PHILADELPBO AZEVEDO

REGISTRO
DE

IMovrts
(Valor da Transcrio)

LIVRARIA JACI.NTHo EDITORA

59- Rua S. Jos- 59
Rro DB .T.tNEJ:Ro

'

1942

REGISTRO DE !MOVEIS

PHILADELPHO

AZEVEDO

REGISTRO
DE

IMO,VEIS
(Valor da Transcrio)

LIVRARIA

JACJNTHO EDITORA

.RUA S. JOS~. 69- RIO DE JANEIRO

l 9 4 2

1 - Em ligeiro artigo publicado em 1921, a propsito

do livro de LISIPO GARCIA sobre a transcrio, animei-me
a fazer um apelo aos estudiosos do direito para que se pronunciassem sobre uma das mais relevantes teses jurdicas
em face do nosso Cdigo Civil, qual a do valor do registro
imobilirio, acentuando a falncia dos dados de construo
histrica e a dificuldade de se extrair dos textos definitivos
um sistema puro.
Em 1924, escrevendo breve comentrio sobre a lei de
registras pblicos (em 1928 foi ele acrescido do texto do regulamento, em simples segunda tiragem), voltei ao assunto,
declarando, ento, haver abandonado qualquer hesitao
para me filiar doutrina esposada por LISIPO GARCIA, no
sentido de que o adquirente de boa f e a ttulo oneroso de
um imovel constante do registro como de propriedade do alienante, ficaria a salvo de qualquer o:,tesiao futura por parte de terceiro, ainda que este demonshosse melhor dreito.
A despeito de tudo, o problema no despertou maior
Interesse, surgindo periodcamente algumas contribuies, a
favor da corrente inovadora, ou contra ela.
Agora, porem, quase vinte anos depois, um jurista de
escol me concede a honra de aceitar o velho apelo, escrevendo exclusivamente sobre a mataria um trabalho de largo
folego, em que procurou combater o alastramento da heresia.
Sau, assim, a campo o eminente professor da Faculdade do Recife JOS:t: SORIANO DE SOUZA NETO, demonstrando, mais uma vez, grande erudio e profundo conhecimento da cultura clem, cuja excelncia proclama hiperbo-

PHILADBLPHO

AZEVEDO

licamente, embora, no momento atual, a famosa tcnica es-.

teia, no seu prprio pas de origem, em certo desfavor perante a filosofia Jurdica dominante, que no disfara o combate ao monumento .de 1896.
Com vivacidade de linguagem, prpria de seu temperamento, o mestre pernambucano pretende arrasar de uma
vez a soluo, que considera esdruxula, proposta por LISIPO GARCIA, aceita, em trabalhos doutrinrios, por CAR-.
VALHO SANTOS, ARNOLDO DE MEDEIROS, SERPA LOPES, ALMEIDA PRADO, etc. e i recebida em algumas
sentenas.
Embora sem a responsabilidade da Iniciativa da lese e
com evidente inferioridade de armas, senti-me, todavia. no
dever de procurar atenuar o golpe e de sustentar a absiluta
convenincia, sino necessidade, de se reforar aquela corr~nte, em benefcio dos interesses nacionais, sejam quais
forem as falhas de origem, verificadas no exame terico do
problema.
Seria excusado repetir que o direito no lqica pura,
tendo as incoerncias e os pecados veniais de dialtica
de ceder o passo realidade da vida e s Justas exigncias
sociais; acaba de proclam-lo, em excelente estudo sobre
as nulidades, publicado na Revista de Jurisprudncia Brasileira, outro luminar da velha escola pernambucano, o pro-
fessor GONDIM Fll.HO.

Provenha, ou no, da Alemanha o sistema do C6dJgo

Civil. dele se h de extralt o que convier s necessidades
brasileiras; si o elamenlo histrico hoJe recebido, em principio, com Justa suspeita, multo menos dlc;mo de ateno 0
ser, quanto a textos Importados mas no Inteiramente conformes com o modelo.
VeJamos, porem, sucessivamente, os aspectos terico e
prtico do problema.

2 - Roqando, de anlmo, escusas por qualquer lnfidlklade rt' l'SUmo das idias, Io brilhttilfemente ex-

REGISTRO

DE

IMOVBIS

'I

postas pelo civilista do Recife, penso haver sido sallen

todo em PUBLICIDADE MATERIAL DO REGISTRO IMO.
BILIARIO que:
a) - na Alemanha, ao lado do contrato causal,
no regime imobilirio, h o real ou abstrato;
b) - o Cdigo alemo, ao contrrio de algumas
legislaes locais anteriores, no sufraga o valor absoluto do registro (eflcacla formal), mas apenas assequ
ra a proteo de terceiros pelo principio da f pblica
aeg:ltlmidode material);
c) - a garantia desses terceiros de boa f assen
ta no 892 do Cdigo, e no no anterior, 891, nico
trasladado para o Cdigo Brasileiro;
d) existe na Alemanha, ao contrrio do que
ocorre no Brasil, responsabilidade dlreta do Estado
pelos ates dolosos e culposas dos encarregados de registro, que preJudicarem aos verdadeiros titulares do
direito real;
e) - assenta o sistema qennnico necessaria
mente sobre a organizao de livros fundirios per
feitos.

Fazendo a analise desses pontos fundamentais, conclue

o acatado mestre, no terreno da prtica, que, pela falta dos
dois ltimos admlnlculos, lmposslval adolaise no Brasil o
sistema germnico.
A mesma concluso se deveria lambem chegar, conti
nua o mongyaflsta, atendendo-se a que, no conflito entre a
segurana Jurdica e a segurana do comrcio, deve aquela
dominai, at porque a soluo oposta se apresentaria como
faoa de dois gumes, preJudicando, afinal, s duas classes
de Interessados (SORIANO, pq. 169).
Talvez PaiO responder crtica de que. havendo destruido, nada propuzera em benefcio do Clperfeloamento do
nosso sistema, o douto tratadista, alem de se referir for
mao de um cadastro, alude, de passagem, \ll:n:elncia
do req\me Torrens, perfeitamente adapt<IYel a certa regio

PlliLADELPllO

AZEVEDO

do Estado da Baa, e ora rejuvenescido pelo Cdigo de Processo Civil.

3 _ No ponto de vista teorico pouco h a debater: SORIANO NETO tem absoluta razo nas trs primeiras afirma
tlvas e 0 demonstrou irrelorqulvelmente, por exaustiva documentao.
H apenas reservas a fazer, quanto generalizao do
desconhecimento do assunto: nem todos os que esto em
campo oposto Ignoram a dualidade de contratos, que caracteriza o direito real germnico, nem, to pouco, a diferena entre a presuno absoluta, formal, que nunca foi preconizada entre ns, e a relativo, a favor de terceiros de boa f.
Quanto ao terceiro tpico e ao fato de se atribuir ex
clusivarnente ao 891 do B. G. B. os presupostos do sistema
alemo, no hesito em tomar por termo a confisso do meu
antigo erro, proveniente de seguir soi>m maior exame a
opinio alheia; i o havia, alis, apurado, quando voltei a
estudar a matria, por ocasio de elabcrar o regulamento
de registras pblicos, e, mais tarde, ao enveredar para o
magistrio.
Antes de SORIANO, outros estudiosos haviam, lambem,
invocado a omisso, no Cdigo Brasileiro, de preceito anlogo ao artigo 892 do modelo germnico para combater a corrente inovadora, como ele prprio acentua, com a lealdade
costumeira: JOSt AUGUSTO CESAR o fizera em artigo, citado por SORlANO, na Revista da Faculdade de Direito de
So Paulo, de 1935, mas que foi publicado pela primeira
vez, em 1932, sob as lnlctals V. A. (Rev dos Tribs., v. 81
pg. 413).
Ainda o douto SERPA LOPES, cujo \rabalh-:~ no foi referido por SORIANO, certamente por desconhec-lo, salientara a omisso (Tratado dos reglstros pblicos, vol. 1.0 , pgs.
45 e segs.), mas, no obstante, se fundou na analogia para
"completar um sistema cuJas bases esto lne"qulvocamente lanadas no art. 859 do Cod. Civil
"(pg. 49). Conseguintemente, o nosso sistema o ger"mnlco. A ao reivindicatria fica, assim, limitada

REGISTRO

DE

INOVEIS

"contra os terceiros de m f ou entre as partes adqui"rentes ou ainda nos casos de transmisso a ttulo
"gratuito (pg. 50)".
De qualquer. maneira, seria inutil discutir se o 892
absolutamente separado, !solado do anterior (SORIANO, pg.
128) ou, ainda, si tendente a precisar, e:~.plicar ou limitar o
princpio geral, como salientou o mestre, ao expor o sistema
vigente na Sula, em termos analoqos, nesse particular
{SORIANO, pg. 159).
4 - Em suma, desacompanhado de seu complemento
ou de outro preceito Independente, temos agora de tirar do
art. 859 todo o partido que ele pode oferecer, ainda que mais
extenso do que no seu pas de origem, onde absorvido
por outro texto, mais amplo, segundo GIERKE (SORIANO,
pg. 139). Eis porque, embora convencido da errnia da
afirmao primitiva, sobre a exclusividade do 891, longe
de me retratar, vi robustecida a convico de necessidade
de propugnar pela frmula de LISIPO GARCIA, reclamada
pelo pais e h multo deseJada por grandes juristas ptrios.
O princpio da f pblica tem de prevalecer no Brasil,
em benefcio da segurana das transa:es e do crdito,
ainda que lhe haJa faltado, na origem, a pura inspirao
germnica.
Por Isso, um pouco arroJadamente, em face dos limites
ento postos tarefa, inclui na regulamentao dos registres
pblicos alguns preceitos novos, que vm produzindo excelentes resultados prticos, cada vez mais apreclaveis, proporo que o tempo corre, como adiante procurare! demonstrar.
Apenas, de passagem, quero consignar que, n'a critica
a um desses dispositivos, o provecto catedrtico do Recife
no manteve a d!retr!z de penetrante documentao, que
Imprimira ao debate, limitando-se, dogmaticamente, ao argumento de exposio ao rdiculo, para re!erir-se a macaqueao, Ignorncia dos Importadores, etc. (SORIANO
69, 70).
pqs.

10

PRILADELPHO

AZEVEDO

Entretanto, tal princpio encontradio em vrias legislaes e no exigiria, para sua Imitao, mata do que o
conhecimento do vernculo: em nenhum outro pas, dos
muitos que o adotam, foi considerado me de So Pedia.
planta extica ou obstculo ao comrcio Jurdico.
A seu tempo, vir a demonstrao.
5 - Sem necessidade de aprecia~ pontos pacficos,
v.g., os dois primeiros apontados no n. 0 2, convem acentuar
que, como todas as coisas humanas, o sistema alemo est
longe do ndice PERFElTlSSIMO, com que a enfase do no
bre professor, to do gosto dos autorE>s Halianos, o classifica
repetidamente.
No haveria outro trabalho, para demonstr-lo, slno o
de extrair do pradoso estudo de SORIANO, as seguinlei! falhas:

1.a - o 9MDde princpio fundamental da duplicidade de neqdos, causal e abstroto, que constitue.
segundo CROME, apoiado por outros Juristas, uma
Inutilidade, criao excessiva da tcnica e distanciada da realidade (pq. 82); SORIANO no o advoga,
to pouco (pg. 116);

2.a - O despreza do elemEmto possessorlo,

WOLFF censura (pg. 107);

que

3.a- a posslbllldade de ausncia de lndenlzao, se o encarregado do registro tiver praticado o

erro sem culpa, InCapacitado de descobrir a falsificao (pgs. 121 e 164 a 168);

4. - a ocorrilnda, ainda que n!l'ct, mas l vetlflcada em caaos concretos, de figurar o mesmo trnov&J em diferentes folhas do registro, em favor de di-

versos proprietrios (pq. 170).

crif! Aastrn, lnbora em casM anormais, pode ocorrer 0 sacio de wn Inocente, sem reparao passivei e com ofen-

REGISTRO

DE

IMOV!!:IS

11

sa segurana Jurdica (SORlANO, pgs. 97, 121, 164 ~ 1~8),

sem falar nas hipteses de destruio dos livros por mcendio, roubo, guerra, previstas na Suia (LOUIS BO~~AUX.
Les nouvelles !gislations hypothc:::Iiren. 1236), e Ja verificadas, por exemplo, na Austria, na guerra de 1914 (MARCEL DE GALLAIX, L rvislon du Code civil autrlchien, 1925,
pg. 53); entretanto, no Brasil, desde 1929, existem as duplicatas dos registres arquivadas em !uc;r:rres diversos e que
podem ter utilidade, em casos extraordinrios como esses.
Sem dvida, os defeitos apontados no tiram a primazia que, de direito, cabe ao sistema germnico, mas demonstram que, se sempre Inatingvel um ideal. no devemos cruzar os braos e continuar no pessimo sem procurar
obter o so!rivel; ao contrrio, tentaremos o bom, se no nos
pudermos aproximar do timo.

6 - A possibilidade de duplicao de matriculas do

mesmo !move! no to rara assim e est um pouco em
funo da segurana do cadastro, que varia conforme as
regies, pois em algtunas se formou superficialmente, c!
tando-se at o caso de !move! inscrito sem que tivesse existncia real (NUSSBAUM - Trai. de dlr. hipotecrio alemo,
trad. espanhola, 1929 - pg. 13).
A frequncia dessas Inscries duplas, que se contradizem, anulando qualquer efeito da presuno legal (WOLFF'"
ln ENNECCERUS - Tratado de Direito Civil, trad. espanhola. Direito das coisas - 1936 vol. 1.0 , pq. 197), atestada
ainda pela nova legislao alem, promulc;rada em 1934 e
1935. e a que, contudo, no faz aluso o eminente mestredo Recife. sempre to em dia com as novidades germnicas.
Em verdade, uma ordenana sobre a mudana de processo nos livros hmdirlos determinou a prorn.ulgao da lei
de 5 de Agosto de 1935, que subslltt<iu a de 24 de M01o de
1891; a 8 de Ac;rosto do mesmo ano foram ainda expedidos
uma Ordenana pc:tra execuo da nova lel e um requlcttnento Q'erctl sobte a orc;ranizao e escriturao dos Uvros
olem de modelos oftclal:s, quer PaiO o livro cotttttm, qu~
para o caao de direito da ~~UPetficle.

12

PHILADELPHO

AZEVEDO

A lei de 1935 consolidou disposiiivos da Ordencma, e

contem, em confronto com a cmterior, mais trs seces
constitutivas do novo captulo 5. 0 , para o fim de manter a
concordncia do livro com a realidade, por meio de provi
dncias que devem ser tomadas ex-ofcio a saber, respecti
vamente: ratificao forada dos livros (arts. 82 e 83), cem
calamento das inscries sem obieto (arts. 84 a 89), e es
clarecimento de qrus das relaes Jurdicas (arts. 90 a 92).
Seria inutil desenvolver aqui o contedo dessas regras,
de simples aperfeioamento do sistema pelas quais a repartio enc=egada do registro pode, em Julgando util, provocar a ratificao do livro, compelindo os proprietrios ou
testamenteiros a apresentar as peas justificativas.

J a Ordencma de 11 de Maio de 1934, em consequncia da lei de 16 de Fevereiro de 1934, sobre transferncia de

administrao da Justia para o Reich e consequente expanso da atividade central, em detrimento da local, determinara que a auflassunq podericr ser declarada perante
qualquer notrio, mesmo que o imovel estivesse situado
fora de sua Jurisdio, no devendo, porem, ser recebida
sino quando apresentada certido autntica do contrato
obrigatrio, que lhe servisse de base, concluido pos termos
do ari. 313 do Cdigo Civil, ou simultaneamente com aquela.
Na Ordenana de 8 de Agosto de 1935 sobre a execuo
da lei de 5 do mesmo ms ainda se encontram disposies
curiosas, que acentuam a debilidade do perfeitisaimo sistema, aps quase 40 cmos de execuo I
Os aris. 8 a 15 desse diploma cogitam, assim, dos Imo-veis, que ainda no constarem do rAistro, depois de to
.longo lapso de tempo, prescrevendo o processo de abertura da folha ex-ofcio, mediante investigaes encetadas pelo
enc=eQado do registro e, at, provocao de terceiros por
edital; para encurtar espao, aludirei, apenas, ao ari. 14,
que enfeixa o resultado de todos esses expedientes.

REGISTRO

DE

!MOVEIS

13

"Como proprietrio, deve ser afinal inscrito no livro:

a) _

proprietrio descoberto;

b) _ em outro caso, o possuidor em nome ~~

prio, cuja propriedade foi tomada plausi':_el ao ohc1o,
por meio de ttulo de aquisio, uauc:apiO, ou outra
circunstncia;
c) _ no ltimo caso, aquele cuja propriedade,
segundo as circunstncias, parea ao ofcio a mais
provava!".

Como desconfio, com justa razo, do !!delldade da Ira

duo, aqui forneo o origin-al do texto:
14

-Ais Eigentuemer is! in das Grundbuch

elnzulragen:
a) -

der ermtttelte E!gentuemer;

b) - sons! der E!qenbesitzer, dessen E!gentum_

dem Grundbuchamt durch Erwerbst!tel, Zeitablauf
oder sonst!ge Umstaende glaubhast gemacht lat;

cl - ausserstenfalls der, dessen Elgenturn nach

lage der Sache dem Grundbuchamt am wahrcheinllchsten erscheint".

Mas, no parou a a demonstrao de falibilidade da

obra humana, por mais perfeita que parea.
O regulamento geral de 8 de Agosto de 1935 sobro a
orqanttao e escriturao dos livros cogita da extino do
duplo lanamento (art. 38 - DOPPELBUCHUNG), circunstancia prelud!dal que tombem na Suia pode ocorrer
(W!E[.AND- Les dro!ts rels, vol. 2, pg. 591).
7 -

Antes de continuar no exame de outros aspectos.

14

PHILADELPHO

AZEVEDO

do problem<:t, devida, entre parentesis, uma referncia ao

artigo da lavra do eminente Desembargador CUNHA BARRETO, cuJos trabalhos e votos proferidos no Tribunal de
Pernambuco so lidos com o maior interesse por todos os
estudiosos do direito no Brasil.
Fazendo o Justo elogio da obra de SORIANO NETO, o
douto magistrado se apercebeu do perigo de manter a dis-cusso de to relevante assunto no campo puramente terico e, assim, aps resumir e exaltar os principais aspectos
da monQ91CIla, se sentiu no dever de reforar a concluso
no terreno prtico, diante da responsabilidade que lhe atingia pela circunstncia de muito estar concorrendo, err. sua
curul. poro o recebimento das novas !delas orientadoms do
direito privado.

Assim, lembrou que, em tese, talvez fosse lembrada a

possibilidade de intervir o iulz na soluo do problema, amenizando os textos para atender aos interesses soclats, mt:~s,
na espcie, repeliria ele a ao pretoriana pela existncia
de uma barreiro - qual o sistema, criado por um Cdigo
Civil, que no deve ser desmontado pela lndebita Imitao
de um modelo estrangeiro.
Concluiu, afinal, com estranho pessimismo, que enquanto o Brosil no tiver um regime fundirio como o germnico,
no poder dar um passo alem do que j CIV'anou (Arq.
Jud., vo\. 55, Suplemento, pq- 110).
Permita-me o egrgio magistrado que no me dl31x.. tocar por essa lllos61ia do desespero, procurando, ao revs,
contribuir para o progresso dos institutos Jurdicos fundamentais, sem indagar da quantidade ou qualidade dos elementes, com que terei de trabalhar.
8 - Justamente no interesse soctal e nos dados da modema henneneutica que pretendo. assim, estelar a defesa
da doutrina oposta; no, para apoiar uma Jurisprudncia de
conceitos, mas de int'3resses, nem r .ma acolher uma rqra
1cnlca puramente racional, mas, antes a empirica, que se
-atenha realidade da vida.
No passivei continuar, em 1940, no regime de absolu-

REGISTRO

DE

IMOVFIS

15

tismo do domnio, custa dos mais qraves Interesses da

coletividade, permitindo-se a ampla re!vlndicabllidade doa
imoveis.
A sequrana do comrcio e as exigncias do crdito,
que fomentam o prprio desenvolvimento da propriedade,
(SERPA LOPES, op. cit vol. 2, pq. 128), exigem alguma coisa
alem dos velhos princpios e no tolerava! considerar-se
que o Cdigo Civil teria trazido mra modiflcao de palavras. ou simplificao de atitude processual, at porque
a velha distino entre a reivindlcatoria e a publ!clana
desaparecera praticamente do pretrto.
Alis, sobre a duplicidade dessas aes conhecida a
aitlca de PAULA BATISTA (Teoria e prti= do processo,
i 11) lio de LAFAYETTE (l)!reUo das coisas, 210), embora repetida por LACERDA DE ALMEIDA CD!reito das coisas, vol. I, pq. 295).
Abolida a nomenclatura das aes, a persistncia das
duas frmulas certamente concorreria para o desaparecimento da mais complexa, exatamente como a moeda m
expele a boa, sequndo lei conhecida.
Em verdade, se, como ensinam os velhos autores, a
publlc!ana equivalia re!vlndlcator!a, com a diferena de
ser nela desnecessarla a prova do histrico do domnio, est
claro que nlnquem recorreria segunda, criando para si
prprio um onus lnutll e uma empresa que poderia falhar;
todos se utilizariam da primeira, com os mesmos resultados.
Essa concluso , al!s, a encontrada na edio de
CORREIA TELES - Doutrina das aes, acomodada por
TEIXEIRA DE FREITAS:
"Add. Esta nota do autor confirma a fuso da
"Publiciana na reivlndicatoria que a minha nota 98
"supra tem lustlflcado, nota 112, pqs. 38.
"Tenho suprimido nesta classe de Aes da do"mnio, as seguintes: as Publiclanas, porque so as
"mesmas de ralvlndlcao. . J:: tempo de aparecer a
"verdade, sem disfarces ... '' <nota 98).

