Esame di stato sessione 2007

Coordinate note:

XA=67,10m

XB= 67,10m

XC =152,70m

XD=137,10m

YA=95,40m

YB= 185,70m

YC=185,70m

YD=65,80m

Calcolo area con metodo di Gauss:

A=0,5 x [XA x (YD-YB) + XD x (YC-YA) + XC x (YB-YD) + XB x (XA-XC)]=

A=0,5 x [ 67,10 x (65,80-187,70) + 67,10 x (95,40-185,70) + 152,70 x (185,70-65,80) + 137,10 x
(185,70-95,40)]=
A=0,5 x [ 67,10 x (-119,90) + 67,10 x (-90,30) + 152,70 x (119,9) + 137,10 x (90,30)]=
A=0,5 x [-8045,29+ (-6059,13) + 18308,73 + 12380,13]=
A=0,5 x [16584,44]= 8292,2mq
Stima de complesso immobiliare in base al valore di trasformazione
-Valore di trasformazione ottenuto tra la differenza tra il valore medio di mercato dei
fabbricati Vf e la somma di tutti i costi sostenuti.

Va= valore attuale dellopera

Vm= valore del fabbricato ottenuto dalla trasformazione
k= costi relativi alla costruzione
Ip= interessi passivi per anticipazioni di capitali
P=profitto spettante ad un imprenditore ordinario
r=saggio netto
n=tempo necessario per completare lopera
- il valore medio dei fabbricati (Vm) rappresenta il valore del fabbricato finito ottenuto
moltiplicando la superficie lorda vendibile complessivamente realizzabile nellarea di intervento per
il valore medio unitario di mercato degli immobili nellarea tenuta in esame desunto dalla media dei
valori riportati dallosservatorio dei valori immobiliari (catasto) non ch alcune agenzie operanti sul
territorio.

-Di seguito i dati desunti dallosservatorio dei valori immobiliari dellagenzia del territorio e da
alcune agenzie operanti sul territorio.
Tipologia e zona

Valore di mercato /mq

Valore di mercato /mq

Abitazioni

Fonti agenzie immobiliari

850/mq

Fonti agenzia del territorio

750/mq

Zona residenziale

-Riscontrando quindi un valore medio di = 800/mq

-Trasformazione della superficie complessiva in superficie lorda vendibile
Superficie lorda che scaturisce allapplicazione dellindice di fabbricabilit o di utilizzazione
fondiaria, alla superficie del lotto, deve essere incrementata per considerare le superfici di tutti
quei ambienti ed accessori che, pur non costituendo superficie urbanistica, concorrono alla
formazione della superficie commerciale vendibile. Per tanto si rende necessaria la trasformazione
delle suddette aree in superficie lorda vendibile. Per le abitazioni poste allinterno della zona
residenziale, il coefficiente di maggioranza pari a K=1,184.
-Costo della trasformazione

C=K+ip+pl
-K COSTO DELLE OPERE EDILI
K1=Costo tecnico di costruzione
k2=Oneri professionali (proggettazione, dir lavori, ed sicurezza)
k3=Contributi per le opere di urbanizzazione
-ip=Interessi passivi sulle anticipazioni di capitale
-pl=Profitto lordo di un imprenditore ordinario
-K1 COSTO TECNICO DI COSTRUZIONE

Per la destinazione residenziale il K1 riferito alla superficie complessiva incrementata del

20%
Abitazione mq 200
Ex stalla mq

360

Magazzino mq

150

Tot mq 710 incremento del 20% = 142+710=852mq

FONTI
Ordine degli architetti di

COSTO DI COSTRUZIONE

TOT

350/mq

Roma
Bollettino prezzi informativi

390/mq

opere edili
Valore medio

370/mq

Incremento del 2,5% per la

380/mq

sistemazione esterna
K1

380x852,00

323760,00

-K2 oneri professionali

Compensi spettanti alle diverse figure professionali che intervengono nelle fasi della
produzione: studio geologico, rilievo, progettazione, sicurezza, direzione lavori, collaudo,
spese tecniche e generali, che si assumono nella misura pari all24 % del costo di costruzione
K1.
K2= [(24 x 323760,00):100]= 77.702,40

-K3 contributi da versare al ritiro della concessione e costo di costruzione legge n. 10/77
Per i singoli lotti compresi nei comparti di nuovo impianto il soggetto che edifica il terreno
tenuto al pagamento, allatto del ritiro del permesso a costruire, degli oneri di urbanizzazione
primaria solo per la quota non coperta dellammontare dei lavori eseguiti da parte del soggetto
lottizzante. Sono interamente a suo carico invece quelli di urbanizzazione secondaria ed il
contributo commisurato al costo di costruzione.

