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PRESENTADA POR:
BARCELONA ESPAA
2013
AGRADECIMIENTO
RESUMEN
A travs de la presente investigacin se aportan criterios e instrumentos para la
solucin de algunos de los problemas ms gravitantes por los que atraviesan las
ciudades peruanas, entre ellas Huancayo, cuales son, la inadecuada
conformacin del patrn urbanstico, el dficit de la red de espacios pblicos, la
asimtrica distribucin de los beneficios y cargas urbansticas, entre otros. En
esta medida, y asimilando los rasgos ms importantes que caracterizan la tcnica
de reparcelacin en Espaa, en tanto instrumento que hace posible la
superacin de los problemas enunciados, se proponen criterios e instrumentos
para la implementacin del reajuste de suelos, un mecanismo recientemente
instituido en Per, que vislumbra una tenue aproximacin a la reparcelacin.
Palabras clave: Reparcelacin, reajuste de suelos, gestin urbanstica.
INDICE
CARATULA
PORTADA
AGRADECIMIENTO
RESUMEN
INDICE
INTRODUCCION
CAPTULO I
LA PROBLEMTICA URBANSTICA EN PER
I.1 Generalidades ............................................................................................................11
I.1.1 El contexto de la ciudad de Huancayo: el valle del Mantaro ............................... 12
I.1.2 La ciudad de Huancayo ...................................................................................... 13
I.2 El problema ............................................................................................................... 18
CAPTULO II
HIPTESIS, OBJETIVOS Y METODOLOGA
II.1 Hiptesis .................................................................................................................. 27
II.2 Objetivos .................................................................................................................. 27
II.2.1 Objetivo general ................................................................................................. 27
II.2.2 Objetivos especficos ......................................................................................... 28
CAPTULO III
MARCO TERICO
II.3 Metodologa ............................................................................................................. 28
III.1 La tcnica de la reparcelacin en Espaa ............................................................... 30
III.1.1 Antecedentes. Su origen ................................................................................... 30
III.1.1.1 Ildefonso Cerd y las primeras prcticas de reparcelacin: la mancomunidad
de reparto ....................................................................................................... 31
III.1.1.2 El proyecto de ensanche y su potencial afrenta a los derechos de propiedad .
........................................................................................................................ 35
III.1.1.3 La propuesta de Cerd y los primeros intentos para impregnar de equidad a
la obra urbanizadora ...................................................................................... 38
CAPTULO IV
LA REPARCELACIN COMO INSTRUMENTO DE GESTIN URBANSTICA.
SNTESIS COMPARATIVA
IV.1 Los sistemas de gestin urbanstica como marco de la reparcelacin .................. 128
IV.1.1 La reparcelacin. Concepto ............................................................................ 130
IV.1.2 Los objetivos de la reparcelacin .................................................................... 133
IV.1.3 Las formas de reparcelacin ........................................................................... 135
IV.1.4 El mbito de la reparcelacin .......................................................................... 141
IV.1.5 Los criterios de reparcelacin ......................................................................... 146
IV.1.6 La valoracin en la reparcelacin ................................................................... 154
IV.1.7 La subrogacin real en la reparcelacin ......................................................... 159
CAPTULO V
LA TCNICA DEL REAJUSTE DE SUELOS EN PER
V.1 La regulacin del desarrollo del suelo. Antecedentes ............................................. 163
V.1.1 La normativa tradicional, propulsora del modelo de lotera urbana y de la
urbanizacin lote por lote o predio por predio ...................................................... 164
V.1.2 El Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano del ao
2003: La recepcin en Per del principio de equidistribucin de beneficios y cargas
urbansticas, y la institucin de nuevos instrumentos de planificacin y gestin ....... 169
V.2 Marco regulatorio del desarrollo del suelo. La normatividad vigente ...................... 171
V.2.1 El Reglamento Nacional de Edificaciones del ao 2006. La mantencin del statu
quo ........................................................................................................................... 172
V.2.2 La Ley N 29090, regulatoria de los procesos de habilitacin urbana y de
edificaciones. Su desarticulacin con la normativa que prev la gestin asociada del
suelo ......................................................................................................................... 173
V.2.3 El Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano del ao 2011:
La institucin del reajuste de suelos ......................................................................... 174
CAPTULO VI
LA REGULACIN DE LA URBANIZACIN EN HUANCAYO, PER
VI.1 La normativa que rige el desarrollo del suelo. Antecedentes ................................. 186
VI.2 La normativa urbanstica local vigente: el Plan de Desarrollo Urbano 2006-2011 . 190
CAPTULO VII
DISCUSIN
VII.1 La implementacin del reajuste de suelos con los criterios de la reparcelacin
instituida en Espaa ..................................................................................................... 192
VII.2 Determinacin del rgano gubernamental competente para la implementacin del
reajuste de suelos ........................................................................................................ 196
VII.3 Fijacin de la norma a travs de la cual se canalice la implementacin del reajuste
de suelos ..................................................................................................................... 197
CAPTULO VIII
GENERALIZACIN
VIII.1 Propuesta de criterios ......................................................................................... 199
VIII.2 Propuesta de instrumentos tcnicos ................................................................... 200
CAPTULO IX
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
IX.1 Conclusiones ...................................................................................................... 204
IX.2 Recomendaciones ................................................................................................ 206
BIBLIOGRAFA Y REFERENCIAS
ANEXOS
INTRODUCCIN
El presente trabajo ha sido motivado por la realidad urbanstica que experimenta
Huancayo una de las principales ciudades de Per, ubicada en su centro
geogrfico, al extenderse horizontalmente. Si bien es cierto que sobre el suelo
urbano se expresan problemas como el deterioro fsico e insuficiencia de
infraestructura, tugurizacin, hacinamiento, congestin vehicular, contaminacin
atmosfrica, entre otros; es sobre el mbito de expansin urbana donde se
presentan problemas de igual o mayor trascendencia: uso irracional del suelo,
patrn urbanstico catico, insuficiencia o caresta de los llamados servicios
pblicos domiciliarios (redes de agua, alcantarillado, energa elctrica, entre otros)
y servicios pblicos complementarios (infraestructura recreativa, educativa, de
salud, etc.); todos ellos actuando sinrgicamente, y creando graves disfunciones
ambientales. Sobre este mbito se centra nuestra atencin.
Frente a esta realidad, caben dos opciones; aceptar la realidad descrita, aun
cuando sta tiende a agravarse; o atenuar o revertir dicha situacin. Habiendo
optado por esta ltima, surge la necesidad de identificar el porqu de esta
realidad; causas las hay muchas como es obvio; sin embargo, una sustantiva,
tiene sus races en el excesiva fragmentacin del suelo esto es, el minifundio
imperante, en la periferia; y aunado a ello, el desarrollo del suelo conocido
como predio por predio, teniendo, precisamente, como base la propiedad predial
aislada; y tambin, en la asimtrica distribucin de beneficios y cargas que fluyen
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CAPTULO I
LA PROBLEMTICA URBANSTICA EN PER
I.1 Generalidades
Per, es un pas situado en la parte central y occidental de Sudamrica. Se
encuentra conformado por 195 provincias y 1834 distritos, que abarcan una
extensin superficial de 1285.215,6 kilmetros cuadrados, y albergan de
acuerdo con los resultados del ltimo censo realizado en el ao 2007, una
poblacin de 28220,764 habitantes. De acuerdo con el Plan Nacional de
Desarrollo Urbano, el sistema urbano peruano est constituido por 539 centros
urbanos, distribuidos en distintas escalas territoriales, agrupados en ciudades
metrpolis nacionales/ macroregionales/ regionales, ciudades intermedias y
ciudades menores. Los cuatro centros de mayor importancia son: Lima-Callao,
que tiene el rango de metrpoli nacional, y Arequipa, Trujillo y Huancayo, a los
cuales se les ha asignado el rango de metrpolis macroregionales1. Huancayo
que, en trminos generales, se comporta como una ciudad intermedia, se
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POBLACIN
(Ha)
DENSIDAD
POBLACIONAL
(Hab./Ha)
1944
28,910
197
146,75
1951
31,583
350
90,24
1963
72,514
475
152,66
1979
155,574
1,378
112,90
1991
239,517
2,160
111,08
1996
269,605
2,504
107,67
2002
293,927
3,075
95,59
2005
306,954
3,558
86,27
2007
315,920
3,920
80,59
2013
357,279
4,430
80,64
Fuente: Elaboracin propia, sobre la base de los censos de poblacin y diversas fuentes grficas,
entre ellos, los diferentes planes urbanos.
I.2 El problema
Las ciudades peruanas en general, y Huancayo en particular, experimentan una
serie de problemas de carcter urbanstico8 que, en gran medida, se desprenden
de dos de los ms notorios rasgos que caracterizan el proceso de conformacin
de las ciudades peruanas: por un lado, el proceso de urbanizacin que se
concreta sobre la base de la propiedad individual dicho de otro modo, aquel que
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supone el desarrollo del suelo predio por predio o, incluso, lote por lote y; por
otro, la asignacin inequitativa del aprovechamiento urbanstico producido por los
planes urbanos al fijar los usos y, de ser el caso, las correspondientes
intensidades configurando, de este modo, el denominado modelo de lotera
urbana y que; conjugados ambos rasgos, generan una especie de fuerza
sinrgica adversa a un orden urbanstico ideal, al producir una serie de
disfunciones, en los trminos que a continuacin se explican.
Respecto del primer rasgo, el desenvolvimiento de la urbanizacin en el contexto
peruano, desde sus albores, ha girado en torno de la propiedad individual; desde
antao las ciudades se vienen extendiendo paulatinamente, a medida que cada
unidad parcelaria se urbaniza. Este tipo de actuacin que ha sido alimentado
sustantivamente por la mentalidad forjada por el civilismo tradicionalcuyos
orgenes se remontan a tiempos de Roma y que, luego, se consolida en el
contexto del naciente liberalismo producto de la Revolucin Francesa, se
expresa en el ejercicio del derecho de propiedad de un modo tal que tiende a
mostrarse absoluto e individualista. Bajo esta concepcin, en gran medida, cada
quien y como mejor conviene, dispone de los bienes de su pertenencia; en
nuestro caso, de sus terrenos, ya sea urbanizndolos y/o edificndolos, con una u
otra caracterstica o, sencillamente, dejndolos intiles o improductivos.
Ms en particular, el mencionado modelo trae consigo mltiples problemas en
aspectos varios. Urbansticamente, el patrn que se genera es, por decir lo
menos, catico; esto, debido a que los lmites de las propiedades tienden a
conformarse como ejes viales, de modo tal que los terrenos de ambos lados sean
afectados por el trazo vial con cierta equidad. Sin embargo, en estos casos, al
conformarse el tejido urbano sobre la base de la estructura de la propiedad, se
genera una malla laberntica, irracional e ilgica que responde a la traza de la
propiedad parcelaria primigenia, caracterizada por el minifundio (Ver Plano N 01
Anexo 1).
