SECTOR INMOB IL IA R IO

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Transformacin del
modelo de negocio
inmobiliario

Cndido Prez Serrano

Socio responsable de
Infraestructuras, Gobierno y Sanidad
KPMG en Espaa
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Octubre, 2010
Javier Lpez Torres
Director, Restructuring
KPMG en Espaa
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E-mail: flopez1@kpmg.es

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Fernando Vizoso Estrades

Gerente de Infraestructuras,
Gobierno y Sanidad
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Tel. 91 456 60 34
E-mail: fvizoso@kpmg.es

La informacin aqu contenida es de carcter general y no va dirigida a facilitar los datos o circunstancias concretas de
personas o entidades. Si bien procuramos que la informacin que ofrecemos sea exacta y actual, no podemos
garantizar que siga sindolo en el futuro o en el momento en que se tenga acceso a la misma. Por tal motivo, cualquier
iniciativa que pueda tomarse utilizando tal informacin como referencia, debe ir precedida de una exhaustiva
verificacin de su realidad y exactitud, as como del pertinente asesoramiento profesional.
Las ideas y opiniones expresadas en este estudio son de las personas encuestadas y entrevistadas y no
necesariamente representan las ideas y opiniones de KPMG International ni de las firmas miembro de KPMG, ni de
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2010 KPMG, S.A., sociedad annima espaola, es

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KPMG de firmas independientes, miembros de la red
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4.2 Otros informes publicados por KPMG

sobre el sector inmobiliario

ndice

1.

Resumen ejecutivo

2.

Anlisis del sector a travs de sus

empresas

Situacin actual y perspectivas del sector inmobiliario en Espaa

Segundo informe anual de KPMG sobre el sector inmobiliario espaol.
Recoge las principales claves de la actual situacin de crisis y las
estrategias que pueden ayudar a las empresas a adaptarse al nuevo
entorno. Incluye un artculo de Gregorio Izquierdo, Director del Instituto
de Estudios Econmicos, aportando su visin y perspectivas sobre el
sector.

Fiscalidad de los REIT's

Comparativa a nivel mundial de las normativas fiscales y legales que rigen
este tipo de instrumentos de inversin inmobiliaria.

Octubre
2008

Mayo
2008

2.1. Evolucin de la cifra de negocio y del

resultado
2.2. Anlisis del activo
2.3. Anlisis del pasivo
2.4. Ajuste de la plantilla
3.

El nuevo modelo de negocio

inmobiliario

3.1. Nuevos parmetros de la empresa

inmobiliaria
3.2. El trnsito hacia el nuevo modelo
4.

Anexos

Tendencias Globales del Mercado Inmobiliario 2007

Publicacin del grupo global de Real Estate de KPMG donde se repasan
las principales tendencias del mercado inmobiliario a nivel global,
incluyendo un anlisis de los diferentes tipos de activos negociados en los
mercados internacionales, el uso de derivados aplicados al sector
inmobiliario, el reto de las infraestructuras en Asia y el papel de KPMG en
el World Economic Forum, grupo de trabajo de construccin e ingeniera.

Nueva Fisonoma de la Empresa Inmobiliaria: del modelo de

crecimiento al de gestin eficiente

Febrero
2008

Septiembre
2007

Informe presentado en el SIMA de mayo de 2007 donde se analiza el

proceso de transformacin del sector inmobiliario, repasando las
principales claves desde su evolucin hasta los vectores de crecimiento
que impulsan la nueva fisionoma de las empresas inmobiliarias.

4.1. Nota metodolgica

4.2. Otros informes de KPMG sobre el
sector inmobiliario

El Sector Inmobiliario en la Comunidad Valenciana a travs de 21

grandes empresas (2004-2005)
Anlisis contable sectorial de los principales grupos inmobiliarios de la
Comunidad Valencia sobre datos de los ejercicios 2004 y 2005.

Marzo
2007

Transformacin del modelo de negocio inmobiliario

1. Resumen ejecutivo
KPMG presenta su tercer informe que tiene por objeto reflexionar sobre los
procesos de transformacin que afectan al sector inmobiliario espaol. En
esta ocasin se fija el foco en los efectos que la crisis financiera y econmica
est teniendo sobre las empresas del sector a travs del anlisis de sus
principales magnitudes contables. A continuacin se reflexiona sobre cul
podra ser el modelo de xito en el nuevo entorno y cmo las inmobiliarias
pueden avanzar hacia l.
El anlisis realizado sobre las principales
inmobiliarias espaolas para el periodo
que va desde 2007 hasta 2010, ha
arrojado las siguientes conclusiones de
inters:
Las principales inmobiliarias han
perdido cifra de negocio desde 2007 a
un ritmo anual medio del 17%. La
cada podra ser mayor si dejamos de
tener en cuenta aquellas ventas
vinculadas a procesos de canje de
deuda por activos.
Los activos en manos de las
inmobiliarias han sufrido importantes
correcciones valorativas, que en el
caso de las cotizadas han estado por
encima del 30% acumulado en dos
aos. Se observa tambin que el
activo inmovilizado ha ido ganando
terreno progresivamente al activo
circulante, sntoma de que el modelo
de negocio patrimonialista est
resistiendo mejor la crisis que el de
promocin inmobiliaria.
Los fondos propios de las empresas
han cado sucesivamente debido a la
acumulacin de prdidas y
correcciones valorativas de activos. En
2009 los fondos propios de las
cotizadas representan tan slo el 7%
del total del pasivo, en contraste con el
ms del 20% que representaban en
2007.

El gasto financiero soportado por las

inmobiliarias creci muy
significativamente en 2008 debido al
incremento de las primas de riesgo
aplicadas al sector. La cada de los
tipos de inters de referencia en 2009
ha neutralizado este efecto y se ha
rebajado la factura financiera hasta
niveles pre-crisis.
Se ha producido una fuerte
reestructuracin organizativa con un
ajuste de las plantillas de las
inmobiliarias que en 2008 fue de un
29%. En 2009 las inmobiliarias
cotizadas, por su parte, haban
reducido hasta un 40% sus estructuras
de personal.
Cules son los parmetros clave que
van a definir el nuevo modelo de xito en
el sector inmobiliario?. Segn nuestra
visin se ha de trabajar en tres planos
diferentes:
Foco en el producto. Incluye realizar
esfuerzos en su diferenciacin, a
travs de elementos como el diseo,
la localizacin o la sostenibilidad.
Nuevo modelo de negocio. Centrado
en funciones donde la promocin
inmobiliaria puede aportar valor
aadido, evitando en la medida de lo
posible procesos de integracin
vertical. Adems, la mayor presencia
de capital propio en la estructura
financiera de las empresas es ahora un
elemento bsico.

