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David S e Silva
Orientada por:
Ana Paula Dias Delgado
2011/2012
REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
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[Declaraes]
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Resumo
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Abstract
The degradation of the housing is a reality that persists throughout the country and has
been intensifying, acquiring particular importance in large urban areas.
Within the framework of realization of the dissertation for the Master in Economics and
Management of Cities has become possible to develop a concrete economic feasibility
study for the rehabilitation of the buildings located on Muses Street that was
expropriated for this purpose by the municipality of Porto in 1972.
The work starts however, with an approach and analysis of the historical evolution of
the concepts and tools available for rehabilitation of the housing stock, and its legal
framework, followed by the analysis of our country and then, more specifically, of
Porto.
Chapter 4 presents the case study and analyzes the investment project for rehabilitation
of buildings 13-53 located at Muses Street, within the parish of St. Ildefonso, in the
municipality of Porto.
Finally, we present some conclusions and suggestions.
With this paper I intend to demonstrate the limitations caused by the freezing of rents,
difficulty in overcoming this constraint, the effects on housing often involving
municipal intervention and the high costs associated with the entire process.
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ndice
CAPITULO I. INTRODUO ........................................................................................................... 1
1.1.
1.2.
1.3.
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4.4.3. Tempo Mdio de Absoro de Imveis Novos nos Mercados de Compra e Venda e
Arrendamento ............................................................................................................................. 56
4.5. IMPACTO FINANCEIRO DO PROJETO .................................................................................................... 57
4.5.1. Estrutura de Capitais e Forma de Financiamento da Cmara Municipal do Porto ............. 57
4.5.2. Valores Atuais Lquidos..................................................................................................... 58
CAPTULO V: CONCLUSO .......................................................................................................... 60
CAPTULO XI: REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ................................................................... 61
ANEXOS ............................................................................................................................................ 66
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ndice de Quadros
QUADRO I: INDICADORES DO PARQUE HABITACIONAL .................................................. 32
QUADRO II: USOS DOS EDIFCIOS .................................................................................. 33
QUADRO III: ALOJAMENTOS VAGOS ............................................................................. 34
QUADRO IV: EDIFCIOS POR POCA DE CONSTRUO E NECESSIDADES DE REPARAO. 35
QUADRO V: COMPOSIO DO EDIFICADO EDIFCIOS N.S 13 A 37................................. 45
QUADRO VI: COMPOSIO DO EDIFICADO EDIFCIOS N.S 38 A 53 ............................... 46
QUADRO VII: ESTIMATIVA DAS INDEMNIZAES .......................................................... 50
QUADRO VIII: CUSTOS COM CONSTRUO ................................................................... 52
QUADRO IX: CUSTOS DE PROJETO ................................................................................ 53
QUADRO X: VALOR DE VENDA PREVISTO DAS FRAES ............................................... 55
QUADRO XI: VALOR DE ARRENDAMENTO PREVISTO DAS FRAES ............................... 55
QUADRO XII: TEMPO MDIO DE ABSORO MERCADO COMPRA E VENDA.................... 56
QUADRO XIII: CUSTO DE CAPITAL ............................................................................... 57
QUADRO XIV: VALORES ATUAIS LQUIDOS .................................................................. 58
ndice de figuras
FIGURA I: VISTAS DAS HABITAES ............................................................................. 42
FIGURA II: PLANTA DE LOCALIZAO DA PARCELA EXPROPRIADA ................................ 43
FIGURA III: COEFICIENTE DE LOCALIZAO.................................................................. 54
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Lista de Acrnimos
CCR Comisso Coordenao Regional
CC - Cdigo Civil
CE - Cdigo de Expropriaes
CHP Centro Histrico do Porto
CRUARB Comissariado para Renovao Urbana da rea da Ribeira/Barredo
D.L. Decreto-Lei
DGAA Direo Geral de Administrao Autrquica
DGEMN Direo Geral de Edifcios e Monumentos Nacionais
DGQA Direo Geral da Qualidade do Meio Ambiente
DGTO Direo Geral do Ordenamento do Territrio
EUA Estados Unidos da Amrica
FFH Fundo de Fomento da Habitao
GAT Gabinetes de Apoio Tcnico
GTL Gabinetes Tcnicos Locais
ICCROM Centro Internacional de Estudos para Conservao e Restauro dos Bens
Culturais
ICOM Conselho Internacional dos Museus
ICOMOS Conselho Internacional dos Museus
IGAPHE Instituto Gesto e Alienao do Patrimnio Habitacional do Estado
IHRU Instituto da Habitao e da Reabilitao Urbana
INE Instituto Nacional de Estatstica
INH Instituto Nacional da habitao
IPPAR Instituto Portugus do patrimnio Arquitetnico e Arqueolgico
IPPC Instituto Portugus do Patrimnio Cultural
LNEC Laboratrio nacional de Engenharia Civil
MA Ministrio do Ambiente
MC Ministrio da Cultura
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Capitulo I. Introduo
1.1.
A reabilitao de edifcios em mau estado de conservao cada vez mais vista como
um dos caminhos para o desenvolvimento sustentvel das cidades e o regresso aos
centros (histricos ou no) como oportunidades para uma nova forma de viver. A
importncia atual do tema tem vindo a refletir-se no crescente nmero de estudos
acadmicos, maior mediatismo e ateno por parte no s de agentes polticos como
empresariais. Contudo de notar a falta de estudos da perspetiva econmico-financeira
das operaes de modo a oferecer alternativas que permitam viabilizar intervenes
profundas por parte das entidades pblicas s quais cabe, na maior parte dos casos, a
responsabilidade de reabilitar.
O objetivo primordial, coincidindo com a ambio de fazer uma demostrao real de um
projeto de reabilitao atravs da interveno direta do municpio, foi elaborar um
estudo econmico-financeiro de uma possvel interveno para reabilitao do
Municpio do Porto. Pretende-se ento demonstrar o peso em termos financeiros que
uma (pequena) interveno tem.
A breve viagem sobre evoluo histrica e conceptual da reabilitao urbana, a anlise
da evoluo da habitao e reabilitao no concelho do Porto e anlise em termos
financeiros de uma interveno planeada pela Cmara Municipal do Porto na Rua das
Musas so os principais interesses da dissertao proposta.
1.2.
Motivaes Pessoais
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1.3.
Organizao da Dissertao
Captulo I Introduo
Captulo V Concluses.
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Conforme Passos (2012) Gustavo Giovannoni (1873-1947) formou-se em engenharia em Roma (1895),
aps frequentar o curso de histria da Arte de Adolfo Ventura dedicou-se ao ensino em arquitetura. Ao
longo de sua carreira manteve interesses por projetos e pela histria, visto que deu nfase s questes relativas
reproduo do novo, como tambm s obras de restauro. No entanto no campo da restaurao que adquire
maior reconhecimento e prestgio. Foi diretor da Faculdade de Arquitetura de Roma de 1927 a 1935,nesse
perodo insere a disciplina Restauro dos Monumentos, a qual foi uma novidade no ensino acadmico. Teve
uma funo importante no desenvolvimento da Teoria Moderna de Restauro, oque influenciaria na
consolidao da Carta de Atenas do Restauro de 1931 e a carta Italiana do Restauro de 1932.
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ainda envolvente dos monumentos e stios. Como se pode depreender, nesta altura a
reabilitao no abarcava sequer todos os edifcios do tecido urbano antigo.
