Universidad de San Carlos de Guatemala

Facultad de Arquitectura
Direccin de Escuela de Estudios de Postgrado
Rentas Inmobiliarias y Mercados de Suelo Urbano
Programa de Maestra en Desarrollo Urbano y Territorial

Puede financiarse
el desarrollo
territorial
municipal con base
al valor de la
tierra?
Los efectos perversos del mercado
sobre la ciudad no son fatales sino
resultado de opciones polticas
perversas. Jordi Borja

Ensayo Final

Arq.
Erick Manrique Lpez
Carnet: 100023995

Introduccin
A continuacin presentaremos un reporte comparativo entre
ingresos propios del Municipio de Mixco, que porcentaje
corresponde del total de los ingresos y que porcentaje
corresponde al Impuesto nico sobre Inmuebles IUSI. Todo
esto con el objetivo de obtener datos sobre la independencia
que tiene el Municipio con sus ingresos propios y valorar la
importancia que tiene o podra tener el Impuesto Territorial,
para el caso de Guatemala el llamado Impuesto nico sobre
Inmuebles IUSI-.
Posteriormente presentaremos un mapa con las zonas
homogneas que presenta la zona 1 de este municipio y los
valores de cada una de ellas; tambin presentaremos Precios de
Vivienda ubicadas uno de los sectores de mayor plusvala y
otros de uno de los sectores con menor plusvala del Municipio.
Este mapa y los Precios de Vivienda aportarn informacin
para desarrollar finalmente una respuesta a la interrogante
Puede financiarse el desarrollo territorial municipal con
base al valor de la tierra?
Partiendo de la idea que se tiene a nivel internacional de que
una buena administracin fiscal genera suficientes y sostenidos
ingresos para que los municipios ofrezcan cada vez ms una
diversidad de servicios pblicos y sobre todo de calidad. El
objetivo es el financiamiento; el medio es la administracin.
(Schechinger, 2007)

Este modelo surge dentro de tres diferentes mbitos, primero

por la inminente necesidad de los municipios de ser
autofinanciables, segundo por la preocupacin de los
organismos multilaterales preocupados por la gestin fiscal
eficiente y finalmente como una simple copia de lo que ha sido
un xito en los pases en desarrollo.
Este modelo utiliza el enfoque de mercado y supone que los
municipios compiten en mejorar su oferta de servicios para que
posteriormente las familias decidan su lugar de residencia
maximizando el beneficio partiendo de su capacidad
contributiva, por supuesto el municipio que mejor administra
sus impuestos se agencia cada vez ms de residentes.
Por supuesto que este modelo ha tenido xito en pases donde
la distribucin de ingresos es ms o menos equitativa, lo cual es
muy diferente en nuestras ciudades latinoamericanas.
El tributo inmobiliario est reconocido en general como un
impuesto bueno que tiene una funcin esencial en el proceso
de recuperacin de ingresos, financiamiento de servicios
pblicos y promocin del desarrollo social. (Cesare, 2007)
Esto nos hace reflexionar que, el problema en si no es el
Impuesto, el problema radica en la buena o mala administracin
del Impuesto para evitar ineficacias y desigualdades en la
distribucin de la carga impositiva.

Reporte SIAF-Muni del Municipio de Mixco

Municipio de Mixco

Del sitio http://siafmuni.minfin.gob.gt/ obtuvimos los datos

siguientes del Municipio de Mixco correspondiente al perodo
2013, en el podemos observar que los ingresos propios
corresponden al 70% del Total de Ingresos que percibe el
Municipio. De este el 27% corresponde al Impuesto nico
Sobre Inmuebles, el cual es mayor al Aporte Constitucional que
corresponde al 20% de sus Ingresos Totales.

Perodo 2013

27%
Ingresos por IUSI
70%

En relacin al porcentaje del Impuesto nico Sobre Inmuebles

IUSI, este corresponde al 38% del Total de Ingresos Propios.
Municipio de Mixco Perodo 2013
Ingresos por IUSI
27% Q
95,589,663.89
Aporte Constitucional
20% Q
71,830,078.71
Ingresos Propios
70% Q 249,091,944.90
Total Ingresos
100% Q 355,970,144.41
Fuente: http://siafmuni.minfin.gob.gt/
Mixco es un municipio del departamento de Guatemala.
Municipalidad de 2 categora con un rea aproximada de 99
Km. Segn datos de la Revista Plusvala y que podemos
observar en el Mapa de la Zona 1 de Mixco lo divide en doce
sectores o zonas homogneas cuyos valores oscilan entre los
US $ 15.00 y los US $ 350.00 por V.
El Municipio de Mixco es el segundo municipio despus del
municipio de Guatemala que casi es auto sostenible
financieramente segn estos datos recabados del SIAF-MUNI.

