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Clarel da Cruz Riet, Perito Judicial, Engenheiro

Civil inscrito no CREA-RS sob n. 66.891-D, a pedido de
A.S.P. a seguir denominada CONTRATANTE, tendo
procedido aos estudos e diligncias que se fizeram
necessrios, vem apresentar as concluses a que
chegou, consubstanciado no seguinte,

LAUDO DE ENGENHARIA

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NDICE
1.

OBJETIVO ............................................................................................

03

2.

PRELIMINARES ....................................................................................

03

3.

SUBSDIOS ESCLARECEDORES .............................................................

05

3.1.

ANOMALIAS E FALHAS DAS EDIFICAES .............................................

05

3.2.

A IMPORTNCIA DA INSPEO PREDIAL ...............................................

06

4.

VISTORIA ............................................................................................

07

5.

CARACTERIZAO DA REGIO ..............................................................

07

5.1.

IMVEL ...............................................................................................

08

6.

METODOLOGIA ....................................................................................

08

7.

INSPEO PREDIAL CHECK-LIST ........................................................

08

8.

REGISTRO FOTOGRFICO ....................................................................

09

9.

CONCLUSO ........................................................................................

20

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1. OBJETIVO
Consiste na verificao das conformidades tcnicas e funcionais bem como o exame dos
Projetos e Memorial Descritivo visando a constatao in loco das patologias detectadas e o nexo
causal com o Projeto e Construo, do Condomnio Residencial Duque, com 04 (quatro)
pavimentos e 02 (dois) apartamentos por andar, localizado na Rua Duque de Caxias n. 359,
mais precisamente no Ap. 302, em Rio Grande/RS.
Assim, o presente trabalho consistiu na realizao de vistoria preliminar, em
conformidade com a NBR 12.722, visando o registro das condies atuais do imvel da
Contratante, com a descrio e diagnstico de anomalias, porventura existentes.
Desta forma, a percia compreendeu o registro fotogrfico comentado das patologias
detectadas, acompanhado de relatrio descritivo das constataes, englobando a verificao das
condies dos acabamentos, pisos, paredes, forros, telhados, estrutura e estabilidade da
edificao.

