Analisis Del Costo de Construccion Basado en Variables Macroenconomicas

UNIVERSIDAD SIMN BOLVAR
DECANATO DE ESTUDIOS PROFESIONALES

COORDINACION DE ESTUDIOS URBANOS
ANALISIS DEL COSTO DE CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS EN EL

AMC, BASADOS EN VARIABLES MACROECONMICAS
Por:
Victoria Beatriz Prez Bastidas
INFORME DE PASANTA
Presentado ante la Ilustre Universidad Simn Bolvar
como requisito parcial para optar al ttulo de
Urbanista
Sartenejas, Abril 2010
UNIVERSIDAD SIMN BOLVAR

DECANATO DE ESTUDIOS PROFESIONALES
COORDINACION DE ESTUDIOS URBANOS
ANALISIS DEL COSTO DE CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS EN EL

AMC, BASADOS EN VARIABLES MACROECONMICAS
Por:
Victoria Beatriz Prez Bastidas
Realizado con la asesora de:

Tutor Acadmico: Prof. Roger Martnez
Tutor Industrial: Urb. Claudia Garca Tramontn
INFORME DE PASANTA
Presentado ante la Ilustre Universidad Simn Bolvar
como requisito parcial para optar al ttulo de
Urbanista
Sartenejas, Abril de 2010

ii
RESUMEN
Uno de los objetivos de la empresa, adems de proteger los intereses de sus miembros
en relacin con el ejercicio de la profesin inmobiliaria, es contribuir al mejoramiento
profesional de sus agremiados. Por esto, la Cmara Inmobiliaria de Venezuela (CIV) se
ve impulsada en ofrecer a estos informacin y estudios actualizados acerca del sector
construccin e inmobiliario.
Partiendo de esta necesidad, se plante estudiar los costos de construccin de
viviendas tomando como base las variables macroeconmicas y su incidencia sobre los
precios de venta de inmuebles residenciales en el rea Metropolitana de Caracas
(AMC), con el fin de aportar conocimientos acerca del comportamiento de los costos por
medio de modelos de regresin lineal.
De esta manera, en este informe se analizan los indicadores econmicos: IPC, Barril de
petrleo, paridad cambiaria, PIB, Tasas de inters (Activa y Pasiva) y Gasto de
consumo final de los hogares desde 1988 hasta el 2009, para determinar cules de
estas se relacionan ms con los costos y con estos crear modelos de regresin que
sirvan para proyectar y predecirlos.
En general, en este estudio se recolect informacin de costos de construccin de
viviendas tipo bsico, medio y lujo en el AMC, precios de venta y evolucin histrica de
los indicadores econmicos; de manera de crear una serie histrica 1988 2009 de
todos estos y explicar las relaciones que mantienen entre s para poder hacer
recomendaciones acerca del tema.
iii
DEDICATORIA
Este trabajo te lo dedico a ti Mami,

que tu mas que nadie has estado conmigo
apoyndome y brindndome todo tu amor.
Esto es tuyo.
Te adoro eres mi todo!
iv
AGRADECIMIENTOS
En primer lugar agradezco a Dios y a la Virgen del Valle por guiarme y hacer posible
esta gran meta en mi vida.
A mi Mami, que siempre ha estado conmigo en todo momento apoyndome,

ayudndome y tenindome mucha paciencia. Gracias mami, Te adoro!!!
A ti abuelo, que aunque no te conoc, s que me has acompaado y protegido siempre.
A la Urbanista Claudia Garca, mi tutor industrial, por orientarme durante la pasanta y

compartir conmigo sus valiosos conocimientos
Al profesor Roger Martnez, mi tutor acadmico, por darme los lineamientos necesarios
para poder llevar a cabo este estudio y por dedicar parte de su tiempo.
A mis amigos y compaeros de clases, con quienes compart gran parte de toda la
experiencia universitaria y muchos buenos momentos. Caro, Mu, Mare, Anais, Flor,
Eduardo, Andoni, Deborath, Jorge, Maru a todos ustedes gracias, los quiero y nunca
los olvidare!
A mis compaeros de trabajo de la Cmara Inmobiliaria de Venezuela, Flor, Neydi,

Marnier, Yillman y la Sra. Mara, quienes con su buen humor y calidez me hicieron
sentir muy a gusto y disfrutar cada da que estuve en la empresa. Los quiero!
Al Sr. Francisco Neri, presidente de la Cmara Inmobiliaria de Venezuela y a la Sra.

Maria Jos Rangel, gerente; por permitirme realizar la pasanta con ustedes y forjarme
como profesional.
A las promotoras y constructoras inmobiliarias que con mucho gusto suministraron la

informacin solicitada.
Y a todas las personas que colaboraron en la realizacin de este estudio como lo es la

Prof. Helena Sanz y el Sr. Martn Fernndez.
Gracias a todos!
vi
INDICE GENERAL
INTRODUCCIN .............................................................................................................1
CAPITULO I .....................................................................................................................2
DESCRIPCIN DEL PROYECTO DE PASANTA ........................................................2
JUSTIFICACIN Y PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA ........................................2
DEFINICIN DE OBJETIVOS ...................................................................................4
Objetivo general .....................................................................................................4
Objetivos especficos..............................................................................................4
DESCRIPCIN DE LA EMPRESA Y ROL DEL PASANTE DENTRO DE LA MISMA
...................................................................................................................................4
Objetivos.................................................................................................................5
CAPITULO II ....................................................................................................................6
METODOLOGA ...........................................................................................................6
TIPO DE INVESTIGACIN .......................................................................................6
Determinacin de la logstica a seguir ....................................................................7
Recopilacin de la informacin ...............................................................................9
Sistematizacin y Procesamiento de datos ............................................................9
Comprobacin de idoneidad de modelos .............................................................10
Interpretacin de los resultados............................................................................11
Crear propuestas de aplicaciones de modelos .....................................................11
Cronograma de actividades ..................................................................................12
CAPITULO III .................................................................................................................12
MARCO REFERENCIAL .............................................................................................12
MODELOS ESTADSTICOS LINEALES GENERALES ...........................................12
Tipos de modelos estadsticos .............................................................................12
Medidas Descriptivas numricas de modelos de regresin..................................14
Mtodos para obtener estimadores en modelos de regresin..............................16
VARIABLES MACROECONMICAS ......................................................................17
Producto Interno Bruto (PIB) ................................................................................17
Tasas de Inters ...................................................................................................19
ndice de Precios al Consumidor (IPC).................................................................21
Barril Petrleo .......................................................................................................24
Paridad Cambiaria ................................................................................................26
Gasto de Consumo Final de Hogares ..................................................................28
COSTOS DE CONSTRUCCIN .............................................................................30
vii
TIPOLOGAS CONSTRUCTIVAS DE VIVIENDAS .................................................31

Vivienda unifamiliar tipo bsico ............................................................................34
Vivienda unifamiliar tipo medio .............................................................................36
Vivienda unifamiliar tipo lujo .................................................................................38
Vivienda multifamiliar tipo bsico..........................................................................40
Vivienda multifamiliar tipo medio ..........................................................................42
Vivienda multifamiliar tipo lujo ..............................................................................44
CAPITULO IV .................................................................................................................46
INCIDENCIA DE LAS VARIABLES MACROECONMICAS EN EL COSTO DE
CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS .............................................................................46
ESTUDIO CORRELACIONAL .................................................................................47
Barril de Petrleo ..................................................................................................47
Tasa Activa ...........................................................................................................49
Tasa Pasiva ..........................................................................................................51
ndice de Precios al Consumidor (IPC).................................................................53
Paridad Cambiaria ................................................................................................55
Producto Interno Bruto (PIB) ................................................................................58
Gasto De Consumo Final de Hogares ..................................................................60
ndices de correlacin entre variables macroeconmicas ....................................63
MODELOS DE REGRESIN LINEAL .....................................................................65
Vivienda Unifamiliar Tipo Bsico ..........................................................................65
Vivienda Unifamiliar Tipo Medio ...........................................................................68
Vivienda Unifamiliar Tipo Lujo ..............................................................................71
Vivienda Multifamiliar Tipo Bsico ........................................................................74
Vivienda Multifamiliar Tipo Medio .........................................................................77
Vivienda Multifamiliar Tipo Lujo ............................................................................80
CAPITULO V..................................................................................................................83
ALGUNAS APLICACIONES DE LOS MODELOS .......................................................83
ESTIMACIN DE LOS COSTOS FUTUROS DE CONSTRUCCIN, CON BASE EN
PREDICCIONES DE VARIABLES MACROECONMICAS ....................................83
Escenario 1: Tendencia ........................................................................................83
Escenario 2: Contraccin econmica ...................................................................85
Escenario 3: Reactivacin econmica ..................................................................87
ESTIMACIN DE LOS PRECIOS DE VENTA, CON BASE EN PREDICCIONES
ACERCA DEL COSTOS DE CONSTRUCCIN ......................................................89
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES .................................................................93
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS ..............................................................................96
ANEXOS ........................................................................................................................98
viii
INDICE DE TABLAS
Tabla 1: Producto Interno Bruto (Precios Corrientes Miles Bs.F.) ..................................18

Tabla 2: Tasas de Inters ...............................................................................................20
Tabla 3: ndice de Precios al consumidor para el rea Metropolitana de Caracas.
Clasificado por agrupaciones...................................................................................21
Tabla 4: ndice de Precios al Consumidor ......................................................................24
Tabla 5: Barril Petrleo (Dlares) ...................................................................................25
Tabla 6: Paridad Cambiaria (Bs.F.) ................................................................................27
Tabla 7: Gasto de Consumo Final de Hogares ..............................................................30
Tabla 8: Partidas por tipos de costos .............................................................................31
Tabla 9: Calidad de elementos de construccin segn destino......................................33
Tabla 10: Costo de construccin / m2 de vivienda unif. Tipo bsico ..............................35
Tabla 11: Costo de construccin / m2 de vivienda unif. Tipo medio ...............................37
Tabla 12: Costo de construccin / m2 de vivienda unif. Tipo lujo ...................................39
Tabla 13: Costo de construccin / m2 de vivienda multif. Tipo bsico ...........................41
Tabla 14: Costo de construccin / m2 de vivienda multif. Tipo medio ............................43
Tabla 15: Costo de construccin / m2 de vivienda multif. Tipo lujo ................................45
Tabla 16: ndice de Correlacin Barril Petrleo Costo de construccin / tipologa ......48
Tabla 17: ndice de Correlacin Tasa Activa Costo de construccin / tipologa ..........50
Tabla 18: ndice de Correlacin Tasa Pasiva Costo de construccin / tipologa .........52
Tabla 19: ndice de Correlacin IPC Costo de construccin / tipologa .......................54
Tabla 20: ndice de Correlacin Paridad Cambiaria Costo de construccin / tipologa
.................................................................................................................................56
Tabla 21: ndice de Correlacin PIB Costo de construccin / tipologa .......................59
Tabla 22: ndice de Correlacin Gasto consumo final de hogares Costo de
construccin / tipologa ............................................................................................61
Tabla 23: ndices de correlacin entre variables ............................................................63
Tabla 24: Resumen del Modelo de regresin para Vivienda Unif. Tipo Bsico ..............65
Tabla 25: Coeficientes de Variables del Modelo de regresin para Vivienda Unif. Tipo
Bsico ......................................................................................................................66
Tabla 26: Resumen del Modelo de regresin para Vivienda Unif. Tipo Medio ...............68
Medio .......................................................................................................................68
Tabla 28: Resumen del Modelo de regresin para Vivienda Unif. Tipo Lujo ..................71
Lujo ..........................................................................................................................71
Tabla 30: Resumen del Modelo de regresin para Vivienda Multif. Tipo Bsico ............74
ix
Tabla 31: Coeficientes de Variables del Modelo de regresin para Vivienda Multif. Tipo
Bsico ......................................................................................................................74
Tabla 32: Resumen del Modelo de regresin para Vivienda Multif. Tipo Medio .............77
Tabla 33: Coeficientes de Variables del Modelo de regresin para Vivienda Multif. Tipo
Medio .......................................................................................................................77
Tabla 34: Resumen del Modelo de regresin para Vivienda Multif. Tipo Lujo ................80
Tabla 35. Coeficientes de Variables del Modelo de regresin para Vivienda Multif. Tipo
Lujo ..........................................................................................................................80
INDICE DE FIGURAS
Figura 1: Metodologa.......................................................................................................7
Figura 2: Cronograma de actividades ............................................................................12
Figura 3: Evolucin del PIB ............................................................................................18
Figura 4: Evolucin de las tasas de inters ....................................................................20
Figura 5: Evolucin del IPC ............................................................................................23
Figura 6: Evolucin del Barril Petrleo ...........................................................................25
Figura 7: Evolucin de la Paridad Cambiaria .................................................................27
Figura 8: Evolucin del Gasto de Consumo Final de Hogares .......................................29
Figura 9: Imagen de vivienda unifamiliar tipo bsico ......................................................34
Figura 10: Evolucin de costos de vivienda unifamiliar tipo bsico ................................35
Figura 11: Imagen de vivienda unifamiliar tipo medio ....................................................36
Figura 12: Evolucin de costos de viviendas unifamiliar tipo medio ...............................37
Figura 13: Imagen de vivienda unifamiliar tipo lujo.........................................................38
Figura 14: Evolucin de costos de viviendas unifamiliar tipo lujo ...................................39
Figura 15: Imagen de vivienda multifamiliar tipo bsico .................................................40
Figura 16: Evolucin de costos de vivienda multifamiliar tipo bsico .............................41
Figura 17: Imagen de vivienda multifamiliar tipo medio ..................................................42
Figura 18: Evolucin de costos de viviendas multifamiliar tipo medio ............................43
Figura 19: Imagen de vivienda multifamiliar tipo lujo ......................................................44
Figura 20: Evolucin de costos de viviendas multifamiliar tipo lujo ................................45
Figura 21: Correlacin Vivienda unifamiliar Barril de Petrleo ....................................47
Figura 22: Correlacin Vivienda multifamiliar Barril de Petrleo..................................48
Figura 23: Correlacin Vivienda unifamiliar Tasa Activa .............................................49
Figura 24: Correlacin Vivienda multifamiliar Tasa Activa...........................................50
Figura 25: Correlacin Vivienda Unifamiliar Tasa Pasiva ............................................51
Figura 26: Correlacin Vivienda multifamiliar Tasa Pasiva..........................................52
Figura 27: Correlacin Vivienda Unifamiliar - IPC ..........................................................53
Figura 28: Correlacin Vivienda multifamiliar IPC .......................................................54
Figura 29: Correlacin Vivienda unifamiliar Paridad Cambiaria ..................................55
Figura 30: Correlacin Vivienda multifamiliar Paridad Cambiaria ................................56
Figura 31: Correlacin Vivienda unifamiliar PIB ..........................................................58
Figura 32: Correlacin Vivienda multifamiliar PIB........................................................59
Figura 33: Correlacin Vivienda Unifamiliar Gasto de consumo final de hogares .......60
Figura 34: Correlacin Vivienda multifamiliar Gasto de consumo final de hogares .....61
Figura 35: Ajuste del modelo con los costos reales .......................................................67
xi
Figura 41: Costos proyectados por modelo de regresin de viviendas unifamiliares .....84
Figura 42: Costos proyectados por modelo de regresin de viviendas multifamiliares ..85
Figura 43: Costos proyectados por modelo de regresin de viviendas unifamiliares .....86
Figura 44. Costos proyectados por modelo de regresin de viviendas multifamiliares ..87
Figura 45. Costos proyectados por modelo de regresin de viviendas unifamiliares .....88
Figura 46: Costos proyectados por modelo de regresin de viviendas multifamiliares ..89
Figura 47: Estimacin de precios de venta de vivienda multifamiliar tipo bsico con base
en predicciones de costos .......................................................................................90
Figura 48: Estimacin de precios de venta de vivienda multifamiliar tipo medio con base
en predicciones de costos .......................................................................................91
Figura 49: Estimacin de precios de venta de vivienda multifamiliar tipo lujo con base en
predicciones de costos ............................................................................................92
xii
LISTA DE ABREVIATURAS
AMC: rea Metropolitana de Caracas
IPC: ndice de Precios al consumidor
PIB: Producto Interno Bruto
BCV: Banco Central de Venezuela
MENPET: Ministerio del Poder Popular para la Energa y Petrleo
PDVSA: Petrleos de Venezuela
SPSS: Statistical Package for the Social Sciences
PODE: Petrleo y otros datos estadsticos
xiii
INTRODUCCIN
El presente informe es el resultado de la labor realizada en la Cmara Inmobiliaria de
Venezuela, como trabajo de pasanta intermedia como requisito parcial para optar al
ttulo de Urbanista.
La CIV, es una institucin privada que se encarga de liderar y guiar a todos los
profesionales y empresas del sector inmobiliario de Venezuela, a manera de contribuir
con el desarrollo sustentable del pas, tiene como objetivos promover la actividad
inmobiliaria de Venezuela y velar por los intereses de sus miembros en relacin con la
prctica inmobiliaria.
Es por esto que este informe de pasanta representa la necesidad de la empresa por
querer aportar a sus agremiados una base de datos y estudio acerca del
comportamiento de los costos de construccin de viviendas en el AMC, por lo que este
trabajo busca analizar estos costos con base a variables macroeconmicas y conocer
de qu manera incide sobre los precios de venta por medio de modelos de regresin
lineal.
En este sentido, se desarrollo una metodologa (Captulo II), que incluye: 1)