Lo que es ms, en no pocos casos, los propietarios aspiran por obtener mayor
cantidad de lotes y/o mayor superficie en cada uno de ellos; es decir, ms
extensin de rea neta o privada, en detrimento de la superficie destinada a la
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monto que importa la redencin en dinero sobre la base del estatus de suelo
rstico ms el plus originado por su virtual incorporacin al mbito urbano y por el
potencial uso urbano especfico, es decir, con las expectativas que genera el uso
asignado y el ndice de edificabilidad correspondiente, para equipar el
correspondiente emprendimiento, en uso de su facultad discrecional 13, no podra
adquirirlos por los motivos que impiden su cesin: uno, por lo reducido del rea de
la urbanizacin en el caso de habilitaciones regulares o convencionales y, dos,
debido a la imposibilidad material cuando se trata de regularizar habilitaciones
urbanas, consolidadas al margen de los dispositivos que rigen el proceso de
urbanizacin.
Si se tratara de adquirir suelo al exterior del emprendimiento, se desvirtuara la
lgica de urbanizacin imperante de donde fluye la funcin de los aportes
reglamentarios, cual es, la de equipar la habilitacin urbana o urbanizacin
considerndola como una unidad de tratamiento en la cual se inscriben. As lo
establece el Reglamento Nacional de Edificaciones14.
Incluso, aun cuando se forzase la figura, es decir, si de todos modos la
Municipalidad tratase de adquirir un predio aun con dimensiones mnimas
(antirreglamentarias) y/o con edificaciones, no siempre supondra la ubicacin
ideal; por otro lado, recurrir a la expropiacin, que constituira otra alternativa,
supondra un procedimiento lato y costoso, no viable para la generalidad o una
parte sustancial de los procesos de urbanizacin. Cabe recordar que de
conformidad con la Ley General de Expropiaciones N 27117, debe ser
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autorizada nicamente por ley expresa del Congreso (Art. 2) y, el valor del bien
debe ser determinado mediante tasacin comercial actualizada (Art. 16).
Con relacin al segundo rasgo, la prctica urbanstica que se desarrolla a nivel del
pas, y puntualmente en Huancayo, tiende a consolidar un reparto inequitativo de
beneficios y cargas generados por el planeamiento. El caso ms relevante es
aquel producido por el Plan de Desarrollo Urbano al fijar un haz de usos sobre el
total de la ciudad, de modo tal que sobre determinados predios establece usos
lucrativos (comercial, residencial, industrial, etc.), mientras que sobre otros fija
usos que generan minusvalas (recreativo, vial, el destinado a otros usos, etc.)
en menoscabo del patrimonio inmobiliario de no pocos propietarios. Como quiera
que no existen mecanismos y/o instrumentos viables que posibiliten dotar de
equidad a la gestin del suelo a travs de la gestin integrada, cada quien
asume el beneficio o perjuicio que recae sobre el bien de su pertenencia,
individualmente.
Como puede advertirse, el problema se presenta para aquellos cuyos terrenos
son desvalorizados como consecuencia de la fijacin de los usos del suelo. En
estos casos surgen dos alternativas para los propietarios perjudicados. Una, muy
usual, solicitar a la Administracin el cambio de uso o, ms propiamente, la
modificacin de la zonificacin. En el supuesto que el rgano gubernamental
acceda a la peticin, quien se perjudica es la ciudad, al no concretarse el uso
previsto. De no accederse a la solicitud, quien mantiene la situacin de
menoscabo es el propietario.
La otra alternativa, es transferir el predio a favor de la Administracin a ttulo
oneroso, ya sea a travs del trato directo figura establecida para la adquisicin
de terrenos afectados por viales15y que, por lo general y en esencia, se traduce en
un contrato de compra venta; u otra modalidad establecida por la legislacin
que rige las adquisiciones; o en todo caso, esperar ser privado de la propiedad
mediante la expropiacin.
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CAPTULO II
HIPTESIS, OBJETIVOS Y METODOLOGA
II.1 Hiptesis
El escenario deseado, frente a la problemtica expuesta, es el de materializar una
ciudad que cuente con zonas verdes, parques y plazas adecuadas a las
necesidades de la poblacin, en su tipo, escala y ubicacin y; adems, con un
sistema vial que articule funcional y fluidamente los diferentes sectores de la
misma.
II.2 Objetivos
II.2.1 Objetivo general
Establecer un conjunto de criterios e instrumentos, de orden conceptual y tcnico
respectivamente, para la implementacin del reajuste de suelos en Huancayo,
Per, teniendo como referente la tcnica de reparcelacin instituida en Espaa;
a fin de que se constituya en un instrumento de gestin del suelo eficaz, y que
permita configurar una ciudad que cuente con una red de espacios pblicos
adecuada a las necesidades de la poblacin.
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sistematizacin
y anlisis,
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CAPTULO III
MARCO TERICO
III.1 La tcnica de la reparcelacin en Espaa
III.1.1 Antecedentes. Su origen
Casi a mediados del siglo XIX la necesidad de mayor espacio para la expansin
de las ciudades en Espaa, hasta entonces amuralladas, se evidenci de
diferentes formas. En Barcelona, a inicios de los aos cuarenta, Pedro Felipe
Monlau, abogaba por traer Abajo las murallas!!!16; pues, mantenerlas era
renunciar a un futuro promisorio: Ceir una poblacin con fuertes murallas es
querer oponerse su desarrollo fsico y su progreso en todos ramos; es
aprisionar a todos sus moradores; es querer parodiar miserablemente la fijacin
del NON PLUS ULTRA. Deca, adems, que en poca del feudalismo una
muralla, un torren, convertan en infranqueable determinado permetro; sin
embargo,
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sin
accesos
ni
salidas,
desde
hacia
la
va
pblica
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propietarios hubiesen decidido edificar sobre el rea del ensanche, actuado cada
quien en funcin de sus intereses personales, y bajo la anuencia de la autoridad
administrativa. Pues, lo que hubiese acontecido sera una lucha tremenda,
una anarqua, un caos que adems de impedir toda edificacin perjudicara en
sumo grado los mismos propietarios, todos sin distincin y cualquiera fuese la
situacin en que el trazado de las calles dejase las fincas particulares de cada
uno de ellos.
En apariencia, la propuesta de Cerd era inviable. Prcticamente un ao despus
de haberse dispuesto la obligatoria sujecin de
proyecto de ensanche, la obra edificatoria continuaba detenida y, por otro lado, las
transacciones mercantiles de terrenos en el mbito de ensanche eran
inexistentes. Esta situacin significaba un descredito a todo su pensamiento,
una deshonra que desmoronaba sus planteamientos revolucionarios17. Se dira
que la empresa en la que se haba enfrascado Cerd, habra sido vana.
Sin embargo, fue el mismo autor del proyecto de ensanche quien aclarara que la
solucin al problema expuesto ya estaba pensada. Deca, Si no hubiese
tenido la conviccin ntima, digo mal, la seguridad ms completa de la existencia
de medios adecuados para obviar todos estos inconvenientes, hubiera tirado el
lpiz antes de dejarlo correr sobre el plano de los alrededores de Barcelona para
grafiar mi proyecto de ensanche.
III.1.1.3 La propuesta de Cerd y los primeros intentos para impregnar de
equidad a la obra urbanizadora
Frente a la colisin producida por la antinomia propiedad/ensanche, Cerd haba
ya diseado la solucin al respecto, no sin antes dejar de lado otra posibilidad que
tericamente se traduca en la alternativa perfecta: la expropiacin de todos
los terrenos comprendidos dentro del proyecto de ensanche. Sin embargo,
sta solucin era irrealizable; el mismo Cerd, tambin al interior de las Cuatro
palabras sobre el ensanche, expresaba: No creo que nadie me juzgue tan
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estpido que suponga que voy proponer la expropiacin de todos los terrenos
comprendidos dentro del proyecto de ensanche fin de llegar confundir todas
las diversas propiedades en una sola propiedad aunando de esta manera y
condensando en una entidad nica todos los derechos y todos los intereses. Esto
es muy bello en el papel, pero esencialmente utpico irrealizable. Deca, que su
propsito era ms sencillo y ms practicable.
Para el efecto, como punto de partida, expresaba que la salida al embarazoso
problema que se traduca en la inaccin edificatoria, tena por base o principio, el
siguiente: que nadie sea perjudicado; por el contrario, que todos sean
beneficiados. Interesantsima la frmula primaria del proyectista. Precisamente, a
manera de prembulo de la que sera su propuesta en s, y al interior de la obra
que orienta el desarrollo de esta parte, argumentaba:
En el necesario supuesto de que los beneficios del ensanche no deben
repartirse entre los propietarios por el mero capricho del acaso de la
suerte como los premios de la lotera, se hace preciso que los propietarios
mismos se apresuren, cada uno por su parte, hacer que esta distribucin
sea igual y equitativa. Es decir que aquellos por causalidad se encuentren
() [ms] favorecidos han de ser los primeros en ceder una parte de sus
mayores ventajas, inmerecidas injustas, los que por esa misma
casualidad se vieren menos beneficiados. Y este deber es de todo punto
imprescindible, necesario, hijo de la misma naturaleza de las cosas, hijo de
la justicia inmutable y eterna cuyos preceptos no se infringen nunca ni por
nadie impunemente.
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En efecto, a travs del Proyecto se intent sentar las bases de la que casi un siglo
ms tarde sera la reparcelacin, reconocida jurdicamente. Sobre este
particular, la propuesta de Posada Herrera, inclua dos artculos tendientes a este
propsito.
El primero de ellos, aspiraba la reestructuracin o recomposicin predial, a travs
de compensaciones recprocas concepto en el cual subyace la idea de
resarcimientos mutuos y equitativos, con el propsito vinculante de la
rectificacin de los lmites que supone la variacin de la configuracin
predial, para de este modo obtener unidades bsicas de habitacin de forma
regular: Si una propiedad rstica pasa a ser edificable por consecuencia del
ensanche, mejora o reforma de una poblacin, se autoriza al Gobierno para que,
por medio de compensaciones recprocas, pueda hacer obligatoria la rectificacin
de los lmites, de manera que en todos los casos se construyan solares de figura
rectangular (Art. 10).
El segundo, pretenda establecer la cesin de terrenos a ttulo gratuito que
deberan de realizar los propietarios cuyos predios se encontrasen afectados por
el trazo de la va pblica, de modo tal que sea realizada con criterios de equidad y
proporcionalidad: ser de cuenta exclusiva de los propietarios, en el caso de
apertura de nuevas calles, la cesin gratuita del terreno necesario para la va
pblica, si sobre l no existe edificacin alguna, en proporcin la superficie que
posea cada uno de ellos; y fin de evitar que la apertura en cuestin redunde en
perjuicio de unos y ventaja de otros, los que pierdan menos terreno debern
compensar en especie los que pierdan mas, de manera que todas las fincas
vengan resultar gravadas en justa proporcin su rea (Art. 35). Lo aspirado
supona, tambin en este caso, la mutacin de la estructura predial, originada por
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modo tal que todo nuevo proyecto se ceira en adelante a la seccin vial, altura
de edificacin y rea de las intersecciones viales normativas; entre otras posibles
determinaciones.