16

PHILADELPRO

AZEVEDO

Mas o prprlo LAFAYE'ITE, respondendo a PAULA

BATISTA, aflr.ma que o autor, se no prova o domnio derivado, decai na relvind!catoria, ainda contra possuidor lnjusto, mas triunfa, se recorre Publiciana, sem necessidade
de indagar se tem domnio ou era dono o alienante:
"loqo h casos em que o autor decair na reivindica"toria e vencer na publiciana (op. cll pq. 210)".
E SORIANO (pq. 20) recorda as lies dos mestres no
sentido de que o proprietrio deve preferir a publiciana,
para se forrar dificuldade ou bnpossibllldade de prova de
domnio.
No se poderia aduzir melhor prova da Inutilidade da
distino e da dispensa prtica de rigorosa demonstrao
dominical por parte do autor; loqo, o Cdigo Civil nada teria
adiantado, desaparecendo, assim, a maqr!sslma vantagem,
que se lhe quer atribuir, como resultante da revogao do
princpio de que o req!stro no Induzia prova do domnio,
ficando salvo a quem de direito.
9 - A despeito da timidez e da hesitao com que se
foi buscar um texto qennnlco para entronizar o princpio
exo:tamente oposto, ao que se acaba de enunciar, Isto ,
de que a transcrio faz presumir o domnio, no se pode
concluir que teria Importado a reforma em mera vantagem
processual de transferncia do onus da prova, ainda que,
na Alemanha, o preceito s tivesse to precria utilidade,
em razo da co-existncia de outras reqras, de maior alcance.
Um sistema novo h de, ao revs, derivar dessa modificao fundamental, que suprimiu um texto caracterizador
do velho req!me (SORIANO, pq. 14) e determinou precisamente o contrrio, max!m, quando se ham1onlza ele com
outros preceitos Inspirados por uma origem comum de
equidade e respeito d boa f.
Em nenhum dispositivo do Cdigo Civil se Inscreve, to
pouco, o princpio vedat!vo do enriquecimento sem causa,
e, no entanto, ele reconhecido pelas mult!plas consequndaa que repontQm aqui e acol.
No h, portanto, como qalvanlsar um princpio man-

REGISTRO

DE

IMOV!!:I~

17

co, I!Streito, parcial, para certos c:<ZBOII. quando a equidade

e a iustia exigem sua extenso a um sistema de proteo
boa f, que, alis, se manifesta a cada passo no Cdigo
Civil Brasileiro.
10 - Na Repblica Argentina verificou-se um fenmeno curioso, qual o da focalizao do mesmo problema sob
aspecto diverso.
O grande TEIXEIRA DE FREITAS, denunciando o sentido tradicional da nosso direito, estabeleceu, no Esboo, que
caberia a reivindicatria contra o possuidor, mesmo de boa
f, que tivesse recebido a coisa por ato nulo ou anulado, o
que de m f a houvesse do alienante e o que, embora de
boa f, a tivesse havido a ttulo gratuito (ar!. 3.878); em contrrio, recusava a ao, quando o possuidor de boa f a
tivesse havido do alienante tombem de boa f, a ttulo oneroso (art 3.882, n. 0 D.
O Cdigo Civil argentino, imitando essa lio, nos arts.
2.777 e 2.778, s contemplou, porem, os casos de adquirentes a ttulo gratuito e a ttulo oneroso, este, contudo, de um
alienante de m f, silenciando, assim, sobre o cabimento
da reivindicatoria contra o que adquirisse a ttulo oneroso
de quem eslava de boa f6.
Travou-se ali seria discusso, embora a maioria de opi
nies fizesse lambem prevalecer a reivindicao na ltima
hiptese, baseada na seguinte argumentao: o art. 3.270
do Cdigo argentino adotou expressamente o princpio de
que nlnguem pode transm!Ur mais direitos do que tem e
embora em casos particulares se encontrem solues favoravels boa f, como nos de herdeiro aparente e de ao
pauliana (arts. 970, 966 e 3.430), a tese contrria foi consagrada em outras aplicaes, v.g., nas de paqamento ln
devido (ar!. 787), alienao de bens da mulher (art. 1.253),
permuta (art 1.487) e resciso de hipteca (art. 3.125) -<BIBU.ONI - Projeto, vol. 3, pq. 143); ademais, a regra expressa nos arts. I .050-1 aobre as consequncias riqorosas
da nulidade com a reposio no esto.do anterior lustU!carla,

18

PHILADELPHO

AZEVEDO

no terreno do raciocnio puro, o acerto da corrente pre-

dominante.
Apesar disso, tanto LAFAILLE (Derechos recries, vol. 4),
como SALVAT (Derechos recries, v. 2), que apoiam a dita
orientao, proclamam sua inconvenincia: este, emborp:

achando incorente a regra de FREITAS, por distinguir ar

bitraramente entre a boa ou m f do allenante, estima de
utilidade social a restrio da reivindcatoria ( 2.084) e o
primeiro lembra que a corrente oposta se fortifica "ante la
protesta unanime contra las aciones reipersucutorias ( 285)",
contrrias aos interesses econmicos do pas ( 290), devendo, por Isso, ser modificada, em benefcio da valorizao da
terra e do Justo equilbrio de interesses.
I I - Entre ns, porem, os argumentos aduzidos na Ar
qentina no teriam prevalncia, antes conduziriam con
cluso oposta, no s porque, em todos os casos conhecidos
de confllto, a soluo sempre a favor da boa f, como
porque, ao tratar das consequncias da anulao do ato,
o art. 158 muito menos rgido do que o preceito platino,
no havendo, ademais, regra expressa sobre a extenso
dos direitos transmitidos.
Em verdade, os textos dos arts. 968, 1.600, 109, 121, 648 e
935 do Cdigo Civil denunciam uma orientao geral, um
verdadeiro sistema de resguardo boa f, que bastaria para
extrair do art. 859 urna consequncia genrica, que, na Alemanha, no houve mister apurar, ante a adoo explicita de
outras medidas.
Pouco imporia, assim, que, em outros poises, onde no
existam preceitos analogos a esses do nosso Cdigo Civil,
a jurisprudncia e a doutrina, pacfica ou contradltorlamen
te, hajam chegado a concluses meramente parciais. No
havemos de medir, por isso, as consequncias de um prln
cplo, pela extenso a ele dada na Frana, revelia d lei;
<lO contrario, se ali foram foradas algumas dessas consequncias, claro que onde J estejam elas reconhecidas por
uma regra expressa, a jurisprudncia, bafejada pela ana

REGISTRO

DE

!IIIIOVEJS

19

logla que lhe aponta o Cdigo, poderia Ir um pouco alem,

sem estar adstriltx bitola estrangeira.

Se os Juizes franceses se sentem autorizados a desprezar uma opinio estritamente juridica, si la loi doi! flchir
devem! un priDc:ipe suprieur CSORIANO, pq. 39), porque imi
t-los soment at os limites por eles arbitrariamente esta
befecidos e impedir a autonomia intelectual dos nossos Ju
ristas, que, dicmte de um sistema diferente, pretendem tirar
.consequncias mais extensas ou mais profundas ?

t ainda de acentuar o qru de tradicionalismo francs,

que foi a ponto de no admitir, siquer na Alscia, a aboli
o do decrpito preceito de que o simples contrato habil
para transferir o domnio, regra que a unanimidade dos
Juristas italicmos J est disposta a abandonar.
12 - O nico arqumento habil para contrariar a cons
truo proposta, seria exatamente o que se fundasse em
tratamento diferente atribuido, por ventura, pela nossa lei a
alguns casos especiais, como acontece na Argentina; mas
se, ao contrrio, todos eles so atendidos no Cdigo Civil
de maneira uniforme, s haver a lamentar um defeito de
tcnica - o da falta de eXPressa e elegante generalizao,
mas nun= admitir-se o reconhecimento de uma regra geral
contrria. pot mera; Inferncia, simples palpite. ou pura
Imitao.
Porque sacrificar, por ex., o domnio em homenaqem
boa f de terceiro, qucmdo surge uma aparncia. derivada
de sucesso, pagamento ou fraude alheia e neqar o mesmo resultado em situaes cmalogas, somente por ser diversa a or!qem do fato ?
Porque Impor aqui excees criadas pelos franceses. Impedindo a extenso que o bom senso est a indicar ao fenmeno da aparncia ?
Acaso, a nulidade decorrente da venda a non domino
.no a mesma, quando o herdeiro aliena. sem domlnio, do
que em outra qualquer hiptese ? VIRGILIO DE SA PEJlEIRA no aplicou analoqlcamente o princpio a um =so

20

PHILADELPRO

AZEVEDO

diverso dos expressos na lei, pouco se Importando, mesmo,

com a teoria da eficacia do registro, conforme reconhece
SORIANO (pq. 37) ?
Considerando nula a aquisio do domnio, o acordo
relatado pelo saudoso iurisl<:r admitiu, nada obstante, sua
transferncia, com sarifcio confessado do proprietrio e
em lavor da boa f, apenas por fora da analogia, porque
"conhece o direito vrios casos em que alienao
"da coisa alheia vlida, como a que faz o herdeiro
"excluido". (Cod. Civ., art. 1.600 - (Rev. de Direito,
v. 73, pq. 156).
As consideraes de equidade e utilidade social, que
iustilicaram, na Frana, a revalidao dos atos emanados
do herdeiro aparente (SORIANO, pg. 39), ou de quem rece
beu o Indevido (SORIANO, pq. 188) ou do adquirente em
fraude (SORIANO, pq. 190) tm irrecusavel generalidade e
de,.em presidir mesma repartio de consequncias e ao
mesmo equilbrio de Interesses.
13 - A distino entre terciros de boa e de m f a
nica rota indicada a um sistema legislativo digno desse
nome; fora da, tudo arbitrrio, no se justificando outra
qualquer frmula de respeito ao domnio in partlbua. Isto ,
com excees discrecionariamente escolhidas e Infringindo
o velho, mas sempre certo, princpio de que, onde h a mesma razo, deve haver a mesma disposio.
Alegar-se que a segurana da boa f um remdio
contraproducente, porque pode ferir ao prprio adquirente,
envolve uma prova excessiva, pois o argumento serviria
para condenar o prprio sistema alemo, segundo a concluso de HECK, referida por SORIANO (pq. 168).
Dir-se-, porem, que, na Alemanha, dificil acontecer
o sacrifcio do proprietrio verdadeiro, pela existncia de
livros fundirios e da responsabilidade do Estado.
Mas, i ficou visto, a falsificao consegue transpor
esses obstculos e, s vezes, prejudicar o proprietrio.
Aqui, em compensao, teriamos outro elemento, bem

REGISTRO. DE

IMOVEJ&

21

mais resistente ao dos falsrios: que a posse teria

de ser levada em conta para caracterizar a boa f do adquirente. Na Alemanha se faz vista qrossa sobre ele, sequndo
salienta SORIANO, invocando a WOLFF (pq. 107), tendo o
adquirente apenas de Indagar se h Inscrio em nome do
alienante, ao passo .que no Brasil jamais prevaleceria a alegao de boa f por parte do que adquirisse imovel de quem
no o possulsse direta ou indiretamente, circunstncia facll de ser apurada.
Na Inglaterra, mesmo nas reqies onde vigora o moderno registro, o adquirente no conseque vencer a arguio
de negligncia, quando no faz o exame de circunstncias
pessoais e de fato, como a respeito de arrendamentos, servides, etc. (CHESHIRE - The modem law of real property, 4.a ed. - 1937, Londres - pq. 670).
No haveria, perianto, perigo de que a prevalncia da
segurana do comrcio sobre a Jurdica com facilidade se
transformasse reversivamente entre ns.
14- Atingimos, porem, ao ponto crucial da disputa
no sentido da afirmao de que o sacrifcio da segurana
do domnio am favor da equidade, da boa f, dos Interesses
sociais, em suma, s admissivel na Alemanha, e no no
Brasil, por falta de livros fundirios e da responsabilidade
do Estado.
Em primeiro lugar, se invoca o presuposto da responsabilidade dlreta do Estado, que, alis, no apresenta carater necessrio, tanto que, segundo SORIANO (pq. 121),
fra, antes, meramente subsidirio na Pnssla.
Na Alemanha, o 12 da lei de 1897 sobre registres
fundirios est revogado expressamente pelo 5 da Ordenana de 3 de Agosto de 1935 sobre a responsabilidade de
magistrados do Relch, mas, o princpio que ele encerrava
ainda prevalece genericamente por fora da lei de 22 de
Outubro de 1910, prestigiada pela Constituio de 1919 (art.
131) e alterada pela lei de 30 de Junho de 1933.

22

PHILADELPHO

AZEVEDO

Mos, essa responsabilidade, segundo SORIANO (J:gt'.

121 e 164 a 167), s ocorre nos casos de culpa ou dolo dos
encarregados do registro, o que raramente acontece.
Quando paro 0 prejuizo no concorre, portanto, a negligncia funcional, arcar sozinho o prejudicado, sem qu&
possa recorrer a ninguem. Este , alis, o caso normal. sabendo-se que o exame do registro na Alemanha no vai ao
amago do ttulo, ao controlo causal, no alcanando, assim,
a capacidade e a representao, _por onde, em geral, seInsinua o preiuizo, substituindo-se a faculdade de disposio pela proteo da f pblica, segundo a equao de
HECK (pg. 122).
15 - O exame mitigdo, restrito ao alo abslrato, no
vai, assim, ao ponto de excluir, na Alemanha, as causas
de vulnerabilidade do ttulo; assim, todas as questes derivadas do alo causal, como a forma, a capacidade do alienante, a legitimidade da representao escapam a adequada verificao.
Mesmo na Sula, onde o exame mais rigoroso e no
existe a duplicata de contratos, no vai ele ao ponto de
afastar todas as fontes de passiveis questes (WIELAND, op.
cil. vols. l, pg. 12 e 2, pg. 577; L. BORDEAUX, op. cit., .
596/7).
O grande SClALO)A se equivocou, portanto, ao afirmar que no podia admitir o sistema germnico na Itlia,
porque na Alemanha o juiz examina a capacidade das partes e o livre consentimento (Studi Jiurldicl - v. 4, pgs.
60 e 70).
Por isto, a presuno de boa f no se estende aos fatos, na Suia (WIELAND, op. cit., v. 2. 0 , pgs. 573 e 580, L.
BORDEAUX, op. cll.- 600) ou na Alemanha <NUSSBAUM,
pg. 43, S. DEREUX, Bullelin de la Soclet de Lgislatlon Compare, 1923, pg, 341, WOLFF, pg. 155); na obra de WOLFF'
se l, mesmo, que a presuno legal no cobre eq!llvocos
sobre estado civil ou Incapacidade de agir decorrente, v. g,
de enfermidade mental (pgs. 248 e 255).
A situao, a explorao econm!ca, os edifcios, os ren-

REGISTRO

DE

!MOVEIS

23

dlmentos, o preo de aquisio, o valor fiscal, a quantidade, etc., to pouco, prevalecem, em caso de erro (WOLFF
- op. cil. pgs. 155 e 196).
Os fatos podem, todavia, representar um grande papel
no enfraquecimento do regime, ante a separao dos contratos e a prevalncia do de carater real, no que toca ao
princpio da legalidade; a se funda talvez uma das razes
da crtica doutrinria e da tendncia para a mitigao desse desdobramento, como deixou entrever a Ordenana de
1934, j referida.
16 - Por outro lado, no se pode afirmar como ponto Isento de dvidas que, entre ns, o Estado esteja livre
de responsabilidade pelos aios de serventurios judiciais
ou extra-judiciais, como so, por ex., os oficiais de registro
Imobilirio, pois somente prevalece pacificamente a opinio
de que ela no existe, quanto aos aios dos juizes, ante a
aulonmla do poder de que fazem parle e a presuno de
acerto que deriva da coisa julgada.
No Importa que haJa regras especiais no Cdigo Civil
e no regulamento de registres sobre responsabilidade dos
serventurtos, uma vez que existe o princpio constitucional (ar!. 158) de responsabilidade solidria do Estado pelos
aios de funcionrios, que, em sentido lato, abrangem os
serventurlos da justia: no Distrito Federal acabam estes
de ser submetidos ao regime de invalidez presumida, aos
68 anos, mediante aposentadoria custeada pelo Tesouro
Nacional (decreto-lei nN 3.164 de 31 de Maro de 1941).
Principal. concorrente ou subsidiria, existe sempre a
responsabilidade do fisco para os casos de culpa de serventurios.
A propsito de um testamento nulo, o Juiz AFONSO
DE CARVALHO isentou o Estado de responsabilidade, em
face do art 1.634 do Cdigo Civil, que atribue ao serventurlo as consequncias da nulidade (Rev. dos Tribs., v. 59, pgs.
600); no ltimo acordo, proferido na causa pelo Tribunal cie
So Paulo ainda prevaleceu tal soluo, embora o desem-

24

PHILADELPHO

AZEVEDO

bargador JULIO DE FARIA acentuasse que o art. 15 do Cdigo Civil tinha carater geral, tendo sido, ainda, na sua
elaborao, suprimida a parte final que continha a resrva:
"si a lei no tiver determinado para o caso a sim
"pies responsabilidade pessoal do funcionrio". (Rev.
dos Tribunais vol. 67, pgs. 339 a 348).
Em outros casos, o mesmo Tribunal no encontrou,
porem, dvidas sobre a responsabilidade do Estado (Rev.
dos Tribs. vols 103, pgs. 214 e ll2, pgs. 177 e 663), que foi,
ainda, condenado por aios de tabelies, nos acordos in
Rev. dos Tribs. vols. 92, f>gs. 402 e 99, pgs. 187 e 2! 7. !..DIZ
GALOT!, no exerccio da Procuradoria Geral da Repblica,
opinou, certa feita, pela irrespons::.bilidade do Estado federado. apenas por se tratar de atribuio estranha ao ofcio
de escrivo, como o pagamento de impostos que a parte
levianamente adiantara (Arqu. Jud. vol. S8 pg. 118).
Ainda no julgamento do recurso extraordin6rio n. 3.936
disseram os Ministros CARLOS MAXIMILIANO e BI=:NfO DE
FARIA, ao repel-lo, por envolver mra questo de fato, a
propsito ainda da anul:::o de testamento:
"No se negou a responsabilidade do Estado pe"los aios de seus funcionrios".
"Os julgados apontados como d\vergentes teriam
"afirmado que o Estado responde civilmente pelo~ ntos
"dos notrios, mas tal no foi contestado pelo Tri"bunal recorrido (Dirio da justia - Suplemento
"1941, pg. 1.293)".

Em relao a depositrios pblicos, funcionrios da

mesma categoria de tabelies e oficiais de registro, pacifica a tese de responsab!l!dade do Estado.
A hiptese i ocorreu em So Paulo, cuio Tesouro foi
condenado, emborg no caso de ter o serventurio fundo
nado em processo que corria na antiga Justia federcd (Rev.
dos Tribunais, vols .. 91, pg. 650 e 114, pg. 244); Interposto recurso extraordinrio, o Supremo Tribunal confirmou a con-

REGISTRO

DE

!MOVEIS

25

denao do Estado e isentou a Unio, por se trol:l.r de ato

de funcionrio local, preposto ou representante do Estado
mev. Forense, v. 82, pq. 619), como anos antes j considepara oRio Grande do Sul preso mesma responsabilidade
mev. de Direito, v. 95, pq. 170); em outro hipotese, veio a
condenar a Unio e absolver o Estado (Arqu. Jud. vol. 59
pg. 356).
Assim lambem ocorreu am caso do Distrito Feclcral
por sentena do juiz ELMANO CRUZ (Arqu. Jud. vol. 61 pq.
67), apoiada ainda no decreto n. 24.320 de 1434 e no pronunciamento prvio da justia criminal, que aplic.::rra as
penas do delito de peculato por ser o depositrio um funcionrio pblico e no as do de apropriao indebila, c:amo
entendera a sentena de primeira Instncia. <Dirio da Justia- Suplemento- 1942- pq. 223).
O Supremo Tribunal acaba de condenar o Estado do
Cear por alo de um Juiz, o Presidente do Tribunal de Apelao, considerando a natureza administrativa da medida
pronuncictda contra um solicitador. de r?str!o ilegtima
sua atividade profissional (Arq. Judie., v. 58, pg. 151).
Em todo o caso, a questo de pequena Importncia,
pois limitada, como , s hipteses de culpa e dolo, no
constitue presuposto necessario do regime a:emo, nem chega a alcanar a relevncia que tem no sistema Torrens, ou
no Ingls, em que um fundo deve ser constituido para atender aos pref.ulzos, sem dependncia de exame de culpa.
17- Resta como argumento principal e decisivo o problema dos livros fundlrlos, constituindo, embora, o aspecto
formal da controversla.
Ma~, a no se apresenta diferenciao essencial entre
O sistema germnico e alguns outros, como pode parecer
O primeira vista; sua perfeio deriva menos de alguns caractersticos Indevidamente considerados originais ou privativos, do que da circunstncia de dlspr de um excelente
-cadastro a seu servio.
Facll demonstrar que os apregoados primores da es-

26

PHILADELPHO

AZEVEDO

crtturao germnica se adaptam a outros regimes e isoladamente no realizaiiam o milagxe da perfeio.

Assim, a diferena de sistema no reside na prefernc1a entre a folha real ou a pessoal, porque a reunio de
vrias paiCelas, sob o nome de um s proprietrio, obedece
a critrio meramente econmico ante a fragmentao do
solo e no influe sobre os resultados, tanto que na Alema
nha isso tem ocorrido, no s antes do Cdigo, segundo
atesta SORIANO, como depois, desde a A!sacia at a
Prssia.
LISIPO GARCIA foi acusado de haver consultado m
traduao de lei alem, anterior a 1897, mas a verdade
que, no fundo, ainda prevalece sua afirmao.
A distino entre folio pessoal e real simplesmente
de palavras e se a Prussia, no a Alemanha, conforme
WOLFF (op. cit. pg. 145), aboliu o primeiro, nela, contudo,
subsistiu a possibilidade de reunio de vrios !moveis do
mesmo proprietrio em uma s folha, conhecida por fo.
lha unificada.
E esse o aspecto que tem interesse, e no o nome
dado para caracterizar a folha, afim de ser considerada pessoal ou real <NUSSBAUM, op. clt. pg. li).
Ora. se vrios prdios ocupam a mesma folha, J no
pode esta ser essencialmente real, porque no se sabe quat
deles dar o nome folha, o que SORIANO confirma, nas
explicaes de pgs. 64 e 65. Mas, ainda depois do Cdigo
Civil, no s na Alsacia, como em todas as regies da Alemanha, Inclusive na Prssia, se usa o gruparnento de ImoVeis na mesma folha, sendo que a folha comum compa
tive! com o sistema real ou pessoal, segundo acentua WOI2,.
ao mostrar a grande tolerncia deixada em ateno a circunstncias de natureza local (op. clt. pgs. 145/6).
Sem examinar disposies de_ carater transitrio, basta
invocar o texto do art. 4 da lei de 1897, acrescido de nova
allnea, em 1935, permissiva, em casos especiais, at de
reunio de !moveis situados em circunscries diferentes 1
O regulamento sobre a organizao e escriturao doslivros de 1935, no art. 46, refere-se, ainda, ao nmero de

REGISTRO

DE

lllllOVE!S

:!'I

ordem que tem o imovel na parte da folha relativa descrio, afim de que a ele se faa perfeita referncia, nas
respectivas seces, quando do registro de aios discriminados (NUSSBAUM, op. cit. pg, 14).
Ainda mais, os modelos oficiais, que acompanham os
atas legislativos de 1935, referindo-se ao registro de Triena.::h,
tribunal de Schonberg, Incluem vrios !moveis na mesma.
folha. como, alfs, lambem fazem os modelos encontrados
nas obras de NUSSBAUM (pq. 362 e nota) e WOLFF (pg.
629 - Tribunal de Lobau).
Na Suia, lambem admitida a folha coletiva por dis
posio expressa do Cdigo a.. BORDEAUX - op. cit. .
648 e 495, WIELAND, op. cll. v. 2, pg. 464).
Quando, porem, a realidade fosse exatamente o con
trrio do que se acaba de ver e houvesse sempre e em todos os casos uma folha privativa para cada imovel, por
menor e menos valioso que este se mostrasse, ainda assim
essa peculiaridade no bastaria para assentar a exceln
ela formal do regime germnico.
18 - Muito menos na ordem cronolgica, assenta a
singularidade do sistema germnico, porque, afinal, toJos
os regimes a ela devem obedecer, ou registrando-se sepa
radamente os aios relativos a cada imovel, como na Alemanha, observada, embora, a diviso das folhas dos livros
em seces diferentes, segundo a natureza daqueles, ou enqlobadamente nos mesmos livros sem discriminao de imoveis; alis, na Alemanha, prevalece um registro especial,
no caso de direito de superficle.
Passemos agora ao trao que pode;ia assegurar a perfeio de um sistema, no ponto de vista formal, embora no
possa ainda ser considerado previlgio alemo.
Reside ele exclusivamente na organizao de uma as
crita, de forma a facilmente apresentar o que conste a respeito de cada !movei, embora ocupe este uma folha privativa ou dela participe, em companhia de outros !moveis do
mesmo proprietrio, sem necessidade de investigao pessoal, isto , pelos nomes dos Interessados.