Determinacin de la logstica a seguir, 2) Recopilacin de informacin 3)
Sistematizacin y procesamiento de datos, 4) Comprobacin de modelos de regresin,
5) Anlisis de resultados y 6) Generacin de propuestas. Con el fin de cumplir con el
requerimiento de la empresa y aportar mtodos de clculo de costos de construccin
por medio de modelos de regresin.
CAPITULO I
DESCRIPCIN DEL PROYECTO DE PASANTA
JUSTIFICACIN Y PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Las ciudades estn en un constante desarrollo social, urbano y econmico; lo cual
genera diversas demandas como la construccin de viviendas y la generacin de
polticas que mantengan y promuevan todos los sectores de la economa, entre esos el
sector inmobiliario.
La construccin de viviendas en Venezuela est a cargo del Sector Publico y Privado, y

en oportunidades conjuntamente desarrollan proyectos habitacionales. Por su parte, el
Sector Pblico debe generar polticas de incentivo y de financiamiento estables para la
construccin, y desarrollar medidas de regulacin de precios. Adems, habilitar tierras
urbanizables y elaborar planes de desarrollo urbano. Mientras que el Privado, debe
generar proyectos de categora para mejorar la calidad de vida de las personas y
aumentar la capacidad tcnica y gerencial para incrementar la eficiencia en la
construccin.
Por otro lado, Sanz (2002) explica que se puede demostrar el profundo efecto que tiene
la poltica econmica del pas y sus indicadores macroeconmicos sobre el desempeo
del sector construccin. En efecto, la profesora Sanz seala que el sector construccin
ha demostrado una alta sensibilidad ante las fluctuaciones que ha tenido la economa
nacional, que el Gobierno representa un factor determinante en el desarrollo del mismo
y que las polticas gubernamentales promulgadas parecieran afectar a las inversiones
privadas dentro del sector construccin.
Es por esto, que el sector construccin puede verse afectado por variaciones
importantes en la poltica econmica del pas y en sus indicadores nacionales de
2
crecimiento, tales como Producto Interno Bruto (PIB), Paridad cambiaria, Precio del
Barril petrolero, Tasas de inters, entre otros indicadores, los cuales pueden incidir
notoriamente en el desempeo de este sector en su conjunto.
Asimismo, los costos y precios de venta de los inmuebles presentan grandes

variaciones dentro del pas. Especficamente, el AMC por concentrar la mayor actividad
comercial, gubernamental, asistencial y educacional del pas, atrae a una demanda de
inmuebles que presiona en los precios, encarecindolos ante contracciones en la oferta
de inmuebles.
Es importante mencionar, que a pesar de los esfuerzos realizados por parte de los
Sectores Pblico y Privado para cubrir la demanda anual habitacional del pas, la
misma no ha sido satisfecha, por lo que el dficit de viviendas ha aumentado
constantemente, llegando en el 2009 a un aproximado de 2 millones de unidades (NERI
Plazola, 2009). Lo que ha producido que los precios de venta de las viviendas se
incrementen considerablemente, disminuyendo an ms la posibilidad de obtener una
vivienda a las personas de los estratos sociales ms bajos.
Por todo lo antes expuesto y por la necesidad de la Cmara Inmobiliaria de Venezuela

por crear una base de datos o serie histrica de los costos de construccin de viviendas
basados en informes y cifras de Fundaconstruccin que se posean, se justifica realizar
un estudio que relacione algunas variables macroeconmicas con los costos de
construccin para explicar su evolucin histrica y predecir futuros costos y, en ltima
instancia, precios finales de venta. El estudio analiza los costos de diferentes tipologas
de
inmuebles
residenciales
dentro
del
AMC
con
base
en
las
variables
macroeconmicas, utilizando modelos estadsticos de regresin que explican la

evolucin de los costos de estos inmuebles.
DEFINICIN DE OBJETIVOS
Objetivo general
Analizar la influencia de algunas variables macroeconmicas sobre los costos totales de
construccin de inmuebles residenciales y estudiar la incidencia del costo de
construccin en los precios de venta en el rea Metropolitana de Caracas.
Objetivos especficos
1. Analizar la incidencia que tienen algunas variables macroeconmicas del pas
como variables explicativas de los costos de construccin por medio de modelos
de regresin lineal mltiple.
2. Identificar la incidencia de los costos totales de construccin sobre los precios de
venta.
3. Proponer anlisis basados en los modelos estadsticos de regresin, que
permitan delinear estrategias y polticas para el sector construccin.
DESCRIPCIN DE LA EMPRESA Y ROL DEL PASANTE DENTRO DE LA

MISMA
La Cmara Inmobiliaria de Venezuela es una institucin privada, sin fines de lucro,

integrada por profesionales y empresas del Sector Inmobiliario, que contribuyen al
desarrollo sustentable del pas, actuando de manera conjunta en el marco de una
Visin Compartida para el logro de una Misin. (Portal web de la Cmara Inmobiliaria
de Venezuela 2009).
Objetivos
Promover la actividad inmobiliaria, entendiendo por tal; la promocin, la

construccin, el diseo, el corretaje, el arrendamiento, el financiamiento, la
consultora, el avalo, la administracin, el mantenimiento y los negocios
inmobiliarios en general.
Proteger los intereses de sus miembros en relacin con el ejercicio de la

profesin inmobiliaria, contribuyendo al mejoramiento profesional de sus
agremiados, en armona con los intereses de la comunidad a la cual sirve y al
pas. (Portal web de la Cmara Inmobiliaria de Venezuela 2009).
El anlisis de los costos y precios de venta de inmuebles residenciales y su evolucin

futura es una materia de particular inters para la Cmara, por lo cual el objetivo de la
pasanta encaja perfectamente dentro de su misin y visin.
La Pasanta tuvo una duracin de tres meses, y fue realizada bajo la gua de la Urbta.
Claudia Garca Tramontn. Durante este tiempo se recolect informacin de costos para
distintas tipologas de inmuebles residenciales en el AMC, se realizaron entrevistas a
oficinas dedicadas a la produccin de datos, se entrevist a varias empresas
promotoras de inmuebles, se investig la data macroeconmica del pas y se construy
una base de datos de los ltimos 20 aos. Con los datos obtenidos se realizaron
diversos anlisis estadsticos que permitieron construir modelos de regresin y realizar
anlisis del comportamiento de los costos. El detalle de las actividades realizadas
aparece en el Captulo II (Metodologa).
CAPITULO II
METODOLOGA
TIPO DE INVESTIGACIN
La investigacin realizada es de tipo cualitativa y cuantitativa, basada principalmente en
estudios correlacionales, de regresin y explicativos, ya que se busca conocer la
relacin de algunas variables macroeconmicas con los costos de construccin de
viviendas unifamiliares y multifamiliares de tipos bsico, medio y lujo. Para as
desarrollar una funcin estadstica que explique los costos de construccin / m2 de
estas tipologas en base a las variables. De igual manera, se estudiar la incidencia de
los costos de construccin sobre los precios de venta de dichos inmuebles y se
mostrarn algunos casos de aplicacin de las funciones estadsticas obtenidas.
El siguiente Flujograma explica el proceso seguido para la realizacin de las

actividades:
Figura 1: Metodologa
Determinacin de la
logstica a seguir
Recopilacin de
la Informacin
Procesamiento y
sistematizacin de datos
Comprobacin de
NO
idoneidad de modelos
SI
Interpretacin de
Conclusiones
resultados
Crear propuestas de
aplicaciones de modelos
Fuente: Elaboracin propia
Determinacin de la logstica a seguir

En esta primera etapa se establecieron los lineamientos que se seguir para llevar a
cabo el proceso de investigacin; como idear las posibles fuentes de recoleccin de
informacin, los instrumentos de recoleccin y forma de realizar el anlisis
correspondiente.
7
Para este estudio se estableci que se analizar la influencia que tienen el Barril de
petrleo ($ / barril), ndice de precios al consumidor (IPC), Producto Interno Bruto (PIB),
Tasas de Inters (Activa y pasiva), Paridad cambiaria y el Gasto de consumo total de
los hogares sobre los costos totales de construccin de viviendas unifamiliares y
multifamiliares de tipo bsico, medio y lujo. Y debido a que esta incidencia se pretende
expresar mediante ecuaciones de regresin, se utilizar un programa estadstico en
donde sea posible hacer correlaciones y crear modelos de regresin lineal.
De esta manera, se estableci como la principal fuente de recoleccin de informacin

primaria los datos de costos de construccin de Fundaconstruccin que aportaba la
Cmara Inmobiliaria de Venezuela. Sin embargo, se pens en consultar tambin los
Informes de Evolucin y Costos de construccin de la empresa CINPRONET C.A.
(Fuente Primaria) y adems realizar entrevistas a promotoras y constructoras
inmobiliarias (Fuente secundaria); con el fin de crear una base histrica de costos de
construccin. Y referentes a los precios de venta, se consultaron los datos de registros,
Organizacin AKROS y CINPRONET C.A.
Asimismo, debido al tema es importante consultar fuentes secundarias como textos

relacionados con el sector construccin, inmobiliario, estadstica y otras referencias de
donde se puedan consultar variables macroeconmicas y costos de construccin de
viviendas en Venezuela.
Luego de la recoleccin de la informacin, se prosigue con la sistematizacin y

procesamiento de la data obtenida, en donde se organizar y se harn los estudios de
correlacin y de regresin que expliquen los costos de construccin a partir de las
variables macroeconmicas. Posterior a la obtencin de los modelos de regresin, es
importante verificar la idoneidad y nivel de eficiencia que tienen para poder dar los
resultados a partir de estos, y poder proponer aplicaciones de los modelos.
Recopilacin de la informacin
Luego de idear todo el proceso a seguir en la investigacin, se procedi a recolectar
toda la informacin correspondiente a costos de construccin, precios de venta y
variables macroeconmicas.
Con respecto a los precios de venta, la informacin fue suministrada por la

Organizacin AKROS, registros pblicos y CINPRONET C.A. Por su parte, para los
costos de construccin se tom como base la informacin suministrada por la empresa
de Fundaconstruccin. Sin embargo, ya que la misma era desde 1988 hasta 1997, era
necesario completar esta base histrica hasta el ao 2009, por lo que se decidi tomar
tambin como referencia los Informes de Evolucin y Costos de construccin de la
empresa CINPRONET C.A. (Fuente Primaria) y adems realizar entrevistas a
promotoras y constructoras inmobiliarias (Fuente secundaria). De igual manera, para
recolectar la mayor cantidad de informacin posible en las entrevistas, acerca de los
desarrollos inmobiliarios residenciales, se dise un modelo de planilla de recoleccin
(Ver Anexo N 1); en
donde se requera conocer: Datos de la empresa, Datos
generales del proyecto y los Costos de construccin (Directos e Indirectos por partidas).
Por otro lado, para obtener las cifras del Barril de petrleo, IPC, PIB, Tasa activa y
pasiva, Paridad cambiaria y Gasto de consumo final de hogares; se consult la
Informacin estadstica del Banco Central de Venezuela (BCV); portal web del
Ministerio del Poder Popular para la Energa y Petrleo (MENPET); de Petrleos de
Venezuela (PDVSA); los Anuarios Estadsticos del BCV (1999 y 2004); Informes de
Petrleo y otros datos estadsticos (PODE) del MENPET (1994 y 2005).
Sistematizacin y Procesamiento de datos

Luego de recopilar toda la informacin necesaria acerca de los costos de construccin,
precios de venta y variables macroeconmicas, se procedi a organizarla y crear bases
9
histricas de 1988 2009 con todos los valores correspondientes tanto a costos,
precios e indicadores econmicos.
Posteriormente, a partir de estas bases de datos, se realiz un estudio de correlacin

entre todas las variables macroeconmicas y con los costos de construccin / m2, para
determinar cuales de ellas mantienen mayor relacin con estos y descartar aquellas
que son semejantes y redundaran en el modelo de regresin lineal que se espera
obtener.
Gracias a este anlisis correlacional, se pudieron determinar los indicadores

macroeconmicos que explicaran los costos de construccin / m2 de las tipologas por
medio de un modelo estadstico de regresin lineal. De esta forma, luego de tener estas
variables, se procedi con el anlisis de regresin con el que se lograron obtener las
funciones estadsticas por el mtodo de mnimos cuadrados.
Es importante mencionar, que estos anlisis de correlacin y de regresin que se

realizaron, se llevaron a cabo por medio del programa de Anlisis Estadstico SPSS 18
(Statistical Package for the Social Sciences). SPSS es un software estadstico modular
muy popular que implementa una gran variedad de temas estadsticos en los distintos
mdulos del programa. Entre estos mdulos, los ms importantes son los siguientes:
SPSS Base, Mapas, Tablas, Modelos de Regresin, Modelos Avanzados, Pruebas
Exactas, Tendencias, Categoras, Anlisis conjunto, Valores perdidos, CHAID y
Muestras Complejas. (Prez, 2005. Pg. XVII).
Comprobacin de idoneidad de modelos

Gracias al uso de este programa estadstico, no solo se obtuvieron los modelos de
regresin lineal sino tambin informes acerca de la efectividad, idoneidad y ajuste de
las variables en cada uno de los mismos, pudindose determinar si los modelos
creados expresaban los mejores resultados que se podan obtener.
10
Si los mismos demostraban niveles ptimos de eficiencia y efectividad por medio de

medidas descriptivas cuantitativas de modelos de regresin como el R2 (R - Square), se
segua con la interpretacin de los resultados obtenidos por medio de ellos y as llegar a
conclusiones. Si embargo, si este no era el caso y el modelo no se ajustaba de la mejor
manera con los datos, se deba regresar al paso anterior y procesar los datos
nuevamente para idear otro modelo el cual se ajustara en mayor nivel.
Interpretacin de los resultados

Luego del estudio de eficiencia e idoneidad de los modelos arrojados por medio del
programa estadstico, los modelos con mejores ajustes se le realizaban la interpretacin
de los datos obtenidos, para verificar de qu manera inciden las variables
macroeconmicas en los costos de construccin de viviendas.
Crear propuestas de aplicaciones de modelos