Por otro, se procuraba normar determinadas obligaciones de los propietarios,
entre ellas, las concernientes al ejercicio del derecho de propiedad; se trataba
pues, en este caso, de normas vinculadas ms directamente a la persona del
propietario. De este modo, fluiran diversas obligaciones, entre ellas la de adquirir
el terreno colindante a efectos de alcanzar el alineamiento establecido, bajo
sancin de ser privado de la totalidad de su propiedad, siendo retribuido en este
caso, con el valor que el bien tena hasta antes de la ejecucin de las obras; la de
construir bajo pena de someterse a subasta el predio, supona la extincin de la
propiedad a travs de la venta forzosa; la de obtener la previa aprobacin por
parte del Gobierno, de los proyectos de las obras de reforma, saneamiento,
ensanche y mejora; la obtencin antelada de un permiso para la apertura de
calles; y la consecucin anticipada de la correspondiente licencia para edificar.
De este modo, el Proyecto de ley que nos ocupa se constituy en el germen de
ciertas instituciones y/o regulaciones urbansticas, que luego, con el correr de los
aos, fueron calando profundamente, hasta enraizarse en la esencia de la
urbanstica que se practica en Espaa. As, por ejemplo, se pretendi sentar
jurdicamente el embrin de la que luego sera la tradicional reparcelacin, forjada
a la par del principio de equidistribucin de beneficios y cargas urbansticas. Del
mismo modo, se intent consolidar las bases de la cesin gratuita de terrenos
para conformar los viales.
No obstante su importancia, tal y conforme fluye de su texto, la asimilacin de
muchos de los preceptos insertos en el Proyecto de ley presentado por Posada
Herrera fue tarda, pues no lleg a aprobarse; fue retirado del parlamento por su
autor.
III.1.2 La institucin de la reparcelacin. Su regulacin
Hubo que esperarse aproximadamente un siglo para que las ideas bsicas de
reparcelacin aunque no con esta denominacin, formuladas por Ildelfonso
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del Cdigo Civil por el que el propietario de un terreno podra hacer con l lo que
ms le convenga, y que a partir de la Ley el contenido de este derecho de
propiedad queda limitado por la funcin social que los terrenos deben cumplir en
base de los objetivos urbansticos demandados por el bien de la colectividad 23.
A partir de esta premisa, y de otras no menos importantes, la Ley instaur la
reparcelacin, entendida sta como la nueva divisin de terreno parcelado,
que se podr imponer obligatoriamente con alguno de estos fines: a) Regularizar
la configuracin de las parcelas; y b) Distribuir justamente entre los propietarios
los beneficios y cargas de la ordenacin24.
Como es de apreciarse, desde un inicio, la tcnica de reparcelacin tiene como
objetivos los siguientes: por un lado, uno de corte tpicamente urbanstico, cual es,
la regularizacin material de las formas y/o dimensiones de las parcelas y; por
otro, un objetivo con contenido jurdico-econmico, que se expresa en la justa
distribucin de beneficios cargas urbansticas.
Justamente, a este respecto, la Ley en repaso seala lo siguiente: Importancia
igual o mayor que la de los actos de primera parcelacin la tienen los que
significan una reparcelacin. Esta permite no slo regularizar lotes, sino distribuir
justamente los beneficios y cargas derivados del planeamiento. Acota,
Por ello, se considera la reparcelacin como una pieza fundamental. En
su virtud, y con el fin de superar la desigualdad con que los propietarios
perciben y soportan los influjos de la ordenacin, a la que hay que atribuir,
en gran parte, la escasa superficie dedicada a espacios libres en nuestras
ciudades, se da lugar, entre todos los propietarios de un polgono o
manzana, a una comunidad en la que cualquier propietario podr exigir la
reparcelacin de los terrenos cuando resultaren destinados a viales o
zonas verdes en desproporcin con la superficie que le perteneciere
respecto a la de otros y a la total del polgono o manzana, o fueren
edificables en volumen inferior al general
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Dos aspectos que consideramos importantes, y que tambin forman parte del
Captulo Tercero, dedicado a las parcelaciones y reparcelaciones, son los relativos
a la naturaleza de la reparcelacin y a la subrogacin real. Con relacin al primero
de ellos, la norma sealaba que la aprobacin de la reparcelacin producira
efecto expropiatorio de las parcelas antiguas mediante simultnea adjudicacin
de las nuevas; como es de inferirse, la reparcelacin era reputada como un caso
de expropiacin especial cuyo pago del justiprecio, en la generalidad de casos,
habra estado dado por un bien en especie, es decir, por las parcelas resultantes
del proceso de reparcelacin (o, excepcionalmente, de surgir indemnizaciones, a
travs pago en metlico). Con relacin al segundo, el dispositivo previ la
sustitucin de la inscripcin, en el Registro de la Propiedad, de las parcelas
primigenias por las nuevas, establecindose su correspondencia.
Un aspecto contemplado por la Ley en estudio, y que no puede soslayarse por
encontrarse conectado a la tcnica de la reparcelacin, es el vinculado a los
sistemas de gestin urbanstica, establecidos por vez primera en aquella
oportunidad. En efecto, la Ley del ao 1956 instaur cuatro sistemas; a saber, el
de compensacin, de cooperacin, de expropiacin y el de cesin a viales.
Constituyndose hasta la fecha, los tres primeros nombrados, en los sistemas
base de gestin urbanstica en el mbito espaol.
III.1.2.1.2 El Reglamento de reparcelaciones aprobado con el Decreto
1006/1966
Aos
ms
tarde,
en
1966,
se
dict
el
denominado
Reglamento
de
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la
divisin
parcelaria
ocasionare
cesiones
obligatorias
desproporcionadas ().
d) Para regularizar la configuracin de las fincas ().
e) En cualquier otro supuesto previsto por disposiciones legales.
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superficies. Adicionalmente, se
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Entidades
Urbansticas
de
Compensacin
de
carcter
jurdico-
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anterior,
al
aprobarse
el
Programa
de
Actuacin
Urbanstica
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c. Se procurar, siempre que sea posible, que las fincas adjudicadas estn
situadas en lugar prximo al de las antiguas propiedades de los mismos
titulares.
d. Cuando la escasa cuanta de los derechos de algunos propietarios no
permita que se les adjudiquen fincas independientes a todos ellos, los
solares resultantes se adjudicarn en pro-indiviso a tales propietarios. No
obstante, si la cuanta de esos derechos no alcanzase el quince por ciento
de la parcela mnima edificable, la adjudicacin podr sustituirse por una
indemnizacin en metlico.
e. En todo caso, las diferencias de adjudicacin sern objeto de
compensacin econmica entre los interesados, valorndose el precio
medio de los solares resultantes.
f. Las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras que no
puedan conservarse se valorarn con independencia del suelo, y su
importe se satisfar al propietario interesado, con cargo al proyecto en
concepto de gastos de urbanizacin.
UPC
34
69
UPC
G. El aspecto procedimental
El expediente de reparcelacin se daba por iniciado al aprobarse el polgono o
unidad de actuacin, salvo algunas situaciones de carcter excepcional: el que se
haya tramitado y aprobado en paralelo con la dicha aprobacin o, se haya
aprobado en forma expresa determinada actuacin a desarrollarse bajo el sistema
de expropiacin o, que no sea necesario al gestionarse el suelo a travs del
sistema de compensacin, si de por medio existiera un acuerdo por parte de los
propietarios en ese sentido.
Tal como se hizo mencin, el proyecto de reparcelacin poda ser formulado de
oficio por la Administracin o, a peticin de parte. El proceso de aprobacin
consideraba, necesariamente, una fase de informacin pblica; periodo en el cual
deba citarse personalmente a los interesados. El Ayuntamiento o el rgano
urbanstico que se subrogaba en la esfera de las competencias edilicias, eran,
segn corresponda, las instancias competentes para aprobar el proyecto.
El acuerdo aprobatorio poda ser impugnado administrativamente y, tambin, por
la va contenciosa administrativa. En este ltimo caso, cuando de por medio
existan causales conexas a vicios de nulidad absoluta del procedimiento llevado
a cabo o, de corresponder, para fines de dilucidar la indemnizacin.
Una vez aprobado el proyecto, la Entidad deba expedir un documento en el cual
deba hacerse constar la correspondencia entre las parcelas primigenias, con
indicacin de sus propietarios, y las resultantes del proceso de reparcelacin,
precisando sus respectivos titulares. Este documento de ndole administrativo
deba ser protocolizado notarialmente o, de ser el caso, alternativamente, poda
otorgarse escritura pblica.
La subrogacin de las nuevas parcelas por las antiguas, con la correspondiente
identificacin de sus caractersticas fsico-jurdicas, deba constar en el Registro
de la Propiedad, en orden a la legislacin hipotecaria. De existir alguna carga
incompatible con la nueva situacin o caracterstica de la finca, el Registrador
deba limitarse a hacer constar este hecho en el Asiento correspondiente. De este
modo quedaba formalizada la reparcelacin.
70
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genricamente;
el
Reglamento
considera
como
objeto
de
la
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actuacin; salvo en los casos previstos por la Ley, tal era, por ejemplo, la situacin
de los terrenos edificados con sujecin al planeamiento.
Ahora bien, con respecto a la reparcelacin, se identifican dos momentos de
singular importancia: la fase concerniente a las aportaciones de terrenos y la
fijacin de los derechos correspondientes, y; el de la adjudicacin de las fincas
resultantes, y el elemento tomado como referencia para practicarla. Estos
aspectos son materia de desarrollo en los tems que siguen.
E. La aportacin de terrenos y la fijacin de derechos
De acuerdo con el artculo 86-1 del Reglamento de Gestin Urbanstica, la
determinacin de los derechos que corresponda a cada uno de los propietarios
giraban en torno a la extensin superficial de sus respectivas fincas.
Excepcionalmente, sobre suelo urbano y de mediar pacto o renuncia expresa por
parte de los propietarios, la fijacin de los derechos iniciales se poda realizar
sobre la base del valor urbanstico de la superficie de cada una de las fincas.
En este supuesto, se asignaba a cada una de dichas fincas un valor concreto
en pesetas o en unidades convencionales que determinaba () el coeficiente
para el reconocimiento de derechos y adjudicacin de las fincas resultantes. La
fecha que se tomaba en cuenta para la fijacin de los mencionados derechos era
la que corresponda a la iniciacin del expediente de reparcelacin (Art. 85-3).
F. Las fincas resultantes. Su valorizacin y los criterios de adjudicacin
El artculo 87 del Reglamento, como regla general, dispuso que para la
definicin, valoracin y adjudicacin de las fincas resultantes deba tomarse en
cuenta los criterios expresamente manifestados por los interesados, siempre
que no sean contrarios
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a sus propietarios
77
UPC
Por otro lado, no podan ser objeto de nueva adjudicacin, mantenindose las
primigenias, las fincas no edificadas, siempre y cuando se cumpliese con lo
siguiente:
a) Que la diferencia, en ms o en menos, entre el aprovechamiento que les
corresponda conforme al plan y el que correspondera al propietario en
proporcin a su derecho en la reparcelacin sea inferior al 15 por 100 de
este ltimo.
b) Que el propietario lo solicite y justifique dentro de los tres meses
siguientes a la aprobacin de la delimitacin del polgono o unidad de
actuacin (Art. 92-1).
En este caso, aun cuando se mantenan las fincas antiguas, poda llevarse a cabo
la regularizacin de linderos y las compensaciones econmicas, si stas eran
necesarias. Cabe precisar que los propietarios de estas fincas tenan la calidad de
adjudicatarios plenos como cualquier otro integrado a la reparcelacin (Art. 92-2).
