GUA PRCTICA

DE INSTRUMENTOS
URBANSTICOS
Elaborado conjuntamente entre el rea
de Desarrollo Urbano de la Secretara de
Asuntos Municipales del Ministerio del Interior
y Transporte de la Nacin Argentina y las
reas Municipales de Planeamiento de 66
Municipios en 17 Provincias.

SECRETARA DE

ASUNTOS MUNICIPALES

Documento Abierto a Modificaciones

Fichas de Actualizacin Peridica

FECHA DE LTIMA ACTUALIZACIN

OCTUBRE 2014

SECRETARA DE

ASUNTOS MUNICIPALES

AUTORIDADES
Presidenta de la Nacin
Cristina Fernndez de Kirchner
Ministro del Interior y Transporte de la Nacin
Anbal Florencio Randazzo
Secretario de Asuntos Municipales de la Nacin
Ignacio Lamothe
Subsecretario de Gestin Municipal
Gustavo Ccerez
Director Nacional de Capacitacin Municipal
Ignacio Argonz

Contacto:
Secretara de Asuntos Municipales
Av. Leandro N. Alem 168 - 6 piso - Oficina 2
(C1003AAO) Ciudad Autnoma de Buenos Aires.
(54 - 11) 4346 1765/1792
municipios@mininterior.gob.ar
www.municipios.gob.ar

Coordinacin: Lic. Thomas Hagedorn

Asistencia Tcnica: Arq. Lucrecia Panizoni
Equipo: Arq. Beln Borgna, Arq. Julieta Magno

Por su participacin y colaboracin en el proyecto, agradecemos a las reas

Municipales de Planeamiento (o a fines) de:
PROVINCIA BUENOS AIRES: Baha Blanca, Balcarce, Berazategui, Campana,
Chacabuco, Coln, Coronel Rosales, Coronel Surez, Ensenada, General Alvarado,
Junn, Lujn, Marcos Paz, Mercedes, Moreno, Pehuaj, Pergamino, San Fernando,
San Miguel, San Nicols, Tandil, Trenque Lauquen, Tigre, 25 de Mayo, Villa
Gesell. CHUBUT: Esquel, Comodoro Rivadavia. CHACO: Charata, CRDOBA:
La Calera, San Francisco, Villa Allende, Villa Mara. CORRIENTES: Santo Tome,
Monte Caseros, Paso de los Libres. ENTRE ROS: Concordia, Nogoy, Paran, San
Jos. JUJUY: San Salvador de Jujuy, LA PAMPA: General Pico, Toay. MENDOZA:
Godoy Cruz, Guaymalln, Junn, General San Martin. MISIONES: Leandro N. Alm,
Posadas. NEUQUN: Ciudad de Neuqun, RO NEGRO: San Carlos de Bariloche.
SALTA: Pichanal, Rosario de la Frontera. SAN JUAN: Jachal. SANTIAGO DEL
ESTERO: Ciudad de Santiago del Estero. SANTA CRUZ: Ro Gallegos. SANTA FE:
Avellaneda, Comuna de Sauce Viejo, Prez, Reconquista, Rosario, Santa Fe, Santo
Tome, Venado Tuerto, Villa Constitucin. TUCUMN: Las Talitas, Yerba Buena.

GUA PRCTICA
DE INSTRUMENTOS URBANSTICOS

En la ltima dcada, la agenda de temas de los municipios argentinos se fue

complejizando. All por el 2003, los municipios tenan que ocuparse cotidianamente
de contener el desastre social que haba dejado la etapa neoliberal: no haba
posibilidad de trabajar en el mediano y largo plazo porque la urgencia y gravedad
de este descalabro social no permita ocuparse seriamente de otras cuestiones.
Conforme comienza a reconstituirse el tejido productivo nacional y, lentamente,
la Argentina empieza a salir de aquel infierno, los municipios van poco a poco
asumiendo nuevos roles. El pas vuelve a la senda del crecimiento y los problemas
de las localidades van virando de la administracin del desastre social a la
administracin del crecimiento. La particularidad que supuso crecer a altas tasas
nos propuso un desafo an mayor.
Uno de los grandes logros de la dcada fue recuperar el mediano y el largo plazo,
salir de las crisis recurrentes, poder pensar en las polticas estratgicas de nuevo.
Pero diez aos de crecimiento ininterrumpido generaron tensiones al interior
de las ciudades que complejizaron el abanico de problemas de los municipios.
Rpidamente surgieron nuevos barrios y la morfologa de las ciudades se fue
transformando, ya que crecieron en extensin, sin un orden planificado. Gran parte
de esa dinmica de crecimiento fue comandada por los mercados inmobiliarios
al calor de las polticas expansivas que iba implementando el gobierno nacional,
polticas que ponen el acento en el fomento de la demanda agregada y el
mantenimiento de la actividad econmica en los pueblos, adems de significar
una enorme intervencin en materia de obra pblica y de acceso a la vivienda.
El rol de los gobiernos municipales se vio entonces interpelado por este nuevo
escenario.
En este marco, proveer de servicios de calidad a todos los habitantes se presenta

PRLOGO

en el tope de las prioridades, por lo que planificar el crecimiento de las ciudades

se va haciendo cada vez ms necesario. El rol de los intendentes y concejales en

este proceso es central, ya que, segn entendemos, son los dirigentes polticos
locales los que tienen que encabezar ese proceso de ordenamiento del territorio:
es el Estado local la herramienta por excelencia para planificar y direccionar
ese crecimiento. El Estado municipal tiene que ocupar el centro de la escena,
los intendentes tienen que liderar el proceso de desarrollo y, en funcin de ese
sendero, orientar la inversin pblica y privada en desarrollos urbanos, obras e
infraestructura.
El pas tiene un horizonte de desafos en el mediano plazo extremadamente
importante. Argentina est llamada a jugar un rol fundamental en la seguridad
alimentaria mundial, ser un jugador de primer nivel en produccin de
hidrocarburos no convencional, tiene un potencial minero al nivel de los ms
importantes del mundo, con recursos humanos de altsima calidad, agua dulce en
abundancia, indicadores macroeconmicos que muestran mucha fortaleza y un
sinnmero de ventajas competitivas y comparativas que hacen de este uno de los
pases con mayores posibilidades de tener una muy alta calidad de vida en todas
las ciudades. El gran desafo de los gobiernos locales estar en orientar, en clave
de planificacin estratgica, el desarrollo de las ciudades argentinas hacia ese gran
horizonte de oportunidades que tiene hoy Argentina. Se trata de poder ser parte
activa de ese desarrollo nacional y pensar ciudades que no estn escindidas de ese
destino.
Es en este contexto que la Secretaria de Asuntos Municipales pone a disposicin
de todos los intendentes, concejales y funcionarios municipales que desarrollan
polticas de impacto local, esta gua de instrumentos de intervencin urbanstica
que tiene por objeto, ofrecer soluciones prcticas para planificar e intervenir en
los procesos de crecimientos de las ciudades argentinas.
Lic. Ignacio Lamothe
Secretario de Asuntos Municipales del Ministerio del Interior y Transporte.

De los ms de 40 millones de argentinos, se estima que el 90% es poblacin

urbana y vive en las ciudades del pas. Estas ciudades estn creciendo a
distintos ritmos y, paralelamente, se ven atravesadas por problemticas tales
como dficit de viviendas, falta de equipamiento, escasos espacios verdes,
carencia de servicios urbanos o crecimiento desordenado, entre otros. Estos
problemas estructurales tienen mltiples causas y para dar respuesta a
ellos es necesario adecuar los mecanismos y las prcticas con los que se
interviene en el desarrollo urbano de las localidades, orientndolos hacia
un desarrollo ms equilibrado desde el punto de vista social, econmico y
ambiental.
Es frecuente encontrar en los procesos de produccin de ciudad
establecidos, una distribucin de costos y beneficios que sobrecarga al
Estado y que carece de coordinacin, cooperacin y concientizacin de los
actores pblicos y privados involucrados en el proceso. La planificacin y
regulacin tradicionales no son suficientes, sino que el desarrollo urbano
debe ser gestionado de manera proactiva, aplicando un sistema integral y
sistemtico de instrumentos adecuados a la situacin.
Cada uno de los instrumentos urbansticos que presenta esta gua se
relaciona de manera directa con la gestin del uso del suelo y la bsqueda
de una distribucin justa entre cargas y beneficios de los procesos de (re-)
produccin de ciudad, y son el resultado de un proceso consultivo del cual
participaron ms de 60 reas municipales de planeamiento de las ciudades
argentinas con ms de 20.000 habitantes. A todos ellos pertenece nuestro
especial agradecimiento.
Teniendo en cuenta las diversas acciones de modernizacin respecto a la

INTRODUCCIN

regulacin, as como las prcticas aplicadas en materia de urbanismo a nivel

nacional, provincial y municipal, la gua participativa pretende profundizar

y sistematizar aspectos fundamentales en la temtica, y, de este modo,

NDICE

orientar a los actores pblicos.

CMO PARTICIPAR EN LA GUA PRCTICA DE INSTRUMENTOS
Entindase este documento como un aporte a los debates necesarios

URBANSTICOS?

entre los diversos actores del urbanismo, abierto a modificaciones en las

definiciones encontradas, para ampliar los consensos en esta materia.

INSTRUMENTOS URBANSTICOS

Invitamos a las instituciones pblicas y privadas a entrar en un debate sobre

el futuro de las ciudades argentinas y las condiciones bajo las cuales se

IU-PUS Plan de Uso de Suelo

(re-) producen, con el objetivo de acercar diferentes puntos de vista, lograr

IU-MP Masterplan

nuevos consensos y optimizar los procesos de produccin de ciudad para

IU-CS Cesiones de Suelo

................. pgina 42

mejorar la calidad de vida de los argentinos.

IU-RP Reajuste de Parcelas

................. pgina 56

................. pgina 20

................. pgina 34

IU-BTM Banco de Tierras Municipal

Lic. Thomas Hagedorn

IU-GID Gravmenes a Inmuebles en Desuso

Coordinador del Proyecto

IU-CM Contribucin por Mejoras

IU-FDU Fondo de Desarrollo Urbano

Arq. Lucrecia Panizoni Arq. Beln Borgna Arq. Julieta Magno

IU-FSE Fondo Solidario Especfico

rea de Desarrollo Urbano Secretara de Asuntos Municipales

IU-CU Convenio Urbanstico

IU-FI

................. pgina 66

................. pgina 73

................. pgina 84

................. pgina 92

................. pgina 98

Financiamiento de Redes de Infraestructura

................. pgina 104

................. pgina 116

MODELOS DE CLCULO
IU-MTI Modelos de Tasacin de Valores Inmuebles

................. pgina 130

IU-DV Demanda de Vivienda

................. pgina 140

CMO PARTICIPAR EN LA GUA

PRCTICA DE INSTRUMENTOS
URBANSTICOS?

1.
La presente publicacin recopila una serie de instrumentos que pretenden orientar

Sealar el instrumento

la prctica del urbanismo en las localidades argentinas.

a observar con su
codificacin que se

Su objetivo es desarrollar un lenguaje urbanstico comn y proveer herramientas

encuentra en cada

que formen una base de consenso sobre procesos y mecanismos estandarizados

pgina arriba:

en torno al urbanismo del pas de hoy en da. Sin ser un documento legal ni

ejemplo:

obligatorio, se pretende que sus contenidos sean aplicados en la prctica. Las

IU-PUS / Pgina 8 / 2014

temticas tratadas en la Gua se podrn ampliar, completar y actualizar.

De este modo, las instituciones competentes en materia de urbanismo, tanto

2.

pblicas como privadas, estn llamadas a participar en la actualizacin y mejora

del documento, para ampliar el consenso. Especialmente, las reas municipales de

Sealar el prrafo

planeamiento, las instituciones acadmicas especializadas en temas de urbanismo,

o rengln al que se

instituciones que representen los intereses de los desarrolladores urbanos en la

refiere:

Argentina, como tambin organizaciones competentes en materias relacionados

ejemplo: 22-25

como medio ambiente, transporte, etc.

La participacin requiere del registro de los datos de la institucin interesada
(aclarando su competencia en materia de urbanismo), la persona responsable e

3.

informacin de contacto, enviando un email a la siguiente direccin:

Indicar el grado de conformidad con el contenido del prrafo con un
instrumentosurbanisticos@mininterior.gob.ar

puntaje (0-10, siendo 0 disconforme y 10 totalmente conforme) y proponer

las observaciones que considere pertinentes.

Una vez registrado, Usted ser informado sobre cada accin relacionada con la
Gua, podr participar en su formulacin, y tambin recibir una copia digital

Las observaciones, recomendaciones y crticas sern reunidas y evaluadas,

actualizada.

para ser tenido en cuenta en la siguiente publicacin. Mientras se publica

esta edicin, contina el trabajo sobre otros instrumentos urbansticos que

Como participante registrado, podr intervenir en las definiciones de la gua de la

siguiente forma:

ampliarn la siguiente edicin de la Gua.

INSTRUMENTOS URBANSTICOS

INSTRUMENTOS URBANSTICOS

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INTRODUCCIN

2
3

Un Plan de Uso del Suelo, es en su esencia un plano que acompaa el marco

regulatorio local conjuntamente con la normativa de ordenamiento territorial, local

y provincial, y las ordenanzas municipales vigentes, entre otros.

El mismo identifica y relaciona el suelo que se destina a usos especficos definidos

como razonables para cada rea segn las necesidades previamente definidas.

8
9

Con el fin de encontrar una situacin que permita la coexistencia armnica entre

10

desarrollo social, econmico y medio ambiental, el proceso de definicin de los usos

11

del suelo requiere de la ponderacin justa entre los diversos intereses pblicos y

12

privados. Es por ello que el Plan de Uso de Suelo (PUS) debe considerar necesidades

13

generales como:

14
15

Condiciones de vivienda y trabajo saludables.

17

Necesidades sociales y culturales de la poblacin, y especialmente necesidades

educativas, deportivas, de ocio y recreacin

19

Cohesin social.

20

Estructura y desarrollo econmico, especialmente para el mantenimiento y la

21

creacin de puestos de trabajo para la poblacin local.

22

Desarrollo, mantenimiento y proteccin de barrios y otras unidades territoriales.

23

Proteccin del medio ambiente.

24

Transporte y movilidad.

25

Proteccin civil y riesgos naturales (inundaciones, actividad ssmica, volcnica,

26

PLAN DE USO DEL SUELO

el mantenimiento de estructuras sociales sanas.

16

18

IU-PUS

Demanda de vivienda y trabajo de la poblacin, fomentando la generacin y

elica, etc.).

27

Patrimonio histrico, arquitectnico, ambiental, cultural.

28

Las definiciones de los conceptos y planes locales de desarrollo sectorial e

29
30

integral, as como los respectivos planes provinciales y nacionales.

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FUNCIONES Y OBJETIVOS.

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(C) Memoria con Objetivos

2
3

(A) Plano de Zonificacin.

Prever, ordenar, guiar y controlar el futuro crecimiento urbano (con una

El plan de usos o zonificacin integra un documento legal normativo que

perspectiva de desarrollo de 10 aos) con todos los elementos necesarios.

permanece vigente hasta tanto sea modificado.

Lograr economas de escala, economas de aglomeracin para la

El plano debe abarcar toda la jurisdiccin municipal. En el plano de zonificacin

construccin de infraestructura, equipamiento, espacio pblico, verde y

se definen principalmente los usos que se le pueden dar a las parcelas y dems

crear sinergias entre los diversos usos.

propiedades que se encuentran dentro de los lmites jurisdiccionales del territorio.

3
4

El Plan de Uso de Suelo pretende:

Integrar los planes sectoriales de las diferentes reas municipales y las

Si el territorio municipal es muy extenso, se pueden crear planes parciales y/o

10

necesidades de los diferentes sectores sociales con una mirada integral

10

elegir una escala ms detallada para las reas urbanas.

11

territorial para evitar eventuales incompatibilidades entre los mismos.

11

El plano determina los usos permitidos para las parcelas ubicadas en un rea

12

12

delimitada. Cada categora de usos tiene un color especfico para su fcil

13

13

identificacin. Ningn rea queda en blanco (Salvo los ejes de los accesos).

14

Las categoras fundamentales de usos (con colores recomendados) se agrupan

14

IMPLEMENTACIN.

15

en: Usos Rurales, y Usos Urbanos y su clasificacin segn la actividad que se

16

El uso del suelo debe ser definido conforme a lo que se considere conveniente

16

desarrolla son:

17

para los intereses generales de la sociedad y la calidad de vida de la poblacin,

17

18

teniendo en cuenta el futuro desarrollo urbano.

18

19

El Plan debe tener una forma simple que permita a las personas identificar

19

(Rojo), codificacin C: reas centrales, usos mixtos de superficies para

20

fcilmente los condicionantes que determinan la utilizacin y la explotacin del

20

usos residenciales, comerciales, oficinas, en general en reas centrales,

21

suelo, debe ser de fcil acceso y comunicacin, basndose en los principios de

21

subcentros, corredores comerciales, shopping etc.). Es la categora que

22

transparencia de la gestin.

22

permite la mayor flexibilidad. Se la ubica en las reas centrales con la mejor

23

El PUS refiere nicamente a las cuestiones de la utilizacin y explotacin del

23

accesibilidad a los medios de transporte, especialmente el transporte

24

suelo y no define otros contenidos que pertenecen al mbito constructivo

24

pblico.

25

(Cdigo de Edificacin)

25

(Naranja), codificacin R: Uso residencial (Permite tambin usos

26

complementarios o de abastecimiento que se integran sin conflictividad

27

en la estructura del barrio, como supermercados, cafs, restaurants,

28

lavandera, etc.). En esta categora se encuentran tambin las superficies

loteadas y/o edificadas de los barrios cerrados.

15

26
27

CONTENIDOS PRINCIPALES.

28
29

(A) Plano de Zonificacin

29

30

(B) Indicadores Urbansticos

30

Usos Urbanos:

(Azul), codificacin E: Equipamiento urbano (Superficies que se destinan

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exclusivamente a las necesidades comunitarias como equipamiento

galpones, guarda tiles, etc.).

educativo, deportivo, de salud, religioso, energtico, instalaciones tcnicas

Cada una de las categoras de usos debe permitir usos complementarios con

de los servicios urbanos, camping, etc.)

escala razonable (por ejemplo comercios para el abastecimiento de las zonas

(Violeta), codificacin I: Uso industrial

residenciales segn lo requiera la densidad permitida; silos, establos etc. para

(Amarillo): Usos Especficos, segn definicin local

uso agrcola/ganadero)

Para una mejor lectura grfica del plano, a modo opcional, se pueden marcar

los usos urbanos con iniciales: C (reas Centrales); R (Uso Residencial); E

(Equipamiento); I (Industrial); otros, seguido por el respectivo indicador FOT (ver

10

ms adelante)

10

Que la distribucin territorial de los usos sea razonable (por ejemplo:

11

equipamiento educativo y deportivo en relativa cercana de las zonas

12

residenciales, terrenos para las instalaciones de los servicios urbanos

11
12

Usos Rurales:

Hay que asegurar:

La dotacin adecuada con infraestructura de servicios, equipamiento
urbano y espacios verdes.

13

(Verde oscuro, y sus graduaciones): Uso verde (superficies para parques,

13

segn necesidad tcnica, concentracin de usos comerciales en los

14

plazas, bosques/uso forestal, jardines, recreacin, montaas, desierto,

14

centros y subcentros, usos industriales en polgonos alejados de las zonas

15

reas con categoras de proteccin natural con sus delimitaciones, etc.).

15

16

Incluye los espacios verdes urbanos no edificables.

16

residenciales, preferentemente en reas complementarias)

La accesibilidad de los usos en las zonas urbanas

17

(Verde claro): Usos sector agrcola/ganadero.

17

18

(Celeste): Agua (ros, canales, lagos, mares, etc.).

18

(B) Indicadores Urbansticos.

19

(Amarillo): Usos Especficos, segn definicin local.

19

Los indicadores urbansticos regulan principalmente cuestiones de densidad y se

20

aplican en las zonas con categoras de uso de suelo urbano.

20
21
22
23

Accesos:
(Variable): Corredores estructurantes (Identificar vas principales, avenidas,
rutas; Lneas dobles, punteadas, zigzag, etc.)

21
22

Los indicadores urbansticos principales son:

23

FOT (Factor de Ocupacin Total)

FOS (Factor de Ocupacin del Suelo)

24

(Blanco): Calles (identificar las vas de circulacin)

24

25

(Rayas blanco/negro sobre gris claro): Ferrocarril

25

26

(Amarillo): puerto/aeropuerto/aerdromo (Uso especfico)

26

El indicador FOT delimita la capacidad constructiva del lote segn sus

27

dimensiones, mientras que por su parte, el indicador FOS (complementarios al

27
28

Los usos urbanos permiten la construccin de edificaciones, mientras que los

28

FOT) limita con un valor mximo la superficie de la parcela que se podr utilizar

29

usos rurales no permiten construccin, excepto algunas de tipo complementarias

29

para edificaciones (FOS) y a su vez define una mnima parte de la parcela que

30

directamente relacionadas con el uso de la parcela afectada (casa de caseros,

30

debe quedar permeable como suelo absorbente.

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FOT (Factor de Ocupacin Total):

Total (metros cuadrados totales/mximos a construir en una parcela) se

Define la cantidad total de metros cuadrados que se permiten construir como

refiere generalmente a los metros cuadrados comerciables a construir. De esta

mximo respecto a la superficie de una parcela. Los valores dados se diferencian

manera no incluye a todas las superficies para servicios generales e instalaciones

segn las zonas y su densidad proyectada. Estos valores de densidad estarn

tcnicas, entre otros, que el total debera incluir.

ntimamente relacionados con el tipo de ciudad, su poblacin, dimensiones y

Entonces, el FOT define en la prctica argentina un Factor de Ocupacin con

demandas respecto a las capacidades de los sistemas de transporte, servicios

Superficies Comerciables o Parcial y no Total como lo define la teora.

urbanos, equipamiento pblico, espacios pblicos y verdes, as como toda otra

caracterstica particular.

FOS (Factor de Ocupacin del Suelo):

Define la superficie mxima de una parcela que se puede cubrir con edificaciones

9
10

Si la esttica urbana lo requiere, se pueden definir indicadores de FOT mnimo,

10

(0%-100%). Si el valor alcanzara los 100% significa que la parcela estara

11

de este modo se establece una capacidad constructiva de base que permita

11

completamente edificada. En vez de utilizar % tambin se utilizan valores entre

12

unificar la densidad de un rea determinada.

12

0 y 1 (siendo 1=100%), lo que casualmente puede causar confusiones con el

13

En general se pueden identificar determinados espacios urbanos con tpicas

13

valor FOT.

