Poder Judicirio

Tribunal Regional Federal da 5 Regio

Gabinete do Desembargador Federal Rogrio Fialho Moreira
AC 565111-AL 0003104-94.2011.4.05.8000
APTE : MINISTRIO PBLICO FEDERAL
APDO : ZAMPIERI IMVEIS LTDA
ADV/PROC : FABIO COSTA FERRARIO DE ALMEIDA E OUTROS
APDO : CEF - CAIXA ECONMICA FEDERAL
ADV/PROC : PAULO ELTON VASCONCELOS ALVES E OUTROS
ORIGEM
: 3 VARA FEDERAL DE ALAGOAS
JUIZ FEDERAL PAULO MACHADO CORDEIRO
RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL ROGRIO FIALHO MOREIRA

RELATRIO
Trata-se de apelao interposta em face de sentena
prolatada nos autos de ao civil pblica proposta pelo MINISTRIO PBLICO
FEDERAL contra a ZAMPIERI IMVEIS LTDA e a CAIXA ECONMICA FEDERAL,
objetivando provimento jurisdicional que determine imobiliria r que se abstenha
de cobrar a chamada "taxa de reserva de imvel" e quaisquer outras taxas
relacionadas alienao de imveis do Programa "Minha Casa, Minha Vida", bem
como que sejam restitudos os valores cobrados a ttulo da referida taxa .
A sentena julgou improcedente a ao, por considerar
comprovado nos autos que a taxa questionada figura como contraprestao de
atividades de gesto desempenhada pela imobiliria r na condio de Entidade
Organizadora, que se distinguem das atribuies atinentes ao servio de
corretagem e de correspondente bancrio.
Em suas razes de recurso, alega, em resumo, o MPF que a
atividade de Entidade Organizadora consubstanciada no acompanhamento dos
participantes do grupo interessado na compra do imvel at a aprovao do crdito
pela CEF j est englobada no plexo de atribuies que a imobiliria r possui tanto
como corretora quanto como correspondente bancria, da ser ilegtima a taxa de
reserva de imvel. Sustenta, ainda, que a referida taxa, alm de ilegtima, abusiva,
sendo cobrada antes mesmo dos imveis poderem ser alienados e no sendo
restituda qualquer que seja o desfecho da negociao. Com esses argumentos,
pugna pela reforma da sentena, para que seja julgada totalmente procedente a
ao com a condenao dos apelados nos pedidos formulados na inicial.
Contrarrazes apresentadas pelo MPF.
o que havia de relevante para relatar.

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APDO : ZAMPIERI IMVEIS LTDA
ADV/PROC : FABIO COSTA FERRARIO DE ALMEIDA E OUTROS
APDO : CEF - CAIXA ECONMICA FEDERAL
ADV/PROC : PAULO ELTON VASCONCELOS ALVES E OUTROS
ORIGEM
: 3 VARA FEDERAL DE ALAGOAS
JUIZ FEDERAL PAULO MACHADO CORDEIRO
RELATOR : DESEMBARGADOR FEDERAL ROGRIO FIALHO MOREIRA

VOTO
Por meio da presente ao civil pblica persegue o Ministrio
Pblico Federal provimento jurisdicional que determine ZAMPIERI IMVEIS LTDA
que se abstenha de cobrar a chamada "taxa de reserva de imvel" e quaisquer
outras taxas relacionadas alienao de imveis do Programa "Minha Casa, Minha
Vida", bem como que sejam restitudos os valores cobrados a ttulo da referida taxa.
Pelo que se depreende da anlise dos autos, a cobrana da
taxa questionada por parte da imobiliria r se deu como remunerao do
desempenho de atividades tpicas das Entidades Organizadoras, figura comum no
mbito dos projetos de habitao popular.
Dentre as vrias modalidades desses projetos, tem-se o
Programa Minha Casa, Minha Vida e dentro deste, o destinado produo de
empreendimentos habitacionais na forma associativa, por meio da concesso de
financiamento direito s pessoas fsicas (beneficirio final) organizadas em grupo
por uma Entidade Organizadora e com intervenincia de uma empresa do ramo da
construo civil.
este o caso que se observa nos autos.
Em outras palavras, a construtora idealiza uma obra, leva o
projeto para aprovao tcnica do estudo de viabilidade pelo setor de anlises da
CEF, a partir de quando tem que reunir um grupo mnimo de pessoas interessadas
em adquirir as unidades habitacionais, pois s assim a Caixa efetiva, com os