Luego de determinar la veracidad de los modelos y de la interpretacin de los
resultados, es posible proponer aplicaciones de los mismos; en donde por ejemplo se
puedan explicar o proyectar costos de construccin por medio de indicadores
econmicos y/o conocer la proporcin que mantienen los costos sobre los precios de
venta.
11
Cronograma de actividades
Figura 2: Cronograma de actividades
DURACIN ESTIMADA
Fase
Semana Semana Semana Semana Semana Semana Semana Semana Semana

1
2
3
4
5
6
7
8
9
Semana
10
Semana
11
Semana
12
Determinacin
de la logstica a
seguir
Recopilacin de
la informacin
Procesamiento y
sistematizacin
de datos
Comprobacin
de idoneidad de
modelos
Interpretacin de
resultados
Crear propuestas
de aplicacin de
modelos
Fuente: Elaboracin propia
12
CAPITULO III
MARCO REFERENCIAL
MODELOS ESTADSTICOS LINEALES GENERALES

Una de las aplicaciones ms importantes de la estadstica implica la
estimacin del valor medio de una variable de respuesta y o la prediccin de
algn valor futuro de y con base en el conocimiento de un conjunto de
variables independientes relacionadas, x1, x2, , xk. Los modelos que
se emplean para relacionar una variable dependiente y con las variables
independientes x1, x2, .., xk se denominan modelos de regresin o
modelos estadsticos lineales porque expresan el valor medio de y para los
valores dados de x1, x2, .., xk como una funcin lineal de un conjunto de
parmetros desconocidos. (Mendenhall, 1995. Pg. 532)
Tipos de modelos estadsticos

Los modelos estadsticos lineales o modelos de regresin pueden ser
simples o mltiples dependiendo de cuantas variables independientes x se
utilicen para predecir la variable dependiente y. Es decir, un modelo de
regresin lineal es simple cuando se relaciona y con una sola variable
independiente x; mientras que un modelo mltiple es cuando se utilizan ms
de una variable independiente x, denotadas x1, x2, x3, etc.
El modelo de regresin lineal simple, supone que el valor medio de y para
un valor dado de x se grafica como una lnea recta y que los puntos se
12
desvan de esta lnea de medias en una cantidad aleatoria (positiva o

negativa) igual a , es decir,
y = 0 + 1x +
Valor medio
de y para una
x dada
Error
aleatorio
donde 0 y 1 son parmetros desconocidos de la opcin determinstica (no

aleatoria) del modelo. Si suponemos que los puntos se desvan por encima y
por debajo de la lnea de medias, siendo algunas desviaciones positivas,
otras negativas, y con E () = 0 entonces el valor medio de y es
E ( y ) = E ( 0 + 1x + ) = 0 + 1x + E ( ) = 0 + 1x
Por tanto, el valor medio de y para un valor dado de x, representado por el

smbolo E(y), se grafica como una lnea recta con ordenadas al origen igual a
0 y pendiente igual a 1 . (Mendenhall, 1995. Pg. 534).
Por su parte,
Los modelos para un anlisis de regresin mltiple son
similares a los modelos de regresin lineal simple, excepto que contienen

ms trminos y pueden servir para proponer relaciones ms complejas que
una lnea recta. (Mendenhall, 1995. Pg. 600)
La regresin lineal mltiple tiene como objetivo analizar un modelo que

pretende explicar el comportamiento de una variable (variable endgena,
explicada o dependiente), que designaremos como y, utilizando la
informacin proporcionada por los valores tomados por un conjunto de
variables explicativas (exgenas o independientes), que designaremos como
x1, x2, , xn.
13
El modelo lineal (modelo economtrico) viene dado de la forma:
y = 0 + 1x1 + 2 x 2 + ........ + kxk + u
Los coeficientes (parmetros) b1, b2, ., bk denotan la magnitud del efecto

que las variables explicativas (exgenas o independientes) X1, X2, ..,Xk
tienen sobre la variable explicada (endgena o dependiente) Y. El coeficiente
bo se denomina trmino constante (o independiente) del modelo. El trmino
u se denomina trmino de error del modelo. (Prez, 2005. Pg. 379)
Medidas Descriptivas numricas de modelos de regresin

Coeficiente De Correlacin De Pearson
Este coeficiente es otra forma de estudiar la asociacin lineal entre dos

variables y se define como: El coeficiente de correlacin r del momento de
producto de Pearson es una medida de fortaleza de la relacin lineal entre
dos variables x y y en la muestra. (Mendenhall, 1995. Pg. 561)
Este ndice es una medida cuantitativa que esta siempre entre -1 y 1 sin
importar en qu unidades se expresen x y y. Es decir, una relacin positiva
entre dos variables x , y indica que los valores de las dos variables se
modifican de forma similar, mientras que si es negativa, los valores varan
justamente al revs.
R2 ( R Square )
Este coeficiente es una medida que demuestra la idoneidad del modelo, es

decir, muestra que tan bien se ajusta a un conjunto de datos. Este valor
14
es una estadstica de muestra que representa la fraccin de la variacin

de los valores y de la muestra, que se puede atribuir al modelo de regresin.
Por tanto, R2 = 0 implica que el modelo no se ajusta en absoluto a los datos y
R2 = 1 implica un ajuste perfecto, es decir, que el modelo pasa por todos y
cada uno de los puntos de datos. En general, cuanto mayor sea el valor de
R2, mejor se ajustar el modelo a los datos. (Mendenhall, 1995. Pg. 626)
As pues, este coeficiente de determinacin mltiple
( yi yi)2
SSE
= 1
R = 1
SSyy
( yi y)2
2
donde SSE es la Suma de cuadrados del error y SSyy es la Suma de los

cuadrados de las desviaciones de los valores de y.
Coeficiente de regresin tipificados
Este ndice es otra medida de evaluar los modelos, ya que permite valorar la
importancia de cada variable sobre la ecuacin. Los coeficientes Beta
(coeficientes tipificados) son los coeficientes que definen la ecuacin de
regresin cuando esta se obtiene tras estandarizar las variables originales,
es decir, tras convertir las puntuaciones directas en tpicas. (Gua para
anlisis
de
datos
SPS.
Captulos:
17
18.
Disponible
en:
http://www2.uca.es/serv/ai/formacion/spss/Pantalla/verguia.pdf.).
Se obtiene de la siguiente manera:
1 = Bx
SSxx
SSyy
15
donde Bx es la variable a la que se le quiere calcular el coeficiente tipificado,

SSxx la Suma de cuadrados de las desviaciones de x y SSyy es la Suma de
los cuadrados de las desviaciones de los valores de y.
En resumen, una variable tiene tanto ms peso (importancia) en la ecuacin

de regresin cuanto mayor (en valor absoluto) sea su coeficiente tipificado.
Mtodos para obtener estimadores en modelos de regresin

Cuando se crea un modelo de regresin, se busca obtener la ecuacin que
mejor se ajuste o explique a un conjunto de datos, y para esto se deben
estimar los parmetros desconocidos 0, 1,........, k del modelo.
A pesar de que existen varios mtodos de estimacin, como el de Mxima

Verosimilitud y el de Momentos; se selecciono el de Mnimos Cuadrados para
obtener los parmetros de las funciones, ya que se considera como el ms
atractivo desde el punto de vista intuitivo.
Mtodo de Mnimos Cuadrados

Este mtodo se basa en obtener los estimadores puntuales 0, 1,........, k
que permitan conseguir la nica lnea para la cual la suma de los mnimos
cuadrados de las desviaciones (o errores) SSE es mnima. Esta lnea recibe
el nombre de Lnea de mnimos cuadrados, lnea de regresin o ecuacin de
prediccin de mnimos cuadrados.
16
VARIABLES MACROECONMICAS
Variable macroeconmica conocida tambin como indicador econmico es
una Cifra o valor cuya evolucin proporciona informacin sobre el desarrollo
de la economa (Andersen, 1999)
De esta forma, debido a la estrecha relacin que mantiene el sector

construccin con la economa del pas, se seleccionaron algunas variables
macroeconmicas que podran afectar a los precios de venta y costos de
construccin de viviendas, y se creo para cada una de ellas una serie
histrica de 1988 2009. Estas son:
Producto Interno Bruto (PIB)

Se entiende por PIB como el Valor total de los bienes y servicios finales
producidos en un ao en un pas. No incluye, por tanto, a los productos
producidos por las personas del pas residentes en el extranjero y s
incorpora los producidos por extranjeros residentes en el pas. Esta magnitud
puede ser calculada sumando el consumo, la inversin y las exportaciones y
restando las importaciones. (Andersen, 1999)
Los valores tomados del PIB es el Consolidado de todas las actividades y a

precios corrientes por Miles de Bs.F. Y los mismos fueron consultados en el
portal web del BCV en la seccin de Informacin de Estadstica.
17
Figura 3: Evolucin del PIB

800.000.000,00
700.000.000,00
Miles Bs.F.
600.000.000,00
500.000.000,00
400.000.000,00
PIB
300.000.000,00
200.000.000,00
100.000.000,00
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
0,00
Aos
Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de BCV.

PIB: Consolidado a precios corrientes por Miles de Bs.F.
Tabla 1: Producto Interno Bruto (Precios Corrientes Miles Bs.F.)

Aos
Aos
Aos
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
873.283,00
1.510.361,00
2.279.261,00
3.037.492,00
4.131.483,00
5.453.903,00
8.675.172,00
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
13.685.686,00
29.437.682,00
43.343.669,00
52.482.466,00
62.577.039,00
82.450.674,00
91.324.773,00
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
489.668.006,00
673.727.036,00
110.782.356,00
137.368.156,00 212.683.082,00 304.086.815,00 396.139.775,00
Fuente: Elaboracin propia con base a informacin del BCV
18
La figura N 3, muestra como ha sido la evolucin del PIB en el pas, y en

ella se aprecia que desde 1988 a 1994, el aumento fue casi imperceptible,
pero luego desde 1995 este crecimiento se dio un poco mas acelerado y en
los ltimos 5 aos su valor se quintuplico.
Tasas de Inters
Es la tasa que, aplicada sobre un monto de capital, establece su rendimiento
o su costo pro perodo, generalmente anual. (Portal web del BCV 2009)
Tipos de tasas
Tasa Activa: es aquella que cobran los bancos a sus clientes.

Tasa Pasiva: es aquella que pagan los bancos a sus depositantes.
Tasa Real: es la tasa de inters que incluye el efecto de la inflacin.
Sin embargo, nicamente sern las tasas activas y pasivas las que se
tomarn en cuenta en este estudio, ya que la inflacin se est estudiando
como otra variable independiente representada por el ndice de Precios al
consumidor (IPC).
Los valores de ambas tasas fueron consultadas en el portal web del BCV en
la seccin de Informacin de Estadstica.
19
Figura 4: Evolucin de las tasas de inters

70,00
60,00
Porcentaje (%)
50,00
40,00
Tasa Activa
Tasa Pasiva
30,00
20,00
10,00
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
0,00
Aos
Tabla 2: Tasas de Inters

Aos
Tasa Activa
Tasa Pasiva
Aos
Tasa Activa
Tasa Pasiva
1988
12,69
8,95
1999
32,27
7,05
1989
34,06
30,20
2000
24,01
3,35
1990
34,86
27,43
2001
24,33
2,40
1991
38,30
27,62
2002
40,01
3,90
1992
42,46
28,40
2003
26,46
6,17
1993
61,68
38,75
2004
17,90
4,46
1994
56,51
27,06
2005
16,43
6,50
1995
40,24
22,12
2006
15,40
6,81
1996
37,22
18,36
2007
17,33
7,45
1997
22,51
6,84
2008
23,24
13,98
En la figura anterior, se aprecia que tanto la tasa activa como la pasiva han
sido muy variables a los largo de estos 21 aos. Sin embargo, el pago de los
bancos a sus clientes ha sido un poco ms constante y ms an desde 1993
cuando comenz un descenso gradual. Por su parte, la activa a pesar de sus
fuertes variaciones ha venido disminuyendo con el paso de los aos,
logrando mantener el valor durante los ltimos aos.
20
1998
47,26
10,25
2009
19,66
14,57
ndice de Precios al Consumidor (IPC)

Es un indicador estadstico que mide la variacin de los precios de una
canasta de bienes y servicios representativa del consumo de las familias, en
un periodo y lugar determinado. (Portal web del BCV 2009).
Adems, este ndice el cual es agrupado por sectores, es utilizado para

medir la inflacin y sirve de referencia para realizar transacciones salariales,
inmobiliarias entre otras. Es decir, el IPC es uno de los indicadores
estadsticos que en general, sintetiza la situacin econmica del pas.
En Venezuela el IPC est segregado por los siguientes rubros:
Tabla 3: ndice de Precios al consumidor para el rea Metropolitana de

Caracas. Clasificado por agrupaciones.
(Base: Diciembre 2007)
GRUPOS Y SUB-GRUPOS
Dic 2009
Nov 2009
Oct 2009
INDICE GENERAL
167,4
165,2
162,2
Alimentos y bebidas no alcohlicas
176,6
174,4
207,3
174,2
172,5
197,7
171,0
169,5
193,0
189,5
190,0
188,9
187,0
187,5
186,3
181,9
181,8
182,0
145,0
147,5
139,3
142,8
145,0
137,6
138,8
140,5
134,8
124,2
124,2
122,5
122,5
119,9
119,9
Servicio de agua, aseo urbano, electricidad y gas
109,6
109,6
108,9
108,9
109,4
109,4
Equipamiento del hogar
187,5
184,3
181,7
Alimentos
Bebidas no alcohlicas
Bebidas alcohlicas y tabacos

Bebidas alcohlicas
Tabaco
Vestido y calzado
Vestido
Calzado
Alquiler de vivienda
Alquiler de viviendas
Servicios de la vivienda excepto telfono
21
Muebles, accesorios, decoraciones y alfombras

Productos textiles del hogar
Equipos del hogar
Utensilios domsticos
Herramientas y equipos para el hogar y jardn
Bienes y serv. p/el mantenimiento del hogar
196,5
161,6
153,3
138,5
237,7
199,3
185,3
159,2
152,6
138,0
235,4
197,1
181,6
157,4
150,3
135,7
232,9
194,4
Salud
183,8
148,5
216,2
220,0
183,0
147,9
214,8
219,2
179,0
145,1
212,4
212,2
169,5
179,7
167,7
178,8
165,9
178,5
171,7
162,7
170,1
160,3
168,3
157,7
Comunicaciones
117,4
117,1
115,4
Servicios postales
Equipos telefnicos y telefax
Servicios telefnicos y telefax
240,2
129,5
116,5
239,1
129,4
116,2
239,0
129,2
114,3
Esparcimiento y cultura
158,7
133,5
156,9
153,6
189,4
211,6
156,4
131,4
153,9
151,5
187,9
203,5
154,9
129,9
152,0
150,5
186,2
201,2
166,3
153,9
156,5
170,2
198,4
166,3
153,9
156,5
170,2
198,4
166,3
153,9
156,5
170,2
198,4
199,8
200,5
169,9
196,7
197,3
168,0
191,9
192,5
167,3
207,7
217,6
133,1
183,5
204,8
100,0
164,2
201,9
208,1
130,1
183,5
203,9
100,0
163,0
196,8
201,9
128,3
182,2
199,5
100,0
162,0
Medicina y equipos teraputicos

Servicios mdicos y paramdicos para pacientes
Servicios hospitalarios
Transporte
Vehculos
Utilizacin y mantenimeinto de equipo personal de
transporte
Servicio de transporte
Equipos y accesorios audiovisuales y fotogrficos

Artculos y equipos para la recreacin
Servicios recreativos y culturales
Peridicos, libros y artculos de papelera
Paquetes vacacionales
Servicio de educacin
Educacin preescolar y bsica
Educacin secundaria
Educacin superior
Otro tipo de educacin
Restaurantes y hoteles
Restaurantes y cafetines
Hoteles y alojamiento
Bienes y servicios diversos