Reorganizacin. Estructuras
organizativas reducidas y flexibles, que
cuenten slo con aquellos recursos
permanentes necesarios para llevar a
buen trmino los proyectos
inmobiliarios. La externalizacin es la
herramienta bsica para lograr este
objetivo.
El trnsito hacia este nuevo modelo ha
empezado ya en el sector inmobiliario
espaol y requiere de la colaboracin
activa entre promotoras y entidades
financieras. Esta tarea plantea dos
desafos bsicos:
Reduccin inmediata de los stocks de
vivienda terminada.
Elaboracin de planes de negocio a
medio y largo plazo, previo anlisis de
la cartera de activos con el objetivo de
catalogar y seleccionar aquellos que
tienen sentido en la nueva hoja de ruta
de las empresas.
Sin duda aquellas empresas que sean
capaces de estabilizar su situacin a
corto plazo y plantear al mismo tiempo
un plan de negocio slido y con futuro,
tienen todo a su favor para liderar el
sector inmobiliario de los prximos aos.

Transformacin del modelo de negocio inmobiliario

2. Anlisis del sector a

travs de sus empresas
El anlisis de los balances y cuentas de resultados del conjunto de las
cincuenta principales inmobiliarias espaolas y, al mismo tiempo, de las
nueve grandes cotizadas, ha sido la herramienta elegida en este informe para
obtener una visin de cmo se est reestructurando el sector despus de
sufrir el impacto de la crisis financiera de verano de 2007 y afrontar un
periodo de muy dbil demanda y racionamiento del crdito. An as es
necesario advertir que el sector inmobiliario espaol ha estado
tradicionalmente muy atomizado1, por lo tanto cualquier anlisis sobre las
principales empresas del sector debe ser tomado con la cautela necesaria.

El anlisis se ha centrado en algunas

magnitudes contables que pueden
aportar informacin til sobre el
impacto del ajuste en el sector
inmobiliario. En primera instancia se
analiza la evolucin del negocio, a
travs de las series temporales de
Cifra de Negocio, Resultado de
Explotacin y Resultado Neto desde
2007 hasta el cierre de 2009. A
continuacin se analiza el aspecto

patrimonial de estas empresas y

cmo ha impactado la evolucin de
las magnitudes anteriores en la
estructura de activo y de pasivo.
Finalmente, como elemento
representativo de los ajustes de las
estructuras de las empresas, se
realiza un anlisis tanto de la plantilla
de las inmobiliarias como de su
partida asociada de gastos de
personal.

17.254
14.277
7.570

6.653

5.742
n/d

2007

2008

19.000
17.000
15.000
13.000
11.000
9.000
7.000
5.000
3.000
1.000

Millones de

Grfico 1. Evolucin cifra negocio inmobiliarias 2007-2009

Cotizadas
Principales Inmobiliarias

2009

Las cinco primeras promotoras inmobiliarias construan en 2007 tan slo el 5% del total de viviendas iniciadas en dicho ejercicio.

Transformacin del modelo de negocio inmobiliario

2.1
Evolucin de la cifra de
negocio y del resultado
Cifra de Negocio
La debilidad de la demanda de vivienda
que ha caracterizado los ejercicios
2008 y 2009 ha impactado
directamente en la cifra de negocio de
las inmobiliarias. Las principales
cincuenta inmobiliarias sufrieron un
recorte en sus ingresos del 17,3% en
2008 respecto a lo obtenido en 2007. Si
limitamos el anlisis al caso de las
inmobiliarias cotizadas encontramos
que est cada es menos acentuada y
supuso un 12,1% en 2008 y un 13,7%
en 2009. Los primeros meses de 2010
(primer trimestre) han representado
tambin para estas ltimas una cada
en su cifra de negocio del 16,4%, si
bien en este caso se trata de una
comparacin parcial trimestral que hay
que tomar con cautela.

En el anlisis de estas magnitudes hay

que tener en cuenta el hecho de que la
cada real de las ventas a clientes
finales puede haber sido mucho mayor
ya que en estas cifras pueden estar
incluidas operaciones de canje de
deuda por activos, procesos a travs de
los cuales las empresas han vendido
lotes de suelo y vivienda a sus
entidades financieras acreedoras.
En consecuencia y a la vista de estos
datos, parece que la mayora de
empresas del sector llevan sufriendo
recortes de cmo mnimo dos dgitos
en su cifra de negocio al menos
durante dos ejercicios completos.
Resultado de explotacin
La cada tanto de las ventas como de
los precios de las viviendas, en muchas
ocasiones por debajo de sus costes de
produccin teniendo en cuenta el
precio de adquisicin del suelo sobre
en el que se han edificado, llev a las
inmobiliarias a incurrir en prdidas de

explotacin en 2008 cuando en 2007

en general an se obtenan cifras
positivas. Las cincuenta principales
inmobiliarias pasaron en 2007 de un
resultado de explotacin conjunto
positivo de 2.620 millones de a unas
prdidas en 2008 de 2.195 millones de
. Esto supone una cada del 184%.
Las inmobiliarias cotizadas tuvieron en
2008 un comportamiento similar, con
una cada incluso mayor, un -258%. En
2009 el resultado de explotacin de
estas inmobiliarias sigue siendo
negativo: 461 millones de . Si bien hay
que tener en cuenta que en 2009
algunas de ellas ya arrojan cifras
positivas, esto parece no ser suficiente
para compensar los malos datos de las
empresas an en concurso o de
aquellas en las que en su modelo de
negocio tienen pocos ingresos
recurrentes al no contar con una
actividad patrimonial significativa.

2007

1.807

-461

2008

2009

-2.678

-2.806

-8.504

Resultado Explotacin

Resultado Neto

4.000
2.000
0
-2.000
-4.000
-6.000
-8.000
-10.000

Millones de

Grfico 2. Evolucin resultado explotacin y resultado neto inmobiliarias cotizadas 2007-2009

1.778

Transformacin del modelo de negocio inmobiliario

Resultado Neto
Si aadimos a los datos anteriores de
resultado de explotacin, el impacto
del resultado financiero y de las
minusvalas originadas en
operaciones de venta de activos
forzadas, los resultados netos
agregados para 2008 fueron tambin
negativos y supusieron un impacto
en el sector de ms de 10.000
millones de en prdidas. Teniendo
en cuenta que en 2007 an se
obtena un dato positivo, en torno a
unos 1.500 millones de de
beneficio neto, se hace patente la
magnitud del ajuste sufrido por el
sector durante el ejercicio 2008.
Sin embargo en 2009 las
inmobiliarias cotizadas ya presentan
una importante reduccin de
prdidas respecto a 2008 (en torno a
un 68% menos) y dado que los datos
contables publicados para el primer
trimestre de 2010 insisten con una
reduccin de prdidas netas en torno
al 18%, parece razonable afirmar que
el sector toc fondo durante 2008 y
en la actualidad est inmerso en una
fase de cierta recuperacin.

