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1993

724.434 f

Organisation
et planification des
travaux
de rnovation
Entretien et rnovation des constructions

Du projet
lexcution

Office fdral des questions conjoncturelles

Organisation et planification
des travaux de rnovation
Du projet lexcution
La rnovation dimmeubles occups exige une planification des travaux jusque dans les moindres dtails.
Les gards dus aux habitants impliquent le respect
absolu du planning des travaux. Il appartient au responsable du projet de limposer, une tche pas toujours aise... mais qui sapprend.
La prsente publication esquisse les devoirs et problmes que rencontrent responsable du projet et responsable des travaux, partir du diagnostic sommaire jusqu la rception des travaux. Cet outil de
travail propose des solutions dans ses diffrents chapitres intituls Relations entre intervenants, Les diverses tapes de la planification, Exemples dimmeubles
rnovs, Annexes et Traitement lectronique des
donnes.
Chaque phase de planification est dcrite en dtail,
elle-mme se divisant en trois degrs ou chelles: le
planning gnral, le planning dtaill et le planning
des travaux. La planification gnrale montre les
chances et le droulement de ltude du projet, de
la prparation des travaux et de lexcution proprement dite, lchelle du mois. Le planning dtaill est
linstrument de travail du responsable de lopration.
Il assure une bonne coordination des phases du projet et de la ralisation, lchelle de la semaine. Le
planning des travaux se base sur les plans dexcution, les contrats avec les entreprises, les cahiers des
charges et sur les dlais dtermins dans le planning
dtaill. Les diffrentes phases de cette planification
sont dcrites de manire simple, accompagnes de
plans, schmas et illustrations.
Un tableau rcapitulatif donnant un aperu des logiciels disponibles et des exemples dimmeubles rnovs avec des valeurs indicatives pour les dures des
tudes et des travaux compltent cette publication.

ISBN 3-905234-63-7
Edition originale: ISBN 3-905234-23-8
1993, 103 pages
N de commande 724.434 f

Organisation
et planification
des travaux
de rnovation
Du projet lexcution

Programme d'impulsions PI-BAT Entretien et rnovation des constructions


Office fdral des questions conjoncturelles

Associations de soutien

Groupe de travail

FSCC

Andreas Bouvard, ingnieur ETH,


informaticien, management
Alfred Frhli, entrepreneur,
chef de projet, conducteur de travaux,
bureau dingnieur et darchitecte
Heinz Meier, bureau technique,
chef de projet, conducteur de travaux,
bureau darchitecte
Martin Halter, dipl. architecte ETH/SIA,
chef de projet, architecte-projeteur,
responsable du groupe de travail
Arnould Kerkhof, architecte ETS,
chef de projet, conducteur de travaux,
entreprise gnrale
Laurent Kling, architecte ETS,
informaticien, EPFL - DA - GIDA

OSD
Pro Renova
SBHI
SIA
SIB
SSE
UTS

Fdration suisse des cadres de la


construction
Organisation suisse des directeurs
de travaux
Association suisse pour la rnovation
des constructions
Ingnieurs-conseils suisses de la
technique du btiment et de lnergie
Socit suisse des ingnieurs et des
architectes
Syndicat Insdustrie et Btiment
Socit suisse des entrepreneurs
Union technique suisse

Adaptation de ldition franaise


Groupe de travail

Le groupe de travail remercie tout particulirement les


personnes suivantes pour leur collaboration:
Markus Gierisch, Emil Hauser, Guido Hayoz, Ruedi
Matter, Eric Mosimann, Erwin Mri, Jrg Ruosch, Berhard
Rst, Richard Schubiger et Ado Vallaster.
Il doit galement des remerciements aux architectes et
entreprises gnrales qui ont bien voulu mettre disposition leurs archives pour la constitution des exemples:
Jrg Manser, Meier + Steinauer AG Architekten, Merkur
Ghner Immobilien AG und Ortobau Generalunternehmung AG

Jean-Louis Genre, architecte DPLG,


EPFL - DA - LESO
Heinz Meier, bureau technique, chef de projet,
conducteur de travaux, bureau darchitecte
Laurent Kling, architecte ETS, informaticien,
EPFL - DA - GIDA

Coordination
Andreas Schmid, architecte EPFL/SIA,
Dommartin

Traduction
Heinz Meier, Givrins

Rvision
Jean-Claude Scheder, Bercher

Mise en page et photocomposition


Consortium DAC/CityComp SA, Lausanne et Morges

Copyright 1993 Office fdral des questions conjoncturelles, 3003 Berne.