Cuidado personal
Efectos personales
Servicios sociales
Seguros
Servicios financieros
Otros servicios
Fuente: Banco Central de Venezuela
22
El IPC se calcula tomando un ao de referencia, llamado ao base, cuyo

nivel inicial es 100, y se selecciona una lista representativa de los bienes y
servicios que consumen los hogares (la canasta). Especficamente, para este
estudio se tomo como ao base el 2007, y se consultaron los valores en el
portal web del BCV en la seccin de Informacin de Estadstica.
Figura 5: Evolucin del IPC

160,00
140,00
120,00
80,00
IPC
60,00
40,00
20,00
Aos

IPC: Ao base 2007.
23
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
0,00
1988
Indice
100,00
Tabla 4: ndice de Precios al Consumidor

Aos 1988 1989
0,27 0,50
1990
0,71
1991
0,95
1992
1,25
1993
1,72
1994
2,77
1995
4,43
1996
8,85
1997
13,28
Aos 1999 2000 2001

22,29 25,90 29,14
2002
35,68
2003 2004 2005 2006 2007

2008
2009
46,77 56,94 66,03 75,04 89,08 117,09 142,63
De manera similar que el PIB, el IPC entre los aos 1988 y 1994 el aumento
fue casi nulo, pero desde 1995 se dio un crecimiento ms constante para
luego en 2002 se diera se manera ms acelerada. Por esto, debido a que el
IPC es utilizado para medir la inflacin, se puede decir que desde la
paralizacin econmica del ao 2002, los precios han aumentado 4 veces su
valor y la tendencia demuestra que los mismos seguirn en ascenso.
Barril Petrleo
Barril es la unidad estndar usada comnmente en la industria petrolera,
equivalente a 42 galones, 158,9838 litros 0,1590 metros cbicos, medidos
a 15,56 C a 60 F.
Las cifras del Barril de Petrleo fueron consultadas en el portal electrnico

del Ministerio del Poder Popular para la Energa y Petrleo (MENPET),
Petrleos de Venezuela (PDVSA) y del los Informes Petrleo y otros datos
estadsticos (PODE) del Ministerio del Poder Popular para la Energa y
Petrleo (1994 - 2005). Cabe destacar que los valores para el 2009 son
hasta el II Trimestre del ao.
24
1998
18,03
Figura 6: Evolucin del Barril Petrleo

100,00
90,00
80,00
70,00
Dlares
60,00
Barril Petrleo
50,00
40,00
30,00
20,00
10,00
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
0,00
Aos
Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de PDVSA, MENPET,

PODE (1994 -
2005).
Barril petrleo: 2009 hasta II Trimestre
Tabla 5: Barril Petrleo (Dlares)

Aos 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998
12,83 16,04 19,19 15,09 13,73 12,11 13,23 14,84 18,39 16,32 10,57
Aos 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
16,04 25,91 20,21 21,95 24,82 32,88 45,74 55,54 64,74 86,49 54,55
Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de PDVSA, MENPET,
PODE (1994 2005)
25
El precio del barril petrolero desde 1988 ha sido variable, ha tenido sus altas
y bajas. Pero desde el 2002, el mismo se estabiliz y comenz un constante
ascenso hasta llegar en el 2008 un valor promedio de 86,49 $ / barril, ya que
en el III Trimestre el mismo logr unos 110,25 $ / barril (MENPET). Luego de
alcanzar estos altos precios, presento un descenso abrupto en el 2009,
llegando en el I Trimestre 2009 los 38,60 $ / barril, pero luego el precio
comenz a aumentar cerrando en diciembre 2009 con un promedio de 68,99
$ / barril.
Paridad Cambiaria
En el sector monetario, Paridad es . cotizacin de una divisa en relacin
con otra de otro pas o con una cesta de monedas. Esta relacin de
equivalencia puede ser fija o flotante. (Andersen, 1999)
En Venezuela, con el fin de evitar una mayor contraccin de la economa y

preservar los niveles de empleo, se han instaurado varias polticas
econmicas y monetarias; por lo que se han implementado medidas
administrativas de racionamiento de divisas y control de precios, y dentro del
perodo de estudio 1988 2009,
han ocurrido varias de estas polticas,
como controles de cambio de la moneda.

Se entiende como control de cambio
Poltica de la autoridad monetaria
orientada a controlar la compra y venta de moneda extranjera. Puede

involucrar la determinacin del tipo de cambio y/o el volumen de divisas
transadas. Tiende a impedir la libre convertibilidad entre la moneda nacional
y extranjera (Portal web BCV 2009)
26
Es importante sealar que los valores de Bs.F. / US$ son los oficiales
determinados por el Gobierno. Y los mismos fueron consultados en (Guerra,
Pineda, 2004)
Figura 7: Evolucin de la Paridad Cambiaria

2,50
Bs.F. / $
2,00
1,50
Paridad Cambiaria
1,00
0,50
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
0,00
Aos
Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de Temas de poltica

cambiaria en Venezuela (BCV).
Tabla 6: Paridad Cambiaria (Bs.F.)

Aos 1988 1989
0,01 0,04
1990
0,05
1991
0,06
1992
0,07
1993
0,09
1994
0,17
1995
0,29
1996
0,42
1997
0,49
1998
0,55
Aos 1999 2000

0,61 0,68
2001
0,72
2002
1,16
2003
2,06
2004
2,06
2005
2,11
2006
2,15
2007
2,15
2008
2,15
2009
2,15
Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de Temas de poltica cambiaria

en Venezuela (BCV).
27
En 1988, luego de haber implementado una tasa de cambio a 0,0075 Bs.F /

US$ en 1986, est se devalu hasta 0,014 Bs.F. / US$, como manera de
reanimar la economa por la disminucin del precio del barril petrolero. Pero
en febrero 1989, se estableci un esquema de flotacin cambiaria apoyada
de medidas de restriccin monetaria y fiscal, mantenindose sin variaciones
importantes durante los aos siguientes. Luego en 1994 se volvi a cerrar el
mercado cambiario, implantando una tasa de cambio oficial a 0,17 Bs.F. /
US$ y en 1995 se devalu an a 0,29 Bs.F. / US$. Posteriormente, como
muestra la Figura N 7, en 1996, esta tasa casi se duplic ya que se decidi
utilizar un sistema de bandas cambiarias en donde la moneda vari sola
dentro de unos valores determinados. Sin embargo este esquema se
mantuvo hasta febrero del 2002, cuando se implement otro sistema de
flotacin cambiaria, el cual se realiz a travs de subastas por divisas en
donde se le asignaban a aquellas personas que ofrecieran el valor ms alto,
aumentando significativamente la tasa Bs.F. / US$. Adems, en el 2003 con
la creacin de la Comisin de Administracin de Divisas (CADIVI), se
estableci el tipo de cambio a 1,6 Bs.F. / US$, el cual se devalu hasta 2,15
Bs.F. / US$ y se mantuvo hasta el ao 2009, ya que en el 2010 esta tasa se
duplic a 4,3 Bs.F. / US$.
Gasto de Consumo Final de Hogares

Se entiende por Gasto Desembolso dinerario que tiene como contrapartida
una contraprestacin en bienes o servicios, la cual contribuye al proceso
productivo (Andersen, 1999)
Mientras que Consumo es Gastos realizados por las familias y el gobierno

en bienes y servicios cuyo beneficio se agota dentro del perodo de anlisis
(Portal web del BCV 2009).
28
De esta forma, el Gasto de Consumo Final de los Hogares representa el

gasto efectuado por los hogares residentes en bienes nuevos duraderos y no
duraderos y servicios, menos las ventas netas de bienes usados. Lo cual
demuestra en cierta forma el nivel adquisitivo de las personas ya que se
expone monetariamente lo que los habitantes consumen en alimento,
vestido, transporte y otros servicios.
Los valores expuestos en la Tabla N 7, es el total del consumo anual

expresado en precios corrientes en Miles de Bs.F, y los datos fueron
consultados en el portal web del BCV en la seccin de Informacin de
Estadstica.
Figura 8: Evolucin del Gasto de Consumo Final de Hogares
400.000.000,00
350.000.000,00
250.000.000,00
200.000.000,00
Gasto
consumo final
de hogares
150.000.000,00
100.000.000,00
50.000.000,00
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
0,00
1995
Miles Bs.F.
300.000.000,00
Aos
Fuente: Elaboracin propia con base a informacin del BCV.

Gasto de consumo final de hogares: Precios corrientes en Miles Bs.F
29
Tabla 7: Gasto de Consumo Final de Hogares

Aos
Aos
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
9.275.031,00
18.181.594,00
21.277.403,00
28.302.781,00
33.483.979,00
40.477.563,00
47.993.215,00
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
56.775.684,00
72.324.512,00
103.147.547,00
140.256.814,00
187.145.557,00
260.534.768,00
358.753.918,00
Fuente: Elaboracin propia con base informacin BCV
COSTOS DE CONSTRUCCIN
Costo (coste) es el Precio pagado o solicitado para la adquisicin de bienes
o servicios. Precio o gasto de elaboracin de un producto. (Andersen, 2009)
Especficamente, el Costo Total de construccin esta compuesto por los

Costos Directos (CDC) y los Costos Indirectos.
Los CDC de los bienes inmuebles representan al monto gastado en

materiales, mano de obra, equipos y/o maquinarias
comprometidas
directamente con la construccin del bien. Debido a la naturalidad de este

valor, esta regulado por los precios vigentes del mercado, por lo que el
monto vara dependiendo de la tipologa en construccin (residencial,
comercial, oficinas, etc.).
Por su parte, los costos indirectos son aquellos que genera un desarrollo
inmobiliario como consecuencia indirecta de gestiones, proyectos de
arquitectura, permisologa y cualquier otra gestin que se deba llevar a
cabo.
30
En la siguiente tabla se muestran algunas de las partidas que incluyen

ambos costos:
Tabla 8: Partidas por tipos de costos
Costos Directos
Infraestructura
Superestructura
Instalaciones electricas
Instalaciones sanitarias
Instalaciones contra incendios
Impermeabilizacin
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Acabados
Fachada
Aire acondicionado y equipos
Ascensores y escaleras
mecnicas
Pintura
Recubrimiento de paredes y pisos
Vidrios
Obras exteriores
Otros equipos
Obras varias
Costos Indirectos
Gerencia de construccin
Gerencia de
administracin
Estudios y proyectos
Inspeccin y supervisin
Incoroporacin de
servicios
Obtencin de permisos
Fuente: Elaboracin propia con base a instrumento de recoleccin desarrollado

(Anexo 1)
TIPOLOGAS CONSTRUCTIVAS DE VIVIENDAS

Las viviendas en Venezuela se pueden clasificar de distintas formas; ya sea
por el tipo de construccin, disposicin o destino, a continuacin mas detalle:
Para describir cada una de estas tipologas se tomaron las caractersticas de

las obras de CINPRONET C.A.
31
Segn Tipo de Construccin: se refiere al sistema estructural de cada

inmueble.
Tradicional: losa de fundacin tipo maciza, paredes de carga, concreto RCC

210 Kg/cm2, barras de acero RAT 2100 Kg/cm2, malla trucson, techo de
estructura metlica (correas) y madera machiembreada.
En Venezuela, este tipo de construccin demanda gran cantidad de mano de

obra poco especializada, lo que genera ms empleos, pero afecta tiempo de
ejecucin porque la calidad de obra depende de habilidad y experiencia del
obrero en realizacin del trabajo y manejo de equipo, por tanto disminuye la
productividad. Aunque, es posible aumentar la productividad y la calidad
mediante prcticas gerenciales de
planificacin, programacin, direccin,
control y evaluacin de actividades en cada etapa del proceso constructivo.
Prefabricada: losa de fundacin tipo maciza, paredes portantes, losas

prefabricadas y pretensadas, sistema con todas las piezas prefabricadas tipo
viposa, malla trucson 4x4 pgds en losa.
Tipo
Tnel:
losas
muros
portantes;
concreto
210
Kg/cm2,
en
infraestructura, con concreto 250 Kg / cm2, acero especial tipo malla plana
prefabricada y encofrado metlico en superestructura.
Segn Disposicin: se refiere a la manera en que la unidad ocupa la parcela.
Pareada: construccin compuesta por dos unidades de viviendas adosadas,

en una parcela se pueden conseguir ms de una vivienda.
Aislada: construccin que no est en contacto fsico con ninguna otra

edificacin, en una parcela se encuentra una sola unidad de vivienda.
32
Segn Destino: corresponde a la calidad de la construccin, y se puede

verificar por medio de varios elementos de la obra. A continuacin, se
presenta una tabla
resumen con las principales caractersticas que tienen
las obras de viviendas.
Tabla 9: Calidad de elementos de construccin segn destino

Bsico
Medio
Tejas criollas sobre
losas y madera
machiembreada
Bloques huecos de
arcilla
Lujo
Cubierta de techo

madera machiembrada

madera machiembrada
Paredes
Bloques de concreto
Revestimientos
Friso acabado liso,

salpicado y porcelana
blanca en paredes
interiores fachadas con
acabado salpicado.
Pavimentos
Piso de cemento acabado

liso, alfombra y baldosas
de cermica nacional
Baldosas de cermica
nacional y arcilla
vitrificada, huellas de
escaln y rodapi de
madera
Piso acabado liso,

baldosas de cermica y
arcilla, escaln y rodapi
de madera. Pisos de
parquet
Carpintera
Puertas de madera
entamborada
Puertas de madera
entamborada, closet sin
forrar con gavetas y
entrepaos de madera;
pasamanos de madera
Puertas de madera
entamborada, y
machiembreada,marcos
de madera; closets sin
forrar con gavetas y
entrepaos de madera
Herrera y
Cerrajera
Puertas entamboradas de
hierro, marcos metlicos,
ventanas de romanilla
metlica fija y de
romanilla de aluminio en
hierro.
Ventanas y puertas
corredoras de aluminio
anodizado y vidrio,
ventanas de romanilla
metlica fija, baranda y
marco de hierro.
Puertas y ventanas de
aluminio anodizado con
vidrio de romanilla
metlica fija y de lminas
entamboradas de hierro,
marcos metlicos y rejas.
Impermeabilizacin
Impermeabilizacin en
y pintura
caliente en losas inclinada
caliente. Caucho en
paredes y losas
interiores.
caliente en losas
inclinadas.Caucho en
paredes y losas esmalte
en elementos metlicos,
barniz en madera
Bloques huecos de arcilla
Friso acabado liso en

Friso acabado liso con
paredes y techos
mortero de cemento y
interiores, porcelana
cal en paredes
blanca y baldosas de
interiores, exteriores y
cermica en paredes.
techos; porcelana blanca
Friso acabado salpicado y
en paredes
rustico en exteriores.
Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de CINPRONET C.A.