14

franjas de valor FOT:

14

15

Baja densidad (0,1-0,4)

15

Otros

16

Densidad Media (0,4-2,0)

16

complementarios a FOT y FOS, proponen un determinado modelo de ciudad o

17

Alta Densidad (2,0-4,0)

17

un perfil arquitectnico, y pueden ser:

18

Muy Alta Densidad (>4,0) - solo en las grandes urbes -

18

FAP (Factor de Permeabilidad): Define la superficie de la parcela que debe

19

permanecer libre de cualquier cobertura impermeable (0%-100%). Esta

19

indicadores

urbansticos

que

se

pueden

utilizar

parcialmente

20

Entonces, para todas las zonas definidas con una de las categoras urbanas de

20

parte de la superficie del lote debe permitir la libre entrada del agua al

21

uso del suelo, se deben definir FOT mximos o franjas de densidades permitidas

21

suelo (permeabilidad), sin ningn tipo de cobertura artificial. La suma

22

(FOT mnimo y mximo).

22

entre FOS y FAP tiene valores igual o menores al 100%, respectivamente

23

presenta valores igual o menores a 1, en caso de utilizar para FOS y FAP

una franja de entre 0 y 1.

23
24

Para una mejor lectura grfica, a modo opcional, en el plano de Uso del Suelo

24

25

se puede aclarar el FOT correspondiente de cada zona agregando a la inicial

25

Alturas mnimas y mximas: Se pueden definir segn las necesidades

26

que representa el uso el ndice de FOT mximo o la franja, segn corresponda.

26

locales, alturas mayores que las comunes frente a parques, plazas y otros

27

Ejemplo: C 3,0 (rea central, usos mixtos con FOT mximo 3,0) o R 0,4-1,0 (Uso

27

espacios verdes pblicos. En algunos casos se definen alturas determinadas

28

residencial con FOT mnimo 0,4 y mximo 1,0).

28

obligatorias cuando la esttica urbana as lo requiera (unificacin de

29

fachadas, basamentos, recovas, etc.)

29
30

Aclaracin: En Argentina, la aplicacin del concepto FOT, Factor de Ocupacin

30

Densidad: Habitantes por hectrea. Sin relevancia prctica por la falta

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de instrumentos que puedan regular la cantidad de habitantes, es un

indicador de mxima.

Zonas protegidas en los alrededores de las tomas de agua potable con

restricciones respecto a la utilizacin de fertilizantes, pozos spticos u

otras posibles fuentes contaminantes (Delimitado con una lnea que

3
4
5

Retiros: Indicadores que definen un perfil construido, pero no tienen

influencia directa en la densidad.
Otros.

6
7

5
6

Referencias Obligatorias en el Plano de Usos del Suelo/Zonificacin:

canales) regionales (marcado con una lnea que identifica el corredor)

identifica el rea)
Corredores de seales de telecomunicacin (marcado con una lnea que
identifica el corredor)

Leyenda.

Zonas protegidas naturales, histricas u otras (Delimitado con una lnea

Delimitacin de las reas donde existen o se proyectan Planes Parciales

que identifica el rea, con referencia) Tambin se pueden identificar con

10

y Masterplanes que definen el desarrollo urbano deseado con mayores

10

11

detalles.

11

12

12

una zonificacin en color como rea Protegida.

Zonas con diversos riesgos (Delimitado con una lnea que identifica el rea,
con referencia).

13

(C) Memoria con Objetivos.

13

Sitios con probables restos arqueolgicos, prehistricos y otros (Delimitado

14

Debe acompaarse el Plano de zonificacin con objetivos con una memoria que

14

con una lnea que identifica el rea o con un smbolo que identifica el sitio)

15

resuma los actuales objetivos del desarrollo urbano en general, considerando

15

Tambin se pueden identificar con una zonificacin en color como rea

16

los diversos planes municipales sectoriales con impacto territorial e inclusive

16

Protegida

17

una breve explicacin de cmo se reflejan estos objetivos en la definicin de

17

Zonas inundables (Delimitadas con un lnea que identifica el rea inundable,

18

estos plasmados el plano presente.

18

marcando las defensas respectivas) Tambin se pueden identificar con una

19

zonificacin en color como rea Protegida.

19
20

CONTENIDOS OPTATIVOS

21

20

22

Adems de la regulacin del uso del suelo existen otros determinantes con

22

23

impacto al uso del suelo que se podran incluir en el plano.

23

24
25
26
27
28
29
30

Otros.

21

Contenidos optativos de los Planos de Uso de Suelo (avanzados):

Corredores de cables energticos de alta tensin y otros en zonas no urbanas (aire
y suelo), marcados con una lnea que identifica el corredor.
Corredores de gasoductos regionales (marcado con una lnea que identifica el
corredor)
Corredores de acueductos de agua potable (al aire libre, subterrneos,

RECOMENDACIONES GENERALES

24

Participacin municipal en la generacin de valor.

25

El FOT es un indicador clave en la generacin de valor de una propiedad,

26

cuanto ms alto es el FOT, ms alto ser el valor potencial del lote, segn las

27

condiciones locales del mercado del suelo. Por ello es recomendable condicionar

28

la distribucin de FOT en el territorio.

29

Especialmente en casos de grandes proyectos urbanos, el FOT a otorgar ser

30

definido por el Municipio y deber ser condicionado a una contribucin del

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beneficiario al desarrollo urbano de la ciudad (por ejemplo a travs de un

Participacin.

Convenio Urbanstico). Estas contribuciones permiten al Municipio financiar

Un Plan de Uso del Suelo deber ser elaborado bajo el liderazgo del rea

aquellas demandas por infraestructura y equipamiento urbano que generar

municipal de planeamiento (o afn) y ser sancionado por el HCD.

la densificacin del lugar al permitir mayor indicador FOT.

4
5

El grado de participacin requerida lo define la autoridad local. Sin embargo

Previsin.

se recomienda que participen (en talleres o reuniones) todos los actores

Es recomendable que el Plan de Uso del Suelo prevea el desarrollo urbano

con implicancia, instituciones locales, colegios de profesionales, cmaras,

del territorio en un plazo no mayor ni menor a 10 aos. Para ese periodo

gremios, ONG, consejos, etc. en el proceso de elaboracin, segn decisin

debe lograr definir las zonas en las que se priorizar el crecimiento urbano,

local.

10

indicndolas en el plano de zonificacin como reas de Reserva Urbana

10

Previo a la aprobacin del Plan de Uso del Suelo por el HCD, es conveniente

11

o Futura ampliacin/expansin sin otorgarle a esas reas indicadores con

11

que el mismo sea presentado a la comunidad, puede ser en el marco de una

12

capacidad constructiva hasta tanto no se incorpore al ejido urbano con la

12

exposicin de la propuesta del plan a sancionar y consiguiente audiencia

13

cobertura de servicios asegurada.

13

pblica no vinculante, para que los vecinos puedan expresar sus opiniones y

14

No es conveniente definir zonas de extensin urbana que no sern necesarias

14

propuestas para ser tomadas en cuenta en el debate del HCD.

15

10 aos en adelante para poder concentrar las inversiones en infraestructura

15

16

privada y pblica en las reas prioritarias durante ese perodo. En caso

16

rea de Aplicacin.

17

contrario, de contar con un exceso de superficies de extensin urbana,

17

El Plan de Uso del Suelo afecta a todo el territorio de la Jurisdiccin Municipal

18

este tipo de inversiones no pueden ser realizadas de manera eficiente o

18

(Gobierno Local).

19

directamente no son financiables, lo que resultar en reas construidas sin

19

20

servicio, ni equipamiento.

20

21

21

EJEMPLO

22

Actualizacin.

22

23

El Plan de Uso del Suelo deber ser actualizado por lo menos cada 10 aos

23

El plano de zonificacin del Plan de Uso del Suelo determina claramente

24

cuando factores de significativo impacto as lo ameriten (ej: grandes obras

24

cules son los usos que se permiten en todo el territorio de la jurisdiccin

25

de ingeniera, inversiones que modifiquen la realidad existente, catstrofes

25

municipal, como el ejemplo genrico simplificado demuestra, en una

26

naturales, otros) .El desarrollo urbano es un proceso dinmico que requiere

26

distribucin de reas modelo.

27

de actualizacin peridica y la adaptacin del plan a nuevos fenmenos

27

28

sociolgicos, desarrollos tecnolgicos y procesos econmicos.

28

29

29

30

30

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CONCLUSIONES.

2
3

El Plan de Uso del Suelo es un producto del ordenamiento territorial desarrollado

a nivel local que sirve para ordenar y regular el territorio. Siendo potestad

exclusiva e indelegable de los Municipios normar en este sentido no debe

considerrselo como un elemento aislado de los procesos de planificacin

sino como la instancia de integracin territorial de las distintas demandas

sectoriales que frecuentemente compiten por los mismos espacios, lo que se

resuelve con la intermediacin de las instituciones del ordenamiento territorial.

10
11

En nuestro pas los Planes de Usos de Suelo no se encuentran como tal sino que

12

ms bien encontramos visualizaciones de Cdigos de Ordenamiento Urbano

13

que si bien zonifican el territorio municipal segn las categoras que establece

14

el cdigo, en general se plantean zonificaciones de tipo administrativo, que

15

no determinan o definen claramente los usos de reas verdes y equipamiento

16

como elementos urbanos esenciales no comerciables. En consecuencia

17

encontramos zonificaciones y sub-zonificaciones que no prevn y/o reservan

18

espacios para los elementos urbanos complementarios.

19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30

Plano de uso de suelo simplificado

INSTRUMENTOS URBANSTICOS

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INTRODUCCIN.

2
3

El Masterplan, o Plan Maestro, es un instrumento clave para la definicin de

estrategias y propuestas de desarrollo urbano. Es esencial para la urbanizacin

de zonas rurales y perifricas, como tambin para la revitalizacin de espacios

urbanos degradados.

7
8

Es un instrumento de planificacin que propone los lineamientos generales

para el futuro desarrollo territorial de un rea determinada. Sirve como

10

orientacin y gua para los actores del desarrollo urbano y sus acciones de

11

intervencin territorial, sea la administracin pblica, desarrolladores u otros.

12

Este instrumento debe poder adaptarse a diferentes escenarios, permitiendo

13

flexibilidad al desarrollo de diversos proyectos particulares a futuro.

14

La coordinacin de las acciones relacionadas a la implementacin de un

15

Masterplan queda a cargo de la entidad municipal competente (rea

16

Planeamiento o afn).

17
18

A partir de la disponibilidad y/o visibilidad de la propuesta urbanstica se

19

generan mayores valores de suelo en el rea afectada que reflejan de alguna

20

manera las nuevas perspectivas generadas por el Masterplan. Esta nueva

21

situacin genera expectativas que pueden iniciar procesos de especulacin

22

con los lotes.

23
24

Otras acciones relacionadas al Masterplan que generan mayores valores de

25

suelo son:

26

IU-MP
MASTERPLAN

27

La decisin pblica sobre las modificaciones normativas en el Cdigo de

Ordenamiento Urbano, Plan de Uso del Suelo o afn.

28

La dotacin y/o disponibilidad de elementos urbanos de soporte

29

(infraestructura, servicios, equipamiento urbano, espacios pblicos y

30

verdes)

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De este modo, el Masterplan y las acciones resultantes influyen en las

(para infraestructura, equipamiento, espacios verdes y espacios pblicos,

expectativas econmicas de diversos actores. Tiene gran relevancia cuales

entre otros).

son los actores que elaboran la propuesta y de qu modo, ya que esta

propuesta determinar la futura realidad urbana. Los Masterplanes que

resulten de concursos urbansticos y las propuestas de urbanizacin realizadas

por loteadores privados probablemente tendrn cualidades muy distintas

con importantes consecuencias. Los loteos privados se caracterizan

frecuentemente por presentar mnimos o insuficientes elementos urbanos

complementarios con el fin de maximizar la superficie para lotes comerciables.

10

Sealar la voluntad por parte de la municipalidad y su vocacin para

desarrollar el rea afectada con un modelo especfico.
Orientar a los inversores privados y pblicos que desarrollan actividades en
el rea delimitada.
Generar expectativas para la produccin de valores inmobiliarios,
especialmente valores de suelo.

10

IMPLEMENTACIN.

11

Es importante comprender que el Masterplan no solo determina una morfologa

11

12

fsica, sino que tambin propone un determinado tejido social, adems de

12

13

incluir las modalidades cotidianas del funcionamiento urbano, aspectos de

13

14

sustentabilidad y de medio ambiente para las prximas dcadas. La propuesta

14

15

urbanstica que se proyecta hoy determinar el desarrollo urbano futuro del

15

(A) Planos

16

rea delimitada, con diversos efectos en el resto de la ciudad.

16

(B) Memoria descriptiva

17

Para ello es preciso entender que los espacios verdes que no se contemplen

17

(C) Clculos

18

desde un inicio, son difciles a generar a posteriori cuando el rea se encuentre

18

19

consolidada. Del mismo modo para el caso de los equipamientos urbanos, en

19

(A) Planos.

20

donde es comn que no se prevean las superficies necesarias para la posterior

20

Son aquellas representaciones grficas, en distintas escalas, que documentan

21

densificacin, dado que inicialmente la demanda real es menor.

21

grficamente contenidos como:

CONTENIDOS PRINCIPALES.

22

22

Marco urbanstico. Insercin/conexin a la trama urbana existente.

23

23

Accesos, con jerarquizacin. Avenidas, calles, senderos y vas para diversos

24

tipos de movilidad: automvil, bicicleta, peatn, transporte pblico,

25

transporte fluvial, etc. Adems se pueden definir prioridades, como por

26

ejemplo: peatones, transporte pblico y bicisendas, entre otros. Desarrollo

de ejes troncales eficientes para el transporte pblico.

24

FUNCIONES Y OBJETIVOS.

25
26

El Master Plan permite:

27

Visualizar un potencial para el desarrollo urbano integral.

27

28

Determinar los usos de suelo y las volumetras constructivas de las reas

28

29
30

consideradas.
Cuantificar los parmetros de los distintos elementos urbanos propuestos

29
30

Usos privados. Vivienda, oficina, comercial, mixto, industrial, etc.;

Incluyendo volmenes y alturas de las edificaciones.
Equipamiento urbano. Establecimientos educativos, deportivos, culturales,

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de salud, centro de administracin pblica; teniendo en cuenta su

(C) Clculos.

distribucin y distancias razonables segn sectores servidos.

Finalmente, los masterplan contienen clculos que traducen la propuesta en

indicadores comparables, como por ejemplo:

3
4

reas verdes y espacio pblico. Zonas de recreacin, plazas, plazoletas,

plazas de juego, parques, cinturones verdes, etc.

Parcelas. Superficies totales para cada uno de los usos.

Usos acuticos. Ros, arroyos, canales, lagos, lagunas y mar, entre otros.

Edificacin. Superficies totales para cada uno de los usos.

Ubicacin y distribucin territorial de los diversos usos, definicin de

Distribucin porcentual segn usos.

Superficies totales y porcentajes reservados para equipamiento pblico y

7
8
9

centros y sub-centros, con densidades y accesos adecuados.

Elementos y reas patrimoniales. De tipo arquitectnico, cultural y natural,
entre otros.

espacios verdes.

Superficies totales edificables por manzana.

Superficies a ceder al bien pblico (accesos, equipamiento urbano, espacios

10

Parcelamiento. Lotes privados y pblicos.

10

11

Definicin de las distintas etapas de desarrollo.

11

12

Complementario a la documentacin grfica en forma de planos tambin

12

13

se utilizan videos y maquetas que ilustran la idea urbanstica, especialmente

13

Con estos parmetros se puede evaluar si la propuesta cumple con las distintas

14

en los casos de proyectos de mayor importancia.

14

demandas desagregadas y los criterios establecidos.

15

pblicos y verdes)

15

16

(B) Memoria descriptiva

16

PROCEDIMIENTO

17

La memoria es el documento de texto que acompaa a los planos. En ella se

17

18

describen los objetivos (sociales, productivos, etc.), ideas, funciones y el espritu

18

Es apropiado contar con Masterplan para aquellos sectores de la ciudad que son

19

de la propuesta. Se exponen las sinergias entre los distintos elementos que

19

de especial inters para el futuro desarrollo, incluyendo reas preferenciales para la

20

componen dicha propuesta y la ciudad existente, que debern generar un

20

extensin de la mancha urbana, o vacios/reas a refuncionalizar/revitalizar. Se trata de

21

potencial de desarrollo que supere el valor que tiene cada elemento por separado.

21

prever el crecimiento aunque este no se produzca de manera inmediata.

22

Es comn que los masterplan busquen respuestas a las cuestiones contemporneas

22

Algunos instrumentos complementarios que facilitan el desarrollo de las ideas del

23

del desarrollo urbano, como por ejemplo adaptar las ciudades al cambio climtico,

23

Masterplan con ms definicin podrn ser: Planes parciales y/o de detalle.

24

reduccin del impacto ambiental de la actividad humana, uso de energas

24

Dependiendo de la cultura de planeamiento local, los recursos y tiempos disponibles,

25

renovables, edificios inteligentes, produccin de vivienda accesible, calidad del

25

un Masterplan puede ser abordado de distintas maneras:

26

espacio pblico y calidad del transporte pblico, entre otras.

26

Por el rea municipal de planeamiento y/o desarrollo urbano (o afn)

27

Adems de establecer los lineamientos urbanos generales, un adecuado

27

A travs de la contratacin de urbanistas y/o consultores externos expertos en

28

Masterplan contiene recomendaciones para la gestin de su implementacin, ya

28

29

que la misma ser un proceso a largo plazo y en muchos casos demandar de

29

30

dcadas para su total desarrollo.

30

la materia.
Por concurso abierto o limitado (invitacin especial a estudios de urbanismo)

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En todos los casos la metodologa para la elaboracin del mismo contemplar los

concertado de terrenos de 13 manzanas de la traza de la no realizada Autopista 3

procesos de participacin necesarios que incluyan a los diversos actores que inciden

en el barrio Parque Donado-Holmberg (Ley 3396/2009). El Masterplan elaborado

directa e indirectamente en el rea a intervenir (Urbanistas, municipio, ciudadana,

prev mltiples unidades de vivienda, entre ellas vivienda accesible (de inters

desarrolladores inmobiliarios y propietarios, entre otros.)

social), plazas pblicas conectadas como corredor, equipamiento urbano (escuela

Es importante que durante el proceso de elaboracin del Masterplan se generen una

pblica, polideportivo) y obras de infraestructura (tneles bajo ferrocarril).

multiplicidad de ideas, de las que se puedan identificar y seleccionar las propuestas

Los terrenos se encontraron y parcialmente todava se encuentran en propiedad

que sean ms convenientes y ms sinrgicas, de modo que se integren de manera

pblica. Su subasta financia las inversiones en infraestructura, equipamiento

ptima a las condiciones locales.

urbano, espacios pblicos y verdes, como tambin las viviendas accesibles que

Previo a la elaboracin de un Masterplan es conveniente que el rea Municipal

se encuentran distribuidas sobre el barrio para no generar sectores diferenciados

10

de Planeamiento (o afn) elabore (en cooperacin con terceros) una gua de

10

por nivel social.

11

requerimientos que deber cumplir la propuesta a desarrollar. Esta gua puede ser

11

Con este proyecto se est convirtiendo una zona degradada en un barrio con

12

ms o menos detallada, sobre todo definir algunos objetivos del desarrollo urbano

12

nuevas calidades urbanas.

13

que oriente a los planificadores. De este modo, las ideas y propuestas urbanas podrn

13

14

dar una respuesta directa a determinadas problemticas y demandas, obteniendo

14

15

resultados ms satisfactorios del proceso de planificacin.

15

16

CONCLUSIONES.

16

17

Para cumplir sus funciones, el Masterplan puede ser aprobado por el Honorable

17

Muchas veces en nuestro pas, la produccin de ciudad se da a travs de las

18

Concejo Deliberante (no siendo esta una condicin sine qua non), dicha

18

propuestas de urbanizacin, como resultado de los emprendimientos iniciados por

19

aprobacin podr generar mayor legitimidad, transparencia y confianza ante los

19

desarrolladores y propietarios de fracciones de suelo. Los proyectos urbansticos

20

diversos actores, a la vez que dar mayor difusin al plan. Este estatus legal, puede

20

de estos actores, comnmente llamados loteos, estn generalmente orientados

21

ser conveniente o no, siendo que en muchos casos los Masterplan precisan de

21

a incrementar los valores de venta del suelo comerciable (lotes para vivienda,

22

cierta flexibilidad para poder adaptarse a distintos escenarios imprevistos en el

22

comercio u otros), buscando maximizar la rentabilidad de los promotores y no el

23

diseo inicial. Sin embargo, el Masterplan define de algn modo las bases para la

23

bien comn. A diferencia del Masterplan, estos proyectos o loteos mayormente

24

actualizacin del Cdigo de Ordenamiento Urbano y Plan de Uso de Suelo

24

no disponen de una visin integral, ya que no contemplan la produccin de ciudad

25

(o afines), instrumentos normativos que s precisan de la sancin del HCD local.

25

con sus mltiples usos y funciones implcitas. Es por ello que el Masterplan se

26

26

presenta como una herramienta valiosa que debe contemplar todos los elementos

27

27

urbanos a producir en la suficiente cantidad y calidad para asegurar una insercin

28

adecuada de la propuesta en la ciudad.

28

EJEMPLO.

29
30

29

La Ciudad de Buenos Aires retom y defini en el ao 2009 el desarrollo urbano

30

INSTRUMENTOS URBANSTICOS

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INTRODUCCIN.

2
3

La ciudad est conformada no solo por propiedades en lotes privados,

elementos comerciables en el mercado inmobiliario, sino que el espacio urbano

tambin requiere de elementos urbanos complementarios, de soporte, como

vas que permitan la accesibilidad, infraestructura de servicios, equipamiento

urbano, espacios verdes, acuticos, espacio pblico y otros elementos que

aseguren el normal funcionamiento de las reas urbanas.

Sin la disponibilidad de estos elementos urbanos complementarios, no puede

10

existir ciudad. A diferencia de los lotes comerciables (en los que se pueden

11

construir edificios de vivienda, oficina, comercio y otros), las superficies

12

necesarias para albergar los elementos urbanos de soporte no producen

13

una rentabilidad econmica, ya que son un bien social esencial para el buen

14

funcionamiento de la ciudad. Por esta condicin se deben ceder al Municipio

15

los terrenos necesarios para los usos pblicos en el transcurso del proceso

16

de produccin de suelo urbano sin ningn costo, para incorporarlos como

17

bien pblico.

18

La ubicacin y el tamao de los terrenos a ceder se encontrarn definidos

19

en el Masterplan, Plan Parcial (u otros documentos afines), asignando

20

determinados usos a determinadas superficies.

21
22

DEFINICIONES.

23
24

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CESIONES DE SUELO

Por Accesos se entiende:

25

Vas, calles, caminos, autopistas

26

Trochas de ferrocarril o tranva inclusive estaciones y paradas

27

Puentes, pasajes, pasarelas, tneles,

28

Puertos, muelles, aeropuertos, pistas de aterrizaje (Accesos especiales)

29

Otros elementos

30

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Por Infraestructura de Servicios Urbanos se entiende:

IU-CS

Red de agua potable con todas las instalaciones tcnicas relacionadas.

Red de gas con todas las instalaciones tcnicas relacionadas.

Arroyos, riachos, ros, canales

Red elctrica con todas las instalaciones tcnicas relacionadas.

Lagos, lagunas

Redes de telecomunicaciones con todas las instalaciones tcnicas

Mar

Otros

relacionadas.

Alumbrado pblico con todas las instalaciones tcnicas relacionadas.