28

PHILADELPIIO

AZEVEDO

O que caracteriza o sistema contrrio, por exemplo, o

adotado na Frana e acarreta seus grandes defeitos a
organizao dos livros e indices em funo pessoal, isto ,
pelo nome das portes, de modo que, na prtica, a publicidade se ressente de graves inconvenientes: a inciagao
sobre a situao de um imovel (PLANIOL, RIPERT et PICARD,
Droit civil - vol. 3. 0 , 631/4, JOSSERAND - Droit civil,
vol. 1. 0 , 1.750/3) exige a pesquiza pelo nome dos proprietrios em srie, de modo que as lacunas e erros de nome
ensejam graves dificuldades e favorecem srios enganos e
preiuizos, a despeito do progresso t=ido na Frana pela
lei de 1921, substituindo as copias dos ttulos pelo arquivamento de exemplares, afinal encadernados.
19 - Entre ns, por exemplo, nunca prev!Jleceu o defeituoso sistema seguido na Frana, porque, no Registro de
Jmoveis, ao lado do indicador pessoa:. sempre existiu o Indicador real. de modo que as buscas to comuns, que precedem as transaes, so feitas em relao a determinados
!moveis e no simplesmente no tocante aos nomes dos proprietrios; juristas e leigos diariamente procuram Informes
e pedem certides por essa forma, e no moda francesa.
Daf. no haver, por esse aspecto, diferena fundamentai entre o livro germnico e o brasileiro, embora, na aparncia, sejam totalmente diversos; no que eles se separam,
em substncia, em ponto bem diverso, qual o do rigor
nas descries, como adiante ser evidenciado.
Na sua organizao formal, h, apenas, desconformidade no processo puramente grfico: assim, poderiamos
adotar novos modelos de livros mais prximos da frmula
alem, sem alterar o sistema, mesmo no regime anterior ao
Cdigo Civil.
Sem dvida que multo superior o processo de agrupar os dados relativos a um !move! no s no ndice, como
na prpria folha, privativa ou restrita a poucos bens; mas
tal simplicao no Importa em alterao de essncia.
Bastaria, pdra mais aproximar os dois sistetr.as, que,
ao envs dos livros 2, 3 e 4, em que so separadas as hi-

REGISTRO

DE

!MOVETS

2'1

potecas, as transmisses e os onus reais, registrados seguidamente, tlvessemos um livro s, em que cada pgina
cgrrepondesse a um imovel, onde se lanariam todos os
atas a ele relativos, ainda que sem diviso em seces, como
na Alemanha.
Haveria, at, economia, porque seriam dispensadas as
descries dos prdios, hoJe repetidas a propsito de cada
ato; LISIPO GARCIA apresentou, mesmo, no final de seu
livro A transc:rio. um modelo do novo sistema grfico, que
certamente ter de ser adotado, mais cedo ou mais tarde.
Mas, ainda que materialmente espalhados os aios relativos ao mesmo !move!, ficam eles ligados pelo sistema
do Indicador Real; assim, quem chegar ao registro e indagar, por exemplo, do prdio, silo rua do Ouvidor n. 0 100,
encontrar nesse Indicador um pequeno comprimido de tudo
que com ele se relacionar: v.g. livros 3A, pg. 123, 3B, pg. 71
v., 3R pg. 109, 2A, pg. 13, 2G, pg. 147, 4C, pg. 91.
O recente decreto-lei n. 0 3.164 de 31 de Maro de 1941
ps em destactue esse caracterstico da nossa organizao
Imobiliria, determinando que, no caso de desdobramento
de cartrios, as certides sejam, no obstante, requeridas a
um s, que requisitar dos outros as informaes referentes ao !move!, cuJa situao se pretenda conhecer. (art. 11).
Da, em poucos minutos, poder o oficial encontrar o
histrico do prdio e expedir as certides relativas ao me~
mo. certo que o sistema do indicador real ainda antiquado, por melo de livro, dividido em freguezias e com o
mesmo espao para todos os prdioa, mas, no querendo
alter-lo de uma vez, o regulamento de 1928 permitiu, ao
menos, que os oficiais adotassem um sistema de fichas,
mediante individualizao dos !moveis, a ttulo de experincia (art. I 83).
Alguns J o fizeram e outros tm proposto novos sis-
temas, a que adiante farei aluso.
f: evidente, assim, que a diferena, que repousa sobre
o processo Qtfico de mero acidente e no de essncia; o
princpio da folha privativa por s! s no caracteriza portante, um sistema, ainda que pelo aspecto puramente formaL

30

PHILADELPHO

A ZEVEDO

Contraprova decisiva dad

que conhece um s llvr e
. a pelo Direi~o Por0 pnncipal de matricula
paTa os prdios um
d

emcaafolhaod.tad as todas as alter ' n e vao ~:ando ancaoes ocorridas e

d
pr'.edade, embora reqlstrad
. as mu anos de PIOO
as em livros diferente"
sistema de registro assent
. .
.,.
fcimc, na identifica
a, assim, sob o aspecto
e, havendo cuidado n:sp~rmdi~ente do prdio m~culado
m ces reais e veroet

.quase impossvel repetir-se a des . d

es, sera
prdio" (PEDRO PITA. Cdi
cn~o e um mesmo
br 1928 pg 227 )
go de regiStro predial, Coirn'

.
sendo as Cmaras Municip""n obri
d
gaasapartil

c par a'Conservatoria as alteraes ~de ruas

e numeras (art. 196).
Alem desse livro de descries (B), h os de rJpotecas, onus e-transferncias (C, F e G, art. 143), registrados
no _F as aoes reais, penhoras, arrestos, etc. mt. 180); os
indicadores so auxiliados por verbetes - verdadeiros
ndices de ndices, exigidos pelo art. 144 do Cdigo de 29
de Setembro de 1928,
A descrio do imovel s se faz uma vez (art. 224), em
uma s pgina, que coleta as referncias a outros livros,
onde constam os atos a ele relativos.
CUNHA GONALVES acha apenas que, alem da descrio, feita pela parte, devia esta obrigatoriamente (hoje
facultativo) juntar uma planta ou croquis para ser colocado
ao lado da descrio e preparar um verdadeiro registro
Torrens; sem embargo, considera que Portugal J tem um
bom sistema de registro, garantido o crdito Imobilirio por
trs elementos bsicos: identificao dos prdios, encadeamento dos ttulos e plena publicidade (Tratado de Direito
Civil - Coimbra, 1932, vol. 5, pags 548/9).
No , pois, o feitio do livro fundirio, nem a organizao da folha, que distingUe um sistema de registro Imo. bilirio, pelo aspecto formal, mas sim a organizao de
folhas, lndlces ou chaves pelos nomes dos titulares ou pelos
20 -

tu<;~us,

:imovets.
o exemplo de Portugal eloquente, pois aH seria facil

REGISTRO

DE

!MOVLJS

31

suprimir os outros livros, deixando apenas o de descries,

onde ao envs de simples referncias constassem os oroprlos roo!stros relativos a cada imovel.
.
Estaria praticamente equiparado seu sistema ao alemo. no que tangesse parte formal.
21 - Nos Estados Unidos se observa o fenmeno oposto - isto , a organizao pessoal dos registras, como se
pode vr em TIFFANY- Real property, Chicago, 1912.
preciso, para conhecer a situao de um imovel, rastrear a
cadeia de ttulos registrados (recorded) pelos nomes ctcs
sucessivos proprietrios ( 476), percorrendo ndices de vendedores e compradores, onde os erros se msinuam com
facilidade ( 477).
Prevalece, para garantia da boa f, a doutrina da notcia, herdada do direito ingls, e que se funda na presuno do conhecimento quando o terceiro teria tido elementos para Investigar a legitimidade do ttulo do alienan.te, v.g., pela posse, por circunstnclas manifestas, obras,
pelo exame de registras ou pelo preo inadequado; se negligenciou no exame, no poder reclamar contra ;, usurpao ( 478 a 487).
A investigao dos ttulos, em uma grande cidade como
Nova York, assume as propores de um negcio perigoso, maxlm para um jovem advogado: HENRY GREENBERG
{Real Estale Practice, N. York- 1936 e suplemento - 1940)
descreve o Imenso labor que exige esse exame (pgs. 43 e
seguintes) atravs de registras de julgamentos, litispendnclas, falncias, partilhas, trusts, servides, bitos, nomes dos
testamente!ros, processos existentes em outros lugares, etc.;
se tiver havido desmembramento anterior, foroso atnda
0 exame dos ttulos das outras parcelas, pois servides
podem ter sido Indicadas exclusivamente neles (pgs. 46
a 48).
E, depois, ainda necessrio entrevistar os possuidores para conhecer as locaes, s vezes longas e por
baixo preo, examinar as hipotecas e suas quitaes, e
.apurar os dbitos fiscais e para com empresas de servios

PHILADELPHO

32

AZEVEDO

pblicos, tudo com o maior cuidado e at o ltimo momen

to da assinatura do ttulo - mesmo J;elo telefone (pags.
49 a 54).
E, por cima, conservar a maior ateno com os nomes,
pois o Tribunal de Nova York j gqrantiu o direito de certa
Ellzabeth Smith, embora seu nome constasse no registro pela
abreviatura de Bess Smith e o adquirente no tivesse me1os
para re...'"OIIhec-lo (pg. 45)1
B certo que em alguns Estados existem r&Qiatration acta
(I moda do sistema Torrens, com certificados oficiais, aps
procedimento judicial e s vezes administrativo, mediante
citao dos interessados e prvia convocao por edital; o
livro e os certificados tero, assim, validade contra todos,
Imediatamente, ou aps certo prazo, cancelando-se, nas
novas transferncias, o ttulo e expedindo-se novo. Alegou-se, fato, a inconstitucionalidade do sistema por ensejar
a perda da propriedade, mas em vo, pois as Crte.3, em
reqra, aceitaram o reqlme (TIFFANY, op. clt., 488 a 493).
Mas, o curioso que apesar do esprito prtico dos americanos, o sistema novo teve aceitao minguada, referin
do GREENBERG que, em Nova York, apesar de afirmada a
constitucionalidade da lei, os ttulos de registro Torrens no
so aceitos pelas grandes companhias de financiamento,
sendo apenas usados fora das cidades, em pequenas casas
de valores reduzidos( op. dl, pqs. 512 a 514).
O problema da segurana da propriedade lmoblllr!a
resolvido de outra maneira, como, a seu tempo, se rnE.n
clonar.

22 -

GEORGES DEREUX acentua, por isso, multo bem

que para um livro fundirio basta o catlogo de !moveis,

dando a cada um designao prpria (Buli. clt., pq. 341):

concentrar todas as Informaes para facilitar a Investigao,.
o escopo de um sistema de transio para os livros fun.
di6rlos (pq. 193).
O exemplo exatarnente oposto dessa orientao encontra-se na Argentina, onde embora a cada lmovel deva corresponder uma folha no registro de !moveis, (requl. art. 267).

REGISTRO

DE

lllllOVE!S

33

como na Alemanha, no h um ndice real. porque as hipotecas so inscritas em outro reqistro, ou outra seco da
Repartio de Registres, criada, por ex., em 1902, na cidade
de Buenos Aires.
Por isso, na prpria copltal. cuJa topografia e cuJo sistema de numerao facilitariam um perfeito indicador real
imposslvel certificar em relao a determinado !movei. s
havendo ndices pessoais.
LAFAILLE acentua que o registro seria real (op. cit.
38), se no se tomasse pessoal pelas buscas ( 41). sendo
as hlpotecos Inscritas seguidamente; da, os graves lncon
veniente do sistema, no obstante a exigncia de registro
para todos os atos, Inclusive os C<NSa mortis. e a regra de
continuidade. Assim lambem ocorre no Chile (Reg, 0 de
1.857, arts. 41 a 44).
Na Espanha lambem cada !movei tem um lugar especial, com o nmero de folhas necessrias, embora sem
seces, como na Alemanha, mas com margem suficiente
para averbaes, e ndices pessoais (arts. 228, 252 e 266 da
lei hipotecria).
23 - Assim, embora no haja no Brasil uma folha
para cada !movei, o sistema dos livros muito mais prximo do alemo do que do ancs ou de qualquer outro,
salvo o portugus. A derena, ainda no terreno formal,
assenta, porem, em aspecto multo r.~ais lmpoilante.
t que o livro alemo joga rigorosamente com um cadastro perfeito ao ponto de sugerir as comparaes com o
espelho ou o atlas; as autoridades administrativas, que o
organizam e mantm, esto em contacto permanente com as
judiciarias, que superintendem o registro, sendo comunicadas reciprocamente as alteraes relativas identidade do
!movei.
Ao passo que aqui e em Portugal as descries so
feitas pelas parles e recebidas sem contrle, na Alemanha
ho de coincidir com a organizao do cadastro. Mas, essa
coincidncia nada tem com o feitio material dos livros e, se
llvessemos cadastro, seria possivel manter o xegistro com

34

PHILADELPHO

AZEVEDO

ele articulado, sob o mesmo sistema de livros dispersos.

Assim, no so o apuro esttico, a diviso em folhas, e
a disposio dos direitos reais nos livros fundirios que encarnam o sistema get:mnico, embora concorram sem dvida, em certa parte, essas providncias para dominuir as
oportunidades de erros. Alis, entre ns, no so frequentes esses erros, pois no se apresentam comumente certides do registro de !moveis que, por culpa dos oficiais, deixem de referir direitos registrados.
24 - No Brasil, preciso deixar patente com franqueza, existe a Impossibilidade de um cadastro, por muitas decedas, e Isso, alis, reconhecem SORIANO e CUNHA BARRETO.
Cadastro no se pode levantar em livros, por mais aperfeioados que sejam ~ h de ser feito parte, mediante
plantas, a que aqueles possam fazer referncia exala; assim,
as folhas dos livros alemes contm fu"damentalmente referncias ao catlogo oficial, folha e p::rrc3la do cadastro
Qualquer outro sistema, mesmo grfico, que no ssente na planificao do todo em relao s parcelas e que se
forme fragmentariamente, apoiado em medidas, ainda que
rigorosas, de cada imovel, estar longe de atingir perfeio
do cadastro e necessitado de buscar providncias complementares de natureza diversa, como acontece com o Torrens.
Conseguiu a Alemanha realizar seu cadastro aperfeioado por um longo e secular esforo, a que nenhum outro
pas atingiu; mas o exemplo da Alsacia edificante - dominada pelos germnicos desde 1871, o cadcstro, em 1918,
s tinha sido renovado em 370 das 1774 comunas existentes, de modo que s naquelas entrara a viqorar o sistema
germnico, em sua plenitude (REI'T MORF.l - Le rgime
foncier d'Alsace et de Lorra!ne - 1922, pg. 23).
A Frana tem se confessado Impotente para renovar seu
cadastro, vista do custo astronmico da obra: ~m 1923
era avaliado em trs milhes de francos e um seculo de
trabalho (GEOGER DEREUX - Buli. cit., pq. 339).
Que se dir do Brasll, onde h Estados maiores do que

REGISTRO

DE

!MOVF.IS

35

a Frana ou a velha, ou nova, Alemanha; no D. Federal

no chegou ele a ser completado, apesar do contrato com

firma estrangeira, que empregara os novos mtodos de le-vantamento areo; o aperleioado Servio Geogrfico do
Exrcito, instruido por uma misso de tcnicos austriacos e
dotado de numeroso pessoal e excelente material, h anos
..que se dedica ao levantamento topogrfico do Estado do
Rio Grande do Sul e ainda est longe de conclu-lo I
Em outros paises (Inglaterra, Estados Unidos, Espanha),
no h conhecimento de um cadastro perfeito como o da
Alemanha, permanentemente posto em dia pelo servio con'ugado da administrao e do registro Imobilirio.
No entanto, nem todos cruzam os braos, deixando em
vigor os velhos princpios romanos do absolutismo do domnio; antes, v6rias providncias tm sido procuradas para
qorantir a segurana de trfego dos negcios, como adiante
ser demonstrado.
25 -: Conhecida a formao da propriedade particular entre ns: as .concesses reais eram outorgadas a esmo,
leguas' e leguas serto a dentro, de modo a tornar lmpossivel para os prprios titulares um efetlvo exerccio do domfnio.
Aos desbravadores e bandeirantes coube a audaciosa
.ocupao efetiva das terras, que descobriam, colonlsavam e
exploravam, sem preocupao de legitimidade.
As sesmarias e posses operavam sua passagem do patrlmnlo do Estado para o domnio privado, expressa ou tacitamente e em sua maior parte a ttulo gratuito (RODRIGO
OTAVIO- Domnio da Unio e dos Estados- 1.a ed., pg.
63, ODILON NAVARRO - Rev. Forense. vol 84 pq. 776) e
RUI CIRNE LIMA, professor de direito administrativo na
f'aculdade de Porto Alegre, mostra como as posses campearam livremente aps a abolio das sesmarias, com cultura, continuando o abuso at 1850 (Porto Alegre, 1935 pg. 45).
Na Argentina ocorreu o mesmo fenmeno, verberando
BIBILONI a instabilidade de direitos at nossos dias, pois

36

PHILADELPHO

ZEVEDO

mostra como as mercedes (nossas s

.
sculos, outorgadas por D 1
esmanas) de dois ou trs
da Jundao de Bueno A; uan Garay e outros, ao tempo
d fr
s
res, ainda apare
o audes, apoiadas em Jus!'f'
cem, asseguranlnldneas (ProJeto do C, d' I ~~~oes com duas testemunhas
o Igo IVll argentino, v. 7, pg, 115).
2 6 - A Posse tudo Justlc
perial ter resolvido passa
ava, a ponto do Governo Imr uma esponJa sobre 0
d
Para reconhecer
uma
si'tu
_
Passa o
aao d e f ato.
.
Assim, em 1850, instaurou-se
passou hlst6ri
um curioso registro, que
a ~o-mo a possa do vigrio, que, entretanto, nao alcanou smao pequena parte do
16r1o, ainda ligeiramente arranhado.
nosso vasto terrtPor isso, o velho regime continuou, premiando os que

verdadeirame~t~ mereciam alcanar a propriedade das terra~, e, a ?roposito, eloquente o exemplo paulista, pois territorios ha poucos anos indicados no mapa como zonas habitadas pelos ndios apresentam hoje cidades e lavouras
florescentes e progressistas.
'
Nem os Estados, J ento titulares das terras devolutas,
Hnham interesse em disputar o domnio a esses ocupantes,
que, em troca, lhes alargavam o campo de tributao; as
tenta1lvas de reivindicao pelo Poder Pblico tem, em regra, fracassado apesar da declarao expressa, em leis recentes, de que as terras pblicas no so passiveis de
usucapio.
A ousadia doa conquistadores do mato no se limitava
ao esforo material - a Inteligncia os acompanhava com
os processos de falslcao de ttulos, que culminou na poca dos qrilos, to bem descnta por MONTEIRO LOBATO na
Onda Verde.
Ante o Interesse social e o longo curso do tempo se haveria de fazer vista grossa sobre esses expedientes, que, sem
dvida, seriam reprova1119is, quando apreciados sob wn
ngulo Isolado e rigoroso. No fundo, as vantagens para o
Estado e os prprios par!icularea superavam ao inconveniente de ferir esse costume isoladamente a cerios Interessados.

REGISTRO

DE

!MOVEIS

37

30 - A propsito seja-me lcito fazer ligeira digresso

sobre a atitude dos homens pblic:Js daquele grande Estado, batendo a mea culpa pelos erros pwticados em pequeno perodo onde, em soluo de continJ;idade de sua larga
viso poltica, pretenderam, de 1931 a 1941, e:smiuar a legitimidade de terras, por um inQ'lisilorid processo de legitimao.