33
Sin embargo, para este estudio se seleccionaron las viviendas unifamiliares y

multifamiliares de construccin tradicional segn su destino: bsico, medio y
lujo. Las caractersticas de cada una de estas tipologas escogidas son las
siguientes (CINPRONET C.A. 2009):
Vivienda unifamiliar tipo bsico
Figura 9: Imagen de vivienda unifamiliar tipo bsico
Fuente: www.tuinmueble.com.ve
34
Figura 10: Evolucin de costos de vivienda unifamiliar tipo bsico
Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de Fundaconstruccin y

CINPRONET C.A.
Tabla 10: Costo de construccin / m2 de vivienda unif. Tipo bsico

Ao
Ao
1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996
1997
1998
3,82
6,82
8,70
10,44
13,34
17,34
32,52
48,53
99,86
133,98
176,03
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
225,16 259,50 286,27 332,70 420,06 517,17 597,74 659,67 954,59 1.022,47 1.348,65

CINPRONET C.A.
Por medio de la figura N 9, se aprecia que los costos de construccin para

la vivienda unifamiliar tipo bsico ha venido en ascenso, y se pueden
diferenciar 3 etapas de crecimiento. La primera viene de 1988 a 1995, en
donde el aumento de los costos fue muy leve; luego desde 1995 a 2006 se
35
mantuvo un ascenso constante y finalmente en el 2007 se present un

abrupto aumento llegando a costar 1.348,65 BsF. / m2.
Vivienda unifamiliar tipo medio

Figura 11: Imagen de vivienda unifamiliar tipo medio
36
Figura 12: Evolucin de costos de viviendas unifamiliar tipo medio

CINPRONET C.A.
Tabla 11: Costo de construccin / m2 de vivienda unif. Tipo medio

Ao
Ao
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
5,03
8,94
11,38
13,33
17,76
23,13
40,86
61,83 127,91
1996
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
1997
1998
166,92
218,79
2008
2009
271,65 306,18 336,82 393,34 490,42 625,34 735,07 855,85 999,99 1.259,92 1.666,92

CINPRONET C.A.
Por medio de la informacin recolectada, se puede apreciar que el costo de

las viviendas unifamiliares tipo medio ha mantenido un aumento constante, a
37
pesar de que en los ltimos 5 aos este crecimiento se diera de manera mas
acelerada.
Vivienda unifamiliar tipo lujo

Figura 13: Imagen de vivienda unifamiliar tipo lujo
38
Figura 14: Evolucin de costos de viviendas unifamiliar tipo lujo

CINPRONET C.A.
Tabla 12: Costo de construccin / m2 de vivienda unif. Tipo lujo

Ao
Ao
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
6,00
10,75
13,26
15,12
20,93
27,03
47,33
71,45
153,52
201,29
268,17
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
334,34 373,05 407,18 474,63 598,54 736,01 1.201,95 1.588,89 1.334,40 1.444,75 2.227,85

CINPRONET C.A.
Al igual que todos los costos de construccin anteriormente estudiados, para

la vivienda tipo lujo, tiene un aumento constante a lo largo del perodo en
estudio. Sin embargo, en el ao 2006 se evidencia un aumento elevado de
los costos como consecuencia de la situacin econmica que se vivi en el
39
pas; pero luego en el 2007 los costos disminuyeron siguiendo con la

tendencia con la que venan creciendo.
Vivienda multifamiliar tipo bsico

Figura 15: Imagen de vivienda multifamiliar tipo bsico
40
Figura 16: Evolucin de costos de vivienda multifamiliar tipo bsico

CINPRONET C.A.
Tabla 13: Costo de construccin / m2 de vivienda multif. Tipo bsico

Ao
Ao
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
3,29
6,45
8,11
9,32
12,93
16,83
30,04
44,80
92,83
122,96
166,44
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
211,10 241,16 268,44 314,47 396,84 493,24 571,14 650,34
771,72
985,79 1.310,47

CINPRONET C.A.
Los costos de construccin de las viviendas multifamiliares tipo bsico han

aumentado de manera constante desde 1988, aunque este crecimiento se
dio de manera ms acelerada desde el 2007, llegando en el 2009 a costar
1.310,47 Bs.F. / m2.
41
Vivienda multifamiliar tipo medio

Figura 17: Imagen de vivienda multifamiliar tipo medio
42
Figura 18: Evolucin de costos de viviendas multifamiliar tipo medio

CINPRONET C.A.
Tabla 14: Costo de construccin / m2 de vivienda multif. Tipo medio

Ao
Ao
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
4,81
9,09
11,58
13,52
18,17
24,58
42,49
62,01
127,11
167,92
227,77
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
283,71
314,95
344,56
398,82 513,64
1.248,8
2
1.556,0
5
629,47
723,08 918,02 980,42

CINPRONET
Estos costos a pesar de que han venido en ascenso como las dems
tipologas estudiadas, los mismos se han dado de forma ms discontinua, es
decir, la variacin interanual ha sido diferente.
43
Vivienda multifamiliar tipo lujo

Figura 19: Imagen de vivienda multifamiliar tipo lujo
44
Figura 20: Evolucin de costos de viviendas multifamiliar tipo lujo

CINPRONET C.A.
Tabla 15: Costo de construccin / m2 de vivienda multif. Tipo lujo

Ao
Ao
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
5,73
10,49
13,21
15,40
21,12
28,66
49,86
72,95
147,10
191,84
257,56
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
319,92 364,28 396,82 459,89 590,44 734,49 858,23 973,66 1.135,05 1.507,17 1.371,86

CINPRONET C.A.
Estos costos mantienen un ascenso constante a lo largo de los aos, pero en

el ao 2009 se muestra un descenso en el costo que rompe con la tendencia
que traa la curva histrica. A pesar de esto, durante los dems aos
mantuvo el comportamiento de todas las tipologas, un asenso contino.
45
CAPITULO IV
INCIDENCIA DE LAS VARIABLES MACROECONMICAS EN
EL COSTO DE CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS
Para conocer la incidencia que tienen la variables macroeconmicas: Barril

petrleo ($ / barril), Tasa Activa y pasiva, IPC, PIB, Paridad cambiaria y
Gasto de consumo final de hogares; en primer lugar se realiz un estudio
correlacional de cada una de estas con los costos de construccin y entre
ellas mismas para verificar cual de estas mantenan una mayor relacin con
los costos y descartar las variables que son semejantes las cuales
redundaran en los modelos de regresin; eligiendo as un set de indicadores
para crear las los modelos estadsticos que expliquen los costos
Cabe destacar que este estudio correlacional se realiz por variables

macroeconmicas con las tipologas en estudio: vivienda unifamiliar y
multifamiliar tipo bsico, medio y lujo; y al igual que los modelos de regresin
fueron producto del uso del software estadstico SPSS 18, en donde se
introdujo toda la data recolectada y el mismo suministro todos los ndices de
correlacin y modelos de regresin con sus niveles de efectividad e
idoneidad.
46
ESTUDIO CORRELACIONAL
Barril de Petrleo
Figura 21: Correlacin Vivienda unifamiliar Barril de Petrleo
1.800,00
100,00
1.600,00
90,00
80,00
1.400,00
Bsico
70,00
1.200,00
Medio
1.000,00
50,00
800,00
Lujo
$ / barril
Bs./ m2
60,00
Barril Petrleo ($)
40,00
600,00
30,00
400,00
20,00
200,00
10,00
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
0,00
1988
0,00
Aos
Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de Fundaconstruccin,

CINPRONET C.A., MENPET, PDVSA y datos arrojados por SPSS 18
47
Figura 22: Correlacin Vivienda multifamiliar Barril de Petrleo

1.800,00
100,00
1.600,00
90,00
80,00
1.400,00
70,00
1.200,00
Bsico
50,00
800,00
$ / barril
Bs.F / m2
60,00
1.000,00
Medio
Lujo
Barril Petrleo ($)
40,00
600,00
30,00
400,00
20,00
200,00
10,00
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
0,00
1988
0,00
Aos

CINPRONET C.A., MENPET, PDVSA y datos arrojados por SPSS 18
Tabla 16: ndice de Correlacin Barril Petrleo Costo de construccin /

tipologa
Unifamiliar
Barril
Petrleo ($)
Multifamiliar
Bsico
Medio
Lujo
Bsico
Medio
Lujo
0,8979
0,8933
0,8973
0,8893
0,9037
0,9427
Fuente: Elaboracin propia con base a informacin arrojada por SPSS 18
En conclusin, el Barril de Petrleo demuestra que mantiene un grado de

relacin directa considerable con los costos de construccin de viviendas
unifamiliares (Ver Tabla N 10, 11, 12), ya que en promedio el coeficiente de
correlacin es 0,8961. Y con respecto a las viviendas multifamiliares (Ver
48
Tabla N 13, 14, 15) es 0,9119, por lo que se puede demostrar que el precio
del barril petrolero se relaciona en mayor medida con los costos de
construccin de viviendas multifamiliares.
Por otro lado, cabe destacar que estas relaciones se dan debido a la
dependencia que tiene nuestro pas con este crudo, ya que cuando el precio
del barril de petrleo desciende, la economa se deprime afectando
directamente al sector construccin y por ende costos; caso contrario a
cuando el valor del petrleo asciende y se generan mayores ingresos al pas
y la economa y sector construccin se reactivan
Tasa Activa
Figura 23: Correlacin Vivienda unifamiliar Tasa Activa
70,00
1.800,00
1.600,00
60,00
1.400,00
50,00
Bsico
40,00
1.000,00
Medio
Bs.F /m2
1.200,00
800,00
Lujo
Tasa Activa
30,00
600,00
20,00
400,00
10,00
200,00
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
0,00
1988
0,00
Aos

CINPRONET C.A., BCV y datos arrojados por SPSS 18
49
Figura 24: Correlacin Vivienda multifamiliar Tasa Activa

1.800,00
70,00
1.600,00
60,00
1.400,00
50,00
1.200,00
Medio
Bs. F / m2
Bsico
40,00
1.000,00
800,00
Lujo
Tasa Activa
30,00
600,00
20,00
400,00
10,00
200,00
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
0,00
1988
0,00
Aos

Tabla 17: ndice de Correlacin Tasa Activa Costo de construccin /

tipologa
Unifamiliar
Tasa activa
Bsico
-0,5669
Multifamiliar
Medio
Lujo
Bsico
-0,5632 -0,5891 -0,5614
Medio
-0,5741
Lujo
-0,5885
En conclusin, la tasa activa tiene un ndice de correlacin de -0,5815 con

los costos de construccin de viviendas unifamiliares (Ver Tabla N 10, 11,
12), y -0,5731 con los de las viviendas multifamiliares (Ver Tabla N 13,
14,15). Lo que demuestra que cuando los intereses que cobran los bancos a
sus clientes aumentan, el mercado de la construccin cae repercutiendo ms
50
sobre las viviendas unifamiliares ya que obtuvo el menor ndice de

correlacin. Esto quiere decir, que la variacin de la tasa activa afecta en la
decisin de los inversionistas respecto a la construccin de viviendas, porque
si esta tasa aumenta los gastos que se producirn por intereses de crdito
bancario sera mas altos produciendo menores ganancias por obras.
Tasa Pasiva
Figura 25: Correlacin Vivienda Unifamiliar Tasa Pasiva
1.800,00
45,00
1.600,00
40,00
1.400,00
35,00
1.200,00
30,00
1.000,00
25,00
800,00
20,00
600,00
15,00
400,00
10,00
200,00
5,00
0,00
0,00
Medio
Lujo
Tasa Pasiva
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
Bs.F / m2
Bsico
Aos

51
Figura 26: Correlacin Vivienda multifamiliar Tasa Pasiva

1.800,00
45,00
1.600,00
40,00
1.400,00
35,00
1.200,00
30,00
1.000,00
25,00
800,00
20,00
600,00
15,00
400,00
10,00
200,00
5,00
0,00
0,00
Medio
Lujo
Tasa Pasiva
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
Bs. F /m2
Bsico
Aos

Tabla 18: ndice de Correlacin Tasa Pasiva Costo de construccin /

tipologa
Unifamiliar
Bsico
Tasa Pasiva -0,4381
Multifamiliar
Medio
Lujo
Bsico
-0,4296 -0,4534 -0,4306
Medio
-0,4508
Lujo
-0,4879
Por su parte, la Tasa Pasiva tiene un coeficiente promedio de -0,4676 con los
costos de construccin de las viviendas unifamiliares (Ver Tabla N 10, 11,
12), y -0,4403 con las multifamiliares (Ver Tabla N 13, 14, 15). De esta
forma queda expuesto que cuando las tasas que pagan los bancos a sus
52
clientes varan, los costos tambin lo hacen pero de forma inversa, es decir,
si los intereses aumentan, la construccin de viviendas disminuye. Esto
explica que las personas tienden ms a mantener sus ahorros en las
entidades bancarias en vez de invertir en desarrollo habitacionales cuando la
tasa pasiva aumenta, ya que generan mayores intereses.
ndice de Precios al Consumidor (IPC)

Figura 27: Correlacin Vivienda Unifamiliar - IPC
1.800,00
160,00
1.600,00
140,00
1.400,00
120,00
1.200,00
100,00
80,00
Indice
Bs. F / m2
Bsico
1.000,00
800,00
60,00
600,00
40,00
400,00
20,00
200,00
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
0,00
1988
0,00
Aos

53
Medio
Lujo
IPC
Figura 28: Correlacin Vivienda multifamiliar IPC

1.800,00
160,00
1.600,00
140,00
1.400,00
120,00
1.200,00
80,00
800,00
Bsico
Indice
Bs. F / m2
100,00
1.000,00
60,00
600,00
40,00
400,00
20,00
200,00
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
0,00
1988
0,00
Aos

Tabla 19: ndice de Correlacin IPC Costo de construccin / tipologa

Unifamiliar
IPC
Bsico
0,9961
Medio
0,9988
Lujo
0,9873
Multifamiliar
Bsico
0,9988
Medio
0,9986
Lujo
0,9855
Como se observa en las Figura N 22, el ndice de Precios al Consumidor

(IPC) y los costos de las viviendas unifamiliares (Ver Tabla N 10, 11, 12),
poseen un ndice de correlacin promedio de 0,9941 y de 0,9942 con las
viviendas multifamiliares (Ver Tabla N 13, 14, 15). De esta forma queda
demostrado que los costos mantienen una alta relacin con el IPC, debido a
que estos costos dependen de los ndices de inflacin de los productos de la
54
Medio
Lujo
IPC
construccin del pas, los cuales estn reflejados dentro de este ndice. Por
lo que si el IPC aumenta los costos de construccin tambin ascendern.
Paridad Cambiaria
Figura 29: Correlacin Vivienda unifamiliar Paridad Cambiaria
1.800,00
2,50
1.600,00
2,00
1.400,00
1.200,00
Bsico
1.000,00
Medio
Bs. F / $
Bs. F / m2
1,50
800,00
1,00
Lujo
Paridad
Cambiaria
600,00
400,00
0,50
200,00
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
0,00
1988
0,00
Aos

55
Figura 30: Correlacin Vivienda multifamiliar Paridad Cambiaria

1.800,00
2,50
1.600,00
2,00
1.400,00
Bsico
Medio
1,50
Bs. F / $
Bs.F / m2
1.200,00
1.000,00
800,00
1,00
Lujo
Paridad
Cambiaria
600,00
400,00
0,50
200,00
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
0,00
1988
0,00
Aos

Tabla 20: ndice de Correlacin Paridad Cambiaria Costo de construccin /

tipologa
Unifamiliar
Paridad
Cambiaria
Multifamiliar
Bsico
Medio
Lujo
Bsico
Medio
Lujo
0,9153
0,9122
0,9096
0,9110
0,9275
0,9521
Por su parte, la Paridad Cambiaria tiene un ndice de correlacin con los

costos de las viviendas unifamiliares (Ver Tabla N 10, 11, 12), de 0,9123 y
0,9302 con las multifamiliares (Ver Tabla N 13, 14, 15). Como conclusin, se
puede decir que a pesar de que la Paridad Cambiaria sigue el
comportamiento de los costos, no es tan marcada como el IPC, porque
56
aunque la tasa de cambio esta influenciada de manera directa por la

inflacin, hay otros aspectos como polticas de Estado que la regulan y
determinan su valor. Por ejemplo, como ocurri en el pas en 1988, la
moneda nacional se devalu, es decir, aumento el valor del Bs./ $ por la alta
inflacin y cada del precio del barril petrolero que enfrentaba Venezuela en
esos aos.
Es importante destacar, que en el pas si el valor del dlar aumenta los

costos de importacin tambin lo hacen ya que se rigen bajo esta moneda, lo
que afecta tambin a los precios de venta y por ende a los costos de
construccin de viviendas.
En resumen, la paridad cambiaria est estrechamente influenciada por la

situacin econmica del pas ya que si la economa se deprime, la moneda
nacional se devala y los costos aumentan.
57
Producto Interno Bruto (PIB)
Figura 31: Correlacin Vivienda unifamiliar PIB

