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International

Gilles GAUTHIER
Administrateur Gnral des Finances Publiques
Charg de Mission pour le Maroc (Mission de Coopration Internationale) 2005-2010

L'imposition des Profits Fonciers au Maroc

les dispositions actuelles

ans les techniques fiscales mises en uvre, il est dusage dopposer limposition de la richesse souvent
dnomme taxation du capital et limposition des revenus, fruits soit du travail, soit du capital,
soit des deux.

Entre ces deux ples prend place un phnomne difficilement rattachable lun ou lautre : laccroissement de
valeur dun lment du patrimoine.

Le code gnral des impts marocain1, notamment sous les articles 61 65 a dcid dassimiler tout profit foncier
un revenu. Mais les profits imposables sont ceux raliss loccasion de la cession quelque titre que ce soit
(gratuit ou onreux) dun bien ou dun droit immobilier.
Le but vis par ces dispositions a donc t de soumettre limpt les profits raliss loccasion de toute
transmission dun bien immobilier.
Il convient d'examiner successivement les personnes concernes, les immeubles ou droits concerns et les
oprations imposables.

Champ dapplication

2 Droits relatifs des immeubles

Personnes imposables

Sont galement imposables les cessions dusufruit, de nueproprit, servitudes,

Les profits raliss lors de la cession d'immeubles ou de droits

relatifs un immeuble relvent du rgime d'imposition des profits immobiliers des particuliers prvu l'article 6 1 II du CGI
lorsqu'ils sont raliss par un particulier ou une socit
prpondrance immobilire.

Biens imposables
Les profits imposables sont ceux qui proviennent de la cession
titre onreux ou titre gratuit de biens immobiliers btis ou
non btis ou de droits relatifs ces biens.
1 Les immeubles
Tous les immeubles quils soient btis ou non btis constituent
des biens imposables y compris les immeubles construits par
le cdant.
1

Code Gnral des Impts du Royaume du Maroc ditions du 03/01/2011

Gestion & Finances Publiques / N 11 - Novembre 2011

3Les droits sociaux de socits transparentes, dites aussi

socits dattribution comptent aussi parmi les biens imposables.
4Il en va de mme sagissant des titres de socits non cotes
prpondrance immobilire.
Prcision :
Sont considres comme socits prpondrance immobilire
toute socit dont l'actif brut immobilis est constitu pour
75 % au moins de sa valeur, dtermine l'ouverture de l'exercice au cours duquel intervient la cession imposable, par des immeubles ou par des titres sociaux mis par les socit s objet
immobilier vises ci-dessus ou par d'autres socits
prpondrance immobilire. Ne sont pas pris en considration
les immeubles affects par la socit prpondrance immobilire sa propre exploitation industrielle, commerciale, artisanale, agricole, l'exercice d'une profession librale ou au
logement de son personnel salari.

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International

Oprations imposables

Est exonr le profit ra lis sur la c ession d'un immeuble ou

partie d'immeuble occup titre d'habitation principale depuis
au moins huit ans au jour de ladite cession, par son propritaire
ou par les membres des socits objet immobilier rputes
fiscalement transparentes au sens de l'article 3-3 CGI.
La notion de rsidence principale est apprcie au jour de la
cession.
Limmeuble doit tre la r sidence principale au jour de la
cession.
Lexonration ne sapplique pas si le bien est vacant, sil est
donn en location ou occup gratuitement par des membres
de la famille du propritaire.
Cependant, des assouplissements sont prvus :
Lexonration reste applicable si la vente intervient dans des
dlais raisonnables, c'est--dire dans les dlais gnralement
ncessaires pour raliser lopration.
Pour ladministration fiscale marocaine le dlai de vente peut
tre considr comme normal sil nexcde pas 6 mois.
Cette exonration est galement accorde au terrain sur lequel
est difie la construction dans la limite de 5 fois la superficie
couverte par la construction.