El Reglamento de Gestin Urbanstica estableca una serie de criterios que
deban ser tomados en cuenta en la reparcelacin, aunque no con esta
denominacin; a diferencia de lo instituido por el Reglamento de reparcelaciones y
la Ley de reforma del ao 1975 y su Texto Refundido, que si establecan en forma
expresa la denominacin de criterios (de reparcelacin) para referirse a
determinadas consideraciones de orden rector que deban observarse en el
proceso de reparcelacin.
As, se dispona la imposibilidad de adjudicacin como fincas independientes, las
superficies menores a la de la parcela mnima edificable, o que no contaban con
una configuracin y caractersticas apropiadas para la edificacin conforme al
Plan. Contrariamente, si poda adjudicarse como fincas independientes aquellas
superficies que se ubicaban entre dos edificaciones que deban conservarse,
aunque no se conformase como una parcela mnima edificable; esto ltimo, con
una tolerancia de un 15% y sin perjuicio de cumplirse con las dems exigencias
emanadas del Plan (Art. 93, numerales 1 y 2).
78
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Finalmente, la norma sealaba que toda superficie aunque no sea apta para la
edificacin; pero s, propicia para el ejercicio del derecho de propiedad privada,
deba ser materia de adjudicacin; as, lo ordenaba imperativamente el Art. 97 del
Reglamento.
G. Las indemnizaciones y la cuenta de liquidacin
De acuerdo con el artculo 98 del Reglamento las plantaciones, obras,
edificaciones e instalaciones que no podan conservarse en el marco de la
ejecucin del proyecto de reparcelacin, seran materia de una valorizacin
independiente, al margen de la que corresponde a la superficie, y con cargo a
dicho proyecto, siendo considerada como gastos de urbanizacin.
Se deca que no podan conservarse cuando de por medio concurran los
siguientes supuestos:
- La necesidad de su eliminacin para la ejecucin de las obras previstas en el
Plan.
- Si se ubicaban en suelo que no se adjudicara a su mismo propietario.
- Si su conservacin resultaba totalmente incompatible con el Plan, inclusive como
uso temporal.
La tasacin de las mencionadas plantaciones, obras, edificaciones e instalaciones
deba realizarse de conformidad a la normativa que rega las expropiaciones.
Dicha valuacin y las resultantes de las servidumbres y cargas, derechos de
arrendamiento y cualesquiera otros que, por ser incompatibles con la ejecucin
del planeamiento, [deban] () extinguirse con el acuerdo de reparcelacin (Art.
99) , formaba parte del proyecto de reparcelacin. Precisamente, en cada caso,
el monto de la indemnizacin, era considerado como un monto que deba
compensarse con la deuda que tena el propietario por concepto de gastos de
urbanizacin y de proyecto, o por las diferencias habidas en la adjudicacin.
Ahora bien, en cuanto concierne a la cuenta de liquidacin provisional, la norma
estableci que en sta deba considerarse las diferentes indemnizaciones que se
80
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formaban
aprovechamiento
parte
que
de
la
deban
cuenta
ser
en
mencin,
compensados
los
excesos
de
econmicamente,
en
planeamiento
(Art.
122-2).
En
situaciones
en
las
cuales
no
UPC
exista
82
UPC
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Secciones 1, 2 y 3, respectivamente; del Captulo IV, del Ttulo III del Reglamento,
dedicado, precisamente, a la regulacin de la reparcelacin.
La primera fase, tal como se seal anteriormente, poda activarse por mandato
de la Ley o; por acuerdo expreso de oficio o a peticin de parte, cuando se
trataba de planes o delimitaciones aprobadas con anterioridad a la puesta en
vigor de la Ley del suelo del ao 1975.En este acuerdo se deba definir el mbito
materia de reparcelacin.
La iniciacin del expediente deba publicarse en el Boletn Oficial de la provincia
y en, por lo menos, un peridico de entre los de mayor circulacin; adems de
notificarse en forma individual a cada uno de los propietarios incluidos en el
mbito reparcelable, as como a los propietarios del exterior cuyos terrenos
haban sido afectados para la ejecucin de sistemas generales y que tenan que
hacer efectivos sus derechos en el polgono.
Iniciado el expediente, la Administracin actuante solicitaba al Registro de la
Propiedad, la certificacin de la titularidad y de las cargas de cada una de las
fincas ubicadas en el mbito de reparcelacin. El registrador, al expedir la
certificacin, en simultneo, haca constar en una anotacin, al margen de cada
partida respecto de cada una de las fincas, nota expresiva del organismo
actuante y fecha de iniciacin del expediente de reparcelacin. Esta nota
marginal, tena el nico propsito de publicitar dicha situacin para que los
propietarios que hacan constar su derecho en el Registro, con posterioridad a la
anotacin marginal, no tuviesen que ser citados preceptivamente durante la
tramitacin del expediente. Si stos se apersonaban al expediente, con ellos
continuaban las actuaciones posteriores (Artculo 102, numerales 1, 2 y 3).
Un efecto importante que deriva de la iniciacin del expediente de reparcelacin
era la suspensin del otorgamiento de las licencias de parcelacin y de edificacin
en el mbito espacial materia de reparcelacin, hasta cuando se aprobara la
reparcelacin, mediante acuerdo que hubiere quedado firme en la va
administrativa (Art. 104-1).
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85
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complete dicho legajo. Esta era condicin sine qua non para la aprobacin inicial
del proyecto (Art. 106-2).
Si en el mencionado plazo de tres meses, los propietarios no formulaban el
proyecto o; antes de que transcurra este periodo, manifestaban su decisin de no
acometer el mencionado proyecto o; no se cumplan con los requisitos antes
sealados; la Administracin, de oficio e inmediatamente, acordaba redactar el
proyecto en un plazo no mayor a seis meses (Art. 107-1). El proyecto poda ser
redactado por el propio Ayuntamiento o Administracin actuante, o por un tcnico
o empresa especializada (Art. 107-2).
Aprobado inicialmente el proyecto de reparcelacin, deba iniciarse un periodo,
con una duracin de un mes, para informacin pblica y audiencia de los
interesados con citacin personal. Transcurrido este espacio de tiempo, el
Ayuntamiento o la Administracin actuante deba emitir un informe con respecto a
las alegaciones presentadas, en el plazo mximo de un mes (Art. 109-1). Luego
de lo actuado, y de existir la necesidad de llevar a cabo rectificaciones, a raz de
las alegaciones, deba concederse audiencia a los afectados en el plazo de un
mes (Art. 109-2). Si como resultado de las alegaciones formuladas y del informe
en mencin, resultaba la necesidad de rectificacin del proyecto, en trminos
que afecten sustancialmente a su contenido general o a mayor parte de los
afectados, deba realizarse nuevamente la antes referida audiencia, en el plazo
de un mes (Art. 109-3).
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urbanstica de los entes pblicos y el reparto entre los afectados por la misma de
los beneficios y cargas derivados del planeamiento urbanstico, se producirn en
los trminos fijados por las Leyes. Ahora bien, los ms importantes aspectos
regulados con respecto a la tcnica de reparcelacin, fueron los siguientes:
A. El sistema de cooperacin como marco de la reparcelacin
Como es de saber, la normativa reconoci los tres sistemas bsicos de gestin
urbanstica ya constituidos como clsicos en el desenvolvimiento de la
urbanstica espaola, el sistema de compensacin, el de cooperacin y, el de
expropiacin. La tcnica de reparcelacin fue regulada como parte del sistema de
cooperacin. Bajo este sistema, los propietarios aportan el suelo, en tanto que la
Administracin acomete las obras de urbanizacin a cuenta de los primeros.
Literalmente, el artculo 162 del Texto Refundido, expresaba lo siguiente: La
aplicacin del sistema de cooperacin exige la reparcelacin de los terrenos
comprendidos en la unidad de ejecucin, salvo que sta sea innecesaria por
resultar suficientemente equitativa la distribucin de los beneficios y cargas. De
este modo, se estableci una especie de ligazn entre el sistema de cooperacin
y la tcnica de reparcelacin.
B. La reparcelacin. Concepto
El Texto Refundido del ao 1992, conceba la reparcelacin como la
agrupacin de fincas comprendidas en la unidad de ejecucin para su nueva
divisin ajustada al planeamiento, con adjudicacin de las parcelas resultantes a
los interesados en proporcin a sus respectivos derechos (Art.164-1). Este
concepto era similar al contenido en el Texto Refundido del ao 1976. La
diferencia versa en la sustitucin del mbito espacial de la reparcelacin; mientras
que el dispositivo anterior consideraba el polgono o unidad de actuacin, el
del ao 1992 lo defina como la unidad de ejecucin 50. En suma, un
concepto smil a los anteriores.
50
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sobre
parcelas
determinadas
en
esas
mismas
zonas
el
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62
106
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las
operaciones
necesarias
para
materializar
las
Cabe anotar que lo propugnado por la norma no resulta un tema pacfico; as, por
ejemplo, se seala lo siguiente:
Desvincular clasificacin y valoracin del suelo es algo materialmente
imposible () La Ley puede decir lo que quiera, pero, diga lo que diga,
todo plan de ordenacin urbana tendr que precisar por dnde se va a
extender la ciudad, por dnde van a prolongarse los sistemas generales
107
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108
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UPC
tiene
como
efecto
el
extinguirlos,
fijando,
adems,
la
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desde
entonces
hasta
el
ao
2002,
conjuntamente
con
las
UPC
pues,
sin
mecanismos
y/o
instrumentos
de
ejecucin,
el
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113
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REPARCELACIN
SISTEMAS DE
GESTIN
URBANSTICA
EN CATALUA
DE COMPENSACIN BSICA
DE COMPENSACIN POR
CONCERTACIN
DE COOPERACIN
POR
SECTORES
DE
URBANIZACIN PRIORITARIA
EXPROPIACIN
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UPC
UPC
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UPC
UPC
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121
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ambientalmente
sostenible,
funcionalmente
eficiente,
UPC
econmicamente
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125
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76
126
UPC
77
127
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CAPTULO IV
LA REPARCELACIN COMO INSTRUMENTO DE GESTIN
URBANSTICA. SNTESIS COMPARATIVA
Habindose estudiado desde una perspectiva diacrnica la regulacin de la
tcnica de reparcelacin, es factible identificar sus rasgos ms importantes, los
cuales, precisamente, la modelan como tcnica. Para el efecto, se trata de
establecer sus peculiaridades que actan a modo de comn denominador.
IV.1 Los sistemas de gestin urbanstica como marco de la reparcelacin
Cabe en primer trmino situar la tcnica de la reparcelacin en el marco de la
gestin urbanstica78. A este respecto, en Espaa, se identifican tres sistemas de
gestin urbanstica: compensacin, cooperacin y expropiacin. Estos sistemas
se diferencian en funcin de tres aspectos: la titularidad del suelo, del ente
78
128
UPC
ASPECTOS
TITULARIDAD
EJECUCION
REPARTO
COMPENSACION
PRIVADA
PRIVADA
POR COMPENSACION
COOPERACION
PRIVADA
ADMINISTRACION
POR REPARCELACION
EXPROPIACION
ADMINISTRACION
ADMINISTRACION
SISTEMA DE
GESTIN
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129
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130
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(Art. 71-1). Ms adelante, la cuestionada Ley del ao 1990 obvi todo concepto
referido a la reparcelacin; de modo tal, que su Texto Refundido del ao 1992, con
algunas variantes, recogi el concepto construido por las Leyes anteriores81.
