibilit ses
dcisions.

227

En 2010, les terres agricoles qui ont subi un changement de vocation sur demande de lAFI
concernent :
- le gouvernorat de Ben Arous pour la ralisation de la zone industrielle Mghira 4 sur une
superficie dun peu plus de 24 hectares
-le gouvernorat de Mannouba pour la ralisation dune zone industrielle Sanheja sur une
surface dun peu plus de 6 hectares
-le gouvernorat de lAriana pour la ralisation dune zone industrielle Jaafar-Raoued sur
une superficie dun peu plus de 52 hectares.
Cependant lAFI na pas encore pu accder la proprit de ces terrains en cours de
procdure au niveau des services comptents du ministre charg des affaires foncires.

La pression sur les terres agricoles ne sarrte pas. Avec cette commission, les terres
agricoles seront de plus en plus affectes et on sattend un rythme effrn, dautant plus
que le SDA du Grand Tunis propose des extensions sur les terres limitrophes des villes et
ne prsente aucune autre alternative. De mme le programme de dveloppement prvu par
le nouveau gouvernement post rvolution prvoit la ralisation de 101 nouvelles zones
industrielles sur une superficie de 3000 hectares (11 zones dans le Grand Tunis ; 24 sur le
littoral et 66 dans les zones de dveloppement rgional). De surcroit, le gouvernement a
pris la dcision au mois de mars 2012 de faire une extension ou de crer une nouvelle zone
chaque fois que le taux de remplissage atteint 50%. La rflexion a t aussi engage pour
amnager les mgazones de 4000 hectares prs des frontires de la Libye, lAlgrie en
profitant de la proximit des ports et du chemin de fer.
Tout cela constitue une srieuse menace pour les terres agricoles, ce qui nous conduit
proposer un nouveau traitement plus valorisant de ces terres : les pouvoirs publics
pourront encourager, par exemple, le dveloppement dune agriculture hauts rendements
autour des espaces urbains et des agglomrations qui serait de nature ralentir le rythme de
grignotage des terres agricoles.

228

Conclusion de la deuxime partie :


Lamnagement industriel se heurte tout instant au problme foncier, c'est--dire au
conflit de lintrt public et de lintrt priv, dans lexercice du droit et de laccs la
proprit. En effet, les conflits dintrts ne peuvent quentraver le processus de
dveloppement et retarder la ralisation des objectifs escompts. Les comportements
divergents des diffrents acteurs que ce soient producteurs ou utilisateurs de lespace
ajoutent aux difficults de la matrise du sol urbain et de son affectation.
La rsolution de la problmatique pineuse de gestion et de matrise du foncier industriel
est, ds lors, tributaire des attitudes et des comportements des acteurs qui y sont impliqus.
Cest pour cela que nous avons prfr dapprocher ces aspects travers lanalyse par le
jeu des acteurs en utilisant la dmarche MACTOR.
En considrant les rapports de force de chaque acteur, son degr dimplication, ses
prfrences et ses intrts, nous avons pu identifier les acteurs "allognes" en termes
damnagement industriel et notamment en termes de gestion et de matrise du foncier
industriel. Lacteur allogne comme le prcise Amor BELHEDI entretient un rapport de
stratge, de promoteur, d'investisseur ; bref un rapport productiviste, un rapport de
domination et dexpansion. Il sagit dans notre cas des dpartements ministriels et des
occupants, exploitants et propritaires qui ont une position dominante et agissante et
adoptent une stratgie visant sapproprier et investir tout lespace.
Dans des mesures moindres, mais toujours importantes, dautres acteurs savrent jouer un
rle nodal en matire de dveloppement du foncier industriel, savoir les oprateurs
conomiques et les services de contrle, ces acteurs sont classs comme "grands acteurs"
faiseurs davenir. Leur posture sexplique par limportance de leur rapport de force et de
leur pouvoir dinfluence sur les autres. En fait, ils ont plus de poids que les autres acteurs
sur linflexion des dcisions du type normatif, incitatif ou coercitif.
Dans une perspective stratgique oriente vers la matrise de la problmatique foncire, il
savre opportun dimpliquer, davantage, "les petits acteurs" faiseurs potentiels davenir
dans la dynamique du systme de lamnagement industriel. Il sagit des prestataires de
services dappui et des acteurs damnagement et de gestion qui devront tre dots de plus
de pouvoir daction.
Or, la diversit de ces acteurs et de leurs rles respectifs ne doit toutefois pas occulter le
rle de lEtat, acteur allogne par excellence, dans la rsolution et lapaisement des
problmes et conflits fonciers.
A lvidence, selon leur politique dans les domaines conomique et social et leur approche
pour sa mise en uvre, les Etats ne jouent pas le mme rle quant la problmatique
foncire. Mais dune manire gnrale, les pouvoirs publics, notamment dans les pays en
dveloppement, se limitent larbitrage en tentant de crer des terrains dentente entre les
parties en conflit. Dans ce cas de figure, lEtat fait recours une politique
interventionniste, volontariste pour assurer un dveloppement quilibr et harmonieux de
tout lespace urbain.

229

En Tunisie, il y a lieu de prciser que la politique foncire repose, en fait, sur une volont
de dveloppement conomique et social du pays en tentant en vain de matriser lensemble
des actions portant sur le sol et de rguler les "tiraillements fonciers" entre les propritaires
et les utilisateurs du sol. Cependant, la gestion du foncier, telle que pratique dans notre
pays, semble tre un "gchis", dans la mesure o elle a conduit entre autres roder le
potentiel agricole pour rpondre aux exigences de lurbanisation et au dveloppement des
infrastructures industrielles. Comme le prix du sol urbain est beaucoup plus cher que le
prix de la terre agricole, cela arrange bon nombre dacteurs dans le domaine du foncier
industriel.
Ainsi, nous nous sommes parvenus la conclusion suivante : la matrise foncire assure
par les pouvoirs publics se rduit une simple constitution de rserves foncires et
demeure peu efficace devant le grignotage des terres arables, la spculation et le gel des
terrains.
Devant cette situation, il devient ncessaire, voire urgent, de rviser la politique foncire en
Tunisie pour tenir compte de tous les aspects dordre politique, conomique et social
caractrisant laction foncire.
Lattraction des investisseurs trangers doit demeurer, certes, une constante de cette
politique pour assurer un panouissement et un essor conomique du pays. Cependant, il
ne faut pas oublier le devoir des autorits comptentes de l'Etat de crer et maintenir des
conditions favorables aux entreprises dj tablies quelles soient nationales ou trangres.
Une offre concurrentielle en foncier industriel ncessite une politique de planification
mene long terme destine tablir et maintenir des conditions favorables, fiables et
constantes en matire d'amnagement, de gestion et de matrise foncire des zones
industrielles. Ce sont donc les mesures et les dispositions juridiques et administratives
rigoureuses et fermes en faveur de la matrise et de la rgulation foncire qui dcident de la
maturation de lenjeu foncier et non pas les solutions temporaires, exceptionnelles et
palliatives qui ne peuvent tre qu effets limits et phmres.
In fine, il tait indispensable de partir de lenjeu foncier pour aborder et comprendre les
pralables ncessaires la bonne marche de lopration de cration et damnagement des
zones industrielles. Il reste alors de poursuivre lanalyse afin dapprcier au mieux leur
intgration urbaine et leur promotion, deux enjeux majeurs pour le bon fonctionnement, la
performance et la prennit de ces structures daccueil des entreprises.

230

Troisime partie:
Intgration urbaine et promotion
des zones industrielles de
lagglomration du Grand Tunis

231

232

Chapitre V : Activits industrielles et espace urbain :


solidarit ou rupture ?
1. Intgration urbaine des zones industrielles
1.1. Eclairage sur lintgration urbaine
Etant donn que dans notre recherche nous allons nous concentrer sur cette problmatique
de l'insertion des espaces industriels au milieu urbain, dfinissons tout d'abord ce que nous
entendons par "intgration urbaine des zones industrielles ". Pour clarifier cette notion,
notons que le site industriel ne doit pas tre trait comme un isolat, comme le camp
retranch des activits nuisances ou comme une entit indpendante. Il faut plutt le
traiter dans la continuit du tissu urbain, comme un quartier, certes spcifique, mais
largement ouvert sur son environnement1.
La notion dintgration largement utilise en conomie, na pas laiss les autres sciences
sociales indiffrentes sa capacit apparente de bien cerner certains phnomnes
sassimilant la dpendance ou la domination. Elle a vu son contenu stoffer avec la
multiplication de ses champs dapplication au sein des diverses disciplines humaines et
sociales. En sociologie, elle est employe pour dsigner la liaison assurant un tre vivant
ou une socit linterdpendance entre ses membres. En psychologie, elle exprime laction
dincorporer des lments nouveaux un systme donn.
Avant dexposer le contenu accord cette notion en urbanisme, il importe de complter
cet examen par un essai de dvoilement de certains aspects du sens de cette notion.
Commenons dabord par lobjet sur lequel porte cette notion : on remarque que dune
manire gnrale, la notion dintgration porte toujours sur un rseau de relations ou de
liaisons. Et ce rseau, lui-mme, constitue une condition ncessaire pour parler
dintgration. Ainsi, au sens courant, le terme intgration signifie: "opration par laquelle
un individu ou un groupe s'incorpore une collectivit, un milieu"2. Cette premire
dfinition voque le caractre dynamique de lintgration cest--dire lopration par
laquelle un composant ou un ensemble de composants vient prendre place et dfend son
existence lintrieur de la collectivit et/ou du milieu dans lequel il existe.
Au sens philosophique, ce terme signifie: "tablissement d'une interdpendance troite
entre les parties d'un tre vivant ou les membres dune socit "3, ce qui renvoie lide de
lappartenance un rseau de relations et de ladhsion un systme.
En effet, la notion dintgration suppose lexistence dune cohsion sous la forme dune
certaine complmentarit et/ou dun quilibre au sein dun mme systme. Cest ce que
laisse entendre des affirmations telles que "la fonction dintgration assure la coordination

Ministre de lEnvironnement et de lAmnagement du Territoire, 1997, p.67.


Dictionnaire de la langue franaise : Le Robert, Paris, dition 1988.
3
LALANDE A., 2006, p.541.
2

233

de tous les lments du systme et sa relative unit fonctionnelle"1 ou "un systme intgr
est un systme dot de lorganisation optimale"2 ou encore " lintgration est l'ajustement
rciproque des lments constitutifs d'un systme permettant celui-ci de former un tout
quilibr "3
La notion dintgration, conue comme un impratif fonctionnel, est galement porteuse
dune promesse, dans la mesure o elle est le plus souvent prsente comme un objectif
atteindre. Ainsi pour Besson J.F., chaque systme est m par la volont et le dsir
"daugmenter son degr dintgration"4, lintgration tant ici conue "comme expression
de la collaboration entre les diffrents lments du systme"5.
Ce survol rapide de certains aspects du sens implicite de la notion dintgration nous
amne droit vers les fondements qui sous-tendent son utilisation en tant que concept dans
lapproche urbaine.
Comme concept, elle est applique lespace urbain dans toutes ses dimensions. Elle
repose sur le postulat de la cohsion du "tout urbain" dans un mme espace conu comme
tant "une organisation servant assurer et concilier clart et proximit"6
Le rapport entre intgration et urbanisme est, ds lors, sans quivoque. Yves Grafmeyer la
dj soutenu dans son livre "Sociologie urbaine". Selon cet auteur, l'intgration dans son
sens le plus gnral dsigne autant le processus qui fait entrer un lment dans un
ensemble, que l'tat de cohrence ou d'interdpendance rsultant de ce processus7. En se
rfrant au contexte urbain, il fait observer que "tout processus durbanisation comporte
une dimension intgratrice pour autant quil agence en un certain ordre des populations,
des activits et des espaces"8. Dans cette thse, GRAFMEYER fait allusion donc au
rapport et la dynamique dchange qui existe entre lintgration des hommes ou des
activits ou encore des espaces et le processus durbanisation. Une telle intgration
saccomplissant dans le champ urbain nest autre que lintgration urbaine.
On ne peut donc parler dintgration sans quil y ait des lments divers intgrer. Fisher
la considre en mme temps comme un processus et comme un produit :"lintgration peut
tre regarde la fois comme un processus et comme un produit et que le processus est
toujours en cours parce que le produit nest jamais complet"9
Dautres auteurs ont considr que lintgration dans la vie urbaine peut mme reprsenter
elle seule un processus quils ont qualifi de "processus dintgration". Pour ANTOINE
et DIOP, par exemple, ce processus dintgration urbaine est "un processus dynamique
d'installation en ville"10.
1

MOUCHOT C., 1986, p.277.


BESSON J.F., 1970, p.69.
3
RIVIRE C., 1977, p. 63.
4
Ibid, p.55.
5
Ibid, p.63.
6
BAILLY, A. et al, 2004, p.96.
7
GRAFMEYER Y. 1995, p.78.
8
Ibid.
9
FICHTER Joseph-H., 1966, p.243.
10
ANTOINE P. et ABDOULAYE B- D., 1995, p.178.
2

234

De mme, COSTA-LASC
SCOUX J. considre lintgration urbaine com
omme "une mthode
d'action, un processus surr le
l long terme, donc un ensemble d'interaction
tions, d'oppositions et
de ruptures"1.
La primaut accorde parr un
u grand nombre de chercheurs la notion de processus dans la
dfinition de lintgration,, laisse
l
entrevoir le caractre spatio-temporell dde ce concept. En se
rfrant au sminaire de Lom sur lintgration urbaine, tenuu en fvrier 1987,
OUDRAOGO et PICH
ont
o insist sur limportance des deux dimens
ensions temporelle et
spatiale qui rgissent le pro
processus de lintgration urbaine : "En ce qui
ui concerne le temps,
on considre le processuss ddintgration comme dynamique et cumulatif
tif. lespace ici peut
tre dfini de plusieurs man
anires : en termes de travail, de logement,
t, dde services sociaux
ou dactivits"2.
Le processus dintgration
on peut donc revtir plusieurs formes : intgr
gration conomique
(accs lemploi), intgrati
ation sociale (participation la vie conomique
ue et sociale, passage
du rseau rural au rseau urbain)
ur
et intgration rsidentielle (accs au log
logement et itinraire
rsidentiel).
Au final, lon peut dfinir
nir lintgration urbaine dune zone industriel
ielle comme tant le
rsultat du processus qui r
rgit le rapport quentretient cette zone avecc lla ville un temps
donn. La figure suivante en fait une bonne illustration.

Figure 54: Processus


Pr
dintgration urbaine dune zone industrie
trielle

Sour
urce : Conception et ralisation SOUSSI R., 2011.

COSTA-LASCOUX J., 1994 p. 261


2 OUDRAOGO D. et PICH V.,
V 1995, p.83.

235

Lintgration sert donc prendre en compte la dimension urbaine des zones industrielles
dans la mesure o elle traduit les changes quentretient une zone industrielle avec son
milieu urbain ou encore les mesures prises afin dviter les ruptures avec lenvironnement
urbain. Les termes "intgration" et "insertion" sont des termes qui sont souvent utiliss
sans distinction. Ces deux termes sont ainsi introduits soit pour faire un constat sur ltat
des lieux des zones industrielles, soit pour dsigner des actions et des mesures afin de les
mettre en harmonie avec leur environnement. Une zone industrielle intgre est ainsi une
zone qui assure un certain quilibre entre son fonctionnement et lenvironnement urbain
dans lequel elle volue.

Lintgration est aussi une question de temps puisquil est permis de croire que la dure de
vie de chaque organisme urbain "correspond des tapes successives dans le processus
dintgration"1
Cest pour cette raison que nous allons examiner le processus dintgration des zones
industrielles laune des priodes qui ont le plus impact ce processus.

1.2. Intgration des implantations industrielles avant les annes 1960


A la veille de lindpendance et une poque o le zoning industriel, de par le monde, est
encore trop jeune2, on se rend compte que les implantations industrielles dans le Grand
Tunis ont emprunt principalement deux formes :
-les tablissements isols qui sont, soit de petites entreprises installes dans le centre ou
la priphrie immdiate souvent en implantation anarchique, soit de grosses usines nayant
pas pu entraner autour delles une agglomration dentreprises et situes en gnral la
priphrie lointaine de la ville.

OLIVERO G. et ZNIBER M.F., 1986, p. 421.


Le vritable tournant en matire dimplantation industrielle se situe au milieu du XXme sicle o plusieurs
pays ont dcid de prendre en main laffaire de la localisation industrielle qui a donn de bons rsultats chez
les Britanniques prcurseurs en la matire.
2

236

Photographie 12 : Minoterie de la Soukra

Source : Google Earth, 2012

Source : Google Earth, 2012 et visite de lusine par SOUSSI R. en 2011


La Minoterie de la Soukra spcialise dans la prparation et la fabrication de farines boulangres et ptissires,
de semoules, de son et de rsidus de meunerie est implante dans le quartier de Cit el Mahrajne sur lavenue
Louis Braille dans le gouvernorat de Tunis. Elle a t cre en 1912 bien avant lindpendance de la Tunisie. A
cette date, ladite usine tait la priphrie de la ville dans une position isole. Il ny avait lpoque que le
cimetire juif (plus de 20000 tombes) derrire cette usine visible tout fait en bas de limage Google. Alors
quaujourdhui, lusine nest plus carte et se trouve plutt en plein cur de la ville. Elle jouxte
immdiatement la voie du mtro lger " tramway", le quartier dhabitat visible gauche ainsi que le btiment
commercial et le showroom de la socit STAFIM Peugeot derrire lequel on reconnat facilement la
polyclinique Ibn Zohr. Cette usine quand bien mme ancienne na pas pu attirer autour delles dautres
industries et elle apparat sur cette photo enkyste dans un environnement compltement urbain.

237

Photographie 13 : Site de lusine Landor sise Khldia Gouvernorat de


Ben Arous

Source : Google Earth, 2012.


La socit LandOr ex SOVIA cre en 1996 et sise Bir Jedid- Khlidia au gouvernorat de Ben
Arous est une entreprises qui dveloppe la marque "SOVIA" dans le secteur de la charcuterie, la
marque "LandOr" et "le Fondant" dans le secteur du fromage. Quand bien mme cette usine est trs
rcente par comparaison la minoterie de la Soukra, elle semble connatre le mme sort. Limplantation
de cette usine sur un terrain agricole, qui a fait lobjet dun changement de vocation pour abriter cette
activit industrielle, na eu aucun effet dentrainement sur dautres industries, voire des services lis
lindustrie et ce, pendant seize ans. Il ny a que des quartiers dhabitat qui jouxtent lusine du ct de la
route C36 reliant Khlidia Naasen qui se sont dvelopps durant cette priode alors quun vaste
paysage agricole demeure la caisse de rsonance du "vide urbain" qui caractrise le milieu environnant
de cette entreprise.

238

-les usines regroupes, gnralement situes en banlieue et qui prsentent des formes
dintgration plus labores et des structures relationnelles diversifies avec la ville.
Force est de constater que le mcanisme qui a rgi la relation entre ces formes
dimplantations et le milieu urbain tait difficile dfinir. Cest pour cela, et en vue de
mettre en vidence ltat de lintgration urbaine de ces diffrentes formes dimplantations
industrielles, nous avons conu la matrice suivante :
Figure 55: Intgration des implantations industrielles en milieu urbain avant lindpendance

Flux des changes avec le tissu


urbain

Elev

Moyen

Elev

Moyen

Agglomrations dusines

Faible

Degr de concentration

Faible

tablissements isols

Forte rconciliation entre concentrations


industrielles et tissu urbain
Rupture entre sites industriels et tissu urbain
Source : Conception et ralisation SOUSSI R., 2011

En effet, cette matrice est structure par deux variables : lintensit du flux des changes
des implantations industrielles avec le tissu urbain dune part, et le degr de concentration
des tablissements, dautre part. Normalement, ces deux variables doivent tre mesures
sur la base de lagrgation de plusieurs facteurs tels que le nombre dentreprises, la
distance de limplantation par rapport au centre ville, la proximit par rapport aux
infrastructures aroportuaires, lenvironnement de lhabitat et des activits.. etc., cest
dire sur la base dun ensemble de donnes qui doivent tre collectes sur terrain puis
traites par les mthodes danalyse adquates.
Or, ce travail ne pourrait tre fait que dans le cas des implantations rcentes, on sest alors
content de donner une reprsentation schmatique approximative de la ralit des
implantations industrielles cette poque un peu lointaine en se basant uniquement sur ce
qui a t avanc dans la littrature.

239

1.3. Intgration des zones industrielles des annes 1960-1980


Dans la plupart des pays du sud, les zones industrielles ont t cres jusquaux annes
1980 dans un contexte marqu la fois par les politiques volontaristes de dcentralisation
et damorce d'amnagement quilibr des espaces nationaux et les stratgies
d'internationalisation des firmes. Cette priode de l'ge d'or du capitalisme est aussi celle
de l'apoge des grandes thories sur le dveloppement et l'conomie, avec des
rpercussions videntes sur l'organisation spatiale des villes et des activits.
La thorie des ples de croissance, des industries industrialisantes1, ou encore des
mtropoles d'quilibre dfinissent de nouvelles centralits, en assignant aux espaces
industriels de nouvelles comptences: les industries glissent vers les nouveaux ples de
croissance que sont les grands parcs industriels priphriques amnags autour des nuds
de communication, les villes nouvelles, mais aussi les espaces portuaires que l'avnement
de nouveaux modes de transport a transform en points nvralgiques dans la stratgie de
l'internationalisation2.
Le concept de dveloppement polaris va inspirer les stratgies d'amnagement industriel
du territoire dans les pays nouvellement indpendants du Tiers Monde, faisant des villes
portuaires le point de mire des politiques de dveloppement. Mais dj, la tertiairisation
croissante de l'conomie, le dclin des industries traditionnelles (mtallurgie, textile, etc.)
marque la fin dune poque et l'avnement dun nouveau systme productif, avec de
nouvelles contraintes et exigences de localisation.
En effet, le changement structurel associ l'avnement de l're postindustrielle implique
des bouleversements durables affectant la stabilit conomique et sociale. Les nouvelles
technologies rendent les prcdentes dsutes, la composition de la demande en produits et
services se modifie, la localisation gographique des activits productives se dplace ayant
comme consquence des fermetures d'usines et des pertes d'emplois, pour autant, la
conjoncture internationale devient de plus en plus favorable linvestissement direct
tranger dans les pays en voie de dveloppement.
La Tunisie, a profit de cette conjoncture qui a donn naissance une politique dite de
dlocalisation o ont t dplaces les industries devenues peu rentables dans les pays
industrialiss comme le textile pour profiter de la main duvre "bon march" des pays en
voie de dveloppement proches de l'Europe.
A cette poque, la Banque Mondiale, le Fonds Montaire International : FMI et autres
organisations internationales encourageaient les pays en voie de dveloppement ralentir

La thorie de lindustrie industrialisante a t labore par G. DESTANNE DE BERNIS. Cette thorie


suppose le choix des industries lourdes crant, certes, peu demplois au dpart et rclamant de capitaux
considrables mais susceptibles, par leffet dentranement et lmergence dautres industries, de guider
lensemble de lconomie nationale dans un processus de dveloppement .
2
L'internationalisation est un processus d'insertion croissante des conomies contemporaines dans un tissu de
relations montaires, financires, commerciales, industrielles, technologiques... dans un espace intgr
lchelle mondiale. Elle conduit donc la multinationalisation des firmes, et repose sur une stratgie de
filiales la dimension plantaire.

240

les industries d'import-substitution1 au profit des productions industrielles destines


l'exportation. Ces exportations de produits manufacturiers serviront financer les besoins
d'importation du secteur industriel (matires premires, machines, outils ... ) et payer la
dette extrieure. Ctait le modle qui a caractris la priode des annes 1960-1980 :
modle de limport-export et de limport-substitution2.
Ainsi, le secteur priv tunisien et tranger s'est lanc dans le dveloppement d'industries
lgres peu capitalistiques, et rentabilit immdiate, orientes vers le march
dexportation puisque le march local tait limit.
D'une faon gnrale, cette priode de dveloppement a t caractrise par une activit
industrielle extravertie, dpendante des marchs extrieurs par ses machines, par ses
matires premires, par ses demi-produits, et aussi par l'coulement de sa production
donnant lieu la prolifration des implantations industrielles anarchiques vu le manque de
matrise du patrimoine foncier par les pouvoirs publics qui caractrisait la politique
damnagement cette poque.
Les zones industrielles des annes 1960-1980 taient globalement sous formes
dimplantations qui parsment lespace priurbain et rural de la rgion tunisoise, grignotant
des terres agricoles souvent de bonne qualit et donnant lieu des activits de production
diversifies relevant essentiellement des secteurs dominants de lindustrie mcanique,
lectrique, textile et de lindustrie du cuir et de la chaussure.
Cette activit industrielle qui accapare un bon nombre de terres agricoles se comporte en
simples lments de remplissage de lespace priphrique avec des retombes multiples
quant lintgration de ces implantations industrielles au tissu urbain de lagglomration
du Grand Tunis. Ces tendances dimplantation ont gnr des situations dincompatibilit
et de dysfonctionnements et nont pas manqu de provoquer une intensification
dsordonne des flux de personnes attires quotidiennement par les lieux de leur travail
ainsi quune discontinuit dans les divers changes matriels et immatriels des entreprises
avec lagglomration.

1.4. Intgration des zones industrielles des annes 1980-2000


Les zones industrielles des annes 1980-2000, fruit de la socit postindustrielle, de la
mondialisation de l'conomie, mais surtout d'un nouveau systme productif bas sur les
concepts de la flexibilit et d'innovation, traduisent la nouvelle modification des rapports
de l'industrie l'espace. Ces nouveaux rapports sont conditionns par les multiples
innovations techniques et technologiques caractristiques de la troisime rvolution
industrielle: la Recherche et Dveloppement, l'Informatique et les Tlcommunications
deviennent des facteurs dominants de l'organisation de l'espace industriel.
Paralllement, les nouveaux dfis du dveloppement (mondialisation, crise de lEtatprovidence, lutte contre la dgradation de l'environnement, etc.) dterminent l'ordre des

Cette thorie appelle la promotion de lindustrialisation en substitution aux importations, grce des
mesures protectionnistes.
2
BELHEDI A. 1989, p.98.

241

priorits en amnagement industriel du territoire, modifiant les modalits de l'intervention


des pouvoirs publics.
Les nouveaux espaces industriels amnags refltent la diversit de ces problmatiques
dans lesquelles l'Etat, bien qu'acteur principal, partage dsormais ses responsabilits avec
d'autres intervenants: collectivits locales, organismes de promotion conomique, secteur
priv, etc. dans une dynamique de partenariat1.
Ainsi la typologie des amnagements industriels s'est considrablement toffe: districts
industriels, parcs industriels, parcs d'activits, parcs technologiques, parcs scientifiques,
zones dentreprises, technopoles, zones franches industrielles, incubateurs ou ppinires
d'entreprises, etc. forment les nouveaux espaces de l'entreprise.
Le dveloppement ancrage territorial2 et les politiques de dcentralisation expliquent le
rle grandissant des nouveaux acteurs dans la production de ces espaces industriels: les
municipalits et les promoteurs privs rivalisent d'imagination pour attirer sur leur
territoire les activits de la nouvelle gnration en leur proposant des externalits
attractives toutes les chelles. L'un des aspects les plus significatifs de ces
transformations des rapports de l'industrie l'espace est l'importance de la disponibilit du
terrain comme facteur essentiel de localisation.
A cette poque, la tendance gnrale de lamnagement industriel commenait se
dessiner autour des zones dactivits3 qui cherchent se dmarquer des zones industrielles
en intgrant la zone conomique leur tissu environnant, en se souciant des aspects
architecturaux et paysagers et en offrant des services communs.
Lobjectif recherch derrire ces zones dactivits est dintgrer la fois production,
services, logistique, accessibilit et ce, par le biais4 :
dune intgration dans lespace mtropolitain travers les infrastructures, la logistique,
le march de travail (emploi-formation) et les transports collectifs. Ainsi lindustrie
moderne devra tre urbaine et non pas rejete dans les priphries des villes. Les zones
dactivits ne devront plus tre traites comme des milieux de transition entre la ville et la
campagne, mais comme des lieux urbains.
dune diversit fonctionnelle et varit des profils dentreprises et dactivits. La zone
doit cumuler aussi des fonctions de production matrielle que les services aux entreprises
(conomiques, techniques et financiers).

1 Fischer A., 1994, p.29.


2 Par ancrage territorial, on entend lensemble des conditions et des mesures aidant attacher les entreprises
leur territoire. Schmatiquement, ce concept peut tre compar laccostage dun bateau au long dun port.
Les entreprises viennent simplanter sur un territoire en fonction des avantages quil offre, mais ne pensent
pas forcment sancrer sur ce mme territoire. Ainsi nous pouvons dduire que lancrage est une
implantation durable mais pas ternelle.
3
Rappelons quune zone dactivits se dfinit comme une ensemble de terrains acquis et regroups par un
amnageur public ou priv, et pralablement quips pour faciliter linstallation, le fonctionnement et le
dveloppement dtablissements caractre conomique.
4
Ministre de lEnvironnement et de lAmnagement du Territoire, 1996, p.6.

242

dune ouverture sur la ville : ncessit darticuler fortement fonctions industrielles, de


production et fonctions urbaines. Le zoning rigoureux sparant villes et industrie devrait
tre remplac par une intgration fonctionnelle et physique entre les deux entits.
dune taille suffisante de la zone dactivits : les effets dconomie dchelle tous les
niveaux (transports, services, infrastructures..) ne peuvent tre raliss qu partir du
moment o la zone dactivits a une taille suffisante par rapport celle de la ville. En zone
mtropolitaine, cette taille doit se situer 50 hectares et plus. Dans les villes moyennes de
moins de 100 000 habitants, la taille devrait se situer autour de 30 40 hectares. Dans les
petites villes, elle est moins de 30 hectares1.
dune densit pertinente : afin davoir des caractristiques urbaines aussi bien physiques
que fonctionnelles, le CUF2 global dans la zone dactivits devrait se situer autour de 1.
Bien entendu, dans les zones de production industrielle qui nadmettent pas le
fonctionnement en tages, ce CUF pourra tre rduit 0.8 alors que dans les zones
artisanales et de services, on peut concevoir des CUF de 1.2 1.5.
dune souplesse dutilisation : une unit de production est un chantier continu, dans la
mesure o elle doit sadapter au fur et mesure aux innovations technologiques. Il
convient alors dviter des rglementations et des cahiers des charges trop rigides
concernant lutilisation des sols et laisser la place des fonctions annexes la production
lintrieur mme des lots : bureaux, services, entrepts
dune prsence de services aux personnes : lintgration des fonctions urbaines et de
production conduit adopter des plans durbanisme qui admettent la proximit, voire la
contigut entre ces deux fonctions. Il est alors trs indiqu de mettre en place lintrieur
mme des zones dactivits, des services la population. Il convient donc dtendre la
notion de centre de vie3 pour couvrir non seulement les services conomiques et financiers
mais aussi des services de proximit (restauration, voire espaces de loisirs et espaces
verts).

