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ENTRE O GERAL E O PARTICULAR: MERCADO IMOBILIARIO E

PROCESSOS DE ESTRUTURAO INTRA-URBANOS: O CASO DE


RIBEIRO PRETO1
Bruno Leonardo Barcella Silva
Bacharelando em Geografia FCT/Unesp Presidente Prudente
bruno_barcella@hotmail.com
Everaldo Santos Melazzo
Prof. Dr. FCT/Unesp Presidente Prudente
esmelazzo@uol.com.br
Introduo
O presente trabalho apresenta alguns resultados de uma investigao em
andamento em nvel de iniciao cientifica, investigao essa que faz parte de um
projeto temtico tambm financiado pela FAPESP intitulado Lgicas econmicas e
prticas socioespaciais contemporneas: Cidades mdias e consumo. Trata-se, aqui,
das investigaes sobre o funcionamento do mercado imobilirio da cidade de Ribeiro
Preto os principais elementos de suas dinmicas e rebatimentos no espao intra-urbano,
na perspectiva de que ao conhecer tais dinmicas desencadeadas por agentes concretos
que atuam sobre o solo urbano, com estratgias diversificadas, seja possvel, tambm,
apreender as trajetrias recentes da prpria produo do espao urbano.
Esforo maior ser realizado para apresentar os contornos gerais dos
procedimentos metodolgicos utilizados no decorrer da pesquisa que consistem na
realizao

anlise

de

entrevistas

com

agentes

que

trabalham

em

construtoras/incorporadoras e imobilirias na cidade de Ribeiro Preto. Foram


realizadas cinco entrevistas nas construtoras Habiarte, Copema, WTB e Perplam, que
esto entre as principais construtoras da cidade que possuem capital local e que atual na
faixa de alta renda e a ltima entrevista foi feita na imobiliria Fortes Guimares
principal imobiliria da cidade. Outras entrevistas com agentes pblicos, como a
realizada com o responsvel pelas aprovaes de projetos, fundaram-se na construo
de um banco de dados contendo informaes de anncios imobilirios de ofertas de
vendas de terrenos urbanos. Tais ofertas foram extradas de um jornal local, o Jornal A
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O atual trabalho frutos de alguns resultados preliminares de uma investigao em andamento no nvel
de iniciao cientifica com financiamento da FAPESP.

Cidade. Os anncios imobilirios nos classificados dos anos de 1995, 2000 e 2010
formam o banco de dados e informaes aqui utilizados. Quantitativamente o banco de
dados conta com 6431 anncios de ofertas total (ou seja para todos os tipos de imveis)
para 1995, 3872 para 2000 e 15317 para 2010.
A anlise de matrias e artigos jornalsticos relacionados ao mercado imobilirio
brasileiro publicados pela revista Construo Mercado da editora PINI, realizada por
BARCELLA (2013) e a leitura de trabalhos acadmicos publicados no mbito da
pesquisa aqui proposta, a respeito das aludidas transformaes no mercado imobilirio
brasileiro permitem, ainda, verificar, na ltima dcada, algumas particularidades como a
abertura de capitais imobilirios na Bolsa de Valores, a crise econmica mundial
originada no setor imobilirio dos Estados Unidos e a entrada de investimentos
estrangeiros neste mercado, a atuao de empresas, antes exclusiva em metrpoles,
deslocando-se para cidades mdias e o significativo aumento da atuao do Estado
atravs de programas habitacionais, para citarmos apenas alguns, o que tem aquecido o
mercado e provocado a valorizao de terrenos e imveis edificados. Exige-se, assim,
um olhar atento sobre tais questes e, mais importante, para as mudanas que esto
provocando e podem provocar do ponto de vista de seus rebatimentos espaciais sobre as
cidades brasileiras.
Em relao aos processos intra-urbanos que ocorrem na cidade de Ribeiro Preto
alia-se, ainda, uma preocupao em investigar o que h de caractersticas gerais e o que
h de particulares em sua realidade, tomando por base as sugestes de Cheptulin (1982),
e apoiado em Brando (2012, p. 170-171) que tambm explica a importncia deste tipo
de anipo de analise para a compreenso do espao intra-urbano relatando que aplicar tal
abordagem comparativa acaba por fazer necessrio optar pela busca pelas
semelhanas, o realce das diferenas e, por fim, a no aceitao das pr-determinaes
verificadas nos itens anteriores. Uma vez que parte-se das semelhanas existentes entre
as cidades para a partir da elencar os pontos que so diferentes e talvez possam
provocar transformaes, j que podem variar conforme a sua importncia no intraurbano.
Nos dias atuais, enfim, a comparao se impe como uma substancial
contribuio para aqueles que buscam compreender as formas de articulao,
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nos diferentes espaos alcanados pelo Capitalismo, dos agentes


hegemnicos da economia e, por outra parte, das respostas que estes
recebem das populaes que vivem nos lugares onde as corporaes
atribuem valor. (BRANDO, P.181).