MESSIAS JUNQUEIRA Procurador do Patrimonio Imobilirio, em artigo no Direito, vol. 9 pg. 152 e em justificativa de projeto de lei de terras - S,, Paulo - 1941, insuspeitamente acentuou como a lei de 1850 constituiro re
tumbante vitria do humilde posseiro soere o orgulhoso sesmelro, da plebe sobre o patriarcado e como as severas penalidades editadas para o futuro calram na mesma desmoralizao, pela insuficincia de pessoal l:abilitado para as
funes de Juiz Comissrio e Inspetor de Medio, pela area
elevadisslma de posses a levantar e terras a medir, pela falta de procura de terras devolutac,, enfim pela desvalorizao geral.
A invaso pela intrusa era assim, prossegue o escritor,
um fenmeno sociolgica absolutament<:> fa:al, e somente
o desconhecimento da marcha para Oeste J verificada cm
toda a segunda metade da sculo XIX poderia considerm
tal conquista commo errad!a.
A ocupao do aqer publicua continuou a se dar em
1889. como em 1850, sem ateno a princpios Jurdicc.s
abstraias; passando o domnio da5 devolutas para os Estados, S. Paulo nas suas leis de 1898 e 1922 to!erou a legitimao de passes tituladas e at das descoloradas, com a ancianidade de um trlntnio; constituirant tais diplomas cartas de aliorr!a dos invasores, pois o destino das terras
passar
domni do particular mesmo a ttulo gratuito
poro serem exploradas, a menos que o Estado pretenda
um suicdio lento.
Mais recentemente foi apresentado ao Departamento
de Administrao do Estado um proieto de lei de terras elaborado por trs eminentes Juristas: FRANCISCO MOMTO,
GABRIEL DE REZENDE Fll.HO E ABRAHAO RIBEIRO, ainda

a;

38

PHILADZLPHO

AZEVEDO

em moldes liberais, como J fr.:. lnetruldo o projeto da

MESSIAS JUNQUEIRA.
A ttulo de Justificao preliminar, recordou eruditamente a Comisso que o serto fra entre n6s rH nulllua
onde cada um tomava o que quarta e que esse movlmemo
lncoerclvel no padaria ser eficazmente Impedido, fazendo
o hlst6rlco minucioso da !eqls!ao do Imprio e da a~l.:l
dual. no reglmo lederatlvo; a exposio de motivas ainda
abordou o problema do usucaplo dos bons pbllcos e outos de natureza tcnica para chegar o;>xaltao da benemerncia dos desbravadoras da terrenos Nsem nenhum ttulo, com ttulos iloqtlmos ou com rlmples posse"; por lllmo, aprecia o episdio dos qrilo. para mostrar que mesmo
os de caratar traficante devem ser pumdos com equanimtdade. pois que concorrem indlretamanta para reqularlzao da propriedade:
"no por ateno a alas, mas aog pr6prios sitiantes,
"qua recebendo as escrituras de compra formaliza
"das, imaginam ter ttulo legtimo e vm-se na la
"mentavel posio de sofrer as penas do pecado do
"trapaceiro (Dirio Oficial de So Paulo, 15 da no
"vembro de 1941).
O projeto fol precedido d& uma mensagem do Tnt&rvontor FERNANDO COSTA em que se nc.ta a superioridade
com que o Estado abre mo da lmprescritlbldad'3 das terras pblicas, despojando-se do que aeu:
"Tranqulllzar, nos seus labores e ttulos de dc"mnio, aqueles que no campo moureJam n-:t proau"o; reconhecer, e validar a situao daqueles que,
"dilatando a periferia das zonas habitadas, tbrlndo
"e cultivando terras virgens, assentando nelas I fa"mlicx e a fazenda, tem concorrido para o povoamen"to do solo e prosperidade coletlva, executando um
"servio que o Estado por circunstncias vrias nun'ca poude realizar, mesmo porque nenhum rnohvo

REGISTRO

DE

lJiiOVI!IS

39

"de moral, econmlca, eoclal ou Jurdica coonestarla

"viesse So Paulo relvlnd!car o senhorio de posse cie
"terras hoJe valorizadas pelo trabalho de seu3 lllhc..s
e povoadores".
O prprio Governo Federal no pode escapar a esua
orientao premente, embora menor o seu patrimnio, J<).
duzldo praUcamente aos terrenos de marinhas.
Pois bem, regulamentao do dE-creto 2. 490 de 1940
vem de se sequjr a do decreto n.0 3.438 de 1941, ond-3 aincia
se cuida de legitimar a situao do~ rc.eros ocupantes
e dos que estivessem na suposio de mais extensas serem
suas propriedades (arl. 5 !).
Mas, curioso o mesmo riqor de todos os tempos, prometendo penas severas aos que, para o futuro, no se com

portarem bem: as medidas tero de ser afr~uxadas por um

novo bill de lndonldade, em constante renovao at que no
nosso territrio no exista mais terra, sc-:-m oproveitamento,

o que poder, talvez, simbolizar o conceito de tnfinltol

O art. 20 daquele decreto fixou, assim, a data de 16 de
Outubro para que os aluais forelrcs de m ,rinha regulartzassem sua situao; pois, assim como tdenttco preceito do
decreto 2.490 fra prorroqado pelo de n. 0 3.050 de 1941, o
novo foi lambem estendido pelos deo:-retos n."" 3. 721 de
16 de Outubro e 4. 034 de 19 de Janeiro de 1942 e certamente o ser ainda um bom nmero .-Je vezes.

Por isso, no se afastaram as Constituies de 1934 e

e das bcc.s tradies, esquecendo os pecadilhos e ferindo ao latUund.itio Inerte e ao
prprio Estado, com a criao do cha;Pado usucapio
rural, que JOAO MANGABEIRA, invoccmo lambem lonqa advocacia no sul da Baa, e\oqiou como elemento a
concorrer para segurana do direito de pr<:'priedade (Arq.
Judie., vol. 29 - Sup., pq. 9)
Com tafs antecedentes seculares, de prmio conquista
e valorizao da terra pela posse e pelo trabalho, constituiria flaqrante contradio a mantena do absolutismo do domnio e consequente reivlnd!cabilldade, sob o nico limite
1937 do carater nacional -

40

PHILADELPHO

AZEVEDO

do usucapio trlntenrio; lmptmha-se, portanto, ao legislador ptrio a supresso ou a modificao dos velhos princpios, enganadores da boa f e preJudiciais ao desenvolvimento econmico.
Como tolerar, hoje, exageros de individualismo e dedues lgicas, que, com abstrao completa da vida real,
frequentemente se ostentam nos pretrios por meio de reivindicaes fundadas em nulidades ocorridas h dezenas de
anos, com o filo de revolver situaes constituidas pacificamente atravs de vrias transaes, de reclamar restituies de capitais e frutos, e de legitimar verdadeiros enriquecimentos sem causa, que desabam sobre inocentes, forando, muitas vezes, acordos, que importam em verdadeiras extorses ?
Da, formar-se inevitavelmente a corrente, que avidamente procurou no Cdigo Civil elementos para fundamentar o sistema, que o Brasil estava a exigir - o de segurana
das transaes, de homenagem boa f, de respeito equidade, e de prestgio da passe.
Poderiam essas exigncias prevalecer sobre a segurana Jurdica, fazendo mo baixa sobre o velho conceito de
domnio ? Eis a questo, que entendo deva ser respondida
afirmativamente, ainda que se tenha de prescindir do valioso apoio de um cadastro, de obteno impossivel.
27 - Antes de enfrentar o problema domstico, seja-me
permitida ligeira apreciao sobre o que tem feito outros
povos, que no se entregam ao fatalismo, embora no consigam realizar um bom cadastro.
Na prpria Alemanha, h regies em que o cadastro
imperfeito, par sua origem exclusivamente fiscal, como acentuam NUSSBAUM (op. cit., pg. 13) e BIBILONI, profundo conhecer do direito germnico (op. cil. v. 7, pg. 118).
Na Su!a no havia cadastro completo - mas o C6digo se contentou com a demarcao de cada !movei e o regime novo poderia ser aplicado, com assentimento do Conselho Federal, onde existisse um estado de !moveis suficientemente claro; a apresentao grfica dos !moveis repousa

REGISTRO

DE

!MOVEIS

41

:sobre medida qeomtrica e, por isso, o Cdiqo coqltou de

planos, mas, quando no existissem, contentou-se com um
tat. que substitue as demarcaes nos termos do art. 40
do seu ttulo final
BORDEAUX, op. clt., 478 e WIELAND,
op. clt., vol. 2, pq. 450).

a..

Em todos os Juqares, onde no se poude levantar um

cadastro, elemento valioso ainda que no impresclndivel
para um r=avel sistema fundirio, recorreu-se ao sucedaneo, embora Imperfeito, de medidas particulares, mais ou
menos oficiais.
MOREL (op. clt. pq. 47) considera exagerado dizer-se que,
no assentando no cadastro, o reqistro trar conslqo o qerme da rulna, apoiando-se no timo resultado da experincia
dos livros de propriedade, que os alemes adotaram nas
comunas das provlncias ocupadas da Alsacia-Lorena onde,
por falta de cadastro, no foi passivei fazer trabalhar lnteqralmente o sistema alemo.
De tal forma eficiente era o reqlme provisrio que a
Frana, pela lei de 1924, renovada em 1934 por mais dez
dez anos, manteve, em princpio, o livro fundirio, unificando, porem, as tr~s especles existentes.
J:: cerio que o Jeqlslador qauls no adotou a reqra do
892 do Cdiqo alemo e cheqou a restaurar o bolorento

princpio de que o contrato basta para transferir o domnio, mas manteve as folhas dos livros, com as trs seces,
o prinCpio da Inscrio, o exame pelo Juiz, e os ndices
reais, alem da responsabilidade do Estado (PLANIOL e!
RIPERT, PICARD -- op. cit. 666 e sequtntes); estes autores acham ainda que se poderia estender o reqime e orqanlzar publicidade completa e eficaz em toda a Frana
sem renova5o do cadastro (op. clt. 637).
MORBL estabelece ainda o confronto entre a; faclll
dada de lnvestlqao sobre o estado de um !movei na Alaa:cla, e as certides dos conservadores de hipotecas da
Frana, que, s vezes, constituem verdadeiros volumes (op.
clt. pq. 129).

42

PHILADELPHO

AZEVEDO

28 - Na Inglaterra o problema da propriedade imo.

blllrla ara mais complexo e estava merc dos grandes
domnios, pertencentes s famlias senhoriais a suieit~s a
Inalienabilidade ou alienabilidade reduzida a a regime especial de sucesso, que procurava impedir a fragmentao
da terra.
O sistema era de verdadeira clandestinidade, conhecendo-se os primeiros passos do registro no condado da
Middlesex e parte do de York; comeou o Parlamento a
cuidar do problema em 1830 at que surgiu em 1863 a tentativa mais firme, simplificada pela lei de 1875, mas ainda
facultativa e sem sano (GEORGES LEBRET, La proprlet
foincire en Angleterre, 1882, 276/9}.
Vinte e dois anos depois da lei de 1875 s havia quatro mil titulas registrados na Inglaterra e o novo pisso,

marcado pela lei de 1897, no poderia importar em ver

dadelra revoluo, pois o povo no admitia que caducasse
um direito por falta de formalidades; o efeito da matricula
seria o

de outorgar ao proprietrio indeni.zao, paga pelo

Estado, na hiptese de evico, formando-se, para isso, um

fundo, que aquele completaria, si se tomasse insuficiente.
Chegava-se, assim, soluo contrria, ainda que anloga
do sistema Torrens, que manda indenizar o que perde, e
no o que sob-e a evio.
Em todo o caso, a lei de 1897 no ousava ainda tornar obrigatrio o registro, salvo nos condados, que o Conselho local determinasse, a proporo que os prdios fossem vendidos CE. LEHR Elem. de doit civ. ang!. - apendice, 1899 - pgs. 24 a 27, n. 0 400}.
Os alemes consideraram tal regime aproximado do
seu, acentuando que a responsabilidade do Estado no se
limitava aos casos de culpa, mas garantia todas as fnexat!des do servio de registro fWOLFF, com referncia aos
trabalhos de HEYMANN e outros, J posteriores s novas
leis inglesas de 1925, pgs. 136 e 140>.
Continuou, porem, a lenta evoluo do problema, especialmente devido campanha de Lord Binkerhead, que
Jurara modificar o retrogrado sistema de seu pas; publi-

REGISTRO

DE

!MOVEIS

43

cada, porem, a lei de 1922, teve que ser modificada, antes

de entrar em vigor, por outras de 1924 e 1925 para vigncia em primeiro de Taneiro de 1926, seguindo-<le novas
emendas em 1926, 1929 e 1932 (CHESHIRE op. cit.,
pgs. 7 e 8).
O objetivo dessas seguidas providncias fra principalmente o de simplificar a propriedade, reduzindo as complicaes do feudalismo, a teoria dos stalea e as consequncias das situaes legais e de equidade, estas desenvolvi
das pelo sistema dos trusts (pgs. 22 e 64/5).
A compra de um irnovel era tarefa dificil, desafiando a
competncia dos solicito:s. pelo indispensavel exame de
cadeia de ttulos, alem de 60 anos; a situao do terceiro
adquirente era precria contra direitos chamados legais~
mas, quanto aos de simples equidade, se formou uma doutrina semelliante da nossa boa f, a da notcia construtiva (pgs. 60 a 66), prevalecendo contra os trusts o direito
adquirido por quem no os conhecesse ou no tivesse tido
meios de se inteirar deles.
O registro, em face das ltimas leis, atende s exigncias de um bom sistema: segurana, simplicidade, mo
dicidade e rapidez, procurando destruir as fraudes e a duplicidade e assentando em organizao diversa da dos
nomes das partes.
Contem ele formalmente trs parles: na primeira, en
contra-se breve descrio do imovel, nmero e nome da
rua e referncia ao cadastro - land reglstery general map:
na segunda o nome do proprietrio, a data da transfncia, preo e mais condies e na terceira os onus reais;
nele sero ainda dispostas todcr.s as circunstncias que
interessarem ao adquirente - aes, execues, medidas
preventivas, etc. (pgs. 663 a 670).
Afastaram -se os truats. fazendo-se em favor dos seus
beneficirios notas de aviso a terceiros. O direito sobre o
!move! se transfere por uma frmula re<;~istrada e, si s<>
perde o cert!ltcado, obtem-se a expedio de outro landcertilicale, mediante prvio anncio; o registro s , porem,
examinado mediante permisso do proprietrio.

PHILADELPHO

AZEVEDO

O sistema original e encontra rigorosa analogia com

199ime dos sloc:b - fundos pbllcos, e ah- - aes
de sociedade, pois, na Inglaterra, esses ttulos so todos nominativos, constando os nomes dos donos dos livros da dvida pblica e do registro de sociedades annomas; assim,
os ectillc:adoto no constituem os verdadeiros ttulos, mas
sim o livro ou registro - servindo aqueles apenas para
receber coupou. etc. (CHESHIRE, op. cit. pq. 83, LEVI
ULMANN e M. SALEH, Institui de Droit Compar de la
Facult de Droit de Paris - Travaux pratiques, 1935, pqs.
178 e segs.).
Contudo, e apesar do registro e da garantia do Estado,
no se dispensa. em regra, o elOOme dos ttulos por trinta
anos (pqs. 656/9), nem se protege a ignorncia de clrcunstnc!as, que o exam pessoal poderia indicar, especialmente quanto posse, servides, etc.
Convem, por ltimo, acentuar que o novo sistema Ucmd
18Qiatar) s obrigatrio em Londres e nos Condados de
Eastboume (1916) e Hastings (1929); a portir de 1902, J se
aplicava, alis, a todo o condado de Londres, na primeira
transf&Incia que se fizesse de cada imovel a ser matriculado no State's reQ!ster of tltlea.

Fora da, subsistem os dois sistemas:

a) - de terras no matriculadas, cuja prova
fornecida por alos e documentos, geralmente na
posse dos proprietrios;

bl - de registro& regionais, com reproduo do

contedo dos doc!Jmentos (cleed ~lries), funcionando h dois sculos em Middlesex e Yorbhlr!>.
29 - Os proJetes sobre transcrio, apresentados su-cessivamente na Itlia at o do livro fi do Cdigo QvU,
arts. 357 a 384, oferecem como novidade fundamental a su
presso de transfdnc!a do domnio como simples efeito do
contrto.

REGISTRO

DE

lMOVIIIS

45

Essa transferncia s sa dar, portanto, pelo reqlstro

(J assim acontece na Eritrla e na Lbio), que entretanto
no se afeioou ao modelo alemo, mas antes um pouco
ao austrlaco: a transcrio exigida entre as prprias palIes, mas ainda prevalecer a reqra nemo ad. alium. etc.
e, portanto, a relvlndicabilidade, reduzida embora a prazos
breves (Novo Dlgeslo Italiano - 9Wb.. Trasc:rzione, L.
COVIEU.O, v. 12, pqs. 279 e seqs).
Na Austrla, a lntavol<Dione (lntabulation - Einverleibung) SCIIKI os defeitos em sessenta dias da notificao ou
em trs anos, embora este prazo possa ser aumentado por
Interrupo ou suspenso (lei de 1871, que alterou os
1467/9 do Cdigo, revogados expressamente pelo art. 3.0
da 3.a Novela, Nuovo Digesto verb cit. n. 0 66, STOLFI, Dirltto civile, vol. 2, I, 856), mas o projeto italiano - art. 367,
estabeleceu o prazo de 5 anos para pilr o terceiro adquirente, que haja ignorado sem culpa o vicio de forma ou
de substncia, a salvo das aes que tendam a anular os
ttulos por tais defeitos, especie de usucaplo tabular
austrlaca.
Mas, o texto discrimina outras especies de demandas,
e deixa de fra a reivindicao em geral ( I a 5), no
suJeita, assim, sanatorla quinquenal, o que trar confuses e dvidas, que o Conselho de Estado, pronunciandose sobre a reforma, j previu (Osservazloni sul progetlo del
libro secondo- Roma, 1938, vol 3, pq. 329).
Os advogados de Trento reclamaram, alis, a conservao inteqral do reqlme austrlaco, ainda em vigor na Venezla Giulia e Tridentlna, por fora do decreto de 28 de
Maro de 1929 (Oss. clt. pgs. 237/41).
De qualquer forma. se caminhar bastante na Itlia,
embora a opinio geral no quizesse atingir Jogo lnsUIulo de livros fundliios e do principio da f pblica, ainda considerado perigoso pala os proprietrios (Crte de
Milo - Osserv. cit., pq. 223).
Considerou-se, porem, que a introduo de repertrios
ou lndicoo de mapas ser uUI e permitir mais tarde a

46

PBILADI!LPBO

AZEVEDO

<>rganizao de cadastro (pq. 224) e assim se estabeleceram

algumas disposies transitrias no projeto (pq. 370).
30 - No Mxico se exige, no novo Cdigo federal.
com a apresentao do ttulo um simples plano ou croquis
do !movei, oferecido pela parte (art. 3.012), mais ou menos
como entre ns o decreto n.0 58 sobre loteamento.
Na Argentina, SALVAT lambem entendia que:
"en el sistema de hojas reales numeradas, una para
"cada finca podria ser ampliado sin necessitad de

"un cadastro previa; este podria Ir formando-se con

"las mismas inscripciones" (op. cit. v. 2 - 2.729).
BIBILONI, em seu nolavel projeto, considerou ainda
desnecessria a prvia triangulao e no essencial o re

gistro grfico total, bastando a preciso nas medidas de

cada lmovel (op. cit., v. 7, pgs. 121 e segs). pois, a seu vr,
no interessa o rigor matemtico do cadastro, que se deve
amoldar aos fatos e no estes quele.

Props, por isso, no seu proJeto, o registro baseado em

medida Judicial ou administrallva, aprovada; havendo registro grfico do Estado - bastaria ele e, em caso contrrio, si se tratasse de prdio urbano, em falta, ainda, de
cadastro fiscal. se atenderia a um plano subscrito por p<>rlto e visado pelo cadastro acl. Instar do que estabelece o
Cdigo sulo no art. 950 (vol. 7, pqs. 136, 196, art. 14).
Probiu as Inscries de posses, ainda admitidas nas
leis espanhola e Inglesa, de 1925, (vai. 7, pq. 142, art. 22),
exigiu a continuidade rigorosa dos ttulos (art. 32) e prescreveu a responsabtlidade do Estado (art. 81), adotando
dois nclioes - pessoal e real (art. 7).
Nas disposies transttrias, consignou, par~ apressar

REGISTRO

DE

!MOVEIS

47

a Instaurao de novo regime, a possibilidade de registro

sem prvia medida dos !moveis urbcmos
"se dos ttulos no resultasse dificuldade para a
"individualizao do !movei e no houvesse oposl"o de outra Inscrio" (art. 31), embora tolerando,
"neste caso, ao contra terceiros (art. 32).
L'sses eram os preceitos consb::mtes da regulamenta~
o dos registres em ttulo final, mas as regras de fundo fororrn consignadas no corpo do Cdigo, na parte relativa ao
direito das coisas: o registro prevalece em nome de quem
est Inscrito (art. 9, vol. 9, pg. I 37), mesmo por transferncia causa mortis (art. 7, pg. 134), adotando-se preceito anaJogo ao nosso art. 859 (art. II, pg. 139).
Todavia, acentuava-se que a presuno podia ser combatida por prova em contrrio, sal vo terceiros de boa f e
que a inscrio no convalidaria atas nulos ou anulaveis.
O autor expl!cava ainda que a presuno, como na Alemanha, no se estenderia s condies de fato e falharia
nos casos de dupl!cidade e de mera posse.
Entretanto, o ponto crucial foi resolvido com o preceito
do arl 13, segundo o qual no poderiam as aes de reivindicao e outras, prevalecer contra terceiros, adquirentes a
titulo oneroso, que ignorassem os vcios.
31 - O projeto de reforma do Cdigo Civil argentino,
de 1936, apoiou-se em BIBILONI e foi, mesmo, alem, adotando o contrato abstraio, que no viciar o causal (Exposio de motivos, pgs. 149/50); quanto ao registro se apoiar em medidas particulares lanadas em folha Independente, com o histrico de cada lmove1, articulado por dois ndices; cada folha, jungida continuidade pela certido do
ttulo anterior (pq. 235), obedecer a um plano, segundo
medida Judicial ou admlnistr::rtlva e, se urbcmo o !movei, a
referncia em cadastro fiscal ou plano assinado por prttos
com determinao de medidos, rua e nmero e outros dados
para Indicao e Individualizao (pg. 238).

48

PHILADELPHO

AZEVEDO

Recomendava! a leitUPa do projeto, especialmente

dos arts. 1.451 a 1.460, 1.484, 1.541 e 1.543 a 1.545, alem dos
arts. 33 a 51 da lei anexa sobre registras.
Todas as manifestaes na Argentina tm sido de apoio
ao melhoramento do reqlstro. Assim, na 3.a Conferncia
Nacional de Advogados, reunida em Mendoza, em 1933,
haviam Bldo aprovadas, por proposta de LAFAILLE, ds
medldas constantes do proJeto BIBILONI: oranlroo proQresslva do cadastro, responsabilidade do Estado em todos
os casos, e segurana de terceiros de boa f a ttulo oneroso contra reivindicaes. vencido nesta parte apenas o
professor de Cordoba, HENOCH AGUIAR <Actas, pgs.
34 a 47l.