Gradualmente, por toda a Europa surgem instrumentos de reabilitao urbana
enquadrados urbanstica e normativamente por leis idnticas Lei de Malraux3, de 4 de
Agosto de 1962. Esta lei francesa foi determinante no contexto das polticas urbanas de
reabilitao porque privilegiou a preservao e recuperao dos conjuntos urbanos com
valor arquitetnico ou histrico, sobrepondo-se s anteriores estratgias substitutivas da
renovao urbana (Madeira, 2009).
Simultaneamente ao florescimento da ideia e conceito de reabilitao, nas aes de
restauro e conservao no final da dcada de 60 e na dcada de 70 as populaes
desfavorecidas eram frequentemente expulsas para bairros nas periferias que, com o
passar dos anos, e o desenvolvimento da sociedade (por exemplo: desindustrializao,
aumento da mobilidade e acessibilidades) tambm se vieram a tornar espaos
degradados e obsoletos. Verificou-se tambm um acrscimo do Fachadismo, isto ,
demolio dos interiores e sua substituio por novas construes com profundas
mudanas em termos de tipologia e volume, mantendo a fachada (reteno das paredes
exteriores). (Paiva et al., 2006)
A necessidade de integrar reabilitao do espao fsico com coeso social, ambiental e
de habitao promovendo desta forma o desenvolvimento local constitui um
pressuposto fundamental nos planos de reabilitao futuros. Esta abordagem surge na
Carta Europeia de Patrimnio Arquitetnico de 1975 cujo contedo reverteu para uma
declarao atualmente conhecida como Carta de Amesterdo. O termo reabilitao
consagrado atravs desta declarao. (Pinho, 2009)
Aps a expanso perifrica sem precedentes, desertificao dos centros urbanos e
fomento industrial, nos anos 80 e 90 do sculo XX, esta tendncia inverte-se na medida
em que a indstria comea a desaparecer dos centros urbanos e o sector tercirio cresce
rapidamente. Surgiram mais uma vez intervenes com intuitos lucrativos de
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Conforme Paiva (2006) a Lei de Malraux permitiu proteger importantes reas urbanas histricas, porque
aps estudos pormenorizados que envolviam sempre uma negociao entre o poder local e central
delimitavam-se reas urbanas para cada uma das quais se aplicaria um regulamento especfico
pormenorizado limitando consideravelmente as possibilidades de construo, demolio ou alterao do
edificado e definindo normas para as intervenes a realizar.
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renovao urbana, de desenvolvimento turstico, de terciarizao e de gentrificao4 que trouxeram melhorias econmicas e de conservao da rea, mas provocaram, em
contrapartida, efeitos sociais negativos como a expulso da populao antiga e
segregao social.
Posteriormente, no IV Congresso Internacional de Arquitetura Moderna, em Atenas,
adotou-se uma nova Carta de Atenas (2003), desta vez de mbito mais alargado,
introduzindo os problemas e organizao das cidades, nomeadamente no que respeita
habitao. Foram considerados alguns princpios que revelaram a situao das cidades:
a falta de condies de habitabilidade, consequncia do grande nmero de habitantes e
reduzida capacidade de alojamento; a falta de espaos verdes; o mau estado de
conservao dos edifcios; a quantidade de populao de baixos rendimentos incapaz de
contornar situaes de pobreza; grande crescimento das cidades em extenso; o
crescimento das reas perifricas, sem organizao e planeamento; a falta de
organizao e distribuio dos usos do solo; a distribuio da populao no espao; a
crescente segregao social (ricos vs pobres) e a organizao das redes de
acessibilidades em desacordo com as necessidades (Rosrio, 2010).
A reabilitao foi assim entendida como um instrumento que incita boa gesto urbana,
criao de parcerias pblico-privadas e participao e integrao da populao na
definio de estratgias de interveno no territrio.
Atualmente de acordo com Conselho da Europa (2005) cit. por Paiva (2006) o conceito
de reabilitao urbana consiste no seguinte:
() um processo de revitalizao ou regenerao urbana a longo prazo. acima de tudo
um ato poltico com objetivo de melhorar componentes do espao urbano e o bem-estar e
qualidade de vida da populao em geral. Os seus desafios espaciais e humanos requerem
a implementao de polticas locais (por exemplo poltica de conservao integrada do
patrimnio, poltica de coeso e ordenamento territorial, poltica ambiental e de
desenvolvimento sustentvel). A reabilitao assim parte de um projeto/plano de
desenvolvimento urbano, exigindo uma abordagem integrada que envolva todas as polticas
urbanas.
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lei 2030, 22 de Julho de 1948) ter sido colocada a questo de renovao urbana devido
possibilidade de recorrer a Planos Gerais de Reconstruo5 para que se pudesse
enquadrar o financiamento estatal das obras de renovao e para que se regulasse, por
via administrativa, a desocupao dos edifcios e, caso necessrio, se providenciasse
realojamento.
As mudanas econmicas e sociais decorrentes da II Guerra Mundial comeam a sentirse e, a partir dos anos 50 h um acentuar do dfice habitacional. O xodo rural torna-se
cada vez mais expressivo e, por isso, foi dada especial ateno s duas maiores cidades
Porto e Lisboa no Plano de Melhoramentos para a Cidade do Porto6 e Plano de
Construo de Novas Habitaes da Cidade de Lisboa7.
Conforme Matos (1994: 693) (), a Cmara construiu 1094 habitaes novas, sendo ainda
melhoradas 285 casas de ilhas, enquanto 360 foram demolidas. Se compararmos estes nmeros com as
necessidades apontadas pelos tcnicos camarrios nos vrios relatrios ento efetuados, verifica-se que
as realizaes ficaram muito aqum das necessidades previstas.
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Citando Ctia Madeira (2010: 22) Os principais objetivos do PRU e PRAUD, estavam
relacionados com o despoletar de aes de reabilitao nos centros histricos e em
reas urbanas degradadas, por equipas pluridisciplinares sedeadas na rea de
interveno que desenvolvessem uma estratgia capaz de melhorar a qualidade de vida
dos residentes na zona de interveno e despoletar nos proprietrios o interesse pela
reabilitao dos seus imveis.
Reconvertendo o PRID surge, ainda em 1988, o plano RECRIA com vista a apoiar a
execuo de obras de conservao e recuperao de edifcios habitacionais degradados,
cuja renda tivesse sido objeto de correo extraordinria15.
A partir da dcada de 90, marcada pelos efeitos da adeso de Portugal Comunidade
Econmica Europeia (CEE), a maioria das iniciativas de reabilitao so de carcter de
exceo, com durao pr definida, financiadas por fundos comunitrios. Esta dcada
marca tambm o consolidar da conscincia generalizada para proteo dos centros
urbanos. A problemtica da habitao versus arrendamento mantem-se contudo, como
um dos principais entraves eficiente prtica da reabilitao dos centros histricos das
cidades do Porto e Lisboa, o que conduziu interveno dos seguintes programas16:
RECRIA17 O Regime Especial de Comparticipao na Recuperao de
Imveis Arrendados visa financiar a execuo das obras de conservao e
beneficiao que permitam a recuperao de fogos e imveis em estado de
degradao, mediante a concesso de incentivos pelo Estado e pelos municpios.
Podero beneficiar dos incentivos previstos neste regime as obras a realizar em
edifcios que tenham pelo menos uma frao habitacional cuja renda tenha sido
objeto de correo extraordinria nos termos da Lei n. 46/85, de 20 de Setembro;
REHABITA18 O Regime de Apoio Recuperao Habitacional em reas
Urbanas Antigas consiste numa extenso do Programa RECRIA e visa apoiar
financeiramente as Cmaras Municipais na recuperao de zonas urbanas antigas.