1 Les ventes
Il ny a pas lieu de distinguer selon la forme et le caractre de
la vente qui peut tre une vente amiab le, une adjudication
publique volontaire ou judiciaire.
Il ny a pas lieu davantage de se proccuper des modalits de
paiement qui peuvent notamment consist er en une rente
viagre voire une obligation de soins.
2 Les expropriations
Malgr leur caractre de vente force, les expropriations pour
cause dutilit publique constituent des cessions titre
onreux.
3 Les changes
Ils sont considrs comme des doubles ventes.
Ds lors quils portent sur des immeubles, des droits rels
immobiliers ou des actions ou parts sociales, ils gnrent deux
profits immobiliers imposables.
4 Les partages et licitations
Pour les partages qui mettent fin une indivision, le profit est
imposable mais seulement si une soulte est verse.
- Partage pur et simple : pas de soulte, donc pas dimposition
des profits immobiliers constats.
Partage avec soulte : les bnficiaires des soultes effectuent
une cession titre onreux hauteur de la soulte reue. Le
profit ralis sera imposable.
5 Les apports en socit
Lapport en socit constitue une cession titre onreux. Il est
ce titre imposable.
Le prix de cession du bien apport est gal la valeur relle
des titres reus en apport. Cette valeur est fixe par rfrence
la valeur relle de lactif social de la socit la date de
lapport.
6 La dissolution dune socit
En mettant fin ltre moral, la dissolution dune socit prpondrance immobilire a pour effet de transfrer la proprit
des biens sociaux aux associs.
Elle constitue donc une cession titre onreux susceptible de
dgager un profit taxable au nom de chaque associ au prorata
de ces droits.

3 Les logements sociaux

Le lgislateur marocain a prvu une exonration particulire
pour les logements caractre social.
Est exonr dimpt sur le revenu le profit ralis l'occasion
de la cession du logement social prvu larticle 92-I-28CGIM,
occup par son propritaire t itre dhabitation principale
depuis au moins quatre ans au jour de ladite cession.
Cette exonration est accorde sous certaines conditions,
notamment la superficie couverte doit tre comprise entre 50
et 100 m2 et le prix dachat ne doit pas excder 250 000
dirhams2 hors TVA.

Les exonrations

II Oprations exonres

Le champ dapplication du rgime de taxat ion des profits

immobiliers est trs vaste. Aussi, le lgislateur marocain a-t-il
prvu de nombreuses exonrations. Certaines de ces exon rations tiennent compte de la nature des biens vendus, dautres
de la nature des oprations ralises.

1- Les cessions de faible montant

De mme quen France, les oprations de faible mont ant sont
exonres.
Nest pas imposable le profit ralis par toute personne qui
effectue dans l'anne civile des cessions d'immeubles dont la
valeur totale n'excde pas 60.000 dirhams

I Biens exonrs
1- La rsidence principale
Cette exonration ne profite quaux immeubles qui constituent
la rsidence principale du cdant. Elle est acquise lorsque
certaines conditions sont satisfaites.
Dfinition de la rsidence principale
Il sagit de la rsidence habituelle et effective du cdant. Cest
une question de fait qui sapprcie au c as par cas et pour
laquelle il appartiendra au contribuable dapporter le cas
chant des faisceaux de preuve.

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2 Certains biens agricoles

Sont galement exonrs les profits raliss sur la cession de
droits indivis d'immeubles agricoles, situs l'extrieur des
primtres urbains entre co-hritiers.
Cependant, en cas de cession ultrieure, le profit taxable est
constitu par l'excdent du prix de cession sur le cot d'acquisition par le ou les co-hritiers ayant bnfici de l'exonration.

2 Les donations entre parents

Les cessions titre gratuit portant sur les biens prcits
effectues entre ascendants et descendants et entre poux,
frres et surs sont galement exonres.
2

Taux de conversion :
1 uro
= 11,31 Dirham
100 uros = 1 131,43 Dirham

N 11 - Novembre 2011 / Gestion & Finances Publiques

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Dtermination du profit imposable

Le profit est en principe gal la diffrence entre le prix de
cession (1er terme de la diffrence) et le total form par le prix
de revient du bien (2e terme de la diffrence).

1 Premier terme de la diffrence

a Prix de cession net
Le prix de cession s'entend du prix de vente ou de la valeur
estimative dclare ou reconnue par les ou l'une des parties
dans le contrat.
Le prix exprim dans l'acte de cession ou la dclaration du
contribuable peut tre cart et faire l'objet de redressement
lorsquil ne parat pas conforme la valeur vnale du bien la
date de la cession.
b Frais de cession
Les frais de cession s'entendent des frais d'annonces publicitaires, des frais de courtage et des frais d'tablissement d'actes,
normalement la charge du cdant, ainsi que des indemnits
dviction, dment justifis.