MARTINEZ PAZ, na Conferncia de Direito Civil de

Cordoba (Boi. do lnst de Dtr. Clv., 1937, v. 2, pg. 21), mostrou..., lambem contrrio s relvlndicat6rlas, em benefcio
do princpio da sequrana dos direitos que, aliado ao de
verdadeira moralldade, afirma o destino ecanmlco dos
povos e toma posslvel o tr61eqo da vida soctal, estlmulando o aumento de riqueza.
Em 1939, EDUARDO BUSSO fez uma conferncia no
Colqjo de Abogados de Buenos Aires sob o ttulo: Hada
lUla mayor protec:I6D de la bueDa; (Bol do lnst, pg. 412),
na qual advogou a garantia de terceiros, no a espera de
um cadastro, mas, pouco a pouco, por melo de medidas
partlcu]ares (pg. 425).

Tombem noo Anata da Urversldade de la Plata, em

nWne.:o eapec1al sobre a reforma do C6dlqo Clvll - (1940,
v. 10, pg. 561), se acentuou a conventnda de lixar..., a
~ do Estado, no apenas nos oaaos de culpa, mas, em qualquer <XJ80, como na Inglaterra e Sula,
-.do de notar que na Argentina, apesar de lortes contrc
rimas. ainda prevolece, generlcamente e apoiada no art
43 do C6dlgo Clvll, a op!n1o de que o Estado no re.
ponde por atoe de seus ftmctonrios.

REGISTRO

DE

IMOVEU

49

32 - Expostos alguns aspecloll do movimento de melhoria do sistema Imobilirio, que 89 nota em toda a parte,
volvcunos ao nosso caso.
Vimos que, na Alemanh<r, segundo o testemunho do
prprio SORIANO e de disposio Jeqal explicita, tem OCOI
rido casos de lanamento do mesmo !movei em duas folhas
diferentes do registro, quebrando-se, assim, o princpio bsico da concentrao de elementos.
Para resolver esses casos, falham todas as molas do
aperfeioadssimo sistema e a boa f de terceiros pode ser
swpreendlda. Justamente, esse fato que vaf servir de
ponto de partida para a justificao do sistema. ora em
debate.
O que acontece com extrema mrtdade na Alemanh<r,
pode e deve acontecer com frequncia no Brasil, isto ,
transcries sobre o mesmo tmovel, que dm, todavia, a
aparncia de se referirem a prdios diferentes: e:r:presses
vaqas usadas nos ttulos, Incerteza nos !Jmites, medidas
aproximadas, mudana de denominaes, Inclusive em acidentes qeogrflcos - serras e rios, Invaso, total ou parciaL de !moveis vizinhos, tudo Isso conconer entre ns
para q\19, multas vezes, 89 acredite na diversidade de prdios, em relao a ttulos que, de fato, 89 reflrom a um s.
Mas, a par d98898 casos de confuso de prdios, 89
encontram Inmeros !moveis, perfeitamente descritos e caracterizados sem qualquer possibilidade de troca e posso
afirmar que estes constltuem, sob o ponto de vista econmfco, a parte maior da propriedade brasileiro, Isto , a
mais valJosa.
Em primeiro luqar, os !moveis urbanos, quase todos
perfeitamente Identificados pelas ruas e nmeros, suJeitos
disciplina municipal. Nlnguem podaria, por ex., deeconhecer o prdio da rua do Ouvidor n.0 100, para tolerar o reqlstro de ttulo, cam outra cle.:rtmlnao, de modo a debi.IJtar a verdadeiro transcrio.
Os prprios terrenos baldfos nao so passiveis de facU
confuso, dadas as &Jdqndas feitas pelos oficiais de reqlstro quanto sua caracterizao, facilJtada pela lmpoai

50

PHILADELPHO

AZEVEDO

o crescente do Imposto teiTitorlal, relativamente novo e

de grande eficincia, ainda que lndirela, para a regulariza.
o dos ttulos.
Assim mesmo, poder. claro, escapar uma duplicata
de descries: por exemplo, a de um terreno rua A com
frente de 10 metros, distante, pelo lado direito, 46 metros
da esquina da rua B e a de outro mesma rua A, com a
mesma largura, mas distante, pelo lado esquerdo, 16 metros da esqulna da rua C, poderiam coincidir com o mes
mo !move!, mas, essa poss!b!lidade vai diminuindo, prln
dpolmente em face das providncias fiscais e da regula
mentao das vendas de lotes de terrenos urbanos e rurais,
-constante do decreto-lei n.0 58 de 1937.
Ainda no que tange propriedade rural. h um gran
de nmero de siluaes perfeitamente definidas e lndlvl
duadas: quem pode em boa f desconhecer, por exemplo, a
caracterizao de grandes fazendas, engenhos e pastos,
com seus nomes tradicionais, limites certos e acidentes
descritos, de modo a evitar dupllcata ?
Onde h Interesse econmlco surgem as cautelas e as
qarcmtias.

VIaJando, assim, pelo extremo sul do pas, observe!. per

exemplo, que na zona fronteiria os soberbos campos da pia
nlcle sem horizonte prximo so extremados por linhas qeo
metricas, na ausncia comum de acidentes geogrficos pro
nunclados; fazendo Indagaes, apure! por intermdio do
pessoas conhecedoras do assunto como o Dr. Arnaldo Faria.
ilustre advogado em Bag, que, nessa rica regio no h
possibllldade de se Insinuarem confuses no registro de
!moveis, vista das descries exalas dos ttulos, da lotao
do imposto territorial e dos sinais de posse efetlva, marca
da nos potre!ros e Invernadas em que os estancieiros subdividem SIDS terras para os diversos mlstres da faina
pecuria.
33 - A feitura dos nossos !Jvros, articulada por n
dices reais, encontrou auxlio !nestlmavel na recepo, em
1929, do principio de continuidade, que tem sido to apll

REGISTRO

DE

lKOVI!IS

51

-cado, no apenas nas grandes cidades, mas em todo o pas,

com o maior provelto.
Vemos lambem que nos grandes centros. a lac!l identil!cao dos !moveis, o rigor da contribuio fiscal, o zelo
dos Juizes especializados, apoiando-se no rigoroso cumprimento da. regra de continuidade, tem alcanado resultados
que s6 a perfeio de um sistema poderia autorizar.
As dvidas sobre as descries nos prdlos so esclarecidas e resolvidas, mediante vistorias, exames e iror-

maes de reparties municipais provocadas em qualquer

caso de d!verq~ncia de ttulos subsequentes, de modo que
nos aproximamos a passos apressados do ideal de perfelt~ adequao entre o registro e a realidade do solo.
Mas, o que realmente surpreende que, no interior do
Brasil, o regulamento tivesse despertado tanto interesse em

prol do aperfeioamento do registro !mobillrib. j no so

mais os oficiais das grandes copllals, que aprofundam o
problema, como LISIPO GARCIA, WALDEMAR LOUREIRO
e GASTAO VIDIGAL; J no apenas um dos ocupantes
do cargo, no interior de Estado de grande valor econm!co,
como ALMEIDA PRADO em So Paulo.
O curioso que tm surgido monografias em modestas
<:omarcas do nosso hinlerlcmd. todas revelando grande interesse pelo aperfeioamento do registro, a despeito da
falta de meios locais; no se denuncia desnimo, nem se
aconselha a cruzar os braos; ao contrrio, todos se empe..
nham em lazer frutificar os princpios adotados no regulamento de I 928.
Para demonstr-lo, posso citar dois apreciavels Uvros
editados recentemente, um de AL TINO ANTOINE DE OU.
VEIRA. oficial do registro em )acutinga, Minas Gerais, que,
de pgs. 109 a 158, expe e desenvolve a sugesto de um
novo indicador real, que aperleioaria o registro, como
chave do sistema (Registro de imove!s - compreenso,
execuo e melhoramentos- 1938) e outro de PAULO RE'ZENDE, oficial em Colatina, Espito Santo, que tombem
prope um fich6rto, para facilitar a filiao (pgs. 97 a 114)
dos ttulos, detendo-se, ainda, na apreciao do princpio

52

PHILADELPHO

AZEVEDO

da leqalidade e da amplitude do art. 834 do CdJqo Civil

(0 principio da leqalldade- 1938).
Esses so os depoimentos que devem Interessar, demonstrando como os problemas fundamentais, a despeito
de sua aparncia exclusivamente tcnica. refletem no amaqo
do corao brosileiiO.
34 - Do que ficou antes exposto, se h de concluir
por uma distino: temos propriedades urbanas e rurais
que, por uma caracterizao perfeita, constante do prprio
ttulo e Independentemente de cadastro, no admitem confuso posslvel e outras, em extenso maior, embora em
valor menor, que, pelas condies qeoqrficas do pas, no
podem apresentar a mesma preciso.
t o que ocorre na Alemanha, ainda que em proporo
escandalosamente diversa, mas, a questo de mera quantidade e no de qualidade, provado que ali lambem acontece, a despeito da perfeio do sistema e do cadastro, confuso de ttulos sobre o mesmo !movei, orlqinando matrl
culas diversas.
Ainda mais: l, como aqui, basta a falsUicao de
Identidade do alienante paro que um !movei passe a novodono, loqrondo-se definitivamente o preJudicado, si Intervem um terceiro de boa f.
Mas, nem porque haJa uma tal eventualidade em
qualquer sistema se abandona o esforo de bem construi-lo.
Nada obsta, pois, a que o sistema da f plililica se
observe na maioria dos casos, falhando apenas excepcionalmente. t o que ter de acontecer no Brasil, embora em
proporo diferente: a presuno de f plilillca se observar em todos os casos, em que no haJa contestao sobre a identidade do !movei. falhando somente quando
controvrsia se levantar a tal propsito.
Assim, J teremos comlnhado bastante, assequrando a
confiana das transaes sobre a maior parte dos !moveis
passiveis de caracterizao perfeita, Isto , a quase totalidade dos urbanos e uma boa parte dos rurais.
Nlnquem recusaria as vanlaqens de uma tal soluo.

REGISTRO

DE

53

!MOVEIS

pois no se justificaria que, em contemplao incertero

de ttulos dos desertos de Goiaz ou Amazonas, se deixasse de garontir a seguxana dos bens valiosos do litoral e
das cidades.
Nem se trata de estabelecer xeglmes diferentes, mas um
s - o da presuno, que se aplicaria em todo o territrio
nacional, mas que em certos casos Isolados cederia, como
cede na Alemanha, diante de uma Impossibilidade de lato,
qual a da perfeita caraclertzao dos prdios. Alis, regimes diversos subsistem, lado a lado, na Inglaterra, na
prpria Alemanha, na Frana, na Itlia e em todos os
palses, onde se pretende lanar as bases de um novo sistema apoiado em medidas porticulares dos imovels, sem lo
tallzao cadastral.
No nosso prprio pas existe, atualmente, a coincldn
ela de dois sistemas: o comum e o Torrens.

35- Para atingir ao ideal collmado, preciso no

desprezar qualquer elemento favoravel e assim um dos fa
.tores do aperfeioamento do nosso sistema reside no prin
clplo da )eqalldade, que, entretanto, no tem recebido todo
o apoio que merece.
Assim, o Tribunal de Minas Gerais, em 13 de Julho de
1927 CRev. Cri!. Jud., v. 8, pg. 187), considerou Indevida a
exigncia do oficial sobre falta de outorga uxoria, embora
constasse do ttulo ser o vendedor casado, por se tratar de
nulidade relativa; animei-me a criticar essa deciso, fun
dado no Interesse de terceiros, e portanto, de carater pblico e no texto do art. 834 do Cdigo Civil sobre a leva
lldade da Inscrio, entendendo que o oficial poderia levantar dvida para evitar prelulzos futuros; SERPA LOPES
lambem se manifestou de tal parecer (op. clt. v. 3, pg. 372).
Em So Paulo lambem se decidiu em 1933 por aquela for
87, pg. 99),
ma, meu vr, erronea (Rev. dos Tribunais,
-como ainda que o oficial no podia aleqar evidente falta
de poderes de alienao por parte do procurador, o que
determinou, alis, Justa critica de OLIVEIRA Fll.HO, em comentrio a Se<;JU!r (Rev, clt, v. 104, pg. 462).

v.

PHILADELPHO

AZEVEDO

Ainda em Mines se sustentou que o oficial se deve limitar ao exame da frma, e no do contedo do titule,
pois o Cdigo Civil no alteroxa nosso regime, que n.:io
comporta, como o alemo, a investigao do ttulo <Rev.
Forense, v. 74, pg. 74).
Ao contrrio, na Alemanha no h esse rigor no exame, mas o nosso sistema diverso e comporta perfeitamente outros adminiculos, no que toca principalmente a
questes de fato.
J se aludiu, h pouco, a divergncias de descri?S
ou medidas entre dois ttulos sucessivos, referentes ao mesmo prdio; sempre que tal ocorrer, haver motivo parct dvida do oficial, evitando-se que se substitua o processo de
usucapio, por artifcio que facilite o alargamento das medidas de um prdio, a propsito de cada transmisso.
t: certo que nem sempre haver intuito doloso, podendo a derena provir de erros de medio, que o interessado queira aproveitar para corrigir, aps uma verifica5o
anterior transferncia.
Mas, o juiz de Registras apurox o fato sumariament~.
podendo, como corrente fazer-se no fro deste Distrito,
ordenar exames e vistorias, requisitar informaes de cadastro real ou fiscal da Prefeitura, quando existirem, e ;ecorrer a plantas depositadas no registro, como nos ccrscs
de loteamento. As vezes pode bastar at a indicao dos
confrontantes para no deixar em dvida a individualimo do !movei, como i decidiu o Tribunal de Minas Gerais. (Rev. de Dir. vol. 123 pg. 183).
36 - Mas, faltava um elemento bsico, sem o qual S?.rla !mposs!vel obter qualquer melhoria no nosso regime
Imobilirio: o princpio da rigorosa continuidade dos ttulos
de modo a obviar concluso do prof. GONDIM Fll.HO,
emitida em 1923, (Rev. de Dir., v. 68, pg. 263), de que em
relao ao mesmo prdio podiam ser registrados vrios e
contraditrios ttulos.
Embora pelado pelo carater de mera regulamentao
da lei de registras pblicos, no hesitei em propor aos co-

REGISTRO

DE

!MOVEIS

55

legas da comisso designada para esse fim, Minlstro

ATAULFO DE PAIVA e o saudoso GABRIEL BERNARDES,
a introduo das providncias, afinal acolhidas pelo decreto n. 0 18.542 de 1928.
Essa iniciativa, no decorreu de importao, nem da
Frana, nem da Alemanha, como no envolveu obra de
artificialismo impensado, antes teve um alcance relevantissimo para a construo do regime imobilirio brasileiro,
que hoje reivindico com justo orgulho.
Construido rigorosamente como foi, o princpio alcanou, no s a continuidade sem solues, como a prpria
unicidade do registro: um imovel smente pode estar transcrito em nome de um titular, salvo o caso da dupliccrta, devida a descries diferentes que ensejem aparncia diversa, o que, alis, no dever acontecer, em relao a inmeros prdios, como se acabou de explicar.
Para afastar a pecha de imitao, bastar aludir, e
Jogo adiante se far, ao grande nmero de poises, que,
antes e depois de ns, sufragando sistemas os mais dispares, tm acolhido a regra de continuidade, sem qualquer
censura, antes com aplauso dos que propugnam pelo progresso do regime Imobilirio e no preferem cruzar os braos.
37 - Que a medida no foi importada da Alemanhct,
bosta vr que ela al no existe com carcrter absoluto; ao
contrrio, do registro so excluidas certas transmisses.
O acordo e a inscrio s so necessrios para as modificaes decorrentes de um negcio jurdico; as que no
derivam de negcio, ou no presupam o acordo e a inscrio, como os casos de herana e comunidade, ou dispensam somente o acordo, como as medidas judiciais com
pulsorlas (INOU'F - op. cit., pg. 202).
Especialmente, quanto s sucesses, h, pelo menos,
controvrsia segundo SORIANO, pois, se a pg. 68, diz que
h necessidade de prvia inscrio, a pg. 72, alude a excees em sentido contrrio.
Na verdade, o ar!. 40 da lei de 1897, mantido em 1935,

56

PHILADELPHO

AZI!VEDO

estabelece a necessidade de prvio req!stro em nome do

transmltente, mas o art. 41 abre exceo em favor do herdeiro ou Interessado Inscrito.
WOU'f' considera que, tolerando a regra tantas exoses arbitrrias, dificil de ser Justificada em sua estru
tura. embora possua valor Indicativo, sem fora para invct
lidar inscrio posterior, que no a respeitasse (op. cit.,
pgs. 172 - 3); acrescenta que, em certos lugares, multas
foram fixadas para os herdeiros, que no comunicassem a
transferncia (pq. 160, nota 1).
Vimos, ainda, que somente em 1935 se pretendeu com
pletar o .req!stro, permitindo a nova lei que os enCCI!TE>ga
dos do servio exiiam ex-ofcio Informaes dos Interessa
dos e do Tribunal de Sucesses, quando estiverem os as
sentes em desacordo com a realidade e houver convenincia em retllic-los.
Da Frana, muito menos, poderia o princpio ser Ira
zido pois l ele no existe, a no ser na legislao especial
para a Alscia-Lorena.

Mas, facil ser fazer passar em revista os verdadeiros

modelos de toda a parte e de todos os tempos, que apresen
Iam o malsinado figurino.
Na Amrica do Sul, vemos no Chile, desde o Cdigo
Civil de 1855 (arts. 692/3) e o regulamento hipotecrio de
24 de Junho de 1857 (arts. 14 e 80), a exigncia de se re
portar uma Inscrio anterior e, se esta no existir ou
no coincidir com o nome do transmitente, o registro s6
ser feito aps aviso ao pblico e publicao de editais
na Imprensa.
No Cdigo federal do Mxico, de 1928, bmbem ae
alude ao req!stro anterior (ar!. 3.0 IS n.0 !), no podendo
um !movei apazecer Inscrito a favor de duas ou mala pessoas distintas, salvo sendo cc-participes (ar!. 3.009).
No Per, o Ccliqo de 1935 dispe que nenhuma !na
crio, salvo a primeira de domnio, se far, sem que esteJa lnacrito ou se lnac:reva o direito de onde emane a trana-

REGISTRO

DE

!MOVEIS

57

cnao ou gravame (art. 1.045), no se podendo inscrever

um titulo translativo de domnio incompativel com outro J
inscrito, ainda que de data anterior (art. 1.047).
'E:.' asss conhecida, na Argentina, a controvrsia suscitada pela omisso do Cdigo Civil, a respeito da transcrio, a qual tem sido suprida pelas leis locais de orgcmizao Judiciria, embora de consiitucionalidade duvidosa;
na cidade de Buenos Aires, a lei de 1881 criara, por exemplo, ofcios separados de registras de propriedades e de
hipotecas, afinal encampados pelo Estado para constituir
uma repartio pblica OOS BIANCO - Registro de la
propriedad, 1912).

Mas, naquela lei, ou melhor, na de 12 de Novembro

de 1886, que a substituiu sem grandes alteraes, se disps
que nenhum escrivo pode lavrar escrituro que transmita
ou modifique direitos reais, sem ter vista a certido do
registro, em que conste o domnio e suas condies aluais
sob penas de demisso e responsabilidade (ar!. 240), o qus
assegura a continuidade (SALVAT - op. cit. 2.760).
Essa seriao foi inspirada na lei espanhola de 1861,
a mais autorizada na poca e baseada em modelos alemes, segundo ensina LAFAILLE (op. cit. - 29 e 36).
At na China modema, o Cdigo (art. 759) declara que
o adquirente por sucesso, execuo forada, desapropriao ou julgamento s6 pode alienar o !movei ap6s o
registro de seu ttulo.
Os autores do regulamento de 1928 no precisavam,
assim, slquer Ir Europa para macaquear um princpio
to corriqueiro; bastaria que ficassem na Amrica e mane'assem, ao menos, o espanhol.
88 - Mas nem o conhecimento de um Idioma prximo como o castelhano seria necessrio, parque, em Portugal, a medida l era velha.
CUNHA GONALVES mostra como se t&m sucedido

58

PHILADIILPBO

AZIIVIIDO

em seu pais os requlam.EIIltos do registro Imobilirio (1868,

1870, 1898 e 1922). ainda que sem grondes alteraes, pois
prevalece, em essncia. o )ll'lmlllvo, Inspirado na lei hipotecria espanhola (op. cil, v. 5, pq. 550); ultimamente, tm
sido at chamados ~ de reqlstro predial, aprovados
em Maro e Selembro de 1928 e Julho de 1929.

Solre o penltimo h um trabalho de PEDRO PITI'A,

anlerlormente citado, por onde se pode apreciar a mnucf.c:
de funcionamento das Conservatrias pmtuquesas.
Pois bem, desde o regulamento de 1898, no se admite
que escritura seia lavrada sem referncia ao nmero da desaio do prdio ou certido negativa desta, exigindo-se ainda documento comprobatrio do registro em favor da pessoa
que figurar no ato de alienao ou oneroo (arts. 193, 197,
273 e 278 do Cdiqo de Setembro de 19'l8i; o de i929, segundo Informa CUNHA GONALVES (op. cit., pq. 593) atenuou um pouco o riqor, adotando, embora, o sistema da

obriqatoriedade indireto, que alcxmou o apreciavel resultodo da descrio da quase totalidade dos prdios rsticos
e urixmos de alguma Importncia.
Na lt:lia. a tendncia no sentido de ampUar os casos
embora por interesse fiscal Oeis de 1916 a 1923),
e de exigir a continuidade, fronc:amente ::or.sagrada n::;s suOI!OIB!vos proJetas sobre a tronscr!o de GCIALOJA, GIAN
TURCO. VENEZIAN, LUZATI'I, COVIELi.O. etc. (S'fOLfl.
op. cil pgs. 631 a 650).

de

reqlstro,

A continuidade rigorosa provoca. alis, o registro dos

ttulos _ . . caua. ao menos paro o eleito da disponlb!U
dade !Nuovo Dlqesto nrb, tronacrlzloni - n.0 65, Rlv. de
Dlr. Qv!le de ASCOU, 1939, pq. 113, COVIELLO - Trorur
aizion1- 1897, I, 168, GALATERIA- Della publicit lmollillrla- 1937, pq. 168, RUGGIERO- Instltuzionf, s.a ecl.,
Y. 2.o, pq. 454).

o projeto

de reforma do livro

n do Cdiqo

Ctvll, afere.

