VALUACION DE INMUEBLES CATALOGADOS.

Es difcil y atrevido el dar un valor a un inmueble monumental, no tanto por su

grandeza fsica sino por su naturaleza, tanto en el tiempo como en la arquitectura,
pero es necesario por muchas razones saber el valor fsico de reposicin como el
estimativo por su naturaleza.
Y existiendo esa inquietud de poder valuar esos monumentos que en existen
en la zona monumental de la ciudad ya que esta ciudad fue declarada como
Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO.
En la conferencia Panamericana de Valuacin efectuada en San Paulo, Brasil
se pronunci con una gran aceptacin, una conferencia acerca de monumentos
coloniales y fue presentada por un Mexicano, el Arquitecto Daniel Silva Troop.
Posteriormente en la conferencia Panamericana de Valuacin efectuada en
Puerto Rico el Instituto Mexicano de Valuacin de Puebla por conducto de la
Arquitecta Ma. De los ngeles Daz de Len present otra inquietud sobre el mismo
tema.
Y ahora se plantea en este trabajo un sistema para valuar ese tipo de
inmuebles que en toda nuestra Amrica Latina existen y no se diga en Espaa y
Portugal.
Este sistema puede no ser el mejor, pero se expone a la consideracin del
lector como el umbral de un sistema que actualmente no existe para la valuacin de
este tipo de inmuebles.
Todas estas construcciones estn actualmente en zonas con muchas
restricciones para crecer en sentido vertical, es decir, prcticamente, ya no se les
puede construir ms.
Las autoridades competentes no permiten la sobre edificacin por muchas
razones, una de ellas es que, rompera con el contexto y desvirtuara la naturaleza del
propio inmueble.

Pero estos inmuebles deben seguir prestando sus servicios o alojar comercios
para vivir, si esto no fuera as, las ciudades que tienen este tipo de construcciones
morira y el inters mundial es que permanezcan y mantengan su vida til, mediante
restauraciones o reconstrucciones acordes a la poca actual sin permitirles perder su
sabor aejo.
Precisamente por todos sus atributos los inversionistas requieren saber su
valor, para que las Instituciones Bancarias o los mismos compradores aporten el
dinero para su reciclaje.
Todos sabemos que el valor de un terreno est en funcin de la productividad
que se obtenga de la rentabilidad del inmueble que se asiente en el mismo y desde
luego la zona en que fsicamente se encuentre esta propiedad.
Existe una formula para obtener los valores comerciales de los terrenos dentro
de este tipo de zonas, esta frmula es para terrenos desaprovechables y la promueve
su creador, el Ing. argentino Dante Guerrero.
La frmula de dante Guerrero est basada en una relacin entre las reas de
construccin ideales y las que existen realmente en el inmueble.
Esta formula fue modificada, muy acertadamente, para estos casos por el
mexicano Arq. Daniel Silva Troop que, con el mismo criterio, adems de la relacin de
superficies hace intervenir el ingreso por rentas de la parte ideal y de la existente en
realidad, tomando la capitalizacin de estas para obtener la siguiente frmula:
Coef =

1- E - e
E

VcE - Vce
VcE

En donde:
Coef = Coeficiente de castigo.
E = Edificacin ideal
e = Edificacin real.
VcE = Valor de capitalizacin con renta ideales.
Vce = Valor de capitalizacin con renta reales.

Por medio de esta formula se obtiene un coeficiente menor que la unidad y

que es el que multiplica por el valor comercial que tuviera esa calle sin restricciones
para construir.

Es decir, por similitud de otra calle fuera de la zona monumental pero con las
mismas cualidades.
Claro que este valor si es que tuviera en estas condiciones o bien castigo por
irregularidad o profundidad.

En esta forma se podr obtener el valor del terreno.