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a) Articular o dever de reabilitao dos edifcios que incumbe aos privados com a
responsabilidade pblica de qualificar e modernizar o espao, os equipamentos
e as infra -estruturas das reas urbanas a reabilitar;
b) Garantir a complementaridade e coordenao entre os diversos atores,
concentrando recursos em operaes integradas de reabilitao nas reas de
reabilitao urbana, cuja delimitao incumbe aos municpios e nas quais se
intensificam os apoios fiscais e financeiros;
c) Diversificar os modelos de gesto das intervenes de reabilitao urbana,
abrindo novas possibilidades de interveno dos proprietrios e outros
parceiros privados;
d) Criar mecanismos que permitam agilizar os procedimentos de controlo prvio
das operaes urbansticas de reabilitao;
e) Desenvolver novos instrumentos que permitam equilibrar os direitos dos
proprietrios com a necessidade de remover os obstculos reabilitao
associados estrutura de propriedade nestas reas.
luz desta promoo do investimento privado torna-se necessria a reviso da lei das
rendas que se acopla diretamente estratgia em curso de criao de um contexto
poltico e econmico favorvel aposta na reabilitao urbana.
Como tal, em 2012, com a alterao do Novo Regime do Arrendamento Urbano
(NRAU)24 atravs da Lei 31/2012, de 14 de Agosto, pretende-se remover alguns
obstculos reabilitao reforando-se grandemente a possibilidade de resoluo do
contrato de arrendamento por parte do senhorio quando o arrendatrio se encontre em
mora, eliminando-se a exigncia de pagamento pelo senhorio que denuncie o contrato
para demolio ou realizao de obra de remodelao ou restauro profundos das
despesas do arrendatrio.
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por esta razo que a nfase deve ser posta num conceito mais amplo de reabilitao, que
vise a beneficiao de reas inteiras
A reabilitao de edifcios de interesse pblico. Tanto edifcios degradados como
edifcios devolutos carecem de interveno na medida em que, no primeiro caso, pe
em causa a dignidade humana e, no segundo caso, o no aproveitamento da sua funo
social diminui a oferta de fogos e de solo disponvel, aumentado por esta via
artificialmente os preos, o que dificulta o acesso habitao e promove a insegurana,
a desertificao e o declnio urbano.
Algumas das principais causas subjacentes degradao e abandono do tecido urbana
em Portugal j foram identificadas ao longo dos captulos anteriores, no entanto, estas
resumem-se a, essencialmente, trs vetores:
1. A conteno por via legislativa e administrativa dos valores das rendas;
2. A manuteno dos edifcios devolutos por fins especulativos;
3. A manifesta incapacidade financeira dos municpios se substiturem
sistematicamente aos proprietrios nos seus deveres de conservao e
reabilitao.
No que concerne s causas subjacentes ao constrangimento das rendas congeladas estas
j foram anteriormente diagnosticadas, no sendo por tal necessrio aqui fazer mais uma
reviso das mesmas.
Quanto aos edifcios devolutos e dado o interesse pblico na devoluo da funo social
a estes edifcios, Pinho (2006) prope, essencialmente, que se criem mecanismos de
penalizao aos proprietrios e que se criem instrumentos que permitam recolocar estes
edifcios no mercado quando os proprietrios no mostrem interesse em faz-lo.
Considera-se assim que para dar resposta degradao e abandono do parque edificado
necessria uma reviso do enquadramento legislativo nacional com vista a instituir
mecanismos de penalizao dos proprietrios que injustificadamente mantm os seus
imveis expectantes ou que intencionalmente, pelas suas aes ou omisses, os deixam
degradar, bem como mecanismos que permitam a recolocao efetiva destes bens no
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Paralelo com Caso de Estudo da Reabilitao dos Edifcios Sitos na Rua das Musas
O projeto de investimento para reabilitao da frao sita na Rua das Musas reflete
algumas das dificuldades descritas anteriormente, nomeadamente a falta de participao
da populao e constitui uma interveno direta do municpio num processo de
reabilitao urbana com todas as inconvenincias que isso acarreta.
As despesas com processo de expropriao e realojamento e/ou pagamento de
indemnizaes aos inquilinos atingem montantes que anulam qualquer possibilidade de
retorno do investimento mesmo com a consecutiva tomada de posse dos edifcios,
execuo de obras de reabilitao e venda/arrendamento no mercado das habitaes
reabilitadas a preos correntes. Os mecanismos legais que visam contrariar o problema
da incapacidade financeira dos municpios para dar resposta degradao do patrimnio
construdo, e mesmo s necessidades de alojamento das famlias e grupos mais
desfavorecidos so insuficientes, tornando ainda mais urgente num contexto de crise
econmica a sua reviso.
O caso de reabilitao analisado no visa o futuro realojamento dos inquilinos nas
habitaes reabilitadas. As habitaes passaro a ser habitadas por residentes com
maiores capacidades financeiras deixando assim de cumprir um dos pressupostos para
que se trate de uma interveno integrada de reabilitao urbana.
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sculo, um pouco por toda a parte e cujos agrupamentos mais importantes se localizam
nas Fontainhas, S Vtor, Fontinha, Montebelo, Antas, Largo da Maternidade,
Carvalhido, entre outros, que esto intimamente ligadas com a localizao das grandes
fbricas (Bastardo, 1997). Este tipo de habitao de baixa qualidade e reduzida
dimenso procurava responder s necessidades de habitao de populaes mais
carenciadas.
Simultaneamente as classes sociais mais afluentes trocam as suas casas na cidade
antiga, por novas construes na periferia urbana, onde podem usufruir de fceis
acessos e do privilgio de viver em zonas de urbanizao recente e saudvel. Estas
profundas transformaes econmicas e sociais que se verificaram arrastaram o bairro
da S, assim como o Barredo, a Ribeira, Miragaia e Vitria, a um estado de tremenda
degradao fsica e social. Trata-se de um valiosssimo patrimnio edificado, mas quase
todo em runa, albergando uma populao muito pobre, com elevada percentagem de
idosos. (Bastardo, 1997)
Os prdios de habitao unifamiliar foram desocupados pelos seus proprietrios e
divididos em diversas habitaes que em alguns casos ocupavam andares inteiros e
noutros casos apenas um compartimento, ou mesmo partes de um compartimento. Em
consequncia surge uma diluio da responsabilidade na manuteno dos edifcios, uma
falta de capacidade financeira por parte dos proprietrios para procederem a obras e
perde-se a fora moral para impor aos proprietrios obras de conservao. Esta
conjuntura provoca a degradao, a sobreocupao e em ltima anlise um dfice
habitacional, com a ausncia do mercado de arrendamento.
Os riscos de epidemia, infeo e incndio, quer devido s condies habitacionais
existentes, quer falta de higiene urbana (saneamento, canalizao de gua e recolha de
lixo), impuseram que pouco a pouco fossem tomadas medidas28 para uma melhor
organizao do espao urbano, particularmente das reas residenciais, e, como tal, o
urbanismo e a questo da habitao so interpretados luz dos problemas sanitrios,
pessoas. O abastecimento de agua ao domicilio no existia nas ilhas, podendo algumas delas ter poos
(por vezes com guas imprprias para consumo, dada a proximidade de algumas fossas conforme refere
Teixeira [1994]).
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Vide anexo 1.
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dando-se grande importncia s ruas como ponto de partida para o controlo, por parte da
administrao pblica, das infraestruturas. Surgiram ainda neste sculo algumas leis que
previam pela primeira vez o controlo sanitrio e especificavam obrigaes municipais
neste mbito no se verificando contudo resultados na prtica.
