El saneamiento en su concepcin ms amplia, significa hacer sana

una cosa, repararla o remediarla. Dentro de esta concepcin

amplia, aplicada en el campo del Derecho Civil, se puede hablar de
saneamiento de la propiedad de un bien, de la existencia de un
crdito, de la calidad de heredero, etc.
Sin embargo, en su concepcin contractual estricta el saneamiento
es

considerado

como

la

obligacin

del transferente de la

propiedad, la posesin o el uso de un bien de remediar al

adquiriente por las consecuencias de actos de terceros que
invoquen un derecho anterior a la transferencia, de vicios ocultos
del bien y actos del propio transferente que, de acuerdo con el
Derecho Peruano, no permitan destinar el bien a la finalidad para
la cual fue adquirido o disminuyen su valor.

Segn Osorio el saneamiento, es la indemnizacin del vendedor al

comprador respecto de todo perjuicio, que haya experimentado
por vicio de la cosa comprada o por haber sido perturbada en la
posesin o despojo de ella. Es pues un aspecto de la eviccin.
Para que el saneamiento pueda tener lugar, es condicin
indispensable que los vicios sean ocultos y que a causa de ella no
puedan ser conocidos por el adquirente. Se trata, por tanto, de los
llamados visin redhibitorios que, que por su importancia,
permitan al comprador deshacer el contrato como consecuencia de

haber quedado considerablemente disminuido el uso de la cosa

que estaba destinada, y hacerla til para ste.
Ello es as porque redhibir quiere decir deshacer el comprador la
venta, segn derecho, por no haber manifestado el vendedor el
vicio o gravamen de la cosa vendida.

Capitant define el vicio redhibitorio como defecto oculto de la cosa

vendida que al disminuir notablemente el uso por cual se la
destina, a causa de tornarla impropia para este, permite al
comprador ejercer la accin de garanta contra el vendedor, sino
tambin de mandarlo por rescisin de la venta. Como es lgico la
accin redhibitoria o de saneamiento se da por los vicios ocultos de
las cosas adquiridas onerosamente, pero no por las cosas que se
han hecho a ttulo gratuito.

Concretando lo expuesto, cabe decir que el saneamiento

representa el remedio que puede ejercitar al adquirente de la cosa
frente a los vicios ocultos o la desposesin judicialmente
establecida y referida al mejor derecho que sobre ella tenga un
tercero.

WAYAR sostiene que debe distinguirse entre el saneamiento y la

garanta, pues mientras esta significa prestar asistencia, aquel
significa asegurar satisfaccin del dao que sobrevenga. Sin
embargo, la mayora de la doctrina consultada opina que la

obligacin

de saneamiento es un puro autentico deber de

garanta, agregando

los autores espaoles que su Cdigo

civil

denomina saneamiento a lo que la doctrina y el Derecho

extranjeros conocen como garanta, regulando las dos especies
tradicionales de eviccin y de vicios ocultos.
En palabras del destacado civilista nacional Max Arias Schreiber, el
objetivo que persigue la institucin del saneamiento "es dejar indemne al
adquirente cuando este no se encuentra en aptitud de utilizar el bien
dentro de la finalidad para lo cual lo adquiri en propiedad, posesin o
uso. Dentro de este enfoque, -agrega el

citado autor- el saneamiento

constituye en esencia una indemnizacin, dado que cuando se transfiere

y correlativamente se adquiere la propiedad (adquisicin definitiva) o la
posesin o uso (adquisicin temporal), se pone de manifiesto el deber
que tiene el transferente de que el adquirente disfrute del bien
adquirido; y si ello no es posible debido a la falta de ttulo o derecho del
primero, a defectos del bien o a hechos propios del transferente, debe
entonces repararse el dao ocasionado" (ARIAS SCHREIBER, p. 164).
Como habamos adelantado, la obligacin de garanta puede ser
considerada as como una simple prolongacin de la obligacin de
entrega (como opinan los MAZEAUD, p. 267). Sin embargo, sera absurdo
un escenario legal en donde el transferente garantice y responda
ilimitadamente por el bien transferido. Es por ello, que las obligaciones
de saneamiento deben de ajustarse a criterios de temporalidad y
prudencia, pero, jurdicamente nada impide que el propio transferente se
obligue al saneamiento por un plazo mayor a lo dispuesto en la norma
civil.