20%

Aporte Constitucional
Ingresos Propios

Fuente: http://siafmuni.minfin.gob.gt/. Elaboracin Propia.

Mapa de Valores de la Tierra, Zona 1 del Municipio de

Mixco

Fuente: Revista Plusvala

Los valores de propiedades encontrados para el Municipio de

Mixco son los siguientes:
1. Residencia en condominio en carretera interamericana
kilmetro 20, lo de coy zona 1 de Mixco.
Primer nivel: Sala, Comedor, Cocina, bao de visitas,
cuarto de servicio con bao, lavandera con patio, 2
parqueos.
Segundo Nivel: 4 dormitorios, dormitorio principal, con
walk-in-closet, bao y terraza, 1 dormitorio con amplio
closet y bao, 2 dormitorios con closets cada uno.
Precio de venta US$.120, 000.00

Q 927, 600.00

2. Residencia en Condominio Los Celajes

1r. nivel: Garage para 2 vehculos, Sala, Comedor, Cocina,
Lavandera, Patio, Medio Bao para visitas.
2do. Nivel: 3 habitaciones secundarias, Bao completo,
Balcn.
Condiciones de Financiamiento: Enganche: Q. 20,200.00
Cuota: Q. 3,114.00
PRECIO DE VENTA US$.50, 641.00 ms Impuestos y
Gastos de Escrituracin. Q 386, 500.00
3. En Colonia Molino de las Flores II. 46 av. a 5-05, zona
2 de Mixco. Residencia de esquina de dos niveles con 300
metros cuadrados de construccin.
Primer nivel: Garage para 2 carros, cisterna y bomba de
agua, oficina, sala con chimenea, comedor con bar de
maderas finas, cocina con desayunador, gabinetes y
alacena, lavandera, cuarto servicio con bao completo,

y bao de visitas. Patio interior con acceso al cuarto de

servicio y a bodega de segundo nivel.
Segundo nivel: amplio dormitorio principal con bao y
walkin closet, 3 dormitorios adicionales con closet, 1 bao.
La colonia cuenta con garita de seguridad y agua propia.
Precio: US$ 160,000.00
Q 1, 200,000.00.
4. Casa en Bosques del condominio Encinal II, Zona 7 de
Mixco. 2 niveles.
1er NIVEL: terreno: 7 x 19 mt, construccin: 183.09 mts2,
parqueo para 2 vehculos techados, vestbulo, bao de
visitas, sala, comedor, cocina, lavandera, paso de
servidumbre, jardn con prgola y cuarto de servicio con
bao.
2do NIVEL: sala familiar, 2 dormitorios secundarios con
closet cada uno, bao secundario completo, 1 dormitorio
principal con walkin closet y bao completo.
Precio: US$ 125,512.00
Q. 979,000.00
5. Casa con doble garita de seguridad, en residencial exclusivo
de San Cristbal, 2 niveles,6 parqueos, sala, comedor,
cocina con gabinetes, dormitorio de servicio, 4 dormitorios
2 con bao privado y closet, y dos dormitorios con closet
comparten 1 bao, sala familiar, jardn trasero, cisterna.
Precio: US $225,000.00
Q 1,738,869.75
6. Villas de Magnolia Cond. I, Zona 7 Mixco
Ambientes: 3 dormitorios 2.5 baos Sala, comedor, cocina,
lavandera Carport 1 vehculo.
Precio: US $112,878.47
Q 872, 359.77
7. San Kris Mall. Casa dentro de bonito condominio, garita
con seguridad, terreno de 8x16, 2 niveles, Garage para 2

