Merkblatt fr Mieterinnen und Mieter

Seite 1 von 4
Mieterinnen- und Mieterverband
www.mieterverband.ch

Mietzinserhhung

Wie wehren Sie sich gegen eine

Mietzinserhhung?
Der Erhalt einer Mietzinserhhung ist fr viele Mieterinnen und Mietern
existenziell mit keinem guten Gefhl verbunden stellt die Wohnungsmiete zumeist der grsste Ausgabenpunkt im Haushaltsbudget dar. Scheuen
Sie daher nicht vor der Mglichkeit einer Anfechtung zurck.

Anfechten oder nicht anfechten?

Der Staat greift nicht von sich aus ein, wenn ein missbruchlicher Mietzins
verlangt wird. Mieter mssen selber entscheiden, ob sie sich wehren wollen. Wer sich nicht wehrt muss sich bewusst sein, dass jede sptere Mietzinserhhung auf der nicht angefochtenen aufbaut.
Die Anfechtung gilt nur fr die sich wehrenden Mieter. Gleichermassen
betroffene, aber unttige Mieter des gleichen Hauses bezahlen weiter den
allenfalls missbruchlichen Mietzins. Es ist daher von Vorteil, wenn die
Mieter einer Liegenschaft gemeinsam vorgehen. Dadurch werden ausserdem Kosten (Gerichts- und Anwaltskosten) gesenkt und die Gefahr von Vergeltungsmassnahmen reduziert.
Mieter knnen sich beim rtlichen Mieterinnen- und Mieterberband
(MV) oder bei der Schlichtungsbehrde ber die Erfolgsaussichten einer
Mietzinsanfechtung beraten lassen. In komplizierteren Fllen (unklare Begrndungen, Vorbehalte, Rckrechnung von frheren Hypothekar- bzw. Referenzzinsvernderungen, notwenige Ertragsberprfungen) empfiehlt sich
der Beizug eines Anwalts. Die Mieterverbnde fhren Listen von spezialisierten Anwlten. Mieter, die eine Rechtschutzversicherung (privat oder
ber den MV) abgeschlossen haben, sollten sich frhzeitig ber eine allfllige Kostenbernahme bei ihrer Versicherung bzw. beim MV (Karenzfrist!)
erkundigen.
Bei Mietzinserhhungen, die mit Kostensteigerungen (Referenzzins,
Unterhalts- und Betriebskosten) oder wertvermehrenden Investitionen begrndet werden, ist es sinnvoll, zur Abklrung des Sachverhalts beim Vermieter eine zahlenmssige Begrndung fr die Erhhung zu verlangen.
Aber Achtung: die Anfechtungsfrist von dreissig Tagen wird dadurch
nicht verlngert!

Die Anfechtung
Die Anfechtung der Mietzinserhhung muss der Schlichtungsbehrde mitgeteilt werden. Ein Protest oder eine blosse Erkundigung beim Vermieter
gengt nicht. Die Adresse der Schlichtungsbehrde findet sich auf dem
Formular zur Mietzinserhhung. Man kann die Anfechtung bei der Schlichtungsbehrde auch persnlich protokollieren lassen. Viele Schlichtungsbehrden stellen fr die Anfechtung ein Formular zur Verfgung. Es gengt
aber auch ein eingeschriebener Brief.

Fr Mitglieder:
Persnliche Mietrechtsberatung
Hilfe bei der Wohnungsabgabe
Mngelberatung
Vertretung durch Anwalt
Nhere Informationen:
www.mieterverband.ch
Scrollen Sie ganz nach unten
und whlen Sie Ihren Kanton
Fr alle:
Hotline des MV Deutschschweiz
0900 900800
Fr. 3.70/Min. fr Anrufe vom Festnetz
Werktags 9 bis 15 Uhr
Rechtsausknfte durch spezialisierte
Juristinnen und Juristen