Todos los elementos e instalaciones relacionados a las redes de transporte

9
10
11
12

pblico.
Todos los elementos e instalaciones relacionados a la recoleccin de
basura.
Otros elementos.

13
14

Por Equipamiento Urbano se entiende:

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Por Superficies Acuticas se entiende:

FUNCIONES Y OBJETIVOS.

10
11

Mediante las cesiones de suelo se proveen las superficies necesarias para la

12

localizacin de los elementos urbanos de soporte y accesos, en la cantidad

13

suficiente para cubrir la demanda y en la localizacin optima de mayor

14

accesibilidad para la comunidad.

15

Establecimientos educativos

15

16

Culturales

16

17

Deportivos

17

18

De salud

18

19

De administracin pblica

19

(A) CESIONES DE SUELO Y DEMS APORTES EN CASOS DE NUEVAS

20

Elementos e instalaciones tcnicos de las infraestructuras de servicios

20

URBANIZACIONES

21

(Crecimiento Urbano Horizontal - Conversin de Suelo Rural a Suelo Urbano)

21
22

urbanos
Otros elementos

23
24

Por reas Verdes se entiende:

IMPLEMENTACIN.

22
23

El/los propietario/s de un(os) terreno(s) a urbanizar deber/n ceder sin costo

24

alguno a beneficio de la propiedad pblica/municipal, para su incorporacin

al bien pblico:

25

reas naturales protegidas

25

26

Plazas, plazoletas

26

27

Parques Regionales

27

Accesos: Todas las superficies para accesos terrestres por caminos/calles/

28

Cinturones verdes

28

ferrocarril/trocha y otros. Estos accesos viales suman aproximadamente el 30%

29

Diversos espacios para recreacin

29

del total de la superficie en caso de urbanizarlo por completo y sern clasificados

30

Otros espacios pblicos

30

como Accesos (o afn) en el Plan de Uso de Suelo (o documento afn).

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Equipamiento Urbano: Todas las superficies para equipamiento urbano

En los casos de crecimiento urbano horizontal (extensin de la mancha urbana),

necesario hoy y en el futuro (por lo menos el 10% del terreno a urbanizar, til y

un predio que originalmente fuera rural puede llegar a generar una superficie

apto para su funcin). Estas superficies sern clasificados como Equipamiento

de lotes comerciables igual o inferior al 50% de la superficie original. La

Urbano (o afn) en el Plan de Uso de Suelo (o documento afn) y no sern

superficie restante es la necesaria para las funciones comunes y los elementos

disponibles para otros usos que los indicados. Los municipios establecen los

urbanos de soporte que garantizaran el funcionamiento del barrio, dotando a

criterios en detalle.

la poblacin de espacios verdes u otros espacios de recreacin y asegurando

tambin la accesibilidad del barrio por medio de la infraestructura vial.

7
8

Verde: Todas las superficies para espacios verdes (por lo menos el 10% del

Aquellos proyectos que proponen superficies mayores de lotes comerciables,

terreno a urbanizar). En caso de que la municipalidad o la sociedad observen

debern razonar y argumentar de qu manera aseguran todas las funciones

10

un dficit de espacios verdes en la localidad o que se requieran terrenos

10

urbanas pblicas necesarias, en la actualidad y en el futuro.

11

considerablemente ms grandes para la formacin, extensin o proteccin de

11

12

reservas naturales (Cinturones verdes, parques urbanos, etc.), la municipalidad

12

Funcionalidad

13

puede establecer la cesin de superficies mucho ms extensas segn su

13

No siempre en la historia de una ciudad se ha previsto una suficiente reserva

14

caracterizacin geogrfica. Todas las superficies cedidas en este concepto

14

de terrenos para reas verdes, la instalacin de equipamiento urbano,

15

no conllevan ninguna posibilidad de edificabilidad y sern marcadas como

15

infraestructura tcnica y de transporte que acompae el crecimiento

16

categora Verde/reas Verdes en el Plan de Uso de Suelo (o documento

16

poblacional, la densificacin urbana, la aparicin de nuevas tecnologas, o

17

afn).

17

nuevas demandas de parte de la sociedad.

18

Una ciudad es un organismo que se debe renovar constantemente para poder

18
19

Agua: Las superficies acuticas e inundables (Ros, arroyos, lagos, lagunas,

19

cumplir con las funciones contemporneas de cada poca. Los nuevos predios

20

mar, etc.) incluyendo una franja de afectacin de borde con un ancho que

20

a urbanizar debern dar lugar a las demandas que el casco urbano establecido

21

asegure el desborde natural u ocasional segn rgimen de crecida. Adems se

21

no puede cumplir.

22

deber respetar el llamado camino de sirga segn corresponda. En caso de

22

23

existir derechos privados histricos o circunstancias especiales, los municipios

23

Valor

24

pueden establecer criterios que difieren de esta norma, siempre dentro del

24

La cesin de terrenos, en los conceptos mencionados, no disminuye el valor de

25

marco legal provincial y local. Estas superficies sern marcadas como Agua

25

la propiedad original. Por el contrario, a travs de los indicadores urbansticos

26

(o similar) en el Plan de Uso de Suelo (o documento afn) y Verde o Zona

26

que se establecen en el Cdigo Urbano, Plan de Uso de suelo (o

27

protegida cuando se trata de las franjas que rodean una superficie acutica.

27

documentos afines) y las funciones que se emplazan en las superficies cedidas,

28

Eventualmente se pueden utilizar categoras especiales como Playa,

28

se aseguran valores de suelo mayores, sobre todo con la definicin del uso y

29

Dunas, etc. Esta categora de uso no incluye edificabilidad.

29

los indicadores de densidad (FOT, altura, etc.)

30

Si en un caso particular disminuye el valor de suelo de una o varias propiedades

30

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afectadas por la conversin de suelo rural en suelo urbano, habra que extender

de espacio pblico e infraestructura urbana cuando estas reas consolidadas

el territorio a considerar e incluir en el proyecto las fracciones de suelo de

se densifican y tienen que responder en la misma superficie a las demandas de

varios propietarios de una determinada rea delimitada.

una cantidad de personas mucho mayor y con funciones mucho ms complejas

Del mismo modo, si un terreno a urbanizar por alguna razn no alcanza a

que en pocas anteriores. Sin embargo, igual se deben generar estos espacios

ceder las superficies mnimas para usos complementarios, se deber tener en

e infraestructuras adicionales.

cuenta un radio ms extenso u otras localizaciones cercanas donde se puedan

Las intervenciones urbansticas con estos fines afectan a una trama urbana

compensar las cesiones.

compleja, producen impactos fsicos, sociales y econmicos, y son a su vez la

consecuencia de mayores demandas generadas por cada uno de los proyectos

8
9

Implementacin de proyectos con objetivos de cohesin social

privados realizados en las parcelas del espacio urbano en transformacin. Los

10

Los Municipios deben promover la formacin de barrios socialmente

10

parmetros de densidad que permiten un mayor uso del espacio se debern

11

integrados y evitar la segregacin social territorial entre zonas de distintos

11

definir previamente en los procesos de planificacin urbana, incluso aquellos

12

niveles socioeconmicos y pueden fijar medidas que fomenten la produccin

12

mecanismos que permitan financiar un mayor abastecimiento de elementos

13

de este tipo de ciudad socialmente mixturada, como por ejemplo:

13

urbanos de soporte en las reas a densificar.

14
15
16
17
18

Cesin de entre 10% y 20% de los lotes comerciables con destino

Vivienda Accesible para poblacin con menores recursos.
Oferta (venta/alquiler) de entre el 10% y 20% del proyecto a desarrollar
por Precios Accesibles para poblacin con menores recursos.
Otras medidas localmente deseadas.

19

14
15

Las situaciones territoriales en las que se debe intervenir son, en la mayora

16

de los casos, muy especiales, por lo tanto no se pautan estndares generales

17

respecto a la cesin de terrenos y dems aportes a contribuir por los

18

desarrolladores en esos casos.

19

Una base razonable para estimar la futura demanda adicional de elementos

urbanos de soporte es el Masterplan (o documento afn).

20

Para generar barrios socialmente heterogneos se deber considerar la

20

21

integracin de Lotes Accesibles de manera razonable en la propuesta de

21

22

urbanizacin del Masterplan, evitando la conglomeracin de los mismos.

22

Los detalles sobre los aportes y dems responsabilidades se regulan en cada

23

Aquellos proyectos que incluyan objetivos de cohesin social debern contar

23

caso mediante el Convenio Urbanstico que ser negociado y acordado entre

24

con especial apoyo por parte de las polticas pblicas locales, a travs de

24

el desarrollador y el municipio. Las exigencias, para cada una de las partes,

25

diversos incentivos.

25

debern ser razonables, objetivas y orientarse en un supuesto equilibrio entre

26

cargas y beneficios para cada uno de los actores.

26
27

(B) CESIONES DE SUELO Y DEMS APORTES EN CASOS DE CRECIMIENTO

27

28

VERTICAL, DENSIFICACIN Y CAMBIOS DE USO.

28

29
30

29

Es comn que los cascos urbanos histricos no puedan abastecer la demanda

30

Formas de Aportes
Cesin de superficie de terrenos afectados, por el valor negociado
correspondiente.

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Transferencia de suelo que no necesariamente pertenezca al lote afectado

por el proyecto.

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valor de suelo es diferente para terrenos en los que se permite la construccin

de edificios de dos, ocho o veinte pisos. Parte de este valor es generado por:

Aportes en forma de dinero al Fondo Municipal de Desarrollo Urbano

El desarrollador, su idea de proyecto e inversin

(u otro fondo especial para inversiones urbansticas en la zona en

La disponibilidad de elementos urbanos de soporte (infraestructura

transformacin).

Ejecucin de obras pblicas por parte del desarrollador privado segn

las indicaciones municipales acordadas.

La asignacin de usos de suelo que posibilitan rentabilidades diferentes

(en general el uso comercial es ms rentable que el uso de oficinas y de

viviendas) y

Una combinacin de las cuatro opciones anteriores.

Otra forma de aportes a acordar.

10

instalada, equipamiento y espacios pblicos y verdes disponibles, etc.)

10

La asignacin de mayores ndices de edificabilidad (FOT, alturas mximas,

etc.) en el Cdigo Urbano, Plan de Uso de Suelo (o documento afn).

11

Destino de los Aportes

11

12

Los aportes del desarrollador sern invertidos segn necesidad y prioridad en:

12

Las acciones de ambas partes, pblicas y privadas, influyen en los valores de

13

La mejora de los espacios pblicos y verdes.

13

suelo. En consecuencia, la municipalidad deber participar en la valorizacin

La infraestructura tcnica.

14

del suelo generado por accin pblica aunque ella misma no sea propietaria

El equipamiento urbano.

15

de los lotes afectados. Para efectuar esta participacin en los casos de

16

densificacin y cambios de usos se recomienda aplicar el Principio de Tres

Tercios a travs de Convenios Urbansticos.

14
15
16
17

Localizacin

17

18

Los aportes acordados se invierten principalmente en la zona urbana afectada

18

19

por la inversin del desarrollador, de modo que se pueda adecuar la oferta

19

20

de elementos urbanos de soporte a las demandas generadas por la totalidad

20

21

de los proyectos que transforman el barrio. En otros casos se transfiere ese

21

Es importante distinguir entre la produccin de valor genuina que resulta de

22

plusvalor con una cesin localizada en otros barrios segn la necesidad

22

la accin de cada uno de los actores, ya que el principio de tres tercios se

23

imperante, las estrategias locales y sobre todo, en caso de existir suficiente

23

aplica nicamente sobre los valores generados por accin pblica, no sobre los

24

oferta de elementos urbanos de soporte en la zona afectada por un proyecto

24

valores generados por el proyecto del desarrollador.

25

de densificacin, se podrn redistribuir los fondos aportados sobre el territorio

25

Un tercio del valor adicional generado por la accin pblica (en general

26

urbano y destinarlos a inversiones en la mejora de otras zonas con dficits

26

valor del suelo) pertenece al desarrollador del proyecto para que garantice

27

respecto a su dotacin con elementos urbanos de soporte.

27

e incentive la rentabilidad de su proyecto.

28

PRINCIPIO DE TRES TERCIOS (MODELO DE DISTRIBUCIN DE VALORES)

28

Un tercio del valor adicional generado por la accin pblica (en general valor

29

Generacin de Valor

29

del suelo) pertenece al municipio para que asegure las funciones pblicas

30

La densificacin urbana est acompaada de mayores valores de suelo. El

30

del barrio a travs de la (re-)inversin y adecuacin de la infraestructura

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urbana, el equipamiento pblico, el espacio pblico y verde, mediante

aportes de parte del desarrollador.

El tercer tercio representa la masa negociable entre las partes.

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reserva de uso pblico (equipamiento), no ms del 4%.

Conociendo las ciudades de la Provincia de Buenos Aires se sabe que estos

nmeros en general no proveen espacios urbanos pblicos generosos.

La asignacin del tercer tercio requiere de un slido anlisis y depender de

Sin embargo, la normativa rige para todas las ciudades de esta provincia,

factores casusticos: Por ejemplo puede ser que el desarrollador tenga mayores

quitndoles la flexibilidad en caso de que unas de ellas quieran implementar

costos para la puesta en valor/refaccin de elementos patrimoniales en su

un modelo de ciudad diferente, con ms espacios pblicos y verdes o mayores

proyecto, conforme a los intereses pblicos, y por lo tanto el municipio le

superficies para diversos equipamientos urbanos.

permite mayor aprovechamiento del tercio negociable.

10

Tambin el municipio puede argumentar tener mayores cargas para la

10

La ley se contradice a si misma requiriendo en su artculo 13 un mnimo de

11

reinversin en infraestructura u objetivos de redistribucin de beneficios sobre

11

diez metros cuadrados (10 m2) de rea verde o libre por habitante para

12

el territorio municipal etc.

12

la poblacin potencial tope establecida por el Plan de Ordenamiento

13

y estableciendo en el artculo 56, en ampliaciones de reas urbanas, la

13
14

Un aspecto no menor es la calidad del proyecto a desarrollar. El municipio podra

14

cesin de entre 3,5-6 m2 de rea verde o libre por habitante y entre 1-3 m2

15

exigir mayores estndares de calidad de los proyectos a cambio de participar

15

en concepto de reserva para uso pblico (equipamiento).

16

con un porcentaje menor en el tercio de valor negociable, incentivando as

16

17

activamente la calidad de proyecto.

17

18

Todos los argumentos, los del desarrollador y los del municipio, se debaten en

18

19

el proceso de negociacin para encontrar un equilibrio ptimo entre cargas y

19

20

beneficios de los actores, as como tambin para lograr sinergias. Para ambos,

20

La cesin de suelo (o valor) es una operacin que se fundamenta siempre en

21

la mxima participacin en la valorizacin del suelo por accin pblica son dos

21

la funcionalidad del espacio urbano, sobre todo de su dotacin con elementos

22

tercios, un tercio es garantizado para cada parte.

22

urbanos de soporte que aseguren el buen funcionamiento de la ciudad. Por esta

23

23

razn, siendo una condicin sine qua non para la generacin de funcionalidad

24

24

y rentabilidad de los emprendimientos privados, se justifica la transferencia

25

de suelo al bien pblico sin costo alguno en los casos de crecimiento urbano

26

horizontal y los diversos aportes en los casos de densificacin urbana/

crecimiento vertical.

25

EJEMPLO.

26

CONCLUSIONES.

27

El Artculo 56 del Decreto-Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo de

27

28

la Provincia de Buenos Aires (conocida como Ley 8912/77) define que Al

28

29

crear o ampliar ncleos urbanos, reas y zonas las cesiones en concepto de

29

Si no se aplican los conceptos de Cesiones de Suelo, esta prctica tiene como

30

reas verdes no superen el 10% de la superficie a subdividir y, en concepto de

30

consecuencia la produccin de espacios urbanos con funcionalidad limitada

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2014

y la sobrecarga del presupuesto pblico para generar a posteriori todos los

elementos urbanos de soporte necesarios, sea infraestructura, equipamiento

urbano, espacios verdes y pblicos.

4
5

El crecimiento urbano, sea por extensin horizontal o vertical, es un proceso

que requiere de la aplicacin de polticas a largo plazo. No hay otra modalidad

para desarrollar ciudades econmicamente prsperas, socialmente justas y

ambientalmente sanas.

9
10
11
12
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30

INSTRUMENTOS URBANSTICOS

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INTRODUCCIN.

2
3

Para que un lote sea edificable, es necesario que disponga de la infraestructura

correspondiente

elctrica, gas, etc. pero tambin de equipamiento urbano que asegure el

funcionamiento social del barrio), adems de una superficie y dimensiones

que permitan una edificacin razonable. En muchos casos, los lotes no poseen

las caractersticas ptimas para ser edificados de la forma ms conveniente.

La unificacin y subdivisin de parcelas, el reajuste de parcelas, es un mtodo

10

que redisea y optimiza la estructura parcelaria de manera que se le pueda

11

otorgar a los lotes los usos deseados definidos en el Plan de Uso del Suelo

12

(o documento afn), optimizando la provisin de infraestructura tcnica, el

13

equipamiento urbano, as como el espacio pblico y reas verdes adecuadas

14

para cumplir las funciones esenciales de acceso y abastecimiento.

(calle

pavimentada,

agua

potable,

cloaca,

energa

15
16

La base de un proyecto de reajuste (unificacin y subdivisin) de parcelas ser

17

un Masterplan (u otro plan funcional afn) del rea afectada que defina la

18

futura estructura del sector y su divisin parcelaria. El plan base puede ser de

19

elaboracin pblica y/o privada.

20
21
22

FUNCIONES Y OBJETIVOS.

23
24

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REAJUSTE DE PARCELAS

El reajuste de parcelas se implementa por diversos motivos:

25

En los casos en los que las dimensiones de las parcelas y/o su estructura

26

dominial u otras razones no permitan la edificacin econmicamente

27

razonable de los lotes establecida en el Cdigo;

28
29
30

En aquellos casos de revitalizacin de barrios en reas que se vean

afectadas a cambios de uso;
Por razones ambientales de sustentabilidad;

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Planes de manejo de sector;

absorbidas proporcionalmente por toda la comunidad de propietarios

Gestin de riesgo; o cualquier otra intervencin urbana que implique

y distribuidas de manera equitativa. Dicha distribucin de superficies

modificaciones en determinados sectores, siempre cuando sea necesario

cedidas se realiza en proporcin al valor de las propiedades inicialmente

ajustar las dimensiones parcelarias.

aportadas por cada propietario, y una vez cedidas, pasaran a formar

parte del dominio Municipal (Banco de tierras, etc.)

La misma proporcin de valores inicialmente aportados conforma una

base para la distribucin y asignacin de los nuevos lotes generados en el

proceso de reajuste. Alternativamente a la asignacin de determinados

lotes se puede acordar tambin la participacin proporcional que resulte

IMPLEMENTACIN.

8
9

DISPOSICIONES GENERALES.

10
11
12

10

El reajuste de parcelas es un procedimiento de modificacin parcelaria

que garantiza valores proporcionales a los actores afectados.

de la venta de la totalidad de nuevos lotes.

11

Los propietarios afectados del proceso de reajuste forman una

12

Comunidad de intereses, por ejemplo en forma de consorcio o

13

El mecanismo es implementado preferentemente bajo participacin

13

fideicomiso, que a travs del mecanismo logra una (re-)valorizacin de

14

voluntaria de los propietarios afectados. Las autoridades municipales,

14

las propiedades aportadas.

15

acorde con las leyes y normativas vigentes, tambin podrn declarar

15

Los deberes y otras regulaciones definidas en las normativas urbanas

16

el reajuste de parcelas obligatorio, si el desarrollo urbano deseado

16

locales, como ser la obligacin de provisin de infraestructura tcnica

17

lo requiere y existiera un Masterplan que defina los detalles de la

17

por los desarrolladores de loteos, no son afectados por el mecanismo de

18

urbanizacin deseada para el rea afectada.

18

reajuste y quedan vigentes en todos los casos.

19

Los indicadores normativos regulados a travs del Cdigo Urbano o

19

20

afn (uso del suelo, FOT, FOS, alturas mximas etc.) se otorgan una vez

20

21

que el proceso de reajuste haya terminado, cuando la configuracin de

21

22

las nuevas parcelas est definida y las superficies pblicas cedidas. Se

22

En el proceso de reajuste de parcelas se tasan los Valores Iniciales de todas las

23

tendrn en cuenta aquellos usos propuestos por el Masterplan que

23

superficies aportadas en su situacin previa al Masterplan y se define el Volumen

24

origin la propuesta (o un plan ms detallado como Plan de Sector/Plan

24

Parcelario Total. De este volumen total de superficies se ceden las superficies

Parcial, etc.)

PROCEDIMIENTO.

25

para accesos (calles etc.), equipamiento urbano, espacio pblico y reas verdes.

26

Sern cedidas directamente en el proceso de reajuste de parcelas las

26

Las superficies resultantes forman el Volumen Parcelario Distribuible del cual

27

superficies necesarias para accesos, equipamiento urbano, espacio

27

se asignan lotes edificables a los propietarios afectados segn la proporcin de

28

pblico y reas verdes, definidas en el Masterplan, Plan de Parcial o

28

valor aportado. En este proceso, cada propietario deber recibir lotes con el valor

29

plan afn.

29

proporcional aportado y, dependiendo de las posibilidades, ubicados en la zona

30

de las superficies originalmente aportadas o una zona con valor equivalente.

25

30

Las cesiones de terrenos que resulten del reajuste parcelario, son

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En el Plano Parcelario Final (de reajuste):

Uno de los objetivos principales del reajuste de parcelas es que el valor total de

todos los lotes generados no sea menor al valor de las propiedades aportadas.

Lotes de cada propietario con las dimensiones definitivas.

En caso de generacin de Valores Finales que superen el 20% de los valores

Superficies a ceder (calles, espacio pblico, reas verdes, etc.).

iniciales aportados (que es comn en caso de asignar mejores indicadores de

Parcelas para equipamiento pblico a ceder.

uso del suelo, FOT, FOS; alturas mximas, etc.), se pueden acordar cesiones de

Parcelas a ceder (en el Convenio Urbanstico adjunto) y/o definicin de valores

terrenos adicionales (lotes comerciables) u otras formas de aportes a beneficio del

bien pblico, mediante Convenio Urbanstico u otros acuerdos, especialmente

si la produccin de valor se genera por accin pblica (asignacin de normativa).

De este modo, el Plan de Reajuste de Parcelas tiene los 3 componentes: Plano

Parcelario Inicial, Plano Parcelario Final y Convenio Urbanstico adjunto.

9
10

El proceso de reajuste respeta y consensua los objetivos personales de los

10

11

propietarios afectados con las definiciones del Masterplan.

11

12

a transferir al municipio en concepto de equilibrar el aumento de valores.

El Plan de Reajuste de Parcelas debe ser firmado por:

12

Los propietarios de las parcelas iniciales.

Las entidades municipales afectadas y competentes en la materia

13

El inters pblico (de generar una situacin econmica, ambiental y socialmente

13

14

sustentable en el largo plazo) y el bienestar comn son otros aspectos a

14

15

considerar en el proceso de negociacin.