2. PRELIMINARES
A Contratante relata que as razes que a motivaram a comprar o imvel em questo
foram primeiramente pela proximidade da escola do seu filho e por ser na planta, onde o valor
era mais acessvel para adquirir o bem. Alm disso, pela propaganda divulgada o imvel seria
entregue em 31/10/2012, o que exigiria uma locao temporria para habitar at a entrega do
mesmo.
Pela promessa inicial do construtor, o imvel teria acabamento de alto padro, com
sacada dotada de churrasqueira, gua individualizada, teto rebaixado com gesso e piso em
porcelanato. Estas promessas foram reforadas no encontro com o construtor Pablo Gomes em
sua residncia, onde este informou que intencionava executar o prdio com o mesmo padro da
reforma executada em seu apartamento, ou seja, de primeira qualidade.
Neste mesmo encontro, segundo a Contratante, o Construtor a induziu a colocar gesso
corrido nas paredes, conforme executado em seu apartamento, para que resultasse em um
aspecto liso e perfeito, o que acabou concordando, pagando R$ 2.166,00 a mais que o valor do
imvel, pelo servio que seria terceirizado. O resultado foi que o servio foi mal executado,
ficando as paredes com ondulaes.
Continuando, a Contratante aduz que o Construtor na apresentao de seu apartamento,
mostrou o teto rebaixado com gesso, as luminrias que poderiam ser colocadas e o seu piso
com porcelanato, ficando encantada com a sofisticao e o bom acabamento da reforma do
imvel do construtor e confiante no seu bom gosto e na sua boa f de cumprir com o que se
propusera a vender.
A partir da, seguiu com a negociao, efetuando a compra em 25 de julho/2012 com
trs fases de pagamento: 1) 50% do valor (R$ 110.000,00 em julho/2012) na assinatura do
contrato, 25% (R$ 55.000,00 em agosto/2013) na entrega das chaves e 25% (R$ 55.000,00 em
janeiro de 2014) na escritura do imvel.
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Relata que o imvel no foi entregue na primeira data acordada e tampouco na segunda,
obrigando a Contratante a ficar habitando com sua famlia em imvel alugado por um ano,
pequeno para reduzir custos, submetendo seu filho a dormir em um colcho, ao lado de sua
cama.
A partir destes atrasos, a Contratante comeou a acompanhar a obra semanalmente para
tentar detectar o porqu do no cumprimento da data de entrega. Constatou por vrias vezes,
pedreiros sentados, conversando na frente da obra, muito rodzio de serventes e nunca a
presena do construtor, empreiteiro ou o engenheiro da obra no local.
Quando comeou a colocao dos acabamentos (azulejos e pisos), a Contratante informa
que ficou preocupada porque percebeu que a qualidade do material era bem inferior e no
condizia ao gosto refinado que o construtor apresentou no seu apartamento particular, nem to
pouco era um material de mdio padro de qualidade.
Relata que apesar de no possuir conhecimento tcnico em construo civil, no foi difcil
observar que havia paredes tortas, azulejos e pisos mal colocados, a instalao de chuveiro no
lado oposto do sanitrio e pia (nos dois banheiros), guarnies das portas em madeira pinus,
portanto com qualidade de material e mo de obra muito aqum do que foi prometido.
Alerta que outro prejuzo foi o no cumprimento do Memorial Descritivo, principalmente
no que se refere a marca dos pisos.
Continuando com as queixas, as pinturas tanto das paredes quanto das portas ficaram
muito mal acabadas. Alega que a porta do quarto de seu filho foi pintada com duas tonalidades
diferentes de branco, pisos faltando rejuntes em alguns lugares e mal assentados, existncia de
trincas nas paredes (dentro e fora do apartamento) e no teto rebaixado com gesso.
O piso da sacada no foi colocado, ficando direto no contrapiso, pois o construtor disse
que este servio deveria ser pago a parte, pois no constava no memorial, piso para sacada.
Alm disso, o ralo do WC da sute entope com frequncia e caixa de descarga do
sanitrio do banheiro social, por muitas vezes, no enche por causa da sujeira na caixa dgua
do prdio. Com freqncia tem que se fechar o registro geral para desentupir o caixa de
descarga do sanitrio.
A Contratante reclama que no dia 04/03/2014, ocorreu um vazamento de gua no teto
do banheiro (sute) oriundo do apartamento que estava sendo finalizado acima, ocasionando
outro transtorno.
Relata que j havia ocorrido a menos de um ms um vazamento de gua encima do
gesso acartonado no mesmo banheiro por conta da construo. No dia 11/03 o vazamento
voltou a ocorrer de modo muito intenso, sendo registrado com fotos.
A Contratante salienta que pagou o valor devido a incorporadora, porm no faz uso de
um banheiro social decente, pois o mesmo est inacabado, da rea de lazer na sacada, pois no
existe piso e nem luz para ali ficar, no tem rea de servio e nem salo de festa com
churrasqueira como prometido, j que segundo o construtor, as churrasqueiras individuais foram
impedidas pela Prefeitura.

