TEMA 1.

- DERECHO REAL, CONCEPTO Y DINMICA

1.-EL DERECHO REAL: CONCEPTO, CLASES Y ESTRUCTURA .
Derecho civil patrimonial:
Derecho de obligaciones
Relacin jurdica interpersonal (negocio jurdico, contrato)
Derecho de cosas o Derechos reales
El Derecho de cosas es el sector del Ordenamiento jurdico que
se dirige a resolver los conflictos que recaen sobre la titularidad,
utilizacin o disfrute de los bienes (relacin persona-cosa).
Constituye una cuestin trascendental para la organizacin social.
El Derecho de cosas ha evolucionado con los tiempos
Dnde se encuentran las normas del Derecho de cosas?
La Constitucin: arts. 33.2 y 128
El Cdigo civil: Falta una regulacin general.
Libro II, relativo a los bienes, la propiedad y sus modificaciones.
Clasificacin de los bienes. Posesin. Derechos de propiedad, usufructo,
servidumbre y adquisicin preferente.
Libro III, (arts. 609 a 617). La ocupacin. La accesin.
Libro IV arts. 1857 a 1886): contrato de prenda, hipoteca, del censo y la
enfiteusis , la prescripcin adquisitiva o usucapin.
Las Leyes especiales,
de carcter estatal :
dictadas por las respectivas Comunidades Autnomas.

Leyes especiales de carcter estatal

Ley Hipotecaria de 1946- y su Reglamento 1947 la Ley de Hipoteca Mobiliaria y prenda sin desplazamiento (LHMPSD)
de 1954
la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) de 1960 (reformada por la Ley
8/1999)
el Texto Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual (TRLPI) de 1996
(modificado por la Ley 5/1998 y por la Ley 23/2006 de 7 de julio por la
que se modifica el texto refundido de la Ley de Propiedad Intelectual);
el Texto Refundido de la Ley del Suelo (TRLS) ltimo texto legal es de
20 de junio de 2008,
la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno
de bienes inmuebles de uso turstico.
Concepto de derecho real

 Derecho real: es un poder que el Ordenamiento jurdico otorga a las personas

(fsicas o jurdicas) para ejercer un seoro directo e inmediato sobre las cosas,
ya sea total (d. de propiedad) o parcial (los otros derechos reales).
Derechos de crdito:
1.- tienen por objeto una conducta.
2.-Suj. pasivo (deudor).
Pluralidad de sujetos: obligaciones solidarias y mancomunadas
3.- Generan una accin contra el deudor.
4.- No se extingue si se destruye la cosa sobre la que recae.
5.- Pueden concurrir varios derechos de crdito frente a un nico deudor
6.- Nacen de los contratos
7.- Las acciones personales prescriben a los 15 aos (art. 1964).
8.- Se caracterizan por su transitoriedad.
9.- La competencia judicial viene determinada por el lugar del domicilio del
demandado.
10.- No existe un registro especial para los contratos.

Derechos reales:

1.- recaen directamente sobre una cosa.

2.- Suj. Pasivo (todos).
Pluralidad de sujetos: comunidad de bienes
3.- Generan una accin contra cualquiera (eficacia erga omnes).
4.- Se extingue si se destruye la cosa sobre la que recae.
5.- No cabe la concurrencia de varios derechos reales de igual contenido sobre
un mismo bien.
6.- Nacen de los contratos completados con la traditio o entrega de la cosa, de la
usucapin, de la accesin
7.-las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los 30 a. (art. 1963)
y sobre bs. muebles a los 6 (art. 1962).
8.- Son derechos de duracin prolongada.
9.- La competencia judicial viene determinada por el lugar en el que se
encuentren los bienes (art. 52.1.1. LEC).
10.- En el RP se inscriben los distintos derechos reales. Su transmisin,
modificacin y extincin suele constar en documento pblico.

Figuras hbridas
1.- Ius ad rem: son derechos de crdito que tienen por objeto la constitucin o
adquisicin de un d. real a favor de sus titulares (el comprador de una cosa, p.
ej.).
2.- Derecho real in faciendo u obligaciones propter rem (o por razn de la cosa):
se trata de casos donde el propietario o titular de un derecho real est obligado a
realizar una determinada prestacin por razn de su titularidad (art. 533 y 599
del CC; art. 9.1 e) LPH; las obligaciones fiscales basadas en la titularidad de un
derecho real como el pago del IBI).

