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BUILDINGS
ANO 1 - EDIO 1 - 2 Semestre 2012

www.buildings.com.br
Industrial
Centro Logstico Embu

Localizao Estratgica e
Infraestrutura Completa
s margens da Rod. Rgis Bittencourt
e a 5 km do Rodoanel, o CLE facilita a
estratgia logstica das empresas
Buildings Lana Projeto Industrial

Banco de dados de condomnios de galpes
a nova ferramenta para analisar o mercado
Apresentao dos Aspectos Tcnicos

Conhea as nomenclaturas
e pontos relevantes
Novo Portal Buildings, agora com dois mundos!

O mercado imobilirio Industrial e Escritrio em um nico endereo, acesse buildings.com.br
Equipe especializada no setor industrial imobilirio:

Anlises comparativas de melhor localizao
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Apoio completo nas negociaes e elaborao dos contratos e laudos de vistoria
A Ocupantes a primeira empresa brasileira de consultoria imobiliria a atuar exclusivamente em nome de usurios comerciais e industriais
no Brasil e, por isso, pode defender plenamente os interesses de seus clientes em todas as negociaes. composta por profissionais
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Henrique Lima
Editorial
Depois de um longo
e rduo trabalho,
finalmente conseguimos
compilar todos os dados
e gerar um contedo que
seja de fcil entendimento
e acesso para todos os que
procuram informaes
desse mercado, que novo
pra todos ns.
com enorme satisfao que disponibilizamos a nossa primeira Revista

Buildings Industrial para todo o mercado. Depois de um longo e rduo
trabalho, finalmente conseguimos compilar todos os dados e gerar um
contedo que seja de fcil entendimento e acesso para todos os que procuram
informaes desse mercado, que novo pra todos ns.
Sob as orientaes da Coordenadora de Pesquisa Patrcia Abreu, a equipe de
pesquisa trabalhou exaustivamente para levantar todos os condomnios do estado
de So Paulo. Foram percorridos mais de 6 mil quilmetros, em 62 municpios. Os
pesquisadores visitaram mais de 200 condomnios para levantar o maior nmero
possvel de informaes.
Cabe aqui, da nossa parte, um agradecimento mais do que especial a todos
os players desse mercado. Muito obrigado aos gerentes dos condomnios, aos
incorporadores, construtores e administradores por toda ateno que deram a ns.
Um trabalho to volumoso e feito com tanta preciso, s poderia ser possvel com a
ajuda de cada um de vocs.

Todo esse trabalho s teve xito em to pouco tempo graas ajuda de todos os envolvidos e ao know-hall adquirido pelo Buildings
em todos esses anos trabalhando no mercado de escritrios. E assim como disponibilizamos as informaes do mercado corporativo pelo
site e tambm pelo CRE Tool, as informaes do mercado logstico e industrial tambm sero disponibilizadas em um novo portal e atravs
de uma ferramenta personalizada exclusivamente para esse nicho, que o Industrial Tool. Consulte-nos sobre essa novidade.
Espero que desfrutem de todas as informaes da revista. Tenham uma excelente leitura!
Fernando Libardi
04
06
Industrial
Sumrio
BUILDINGS
10
Capa - Centro Logstico Embu
Diretor Geral
Fernando Libardi
Localizao Estratgica e Infraestrutura Completa
Redao e Reviso
Hablar Comunicao
Carmen Rey - MTB 41.922
s margens da Rodovia Rgis Bittencourt e a 5 km do Rodoanel,

o CLE facilita a estratgia logstica das empresas
Projeto Grfico e Produo

Fernando Libardi e Henrique Lima
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Entrevista
Coordenadora de Pesquisa
Patricia Abreu
Marcel Monacelli
Marcel Monacelli comenta a realidade dos galpes e aponta as
principais tendncias do mercado industrial
24
Consultores Comerciais
Fernando Didziakas, Henrique Lima
e Roberto Perniciotti
Mercado
Buildings lana Projeto Industrial
Banco de dados de condomnios de galpes a nova
ferramenta para analisar o Mercado
34
Pesquisa
Alex Oliveira, Edilson Viana, Jessica Lecca,
Kleber Silva, Ricardo Pereira e Tiago Fernandes
Tcnica
Colaboraram nesta edio

Adriano Theodoro, Alfredo Schulthais, Andr Gavazza
Andrea Lima, Bruce Lorimer, Eduardo Bo
Fernando Schillis, Francisco Ayres Vicentini
Jorge Thomaz Weil, Juliana Fernandes, Leandro Angelino
Marcel Monacelli, Marcos Alves, Mariana Schillis
Simone Santos, Stephen Tanenbaum e Thomas Govier
Impresso e Acabamento
Margraf Editora e Indstria Grfica Ltda
Aspectos tcnicos relevantes de um galpo
Tiragem / Periodicidade
Escritrio - 10 mil exemplares / Trimestral (2012)
Industrial - 10 mil exemplares / Semestral (2012)
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reas Disponveis e prontos para ocupao no Estado de
So Paulo
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Levantamento das informaes e dados

da Pesquisa Industrial: 2012
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08
Industrial
Divulgao
Imagem ilustrativa do CLE
Capa
Centro Logstico Embu:

Localizao Estratgica e Infraestrutura Completa
s margens da Rodovia Rgis Bittencourt e a 5 km do Rodoanel,
o CLE facilita a estratgia logstica das empresas
m breve a cidade de Embu vai receber

um dos Centros Logsticos mais bem
equipados do estado. O municpio de
mais de 240 mil habitantes conta com diversos
fatores facilitadores para as empresas interessadas em obter maior fluidez em suas entregas,
entre eles a localizao, j que fica cerca de 23
km da capital paulista e fcil acesso ao Porto de
Santos, principal do pas. O Centro Logstico
Embu (CLE) tambm est s margens da Rodovia Rgis Bittencourt, que alimenta o Mercosul.

O empreendimento de 91.651,50 m
formado por um conjunto de galpes com
espao para armazenagem, oferecendo ao
usurio infraestrutura com administrao e
custos rateados. O projeto visa atender as
necessidades logsticas, funcionais e operacionais de cada cliente, contribuindo para o
melhor desempenho dos processos logsticos
das empresas. Tambm h a preocupao
com a qualidade do ambiente para os colaboradores e com a segurana do espao.

O CLE uma parceria entre a Sanca, empresa que atua no mercado desde 1977
e soma mais de 1 milho de metros quadrados
de rea construda e a GTIS Partners, um gestor de fundos de private equity focado no setor
imobilirio. Alm da expertise na construo
de outros Centros Logsticos, a Sanca tambm
ser a responsvel pela administrao do empreendimento. A Sanca desenvolve e se destaca por seus empreendimentos diferenciados
no mercado, lanando novas ideias e conceitos,
atendendo s necessidades de seus clientes e
acompanhando as tendncias, afirma a analista financeira da Sanca, Andrea Lima.

O Centro Logstico Embu ser entregue no comeo do segundo trimestre de
2013, mas a empresa j possui outros cases de
sucesso no ramo de construes industriais. O
Centro Logstico Jaguar, por exemplo, tambm foi desenvolvido para otimizar e baratear
as operaes logsticas e o CL de Itapevi, com
49.124,54 m de rea, entregue esse ano e totalmente locado. Andrea comenta que antes de
cada projeto h um amplo trabalho de pesquisa
que avalia o porte e a necessidade de cada regio. No portflio da Sanca esto ainda os Centros Logsticos Jundia, Indaiatuba e Anhanguera, alm de outros em desenvolvimento.
10
Localizao

A excelncia operacional do sistema
logstico uma condio necessria para o
sucesso e desenvolvimento de uma empresa.
Sem planejamento, a entrega pode se tornar
um problema no relacionamento com fornecedores e parceiros, desestabilizando a representatividade da empresa perante o mercado.

preciso analisar tambm a realidade brasileira. O pas, que possui o maior territrio da Amrica do Sul, tem quase toda sua costa
banhada pelo oceano. No entanto, as operaes
de entrega no Brasil ocorrem pelas rodovias,
que o modal mais abrangente e flexvel, pois
permite a interligao entre as diferentes regies da nao, mesmo as mais remotas.

Pensar, portanto, em um Centro
Logstico sem pensar em sua localizao estratgica invivel. O CLE est localizado
na Rodovia Rgis Bittencourt a 5 km do trecho norte do Rodoanel, que vai interligar as
principais rodovias que chegam a So Paulo,
Anhanguera, Bandeirantes, Castelo Branco,
Raposo Tavares, Imigrantes, Anchieta, Ayrton
Industrial
Incentivos Fiscais

A cidade de Embu aprovou desde
2007 diretrizes que permitem incentivos fis-
A Sanca desenvolve
e se destaca por seus
empreendimentos
diferenciados no mercado,
lanando novas ideias e
conceitos, atendendo as
necessidades de seus clientes e
acompanhando as tendncias.
Andrea Lima
Analista Financeira da Sanca
cais para catalisar o desenvolvimento econmico e social do municpio, acelerando

a chegada de novos empreendimentos regio. Os benefcios so concedidos s empresas que geram empregos aos moradores
da cidade. O CLE, por ficar prximo ao centro de Embu encontra, portanto, mo de obra
farta e qualificada no prprio municpio.