Las Leyes de alcance nacional que posteriormente fueron aprobadas, no
contemplaron concepto alguno con relacin a la reparcelacin, puesto que ya no
entraban a tallar en materia urbanstica; este aspecto corresponda ya, a la esfera
de las competencias Autonmicas. En este sentido, para el caso de Catalua, la
Ley 2/2002 se aproximaba tangencialmente al concepto de la tcnica en estudio,
precisando lo siguiente: En virtud de la reparcelacin, y una vez efectuada, si
procede, la agrupacin de las fincas afectadas, se adjudican a los propietarios las
parcelas resultantes, en proporcin a sus respectivos derechos, y se adjudican al
Ayuntamiento y a la Administracin actuante, en su caso, los terrenos y parcelas
que les corresponden, de acuerdo con la presente Ley y con el planeamiento
urbanstico (Art. 118-2). Prcticamente con el mismo texto, la Ley 1/2010, de 3 de
agosto, aprobatoria del Texto Refundido de la Ley de Urbanismo, actualmente
vigente, alude a la reparcelacin82.
De entre los conceptos desarrollados, a nuestro parecer, el ms acabado es el
que
introdujo
el
Reglamento
de
Gestin
Urbanstica
del
ao
1978;
82
UPC
Ms a detalle, Hosta, indica que son cuatro los hechos que, en simultneo, trae
consigo la reparcelacin. Estos son los siguientes:
1. La redistribucin de la titularidad del suelo, adecundola a la zonificacin
determinada por el planeamiento que se ejecuta.
2. la transformacin cualitativa del suelo, asignando a cada una de las
fincas resultantes, de acuerdo con el planeamiento que se ejecuta y su
calificacin urbanstica, el nuevo valor que le corresponda.
3. la distribucin de las cargas del proceso urbanizador, introduciendo una
afeccin por este concepto a cada finca resultante y que tiene su
concrecin global en la cuenta de liquidacin provisional.
4. la extincin de los derechos incompatibles con el planeamiento que se
ejecuta y la indemnizacin correspondiente a sus titulares85.
84
85
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localizar
sobre
parcelas
determinadas
en
esas
mismas
zonas
UPC
el
134
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NATURALEZA O CARCTER
LA REGULARIZACIN DE
URBANSTICO
FINCAS
LA EQUIDISTRIBUCIN DE
JURDICO - ECONMICO
BENEFICIOS Y CARGAS
LA FIJACIN DEL
ECONMICO
APROVECHAMIENTO
URBANSTICO
Fuente: Elaboracin propia sobre la base de la legislacin.
UPC
UPC
que
las
compensaciones
econmicas
sustitutivas
UPC
UPC
UPC
MOMENTO EN EL
CUAL OPERA
LA VOLUNTAD (SU
MANIFESTACIN
O SU
PRESCINDENCIA)
CONCURRENTE
CON EL INICIO
DEL PROCESO DE
REPARCELACIN
ELEMENTO DE
COMPENSACIN
O RETRIBUCIN
MODALIDAD
FORZOSA
DE OFICIO (O A
PETICIN DE UN
PROPIETARIO
AFECTADO)
VOLUNTARIA
A SOLICITUD DE
PARTE
CONCURRENTE
ADJUDICACIN
CON LA
INDEPENDIENTE
EN ESPECIE (IN
FINALIZACIN
NATURA)
ADJUDICACIN
DEL PROCESO: LA
EN PRO
ADJUDICACIN
INDIVISO
DE LAS
PARCELAS
EN METLICO
RESULTANTES
140
UPC
OBLIGACION
MODALIDAD
DE
REPARCELACIN
COMPENSACION BSICA
PROPIETARIOS
PERSONA
CONCESIONARIA/PROPIETARIA
COOPERACIN
ADMINISTRACION
141
UPC
del Plan tiene lugar normalmente por medio de Planes parciales y polgonos de
actuacin, expresaba lo siguiente:
El concepto de polgono, de la mxima importancia a estos efectos,
resulta, sin embargo, definido en trminos imprecisos en la Ley del Suelo.
En adelante se configura como unidad de actuacin sumamente flexible
dentro del planeamiento. Su determinacin concreta se encomienda a los
planes o, en su defecto, a los rganos urbansticos correspondientes, con
el solo requisito de que cuenten con una extensin que justifique su
autonoma y sean capaces de asumir las cesiones derivadas de los
Planes.
(Art.80-1),
obviando
el
Plan
parcial
como
mbito
de
86
142
UPC
88
143
UPC
144
UPC
MBITO SUPERFICIAL DE
REPARCELACIN
145
UPC
UPC
UPC
derechos eran susceptibles de ser fijados en funcin del valor de las respectivas
fincas (Art. 86-2).
En lo concerniente a la definicin, valoracin y adjudicacin de las fincas
resultantes, el Reglamento estableci una serie de pautas. Luego de normar lo
relativo a la valorizacin y que, dicho sea de paso, alrededor de ella giraba la
adjudicacin de las fincas resultantes, regul los casos de la existencia previa
de edificaciones en el mbito reparcelable (Art. 89, 90 y 91); as como la
posibilidad de mantencin de las fincas no edificadas, previo cumplimiento de
ciertas exigencias (Art. 92).
A continuacin
se estableci
la
prohibicin
de
UPC
aportados hayan sido afectados por usos no compatibles con la propiedad privada
en ms del 50% (Art. 95-2). En adicin, fij la prohibicin de realizar
adjudicaciones en ms del 15%, en exceso o en defecto, respecto de los
derechos de los titulares (Art. 96-1); prefirindose en todo caso, la diferencia por
defecto (Art. 96-2); y que esta diferencia sea compensada mediante la
adjudicacin en pro indiviso (Art. 96-3), a fin de reducir la indemnizacin en
metlico.
Aos despus, entr en vigor la Ley del Suelo del ao 1990, mas sta, no
consider regulacin alguna sobre el aspecto tratado; pero s, su correspondiente
Texto Refundido del ao 1992. Los criterios establecidos fueron los siguientes:
a) El derecho de los propietarios ser proporcional a la superficie de las
parcelas respectivas en el momento de la aprobacin de la delimitacin de
la unidad de ejecucin. No obstante, los propietarios por unanimidad,
podrn adoptar un criterio distinto. b) Para la determinacin del valor de las
parcelas resultantes, se considerar el bsico de repercusin [se deduce
que la adjudicacin de los lotes resultantes tenan como base su valor] ()
c) Las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras que no
puedan conservarse se valorarn con independencia del suelo, y su
importe se satisfar al propietario interesado, con cargo al proyecto en
concepto de gastos de urbanizacin. d) Las obras de urbanizacin no
contrarias al planeamiento vigente al tiempo de su realizacin que resulten
tiles para la ejecucin del nuevo plan sern consideradas igualmente
como obras de urbanizacin con cargo al proyecto, satisfacindose su
importe al titular del terreno sobre el que se hubieran efectuado. e) En los
supuestos contemplados [en el literal anterior] () si los gastos resultaren
intiles, segn el planeamiento en ejecucin, en los trminos establecidos
en el artculo 24189, darn lugar a indemnizacin por parte de la
Administracin. f) Toda la superficie de aprovechamiento privado de la
unidad de ejecucin que no afecta a uso dotacional pblico deber ser
89
149
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90
91
150
UPC
UPC
justificara el supuesto en el cual los propietarios correran con los gastos que
ocasionara el dejar libres y habilitados los terrenos para la urbanizacin.
Un aspecto mucho ms vinculado a lo urbanstico era el sptimo. Apuntaba a la
adjudicacin como fincas independientes slo de aquellas que reuniesen las
condiciones de parcela mnima edificable y que a la vez reuniesen la
configuracin y caractersticas ideales para la edificacin de acuerdo con el Plan,
sin perjuicio de poder adjudicarse edificaciones existentes, que no colisionasen
con el Plan, bajo el rgimen de propiedad horizontal. Tambin caba la posibilidad
de adjudicarse, en forma independiente y a peticin de parte, suelo no normativo;
pero, con la condicin de que se acumule a otro contiguo que no forme parte
del proyecto, pero que cuente con la misma calificacin o con otra compatible y,
de este modo, se logre una parcela normativa. Finalmente, el octavo aspecto
incida en advertir el valor diferencial que existiran entre las parcelas destinadas a
vivienda de proteccin pblica y las de renta libre.
El segundo criterio, supona la remisin al Reglamento los supuestos en los
cuales era innecesaria la nueva adjudicacin de fincas, edificadas o no edificadas;
sin perjuicio de la regularizacin de linderos, de ser este el caso, y; de los efectos
econmicos y jurdicos reales de la reparcelacin.
El tercer criterio, tambin vinculado al fuero privado, haca posible la adjudicacin
de las edificaciones existentes ubicadas sobre suelo urbano, bajo el rgimen de
propiedad horizontal; siempre y cuando dichas edificaciones reuniesen las
condiciones exigidas por el Plan.
El siguiente criterio, el cuarto, estableca los supuestos en los cuales los bienes
de dominio pblico participaban en el reparto de beneficios y cargas. Estos eran:
si dichos bienes se obtuviesen por expropiacin, adelantndose su obtencin o, si
hubiesen sido obtenidos a travs de una actuacin no urbanstica, ya sea a ttulo
oneroso o por cesin gratuita.
Finalmente, el quinto criterio, exclua del aprovechamiento urbanstico a la
Administracin respecto de los bienes de dominio pblico obtenidos gratuitamente
a travs de una actuacin urbanstica. No obstante, si la extensin superficial de
152
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153
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UPC
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fincas (Art. 86-2). Por otra parte, con relacin a la adjudicacin de las fincas
resultantes, el Reglamento como primera determinacin ordenaba que para la
definicin, valoracin y adjudicacin de las fincas resultante deban aplicarse,
en un inicio, los criterios expresamente manifestados por los interesados,
siempre que no eran contrarios a la Ley o al planeamiento ni [ocasionaban]
() perjuicio al inters pblico o a tercero (Art. 87). Mas, en el artculo siguiente,
sealaba que la superficie susceptible de adjudicacin () se valorar con
criterios objetivos y generales para toda la unidad reparcelable. A continuacin
indicaba que, para el efecto, se deba tener en cuenta los siguientes aspectos:
a) Volumen edificable, expresado en metros cuadrados/metros cuadrados.
b) Uso asignado por el plan.
c) Situacin.
d) Caractersticas, clase, calidad y destino de las edificaciones permitidas o
previstas en el plan.
e) Grado de urbanizacin, cuando represente un dato diferencial, de
beneficio o carga para determinados adjudicatarios.
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VALORACIN DE FINCAS
APORTADAS
Reglamento
de
Reparcelaciones de la Ley del
Suelo de 1956, aprobado por
el Decreto 1006/1966
Se valoraba considerando la
situacin urbanstica anterior
al plan que se ejecutaba
A cada a cada una de las
fincas se le asignaba un valor
concreto en pesetas o en
unidades convencionales que
determinaran en relacin con
el total de la zona reparcelable
el
coeficiente
para
el
reconocimiento de derechos y
la adjudicacin de las fincas
resultantes
La valoracin se realizaba de
planeamiento que se ejecutaba.
acuerdo
con
el
(No regul)
(No regul)
Reglamento
de
Gestin
Urbanstica, aprobado por el
Real Decreto 3288/1978
(No regul)
(No regul)
(No regul)
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Ley de Reforma de la Ley sobre Uno de los efectos del acuerdo aprobatorio del
Rgimen del Suelo y Ordenacin proyecto de reparcelacin era la
Urbana, aprobado por la Ley Subrogacin, con plena eficacia real, de las
19/1975
antiguas por las nuevas parcelas.