Ibid.
CUF : Coefficient dUtilisation Foncire : rapport entre superficie de plancher et superficies cessibles.
3
Un centre de vie est un espace social, conomique et urbain o se groupent principalement, si non
exclusivement, des services de proximit directement lis aux industries implantes sur place et/ou leurs
employs et ouvriers.
2

243

2. Elaboration dun outil dvaluation de lintgration urbaine


actuelle des zones industrielles
2.1. Cahier des charges de loutil
Le processus de lintgration urbaine des zones industrielles lore des annes 2000
continue lheure actuelle en conservant globalement les mmes aspects. Cependant son
rythme est diffrenci dans la mesure o des amliorations ont t constates dans
certaines zones de lagglomration alors que la situation de nombreuses zones industrielles
demeure dans la prcarit. Au vu de cette situation, il nous a sembl prfrable de prciser
ces difficults et den connatre la nature et les origines.
Ainsi, nous avons procd une valuation des zones industrielles en matire
dintgration urbaine. Cette valuation a pu tre obtenue grce un outil informatique que
nous avons mis en ligne1. Lvaluation a port sur six aspects dintgration urbaine obtenus
sur la base dchanges avec des professionnels et suite une compulsion des divers travaux
et tudes dans ce domaine2.
Trois exigences ont dirig la conception de cet outil:

la facilit dutilisation : linterface a t conue pour permettre une utilisation facile


de loutil. Il suffit de cocher une rponse pour passer la question suivante et de
taper suivant pour passer la page daprs.

la fiabilit : loutil sest appuy sur six axes qui refltent la ralit de lintgration
des zones industrielles et leur articulation avec le tissu urbain. Ce sont ces six axes
qui ont t identifis suite des entretiens et en conformit avec des rfrences
internationales.

linteractivit : la suite du remplissage du premier lot de questions, le rsultat est


affich instantanment sous forme dun graphique polaire compos de six axes
permettant de situer la zone par rapport la moyenne des zones industrielles de
lagglomration. Ces lments de rponse ont grandement jou en faveur de la
crdibilit de lapplication et ont ds lors, encourag les utilisateurs sidentifier,
exprimer leur apprciation des zones industrielles, numrer les problmes vcus
par ces zones en termes dintgration urbaine3 et en formuler des prconisations.

La mise e ligne a eu lieu via le site web de rseau IDNET http://www.idnet.org.tn durant les deux mois de
novembre et dcembre 2011. Nous avons nomm parfois cet outil "diagnostic" ou "pr-diagnostic" de
lintgration urbaine des zones industrielles lors de nos discussions avec les entreprises et les responsables
des GMG tant donn que nos interlocuteurs prfrent plus le mot "diagnostic" qui leur est familier plutt
que le mot "valuation".
2
Notons que les crits sur le sujet de lintgration urbaine des zones industrielles sont trs rares. Devant cette
contrainte, nous tions amens consulter principalement des travaux sur lintgration des logements et des
quartiers dhabitats lespace urbain pour sen inspirer lors de lidentification des facteurs caractrisant
lintgration des zones industrielles.
3
Prcisons que les premires entreprises qui ont interagi avec cet outil ont demand de leur consacrer un
espace dexpression libre, ce qui nous a amen ajouter un deuxime lot de questions se rapportant
lapprciation des zones industrielles et aux problmes vcus par ces zones en termes dintgration urbaine et
aux solutions proposes pour les rsoudre.

244

Les composantes de loutil


La base de donnes :
Cette composante permet de stocker et consulter les diffrentes informations et rponses
des entreprises via le site web. Elle permet, grce ces informations stockes, de
visualiser les rsultats laide de graphiques pour faciliter linterprtation des rsultats.

Le site web dynamique :


Le site web dynamique joue le rle de linterface entre les entreprises qui ont rpondu
au diagnostic et la base de donnes. Il sert de support pour loutil informatique et
permet la saisie des informations relatives aux entreprises ainsi que leur stockage dans
la base de donnes en vue de faciliter leur exploitation et leur traitement.

Le module de visualisation des rsultats :


Ce module permet dillustrer les rsultats sous forme de graphes afin de faciliter
linterprtation et la comparaison des rsultats relatifs une zone donne par rapport
dautres zones et de renseigner sur le positionnement de cette dernire au sein de
lenvironnement dans laquelle elle volue.
Les critres de performance
Les critres de performance sont les suivants :
- Loutil doit stocker toutes les informations dlivres en ligne par les entreprises
dans la base de donnes ddie cet effet,
- Loutil doit gnrer des graphes facilitant linterprtation des rsultats
- Loutil doit permettre des ventuelles mises jour de la grille danalyse et doit
tre susceptible dtre rutilis pour de nouvelles investigations.
Les contraintes
En plus de la contrainte du temps, nous avons rencontr une difficult dans lidentification
dun site web pour laccueil de cet outil. Nous avons russi enfin le loger dans le site web
du rseau IDNET en veillant assurer lergonomie et la compatibilit avec le contenu de
ce site.
Linterface de loutil
Linterface de loutil est la partie visible sur laquelle lusager peut intervenir pour
rpondre aux questions. Elle assure, ds lors, une grande interactivit avec lusager.

245

2.2. Elaboration dune grille danalyse


a) Choix des rfrences
Rappelons que la question de lintgration urbaine des zones industrielles a t rarement
aborde par les chercheurs et les professionnels comme nous lavons dj mentionn au
dbut de ce chapitre. Les rfrences sont quasi absentes dans ce domaine part quelques
unes telles que TISSUE1 et RESPECT2 ou encore quelques guides qui sintressent au
fonctionnement des zones dactivits. Pour cerner au mieux la question de lintgration
urbaine des zones industrielles, nous avons men des entretiens avec les professionnels et
les acteurs du domaine pour bnficier de leur exprience et de leur savoir-faire dans
llaboration de la grille danalyse.
Aprs cette analyse documentaire taye par les rsultats des entretiens avec les diffrents
responsables administratifs et privs ainsi que les industriels, nous allons ce niveau
prciser les diffrents axes convenus relatifs lvaluation de lintgration urbaine des
zones industrielles.
Ainsi, lintgration dun site industriel amnag dans le Grand Tunis peut tre value
partir de 6 axes principaux savoir : les axes de circulation et les rseaux, la prservation
de lenvironnement et le paysage, le rseautage et laccs aux comptences, les services
aux entreprises, aux usagers et aux riverains, la lisibilit et limage et enfin le transport et
laccessibilit.
Chacun de ces six axes est circonscrit par un ensemble de questions qui couvrent les
aspects quantitatifs et/ou qualitatifs permettant de jauger lintgration urbaine des zones
industrielles.
Nous explicitons ci-aprs chaque axe et les questions qui lui sont affrentes :
Voies de circulation et rseaux
Cet axe est lun des principaux axes pour lvaluation de lintgration urbaine des zones
industrielles. En effet, les voies de circulation proximit dune zone industrielle ou les
voies de desserte de la zone jouent un rle crucial dans la connexion de la zone avec le
tissu urbain. Cependant, nous avons remarqu que dans certains cas, les voies jouxtent la
zone industrielle sans pour autant la desservir ou la relier la ville. Ainsi, aucune
interaction nexiste entre la zone et la voie. Cette dernire reprsente plutt une coupure
physique entre la ville et la zone et joue en dfaveur de cette dernire. Le cas de la zone
industrielle de Ben Arous Sud et de Mgrine Z4 est emblmatique : aucune connexion
entre ces deux zones et la voie ferre proximit. Bien, au contraire la voie ferre quand
bien mme longe ces deux zones, elle leur semble plutt trangre (photographie 14 : cas
de la zone Mgrine Z4).

Projet de recherche europen :"Trends and Indicators for monitoring the European thematic Strategy on
Sustainable development of Urban Environment" qui peut tre traduit par Tendances et indicateurs pour le
monitoring de la stratgie thmatique europenne sur le dveloppement durable de lenvironnement urbain.
2
Rfrentiel d'Evaluation et de Suivi des Politiques Environnementales des Collectivits Territoriales

246

Photographie 14 : Une voie ferre causant une coupure entre la zone industrielle Mgrine Z4 et le tissu
urbain

Voie ferre

Source

: SOUSSI R., visite de la zone industrielle Mgrine Z4, 2011.

Dun autre ct, il nous a sembl judicieux dexaminer la connexion de la zone industrielle
aux divers rseaux (assainissement, eaux pluviales tlcommunication, gaz naturel, etc.)
qui jouent eux aussi un rle important dans lvaluation de la jonction de cette dernire aux
zones urbaines existantes.

247

Photographie 15 :Zone Industrielle Ibn Khaldoun : une zone bien connecte

Source : Google Earth, 2011.


La zone industrielle Ibn Khaldoun est parmi les zones les plus connectes en termes de voies de
circulation et de rseaux. On reconnatra sur cette photographie la voie du mtro lger et les diffrentes
voies de circulation qui longent la zone. En outre, la zone industrielle Ibn Khaldoun est connecte
tous les rseaux urbains comme le cas de tous les quartiers dhabitation qui lentourent.

Transport et accessibilit
La plupart des rfrences consultes soulignent limportance du transport ainsi que de
laccessibilit qui sont au cur de lactivit conomique puisquils facilitent lchange de
biens et de personnes. Cet axe prsente un intrt central en matire dintgration pour la
zone et les diffrents acteurs impliqus dans son fonctionnement : entreprises, salaris,
GMG, municipalit, etc. Nous avons consacr des questions relatives au transport en
commun qui demeure le moyen de desserte le plus important pour les zones industrielles
de lagglomration du Grand Tunis. La spcificit dun tel mode rside dans le fait quil est
beaucoup plus favorable aux zones industrielles situes dans les tissus urbains denses
quaux zones situes en priphrie. Lintgration dans le rseau de transport en commun de
lagglomration du Grand Tunis favorise laccessibilit et constitue, ds lors, un indicateur
loquent pour nuancer les zones industrielles en matire dintgration dans le tissu urbain.
En outre laccessibilit aux divers types de vhicules notamment aux camions de grande
capacit et aux poids-lourds est souvent problmatique. Ces camions trouvent dabord des
difficults accder aux zones industrielles en traversant lagglomration o la congestion
est quasi constante. Ensuite, ils trouvent de nouvelles difficults lintrieur mme des

248

zones industrielles (problmes de stationnement, de retournement, de chargement et de


dchargement, etc.)1.
Photographie 16 : Sortie de la zone industrielle Mgrine Z4

Source : SOUSSI R., 2012.


Cette photo illustre les problmes de congestion la sortie de la zone industrielle Mgrine Z4.
Plusieurs voitures particulires encombrent la circulation ce qui reprsente un handicap certain pour
les camions qui transportent les matires premires ou les produits finis.

Les problmes de transport et ceux relatifs la logistique (approvisionnement en matires


premires, vacuation des produits finis, fonctionnement des services propres de
lusine) ne peuvent tre correctement assurs sans les outils essentiels de lchange que
sont les moyens de transport.
Or, le rseau routier atteint la saturation et loffre de transport dans le Grand Tunis
demeure globalement insuffisante do la mise en place par lEtat dun programme de
promotion du transport collectif lhorizon de 2016, visant limplantation dun Rseau
Ferr Rapide (RFR), lextension des lignes du mtro lger, la mise en place dun rseau de
bus express en site propre et des stations dchanges multimodales qui prvoient un
rabattement vers le mtro et le rseau ferr rapide.

Le trafic des camions dpend de nombreux facteurs (nombre dtablissements, surface de la zone, nature de
lactivit, nombre demplois, etc.) et il est, ds lors, difficile de cerner, avec exactitude toutes les corrlations
entre ce trafic et les diffrents facteurs possibles.

249

Photographie 17 : Projet de Rseau Ferroviaire Rapide (RFR) dans le Grand


Tunis et nouvelles extensions des lignes de mtro lger

Source : YAKOUBI B., 2009 p.8

Outre lextension du rseau du mtro lger, il sera cr un nouveau RFR de longueur totale
86 Km avec un cot global de 3400 millions de dinars. Ce rseau comprendra les 5 lignes
suivantes : ligne A, ligne C, ligne D, ligne E, ligne C+F1.
En 2016, il y aura galement la construction du " RFR prioritaire" de longueur denviron
29 km et avec un cot global de 1700 millions de dinars. Ce rseau comportera les lignes
suivantes :
- La ligne C (Tunis Bir E Kassaa) de longueur 7,9 Km
- La ligne D (Tunis Gobaa) de longueur 11,3 Km
- La ligne E (Tunis Ezzouhour) de longueur 6,3 Km
- La ligne CF (Tunis Bourjel) de longueur 3,6 Km.
Ce projet tente de mettre en place des solutions, pertinentes et adaptes au contexte global
de lagglomration du Grand Tunis. Cependant, il serait ncessaire dapprofondir la
rflexion pour tenir compte de lavenir du transport dans le cas des sites bien
spcifiques des zones industrielles. Cette rflexion doit aborder les questions de mobilit,
1

- La ligne A est la mme ligne du train de la banlieue sud (Tunis - Borj Cdria)
- La ligne C (Tunis - Fouchana Mhamdia) de longueur 19,5 Km. Elle desservira 280000 habitants.
- La ligne D (Tunis Mnihla) de longueur 19,2 Km. Elle desservira 330000 habitants.
-La ligne E (Tunis Sijoumi) de longueur 13,9 Km. Elle desservira 280000 habitants.
- La ligne CF (vers Ariana et El Ghazela) de longueur 10,5 Km.

250

de faisabilit, de cots financiers, de rentabilit, etc. La problmatique du transport dans le


cas des zones industrielles est, certes, un sujet pointu, trs technique et complexe. Nous
lavons volontairement laiss de ct puisquil nous semble quil pourrait faire lobjet
dune autre thse.
Lisibilit et image
La lisibilit est, certes, un moyen qui permet de mettre en valeur les limites dune zone
industrielle par rapport son environnement urbain. Elle renseigne sur les frontires entre
la zone et les espaces qui la jouxtent ce qui permet de reprer les ventuelles zones de
conflit spatial. Ainsi, la qualit de la signaltique (interne et externe) doit tre soigne pour
faciliter au mieux le reprage des zones industrielles.
Photographie 18 : Lentre de la zone industrielle Mgrine Z4

Source : SOUSSI R., visite de la zone industrielle Mgrine Z4, 2011.


Sur cette photographie Les tablissements de la Zone Mgrine Z4 affichent leur identit et interpellent
les automobilistes depuis la voie Z4. On reconnatra aisment 3 grandes enseignes omniprsentes dans
la zone (de gauche droite): Groupe Hdi Ben Ayed HBA, PHILIPS et FAGOR.

Par ailleurs, limage dune zone industrielle en tant que facteur dterminant dattractivit
des entreprises, doit, selon les spcialistes, sinscrire trs en amont dans le projet de
cration dune zone industrielle. Limage dune zone industrielle doit sappuyer sur un

251

effort de promotion indispensable la garantie dune image positive et dun


positionnement stratgique de cette zone dans son milieu urbain.

Photographie 19 : Entre de la zone industrielle Ben Arous Nord

Source : SOUSSI R., 2012.


A lentre de la zone industrielle de Ben Arous Nord, sont disposes de part et dautre des poutres et
des totems qui attirent lattention des automobilistes empruntant la voie GP1. Cette entre est originale
et rare : nous navons pas pu reprer dautres entres similaires. Ce sont ces dcorations qui contribuent
la dmarcation de la zone industrielle par rapport son environnement.

Services aux entreprises, aux usagers et riverains


Les quipements et les services proximit constituent un atout efficace pour les
entreprises et les usagers de la zone industrielle. Leur mise en place participe crer une
perception favorable de la zone et une relation continue et prenne entre les entreprises, les
usagers et la zone industrielle.

252

Photographie 20 : Bureau de Poste au sein de la Zone industrielle Mgrine Z4

Source : SOUSSI R., visite de la zone industrielle Mgrine Z4, 2012

De mme les services communs au sein de la zone utiliss par les riverains jouent en
faveur dune connexion de la zone avec les lieux les plus proches et participent ainsi
amliorer et dvelopper la relation et les changes entre les deux.
Selon plusieurs experts, le degr douverture dune zone industrielle sur son
environnement et lampleur de son intgration urbaine dpendent largement de ces deux
types de services. A contrario, leur absence conduit lenclavement et des risques
importants de dqualification de la zone.
Photographie 21 : Restaurant Baguette au sein de la zone industrielle Arian Aroport.

Source : SOUSSI R., visite de la zone industrielle Ariana Aroport, 2011.


Sur cette photo, nous voyons le restaurant "La baguette". Ce
restaurant est trs frquent par les usagers de la zone, les
employs, les tudiants, voire les riverains.

253

Rseautage et accs aux comptences


Llaboration des liens avec les universits, les technoples, les centres de formation, les
centres techniques et les autres entreprises est un parmi les objectifs raliser par les
entreprises implantes dans les zones industrielles. Cet objectif peut tre atteint travers la
mise en place dun rseau qui permet de faciliter linsertion de leurs zones dans le milieu
local ou par ladhsion des rseaux dj tablis. Par exemple, le cas du rseau "Intex"1
mis en place en fvrier 2008 par le ple de comptitivit Monastir-El Fejja a permis de
runir plusieurs entreprises du secteur textile et de favoriser leur synergie avec les
structures de recherche et les organismes de formation. Le ple de comptitivit de Sousse
a lui aussi mis sur pied un rseau dans le domaine de la mcatronique2.
A noter quen Tunisie, des rseaux, linitiative de ceux des ples de comptitivit sont
en train dtre mis en place regroupant plusieurs entreprises implantes dans des zones
diffrentes ainsi que des structures de recherche dans diverses spcialits. Il en est de
mme pour le rseau des GMG qui assure dsormais un travail collectif et une
collaboration de plus en plus forte lchelle locale et nationale.
Outre lchange en matire dinformation, de savoir-faire et de transfert, les entreprises
dune zone donne peuvent bnficier des comptences qualifies qui peuvent contribuer
la prosprit du tissu industriel de la zone et den tirer parti.
Or, par exemple, la prsence de plusieurs instituts denseignement suprieur3 dans la zone
industrielle Ariana Aroport na pas t suffisamment exploite par les entreprises de cette
zone, voire par les entreprises des autres zones de lagglomration du Grand Tunis. Les
changes entre les entreprises et ces institutions acadmiques sont rests trs timides voire
inexistants et la prsence des structures acadmiques semble tre plutt rcuse par la
plupart des industriels implants dans la zone.

Cette appellation entend un rseau dinnovation dans le domaine du textile qui regroupe des partenaires
nationaux : les entreprises dans le domaine du textile, les coles dingnieurs, les instituts suprieurs des
tudes technologiques et galement des partenaires internationaux tels que le centre TECNOTESSILE de
Prato (Italie), le Parc technologique dAndalousie, etc. Ces membres du rseau ont dj mis en place un
Forum et une plateforme collaborative dintelligence conomique et de veille technologique.
2
Voir le site http://www.clusterimetunisie.com/
3
LInstitut National de Travail et des Etudes Sociales de Tunis, lInstitut Suprieur des Etudes
Technologiques, lInstitut des Arts du Multimdia, lEcole Suprieure de Technologie et dInformatique,
lInstitut Suprieur des Technologies de lEnvironnement, de lUrbanisme et du Btiment, lEcole Suprieure
Prive dIngnierie et de Technologie.

254

Photographie 22 : Les divers tablissements denseignement suprieur sis la zone


industrielle Ariana Aoroport

Source : SOUSSI R., visite de la zone industrielle Ariana Aroport, 2011.


1- Institut des Arts du Multimdia
2- Ecole Suprieure Prive dIngnierie et de Technologie.
3- Ecole Suprieure de Technologie et dInformatique
4- Institut Suprieur des Etudes Technologiques
5- Institut National de Travail et des Etudes Sociales de Tunis
6- Institut Suprieur des Technologies de lEnvironnement, de lUrbanisme et du Btiment.

A noter que lEcole Suprieure Prive dIngnierie et de Technologie "ESPRIT" semble


apprcier limplantation dans les zones industrielles. De nouveaux btiments de cette cole
beaucoup plus spacieux sont construits dans la zone industrielle Chotrana AFI avec en sus
un foyer universitaire. Cette zone connat actuellement le mme sort que celui de la zone
industrielle Ariana Aroport puisquelle est prise dassaut par la masse importante
dtudiants qui la frquentent quotidiennement et dont une grande majorit y habite dans
un foyer universitaire ddi.

255

Photographie 23 : lEcole Suprieure Prive dIngnierie et de Technologie "ESPRIT" -Zone


Industrielle Chotrana AFI

Source : SOUSSI R., visite de la zone industrielle Chotrana AFI, 2012

Prservation de lenvironnement et paysage


Les manuels TISSUE et RESPECT ont tous les deux voqu la prservation de
lenvironnement et le paysage en tant que facteurs dterminants dans lintgration dune
zone dactivits au sein du tissu urbain. En effet, une zone ayant la capacit de grer un
processus continu de management de lenvironnement peut assurer une insertion facile et
prenne au sein du milieu urbain avec lequel elle interagit.

256

Photographie 24 : Exemple de zones industrielles peu


regardantes sur lenvironnement

Source : SOUSSI R., visites effectues en avril 2012


Dans la zone industrielle de Rads Municipale,
les pratiques clandestines qui nuisent
lenvironnement sont bien visibles sur cette
photo travers le tas de dchets et dobjets
accumuls par certains occupants dans divers
endroits de la zone. En outre, nous avons pu
constater dautres dcharges sauvages contenant
des dchets mnagers dposs certes par des
riverains en dehors des plages horaires de
travail.

Aprs la pluie, cette rue de la zone industrielle


de Jbel Jelloud se transforme en une bourbe
cause de labsence de rseaux deaux
pluviales. Sajoutent cela les pratiques
clandestines comme le montre lpave gare
dans lune des rues de cette zone. Cette photo
est tout fait reprsentative de bon nombre de
problmes environnementaux ce qui se traduit
par une difficult dintgration de la zone.

Lintgration paysagre est une composante de lintgration urbaine et ne doit tre en


aucun cas nglige. Rien que la dfinition de prescriptions architecturales telles que
lharmonie des matriaux, les couleurs et les volumes, permettra daccrotre la qualit du
bti notamment en terme dimpact visuel. En outre, si ces choix respectent les spcificits
du paysage des quartiers environnants tels que dfinis dans les documents durbanisme et
damnagement, la cohrence globale entre la zone et les tablissements humains qui la
jouxtent sera assure et contribuera, indiscutablement inscrire la zone dans la continuit
du tissu urbain existant.

257

Photographie 25 : Exemples de faades de deux entreprises situes la zone


industrielle La Marsa

Source : par SOUSSI R., visite de la zone industrielle La Marsa en avril 2011
Leffort fait par les compagnies Toyota et Cahors Tunisie est sur le plan architectural et paysager assez
symptomatique dans la mesure o il reflte une volont de la part de ces deux entreprises de se
distinguer dans leur implantation en apportant un soin particulier leurs faades et au paysage dune
manire gnrale. A noter labsence dharmonie entre le choix des matriaux et des couleurs : la faade
de lentreprise Toyota est entirement vitre dans sa partie infrieure et lenseigne est standardise, alors
que la devanture de lentreprise Cahors Tunisie se trouve crase par les plantes murales.

Photographie 26 : Socit El BADR- Zone Industrielle Borj El Amri

Source : SOUSSI R., visite de la zone industrielle de Borj El Amri, 2012.


La socit El BADR est une socit situe la zone industrielle de Borj El Amri : petite ville situe 30 km
au sud-ouest de Tunis. Cest une entreprise commerciale qui assure la vente du meuble (salons, chambres
coucher, meubles pour jardins, etc.). La faade de cette entreprise et le paysage qui lentoure refltent une
teinte peu habituelle des zones industrielles loignes de lagglomration du Grand Tunis. Cette entreprise a
su construire des btiments soigns sur le plan architectural tout en bnficiant de labri vgtal du paysage
agricole qui caractrise la ville de Borj El Amri.

258

Ci-aprs, les interfaces de loutil dvaluation de lintgration urbaine et les questions


relatives chacun des six axes susmentionns.
Figure 56: Interfaces de loutil dvaluation de lintgration urbaine des zones industrielles

Source : copie dcran des rsultats de lapplication de loutil informatique.

259

Figure 56 (suite): Interfaces de loutil dvaluation de lintgration urbaine des zones industrielles

Source : copie dcran des rsultats de lapplication de loutil informatique.

260

b) Pondration de la grille
La pondration de la grille a t labore sur la base de discussions avec les experts et les
professionnels en la matire. Nous avons galement exploit les rsultats des tudes
ralises par le bureau de coopration allemande GIZ, dans le cadre du programme
RECAPZI pour mieux quantifier le poids de chaque sous-axe entrant dans lapprciation
de lintgration urbaine des zones industrielles . Nous citons surtout ces trois tudes qui
nous ont t dun grand apport pour peaufiner la grille :
- Etude sur llaboration dun niveau de rfrence sur la situation des zones industrielles
en Tunisie
- Etude sur le non fonctionnement des groupements de maintenance et de gestion des zones
industrielles
- Etude sur la non cration des groupements de maintenance et de gestion dans les zones
industrielles.
Tableau 45: Pondration de la grille dvaluation de lintgration urbaine
Axes et paramtres mesurer

Coefficient de
pondration

1. Voies de circulation et rseaux


les voies de circulation proximit intgrent parfaitement la
zone dans lagglomration
voies de
circulation
elles assurent une connexion faible entre la zone et la ville
elles constituent une coupure physique entre la zone et le
reste de la ville.
la zone est connecte tous les rseaux (assainissement,
rseaux
eaux pluviales tlcommunication, gaz naturel, etc.)
la connexion se limite quelques rseaux uniquement
2. Transport et accessibilit
la zone est desservie par les transports en commun
la desserte de la zone par les transports en commun nest pas
Transport
satisfaisante
la zone nest pas desservie par les transports en commun
les points dentre de la zone permettent un accs facile aux
diffrents types de vhicules
accessibilit
le nombre des points dentre de la zone est suffisant mais
laccs la zone demeure encombr
le nombre de points dentre la zone est insuffisant
3. Lisibilit et image
la signaltique de la zone est adquate
il y a un manque de lisibilit des entres de la zone et des
Lisibilit
liens avec les grands axes
la signaltique est de mauvaise qualit et la lisibilit est
mdiocre
la zone bnficie dun programme de valorisation de son
image
image
les efforts de promotion de la zone sont des efforts ponctuels
et non structurs
limage de la zone est ngative et son attractivit est en
dclin

261

2
1
0
2
1

2
1
0
3
2
1
2
1
0
2
1
0

4. Services aux entreprises, aux usagers et riverains


les quipements et les services proximit de la zone sont
souvent exploits par les entreprises, les usagers et les
services aux
employs de la zone
entreprises et
les entreprises et les usagers ne font que rarement recours
aux usagers
ces quipements et services
il ny a pas dquipements et de services proximit de la
zone utiles aux entreprises et aux usagers.
il y a des services communs au sein de la zone utiliss
frquemment par les riverains
services aux
riverains
les riverains utilisent peu les services offerts au sein de la
zone
les riverains ne se rendent presque pas la zone pour
bnficier des services disponibles au sein de la zone.
5. Rseautage et accs aux comptences
Il existe des liens entre les entreprises de la zone et les
universits, les technoples, les centres de formation, les
Rseautage
centres techniques, les autres entreprises, etc. qui annoncent
la formation de rseaux prennes
les liens entre les entreprises de la zone et ces structures sont
timides
la zone bnficie de sa proximit des ples universitaires,
des centres de formation pour un transfert de technologie et
de comptences
accs aux
comptences
les entreprises de la zone ne bnficient pas de la proximit
du milieu acadmique pour offrir aux tudiants des stages et
des travaux de recherche
6. Prservation de lenvironnement et paysage
la zone gnre de la pollution dans les limites prvues par les
normes
environnement la zone gnre de la pollution qui dpasse la limite autorise
et entreprend des efforts pour la rduire
La zone gnre une pollution et provoque une promiscuit
avec les riverains
la zone respecte les spcificits du paysage urbain en
prservant les caractristiques locales et le paysage voisin
Paysage
la zone a affect lhomognit et la continuit du paysage
urbain

1
0
2
1
0

1
1

2
1
0
1
0

Source : discussions avec des experts et tudes techniques ralises dans le cadre du projet RECAPZI.

Cette pondration reflte limportance accorde laxe du transport et accessibilit qui


contribue non seulement au dsenclavement des zones industrielles mais surtout leur
intgration dans la ville. De mme, le rseautage des entreprises entre elles et avec les
oprateurs conomiques et les acteurs de la recherche et de linnovation est un axe notable
du moment o il permet de renforcer la relation de la zone avec son milieu extrieur.

262

2.3. Elaboration dun nouvel indice de suprmatie : application


lintgration urbaine
Le systme de notation adopt pour valuer lintgration urbaine dune zone industrielle
a t fait sur la base suivante :
-dabord, pour une rponse reue concernant une zone donne, la note est automatiquement
attribue selon la rponse coche. Ces notes sont comprises entre 0 et 4 selon limportance
de la rponse par rapport laspect de lintgration urbaine. La note retenue pour prsenter
laxe en question est alors la moyenne de toutes les notes qui lui ont t attribues.
Lapplication informatique visualise les notes obtenues, sous forme dun graphique polaire
de lintgration urbaine relative cette zone. A noter que la reprsentation des rsultats
sous la forme dun graphique polaire a t privilgie car elle permet une lecture aise et
vritablement multicritre.
A titre dillustration de lutilisation de loutil dvaluation de lintgration urbaine, un
exemple dapplication sur un cas concret est reprsent sur le graphique ci-dessous. Il
sagit de la zone industrielle de la Goulette SPLT1.

Rappelons que suite la mise en ligne de cet outil, nous avons pu recueillir des rponses provenant de 137
entreprises implantes dans 23 zones parmi les 44 zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis.

263

Figure 57: Exemple d'valuation de l'intgration urbaine de la zone industrielle La Goulette SPLT

Source : copie dcran des rsultats de lapplication de loutil informatique.

Ce graphique bipolaire montre que la valeur introduite pour laxe "voies de circulation et
rseaux" est largement en dessous de la moyenne1. Les notes attribues laxe "transport
et accessibilit", "lisibilit et image" et "rseautage et accs aux comptences" sont gales
la moyenne alors que les notes des deux axes "services aux entreprises, aux usagers et
riverains" et "prservation de lenvironnement et du paysage" sont lgrement suprieures
la moyenne.
Par ailleurs, pour pouvoir comparer le degr dintgration de ces diffrentes zones, nous
avons fait correspondre chaque zone un vecteur de lintgration urbaine. La construction
de ce vecteur sest appuye sur le principe qui fait attribuer chaque zone industrielle 6
coefficients gaux aux moyennes des notes obtenues au niveau de chaque axe du graphique
1

Il sagit de la moyenne des valeurs propres recueillies pour chaque axe auprs des entreprises de la zone
industrielle la Goulette SPLT. Ces valeurs introduites par les entreprises de cette zone sont enregistres dans
la base de donnes. Le calcul de la moyenne est alors assur automatiquement par lapplication informatique
et ce, sur la base de lensemble des valeurs stockes dans la base. Ce principe de calcul sapplique
indubitablement de la mme manire pour toutes les zones industrielles ayant particip cette enqute.