vehculos, sala, comedor cocina con gabinetes, bao de

visitas, dormitorio de servicio con bao, rea de lavandera
techada, bodega, jardn trasero, balcn 2do. nivel:
dormitorio principal con walking closet y bao privado, 2
dormitorios secundarios comparten un bao, estudio.
Precio: US $118,000.00
Q 911, 940.58
8. Casa en Vista El Valle, San Cristbal. Entrada Con Garage
para 3 vehculos Apartamento con 2 ambientes y un bao
Jardn sala Bao de Visitas Comedor Cocina rea de
Lavandera, Estudio.
Segundo Nivel 2 Habitaciones 1 Bao 1 Cuarto Master con
Walking Closet 1 Bao 1 Cuarto de Jacuzzi Y Ducha.
Precio: US $200,000.00
Q 1, 545, 662.00
9. Residencia en Sector A6 San Cristbal. 1000 vrs2 terreno,
700 mts2 construccin. Sala principal, chimenea, pared con
cascada, cuarto de estudio, 1cuarto visitas con bao,
comedor con pantry, rea de bar, cocina, despensa, 4
dormitorios todos con baos y amplios walking closet, 1
cuarto master, con bao de lujo, tina jet, walking closet,
balcn, 1 cuarto de servicio, pisos importados, pasamanos
de hierro forjado, parqueo 5 carros, cisterna, doble garita de
seguridad.
Precio: US $500,000.00
Q 3, 864, 155.00
10. Casa en Sector B1, Ciudad san Cristbal. Terreno 15x30.
320 Metros de Construccin. 2 Niveles Con Apartamento
independiente.
Primer Nivel: Garage para 3 Vehculos, Jardn amplio, Sala,
Comedor, Dos dormitorios y un bao, Cuarto de Servicio
con Bao, Lavandera.

Segundo Nivel: 3 dormitorios amplios con un bao,

Apartamento: 2 Dormitorios, Sala-comedor, Cocina Bao.
Precio: US $190,000.00
Q 1, 468, 378.90
11. Casa en la colonia el milagro z. 6 de Mixco, de 2 niveles, 5
habitaciones, 2 baos, sala, comedor cocina, 2 patios, rea
de lavandera.
Precio: US $25,873.22
Q 200, 000.00
12. Casa en la colonia el milagro z. 6 de Mixco
Precio: US $14,230.27
Q 110, 000.00
13. Villas del Milagro. Casa de 2 dormitorios, sala-comedorcocina, 1 bao, carrilera para 1 vehculo
Precio: US $12,005.17
Q 92, 800.00
14. Casa ubicada en colonia El Milagro. Seccin X 6
habitaciones, tanque de agua y cisterna
Precio: US $32,341.53
Q 250, 000.00
15. Casa, de 2 niveles, 3 habitaciones, sala-comedor, cocina, 2
patios, Garage, capacidad para 3er. nivel, cercado y con
gradas para terraza del 2do. Nivel. 2 baos completos
Precio: US $32,341.53
Q 250, 000.00
16. Villas del Milagro. Casa de 2 dormitorios, sala-comedorcocina, 1 bao, carrilera para 1 vehculo
Precio: US $12,807.24
Q 99, 000.00
17. Villas del Milagro. Casa de 2 dormitorios, sala-comedorcocina, 1 bao, carrilera para 1 vehculo
Precio: US $11,306.60
Q 87, 400.00

18. Casa en Colonia El Milagro, 2 ambientes y 1 bao, Carport

2 vehculos.
Precio: US $11,642.95
Q 90, 000.00
19. Casa en col. lo de bran, z. 6 de Mixco, de terraza, 4 cuartos,
3 abajo uno arriba de 5 metros de frente por 15 de fondo.
Precio: US $18,111.25
Q 140, 000.00
20. Casa amplia de un nivel, est en el sector #2. rea de
terreno: 180mts2. rea de construccin: 120mts2. Sala,
comedor, cocina, 3 dormitorios, 1 bao, lavandera, patio.
Precio: US $55,627.43
Q 430, 000.00
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q

Sector de + Alta Plusvala

386,500.00
3,864,155.00
927,600.00
979,000.00
1,738,869.75
1,468,378.90
911,940.58
1,545,662.00
1,200,000.00
872,359.77
13,894,466.00
Media
1,389,446.60

Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q
Q

Sector de - Baja Plusvala

110,000.00
140,000.00
200,000.00
250,000.00
250,000.00
430,000.00
87,400.00
90,000.00
92,800.00
99,000.00
1,749,200.00
Media
174,920.00

Fuente Precios de Venta de Internet. Elaboracin Propia.