Texto Refundido de la Ley sobre Uno de los efectos del acuerdo aprobatorio del
Rgimen del Suelo y Ordenacin proyecto de reparcelacin era la
Urbana, aprobado por el Real Subrogacin, con plena eficacia real, de las
Decreto 1346/1976
antiguas por las nuevas parcelas.
Reglamento de Gestin Urbanstica, El acuerdo de reparcelacin producir, por s
aprobado por el Real Decreto mismo, la subrogacin, con plena eficacia real,
3288/1978
de las antiguas por las nuevas parcelas,
siempre que quede claramente establecida la
correspondencia entre unas y otras
Ley de Reforma del Rgimen (ninguno)
Urbanstico y Valoraciones del
Suelo, aprobado por la Ley 8/1990
Texto Refundido de la Ley sobre el
rgimen del Suelo y Ordenacin
Urbana, aprobado por el Real
Decreto Legislativo 1/1992.
161
UPC
162
UPC
CAPTULO V
LA TCNICA DEL REAJUSTE DE SUELOS EN PER
Previo al tratamiento puntual de la tcnica instituida en Per con la denominacin
de reajuste de suelos, y a fin de situarla en el contexto del desarrollo urbanstico
que ha acontecido en Per; en particular, en Huancayo, es menester tratar sobre
los antecedentes al respecto.
V.1 La regulacin del desarrollo del suelo. Antecedentes
Si bien, desde tiempo atrs existi una diversidad de normas vinculadas a la
construccin de la ciudad en el mbito peruano, entre ellas las dictadas en poca
Virreinal con la institucin de la denominada Recopilacin de Indias, o en inicios
de la Repblica a travs de dispositivos varios, no es sino en las primeras
dcadas del siglo XX cuando de manera sistemtica se tiende a regular la
expresin tangible del fenmeno urbano: la urbanizacin, entendida sta como la
trasformacin del suelo a travs de la definicin de las unidades bsicas de
habitacin, y la correspondiente dotacin de servicios bsicos, accesos y
equipamiento urbano, y su edificacin.
163
UPC
urbanizacin
comprenda
terrenos
as,
en
plural,
aunque
UPC
92
165
UPC
166
UPC
94
95
167
UPC
168
UPC
169
UPC
expresado
puede
verificarse
comparando
los
textos
legales
98
170
UPC
inicialmente porque luego fue materia de mejora, tal como se explica al tratar
sobre el Reglamento vigente, como un mecanismo asociativo inmobiliario,
conformado por personas naturales o jurdicas, nacionales o extranjeras, pblicas
o
privadas,
para
la
ejecucin
de:
()
Proyectos
de
Urbanizacin
Reurbanizacin (Art. 40). Este concepto luego fue mejorado, tal como se
explica ms adelante, aproximndose al de la Unidad de Actuacin Urbanstica,
instituida en Espaa; obviamente, salvando distancias.
La integracin predial es otro de los mecanismos instituidos por el Reglamento.
Se sealaba al respecto que Cuando la Unidad de Gestin Urbanstica
requiera de la redefinicin de la estructura predial de los terrenos se permitir la
integracin inmobiliaria de los predio que la conforman (Art. 43). El dispositivo a
continuacin acotaba: Para la integracin inmobiliaria, la Unidad de Gestin
Urbanstica deber tener en cuenta los siguientes aspectos: a. Identificacin y
cuantificacin de los beneficios y costos del proyecto. b. Valorizacin de los
aportes de cada miembro. c. Mecanismos de restitucin de los aportes (Art. 44).
Es de advertirse que la integracin predial propugnaba nicamente de
regularizacin fsica de las fincas, no as la equidistribucin urbanstica; no
obstante ello, puede concebrsele como un mecanismo que de modo incipiente y
elemental, tiende a conformarse como parte de un sistema de gestin del suelo,
en aras de revertir el modelo de extensin de las ciudades sobre la base de la
propiedad individual; es decir, predio por predio.
Luego de tratar sobre los antecedentes normativos con repercusin en la materia
tratada, a continuacin se estudia la legislacin vigente dirigida a regular el
desarrollo del suelo, tanto desde la vertiente de la planificacin urbana como
desde la perspectiva de la gestin.
V.2 Marco regulatorio del desarrollo del suelo. La normatividad vigente
A modo de introduccin del presente apartado, se precisa que la legislacin
peruana tiende a regular urbansticamente desde dos perspectivas. Por un lado,
se cuenta con un cdigo de carcter tcnico, en el sentido de que engloba una
serie de normas que inciden, ms directamente, en el suelo y/o en el volumen
171
UPC
requisitos,
plazos,
sanciones,
etc.
El
dispositivo
ms
UPC
99
173
UPC
100
174
UPC
UPC
176
UPC
con el predio aportado, no hace sino, en este caso, aproximarse a un acto puro de
reparcelacin; en cierto modo, colisionando con la figura del fideicomiso, antes
sealada. En suma, lo que la legislacin peruana tiende a establecer es un hbrido
de sistemas, si se tiene como base la legislacin urbanstica estatal producida en
Espaa.
Tercero, la ligazn sobrevenida entre los sistemas de cooperacin que
necesariamente requiere de la reparcelacin y de compensacin, a travs del
nexo de la reparcelacin, tambin se expresa en diversas Comunidades
Autnomas, como en el caso de Catalua; jurisdicciones en las cuales se han
dotado de singularidad propia a la prctica reparcelatoria. El caso peruano podra
contemplar esta posibilidad.
V.3.2 Objetivos del reajuste de suelos
Los objetivos del reajuste de suelos se desprenden del segundo prrafo del
artculo 22 del Reglamento que lo instituy. ste precisa que el reajuste de suelos
es aplicable, en el caso de parcelas rsticas cuyas formas o dimensiones
individuales dificultan la dotacin fsica de las reas de aporte [tipo de
equipamiento urbano cuyo radio de influencia se circunscribe al emprendimiento],
la incorporacin de las obras de carcter provincial o la subdivisin de lotes, entre
otros, en los proyectos de habilitacin urbana por iniciativa de un solo propietario.
De lo prescrito, se colige el propsito inmediato del reajuste de suelos; sera
el siguiente:
La redefinicin fsica (de formas y dimensiones) de las parcelas rsticas. Este
objetivo de ndole estrictamente urbanstico, se aproxima a uno de los objetivos
de la reparcelacin, cual es, la regularizacin de la configuracin de las fincas y
que, dicho sea de paso, trasciende desde cuando fue establecida en la primera
Ley de Suelo del ao 1956. Ahora bien, fluye adems, del mismo texto que la
mencionada redefinicin fsica tiene a su vez como propsitos los siguientes:
a. Facilitar la dotacin fsica de las reas de aporte. De entenderse que el
cometido sea el de prorratear entre todos los propietarios la carga proveniente de
177
UPC
Desde
esta
perspectiva,
tambin
podra
considerarse
cierto
178
UPC
103
179
UPC
180
UPC
105
106
181
UPC
cual se trata a
continuacin.
Al definirse la Unidad de Gestin Urbanstica, ya se haca mencin de las
integraciones inmobiliarias de predios que pertenecen a ms de un propietario.
Asimismo, al hacer mencin de las condiciones o requisitos para su conformacin,
entre muchos otros, se refera de la definicin de los compromisos de los
inversionistas para permitir la integracin inmobiliaria de los predios que la
conforman. As, inicialmente y de modo subyacente, se alude a la gestin
asociada del suelo; no obstante ello, a continuacin y con mayor contundencia, el
Reglamento establece los Requisitos para la integracin inmobiliaria mediante
el reajuste de suelos o la reurbanizacin; resultando stos los siguientes:
1. Identificacin y cuantificacin de los beneficios y costos del proyecto.
2. Valorizacin de las contribuciones de cada miembro.
3. Mecanismos de restitucin de las contribuciones de cada miembro108.
182
UPC
109
183
UPC
UPC
185
UPC
CAPTULO VI
LA REGULACIN DE LA URBANIZACIN EN HUANCAYO, PER
Segn lo sealado por el historiador Waldemar Espinoza, Huancayo ha tenido una
fundacin planificada, la cual aconteci en el ao 1572. Esta aseveracin podra
confirmarse si se toma en consideracin el desarrollo reticular, con un trazo
regular, cuasi uniforme, del centro de la ciudad; sin embargo, las reas que
envuelven esta zona, y que empezaron a desarrollarse a los inicios del siglo XX,
evidencian un crecimiento espontneo, al margen de toda previsin sin Plan o
aun, posteriormente, contraviniendo el Plan, y sobre la base de la propiedad
individual o aislada. Veamos a continuacin los antecedentes tcnico-normativos
al respecto.
VI.1 La normativa que rige el desarrollo del suelo. Antecedentes
Identificndose los planes urbanos, en opinin nuestra, ms importantes,
ubicamos en primer lugar el denominado Plan Director de Huancayo del ao
1978, formulado y aprobado por el Ministerio de Vivienda Saneamiento y
Construccin, a travs de la Resolucin Ministerial N 021-78/VC-5500. En este
Plan se pone de manifest, entre otros problemas, la urbanizacin de la zona
186
UPC
187
UPC
1100 Hab./Ha
Urbana
rea
Consolidada
No
2250 Hab./Ha
El rea de lote normativo es de 450 800
m2.
rea de Lote
Frente de Lote
Aportes
Gratuitos de
Habilitacin
Urbana
Recreacin Pblica
Parques Zonales
24%
2%
3%
Otros Fines
4%
TOTAL
33%
188
UPC
rea Libre
Coeficiente de
Edificacin
Retiro Frontal
Estacionamiento
Vehicular
Viviendas multifamiliares
Vivienda
Usos
Compatibles.Se ha propuesto
como
compatibilidad
todos los usos
relacionados a la
zona
de
comercio
metropolitano y
comercio
especializado.
Conjuntos habitacionales
Vivienda comercio
Vivienda en condominio
Asimismo, cabe sealar, que los planes han sido pensados sobre la base de la
propiedad individual o aislada, situacin que responde al imperante criterio de la
nocin de propiedad enraizada en Amrica Latina sin que Huancayo sea la
189
UPC
110
190
UPC
ZONA RESIDENCIAL
RESIDENCIAL R4
RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR R4-B
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR R4-A
RESIDENCIAL R3
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR R3-A
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR: R3-B
RESIDENCIAL UNIFAMILIAR R2
VIVIENDA TALLER I1
COMERCIO ESPECIALIZADO CE
COMERCIO INTENSIVO CI
COMERCIO DISTRITAL
COMERCIO VECINAL C3 - C2
ZONA INDUSTRIAL
ZONA DE REGLAMENTACIN ESPECIAL
ZONA: Otros Usos
191
UPC
CAPTULO VII
DISCUSIN
VII.1 La implementacin del reajuste de suelos con los criterios de la
reparcelacin instituida en Espaa
Cabe en este punto, absolver ciertas interrogantes: en qu medida el reajuste de
suelos instituido en Per, es anlogo a la tcnica de reparcelacin instituida en
Espaa?, el rgimen de propiedad imperante en Per hara posible la vigencia
de un instrumento inspirado en el aprovechamiento tipo como complemento de la
reparcelacin?, en Per, se cuentan con instrumentos de planificacin y gestin
bsicos conexos al reajuste de suelos, anlogos a los establecidos en Espaa, y
que viabilizaran su implementacin?