A cidade de Ribeiro preto presenciou um enorme boom imobilirio nos ltimos


dez anos, principalmente a partir de 2004, com o surgimento de novos eixos de
valorizao imobiliria na cidade, principalmente na zona sul da cidade com a
consolidao da avenida Prof. Joo Fiuza, avenida essa que possui o metro quadrado
mais caro da cidade, reforada pelos lanamentos de condomnios fechados de alto
padro nesse mesmo eixo de expanso e pela presena junto com instalao de um novo
shopping center voltado para um pblico de alta renda. , todos no que poderia ser
identificado como eixo ou zona localizada na poro sul da rea urbana. Paralelamente
ao nascimento desse eixo de valorizao se intensificam os processos de desigualdades
sociais na cidade, com uma forte desvalorizao da zona norte da cidade que possui
bairros que so alvo para a instalao de programas habitacionais como o Minha Casa,
Minha Vida, bairros esses que possuem alguns processos de favelizao e ocupaes
irregulares. Sugere-se que, intensificando estratgias imobilirias para que ocorra
valorizao em uma determinada rea da cidade preciso que outra seja desvalorizada.
So, assim, criadas exclusividades espaciais, desejos de consumo pelas reas ais
valorizadas e ampliadas as desigualdades socioespaciais.
Objetivos
Analisar o funcionamento dos mercados imobilirio e fundirio da cidade de
Ribeiro Preto, localizada no Estado de So Paulo, considerando os elementos prprios
da produo do ambiente construdo urbano (suas mudanas e permanncias), buscando
extrair elementos comuns e diferentes entre as cidades relacionando com as
transformaes ocorridas no mercado imobilirios no Brasil.
Disponibilizar bancos de dados sobre ofertas/negcios imobilirios das cidades
sob anlise, para anos selecionados. Observar o comportamento de preos, tipos e
caractersticas dos imveis, agentes ofertantes e localizao intra-urbana ao longo do
perodo. Analisar em que medida o mercado imobilirio tem influenciado na dinmica

econmica da cidade e como ele tem desenhado seu espao intra-urbano. Identificar
quais tem sidos os rebatimentos dessa produo imobiliria nas cidades brasileiras.
Procedimentos Metodolgicos
A presente seco busca apresentar os procedimentos de seleo da fonte de
dados, em sua coleta, organizao e tratamento. O principal procedimento metodolgico
empregado nesse trabalho foi a coleta de anncios de ofertas imobilirias em
classificados de jornais de circulao local em cada uma das cidades estudadas. Estas
indagaes encontram-se associadas prpria compreenso do mercado imobilirio e o
papel que este cumpre nos processos de estruturao das cidades.
Neste sentido, atrelamos nosso entendimento de mercado imobilirio como lugar
econmico da valorizao de capitais em que se realizam transaes de compra e venda
de imveis edificados ou no - e que em sua dinmica evidencia uma forma de
organizao peculiar, ancorada nas formas reproduo do capital e demarcadas no
tempo e no espao e que podem estar associadas a momentos de transformaes intraurbana e inter-urbanas. importante reconhecer que o mercado imobilirio resguarda em sua
constituio particularidades que lhe so prprias postas a natureza das mercadorias e das
formas de valorizao destas e dos capitais associados a sua produo.

Destas particularidades, desdobram-se constrangimentos s aes direcionadas a


pesquisa, isto porque, a falta de transparncia e de informaes rpidas e atualizadas
sobre que tipo de produto imobilirio, onde e a que preo, os tributos recolhidos em
cada transao ou mesmo os valores cobrados nominal e efetivamente de cada imvel,
acabam por gerar distores sistemticas que possibilitam e favorecem a existncia de
informaes para poucos (incorporadores, loteadores etc.) e, consequentemente, sobre
lucros em suas operaes e mesmo processos especulativos em perodos e reas
determinadas. (MELAZO, 1993; 2010; 2012).
A carncia, ou mesmo limitaes pelas fontes de informao para o mercado
imobilirio so uma realidade da pesquisa, dada pela precariedade de fontes para
aquisio de dados. Fato este posto pela constituio de um mercado pouco
transparente, marcado pela escassez e precariedade das informaes registradas nas

Prefeituras Municipais, na dificuldade de acesso a Cartrios de Registros de Imveis ou