Destinazione residenziale
Oneri di urbanizzazione 1
Oneri di urbanizzazione 2

Calcolo volume degli immobili

Oneri di urbanizzazione valori medi /mq

8,00/mc
26,00/mq

Tot mc =852mq x h 3,00= 2556,00mc

Destinazione residenziale

Oneri di urbanizzazione

Costo unitario

Oneri di urbanizzazione 1

valori medi /mq

8,00/mq x 2556,00mc

20448,00

Oneri di urbanizzazione 2

26,00/mq x 2556,00mc

66456,00

Tot

86904,00

-Vm il valore medio dei fabbricati

Vm rappresenta il valore del fabbricato finito ottenuto moltiplicando la Superficie Lorda Vendibile
complessivamente realizzabile nellarea di intervento per il Valore medio unitario di mercato degli
immobili nellarea omogenea in esame desunto dalla media dei valori riportati dallOsservatorio dei
Valori Immobiliari (Catasto) nonch da alcune Agenzie Immobiliari operanti sul territorio. Si
riportano di seguito i dati desunti dallOsservatorio dei Valori Immobiliari dellAgenzia del
Territorio e da alcune Agenzia Immobiliari operanti sul territorio:

tipologia e zona

Valore di mercato

Valore di mercato

Abitazioni reidenziali
Valore medio

agenzie immobiliari
850,00/mq
800,00/mq

fonte catasto
750,00/mq

Vm 852,00mq x 800,00/mq=681600,00

k1=323760,00
k2=77.702,40
k3=86904,00
K=(323760,00 +77.702,40+86904,00)=488366,40
Vm=681600,00
Vt=Vm-k
Vt=(681600,00-488366,40)=193233,60

CALCOLO LA DIVIDENTE CON IL METODO ANALITICO

Sabcd=8292,22:2=4146,11
BC=xc-xb=152,70-67,10=85,60m
(CD)=Tgx-1[(xd-xc):(yd-yc)]=8,23+200(3q)=208,23

X=300-208,23=91,77
B=100
BM=EB-EM
CN=CE-NE
(S1+Sbec):Sbec=(EM)2:(BE)2

EM=BE x (S1+Sbec):(Sbec) =
EN=CE x (S1+Sbec):(Sbec)=
BC=85,60m

=200-(a+b)=200-(91,77+100)=8,23
EC=CB:(sen

)=85,60: (sen 8,23)=663,99m

SBEC=(663,94 x 85,60 x sen 91,77):2=2879,51mq

EB=EC x sen 91,77=658,45m
SMEN=SBEC-S=28179,51-4146,11=24033,40mq
METTO IN PROPORZIONE LE SUPERFICI
SBEC:SMEN=(EB)2 : (EM)2
EM=[(SMEN : SBEC) x EB]=
EM=[(24033,40 : 28176,51) x 658,45]=608,12m
BM=BE-EM=
BM=658,45-608,12=50,33m
EN=[(EM x EC) : EB]=
EN=[(608,12 x 663,99) : 658,45]=613,62
CN=CE NE=
CN=663,99 613,62=50,37m
MN=613,62 x sen 8,23=79,10m
VERIFICA DELLA SUPERFICIE
S=[ ( bm + bmin ) x h ] x =
S=[ ( BC + MN ) x BM ] x =
S=[ ( 85,60 + 9,10 ) x 50,33 ] x =4144,67mq verificato

METODO CATASTALE NECESSARIO AL FRAZZIONAMENTO

Atto notarile della propriet

Eseguire la visura catastale

Richiesta mappa Wegis web enable gis con i pf

Verifica che non vi siano atti precedenti, non inseriti dallagenzia del territorio,
ed intestazione della ditta, catastale

Verifica dei pf e se non ci sta un pf per qualsiasi motivo, dovr presentare una
nuova monografia.

Procedo con il rilievo

Elaborazione del rilievo con PREGEO

Stampo il libretto integrato con triplice copia firmato dalla propriet e dal

tecnico.
Deposito al comune un copia ed altre due copie timbrate dal comune dovranno
successivamente inviate telematicamente allagenzia del territorio.