Puede entonces, financiarse el desarrollo territorial

municipal con base al valor de la tierra?
Segn el XI Censo Nacional y VI de Habitacin realizado por
el INE en el ao 2,002 en el Municipio de Mixco se
contabilizan 99,156 locales de habitacin, realizando un
pequeo ejercicio utilizando la media del sector ms bajo que
escogimos que sera de Q 174,920.00 a este monto le
correspondera pagar anualmente en concepto de IUSI
Q 1574.28, este monto multiplicado por los 99,156 locales de
habitacin censados por el INE se obtendra un ingreso anual
por concepto de IUSI de Q 156, 099,307.60 lo que
representara un incremento del 24% al ingreso actual.
Este ejercicio podramos realizarlo tambin con un porcentaje
del sector de Alta Plusvala, por ejemplo para la media de los
inmuebles de ejemplo Q 1, 389,446.60 el IUSI anual a pagar
sera de Q 12,505.02; si del total de locales contabilizados por
el INE utilizramos un 40%, es decir 39662.40 locales de
habitacin obtendramos anualmente por concepto de IUSI
Q 49, 597,908.14 ms el otro 60% de la Media de menor
plusvala, es decir 59,493.60 con un IUSI anual de Q 1,574.28
ingresando para este sector Q 93, 659,584.60 para un total de
ingresos por IUSI de Q 143, 257,492.70 incrementando los
ingresos actuales en un 19%; esto sin tomar en cuenta los
dems sectores del Municipio y solo con la pequea muestra
tomada que no puede considerarse representativa.
Retomando nuevamente la idea de que a mejor administracin
del impuesto recaudado, mejores sern los servicios y tambin
la motivacin de los residentes para tributar, este
financiamiento del que hablamos potenciara el desarrollo

territorial del municipio. Esto podra llevarse a la realidad

realizando nuevos avalos a las propiedades del municipio con
los valores comerciales actuales, utilizando diferentes mtodos
como el de comparacin de mercado para tasar los inmuebles
residenciales; efectuando controles sistemticos de los valores
de las propiedades valuadas; establecer ajustes peridicos de las
valuaciones; fundamental que se desarrollen las capacidades
administrativas de las municipalidades y que demuestren total
transparencia en la utilizacin de lo recaudado por el impuesto
territorial.

responsabilidad de parte de los gobernantes y funcionarios

municipales. As tambin, para llevar a cabo con xito una
reforma de este tipo requiere ir acompaada por un aumento de
impuestos para lo cual tambin se requiere contar con una base
tcnica que demuestre solides y de amplia aceptacin por parte
del pblico que tributara.

En amrica latina se han realizado diferentes propuestas para

mejorar la recaudacin del impuesto al territorio, siendo la
experiencia de Mexicali, capital del Estado de Baja California,
Mxico una de las que mejores resultados ha tenido. A
continuacin detallamos algunas de las lecciones aprendidas
durante su implantacin y desarrollo.

En tercer lugar, queda demostrado por este ejemplo la enorme

utilidad del impuesto a la propiedad o el territorio para lograr
una reforma exitosa en una primera etapa. La razn
fundamental para adoptar este sistema tiene que ver ms con un
abordaje realizado por expertos, y no con bases o posiciones
tericas. Sin embargo, esto no debera ser un obstculo para
que los funcionarios municipales, asesores y el pblico en
general lleven a cabo un anlisis exhaustivo de las diversas
consecuencias al adoptar este sistema en trminos de eficiencia
econmica, justicia y equidad fiscal.

La primera leccin aprendida es que la imposicin de un tributo

a la propiedad o al territorio es de vital importancia si queremos
brindar fortaleza e independencia a nuestros municipios, no
slo para obtener los ingresos suficientes para el desarrollo
urbano, sino que tambin para suministrar a los servidores
pblicos municipales las herramientas y destrezas que les
permitan llevar a cabo una organizacin eficiente del sistema
fiscal exitosa, legtima y sobre todo transparente ante los ojos
de los que tributan.

Aunque este sistema impositivo al valor de la propiedad

obtuvo un xito sin precedentes en el caso del estado de
Mexicali, no debera ni puede ser visto como una panacea
aplicable a todas las naciones y sus municipios. Es importante
recalcar que el impuesto por si solo sera muy poco til si no se
adopta otras medidas a ser consideradas como parte integral de
la reforma al sistema impositivo sobre la propiedad, tales como
modernizacin catastral, transparencia en la fijacin de tasas
impositivas y participacin del pblico.

Posteriormente y en segundo lugar, llevar a cabo una reforma al

sistema fiscal sobre la propiedad o el territorio es un paso que
requiere mirar hacia el futuro, demostracin de liderazgo y no
menos importante en esta poca, de voluntad poltica y

Finalmente diremos que es importante observar las reformas al

sistema fiscal sobre la propiedad inmobiliaria en otras ciudades
del mundo como procesos integrales, y no como solo como
triunfos o derrotas.

