Meier Wertermittlungs-GmbH

Am Turnplatz 8
33178 Borchen
Telefon:
05292 931432
Telefax:
05292 931434
Internet:
meier-wertermittlung.de
Email:
info@meier-wertermittlung.de
Datum:
15.05.2015
Az.:
M-117 Expos

EXPOS
fr das mit einem
Wohnhaus mit Einliegerwohnung, Stallungen, Reithalle,
Schweizerwohnung und Nebengebuden bebaute Grundstck
in 33154 Salzkotten Niederntudorf
Das gesamte Anwesen steht unter Denkmalschutz!

Der Verkaufspreis des Anwesens betrgt

980.000,00 .
Hierbei sind individuelle Modernisierungskosten nicht bercksichtigt.

Objekt:
33154 Salzkotten Niederntudorf

1
1.1

Grund- und Bodenbeschreibung

Erschlieung, Baugrund etc.

Anschlsse an Versorgungsleitungen und

Abwasserbeseitigung:

elektrischer Strom, Wasser aus ffentlicher Versorgung; Kanalanschluss; Telefonanschluss

Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich):

gewachsener, normal tragfhiger Baugrund

Altlasten:

Gem telefonischer Auskunft vom 12.05.2015 ist das Bewertungsobjekt im Altlastenkataster nicht als Verdachtsflche aufgefhrt.

Anmerkung:

Es ist eine lagebliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit bercksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw.
Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden auftragsgem nicht angestellt.

1.2

Privatrechtliche Situation

grundbuchlich gesicherte Belastungen:

Dem Auftragnehmer liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug

vor. Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von Niederntudorf, keine wertbeeinflussende Eintragung.

Anmerkung:

Schuldverhltnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein knnen, werden in diesem Expos nicht bercksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende
Schulden beim Verkauf gelscht oder durch Reduzierung des
Verkaufspreises ausgeglichen werden.

1.3

ffentlich-rechtliche Situation

1.3.1 Baulasten und Denkmalschutz

Denkmalschutz:

Denkmalschutz besteht fr alle Gebude und Naturdenkmal fr

Teile der Auenanlagen

1.3.2 Bauplanungsrecht
Darstellungen im Flchennutzungsplan:

Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flchennutzungsplan

als Wohnbauflche (W) dargestellt.

Festsetzungen im Bebauungsplan:

Fr den Bereich des Bewertungsobjektes trifft der Bebauungsplan folgende Festsetzungen:

WA
= allgemeines Wohngebiet;
II
= 2 Vollgeschosse (max.)

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1.3.3 Bauordnungsrecht
Die Wertermittlung wurde auftragsgem auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgefhrt.
Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die bereinstimmung des ausgefhrten Vorhabens mit den
vorgelegten Bauzeichnungen, der Baugenehmigung, dem Bauordnungsrecht und der verbindlichen Bauleitplanung wurde auftragsgem nicht geprft. Offensichtlich erkennbare Widersprche wurden jedoch nicht
festgestellt.

1.4

Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation

Entwicklungszustand (Grundstcksqualitt):

baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV)

abgabenrechtlicher Zustand:

Das Bewertungsgrundstck ist bezglich der Beitrge und Abgaben fr Erschlieungseinrichtungen nach BauGB und KAG abgabenfrei.

2
2.1

Beschreibung der Gebude und Auenanlagen

Vorbemerkungen zur Gebudebeschreibung

Grundlage fr die Gebudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die
ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen.
Die Gebude und Auenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es fr die Herleitung der Daten in der
Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausfhrungen und
Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen knnen Abweichungen auftreten, die dann allerdings
nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben ber nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den
vorliegenden Unterlagen, Hinweisen whrend des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der blichen
Ausfhrung im Baujahr. Die Funktionsfhigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprft; die Funktionsfhigkeit wird
unterstellt.
Baumngel und -schden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstrungsfrei, d. h. offensichtlich erkennbar
waren. Hier sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschden und Baumngel auf den Wert nur
pauschal bercksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schdlinge sowie ber gesundheitsschdigende Baumaterialien wurden nicht durchgefhrt.