2.2
Anlisis del activo
El estallido de la burbuja inmobiliaria
ha tenido como consecuencia una
correccin importante del valor de los
activos inmobiliarios en manos de las
empresas del sector, circunstancia
que se ha ido trasladando
paulatinamente a los balances de las
empresas. Este ajuste se ha
producido tanto desde el punto de
vista del precio (menor valor de los
activos incluidos en los balances)
como desde la cantidad (las
empresas se han deshecho de
muchos activos con el objetivo de
reducir deuda).

Grfico 3. Evolucin activo total de las inmobiliarias 2007-2009

121.000

99.671

101.000

82.726
61.119

81.000
48.460

41.340
n/d

61.000
41.000

Millones de

21.000
1.000

2007

2008

2009

Cotizadas
Principales Inmobiliarias
La cada del activo total en 2008 de
las 50 principales inmobiliarias fue
del 17%, desde los casi 100.000
millones de (99.671) en 2007 hasta
los 82.726 a 31 de diciembre de
2008. En el caso de las inmobiliarias
cotizadas la cada fue incluso mayor
con un recorte del 20,7% en 2008.
Un factor que puede contribuir a
explicar esta diferencia es la mayor
supervisin contable y financiera a la
que estn sujetas estas compaas,
que les lleva a reconocer los ajustes
de valor de activos antes que el resto
de las empresas. En 2009 el ajuste
se suaviza con una cada del 14,7%,
lo que ahonda en la impresin
anteriormente comentada de que
2008 fue el ao donde las empresas
del sector se ajustaron con mayor
severidad. An as, despus de dos
aos de ajuste el conjunto del activo
habra cado un 32,4% Es importante
destacar que las inmobiliarias
cotizadas representan en torno a un
60% de los activos totales de las 50
principales inmobiliarias, por tanto su
comportamiento se puede considerar
moderadamente representativo del
sector en su conjunto.
A la hora de abordar el anlisis del
activo de las empresas inmobiliarias
es necesario tener en cuenta las

diferencias en la contabilizacin de
los activos segn se trate de
inmobiliarias patrimonialistas o
promotoras. En el primer caso, se
trata de empresas cuyo objeto de
negocio principal es la explotacin de
inmuebles en rgimen de alquiler,
sean de naturaleza comercial,
industrial o incluso residencial. En el
segundo, incluimos la actividad
tradicional de promocin inmobiliaria,
que consiste bsicamente en la
compra y transformacin de suelo
para desarrollar viviendas destinadas
a la venta.
Por regla general, las patrimonialistas
contabilizan sus activos inmobiliarios
en partidas dentro del Inmovilizado,
mientras que las promotoras
inmobiliarias contabilizan el suelo y
las viviendas como existencias
dentro del activo circulante. As,
segn el destino que pueda tener un
suelo (desarrollo de patrimonio o
promocin de vivienda), se clasificar
de una manera de otra. Adems,
estos modelos de negocio pueden
coexistir dentro de una misma
empresa, por lo que es posible
encontrar casos en los que haya
activos como suelo o inmuebles
contabilizados, algunos como
circulante, otros como inmovilizado.

Transformacin del modelo de negocio inmobiliario

Inmovilizado

Circulante

Si analizamos la composicin del

activo total (fijo y circulante), en el
transcurso del ejercicio 2008 el
activo inmovilizado de las 50
principales inmobiliarias ha ido
ganando terreno progresivamente
frente al circulante. En 2007
representaba un 38,7% del activo y a
finales de 2008 un 42,8%. En el caso
de las inmobiliarias cotizadas se
produce una evolucin en el mismo
sentido, si bien el punto de partida
de distribucin del activo entre fijo y
circulante es ms equilibrado en este
caso (43,7% y 56,3%
respectivamente). Esto se puede
explicar por el hecho de que entre las
cotizadas abunda ms el modelo de
negocio patrimonialista que se
caracteriza por mantener una mayor
proporcin de inmovilizado que
circulante en los balances.

Ya hemos comentado que durante el

periodo 2007-2009 el activo
circulante de las inmobiliarias
cotizadas ha ido perdiendo peso
frente al inmovilizado, pasando de
representar ms de la mitad del
activo total (56,3% en 2007) a menos
de la mitad en 2009 (46,8%). El
resultado de todo esto parece ser el
paso de un modelo pre-crisis donde
el sector estaba dominado por las
inmobiliarias centradas en la
promocin inmobiliaria, con fuertes
saldos de circulante (suelo y
vivienda) a un modelo post-crisis
donde esta situacin se ha invertido
y el modelo de negocio
patrimonialista parece imperar.

Esta evolucin positiva del

inmovilizado frente al circulante se
puede explicar como una
consecuencia de la mayor fortaleza
que presenta el negocio
patrimonialista frente a los efectos
de una crisis inmobiliaria como la
actual, que ha afectado con ms
severidad a las inmobiliarias
centradas en la promocin de
viviendas.

Pero, Qu razones han impulsado

esta reduccin del circulante en el
sector?. No hay que olvidar que la
capacidad de las inmobiliarias para
desarrollar el stock de suelo en su
poder ha quedado drsticamente
limitada desde mediados de 2007
debido primero a la crisis de crdito y
despus a la debilidad de la demanda
de vivienda. Esto les ha obligado a
corregir el valor de este suelo que
ahora es menos lquido, o bien les ha
forzado a transferirlo a las entidades
financieras acreedoras en el marco
de procesos de canje de activos por
deuda.

El efecto sobre los otros

componentes del activo circulante es
similar. El valor de los stocks de
viviendas terminadas se ha visto
recortado de manera significativa por
la prctica inexistencia de demanda
de vivienda a causa del
endurecimiento del crdito a las
familias y a la mala evolucin de las
variables y expectativas
macroeconmicas, entre ellas la tasa
de desempleo. De igual manera se
ve afectado el valor de las viviendas
en curso, como consecuencia de la
restriccin del crdito promotor (que
impide continuar con el desarrollo de
las promociones) y a la reduccin de
las expectativas de una venta rpida
como en el pasado.
A esto hay que aadir la fuerte
reduccin que han sufrido las
inmobiliarias en general en sus
posiciones de tesorera, saldos de
clientes e inversiones financieras
temporales, elementos que tambin
estn incluidos en el activo
circulante.
Por todo ello el activo circulante de
las principales inmobiliarias
espaolas cay en 2008 un 22,6%,
mientras que el de las cotizadas cay
a tasas incluso mayores: 27,1% en
2008 y 22,9% en 2009, lo que
acumuladamente representa un
43,8% en un periodo de dos
ejercicios.