Dilucidando las interrogantes, en primer trmino, es preciso establecer cierta
aproximacin de orden conceptual. Mientras que en Espaa se concibe la
reparcelacin como ... la agrupacin de fincas comprendidas en el polgono o
unidad de actuacin para su nueva divisin ajustada al Plan, con adjudicacin de
las parcelas resultantes a los interesados, en proporcin a sus respectivos
derechos (Art. 80-1 de la Ley de reforma del ao 1975, y Art. 97-1 de su Texto
Refundido del ao 1976); en Per, se entiende el reajuste de suelos como la
192
UPC
UPC
concreta
plenitud,
en
un
determinado
mbito,
la
mencionada
UPC
queda
cuestionada
al
igual
que
en
otros
pases
195
UPC
UPC
a la
UPC
posibilidad
normativa,
sera
la
198
UPC
CAPTULO VIII
GENERALIZACIN
Habindose estudiado, por un lado, la tcnica de reparcelacin instituida en
Espaa y, por otro, el reajuste de suelos, un novsimo mecanismo implantado en
Per; adems, de los alcances y limitaciones que trae consigo este ltimo, se
realizan a continuacin una serie de propuestas.
VIII.1 Propuesta de criterios
Con el propsito de coadyuvar la implementacin del reajuste de suelos en
tanto potencial mecanismo para gestionar urbansticamente, y de modo
adecuado, el suelo urbanizable en la ciudad de Huancayo, y teniendo como
referente los criterios para la prctica de la reparcelacin establecidos por la
legislacin urbanstica que ha venido siendo puesta en vigor en Espaa,
proponemos determinadas pautas, en un inicio no tan rgidas, que bien podran
conducir el mecanismo de reajuste de suelos en el medio local. Son las
siguientes:
a. Fijar los derechos de los propietarios aportantes de suelo en funcin de la
extensin superficial del suelo aportado al proceso de reajuste de suelos.
199
UPC
UPC
UPC
UPC
203
CAPTULO IX
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
IX.1 Conclusiones
Habindose estudiado el referente de la tcnica de reparcelacin instaurada en
Espaa y, adems, los rasgos caractersticos, los alcances y las limitaciones que
configuran el reajuste de suelos, se concluye en lo siguiente:
a. Tanto la reparcelacin, como el reajuste de suelos, en esencia en el sentido
de que ambos suponen la agrupacin o acumulacin de terrenos varios, para
luego subdividirlos con arreglo al Plan, mantienen similitud; claro est, con
marcadas diferencias. La reparcelacin constituye una tcnica que ha sido
desarrollada y aplicada durante muchas dcadas, encontrndose debidamente
implementada; mientras que el reajuste de suelos no cuenta con mayor desarrollo
ni aplicacin; requiere del establecimiento de mecanismos que lo dinamicen.
b. Los rasgos ms importantes de la tcnica de reparcelacin, derivan de sus dos
propsitos bsicos, cuales son, la bsqueda de equidad a travs de la distribucin
equitativa de beneficios y cargas derivadas de la ordenacin un quehacer con
connotacin jurdico-econmica, y la regularizacin fsica de las fincas
aspecto de ndole tpicamente urbanstico; si bien, el ltimo de los sealados
204
205
206
BIBLIOGRAFA Y REFERENCIAS
Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado. http://www.boe.es/buscar/
Angosto Sez, Jos (1997). El ius aedificandi y el derecho de propiedad sobre
suelo urbano. Espaa: Universidad de Murcia, Servicio de publicaciones.
Climent, S. V. (2004). Estructura social de Espaa y Catalua. Barcelona:
Publicacions i Edicions de la Universitat de Barcelona.
Esteban, Juli. (1988). Elementos de ordenacin urbana. Barcelona: Edicions de la
Universitat Politcnica de Catalunya.
Espinoza Soriano, Waldemar (1973). Enciclopedia Departamental del Junn.
Primera edicin. Per, Huancayo: Editorial San Fernando.
Fernndez, T. R. (2008). Manual de Derecho Urbanstico. Madrid: La Ley - El
Consultor de los Ayuntamientos y de los Juzgados.
Fernndez, Toms-Ramn, et al (2008). El nuevo rgimen jurdico del suelo.
Espaa: IUSTEL.
Garca-Bellido, J. (2005). Propuesta para la configuracin de una teora general
de la gestin urbanstica. Geo Critica/Scripta Nova, Revista Electrnica de
Geografia y Ciencias Sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, Vol. IX,
num. 196. http://www.ub.es/sn/sn-196.htm.
207
208
209
ANEXOS
Anexo 1: Plano: La estructura predial de la periferia de la ciudad
Anexo 2: Plano: La estructura vial de la zona perifrica de la ciudad de Huancayo
Anexo 3: Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano
(Decreto Supremo N 004-2011-VIVIENDA).
Anexo 4: Propuesta de clculo del aprovechamiento medio/tipo (Archivo adjunto
en Excel).
210
ANEXO 1
211
ANEXO 2
212
ANEXO 3
El Peruano
Lima, viernes 17 de junio de 2011
NORMAS LEGALES
CONSIDERANDO:
Que, el artculo 16 de la Ley de Radio y Televisin
aprobado
444819
mediante
Decreto
Supremo
de
de alcance
SE RESUELVE:
Acondicionamiento
Territorial,
Desarrollo
que permitan
la elaboracin
en Telecomunicaciones
DECRETA:
653916-1
Artculo
VIVIENDA
Aprueban
el
Reglamento
Acondicionamiento
Territorial
Desarrollo Urbano
1.-
Aprobacin del
Reglamento de
Aprubese
de
y
DECRETO SUPREMO
N 004-2011-VIVIENDA
el
Reglamento
de
Acondicionamiento
Finales,
Complementarias
Transitorias,
tres
(3)
una
Disposiciones
(1)
Disposicin
el
Decreto
Supremo
027-2003-
EL PRESIDENTE DE LA REPBLICA;
CONSIDERANDO:
REGLAMENTO DE ACONDICIONAMIENTO
TERRITORIAL Y DESARROLLO URBANO
CAPTULO I
GENERALIDADES
El Peruano
Lima, viernes 17 de junio de 2011
NORMAS LEGALES
del derecho de
inmobiliaria.
7) La eficiente dotacin de servicios a la poblacin.
444820
Territorial.
11) Los mecanismos de seguimiento y evaluacin de los
resultados de la ejecucin del Plan de Acondicionamiento
Territorial.
a los planes
de
y desarrollo
los
CAPTULO III
siguientes instrumentos:
Artculo 6.- Definicin y caractersticas del Plan de
3.1 Planes urbanos (PU), que comprenden:
1) Plan de Acondicionamiento Territorial (PAT)
Desarrollo Metropolitano
6.1 El Plan de Desarrollo Metropolitano es el instrumento
una continuidad
con una
TERRITORIAL
Concertado respectivos.
Artculo 4.- Definicin y caractersticas del Plan de
Acondicionamiento Territorial
Artculo 7.-
Objeto
del
Plan
de
Desarrollo
Metropolitano
incrementar
suelo provincial.
5) El Sistema Urbano Provincial, a fin de definir los
roles y funciones de los centros poblados que conforman
el territorio provincial.
diversificar
el
aprovechamiento
de
Vial
de
transporte
del
rea
El Peruano
Lima, viernes 17 de junio de 2011
NORMAS LEGALES
444821
Especficos.
9) Los
Metropolitano
es aplicable,
requerimientos
actuales
futuros
de
Urbano.
15) Los mecanismos de seguimiento y evaluacin
de los resultados de la ejecucin del Plan de Desarrollo
Urbano.
Artculo
12.-
Entidades
responsables
de
la
distritales respectivas.
CAPTULO IV
CAPTULO V
Desarrollo Urbano
10.1 El Plan de Desarrollo Urbano es el instrumento
conformen
aspectos:
3)
La
dotacin
de
estacionamientos
en
zonas
comerciales y residenciales.
4) Las disposiciones relativas al ornato y mobiliario
urbano.
5) Identificacin de las reas pblicas aptas para la
inversin privada.
la
CAPTULO VI
DEL ESQUEMA DE ORDENAMIENTO URBANO
Desarrollo Concertado.
El Peruano
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Artculo
17.-
NORMAS LEGALES
Contenido
del
Esquema
de
Ordenamiento Urbano
El Esquema de Ordenamiento Urbano establece:
444822
medio ambiente.
3) Localizacin y dimensionamiento del equipamiento
de recreacin, salud, educacin y otros usos.
4) Programa de Inversiones urbanas e identificacin de
oportunidades de negocios.
Desarrollo Concertado.
Las Municipalidades
Provinciales
Distritales
fiscalizan
el
ejecucin y su financiamiento.
2.f) Constancia de la consulta pblica vecinal a los
propietarios de los predios que conforman el mbito
del Plan Especfico, as como a los propietarios de los
CAPTULO VII
DEL PLAN ESPECFICO
Especfico
e iluminacin pblica.
Es aplicable, en casos de parcelas rsticas cuyas
solo propietario.
Zonas
de
Reglamentacin
Especial,
fin
de
ser
CAPTULO VIII
DEL PLANEAMIENTO INTEGRAL
aprobacin
23.1 El Planeamiento
Integral
es un instrumento
RNE.
23.2 Los planeamientos integrales son aprobados por
las municipalidades distritales, en los casos que establece
el Reglamento Nacional de Edificaciones-RNE, como
condicin previa para la aprobacin de los proyectos de
habilitaciones urbanas establecidas en la Ley N 29090,
Ley de Regulacin de Habilitaciones
Urbanas y de
Edificaciones y sus reglamentos.
23.3 En las localidades que carezcan de PDU, el
El Peruano
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NORMAS LEGALES
CAPTULO IX
444823
o paleontolgicos.
4) Se encuentra ubicado en zona que tiene recursos
intervencin
En los PDM, PDU y EU la determinacin del mbito
Artculo
24.-
Determinacin
del
mbito
del suelo
Para fines de ordenar el uso y ocupacin sostenible del
CAPTULO X
DE LA PREVENCIN Y REDUCCIN
DE RIESGOS EN EL DESARROLLO URBANO
procesos siguientes:
27.1 Identificacin, evaluacin y localizacin de los
municipal
destinada
a usos urbanos.
Est
comunicacin y transporte.
El
rea
Urbana,
contempla
siguiente
sub-
riesgos:
puede densificar.
degradacin ambiental.
clasifica en:
afectacin.
Se debe evaluar la vulnerabilidad social, ambiental y
econmica.
El Peruano
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NORMAS LEGALES
444824
Urbana,
Reglamento
de Zonificacin
(parmetros
urbansticos y arquitectnicos para cada zona); y el
suelo y la zonificacin.
