JOSEP ROCA CLADERA

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INSTITUTO DE ESTUDIOS DE ADMINISTRACION LOCAL

LA ESTRUCTURA
DE VALORES URBANOS:
UN ANALISIS
TEORICO-EMPIRICO

JOSEP ROCA CLADERA

LA ESTRUCTURA
DE VALORES URBANOS:
UN ANALISIS
TEORICO-EMPIRICO

INSTITUTO DE ESTUDIOS DE ADMINISTRACION LOCAL

MADRI~, 1988.

by the author, 1988

N.I.P.O.: 327-87-004-X
I.S.B.N.: 84-7088-463-8
Depsito legal: M. 35.828 -1988

Imprenta Taravilla (Suc. Vda. de Galo Sez)

Mesn de Paos, 6 - 28013 Madrid

NOTA DEL AUTOR

El trabajo que aqu se presenta recoge algunos estudios e investigaciones realizadas durante los aos 1981-82
en relacin a los procesos de formacin especial (*). El
libro se articula en dos partes claramente diferenciadas.
La primera aborda una visin sistemtica, casi en forma
de manual, de las principales aportaciones histricas a la
teora de los valores urbanos. La cuestin de esclarecer
cules son los determinantes de las rentas urbanas, ms
concretamente de su desigual distribucin a lo largo de
los tejidos de la ciudad, ocupa un atencin prioritaria.
Asimismo se analizan las teoras ms generales del funcionamiento y comportamiento del mercado inmobiliario,
y muy particularmente los modelos de equilibrio, tan difundidos en los aos sesenta y setenta. Todo ello desde
una ptica crtica, superadora de la denominada teora
estndar; esto es, evidenciando no slo la excesiva simpli~idad de los modelos interpretativos ms difundidos, sino
tambin, y sobre todo, sugiriendo las pautas que han de
guiar un estudio autnticamente riguroso acerca de la
formacin espacial de los valores del suelo.
'La segunda parte del libro expone una comprobacin
emprica de los factores estudiados. Dicha comprobacin
(*) Corresponden a una sntesis parcial de mi tesis doctoral
Vers una interpretaci de la formacin espacial deIs valors del sol
a Barcelona, UPC, Barcelona 1982.

se refiere al mercado de suelo existente en el rea urbana

de Barcelona. Se contrastan las principales teoras de la
formacin de los precios, confirmndose en el terreno de
lo real-concreto las crticas a la teora estndar en Barcelona-ciudad las rentas de accesibilidad, producto de la relacin residencia-empleo, que juegan un papel subordinado a otros elementos determinantes de la diversificacin
fsica y social del espacio urbano. Es esta diferenciacin
fsico-social de la ciudad, en su conjunto, como estructura
compleja de submercados al mismo tiempo autnomos e
interrelacionados entre s, la que determina la estructura
de valor del suelo de cada formacin urbana concreta.
Resultado histrico de inversiones pblicas y privadas,
de capital fijo, as como de la apropiacin del espacio
fsico por los diversos grupos o clases sociales, que se
perpeta en el tiempo condicionando el comportamiento
futuro de los agentes inmobiliarios.
La relativa antigedad del estudio (1981-82) no representa un envejecimiento sustancial de las conclusiones
a las que se llega en este trabajo. Con posterioridad el
mercado inmobiliario ha experimentado cambios acusados. A la recesin de los aos 80 a 83 ha seguido el boom
del 86 y 87. Los cambios operados en la oferta y demanda
no afectan, sin embargo, las principales tesis sustentadas
en este libro.
Anlisis posteriores, desarrollados en los aos 1984
y 1987, confirman la plena vigencia no slo del mtodo
utilizado para entender y simular el funcionamiento del
mercado, sino tambin de las conclusiones relativas al
papel de los distintos factores en la formacin espacial
de los valores del suelo.
Mayo 1988

INTRODUCCION
La presente Tesis (*) tiene por objeto central el anlisis de la estructura de valores del suelo en Barcelona.
Ms especficamente, pretende la explicacin de la formacin histrica y de la distribucin espacial actual del
patrn de precios urbanos de la ciudad.
Esta investigacin intenta la elaboracin de una construccin terica propia, que es contrastada, implementada, para el caso de Barcelona. Cuatro son los elementos
que aparecen como principales aportaciones, desde una
perspectiva terica.
En primer lugar, la Tesis basa su teorizacin en el
concepto de jerarqua de mercado. Considerando que
los valores cuantifican una calificacin diferenciada de
la estructura urbana que realiza el mercado inmobiliario,
es la propia jerarquizacin la que, a travs de su materializacin en los precios, se presenta como objeto de
investigacin terica. En este sentido, y sta es una aportacin de la tesis, es el valor de repercusin y no el valor
unitario o global del suelo el que se sita como centro
(*) Este trabajo de investigacin para la tesis doctoral ha
sido realizado gracias a una beca del Instituto Nacional de A~is
tencia y Promocin del Estudiante (INAPE) del Ministerio de
Educacin, de la que he disfrutado entre 1978 y 1981.

del anlisis. La repercusin es el instrumento idneo que

permite contabilizar la estructura jerrquica del mercado
urbano, en tanto en cuanto distingue dentro del valor lo
que se debe exclusivamente a la localizacin espacial de
lo que es producto del pattern de edificabilidades; es
decir, relaciona el valor de situacin urbana en funcin
de la unidad contable: el m 2 de mercanca espacial edificable. La repercusin reconoce asimismo la profunda
relacin existente entre los mercados del suelo y del producto urbano edificado. El mercado del suelo es un derivado del mercado de la vivienda y, por regla general, es
el uso de los t,errenos lo que determina su valor. En este
sentido, la repercusin se conceptualiza como la porcin
de toda ganancia extraordinaria, por encima de la tasa
media del conjunto de las ramas industriales, no coyuntural o especulativa, basada exclusivamente en relacin
a la localizacin diferencial en la estructura espacial urbana y que es susceptible de ser apropiada por el detentador del derecho de propiedad o por el poseedor del
suelo.
En segundo lugar, se plantea cules son los determinantes de los valores. Se evita, aqu, una explicacin pura
y exclusivamente en trminos de -accesibilidad, tal COIno
ocurre en el llamado modelo standard o marginalista.
El espacio, se hipotetiza, es deseable no nicamente en
relacin a maximizar la accesibilidad al trabajo y la cantidad de espacio consumido, sino tambin por causa de
muchos otros factores, entre ellos, la calidad urbanstica
del entorno, los servicios pblicos y el stock edificado.
Asimismo, los usos del suelo distintos al de vivienda
tambin pueden influir como externalidades positivas o
negativas en el mercado residencial, as como desde la
perspectiva de utilizaciones alternativas del suelo. No
obstante, es principalmente la incidencia de la diversificacin social del espacio la que aparece como aportacin
ms original en esta perspectiva analtica de los determinantes de los valores. Inusualmente, los diferentes traba10

jos tericos han abordado aspectos sociales -ya sean de

discriminacin, prejuicio o simple prestigio social- al
explicar los valores. La reflexin de la literatura terica
y emprica sobre la cuestin radal en determinadas reas
urbanas, en cambio, ha sido importante. La cuestin se
plantea, en esta investigacin, en si deben reducirse los
efectos sociales sobre el mercado al fenmeno racial o si
puede imaginarse una incidencia ms generalizada. Aqu
se propone una conceptualizacin de la estructura del
mercado urbano como manifestacin del sistema de valores de la jerarquizacin social del espacio. La jerarquizacin social articulada en la diversificacin fsica de' la
ciudad determinara as el patrn de precios del suelo.
En definitiva, se hipotiza un funcionamiento del mercado
en el que rentas de accesibilidad, externalidad urbanstica
y jerarquizacin social, moduladas conjuntamente entre
s, conforman los valores de repercusin.
La tercera idea central de este trahajo, en su plan ms
terico, consiste en una propuesta de funcionamiento de
mercado alternativa al asumido por la teora neoclsica.
En particular, se huye de la hiptesis de mercado competitivo, continuo y en equilibrio locacional a largo plazo.
Por el contrario, existen factores estructurales que impiden tal funcionamiento concurrencial y maximizador de
utilidades locacionales. Podramos citar entre ellos, como
determinantes, la rigidez e inadaptabilidad tendencial de
las estructuras edificadas (dada la durabilidad y fijacin
espacial del stock), la produccin no competitiva y espacialmente diferenciada de las externalidades urbansticas,
la inercia de la demanda motivada por factores institucionales (legislacin de alquileres, fomento a la propiedad horizontal, herencia, etc.), econmicos (esfuerzo econmico de la bsqueda locacional y de la adquisicin de
vivienda) e ideolgicos (afecto al barrio, anhelo de propiedad, etc.), la posible existencia de prcticas discriminadoras por parte de determinados sectores de demanda,
as como especulaciones y acciones retentivas, monopo11

listas, por parte de la oferta. Aspectos todos ellos que

parecen sugerir un funcionamiento del mercado bsicamente desequilibrado, donde el ptimo locacional no es
conseguido, con rompimientos y discontinuidades espaciales importantes, y en el que las prcticas no concurrenciales y las rigideces de oferta y demanda, lejos de
ser excepciones, constituyen la norma. Se hipotiza, por
el contrario, un funcionamiento del mercado bsicamente
segmentado. La compartimentalizacin de la oferta, producto de la distribucin diferencial del stock y externalidades urbansticas (no reproducibles competitivamente),
articulada en la diversificacin econmica y la jerarquizacin social de la demanda, provoca un funcionamiento
relativamente autnomo de cada segmento o submercado,
con circuitos especficos de formacin de precios urbanos.
Se intenta, igualmente, una articulacin de la teora
de los submercados con la de las rentas monopolistas en
la explicacin del patrn de valores, siendo la originalidad
de la presente tesis, respecto a otras formulaciones (Harvey, 1974), el no requerimiento necesario ni fundamental
de la existencia de actitudes generalizadamente monopolistas, de clase, por parte de la propiedad privada del
suelo, sino del simple hecho del mantenimiento temporal
de la diversificacin fsica y social del espacio urbano,
en un contexto, eso s, de apropiacin privada del suelo
(pero no necesariamente bajo la forma jurdica de propiedad). En definitiva, no se presupone que, por regla
general, sea el valor del suelo 10 que determina el uso del
mismo (y el precio de ste en el mercado de productos
espaciales urbanos), sino, al contrario, que es el uso lo
que condiciona el valor del suelo, pero en un contexto
de submercados de escasez -resultado de la divisin
fsica y social del espacio- que provocan la aparicin
de rentas de monopolio en cada segmento.
Finalmente, debemos afirmar la perspectiva histrica
que debe tener toda aproximacin terica a la formacin
de los valores del suelo. El reconocimiento de que no es
12

posible una teora general del equililibrio locacional y

de que el mercado urbano se caracteriza por el funcionamiento estructural desequilibrado de un conjunto de
submercados de escasez, implica que el anlisis no puede
tener otro sujeto que la formacin histrico-concreta de
los valores del suelo en cada sistema urbano. Asimismo,
debe afirmarse que si, como acabamos de citar, los usos
determinan los valores, una vez fijados stos espacialmente tienden a reproducir fsica y temporalmente la
estructura del mercado, es decir, materializan al mismo
tiempo que perpetan la jerarqua espacial urbana. Los
valores, pues, pasan a condicionar los usos. De ah la
necesidad del anlisis histrico-concreto de la diversificacin fsica y social del mercado, as como de su fijacin
en los precios del suelo/vivienda (o, en general, suelo/
mercanca urbana).
Las asunciones tericas anteriores implican, como paso
previo al anlisis actual de la estructura de valores de
Barcelona, el estudio de la formacin y diferenciacin
histrica de su mercado urbano.
En relacin al alcance fsico y temporal de la investigacin histrica, deben citarse las siguientes cuestiones.
El estudio se concentra en Barcelona-ciudad, a pesar de
que, como es obvio, sta no es sino parte de un mercado
ms amplio, de escala metropolitana. En cambio, se extiende (frente a lo proyectado inicialmente) su mbito
temporal; el perodo 1953-1976 se demuestra absolutamente insuficiente para la comprensin de la estructura
actual del mercado, por cuanto en aquellas fechas la jerarqua urbana de la ciudad puede considerarse ya plenamente consolidada. En este sentido, el anlisis debe ampliarse hasta mediados del XIX, momento en que se
produce el inicio de la formacin moderna del mercado
urbano barcelons. Asimismo, el estudio se extiende desde la consideracin prioritaria de la relacin planeamiento/valor del suelo, inicialmente prevista, a contemplar globalmente el conjunto de factores que inciden en
13

la configuracin del mercado y de las estructuras de

precios que l materializa. Las transformaciones del mercado inmobiliario, la coyuntura del mismo, los restantes
elementos normativos e institucionales (ordenanzas, etc.),
los procesos de desarrollo urbano real (infraestructuras
bsicas, urbanizacin y edificacin), la diversificacin
socio-econmica del espacio, etc., sern otros aspectos de
incidencia igualo superior al planeamiento en la determinacin de los precios sobre los que se ha centrado
tambin el estudio. As pues, se ha preferido, a pesar de
los riesgos intrnsecos en esta forma de actuar, considerar el conjunto de las cuestiones esenciales que han
incidido en la diversificacin del mercado barcelons y,
por tanto, de sus valores de suelo. El hecho de que no
pueda ser siempre sta una obra de sntesis, habida
cuenta de los grandes vacos todava existentes en el
anlisis de la formacin urbana de Barcelona, y ms
especialmente de la de su mercado, ha determinado la
necesidad de enfrentarse con un conjunto de cuestiones
inexploradas. La opcin de la presente tesis ha sido evitar
huir de estos problemas; por el contrario, se ha intentado
un anlisis global (basado en la explotacin de fuentes
inditas o insuficientemente explotadas). En la medida
en que se trata de campos de investigacin solamente
iniciados, debe reconocerse la provisionalidad de alguna
de las hiptesis aqu avanzadas, a la espera de estudios
ms monogrficos y profundizados. No obstante, se ha
elegido esta va porque se considera imprescindible, desde la perspectiva de nuestra tesis, la teorizacin de la
evolucin general del mercado urbano. Ante el dilema
restriccin voluntaria del campo de trabajo/generalizacin del mismo, se ha elegido esta ltima opcin, con el
convencimiento de que es la nica forma de contribuir
a la construccin autntica de toda teora, aun a riesgo
de equivocarnos. En este sentido, la tesis, por ms que
eminentemente concreta, es tambin general desde
su voluntad terica.
14

Entre las conclusiones ms significativas debe destacarse en primer lugar el papel que ha tenido la articulacin histrica de la estructura del sector inmobiliario
barcelons en la formacin del mercado urbano. En este
sentido, los momentos clave han sido: el cambio de la
estructura de la propiedad del llano de Barcelona, durante
la primera mitad del XIX, lo que permiti el negocio
inmobiliario sobre el que se asent el crecimiento del
Ensanche; igualmente, durante el primer tercio del novecientos, harn acto de presencia nuevos operadores urbanos, que, como los grandes constructores y urbanizadores, vendrn progresivamente a conmocionar la organizacin tradicional del sector, permitiendo, a su vez,
la aparicin de un conjunto de mercados de nueva creacin. A nuestros efectos, el elemento ms importante en
la citada direccin ha consistido en la crisis de la estructura tradicional del sector inmobiliario -basada en la
inversin en construccin como forma de ahorro, seguro
a largo plazo, y que tienen en el suelo el objeto central
de cambio-. Crisis del sistema tradicional de la promocin/construccin, que si bien se apunta al finalizar el
primer tercio de siglo, no se consolidar hasta los aos
cincuenta, en que se produce una remodelacin sustancial
de la poltica de vivienda de la Administracin Pblica,
y que tiene en el paso del alquiler (intervenido) a la propiedad horizontal, su ms significativo resultado. Mercado para vender, de utilizacin crematstica de la construccin urbana, en el que jugar un papel central la
intensidad de edificacin y, en consecuencia, las rentas
de edificabilidad. El negocio sobre el techo pasa a sustituir definitivamente el protagonismo del negocio sobre
el 'Suelo. Cambio al que corresponde la sustitucin del
valor unitario del suelo como unidad de cuantificacin
de la rentabilidad urbana por el valor de repercusin;
nuevo instrumento contable de extraordinarias consecuencias en relacin a la estructuracin espacial de los
valores urbanos. Cambio, por otra parte, consolidado en
15

los aos sesenta, a travs del paso al mercado libre, no

protegido, y de la consolidacin del capital de promocin
como agente hegemnico del proceso inmobiliario.
Una cuestin colateral a esta tesis, pero que tiene, sin
duda, una importancia capital en la formacin del mercado urbano barcelons, consiste en el significado que ha
tenido el funcionamiento del sector inmobiliario en el
proceso de acumulacin de capital. Cuestin sta pasada
por alto por la gran mayora de estudios econmicos e
histricos. El anlisis de los principales contribuyentes
de territorial (urbana) en relacin al subsidio durante el
siglo XIX y de la inversin en fincas urbanas en relacin
a la mercantil (de nuevas sociedades) durante el xx, sugiere un papel muy notorio del sector como detractor de
capitales de las ramas productivas. El hecho, como acabamos de apuntar, de que el negocio urbano radicara
esencialmente sobre el suelo, que no sobre la edificacin,
lo confirma. No obstante, la cuestin no se plantea --como
con demasiada frecuencia se ha hecho- en trminos de
oposicin entre las lgicas del capital (industrial) y de la
renta. El anlisis histrico nos muestra que no solamente
invierten en tierras los hacendados, sino tambin la burguesa comercial, los industriales y los financieros. Ejemplos de ello se encuentran en los negocios inmobiliarios
del Ensanche realizados a mediados del XIX por las sociedades de crdito, en la aparicin de las listas de contribuyentes por urbana de la lite comercial y financiera,
as como en la presencia hegemnica de los grandes banqueros catalanes en los asuntos urbanos (de inversin en
tierras, esencialmente) a finales del ochocientos y principios del novecientos. Hechos que nicamente pueden
explicarse, en el contexto econmico cataln del momento,
en la estructura del sector inmobiliario: la rentabilidad
segura de la tierra se enfrenta al riesgo de la inversin en
otros campos; la especulacin solar, no obstante, y aunque
sea a largo plazo, aparece como extraordinaria fuente de
beneficio. La inversin en suelo se configura como alterna16

tiva a la inversin mercantil, fundamentalmente industrial. As lo confirma la fiebre especulativa de mediados

del XIX, en la que los capitales afluyen a los sectores no
productivos (ferrocarriles, bolsa y negocios en el Ensanche); lo demuestra tambin la direccionalidad de la inversin de los capitales repatriados a raz de la derrota
colonial; asimismo, en la reorientacin inmobiliaria durante la Dictadura de los beneficios extraordinarios realizados en la Primera Guerra Europea; o el sentido de la
inversin en la poca republicana, de claro predominio
inmobiliario respecto a la de sociedades mercantiles. En
cambio, los ltimos cuarenta y la dcada de los cincuenta,
aos de la crisis y remodelacin del sector inmobiliario,
denotan la difuminacin del papel histrico de la inversin en suelo. Centrado en el techo el objeto del negocio
urbano, la inversin en suelo deja de ser una alternativa
a la inversin productiva; muy al contrario, aparecer
como uno de los motores del desarrollo econmico. As,
en los aos sesenta, al elaborarse la planificacin econmica, el problema no se situar ya en los trminos histricos, sino en la insuficiente productividad del sector
(en funcin a su relacin PIB/FBDF), en comparacin a
otras ramas econmicas. La opcin por la ralentizacin
de la construccin que result, no se vio, no obstante,
coronada por el xito. Los beneficios extraordinarios
conseguidos a travs de la promocin continuarn haciendo afluir capitales al sector. Y, en este contexto, la
inversin en suelo (bajo la forma de capital promociona!)
adquiri de nuevo un significado especial en cuanto a su
alcance cuantitativo y cualitativo, contribuyendo en no
poca medida a la ralentizacin real del ritmo de crecimiento econmico observado desde mediados de los setenta. En definitiva, los resultados del anlisis anterior
parecen ratificar plenamente la hiptesis del sentido
retardatario fundamental que ha caracterizado histricamente al sector inmobiliario, sentido que se ha mantenido, por ms que con significado distinto, incluso una vez
17
2

totalmente estructurado, en consonancia al sistema econmico capitalista general. En este sentido, y a pesar de
ser sta una cuestin sobre la que an puede profundizarse, parece claro que aparece como una de las causas
(y productos) determinantes del modelo de desarrollo
econmico cataln y espaol, que, como es suficientemente sabido, se ha caracterizado por su atraso (si se compara con otras formaciones econmicas europeas) desde
una perspectiva capitalista.
El anlisis de los efectos de la evolucin de la coyuntura del mercado urbano en los valores del suelo es otro
de los aspectos que ha concentrado nuestra atencin. A lo
largo del texto se realiza un anlisis relativamente detallado de esta cuestin. Lo que interesa remarcar aqu es
que aquella incidencia no es uniforme temporal ni espacialmente (en el interno del mercado inmobiliario). En
momentos de apogeo del mercado de vivienda, sobre todo
en pocas de inmigracin masiva, los precios siguen un
crecimiento acelerado en el conjunto del sistema urbano
(aunque con distinta intensidad, segn reas o sectores);
ste fue el caso de los aos veinte, as como del perodo
1955-1975. No obstante, en momentos de crisis, la incidencia en los precios suele ser mucho ms compleja.
Normalmente, experimentarn alzas o bajas (en relacin
a la evolucin general de los precios), segn submercados
especficamente delimitados. As, el perodo de postguerra, y a pesar de la elevacin generalizada en dinero
corriente de los valores del suelo, stos experimentaron
bajas, igualmente generalizadas, en trminos reales, pero
dicha tendencia se expresar muy diferencialmente a lo
largo del tejido urbano: elevacin efectiva de los precios
del submercado del noroeste de Barcelona y disminucin
de los restantes sectores urbanos. Algo parecido podra
afirmarse, ahora, de la crisis del sector inmobiliario y de
su incidencia en los precios; en este caso, a la crisis se
ha aadido la reduccin de intensidades, producto de la
revisin efectuada en el ao 1976 por el Plan Comarcal.
18

Los resultados, muy sumariamente, pueden resumirse

as: mantenimiento de los precios en pesetas corrientes
en el nivel mximo conseguido a lo largo de la historia
urbana de Barcelona (1974), pero reduccin en trminos
efectivos al de 1970; revaluaciones notorias de los valores
de repercusin, que con todo no han conseguido sino
mantenerse, en trminos reales, al nivel de 1974; y, finalmente, resultado muy diferencialmente acusado a lo largo
del mercado barcelons, fundamentalmente en funcin
del stock acumulado por ohra y gracia de la transitoria 7. a del PGM.
El anlisis de la coyuntura se ha realizado a travs
del seguimiento de la oferta y demanda de vivienda a lo
largo del perodo, as como por la explotacin propia de
tres fuentes histricas sobre los valores del suelo de la
ciudad: las valoraciones de 1881 de Berrocal y las municipales (a efectos de plusvala) de 1931 y 1951. Para el
perodo 1953-1980, y adems de la valoracin especfica
que hemos realizado para 1980-81, se ha utilizado la elaboracin de las muestras de 1954, 1957, 1960, 1963 y 1966,
realizada por Maraga (1978), as como las de 1970 de
Lluch y Gaspar (1972) y 1974 de la Banca Garriga Nogus
(1974).
El anlisis concreto de la formacin y diversificacin
del mercado inmobiliario concentra nuestra atencin en
relacin a la explicacin de la distribucin espacial de los
precios del suelo. Entre los aspectos estudiados debemos,
muy sumariamente, referirnos a:
En primer lugar, se estudia la incidencia del planeamiento, en el doble sentido de garantizacin de rentas
absolutas y de diferenciacin de las rentas internas. Se
analizan, en particular, los planes Cerda, aussely, Comarcal de 1953 y PGM de 1976. La puesta en valor del llano
de Barcelona mediante la ordenacin del Ensanche; la
unificacin del mercado de Barcelona con los de los municipios agregados y jerarquizacin interna, realizadas
por el Plan de Enlaces (yen menor medida, por el Plan
19

de Alineaciones de 1917) a principios de siglo; ]a confirmacin del 'salto comarcal, el agotamiento del trmino
de Barcelona y la definitiva jerarquizacin espacial de
dicho mercado central, efectuada por el P. c. de 1953; y
la reestructuracin del sistema metropolitano, realizada
por el PGM 76, se analizan en detalle a lo largo de la
segunda parte de la presente Tesis. Igualmente se estudia
el proceso de ordenacin de detalle -ya sean las urbanizaciones anteriores al P. C., o los planes parciales, planes especiales y ordenaciones de manzana, ms tardecomo momento ulterior, de concrecin definitiva de la
rentabilidad de los suelos puestos en juego por el planeamiento.
Igualmente se analizan las incidencias de otros instrumentos normativos, con especial referencia a las Ordenanzas de Edificacin, sobre el mercado urbano de Barcelona. Especial mencin merecen la Ordenanza de 1980
(fijadora del tipo urbano del Ensanche y concretizadora,
por tanto, del negocio inmobiliario), consagradora a travs de su zonificacin de la estructura jerrquica del
espacio urbano de Barcelona, as como garantizadora de
expectativas de intensidad (rentas de edificabilidad) extraordinarias. Y la de 1958, en pleno proceso de transformacin del mercado inmobiliario, materializacin defini
tiva de las edificabilidades a lo largo del tejido urbano.
Asimismo son analizadas otras ordenanzas: de edificios
singulares, Anexo XII, Composicin volumtrica, de aparcamiento, etc.
Particular atencin se dedica al proceso real/concreto
de formacin de mercado in1nobiliario. Se analizan los
procesos de crecimiento (infraestructuras bsicas, gestin
urbanstica y edificacin) que configuran el espacio barcelons. La generacin histrica de los submercados aparece como el alma de la diversificacin y jerarquizacin
de la estructura urbana barcelonesa. El siglo XIX vendr
caracterizado por la formacin del Ensanche -nueva ciudad burguesa que, progresivamente, ir sustituyendo al
20:

casco antiguo como corazn del sistema urbano- y de

la primera corona industrial/residencial obrera de pueblos del llano de Barcelona. El primer tercio de siglo
observar la complejificacin del mercado inmobiliario:
unificacin de ste a escala municipal agregada (poniendo
en valor la prctica totalidad del nuevo trmino municipal) y diferenciacin/jerarquizacin interna. Centralidades (reforma interior) y crecimientos alternativos (hacia
el Oeste, en funcin del impulso dado por la Exposicin),
barrios-dormitorio proletarios en las periferias Oeste,
Norte y Este, ciudades jardn para las de las clases solventes en la parte Noreste, harn acto de presencia. As
pues, al acabar este primer tercio del novecientos, la estructura espacial de submercados de Barcelona estar
prcticamente consolidada: Casco Antiguo, Ensanche,
Zona Alta, Periferia obrera y las incipientes zonas industriales especializadas la caracterizarn. Los aos cincuenta vern nuevos cambios cualitativos en la formacin de
las rentas urbanas; se producir el salto comarcal del
crecimiento. Se agotar definitivamente el trmino municipal (situndose la conurbacin en el centro de la formacin de rentas absolutas); nuevos ensanches proletarios
a los que corresponder una extensin efectiva del centro y del submercado ms calificado. El protagonismo
del mercado inn10biliario se traslalar al sector noroeste
de la ciudad, que afirmar plenamente su papel jerrquico
privilegiado. Los sesenta (sobre todo desde 1965) y setenta sern los aos de la extensin metropolitana del mercado urbano; la periferia comarcal aparecer como el
submercado ms dinmico y expansivo, mientras Barcelona-ciudad pasar ya a ocupar globalmente un papel
central en la estructura metropolitana. Nuevos crecimientoscualificados (en Esplugues, Castelldefels y Sant
Cugat), generacin de centralidad, se opondrn a la
formacin de periferia. Y Barcelona reestructurar el
mercado en funcin a su nuevo rol dentro de la estructura
metropolitana: terciarizacin acelerada del Casco Antiguo
21

y, sobre todo, del Ensanche, remodelacin de los usos

obsoletos en relacin a las nuevas virtualidades urbanas,
profundizacin de la jerarquizacin interna del mercado
(incrementos de las diferencias de valores entre submercados), sern los procesos caractersticos de este perodo.
Fina1mente, y ya en el contexto de crisis que se manifiesta en el rea de Barcelona desde 1977, nos encontramos ante una nueva coyuntura, que llevar a un reajuste
de su estructura de mercado. Cesar el crecimiento exten~
sivo. El negocio inmobiliario se reestructurar, volviendo
al suelo urbano. La accin puntual (y, por tanto, potencialmente ms especulativa) guiar el mercado. Y, en este
contexto, Barcelona volver a ser el centro de la accin
inmobiliaria, la diversificacin interna se acentuar y la
jerarquizacin fsica y social alcanzar nuevas dimensiones, determinando la estructura de valores urbanos que
hemos heredado.
El anlisis de la estructura actual de los valores del
suelo de Barcelona ocupa la tercera parte de la Tesis.
Para la misma se ha realizado una valoracin, que abarca
155 valores zonales de repercusin, que sirven para caracterizar al conjunto del mercado de suelo/vivienda de
la ciudad. Asimismo, se ha efectuado una recogida exhaustiva de informacin referente a las variables determinantes de los precios: accesibilidad, servicios urbansticos, stock edificado, usos del suelo y estructura socioprofesional de la poblacin. La aplicacin de tcnicas
multivariadas (anlisis de regresin mltiple y factorial)
nos ha permitido determinar la estructura urbana de
Barcelona, as como la construccin de modelos explicativos de la distribucin espacial de los precios del suelo.
La programacin de los citados anlisis multivariados se
ha realizado en los Centros de Clculo de la Universidad
Politcnica de Barcelona y de ESADE, as como en el
Centro Ordenador municipal del Ayuntamiento de Barcelona.
Inicialmente, se realiza una anlisis detallado de la

22

estructura urbana de Barcelona. Los resultados sugieren,

en primer lugar, que sta viene fundamentalmente determinada en relacin a tres factores principales: la accesibilidad, los servicios urbansticos y la jerarquizacin
social. La distribucin de las externalidades urbansticas
se muestra fuertemente concentrada en el sector noroeste
de la ciudad; y lo mismo sucede con la calidad del stock
edificado. Los usos del suelo distintos a la vivienda (y al
comercio de detalle) se muestran tambin concentrados:
Centralmente el terciario y perifricamente la industria.
Existe, tambin, una fuerte segregacin social del espacio
urbano. Las clases altas y medias tienden a localizarse
de forma cerrada entre s, ocupando ubicaciones centrales, mientras que los econmicamente dbiles se ven
relegados a la periferia. En definitiva, puede sintetizarse
el pattem locacional de Barcelona de la siguiente forma: las clases altas viven tendencialmente en el centro
de la ciudad, en viviendas de dimensiones grandes y gozan de unos servicios urbansticos y de un stock edificado
de calidad significativa; mientras que las clases trabajadoras tienden a localizarse excntricamente, ocupando
viviendas reducidas y con peores servicios, tanto urbanos
como de las viviendas. Las clases altas se muestran especialmente vinculadas con la distribucin espacial de las
externalidades urbansticas, mostrndose indiferentes a
la accesibilidad; en cambio, los grupos sociales menos
solventes tienden a localizarse en funcin a la accesibilidad, apareciendo insensibles a la calidad del entorno
urbano. Lo que, evidentemente, no quiere decir que los
pobres no valoren las amenidades urbanas, sino que
aqullas se muestran tan concentradas espacialmente que
solamente sirven para diferenciar el mercado de los econmicamente potentes. Debemos indicar, por otra parte,
que a pesar del limitado papel de la accesibilidad al trabajo como elemento explicativo del patrn de localizaciones de Barcelona, s juega en cambio un papel muy
importante la centralidad. El eje Paseo de Gracia/Diago-

23

nal, la Plaza de Frances Macia, en particular, aparece

como el mejor centro de la estructura barcelonesa, en
tanto en cuanto es el punto a partir del cual se explica
mejor la distribucin espacial de las diversas variables.
No obstante, repito, centralidad no coincide con accesibilidad al trabajo, en el mbito barcelons, dado el
pattern no centralmente concentrado de la oferta de
puestos de trabajo.
Se prueba una segmentacin del mercado, tanto por
lo que se refiere a la distribucin geogrfica de la oferta
como a la categorizacin social de la demanda. As, se
diferencian seis subsistemas urbanos: Noroeste, Ensanche
y Periferia (de oferta) y Clases Altas, Medias y Trabajadores (de demanda). Los resultados confirman el anlisis
agregado. En definitiva, sugieren el funcionamiento claramente segmentado del mercado de Barcelona en una serie
de submercados, autnomos e interdependientes a la vez.
Submercados de escasez, que generan precios de monopolio, debido precisamente a la distribucin diferencial
y concentrada de las externalidades urbanstiicas y de
stock (junto a su irreproductividad competitiva). El crecimiento histrico que ha procedido a diversificar el
espacio barcelons, calificando urbansticamente el Noroeste, acta como acumulacin histrica en el mercado
inmobiliario que tiene su resuhado ms evidente en la
diferenciacin espacial de los valores del suelo. Los resultados confirman, en suma, la no existencia en Barcelona de un nico, h01nogneo y competitivo mercado urbano, antes bien, su estructura espacial se basa en la
articulacin compleja de un conjunto de sub mercados
originados por la rigidez de la oferta de externalidades
urbansticas y de stock y en la jerarquizacin social de la
demanda.
Se busca, en el marco de este anlisis, contrastar el
papel explicativo de las distintas teoras sobre la distribucin espacial del valor del suelo. En este sentido, se
construyen una serie de modelos alternativos, a travs
24

de la tcnica de la regreslon mltiple. Debe destacarse,

frente a las asunciones de la teora trade-off, el limitado
papel jugado por la accesibilidad: slo un 16 por 100
de la variacin de los precios es explicada. Un nivel parecido es el conseguido por el modelo usos del suelo,
respecto al 41 por 100 del de stock y el 50 por 100 del
urbanstico. Los factores 'sociales consiguen, en cambio, explicar en un 75 por 100 la variacin de las repercusiones. Los resultados confirman, pues, el papel priorjtario jugado por la jerarquizacin social del espacio y por
la calidad urbanstica y del entorno edificado en la explicacin del patrn de valores de Barcelona-ciudad.
Asimismo se intenta una cuantificacin de las que hemos conceptualizado como rentas de accesibilidad, exter
nalidad y jerarquizacin social. Las elevadas interrelaciones existentes dificultan considerablemente dicho ejercicio. Los anlisis demuestran el carcter no independiente, pero s separable tericamente, de las rentas en
cuestin. Estas no se suman, sino que se modulan entre
s para conformar los valores urbanos. Los diversos modelos ensayados (VARSEL, VARTOT, REGORT y REGOB)
confirman la idea de una pequea incidencia de las rentas
de accesibilidad (que puede cifrarse en alrededor del 10
por 100 en la explicacin de la variacin de la repercusin). Las de jerarquizacin social tienden a ser las ms
significativas (variando entre un 28 y un 50 por 100),
seguidas inmediatamente por las de externalidad (entre
un 24 y un 45 por 100).
En el camino de implementar un sistema de valoracin coherente con el concepto de valor urbanstico, desarrollado en la Ley del Suelo, se intenta discernir dentro
de las repercusiones lo que se sustenta en factores fsicos,
objetivos (ya sea de accesibilidad, urbansticos, de stock
o de usos del suelo), de lo que es pura y simple discriminacin o prejuicio social. Se construye as un modelo
objetivo que llega a explicar un 73 por lOa de la variacin espacial de los precios. Resultado significativo que

25

anima a la utilizacin prctica de este tipo de modelo

para la determinacin de los factores a efectos de gestin
urbanstica (expropiaciones, reparcelaciones, etc.).
Igualmente se ensaya un modelo hbrido, que condensa la totalidad de factores incidentes en los valores,
con vistas a su aplicacin a efectos fiscales y analticos.
Se consigue as un modelo ptimo con slo seis variables,
que llega a interpretar un 82 por lOO de la variacin de
las repercusiones. Entre los factores explicativos destacan
sus variables sociales, de jerarquizacin espacial y de calidad urbanstica. Nuevamente, pues, se constata el papel
clave jugado por la jerarquizacin espacial y las externalidades urbansticas en la determinacin de los valores de
Barcelona-eiudad. El elevado nivel explicativo conseguido
y la simplicidad del modelo avanzan una muy optimista
valoracin en relacin a las posibilidades de su implementacin automatizada a efectos de valoracin fiscal
(contribucin territorial urbana y plusvala).
Finalmente, se analiza la distribucin de precios del
suelo en los diversos subsistemas de oferta y demanda
seleccionados. Diversas conclusiones aparecen como evidentes. En primer lugar, que los factores explicativos de
las repercusiones varan sensiblemente entre las submuestras. Mientras que los aspectos sociales tienen un papel
significativo en todas ellas, las de extemalidad urbanstica solamente intervienen en los sectores Noroeste y de
Clases Altas, mientras que los factores de accesibilidad
solamente lo hacen en el Ensanche, Periferia y Clases Bajas. Es ms, el cambio en el nivel explicativo, a medida
que se agregan subsistemas, muestran el distinto rol
jugado por cada factor determinante de los precios:
mientras uno -la jerarquizacin social- sirve para unificar el mercado, otros -las externalidades y la accesibilidad- implican su diferenciacin. Ello confirma nuestra
hiptesis de segmentacin del mercado motivada por la
rigidez de la oferta de externalidades urbansticas y la
jerarquizacin social de la demanda. La compartimenta26

lizacin en sus estratos superiores identifica calidad

urbanstica y status socia!, dirigiendo el resto de submercados la prolongacin de la jerarquizacin social. En
segundo lugar, debe destacarse el distinto nivel explicativo conseguido por los modelos hbridos entre subsistemas. De los seis modelos bsicos, tres (Noroeste, Ensanche y Clases Altas), precisamente los de mayor calidad
urbanstica y social, observan un comportamiento excelente (por encima del 70 por 100 de la explicacin de la
variacin de la repercusin), uno lo muestra bueno (Periferia, superior al SO por lOO), uno es aceptable (Clases
Bajas, entre un 30 y un 50 por 100) y otro es claramente
insuficiente (Clases Medias), si bien no despreciable. En
dichos casos, a la vez, el reducido nmero de variables
(entre dos y seis) anima a utilizarlas automatizadamente
a efectos prcticos. En tercer lugar, y por ms que sea
conclusin lgica de lo que se acaba de citar, se comprueba estadsticamente (a travs del test de la hiptesis nula)
la estructura significativamente diferenciada del sistema
de formacin de valores en cada suhmuestra. Puede hablarse, pues, de la existencia de submercados, cualitativamente diferenciados entre s. Finalmente, se analiza el
grado de funcionamiento objetivo de esos distintos submercados. En lneas generales, se constata que aquellos
que denotan un mayor grado de racionalidad urbanstica y econmica son los ms cualificados, en los que la
diferenciacin fsica del espacio absorbe la jerarquizacin social; en cambio, los menos cualificados, que se
vertebran en la accesibilidad como nico factor fsico
diferenciador, denotan un grado de objetivizacin de su
funcionamiento muy inferior. En el mismo sentido se
ensaya, por ltimo, una vez constatada la existencia de
profundas diferencias en las estructuras de mercado
de los diversos subsistemas urbanos, si se produce autntica discriminacin espacial. Los resultados parecen
confirmarlo, es decir, que no simplemente la jerarquizacin social se incorpora como elemento decisivo en la
27

explicacin del patrn de valores urbanos, sino que los

submercados, espacial y econmicamente determinados,
tienden a configurar unos sistemas de formacin interna
de los precios que detern1ina discriminaciones espaciales.
En definitiva, nos demuestran que para entrar en un
submercado jerrquicamente superior a otro, debe pagar
se un premium para una misma accesibilidad al trabajo, una equivalente calidad del entorno urbano y edificado, una idntica estructura de usos del suelo y una igualitaria composicin social.

Quisiera aqu agradecer especialmente algunas de las

ayudas recibidas (otras son ya citadas en el texto). A
J. Garca Durn, su inters terico por el objeto del anlisis de esta Tesis, as como sus comentarios siempre
sugerentes. A E. Bonet, su apoyo en materia estadstica,
que me ha permitido introducirme en unas tcnicas (los
anlisis multivariados) en las que era absolutamente profano. A J. M. Canals, por la facilidad para el acceso a un
conjunto de informaciones estadsticas claves para la
construccin de los modelos explicativos de los valores,
as como la elaboracin de interesantes anlisis y matizaciones para esta Tesis. A O. Thorson, por suministrarme
sus trabajos sobre accesibilidad en Barcelona y construirme modelos de transporte privado. Y a R. Borda, del
Centro de Clculo de E'SADE; J. Esteban, del C. C. de la
U. P. B., Y X. Novoa y J. Soldevila, del Centro Ordenador
Municipal, que han posibilitado la elaboracin de las
explotaciones y anlisis automatizados que figuran en esta
investigacin.
Tambin a Cannen Vida!, que ha mecanografiado y
corregido el texto, y a 1..1. Cam y F. Sim, que han grafiado la informacin utilizada.
Barcelona, lnayo 1982.
28

PRIMERA PARTE
PLANTEAMIENTOS TEORICOS
SOBRE EL VALOR DEL SUELO

PLANTEAMIENTOS TEORICOS SOBRE EL VALOR

DEL SUELO
Aborda esta primera parte el anlisis de las principales aportaciones que histricamente se han realizado
a la teora del valor del suelo urbano. No pretende ser
una visin sistemtica y exhaustiva, ya que un trabajo
bibliogrfico de este tipo justificara por s solo la realizacin de un estudio especializado. Unicamente se intenta ofrecer un panorama relativamente representativo de
la situacin actual del debate sobre la formacin espacial
del valor del suelo, a fin de encuadrar en dicho contexto
la perspectiva terica en que se sita la presente tesis.
El debate en torno al mercado del suelo se ha vertebrado, histricamente, en funcin de tres ejes principales. En primer lugar, y con una clara hegemona doctrinal,
debemos citad la llamada teora standard o trade-off.
Ya en el siglo pasado, Von Thunen y Ricardo sealaron
la relacin inversa existente entre los valores del suelo y
los costos de transporte. No obstante, sern indudablemente las aportaciones realizadas durante la poca de los
sesenta por Muth, Alonso y Mingo las que permitirn
interpretar la teora clsica en funcin de los nuevos fenmenos urbanos que se generalizarn durante el siglo xx.
El inters de esta teora, su adopcin generalizada, proviene de su misma simplicidad.
31

El conjunto de fenmenos urbanos quedan reducidos

a la hiptesis de que el mercado funciona competitivamente, se estructura alrededor de la optimizacin de las
localizaciones de los distintos consumidores, identificada
dicha optimizacin como maximizacin de la utilidad
conseguida a travs de la reduccin del tiempo/costos de
transporte al trabajo y gastos de localizacin. l.a teora
standard pone el acento, pues, en la relacin existente
entre valores del suelo y accesibilidad al trabajo. Las rentas de accesibilidad son los principales elementos de diferenciacin de los valores del suelo en el interior de la
ciudad.
La segunda perspectiva terica, a pesar de partir de
la anterior, ha venido a poner el acento sobre las externalidades fsicas en la explicacin de los valores urbanos.
La proliferacin de estudios empricos permite, sobre
todo durante los aos sesenta y principios de los setenta,
poner de manifiesto la insuficiencia de la teora standard
para la explicacin del funcionamiento real del mercado
urbano. Anlisis crticos que situaran ms all de las
asunciones voluntariamente simplificadoras del modelo
trade-off, plantendose hasta qu punto poda interpretarse la accesibilidad como el nico factor determinante de la formacin y distribucin espacial de los
valores urbanos. Desde terrenos disciplinares muy diversos (congestin de trfico, contaminacin atmosfrica,
servicios urbanos, densidades, etc.), se ira afirmando
una construccin terica alternativa a la tradicional, que
hara de la amenidad del espacio urbano, de su deseabilidad, el centro de la explicacin intraurbana de los
precios. Trabajos como los de Yamada, Polinsky, Richard
son y Papageorgiou, entre muchos otros, abriran camino
a esta nueva elaboracin terica. Esos trabajos, en definitiva, siguiendo los anlisis precursores de Marshall en
este sentido, vendran a sustentar un nuevo concepto de
renta, la de externalidad, como determinante de los valores.
32

Una tercera corriente terica (no analizada aqu con

detalle), finalmente, ha puesto el acento, no tanto en la
formacin interna de los precios del suelo, sino en los
mecanismos de generacin de rentas en el margen urbano, la aportacin de Marx), buena parte de la literatura
terica se ha planteado las razones de la gran diferencia
de rentabilidades existente entre la utilizacin urbana y
la rstica del suelo, e incluso en las coronas perifricas
de la ciudad, frente a las hiptesis tradicionales que en el
margen de ambas rentas deberan igualarse. La introduccin de otras externalidades, distintas a las fsicas,
producidas por la accin especulativa, monopolios, de
la propiedad urbana, restringiendo la oferta en relacin
a las necesidades de la demanda, por los dficits de infraestructuras bsicas, generada por una actuacin pasiva
de la Administracin pblica o por la falta de suelo urbanizado, ha servido para sustentar lo que podramos llamar
teora de las rentas absolutas. Considerando dicho tipo
de renta el elemento determinante en la configuracin del
patrn de valores de las ciudades actuales, no slo en
cuanto a su cuanta efectiva, sino tambin, y sobre todo,
en funcin de su efecto sobre las rentas diferenciales internas.
Tambin es cierto que junto a esas tres grandes lneas
tericas, han coexistido otras que, aun teniendo un alcance ms limitado, tienen inters cualitativo. El anlisis
marxista, en primer lugar, desarrollado actualmente por
la escuela francesa y por los radicales anglosajones, ha
planteado una visin alternativa a la teora de los valores
urbanos. La conceptualizacin, adems de las rentas absolutas y diferenciales, de la idea de renta monopolista,
en el marco de la teora marxista del valor/trabajo, ha
ocupado un lugar predominante. La configuracin de la
estructura y del mercado urbanos como espacio fsica y
socialmente diferenciado, en el que las rentas monopolistas fijadas en los valores del suelo seran producto del
mismo y contribuiran, a su vez, a reproducirlo en el

33
3

tiempo, es posiblemente uno de los corolarios ms significativos de dicha teora.

En segundo lugar, encontramos una corriente terica
que ha venido a poner en discusin el conjunto de las
asunciones clave de la teora standard y no solamente la
del papel de la accesibilidad. En particular, se trata de la
hiptesis tradicional referente a un modelo de mercado
competitivo, espacialmente continuo y en equilibrio locacional a largo plazo, la que va a ser rechazada. El funcionamiento del mercado -se afirma- no es concurrencial:
la estructura urbana se caracteriza por una fuerte inercia
espacial que impide la plena movilidad de localizadores y
capitales urbanos. El ptimo y el equilibrio locacionales
no se consiguen. Existen, en cambio, desde dicha perspectiva conceptual, razones de peso para pensar que la influencia de las interdependencias espaciales articuladas
sobre un stock durable, histricamente otorgado, producen un resultado que se caracteriza por la separacin del
sistema urbano en submercados, cualitativamente distintos los unos de los. otros. Donde la segmentacin del mercado ocupa, pues, el lugar central en la formacin espacial de los valores urbanos.
El anlisis de la validez de estas teoras alternativas
es, por tanto, el objeto de la primera parte de esta Tesis.
Ms adelante, en la tercera parte, nos eneargaremos de
estudiar hasta qu punto son tiles para la comprensin
del patrn de valores de una ciudad como Barcelona. Se
trata, en definitiva, de discernir aqu, desde una perspectiva estrictamente terica, los elementos de los precios,
los mecanismos que intervienen en su formacin y distribucin espacial, a la vez que de configurar un instrumental vlido para su implementacin prctica, a efectos de
valoracin urbanstica y fiscal.
En este sentido, se adopta una posicin terica bien
definida. Se rechaza un anlisis independiente, separado,
del suelo respecto a la edificacin. Se parte de la subordinacin del mercado del suelo respecto al del techo, ya
34

sea de viviendas o, ms en general, de producto espacial urbano. Se afirma, en suma, la primaca del concepto de valor de repercusin como objeto central del
anlisis terico (y emprico) en el contexto de un mercado urbano capitalista desarrollado. Y sobre dicha base
se intenta la construccin de una aproximacin terica
alternativa a la tradicional, que busca conciliar la teora
de la segmentacin del mercado con la de las rentas monopolistas, donde la estructura urbana se interpreta
como articulacin de una serie de submercados, cada uno
de ellos caracterizado por una lgica propia de formacin
de precios y en la que, en definitiva, la diferenciacin
fsica y social del espacio, producto del desarrollo histrico, es el elemento determinante del patrn de valores
urbanos. Divisin del espacio que tiene en los conceptos
de renta de jerarquizacin social, junto con el de rentas
urbansticas (de accesibilidad y externalidad), sus componentes principales.

35

1.