S no incio do sculo XX so criados o Regulamento Geral de Sade (1901) que ir
instituir um sistema de vistorias e possibilitar ainda a expropriao e destruio de
alojamentos insalubres e o Regulamento de Salubridade das Edificaes Urbanas (1903)
com base no qual se inicia um inqurito sobre a salubridade nas principais localidades
do pas (aquelas que possussem mais de 5000 habitantes). (Matos, 1994)
Em 1910, com a implantao da Repblica, cresce a preocupao com o
desenvolvimento de uma soluo habitacional alternativa s ilhas, surgindo os primeiros
bairros de habitao social do Porto. A tendncia passou a ser realojar os habitantes das
ilhas em bairros socias na periferia da cidade, tendncia esta que se acentuou na poltica
de habitao do Estado Novo. (Pereira, 2003)
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Discusses em prol de um novo e radical urbanismo inspirado nos princpios da Carta de Atenas, com
preocupaes com questes de otimizao funcional, higinica e de estruturao rodoviria (Paiva et al.,
2006).
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Vide anexo 2.
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Conforme estudo sobre o Despovoamento dos Centros Histricos da Rede Atlante (2005) a filosofia de
interveno assentava na manuteno do cadastro, das fachadas e da forma dos telhados, e sempre que
possvel na preservao da tipologia das habitaes, procurando-se tambm a conservao das estruturas.
A interveno era muito expedita: expropriao, realojamento, projeto e obra de administrao direta do
Gabinete.
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A seguinte transcrio faz parte do texto da resoluo aprovada pela UNESCO que classificou o Centro
Histrico do Porto como Patrimnio Mundial, () tanto como cidade, como realizao do Homem, o
Centro Histrico do Porto constitui uma obra prima do gnio criativo da Humanidade. Interesses
comerciais, agrcolas e demogrficos, convergiram aqui, para abrigar uma populao capaz de
construir a cidade. O resultado uma obra de arte nica, de elevado valor esttico, este trecho constitui
um dos testemunhos mais significativos sobre a Cidade.
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Entre 1991 e 1999, foi realizada obra no valor de 27,93 milhes de euros, foram reabilitados 57 fogos e
19 espaos comerciais e construdos 16 equipamentos sociais. Foram tambm realizados 85 realojamentos
(Atlante, 2005).
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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
Grande Porto
2001
2011
1991
2001
T otal
Indicador
2011
T otal
Populao Residente
1.260.680
1.287.276
T otal Edifcios
2.861.719 3.160.043
3.543.595
237.905
264.744
273.469
Alojament os Familiares
4.182.617 5.046.744
5.865.390
413.061
540.337
623.596
1,80
2,83
2,33
2,06
2,36
2,05
2001
1991
T otal
Indicador
2001
2011
v.a.
% do T otal
v.a.
% do T otal
v.a.
% do T otal
Populao Residente
302.472
263.131
237.584
110.672
27,90%
84.380
32%
71.525
30,11%
T otal Edifcios
48.303
46.681
44.314
19.004
39,34%
18.048
39%
16.926
38,20%
Alojament os Familiares
113.188
125.267
137.359
45.469
40,17%
46.847
37%
49.809
36,26%
2,67
2,10
1,73
1,86
n.a.
1,80
n.a.
1,44
n.a.
2001
2011
2008
2011
v.a.
% do T otal
v.a.
% do T otal
v.a.
% do T otal
v.a.
% do T otal
v.a.
% do T otal
Populao Residente
20.342
6,73%
13.218
5,02%
9.314
3,92%
7.000
2,66%
5.095
2,14%
T otal Edifcios
3.474
7,19%
3.097
6,63%
2.853
6,44%
1.796
3,85%
1.773
4,00%
Alojament os Familiares
7.975
7,05%
7.400
5,91%
7.738
5,63%
n.d.
n.d.
4.556
3,32%
1,86
n.a.
1,79
n.a.
1,20
n.a.
n.d.
n.a.
1,12
n.a.
Indicador
(Fonte: Porto Vivo, Seminrio Economia e Reabilitao Urbana, Faro, 2012; Censos de 1991, 2001 e
2011)
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Alojame nto
C ole tivo
Vago
N.
Var.
(%)
N.
Pe so
(%)
Var
(%)
N.
Peso
(%)
Var.
(%)
N.
Pe so
(%)
Var.
(%)
N.
Var.
(%)
17%
16%
10%
3.997.378
484.801
98.799
68%
78%
72%
13%
15%
3%
1.133.166
59.429
12.734
19%
10%
9%
23%
15%
30%
734.846
79.366
25.826
13%
13%
19%
35%
25%
37%
12.601
934
520
54%
21%
11%
3.551.229
421.426
95.899
71%
78%
77%
924.419
51.838
9.760
18%
10%
8%
543.777
63.737
18.835
11%
12%
15%
2011
Portugal
Gran de Porto
Porto
5.865.390
623.596
137.359
2001
Portugal
Gran de Porto
Porto
5.019.425
537.001
124.494
8.178
773
469
(Fonte: Porto Vivo, Seminrio Economia e Reabilitao Urbana, Faro, 2012; INE, Censos 1991, 2001 e
2011)
No que diz respeito aos usos dos edifcios, em 2011, predominam as construes com
raiz tipolgica residencial, o que fornece funo habitacional uma relevncia central
num programa de reabilitao urbana. Verificou-se um aumento de aproximadamente
13 mil alojamentos familiares no Porto face a 2001 dos quais 3 mil correspondem a
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Alojamentos Vagos
1991
2001
Var (%)
2011
Var (%)
1991
2001
12.308
18.835
53%
25.826
37%
836
1.950
Alojamentos Vagos
2.943
51%
1991
2001
Var (%)
2011
Var (%)
1991
2001
4.271
7.440
43%
11.476
35%
7.201
9.445
11.407
21%
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Portugal
Antes de
1919
1919 a
1945
1946 a
1960
1961 a
1970
1971 a
1980
1981 a
1985
1986 a
1990
1991 a
1995
1996 a
2001
2002 a
2011
3.543.595 253.880 344.936 357.042 395.262 553.349 359.579 289.351 279.146 327.498 383.552
M uito degradado
Grande Porto
poca de Construo - % do total
M uito degradado
Porto
100%
7%
10%
10%
11%
16%
10%
1.868.342
1.199.336
50.204
164.489
96.854
222.415
136.694
207.783
200.951
187.892
358.958
190.096
262.942
94.925
706.716
329.605
163.015
62.933
55.820
45.736
100.652
74.505
47.258
114.349
64.124
29.310
120.621
50.264
17.007
136.319
41.649
12.128
71.818
18.039
5.068
8%
9%
11%
230.427 236.422
57.893 42.045
8%
294.890
31.798
n.d.
n.d.
23.028
6.914
1.856
n.d.
n.d.
n.d.
44.741
10.158
2.994
32.255
8.132
1.658
1.031
679
810
n.d.
20.602 19.029
22.362
8.725
92.365
39.187
25.667
12.565
6.419
4.295
1.712
273.469
21.942
35.684
36.122
39.118
43.207
26.678
100%
8%
13%
13%
14%
16%
10%
8%
7%
8%
3%
141.078
113.675
3.508
14.608
8.955
23.607
13.181
21.497
18.675
19.606
26.423
16.335
18.573
7.955
15.831
4.706
15.826
3.153
20.106
2.208
n.d.
n.d.
64.512
32.812
16.351
5.440
5.023
4.145
10.410
7.973
5.224
11.372
6.939
3.186
12.313
5.438
1.855
11.269
3.938
1.128
6.052
1.509
394
3.653
831
222
2.370
681
102
1.633
480
95
n.d.
n.d.
n.d.
9.991
3.826
3.122
1.444
837
449
150
65
50
48
n.d.