Por lo que respecta a la construccin independientemente del estado de
conservacin en que se encuentre, que se necesita para tomarlo muy en cuenta al
final en la obtencin del valor, ya que por lo que respecta en los aos transcurridos, o
sea su edad, hace mucho quizs que su vida til habra terminado, pero siguen en pie,
sobreviviendo a sus propios constructores y llegando a pocas que ellos mismos
nunca imaginaron.
De estos monumentos necesitamos ver un valor fro o intrnseco, que es el
valor neto de reposicin, independientemente de su tradicin arquitectnica y
abolengo de descendencia y hay posibilidades de obtener ese valor por el mtodo de
puntos.
Para esto como en todo inmueble por valuar necesitamos de tres datos
indispensables:
1 EPOCA y ya sabemos que es antiguo.
2 CALIDAD ah hay que tener mucho cuidado por que en todas las
pocas, hay construcciones cuyos dueos pudientes invirtieron el dinero suficiente
tanto en la construccin como en los acabados, para obtener construcciones muy
hermosas y de buenos acabados, por otro lado el caso de las que no tuvieron esa
suerte y simplemente llenaron su funcin habitacional, para esas pocas quizs con
algunos detalles en portones, en alguna fuente o cornisas de los corredores y nada
ms, y las que quizs nicamente tienen el tiempo como valor y poca calidad.

3 ESTADO DE CONSERVACION en realidad no se les puede pedir

demasiado a stos inmuebles que normalmente estn mal cuidados, luego mal
distribuidos econmicamente, cerrando en esta forma ste circulo con escasez de
fondos para su mantenimiento, restauracin o adaptacin, claro que no pasa en
todos, pero la mayora han corrido con esa suerte.

El Mtodo de Puntos
Para obtener ste avalo fsico de la construccin, se ha escogido el mtodo
de puntos ya que es el ms idneo para este tipo de construcciones y se obtiene en
la forma siguiente.
Al inspeccionar la construccin desde su origen sta puede ser variante por lo
que respecta al material usado y que en el manual de ste mtodo estn bien
definidos y especificados en la tabla de clasificaciones los puntos, indicando lo que le
corresponde a cada caso, los tipos, calidades y formas en la cimentacin, el tipo de
muros, los techos, incluso cuando ha habido algn cambio de los originales, que
hayan sido sustituidos por otros de material moderno.
Y as podemos ver cada uno de los elementos de obra negra y acabados que
tiene dicho inmueble, as como las escaleras que siempre han indicado la calidad con
que se hace una casa, columnas, bvedas, volados de piedra en los balcones,
cornisas artsticas en las esquinas, etc.
En la herrera tanto en los forjados o barandales emplomados, rejas, portones
en tablas, se encuentran estas calidades con su respectiva puntuacin, todo esto es
muy frecuente en casas de los siglos XVII y XVIII.
En carpintera por su tipo, de maderas finas y acabados, artsticos que todava
existen en puertas de alacenas o cubre puertas.
En los acabados, hay muchos edificios que tienen todava los estucos y
rosetones en sus techos y verdaderamente son obras de arte, todo esto est
punteado muy alto en el porcentaje de comparacin, ya que se tiene la reposicin
actual como referencia.
Esto nos conduce a la puntuacin completa de todo lo intervenido en la
construccin, o cuando menos, los elementos de que consta la tabla al terminar de
marcar nuestra hoja de trabajo.

En esta forma no se puntea lo que no se ve sino lo que existe en el inmueble

y la calidad que sta tiene, misma que muchas veces, no coincide con la generalidad

de ste tipo de clasificaciones y puede ser mayor o menor de lo que les

correspondera.
Otra de las cosas que hay que tener en cuenta para usar la frmula del
mtodo es la vejez del inmueble, claro que en todos estos casos ya hace tiempo que
rebasaron su vida til, por lo tanto se toma como mximo el coeficiente 0.5 que se
supone debe tener una vivienda con buenas condiciones de habitarse, esto es para no
perjudicar su valor, teniendo en cuenta que todava est produciendo.
El otro factor que interviene tambin en la formula, es el estado de
conservacin de ste inmueble, ste coeficiente va de 0.1 a 0.9 puede cambiar segn
se le ponga atencin al inmueble y muchas veces un avalo anterior obtiene un
puntaje menor que un avalo posterior, si es que se ha arreglado sta casa, ste
coeficiente en algunos casos puede ser 1 que es el que se considera para un
inmueble totalmente nuevo cualquier inmueble por mucho que se mejore tendr
elementos dentro de su construccin que por su propia edad no estn en ptimas
condiciones.
Habiendo considerado los puntos anteriores ya tendremos todos los elementos
que se necesitan para utilizar el mtodo de puntos que sustituyndolos nos dar un
valor fsico de la construccin, con lo que tiene y en el estado en que se encuentra en
se momento,en esta forma se podr obtener el valor de la construccion sumando
estos dos valores obtenidos, obtendremos el valor fisico del inmueble.