Receita Federal.
Alm disso, cabe considerar os elevados graus de informalidade existentes neste
mercado o que inevitavelmente levaria quase completa ausncia de dados confiveis
em outras fontes oficiais. (MELAZZO, 2010, p.2)
Associada a escassez e informalidade, destacada a dificuldade na obteno e
organizao de dados confiveis e representativos para a constituio de um estudo mais
amplo, ou seja, que possa oferecer comparabilidade destes dados em diferentes anos e
diferentes cidades. Neste sentido, uma anlise minimamente abrangente, deve dispor de
informaes atualizadas sobre um conjunto de variveis pertinentes anlise
comparativa, contemplando; o tipo de produto imobilirio, sua localizao e preo. Citar
fonte
Para tanto, os anncios de classificados em jornais de circulao local foram
adotados como fonte base, aproveitando da metodologia j definida como suporte destas
anlises pela Rede de Pesquisadores de Cidades Mdia. As peculiaridades deste
mercado atreladas a natureza da mercadoria, as formas de negociao, tais como,
localizao e durabilidade quando associada ao imvel, ou a imprescindvel base
fundiria e o longo tempo de rotao do capital investido, so trabalhadas em Melazzo
(1993), Smolka (1987) e Sposito (1990) sendo reconhecidas ainda em vrios outros
autores da (ReCiMe), com vrios trabalhos j concludos utilizando essa mesma
metodologia, teses de doutorado, dissertaes de mestrado e monografias, alguns deles
j citados acima como Alcntara (2013), Abreu (2011) e Coimbra (2013). Esta
metodologia pautada pelo entendimento da viabilidade da coleta deste material, j que
as cidades analisadas no caso especifico Ribeiro Preto e So Carlos possuem um (ou
mais) jornal local de circulao dirio e de acesso possvel, seja na prpria sede do
jornal, seja nos arquivos de bibliotecas, museu histrico da cidade ou universidade
local.
O fato de oferecer condies de comparao entre diferentes cidades
considerando uma srie histrica pode parecer motivo suficiente para valorizar e
defender o uso e aplicao destas informaes. Entretanto, a escolha desta fonte de
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dados resguarda cuidados a sua interpretao e aos sentidos atrelados s ofertas de


imveis no conjunto do mercado imobilirio. importante reconhecer, como j
mencionado, que este recurso utilizado na coleta de material emprico no a nica
forma de se agrupar informaes acerca do mercado imobilirio e nem apresenta a
condio de abarcar a totalidade das transaes realizadas no perodo estudado.
Na verdade, os anncios de classificados em jornais, expressam uma
composio peculiar j que se trata unicamente do preo de oferta do imvel, ou seja,
sua composio de um preo que condiz com expectativas de venda desejada pelo
proprietrio ou imobiliria responsvel e no necessariamente o preo final. Estas
expectativas condizem a intenes de venda que podem ou no se realizar. Alm disso,
os anncios conduzem a uma frao de mercado em que predominam as ofertas de
imveis usados, sendo restritas ou poucas as informaes voltadas aos lanamentos e
novos produtos imobilirios, ou daqueles de maior e menor preo cuja divulgao no
ocorre, majoritariamente, no mbito dos classificados imobilirios em jornais, mas por
outro lado a escolha desta metodologia especifica justificada por proporcionar um
quadro completo das aes do mercado nas transformaes espaciais que se processam
no interior da cidade como um todo; na variao dos preos do metro quadrado entre os
tipos de uso (residencial ou comercial) nas diferentes localizaes (Bairro), na expanso
de reas loteadas e do prprio permetro urbano e nos tipos de imveis comercializados
em cada zona da cidade. (ABREU, 2011, p. 18)
Resultados Preliminares
Segundo Paiva (2007), o mercado imobilirio brasileiro passou por profundas
modificaes, a partir da reorientao para segmentos de classe de mais baixa renda,
com a ampliao do crdito disponibilizado, abertura de capitais de diversas empresas
na bolsa de valores (o que ampliou at o alcance espacial de mercado para suas
atuaes) e alteraes de legislao que passaram a dar maiores garantias s operaes
imobilirias.
A primeira abordagem a ser realizada, da dimenso macroeconmica, que
receber um tratamento terico e que contextualiza o trabalho, refere-se compreenso
dos negcios imobilirios como ramo especfico da atividade econmica que atrai e
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imobiliza capitais. A produo e o consumo do espao urbano configuram-se, assim,