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2.2

Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

2.2.1 Gebudeart, Baujahr und Auenansicht

Gebudeart:

Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung; zweigeschossig; teilunterkellert; nicht ausgebautes Dachgeschoss; freistehend

Baujahr:

1684

Modernisierung:

1799, 1985, 2005

Energieeffizienz:

Energieausweis liegt nicht vor

Auenansicht:

insgesamt Holzfachwerk mit Ausfachung

2.2.2 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

Kellergeschoss:
Teilunterkellerung
Erdgeschoss:
Lnge
Teilunterkellerung
7,00
EG Gste WC (1)
2,50
EG Flur
1,20
EG Flur
4,20
EG Deele / Wohnen 15,00
EG Bro
3,00
EG Gste WC (2)
1,15
EG Kche
5,00
EG Vorratsraum
2,00
EG Eingang vom Hof 2,40
EG Eingang vom Hof 4,70
EG Schlafzimmer
8,10
EG Zwischenflur
4,40
EG Bad
4,50
EG Waschkche
6,30
EG Flur zur
Einliegerwohnung
0,90
Summe EG

Breite
14,00
2,50
2,60
2,60
4,90
5,00
2,80
7,30
5,20
5,20
4,70
4,70
1,90
3,00
3,00
1,00

Flche WF
6,25
3,12
10,92
73,50
15,00
3,22
36,50
10,40
12,48
22,09
38,07
8,36
13,50
18,90
0,90
273,21

1. Obergeschoss:
Lnge Breite Flche WF
OG Schmkerzimmer 2,70
8,60 23,22
OG Bad, Gste
2,70
2,60
7,02
OG Gstezimmer
3,30
2,70
8,91
OG Rucherzimmer
3,20
3,40 10,88
OG Bad blau
2,20
3,70
8,14
OG Gstezimmer
3,00
5,20 15,60
OG Abstellraum
3,80
2,00
7,60
Dachgeschoss
28,00
14,00
Summe
81,37

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Einliegerwohnung:
Empore
Schlafzimmer
Ankleide
Bad
Wohnzimmer
Kche
Abstellraum
Summe Einliegerwohnung

Lnge
4,70
4,70
2,90
5,00
5,30
4,20
4,80

Breite
7,70
4,60
4,60
4,30
7,20
5,20
0,90

Flche WF
36,19
21,62
13,34
21,50
38,16
21,84
4,32
156,97

2.2.3 Gebudekonstruktion (Keller, Wnde, Decken, Treppen, Dach)

Konstruktionsart:

Fachwerk (Eiche)

Fundamente:

Bruchstein

Keller:

Bruchsteinmauerwerk

Umfassungswnde:

Holzfachwerk mit Ausmauerung

Geschossdecken:

Holzbalken, Gewlbedecke aus Ziegelstein

Treppen:

Geschosstreppe: sehr reprsentativ, sehr gepflegt;

Geschosstreppe:
Holzkonstruktion (Eiche) mit Stufen aus Holz (Eiche); knstlerisch gestaltetes Gelnder (geschnitzt)

Hauseingang(sbereich):

Eingangstr aus Holz, mit Lichtausschnitt, Hauseingang gepflegt

Dach:

Dachkonstruktion:
Holzdach ohne Aufbauten, Fachwerkbinder
Dachform:
Sattel- oder Giebeldach
Dacheindeckung:
Dachziegel (Ton)

2.2.4 Allgemeine technische Gebudeausstattung

Wasserinstallationen:

zentrale Wasserversorgung ber Anschluss an das ffentliche

Trinkwassernetz;
Wasserleitungen aus Kupferrohr

Abwasserinstallationen:

Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz

Elektroinstallation:

hochwertige Ausstattung; gute Beleuchtungskrper, bessere

Fernmelde- und informationstechnische Anlagen, Telefonanschluss, Starkstromanschluss

Heizung:

Zentralheizung als Pumpenheizung, mit flssigen Brennstoffen

(l), Baujahr 1985; Betontank im Erdreich, Tankgre ca. 10.000

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Liter, Baujahr 1985

Lftung:

keine besonderen Lftungsanlagen (herkmmliche Fensterlftung)

Warmwasserversorgung:

berwiegend zentral ber Heizung

2.2.5 Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebudes

besondere Bauteile:

Eingangsberdachung, Balkon

Besonnung und Belichtung:

gut

Bauschden und Baumngel:

keine wesentlichen erkennbar

wirtschaftliche Wertminderungen:

keine

Allgemeinbeurteilung:

Der bauliche Zustand ist gut.