15

Los miembros de una comisin municipal que (eventualmente) sea creada a

16

Las conversaciones entre los actores afectados aseguran la efectividad del

16

tal fin en la que se representen las partes tcnico-legales, como mencionado

17

proceso, as como tambin la transparencia y la coordinacin entre sectores. Se

17

en el punto anterior, y terceros (ver ms adelante Comisin de Reajuste de

18

requiere de articulacin pblico-privada y concertacin poltico-tcnica.

18

Parcelas).

19

19

(Planeamiento, Catastro, Hacienda, etc.).

El representante del Gobierno Local.

20

Plan de reajuste de parcelas

20

21

Al final del proceso se realiza un reajuste catastral a base de dos planos: el

21

Luego, el Plan de Reajuste debe ser ratificado por el HCD para entrar en vigencia,

22

Plano Parcelario Inicial con la estructura parcelaria antes del reajuste y el

22

recin en este momento, el documento ser la base para las modificaciones en

23

Plano Parcelario Final resultante del proceso. Estos contienen la siguiente

23

el catastro.

24

informacin:

24

25
26
27
28
29
30

En ambos planos:
Delimitacin del rea afectada (igual en los dos planos) e identificacin da
cada parcela/s con su/s propietario/s
Plancheta/s parcelaria/s privadas y pblicas, con los datos catastrales
identificados.

25

El Plan de Reajuste en s mismo no define el uso del suelo, nicamente define

26

la estructura parcelaria catastral, las propiedades y los propietarios. Sin embargo,

27

posteriormente se deber adecuar la normativa vigente (Cdigo Urbano, Plan

28

de Uso de Suelo o afn) con las modificaciones que se hubieran propuesto en el

29

Masterplan.

30

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De las negociaciones (pblico-privadas) relacionadas al proceso de reajuste

ser conveniente que la misma Comisin o el mismo Consejo (por ejemplo

de parcelas, en conjunto con otras actividades y procesos de la planificacin

Comisin/Consejo de Planificacin Urbana etc.) trate diversos proyectos del

urbana, resulta en general un Plan Parcial (o Plan de Sector) que define con

desarrollo urbano.

ms precisin el modelo urbano deseado, siendo partes integrales del Plan de

Uso del Suelo.

EJEMPLOS.

Tambin algunas modalidades del eventual Convenio Urbanstico, que

acompaa y condiciona el proceso de reajuste de parcelas, tendrn como

A continuacin se ilustran dos ejemplos genricos de Planos Parcelarios

consecuencia la modificacin del Cdigo Urbano (o afn) si incluye y precisa

Iniciales y Planos Parcelarios Finales. Uno de los ejemplos trata de

10

acuerdos sobre la zonificacin y los respectivos indicadores urbansticos.

10

ordenar una estructura parcelaria (urbana) que no permite el uso razonable de

11

los terrenos. El otro ejemplo demuestra la conversin de suelo rural en suelo

11
12

Comisin de reajuste de parcelas

12

urbano a base de un Masterplan de urbanizacin que afecta a 5 propiedades

13

En ciudades que aplicaran reajustes de parcelas varias veces al ao, puede

13

rurales. En ambos casos el Reajuste de Parcelas permite la produccin de

14

ser conveniente llevar adelante estos proyectos a travs de una comisin

14

terrenos para espacios pblicos, verdes, accesos y equipamiento segn las

15

local representativa, independiente en sus competencias de decisin. Su

15

exigencias de la planificacin urbana, mientras el valor de suelo de los lotes

16

conformacin ser precisada por el HCD y el Gobierno Local.

16

comerciables obtenidos resulta mayor que en la situacin previa al reajuste.

17

17

18

Sera principalmente una Comisin Municipal conformada por al menos

18

19

cinco miembros con conocimiento especfico (normas respectivas, tasacin de

19

20

terrenos, entre otros) y competentes al respecto. El Municipio designar sus

20

21

representantes, invitando eventualmente a otras instituciones competentes a

21

22

participar (representantes de colegios profesionales, universidades, etc.).

22

23

El Director de la comisin ser elegido por mayora simple. Asimismo, la

23

24

comisin puede ser constituida para un proyecto de reajuste por un perodo

24

25

de tiempo a detallar, para llevar adelante todos los proyectos de reajuste que

25

26

surjan durante este perodo.

26

27

27

28

Para evitar de crear una multiplicidad de comisiones con competencias

28

29

especficas, la misma comisin puede tener facultades que superen la

29

30

aplicacin del instrumento descripto. Especialmente en comunas pequeas

30

Ejemplo Reajuste Parcelario (Lotes urbanos).

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CONCLUSIONES.

A travs de un reajuste de parcelas se obtienen lotes cuya utilidad respecto a

su potencial de desarrollo es mayor que en el estado original. El mismo proceso

tambin permite, sin afectar negativamente el valor de las propiedades que

resulten del proceso parcelario, producir terrenos para elementos urbanos

de soporte que aseguran que el espacio urbano tenga todas las funciones

requeridas y que no falten algunos elementos esenciales.

10

10

Es la tarea de las reas Municipales de Planeamiento (o afines), detectar los

11

11

potenciales y promover los procesos necesarios para desarrollarlos.

12

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25

Ejemplo Reajuste Parcelario (Lotes rurales).

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30

30

INSTRUMENTOS URBANSTICOS

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INTRODUCCIN.

2
3

El Banco de Tierras Municipal administra los bienes inmuebles pblicos,

conformando una unidad de servicio til para la aplicacin de otros

instrumentos de gestin urbanstica.

Un Banco de Tierras incorpora al patrimonio municipal sobre todo suelo,

posibilitando la disponibilidad de terrenos pblicos para la implementacin

de estrategias municipales de desarrollo urbano, econmico y social. De

esta manera, el municipio cuenta con recursos genuinos para satisfacer las

10

demandas que surjan del propio crecimiento y desarrollo de la localidad.

11
12

Los municipios que disponen de un Banco de Tierras pueden reducir los efectos

13

negativos producidos por la dependencia sobre los precios del mercado de

14

suelo local y la limitada disponibilidad de acceso al suelo edificios para el

15

desarrollo urbano.

16

Algunos municipios combinan este tipo de administracin de bienes pblicos

17

con la gestin del Fondo de Desarrollo Urbano (o instrumentos afines).

18
19
20

FUNCIONES Y OBJETIVOS.

21
22
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25
26

IU-BTM
BANCO DE TIERRAS MUNICIPAL

27

Gestionar activamente el patrimonio de suelo municipal y las propiedades

de terceros.
Destinar cada una de las parcelas a un uso productivo (aunque el mismo
sea temporario) para evitar su abandono y/o ocupacin irregular.
Valorizar los terrenos municipales (lo que tendr efectos a las propiedades
linderas).

28

Participar en la valorizacin del suelo generado por la zonificacin que

29

indica el Cdigo de Ordenamiento Urbano / Plan de Uso del Suelo y sus

30

respectivos indicadores de densidad (especialmente FOT).

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IU-BTM

Generar una reserva de suelo para intervenciones estratgicas futuras.

Frenar la especulacin inmobiliaria.

IMPLEMENTACIN.

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Edificios o lotes en propiedad de terceros pero administrados por un ente

municipal.
Lotes reservados o cedidos para infraestructura, equipamiento urbano,
espacios pblicos o verdes.
Reservas de suelo para la extensin de la ciudad.

El Banco de Tierras Municipal adquiere lotes, parcelas y propiedades, entre otros,

para que el municipio pueda cumplir funciones estratgicas definidas como:

ADQUISICIN DE TERRENOS.

Ordenamiento de futuras extensiones del ejido urbano que puedan absorber

Por cesin (en casos de convertir suelo rural en suelo urbano) para la

10

el crecimiento poblacional y orientarlo hacia las reas priorizadas por los

10

instalacin de infraestructura, equipamiento, espacio pblico y reas verdes

11

planes respectivos (Plan de Desarrollo Urbano, Ordenamiento Territorial, Uso

11

(los ltimos pueden ser administrados luego por las reas municipales a

12

del Suelo, etc.)

12

cargo), para lotes de acceso social (por captacin de plusvalas o renta

urbana diferencial)

13

Provisin de suelo para la instalacin de nueva infraestructura.

13

14

Provisin de lotes para la instalacin de polos productivos que generen

14

Por cesin o captacin de plusvalas (o renta urbana diferencial) en

15

casos de aumentar FOT y otorgar mayor capacidad constructiva (se justifica

16

Provisin de lotes para la construccin de vivienda accesible y vivienda social.

16

por la produccin de valor a partir de la decisin pblica de aumentar el

17

Provisin de lotes para la localizacin de equipamiento pblico, como medida

17

FOT que implica mayor demanda por infraestructura tcnica y social y/o

18

esencial para garantizar la gestin urbana sostenible (establecimientos

18

anchos de calles etc. en casos densificacin urbana)

19

educativos, sanitarios, usos deportivos y culturales, edificios de administracin

19

pblica, etc.).

20

15

20
21
22

empleo.

Provisin de espacio pblico y zonas verdes (plazas, plazoletas, parques,

bosques, anillos o ejes verdes, etc.).

21
22

Por compra anti-cclica, en tiempos de disminucin de precios del suelo y

previo a la provisin de indicadores del Cdigo Urbano.
Ejecucin de un derecho de preferencia de adquisicin de un determinado
predio.

23

Influenciar el mercado inmobiliario y sus precios.

23

Por canje de deudas a contribuyentes propietarios de lotes.

24

Generacin de reservas de suelo para otros fines.

24

Administracin forzosa de terrenos abandonados, que no se encuentren

25
26

25

CONFORMACIN.

27

en propiedad municipal pero sean administrados por el mismo ente.

26

Expropiaciones.

27

Donaciones.

28

El Banco de Tierras Municipal puede reunir un conjunto de propiedades de

28

Traspasos de terceros, Provincia Nacin.

29

diversos tipos:

29

Subastas de tierras.

30

Edificios o lotes comerciables de propiedad municipal.

30

IU-BTM

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ADMINISTRACIN

IU-BTM

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EJEMPLO

En general estar administrado por una entidad municipal, por ejemplo

El Municipio de San Jos, Entre Ros, ha implementado sistemticamente en los

una direccin municipal o un ente descentralizado. Puede ser conveniente

ltimos aos instrumentos urbansticos a su gestin. Entre ellos, bajo Ordenanza

que dicha entidad posea personera jurdica propia ya que como tal podra

N 27/2012 el Banco de Tierras Municipal, con funciones interdependientes

disponer de varias ventajas, permitindole participar como un actor relevante

de la aplicacin de otros mecanismos, como un fondo de desarrollo creado

en el mercado inmobiliario local.

a los fines de administrar los fondos generados por acciones urbansticas,

y recientemente la articulacin con Convenios Urbansticos, autorizando a

recibir inmuebles en dacin en pago por obras de infraestructuras realizadas

10

en loteos dentro de la Ciudad de San Jos. Dichos pagos pasarn a formar

11

parte del patrimonio del Banco de Tierras, dinamizando el rol de la institucin

en el mercado.

8
9

El Banco de Tierras puede generar beneficios para diversas reas Municipales:

10
11

Informacin.

12

Incorporacin de un sistema de informacin geogrfica.

12

13

Base de datos/Registro: Contar con un sistema de informacin catastral

13

14

de las propiedades municipales (ms las administradas) con informacin

14

Con la participacin activa en el mercado se est complementando las

actualizada peridicamente.

15

regulaciones vigentes.

15
16
17

Registro de lotes vacantes (baldos), incluyendo las propiedades de

terceros, con informacin sobre la disponibilidad de infraestructura.

18
19

16
17
18

Gestin.

CONCLUSIONES.

19

20

Asegurar la administracin de los bienes (lotes o propiedades) que formen

20

La gestin de la institucin Banco de Tierras Municipal es similar a la forma

21

parte del Banco de Tierras, ejerciendo todas las competencias necesarias.

21

de gestin de una empresa inmobiliaria, en el sentido de tratar de mantener y

22

Procurar la valorizacin y rentabilidad del patrimonio.

22

aumentar el valor de su patrimonio. Sin embargo, el Banco de Tierras Municipal

23

Procurar la consolidacin y la acumulacin de propiedades que conforman

23

se diferencia fundamentalmente de una empresa comn por la incorporacin

24

el Banco de Tierras. Interaccin permanente con las reas municipales

24

de funciones sociales y la orientacin en el bienestar pblico a largo plazo, as

25

afectadas.

25

acompaando los objetivos del Municipio.

26

26

27

27

28

28

29

29

30

30

INSTRUMENTOS URBANSTICOS

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2014

INTRODUCCIN.

2
3

Los Inmuebles en Desuso (baldos y edificaciones) son aquellas propiedades

que, habiendo sido producidas en su momento para un uso especifico, se

encuentran actualmente en estado de abandono y/o desuso. Dicha situacin

de improductividad, adems de impactar negativamente en el entorno

urbano barrial, ocasiona una subutilizacin de elementos urbanos de soporte

(infraestructura y equipamiento) lo que justifica mayor carga impositiva sobre

dichos inmuebles.

10
11

Aumentando el costo de posesin del bien, a travs de un aumento significativo

12

en la contribucin Municipal, se intenta trasmitir al propietario una seal

13

econmica de que su bien inmueble le resultar ms costoso si lo mantiene en

14

desuso que si lo utiliza o vende/alquila.

15
16

EVIDENCIAS ESTADSTICAS

17

IU-GID
GRAVMENES PARA INMUEBLES EN DESUSO

18

En las ciudades argentinas con ms de 20.000 habitantes, el 23,4% de las

19

superficies en las zonas urbanas parceladas son baldos (2011)1. Diferenciando

20

entre zonas urbanas con diferentes caractersticas se distingue el siguiente

21

panorama:

22

15% baldos en zonas urbanas con infraestructura completa (definido

23

como disponibilidad de electricidad, red de agua potable, red cloacal y

24

pavimento), en general las zonas ms centrales

25

36% baldos en zonas urbanas equipadas con infraestructura incompleta

26

(le falta uno o ms de los cuatro elementos, electricidad, red de agua

27

potable, red cloacal y pavimento)

28
29
30

Regulacin del Uso del Suelo UTDT/SAM 2012

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FUNCIONES Y OBJETIVOS.

Los objetivos para aplicar gravmenes especiales sobre inmuebles en desuso

son:

Incentivar la renovacin y densificacin urbana;

10

10

Frenar la especulacin inmobiliaria;

11

11

entre otros

12

12

13

13

En ciudades muy densamente pobladas, los objetivos del desarrollo urbano

14

14

respecto a los baldos pueden variar. Dependiendo de la situacin local, estos

15

inmuebles eventualmente representan un gran potencial para generar espacios

16

verdes, pblicos y/o equipamiento urbano. En aquellas situaciones barriales

15

Suelo Vacante (Baldios) en las ciudades Argentinas con ms de 20.000 habitantes

16

Estimular el uso de la infraestructura y equipamiento existente (ahora

subutilizados)
Evitar inversiones adicionales para la extensin de estos servicios bsicos
en zonas perifricas

17

La distribucin de estos inmuebles en el territorio urbano es generalmente

17

especficas, la utilizacin de los terrenos para fines pblicos sera prioritaria

18

dispersa, con cierto nivel de agrupamiento en determinadas zonas. Adems

18

a la edificacin. En dichos casos, las reas Municipales de Planeamiento lo

19

es comn que la presencia de inmuebles en desuso genere problemas en la

19

evaluarn y decidirn.

20

estructura barrial principalmente por la falta de gestin y mantenimiento de

20

21

los mismos, causando la degradacin de las propiedades linderas en uso.

21

Los fines ms comunes de los inmuebles en desuso, sobre los cuales se

22

interviene, son:

22
23

Aquellos inmuebles que se encuentran en las zonas urbanas con infraestructura

23

(A) Reservas de suelo para la extensin de algn uso especfico (ampliacin

24

completa representan usualmente un potencial para el desarrollo urbano que

24

de una fbrica, escuela, universidad, hospital, etc.)

25

permitira aumentar la oferta en el mercado de vivienda u otros usos, sin tener

25

(B) Medio para almacenamiento de valor.

26

que extender las redes de servicios o aumentar la oferta de otros elementos

26

(C) Bien de inversin especulativa.

27

urbanos de soporte, porque ya existen.

27

(D) Abandono / ociosidad (libre de funciones).

28

28

29

Por lo tanto existen varias razones por las que la poltica urbana deber estar

29

Si bien ninguno de estos usos/desusos resulta ser productivo, los ms

30

interesada en que estos inmuebles tengan un uso productivo.

30

problemticos son los descriptos en B, C y D porque no destinan el terreno a

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BASES IMPONIBLES

una finalidad para la cual la parcela fue producida en su momento, retirando

del mercado cierta cantidad de parcelas y restringiendo la oferta de las mismas

Segn la cantidad y capacidad de los servicios subutilizados: Se debera

gravar con mayor carga aquellos inmuebles en desuso que posean una

muy buena dotacin de infraestructura y equipamiento (reas centrales),

a diferencia de aquellos que presentan carencias de infraestructura y

equipamiento (zonas perifricas).

4
5

IMPLEMENTACIN.

6
7

FORMAS DE APLICACIN

8
9
10

Impuesto: son gravmenes dispuestos por el derecho pblico que no

demandan contraprestaciones.

11

Segn indicadores urbansticos del cdigo vigente: Dependiendo de

10

la ubicacin del terreno se permite mayor o menor edificabilidad (FOT).

11

Al tener inmuebles en desuso con diferentes potenciales respecto a la

12

Multa: es un pago con el que se pretende compensar a una infraccin

12

edificabilidad (distinto FOT), los gravmenes debern diferenciarse segn

13

o una falta. Por lo tanto, la multa a aplicar debe basarse en una norma

13

dicha capacidad. A modo de ejemplo diremos que si una zona presenta

14

que no se cumple, en el caso de los inmuebles en desuso refirindose

14

un ndice de FOT alto, se sostiene que la provisin de infraestructura

15

al cdigo urbano vigente o a una ordenanza especfica al respecto. Sin

15

y equipamiento es adecuada para la densidad que propone y en

16

ser claro el concepto de infraccin o falta, el gravamen no podr ser

16

consecuencia el potencial de subutilizacin de los servicios ser mayor.

17

aplicado en forma de multa.

17

18

18

Superficie del terreno subutilizado: Se deber establecer una

19

Tasa, tasa diferencial o sobretasa: es un tributo que se abona

19

diferencia entre terrenos de mayor superficie subutilizados con alto

20

en concepto de la utilizacin de diversos servicios, aprovechamiento

20

potencial y terrenos de menor superficie con poco potencial de desarrollo

21

del bien pblico u otros beneficios o afectaciones. La tasa financia total

21

urbano.

22

o parcialmente los costos del servicio prestado. En este sentido, una

22

23

tasa especial para inmuebles en desuso deber hacer referencia a la

23

Segn propiedades acumuladas: Se podr tener en cuenta la cantidad

24

subutilizacin de la infraestructura instalada, que genera a la sociedad

24

de propiedades y/o metros cuadrados en situacin de subutilizacin que

25

diversos costos adicionales para la provisin de infraestructura adicional por

25

posee un mismo propietario, como condicin para la aplicacin de este

26

la falta de aprovechamiento de la capacidad instalada. La tasa se deber

26

instrumento.

27

relacionar a la cantidad y capacidad de aquellos servicios disponibles que

27

28

se subutilice en un inmueble especfico y los costos adicionales generados.

28

29

Aquellas ciudades que presenten un crecimiento urbano negativo no

29

30

podrn aplicar un gravamen para baldos en concepto de subutilizacin.

30

ELEMENTOS CLAVE PARA LA APLICACIN

Progresividad: Hay que darle un plazo al propietario para adecuarse y

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2014

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modificar el uso del bien en cuestin. Cuando dicho impuesto aumenta

progresivamente, y en la medida que el inmueble no siga siendo

destinado al uso conforme, el bien inmueble (baldo o edificacin)

comenzar paulatinamente a generar mayores costos al propietario.

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Cobrabilidad: La administracin pblica debe ser capaz de ejecutar el

pago.
IMPACTO EN ZONAS PERIFRICAS INCLUIDAS EN EL CDIGO URBANO.

Previsibilidad: Es necesario anticipar al mercado cules sern las

Existen grandes superficies perifricas a los ncleos urbanos, con una

polticas clave en los prximos aos, y de este modo permitirle a los

zonificacin urbana (Usos residenciales u otros) establecida por el Cdigo

actores considerar dichas polticas en la planificacin de sus inversiones.

Urbano, que posiblemente sern afectadas por el gravamen especial.

Por ejemplo existen zonas perifricas cuyos propietarios obtuvieron una

9
10

Continuidad: Si las polticas no presentan una continuidad en el tiempo

10

zonificacin que permite la futura edificacin, lo que aumenta el valor del

11

(por diversos factores), los resultados, en la aplicacin del instrumento

11

suelo del bien del que posee el propietario actual (valorizacin especulativa).

12

sern insatisfactorios.

12

Ahora bien, en caso de que aquellos propietarios afectados quisieran evitar

13

la mayor carga por el gravamen para inmuebles urbanos en desuso, estas

13
14

Comunicacin: Hay que comunicar y argumentar la aplicacin del

14

superficies pueden volver a denominarse como de uso rural u otra zonificacin

15

gravamen con claridad para que los actores de mercado entiendan las

15

que no permita edificaciones, debiendo iniciarse para este caso el proceso

16

razones de las medidas y puedan adecuar su comportamiento al respecto.

16

previsto para cambiar la zonificacin en el Cdigo Urbano.

17

De este modo, el gravamen impactara como elemento de freno a la

17
18

Sensibilidad: El monto a gravar debe ser relevante. Si el monto a

18

especulacin sobre el suelo, ya que la conversin de suelo rural en suelo urbano

19

pagar anualmente es insignificante, no tendr efecto. Por ejemplo, si el

19

sin darle un uso real segn la normativa aumentara el costo de posesin de

20

monto a pagar representa el 0,3% sobre el actual valor de mercado del

20

ese bien. En este sentido, el gravamen tendra un papel ordenador respecto

21

inmueble, mientras ese valor aumenta a un ritmo de alrededor de 10%

21

al desarrollo urbano perifrico dado que penalizara loteos con desarrollo

22

anual en trminos reales, la ganancia del propietario pasivo ser del 9,7%

22

disperso.

23

anual. Es claro que bajo estas circunstancias no le conviene adecuarse a las

23

24

nuevas condiciones.

24

25

DEBILIDADES DEL INSTRUMENTO

25

26

Sectorizacin: Debern definirse reas de aplicacin, con extensin

26

Existe cierto riesgo en su aplicacin, principalmente en tiempos de dinmica

27

paulatina, para priorizar las acciones en zonas con mayor subutilizacin

27

retroactiva del mercado inmobiliario, ya que el gravamen puede acelerar

28

o zonas de renovacin urbana prioritaria. Tambin para generar un

28

la cada de precios de los lotes y, a travs de los precios inmobiliarios en

29

acostumbramiento y adaptacin a la norma por parte de la comunidad.

29

cada, desestabilizar la economa an ms en aquellos momentos cuando

30

se debera estabilizarla.

30

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2014

EJEMPLO.