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3. SUBSDIOS ESCLARECEDORES
3.1. ANOMALIAS E FALHAS DAS EDIFICAES
As Anomalias construtivas e Falhas (descuidos com a manuteno predial) so
causadores de danos pessoais e materiais significativos, tanto aos usurios e proprietrios das
edificaes quanto sociedade em geral, devido deteriorao urbana que favorece o crime,
afasta o turismo e reduz a auto-estima dos cidados.
Os acidentes prediais decorrentes de Anomalias como Vcios Construtivos e/ou das
Falhas na manuteno predial vm causando mortes e prejuzos injustificveis, principalmente
com o envelhecimento e desvalorizao de nossas edificaes.
Desabamentos, incndios, quedas de marquises e fachadas, vazamentos, infiltraes e
tantas outras mazelas provenientes dos descuidos com a edificao poderiam ser evitadas com
medidas preventivas simples, de longo prazo, pelo planejamento que se inicia com a inspeo
predial para a posterior implantao de um plano de manuteno.
As origens das Anomalias (ou Avarias) construtivas e Falhas das edificaes so
originrias de fatores Endgenos, Exgenos, Naturais e Funcionais.
Os fatores Endgenos ou internos so intrnsecos ao prprio sistema edificante periciado
e podem ser provenientes de erro de projeto, desacerto na execuo ou execuo descuidada
assim como emprego de material diverso ao especificado pelo projetista ou de pouca qualidade,
ou ainda, da combinao dessas etapas, assim, infiltraes, trincas, portas e janelas empenadas
e outros problemas aparentes ou ocultos, devem ser reparados na fase inicial para evitar
agravamentos posteriores.
Os fatores Exgenos ou externos so decorrentes da ao de terceiros na edificao, tais
como os danos causados por obra vizinha, choques de veculos em partes da edificao,
vandalismo etc., e podem ameaar seriamente o prdio, sugerindo-se a imediata correo
desses.
Os fatores Naturais decorrentes principalmente das condies climticas, previsveis ou
no, onde o calor e sol intensos, o frio excessivo, as chuvas torrenciais, o granizo, as ventanias
e demais aes imprevisveis da natureza, tais como, as excessivas descargas atmosfricas, as
enchentes, os tremores de terra e outras, podem causar avarias ou alterar as condies de
funcionamento dos sistemas projetados, colocando em risco as edificaes.
J os fatores Funcionais, que tambm podem colocar em risco as edificaes e poderiam
ser evitados, provocam danos decorrentes do desgaste do material ou da sua degradao, aps
significativo tempo de vida em uso repetitivo e contnuo ou de uso inadequado e de falta de
manuteno, tais como as sujidades e desgastes dos revestimentos e fachadas, as incrustaes
e corroses das tubulaes hidrulicas, os ataques de pragas urbanas (cupins), as infiltraes
das jardineiras e outras.

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3.2. A IMPORTNCIA DA INSPEO PREDIAL

A inspeo predial pode ser definida como a avaliao isolada ou embutida das condies
tcnicas, de uso e de manuteno de uma edificao.
Um aspecto tcnico importante nas inspees prediais a diferena entre as deficincias
constatadas, que devem ser classificadas em Anomalias ou Falhas, sendo essas que determinam
as orientaes tcnicas que so divididas em Plano de Reparo e Plano de Manuteno.
As Anomalias construtivas so aquelas que prejudicam o desempenho e a vida til
prevista e esto relacionadas s deficincias de ordem construtiva ou funcional.
As Falhas so as no conformidades decorrentes de aes de manuteno e portanto
possuem origem em atividades de manuteno, uso e operao inadequada ou inexistente.
Assim, em um breve resumo poderamos classificar as Anomalias e Falhas em funo das
causas e origens das deficincias, conforme as tabelas 1 e 2, a seguir;
Tabela 1- Anomalias
ANOMALIAS
ENDGENA
EXGENA
NATURAL
FUNCIONAL

Originria
Originria
Originria
Originria

da prpria edificao (projeto, materiais e execuo).

de fatores externos edificao, provocados por terceiros.
de fenmenos da natureza (previsveis imprevisveis)
do uso e trmino de vida til de elementos e sistemas.

Tabela 2- Falhas
FALHAS
DE
PLANEJAMENTO

DE EXECUO

OPERACIONAIS
GERENCIAIS

Decorrentes de falhas de procedimento e especificaes inadequadas do

plano de manuteno, sem aderncia a questes tcnicas, de uso, de
operao, de exposio ambiental e, principalmente, de confiabilidade e
disponibilidade das instalaes, consoante a estratgia de manuteno.
Associada manuteno proveniente de falhas causadas pela execuo
inadequada de procedimentos e atividades do plano de manuteno,
incluindo o uso inadequado dos materiais.
Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles, rondas e
demais atividades pertinentes.
Decorrentes da falta de controle de qualidade dos servios de
manuteno, bem como da falta de acompanhamento de custos da
mesma.