264

polaire de lintgration urbaine. Si lon note V ce vecteur, il aura pour coordonnes (v1, v2,
v3, v4, v5, v6). La norme de ce vecteur sera alors V = ||V|| =
V1+ , V2+ , V3+ , V4+ , V5+ , V6+ . Cette norme traduit ainsi une grandeur qui permet de
mesurer lintgration urbaine dune zone industrielle partir des valeurs moyennes
obtenues au niveau des six axes du graphique polaire. Nous aurons ainsi au niveau de
chaque zone " i " une valeur Vi qui correspond lintensit de son intgration.
Ces valeurs ont servi pour le calcul dun nouvel indice "I" que nous avons cr pour
mesurer le degr de la suprmatie dune srie de variables hirarchises1. Il permet,
linstar des indices de suprmatie appliques aux villes tels que lindice de Jefferson
(1939) (rapport de l'effectif de population de la plus grande ville P1 celui de la deuxime
P2 soit : Ij = P1/P2 et aussi l'indice de Stewart qui prend en compte les autres villes de rang
infrieur, 2, 3, 4, 5, .... n soit Is = P1/(P2+P3+.+Pn)), de calculer le degr de suprmatie
de chacune des variables dune srie donne classe par ordre hirarchique. Cependant
notre indice se distingue par sa prcision et sa fiabilit puisquil permet de relativiser au
mieux la suprmatie par rapport toutes les autres variables2.
Pour une srie de variables donnes {(Vi) } i=1,.,n, la formule propose pour le calcul
de notre indice "I" est la suivante :
I = V1/V2 +V1/V3 +.+ V1/Vn
Pour un ensemble de zones {(Zi)} i=1,..,p , nous obtenons p indices :
Ii tant lindice dintgration de la zone i et Ip lindice dintgration de la zone de rang p
(dernier rang) qui sera considr par convention gal 1.
I1 = V1/V2 +V1/V3 +.+ V1/Vp
I2 = V2/V3 +V2/V4 +.+ V2/Vp

Ii = Vi/Vi+1 +Vi/ Vi+2 +.+ Vi/Vp

Ip-1 = Vp-1/ Vp
Ip = 1.
a) Rsultats obtenus
Les rsultats obtenus pour les indices dintgration des zones industrielles de
lagglomration du Grand Tunis sont consigns dans le tableau suivant :

Notons que notre indice permet dvaluer la suprmatie pour toute variable tudier sur un chantillon ou
une population donne. Son utilisation ne se limite donc pas lvaluation de lintgration urbaine mais
stend toutes les variables quon peut trouver dans les divers travaux de recherche scientifique (sciences
exactes, sciences humaines et sociales, etc).
2
Remarquons que si lon applique cet indice la suprmatie des villes, on se rendra compte quil englobe
lindice de Jefferson comme premier terme et quil permet de calculer non seulement la suprmatie de la
premire ville en tte de la hirarchie, mais galement une suprmatie relative pour chaque ville par rapport
aux villes de rang infrieur, ce qui est impossible si lon utilise lindice de Jefferson ou celui de Stewart.

265

Figure 58 : Eva
valuation de lintgration urbaine des zones Industrie
trielles
de lagglomration du Grand Tunis

Source : copie dcran de loutil


til dvaluation de lintgration urbaine des zones indust
ustrielles.

Ce tableau nous a permis dlaborer


d
la carte suivante :

266

Figure 59: Classification des zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis selon leur indice
dintgration

2
3
4
7

9
10

11
13

14
15

20

Indice dintgration I

12

19 18

<5

16
17

5 - 10
21

11 - 20

22
23

21 - 25
>25

1-Chotrana AFI, 2-La Marsa, 3-Ariana Aroport, 4-La Goulette AFI, 5-La Goulette SPLT, 6-Charguia1,
7-Ksar Sad, 8- Ksar Sad SPRIC, 9- Ksar Sad SABI, 10-El Agba, 11-Mgrine Z4, 12-Rads AFI, 13-Mgrine
Riadh, 14-Sidi Rzig, 15-Jebel Jelloud, 16-Rads Municipale, 17-Mgrine Municipale, 18-Ben Arous Sud,
19-Cit Dispensaire, 20-Bir Kassa1, 21-Ezzahra, 22-Mghira1, 23-Borj Cdria.

Ces rsultats savrent intressants plus dun titre, dans la mesure o ils permettent de
dgager des diffrences dans lintgration urbaine des zones industrielles de chaque ville
du Grand Tunis. Ainsi, on fera propos de ce tableau les commentaires suivants :
- les zones industrielles prsentent des taux dintgration trs variables o la suprmatie de
la zone industrielle La Goulette SPLT dpasse de plus de 27 points celle dEl Agba.

267

- Hormis les deux zones dEl Agba et de Jebel Jelloud, ce sont les zones industrielles de
Ben Arous qui souffrent dun dficit en matire dintgration urbaine
Notons que le croisement des critres de lintgration urbaine avec les quatre villes siges
des zones industrielles naboutit pas seulement une apprciation gnrale du degr de
leur intgration dans le milieu urbain du Grand Tunis, mais aussi une diffrenciation de
ces zones en fonction de leur implantation dans chaque ville. Ainsi, on peut dire que les
zones industrielles de la ville de Tunis1 prsentent le meilleur score en termes dintgration
(La Goulette SPLT, La Goulette AFI, Charguia1, La Marsa). Elle est seconde par la ville
de lAriana puis viennent les deux villes de Mannouba et de Ben Arous respectivement en
troisime et en quatrime position.
En effet, les zones industrielles de la ville de Tunis occupent la tte de classement en
termes dintgration urbaine parce que la majorit des axes dintgration se dote dune
intensit trs importante en comparaison avec les autres villes du Grand Tunis. Cette
position est sans surprise tant donn que la ville de Tunis comporte les meilleurs
avantages en termes de proximit, demplacement, daccessibilit, etc. Lcart semble tre
important surtout par comparaison avec la ville de Ben Arous qui prsente, pour autant, un
environnement industriel et de services trs dvelopp.
Lcart est galement notable entre Tunis et Mannouba. Ceci sexplique en partie par la
faible dynamique industrielle de cette dernire et, partant, par la dimension urbaine mince
de son appareil de production. Cette ville est appele jouer un rle beaucoup plus
important dans la polarisation des industriels et des promoteurs mme si la tradition
agricole et lengouement au travail de la terre et des champs est assez ancr dans la
mentalit de ses habitants.
Par ailleurs, grce notre outil dvaluation de lintgration urbaine, nous avons pu
recueillir plusieurs remarques et commentaires que nous avons veill restituer avec
fidlit2.
On trouvera ci-aprs rassembls les diffrents points de vue qui nous ont t parvenus
propos de la question de lintgration urbaine des zones industrielles. Il est noter que
nous avons veill les reformuler chaque fois o il nous a sembl utile de le faire. Notre
souci est de mieux organiser les ides et de les lucider. Cest sous ce mme objectif que
nous les avons classes selon trois grandes rubriques : apprciation gnrale des zones
industrielles, freins lintgration urbaine et prconisations. Nous avons ensuite regroup
les ides qui visent le mme objectif sous des thmes fdrateurs.

A lexception de la zone dEl Agba et de Jbel Jelloud


Nous avons parfois retranscrit quelques remarques ou commentaires qui nous ont sembl mal formuls en
veillant bien entendu conserver le sens et les ides vhicules. Les commentaires qui nont pas de rapport
de prs ou de loin la question de lintgration urbaine ont t bien videmment non retenus.
2

268

b) Apprciation gnrale des zones industrielles


Etat des zones industrielles
Limpression gnrale des industriels tait trs diffrente selon la zone au sein de laquelle
leurs tablissements sont implants. Si quelques uns ont exprim leur satisfaction de ltat
de leur zones, une grande partie a prouv le contraire en soulignant ltat de labandon qui
caractrise ces zones et ce, sur plusieurs fronts :
les insuffisances de la chausse qui est souvent dfonce et inadapte aux
stationnements
linexistence ou la dtrioration de lclairage public ce qui pose de srieux
problmes de scurit
la prsence de certains lots abandonns qui se transforment en des lieux pour la
dcharge des dchets
labsence de Groupement de Gestion et de Maintenance ce qui alourdit la tche de
lentretien et de la maintenance de la zone
linexistence du rseau dassainissement des eaux pluviales et des eaux uses ce qui
pousse les industriels installer des fosses septiques ou des puits pour vacuer les
rejets hydriques
labsence dun cadre paysager pour lembellissement de la zone
labsence dune animation de la zone : centre de vie, quipements de loisirs,
espaces ludiques, etc.
Situation des zones industrielles
La proximit de Tunis et des espaces aroportuaires constituent des atouts majeurs pour les
zones industrielles de la capitale. Il est bien vident que lagglomration du Grand Tunis
est trs attractive vis--vis des investisseurs tunisiens et trangers grce la prsence de
ports commerciaux, de laroport international et dune infrastructure routire et ferroviaire
importante. De mme la prsence de tous les services administratifs et la facilit dy
accder constituent un atout majeur aux yeux des industriels dsirant installer leurs usines
dans lespace de la capitale. A fortiori, la centralisation des prestations administratives est
perue comme un avantage dcisif pour une meilleure intgration des tablissements des
zones industrielles.
Dautres atouts ont t avancs en rfrence la situation des zones industrielles:
la prsence de la main duvre qualifie et peu coteuse (ce sont surtout les
industriels trangers qui ont exprim que la main duvre tunisienne est bon
march en comparaison avec dautres pays du mme niveau de dveloppement
que la Tunisie) ;
le prix encourageant des terrains amnags mis la disposition des promoteurs
industriels;
les services extrieurs sur quelques zones ou leur voisinage immdiat :
restaurants, caftria, poste et tlcommunications, banques, agences de
location de voitures, tablissements denseignements et de formation, etc. ;
les technologies de linformation et de communication qui sont des supports
modernes dchanges dinformations stratgiques de lentreprise : informations

269

administratives, techniques, financires, etc. Concernant ces TIC, quelques


industriels ont exprim leur dsir ce que soit instaur au niveau de chaque
zone industrielle un espace commun toutes les entreprises pour un change
dinformation et dexpriences avec des entreprises trangres travers entre
autres les tlconfrences, les vidoconfrences et/ou visioconfrences.
Apprciation de la zone en fonction de la nature des activits
Nous avons recueilli des rponses qui refltent une apprciation particulire des zones
industrielles de la part de certaines branches dactivits et ce, dun point de vue de la
facilit de fonctionnement et de lintrt recherch par ltablissement. Les commentaires
qui ont attir notre attention proviennent de quelques industriels du secteur de la chimie et
du secteur du textile. En effet, les deux apprcient leurs zones au principal motif dtre trs
proches des ports/ de laroport, ce qui facilite normment limportation des matires
premires et/ou lexportation des produits finis puisque ces entreprises sont en lien
permanent avec des clients et des fournisseurs trangers.
Disponibilit de la main duvre
Il y a lieu de signaler que les rponses qui ont voqu les aspects lis la main duvre
saccordent toutes sur le fait que le niveau dinstruction de la main duvre du bassin
conomique du Grand Tunis est satisfaisant. Ceci sexplique par lexistence de nombreux
modules de formation spcialise offerts soit par des cabinets privs, soit par des
oprateurs tatiques dont notamment les centres de formation professionnelle. Ce type de
formations couvre tous les secteurs industriels et la disponibilit dune main duvre
qualifie est presque garantie dans la majorit des spcialits demandes par le march.
Par ailleurs, certaines rponses ont soulign limportance accorde aux lieux de rsidence
des nouveaux employs recruts. Les industriels prfrent le recrutement de ceux qui
habitent le plus proche possible de lusine et ce, en vue de minimiser les retards et surtout
les dpenses qui pourront tre occasionnes par lamnagement dune cantine ou
lacquisition de vhicules pour le transport des employs.
Le critre de la proximit de la main duvre de lusine ainsi que la qualification sont alors
considrs comme tant deux critres trs importants pour assurer la bonne marche de
lentreprise, faciliter son insertion dans le tissu urbain et sa posture spatiale parmi les
autres activits de la ville.

c) Freins lintgration urbaine des zones industrielles


Quand bien mme, les jugements et souhaits de nos interlocuteurs relvent dapprciations
subjectives qui aboutissent quelquefois formuler des rponses plutt ngatives propos
dune ralit peut tre moins sombre que la description qui en est faite. Il nen reste pas
moins vrai que de nombreux problmes subsistent et freinent lintgration urbaine des
zones industrielles. Ces problmes peuvent tre rsums comme suit :

270

Le problme de financement
Dans la mesure o lEtat souhaite encourager le dveloppement de lindustrie, les
promoteurs estiment quil doit mettre leur disposition des terrains quips au dinar
symbolique. Cette demande traduit parfaitement la logique des privs en gnral et des
industriels en particulier et mrite ds lors, dtre commente. En effet, les porteurs de
projets demandent lEtat de prendre en charge lui seul loffre de terrains amnags sil
veut rsoudre le problme de lemploi et celui du dsquilibre rgional. Il est donc clair
que dans ce nouveau processus dindustrialisation, le capital industriel guette, son
accoutum, lopportunit de sinvestir et de se rentabiliser au moindre cot.
Fournir, donc, aux porteurs de projets des terrains au dinar symbolique pourrait tre un bon
stimulant pour linvestissement dans le domaine de lindustrie.
A ce titre, les ressources envisages pour la mise en uvre des zones industrielles et leur
quipement, doivent tre des ressources publiques dans la mesure o il sagit dune
opration dintrt national, ce qui exclut automatiquement la participation des industriels
travers lachat de terrains. Daprs les spcialistes de la question de lamnagement
industriel "il serait imprudent de recommander un financement de la part des industriels
comme il est actuellement suggr de le faire". Autrement dit, la participation des
industriels doit tre exclue dans le financement de lopration de ralisation dune zone
industrielle.
Or, actuellement le budget de lEtat souffre dun manque et dinsuffisance des moyens de
financement ce qui rend cette suggestion irralisable.
Dautre part, il y a lieu de signaler la hausse des cots de lquipement et de
lamnagement des zones industrielles : daprs les responsables de lAFI, "lquipement
dune vingtaine dhectares en moyenne demande un investissement de plus de 10 millions
de dinars". Il est donc impossible, selon eux de cder des lots industriels au dinar
symbolique.
Les problmes organisationnels
De nombreux industriels ont dplor la multiplicit des acteurs dans le domaine de
lamnagement industriel. En effet, dans une mme zone peuvent intervenir de nombreuses
administrations la fois : lAFI, lONAS, la SONEDE, la STEG, la municipalit, le
ministre charg de lamnagement du territoire, le ministre charg des finances, etc.
En pratique, chaque administration se voit confier la ralisation dune tche spcifique
rentrant dans le cadre de ses attributions en se souciant peu de la cohrence globale de ces
activits faute dune "gouvernance en panne" entre les diffrents intervenants pour
reprendre lexpression de Pierre Arnaud Barthel.

271

Figure 60: La gouvernance urbaine en panne

Les problmes dinfrastructures


Les commentaires qui ont abord le sujet de la qualit des infrastructures ont t subdiviss
en deux selon que la zone ait t ralise et quipe par les collectivits locales ou par
lAFI.
Les collectivits locales ralisent des zones industrielles avec des financements puiss dans
le budget de lEtat. Ainsi, elles ne peuvent entreprendre une action de ce genre que dans le
cadre de la politique gnrale de lEtat et en concertation avec tous les dpartements
intresss compte tenu des implications socio-conomiques et politiques quengendre la
cration dune zone industrielle dans une rgion donne.
Ceci ncessite, indiscutablement, une programmation pralable afin de dfinir les tapes
raliser dans le temps et dans lespace et de dterminer les tches respectives de chaque
intervenant.
Ainsi, des problmes se posent gnralement un double niveau :
-

au niveau de la conception et de la matrise douvrages tant donn la diversit de


montages techniques et financiers qui peuvent tre proposs ce qui rend difficile la
recherche dun scnario optimisant tous les moyens financiers, techniques et
humains ;
au niveau de loprationnalit de la zone industrielle qui met en jeu dautres acteurs
concerns par le dveloppement rgional, la conjoncture conomique, le processus
industriel ..etc.

272

Or les moyens financiers, techniques et organisationnels dont dispose lEtat ainsi que le
systme de coordination entre les diffrentes administrations concernes et le suivi de la
ralisation des tches qui leurs sont confies sont souvent insuffisants.
Ce qui se traduit dans les faits par la ralisation dune infrastructure non adapte aux
besoins rels des industriels ou par linexistence de certains quipements indispensables au
bon fonctionnement des entreprises.
Consquences ultimes de linsuffisance de moyens financiers, ces limites constituent, aux
yeux des rpondants, le problme le plus pineux dans la problmatique gnrale de
lintgration urbaine des zones industrielles ralises par les collectivits locales.
Sagissant, par ailleurs, de la gestion et de la maintenance des zones industrielles, il
faudrait souligner que la diversit des intervenants est, en outre, un problme non moins
srieux que le prcdent. En effet, labsence dun organisme de gestion officiellement
dsign pour coordonner et centraliser aussi bien les proccupations des industriels que
celles des pouvoirs publics en matire de gestion des zones industrielles, explique en
grande partie lhsitation des investisseurs saventurer dans " un engrenage administratif
sans issue" selon un grant dune entreprise industrielle.
Concernant les tches dvolues aux diffrentes administrations, celles-ci sont rarement
menes dans les rgles de lart, ncessitant ainsi, soit une nouvelle programmation dans le
cas de non respect des dlais requis, soit un entretien et une rfection des quipements
raliss.
En dautres termes, ces diffrents problmes prcits gnent la bonne marche de la zone
industrielle, en gnral, et de lentreprise, en particulier, problmes quil faudrait rsoudre
sans tarder en vue de sauvegarder certains acquis dans les zones dj ralises par les
collectivits locales et de fournir les conditions minimales daccueil dans les zones
programmes.
Quant aux infrastructures ralises par lAFI, elles se conforment gnralement aux
normes techniques dquipement. En effet, lAFI exerce deux rles principaux : amnageur
foncier et lotisseur. En tant quamnageur foncier lAFI identifie et programme les terrains
et comme lotisseur, elle les quipe dinfrastructures et les commercialise.
Cinq mtiers gravitent autour de ces deux rles :
-

action foncire : prparation des investissements fonciers (reprage des sites et


terrains appropris, en termes de cots, de financement et de procdures
dacquisition ;
ingnierie damnagement diffrentes chelles : extra-muros, intra-muros,
maillage et lotissement ;
gestion et maintenance des zones ralises ;
marketing, commercialisation des lots crs ;
gestion administrative et financire densemble. Ce dernier mtier a un caractre
transversal : il sagit principalement dun contrle de gestion qui a t mis en place
au sein de lAFI depuis 1998 et qui focalise essentiellement les cots de
lamnagement et le prix de revient des zones tout en tenant compte des hommesjours des cadres de cette institution.

273

Tenant compte de ces diffrents mtiers, lAFI dispose dune marge de manuvre
beaucoup plus importante que les collectivits locales dans le domaine de lamnagement
industriel. Sous cet angle, les infrastructures ralises par cette agence mme si elles sont
loin dtre parfaites, sont du moins meilleures que celles ralises par les municipalits.
Les industriels partagent tous cet avis puisquils ont peu critiqu les zones amnages par
lAFI.
Les problmes de gestion des zones industrielles
Nombreux sont ceux qui pensent quil sagit du problme le plus aigu que connaissent
pratiquement toutes les zones industrielles. Sa quasi gnralisation provient du fait qu
lheure actuelle, le nombre dorganismes spcialement chargs de grer les zones
industrielles est encore insuffisant.
Ce problme aurait pu tre surmont soit par la passation dune convention entre
amnageur et personnes morales reconnues lgalement pour la gestion de tels ouvrages :
municipalit pour la voirie, SONEDE, STEG, ONAS..etc., soit par la cration dune
socit nationale de gestion des zones industrielles, soit, enfin, par la gnralisation des
Groupements de Maintenance et de Gestion au niveau de toutes les zones industrielles.
Les GMG sont indubitablement les structures les plus mme de grer, animer et intgrer
les zones industrielles dans le tissu urbain existant. Lexprience a dj commenc en
Tunisie et semble prometteuse. Nanmoins, nous avons enregistr plusieurs appels pour
rviser la procdure de leur cration1. Cela suppose donc quon sy attarde.
En effet, la cration dun GMG se fait conformment la procdure stipule par le dcret
n 94-1635 du 1er aot 1994 portant organisation des groupements de maintenance et de
gestion dans les zones industrielles et mode de leur constitution et leur gestion2.
Cette procdure se dclenche par la demande de cration dun GMG qui doit parvenir des
organisations et des associations professionnelles, des occupants, exploitants et
propritaires d'immeubles dans une zone industrielle donne. A cette demande sont jointes
la liste nominative des occupants, exploitants et propritaires d'immeubles ainsi que le plan
de lotissement de la zone industrielle considre, avec ses observations.
Ce dossier est alors envoy au Gouverneur qui le transmet son tour aux collectivits
locales pour avis. Dans le cas dun avis favorable, le dossier sera transmis par le
gouverneur au ministre charg de lindustrie qui, sauf objection, dcide la cration du
GMG par arrt.
Aprs un mois au plus tard de la date de publication de l'arrt du ministre charg de
l'industrie au Journal Officiel de la Rpublique Tunisienne, le gouverneur de la rgion
fixera la date de l'assemble gnrale constitutive du groupement, convoquera les
occupants, exploitants et propritaires d'immeubles dans la zone industrielle cet effet et
les avisera de la rception des candidatures au conseil d'administration du groupement.
1

Nous nous limiterons dans ce paragraphe la procdure de cration dun GMG et notamment aux aspects
rglementaires. Nous reviendrons sur des aspects beaucoup plus concrets lis au fonctionnement et aux
ralisations des GMG travers ltude des cas des trois zones industrielles : Mgrine Z4, Ksar Said et Borj
Cedria et ce, dans le chapitre consacr ltude de la promotion des zones industrielles du Grand Tunis.
2
Voir les articles 5, 6 et 7 du chapitre II : Constitution des groupements de maintenance et de gestion des
zones industrielles du dcret n 94-1635 JORT n62 du 9 aot 1994 p.1298.

274

L'lection du premier conseil d'administration du groupement intervient lors de la runion


de l'assemble gnrale constitutive1.
Cependant, cette procdure appelle les deux remarques suivantes:
- la loi n 94-16 du 31 janvier 1994, relative l'amnagement et la maintenance des
zones industrielles stipule dans son article 7 ce qui suit : " il est cr, par arrt du ministre
charg de l'industrie, un groupement de maintenance et de gestion dans chaque zone
industrielle l'initiative des organisations et associations professionnelles et des
occupants, exploitants et dtenteurs d'immeubles dans ladite zone". Or, certains
gouverneurs refusent une demande en provenance des associations et organisations
professionnelles et prfrent quelle parvienne plutt de la part des exploitants et
propritaires dimmeubles de la zone.
Cette situation va lencontre de lencouragement la cration des GMG dans la mesure
o ces associations et organisations professionnelles pourront solliciter la cration dun
GMG mme si l'ensemble des occupants, exploitants et possesseurs d'immeubles dans la
zone concerne nont pas pris linitiative pour le la faire.
- Dans le cas o linitiative pour crer un GMG provient des occupants, exploitants et
possesseurs d'immeubles dans la zone, le nombre minimum de signatures requises demeure
une source de dsaccord avec les acteurs publics intervenant dans la procdure de cration
dun GMG. En effet, la loi n94-16 du 31 Janvier 1994 a gard le silence devant cette
question et a ainsi ouvert la voie des jugements parfois subjectifs de la part des autorits
locales et rgionales lors de lapprciation de ce taux dexploitation minimum. Notons
quun taux dexploitation jug faible ou insuffisant peut tre lorigine du rejet de la
demande de cration du GMG.
d) Prconisations
Nous rsumons ci-aprs les principales prconisations recueillies.
Alimenter le fonds de roulement des GMG
Cette recommandation consiste exiger un payement du montant relatif une anne de
cotisation de la part des nouveaux acqureurs de terrains. Ce montant sera ajout au prix
dachat. Cest une ide indite dans le cas des zones industrielles. Elle na t applique
que dans le secteur de limmobilier. Les promoteurs immobiliers facturent aux acqureurs
des appartements une anne de cotisation au profit du syndic. Le but tant de fournir en
amont un budget qui permettra au GMG dtre oprationnel depuis le premier jour de sa
cration et de jouer un rle moteur dans lintgration de la zone industrielle quil gre.

Tel que prvu par le dcret n 94-2000 du 26 septembre 1994, portant statuts types des groupements de
maintenance et de gestion des zones industrielles, le gouverneur convoque d'une faon exceptionnelle tous
les occupants, les exploitants et les propritaires d'immeubles dans la zone industrielle assister l'assemble
gnrale constitutive pour lire le premier conseil d'administration du groupement. Cette opration se droule
sous la supervision d'un bureau compos d'un prsident et de deux membres lus la majorit simple par les
adhrents prsents l'assemble.

275

Elaborer un plan daction en faveur de lintgration


Le plan daction propos vise lintgration urbaine des zones industrielles et englobe
lensemble des actions suivantes, juges essentielles et urgentes : la rhabilitation des
zones industrielles, lamnagement et lentretien des espaces verts, la cration de places de
parkings, le soin de la signaltique, la construction dune bretelle daccs lautoroute ou
la route proche des zones qui nen disposent pas et lamlioration de la qualit de tous les
rseaux y compris le rseau des tlcommunications.
Nous avons relev galement un souhait immense pour le respect et lapplication des
standards techniques exigs dans toute opration damnagement des zones industrielles et
ce notamment, en matire dquipement de ces futures structures daccueil comme le
montre le commentaire suivant : " Les normes et standards dquipement en matire de
voirie et des diffrents rseaux doivent pouvoir tre appliqus dans lensemble des
nouvelles zones industrielles amnager".
De surcrot, un besoin a t exprim pour le dveloppement des services caractre social
ou ludique dans les zones industrielles dont notamment : un dispensaire pour la mdecine
de travail et pour les services durgence, une aire commerciale, un poste de police, un
bureau de poste, un bureau de scurit sociale, une antenne municipale, des taxiphones, un
centre dexposition, un service banquier, un espace de loisir, un jardin denfants.
Cependant deux commentaires ont t contre lquipement des zones industrielles par de
tels services. Largument avanc tait laugmentation du prix du m2 qui peut en rsulter et
serait vraisemblablement un handicap pour lencouragement linvestissement.
Rsoudre le problme des lots vacants
Les lots vacants et non exploits depuis plusieurs annes proccupent les propritaires et
occupants des zones industrielles puisquils constituent souvent des dpotoirs pour certains
tablissements qui y dversent leurs dchets mais galement pour les riverains parmi les
plus proches de la zone.
Ces parcelles vides constituent aussi un manque gagner pour les GMG. En effet, en
labsence de compteur lectrique et donc de facture permettant le recouvrement
automatique, le payement ne peut se faire que dune manire directe (porte porte). Or, les
GMG narrivent pas joindre les propritaires de ces terrains pour les faire payer leur
cotisation et par consquent, leurs budgets demeurent maigres et ne suffisent pas
entreprendre des actions en faveur de lintgration des zones industrielles dans le milieu
urbain.

Engager davantage les propritaires de lots dans la rhabilitation des zones


Il a t propos, linstar du programme national de rhabilitation des quartiers populaires,
que lEtat prenne en charge la totalit des frais de lopration de rhabilitation des zones
industrielles. A noter quactuellement, lEtat ne prend en charge que 50% des frais de
rhabilitation pour les zones situes dans le Grand Tunis et le littoral. La moiti du montant
est alors pay par les entreprises. Or, le cot de rhabilitation, calcul sur la base de la
superficie de la parcelle, est lev ce qui fait augmenter la contribution payer par les
entreprises pouvant atteindre dans certains cas des centaines de milliers de dinars tunisiens.

276

Cest, juste titre, la participation sur la base de la superficie qui a t conteste par la
majorit des industriels. Ils proposent, comme alternative, un systme de participation
forfaitaire qui tient compte de la taille de lentreprise plutt que de la superficie du lot.
Quant aux lots non remplis, ils exigent une participation sur la base de la superficie. Cette
participation sera, certes plus leve, mais demeurera un moyen dincitation de ces
propritaires pour trouver des solutions au plus vite la situation prcaire de leurs lots.
Toutefois, la mise en application de cette proposition est plus un mythe quune ralit tant
donn la difficult que rencontrent les GMG pour entrer en contact avec les propritaires.
Crer les centres de vie
En proposant la cration dun centre de vie, les exploitants et occupants de la zone esprent
fournir des services de qualit aux usagers de la zone industrielle et aux riverains, ce qui
est de nature renforcer lanimation de la zone et la prennisation de ses tablissements.
A travers le centre de vie qui est une structure multifonctionnelle et un lieu de rencontre et
de convivialit o les gens peuvent se connatre, lesprit de quartier peut jaillir au sein de la
zone industrielle.
Les propritaires des tablissements installs dans les zones industrielles prconisent la
mise en place dun centre de vie au sein de toutes les zones industrielles quelles soient
nouvellement cres ou anciennes.
Dans le cas de nouvelles zones, ils proposent que le lotisseur construit le centre de vie
avant linstallation des tablissements ce qui permettra dattirer les investisseurs et
dacclrer le rythme de vente et de remplissage de la zone.
Dans le cas danciennes zones, ils recommandent dinclure cette opration dans le
programme de rhabilitation que lEtat compte dmarrer en 2012-2013.
Rviser le texte rglementaire relatif aux GMG
Cette recommandation na t exprime que par deux rpondants. Cependant elle nous a
sembl intressante dans la mesure o le succs de toutes les actions prcdentes demeure
tributaire de la pertinence du cadre rglementaire et juridique.
Aussi doit-on moderniser ce cadre pour permettre dalimenter le budget des GMG et
dlargir ainsi leur marge de manuvre.
La TCL perue par les collectivits locales ainsi que la contribution des entreprises au
Fonds de Dpollution FODEP pourraient-elles un jour tre rcupres mme partiellement
par les GMG ? Jusqu prsent, ni les municipalits ni le ministre charg de
lenvironnement ne ralisent, en contre partie de ce quils peroivent des entreprises, des
interventions significatives tant attendues dans les zones industrielles.
Dun autre ct, il a t question de la rvision de la procdure de dchance qui prvoit en
effet de dpossder les acqureurs des lots au cas o ils ne les exploitent pas pendant les
trois annes qui suivent la signature du contrat de vente. En effet, de nombreuses parcelles
restent nues pendant de longues annes causant des problmes environnementaux
significatifs et accablant le processus dintgration des zones industrielles dans leur
environnement.

277

Mettre en place un observatoire des zones industrielles


Ceux qui prnent la mise en place dun observatoire de zones industrielles arguent leur
proposition par la ncessit et limportance de suivre dans le temps lvolution de chaque
zone industrielle: implantation, nouveaux services, disponibilits foncires et
immobilires, etc.
Un tel observatoire permet de disposer sous forme dun outil unique dinformations
complmentaires sur les zones industrielles tunisiennes. Il sert la fois assurer le suivi
des diffrentes zones mais aussi leur promotion et leur intgration.
De nombreuses informations peuvent tre intgres dans ce projet. Certaines de ces
informations peuvent tre rserves aux partenaires des zones industrielles. Nous citons les
informations publiques (par zone industrielle : localisation de la zone, plan, photographies
de la zone industrielle, accs la zone (route, train, bus), informations sur les entreprises
implantes (nom, activits, nombre demploys), services proposs aux usagers,
quipements techniques (eau, gaz naturel, rseau haut dbit), parcelles disponibles et
offres immobilires, contacts, etc.
Dautres informations peuvent tre rserves aux acteurs: programme dactions, outils de
suivi des actions mises en uvre, contacts cls (partenaires, entreprises implantes)
En outre, des supports devront tre dvelopps tels quune base de donnes informatique,
un systme informatique de cartographie pour localiser les zones industrielles, un portail
pour rassembler et visualiser toutes les informations1.
Amliorer la scurit des zones industrielles
La scurit des zones industrielles demeure parmi les proccupations des tablissements
implants. Les recommandations formules ont privilgi des actions concrtes telles que
linstallation dune clture autour de la zone, le renforcement du gardiennage, la cration
dun poste de police au sein de la zone, linstallation dun systme dalerte (gyrophare,
sirne, ..).
Par ailleurs, il a t propos, par quelques uns, une formation sur les risques industriels au
profit des responsables de la scurit des entreprises ainsi que ltablissement dune
cartographie du risque au niveau de chaque zone industrielle.
Ces mesures amliorent, sans conteste, lattractivit des zones industrielles vis--vis des
investisseurs directs trangers, des usagers, des riverains et habitants des quartiers
avoisinants.

A noter quun projet de portail a t initi depuis 2010 par la coopration allemande dans le cadre du
programme RECAPZI. Ce projet risque de ne pas aboutir cause de la difficult de coordination entre les
diffrents partenaires dune part, et de la non disponibilit des informations requises, dautre part. Nous
reviendrons sur ces aspects avec plus de dtails dans le paragraphe consacr la prsentation des ralisations
du projet RECAPZI.