2.3

Pferdestall mit Sattelkammer, Schafstall

2.3.1 Gebudeart, Baujahr und Auenansicht

Gebudeart:

Pferdestall mit Sattelkammer, Schafstall;

eingeschossig;
teilunterkellert;
ausgebautes Dachgeschoss;
freistehend

Baujahr:

1911

Modernisierung:

1985

Auenansicht:

insgesamt Holzfachwerk mit Ausfachung

2.3.2 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

Lnge Breite Flche WF
Kellergeschoss:
Teilunterkellerung

5,00

10,60

0,00

Erdgeschoss:
Pferdestall

26,00

10,60

248,04

Dachgeschoss:
Empore / DG

26,00

8,00

208,00

2.3.3 Gebudekonstruktion (Keller, Wnde, Decken, Treppen, Dach)

Konstruktionsart:

Fachwerk (Eiche)

Keller:

Bruchsteinmauerwerk

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Umfassungswnde:

Holzfachwerk mit Ausmauerung

Geschossdecken:

Holzbalken

Dach:

Dachkonstruktion:
Holzdach mit Aufbauten, Pfetten aus Holz
Dachform:
Sattel- oder Giebeldach
Dacheindeckung:
Dachziegel (Ton)

2.3.4 Allgemeine technische Gebudeausstattung

Wasserinstallationen:

zentrale Wasserversorgung ber Anschluss an das ffentliche

Trinkwassernetz

Elektroinstallation:

durchschnittliche Ausstattung;
Starkstromanschluss

Heizung:

keine

2.3.5 Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebudes

Bauschden und Baumngel:

keine wesentlichen erkennbar

Allgemeinbeurteilung:

Der bauliche Zustand ist gut.

2.4

Schweizerwohnung mit Anbau

2.4.1 Gebudeart, Baujahr und Auenansicht

Gebudeart:

Schweizerwohnung mit Anbau;

eingeschossig;
nicht unterkellert;
nicht ausgebautes Dachgeschoss;
freistehend

Baujahr:

1684

Auenansicht:

insgesamt Holzfachwerk mit Ausfachung

2.4.2 Nutzungseinheiten, Raumaufteilung

Erdgeschoss:
Wohnung

Lnge Breite Flche WF

13,00 7,50
78,00

Garagen und
Werkstattrume

15,00

7,50

DG

28,00

7,50

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90,00

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2.4.3 Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebudes

Bauschden und Baumngel:

desolater Zustand, umfassende Sanierung vom Innenbereich

und Dach ist notwendig.

wirtschaftliche Wertminderungen:

nur noch Restsubstanzwert.

2.5

Scheune mit Reithalle

2.5.1 Gebudeart, Baujahr und Auenansicht

Gebudeart:

Scheune mit Reithalle;

eingeschossig;
nicht unterkellert;
nicht ausgebautes Dachgeschoss;
freistehend

Baujahr:

1799

Energieeffizienz:

Energieausweis liegt nicht vor, ist beantragt

Auenansicht:

insgesamt Bruchsteinmauerwerk

2.5.2 Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebudes

Bauschden und Baumngel:

2.6

keine wesentlichen erkennbar

Auenanlagen

Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das ffentliche Netz, Wegebefestigung, Hofbefestigung, befestigte Stellplatzflche, Gartenanlagen und Pflanzungen, Standplatz fr Mlltonnen, Brunnen, Einfriedung
(Mauer, Zaun)

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3
3.1

Ermittlung des Werts

Bodenwertermittlung

Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstcks

Der Bodenrichtwert betrgt 28,00 /m zum Stichtag 01.01.2015. Das Bodenrichtwertgrundstck ist wie folgt
definiert:
Entwicklungsstufe
Art der baulichen Nutzung
abgabenrechtlicher Zustand