El artculo 1485 del Cdigo Civil regula el saneamiento, el cual consiste

en la obligacin natural que tiene todo transferente de un bien o
derecho, de garantizar al adquiriente el disfrute de los mismos, vale
decir, que su adquisicin debe ser jurdicamente segura o que, dicho
bien o cosa, cumple con los propsitos por el cual se adquirieron. El
transferente est, pues, obligado a responder legalmente en caso el

adquirente sea privado del goce del bien por parte de un tercero, por
hechos propios del transferente o por vicios propios de la cosa, pues
dichos eventos dan como resultado que el bien sea in idneo para la
finalidad por la cual fue adquirido o que se produzca un menoscabo en
su valor.
La obligacin de quien transfiere no se agota en la celebracin del
contrato mismo, sino que se extiende en el tiempo, pues el Derecho Civil
estima que, atendiendo al principio de la buena fe contractual, el
adquirente debe ser protegido y garantizado durante un lapso prudente.
Un anlisis econmico de esta figura jurdica, se sustenta en que el
Derecho Civil debe presumir normalmente cul sera el arreglo a que
arribaran las partes de ocurrir algn evento, usualmente previsible, que
afecte la propiedad, posesin o uso del bien adquirido, siendo que en
este escenario lo ms natural sera dejar indemne al adquiriente
perjudicado, es por ello que se dispone legislativamente obligaciones de
saneamiento como garantas implcitas.

En suma, esta institucin tiene que ver con la finalidad o causa por la
cual una persona adquiere un bien. Por el saneamiento, el transferente
se obliga a garantizar el disfrute de ese bien, no solo en el sentido de no
ser perturbado por un tercero, sino en el entendido que cumple bien con
su finalidad, caso contrario el transferente deber responder al
adquirente. Con ello, la ley busca defender el equilibrio contractual que
debe existir al momento de celebrarse el contrato y lo hace aun cuando
los contratantes no hayan advertido la existencia de la rotura de dicho
equilibrio (DE LA PUENTE Y LAVALLE, p. 400).

PUEDE QUE NO VAYA ! Las dos obligaciones esenciales del

vendedor son la de entregar la cosa y la de saneamiento. La
obligacin de saneamiento comprende el saneamiento por eviccin
y el saneamiento por vicios ocultos: es decir, no hay saneamiento
y eviccin, sino que aqul es el gnero (obligacin de

saneamiento) y sta la especie (por eviccin), una de ellas, porque

hay otra (por vicios ocultos).

La obligacin de saneamiento significa que el vendedor est

obligado a proporcionar al comprador la posesin pacfica y las
caractersticas aparentes de la cosa entregada.

LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO
La obligacin de saneamiento tiene su origen en la mancipatio
romana, llevada a cabo mediante el cobre y la balanza y de
conformidad con la Ley de las Doce Tablas. El mancipante
vendedor estaba obligado a garantizar la propiedad del
comprador en el caso que un tercero impugnase la validez del
derecho adquirido por ste ltimo.
Ms tarde en la compraventa consensual se inclua una clusula
accesoria por la cual se estableca que el vendedor es
responsable por los vicios jurdicos que presente la cosa vendida.
La cantidad que el vendedor se obligaba a pagar al comprador en
caso de eviccin, poda variar del simple al cudruplo, pero
generalmente el vendedor se obligaba a pagar el doble del precio
recibido (stipulatio duplae). Posteriormente el Derecho romano
consider la obligacin de sanear como un elemento de la
compra venta que operaba aun cuando no hubiera pacto.
El Cdigo civil mexicano de 1929, lo regula la eviccin y el
saneamientoen el libro de las obligaciones, en el ttulo sobre
incumplimiento de las obligaciones, arts, 2119 a 2162.
Finalmente, cdigos como el portugus y el peruano de

1984 lo regulan en la Parte General de la contratacin, de modo

que son aplicables a todos los contratos sean nominados (tpicos)
o innominados (atpicos).
Como se aprecia, en un principio el saneamiento fue considerado
como un efecto del contrato de compraventa, luego se extendi a
los contratos traslativos a ttulo oneroso y finalmente a todo
contrato traslativo sea a ttulo oneroso o gratuito.
El derogado cdigo civil de 1852, inspirado en el Cdigo de
Napolen, regul solamente la eviccin y el saneamiento en
quince artculos. El, tambin, derogado Cdigo civil de 1936 trat
del saneamiento por eviccin y por vicios redhibitorios en las
disposiciones generales de los contratos, limitando su aplicacin
a los contratos onerosos en los que se transfiera la propiedad,
posesin o uso de una cosa.
El Cdigo civil vigente de 1984 clasifica a las obligaciones de
saneamiento en cuatro rubros: 1) disposiciones generales; 2)
saneamiento por eviccin; 3) saneamiento por vicios ocultos; y 4)
saneamiento por hechos propios del transferente. Sus normas
son aplicables tanto a los contratos a ttulo oneroso como a ttulo
gratuito.
Fundamento de la Obligaciones de Saneamiento.
Segn REZZNICO , las obligaciones de saneamiento derivan de
los principios generales de buena fe y lealtad que presiden el
cumplimiento de los contratos. Esto es cierto por cuanto de conformidad
con el artculo 1632 del Cdigo Civil peruano, los contratos debe
celebrarse de acuerdo con las reglas de la buena fe y comn intencin
de las partes.
Sin embargo, pese a ser cierto este fundamento no es suficiente. Lo
que determina