278

3. Fonctionnement urbain des zones industrielles : une approche


par lanalyse fonctionnelle
Dans ce sous-chapitre, nous allons appliquer la dmarche de lanalyse fonctionnelle pour
apprhender le fonctionnement des zones industrielles en rapport avec lenvironnement
urbain de lagglomration du Grand Tunis.
Avant dappliquer cette dmarche, nous allons donner un bref aperu sur sa gense, les
domaines dans lesquels elle a t applique et ses rcentes volutions.
Lanalyse fonctionnelle est ne aux Etats-Unis dAmrique au lendemain de la deuxime
guerre mondiale en rponse aux proccupations de quelques industriels amricains qui
cherchaient fixer des priorits en termes dinvestissements et de procder des arbitrages
entre diffrents types de produits ou modes de fabrication. Cest ainsi que cette dmarche a
t mise en place pour permettre de raisonner sur toutes les fonctions possibles dun
produit ou dun quipement, den identifier tous les usages possibles et de dterminer
lintrt plus ou moins grand de chacun de ces usages.
Cette dmarche ntait pas utilise exclusivement par les industriels. En effet, plusieurs
architectes lont adopte en introduisant des principes strictement fonctionnels dans des
projets darchitecture et durbanisme, voire des projets de villes entires1. En outre, elle a
connu un panouissement avec le courant de pense de lanalyse systmique qui est
dsormais utilise comme outil de prvision dans les domaines les plus varis: gographie,
urbanisme, conomie, psychologie sociale, pidmiologie, cologie, logistique,
technologie, ingnierie, etc. Lanalyse fonctionnelle est donc une dmarche
pluridisciplinaire. Elle est de plus en plus utilise dans llaboration de projets complexes
touchant lamnagement ou la construction.
A fortiori, une fois applique aux problmatiques des zones industrielles, cette dmarche
devient un excellent outil daide la dcision, dvaluation pour les acteurs et les
professionnels de lurbanisme et de lamnagement.
La mise en uvre de cette dmarche consiste rechercher dune faon systmatique tous
les besoins objectifs et subjectifs quune zone industrielle doit satisfaire et les exprimer
sous formes de fonctions.
Les besoins objectifs sont en gnral apparents et facilement quantifiables (nombre
dtablissements, emplois, etc.) alors que les besoins subjectifs sont lexpression de
motivations plus caches (recherche de notorit, dimage, de valorisation, etc.).
Rappelons que lanalyse fonctionnelle est une dmarche normalise. La norme AFNOR
NF X 50-151, la dfinit comme " une dmarche qui consiste rechercher, ordonner,
caractriser, hirarchiser et / ou valoriser les fonctions du produit (matriel, logiciel,
processus, service ) attendues par l'utilisateur". Pour appliquer cette dmarche dans le cas
dune zone industrielle, il faut passer par la ralisation des tapes suivantes :
noncer le besoin fondamental de la cration dune zone industrielle
rechercher les fonctions de la zone
1

Parmi les architectes les plus clbres qui ont ralis des projets dans un esprit fonctionnaliste, nous citons
Le Corbusier, Viollet le Duc, Walter Gropius.

279

valider les fonctions


dterminer les critres, niveaux et flexibilit pour chaque fonction
hirarchiser les fonctions.

Nous allons dtailler dans ce qui suit chacune de ces tapes :

3.1. Dtermination du besoin fondamental


Cette tape consiste rechercher le besoin fondamental quun projet dimplantation dune
zone industrielle peut ou doit satisfaire. Pour ce faire, nous avons utilis la mthode de
"la bte cornes"1, outil de rflexion emprunt au cabinet APTE2. Ce besoin est identifi
partir de rponses aux questions suivantes :
- qui, quoi rend service la zone industrielle ?
- sur qui, sur quoi agit la zone ?
- dans quel but la zone a t cre ?
Figure 61: Mthode de la bte cornes pour un produit quelconque

Source : Cours - Master Astronomie et Astrophysique -Outils et Systmes de lAstronomie et de lEspace,


Introduction la spcification et lingnierie des systmes Analyse fonctionnelle externe Alain
SEMERY, 2008-2009

A noter que la forme du diagramme explique lappellation de "bte cornes". Ce digramme est un outil de
la mthode APTE (APplication aux Techniques dEntreprise).
2
Ds la fin des annes 60, la socit Franaise APTE, leader dans le conseil en Analyse Fonctionnelle et en
Analyse de la Valeur, a cr sa propre mthode danalyse fonctionnelle, synthtisant les apports des divers
courants de pense et recherches scientifiques dans le domaine.

280

Figure 62: Mthode de la bte cornes applique une zone industrielle

Source : Ralisation SOUSSI R., 2012.

3.2. Recherche de fonctions : le graphe des interacteurs


Pour raliser son objectif et rpondre au besoin fondamental pour lequel elle a t cre,
une zone industrielle peut sapprhender travers ses fonctions c'est--dire travers des
actions exprimes en termes de finalits et non de solutions1. Chaque fonction est une
relation tablie entre la zone industrielle et son environnement ; elle correspond alors un
but atteindre indpendamment des moyens possibles pour y rpondre.
La dfinition d'une fonction est donne par la norme AFNOR NFX50-151 : "action d'un
produit ou de l'un de ses constituants exprime exclusivement en termes de finalit ". Une
fonction se dcrit avec un verbe caractrisant l'action, et des complments reprsentant les
lments du milieu extrieur concerns par la fonction. Le sujet de la phrase n'apparait pas,
mais il renvoie toujours au produit.

Fonction = Action

Verbe linfinitif

Pour qui ? / Sur quoi ?

Complment

La fonction ne doit pas tre confondue avec la solution : la fonction exprime un rsultat atteindre alors que
la solution indique le moyen pour latteindre.

281

La recherche des fonctions peut se faire grce plusieurs mthodes. Nous citons titre
dexemple, la mthode RESEAU1 ou le graphe des interacteurs nomm galement
diagramme pieuvre2 (figure ci-aprs).
Figure 63: Diagramme des interacteurs ou Pieuvre fonctionnelle

Source : Module "Analyse fonctionnelle", Mdia TICE, Universit de Nancy1, disponible sur
http://www.cyber.uhp-nancy.fr/demos/MAIN-002/general/index.html.

Cest la mthode "graphe des interacteurs" que nous avons choisie pour dterminer les
fonctions dune zone industrielle3.
Ainsi, nous avons commenc par cerner les lments du contexte urbain dune zone
industrielle en retenant les trois phases damnagement (la zone doit offrir des parcelles
bien amnages pour laccueil des activits et loptimisation de limplantation des
entreprises), daccessibilit (la zone doit tre abordable par tous les employs et les
usagers et doit, ds lors, tre proximit des nuds de transport) et dusage (lespace de la
zone industrielle doit tre fonctionnel et utilisable par tous et de tous).
Nous avons hirarchis les fonctions selon un coefficient K en fonction des 5 niveaux
d'importance suivants :
K : 1. utile 2. ncessaire 3. importante 4. trs importante 5. vitale.
Ensuite, nous les avons caractrises laide de critres dapprciation, de niveau et de
flexibilit.
Rappelons que, selon la norme NFX 50150, un critre sert " apprcier la manire dont
une fonction est remplie ou une contrainte est respecte". Le critre constitue, plus
prcisment, un moyen de mesure associ au verbe de la fonction. Le niveau dun critre
nest autre quune grandeur qui renseigne sur ce critre et y apporte la prcision voulue. Il
1

RESEAU correspond aux six tapes suivantes : Recherche intuitive ; Etude du cycle de vie et de
lenvironnement ; Sequential analysis of functional elements ; Examen des efforts et des mouvements ;
Analyse dun produit de rfrence ; Utilisation des normes et des rglements. Cette mthode est expose en
dtails dans louvrage intitul "Pratique de lanalyse fonctionnelle" de Robert TASSINARI, Dunod, Paris
1997.
2
La forme du diagramme explique lappellation de "pieuvre"
3
Nous avons identifi et valid ces fonctions dans le cadre dun groupe de travail compos par des experts
tunisiens spcialistes en management de linnovation et en analyse de la valeur ainsi que des consultants
privs dans le domaine de lamnagement des zones industrielles. Ce groupe a t anim par nos soins au
courant du mois doctobre 2011.

282

est gnralement une valeur chiffre pour un critre objectif et une rfrence pour tout ce
qui est subjectif.
Dans la plupart des cas, le niveau dun critre est assorti dune flexibilit cest--dire une
tolrance gnralement note de 0 3, qui indique le ct impratif pour 0 ; indicatif
pour 3, du niveau associ au critre. La flexibilit "1" est relative une attente forte et "2"
moins forte sur le niveau. Ces quatre classes de flexibilit peuvent tre dfinies comme
suit :
Classe
F0
F1
F2
F3

Flexibilit
nulle
faible
bonne
forte

Niveau de ngociation
impratif
peu ngociable
ngociable
trs ngociable

Le recensement de ces fonctions a t ralis suite lidentification des diffrents milieux


extrieurs et ce, pour chacune des trois phases : amnagement, accessibilit et usage.
Les graphes obtenus (pieuvres fonctionnelles) se prsentent ainsi :
Figure 64: Graphe des fonctions : phase amnagement

Source : Ralisation SOUSSI R., 2012.


F1 :Etre conforme au cahier des charges, F2 :Avoir un amnagement performant, F3 :Etre desservie par les
rseaux publics, F4 :Etre amnage de faon favoriser la bonne marche des entreprises, F5 :Respecter les
besoins des entreprises, F6 :Rserver des emplacements pour larrt des bus, F7 :Offrir des espaces
suffisants, F8 :Etre organise en fonction des diffrentes activits, F9 :Etre attractive, F10 :Rsister aux
intempries, F11 :Lutter contre lincendie, F12 :Etre esthtique, F13 :Respecter les rgles du march
foncier, F14 :Sintgrer lenvironnement, F15 : Conserver les lments prexistants qui valorisent la zone.

283

Figure 65: Graphe des fonctions : phase accessibilit

Source : Ralisation SOUSSI R., 2012.


F1 :Etre accessible, F2 :Avoir une signalisation externe, F3 :Permettre linformation des visiteurs,
F4 :Permettre aux logisticiens un accs facile des tablissements, F5 :Permettre la visibilit des entreprises,
F6 :Etre identifiable, F7 :Etre proche du centre ville, F8 :Etre situe prs dune voie rapide, F9 :Etre proche
du port, F10 :Etre proche de laroport, F11 :Etre visible.

284

Figure 66: Graphe des fonctions : phase usage

Source : Ralisation SOUSSI R., 2012.


F1 :Permettre laccueil des tablissements, F2 :Attirer des investisseurs trangers, F3 : Offrir lemploi
F4 :Contribuer aux finances locales, F5 :Assurer lancrage des tablissements, F6 :Offrir des possibilits
dextension aux entreprises, F7 :Respecter la vocation, F8 :Respecter les normes environnementales,
F9 :Avoir un bti non encombr, F10 :Permettre aux entreprises des services de proximit, F11 :Rsister aux
tentatives de spculation, F12 :Rsister aux tentatives de dtournement de lespace, F13 :Rsister la
malveillance, F14 :Assurer la scurit des personnes et de lhabitat environnant.

Remarquons quau niveau de chaque phase, apparat au moins une fonction principale
(deux fonctions principales : Etre amnage de faon favoriser la bonne marche des
entreprises et Offrir des espaces suffisants pour la phase "amnagement", une fonction
principale : Permettre aux logisticiens un accs facile des tablissements pour la phase
"accessibilit" et une dernire : Offrir lemploi pour la phase "usage"). Ceci confirme
limportance de chacune de ces phases dans la cration et la ralisation dune zone
industrielle. Cependant, la phase amnagement semble apriori la plus importante parmi les
deux autres dans la mesure o elle constitue une phase dterminante pour remplir deux
fonctions principales soit la moiti de lensemble des fonctions principales de la zone
industrielle.
Quant aux fonctions secondaires, la rpartition favorise les deux phases "amnagement" et
"usage" qui regroupent ensemble 75% de lensemble de ces fonctions (on recense 15
fonctions secondaires pour la premire phase ; 14 pour la deuxime alors que la phase
"accessibilit" ne prsente que 11 fonctions secondaires). Mais cela ne jauge en rien le
rle que joue chacune de ces trois phases dans la mise en uvre et la viabilit dun projet
de cration dune zone industrielle et lobjectif de cette tape demeure, sans conteste,
lidentification des fonctions, la quantification de leurs poids respectifs, leur
hirarchisation, les critres et les flexibilits associs en vue de llaboration du tableau
fonctionnel, qui se prsente, dans notre cas comme suit :

285

Tableau 46: Tableau fonctionnel dune zone industrielle


NFon
ction

1
2

5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16

Dsignation

Etre conforme au
cahier des charges
Avoir un
amnagement
performant
Etre desservie par les
rseaux publics
Etre amnage de
faon favoriser la
bonne marche des
entreprises
Respecter les besoins
des entreprises
Rserver des
emplacements pour
larrt des bus
Offrir des espaces
suffisants
Etre organise en
fonction des
diffrentes activits
Etre attractive
Rsister aux
intempries
Lutter contre
lincendie
Etre esthtique
Respecter les rgles
du march foncier
Sintgrer
lenvironnement
Conserver les
lments prexistants
qui valorisent la zone
Etre accessible

Critre

Niveau

Type

Respect des
exigences

Nombre de
0 Amnagement
conformits
Standards
Caractristiques
internationa 0 Amnagement
5
techniques
ux
Etats des
5
Desserte
connexions 1 Amnagement
- adduction

Superficie des
lots

Nombre de
m2 par
activit

1 Amnagement

Agencement

Enqute

0 Amnagement

Arrt de bus

0 Amnagement

Surface

Enqute

1 Amnagement

Agencement

Enqute

0 Amnagement

Remplissage de
la zone

Temps

2 Amnagement

Rsistance

Simulation

3 Amnagement

0 Amnagement

Agrment
visuel

3 Amnagement

Prix du m2

3 Amnagement

Espace
tampon

3 Amnagement

Systme de
lutte incendie
Traitement
1
paysager et
architectural
commercialisati
1
on
Elments
1
naturels

Elments
naturels

accessibilit

Estimation
3 Amnagement
de la valeur
Enqute

Accessibilit

Rappelons que le coefficient K sert hirarchiser les fonctions selon 5 niveaux d'importance: K : 1.
utile 2. ncessaire 3. importante 4. trs importante 5. vitale.
2
Il sagit de la flexibilit cest--dire la tolrance relative au niveau associ au critre. Si F=0 : il ny a
aucune flexibilit cest le ct impratif. Si F=1 cela se traduit par une attente forte, F=2 attente moins
forte et F=3 attente faible.

286

17

Avoir une
signalisation externe

18

Permettre
linformation des
visiteurs

19

20
21
22
23
24
25

Permettre aux
logisticiens un accs
facile des
tablissements
Permettre la visibilit
des entreprises
Etre identifiable
Etre proche du centre
ville
Etre situe prs dune
voie rapide
Etre proche du port
Etre proche de
laroport

Accs visuel

information
visuelle et
3 comprhensible
(plans,
panneaux)

Enqute

Accessibilit

Enqute

Accessibilit

Plan de
circulation

Accessibilit

Signaltique

Enqute

Accessibilit

Aspect

Enqute

Accessibilit

20 mn

Accessibilit

500m

Accessibilit

30mn

Accessibilit

3 Temps daccs
Distance la
voie
3 Temps daccs

4 Temps daccs

Etre visible

27

Permettre laccueil
des tablissements

28

Attirer des
investisseurs
trangers

IDE

29

Offrir lemploi

Emploi cr

30

Contribuer aux
finances locales

Taxes TCL

Dlocalisation

Enqute

Usage

Extensions
ralises

Enqute

Usage

Enqute

Usage

Volume

Usage

Enqute

Usage

32

33
34
35

Assurer lancrage des


tablissements
Offrir des possibilits
dextension aux
entreprises
Respecter la vocation
Respecter les normes
environnementales
Avoir un bti non
encombr

situation

Pas
dobstacles
empchant
la visibilit
Taux
dimplantat
ion

Accessibilit

26

31

10 mn

Nombre
5 dtablissement
s

1
1
1

Types de
projets
implants
Rejets et
dchets
Densit

287

Enqute

Accessibilit

Usage

Usage

Nombre
3
demploi
Taux Selon
Rglementa 0
tion

Usage
Usage

36

37

38

39
40

Permettre aux
entreprises des
services de proximit
Rsister aux
tentatives de
spculation
Rsister aux
tentatives de
dtournement de
lespace
Rsister la
malveillance
Assurer la scurit
des personnes et de
lhabitat environnant

Installation
dun centre de
vie

1 local

Usage

Protection

Enqute

Usage

Protection

Enqute

Usage

Protection

Enqute

Usage

Protection

Enqute

Usage

Source : Etude danalyse fonctionnelle ralise et anime par SOUSSI R., 2012.

288

Aprs remplissage de ce tableau, il devient dsormais possible dvaluer le fonctionnement


urbain des zones industrielles du Grand Tunis.

3.3. Evaluation du fonctionnement urbain des zones industrielles


L'valuation des zones industrielles a t dfinie partir d'un tableau multicritre reprenant
les fonctions et leur poids avec les critres associs et ce, pour chaque zone industrielle. Nous
avons dtermin la valeur V du poids du critre qui appartient lensemble {0,1,2, 3} suivant
que le critre est plus ou moins ralis ( 0 signifie que le critre est non ralis sur la zone
industrielle). Ceci nous a permis de calculer le rapport KV pour chaque zone industrielle. Ce
rapport renseigne sur le fonctionnement urbain des zones industrielles : plus sa valeur est
importante plus le fonctionnement de la zone est meilleur.
Cette analyse a t longue : sa prparation a ncessit la mobilisation dune quipe restreinte
pendant plusieurs semaines pour couvrir les 44 zones industrielles de lagglomration du
Grand Tunis. Le fruit de tout ce travail est illustr par le tableau de synthse suivant :

289

Tableau 47: Evaluation du fonctionnement des zones industrielles de lagglomration du


Grand Tunis (ordre dcroissant)
Zone industrielle
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44

Rapport dvaluation (KV)

La Goulette SPLT
Ariana Aroport
Ksar Said
Ksar Sad SPRIC
Ksar Sad SABI
Charguia 1
Ben Arous AFI
Rads Ptrole
Mgrine Z4
Sidi Rzig
Borj Cedria
Mgrine Riadh
Bir Kassaa1
Jbel Jelloud
Ben Arous Nord
M'Ghira1
Mghira 2
Mghira 3
Ben Arous Sud
Bir Kassaa 3
El Agba
Bir Kassaa2 Ben Arous
Bir Kassaa 2 Mourouj
Rads AFI
La Goulette AFI
ZI Zaanouni
Mgrine municipale
Cit Dispensaire
La Marsa
Rads Municipale
Chotranan AFI
Chotrana Sidi Salah
Ezzahra
Ibn Khaldoun
M'nihla
M'Hamdia
Sidi Thabet
Borj El Amri
Fejja
Sidi Thabet Mbarka
Mornaguia
Jedeida
Kalaat Andalous
Tebourba

261
251
246
246
246
243
217
206
202
201
198
197
197
196
194
193
193
193
190
190
190
190
188
185
185
185
185
184
177
171
158
117
117
109
89
84
81
81
81
79
75
69
59
55

Source : Etude danalyse fonctionnelle ralise et anime par SOUSSI R., 2012

290

La lecture de ce tableau permet de formuler les conclusions suivantes :

10 zones industrielles (Ariana Aroport,


La Goulette SPLT, Ksar Said, Ksar
Sad SPRIC, Ksar Sad SABI, Charguia 1, Ben Arous AFI, Rads Ptrole, Mgrine
Z4, Sidi Rzig) prsentent un fonctionnement urbain cohrent qui rpond aux objectifs
qui lui sont assigns. Leur fonctionnement a pu, en fait, voluer et se dvelopper au
mme rythme que les besoins des tablissements et en harmonie avec lenvironnement
urbain. Ce fonctionnement cohrent est lorigine dun effet dentrainement et
structurant au niveau de lespace urbain. Plusieurs activits urbaines ont suivi
limplantation de ces espaces de production qui les ont leur tour impact. Cependant,
cet effet dentranement doit tre bien matris en vue dviter la saturation, voire
lasphyxie des zones industrielles dans le champ urbain de lagglomration du Grand
Tunis.

24 zones industrielles (Borj Cedria, Mgrine Riadh, Bir Kassaa1, Jbel Jelloud, Ben
Arous Nord, M'Ghira1, Mghira 2, Mghira 3, Ben Arous Sud, Bir Kassaa 3, El Agba,
Bir Kassaa2, Ben Arous, Bir Kassaa 2, Mourouj, Rads AFI, La Goulette AFI, ZI
Zaanouni, Mgrine municipale, Cit Dispensaire, La Marsa, Rads Municipale,
Chotranan AFI, Chotrana Sidi Salah, Ezzahra, Ibn Khaldoun) sont dans une situation
moins confortables vis--vis du champ urbain. Larticulation entre ces espaces et le
tissu urbain sont incompltes et lavenir de cette interaction est encore inconnu. Ces
zones sont toutes proches du tissu urbain mais cette proximit gographique na pas
suffi pour stimuler une dynamique dchanges forte. Par consquent, il existe encore
des dispositions prendre et des mesures mettre en uvre pour permettre ces
espaces de production de trouver un fonctionnement urbain meilleur.

10 zones industrielles (M'nihla, M'Hamdia , Sidi Thabet, Borj El Amri, Fejja, Sidi
Thabet Mbarka, Mornaguia, Jedeida, Kalaat Andalous, Tebourba) souffrent dune trs
faible interaction avec leur milieu urbain. Le dysfonctionnement de ces zones est
gnral : il concerne aussi bien lamnagement, laccessibilit ainsi que lusage. Ces
espaces de production qui nont pas pu fonctionner convenablement se prsentent
comme des espaces "anti-urbains". Si ces zones ne sont pas requalifies dans
limmdiat, elles pourront devenir de futures friches industrielles. Elles sont mal
positionnes puisquelles sont situes une distance loigne des zones centrales, des
infrastructures et des gros quipements tels que les ports, laroport, les autoroutes,
etc. Elles nont pas vraiment de lgitimit que celle davoir su profiter une certaine
poque o la logique quantitative se substituait lapproche qualitative, la logique du
projet et lintrt de la population.

291

292

Chapitre VI : Etude prospective de la promotion des zones


industrielles de lagglomration du Grand Tunis
1. Apprhender la promotion des zones industrielles : quelle
dmarche adopter ?
1.1. Aperu gnral sur la promotion des zones industrielles
"La promotion dune zone industrielle consiste entreprendre un effort pour la faire
connatre, la faire diffrencier de par sa situation et son site, son agglomration-support, sa
vocation, ses quipements" 1. Cette opration est donc une tche cruciale pour les amnageurs
et les dcideurs. En rgle gnrale, une zone industrielle bien promue connat un rythme de
commercialisation, voire de remplissage beaucoup plus rapide que celle qui na pas bnfici
de mesures de promotion et de marketing.
Dans tout projet de cration ou de dveloppement de zones industrielles, la promotion est
devenue un volet essentiel au mme titre que la matrise foncire ou lamnagement.
En effet, pour faire russir une opration damnagement et garantir sa durabilit, une
dmarche de promotion simpose. Lpoque o lon se contentait de poser en bordure de
route nationale un panneau portant lindication "Terrains industriels vendre " avec un
numro de tlphone, est maintenant rvolue et on assiste de plus en plus des mthodes et
des outils plus labors. La zone industrielle, comme tout produit, est soumise la logique du
march et aux lois de loffre et de la demande. Ds lors, sa promotion dpend largement des
opportunits et des possibilits quelle offre et de son positionnement par rapport aux zones
industrielles concurrentes gnralement de la mme agglomration-support.
La diffrenciation des zones industrielles se base souvent sur des attributs qui font intervenir
notamment : la situation gographique de la zone, son accessibilit par les moyens de
transport, sa superficie, le prix du m2, la qualit de ses rseaux dapprovisionnement en eau,
nergie et tlcommunication, ainsi que ses rseaux dassainissement, les stations dpuration
dont elle dispose, la qualit de ses voiries, les aires de stationnement et les espaces verts
disponibles. Elles peuvent se distinguer aussi par la panoplie de services collectifs quelle
offre : collecte des dchets, scurit incendie, transports collectifs, etc. Ce sont ces attributs
qui sont de nature attirer, fidliser et prenniser les entreprises dans une zone industrielle.
Il ya lieu de signaler, que pour les zones industrielles nouvelles, un effort supplmentaire est
souvent entrepris pour limplantation de la premire entreprise car cette ralisation est de
nature faciliter linstallation dautres tablissements. Parfois, les zones industrielles mettent
galement en place un ou deux btiments construits en blanc pour satisfaire des entreprises
soumises des dlais trs courts pour la ralisation de leur projet dimplantation. Toutes ces
ralisations sauront amliorer la promotion et la prospection et valoriser la zone industrielle
aux yeux des investisseurs et des industriels si elles taient appliques en Tunisie.
Cependant, ces efforts eux seuls ne suffisent pas. Il faut commencer par laborer une vraie
stratgie de promotion en affichant des messages clairs et appropris pour tous les
investisseurs locaux et internationaux, en mettant sur pied un plan dactions riche en

GUENIOT Y., 1974, p. 232.

293

vnements, supports de communication, prospection (prescripteurs, salons, etc.) et en


mobilisant tous les acteurs pour sa mise en uvre.
Lexprience de quelques pays europens qui se sont engags dans la promotion des sites
daccueil des activits industrielles et/ou conomiques montre que la publicit et les
campagnes promotionnelles sont souvent les deux moyens les plus utiliss pour encourager
les investisseurs simplanter dans tels pays.
Ces campagnes consistent gnralement en :
- lannonce de la cration de la zone industrielle ds les premiers travaux de son
amnagement, voire de sa programmation, sous la forme denvoi de courrier un ou
des groupes dentreprises soit par voie postale, soit par voie lectronique. Dans les
deux cas, il peut y avoir ou non une relance tlphonique, qui permet damliorer
nettement les taux de retours. Ceci suscitera certes lattention des futurs investisseurs
en qute de terrains industriels.
- llaboration de supports publicitaires et les insertions dans la presse quotidienne et au
travers des portails et sites web ainsi que la participation des manifestations
professionnelles telles que foires ou salons spcialiss.
- la constitution de rseaux de prescripteurs, cest--dire les structures lies aux projets
dinvestissement telles que les agences dinvestissements, les institutions dappui
lindustrie et de promotion des investissements, les institutions financires, les
cabinets davocats ou dexpertise comptable, etc.

Ces campagnes prennent en compte un certain nombre dlments pour diffrencier la zone
industrielle promouvoir. Il pourra sagir titre dexemple des principaux aspects suivants :
les atouts de lagglomration-support (les services administratifs, les
moyens de transport routiers, les voies ferres, le transport arien et
maritime, les encouragements de lEtat, les logements, le tissu
industriel, le tissu associatif, les services lis lindustrie, les
quipements sanitaires, sociaux, culturels, commerciaux, hteliers et
financiers, etc.)
les quipements de la zone (voirie, gaz naturel, lectricit, gestion des
eaux uses, station dpuration, rseau de distribution en eau potable de
grosses capacits assurant la dfense incendie, haut dbit internet, etc.)
les qualits intrinsques (nature du sol, environnement paysager,
situation, surface, servitudes, conditions doccupation, prix, etc.)
Comme il y a plusieurs phases entre le moment o le projet de cration dune zone
industrielle est au stade de lide ou de lintention et celui o il est ralis, "il est souhaitable
de ne pas arriver ni trop tt, ni trop tard. Car si la dcision de localisation est dj prise, on
ne peut plus agir, et, si le projet nest pas encore dfini, il faut assurer un suivi rgulier
jusqu ce quil arrive maturit. Dans laction de promotion et de prospection, le suivi des
projets nest pas la partie la plus intressante, mais elle est essentielle au moins jusqu la
visite de sites, qui est une tape importante de la chane de travail"1.

Propos de M. Albert SUISSA expert suisse en promotion des zones industrielles et des zones dactivits
loccasion du Forum sur la promotion des zones industrielles organis par le ministre charg de lindustrie et le
bureau de la Coopration Allemande Tunis le 11 novembre 2009.

294

Lorsque lon se lance dans la prospection des projets de localisation, il est important de bien
comprendre les besoins de lentreprise et de les satisfaire dans les dlais requis. Dans ce
domaine, il faut tenir ses promesses en matire de prestations, de dlais et daides. Il en va, en
effet, de la rputation de la zone industrielle et de son oprateur. Noublions pas que les
entreprises deviennent des clients lorsquelles sinstallent, mais aussi des prescripteurs auprs
dautres entreprises.
SUISSA A. recommande un ciblage des entreprises contacter en fonction des
caractristiques de la zone industrielle promouvoir. Il prcise quil y a trois niveaux de
ciblage : le niveau gographique qui se distingue par la prsence de trois marchs : le march
local ou rgional, le march national et le march international. "Selon le march, les
entreprises peuvent avoir un projet de cration, dextension, de relocalisation, voire de
regroupement de plusieurs sites" prcise-t-il. Mais au-del de ce niveau gographique, il y a
une multitude de critres de slection telles que la taille de lentreprise, la nature de son
activit, sa nationalit, son image de marque, etc.
Cet exercice demeure, par plusieurs aspects, difficile : il y a sur le march beaucoup doffres
de sites dimplantation et peu de projets comme nous lavons indiqu prcdemment.
Lentreprise tant une source de richesse et de cration demplois ce qui est de nature
pousser les zones industrielles rivaliser defforts pour les attirer et garantir leur prennit.
Ces campagnes publicitaires doivent, sans conteste, tenir compte des liens entre loffre et ce
qui semble tre son vident complment, la demande. Or les tudes en Tunisie sur lvolution
des populations de zones industrielles et des besoins des nouveaux promoteurs sont quasi
absentes sinon insuffisantes, voire drisoires.
Les acteurs de lamnagement, majoritairement publics, jusqu prsent, se soucient peu
dune bonne adquation de loffre et de la demande et souvent les efforts de publicit sont
faibles. On relve dans le rapport annuel de la cour des comptes de 2007 que dans le cas de
lAFI "les oprations de publicit nincluent pas certaines composantes de base, telle que la
mise en place, lentre des zones industrielles qui comptent encore des lots et des locaux
disponibles la vente, de panneaux publicitaires cet effet. Ces affiches publicitaires ne font
pas, non plus, tat des programmes excuter par lAgence et des zones en cours
dachvement"1.
Au niveau de loffre, les efforts entrepris par les divers amnageurs pour amliorer la
disponibilit et la qualit des informations sur les zones industrielles demeurent souvent
limits. Les initiatives linstar des campagnes de promotion dans nombreux pays dvelopps
(semaine nationale des zones industrielles et des zones dactivits, interlocuteur unique pour
les dmarches lies limplantation, proposition de nouvelles formules dinstallation, etc.) ne
sont pas prvues jusqualors dans notre pays.
Nanmoins, cela demeure envisageable avec lmulation que sont en train dintroduire les
amnageurs privs sur le march. On sattend ce que ces amnageurs dveloppent des
techniques indites de marketing qui vont concourir lattraction massive des industries dont
notamment les IDE. Les socits de gestion de ples de comptitivit ont dj dvelopp des
rseaux de partenaires dont bon nombre sont des trangers et plus particulirement europens.

Selon le rsum du vingtime rapport annuel de la cour des comptes Journal officiel de la Rpublique
Tunisienne du 16 mars 2007, p.830.