1.1.

a)

LA TEORIA DE LAS RENTAS DE ACCESIBILIDAD

DE VaN THNEN A LOS PRIMEROS ECONOMISTAS URBANOS

Von Thnen

Es ya lugar comn dar:: ,comienzo. a toda referencia a

la teora de los valores del sudo urbano con la aportacin, ya en la primera mitad del siglo XIX, de Von Thnen. Como es bien sabido, los economistas anteriores
haban otorgado un papel reducido al estudio espacial
de los valores de la tierra. Ricardo 1, a pesar de reconocer
la incidencia de la situacin en la formacin de rentas,
haba centrado el estudio en las diferencias de fertilidad
de diversos tipos de tierras. Fue, pues, Von Thnen 2 el
que elabor los principios tericos de la participacin 'de
la situacin en la conformacin de los valores. Su modelo, como veremos a continuacin, a pesar de referirse
todava a las rentas del suelo agrcola, es ya plenamente
un modelo urbano, perfectamente implementable en la
realidad urbana, siendo, de hecho, el alma de los posteriores desarrollos de la teora de los valores del suelo.
1 RICARDO, D.: On the PrincipIes oi Political Economy. and
Taxation, 1817.
' , '
2
VON TlitJNEN, J. H.: Der Isoliert Staat in Beziehwig aui
Ltmdwirtschaft und Nationaloekonomie, Hamburg, 1826.

37

Von Thn asume un modelo abstracto, en el que la

ciudad viene localizada en un plano sin incidentes geogrficos relevantes y en el que el suelo es, pues, homogneo en sus caractersticas geogrficas y naturales (en ferti1idad)~ excepto en su distancia al mercado urbano; la
ciudad se asume que no ocupa espacio (o podra ocupar
un espacio fijo). La red de transportes es homognea (no
hay sitios mejor comunicados que otros) respecto al centro urbano. Los costos de produccin (capital invertido,
trabajo) se suponen constantes en el espacio, as como
los costos de transporte, que se hipotizan crecientes en
funcin de la distancia. Los propietarios de suelo actan
competitivamente, con pleno conocimiento del mercado
y sin restriccin de tipo alguno.
Asume Von Thnen que la renta del suelo es igual a
los beneficios de la comercializacin del producto, deducidos los costos de produccin y transporte.
Pr = vQ-ZQ-Qtr

[1]

Donde Pr es la renta a la distancia r, v el precio por unidad de producto, Q el rendimiento por unidad de superficie, z el coste de transporte por unidad de distancia
y r la distancia al centro urbano. Se asume, pues, que el
precio del producto del suelo ser igual a la suma de
los costos de suelo (renta de la tierra), produccin y
transporte al centro de consumo. Operando con la ecuacin anterior se llega a la siguiente funcin de la renta
en funcin de la distancia.
Pr = x-yr
dpr

--=-v

[2]

dr

siendo y una constante igual a Q' t, Y x otra constante

igual a Q(v - z).
Ser, por tanto, una funcin lineal, en tanto y es constante y de pendiente negativa. Tenemos, pues, formulada
38

en esencia la teora de las rentas de accesibilidad o localizacin, donde a medida que nos alejamos del centro
urbano, vara, decreciendo, el valor del suelo en funcin
del aumento de la distancia a aquel centro. As, si comparamos dos localizaciones (rl y r2) tendremos:
.aprl - r2 = y(r2 - rl)

[3]

Es decir, el iJ;lcremento de los valores (y, por tanto, del

ahorro de costes de transporte) entre las dos localizaciones. Paralelamente, los valores mximos estarn en el
centro urbano y los mnimos en la periferia, llegando a
ser nulos en el margen, donde el rendimiento neto queda absorbido totalmente por los costes del transporte
(x = yv).

La distinta intensidad de explotacin del suelo puede

introducirse en el modelo. Supongamos dos sectores, a
y b, con distintos rendimiento.
Sus respectivas ecuaciones sern:
p-a = x a _
Pr =
b

yar

Xb_yb

[4]

El sector con un rendimiento ms elevado (el sector a,

en nuestro caso) ocupar el suelo ms central y el menos
intensivo ocupar la periferia, con interseccin en punto m, segn se ilustra en la figura 1.

; :!

~ I
I

....

..:"
1:

- -_ _.....l...-

.::::::::...._ _

Figura J.-Esquema de uso/valores del suelo segn Von Thnen.

39

Encontramos al operar que esta interseccin m puede

expresarse:

m=---xb_ya

[5)

El precio. del suelo opera en este contexto como indicador del mercado, mostrando los sectores en los que es
ms provechosa una intensidad/uso de suelo y aquellos
en los que son ms provechosas otras. Por tanto, el modelo prev la formacin de zonas concntricas alrededor
del centro urbano, caracterizadas por un especfico rendimiento del suelo, ordenndose las zonas con rendimientos ms altos en las de rendimientos ms bajos. No
contempla, pues, la posibilidad de zonas mixtas, en las
que coexisten diversas utilizaciones/intensidades de suelo.
Nos encontramos, en definitiva, ante un modelo de la
renta del suelo aplicado exclusivamente a los usos agrcolas, pero que tiene una esencia urbana fundamental:
la distancia al centro de consumo que es la ciudad. Unicamente es necesario sustituir el centro de consumo urbano
por el centro de trabajo que hipotticamente es el CBn
y los usos -agrcolas del suelo por usos urbanos (terciarios, residenciales e industriales) para tener dibujada la
teora de las rentas de accesibilidad en suelo urbano.
Este ser el paso que efectuarn los llamados economistas de la ciudad.

La teora de las rentas de accesibilidad

b)

El paso de la aproximacin terica de VON THNEN al

anlisis urbano lo realizar, en primer lugar, HURD y
HAIG Y la escuela de los economistas urbanos, ms tarde.
HURD 3, a principios de siglo, desarrollar un anlisis
3

1903.

40

HURD,

R. M.: PrincipIes ot PoliticaI Economy, New York,

muy parecido al de VaN THNEN, pero aplicado al suelo

urbano. Considera que a medida que la ciudad crece, se
urbanizan terrenos cada vez ms lejanos' del centro. Una
vez el crecimiento urbano se ha extendido a una corona
perifrica el centro pasa a tener una renta de situacin
con respecto a sta. Lo mismo sucede si se aaden sucesivas coronas: se van creando entonces rentas diferenciales, mximas en el centro y decrecientes en cada corona
ms perifrica. En el margen urbano la renta ser nula,
si hacemos abstraccin de la renta agrcola 4. HURD resumir, pues, su razonamiento con la conocida frase que
condensa en buena medida la teora de las rentas de accesibilidad: puesto que el valor depende de la renta, la renta de la localizacin, la localizacin de la conveniencia, la
conveniencia de la proximidad, podemos suprimir los
pasos intermedios y decir que el valor depende de la
proximidad. De su planteamiento terico, que era de
hecho mucho ms amplio y que anticip importantes
aspectos que solamente desde hace relativamente poco
tiempo orientan la preocupacin de los tericos 5, ser
este aspecto, el de la relacin existente entre la renta urbana y la accesibilidad, el que concentrar la atencin de
los estudios posteriores, sugiriendo la formulacin mOderna de la teora de las rentas de accesibilidad aplicada
al hecho urbano.
4
Vase una teora muy semejante a EBERSTAD, R.: Urbanstica in Germania: il concorso per la grande Berlin, a PICCINATO,
G.: La Costruzione dell'Urbanistica Germanica. 1971-1914, Officina
adizioni. Aportacin, no obstante, en el contexto, muy diferenciada de la americana, de la urbanstica alemana de principios
de siglo. .
5 Entre otros: diferenciacin entre proximidad/distancia al
centro y tiempo de transporte como elementos no idnticos determinantes de los valores; el papel no despreciable jugado por
las estructuras edificadas, su uso y alturas; su rentabilidad y los
inconvenientes que ello supone para el equilibrio locacional; la
importancia de la calidad ambiental. etc., son aspectos que ya
abord Hurd en 1903, si bien no ~."s desarrr'l. a fondo.

41

No obstante, ser HAIG, y ms en general la escuela de

los economistas urbanos americanos, los que, a partir
de la dcada de los veinte, llegarn a una elaboracin ms
global de la citada teora. HAIG, partiendo de una reflexin general sobre la forma en que el planeamiento determina los valores, pondr el centro de la atencin en la
friccin del espacio y sus efectos sobre la asignacin
de usos y precios del suelo.
Prescindamos por un momento de la conformacin
fsica del rea y de la irregularidad de su actual equipo
de transporte. Tendremos entonces un crculo, cuyo centro goza de la propiedad, es evidente, de ser el punto de
ms fcil acceso desde los de la circunferencia. La cualidad esencial del suelo es la proximidad fsica, la accesibilidad a todos los puntos del rea. Obviamente, todas
las actividades con crculos concntricos de influencia
que coincidan con dicho centro encontrarn all su mejor
localizacin. Por importante que sea su relacin fsica
con el resto del territorio, las actividades se localizarn
preferentemente en el centro. Estas actividades difieren,
pero en el grado en que puedan hacer un uso efectivo de
la proximidad fsica o accesibilidad que posee el centro,
es decir, en la medida en que pueden convertir esta actividad en beneficios. A travs de la competencia se elabora
un orden de preferencias de actividades, determinndose
fundamentalmente el tamao relativo de cada postura de
alza por el grado en que las diversas actividades pueden
utilizar con provecho los diferentes lugares. Es, pues,
dicha competencia interusos, por la centralidad, la que
determina el valor del suelo. La friccin del espacio
puede superarse a travs del transporte; pero el transporte implica determinados costos. El alquiler (la renta)
aparece como la carga que el propietario de un lugar relativamente accesible puede exigir, como consecuencia
del ahorro de transporte que la utilizacin de dicho lugar
posibilita. Y llega as a la conclusin fundamental de
que las rentas de situacin y los costos de transporte
42

estn ntimamente ligados a causa de la friccin espacial 6 (la cursiva ma).

Aspectos, los anteriores, que tienen una incidencia
decisiva en el planeamiento, ya que ste, gracias al diseo
de las redes de transporte, mejorando o maximizando la
accesibilidad, condicionan significativamente el patrn
de valores urbanos. De ah la tesis de HAIG, elevada con
posterioridad al nivel de dogma por la economa urbana
contempornea, que una mejora de los transportes, si
los dems factores permanecen constantes, significar
una reduccin de la friccin y, en consecuencia, la disminucin de la suma agregada de las rentas de situacin
(la cursiva ma).
En la misma perspectiva se sita la aportacin de los
restantes economistas del territorio. R. T. ELY (creador
de lo que ser Lands Economics) y G. S. WEHRWEIN, por
ejemplo, partiendo de un anlisis profundizado de las
caractersticas propias del suelo urbano, que determinan
su mercado, abundarn en la caracterizacin clave de las
rentas de accesibilidad. Considerando que el valor del
suelo depende de los beneficios futuros esperados, afirmarn que es la concurrencia entre las diversas utilizaciones
de suelo para obtener los mejores emplazamientos la que
determina las rentas urbanas. El precio del suelo refleja,
as, las demandas de los consumidores.
Los usos determinan los valores. Los diversos usos
del suelo tienden a formar crculos concntricos alrededor del centro. La falta de suelo bien localizado ser sustituida por un incremento en la edificabilidad, apareciendo la edificacin en alzada.
Se formarn, pues, zonas diferenciadas en funcin de
su distancia al centro. El terciario elevado se situar
en las localizaciones privilegiadas; barrios degradados,
6
HAIG, R. M.: Towards an Undestanding of the Metropolis,
Quat,erly Journal of Economics, 40, 1926, traduccin castellana de
SECCHI, B.: Anlisis de las Estructuras Territoriales, Gustavo GHi,
Barcelona, 1968, pgs. 206-207.

-43

con elevada concentracin de los sectores sociales menos

solventes, ocuparn el anillo inmediato, a la espera de
que la extensin central opere transformaciones radicales
en las expectativas de la demanda; reas de vivienda obrera, en mejor estado y con alquileres ms elevados, se situarn a continuacin; y, finalmente, en la periferia se
localizarn las zonas residenciales de menores densidades
y ms elevados standing. Estructura de utilizaciones urbanas que determinar, en definitiva, el patrn de precios
urbanos. A la vez, estructura no esttica, sino dinmica,
que en su evolucin temporal determinar progresivamente la sustitucin de los usos temporales por lbs definitivos, que sern los ms rentables y, por tanto, los que
conferirn un valor ms elevado al suelo. El funcionamiento del mercado conducir, en suma, a la optimizacin espacial y a la maximizacin de los precios urbanos 7.

1.2.

HACIA UNA REFORMULACIN DE LA TEORA DE LAS RENTAS DE ACCESIBILIDAD

Las ,formulaciones tradicionales de los economistas

urbanos entraron rpidamente en contradiccin con la
evolucin real experimentada por las ciudades. La irrupcin del automvil y el progresivo proceso de suburhializacin, iniciado con fuerza (en determinadas reas urbanas) ya en la dcada de los veinte, implicaron la gene7
ELY, R. T., Y WEHRWEIN, G. S.: Land Economics, The University of Wisconsin Press, Madison, 1928. Hay que advertir, no
obstante, que el anlisis mencionado no se plantea de una forma
tan simple como otras versiones posteriores. El reconocimiento
de la moda, los hbitos sociales, el prejuicio racial, tnico y nacional, el anlisis de las dificultades que representa la durabilidad de los edificios en la adecuacin a los usos ms rentables,
el efecto desanimador de los costos de demolicin/reconstruccin, la inercia espacial, etc., otorgan en este trabajo un inters
excepcional desde la perspectiva de la teora de Jos valores del
suelo.

44

ralizacin de unas estructuras urbanas incongruentes con

las previsiones de la teora econmica. Esta, efectivamente, al privilegiar de una forma casi exclusiva la accesibilidad, el ahorro en la friccin del espacio, en la
explicacin de los valores tenda a hipotizar unos sistemas urbanos fuertemente concentrados, con mnima extensin superficial, en los que la maximizacin de la
proximidad al centro comportara una progresiva intensificacin de la edificacin 8.
No obstante, este modelo urbano no se corresponder
con los cambios operados en las ciudades anglosajonas,
en particular. Las innovaciones tecnolgicas en materia
de transporte pblico (el metropolitano y el ferrocarril
suburbano, principalmente) y, sobre todo, privado (el
coche) permitirn ampliar notoriamente el nivel de desplazamientos urbanos.
En este contexto se producir un importante proceso
de descentralizacin. Descentralizacin, por un lado, de
determinadas actividades productivas (la industria) no
competitivas con las restantes ocupaciones urbanas para
permitirse pagar los elevados precios del suelo central.
Descentralizacin, sobre todo, de los sectores ms solventes :(econmicamente) de la demanda residencial, que
evitarn as los elevados niveles de congestin, molestias
(polucin, densificacin ...) e inseguridad de las reas cenY aqu se podra introducir la matizacin, realizada por
referente al margen intensivo; es decir, a aquella
situacin donde incrementos diferenciales de intensidad de edificacin no representaran la optimizacin de las utilidades, como
inicialmente el ahorro de costos de transporte pareca sugerir,
debido al incremento de los costos de construccin, resultante
de la edificacin en altura. Es decir, que a partir de ciertos lmites sera ms econmico crecer extensivamente, aunque fuera a
costa de mayores gastos en transporte, que intensivamente. Para
un anlisis detallado de este concepto de margen intensivo en
MARSHALL, ver MARAGALL, P.: Los precios del suelo. El caso de
Barcelona. Tesis doctoral (indita), Universidad Autnoma de
Barcelona, 1978.
8

MARS~,

45

trales. Proceso de suburbializacin, de desplazamiento a

la periferia de los ricos, que originar un modelo de crecimiento opuesto al inicialmente ideado por la teora
econmica. Proceso caracterizado no por la concentracin
urbana, sino por su extensin territorial. Y en el que la
densificacin no es una constante a lo largo del territorio,
sino que tiende a disminuir con la lejana del centro;
proliferando, incluso en la periferia urbana, las reas de
densidades excesivas.
Modelos provinentes de otras disciplinas, distintas a
la economa, vinieron a intentar la explicacin del patrn
de usos del suelo que caracterizaba la evolucin urbana.
Los ms conocidos son, sin duda, los realizados por los
ecologistas o socilogos urbanos. PARK y BURGESS fueron sus precursores.
Consideran la ciudad organizada en una serie de coronas concntricas de utilizaciones especializadas. El valor
del suelo es el elemento determinante de los usos. Las
actuaciones especulativas de los propietarios del suelo
conducen al proceso urbano. Este se concibe como la
articulacin de unos subprocesos dinmicos segn los
cuales los sectores ms favorecidos rehuyen la.s localizaciones centrales, situndose en la periferia para disfrutar
de un medio urbano ms agradable, siendo reemplazados
por los menos solventes en sus viviendas iniciales. Al mismo tiempo, estos ltimos son a su vez sustituidos por
segmentos ms pobres en sus respectivos domicilios. Doble proceso de invasin/sucesin que crea un modelo
perifericador, en suma, de crecimiento urbano, en el que
los ms ricos tienden a localizarse excntricamente, frente
a la situacin central, inmediata al corazn terciario, de
los pobres y grupos sociales discriminados 9.
La incoherencia aparente que representa que los sectores de rentas bajas habiten en las reas de elevados valores de suelo, pagando alquileres reducidos, en tanto que
9
PARK, R.; BURGESS, E., y MCKENZIE, R.: The CUy, Chicago
University Press, Chicago, 1925.

46

los de ingresos elevados lo hagan en terrenos de precios

inferiores, desembolsando alquileres elevados 10, queda
inexplicada por la teora clsica de la accesibilidad. Esta,
hipotticamente til para describir el pattern de valores urbanos, era incapaz de explicar el patrn de usos de
las ciudades americanas.

I. Centro (The Loop).-II. Zona de transicin.III. Residencias de obreros.-IV. Residencias de

las clases ms acomodadas.-V. Zona de las migraciones.
Figura 2.-EI modelo de las zonas concntricas.

Diversas aportaciones se realizarn durante la dcada

de los sesenta, intentando abordar dicha insuficiencia
terica de las formulaciones clsicas de la economa urbana.
Sin duda, la principal ser la de ALONSO, que intentarn conciliar, desde un anlisis econmico, la teora de la
localizacin con la teora del valor.
La aportacin ms significativa de ALONSO consistir
en la consideracin de la cantidad de espacio consumido
10
Ver HAWLEY, A.
York, 1950.

H.:

Human Ecology, Ronald Press, New

47

como criterio de localizacin bsico, juntamente con la

accesibilidad. O, en palabras de MARAGALL, el mrito de
ALONSO consistir en abandonar el supuesto clsico de la
rigidez de la demanda, por lo que a consumo de suelo se
refiere, y, por tanto, en preguntarse quin puede pagar
las densidades ms bajas 11. Su modelo puede resumirse as 12:
Considera una ciudad localizada en un llano, sin in.
cidentes geogrficos y con posibilidades de transporte
istropas en todas direcciones. El centro de la ciudad
concentra todos los puestos de trabajo y servicios. El
mercado de suelo es competitivo; no existen restricciones
de oferta y los operadores actan con pleno conocimiento.
En ese contexto se hipotiza que cada localizador urbano
busca maximizar su utilidad, determinada por la ecuacin:
u

=u

[6]

(e, s, r)

Donde e son todos los dems bienes, suelo aparte, s es

la cantidad de espacio consumido y r es la distancia al
centro de trabajo. A su vez, cada localizador est limitado
en sus gastos en suelo, transporte y dems bienes en funcin de sus ingresos:
y-vc -prsr- tr

[7]

Donde v es el precio de los dems bienes, p es el precio

del suelo y t es el coste del transporte. El usuario urbano
busca maximizar, pues, sus gastos en otros bienes, transporte y cantidad de suelo en funcin a su nivel de ingresos. Ello determina una ecuacin (una familia de funciones, mejor dicho) de bid-rent, para cada usuario, es
decir, el conjunto de tipos de valores de suelo que ste
P.: Op. cit., pgs. 144-145.
W.: Location and LAnd Use, Harvard University
Press, Cambridge, 1964.

48

11

MARAGALL,

12

ALONSO,

e'st dispuesto a pagar a diversas distancias del CBD en

otderf a mantener constante su nivel de utilidad. Esta
ped 'expresarse as:
_dp:.~~ Ur. _~ ~
dr
s
Vc
s' dr

[~]

Donde Ur ,Y Uc so:n las utilidades marginales' de ladisiricia y, del conjunto de'bienes diferentes a 'la locali~adn. ALONSO parte de que Ur, < O, es' decir, que la
utilidad marginal de la distancia es negativa a medida
que nos alejamos del centro, al increm,entarse las molestias (en tiempo y dinero) del transporte. Se dedu,ce de
l~ ecuacin en cuestin, que la pendiente, de la fun~in
d bid-rent es negativa.

Los pr.ecios del suelo declinan con la distancia al centro

L'ecuaci6n anterior' puede expresarse tambin:
Ur = _1_ (
Vc
. v'

s d~
dr

dt )
+dr
-

[9]'

Esta funcin denota el hecho de que, como todo movimiento hacia las afueras de la ciudad, se hipotiza que
crea desutilidades; los costes marginales del suelo deben
disminuir para satisfacer as la constriccin previa de
igual utilidad. En la medida que los costes del transporte
se incrementan con la distancia al centro, el ahorro debe
venir,' pues, necesariamente, de los precios del suelo.
En tanto en cuanto la funcin de bid-rent es hipottica,' es decir, relaciona niveles de utilidad uniformes para
cada localizador, ALONSO considera que el equilibrio
para ~n determinado usuario :urbano se consigue, conocida la estructura actual de rentas del suelo, donde sta
49
4

es tangente a la ms baja funcin de renta .de isoutilidad. Lo que caracteriza la localizaCin de cada consumidor es, pues, la pendien.te de su familia de rentas propuestas. Ello nos conduce a considerar la situacin de
los distintos usuarios urbanos en funcin a su nivel de
ingresos. La conclusin general del modelo de ALONSO
consiste en que los ricos deberan (aunque no necesariamente) localizarse excntricamente a los pobres, dada su
superior capacidad para comprar en cada localizacin
ms suelo. Los econmicamente dbiles tendern a localizarse centralmente al no poder competir con los ricos en
la adquisicin de suelo. En palabras de MARAGALL, no
pueden hacer frente a gastos muy fuertes en transporte
(que son relativamente rgidos) y, por tanto, han de optar
por ubicaciones ms cntricas a cambio de amontonarse
en viviendas escasas o densificadas 12 bis. No obstante, el
anlisis de ALONSO no lleva necesariamente a la misma
solucin. En caso de que existieran sistemas de transporte muy diferenciados en cuanto a precios o desutilidades,
la relacin podra variar, especialmente en el caso del
transporte colectivo, financiado pblicamente, en que no
existieran incrementos montonos en las tarifas en relacin a las distancias recorridas. Ms importante an sera
la existencia de unos sistemas de transporte, por inadecuacin de la red viaria, por ejemplo, que implicara disminuciones ms rpidas en las desutilidades del transporte que aumentos en las cantidades de suelo consumido;
en este caso existira una aversin generalizada a la distancia, determinando la localizacin central de los ricos.
Cuestiones de modo, preferencias y prejuicios sociales,
podran tambin incidir. Es decir, que del modelo de
ALONSO pueden realizarse diversas lecturas relativas a la
localizacin de la demanda residencial segn nivel de solvencia. Sirve para explicar el patrn de usos/valores a la
americana, con los pobres habitando en las reas cen12 bis
MARAGALL, P.: Op. cit., pg. 157. Para un anlisis ms
detallado de esta cuestin, ver en la misma obra pgs. 166-169.

50

Olslance

Rento p

Figura 3.-Esquema de usos/valores del suelo y familia de cur:'

vas de isoutilidad en W. Alonso, 1964.

trales y los ricos en la periferia, pero es tambin aplicable, en funcin a diferentes hiptesis en relacin a los
sistemas de transporte y gustos de localizacin, a situaciones urbanas como las mediterrneas, con los sectores
solventes ocupando ubicaciones centrales y los econmicamente inferiores marginados en las periferias (por ms
que, como veremos ms adelante, sea discutible que el
modelo explique el patrn de usos/valor real de este tipo
de formaciones urbanas).
En cualquier caso, y ste era el punto de partida que
motiv la reflexin de ALONSO, la imposible conciliacin
(en las formulaciones clsicas) de la teora de la localizacin, con la del valor del suelo quedar resuelta. El anlisis econmico de los precios del suelo incardinar en s
la teora de la localizacin urbana 13.
Una limitacin importante al modelo de ALONSO consistir en que el gradiente general de renta no puede ser
directamente obtenido. Solamente puede determinarse
si todas las funciones de bind-rent de todos los localizadores son conocidos y si un punto de aqul viene determinado a priori. Normalmente, el precio base para la
construccin de la cunra de las rentas es el del suelo agrcola en el margen de 'la ciudad.
Como indica RICHARDSON, si ste es conocido, la estructura de la renta puede 'obtenerse de sobreponer las
funciones de IIbid-rent" desde el paso ms suave del
"margen" al ms acentuado en el centro de la ciudad (. .. ).
La estructura de la renta se convierte entonces en la envolvente de las funciones adecuadas de "bid-ren!" del
conjunto de usuarios 14. Se consigue as la renta de equilibrio locacional.
13
Y, en este sentido, la teora de ALONSO incorporaba el conjunto de utilizaciones urbanas, y no solamente residenciales. Es
ms, consideraba igualmente los usos agrcolas y naturales de
los terrenos (sin tener en cuenta las diferencias de fertilidad) en
su modelo generalizado.
14
RrCHARDSON, H. W.: The New Urban Economics and Alternatives, Pion Limited, London, 1977.

52
..............

En la misma 'direccin que la aportacin de ALONSO

es necesario citar los trabajos realizados tambin en los
primeros aos sesenta por MUTH y WINGO.
El primero, elabor un modelo de localizacin residencial a partir de la hiptesis fundamental de que los
usuarios urbanos buscan maximizar su utilidad en vivienda y' otros bienes y servidos. Como en el caso de ALONSO,
los ingresos, familiares limitan los gastos en vivienda,
transporte y tros, bienes. Las condiciones de equilibrio
sc;>n que las utilidades marginales por unidad; de gasto en
vivienda y consumo deben' ser iguales. El equilibriq locacional se consigue mediante el hecho de que los cambios
marginales en gastos residenciales, resultado de la modific~cin en la localizacin respecto al CBD, seari iguales
a los op~rados en los costes de transporte. Como sea que
dichos cos~es son, positivos con la distancia, los precios
de' las viviendas deben disminuir con la leja'na al centro,
a la ,vel; que, paralelamente, se incrementa la cantidad de
vivienda consumida. Un modelo, en definitiva, parecido
al de ALONSO, excepto en el hecho de que se refiere a la
vivienda y no al suelo, admitiendo, pues, gradientes de
precios (y densidades) distintas para cada uno. En segundo .lugar, en la no incorporacin de la distancia en la
funcin de utilidad. Adems, MUTH realiza un anlisis
mucho ~s global, refirindose a cuestiones claves, como
la oferta (el modelo de ALONSO y, en general, los origin~
dos en la accesibilidad, se basan nicamente en la demanda y son indiferentes a la oferta), la situacin del stock
edificado, la segregacin racial, la existencia de pluricentralidades, etc. Aborda, en definitiva, un conjunto de problemas~ adems de los tradicionales, que otorgari a su
anlisis. un mayor realismo 15.
WINGO realiza la tercera aportacin, que permite la
superacin de la teora tradicional del valor/accesibilidad.
No obstante, su anlisis se diferencia de los anteriores.
15 MUTH, R.: Cities and Housing, University of Chicago Press,
Chicago, 1969.

53

En primer lugar, da un protagonismo especial al transporte. En segundo, no utiliza una funcin de utilidad del
tipo de los anteriores modelos, rehusando as posibilidades de sustitucin entre los diversos gastos. Se sita en
ptica ms tradicional, de considerar complementarios
la renta del suelo y los costes de transporte. Se asume
que la suma de ambos conceptos debe ser constante; y
esta constante es, obviamente, igual a los costes de transporte entre el centro y la periferia de la ciudad.
Los precios del margen se consideran iguales a cero
(desprecindose, pues, los costos de oportunidad). En la
medida en que el sistema y la tecnologa de transporte
vienen fijados exgenamente, el conjunto de gastos distintos de los de suelo y transporte se hipotizan constantes
y estos ltimos costos se suponen crecientes con la distancia al CBD; los precios del suelo deben declinar con
la prdida de accesibilidad. La renta del suelo es, pues,
una renta de posicin, un gasto a cambio de la accesibilidad urbana. La conclusin ms innovadora desde la
perspectiva de los valores del suelo ser, como en el caso
de ALONSO, que el equilibrio locacional requiere la sustitucin de costes de transporte por consumo de suelo. Las
densidades, pues, disminuyen en la periferia en relacin
al centro urbano. Con todo, y a pesar de sus simplificaciones (considera, como hemos dicho, constantes los gastos en transporte y suelo, as como idnticas funciones
de demanda -iguales gastos e ingresos- para todos los
usuarios), WINGO da un importante paso adelante al considerar factores psicolgicos y econmicos significativos
en la determinacin de los costes de transporte. En
particular, la no reduccin de ste a simples gastos monetarios, sino, adems, su consideracin desde la perspectiva del valor del tiempo perdido en viajes obligados
residencia/trabajo/residencia; entendiendo como tal el
valor marginal del ocio 16.
16 WINGO, L.: Transportation and Urban Land, 1961. Traduccin castellana, Transporte y Suelo Urbano, Oikos-Tau, Vilasar de
Mar, 1972.

S4

1.3.

EL MODELO STANDARD

Hemos efectuado hasta ahora una rpida visin de la

formacin histrica de la teora de las rentas de localizacin o de accesibilidad, desde los anlisis primitivos de
VON THNEN hasta los ms sistematizados de ALONSO,
WINGO y" MUTH. Hemos visto cmo estos ltimos reconciliaron las teoras de la localizacin de la renta del suelo.
Ahora "bien, sus formulaciones no son" sino un caso especficO de lo que se ha venido a denominar teora (o modelo) standard, desarrollada sobre todo a partir de los
primeros aos setenta 17. Nos referiremos a continuacin
a esta ltima, con un cierto detalle.
a)

Las bases de la teora standard

Debe analizarse de entrada cules son las consideracione bsicas del modelo standard, "los ejes sobre los que
se construye. Estos podran resumirse de la siguiente
manera en la expresin ms simple pero ms evidente del
modelo:

1. Monocentricidad
La teora asume que existe un nico centro de la ciudad, el CBD, en el que estn localizados todos los puestos
de trabajo. No existen otros subcentros urbanos, ni se
diferencian centros de actividad secundaria y terciaria.
17 Algunos autores (por ejemplo, RICHARDSON, H. W.: Op. cit.)
consideran los modelos de ALONSO, MUTlI y WINGO como la prehistoria, como los antecedentes inmediatos, del modelo estndar,
pero no formando parte de esta corriente terica. La razn estara en que si bien se trata de modelos basados en funciones de
utilidad, plantean de hecho situaciones no totalmente de equilibrio (lo cual slo se consigue en ALONSO, por ejemplo, exgenamente), como el modelo estndar.

55

2. Espacio homogneo
La ciudad se localiza sobre un plano sin ningn tipo
de incidente geogrfico que distorsione el crecimiento.
Este es posible en todas direcciones, sin limitacin de
ningn tipo. La red de transporte~ es ubicua en todos los
sentidos desde el centro urbano. La ciudad es, pues, circular y se extiende en mancha de aceite sobre el territorio.
Los servicios pblicos y la amenidad de los espacios se
consideran tambin homogneos, diferencindose las localizaciones nicamente por la distancia al CBD. La ciudad, en consecuencia, puede representarse unidimensionalmente, ya que todas las localizaciones de una misma
corona. circular son idnticas por definicin.
...

'.

'

3. Zonificacin exclusiva
La teora standard presupone n CBD en el que se
concentra toda actividad productiva y terciaria, sin dimensin o con un radio finito, predeterminado, rodeado
de una amplia corona residencial, limitada nicamente
por el uso agrcola del suelo. Normalmente, este uso es el
que determina el radio de la ciudad al igualarse el precio del suelo urbano y del agrcola. Dentro de la ciudad
no hay, en consecuencia, competencia entre los usos del
suelo, a excepcin de la existehte dentro de la corona residencial entre los usos de vivienda y de transporte.

4.

La demanda de vivienda derivada de la del suelo

Esta es otra de las asunciones bsicas de la teora

standard. Las caractersticas de la vivienda son consideradas homogneas a lo largo del espacio urbano. Al ser
ste homogneo, istropo, en capital fijado,.. externalidades, servicios pblicos, etc... , el usuario nicamente busca maximizar la localizacin (entendida como distancia

56

al centro) :yel tam~o del espacio a consumir; pero al

estar los dos aspectos relacionados (disminuyendo la den.;
sidad con la distancia al centro) pueden limitarse a un
nico concepto.
.5~ , 'Mer~49 'competitivo y en ,eq'~ilibrio a largo plazo

Se trata, sin 'duda, de las asunciones m~ determinans 'proclama la completa competencfa en el mercado
urbano, a pesar de que se elimina por hiptesis 'la, concurrencia entre usos residenciales, productivos y terCiariqs, resultado del zoning exclusivo, haciendo abstraccin
de' la existenCia de la propiedad privada y de la realizacin de prcticas especulativas. Esta total libertad, del
mercado se consigue a costa de considerar una pleria
mQ~ilidad de la demanda (despreciando toda inercia locaciona!) y una completa' ad~ptahilida:d de la oferta (despreciando sus condiciones de durabilidad) que conduc~
a: una 'situaciqn esitlcq de equilibrio locacional,. la ofer"ta
se adapta plenamente a la demanda, y sta ve material-
zado su' ptimo locacional: todos los residentes' de la ciudad ven maximizadas sus utilidades .
. En definitiva, un modelo de ciudad caracterizado por
un espacio homogneo, continuo, istrapo en su calidad,
a "xcep'cin 'de la distancia al centro, totalmente elstlca.
y adaptable a las' exigencias del mercado, ilimitado, don.:
de se hace posible la plena optimizacin de las localizaciones residenciales que quedan expresadas por el patrn
de "valores del suelo.
.
~s.

b)

Un ejemplo de modelo standard (**)

Hasta aqu' ,las principales. determinaciones tericas

del. modelo. Pasemos' 'ahora a expres~r una forIilulacin~
(**) Como se ver ms adelante, lo que describimos ahora es
solamente una. de las formulaciones del modelo standard, la ms
simple. No obstante, precisamente por su simplicidad, es la que

57:

la de SOLOW (1972), que por su simplicidad resume los

aspectos determinantes de esta teora referida a la renta
del suelo urbano 18.
Se trata de una ciudad circular con un nmero total
de familias que trabajan en un nico CBD, centralmente
localizado, de radio ro. Los anillos :r::esidenciales rodean
el centro. Las familias tienen idnticos ingresos y gustos
e intentan maximizar en funcin a los primeros: localizacin (distancia r al CBD), consumo de espacio destinado
a vivienda (s) y todos los dems consumos (c). As, la
funcin de utilidad es:

u = U(c, s) = K

log s

+ (1 -

K) log c

[10]

sujeta a
y= c

+ prs + tr

[11]

Donde pr es la renta del suelo a una distancia r, y tr es

el coste de transporte de las familias que viven en r.
Al asumir el modelo idnticos ingresos y gastos, el
equilibrio locacional se consigue independientemente de
la localizacin central o perifrica de las familias. Por
tener todas idntica utilidad, es necesario que los valores
del suelo caigan con la distancia al CBD, para compensar
as los costes de transporte ms elevados.
Del modelo se deduce la ecuacin:
p'r . sr

+ t'r = O

[12]

Donde (') indica cambio en la localizacin,

ms evidentemente muestra las asunciones centrales del modelo.
Asunciones que en su contraimagen indican los principales lugares comunes de la teora econmica neoclsica aplicada a la
ciudad.
18
SOLOW, R. M.: Congestin, Density and Use of Land in
Transportation, Swedish Journal of Economics, vol. 74, 1972.

58

Esta es la ecuacin de equilibrio locacional, y muestra

cmo en el espacio consumido constante debe de existir
un intercambio entre costos de transporte y 'rentas del
suelo, que en funcin de la distancia implica una pendiente decreciente (negativa) de la funcin de la renta
urbana. El equilibrio locacional se consigue, pues, a travs del intercambio, el frade-off, entre valores y costes
de transporte; y, a la inversa, valores constantes, entre
cantidad de espacio consumido y gastos de accesibilidad.
Operando en las ecuaciones anteriores, se llega a:
pr = po

(_l__-t_r_)

l-k

sr

ky
=__
po

W 1- 1/ k

= po.'jk

[13]

[14]

Donde po es la renta en el margen del CBD y W r es la

fracCin de ingresos resultantes tras pagar los costes de
transporte a la distancia r. Las ecuaciones [13] Y [14]
representan, pues, respectivamente, las funciones de equilibrio de las rentas y del consumo del espacio. Por otra
parte, es significativo que en este modelo la determinacin del gradiente de precios no implica el conjunto de
condiciones que eran necesarias en la construccin de
ALONSO; ni, por tanto, la necesidad de conocer exgenamente un valor de la curva. Aqu, al contrario, incluso po,
que sirve de constante en la ecuacin del trade-Oiff,
puede determinarse, endgenamente, en funcin del nmero total de usuarios a travs de la adecuacin de la
oferta a la demanda de suelo.
El modelo permite tambin la discusin en trminos de demandas no homogneas por lo que se refiere a los ingresos. En este caso, los sectores ms solventes se ubicarn perifricamente, ya que desde que los
gastos de transporte se suponen idnticos, a una determinada distancia del CBD, para el conjunto de la deman59

da', .aquello~ tendrn una capacidad econmica superior

q~e los pobres para consumir suelo. El consUmo de suelo
depender, pues, del nivel de ingresos. iLos ricos debern
necesariamente vivir excntricamente, a diferencia del
modelo de ALONSO, 10 que en determinadas condiciones
(s el valor del tiempo de ocio es muy apreciado) permitira resultados diversos.
.
Hemos visto una formulacin, quiz la ms simple,
del modelo standard. Es evidente, y en este sentido ha
sido muy criticada dicha teorizacin, el carcter poco
realista de las hiptesis qe partida. No obstante, el hecho
de 'que a pesar de su simplicidad Se mostrara coherente
para explicar factores bsicos', como el patrn de valores,
la distribucin espacial, el pattem de las densidades
urbanas y localizacin residertcial -(de determinados tipos
de formaciones urbanas) ha permitido su generalizacin
a 10 largo de los setenta. Como ha demostrado RICHARDSON, esta proliferacin del modelo trade-off ha llegaqo
a configurar una verdadera corriente terica en el terreno
de la economa urbana, que ha arrastrado no solamente
a especialistas en la materia, como BECKMANN o MILLS,
sino tambin a tericos de economa general, como SOLOW
o MIRRLEES

19.

El camino posterior ha sido el de la extensin del modelo terico, basado inicialmente slo en la accesibilidad
y. el consumo de espacio. 'El tratamiento de la congestin,
la demanda de suelo para transporte, el relajamiento de la
idntidad de gustos entre los usuarios, la consideracin de
estructuras urbanas multicntricas, de externalidades,
como la contaminacin atmosfrica, los servicios pblicos, la fiscalidad o el zoning, etc., entre muchas otras aportaciones, han permitido notorias extensiones y perfeccionamientos de este modelo, que, con todo, tiene en el
trade-off, entre accesibilidad (costes de transporte) y
suelo (gastos en suelo), su principal rasgo caracterizadar.
19

'60

Vase

RICHARDSON,

H. W.: Op. cit.

El desarrollo de una serie importante de anlisis empricos para constatar la validez prctica de la teora de
las rentas de accesibilidad, ha sido otra lnea de 'estudio
altamente interesante. No obstante, los resultados no son
convincentes para verificar la utilidad de la teora standard.
"
Buena parte de los trabajos ratifican el papel de la
accesibilidad en la explicacin de los precios. En' esta
lnea se sitan los estudios de WABE 20 y EVANS 21, sobre
Londres; Apps 22, sobre Reading; RIDKER y HENNING 23, sobre Sto Loius; BRIGHAM 24, sobre Los Angeles; ANDERSON
y CRaCKER 25, sobre Washington, etc. En cambio, otros
anlisis muestran indiferencia de los precios hacia la
accesibilidad, como el de KAIN y QUIGLEY 26, tambin sobre
St. Louis; o, lo que es an peor, desde la perspectiva de
la teora trade-off, relaciones positivas entre la distancia y los valores (frente a los gradientes de renta negativos, hipotizados por el modelo standard), como el de
WILKINSON 27, sobre Ledds, o pendientes discontinuas en
la funcin renta/distancia (positivas y negativas, en la
20
WABE, J. S.: A study of House Prices as a Means of Establishing the Value of Journal Time, the Rate of Time Preference and the Valuation of Sorne Aspects of Environment in the
London Metropolitan Region, Applied Economics, diciembre
1971.
21
EVANS, A.: The Economics oi Residential Location, Mac
Millan, London, 1974.
22
Apps, P.: An Approach to Modelling Residencial Demand,
papel al CES, diciembre 1971.
23
RlOKER R., Y HENNING, J.: The Determination of Residential Property Values with Spcial Reference to Air Pollution,

Review oi Economics and Statistics, 1968.

24
BRIGHAM, E. F.: The Determinants of Residential Land
Values, Land Economics, 1965.
25
ANDERSON, R. J., Y CROCKER, T. D.: Air Pollution and residential Property Values, Environment and Planning, 1970.
26
KAIN
27 WILKINSON, R. K.:
The Determinants of Relative Hous
Prj~es: a case of academic astigmatism?, Urban Studies, 11,
1974.
"
.'

61

misma aglomeracin urbana, segn coronas perifricas),

como el de GOODMAN 28, sobre New Haven, muestran que
el balance no es tan favorable como inicialmente se pensaba, al papel efectivo jugado por las rentas de accesibilidad. Nuevas perspectivas han debido abrirse, pues, en el
camino de la construccin de una teora efectiva sobre
los valores.

28
GOODMAN, A. c.: Externalities and Non-monotonic PriceDistance Functions, Urban Studies, 16, 1979.

2.

LA TEORIA DE LAS RENTAS DE EXTERNALIDAD

Hemos visto cmo de la abundante literatura sobre

estudios empricos del valor del suelo se extraa una experiencia no siempre confirmadora de las tesis fundamentales del modelo standard y en particular del trade-off
entre accesibilidad (o distancia) al CBD y valor del suelo.
La esperada pendiente negativa del gradiente de renta
era negada en no pocos casos, apareciendo en su lugar
pendientes indiferentes e incluso positivas.
Un problema esencial, pues, apareca en el camino
terico del modelo standard: el de si, por sus asunciones
simplificadoras (monocentricidad, unidimensionalidad,
consideracin nica de la distancia al centro de trabajo,
zoning exclusivo, etc.), el modelo trade-off era realista,
era capaz de explicar la estructura real y compleja de las
ciudades, o si era necesario ampliar y/o superar sus planteamientos.
No es, por tanto, de extraar que desde mediados de
los aos sesenta, paralelamente a la realizacin de los
importantes esfuerzos para la generalizacin y complejificacin del modelo basado en la accesibilidad a que nos
hemos referido en el captulo anterior, se produzca una
relectura del sistema y de la teora urbana que tiende a
recuperar algunos importantes anlisis olvidados de la
63

formacin de los precios del suelo y de la estructura urbana.

Bfectivamente, la superacin de la crisis de la economa urbana realizada en los aos sesenta y principios
de los setenta, de la mano de ALONSO, WINGO y MUTH y
de los Nuevos Economistas Urbanos, haba significado,
junto con la reduccin del mercado urbano a la conceptualizacin de las rentas de accesibilidad, la explcita
aceptacin (e interpretacin) por la teora econmica del
valor del suelo de los anlisis sociolgicos de la ciudad
concntrica y, paralelamente, la exclusin y olvido de
cualquier otra interpretacin' de la estructura urbana.
Es en dicho contexto en el que se produce un redescubrimiento de las vas perdidas explicativas de los usos
Y'valores del'suelo urqano. Sern cu'atro, en especiat'esas
vas perdidas rescatadas por los estudios que desde la
segunda mitad de los aos sesenta han proliferado: la
influencia que los servicios pblicos, las caractersticas
fsicas y sociales de los barrios y el prejuicio racial tienen en los valores de la propiedad.
Estos trabajos, desde una perspectiva superadora de
la teora standard, se dirigirn, pues, al tratamiento generalizado de la incidencia de las externalidades en el valor
de la propiedad urbana. Se'reconocer la complejidad del
fenmeno urbano y, en consecuencia, se ampliar la simplista visin standard de la accesibilidad al lugar de trabajo, como nico elemento vertebrador de los valores del
suelo. El mercado urbano, el de suelo destinado a vivienda en particular, se diferencia no slo por el trade-off
entre tiempos y coste de transporte y valor y tamao ~del
suelo consumido, sino, tambin, por la diversa calidad
de determinadas zonas urbanas sobre otras, que incide
tambin en los valores del suelo. Junto al concepto de
rentas de accesibilidad se ir elaborando el concepto de
rentas de externalidad como elemento componente de los
valores.
.La mayor parte de los trabajos situados en esta pers64

pectiva de reconocer y analizar las caractersticas de los

barrios en el valor de la propiedad no ,distinguirn entre
dos vas que, no obstante, se most'rarn subyacentes: la
que reconocera los aspectos externos fsicos que afectan al mercado urbano, es decir, que tiene en cuenta externalidades que se materializan en trminos fsicos urbanos, como el grado y calidad de los servicios pblicos de
una zona, la contaminacin atmosfrica, etc., y aquella
otra que se centra en el anlisis de la incidencia que tienen los aspectos sociales, no fsicos, en los valores. Dicha
distincin que, desde un punto de vista terico tendr
un gran inters, puesto que genera dos tipos de rentas
del suelo claramente diferenciadas, las de externalidad
propiamente dichas y las sociales, no se har con claridad
en la mayor parte de los trabajos. La perspectiva casi
unnimente neoclsica de stos no ver diferencias fundamentales en los aspectos fsicos y sociales; ambos conceptos' sern tratados como simples utilidades o desutilidades que deben considerarse.
Podemos diferenciar entre estos estudios dos lneas
tericas diferenciadas: 1) La de aquellos que podramos
denominar empricos, que tienden a interpretar la formacin espacial de los valores del suelo, a travs del estudio
de realidades urbanas concretas, en funcin de modelos
en los que la variable dependiente a explicar son esos
valores y las variables independientes los factores determinantes de aqullos. Generalmente, estos modelos aadirn a la variable accesibilidad, como nica explicativa
de los valores, otras, que podrn diferir mucho entre s
(caractersticas fsicas de los barrios, polucin, racismo,
servicios pblicos, factores sociales, zoning, etc.), pero
que tienen en comn el hecho de ser factores externos a
la propiedad y que inciden en su valor. Estos modelos se
dirigirn al anlisis emprico de los precios urbanos en
reas geogrficas concretas por medio de las tcnicas de
regresin mltiple o del anlisis factorial. 2) La de los que
podramos llamar estudios tericos, en los que no se pre65

tende explicar la formacin de una realidad urbana concreta de los valores del suelo, sino la construccin de un
modelo terico general del mercado y estructura urbana.
Modelos tericos que generalmente adoptarn la perspectiva del equilibrio de mercado y de las funciones de
utilidad de la teora neoclsica.
No se tratar, pues, sino de extensiones del modelo
standard dirigidas a la inclusin de las externalidades
en la funCin de utilidad vertebradora de los gustos y deseos de los localizadores.
A partir de los setenta y a raz de la generalizacin de
los estudios empricos constatadores de la insuficiencia
del trade-off entre accesibilidad y valores para explicar
la estructura real de valor/uso de las ciudades, se producirn importantes esfuerzos desde la perspectiva de la
teora standard para incluir las llamadas rentas de externalidad en el modelo general, hasta tal punto que a finales
de la dcada podr afirmarse que se ha pasado de la teora restringida inicial a una teora general del mercado y de la estructura urbana.
Sern estas reflexiones las que vendrn a incidir en
los planteamientos crticos a la teora trade-off. No
tiene importancia que en el proceso que seguir muchas
de las ideas iniciales sean superadas e incluso abandonadas; lo realmente importante es que una nueva va terica
se habr iniciado: la del reconocimiento de que adems
de la localizacin, de la distancia al lugar de trabajo,
cuentan otros aspectos en la determinacin de valor del
producto espacial urbano y muy especialmente aquellas
variables ligadas a factores de calidad ambiental y de
servicios pblicos, de clase social y de raza que tienden
a estructurar el valor del suelo (y del producto espacial
urbano) homogneamente por zonas. Sern las rentas de
externalidad y sociales, que junto con las de localizacin determinan los valores de la propiedad.

66

2.1.

MARSHALL: LOS COSTOS SOCIALES DE LA DENSIFrCACrN

URBANA

Posiblemente, el primer estudio sobre la incidencia que

la polucin atmosfrica y la densificacin tienen sobre
los valores urbanos fue el que realiz A. MARSHALL a
finales del siglo XIX:
Finalmente, diremos algo respecto a los intereses
pblicos y privados en relacin a los espacios libres
en las grandes ciudades. W AKEFIELD y los economistas americanos nos han enseado cmo una regin
muy poco poblada se enriquece con la llegada de
cada nuevo inmigrante. La verdad inversa es que
una regin muy poblada se empobrece con cada
persona que le aade un nuevo edificio o agrega ms
pisos a uno antiguo. La falta de aire y de luz, de lugares para descansar al aire libre personas de todas
las edades y para el recreo de los nios agota las
energas de la mejor sangre de Inglaterra, que est
constantemente fluyendo hacia nuestras grandes ciudades. Al permitir que los espacios libres se vayan
constantemente llenando de casas, estamos cometiendo un grave error desde el punto de vista comercial; para obtener un poco ms de riqueza material
estamos desaprovechando aquellas energas que son
los factores de produccin de toda riqueza; estamos
sacrificando aquellos fines respecto a los cuales la
riqueza material no es ms que un medio 29.
MARSHALL orienta nuestra atencin hacia el conflicto
que se origina entre los intereses privados y pblicos
fruto del libre mercado. El equilibrio del mercado se
consigue con unos lmites de intensidad de usos (en intensidad de edificacin y en ocupacin de suelo) que pugnan
con el ptimo social. No obstante, no es solamente el p29 MARSHALL, A.: PrincipIes of Economics, MacmilIan, I;.ondon,
1890, libro VI, captulo X.