REGISrao

DE

liiiOVBIS

511

ddo pelo Governo aluai e antes referido, encontrou, assim,

len'eno preparado para a exlqncia de reqistro do ttulo anterior e, por Isso, recebeu o apoio das mais autorizadas opinies da Itlia (OsseiVCZioni dl, vol. 3, pq. 220), o sequ':tte art 366:
"ln tutti i casi in cu! per Ie dispozion! precedentl
alto di acquislo soqqetto a tronscrizione, le
"successive transcridoni ed inscrtzio::ri a ca:ic:> deli'
"aqulrente non possono eseguirsi se prima non sicr
"trascrltto !'alto di crcquislo".

"=

Esse princpio foi afinal conscrqrodo no art. 7 do novo

livro do Cdigo italiano revisto sob a denominao "Della
tutela dei diritti" (Gazeta UHlciale, 5 febralo 1941, n. 0 3!
te.-J.
Em Frana, embora no haia exlqncicr de continuidade, como j foi dito, nota-se a tendncia para ampliao do
registro, como fez o decreto-lei de 30 de Oulubro de 1935, no
tocante aos Julgamentos declarcrtorlos, adJudicaes e oasos
de sucesso, excetucrda apenas a hiptese de pluralidade
de herdeiros, enquanto estiverem na situao transitria de
Indiviso <BEUDANT- VOIRrn, Droit dvil- 1938, vol. 3. 0 ,
785 a 798).

Na Espanha se encontro. pode-se dizer, a bose do princpio da continuidade, com as leis hlpotecr:las de 8 de Fevereiro de 1861 e de 21 de Dezembro de IB69 e requlumerto
de 29 de Outubro de 1870, ambos modificados em 1909 e
1934 Qel de 21 de Junho e requlamento de I de Outubro).
Aqueles primeiros diplomas foram precedidos de eruditas exposies de motivos (RICARDO OYUELOS - CSdic;o
hlpoteorto, Madrid 1907) e se desenvolveram sob o presupoalo do encodeamento dos ttulos: o art 20 da atual lei,
sobre o principio do trato sucessivo, dispe que:
"para IDscriblr o anotar los doc:unentos en virtude

de los cuales se transliercr o qrove el domnio o la

60

PHILADELPHO

AZEVEDO

"posesion de bienes lmmuebles o derechos reales,

"debr constar previamente Inscrito o anotado e! de"recho de la persona que otorgue o en cuJo nombre
"se haga la transmission o gravamen".
Se o !movei no est registrado, publicamse previamente editais e a nova inscrio no surtir eleito antes de dois
anos (B. GONZALEZ e JOS2 ALGUER - comentrios Ira
duo espanhola de ENNECCERUS - WOLFF - Derechos
de cosas. Barcelona- vol. I, 1936, pgs. 174/5).
Na Alscia, o princpio da continuidade foi mantido
pela lei francesa de 1924 (ar\. 44), prorogada pela de 1934.
39 - A Sua de todos os pases, o que exige registro
.com o maior rigor, abrangendo todas as transmisses, ainda
que se operem por fora de lei, como as causa mortia: por
outro lado, o prinCpio da continuidade no solre excees.
Da, sim, poderia vir alguma imitao, mas a comisso
s a teria praticado indiretamente, atravs do grande esprl.to de VIRGIT.JO DE SA PEREIRA, ao lixar outro ponto correlato, qual o do registro meramente ex!Qidc. para o fim de
disponibilidade.
O eminente professor e magistrado havia realmente, no
vol. VIII do Manual Lacerda, abordado o problema, a propsito da controvrsia que se suscitara, entre ns, sobre o
alcance do ar\. 533 do Cdigo Civil, em sua primitiva r&o
dao, no tocante ao registro dos julgados, que puzessem
termo indiviso (ar!. 532, n. 0 IID.
A reviso do Cdigo Civil, em 1919, afastou, porem, a
contradio entre os ar\s. 533 e 1572 e permitiu a incluso
dos ulgados nas aes fami11ae erclacundae entre os suJeitos a registro, embora a transmisso da propriedade J se
uvesse operado com a morte do antecessor.
Procurando reso!V'er o assunto, o regulamento aprovelotu a aluso de SA PEREIRA ao sistema sto, adotando
a tcnica d!lerenc!adora do registro para o simples escopo
de permitir a disponibilidade (ar!. 234), no.s casos em que a
.transmisso f tivesse ocorrido anteriormente.
Como o Cdiqo Civil J havia cogitado do registro dos

REGISTRO

DE

!MOVEIS

61

aios Judiciais como a arrematao, a Comisso entendeu

lambem de completar o sistema, submetendo transcrio
at os aros, que no derivassem de indivls:o: a entrega de
legado e a adjudicao, em caso de unidade de herdeiro.
Fechava-se, assim, o ciclo e nada escapava ao reqis..
tro, garantido, por outro lado, pela exigncia de encadeamento a ttulo anterior: barrada ficaria a entrada de um
Intruso, e estabelecida rigorosa continuidade.
Os prejucllcados teriam, assim, de obter o afastamento
do bice, promovendo previamente a ratificao do registro,
com a ressalva da boa f de terceiros, ainda pSsegurada
pela notcia de aes, penhoras, sequestros, etc., moda
de prenotaes, contraditas ou averbaes, conhecidas em
vrios sistemas estrangeiros.
Por sua vez, a prpria ratificao do registro dependeria
de ao (regulamento, art. 218), sujeita a prvio registro (art
267) p:xa garantia de terceiros, exigncia, ali6s, constante
do art. 1.000 do projeto primitivo e omitiida sem fundamentao pela comisso revisora.
40 - Que os homens do fro podem depr a respeito ?
Afirmar a excelncia das medidas tomadas em benefcio do
progresso do nosso sistema lmobilt6rio.
Que atitude tomaram os juizes em face do regulamento ?
No Distrito Federal, foi ele aplicado com o maior rigor
e todos os magistrados que vm ocupando, desde ento, a
Vara dos Registros Pblicos enxergaram o alto alcance da
reforma e a prestigiaram com apoio lrrestrito do Tribunal
Superior.
Nos Estados, tombem predominou a aplicao dos preceitos regulamentares, embora alguns julgados tivessem
proclamado a Ilegitimidade do regulamento, em face da autorizao Jeglslatlva, outorgada para uma simples consolldao.
Conhecia a Comfsso a fragilidade do edlf!c!o, mas entendeu que contributria para a perlelo do nosso sistema,

62

PHILADELPHO

AZEVEDO

adotando medidas que, com certa tolerncia, podertam ser

consideradas implicitas no Cdigo Civil e os opimos frutos
constitulram excelente paga do arrolo cometido.
HoJe, porem, qualquer vcio teria desaparecido e as
regras foram sublimadas pelo novo regulamento, que tem
fora plena d" lei e se h de impr aos ltimos recalcitrantes.
Ninguem conseguir mais uma transcrio, no oriunda do titular anteriormente inscrito, sem destruir preliminarmente o registro existente e 'todos os atos translativos tero
de ser registrados, ou para o eleito de transferncia da propriedade, ou simplesmente para o de permitir a disponibilidade do !movei.
Ainda que sem maior utilidade para o resultado do debate, iustilica-se, pois, o entremeio de um sinttico balano
sobre as vicissitudes do regulamento antes da confirmao
de 1939, ficando, assim, rapidamente demonstrada a assero de que os Juizes em geral apoiaram as duas medida
mais avanadas: o registro de partilhas e a exigncia de
continuidade.
41 - Particularmente, sobre o registro das partilhas
surgiu certa controvrsia que, entretanto, apresentava feio
parcial, sem atingir exatamente ao cerne do problema.
Assim, antes do regulamento, J havia quem sustentasse a necessidade do registro das partilhas em inventrios,
em face do Cdigo Civil, como SILVA COSTA (Rev. Jurld.,
v. 27, pq. 193); certo que PONTES DE MIRANDA foi contrrio tese, mas escreveu seu Direito de famlia (pgs.
163-4), antes da reviso dos textos do Cdigo, operada
em 1919.
O Conselho de Justia da Crte de Apelao do Distrito J exigia a transcrto dos formais, em melado de
1928 (Rev. de Dir. vls. 90, pq. 529 e 92, pq. 547); FRANCISCO B. DE ALMEIDA PRADO lambem Just!llcara, em 1927,
perante o Juiz de Bragana essa necessidade, apoiado em

REGISTRO

DE

ll\IIOVEIS

63

parecer de CLOVIS BEVlLAQUA, obtendo provimento (Rev.

dos Tribo., voL 63, pqs. 226~
Aps a expedio do decreto n. 0 18.542, LAUDO DE
CAMARGO, magistrado ento encarregado de resolver as
dvidas dos oficiais de registro na Capital de So Paulo,
apoiou as novas medidas com firme deciso:
"No Importa o resultado obtido pela partilha.
"Antes, a situao provisria de proprietrio com
"partes incertas. Depois, ela se consolida para o deli
"nltlvo com partes certas, por seu valor. Antes, cada
"Interessado tem o seu direito abrangendo todos os
"bens. Depois esse direito se radica em certos e de"terminados desses bens. Assim, qualquer comunh"
"que surgir, Idntica no ser anterior. Poder
"no existir entre todos os herdeiros e mesmo dentre
"os contemplados, um ter mais, outro menos. Fiquem,
"um, dois ou mais interessados com partes no mesmo

"imovel. Mesmo assim, o reqistro se toma necessrio

para no caso de transmisso se conhecer se a parte
"transmitida estava realmente em nome do transmis
"sor. o que visa a lei: prova de aquisio para po"der a coisa passar a outrem. Bem ou mal, a diviso
se operou".

O grande magistrado paulista ainda se demorou em

salientar como se insinuavam as fraudes nos inventrios
com a incluso indevida de !moveis alheios, lanando-se,
depois, os formais com o selo da Justia no tumil11o' do:;
negcios, inconvenientes que ficaram afastados pelos novos
preceitos, pois no seria mais facilitada ao Inventariante a
descrio de bens alheios (Rev. dos Tribs., vol. 71, pg. 355).
MELCHIADES PlCANO fot do mesmo pare<:er, (Arq.
Judie., vol. 16, Supl. pq. 147) e CLOVIS BEVILAQUA vem
de apoiar essas consideraes em seu novo Direito das coisas

1941, pg. 151).

O Conselho Supremo da Crte do Distrito manteve sua
-orientao anterior e exigiu sempre o registro, mesmo nos
(Rio,

64

PHILADELPHO

AZEVEDO

casos de legado e de adjudicao a um s herdeiro (Arq.

Judie., vol. 13, pg. 266) e ainda que fosse o conjuga sobrevivente quem recebesse o imovel conta de sua melao
(Arq. Jud!c., vol. 33, pgs. 186 e 483).
Tambem o tribunal do Rio Grande do Sul exigiu o re
gistro de partilha (Decises do Superior Tribunal de 1929 p. Alegre, 1930, pg. 347) como o fulz de Cantagalo, em despacho recente (Rev. Dir., vol. 131, pg. 4Cl).

42 - Raros os que se Insurgiram totalmente contra o

registro de partilha; formou-se, porem, uma corrente Intermediria, no obstante a crtica aprlorlsticamente feita por
LAUDO DE CAMARGO, a qual s exigia a t ranscrlOo,
quando cada um dos herdeiros ficasse com bens diferentes
e no com partes ideais nos mesmos bens.
A despeito da debilidade da soluo, conseguiu ela alguns adeptos, embora no pudesse suplantar a corrente favoravel ao registro em todos os casos de partilha.
Entenderam, assim, que o registro s poderia ser exigido, quando realmente puzesse termo Indiviso: FRANCISCO MORATO <Rev dos Tribs., vol. 45, pg. 355), FABIO
MALDONADO (in J. M. CARVALHO SANTOS, Cdigo civil
Interpretado, vol. 7, pg. 341), CIRO MENA (Justia, vol. 2,
pg. 443), MAGALHAES DRUMOND e MARIO PEREIRA (Juslia, vol. 7, pg. 600).
O Tribuna! de Minas, apesar de deciso proferida o;,m
1929 (Arq. Judie., vol. 12, pg. 145), so;,guiu a corrente lnt9r
medirla, em 1937 <Rev. Forense, vol. 74, pg. 74). Em So
Paulo, em 1930, dois votos foram pelo regjs!ro das partilhas
e dois contrrios, prevalecendo, porem, o quinto, de JULIO
DE FARIA, pela frmula de conciliao <Rev. dos Tribs., vnl.
74, pg. 93); ultimamente, ainda tem assim decidido, contra
alguns votos vencidos, como o de MARIO GUIMARAES
<Rev. cit., vols. I 13, pg. 594 e 123, pg. 529).
43 - t o momento, agora, de apreciar exatamenle u
aplicao que recebeu, en!re ns, o princpio quase universal da continuidade do regls!ro.

REGISTRO

DE

65

!MOVEIS

Muito antes do regulamento n.0 18.542, surgiam afirma

es sobre a convenincia de se estabelecer o princpio da
continuidade no registro de imovels, e a sua legitimidade
CQ!IlO corolrio forado do sistema do C6dJgo Civil.
Assim, o juiz de Registres Pblicos no Distrito Federal,
ALVARO TEIXEIRA DE MELO, invocando as opinies ce
AFONSO DE CARVALHO e !OAO LUIZ ALVES e um acor.
do, de 1924, da Crte de Apelao (Rev. de Dir., vol. 75, pg.
288), lanou vrias decises sustentando o dever do oficial
de Investigar os anteriores ttulos para que o rooistro se <>fe
tuasse em continuao ao do ve'tdadeiro titular; o Conselho
Supremo do Tribunal de Apelao prestigiou essa orien
tao, em vrios acordos de Agosto de 1928, quando o regulamento n. 0 18.542 somente foi expedido em Dezembro
desse ano (Rev. da Dlr., vols. 90, pqs. 529 e 550 e 92,
pg. 547, Pandectas- vol. 7, z.a parte, pqs. 709 a 711).
Ainda em 1927, o Juiz de Bragana atendeu mesma
necessidade de sequncia dos ttulos (Rev. dos Tribs., vol.
63, pgs. 203 a 226).
44 - Adotando expressamente esse princ1p1o, o requ
lamento velo a ser prestigiado por escandalosa maioria de
opinies e julgados, embora de vez em quando surgissem
esparsas solues em contrrio, mas nenhuma delas funda
da na inconvenincia da medida: SORIANO NETO o pri
melro a combater o princpio, em sua essncia e utilidade.
CffiO MENA, no Rio Grande do Sul, sustentou, assim,
a orientao regulamentar (Justia, vol. 2, pgs. 445) e MELCHIADES PICANO disse:
"a Idia de se por o registro na dependncia de
"anterior foi esplendida. t at de se admirar que s
"agora viesse a ser oblato de lei" (Arq. Judie., vol. 16,
supl. pg. 152).
JOst DE ANDRtA, em parecer, declarou ter
manto adotado

regula

66

PHILADELPHO

AZEVEDO

"com muito critrio e com grandes finalldades legais

"e prticas o sistema da filiao de ttulos", refletindo
o art. 234 "com muita clareza o pensamento do Cdigo
"Civil" (Rev. dos Tribs., vai. 88, pg. _291).
XENOCRA TES CALMON o considerou constitucional
e necessrio (ln PAULO REZENDE, op. cit.) e AMARAL GURGEL afirmou:
" uma excelente providncia do regulamento, que
"evitar a soluo de continuidade no registro. Tal
"disposio eslava implicitamente contida no Cdigo
"Civil" (Registro pblico, So Paulo, 1929 - pg. 120).
Pronunciaram-se, em minoria, contra o sistema, no por
sua incovenincla, mas por dvida na legitimidade da regulamentao, JAIR LINS (Rev. Forense, vol. 55, pg. 165) e
FRANCISCO DE MEIRA (Rev. Forense, vai. 78, pg. 484);
CARLOS CASTEX Fll.HO e AZEVEDO MARQUES, louvando
a providncia, contentar-se-iam, porem, em casos de falta
de ligao, com a declarao das parles de que no existia
registro anterior ou no o conheciam (Rev. dos Tribs., vcl.
103, pg. 562).

45 -1 Quanto jurisprudncia;, pode-se afirmar sem

erro que no Distrito Federal jamais surgiu a menor discrepncia na firme execuo do sistema regulamentar, por PCT
te de qualquer membro da magistratura.
O Conselho Supremo do Tribunal at em caso de her
deiro nico imps o registro (Arq. Judie., vai. 13, pg. 266) e
os Jufzes chegavam a adiar o julgamento de penhoras at
que se fizesse a prova de transcrilo do !move! penhorado
em nome do executado (Arq. Judie., vais. 21, pg. 32 e 17,
pq. 55), com apoio daquele Conselho e aplauso de MELCHIADES PICANO (Arq. Judie., vai. 17, supl. pg. 89); em
1932, no provimento de correlo geral, foi exigida, at nos
executivos fiscais, essa cautela (Rev. de Dir. vai. 107,
pq. 574), 0 que, como acentue! (Rev. de Crit. Judie., vai. 17,

REGISTRO

DE

!MOVEIS

67

pq. 163), deveria acarretar a possibilidade de ser o regis-

tro promovido pelo exequenle em caso de inercia maliciosa do executldo.

Ainda em 1934, o mesmo Conselho Supremo prestigiava
a ao do novo juiz de Regislros, SERPA LOPES, pois que o
~egulamento

"consagrou, sob fomta expressa, uma obrigao que,

"entretanto, i decorria da natureza lnlrinseca do p:.
"prio sistema adolado pelo Cdigo Civil" (Arq. Judie.,
vols. 32, pq. 82 e 33, pq. 186).
Somente se abria uma exceo, obvia, no caso de inexis1ncia absoluta de ttulo, ante a prova de ausncia de qual
quer ato a propsito do !move!, desde a criao do reqis
Iro em 1865 (Arq. Judie., vol. 37, pq. 173), soluo confirmada, aps o novo regulamento (Axq. Judie., vol. 54, pqs. 323).
No Rio Grande do Sul lambem o Tribunal acentuou
que os textos requlamenlares
"nado inovaram na matria, pois que, bem apre"clada ela seja, no h como neqar que as pr<scri
"es aludidas se encontram lmplicitas no sistema
"entre ns vigorante referente ao assunto" (Arq. Jud1c.,
vol. 43, pq. 165); e ainda recentemente (ac. de 7 de Abril de
1941 ln Justia, vol. 19 pg. 250) recusou reqlslro de escritura
por no constar a data da partilha anterior, de modo a esclarecer quanto exigncia de sua transcrio; o mesmo
-ocorreu em Santa Chtar!na (ac. ln Rev. do Trib. o:l.e Apelao
- vol. 16, pg. 258), no Estado do Rio, segundo portaria do
Corregedor (Bolei. Jud. do Estado, vol. 16, pq. 450) e no Esprito Santo !PAULO REZENDE -loc. cil.).
Em Pernambuco, o Desembargador CUNHA BARRETO,
embora no aceitando a fora probante, apoiou o princpio
<ia continuidade, Inscrito no art. '206 do requlamenlo CDirei:o
aplicado, pgs, 466 e 469).
46 - Divergncias s surgiram seriamente em Minas
-Gerais e So Paulo, mas, principalmente neste. Estado, pra-

S8

PBILADELPBO

AZEVEDO

dominou a corrente, que prestlqlou a norma requlame-:>!.cr.

Em Minas, por ex., o Juiz de Patrocn!o decidiu contra a
continuidade (Arq. Judk:., voL 22, pq. 212), mas o C:e :rs
Ponta. favoravelmente (Arq. Judlc., vol. 25, pq. 4721; c=:Jr
doe de 1929 e 1937 seguiram a este (Arq. Judie., voL 13,
pq. 145 e Rev. Forense, vols. 72, pq. I! O e pq. 582), mas ouIro, de 1939, considerou a exigncia Ilegal, vencido o DeseP.
barqador .AMILCAR DE CASTRO <Rev. For., vol. 77, pq. 519!.
como antes foram, em senttdo contrrio, os Desembargcdor91 BATISTA DE OLIVEIRA e OROZIMBO NONATO.
Em So Paulo, logo aps a regulamentao, LAUDO
DE CAMARGO, na sua vara especializada, abordou o problema com a coragem J salientada.

So de decises suas, de 1929

pq. 355, AMARAL GURGEL -

(Rev.

dos Tribs., vol. 71,

op. cil, pq. 120), os sequi.'l-

tes conceitos:
"O requ]amento no se rebelou contra o Cdig.,.
"CiviL As disposies vindas do CdJqo e lembra
"das pelo regulamento so todas benficas, de vasto
alcance prtico e talvez ainda no bem apreciadas
"geralmente. t do ofcio do Juiz prevenir demandas.
"Que dizer, ento, do legislador que, previdente, deve
"ser, ascultando as necessidades sociais para estabe"lecer preceitos, que bem as possam atender. Gene"raliz<!Ido o registro, explicar publicamente as vrias
"mutaes e mostrar a procedncia dando pro-.
"priedade a estabilidade de que tanto se resent!a, ga
"ranllndo as operaes legtimas e dificultando as
"faras.

o bastante, pois, para que a obra do legislador

"federal sela engrandecida e para que todos coope"rem afim de v-la realizada".
Da por diante, foi essa orientao prestigiada, s se
encontrando, de vez em quando, alqum voto vencido: lacll

REGISTRO

DE

!MOVEIS

69

, assim, verificar acorclos de 1933 ffiev. dos Tr'.bs .. vo!.s.