Grfico 4. Evolucin de la estructura del activo de las inmobiliarias cotizadas (2007 - 2009)

100%
56,3%

51,8%

46,8%

75%
50%

43,7%

48,2%

53,2%

25%
0%

2007

2008

2009

Circulante
Fijo

Transformacin del modelo de negocio inmobiliario

71.000
61.000
51.000

61.126
47.312

41.000

34.406

31.000

25.085
19.350

2008

2.3 Anlisis del pasivo

Fondos propios
Los fondos propios de las principales
inmobiliarias espaolas cayeron en 2008
un 38,6%, cifra que se puede explicar
como el resultado de la acumulacin de
prdidas operativas, minusvalas e
impacto de las provisiones por
depreciacin de activos, tanto en suelo
como en vivienda u otros activos como
inmuebles en renta. Las inmobiliarias
cotizadas estn sufriendo este ajuste de
manera mucho ms acelerada con una
tasa de cada de los fondos propios en
2008 del 60,3% y en 2009 del 46,3%.
Esto supone en los dos ejercicios haber
perdido un 78,8%. Hay que destacar
que estos fondos propios en 2007
representaban ms de un 20% de todo
el pasivo y a cierre de 2009 no llegaban
al 7%.

Cotizadas
Principales Inmobiliarias

11.000

n/d

2007

21.000

Millones de

Grfico 5. Evolucin activo circulante de las inmobiliarias (2007-2009)

2009

1.000

Esta drstica reduccin de los fondos

propios ha abocado a muchas
inmobiliarias al concurso de acreedores
o incluso a su liquidacin. Una
consecuencia a corto plazo de este
fenmeno es el hecho de que el fondo
de maniobra de las principales
inmobiliarias se redujo en 2008 un
43,1%, como una expresin de
posiciones de caja muy dbiles
combinadas con fuertes vencimientos
de deuda a corto plazo. La reduccin real
del fondo de maniobra en algunos casos
podra ser incluso ms acusada, al
mantener muchas promotoras suelos
ilquidos en su activo circulante, dentro
del epgrafe de existencias.
No obstante este anlisis sobre los
fondos propios de las inmobiliarias
cotizadas se ha de matizar, ya que
existen diferencias importantes de unas
a otras. Las inmobiliarias en concurso de
acreedores pueden presentar valores
negativos, mientras que las que gozan

de mejor salud financiera han sufrido

simplemente reducciones menos
drsticas. Tambin es cierto que antes
de la crisis muchas empresas del sector
presentaban importantes volmenes de
recursos propios, despus de aos de
acumulacin de beneficios, plusvalas en
activos y sobretodo para el caso de las
inmobiliarias de menor tamao, una
clara tendencia a la reinversin de los
beneficios.

LOS FONDOS PROPIOS DE LAS

COTIZADAS EN 2007
REPRESENTABAN MS DE UN

20%
DE TODO EL PASIVO Y A CIERRE
DE 2009 NO LLEGABAN AL 7%

Transformacin del modelo de negocio inmobiliario

10,5%
ES EL PORCENTAJE EN QUE HA CAIDO EL PASIVO
EXIGIBLE DE LAS 50 PRINCIPALES INMOBILIARIAS
EN 2008, LO QUE IMPLICA UNA CLARA REDUCCIN
DEL NIVEL DE ENDEUDAMIENTO DEL SECTOR

El ajuste del endeudamiento del

sector tambin tiene su reflejo en los
balances. El pasivo exigible de las 50
principales inmobiliarias cay en 2008
un 10,5%, lo que implica una clara
reduccin del nivel de endeudamiento
del sector.
En el caso de las cotizadas, la cada
fue similar con un 9,7% en 2008 y un
10,8% en 2009, lo que implica una
rebaja del endeudamiento de casi el
20% en dos ejercicios.
Esto ha sido posible debido
fundamentalmente a: 1) procesos de
canje de activos por deuda, 2) venta
forzada de activos estratgicos
(frecuentemente con minusvalas
importantes) o 3) quitas logradas en
algunos procesos de
reestructuracin/concurso. Respecto
a este ltimo fenmeno, hay que
destacar que su importancia es
relativa en trminos cuantitativos,
dado que los bancos acreedores se
han mostrado en general ms
dispuestos al aplazamiento que a la
quita.
Aunque cabra esperar que las
refinanciaciones hayan transformado
la estructura de la deuda de las
empresas, aumentado la proporcin
de deuda a largo plazo respecto a la
deuda a corto, los datos no parecen
confirmar este hecho (Ver grfico 6).
Esto parece apuntar, entre otras
cosas, a que an quedara cierto
recorrido dentro de las
reestructuraciones de deuda del
sector para lograr una adecuacin
definitiva del pasivo inmobiliario a la
nueva dinmica del sector.

Grfico 6. Evolucin de la estructura del pasivo de las inmobiliarias

cotizadas (2007 - 2009)
100%
43,7%

36,3%

47,8%

53,7%

75%
50%

41,9%

41,3%

21,7%

39,5%

10,9%

2007

25%

6,8%

0%

2009

2008

Pasivo Circulante
Pasivo Fijo
Fondos Propios

Grfico 7. Evolucin pasivo exigible de las inmobiliarias (2007-2009)

79.359

70.992
47.837

43.193

38.512

n/d

2007

2008

Cotizadas
Principales Inmobiliarias

2009

91.000
81.000
71.000
61.000
51.000
41.000
31.000
21.000
11.000
1.000

Millones de

Exigible

Transformacin del modelo de negocio inmobiliario

A pesar de la reduccin general del

endeudamiento de las empresas del
sector, los gastos financieros
aumentan considerablemente hasta
doblarse en 2008 (101,6%). Este
fenmeno se puede explicar por el
incremento de las primas de riesgo que
soportan las inmobiliarias espaolas,
que an logrando en los procesos de
refinanciacin mayores plazos de
devolucin del capital, deben asumir al
mismo tiempo un mayor coste
financiero.

UN

63%

SE HA REDUCIDO LA FACTURA
FINANCIERA QUE SOPORTAN LAS
INMOBILIARIAS COTIZADAS

Grfico 8. Evolucin gasto financiero en inmobiliarias cotizadas (2007-2009)

3.500.000

2.500.000
2.000.000

1.937179

1.129.987

Miles de

3.000.000

3.128.508

1.500.000
1.000.000

2007

Para unos tipos de inters de

referencia similares en 2007 y 2008,
las empresas inmobiliarias tuvieron que
hacer frente durante 2008 a una
altsima factura financiera debido al
incremento de las primas de riesgo
aplicadas al sector. En 2009 esta
situacin parece haber cambiado de
plano ya que los datos publicados en
este ejercicio sobre gasto financiero
reflejan cadas importantes, con una
reduccin de la factura financiera que
soportan las inmobiliarias cotizadas de
en torno a un 63%. Sin duda la
evolucin intensamente bajista de los
tipos de inters de referencia, como el

2008

2009

Euribor, ha tenido un papel importante

en este sentido. Tambin es lgico
pensar que segn se van cerrando
refinanciaciones de empresas del
sector con planes de negocio slidos,
las primas de riesgo tienen que
moderarse como consecuencia de un
cambio en la percepcin del riesgo por
parte de las entidades financieras.