A prefeitura do local tambm oferece ISS (Imposto sobre Servio) de 2%,
enquanto na cidade de So Paulo o valor
chega a 5%. Por isso, a regio procurada
por empresas que desejam diminuir o valor gasto com a carga tributria e realizar a
chamada Eliso Fiscal, planejamento que
utiliza mtodos legais para diminuir o peso
dos tributos no oramento.
A 5 KM DO RODOANEL
Henrique Lima
Senna, Dutra e Ferno Dias. O trecho norte

agiliza o transporte de cargas tanto para So
Paulo, quanto para o Porto de Santos que,
atualmente, movimenta por ano mais de 60
milhes de toneladas de cargas diversas.

Outro fator relevante que, devido
locao privilegiada, no h pedgios no
entorno, o que otimiza e barateia os custos
agregando valor ao produto. Ainda importante ressaltar que a Rgis Bittencourt permite o escoamento direto para os pases do
Mercosul, formado pela Argentina, Brasil,
Paraguai, Uruguai e Venezuela.

A facilidade de acesso e a fluidez
que o CLE possibilita um diferencial na
hora de evitar os gastos com vendas perdidas ou com replanejamento operacional, considerando as importantes vias que
atendem a regio de Embu.

O Centro Logstico Embu tem
600 metros de frente na rodovia, essa proximidade viabiliza o acesso mais rpido de
carretas ou outros veculos de grande porte,
melhorando a segurana da carga e do colaborador, alm de facilitar a visualizao do
local pelo motorista.
15
11
Infraestrutura
e Segurana

O Centro Logstico de Embu viabiliza ambiente propcio para funcionrios
e colaboradores. As ruas que percorrem os
62 galpes, divididos em quatro blocos, so
pavimentadas, com previso para trfego pesado e com sistema de drenagem completo,
com reservatrio de reteno de 1000 m,
evitando inundaes que possam impedir o
traslado de caminhes no espao.

Andrea Lima explica que para a construo do complexo as mais recentes tendncias
de mercado e tambm tcnicas construtivas so
estudadas pela empresa. So utilizados exclusivamente materiais de construo de alta performance e mo de obra cuidadosamente treinada.
H um rgido controle de qualidade, acompanhado dos mais recentes mtodos construtivos,
tcnicas e tendncias de mercado.

A acessibilidade tambm foi levada
em conta pela Sanca, por isso, o empreendimento possui estacionamento para visitantes. Para
Industrial
Divulgao
Capa
Imagem ilustrativa dos Galpes
garantir a segurana, a portaria do complexo

blindada e tem controle de acesso monitorado. Toda rea do terreno, com 145.310,00 m,
possui sistema de monitoramento com circuito
fechado, e as imagens gravadas pelas cmeras
de segurana so transmitidas em tempo real
para a sala de monitoramento.

Os blocos tambm possuem sistema de sprinklers para evitar prejuzos com
eventuais focos de incndio, prezando pela
segurana dos funcionrios e tambm dos
produtos. Com o armazenamento de materiais
facilmente inflamveis, como caixas de papelo, este recurso se torna imprescindvel.

Ainda considerando o bem-estar do
colaborador, o centro conta com um ambulatrio e um restaurante, importantes tanto aos
trabalhadores internos como para os transportadores que realizam a entrega ou retirada

de uma carga. Ainda h no CLE uma sala de
manuteno e estacionamento de carretas.

Para evitar que as carretas fiquem paradas na rodovia esperando a entrada, dentro do
complexo h uma rea de staging com 29 vagas
para caminhes ao lado da entrada onde pode
aguardar e ser chamado para entrar no condomnio. O espao evita, entre outras coisas, que
os veculos fiquem suscetveis a furtos e tambm eles no formem trnsito na rodovia.
Galpes

O Centro Logstico Embu divido
em quatro blocos identificados como 100,
Ilustrao artstica da Planta do Empreendimento
12
200, 300 e 400. Ao todo, o espao subdividido em 62 galpes modulares. A rea locvel
total de 91.651,50 m, sendo 1.478,25 m de
rea locvel de cada galpo com possibilidade de interligao entre eles, tornando a
construo flexvel de acordo com a necessidade de cada cliente.

O p-direito livre de cada galpo
de 12 metros, caracterstica que segue um
novo padro de ter mais espao de armazenamento. O p-direito medido desde o cho at
o ponto mais baixo da luminria ou sprinkler,
ou seja, a rea utilizvel. Nos galpes, mais
importante do que os metros quadrados so os
metros cbicos, para que se calcule a disponibilidade do empilhamento das cargas.

Quanto maior a altura e a capacidade de armazenamento, melhor deve ser a
resistncia do piso. Para que este esteja apto
a suportar as cargas, cada galpo possui piso
nivelado a laser em 5 tf/m, atendendo as
mais altas exigncias tcnicas. Com maior
estabilidade e suporte os custos com manuteno so reduzidos e o trabalho no prejudicado pelo tempo ocioso.

Os galpes tambm so equipados com duas docas por mdulo com plataformas niveladoras que oferecem mais
agilidade na carga e descarga dos caminhes. As portas dos espaos so do tipo
Industrial
Divulgao

O CLE ser inaugurado no comeo
do segundo trimestre de 2013, contudo algumas
unidades j esto pr-locadas. Alm dos galpes
possvel tambm locar blocos inteiros dependendo da necessidade de cada empresa.

O bloco 400 fica mais prximo
da entrada do complexo e o espao de
14.782,50 m compreende 10 galpes. O
segundo bloco, 300, o maior do CLE, com
Divulgao
Centro Logstico
de Embu
Interior do Galpo
erea da construo
Divulgao

As operaes logsticas no se resumem apenas a carga, armazenamento e descarga de mercadorias. Por isso, entendendo a
necessidade de uma estrutura de escritrio em
cada galpo, a Sanca pensou em um espao
Office, alm de outras facilidades em todo
condomnio para atender esta finalidade.

Cada mdulo conta com um espao
de recepo no piso trreo, sanitrios e um
espao de acesso. No mezanino h um completo espao Office, tambm com sanitrios
prprios, para alojar os funcionrios.

O Centro Logstico Embu tambm
oferece um sistema de telefonia instalado,
permitindo a comunicao mais rpida, sem
depender do sinal de telefonia mvel. Outro
fator que no mezanino h infraestrutura para
instalao de aparelhos de ar condicionado.
Etapas da Obra
Pr-moldado
Divulgao
Estrutura Office
uma rea de at 32.521,50 m, onde esto

dispostos 22 galpes.

O bloco 200 o segundo maior,
com rea de 25.130,25 m. Neste bloco
so 17 galpes que, como nos outros,
oferece a possibilidade de interligao.
O bloco 100 possui 19.217,25 m divididos em 13 galpes modulares. Nos
blocos 100, 200 e 300 possvel realizar
operaes de cross-docking.

A rea total do terreno de
145.310,00 m, deste total 91.650 m
de rea locvel, com mdulos a partir de
1.478 m de rea locvel.
Estrutura Metlica
Divulgao
toldo de chapa trapezoidal, indicadas para

estas operaes logsticas.

Cada galpo conta com seis vagas
privativas para veculos e duas vagas para
caminhes. Este um diferencial que permite pensar nas operaes logsticas de maneira mais gil. Com o estacionamento interno
o veculo passa a ser monitorado pelo sistema de segurana do local, o que possibilita
mais eficincia ao processo.
Frente do CLE
Fechando Negcio

O CLE foi pensado para empresas
farmacuticas, operadores logsticos, empresas de eletroeletrnicos e de alto valor agregado, alm de importadoras e showrooms.
Tambm para aquelas que atuam no ramo do
e-commerce, que em 2012 movimentou cerca de US$ 18,7 bilhes.

O custo operacional dividido e as
facilidades de estar dentro de um condomnio com infraestrutura de restaurantes, vestirios, segurana, estacionamento e salas de
reunio so os atrativos do CLE.

A Sanca disponibiliza aos futuros parceiros um telefone para que mais
informaes sejam levantadas e dvidas
devidamente sanadas. Aos corretores e
parceiros interessados possvel falar com
Shirley Cristina Neves ou Andrea Lima
no telefone (11) 3246-3300 ou pelo e-mail
galpoes@sanca.com.br.

Portanto, s empresas com viso de
mercado e que prezam por uma estratgia logstica a fim de evitar gaps no relacionamento
com clientes e com os colaboradores, o Centro Logstico Embu se apresenta como um dos
mais modernos e bem localizados complexos
de galpes Classe A de So Paulo.
n
13
Industrial
Henrique Lima
Entrevista
Marcel Monacelli
Arquiteto ps-graduado em Desenvolvimento Imobilirio
Real Estate pela USP. Desde 1985, frente da empresa
Marcel Monacelli Arquitetura, realizou inmeros projetos
de arquitetura de empreendimentos imobilirios como
shopping centers, sedes corporativas, planejamento urbano,
centros logsticos, indstrias, entre outros.
14
Industrial
Marcel Monacelli comenta a realidade dos galpes e

aponta as principais tendncias do mercado industrial
Comente como o mercado de condomnios industriais e quem so os
empreendedores.