Merkblatt fr Mieterinnen und Mieter

Seite 2 von 4
Mieterinnen- und Mieterverband
www.mieterverband.ch

Die Anfechtung muss innert 30 Tagen nach Empfang des Mietzinserhhungsformulars erfolgen. Eine sptere Anfechtung ist wirkungslos. Die
30-tgige Frist beginnt an dem Tag, an dem die eingeschriebene Erhhungsmitteilung bei der Post abgeholt wurde.
Wird die Erhhungsanzeige nicht abgeholt, wird angenommen, der
Mieter habe sie am letzten Tag der 7-tgigen Abholfrist erhalten. Es hat also keinen Sinn, Mietzinserhhungen nicht abzuholen.
Fllt der letzte Tag der Frist auf einen Samstag, Sonntag oder staatlich
anerkannten Feiertag, so endet sie erst am nchstfolgenden Werktag.

Die Verhandlung vor der Schlichtungsbehrde

Nach Eingang der Anfechtung ldt die Schlichtungsbehrde Mieter und
Vermieter zu einer Verhandlung ein. Gelegentlich reagieren Vermieter mit
der Aufforderung, schon vor der Verhandlung eine Besprechung mit dem
Mieter abzuhalten. Dagegen ist nichts einzuwenden, nur sollten Mieter dabei nicht ohne Grund klein beigeben.
Die Schlichtungsbehrde besteht aus einem Vorsitzenden, einem Mieter- und einem Vermietervertreter und einem Protokollfhrer. Die Verhandlung ist mndlich. Die Verhandlungsthemen sind die vom Vermieter auf
dem Formular angegebenen Mietzinserhhungsgrnde.
Nicht Verhandlungsthemen sind grundstzlich irgendwelche Querelen,
Schden und Mngel im Haus, das Verhltnis der Mieter unter sich, Hausordnung etc.
Sind dem Mieter die vom Vermieter angefhrten Erhhungsgrnde
nicht klar, so soll er das ruhig sagen. Denn es besteht dann der Verdacht,
dass der Vermieter seiner Pflicht zu einer klaren Begrndung nicht nachgekommen ist.
Vergleich oder Urteilsvorschlag
Die Aufgabe der Schlichtungsbehrde ist es in erster Linie, in einem formlosen Verfahren eine Einigung zwischen den Parteien zu erreichen. Die
Schlichtungsbehrde kann hierzu, wenn sie es zur Beilegung eines Streites
als sinnvoll erachtet, auch ausserhalb des Verfahrens liegende Streitfragen
zwischen den Parteien in die Verhandlung einbeziehen.
Kommt eine Einigung zustande, so wird dies in einem sogenannten
Vergleich festgehalten. Der Vergleich wird von beiden Parteien unterzeichnet. Kommt es nicht zu einer Einigung zwischen den Parteien, so kann die
Schlichtungsbehrde entweder dem Vermieter die Klagebewilligung erteilen oder einen sogenannten Urteilsvorschlag erlassen. Die Klagebewilligung berechtigt den Vermieter innert einer Frist von dreissig Tagen ans Gericht zu gelangen. Tut er dies nicht, so gilt der bisherige Mietzins weiter.
Erlsst die Schlichtungsbehrde einen Urteilsvorschlag, so gilt dieser
als rechtskrftiger Entscheid, wenn ihn keine der Parteien innert einer Frist
von zwanzig Tagen ablehnt. Die Ablehnung muss nicht begrndet werden.
Diejenige Partei, welche den Urteilsvorschlag abgelehnt hat, erhlt von der
Schlichtungsbehrde die Klagebewilligung und hat die Mglichkeit, innert
einer Frist von dreissig Tagen eine Klage beim Gericht einzureichen. Wird

Merkblatt fr Mieterinnen und Mieter

Seite 3 von 4
Mieterinnen- und Mieterverband
www.mieterverband.ch

die Klage nicht rechtzeitig eingereicht, so gilt der Urteilsvorschlag als anerkannt und hat die Wirkung eines rechtskrftigen Entscheides.
Whrend der Dauer des Schlichtungsverfahrens und eines eventuell
anschliessenden Gerichtsverfahrens gilt der alte, nicht erhhte Mietzins
vorlufig unverndert weiter. Dringt der Vermieter schlussendlich mit seiner Mietzinserhhung durch, muss der Mieter allenfalls nachzahlen. Es
empfiehlt sich daher, den entsprechenden Betrag fr alle Flle auf die Seite
zu legen.