295

Les responsables de ces ples nous ont confirm que ces rseaux sont en mesure dattirer de
nombreuses implantations : sous-traitants, spin-off, start-up, etc. Lon sattend a priori un
nombre important dentreprises de la branche du finissage qui seront tentes par la zone dEl
Fejja1 ddie exclusivement laccueil de ce type dentreprises. Cette zone qui est munie
dune station dpuration de 11 ha pourra vraisemblablement rsoudre les contraintes
environnementales qui caractrisent ce type dactivit. Cependant, on ne peut toutefois nier le
recours limplantation de quelques finisseurs europens dans cette zone en tant que refuge
afin dchapper aux contraintes environnementales qui psent lourd sur le budget de leurs
entreprises sils sinstallent dans leurs pays dorigine.

1.2. La dmarche adopte


La dmarche adopte pour ltude de la promotion des zones industrielles a t structure
autour des tapes suivantes :
-le bilan des efforts en matire de promotion des zones industrielles afin de bien cerner les
ralisations et galement les freins qui ont caractris le ralentissement de ces efforts ;
-ltude sur le terrain de quelques cas de zones industrielles pour apprhender les conditions
relles dans lesquelles voluent les zones industrielles en vue de guider la rflexion et
dorienter leur promotion future ;
-lanalyse SWOT2 qui aide identifier les facteurs et les variables cls servant llaboration
de scnarios, vision et stratgie de la promotion des zones industrielles de lagglomration ;
- lanalyse structurelle laide du logiciel MICMAC3 pour reprer les variables cls de
lenvironnement stratgique de la promotion des zones industrielles ;
- le choix dfinitif des variables cls et des hypothses associs afin dassurer la pertinence, la
cohrence, la vraisemblance et la transparence des scnarios ;
- lanalyse morphologique laide du logiciel MORPHOL afin de balayer le maximum de
champs possibles et de construire les scnarios puis ne retenir, aprs exclusion que les
meilleurs ;
- la mthode MULTIPOL (pour MULTIcritre et POLitique) qui consiste en une analyse
multicritre visant comparer diffrentes actions ou solutions la promotion des zones
industrielles en fonction de critres et de politiques multiples.

Cette zone avait t cre pour rassembler les entreprises de finissage et permettre le traitement collectif de
leurs rejets, mais en 2011, ce choix a t modifi et cest la zone industrielle dappui du ple de comptitivit de
Monastir El Fejja situe Monastir qui va abriter les finisseurs
2
Labrviation SWOT est un acronyme driv de l'anglais : pour S-trengths (forces), W-eaknesses (faiblesses),
O-pportunities (opportunits), T-hreats (menaces). Son quivalent en franais est donn par MOFF : M-enaces,
O-pportunits, F-orces, F-aiblesses .
3
Micmac : Matrice dimpacts croiss multiplications appliques un classement.

296

2. Le bilan des efforts de promotion des zones industrielles


tunisiennes
2.1. Le Projet de Renforcement des Capacits de la gestion durable des
Zones Industrielles
Le projet ReCapZI (Renforcement des Capacits de la gestion durable des Zones
Industrielles) mis en place dans le cadre de la coopration technique allemande en
collaboration avec le ministre tunisien charg de lIndustrie est un projet financ par le
Ministre Fdral Allemand de la Coopration conomique et du Dveloppement (BMZ).
Ce projet a comme objectif damliorer la gestion des zones industrielles vers une gestion qui
sinscrit dans la logique du dveloppement durable, de promouvoir le secteur priv et
damliorer la qualit de vie au sein des zones industrielles.
Les axes dintervention dudit projet sont :
le dveloppement organisationnel des GMG
le rseautage des GMG
la communication et la coopration entre les GMG et les institutions rgionales
le renforcement de lefficacit du cadre institutionnel national.
Ces axes visent :
rendre plus attractives les zones industrielles travers tout le territoire tunisien
aider les GMG atteindre des niveaux dexcellence dans la gestion des zones
industrielles.
supporter les GMG afin dassurer un environnement propice la bonne marche des
entreprises installes dans les zones.
assister les GMG pour quils soient capables doffrir des services concurrentiels aux
entreprises et damliorer la qualit de vie et lenvironnement au sein de la zone.
La dure totale du projet a t prvue pour six ans tale sur deux phases. La premire phase a
commenc le 1er aot 2008 et a pris fin le 31 juillet 2011, pour tre suivie par une deuxime
phase dune dure de trois ans allant jusqu 2014.
Lors de la premire phase de ce projet, il a t constat que le nombre dentreprises qui se
sont engages dans la ralisation des activits menes par les GMG a augment. Ceci demeure
sans surprise dans la mesure o les GMG sefforcent offrir des prestations de qualit qui
tentent de rpondre aux besoins exprims et latents des entreprises.
Leffort de sensibilisation que les experts de la coopration allemande ont men depuis le
dmarrage de ce projet que ce soit travers les rencontres rgulires et les discussions avec
tous les acteurs ou par le biais des tables rondes lchelle rgionale et nationale, a permis de
promouvoir les GMG et de consolider leur rle ainsi que leur image de marque. Cet effort a
galement permis dlaborer une stratgie documente de cration et de mise en
fonctionnement des GMG, ce qui a encourag maintes zones crer leurs GMG et adhrer
au projet pour bnficier de lassistance des experts de la GIZ en la matire.
De surcrot, le projet Recpazi a lanc un programme pilote de formation pour la Gestion
Durable des Zones Industrielles (GEDZI) qui vise :
renforcer la fonctionnalit des GMG existants et nouveaux
amliorer la coopration entre les GMG, les entrepreneurs et les acteurs locaux

297

intensifier les changes entre les zones industrielles et les institutions


lchelle nationale
renforcer lefficacit du cadre institutionnel affrent aux zones industrielles.
Ce projet emprunte une approche intgrale qui rassemble les techniques des co-cartes, GEP
et APELL1 (figure 67).

Figure 67: Approche intgrale GEDZI

Source : Journe de prsentation de ltat davancement du projet pilote GEDZI organise par la GTZ Tunis
en date du 04 mars 2010.

La premire formation a eu lieu au mois de novembre 2009 et a concern les huit zones
industrielles suivantes : Charguia1, Megrine Z4, Bir Mcherga, Jebeniana, Sidi Salem
(gouvernorat de Sfax) , Hamam Zriba (gouvernorat de Zaghouan), Megrine Sidi Rezig et
Ariana aoroport.
Au cours de cette formation plusieurs thmes ont t abords touchant notamment la
stratgie tunisienne de dveloppement industriel durable, au cadre juridique des GMG et
lvaluation de leur exprience. Selon les directeurs des GMG prsents, la formation tait
intressante et a contribu lamlioration de leurs comptences en matire de gestion des
zones industrielles. Elle a permis, par ailleurs, dengager un dbat franc et anim avec les
experts et les reprsentants de ladministration.

Ce sont deux techniques connues lchelle internationale. GEP entend la Gestion Environnementale
Profitable et APELL: Awareness and Preparedness for Emergencies at Local Level que nous traduisons par
conscientisation et prparation en cas durgences un niveau local.

298

Photographie 27: Premire formation du programme pilote GEDZI, novembre 2009

Source : Bureau de coopration allemande GIZ, 2011.


Sur cette photo, cinq directeurs de GMG discutent avec le
modrateur de latelier et une experte allemande de la
GIZ. Lapproche utilise lors de cette formation a mobilis
beaucoup doutils interactifs (graphiques, post-it, etc.)

Cette formation a t suivie par des visites sur terrains pour discuter des problmes
spcifiques chaque zone. Les participants ont t appels mettre en uvre des mesures
concrtes au niveau des zones pouvant porter sur le volet conomique, environnemental,
organisationnel et ou de scurit. Ainsi, 123 mesures concrtes damlioration ont t mises
en uvre et documentes dans les huit zones industrielles.
Limpact de cette formation ainsi que les autres actions du programme Recapzi sest retenti
sur dautres zones. En effet, avant le dmarrage du programme, les GMG de neuf zones
industrielles fonctionnaient dune manire discontinue et inefficace et ce, cause de labsence
dun cadre administratif responsable de chaque groupement. Aprs avoir pris conscience de
limportance de renforcer les GMG par les moyens humains, les responsables des GMG de
ces neuf zones ont, pour la premire fois, embauch des directeurs pour assurer la continuit
et lefficacit de leur fonctionnement. De nouveaux GMG ont t crs, des centres de vie ont
t mis en place dans cinq zones industrielles.
Notons aussi que pour la premire fois, un rseau de GMG a vu le jour et des donnes
statistiques ont pu tre recueillies grce aux enqutes sous-traites par la GIZ.
Nous citons :
- ltude qui a port sur "llaboration dun niveau de rfrence sur la situation des zones
industrielles en Tunisie" ralise par le groupe de consultants europens "GOPA consultants"
en janvier 2010.
- ltude sur "la non cration des GMG dans les zones industrielles" ralise par le bureau
dtudes tunisien "AZ consulting" en septembre 2010.
- ltude sur "les raisons de non fonctionnement des GMG" ralise par le bureau dtudes
tunisien "Best Conseil" en juillet 2011.
A ct de ces tudes, un projet de portail fdrateur de loffre en matire de terrains et de
btiments industriels en Tunisie est en cours de construction. Ce portail englobera
principalement deux bases de donnes. Lune porte sur loffre foncire pour mettre la
disposition des investisseurs et des porteurs de projets toutes les informations sur la structure
des zones industrielles, leur volution en termes de lots et de btiments disponibles. Cette
base sera consultable en ligne avec de multiples options de recherche. Lautre base offrira une

299

liste exhaustive de toutes les entreprises installes dans les zones industrielles avec la mention
de quelques informations utiles (secteur dactivits, coordonnes, capital social, etc.).
A fortiori, ce portail tentera de fdrer les divers acteurs concerns par le domaine industriel
pour mutualiser linformation et produire en partenariat des donnes statistiques et
gographiques labores tant recherches par les promoteurs locaux et internationaux
(vocation des zones, prix, cadre incitatif et avantages accords aux zones, conditions
dimplantation, entreprises installes, acteurs, quipements, centres de vie, accs aux espaces
partir dune cartographie exhaustive, etc..).
Certes, le travail de coordination et de fdration demeure parmi les tches les plus difficiles
raliser par le programme RECAPZI surtout que les principes de la gouvernance ne sont pas
encore bien ancrs dans lesprit des responsables dans les deux secteurs publics et privs. Ceci
a, par consquent, retard la ralisation de ce projet qui a dmarr au dbut de lanne 2010 et
demeure jusquau dbut de 2012 non achev.
Nous synthtisons dans le tableau qui suit les principales interventions dans le cadre du projet
RECAPZI jusqu la fin de lanne 2011.

300

Tableau 48: Synthse des diffrentes ralisations du projet RECAPZI


Nature
de laction

Formation

Intitul

Bnficiaires

-Formation GEDZI (Gestion Durable des Zones -GMG Ben Arous, Mghira,
Bou
Argoub,
Industrielles) des directeurs de GMG (Grand Tunis et Soukra,
Kasserine ,
Kairouan,
Centre)
Sousse, Monastir
-Tables rondes sur les problmes prioritaires (ex. gestion
-Directeurs des GMG
des dchets industriels)
-Rseautage des GMG
-Directeurs des GMG
- Atelier de formation sur les risques industriels
- formation des directeurs de GMG en communication.
Thyna , Choutrana, Ghzela,
Assistance la cration dun GMG
Mateur-cit
Ennasr,
Bizerte.
Assistance au fonctionnement du GMG

Mise en place des centres de vie et assistance technique en Jebeniana, Sidi Salem,
Kasserine,
Kairouan,
matire de btiments conomes dnergie
Menzel Jemil, Utique,
Rades Municipale, Bja,
Goubellat, Medjez El Bab
- Elaboration dune base de donnes des zones industrielles
-Ralisation de ltude causes de non cration de GMG
-Ralisation de ltude causes de non fonctionnement de
GMG
GMG, Administration et
- Organisation dun voyage dtude pour les partenaires,
Etudes
acteurs conomiques
participation la confrence co-industrie Park
Hyderabad en inde.
- Etude sur la vulnrabilit des zones industrielles aux
changements climatiques
-Journes de promotion de GMG
- Expositions des travaux raliss par les GMG
- Recueil des textes juridiques relatifs aux GMG (Document
+ CD)
- Visite dune dlgation marocaine des zones industrielles
Tunis,
- Visite dune dlgation du Maroc, du Ymen, de Ghana,
Promotion
GMG, Administration et
de lAllemagne des zones industrielles
- Participation la foire Green Ifriqiya et participation de acteurs conomiques
directeurs de GMG dans le but de prsenter et promouvoir
leurs zones
-Atelier Gestion des zones industrielles en Afrique,
approche et dfis ,
- Forum sur le marketing des zones industrielles
-Ateliers recouvrement automatique
-GMG,STEG, industriels
- Atelier centre de vie
-GMG
- Atelier sur le rgime fiscal
-GMG
Information et
-Journe Nationale dinformation sur la procdure de -GMG
Sensibilisation
rhabilitation
-Ralisation dun portail ddi notamment la promotion -GMG, Administration et
de loffre en terrains et btiments industriels
acteurs conomiques
Coaching

Source

: Rapports et notes de suivi du projet RECAPZI par le ministre charg de lindustrie, 2009-2011.

301

Il y a lieu de signaler quau vu de la situation que connaissent les zones industrielles


tunisiennes, y compris celles de lagglomration du Grand Tunis, il savre que le projet
RECAPZI est un projet pertinent et ncessaire pour rsoudre certains problmes rencontrs
par les zones industrielles et aider les GMG dvelopper la qualit de leurs prestations. Nous
insistons sur les piliers indispensables pour y arriver et qui ne sont autres que la formation, le
coaching, linformation et la sensibilisation de tous les intervenants et acteurs dans le domaine
industriel. Ceux-ci sont tous appels sinvestir davantage dans le professionnalisme, la
qualit, le srieux et la responsabilit pour aboutir une meilleure offre dinfrastructure
daccueil de lappareil de production.
En effet, une bonne gestion et une bonne maintenance des zones industrielles peut tre
dcisive pour un meilleur rendement des entreprises qui y oprent, mais surtout pour faire
face la concurrence et pour assurer une durabilit.
Or, en dpit des efforts entrepris par les GMG, vritables protagonistes de la gestion des zones
industrielles dans notre pays qui tentent daccomplir au mieux de leurs capacits les tches
qui leur sont dvolues, les rsultats et les ralisations demeurent mitigs. Nous insistons sur
quelques difficults qui ont enray leur travail. Dune part, les GMG ne disposent pas de
ressources financires et de moyens humains suffisants pour soutenir et dvelopper les
activits de gestion et de maintenance. Dautre part, ils font face des difficults de
coordination avec les divers acteurs de la zone (industriels, municipalit, concessionnaires
publics, etc.). Cest pour cette raison quils sont appels travailler dune manire acharne,
avec diligence et dvelopper entre eux un esprit de groupe et une structure rticulaire pour
surmonter les problmes et atteindre les objectifs qui leurs sont assigns. Il est donc
indispensable que les GMG dveloppent un plan stratgique et une politique claire discute et
accepte par tous les acteurs des zones industrielles.
A lvidence, la demande actuelle dimplantation des tablissements dans les zones
industrielles ne se limite plus la satisfaction de critres classiques tels que le prix du mtre
carr de terrain ou le volume des aides et subventions ou mme la disponibilit des
infrastructures de communication. La zone industrielle doit tre attractive par ses
infrastructures, ses quipements et son environnement mais galement par les services
collectifs quelle offre, notamment les services aux employs, les services communs aux
entreprises, la maintenance des infrastructures et quipements collectifs, le ramassage des
dchets, le gardiennage, etc.
La gestion collective des services au sein dune zone industrielle est une ncessit pour la
rduction des cots communs la charge des entreprises, lamlioration de lenvironnement et
de la qualit de vie. La vision ancienne des zones industrielles, qui pouvait les concevoir
comme de simples lotissements industriels, sans interactions sur les plans conomique,
environnemental et social ne peut plus tre soutenue sous peine dinefficacit conomique
propre au niveau de lentreprise et de la communaut.
Il est donc indispensable que les GMG dpassent le cadre de gestion des problmes quotidiens
de la zone et sengagent fournir de nouvelles prestations telles que les initiatives
danimation de la zone, les services la carte pour les implants, les services de
linterlocuteur unique, etc. Cette nouvelle orientation est trs importante, elle est ncessaire
mais surtout possible.

302

2.2. Les effort de la FIPA


Noublions pas la contribution de la FIPA1 "Agence de Promotion de lInvestissement
Extrieur" sous la tutelle du Ministre charg de la coopration internationale dans cet effort
de promotion, dinformation et de communication sur les zones industrielles tunisiennes et ce,
depuis 1995, date de sa cration. Elle emploie lheure actuelle 70 personnes et dispose d'un
rseau de 6 bureaux ltranger situs Bruxelles, Chicago, Londres, Cologne, Milan et
Paris. Son rle principal est de promouvoir la Tunisie comme site d'investissement, daider les
investisseurs trangers sinstaller et tendre leurs activits en Tunisie et de proposer les
mesures damlioration de l'environnement de l'investissement.
Pour la mise en uvre de sa mission, FIPA fait raliser par des bureaux de consulting
internationaux des tudes comparatives sur les facteurs de localisation et les cots de
production de plusieurs produits permettant de situer de faon rigoureuse le niveau
concurrentiel de la Tunisie.
De surcrot, elle met la disposition des investisseurs plusieurs documents et supports
promotionnels prsentant des informations utiles sur lconomie, les cots de facteurs, les
incitations linvestissement, les infrastructures daccueil dont notamment les zones
industrielles, les zones franches et les ples de comptitivit.
Son rle est donc un rle de facilitateur et daccompagnateur pour aider les investisseurs
trangers sinstaller dans notre pays. A lvidence les missions de cette agence ne
concernent pas que lindustrie, mais couvrent aussi les activits tertiaires.
La FIPA se met aussi en relation avec les acteurs de lamnagement : AFI, AFT, gouvernorats
et collectivits locales, ministres, etc. pour tenter de trouver des terrains en vue de satisfaire
les demandes quelle reoit de la part de divers industriels et investisseurs trangers.
Ces efforts entrepris par la FIPA se trouvent garnis par les avantages octroys aux
investisseurs trangers notamment la disposition du foncier au dinar symbolique et les
drogations au plan durbanisme local en vigueur. Encore une fois, lEtat cde le pas aux
investisseurs trangers sous prtexte de lattractivit du pays, de la cration de la richesse et
de lemploi et se permet de subir des situations inconfortables sur le plan urbain. Ces
situations peuvent "parfois mettre en pril la cohrence de lamnagement densemble des
agglomrations et induire des surcots moyen terme pour le bouclage des rseaux ou le
dveloppement des services publics essentiels comme les transports publics " 2.
A fortiori, lEtat est responsable de lmergence de situations de ce type puisquaucune
initiative nest prise au pralable pour satisfaire de telles demandes : lEtat pourra par
exemple procder "lidentification en amont de terrains rservs de tels clients
exceptionnels , en marge doprations industrielles classiques" 3, permettant ainsi de
rduire le nombre de demandes traiter de faon urgente ou exceptionnelle. De surcrot,
lamnagement en blocs, de par sa flexibilit et son aptitude satisfaire au mieux les
demandeurs nationaux ou trangers, pourra constituer une bonne alternative face des
situations pareilles.

Le site web de la FIPA " Foreign Investment Promotion Agency " est consultable ladresse suivante :
www.investintunisia.tn.
2
Banque Mondiale, 2007, p.13.
3
Banque Mondiale, 2007, p.13.

303

3. Etat de la promotion des zones industrielles


Maintenir les zones industrielles dans un tat meilleur et plus attarctif constitue pour la
majorit des entreprises une occupation majeure. Cest pourtant un souci qui nest pas prsent
chez tous les acteurs de lamnagement industriel dont notamment lAFI et les collectivits
locales.
Il existe un manque dengagement notable vis--vis de cette question de promotion de la part
des responsables qui suivent mal les zones industrielles et se rejettent les responsabilits entre
eux. Devant cette situation, et en vue de dfendre les intrts des propritaires, le ministre
charg de lindustrie a pris un certain nombre de mesures afin de consolider le rle des GMG
que ce soit travers la rvision des textes juridiques disponibles ou par ladoption de
nouveaux textes visant la facilitation des procdures de cration et le recouvrement
automatique des contributions des entreprises dans le financement des GMG via les factures
dlectricit ou aussi travers les diffrentes actions de formation, daccompagnement et
dassistance ralises dans le cadre du programme RECAPZI.
Nous retiendrons quelques cas o les efforts mens par les GMG ont contribu la promotion
de leurs zones industrielles sachant que les autres zones sans GMG ou avec un GMG non
oprationnel demeurent dans un tat, le moins quon puisse dire, proccupant.

3.1. Les exemples de Mgrine Z4, Borj Cdria et Ksar Sad


a) Cas de la zone industrielle Mgrine Z4
Le GMG de cette zone a vu le jour la fin de lanne 2000 suite la parution de larrt du
10/10/2000 portant cration d'un groupement de maintenance et de gestion dans la zone
industrielle Z4-Mgrine du Gouvernorat de Ben-Arous. Son vrai dmarrage a t ralis en
2001 et ce nest quaprs quelques annes que cette zone a connu la mise en place de
vritables actions en son sein.
En effet, le GMG a t lorigine de la rhabilitation de la zone dont les travaux ont
commenc en juillet 2007 pour finir en juillet 2008. Le cot total de cette opration a t de
1.820.766 dinars tunisiens financ hauteur de 50% par lEtat. La contribution moyenne des
entreprises a t de 3,5 dinars tunisiens par m2 selon les propos du directeur de son GMG. Ces
travaux ont concern le curage des rseaux des eaux pluviales et la rhabilitation des voies
dgrades, du rseau dclairage public ainsi que lamnagement des espaces verts1.
Les rsultats sont illustrs travers les photographies suivantes :

Le champ dintervention dune opration de rhabilitation est gnralement beaucoup plus large. Il peut
concerner soit des actions "Hard" visant le renforcement des infrastructures de base notamment les voiries,
lassainissement, les stations dpuration, lclairage public, le rseau anti-incendie, les tlcommunications ainsi
que les services de proximit (centres mdicaux, services de scurit, etc.), soit des actions "Soft" incitant les
GMG assurer les missions de promotion, danimation et de gestion de leur zone industrielle. La composante
environnementale prend de plus en plus une place dans lopration de rhabilitation et ce, travers
lamnagement despaces verts, le respect de lenvironnement, ladoption dune dmarche de dveloppement
durable, etc.

304

Rue Om El Araes

Aprs

Avant

Rue Ejjrissa

Aprs

Avant

Source : GMG Mgrine Z4

305

Rue Ibn Battouta

Aprs

Avant

Rue Ibn Abi Dhiaf

Aprs

Avant
Source : GMG Mgrine Z4

En sus de ces efforts, le GMG de la zone Mgrine Z4 compte mettre en place un centre de vie
dans la zone pour assurer des services de proximit pour les employs dans les tablissements
qui y sont implants ainsi que pour les usagers et les visiteurs. Les services qui devront tre
offerts par ce centre sont dordre administratif et commercial (antenne municipale, poste de
police, bureau de protection civile, centre de mdecine de travail, bureau de douane, bureau
de poste, banque, restaurants, salle de runion et salle de formation).
La contribution financire des adhrents au budget du GMG demeure selon son responsable
insuffisante : elle est de 41.700 dinars en 2009. De mme, le GMG ne dispose pas de moyens
humains suffisants cause de cette limite du budget. Comme rponse cette situation, le
responsable du GMG a eu lide dengager une avocate pour dposer plainte contre la
commune de Mgrine du Gouvernorat de Ben Arous dans lespoir de rcuprer la TCL qui
doit alimenter, selon lui, le budget du GMG au lieu de celui de la commune puisque la zone
industrielle a t toujours en marge des priorits de cette dernire. Cette taxe pourra soulager
les maux du GMG en le dotant dun budget supplmentaire consquent.

306

b) Cas de la zone industrielle de Borj Cedria


La zone industrielle de Borj Cedria, cre en 1979 et amnage par lAFI est une zone qui
stend sur une surface de 70 hectares. Elle possde 121 lots avec un taux dexploitation qui
ne dpasse pas les 70%. Son GMG a t cr par arrt en date du 11/04/1995 mais son
fonctionnement a connu un certain nombre de difficults. La principale difficult rencontre
est celle relative au manque dintrt de la part des responsables dentreprises. Ceux-ci
considrent que les problmes de la zone devraient tre rsolus par les pouvoirs publics et non
par les industriels eux-mmes. Ils peroivent leur contribution au budget du GMG comme
une charge financire qui sajoute la TCL dj perue par la commune sans que cette
dernire lutilise pour promouvoir la zone.
Un tel comportement nest pas, de notre point de vue, surprenant dans un contexte global
marqu par une bonne dose de ce quappellent les sociologues "la culture dmissionnaire".
Toute la difficult de convaincre ces derniers apparat alors et le GMG se trouve incapable,
lui seul, de changer des mentalits et des pratiques anciennes ancres depuis longtemps.
A ct de cet cueil, le manque de moyens humains et matriels constitue une autre entrave
pour le fonctionnement du GMG. Celui-ci ne dispose que dun seul cadre permanent et dun
directeur qui a t limog au dbut de lanne 2011 cause dun diffrent avec le nouveau
prsident du GMG1.
Cet effectif trs rduit na pas pu travailler convenablement comme il nest pas arriv
satisfaire les attentes des tablissements et de leurs employs tant donn quil tait tout le
temps absorb par les tches quotidiennes. Les industriels non convaincus par la nomination
du nouveau responsable du GMG qui leur a t impose par les autorits ont souvent exprim
un sentiment dindiffrence sinon de reproche, voire dinsatisfaction vis--vis des prestations
de ce dernier.
Or, les efforts qui ont t entrepris par le directeur du GMG sont notables. Il a t, avant le
conflit, derrire la ralisation des travaux de rhabilitation de la zone qui ont dmarr en 1994
pour durer deux ans de manire continue. Ces travaux ont port notamment sur lclairage
public de la zone, le curage des rseaux des eaux uses et du rseau des eaux pluviales, le
revtement de la chausse et les trottoirs avec un cot global de 1300 milles dinars tunisiens.
Lamnagement dune zone verte qui existe dj ltat sauvage aux confins de la zone a t
programm mais non accompli malgr le faible cot de sa ralisation (70.000 dinars
tunisiens). Ce refus tait simplement en raison de la vocation non urgente de cette opration.

Le directeur limog a prcis ce sujet quil y a eu une nouvelle lection du conseil dadministration du GMG
de cette zone sans que le quorum soit atteint. Il y a eu ainsi une lection dun nouveau prsident qui na pas t
accepte par lancien prsident. Ce dernier a prfr porter plainte contre le nouveau prsident. Cette situation a
beaucoup perturb le fonctionnement du GMG puisquil ny a pas eu de passation des dossiers. Le directeur du
GMG qui a refus son tour de faire la passation a t, suite ce refus, licenci et a attaqu ds lors, le nouveau
prsident en justice pour lindemniser. Le gouvernorat est en train dapaiser les tensions au sein de ce
groupement mais ses efforts, semble-t-il, sont vains.

307

Photographie 28: Panneaux dinformation lentre de la zone industrielle de Borj Cedria

Source : GMG de la zone industrielle de Borj Cdria, 2010.


Les efforts de promotion sont visibles sur cette photo. Des panneaux dinformation sur les tablissements
et leur rpartition au sein de la zone sont mis lentre de la zone pour informer et orienter les visiteurs.
Ce point dinformation comporte une aire de stationnement de manire ce quun visiteur puisse sortir de
son vhicule pour le consulter.

Par ailleurs, la zone industrielle de Borj Cedria ne dispose pas encore dun centre de vie pour
assurer des services de proximit1. Les employs sont trs mcontents de cette situation. Ils
trouvent des difficults pour satisfaire leurs besoins quotidiens les plus banaux ce qui pousse
certains dentre eux amener leurs djeuners de chez eux. Par contre, la grande majorit
sapprovisionne auprs des gargotes qui ne cessent de prolifrer dans cette zone avec des
conditions dinstallation irrgulires.

Le lot ddi au centre de vie de la zone industrielle de Borj Cdria a t achet par le GMG au dinar
symbolique. Cependant, jusqu mars 2011, les travaux de construction et dinstallation de ce centre nont pas
encore dmarr.

308

Photographie 29 : Exemples de deux gargotes la zone industrielle de Borj Cdria

Source : SOUSSI R., septembre 2009.

Source : SOUSSI R., septembre 2009.

Nous y avons compt 12 gargotes qui jouent le rle de buvettes et de kiosques sandwichs ce
qui reprsente un nombre non ngligeable. Il est vrai que ces tablissements apportent des
services aux employs mais dans des conditions dhygine parfois problmatiques. Afin
damliorer les services quoffrent ces gargotiers, se fait jour une mise niveau et une
conformit aux normes de la qualit de leurs produits. La prise en charge financire de cette
opration pourra tre assure par les entreprises de la zone et contrle conjointement par les
services municipaux et dhygine pour permettre aux employs de djeuner sans risque au
sein de la zone.

309

c) Cas de la zone industrielle de Ksar Sad


Le GMG de Ksar Sad, cr en 1995 (arrt du 04 janvier 1995) est un parmi les GMG les
plus actifs de lagglomration du Grand Tunis grce une contribution notable des
exploitants, occupants et propritaires des immeubles au sein de la zone au budget de son
fonctionnement. Ces aspects ont renforc les capacits dintervention du GMG qui a su
rpondre en grande partie aux objectifs et aux ambitions des entreprises de la zone, aprs 20
ans de sa cration.
Avec lappui de la coopration allemande, le GMG de Ksar Sad sest lanc dans un projet de
remise niveau de la zone industrielle qui a touch divers aspects :
remise niveau du systme de collecte des eaux pluviales pour lutter contre les
dbordements rguliers,
amlioration de lclairage public et diminution de la consommation par linstallation de
lampes faible consommation,
installation dun plan de localisation des entreprises et harmonisation du jalonnement,
rfection de la chausse et amnagement des aires de stationnement,
scurisation et amlioration des cheminements pitonniers en particulier laccs principal
la zone qui devenait impraticable dans les saisons de pluies,
mise en place dun systme de raction aux situations durgence avec la ralisation dune
cartographie des risques,
cration dun comit de gestion des risques et laboration dun plan dintervention,
incitation des entreprises harmoniser la couleur de leurs btiments,
optimisation de la gestion des chantiers sur les espaces publics : courrier dinformation,
chantier de nuit et suivi de la qualit de la rfection des voiries.
Cependant ce GMG souffre encore de quelques lacunes telles que le manque de moyens
humains (un seul employ permanent), linexistence de matriel roulant (camion chelle et
camion pour le ramassage des dchets), la limite du systme de surveillance actuel et
linexistence dun centre de vie au sein de la zone.
De plus, le GMG narrive pas comprendre le refus par la municipalit de son projet
dinstallation dune dchetterie en dpit de lacceptation et du soutien de l'ANPE et du
gouvernorat de la Mannouba.
Enfin le GMG a prvu la rhabilitation des deux zones auxiliaires SABI et SPRIC puisque ces
deux zones relvent de sa comptence en termes de gestion et de maintenance et ce, depuis la
parution de larrt du ministre de lindustrie et de la technologie du 3 juin 2010, portant
extension du primtre dintervention du groupement de maintenance et de gestion de la zone
industrielle de Ksar Sad du gouvernorat de Mannouba.

310

Photographie 30: Point dinformation de la zone industrielle de Ksar Sad

Source : SOUSSI R., visite de la zone industrielle de Ksar Sad, 2012.