Reproduction d'extraits autorise avec indication de la
source.
Diffusion: Coordination romande du programme d'action
Construction et Energie, EPFL-LESO, Case postale 12,
1005 Lausanne (N de commande 724.434 f)
ISBN 3-905234-63-7
Edition originale: ISBN 3-905234-23-8

Form. 724.434 f

06.93

1500

U13740

Organisation et planification des travaux de rnovation

Avant-propos

Dune dure totale de 6 ans (1990-1995), le programme daction Construction et Energie se compose des trois programmes dimpulsion suivants:
PI-BAT entretien et rnovation des constructions
RAVEL utilisation rationnelle de llectricit
PACER nergies renouvelables
Ces trois programmes dimpulsions sont raliss en
troite collaboration avec lconomie prive, les
coles et la Confdration. Leur but est de favoriser
une croissance conomique qualitative. Dans ce
sens ils doivent conduire une plus faible utilisation des matires premires et de lnergie, avec
pour corollaire un plus large recours au savoir-faire
et la matire grise.
Le programme PI-BAT rpond la ncessit quil y
a dentretenir correctement les constructions de
tous types. Aujourdhui une partie toujours plus
grande des btiments et des quipements de gnie
civil souffrent de dfauts techniques et fonctionnels
en raison de leur vieillissement ainsi que de lvolution des besoins et des sollicitations. Si lon veut
conserver la valeur de ces ouvrages, il y a lieu de les
rnover, et pour ce faire on ne peut sappuyer sur
lempirisme. Le programme dimpulsions PI-BAT ne
se limite pas aux aspects techniques et dorganisation, il stend galement au cadre juridique, qui
jusquici tait essentiellement tourn vers les constructions neuves. Le programme couvre ainsi les
trois domaines suivants: btiments, gnie civil et
problmes apparents la rnovation.
Si lon veut conserver les qualits techniques et
architectoniques de nos btiments et si lon souhaite prserver des quartiers, voire des villages, des
connaissances nouvelles doivent tre apportes
aux nombreuses personnes concernes: propritaires, autorits, concepteurs, entrepreneurs et collaborateurs de tous niveaux.
Cours, manifestations, publications, vidos, etc.
Les objectifs de PI-BAT seront poursuivis par linformation, la formation et le perfectionnement des
fournisseurs et des demandeurs de prestations dans
le domaine de la rnovation. Le transfert de connaissances est ax sur la pratique quotidienne; bas
essentiellement sur des manuels et des cours, il
comprend galement dautres types de manifestations. Le bulletin Construction et Energie, qui
parat trois fois lan, fournit des dtails sur toutes ces
activits.

Chaque participant un cours, ou autre manifestation du programme, reoit une publication spcialement labore cet effet. Toutes ces publications
peuvent galement tre obtenues en sadressant
directement la Coordination romande du programme daction Construction et Energie EPFLLESO, Case postale 12, 1015 Lausanne.
Comptences
Afin de matriser cet ambitieux programme de formation, il a t fait appel des spcialistes des
divers domaines concerns; ceux-ci appartiennent
au secteur priv, aux coles, ou aux associations
professionnelles. Ces spcialistes sont pauls par
une commission qui comprend des reprsentants
des associations, des coles et des branches professionnelles concernes.
Ce sont galement les associations professionnelles
qui prennent en charge lorganisation des cours et
des autres activits proposes. Pour la prparation
de ces activits une direction de projet a t mise en
place; elle se compose de MM. Reto LANG, Andreas
BOUVARD, Niklaus KOHLER, Gustave MARCHAND,
Ernst MEIER, Andreas SCHMID, Dieter SCHMID, Rolf
SAEGESSER, Hannes WUEST et Eric MOSIMANN
de lOFQC. Une trs large part des activits est
confie des groupes de travail, ceux-ci sont responsables du contenu de mme que du maintien
des dlais et des budgets.
Documentation
Les bureaux darchitectes doivent, dans les annes
venir, se pencher davantage sur les problmes de
rnovation dhabitations. La prsence des locataires
pendant les travaux exige du responsable et des
entreprises une planification prcise et une matrise
parfaite de lopration. Cette publication prsentera
toutes les phases dune rnovation dimmeubles
occups, ds le premier entretien avec le matre de
louvrage.
Une planification srieuse doit permettre de faon
aussi prcise que possible aux divers responsables, comme au propritaire, de prendre les dcisions voulues. Des valeurs indicatives aideront
crer cet instrument de travail rapidement avec la
prcision du mois, de la semaine ou du jour, suivant
la phase du projet. En prsentant systmatiquement
les diffrences entre planification dun immeuble

Organisation et planification des travaux de rnovation

construire et dun immeuble rnover, on cherche


tendre le savoir dun constructeur nayant que
lexprience du neuf. Il saura sassurer la sympathie
des locataires que peuvent importuner les travaux
de rnovation de leur appartement.
Le prsent document a fait lobjet dune procdure
de consultation auprs de divers spcialistes en
rnovation dimmeubles. Des amliorations sont
encore possibles et des suggestions ventuelles
peuvent tre adresses soit au responsable de
ltude, soit directement lOffice fdral des questions conjoncturelles.
Pour terminer, nous tenons remercier toutes les
personnes qui ont contribu la ralisation de la
prsente publication.