como atividade relevante no prprio processo de gerao e apropriao da riqueza
social. Busca-se, portanto, os vnculos entre a acumulao urbana e os mercados
fundirios/imobilirios. possvel aventar, inclusive, a hiptese de que em muitos
casos, a intensidade dos negcios imobilirios frente a outros segmentos econmicos
produz impactos que extrapolam o mbito local, configurando regies de influncia de
tais cidades, o que inclusive ajudaria a construo do conceito de cidades mdias caso
esse possvel verificar no caso particular de Ribeiro Preto.
A segunda abordagem diz respeito dimenso intra-urbana de tais processos. A
produo do espao urbano na lgica da valorizao fundiria, da diferenciao de
reas/bairros ou produtos, na seletividade de investimentos privados seja em
loteamentos, na verticalizao, oferta de condomnios/loteamentos fechados, aumento
de preos da terra e da habitao etc., produzem processos de ampliao das
desigualdades sociais. Em muitos casos, os avanos de processos de segregao
redesenham o urbano como um mosaico de espaos da incluso e da excluso social e a
fragmentao do tecido urbano que, segundo Corra (1989), uma das caractersticas
do espao urbano capitalista.
O espao urbano capitalista fragmentado, articulado, reflexo,
condicionante social, cheio de smbolos e campo de lutas um produto
social, resultado de aes acumuladas atravs do tempo, e engendradas por
agentes que produzem e consomem o espao. (CORRA, 1989, p.11)

O fio condutor para a anlise da produo imobiliria e a produo do espao


urbano no atual contexto, segue a perspectiva de Melazzo (1993), dentre outros, que
parte do conceito de capital incorporador, definido
[...] como frao do capital que transforma os usos do solo (e
consequentemente o espao intra-urbano) com vistas apropriao de rendas
fundirias, na forma de lucros de incorporao. (MELAZZO,1993, p.15).

Assim a cidade passa a adotar o papel de matria-prima para a implantao de


seus produtos que so os empreendimentos imobilirios, sem demonstrar os citados
agentes a menor preocupao com os diferentes resultados causados no espao urbano
por essa dinmica.
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[...] os empreendimentos orquestrados pelos capitais incorporadores


desencadeiam alteraes no padro de acessibilidades intra e inter reas
urbanas, nos preos de imveis e no prprio ritmo de produo de novas
habitaes que acabam por influenciar diretamente o conjunto da estrutura
urbana. (MELAZZO, 1993, p.24).

possvel apontar, preliminarmente, que a cidade no contexto aqui trabalhado


passa a ser o local onde tem se dado as mudanas na organizao dos capitais, na
dimenso espacial de suas aes. Assim, a abertura de capitais imobilirios nas bolsas
de valores, a entrada de investimentos estrangeiros neste mercado, a atuao de
empresas, antes exclusiva em reas metropolitanas, deslocando-se para cidades mdias e
o significativo aumento da atuao do Estado com programas habitacionais, o aumento
de crdito pblico e incentivos tm aquecido o mercado e provocado a valorizao de
terrenos e imveis edificados com a crescente financeirizao do setor com o aumento
constante de crdito para investimentos, alm da corrida das grandes incorporadoras
para a formao de seus landbanks, esses so os estoques de terrenos adquiridos por
incorporadoras e mantidos sem uso, aguardando valorizao. Para as empresas de
capital aberto, os bancos de terras representam tambm uma garantia de maior
segurana e rentabilidade aos investidores (FIX, 2011).
Na cidade de Ribeiro Preto foram realizadas cinco entrevistas nas construtoras
Habiarte, Copema, WTB e Perplam, principais construtoras da cidade que possuem
capital local e que atual na faixa de alta renda e a ltima entrevista foi feita na
imobiliria Fortes Guimares principal imobiliria da cidade.
Na realizao desse primeiro trabalho de campo nos concentramos nas
construtoras/incorporadoras que atuam na faixa de mercado de alta renda, comeando
por a algumas observaes importantes que chegamos a partir das entrevistas e
conversas, se trata do fato de que todas construtoras/incorporadoras que atuam na faixa
de alta renda na cidade de Ribeiro Preto so da prpria cidade de capital local.
Um dos principais motivos para esse sucesso das construtoras e incorporadoras
locais o fato de conhecerem o espao onde se encontrava o vetor de valorizao da
cidade e conhecer o seu pblico consumidor de perto, fazendo toda a diferena quando

tratamos de imveis voltados para a alta renda, pois so imveis nicos e


personalizados em reas nobres da cidade.
Esse vetor de valorizao citado acima se concentra na rea centro sul da cidade,
onde est localizada a avenida Professor Joo Fiuzza localizada no subsetor sul 7 e o
centro que onde est localizado o Jardim Higienpolis onde se concentra os terrenos
com o m mais caro da cidade. Nesse momento usamos os preos de terrenos para essa
anlise por entendermos que so os que melhor traduzem os preos da cidade, por serem
o grande diferencial no preo final de construes e edificaes.
Conclui-se que nessa anlise dois imveis iguais (mesma rea,
distribuio das dependncias, qualidade, acabamento, etc.), localizados em
pontos distintos de uma cidade, quase sempre possuem preos diferentes.
(VILLAA, 2001, p. 67).