Cette vue montre comment laccs de la zone a t amnag et embelli dans le cadre des efforts de promotion de
la zone. Les panneaux sur la photo indiquent les diffrents tablissements de la zone avec au milieu un plan de
toutes les parcelles et le chemin pour y accder. Cependant ce point dinformation nest pas propice au
stationnement des visiteurs et la comprhension du plan nest pas aise. En outre, gauche de cette photo, on
peut apercevoir un autre panneau mais qui est cach par un arbre ce qui rend sa lecture quasi impossible.

En dehors des efforts consentis par le GMG, dautres oprateurs ont marqu le territoire de la
zone par leurs interventions. Il sagit des deux oprateurs de tlphonie mobile Tunisie
Tlcom et Orascom Tunisie plus connue sous sa marque " Tunisiana" qui ont engag au
dbut de lanne 2009 des travaux pour la rnovation de leurs rseaux. Le premier oprateur a
chang les cbles en cuivre1 par des fibres optiques pour amliorer la transmission et
notamment la navigation sur Internet et augmenter le dbit de lADSL2. Quant au deuxime,
il a choisi de crer son propre rseau dADSL ce qui a permis aux entreprises de la zone
davoir plus dun choix avec une nette amlioration de la qualit des services fournis par les
deux oprateurs.

A noter que les cbles de cuivre sont galement substitus pour des raisons de scurit puisque le cuivre qui se
vend cher en Tunisie est trs convoit par les voleurs. Ces derniers reprent les cbles souterrains, les coupent
puis les vendent. De tels actes perturbent le fonctionnement des tablissements de la zone qui enregistrent des
pertes que Tunisie Tlcom refuse de ddommager. Devant le nombre croissant de ces pillages, Tunisie Tlcom
a prfr le remplacement des cbles de cuivre par des fibres optiques.
2
LADSL: Aasymetric Digital Suscriber Line ou ligne asymtrique numrique est une technologie qui permet
d'amliorer les performances des rseaux d'accs et en particulier de la ligne d'abonn du rseau tlphonique
classique. Grce l'utilisation de deux modems, l'un plac chez l'abonn, l'autre sur la ligne d'abonn, elle
permet d'amliorer considrablement le dbit du rseau et d'obtenir des transmissions 70 fois plus rapides
qu'avec un modem analogique classique. En raison de son faible cot, elle constitue une solution intressante
pour bnficier dun accs rapide internet.

311

Photographie 31: Travaux dinstallation de fibres optiques dans la


zone industrielle de Ksar Sad en 2009

Source : GMG, Ksar Sad

3.2. Le diagnostic par lanalyse SWOT


Rappelons que lanalyse SWOT fut dveloppe par Albert HUMPHERY dans les annes
1960 dans lobjectif de comprendre pourquoi les planifications chouaient. Lobjectif de cette
mthode est dvaluer une situation afin de prendre les bonnes dcisions pour lamliorer.
Pour ce faire, il faut organiser et synthtiser les informations afin de simplifier la
comprhension de la situation et de sen appuyer pour trouver des alternatives stratgiques
appropries.
Le principe de cette mthode consiste dcouper linformation relative un sujet danalyse
(un projet donn) en facteurs internes et externes, puis en facteurs positifs et ngatifs. Les
facteurs internes sont les informations ou actions qui sont intrinsques au projet, tandis que les
facteurs externes correspondent aux informations qui dpendent de lenvironnement extrieur
de ce projet.
Chacun de ces deux ensembles de facteurs est ensuite scind nouveau en deux sousensembles qualitatifs laune des facteurs positifs et ngatifs c'est--dire les facteurs
correspondant aux avantages et opportunits offerts par le projet et les facteurs reprsentant
les points faibles et les menaces induits par le projet.
Ce dcoupage permet de retrouver les quatre parties lmentaires de la matrice SWOT
savoir :
Forces : les facteurs internes positifs
Faiblesses : les facteurs internes ngatifs
Opportunits : les facteurs externes positifs
Menaces : les facteurs externes ngatifs.

312

Figure 68: Matrice SWOT

Source

: sitee w
web: fr.wikipedia.org, consult en fvrier 201
012

Cette matrice est donc un out


util dont les lments servent llaborationn de scnarios, de la
vision et llaboration dune
ne stratgie. La constitution de ces lmentss eexige de mener des
rflexions approfondies sur la collecte et lanalyse des informations. Dans
ns la plupart des cas,
le nombre de facteurs et dee variables
v
est souvent important et ne peut tr
tre trait en totalit.
Cest pour cette raison quune
ne slection est gnralement admise pour nee rretenir que certains
facteurs et variables clefs, jug
ugs pertinents et cruciaux pour l'objectif et le champ d'action de
lanalyse.
Il y a quatre stratgies qui dco
coulent dune analyse SWOT telles que prsen
sentes dans la figure
suivante :
Figure 69: Les al
alternatives stratgiques potentielles de lanalyse SW
WOT

Source : Ralisation SOUSSI R., 2012

La stratgie " Forces-Opportu


ortunits " repose sur un tandem forces-oppor
portunits significatif
c'est--dire une situation o les
le forces vont dans la mme direction que les
es opportunits. Dans
ce cas de figure, il serait pert
ertinent dallier les forces internes du projett aaux opportunits de
lenvironnement dans unee orientation stratgique quon peut qual
ualifier
"offensive
dexpansion".

313

La stratgie " Faiblesses-Opportunits " est une stratgie qui se focalise sur lamlioration des
faiblesses internes du projet afin de pouvoir profiter des opportunits offertes par
lenvironnement. Il sagit donc dune stratgie dfensive dexpansion qui tente de combler des
faiblesses en interne tout en veillant saisir les opportunits en externe.
Par contre, la stratgie " Forces-Menaces " est une stratgie purement dfensive puisquelle
consiste exploiter les forces internes pour faire face aux menaces externes de
lenvironnement. Les forces peuvent neutraliser les menaces en les transfrant ou en les
convertissant en opportunits et ce, en dgageant les moyens et en mobilisant les ressources
ncessaires.
La stratgie "Faiblesses-Menaces" appartient la catgorie des stratgies de repositionnement
ou de diversification. La quintessence de cette stratgie rside dans la minimisation des
faiblesses internes pour amortir lacuit des menaces provenant de lenvironnement externe.
Dune manire simplifie, la configuration synoptique de la dmarche de gnration des
stratgies ou options stratgiques peut tre rsume dans le tableau suivant :
Tableau 49: La matrice SWOT pour la formulation des stratgies
Facteurs internes
Facteurs externes

Forces (internes)

Faiblesses (internes)

Opportunits (externes)

Stratgie : utiliser ses


forces pour tirer avantage
des opportunits

Stratgie : dvelopper des


stratgies pour surmonter ses
faiblesses dans le but de tirer
avantage des opportunits

Menaces (externes)

Stratgie : utiliser ses


forces pour faire face aux
menaces ou viter les
menaces

Stratgie : viser minimiser


la fois ses faiblesses et les
menaces

Source : Weihrich, H., "The SWOT matrix - A tool for situational analysis". Long Range Planning, Vol. 15, No.
2, 1982, p.58.

Pour remplir cette matrice dans le cas de la promotion des zones industrielles de
lagglomration du Grand Tunis, nous nous sommes appuys sur la documentation et les
informations disponibles. Dans le mme temps, nous nous sommes concerts avec plusieurs
responsables administratifs, professionnels, responsables dentreprises, chercheurs,
acadmiciens et experts pour les faire participer, recueillir leurs avis et mettre leurs
propositions afin denrichir lanalyse.
Ce travail nous a permis de dgager les diffrents lments de la matrice SWOT suivants :
a) les forces
Les forces qui constituent les atouts dont disposent les zones industrielles en matire de
promotion sont les suivantes :
- la volont de rhabilitation des zones industrielles
La politique de lEtat englobe un ensemble de moyens et de mesures sattachant assister et
aider lentreprise durant tout son cycle de vie c'est--dire depuis sa cration, au cours de son
314

installation, tout au long de sa maturit et enfin sa fermeture. La volont de lEtat


promouvoir les zones industrielles est manifeste malgr les difficults quil rencontre pour
trouver des solutions un nombre lev de problmatiques et dans le mme temps de cibler
certaines questions spcifiques.
En matire de dveloppement du secteur industriel et de la promotion des zones industrielles,
lEtat sest lanc dans le dveloppement et la rhabilitation des zones industrielles pour mettre
niveau celles qui sont dgrades et crer une nouvelle gnration de zones industrielles de
qualit meilleure.
- les nouveaux acteurs privs damnagement
LEtat a cherch impliquer davantage les promoteurs privs en mettant des mesures
dencouragement en leur faveur pour les inciter mener des oprations damnagement des
zones industrielles. Lamnagement industriel est dsormais prsent au niveau des projets de
cration des zones dappui dans les ples de comptitivit, ou des zones industrielles et de
petits mtiers dans les complexes industriels et technologiques et galement au niveau des
zones dactivits cres par les promoteurs immobiliers tunisiens et/ou trangers.
Ce recours de lEtat aux amnageurs privs est rendu ncessaire, voire urgent en raison du
manque de moyens financiers de lEtat et son incapacit graduelle satisfaire la demande en
terrains industriels. LEtat a donc pris une politique volontariste de dsengagement en vue de
pallier directement au manque de financements publics tout en assurant le dveloppement et
la mise en valeur conomique de lespace industriel travers une "quasi sous-traitance"
auprs des amnageurs privs.
Les Groupements de Maintenance et de Gestion des zones industrielles
Ctait suite une visite inopine de lancien prsident de la Rpublique Tunisienne la zone
industrielle de Ben Arous en date du 15 dcembre 1992, que ltat dgrad des zones
industrielles a commenc susciter lintrt des acteurs publics. Cette visite a montr
limprieuse ncessit de combler le vide juridique en rdigeant des textes de lois relatives
la maintenance des zones industrielles pour permettre de remdier une telle situation.
Aprs deux ans de cette visite, fut parue la loi n94-16 du 31 Janvier 1994, relative
lamnagement et la maintenance des zones industrielles, suivie du dcret n 94-1635 du 1er
Aot 1994, portant organisation des groupements de maintenance et de gestion dans les zones
industrielles et mode de leur constitution et leur gestion.
Ce dcret a t lorigine de la premire cration du GMG, non de la zone industrielle de Ben
Arous comme attendu, mais plutt dune zone industrielle qui ne se situe mme pas dans le
Grand Tunis. Il sest agi de la zone industrielle de Gabs en vertu de larrt du 19 novembre
1994 et ctait grce au rle jou par son gouverneur cette poque qui na pargn aucun
effort pour sensibiliser les industriels et les inciter crer leur GMG.
Depuis cette premire initiative, le nombre de cration de GMG ne cesse daugmenter.
Jusquen 2010, on compte 76 GMG travers tout le territoire de la Tunisie sur un nombre
total de 158 zones industrielles (annexe 5). Le taux de couverture des zones industrielles par
ces groupements est alors denviron 63%. Ces statistiques ont t faites sur la base de la
compulsion du Journal Officiel de la Rpublique Tunisienne et ce, en comptabilisant les
arrts portant cration de ces GMG. Or le fait de paratre sur ce journal ne signifie pas que le
GMG est fonctionnel do la ncessit de nuancer ces chiffres en ne retenant que les GMG
qui sont effectivement oprationnels et dont le nombre ne dpasse mme pas la moiti.

315

la politique de proximit
La promotion des zones industrielles est beaucoup plus aise dans le cas o les zones
industrielles bnficient de la proximit puisquelle leur confre des avantages plus ou moins
quivalents ceux offerts par lagglomration pour les autres activits. Ainsi, la promotion
des zones industrielles a plus dopportunit de sinsinuer et de sinscrire dans le droit fil de la
promotion globale de lagglomration. Ainsi, les acteurs de lamnagement industriel, les
responsables de la gestion des zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis, ont plus
de chance de se faire accompagns par les administrations centrales et les centres de pouvoir
qui se concentrent dans lespace de la capitale dans leurs efforts de promotion des zones
industrielles.
Le desserrement du centre de lagglomration
La promotion des zones industrielles est inhrente au desserrement des zones centrales de
lagglomration. Nous avons dj mentionn au niveau de la premire partie que ce
mouvement a t dclench par la municipalit de Tunis au milieu des annes 1960 sur la
base de recommandations mises par des experts allemands dans ltude quils ont effectue
au profit de la municipalit de Tunis.
Lopration de desserrement, encore luvre dans lagglomration du Grand Tunis, a
permis la promotion du rle jou par les zones industrielles en tant quespaces daccueil
indiqus pour toute entreprise ou tablissement se trouvant ltroit au niveau du tissu urbain
et galement pour les nouveaux porteurs de projets en qute dun terrain industriel.
b) les faiblesses
Les faiblesses, qui sont les handicaps dcels ou freins au dveloppement de la promotion des
zones industrielles sont reprsentes par :
Linsuffisance de valorisation des zones industrielles
Il nexiste pas de politique de valorisation englobant tous les aspects lis aux atouts et la
qualit des zones industrielles tunisiennes. Elles sont souvent programmes, amnages et
commercialises en dehors de toute stratgie de marketing et de promotion. Les initiatives
dans ce domaine se limitent des actions au coup par coup teintes souvent par une certaine
improvisation et dpourvues de toute stratgie ou dmarche prospective.
Ces actions prises sur des initiatives individuelles et dune manire non professionnelle sont
lorigine de plusieurs pertes defforts et de temps ce qui a engendr une stigmatisation de
quelques zones au regard de leurs potentialits en termes dopportunits daccueil et
dinstallation des tablissements.
Les fondements dune action collective et fdratrice ont t laisss pour compte au bnfice
dune multitude dintervenants dont les visions non concertes ont fortement affect la
valorisation de ces espaces daccueil ainsi que leur promotion.
Quand bien mme ces efforts constituent un acquis non ngligeable, leur rassemblement et
leur capitalisation nont pas t jusqu prsent raliss. Aucune traabilit, aucun retour ou
transfert dexprience na t tabli. Ces efforts sont souvent oublis et lexprience ainsi que
le savoir-faire qui en dcoulent se trouvent plutt dmantels que capitaliss, accumuls ou
exploits.

316

Difficult daccs aux zones industrielles


Laccessibilit aux zones industrielles est devenue difficile cause des encombrements des
voies radiales de lagglomration qui ramnent lessentiel du flux des employs dans leurs
navettes quotidiennes. Les dures des trajets effectus par bus, voire par tramway1 sont en
train daugmenter considrablement cause de la congestion du trafic et les "vitesses
commerciales"2 qui ne cessent de se dgrader.
Les employs de lindustrie utilisent souvent divers moyens de transport publics en associant
le bus, le tramway voire les trains. Lautobus assure prs des deux tiers des dplacements
collectifs alors que le reste des dplacements est assur conjointement par le tramway et le
train sachant que la part du tramway est environ le quadruple de celle du train. Si la part du
tramway est relativement notable, elle demeure insuffisante. La longueur des couloirs qui sont
desservis par ce moyen de transport ne dpasse pas 8 kilomtres partir du centre de la
capitale. La population habitant au-del de cette distance se trouve desservie uniquement par
les bus et sont, ds lors, insatisfaits cause de lencombrement et du non respect de lhoraire
que connat ce mode de transport.
Ce que nous avons pu recueillir comme informations grce nos propres investigations
pourra tre rsum dans les faits saillants suivants3 :
-Lexistence dune dissymtrie des navettes aller-retour o la marche pied, pour des raisons
conomiques, est souvent utilise au retour, la place des modes payants utiliss laller
- Des temps de trajet paradoxalement importants par rapport aux distances : les experts des
bureaux dtudes spcialiss dans le transport nous ont fait savoir que rares sont les employs
qui ne passent pas plus dune heure au moins chaque matin pour joindre leur lieu de travail.
La moyenne se situe autour d1h 30 par jour et elle est sujette augmenter cause du taux
effrn de motorisation. Ce taux est pass de 10.000 vhicules par an en moyenne dans les
annes 1990 pour atteindre prs de 60.000 vhicules par an actuellement.
-une difficult des oprateurs de transport public et priv organiser une desserte par autobus
adapte aux multiples horaires de travail des entreprises et un rle de charnire de plus en plus
important des taxis collectifs par leur adaptabilit aux besoins, entre les modes individuels et
les bus.
Etat de dlabrement des zones industrielles
La maintenance des zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis est globalement
insuffisante ce qui a enlaidi le paysage et laspect gnral des dites zones. La limite des efforts
entrepris par les GMG ou par les autres acteurs na pas permis de soulager les maux des zones
industrielles en matire dentretien des routes, des trottoirs, des rseaux dclairage public et
denlvement des dchets. Lobstacle majeur ces efforts demeure le manque de moyens
financiers et humains au sein des GMG et la nonchalance des autres intervenants.
1

Le tramway est appel "mtro lger" en Tunisie.


La vitesse commerciale d'un moyen de transport en commun est dfinie comme tant sa vitesse moyenne utile
l'usager. Elle tient compte de la vitesse de pointe, des arrts, voire des embouteillages, si le mode de transport en
commun n'est pas en site propre, Elle est actuellement limite 10 voire 9 km lheure pour les bus alors quelle
est nettement suprieure pour le tramway en site propre (de lordre de 16 km lheure).
3
Nos investigations ont port sur lobservation du flux des employs au niveau des points dentre de quelques
zones industrielles, les entretiens auprs des employs frquentant ces zones, ainsi quauprs des responsables
dentreprises, de quelques gestionnaires des zones industrielles, urbanistes, experts et oprateurs dans le domaine
de transport.
2

317

Quant lentretien du rseau des eaux uses dont lOffice National de lAssainissement est
responsable, il nest pas effectu bon escient et les industriels le considrent comme
insuffisant. Cet organisme est aussi charg de lvacuation des eaux pluviales, tche quil
refuse dassurer en rejetant cette responsabilit aux collectivits locales1.
Il en va de mme pour le rseau de lutte contre les incendies o lOffice National de la
Protection Civile nassure pas lentretien de ce rseau et les quipements affrents
puisqu "ils nont pas t transfrs cet office et sont demeurs, de ce fait, sans entretien, ce
qui est de nature affecter la scurit des usines installes dans ces zones"2.
Ce manque dentretien et de maintenance a, ds lors, t lorigine de la dgradation des
divers rseaux et voiries de bon nombre de zones industrielles. Dailleurs, le souhait des
industriels, ce sujet est manifeste. Selon ltude sur la non cration des GMG dans les zones
industrielles ralise en septembre 2010 la demande du bureau de coopration allemande
GIZ et acheve en septembre 2010, les souhaits des industriels enquts ont port sur les
priorits suivantes avec un total de 57,1 % :
lamlioration de ltat de la zone (21,5% des rponses)
la rhabilitation (14,8%)
lamlioration de lenvironnement et de laspect extrieur (11,9%)
lamlioration de lorganisation, la gestion et la maintenance (8,9%)
Les autres souhaits classs dans un second degr de priorit ont port notamment sur
lamlioration des conditions de travail, lamlioration de la communication, lorganisation de
journes dinformation et limplication des acteurs.
Dficit de communication
Les actions de communication propos des zones industrielles quelles soient anciennes ou
nouvelles sont, cest le moins que lon puisse dire, rares et dfaillantes que ce soit par les
collectivits locales ou par lAFI. En tmoigne le nombre non ngligeable de parcelles non
encore vendues par cette agence, malgr ses efforts et sa tnacit pour la commercialisation
des zones quelle a amnages.
Or, le prix du m2 pratiqu par lAFI est le moins cher sur le march puisquil nest augment
daucune marge bnficiaire tant donn que cette agence est but non lucratif. Cela prouve
que, pour garantir la vente des lots et acclrer la commercialisation, des efforts
supplmentaires de communication et de promotion devront tre entrepris par cette agence.
Dun autre ct, le rle des GMG est indispensable pour arcbouter les efforts raliss par les
pouvoirs publics dans ce domaine, surtout que ces groupements sont appels, de par leurs
missions, assurer lanimation des zones industrielles et galement la communication externe
autour de ces zones.
Dans le cas des zones amnages par les privs, la situation est un peu diffrente, il y a
quelques initiatives mme si elles demeurent limites. En effet, ni les ples de comptitivit,
ni les autres promoteurs privs nont une exprience dans lattractivit des investisseurs. La
majorit des dirigeants des ples de comptitivit sont des fonctionnaires de ladministration

Par exemple, Lentretien du rseau des eaux pluviales la zone Mghira qui a t amnage sur un terrain
inondable est devenu un vrai casse-tte chinois. Il a fallu constituer une commission spciale pour sortir de
lenlisement.
2
Selon le rsum du vingtime rapport annuel de la cour des comptes parue dans le JORT n22 du 16 mars
2007.

318

dpasss par les vnements1 et par consquent, ils nont pas russi convaincre les porteurs
de projets simplanter dans les espaces ddis. Quant aux promoteurs immobiliers privs, le
grand handicap qui enraye leur effort de promotion est le prix drisoire du m2 amnag par
lAFI qui constitue selon les propos de certains dentre eux " un vrai frein toute action de
marketing ou de promotion auprs des investisseurs".
Absence dune vision stratgique
Il nexiste pas en Tunisie de vision globale rationnelle qui apprhende la zone industrielle
comme un produit stratgique en termes de dveloppement industriel, ou encore comme un
vritable outil damnagement et de planification du territoire. La situation actuelle des zones
industrielles tunisiennes, y compris celles de lagglomration du Grand Tunis, renseigne sur
une planification qui a rarement inclus les tendances du dveloppement conomique, les
principes de lurbanisme moderne et les exigences en matire denvironnement.
La rapidit des changements conomiques et urbains est souvent brutale, ce qui exige des
amnageurs des zones industrielles dadopter des techniques plus labores et plus strictes
pour y rpondre tout en demeurant en conformit avec les normes, la rglementation et les
exigences de la qualit et en privilgiant des structures daccueil souples et flexibles. Ils sont
aussi amens tenir le plus grand compte des facteurs de lenvironnement et du paysage,
aspects souvent ngligs dans la quasi totalit des oprations damnagement de nos zones
industrielles.
Satisfaction partielle de la demande
En abordant dans la deuxime partie de cette thse la question foncire, nous avons montr
que le rythme de loffre en terrains industriels ne rime pas avec la demande et quune
inadquation est omniprsente entre loffre relle et les besoins latents et exprims par les
investisseurs. La demande se trouve ainsi insatisfaite tant sur le plan de la quantit que sur le
plan de la qualit au niveau dun bon nombre de zones industrielles de lagglomration. Cette
insuffisance sexplique par la pnurie de rserves foncires qui rsulte dun manque de
terrains domaniaux et privs qui soient tout la fois bien situes par rapport au tissu urbain et
cot raisonnable. Ces mmes considrations demeurent vraies galement pour loffre de
terrains industriels de seconde main o le rapport qualit prix est domin par les
comportements des spculateurs qui ne cessent daugmenter les prix au vu de la raret des
terrains. Cest dans ce contexte bien particulier de surenchre quil faut comprendre le
dsquilibre entre la demande et loffre de terrains au sein de lagglomration du Grand Tunis
et par consquent la satisfaction partielle de la demande.
Mauvaise gestion des zones industrielles
La mauvaise gestion constitue un vrai problme pour les tablissements implants dans des
zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis. Le flou qui rgnait quant au rle de la
1

Lors de linvestiture de ces fonctionnaires la tte des ples de comptitivit, plusieurs voix ont cri fort contre
leur dsignation qui a t faite sur la base de leur rvrence au prsident dchu et non sur la base de leurs
comptences. Les voix ont surtout rl contre une fonctionnaire du ministre charg de lindustrie qui na pas
voulu dmissionner en choisissant la procdure de dtachement pour tre la tte dun ple de comptitivit et
ce, afin de garantir son retour la fonction publique au cas o le projet choue. Un ancien narque propritaire
dun bureau de consulting nous a prcis que "cette fonctionnaire na obtenu aucun diplme de luniversit et par
ricochet elle na aucune spcialit. Elle a fait lEcole Nationale dAdministration qui admettait auparavant de
nouveaux bacheliers pour leur formation. Puisque ces bacheliers navaient aucune chance dobtenir une matrise
ou un autre diplme, nous les avons toujours dsigns par les" sans diplmes"".

319

municipalit et des autres concessionnaires publics a favoris une situation parfois de chaos
au sein de quelques zones. Nous rappelons ici le problme de la zone industrielle Ariana
Aorport qui a dur pendant des annes. En effet, les tablissements de cette zone payaient la
Taxe de Collectivit Locale (TCL) la municipalit de lAriana qui la transfrerait celle de
la Soukra. Or, cette dernire acceptait le transfert mais refusait dintervenir dans la zone pour
participer sa maintenance au motif quelle ne relve pas de sa comptence territoriale. Il est
vrai quactuellement ce problme est rsolu du moins sur le plan de parrainage de cette zone
de la part de la municipalit de la Soukra1. Toutefois, lintervention de cette dernire demeure
trs limite. Ainsi la tche du GMG se complexifie en labsence dune aide srieuse de la
municipalit et galement en raison de lexistence de plusieurs intervenants et la faible
coordination entre eux ainsi que la manque de cohrence dans leur approche et leur vision.
Devant cette situation, lEtat a commenc inciter les promoteurs privs amnager et grer
de nouvelles zones industrielles prives en leur accordant des avantages importants,
notamment en matire de cession du foncier au dinar symbolique. Cette approche vise bien
videmment transfrer le risque de la mauvaise gestion qui rgne dans divers zones
industrielles publiques aux privs sachant que le but ultime tant de garantir une offre
meilleure des espaces daccueil de lindustrie, attractive et susceptible de crer des emplois.
c) Les Opportunits
Les opportunits correspondent aux chances qui se prsentent aux zones industrielles et qui
permettent de faciliter la ralisation des objectifs de leur dveloppement de leur promotion se
rsument dans ce qui suit :
Position de lagglomration
Lagglomration du Grand Tunis reprsentant lespace de la capitale et regroupant quatre
gouvernorats Tunis, Ariana, Ben Arous et Mannouba possde une position de prestige et une
image valorisante par rapport aux autres villes tunisiennes. Cette agglomration est sur le
chemin de la mtropolisation : elle concentre divers siges de grandes entreprises, des centres
de dcision, des fonctions de direction, de nombreux complexes commerciaux, une activit
industrielle importante, des parcs technologiques, des technoples, des centres de recherche,
des campus universitaires, des galeries marchandes, etc. Sa concentration en termes de
population avoisine les deux millions et demi dhabitants, avec tout ce que cela a induit
comme infrastructure, activits et services qui leur sont ncessaires.
Tous ces atouts jouent en faveur de la promotion des zones industrielles dans la mesure o le
Grand Tunis constitue lagglomration-support de ces zones et par consquent, ces atouts ont
un impact direct sur les zones industrielles qui en font partie intgrante de lagglomration.
Appui des bailleurs de fonds
Les bailleurs de fonds tels que la Banque Europenne dInvestissement BEI, la Banque
Europenne pour la Reconstruction et le Dveloppement2, lAgence Franaise de
1

Cest suite cette reconnaissance de la zone industrielle Ariana Aroport par la municipalit de la Soukra que
le nom de cette zone a chang pour devenir zone industrielle Soukra-Aroport
2
La Banque Europenne pour la Reconstruction et le Dveloppement BERD compte sinstaller en 2012
Tunis. Quelques semaines aprs ladhsion officielle de la Tunisie, cette banque, son vice-prsident a dclar
lors dune confrence de presse tenue Tunis en date du 25 janvier 2012 que "la BERD est prte cooprer
avec la Tunisie dans le domaine des priorits conomiques arrtes par le gouvernement tunisien".

320

Dveloppement sont tous disposs aider la Tunisie pour dvelopper des zones industrielles
de qualit et de les promouvoir en vue dattirer les investisseurs et crer lemploi. Leurs
interventions sont de deux sortes : elles peuvent porter sur lopration de lamnagement ellemme pour crer ou requalifier des zones industrielles, comme elles peuvent supporter
financirement des projets dinvestissement trangers ou nationaux denvergure qui seront
implantes dans les zones industrielles conventionnelles ou dans les zones lies des
technoples ou des complexes industriels et technologiques. A titre dexemple, la BEI est
en train daider financirement cinq ples de comptitivit et de les accompagner dans leur
dmarche dinstallation et de fonctionnement. Il sagit du ple de comptitivit de MonastirEl Fejja, du ple de comptitivit de Sousse, du ple de comptitivit de Sfax, du ple de
comptitivit de Sidi Thabet et du ple de comptitivit de Bizerte.
Lengagement de ces bailleurs de fonds est devenu beaucoup plus intense notamment au cours
de cette priode actuelle dans le but daider la Tunisie russir sa rvolution et sa transition
vers la dmocratie. Cette opportunit est alors saisir par les acteurs des zones industrielles
qui ont longuement souffert du manque de ressources financires.

Dveloppement des Technologies de lInformation et de la Communication (TIC)


Lmergence des TIC a jou un rle important dans la promotion des zones industrielles
travers le monde entier. Ces technologies permettent de traiter et de communiquer rapidement
de grandes quantits de donnes et dinformations, ce qui leur confre limage dun outil de
promotion prcieux. En effet, lutilisation de ces technologies permet de construire des bases
de donnes cohrentes et de piloter linformation. Elle permet galement de matriser des
statistiques relatives aux zones industrielles et aux tablissements ce qui facilite leur
appropriation et acclre leur change entre les diffrents acteurs.
Aujourdhui, en Tunisie, les donnes gographiques, conomiques et sociales spcifiques aux
zones industrielles sont soit inexistantes, soit fragmentes et parpilles chez divers acteurs.
La tche de les rassembler est certes, difficile comme en tmoigne la tentative du portail des
zones industrielles tunisiennes, non encore acheve malgr les efforts et le soutien du
ministre tunisien charg de lindustrie et du Bureau de la Coopration Allemande GIZ pur le
raliser. Cependant, surmonter ces difficults pour rassembler les informations et les donnes
demeure, de notre point de vue, un atout majeur pour la promotion des zones industrielles.
Encouragement des IDE
Force est de constater que la Tunisie figure en 2007 au 42me rang mondial sur le plan de
lattractivit des IDE selon le classement de la Confrence des Nations Unies sur le
Commerce et le Dveloppement CNUCED. Elle a pu gagner 40 points par rapport 2005 o
elle tait classe au 81me rang mondial. Certes, au cours de 2011, la position de la Tunisie a
normment recul suite linstabilit politique et sociale post-rvolution. Nous navons pas
une ide prcise ni un chiffre officiel sur le rang actuel de notre pays. Toutefois, nous
considrons que cette priode 2011-2012 est exceptionnelle et que les choses sauront se
rtablir prochainement et dune manire dfinitive.
Si lon se rfre la priode juste avant la rvolution du 14 janvier 2011, nous pouvons
affirmer que les IDE sont prpondrants aussi bien au niveau du secteur manufacturier que du
secteur des services. A titre indicatif, le volume de ces investissements est pass de 402,9
millions de dinars tunisiens en 1997 3127,3 millions de dinars tunisiens en 2008. La part du

321

secteur manufacturier est de 641,6 millions de dinars soit 42,8% du volume total et vient en
deuxime position aprs le secteur des services qui occupe la premire position avec 646,7
MDT en 2008 soit 43,2 % du total des IDE. La Tunisie a toujours cherch notamment,
amliorer les infrastructures de sa capitale et des autres grandes villes, son image de marque
et sa notorit en tant que destination privilgie capable de rpondre aux exigences
d'efficacit et de performance souhaites par les investissements trangers. Plus le flux des
IDE est important mieux sont commercialises les zones industrielles puisquelles vont
absorber les variations de la demande en terrains industriels gnres par la croissance de ces
flux.
d) Les Menaces
Ce sont les risques qui freinent la promotion des zones industrielles et la ralisation de ses
objectifs. Les menaces identifies rsident dans:
Linstabilit politique
Linstabilit politique ne manque pas de susciter la crainte chez les industriels. Manque de
visibilit, climat dinscurit, interruption dactivits, incertitude face lavenir sont les
proccupations majeures des industriels tunisiens et trangers implants en Tunisie.
Selon la majorit dentre eux, la priorit doit tre accorde au redmarrage de l'activit
conomique dans un environnement politique stable et serein. Ce nest que grce un tel
climat que les entreprises puissent respecter les chances, rassurer les clients, grer de
nouveaux contrats et de nouveaux engagements.
Dailleurs lenqute mene par lAHK, la chambre de commerce tuniso-allemande auprs des
entreprises exportatrices installes en Tunisie capital ou participation allemande au capital,
a abouti la conclusion suivante :" le principal problme de la Tunisie en tant que site de
production est le manque de stabilit politique et sociale". Un problme qui nexistait pas
avant la rvolution et dont se sont plaints 92% des entreprises interroges.
A lvidence, le contexte dinstabilit inquite, non seulement les investisseurs allemands
mais aussi plusieurs investisseurs europens qui ont choisi de temporiser sur le court terme, en
attente de ce qui se passe dans le futur proche sur le plan conomique et politique.
La pnurie du foncier
Le problme de non disponibilit du foncier se pose avec acuit au niveau de lagglomration
du Grand Tunis. Nous rappelons que le systme foncier tunisien, de par sa complexit, est
loin dencourager la ralisation de nouvelles zones industrielles notamment dans lespace de
lagglomration du Grand Tunis, et ce, en dpit des efforts entrepris par lEtat en matire de
rserves foncires. Le march foncier est entach de spculation qui touche aussi bien les
terrains nus que les terrains amnags. Ce march se dveloppe en dehors des zones
industrielles comme il se dveloppe lintrieur de ces zones et ce, cause de la raret du sol
dans un espace o la croissance urbaine atteint des proportions incroyables.
Ainsi, lindisponibilit des terrains susceptibles dtre transforms en zones industrielles a,
comme nous lavons dj vu dans la deuxime partie, induit deux risques majeurs :
- une pression urbaine sur les terres agricoles de plus en plus forte qui sest traduite par la
disparition de plusieurs terres agricoles arables et fertiles sur lesquelles la communaut
nationale a consenti de grands efforts en matire dinvestissements et dquipements et ce, au
profit de linstallation des activits industrielles.