67

timo social, entendido ste como productividad, lo que se

resiente de dicho funcionamiento del mercado, sino incluso la misma propiedad privada.
De ah que la imposicin de un impuesto de aire
puro no sera una carga muy pesada para los propietarios, puesto que buena parte del mismo les sera retornada bajo la forma de un aumento de valor de los terrenos restantes 30.
Tenemos, por tanto, bosquejado en MARSHALL, cuanto
no desarrollado, el principio de la incidencia negativa
que determinadas externalidades, densificacin y polucin atmosfrica en este caso, tienen en los valores del
suelo. A partir de este momento, las citadas consideraciones de MARSHALL pasarn a ser lugar comn, no solamente de la literatura terica de la economa de la ciudad
y de la tcnica profesional de los valores del suelo, sino
tambin del debate y la prctica urbana concretos 31.
2.2.

HALBWACHS: LOS VALORES DE OPININ

Desde una perspectiva terica distinta de la anglosajona, MAURICE HALBWACHS desarroll a principios de siglo
un anlisis terico alternativo al neoclsico, basq.do en
la interpretacin del mercado fundiario a partir de factores psicosociales. Aprovechando el muy sensible mercado
parisiense de la segunda mitad del XIX, a raz del generealizado proceso renovador provocado por las expropiaciones de Haussmann, HALBWACHS realiza una interpretacin global del mercado urbano, que difiere en mucho
A.: Op. cit., apndice G.
Vase, por ejemplo, MANCUSO, F., en su obra Las Experiencias del Zoning, Gustavo Gili, Barcelona, 1980, donde muestra magistralmente cmo la introduccin dIe zoning en las principales
ciudades americanas se debe entender en este sentido.
30

31

68

MARSHALL,

de la concepcin neoclsica de la teora de las rentas de

accesibilidad 32.
HALBWACHS llega a la conclusin de que el fac.tor situacin es el esencial en el valor del suelo. Es por estar
un terreno localizado en un determinado barrio qq.e tiene
un valor concreto. Dicho valor no es fruto de un funcionamiento objetivo del mercado urbano, de una actuacin
racional de los localizadores que escogeran su residencia
maximizando su utilidad (entendida como ahorro de
tiempo al trabajo y al ocio, y de precio de la vivienda),
sino que expresa un valor de opinin.
'Puede decirse que en cada poca la extensin de terrenos que tienen un valor de mercado como terrenos destinados a ser edificados, viene definida no por las. necesidades reales, sino por la imagen que de dichas necesidades
se hace. y por su eventual ex.!ensin. El resultado es, por
tanto, un mercado fuertemente determinado por aspectos
sociales y psicosociales que seran los que determinaran
los valores de la propiedad.
Nos encontramos, pues, ante una teora que no tiene
nada en comn con la mayoritaria entre los economistas
de la ciudad, sino que ni siquiera lo hace en la externalidad, como principal componente de los valores. Son simplemente los gustos sociales (la moda. en su versin
ms exagerada) los que los determinan. El concepto de
renta socia!, como diferen.ciada de las anteriores, aparece, en consecuencia, apuntada en el anlisis de HALBWACHS.

No obstante, la pureza del concepto de renta de

externalidad y renta socia!, apuntados por MARSHALL
y HALBWACHS, en buena medida se perder en otras aportaciones tericas. A falta de modelos tericos que los
incorporen, la mayor parte de 10s estudios sobre los valores del suelo tendern a unificar y confundir sus efectos.
As, por ejemplo, HURD dir:
32
HALBWACHS, M.: Les expropiations et le prix des terrains
Paris (1860-1900), Cornely, Pars, 1909.

69

La base de los valores residenciales es social y no

econmica -incluso en el suelo que va a la oferta
ms avanzada-; los ricos seleccionan las localizaciones que les agradan, los de ingresos moderados
viven tan cerca como les es posible y, por tanto, bajo
la jerarqua de los ricos, y los trabajadores ms pobres en los lugares restantes, cerca de molestias,
como fbricas, ferrocarriles, puertos, etc., o fuera
de la ciudad. Algunas caractersticas parecen atraer
a los ricos y hacerles seleccionar sus distritos resi
denciales, entre ellas la proximidad de parques, una
buena situacin respecto al centro comercial, no
demasiado cerca ni demasiado lejos, una altura moderada si puede obtenerse, unas .favorables condiciones de transporte, ( ... ) y, sobre todo, la ausencia de molestias 33.

Tenemos, pues (y no expuesto demasiado sistemticamente), la interrelacin profunda que entre los aspectos
sociales y las externalidades urbansticas dibujarn los
predecesores de la moderna economa urbana. Posicin
que ser proseguida de ahora en adelante por la mayora
de los economistas de la ciudad 34.
2.3.

HOYT: LA ESTRUCTURA SECTORIAL DE LA CIUDAD

Frente al anlisis concntrico de la ciudad, desarrollado por la escuela ecolgica de Chicago, HOYT desarrolla al final de la dcada de los treinta su teora sobre la
estructura urbana basada en las rentas sociales. Par33

HURD,

R. M.: Op. cit.

por ejemplo, Otra caracterstica deseable de las

localizaciones residencias es la ausencia de usos molestos del sue
lo o de grupos sociales poco deseables, juntamente a alguna proteccin contra la invasin de tales usos o grupos. Entonces, los
barrios protegidos por adecuadas zonificaciones o decisiones restrictivas son favorecidos. RATCUFF, R. V.: Urban lAnd Economics,
McGraw Hill Book Co., New York, 1949.
34

70

RATCUFF,

tiendo del estudio emprico de 142 ciudades americanas,

llegar a la conclusin de que aqullas tienden a
conformarse por sectores ms que en crculos concntricos. Las reas de rentas ms elevadas tienden a estar
localizadas en uno o ms sectores de la ciudad. Existe
una gradacin de rentas hacia abajo de dichas reas de
rentas elevadas, en todas direcciones. Las reas de rentas
intermedias son adyacentes a las elevadas en uno o ms
puntos, y tienden a localizarse en sectores parecidos a los
de las rentas altas. Las reas de rentas bajas ocupan sectores enteros de la ciudad, del centro o la periferia 35.
El anlisis de HOYT, por tanto, vendr a modificar algunas de las principales asunciones del modelo sociolgico de las zonas concntricas, aceptadas tambin por el
modelo standard. En primer 'lugar, la accesibilidad no
ser el nico elemento, ni tampoco el principal, determinante de los valores. Es cierto que HOYT acepta el hecho
de que, generalmente, las rentas decrecen con la. distancia
al centro, pero dicha disminucin se realiza en el contexto
de un sector determinado, de forma que a una determinada distancia del centro, segn la zona o el sector urbano, las rentas pueden ser muy distintas. En segundo
lugar, pone el acento en el hecho de la composicin social
como elemento determinante de la estructura espacial.
Las zonas de rentas elevadas vienen vinculadas a unos
tipos muy distintos de uso de las zonas de rentas bajas.
En ltima instancia, es el movimiento en el tiempo de los
sectores de rentas altas el que condiciona el crecimiento
vrbano. Ello aadir un importante componente dinmico a su estudio, hasta el punto de permitir la existencia
de estructuras urbanas con gradientes de renta positiva,
debido, precisamente, a ese desplazamiento del centro.
Finalmente, su estudio tiene tambin el inters de plantear la reflexin de la existencia de relaciones de interdeHOYT

35 HaYT, R.: Structure and Growth of Residential Neighorhoods in American Cities, Federal Housing Administration, Washington, D. C., 1939.

71

pendencia espaciales (tal como la atraccin existente

entre la vivienda de elevado standing y el terciario superior, o entre la residencia obrera y la industria, o la
repulsin entre los barrios residencia'1es de lujo y la mediana o gran industria), relaciones que tambin estn
ausentes en el planteamiento terico del modelo standard,
trade-off.
A principios de la dcada de los sesenta, ANDERSON 36
retomar los anlisis de HOYT, en una crtica incipiente a
las nuevas aportaciones de la economa urbana tendentes
a conciliar la teora de la renta con la de las zonas concntricas. ANDERSON dir que existe realmente 'una relacin significante entre distancia al CBD y la renta, pero
que dicha relacin no aparece regularmente, y en todo
caso es ms dbil que la relacin sectorial. Para ANDERSON, el factor explicativo de los precios del suelo ser ms
la estructura socioeconmica del barrio que la accesibilidad, y ello porque los individuos prefieren interrelacionarse con otros que sean socialmente similares a ellos
mismos. Dicha preferencia de los grupos sociales homogneos por interrelacionarse es la que determina un crecimiento de la ciudad por zonas homogneas, con valores
homogneos. El sistema urbano adoptar, por tanto, una
estructura sectorial.
HI anlisis de ANDERSON se basar, por tanto, en una
crtica abierta al modelo de accesibilidad, por no incluir
ste factores determinantes, como la interdependencia
espacial y, en particular, aquellos que motivados por las
preferencias y hostilidades de los grupos sociales
tienden a diferenciar en la ciudad toda una serie de subgrupos homogneos, que se localizarn en un barrio especfico.
No obstante, a pesar de su planteamiento, ANDERSON
36
ANDERSON, T. R.: Social and Economic Factors afecting
the Location of Residential Neighborhodds, Papers and Proceedings Regional Science Association, vol. 9, 1962.

72

no llegar todava a una conceptualizacin terica de los

factores que determinan la localizacin concreta de esos
subgrupos. Su teora sociolgica explica el porqu de
una estructura sectorial o zonal de la ciudad, pero no es
capaz de interpretar cmo y dnde se localizarn los grupos sociales.
Con todas sus insuficiencias, el trabajo de ANDERSON,
como el de otros gegrafos y socilogos urbanos, tuvo la
virtud de mostrar, acabada de nacer la teora econmica
de la localizacin y de la renta, su insuficiencia para tratar los problemas relativos a la interdependencia espacial
y, en particular, los efectos que sobre el valor del suelo
ocasion~n las variables sociales y las externalidades. El
planteamiento simplista del modelo standard, limitado a
la accesibilidad y a la cantidad de espacio consumido,
impeda un tratamiento adecuado de problemas que, indudablemente, 'incidan en el 'mercado urbano, tales como
las interrelaciones (positivas y negativas) existentes entre
los diversos usos urbanos, las relaciones sociales (y raciales), la consideracin de la calidad del barrio, medio ambiente, etc.
2.4.

LOMBARDINI y CAMPOS VENUTI: SERVICIOS PBLICOS

Y VALORES DEL SUELO

Los aos sesenta representarn, como hemos dicho,

una profunda reflexin sobre la validez de la teora standard respecto a los valores del suelo. Esta reflexin se
producir de forma diferen'ciada en los pases anglosajones respecto a los europeomediterrneos, fruto de las
diversas tradiciones culturales, pero coincidirn en un
tratamiento terico centrado en el anlisis de las externalidades. Trataremos ahora las aportaciones de SIRO
LOMBARDINI y CAMPOS VENUTI, como ejemplos del segundo tipo citado de reflexiones.
Interesado inicialmente en el concepto de la renta ab73

soluta, s. LOMBARDIN~ 37 dirigir posteriormente su atencin a analizar la incidencia de las economas externas, de
los servicios pblicos en particular, en la formacin de
rentas diferenciales.
Empieza LOMBARDINI 38 diferenciando demandas de vivienda calificada y no calificada. Las segundas, es decir,
las de viviendas sin ventajas locacionales, originarn las
rentas absolutas; mientras que las primeras, las viviendas
con ventajas 'locacionales, producirn las rentas diferenciales, o de localizacin. Estas ltimas dependen de tres
tipos de factores diferenciados: a) determinadas caractersticas naturales del suelo (como accesibilidad, panormica, altura, etc.); b) la infraestructura, que determina
una amplia gama de posibles alternativas ofrecidas a los
localizadores, y c) las preferencias espaciales de los usuarios urbanos.
'Los dos tipos de renta estn relacionados en tanto en
cuanto que la demanda de vivienda calificada puede
existir porque la demanda de vivienda no calificada es
insuficiente y est localizada en reas no suficientemente
urbanizadas ( ... ); una restriccin artificial de suelo para
construccin de vivienda, que causa la creacin de una
renta absoluta, tambin afecta a la dinmica de la renta
. diferencial, al desviar parte de la demanda de vivienda
no calificada a la calificada.
Ignorando los aspectos naturales, LOMBARDINI reconoce dos procesos puros de produccin de rentas diferenciales:
En orden a describir lo primero, se asume que la
37
Lo MBARDlNI, S.: La normalizacin del mercado de suelo y
de la vivienda por medio del nuevo cdigo urbanstico, Monografas de ETSAB, Barcelona, 1970, reproducido en Urbanstica, nmero 38, 1963.
38
Ver, por ejemplo, LOMBARDlNI, S.: Considerazione sulla
reidita edilizia, a FORTE, F., y LOMBARDINI, S.: Saggi di Economia.
Tambin LOMBARDINI, S.: Urban planing and housing market,
a Papers of Regional Science Association, 29, 1972.

74

infraestructura est distribuida uniformemente a

travs de toda el rea urbana. Desde que la gente
del mismo status social tiende a agruparse, existir
una localizacin urbana diferenciada. Algunas reas
se caracterizarn por tener viviendas de lujo, parques y tiendas elegantes. Por tanto, el suelo disfrutar de una renta diferencial producida por un proceso de diferenciacin social. Asumamos, en segundo
lugar, que todos tienen el mismo status socia'!. Romperemos la asuncin de una distribucin espacial de
la infraestructura uniforme (... ). El valor de la renta ( ...) depende de diversos tipos de infraestructura
( ... ) que son obtenibles por el conjunto de las localizaciones urbanas 39.

y dado que el nivel de infraestructura depende de

la actividad pblica, se producirn economas externas
debidas a sta.
Tenemos, pues, plenamente configurados los dos tipos
de renta, distintos de la accesibilidad, que condicionan
las rentas diferenciales: las rentas sociales y de externalidad (si bien estas ltimas vienen reducidas en la aportacin de LOMBARDINI a economas externas positivas
producidas por la actividad de los poderes pblicos).
LOMBARDINI centra la atencin en estas rentas de externalidad. Su formacin depender de los recursos y
opciones de la administracin, as como del grado de
incidencia de la iniciativa privada en aquellas decisiones.
Los propietarios de cada rea urbana presionarn a la
Administracin pblica para obtener un ptimo nivel de
servicios pblicos que maximice la renta. No obstante, el
resultado ser que de la agregacin de dichas tensiones
individuales no puede surgir el ptimo social.
Finalmente, LOMBARDINI relaciona el mercado de suelo
y el de la vivienda y demuestra cmo la accin especulativa de restringir determinados segmentos de la oferta
39

LOMBARDINI,

S.: Urban Planning... , op. cit.

75

de vivienda se articula con la anterior formacin de rentas de externalidad a travs de la colusin tcita entre
promotores y propietarios. El resultado es la existencia
de prcticas monopolistas en el mercado de la vivienda
que inciden tambin en los valores del suelo.
.Siguiendo un anlisis similar CAMPOS VENUTI 40 diferenciar renta absoluta y renta diferencial, dependiendo
esta ltima de la situacin de cada terreno dentro del
agregado urbano, en cuya virtud gozan de mayor o menor
favor por parte de los posibles adquirentes. Esa distinta demanda puede ser motivada por factores naturales o
artificiales, derivando estos ltimos, en general, de la
presencia en la zona de servicios y equipamientos pblicos y privados susceptibles de satisfacer las ulibertades
urbanas" de sus habitantes.
En tanto en cuanto el suelo destinado a servicios no
proporciona beneficios a la propiedad privada, tiene nicamente un adquirente: los poderes pblicos. A falta,
pues, de una enrgica accin pblica (que es difcil, dada
la situacin estructural de los poderes pblicos de dficit
presupuestario) el resultado son ciudades fuertemente
densificadas y escasez de servicios pblicos. Al concentrarse la mayor parte de equipamiento en el centro de
las ciudades y en determinados barrios socialmente privilegiados, se producen fuertes diferencias en os valores
del suelo, segn su posicin en el tejido urbano. Una
mayor cantidal de servicios pblicos en un barrio residencial determinado (... ) crea de hecho una ventaja de
posicin con respecto a otro barrio peor dotado.
Estamos, pues, una vez ms, en presencia del concepto
de rentas de externalidad producidas por el diverso grado de servicios y equipamientos pblicos producto de la
accin (u omisin) de la Administracin. Desde esa perspectiva, CAMPOS combate la idea, comn a la teora stan40
CAMPOS VENUTI, G.: La administracin del Urbanismo, Gustavo Gili, Barcelona, 1971.

76

dard, de que disminuyendo la distancia virtual entre el

centro y la periferia (a travs de una mejora del sistema
de transportes) puedan reducirse las rentas diferenciales.
La experiencia de las grandes ciudades europeas sera la
contraria: mejorando los sistemas de transporte, lo que
se consigue es aumentar el valor del centro respecto a la
periferia; al permitir a un mayor nmero de personas
acceder al centro y no modificarse sustancialmente la
localizacin prioritariamente central de los servicios, lo
que se consigue es una mayor rapidez en los cambios de
uso (de residencial a terciario elevado) en el centro urbno, y, en consecuencia, un agravamiento en la diferenciacin espacial.
En conclusin, CAMPOS afirma que la magnitud de la
renta diferencial no depende tanto de la mayor o menor
proximidad de una -corona- perifrica al centro, como
del mayor o menor grado de "libertad urbana", de las
muchas o pocas posibilidades de eleccin que cada zona
ofrece a sus usuarios. Tanto la pretendida descentralizacin del terciario de las ciudades americanas (los sub
centros regionales) como la realizacin de grandes obras
de infraestructura viaria para evitar la congestin de los
centros de las ciudades, no provocaran disminuciones
reales de las rentas diferenciales, sino simples redistribuciones de stas. CAMPOS concluye el estudio sobre las
rentas de externalidad manifestando su confianza en que
una planificacin urbana acertada puede igualar y maximizar las libertades urbanas entre las diversas reas
intraurbanas y eliminar, por tanto, los efectos patolgicos de las rentas diferenciales.
2.5.

ESTUDIOS EMPfRICOS DE LOS PRECIOS DEL SUELO

Paralelamente a las anteriores reflexiones, se desarrollarn en los Estados Unidos e Inglaterra, principalmente,
una amplia serie de trabajos que, partiendo de la ptica
general de la teora de la demanda, se derigirn al estudio

77

emprico de la formacin de los precios del suelo (y de

la vivienda) en diversas reas urbanas.
.
De manera ms o menos explcita, estos trabajos se
basarn en la aportacin de STROTZ a la teora tradicional
de la demanda, as como en la conceptualizacin de los
precios implcitos de GRILLICHES. La teora tradicional
indica que, bajo las condiciones de una actuacin racional del mercado, los individuos maximizan su utilidad
respecto a un presupuesto limitado por sus ingresos de la
siguiente manera:

u=

(Xl, X2) oo., Xn) = U(Xt)

[15]

Siendo U el nivel de utilidad y Xi la cantidad de la comodidad i (i = 1, oo., n) consumida por el individuo. La

limitacin del presupuesto vendra dada por:
[16]

Donde Y son los ingresos individuales y P t el precio

de la comodidad i.
Respecto a la forma tradicional de la teora de la demanda, STROTZ desarrollar su concepto de rbol de
utilidades. STROTZ dir que si las comodidades son funcionalmente separables, pueden ser agregadas en grupos
jerrquicos, de forma que la funcin de utilidad [15]
puede ser estructurada en una jerarqua de funciones
correspondientes a estos grupos de comodidades. As,
[ 15] puede reescribirse:
U = U[Ul(Xl, .oo, Xa), U2(Xa+l, ... , Xb) oo.] = U[Uj(Xt)] [17]

Siendo Uj el nivel de comodidad del grupo j, y

cantidad de la comodidad i.

Xl

la

41
STROTZ, R. H.: The use of land rent changes to measure
the we1fare benefits of land improvement, a The New Economics
of Regulated Industries: Rate Marking in a Dynamic Economy,
HARING, J. E., editor, Los Angeles Economic Research Center, Los
Angeles, 1968.

78

La aplicacin de esta teora del rbol de utilidades en

el mercado urbano implicar normalmente descomponer
la funcin de utilidad a un triple nivel de jerarqua: en
el primer nivel, el usuario maximiza una serie de bienes
fundamentales: alimentacin, educacin, vivienda (o el
suelo); en el segundo, la vivienda (o el suelo) se descompone en una serie de ramas fundamentales que la determinan: la localizacin/accesibilidad, la calidad del entorno urbano, los servicios de las viviendas, etc.; finalmente, en el tercer nivel, cada una de dichas ramas se
descompone en una serie de servicios o caractersticas.
Un esquema de ello se reproduce en la figura nm. S, tomada de Apps 42.
En definitiva, se asume generalizadamente en los trabajos que comentamos el suelo destinado a vivienda
como bien compuesto. De aqu que deba ser cuantificado
no como magnitud simple, sino como un vector de caractersticas.
Paralelamente, GRILLICHES 43, entre otros, desarrollar
la tcnica del anlisis de precios hednicos, como medio
para determinar los precios implcitos de las diversas
caractersticas que componen un servicio. Por medio del
anlisis' de regresin mltiple puede llegarse a determinar -si los efectos de los distintos componentes son separables, independientes entre s- los valores de los
distintos componentes. Aplicado al caso de los precios
de vivienda o de suelo:

P = ax

+ ... + anX + e
n

[18]

Donde Xl, i = 1, .'" n, son las cantidades de las i carac-'

tersticas determinantes de los precios~ y al el precio
42
,Apps, P.: An approach to urban modelling and evaluation.
A residential model: 1. Theory, a Environment and Planing, 5,
1973.
43
GRILICHES, Z.: Prices ndices and Quality Change, Harvard
University Press, Cambridge, 1971.

79

1. Centro financiero.-2. Industria ligera y almacenes.-3. Residencias de clase baja.-4. Residencias de clase media.S. Residencias de clase alta.-6. Industria pesada.-7. Extrarradio residencial.-8. Extrarradio industrial.-9. Zona de
las migraciones.
Figura 4.-La estructura sectorial de la ciudad segn Hoyt.

Y,
Y,

--fi

A.

~.

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Figura S.-El rbol de utilidades de Strotz.

~<implciio

de cada una de aqullas. El precio implcito

es, pues, la contribucin marginal de una variable, constantes las dems, en el precio, y puede ser definido como

ap/ax.

nos cuestiones son importantes de sealar aqu. La

primera es que para que funcione el anlisis de regresin
para cuantificar de forma fiable los precios implcitos,
las variables o caractersticas configuradoras de los precios han de ser tendencialmente separables entre s; es
decir, deben estar de hecho poco correlacionadas, porque
si sucede lo contrario, el fenmeno de la multicolinearidad implica a veces una prdida formal de la significacin estadstica de las variables (con lo que pueden aparecer no como significantes caractersticas que s lo son),
ya que su efecto queda absorbido parcialmente por otros
factores e incluso una modificacin sustancial de los
coeficientes (yen ocasiones, incluso, de su signo), que los
hace poco relevantes para su interpretacin como precios
implcitos. Ello puede llegar a invalidar la aplicacin
prctica de :la regresin mltiple, si no son manipuladas
anteriormente las variables presuntamente explicativas
de los precios, a travs de las tcnicas de anlisis de componentes principales y/o el anlisis factorial, .a fin de
llegar a unos factores (que no son sino ecuaciones lineales
de las variables anteriores) explicativos de los precios,
totalmente independientes (ortogonales) entre s. La segunda cuestin es que la forma lineal que aparece en la
ecuacin [18] no es absolutamente necesaria, pudindose
llegar a ecuaciones mucho ms complejas (logartmicas,
semilogartmicas, etc.), que eventualmente pueden explicar mejor la contribucin de las diversas variables en la
formacin de los precios.
Debe sealarse aqu, asimismo, que si los precios del
suelo se han utilizado prioritariamente como variable
dependiente, o a explicar, en los estudios ms tempranos,
debido a la formulacin inicial de la teora de la accesibilidad por ALONSO y otros economistas que hacan de la
-81
6

renta del suelo la pieza fundamental de su anlisis -:-al

considerar, simplificadamente, ratios de capital (destinado a la edificacin) constantes en el espacio y hacer de la
demanda de vivienda una demanda derivada de la del
suelo-, dicha situacin ha variado notoriamente desde
)a segunda mitad de la dcada de los sesenta, haciendo
de los precios de la vivienda, o del producto espacial
urbano, y no de los del suelo, el centro de atencin de los
estudios. La extensin de la teora standard ha pasado
no slo de incorporar las variables de externalidad junto
a las de accesibilidad al modelo, sino tambin las relativas a las caractersticas fsicas de las viviendas (intensidad de edificacin, tipos de vivienda, calidad, servicios,
etctera), al relajar la hiptesis standard de ratios constantes de capital destinado a edificacin sobre el suelo.
Esta importante modificacin de la teora tradicional implica, pues, poner el centro de atencin en el mercado de
vivienda y no en el del suelo. La demanda de vivienda
deja de ser, as, una demanda derivada de la del suelo,
pasando precisamente a ocupar la relacin inversa. La
vivienda, el producto espacial urbano, se considera desde
esta perspectiva compuesto propiamente con el espacio
fsico y el suelo, la localizacin/accesibilidad y la localizacin/externalidades de barrio y uno especfico de las
caractersticas de la edificacin. Por otra parte, dicha
modificacin de la teora standard no implica, desde la
,perspectiva del presente trabajo, excesivos problemas.
Razn por la cual nos referiremos a los diversos estudios
independientemente de explicar los valores del suelo o de
la vivienda, siempre que incidan en la discusin de la incidencia de las rentas de externalidad en la configuracin
de' los valores de la propiedad 44
. 44 No es de extraar, pues, que aqu no tratemos los estudios
referidos exclusivamente a la incidencia de los diversos servicios
de las viviendas en los precios. Hay, efectivamente, toda una
literatura terico-emprica que desprecia el papel de las externalidades en la formacin de los precios, y ,tiende a 'referirse exclu-

a)

Caractersticas fsicas de los barrios y valores de la

propiedad

La primera aseveracin de la mayor parte de trabajos

empricos sobre los valores del suelo y/o de la vivienda
se basa en la incidencia de las caractersticas fsicas de
externalidad en stos. Reconocen, por tanto, dichas externalidades (positivas o negativas) como un elemento determinante de los valores y calculan a travs de la regresin
mltiple sus precios implcitos al actuar como variables
independientes en la ecuacin de regresin.
Indiscutiblemente, dentro de esas externalidades, la
que ha atrado mayoritariamente la atencin de los estudiosos ha sido la de la polucin atmosfrica. En una situacin competitiva del mercado, la polucin debe ser,
al menos en parte, capitalizada negativamente en el valor
d~l suelo y en el de las edificaciones incorporadas al mismo. Una zona con elevada contaminacin atmosfrica
ser poco deseada por la mayora de la poblacin y mantendr en el libre mercado un precio notoriamente inferior al de otras zonas urbanas de aire ms limpio. El
ejemplo de la incidencia en los usos y precios del suelo
de la localizacin de una industria contaminante en el
interior de un barrio residencial es uno de los clsicos
en el anlisis de este tipo de externalidad.
Muchas otras externalidades ambientales y urbansticas han sido comprobadas por este tipo de trabajo. Sin
querer ser exhaustivos, podramos mencionar: la congestin del trfico, el ruido, la tranquilidad ciudadana, la
cantidad y calidad de los equipamientos pblicos y de
los espacios libres, la densidad, la deteriorizacin del
stock edificado, los impuestos y la zonificacin~.
sivamente a las caractersticas de 1as viviendas, o a st,as y la
accesibilidad. Estudio del primer tipo sera, por ejemplo, CUBBIN, J. S.: A Hedonic Approach to Sorne Aspects of the Coventry
Housing Market, Warwick Economic Research papers, 14, 1970.
Entre los segundos, trabajos mencionados de EVANNS, APPs, etc.
45
Aunque la zonificacin, en principio, vaya dirigida precisa-

83

Todas esas externalidades que tienen, por _otra parte,

una plena materializacin fsico/urbana, pueden considerarse como diversas caractersticas del espacio y calcularse su incidencia en los precios por medio del anlisis
de regresin, determinando sus precios implcitos. Su
incidencia conjunta deber determinar, pues, las antes
citadas rentas de externalidad.
b)

Caractersticas sociales de los barrios y valores de la

propiedad

La mayor parte de los trabajos se refiere tambin a la

incidencia de las caractersticas sociales de los barrios
(composicin socioeconmica, jerarquizacin social, discriminacin racial, etc.) en los valores de la propiedad.
No obstante, no se diferenciarn normalmente, con claridad, dentro de esta "ptica emprica, los efectos de dichas
caractersticas sociales respecto al de las dems externalidades fsicas. Se considerar, por ejemplo, la incidencia
que tiene el prestigio social de vivir en unos determinados
barrios privilegiados de la ciudad (en su estructura social,
en" el nivel .de educacin, etc.) en los valores del suelo,
pero no se teorizar sobre la segregacin, discriminacin
y jerarquizacin social del espacio, el nivel de renta o la
estructura socioeconmica del barrio.
Se introducir, con frecuencia, como una variable
-explicativa de los valores, pero se har fundamentalmente
como indicador de la calidad del barrio, de su grado de
atraccin, que como factor incidente por s mismo en el
mercado. Por otra parte, la adopcin de la asuncin del
equilibrio general del mercado y, por tanto, del ajuste
elstico de la oferta a las necesidades de la demanda,
'. implicar un rechazo inicial a toda -explicaCin de la esmente a eliminar los efectos negativos de las externalidades en
:los v~lores del suelp.

84

tructura de valores por motivos sociales puros, es decir,

no materializados en aspectos fsicos.
En general, se aceptar la existencia fsica de la segregacin del espacio de las clases sociales, pero dicha segregacin se explicar en funcin, prioritariamente, o bien
de la propia teora standard que, como vimos anteriormente, prev una separacin fsica de los grupos sociales
en funcin de sus ingresos (los pobres viviendo en el
centro y los ricos en la periferia), o bien de las especiales
apetencias de calidad de barrio de determinados sectores
sociales.
En cambio, la muy presumible tendencia al prejuicio
y jerarqua sociales (al deseo de los grupos de elevada
renta de no vivir mezclados con cualquiera,' sino encerrados en s mismos; a la estructuracin jerrquica del espacio urbano en torno a dichos grupos privilegiados), en
general, no ser tratada por la muy extensa bibliografa
de los valores del suelo.
Una excepcin a lo anterior ser el tratamiento de la
segregacin racial y de su incidencia en el mercado del
suelo y vivienda, desarrollado sobre todo a .partir de finales de la dcada de los cincuenta 46. A pesar de no tratarse
de fenmenos caractersticos' de nuestras reas urbanas,
nos detendremos tambin en su tratamiento por los trabajos terico-empricos, por ser enormemente revelador
de la incidencia que los factores sociales pueden tener en
los valores del suelo.
Tres concepciones fundamentales (algunas de las cuales se desarrollarn ms adelante con un cierto detalle)
vendrn a atraer la atencin de los principales estudios.
46
Ver, entre otros, BECKER, G. s.: The Economics of Discrimination, Chicago U. P., 1957; LAURENTI, L.: Property Values and
Race: Studies in Seven Cities, University of California Press, Ber!reley, 1960; RAPKIN, C., Y GRISBY, W.: The Demand for Housing.
Racially Mixed Areas, University of California Press, Berkeley,
1960; Mc ENTIRE. D.: Residence and Race, University of California
Press, Berkeley, 1960; LADD, W. M.: The Effect of Integration on
Property Values, American Economic Review, 52, 1962.

ss

La primera, coherente con los planteamientos de la teora standard, negara la existencia del prejuicio racial en
el mercado urbano; la segregacin real observada no sera
sino un simple resultado del nivel de renta, globalmente
inferior el de los negros con respecto al de los blancos,
que relegara a los primeros a localizaciones centrales
con respecto a los segundos, segn las predicciones del
modelo. La segunda, reconocera la existencia del prejuicio racial en el marco de un mercado urbano competitivo.
En ese contexto, los blancos tendran prejuicio para vivir
junto a los negros, mientras que stos seran indiferentes.
En este caso, el equilibrio locacional nicamente se
consigue si los blancos pagan un premium por no vivir
en reas mixtas; por tanto, el prejuicio racial tiene una
incidencia en los precios en funcin al porcentaje de negros (o de blancos) de una zona determinada, o a la distancia entre dicha zona y el ghetto. Finalmente, una opcin
terica alternativa reconocera no solamente el prejuicio,
sino tambin la discriminacin racial en el mercado urbano. Discriminacin que se manifestara en una limitacin efectiva de las posibilidades de eleccin de los perjudicados, que no podran acceder de esta forma sino a un
segmento (el ghetto) del mercado urbano. Restriccin en
el mercado que conduce a su segmentacin, a la vez que
provoca que los negros (o el grupo social objeto de discriminacin) paguen ms que los blancos por suelo o
vivienda iguales. Estas sern las principales teoras objeto de contrastacin por los estudios empricos.
En definitiva, nos encontramos, pues, ante efectos sociales especficos, no sustentados en externalidades fsicas
objetivas, en los valores del suelo. Efectos sociales que
ms adelante sern generalizados como una categora
especfica de rentas del suelo: las rentas de jerarqua social.

86

c)

Principales trabajos empricos

Posiblemente ser E. F. BRIGHAM el primero que desarrollar un modelo explicativo de los valores del suelo
que incorporar las externalidades de barrio como variable explicativa. BRIGHAM realiz en los aos 1964-65, por
encargo de la Rand Corporation, un estudio de los valores del suelo de Los Angeles 47. Partiendo de la teora de
la demanda, determinar el valor del suelo como funcin
de la accesibilidad al trabajo (P), las caractersticas de
los barrios (A), la topografa (T), el uso del suelo (U) y
los factores histricos (H), segn la ecuacin:

v = f(P,

A, T, D, H)

[19]

Respecto a las caractersticas de los barrios, que es lo

que nos interesa ahora, BRIGHAM dir que a pesar de ser
un elemento determinado subjetivamente por los distintos individuos, y podet ser, por tanto, muy variable,
tiende a tener un carcter general al agregarse las decisiones individuales. Utiliza como indicadores de dichas
amenidades tres tipos de variables: Los ingresos familiares medios, el grado de amontonamiento y el
valor del edificio. Nos encontramos, por tanto, ante un
planteamiento, bastante rudimentario todava, del concepto de caractersticas de barrio, no se diferencian externalidades fsicas y caractersticas sociales y se incorporan indicadores muy discutibles (como el valor del
edificio) que van ms a complicar los resultados que a
explicarlos.
Los resultados obtenidos por las variables de externalidad son relativamente buenos, aunque no concluyentes.
La variable ingresos medios denota una nula relacin con
los.precios (coeficientes de correlacin simples entre 0,1
y 0,12), en cambio, otros indicadores de barrio, como el
47 BRIGHAM, E. F.: A Model of Residential Land Values, The
Rand Corporation, Santa Mnica, 1964.

87

valor del edificio (R, entre 0,17 y 0,44), la topografa,

(R, entre 0,53 y 0,76) y, sobre todo, el grado de amontonamiento (R, entre 0,83 y 0,87), revelan una significativa
incidencia. Concluye el autor diciendo que si la accesibilidad al trabajo est positivamente relacionada con los
valores del suelo, el papel de las amenidades es particularmente difcil de medir, ya que varan muy significativamente segn reas o sectores urbanos. Factores que
llevan, ,aunque en BRIGHAM ese razonamiento no es sino
implcito, a una conceptualizacin profundamente segmentada del mercado urbano.
NOURSE (1967), lo mismo que ELLIS 48, dar tambin
primordial importancia a las caractersticas de barrio
como criterio de localizacin residencial, pero se detendr especialmente en la relacin existente entre la calidad ambiental y el valor de la propiedad. NOURSE, partiendo de la tradicin terica iniciada por MARSHALL,
referente a la incidencia de la polucin en los valores,
plantear una crtica abierta al modelo standard basado
en la accesibilidad. Para l, la accesibilidad al trabajo no
es la determinante de los valores del suelo (de ah que no
se incorpore como una variable en el modelo), sino un
lmite (30 40 minutos), por debajo del cual las familias
seleccionan las nuevas localizaciones de acuerdo con las
amenidades de los lugares.
Las amenidades que hacen que una vivienda sea
deseable son la ausencia de suciedad y ruido, las caractersticas econmicas y sociales de los usuarios y
su estado en el ciclo de la vida familiar. Dos caractersticas sugieren que las familias desean vivir cerca de familias similares: los barrios se desea que
sean homogneos, y la mayor parte de los barrios
son homogneos respecto a los ingresos, ocupacin
y en la vida familiar de los usuarios. Entonces podemos hablar legtimamente ms de barrios que de
48
ELUS, R. H.: Modelling of Household Location: A Statistical Approach, Highway Research Record, 207, 1967.

88

viviendas particulares, y considerar los determinantes del valor de la propiedad en un barrio 49.
Finalmente, construye un modelo en el que el valor
del producto espacial est determinado por dos factores,
los ingresos familiares y la calidad ambiental, que al estar
fuertemente correlacionados determinarn un sistema urbano estructurado por zonas, o barrios, homogneos en
ingresos y amenidad ambientales. El modelo de NOURSE,
por tanto, reduce las llamadas caractersticas de barrio
a la polucin atmosfrica, con los subsiguientes problemas resultantes de dicha simplificacin, a la vez que introduce un segundo factor explicativo de los valores, los
ingresos familiares, que sirven para interpretar uno de
los principales fenmenos de interdependencia espacial,
aquel por el cual los usuarios desean vivir en interrelacin con su pro.pia clase social. Queda as separada, anal
ticamente, la incidencia de esos dos factores, la calidad
ambiental y las caractersticas sociales, todava identificados en el modelo BRIGHAM, a pesar de que en la
prctica sea difcil diferenciar su incidencia en los valores, por estar fuertemente correlacionados.
En ese proceso hacia la concrecin de la incidencia
de las externalidades en los valores desde la ptica
empirista, tiene un inters particular el trabajo de RII~
KER Y HENNING (1967) 50. Esos autores elaboraron el siguiente modelo explicativo de los precios:

= f(P, V, L, B, 1, R, S)

[20]

En el que P = polucin atmosfrica; V = caracters~

ticas de las viviendas; L = localizacin; B = caractersti~
cas (fsicas) del barrio; 1 = impuestos y servicios pbli~
cos; R = condiciones raciales, y S = nivel de ingresos
49 BOURSE, H. G.: The effect of air pollution on property
values, Land Economics, 43, 1967.
50 RIDKER, R., Y HENNING, J.: The DeterminatioD... )), op. cit.

89

familiares. Nos encontramos, pues, ante un modelo ya

ampliamente generalizado, innovador en tanto en cuanto
incorpora factores nuevos, como los raciales, las caractersticas de las viviendas y la consideracin de los impuestos y servicios pblicos, y que desde la perspectiva del
anlisis de las caractersticas de barrio como determinantes de los valores, tiene el inters de especificar lo que
son condiciones sociales (estrechamente ligadas a los
ingresos de los usuarios), ambientales (relacionadas con
la polucin atmosfrica) y fsicas de los barrios. Con todo,
el trabajo en cuestin no aporta interpretacin original
alguna de los citados aspectos sociales, que se limitan
a ser considerados como simples indicadores de las caractersticas de los barrios. Los resultados son aleccionadores, desarrollando un papel destacado las variables
de contaminacin atmosfrica, caractersticas fsicas y,
sobre todo, sociales de los barrios en la explicacin de
los valores.
STEGMAN (1969), sin entrar en la teora del valor del
suelo, discutir la asuncin central del modelo standard
referente a que el factor esencial que desean maximizar
los usuarios es la accesibilidad al trabajo, y, por tanto,
sta es la que explica la estructura urbana. STEGMAN,
basndose en una encuesta realizada a 841 familias que
haban cambiado de residencia entre 1960 y 1966, llega
a la conclusin de que la accesibilidad juega un papel
muy pequeo en las preferencias locacionales de las familias (nicamente un 6 por 100 de todos los cambios de
residencia estaban dirigidos a mejorar la accesibilidad
al trabajo), mientras que el elemento determinante de
stos es la consideracin de maximizar los atributos y
caractersticas del barrio (un 83 por 100 de usuarios residentes en la periferia y un 61 por 100 de los residentes en
el centro preferan un barrio de ms calidad y menos
accesible que un barrio ms accesible y de menos calidad), si bien la eleccin de la vivienda (y de sus atributos) y las condiciones raciales tambin jugaban un papel
90

importante en las decisiones. Interesante, igualmente, es

su crtica al modelo trade-off, en la consideracin de
que en las reas metropolitanas de ms de un milln
de habitantes ( ... ) las familias suburbanas disfrutan de
una accesibilidad superior a las residentes en el corazn
urbano.
STEGMAN llega a la conclusin, pues, de que en estas
reas metropolitanas no existe trade-off entre accesibilidad y valor del suelo 51.
Durante la dcada de los sesenta, adems de los trabajos citados de otros, tambin abordarn la incidencia
de las amenidades de barrio en los valores.
RICHARDS 52 ser posiblemente uno de los primeros en
reclamar la atencin en esa direccin. CREClNE, DAVIS y
JACKSON incluirn el concepto de amenidad en su modelo
de valores del suelo de Pittsburgh 53. HARRIS, TOLLEY y
HAWELL, por su parte, disearn un modelo explicativo
de los valores a partir de tres variables: el precio del
suelo agrcola en el margen, la accesibilidad y el valor
de las amenidades de barrio. Por ello, podra darse el
hecho de que el valor de una determinada parcela de
suelo fuera ms reducido que el valor de la accesibilidad
de l'a misma en caso de que la amenidad fuera negativa.
Esta sera la situacin, por ejemplo, de "las familias de
baja renta habitando en barrios degradados del centro
de la ciudad 54.
A partir de los aos setenta se producir el gran boom
de los trabajos empiristas referentes al valor del suelo.
51 STEGMAN, M. lA.: Accesibility Models and Residential Location, Journal of the Institute of ,planners, 35, 1969.
52
RICHARDSON, J. M.: The significance of Residential Preference in Urban Areas, Human Recources in the Urban Economy,
JoOO Hopkin Press, Baltimore, 1963.
53 CREClNE, J. P.; DAVIS, O. A.; KACKsoN, J. E.: Urban Property Markets: Some Empirical Results and their Implications
for Municipal Zoning, Journal of Law and Economics, X, 1967.
54 HARRIS, R. N.; TOLLEY, G. S., Y HARRELL, C.: The residence
site choice, The Review of Economics and Statistics, 50, 1968.

91

WABE 55 considerar la accesibilidad, la calidad del barrio

y el tipo de la vivienda como determinante de los valores.
MASSELL y STEWART 56 despreciarn el papel de la accesibilidad, centrando nicamente como determinantes de los
precios la calidad del barrio y las caractersticas de las
viviendas. Por su parte, ANDERSON y CROCKER 57 centrarn
su estudio en la incidencia de la polucin atmosfrica en
los valores de la propiedad, con la caracterstica de que
(como NOURSE, RICKER y HENNING) introducen los ingresos familiares como variable explicativa, plantendose,
pues, la existencia de interdependencias espaciales debidas a las preferencias sociales y de status.
WILKINSON 58 nicamente diferenciar dos variables
fundamentales: las internas, referidas a la calidad de la
vivienda, y las externas, o de localizacin, en Ras que incluir la accesibilidad y las amenidades ambientales de
los barrios. EDELSTEIN 59, preocupado esencialmente por
la interpretacin de los efectos de las property tax en
los valores de la propiedad, disear el siguiente modelo:

v=

(c, 1, t, tx)

[21]

en el que V es el valor de la vivienda, c un vector de las

caractersticas de las viviendas, 1 otro vector represenWABE, S. S.: A Study... , op. cit.
MASSELL, B. F., Y STEWART, J. M.: The Determinants of
Residential Property Values, Discussions Paper, 6, Institute for
Publie Poliey Analysis, Stanford, 1971.
57
ANDERSON, R. J., Y CROCKER, T. D.: Air Pol1ution... , op. cit.
58
WILKINSON, R. K.: The Determinants... , op. cit.,' tambin
House Priees and the Measurement of Externalities, The Economic Journal, 83, 1973; WILKINSON, R. K., Y ARCHER, C. A.: The
Quality of Housing and the Measurement of Long-term ehanges
in House Prices, Urban Studies, 13, 1976, Y con la misma autora,
Measuring the Determinants of Relative House Priees, Environment and Planning, S, 1973.
59
EDELSTEIN, R.: The Determinants of Value in the Philadelphia Housing Market: a ease study of the Main Une 1%7-69,
55
56

The review of Economir and Statistics, 1974.

92

tante de las caractersticas de los barrios, t la accesibilidad y tx los impuestos.

RICHARDSON, VIPOND y FURBEY ensayarn individualmente cuatro modelos, basados, respectivamente, en la
calidad de la vivienda, los factores geogrficos, la accesibilidad y la calidad del barrio, y propondrn la formulacin de una teora y de un modelo hbrido del valor del
suelo, en el que todas estas variables aparezcan como
determinantes de los valores 60.
BERRY r BEDNARZ 61 interpretarn los valores del suelo
de Chicago el partir de seis factores prioritarios: caractersticas de las viviendas, calidad de la edificacin, accesibilidad, variables tnicas y raciales, polucin atmosfrica
y caractersticas de barrio; incluyendo entre estas ltimas
los ingresos medios familiares como medio de evaluar
la amenidad del entorno urbano. Los resultados del
anlisis no pueden ser ms satisfactorios desde la perspectiva de la teora de las rentas de externalidad, ya que
frente a la incidencia, contraria a la esperada, de la accesibilidad al CBD (los precios crecen con la distancia), las
variables sociales (las ms explicativas) y de externalidad
interpretan el grueso de la variacin de los precios.
Si los anlisis empricos, por regla general, han venido
a constatar el papel de las externalidades y en particular
de la polucin atmosfrica y de la calidad del stock edificado, en la formacin de las rentas urbanas tambin han
servido para verificar el rol jugado por los aspectos raciales.
YEATES, por ejemplo, en su estudio sobre Chicago 62,
60
RICHARDSON, H. W.; VIPOND, J., y FURBEY, R. A.: .Deterrninants of Urban House Priees, Urban Studies, 11, 1974.
61
BERRY, B. J. L., Y BENNARZ, R. S.: A Hedonie Model of
Prices and Assessrnents for Single-farnily Hornes: Does the Assessor Follow 'the Market or the Market Follow the Assessor?, Land
Economics, 51, 1975.
6..1
YEATES, M. H.: Sorne faetors Meeting the Spatial Distribution of Chicago Land Values, 1910-1960, Economyc Geography,
1965.

93

ha demostrado cmo el porcentaje de negros residentes

en una zona determinada ha .pasado de ocupar a principios de siglo (1910-1920) un papel insignificante en la
explicacin del patrn de precios, a ser el mejor factor
en 1960. El hecho racial es interiorizado por el mercado
como factor reductor de los precios. La interpretacin,
por el conjunto de la ciudad, consiste en que as como
aumenta el porcentaje de no-blancos en un rea, los valores del suelo disminuyen.
No obstante, el autor llama la -atencin sobre el hecho
de que este efecto puede no ser debido tanto al fenmeno
racial en s mismo, como a un efecto detractor de los
valores de sectores urbanos con predominio de demanda
econmicamente poco solvente. En este sentido, las rentas raciales, medidas en el anlisis, no seran sino manifestaciones ms generales de los efectos que los dems
aspectos sociales tienen en el mercado inmobiliario.
Resultados relativamente parecidos se consiguieron
en los trabajos de SCHNARE sohre Boston 63, KAIN Y QUIGLEY sobre San Francisco 64, entre otros. Resultados que
sugieren, pues, que en las reas urbanas caracterizadas
por la existencia de prejuicios raciales, los blancos estn
dispuestos a pagar un premium para no vivir mezclados con los negros, determinando la elevacin de los valores en las reas blancas.
No obstante, dichos efectos no son, ni de lejos, generalizablesal conjunto de las ciudades americanas. De
otros estudios se han revelado relaciones precisamente
inversas entre el hecho racial y los valores urbanos. AADERSON y CROCKER, por ejemplo, obtuvieron efectos positivos de la proporcin de negros en los precios en Saint
Louis y Washington D. C. y negativos en Kansas City, y
63
SCHNARE, A. B.: Racial and Ethnic Price Differentials in
an Urban Housing Market, Urban Studies, 13, 1976.
64
KAIN, J. K., Y QUIGL'EY, J. M.: Housing Markets and Racial
Discrimination: A Microeconomic Analysis, National Bureau of
Economic Research, New York, 1975.