Tal como el caso de Mexicali, se han convertido en

experiencias que mezclan aciertos y equivocaciones. Nada ms
lejos de ser ejemplo de una reforma perfecta, podramos decir
que Mexicali es una experiencia muy buena donde se
obtuvieron aprendizajes que demuestran que los cambios son
posibles aunque la mayora de las veces no lo parezcan.
Finalmente considero que si la recaudacin del impuesto
territorial se llevara a cabo equitativamente, tanto horizontal
como verticalmente, implcito como un proceso integral, no
solo como un impuesto y que este fuese administrado
eficientemente y con una demostrada transparencia si puede ser
la respuesta auto sostenible al financiamiento y el desarrollo
municipal.
Conclusin
Me parece en este pequeo ejercicio realizado y con los datos
recabados que los precios que se manejan en el mercado
inmobiliario no se corresponden con los ingresos que el
Municipio obtiene en concepto de Impuesto nico Sobre
Inmuebles IUSI. Esto debido a que la mayora de personas no
reportan la compra y venta a los precios que venden o compran
por lo cual no se tributa lo que corresponde segn los valores
reales del mercado.
Entre los principales problemas que no permiten desarrollar un
adecuado sistema fiscal de recaudacin del impuesto
inmobiliario consideramos fundamentales los siguientes:
a. El Municipio cuenta con un Sistema catastral obsoleto o
incompleto que causa como resultado prdidas
irrecuperables de los ingresos;

b. Avalu de Inmuebles deficientes y poco profesionales a

falta de una base tcnica que resultan en una falta de
uniformidad generalizada;
c. Fuerte influencia de los valores de tasacin histricos, no
slo porque los avalos son poco frecuentes sino tambin
porque la aprobacin de cualquier nueva tabla de valores
por los Consejos Municipales suele ser difcil; y
d. Deficiencias en el proceso de recaudacin de impuestos.
Entre las posibles soluciones a los problemas presentados
para eficientar la recaudacin y el uso del impuesto
territorial podemos enumerar:
a. Lograr la equidad del impuesto territorial mejorando los
niveles de rendimiento de los servicios pblicos como una
meta en comn que buscan alcanzar los polticos, las
organizaciones comunitarias y los administradores,
principalmente.
b. Aprovechar al mximo el uso de las nuevas tecnologas de
valuacin de bienes inmuebles y recaudacin de datos para
optimizar un funcionamiento ms justo y eficaz del sistema
fiscal.
c. Por otro lado, las mejoras tcnicas solamente son una parte
del proceso; particularmente crtico resultara ganarse la
aprobacin de los propietarios, y para ello hay que llegar a
consensos entre los habitantes de la comunidad y los
polticos, en los cuales se expliquen las desventajas del

sistema actual y hasta donde llevar a la ciudad como

consecuencia de la inaccin. Al organizar el dialogo serio y
sobre todo participativo y no excluyente, aumentar la
confianza colectiva en el sistema fiscal dando como
resultado una mejora sustancial y posiblemente los recursos
necesarios para que el desarrollo del territorio municipal
dependa nicamente de sus propios recursos.

Urbanas: Temas crticos en polticas de suelo en

Amrica Latina (Vol. Captulo 3 Impuestos a la
Propiedad). Estados Unidos: Lincoln Institute of Land
Policy.

Bibliografa

http://siafmuni.minfin.gob.gt/

Revista Plusvala. Mixco, La Otra Ciudad, Zona 1 y 2

Ao 3. Edicin No. 26. Octubre 2008.

http://vivenguate.com/propiedades/municipio/Mixco/cat
egoria/Venta/tipo/Casa

Cesare, C. M. (2007). Perspectivas Urbanas: Temas

crticos en polticas de suelo en Amrica Latina (Vol.
Captulo 3 Impuestos a la Propiedad). Estados Unidos:
Lincoln Institute of Land Policy.

Schechinger, C. M. (2007). Perspectivas Urbanas:

Temas crticos en polticas de suelo en Amrica Latina
(Vol. Captulo 3 Impuestos a la Propiedad). Estados
Unidos: Lincoln Institute of Land Policy.

Gaviria, Nstor El catastro de Bogot: ejemplo de un

catastro multifinalitario. Abril 2004. Perspectivas

Fuente: Libro Perspectivas Urbanas: Temas crticos en

polticas de suelo en Amrica Latina. 2007. Lincoln
Institute of Land Policy.