44.314
8.707
13.171
8.851
6.014
3.995
1.700
1.160
1.516
1.567
100%
20%
30%
20%
14%
9%
4%
3%
3%
4%
0%
16.797
26.238
1.366
5.690
3.021
8.810
3.375
5.119
2.535
3.298
2.196
1.748
1.049
618
825
327
1.104
397
1.326
231
n.d.
n.d.
12.518
8.618
5.102
2.058
1.945
1.687
3.599
3.049
2.162
2.690
1.721
708
1.965
1.009
324
1.130
495
123
406
177
35
242
66
19
274
99
24
154
57
20
n.d.
n.d.
n.d.
3.646
1.651
1.340
357
181
51
33
15
10
n.d.
Pequenas reparaes
Reparaes mdias
Grandes reparaes
M uito degradado
(Fontes: Porto Vivo, Seminrio Economia e Reabilitao Urbana, Faro, 2012; INE, Censos 1991, 2001 e 2011)
No Porto o estado de degradao fsica dos imveis geral. Segundo os Censos de 2011
50% dos edifcios foram construdos antes do ano de 1946 e, como tal,
aproximadamente 67% dos edifcios necessitam de reparaes e 30% necessitam de
mdias/grandes reparaes. No Grande Porto a idade geral do edificado bastante
menos avanada na medida em que mais de 50% dos edifcios foram construdos a
partir da dcada de 70 (apenas 22% do numero total de edifcios foram construdos
neste perodo no concelho do Porto).
No centro histrico do Porto fatores como a morfologia urbana e a densidade de
construo dificultam a interveno neste contexto histrico, que se torna menos
propcio reabilitao que outros. O desinteresse por esta rea, que h muito deixou de
44
Pelo facto de o indicador Edifcios por poca de Construo e Necessidades e Reparao no estar
ainda atualizado nos novos Censos, os dados constantes na coluna denominada 2002 a 2011 foram
calculados por razoabilidade com base no nmero de edifcios apurados nos censos de 2011.
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ser atrativa para a funo residencial e mesmo para outras funes contribui tambm
para limitar as intervenes (Atlante, 2005).
3.3. Concluso
A degradao e segregao das reas habitacionais, particularmente o aparecimento das
ilhas, a extenso da superfcie edificada, associada a uma populao crescente,
resultante do xodo rural, aparecem-nos como as modificaes principais que se do no
Porto no fim do sculo XIX. Estas alteraes esto ligadas expanso da indstria,
sobretudo da txtil, e da rede de transportes urbanos.
Perante as degradantes condies habitacionais em que vivia particularmente a classe
operria, vo-se tomar medidas para alterar este cenrio. Primeiro, com iniciativas mais
ou menos pontuais e mais tarde com medidas de maior impacto, quer pela Cmara, quer
pelo Estado, e que se traduzem na construo de bairros sociais.
Aps a revoluo de Abril comeam a ser tidos em conta outros aspetos que vo alm
da simples proviso de habitao. O SAAL e o CRUARB comeam a evidenciar
preocupaes com a participao dos interessados no processo urbanstico e de
reabilitao de edifcios.
Na dcada de 90 com a entrada do Centro Histrico do Porto para a lista do Patrimnio
da Humanidade da UNESCO advm uma enorme responsabilidade, o desenvolvimento
do potencial deste galardo internacional s ser possvel com a reabilitao do
respetivo territrio de uma forma integrada. Contudo, tomando como exemplos os
impactos de polticas de reabilitao postas em prtica noutras cidades europeias e
mesmo norte americanas, onde este tipo de processos levam um avano significativo,
ser de notar que as reabilitaes dos centros constituram um reforo da gente rica e
consequente afastamento das populaes mais pobres para as periferias.
Identificam-se ento algumas questes45 que no devero ser ignoradas no processo de
reabilitao:
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A situao dos atuais habitantes do ncleo urbano portuense e que papel lhes
caber na estratgia de reabilitao urbana desta rea da cidade. Estaro
destinados a ser afastados para a periferia citadina ou para os subrbios?
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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
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contraposio aos preos apurados pela equipa projetista responsvel pelo projeto
existente para esta parcela, apurado o valor total estimado de custos com obras
necessrias admitindo que se pretende que se tornem habitaes de qualidade mdia
corrente. Por ltimo, no que diz respeito a custos do projeto, so estimados custos com
honorrios de arquitetura, projetos das especialidades e fiscalizao.
Do lado da receita esperada est a venda das fraes recuperadas em hasta pblica ou
arrendamento das mesmas, por concurso. Para estimativa dos proveitos esperados foram
consultados instrumentos disponibilizados pelo Portal das Finanas e aconselhamento
de peritos. Os valores apurados de venda, arrendamento e tempos mdios de absoro
de mercado tm por base a consulta de dados estatsticos e consulta de peritos da
Cmara do Porto.
O custo de cada fonte especfica de capital ter tambm de ser definido para que se
torne possvel apurar a taxa de retorno que o Municpio precisa de obter sobre o
investimento para manter inalterado o valor de mercado da sua ao. Para tal ser
considerada uma taxa de atualizao correspondente a uma estimativa do custo de
capital. As indemnizaes pagas aos proprietrios sero suportadas por capitais pblicos
e para o investimento necessrio em construo e honorrios com projeto recorre-se a
financiamento na banca.
Concludas as etapas descritas esto reunidas as condies necessrias para que sejam
tiradas as desejadas ilaes financeiras do projeto e para que sejam apresentadas
possveis alternativas.
O que se pretende conduzir o leitor por todo o processo necessrio para que uma
efetiva e real obra de reabilitao tome lugar. Desta forma demonstrar-se-, com a
profundidade possvel, ao leitor, a complexidade das variveis a ter em conta na tomada
de deciso, no s pela multiplicidade de processos necessrios at que se reabilite
concretamente, mas tambm pelo avultado capital necessrio por mais reduzidas que as
parcelas a reabilitar sejam. tambm com o objetivo de desenvolver um processo
alternativo para este tipo de intervenes que nos debruamos sobre este projeto e para
tal procuramos contribuir com uma frmula para reduzir a despesa total do Municpio.
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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
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O laudo pericial o relato do tcnico ou especialista designado para avaliar determinada situao que
estava dentro de seus conhecimentos. O laudo a traduo das impresses captadas pelo tcnico ou
especialista, em torno do fato litigioso, por meio dos conhecimentos especiais de quem o examinou
(Fonte: http://pt.wikipedia.org/wiki/Laudo_pericial, acedido em 20.01.2012).
50
51
Devido antiguidade do projeto no foi possvel aceder a informao adicional acerca desta iniciativa.
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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
estado de conservao muito mau e a zona em que esto inseridos classificada como
sendo de reabilitao e reconverso como veremos mais adiante no presente captulo.
52
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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
53
Dimenso vertical da construo contada a partir do ponto da cota mdia do terreno no alinhamento da
fachada at linha superior do beirado ou platibanda ou guarda do terrao (Fonte:
http://www.arquitecturaacessivel.com/homepage/defconceitos.html, acedido em 23.04.2012).
54
Crcea
que
apresenta
maior
frequncia
num
conjunto
edificado;
Obras de construo nova - execuo de qualquer projeto de obras novas, incluindo prefabricados e
construes amovveis (Fonte: http://www.arquitecturaacessivel.com/homepage/defconceitos.html,
acedido em 23.04.2012).