O mercado de condomnios
modulares construdos para logstica
ascendente e tem, atualmente, uma demanda muito superior oferta. Ele
composto por investidores e empreendedores desse mercado imobilirio e vem
atraindo novos grupos para esse setor,
tanto com participaes como com empreendimentos prprios, alm de empresas estrangeiras j especializadas neste
mercado logstico, tanto em seus pases
de origem como pelo mundo.
Como se define um produto imobilirio logstico?

Essa avaliao depende de uma
srie de questes que devem ser observadas e a anlise crtica leva em considerao a geografia do local, a geologia e as
questes mercadolgicas, entre outros.
Quanto ao produto, temos ferramentas
para definir a tipologia do empreendimento a ser concebido em funo do uso
e do destino imobilirio pretendido pelo
incorporador ou usurio.

Essas ferramentas auxiliam na
definio do produto, tanto no dimensionamento quanto nos aspectos construtivos e materiais, que serviro como
base para o valor de mercado.
Quais so as caractersticas de um
condomnio modular?

Um condomnio modular se
caracteriza por mdulos padronizados

e dispostos de forma a criar flexibilidade de ocupao. O conceito tradicional
identificado por uma rua central que
diminui a porcentagem de rea comum
com edificao de ambos os lados.

Outra forma a implantao
do condomnio com vias perifricas
que possibilitam o uso com uma tipologia chamada cross-docking, ou seja,
Os galpes funcionam
dessa forma, aluga-se
por metro quadrado e se
opera em metro cbico.
uma linha operacional transversal ao
mdulo para operaes de recebimento, armazenagem e expedio.

Os mdulos variam de acordo
com o tamanho da rea, das tcnicas
construtivas, do conceito de armazenagem ou em funo da demanda de mercado configurado para empresas de pequeno e mdio porte, que variam de 1.000 a
5.000 m por mdulo, e que necessitam
de rea administrativa, normalmente localizada em mezaninos.
Como est esse mercado em So Paulo?

Em funo da geografia da cidade de So Paulo, da dificuldade de
acesso e da falta de terrenos disponveis, as cidades vizinhas esto rece-
15
bendo este tipo de empreendimento. Os

galpes logsticos precisam ser elaborados com uma qualidade melhor, em
termos de espao, estacionamento e
segurana, que um fator fundamental
na concepo de um empreendimento.
Portaria blindada, acesso com enclausuramento do caminho, restrio de
acesso de pessoas no interior do empreendimento, entre outras exigncias,
compem este quadro. Temos como
exemplo as manufaturas com alto valor
agregado, que possuem grande fluxo de
caminhes de pequeno porte e que podem entrar no ncleo urbano da cidade.
Neste caso indispensvel uma maior
exigncia no quesito segurana.

Outra situao a dos condomnios logsticos de pequeno porte ou
empresas de transformao, que alm
de uma logstica de distribuio, agregam valor ao produto. Elas recebem,
embalam, separam, fazem romaneio
e entregam, ou seja, precisam de estrutura para manipulao, no s para
distribuio dos produtos. Este tipo de
operao faz com que as empresas tragam, tambm, a parte burocrtica para
os galpes, que concentram no s o
processo de logstica, como tambm a
parte funcional dos escritrios. Hoje, o
percentual deste modelo, que era de 8
a 10%, est entre 15 e 20% do total da
rea. Quanto mais prximo do centro
urbano ou de uma cidade de certo porte, maior a sua capacidade administrativa para este fim, pois se torna uma
Industrial
Entrevista
Henrique Lima
dimento, mas cada uma atende a um

nicho, pois h tambm o mercado de
condomnios para grandes operaes
logsticas, que usam aproximadamente
25.000 a 50.000 m, ou at mais, que
so os chamados parques logsticos.
Desta forma, preciso distinguir cada
modelo, como no caso de Cajamar, Cabreva e Embu, onde o foco a grande rede que tem uma operao maior.
Estas companhias possuem um fluxo
de caminhes onde o parqueamenrto
necessrio, diferente dos condomnios
menores que possuem uma dinmica
mais veloz, caminhes menores e quase no h espera.
O mercado de condomnios modulares construdos

para logstica ascendente e tem, atualmente, uma
demanda muito superior oferta.
relao de custo-benefcio em troca de
locar um escritrio separadamente e,
como conseqncia, leva aos condomnios maiores exigncias como a necessidade de terem restaurantes, estacionamentos de veculos e facilidades de
acesso atravs de transporte coletivo.
Esses so fatores que fazem aumentar
o valor para locao do imvel.

Como feita a negociao
dos galpes? Existem pr-locaes
nesse mercado?

Com relao negociao neste tipo de mercado, a grande maioria
dos galpes logsticos construda por
empresas que no vendem o imvel. O
empreendimento locado apenas para o
usurio final, como num shopping center, onde o uso do imvel rotativo e,
por isso, no vendido para o ocupante.

As pr-locaes existem e
ocorre da seguinte forma: um empreendedor faz antes um projeto, ento prepara o material de divulgao, como
folder, que distribudo de forma muito regionalizada, ou seja, acaba sendo
divulgado por um agente imobilirio da
prpria regio que loca antecipadamente. A pr-locao acontece por cerca de
dois meses antes da entrega, pois uma
obra rpida, que costuma demorar em
torno de oito meses para ser entregue.

Vrias empresas como SDI,
MRV, Prologis CCP, Hines e Gr Properties operam este tipo de empreen-
16

Com os terrenos mais prximos capital paulista com valores to
elevados, quais sero as prximas regies a terem mais investimento? Mesmo
com os valores altos, ainda vale a pena
estar mais prximo de So Paulo por
conta da demanda?

A logstica uma atividade
que tem dois polos de localizao: ou
est prxima do centro produtivo ou
do centro de distribuio. Quando o
condomnio logstico est prximo do
centro produtivo, normalmente as reas
so maiores, pois ele recebe as mercadorias em grandes quantidades, estoca
mais e assim possui seu prprio processo, como a livre estocagem e outras
operaes muito mais complexas para
otimizao das distribuies. O processo indispensvel para que ele receba, faa romaneio e destine a entrega
de suas mercadorias. Neste caso, a rea
de picking muito maior. H ainda a
empresa que trabalha como uma grande
operadora, com produtos qumicos, de
alimentao ou eletroeletrnicos, entre
Industrial
Entrevista
outros, que precisa distribuir para o
centro vendedor e necessita de um sistema de entrega mais complexo, com
varredura e horrio.

No estado de So Paulo os
centros produtivos esto situados numa
faixa mdia de 80 km da capital, como
as regies de Jundia, Campinas, Sumar e Atibaia. Nestes locais existe um
grande nmero de empreendimentos de
logstica de mdio e grande porte. H
nas regies de Cajamar, Barueri, Osasco e So Paulo cerca de 60 centros logsticos de pequeno porte formando um
anel de 30 km ao redor de So Paulo
e onde acontece a maior concentrao. Porm, h deficincia de terrenos
nestes locais e, portanto, a elevao
do preo. No se encontram terrenos
maiores que 20 ou 30 mil m, por isso a
conta no fecha e acaba prejudicando a
possibilidade de surgirem novas obras
de condomnios.

Neste anel, analisando geograficamente, temos o Rodoanel que j
integrado rea urbana de So Paulo
e os valores dos terrenos esto altos.
Temos, tambm, o grande anel que passa por Campinas e toda aquela regio
que vai juntar Sorocaba a Jacare. Este
grande anel um amplo mercado para
logstica, pois passa por grandes centros produtores, como a regio de Campinas, Sumar, Indaiatuba e Atibaia, e
tem acesso s cidades em franco desenvolvimento, como Cabreva, Itupeva e
outras, alm de passar por Viracopos,
terceiro maior aeroporto em volume
de carga do Brasil, ligar Sorocaba e a
Rodovia Castelo Branco ao Vale do Paraba, desembocando em Jacare e no
Porto de So Sebastio.

O preo dos terrenos tem se
elevado e este fator, dentro de uma
operao matemtica, em termos de
taxa de retorno, tem feito com que o
valor do aluguel desses mdulos em
condomnio tenha tambm subido muito. H quatro anos, por exemplo, um
galpo logstico no raio de 20 a 30 km
de So Paulo custava R$ 16/m, hoje
pode custar at R$ 27/m. Assim, colocado em conta o preo do terreno, da
construo e as exigncias nas qualidades tcnicas, pois o que vem acontecendo que o grau de exigncia das
A logstica uma
atividade que tem dois
polos de localizao: ou
est prxima do centro
produtivo ou do centro
de distribuio.
normas e dos ocupantes faz com que a
qualidade do galpo melhore, como a
questo da capacidade do piso e do p-direito interno, aproveitando e otimizando ao mximo a cubagem que este
galpo pode oferecer.
Porque a ocupao nestes condomnios to rpida e o que mais estas
empresas procuram na locao destes empreendimentos?

eminente a desocupao dos
locais industriais e logsticos de algumas regies de So Paulo e cidades
vizinhas por causa das limitaes e da
proximidade das reas urbanas, como
18
nos arredores de Osasco, ABC, Barueri

e Guarulhos, onde faltam espaos e o
trnsito intenso. Hoje, as restries
esto maiores como, por exemplo, a regio do Ipiranga e Avenida do Estado,
que provavelmente ser a prxima a
ser esvaziada e expulsa, pois concentram empresas que, na grande maioria,
so metalrgicas e tero que sair devido a muitas restries, como o horrio
de circulao e funcionamento, e vo
precisar de novos espaos. Para que
haja um custo-benefcio, essas empresas tero que procurar outras regies.