En muchos casos, la administracin pblica trabaja con valores fiscales y

no con valores de mercado. Para la efectividad del concepto es necesario

Las acciones pblicas con el objetivo de que se utilicen los inmuebles en

considerar los precios de mercado. La aplicacin del gravamen requiere

desuso para un fin productivo no se pueden limitar en acciones que aumenten

monitorear los precios inmobiliarios para poder reaccionar con celeridad

la presin tributaria.

y flexibilidad a la situacin actual de mercado. (ver Modelos de Tasacin

de Valores Inmuebles)

Los gravmenes son esenciales para asignarle un costo mayor a un fenmeno

que provoca impactos negativos como la degradacin de barrios, que dificulta

8
9

Si no se comunican bien las intenciones y razones de la aplicacin del

el completamiento de las redes de infraestructura, genera percepciones de

10

instrumento, este gravamen puede ser interpretado como un impuesto

10

inseguridad y causa mayores costos pblicos, entre otros.

11

adicional. Para ello es mejor combinarlo con un beneficio (combinacin

11

En este sentido, un bien que genera mltiples impactos no deseados y que no

12

de polticas de premio-castigo).

12

se utiliza de manera prevista deber generar mayores costos a su propietario

13

mientras un bien que impacta de manera positiva al desarrollo urbano debera

14

tener una buena rentabilidad. Los municipios tienen la potestad de intervenir

13
14

COMBINACIN DE POLTICAS DE PREMIO Y CASTIGO

15

en estas cuestiones con diversos instrumentos regulatorios, no nicamente

16

Aumentar las cargas impositivas para disuadir fenmenos no deseados no

16

con gravmenes.

17

necesariamente resuelve los problemas de fondo y son difciles de implementar

17

Los gravmenes tienen importancia respecto a darle al mercado una seal

18

si los afectados no visualizan las alternativas.

18

econmica a largo plazo que influencia la rentabilidad de ciertos bienes de

19

manera positiva o negativa.

15

19
20

Para que terrenos baldos aparezcan en el mercado de suelo, conviene combinar

20

21

la poltica de castigo con una de premios que beneficien al propietario del bien,

21

Las intervenciones en la prctica se realizan ms fcilmente analizando

22

en caso de reconvertir esa situacin de terreno baldo o propiedad ociosa.

22

diversas formas de incumplimiento, como cuando no se encuentren en

23

orden las obligaciones de posesin de inmuebles, existan terrenos que

23
24

Esta poltica combinada ofrece a los propietarios afectados determinadas

24

pertenecen a loteos no completados con deudas en forma tributaria u obras

25

alternativas que les permitiran elegir entre el castigo (aumento de costo de

25

de infraestructura no ejecutadas, Vacancia por Abandono Calificado (ver

26

posesin del bien) o el beneficio (un incentivo para la edificacin del bien por

26

Ordenanza 939/01 Moreno, Buenos Aires), deudas de tasas municipales que

27

ejemplo con viviendas) facilitando y acelerando el alcance de los objetivos.

27

se pueden compensar con terrenos, administracin pblica forzosa de terrenos

28

28

baldos, entre otras.

29

29

30

30

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2014

CONCLUSIONES.

2
3

Un gravamen especial para baldos no impacta como un aumento del impuesto

inmobiliario a un bien en uso, porque no es trasladable del propietario al

usuario del inmueble. Por lo tanto, el gravamen afecta de manera directa la

rentabilidad del bien y con ella, a mediano plazo, el precio del suelo.

7
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9
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19

Hay que recordar que todas las medidas deberan tener como fin incentivar

20

la edificacin y el aumento de la produccin de vivienda. La posesin de un

21

bien improductivo debera tener un costo ms alto que la posesin de un bien

22

social como la vivienda nica familiar.

23
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25
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30

INSTRUMENTOS URBANSTICOS

IU-CM

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2014

INTRODUCCIN.

2
3

Gran parte de las inversiones realizadas en infraestructura, equipamiento

urbano y espacios verdes tienen un costo que es asumido y financiado por el

presupuesto pblico. La Contribucin por Mejoras es un instrumento que

permite recuperar, de manera posterior a la inversin, al menos una parte del

costo de la obra pblica cobrando a los beneficiarios de las mismas, siempre y

cuando sea factible su identificacin, una contribucin proporcional.

9
10

En la prctica, la Contribucin por Mejoras, viene a solventar una carencia en

11

la regulacin y/o falta de inversin en elementos urbanos de soporte durante

12

el proceso de produccin inicial de diversos barrios, resultando en que un

13

instrumento inicialmente pensado para la mejora urbana en su proceso de

14

consolidacin, se utiliza para solventar falencias de la gestin de la planificacin

15

en el pasado, que produjeron ciudad semi-funcional.

16
17
18

FUNCIONES Y OBJETIVOS.

19
20

Recuperacin total o parcial de las inversiones pblicas.

21

Captacin parcial de subas en el valor del suelo.

22

Redistribucin de fondos para inversiones en barrios con menor desarrollo.

23
24
25

IMPLEMENTACIN.

26

IU-CM
CONTRIBUCIN POR MEJORAS

27

Las inversiones pblicas en donde ms comnmente se aplica este instrumento

28

son:

29
30

Mejoras en la infraestructura: redes de agua, cloaca, gas, conductos pluviales,

cordn cuneta, pavimento y repavimentacin, alumbrado pblico, etc.

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Mejoras en el sistema de transporte (pblico): prolongacin de lneas de

transporte (subte, tren, bus), nuevas paradas, bicisenda, etc.

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2014

REQUISITOS CLAVE PARA LA APLICACIN

Mejoras en el espacio pblico y equipamiento urbano: recuperacin de bordes

costeros urbanos, calles peatonales, recuperacin y mejora de aceras, etc.

Identificacin y cuantificacin del beneficio (mayor valor del suelo, mayor

utilidad), debe ser justificado y necesita argumentacin.

Delimitacin del rea de impacto del beneficio.

Algunas de las inversiones mencionadas tienen impacto directo en el valor del

Identificacin de los beneficiarios: Existen beneficiarios directos,

suelo, sobre todo las mejoras en la infraestructura, y justifican traspasar la mayor

beneficiarios indirectos, beneficiarios de uso, beneficiarios de

parte del costo generado o su total a los propietarios beneficiados. Por el contrario,

valorizacin, como tambin beneficiarios potenciales y beneficiarios

en el caso de las inversiones para las cuales es menos evidente el impacto directo

eventuales, entre otras posibles clasificaciones.

10

al valor de las propiedades, se aplica la misma contribucin con rigor reducido.

10

11

11

Razonabilidad del monto a contribuir, relacin entre beneficio y

contribucin.

12

La aplicacin del instrumento tambin es factible en casos de mejora de la base

12

Limitacin del tiempo de aplicacin (relacionado al costo de la obra, la

13

normativa (usos de suelo e indicadores). Especialmente el primer otorgamiento o el

13

duracin de impacto, el monto a contribuir). No se trata de un nuevo

14

aumento de FOT resultan en un aumento del valor del suelo, cuyo efecto se puede

14

impuesto, sino de una contribucin temporaria para recuperar una

15

captar parcialmente con la aplicacin del instrumento, independientemente si el

15

inversin especfica. Hay mejoras que se pagan con anterioridad mediante

16

beneficiario realmente realiza la mayor renta potencial que le permite la mayor

16

un plan de pagos, previo consenso con los beneficiarios de las obras.

17

capacidad constructiva o no. El caso especial descrito se denomina comnmente

17

18

Contribucin por Valorizacin. En este caso, la contribucin del beneficiario puede

18

19

consistir en la transferencia de dinero o la cesin de suelo (adicional a la cesin de

19

Legitimacin: La ordenanza que declare de utilidad pblica la

20

suelo en concepto de accesos, equipamiento urbano, espacios pblicos y verdes).

20

obra sujeta a la aplicacin de este instrumento, deber contener la

21

informacin pertinente respecto a las inversiones a realizar, los modos de

22

financiamiento, y la base para el cmputo de prorrateo. De este modo

23

se comunica de manera transparente las inversiones, los beneficios y las

contribuciones.

21
22

CONTRIBUYENTES

23

Plan de pagos o plan de cuotas, adicional al pago de servicios y tasas

regulares.

24

Se pretende identificar a los beneficiarios de una mejora especfica, que segn el

24

25

caso podrn ser: frentistas, propietarios a determinada distancia (radio a definir)

25

26

del elemento mejorado o beneficiarios directos por conexin a servicio, entre

26

Se deber considerar que la aplicacin del instrumento se realiza solo en los

27

otros.

27

casos de mejoras reales que no son cuestionables. Por ejemplo, si se pone rejas

28

28

alrededor de los parques pblicos, este hecho no representa ninguna mejora

29

29

real para los vecinos pero s una limitacin para el uso del espacio verde.

30

30

IU-CM

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2014

DESTINO DE LOS FONDOS RECAUDADOS:

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2014

EJEMPLO.

Los fondos recaudados por el concepto sern destinados al Fondo de

La Ciudad de Trenque Lauquen, Provincia de Buenos Aires, demuestra un

Desarrollo Urbano (o afn) para luego ser reinvertido en otras obras que

paulatino crecimiento poblacional. Este crecimiento genera una demanda de

mejoran la calidad de vida urbana. No pasarn a ser parte del presupuesto de

tierras para la expansin geogrfica de la Ciudad y a su vez, aumentos de

gasto corriente de los Municipios.

los valores de suelo que se convierten inaccesibles para los sectores medios y

bajos.

En este escenario, el municipio aplica una poltica de tierras que permite

producir suelo urbano y al mismo tiempo influenciar el valor de lotes en el

mercado.

7
8

MODO DE APLICACIN

9
10

Se aplica por propiedad, metros cuadrados de terreno o construidos. Requiere

10

11

un anlisis detallado de los contribuyentes sobre los cuales se aplica el concepto

11

12

(por ejemplo: edificio con 30 departamentos de propiedad horizontal, terreno

12

La contribucin por mejoras, se aplica sobre los nuevos loteos que fueran

13

con vivienda familiar, predio comercial)

13

incorporados al rea urbana de la ciudad.

14

Se establece (a travs de una ordenanza) que los propietarios deben contribuir

15

al municipio el 12 % del total de la tierra loteada (aparte de las cesiones de

16

suelo en concepto de accesos, espacios pblicos, verdes y equipamiento). La

17

mejora consiste en la mayor utilidad econmica de los terrenos generada por

18

el cambio de normativa provisto por parte de la Municipalidad (Conversin de

suelo rural en urbano).

14
15

DIFICULTADES DEL CONCEPTO

16
17
18

Solo contribuyen los habitantes o propietarios de los inmuebles cercanos,

no todos los dems usuarios que no son identificables.

19

Existen diversos tipos de beneficiarios, de uso y de valorizacin, entre otros.

19

20

Los propietarios posiblemente trasladen la contribucin a los inquilinos (si

20

21

hay), apropindose de esta manera del total de los beneficios sin haber

21

Los lotes contribuidos se destinan a la construccin de viviendas, permitiendo

22

invertido y aportado.

22

a los nuevos propietarios adquirir terrenos a precios accesibles.

23

La contribucin por mejoras por s misma no toma en cuenta diferencias

23

La contribucin por mejoras es aplicada en Trenque Lauquen como parte de

24

sociales entre vecinos/propietarios/instituciones/empresas y su diferente

24

un sistema complejo de instrumentos urbansticos que intervienen en distintos

25

capacidad de pago, siendo que adems las posibilidades de capitalizacin

25

aspectos del desarrollo urbano de la ciudad.

26

de los beneficios por parte de los diversos grupos tampoco son iguales

26

27

27

28

28

29

29

30

30

CONCLUSIONES.
Gran parte de los municipios reciben aportes del estado Nacional y de las

IU-CM

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2014

Provincias para la realizacin de obras de infraestructura. Estas obras,

generalmente, valorizan el suelo en forma de mayor valor de mercado de los

lotes afectados, y tambin son pasibles de ser abordadas por este instrumento

municipal aunque otro actor pblico realice las inversiones.

5
6

Aquellos municipios que no aplican este instrumento para la recuperacin

de inversiones pblicas o alternativamente otro instrumento que permite

la captacin de plusvalas, estn realizando una transferencia indirecta de

los impuestos pblicos recaudados de todos los contribuyentes hacia los

10

propietarios de los terrenos beneficiados por las obras realizadas. La prctica

11

de generar con inversiones pblicas un aumento en el valor de las propiedades

12

afectadas, sin contraprestacin alguna por parte de los beneficiarios, es

13

cuestionable; a excepcin de los casos en donde la poblacin favorecida sea

14

de muy bajos recursos.

15
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INSTRUMENTOS URBANSTICOS

IU-FDU

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2014

INTRODUCCIN.

2
3

El Fondo de Desarrollo Urbano es una cuenta de capital especfica que

sirve para financiar las inversiones en bienes pblicos con fines de desarrollo

urbano local.

6
7

Se alimenta sobre todo de los aportes que resultan de los recursos generados

a travs de la aplicacin de instrumentos urbansticos y otros:

Convenios Urbansticos

10

Gravmenes para Inmuebles en Desuso

11

Contribucin por Mejoras

12

Contribucin por Valorizacin del Suelo

13

Reajuste de Parcelas

14

Compensacin de Deudas

15

Donaciones

16

Multas

17

IU-FDU
FONDO DESARROLLO URBANO

18

Los fondos deben ser utilizados estrictamente en concepto de inversin en

19

el desarrollo urbano de la localidad. Por lo general se destinan a obras de

20

infraestructura, equipamiento, espacio pblico y espacios verdes, lo que se

21

denomina produccin de bienes pblicos. No se pueden destinar al pago

22

de sueldos, ni a financiar la elaboracin de planes u otras actividades

23

de planificacin.

24

La estricta orientacin del fondo a los fines de inversin en bienes pblicos se

25

debe a las caractersticas del origen de los fondos.

26

Los aportes generados por la aplicacin de diversos instrumentos urbansticos

27

representan ingresos eventuales para el Fondo, no permanentes, por lo tanto,

28

estos debern ser reinvertidos en el desarrollo urbano para generar efectos

29

que permitan retroalimentar el fondo por la paulatina mejora del entorno

30

urbano.

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FUNCIONES Y OBJETIVOS.

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EJEMPLO.

2
3

El Municipio de Moreno, Provincia de Buenos Aires, cre 1994 (Ordenanza

N. 3837/94) un fondo permanente para el desarrollo urbano, ambiental

y regional, denominado Fondo Municipal de Tierras y Viviendas. Este

fondo es el instrumento fundamental del IDUAR-Instituto de Desarrollo

Urbano, Ambiental y Regional (creado por Ordenanza N 553/00).

3
4

Generacin de fondos especficos para inversiones pblicas de

desarrollo urbano.

IMPLEMENTACIN.

Es un fondo de gestin conjunta. En primer lugar, el rea Municipal de

El fondo obtiene sus aportes en forma de inmuebles y contribuciones. Los

10

Planeamiento (o afn) define el destino de los fondos segn las prioridades

10

terrenos son adquiridos generalmente por resoluciones particulares de

11

establecidas en el proceso de planificacin urbana, mientras que por su

11

terrenos en estado de abandono, baldos con deudas con el municipio,

12

parte la administracin financiera se realizara a travs de la autoridad

12

donaciones y otros. Una parte de aquellos lotes se venden en el mercado,

13

tributaria del municipio (Hacienda).

13

otra parte se utilizan para la instalacin de espacios pblicos, verdes,

14

equipamiento y otros elementos urbanos de soporte. Aparte, el fondo

14
15

La comunicacin sobre el uso de los fondos se har a travs de la rendicin

15

recibe contribuciones monetarias a travs de la cobranza de adjudicaciones

16

de cuentas municipal, para asegurar la transparencia de los mismos. Dicha

16

sociales y planes oficiales, la percepcin de cnones locativos y otros

17

rendicin debera especificar:

17

conceptos.

18

Ingresos/aportes segn concepto

19

Inversiones

desagregadas

por

18

subunidades

territoriales

locales

19

Los ingresos del fondo financian en Moreno mltiples inversiones con fines

20

(especificando los montos que se destinan a los distintos barrios,

20

de desarrollo urbano. Su carcter permanente permite realizar proyectos

21

aclarando si se priorizan barrios habitados mayoritariamente por

21

con horizontes a medianos y largos plazos, y dotar a los barrios de

22

personas con menores recursos)

22

equipamiento.

23

Inversiones desagregadas por diversos elementos urbanos de soporte

23

24

(se especifica los montos que se destinan en pavimento, cloaca, planta

24

25

de tratamiento, defensas contra inundaciones, plazas, etc.)

25

26

CONCLUSIONES.

26

27

Se debe tener en cuenta que esta rendicin genera una base de informacin

27

La gestin de bienes pblicos puede incluir una gestin conjunta de Banco

28

estadstica respecto a las inversiones realizadas por el Municipio que

28

de Tierras y del Fondo de Desarrollo Urbano, unificando la gestin de

29

permite aumentar la eficiencia de las inversiones municipales a mediano

29

los bienes tanto de capital como inmuebles, de un Municipio.

30

plazo.

30

Para fomentar la voluntad de pago por parte de los contribuyentes locales

IU-FDU

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2014

cabe aclarar que toda la sociedad debera percibir cierto impacto positivo

en el desarrollo urbano aunque se prioricen determinados barrios, o

elementos urbanos de soporte especficos, por sobre otros. La consciente e

inteligente redistribucin de beneficios generar a largo plazo condiciones

de vida ms equitativas.

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INSTRUMENTOS URBANSTICOS

IU-FSE

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INTRODUCCIN.

2
3

El Fondo Solidario Especfico es una cuenta de capital especial y temporaria

que se inicia para el financiamiento de inversiones en un bien pblico

determinado.

Es un instrumento que permite nivelar las condiciones de vida en la localidad

a travs de un mecanismo solidario entre las personas que disfrutan de un

determinado servicio y las personas que no disponen de l.

9
10

Requiere de una entidad para la gestin de los fondos, ingresos, inversiones

11

y facturacin. Dicha entidad podr ser pblica o prestar sus servicios sin fines

12

de lucro. En caso de que sea pblica, podr ser en articulacin con el rea

13

Municipal de Hacienda.

14
15

Rige el principio de solidaridad, el cual se ejerce de forma obligatoria

16

(no voluntaria) para garantizar un equilibrio entre los actores, las cargas y

17

los beneficios. Adems de los aportes que definen la cuota obligatoria, los

18

contribuyentes o terceros estn libres de contribuir al fondo voluntariamente.

19
20
21

FUNCIONES Y OBJETIVOS.

22
23

El objetivo es lograr la distribucin equitativa de un aspecto urbano especfico

24

(servicios, infraestructura u otros).

25
26

IU-FSE
FONDO SOLIDARIO ESPECFICO

27

IMPLEMENTACIN.

28
29

Cuando se disean los mecanismos del Fondo Solidario Especfico y su

30

redistribucin en el territorio, se deben considerar varios factores. Como la

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IU-FSE

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2014

inversin en bienes pblicos tiene por lo general efectos sobre el valor del

En la situacin descripta, la aplicacin del mecanismo obligatorio se justifica

suelo, se debe analizar cul es la afectacin de cargas y beneficios entre los

por las ventajas/desventajas socio-econmicas de la disponibilidad/ausencia

distintos tipos de actores, ya que contribuyentes, beneficiarios y propietarios

de pavimento. El acceso por calles de ripio supone en principio mayores

no sern los mismos.

costos de mantenimiento en los vehculos, mayores problemas en das de

lluvia e imposibilidad de acceso del transporte pblico. Estos mayores costos

Es recomendable coordinar las inversiones del fondo con otras actividades

los absorben en su totalidad los usuarios de dichas vas. Por lo tanto, ellos

de desarrollo urbano. (Por ejemplo, no pavimentar una calle antes de la

sufren de una doble discriminacin: Mayores costos y menores estndares.

instalacin de los tendidos de redes). El rea responsable de la coordinacin

Entonces, la aplicacin del instrumento aportara en gran medida a equilibrar

ser la autoridad competente en la materia, en general el rea Municipal de

la condicin de las vas de acceso y los costos de movilidad.

10

Planeamiento (o afn).

10

El mismo fenmeno se observa con el servicio de red de gas, ya que no

11

disponer del mismo representa mayores dificultades y costos por la adquisicin

11
12

Es importante que los contribuyentes conozcan el fin de los aportes, as como

12

de garrafas cuyo precio por m3 es considerablemente ms alto que el de un

13

tambin los tiempos (hasta ejecutar los proyectos por completo), la finalizacin

13

servicio de red.

14

de las contribuciones y el cierre del fondo. Estos detalles se debern especificar

14

15

en un plan operativo. En este sentido, la gestin de los fondos debe ser

15

Siguiendo con el ejemplo, si supongamos que el costo de pavimentacin de

16

transparente, y debe traducirse en una rendicin de cuentas peridica que

16

una cuadra es 200.000 Pesos, pavimentar las 40 cuadras tendr un costo total

17

debera especificar:

17

de 8 millones de Pesos. Si cada uno de los 5.000 propietarios que cuentan

18

Ingresos/aportes

18

con pavimento aportara 45 Pesos durante 36 meses (1.620 Pesos totales por

19

Inversiones desagregadas por subunidades territoriales locales

19

contribuyente), se podran pavimentar todas las cuadras del municipio que

20

20

actualmente no cuentan con esta infraestructura en un plazo de 3 aos.

21

21

22

EJEMPLO.

23

22
23

24

En un municipio existen 100 cuadras pavimentadas y 40 sin pavimentar. Cada

24

25

cuadra cuenta con un promedio de 50 propietarios de viviendas (de casas y

25

26

propiedades horizontales), por lo tanto se estima que aproximadamente 5.000

26

27

propietarios cuentan con accesos pavimentados y 2.000 no. La idea es que

27

28

el beneficio que ya se les otorg a unos redunde en el de otros que aun no

28

29

cuentan con ello.

29

30

30

IU-FSE

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2014

En caso de que se incluyan otras instituciones en el sistema solidario,

eventualmente con mayor capacidad de pago que un hogar familiar, se

ampliara el nmero de base de contribuyentes y bajara el monto de la cuota

mensual para todos.

5
6
7

CONCLUSIONES.

8
9

El precio de los lotes que cuentan con accesos por vas pavimentadas es

10

generalmente mayor que aquellos que no cuentan con dicha infraestructura.

11

Por lo tanto es probable que el valor del lote beneficiado por la infraestructura

12

aumente su valor. Ese beneficio generado por la aplicacin de un mecanismo

13

solidario debera ser captado (al menos parcialmente), a travs del instrumento

14

Contribucin por Mejoras u otro similar, cuyos recursos se destinen al

15

Fondo Municipal de Desarrollo Urbano. De este modo, el instrumento

16

Fondo Solidario Especfico forma parte de un sistema de aplicacin de

17

instrumentos urbansticos coordinado y complementario.

18
19

Es muy importante tener en cuenta que en caso de no captar una parte de

20

la valorizacin del suelo, dar lugar a una situacin de inequidad ante los

21

contribuyentes del Fondo Solidario ya que los mismos estn generando con

22

sus aportes una valorizacin sobre la propiedad de otros.

