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Comparateur de patrimoine: louer ou acheter son logement?

v2.1 08/05/2006 pour toute remarque sur ce fichier écrivez à sampig sur samp@chez.com. Je fré
HYPOTHESES Le propriétaire achète tout de suite et revend après une période de temps. On re
On paie tous les ans max(loyer,remboursement crédit+charges propriétaire). Ce
L'économie réalisée sur l'impôt sur le révenu par l'abattement d'impôt sur les inté

taux de
croissance
PARAMETRES annuel
surface achetée 40.0 en m2
prix d'achat actuel 200,000 € en E
charges de copropriété pour le locataire 49.00 € en E, mensuel 2.00%
loyer actuel hors charges 740.74 € en E, mensuel 2.00%
frais d'agence pour la location 740.74 € en E
taxe foncière 360.00 € en E, annuel 2.00%
cout d'entretien d'immeuble 520.00 € en E, annuel 2.00%
capital initial (apport personnel) 20,000 € en E
taux d'inflation 2.00% % des prix à la conso
taux de rentabilité de l'épargne 3.00% % , net des impôts
durée credit 20 en années
montant du PTZ (prêt tx 0) si j'y ai droit 0 € en E
deménagement après…ans 7 en années
taux d'intérêt du crédit 3.70% %
taux d'assurance du crédit 0.30% %
frais d'achat (notaire) 7.00% % du prix du bien actuel
frais de vente (frais d'agence) 5.00% % du prix du bien futur
frais d'hypothèque et de main-levée 2.70% % du montant emprunté
penalités remboursement anticipé credit 3.00% % du capital restant dû
frais de dossier du crédit 915 € en E

Quel patrimoine aurai-je dans 7 ans ?


Variation des prix de l'immobilier dans
7 ans 0.00% % par rapport au prix actuel
variation des prix immo en euros constants -13.19%
Patrimoine du propriétaire 38,523 € en E
Patrimoine du locataire 73,149 € en E

prix actuel du bien 200,000 €


taux d'intérêt moyen crédits avec ass. 4.00%
capital emprunté, sans frais du crédit 199,238 €
capital emprunté, avec frais du crédit 200,153 €
mensualité du credit 1,212.89 €
dépense mensuelle au début (hors taxe d'habitation) 1,307.22 €

Quelle nouvelle surface pourrai-je alors acheter ?


taux d'intérêt dans 7 ans 5.00% %
durée du 2e crédit 20 en années
mensualité 1,213 € en E
Surface achetée par un propriétaire 41.8 en m2
Surface achetée par un locataire 48.3 en m2

capital emprunté 2 185,006 €


dépense mensuelle année 7 (hors taxe d'habitation) 1,321.25 €

Je veux acheter mon logement et le garder longtemps. Acheter maintenant ou dans quelques années?
Hypothèse: jusqu'à la revente, dans tous les cas on paie la même mensualité sur toute la période. Pour quelqu'un qui achète dans quelques années, au d
rembourse le crédit, et enfin devient de l'épargne pure (quand le crédit est totalement remboursé)
si je n'achète pas maintenant, ce sera
dans … ans 4 en années
je revendrai mon logement dans … ans 20 en années
variation des prix de l'immobilier dans 4
ans -10.00% % /prix actuel
taux d'intérêt à 15 ans, dans 4 ans 5.00% %
Etat de mon encours dans 20 ans:
si j'achète maintenant 0 € en E (je ne dois rien à personne)
si j'achète dans 4 ans 20,859 € en E (j'ai un avoir sur la banque)

capital emprunté dans 4 ans (sans frais) 146,794 €


capital emprunté dans 4 ans 147,709 €

durée du credit contracté dans 4 ans pour une


mensualité de 1213E 14.6 années
à sampig sur samp@chez.com. Je fréquente également le site www.bulle-immobiliere.org
end après une période de temps. On regarde alors son patrimoine à l'issue de cette période.
ement crédit+charges propriétaire). Ce qui reste est épargné (le plus souvent par le locataire).
enu par l'abattement d'impôt sur les intérêts n'est pas prise en compte

GAIN du propriétaire à la revente

130000
120000
110000
100000
90000
80000
70000
60000
50000
40000
30000
Gain en Euros

20000
10000
0
-10000
-20000
-30000
-40000
-50000
-60000
-70000
-80000
-90000
-100000
-110000
-120000
-130000
20

65
%

%
-5

-3

-1

35

50

80
0.
0.

0.

5.