1.800,00
800.000.000,00
1.600,00
700.000.000,00
1.400,00
600.000.000,00
Bs. F / m2
500.000.000,00
1.000,00
400.000.000,00
800,00
Miles de Bs. F
1.200,00
300.000.000,00
600,00
200.000.000,00
400,00
100.000.000,00
200,00
0,00
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
0,00
Aos

58
Bsico
Medio
Lujo
PIB
Figura 32: Correlacin Vivienda multifamiliar PIB

1.800,00
800.000.000,00
1.600,00
700.000.000,00
1.400,00
600.000.000,00
Bs. F/ m2
500.000.000,00
1.000,00
400.000.000,00
800,00
300.000.000,00
Miles de Bs. F
1.200,00
600,00
200.000.000,00
400,00
100.000.000,00
200,00
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
0,00
1988
0,00
Aos

Tabla 21: ndice de Correlacin PIB Costo de construccin / tipologa

Unifamiliar
PIB
Bsico
0,9724
Medio
0,9771
Lujo
0,9570
Multifamiliar
Bsico
0,9747
Medio
0,9732
Lujo
0,9766
Con respecto al PIB, este tiene un ndice de correlacin de 0,9688 con los
costos de vivienda unifamiliar (Ver Tabla N 10, 11, 12), y con las
multifamiliares (Ver Tabla N 13, 14, 15) 0,9748, es decir, los costos de
construccin de apartamentos tienen mayor relacin con el PIB.
En conclusin, debido a que el PIB integra el total de los bienes y servicios
finales producidos en un ao en un pas, si este disminuye significara que el
sector construccin se deprimi y se dejaron de producir unidades de
59
Bsico
Medio
Lujo
PIB
viviendas por lo que los costos disminuyen; mientras que si el PIB aumenta
se demuestra que el pas esta en crecimiento y desarrollo.
Gasto De Consumo Final de Hogares

Figura 33: Correlacin Vivienda Unifamiliar Gasto de consumo final de
hogares
1.800,00
400.000.000,00
1.600,00
350.000.000,00
Bsico
300.000.000,00
Medio
250.000.000,00
Lujo
1.400,00
1.000,00
200.000.000,00
800,00
150.000.000,00
Miles de Bs.F.
Bs. F/ m2
1.200,00
Gastos de
consumo final
de los hogares
600,00
100.000.000,00
400,00
50.000.000,00
200,00
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
0,00
1988
0,00
Aos

CINPRONET C.A., BCV y datos arrojada por SPSS 18
60
Figura 34: Correlacin Vivienda multifamiliar Gasto de consumo final de

hogares
1.800,00
400.000.000,00
1.600,00
350.000.000,00
1.400,00
Bsico
300.000.000,00
Medio
Bs. F/ m2
250.000.000,00
1.000,00
200.000.000,00
800,00
150.000.000,00
Miles de Bs. F
1.200,00
600,00
Lujo
Gastos de
consumo final de
los hogares
100.000.000,00
400,00
50.000.000,00
200,00
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
0,00
1988
0,00
Aos

CINPRONET C.A., BCV y datos arrojada por SPSS 18
Tabla 22: ndice de Correlacin Gasto consumo final de hogares Costo de

construccin / tipologa
Unifamiliar
Gasto
consumo
final de
hogares
Multifamiliar
Bsico
Medio
Lujo
Bsico
Medio
Lujo
0,9712
0,9750
0,9557
0,9725
0,9688
0,9753
El Gasto de consumo final de los hogares tiene un coeficiente de correlacin

con las viviendas unifamiliares (Ver Tabla N 10, 11, 12), de 0,9673 y con las
multifamiliares (Ver Tabla N 13, 14, 15) 0,9722. Esto demuestra que esta
61
variable mantiene mayor relacin con la construccin de edificios

(residencias multifamiliares) que con la de las casas.
De esta forma se expone que si este gasto aumenta, la poblacin est
adquiriendo nuevos bienes y servicios, entre esas viviendas. Lo que explica
que el pas mantiene o tiene una mayor capacidad de comprar inmuebles ya
sea por bajas tasas de inters, precios de venta menores y variedad de
oferta.
Como conclusin de esta seccin, se puede decir que todas las variables en
general, con excepcin de las tasas de inters tienen un alto ndice de
correlacin. Aunque, el Barril de Petrleo, IPC, PIB y Gasto de consumo final
de los hogares son las que poseen mayor una relacin con los costos de las
viviendas en estudio y son posibles indicadores que podran estar dentro de
los modelos de regresin. No obstante, las tasas de inters seran
interesante estudiarlas para conocer en que nivel influenciara a los costos ya
que por ejemplo, si la tasa pasiva aumenta los costos disminuyen en menor
manera en que si la tasa activa aumentara. En otras palabras, la tasa pasiva
influye de manera inversa en menor proporcin que la activa.
Luego de este primer anlisis an falta por conocer si estas variables son
semejantes entre s, calculando sus ndices de correlacin.
62
ndices de correlacin entre variables macroeconmicas

De igual manera de cmo se hizo con los costos de construccin, se
calcularon los coeficientes de correlacin entre variables, para poder
determinar cuales mantienen mucha relacin y descartar algunas que
redunden y seleccionar el set de variables para crear los modelos de
regresin.
Tabla 23: ndices de correlacin entre variables

Barril
Tasa Tasa
petrleo activa pasiva
Barril
petrleo
Tasa
activa
Tasa
pasiva
PIB
Paridad
cambiaria
IPC
-0,5664 -0,3249
PIB
Paridad
cambiaria
IPC
Gastos de
consumo final
de hogares
0,9886
0,8293
0,9063
0,9883
0,7057
-0,5300
-0,6189
-0,5664
-0,5555
-0,4015
-
-0,5913
0,8532
-0,4329
0,9777
-0,0056
0,9971
0,8995
-
0,7826
0,9734
Fuente: Elaboracin propia con base a datos arrojados por SPSS 18
Por medio de la Tabla N 23, se puede apreciar que el PIB y el Barril de

petrleo poseen un alto ndice de correlacin lo que demuestra mucha
similitud y hace pensar que slo una de estas variables se debera incluir en
el modelo.
Por el contrario, el IPC no mantiene una relacin muy fuerte con ninguna de
las dems variables, lo que podra justificar la seleccin de este ndice en los
modelos que se buscan obtener, adems que refleja la inflacin del pas.
63
Por otro lado, la Paridad cambiaria en la seccin anterior fue una de las que
reflej menor relacin con los costos de construccin y aqu se ve que
tampoco mantiene cierta relacin con las dems variables. Por lo que se
deduce que no influira en mayor proporcin sobre los costos de venta.
Igualmente, las tasas de inters (activa y pasiva) no muestran tener ninguna

relacin con los dems indicadores, aunque por lo que se explico
anteriormente acerca de la influencia que podran tener sobre los costos ya
que se comportan de manera inversa, adems de representar el nico
indicador financiero, sera muy importante incluirlas en los modelos de
regresin.
Sin embargo, el Gasto de Consumo final de los hogares si mantiene una alta
relacin con todas las variables por lo que tampoco sera muy eficiente
seleccionarla, ya que redundara sobre las dems variables.
En conclusin, despus de los anlisis de correlacin realizados y debido a

la importancia que demostraron tener cada una de las variables
macroeconmicas sobre los costos de construccin de las viviendas en
estudio, se seleccion el IPC, Barril de petrleo, Tasa Activa y Tasa Pasiva
como indicadores explicativos de los modelos. El IPC ya que refleja la
inflacin del pas, adems de que no mantiene una fuerte relacin con las
dems variables; el precio del barril de petrleo porque es un indicador
econmico que afecta representativamente al pas por la dependencia al
crudo; y las tasas de inters por ser indicadores financieros los cuales
afectan de manera particular a la construccin y por ende a los costos. De
esta forma se estaran abarcando distintos aspectos que inciden sobre la
economa del pas y sobre el sector inmobiliario.
64
MODELOS DE REGRESIN LINEAL

Luego de haber seleccionado las variables para incluirlas en los modelos de
regresin por medio de los ndices de correlacin, se procede a generar las
funciones estadsticas por tipologas por medio del SPSS 18.
Es importante recalcar, que los estimadores puntuales de las variables del

modelo de regresin lineal mltiple que explicar los costos de construccin /
m2 de las tipologa se obtuvieron por medio del Mtodo de los mnimos
cuadrados y se estudiar la incidencia particular de cada uno de estos sobre
la ecuacin por sus coeficientes tipificados que arroje el programa.
Vivienda Unifamiliar Tipo Bsico

Tabla 24: Resumen del Modelo de regresin para Vivienda Unif. Tipo Bsico
Resumen del modelo

Modelo
R
1
R cuadrado
a
,994
,988
R cuadrado
Error tp. de la
corregida
estimacin
,986
40,2134400
a. Variables predictoras: (Constante), IPC, T.Pasiva, T.Activa, B.Petroleo
Fuente: Elaboracin propia con base a informacin arrojada por SPSS18
Por la tabla anterior, se puede demostrar la idoneidad del modelo estudiado,

por medio del R2, el cual es una medida descriptiva cuantitativa de modelos
de regresin; y demuestra que las variables independientes: Tasa Pasiva,
Tasa Activa, IPC y Barril de Petrleo explican un 98,8 % la varianza del
Costo del m2 de construccin de una Vivienda Unifamiliar de tipo bsico. Este
65
alto ndice representa que los datos procesados se ajustan en buena manera
al modelo creado.
Tabla 25: Coeficientes de Variables del Modelo de regresin para Vivienda

Unif. Tipo Bsico
Coeficientes
Modelo
Coeficientes
Coeficientes no estandarizados
B
Error tp.
(Constante)
22,689
37,118
B.Petroleo
1,350
1,094
T.Activa
,425
T.Pasiva
IPC
tipificados
Beta
Sig.
,611
,549
,083
1,234
,234
1,073
,017
,396
,697
-1,969
1,217
-,064
-1,618
,124
7,358
,545
,900
13,506
,000
a. Variable dependiente: Unif.Bsico
A partir de la tabla anterior, gracias a los coeficientes no estandarizados B,

se crea la siguiente ecuacin mnimo cuadrtica:
Costo de construccin / m2
de vivienda Unif. Bsico
= 22,689 + 1,35 B. Petrleo + 0,425 T. Activa 1,969 T. Pasiva + 7,358 IPC
Tambin, en la Tabla N 25 se muestran los Coeficientes tipificados (Beta) en

donde se demuestra que el IPC es la variable que ms peso tiene en la
ecuacin; luego el Barril de Petrleo, Tasa Activa y por ltimo la Tasa Pasiva.
Esto demuestra que si se aumenta el IPC en una unidad y las dems
variables se mantienen constantes, el costo por m2 de una vivienda
unifamiliar tipo bsico va aumentar 7,358 veces, debido a la inflacin. En
66
cambio, si se aumenta en una unidad la tasa pasiva y las dems variables se

mantienen constantes, el costo de construccin disminuira en 1,969 veces.
Esto demuestra que si la tasa que pagan los bancos a sus depositantes
aumenta, el mercado de la construccin cae ya que las personas prefieren
mantener su dinero en entes financieros y no invertir en inmuebles,
disminuyendo la demanda y por ende la cada de los costos.
A manera de expresar el ajuste y eficiencia del modelo creado, se presenta

la siguiente figura.
Figura 35: Ajuste del modelo con los costos reales
1600
1400
y = 22,689 + 1,35 B. Petrleo + 0,425 T. Activa 1,969 T. Pasiva + 7,358 IPC
Bs.F. / m2
1200
1000
800
Costo de
construccin
600
400
Modelo de
regresin
200
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
Aos
donde y = Costo de construccin / m2 de vivienda Unif. Bsico
Por medio de la figura anterior, se muestra con claridad el nivel de ajuste que
tiene el modelo creado con los costos reales de construccin, por lo que el
67
mismo aportar resultados bastante acertados y podr ser utilizado para

predecir
costos
basndose
en
las
variables
macroeconmicas
seleccionadas.
Vivienda Unifamiliar Tipo Medio

Tabla 26: Resumen del Modelo de regresin para Vivienda Unif. Tipo Medio
Resumen del modelo
Modelo
R
do
n0
R cuadrado
a
,999
R cuadrado
Error tp. de la
corregida
estimacin
,998
,998
19,91499985
Segn los datos obtenidos en la Tabla anterior, R2 = 0,998, lo que implica

que el modelo es casi perfecto, segn su ajuste; los datos recolectados
explican en un 99,8% la varianza del costo de construccin.

Unif. Tipo Medio
a
Coeficientes
Modelo
Coeficientes
B
Error tp.
(Constante)
31,636
18,382
B.Petroleo
-1,734
,542
T.Activa
-,505
T.Pasiva
IPC
tipificados
Beta
Sig.
1,721
,103
-,078
-3,201
,005
,531
-,015
-,950
,355
,769
,603
,018
1,277
,219
11,982
,270
1,069
44,415
,000
a. Variable dependiente: Unif.Medio
68
A partir de los coeficientes no estandarizados B, se puede desarrollar la

siguiente ecuacin mnimo cuadrtica:
de vivienda Unif. medio
= 31,636 - 1,734 B. Petrleo - 0,505 T.Activa + 0,769 T.Pasiva + 11,982IPC
De esta forma, queda demostrado en este modelo que el IPC es la variable

que tiene mayor importancia, seguida de la Tasa Pasiva, Tasa Activa y el
Barril de Petrleo. Es decir, que si el IPC aumenta en una unidad, y las
dems variables se mantienen constantes, el costo de construccin / m2 de
esta tipologa de viviendas aumentar 11,982 veces. Y por ejemplo, si la tasa
activa aumenta en una unidad y las dems variables son constantes, los
costos de construccin disminuiran 0,505 veces. Lo que demuestra que si
los intereses que cobra el banco a sus clientes suben, la demanda de
viviendas unifamiliares tipo medio va a descender, ya que la poblacin
disminuira la solicitud de crditos hipotecarios debido a las altas tasas
activas.
Para demostrar grfica la manera en que se ajusta el modelo creado con los
costos reales de construccin, se presenta la siguiente figura.
69
1800
1600
y = 31,636 1,734 B. Petrleo 0,505 T. Activa + 0,769 T. Pasiva + 11,982 IPC
Bs.F / m2
1400
1200
1000
Costo de
construccin
800
600
Modelo de
regresin
400
200
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Aos
donde y = Costo de construccin / m2 de vivienda Unif. Medio
Por medio a la figura anterior, se puede verificar la perfeccin con la que se

ajusto el modelo de regresin creado, justificando el R2
obtenido. En
resumen, en todas las aplicaciones que se le de a este modelo se puede

asegurar que se generarn datos acertados a partir de indicadores
econmicos como el IPC, tasas de inters y barril de petrleo.
70
Vivienda Unifamiliar Tipo Lujo

Tabla 28: Resumen del Modelo de regresin para Vivienda Unif. Tipo Lujo
Resumen del modelo
Modelo
R
do
n0
R cuadrado
Error tp. de la
corregida
estimacin
R cuadrado
a
,937
,877
,848
179,5280037
En la tabla anterior se puede apreciar que el nivel de ajuste a pesar de no ser

tan elevado como en las otras tipologas (87,7%), representa an un ndice
favorable para la explicacin de la varianza del costo de construccin a partir
de las variables independientes. Sin embargo, esto hace deducir que quizs
los costos de las viviendas unifamiliares tipo lujo se ven afectados por otros
aspectos que en este estudio no se tomaron en consideracin, como por
ejemplo la demanda de tipologas por nivel adquisitivo de las personas; ya
que esta tipologa est dirigida a un estrato de la poblacin que es menor a la
que est dirigida una vivienda unifamiliar de tipo medio.

