TRABAJO PRCTICO N1

Elementos de
Arquitectura y Urbanismo
Graciela Alonso
Estudio de Factibilidad

Alumno/
Valeria Luciana Galarza
a:
Email:
Telfon
o:
Carrera
:
Ao:
Fecha de
Entrega:

galarzavaleria@gmail.com
1134829687
Tec. Sup. en Corredura Inmobiliaria
1

Cuatrimes
tre:

Comisi
n:

Mat. Nm.: 01-78708

INSTITUTO DE CAPACITACIN INMOBILIARIA

Bme. Mitre 784 1P. 5031-3333 WWW.ICI.EDU.AR

PASO 1
RECOLECCIN DE DATOS CATASTRALES
UBICACION
Avenida Santa F N 3021
Seccin
Manzana
15
65

Parcela
23

De acuerdo a estos datos obtenidos, se procede a localizar

el terreno en el sitio donde se emplaza. Como herramienta
para hallarla se utiliz El Mapa interactivo de Buenos Aires*:

* http://mapa.buenosaires.gob.ar

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Una vez obtenida la ubicacin

exacta de la parcela, se recurre a la
pgina de La Secretara de
Planeamiento de Desarrollo
Urbano* para obtener con precisin ms datos catastrales para continuar el trabajo. Para
ello, se recurre a la pestaa de dicha pgina y se accede a Planchetas Cdigo de
Planeamiento Urbano, como el siguiente grfico lo explica.
1

2
3

Se utiliza la Plancheta 2011, debido a que su lectura es ms sencilla y precisa que las
dems que se encuentran actualizadas. Una vez clickeada dicha Plancheta, un grfico
aparece indicndonos cada una de las Planchetas de la Ciudad de Buenos Aires. En
nuestro caso de estudio, nos corresponde la Plancheta 12, donde se halla la parcela
para analizar y as obtener en distrito en donde sta se ubica.

*http://www.ssplan.buenosaires.gov.ar/index.php/2menucontenidos/seccionescatastrales

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PASO 2
INDICACIN DE PARCELA DE LA CUAL SE VA A
LLEVAR EL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
El grfico adjunto abajo, es la Plancheta N12* que se ha seleccionado en el paso
anteriormente nombrado. Donde se encuentran los diferentes distritos de la Ciudad de
Buenos Aires, en dicha plancheta, se halla el terreno a trabajar.

Ubica cin de la
m an zan a d ond e se
en cue ntr a la pa rce la.

A partir de la ubicacin, se obtienen los datos de zonificacin. Lo cual para la direccin

ingresada: Avenida Santa F 3021, arroja como resultado que la misma se encuentra en
el distrito C3I.

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A continuacin, se debe recurrir al

Cdigo de Planeamiento Urbano de

La Ciudad de Buenos Aires, tomo

I,

para

obtener

los

indicadores

urbansticos del distrito C3I, el cual corresponde a la parcela.

Para nuestro distrito rige las siguientes normas:
5.4.2.3 Distrito C3 Centro Local
a) Distrito C3I
1) Carcter: Son las zonas destinadas a la localizacin del equipamiento administrativo,
comercial, financiero e institucional, a escala local, con adecuada accesibilidad.
2) Delimitacin: Segn Plano de Zonificacin.
3) Subdivisin: Cumplir con las disposiciones generales de la Seccin 3.
4) Tipologa edilicia: Se permiten basamentos, edificios entre medianeras, edificios de
permetro libre y edificios de permetro semilibre.
Disposiciones particulares
a) Basamento
Altura mxima: 6,50m por encima de la cota de la parcela.
rea edificable: podr ocupar la totalidad de la superficie de la parcela, salvo las
limitaciones de
F.O.S. establecidas en el Cuadro de Usos N 5.2.1.
b) Edificios entre medianeras #141
Cumplirn con las disposiciones generales de la Seccin 4 de acuerdo con:
R = h/d =3
e) F.O.T. mximo = 4
f) F.O.S.: El que resulte de las normas de tejido, salvo lo dispuesto en el Cuadro de Usos
N 5.2.1.
5) Usos: Los que resulten de aplicar las disposiciones del Cuadro de Usos N
5.2.1. El uso vivienda slo podr localizarse por sobre la planta baja.

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Dada la informacin catastral de

la parcela, y los datos del Cdigo de

Planeamiento Urbano se procede a continuar con el anlisis. Debajo se muestran los

Registros Catastrales de la Parcela que sern utilizados para los anlisis que restan del
presente trabajo.