%
.0
.0

.0

.0

.0
0

variation du prix

LEGENDE
fond jaune: paramètres à remplir
fond vert: résultats
en pourpre: la variable peut être ajustée année par année dans le feuille "années"
en vert: concerne uniquement le locataire
en bleu: concerne uniquement le propriétaire
en gras: les paramètres les plus importants

dans quelques années?


quelqu'un qui achète dans quelques années, au début cette mensualité de décompose en loyer et épargne, puis

(je ne dois rien à personne)


(j'ai un avoir sur la banque)
50
.0
%
65
.0
%
80
.0
%
coût
loyer rentabilité charges du propriétaire coût
année mens./m épargne propriétaire /an /an locataire /an total payé /an
0 740.74 3.00% 1132.0 15687
1 740.74 3.00% 1,154.6 15709 8889 15709
2 755.56 3.00% 1,177.7 15732 9067 15732
3 770.67 3.00% 1,201.3 15756 9248 15756
4 786.08 3.00% 1,225.3 15780 9433 15780
5 801.80 3.00% 1,249.8 15804 9622 15804
6 817.84 3.00% 1,274.8 15829 9814 15829
7 834.19 3.00% 1,300.3 15855 10010 15855
8 850.88 3.00% 1,326.3 15881 10211 15881
9 867.90 3.00% 1,352.8 15907 10415 15907
10 885.25 3.00% 1,379.9 15935 10623 15935
11 902.96 3.00% 1,407.5 15962 10836 15962
12 921.02 3.00% 1,435.6 15990 11052 15990
13 939.44 3.00% 1,464.4 16019 11273 16019
14 958.23 3.00% 1,493.6 16048 11499 16048
15 977.39 3.00% 1,523.5 16078 11729 16078
16 996.94 3.00% 1,554.0 16109 11963 16109
17 1016.88 3.00% 1,585.1 16140 12203 16140
18 1037.22 3.00% 1,616.8 16171 12447 16171
19 1057.96 3.00% 1,649.1 16204 12696 16204
20 1079.12 3.00% 1,682.1 16237 12949 16237
21 1100.70 3.00% 1,715.7 1716 13208 13208
22 1122.72 3.00% 1,750.0 1750 13473 13473
23 1145.17 3.00% 1,785.0 1785 13742 13742
24 1168.07 3.00% 1,820.8 1821 14017 14017
25 1191.43 3.00% 1,857.2 1857 14297 14297
26 1215.26 3.00% 1,894.3 1894 14583 14583
27 1239.57 3.00% 1,932.2 1932 14875 14875
28 1264.36 3.00% 1,970.8 1971 15172 15172
29 1289.65 3.00% 2,010.3 2010 15476 15476
30 1315.44 3.00% 2,050.5 2050 15785 15785
31 1341.75 3.00% 2,091.5 2091 16101 16101
32 1368.58 3.00% 2,133.3 2133 16423 16423
33 1395.96 3.00% 2,176.0 2176 16751 16751
34 1423.88 3.00% 2,219.5 2219 17087 17087
35 1452.35 3.00% 2,263.9 2264 17428 17428
36 1481.40 3.00% 2,309.2 2309 17777 17777
37 1511.03 3.00% 2,355.3 2355 18132 18132
38 1541.25 3.00% 2,402.4 2402 18495 18495
39 1572.07 3.00% 2,450.5 2450 18865 18865
40 1603.51 3.00% 2,499.5 2500 19242 19242
41 1635.58 3.00% 2,549.5 2549 19627 19627
42 1668.30 3.00% 2,600.5 2600 20020 20020
43 1701.66 3.00% 2,652.5 2652 20420 20420
44 1735.70 3.00% 2,705.5 2706 20828 20828
45 1770.41 3.00% 2,759.7 2760 21245 21245
46 1805.82 3.00% 2,814.8 2815 21670 21670
47 1841.93 3.00% 2,871.1 2871 22103 22103
48 1878.77 3.00% 2,928.6 2929 22545 22545
49 1916.35 3.00% 2,987.1 2987 22996 22996
50 1954.68 3.00% 3,046.9 3047 23456 23456
acheteur immédiat
cumul capital nouvelle
epargne epargne capital emprunté epargne patrimoine épargne
propriétaire propriétaire remboursé restant dû locataire locataire annuelle
19259
0 0 6721 193432 6820 26760 0
0 0 6990 186441 6666 34328 0
0 0 7270 179171 6508 41964 0
0 0 7561 171610 6347 49665 0
0 0 7863 163747 6183 57430 0
0 0 8178 155570 6015 65259 0
0 0 8505 147065 5845 73149 0
0 0 8845 138220 5670 81099 0
0 0 9199 129021 5493 89107 0
0 0 9567 119454 5312 97171 0
0 0 9949 109505 5127 105290 0
0 0 10347 99157 4938 113461 0
0 0 10761 88396 4746 121682 0
0 0 11192 77204 4550 129950 0
0 0 11639 65565 4349 138263 0
0 0 12105 53460 4145 146619 0
0 0 12589 40870 3937 155013 0
0 0 13093 27778 3725 163445 0
0 0 13617 14161 3508 171909 0
0 0 14161 0 3287 180403 0
11493 11665 0 0 0 185815 0
11723 23913 0 0 0 191389 0
11957 36767 0 0 0 197131 0
12196 50249 0 0 0 203045 0
12440 64383 0 0 0 209136 0
12689 79194 0 0 0 215410 0
12943 94707 0 0 0 221873 0
13201 110947 0 0 0 228529 0
13466 127943 0 0 0 235385 0
13735 145722 0 0 0 242446 0
14010 164314 0 0 0 249719 0
14290 183747 0 0 0 257211 0
14576 204054 0 0 0 264927 0
14867 225265 0 0 0 272875 0
15164 247415 0 0 0 281061 0
15468 270537 0 0 0 289493 0
15777 294667 0 0 0 298178 0
16093 319841 0 0 0 307123 0
16414 346097 0 0 0 316337 0
16743 373474 0 0 0 325827 0
17078 402011 0 0 0 335602 0
17419 431752 0 0 0 345670 0
17767 462739 0 0 0 356040 0
18123 495016 0 0 0 366721 0
18485 528629 0 0 0 377723 0
18855 563625 0 0 0 389055 0
19232 600055 0 0 0 400726 0
19617 637967 0 0 0 412748 0
20009 677415 0 0 0 425131 0
20409 718453 0 0 0 437885 0
cheteur immédiat acheteur plus tard
épargne capital épargne
totale apres capital emprunté épargne totale apres
fin credit remboursé restant dû annuelle fin credit