94

RIDKER Y HENNIND, en su estudio sobre Saint Louis, demostraron tambin que las rentas urbanas se incrementaban en la medida en que el porcentaje de negros aumentaba. En suma, nada definitivo denotan los anlisis empricos con respecto a la incidencia del prejuicio racial
en la explicacin de los valores urbanos. Evidentemente
que stos tampoco niegan aquella incidencia, que se manifiesta con bastante fuerza. Es el sentido de dicha incidencia la que est en discusin. Discusin que ser abordada plenamente en los estudios tericos que sobre dicha
cuestin se llevarn a cabo en los Estados Unidos durante los aos sesenta y setenta.
2.6. LA INCORPORACIN DE LAS EXTERNALIDADES EN LOS
MODELOS TERICOS
Hasta aqu, algunos de los principales trabajos de la
lnea empirista, preocupada ms por explicar los componentes especficos del valor del suelo (o de la propiedad) de reas urbanas concretas, que no por elaborar una
estructura terica y un modelo urbano abstracto capaz
de reproducir el funcionamiento general del mercado.
Los trabajos, como hemos visto, han seguido un desarrollo creciente, aumentando progresivamente su complejidad, hasta generalizarse, especialmente en aquellos
estudios que propugnan una conjuncin de los distintos
modelos o teoras. Es en dicho contexto, que desde el
campo terico del modelo standard se realizarn importantes esfuerzos por incluir las externalidades resultantes de las caractersticas de los barrios, es decir, de las
amenidades espaciales, en el planteamiento general.
Uno de los primeros ser YAMADA (1972), que someter
a crtica la versin simplificada del modelo standard y
extender la consideracin del trade-off entre accesibilidad y espacio (y rentas de suelo), a la existencia entre
espacio y ocio y, lo que ms interesa aqu, lo que puede
'95

realizarse entre accesibilidad y calidad ambiental. YAMAparte de una ciudad monocntrica tpica, con una funcin decreciente de la renta con la distancia y una funcin
creciente de la calidad ambiental con el incremento de
accesibilidad, al estar fuertemente interrelacionada la
primera con la densidad y decrecer sta con la distancia
al CBD.
La funcin de utilidad que se trata de maximizar es:
DA

[22]
Donde c son todos los dems bienes, s la cantidad de
espacio consumido, 0 el tiempo utilizado en el ocio,
OW el tiempo de trabajo, oc(r) el tiempo de viaje al trabajo,
q'Xr) la calidad ambiental y r la distancia al CBD 65. El
inters bsico de esa aportacin es su intento de romper
la rgida asuncin del trade-off entre accesibilidad y
valor, pero, como RICHARDSON ha sealado 66, prev un
modelo de inters limitado al venir determinados exgenamente los costos de transporte, la densidad (conformadora inversamente de la calidad ambiental) y, sobre todo,
la renta del suelo. El hecho, en particular, de que la funcin de esta ltima se considere necesariamente negativa
(decreciente) en relacin a la distancia, resta buena parte
.de las posibilidades de ese modelo para explicar el fenmeno real de la posibilidad de gradientes de renta positivos.
PAPAGEORGIOU ha desarrollado otro trabajo 67, que adems de permitir un mtodo de generalizacin de los modelos locacionales, desde los ms sencillos a los ms
complejos, proporciona un nuevo planteamiento que po65 YAMADA, H.: On the Theory of Residential Location: Accessibility, 'Space, Leisure and Environmental Quality, Papers oi
the Regional Scence Association, 29, 1972.
66
RICHARDSON, H. W.: The New... , op. cit., pg. 105.
67
PAPAGEORGIOU, G. J.: On spatial consumer equitibriumn,
Essays in Mathematical Land use Theory, Lexington Books, Lexington, 1976.

sibilita analizar el problema de la incidencia de la calidad

ambien"tal en los valores.
"
"
Su modelo permite tambin implementarse en un tratamiento multicntrico y jerarquizado (en la lnea de
CHRISTALLER-LosCH) del espacio. PAPAGEORGIU introduce
el tiempo obtenible por el consumo (o por el ocio) y la
calidad ambiental como variables dentro de la funcin
de utilidad del consumidor:

u = u[c,

s, t(r) , e{r)]

[23]

Donde e son todos los dems bienes, el espacio consumido, ter) el tiempo obtenible por el consumo y e(r) las
amenidades residenciales del entorno. Al margen de sus
consideraciones sobre las restricciones en el tiempo, interesa destacar que la inclusin de la variable e(r) -no
limitada aqu la renta a una funcin decreciente exgena- permite la aparicin de gradientes de renta positivos
e incluso irregulares, en los casos de sistemas urbanos
policntricos. Tambin, y como consecuencia, se rompe
la estructura de coronas concntricas del modelo standard, pudiendo adquirir la estructura urbana una forma
discontinua, incluso en el marco de un espacio continuo,
con la consiguiente aproximacin de la teora de la localizacin/renta en el mundo real.
En el mismo sentido, RICHARDSON 68, preocupado por
la imposibilidad de explicar por medio de la teora standard la existencia de gradientes de renta positivos y
convencido del papel que jugaban las amenidades de
los barrios y la calidad ambiental en los valores del suelo 69, ha desarrollado el concepto de renta de externalidad
y elaborado un modelo de equilibrio explicativo de tales
gradientes. Mientras que el modelo standar asume que
68
RICHARDSON, H. W.: On the possibility of positive rent
gradients, Journal of Urban Economics, 4, 1977.
69 RICHARDSON, H. W.; VIPOND, J., y FURBEY, R. S.: Determinants... , op. cit.

97
7

las rentas de localizacin: son el nico componente de la

renta urbana, el argumento aqu utilizado es que existe
otro elemento en la renta, lo que llamamos renta de externalidad, la renta de externalidad aparece por el hecho
de que lugares especficos confieren ventajas en adicin
a la accesibilidad al CBD. Estas ventajas pueden aparecer
por gran can"tidad de influencias, pero en los modelos de
localizacin residencial, las ms comunes son las externalidades de barrio.. Dicha renta de externalidad se relaciona con el modelo de RICHARDSON y por motivos de
simplificacin, con la densidad, de tal manera que sta se
incorpora a la funcin de utilidad, lo que significa que
los usuarios desean ms habitar en densidades bajas que
en elevadas.
Se consideran dos casos: el primero parte del planteamiento de que todos los usuarios tienen los mismos
ingresos. Entonces, la funcin de utilidad puede. expresarse:

u = U(c, s, s)

[24]

Donde c son todos los dems bienes, s la cantidad de:

espacio consumido y s un indicador del tamao de la parcela por vivienda en el barrio. El segundo caso considera
la posibilidad de familias de rentas desiguales; entonces,
la funcin de utilidad, un tanto al estilo de la de YAMADA,
pero sin la restriccin de funciones decrecientes de renta, es:

[25]
Donde c, s, s tienen la significacin anterior, oe es el
tiempo de ocio, OC el tiempo de viajes y ow el tiempo de
trabajo. En definitiva, el planteamiento de RICHARDSON
permite en buena medida. la superacin terica del modelo de accesibilidad, abriendo camino a la" generalizacin de la teora: de la. localizacin/renta que realizar
en trabajos posteriores.

98

Desde los modelos de equilibrio se ha intentado igualmente extender las iniciales formulaciones restringidas,
a travs de la inclusin de la polucin atmosfrica en la
ecuacin de utilidad. Los localizadores urbanos se presupone que buscan maximizar la calidad ambiental, juntamente con los dems bienes y la calidad de espacio consumido.' As, por ejemplo, y al margen del debate sobre
hasta qu punto puede hablarse de que el mercado urbano interioriza las externalidades negativas producto de
la contaminacin 70, POLINSKY y SHAVELL 71 intentaron un
modelo del. estilo:

[26]
sujeto a
y=

Cr

+ prSr + t r

[26]

Donde, adems de los significados ya conocidos de los

dems factores, qar es el nivel de calidad atmosfrica a la
distancia r del centro.
.
Aproximaciones paralelas las encontramos en GIBSON 72, SMITH y DEYAK 73 Y POLINSKY y RIBUNFEID 74, 'si
bien estos ltimos incorporan, asimismo, los servicios
'lO FREEMAN, M. A.: Qn the estimation of airpollution control
benefits from land values studies, Journal of Environmental
Economics and Management, 1, 1974.
71
POLINSKY, A. M., Y SHAVELL, S.: Amenities and property
values in a general equilibrium model of an urban area, Working
Paper, 1207-5, The Urban Institute, Washington, D. C., 1973.
72
GIBSON, J. G.: The Interpretation of Property Price Changes .for a Measure of the Welfare Benefits of Pollution Control:
Two Simple Models, Urban Studies, 13, 1976.
. 73 SMITH, V. K., y DEYAK, T. A.: Measuring the Impact of Air
Pollution on Property Values, Journal al Regional Science, 15,
1975.
74
POLINSKY, A. M., Y RUBINFELD, D. L.: The longnm incidence
of a residential property tax and local public services, D. P., 354,
Harvard Institute of Economic Research, Cambridge, 1974.'

99.

publicas en la ecuacin de utilidad (y los impuestos urba.

nos en la de gastos).
Otros trabajos han buscado la incorporacin de las
amenidades}) de barrio en modelos de equilibriolocacional. Deben destacarse, entre stos, los de DAVIS 75, LEVEN
Y MARK 76 Y DIAMOND 77. Especialmente interesante resulta
este ltimo, en el que se intenta una generalizacin de las
externalidades espaciales, que se incluyen en la ecuacin
de utilidad. As:

u = U(L,

Al, A2, ... , An , Z)

= (L, Al,

Z)

[28]

.Donde L es la suma de servicios de suelo consumidos

en la localizacin residencial, Al la suma de servicios de
las amenidades y Z la suma de otros bienes consumidos.
Es decir, donde las amenidades no se consideran unidimensionales, sino mUY'diversas, configurando lo que DIAMOND llama amenity space; espacio de amenidades, no
geogrfico, interiorizado por el mercado de suelo.
Tambin el hecho racial se ha intentado abordar desde la perspectiva de los modelos de equilibrio locacional.
muy seriamente pueden resumirse tres lneas metodolgicas (undamentales.
BAILEY 78, primero, y MUTH 79, ms tarde, han diseado
un modelo de localizacin urbana basado en el prejuicio
racial. Este modelo, que se ha denominado de borde,
se .basa en la asuncin de una ciudad dividida en dos
grupos raciales: los negros, que prefieren vivir integrada75 nAVIES, G.: An Econometric Analysis of Residential Amenity, Urban Studies, 11, 1974.
76 LEVEN, CH., Y MARK, J.: Revealed Preferencesfor Neighbordh Characteristics, Urban Studies,14, 1977.
77
DIAMOND,' D. B.: Income and Residential Location: Muth
Revisited, Urban Studies, 17, 1980.
78
Ver BAILEY, M. J.: Note on the Economics of Residential
Zoning and Urban Renewal, Land Economics, 35, 1959, Y Effects
of Race and Other Demographic Factors on the Values of SingleFamily Homes, Land Economics, 42, .1966.

100

mente con los blancos, y estos ltimos, que quieren vivir

alejados de los negros. El modelo parte de una completa
segregacin racial; teniendo los dos grupos nicamente
un borde de contacto, claramente delimitado. Hiptesis que conducen a la determinacin de unos precios ms
elevados en la parte negra del borde que en el interior
del ghetto, y un precio ms bajo en la parte blanca del
borde que en el interior del barrio blanco. El equilibrio
de mercado, por otra parte, nicamente puede conseguirse a travs de la igualacin de los precios del margen
negro del borde con el blanco, determinando. una. estructura de precios de suelo/vivienda caracterizada por
unos valores ms elevados en los barrios blancos que en
los negros, o, 10 .que es 10 'mismo,'la existencia de unos
premiums en el mercado pagados por los blancos para
no vivir en contacto con los negros.
Una segunda extensin de la teora standard, tambin
en la ptica de los modelos borde, la tenemos en los
trabajos de S. ROSE-AcKERMAN 80 y COURANT 81. Estos estudios tambin parten de la hiptesis de que negros y
blancos viven totalmente segmentados, ocupando los primeros, no obstante, el centro de la ciudad y localizndose
excntricamente los segundos. Se asumen unas funciones
de utilidad distintas para cada grupo racial. Los negros,
la tradicional, intentando maximizar cantidad de espacio
consumido y otros bienes. Los blancos, adems, intentando localizarse lo ms lejos posible del ghetto. La distancia a los negros se introduce, pues, en la funcin de
utilidad. El resultado es, p.or tanto, un modelo par~ci.d~
al standard, distorsionado, no obstante, 'por. la. existencia
79
MUTH, R. F.: Cities and Housing, op. cit., y Urban Economic
Problems, Harper and Row, New York, 1975.'
80

ROSE-ACKERMAN, J.: Racism and Drban Structure,

JOUT'"

nal of Urban Economics, 2, 1975. _ .

_ 81
COURANT, P. N.: Drban residential strocture and radal
prejudici, Discussion PapeT, 62, Institute of Public Policy Stugies;
Ann Arbor, 1974.
.- .

101

r---"""4::'

,---

-w

Wl--_~

__- - !'ocl

--.......-----.......-----~-i_--------

Figura 6.-Modelo borde de Bailey/Mutb.

P(u)

"--

--o.

l~:l~!:::

Figura 7.-Modelo de equilibrio de prejuicio racial de

kerman.

. .

Rose~c-

del prejuicio racial que impide la tradicional cada uniforme de las rentas con la distancia al centro, ya que la
separacin del barrio negro produce, al menos hasta
ciertos lindes, elevaciones en los precios superiores a las
cadas producidas por las prdidas de accesibilidad.
102

Figura 8.-Modelo con discriminacin racial. Rose-Ackerman.

YINGER 82 ofrece una versin alternativa. Considera
~uposicin, implcita en los trabajos de Ro SEACKERMA~T y COURANT, de que existe una segregacin

irreal la

total y que todos los negros tienen ingresos inferiores a

todos los blancos (condicin necesaria, sin discriminacin, para que. ocupen las localizaciones centrales del sistema urbano). Si se admiten distintos ingresos, la unicidad del borde se desvirta, perdiendo tambin consistencia la optimizacin por los blancos de la distancia
respecto a las localizaciones de los negros. Supone, pues,
aun manteniendo la falta de prejuicio de los negros, una
82 YINGER, J.: Racial Prejudici and Racial Residential Segregation in an Urban Model Tournal 01 Urban Economics, 3, 1976.

103

aversIon de los blancos a VIVIr con aqullos, expresada

en relacin a la proporcin de no blancos localizados en
cada rea. La funcin de utilidad de los blancos incluir,
pues, adems de los elementos tradicionales, minimizar
la cantidad de negros del entorno urbano inmediato.
El equilibrio locacional nicamente se conseguir a
travs de la discriminacin de los negros por los blancos.

En definitiva, el debate abierto por la constatacin

efectuada por los diversos trabajos empricos del papel
efectivo desarrollado por las externalidades urbansticas
ha venido a determinar nuevas lneas de anlisis terico
sobre la distribucin espacial de los valores urbanos complementarios a los tradicionales del modelo trade-off.
Dicha reflexin terica ha permitido la configuracin del
concepto de rentas de externalidad como instrumento fundamental, junto al de rentas de accesibilidad, en la explicacin del patrn de valores del suelo. Reflexin terica
que se ha canalizado, inicialmente, en el marco conceptual de la teora standard, es decir, en la consideracin
de modelos de equilibrio locacional basados en la perspectiva neoclsica de la maximizacin de utilidades de la
demanda residencial, pero que, progresivamente, en la
medida en que se ha intentado aproximar a la interpretacin de las estructuras de uso/valor de las formaciones
urbanas reales, ha llevado a poner en discusin incluso
los aspectos centrales de dicha teora.
El realismo "de hiptesis como la competitividad plena
del mercado, la adaptabilidad absoluta de la oferta a las
necesidades de la demanda, la ausencia de prcticas monopolistas por parte de la oferta, la discusin, en suma,
sobre el equilibrio locacional, han venido a ocupar el
centro de la atencin en los ltimos aos de los setent"a.
Al anlisis de esas cuestiones dedicaremos el siguiente
captulo.
104

3. LA TEORIA DE LA SEGMENTACION DEL MERCADO

3.1.

Los LMITES DE LOS MODELOS DE EQUILIBRIO LOCACIONAL

Si dejamos de lado las simplificaciones voluntarias

operadas en la confeccin de los modelos standard (unicentricidad, restriccin en la funcin de utilidad en el espacio consumido y, en su caso, a la distancia, zonificacin de usos excluyentes, uniformidad de la ratio capital
residencial/suelo a lo largo del territorio, etc.), simplificaciones siempre susceptibles de ulterior desarrollo (como
lo demuestra la consideracin que de las amenidades
de los barrios, caractersticas de las viviendas, o de
fenmenos como el prejuicio a la segregacin racial, han
realizado las extensiones de la teora standard), posiblemente el punto central del debate sobre la utilidad de
tales aproximaciones tericas se ha situado en torno a la
cuestin del equilibrio locacional a largo plazo.
,Como hemos dicho anteriormente, la condicin de
equilibrio locacional implica las siguientes asunciones
bsicas: 1) Un funcionamiento plenamente competitivo
del mercado, es decir, caracterizado por la ausencia de
prcticas restrictivas, monopolistas, por parte de la oferta. 2) Una plena adaptabilidad de la oferta a las necesi105

dades de la demanda. 3) Una informacin absoluta del

funcionamiento y caractersticas del mercado por la demanda. Y 4) Una maximizacin completa de la localizacin de los usuarios urbanos, esto es, una optimizacin
de las utilidades conseguidas.
La cuestin se plantea, precisamente, sobre si dichos
puntos de partida son realistas, si descansan en el funcionamiento efectivo del mercado de las formaciones urbanas contemporneas. Por desgracia, la teora no indica
sistema alguno para la constatacin prctica de sus hiptesis fundamentales. Se limita, en sus comprobaciones
empricas, a contrastar las regularidades de comportamientos econmicos/locacionales previstas por los desarrollos tericos. Como ha indicado MAOLENNAN, los estudios basados en los modelos standard, lejos de tratar las
hiptesis como objeto de investigaCin terica, las ha
considerado como asuncin, es decir, como empty
boxes, indescifrables para el anlisis cientfico 83.
Intentaremos seguidamente plantearnos si es adecuada o si, por el contrario, se basa en un planteamiento
ideolgico la pretensin de equilibrio locacional, determinante en la construccin terica del modelo standard.
El primer aspecto a considerar en este sentido se refiere a la incidencia de la oferta en el mercado urbano.
El modelo standard asume un ajuste total de la oferta
a la dinmica del mercado, de tal forma que si todo usuario tiene que maximizar la utilidad de su localizacin en
la estructura urbana, el stock existente, as como la oferta de una vivienda, no pueden condicionarla en modo
alguno. La oferta debe adaptarse, pues, automticamente
a las condiciones de la demanda. Es decir, el equilibrio
locacional se consigue en la teora standard independientemente de la oferta y, ms especficamente, del stock
edificado. De ah que pueda ser considerada, al margen
de su apariencia externa, como una teora de la oferta
83 MACLENNAN, n.: Sorne thoughts on the Nattire and Purpose
of House Prices Studies, Urban Studies, 14; 1977.

106

ms que de la demanda, puesto que a la primera se le

exige una condicin autnticamente excepcional: la plena
adaptabilidad a la demanda como requisito de equilibrio
locacional.
Como es obvio, dicha asuncin entra en contradiccin
con la realidad urbana. En primer lugar, y refirindonos
exclusivamente a la nueva edificacin (la ms sensible a
los cambios experimentados por la demanda), no se puede hipotizar una plena elasticidad de la oferta. El mercado inmobiliario se caracteriza en buena medida por la
inercia de su funcionamiento. Factores externos, como la
zonificacin restrictiva realizada por el planeamiento,
pueden agravar y reproducir dicho fenmeno. Es ms,
determinadas ofertas (la de viviendas unifamiliares, por
ejemplo) parecen caracterizarse, debido a diferencias de
rentabilidad respecto a otras tipologas urbanas, por un
elevado grado de rigidez, lo que las hace incapaces de
alcanzar las respectivas demandas.
An ms importante es la referencia especfica al
stock edificado. El patrimonio-edificado (residencial, terciario o industrial) se caracteriza por su durabilidad e
inmovilidad espacial. El capital fijado en forma de estructura edificada no es fcilmente transformable. Para que
ello suceda, deben darse toda una serie de condiciones,
que no siempre, ni mucho menos, se presentan. Como han
indicado KAIN, INGROM y GINN 84, al ser la nueva construccin en suelo vacante una alternativa a la construccin en
lugares edificados, dicha segunda situacin, es decir, el
derribo de la estructura preexistente y la ereccin de otra
nueva, nicamente puede darse si la diferencia neta de
beneficios de construir la nueva estructura en finca edificada en lugar de hacerlo en suelo vacante, excede del
valor presente, descontados los ingresos futuros obtenidos
por la continuacin de la antigua estructura en su uso
84
INGRAM, G. K.; KAIN, J. F., Y GINN, J. R.: The Detroit Prototype of the NBER Urban Simulation Model, National Bureau of
Economic Research, New York, 1972.

107

corriente ms los costos de derribo. Esa es la razn estructural que determina una cierta inercia del stock a
ser demolido. Razn a la que debe aadirse los costos
sociales y econmicos (indemnizacin, en su caso) que
representa la operacin de renovacin. El promotor, normalmente, considerar ms rentable edificar en suelo
vacante, a menos que las ventajas locacionales le permitan apropiarse una renta ms elevada.
Las dificultades de los dems tipos de modificaciones
del stock existente distintos del derribo/nueva construccin, son igualmente importantes. Los usos y tipologa
urbanos con frecuencia denotan procesos de obsolescencia funcional, mucho antes de su degradacin fsica. La
dinamicidad del mercado determina dicha inadecuacin de los usos y conformaciones de las estructuras
edificadas, que no siempre son de transformacin sencilla.
Los costos de conversin, a excepcin de algunos casos,
suelen ser elevados, desanimando la actuacin de la promocin en ese terreno.
Los anteriores factores, vinculados a la diferencia
existente en la relacin del suelo vacante con respecto al
suelo total de cada sector urbano, claramente evidenciada
entre el cento urbano (normalmente colmatado) y la periferia (con predominio de solares vacos), y a la heterogeneidad del stock por lo que se refiere a su situacin
fsica, funcional, incidirn directamente en la configuracin del mercado. El crecimiento histrico, como han
indicado HARRISON y KAIN 85, la distribucin espacial del
stock histricamente producida, determinar el funcionamiento del mercado hasta el punto de impedir en su
inercia la realizacin del equilibrio a largo plazo. Segn
STRASZHEIM, la variacin o comparimentalizacin intrametropolitana en el mercado de viviendas producida por
la existencia de un capital/stock relativamente fijado y
115
HARRISON, D., y KAIN, J. F.: Comulative Urban Growth
and Urban Density Functions, Journal Di Urban Economics, 1,

1974.

108

los elevados costos de conversin es un fenmeno general 86. Factores que han llevado a WEATHON' a afirmar
que no solamente no es adecuada la pretensin standard
de plena adaptabilidad de la oferta a las necesidades de
la demanda, sino que, asimismo, es ms realista considerar la total rigidez de aqulla 87, o que han llevado, como
a TURVEY, a desconfiar de la validez y utilidad de cualquier
anlisis esttico 88.
No obstante, no se acaban aqu los motivos que sustentan la inadecuacin de la teora standard. Como hemos
visto en el captulo anterior, existen numerosas externalidades que escapan, por lo general, a la accin de la
oferta. Elementos como la calidad ambiental, los servicios pblicos, la congestin, los espacios libres, la caracterizacin social del entorno, etc., son elementos sobre los
que, fuera de casos muy particularizados (operaciones'
de cierta dimensin de nueva planta', en que la propiedad
implementa alguna de las citadas externalidades, y, aun
as, no todas), la promocin no tiene ningn tipo de
control.
La oferta de dichas externalidades, como han indicado
KAIN y QUIGLEY 89, no puede producirse de forma competitiva. La presuncin de plena concurrencia en tanto en
cuanto a la produccin, tambin se rompe. La oferta de
las amenidades, adems, suele ser no homognea, discontinua, a lo largo del espacio urbano. Unas reas se caracterizarn, excepto en una situacin ideal, por una concentracin de externalidades superior a otras reas de la
ciudad. Unas ofrecern elementos de atraccin, mientras
que otras denotarn factores de repulsin. En definitiva,
86 STRASZHEIN, M. R.: An Econometric Analysis of the Urban
Housing Market, National Bureau' of Economic Research, New

York, 1975.
87
WHEATON, W. C.: A Bid Rent Approach to Housing Demand, Journal of Urban Economics, 4, 1977.
88
KAIN, J. F., Y QUIGLEY, J. M.: Housing MarKet..., op. cit.,
cap.2.
.

1.09

distintas cantidades de externalidades se distribuirn a

lo largo de la estructura urbana y al no ser stas reproducibles competitivamente, ni espacialmente homogneas,
determinarn una rigidez suplementaria de la oferta.
Ambos factores, rigidez de la distribucin espacial de
externalidades y del sotock edificado, que articulados fsicamente condicionan una reducida elasticidad de la oferta locacional, absolutamente incompatible con la asuncin del equilibrio locacional a largo plazo de la teora
standard. Estructura de oferta, en suma, no homognea,
anistropa, que determina una estructura de valores (producto) de las distintas relaciones espaciales entre oferta
y demanda) no montona, como hipotiza el modelo standard, sino caracterizala fundamentalmente por la discontinuidad.
Una segunda cuestin en discusin en relacin a las
asunciones standard se refiere a la plena movilidad de la
demanda y a la maximizacin del ptimo locacional. Parece que la teora infravalora los obstculos que dificultan o impiden dicha movilidad absoluta. La inercia locacional es importante tambin por lo que se refiere a la
demanda. Factores psicolgicos (afecto al barrio, deseo
de propiedad, etc.), adems de los econmicos (el esfuerzo que representa todo cambio de residencia), as como
institucionales, juegan un papel claramente restrictivo
respecto a la movilidad urbana. Este ltimo aspecto, los
factores institucionales, pueden desarrollar un importante rol en una ciudad de mercado caracterizado, como es
el caso espaol, por el proteccionismo al inquilino (sobre
todo en edificacin antigua) y por el fomento del acceso
a la propiedad (eminentemente en nueva construccin).
En suma, no puede hipotizarse la plena elasticidad de la
demanda por lo que se refiere a sus decisiones locacionales, sino que,' por el contrario, incluso si considersemos
la cuestin a largo plazo, nicamente una porcin relativamente pequea de los usuarios urbanos entran en el
110

mercado, y, por tanto, buscan mejorar su ubicacin urbana.

Los costos de bsqueda de nueva residencia, as como
la falta de transparencia del mercado inmobiliario, dificultan, asimismo, la obtencin del ptimo locacional. El
mercado urbano se caracteriza por un notorio grado de
ocultacin. Los precios y caractersticas de las viviendas,
o no se publican o llevan una elevada dosis de inconcrecin, lo que dificulta el conocimiento. Las transacciones
no se inscriben, por regla general, a sus valores reales,
para disminuir as las cargas fiscales. La falta de transparencia resulta an ms acentuada en el mercado del
suelo. Dada las dificultades connaturales al funcionamiento del sector inmobiliario, as como el carcter multidimensional de la localizacin y la vivienda, el esfuerZo
individual (en tiempo y atencin) en la obtencin de la
informacin es notorio. En una estructura metropolitana
el conocimiento del conjunto de factores (calidad, cantidad y precio de la vivienda, o producto espacial urbano,
servicios pblicos, caracterizacin social, amenidades,
accesibilidad, etc.) puede ser muy compleja. Ello implica
que las decisiones locacionales no signifiquen siempre,
ni con mucho, el ptimo locacional, sino la agregacin
de resultados subptimos, motivados por las diversas
limitaciones en el conocimiento del funcionamiento del
mercado.
No es necesario aadir a los citados aspectos, por
sabido y manido, el tema de las expectativas particulares
concretas que cada operacin inmobiliaria ofrece al promotor.La aparicin de actitudes especulativas por lo que
a la oferta se refiere, pero tambin el juego de expectativas, ms o menos individualizadas, que puede desplegar
la demanda, son tambin obstculos, que si bien no impiden, s dificultan la obtencin de autnticos equilibrios
locacionales.
Importante es igualmente la existencia posible de preferencias de localizacin muy diversas entre los usuarios
111

urbanos. La asuncin standard de idnticos gustos (las

mismas funciones de utilidad) no parece realista. Los
criterios residenciales pueden variar muy sensiblemente
entre individuos. Los jvenes, por ejemplo, puedlen preferir la accesibilidad, mientras que los mayores pueden
inclinarse por la tranquilidad y el reposo. La clase social
y el nivel de ingresos puede tambin diferenciar las preferencias de la demanda. El prestigio social de vivir en
reas de determinado status y la repulsin a habitar
conjuntamente con las clases bajas es, sin duda, un
sentimiento generalizado en determinados estratos de la
sociedad. Los prejuicios y la discriminacin tnica y racial juegan, igualmente, un rol determinante. Diferencias
de gustos que pueden representar en determinados casos, sobre todo en las situaciones de demandas de algn
atributo urbano, inelsticas, con reducidas ratios de sustituibilidad con otras caractersticas urbanas, no solamente la imposibilidad de conseguir el equilibrio locacional, sino tambin el funcionamiento segmentado, fsicamente separado del mercado.
Y, finalmente, tambin, por qu no decirlo pueden
producirse restricciones voluntarias, no fsicas de la oferta. Se trata aqu de actuaciones de tipo monopolista,
provocadas por los detentadores de la tierra, gracias a los
privilegios que les confiere la institucin de la propiedad.
Al margen de la proliferacin de prcticas retentivas en
el margen urbano, sobre todo en pocas de gran expansin de la demanda, como sistema para la obtencin de
revalorizaciones extraordinarias de las rentas absolutas,
deben citarse aqu las restricciones de oferta en el interior de la ciudad. Dichas restricciones, articuladas sobre
la diferenciada distribucin espacial del stock y externalidades urbansticas, provoca un desequilibrio endmico entre oferta y demanda. O ms bien dicho, origina
una suma de desequilibrios entre cada segmento oferta/
demanda, adicin de escaseces que determina el pattern de precios del suelo. En ese sentido, el ptimo 10p

112

cacional no puede conseguirse solamente por la rigidez

natural de la oferta, sino por las prcticas retentivas
que agravan aquella restriccin y la acentan diferencialmente a lo largo del espacio urbano.
Dentro de ese tipo de acciones de restriccin de la
oferta debemos distinguir aquellas que comportan discriminacin social. Me refiero, particularmente, a las que
se producen como consecuencia de restringir la entrada,
el acceso, a determinados lugares de la oferta de sectores
sociales especficos, tnicos o raciales, de la demanda.
Normalmente, la accin limitadora de la oferta, retentiva
de suelo, se hace sin discriminacin. El patrn de precios
de escasez generado determina por s solo una canalizacin diferencial, desde un punto de vista social, de la demanda. No obstante, en determinados tipos de formaciones urbanas pueden darse prcticas de discriminacin,
ya sea a travs de la oposicin a vender o alquilar viviendas por parte de los promotores a determinados grupos
sociales, ya sea por el sistema ms sutil de la limitacin
de hipotecas a dichos sectores. Pero el caso es que el resultado de esas actuaciones, por lo que se refiere al mercado inmobiliario, imposibilita la obtencin del ptimo
en la localizacin de los usuarios. Sectores importantes
de la poblacin ven relegada su ubicacin urbana a localizaciones marginales, adems de soportar plusvalas ms
o menos importantes, producto de la accin restrictiva
de la oferta.
y para terminar con esa serie (no exhaustiva) de objeciones a la asuncin standard de equilibrio locacional
a largo plazo, debemos citar el conjunto de efectos que
los distintos aspectos institucionales pueden determinar
en el funcionamiento del mercado inmobiliario. Las diferencias en la actuacin administrativa, producto de los
lmites jurisdiccionales de cada municipio, en una rea
metropolitana pueden ser grandes, determinando estructuraciones diferenciadas del mercado. Las polticas urbanas de transporte y de servicios pblicos, las cargas fis113
I

cales, la zonificacin, etc., todos esos factores pueden

incidir, evitando un funcionamiento montono, continuo,
del mercado urbano y determinando una distribucin discreta, discontinua, de la estructura de valores.
En definitiva, y a la luz de la formidable lista de objeciones a la teora standard -inadaptabilidad de la oferta,
durabilidad y fijacin espacial del stock, rigidez de la
oferta de externalidades, inercia de la demanda, costos y
dificultades de informacin, diferencia de gustos de los
usuarios urbanos, prcticas restrictivas de la propiedad
del suelo y la promocin, especulaciones, discriminacin
social, zonificacin y otros efectos institucionales-, parece que la hiptesis de equilibrio locacional debe ser rechazada y que es necesario construir otras aproximaciones tericas para avanzar en un anlisis cientfico de la
configuracin de mercado y de los valores urbanos.
3.2.

LA TEORA DE LOS SUBMERCADOS

Dada la diversidad de elaboraciones tericas, no puede

realizarse aqu una visin exhaustiva de las alternativas
al llamado modelo standard. Puede decirse, de todas formas, simplemente que destacan tres grandes lneas de
anlisis (junto a la de la segmentacin del mercado, que
estudiaremos seguidamente). La primera, la de ls modelos de programacin linea!, ha venido a remarcar
desde HERBER y STEVENS 90 el carcter discreto, discontinuo de la opcin locacional; es tambin necesario mencionar, en este sentido, la aportacin de WHEATON 91, que
ha buscado aplicar la teora de la ' bid-rent dle ALONSO
90
HERBERT, J. D., Y STEVENS, B. H.: ,A model of the distribution of residential activity in urban areas, Journal of Regional
Science, 2, 1960.
91 WHEATON, W. C.: Income and Urban Residence: An AnaIysus of Consumer Demand for Location, American Economic
Review, 67, 1977; Y tambin A bid rent... , op. cit.

114

en el marco de un mercado en desequilibrio locacional a

largo plazo, motivado por la rigidez connatural a la oferta. La segunda lnea terica ha venido considerando el
mercado ms como escenario de decisiones locacionales
de grupos sociales en el marco de un stock heterogneo
que de actitudes individuales, como presupone el modelo
standard; BALL y KIRWAN 92, y SMITH 93, entre otros, han
desarrollado el concepto de premium como sistema de
asignacin de valores en los distintos barrios o conjuntos
locacionales. ILITLE 94, en la misma direccin, ha abandonado la perspectiva tradicional de la teora de la demanda para -abordar los premiums o valores diferenciales,
como mecanismo de diferenciacin jerrquica cualitativa
y no cualitativa, ordinal y no cardinal, del mercado urbano. Finalmente, una tercera construccin terica alternativa a la standard la han desarrollado KAIN, INGRAM,
QUIPLEY y GINN 95 consistente en la consideracin de un
mercado caracte~izado por la oferta rgida de la localizacin residencial y por el carcter no competitivo de la
produccin de externalidades; la produccin de :casirentas y no de precios, de los distintos atributos locacionales uniformes a lo largo de la estructura urbana, es la
conclusin ms significativa de esos modelos, llamados
tambin NBER.
Pero la corriente analtica alternativa a los modelos
de equilibrio a largo plazo ms significativa desde una
perspectiva terica, como prctica, es, sin duda, la que
sustenta la segmentacin del mercado. Consiste esta apro92 BALL, M. J., Y KIRWAN, R. M.: Accessibility and Supply
Constraints in the Urban Housing Markeb, Urban Studies, 14,

1977.
93

SMITH, B. A.: Measuring the Value of Urban Amenities,

Journal of Urban Economics, S, 1978.

94 LITTLE, J. T.: Residential Preferences, Neighborhood Filtering and Neighborhoods Chance, Journal of Urban Economics,

3, 1976.
95

INGRAM,

G. K.;

KAIN,

J. F., Y GINN, J. R.: The Detroit Pro-

totype ..., op. cit.

115

ximacin en el rechazo de la asuncin neoclsica de funcionamiento nico, 'concurrencial, del mercado urbano.
Dicho funcionamiento se caracteriza por su anisotropa
y discontinuidad espacial y, por tanto, por su articulacin
cualitativamente diferenciada a lo largo de la estructura
urbana. No existe un nico mecanismo, sino una pluralidad de situaciones que determinan la formacin de los
precios urbanos. No existe un mercado nico, sino un
conjunto de submercados, incardinados y autnomos, a
la vez, entre s.
Como vimos en el captulo segundo, desde la teora
tradicional de la demanda, un mercado homogneo es
aquel en el que los productos se intercambian a precios
constantes. En el caso de la vivienda y considerada sta
como un bien compuesto, eso es, como un conjunto de
atributos urbanos, la definicin de mercado homogneo
debe extenderse a la uniformidad en el conjun.to de la
estructura de precios de todos los atributos de la localizacin espacial. Es decir, los precios implcitos de las
distintas caractersticas urbanas, segn la ecuacin [18],
deberan ser constantes a lo largo del mercado, para que
ste pudiera caracterizarse por un funcionamiento nico,
homogneo, competitivo, y un equilibrio locacional. As
pues, la diferencia de precios de la vivienda o del producto espacial urbano' seran el resultado de diferencias
en la cantidad de atributos consumidos que no diferencias de calidad, es decir, de precios.
No obstante, al romperse la citada hiptesis bsica
de la teora standard y reconocerse la posible existencia
de submercados, se rompe tambin necesariamente la
tesis de la invariabilidad de los precios de los atributos
urbanos y se abona la idea de un mercado espacial urbano
en el que varan no solamente la cantidad de las caractersticas constitutivas de la mercanca urbana, sino tambin sus' precios implcitos. Existan entonces diferentes
estructuras de formacin de los precios, estructuras caracterizadas por la homogeneidad interna de cada una de
116

ellas, pero profundamente heterogneas entre s. La ecuacin [18] podra. ser, pues, reescrita as:

Pk

ankXnk

alkXlk

a2kX2k

+ ... +

ek

=~alkxlk + ek

[29]

Siendo P k el precio de la vivienda, del suelo o del producto espacial, y alk el precio de los i atributos X en cada
submercado K.
Desde esa perspectiva, los precios de las ecuaciones [29] no seran necesariamente los precios de oferta
o de produccin, producto del equilibrio locacional a largo plazo, sino los precios de mercado, que reflejaran la
relacin oferta/demanda existente en un momento dado
yen un contexto (de stock, de externalidades, etc.) especfico. El equilibrio locacional parece as realmente lo que
representa: un caso excepcional (aquel en el que los precios implcitos de los atributos urbanos son constantes
a lo largo de la estructura metropolitana) en el funcionamiento del mercado urbano.
a)

Condiciones para la aparicin de submercados

Al preguntarse cules son las condiciones que deterlninan la aparicin de un funcionamiento segmentado del
mercado, algunos autores han querido ver en la tendencia hacia la estandarizacin de la oferta y la agrupacin
(econmica o social) de la demanda las bases de' la aparicin de submercados. Efectivamente, la observacin
cotidiana casual del stock de una estructura urbana cualquiera revela, normalmente, que sta tiende a ser similar
en sus atributos segn reas urbanas. Como han indicado
BALL y KIRWAN, la diferencia del stock de vivienda puede aparecer por muchas razones. El desarrollo histrico
de una formacin ~rbana tiende a generar reas de edificaCin claramente homognea en fechas concretas. Aho, 117

rros en los costos de construccin pueden ser el resultado

de edificar viviendas de las mismas caractersticas en la
misma rea, debido a las economas de escala. Las instituciones financieras pueden influir tambin en la variedad
de tipos de vivienda conseguibles (... ). Las regulaciones
del planeamiento pueden tener efectos similares 96. Igualmente, familias de un mismo o similar status socioeconmico denotan gustos locacionales parecidos. Tienden
a agruparse, en consecuencia, en reas homogneas. Los
diversos estudios de sociologa urbana han venido a ratificar esa situacin.
No obstante, estos hechos, por s solos, no determinan
la aparicin de submercados. No son condicin suficiente.
La agrupacin de usuarios urbanos de similares gustos,
caractersticas e ingresos en reas de stock homogneo
es compatible con la existencia de un nico mercado, de
una nica estructura de formaciones de precios.
Para que los submercados sean un hecho es necesaria
la existencia de una pluralidad de estructuras internas
diferenciadas de determinacin de los precios. Para que
ello suceda debe darse alguna de las siguientes condiciones:
1. Que exista desequilibrio entre las cantidades y calidades de producto espacial urbano ofrecidas. por los
usuarios y las realmente ofertadas en el mercado. La
rigidez de la oferta producto del crecimiento histrico y,
por tanto, del stock fsicamente fijado, articulada en la
tambin rgida, no competitiva, produccin de externalidades, genera funcionamiento de mercados segmentados.
2. Que existan estructuras de demanda cualitativamente diferenciadas. Se produciran entonces mercados
independientes, con procesos de formacin de precios
tambin independientes. Pero ms realista que la com96 BALL, M. J., Y KIRWAN, R. M.: Accessibility and... , op. cit.,
pgs. 14 a 16.

118

pleta diferenciacin de gustos y necesidades es, corno han

indicado SCHNARE y STRUYK 97, la existencia de demandas
inelsticas de determinados tipos de atributos locacionales. Estas demandas inelsticas (en la calidad de los
servicios o en el tipo urbano, por ejemplo), sobre todo si
se articula con una oferta tambin inelstica, determinan
segrnentacin.
3. Finalmente, existe separacin del mercado si hay
restricciones en la libertad de los usuarios urbanos a entrar en determinadas reas del mercado inmobiliario. Nos
encontramos en tal caso ante el fenmeno de la discriminacin, que genera una compartimentalizacin de la estructura urbana en porciones heterogneamente diferenciadas: las reas discriminantes y las discriminadas.
Todas, o alguna, de las condiciones anteriores pueden
generar la segmentacin del mercado. Con todo, a mi
juicio, el hecho bsico que origina los submercados se
encuentra, sin necesidad de recurrir a prcticas monopolistas o discriminadoras, en la muy hipotizable situacin de la articulacin de inelasticidades de la demanda
y de rigideces de la oferta. Como hemos visto anteriormente, la adaptabilidad de la oferta a las necesidades de
la demanda no siempre puede producirse adecuadamente.
La durabilidad del stock, los elevados costes de conversin o renovacin, la produccin no competitiva de externalidades y su diferenciada distribucin espacial, lo impiden (al menos a corto plazo). La oferta conseguible en
cada zona, pues, viene condicionada por los tipos de crecimiento histrico de la ciudad. En este contexto, la exist'encia de submercados se produce simplemente por hecho de que la oferta espacial sea suficientemente heterognea en relacin a las necesidades de la demanda, que
impide el intercambio, la sustituibilidad, entre distintas
zonas o sectores urbanos. Su persistencia temporal de97
SCHNARE, A. B., Y STRUYK, R. J.: Segmentation in Urban
Housing Markets, Journal of Urban Economics, 3, 1976.

119

pende de la adaptabilidad del stock y, en general, de la

oferta y de la velocidad con que tal adaptabilidad se
realice.
b)

La segmentacin motivada por el prejuicio racial

Posiblemente, el aspecto de segmentacin del mercado

que ms ha concentrado la atencin de los estudios tericos y empricos ha sido la discriminacin racial. Nos
detendremos en su estudio, a pesar de la especificidad de
ese fenmeno en determinadas formaciones urbanas, ya
que ejemplifica con suficiente claridad los sistemas que
llevan a un funcionamiento desequilibrado, segmentado
del mercado, provocados por la existencia de prejuicios
sociales (raciales, en este caso).
Posiblemente, el esquema de separacin del mercado
ms conocido es el del collar negro de las ciudades americanas. La estructura espacial de dichas formaciones
urbanas se simplifica en la perspectiva de los modelos
en cuestin de la siguiente manera: las familias negras
viven en el centro de la ciudad, cerca del CBD, rodeadas
por los blancos, que ocupan las localizaciones perifricas.
Dicha segregacin inicial podra explicarse por la propia
teora standard, sin necesidad de recurrir a la discriminacin racial, a travs de la previsible diferencia de ingresos entre blancos y negros 98. Los negros, menos solventes, se localizaran segn el modelo trade-off, cerca
del centro, mientras que los blancos, con niveles de renta
superior, lo haran en la periferia.
El problema se plantea en el momento de un incremento de la poblacin, es decir, cuando se rompe el equilibrio locacional. Si es la demanda blanca la que se incrementa, entonces el equilibrio se restituye a travs del
crecimiento de la ciudad hacia la periferia. Pero, si se
98 Asuncin, por otro lado, no realista, ya que presupone que
todos los negros tengan ingresos inferiores a todos los blancos.

120

trata de la demanda negra, la nica expansin posible es

forzando la renovacin racial de los barrios fronterizos
y desplazar de ellos una parte o la totalidad de la demanda blanca preexistente. Aqu es donde interviene la existencia o no de la discriminacin racial en el mercado
urbano. En ausencia de discriminacin, el equilibrio locacional se consigue a travs de la citada sustitucin de los
blancos por los negros en los barrios-frontera y la generacin de un proceso de suburbializacin de las familias
blancas. En situacin de discriminacin, es decir, de restriccin por parte de los propietarios y promotores a la
entrada de negros en barrios blancos, los bordes raciales actuaran, como han indicado HAUGEN y HEINS, como
barreras que pueden determinar la existencia de precios
diferenciales en las reas de mercado blanco y negro 99.
Nos encontramos, pues, ante una situacin de mercado
segmentado por la raza.
Al ser superior la demanda a la oferta en los barrios
negros y no poder aqulla acceder a los barrios blancos,
el resultado es que los negros han de pagar ms por la
vivienda. Es decir, que en situacin de discriminacin, los
negros deben dedicar un mayor esfuerzo econmico que
los blancos para una misma calidad-locacional. Y lo
mismo podra afirmarse en la situacin en que los negros
pudieran acceder a parte del mercado blanco con la restriccin de pagar rentas ms elevadas. Como han indicado
KAIN y QUIGLEY 100, la restriccin de la oferta que sufriran
los negros determinara que stos, para conseguir vivienda, deberan pagar un premium respecto al precio de
aqulla en el mercado blanco. As:
pu

= pbk

+a

pn
k

= pbk (1 + B)

[30]

99
HAUGEN, R. H., Y HEINS, A. J.: A market separation theory
of rent differentials in metropolitan areas, Quaterly Journa.l of

Economics, 83, 1969.

100
KAIN, J. F., Y QUIGLEY, J. M.: Housing Market ..., op. cit.,
pgs. 68 y sigs.

121

Segn los premiums sean una suma igual o proporcional al valor, siendo 'pnk y pbk el precio de las viviendas de calidad K en los submercados negro y blanco, respectivamente.
En el mismo sentido COURANT y YINGER 101, que desarrollaron una extensa crtica a los modelos de equilibrio
locacional basados en el concepto de borde (vase el
apartado 6 del captulo anterior), llegan a la conclusin
de que con discriminacin aquellos modelos sirven para
determinar el patrn de precios de los blancos, cuya
localizacin conduce al conjunto del mercado, pero no el
de los negros, que se encuentran en desequilibrio locacional y deben pagar ms por vivienda que los blancos. YINGER, en otro trabajo (comentado en 2.6), al intentar desarrollar un modelo competitivo de prejuicio raciial (incluyendo en la funcin de utilidad de los blancos el minimi
zar la proporcin de negros del vecindario) se ve obligado
a admitir que el equilibrio locacional general slo se
consigue partiendo de una asuncin no realista: el deseo
de blancos y negros de vivir encerrados en s mismos.
Pero si, como parece lgico, una parte determinante de
los negros prefiere vivir en reas integradas o es indiferente, una vez ms debe deducirse que el equilibrio
slo se consigue a travs de la discriminacin de los negros, es decir, en una situacin en que el ptimo locacional de los blancos es incompatible con el de la gente de
color.
Ha sido ROSE-AcKERMAN 102 quien, sin duda, ha realizado la contribucin ms decisiva en el camino de incorporar la teora de la segmentacin del mercado en el
anlisis de los efectos de la raza en el mercado urbano.
ROSE-AcKERMAN desarrolla su modelo de prejuicio racial
101
COURANT, P. N., Y YINGER, J.: On models of racial prejudice and urban residential structure, Journal of Urban Eeonomies, 4, 1977.
102 Ro sE-AcKERMAN, S.: The Political Economy of a Racist
Housing Market, Joumal of Urban Eeonomics, 4, 1977.