 3.- Derechos de crdito que tienen eficacia frente a terceros:

el contrato de arrendamiento inscrito en el RP;
el derecho de retencin;
la opcin de compra inscrita en el RP.
CLASES DE DERECHOS REALES
El derecho de propiedad: derecho real pleno (art. 348 CC).
Derechos reales limitados o derechos en cosa ajena (iura in re aliena)
Dentro de los d. reales limitados, cabra incluir la copropiedad y la propiedad
interina (sometida a condicin o trmino).
Derechos reales de goce o disfrute:
el derecho de usufructo
el derecho de uso
el derecho de habitacin
las servidumbres
el derecho de superficie/ el derecho de vuelo
el censo
aprovechamiento por turno de bienes inmuebles
enfiteusis
Derechos de garanta:
hipoteca (mobiliaria; inmobiliaria).
prenda (con desplazamiento y sin desplazamiento).
la anticresis.
Derechos de adquisicin preferente: derecho de adquirir por delante de un
tercero
La opcin de compra
Derechos de tanteo y retracto.
Pueden los particulares crear nuevos derechos reales? NO ENTRA
Partidarios de que no (numerus clausus):
1.- afectan al orden pblico econmico.
2.- facilita el conocimiento a terceros de las cargas de los bienes inscritos.
3.- facilita la labor de los registradores.
Partidarios de que s (numerus apertus):
Pueden crearlos pero respetando siempre las caractersticas de los tpicos.
1.- El CC no contiene ninguna prohibicin de que los particulares puedan crear
nuevos derechos reales.
2.- La legislacin hipotecaria se pronuncia de manera expresa a favor de la
existencia de otros tipos (art. 2.2 LH; art. 7 RH).
El art. 2.2. LH que dice que en el RP se inscriben los ttulos en que se
constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extinga los derechos de
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usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbre y otros

cualesquiera rales.
De forma ms clara el art. 7 del RH establece que Conforme a lo dispuesto en
el art. 2 de la Ley, no slo debern inscribirse los ttulos en que se declare,
constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio de los derechos
reales que en dichos prrafos se mencionan, sino cualquiera otros relativos a
derechos de la misma naturaleza, as como cualquier acto o contrato de
trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde
luego, o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes
inmuebles o inherentes a derechos reales.
La DGRN ha sido muy rigurosa a la hora de admitir nuevos derechos reales.
Exige transcendencia real de la nueva figura. Debe reunir todas las caractersticas
(objetivas) de los derechos reales:
- como inmediatividad o poder directo e inmediato sobre la cosa (en este sentido
es opinin comn que los derechos reales atpicos slo pueden tener por objeto
los derechos reales sobre cosa ajena);
- eficacia erga omnes;
- permanencia de la rel. creada.
Adems (segn la doctrina y la jurisprudencia del TS) debe fundarse en un
inters serio y legtimo y debe tratar de cumplir una funcin social y que la
misma sea tutelada por el ord. Jur.
Ello implica que no se puedan crear figuras prohibidas por la ley o que vayan
contra las normas imperativas (por ej. contra la prohibicin de los pactos
comisorios, la separacin permanente entre el disfrute de un bien y el d. de
propiedad sobre el mismo, prestaciones perpetuas no redimibles, indivisin
permanente del condominio...).
Los nuevos derechos creados han de tener un carcter temporal; tampoco podrn
crearse derechos reales que no puedan ser reconocidos.
En la prctica para centrar el problema hay que tener en cuenta:
- la amplitud con la que se configuran algunos derechos reales tpicos
- la dificultad de encontrar derechos reales atpicos que renan los requisitos
exigidos.
En el RP pueden entrar obligaciones conectadas con derechos reales, pero no
meras obligaciones.
Estructura de los derechos reales SUJETOS, OBJETO Y CONTENIDO.
Sujetos:
Sujeto activo: titular del derecho. P. fsica o jurdica.
- Varios los titulares: copropiedad o cotitularidad
Sujeto pasivo: todos los dems (eficacia erga omnes , ubi rem meam
invenio, ibi vindico).
P. fsica o jurdica (limitacin temporal en algunos casos como el
usufructo art. 515 CC).
Personas jur. privadas y pblicas:
el Estado