0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 6956 140754 0 0
0 7325 133429 0 0
0 7713 125716 0 0
0 8122 117595 0 0
0 8552 109043 0 0
0 9005 100038 0 0
0 9482 90555 0 0
0 9985 80570 0 0
0 10514 70056 0 0
0 11072 58984 0 0
0 11658 47326 0 0
0 12276 35050 0 0
0 12927 22123 0 0
0 13612 8511 0 0
0 0 0 5822 5909
0 0 0 14555 20859
0 0 0 0 21485
0 0 0 0 22130
0 0 0 0 22794
0 0 0 0 23477
0 0 0 0 24182
0 0 0 0 24907
0 0 0 0 25654
0 0 0 0 26424
0 0 0 0 27217
0 0 0 0 28033
0 0 0 0 28874
0 0 0 0 29741
0 0 0 0 30633
0 0 0 0 31552
0 0 0 0 32498
0 0 0 0 33473
0 0 0 0 34477
0 0 0 0 35512
0 0 0 0 36577
0 0 0 0 37674
0 0 0 0 38805
0 0 0 0 39969
0 0 0 0 41168
0 0 0 0 42403
0 0 0 0 43675
0 0 0 0 44985
0 0 0 0 46335
0 0 0 0 47725
0 0 0 0 49157
0 0 0 0 50631
variation de prix variation de prix prix futur du bien prix futur du bien patrimoine du
(euros courants) (euros constants) (brut) (net frais de vente) propriétaire
0.0% -12.9% 200000 190000 38523
-50.0% -56.5% 100000 95000 -56477
-45.0% -52.1% 110000 104500 -46977
-40.0% -47.8% 120000 114000 -37477
-35.0% -43.4% 130000 123500 -27977
-30.0% -39.1% 140000 133000 -18477
-25.0% -34.7% 150000 142500 -8977
-20.0% -30.4% 160000 152000 523
-15.0% -26.0% 170000 161500 10023
-10.0% -21.6% 180000 171000 19523
-5.0% -17.3% 190000 180500 29023
0.0% -12.9% 200000 190000 38523
5.0% -8.6% 210000 199500 48023
10.0% -4.2% 220000 209000 57523
15.0% 0.1% 230000 218500 67023
20.0% 4.5% 240000 228000 76523
25.0% 8.8% 250000 237500 86023
30.0% 13.2% 260000 247000 95523
35.0% 17.5% 270000 256500 105023
40.0% 21.9% 280000 266000 114523
45.0% 26.2% 290000 275500 124023
50.0% 30.6% 300000 285000 133523
55.0% 34.9% 310000 294500 143023
60.0% 39.3% 320000 304000 152523
65.0% 43.6% 330000 313500 162023
70.0% 48.0% 340000 323000 171523
75.0% 52.3% 350000 332500 181023
80.0% 56.7% 360000 342000 190523
plus tard: surface plus tard: surface
patrimoine du gain achetable par achetable par
locataire propriétaire proprio locataire
73149 -34626 41.8 48.3
73149 -129626 48.0 96.5
73149 -120126 46.9 87.7
73149 -110626 46.0 80.4
73149 -101126 45.2 74.2
73149 -91626 44.5 68.9
73149 -82126 43.9 64.3
73149 -72626 43.3 60.3
73149 -63126 42.9 56.8
73149 -53626 42.5 53.6
73149 -44126 42.1 50.8
73149 -34626 41.8 48.3
73149 -25126 41.5 46.0
73149 -15626 41.2 43.9
73149 -6126 41.0 42.0
73149 3374 40.7 40.2
73149 12874 40.5 38.6
73149 22374 40.3 37.1
73149 31874 40.2 35.7
73149 41374 40.0 34.5
73149 50874 39.8 33.3
73149 60374 39.7 32.2
73149 69874 39.6 31.1
73149 79374 39.4 30.2
73149 88874 39.3 29.2
73149 98374 39.2 28.4
73149 107874 39.1 27.6
73149 117374 39.0 26.8