122

(vase captulo 2, seccin 6) introduciendo -ahora la discriminacin y ms especficamente la posible accin monopolista de los propietarios del suelo (o, alternativamente, la actuacin controladora de un gobierno local
dominado por blancos con prejuicios raciales). Accin
consistente en la negativa de los propietarios a alquilar
o vender fuera del ghetto viviendas a negros. El resultado
ser, en el contexto de un incremento exgeno de la demanda negra, la restriccin de oferta y, por tanto, el
rechazo de un mercado libre y competitivo. Al verse limitada la expansin de los negros, se produce un gran incremento de las rentas urbanas del ghetto, as como una
discontinuidad espacial de stas en relacin al resto de
valores de la estructura urbana. ROSE-AcKERMAN, finalmente, analiza numerosas alternativas en esta accin discriminadora. La ms interesante consiste en el estudio
de la utilizacin del Zoning y en especial la adopcin de
cinturones verdes, como sistema de restringir legalmente
la oferta de los negros, evitando la expansin del ghetto
y como medio de maximizacin de las rentas del suelo.
En definitiva, la orientacin general de los estudios
sobre los efectos de la raza en los valores del suelo desde
mediados de los setenta han venido a situar en la discriminacin el centro de su atencin. La segmentacin del
mercado por motivos raciales se ha configurado, pues,
como punto de referencia clave de los anlisis sobre el
mercado urbano de las ciudades -anglosajonas, contribuyendo, en este sentido, a afirmar la teora de los submercados.
c)

Comprobaciones empricas de la existencia de submercados

Por ltimo, nos referiremos muy brevemente a algunos de los trabajos empricos que han venido a comprobar la utilidad terica y prctica de la segmentacin del
mercado.
123

Probablemente haya sido STRASZHEIM lOS, en su estudio sobre San Francisco, quien primero ha constatado la
existencia de submercados diferenciados. Separando la
estructura urbana en funcin a la distancia al CBn llega
a la conclusin de que los procesos de formacin de precios del centro y de los subur.bios no se corresponden a
un mercado nico, homogneo y competitivo. En el mismo sentido, GOODMAN 104 encuentra en New Haven unas
estructuras de mercado cualitativamente diferenciadas
entre la ciudad central y la periferia. KAIN y QUIGLEY 105,
en Saint Louis, demuestran, asimismo, la existencia de
submercados en relacin al sistema de tenencia de vivienda, en alquiler o propiedad.
Otros trabajos, en cambio, no han constatado la existencia de submercados en sus anlisis concretos de otras
formaciones urbanas. Entre ellos, deben destacarse los
de BAll. y KIRWAN 106 sobre Bristol, sobre una segmentacin espacial producida en funcin a las caractersticas
sociales y del stock edificado, as como el de SCHNARE y
STRUICK 107, en Boston, en una compartimentalizacin basada en la distancia al centro, el nivel de renta de la
poblacin y el tamao de las viviendas. En particular en
este ltimo estudio, si bien constata la existencia de segmentacin desde un punto de vista estadstico (los precios implcitos de los atributos locacionales son significativamente distintos entre submercados), el anlisis
separado no aade cotas significativas en relacin al poder explicativo del anlisis unificado. Concluyen los autores que a pesar de no poderse negar la hiptesis de segmentacin, no resulta prctico implementar tales estuM. R.: An Econometric , op. cit.
A. C.: Externalities and , op. cit.; y
Prices, Prices Indices and Housing Markets, Journal
Economics, 5, 1978.
105 .lIN, J. F., Y QUIGLEY, J. M.: Housing Market
106
BALL, M. J., Y KIRWAN, R. M.: Accessibility and
107
SCHNARE. A. B. Y STRUYK, J. R.: Segmentation...
103

STRASZHEIM,

104

GOODMAN,

124

Hedonic
of Urban

, op. cit.
, op. cit.
op. cit.

dios, dada la complicacin que representa y los dbiles

resultados obtenidos.
Es necesario, finalmente, referirnos a los trabajos sobre discriminacin racial. LAPHAM 108, en un precursor
estudio sobre Dallas, no consigui resultados estadsticamente fiables. KING y MIESZKOWSKI 109 , en cambio, estudiando New Haven, encontraron que los negros pagaban
entre un 10 y un 20 por 100 ms que los blancos por una
vivienda/localizacin parecida. GILLIGHAM 110, igualmente, demostr la existencia de discriminacin en nueve de
diez grandes reas metropolitanas americanas. En la misma direccin, los ya citados trabajos de KAIN y QUIGLEY
y de STRASZHEIM confirmaron los efectos de la discriminacin racial en el mercado urbano.
En definitiva, y a pesar de que la experiencia emprica
an es relativamente reducida, los trabajos citados, por
regla general, parecen sugerir al mismo tiempo la utilidad
terica y la prctica de la teora de la segmentacin del
mercado. En suma, parecen constatar la insuficiencia de
las asunciones standard de equilibrio locacional a largo
plazo y funcionamiento nico, homogneo y competitivo
del mercado y ratificar, en cambio, la hiptesis de desequilibrio locacional, de funcionamiento discontinuo, anistropo, no concurrencial, del mercado, eso es, en suma,
la existencia de submercados.

108
LAPHAM, V.: Do blacks pay more for housing?, Journal
of Political Economy, 79, 1971.
109
KING, T., Y MIESZKOWSKI, P.: Discrimination, Segregation
and the Price of Housing, Journal of Political Economy, 81, 1973.
110
GILLINGHAM, R. F.: Place to Place Rent Comparisons Using
Hedonic Quality Adjustment Techniques, Research Discussion
Paper, nm. 7, U. S. Bureau of Labor Statistics, Washington, D. C.,
1973.

125

4. LA TEORIA MARXISTA DE LA RENTA DEL SUELO

Hasta ahora hemos visto un conjunto de aportaciones
referentes a. la formacin de las rentas del suelo urbano,
la mayor parte de las cuales se caracteriza por la asuncin, explcita o implcita, de la conceptualizacin neocldsica del valor del suelo. Se trata ahora de desarrollar una
perspectiva analtica alternativa, la marxista, para descubrir otras vas de estudio e interpretacin de los procesos
de generacin y distribucin espacial de los precios urbanos. Es cierto que la aportacin directa de Marx es
relativamente reducida por lo que al suelo urbano se
refiere. No obstante, sus anlisis sobre la renta agrcola,
as como los de Engels, contienen interesantes elementos
tericos, susceptibles de ser implementados en una teora especfica de la formacin de las rentas del suelo urbano. Es de destacar, en este sentido, los intentos realizados tanto por la escuela .francesa de TOPALov, LOJKINE, ALQUIER, LIPIETZ, etc., como los de los radicales anglosajones, HARVEY en especial.
El punto de partida neoclsico sobre la renta consiste
en identificarla con la ganancia producida por un factor
escaso de produccin, la tierra. En este sentido, la tierra
no se diferencia especialmente del capital o del trabajo.
Dicha perspectiva tiende, por otra parte, a poner en relacin unvoca los conceptos de valor de uso y valor de
127

cambio. Pone el acento en la utilidad como fundamento

del valor. AS, JEVONS dir que la relacin de cambio
entre dos artculos de consumo cualquiera ser la relacin recproca de los grados de utilidad final de la cantidad de mercanca apta para el consumo una vez se
haya realizado el cambio 111. Es decir, que es porque los
bienes son tiles por lo que son demandados y, por tanto,
su valor est en funcin de los servicios que pueden rendir. En principio, los valores de mercado fluctuarn en
relacin al coste de produccin, pero en caso de que por
cualquier causa un producto adquiera un valor de rareza,
sobrepasa entonces su coste de produccin, originando
una renta. La existencia de casi-rentas es general en el
funcionamiento de la economa, pero se perpeta en
el tiempo nicamente en los casos, como en el suelo,
en los que existen escaseces estructurales. La renta condensa a la vez, por tanto, un fenmeno de rareza (escasez
de la oferta) y un fenmeno de utilidad.
El pensamiento marxista sostiene una concepcin totalmente opuesta de la renta. Parte en particular de una
conceptualizacin del valor de uso y del valor dle cambio
mucho ms compleja. Ambos conceptos, como ha puesto
de relieve HARVEY 112, estn dialcticamente relacionados,
pero no se identifican. Como afirma Marx, la mercanca
de consumo es valor de uso (... ); pero, a la vez, como
mercanca no es valor de uso. Si fuera valor de uso para
su poseedor, es decir, un medio inmediato de satisfacer
de sus propias necesidades, no sera mercanCa. Para su
poseedor es ms bien no-valor de uso, o sea, simple soporte material del valor de cambio, o simple medio de cambio; y siendo soporte activo del valor de cambio, el valor
de uso llega a ser medio de cambio. Para su poseedor ya
no es valor de uso, porque es ya valor de cambio. No
siendo valor de uso para su propio poseedor, lo es para
las dems mercancas ( ...). Para convertirse en valor de
111

128

JEVONS,

W.

s.: The theory of political economy,

1871.

uso es necesario que la mercanca se enfrente a la necesidad especial que puede satisfacer ( ... ). Para llegar a hacerse valores de uso es necesario que las mercancas sean
vendidas universalmente, que entren en el proceso de
cambio ( ... ). Para tener realidad como valores de uso es
indispensable, pues, que tengan realidad como valores
de cambio 113. Los valores de uso, desde la ptica marxista, al reflejar una serie de aspectos, necesidades y gustos, individuales, sociales y psicolgicos, quedan excluidos del anlisis econmico. Son nicamente los valores
de can1bio, como expresin de la produccin y del intercambio social, el objeto de investigacin. El valor de
cambio de una mercanca vendr determinado por el
tiempo de trabajo humano socialmente necesario para
producirla. Conceptualizacin del valor/trabajo segn la
cual el suelo no tendr propiamente valor, excepto en relacin al capital que fsicamente se le pueda haber fijado
(RICARDO).

En este sentido, la renta de la tierra no es sino una

transferencia de parte de la ganancia, del plusvalor producido en el proceso productivo, a los detentadores legales de la tierra, realizada a travs del poder de monopolio
sobre el suelo que les confiere la institucin de la propiedad privada. Toda renta de suelo es plusvalor, producto
del trabajo sobrante 114. Es el tributo que una parte de la
sociedad recibe de sta a cambio de su derecho de propiedad: la propiedad del suelo presupone el monopolio
de ciertas personas, que les da derecho a disponer sobre
determinadas porciones del planeta, con exclusin de
todas las dems. Partiendo de ah, se trata de explotar
112
HARVEY, D.: Social Justice and the Cty, Edward Arnold,
London, 1973 (Ed. Siglo XXI, Justicia Social).
113
MARX, K.: Contribucin a la crtica de la Economa Poltica, Alberto Corazn, Madrid, 1970.
114
MARX, K.: El Capital, vol. III, pg. 591, Fondo de Cultura
Econmica, Mxico, 1975.

129

el valor econmico, es decir, de valorizar dicho monopolio a travs de la produccin capitalista 115.
Partiendo de la citada conceptualizacin inicial, tiene
inters ver cmo abordan el anlisis marxista los distintos tipo de rentas urbanas.
4.1.

RENTA ABSOLUTA

Tal vez la aportacin ms original de MARX en relacin a la teora de la renta de RICARDO consiste en la
consideracin de la renta absoluta, frente a la hiptesis
de renta nula en el margen de sta. El concepto de renta
absoluta, por ms que MARX nicamente lo aplicara al
caso agrcola, es un desarrollo de gran valor terico para
interpretar la estructura de precios del suelo urbano.
Fruto del mismo afn terico, la explicacin de la
existencia de rentas en el margen, el anlisis neoclsico
ide el concepto de coste de oportunidad. Rota la hiptesis de especializacin del suelo (monocultivo blander
en la perspectiva de RICARDO), se reconoci la posibilidad
de costos de oportunidad no nulos cuando, por la competencia de utilizaciones de la tierra menos rentables, el
propietario poda actuar econmicamente, imponiendo
una renta mnima, igual al menos a la obtenible de usar
el suelo en un sentido alternativo. Dicho planeamiento
resolva la existencia de rentas elevadas en los terrenos
agrcolas inmediatos a la ciudad. As, MARSHALlL indicar
que el valor de una parcela es igual al valor presente, descontndole todos los beneficios netos que puede producir; no es el uso actual el que determina el valor, sino el
mejor uso futuro. Est claro que, por s solo, dicho razonamiento no explicaba la existencia de rentas incluso en
los peores suelos, eso es, en aquellos en los que no eran
posibles utilizaciones alternativas.
115

130

MARx, K.: El Capital, op. cit., pgs. 574-575.

Es ms, ese tipo de planteamiento no explica la existencia de discontinuidades, de rupturas, en el gradiente

de renta en el paso de la ciudad al campo. De ah que los
modelos tericos basados en la doctrina neoclsica, como
es el conjunto de los modelos standard, el precio del
suelo en el margen o bien se considera igual al agrcola
(ALONSO) o bien se determina exgenamente.
La existencia de rentas absolutas urbanas ha concentrado el inters de los tericos, sobre todo desde EBERS~
TAD. EBERSTAD, al margen de sus importantes aportaciones
en teora del valor del suelo urbano a travs de la consideracin del tipo edificatorio 116, reconoce que en la medida en que la edificacin urbana se dirige hacia el terreno agrcola circundante, nace un nuevo tipo de renta fundiaria que se denomina renta del rea edificable, se
trata de una renta fundiaria ms elevada que el terreno
produce cuando viene utilizado como terreno edificable,
es decir, un precio bastante ms elevado del que correspondera a la utilizacin agrcola 117.
LOMBARDINI se ha interrogado sobre los motivos que
llevan a la existencia de valores en el margen urbano
superiores al precio de produccin normal (considerando como tal el coste promedio mnimo de produccin,
igual al precio agrcola ms los costos de urbanizacin y
los intereses del capital), cuando tendran que identificarse en una situacin de mercado concurrencial. El
116

EBERSTAD,

R.: Urbanistica in Germania..., op. cit., pgs. 400

y sigs. Aqu desarrolla EBERSTAD el concepto del tipo edificatorio.

El tipo (compacto, extensivo, etc.) determina la rentabilidad inmobiliaria y, por tanto, el valor del suelo, y no al contrario, como
a menudo se piensa.
El estudio de las acciones especulativas en el sentido de edificar intensivamente como sistema de revalorizacin del suelo,
es, pues, el elemento central de la aportacin de EBERSTAD a la
teora de los valores urbanos, su ms importante desarrollo, as
como su anlisis de polticas urbanas, desde :los planeamientos,
encaminadas a regular el mercado del suelo mediante el control
del tipo e intensidad edificatoria.
117
EBERSTAD, R.: Op. cit., pgs. 398 y 399.

131

coste de los terrenos en el cinturn externo se eleva por

encima de su valor (o precio) normal ( ... ), por cuanto la
oferta de los mismos tiende a ser inferior a la demanda
que existira al precio normal. La restriccin de la oferta
es consecuencia de: a) la especulacin; b) la poltica de
infraestructuras 118. Llega as a la conclusin de que la
renta absoluta es patolgica frente a las rentas diferenciales, que seran ineliminables (dada la limitacin efectiva de suelo en las coronas internas). Dos motivos, pues,
orientan el anlisis de LOMBARDINI sobre las rentas absolutas: la existencia de la propiedad, bien sea pequea y
dispersa (lo que provocara un pattern de urbanizacin
en mancha de aceite), ya sea grande y concentrada (con
un crecimiento discontinuo, por paquetes de propiedades)
y las externalidades que representa la accin pblica (casi
siempre deficitaria y con estrategias favorecedoras de la
aparicin de rentas absolutas) en materia de infraestructuras 119.
Hasta aqu algunas aportaciones -no marxistas- a
la teora de las rentas absolutas, principalmente urbanas.
Veamos ahora cul es la perspectiva marxiana.
Dos tipos de razones llevan a MARX, siempre en el
terreno del anlisis de la utilizacin agrcola del suelo, a
justificar la existencia de rentas absolutas. En primer
lugar, la propiedad privada del suelo y el poder de monopolio que dicha propiedad tiene para retirar terrenos del
mercado, restringiendo artificialmente la oferta, hasta
que generen renta. El simple hecho de la propiedad jurdica sobre la tierra no procura renta de ninguna clase al
LOMBARDINI, S.: La normalizacin..., op. cit., pg. 6.
En este ltimo sentido, hay que mencionar un anlisis
semejante a LASUEN, J. R.: La Poltica del Suelo Urbano, Arquitectura, nm. 162, 1972. LASUEN borra de entre las causas de encarecimiento del suelo (no se refiere, pues, de una manera explcita a las rentas absolutas), el efecto del monopolio de la propiedad, y concentra su anlisis en la falta de oferta bsica de suelo,
producto prioritario de la accin pblica de la construccin de
infraes tructuras.
118
119

132

su tierra de la explotacin mientras las condiciones econmicas no le permitan valorizarla de manera que deje
un remanente ( ...). El terrateniente no puede hacer que
aumente o disminuya la cantidad absoluta de ese campo
de inversin, pero s est en sus manos hacer que aumente
o disminuya la cantidad de tierras que se encuentren en
el mercado 120.
El segundo motivo, estrechamente vinculado con el
primero, consiste en que los productos de la tierra,
agrcolas o edificatorios, no se venden a su precio de produccin, sino a su valor. No obstante, es necesario ir a la
raz de estos conceptos de MARX para comprender su significado. Para MARX, el precio de produccin de una
mercanca no es, ni mucho menos, idntico a su valor
( ... ); el precio de produccin de una mercanca puede ser
terrateniente. Le da, en cambio, la potestad de sustraer
superior o inferior a su valor, y slo excepcionalmente
coincide con ste ( ... ). La proporcin entre el precio de
produccin de una mercanca y su valor se determina
exclusivamente por la proporcin entre la parte variable
del capital con que se la produce y su parte constante,
o sea, por la composicin orgnica del capital productivo.
Si la composicin orgnica del capital de una rama de
produccin es inferior a la del capital social medio ( ... ),
el valor de su producto ser necesariamente superior a su
precio de produccin. Es decir, dicho capital, por utilizar
ms trabajo vivo, producir con la misma explotacin
ms plusvalor, y, por tanto, ms beneficio, que una parte
alcuota igual al capital medio de la sociedad (...). y a la
inversa, cuando el capital invertido en una rama determinada de produccin sea de composicin orgnica superior a la del capital medio de la sociedad. El valor de
las mercancas producidas por dicho capital ser inferior
a su precio de produccin. Este hecho no basta, no obstante, para justificar la existencia de la renta absoluta.
120

MARX,

K.: El Capital, op. cit., pg. 702.

133

Los precios de produccin nacen de una compensacin de los valores de las mercancas que, tras reponer
los respectivos valores/capitales invertidos en las distintas ramas de produccin, distribuye la plusvala total, no
en la proporcin en que ha sido producida en las distintas ramas (. .. ), sino en proporcin a la magnitud de los
capitales invertidos. Slo as puede surgir un beneficio
medio y el precio de produccin de las mercancas (oo.).
Los capitales tienden constantemente a imponer a travs
de la competencia dicha compensacin ( ... ). Se da por
supuesto aqu que, ante esta competencia de capitales, no
se interpone barrera alguna ( ... ). Si sucediera lo contrario, si el capital tropezara con una potencia extraa que
no pudiera superar (. oo), el remanente del valor de las
mercancas sobre su precio de produccin engendrara
un beneficio excedente que podra convertirse en renta y
adquirir, como tal, una existencia sustantiva frente al
beneficio. Pues bien, la propiedad territorial es dicha potencia extraa y la barrera que se alza ante el capital
deseoso de invertirse en suelo 121. La propiedad privada
de la tierra es el elemento que impide la persecucin de
capitales entre la agricultura (y por extensin, la edificacin) y el resto de actividades productivas, determinando,
crnicamente, su inferior composicin orgnica de capital, as como la venta del producto a su valor, que no al
precio de produccin, generando la renta absoluta.
Ambos factores determinantes de las rentas, como
acabamos de ver, vienen vinculados por el hecho de la
existencia de la propiedad. No obstante, MARX parece
identificar renta absoluta con ese ltimo elemento ms
que con toda accin monopolista sobre el suelo. En teora, podra suponerse una accin monopolista que llevara
el suelo a venderse, incluso el del margen, no a su valor, sino sobre ste. Incluso podra hipotetizarse tal situacin en un contexto en el que la produccin de la tierra
121

134

MARx, K.: El Capital, op. cit., pgs. 704-707.

denotara una 'composicin orgnica no inferior a la media. En tal caso, el suelo se redistribuira con una parte
de la plusvala conseguida en las restantes ramas productivas que no en la agrcola/edificatoria, como presupone
que los productos se vendan a su valor. MARX, en cambio,
tiende a identiqcar renta absoluta con esta ltima situacin al afirmar que si la composicin media del capital
agrcola fuera la misma o ms alta que la del capital
social medio, desaparecera la renta absoluta 122.
Dicha conceptualizacin de renta absoluta, por otro
lado, dificulta su aplicacin anloga al hecho urbano 123.
Ya que, si es hipotetizable (y la experiencia tiende a
confirmarlo) que, por regla general, la edificacin denota
una composicin inorgnica de capital inferior a la media
social (descapitalizacin, minifundismo, predominio del
capital vivo sobre el muerto, etc.), en absoluto puede sustentarse que sta sea ms baja que la agrcola. iDe ningn
modo puede suponerse, pues, la existencia de rentas absolutas entre las utilizaciones urbanas y agrcolas de los
terrenos en trminos de composiciones orgnicas. La
renta absoluta urbana solamente puede ser el resultado
de la pura y simple accin monopolista de la propiedad
(considerando ratios de capital fijo por unidad superficial constantes). Denota que el suelo se vende .por encima de su valor, en la acepcin marxiana.
Por ltimo, debemos citar la correccin que LIPIETZ
ha hecho del planteamiento de MARX sobre la articulacin
de las rentas absolutas con las diferenciales para obtener
las rentas totales del suelo. Segn MARX, la renta absoluta es la que se da en el margen -en las peores tierras en el anlisis agrcola-, ya que es sobre el que se
fija el precio de venta de los productos de la tierra. La
renta producida por esas tierras marginales es la renta
absoluta. Anlisis que puede expresarse as:

R=RA+l:RD
122

MARX,

[31]

K.: El Capital, op. cit., pg. 709.

135

Siendo R la renta total del suelo, RA las rentas absolutas y LRD la suma de rentas diferenciales, en cada
punto.
LIPIETZ critica dicha postura, que llama marginalisla, afirmando que el anlisis marxista (no de MARX) identifica el valor de una mercanca no con la cantidad de
trabajo para producirla en el margen, sino con la cantidad de trabajo social medio necesario para su reproduccin en el mercado. Dicho trabajo social medio lo
es del conjunto de la produccin (agrcola) de la tierra.
En este sentido debemos afirmar que rentas absolutas y
diferenciales no se suman, sino que se modulan entre
s 124; la ecuacin [31] puede reescribirse:
R=RALRD
4.2.

[32]

RENTA MONOPOLISTA

Debemos repetir, de entrada, que MARX no realiza un

estudio sistemtico de la formacin de las rentas urbanas. Se limita a sugerir: 1) que en stas, el factor situacin juega un rol importante; 2) que denotan (en el caso
de los propietarios rentistas de la Ingleterra del XIX) la
total pasividad del propiletario, que se limita a explotar
los progresos del desarrollo social, y 3) el predominio
del precio de monopolio en su generacin. No nos detendremos aqu en el anlisis de las rentas diferenciales
en su acepcin marxiana, dado que su papel, sin ser despreciable en el contexto urbano, s es claramente subor123
MARX no se plantea la teorizacin de rentas absolutas urbanas. Unicamente dice que la renta de los solares se regula por
la renta agrcola en sentido estricto, lo que parece sugerir que el
precio del margen urbano se rige por el del suelo agrcola.
MARX, K.: El Capital, op. cit., pg. 717.
124
LIPIETZ, A.: Le tribut fander urbain., Maspero, Pars, 1974,
pgs. 112 y sigs.

136

dinado. Nos centraremos en esta ltima cuestin, clave

para MARX, para explicar la formacin de las rentas urbanas a pesar de que solamente le dedicara una frase:
el predominio absoluto que (en el suelo urbano) juega
el precio de monopolio 125.
Comienza MARX diferenciando que la renta proceda
de un precio de monopolio de los productos de la misma
tierra, independiente de aqulla, o segn que los productos se vendan a un precio de nlonopolio, para imponer
as la existencia de una renta. Distincin clave para entender la formacin de los valores urbanos. 'Cuando
hablamos de precio de monopolio -contina-, queremos referirnos a un precio que se determina exclusivamente por la apetencia de C01npra )/la capacidad de gasto
de los compradores, independientemente del precio determinado por el precio general de produccin o por el valor de los productos ( ... ). En estos casos, el precio de
monopolio es el que crea la renta. Pone as el ejemplo
de la via: cmo una via que produce un vino excepcional podr imponer un precio de monopolio, una ganancia
extraordinaria, y sta convertirse en renta y ser apropiada por el propietario gracias a la existencia de la propiedad privada de la tierra. y a la inversa, la renta crear
precio de monopolio cuando el (producto) se venda no
solamente por encima de su precio de produccin, sino
tambin por encima de su valor, gracias a la traba que
la propiedad opone a la inversin no rentable de capital
en las tierras (no utilizadas)>> 126.
Juego de rentas monopolistas que nos sirve para interpretar buena parte de los procesos de formacin de
precios de las ciudades. Efectivamente, la renta basada
en un precio de monopolio, es decir, en la necesidad de
consumo y capacidad econmica de parte de la demanda
(en el marco de una oferta limitada), coincide, bsicamente, con la generacin de precios en las reas privile125

1~6

MARX,
MARX,

K.: El Capital, op. cit., pg. 717.

K.: El Capital, op. cit., pg. 719.

137

giadas de la ciudad. La necesidad de localizaciones centrales (por motivos, sobre todo, de representatiividad urbana) del terciario elevado y de ubicaciones segregadas,
con elevada calidad urbana y servicios pblicos, de las
clases econmicamente solventes, en un contexto de oferta inelstica, como es la que configura la estructura urbana, determinan -incluso en ausencia de prcticas monopolistas voluntarias- la aparicin de precios de monopolio, de sobre-beneficios susceptibles de ser apropiados por
los propietarios de la tierra. En este sentido, puede decirse que el uso del suelo condiciona su valorp es decir,
que este ltimo no viene tanto determinado por la propiedad en s misma, como en la competencia excepcional
que algunos extraordinarios realizan entre s.
y por otra parte, al imponer trabas la propiedad a la
colocacin de nuevos terrenos en el mercado, determina
la aparicin de rentas de monopolio, que se convierten
en precios de monopolio del producto espacial urbano
(vivienda, particularmente). La capacidad, por ejemplo,
de los propietarios de casas en los cascos consolidados,
de detraer viviendas del mercado, si no es a cambio de
la obtencin de unos niveles de beneficios considerados
subjetivamente como rentables, denota dicha capacidad
de la propiedad de convertir rentas de monopolio en precios de monopolio (ya que son superiores a los que se
obtendran en el mercado libre). Exactamente lo mismo
sucede en los procesos de urbanizacin marginal. Aqu, los
propietarios explotan las necesidades de vivienda de los
usuarios a travs de la exigencia de rentas de monopolio
(aunque puedan ser muy inferiores a las del mercado lega!), sin arriesgar el ms mnimo capital en urbanizacin
y edificacin. Rentas de monopolio, en definitiva, que denotan la capacidad de una parte de la poblacin de
imponer a otra un tributo por el derecho a habitar la
tierra 127. Funcionamiento del mercado inmobiliario, en el
127

138

MARX,

K.: El Capital, op. cit., pg. 717.

que ahora s puede decirse que el valor del suelo determina el precio del producto espacial urbano 128.
Posiblemente haya sido LIPIETZ quien, en la escuela
marxista europea, ha desarrollado en mayor medida los
anteriores anlisis de MARX referidos a las rentas de monopolio, aplicndolas al caso urbano. Parte LIPIETZ de
un planteamiento respecto a otras aplicaciones de los
conceptos de renta de MARX al suelo urbano. As, critica
a ALQUIER la identificacin como renta diferencial 1 (basada en la situacin y fertilidad natural de los terrenos)
de las rentas de edificabilidad permitidas por el zoning,
as como las de posicin (distancia al CBO). Para LIPIETZ,
en cambio, el coeficiente de edificabilidad no puede asimilarse a la fertilidad, ya que no es sino una limitacin a la
inversin de capital sobre el territorio; se trata, pues, de
un tipo de renta diferencia 2, es decir, dependiente de la
productividad del capital invertido, en la terminologa
marxista. La situacin urbana tampoco puede interpretarse en el sentido clsico, ya que no representa diferencias
en el coste de produccin y, por tanto, extraordinarios
beneficios diferenciales susceptibles de ser apropiados en
forma de renta. La situacin es la localizacin en la estructura espacial urbana; diferentes situaciones representan distintos niveles de rentabilida, a igual capital invertido, expresando la jerarquizacin del mercado urbano.
128 Un poco, pues, en la lnea de los ecologistas americanos
en que es la actuacin especulativa de la propiedad la que determina el uso, frente a la pOSIcin neoclsica -explcitamente rci(~re sur les terraines urbains, y LOJKlNE, J.: y a-t-l une rente
cogida en ALONSO-, en que es el uso el que determina el valor.
129
Entre las transposiciones de la conceptualizacin marxista
de la renta de la tierra al suelo urbano, hay que resaltar especialmente a ALQUIER, F.: Contribution a l'tude de la rente fonfonciere urbaine?, a Espace el Socits, nm. 2. Una coleccin
de stas y otras contribuciones se puede consultar en RODRGUEZ,
J.: Contribuciones a la teora de la Urbanizacin Capitalista,
Documentos de Anlisis Urbano, 2, Publicaciones del Departamento de Geografa de la Universidad Autnoma de Barcelona, 1974.

139

La situacin de un terreno a construir es, pues, su l/fertilidad" socialmente determinado y no fsico-qumica 130.
LIPIETZ realiza una transposicin de los conceptos
marxistas de divisin tcnica y divisin social a la realidad urbana. Considera que existe una divisin tcnicoeconmica del espacio, identificada en la localizacin del
capital fijo (productivo en particular), que articulada en
la divisin tcnico-econmica del trabajo, determina el
nivel de las fuerzas productivas de una determinada formacin social. As, se considera que la divisin social de)
trabajo, que impera a nivel de relaciones sociales de produccin, se manifiesta en divisin social del espacio 131,
Viene determinada por una serie de factores: forma espacial del sistema de transporte, pattern de distribucin
de servicios urbanos pblicos y de otras externalidades,
manifestacin de actitudes sociales segregadoras o discriminadoras, etc. La divisin social del espacio se convierte, en definitiva, en el objeto central del anlisis urbano, el elemento sobre el que se construye la diversifi
cacin espacial del mercado urbano, y, por tanto, los
valores del suelo.
PIPIETZ opone a las diferencias cuantitativas de la
productividad agraria del suelo las diferencias cualitativas de la productividad urbana. Se deduce de ello que
la diferencia de l/productividades" de los terrenos no es
puramente fsico-econmica", sino que depende tambin
del precio de venta de los terrenos producidos en los
distintos puntos de la Divisin Social del Espacio ( ... ) por
el funcionamiento del sistema de promocin inmobiliaria 132. El beneficio realizable en cada lugar no depende
fundamentalmente de la fantasa o capacidad del promotor, sino que viene determinado por la jerarquizacin
social del espacio. Cuando un sector viene ya caracterizado por la divisin del espacio con el tipo de producto
1/

130
131
132

140

LIPIETZ,
LIPlETZ,
LIPIETZ,

A.: Op. cit., pg. 141.

A.: Op. cit., pg. 22.
A.: Op. cit., pg. 105.

espacial urbano que puede edificarse, el precio del suelo

interioriza el beneficio que ste permite conseguir. Y a la
vez, el precio del suelo imposibilita toda utilizacin urbana jerrquicamente inferior a la revelada por la divisin social del espacio. El mecanismo del tributo diferencial es, por tanto, el operador econmico de la reproduccin de la divisin social del espacio 133. Diferencia de
valores que, por otra parte, identifica LIPIETZ con el tributo tipo Engels, motivado en la explotacin de la necesidad de localizacin, as como en la capacidad de gasto
de la demanda, es decir, con el concepto de renta monopolista en la configuracin terica de Marx. Las rentas
monopolistas, en suma, juegan el papel central del mercado inmobiliario al reflejar la diferenciacin econmicosocial del espacio, a la vez que contribuir a su reproduccin y perpetuacin temporal.
Una perspectiva terica no muy distinta es desarrollada por HARVEY. Partiendo HARVEY de una visin crtica
del concepto de espacio continuo, nico y homogneo,
propio de la teora standard, desarrolla un atractivo anlisis del proceso de formacin del mercado urbano. Considera, particularmente, la localizacin de los distintos
usuarios en la estructura urbana como un proceso separado, dicontinuo, de empaquetado de los distintos niveles de demanda en determinados lugares del espacio
urbano. Si consideramos que la localizacin se produce
de forma secuencial a lo largo del sistema urbano dividido en un nmero amplio, pero limitado de parcelas de
terreno, entonces la teora del uso del suelo aparece
como un problema secuencial de empaquetado" del espacio (... ). En un mercado de vivienda con un stock fijo
de viviendas el proceso es anlogo al de ocupar secuencialmente los asientos en un teatro vaCo. El primero
tendr n posibilidades de elegir, el segundo, n-l, y as
sucesivamente, hasta que el ltimo no tendr posibilidad
11

133

1.41

alguna de eleccin. Si los que entran en el mercado 10

hacen por orden de capacidad de licitacin, entonces
aquellos que tengan dinero tendrn ms posibilidades de
eleccin, mientras que los ms pobres ocuparn los asientos que queden una vez que todos los dems hayan escogido lugar 134. Dicho razonamiento llevar a HARVEY a
sustentar la existencia de beneficios diferenciales en todo
el mercado, dado el carcter monopolista del espacio,
que confiere la propiedad privada del suelo. Los monopolistas, como individuos, maximizan beneficios, produciendo hasta el punto en que los costos marginales son
iguales a los beneficios marginales y no al precio (como
sera el caso de competencia pura). Ello significa un menor volumen de produccin, unos precios ms elevados
y unos beneficios mayores, tanto en una situacin de monopolio individual como de clase 135. En tal situacin, los
ricos estn en mejor posicin para escapar de sus resultados, mientras que los pobres ven sus posibilidades de
eleccin sumamente reducidas. Por tanto, llegamos a la
conclusin fundamental de que el rico puede dominar el
espacio, mientras que el pobre se encuentra atrapado
en l 136.
Siguiendo en esa misma lnea terica, HARVEY llegar
a la conceptualizacin de la idea de renta como monopolio de una clase o grupo social: la de los propietarios
del suelo. La cIass-monopoly rent aparece cuando
existe una clase de propietarios de unidades de recursos" (el suelo y las mejoras relativamente incorporadas
a l), que nicamente estn dispuestos a poner en el mercado si reciben un beneficio por encima de un nivel arbitt

134 HARVEY, D.: Social" " op. cit., pgs. 175 y 176 de la versin
castellana (1977).
135
HARVEY, D.: Social., " op. cit., pg. 179 de la versin castellana (1977).
136
HARVEY, D.: Social,. " op. cit., pg. 179 de la versin castellana (1977).

142

trario 13'1. Concepto que es, pues, paralelo al de renta de

monopolio, basada en una accin de monopolio de los
propietarios, de MARX. Dicha renta se realiza, sobre todo,
en los niveles inferiores de la jerarqua del mercado urbano, al obligar a pagar unos precios de monopolio por
vivienda a los usuarios menos favorecidos. Es la tpica
accin de los propietarios de casas antiguas en los cascos
obsoletos de las ciudades. Pero tambin es susceptible
de ser generalizable en todo el mercado urbano. As, HARVEY pone el ejemplo de cmo una clase de urbanizadores
especuladores ha explotado los deseos de suburbaniza. cin de las clases medias urbanas de las ciudades americanas canalizando, dirigiendo, dicha demanda, no slo
fsicamente, sino tambin econmicamente, hasta la consecucin de rentas de monopolio. En este sentido juegan
un papel importante los gustos dominantes, que, segn
HARVEY, pueden no ser simplemente espontneos, sino
tambin prefabricados, a travs de la produccin artificial de nuevas necesidades y sistemas de vida 138.
Es evidente que la class-monopoly rent puede aparecer all donde los propietarios tienen el poder de imponerla. Depende, pues, de la capacidad de articular decisiones comunes, de incidencia en los poderes pblicos
(municipales, sobre todo) y financieros, as como del grado de conciencia de los usuarios urbanos. No es siempre,
ni con los mismos niveles, conseguible por parte de la
propiedad urbana. En definitiva, depender de la correlacin de fuerzas existente en cada formacin urbana o
segmento de sta.
HARVEY analiza el caso de Baltimore. Tras estudiar el
protagonismo de los especuladores en la estrategia de
crecimiento de la ciudad (manipulando a su gusto la zonificacin, determinando la obsolencia del centro y fomentando la suburbanizacin) acaba por caracterizar el fun137
HARVEY, D.: Class-Monopoly Rent, Finance Capital and
the Urban Revolution, Regional Studies, 8, 1974, pg. 241.
138
HARVEY, D.: Class-Monopoly... , op. cit., pgs. 251 y sigs.

143

cionamiento del mercado inmobiliario residencial. Considera que ste se conforrnaen una serie de submercados,
relativamente autnomos entre s, que recogen sectores
especficos de la demanda y a partir de los cuales se
generan las rentas de monopolio. Esta estructura geogrfica de submercados de Baltimore forma un sistema
predeterminado en el contexto del cual los particulares
toman sus decisiones de vivienda 139. Es una estructura
formada histricamente y que se modifica con los conflictos sociales urbanos. No obstante, a corto plazo, la estructura viene dada, y su rigidez permite la realizacin de
la renta monopolista de clase en los diversos submer
cados.
Por tanto, para HARVEY, la estructuracin del mercado
en toda una serie de submercados, caracterizados diferencialmente desde un punto de vista fsico y canalizadores de segmentos especficos de la demanda (segn status social), es la base que permite la apropiacin de las
rentas monopolistas. La estructura urbana puede configurarse como un conjunto de escaseces (tantas como submercados), articulados espacialmente, que se explota monopolsticamente. Son absolutes spaces, espacios absolutos de escasez, cuyo mantenimiento histrico nicamente puede ser debido a la accin desarrollada por la
propiedad privada del suelo en el sentido de poner trabas,
barreras, al funcionam iento concurrencial del mercado
urbano.

139

144

HARVEY,

D.: Class-Monopoly... , op. cit., pg. 249.

5.

HACIA UNA INTERPRETACION TEDRICA DE LA

FORMACION DE LOS VALORES URBANOS

En los captulos anteriores hemos realizado una rpida visin de las principales teoras explicativas de la
formacin espacial de los valores del suelo. Es ahora necesario determinar con claridad cules son las lneas tericas que orientan el presente trabajo; que es la perspectiva especfica en que se sita. Intentaremos, pues, a continuacin desarrollar nuestra posicin respecto a alguna
de las cuestiones centrales que todo anlisis referente a
los valores urbanos debe plantearse. Posicin terica que
conducir el estudio que realizaremos de la formacin
espacial de los precios, en las partes segunda y tercera
de la presente Tesis.
De entrada, es necesario interrogarse respecto a cul
ha de ser el objeto concreto, especfico, de anlisis en un
estudio sobre los valores urbanos. Como hemos dicho
anteriormente, no existe unanimidad en las distintas
aproximaciones tericas en este sentido. Dos son, por
regla general, las grandes vas de anlisis. Por un lado,
aquella que situara en el valor del suelo el centro del
estudio terico-emprico. Y, por otra parte, aquella que
dirige su atencin al anlisis de los precios de la vivienda,
o ms en general, del producto espacial urbano. La presente Tesis no cree oportuno, desde la ptica de la (orma145
10

cin espacial de los valores urbanos, adoptar ninguna de

esas dos perspectivas.
El valor del suelo no puede ser el objeto central del
anlisis terico. En primer lugar, porque, como veremos
ms tarde, slo excepcionalmente el valor del suelo determina los usos y valores del producto espacial urbano.
El hecho de que, una vez determinados espacialmente, los
valores del suelo condicionen los usos y las intensidades
urbanas motiva, corrientemente, que se impute al precio
del suelo el encarecimiento de la vivienda. No obstante,
ello no es cierto en lneas generales. UnicameIllte en algunos submercados especficos, normalmente vinculados
con el margen urbano, las rentas de monopolio impuestas artificialmente por los propiearios conducen el precio
del producto espacial urbano.
El mercado de suelo se deriva del de la edificacin.
Los localizadores urbanos normalmente (aunque excepcionalmente s lo hagan) requieren utilizaciones urbanas,
no suelo en s. As, una empresa que quiera situar en una
ciudad sus oficinas, buscar techo terciario, no suelo en
abstracto; asimismo, una familia buscar vivienda. El
hecho de que, por lo general (las viviendas mviles, por
ejemplo, seran una excepcin), las diversas actividades
demandadas exijan de la base fsica que es el suelo, vincula, pero tambin articula indivisiblemente, ambos mercados: el del suelo y el del producto espacial urbano, siendo
el primero un derivado del segundo. Siguiendo este razonamiento, se llega a la conclusin de que, aun siendo dos
factores indisolublemente ligados, es el precio de la mercanca fsica urbana el que determina el precio del suelo
y no al revs. En el mercado de la vivienda, es el precio
de la vivienda el que determina el precio del suelo. Los
valores del suelo son incognoscibles si se desvinculan
del funcionamiento originario, primario, del mercado espacial (de estructura edificada) urbano.
El valor del suelo incorpora adems, con frecuencia,
factores que pueden ser exgenos al funcionamiento del
.146

mercado. Incluye, por ejemplo y de forma determinante,

las rentas de edificabilidad, producto normalmente de la
zonificacin adoptada en el planeamiento. Aunque los
resultados de zoning no pueden separarse totalmente de
la dinmica inmobiliaria (siendo, muchas veces, su producto inmediato), ni que el patrn de intensidades urbanas sea totalmente independizable del funcionamiento
del mercado, es evidente que goza de un nivel de autonoma suficientemente significativo (provinente del propio discurso disciplinar del planeamiento) como para
distorsionar, o al menos desfigurar, a travs de la asignacin diferencial de rentas de edificabilidad, la identificacin valor del suelo con valor de la localizacin
espacial.
y si el suelo no puede ser en s mismo objeto de
anlisis terico de la distribucin espacial de los precios
urbanos, parece claro que tampoco puede serlo el precio
de la mercanca urbana. Refirindonos al mercado residencial es evidente que el precio del producto vivienda
incorpora, adems de localizacin espacial, estructura edificada. Y si consideramos que el coste de sta no tiene
por qu identificarse con el valor de la primera, resulta
evidente que dentro del precio de la vivienda existen
componentes que distorsionan su conceptualizacin como
indicador del valor de cambio de la localizacin urbana.
El hecho de que, por regla general, el stock tiende a homogeneizarse por reas urbanas no invalida la afirmacin anterior si tenemos en cuenta, en primer lugar, que
sta no es absoluta (abunda la existencia de reas plurales en calidades edificatorias) y, en segundo, que la variacin marginal del costo de ejecucin material no tienen por qu variar proporcionalmente con el precio de
la situacin dentro de la estructura espacial urbana.
El valor de la localizacin urbana nicamente puede
ser aprehendido a travs del estudio de la repercusin.
La experiencia cotidiana del mercado inmobiliario es,
en este sentido, aleccionadora. Como ponen de manifies147

to unnimemente los promotores cuando stos compran

suelo, lo que hacen es adquirir bsicamente dos elementos fundamentales: repercusin o valor de situacin
urbana por unidad contable de edificacin y edificabili.:
dad, o intensidad de explotacin de cada localizacin.
Cierto es que el mercado urbano denota algunas excep
ciones en esta regla general; determinados tipos de utilizaciones urbanas se traducen en demandas diferenciales respecto al binomio repercusin/edificabilidad; la
vivienda unifamiliar y la industria, particularmente, pueden materializarse a travs de requerimientos de suelo,
que no de techo edificado (en un contexto dado de edificabilidades). Pero dichas demandas, repito, no son sino
excepciones a la que es regla general en el funcionamiento
de un. mercado inmobiliario mnimamente desarrollado
en .sentido capitalista.
La repercusin es, pues, el factor bsico, el elemento
central, sobre el que se vertebra la diferenciacin espacial de los valores urbanos. Es el indicador ms fiel de la
estructura jerrquica del mercado de localizaciones urbanas. Tiene sobre el valor global del suelo la ventaja
de despojarlo del factor exgeno de la edificabilidad, al
referirse a la unidad contable de mercanca espacial
urbana edificable. Nos indica, a igualdad de intensidad
(y por tanto de capital incorporado) de la edificacin,
el valor diferencial de cada situacin en la estructura
urbana. Tambin permite, sobre el valor en venta de la
unidad de producto urbano, discernir el que corresponde
al costo de ejecucin material (incluyendo financiacin,
promocin, etc.) del autntico valor locacional
Una segunda proposicin terica de la presente tesis
consiste en el rechazo, por no ajustarse a la realidad, de
la asuncin standard de funcionamiento nico, libre, competitivo, en equilibrio locacional a largo plazo del mercado urbano. Factores estructurales de la oferta (durabilidad y rigidez del stock edificado, inelasticidad de la
distribucin espacial de las externalidades urbansticas,
148

carcter no competitivo de la produccin de stas, etc.)

y de la demanda (patrones diferenciales de gustos y ge-

cesidades, inercia locacional -agravada en nuestro pas

por el proteccionismo vigente en la legislacin de alquileres y por la proliferacin de la propiedad horizontal-~
prejuicios, segregaciones y discriminaciones sociales, etctera), articulados sobre la existencia de lo propiedad
privada del suelo (y la proliferacin de prcticas especulativas y monopolistas que sta genera) determinan la
invalidez de la citada presuncin standard de funcionamiento del mercado. Por el contrario, es necesario hipotetizar un mercado no plenamente competitivo, en el que
numerosos factores vienen implementados no concurrencialmente por la accin pblica en sus diversos niveles
de determinacin en los que la propiedad privada pone
serias trabas y limitaciones a la libre accin de oferta
y demanda. Un mercado no continuo y homogneo, en
el que existen numerosas discontinuidades espaciales
producto de una distribucin diferencial del stock, servicios y otras externalidades urbansticas. Un mercado en
el que no es conseguible el ptimo locacional, sino que
se caracteriza por la persistencia de desequilibrios en la
localizacin de los localizadores urbanos, dada la inercia
fsica existente, la muy desigual capacidad econmica de
la demanda y el abanico de opciones de la oferta, que en
un momento dado se producen. Un mercado, en suma,
caracterizado por un funcionamiento no nico, sino compartimentalizado, segmentado en funcin -entre otros
factores- de los usos urbanos, rgimen de tenencia de
las viviendas, caractersticas de la oferta y capacidad
econmica de la demanda.
Desde esta perspectiva, la originalidad de la presente
tesis consiste en articular la que hemos llamado teora
de las rentas monopolistas con la de los submercados~
Dentro de la conceptualizacin marxista, . las rentas
monopolistas constituyen la clave para la interpretacin
terica de la formacin de los valores urbanos. En los
149

peldaos inferiores de la jerarqua espacial, la accin retentiva de la propiedad urbana impide la colocacin efectiva en el mercado del suelo urbanizado necesario para
satisfacer las necesidades de la demanda si no es a cambio de la apropiacin de un plusvalor, por encima del
coste de oportunidad agrcola y de los gastos de urbanizacin. Igualmente, articulada o no con la situacin anterior, la falta de una actuacin eficaz de la administracin pblica en materia de infraestructuras bsicas puede ser un elemento suplem,entario, pero de gran importancia, que fomente la escasez natural del suelo urbano
y agrave la situacin de monopolio del suelo ya equipado. Rentas absolutas, por tanto, motivadas en la accin monopolista de la propiedad y, en su caso, en el
dficit de la actuacin pblica y que se caracterizan por
el hecho de que es el valor del suelo lo que gua su uso
y, por tanto, el precio de ste. En este sentido, rentas
de monopolio se transforman en precios de monopolio de la mercanca espacial edificada; no reflejando
estos ltimos su autntico precio de produccin.
En los grados superiores del mercado urbano, en cambio, es la necesidad de la demanda la que, articulada
en su capacidad de gasto, determina precios de monopolio del producto edificado, que se transforman en
rentas de monopolio del suelo que lo sustenta.
El hecho es que la generacin de rentas de monopolio
no se limita a los extremos del mercado, sino que e~ de
prever que conduce la totalidad de su funcionamiento.
Las rentas de monopolio, basadas ya en la accin monoplica de la propiedad (voluntaria y I o sustentada por
incapacidad pblica), ya en la existencia de mercados de
monopolio del producto urbano, se articulan entre s,
determinando el desarrollo general del mercado inmobiliario. En este sentido, puede hipotizarse ste como la
existencia encadenada de una serie de submercados de
escasez. El mercado urbano tiende a estructurarse en una
pluralidad de segmentos en relacin a los distintos nive150

les existentes de oferta y demanda. La diferenciacin espacial de la oferta, producto de la distribucin cualitativa
del stock edificado, as como de las externalidades urbansticas, articulada en la distinta capacidad econmica y
de .preferencias locacionales de la demanda, determina la
existencia de un espacio de mercado discontinuo, no montono, que bien puede conceptualizarse en los trminos
de la teora de los submercados. Estos no son sino el
resultado de toda una serie de equilibrios especficos
de la oferta y la demanda en cada uno de los peldaos de
la jerarqua espacial. Son, por tanto, compartimentos
autnomos, con sistemas especficos de formacin de
precios. Pero, a la vez, son segmentos interdependientes
en la medida en que cada uno de ellos no se produce,
por regla general, un autntico equilibrio locacional, eso
es, un ajuste pleno de oferta y demanda, sino que se
caracterizan por su funcionamiento estructuralmente deficitario. Normalmente, las reas con servicios urbansticos adecuados, nivel de limpieza ambiental aceptable,
stock edificado en buen estado, oferta de vivienda cualificada, bien comunicadas y caracterizadas por un status
social elevado, son limitadas a lo largo de la estructura
urbana. Ello provoca que los potenciales demandantes de
estas reas superen con mucho sus capacidades de oferta
real en un momento dado. Si aadimos que muchas de
dichas caractersticas no pueden ser producidas competitiva ni industrialmente y que, en no pocos casos, la
propiedad urbana pone limitaciones a su creacin masiva,
nos encontraremos ante la siguiente situacin: situacin
estructuralmente deficitaria de la oferta que provoca que
el nmero de licitadores de cada conjunto de caractersticas urbanas supere en mucho su capacidad, elevacin consecuente de los precios a niveles asimilables a los
de monopolio y vertido de la demanda insatisfecha a grados inferiores (es decir, a conjuntos menos calificados) de la jerarqua urbana. Procesos de escaseces/vertidos que Sp- reproducen entre submercados hasta su base,

151

el margen urbano, donde la accin retentiva artificial

o natural de la oferta provoca una escasez absoluta. Los
resultados son claros. En primer lugar, los precios de
equilibrio de cada submercado son autnticos precios
de monopolio, dado el desequilibrio real existente entre
oferta y demanda en cada nivel. Los precios siempre se
elevan al mximo admisible por la capacidad econmica
de cada segmento de la demanda en un momento dado.
No respondern a diferencias reales en su precio de produccin. Ello es vlido incluso para situaciones ms o
menos momentneas en las que tericamente la oferta
supera a la demanda, en un nivel dado. Los precios del
suelo otorgados histricamente sirven de elemento de
elevacin artificial del precio de la mercanca urbana,
provocando, aunque sea a costa de un stock invendido
o inmovilizado importante, el mantenimiento del funcio"'
namiento de escasez. Los precios del suelo urbano, una
vez ste incorporado a la jerarqua espacial, son el elemento reproductor fsica y temporalmente de la existencia de submercados, canalizando espacial y econmicamente la demanda. En segundo lugar, y an ms importante, la aparicin de precios de monopolio no necesita,
por regla general y a excepcin del margen urbano, la
existencia de prcticas de monopolio reales por parte de
la propiedad/promocin. Efectivamente, basta con una
oferta inelstica de externalidades y de stock y una demanda igualmente rgida de dichas caractersticas urbanas, como es previsible que se produce en reas metropolitanas del tipo europeo-mediterrneo, para la generacin de los citados submercados de escasez con los precios-rentas de monopolio que son su resultado. Hiptesis
ms realista, sta, que la pretensin explcita de HARVEY,
de accin colusiva, ,de clase del conjunto de la promocin/propiedad de cada segmento del mercado urbano.
Debemos concluir afirmando, como lo hace la teora
standard, que es el uso lo que determina el valor del
suelo, pero que al hacerlo no lo hace competitivamente,
152

sino en el marco de una serie de submercados de escasez

en los que los precios resultantes, lejos de 'aproximarse
o de tender a su precio de produccin, se sitan por
encima no solamente de ste, sino, muy previsiblemente,
de su valor, determinando su transformacin en rentas
de monopolio.
Una ltima conclusin, de gran trascendencia, se refiere a la incidencia del desarrollo histrico de cada estructura urbana en la formacin/reproduccin de los
valores. Hemos visto ya el papel que tienen el stock y las
externalidades histricamente heredadas para la determinacin de los precios. El capital materializado en stock,
urbanizacin y externalidades vinculado con la inercia
locacional (ms o menos fomentada institucionalmente),
irreemplazables, si no es con con escalas temporales
extraordinariamente prolongadas, provocando una fijacin espacial de precios urbanos. Y al revs, una vez determinado suelo ha sido incorporado a la Divisin social
del Espacio, en terminologa de LIPIETZ, ha sido subsumido en la estructura jerrquica del mercado urbano, su
valor contribuye a reproducir temporalmente su rol urbano. Los valores pasan a determinar los usos. Proyeccin de la ciudad histrica que determina temporalmente los procesos de crecimiento y, por tanto, de formacin de nuevos valores urbanos. El tiempo, la formacin histrica del mercado y estructura urbanas pasan,
as, a ser objeto de anlisis terico-emprico, la evolucin
misma de la ciudad pasa a situarse en el centro del estudio de la generacin de los valores del suelo. El trabajo
de VIEILLE sobre Tehern es un ejemplo paradigmtico
en esta direccin 140.
'Las anteriores reflexiones en cuanto al funcionamiento
del mercado inmobiliario, el papel clave que en ste juegan las rentas de monopolio y la estructura segmentada
140 VIEILLE, P.: March des terrain et socit urbaine sur la
ville de Teharan, Anthropos, Pars; traduccin castellana Gustavo
Gili, Barcelona, 1974.