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As Anomalias e Falhas devem tambm ser classificadas quanto ao seu Grau de Risco. A
anlise do risco consiste na classificao das Anomalias e Falhas identificadas nos diversos
componentes de uma edificao, quanto ao seu grau de urgncia, relacionado com fatores de
conservao, depreciao, sade, segurana, funcionalidade, comprometimento de vida til e
perda de desempenho, conforme a Tabela 3, a seguir;
Tabela 3- Definies dos Graus de Risco
CLASSIFICAO DO GRAU DE RISCO GRAU DE URGNCIA (Criticidade)
CRTICO

Impacto irrecupervel, relativo ao risco contra a sade, segurana do usurio e

do meio ambiente, bem como perda excessiva de desempenho, recomendando
interveno imediata.
REGULAR Impacto parcialmente recupervel relativo ao risco quanto perda parcial de
funcionalidade e desempenho, recomendando programao e interveno a curto
prazo.
MNIMO
Impacto recupervel relativo a pequenos prejuzos, sem incidncia ou a
probabilidade de ocorrncia dos riscos acima expostos, recomendando
programao e interveno a mdio prazo.
4. VISTORIA
A vistoria ocorreu no dia 18/03/2014, as 14:00 horas, contando alm deste perito com a
presena da Contratante e seu marido.
5. CARACTERIZAO DA REGIO
Trata-se de regio urbana litornea com predominncia de habitaes residenciais
unifamiliares, clima ameno, superfcie plana, padro scio econmico cultural mdio, topografia
em nvel e solo predominantemente arenoso permevel da classe das areias quartzosas
marinhas distrficas, com algumas zonas constitudas de relativa parcela de argila de Atividade
Alta1.
A Infra-estrutura da regio possui servios de coleta de lixo, redes de telefonia, energia
eltrica, viria e gua potvel.
Os servios comunitrios disponveis compreendem escolas, segurana, posto de sade,
hospitais e clubes de recreao e as atividades existentes incluem redes bancrias, comrcio e
atividades de profissionais liberais, sendo o mercado de trabalho mdio.

Projeto RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995)

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5.1. IMVEL
Trata-se de um condomnio de quatro pavimentos com dois apartamentos por andar,
construdo sobre um terreno com 206,46m2 de rea superficial e 576,40m2 de rea total
construda.
A tipologia do imvel residencial e o apartamento em questo constitudo por uma
sute com sacada, um dormitrio, banheiro, sala e cozinha, isento de complexidade de sistema
construtivo, totalizando aproximadamente 70m2 de rea construda privativa.
6. METODOLOGIA
A presente percia atendeu todos os requisitos necessrios e exigidos pela NBR 13752/96
(norma que fixa os critrios e procedimentos relativos s percias de engenharia na construo
civil), em seu item 4.3.2 Requisitos essenciais. Todos foram condicionados tanto quanto
abrangncia das investigaes, confiabilidade e adequao das informaes obtidas quanto
qualidade das anlises tcnicas e ao menor grau de subjetividade emprestado pelo perito, sendo
a inspeo predial realizada enquadrada no Nvel 1, onde "Nvel 1- Identificao das anomalias e
falhas aparentes, elaborada por profissional habilitado", de acordo com a norma de Inspeo
Predial de 2007, do IBAPE/SP.
O critrio utilizado para a elaborao do Laudo foi embasado na Anlise do Risco
associado ao uso e exposio ambiental.
7. INSPEO PREDIAL CHECK-LIST
A determinao das origens das Anomalias construtivas foi orientada por uma seqncia
lgica de vistorias, exames, anlises e interpretaes, cuja ordem foi a seguinte;
1) Minuciosa inspeo do imvel para a apurao completa das anomalias existentes
(construtivas e funcionais), bem como o levantamento preliminar de suas caractersticas
tcnicas, visando o fornecimento de subsdios para a posterior determinao das origens;
2) Verificao das condies naturais e meio ambiente local para a apurao dos
eventos que pudessem ter ocasionado anomalias de origem natural (por ao da natureza) nos
imveis da regio;
3) Verificao das atividades de conservao e manuteno, bem como a anlise da
documentao tcnica correspondente, para a identificao das anomalias funcionais.
4) Exame das edificaes vizinhas ao imvel em questo, para a determinao de suas
caractersticas e condies fsicas, bem como de outras particularidades que pudessem indicar
alguma correlao de ambas no tocante ocorrncia de anomalias exgenas.
5) Interpretao de todos os dados tcnicos apurados, para ento se expender a
concluso indicativa das origens das anomalias em geral.