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INSTRUMENTOS URBANSTICOS

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INTRODUCCIN.

2
3

Los Convenios Urbansticos son acuerdos, entre la autoridad competente en

materia de desarrollo urbano (Municipio) y otros actores, respecto a la realizacin

de diversos tipos de proyectos o intervenciones urbanas que generen beneficios

mutuos, procurando que estos tengan efectos positivos especialmente en el

desarrollo del equipamiento y de la infraestructura urbana.

Dichos convenios constituyen una forma de Asociacin Pblico-Privada (APP)

que puede tener fines muy diversos, cuya base es la bsqueda de un equilibrio

10

de cargas y beneficios entre las partes, definidas a partir de un proceso de

11

negociacin. En cierto sentido, los convenios urbansticos tratan de generar

12

una contraprestacin, colaboracin, cooperacin, contribucin y/o aportes por

13

parte de los beneficiados de la actividad estatal municipal, en general inversores

14

inmobiliarios.

15
16
17

FUNCIONES Y OBJETIVOS

18
19

Cada actor relevante presente en la ciudad debera contribuir a la produccin

20

de una mejor calidad de vida para la comunidad, especialmente si se trata de

21

proyectos grandes y medianos. Por lo tanto, se busca sinergias entre los sectores

22

pblico y privado mediante la cooperacin en la produccin de ciudad.

23

El convenio define con precisin los compromisos de cada parte: objetivos,

24

metas, plazos, formas de control peridico y determinadas penalizaciones en el

25

caso de no cumplir con los compromisos contrados.

26

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CONVENIO URBANSTICO

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IMPLEMENTACIN.

2
3

OBJETO DE NEGOCIACIN.

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Cabe aclarar que estos elementos mencionados son los que producen e influyen

altamente en la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios. Por lo tanto, los

convenios urbansticos tratan de movilizar recursos, negociando y captando

parte de los valores generados, a favor del bien pblico.

En el proceso de produccin de ciudad, el municipio genera valor a travs de una

Por ejemplo, se trata de captar un porcentaje del valor que generan los elementos

serie de acciones que se traducen en productos provistos por el Municipio.

normativos (i-ii), a cambio de determinadas contraprestaciones por parte de

Estos productos factibles de traducirse en objetos de negociacin son:

los inversores inmobiliarios, o aportes en forma de dinero en caso de que los

elementos urbanos de soporte (iii), como la infraestructura y el equipamiento,

sean producidos por el Municipio u otros actores pblicos.

8
9

Recategorizacin de Uso del Suelo.

10

Industrial (Sector productivo)

10

La captacin de valores generados por normativa es adicional a las obligaciones

11

Residencial (Vivienda con usos complementarios)

11

de cesin de suelo en concepto de elementos urbanos de soporte (accesos,

12

Mixto

usos

12

calles, espacios verdes y equipamiento urbano), como tambin independiente

13

complementarios), esta es la categora ms rentable, por lo tanto la que

13

de las obligaciones de proveer infraestructura tcnica a costo de los propietarios

14

genera ms valor.

14

de los terrenos afectados, segn lo establecen las normas locales.

15

Son principalmente las categoras de Uso de Suelo y FOT los bienes que otorga

16

el Poder ejecutivo Municipal, por lo general luego convalidado por el HCD, a

cambio de una contraprestacin a acordar.

Comercial

(Comercio,

oficina,

vivienda

otros

15
16

Parmetros e Indicadores Urbansticos.

17

Aumento del FOT (Factor de Ocupacin Total), el aumento de este

17

18

indicador es el que produce ms valor, contribuyendo a la rentabilidad de

18

19

los proyectos inmobiliarios.

19

20

FOS (Factor de Ocupacin del Suelo)

20

21

Alturas Mximas, etc.

21

22

22

23

Estos dos productos normativos se definen en el Cdigo de Ordenamiento

23

24

Urbano, Plan de Uso del Suelo o documentos afines.

24

25
26

MOMENTOS DE NEGOCIACIN.
Cada proyecto urbanstico requiere:
Normativa (Categora de Uso de Suelo y FOT) a definir en el Cdigo de
Ordenamiento Urbano o documento afn.
Permiso de Construccin.

25

Infraestructura, Equipamiento y Espacio Pblico.

26

Definido en el Convenio Urbanstico, la entrega de estos bienes deber ser

27

Provisin o reinversin en infraestructura tcnica.

27

condicionada al compromiso de los beneficiarios respecto la justa distribucin

28

Provisin de espacios pblicos y verdes.

28

de cargas y beneficios entre los actores participantes en el proceso de

29

Provisin

29

produccin de ciudad.

30

de

equipamiento

urbano

deportivos, de salud, culturales, etc.).

(establecimientos

educativos,

30

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Estudio de Impacto Ambiental.

Muchas veces, las normativas locales obligan a proyectos urbansticos con

determinadas caractersticas a realizar un Estudio de Impacto Ambiental

Previo a las negociaciones de Convenios Urbansticos hay que identificar los

(por ejemplo: industrias con emisiones nocivas, volumen construible mayor a

actores afectados, especialmente los que sern beneficiados por las acciones

5.000m2, etc.). Dicho estudio se lleva a cabo a costo del inversor, y sirve para

municipales:

evaluar cuales sern los impactos que el proyecto genere en diversos aspectos,

Propietarios de suelo/terrenos/lotes.

sean positivos y/o negativos. La realizacin del mismo es previa a la aprobacin

Desarrolladores, Loteadores.

del proyecto, y se analizan los efectos de los impactos de la propuesta a nivel

Usuarios de los elementos urbanos de soporte.

socioeconmico y medioambiental, entre otros.

Otros.

10

Cabe aclarar que son poco confiables aquellos estudios que son realizados por

10

11

orden de los inversores inmobiliarios sin la participacin del Municipio en la

11

La captacin de valor ser proporcional al beneficio que cada actor relevante

12

determinacin de los objetos a analizar, as como tambin aquellos en los que

12

obtiene. En general, los cambios de norma y/o inversiones en infraestructura

13

nicamente se enlistan beneficios. Puede ser conveniente llevar adelante una

13

y equipamiento se trasladan al precio del suelo, as que sobre todo son los

14

contratacin del estudio por parte de la Municipalidad (rea de Planeamiento o

14

propietarios de los terrenos afectados los que debern aportar determinados

15

Consejo de Desarrollo Urbano) a costo del inversor. En todos los casos se deben

15

bienes a cambio. Esto se define en el Convenio Urbanstico.

16

estudiar en detalle los impactos, como tambin una mitigacin y compensacin

16

17

acorde.

17

18

De ninguna manera los Estudios de Impacto Ambiental pueden ser decisorios

18

19

sobre el qu y el cmo de los proyectos (sobre todo en cuanto a Uso del Suelo e

19

Hay que enlistar y cuantificar el valor de los beneficios a generar, teniendo en

20

indicadores mximos), que debern ser de igual manera estudiados y convenidos

20

cuenta las actividades, inversiones y costos de cada parte.

21

con el Municipio. Asimismo, la realizacin de dichos estudios no servir como

21

La valorizacin del suelo se mide a travs de distintos mtodos de clculo de

22

aprobacin de los proyectos presentados.

22

valores (ver Modelos de Tasacin de Valores Inmuebles).

23

En caso de que se estimen muy pocos impactos negativos, la obligacin de la

23

La suma de todos los aportes a contribuir por la contraparte debe tener una

24

realizacin de dicho estudio puede ser absuelta a cambio de una compensacin

24

relacin proporcional a los beneficios que la contraparte goza por la/s actividades

25

por parte de los inversores, a favor del bien pblico.

25

pblicas. Para ello se recomienda la aplicacin del Principio de Tres Tercios (ver

26

al final).

26
27

Otras situaciones que podran requerir de negociaciones son:

IDENTIFICACIN DE LOS BENEFICIARIOS

BENEFICIOS Y VALORES

27

28

Situaciones de faltas.

28

29

Incumplimiento de normativas.

29

30

Deudas de parte de contribuyentes.

30

FORMAS DE APORTES
Los aportes o contraprestaciones, a cambio de los servicios y la generacin de

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valor, tienen las siguientes formas:

Aportes en forma de dinero al Fondo Municipal de Desarrollo Urbano (u
otro fondo especial para inversiones urbansticas)
Ejecucin de obras pblicas por parte del desarrollador privado segn

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respecto a su dotacin con elementos urbanos de soporte.

La Municipalidad determinar el destino de los fondos segn sus prioridades,

que debern orientarse en la disminucin de los dficits urbanos locales y la

mejora de la calidad de vida de la comunidad.

Cabe aclarar que los fondos generados por la implementacin de instrumentos

Cesin de suelo en concepto de lotes comerciables y/o superficies

urbansticos no pasan a incrementar el presupuesto municipal, sino que son

adicionales a las que hay que ceder en concepto de equipamiento urbano

parte de una cadena de produccin de valor, donde el origen y destino de los

y/o espacio verde/pblico

fondos es el mismo, la revalorizacin de la ciudad para la mejora en la calidad

de vida.

9
10
11
12

las indicaciones acordadas con el Municipio.

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Oferta de determinada cantidad de lotes a precios accesibles para

beneficiarios con menores recursos
Transferencia de suelo que no necesariamente pertenezca al lote afectado
por el proyecto.

10
11

Los principales destinos de los aportes son:

12

La mejora de los espacios pblicos y verdes.

13

Una combinacin de las opciones anteriores.

13

Infraestructura.

14

Otra forma de aportes a acordar.

14

Equipamiento urbano.

15
16

15

DESTINO DE LOS APORTES, LOCALIZACIN Y DISTRIBUCIN

17

16

TIPOS DE CONVENIOS.

17

18

Los fondos generados por la aplicacin de instrumentos urbansticos debern

18

Los Convenios Urbansticos pueden ser contrados para proyectos que se

19

ser destinados (reinvertidos), con fines de desarrollo urbano que redunden en

19

encuentren:

20

beneficios para la comunidad y con criterios redistributivos para fomentar la

20

21

cohesin social local.

21

(A). Dentro del marco normativo local: aquellas propuestas que no afectan

22

Se localizarn principalmente en la zona urbana afectada por la inversin del

22

lo determinado en la legislacin urbanstica vigente.

23

desarrollador, de modo que se pueda adecuar la oferta de elementos urbanos

23

(B). Fuera del marco normativo local, con modificaciones al Cdigo de

24

de soporte a las demandas generadas por la totalidad de los proyectos que

24

Ordenamiento Urbano vigente (o afn) aprobadas como Excepciones:

25

transforman el barrio.

25

aquellos proyectos que implican modificaciones en la legislacin

26

En otros casos se transfieren esos valores a otra localizacin en otros barrios

26

urbanstica.

27

segn la necesidad imperante, las estrategias locales y sobre todo en caso de

27

(C). Dentro de marcos normativos que permiten cierta flexibilidad respecto

28

existir suficiente oferta de elementos urbanos de soporte en la zona afectada

28

al otorgamiento de indicadores urbansticos (categoras de Uso del Suelo

29

por un proyecto, se podrn redistribuir los fondos aportados sobre el territorio

29

Urbanizacin Futura, Reserva para Expansin Urbana, premio de FOT

30

urbano y destinarlos a inversiones en la mejora de otras zonas con dficits

30

en caso de determinados aportes al bien pblico, etc.)

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APORTES.

En el caso c la normativa local ya prev un proceso de negociacin entre las

partes que resultar finalmente en un convenio.

El caso b requiere, sin excepcin, de la negociacin de convenios con

Mayor al 2% del valor de venta del proyecto en el mercado inmobiliario

regulaciones ms exigentes que en el primer caso (a), dado que pone en duda

(incluyendo edificios y terrenos). Puede llegar a ms del 5%, segn los

las regulaciones y los procesos establecidos de la planificacin urbana local y

indicadores otorgados y la produccin de valor relacionada. Cuanto mayor o

por lo tanto debern ser tratados con precaucin, aunque puede ser que en

ms rentable sea el proyecto, mayor ser el aporte a captar.

algunos casos especiales se trate de proyectos de inversin innovadores no

En este sentido, los mayores aportes los debern realizar:

previstos y muy beneficiosos para el desarrollo urbano. Asimismo en todos los

Proyectos comerciales: por ejemplo centros comerciales y similares.

casos se debern respetar los procesos establecidos para cambios en el Cdigo

Proyectos con mayor altura y/o mayores superficies a construir

10

de Ordenamiento Urbano (o afn) y realizar Audiencias Pblicas no vinculantes,

10

Loteos (Conversin de suelo rural en suelo urbano)

11

sobre todo si se trata de Grandes Proyectos Urbanos.

11

12

Por ltimo, en el caso a, el margen de negociacin es reducido si se trata

12

13

de proyectos que cumplen con todas las normativas vigentes. Si las entidades

13

14

responsables de la planificacin urbana, la sociedad local y los inversores

14

Es la generacin de valor por parte de la normativa que provee el municipio,

15

inmobiliarios toman en serio la responsabilidad social de los proyectos de

15

en forma de categora de Uso de Suelo e indicadores urbansticos como FOT

16

inversin, se pueden convenir algunos aportes sobre todo si ellos tendrn un

16

o altura y/o la provisin de infraestructura, equipamiento, espacios pblicos y

17

impacto positivo en el barrio afectado.

17

verdes.

18

Algunos criterios para la aplicacin (o no) de Convenios Urbansticos pueden

18

19

ser la ubicacin del proyecto, la cantidad de superficie de suelo y/o superficie

19

20

construida (metros cuadrados), entre otros.

20

21
22

Ejemplos de casos que precisan la implementacin de Convenios Urbansticos:

ARGUMENTO CENTRAL.

MODELO DE DISTRIBUCIN DE VALORES: PRINCIPIO DE TRES TERCIOS.

21

El principio de tres tercios se aplica nicamente sobre los valores generados por

22

accin pblica, no sobre los valores generados por el proyecto del desarrollador.

23

Construccin de edificios con usos diferentes a residencial.

23

Es importante distinguir la produccin de valor genuina que resulta de la accin

24

Proyectos que incluyen la construccin de varios edificios y/o viviendas.

24

de cada uno de los actores.

25

Cambios de normativa en la categora de uso de suelo y FOT.

25

26

Proyectos que requieren de inversiones en nueva infraestructura.

26

Un tercio del valor adicional generado por la accin pblica (en general

27

Proyectos que superen determinada altura con impacto visual a distancia.

27

valor del suelo) pertenece al desarrollador del proyecto para que garantice

28

Proyectos (obra y terreno) que presentan grandes volmenes de inversin

28

e incentive la rentabilidad de su proyecto.

29
30

total.

29

Un tercio del valor adicional generado por la accin pblica (en general

30

valor del suelo) pertenece a la municipalidad para que ella asegure

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EJEMPLO

las funciones pblicas a travs de la (re-)inversin y adecuacin de la

infraestructura urbana, el equipamiento pblico, el espacio pblico y

verde, mediante aportes de parte del desarrollador.

El Municipio de Morn, en la Regin Metropolitana de Buenos Aires, decidi

trasladar su estadio de futbol Deportivo Morn hacia una localizacin

El tercer tercio representa la masa negociable entre las partes.

cercana, en propiedad privada. Con este fin se realiz un concurso de ideas del

Este modelo requiere de un slido anlisis para la asignacin del tercer tercio

cual result un proyecto ganador elegido por las partes involucradas, que inclua

ya que este depender de factores casusticos. Por ejemplo, el desarrollador

el edificio del nuevo Estadio, y adems una propuesta de reurbanizacin para el

puede asumir mayores costos para la puesta en valor/refaccin de elementos

sector que ocupaba el Club en ese momento.

patrimoniales en su proyecto, conforme a los intereses pblicos, y por lo tanto la

Por medio de un Convenio Urbanstico se acordaron las condiciones por las

10

municipalidad le permite mayor aprovechamiento del tercio negociable. En otros

10

cuales los desarrolladores se hacen cargo del traslado y la realizacin del

11

casos se podrn presentar costos ms altos en la demolicin o el saneamiento

11

nuevo estadio, mientras el Municipio otorgara la normativa necesaria para

12

de suelo contaminado. Asimismo, la municipalidad tambin puede argumentar

12

desarrollar el emprendimiento urbanstico en las parcelas que ocupaba el Club,

13

tener mayores cargas para la reinversin en infraestructura u objetivos de

13

con las cesiones correspondientes y la construccin de espacio pblico por parte

14

redistribucin de beneficios sobre el territorio municipal, entre otros.

14

de los desarrolladores.

15

Dicho Convenio establece que EL MUNICIPIO acceda a compensaciones

16

Un aspecto no menor es la calidad del proyecto a desarrollar, en estos casos.

16

econmicas, entendiendo que las plusvalas generadas por la accin estatal

17

El municipio podr exigir mayores estndares de calidad en los proyectos a

17

deben ser compartidas con toda la comunidad. (Ordenanza 13165/2010)

18

cambio de participar con un porcentaje menor en el tercio de valor negociable,

18

19

incentivando activamente la calidad de proyecto.

19

20

Todos los argumentos, tanto los del desarrollador como los del municipio, se

20

21

debern debatir en el proceso de negociacin para encontrar un equilibrio ptimo

21

22

entre cargas y beneficios de los actores, as como tambin para lograr sinergias

22

La ptima implementacin del Convenio Urbanstico depender de la

23

de mutuo beneficio. Para ambos, la mxima participacin en la valorizacin del

23

elaboracin de acuerdos claros entre los actores afectados, sobre todo en cuanto

24

suelo por accin pblica son dos tercios, un tercio es garantizado para cada

24

al cumplimiento de los compromisos asumidos. A tal fin deben ser convenidos

25

parte.

25

los plazos, etapas, aportes y beneficios de cada parte, as como tambin las

26

Otros principios de distribucin de valores a aplicar segn conveniencia local son

26

penalizaciones, para los casos de no cumplimiento de los compromisos

27

50/50 (menor complejidad de negociacin), entre otros mecanismos.

27

adquiridos.

15

28

28

29

29

30

30

CONCLUSIONES.

INSTRUMENTOS URBANSTICOS

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2014

INTRODUCCIN

2
3

Una de las claves del desarrollo econmico y social de las ciudades es dotarlas

con diversos tipos de infraestructura. Los barrios que carecen de la provisin

con redes de infraestructura bsica, no poseen de las mismas oportunidades

que aquellos con los mejores servicios. Por lo tanto, la infraestructura disponible

determina el potencial y las expectativas para el desarrollo del territorio y su

poblacin.

Se consideran redes de infraestructura bsica, aunque no haya definiciones

10

inequvocas:

11

Red de agua potable, incluye planta depuradora

12

Red cloacal, incluye planta de tratamiento

13

Sistema de desages pluviales, incluye cisternas de retencin, defensas y/u

14

otros sistemas de ingeniera hidrulica

15

Red elctrica

16

Red de gas

17

Red vial/Espacio pblico: calles pavimentadas, zonas peatonales, bicisen-

18
19

das, arbolado, etc.

Red de transporte pblico: carriles exclusivos, refugios (paradas), etc.

20

IU-FI
FINANCIAMIENTO DE
REDES DE INFRAESTRUCTURA

21

La construccin, mantenimiento y modernizacin de estas redes de

22

infraestructura bsica es fundamental en el proceso de (re)produccin de la

23

ciudad. Los altos costos de inversin para cumplir con la demanda de estos

24

elementos, se deben financiar trasladando los costos a los causantes y dems

25

beneficiarios de la infraestructura instalada.

26
27
28

FUNCIONES Y OBJETIVOS

29
30

Independientemente de su mecanismo de gestin o forma de propiedad,

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IMPLEMENTACIN

las redes de infraestructura suelen denominarse bienes pblicos. Se trata de

elementos urbanos de soporte, que garantizan el buen funcionamiento de

la ciudad y se producen debido a las demandas de diversos actores y grupos

Se considera aqu el modo de financiamiento de inversiones iniciales

sociales.

y reinversiones/ ampliaciones/ modernizaciones de las instalaciones de

infraestructura, pero no el mantenimiento cotidiano de las redes que debe ser

financiado a travs de las tarifas de consumo u otras opciones.

El modo de financiamiento de infraestructura, debe asegurar que los costos

5
6

PRINCIPIOS

7
8

El objetivo de la aplicacin de instrumentos de financiamiento es la justa

de inversin se carguen a los causantes/ demandantes y dems beneficiarios

distribucin del costo de produccin de la infraestructura. Esto implica que, en

especficos que disponen y disfrutan de una red de infraestructura especfica.

10

cada situacin, se identifiquen y se hagan cargo del costo de inversin:

10

Los instrumentos concretos de financiamiento se eligen segn el anlisis

11

que identifica los grupos, individuos o instituciones causantes y los dems

beneficiarios.

11
12

1. En primer lugar, los causantes de la demanda;

12

13

2. En segundo lugar, los beneficiarios restantes;

13

14

3. En tercer lugar, el presupuesto pblico.

14

IDENTIFICACIN DE CAUSANTES Y DEMS BENEFICIARIOS DE LA (RE)

15

INVERSIN

15
16

Los casos que no respetan el Principio de Responsabilidad sobre los Costos

16

17

(causantes, beneficiarios restantes, presupuesto pblico, en ese orden) generan

17

La identificacin de causantes y dems beneficiarios influye en la eleccin del

18

diversas formas de aprovechamiento o especulacin, dado que permiten a

18

modo de financiamiento.

19

algunos actores externalizar costos y trasladarlos a otros actores, en general

19

Las inversiones en infraestructura se realizan siempre en un territorio

20

pblicos, mientras se privatizan los beneficios y las ganancias resultantes.

20

determinado. Los causantes de la inversin se pueden encontrar dentro

21

de este territorio delimitado, o no. Las inversiones para la urbanizacin de

21
22

Complementario al Principio de Responsabilidad sobre los Costos se aplica

22

terrenos rurales, por ejemplo, se realizan para servir a los lotes a parcelar. Los

23

el Principio de Solidaridad en aquellos casos en los que la situacin social

23

demandantes, propietarios de los lotes, se identifican fcilmente. Del mismo

24

individual de los demandantes y/o beneficiarios de inversiones en infraestructura

24

modo, la densificacin urbana de un delimitado territorio requiere, a mediano

25

evidencie una reducida capacidad de pago. En estas circunstancias individuales

25

o largo plazo, modificaciones y reinversiones en la infraestructura de la zona.

26

se complementa el principio econmico con un principio social.

26

Aqu tambin se identifican fcilmente los demandantes, en forma de los

27

Sin embargo, la implementacin y ejecucin de dichos principios es una cuestin

27

propietarios y/o desarrolladores, que modifican el uso, o la intensidad de uso,

28

poltica.

28

de determinados inmuebles.