Em relao ao que as empresas
procuram, primeiramente a modernidade em construes slidas e bem
feitas, que atendam a demanda delas.
Por exemplo, o p-direito que se elevou, antes era de 8 metros, hoje o mais
usado o de 12 metros e j estamos
executando projetos com at 18 metros
de altura para um processo de estocagem normal. A tecnologia das empilhadeiras, que anteriormente precisavam
entre 3,5 e 4 metros de corredor, j
oferece equipamentos com braos mveis, que no precisam ficar de frente
para a estanteria e conseguem retirar
um palet sem fazer manobra. Isso
uma forma de ganhar cubagem e vale
o investimento nesta nova ferramenta.
Quanto mais alta, maior a rentabilidade. Os galpes funcionam dessa forma,
aluga-se por metro quadrado e se opera
em metro cbico. Quando se sobe a altura da estanteria concentrado maior
peso no piso, incluindo outras questes
como o aumento do ndice de iluminao natural e tambm artificial. Tambm h a preocupao com a extrao
do calor e ainda necessrio avaliar a
Industrial
Henrique Lima
parte estrutural por conta do vento. As

empresas que tm necessidade de grandes operaes logsticas, distribuio e
recebimento adotam sistema de paletizao mecanizada (transelevador), que
atingem at 40 metros de altura, e tal
caracterstica gera impacto nos fluxos de
mquinas, veculos e pessoas.

A tendncia na construo so
as estruturas e fechamentos laterais
metlicos. Existem outros processos
com estrutura pr-moldada e tilt-up.
A velocidade de uma obra algo que
se contabiliza, pois o custo-benefcio
todo calculado sobre o valor e tempo
de obra, porque a operao da empresa deve ser colocada em marcha o mais
rapidamente possvel.

Este mercado relativamente novo.
Voc acredita que ele veio para ficar e continuar com este grande
crescimento?

Este mercado, que atualmente
tem uma demanda maior que a oferta,
vai se estabilizar em algum momento e acredito que a qualificao dos
empreendimentos ser o grande diferencial na hora que esta demanda for
atendida. Hoje temos um ndice baixo
de vacncia, entre 4 e 10%, que dentro deste mercado praticamente zero.
Os bons empreendimentos que tiveram
um pensamento de longo prazo em termos de qualidade e modulao, no s
pensando na racionalidade e economia
construtiva, mas tambm na ocupao
que ela vai oferecer, sero os que se
mantero, pois se voc tem uma modulao que econmica do ponto de
vista construtivo, porm no rentvel
em relao ocupao e ao uso, no
Este mercado vai se

estabilizar em algum
momento e acredito
que a qualificao dos
empreendimentos ser
o grande diferencial na
hora que esta demanda
for atendida.
um bom empreendimento. Mas este
um mercado em franco crescimento.

Existem alguns locais que concentram grandes construes, como a
regio de Sumar. Isto far com que
esta oferta em excesso, num determinado momento, talvez diminua o valor
de locao em relao a outras regies.
Temos hoje ali em torno 600 a 700 mil
m a serem ofertados e, provavelmente,
a concorrncia ser bem acirrada.
19

O crescimento industrial e comercial faz automaticamente crescer a
logstica. H pouco tempo se falava em
shoppings centers sendo construdos
apenas em cidades com quantidade superior a 350 mil habitantes e hoje, j h
cidades que comportam um shopping e
possuem apenas 100 mil habitantes, devido alta de poder aquisitivo do local.
Isto um exemplo de que quando a demanda cresce, preciso aumentar tambm a infraestrutura de abastecimento,
como no caso da mercadoria manufaturada. Mas, temos tambm as mercadorias que ainda vo para a indstria, que
precisam de local para logstica. Existem alguns polos industriais nos quais
j estamos recebendo solicitao de
reas especficas, como de tecelagem,
qumica ou manufaturados de grande
valor agregado para reas exclusivas de
produo para um determinado segmento (cluster), que precisa ser nesta rea.
Toda a demanda se traduz em um modelo de construo para esta necessidade
mais particular.
Quais so os aspectos mais relevantes
de um galpo?

Normalmente estes centros logsticos so de uso exclusivo, bem segmentado e vasto. O mercado amplo,
temos uma gama grande de caractersticas necessrias para cada necessidade.
O empreendedor precisa analisar cada
situao. No momento, os usurios se
adaptam s construes prximas de So
Paulo porque no h opes, mas existem ramos de atividade que no podem
se adequar desta forma.

Referente construo, h
basicamente trs tipos de processos:
Industrial
Entrevista
pr-moldado, moldado in loco e estrutura mista metlica. Normalmente, os
usurios questionam como foi feita a
obra, pois a utilizao destes galpes
contempla uma atividade mais bruta,
com isso, todos avaliam os materiais
que foram utilizados e como foi o andamento da obra. A construo precisa
ser robusta, ter uma elegncia esttica
e, principalmente, deve atender a necessidade de ocupao.

Com relao infraestrutura,
o p-direito deve ser de no mnimo 12
metros, e preciso ter a preocupao
com segurana desde a entrada no condomnio at a entrada no galpo, com
um controle de acesso rgido, atravs
de portaria de identificao bem aparelhada e com automao, controle de segurana no ponto da chegada e tambm
distante, para que no ocorram ataques
aos caminhes, salas de apoio como de
reunies, miniauditrios para treinamentos, entre outros.

Estes acessrios fazem parte
de um condomnio considerado Classe
A, que por ser mais estruturado, tambm oferece locais para dar suporte aos
caminhoneiros com toda a infraestrutura para alimentao, descanso, banheiros, etc. Existem at alguns que, alm
dos galpes, possuem um edifcio comercial de apoio para suprir a demanda
dos usurios. O estacionamento, tanto
para caminhes como para veculos,
tambm importante.

J sobre o galpo propriamente
dito, ele precisa ter uma metragem adequada, como uma doca para cada 700
m2 no mnimo, alm das necessidades
bsicas como recepo, sanitrios, e novamente a questo da segurana, como
combate a incndio, atravs de sadas de

emergncia, sprinklers, etc. Outro fator
relevante o piso de ptio compatvel
com o peso das cargas mais pesadas,
pois o arrasto dos caminhes grande
e na hora de fazer manobras, se no for
um piso compactado, ser danificado. O
espao de manobras fundamental tambm, pois deve facilitar a dinmica de
carregamento e descarregamento.

A localizao de um empreendimento deve ser avaliada em relao
Devido falta
de espaos, ser
necessrio explorar
reas mais distantes,
onde a mistura com a
urbanidade no ocorra,
assim estes centros se
tornaro os chamados
Business Park.
aos trajetos feitos pelos caminhes,
para que estes no passem por muitos
semforos, no cruzem vilas, centros
comerciais ou locais de muita movimentao e, enfim, corram menos
riscos e evitem incidentes. Este fator
favorece a negociao at com a companhia de seguros, posteriormente, que
avalia o trajeto a ser percorrido e os
possveis perigos.

Atualmente, 70% dos empreendimentos que desenvolvemos buscam certificaes ou se preocupam com
questes ligadas sustentabilidade. Antes de iniciarmos um projeto, fazemos
uma anlise detalhada na rea de implantao, que o terreno, neste caso.

Quase sempre esbarramos em
questes ambientais e temos que adequar o projeto s normas de preservao de matas, cursos dgua, nascentes,
permeabilidade, tratamento de efluentes, entre outros, e esses quesitos,
quando bem observados, qualificam
ainda mais o empreendimento.

Sugerimos outros conceitos
sustentveis, como a reteno de guas
pluviais para o reuso em sanitrios e
manuteno, solues alternativas de
energia para iluminao de ptios e
aquecimento de gua, pisos drenantes,
tintas especiais, etc, que vo ao encontro de certificaes como LEED e
AQUA, exigidas pelo usurio final.
O que ser tendncia para esse mercado?