87, pgs 72 e 99 e 88, pq. 349), de 1934 (Rev. cit. vols. 90, pq.
305 e 9.1. pq. 324), de 1936, em que o relator, TEODOMIRO

DIAS, acentuou que

"o decreto no criou direito novo, sino que requ}a"mentou, dando-lhe forma mais incisiva, o princJpo
"implicitamente contido no Cdigo, que este sim, criou
"direito novo" ffiev. dos Tribs., vol. 103, pq. 559) e de
1937, ffiev. Judie. de So Paulo, vo!. 7, pg. 96).
As divergncias, i ficou evidenciado, se fundaram. pornm, na exorbitncia regulamentar, hoie afastada, em face
do decreto do atual Governo, notando-se ainda que o Cdigo
de Processo lo! mais exigente de que o decreto n. 0 18.542;
ao passo ~ este (arl 228) obrigava a meno do registro
anterior nas escrituras e declaraes de bens em inventrios, o Cdigo acrescentou a este caso (art 471 1 a) o de
arrematao, determinando que o edital de praa contenha
tal referncia (art 963).
Nenhuma dvida pode, pois, subslsiii sobre a legalidade do preceito, i que sobre sua utilidade se agrupou a
unanimidade dos sufrgios.
Alis, trata-se de medida intuitiva, que, se no impede
1otalmente a fraude, a atenua e exclue na maioria dos casos,
como salientou LAUDO DE CAMARGO, a propsito dos en
xertos em processos de Inventrios.
E foram essas exigncias do bom senso que determinaram a adoo da providncia, em vrias legislaes e em
todos os tempos, sem dependncia do sistema de registro
preferido, pois 10 sufragaram Cdigos Inspirados por princpios contraditrios.
Um nico caso examinado pelo Supremo Tribunal vem
demonstrar como a convenincia da medida se pode alar
acima da prpria legitimidade: nenhum dos Ministros revelou qualquer dvida sobre 10 validade da exigncia requlamentar, sendo de notar que OROZIMBO NONATO,

70

PHILADELPHO

AZEVEDO

quando ainda no Tribunal de Minas, manifestara a respeito certos escrupulos, que ora silenciou.
Vale a pena minudear o oaso desse recurso extraordinrio n. 0 2.825: iulqado pela turma, aos 11 de Novembro de
1938, no foi considerado cabivel, por maioria de um voto,
sendo que os Ministros CUNHA MELO e CARLOS MAXIMILIANO votaram no sentido de seu recebimento para que
fosse cumprido o art. 234 do reg-ulamento n.0 18.542 (ReT.
Forense, vol. 78 pq. 272); opostos embarc;Jos, foram eles considerados relevantes e, afinal, recebidos, pelo Tribunal Pleno, aos 14 de Outubro de 1940, para que a turma apreciasse
o mrito (Arqu. Jtld. vol. 58 pq. 146).
Entenderam haver sido violado aquele texto os Minis
tros CARLOS MAXIMll.IANO, ANIBAL FREIRE, BARROS
BARRETO, OTAVIO KELLY e LAUDO DE CAi\.1ARGO; os
que rejeitaram os eniliarqos, por no considerarem idoneo
o recurso extraordinrio, Ministros EDUARDO ESPINOLA e
CARVALHO MOURAO, fizeram-no apenas por ser d!scutlvel se a verso de bem estaria suJeita a transcrio e assim,
inclulda na exceo aberta pelo art. 234, prestlqiado, pois,
por todos os votantes.
De novo, o oaso Julqado pela sequnda turma, aos 12
de Aqosto de 1941 (D. da Justia- supl. pq. 2.753), sendo o
recurso provido contra o nico voto de VALDEMAR FALCAO; BENTO DE FARIA acentuou que, em face de dispositivos do requlamento, cada qual mais cateqorico, o oficial
no devia e no podb fazer o reqlstro de carta de adJudicao sem a transcrio anterior e OROZIMBO NONATO,
que pedira vista dos autos, concluiu seu voto:
"Impunha-se a transcrio do ttulo anterior na
"forma do art. 234 do decreto n. 0 18.542; como no foi
"feita, no

S9

poderia transcrever

ICI

adiudlcao"

E' certo que o caso ainda comporta novos embarqos,

mas em face dos antecedentes, no pode haver dvida de-

REGISTRO

DE

IJIIIOVEIS

71

que o regulamento de 1928 sair prestigiado da mais o!ta

Crte de Justia do pas.
A sublim~o operada pelo aluai governo seria assim
escusada.
47 - Firmado, pois, o prinCpio que excluia o perigo
de duplicidade de transcrio sobre o mesmo !movei, salvo
quando no coincidisse a caracterizao, nada obstaria a
que prevalecesse o mprlo da f pblica, garantidora dm
transaes.
E ainda aqui, diferentemente da Alemanha, mas, corr.o
na Suia, se restringiu expressamente a garantia aos adquirentes a ttulo oneroso.
O regulamento vinha extrair genericamente a concluso
que no completara o art. 859 do Cdigo Civil, em sistema
com os arts. 109, 968, 647, 935, 121 e 860, e como corolrio
de vrios outros preceitos ela lei de reqistros n. 0 4.827, como
os que submetem a execuo contra terceiros de sentenas
proferidas em aes reais e de retilicao de registro a prvio e oportuno registro.
Eis a esclarecido o verdadeiro sistema, que deflua do
C6digo Civil e das leis complementares, de proteo boa
f, e que se h de impr definitivamente, a despeito de profundas investigaes doutrinrias e histricas, sem o menor
valor para se oporem ao triunfo do interesse social.
Nada importa ter havido desajeito na Importao do
art. 859 ou incoerencla na elaborao do regime; so cir
cunstncias mnimas, despreziveis para a vida de um Cdigo, que deve regular os interesses de um grande povo.
48 - Outros poises vem procurando chegar a consequncias aproximadas do sistema germnico, independen
temente de estreita correlao entre o registro e um perfeito
cadastro; sem voltar a insistir nos casos da Suia ou da
Austria, onde o sistema do Land.taferln menos rgido, exl
gindo pequenos prazos para afastar as reivindicaes, facll
examinar outros exemplos.
Na Itlia, por ex., pretende-se a mesma garantia, me-

72

PHILADELPHO

AZEVEDO

diante apresentao de simples plantas pelos interessados.

Na Espanha o problema asss interessante: a trans
crlo no convalida aios nulos Oei hipotecria, ar!. 33),
mas no se pode agir contra o inscrito sem antes, ou simul
taneamente, demandar a anulao ou cancelamento do r~
qistro, articulado ainda com um sistema de anotaes pra
ventlvas em garantia da f pblica; o arl 34 prescreve mai3
que, no obstante o disposto no artigo anterior, os contratos
outorgados por pessoa que aparea no registro, uma ve~
inscritos, no se invalidaro, em quanto aos que com da
tiverem contratado a ttulo oneroso, ainda que depois se>
anule ou resolva o direito do outorgante, em virtude de ttulo
anterior no inscrito ou de causas que no constem ela.
romente do mesmo registro.
JERONIMO GONZALEZ desenvolve com erudio os
princpios hipotecrios do direito espanhol, e, entre eles. o
da f pblica <Princpios hipotecrios - Madrid, 1931 pgs. 158 a 166) e BLAS PEREZ e JOSt ALGUER, os traduto
res da obra de ENNECCERUS, vo alem, em suas notas,
considerando que praticamente o regime espanhol muito se
aproxima do germnico, embora sem cadastro.
Examinando, em confronto com os do Cdigo Civil alemo, os textos da lei e regulamento hipotecrios espanhis
de 1861, modificados em 1869, 1909 e 1934, acentuam aqueles comentadores sua concluso, em face principalmente
dos aluais aris. 24, 34 e 41 do diploma vigente.

Em notas aos 44 e 45 do livro de WOLFF, desenvol

vem ainda longo raciocnio, para concluir, a pgs. 256, que
"nossas leis no contem artigos suscetveis de !me
"diata comparao com os alemes, mas no faltam
"alguns que, se diferem notavelmente em sua estru"tura Jurdica, se aproximam bastante nos efeitos. A
"idia de proteo ao terceiro hipotecrio em nosso
"direito, , DO fundo, correlativa da f pblica do re"qistro no direito alemo (pg. 256)".

REGISTRO

DE

!MOVEIS

73

Coincidem os princpios no fundamento, porque a se

gurana proteqe terceiros em situao idnti= ao do sistema qermnico (pq. 257): sequndo o art. 34 da lei, o ato
de disposio a favor de terceiro vlido, como se o reqlstro fosse exalo (pq. 258).
Embora no existam reqras perfeitamente paralelas aos
891 e 892, insistem os tradutores, no faltam reflexos das
idias que os inslruem, com as consequncias principais, em
que se desenvolve o princpio de publicidade material a saber: presumida exatido do reqistro e proteo a favor do
que confia no reqistro inexato (pgS. 242, 258 e 259).
Criticam, certo, esses comentadores a ausncia de uma
frmula sincera, pois os textos so mal combinados, empricos, casuisticos, como se o legislador no tivesse cheqado
a assimilar o nucleo central do sistema qermnico, que pretendeu instaurar (pq. 242), observao curiosa pela semelhana com a que aqui feita.
A causa de confuso, eles a encontram, porem, na falta
de harmllnia de arUqos oriundos de sistemas diversos, como
a posse romana e o qewere germnico.
Mas o fundamento, afirmam, no a letra de tais preceitos, mas sim a idia de leqitlmao, ainda que mal pre-clzada em frmulas complexas e obscuras, que constituem
envoltorio embaraoso, onde se oculta o princpio mais que
conhecido pelo leqislador, que dele teve a Intuio perfellct
(pq. 242).
O eixo de todo o sistema na Espanha, est, portanto,
sequndo eles, na publlcidada material, no sendo os demais
princpios aiDo loll Mdloa de aque1 (pq. 242).
O art. 41 da lei afirma que o Inscrito qoza da presuno
da posse a domnio, enquanto os Tribunais no declararem
que os termos da Inscrio no concordam com a raalldade
lurldtc, e os autorizados comentadores o examinam exaus.tlvamente de pqs. 243 a 246.
Culminando a orientao do direito espanhol, dispe
'O

art. 24:

PHILADELPHO

AZEVEDO

"Non poder eJercltar-se nlnguna aclon contra"c!Jctoria dei domlnlo de lmmuebles inscritos a nom"bre de persona determinada, sln que previamente, o
"la vez, se entable demanda de nulidad o concela"clon de la lnscr!clon en que conste d!cho domlnlo. La
"demanda de nulldad habr de fundar-se en las causas
"que taxativamente expresse la lei hipotecaria, cuan"do haya de perjudJcar a tercero (pg. 246)".

49 - Passando Amrica, basta recordar que, na Argentina, se projeta a garantia dos terceiros mediante a apre
sentao de simples plantas, acompanhando a lnscrlao dos
ttulos, sendo que atualmente se engrossa cada dia a corrente adversa reivlndicabllldade contra o adquirente da
boa f.
J se observou lambem o sistema Imperfeito ainda em
voga nos Estados Unidos e o insucesso das tentativas dg Introduo de regime analogo ao Torrens.
Todavia, o esprlto prtico dos americanos levou soluo emprica, largamente empregada, qual a do segur<:l
dos ttulos:
"a contra! against defects ln title, unmarkatability,
"liens and incombronces (ANDREW'S - American
"Law, t. I, pg. 950, GREENBERG- op clt., pgs. 44 e
"512)".
Bffi!LONI se refere a esse regime norte-<m1erlcano (op.,
dl, vol. 7, pg. 171), embora manifeste preferncia pelo que
atribue ao Estado direta responsabilldade, ainda que medi
ante a percepo de uma taxa.
No Mxico, a par do usucaplo abreviao (ar!. 2.321) e
da regra expressa de que a Inscrio no convalida os tltulos nulos (ar!. 3.006), dispe o art. 3.007 do Cdigo Federal
de 1928:
"No obstante o disposto no artigo tm.lerlor,
"os ates ou contratos que se outorguem ou celebrem
"por pessoas que no registro apaream com direito a

REGISTRO

DE

!MOVEI&

75

"ele, no se Invalidaro, em relao a terceiros de boa

"f, uma vez Inscritos, ainda que depois se anule ou
"resolva o direito do outorgante em virtude de ttulo
"anterior no Inscrito ou de causas no constantes do
"mesmo registro.
"O disposto neste artigo no se apllcar6 aos con
"tratos gratuitos nem a aios ou contratos que se exe"cutem ou outorguem violando lei probltlva ou de
"Interesse pblico".
Pelo art. 3.008 no pode haver ao contraditria stJm
prvia demanda de concerto do registro, confieesada aqui,
como em outros pontos, a Inspirao da lei hipotecria es
ponhola.
No Per, o Cdigo de 1935 determina o exame da legalidade do ttulo, Inclusive a capacidade das partes e sua
representao (art. 1.044), mas dispe:
"Art. 1.052- Os atos que se executam ou os con
"tratos que se outorguem por pessoa que no registro
"aparea com direito para ela, tnna vez Inscritos, no
se Invalidam enquanto aos que com, ela tivessem con"tratado por ttulo oneroso, ainda que se anule o ch"reito do outorgante, em virtude de ttulo anterior no
"inscrito ou de causas que no resultem claramente do
"mesmo registro''.

Esse sistema foi adotado, aps longo e proludo debate

sobre a materla, em que no se deixou de acentuar o pequeno valor de certas terras, a Incultura dos proprietrios, o baixo
nlvel dos serventurlos, a dificuldade de plantas e cadastro,
mas se qulz prep= o futuro sem Impor grandes onus, como
os exigidos pelo regime Terrena (Alas das sesses- comisso reformadora, Lima, 1928- vol. 5. 0 , pgs. 19 a 35).
50 - Diante desse trabalho de aperfeioamento que se
nota em toda a parte, ainda sem dependncia de cadastro,
curioso Indagar o que tem ocorrido entre n6s.

"16

PHILADELPHO

AZEVEDO

Sobre os efeitos do registro imobilirio, i CLOVIS BEVll.AQUA, em 1921, acentuava a ampliao que tiveram pelo
Cdigo Civil, em benefcio, at, de transcries anteriores
(Rev. ]urid., v. 27, pq. 263}; posteriormente, ainda foi mms
positivo, quanto ao direito dos terceiros de boa f, que adquirem do proprietrio inscrito, s restando aos prejudicados
ao de indenlzao contra o usurpador, por no ser passivei
a restituio do imovel (Solues prticas, v. 3, pgs. 89/91 e
Rev. Dire!to, vol. 90, pq. 530}; por ltimo, vem de reafirmar,
em seu recentissimo trabalho (Direito das coisas, pg. 1471, o
apoio que i dera, nos comentrios, soluo propugnada
por LISIPIO GARCIA.
CARVALHO SANTOS positivo no mesmo sentido, prestigiando a boa f de terceiros, invocando a aplicao do
art. 968 do Cdigo Civil e considerando ainda util o usucapio nas situaes verificadas entre as partes contratcmtes (op. cit., vol. 10, pqs. 550/3}.
ARNOLDO DE MEDEIROS acentuou quo ocioso seria o
registro de penhoras e sequestros, se no tivessemos o SIStema da proteo de terceiros (Arq. Judie., vol. 42, supl. pq.
27}, aludindo, ainda, redao do art. 158 do Cdigo Civil.
ALMEIDA PRADO reconhece a falha de texto sim;lar
ao 892 do B. G. B., mas extrai dos artigos 859 e 860 a te~ ria
(Transmisso da propriedade !movei, pg. 240}; CIRO MENA
apoiou a doutrina de LISIPO em longo artigo, em 1933 (Jus
tia, vol. 2, pqs. 438 e 442}.
BENEDITO COSTA NETO, hoje Procurador Geral doEstado de So Paulo, acentua a boa f de terceiros em vrias
situaes da vida iurdica: propriedade resoluvel, contratos
nulos e anulaveis, etc. e defende, contra o prprio BEVI!.A
QUA, a soluo seguida pelo art. 968 do Cdigo Civil, aps
mostrar a divergncia que existe em Frana (Rev. ]ud!ciria
de So Paulo, vol. I, pq. 260}.
LACERDA DE ALMEIDA entende que ficamos aquem do
'Cdigo alemo, adotando presuno Juria tantum. mas

REGISTRO

DE

!MOVEIS

77

"suficiente para acobertar o proprietrio Inscrito dos

"azares de uma reivindicatria <Rev. S. T. Federal, vc;l.
"58, pq. 509"; referiu-se, ainda, nesse passo, com
eloqios, doutrina de LISIPO, mas sem confirm-Ia expresIICIIllente (pq. 501, iD fine), o que nos deixa em perplexidade
para descobrir seu pensamento.
EDUARDO ESPINOLA em referncia espordica no esclareceu. to pouco, precisamente seu juizo, mas dec:arou:
"Pretendem os Recorridos que a transcrio no
"meio de aquisio de domnio, como acontece no d:"reito alemo. Entretanto, o sistema do nosso Cdiqo
"Civil que a transcrio constitue o modo normal de
"aquisio de propriedade !movei, que prevalece
"como tal enqucmto no fr emulado (Arq. Judie., vol.
"58, pq. 307)".
SERPA LOPES, cuja opinio J foi rescenseada. er.tende que a fora probante do registro o ponto essencial, sendo tudo mais destltuido de valor (op. cit., vol. 1.0 , pq. 46) e,
assim, influir a analoq!a, em seu verdadeiro sentido, para
al!cerar nosso sistema, completando a base fornecida oeio
art. 859 do Cdiqo Clvll.
Acentua ainda esse Ilustre tratadista a Importncia das
prenotaes de aes e medidas Judiciais, para meL'lor caracterizao do estado de m f (op. cit., vol. 2, pq. 452).
Alis, essas medidas, que J constavam do proieto de
Cdlqo de Processo elaborado sob a dlreo do MinL~tro
Prof. ESMERALDINO, em 1910, so encontradas em v!las
]eqlslaes, com mais ou menos amplitude e diferena de
nomes, tendendo, em qeral, proleo de terceiros e prova
de fraude <PHILADELPHO AZEVEDO - Reqjstros Pblicos,
pqs. 83 a 89).
Ainda se pronunciaram no mesmo sentido, NEHEMIAS
GUEIROS (memorial nos embarqos em apelao clvel n. 0
28.042- Recife, 1940) e ANTONIO AUGUSTO DE VASCON-

78

PHILADELPHO

AZEVEDO

CELOS, em trabalho prtico elaborado no curso do prof.

ARNOLDO DE MEDEIROS (A Epoca - orgo do corpo discente da Faculdade Nacional de Direito- 1941 - n. 0 3 pqs. 33 a 47).
51 - No regulamento de registros foram, pois, adotadas medidas complementares do art. 859 que, uma vez afastada a eiva de excesso por parte do poder executivo, em face
da confirmao trazida pelo decreto n. 0 4.857 de 1939, ~::a, racterizaro o sistema brasileiro, com efeitos anlogos aos
produzidos pelo alemo.
Assim, os arts. 218 e 267 completaram o art. 860 do Cdigo Civil, exigindo, para ratificao do registro, como alis
constava do proJeto desse Cdigo, um processo contencioso,
que ter de ser Inscrito para que possa prejudicar a tercei
ros, exatamente, como no direito alemo.
Os arts. 265 e 267 disciplinaram a Inscrio das penhoras para constituir prova de fraude e das ces 1 eals, reipersecutrias e de retillcao do registro, para que os bens se
tomem litigiosos.
Finalmente, toda a teoria pode ser entrevista e deuen
volvida por argumento extraido da parte final do art. ?21,
atual231, que afirma expressamente a resolva de quaisqu.;r
"direitos adquiridos por estranhos de boa f e a tiu"lo oneroso''.

Embora referido como simples consequncia e sem o

destaque, que um regulamento no comportaria, nele reside
o leit-moliv inspirador do sistema nacional, refletido em 1an
tas outras aplicaes anlogas.
52 - Contrariaram, todavia, a proposta de LISIPO
GARCIA:
OTAVIO GUIMARAES, pela falta de correspondncia
do 892 do Cdigo alemo e por considerar que o mt. 968
do Cdigo Civil envolve apenas homenagem boa f do
accipiena, no de terceiro; contudo, consideraria vantajoso

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79

ao interesse social e circulao dos bens o princpio oposto !Rev. Forense, vol. 81, pg. 552 Rev. dos Tribs. vol. 133 pg.
193, e A boa f no direito civil brasileiro- So Paulo, 1938,
pqs. 48 e 53);
ALIPIO SILVEIRA que, embora, como o antecessor, partidrio da boa f, no aceitou a extenso de LISIPO (A boa
f no direito civil.- ensaio, So Paulo, 1941-pg. 115);
OROZIMBO NONATO, defendendo, em voto explicativo
no Tribunal de Minas, a teori/a oposta, (Rev. Forense, vol. 79,
pq. 300);
A. GONALVES DE OLIVEIRA sustentando que o art.
968 constitue exceo, que vigora at no direito francs e
enxergando ainda no usucapio um obstculo tese adversa, pois debroda de ter utilidade, se no prevaecesse tombem na aquisio a ttulo gratuito; alude, finalmente,
evico, que lambem seria inutil com a prevalncia da frmula de LISIPO (Arq. Judie., vol. 52, Supl. pg. 27);
AURELIANDO GUIMARAES que considera nada ter o
Cdigo Civil inovado, quanto aos efeitos do registro (Compra e venda civil 221, pg. 24!).
Finalmente, FERNANDO EULER BUENO em memorial
sob ttulo - Efeitos da transcrio no regime de Cdigo
Civil Brasileiro (So Paulo - I 941},
53 - Poder-s&-ia considerar que o decreto n. 0 SS tivesse contrartado o sistema defendido, ainda que seu obje!ivo
haJa sido outro, qual o de facilitar a todos o conher.imento
dos riscos na aquisio de lotes, mediante ampla publicidade dos ttulos.
WALDEMAR FERREIRA (0 loteamento e a venda de terrenos - 1. 0 vol., So Paulo, 1938, pg. 104) acentua que somente um dos consideranda desse decreto podena justificar dvidas a respeito, mas o 2 do art. 1 esclarece que as
certides positivas de onus e aes, no Impedem o reqlstro a o 3. 0 cogita da liberao de hipoteca, em sistema
com o arl II sobre concordncia do titular do direito real.
t exagerado supor-se, portanto, que o registro s ser feito,
quando esco!mado de dvidas o direito do pretendente, pois

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PHILADELPHO

AZEVEDO

no comporta discusso e prova de donnio o exame sumarlsslmo, exigido para o registro do loteamento (Rev. dos
Tribs., vols. 117, pg. 595 e 118, pg. 151).
O decreto n. 0 3.079 reduziu, mesmo, a prova de ttulos
de trinta a vinte anos, circunstncia censurada por W ALDEMAR FERREIRA (op. clt., vol. 2, pg. 49) e apoiada por SERPA LOPES (op. clt., vol. 3, pgs. 54 a 57), que aludiu ao reajustcnnento com o regime do Cdigo Civil sobre a transcrio, no qual o fator tempo secundrio; o Cdigo de Processo limitou a Impugnao ao caso de existncb de direito reol (art. 356).
SERPA LOPES entende, ainda, de acordo com o Procurador Geral do Disrtito, ROMAO CORTES DE LACERDA,
que a Inscrio para o loteamento no d nem tira direitos,
apenas possibilita exames (op. clt., vol. 3, pgs. 47 a 49).
O legislador, Instituindo esse regime especial de proteo economia popular, procurou atender a situaes peculiares, tendo em vista a qualidade dos compradores e a
exiguidade dos valores.
Mas, no fundo, no contrariou o sistema comum, pois
em grandes pores de terra haver sempre defeitos de caracterizao, ensejando complicaes futuros: por Isso, estabeleceu a cautela de exigncias extraordinrias '1\le. todavia, no excluiro dvidas.
Em todo o caso, o novo regulamento de registros (e serl!linut!l renovar a dvida da 1890, quanto antinomia entra
lei a regulamento, emanados do mesmo poder) foi expedido
posteriormente aos decretos sobre loteamento e consagrou
definitivamente o sistema, de que o Brasil precisava.