2 Second terme de la diffrence

a Prix dacquisition
Le prix dacquisition sentend du prix effectivement pay ou
dclar lors de lacquisition du bien.
En cas de cession dun bien immeuble ou dun droit rel immobilier dont le prix dacquisition ou le prix de rev ient en cas de
livraison soi-mme a t redress par ladministration, soit
en matire de droits denregistrement, soit en matire de taxe
sur la valeur ajoute, le prix dacquisition a considrer est celui
qui a t redress par ladministrat ion et sur lequel le contribuable a acquitt les droits dus.
Lorsque le prix dacquisition ne peut pas tre justifi, il est
valu par ladministration
En cas de cession d'immeubles acquis par hritage, le prix
d'acquisition a considrer est :
soit la valeur vnale des immeubles inscrite sur l'inventaire
dress par les hritiers dans les douze mois suivant celui du
dcs du de cujus ,
soit, dfaut la valeur vnale des immeubles au jour du dcs
du de cujus , qui est dclare par le contribuable (sous
rserve du droit de contrle de lAdministration).
En cas de cession d'immeuble acquis par donation exonre
en vertu des dispositions de l'article 63-III CGI, le prix d'acquisition prendre en compte est :
- soit le prix d'acquisition de la dernire cession titre onreux ;
- soit la valeur vnale de l'immeuble lors de la dernire mutation par hritage si elle est postrieure la dernire cession ;
- soit le prix de revient de l' immeuble en cas de livraison
soi-mme.
b Frais dacquisition
Le prix d'acquisition est augment des frais d'acquisition, des
dpenses d'investissements raliss, ainsi que des intrts ou
de la rmunration convenue davance, pays par le cdant,
soit en rmunration de prts accords par les institutions spcialises ou les tablissements de crdit et organismes assimils,
dment autoriss effectuer ces oprations, par les uvres

Gestion & Finances Publiques / N 11 - Novembre 2011

sociales du secteur public, semi public ou priv ainsi que par

les entreprises , soit dans le cadre du contrat Mourabaha 3
souscrit auprs des tablissements de crdit et les organismes
assimils.
Les frais d'acquisition s'entendent des frais et loyaux cots du
contrat, droits de timbre et d'enregistrement, droits pays la
conservation foncire pour l'immatriculation et l'inscription
ainsi que les frais de courtage et les frais d'actes affrents
l'acquisition de l'immeuble cd.
Ils sont valus forfaitairement 15 % du prix d'acquisition,
sauf dans le cas o le contribuable peut justifier que ces frais
s'lvent un montant suprieur.
c Majorations apporter au prix dacquisition
Le prix dacquisition est augment des dpenses dinvestissement et rvalu en fonction de lindice du cot de la vie.
Les dpenses d'investissement s'entendent des dpenses d'quipement de terrain, construction, reconstruction, agrandissement, rnovation et amlioration dment justifies.
Le prix d'acquisition, augment comme il est dit ci-dessus, est
rvalu en multipliant ce prix par le coefficient correspondant
l'anne d'acquisition, calcul par l'administration sur la base
de l'indice national du cot de la vie.
Pour les annes antrieures 1946, le coefficient est calcul
sur la base d'un taux forfaitaire de 3 % par an.

Taux de limpt et cotisation minimale

Le taux de limpt est de 20 %. (article 73 du CGI/M).
Mais mme en labsence de profit, et cest l une disposition
intressante qui sapparente un vritable impt de mutation,
les contribuables ralisant les oprations imposables sont tenus
dacquitter un minimum dimposition ne pouvant tre
infrieur 3 % du prix de cession (article 144 CGI/M).