 las dems Administraciones Pblicas y entidades de derecho

pblico con personalidad jurdica propia:
son bienes y derechos de dominio privado o patrimoniales los
que, siendo de titularidad de las Administraciones Pblicas, no tengan el
carcter de demaniales (Ley del Patrimonio de las Administraciones
pblicas).
Objeto: las cosas del mundo exterior, existentes (no futuras), lcitas por
ser susceptibles de trfico, determinadas y susceptibles de apropiacin.
Cosas del mundo exterior existentes (no futuras) y determinadas.
Entidad material.
Corporal o incorporal (derechos; obras de ingenio; energas). En el caso
de los derechos se trata de un poder de exclusiva sobre una cosa.
Con individualidad propia.
Susceptible de dominacin independiente.
Cosas lcitas por ser susceptibles de trfico.
DISTINCIN:
Res in commercio.
Res extra-commercium: Por naturaleza o por disposicin legal.
No pueden ser objeto de contrato (art. 1.271)
No son susceptibles de usucapin (art. 1.936).
En atencin a su titularidad:
Cosas de dominio pblico (art. 339 C.c.)
- Inembargables; Imprescriptibles; Inalienables.
Cosas de dominio privado.
En atencin a su naturaleza, las cosas objeto de los derechos reales se
clasifican en:
Bienes inmuebles (art. 334)
- Inmuebles por naturaleza
- El suelo y las aguas.
- Inmuebles por incorporacin (construcciones y vegetacin)
- Inmuebles por destino (destinados por su propietario de forma
permanente a un inmueble)
- Inmuebles por analoga (Concesiones administrativas; servidumbres;
derechos reales sobre bienes inmuebles).
Bienes muebles (art. 335 C.c.)
- Por naturaleza, los establecidos en el cdigo civil.
- Por determinacin legal (rentas y pensiones).
El CC habla indistintamente de tener una cosa para referirse a tener un
derecho de propiedad sobre esa cosa.
Contenido: poder o seoro sobre la cosa, Facultad sobre el bien.
- total: propietario pleno
- parcial: as, por ejemplo, en el usufructo de una finca coexiste el derecho
de propiedad y el derecho de usufructo; las situaciones de copropiedad.

 Facultades.
- De posesin.
- De aprovechamiento.
- De disposicin (dependiendo de los casos)
- De realizacin de valor (para los derechos de garanta)
- De adquisicin preferente (tanteo y retracto, opcin de compra)
- De defensa (accin confesoria o declarativa, negatoria,
reivindicatoria y deslinde).
Cargas (los deberes que los propietarios del suelo urbanizable deben de
cumplir para ejercer sus derechos sobre el mismo art. 16 TRLS; los
titulares de los bienes hipotecados).
2.- DINMICA. 2.1. ADQUISICIN. TEORA DEL TTULO Y EL MODO.
Art. 609 C.c. La propiedad se adquiere por la ocupacin.La propiedad y los dems
derechos sobre bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donacin, por sucesin
testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin.
Pueden adquirirse tambin por medio de la prescripcin.
MODOS DE ADQUIRIR LOS D.REALES :
Modos originarios:
- la ocupacin (art. 610) apoderarte de una cosa, la ocupacin es residual, se
utilizan, por ejemplo, con los animales, pero no con los inmuebles.
- la prescripcin adquisitiva o usucapin.
Modos derivativos:
- adquisicin por la ley
- la sucesin mortis causa
-Contratos acompaados de la tradicin.
Otros modos (no mencionados en el art. 609):
- Accesin
- inscripcin en el Registro de la Propiedad
- adquisicin por acto de autoridad.
LA TEORA DEL TTULO Y EL MODO
Arts. 609 y 1095 C.c.El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace
la obligacin de entregarla. Sin embargo, no adquirir derecho real sobre ella hasta
que le haya sido entregada.
EN ESPAA EL MERO HECHO DE HACER EL CONTRATO, SIN ENTREGAR
LA COSA, NO TE CONVIERTES EN PROPIETARIO.
Qu significa la teora del ttulo y el modo?.
La llamada teora del ttulo y del modo nace de una interpretacin causalista de la
traditio romana. Titulus o iusta causa + traditio.
Ttulo: acto o contrato por el que se establece la voluntad de enajenacin del derecho.
Modo o tradicin (entrega): entrega de la cosa o de la posesin de la cosa con la
finalidad de la transmisin de un dominio, sobre la que recae el derecho de propiedad u
otro derecho real poseble. Tambin se conoce como traditio.