153

en submercados autnomos nos lleva a una tercera cuestin terica del mayor inters: cmo se incardinan las
extraordinarias ganancias conseguidas en los distintos
submercados en el objeto bsico de nuestro anlisis, el
valor de repercusin?
Es necesario empezar afirmando que todo beneficio
extraordinario, no especulativo o coyuntural, de los distintos mercados de mercancas espaciales edificadas es
imputable nica y exclusivamente a la localizacin espacial. Es necesario precisar que la ganancia a la que nos
referimos debe ser extraordinaria, es decir, producto no
de la accin concurrencial de la produccin que lleva,
como es sabido, a la perecuacin tendencial de los diversos beneficios en una tasa media, sobre la que oscilan las
distintas ramas productivas. Como tambin sabemos, la
propiedad privada del suelo es el principal obstculo
que impide que la perecuacin se produzca en la edificacin (como en la agricultura), determinando la perpetuacin temporal de las rentas del suelo, a diferencia de
los restantes sectores no monopolizables. Las lneas anteriores han revelado, por otra parte, cmo dicho beneficio extraordinario se produce diferencialmente a lo
largo de la estructura urbana, se concreta en cada submercado en funcin del equilibrio-desequilibrado que lo
caracteriza. Este beneficio es, pues, imputable (una vez
incorporado un suelo especfico a la jerarqua urbana)
por la localizacin espacial. Es la situacin en la estructura urbana la que determina, en un determinado contexto de mercado, la diferencia entre los distintos beneficios extraordinarios intraurbanos. El valor del suelo por unidad de mercanca edificada, el valor de repercusacin, por tanto, no es sino la diferencia entre aquel
beneficio extraordinario y el que se hubiera conseguido
en el mercado de un funcionamiento plenamente libre,
competitivo, del mercado urbano. En trminos de beneficios es, pues, el plus beneficio que por encima del industrial otorga una determinada localizacin' espacial a su
154

detentador. Evidentemente, este beneficio debe ser la

resultante normal del mercado urbano y no especulativo,
conjuntural, ms o menos puntual. Es decir, no se trata
tanto del beneficio individual, concreto, de una determinada operacin inmobiliaria, como del beneficio resultante de un determinado funcionamiento normal de cada
segmento de mercado. En este sentido, puede afirmarse
que el beneficio extraordinario se transforma en valor de
repercusin. Lo que nos permite aprehender el profundo
significado que tiene la repercusin: lejos de ser la incidencia del precio del suelo en el producto urbano edificado, es la parte de este ltimo motivada en la localizacin
espacial, susceptible de ser apropiada por el detentador
del suelo. Y nos muestra tambin la ventaja metodolgica
de la repercusin respecto al valor global del suelo como
objeto de anlisis terico: en lugar de remarcar la autonoma, la independizacin, de ste con respecto al mercado de la vivienda, subraya la dependencia orgnica
existente entre el precio de la localizacin urbana y el de
la mercanca espacial edificada que se pueden realizar
en ella.
El valor de repercusin hemos dicho que es apropiado
por el detentador del derecho de propiedad. Ello no implica que necesariamente haya de ser apropiado por el
propietario del suelo. Tambin el promotor, en tanto que
ejercitante del derecho (o de la posesin) sobre el suelo,
puede hacerlo, a pesar de que por l no sea separable del
beneficio inmobiliario general. La renta del suelo adquiere as forma de renta inmobiliaria; y esto, en la medida
en que el beneficio extraordinario es tambin renta (o
valor) del suelo. Unicamente puede ser caracterizada plenamente como renta 'inmobiliaria si se debe a la accin
pura y exclusiva del promotor, es decir, si nos encontramos, por ejemplo, en rea de nueva creacin en la que
es la propia operacin inmobiliaria la que modela totalmente el producto y su precio. No obstante, en la medida
en que el suelo se incorpora a la jerarqua urbana, en
155

que el mercado incardina los usos/beneficios generados,

entonces los citados beneficios extraordinarios se identifican con el valor del suelo y adquieren la esencia de renta
espacial de localizacin urbana.
Lo que se acaba de afirmar es vlido incluso en el
contexto de una estructura de mercado con el conjunto
del suelo nacionalizado o municipalizado, sino que se ha
socializado efectivamente la produccin de viviendas, o
ms en general, de productos espaciales urbanos. En este
caso, es decir, en el que a una propiedad pblica del suelo
se le incorpora una actuacin privada no intervenida
(fijando, por ejemplo, niveles de beneficios), seran los
detentadores electivos, no legales, los poseedores del suelo, los promotores, quienes se apropiaran ms o menos
ntegramente las rentas del suelo.
Si, como hemos visto, toda ganancia extraordinaria es~
por regla general, convertible en valor del suelo, una forma adecuada de obtener la repercusin es residualmente.
Si conocemos los costos de ejecucin material y de promocin, el sistema de financiacin y el proceso de comercializacin, el valor de repercusin puede encontrarse a
travs de:
Pr

= Ps + Cu + Ca + Cc + Bc + oOp + Bp

[33]

Siendo Pr el precio de vivienda, Ps el precio del suelo,

Cu los costes de urbanizacin, Ca los de acondicionamiento urbano (caso de derribo, por ejemplo~ elle edificio
antiguo para construir uno nuevo), Cc los de ejecucin
material de la edificacin, Bc el beneficio industrial del
constructor, Dp los gastos del promotor y Bp el beneficio
de ste. Teniendo bien presente que tambin es beneficio
industrial, ya que todo plus-beneficio por encima de ste,
normal, no conjuntural, es asimilable -sea cual sea la
forma en que se revele- como valor del suelo.
Ms adelante, en la parte tercera de esta Tesis, se
desarrolla un sistema operativo de ejecucin [33].
156

Finalmente, debemos interrogarnos tambin respecto

a cules son los factores determinantes de los precios del
suelo, cules son los elementos que explican la distribucin intraurbana de los valores de localizacin. Debe entenderse que aqu nos referimos independientemente a
cada submercado, ya que, como hemos visto anteriormente, en cada uno de ellos pueden variarse no solamente
las caractersticas urbanas conseguibles, sino tambin
los gustos y necesidades de la demanda. Un submercado,
por ejemplo, puede diferenciarse internamente nicamente por la accesibilidad, mientras que otro lo har por
la calidad de los servicios pblicos, de las zonas verdes
o del stock edificado. Ser, pues, necesario, a travs del
anlisis emprico, encontrar para cada submercado los
factores determinantes de sus precios, es decir, sus sistemas especficos de formacin de los mismos. Lo que acabamos de decir no niega, de todas formas, la posible
~xistencia de caractersticas que expliquen interzonalmente la estructura de mercado de suelo existente. Si
existen dichos factores agregadores de los precios a escala urbana general, entonces muy posiblemente su papel
explicativo de los precios se vea muy disminuido, desaparezca, a escala de cada submercado, mientras observe su
autntico protagonismo para el conjunto del mercado
urbano. La obtencin de dichos factores explicativos, as
como de los que lo hacen a escala de submercado, slo
puede ser el resultado del anlisis emprico; pero muy
posiblemente a nivel agregado juegue un papel predominante la diferenciacin social y econmica de la demanda,
ya que, como se ha visto anteriormente, representa el
elemento central de estratificacin del mercado urbano.
Debemos conoJ.uir, pues, que existir un doble proceso
de determinacin de los precios (con independencia, naturalmente, de la concrecin de stos a escala parcelaria,
en la que juegan una serie de aspectos puntuales --orientacin, configuracin del solar, superficie, situacin respecto a la calle, etc.-, ocupan un rol especfico de ajuste
157

y concrecin de los valores zonales): el primero, a escala

de cada submercado, que nos revela los elementos determinantes de su variacin de precios, viene reflejado en
la ecuacin [34], mientras que el segundo, que actuara
a escala agregada, puede expresarse en la ecuacin [35].,
[34]
Siendo Vilos valores de cada submercado y Al j los
j factores A que explican los precios para cada submercado.
V

= f(Aro)

[35]

Siendo V los niveles de valores de los diversos submercados y Aro las caractersticas que intrvienen en la
formacin de stos a escala agregada.
Entre los factores explicativos, el anlisis que hemos
venido realizando en esta primera parte de la Tesis nos
da algunos criterios determinantes:
- La accesibilidad, la distancia al trabajo ms especficamente, debe ser, en principio, uno de los factores
determinantes de la localizacin urbana y, por tanto, de
los precios. En principio, ya que para algunos grupos
sociales puede actuar ms como un umbral (30 45 minutos) por encima del cual los criterios de ubicacin urbana
no siguen una relacin montona con la accesibilidad.
En todo caso, parece claro que la minimizacin de los
costes de transporte y, sobre todo, de la desutilidad de
los viajes, debe jugar como un factor de localizacin ms
o menos importante, siendo interiorizado en el mercado
de suelo.
- Las externalidades urbansticas, ya hemos visto
que tienen una incidencia decisiva en los precios urbanos. El hecho de que su oferta sea normalmente altamente inelstica, junto a la demanda rgida que stas determinan, implica un protagonismo esencial de dichos fac158

tores. Entre ellas podemos diferenciar los indicadores de

calidad urbana (nivel de urbanizacin y servicios intraestructurales, equipamiento colectivo, zonas verdes y esp~cios libres, polucin atmosfrica, ruidps, grado de soleamiento y ventilacin, etc.), del stock edificado (tipo
urbano, estado de conservacin, antigedad, servicios de
las viviendas, etc.) y la incidencia como externalidad -no
la competencia- de otros usos urbanos (industria -incidencia normalmente negativa-, terciario, cualificado
~positiva~, comercio, etc.).
- Un tercer tipo de factores determinantes de los
precios son los que se refieren a la jerarquizacin social
del espacio urbano. Tenemos, por una parte, el hecho
c9nstatado sociolgicamente de que los grupos sociales
prefieren vivir, por lo general, encerrados en s mismos.
La tendencia a quedarse en el mismo barrio en que se ha
vivido siempre, sera un ejemplo de dicho tipo de interdependencia locacional que puede determinar los precios.
Ms importante son las actitudes de jerarquizacin social
por lo. que se refiere a valores urbanos. El prestigio de
vivir en reas de elevado status social desempea en formaciones urbanas especficas un rol importante. Como
tambin lo hace, en ocasiones, el prejuicio de determinados estratos sociales de la demanda a no vivir mezclados
con las clases inferiores. Lo importante aqu no es el
hecho de la segregacin social del espacio, que podra
ser el resultado simple de la capacidad econmica de la
demanda, sino la jerarquizacin social de aqul, es decir,
la calificacin diferencial de la estructura urbana en funcin de su capacidad de atraccin/repulsin segn el
status social de los consumidores residentes.
Podemos concluir, a travs de la construccin de un
modelo (o de una serie de modelos, en funcin de los
submercados) explicativo de los precios del suelo, del
siguiente tipo:

v=

f(A, E.U., S)

[36]
159

Siendo V el valor del suelo, A la accesibilidad, E.U. las

externalidades urbansticas y S los atributos sociales del
entorno urbano. Rentas de accesibilidad, de externalidad
y de jerarquizacin social que, en suma, articuladas entre
s, determinan los valores de repercusin. No obstante,
es necesario advertir que dichas rentas no son independizables las unas de las otras: no se suman, sino que se
modulan espacialmente entre s. Tienen una conceptualizacin terica propia, especfica, pero no son independientes en su materializacin prctica. La accesibilidad,
por ejemplo, puede ir muy vinculada a la centralidad,
cuando sta es susceptible de representar un concepto
muy diferenciado del de aqulla: expresin no de comunicacin y movilidad, sino de relacin con el centro jerrquico del mercado urbano. Algunas externalidades urbansticas van muy vinculadas, igualmente, a la calificacin
social del espacio, siendo difcil separar los efectos que
aqullas tienen en esta ltima, y que es especficamente
jerarquizacin social.
La tercera parte de la presente Tesis se dirige precisamente a realizar el anlisis detallado de los valores
urbanos de Barcelona-ciudad, para descubrir los efectos
que los distintos factores explicativos de los precios tienen en ella, tanto a escala municipal agregada como por
submercados.

160

SEGUNDA PARTE

LA ESTRUCTURA DE VALORES URBANOS

DE BARCELONA-CIUDAD:
UN ANALISIS EMPIRICO

11

Hasta aqu hemos realizado una concentrada exposicin de las principales aproximaciones a la teora de lps
valores del suelo urbano. Asimismo hemos desarrollado
los elementos clave que, a nuestro juicio, determinan la
formacin y distribucin espacial de las rentas urbanas.
Se tratara ahora, en esta segunda parte, de contrastar dichas construcciones tericas con el anlisis emprico, concreto, de una formacin urbana especfica. En
nuestro caso: la Ciudad de Barcelona. Trataremos, por
lo tanto, de resumir aqu las principales conclusiones que
dicho anlisis --expuesto, por lo dems, en forma pormenorizada en otros lugares 141_ revela, en la presuncin
de que las mismas contribuyan a profundizar el debate
terico acerca de la generacin y distribucin espacial
de los valores urbanos.
En particular, los temas que concentran la discusin
terica, y que, en consecuencia, sern contrastados para
el caso de Barcelona, sern:
1) Los determinantes del valor. Ya hemos visto que
aqu la doctrina se escinde en tres grandes corrientes
contrapuestas entre s: la aproximacin -denominada
o

141
Sobre todo en ROCA, J.: Vers una interpretaci de la formaci i distribuci6 espacial deIs valors del sol a Barcelona, Tesis
Doctoral, Universidad de Barcelona, 1982. Igualmente ROCA, J., Y
FIGUERAS, J.: Los precios del suelo en el mbito metropolitano de
Barcleona, Corporacin Metropolitana de Barcelona, 1982.

163

standard o trade-off, y que en este libro se ha caracterizado como teora de las rentas de accesibilidadque pone el acento de la explicacin del pattern de valores a partir, bsicamente, de la accesibilidad al trabajo,
esto es, en la relacin cotidiana residencia/empleo, y segn la cual mayores costos, o desutilidades, en el transporte comportan repercusiones inversas en los precios
del suelo. La que se ha venido en llamar teoJra de las
rentas de externalidad urbanstica, que subraya la incidencia de las amenidades o caractersticas fsico-urbansticas de los barrios en la distribucin de los valores,
permitiendo as pasar de la simple esfera de la demanda
a la compleja relacin oferta/demanda como determinante de los precios. Y, finalmente, aquella ltima, la de las'
rentas de jerarquizacin socia!, que enfatiza la inter."
vencin de los factores sociales (de apropiacin y domi~'
nacin social del espacio' urbano), expresados, en manifestadheslales: como el ,prestigio, ,prejuicio y discriminacin social (del signo que sea), en el patrn de las rentas de localizacin urbanas.
2) El debate en torno a la unicidad o segmentacin
del mercado urbano. Esto es, en relacin al supuesto funcionamiento nico, homogneo, competitivo, en equilibrio
locacional a largo plazo del mercado, como hipotiza la
teora standard. En la que' tOdos los usuarios alcanzan
el ptimo locacional, en donde la oferta y la demnda
acaban por encajar de manera satisfactoria, y en la que
las rentas de' monopolio, o escasedad, no son sino una'
excepcin a un desarrollo 15sicamente concurrencial del
mercado.' O, en su opuesto, 'en relacin' al desarrollo estructuralmente segmentado, anistropo, discontinuo, crniimelte desequilibrado, en el, que las' prcticas concu-'
rrenciales no son precisamente la norma, sino la excep:,
cin, ,en el funcionamiento del mercado urbano, como
presupone la teora denominada de los submercados.
3) Y, finalmente, la discusin en torno' a la existencia o
d discriminClci,n. ,~spa.c.ial.enel mer.c;adQ, suelo!

no

164:

vivienda. Situacin absolutamente inimaginable 'en la

perspectiva terica tradicional, la cual implicara no 'slo
la existencia de compartimentos estancos en la distribu~'
cin espacial de atributos fsico-sociales, y, por tanto,
de precios del suelo (rompiendo la estructura homognea
y continua del mercado), sin'o, 'adems, Y'.sob.re todo, de
trabas, de constricciones, en el libre acceso entre submercados., Se. tratara,' en. consecuencia,. ,de. dernosft.at.Ja. c.xistencia"no"nicamente de <universos de' precios diferentes
entre ,los distintos subsistems, sino', asimismo, de tina
modulaCin ,entre dichas estructuras,' de.mercado .que
dirija la apropiacin social' del espacio urbano, exclu..~
yendo' a 'determinados sectores sociales la entrada en 'los
submercados privilegiados'; Conduciendo, en 'suma,:'-la
jerarquizacin social del esp'acio.
.
Proexistira"an' otra 'lnea de discurso que, merece
s'er 'abordada. Nos 'referimos a la constrccin de mode:.
los predictivos, frente los' interpretativos; antenor..:
mente mencionados. Es decir, se tratara de utilizar las
tcnicas de constatacin (y anlisis) emprico de los determinantes del valor, de los sulitner,a:'clos,"y':de la: discri~
minacin espacial, en el sentido de construir instrumentos: 'operativos' dtr valoracin urbaha; esto es,' modelos
reproductores, con el' mayor grado de, aproximacin po':
sible, 'de'la' estructura 'real de los p'recios del suelo de una'
formacin urbana dada. Modelos que, 'siendo susceptibles
de su implantacin automatizada mediante tcnicas 'corri:putorizadas, seran instrumentos de esencial' utilidad a:
efectos de fiscalidad (contribucin 'urbana, plusvaHa, et-'
c~ter~), a~ como de gestin urbanst~ca (expropiad~p:es,
reparcelaciones, compensaCiones> et.X" y;' en' sU caso; de
plane'amiento.'
.,
.
, En este ,sentido, el debate ~rico~empdco'puede ser
enormemente fructuoso a efectos prcticos. La transformacin d los modelos interpretativos en modelos explicativos ..y la posible conversin de estos ltimos e'n
m:odelos operativos devaJoracin inmobiliaria,que ,se;

165

explicita en ls ltimas pginas de este trabajo, sirve para

poner de manifiesto esta perspectiva eminentemente prctica del discurso terico' acerca de la valoracin urbana.
1.

SISTEMAS DE INFORMACIN Y TCNICAS EMPLEADAS

En el ltimo captulo de la primera parte expusimos

cul debe ser, a nuestro juicio, el objeto especfico de
todo estudio' cientfico acerca de los valores de localizacin urbana, el valor de repercusin, as como cules son
los grandes factores determinantes de su formacin y
distribucin espacial: la accesibilidad, las externalidades
urbansticas y la jerarquizacin social. Cabe ahora exponer de forma sinttica las fuentes de inform'aci6n y variables empleadas, el sistema de valoracin utilizado, as
como las tcnicas implementadas para la construccin
de los modelos analticos y predictivos.
1.1.

Los valores del suelo

La informacin referente a los valores de repercusin

se ha obtenido por medio de la realizacin de una valoracin particularizada de una muestra de operaciones inmobiliarias representativa del mercado de Barcelonaciudad. Evidentemente, al tratarse de un estudio acerca
de los valores del suelo destinado a vivienda, tan slo se
han incluido los solares de uso prioritariamente residencial.
El sistema de valoracin empleado ha sido el residual,
esto es, no obtenido directamente (mediante el acceso a
fuentes directas de transacciones de suelo), sino indirectamente, deduciendo el precio del suelo del de la vivienda.
Consiste este sistema de valoracin en, conocido el
precio de venta (o, en su caso, alquiler) del producto
espacial urbanv, deducir d,- l el cc'- junto de gastos ma-

166

teriales de ejecuclon, de promOClon y financiacin, as

como los beneficios del promotor y constructor. Es decir,
se trata de despojar al precio de la vivienda de todo
componente extrao al propio suelo, a la localizacin.
Por tanto, esta tcnica requiere, antes que nada, el conocimiento exhaustivo del mercado de vivienda del rea
a estudiar; en este caso, mediante una encuesta realizada entre 1981 y 1982 a unas 250 operaciones inmobiliarias de Barcelona. Asimismo implica la realizacin,
como efectivamente se ha efectuado, de una valoracin
pormenorizada del coste de construccin de cada actuacin. Y, adems, necesita de una informacin detallada
del resto de costes, condiciones de financiacin y beneficios de los diferentes agentes comprometidos en el proceso de ejecucin material.
El recurso a este sistema de valoracin indirecto, que
comporta no pocos problemas en su realizacin, se debe
al funcionamiento poco transparente del mercado inmobiliario en Barcelona: las transacciones de suelo no slo
no se publican abiertamente (mediante publicaciones especializadas a tal efecto, como sucede en otros pases),
sino que se ocultan, e incluso tergiversan (las declaraciones a efectos fiscales, por ejemplo), sistemticamente.
Con todo, cabe citar la excepcin de algunas inmobiliarias (*), las cuales nos han facilitado amplia informacin
sobre el mercado de suelo de Barcelona-ciudad. Dicha
informacin ha sido de indudable inters a la hora de
contrastar nuestra propia valoracin; resultando de dicho
proceso de depuracin una muestra definitiva de l55 valores de repercusin zonales, que han abarcado el conjunto de mercado de suelo residencial de Barcelona.
Volviendo a la tcnica de determinacin residual del
precio del suelo, sta requiere, en primer lugar, una definicin ajustada de la muestra a estudiar. En nuestro
caso se ha optado por analizar exclusivamente el seg(*) Muy especialmente debemos agradecer a CONFORT la
informacin que ha puesto a nuestra disposicin.

167

mento de mercado de nueva planta y destinado l venta.

Motivos tericos y prcticos determinan esta seleccin.
Se ha escogido nicamente el mercado de nueva planta
debido a que, por una parte, la valoracin de la edificacin es mucho ms sencilla. Se evita as la consideracin
de factores complejos, como son la incidencia en el valor
de la construccin d su estado de conservaCin, edad,
adaptabilidad funcional, grado de amortizacin de capitales invertidos, inflacin, necesidades' de liquidez' dei
vendedor, etc. Pero es que, adems,' dieho segmento es
mucho ms sensible 'que el
edificacin aritigua (ms
susceptible de. depender de las vicisitudes especficas de
los operadores) a los cambios experimentados en la relacin oferta/demanda. Superior dinmica y elasticidad
que conducen, por regla general 142, a hacer del segmento
de nueva planta el elemento fundamental que rige la
formacin de precios en la globalidad del mercado inmobiliario.
Igualmente se ha optado por el sector de mercado
destinado a la venta, los diferentes sistemas de formacin
de precios de ,venta y alquiler de las viviendas, unido .3
las condiciones de financiacin imperantes y a la apetencia ideolgica por la propiedad, han determinado la imposible competencia, en el mercado de nueva plan(a, de
ambos regmenes de tenencia. Para que el alquiler resulte
competitivo con la venta, tiene que situarse a unos niye~
les tan elevados que disuada a la demanda residencial,

de

142
Dicho proceder, no obstante, se enfrenta a la importante
limitacin que representa el. que en determjnada.s reas no ~~ista
mercado de nueva planta, al darse situaciones de ~olmataci(m y
falta de reposicin (el caso de los casos antiguos en proceso de
deterioro, por ejemplo) de la edificacin. En dichos casos, por
tanto, nos encontramos ante cajas negras; esto es, ante situaciones en las que no es posible conoce:r el valor mediante el acceso al mercado de nueva planta (al no existir transacciones de
suelo ni de edificacin); zonas, incluso, en las que no existe propiamente valor alguno, al carecer en absoluto de mercado. inmobiliario.
.

168

conducindola al otro segmento del mercado. De ah que

en ms de un 90 por 100 la oferta de nueva construccin
se dirija a la venta. Adems, el mantenimiento del sistema jJio~ccionista de alquileres aparece como un obstculo' ms' en el camino de este tipo de promocin,
determinando, en su articulacin con estructuras Hsicas
no reCientes, la profundizacin de la separacin entre el
mercado. de nueva planta .del de edi~cac.in aniigu~."
La determinacin residual del precio delsuelQ .implica, .en segundo Jugar, la. asignacin' pormenorizada del
coste de ejecucin material. La obtenGin de ~ste,por m 2
construido, se ha realizado por medio de una valoracin
individualizada. de cada operacin, gracias a su descripcin constructiva detallada (conseguida medirte el trabajo,de campo).
.
."
.
FInalmente, es 'preciso, panl obtener el valor residual
del sue~o, tenerun.conocim'iento profundo-de las. condiciones de financiacin, comercializacin (ritmo de ventas,
proceso. de rotacin de capitaL .. ), gastos de. promocin
y beneficios de los agentes inmobiliarios; Debido a que la
obtencin directa de estos datos es extremadamente. dif~
cH en una muestra tan amplia como la. nuestra, .se han
presumido ciertas hiptesis de comportamiento que perm.itentipificar cuantitativamente dichos factores. Evidentemente dicho proceder es siempre arriesgado, dada la
pluralidad de situaciones que caracteriza al mercado ,de
la vivienda. Partimos, no obstante, de la asuncin de que,
en lneas generales, el mercado residencial de Barcelonaciudad mantiene un nivel de dinamismo suficiente como
para hipotizar un funcionamiento .tendencialmente racionl (aunque sea con unos mrgenes de toleranc'ia- considerables) del mismo. El anlisis de la .informacin suministrada mediant.e el trabajo de campo confirma, por otra
parte, tal suposicin: los precios de venta, las.caracters:ticas constructivas de edificios y viviendas, as como las
condiciones de pago (entradas, hipotecas y aplazados),
tienden a ser homogneos segn reas urbanas. Lo cual

169

sugiere unos sistemas constructivos, de financiacin y de

rentabilidad inmobiliaria tambin tendencialmente homogneos. Todo ello, evidentemente, tras un adecuado proceso de depuracin de la muestra estudiada: eliminando
aquellos casos claramente distorsionadores del funcionamiento medio del mercado (promociones excesivamente
caras o baratas en funcin del entorno; operaciones inmobiliarias equivocadas, asignando calidades de construccin superiores a las normales, que impiden la maximizacin de beneficios, etc.).
El precio de la vivienda es el resultado de la suma de
una serie de factores:

Siendo Vv el valor en venta del producto espacial

urbano, VR el de repercusin del suelo, eu, Ca, Ce y Cp
los costes, respectivamente, de urbanizacin, acondicionamiento, construccin y promocin, y Be y B p
los beneficios del constructor y del promotor.
Dicha ecuacin puede ser simplificada al considerarse
los costes de urbanizacin iguales a cero, ya que Barcelona-municipio se encuentra bsicamente urbanizada.
Ms arriesgada es la hiptesis, tambin asumida en nuestro estudio, de costes de acondicionamiento nulos; el
reducido coste que, en situaciones normales, representa
tal acondicionamiento, reforzado en el caso de Barcelona
al encontrarnos delante de unas condiciones orogrficas
y de subsuelo comunes, no excepcionales, nos permiten
aceptar como vlida tal asuncin.
'Adems, pueden ser hipotizadas las siguientes simplificaciones:
a) La necesidad de transformar las unidades pesetas/m2 til del V,. en pesetas/m2 construido de los restantes trminos de la ecuacin. Suponemos una relacin del
tipo:
Se
170

= Su + 1S % Su = 1,1S Su

Siendo Se la superficie construida y Su la til.

b) Los gastos de promocin (que incluiran honorarios profesionales, permisos, tasas, publicidad, inscripcin registral, divisin horizontal, etc.) se consideran relativamente constantes en tomo al 20 por 100 del precio
del suelo y a otro 20 por 100 respecto al costo de ejecucin material de la obra. As:

c) El beneficio del constructor, al ser la ejecucin

material de la obra una actividad industrial de caractersticas no monopolistas, se puede considerar oscila
en tomo al 15 por 100 del conste de construccin..
Be

= 15 %

Ce

= 0,15 Ce

d) El beneficio del promotor, por ltimo, a pesar de

que puede variar sustancialmente en funcin a toda una
diversidad de situaciones (liquidez de la empresa, condiciones de financiacin, apetencias de los promotores, ritmo real de ventas, coyuntura econmica, etc.), se puede
considerar, como ya vimos, en tanto actividad industrial
(no monopolizada) como similar al beneficio industrial
promedio, es decir, del orden del 15 por 100 sobre el conjunto de sus gastos (suelo, construccin y promocin).
Todo plus beneficio no coyuntural o especulativo cabe
considerarlo como especfico a la propiedad del suelo y,
por tanto, como manifestacin de su renta. Por tanto:
tanto:
BI 15 %(VR

+ Ce + C + Be) = 0,18 V R + 0,2025 Ce

p

y operando segn las transformaciones propuestas ternos:

VR =

Vv

1,587

- 1,125 Ce
171

Que' es la ecuaclon 'que heiIi.o~ utilizarlo "'en nuestro

art'lisis para la determinadnde los valores de repercusin. Cn ella, y a pesar de sus simplificaciones, hemos logrado un, mtodo sumamente gil y sencillo para obtener
los valores residuales de una mUestra tan amplia como
la que hems estudiado para Barcelona.

1.2.

Los'PACTORES'

DETERMINANTES DE "'tos PRECIOS DEL

SUE~O ,

La realizacin de un anlisis' empri~o de la forin:acin

y distribucin: espacial de los valores de una determin,ad~
rea urb~na requiere la obtencin de una amplia infor~
macin urbanstica. Es, preciso" optener indicadores vlidos de los principales 'factores determinantes de las rent,as, esto es, de los comp9n,entes de a9cesi,1?i.1idad, e~ter
nalidad ur~anstica y jerarquizacin social d~ los valores
urbanos. .
Una .cuestin que, cabe, resolver previamente a. todo
trabajo de este tipo consiste, por tanto, en proceder a
un exhaustivo estudio del conjunto de fuentes de 'informacin disponibles~ as como, del grado, de desagregacin
deja 'misma, puesto que, como'es obvio, una informacin
excesivamente agregada restar~. significacin ,a una i~
terpretacin profunda del ,patrn de valor-es, urbanos.. ' Eri
lneas generales, la divisin censal (1.059 secciones ~en
sales para.: Barcelona) se puede considerar adecuada, debiendo, no obstante, incorporar en determinados casos
variables con umbrales de incidencia superior, de zona o
barrio (en-nuestr ~;caso hemos procedido a "seccionar el
trmino municipal en 44 barrios homogneos).
~~ Un segundo tipo de problemas se refiere ala clase'de
indicadores implementados. Algunos de ellos pueden 'ser.
medidos cuantitativamente. Son variables cardinales,
como, por ejemplo, ,la accesibilidad al. trabajo, la cantidad de verde pblico, la intensidad de edificacin, o el
172

porcentajed~

clases, tr:abajadoras q~e habitan en una

determinada rea' urbana. Otras variables, sin embargo,
nQ, p~~4~p. ser, q.lant~ficaqa~ ljJ:l,ealmep.te... ~~ tr~t", de variables cualitativas del orden' de la tipologa edificatoria,
la calidad de la urbanizacin" ~l estadQ de conserva9in
del stock, etc. En nuestro caso~ ~i dado' que
utHizado ,tcnicas tradicionales (el ,anlisis de regresin mltiple, principalmente) que requieren la linearidad de los
indjGa,dores, hemos, tenido que optar entre: O bien forzar
la linearizacin (asumiendo determinadas hiptesis) de
las variables cualitativas, o bien, en el caso, en que dicha
linearizacin no fuese posible" rechazar su inclusin en
el anlisis 143.
De esta ',manera, hemos llegado a determinar los si~ientes Jndicadores:

'hentos

.::-

* De accesibilidad:
La accesibilidad general media' d~ cda 'tona; 'es decir, el tiempo promedio que tarde en realizarse un
viaje desde la zona' en cuestin a todas las dems
en transporte pblico y privado. '
- L~ .accesibilidad ponderada al trabajo, esto es, el
timpo' de viaje (por motivos de trabajo) ponderado
no slo en funcin a ,la oferta de las lneas' de transporte, sino, tambin,' elel nmero efectivo de viajes
realizados.
,'"
,
- La accesibili4ad al centro' en transporte, privado.
, .. Asumiendo diversas hiptesis de centro; en nuestro
"
ca~o: la, Pla~a Catalunya, el Cinc d'Oros (encuentro
entre el PaseO' de Gracia 'y la' Diagonal), la' Pla~a
Macia y el eje Paseo de GraChl/DlgOria1; de Pla9a
Catalunya a Pla~a Macia.
-

143 En otros trabajos (ROCA, J., Y FIGUERAS, J.: El precio del

suelo..., op. cit.; ROCA, J.: Una interpretacin de los' 'valores del
suelo de L'Hospitalet de Llobregat,'.tAY'uritarrliento de 'L'Hospitalet, 1980), sin embargo, se han incluido, ,los. indicadores' cualitativos en la forma de variables dummy (valores Q ,6': 1), ,__ :

1.13

La. distancia al parque urbano ms cercano. Considerando aqu tan slo los grandes parques de la
ciudad, esto es: Montjuich, Tibidabo y Ciutad~na.

* De calidad urbana del entorno:

-

El verde local. Incluyendo aqu todos los otros parques y jardines de carcter pblico local. Es decir.
la cantidad de verde pblico que sirve a cada zona
o sector urbano.
Verde privado.
Grado de equipamiento. En m2 de techo por habitante.
Equipamiento docente. En plazas escolares por 100
habitantes. Diferenciando la oferta total, pblica y
privada, de la especficamente privada.
Edificabilidad neta.
Anchura de vial.

* De calidad del stock edificado:

-

Antigedad de la edificacin. Diferenciando los siguientes perodos: antes de 1900, 1900-1940, 19401950, 1950-1960, posterior a 1960.
Estado de conservacin del stock.
Nmero de habitaciones de las viviendas.
Superficie de las viviendas.
Viviendas substandard. Es decir, el porcentaje de
viviendas en cada zona urbana sin agua caliente,
instalacin sanitaria (carencia de ducha o baera),
calefaccin y gas.

* De usos del suelo:

- Terciario.
- Comercio al por mayor.
- .Comercio al detall.
- Industria.
174

Variables expresados en m 2 de utilizacin no residencial por 100 habitantes.

* De composicin social de la poblacin:

-

1.3.

Composicin socio-profesional. Esto es, el porcentaje de clases altas, medias y trabajadoras residente en un determinado entorno urbano.
Motorizacin. Como indicador del nivel de renta de
la poblacin y expresado en nmero de turismos por
100 habitantes.
Comportamiento electoral. Escogindose tan slo el
voto comunista de las elecciones municipales de
1979, al considerarse -por los expertos sociolgicos- el ms representativo de la composicin social de la poblacin.
LAs TCNICAS EMPLEADAS

Las tcnicas requeridas para la construccin de los

modelos han sido los tradicionales anlisis de regresin
mltiple y factorial. Especialmente conocido es el primero, mediante el cual se puede obtener una ecuacin (un
hiperplano de regresin en un contexto multidimensional,
en que cada variable implementada constituye una dimensin) que, por el mtodo de los mnimos cuadrados, maximice la explicacin de los valores del los valores del suelo.
Esto es, supuesto que los valores urbanos son funcin de
todo un conjunto de factores explicativos, el MRA (anlisis de regresin mltiple) deduce una ecuacin, la cual
minimiza los errores existentes con el patrn real de
preCios.
Si y es la variable dependiente a explicar, el valor de
repercusin en nuestro caso, y Xi los factores explicativos de la distribucin espacial de dichos valores:

175

 Siendo al los coeficientes de las variables explicativas

e el trmino constante de la ecuacin.
'Dicha tcnica de MRA requiere, sin embargo, una asuncin que difcilmente..puede dars.e de .una manera_ coro-"
pleta en el mercado urbanq: presupone la independencia
entre los 'div'ersos factoresdetermimintes de los "precios,
esto es, disea un tipo de modelo aditivo,' en que cada
componente contribuye separada e independientemente
en la formacin de los valores. En realidad, el mercado
de suelo/vivienda no funciona de se modo. Los factores
determinantes del patrn de precios' se' encuentran ntimamente vinculados, manteniendo relaciones de interdependencia entre s. Por ejemplo, las reas caracterizadas
por un elevado nivel de solvencia econmica de la poblacin poseen tambin unos niveles de externalidades urbansticas, calidad del stock, etc;~' "muy superiores 'a las
caracterizadas por el predominio de sectores sociales de
menor renta. Dichas relaciones entre las variables presuntamente independientes, que en trminos estadsticos se
denomina multicolinearidad, impiden una interpretacin
literal de los coeficientes de regresin obtenidos como
autnticos precios implcitos de cada uno de los factores
explicativos. El mercado urbano no funciona, por tanto, mediante esa suma de contribuciones separadas, sino
que las distintas variables se relacionan de forma compleja para, en sus interdependencias, configurar el patrn
de valores urbanos.
No es tan slo la fiabilidad de los coeficientes la que
debe ser puesta en discusin, sino tambin, y sobre todo,
el carcter lineal y aditivo del modelo. La accin conjunta
de varias variables puede no slo coinCidir, restando significancia a sus coeficientes, sino que puede determinar
cambios importantes en su incidencia en los valores. Es
fenmeno de la interactividad entre las variables. Ello
nos debera conducir de hecho a un modelo de tipo multiplicativo, que no aditivo.
A p~sar de lo dicho, la implementacin. de modelos
y

el

176

de MRA es til a efectos analticos. Permite analizar el

peso conjunto de las variables incorporadas en "el anlisis
en la explicacin de la distribucin espacial de los valo2
res~ El coeficiente R , ajustado segn grados de libertad,
posibilita calibrar el porcentaje de varianza explicada de
los valores de repercusin. El mtodo stepwise (entrada una a una de las variables en la ecuacin de regresin)
permite, junto a otros sistemas, descubrir y eliminar, por
tanto, las multicolinearidades existentes, posibilitando la
Gonstruccin de modelos que, si no ptimos, son significativos.
En definitiva, la utilizacin del MRA no se realiza aqu
desde la perspectiva de los precios implcitos. Los que se
construirn no sern modelos en el sentido tradicional
de la palabra, esto es, algoritmos que intentan descubrir
matemticamente el funcionamiento del mercado de suelo/vivienda a partir de determinadas hiptesis de equilibrio y de especficas funciones de utilidad de los localizadores urbanos, sino una contrastacin emprica de las
diversas corrientes tericas alternativas de la explicacin
de la formacin y distribucin espacial de las rentas urbanas. El modelo, en definitiva, es concebido como simple
instrumento de anlisis, al margen de su posible utilidad
a efectos prcticos (fiscales y de gestin urbanstica), pero
en ningn momento intenta erigirse"en construccin terica en s mismo.
La segunda tcnica empleada es el anlisis factorial
(FA). El FA sirve para determinar en un sistema de observaciones caracterizadas por todo un conjunto de variables
numricas una serie de factores que explican la variacin
global del sistema (<<eigenvalue), a la vez que la variacin particular de cada variable. Cada factor no es sino
una combinacin lineal de todas las variables: y, a la vez,
cada variable puede ser representada por la combinacin
lineal de todos los factores.
El FA tiene la ventaja respecto al MRA en que permite
descubrir las relaciones internas, no directamente obser177
12

vables, del sistema analizado. Se puede corregir as, en

buena medida, el problema de la multicolinearidad de las
variables, construyendo factores, internamente homogneos, que explican separadamente la variacin de los
precios.
El mayor defecto del FA es, sin embargo, que los factores resultantes sean reconocibles, esto es, tengan un
perfil claramente caracterizado, y no varen de forma ms
o menos arbitraria; lo cual no siempre es posible.
Dos opciones fundamentales se han utilizado. La primera ha consistido en introducir la repercusin como una
ms de las variables del sistema, de manera que, dado
un conjunto de m observaciones:

Siendo el anlisis factorial resultante:

con i

+1

Pudiendo expresarse la repercusin:

Ecuaciones en que VR es el valor de repercusin, F son

los (i) factores deducidos del anlisis, y V las (j) variables que junto a la repercusin determinan el sistema.
Ms adecuado, en tanto en cuanto no hace depender la
explicacin de la variacin de la repercusin, de s misma, consiste la implementacin de un FA en el que no se
incluya la variable dependiente en el sistema analizado;
procediendo, posteriormente, a realizar un MRA, con los
factores detectados como variables explicativas de la repercusin:
Om = {VI, ... , Vd

siendo i
178

Obteniendo el valor de repercusin por MRA:

Asimismo, y dentro de este ltimo tipo de modelos

mixtos FA/M'RA, se han desarrollado dos alternativas
distintas: la primera ha consistido en presuponer una
rotacin ortogonal a los factores, esto es, a implementar
unos factores independientes entre s. Tcnica que sera
en extremo til para demostrar empricamente la existencia, en su caso, de diferentes tipos de renta. Sera el
aso de que las rentas de accesibilidad, extemalidad urbanstica y jerarquizacin social, u otras, no tuviesen
ningn tipo de relacin entre s, manteniendo una incidencia separada, independiente de los valores.
Pero si, como es de suponer, tambin dichos tipos de
rentas mantienen relaciones de interdependencia, entonces es mejor obtener los factores mediante rotacin oblicua, esto es, suponiendo correlaciones no nulas entre los
diversos factores obtenidos. Este proceder, ms realista,
nos permite detectar la existencia (materializada en la
forma de factores) d diferentes tipos de renta, los cuales
mantendran una incidencia separada, individualizable,
sobre los valores, pero no independiente.
La tercera gran tcnica empleada ha consistido en la
utilizacin del denominado test de chow 144 para la constatacin de la existencia (o no) de submercados. Consiste
dicho test en demostrar la existencia (o no) de estructuras diferenciales en la formacin de valores entre subsistemas urbanos mediante la comprobacin estadstica
de la hiptesis nula. De manera que si la ratio F calculada para el conjunto de los segmentos en relacin al
total es inferior a la F determinada al nivel de confianza
deseado (un S por 100, normalmente), se puede aceptar
144
CHOW, G. C.: Tests of Equality between sets of coefficients in two Linear Regressions, Econometra, vol. 28, nm. 3,
1960.

179

la hiptesis nula, esto es, la igualdad de las estructuras

de las ecuaciones de regresin obtenidas en cada segmento de mercado, y, por tanto, de un nico y competitivo
mercado urbano. Pero si aqulla es superior, entonces
cabe concluir la comprobacin estadstica de la diferencia
entre las estructuras de las ecuaciones para cada subsistema en relacin a la ecuacin total, constatndose la existencia de submercados, es decir, de rupturas espaciales
en el funcionamiento del mercado urbano.
Las tcnicas anteriormente descritas, los anlisis de
regresin mltiple, factorial y el test de CHOW, nos permitirn la construccin de modelos explicativos de los
valores, constatando el papel de los diferentes tipos de
renta, y de las variables que los cuantifican, en el patrn
espacial de valores, al mismo tiempo que servirn para
discutir la validez de la teora standard en relacin a la
asuncin de un nico y competitivo mercado urbano, en
equilibrio locacional, enfrente a su alternativa, la teora
de la segmentacin del mercado. A su vez, nos servirn,
sobre todo el MRA, para la elaboracin de modelos operativos, susceptibles de ser implementados a efectos prcticos en los terrenos de la fiscalidad y de la gestin urbanstica.

180

2.

2.1.

RENTAS DE ACCESIBILI-DAD, EXTERNALlnAD

URBANISTICA y JERARQUIZACION SOCIAL EN
LA ESTRUCTURA DE VkLORES DEL SUELO DE
BARCELONA
LAs RENTAS DE ACCESIBILIDAD

Intentaremos primero esclarecer el papel que tiene la

accesibilidad en la formacin espacial de los valores del
suelo de Barcelona. En este sentido, tanto el anlisis de
los coeficientes de correlacin simple existente entre los
indicadores de accesibilidad seleccionados y la repercusin (ver cuadro nm. 1) como del modelo de regresin
mltiple implementado (ver cuadro nm. 2) demuestran
el reducido papel explicativo de las variables cuantificadoras de la teora standard en Barcelona-ciudad. Tanto la
accesibilidad en transporte pblico ponderado por moti~
vos de viaje al trabajo, como la accesibilidad medida en
transporte privado, muestran un reducido, aunque no
insignificante, poder explicativo (R = - 0,331 Y Rao =
= - 0,319, respectivamente). Asimismo, la accesibilidad
media en transporte pblico aparece con el signo opuesto
al esperado, mientras que la situacin al verde general
resulta despreciable.
En el mismo sentido, el modelo de regresin mltiple,
con el que se intenta expresar el nivel explicativo alcan181

zado por las variables realmente indicativas de la teora

trade-off, viene a confirmar la anterior impresin del
protagonismo desempeado por las rentas de accesibilidad en el patrn de valores de Barcelona-ciudad. As, tan
slo un 16,1 por 100 de la. variacin de la repercusin es
explicada mediante las variables de accesibilidad incorporadas en el modelo.
Frente a los flojos resultados anteriores, resalta el
relativo buen funcionamiento de la accesibilidad al centro. Respecto a las distintas hiptesis de centro, los que
mejor funcionan, en orden decreciente, son: Pla~a -Macia
(R-ro = - 616), el eje Paseo de Grcia/Diagonal (R =
= -0,519), Cinc d'Oros (Roo = -0,414) Y Pla~a de Catalunya (RDo = - 0,278). Se constata as el desplazamiento
del centro, previsto ya por otros estudios sobre precios
del suelo 145, hacia el sector noroeste de la ciudad, confirmando el creciente protagonismo de esta zona en la estructura del mercado urbano de Barcelona.
La diferencia del nivel explicativo entre las variables
propiamente caracterizadoras de la teora trade-off y
la accesibilidad a los principales centros urbanos sugiere
una interpretacin alternativa a la tradicional respecto
al significado de la centralidad en la estructura de valores
de la formacin urbana. El centro de Barcelona., la zona
que genricamente podramos denominar como Ensanche Central, absorbe una porcin significativa de la oferta de trabajo del conjunto de la ciudad: un 30 por 100.
Dicha situacin, sin embargo, dista mucho de poder ser
asimilada a la tradicional simplificacin del modelo standard de considerar localizada la totalidad de los puestos
de trabajo en el CBD. En cambio, e inversamente a lo
previsible en funcin de las asunciones de la teora tradeoff, en vez de disminuir la correlacin existente entre
los indicadores de la centralidad y los valores urbanos,
145 Vase, a este respecto, MARAGALL, P.: Bis preus del sol a
Barcelona, Tesis doctoral (indita), Universidad de Barcelona,
1978.