Unif. Tipo Lujo
Coeficientesa
Modelo
Coeficientes
B
(Constante)
Error tp.
155,313
165,710
B.Petroleo
-1,673
4,883
T.Activa
-3,158
4,789
tipificados
Beta
Sig.
,937
,362
-,074
-,343
,736
-,092
-,659
,518
71
T.Pasiva
IPC
,619
5,433
,015
,114
,911
10,766
2,432
,956
4,427
,000
a. Variable dependiente: Unif.Lujo
Por medio de los coeficientes no estandarizados B, se puede construir la

155,313 - 1,673 B. Petrleo - 3,158 T.Activa + 0,619 T.Pasiva + 10,766 IPC
de vivienda Unif. Lujo
Igualmente, como en las dems tipologas el IPC es la variable que ms

afecta a la ecuacin, seguida por la Tasa Pasiva, Barril de Petrleo y la tasa
activa. Con esto se deduce que la inflacin, representada por el IPC es el
factor ms determinante en los costos de viviendas unifamiliares y que la
tasa activa tambin los afecta pero de manera inversa. Es decir, si los
intereses por crditos hipotecarios aumentan, disminuye la demanda de
viviendas unifamiliares tipo lujo, ya que el nmero de solicitudes de crditos
disminuiran por los alta tasa.
En la siguiente figura se muestra el ajuste que tiene el modelo con los costos
reales de construccin.
72
y = 155,313 1,673 B. Petrleo 3,158 T. Activa + 0,619 T. Pasiva + 10,766 IPC
donde y = Costo de construccin / m2 de vivienda Unif. Lujo

Por medio de la figura anterior se aprecia de qu forma se ajusta el modelo

de regresin con los costos reales; y a pesar de no concordar perfectamente,
el mismo sigue muy de cerca la tendencia de los datos recolectados y est
en la capacidad de ofrecer buenos resultados en las aplicaciones que se le
de.
73
Vivienda Multifamiliar Tipo Bsico

Tabla 30: Resumen del Modelo de regresin para Vivienda Multif. Tipo
Bsico
Resumen del modelo
Modelo
R
dio
n0
R cuadrado
a
,996
R cuadrado
Error tp. de la
corregida
estimacin
,993
,991
33,9889445
El modelo de regresin lineal para las viviendas multifamiliares tipo bsico

tiene 99,3 % de idoneidad, lo que demuestra un gran nivel de capacidad de
explicacin de la varianza de los costos de construccin.

Multif. Tipo Bsico
Coeficientesa
Modelo
Coeficientes
B
Error tp.
(Constante)
45,888
31,373
B.Petroleo
-1,620
,924
T.Activa
,520
T.Pasiva
IPC
tipificados
Beta
Sig.
1,463
,162
-,093
-1,752
,098
,907
,020
,574
,573
-1,523
1,029
-,046
-1,480
,157
9,377
,460
1,070
20,366
,000
a. Variable dependiente: Multif.Bsico
74
Por medio de la tabla anterior, se pueden obtener los coeficientes no

estandarizados B, con los que se crea la siguiente ecuacin mnimo
cuadrtica:
45,888 - 1,620 B. Petrleo + 0,520 T.Activa -1,523 T.Pasiva + 9,377 IPC
de vivienda Mult. Bsico
Los coeficiente tipificados beta obtenidos demuestran que el IPC es la

variable con mayor peso en la ecuacin, seguida de la tasa activa, tasa
pasiva y barril de petrleo. Lo que quiere decir que si el IPC aumenta en una
unidad y las dems variables se mantienen constantes, el costo de
construccin / m2 de vivienda multifamiliar tipo bsico aumentar 9,377
veces. Y que si la tasa pasiva disminuye y las dems variables son iguales,
el mercado construccin aumentara 1,523 veces, lo que explica que si los
intereses que se les pagan a los depositantes en las entidades bancarias
bajan, las personas tendern a invertir su dinero como en compra de
viviendas, lo que generara una mayor demanda y por ende mayores costos.
Para demostrar el ajuste que tiene este modelo, se presenta la siguiente

figura.
75
1400
y = 45,888 1,620 B. Petrleo + 0,520 T. Activa 1,523 T. Pasiva + 9,377 IPC
1200
Bs.F / m2
1000
800
Costo de
construccin
600
Modelo de
regresin
400
200
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
Aos
donde y = Costo de construccin / m2 de vivienda Mult. Bsico
Por medio de la figura anterior se aprecia la efectividad con la que se ajusta

el modelo de regresin para la vivienda multifamiliar tipo bsico y se justifica
la veracidad de los resultados que generara esta ecuacin.
76
Vivienda Multifamiliar Tipo Medio

Tabla 32: Resumen del Modelo de regresin para Vivienda Multif. Tipo Medio
Resumen del modelo
Modelo
R
dio
n0
R cuadrado
a
,999
R cuadrado
Error tp. de la
corregida
estimacin
,998
,997
24,44317609
En este modelo, la capacidad de las variables de explicar el costo de

construccin es de 99,8%, expresando una efectividad casi perfecta.

Multif. Tipo Medio
Coeficientesa
Modelo
Coeficientes
B
(Constante)
Error tp.
28,784
22,562
B.Petroleo
,106
,665
T.Activa
,191
T.Pasiva
IPC
tipificados
Beta
Sig.
1,276
,219
,005
,159
,876
,652
,006
,293
,773
-1,083
,740
-,026
-1,464
,162
10,721
,331
,986
32,378
,000
a. Variable dependiente: Multif.Medio
77
Por los coeficientes no estandarizados obtenidos en la tabla anterior, se

puede desarrollar la siguiente ecuacin mnimo cuadrtica:
28,784 + 0,106 B. Petrleo + 0,191 T.Activa -1,083 T.Pasiva + 10,721 IPC
de vivienda Mult. Medio
Y el orden del nivel de importancia que tiene cada una de las variables
independientes sobre la ecuacin es IPC, Tasa Activa, Barril de Petrleo y
Tasa Pasiva. En esta tipologa, al igual al
tipo bsico de viviendas
multifamiliares, si la tasa pasiva aumenta y las dems variables son

constantes, el mercado de la construccin disminuira debido a que la
poblacin tendera a mantener su dinero en los bancos ya que generan
buenos intereses y no lo estaran poniendo en riesgo en proyectos
residenciales que se ven afectados por la situacin econmica y poltica del
pas.
A continuacin se muestra grficamente el ajuste del modelo de regresin

lineal desarrollado con los costos reales.
78

1800
1600
y = 28,784 + 0,106 B. Petrleo + 0,191 T. Activa 1,083 T. Pasiva + 10,721 IPC
1400
Bs.F. / m2
1200
Costo de
construccin
1000
800
Modelo de
regresin
600
400
200
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
Aos
donde y = Costo de construccin / m2 de vivienda Mult. Medio

Por medio del grfico anterior se puede apreciar la efectividad con la que se
ajusta el modelo creado con todos los datos recolectados relacionados a
costos de construccin para esta tipologa. Es por esto que el mismo puede
ser utilizado para proyectar costos a futuro basados en el IPC, barril de
petrleo y tasas de inters.
79
Vivienda Multifamiliar Tipo Lujo

Tabla 34: Resumen del Modelo de regresin para Vivienda Multif. Tipo Lujo
Resumen del modelo
Modelo
R
1
R cuadrado
,979a
R cuadrado
Error tp. de la
corregida
estimacin
,959
,949
99,0003288067
dio
n0
73610
El modelo de regresin lineal diseado para explicar el costo de construccin

/
m2
de viviendas multifamiliares de lujo, explica en un 95,9 % la varianza de
los mismos. Y al igual que en la vivienda unifamiliar tipo lujo, se puede

deducir que quizs en este modelo no se incluy algn factor determinante
en estos costos, como la demanda generada dependiendo de la capacidad
adquisitiva de las personas. Ya que las viviendas tipo lujo estn orientadas a
un sector de la poblacin que es minoritaria y sus costos no se ven afectados
de mayor manera por otros indicadores como los que se estn estudiando.
Tabla 35. Coeficientes de Variables del Modelo de regresin para Vivienda

Multif. Tipo Lujo
Coeficientesa
Modelo
Coeficientes
B
(Constante)
Error tp.
-217,615
91,380
B.Petroleo
7,689
2,693
T.Activa
3,960
2,641
tipificados
Beta
Sig.
-2,381
,029
,358
2,855
,011
,121
1,500
,152
80
T.Pasiva
IPC
-1,491
2,996
-,037
-,498
,625
7,490
1,341
,695
5,585
,000
a. Variable dependiente: Multif.Lujo
Por medio de los coeficientes no estandarizados B obtenidos, se crea la

-217,615 + 7,689 B. Petrleo + 3,960 T.Activa -1,491 T.Pasiva + 7,490 IPC
de vivienda Mult. Lujo
Los coeficiente tipificados arrojados por el programa SPSS 18 demuestran

que como en todas las tipologas que se han estudiado, el IPC es la variable
que ms peso tiene sobre la ecuacin, ya que representa un factor muy
importante de la economa que es la inflacin. De igual forma ocurre con la
tasa pasiva, la cual afecta de manera inversa los costos, porque si esta
disminuye el mercado de la construccin crece.
81
1600
1400
y = -217,615 + 7,689 B. Petrleo + 3,960 T. Activa 1,491 T. Pasiva + 7,490 IPC
Bs. F / m2
1200
1000
Modelo de
regresin
800
600
Costo de
construccin
400
200
2007
2008
2009
2005
2006
2004
2002
2003
2001
2000
1996
1997
1998
1999
1993
1994
1995
1991
1992
1988
1989
1990
Aos
donde y = Costo de construccin / m2 de vivienda Mult. Lujo
En la figura anterior se muestra que el modelo generado sigue la tendencia

de los costos reales muy de cerca a pesar de que su ajuste no sea perfecto
como ocurri en la mayora de las tipologas en estudio. Sin embargo, los
valores que arrojar este modelo sern bastante certeros y en concordancia
con la situacin econmica de pas en todas las aplicaciones que se le de.
82
CAPITULO V
ALGUNAS APLICACIONES DE LOS MODELOS
Luego de haber generado estos modelos de regresin lineal por medio del
SPSS 18, es importante demostrar algunos de los usos que se les puede dar
a estos modelos, por lo que en primer lugar se estimarn los costos futuros
de construccin basndose en tres (3) escenarios econmicos posibles y
luego se estimarn los precios de venta de los inmuebles con base a
predicciones de costos de construccin.
ESTIMACIN DE LOS COSTOS FUTUROS DE CONSTRUCCIN,

CON BASE EN PREDICCIONES DE VARIABLES
MACROECONMICAS
Para estimar los costos futuros de construccin se establecieron tres (3)

escenarios econmicos posibles: tendencia, reactivacin econmica y
depresin econmica.
Escenario 1: Tendencia
Para crear este escenario, se calcularon los promedios de variacin de cada
una de las variables macroeconmicas de los modelo desde 1988 y con este
valor se proyectaron todas estas hasta el ao 2020. Y luego se introdujeron
los valores de cada una de las variables dentro de los modelos para as
obtener los costos de construccin por tipologa para los aos futuros.
83
Vivienda unifamiliar
Figura 41: Costos proyectados por modelo de regresin de viviendas

unifamiliares
25000
Bs.F / m2
20000
Tipo bsico
15000
Tipo medio
Tipo lujo
10000
5000
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
Aos
Por medio de la figura anterior, se puede apreciar que si los valores de los
indicadores macroeconmicos continan con la tendencia de crecimiento con
la que han venido en los ltimos aos, los costos de construccin seguirn
aumentando hasta que la vivienda unifamiliar tipo bsico en el 2020 alcance
unos 12.333 Bs.F/ m2, tipo medio alrededor de los 19.793 Bs.F/ m2 y el tipo
lujo unos 17.868 Bs.F/ m2.
84
Vivienda multifamiliar

multifamiliares
20000
18000
16000
Bs.F. / m2
14000
12000
Tipo bsico"
10000
Tipo medio
Tipo lujo
8000
6000
4000
2000
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
Aos
Con respecto a las viviendas multifamiliares, si la situacin econmica que se

ha vivido en los ltimos aos se mantiene igual, los costos de construccin
en el 2020 sera 15.491 Bs.F. / m2 tipo bsico, 17.834 Bs.F. / m2 tipo medio
y 12.841 Bs.F. / m2 tipo lujo.
Es interesante mencionar que en ambos tipos de viviendas, la tipo lujo

tendra menor costo que las medio y bsico.
Escenario 2: Contraccin econmica

Para este escenario se supuso que el Barril de petrleo descenda un 3%
anual y el IPC aumentaba un 25% anual el cual es el promedio con el que ha
85
venido aumentando en los ltimos aos, y las tasas de inters se mantenan

constantes. Con base a esto, se bajo el precio del barril petrolero 0,03 cada
ao hasta el 2020 y el IPC se aument un 0,25 anual, y las tasas se
sostuvieron igual y luego se calcularon los modelos tomando en cuenta esta
nueva data del precio del petrleo.

unifamiliares
25000
Bs.F / m2
20000
15000
Tipo bsico
Tipo medio
Tipo lujo
10000
5000
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
Aos
En cambio, si hubiese una depresin econmica las viviendas unifamiliares

en el 2020 costaran 12.284 Bs.F / m2 tipo bsico, 19.856 Bs.F / m2 tipo
medio y 17.929 Bs.F / m2 tipo lujo. Lo que demuestra que los costos no
seran muy distintos al escenario anterior que muestra la tendencia a la que
se puede llegar si no se toman medidas para reactivar la economa.
86
Figura 44. Costos proyectados por modelo de regresin de viviendas

multifamiliares
20000
18000
16000
Bs. F / m2
14000
12000
Tipo bsico
10000
Tipo medio
Tipo lujo
8000
6000
4000
2000
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
Aos
Y las viviendas multifamiliares en el 2020 costaran 15.551 Bs.F / m2 tipo

bsico, 17831 Bs.F / m2 tipo medio y 12.560 Bs.F / m2 tipo lujo.
Representando al igual que en las viviendas unifamiliares, un pequeo
aumento en los costos.
Escenario 3: Reactivacin econmica

En cambio, para este escenario de supuesta reactivacin econmica, se
estableci que el precio del barril de petrleo aumentaba 2% anual y que el
IPC descenda un 4% anual, mientras que las tasas de inters se mantienen
igual.
87
Figura 45. Costos proyectados por modelo de regresin de viviendas

unifamiliares
1800
1600
1400
Bs.F / m2
1200
Tipo bsico
1000
Tipo medio
800
Tipo lujo
600
400
200
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
Aos
Por el contrario, si se produjese una reactivacin econmica, los costos en el

2020 de las viviendas unifamiliares fueran 749 Bs.F / m2 tipo bsico, 953
Bs.F / m2 tipo medio y 941 Bs.F / m2 tipo lujo. Los cuales representaran los
precios de aproximadamente el 2007.
88

multifamiliares
1800
1600
1400
Bs. F/ m2
1200
Tipo bsico
1000
Tipo medio
800
Tipo lujo
600
400
200
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
Aos
Y las multifamiliares tendran en el 2020 un costo de 750 Bs.F / m2 tipo

bsico, 965 Bs.F / m2 tipo medio y 997 Bs.F / m2 tipo lujo. De igual manera
que en las viviendas unifamiliares, estos valores del ao 2020 muestran
costos aproximados del 2007.
ESTIMACIN DE LOS PRECIOS DE VENTA, CON BASE EN