El ttulo es insuficiente para producir la adquisicin de un derecho real sino va

acompaado del modo.
Si no existi ttulo o este es insuficienteNo se produce la adquisicin del d. real.
En otras legislaciones:
A) El sistema de adquisicin de los derechos reales por el solo contrato (nudo
consenso): Derechos francs e italiano.
- El contrato es por s solo un modo de adquirir los d. reales.
- La tradicin realiza el papel de cumplimiento de una obligacin.
B) El sistema de adquisicin de los derechos reales por la sola tradicin (bienes
muebles) o inscripcin en el Registro (bienes inmuebles): Derecho alemn.
La necesidad de ttulo y modo en el derecho espaol se aplica para la
adquisicin de derechos reales por contrato, quedando fuera los que tengan lugar de
otra forma (usucapin, sucesin mortis causa).
Se precisa para adquirir no slo el derecho de propiedad, sino cualesquiera otros
derechos reales, tanto sobre bienes muebles o inmuebles, siempre y cuando
impliquen posesin sobre las cosas.
La entrega de la cosa (modo) transmitida que hace el tradens al accipiens debe ir
acompaada de la voluntad de transferir y de adquirir el dominio o derecho real.
Se induce esta voluntad de la existencia de un negocio jur. previo del cual la
tradicin es consecuencia.
Formas de traditio, modo o entrega de la cosa
1) tradicin real entrega material o fsica (art. 1462.pf. 1. CC) paso de mano
a mano (b. muebles), ocupacin material (b. inmuebles);
2) tradicin simblica:
- entrega de las llaves-art. 1463 CC; (se refiere a los bienes muebles, entrega
de las llaves del lugar donde estn los bienes muebles), tambin se pueden aplicar
por analoga a los bienes inmuebles.
Traditio brevi manu el solo acuerdo equivale a la entrega.
- entrega de los ttulos de pertenencia art. 1464CC; bienes incorporales,
como por ejemplo, las servidumbres. Hace una referencia a la escritura pblica.
3) acuerdo de las partes art. 1463 CC;
4) otorgamiento de escritura pblica (instrumental) art. 1462. pf. 2.
- El otorgamiento de escritura pblica es la forma ms habitual de entrega para
los bienes inmuebles.
- El otorgamiento de escritura pblica equivale a la entrega si de la misma no
resultase o se dedujese lo contrario.
- El precepto requiere que los vendedores tengan la posesin a ttulo de dueo,
aunque la posesin inmediata la ostente otra persona.
5) el uso consentido art. 1464 CC
La inscripcin en el RP del ttulo suple la necesidad de traditio o entrega?
TRADICION E INSCRIPCION
- Salvo en el caso de la hipoteca, la inscripcin no es precisa para que el derecho
real nazca o se transmita. Es meramente declarativa.

Al RP llegan los ttulos completados con la tradicin. El Registro publica

derechos ya adquiridos.
El art. 38 LH presume que quien tenga inscrito el dominio de los bienes
inmuebles o derechos reales tiene la posesin de los mismos.
El art. 34 LH: la adquisicin de buena fe, a ttulo oneroso y del titular inscrito,
del que a su vez inscribe su derecho, le hace inmune de las consecuencias de los
vicios de la tradicin.

2. 2.- MODIFICACIN
A) Modificacin subjetiva o transmisin del derecho real
- Da lugar a la adquisicin derivativa del mismo por otro sujeto.
- Con el d. real se transmiten las cargas que lo gravan (hipoteca, servidumbres,
usufructo.)
- Creando un nuevo d. real en cosa ajena
- Extinguiendo el d. real en el transmitente.
B) Modificacin objetiva:
- Se refiere a la modificacin del derecho en s y se explican por la elasticidad
del d. de propiedad.
- Se producen:
a.- cuando se constituyen derechos reales limitados a favor de terceros;
b.- por alteracin de alguna de las facultades del propietario
(prohibiciones de disponer);
c.- por imposicin de la ley (afectacin del bien por un acto
administrativo o de inters general).
Cuando se extinguen los derechos que gravan a la propiedadel propietario
recupera las facultades sobre su cosa que otros antes ostentaban.
2. 3.- EXTINCIN
1.- Causas de extincin comunes a todos los derechos reales (incluido el dominio y la
posesin):
(A) la destruccin o prdida de la cosa objeto del derecho: total y
definitiva.
(B) La expropiacin forzosa:
2.- Causas de extincin comunes a los iura in re aliena:
(A) La renuncia (tambin extingue el dominio). Declaracin de
voluntad por la cual una persona renuncia a un derecho real. LIMITES
DE LA RENUNCIA: que no perjudique a terceros, por ejemplo: alguien
insolvente no puede deshacerse de su activo.

(B) La consolidacin (confusin en obligaciones, cuando en una

misma persona estn los derechos de acreedor y deudor): cuando en una
misma persona se da la cualidad de titular dominical y del titular del
derecho real que lo grava.
(C) Caducidad.
3.- Causas de extincin propias del dominio
(A) El abandono o dereliccin
(B) La revocacin de la propiedad.