Grfico 1. Variao dos preos mdios de terrenos em m. Ribeiro Preto. 1995 a


2010.

Fonte: Banco de dados de anncios imobilirios do jornal A Cidade


Organizao: Do autor

Observando e analisando o Grfico 1, podemos perceber que os terrenos de


bairros encaixados nos sub setores da parte centro e sub setor 7 e leste da cidade se
valorizaram muito mais que os demais setores principalmente se compararmos aos sub
setores localizados na zona norte e zona oeste da cidade expressiva as diferenas entre
os maiores preos percebidos no perodo em relao aos menores, e aumentando com o
passar dos anos principalmente aps 2000 quando houve a consolidao desse eixo de
valorizao da cidade centro sul evidenciando um mercado seletivo e fragmentado.
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Com a apresentao desses dados fica evidente a diferena entre conhecer o


mercado e conhecer o espao, ou seja, as grandes incorporadoras com capital aberto
conheciam somente o mercado e no levaram em considerao o conhecimento do
espao e suas particularidades, conhecimento esse que as construtoras locais possuam
por sua origem e experincia no setor, ao ponto em que praticamente todos os bancos de
terras localizados nesses setores de valorizao da cidade j pertencem a essas
incorporadoras adquiridos no final dos anos 90 e comeo dos anos 2000.
Mapa com os preos mdios de terrenos na cidade de Ribeiro Preto.

A partir da anlise do mapa acima que apresenta os setores que possui terrenos
com a mdia de preo superior mdia da cidade em m fica evidente o local do maior
eixo de valorizao da cidade localizado no centro-sul da cidade reforando os
argumentos apresentados ao longo do texto, outro ponto interessante que podemos
retirar desse mapa consiste no cruzamento do mesmo com as informaes referentes aos
empreendimentos do Programa Minha Casa, Minha Vida destinados ao faixa 1, ou seja,
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as famlias que possuem renda de 0 a 3 salrios mnimos e que se encontram em


situao de risco e vulnerabilidade morando em coabitaes, moradias irregulares,
favelas e etc.
Ao cruzar essas informaes fica evidente o carter seletivo do mercado
imobilirio ao ponto em que todos os empreendimentos encaixados nas caractersticas
descritas acima so instalados no extremo norte e noroeste da cidade causando
nitidamente uma separao da cidade entre ricos e pobres, revelando uma caraterstica
importante do mercado imobilirios principalmente nas cidades mdias.
Referncias Bibliogrficas
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Preto: anlise comparativa do processo de estruturao intra urbano. Presidente
Prudente, 2011. Relatrio de Iniciao Cientfica FAPESP.
BRANDO, P. R. B. Velhas aplicaes e novas possibilidades para o emprego do
mtodo comparativo nos estudos geogrficos. Geotextos (Salvador), v. 8, p. 167-185,
2012.
CHEPTULIN, A. A Dialtica Materialista. Categorias e Leis da Dialtica. So
Paulo: Editora Alfa-Omega, 1982.
CORRA, R. L. O espao urbano. So Paulo: tica, 1989.
FIX, M. Financeirizao e transformaes recentes no circuito imobilirio no
Brasil. 2011. Tese (Doutorado em Desenvolvimento Econmico) Instituto de
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MELAZZO, E. S. Mercado imobilirio, expanso territorial e transformaes
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Planejamento Urbano e Regional) Universidade Federal do Rio de Janeiro, UFRJ,
Brasil.
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de porte mdio: hipteses e propostas de trabalho. In: XVI Encontro Nacional de
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______. Escalas e agentes, processos e projetos: uma anlise comparativa da
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Gegrafos. Associao dos Gegrafos Brasileiros: Belo Horizonte, 2012.
PAIVA, Cludio C. A dispora do capital imobilirio e sua dinmica de valorizao
no capitalismo contemporneo: a irracionalidade em processo.2007. Tese (Doutorado
em Economia) - UNICAMP/Instituto de Economia, Campinas.

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VILLAA, F. O espao intra-urbano no Brasil. So Paulo: Studio Nobel: Lincoln


Institute, 2001, p.373.7

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