55
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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
3362
3363
3364
Totais
N. 19 r/c
50
500$00 (2,49 )
N. 19 1.
50
400$00 (2,00 )
Cave
50
100$00 (0,50 )
N. 25 r/c
50
460$00 (2,60 )
N. 25 1. e sto
96
550$00 (2,74 )
Cave
50
500$00 (2,49 )
N. 31 r/c
50
450$00 (2,24 )
N. 31 1.
50
450$00 (2,24 )
Cave
50
90$00 (0,45 )
N. 33 r/c
50
350$00 (1,75 )
N. 37 1.
50
550$00 (2,74 )
12 Habitaes
646
b) Seis edifcios de cave, rs-do-cho e sto, com entrada pelos ns de polcia 38 a 53,
descritos na Conservatria do Registo Predial do Porto, no Livro B-128, fls. 69, sob
o n. 44.823.
45 |
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Cave
N. 41 r/c e sto
Cave
N. 43 r/c e sto
Cave
N. 45 r/c e sto
Cave
N. 47 r/c e sto
Cave
29
56
100$00 (0,50 )
29
56
100$00 (0,50 )
29
56
29
56
N. 49 r/c e sto
29
56
12 Habitaes
510
450$00 (2,24 )
170$00 (0,85 )
50$00 (0,25 )
500$00 (2,49 )
50$00 (0,25 )
470$00 (2,34 )
400$00 (2,00 )
160$00 (0,80 )
4.3. Custos
Num projeto desta natureza a CMP incorrer numa diversidade de despesas que incluem
custos de expropriao, realojamento dos antigos inquilinos, projeto, construo e
fiscalizao que vo determinar o elevado volume de investimento necessrio.
Os valores para as despesas com projeto, construo e fiscalizao foram retirados
diretamente do projeto apresentado ao Municpio do Porto pela equipa projetista
responsvel que data de 2008. Como tal partimos do princpio que estes valores, apesar
de estimados, visto as obras de reabilitao no terem sido ainda levadas a cabo,
representam uma previso fidedigna, contudo procurou explicar-se todos os valores
apresentados e foram efetuados ajustes e reclculos sempre que necessrio.
A deliberao de expropriao dos edifcios em questo foi tomada em 1970 de acordo
com relatrio de arbitragem56 e como tal o realojamento dos inquilinos remonta tambm
a esse perodo. Do ponto de vista financeiro, os custos que a autarquia teve com estas
operaes no seriam vlidos para clculo do valor atual lquido do projeto por serem
56
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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
considerados custos afundados dada a distncia temporal para os dias que correm. Para
que seja possvel incluir estes valores na anlise foi solicitado um novo relatrio de
avaliao a peritos da CMP partindo do princpio que o estado de conservao dos
edifcios se manteve inalterado desde 1970 at atualidade e que as habitaes
continuaram ocupadas e as rendas atualizadas de acordo com tabela de ndice de Preos
do Consumidor (IPC)57.
Desta forma poder entender-se que, caso a autarquia optasse hoje em dia por uma
interveno deste gnero incorreria nos custos que passamos a expor.
4.3.1 Expropriao
A expropriao o primeiro passo no processo de reabilitao caso a autarquia no seja
proprietria dos edifcios que se pretendem reabilitar e caso no seja possvel chegar a
um acordo com os proprietrios para aquisio dos respetivos edifcios. No caso
especfico do projeto em anlise a expropriao foi levada a cabo em 1972, logo ser
comparado o custo do processo de expropriao original atualizado com o valor apurado
na nova avaliao.
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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
Quanto aos laudos atribudos no houve unanimidade entre rbitros, tendo sido feita
uma mdia aritmtica entre os laudos mais prximos, ou seja, o do rbitro expropriante
no valor de 1.491.700 Escudos e o do rbitro do tribunal 1.684.000 Escudos. Foi ento
fixado o valor da indemnizao em 1.587.850 Escudos.
Houve, no entanto, recurso do valor arbitrado (1.587.850$00) tendo o Tribunal da
Relao do Porto fixado a indemnizao pela expropriao do prdio em questo no
montante de 1.714.500$00 (8.551,89 ).
Nos termos do disposto no artigo 23. do atual Cdigo de Expropriaes (CE)58, o
montante da indemnizao, calculado com referncia data da declarao de utilidade
pblica, ser atualizado data da deciso final do processo de acordo com a evoluo
do ndice de preos no consumidor, com excluso da habitao, publicado pelo Instituto
Nacional de Estatstica. Assim, considera-se ajustado aplicar este princpio para aferir
qual o valor da indemnizao fixada pelo Tribunal e paga pelo Municpio do Porto, mas
atualizada data atual. E sendo de 57,60159 o ndice de atualizao para o ano de 2011,
o valor da indemnizao atualizada data atual, corresponde ao montante de 492.597,42
60.
Hiptese 2: Expropriao toma lugar em 2011
Partindo dos pressupostos que o estado de conservao do edificado se manteve at aos
nossos dias e que os inquilinos continuaram a habitar tendo as suas rendas sofrido as
atualizaes de acordo com os coeficientes disponveis no Portal das Finanas foi
solicitado um novo relatrio de avaliao no mbito desta dissertao. De acordo com
este documento a justa indemnizao a pagar aos expropriados seria de 483.581,00 61.
Dada a proximidade entre ambos os valores apurados, para efeitos do clculo do valor
atual lquido do projeto foi considerado o valor do novo relatrio de avaliao.
58
59
60
61
Conforme novo relatrio de avaliao (2011) solicitado tendo como nico propsito a anlise
econmico-financeira que objeto desta dissertao. Agradecemos ao Eng. Joaquim Silva tcnico da
CMP pela sua elaborao.
48 |
REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
62
Vide artigos 9., n. 2 e 30., n. 2, do atual Cdigo de Expropriaes (Lei 56/2008, de 4 de Setembro).
49 |
REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
Renda
mensal $/ms
/Ms
(m2)
Coef.
atualizao
Cave
50
400
2,00
3,4674
6,92
250,00
14.584,91
N. 19 - R/c
50
500
2,49
3,4674
8,65
250,00
14.481,14
N. 19 - 1.
50
400
2,00
3,4674
6,92
250,00
14.584,91
Cave
50
100
0,50
3,4674
1,73
250,00
14.896,23
N. 25 - R/c
50
460
2,29
3,4674
7,96
250,00
14.522,65
N. 25 - 1. e sto
Cave
96
50
550
500
2,74
2,49
3,4674
3,4674
9,51
8,65
480,00
250,00
28.229,25
14.481,14
N. 31 - R/c
50
450
2,24
3,4674
7,78
250,00
14.533,03
N. 31 - 1.
50
450
2,24
3,4674
7,78
250,00
14.533,03
Cave
50
90
0,45
3,4674
1,56
250,00
14.906,61
N. 33 - R/c
50
350
1,75
3,4674
6,05
250,00
14.636,80
N. 37 - 1.
Cave
50
29
550
45
2,74
0,22
3,4674
3,4674
9,51
0,78
250,00
174,00
14.429,25
10.393,30
N. 39 - R/c e sto
56
480
2,39
3,4674
8,30
336,00
19.661,89
Cave
29
100
0,50
3,4674
1,73
174,00
10.336,23
N. 41 - R/c e sto
Cave
56
29
450
100
2,24
0,50
3,4674
3,4674
7,78
1,73
336,00
174,00
19.693,03
10.336,23
N. 43 - R/c e sto
Cave
56
29
170
50
0,85
0,25
3,4674
3,4674
2,94
0,86
336,00
174,00
19.983,59
10.388,11
N. 45 - R/c e sto
56
500
2,49
3,4674
8,65
336,00
19.641,14
Cave
29
50
0,25
3,4674
0,86
174,00
10.388,11
N. 47 - R/c e sto
56
470
2,34
3,4674
8,13
336,00
19.672,27
Cave
29
400
2,00
3,4674
6,92
174,00
10.024,91
N. 49 - R/c e sto
56
160
0,80
3,4674
2,77
336,00
19.993,96
Habitaes
Indemnizao
Renda atualizada Renda futurapelo diferencial de
(/ms/m2)
5,00 /m2/ms *
rendas em 5 anos
369.331,73
50 |
REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
63
Conforme dados recebidos por correio eletrnico do Eng. Jos Ferreira, tcnico da DomusSocial,
E.E.M. em 31.03.2012.