322

- une saturation et un encombrement des zones industrielles actuelles en labsence de modes


de rgulation, de contrle et de dissuasion efficace des dbordements par les propritaires des
terrains et les spculateurs fonciers.
Le dsintressement des amnageurs privs
Lencouragement de lEtat la participation des privs dans la ralisation de certaines
activits a concern divers domaines parmi lesquels figure lamnagement des zones
industrielles. Les initiatives qui ont t dj prises par quelques promoteurs privs au sein de
lagglomration du Grand Tunis sont rcentes et ne permettent pas de tirer beaucoup
denseignements. Cependant, deux remarques simposent :
- la dure des projets damnagement des zones industrielles sont longues cause de la
lourdeur des procdures et galement de la nature des travaux ncessaires la viabilisation et
lquipement du site. Cela narrange pas les amnageurs privs qui se trouveront dans une
situation plus confortable sils investissent, par exemple, dans le secteur de limmobilier ou de
lhabitat social.
- La rentabilit de tels projets nest pas garantie cause des bas prix pratiqus par lAFI,
dune part et de la difficult de commercialisation dautre part. Ainsi, loprateur priv ne
peut pas garantir un retour sur investissement dans le dlai souhait.
Ces deux remarques sont, de notre point de vue, plausibles et constituent de vraies menaces
quant la participation des oprateurs privs dans lamnagement des zones industrielles.
Dans ce cas de figure, la promotion des zones industrielles risque de rester dans un tat
embryonnaire dans le cas o elle continue tre une affaire exclusive des oprateurs publics.
Le nouveau contexte de dveloppement
Aprs la rvolution tunisienne en janvier 2011 qui avait fait surgir la question des ingalits
entre les rgions en termes de dveloppement, le nouveau gouvernement a prt beaucoup
dattention aux problmatiques des rgions. Le livre blanc " Tunisie : nouvelle vision du
dveloppement rgional" qui a t labor cet effet, a comport 44 prconisations dont la
quasi totalit est oriente au dveloppement de lintrieur du pays. En matire de zones
industrielles, ce sont donc les rgions les plus recules qui devraient tre le sige des
nouveaux chantiers damnagement industriel durant les cinq prochaines annes. Aussi en
matire de complexes industriels et technologiques qui renferment dans leur conception des
zones industrielles, ce sont ces mmes rgions qui devraient en profiter. A la fin du mois de
janvier 2012, le ministre charg de lindustrie sest engag, lors dune visite au gouvernorat
du Kef, amnager cinq zones industrielles pour le compte de ce gouvernorat et de quelques
dlgations sous tutelle. Dautres projets de zones sont aussi programms dans divers
gouvernorats o les seuils de chmage, de la pauvret des habitants et du nombre de familles
ncessiteuses sont levs1.
Ce nouveau contexte dict par une ralit qui a t pendant des annes dissimule a fait
rejaillir, avec acuit, le problme de la macrocphalie des rgions littorales aux dpens de
lhinterland. Lagglomration du Grand Tunis tant depuis lindpendance une rgion
favorise en termes dinvestissements et de projets semble tre dans lincapacit de maintenir
sa position de suprmatie dans ce nouveau contexte. Lagglomration du Grand Tunis sera
1

Le gouvernement de la coalition lu en octobre 2011, compte amnager 66 zones industrielles sur une
superficie de 2400 ha avant la fin de lanne de 2012.

323

vraisemblablement disgracie par rapport son attractivit et ce, cause de la concurrence


des autres rgions qui seront fortes par lappui de lEtat et aussi dautres bailleurs de fonds
trangers.
e) Synthse de lanalyse SWOT
La synthse de lanalyse SWOT, que nous venons deffectuer pourra tre illustre par la
matrice suivante :
Tableau 50: Rsultat de lanalyse SWOT de la promotion des zones industrielles de
lagglomration du Grand Tunis
Forces
Faiblesses
- Volont de rhabilitation des zones
-Insuffisance de valorisation des zones
industrielles
industrielles
- Nouveaux acteurs privs damnagement
-Difficult daccs aux zones industrielles
- Groupements de Maintenance et de
-Etat de dlabrement des zones industrielles
Gestion des zones industrielles
-Dficit de la communication
- Politique de proximit
-Absence dune vision stratgique
- Desserrement du centre de
-Satisfaction partielle de la demande
lagglomration
-Mauvaise gestion des zones industrielles
Opportunits
Menaces
-Position de lagglomration
- Instabilit politique
-Appui des bailleurs de fonds
- Pnurie du foncier
-Dveloppement des TIC
- Dsintressement des amnageurs privs
-Encouragement des IDE
- Nouveau contexte de dveloppement
Source : Ralisation SOUSSI R., 2012.

3.3. Analyse structurelle laide du logiciel MICMAC


a) Bref aperu sur la mthode Micmac
MICMAC est une mthode danalyse structurelle prvisionnelle qui permet de faire apparatre
les variables essentielles l'volution dun systme donn. Cette mthode comporte trois
phases :
Phase 1: recensement des variables:
La premire tape consiste recenser l'ensemble des variables externes et internes
caractrisant le systme tudi. Il convient lors de cette phase d'tre le plus exhaustif possible,
et de n'exclure, a priori, aucune voie de recherche. Outre les runions de rflexion collective
et les "brainstormings", il est souhaitable de nourrir la collecte des variables par des entretiens
non directifs auprs des acteurs du systme. On obtient finalement une liste homogne de
variables internes et externes au systme considr; l'exprience montre que cette liste ne doit
pas dpasser 70 80 variables.
Phase 2: description des relations entre variables:
Dans une vision systmique, une variable n'existe que par son tissu relationnel avec les autres
variables. Cest pour cette raison quune matrice double entre est remplie en croisant les
variables deux deux en vue de dterminer la relation dinfluence rciproque.

324

Ce remplissage de la matrice est en gnral qualitatif : 0 s'il n'existe pas de relation entre les
variables i et j, et 1 dans le cas contraire. Il est toutefois possible de pondrer les intensits des
relations (0 = nulle, 1 = faible, 2 = moyenne, 3 = forte, P = potentielle).
Phase 3: identification des variables cls
Cette dernire phase consiste identifier les variables cls, d'abord grce un classement
direct et indirect.
Le classement direct permet de dterminer le niveau de motricit directe cest--dire
linfluence d'une variable sur l'ensemble du systme.
Le classement indirect permet, grce un programme de multiplication matricielle, de dceler
les variables caches. Ce programme tudie la diffusion des impacts par les chemins et les
boucles de rtroaction. Il permet de hirarchiser les variables: par ordre d'influence, en tenant
compte du nombre de chemins et de boucles de longueur 1, 2, ...n issus de chaque variable.
Comme il permet de les hirarchiser par ordre de dpendance, en tenant compte du nombre
de chemins et de boucles de longueur 1, 2, ... n arrivant sur chaque variable. A noter que ces
deux classements tiennent compte aussi des relations potentielles.
b) Recensement et choix des variables
Dans une premire tape, nous avons procd au recensement des variables internes et
externes lies la promotion des zones industrielles. Cinquante variables ont t juges
pertinentes et reprsentatives de ce domaine :
1. Mtropolisation (Metro)
2. Offre de moyens financiers (Fin.)
3. Fiscalit (Fisc.)
4. Image des zones industrielles (Image)
5. Filire industrielle (indus.)
6. Offre de transports (Offre Tr)
7. Foncier (Fonc.)
8. Infrastructures de base (Infra.)
9. Marketing (Market.)
10. Techniques de Communication (TC)
11. Information et mdia (Info.)
12. Intgration internationale (Int.)
13. Activits d'innovation et de recherche (Innov.)
14. Encadrement du milieu des affaires (Affr.)
15. Stabilit politique (Stab.pol.)
16. Economie informelle (Eco.inf.)
17. Structures d'entreprises et leurs relations
(Struct.E)
18. Filire des services ( Serv.)
19. Logique des acteurs (Log.)
20. Mouvement des capitaux (capitaux)
21. Politique industrielle (Pol.ind)
22. Stratgies de localisation (Stratg.)
23. Commercialisation (Comr.)
24. Dlocalisation (Dloc.)
25. Gestion de l'environnement (Env.)

26. Fonctionnement urbain (Fonct.)


27. Dure de remplissage (rempl.)
28. Nombre d'tablissements tunisiens implants en ZI
(Ets.Nat.)
29. Nombre de lots vides (L. vides)
30. Varit des sites d'accueil (Varit)
31. Nombre de GMG (Nb.GMG)
32. Nombre des zones industrielles (Nb.ZI)
33. Normes d'amnagement (Normes)
34. Outils promotionnels (Outils)
35. Volume des Investissements Directs Etrangers
(IDE)
36. Scurit des investisseurs (Sec.Inv)
37. Qualit de l'amnagement (Qual. Am.)
38. Cration d'entreprise (Entre.)
39. Politique de financement et de crdit (Pol.Fin.)
40. Cadre institutionnel (Cad.Ins.)
41. March concurrentiel (Mar.Conc.)
42. Documents d'urbanismes et d'amnagement
(doc.urb.)
43. Lgislation (Lgisl.)
44. Rserves foncires (Rs.Fonc)
45. Risques industriels (Risques)
46. Procdures administratives (Procd.)
47. Nombre de centres de vie (Nb.C.V.)
48. Intercommunalit (Intercom.)
49. Localisation spontane (Loc.Spon.)
50. Nombre d'tablissements trangers implants en
ZI (Ets. Inter)

La matrice dcrivant les relations dinfluences directes entre ces variables se prsente comme
suit :

325

Figure 70: Matrice des Influences Directes MID

326

A noter que le remplissage de cette matrice a t ralis en concertation avec des experts dont
bon nombre est titulaire dun diplme en prospective applique1.
Cette matrice dcrit les relations dinfluences et la force entre les diffrentes variables. Les
intensits de ces relations ont t pondres en fonction du systme de notation suivant :
0 : Influence nulle
1 : Influence faible
2 : Influence moyenne
3 : Influence forte
Avec lutilisation de la lettre "P" pour mentionner linfluence potentielle.
c) Matrice des Influences Directes Potentielles (MIDP)
La Matrice des Influences Directes Potentielles MIDP reprsente les influences et
dpendances actuelles et potentielles entre les variables. Elle complte la matrice MID en
tenant galement compte des relations envisageables dans le futur. Les influences ont t
notes de 0 3 aprs traitement de la matrice MID et en respectant le mme systme de
notation prcdent (0 : Influence nulle ; 1 : Influence faible ; 2 : Influence moyenne ;
3 : Influence forte).

Il sagit dun diplme de master professionnel en prospective applique "M2PA" dlivr par lUniversit
Virtuelle de Tunis des professionnels ayant suivi un cursus de deux ans (cours en ligne, sance en prsence des
enseignants, examens crits et oraux et enfin prparation dun mmoire de master).

327

Figure 71: Matrice des Influences Directes Potentielles MIDP

328

Cependant, cette matrice doit tre leve en puissance pour mettre en vidence les relations
indirectes. En effet si une variable "i" a une influence sur une variable "j" et si cette dernire
influence "k" alors tout changement affectant la variable "i" peut se rpercuter sur la variable
"k". Il y a une relation indirecte entre "i" et "k". Dans la matrice MIDP, de nombreuses
relations indirectes existent et ne sont pas prises en considration par cette matrice.
Llvation au carr de cette matrice met en vidence les relations dordre 2 entre "i" et "k".
De mme llvation la puissance "n" met en vidence les relations dordre n. Or, cette
multiplication nest pas infinie dans la mesure o une stabilit est atteinte partir dune
certaine puissance gnralement gale 4 ou 5.
Cette matrice MIIP figure dans le rapport final MICMAC (annexe 8). Son exploitation donne
lieu au plan des influences / dpendances indirectes potentielles qui associe chaque variable
un indicateur dinfluence et un indicateur de dpendance. Ce plan se prsente de la sorte :
Figure 72: Plan des influences / dpendances indirectes potentielles

Source : Rapport Micmac: promotion des zones industrielles (annexe 8)

Commenons dabord par rappeler que les variables influentes sont celles dont lvolution
conditionne le plus le systme alors que les variables dpendantes sont les plus sensibles
lvolution du systme. Ce plan a permis en effet de classer ces variables selon le nombre et
lintensit des relations dans lesquelles elles sont impliques en influence comme en
dpendance. Il en ressort six groupes de variables caractrisant la promotion des zones
industrielles de lagglomration du Grand Tunis:
Les variables "dterminantes": elles sont trs influentes et peu dpendantes. Elles
pilotent et commandent la promotion des zones industrielles et son volution. Il sagit
de la varit des sites d'accueil (Varit), la lgislation (Lgisl.), lencadrement du
milieu des affaires (Affr.), les activits d'innovation et de recherche (Innov.),
lintgration internationale (Int.) et la fiscalit (Fisc.).
Les variables "conditions": elles sont des variables qui lorsquon agit sur elles,
lvolution du processus de promotion des zones industrielles se trouve de plus en
329

plus facilite. Ces variables conditions sont le nombre de zones industrielles (Nb.ZI)
et les documents d'urbanismes et d'amnagement (doc.urb.).
Les variables "autonomes": elles sont des variables moins influentes et peu
dpendantes puisquelles sont les plus proches de lorigine. Elles constituent des
facteurs ayant des liens faibles avec la promotion des zones industrielles et ce, en
raison de leur dveloppement relativement autonome. Pour autant, elles ont t cites
au dpart au mme titre que les autres variables, elles constituent des thmes de
communication, de rflexion trs long terme cest--dire les plus loigns des
enjeux rels de lanalyse. Ainsi, elles ne constituent pas de dterminants de lavenir et
donc peuvent tre exclues.
Il sagit de la gestion de l'environnement (Env.), des risques industriels (Risques),
du march concurrentiel (Mar.Conc.), du volume des Investissements Directs
Etrangers (IDE), des rserves foncires (Rs.Fonc.), de la localisation spontane
(Loc.Spon.), des outils promotionnels (Outils) et du nombre d'tablissements
trangers implants en ZI (Ets. Inter).
Les variables "relais": elles sont des variables la fois trs influentes et trs
dpendantes. Ce sont des variables par nature instables. Laction sur ces variables
peut impacter le systme positivement ou ngativement. Il sagit de loffre de moyens
financiers (Fin.), de la stabilit politique (Stab.pol.) et du marketing (Market.).
Les variables "rsultats": elles sont des variables trs dpendantes et peu influentes.
Ce sont des variables rsultats dont lvolution sexplique par les variables
dterminantes et les variables relais. Il sagit du foncier (Foncier), de la logique des
acteurs (Log.), de la politique industrielle (pol.ind), des stratgies de localisation
(Stratg.), du mouvement des capitaux (capitaux) et de la dure de remplissage
(rempl.).
Les variables "appuis": elles sont des variables moyennement influentes et/ou
dpendantes. Elles constituent des mesures daccompagnement pour le
dveloppement de la promotion des zones industrielles. Il sagit du nombre de centres
de vie (Nb.C.V.), de la cration d'entreprise (Entre.), des procdures administratives
(Procd.), de lintercommunalit (Intercom.), du cadre institutionnel (Cad.Ins.), de la
scurit des investisseurs (Sec.Inv), de la Qualit de l'amnagement (Qual. Am.), de
la politique de financement et de crdit (Pol.Fin.), des normes d'amnagement
(Normes), du nombre de GMG (Nb.GMG), du nombre d'tablissements tunisiens
implants en ZI (Ets.Nat.), du nombre de lots vides (L. vides), du fonctionnement
urbain (Fonct.), de la commercialisation (Comr.), de la dlocalisation (Dloc.), de
lconomie informelle (Eco.inf.), des structures d'entreprises et leurs relations
(Struct.E), de la filire des services (Serv.) des techniques de Communication (TC),
de linformation et mdia (Info.), des infrastructures de base (Infra.), de limage des
zones industrielles (Image), de la filire industrielle (indus.), de loffre de transports
(Offre Tr.), de la mtropolisation (Mtro).

d) Utilits et limites des rsultats


La lecture de ces rsultats permet de relever le rle trs influent de la variable "varit des
sites daccueil" parmi les six variables de la catgorie variables "dterminantes". Cette
variable est prdominance potentielle1 dont la mise en uvre dans le futur est susceptible de
faire voluer la promotion des zones industrielles. Elle parat contre les intuitions premires et
lon peut qualifier cette variable comme "variable contre-intutive". Sans doute parce quelle a
1

En regardant la ligne correspondant cette variable au sein de la matrice des influences directes MID, on se
rend compte que les valeurs sont soit zro soit P ce qui prouve que cette variable est prdominance potentielle.

330

subi, grce au traitement par le logiciel MICMAC, de forts reclassements indirects qui ont
consolid sa position hirarchique.
Il est par ailleurs rassurant de retrouver comme variable " rsultat" la politique industrielle.
Par contre, concernant la variable "Information et mdia (Info.)", la question se pose propos
de sa faible influence et sa classification en tant que variable "appui" surtout que lors de
lanalyse SWOT, nous avons relev un grand dficit dans la communication qui a t classe
en tant que faiblesse.
Par contre, concernant la variable "logique des acteurs", la question se pose propos de sa
faible influence en tant que variable "rsultat". Ceci nest pas rducteur quant au rle des
acteurs et leur influence sur la promotion des zones industrielles dans la mesure o chaque
acteur va dfendre sa propre logique et se battre autour des variables "relais" qui ont un
caractre instable.
Pour la variable "autonome" "March concurrentiel" qui pourrait tre exclue, linterprtation
est sujette prcaution. En effet, cette variable jouera un rle important dans le
dveloppement et la promotion des zones industrielles puisquelle aidera consolider la
qualit de loffre pour les porteurs de projets nationaux et trangers, appuyer les zones
industrielles dans leur rle de desserrement des tablissements ltroit dans le tissu urbain et
rsorber une part des tablissements installs dune manire spontane.
Dans lensemble, il convient de souligner les limites des rsultats obtenus. La premire limite
rside dans le caractre subjectif du choix de la liste des variables. Un mme sujet donn
deux groupes diffrents pourra faire lobjet de deux listes de variables diffrentes quand bien
mme chaque groupe prend les prcautions ncessaires pour garantir lobjectivit de son
choix.
La deuxime limite est relative au remplissage de la matrice dentre qui consiste attribuer
une note pour les relations entre les variables. Nous avons essay au sein de notre groupe de
travail de contrler la subjectivit en discutant longuement chaque valeur attribue avant
dobtenir le consensus gnral et la validation collective pour rduire au maximum la part de
subjectivit mme si certains membres la qualifient de "subjectivit acceptable".
De surcrot, ces 2500 (50 x 50) relations entre variables ont t examines pour ne retenir que
les influences directes et non les influences indirectes1.
Au final, la mthode danalyse structurelle, enrichie par lapproche MICMAC, ncessite
encore des raffinements pour pallier ces limites et apprhender au mieux la ralit avec des
reprsentations plus labores. Il ne suffit donc pas de mesurer lintensit des relations entre
les variables, encore faut-il en connatre la nature et limportance de ces relations.

Selon Michel Godet "un bon remplissage de la matrice, tmoignant de la prise en compte des seules influences
directes, doit se situer entre 15 et 25 % suivant la dimension de la matrice" (Godet M., 2007).
Le taux atteint dans notre cas est de 21,8 % , ce qui parat correct.

331

4. Analyse morphologique et perspectives stratgiques


Lanalyse morphologique est une mthode qui se prte bien la construction de scnarios1.
Elle repose essentiellement sur les variables et la dfinition des hypothses pour laborer des
scnarios.
Or, les variables cls, permettant dapprocher au mieux la question de la promotion des zones
industrielles sont, selon le groupe de travail, celles dont linfluence est suprieure la
moyenne et la dpendance est suprieure la moyenne, cest--dire essentiellement, les
variables qui appartiennent soit la catgorie des variables "relais", soit aux variables
"rsultats". Les discussions entre les membres du groupe ont dbouch sur le choix des quatre
variables suivantes : la stabilit politique (Stab.Pol.), loffre de moyens financiers (Fin.), le
marketing (Market.), qui sont des variables "relais" et la variable fonctionnement urbain
(Fonct.) qui est une variable "rsultat".
Aux variables cls identifies et choisies correspond un certain nombre d'hypothses ou de
rponses possibles pour le futur quil faut dfinir.
Pour pouvoir balayer le maximum de champs possibles et didentifier les meilleurs scnarios
retenir, nous avons choisi le logiciel MORPHOL.
Le schma ci-aprs explique la dmarche suivre pour llaboration des scnarios.

Figure 73: La pertinence, la vraisemblance et la cohrence des scnarios par lanalyse morphologique

Source : GODET M., 2007, p.336.

NB : La configuration ? , dite hypothse, est intgre pour ne fermer aucune possibilit.

Rappelons quun scnario est un jeu cohrent dhypothses qui permettent de passer dune situation prsente
une situation future. Tout scnario doit obir aux quatre critres suivants: pertinence, cohrence, vraisemblance
et transparence.

332

4.1. Travaux pralables


Nous avons commenc, dans un premier temps, par lidentification des dimensions ou des
variables-composantes de la situation future de la promotion des zones industrielles. Le choix
a port sur les composantes dordre politique, conomique, technique et organisationnel. Les
variables-composantes retenues sont les suivantes :
Stabilit politique (Stab.Pol.)
Offre de moyens financiers (Fin.)
Marketing (Market.)
Fonctionnement urbain (Fonc.)
Nous avons ensuite dtermin les configurations possibles (cest--dire les hypothses) pour
chaque variable ainsi que la probabilit relative chaque hypothse. (Tableau 51)
Tableau 51: Hypothses relatives la promotion des zones industrielles
Variable
Stabilit
politique
(Stab.Pol.)
Offre de
moyens
financiers (Fin.)
Marketing
(Market.)
Fonctionnement
urbain (Fonc.)

Hypothse H1
Instabilit
politique

Hypothse H2
Stabilit non
garantie

Hypothse H3
Stabilit sure

Hypothse H4
Autres

Offre financire
peu rassurante

Offre financire
satisfaisante

Offre financire
significative

Autres

Marketing
rduit la vente
Fonctionnement
urbain limit

Marketing peu
dvelopp
Fonctionnement
urbain en
volution

Marketing
Autres
dvelopp
Fonctionnement Autres
urbain complet

Source : Etude prospective ralise et anime par SOUSSI R., 2012.

Limbrication de toutes ces configurations entre elles ont dbouch sur un total de 256
scnarios qui constituent lensemble des possibles de lespace morphologique. Ds lors, la
rduction de cet espace a t ncessaire. Pour ce faire, nous avons introduit des contraintes
dexclusion et de prfrence pour ne garder que les scnarios pertinents. (Tableau 52).
Tableau 52: Les scnarios possibles pour la promotion des zones industrielles
Description
Nombre
Nombre total de scnarios
256
Nombre de scnarios aprs exclusion
204
Nombre de scnarios prfrs
4
Nombre de scnarios pr retenus
3
Source : Etude prospective ralise et anime par SOUSSI R., 2012.

Le traitement par le Logiciel MORPHOL nous a permis dobtenir les meilleurs scnarios :

333

Figure 74 : Structure des trois meilleurs scnarios

Source : Rapport Morphol: promotion des zones industrielles (annexe 7)


NB : Les nombres mentionns dans le tableau reprsentent
la probabilit relative chaque hypothse (en %).

En rsum, le scnario S1 reprsente limage la plus optimiste de la promotion des zones


industrielles sur la priode des dix annes venir. Les trois axes de ce scnario se sont fonds
sur les hypothses positives suivantes:
Stabilit politique sure
Offre financire significative
Marketing dvelopp
Fonctionnement urbain complet
Les deux autres scnarios S2 et S3 reprsentent des alternatives au premier scnario retenu.
Lcart en termes de probabilit entre le premier et le quatrime scnario est peu prs de 20
chances sur cent (Tableau "classement et slection des scnarios" en annexe 7). Le premier
scnario est environ quatre fois plus probable que le quatrime scnario.
Les scnarios retenus sont tous des scnarios prfrs1 lexception du scnario S37 qui
reprsente un scnario prfrable sur le plan politique, technique et organisationnel mais avec
une probabilit nulle tant donn le dfaut des moyens financiers qui le caractrise. Il en va de
mme pour la majorit des scnarios caractriss par linstabilit politique (scnarios
commenants par le chiffre 1) dans la mesure o la stabilit conomique demeure une
condition sine qua non pour le dveloppement socio-conomique du pays et partant, la
promotion des agglomrations et de leurs zones industrielles.
Nous retiendrons que lanalyse morphologique, malgr ses limites2, a permis de reprer les
meilleurs scnarios possibles, soit ceux qui sont le plus caractriss par un fort dosage
doptimisme.

4.2. Perspectives stratgiques


a) Vision de la promotion des zones industrielles
La vision est une image dun tat futur possible et souhaitable pour atteindre les objectifs de
promotion des zones industrielles compte tenu des aspirations des parties intresses.
Cette vision a t construite en adoptant le modle de Michael Doyle (figure 75).

Les scnarios retenus et prfrs sont suivis dans le rapport en annexe 8 p.111 par labrviation Re Pr.
Michel GODET, dans son livre Manuel de prospective stratgique, p.333, prcise que : "lutilisation de cette
mthode pose le problme li la question de lexhaustivit ainsi quaux limites et lillusion de la
combinatoire car le champ des solutions possibles n'est pas dfinitivement born mais volutif dans le temps".
2

334

Figure 75: Modle de construction dune vision stratgique

Source : www.strategie-aims.com/dd/comdd/R.P.%20EFMD.octobre%2002.pdf consult en avril 2011.

Pour appliquer ce modle, nous nous sommes bass sur les rsultats de lanalyse SWOT
(forces, faiblesses, opportunits, menaces), lhistorique de la promotion des zones
industrielles de notre pays, les tendances futures ainsi que les caractristiques de
lenvironnement.
La vision qui a pu tre formule et partage par tous les membres du groupe sest traduite
comme suit :
"Amliorer limage des zones industrielles de lagglomration du
Grand Tunis en tant que sites daccueil reconnus par la qualit et la
capacit attirer et prenniser les activits productives".

b) Options stratgiques
Avant de passer la dfinition des stratgies, nous avons commenc par soulever certaines
questions qui nous ont guid dans llaboration des stratgies futures de promotion des zones
industrielles de lagglomration du Grand Tunis. Nous rappelons que ces questions ont
dcoul de la combinaison des rsultats obtenus tout au long du processus danalyse que nous
avons suivi pour approcher la notion de promotion des zones industrielles :
- Comment assurer une stabilit politique en Tunisie post rvolution ?
- Comment dgager les moyens financiers pour dvelopper, valoriser et promouvoir les zones
industrielles ?
-Comment tirer profit des possibilits offertes par le marketing pour asseoir le dveloppement
et la promotion de limage des zones industrielles ?
- Comment amliorer le fonctionnement urbain des zones industrielles et assurer leur
intgration dans lespace urbain de lagglomration du Grand Tunis ?
Ainsi, en tentant de rpondre ces diffrentes questions, nous avons dgag les quatre
stratgies suivantes :

335

Tableau 53: Options stratgiques pour la promotion des zones industrielles


Stratgie
N 1

Intitul

assurer la stabilit
politique
et
institutionnelle
N 2

mobiliser
les
moyens financiers
ncessaires la
promotion
des
zones industrielles

N 3

amliorer limage
de marque des
zones industrielles

N 4

amliorer
le
fonctionnement
urbain des zones
industrielles

Options stratgiques
-assurer le respect de lEtat de droit et de la dmocratie
et appliquer la bonne gouvernance
-assurer une participation continue, dynamique et
responsable des citoyens dans la prise de dcision tous
les niveaux
-assurer la continuit de lEtat dans lalternance du
pouvoir.
-adopter une politique dinformation et de
conscientisation des propritaires, exploitants et
occupants des zones industrielles afin de mieux
participer dans le financement des efforts de promotion
-instaurer la bonne gouvernance par le respect des
procdures et la transparence dans lusage et la gestion
des moyens financiers allous aux zones industrielles
-mettre en place des incitations financires pour
encourager les initiatives des acteurs publics et privs
dans le domaine de la promotion des zones
industrielles.
- mettre en place une politique " marketing "
approprie, oprationnelle et efficace
- renforcer le dispositif promotionnel des zones
industrielles
- consolider le positionnement de la destination de
lagglomration du Grand Tunis en tant que mtropole
et agglomration-support indique pour laccueil de
lactivit conomique et industrielle.
-doter les zones industrielles des infrastructures et des
quipements de base indispensables au bon
fonctionnement des units installes
-consolider le rle des GMG et des collectivits locales
dans leurs interventions au profit des zones industrielles
-rconcilier les besoins des zones industrielles et le
dveloppement urbain de lagglomration.

Source : Etude prospective ralise et anime par SOUSSI R., 2012.