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TOGRFIC
CO
8. REGIISTRO FOT

a
a a Contrattante em fo
olders como
o sendo a qque seria entregue
e
ao
o
Foto 1 - Fachada apresentada
final da o
obra. No de
etalhe (Flecha vermelh
ha), o acaba
amento em madeira daas sacadas.

t
da
a
Foto 2 Propagganda no tapume
obra Residenciaal Duque, com a
transcrrio de trss itens prom
metidos:

Apartamenntos com 2 dorm. c//

sute e saccada.
Acabamennto em altto padro,,
porcelanatto e gesso.
rea
dde
er
com
m
laze
churrasqueeira.

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na de fissuras horizonttais nas parredes e forrro de gesso .

Foto 3 e 4 Presen

mos vrias placas de

e
Foto 5 Detectam
porcelanato com lasscas.

Fotos 6 e 7 Cer
micas de qualidade
q
in
nferior e ma
al aplicadass. Observa-sse a variada diferena
a
de espesssura de rejjuntes.

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Foto
o 8 Notta-se que o canto nno foi exe
ecutado no
o
esqu
uadro (90
), enconttrando-se inclinado, denotando
o
desccuido.

Fotto 9 Obsserva-se o desalinham

mento entre
e
parrede e forrro de gessso, indican
ndo o no
o
em
mprego de boa tcnica.

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0 e 11 Ass dobradia
as (seta azu
ul) foram pintadas
p
jun
ntamente coom o marco
o da porta..
Fotos 10
Nota-se tambm que o tom de
d branco da pintura dos marco
os difere daa porta. Al
m disto, a
hamento da fechadura,, no foi exe
ecutado de forma adeqquada (seta
a verde).
furao para o fech

Foto 12- Presenna de um

u
azulejo
o
trincad
do, no ladoo esquerdo do vo da
a
porta.

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Foto 13
1 Obserrva-se que as depend
dncias no
o
obede
eceram ao esquadro
e
dee 90. Tal fa
ato mostra-se evidente pela presena dde faixas em
m forma de
e
trapzzio, com dife
erena de aat 8cm.

Foto 14
1 Facil mente con
nstata-se a
diferen
na de co r entre a guarnio
o
(flecha
a azul) e a portta (flecha
a
vermellha).

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Foto 15- A sacada ssem piso porcelanato,

p
,
encontrando-se
diretamentte
com
m
contrapiso
o.

Fotos 16
6 e 17- Pressena de um
ma trinca ho
orizontal no respaldo da alvenaria de fechamento laterall
esquerda
a da sacad
da, tornando
o-a instveel, observan
ndo que apesar de prooteger do vento,
v
esta
a
parede n
no consta no projeto Aprovado
A
n
na Prefeitura
a.

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8 e 19- Pressena de uma trinca n

na face superior da cin
nta-viga, naa rea de ilu
uminao e
Fotos 18
ventila
o.