2.4 Ajuste de la plantilla

La situacin del mercado ha llevado a
sus empresas a reducir sus estructuras
al mnimo, frecuentemente en el

contexto de un plan de negocio o

reestructuracin financiera. El anlisis
de la evolucin de la plantilla y del
gasto de personal es una buena
aproximacin al ajuste organizativo que
las empresas estn llevando a cabo.
De hecho el nmero total de
trabajadores de las 50 principales
inmobiliarias espaolas se redujo en
2008 un 28,8% y en las cotizadas se
observ un recorte del 43,6% en 2008
y de un 39,9% en 2009. Como
consecuencia de estos recortes la
plantilla de estas inmobiliarias ha
pasado de 5.732 personas en 2007 a
tan solo 1.936 en 2010.

Transformacin del modelo de negocio inmobiliario

Grfico 9. Evolucin plantilla en inmobiliarias cotizadas 2007-2009

7.000

5.732

5.000
3.223
3.000
1.936
1.000

2007

2008

2009

Grfico 10. Evolucin gasto personal en inmobiliarias cotizadas 2007-2009

272.175

282.468

190.354

2007

Aunque como hemos visto, la plantilla

de las inmobiliarias cotizadas se
redujo ya en 2008 de manera
considerable, el coste de personal
repunt en ese ejercicio, debido al
coste extraordinario de los procesos
de ajuste de plantilla,
fundamentalmente indemnizaciones
(Ver grfico). En 2009 los datos
muestran que el proceso parece
haberse normalizado y los costes de
personal que soportan las
inmobiliarias son ms proporcionales
a la plantilla que mantienen.

2008

2009

Dado que las grandes empresas

inmobiliarias espaolas en general
han mantenido altos niveles de
subcontratacin para funciones de
produccin y tcnicas, es lgico
pensar que el personal que ha tenido
que ser recortado ha sido
fundamentalmente comercial y
administrativo. Todo parece indicar
que se han tenido que ajustar unas
estructuras claramente
sobredimensionadas formadas
durante los aos expansivos del ciclo
inmobiliario.

290.000
270.000
250.000
230.000
210.000
190.000
170.000
150.000

10

Transformacin del modelo de negocoi inmobiliario

3. El nuevo modelo de
negocio inmobiliario

Del anlisis anterior se desprende que el sector se est ajustando reduciendo

su capacidad productiva. Parece poco probable que el sector inmobiliario
espaol vuelva a ser lo que fue en los aos anteriores al estallido de la crisis
financiera de 2007.

Producciones anuales que superen las

800.000 viviendas no deben
considerarse en el escenario base
mientras se mantengan los actuales
parmetros demogrficos y socioeconmicos que determinan la demanda
real de vivienda. Es cierto que en el 2010
el mercado empieza a recuperarse con
reducciones importantes en los stocks
de vivienda terminada en manos de las
entidades financieras, pero, en todo
caso, las expectativas de actividad son
moderadas y consecuentes con la
demanda real de vivienda existente en
Espaa cifrada por diversas fuentes en
una horquilla de entre 300 y 400 mil
viviendas anuales. La resultante es por
tanto una evolucin gradual de las
150.000 viviendas que se empezaron a
construir en 2009 hacia esa cifra de
300.000-400.000 , teniendo en cuenta
que el periodo medio de desarrollo de
vivienda est en torno a los dos aos y
que existe un stock que debe
absorberse. Este stock debe analizarse
siempre atendiendo a su localizacin
geogrfica y tipologa de producto.

El otro elemento que ha sido crtico en

todo este proceso es la financiacin. No
parece que el crdito, tanto desde el
punto de vista del promotor como del
comprador de vivienda, vaya a resultar
tan accesible como en el pasado. La
tolerancia al riesgo inmobiliario de las
entidades financieras se mantendr
previsiblemente baja por mucho tiempo,
tanto como el que precisen para hacer
su propia reestructuracin. Esto significa
que las viviendas no se vendern con la
misma rapidez, el esfuerzo comercial de
las promotoras deber ser mayor y el
abanico de opciones de pago para los
compradores deber ser ms amplio y
menos dependiente de la financiacin
bancaria. Por ltimo no podemos perder
de vista los factores que determinan la
demanda de los individuos a la hora de
comprar vivienda, donde se incluyen
elementos como la renta, tipos de
inters o el nivel de confianza en general
y en particular el convencimiento de que
el ajuste de precios inmobiliarios ya ha
concludo.

Siendo este el escenario macro, en las

pginas siguientes pretendemos
identificar las principales tendencias de
transformacin que se apuntan en los
numerosos procesos de
reestructuracin en los que estamos y
hemos estado presentes como firma de
servicios profesionales.

No parece que el crdito,

tanto desde el punto de
vista del promotor como
del comprador de vivienda,
vaya a resultar tan
accesible como en el
pasado

Transformacin del modelo de negocio inmobiliario

11

Es preciso que todos los elementos de la cadena de valor del

proceso inmobiliario se transformen para adecuarse a la
nueva etapa, de mayor exigencia y competencia

3.1 Nuevos parmetros de la

empresa inmobiliaria
En un mercado caracterizado por una
demanda moderada y un bajo nivel de
apalancamiento tanto para familias como
para empresas, qu tipo de
promotoras pueden tener ms
posibilidades de xito?.
En primer lugar aquellas con un alto de
nivel de profesionalizacin. Desde luego, el
tradicional alto grado de atomizacin del
sector no ha contribuido en este sentido
hasta ahora, pero lo que s que parece
claro es que el actual proceso de duro
ajuste ha cambiado bastante las cosas. No
en vano, se han cerrado muchas
empresas y las que se mantienen han
dado una vuelta prcticamente completa a
su negocio. Esta exigencia de
profesionalizacin, junto con las
dificultades financieras y de demanda
actuales, habrn contribuido sin duda a
establecer unas barreras de entrada en el
sector que siempre fue conveniente tener.
En este nuevo escenario hemos
identificado tres parmetros definitorios
para la empresa inmobiliaria que no son
otros que el producto, el modelo de
negocio y la estructura organizativa
necesaria para desarrollar la actividad.