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adquirentes e a construtora, a contratao do financiamento para a produo do
empreendimento.
justamente neste perodo que permeia o estudo do projeto
pela Caixa e a efetivao do financiamento que surge a necessidade da Entidade
Organizadora, que atua como agente promocional do grupo associativo, tendo como
responsabilidade bsica a de agrupar o nmero mnimo de famlias que se
enquadrem nas condies do programa, hierarquizar as demandas com prioridade e
orientar quanto apresentao dos documentos necessrios para o financiamento
da unidade habitacional. Em resumo, sua atuao consiste em verdadeira prestao
de servio administrativo em prol do interesse coletivo do grupo, que tambm pode
ser feito por um condomnio, associao, sindicato, etc. Neste contexto, mostra-se
mais do que justificvel a exigncia de remunerao do servio prestado.
Ressalte-se que a Entidade Organizadora consiste em figura
expressamente prevista, assim como a respectiva remunerao, nas sucessivas
Resolues n. 141/2009, n. 182/2011 e n. 183/2012, do Conselho Curador do
Fundo de Desenvolvimento Social, que, regulamentando a utilizao de recursos da
Unio, aprovam o Programa Minha Casa, Minha Vida - Entidades.
Por outro lado, o contrato de corretagem firmado entre a
imobiliria e a construtora tambm previu a atuao da ZAMPIERI IMVEIS LTDA
na condio de Entidade Organizadora do grupo mnimo necessrio aprovao do
empreendimento pela Caixa, o que ressalta ainda mais a distino entre a atividade
de corretagem, objeto principal do contrato, e a de gerenciamento do grupo
associativo, prevista como atividade excepcional (fl. 556).
Na verdade, so vrios os autores que atuam no mbito dos
programas habitacionais, em especial, no Programa Minha Casa, Minha Vida. Temse a instituio financeira concedendo o mtuo; a construtora para erigir o
empreendimento; uma corretora para vender as unidades autnomas exigidas no
contrato; uma entidade organizadora para formar um grupo mnimo de interessados,
enquadrar o empreendimento em programas habitacionais disponveis e orientar
quanto realizao de financiamentos; e um correspondente bancrio que presta
servios bancrios usuais em nome da Caixa, facilitando o acesso ao sistema
financeiro de crdito.
A grande questo do caso posto apreciao que uma
mesma empresa exerce trs papis diferentes, sendo corretora, entidade