Foto 20 e 21- Prese

ena de um
ma acentuad
da trinca ve
ertical, prxiima do encoontro com o marco da
a
porta de
e entrada do
o apartamento. Vista p
pelo lado de
e dentro vem
mos que a pporta encon
ntra-se com
m
seus elementos 'solltando', indiicando a m qualidade
e do materia
al utilizado.

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Foto 22 e 23- Nota

a-se um focco de umidaade (seta branca)
b
oriundo do pavvimento sup
perior. Esta
a
mesma u
umidade po
ode ser visualizada mellhor com mais aproxim
mao (seta vermelha).

Foto
24Pressena
de
e
umidadee (seta vermelha))
provenieente do en
ncontro da
a
janela com o vo de
e
alvenari a, indicand
do erro no
o
sistema de vedao
o.

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Foto
F
25- Accumulo de gua (seta
a
sobre
vermelha)
o
ralo,,
demonstranddo que este no
o
consegue daar a vazo necessria
a
s guas plluviais, aca
abando porr
causar infilttraes ge
eneralizadass
no apartam
mento loca
alizado no
o
pavimento
p
innferior.

Foto
F
26- Estte ralo, qua
ase coberto
o
por
p restos d e madeira utilizada na
a
obra,
o
enconntra-se bem
m em cima
a
do apartameento da Contratante e
um doss respons
veis pelo
o
escoamento das guas pluviais

Foto
F
27- Pa ra nossa su
urpresa, ao
o
re
etirarmos a tampa, co
onstatamoss
que
o
ralo
enccontrava-se
e
obstrudo
o
ccom restos de obra,,
in
ndicando seer o respon
nsvel pela
a
umidade
que
vem
v
se
e
manifestand
m
do na pare
ede do WC
C
da Sute da Contratantte, em diass
de chuva.

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Foto 28 e 29 - Nesste outro ra

alo a situao estava ainda
a
pior, estando coompletamen
nte fechado
o
por detritos de arga
amassa e pa
apel de saco
os de cimen
nto (restos de obra).

Foto
o 30 A eescadaria em
e granito
polid
do, de um m
modo geral,, encontrase manchada pela passagem dos
operrrios com
m carregam
mento de
arga
amassa.

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20cm
14cm
m
14cm

Fotos 31
1 e 32- Dettectadas differenas na altura de degraus.
d
No
o incio da escada, no pavimento
o
trreo, a diferena foi de 4cm.

Foto 33
3- Detectam
mos a faltaa de um elemento do
o
rufo extterno direito
o do prdioo (de que olha da rua))
e um bu
uraco no telhado do prrdio lindeirro, alm de
e
restos de
d argamassa sobre ass telhas, ind
dicando serr
oriundas da obra de constrruo do Condomnio
C
o
Duque.

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9. CONCLUSO
Todas as dependncias dos imveis foram minuciosamente inspecionadas sendo
detectadas visualmente diversas Anomalias Endgenas (Relacionadas a deficincias de ordem
construtiva Vcios construtivos).
As patologias manifestadas encontram-se descritas no item 8. REGISTRO
FOTOGRFICO, do Laudo, acompanhadas de breve comentrio.
Outro fato importante de registrar que, em diligncia Prefeitura no encontramos o
Memorial Descritivo das reas externas, alm do no cumprimento de implementao de
entrada individualizada de gua, conforme previsto no Memorial Descritivo da unidade.
Outro item que chama a ateno que apesar da existncia de uma luminria na
sacada, no foi previsto um interruptor para acion-la.
Observa-se que estas patologias interferem tanto no desempenho e Vida til dos
componentes construtivos como na sade, segurana e habitabilidade do imvel, portanto,
necessria e urgente a implementao das medidas corretivas e reparos necessrios.
-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

Vai o presente Laudo, desenvolvido em 20 (Vinte) folhas impressas em um s lado, todas

rubricadas, sendo a ltima datada e assinada.

Rio Grande, 14 de abril de 2014.

-----------------------------------Clarel da Cruz Riet

Eng. Civil CREA 66.891-D
Perito - IBAPE 1.047/99

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