A grande tendncia est nos
centros logsticos industriais, comerciais e bem segmentados. Devido falta de espaos, ser necessrio explorar
reas mais distantes, onde a mistura
com a urbanidade no ocorra, assim
estes centros se tornaro os chamados
Business Park. So cidades construdas
com todas as caractersticas para suprir
as necessidades dos usurios, com hotis, rea para alimentao, estacionamento, parqueamento para caminhes,
entre outros.
n
Esse tipo de empreendimento atende s questes de sustentabilidade e

preservao do meio ambiente?
20
Industrial
Master e Sorocaba
os melhores condomnios industriais/
Tudo o que se espera de projetos Fulwood est aqui: localizao
de metragens, piso com capacidade para 5 ton/m2,
Localizao privilegiada: Km 59 da Rod. dos

Bandeirantes (fcil acesso Rod. Anhanguera);
Ocupao exvel de 27.322m2 divididos em

19 mdulos de 1.438m2 cada;
Paredes corta fogo entre galpes;
3 docas por galpo;
P Direito de 12 m livres;
Vagas para caminhes, automveis, motos
e bicicletrio;
Escritrios, refeitrio e auditrio.
Localizao Privilegiada: Prximo ao

entroncamento das Rod. Pres. Castello Branco
com a ala de acesso Rod. Raposo Tavares;
Ocupao exvel de 24.640m2 divididos
em 7 mdulos de 3.520m2 cada;
Possibilidade de expanso: 10.560m2 com
entrega prevista para maio/2013;
4 docas por galpo;
P Direito de 12 m livres;
Vagas para caminhes, automveis e motos;
Escritrios, refeitrio e auditrio.
Heliponto homologado.
Business Parks:
logsticos j esto prontos para locao.
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Fotos Banco de Imagem
Mercado
BUILDINGS LANA
PROJETO INDUSTRIAL
Banco de dados de condomnios
de galpes a nova ferramenta para
analisar o mercado
mercado de galpes industriais e

logsticos tem demonstrado um
crescimento acelerado no estado de
So Paulo, consolidando-se em regies de
at 100 km de distncia da capital. Embora
esse conceito no seja novo, foi apenas recentemente que passou a ser de grande importncia. Conforme o Buildings levantou, o
primeiro condomnio logstico industrial foi
entregue em 1997, na cidade de Barueri. Nos
10 anos seguintes, esse segmento cresceu de
maneira gradativa, mas apenas em 2007, o
estoque de condomnios industriais e comerciais comeou a ganhar mais espao graas
ao crescimento mais estvel da economia
brasileira, formando, assim, um cenrio de
expanso das empresas e investidores interessados pelo mercado local, principalmente prximo aos grandes centros comerciais,
como o caso de So Paulo.

Deste perodo em diante as atividades neste segmento mudaram e, com leis que
restringem a circulao de caminhes pela
cidade, cada vez mais as empresas tm interesse em encontrar pontos bem localizados
para ampliar suas atividades logsticas. Mas
apesar da forte demanda e do significativo
aumento de estoque, a disponibilidade destes locais ainda pequena. Ainda de acordo com o levantamento do Buildings, hoje a
procura por este tipo de empreendimento
grande e esse cenrio de oferta insuficiente
deve perdurar pelos prximos cinco anos.
A importncia
do projeto para
o setor industrial

Para oferecer dados concretos e
imparciais sobre esse mercado de condo-
14
24
Industrial
Divulgao
Trata-se de uma excelente iniciativa, acreditamos que um

banco de dados do setor industrial pode auxiliar na deciso
do incorporador para identificar as demandas do mercado,
estratgia de localizao, rea a ser incorporada, valor de
locao, municpios e rodovias em desenvolvimento, etc. Para
os locatrios, acreditamos que possa ser um meio interessante
para decidir e identificar oportunidades.
Mariana Schillis e Fernando Schillis
Scia-gerente e Gerente Comercial da Fullwood
Henrique Lima
mnios industriais, o Buildings, referncia

em dados imobilirios do mercado corporativo de escritrios, d mais um passo e
agora expande sua atuao. O projeto para
o setor industrial teve incio com a contratao de uma equipe especializada e o
mapeamento de 62 cidades. A coordenadora do projeto, Patrcia Abreu, comenta
como foi essa fase inicial. O nosso maior
desafio nessa primeira etapa da pesquisa
foi mapear todas as regies do estado de
So Paulo que pudessem ter condomnios
industriais. Uma vez definidas as regies,
usamos uma ferramenta de geoprocessamento, desenvolvida pelo Buildings, que
nos permitiu identificar e demarcar os condomnios em todas as regies. Passando a

primeira etapa, o desafio agora era conseguir o contato de cada um deles para que
pudssemos visit-los, explica.

A deciso de montar um banco
de dados industrial foi tomada no final de
2011, diante da necessidade que o mercado imobilirio industrial apresentava por
informaes precisas, isentas e abrangentes. Muitos incorporadores, investidores e
imobilirias nos questionavam quando mapearamos os condomnios industriais com
o mesmo critrio j utilizado no mercado
de escritrios. Assim, aps uma avaliao
Consultores imobilirios dependem de pesquisas independentes de boa

qualidade para oferecer um servio excelente para seus clientes e o
Buildings vem suprir exatamente isto no que diz respeito a condomnios
industriais. Apesar da maior parte das demandas dos clientes das
consultorias ser por galpes fabris grandes e terrenos industriais fora de
condomnios industriais, o trabalho do Buildings um marco na histria
de pesquisa do Estado de So Paulo, pois disponibiliza informaes teis e
crticas sobre todos os condomnios industriais do estado de So Paulo em
alguns cliques. Isto agilizar todo o processo de busca e fechamento para
todos que trabalham com transaes imobilirias e tudo que agiliza este
processo diminui o custo Brasil. Isto muito bom para todos.
Bruce Lorimer
Scio-diretor da Ocupantes Corporate Real Estate
25
Industrial
Divulgao
Mercado
Assim como aconteceu no Office, acreditamos que ser
muito benfico para ns, prestadores de servios, uma vez
que nos proporcionar velocidade no conhecimento das
informaes e destacar a importncia dos servios agregados
como atendimento, estudos, previses, relacionamento e
transparncia na conduo dos negcios.
Adriano Theodoro
Diretor da NAI Dworking
Desafios da pesquisa

Durante a pesquisa, a equipe
do Buildings superou diversas barreiras.
Aps a primeira etapa de mapeamento

dos condomnios, o prximo passo foi
expor o projeto para as grandes empresas do mercado logstico e industrial quanto a confiabilidade dos dados.
Outro desafio foi apresentar o projeto

aos principais players deste mercado e
conseguir mostrar que assim como hoje
o Buildings referncia no mercado
corporativo, tambm ser referncia no
mercado industrial e logstico, explica
a coordenadora do projeto.

Outra grande tarefa foi agendar
reunies com os administradores e proprietrios dos condomnios e estabelecer
uma relao de confiana para poder visitar cada local. A partir da, o processo
de pesquisa comeou a ganhar corpo e a
equipe conhecimento sobre o mercado.
Segundo Patrcia Abreu, a troca de experincias com os profissionais de cada
Divulgao
estratgica e financeira, vimos que chegou

o momento de tomar a deciso e dar incio ao projeto, comenta o scio-diretor do
Buildings, Fernando Libardi.

Com o crescimento dos condomnios industriais, o mercado ficou carente de
informaes atualizadas. Assim, para suprir
esta deficincia na organizao e unificao
desses dados, o Buildings disponibilizar os
principais aspectos de interesse do mercado, como estoque total, taxa de vacncia,
atividade construtiva, valores de locao e
caractersticas tcnicas dos condomnios.
Temos as melhores expectativas para o banco de dados

industrial do Buildings, pois ir nos auxiliar em diversos
aspectos, como nas demandas e nos novos empreendimentos.
Alfredo Schulthais
Diretor comercial da Ello Industrial
26
Industrial
Divulgao
As expectativas so muito positivas, pois o crescimento desse

mercado proporcional sua divulgao e compreenso deste
por outras partes interessadas, sejam inquilinos, fundos de
investimento ou investidores.
Andr Gavazza
Gerente de incorporao da GR Properties
empresa e a pesquisa de campo foi fundamental para a compreenso integral do

projeto. Entender o segmento industrial
tambm foi muito importante para nosso
crescimento, pois a cada reunio conseguamos adquirir know how e compreender como cada projeto foi planejado,
desde sua incorporao e construo, at
o momento da locao, avalia.

A prxima etapa foi levantar as
particularidades, caractersticas tcnicas
de cada mdulo visitado, valores e disponibilidade dos condomnios para que o banco
de dados comeasse a ganhar forma.

Enquanto a pesquisa de campo
era executada, outra equipe de analistas do Buildings desenvolvia um sistema exclusivo para agrupar todas as
informaes apuradas. Contamos tambm com uma equipe de programadores, que montava um sistema moderno
e de fcil manuseio, enquanto estvamos na rua captando informaes, para
que pudssemos cadastrar todas essas
informaes coletadas, conta a coordenadora do projeto.
Dados do mercado

Depois de percorridos 6.000 km
em 62 cidades, apenas no estado de So
Paulo, o Buildings pde constatar a dimenso desse mercado. Foram levantados dados
de 164 condomnios prontos para ocupao,
com um estoque total de 5.493.075 m.

A atividade construtiva de
1.944.387 m, com 35 condomnios sendo
Banco de Imagens da SANCA
Rodovia Anhanguera na regio de So Paulo
27
Industrial
Divulgao
Mercado
Este banco de dados vai suprir uma lacuna com respeito ao
tamanho deste mercado e quanto tipologia dos produtos
oferecidos. A rea a ser construda, o p-direito, a largura,
a execuo de marquises e de docas nos dois lados, etc. Tudo
isto vai contribuir para que proprietrios e inquilinos possam
falar a mesma lngua na hora de negociar.
Eduardo Bo
Senior Property Management Director da Hines South America
erguidos e 62 em fase de projeto, comprova o forte aquecimento e a expanso de um

mercado que no para de crescer. A taxa
de vacncia de 13,32% (731.488 m disponveis), tambm mostra a alta procura por
este tipo de empreendimento.