PREDICCIONES ACERCA DEL COSTOS DE CONSTRUCCIN
Otra aplicacin posible de estos modelos creados puede ser el clculo de

precios de venta tomando como base predicciones de costos de
construccin.
89
Y para esto, en primer lugar fue necesario adquirir una data de precio de
venta / m2 de viviendas en el AMC, la cual fue suministrada por la empresa
Organizacin AKROS, CINPRONET C.A., registros; con esta se pudo
conocer la proporcin que representan los costos sobre los precios y as
determinar el precio mximo y mnimo y establecer el rango en que estos
varan.
Sin embargo, ya que los datos de precios de venta de viviendas unifamiliares

recolectados no especificaban la totalidad de los m2 vendidos, el total de
precios de venta / m2 no se corresponda con los valores reales, es decir, los
mismos estaban sobredimensionados por lo que se decidi nicamente
calcular estas estimaciones de precios para las viviendas multifamiliares con
base a la tendencia de las variables macroeconmicas.
Figura 47: Estimacin de precios de venta de vivienda multifamiliar tipo

bsico con base en predicciones de costos
40000
35000
Bs.F / m2
30000
25000
Precio mnimo
20000
Precio mximo
15000
Costo por
ecuacin
Costo real
10000
5000
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Aos
Fuente: Elaboracin propia con base a informacin de CINPRONET C.A.,

Fundaconstruccin y Organizacin AKROS y registros
90
En la figura anterior se demuestra como el precio mximo se ubica bastante

distanciado del costo mnimo y del calculado por la ecuacin del modelo y de
que manera se el rango entre estos se va haciendo mayor con el pasar de
los aos.
Figura 48: Estimacin de precios de venta de vivienda multifamiliar tipo

medio con base en predicciones de costos
40000
35000
Bs.F / m2
30000
25000
Precio mximo
20000
15000
Costo por
ecucacion
Precio mnimo
10000
Costo real
5000
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Aos

Fundaconstruccin y Organizacin AKROS.
Con
respecto
las
viviendas
multifamiliares
de
tipo
medio,
el
comportamiento es igual a las de tipo bajo; el rango entre los precios mximo
y mnimo es bastante amplio y el costo calculado por el modelo de regresin
se encuentra dentro de este.
91
Figura 49: Estimacin de precios de venta de vivienda multifamiliar tipo lujo

con base en predicciones de costos
40000
35000
Bs.F / m2
30000
Precio mximo
25000
Precio mnimo
20000
Costo real
Costo por ecuacin
15000
10000
5000
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Aos

Fundaconstruccin y Organizacin AKROS.
Y con respecto a las viviendas multifamiliares tipo lujo, el precio mnimo de

venta est entre el precio mximo y costo por ecuacin, lo que demuestra
que si el costo de construccin es calculado mediante el modelo, es probable
que el mismo resulte subvalorado ya que en el proceso de creacin de este
modelo no se tomaron en cuenta algunos factores que interceden sobre los
inmuebles tipo lujo, como es la demanda generada dependiendo del poder
adquisitivo de las personas.
92
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Para satisfacer el requerimiento de la Cmara Inmobiliaria de Venezuela

referente a la creacin de una base de datos o serie histrica de los costos
de construccin de viviendas, se realiz una recoleccin y actualizacin de
datos de costos de viviendas unifamiliares y multifamiliares del AMC y de
variables macroeconmicas para analizar la influencia de algunas de estas
sobre los costos totales de construccin de inmuebles residenciales y
tambin la incidencia que tienen estos sobre los precios de venta.
Todo el proceso de sistematizacin y procesamiento de los datos se realizo

con el apoyo de un programa de Anlisis Estadstico SPSS 18 (Statistical
Package for the Social Sciences), para poder obtener los coeficientes de las
variables de los modelos que expliquen el comportamiento de los costos
totales de construccin.
Estos modelos de regresin lineal creados arrojaron en general altos niveles

de idoneidad y efectividad, lo que demuestra un ajuste casi perfecto con
todos los datos recolectados y justifica su utilizacin en otros estudios
similares acerca de proyecciones de costos o relaciones precios / costos.
En general, por medio de los modelos de regresin obtenidos, se demostr

que la variable IPC, ndice el cual sirve para medir la inflacin, es la variable
que afecta en mayor proporcin a todos lo modelos, lo que muestra que en el
AMC los costos de las viviendas dependen considerablemente de la
variacin del IPC en donde est incluido los precios de insumos de la
construccin.
93
Especficamente en las viviendas unifamiliares, la tasa activa es la variable

que afecta ms de manera inversa los costos. Lo que quiere decir que, en el
momento en que los intereses que cobran los bancos a las personas
aumentan, la oferta de viviendas unifamiliares desciende al igual que sus
costos, debido a que los constructores y promotores disminuyen las
cantidades de unidades producidas debido a los altos intereses que hay que
pagar por crditos solicitados, en este caso de los constructores para llevar a
cabo
un
proyecto
habitacional.
Sin
embargo,
esta
decisin
viene
acompaada por otros factores como el precio del barril de petrleo y la

inflacin (IPC), que son indicadores de la situacin econmica de un pas.
Porque, por ejemplo, si un pas es econmicamente inestable, el sector
construccin se deprime ya que existe incertidumbre acerca del futuro
comportamiento de la economa y de que manera puede afectar a los
inversionistas.
Por otro lado, los costos de construccin de las viviendas multifamiliares

luego del IPC, la tasa activa es la variable que ms los afecta; es decir, si
esta aumenta el mercado de la construccin sube, totalmente distinto a la
tasa pasiva ya que infiere inversamente sobre los costos. Esto demuestra
que si los intereses que pagan los bancos a sus depositantes aumentan, las
personas tendern a dejar de adquirir apartamentos, disminuyendo la
demanda y como consecuencia descenso de los costos. Adems, al igual
que en las viviendas unifamiliares, el precio del barril del petrleo y la
variacin de los precios al consumidor actan sobre los costos de las
multifamiliares.
Es importante destacar que las fuentes de donde se obtuvieron los valores

de todos los datos (variables macroeconmicas y costos de construccin)
son fuentes confiables y algunas de ellas reconocidas a nivel nacional como
lo es el BCV, PDVSA, MENPET, adems de las empresas CINPRONET y
94
Fundaconstruccin, las cuales suministraron los datos referentes a costos.

Por lo que se pueden dar por vlidos y bastantes certeros los clculos
obtenidos.
En conclusin, por los resultados obtenidos mediante la construccin de los

modelos de regresin lineal de costos de viviendas, se demuestra que en el
AMC los costos de construccin varan en gran proporcin conjunto al IPC,
un poco menos con el barril de petrolero e inversamente con las tasas de
inters activa y pasiva.
Se recomienda que estos tipos de modelos sean creados para otros usos y
tipologas a las aqu estudiadas con el fin de aprender de ellos y poder
predecirlos y tomar medidas regulatorias de forma que el sector construccin
se mantenga activo y proporcionar bienestar a la poblacin.
95
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS
- MENDENHALL, W. (1995). Probabilidad y Estadstica para ingeniera

y ciencias. (IV Edicin, pp 1182). Mxico. Prentice Hall
- PREZ, C. (2005). Tcnicas Estadsticas con SPSS 12. Aplicaciones

al anlisis de datos.. (pp. 824). Espaa. Pearson Prentice Hall
- SANZ Lara, H. (2007, sept. dic.). Efectos de la paralizacin

econmica del 2002 en el sector construccin en Venezuela. Revista
Venezolana de Economa y Ciencias Sociales. Facultad de Ciencias
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13, (n 3), 53 67.
- CAPARRS, A., Alvarellos, R., Fernndez, J. (1999). Manual de

Gestin Inmobiliaria. Espaa: Colegio de Ingenieros de Caminos,
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- Ministerio del Poder Popular para la Energa y Petrleo. (2005)

Petrleo
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Disponible
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http://www.menpet.gob.ve/secciones.php?option=view&idS=47.
- Banco Central de Venezuela. (1998) Informe Econmico.

- Banco Central de Venezuela. (1999). Anuario de Estadsticas Sector
Financiero.
- Banco Central de Venezuela. (2004). Anuario de Estadsticas Sector

Financiero.
96
- GUERRA, J. PINEDA, J. (2004). Temas de poltica cambiaria en

Venezuela. Banco Central de Venezuela.
- NERI Plazola, F. (2009). El sistema de preventas. Ponencia en Foro:

IPC.
- CINPRONET C.A. Evolucin y Costos de Construccin.

- Gua para anlisis de datos SPS. Captulos: 17 y 18. Disponible en:
http://www2.uca.es/serv/ai/formacion/spss/Pantalla/verguia.pdf.
- Organizacin AKROS.
Referencias electrnicas
- Cmara
Inmobiliaria
de
Venezuela.
Disponible
en:
www.camarainmobiliaria.org.ve/
- Banco Central de Venezuela. Disponible en: www.bcv.org.ve/

- Ministerio del Poder Popular para la Energa y Petrleo. Disponible en:
http://www.menpet.gob.ve/portalmenpet/
- Petrleos
de
Venezuela
(PDVSA).
Disponible
en:
http://www.pdvsa.com/]
- Banca y negocios. Disponible: http://www.bancaynegocios.com/
97
ANEXOS
98
Anexo N 1: Modelo de planilla de recoleccin de informacin
Universidad Simn Bolvar
Cmara Inmobiliaria de Venezuela
PLANILLA PARA LEVANTAMIENTO DE COSTOS DE CONSTRUCCIN POR PROYECTO

Pasanta Victoria Prez. Carrera de Urbanismo. Universidad Simn Bolvar
1) Datos de la Empresa
Empresa:
___________________________________________
Representante:
___________________________________________
Cargo:
___________________________________________
Informacin Annima
SI (
NO (
2) Datos Generales del Proyecto
Nombre del Proyecto:
___________________________________________
Ubicacin General
___________________________________________
Inicio de Obra
____________
Tipo de construccin
Culminacin obra _____________
Disposicin
Tradicional (
Aislada
Tunel (
Continua
)
100
Prefabricada (
Tipologa
Pareada
Clase
Unifamiliar (
De Lujo
Multifamiliar (
Medio
Oficinas (
Bsico
L.P.H
Superficie (Viviendas)
N de pisos (Edificios)
Hasta 50 m2 (
Hasta 4 pisos
De 51 m2 a 100 m2 (
De 5 a 10 pisos (
De 101 m2 a 150 m2 (
De 11 a 20 pisos (
De 151 m2 a 250 m2 (
Mas de 21 pisos (
Mayor a 251 m2 (
rea Bruta de Construccin

rea Neta Vendible
N Niveles
N Stanos
N Unidades
N Puestos de Estacionamiento
Ascensores
Observaciones:
___________________________________________
___________________________________________
___________________________________________
101
3) Costos de Construccin
Total Costos Directos
Total Costos Indirectos
Total Costos
Costos Directos
Ditribucin por Partidas
Infraestructura
Superestructura
Instalaciones electricas
Instalaciones sanitarias
Instalaciones contra incendios
Impermeabilizacin
Carpintera
Herrera
Cerrajera
Acabados
Fachada
Aire acondicionado y equipos
Ascensores y escaleras mecnicas
Pintura
Recubrimiento de paredes y pisos
Vidrios
Obras exteriores
Otros equipos
Obras varias
Otros 1:
Otros 2:
102
Otros 3:
Costos Indirectos
Gerencia de construccin
Gerencia de administracin
Estudios y proyectos
Inspeccin y supervisin
Incoroporacin de servicios
Obtencin de permisos
Otros 1
Otros 2
Otros 3
103

Analisis Del Costo de Construccion Basado en Variables Macroenconomicas

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UNIVERSIDAD SIMN BOLVAR

DECANATO DE ESTUDIOS PROFESIONALES

ANALISIS DEL COSTO DE CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS EN EL

Sartenejas, Abril 2010

UNIVERSIDAD SIMN BOLVAR

ANALISIS DEL COSTO DE CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS EN EL

Realizado con la asesora de:

Sartenejas, Abril de 2010

Este trabajo te lo dedico a ti Mami,

A mi Mami, que siempre ha estado conmigo en todo momento apoyndome,

A ti abuelo, que aunque no te conoc, s que me has acompaado y protegido siempre.

A la Urbanista Claudia Garca, mi tutor industrial, por orientarme durante la pasanta y

A mis compaeros de trabajo de la Cmara Inmobiliaria de Venezuela, Flor, Neydi,

Al Sr. Francisco Neri, presidente de la Cmara Inmobiliaria de Venezuela y a la Sra.

A las promotoras y constructoras inmobiliarias que con mucho gusto suministraron la

Y a todas las personas que colaboraron en la realizacin de este estudio como lo es la

TIPOLOGAS CONSTRUCTIVAS DE VIVIENDAS .................................................31

Tabla 1: Producto Interno Bruto (Precios Corrientes Miles Bs.F.) ..................................18

AMC: rea Metropolitana de Caracas

IPC: ndice de Precios al consumidor

PIB: Producto Interno Bruto

BCV: Banco Central de Venezuela

MENPET: Ministerio del Poder Popular para la Energa y Petrleo

PDVSA: Petrleos de Venezuela

SPSS: Statistical Package for the Social Sciences

PODE: Petrleo y otros datos estadsticos

En este sentido, se desarrollo una metodologa (Captulo II), que incluye: 1)

JUSTIFICACIN Y PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

La construccin de viviendas en Venezuela est a cargo del Sector Publico y Privado, y

Asimismo, los costos y precios de venta de los inmuebles presentan grandes

Por todo lo antes expuesto y por la necesidad de la Cmara Inmobiliaria de Venezuela

macroeconmicas, utilizando modelos estadsticos de regresin que explican la

DESCRIPCIN DE LA EMPRESA Y ROL DEL PASANTE DENTRO DE LA

La Cmara Inmobiliaria de Venezuela es una institucin privada, sin fines de lucro,

Promover la actividad inmobiliaria, entendiendo por tal; la promocin, la

Proteger los intereses de sus miembros en relacin con el ejercicio de la

El anlisis de los costos y precios de venta de inmuebles residenciales y su evolucin

El siguiente Flujograma explica el proceso seguido para la realizacin de las

Determinacin de la logstica a seguir

De esta manera, se estableci como la principal fuente de recoleccin de informacin

Asimismo, debido al tema es importante consultar fuentes secundarias como textos

Luego de la recoleccin de la informacin, se prosigue con la sistematizacin y

Con respecto a los precios de venta, la informacin fue suministrada por la

donde se requera conocer: Datos de la empresa, Datos

Sistematizacin y Procesamiento de datos

Posteriormente, a partir de estas bases de datos, se realiz un estudio de correlacin

Gracias a este anlisis correlacional, se pudieron determinar los indicadores

Es importante mencionar, que estos anlisis de correlacin y de regresin que se

Comprobacin de idoneidad de modelos

Si los mismos demostraban niveles ptimos de eficiencia y efectividad por medio de

Interpretacin de los resultados

Crear propuestas de aplicaciones de modelos

Semana Semana Semana Semana Semana Semana Semana Semana Semana

MODELOS ESTADSTICOS LINEALES GENERALES

Tipos de modelos estadsticos

desvan de esta lnea de medias en una cantidad aleatoria (positiva o

donde 0 y 1 son parmetros desconocidos de la opcin determinstica (no

Por tanto, el valor medio de y para un valor dado de x, representado por el

0 y pendiente igual a 1 . (Mendenhall, 1995. Pg. 534).

Los modelos para un anlisis de regresin mltiple son

similares a los modelos de regresin lineal simple, excepto que contienen

La regresin lineal mltiple tiene como objetivo analizar un modelo que

El modelo lineal (modelo economtrico) viene dado de la forma:

y = 0 + 1x1 + 2 x 2 + ........ + kxk + u