54 - No fro, a questo fundamental sobre o valor do

registro lave at agora a seguinte sorte:
A sentena de GALDINO DE SJQUEIRA, de 1921), confirmada em dois acordos da Crte da Apelao (Rev. de Dlr.
vol. 94, pg. 306), sufragou Inequivocamente a soluo de
LISJPO, assim como a deciso de VICENTE MAMEDE, ern
1933, em So Paulo (ln ALMEIDA PRADO - op. cit. pg. 372).
Recentemente, aqui no Rio, se garantiu a boa f da ter-

REGISTRO

DE

!MOVEIS

81

celro que comprara de scio de firma falida, uma vez que

seu nome no constava da sentena declaratria de falncia (Rev. Jurispr. Brasil., vol. 49, pgs. 52).
No acordo unanlme de 1923 redigido pelo eminente
SA PEREIRA j ficou apurado (supra, n. 0 12) como prevaleceram a hipoteca e a aqujsio reconhecidas nulas, diante
da boa f de terceiro, sendo de notar que o Supremo Tri
huna! no recebeu recurso extraordinrio, Interposto na causa, em que, alis, funcionaram como advogados CARVALHO MOURAO e o saudoso MELO ROCHA <Arq. Judie., vol.
17, pg. 458).
Acordo proferido em 1939 pelo Tribunal da Crte do
Distrlto entendeu que no adotamos o sistema qemtnlco,
em caso de conflito entre dois inscritos de boo f (Arq. Judie.,
vol. 56, pg. 347), mas o seu prprio relator, posteriormente,
redigiu a deciso em hipotese de uma praa anulada vinte
e cinco anos depois, quando o imovel i fra obieto de vrias transmisses, considerando o Tribunal que no seria
forada a repercusso do vcio sobre todos os ttulos, diversa
a situao de terceiros adquirentes; deliberou, por lsso, inoportuno discutir-se a evico (Direito, vol. 6, pq. 323). Entre
as prprias partes j prevalecera, porem. o desfazimonto da
aludida arrematao, at porque contra esta haviam sido
opostos embargos sempre em juizo, a espera de decio
(Rev. Jurispr. Brasil., vol. 50, pq. 46). Outras decises no
Distrito tem amparodo a boa f de terceiros em situaes
anologas, como se pode ver no Dirio da Justi - Supl. 1941 - pq. 2.614 e Arqu. Jud., vol. 58, pg. 39. O ltimo pronunciamento envolveu as seguintes afirmaes:
"A transcrio no reg. de irnovels no apenas
"elemento de domnio, mas prova de domnio, ex-vi
"dos arts. 530, 533, 859 e 860. todos do Cdigo Civil,
"dispositivos legais fixadores da regra de que a trans
"cr!o prova o domruo em nome de quem se acha
"transcrito. Indeclinovel a neoessidade de prova
"de que o !movei um s e que houve dupla !ranG

82

PBILADELPHO

AZEVEDO

"crio. O C. Civil, ar!. 968, ps a coberto de

"reivindicao o adquirente de boa f. Sue: lranscrl"o no pode ser anulada sem o uso do remdio
"prprio demonstrativo de ttulo de propriedade dor
fettuosa. (Acordo de 8 de Aqosto de 1941 ln Arqu.
"Jud., vol 60, pq. 287)".
Em So Paulo, acordo de 1939, rediqido por ANT.li.O
DE MORAIS, repelira explicitamente a opinio de LISIPO
(Rev. dos Trlbs., vol. 123, pq. 179), embora simultcmeamente outra Camara Uvesse resquardado a boa f de terceiro,
que adquirira de herdeira nica e adiudicataria, conhecendo esta, alis, o testamento, que a preJudicava (Rev. cit.,
vol. 123, pq. 181).
A mais recente deciso paulista consaqrou, todavia, a
sequlnte tese:

A presuno do ar!. 859 do C. Civ., conforme a

"hlpotese, pode ser luris tantum ou lurls et de Jure.
'1urls tcmtum. em face das partes e dos adquiren"tes a ttulo grotuito. Jurls el de Jure para os terceiros adquirentes de boa f a ttulo oneroso que nela se
"Hnnaram". (Rev. dos Tr!bs. vol. 133, pq. l93 e Rev.
ror. vol. 83, pq. 443).
Pelo exposto se v que ainda no h uma crlenlao
Hnne da jurisprudncia a prop6sito do mano p'toblema,
embora se v acentuando sensivelmente o predomnio da
lntellqncla acorde com o Interesse social.
55 - Alem da ausncia de reqra similar do C6diqo
alemo, no 892, o outro arqumento preferido pelos adversrios da proteo aos terceiros de boa f, reside na subsistncia do usucap!o e da evlco no nosso dlraito civil,
como um srio obstculo prevalncia de tal lese.
Em Reqlstros Pblicos (pq. 104) J abordara o assunto,
com apoio de CARVALHO SANTOS, ARNOLDO DE MEDEJilOS e outros, scdlentando-se eempre o valor que conll

REGISTRO

DE

!MOVEIS

83

nuaria a ter o usucapio nas relaes entre as prprias partes, e quanto a adquirentes a titulo gratuito, no submetidos
a uma presuo luria et de jure de malcia, mas, simples
mente trotados de modo mais rigoroso, e ainda nos casos
de insegurana na caracterizao dos tulos.
SERPA LOPES lambem apoiou essas consideraes, mos
Irando que no h diferena essencial n~ulao do lns
titulo, aqui, na Su!a ou na Alemanha. (op . .;'lP. pgs. 49 - !>0).
Mas, no custa voltar, com a devida vnia, ao assunto.
Foi visto que um bom sistema, mesmo o da Alemanha,
embora em pequena proporo, h de funcionar cvm fa
lhas: apesar de todas as cautelas, pode surgir a duplicata
de Inscries, referindo-se, sob aparncia diversa, 'lO rner
mo !movei; da, a necessidade das valvulas de segurana,
de que servem tais institutos.
Na prpria Alemanha, h dois casos de usucapio, que,
alis, toleram perfeita comparao com as nossas especles
de usucapio ordinrio e extraordinrio, pois obedecem, no
fundo, aos mesmos princpios, no se devendo, contudo, es
tabelecer o confronto em funo do tempo, circunstncia secundria, mas atravs de outros aspectos mais relevantes.
Nosso usucapio ordinrio, prolongado ou reduzido,
mesmo usucapio tabular da Alemanha, da Suicr, da
Austrla e do futuro Cdigo Italiano, em certos casos, ou o
do projeto BIBILONI (op. clt. vol. 7, pgs. 60 e 75), _,spedalmente, porque, entre n6s, o Justo ttulo deve ter sido transcrito: GONALVES DE OLIVEIRA o atesta, apelando para
OROZIMBO NONATO (rev. cit.).
0

Quem possue de acordo com o registro no ser mais

Incomodado, na Alemanha, nem mesmo pelo seu antecessor
imediato, ap6s 30 anos, contentando--se a Suia com 10
anos sem distinqulr entre presentes e ausentes, destacadas,
nos ~rts. 661 e 662 do Cdigo Civil, as duas especies de
usucaplo.
Exige 0 C6digo alemo ( 900) inscrio por trinta anos,

aloem ela passe, elemenlo que, em ri9or lgico com o sistema.

denlria 1w sido dispe!>S:Irio (WOLfT, op. c:il., pgs. 7137 e :,Sl).
A oo1ra espede a do nosso extmordm:rio - sem titulo. em CXl906 exoepcioDais de lalla de inscri'l ou e
morte ou ausncia do inscrito, sem que se tenlxi prot1<:odo
~ lnsc:tio durante 30 anos( 927>. operando-se, ento. caaiiU ~~:~balasA posse longa, por si s. no eninQue, certo, o domnio,
mas poc1e servir de base a uma intimao conducenta a su-

anos, CWOLIT, pq. 362); entm ns

lambem eDqida uma sentena (Coei, art. 550).
VliHle alDeia que a nova legislao de 1935 upoia-se
ol no tempo paro, em certos casos, preend1er falta de malricula no Gr-sbach.
Quanto evico, o fenmeno o mesmo - ela se
toma util, sempre que o registro falhar, por uma controversia de fato, Impreciso de limites, duplo registro, etc. pouco
Importando que, na Alemanha e na Sula, onda lambam
existe nos Cdigos, seia de aplloao roro quanto a unoveis ([.. BORDEAUX. 154 a 163, 332 a 1.239).
A presena desses velhos institutos, embora teoricamente lncompatlvel com um sistema de absoluto rigor a
propxiedode, continuar por muito tempo, e talvez para sem
pre, enquanto circunstncias de fato, Impedindo se atinJa ao
Ideal, continuem a manifestar-se oo duro realidade da vida.

prim-lo aps trinla

56 - O eqrg!o professor SORIANO aluda, na .oscassa

parte construtiva de sua monografia, ao regime Torrans,
embora sem preconizar francamente sua adoo compulsria; refere-se promulgao do novo Cdigo de Procasso a
relata sua experincia forense em certa regio da Baia,
onde, entretanto, no funciona o sistema, segundo ~ntende,
por falta de instalao dos cartrios (pgs. 105 a 109).
Mas, o Cdigo de Processo no alterou de urna iinhcr
o registro Torrens, repetindo o que se encontrava -3m Cdl
qos locais, v.q. o de Minas Gerais.
O registro Torrens continuar, como na era de RUI
BARBOSA: utopia, artificialismo inlmplantavel no Brasil, a

REGIS'fiO

DE

IMOYJ:IS

as

despeito dos om:elentes resultados. tao apf'69Q..'<ios em N>qies novas e pouco aproveitadas da Ooeania e da Airica.
Basta vr que apenas em dois Estados do Bra:sil, Mmas
Gerais e Rio Grande do Sul. encontrou o reqime pequena
aceitao; no Estado do Rio, a despeito da mqulamentoo de 1918, s consla um caso de aplicoo. aliW. incorn
piela !Boletim Judicirio do Estado o Rio - vol 19, pq. 371).
Foram as grondes companhis de mineroo. que, em
Minas. se procuroram prevenir com essa arma enferrujada.
OSVALDO ARANHA. na Comisso do ltamarati, que
preparou o projeto de Constituio de 1934, assim criticou
asperamente o sistamcr Tomms:
registro Torrens lo! um monoplio dado :tos ncos
"paro reqularizarem as suas propriedades. E at hoie

"no se sabe quem responde por ele, se a Uni.o ou

"o Estado. Esse registro obriqa a exames minero!<>
"q!cos e a levantamento de plantas. que custariam
"muitos contos de Iis (Arq. Judie., vol. 29 - Supl.
"pq. 10).
57 - Sem insistir nas dificuldades tcnicas e econml
especialmente a dellclncla do valor das terras, para
a satisfao das exigncias e despezas nos pontos onde,
pela Impreciso de ttulos e vastido do territrio. mais se
recomendaria o sistema, fac!! ser demonstrar, entretanto,
sua inaplicabilldade, sem a soluo prvia de problema
fundamental; at que isso acontea. pode o Cdigo de Processo, em vo, autor!= a matricula pelo sistema Tonens,
que ele jamais se generolizca.
O problema o seguinte: a invulnerabilidade do registro Torrens, sob o limite da proteo do comrcio de boa f,
como sallenta SORIANO (pg. 106), assenta sabre um fundo
destinado a lndeni2aes e formado com as contribuies
de matricula; RUI BARBOSA, em sua maravilhosa axposi
o, estendeu-se bastante na expllcao do oriq!nal l'lstema.
Mas. sua adoco sucedeu, Jogo, a Constituio de
1891, com a repartio de competncias federal e locais.
C<Ill,

1'HIL4DI:LPHO

AZBVIDO

Os enc:arreqados do novo req!stro seriam nomeados

pelos Estados, como seus serventurios, mas quem orqanizarla o fundo 1

o Cdigo Civil, desprezando sugeslio de CLOVIS BEvn.AQUA. omitiu qualquer referncia propriedade cac..lastrada; entendeu-se, por fora do ar!. 1.807 do C6digo Civil,
que estava revogada a legislao especial.
O milagre da ressurreio se deu, todavia, em virtude
de uma lei oramentria federal, que, prevendo a receita
para 1917, consignou como fonte de renda federal a i!nportncla das contribuies para o sistema Torrens, .m~bora,
pelo temor de qualquer previso, se limitasse a '..lma cifra
nula: - zero.
Mas, como se compreenderia que a Unio cobrasse essas
taxas, se os funcionrios que aplicariam o req!me eram
locala?

De modo que a enxertia na cauda oramentarl:x no se

destinou certamente a engrossar a receita federal, constltuin
do apenas um artifcio irregular para a restaurao do regime,
em benefcio de algum Interessado oculto.
RODRIGO OTAVIO, quando Consultor Geral da Rspbllca. em 1918, entendeu que a taxa seria federal, respondendo a Unio pelas deficincias do fundo de garantia (em contrrio, o ac. do Supi'911lo Tribunal Federal de 28 de Julho de
1902 ID O Direito, vol. 88, pg. 528), mas aconselhou a subais
tncla das circulares do Tesouro Nacional, que proibiam s
coleiorias o recebimento das contribuies at que o Congresso resolvesse a respeito, vista da raridade dos casos e
consequente risco para o errio federal nessa tentativa ialha (Pareceres, vol. 10, pg. 7, Rev. do Supr. Tribunal, vol.
58, pg. 526).
Admitia-se, porem, que, embora o regime tivesse sido
restaurado para gaud!o do fisco federal. viesse, de fato, a
beneficiar contraditoriamente os tesouros locais.
Caberia, enlio, aos Eslados organizar o fundo, lmpresclnd!vel lnslalao do sistema, que no dependia, astiim,
aomente da simples abertura de livros: foi a Ingenuidade

REGISTRO

DE

IMOV3IS

87

do legislador baiano, que delennlnou, portanto, o fracasso

de sua providncia lanada on pape.
No menos leviano foi o legislador fluminense, que na
lei n. 0 1.263 de Fevereiro de 1918, e subsequente regulamento, n.0 1.261 de 14 de Julho de 1918, ar!. 110 <AMtRICO
e CICERO LOPES - Regjsiro Torrens - 1925, pg. 338),
dispoz slrDp]esmente que as taxas seriam entregues ao
Estado.
O sistema Torrens no dispensa o presuposto essencial
- a organizao do fundo e, por Isso, o Estado de Minas,
mais cauteloso, revogou a lei looal que exigia a matricula
para o aperfeioamento das concesses de terras pblicas,
afim de tom-la meramente facultativa Gel n. 0 1.171 do 7
de Outubro de 1930 ln Rev. Forense, vol. 55, pg. 531).
Se o codificador do Processo Civil pretendeu agora que
a reproduo de textos do antigo C6dJgo de Minas C',erais
teria o condo de frutlf!car o regime Torrens, denunciou a
mesma simplicidade do legislador baiano.
Foi, alis, o C6digo censurado por um Jurista do nosso
Interior, o desembargador JOSt CAMPOS. de Gois. salien
!ando o circunstncia, geralmente observada, de que, feita
a matricula, as partes abandonam o sistema nas transa
es posteriores e voltam ao processo comum, o quo anula
e apaga as vantagens pretendidas ffiev. Forense, vol. 30.
pg. I 05), conforme decidira o Tribunal de Minas Gerais (Arq.
Judie., vol. 51, Supl., pq. 7).
Antes de providenciar sobre a adoo obrigatria do
sistema, dever, portanto, o estadista digno desse nome or
qanlzar o ind!spensavel fundo, sob responsabilidade, local
ou federal, o que seria exquisito, uma vez que a Unio no
tem Ingerncia sobre os funcionrios encarregados do registro nos Estados.
Na Tunsia, o fundo se tomou Insuficiente e, como o
Tesouro no garantia as falhas, foi suprimido o reqjrne Torrens em 1892 (LOUIS CARDON- Le rqtme de ler proprlet
fonc!Em;o en Syrte et au lJban - 1932, pq. 27).

88

PHILADELPHO

AZEVEDO

Mas, aquele passo no foi at agora dado, nem prova

velmenle o ser e, assim, o regime Torrens continuar apenas a disposio de alguns ricaos, que possam proceder,
sem privaes, prvia medio de suas propriedades.
Convem, por ltimo, observar que o Cdigo de Processo
excluiu a possibilidade de serem matriculados imoveia ur
banos, conforme J decidiu um juiz de Porto Alegre, CELSO
PEREIRA, (Justia, vol. 18, pg. 348), denotando, assim, ten
dncia para restringir e no para ampliar o sistema de
exceo.
58 - No se lendo cuidado, com serieddde, do problema preliminar da organizao do fundo e no suportan
do a maioria das nossas terras do centro os onus mdgidos
pelo regime Torrens, este continuar, como at aqui, manco, isolado e equivoco, verdadeira caricatura destinada a
favorecer interesses de poderosos que, com ou sem 'Ilalda,
possam alcanar um regime de exceo.
Mas, no conviria fazer sacrctos Ingentes para Implantar o regime Torrens, ainda quando ele pudesse vicejar no Brasil. pois padece dos defeitos !nherentes '1 toda
organizao fragmentaria: no se filia a um cadastro perfeito com sua proleo coletiva, mas, ao contrrio, assenta
em plantas e memoriais, organizados !ramenlariamenta
pelos interessados de per si e sujeitos a um precrio con
!role de terceiros, especialmente vlsinhos, citados pessoalmente ou por edital.
Apesar dessas cautelas, os elementos do puule podem
no se ajustar exalamenle e o sistema se romper ~om lragor: no podendo ceder a terra. que no aumenta nem diminue, ante a submisso s leis fsicas, ele h de arrebentar no papel e um dos inscritos ler de sofrer a perda inexoravel.
No poderiamos encontrar exemplo mais tppico, do
que o caso ocorrido no Rio Grande do Sul. onde o Juiz teve
de degpn1Zar o registro Torrens, depois de demonstrar,

REGISTRO

DE

IMOVEIS

evldricla. que o agrimensor se teria equivocado ao ela

borar a planta, awnentando de nove metros a largura de
um terreno urbano, alis, per!eitcunente caracterizado pelos confrontantes, (Justia, vol. 8, pq. 271); no regim9 comIDJ,
a hiptese encontraria mais lacU soluo.
Para que nos levarmos, pois, a sacrifcios Inauditos,
cata de uma soluo lmper!eita ? Ser prefervel melho
rar um sistema mais lacil e econ,mico antes que possamos
alcanar o 1'99ime Ideal.

59 - Em lace do exposto se Impe, a meu vr, a con

cluso de que no aper!elocunento do velho registro hipotecrio, que teremos de buscar a soluo brasileira.
Se , para o nosso sculo, e, qui, para o vindouro,
lnacesslvel o sistema, que se apoia no cadastro, ainda assim
com pequenas falhas, no h outro remdio slno procurar
uma aproximao e nunca deixar que o desnimo nos as
eoberbe pela Impossibilidade de ailngir ao ideal.
Completado o C6dlgo Civil pelas providncias Integra.
das no regulamento de registres, possivel proclamar o
princpio da f pblica, ainda que sem dependncia do
cadastro, derrubando o preconceito da reivlndicabllidade
absoluta.
Resalvadas as excees, decorrentes da duplicata de
registres por defeitos na caracterizao dos ttulos, preva
lacer o respeito boa f do terceiro adquirente a ttulo
oneroso.
A unicidade e a continuidade do registro asseguraro o
r!qor na filiao dos ttulos relativos a um imovel determl
nado e nlnquem as poder interceptar< sino mediante as
frmulas garantidoras da publicidade, promovendo a
prvia retilicao do registro a usando das averbaes de
caralar pravantlvo.
O novo raqulamanlo, da 1939, ainda axagerou ncm con
sequncias, exiq!ndo reqlslro das promessas dG vanda, ainda

PHU.AIIELPHO

AZ&VEIIO

que no res\lltan~ do reqime peculiar aos loteamentos e

prescrevendo a averba~ obrigatria ~ mnllnas t;lrcuns

tnclas de fato, que alterar&m o teor da descrio do !movei.

Em face do princpio geral do ort. 859 do Cdigo Ci
vil, os preceitos de mra aplicao, constantes dos arts.
968, 1.600, etc., longe de constitulrem excees contrrias a
um sistema, confinnaro a existncia deste, reiteranck> sua
fora para a soluo de outros casos prximos, que pod&mm suscitar dvidas.

O usucap!o e a evico continuaro, lambem, nos

seus setores, a prestar bons servios, fornecendo solues
para as hlpoteses, em que as cautelas falharem, !ns!nuan
do-se erros na filiao dos ttulos, ou em e a Incerteza de
dados de situao Impedirem a caracterizao dos prdios.
Os prejudicados tero o direito ratificao e s cau
telas preventivas, mas, se forem tomadas tardiamente, aln
da lhes reatar o apelo responsabilidade civil dos serventurlos (no Distrito Federal, pelo menos, so mais do que
solvave!s, pois os oart6rios proporcionam renda bastante
elevada) e a do prprio Estado. Se falharem todos esses
meios, sofrer, sem dvida, o preJudicado, mas Isso tam
bem ocorre, excepcionalmente, na Alemanha. .e nem pelo
sacrifcio Individual se deixar de defender o !ntereB.U social.
Nada lustlflca, portanto, o pessillllsmo da !nerda, nem
a espera de um cadastro, que Jamais poder o Brasil
poeaulz.

Para a frente o nosso lema e nada mala utll ao Bra

s!l do que a adoo do sistema da f pblica, at onde as
nosaaa circunstncias permitirem, sem c;rreve abalo social.
60 - Ao eminente SORIANO NETO, peo licena 001'1!1
felicitar pelo brilho de seu trabalho, cuja fe!(io terica, JlOI'
mais valiosa que seja, no dever, todavia, perturbar a
marcha vitoriosa das novas idias e o triunfo dos verdadei
ros Interesses nqc.!cna!f.

DA

PROPRlBDADB

IKOVBL

111

Bendlqo, aaslm, o erro essencial dos propuqnadores da

nova corrente, pois, seno ocorrera ele, talvez se bv.,sse
tolhido ou, siquer, deixado de Iniciar wna ao utll, que
prossequiu avassaladora e h de triunfar, mu qrado todos
os seus vcios de oriqem, suas Imperfeies hist6rloos, a
confuso do preparo )eq!slativo e os erros humanos, to
frequentes e desculpaveis.
Acredito, porem, haver homenaqeado, na medida das
parcas foras de que disponho, ao diqno antaqonista, a
quem, nesta liqelra rplica, quis testemunhar, com as referncias devidas a sua alta estirpe, a gratido que me tocou
por haver o qrande mestre acudido com tanto entusiatmo

ao meu velho apelo.