Entre os condomnios visitados,
o Buildings obteve preos pedidos de locao que vo de R$ 11/m a R$ 38/m
por ms, e variam de acordo com a proximidade da capital paulista. Jaguarina,
por exemplo, por estar mais distante de
So Paulo, uma das cidades com preo
pedido de locao mais atraente, j Barueri e Cotia, possuem os preos mais
elevados. Campinas uma regio que
concentra diversos empreendimentos
desse tipo, com preos pedidos variando
entre R$ 12/m e R$ 35/m.

As mudanas na economia tam-
Jorge Hirata
Regio de Barueri
28
Industrial
Divulgao
Mercado
A expectativa positiva, pois este um mercado que

ainda no possui tantas referncias e anlises histricas. O
Buildings, seguindo o mesmo padro de qualidade estabelecido
na base de escritrios, estar contribuindo para o
desenvolvimento do mercado industrial/logstico brasileiro.
Leandro Angelino
Coordenador de Pesquisa e Inteligncia de Mercado da Colliers
bm tm seu papel na alterao dos valores

pedidos, como apontou Shulthais. O preo mdio tem subido nos ltimos anos e j
que a demanda continua forte, a tendncia
que siga aumentando antes de estabilizar.
Em 2010, os valores de locao dispararam
devido ao bom momento do pas. Em So
Paulo os alugueis fechados em condomnios industriais e logsticos foram de R$18/
m para R$25/m por ms, em Alphaville
chegou a R$30/m em 2011. Estes preos
se mantiveram at julho do mesmo ano,
depois sofreram uma ligeira queda, graas
desacelerao da economia. J em 2012,

os alugueis se estabilizaram, chegando entre R$23/m e R$25/m, explica.

A tendncia que este mercado
continue sofrendo valorizao, j que a
demanda est aquecida e a economia brasileira tem passado por um bom perodo.
A lei da oferta e da procura vale para o
mercado imobilirio industrial assim como
para todos os mercados. Se a tendncia de
crescimento, o preo deve acompanhar este
movimento, analisa Adriano Theodoro.
Previses

Acompanhando essa expanso
do mercado, outras regies se tornaro
polos de condomnios industriais. As
regies prximas a So Paulo esto saturadas, quase no se encontram mais
terrenos disponveis e os que ainda
existem sofrem supervalorizao. O
mercado levar ao surgimento de novos eixos, tais como Regis Bittencourt
e Vale do Paraba, em So Paulo, onde
novos empreendimentos sero entregues em 2012 e 2013. Investidores de
olho no crescimento de massa de regies como o Nordeste, Norte e Sul di-
Divulgao
Banco de Imagens da SANCA
Av. Jaguar na regio de So Paulo
A iniciativa bastante positiva, uma vez que poderemos ter

centralizadas as informaes. O conhecimento desses dados
fundamental para melhor especificao de produtos, definio
da localizao de implantao desses empreendimentos e,
portanto, facilitar a divulgao do portflio que existe e em
desenvolvimento para todo o setor industrial.
Francisco Ayres Vicentini
Diretor tcnico da GR Properties
30
Industrial
Divulgao
A unificao destas informaes servir de ferramenta para o

mercado. Esperamos que ajude os investidores e desenvolvedores,
como a Retha, a ter um panorama mais amplo.
Juliana Fernandes
rea de desenvolvimento da Retha
dados consistentes e precisos. Gostaria

de agradecer a todos que direta ou indiretamente participaram deste projeto
que hoje, graas a essas colaboraes,
est se tornando realidade, comemora
Patrcia Abreu.
n
Divulgao
versificam suas carteiras alm do eixo

SP-RJ e j comeam a busca de terrenos para incorporao nessas regies,
completa Simone Santos.

Seguindo essas transformaes,
o Buildings pretende expandir sua atuao no mercado industrial alcanando
outros estados. Nosso primeiro passo
foi mapear todos os condomnios do estado de So Paulo. Nosso plano agora
cobrir outros estados, como Rio de Janeiro, Santa Catarina e Minas Gerais,
expe a coordenadora do projeto.

Angelino refora as previses e
aponta fatores relevantes para o duradouro
mercado de condomnios de galpes. Este
um mercado que veio para ficar, pois

acompanha a tendncia mundial de otimizao da cadeia produtiva. Especialmente
em pases em desenvolvimento acentuado,
como o caso do Brasil, a eficincia logstica e reduo de custos ao ocupante uma
questo cada vez mais primordial, conclui.

Essa iniciativa do Buildings, de
desenvolver um banco de dados industrial, amplia o conhecimento do mercado e cria uma extenso de um trabalho
que j referncia no mercado de escritrios. Aps 10 meses de pesquisa, j
possvel ver os resultados positivos e
o projeto pode ser considerado um sucesso. Nosso objetivo suprir a falta
de informao desse mercado e abastecer todos aqueles interessados com
O mercado como um todo carente de dados. Por conta

disso, acreditamos na importncia da pesquisa do Buildings,
que poder proporcionar ao mercado dados to valiosos.
Simone Santos
Diretora de Servios Corporativos da Herzog Imveis Comerciais e Industriais
31
Industrial
Tcnica
Aspectos tcnicos relevantes de um galpo
mercado de condomnios industriais passou por uma mudana

significativa nos ltimos anos,
impulsionando uma melhoria nos aspectos tcnicos que fazem parte dos galpes.
Atualmente, as empresa se tornaram mais
exigentes e os condomnios precisam
cumprir alguns requisitos relativos segurana, dimenses e outras facilidades,
para atender s necessidades de armazenagem, carga e descarga de produtos de
forma adequada. Estas exigncias valorizam o espao e so um diferencial, j que
os usurios finais priorizam locais com
infraestrutura apropriada para otimizar os
negcios da empresa.
Entre as principais caractersticas tcnicas
de um empreendimento industrial algumas
so fundamentais como:
- P-direito;
- Capacidade de resistncia do piso;
- Quantidade de docas;
- Cross-docking (docas em pelo menos
duas laterais do galpo);

- Ptio de manobras;
- Estacionamento para caminhes;
- Sprinklers.
P-direito

Essa caracterstica fundamental
para os ocupantes que precisam de mais espao de armazenagem, j que, diferente de
outros empreendimentos, nos condomnios
industriais considerado o metro cbico e
no o metro quadrado. Alm disso, nessas
construes, o p-direito deve compreender o espao do ponto mais baixo da luminria ou boca de sprinkler at a superfcie
do piso, e no da viga ou telhado at o piso.

Antes, os galpes tinham p-direito entre 6 e 8 metros, mas com o aumento da demanda e exigncias dos ocupantes,
esse patamar aumentou e a maioria dos
empreendimentos atualmente tm mais
de 9 metros, chegando at 14 metros. De
acordo com Leandro Angelino, coordena-
34
dor de pesquisa e inteligncia de mercado

da Colliers, atualmente os condomnios
considerados Classe A so desenvolvidos
com p-direito livre entre 11 e 12 metros.

Segundo dados do Buildings,
entre os galpes visitados, 20% possuem
p-direito mais baixo, de 6 a 8 metros,
39% tm de 9 a 10 metros e 40% seguem
as tendncias e possuem p-direito de
11 a 14 metros. O Condomnio Caldeira,
localizado em Indaiatuba ao lado das fbricas da GM, Toyota e Jhon Deere, com
As operaes que
movimentam cargas muito
pesadas no conseguem
verticalizar o estoque e,
portanto, operam bem em
pisos com 6 ton/m.
Juliana Fernandes
rea de desenvolvimento da Retha
Industrial
O mercado utiliza o padro

de uma doca para cada 500 m,
embora na atual conjuntura
a maioria das operaes so
eficientes com uma doca a
cada 1.000 m.
Leandro Angelino
Coordenador de Pesquisa e Inteligncia
de Mercado da Colliers
galpes de 1.500 m a 4.000 m, um

exemplo de empreendimento com p-direito mais alto, com 14 m.
Capacidade de
resistncia do piso

A capacidade de carga do piso
est diretamente relacionada ao p-direito,
pois quanto maior a altura, mais espao
de armazenamento e peso a ser suportado.
Segundo Juliana Fernandes, do setor de
desenvolvimento da Retha, a capacidade
mnima ideal de 6 ton/m de carga distribuda. As operaes que movimentam
cargas muito pesadas no conseguem verticalizar o estoque e, portanto, operam bem
em pisos com 6 ton/m.

A grande maioria dos galpes
levantados pelo Buildings, cerca de 80%,
possui capacidade do piso de 5 a 6 ton/m,
porm ainda existem mais de 13% com 3 a
4 ton/m, e h tambm novos empreendimentos que atendem necessidades maiores
de peso para estocagem, apenas 7%, com
capacidade do piso de 7 a 8 ton/m.

Entre os condomnios industriais
levantados pelo Buildings, o LOG Papa Joo
Paulo, localizado em Guarulhos, prximo ao
Aeroporto de Cumbica, com rea locvel de
14.000 m, possui capacidade do piso de 8

ton/m, alm de ter concreto nivelado a laser.
Quantidade de docas

A quantidade de docas necessrias em um galpo varia de acordo com o
tipo de operao, pois, hoje, a prioridade
nesse mercado est cada vez mais no fluxo de materiais e menos na estocagem dos
produtos, ou seja, os galpes se tornaram
menos estticos e mais dinmicos.