En rsum, les orientations stratgiques saccordent toutes sur limportance dun systme de
promotion des zones industrielles efficace et valoris. Elles se partagent limprieuse
ncessit de raliser les objectifs principaux et les diffrents objectifs secondaires qui en
dcoulent. Cependant, elles ncessitent une attention particulire de la part dune autorit qui
soit visionnaire et ambitieuse et qui reconnat le rle dvolu ces structures dans laccueil, le
bon fonctionnement et lancrage des tablissements de production.
c) Dtermination des politiques et actions entreprendre
La mise en uvre de ces stratgies ncessite leur dclinaison en politiques et actions. Pour ce
faire, nous avons choisi la mthode multicritre MULTIPOL (pour MULTIcritre et
POLitique) qui permet de comparer les diffrentes actions relatives aux stratgies de

336

promotion des zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis. Lvaluation de chaque


action a t faite par lintermdiaire dune moyenne pondre calcule laide de ce logiciel.
Notons quon retrouve dans MULTIPOL les phases classiques dune approche multicritre :
le recensement des actions possibles, lanalyse des consquences et llaboration de critres,
lvaluation des actions, la dfinition de politiques et le classement des actions.
Pour chaque politique, la procdure MULTIPOL attribue un score moyen aux actions. On
calcule ainsi un tableau des profils des classements compars des actions en fonction des
politiques.
La prise en compte du risque relatif lincertitude ou des hypothses conflictuelles,
seffectue au moyen dun plan de stabilit des classements des actions partir de la moyenne
et de lcart-type des scores moyens obtenus pour chaque politique.
Recensement des actions
Cette tape a permis didentifier 20 actions soit cinq actions pour chaque stratgie propose.
Elles ont t choisies pour couvrir le court, le moyen et le long terme. Ce choix permettra de
crer une situation dans laquelle le processus de promotion des zones industrielles refltera le
passage du court et du moyen terme une gestion base sur une vision de long terme et sur
lidentification des stratgies pertinentes pour atteindre les objectifs inhrents cette vision et
aux aspirations des investisseurs, promoteurs et acteurs de lamnagement industriel.
Actions relatives la stratgie n1
1. Assurer la scurit des biens et des personnes
2. Prioriser et acclrer la mise en uvre des dcisions prises par le gouvernement en
concertation avec les diffrentes sensibilits politiques et composantes de la socit
civile.
3. Assurer la libert dexpression dopinion et la libre circulation des informations
4. Assurer un dialogue franc, anim et permanent avec les diffrents acteurs concerns
par la promotion des zones industrielles
5. Mettre en place un systme de coordination des actions menes dans le cadre de la
promotion des zones industrielles
Actions relatives la stratgie n2
6. Solliciter lappui des bailleurs de fonds pour offrir les moyens financiers ncessaires
7. Mettre en place une politique de financement et de crdit susceptible de promouvoir
la promotion de lamnagement industriel
8. Amliorer les ressources financires des collectivits locales ddies aux zones
industrielles
9. Ouvrir de nouvelles perspectives pour faire participer le secteur priv dans le
financement de la promotion des zones industrielles
10. Mettre en place des mcanismes de partenariat public-priv dans la mise en uvre
dune politique de prix du m2 au sein des zones industrielles

337

Actions relatives la stratgie n3


11. Amliorer la connaissance des espaces industriels de lagglomration du Grand
Tunis travers les campagnes de sensibilisation et les manifestations lchelle
nationale et internationale
12. Proposer un plan de communication autour des avantages et des atouts de
limplantation dans les zones industrielles
13. Renforcer le systme dinformation relatif la promotion des zones industrielles
par les moyens matriels et humains ncessaires
14. Crer un rfrentiel, voire une norme pour la labellisation des zones industrielles
tunisiennes
15. Raliser de nouvelles gammes de zones industrielles qui soient modernes et en
conformit avec les nouvelles exigences des investisseurs.
Actions relatives la stratgie n4
16. Assurer une bonne connexion entre les zones industrielles et les infrastructures de
lagglomration du Grand Tunis
17. Amliorer la qualit des amnagements sur site et hors site de ces espaces en vue
de mieux satisfaire les besoins des investisseurs
18. Adapter les zones industrielles lvolution conomique et sociale de
lagglomration du Grand Tunis
19. Amliorer lenvironnement juridique, administratif, fiscal et de gouvernance locale
affrent aux zones industrielles
20. Tenir compte de la dimension du dveloppement durable dans toute opration
damnagement.
Globalement, on retiendra que les actions relatives chaque stratgie rpondent bien
l'objectif de la promotion des zones industrielles et la question qui lui correspond, savoir
comment amliorer, limage de marque de la zone. Elles constituent cet gard une approche
globale des conditions ncessaires au dveloppement des zones industrielles et au
renforcement de leur attractivit.
Toutefois, elles ne produiront les rsultats escompts que si elles seront en harmonie avec les
politiques que nous dfinirons juste aprs ltablissement des critres.

Etablissement des critres


Le jugement port sur les actions ne seffectue pas de faon uniforme : il faut tenir compte des
diffrents contextes lis lobjectif de ltude. Une politique est un jeu de poids accord aux
critres qui traduit lun de ces contextes. Ces jeux de poids de critres pourront ainsi
correspondre aux diffrents systmes de valeurs des acteurs de la dcision, des options
stratgiques non arrtes, ou encore des scnarios multiples et aux valuations incluant le
facteur temps. En pratique, pour chaque politique un poids donn est rparti sur lensemble
des critres.
Les critres que nous avons considrs sont au nombre de quatre :
1. Dlai ou temps
2. Impact sur lconomie, lenvironnement et la population
3. Respect de la dmocratie et de ltat de droit
4. Budget allou lopration de promotion.

338

Dfinition des politiques


Ce sont les politiques suivantes qui ont pu tre dfinies:
1. Politique de stabilit (Pol. Stab.)
2. Politique de dveloppement du secteur priv (Pol. Priv.)
3. Politique de scurisation des investisseurs (Pol.Scu.)
4. Politique de financiarisation du secteur de lamnagement industriel (Pol.Fin.)
5. Politique de comptitivit (Pol. Comp.)
6. Politique de valorisation des zones industrielles (Pol.Val.).
Il nous a sembl prfrable de ne pas considrer une septime politique, indiffrencie, qui
accordera le mme poids tous les critres dans la mesure o elle sera synonyme
dindiffrence envers les priorits stratgiques.
Liste des scnarios
Nous rappelons les trois scnarios qui ont t retenus suite lanalyse morphologique: S1, S2
et S3. Nous accordons le mme poids ces trois scnarios :
S1 : Scnario optimiste : Optim., Poids:1
S2 : Scnario alternatif1 : Altern1, Poids : 1
S3 : Scnario alternatif2 : Altern2, Poids : 1.
Travaux pralables /Donnes dentre
Evaluation des actions en fonction des critres
Il sagit dun tableau double entre Actions/Critres. Le principe dvaluation de
limportance de laction par rapport aux critres a t ralis laide de valeurs allant de 0
20 (plus la note se rapproche de 20 plus laction est dterminante vis--vis du critre).

339

Figure 76: Evaluation des actions en fonction des critres


Budget

Respect

Impact

Dlai

A1

11 16 13 5

A2

12 15 5

A3

10 15 14 12

A4

10 14 10 13

A5

12 15 10 14

A6

10 15 14 18

A7

15 5

20

A8

12 16 5

17

A9

14 16 12 16

A10

A11

12 16 14 11

A12

13 17 5

A13

12 17 14 12

A14

19 4

A15

16 10 18

A16

10 0

14

A17

15 0

15

A18

11 16 14 15

A19

10 18 19 16

A20

16

16 13 13
8

LIPSOR-EPITA-MULTIPOL

15

17 18 18

Source : Rapport Multipol: Cas des zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis (annexe 6)

Evaluation des politiques en fonction des critres


Une politique est un jeu de poids accord aux critres qui traduisent les contextes lis note
objectif : la promotion des zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis. Nous avons
rparti chaque poids sur lensemble des critres et ce, pour chaque politique. Une politique
dispose de 100 points attribuer : la somme des points attribus chaque critre sur une
mme politique doit donc tre gale 100.
Figure 77: Evaluation des politiques en fonction des critres
Budget

Respect

Impact

Dlai

Somme

100 10

20

50

20

Pol. Priv.

100 15

45

10

30

Pol. Scu

100 10

40

35

15

Pol. Fin.

100 10

50

10

30

Pol. Comp.

100 15

35

10

40

Pol. Val.

100 20

55

10

15

LIPSOR-EPITA-MULTIPOL

Pol. Stab

Source : Rapport Multipol: Cas des zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis (annexe 6)

340

Evaluation des scnarios en fonction des critres


Les valeurs de la matrice correspondent l'valuation des scnarios en fonction des critres.
Comme il s'agit d'un jeu de poids de critres, la somme en ligne doit toujours tre la mme,
gale 100.
Figure 78: Evaluation des scnarios en fonction des critres

100 10

30

30

30

100 20

25

30

25

Altern2

100 30

30

20

20

LIPSOR-EPITA-MULTIPOL

Budget

Respect

Impact

Dlai

Somme

Optim.
Altern1

Source : Rapport Multipol: Cas des zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis (annexe 6)

A partir de ces donnes, le logiciel MULTIPOL fournit instantanment la matrice des actions
en fonction des politiques. Cette matrice donne pour chaque action un score relatif chacune
des politiques (somme pondre ramene une chelle de 0 20). La moyenne gnrale et
lcart-type des scores ainsi que le rang des actions par politique figurent dans les trois
dernires colonnes.
Figure 79: Matrice des actions en fonction des politiques
Numro

Ec. Ty

Moy.

Pol. Val.

Pol. Comp.

Pol. Fin.

Pol. Scu

Pol. Priv.

Pol. Stab

A1

11,8 11,6 12,8 11,9 10,6 13,1 12

A2

9,9

A3

13,4 13,2 13,7 13,5 12,9 13,4 13,4 0,2

10

A4

11,4 12,7 12,1 12,9 12,6 12,6 12,4 0,5

A5

12

A6

14,6 15,1 14,6 15,3 15,4 14,4 14,9 0,4

17

A7

10,4 14,6 11,6 14,9 15,1 13,6 13,4 1,8

10

A8

10,3 14,6 11,9 14,8 14,7 14,2 13,4 1,7

12

A9

13,8 15,3 14,4 15,4 15,3 15,2 14,9 0,6

18

A10

12,9 13,3 13,5 13,8 13

A11

13,6 13,7 14,1 13,9 13,2 14,2 13,8 0,3

13

A12

8,8

12,5 11,1 12,7 11,6 13,6 11,7 1,5

A13

14

14,4 14,7 14,7 13,9 14,9 14,5 0,4

15

A14

9,3

14,2 11,8 14,9 13,8 14,1 13

A15

12,7 14,9 13,5 15,3 15,1 14,3 14,3 0,9

A16

5,2

9,3

6,5

9,6

A17

6,5

12

8,8

12,5 12

A18

14,3 14,8 14,6 15

14,6 14,6 14,7 0,2

16

A19

17,3 16,3 17,2 16,7 16,1 16,2 16,6 0,5

20

A20

16,9 16,2 16,7 16,6 16,3 15,6 16,4 0,4

19

13,9 11,4 14

0,8

13,9 13,6 12,8 1,6

13,8 12,8 13,9 13,6 13,8 13,3 0,7

8,4

8,1

1,9

7
14

1,7

11,5 10,5 2,2

LIPSOR-EPITA-MULTIPOL

9,7

13,2 13,3 0,3

Source : Rapport Multipol: Cas des zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis (annexe 6)

341

Laction A1 a le score de 11,8 pour la politique P1 et de 11,6 pour la politique P2, etc. Sa
moyenne gnrale sur lensemble des politiques est de 12 avec un cart-type de 0,8. Cette
action occupe le quatrime rang au classement gnral.
Le logiciel MULTIPOL fournit galement un graphique sous forme de plan qui synthtise le
score des actions en (ordonne) en fonction de lcart-type calcul (en abscisse).
Figure 80: Plan de sensibilit des classements

Source : Rapport Multipol: Cas des zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis (annexe 6)

Ce plan permet de tester la robustesse des rsultats de chaque action, une action avec une
moyenne leve mais un fort cart-type peut tre ainsi considre comme risque.
Ainsi, les actions entreprendre court terme sont :
A1
Assurer la scurit des biens et des personnes
A3
Assurer la libert dexpression dopinion et la libre circulation des informations
A4
Assurer un dialogue franc, anim et permanent avec les diffrents acteurs concerns
par la promotion des zones industrielles
A5
Mettre en place un systme de coordination des actions menes dans le cadre de la
promotion des zones industrielles
A6
Solliciter lappui des bailleurs de fonds pour offrir les moyens financiers ncessaires
A9
Ouvrir de nouvelles perspectives pour faire participer le secteur priv dans le
financement de la promotion des zones industrielles
A10 Mettre en place des mcanismes de partenariat public-priv dans la mise en uvre
dune politique de prix du m2 au sein des zones industrielles

342

A11 Amliorer la connaissance des espaces industriels de lagglomration du Grand Tunis


travers les campagnes de sensibilisation et les manifestations lchelle nationale et
internationale.
A13 Renforcer le systme dinformation relatif la promotion des zones industrielles par
les moyens matriels et humains ncessaires
A15 Proposer un plan de communication autour des avantages et des atouts de
limplantation dans les zones industrielles
A18 Prioriser et acclrer la mise en uvre des dcisions prises par le gouvernement en
concertation avec les diffrentes sensibilits politiques et composantes de la socit civile
A19 Amliorer lenvironnement juridique, administratif, fiscal et de gouvernance locale
affrent aux zones industrielles
A20 Tenir compte de la dimension du dveloppement durable dans toute opration
damnagement.
Les actions entreprendre moyen terme
A16 Assurer une bonne connexion entre les zones industrielles et les infrastructures
centrales de lagglomration du Grand Tunis.
A17 Amliorer la qualit des amnagements sur site et hors site de ces espaces en vue de
mieux satisfaire les besoins des investisseurs.
Les actions entreprendre long terme
A2
Adapter les zones industrielles lvolution conomique et sociale de lagglomration
du Grand Tunis
A7
Mettre en place une politique de financement et de crdit susceptible de promouvoir la
promotion de lamnagement industriel
A8
Amliorer les ressources financires des collectivits locales ddies aux zones
industrielles
A12 Raliser de nouvelles gammes de zones industrielles qui soient modernes et en
conformit avec les nouvelles exigences des investisseurs
A14 Crer un rfrentiel, voire une norme pour la labellisation des zones industrielles
tunisiennes.
Classement des politiques
Figure 81: Plan de sensibilit de classement des politiques

Source : Rapport Multipol: Cas des zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis (annexe 6)

343

Il apparat clairement que la politique de scurisation des investisseurs (Pol.Scu.) et la


politique de financiarisation du secteur de lamnagement industriel (Pol.Fin.) transcendent
toutes les autres. La deuxime tant moins bien classe que la premire mais prsente le
mme cart-type.
La politique de stabilit (Pol. Stab.) se situe en troisime position avec lcart-type le plus
lev. Elle est optimale pour les deux scnarios S1 (Scnario optimiste : Optim.)
et
S2 ( Scnario alternatif1 : Altern1) mais figure en dernire position pour le troisime scnario
S3 (Scnario alternatif2 : Altern2). (voir figure ci-dessous).

Figure 82: Plan de profils des politiques en fonction des scnarios

Source : Rapport Multipol: Cas des zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis (annexe 6)

Enfin, la prise en compte des scnarios probables conduit donc retenir les deux politiques de
scurisation des investisseurs (Pol.Scu.) et de financiarisation du secteur de lamnagement
industriel (Pol.Fin.).
La proximit entre ces deux politiques et les actions dtermines laide de lAnalyse
Factorielle des Correspondances (AFC)1 conduit privilgier les actions prconises pour le
court terme.

Cette analyse est ralise laide du logiciel MULTIPOL partir de la matrice d'valuation des actions en
fonction des politiques.

344

Figure 83: Plan de proximit entre actions et politiques

Source : Rapport Multipol: Cas des zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis (annexe 6)

On notera que le terrain peut tre prpar aux conclusions auxquelles nous venons daboutir.
Ce sont les acteurs qui devront se mobiliser pour partager la vision, les stratgies et accorder
limportance ncessaire lanticipation du futur en mettant en uvre les actions que nous
avons identifies.
Nous pensons que ces actions constituent un cadre de rfrence qui pourra inspirer tous les
acteurs (gouvernement, secteur priv, socit civile et partenaires au dveloppement urbain et
industriel) entreprendre les efforts requis et inclure consquemment les actions
prconises dans leurs programmes respectifs d'intervention.

345

Conclusion de la troisime partie :


Dans cette troisime partie de notre thse, nous avons cherch, en premier lieu mettre en
relief, travers un diagnostic ddi, le processus de lintgration urbaine des zones
industrielles de lagglomration du Grand Tunis. Il a t question, pour nous, de dterminer
les caractristiques, les spcificits et les variables relatives chaque zone ainsi que son
potentiel et sa propre configuration qui la prdestinait plus ou moins linsertion dans le tissu
urbain de lagglomration.
Nous avons surtout tent de jauger le poids relatif de chaque zone industrielle en matire
dintgration urbaine.
Ainsi, il nous a t permis dtablir une hirarchie des zones industrielles selon leur degr
dintgration dans le tissu urbain. Les zones les plus intgres ont potentiellement une
meilleure capacit sadapter aux soubresauts du dveloppement conomique et urbain,
renforcer lancrage des tablissements implants et savoir rpondre aux impratifs de la
concurrence nationale et internationale qui ne cesse de sacclrer.
A cet gard, lintgration urbaine des zones industrielles est considre comme un facteur
essentiel de lamlioration de lattractivit des investisseurs et une composante incontournable
de lallongement de la dure de vie de ces zones. Elle est extrmement utile pour la
participation active dune zone industrielle la dynamique conomique de la ville. Il est
indniable quune bonne intgration urbaine des zones industrielles favorise encore mieux les
conomies dchelles et offre, par consquent, un cadre plus propice la bonne marche des
entreprises quelles soient de nationalit tunisienne ou trangre.
Nous avons galement mis en relief le fonctionnement urbain de ces zones qui nous a aid
lintelligence des champs de leur interaction avec lespace urbain dans son ensemble, ce qui
nous a permis de rompre avec le cadre muet de "limmobilit paysagre"1 pour reprendre
lexpression de Philippe et Genevive PINCHEMEL.
Un bon fonctionnement dune zone industrielle contribuera, n'en point douter, une
meilleure intgration dans la ville dans le sens de lintensification et de la prennisation des
changes en rponse aux besoins des acteurs de la zone. Cependant, il nen demeure pas
moins vrai quun fonctionnement urbain optimal ne peut se produire que si toutes les
conditions de sa ralisation sont requises, c'est--dire, lintensification des efforts, entre
autres, daccompagnement rigoureux des zones industrielles, de lvolution de leur cadre
spatio-environnemental, de la modernisation de lappareil productif et de lanalyse systmique
du dveloppement urbain en focalisant sur sa dynamique dchanges avec les espaces
daccueil de la production.
Aprs la question de lintgration urbaine cest la promotion des zones industrielles que
nous nous sommes attachs en vue de formuler clairement de nouvelles perspectives davenir
ayant pour objectif de remettre la question de la promotion des zones industrielles au centre
des intrts des dcideurs politiques et des acteurs de lamnagement industriel et du
dveloppement conomique.
En effet, la promotion des zones industrielles est devenue un enjeu essentiel au mme titre
que la matrise foncire ou lintgration urbaine. Plus que jamais, les zones industrielles
tunisiennes sont appeles tre converties en zones dactivits avec des atouts suffisants en
termes de localisation, de desserte, daccessibilit et galement en termes de traitement
paysager et doffres de locaux pertinents et des services de proximit.

PINCHEMEL P., et G., La face de la terre, Elments de gographie, Armand Colin, 1995.

346

Ces adaptations sont trs sollicites par les industriels et les oprateurs conomiques tunisiens
ou trangers qui deviennent de plus en plus exigeants. Cest pour cette raison que les zones
industrielles doivent sinscrire dans une dmarche de promotion susceptible dviter les
situations denlisement dans la commercialisation des terrains et le risque de dtournement
des objectifs pour lesquels la zone a t cre.
Pour autant les zones industrielles tunisiennes, y compris celles de lagglomration du Grand
Tunis ne se sont pas encore lances dans un vritable processus de promotion. Nous avons
constat lors de nos investigations une myopie de la part de la majorit des responsables quant
au devenir de ces zones. Aucune approche futuriste na t labore ce sujet. Cest pour
cette raison que nous avons labor cette dmarche prospective indispensable lintelligence
de lapproche promotionnelle des espaces industriels amnags de lagglomration du Grand
Tunis, des dynamiques susceptibles de la renforcer comme des problmes quelle affronte. Ce
sont des questions nouvelles que nous avons souleves et des pistes que nous avons dfriches
pour faciliter la dfinition des choix stratgiques de lagglomration qui devront conduire
une vision plus claire, une politique bien dfinie et surtout des moyens suffisants et des
mesures pertinentes.
Ainsi simpose loption de faire participer le secteur priv dans leffort de promotion. Les
moyens dvelopper pour favoriser les contributions de ce secteur ne sont pas nombreux,
encore faut-il inventer de nouveaux pour garantir la mise en uvre effective et lefficacit de
ces orientations.
Nous retiendrons enfin quil est dsormais indispensable de sinscrire dans une dmarche sur
le long terme afin de pouvoir agir et planifier dune manire durable. Certes, il ne faut pas
chercher faire table rase de tout ce que les acteurs de lamnagement industriel ont pu faire
jusque l, mais faut-il agir dune manire douce et flexible afin de tendre peu peu vers des
zones industrielles de plus en plus intgres et valorises.

347

348

Conclusion gnrale :
Avant de conclure ce travail, nous souhaitons voquer les propos de A. Bailly et B. Ferras
dans leur livre "Elments dpistmologie de la gographie (2001, p. 19) qui rappellent que
" toute tude de gographie, en organisant la connaissance par la valorisation de certains
points de vue et de certaines logiques est minemment subjective. Mme si chaque chercheur
peut dfendre la logique de son modle, il ne faut pas oublier la diversit des visions du
monde, donc des modles potentiels". Cest donc en tant convaincu de limportance dune
modlisation beaucoup plus prcise de la ralit inhrente aux domaines de prdilection de la
gographie soit lespace et la localisation que nous suggrons une nouvelle orientation qui
relve du champ dune gographie que nous baptisons gographie fine cest--dire une
gographie qui sintresse des niveaux scalaires beaucoup plus lmentaires tout en veillant
viter le carcan du particularisme. Cette nouvelle orientation heuristique sintressera
lespace dans sa dimension la plus locale et accordera une place significative la logique de
loffre et de la demande qui semble constituer un cadre propice pour articuler au mieux
activits productives et dveloppement urbain.
La modlisation que nous avons avance dans la premire partie de ce travail et qui a permis
de mettre sur pied un nouveau modle : "le modle squentiel crois" est une manation de
la logique de la rflexion base sur cette nouvelle gographie qui considre le site amnag
comme un produit localis dans l'espace et positionn par rapport dautres produits dans des
postures d'essence la fois spatiale et a-spatiale. La finalit est dapprhender la situation de
chaque produit en tenant compte de ses propres besoins et des caractristiques de loffre.
Ceci requiert par consquent une double exigence, dune part en termes dapprciation des
caractristiques propres du produit et de mesure de son potentiel interne et, dautre part, en
termes de construction de modle qui permet de croiser ces potentialits loffre conditionne
par lenvironnement du produit dans une perspective de viabilit.
Nous pensons quil est grand temps de passer des modles simples et simplistes qui sont
devenus pour la plupart obsoltes dautres modles qui sintressent plus aux dtails car ce
nest que grce aux infimes dtails que souvrent les portes de la dcouverte.

Rappelons que notre travail a tent dinscrire une analyse combinant localisation industrielle
et enjeux urbains dans lagglomration du Grand Tunis dans un double objectif. Dabord,
lintelligence de la localisation des industries et la mise en vidence de sa gense et du
dploiement spatial de lappareil industriel. En second lieu, la prcision du fonctionnement et
des relations des zones industrielles avec lespace de lagglomration, en rapport notamment
avec les principaux enjeux du dveloppement urbain.
Nous croyons pouvoir confirmer que la dlimitation des activits industrielles dans lespace
de lagglomration du Grand Tunis demeure difficile en raison de la complexit du paysage
dimplantations extrmement vari et des lieux de localisation htrognes parsems dans les
zones centrales, les priphries immdiates et lointaines de lespace urbain de
lagglomration.
Les politiques de dveloppement de lindustrie, hrites de lpoque coloniale et poursuivies
aprs lindpendance, ont fortement imprim lespace du Grand Tunis. Cet espace reflte, en
fait, une succession de nombreuses stratgies de localisation qui ont, sans exception, favoris

349

lespace de la capitale en tant que plaque tournante de l'activit conomique et de diffusion du


dveloppement industriel.
A fortiori, dans lagglomration du Grand Tunis, la localisation industrielle a t toujours
significative dune inscription spatiale des activits industrielles ayant emprunt diffrentes
formes de concentrations plus ou moins diversifies selon la taille, le nombre
dtablissements, la nature de lactivit, lge, etc. La plus importante forme de concentration
et la mieux significative est, certes, la zone industrielle puisquelle concentre les activits
productives et offre aux entreprises les conditions ncessaires leur bonne marche, aux
habitants la proximit demploi et la ville une contribution consquente dans son revenu
urbain.
Or, ces objectifs demeurent difficiles atteindre du moment o les zones industrielles se
heurtent aux cueils de la complexit des exigences et des enjeux du dveloppement urbain.
La tche pour les dcideurs ainsi que pour les divers acteurs devient de plus en plus difficile et
il reste un long chemin parcourir pour relever tous ces dfis.
Quand bien mme le contexte urbain et la ralit industrielle sont complexes et inextricables,
nous avons tent dexplorer quelques pistes pour dmler lcheveau de ces deux phnomnes
concomitants : industrie et dveloppement urbain. Trois enjeux attachs la problmatique
foncire, lintgration urbaine et la promotion des zones industrielles ont t choisis
comme enjeux majeurs analyser dans le contexte du dveloppement de lappareil industriel
et des espaces daccueil qui lui sont ddis.
Nous avons vu que leffectivit du "bien-tre foncier" auquel aspirent les acteurs de
lamnagement industriel fait appel la rsolution des problmes engendrs par la dficience
de lapplication de la rglementation d'une part, et d'autre part par le ddale administratif qui
caractrise les procdures appliques dans les affaires foncires.
De ce fait, nous avons analys les fondements, manifestations et contraintes lis la difficult
de mise en uvre du cadre lgislatif et des dmarches administratives en vue de mettre en
exergue des perspectives de rgulation favorables la rsolution de ce que lon peut appeler
lquation foncire.
En effet, pour la constitution de lassiette foncire devant supporter les zones industrielles,
lEtat, au cas o il ne dispose pas dune rserve foncire propre, doit recourir la procdure
dacquisition des terrains ncessaires pour la ralisation de son projet. Cette acquisition pourra
tre ralise soit lamiable soit par voie dexpropriation pour cause dutilit publique.
La consquence ultime de cette procdure dacquisition est manifestement dsavantageuse
pour les propritaires des terrains concerns car, les prix ainsi fixs sont gnralement en de
des prix pratiqus sur le march. Ceci a souvent pouss les propritaires des terrains refuser
les prix proposs et se pourvoir en justice. Dans ce denier cas, la procdure judiciaire
dindemnisation accuse souvent des retards considrables pour tre rgularise.
Or, il nest pas inutile de rappeler les rpercussions de la lenteur de cette procdure sur le
projet de la ralisation de la zone industrielle dans son ensemble et surtout leffet rpugnant
sur les entreprises industrielles et les nouveaux promoteurs dsirant acqurir des lots de
terrains pour installer leurs tablissements.
Au rang de ces perspectives nous avons identifi de nombreuses mesures ncessaires
prendre pour matriser lespace urbain, la pression urbaine et rduire les pesanteurs de lcueil
foncier tout en veillant satisfaire les besoins rcurrents de plus en plus croissants face des

350

opportunits foncires qui vont en s'amenuisant et des pratiques de spculation qui ne


cessent de samplifier.
Quant au deuxime enjeu de lintgration urbaine, il est devenu clair que la ncessit de
relever le dfi de linsertion des zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis
concourt rsoudre la double quation lie la dynamique interne de chaque zone en rapport
avec son fonctionnement urbain et sa propre volution dune part, et dautre part le
dveloppement socio-conomique et urbain de son environnement externe.
Cette situation conditionne les zones industrielles rechercher la performance et la
comptitivit pour se positionner tant sur le plan local que sur le plan rgional et international.
La dcomposition de lintgration urbaine en diffrents volets nous a permis didentifier les
six principaux thmes susceptibles de renseigner sur lvaluation de lintgration urbaine des
zones industrielles savoir : les axes de circulation et les rseaux, la prservation de
lenvironnement et le paysage, le rseautage et laccs aux comptences, les services aux
entreprises, aux usagers et aux riverains, la lisibilit et limage et enfin le transport et
laccessibilit.
Ces diffrents aspects interagissent entre eux de manire systmique. Par exemple, les zones
industrielles gnrent la pollution et polarisent divers moyens de transport pour les navettes de
leurs employs et le transport des marchandises, ce qui perturbe le paysage et le cadre de vie
de leur environnement immdiat. De mme, lorganisation des transports requiert de lourdes
infrastructures qui consomment et modifient le paysage et qui peuvent tre soit, source de
valorisation, soit, au contraire source de dqualification des zones industrielles.
Lintgration urbaine telle que analyse et explicite dans ce travail de recherche, souligne
limportance de prendre en compte les six aspects identifis pour les apprhender, les analyser
et les quantifier. Lintgration urbaine nest pas un processus simple ; elle est plutt complexe
et volutive. Sa complexit sest accrue partir des annes 2000 o le dveloppement urbain
na cess de poser de lourds problmes difficilement matrisables par les services publics
tunisiens. Cette situation a interpel les propritaires des tablissements implants dans les
zones industrielles ainsi que certains professionnels de lamnagement industriel qui ont
toujours rv de construire une conscience collective et de conjuguer les efforts pour assurer
lintgration des espaces de production dans leur milieu urbain.
Le troisime et dernier enjeu, non moins important que les deux autres est lenjeu de la
promotion des zones industrielles. Nos investigations ont montr un dficit flagrant de
promotion et de communication autour de ces structures daccueil de lindustrie. La
consquence de cette situation est un dficit de mobilisation de tous les acteurs de
lamnagement industriel vis--vis de cet enjeu de promotion et de valorisation des zones
industrielles. Le dficit du dialogue entre les dcideurs, les amnageurs et les divers
intervenants dans lamnagement des espaces industriels, a creus un foss entre eux et a
rendu difficile laction collective.
Pour combler ce foss, nous avons dvelopp une tude prospective dans le but de dessiner
des stratgies, des politiques et des actions sur le moule de la zone industrielle de
lagglomration du Grand Tunis ainsi que les cheminements suivre pour les raliser.
Lobjectif tant dengager pour notre pays une rflexion stratgique long terme pour la
promotion des zones industrielles, de construire une vision futuriste et de dfinir des
orientations stratgiques qui servent de cadre de rfrence non seulement aux zones
industrielles de lagglomration du Grand Tunis mais toutes les zones industrielles du pays.

351

Les rsultats qui en ont dcoul tmoignent de cette volont de partager une vision qui permet
d "amliorer limage des zones industrielles de lagglomration du Grand Tunis en tant
que sites daccueil reconnus par la qualit et la capacit attirer et prenniser les
activits productives". Une telle vision, quoique ambitieuse, s'appuie sur la ralit du
contexte tunisien et prouve limprieuse ncessit dagir profondment et en harmonie entre
stratgie, scnario, politique en privilgiant, comme nous lavons montr dans notre travail,
des actions court terme sans pour autant ngliger celles inscrire dans le moyen et le long
terme.
Le rle de cette rflexion stratgique est dclairer les diffrents acteurs de lamnagement et
du dveloppement industriel et les autres parties prenantes afin quils agissent aujourdhui
ensemble pour que se ralise le futur dsir.
Certes, ces orientations ne sont pas cres ex-nihilo. Elles sont le produit de la combinaison de
plusieurs lments prexistants et font rfrence certaines aspirations et options stratgiques
qui nont pas pu tre traduites en des plans dactions pratiques. Elles constituent, somme
toute, une marge de manuvre porteuse dimpact favorable la vision partage par tous les
acteurs concerns par la promotion des zones industrielles.
Or, la concrtisation de ces orientations demeure tributaire de la volont et de la capacit des
divers