la obligacin de reparar el perjuicio causado por no

poder destinar la cosa a la finalidad a que est destinada es, no tanto la

buena o mala fe del enajenante que, en realidad, es la conviccin

personal del actor respecto a la legitimidad o ilicitud del mismo, cuando

la diligencia o negligencia, o en su caso el dolo, con que acta el
enajenante.
Pero al lado de esta obligacin de reparar el perjuicio se encuentra
otra obligacin del transferente en materia de saneamiento, es colocar al
adquiriente en la situacin mas similar posible a la que se encontraba
antes de ocurrir la causal de saneamiento, independientemente de su
culpa o dolo, los cuales solo tendrn relevancia para la Indemnizacin de
los daos y perjuicios.
Debe observarse que la responsabilidad por saneamiento, a
diferencia de las otras obligaciones que impone el contrato, no forma
parte del haz

de obligaciones contenidas en la relacin jurdica

obligacional creada por la celebracin de este, sino que su fuente esta

en un mandato de la ley que impone directamente al transferente para
que responda por

las consecuencias de la eviccin y de los vicios

ocultos que tenga su origen o existan al momento de celebrarse el

contrato, independientemente de conocer o no tal existencia. La ley
busca defender el equilibrio contractual que debe existir al momento de
celebrarse el contrato y lo hace aun cuando los contratantes no hayan
advertido la existencia de la rotura de dicho equilibrio.
En estas condiciones, el verdadero y ltimo fundamento de las
obligaciones de saneamiento es el restablecimiento del equilibrio
contractual roto por la ocurrencia de la eviccin, vicio oculto de la cosa o
el hecho propio del transferente, para lo cual

no se toma en

consideracin su buena o mala fe ni su culpa o dolo. En lo que al

transferente se refiere se trata de una responsabilidad de carcter
objetivo.
Es cierto, empero, que este restablecimiento, a semejanza de la
reparacin de los daos y perjuicios, se traduce en una indemnizacin.

CASUISTICA
El saneamiento por eviccin es una obligacin del
vendedor que consiste en amparar al comprador en
caso de ser este privado de la cosa en todo o parte de
ella, siempre y cuando la eviccin tenga una causa
anterior al contrato de compraventa de acuerdo con
las reglas establecidas en el cdigo civil.
Sin embargo hay casos en que esta obligacin puede
cesar para el vendedor, de acuerdo con lo establecido
en el artculo 1903 del cdigo civil, la obligacin de
saneamiento por eviccin del vendedor cesa, en los
siguientes casos:

Cuando el comprador se somete a rbitros con la

persona que reclama, sin que haya autorizacin del
vendedor, y las resultas del pleito sean en contra del
comprador.

Cuando el comprador pierde la posesin por un

hecho suyo y por este motivo se genera la eviccin.
Solo en estos casos expresamente consagrados en la
ley cesa la obligacin del vendedor de amparar al
comprador en caso de eviccin; de igual forma en
caso de eviccin el comprador debe denunciarle el
pleito al vendedor, pues si omite efectuar dicha
comunicacin, tampoco estar el vendedor obligado a
sanear, segn lo establecido en el artculo 1899 del
cdigo civil, el cual establece lo siguiente:

El comprador a quien se demanda la cosa vendida

por causa anterior a la venta, deber citar al
vendedor para que comparezca a defenderla.
Esta citacin se har en el trmino sealado por las
leyes de procedimiento.
Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la
cosa, el vendedor no ser obligado al saneamiento; y
si el vendedor citado no compareciere a defender la
cosa vendida, ser responsable de la eviccin; a
menos que el comprador haya dejado de oponer
alguna defensa o excepcin suya, y por ello fuere
evicta la cosa.
Por ultimo respecto a este tema tambin es
conveniente mencionar que en caso de que el
vendedor no oponga defensa alguna en el proceso y
se allana al cumplir la obligacin de saneamiento, si el
comprador asume el la defensa y pierde el proceso no
podr exigirle al vendedor las costas, ni los frutos que
se hayan pagado al dueo del bien.