51 |
REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
rea
(m2)
1.784
213
1.156
Preo
Total
500,00
100,00
5,00
892.000,00
21.300,00
5.780,00
919.080,00
(Fonte: Projeto Rua das Musas; CMP, Junho 2008 [acedido nos arquivos da CMP em 20/09/2011])
64
Vide anexo 3.
52 |
REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
Total
% Ref.
Honorrios
Total
100,00%
919.080,00
4,91
45.126,83
25,00%
229.770,00
6,35
14.599,74
7,50%
68.931,00
7,74
5.333,40
7,50%
68.931,00
7,74
5.333,40
5,00%
45.954,00
8,24
3.785,65
2,00%
18.381,60
9,45
1.737,92
Descrio Honorrios
Arquitetura
Projetos das Especialidades
Fundaes e Estruturas, sem alteraes
Projeto, com Assistncia Tcnica
ao
projeto, com
Arranjos Exteriores, sem alteraes ao Projeto, com Assistncia Tcnica - Includo na estimativa oramental
Projeto e certificao de comportamento trmico. (17 fraes x 125,00 )
2.125,00
SUB-TOTAL
78.041,94
15.612,41
36.763,20
TOTAL
130.417,55
(Fonte: Projeto Rua das Musas; CMP, Junho 2008, [acedido nos arquivos da CMP em 20/09/2011])
Quanto aos honorrios dos projetos, estes decorrem das estimativas apresentadas pela
equipa projetista a quem adjudicada a elaborao do respetivo projeto.
O mtodo mais comum para o clculo dos mesmos advinha da Portaria de 7 de
Fevereiro de 1972, publicada no Suplemento ao Dirio do Governo, n. 35, 2 Srie, de
11 de Fevereiro de 1972, intitulada Instrues para o Clculo dos Honorrios
Referentes aos Projetos de Obras Pblicas, alterada pelos seguintes documentos:
Portaria n. de 22 de Novembro de 1974, publicada no Dirio de Governo, n. 2, 2
Srie, de 3 de Janeiro de 1975, e Portaria publicada no Dirio da Repblica, n. 53, de 5
de Maro de 1986, atualmente revogada pela portaria n. 701-H/2008 de 29 de Julho65.
Desde de 2008 que no esto legalmente estabelecidos tetos mximos quanto aos
honorrios de arquitetura, no entanto, as mesmas tabelas revogadas na portaria referida
continuam a ser utilizadas como referncia. Os Honorrios do Projeto de Arquitetura
65
53 |
REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
54 |
REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
Coeficiente de vetustez = 1;
Coeficiente de majorao para valor de mercado na envolvente prxima = 20%.
N de
de
Construo
T1
frac es
Valor Base
Coef.
Coef. Coef.
Coef. Maj.
p/ valor
merc ado
Valor
Unitrio ()
56,5
603,00
1,3
20%
53.148,42
T2
95
603,00
1,3
20%
89.364,60
T3
105
603,00
1,3
20%
98.771,40
T4
123,5
603,00
1,3
20% 116.173,98
TOTAL
357.458,40
Tipo
Valor p/m
T1
57
396
T2
95
665
T3
105
735
T4
124
861
Construo (m)
Valor ()
55 |
REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
mercado imobilirio, obtemos o valor mdio de renda por metro quadrado para a
freguesia de Santo Ildefonso. O preo por metro quadrado de construo fixa-se nos 7 ,
as rendas mensais que se esperam obter com o arrendamento das habitaes reabilitadas
fixar-se-o de acordo com o disposto no quadro acima.
Tipologia
Compra e Venda
Arrendamento
Tempo Absoro
Tempo Absor o
(meses)
(meses)
Apt. T1 ou inf.
22
Apt. T2
22
Apt. T3
21
Apt. T4 ou sup.
20
67
Agradecemos Confidencial Imobilirio e, em especial, Dra. Ana Veloso, pela disponibilizao dos
dados utilizados no mbito da presente dissertao.
68
Tempo mdio que as habitaes demoram a ser vendidas ou arrendadas quando so postas no mercado.
56 |
REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
% Inv. Total
Tx. Juro
Custo de Capital
-1.049.498
49,2%
6,5%
3,2%
-1.083.581
50,8%
7,0%
3,6%
6,8%
Vide anexo 6.
57 |
REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
dvida pblica a 3 anos fixou-se em mdia nos 7%70 nos primeiros 4 meses de 2011,
apurou-se uma taxa de custo de capital em 6,8 %71.
VAL
Venda
Arrendamento
-1.056.933
-41.825
4.6. Concluso
Como proposto, exps-se o projeto da Rua das Musas e apuraram-se os custos que um
projeto desta natureza acarreta para o municpio. Antes disso foi ainda descrita toda a
metodologia utilizada, feito um enquadramento da zona alvo da interveno, descritas a
parcela expropriada e as transformaes do projeto da CMP.
Um projeto de reabilitao apresenta especificidades complexas, de modo que uma
anlise ao que se pretende fazer obriga a algumas simplificaes, por no se dispor de
alguns dados necessrios para uma anlise mais aprofundada. Este facto poder
conduzir a algum desfasamento da realidade, no entanto, para efeitos de avaliao
financeira, poder considerar-se que a grande globalidade de despesas foram includas e
70
Conforme dados recebidos por correio eletrnico de Duarte Santos, tcnico do Instituto de Gesto da
Tesouraria e do Crdito Pblico, Junho 2012.
72
Vide anexo 7.
58 |
REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
que o resultado final reflete o peso do investimento para uma pequena interveno
isolada, como o caso da reabilitao da parcela sita na Rua das Musas.
A anlise do ponto de vista financeiro de um projeto desta natureza no ser, por
ventura, a forma mais justa de avaliar o resultado final da reabilitao de edifcios na
medida em que os objetivos da CMP no so a mera obteno do lucro mas so sim de
cariz social, sendo o impacto social e ambiental de difcil mensurao e no so alvo de
estudo.
A utilizao do mtodo do Valor Atual Lquido para avaliao permitiu fixar o valor do
projeto em 1.057 mil euros negativos no caso de as habitaes serem postas venda e
42 mil euros negativos no caso de se optar pelo arrendamento. Sendo que o
investimento total necessrio de aproximadamente 2.133 mil euros.
A interveno direta do municpio atravs da expropriao litigiosa elimina a
possibilidade de obteno de quaisquer mais-valias financeiras, o consecutivo
realojamento das populaes agrava ainda mais este resultado e revela que este mtodo,
na conjuntura atual de conteno de despesa, poder ser ruinoso para a autarquia.
59 |
REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
Captulo V: Concluso
A reabilitao urbana hoje vista como essencial para devolver a atratividade,
competitividade e segurana aos grandes centros urbanos e representa uma aliciante
oportunidade de negcio. No entanto, em Portugal, existem ainda entraves que
desencorajam a iniciativa de agentes privados obrigando uma constante interveno dos
municpios nestes processos. Grande parte dos edifcios antigos com necessidades
urgentes de reabilitao so habitados por inquilinos que pagam rendas que no
acompanharam os preos de mercado, impedindo o retorno em tempo til do
investimento feito na conservao e reabilitao dos edifcios pelos senhorios.