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Dada la informacin catastral de

la

parcela,

se

obtienen

las

siguientes medidas:

PASO 3
CLCULO DE LNEAS DE FRENTE INTERNO
A

travs

de

la

herramienta

Medir

del

Mapa

Interactivo

de

Buenos

Aires

(http://mapa.buenosaires.gob.ar), podremos obtener los datos correspondientes a la

medida de la acera, es decir, las distancias entre las lneas oficiales de ambos lados de
la cuadra. Recordemos que este dato ser necesario si debemos aplicar la formula R=
h/d, para obtener la altura del edificio sobre lnea oficial.

Valor indicado equivalente a las distancias entre las lneas oficiales 26 metros.

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PASO 4
DETERMINACIN DE LA ALTURA DEL EDIFICIO
PRIMER CONTROL MORFOLGICO
Tipologa: Edificio entre medianera
Ancho de acera: 26 metros
R= h/d = 3*
h= 3* x 26 mts/2
*El coeficiente 3 se obtiene DEL CUADRO DE LAS NORMAS ESPECIFICAS PARA CADA
DISTRITO (C3I) y 26 metros corresponde al ANCHO DE ACERA. Luego se divide por 2.

h= 39 + 3 % (tolerancia)
h= 40 metros
Cantidad de Pisos= h/2.80
Entonces 40 metros / 2.80 (que es la altura mxima admisible desde la parte superior
de una planta con respecto a la siguiente planta.)
La cantidad de pisos permitidos edificables son 13 de los cuales 2 sern
basamento y 1 retiro.

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PASO 5
DETERMINACIN DE
LA SUPERFICIE DE LA
PARCELA Y F.O.T SEGUNDO CONTROL MORFOLGICO.
El registro catastral de la parcela de estudio arroja como resultado un terreno con una
superficie de 240.60 m.

Dada la superficie, se prosigue a calcular el F.O.T. Para el Distrito C3I, en las normas
especficas para cada distrito se determina un valor: 4

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FOT:

FACTOR

DE

OCUPACION

TOTAL

MULTIPLICADO POR LA SUPERFICIE

(NUMERO

QUE

DE LA PARCELA DETERMINA LA

SUPERFICIE EDIFICABLE.

SUPERFICIE PARCELA X FOT= SUPERFICIE EDIFICABLE

240.60 m x 4 metros = 962,40 m

Se determina que solo se permite construir una superficie edificable de 962,40
m

TRAZADO DE LNEAS DE FRENTE INTERNO Y LNEA

INTERNA DE BASAMENTO

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PASO 6
DETERMINACIN DEL F.O.S
TERCER CONTROL MORFOLGICO
SUPERFICIE OCUPABLE

FRENTE DE LA PARCELA X DISTANCIA A LA L.F.I

11.04 METROS X 16 METROS = 176.64 METROS

FOS= SUPERFICIE OCUPABLE m

SUPERFICIE PARCELA m

FOS =

176.64. = 0,73%
240.60 m

PASO 7
RECOPILACIN DE DATOS
SUPERFICIE PARCELA: 240.60 m
DIMENSION TERRENO: 8.66 MTS X 49.25 MTS
ANCHO ACERA: 26 MTS
DISTRITO: C3I
CANTIDAD DE PISOS: 2 basamento + 11 pisos y 1 retiro.
SUP. EDIFICABLE: 962,40 m
SUPERFICIE OCUPABLE POR PLANTA: 176.54 m
FOT: 4
FOS: 0,64 %

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SUPERFICIES DEDUCIBLES

ASCENSORES (2) = 12 m

ESCALERA CONTRA INCENDIO = 24 m

SUPERFICIE DEDUCIBLE POR PISO

36 m

SUPERFICIE VENDIBLE POR PISO

PB: 240.60 m - 36 m - 60 m (hall de entrada) = 144.60 m
1 PISO: 176.64 m 36 m = 140.64 m (Piso tipo)
SUPERFICIE VENDIBLE POR PISO RETIRADO

140.64 m - (2m x 11.04) = 218.52 m

SUPERFICIE VENDIBLE TOTAL

144.60 m + (140.64m x 11) + 218.52m = 1910.16 m

Excede la superficie edificable determinada por FOT.

CONCLUSION:
En esta parcela se podra edificar un edificio entre medianeras de 13 pisos ms retiro, de
los cuales 2 pertenecen a basamento, con una superficie vendible total de 962,40 m2.

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