El producto
En un contexto en el que es preciso
recuperar una demanda hoy inexistente y
cuya componente principal es la
demanda real y no la especulativa, la
diferenciacin del producto es clave. No

es suficiente con producir viviendas que

cumplan con la legislacin tcnica y
urbanstica vigente, sino que debern ser
productos innovadores que aporten un
claro valor aadido al comprador por un
precio mucho ms ajustado. La viabilidad
de una promocin ha de pasar por el
estado o disponibilidad de las
infraestructuras del lugar donde se
asienta, as como su encaje en sus
respectivos entornos urbanos. Construir
grandes promociones residenciales en
lugares mal comunicados y sin servicios,
slo tiene sentido en un mercado con
especulacin. Por otro lado esto es un
elemento crtico que permitir valorar
tambin la buena gestin urbanstica de
las entidades locales.
El nuevo esquema va a requerir por tanto
un mayor nivel de especializacin de las
promotoras inmobiliarias, que tendrn
que invertir en I+D+i, al igual que hacen
otras industrias, para ofrecer soluciones
residenciales competitivas e innovadoras.
En este sentido, la sostenibilidad y el
ahorro energtico van a jugar un papel
clave en la definicin de los nuevos
productos inmobiliarios, incluyendo el uso
intensivo de la energa solar, gestin de
residuos y uso de materiales no
contaminantes entre otros. Una
aportacin de valor del sector inmobiliario
a la economa espaola es recuperar el
componente de diseo de los productos,
que tendrn que adaptarse a las
necesidades y gustos de un mercado de
cada da ms exigente. En definitiva es
una apuesta por el diseo en un mbito
en el que en muchos casos se haba
perdido.

El modelo de negocio
Es preciso que todos los elementos de la
cadena de valor del proceso inmobiliario
se transformen para adecuarse a la nueva
etapa, de mayor exigencia y
competencia. Esto requiere un esfuerzo
permanente de mejora continua en la
eficiencia de cada uno de sus procesos.
Solo as el crecimiento se asentar sobre
bases slidas.
Teniendo en cuenta que el negocio
inmobiliario gira entorno a tareas como la
construccin, promocin y
comercializacin, es recomendable en
general que las inmobiliarias se centren
en la segunda de ellas.
Cmo genera valor entonces el
promotor inmobiliario?: conociendo la
demanda, gestionando el suelo,
diseando el producto adecuado y
definiendo e impulsando el proceso
tcnico, administrativo y legal necesario
para llevar a buen trmino la promocin.
Estas actividades son complejas y
entraan un nivel de riesgo de negocio
alto. Por tanto centrar los esfuerzos y el
know-how de la organizacin en estos
aspectos justifica la definicin de un
modelo de negocio propio separado del
resto de actividades. La ejecucin
material de las obras debe
encomendarse a constructores
especializados en el segmento
correspondiente, con el fin de que aporte
la mxima productividad y valor. Por
ltimo la venta de las viviendas puede
realizarse a travs de redes de
comercializacin inmobiliaria, que tengan

12

Transformacin del modelo de negocoi inmobiliario

una fuerte implantacin fsica (agencias) o

virtual (portales inmobiliarios). En todos
estos procesos la existencia de una
adecuada gestin financiera es clave.
Los procesos de integracin vertical
observados en los ltimos aos previos
a la crisis, donde algunos promotores
inmobiliarios eran a la vez sus propios
constructores y comercializadores de
producto, estn sufriendo una evolucin
inversa, como reflejo en todo caso de la
necesidad de asignar adecuadamente
los diferentes riesgos a las actividades
que los sustentan. Se trata de un
ejemplo de cmo la reestructuracin
sirve para racionalizar modelos de
negocio. Otra leccin posible es por
tanto la clarificacin dentro del negocio
de tareas con estructuras y procesos
diferentes. El objetivo es que una
actividad exitosa no enmascare un
rendimiento deficiente de otra actividad.
Por ltimo, dentro del esquema del
nuevo modelo de negocio, la estructura
financiera de las inmobiliarias es una
variable clave a ajustar. Los niveles de
apalancamiento del pasado difcilmente
se repetirn y el equity o capital propio
va a restarle una parte importante del
protagonismo a la deuda. Est es quizs
la leccin ms importante que habr
aprendido el sector a raz de la crisis y
una buena gestin financiera debera
aplicarla a travs del establecimiento
siempre de un loan to value mximo
especialmente a la hora de adquirir
suelo. Al mismo tiempo se debe tratar
de adecuar los vencimientos de la deuda
a los plazos reales de desarrollo del
suelo: no se debe volver a cometer el
error de financiar su compra con
instrumentos de crdito a corto plazo. En

Dentro del esquema del nuevo modelo de negocio, el

equity o capital propio va a restarle una parte importante
del protagonismo a la deuda

definitiva y desde la ptica financiera del

negocio, se trata de pasar de un
esquema que en el pasado estaba
basado en al financiacin ajena a uno
donde el capital propio debe tener un
papel protagonista. Todo ello asumiendo
que el mercado es capaz de solucionar la
actual situacin de bloqueo en los
mecanismos de financiacin del sector.

La organizacin
Un mercado ms reducido en cuanto a
volumen, ms competitivo y con mayor
presin en los mrgenes de beneficio va
a requerir estructuras corporativas
diferentes. Se trata de una tarea urgente
que las empresas del sector ya estn
acometiendo, muchas veces en el
contexto de un plan de negocio
vinculado a una refinanciacin.
La estructura de la empresa inmobiliaria
debe ser coherente con el nuevo
modelo de negocio y lo idneo es que
cuente slo con aquellos recursos que
son necesarios mantener de forma
permanente para desarrollar las

actividades centrales de la promocin

inmobiliaria: anlisis de la demanda,
gestin de suelo, definicin del producto
y control del proceso de produccin y
venta.
La externalizacin de determinadas
funciones no centrales (core) del
negocio es una herramienta efectiva
para reducir los costes de estructura,
considerando como negocio central la
propia promocin inmobiliaria. Ya hemos
hablado de las ms evidentes, como la
comercializacin o la construccin, pero
tambin el rea tcnica puede entrar en
este proceso incrementando la
colaboracin, por ejemplo, con
despachos de arquitectos y empresas
de project management. Determinadas
reas de gestin diaria de la empresa
pueden ser tambin externalizadas,
fundamentalmente todas aquellas que
tienen que ver con el cumplimiento
(compliance) legal, fiscal y contable. La
elevada especializacin requerida por la
actividad inmobiliaria dentro de la
asesora legal o financiera, tambin hace
aconsejable que estas funciones estn
externalizadas con profesionales
expertos en la materia.