182

respecto a la mantenida entre stos y los de accesibilidad

al trabajo, aumenta considerablemente. Cabr concluir,
por tanto, que el significante nivel explicativo alcanzado por los principales centros urbanos no responde
tanto a una confirmacin del papel desempeado por las
rentas de accesibilidad, sino a otros factores, especialmente la localizacin de dichos centros en las zonas urbanas de mayor prestigio social representado por .los usos
altamente cualificados que en su proximidad se ubican:
el terciario superior y la residencia destinada a clases
altas. Las elevadas correlaciones existentes entre los
indicadores de accesibilidad a los principales centros y
las variables sociales (R = - 0,58 Y R = 0,63 entre distancia al Paseo de Gracia/Diagonal, por una parte, y el
porcentaje de clases altas y trabajadoras, por otra;
R = 0,65 entre la accesibilidad al Cinc d'Oros y las clases
trabajadoras; R = -0,66 Y R = 0,65 entre accesibilidad
a Pla~a Macia y clases altas y trabajadoras, respectivamente), ratifica la significacin de dichos lugares como
centros de gravedad de la estructura socioeconmica de
la formacin urbana de Barcelona. As, pues, vivir cerca
o lejos de Pla~a Macia -el mejor centro de gravedad del
mercado inmobiliario de la Ciudad Condal- es sinnimo
de habitar, o no, en la proximidad del segmento ms
cualificado, social y fsicamente, de Barcelona. Su protagonismo, en oposicin al poco relevante papel desempeado por la accesibilidad al trabajo, a la vez que confirma
el limitado rol de la teora standard en dicha rea urbana,
demuestra la no plena identificacin entre los conceptos
de accesibilidad y centralidad. Debiendo caracterizarse
este ltimo ms como criterio de jerarquizacin fsicosocial del espacio urbano que como indicador del modelo
trade-off.

183

2.2.

LAs RENTAS DE EXTERNALIDAD URBANISTICA

En lo referente a las variables cuantificadoras de las

rentas de externalidad, la regresin simple muestra resultados diversos. 'Los indicadores de la calidad urbanstica del entorno se muestran, por lo general, bastante
explicativos. Tanto el verde privado (R = 0,531) como el
verde pblico local (R = 0,535), el equipamiento global
(R = 0,640) 146, aparecen con un relativamente elevado
grado de correlacin con los valores del suelo. Resultados
que parecen constatar la existencia de una sensible incidencia de las rentas de externalidad urbanstica en la
formacin de los valores urbanos. Otros atributos de la
calidad del entorno no aparecen, en cambio, tan significativos. El grado de asoleamiento/ventilacin del tejido
urbano, que se intentaba cuantificar con la variable ancho de vial, aparece slo en parte correlacionado con los
precios (R = 0,348). ,La edificabilidad, por su parte, se
muestra muy poco vinculada con la repercusin (R =
= -0,131); no obstante, al aparecer con el signo esperado, parece confirmarse la existencia de una pequea
elasticidad del mercado urbano respecto a la intensidad
de edificacin, de manera que cuando aumentan muy
significativamente los aprovechamientos intensivos del
suelo tiende a bajar, en alguna medida, la repercusin.
De igual modo a como se hizo con la accesibilidad, se
146 La diferenciacin entre oferta docente, total y privada,
proviene del intento de separar los efectos de externalidad de
este tipo de equipamiento de los sociales (representados por la
nica cualificacin de la oferta docente que hemos podido conseguir: su carcter pblico o privado). El hecho, sin embargo,
de que el 80 por 100 de la oferta docente de Barcelona sea privada
oscurece, a falta de otros indicadores mejores de la cualificacin
social de la enseanza, su efecto diversificador del mercado. No
obstante, se constata un pequeo, pero significativo, incremento
en el poder explicativo al implementar el carcter privado de la
gestin en el equipamiento docente, lo que parece ratificar la
hiptesis de una cierta elasticidad del mercado en funcin a la
diferente cualificacin social de dicha dotacin.

184

ensaya un modelo urbanstico. Eliminadas las variables

poco significativas, as como las muy correlacionadas con
otras (multicolinearidades), se configura el modelo que
aparece en el cuadro nm. 3, nicamente con el verde
privado, el equipamiento y el ancho de vial. Dicho modelo alcanza un nivel explicativo considerable (R = 0,713,
R2 = 0,499), siendo todas sus variables significativas y
con los signos correctos. Se constata as el importante
papel de las externalidades urbansticas en la configuracin del mercado inmobiliario de Barcelona.
Se analiza a continuacin la incidencia que tienen en
los valores urbanos los diferentes indicadores de la calidad del entorno edificado. La antigedad del stock se
muestra muy poco correlacionada con los precios, sugiTiendo una completa falta de participacin de dicho factor en la diversificacin del mercado inmobiliario de
Barcelona. El estado de conservacin aparece algo ms
explicativo (R = 0,203), si bien todava a un nivel significadamente bajo. Cuestin aparte son las variables indicadoras de la magnitud de la vivienda: bastante correlacionadas con los valores aparecen las variables porcentaje
de viviendas con tres habitaciones (R = - 0,431), cuatro habitaciones (R = - 0,630), ms de cinco habitaciones (R 0,699) Y superficie de las viviendas (R
- 074, 0,83, 0,86 Y - 0,92 con, respectivamente, cuatro
viviendas sin calefaccin (R = 0,789). Estas ltimas variables, sin embargo, no deben considerarse como expresiones propias de las rentas de extemalidad, ya que no
son realmente indicadoras de la calidad exterior del
entorno edificado; al contrario, al estar ntimamente
vinculadas con la estructura social de la ciudad (por
ejemplo: las clases altas mantienen correlaciones de
- 0,75, 0,83, 0,86 Y - 0,92 con, respectivamente, cuatro
habitaciones, ms de cinco habitaciones, superficie
y vivienda sin calefaccin, mientras las clases trabajadoras, con las mismas variables, alcanzan unas correlaciones de 0,60, - 0,61, - 0,61 Y 0,70), bien pueden consi-

185

derarse, de hecho, como indicadores de renta; debiendo

interpretarse su resultado sobre los valores de repercusin ms como manifestacin de las rentas sociales que
de las de externalidad.
Un ltimo grupo de variables cuantificadoras de la
calidad del entorno edificado, las que intentan destacar
el carcter de hipottica externalidad negativa que un
stock substandard puede tener en la estructura de valores urbanos, es tambin analizado. En general, se denota
una cierta influencia negativa del citado entorno substandard, si bien se mantiene en un nivel de incidencia moderada: porcentaje de vivienda sin agua caliente: R =
= - 0,613; ... sin instalacin de gas: R = - 0,420, Y
... sin servicios sanitarios standard: R = - 0,307.
El modelo de regresin mltiple de stock, que aparece en el cuadro nm. 4, se construye con slo dos variables (el porcentaje de viviendas sin agua caliente y
... sin gas), una vez eliminadas las numerosas multicolinearidades e insignificancias. Con todo, explica un no
despreciable 40 por 100 de la variacin de la repercusin
(R 0,645; R2 0,408), lo que sugiere una cierta intervencin de dichas externalidades en la diferenciacin del
mercado inmobiliario de Barcelona.
El ltimo grupo de variables con las que intentamos
cuantificar las rentas de externalidad es el que se refiere
a su estructura de usos del suelo. Dado el carcter fuertemente segmentado que tiene el mercado urbano de Barcelona en relacin a los usos del suelo (localizacin de
la industria en zonas especializadas; separacin vertical
de usos, destinando las plantas bajas y, en su caso, entresuelos, a usos terciarios, reservando el resto para vivienda, etc.), la incidencia de stos en el mercado residencial
reviste ms la forma de externalidad que de competencia
interusos 147. El ms explicativo, el terciario superior

147
No obstante, es posible que en algn sector del mercado
s se produzca tal fenmeno de competencia interusos, en especial
en las zonas inmediatas al Ensanche Central, donde el terciario

186

(R = 0,374), confirma su papel de externalidad positiva

respecto a los precios de suelo/vivienda. El comercio al
detall y al por mayor se muestran irrelevantes, mientras
que los usos industriales, si bien estn poco correlacionados con los valores (R = - 0,140), aparecen con el
signo esperado, confirmndose as su papel de externalidad negativa.
El correspondiente modelo de usos del suelo, que
se muestra en el cuadro nm. 5, revela el papel globalmente poco relevante de este tipo de variables al explicar
slo un 16 por lOO de la variacin de la repercusin
(R = 0,423; R2 = 0,157). Cabe concluir, por tanto, que
si bien las relaciones terciario/residencia cualificada e industria/residencia obrera son globalmente ciertas, se caracterizan por su complejidad, impidiendo una traduccin mecnica, cuantitativa (como lo es el anlisis de la
correlacin existente entre la ratio terciario e indusria
por habitante y los valores del suelo), de su incidencia
en el mercado de suelo/vivienda.
En definitiva, los resultados del anlisis de la intervencin de las externalidades urbansticas sugiere un
significativo protagonismo de stas (en particular de las
que se refieren a la calidad urbanstica y de stock del entorno) en la configuracin de los valores. En este sentido,
el carcter no competitivo de la produccin de dichas
externalidades (un determinado nivel de servicios, una
calidad fsica concreta del barrio), su irreproductibilidad
industrial en el seno del mercado inmobiliario, provoca
en las reas urbanas privilegiadas autnticas rentas de
escasedad, de monopolio, las cuales interiorizan, reproducindola, la jerarquizacin fsica del espacio.

superior se muestra competitivo con la vivienda, desplazndola

progresivamente de esta rea, caracterizada histricamente por
su significacin residencial.

187

2.3.

LAS RENTAS DE JERARQUIZACIN SOCIAL

El estudio de la incidencia de los factores sociales en

los valores del suelo, como cuantificadores de rentas de
jerarquizacin social y no como indicadores indirectos
de la calidad de barrio, o, en general, del espacio urbano, es uno de los principales puntos de separacin entre
este trabajo y la extensa literatura sobre los determinantes del valor.
Acabamos de ver el importante papel que determinadas variables asimilables a aspectos de jerarquizacin
espacial (accesibilidad a los principales centros urbanos,
en especial a la Plac;a Macia), prestigio social (la oferta
docente privada) y nivel de renta (nmero de habitantes,
superficie de las viviendas, calefaccin) tenan en los
valores de repercusin del suelo. Estos elevados niveles
de correlacin se confirman e incluso se evidencian con
ms claridad si utilizamos indicadores directos de la diferenciacin social del espacio. As, tanto el porcentaje de
clases elevadas (R = 0,8277) como el de clases trabajadoras (R = - 0,665) se muestran considerablemente explicativos. Tambin otros indicadores, en particular el nivel
de motorizacin, como el comportamiento social (expresado a travs de la actividad electoral), aparecen correlacionados con la repercusin (R = 0,613 Y R = - 0,734,
respectivamente). La nica variable de este tipo que se
muestra poco explicativa es el porcentaje de clases medias (R = - 0,250), seguramente debido al carcter ambiguo de este grupo en la estructura social de Barcelona,
an caracterizala por la presencia de una significativa
desigualdad econmica.
y si a nivel individual los indicadores sociales son
los mejores, otro tanto ocurre al aplicar la regresin mltiple a la construccin de modelos ms complejos. El
modelo social -1, que aparece en el cuadro nm. 6, se
construye nicamente con las variables socio-profesionales. Su nivel explicativo es bueno, un 71,3 por 100 (R =
188

= 0,847; R = 0,713), con todas las variables significativas

2

al 0,05 nivel de confianza. A pesar de las distorsiones del

modelo, debido a la colinearidad entre sus variables 148,
es de destacar su elevada explicacin de la variacin de
la repercusin, en relacin a los modelos anteriormente
implementados, lo cual ratifica el protagonismo excepcional que en el rea de Barcelona juegan las rentas de jerarquizacin social.
Incorporando el conjunto de variables caracterizadoras de la jerarquizacin social del espacio, y tras depurarlas, en funcin a la multicolinearidad presente, se
llega al modelo social - 2, que se muestra en el cuadro nm. 7. nicho modelo se construye con slo tres
variables explicativas: el porcentaje de clases altas, indicador de la jerarqua social del espacio barcelons, y la
accesibilidad a la Pla~a Macia y la oferta docente privada,
indicadores de la jerarqua fsica y el prestigio social de
los servicios de la ciudad. El nivel explicativo es elevado
(R = 0,862 Y R2 = 0,739), Y todas las variables son significativas y aparecen con el signo esperado.
Lo que antecede nos conduce a interpretar el mercado
de suelo/vivienda de Brcelona-ciudad en el sentido de
remarcar la elevada diferenciacin social de su espacio
urbano, as como la fuerte incidencia que sta desempea en los precios del suelo. Se denota una marcada tendencia a la jerarquizacin social. Vivir en reas de mayor
status social, con un nivel de solvencia econmica superior, implica pagar precios ms elevados por el suelo residencial. Lo mismo sucede, si bien a un nivel menos acusado, respecto a los otros dos indicadores de prestigio
social: vivir en las proximidades de la Pla~a Macia, esto
es, en el sector noroeste de la ciudad, el de mayor prestigio' de Barcelona por su concentracin de terciario superior y residencia de elevado stading, como habitar en la
148 As, por ejemplo, la correlacin entre Clases Altas y Trabajadoras es de R = - 0,817.

189

cercana de las reas de oferta docente socialmente privilegiada, significa pagar mayores plusvalas urbanas.
En definitiva, los resultados anteriores ratifican el decisivo papel de las rentas sociales, de prestigio, y, en su
caso, de prejuicio y/o discriminacin social, en los valores de localizacin de la formacin urbana de Barcelona".
2.4.

RENTAS DE ACCESIBILIDAD, EXTERNALIDAD UlRBANSTICA

y JERARQUIZACIN SOCIAL: SU ARTICULACIN EN LOS
VALORES DE REPERCUSIN

Hemos elaborado hasta ahora diferentes modelos

interpretativos de los valores del suelo con los que hemos
contrastado la validez de las diversas teoras explicativas
de su formacin espacial, en el caso de Barcelona. Hemos
visto el reducido papel desempeado por la accesibilidad
y la estructura de usos (no residenciales) del suelo, el
ms significativo jugado por la calidad del entorno urbano y del stock edificado y el muy relevante poder explicativo de la diferenciacin social respecto al patrn de
valores del suelo de la Ciudad Condal. Estamos, por tanto, en condiciones de intentar separar el peso real que
los diferentes tipos de renta tienen en los valores de repercusiones en el rea estudiada. Se trata, hasta cierto
punto, de un ejercicio artificial, puesto que, como se ha
expuesto anteriormente, los factores que inciden en los
valores no son independizables, sino que actan modulndose entre s hasta conformados. Realizando diversas
aproximaciones, sin embargo, es posible determinar con
suficiente verosimilitud el peso propio, el carcter especfico, de cada tipo de renta en los valores. Utilizaremos
para ello las diversas aplicaciones del anlisis factorial
que se han expuesto en el apartado referente a las tcnicas.
Los anlisis de regresin implementados vienen a ratificar, por su parte, y cuando se hacen rotar ortogonalmente (esto es, hipotizando la independencia de los fac190

tores), la vinculacin existente entre los elementos de

accesibilidad, externalidad urbanstica y jerarquizacin
social. As, en numerosas ocasiones los factores resultantes no adquieren un perfil definido; siendo a la vez, por
ejemplo, de accesibilidad-jerarquizacin o urbansticosocial. No obstante, y planteado un nmero suficientemente grande de variables, el FA parece detectar factores
ms fcilmente identificables, vinculados a los tres grandes tipos de renta hipotizados por las diferentes teoras
explicativas de la formacin de los valores.
As, por ejemplo, el modelo VARTOT (ver cuadro n
mero 8), que incorpora la regresin en el interior del
anlisis factorial, revela nueve factores (que en conjunto
explican un 83,4 por 100 de la variacin de la repercusin),
de los cuales slo los tres primeros se muestran claramente identificables y explicativos de los valores. El primero, que explica un 5,33 por 100, es un claro factor de
accesibilidad. El segundo, que explica un 46,68 por lOO
de la variacin de la repercusin, es expresin evidente
de la jerarquizacin social del espacio urbano, ya que
incluye variables significativas de la estructura socio-profesional (sobre todo las clases altas), el nivel de renta (el
nmero de habitantes de las viviendas, su superficie, as
como los principales servicios de las viviendas) y la actitud sociopoltica. El tercer factor es, por su parte, identificable como expresin de la calidad urbanstica del
entorno, explicando un 22,14 por 100 de los valores de
localizacin.
Otro ensayo se realiza, partiendo todava de la completa independizacin entre los factores, mediante la exclusin de la repercusin del FA Y su regresin posterior
(como variable independiente) respecto a los valores numricos de los factores obtenidos. Los cuadros nms. 9
y 10 nos ofrecen dicho modelo REGORT tanto en su fase
de FA como de MRA. De los nueve factores seleccionados,
nuevamente son tres los ms fcilmente detectables como
cuantificadores de los tres principales tipos de renta. -Los
4

191

resultados del modelo, en la regresin, son buenos (R =

= 0,866, R2 = 0,735), explicando los tres primeros factores
un 61,67 por 100 de la variacin de los valores. El peso
de los diversos factores vara, sin embargo, en relacin
al revelado por el modelo VARTOT, tendiendo a sugerir
una imagen alternativa de la participacin de los diferentes tipos de renta. As, y considerados individualmente,
el factor social tiende a bajar significativamente su
incidencia en los valores, situndose su poder explicativo
en cerca de un 20 por 100, por detrs del factor urbanstico, el cual se ve ligeramente revalorizado, negando a
un 24 por 100. Finalmente, el de accesibilidad mantiene
su limitada correlacin con los precios, explicando aproximadamente un 6,2 por 100 de su variacin. La incorporacin de los distintos factores en el modelo mltiple,
sin embargo, modifica en parte la impresin inicial, recuperando el factor social el protagonismo, al contribuir,
separadamente (mediante el anlisis del cambio en el R2 ),
en un 28,17 por lOO, frente al 24,35 por 100 del urbanstico y el 9,15 por 100 del de accesibilidad (que observa,
igualmente, una significativa reevaluacin).
Finalmente, es implementado un modelo alternativo,
el REGOB, el cual, partiendo del FA anteriormente desarrollado (esto es, sin la repercusin), relaja la hiptesis de
ortogonalidad de los factores, permitiendo su rotacin
oblicua. Ello posibilita obtener factores ms realistas, los
cuales son regresados en sus valores numricos con la
repercusin como variable independiente. Los resultados
aparecen en el cuadro nm. 11, resaltando el protagonismo del factor social, el cual explica un 48,6 por 100 de la
variacin de los valores. En segundo lugar aparece el
urbanstico, que si bien en el modelo mltiple participa
en slo un 19 por 100, en la explicacin de las repercusiones lo hace individualmente (esto es, en la regresin
simple) en un 42 por 100. Finalmente, el factor accesibilidad, si bien su poder explicativo tambin es absorbido
en el modelo mltiple por el indicador social (contri192

buyendo slo en un 1 por 100 al cambio en el R2), alcanza

a interpretar un 11 por 100 (R simple = - 0,33) de la
variacin de las repercusiones. Como se acaba de ver,
la comparacin entre el movimiento de la R2 en el
stepwise de la regresin mltiple y el de las respectivas
regresiones simples con los diversos factores pone de
manifiesto el importante grado de solapamiento entre los
indicadores de los diferentes tipos de renta, constatando
la hiptesis, ya deducida de los anteriores modelos de
regresin, del carcter no independiente de stos y, en
particular, del de externalidad urbanstica respecto -al
de jerarquizacin social.
En definitiva, los resultados de los anlisis anteriores
permiten sustentar la tesis de la separacin de los efectos
de los diversos tipos de renta, pero no la de la independizacin de los mismos. En sus diversas lecturas, y haciendo hincapi en los ltimos ensayos, se ratifica el carcter
subordinado de las rentas de accesibilidad al trabajo
(explicando en torno al 10 por 100 de la variacin de la
separacin) frente al protagonismo acentuado de las de
jerarquizacin fsica y social del espacio urbano. En todo
caso, no obstante, se confirma dentro de estos dos ltimos
tipos de renta el ligero, pero significativo, predominio de
las sociales (entre un 28 y un 48 por 100) sobre las de
externalidad urbanstica (entre un 22 y un 42 por 100,
en sus diversas lecturas), ratificando, una vez ms, el papel privilegiado que ocupa la jerarquizacin social en la
diferenciacin del patrn de precios urbanos de Barcelona-ciudad.

Los modelos expuestos a lo largo de este captulo, tanto de regresin mltiple como de anlisis factorial, dejan
bien patente el hecho de que la teora trade-off, desarrollada -no olvidmoslo- para la interpretacin de
los fenmenos urbanos caractersticos de las ciudades
193

anglosajonas, se muestra claramente insuficiente para la

explicacin de la estructura de valores de repercusin
de Barcelona. Cabe concluir, en este sentido, que la accesibilidad, a diferencia de otras formaciones urbanas, no
juega un papel predominante en la organizacin espacial
del mercado urbano barcelons.
Inversamente, la teora de las rentas de externalidad, en especial las referidas a la calidad urbanstica del
entorno, aparece relativamente adecuada para explicar
la variacin de los valores del suelo. La elevada rigidez,
sin embargo, de la oferta espacial de las externalidades
urbansticas, resultado histrico del proceso de crecimiento, tienden al solapamiento, cuando no a la identificacin, entre este tipo de rentas y las de jerarquizacin
social. En todo caso, son este ltimo tipo de rentas las
que mejor tienden a explicar la estructura del mercado
del suelo/vivienda de Barcelona. El prestigio -y el prejuicio- social contribuyen a jerarquizar profundamente
el mercado, arbitrando una diferenciacin sodal del espacio urbano, que, apoyada y fijada en la diferenciacin
fsica histricamente otorgada, tiende a reproducirse,
gracias, entre otros factores, a los valores del suelo, del
que son, a su vez, reflejo.

194

3.

DOS TEORIAS ALTERNATIVAS: EQUILIBRIO LOCACION~L. VERSUS SEGMHNTACION DEL MERCADO INMOBILIARIO

El segundo gran objeto terico de comprobacin emprica con el que nos enfrentamos consiste en la contrastacin, para el caso de Barcelona, de la validez de la asuncin .standard de equilibrio locacional en el mercado urbano, o, en su inverso, de la adecuacin de la hitesis de
segmentacin en la estructura de aqul. Para ello procederemos a la separacin del rea urbana de Barcelona en
una serie de subsistemas, a los cuales aplicaremos el anlisis de regresin mltiple con la finalidad de detectar
los principales factores explicativos de los precios. De
esta manera podremos comprobar la existencia, o no, de
similitudes estructurales en los factores determinantes
de los valores en cada subsistema; de modo que si dichos
factores son idnticos, y el test de la F nos permite constatar estadsticamente (al 90 95 por 100 de confianza)
la igualdad de su incidencia en cada subestructura de
mercado, vendra a ratificarse la presuncin de funcionamiento competitivo, homogneo, continuo y en equilibrio
locacional del mercado de suelo/vivienda; mientras que
si se demuestran variaciones significativas en la articulacin interna de dichas estructuras de formacin de precios, entonces vendra a constafarse la existencia de sub195

mercados, esto es, de un funcionamiento segmentado,

discontinuo, anistropo y no plenamente competitivo del
mercado inmobiliario.
La determinacin de dichas subreas se realiza atendiendo a dos criterios fundamentales: 1) Criterio de oferta, al presuponer que sectores homogneos en cuanto al
tipo de oferta urbana (situacin en relacin a la estructura de la ciudad, calidad y cantidad de servicios urbanos,
stock edificado, etc.) pueden significar, en cuanto materializacin de cantidades diferenciales de externalidades histricamente otorgadas, la existencia de circuitos especficos en la formacin de precios. As, se ha procedido a
segmentar el espacio urbano de Barcelona en tres grandes reas: Noroeste, sector caracterizado por la concentracin de externalidades urbansticas (equipamientos,
escuelas, zonas verdes, tipologas edificatorias excepcionales ... ), como por el elevado nivel social medio de sus
habitantes; Ensanche, que por sus caractersticas de diseo (el trazado diseado por Cerda), como por su crecimiento histrico, mantiene notorias regularidades en la
estructura urbana, tipologa edificatoria e, incluso, composicin social (de carcter medialalta), y la Periferia,
homognea en cuanto a su situacin externa (al Ensanche
Cerda), con predominio de clases econmicamente menos
solventes, con calidades edificatorias inferiores a las de
los anteriores sectores y niveles substandard de servicios
urbansticos. 2) Criterio de demanda, al hipotizar que si
los diferentes grupos sociales tienden a tener gustos homogneos (en el seno de cada sector social), stos, al
articularse con unos stocks y unos tejidos urbanos diferenciales a lo largo de la ciudad, pueden dar lugar a la
compartimentalizacin del mercado, generando tambin
circuitos especficos de formacin de precios. Para ello
hemos procedido a un anlisis factorial de la composicin social de Barcelona 149, el cual nos ha permitido
149 Trabajando a partir del Censo de Poblacin y cruzando la
diversa informacin existente se han configurado un conjunto de

196

segmentar la estructura urbana de la ciudad en tres

subreas de demanda principales: las del perfil predominante de Clases Altas, de Clases Medias y de Clases
Trabajadoras.
Los resultados de los modelos desagregados por subsistemas de oferta y demanda muestran unas estructuras
de mercado de suelo/vivienda profundamente diferenciadas. Los cuadros nms. 12 y 13 condensan los resultados
obtenidos en el anlisis segmentado. En este sentido, son
de remarcar cuatro principales conclusiones. La primera,
que el anlisis de la F, mediante el test de CHOW, ratifica la no igualdad estadstica entre las ecuaciones conformadoras de los precios del suelo entre los diversos
subsistemas. La segunda, la demostracin del muy diferenciado papel que juegan las rentas de accesibilidad,
externalidad urbanstica y jerarquizacin social en la configuracin de los valores en cada submercado. La tercera,
los diferentes niveles explicativos conseguidos por los modelos en los diversos subsistemas analizados. Y cuarta,
el grado de racionalidad de los respectivos segmentos
de mercado, es decir, el nivel de coherencia del funcionamiento de stos en relacin a los factores objetivos, fsicos, cuantificadores de rentas objetivas, urbansticas.
En relacin al primer aspecto, el cuadro nm. 12 nos
resume los resultados obtenidos mediante la aplicacin
del test de CHOW. Cabe advertir, de entrada, que se ha
excluido la aplicacin de dicho test para los modelos de
accesibilidad, puesto que es tan evidente el distinto funcategoras socioprofesionales (por ejemplo, profesiones liberales, empresarios de servicios, cuadros intermedios, administrativos, obreros de la industria, etc.). Posteriormente se
ha realizado el anlisis factorial de todo Barcelona, detectndose
cuatro componentes principales relativos a perfiles dominantes
de clases altas (el primero), medias (el segundo) y trabajadoras
(el tercero y cuarto). El anlisis, asimismo, nos ha permitido
reconocer, para cada seccin censal, el perfil dominante, posibilitando una segmentacin de la ciudad en base a los referidos
sectores.

197

cionamiento de stos entre submercados que hace. intil

tal ensayo. La hiptesis de la existencia de segmentacin
se confirma estadsticamente de forma casi generalizada.
Todos los modelos estudiados, excluido el socia!, al
comparar Noroeste, Ensanche/Periferia y Todo Barcelona, denotan una diferente estructura (probada al 9S por
100 de confianza) entre subsistemas. Se constata, entonces, la existencia de diferentes mecanismos deasignaciri
de precios entre submercados, excluyndose, por tanto,
el supuesto de la teora standard de funcionamiento homogneo y continuo del mercado urbano 150.
Ms all de la. frialdad estadstica del test de CHOW,
el anlisis particularizado de la incidencia de cada tipo
de renta entre submercados nos permite ilustrar con mayor claridad la segmentacin existente en el mercado
suelo/vivienda de Barcelona. As, el cuadro nm. 13 nos
evidencia que mientras en el Noroeste las rentas de externalidad urbanstica juegan un papel destacable, explicando un 68 por 100 de la variacin de los valores, siendo
absolutamente nula la incidencia de las rentas de accesibilidad 151, en la Periferia las primeras no juegan ningn
papel, mientras las segundas alcanzan a explicar un sig150 La excepcin del modelo social referido a ,los segmentos
de oferta en cuanto a la comprobacin del rechazo de la hiptesis nula, lejos de invalidar la asuncin de segmentacin, la confirma, puesto que, como se ver ms adelante, son precisamente
los factores sociales los que otorgan la unicidad al mercado urbano de Barcelona, caracterizado por lo dems por su profunda
separacin. De ah que los resultados del test de CHOW sean mucho menos convincentes cuando operamos con modelos sociales
segn submercados.
151
La incidencia de la accesibilidad en los valores llega a
aparecer en el noroeste de Barcelona con una incidencia opuesta
a la esperada: es decir, que a medida que empeora la accesibilidad al trabajo aumentan (I!) los precios del suelo, y no al contrario, como hipotiza la teora standard. As, los coeficientes R
simples entre los valores de repercusin, por una parte, y las variables de accesibilidad en transporte pblico y privado, por otra,
son, respectivamente: R = 0,192 Y R = 0,220.

198

nificativo 3S por 100 de la distribucin' de las repercusiones.En' cambio, el Ensanche muestra una estructura
peculiar en que factores de accesibilidad (un 31 por lOO),
de calidad urbanstica (un 47 por 100) y de usos (no residenciales) del suelo (un 26 por 100) inciden en la formacin de los valores urbanos.
En el lado de la demanda se produce una diferenciacin similar a la manifestada por los submercados
de oferta, con dos segmentos claramente antagnicos
-Clases Altas y Trabajadoras-, y un tercer sector -Clases Medias- de caractersticas relativamente especficas.
As, el segmento de Clases Altas se muestra, como el Noroeste, especialmente vinculado a las rentas de externalidad urbanstica (que explican un 66 por 100 de la variacin de las repercusiones), mientras es indiferente a las
rentas de accesibilidad. Estas, en cambio, juegan un papel
determinante (explicando un 37 por 100 de los valores)
en el segmento de Clases Bajas, mientras que la calidad
urbanstica del medio no incide en modo algurio en el
proceso de diferenciacin de este ltimo mercado inmobiliario. El de las Clases Medias, por ltimo, mantiene un
perfil propio, diferenciado, respecto a los dos segmentos
anteriores, puesto que ni rentas de accesibilidad ni rentas
de externalidad intervienen significadamente en la formacin de su estructura de precios.
.Los resultados de los anlisis desarrollados sugieren,
por tanto, una profunda disociacin del mercado ur:bano en funcin a la tipificacin de los componentes del
valor del suelo. Al margen de los casos atpicos, especficos, del Ensanche (dadas las caractersticas histricas
de su formacin y desarrollo) y de las Clases Medias (dado
el perfil ambiguo, inconcreto de stas en relacin a
una estructura social acusadamente jerarquizada), la accesibilidad al trabajo tiende a jugar un rol diferenciador
del mercado urbano nicamente en aquellos segmentos
caracterizados por una escasa cualificacin fsica y social
(Periferia y Clases Trabajadoras); y, a la inversa, la cali199

dad del espacio urbano tiende a organizar la estructura

de precios del suelo en los submercados privilegiados
urbanstica y socialmente (Clases Altas y Noroeste), no
participando en manera alguna en la de los subsistemas
ms deprimidos y econmicamente menos solventes.
En definitiva, nada uniforme homogneo se puede esperar en relacin al funcionamiento de los submercados
estudiados. La estructura interna de stos se denota como
sustancialmente diversificada, segmentada. Slo las rentas de jerarquizacin social parecen tener una incidencia, si no idntica, s similar entre submercados. Los modelos sociales alcanzan a explicar, respectivamente, un
58, 52 Y 51 por 100 de la variacin de los valores en el
Noroeste, Ensanche y Periferia, as como un 54, 21 Y 38
por 100 de las de las Clases Altas, Medias y Trabajadoras.
Estos ltimos resultados, los que se refieren a las Clases
Medias y Trabajadoras, a pesar de ser relativamente bajos, representan la mayor contribucin entre los diferentes tipos de renta, ratificando el papel que en dichos
submercados juega la jerarquizacin social del espacio
urbano. En definitiva, el generalizadamente buen funcionamiento que denotan los modelos sociales entre submercados subraya el rol privilegiado que desempean las rentas de diferenciacin social en la estructura de precios
de Barcelona. Dicha homogeneidad, unido a otros factores 152, sugiere que es precisamente la jerarquizacin social
Estos factores son:
1) La reducida confirmacin de la teora de los submercados
mediante la aplicacin del test de CHOW en los diferentes modelos
sociales, 10 cual ratifica el similar funcionamiento que los diversos segmentos de mercado experimentan en relacin a los factores de jerarquizacin social.
2) El hecho de que, prcticamente, slo los modelos sociales
aumentan de poder explicativo al agregar todos los submercados,
a diferencia de los modelos de accesibilidad y de externalidad
urbanstica en los que dicha agregacin no representa incrementos, sino, al contrario, decrementos, en el nivel explicativo.
3) Mientras que en los modelos caracterizadores de segmentacin del mercado (accesibilidad, servicios urbansticos, calidad
152

200

la que conduce, la que unifica el mercado de suelo/

vivienda de Barcelona-ciudad.
Se constata, en suma, la existencia de todo un conjunto de submercados caracterizados por unas estructuras
internas y, por tanto, por unos m"ecanismos de formacin de precios, profundamente diferenciados. El hecho
de que nicamente las variables sociales aparezcan como
instrumentos unificadores del mercado, es decir, que
lo jerarquizan a escalas agregadas, mientras que los distintos indicadores de externalidad (servicios urbansticos,
calidad del stock, usos del suelo, tipologa edificatoria,
densidad, etc.) y de accesibilidad (al trabajo) manifiestan
una incidencia radicalmente desigual, incluso opuesta,
segn submercados, demuestra, en definitiva, la existencia de segmentacin en el mercado inmobiliario de Barcelona.
Respecto al tercer aspecto analizado (los diversos niveles explicativos alcanzados por los diferentes submercados) tambin en este caso tiende a ratificarse la profunda separacin existente en el seno de la estructura de
mercado barcelons. Ello se pone de manifiesto, en especial, si observamos los resultados del modelo hbrido
que aparece en el mencionado cuadro nm. 13. Dicho
modelo hbrido consiste en agrupar en una nica ecuacin de regresin las diferentes variables cuantificadoras
de los distintos tipos de renta. Consiste, por tanto, en
el modelo ptimo, una vez operadas las oportunas correcciones (exclusin de variables insignificantes, o muy correlacionadas con otras), que maximiza el nivel de explicacin de los valores de repercusin en el seno de cada
submercado. En nuestro caso, los modelos hbridos se
del stock edificado y usos del suelo) la consideracin por submercados permite optimizar considerablemente los errores standard,
y, por tanto, la adecuacin de los modelos en relacin a los
del conjunto de Barcelona, en el caso de los modelos sociales,
dichas mejoras son prcticamente irrelevantes (inferiores al 10
por 100), ratificando el papel unificador, y no segmentador, del
mercado desarrollado por los factores sociales.

201

construyen con tan slo seis variables: un indicador del

prestigio social del entorno (clases altas), otro de la jerarqua espacial de Barcelona (accesibilidad aPla~a Macia) y cuatro cuantificadores de externalidades urbansticas (verde privado, equipamiento, ancho de vial y
terciario). Pues bien, dichos modelos nos permiten, al
comparar los diferentes niveles explicativos conseguidos
por submercados, ratificar la diferente estructura interna
de stos, mxime si se contrasta con los diversos tipos de
factores que los materializan.
As, por una parte, tenemos los sectores claramente
explicados a partir de los factores incorporados en el
anlisis. Se trata, en particular, de los submercados en
que los factores urbansticos y sociales tienen un protagonismo singular; es el caso del Noroeste, Ensanche y
Clases Altas, donde los modelos hbridos explican alrededor del 75 por 100 de la variacin de los valores. En
segundo lugar se encuentran los que padecen de una
nula incidencia de los elementos de cualificacin urhanstica, pero, en cambio, disfrutan de una sjgnificada participacin de las rentas de accesibilidad en los valores. Estos
submercados, la Periferia y las Clases Trabajadoras, obtienen un nivel explicativo de sus modelos hbridos entre
un 50 y un 60 por 100. Y, finalmente, aparece el segmento
de las Clases Medias, que denota un mercado, como se ha
dicho anteriormente, poco vinculado con la generalidad
de los factores incidentes en los precios (en particular de
las externalidades y de la accesibilidad al trabajo), consiguiendo un nivel de explicacin inferior al 25 por 100.
Cabe concluir, por tanto, que si diferentes son los elementos determinantes de las estructuras de mercado de
los submercados analizados, distintas son tambin las
cotas de interpretacin global en funcin a los parmetros seleccionados.
Un ltimo aspecto relacionado con el anlisis de la
segmentacin del mercado consiste en revelar el grado de
funcionamiento raciona!, objetivo, de los diversos
202

submercados. Se trata, ms especficamente, de descubrir

qu parte de la variacin explicada de los valores de repercusin en cada submercado viene materializada en
aspectos fsicos, urbansticos, y qu parte se debe pura
y exclusivamente a la jerarquizacin social del espacio.
Es decir, se trata de discernir dentro de los diferentes
patrones de valores existentes en Barcelona qu hay de
objetivo-urbanstico y qu de, exclusivamente, prejuiciosocial. Ello implica reunir en un nico factor los elementos materializables determinantes de la formacin de los
valores: esto es, los indicadores de las rentas de accesibilidad y externalidad urbanstica. Factor cuyos componentes podemos considerar cuantifican valores objetivos, entendidos stos no en tanto en cuanto se originan
en un funcionamiento objetivo y racional del mercado, sino en que se articulan sobre una base fsica real,
cierta, y no en inciertas preferencias o gustos sociales 153,
No se trata de diferenciar, como se hizo en el captulo 2
de esta segunda parte, rentas urbansticas y sociales, sino
de discernir en los valores qu parte puede ser expresada, materializada, en aspectos fsicos, y qu parte viene
a expresar pura y simple jerarquizacin social del espacio 154.
153 Los valores objetivos que intentamos analizar tendran
un cierto paralelismo con el concepto de valor urbanstico
que desarrolla la Ley del Suelo vigente, esto es, un valor, y a
pesar de los florilogios verbales, basado en el mercado (en tanto
en cuanto se refiere su determinacin a los criterios de contribucin urbana, los cuales, en ltima instancia, son expresin de
aqul), que puede ser objetivizado mediante aspectos urbansticos
(aprovechamientos: usos y densidades, situacin urbana, calidad
urbanstica, etc.), esto es, que no es producto de la simple y pura
especulacin inmobiliaria. En este sentido, los modelos objetivos que aqu se desarrollan podran considerarse susceptibles
de ser implementados a efectos de valoracin urbanstica segn
la Ley del Suelo.
154
Cabe no olvidar que dentro de dichos valores objetivourbansticos pueden materializarse autnticas rentas de jerarquizacin social. La escasedad de reas cualificadas urbansticamente en Barcelona (el sector Noroeste) puede canalizar all a los

203

Se trata de conocer si existen regularidades entre los

distintos submercados en la participacin de dichos aspectos objetivos en la explicacin del valor, o si tambin en este terreno la diversidad de comportamientos
es caracterstica generalizada. Para ello, empezaremos
construyendo modelos objetivo-urbansticos para cada
uno de los subsistemas analizados, incorporando, como
se ha dicho, el conjunto de variables de accesibilidad y
de externalidad. Procediendo, a continuacin, a comparar
los diversos niveles explicativos alcanzados con los obtenidos por los modelos sociales e hbridos, en la direccin de obtener la porcin real de la varianza explicada
de los valores materializada en aspectos fsicos.
Los modelos se construyen con nueve variables fundamentales: accesibilidad ponderada, verde privado, verde
local, equipamiento, ancho de vial, estado de conservacin, falta de agua caliente, terciario e industria. Los niveles explicativos alcanzados se explicitan en el cuadro
nmero 13, siendo los principales resultados del anlisis
segmentado los siguientes:
1) Una primera imagen nos la dan los niveles explicativos conseguidos por los modelos hbridos y objetivos. 'La implementacin de los aspectos sociales a los
objetivos da resultados muy diferenciados entre los diversos submercados. Dos de stos denotan un comportamiento bsicamente estructurado en funcin a factores
objetivizables: en los sectores Noroeste y Clases Altas
la aportacin especfica, separada, de los elementos jerarquizadores sociales no materializables en aspectos fsicos
es inferior al 10 por 100 en la explicacin de la variacin
de la repercusin (un 5 por 100 en el primero y un 9 por
100 en el segundo). Esta aportacin se eleva al 15 por 100
sectores de rentas ms elevadas, los cuales -dado su nivel de
solvencia- pueden permitirse pagar ms que el resto de la poblacin por unos mismos servicios, originando rentas de monopolio. Los factores, por tanto, objetivo-urbansticos pueden ser
ser objeto, tambin, de jerarquizacin fsico-social del espacio.

204

en el caso de los submercados Ensanche y Clases Bajas,

alcanza un 29 por 100 en la Periferia y culmina en un
69 por 100 en el de Clases Medias. Se puede afirmar entonces que si en el Noroeste y el sector de Clases Altas,
es decir, las reas de mercado privilegiadas en la ciudad,
el funcionamiento de sus mercados es bsicamente explicable a partir de factores fsicos, los sectores Ensanche,
Clases Trabajadoras y, sobre todo, Periferia y Clases Medias, este funcionamiento obtiene notorias dosis de irracionalidad, jugando un protagonismo significativo los
elementos puramente jerarquizadores sociales.
2) Una segunda imagen, ms precisa, nos la da la
comparacin entre las aportaciones especficas de los factores sociales y objetivos en la conformacin de los
modelos hbridos. El cociente entre ambas aportaciones
separadas nos permite relacionar el grado de funcionamiento objetivo-urbanstico del mercado con su negativo, el basado en el prejuicio social. En cuatro submercados los modelos objetivos aparecen ms explicativos que los sociales. En el Noroeste y las Clases Altas
la ratio en cuestin no llega al 0,5 (0,2 Y 0,3, respectivamente), confirmando su funcionamiento bsicamente objetivo. En el Ensanche y Clases Bajas, la aportacin
propia de los aspectos fsicos sobrepasa a la de los factores sociales, pero la ratio es relativamente ms equilibrada, entre 0,5 y 1 (O,5 y 0,7, respectivamente). En la
Periferia, los elementos estrictamente sociales predominan en relacin a los objetivos (ratio de 2,6); predominio
que se acenta hasta grados extremos en el segmento de
Clases Medias (ll,S).
Cabe concluir que el mercado urbano de Barcelona,
en relacin al nivel de su funcionamiento racional, fsicamente objetivizable, observa tambin una notoria segmentacin. Por una parte, nos encontramos con que los
submercados fsica y socialmente privilegiados manifiestan una estructura de mercado fundamentalmente objetiva, esto no quiere decir, como es obvio, que la jerar205

quizaclon social juegue en ellos un papel limitado, sino

que esta jerarquizacin se manifiesta, se materializa, principalmente a partir de la diversificacin fsica del entorno urbano y no, exclusiva o prioritariamente, mediante el
puro y simple prejuicio social. Otros submercados, en
cambio, muestran estructuras diferenciadas respecto a
las anteriores. El Ensanche, por ejemplo, que disfruta
tambin de una incidencia significativa de los factores
urbansticos, se sita a medio camino. En cambio, las
Clases Trabajadoras, la Periferia y, sobre todo, las Clases
Medias, denotan, precisamente, un fuerte protagonismo
puro de los factores jerarquizadores sociales, al no
poder ser materializados -dada su precaria situacin fsica- en la cualificacin urbanstica del espacio urbano.
CabeaTI dar un ulterior paso en el anlisis acerca de
la estructura de los submercados de suelo/vivienda de
Barcelona. Como se ha visto, la existencia de submercados comporta circuitos especficos de formacin de precios urbanos. La cuestin que ahora se plantea es si esa
diferenciacin de mecanismos de asignacin de valor
crea discriminacin, o, lo que es lo mismo, si tiende a
sobrevalorar sistemticamente determinadas reas de la
estructura espacial respecto a las restantes, determinando
lo que podramos considerar como una compartimentalizacin jerarquizada de los diferentes segmentos que
conforman el sistema urbano. Este planteamiento de empaquetado implicara, en coherencia con los resultados
anteriores, la existencia de ruptu:r:as entre submercados,
trastocndose as la hipotetizacin de mercado continuo,
homogneo e istropo, connatural a la teora tradicional,
standard. Ruptura que no tendra que manifestarse necesariamente en saltos o discontinuidades del precio del
suelo en el borde de cada segmento, sino, ms en el
fondo, en la relacin valor del suelo/calidad (fsico-social)
del producto espacial urbano. Entrar en determinados
submercados supondra, en dicha conceptualizacin, la
206

necesidad de pagar un premium respecto a otros ms

deprimidos para alcanzar un mismo nivel de calidad 10cacional.
La existencia de esos premiums se hace especialmente evidente cuando nos encontramos ante variables
cualitativas del tipo de la cualificacin tipolgica. As,
la entrada en determinados submercados privilegiados
-como los de edificacin unifamiliar, o los plurifamiliares aislados de calidad (esto es, con espacios verdes y
s'ervicios privados}-, especialmente en un rea, como la
de Barcelona, caracterizada por su extremada escasez de
variedad en la oferta tipolgica (cerca de un 80 por 100
de la edificacin es entre medianeras, segn alineaciones
de vial), supone la necesidad de pagar un plusvalor. Nos
encontramos, as, ante rentas de escasedad o monopolio, producto precisamente del desequilibrio existente
entre la oferta (muy restringida) de dichos tipos cualifi
cados y la demanda (muy amplia) de ellos.
,La existencia de los anteriores empaquetados segn
su diferenciacin tipolgica, sin embargo, si bien ratifica
la discontinuidad espacial hipotizada en la teora de los
submercados, no demuestra an la existencia de discriminacin, puesto que hace referencia a diferencias (que
variaran no continuamente, sino a saltos, segn haces
urbanos -las tipologas- no susceptibles de ser descompuestos en caractersticas aisladas) en la calidad de
la oferta fsica del producto espacial urbano. Para que
exista discriminacin es preciso no slo que conjuntos
urbanos distintos se valoren diferencialmente en el mercado inmobiliario, sino que un mismo haz o conjunto
alcance precios diversos entre submercados. Adems, es
preciso, para la constatacin de la existencia de discriminacin, que dichas plus o minusvalas entre segmentos
del mercado no sean aleatorias, esto es, que sistemtica
mente unos submercados tiendan a sobrevalorar los diferentes haces que caracterizan la estructura urbana,
mientras que otros los infravaloran.
207

Para contrastar la existencia o no de discdminacin

construimos, por tanto, haces o conjuntos standarizados iguales a las medias estadsticas de cada una
de las variables explicativas de los precios en cada submercado. Obtenemos, as, siete conjuntos, referentes a
los seis submercados estudiados, como a Barcelona-ciudad. Dichos haces son aplicados a los diferentes modelos hbridos reproductores del patrn de precios de
cada mercado, siendo comparados los valores resultantes
con el autntico valor obtenido en el submercado o que
realmente representan.
Los resultados de dicho anlisis aparecen en los cuadros nms. 14 y 15. Dichos cuadros nos revelan la existencia de marcadas discriminaciones espaciales. As, y para
poner algunos ejemplos, el haz representativo del Noroeste, que en este submercado vale 16.582 ptas/m2 t., valdra 330 ptas/m2 t. ms en el segmento de Clases Altas
y 4.567 ptas/m2 t. menos en el Ensanche. El conjunto de
Clases Altas, que vale 17.690 ptas/m2 t. en este submercado, pasara a costar 4.894 ptas/m2 t. menos en el sector
de Clases Medias. Los de Clases Trabajadoras, Periferia,
Clases Medias y Ensanche, manifiestan tambin significativas diferencias entre submercados: 3.183, 3.424, 2.151
Y 2.059 ptas/m2 t., respectivamente. El conjunto standarizado de Barcelona-ciudad, que vale 11.909 ptas/m2 t.,
alcanza en el submercado de Clases Altas un mximo de
13.428 ptas/m2 t. y un mnimo en el Ensanche de 10.194
pesetas/ m 2 t.
Los resultados del anlisis son evidentes: entrar en
los mercados social y fsicamente privilegiados, a igual
calidad locacional (una misma accesibilidad, unas semejantes externalidades urbansticas, una idntica composicin social del entorno), implica pagar un premium
respecto a los segmentos deprimidos. As el haz medio
standarizado de Barcelona-ciudad es sobrevalorado en
los sectores de Clases Altas (un 13 por 100) y Noroeste
(un 4 por 100), siendo infravaloralo por los de Clases Me208

dias (un 5 por 100), Clases trabajadoras (un 8 por 100) y

Periferia (un 10 por 100). Por su parte, el Ensanche es
un caso absolutamente atpico, puesto que siendo el submercado que ms infravalora los conjuntos standarizados de los restantes segmentos (un 14 por 100 respecto
al medio de Barcelona, por ejemplo), es el que (despus
de las Clases Altas) sobrevalora en una mayor medida su
propio conjunto urbano.
Cabe concluir, a la luz de los datos anteriores, que en
la estructura espacial de Barcelona, ms all de los diversos factores que organizan de manera diferenciada el
funcionamiento interno de los distintos submercados,
existe discriminacin. No se trata slo de que para vivir
en reas ms cualificadas urbanstica (con mejores y ms
abundantes extemalidades, ms cerca del trabajo, etc.)
y socialmente (con mayor porcentaje de ricos, o mejor
situados respecto a la estructura jerrquica de la ciudad)
es preciso pagar un premium, sino que, y sta es la
conclusin ms importante, para entrar en determinados submercados cabe sufragar una plusvala. Es decir,
que determinados submercados, independientemente del
sistema de formacin concreta de los precios en su interior, manifiestan un nivel, un universo de valores sensiblemente superior (a igualdad de atributos fsico-sociales)
al denotado por los restantes. Nivel diferencial de valores
que, reproducido histricamente, acta canalizando la
demanda residencial. Exclusin de los menos solventes
de las reas urbanstica y socialmente privilegiadas, las
cuales se reservan, en consecuencia, para los sectores
econmicamente ms poderosos. Discriminacin espacial,
en definitiva, que producida de facto, es decir, no proclamada pblicamente ni justificada ideolgicamente, reproduce, perpeta, la estructura jerrquica del mercado urbano y, por tanto, la divisin fsica y social del espacio
barcelons.