29

29

30

30

Una inversin en infraestructura no siempre est determinada por la demanda

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en un territorio delimitado. En los casos en los que el territorio de inversin

de las inversiones en infraestructura a los propietarios, considerando que poseen

y el territorio donde se origina la demanda no son los mismos, resulta ms

dichos beneficios econmicos.

dificultoso identificar a los causantes del costo de inversin. Por ejemplo, la

Algunas inversiones en infraestructura tienen posibles impactos negativos al

ampliacin de las redes de desages pluviales en una determinada zona ro

valor de los inmuebles linderos, como por ejemplo la construccin de autopistas,

abajo, causada por la extensin urbana y la subsiguiente impermeabilizacin

que aumenta la contaminacin del aire y sonora. En estos casos, los causantes

de suelo por la construccin de edificios y pavimentacin de las calles ro arriba.

y beneficiarios de la inversin se encuentran mayoritariamente fuera de la zona

Es importante diferenciar a los causantes, de los dems beneficiarios de la

afectada por la inversin y no se justifica un traslado del costo a los propietarios

inversin, dado que la responsabilidad para hacerse cargo de los costos es

de inmuebles linderos aunque su accesibilidad mejore.

mayor si se trata de causantes. Con los dems beneficiarios identificables que

10

pueden (y deberan) aportar al financiamiento de infraestructura, se ampla la

10

11

base de contribuyentes. No obstante, en muchos casos los ltimos no se pueden

11

12

identificar con facilidad: por ejemplo, aquellos usuarios ajenos al barrio que

12

Principalmente, se pueden distinguir dos tipos de beneficiarios: los usuarios de

13

transitan una calle recin pavimentada.

13

la infraestructura y los propietarios de los lotes afectados por las dichas obras.

14

Cabe aclarar que, en algunos casos, el territorio donde se realiza la inversin,

14

INSTRUMENTOS DE FINANCIAMIENTO

15

Las inversiones en infraestructura que proveen servicios y mejoran la accesibilidad

15

y el territorio dnde se encuentran los beneficiarios, no son los mismos. Por lo

16

a un inmueble tienen, generalmente, un impacto econmico positivo a su valor.

16

tanto, para poder trasladar el costo de inversin para la instalacin de diversos

17

Aquellas con mejores servicios y accesibilidad, tienden alcanzar un valor ms

17

tipos de infraestructura, sea total o parcialmente, es importante identificar los

18

alto que inmuebles que carecen de algunos servicios. En este sentido, son los

18

beneficiarios directos.

19

propietarios de los inmuebles los que pueden captar y realizar el beneficio.

19

20

Causante y beneficiario principal se identifican con un mismo actor: el

20

La siguiente planilla pretende orientar el anlisis a realizar, define los instrumentos

21

propietario.

21

de financiamiento a aplicar en cada caso, y destaca la distribucin costo-beneficio

22

en los actores involucrados.

22
23

Identificacin de los beneficios y otros impactos de la inversin en

23

24

infraestructura

24

25

Los beneficios de inversiones en infraestructura se plasman en dos aspectos

25

26

que se encuentran relacionados: el valor del inmueble y su utilidad. Mientras

26

27

un propietario goza de ambos beneficios, un inquilino goza nicamente de

27

28

la utilidad del inmueble. Como el propietario, el inquilino es usuario, pero no

28

29

puede capitalizar el valor de uso, al contrario, en general paga la mayor utilidad

29

30

a travs del alquiler. Esta circunstancia explica la prioridad para trasladar el costo

30

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Beneficiarios (y
sus beneficios)

3
4
5

6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17

Instrumentos de
financiamiento

Distribucin costo-beneficio

(P1) Tasa de
conexin

Propietario del PROPIETARIOS de los

terreno/inmue lotes
ble (Beneficios:
valor del
suelo/lote,

utilidad)

Usuarios/
consumidores
de la
infraestructura
, identificables
y no
identificables
(Beneficio:
utilidad)

Los
CONSUMIDORES
reales del servicio/
de la infraestructura

18
19

Todos los
USUARIOS
conectados a la red
de infraestructura

20
21
22
23
24
25
26
27
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29
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Quines absorben el
costo

USUARIOS

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Usuarios conectados
a la infraestructura
contribuyen a
beneficio de futuros
usuarios
actualmente no
conectados

Todos los
CONTRIBUYENTES que
pagan impuestos

(P2) Contribucin
por mejoras
(Pago total o en
cuotas)

(C1) Tarifa base de

conexin al servicio
(Pago total o en
cuotas)
(C2) El costo de
instalacin es
traslado a las
unidades de
servicio
consumidas (Peaje,
kWh, m3, etc.)

(U1) Una tarifa

plana facturada a
todos los usuarios
financia las nuevas
instalaciones

(U2) El costo de
instalacin es
traslado a las
unidades de
servicio
consumidas (kWh,
m3, etc.)

Costo y beneficio absorbe el

mismo actor, salvo en algunos
casos especiales.

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2014

Los diferentes instrumentos de financiamiento pueden ser combinados en

distintas formas.

3
4

Tasa de Conexin.

Esta tasa se aplica en los casos en los que la produccin de nueva infraestructura

no es directamente realizada por los causantes (por ejemplo, desarrolladores).

Se exhibe para (re)financiar la conexin de un inmueble (lote) a un determinado

tipo de infraestructura. En general, est pagada por el propietarios del inmueble

Posible transferencia de
beneficios (valor) desde usuarios
hacia los propietarios del
inmueble (p.e. a travs de
mayores alquileres).

beneficiado. La tasa est relacionada con el costo de instalacin de la infraestructura

10

especfica, que se la traslada proporcionalmente a los beneficiaros identificados.

Transferencia de beneficios desde

el grupo de clientes/usuarios del
servicio hacia los usuarios y
propietarios recin conectados.
Los beneficiarios aportan
relativamente poco.

(S1) Fondo
Solidario
Especfico

(C1) Presupuesto
pblico (Estado) a
travs de impuestos
y otros ingresos

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11
12

Base imponible: La tasa se calcula en base a la superficie de un lote, eventualmente

13

tomando en cuenta su mayor o menor edificabilidad (FOT) o los m2 edificados en

14

el lote.

15
16

Monto: El monto total a recaudar se orienta en el costo real de inversin

17

(incluyendo costos de construccin, administracin, financiamiento y otros) de

18

una obra concreta, o costos tpicos estandarizados para la instalacin del tipo de

19

infraestructura correspondiente. Dado que, en muchos casos, el costo es alto, se

20

divide la tasa en cuotas mensuales a efectuar en perodos que pueden llegar hasta

21

5 aos.

22

Transferencia de beneficios desde

todos los contribuyentes hacia los
usuarios y propietarios. Los
beneficiarios externalizan
(socializan) el costo de su
beneficio individual. En estos
casos se deben aplicar
instrumentos complementarios
de redistribucin.

23

Fecha de pago: Siempre cercana a la inversin realizada. La dotacin con

24

infraestructura representa una parte del costo de produccin del bien (lote). Por lo

25

tanto, se debe trasladar el costo en el momento cuando el bien disponga de las

26

nuevas caractersticas que generan mayores utilidades. De todos modos, puede

27

haber diversas facilidades de pago (por ejemplo cuotas).

28
29

Contribucin por Mejoras: (ver el captulo especfico de esta Gua)

30

Fondo Solidario Especfico: (ver el captulo especfico de esta Gua)

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ECONOMAS DE ESCALA

Facilidades de pago

Los costos de inversin en infraestructura suelen ser altos, y en pocos casos

pueden ser traslados a los contribuyentes con un nico pago. Por esta razn, se

El alto costo de produccin de infraestructura requiere de la bsqueda de

debe trabajar con planes de pago razonables, con plazos y perodos definidos

economas de escala para optimizar la rentabilidad de la inversin. Esta, se

que no superen la capacidad de pago de los contribuyentes.

logra a travs de procesos de planificacin que orienten el desarrollo urbano

Muchas obras requieren de (pre-)financiamiento (crdito, fideicomiso, etc.), con

hacia algunas zonas prioritarias, y definen densidades urbanas apropiadas que

posterior programacin de cobro retroactivo.

garantizan un mayor nmero de contribuyentes para la infraestructura a instalar,

as como actividades coordinadas y concertadas.

8
9

Funcin social

10

Aunque se hace hincapi en los costos de infraestructura y su distribucin, no

10

11

hay que olvidar que la infraestructura siempre tiene una funcin social, y el

11

12

acceso indiscriminado debe estar asegurado.

12

El desarrollo urbano disperso causa mayores costos de instalacin de

13

En el caso de situaciones sociales individuales que no permiten el pago de aportes

13

infraestructura, dado que la relacin entre costo y beneficio puede ser negativa.

14

totales o parciales, se debern encontrar soluciones flexibles para garantizar la

14

Esta circunstancia implica en casi todos los casos el reclamo por financiamiento

15

cohesin social de la comunidad.

15

de estas inversiones no rentables por el presupuesto pblico.

16

Por lo tanto, es altamente importante que las instituciones de Planificacin

16

COSTOS MAYORES POR DEFICIENTE PLANIFICACIN URBANA

17

Moratorias

17

Urbana local, las reas Municipales de Planeamiento, entre otros, cumplan su

18

Las moratorias de pago que, en la prctica, apremian a los contribuyentes

18

rol de coordinadores en todos los aspectos de desarrollo urbano. Planes de Uso

19

morosos a travs de diversos tipos de descuentos, influyen de manera negativa

19

de Suelo, Cdigos de Planeamiento y otros documentos y procesos deben ser

20

en el comportamiento de los contribuyentes, y en su voluntad de pago. En

20

optimizados para garantizar la funcionalidad de todos los espacios urbanos, y la

21

el largo plazo, tambin afectan la cohesin social de la comunidad por el

21

capacidad de financiamiento de las instalaciones necesarias.

22

desequilibrio que se genera entre los actores con buen y mal comportamiento.

22

El rol de coordinacin por parte de las reas Municipales de Planeamiento (o

23

As, este tipo de medida beneficia comportamientos contrarios al de un buen

23

afines), entonces, tiene una funcin fundamental para la economa local porque

24

contribuyente, y provoca que se especule por la obtencin de mayores

24

permite (o no) optimizar las inversiones pblicas y privadas a beneficio (o costo)

25

beneficios incumpliendo sus obligaciones.

25

de toda la comunidad.

26

Al contrario, se debern implementar incentivos para los buenos contribuyentes

26

En este sentido, Planes de Uso de Suelo (o afines) que permiten un desarrollo

27

a fin de fomentar el comportamiento responsable y fortalecer la cohesin social

27

urbano disperso sin garantizar al mismo tiempo el financiamiento de este tipo de

28

de la comunidad.

28

desarrollo urbano, son disfuncionales en sentido econmico y social.

29

29

30

30

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EJEMPLO

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individuos de participar en la vida urbana bajo diferentes condiciones de calidad

de vida, como tambin de apropiarse (o no) de los beneficios que genera la

En Villa Maria/Provincia de Crdoba, las normativas que regulan los nuevos

ciudad. Estos aspectos de ciudad justa y ciudad accesible, influyen en la

loteos, exigen para su aprobacin la provisin de infraestructura de agua, cloacas,

prosperidad de la comunidad y tienen, sobre todo, influencia a la estructura

energa elctrica, alumbrado pblico, arbolado pblico y cordn cuneta. Con lo

urbana, fragmentacin territorial y segregacin social.

que toda la inversin est trasladado directamente al causante/ demandante, el

El significado de justa distribucin de costos y beneficios puede ser

desarrollador/ loteador que dona aquellos elementos al dominio pblico para su

interpretado de diversas maneras, ya que depende de los contextos sociales y

explotacin. Dicha inversin se prorratea en el costo de la totalidad de los lotes.

territoriales. No es justa la modalidad de financiamiento si se socializan los

En caso de inversiones posteriores a la produccin de lotes, se aplica la

costos, al tiempo que se privatizan los beneficios.

10

Contribucin por Mejoras que se paga con anterioridad (gas, cordn cuneta,

10

11

pavimento), mediante un plan de pago establecido por consenso con los

11

12

vecinos. Cuando el capital acumulado lo permite se empieza a ejecutar la obra.

12

13

En la prctica, la Contribucin por Mejoras se traduce a una mayor tasa de

13

14

servicios a la propiedad durante el perodo establecido.

14

15

15

16

16

17

CONCLUSIONES

18

17
18

19

Cuando la instalacin de infraestructura da como resultado beneficios concretos,

19

20

sea en forma de mayor utilidad o valor, como es comn, se deben trasladar

20

21

los costos de inversin, en primer lugar, a los causantes y, luego, a los dems

21

22

beneficiarios identificados, antes de que se busque que el presupuesto pblico

22

23

haga mayores aportes para poder realizar la inversin.

23

24

Solo en casos particulares, cuando es necesario y justificado, se aplican

24

25

mecanismos de financiamiento solidarios: como por ejemplo, si no se pueden

25

26

identificar claramente a los causantes y/o beneficiarios, o si las situaciones

26

27

sociales individuales as lo requieren.

27

28

La justa distribucin de costos y beneficios en el proceso de produccin de

28

29

ciudad, especialmente respecto de la instalacin de infraestructura, es clave

29

30

para el desarrollo urbano, ya que determina las oportunidades de diversos

30

MODELOS DE CLCULO

MODELOS DE CLCULO

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INTRODUCCIN.

2
3

El valor inmobiliario de una propiedad est compuesto bsicamente por dos

componentes: el valor del suelo, y el valor del hecho construido y/u otros objetos

que se encuentren en la parcela. Para estimar dichos valores, es necesario

diferenciar entre el valor del suelo y, si existieran, el valor de los edificios u

otros objetos de una propiedad determinada. El valor del suelo depende en gran

medida del uso del suelo real que se le da a un terreno, del uso permitido por

normativa, y de los indicadores de volmenes edificables (FOT, FOS, etc.).

10

Para el municipio, el valor del suelo es el de mayor relevancia dado que este

11

valor se encuentra altamente influenciado por su propia actividad.

12
13

Los Modelos de Tasacin de Valores son:

14
15

(A) Modelo de Valores Comparativos.

16

(B) Modelo de Rentabilidad

17

(C) Modelo de Sustitucin.

18

(D) Distincin entre los Valores de Suelo y los dems Objetos

19
20

Todos los modelos se aplican sobre valores de mercado.

21
22
23

FUNCIONES Y OBJETIVOS.

24

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MODELOS DE TASACIN
DE VALORES INMUEBLES

25

Los Modelos de Tasacin de Valores permiten calcular valores inmobiliarios a base

26

de distintos conceptos y se los utiliza en relacin a la aplicacin de diferentes

27

instrumentos urbansticos como:

28
29
30

Determinacin de valores de suelo rural (en caso de adquirir terrenos para

la expansin urbana, antes de la conversin en suelo urbano).
Expropiaciones.

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(A) MODELO DE VALORES COMPARATIVOS

Tasas especiales para inmuebles ociosos.

Unificacin y subdivisin de parcelas.

Compensacin de deudas.

El modelo de valores comparativos es el mtodo de tasacin ms comn en

Convenios Urbansticos.

nuestro pas. Este mtodo calcula el valor de un determinado inmueble en base

Otros.

a los valores de otros inmuebles con similares caractersticas como ubicacin,

tipo de uso, dimensin, antigedad y calidad de la edificacin, entre otras.

6
7

Segn el modelo de clculo aplicado se obtienen diferentes valores para el

mismo inmueble analizado. Si la diferencia de valores resultantes es alta indica la

Si no se encuentran precios de referencia dentro de la misma zona, se puede

eventual existencia de distorsiones en el mercado inmobiliario. Aquellos casos se

ampliar el rea considerado siempre y cuando se mantengan las caractersticas

10

debern analizar luego con mayor detalle para transparentar las posibles causas.

10

necesarias para la identificacin de valores comparables.

11

11

12

12

Tambin se pueden utilizar valores de compra-venta de otros perodos (aos

13

anteriores) y actualizarlos segn los valores inmobiliarios actuales. Dicha

14

actualizacin se realiza mediante un ndice de evolucin de precios inmobiliarios

en el perodo correspondiente.

13

METODOLOGA.

14
15

Cada modelo de tasacin permite analizar el valor de un bien desde un punto

15

16

de vista econmico distinto. Mientras el modelo de valores comparativos (A)

16

17

refleja lo que los actores de mercado estn actualmente dispuestos a pagar por

17

Este mtodo se puede aplicar tanto en terrenos edificados como en no

18

determinado bien, el modelo de rentabilidad (B) permite identificar eventuales

18

edificados, requiriendo del monitoreo de los mercados inmobiliarios y sus

19

burbujas en los precios de mercado y/o situaciones de especulacin inmobiliaria,

19

precios. La informacin necesaria se obtiene de distintas fuentes como:

20

principalmente cuando el valor comparativo est desvinculado de la rentabilidad

20

Escrituraciones y/o boletos de compra-venta realizadas en el perodo.

21

real que el mismo bien inmobiliario permite obtener.

21

Informacin de la cmara inmobiliaria.

22

Informacin de negocios inmobiliarios.

22
23

Para determinar el valor inmueble de una parcela con todos sus componentes (suelo

23

Anuncios pblicos de venta de inmuebles (peridicos, web, otros)

24

y objetos), se aplican ambos modelos, el de valores comparativos y el de rentabilidad,

24

Otras fuentes

25

obteniendo dos valores distintos. A cada modelo se otorga una ponderacin (entre

25

26

0% y 100%) que influye la determinacin final del valor. La ponderacin utilizada

26

Cuanto mayor sea la cantidad de valores de referencia disponibles para un caso

27

depende del caso especfico y su argumentacin debe ser transparente.

27

determinado, se podr estimar con mayor precisin el valor del inmueble segn

28

este modelo.

28
29

El modelo de sustitucin (C) se aplica nicamente sobre bienes sustituibles

29

30

(objetos), mientras el suelo no representa un bien con tal caracterstica.

30

Algunos lotes pueden tener caractersticas catastrales especiales conforme

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a determinados derechos o cargas (servidumbres, otros). Estas caractersticas

En algunos casos, sobre todo los de actividades con ingresos temporarios,

especiales influyen en el valor del inmueble y tambin deben ser tasadas en este

voltiles y/o cclicos es conveniente que se realice un clculo que incorpore

modelo.

los ingresos y egresos de varios ciclos para obtener valores de ingresos netos

promedios.

4
5

(B) MODELO DE RENTABILIDAD.

5
6

Teniendo el Ingreso Neto Anual (INA) que genera el bien, la Rentabilidad Comn

Este modelo supone que cada propiedad, consistiendo de suelo y objeto(s),

(RC, medida en %) permite calcular el valor inmobiliario del bien. A su vez, esta

representa un capital que genera determinada rentabilidad anual a travs de

rentabilidad comn depender del tipo de actividad y las rentabilidades exigidas

las actividades que se realizan dentro de sus lmites. Su clculo se basa en las

en el sector. La rentabilidad exigida vara segn el contexto y ao, dependiendo

10

rentabilidades reales y comunes para determinados usos especficos en el contexto

10

de las rentabilidades alternativas para inversiones de capital.

11

normal del mercado.

11

La Rentabilidad Comn (RC) corresponde en la prctica a un promedio que

12

resulta de las Tasas Internas de Retorno (TIR) de actividades similares.

12
13

Se trata de determinar el valor de la propiedad a travs de la rentabilidad real de

13

14

esta. Para tal fin se suman todos los ingresos (I) que genera el bien (alquiler, venta de

14

15

toneladas de materia agrcola producida, otros) y se descuentan todos los costos (E)

15

16

producto del funcionamiento de las actividades llevadas adelante (administracin,

16

17

amortizaciones, mantenimiento, mano de obra, pago de servicios, insumos,

17

18

impuestos, perodos de vacancia, etc.): De este modo se obtiene el Ingreso Neto

18

19

Anual (INA) que genera el bien.

19

Valor Inmueble = INA x 100% / RC

(Valor Inmueble = Ingreso Neto Anual x 100% / Rentabilidad Comn)

20

20

Rentabilidades comunes o normales son aquellas que se encuentran en

21

21

el rango de entre 5 y 10% anuales en trminos reales (excluyendo los efectos

22

de la inflacin). Generalmente, se consideran extraordinarias aquellas

23

rentabilidades que superan el 20% en trminos reales.

22
23
24

INA = I E

(Ingreso Neto Anual = Ingresos Egresos)

24
25

Entonces, si suponemos que la rentabilidad comn en el sector de vivienda

26

Si no se pueden conocer los ingresos y egresos correspondientes de un determinado

26

fuese del 10% anual, el valor del inmueble, incluyendo terreno y edificio, sera

27

bien, se debern aplicar para el clculo los valores promedios del sector. Para el

27

diez veces el ingreso neto anual (INA x 100% / 10%). Del mismo modo si la

28

caso de los inmuebles de uso no comercial (vivienda nica, otros), en donde no se

28

rentabilidad comn fuese del 5% anual, el valor del inmueble tendra veinte

29

generan ingresos, se computa el ingreso anual que generara dicho inmueble en

29

veces el ingreso neto anual que genera el bien (INA x 100% / 5%).

30

caso de ser rentado a terceros (manteniendo el mismo tipo de uso).

30

25

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2014

(D) DISTINCIN ENTRE LOS VALORES DE SUELO Y LOS DEMS OBJETOS

Baldos y otros inmuebles en desuso con rentabilidad negativa son casos especiales.

Este tipo de inmuebles no genera ingresos pero tiene generalmente ciertos costos

de mantenimiento y por lo tanto su rentabilidad puede ser negativa, lo que se ver

Si se quiere determinar y distinguir los valores del suelo y de los objetos de un

reflejado en el valor resultado obtenido por la aplicacin del modelo de rentabilidad.

inmueble (una parcela edificada, etc.), se aplica:

Para estos inmuebles se deben analizar las razones por las cuales se encuentran

en desuso. Inmuebles que no poseen de actividades con rentabilidad positiva, ni

1. Los modelos de valores comparados y rentabilidad para determinar el

otra utilidad razonable en amplio sentido (Como reserva de suelo para la extensin

valor total del inmueble (con la ponderacin correspondiente con la que cada

de una fbrica, de una casa, etc.) tienen probablemente fines especulativos con

uno de los modelos influye el valor resultado).

impacto negativo al desarrollo urbano ya que no se utilizan los inmuebles para el

10

destino para el cual fueron previstos.

10

2. El modelo de sustitucin para determinar el valor de los objetos construidos

11

u otro tipo de objetos.

11
12

(C) MODELO DE SUSTITUCIN

13

12
13

14

El modelo de sustitucin computa el monto de dinero necesario para sustituir todos

14

15

los bienes construidos y dems elementos que se encuentran dentro de los lmites

15

16

de una determinada parcela.

16

17

Valor Suelo = Valor Inmueble - Valor Objetos

17

18

Este modelo se puede aplicar nicamente para bienes sustituibles, por lo tanto no

18

De este modo, se podr determinar el valor de suelo de un inmueble y distinguirlo

19

se lo utiliza para bienes que consisten exclusivamente en suelo.

19

del valor de los objetos que se encuentran dentro de los lmites de una (o varias)

20

parcela(s).

20
21

El valor se determina en base a los costos de produccin de los elementos

21

22

identificados, descontando la amortizacin (disminucin de valor por antigedad).

22

23

En caso de no contar con informacin precisa se utilizan valores promedio del sector

23

24

y valores empricos de casos similares. Son tiles los ndices respectivos que publican

24

25

peridicamente las cmaras del sector de construccin u otras entidades sectoriales.

25

Un Municipio localizado en la Pampa Hmeda tiene la intencin de extender

26

su mancha urbana. Para lo cual se debe convertir suelo rural en suelo urbano,

26

EJEMPLO.