Transformacin del modelo de negocio inmobiliario

3.2 El trnsito hacia el nuevo

modelo
Nuestra experiencia en la intermediacin
con las entidades financieras nos lleva a
la conclusin que un plan de negocio
creble debe contar con una estrategia a
medio/largo plazo que permita sentar las
bases para aprovechar la reactivacin del
mercado en cuanto se produzca.
An siendo la supervivencia la nica
preocupacin de muchas empresas
inmobiliarias que siguen en la actualidad
inmersas en procesos de refinanciacin y
reestructuracin operativa, es importante
no olvidar que se tiene que trabajar desde
ya en sentar las bases del plan de
negocio de la compaa. No solamente
esto es necesario para asegurar la
viabilidad de la empresa a largo plazo,
sino que en muchos casos ser el
argumento definitivo para convencer a las
entidades financieras acreedoras de que
vale la pena realizar un esfuerzo para
refinanciar la deuda.
El objetivo final de un plan de negocio
slido es preparar a la empresa y a sus
activos para que puedan responder a los
cambios en la actividad econmica.
Esto incluye en el caso de la empresa
inmobiliaria en la actual fase de
transicin hacia la reactivacin de la
demanda, dos tareas clave:
Dar salida al stock de vivienda terminada.
Ha de acometerse con urgencia,
permitiendo as a la empresa aliviar su
situacin financiera a corto plazo. Hay que
considerar que en el contexto actual en
muchos casos esto tendr que hacerse
aplicando descuentos significativos en el
precio, bien al cliente final, bien a las

entidades financieras acreedoras que

estn dispuestas a canjear activos por
deuda. Aprovechar la capacidad de
comercializacin de las entidades
financieras a travs de sus redes de
oficinas junto con la posibilidad de
vincular financiacin hipotecaria con la
compra de la vivienda, son opciones que
las inmobiliarias deben considerar
seriamente a travs de acuerdos de
cooperacin con el sector financiero. La
aplicacin de soluciones financieras
innovadoras como el alquiler con opcin a
compra o bien la conversin de vivienda
libre en protegida pueden ayudar tambin
en este proceso. Obviamente, este
proceso ser ms o menos fcil en
funcin de la la tipologa de las viviendas
que componen dicho stock. Por ejemplo,
la primera vivienda localizada (rea urbana
de las grandes ciudades) tiene an en las
circunstancias actuales una demanda
slida y su venta es relativamente
sencilla. No ocurre lo mismo con la
primera vivienda deslocalizada, que es
aquella ubicada lejos de los centros
urbanos y mal comunicada, que fue
objeto en el momento lgido del ciclo
expansivo de una fuerte presin
especulativa. Los stocks de vivienda de
este tipo van a resultar muy complicados
de liquidar. Por ltimo, la venta de los
stocks de segunda residencia va a estar
condicionada a la reactivacin econmica
general tanto en Espaa como en los
pases de nuestro entorno que son
emisores de turismo residencial hacia
nuestro pas (Gran Bretaa y Alemania
principalmente).
La otra tarea clave es la ordenacin de la
cartera de activos y es sin duda la ms
importante desde un punto de vista
estratgico.

13

Este proceso implica realizar una revisin

exhaustiva de todos los activos
inmobiliarios de la empresa,
fundamentalmente suelo, que d como
resultado su catalogacin segn su
liquidez, plazo de desarrollo o
maduracin. Este anlisis implica
entender las posibilidades reales de cada
activo, en base a su:
Localizacin
Situacin Urbanstica
Tipologa
Demanda real
Liquidez
Plazos maduracin
Deuda asociada
Necesidades de Capex
Se trata de identificar qu activos
conformarn los cimientos sobre los que
la promotor inmobiliaria debe construir su
estrategia a medio y largo plazo y por
tanto deben concentrar la escasa
capacidad de inversin (capex)
disponible en el contexto actual.

14

Transformacin del modelo de negocio inmobiliario

Este ltimo anlisis puede dar como

resultado cuatro grupos de activos,
atendiendo a su liquidez y plazo de
maduracin, dentro de la cartera de una
promotora tipo:

Activos Lquidos
Son activos que pueden generar liquidez y su
desarrollo es inmediato. En la actualidad es poco
probable que las promotoras inmobiliarias an
mantengan activos de este tipo en sus carteras.
Activos No Estratgicos
Son activos que generarn escasa liquidez, pero
que podran desarrollarse en el corto plazo. No es
una buena opcin centrar esfuerzos en este tipo
de activos que consumirn valioso capex en su
desarrollo y no van a generar un retorno cercano
a la empresa. Una buena opcin para estos
activos sera proceder a su venta a compradores
oportunistas como fondos.

Grfico 11. Catalogacin de activos

Activos
Lquidos

Activos
Estratgicos

Activos Aplazados
Se trata de activos con pocas expectativas de
generar liquidez y que adems requieren an un
plazo largo de tiempo para su desarrollo. No tiene
sentido para la empresa invertir esfuerzos y
recursos en este tipo de activos. Su venta a
terceros ser complicada, por tanto la mejor
opcin, si es viable financieramente, es
mantenerlos aparcados a la espera de que el
mercado permita su desarrollo.

Activos
No
Estratgicos

Activos
Aplazados

Activos Estratgicos
Son activos que por su localizacin y
caractersticas de producto pueden tener una
clara demanda a medio plazo, y por tanto son los
mejores candidatos para invertir el capex
disponible. Este tipo de activos son los que
permitirn a la promotora inmobiliaria contar con
productos competitivos en el momento de la
reactivacin del mercado.

Liquidez

Plazo desarrollo

El eje sobre el que debera girar un plan

de negocio inmobiliario sostenible sera
idneamente el desarrollo de los activos
Estratgicos que son los que van a
garantizar la actividad y la generacin de
caja en el futuro.
Es conveniente que, una vez
identificados, cada uno de estos activos
tenga su propio sub-plan de negocio,
incluyendo un anlisis muy
pormenorizado de los flujos de caja
previstos, las hiptesis utilizadas para su
clculo y las inversiones necesarias.
La agregacin de todos estos subplanes de negocio de activos

Estratgicos dar como resultado un

documento clave para ganar la confianza
de las entidades financieras acreedoras.
De esta manera se tiene cierta
seguridad de que las necesidades de
capital planteadas por la empresa en el
marco de un proceso de refinanciacin
estn inicialmente destinadas a
proyectos viables que generarn un
retorno ms o menos cierto. Esta idea
es crucial para que ambas partes,
empresa inmobiliaria y entidad
financiera, se sientan cmodos durante
la fase de negociacin de un proceso de
refinanciacin.

Alternativamente, ya en un anlisis ms
detallado, la cartera de suelo/activos de
la empresa se puede analizar tambin
descomponiendo el Gross Asset Value
(GAV) total de los suelos en poder de la
empresa atendiendo a su grado de
desarrollo. Este enfoque dar como
resultado una foto fija del perfil de la
cartera de suelo y de su potencial. Dicho
de otra manera, es importante entender
que porcentaje del GAV total de la
cartera est formado por suelos
finalistas (que han superado todas las
fases de desarrollo y estn listos para
edificar) y que porcentaje lo componen
suelos brutos.

Transformacin del modelo de negocio inmobiliario

A modo de ejemplo y a costa de

simplificar la realidad de la gestin del
suelo, podramos distinguir los siguientes
hitos en el desarrollo tpico de suelo:
PGOU: Inclusin definitiva en un Plan
General Ordenacin Urbana.
Plan Parcial: Aprobacin de los
instrumentos de planeamiento tales
como planes parciales, PERI, PAU, etc.