Avalo por capitalizacin de rentas.

En ste clculo por el tipo de inmuebles de que estamos hablando tenemos
las siguientes consideraciones:
Todas estas construcciones por su naturaleza y por su edad, tienen un rango
mayor en el mantenimiento, y a esto hay que aadirle los gastos inherentes que
tienen todas propiedades como son: Impuesto Predial, a veces los servicios de Luz,
Agua Potable, Seguros, impuestos sobre la renta, vacos y administracin que en
resumen ser;
Impuesto sobre la renta.

Vacos

2%

Administracin

5%

Mantenimiento

10%

Predial, agua,
Alumbrado, etc.

3%

10% (basado en el Art. 89 Frac. VII de la

Ley de Impuesto sobre la Renta).

Total

30%

*Esto para construcciones tipo: antiguo.

Por lo que respecta a la tasa anual que se usa en stos casos es del 12%, ya
que su rentabilidad es ms dificultosa que un inmueble nuevo y en otras condiciones
de proyecto.
Otro punto muy importante que en ocasiones la superficie construida no es
igual que la superficie rentable, pues en esos casos hay que tener muy en cuenta que
el espesor de los muros llega a ser hasta un 30% de la superficie construida, esto
hace por lo tanto que tengamos una superficie rentable inferior a la que resultara si
se tratara de una construccin moderna.
Haciendo un estudio de mercado sobre el costo por metro cuadrado de
arrendamiento, nos indica que la renta por metro cuadrado en planta baja es ms alta
que en la planta alta, no olvidando que stos inmuebles por regla general en la planta
baja son adaptaciones, a base de aperturas en claros interiores y la planta alta
normalmente est habitada por los descendientes de los propietarios originales
quienes con frecuencia resultan ser muy celosos de su vivienda, por lo tanto la renta
se calcula muy baja o bien se utiliza como una serie de bodegas adaptadas en cuartos
individuales.
Muy pocas veces hay comercios en la planta alta, a esto hay que agregarle
que la poca factibilidad de estacionamientos en la zona har ms difcil la afluencia de
personas con gran poder adquisitivo que son quienes efectan compras de mayor
consideracin.
Ya con estos datos estamos en condiciones de poder efectuar el avalo por
capitalizacin de rentas de dicho inmueble, que normalmente es inferior al fsico.

Valor por capitalizacin de rentas.

Avalo estimativo. En este momento es lo ms difcil para dictaminar el valor
de un inmueble monumental.
El procedimiento para obtener el tercer valor se obtuvo con asesoramiento
personal de el Doctor Eduardo Merlo (Asesor calificado del INAH), de acuerdo con el
catlogo que existe en el Instituto facultado y que no solamente tiene los elementos
ornamentales arquitectnicos de los inmuebles sino tambin su poca y su estado
actual.
En este catlogo de INAH en donde se clasifican los inmuebles segn su rango
de importancia dividindoles para esto en grupos, despus de un examen exhaustivo
del inmueble que ya est catalogado para no poner en duda su veracidad, obteniendo
tres bloques, grupo A, grupo B, y grupo C
Se analizaron estas tres clasificaciones A, B y C para obtener su valor
estimativo, dejando rangos entre uno y otro parmetro, para obtener su valor fsico,
hasta llegar a la siguiente tabla.
Categora A.
Entre los parmetros 4 y 10 veces su VF.
Categora B
Entre los parmetros 1 y 3 veces su VF.
Categora C
Su valor fsico ms 50% de ste.
En esta forma se podra obtener el valor estimativo del inmueble. 1

1 Los ejemplos fueron otorgados por el Ingeniero Rafael Arellano Ocampo, Socio del Instituto Mexicano de
Valuacin , Puebla Mxico.