2) Los mecanismos para la reubicacin de los
la
intervencin.
4) Normas especiales o pautas tcnicas para la
3)
Identificacin
de
sectores
crticos
para
reduccin de la vulnerabilidad.
2)
Artculo 29.- Asignacin de fondos para prevencin
de desastres
Vivienda-Taller
(I1-R):
son
reas
urbanas
residencial.
con el uso
de productos. Los
DE LA ZONIFICACIN
de habilitacin urbana.
DIARIO OFICIAL
FE DE ERRATAS
Se comunica a las entidades que conforman el Poder Legislativo, Poder Ejecutivo, Poder Judicial,
Organismos constitucionales autnomos, Organismos Pblicos, Gobiernos Regionales y Gobiernos
Locales, que conforme a la Ley N 26889 y el Decreto Supremo N 025-99-PCM, para efecto de la
publicacin de Fe de Erratas de las Normas Legales, debern tener en cuenta lo siguiente:
1. La solicitud de publicacin de Fe de Erratas deber presentarse dentro de los 8 (ocho) das tiles
siguientes a la publicacin original. En caso contrario, la rectificacin slo proceder mediante
la expedicin de otra norma de rango equivalente o superior.
2. Slo podr publicarse una nica Fe de Erratas por cada norma legal por lo que se recomienda
revisar debidamente el dispositivo legal antes de remitir su solicitud de publicacin de Fe de
Erratas.
3. La Fe de Erratas sealar con precisin el fragmento pertinente de la versin publicada bajo
el ttulo Dice y a continuacin la versin rectificada del mismo fragmento bajo el ttulo Debe
Decir; en tal sentido, de existir ms de un error material, cada uno deber seguir este orden
antes de consignar el siguiente error a rectificarse.
LA DIRECCIN
El Peruano
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NORMAS LEGALES
444825
del
programa
de
El Peruano
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NORMAS LEGALES
444826
El Peruano
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NORMAS LEGALES
444827
El Peruano
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NORMAS LEGALES
444828
optativas
para
la
El Peruano
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NORMAS LEGALES
444829
El Peruano
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NORMAS LEGALES
444830
CUADRO: ANEXO N 1
CUADRO RESUMEN DE ZONIFICACIN URBANA
ZONIFICACIN
Residencial
Densidad Bruta (hab./Ha)
DENSIDAD/INTENSIDAD DE USO
Densidad Baja (RDB)
Densidad Media (RDM)
110
330
165
1300
2250
Conjuntos 600
2250
2250
Vecinal (CV)
De 2.000 a 7500
Zonal (CZ)
De 30,000 a 500,000
Metropolitano (CM)
300,000 a 1000,000
Especializado (CE)
De 1,000 a 200,000
Industrial
Liviana (I2)
Gran Industria(I3)
No molesta ni peligrosa
No molesta ni peligrosa
Educacin
Educacin Bsica(E1)
Educacin
Tecnolgica (E2)
Hasta 50,000
Salud
E1 hasta 30,000
Posta Mdica (H1)
2000 a 7,000
20,000 a 50,000
30,0000 a 125,0000
A 125,000
Superior Educacin
Universitaria (E3)
Ms de 50,000
Post
El Peruano
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NORMAS LEGALES
444831
Equipamiento urbano
Conjunto
de
edificaciones
e
instalaciones
predominantemente de uso pblico utilizado para
prestar servicios a la personas en los centros poblados
y desarrollar actividades humanas complementarias de
habitacin.
Ciudad
Es un rea urbana con alta densidad poblacional
destinada a brindar servicios pblicos o de inters general,
y espacios destinados a la residencia o actividades
comerciales, industriales o de servicio. Se diferencia de otras
entidades urbanas por diversos criterios, entre los que se
incluyen poblacin, densidad poblacional o estatuto legal. Son
reas ms densamente pobladas y consolidadas; lo cual las
distingue de los centros poblados urbanos y rurales que tienen
una menor jerarqua urbana y menor densidad poblados.
Las ciudades se clasificarn en ciudades menores,
intermedias y mayores. Su poblacin comprender entre
5001 y 500,000 habitantes.
Conglomerado urbano
Conjunto urbano formado por el casco urbano de ms de
un centro poblado y su correspondiente rea de influencia,
que por su cercana lo conforman y no necesariamente
constituye una unidad poltica administrativa.
Es el producto de la expansin y fusin de varias
ciudades o centros poblados cercanos, incluso
aglomeraciones, y por lo tanto policntricos.
Conurbacin
Proceso y resultado del crecimiento de varios centros
poblados los cuales se integran y forman parte de una
unidad, an cuando las distintas unidades que lo conforman
mantienen o pueden mantener su independencia funcional
y dinmica.
Fenmeno dado entre dos o ms zonas urbanas
geogrficamente separadas que se unen generando
problemas de jurisdiccin y administracin.
Desarrollo Urbano
Proceso de ordenamiento y adecuacin de los centros
poblados en el mbito urbano y rural, a travs de la
planeacin en sus aspectos que promueve el incremento
de las actividades humanas y el mejoramiento de las
condiciones de vida de la poblacin, mediante el acceso
a bienes, servicios, infraestructuras y equipamientos
adecuados, en un medio ambiente saludable que no
comprometa las necesidades de generaciones futuras.
Desarrollo sostenible
Es un proceso de mejoramiento sostenido y equitativo
de la calidad de vida, fundado en la conservacin
y proteccin del medio ambiente, de manera de no
comprometer las expectativas de generaciones futuras;
asimismo, postula un equilibrio entre las dimensiones
sociales, econmicas y ambientales del desarrollo.
Trmino equivalente a sustentable o permanente.
Edificacin
Obra de carcter permanente cuyo destino es albergar
actividades humanas. Comprende las instalaciones fijas y
complementarias adscritas a ella.
Espacio pblico
Red conformada por el conjunto de espacios abiertos
de dominio y uso pblico, destinados por su naturaleza,
uso o afectacin a la satisfaccin de necesidades
colectivas. Estos pueden ser naturales o creados por el
hombre.
Estructura del Sistema Urbano
Conjunto de centros poblados en un mbito espacial
especfico, con actividades organizadas y con relaciones
funcionales.
Estructura Urbana
Una estructura urbana est constituida por la
organizacin de las actividades en los centros poblados
y su rea de influencia, por los espacios adaptados para
Infraestructura urbana
Conjunto de redes que constituyen el soporte del
funcionamiento de las actividades humanas en los centros
poblados y hacen posible el uso del suelo en condiciones
adecuadas.
Metrpoli
Denominacin a los centros poblados cuyos espacios
geoeconmicos definidos funcionalmente a partir de un
centro principal o centro metropolitano que por su gran
volumen de poblacin, por sus actividades (sociales;
econmicas, polticos administrativas; culturales), as
como por sus niveles de equipamiento, servicios, y
comportamiento de mercados, ejerce una fuerte influencia
sobre espacios y centros poblados con los que intercambia
intensamente flujos de poblacin, bienes y servicios. Su
poblacin comprende ms de 500,001 habitantes.
Ocupacin del territorio
Es el proceso de posicin del espacio fsico con
carcter permanente, por parte de la sociedad. Tiene
relacin con dos aspectos:
Que la poblacin ocupa el territorio por medio de
sus organizaciones econmicas, culturales, etc. es decir
como sociedad.
Que la ocupacin tiene sentido econmico y
residencial, que se sustenta en el valor de uso que la
sociedad asigna a los recursos naturales con fines de
produccin o residencia.
Participacin social
Proceso dinmico que permite la activa participacin
organizada del sector privado social y empresarial en la
construccin del modelo de desarrollo territorial y urbano
como en su correspondiente gestin o ejecucin.
Paisaje urbano
Cualquier parte del territorio tal como la percibe la
poblacin, cuyo carcter sea el resultado de la accin y la
interaccin de factores naturales y/o humanos
Plan de Acondicionamiento Territorial
Instrumento tcnico- normativo de planificacin
en el mbito territorial provincial y/o de cuenca y/o de
litoral y/o zonas marino costeras, que orienta y regula la
organizacin fsico-espacial de las actividades humanas
en cuanto a la distribucin, jerarqua, roles y funciones
de los centros poblados en el mbito urbano y rural; la
conservacin y proteccin del recurso y patrimonio natural
y cultural; y, la ocupacin y uso planificado del territorio,
para lograr el mejoramiento de los niveles y calidad de vida
de la poblacin urbana y rural, bajo el enfoque territorial
prospectivo, competitivo y de sostenibilidad.
Plan de Desarrollo Urbano
Instrumento tcnico-normativo que promueve y
orienta las acciones para el desarrollo de los centros
poblados urbanos en concordancia con los Planes de
Acondicionamiento Territorial.
Poblacin
Conjunto de personas que interactan entre s y con
un territorio, el cual crean y recrean permanentemente
en funcin de sus necesidades y de la organizacin que
adopten para la apropiacin, produccin y consumo de
bienes y servicios.
Proceso de Urbanizacin
Desde el punto de vista ecolgico-demogrfico, el
proceso de urbanizacin es el proceso de concentracin
de la poblacin y de las actividades humanas en
determinados puntos los centros poblados.
Servicios urbanos
Actividades operativas pblicas prestadas directamente por la autoridad competente o concesionada para satisfacer
necesidades colectivas en los centros poblados urbanos y rurales
Suelo rstico
Aquel que no cuenta con habilitacin urbana. Adems, est destinado o es susceptible de serlo para fines agrarios,
ganaderos, forestales y de fauna silvestre y actividades anlogas.
Suelo urbano
Aquel que se cuenta con obras de habilitacin urbana y que est destinado o son susceptibles de ser destinados para
fines de vivienda, comercio, industria, equipamiento o cualquier otra actividad urbana.
Suelo urbanizable
Aquel suelo rstico cuyas caractersticas lo hacen susceptible de aprovechamiento en la fundacin o crecimiento de
los centros poblados, mediante procesos de habilitacin urbana.
Territorio
Base fsica, sociocultural, econmica, poltica, dinmica y heterognea, formada por las reas urbanas y rurales, e
integrante interactiva del sistema ambiental. Estructuralmente el territorio est conformado por el suelo, subsuelo y
sobresuelo.
Urbano
Cuando en la presente ley se hace referencia a urbano, entindase que corresponde tanto a los centros poblados
urbanos como a los centros poblados rurales.
Uso del suelo
Destino dado por la poblacin al territorio, tanto urbano como rural, para satisfacer sus necesidades de vivienda, de
esparcimiento, de produccin, de comercio, culturales, de circulacin y de acceso a los servicios.
Uso potencial del suelo
Destino propuesto para su rea del territorio por un programa de desarrollo regional sustentable y el consecuente
desarrollo territorial. Desde el punto de vista agronmico el uso potencial se refiere a los sistemas de produccin
aconsejables para lograr la mejor productividad permanente, preservando la integridad del recurso.
Vulnerabilidad
Es el grado de debilidad que presenta una sociedad, frente a las amenazas que la afectan y su capacidad de
sobreponerse luego del momento de la afectacin. Se relaciona con los bajos niveles econmicos y de bienestar de la
poblacin, escasa organizacin social, bajos estndares educativos, y caractersticas culturales e ideolgicas que
dificultan la reduccin de riesgos.
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