Das Gerichtsverfahren
Das Gerichtsverfahren luft gleich ab wie das Schlichtungsverfahren, mit
dem Unterschied, dass der Richter ber die Mietzinserhhung entscheidet.
Ausserdem werden Gerichts- und Anwaltskosten verlangt. Deren Hhe variiert nach dem sogenannten Streitwert, d.h. nach dem Betrag der Mietzinserhhung. Der Vermieter darf sich vor Gericht in der Regel nicht von einer
Liegenschaftenverwaltung vertreten lassen. Die Gerichtskosten und die
Kosten fr den eigenen und den Gegenanwalt werden dem Verlierer des
Verfahrens auferlegt.
Ein richterliches Urteil kann meistens innert einer kurzen Frist noch an
eine obere kantonale Instanz und je nach dem an das Bundesgericht weitergezogen werden.

Kann dem Mieter gekndigt werden?

Der Vermieter kann einem Mieter nicht ohne jeden Grund knden. Der Kndigungsschutz wird vom Gesetz bei einer Mietzinsanfechtung sogar noch
verstrkt, damit der Mieter ohne Angst vor einer Kndigung eine Mietzinserhhung anfechten kann.
Der Mieter darf nicht vor die Alternative Zinserhhung akzeptieren
oder ausziehen gestellt werden. Kndigungen sind deshalb anfechtbar,
wenn sie vom Vermieter ausgesprochen werden, um eine Mietzinserhhung durchzusetzen, kurz: wenn sie im Zusammenhang mit einer Mietzinserhhung ausgesprochen werden. Zusammenhang ist dabei in einem weiten Sinn zu verstehen. So kommt es nicht darauf an, ob eine Kndigung
gleichzeitig, vor oder nach der Mietzinserhhung ausgesprochen wird. Der
Mieter soll ohne den Druck einer drohenden Kndigung ber eine Mietzinserhhung verhandeln knnen.
Whrend der ganzen Dauer eines Schlichtungs- und Gerichtsverfahrens ist der Mieter vor einer Kndigung geschtzt, ausser wenn das Verfahren missbruchlich eingeleitet wurde, d.h., wenn der Mieter weiss, dass
seine rechtliche Lage aussichtslos ist und das Verfahren nur begonnen
hat, um sich den Kndigungsschutz zu verschaffen.
Der verstrkte Kndigungsschutz gilt weiter whrend drei Jahren nach
Abschluss des Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, unabhngig davon,
wie es herausgekommen ist, ausser wenn der Mieter im Gerichtsverfahren
nichts oder fast nichts zu seinen Gunsten herausgeholt hat. Auch Mieter,
die sich ohne Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren schriftlich mit dem

Merkblatt fr Mieterinnen und Mieter

Seite 4 von 4
Mieterinnen- und Mieterverband
www.mieterverband.ch

Vermieter einigen konnten, geniessen whrend den nchsten drei Jahren

diesen verstrkten Kndigungsschutz.
Whrend dieser Kndigungssperrfrist von drei Jahren kann der Vermieter nur noch unter ganz eingeschrnkten Voraussetzungen knden. Ein gltiger Kndigungsgrund ist zum Beispiel ein dringender Eigenbedarf des
Vermieters fr sich oder nahe Verwandte. Weiter bleibt eine Kndigung
mglich, wenn der Mieter trotz Mahnung den Mietzins nicht bezahlt oder
wenn trotz Ermahnung die Pflicht zu einem sorgfltigen Gebrauch der Mietsache und zur Rcksichtnahme auf Hausbewohner und Nachbarn schwer
verletzt wird. Spezielle Regeln gelten schliesslich, wenn die Liegenschaft
verkauft wird.
(Mrz 2015)