O correto dimensionamento de
docas deve ser de uma para cada 500 m,
porm em alguns galpes, ainda se utiliza
a regra de uma doca para cada 1.000 m de
rea construda, como comenta Angelino.
O mercado utiliza o padro de uma doca
para cada 500 m, embora na atual conjuntura a maioria das operaes so eficientes
com uma doca a cada 1.000 m.

Entretanto, de acordo com o levantamento do Buildings, mais da metade
dos galpes (51%) possui uma doca para
cada 500 a 1.000 m, 23% ainda tm uma
para acima de 1.000 m e 27% apresentam
uma doca para at 500 m.
Para Juliana Fernandes, a quantidade de docas propicia maior flexibilidade na operao e menor movimentao
35
interna do produto. Por isso, alguns ocupantes optam por empreendimentos que
oferecem mais agilidade no processo logstico, como o caso do Ory Business
Park, localizado em Jundia, que oferece
uma doca para cada 566 m. O condomnio possui 8 mdulos com metragens a
partir de 2.585 m e a quantidade de docas varia de 3 a 5 por galpo.
Cross-docking
O cross-docking uma caracterstica adicional, que otimiza a transferncia de mercadorias atravs da entrada
A necessidade de crossdocking muito mais

importante para operadores
logsticos do que para uma
operao fabril, um lado sendo
a entrada de produtos e do
outro a sada.
Thomas Govier
Diretor Snior da Ocupantes
Corporate Real Estate
Industrial
Tcnica
quatro galpes distribudos em mais de
113 mil m de rea locvel.
Ptio de manobras

Para facilitar a dinmica de circulao de caminhes nas docas e vagas,
o ptio de manobras deve ser estruturalmente dimensionado para o volume de
trfego que ter que suportar de acordo
com o tamanho dos veculos que iro descarregar os produtos.
Segundo Francisco Ayres, diretor
tcnico da GR Properties, o ptio precisa
ser desenvolvido para evitar o excesso de
manobras, diminuindo assim os danos no
piso. Por se tratar de veculos grandes, caminhes e carretas, fundamental que as
reas de manobras sejam bem desenvolvidas, de maneira a permitir a entrada e sada
das docas e vagas com poucas manobras
desses veculos. Com isso teremos uma
melhor conservao do pavimento e consequentemente menor manuteno, ressalta.

O tamanho destes espaos muda
conforme as atividades da empresa e a
movimentao de caminhes que ela exige, como pontua Juliana Fernandes. A

largura do ptio de manobras pode variar
de acordo com a vocao do empreendimento. Para uso exclusivo de logstica de
alto fluxo, por exemplo, adotam-se ptios
com largura de 36 m (para uma nica
nave, termo normalmente utilizado para
significar galpo) e 56 m quando se tem
duas naves com docas frente a frente. Ptios mais estreitos so projetados para o
uso industrial (manufatura).

Como comprova o levantamento
do Buildings, esse item fundamental para
o funcionamento de um condomnio industrial, pois, entre os galpes pesquisados,
85% possuem ptios de manobra. J para
os outros 15% restantes que no possuem
ptio, a opo fazer as manobras na prpria rua, utilizando a doca.

Localizado em Jundia, prximo
ao aeroporto da cidade, o Delta Empresarial Park, composto por sete galpes de
8.000 m cada, em um terreno de 157.500
m, um exemplo de empreendimento que
possui rea para manobras adequada para
Henrique Lima
de produtos por uma das laterais do galpo e sada pela outra. Ou seja, o galpo
com cross-docking tem docas em ambas
as laterais. O sistema permite uma operao de rpida movimentao de produtos
acabados para expedio entre fornecedores e clientes, podendo reduzir drasticamente o tempo que os produtos permanecem estocados.

Como aponta a pesquisa do
Buildings, esse aspecto tcnico no necessrio a todo galpo industrial, mas apenas para determinados ramos de atividade
que exigem distribuio de produtos com
elevados ndices de giro, como concorda
Thomas Govier, diretor snior da Ocupantes Corporate Real Estate. A necessidade
de cross-docking muito mais importante
para operadores logsticos do que para uma
operao fabril, um lado sendo a entrada
de produtos e do outro a sada. Entre os
condomnios levantados, 86% no possuem cross-docking.

Um dos poucos exemplos de
condomnios industriais que oferece esse
sistema o Cajamar Industrial Park, com
A segurana dos condomnios

logstico-industriais hoje
uma das grandes pautas do
setor e em atendimento a
esta demanda so utilizados
itens como portaria e sala de
controle de imagens blindadas,
portes de acesso com sistema
de eclusas e dilaceradores de
pneu, controle perimetral em
torno de toda a propriedade e
CFTV.
Francisco Ayres Vicentini
Diretor tcnico da GR Properties
36
Industrial
Henrique Lima
Tcnica
sua estrutura logstica, com um ptio que

possui cerca de 50 m de largura.
Estacionamento
para caminhes

Outro aspecto importante para
a logstica de uma empresa oferecer
vagas de estacionamento para os caminhes. Angelino comenta que a deficincia desse quesito pode acarretar problemas no trmite logstico. um item
de extrema importncia na estrutura dos
atuais condomnios. Em uma operao
consolidada, o nmero insuficiente de
vagas de espera pode influenciar negativamente a logstica da empresa.

Alm disso, esta especificao
traz benefcios para os usurios, como
maior eficincia operacional, facilidade
em adotar planos de entregas para eliminar o tempo de espera e descarregamento,
disponibilidade para conferir mercadorias

e mais segurana para as cargas e motoristas. O estacionamento externo organiza a
circulao de carretas para acesso ao empreendimento, evitando o trnsito causado
pelas manobras e cruzamentos de fluxo. O
estacionamento interno d mais segurana
ao usurio, pois a carreta passa a ser monitorada pela segurana durante o tempo de
espera para carga/descarga, complementa
Juliana Fernandes.

Os condomnios melhor estruturados seguem a regra de uma vaga a cada
1.200/1.500 m de armazenagem. De acordo com os dados do Buildings, 52% dos
empreendimentos industriais possuem estacionamento para caminhes.

Com quatro galpes distribudos
em uma rea locvel de 76.726 m, o Distribution Park Cajamar, localizado margem
da Rodovia Anhanguera e prximo ao Rodoanel, um bom exemplo de galpo com
estrutura adequada para espera de cami-
38
nhes, oferecendo 138 vagas de estacionamento, ou seja, uma vaga para cada 556 m.
Sprinklers

necessrio projetar um sistema
eficaz de combate a incndio para evitar
os riscos aos quais um galpo est sujeito. E para garantir que estas especificaes
sejam atendidas, o Corpo de Bombeiros
passou a emitir certificados que garantem a
segurana do galpo, como o AVCB. Para
o caso de empreendimento modular, a legislao permite a entrega sem sprinklers,
no entanto, o imvel considerado big box
(galpo com um grande vo livre) deve
obrigatoriamente contar com essa infraestrutura para o recebimento do AVCB,
acrescenta Angelino.
Segundo Juliana Fernandes a
instalao do sistema de sprinklers propicia uma maior flexibilidade na diviso
interna dos galpes e visto de maneira
Industrial
outros itens so indispensveis na hora de

escolher um galpo. A segurana uma caracterstica imprescindvel para a maioria
dos ocupantes. A segurana dos condomnios logstico-industriais hoje uma das
grandes pautas do setor e em atendimento
a esta demanda, so utilizados itens como
portaria e sala de controle de imagens blindadas, portes de acesso com sistema de
eclusas e dilaceradores de pneu, controle
perimetral em torno de toda a propriedade
e CFTV, expe Ayres.

Outro ponto bastante valorizado
e fundamental para facilitar a logstica das
empresas a localizao do galpo, que
precisa ter acesso rpido e estar prximo
s principais rodovias que ligam as cidades. Esse um mercado com muito potencial, principalmente em regies de fcil
acesso e interligadas a rodovias, prximas
a grandes projetos de infraestrutura, como
aeroportos e portos, ou regies que devam
sediar empresas ncoras, que consequentemente atrairo outras empresas para a
regio e que demandaro galpes para locao, refora Simone Santos, diretora de
servios corporativos da Herzog.
positiva pelas seguradoras. importante que o galpo tenha o projeto aprovado

junto ao corpo de bombeiros com classe
de risco J4, que o mais exigente e atende quase todos os clientes. Dentro desse
enquadramento se define a obrigatoriedade ou no da instalao do sistema de
sprinklers, completa.

Mesmo sendo um item de segurana importante, entre os condomnios pesquisados pelo Buildings, apenas 19% apresentam esse sistema. Dentro dessa minoria est
o Aurora Business Park II, com dois galpes
em uma rea locvel de 52.226 m, que conta com uma segurana contra incndio completa de sprinklers, extintores e hidrantes.

Outra medida importante para
proteo contra incndios a adoo de
portas corta-fogo, que tm como finalidade
principal o fechamento ou diviso de reas de risco, impedindo a propagao das
chamas. Estas devem estar sempre desobstrudas, sinalizadas e dotadas de certificao de qualidade fornecidas pela ABNT
e reconhecidas pelo Corpo de Bombeiros,
Contru e seguradoras.