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organizadora e correspondente bancrio. Tratam-se de funes, repita-se, que no
se confundem, existindo, para cada qual, obrigaes e remuneraes
correspondentes.
O que se percebe que houve uma utilizao errnea da
nomenclatura "taxa de reserva " no contrato, uma vez que no se paga nada para
reservar o imvel. O valor respectivo figura como contraprestao pelos servios a
serem prestados com a administrao do grupo associativo, necessrio aprovao
do financiamento do empreendimento pela Caixa.
Quanto alegao de abusividade da taxa, ressaltou bem o
juzo de origem que o valor cobrado pela ZAMPIERI a este ttulo, alm de se
encontrar dentro do limite de 1% do valor do imvel institudo pela Instruo
Normativa n. 35/2012 do Ministrio das Cidades, apenas cobrado uma nica vez,
no se mostrando como empecilho intransponvel aquisio da casa prpria pelas
pessoas de baixa renda.
Ora, a quantia de R$ 520,00 (quinhentos e vinte reais) diluda
no perodo de 12 meses de desempenho da atividade organizadora (decurso de
tempo entre a apresentao da proposta e a aprovao do financiamento pela
CEF), significa uma despesa mensal de aproximadamente R$50,00 (cinquenta
reais) para o inscrito, o que no consiste em valor abusivo nem configura vantagem
manifestamente excessiva para a imobiliria r.
Resta claro, portanto, que a atividade desenvolvida pela
ZAMPIERI IMVEIS LTDA como Entidade Organizadora, assim como a respectiva
remunerao, alm de absoluta previso legal, foi contratualmente autorizada pela
Construtora, no se confundindo com as tarefas executadas na condio de
corretora e de correspondente bancrio. Disso resulta a legitimidade da cobrana
da taxa de reserva de imvel ora questionada.
Por essas razes, no merece reforma a sentena recorrida,
pelo que nego provimento apelao.
como voto.
Recife, 03 de dezembro de 2013.
Des. Federal ROGRIO FIALHO MOREIRA

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ORIGEM
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JUIZ FEDERAL PAULO MACHADO CORDEIRO

EMENTA
ADMINSITRATIVO. AO CIVIL PBLICA. PROGRAMA
HABITACIONAL MINHA CASA, MINHA VIDA. FIANCIAMENTO
ASSOCIATIVO. ENTIDADE ORGANIZADORA. PREVISO
LEGAL E CONTRATUAL. TAXA DE RESERVA DE IMVEL.
LEGITIMIDADE.
ALEGAO
DE
VALOR
ABUSIVO
AFASTADA. APELAO IMPROVIDA.
1. Ao civil pblica na qual se persegue provimento
jurisdicional que determine ZAMPIERI IMVEIS LTDA que
se abstenha de cobrar a chamada "taxa de reserva de imvel"
e quaisquer outras taxas relacionadas alienao de imveis
do Programa "Minha Casa, Minha Vida", bem como que sejam
restitudos os valores cobrados a ttulo da referida taxa.
2. Comprovao nos autos de que a cobrana da taxa
questionada se deu como remunerao do desempenho de
atividades tpicas das Entidades Organizadoras, figura comum
no mbito dos projetos de habitao popular, mais
especificamente, nos caso de concesso de crditos
associativos no mbito do Programa Minha Casa, Minha vida.
3. Hiptese em que a atividade desenvolvida pela ZAMPIERI
IMVEIS LTDA como Entidade Organizadora, assim como a
respectiva remunerao, alm de absoluta previso legal
(Resolues n. 141/2009, 182/2011 e 183/2012, do Conselho
Curador do Fundo de Desenvolvimento Social), foi
contratualmente autorizada pela Construtora, no se

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AC 565111-AL 0003104-94.2011.4.05.8000
confundindo com as tarefas executadas na condio de
corretora e de correspondente bancrio.
4. O valor cobrado pela ZAMPIERI a ttulo da taxa questionada
est dentro do limite de 1% do valor do imvel institudo pela
Instruo Normativa n. 35/2012 do Ministrio das Cidades,
no se mostrando com empecilho intransponvel aquisio
da casa prpria pelas pessoas de baixa renda.
5. Legitimidade da cobrana da taxa de reserva de imvel
como remunerao da atividade de Entidade Organizadora do
grupo associativo pela imobiliria r reconhecida. Alegao de
valor abusivo afastada. Sentena mantida.
6. Apelao improvida.

ACRDO
Vistos, etc.
Decide a Quarta Turma do Tribunal Regional Federal da 5 Regio,
unanimidade, NEGAR PROVIMENTO apelao, nos termos do voto do relator,
na forma do relatrio e notas taquigrficas constantes dos autos, que ficam fazendo
parte integrante do presente julgado.
Recife, 03 de dezembro de 2013.

Des. Federal ROGRIO FIALHO MOREIRA

Relator

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