Reparcelacin: Con proyecto de

reparcelacin aprobado.
Suelo en proceso de urbanizacin.
Suelo ya urbanizado con condicin de
solar listo para ser edificado.
Calculando los GAV de los suelos y
clasificndolos en funcin de estos hitos
podemos representar la cartera de una
inmobiliaria de la siguiente manera:

GAV total de la
empresa

GAV suelos brutos

GAV suelos
finalistas

Grfico 12. Composicin cartera de suelo

PGOU

Plan
Parcial

Reparcelacin
inscrita

Urbanizacin
completada

PGOU

Plan
Parcial

Reparcelacin
inscrita

En proceso de
urbanizacin

PGOU

Plan
Parcial

Reparcelacin
no inscrita

PGOU

Plan
Parcial

PGOU

Solar

Suelos no incluidos en ningn PGOU

Todo este ejercicio de anlisis, que

habitualmente se realiza apoyado y
validado por asesores independientes, es
en definitiva la herramienta bsica para
cerrar cualquier renegociacin de deuda.

Al mismo tiempo que reorienta

estratgicamente a la empresa,
proporcionando una hoja de ruta clara
para afrontar un mercado inmobiliario
que se parecer, con toda probabilidad,
muy poco al que conocimos en los aos
inmediatamente anteriores al verano de
2007.

15

16

Transformacin del modelo de negocio inmobiliario

4. Anexos
4.1 Nota metodolgica
Se han analizado los datos de las
principales inmobiliarias espaolas,
atendiendo a su cifra de facturacin y
excluyendo a todas aquellas empresas
o grupos cuya actividad principal no es
la promocin inmobiliaria o la gestin
patrimonial.
Los datos obtenidos corresponden al
ejercicio cerrado a diciembre de 2008 y
se comparan con los correspondientes
al ejercicio anterior, 2007, cuando las
empresas an no haban acusado
plenamente los efectos de la crisis. Por
tanto, el anlisis comparativo de 2008
con 2007, describe muy bien la primera
fase del proceso de ajuste del sector
inmobiliario espaol.

Para entender lo que est pasando en

la actualidad, despus de ese primer
ao y medio de ajuste, y dado que a
fecha de la elaboracin de este
informe, solamente est publicada la
informacin contable correspondiente a
2008, se ha optado por realizar tambin
el anlisis de las mismas magnitudes
en las inmobiliarias cotizadas, que s
han publicado sus cuentas anuales a 31
de diciembre de 2009. Esto, junto con
el conocimiento del da a da que tienen
los profesionales de KPMG, es la base
que permite en este informe describir
la realidad y opciones que tiene en la
actualidad el sector inmobiliario
espaol.

4.2 Otros informes publicados por KPMG

sobre el sector inmobiliario

ndice

1.

Resumen ejecutivo

2.

Anlisis del sector a travs de sus

empresas

Situacin actual y perspectivas del sector inmobiliario en Espaa

Segundo informe anual de KPMG sobre el sector inmobiliario espaol.
Recoge las principales claves de la actual situacin de crisis y las
estrategias que pueden ayudar a las empresas a adaptarse al nuevo
entorno. Incluye un artculo de Gregorio Izquierdo, Director del Instituto
de Estudios Econmicos, aportando su visin y perspectivas sobre el
sector.

Fiscalidad de los REIT's

Comparativa a nivel mundial de las normativas fiscales y legales que rigen
este tipo de instrumentos de inversin inmobiliaria.

Octubre
2008

Mayo
2008

2.1. Evolucin de la cifra de negocio y del

resultado
2.2. Anlisis del activo
2.3. Anlisis del pasivo
2.4. Ajuste de la plantilla
3.

El nuevo modelo de negocio

inmobiliario

3.1. Nuevos parmetros de la empresa

inmobiliaria
3.2. El trnsito hacia el nuevo modelo
4.

Anexos

Tendencias Globales del Mercado Inmobiliario 2007

Publicacin del grupo global de Real Estate de KPMG donde se repasan
las principales tendencias del mercado inmobiliario a nivel global,
incluyendo un anlisis de los diferentes tipos de activos negociados en los
mercados internacionales, el uso de derivados aplicados al sector
inmobiliario, el reto de las infraestructuras en Asia y el papel de KPMG en
el World Economic Forum, grupo de trabajo de construccin e ingeniera.

Nueva Fisonoma de la Empresa Inmobiliaria: del modelo de

crecimiento al de gestin eficiente

Febrero
2008

Septiembre
2007

Informe presentado en el SIMA de mayo de 2007 donde se analiza el

proceso de transformacin del sector inmobiliario, repasando las
principales claves desde su evolucin hasta los vectores de crecimiento
que impulsan la nueva fisionoma de las empresas inmobiliarias.

4.1. Nota metodolgica

4.2. Otros informes de KPMG sobre el
sector inmobiliario

El Sector Inmobiliario en la Comunidad Valenciana a travs de 21

grandes empresas (2004-2005)
Anlisis contable sectorial de los principales grupos inmobiliarios de la
Comunidad Valencia sobre datos de los ejercicios 2004 y 2005.

Marzo
2007

kpmg.es

SE CTO R INMOB IL IA R IO

Transformacin del modelo

Transformacin del modelo
de negocio inmobiliario de negocio inmobiliario

Contactos
Cndido Prez Serrano
Socio responsable de
Infraestructuras, Gobierno y Sanidad
KPMG en Espaa
Tel. 91 451 34 00
E-mail: candidoperez@kpmg.es

Javier Lpez Torres

Director, Restructuring
KPMG en Espaa
Tel. 91 451 30 20
E-mail: flopez1@kpmg.es

Fernando Vizoso Estrades

Gerente de Infraestructuras,
Gobierno y Sanidad
KPMG en Espaa
Tel. 91 456 60 34
E-mail: fvizoso@kpmg.es

La informacin aqu contenida es de carcter general y no va dirigida a facilitar los datos o circunstancias concretas de
personas o entidades. Si bien procuramos que la informacin que ofrecemos sea exacta y actual, no podemos
garantizar que siga sindolo en el futuro o en el momento en que se tenga acceso a la misma. Por tal motivo, cualquier
iniciativa que pueda tomarse utilizando tal informacin como referencia, debe ir precedida de una exhaustiva
verificacin de su realidad y exactitud, as como del pertinente asesoramiento profesional.
Las ideas y opiniones expresadas en este estudio son de las personas encuestadas y entrevistadas y no
necesariamente representan las ideas y opiniones de KPMG International ni de las firmas miembro de KPMG, ni de
CFO Europe.

SE CTO R INMOBIL IAR IO

2010 KPMG, S.A., sociedad annima espaola, es

una filial de KPMG Europe LLP y miembro de la red
KPMG de firmas independientes, miembros de la red
KPMG, afiliadas a KPMG International Cooperative
(KPMG International), sociedad suiza. Todos los
derechos reservados.
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de KPMG International Cooperative (KPMG
International), sociedad suiza.

Junio, 2010

Septiembre, 2010

K PMG EN ES PA A

KP MG E N ES PA A