=
=
=

baureifes Land
GE (Gewerbegebiet)
frei

=
=
=
=
=

11.05.2015
baureifes Land
WA (allgemeines Wohngebiet)
frei
9.180,00 m

Beschreibung des Bewertungsgrundstcks

Wertermittlungsstichtag
Entwicklungszustand
Art der baulichen Nutzung
abgabenrechtlicher Zustand
Grundstcksflche
Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstcks
I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand
abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei)
=
abgabenfreier Bodenrichtwert
=
(Ausgangswert fr weitere Anpassung)

II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts

Richtwertgrundstck Bewertungsgrundstck
Stichtag
01.01.2015
11.05.2015

Erluterung
28,00 /m
28,00 /m

Anpassungsfaktor

Erluterung

1,00

III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstcksmerkmalen

lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag
=
28,00 /m
Flche (m)
9.180,00

1,00
Entwicklungsstufe

baureifes Land

baureifes Land

Art der baulichen GE (Gewerbegebiet)

WA (allgemeines
Nutzung
Wohngebiet)
angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert
Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt
noch ausstehende Abgaben
abgabenfreier relativer Bodenwert

IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts

abgabenfreier relativer Bodenwert
Flche

1,00

1,50

42,00 /m

0,00 /m
42,00 /m

42,00 /m

Erluterung

9.180,00 m
abgabenfreier Bodenwert
= 385.560,00
rd. 385.560,00
Der abgabenfreie Bodenwert betrgt zum Wertermittlungsstichtag 11.05.2015 insgesamt 385.560,00 .

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33154 Salzkotten Niederntudorf

3.1.1 Sachwertberechnung
Gebudebezeichnung

Berechnungsbasis
Brutto-Grundflche (BGF)

Einfamilienhaus
mit Einliegerwohnung

Pferdestall mit Sattelkammer, Schafstall

Schweizerwohnung mit Anbau

1.265,00 m

644,00 m

546,00 m

111,2

111,2

111,2

Baupreisindex (BPI) 11.05.2015 (2010 = 100)

Normalherstellungskosten
NHK im Basisjahr (2010)

740,00 /m BGF

365,00 /m BGF 585,00 /m BGF

NHK am Wertermittlungsstichtag

822,88 /m BGF

405,88 /m BGF 650,52 /m BGF

Herstellungskosten
Normgebude

261.386,72

355.183,92

1.044.943,20

261.386,72

355.183,92

linear

linear

linear

Restnutzungsdauer (RND)

68 Jahre
25 Jahre

100 Jahre
25 Jahre

60 Jahre
1 Jahre

prozentual

63,24 %

75,00 %

98,33 %

Betrag

660.822,08

196.040,04

349.252,35

Zeitwert (inkl. BNK)

Gebude (bzw. Normgebude)

384.121,12

65.346,68

5.931,57

384.121,12

65.346,68

5.931,57

1.040.943,20

Zu-/Abschlge
besondere Bauteile

4.000,00

besondere Einrichtungen
Gebudeherstellungskosten (inkl. BNK)
Alterswertminderung
Modell
Gesamtnutzungsdauer (GND)

besondere Bauteile
besondere Einrichtungen
Gebudewert (inkl. BNK)

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Gebudebezeichnung
Berechnungsbasis
Brutto-Grundflche (BGF)

Scheune mit Reithalle

821,00 m

Baupreisindex (BPI) 11.05.2015 (2010 = 100)

Normalherstellungskosten
NHK im Basisjahr (2010)

235,00 /m BGF

NHK am Wertermittlungsstichtag

261,32 /m BGF

Herstellungskosten
Normgebude

111,2

214.543,72

Zu-/Abschlge
besondere Bauteile

12.000,00

besondere Einrichtungen
Gebudeherstellungskosten (inkl. BNK)
Alterswertminderung
Modell
Gesamtnutzungsdauer (GND)
Restnutzungsdauer (RND)
prozentual

226.543,72
linear
100 Jahre
25 Jahre
75,00 %

Betrag

169.907,79

Zeitwert (inkl. BNK)

Gebude (bzw. Normgebude)

56.635,93

besondere Bauteile
besondere Einrichtungen
Gebudewert (inkl. BNK)
Gebudesachwerte insgesamt
Sachwert der Auenanlagen
Sachwert der Gebude und Auenanlagen
Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung)
vorlufiger Sachwert
Sachwertfaktor (Marktanpassung)
marktangepasster vorlufiger Sachwert
besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale
(marktangepasster) Sachwert

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56.635,93

+
=
+
=

=
rd.