209
14

4. CONCLUSIONES
Hasta aqu la exposicin de los principales anlisis
que han configurado mi estudio acerca de la formacin
y distribucin espacial del patrn de valores de localizacin de Barcelona-ciudad. De l, creo que se deduce con
claridad tanto el papel de las diferentes teoras explicativas de los precios como una crtica global a la principal .construccin terica, que hemos denominado standard; en especial a su asuncin de mercado nico, homogneo, istropo, competitivo y en equilibrio locacional.
Los elementos hasta ahora apuntados -los determinantes del valor, la segmentacin del mercado urbano, la
existencia de discriminacin entre submercados, los distintos tipos de modelos implementados- nos permite
acabar resaltando dos ideas fundamentales, una de carc~er terico y otra de carcter prctico:
'La primera consiste, y a la luz de los resultados de
nuestro estudio, en la necesidad de prestar una mayor
atencin a la hasta hoy manifestada en la mayora de
trabajos acerca del valor del suelo al papel de los factores
sociales en la configuracin del mercado urbano. Es preciso avanzar en la construccin de una teora de la jerarquizacin social del espacio.
El :mercado residencial, como nos muestra el ejemplo
de Barcelona, no es un escenario neutral de conflictos
211

urbanos, un instrumento asptico, objetivo, de asignacin de valores inmobiliarios. Al contrario, dicho mercado es el resultado, la materializacin -a travs de su
pattern de usos/valores-, de una particular hegemona en el sistema de produccin inmobiliario, as como
de una forma de apropiacin y dominacin especfica del
espacio urbano. Tres hechos inciden en esta direccin:
En primer lugar, el protagonismo que adquieren los
indicadores sociales en la explicacin del patrn de precios. Dichos factores sociales no son slo los ms correlacionados con los valores, es decir, 51.1 principal determinante, sino, adems, los que obtienen tina" incidencia ms'
homognea entre submercados. En oposicin a los factores de accesibilidad, stock edificado, servicios urbanstiC9$~"~usos 'del suelo, etc:, que inciden de manera muy' diversa. en" los distintos 'sectores urbanos, las caractersticas
4e explicacip de los patrones' de precios. A diferencia,
por tanto,' de aquellos elementos, los cuales tienden a
segtilentar radicalmente el mercado inmobiliario, los facto.res sociales parecen desempear un papel fundamentalmente unificador 'del mismo; esto es, son los que, al
parecer; ponen en valor cada segmento del mercado en
rel~cin a los dems, otorgndoles un funcionamiento de
q:>njunt<;>. Actan, de hecho,' canalizando la demanda, en
funcin a su nivel ~e renta, hacia los diversos compartimentos (submercados) estancos, en razn al prestigio (y,
en su' caso, prejuicio y/o discriminaCin) social. El espacfo urbano tiende, entonces, a jerarquizarse socialmente;
c~~duciendo dicha jerarqua la articulacin del mercado'
iri~obiliario,'y, en consecuencia, su estructura de valores
del suelo.
Un segundo rasgo determinante del funcionamiento
del' mercado de Barcelona consiste en el hecho de cmo
elan41isis segmentado ~el cual, como se ha visto, revela.
la existencia de una pluralidad de subestructuras especficas.. -de .asignacin de .precios- constata la disociacin
del:sistema urbano en una serie de grandes bloques opues212~

tos, casi antagnicos. Se observa una evidente conjuncin

espacial entre la categorizacin social.del entorno urbano
y su cualificacin fsico-urbanstica. As, las' reas socialmente privilegiadas manifiestan niveles excepcionales' de
externaHdades urbansticas, determinando stas el preCio
del suelo. Mientras los sectores deficitarios en servicios y
calidades urbanas suelen albergar'grupos sociales -de bajos niveles de renta; siendo,' en este caso, la simpleaccesibilidad al trabajo el elemento que conforma los precios
del suelo/vivienda. La crnica situacin deficitaria' en
amenidades urbansticas de Barcelona' provoca en las
reas en que aqullas abundan autnticas rentas de escasedad. La restriccin de la oferta producida por la distribucin diferencial de externalidades urbansticas'a lo largo de la estructura espacial, por otra parte, no es un
efecto coyuntural, o a corto plazo, puesto que la' propia
naturaleza de las mismas determina que su reproduccin
no pueda ser realizada en condiciones de concurrencia,
esto es, no puedan ser producidas industrialmente, sino
que sean el resultados a largo plazo de la conjuncin. d~
intervenciones pblicas y privadas. Estas determinan 10
que podramos, denominar una acumulacin histrica
del stock edificado, las infraestructuras, los servicios
urbanos y standards de calidad de vivienda, la caracterizacin' social del ban:io, del. perfiI, en suma, del. merca
do, que no puede ser trastocado a corto o medio plazo,
y que determina la estructura de precios de la ciudad. En
este sentido, el pasado de la ciudad (la acumulacin his..
trica) condiciona su mercado presente y futuro. Y la
jerarquizacin fsico-social del .espacio urbano heredada
histricamente genera la existencia de verdader~s rentas
de monopolio, las cuales se caracterizan por ser un resul
tado, no necesariamente vinculado a la voluntad de los
diferentes agentes urbanos (propietarios y promotores e_~_
especial), de la dinmica propia dlel mercado inmobiliario
en un contexto de dominacin/apropiacin 'de la estructura espacial por unos poc9S' Y no por la colectividad
entera. .
.
213

Finalmente, nos encontramos, como tercer rasgo caracterizador fundamental, con la existencia de discriminacin espacial; esto es, de circuitos diferenciales de asignacin' de precios que tienden sistemticamente a sobrevalorar ciertas reas sobre las restantes del conjunto urbano. Se trata de universos de precios (no de precios
considerados individualmente) crecientes en funcin a su
cualificacin y prestigio fsico-social. En este sentido, el
hecho de que para acceder a los submercados privilegiados haya que costear una plusrenta: de mayor o menor
cuanta en relacin al nivel de jerarqua, sugiere la existencia de unos circuitos de asignacin de precios no solamente segmentados, sino discriminadores. La estructura
de valores de localizacin, ms especficamente la jerarqua de la estructura de submercados, ocupa, as, el papel
de autntico canalizador de la demanda a lo largo del
sistema urbano, materializando, y reproduciendo a la vez,
la divisin fsica y social del espacio.
La constatacin de los aspectos anteriores -el protagonismo de las rentas sociales en la conformacin de los
valores, el proceso de generacin de rentas de escasedad entre submercados en base a la diversa cualificacin fsico-social del espacio, y la materializacin de
circuitos diferenciales de asignacin de precios que cristaliza, a la vez que genera, la jerarquizacin social de la
formacin urbana- permite afirmar que para la comprensin profunda de los pattern de mercado y de valores de las ciudades capitalistas es preciso no slo pasar
de una modelizacin trade-off, basada en la accesibilidad, a otra ms compleja que incorpora externalidades
urbansticas y factores sociales. No es suficiente, tampoco, pasar de una conceptualizacin de funcionamiento
nico, continuo, homogneo, istropo, concurrencial yen'
equilibrio locacional del mercado urbano, a otra funda.:.
mentada en su articulacin discontinua, antistropa, en
que prcticas monopolistas y escasedades de todo tipo
son generadas corrientemente, esto es, a la de un mer214

cado segmentado en compartimentos estancos e interdependientes a un tiempo. Todo ello, con ser necesario, no
es bastante. Es preciso, sobre todo, avanzar en el camino
de una construccin terica que en vez de poner el acento
en la demanda (y, por tanto, en el cubrimiento de las
necesidades de sta por la oferta), considere el mercado
urbano, y, en consecuencia, la estructura de valores que
lo materializa, como el resultado de una determinada forma de produccin y apropiacin del espacio que tiene en
la jerarquizacin urbanstico/social su manifestacin ms
acusada. Construccin terica en la que el espacio edificado no se hipotice perfectamente adaptable a las necesidades de la demanda, plenamente elstico e intangible,
como el ter en las teoras prerrelativistas, sino como un
producto histrico, resultado del crecimiento histrico
de la ciudad (y, por tanto, especfico a cada formacin
urbana concreta), rgido, y generador de rentas de monopolio. Un espacio, en suma, en que la jerarquizacin
social articulada, modulada, en la diferenciacin fsica,
conduzca la formacin y distribucin de los valores locacionales.

El segundo tipo de conclusiones que se deduce de

nuestro trabajo consiste en la demostracin de la posibilidad de implementar modelos operativos de valoracin
automatizada. A pesar de que los objetivos iniciales no
consistan en la elaboracin de tales modelos, sino en la
contrastacin terico-emprica de las diferentes teoras
explicativas de los valores, es evidente que el desarrollo
del estudio ha planteado tambin una perspectiva especficamente prctica: la capacidad de reproducir de manera automatizada el patrn de valores urbanos con un
grado de fiabilidad suficientemente ajustado como para
permitir su utilizacin operativa.
No cabe volver a repetir aqu el elevado inters que
representa la construccin de tal tipo de modelos, tanto
215

a efectos fiscales (Contribucin Territorial Urbana, arbitrio de plusvala, etc.) como de gestin urbanstica (expropiaciones, reparcelaciones, transferencias de aprovechamiento, permutas, etc.). La obtencin de sistemas
econmicos y rpidos de valoracin objetiva y equitativa
son objetivos esenciales tanto de la gestin como de la .
fiscalidad urbana, y a ello pueden contribuir decisivamente los mtodos y las tcnicas presentadas en este
trabajo.
As, nuestro modelo hbrido, incorporando las principales variables explicativas (de accesibilidad, externalidad urbanstica y jerarquizacin social) de los precios,
obtiene resultados muy esperanzadores, al permitir una
aproximacin en ms del 80 por 100 a la distribucin de
valores del rea de Barcelona. Cabe recordar, sin embargo, que, dado el carcter eminentemente terico de nuestro estudio, la construccin de los modelos hbridos se ha
realizado atendiendo a optimizar el funcionamiento de
las variables determinantes de los precios (eliminando
insignificancias y multicolinearidades, por ejemplo) y no
a maximizar el nivel de explicacin de los modelos. De
hecho, las regresiones mltiples, sin tales correcciones,
alcanzan un R2 superior a 0,90. Adems, no incorporaban
variables cualitativas, susceptibles de ser implementadas
en un modelo operativo bajo la asistencia y control del
experto valorador. Es decir, que a pesar del buen funcionamiento del modelo hbrido an es posible desarrollar
modelo operativos (con mayor nmero y tipo de variables) ms adecuados.
A pesar de tales limitaciones, es preciso remarcar el
ptimo funcionamiento de los modelos hbridos elaborados, que les permite aparecer como plenamente funcionales a efectos fiscales y urbansticos. Dicha operatividad se deduce no slo del elevado nivel de explicacin
de los precios alcanzado, sino tambin de la simplicidad
de los modelos; factor que facilita, sin duda, su implementacin automatizada. As, el modelo desarrollado para
216

Barcelona-municipio se ha construido con tan slo seis

variables independientes: el porcentaje de clases altas,
la accesibilidad en transporte pblico a la Pla~a Macia,
el verde privado, la ratio de equipamiento por habitante,
el ancho de vial y el grado de terciarizacin del entorno
urbano. La facilidad con que dichas variables pueden ser
obtenidas, dado el nivel actual de la estadlstica metropolitana, unido a la sencillez de los modelos desarrollados
(regresiones mltiples de carcter lineal) constatan su
obtenidas, dado el nivel actual de la estadstica metropozado de los modelos hbridos.
Desde esta perspectiva prctica, los anlisis realizados
constatan, asimismo, la adecuacin de la segmentacin
del mercado. La relativa complejidad que representa la
multiplicacin de los modelos en funcin al nmero de
submercados detectados viene de sobra compensada con
el incremento obtenido en el nivel explicativo de los modelos. A pesar de que en no todos los casos se logra una
mejora efectiva en el nivel individualizado de los modelos
(denotando, por regla general, los diversos submercados R2 inferiores a los alcanzados para el conjunto de la
ciudad), el estudio de los errores standard demuestra la
sensible mejora experimentada por los anlisis segmentados 155. As, y como aparece en el cuadro nm. 16, 13 de
155 Dicha tcnica consiste en comparar los errores standard
resultantes de considerar el mercado urbano unificado (una nica
ecuacin) o como agregado de submercados, del siguiente modo:

VR
VR

= ~AIXI + e, en el supuesto unificado,

= [~lIXI + el] + ... + [~An'XI + en] =
= 1:A'.X.

+ e',

y:

en el agregado.

Siendo VRel valor de repercusin, (i) las diferentes variables

explicativas de los precios, y (j) los distintos submercados.
El error standard de la ecuacin agregada, por su parte, se ha
obtenido mediante la tcnica desarrollada por SCHNARE, A., y
STRUYK, R.: Segmentation in Urban Housing Markets, Journal
of Urban Economics, 3, 1976.

217

los 16 tipos de modelos elaborados denotan, cuando son

calculados por submercados, errores standard inferiores
en ms de un 10 por 100 a los obtenidos en los modelos
agregados. En el caso de los modelos hbridos, los ms
interesantes a efectos operativos, el anlisis conjunto de
la ciudad muestra un error de 2.093 ptas/m2 t., lo que implica una mejora de casi el 15 por 100. Dichos grados de
minoracin en el error standard permiten, en suma, demostrar la utilidad de la determinacin de submercados
como instrumento operativo para optimizar la adecuacin de los modelos implementados a la estructura real
de valores de Barcelona.
Los modelos desarrollados, en definitiva, permiten ser
optimistas acerca de su capacidad para reproducir automatizadamente el patrn de valores de nuestras ciudades.
Dicha automatizacin, de llevarse a la prctica, no slo
supondr un significativo ahorra en trminos econmi~
cos y temporales en el proceso de valoracin, sino que,
sobre todo, incorporar notorias dosis de objetividad a
las valoraciones, ya sean fiscales o urbansticas. En la
actualidad, los procesos manuales de valoracin dependen en exceso del subjetivismo del experto evaluador.
Dicho subjetivismo, independientemente de la mayor o
menor capacitacin tcnica del valorador, debe ser des,,:
arraigado, puesto que genera no poca inequidad y desconfianza en la actividad evaluadora pblica. No existe garanta, as que los valores resultantes, por ejemplo, de
una Ponencia de Urbana, de un plano municipal de plusvala, o de una expropiacin, mantengan elevado grado
de aproximacin al patrn real de precios del mercado.
Pues bien, dicho problema puede ser solventado acudiendo a mecanismos automatizados de valoracin que,
como los aqu desarrollados, estn fundamentados en
criterios cientficos de explicacin de los valores urbanos.
Dichos sistemas nos han de permitir medir (y, por tanto, calibrar) el grado de objetividad de nuestras valoraciones, posibilitando su optimizacin y, en consecuencia, garantizando la equidad.
218

Parece evidente que el futuro inmediato requenra,

al menos en el terreno de la fiscalidad, el .efectivo desarrollo de sistemas de . valoracin automatizada. Si realmente quiere hacerse operativa la' Contribucin Territorial Urbana, si sa ha de ser autnticamente una de las
fuentes bsicas de financiacin de las Corporaciones Locales, adems de instrumento eficaz de poltica urbanstica, es absolutamente preciso agilizar y objetivizar el
proceso de asignacin de valores catastrales por medio
de mtodos automatizados. En este sentido, creo, contribuye el presente trabajo al afirmar, primero, la validez
de la tcnica de regresin mltiple en la construccin de
modelos operativos; segundo,' al contribuir al esclarecimiento de los factores determinantes de la formacin y
distribucin espacial de los precios; y tercero, al esclarecer el funcionamiento segmentado del mercado urbano,
premisa previa para todo proceso de valoracin realmente cientfico a la vez que operativo.

219

CUADRO NM.

COE'FICIENTES DE CORRELACION LINEAL (R) ENTRE

LA REPERCUSION y LAS VARIABLES E~PLICATIVAS
SELECCIONADAS
Distancia Paseo de Gracia/Diagonal
Accesibilidad Media (Transporte Pblico)
Accesibilidad Ponderada (T. Pblico)
Accesibilidad Pla~a Catalunya (T. Pblico)
Accesibilidad Media 70 % (T. Privado)
Accesibilidad Media 90 % (T. Privado)
Accesibilidad Pla~a Catalunya 70 % (T. Privado)
Accesibilidad Pla~a Catalunya 90 % (T. Privado)
..
Accesibilidad Cinc d'Oros 70 % (T. Privado)
.
Accesibilidad Cinc d'Oros 90 % (T. Privado)
Accesibilidad Pla~a Macia 70 % (T. Privado)
Accesibilidad Pla~a Macia 90 % (T. Privado)
.. . .. . ... .. .
Accesibilidad al Verde General
Verde Privado
Verde Local ...
Equipamiento
.,.
Docente Total
Docente Privado
Edificabilidad
Ancho de Vial
.,.
Edificios anteriores a 1900 ..
Edificios entre 1900 y 1940 .
Edificios entre 1940 y 1950 .
Edificios entre 1950 y 1960 ..
.
Edificios entre 1960 y 1970
Estado de conservacin
.
1-2 Habitaciones
'" .. ,
3 Habitaciones
.
4 Habitaciones
S Habitaciones
..
.
Ms de 5 Habitaciones
.
Superficie ... ... ... ... ...
Falta de Agua Caliente
Instalacin Sanitaria Substandard
."
Ausencia de Calefaccin
Falta de Gas
."
Terciario
Comercio al Detall
Comercio al por Mayor
Industria
'"
'"
..,
Clases Altas
Clases Medias '"
Clases. Tr~?ajadoras
Motorlzaclon ... ... ...
Comportamiento Electoral

.
...
..
.
..
...
.
..
...
...
...
...
...

...
.
.
.
...

'oo

oo

oo

"

...
..
...
.
.
.

...

oo'

220

..

..
...
...

.
...
...

-0,519
0,039
-0,331
-0,010
-0,279
-0,319
-0,240
-0,278
-0,413
-0,414
-0,616
-0,581
-0,047
0,531
0,535
0,634
0,573
0,640
-0,131
0,348
-0,079
0,092
0,085
-0,100
0,028
0,203
-0,122
-0,431
-0,630
-0,086
0,700
0,71.1
-0,613
-0,307
-0,789
-0,420
0,374
0,071
0,044
-0,140
0,827
-0,250
-0,665
0,613
-0,734

CUADRO NM.

MODELO ACCESIBILIDAD
B

T-Value

Beta

-2,8

-0,377
-0,215
0,331

Accesibilidad Ponderada ... ... ... - 385,66

Accesibilidad Media ... ... ...
... - 35,18
Accesibilidad Verde General
1,19

-1,71

3,33

oo.

Term. Constant.
R
'"
R2
R2
F
oo

oo.

oo.

oo . . . .

oo oo

oo.

oo.

'oo

.oo

.oo

.oo

oo.

oo oo

'oo

oo.

oo'

oo,

oo . . . .

oo'

oo.

22.744,35
0,422
0,178
0,161
10,88

CUADRO NM.

MODELO URBANISTICO

B
Verde Privado
Equipamiento ... ...
Anchura de V.ial
'oo

oo'

.oo

Term. Constant.
R
oo

R2
R2
F

'oo

.oo

'0'

oo,

.oo

'oo

o.

.. o

oo'

...

...

oo

oo'

oo.

oo.

000

oo,

oo,

.oo

'oo

000

oo,

61,41
413,54
84,28

.
oo,

00

oo

.0

'0'

oo,

.oo

oo'

T-Value
4,48
6,24
3,89

Beta
0,30
0,43
0,23

8.327,73
0,713

0,509
0,499
52,14

oo.

oo'

CUADRO NM.

MODELO DE STOCK

B
Falta de Agua Caliente
Falta de Gas ...
oo,

Term. Constant.
R
oo,

R2
R2
F

oo'

......
'0'

'0'

oo,

'"

oo'

oo

.. o

... .
oo

'0'

oo,

oo

oo

. . . . oo

oo,

oo,

oo

.. o

oo.

. . . . oo

oo'

'0'

.00

.00

000

o
oo.

-121,76
-46,43

T-Value

Beta

-7,90
-3,23

-0,53
-0,22

19.332,75
0,645
0,416

0,408
54,12

221

CUADRO NM.

MODELO USOS DEL SUELO

T-Value

5,27
555,71
Terciario
,
, .
-137,82 . ..:- 0,85 .
Comercio al Detall
.. .
-234,44 -1;09
Comercio al por Mayor ... ...
Industria
,
.. -335,94' -2,22
Term. Constant. ..,
R
'"
'" .,
R2
,
"
R2
" '"
F
'"
'"

...
..
'" .
..
;'

Beta
0,44
-0,07, .
-0,09
-0,16 .

11.962,46
0,423
0,179
0,157
.
8,18

CUADRO NM.

MODELO: SOCIAbl

B
Cla~es Altas
"
Clases Medias
"
Clases Trabajadoras

Term. Constant.
R '"
'"
R2
,
R2
,
F

'"

...
'"

- 813,25
-1.141,76
-1.127,98

...
'"

T-Value
-2,98
-4,24
-4,17 .

Beta
-2,06
-1,80 .
--:- 2,96.

6.270,25
0,847
0,719
0,713
128,27

CUADRO NM.

MODELO SOCIAL-2
B

Accesibilidad Pla~a Macia...

...
Docente Privado .. ,
.
Clases Altas ... .. . .. . ... .. . ...
Term. Constant. ...
R '"
R2
R2
F

222

'"
'"
'"

'" .. ,
'"
'"
'" .. ,
,

..,

;.. :

- 51,46 -3,52
84,48 .
5,51208,15
7,74

. 7.643,79
0,862
0,744
0,739
146,17

.
.
.
.

T-Value

Beta
-0,20
0,29
0,53'

CUADRO

NM.

MODELO VARTOT

Factor 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor S Factor6 Factor7 Factor8 Factor 9

--

2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
24.

Repercusin..................
Distancia P. Gracia/Diagonal.
Acc. Media (T. Pblico) ......
Acc. Ponderada (T. Pblico).
Acc. Catalunya (T. Pblico)...
Acc. Media (70 %) ...
Acc. Media (90 %) ............
Acc. Pla~a Catalunya (70 %) ...
Acc. Pla~a Catalunya (90 %) ...
Acc. Cinc d'Oros (70 %) ......
Acc. Cinc d'Oros (90 %) ......
Acc. Pla~a Macia (70 %)... ...
Acc. Pla~a Macia (90 %)......
Verde general .........
Verde privado
Verde local
Equipamiento... ... ... ... ...
Docente... .
Docente privado
Edificabilidad ..
Anchura vial .. . .. . ... ..
Anterior 1900 ... ...
'0'

'0'

o'

......

oo,

...

...

o"

"o

...

oo,

oo,

...

oo . . . . . . .

oo.

oo.

o..

oo.

...

o o.

o.

o o

..

..

.. o

...

...

oo.

...

...

- 0,23
0,79
0,62
0,84
0,69
0,91
0,94
0,93
0,95
0,89
0,92
0,80
0,85
0,65
0,27
0,05
0,09
0,07
0,05
-0,40
-0,16
-0,19

-0,69
0,41
-0,13
0,16
-0,05
0,14
0,16
0,11
0,13
0,27
0,26
0,44
0,39
-0,04
-0,45
-0,17
-0,30
-0,28
-0,39
0,16
-0,11
-0,00

0,47
-0,00
0,22
0,04
0,21
0,06
0,01
0,07
0,03
-0,00
-0,02
-0,11
-0,11
0,11
0,40
0,86
0,88
0,90
0,86
'-0,22
0,17
-0,02

0,06
0,08
0,17
0,19
0,32
0,01
0,00
0,16
0,13
-0,03
-0,04
-0,01
-0,0:1
0,36
0,08
0,11
0,06
0,04
0,04
0,00
0,00
-0,75

0,11
-0,06
0,23
0,04
0,03
0,11
0,13
-0,05
-0,02
0,02
0,06
-0,15
-0,08
-0,05
0,14
-0,03
-0,00
0,05
0,08
-'0,30
-0,13
-0,09

-0,13
0,10
0,10
0,11
0,11
0,02
0,02
-0,00
0,00
0,05
0,03
0,05
0,04
0,06
-0,08
0,03
0,05
0,05
0,02
0,08
0,03
0,35

-0,10
-0,01
-0,25
0,07
-0,16
-0,19
-0,12
-0,15
-0,09
-0,12
-0,09
0,20
0,17
0,02
-0,08
-0,02
-0,08
0,07
0,03
0,13
0,06
0,35

0,15
-0,03
-0,09
-0,10
-0,09
-0,03
-0,05
-0,06
-0,08
0,04
0,00
-0,11
-0,12
-0,20
-0,13
0,12
0,10
-0,02
-0,08
0,52
0,68
-0,05

-0,02
-0,04
-0,07
-0,00
-0,00
-0,12
-0,05
-0,06
-0,01
-0,17
-0,12
0,01
0,00
0,23
-0,17
-0,10
-0,10
0,04
0,05
0,07
-0,06
-0,11

CUADRO

NM.

8 (continuacin)

Factor 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor6 Factor 7 Factor8 Factor 9

25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
43.
44.
45.
46.
47.
48.

1900-1940 .....................
1940-1950 .....................
1950-1960 ....
1960-1970 ..........
Estado de conservacin ......
1 2 habitaciones
3 habitaciones
4 habitaciones
5 habitaciones
> 5 habitaciones ... ... ... ...
Superficie................... ..
Falta de agua ...
Falta de instalacin sanitaria.
Falta de calefaccin ... ... ...
Falta de gas
Terciario................... ..
Comercio al detall
Comercio al por mayor ... ...
Industria .........
Clases altas
Clases medias ... ... .. .
Clases trabajadoras
Motorizacin
Comportamiento electoral ...
oo

oo'

......
oo

oo,

oo,

'oo

oo'

oo.

oo,

......

oo,

oo,

...

...

oo,

.oo

oo,

oo.

...

'OO

.oo

...

oo,

...

...

oo . . . . . . . . . .

.oo

......

oo . . . . . . .

oo'

oo'

...

oo,

oo'

oo,

.oo

oo.

oo,

oo,

oo,

oo.

oo . . . .

......

oo

oo

oo,

...

oo.

..

..

...

-0.27
0,05
0,38
0.25
0,14
-0.23
0,17
0.29
0,06
- 0.27
-0.22
0,11
- 0,08
0,19
0,56
-0,22
-0,23
-0.27
-0,06
-0,26
0,34
0,46
0,43
0,53
-

0,06
-0.23
0,05
-0,03
-0.26
0.25
0,55
0,70
-0,00
-0,82
-0,81
0,67
0,39
0,83
0,47
-0,37
-0,08
-0.20
0,12
-0,87
0.29
0,66
-0,61
0,73

-0,07
-0,09
0,14
0,06
0,02
-0,03
-0,15
-0,15
-0,04
0,19
0.23
-0.22
-0,14
-0.26
-0,02
0,00
-0,08
-0,07
-0,03
0,29
-0,08
-0.26
0,16
-0.21

-O,OS
0,18
0,41
0,54
0,44
-0,19
-0,14
0,03
0,05
0,06
0,15
-0,47
-0,64
-0.25
0,07
0,02
-0,04
-0,13
-0.25
0,14
-0,01
-0,13
0,09
-0,03

0,12
0,03
-0,15
0,05
-0,11
0,11
0,17
-0,08
-0,49
0,19
0.22
0,08
0,08
-0,14
0,11
0,18
0,15
0,06
-0,05
0,06
-0,78
0,43
0,05
0,10

-0,90
0,01
0,25
0,34
-0,04
-0.25
-0.25
0,07
0,14
0,06
0,13
-0,19
-0,19
-0,10
0,01
-O,OS
0,06
0,08
-0,09
-0,00
-0,06
0,05
-0,03
0,05

-0,04
-0,31
-0,10
-0,08
0,11
-0,08
-0.23
-0,15
-0,05
0,30
0,22
0,12
-0,12
0,16
-0,06
0,39
0,13
0,54
0,07
-0,06
0,01
0,04
0,34
-0,00

-0,03
-0,19
-0,08
0,25
0,00
-0,05
-0,01
0,00
0,08
-0,04
-0,08
-0,06
0,02
-0,02
-0,05
0,31
0,14
0,10
0,15
0,00
0,09
-0,06
0,23
-0,00

-0,08
0,57
0.21
-0,30
0,07
0.23
0,06
-0,18
-0,07
0,06
0,02
O,OS
-0,07
-0,08
0,03
0,16
0,44
-0,10
0,13
0,02
-0,05
0,00
0.29
-0,11

UlI

CUADRO

NM.

MODELO REGORT (ANALISIS FACTORIAL)

1

-Distancia P. de Gracia/Diagonal.
Acc. Media (T. Pblico) ... ... ...
Acc. Ponderada (T. Pblico)......
Acc. Pla~a Catalunya ... ... ... ...
Acc. Media (70 %) ... ... ... ... ...
Acc. Media (90 %) .. . ... .. . ." ...
Acc. Pla~a Catalunya (70 %) ... ...
Acc. Pla~a Catalunya (90 %)
Acc. Cinc d'Oros (70 %) .........
Acc. Cinc c..'Oros (90 %) ......
Acc. Pla~a Macia (70 %) ... ... ...
Acc. Pla~a Macia (90 %) .........
Acc. al verde general ... ... ... ...
Verde privado .. . .. .
Verde local ... ...
Equipamiento
Docente ... '"
Docente privado ....
Edificabilidad ... ...
Ancho vial ............
1900 ..........
1900-1940 ... '" ...............
.oo

...

oo.

oo.

oo.

oo.

oo . . . .

oo

...

..

oo

...

...

...

...

oo.

...

...

...

oo.

oo . . . . . . . . . .

oo

............

.oo

...

...

...

..

oo . . . . . . . . . .

oo . . . .

oo . . . . . . .

oo . . . .

oo'

oo.

0,81
0,64
0,86
0,76
0,92
0,94
0,92
0,94
0,89
0,92
0,81
0,86
0,65
0,25
0,04
0,08
0,06
0,04
-0,39
-0,17
-0,20
-0,27

0,39
-0,01
0,13
-0,05
0,17
0,18
0,15
0,15
0,30
0,00
0,39
0,34
-0,06
-0,39
-0,13
-0,25
-0,26
-0,37
0,12
-0,11
-0,07
0,07

-0,01
0,25
0,03
0,19
0,09
0,03
0,09
0,05
0,01
0,00
-0,13
-0,13
0,11
-0,43
0,88
0,91
0,92
0,87
-0,25
0,18
-0,05
-0,08

0,08
0,21
0,18
0,35
0,05
0,02
0,17
0,13
0,01
0,00
-0,06
-0,05
0,28
0,14
0,14
0,11
0,03
0,03
-0,01
0,05
-0,66
-0,21

5
-0,07
0,19
0,05
0,01
0,09
0,12
-0,07
-0,04
0,01
0,00
-0,12
-0,06
-0,04
0,12
-0,05
-0,02
0,07
0,09
-0,29
-0,14
-0,06
0,12

6
-0,01
0,13
0,01
0,18
0,01
0,03
0,07
0,00
-0,09
-0,07
-0,09
-0,08
0,28
-0,06
-0,06
-0,03
0,02
0,05
-0,06
-0,15
-0,41
-0,06

7
0,09
0,03
0,09
-0,00
-0,00
0,02
-0,03
-0,01
0,04
0,03
0,10
0,09
0,05
-0,10
0,00
0,03
0,06
0,03
0,08
0,02
0,48
-0,91

8
-0,02
-0,13
-0,08
-0,12
-0,08
-0,08
-0,10
-0,11
-0,00
-0,03
-0,09
-0,11
-0,17
-0,23
0,10
0,07
-0,02
-0,08
0,58
0,62
-0,05
-0,05

9
0,04
-0,27
0,11
-0,08
-0,20
-0,12
-0,07
-0,01
-0,16
-0,12
0,27
0,23
0,25
-0,14
-0,03
-0,12
0,09
0,06
0,08
-0,06
0,07
-0,00

CUADRO

9 (continuacin)
1

1940-1950 ...........................
1950-1960 ...........................
1960-1970 ...........................
Estado de conservacin ... ... ...
1 2 habitaciones ... ... ... ... ...
3 habitaciones ... ... ... ... ... ... ...
4 habitaciones ... ... ... ... ... ... ...
S habitaciones ... ... ... ... ... ... ...
Ms de 5 habitaciones ... ... ... ...
Superficie ... ... ... ... ... ... ... ...
Falta de agua ... ... ... ... ... ... ...
Instalacin sanitaria ... ... ... ...
Calefaccin ... ... ... ... .. . ... ...
Gas ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
Terciario ... ... ... ... ... ... ... ...
Comercio al detall ... ... ... ... ...
Comercio al por mayor ....... ,.
Industria ... ... ... ... ... ... ... ...
Clases altas .....................
Clases medias ... ... ... ... ... ... ...
Clases bajas .....................
Motorizacin ... ... ... ... ... ... ...
Comportamiento electoral ... .; ..

0,04
0,39
0,26
0,14
- 0,23
0,18
0,31
0,07
- 0,29
- 0,24
0,13
- 0,08
0,21
0,57
- 0,22
- 0,24
-0,26
- 0,06
-0,28
- 0,34
0,48
-0,44
0,55

2
-0,20
0,07
0,01
-0,28
0,25
0,57
0,73
0,00
-0,86
-0,83
0,62
0,40
0,77
0,47
-0,45
-0,14
-0,32
0,09
-0,83
0,28
0,63
-0,68
0,72

3
-0,08
0,14
0,08
0,03
-0,05
-0,17
-0,16
-0,04
0,20
0,26
-0,27
-0,15
-0,31
-0,03
-0,01
-0,10
-0,10
-0,04
0,33
-0,10
-0,29
0,16
-0,24

0,07
0,37
0,67
0,39
-0,29
-0,19
0,08
0,08
0,07
0,19
-0,54
-0,62
-0,29
0,06
-0,02
-0,12
-0,12
-0,30
0,17
-.0,06

~O,13

0,02
-0,02

5
0,06
0,15
0,00
-0,11
0,14
0,17
-0,09
-0,51
0,21
0,23
0,12
0,09
0,12
0,12
0,22
0,21
0,09
-0,04
0,04
-0,77
0,45
0,10
0,10

6
0,70
0,32
-0,15
0,09
0,21
0,13
-0,12
-0,01
-0,06
-0,03
-0,10
-0,14
-0,22
0,07
-0,08
0,27
-0,38
0,01
0,12
--0,06
-0,07
0,08
-0,12

7
0,01
0,21
0,21
-0,08
-0,21
-0,23
0,06
0,12
0,07
0,11
-0,09
-0,11
-0,04
0,02
-0,06
0,12
0,12
-0,05
-0,05
-0,05
0,09
-0,01
0,06

8
-0,13
-0,04
0,19
0,02
-0,01
-0,02
-0,02
0,08
-0,03
-0,07
-0,02
0,01
0,00
-0,05
0,36
0,22
0,16
0,20
-0,02
.0,11
-0,05
0,31
-0,00

-0,01
0,12
-0,17
0,21
0,05
-0,10
-0,05
-0,05
0,13
0,07
0,17
-0,20
0,21
0,06
0,27
0,23
0,26
0,06
-0,15
0,12
0,07
0,29
0,03

CUADRO NM.

10

MODELO REGORT (REGRESION MULTIPLE)

Variable
Factor
Factor
Factor
Factor
Factor
Factor
Factor
Factor
Factor
Factor

IV
IV
....

3 ...............
2 ...............
1 ...............
9 ...............
6 ...............
7 ...............
4 ...............
8 ...............
5 ...............
constante ... ...

R2

Cambio R2

R. Simple

Beta

0,49
0,72
0,78
0,82
0,84
0,85
0,86
0,86
0,86

0,24
0,52
0,61
0,67
0,71
0,73
0,74
0,75
0,75

0,24
0,28
0,09
0,06
0,03
0,01
0,01
0,00
0,00

0,49
-0,44
-0,25
-0,13
0,02
-0,09
0,55
0,05
0,03

2.600,79
-2.804,63
-1.325,27
- 851,36
744,95
-586,57
503,69
509,55
40,72
11.909,35

0,53
-0,78
-0,27
-0,20
0,27
-0,22
0,13
0,11
0,01

ti;)

'IV
lOO

CUADRO NM.

--

11

MODELO REGO:a (REGRESION MULTIPLE)

Variable
Factor
Factor
Factor
Factor
Factor
Factor
Factor
Factor
Factor
Factor

9 .........
1 .........
2 ...............
3 ...............
4 ...............
5 .........
6 ...............
7 ............ '"
8 ...............
constante ...
oo . . . .
oo . . . .

oo

oo.

RZ'

Cambio R2

R. Simple

0,69
0,70
0,83
0,83
0,83
0,84
0,85
0,85
0,86

0,48
0,49
0,68
0,69
0,69
0,72
0,73
0,73
0,75

0,48
0,01
0,19
0,00
0,00
0,02
0,01
0,00
0,915

0,69
-0,33
0,65
-0,19
-0,13
0,10
0,14
0,00
0,03

B
2.429,00
-761,48
2.347,17
-223,84
-144,31
-547,56
750,78
249,35
442,14
11.909,35

Beta
0,52
'-0,15
0,46
-0,05
-0,04
-0,20
0,15
0,05
0,17

CUADRO NM.

12

TEST DE CHOW POR SUBMERCADOS

Ensanche,
Periferia,
Ensanche/
Periferia
Urbanstico
Stock
Usos del Suelo
Social-l ...
Social-2
Objetivo/Urbano
Hbrido
.oo

'0'

.oo

oo'

~,
\O,

.oo

.oo

oo

oo.

oo.

:.:

.oo
oo.

oo'
oo

13,16> 2,21
16,1 > 2,18
16,34> 2,45
9,13 > 2,48
23,56> 2,45
9,39> 2,48
5,32> 2,68
4,94> 2,70
1,73 < 2,18
3,04 > 2,20
8,05> 1,96
... .... 11,14> 2,00
'.~
4,76>'1,95' - 2;94' '> 1,91' .' ,

:..

oo

oo.oo

oo.

::.

oo

Ensanche/
Periferia,
Noroeste,
Barcelona

:'.'

CI. Bajas,
Cl. Medias,
Cl. BajasCl. Medias

el. 'Bajas/
CI.Medias,
CI. Altas,
Barcelona

17,97> 2,20
22,98> 2,48
32,15> 2,48
9,27> 2,70
4,48 > 2,20
6,43> 2,00
. 3,32 >-1,95

24,23> 2,18
27,14> 2,45
54,4 > 2,45
9,45> 2,68
8,06 > 2,18
11,68> 1,96
5,53> 1,91

CUADRO NM.

13

NIVELES EXPLICATIVOS (RZ) DE LOS DIFERENTES MODELOS SEGUN SUBMERC.A:DOS

-.

....IU
~

E
o
<:
Accesibilidad ... ... ... ...
Urbanstico ............
Stock ......
Usos del Suelo ... ... ...
Social ..... , ............
Objetivo ...
Hbrido ..................
oo . . . . . . . . . . . . .

oo . . . . . . . . . . . . .

0,682
0,277
0,099
0,584
0,725
0,763

IU

0,307
0,466
0,191
0,257
0,525
0,625
0,738

,
........
:t:--.
...
~---

IU-

IU-

r..,

-.

~.~
u ...
~IU

~:t:;~

...

Q..,--

~~

0,346

0,450
0,211
0,275
0,277
0,643
0,603
0,709

0,098
0,063
0,513
0,411
0,578

-.~

I"l

....~
~

d
-

0,663
0,263
0,418
0,544
0,699
0,764

.S

"l::S

IU

'd

....

d
-

0,369

0,114

0,213
0,070
0,226

~o

.... "l::S
-g.~

0,057
0,380
0,405
0,478

~.g
~

~(...

-0,398
0,109
0,298
0,071
0,630
0,505
0,685

CUADRO

NM.

14

VALOR DE LOS CONJUNTOS URBANOS STANDARIZADOS POR SUBMERCADOS

Noroeste

Ensanche

Periferia

CI. Altas

el. Medias

CI. Bajas.

Barcelona

16.583
12.016
13.643
16.914
12.694
14.251
16.583

11.951
12.266
11.127
13.461
11.566
11.406
12.266

9.753
7.641
8.541
11.065
10.341
8.508
8.541

17.045
13.000
13.815
17.690
12.796
14.443
17.690

11.909
10.915
11.057
13.066
11.460
11.331
11.455

9.007
7.178
7.823
10.361
10.075
7.701
7.701

12.345
10.194
10.740
13.438
11.365
10.979
11.909

Noroeste ......
Ensanche ......
Periferia ......
Cl. Altas ......
Cl. Medias......
Cl. Bajas ......
Barcelona......

CUADRO

NM.

15

PLUSVALIAS SEGUN CONJUNTOS UABANOS CONSEGUIDAS EN LOS DISTINTOS SUBMERCADOS

Submercados: Orden de ierarqua

Coniuntos
Urbanos
Noroeste
Ensanche
Periferia
Cl. Altas
Cl. Medias
Cl. Bajas
Barcelona

1
.
.
.
.
...
..
oo.

CA:
CA:
CA:
CA:
CA:
CA:
CA:

+ 2,0
+ 9,7
+ 29,6
0,0
+ 14,1
+ 34,5
+ 12,8

CA = Clases Altas.
CM = Clases Medias.
CB = Clases Trabajadoras.

NO:

E:
CM:
NO:
NO:
CM:
NO:

0,0
0,0
+ 21,0
- 1,4
+ 4,0
+ 30,8
+ 3,7

CB:
NO:
NO:
CB:
CM:
NO:
CM:

-14,1
- 2,6
+ 14,0
-18,4
0,0
+ 17,0
- 4,6

NO = Noroeste.
E = Ensanche.
P = Periferia.

P:
CM:
P:
P:
CB:
P:
CB:

-17,7
- 5,7
0,0
-21,9
- 1,1
+ 1,6
- 7,8

CM:
CB:
CB:
P:
P:
CB:
P:

-23,5
- 5,0
- 0,4
-26,5
- 3,5
0,0
- 9,8

6
E:
P:
E:
CM:
E:
E:
E:

-27,5
- 9,3
-10,5
-27,7
- 4,7
- 6,8
-14,4

CUADRO NM.

16

COMPA!RACION DE LOS ERRORES STANDARD

PARA BARCELONA Y SUS SUBMERCAnOS

Accesibilidad (of.)...
Accesibilidad (dem.)
Urbanstico (of.) ...
Urbanstico (dem.)
Stock (of.) ... '" '"
Stock (dem.)...
Usos (of.) '"
Usos (dem.)...
Est. socio-prof. (of.)...
Est. socio-prof. (dem.)
Social (of.)
,
Social (dem.)
.., '" '"
Objetivo (of.) '"
Objetivo (dem.)
Hbrido (of.)
'"
Hbrido (dem.)
,

232

Error
Standard
Barcelona

Error
Standard
Submercados

Incremento
Error
Standard

4.553,594
4.553,594
3.498,762
3.498,762
3.816,329
3.816,329
4.565,223
4.565,223
2.665,771
2.665,771
2.478,506
2.478,506
2.552,965
2.552,965
2.092,777
2.092,777

3.473,527
2.922,896
2.348,719
2.100,216
3.070,913
2.713,425
3.490,142
2.538,689
2.624,665
2.421,486
2.419,176
2.206,973
1.977,204
1.814,446
1.860,517
1.783,413

+ 23,719 %
+ 35,811 %
+ 32,870 %
+ 39,973 %
+ 19,532 %
+ 28,899 %
+ 23,494 %
+ 44,391 %
+ 1,542 %
+ 9,176 %
+ 2,394 %
+ 10,955 %
+ 22,553 %
+ 28,928 %
+ 11,098 %
+ 14,782 %

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YAMADA,

245

INDICE

Pgs.

NOTA DEL AUTOR

'"

'"

'"

INTRODUCCION '"

'"

'"

...

7
...

PRIMERA PARTE

PLANTEAMIENTOS TEORICOS SOBRE EL VALOR

DEL SUEW
PLANTEAMIENTOS TEORICOS' SOBRE EL VALOR DEL
SUELO
1. La teora de las rentas de accesibilidad ...
'"
1.1. De Von Thnen a los primeros economistas urbanos '" ... '"
'"
'"
'"
'"
a) Von Thnen
..,
...
...
...
b) La teora de las rentas de accesibilidad...
1.2. Hacia una reformulacin de la teora de las rentas de accesibilidad
.. . ." .. . .. . ... ...
1.3. El modelo standard
'"
a) Las bases de la teora standard '"
1. Monocentricidad...
... .. .
2. Espacio homogneo
'"
3. Zonificacin exclusiva '"
...
4. La demanda de vivienda derivada de la
del suelo ... ... .. . ... ... ... ... ... ... ...
5. Mercado competitivo y en equilibrio a
largo plazo ... ... ... ... '" ...
b) Un ejemplo de modelo standard
2. La teora de las rentas de extemalidad '"
2.1. Marshal1: los costos sociales de la densificacin
urbana
'"
'"
'"
oo'

'"

'"

oo.

oo.

31
37
37
37
40
44
55
55
55
56
56
56
57
57
63
67

249

Pgs.

2.2. Halbwachs: los valores de opinin ... ...

2.3. Hoyt: la estructura sectorial de la ciudad
2.4. Lombardini y Campos Venuti: servicios pblicos y valores del suelo ... ... ... ... ... ... ... ...
2.5. Estudios empricos de los precios del suelo ...
a) Caractersticas fsicas de los barrios y valores de la propiedad ... ... ... .. . .. . ... ...
b) Caractersticas sociales de los barrios y valores de la propiedad ... ... ... .. . .. . ... ..,
c) Principales trabajos empricos ... '" ... ...
2.6. La incorporacin de las extemalidades en los
modelos tericos ... ... .,. ... .,. ... ... ...
..,
3. La teora de la segmentacin del mercado
,
3.1. Los lmites de los modelos de equilibrio locaciona!
'"
3.2. La teora de los submercados
'"
a) Condiciones para la aparicin de submer. cados
,
b) La segmentacin motivada por el prejuicio
racial
,
'"
c) Comprobaciones empricas de la existencia
de submercados ... ... ... ... ...
4. La teora marxista de la renta del suelo
4.1. Renta absoluta ...
...
4.2. Renta monopolista
S. Hacia una interpretacin terica de la formacin de
los valores urbanos '" ... ... ... ... ... ... ... ... ......

68
70
73
77
83
84
87
95
. 105
105
114
117
120
123
127
131
136
145

SEGUNDA PARTE
LA ESTRUCTURA DE V ALaRES URBANOS
DE BARCELONA-CIUDAD: UN ANALISIS EMPIRICO
r'

1. La estructura de valores urbanos de Barcelona-ciudad: un anlisis emprico ... '" ... '" ... ... ... ... ...
1. Sistemas de informacin y tcnicas empleadas.
1.1. Los valores del suelo ... ... ... ... ... ... ...
1.2. Los factores determinantes de los precios
suelo
,
1.3. Las tcnicas empleadas

250

162
165
165
171
174

Pdgs.

2. Rentas de accesibilidad, externalidad urbanstica y jerarquizacin social en la estructura de valores del

'"
suelo de Barcelona
2.1. Las rentas de accesibilidad
2.2. Las rentas de externalidad urbanstica
2.3. Las rentas de jerarquizacin social...
2.4. Rentas de accesibilidad, externalidad urbanstica
y jerarquizacin social: su articulacin en los
valores de repercusin ... .., ... .. . ... ... ... ...
3. Dos teoras alternativas: equilibrio locacional versus
segmentacin del mercado inmobiliario
4. Conclusiones
'"

BIBLIOGRAFIA ...

...

..,

181
181
184
188
190
195
210

233

251

JOSEP ROCA CLADERA

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La estructura
de
valores urbanos:
un anlisis
terico-emprico

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===-~ INSTITUTO DE ESTUDIOS DE ADMINISTRACION LOCAL

INSTITUTO DE ESTUDIOS DE ADMINISTRACION LOCAL