Obligations dclaratives3
(article 83 CGI/M)
En ce qui concerne les cessions de biens immeubles ou de droits
rels s'y rattachant, les propritaires, les usufruitiers et les
redevables de limpt doivent remettre contre rcpiss une
dclaration au receveur de ladministration fiscale dans les
trente jours qui suivent la date de la cession, le cas chant,
en mme temps que le versement de limpt prvu larticle
173 CGI.
Toutefois, en cas d'expropriation pour cause d'utilit publique,
la dclaration prvue ci-dessus doit tre produite dans les
trente jours qui suivent la date de l'encaissement de l'indemnit
dexpropriation.
La dclaration est rdige sur ou d'aprs un imprim-modle
tabli par l'administration 4. Elle doit tre accompagne de
toutes pices justificatives relatives aux frais d'acquisition et
aux dpenses d'investissement.
3

Confre Fiscalit au Maroc Evolution et perspectives in gestion et

Finances Publiques 06/2009

4 et 5

Les dclarations dImpts sur le re venu, Profits financiers article 83 et

173 du Code Gnra l des Impts du Maroc n RSP 020 F/09E et des
Profits immobiliers article 83 du CGI/M n ADP 020F 11E et ADP 021F-11E,
sont disponibles auprs de la Direction Gnrale des Impts du Royaume
du Maroc.

853

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International

Les socits prpondrance immobilire, quant elles, sont

tenues de joindre la dclaration de leur rsultat fiscal la liste
nominative de l'ensemble des dtenteurs de leurs actions ou
parts sociales la clture de chaque exercice.

Recouvrement et rectifications de limpt5

Limpt sur le profit immobilier est vers spontanment :
- limpt d par le cdant affrent aux profits constats ou
raliss l'occasion de la cession de biens immobiliers ou de
droits rels s'y rattachant, ou de valeurs mobilires et autres
titres de capital et de crance, dans le dlai de dclaration
prvu aux articles 83 et 84 CGI, au receveur de ladministration
fiscale soit :
du lieu de situation de l'immeuble cd ;
ou du lieu du domicile fiscal du c dant des valeurs mobilires et autres titres de capital et de crance.
Le versement de limpt seffectue par bordereau-avis sur ou
daprs un imprim-modle tabli par ladministration5.

Sagissant des rectifications :

Lorsque au vu de la dclaration du contribuable l'inspecteur
des impts est amen apporter des rectifications ou procder l'estimation du prix d'acquisiti on et/ou des dpenses
d'investissements non justifies ou de la valeur vnale des biens
cds, il notifie au contribuable la nouvelle base rectifie ainsi
que les motifs et le montant des redressements envisags dans
un dlai maximum de quatre vingt dix jours suivant la date du
dpt de ladite dclaration.
Si dans le dlai de trente jours suivant la date de rception
de la notification, le contribuable accepte la base d'imposition
qui lui est notifie, l'impt est tabli par voie dordre de
recettes.
dfaut de rponse dans le dlai prescrit, limposition est
tablie et ne peut tre conteste que dans les conditions limitativement prvues par le code.

Pour en savoir Plus.

Tableau synoptique du rgime fiscal applicable aux plus-values
immobilires intgrant les personnes morales
Les plus values immobilires ralises par les personnes morales sont
Personnes soumises limpt sur les socits
Article
au taux de droit commun
19 du C.G.I.
morales
(30 %, 37 % ou 17,5 % ou 15 %
selon les cas

Personnes
physiques

Les profits nets raliss par les

Article
personnes physiques suite des
73-II-F-6
cessions immobilires sont soumis
du C.G.I.
au taux de 20% libratoire.
Dans le cadre de lexercice dune
activit professionnelle, ces profits
sont soumis aux taux du barme

Article
73-I
du C.G.I.

Le Guide publi
par les autorits
marocaines disponible
auprs de la DGI
du Royaume du Maroc

Les sites Internet utiles

http://www.finances.gov.ma

http://www.impots.gov.ma

Dans le cas ou des observations ont t formules par le contribuable dans le dlai de trente jours prcit et si linspecteur
les estime non fondes, en tout ou en partie, la procdure se
poursuit.
Les dissimulations reconnues par les parties au contrat donnent
lieu une imposition supplmentaire dans le dlai de reprise
normal, pour laquelle lacheteur est solidairement respon sable avec le vendeur de son paiement.

http://www.missioneco.org/maroc/infopays.asp

http://www.diplomatie.gouv.fr/fr
4 et 5

Les dclarations dImpts sur le re venu, Profits financiers article 83 et

173 du Code Gn ral des Impts du Maroc n RSP 020 F/09E et des
Profits immobiliers article 83 du CGI/M n ADP 020F 11E et ADP 021F-11E,
sont disponibles auprs de la Direction Gnrale des Impts du Royaume
du Maroc.

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