27

Algunos objetos poseen caractersticas especiales que le infieren un valor mayor

27

otorgando una normativa que permite construir (Tipo de Uso de Suelo, FOT,

28

que el correspondiente a la sustitucin de los elementos materiales del objeto (valor

28

FOS, etc.), producir los elementos urbanos de soporte y lotes para su posterior

29

patrimonial, natural, etc.). Para determinar estos valores simblicos se deber

29

edificacin.

30

aplicar el modelo de valores comparativos.

30

El proyecto requiere de unos lotes rurales en cercana al casco urbano. Como

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CONCLUSIN.

los lotes rurales que cumplen con los requisitos para tal fin son escasos, se

genera un escenario de especulacin sobre aquellos terrenos y el precio que los

propietarios quieren obtener aumenta paulatinamente.

La decisin sobre el modelo a aplicar para la determinacin del valor de un bien

inmobiliario depende del caso especfico y de la justificacin que se encuentre

4
5

Por el Modelo de Valores Comparativos se determina un valor de alrededor

para argumentar su aplicacin. Tambin es posible utilizar varios modelos a la

de 100.000 US$ por hectrea para los terrenos muy cercanos al casco urbano

vez, ponderar con determinados porcentajes la influencia de cada uno de los

y actualmente usados para fines agrcolas-ganaderas (no urbanizados,

modelos de clculo aplicado, y definir de esta manera un valor resultado que

sin infraestructura, sin terrenos definidos para espacios verdes, pblicos y

se encuentre dentro de la franja de valores obtenidos por los diferentes clculos.

equipamiento).

En general se decide por un monto ms cercano al valor que resulta del modelo

10

que se considere ms vlido para el caso especfico.

10
11

Por el Modelo de Rentabilidad que traduce el ingreso generado por la actividad

11

12

econmica actual del terreno, agricultura, en un valor del bien, resulta un valor

12

Es importante definir y comunicar a todos los involucrados los modelos de

13

de alrededor de 20.000 US$ por hectrea. Este valor se encuentra dentro de la

13

tasacin elegidos y los valores que han arrojados a los fines de transparentar las

14

franja de valores estimados de parte del INTA respecto a los valores para campos

14

decisiones tomadas. Para la aplicacin de instrumentos urbansticos se deben

15

en la zona.

15

utilizar valores reales y actuales y no referirse simplemente a valores fiscales

16

desactualizados.

16
17

La brecha entre los valores obtenidos por las tasaciones a travs de dos modelos

17

18

diferentes, ilustra el efecto de la especulacin con terrenos en las zonas

18

19

perifricas de las ciudades, con potencial para una futura urbanizacin. Para

19

20

urbanizar es necesario la obtencin de los permisos correspondientes por parte

20

21

de la Municipalidad.

21

22

22

23

El valor de compra de los terrenos, sea por parte del Municipio u otro

23

24

desarrollador, afecta la rentabilidad del proyecto de urbanizacin, el precio

24

25

de los lotes y la calidad urbana (infraestructura, espacios pblicos, verdes y

25

26

equipamiento) a producir. Por lo tanto, la Municipalidad est tratando de

26

27

negociar un valor de compra ms cercano a la tasacin que resulta del Modelo

27

28

de Rentabilidad, pudiendo de esta manera producir lotes accesibles y fomentar

28

29

la produccin de vivienda.

29

30

30

MODELOS DE CLCULO

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2014

INTRODUCCIN.

2
3

La Constitucin Nacional en su artculo 14 bis hace mencin respecto al derecho

a la vivienda digna: () El Estado otorgar los beneficios de la seguridad social,

que tendr carcter de integral e irrenunciable. En especial, la ley establecer

() el acceso a una vivienda digna.

7
8

En funcin de ello, los organismos del estado competentes en todos los

niveles, debern desarrollar las herramientas de gestin necesarias que les

10

permitan cumplir con lo establecido por la Constitucin Nacional y promover las

11

condiciones para que se produzcan y se pongan a disposicin de la poblacin

12

una cantidad determinada de viviendas, con la calidad suficiente como para ser

13

considerada una vivienda digna.

14
15

Es importante conocer la brecha entre la demanda calculada y la produccin real

16

de vivienda nueva, para poder identificar el volumen de produccin adicional

17

que habr que estimular con los diversos instrumentos urbansticos adecuados

18

para cubrir el dficit.

19
20

Por lo tanto, a nivel municipal, especialmente en las reas Municipales de

21

Planeamiento (o afines), es necesario conocer y calcular la demanda de vivienda,

22

compararla con la oferta actualmente existente a nivel local y, conjuntamente

23

con otros actores, tomar de manera activa las medidas adecuadas para fomentar

24

la produccin de vivienda, en caso de faltantes, o intervenir con instrumentos

25

que eviten la degradacin de los barrios en caso de que exista una sobre oferta.

26

IU-DV
DEMANDA DE VIVIENDA

27
28

FUNCIONES Y OBJETIVOS.

29
30

Calcular la demanda habitacional a nivel local, su origen y proyeccin.

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METODOLOGA.

2
3

DELIMITACIN DEL REA A ANALIZAR.

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2014

Estos ltimos criterios se debern analizar segn fuentes de informacin

local. En caso de no existir datos especficos se focaliza en los tres

criterios cuantitativos generales basados en los censos nacionales y/o

provinciales que proveen los datos a nivel municipal (o departamental).

El territorio a considerar para los clculos abarca en general la jurisdiccin

municipal o intermunicipal en los casos de las reas metropolitanas y dems

Tanto los datos actuales como histricos son relevantes. Los datos

aglomeraciones de municipios.

histricos demuestran la evolucin de los indicadores y permiten realizar

una proyeccin de la demanda cuantitativa, correspondiendo a las

tendencias relevadas y los escenarios supuestos.

8
9

FACTORES DETERMINANTES DEL CLCULO DE DEMANDA.

10

10

En nuestro pas observamos las siguientes tendencias:

11

Para poder realizar los clculos hay que tomar en cuenta los siguientes factores

11

12

que principalmente determinan la demanda de vivienda:

12

La poblacin total crece a un ritmo del 1% anual. Este crecimiento se

13

da de manera heterognea sobre el territorio, siendo las ciudades del

13
14

(A). Crecimiento (o decrecimiento) poblacional

14

sur las que crecen a un ritmo ms acelerado en un promedio del 2%

15

(B). Evolucin de la cantidad de ocupantes por hogar

15

anual, mientras que las del norte tienen un nivel de crecimiento similar

16

(C). Dficit habitacional acumulado

16

o menor a la media del pas.

17

17

El crecimiento (o decrecimiento) es generado principalmente por los

18

Dado que la demanda de vivienda es muy heterognea y depende de las

18

movimientos poblacionales migratorios y en menor medida por el cre-

19

circunstancias personales de los demandantes, estos criterios cuantitativos generales

19

cimiento natural o vegetativo (diferencia entre nacimientos y defun-

20

pueden ser especificados luego con criterios adicionales, cualitativos y cuantitativos

20

21

especficos como:

21

En las regiones metropolitanas, el crecimiento poblacional de las

ciones).

22

Tamao (cantidad de m2/ambientes)

22

aglomeraciones se genera principalmente en la periferia y en menor

23

Tipos de hogar (familias nucleares, mono-parentales, extensas; parejas solas;

23

medida en las reas centrales, implicando mayor demanda de vivienda

24

en los municipios perifricos cuando el crecimiento es generado por la

24

personas solas jvenes, ancianos-)

oferta laboral en el municipio central.

25

Nivel socio-econmico de los hogares (niveles de ingresos, tipo de demandas.)

25

26

Tipologa (edificios, casas, etc.)

26

Los hogares tienden paulatinamente a estar conformados por una

27

Ubicacin (demanda desagregada por barrio/zona)

27

menor cantidad de integrantes (Familias con menos cantidad de hijos,

28

Otros criterios como consumo de energa, ambiente adicional para guardado

28

parejas sin hijos, personas viviendo solas, entre otros).

29

de vehiculo, espacios descubiertos (patio, balcn, terraza), niveles de accesi-

29

30

bilidad (transporte), etc.

30

IU-DV

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2014

IU-DV

Estas tendencias generales pueden variar en las localidades. Por eso es nec-

esario calcular la demanda con los respectivos indicadores locales.

3
4

DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA NUEVA POR CRECIMIENTO POBLACIONAL. ARGENTINA.

CLCULO DE LA DEMANDA DE VIVIENDA.

Crecimiento Poblacional Anual proyectado 2010-2020 400.000 Hab.

Integrantes por Hogar (promedio)

En lo siguiente se realizan clculos para determinar la demanda anual de

vivienda para toda la Argentina, y a continuacin un ejemplo para un municipio.

2014

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Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades)

3,2 Hab/Hg
125.000

Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010,

(A) Crecimiento (o decrecimiento) poblacional

Como se mencion anteriormente, el crecimiento poblacional del pas es muy

10

El ltimo periodo inter-censal (2001-2010) indic un aumento poblacional anual

10

heterogneo, por lo que se debera calcular el crecimiento por cada una de las

11

de 400 mil habitantes (1%). Si seguimos esa tendencia podemos considerar que

11

localidades, considerando sus datos especficos respectivos. Estos datos se pueden

12

entre los aos 2010 y 2020 el pas habr 4 millones de habitantes ms.

12

obtener de los censos nacionales y/o provinciales, o de datos elaborados por cada

13

uno de los Municipios. (Ver abajo)

13
14
15
16
17
18
19
20
21
22

CRECIMIENTO POBLACIONAL POR PERIODO INTER-CENSAL. ARGENTINA.

2001

2010

2020

Habitantes 36.260.130 40.117.096 44.128.806

Hogares 10.073.625 12.171.675 14.709.602

Personas/Hogar

3,60

3,30

3,00

Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010,

14
15

(B) Evolucin de la cantidad de ocupantes por hogar

16

Durante los ltimos periodos inter-censales observamos una tendencia de

17

disminucin de la cantidad de personas que conforman un hogar, relacionada

18

principalmente a factores como la composicin de las familias (con menos cantidad

19

de hijos), parejas sin hijos o personas que viven solas (jvenes, ancianos, etc.)

20

Si tomamos los datos de los censos 2001 y 2010, vemos que la cantidad de

21

personas por hogar disminuy en ese perodo de 3,60 a 3,30 (ver cuadro). Si

22

proyectamos esta tendencia hacia el ao 2020, suponiendo que el padrn sigue

siendo igual, tendremos alrededor de 3 integrantes por hogar.

23

Si estimamos que cada nuevo hogar necesita una vivienda para un promedio

23

24

de entre 3,15 y 3,2 integrantes se deberan producir entre el ao 2010 y 2020

24

25

unas 1,25 millones de unidades de vivienda nueva para aquellos 4 millones

25

26

de habitantes adicionales. Corresponde a una produccin anual promedio de

26

27

alrededor de 125.000 unidades, para satisfacer la demanda generada por el

27

28

crecimiento poblacional.

28

29

29

30

30

PROYECCIN 2010-2020. CANTIDAD DE MIEMBROS POR HOGAR. ARGENTINA

2001

Habitantes 36.260.130
Hogares 10.073.625

Personas/Hogar

3,60

2010
40.117.096 +10,6%
12.171.675 +20,8%
3,30 -8,4%

2020
44.128.806 +10,0%
14.709.602 +20,9%
3,00 -9,0%

Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010

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IU-DV

Entonces, si para el ao 2010, los 40 millones de habitantes conformaban

un total de 12,17 millones de hogares, proyectamos que la misma poblacin

formar en el ao 2020 ya 13,33 millones de hogares, unos 1,2 millones de

hogares adicionales. Por lo tanto, este factor generar hasta el ao 2020 una

demanda anual de alrededor de 120.000 viviendas nuevas sobre la misma

cantidad de poblacin de 40 millones de habitantes del ao 2010.

10

ARGENTINA.

Disminucin Integrantes por Hogar 2010-2020

13

Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades)

14

9
10

Poblacin 2010

12

40.117.096

11

120.000

14

3,3 a 3,0

Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010

12
13

Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010

15

17

18

Este fenmeno del continuo descenso de la cantidad de personas que

18

19

conforman los hogares se observa en la mayora de los pases del mundo y se

19

20

explica a travs de los cambios socio-culturales y de mayores niveles de consumo

20

21

en cuanto a superficie de vivienda, entre otros. En algunos pases europeos se

21

22

alcanzan niveles de un promedio de 2 integrantes por hogar, estimndose que

22

23

esta tendencia seguir estando vigente en nuestro pas en las prximas dcadas,

23

24

aunque de manera muy heterognea segn los niveles de desarrollo regional.

24

16

PROMEDIO DE INTEGRANTES POR HOGAR Y VIVIENDA. PROYECCIN 2020. ARGENTINA.

8
DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA POR DISMINUCIN DE INTEGRANTES POR HOGAR.

11

15

2014

8
9

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16

(C) Dficit habitacional acumulado

17

El dficit habitacional acumulado se puede calcular en base de 2 factores:

25

25

26

26

27

27

28

28

29

29

30

30

Cantidad de hogares que comparten vivienda con otros hogares (Hogares

sin vivienda propia)
Cantidad de unidades de vivienda irrecuperables (en muy mal estado)
DFICIT HABITACIONAL ACUMULADO POR CANTIDAD DE HOGARES Y VIVIENDAS
IRRECUPERABLES. ARGENTINA.

Diferencia Hogares-Viviendas
Cantidad Viviendas
Irrecuperables
Suma Dficit Habitacional
Acumulado

2001

2010

360.964

854.168

914.589

1.317.819

553.625

463.651

Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010

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2014

EJEMPLO.

Segn datos del ltimo censo (2010), nuestro pas presenta un dficit de

vivienda acumulado de aproximadamente 1,3 millones de unidades de vivienda.

Para disminuir este dficit acumulado a cero, dentro de un periodo de 10 aos,

Para tomar un ejemplo de clculo de demanda habitacional a nivel local,

se deberan producir casi 132.000 unidades de vivienda por ao.

analizaremos los datos censales del Municipio de Centenario, en la Provincia

de Neuqun.

En los ltimos dos perodos inter-censales observamos un Crecimiento de la

Poblacin (Factor 1) de 25.000 habitantes (1991) a 29.000 habitantes (2001) y

34.400 habitantes (2010). La tasa de crecimiento fue de 15,4% (400 habitantes

por ao) en el perodo entre 1991-2001 y 18,9% (600 habitantes por ao) en

10

el perodo entre 2001-2010.

DEMANDA ANUAL DE UNIDADES DE VIVIENDA POR DFICIT ACUMULADO. ARGENTINA.

Dficit de Vivienda 2010 1.317.819

Perodo de Tiempo para erradicar el Dficit

10

Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades)

11
12
13
14
15

10 aos

131.781

11

Elaboracin
propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010

12

Realizando una proyeccin hasta el 2020, suponiendo un crecimiento del 20%

13

en 10 aos, esta localidad tendr 6.900 habitantes adicionales. Considerando

14

un promedio de 3,2 integrantes por hogar, se deberan producir entre los aos

DEMANDA ANUAL TOTAL DE VIVIENDA NUEVA EN ARGENTINA

15

2010 y 2020 unas 2.150 unidades de vivienda nuevas, un promedio anual de

16

215 unidades para la poblacin adicional.

16
17

En base de los clculos de los tres tems se puede calcular la demanda anual total

17

18

de vivienda. Segn estos clculos se deberan producir en nuestro pas entre

18

19

los aos 2010 y 2020, en funcin de satisfacer la demanda, ms de 376.000

19

20

unidades de vivienda cada ao.

20

21
22

DEMANDA ANUAL TOTAL DE VIVIENDA NUEVA. ARGENTINA. 2010-2020

Habitantes

22
23

Crecimiento Poblacional (1) 125.000

24
25
26

28

25

Demanda Unidades de Vivienda Nueva Total Anual 376.781

28

Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010

24

Descenso Integrantes por Hogar (2) 120.000

Dficit de Vivienda Acumulado; Erradicacin en 10 Aos (3) 131.781

27

30

Centenario

21

23

29

CRECIMIENTO POBLACIONAL POR PERIODO INTER-CENSAL. CENTENARIO / NEUQUEN.

26
27

29
30

1991

2001

Hogares

25.094

Personas/Hogar

28.956 +15,4%
7.611
3,80

2010

2020

34.421 +18,9%

41.305 +20,0%

3,33 -12,4%

3,00 -10,0%

10.328 +35,7%

13.768 +33,3%

Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010

IU-DV

DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA NUEVA POR CRECIMIENTO POBLACIONAL. CENTENARIO.

Centenario/Neuqun

Crecimiento Poblacional Anual esperado 2010-2020

4
5

Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades)

690 Hab.

Integrantes por Hogar (promedio) 3,2 Hab/Hg

2014

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215

Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010

IU-DV

Por otra parte, el municipio de Centenario tuvo en el ao 2010 un Dficit

Habitacional Acumulado (Factor 3) de 1.240 unidades de vivienda. Por lo tanto,

para revertir dicho ndice dentro de un perodo de 10 aos, habra que producir

cada ao 124 unidades de vivienda nuevas.

5
6
7
8

10

Siendo estos clculos principalmente datos estadsticos, se deben considerar

10

11

tambin otros factores de gran influencia en el crecimiento poblacional, como

11

12

por ejemplo los desplazamientos migratorios por cuestiones laborales. En

12

13

el caso de Centenario, habr que considerar el incremento poblacional por

13

14

la explotacin del yacimiento Vaca Muerta, que atraer gran cantidad de

14

15

migrantes, por el rol que cumple este Municipio en la regin del Valle de la

15

16

Confluencia.

16
17

18

Respecto a la Evolucin de la Cantidad de Ocupantes por Hogar (Factor 2), habr

18

19

que albergar la misma poblacin de 34.400 habitantes del 2010 en el ao 2020

19

20

en unas 1.150 unidades de vivienda adicionales, suponiendo que la ocupacin

20

21

desciende en ese perodo de 3,33 personas/hogar a 3,0 personas/hogar.

21

22
23
24

IRRECUPERABLES. ARGENTINA. CENTENARIO, 2010.

Diferencia Hogares-Viviendas
Cantidad Viviendas
Irrecuperables
Suma Dficit Habitacional
Acumulado

DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA POR DISMINUCIN DE INTEGRANTES POR HOGAR.

23
24

CENTENARIO.

25

Poblacin 2010 34.421

26
27

Integrantes por Hogar (promedio)

28

Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades)

29

Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010

3,0

115

26
27
28
29
30

787

453

1.240

Elaboracin
propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010
DEMANDA ANUAL DE UNIDADES DE VIVIENDA POR DFICIT ACUMULADO. CENTENARIO.

Dficit de Vivienda 2010

1.240

Perodo de Tiempo para erradicar el Dficit 10 aos

Demanda Anual Vivienda Nueva (Unidades)

22

25

30

DFICIT HABITACIONAL ACUMULADO POR CANTIDAD DE HOGARES Y VIVIENDAS

17

2014

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124

Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010

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IU-DV

Para finalizar, se calcula la Demanda Anual Total de Vivienda para el Municipio

de Centenario sumando los tres factores considerados.

3
4

DEMANDA ANUAL TOTAL DE VIVIENDA. CENTENARIO.

Crecimiento Poblacional (1)

215

Dficit de Vivienda Acumulado. Erradicacin en 10 Aos (3)

124

Descenso Integrantes por Hogar (2)

7
8
9
10
11
12

Demanda Unidades de Vivienda Nueva Total Anual

115
454

Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010

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CONCLUSIONES.

Hay que comparar los datos calculados para la demanda de vivienda con los

datos de produccin, para detectar y cuantificar la brecha entre demanda y

oferta, as como intervenir adecuadamente con estmulos que incentiven la

produccin.

7
8

Los datos de produccin para los perodos pasados se pueden estimar en base

a los datos de los ltimos censos que indican la cantidad de viviendas existentes

10

en las fechas respectivas. No son datos de produccin en s pero permiten

11

acercarse a los nmeros producidos en pocas pasadas.

12

13

Para satisfacer la demanda de vivienda en el perodo entre 2010 y 2020, se

13

Con una breve investigacin tambin es posible conseguir datos locales actuales.

14

deberan producir en Centenario anualmente alrededor de 454 unidades de

14

Se requieren datos sobre:

15

vivienda nuevas.

15

La cantidad de unidades de vivienda producidas

16

m2 de vivienda producidos
Por perodos definidos (mensuales y anuales)

16
17

DEFICIT ACUMULADO & DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA 2010-2020. CENTENARIO/

17

18

NEUQUN.

18

19

19

Aproximaciones a estos datos investigados se podran obtener a travs de los

20

20

siguientes registros en diversas instituciones locales y/o regionales:

21

21

Permisos de Construccin (En expedientes locales; el INDEC publica

22

22

semestralmente la cantidad y los m2 permitidos en los 42 municipios ar-

23

23

gentinos ms grandes)

24

24

25

25

mismo nmero de expediente que el permiso de construccin)

26

26

Planos de Hecho Consumado registrados en la municipalidad

27

27

Registros nuevos en catastro

28

28

Registros de nuevas conexiones a los servicios urbanos (Clientes nuevos en

29

29

30

Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010

30

Inicios de Obra, Finales de Obra, Inspecciones (en general con el

direcciones nuevas, principalmente para la red elctrica)

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DEFICIT DE VIVIENDA ACUMULADO. ARGENTINA 2001 & 2010.

Las reas Municipales de Planeamiento (o afines) de cada localidad sabrn cuales

de estos datos son los ms confiables y tiles. Las instituciones responsables en

esta materia generalmente elaboran estadsticas y se las puede solicitar, sobre

todo cuando se trata de datos relacionados a un derecho constitucional.

5
6

Sin reducir el dficit habitacional acumulado de Argentina (1,3 millones de

unidades en 2010), la demanda anual de vivienda nueva del pas se encuentra

actualmente en alrededor de 245.000 unidades (125.000 por el crecimiento

poblacional y 120.000 por del descenso de integrantes por hogar), mientras

10

se han producido (o aparecieron en el mercado) anualmente solo alrededor

11

de 200.000 unidades de vivienda, de ellos casi 71.000 unidades por diversos

12

programas del estado y los restantes 129.000 por los otros actores del mercado.

13
14

El dficit habitacional fue aumentando cada ao alrededor de 45.000 unidades

15

(403.000 en 9 aos).
Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010

16
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Las razones para la insuficiente produccin de vivienda son mltiples. Una razn

18

clave se estima en los altos precios de suelo y la poca regulacin de los mismos,

19

lo que encarece de manera sustancial la realizacin de proyectos de vivienda.

DEMANDA ANUAL DE VIVIENDA NUEVA. ARGENTINA 2010 - 2020.

20
21

Ya que la constitucin define el derecho a una vivienda digna como un objetivo

22

fundamental, es importante encontrar caminos que permitan aumentar la

23

produccin de vivienda, para satisfacer la demanda y equilibrar el mercado. De

24

esta manera se reduciran fenmenos como el hacinamiento, la ocupacin de

25

tierras y viviendas, el crecimiento de villas miserias, entre otros.

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27
28
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Elaboracin propia, segn datos Censo Nacional de Poblacin, Hogares y Vivienda 2001, 2010
y datos hbitat del Ministerio de Planificacin Federal, Inversin Pblica y Servicios.

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