Para a tomada de posse dos edifcios habitados com carncias urgentes de reabilitao
pelo municpio, a expropriao dos mesmos praticamente incontornvel e foi com esta
premissa que se elaborou um estudo de caso de uma possvel interveno municipal na
reabilitao de um conjunto de edifcios.
O projeto para reabilitao das habitaes sitas na Rua das Musas nmeros 13 a 53 teve
como principal objetivo demonstrar a exigncia financeira deste tipo de operao e a
insustentabilidade de intervenes sistemticas de expropriao de edifcios em estado
avanado de degradao. Para este efeito foram analisados os diferentes custos para o
municpio tendo-se procurado estimar e justificar cada valor obtido.
Os objetivos de demonstrar e justificar o investimento necessrio e avaliar o projeto
foram cumpridos e penso que o estudo poder contribuir para a tomada de conscincia
acerca deste tipo de operaes e servir de base para a criao de alternativas
economicamente viveis ou menos ruinosas.
60 |
REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
Legislao:
Decreto-Lei n. 40616, de 28 de Maio de 1956.
Decreto-Lei n. 42454, de 18 de Agosto de 1959.
Dirio do Governo, 221-2 Srie de 19 de Setembro de 1963.
Decreto-Lei n. 560/71, de 17 de Dezembro.
Decreto-Lei n. 561/71, de 17 de Dezembro.
Decreto-Lei n. 8/73, de 8 de Janeiro.
Decreto-Lei n. 794/76, de 5 de Novembro.
Despacho4/SEUH/85, de 22 de Janeiro.
Despacho n 1/88, de 05 de Janeiro.
Lei n. 46/85, de 20 de Setembro.
Decreto-Lei n. 4/88, de 6 de Junho.
Decreto-Lei n. 105/96, de 31de Julho.
Decreto-Lei n. 106/96, de 31 de Julho.
Decreto-Lei n. 7/99, de 8 de Janeiro.
Decreto-Lei n, 6/2006, de 27 de Fevereiro.
Decreto-Lei n. 307/2009, de 23 de Outubro.
Decreto-Lei n. 32/2012, de 14 de Agosto.
Decreto-Lei n. 31/2012, de 14 de Agosto.
Ciberlogia:
www.portaldahabitacao.pt
www.arrendamento.gov.pt
www.cm-porto.pt
http://www.portovivosru.pt
http://www.ine.pt
http://www.aecops.pt
http://www.arquitectura.pt
http://www.aiccopn.pt
http://www.portolegal.com
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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
Anexos
Anexo 1. Formas de Interveno do Estado na Habitao durante 1926-1932
Tipos de
Interveno
Normativa
Fiscal
Iseno de sisa
Iseno do imposto de sucesso na primeira
transmisso
Iseno da contribuio predial
Iseno de qualquer taxa municipal durante
dez anos
Iseno de licena municipal para obras de
conservao
Poltica de solos
Arrendamento
urbano
Maior facilidade e rapidez na aprovao dos Subsdio aos inquilinos (no implementado).
projetos.
Assistncia tcnica.
Fonte: Adaptado de Silva, Carlos Nunes 81994), "A habitao na primeira metade do
sculo XX", Anlise Social. Vol.29, n 127 pp. 661 cit por Matos (2001).
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REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
Habitao
renda
livre
Habitao
renda
condicionada
No
habitacional
2011
1,003
1,003
1,003
2010
1,000
1,000
1,000
2009
Aviso n 16247/2009
1,028
1,028
2008
1,025
1,025
2007
1,031
1,031
2006
1,021
1,021
2005
1,025
1,025
2004
1,037
1,037
2003
1,036
1,036
2002
1,043
1,043
2001
1,022
1,022
2000
1,028
1,028
1999
1,023
1,023
1998
1,023
1,023
1997
1,027
1,027
1996
1,037
1,037
1995
1,045
1,045
1994
1,0675
1,0675
1993
1,080
1,080
1992
1,1150
1,1150
1991
1,11 (a)
1,11 (b)
1990
1,10 (a)
1,10 (a)
1989
1,073 (a)
1,073 (a)
1988
1,074 (a)
1,074 (b)
1987
1,085 (a)
1,090 (b)
1986
1,13 (a)
1,14 (b)
1985
1,18 (a)
1984
1,17 (a)
1983
1,17 (a)
1982
1,15 (a)
69 |
REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
Concelho
Freguesia
Tipo Imvel
Tipologia
Tempo Absoro
AM Porto
Porto
Total
Total
Total
21
AM Porto
Porto
Total
Andar
Total
21
AM Porto
Porto
Total
Andar
Apt. T1 ou inf.
22
AM Porto
Porto
Total
Andar
Apt. T2
22
AM Porto
Porto
Total
Andar
Apt. T3
21
AM Porto
Porto
Total
Andar
Apt. T4 ou sup.
20
AM Porto
Porto
Total
Moradia
Total
18
AM Porto
Porto
Total
Moradia
Mor. T3 ou inf.
14
AM Porto
Porto
Total
Moradia
Mor. T4 ou sup.
22
Fonte: Ci/LardoceLar.com
Mercado Arrendamento (Dados relativos a contratos celebrados)
Tempo Mdio de Absoro (meses)
Regio: Porto
Perodo: 3 trimestre 2011
Regio
Concelho
Freguesia
Tipo Imvel
Tipologia
Tempo Absoro
AM Porto
Porto
Total
Total
Total
AM Porto
Porto
Total
Andar
Total
AM Porto
Porto
Total
Andar
Apt. T1 ou inf.
AM Porto
Porto
Total
Andar
Apt. T2
AM Porto
Porto
Total
Andar
Apt. T3
AM Porto
Porto
Total
Andar
Apt. T4 ou sup.
AM Porto
Porto
Total
Moradia
Total
AM Porto
Porto
Total
Moradia
Mor. T3 ou inf.
AM Porto
Porto
Total
Moradia
Mor. T4 ou sup.
X ausncia de dados
Fonte: Ci/SIR-Arrendamento
70 |
REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
Fonte: Informao recebida por correio eletrnico de Nuno Trigo, Gestor de Carteira de
Empresas do Banco Santander Totta, Maro 2012.
71 |
REABILITAO URBANA: Projeto de Viabilidade para Reabilitao da Rua das Musas n.s 13 a 53
1xT4 + 1xT3
2016
2017
4xT2 + 3xT1
Na hiptese de arrendamento a Cmara prev que todas as habitaes sejam arrendadas no ano de 2015 com exceo do nico T4 que se arrenda em
2016.
Ano
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
-459.540
-229.770
-229.770
-65.209
-32.604
-32.604
-524.749
-262.379
-262.374
214.945
625.082
516.904
CF Explorao Arrendamento
110.796
10.374
10.374
2.215.920
207.480
6,80%
6,80%
6,80%
1,80%
1,80%
1,80%
165.213
449.863
348.323
Perodo
CF de Investimento
. Construo
. Arquitetura
. Expropriao
-483.581
. Realojamento
-600.000
Total
-1.083.581
6,80%
6,80%
6,80%
6,80%
Taxa Inflao
Atualizao. dos CF investim.
-1.083.581
-491.338
-230.031
-215.381
VA dos CF de investimento
VA dos CF explorao - Venda
VA dos CF explorao - Arrendamento
1.819.032
-2.020.331
Hiptese
VAL
963.399
Venda
-1.056.933
1.978.506
Arrendamento
-41.825
159.474
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