512.035,30
30.722,12
542.757,42
385.560,00
928.317,42
1,10
1.021.149,16
0,00
1.021.149,16
1.020.000,00

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3.1.2 Ertragswertberechnung

Gebudebezeichnung

Einfamilienhaus mit
Einliegerwohnung

Mieteinheit

Flche

Nutzung/Lage

(m)

Wohnung EG

273,00

(/m)
bzw.
/Stck
4,00

Wohnung 1. OG
Einliegerwohnung 1. OG

81,00
156,00

Summe

4,00
4,00

324,00
624,00

3.888,00
7.488,00

52,00

2,00

104,00

1.248,00

248,00
208,00

3,50
2,00

868,00
416,00

10.416,00
4.992,00

90,00

0,00

0,00

78,00

0,00

0,00

52,00
122,00
167,00
39,00
250,00
1.816,00

2,50
2,50
1,00
3,00
2,50

130,00
305,00
167,00
117,00
625,00
4.772,00

1.560,00
3.660,00
2.004,00
1.404,00
7.500,00
57.264,00

Rohertrag (Summe der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmieten)

Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters)
(29,00 % der marktblich erzielbaren jhrlichen Nettokaltmiete)
jhrlicher Reinertrag
Reinertragsanteil des Bodens
2,15 % von 385.560,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert)
Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen
Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV)
bei p = 2,15 % Liegenschaftszinssatz
und n = 25 Jahren Restnutzungsdauer
Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen
Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung)
vorlufiger Ertragswert
besondere objektspezifische Grundstcksmerkmale
Ertragswert

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jhrlich
()
13.104,00

Schweizerwohnung mit Technikrume EG

Anbau
Wohnung EG
Strohlager EG
Stall Kaltblter EG
Stall Schwein EG
Schrotmhle EG
Reithalle EG

monatlich
()
1.092,00

Pferdestall mit Sattel- Lager Mll EG

kammer, Schafstall
Stall EG
Lager DG

Scheune mit Reithalle

marktblich erzielbare Nettokaltmiete

57.264,00

=
+
=

=
rd.

16.606,56
40.657,44
8.289,54
32.367,90

19,184
620.945,79
385.560,00
1.006.505,79
0,00
1.006.505,79
1.010.000,00

Seite 12 von 18

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Anlage 1:

Fotos

Seite 1 von 6

Bild 1:Wohnhaus mit Einliegerwohnung

Bild 2:

Deele mit Empore

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Anlage 1:

Fotos

Seite 2 von 6

Bild 3:

Scheune, Kaltblterstall, Schweinestall, Strohlager

Bild 4:

Scheune mit Reithalle

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Anlage 1:

Fotos

Seite 3 von 6

Bild 5:

Dachkonstruktion der Reithalle

Bild 6:

Kornmhle / Schrotmhle (voll funktionsfhig)

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Anlage 1:

Fotos

Seite 4 von 6

Bild 7:

Pferdestall

Bild 8:

Innenbereich vom Pferdestall

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Objekt:
33154 Salzkotten Niederntudorf

Anlage 1:

Fotos

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Bild 9:

Schweizerhaus (Komplettsanierung erforderlich)

Bild 10:

Pferdekoppeln

Erstellt durch: Meier Wertermittlungs-GmbH,

Am Turnplatz 8, 33178 Borchen
www.meier-wertermittlung.de

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Objekt:
33154 Salzkotten Niederntudorf

Anlage 1:

Fotos

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Bild 11:

Brunnen

Bild 12:

Naturdenkmal (Eiche im Garten)

Erstellt durch: Meier Wertermittlungs-GmbH,

Am Turnplatz 8, 33178 Borchen
www.meier-wertermittlung.de

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