Alm desses aspectos abordados,
39
Esse um mercado
com muito potencial,
principalmente em regies de
fcil acesso e interligadas a
rodovias, prximas a grandes
projetos de infraestrutura,
como aeroportos e portos,
ou regies que devam sediar
empresas ncoras, que
consequentemente atrairo
outras empresas para a
regio e que demandaro
galpes para locao.
Simone Santos
Diretora de Servios Corporativos da
Herzog Imveis Comerciais e Industriais

Apesar de todas essas caractersticas, cada segmento de atuao tem
as suas particularidades e necessidades
especficas. As preocupaes principais
de quem busca um galpo industrial dependem se o cliente vai usar o imvel para
uma operao industrial/fabril ou para
uma operao logstica/armazenagem.
No caso de operaes logsticas, as necessidades costumam seguir um padro,
enquanto que operaes fabris dependem
muito da linha de produo e tipo de maquinrio que ser instalado, ou at uma
ponte-rolante, comenta Govier.

Eduardo Bo, diretor snior de administrao de propriedades da Hines South Amrica tambm concorda. As especificaes tcnicas dos galpes dependem
dos objetivos a que se destinam. Podem ser
galpes para indstria pesada ou leve, para
armazenagem prpria, para centros de distribuio, entre outros fins. Cada segmento
tem as suas necessidades e especificaes
prprias, conclui. n
Industrial
Estatsticas
Confira as faixas de Preos Pedidos de Locao

e dados do Portal Buildings.com.br
Condomnios Industriais do Estado de So Paulo
Regio
N de Condomnios
Estoque Total (m)
rea Disponvel (m)
Taxa de Vacncia (%)
Faixa de Preo Pedido

de Locao (R$/m/ms)
ABCD
227.390
27.760
12,21%
17,00
Barueri
36
813.057
59.407
7.31%
14,00 a 27,88
Bragana Paulista
210.843
24.050
11,41%
22,21
Cajamar
233.768
Campinas
32
997.747
142.268
14,26%
12,00 a 35,00
Cotia
12
287.031
22.464
7,83%
21,00 a 38,66
Embu
213.253
9.768
4,58%
18,00 a 20,00
Guarulhos / Aruj
13
486.915
81.708
16,78%
22,00 a 27,00
Jundia
21
832.317
43.633
5,24%
11,50 a 23,00
Ribeiro Preto
34.922
Rio Claro
19.100
4.200
21,99%
So Carlos
25.000
13,00
So Jos dos Campos
390.946
233.714
59,78%
14,50 a 16,00
So Paulo / Capital
15
523.572
22.363
4,27%
16,00 a 33,00
Sorocaba
191.684
57.289
29,89%
15,00 a 23,00
Taubat
5.610
2.860
50,98%
14,00
165
5.493.159
731.488
13,32%
11,50 a 38,66
Total
Condomnios Industriais/
Logsticos
ABCD
Barueri
Bragana Paulista
Cajamar
Campinas
Cotia
Embu
Guarulhos / Aruj
Jundia
Ribeiro Preto
Rio Claro
So Carlos
So Jos dos Campos
So Paulo / Capital
Sorocaba
Taubat
40
Industrial
Construes
e
Ofertas
Confira os Condomnios Industriais em Construo

com reas Disponveis e prontos para ocupao
Henrique Lima
Mapeamos todos os
grandes polos de So Paulo
e levantamos imveis em 16
grandes centros do estado.
Ao todo so 161 condomnios
industriais e logsticos
prontos para ocupao.
Destaque para as regies
de Barueri e Campinas com
36 e 31 empreendimentos,
respectivamente.
epois de um rduo trabalho com

mais de 6 mil quilmetros percorridos, pra ns do Buildings
um grande prazer poder compartilhar com
todos vocs as informaes que captamos
em todo esse tempo.

Mapeamos todos os grandes polos de So Paulo e levantamos imveis
em 16 grandes centros do estado. Ao
todo so 161 condomnios industriais e
logsticos prontos para ocupao. Destaque para as regies de Barueri e Campinas, com 36 e 31 empreendimentos,
respectivamente.

Com um estoque total de
5.383.328 m, a taxa de vacncia hoje
est em 12,16%, ou seja, 654.702 m esto vagos, esperando novos inquilinos.
As maiores reas vagas encontram-se
em So Jos dos Campos (233.714 m)
e Campinas (142.268 m), com taxas
de vacncias de 59,78% e 14,26%, respectivamente. No ABCD, a vacncia
de 1,26% e em Cajamar j no h mais
espaos disponveis para locao.

Com o iminente crescimento na
demanda por espaos bem localizados
e que tenham infraestrutura de primeira linha, os incorporadores passaram a
investir um grande volume de recursos

para construir empreendimentos que
atendam a essa demanda.

Para atender a esse crescente
mercado, atualmente existem 39 condomnios em construo, totalizando
1.964.280 m em plena atividade construtiva. A maior concentrao de empreendimentos em obras est na regio de
Jundia, com 666.472 m, com previso
de entrega para 2013/2014.

Alm dos imveis em construo, ainda existem diversos empreendimentos em projetos, so mais de
4.000.000 m aguardando aprovaes.
Com as aprovaes liberadas e entregas
previstas, o mercado para 2014 ir dobrar de tamanho no estado de So Paulo.

Em um cenrio com tanta procura por informaes, o Buildings sai na
frente ao compilar informaes de todo o
estado de So Paulo em um banco de dados de fcil interao e que possibilita a
todos os players conhecer cada mercado e
empreendimento.

Espero que esta seja uma longa
caminhada de crescimento e desenvolvimento do nosso trabalho. Minha equipe e
eu estaremos sempre disposio.
Patrcia Abreu
Coordenadora de Pesquisa
42
Industrial
Condomnios em Construo
60
* Empreendimento parcialmente pronto para ocupao, a previso de entrega refere-se a fase do condomnio que est em construo.
43
Industrial
Construes
e
Ofertas
60
44
Industrial
60
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Construes
e
Ofertas
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Ofertas
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Construes
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Construes
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Construes
e
Ofertas
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Industrial
Qualidade no planejamento, na equipe e no dia a dia.

Ocupantes Project Management
Planejamento (Pr Construo)
SO PAULO
SALVADOR
Licitao e Compras
RIO DE JANEIRO
RECIFE
Gerenciamento de Construo
BELO HORIZONTE
ARACAJU
Close-Out (fechamento e entrega de obra)
GOINIA
FLORIANPOLIS
www.ocupantes.com.br
Rua Fernandes Moreira, 1.166, 4o andar, 04716-003, So Paulo - SP,
Tel. (11) 5182.3455
Project Management

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BUILDINGS

ANO 1 - EDIO 1 - 2 Semestre 2012

Centro Logstico Embu

Buildings Lana Projeto Industrial

Apresentao dos Aspectos Tcnicos

Novo Portal Buildings, agora com dois mundos!

Equipe especializada no setor industrial imobilirio:

Nossos servios incluem:

Busca de Lojas e Pontos Comerciais (Retail)

Sale & Leaseback

Gerenciamento de Oportunidades e Datas Crticas

Gerenciamento de Projetos e Obras

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com enorme satisfao que disponibilizamos a nossa primeira Revista

Capa - Centro Logstico Embu

Localizao Estratgica e Infraestrutura Completa

s margens da Rodovia Rgis Bittencourt e a 5 km do Rodoanel,

Projeto Grfico e Produo

Colaboraram nesta edio

Aspectos tcnicos relevantes de um galpo

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Levantamento das informaes e dados

Imagem ilustrativa do CLE

Centro Logstico Embu:

m breve a cidade de Embu vai receber

cais para catalisar o desenvolvimento econmico e social do municpio, acelerando

Senna, Dutra e Ferno Dias. O trecho norte

garantir a segurana, a portaria do complexo

trabalhadores internos como para os transportadores que realizam a entrega ou retirada

Ilustrao artstica da Planta do Empreendimento

uma rea de at 32.521,50 m, onde esto

toldo de chapa trapezoidal, indicadas para

Marcel Monacelli comenta a realidade dos galpes e

caracteriza por mdulos padronizados

bendo este tipo de empreendimento. Os

dimento, mas cada uma atende a um

O mercado de condomnios modulares construdos

nos arredores de Osasco, ABC, Barueri

parte estrutural por conta do vento. As

Este mercado vai se

combate a incndio, atravs de sadas de

Esse tipo de empreendimento atende s questes de sustentabilidade e

Localizao privilegiada: Km 59 da Rod. dos

Ocupao exvel de 27.322m2 divididos em

Localizao Privilegiada: Prximo ao

Fotos Banco de Imagem

mercado de galpes industriais e

Trata-se de uma excelente iniciativa, acreditamos que um

mnios industriais, o Buildings, referncia

nos permitiu identificar e demarcar os condomnios em todas as regies. Passando a

Consultores imobilirios dependem de pesquisas independentes de boa

Aps a primeira etapa de mapeamento

Outro desafio foi apresentar o projeto

estratgica e financeira, vimos que chegou

Temos as melhores expectativas para o banco de dados

As expectativas so muito positivas, pois o crescimento desse

empresa e a pesquisa de campo foi fundamental para a compreenso integral do

informaes coletadas, conta a coordenadora do projeto.

Banco de Imagens da SANCA

Rodovia Anhanguera na regio de So Paulo

erguidos e 62 em fase de projeto, comprova o forte aquecimento e a expanso de um