Dr Heinz Kneubhler
Directeur supplant de
lOffice fdral des questions
conjoncturelles

Organisation et planification des travaux de rnovation

Table des matires

1.
1.1
1.2
1.3

Introduction
Dlimitation des problmes
Construction neuve et rnovation
Remarques concernant la planification

7
9
11
15

2.
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5

Relations entre intervenants


Dfinition et objectifs
Lorganisation du groupe du mandant
Lorganisation du groupe de mandataires
Les moyens dorganisation
Une autre organisation du bureau darchitecte

17
19
20
21
22
22

3.
3.1
3.2
3.3
3.4

Les diverses tapes de planification


Avant-propos
Echelle de planification 1 (planning gnral)
Echelle de planification 2 (planning dtaill)
Echelle de planification 3 (planning des travaux)

29
31
32
37
50

4.
4.1
4.2

Exemple de rnovation dimmeuble


Les rsultats
Exemples dimmeubles rnovs

57
60
62

5.
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6

Annexes
Estimation de la dure de travail
Traitement lectronique des donnes
Formulaires pour lorganisation et la planification des travaux
Glossaire
Bibliographie
SIA 102/1984, une comparaison

81
83
87
89
92
96
97

Publications du programme dimpulsions PI-BAT

99

1. Introduction

1. Introduction

1.1

Dlimitation des thmes

1.2
1.2.1
1.2.2

Construction neuve et rnovation


Diffrences de planification entre un immeuble neuf et un immeuble rnover
Linfluence du locataire sur lavancement du chantier

11
11
13

1.3

Remarques concernant la planification

15

1. Introduction

1. Introduction

1.1

Dlimitation des thmes

Limmeuble type
Les descriptions et exemples dans cette documentation sont bass sur limmeuble type (voir figure
1.1), soit un immeuble dhabitation de douze
appartements, occups dans la majorit des cas.
Notre publication traite uniquement de ce cas de
figure. Il est tout fait possible dutiliser nos donnes pour dautres objets plus importants. Il est
mme souhaitable de sexercer avec ces donnes
prcises en essayant dobtenir des rsultats beaucoup plus gnraux. Lexemple choisi est un
immeuble que lon rencontre souvent dans toute
rgion: il illustre assez bien la problmatique de la
planification des travaux de rnovation.
Public cible
La publication se veut utile des responsables de
projets ainsi quaux responsables des travaux dans
les bureaux darchitectes, quils soient hommes ou
femmes (on ne le prcisera plus par la suite).
Dautres informations intresseront certainement
des matres douvrages et leurs reprsentants ou
des entrepreneurs orients vers la rnovation.
Relations avec dautres projets du programme
PI-BAT
(voir galement figure 1.2)
Cette tude a t ralise indpendamment dautres
publications du programme dimpulsions, exception faite de la documentation Diagnostic sommaire dimmeubles. Au chapitre 3, nous vous
recommandons de prsenter votre mandant, en
mme temps que le rsultat du diagnostic sommaire, une premire proposition du planning gnral de lopration. Ce document pourra galement
intresser tous ceux qui veulent profiter des dures
indicatives pour la rnovation de certains lments.
Ces chances dtermines dans lintrt du locataire ont une grande influence sur la planification
des travaux de rnovation dimmeubles occups,
mais limitent considrablement la marge de
manuvre.

Combles non
amnags

Com

merc

es/Bu

reaux

ven

tuels

Figure 1.1: L'immeuble type: un immeuble dhabitation de


12 appartements sur trois tages.

Diagnostics

Travaux

Cots

Etude du
projet

Figure 1.2: Le programmePI-BAT Entretien et rnovation des constructions comportant pour chaque domaine
une partie mthodique et une banque de donnes.

environ
10 ans

Diagnostic
sommaire

Diagnostic
sommaire

Diagnostic
sommaire

environ
10 ans

Diagnostic
sommaire

Diagnostic
sommaire

1. Introduction

La vie d'un
immeuble

Rnovation

Mesures d'entretien

Figure 1.3: La vie d'un btiment avec indication du rythme des diagnostics sommaires et des phases de rnovation.

Ce document prsente la planification des travaux de


rnovation depuis le diagnostic sommaire jusqu la
rception des travaux. La phase du projet nest pas
traite.

La rnovation en tant que moment du cycle de


vie de limmeuble
(voir figure 1.3)
Gnralement lutilisation dun immeuble stend
sur plusieurs gnrations. Cest donc un laps de
temps assez court de la vie dun immeuble qui sera
abord dans cette publication, qui dbute par le diagnostic sommaire, conformment la philosophie
du PI-BAT.
Contenu de la publication
Limportance et la signification de la planification
sont bien connus des professionnels de la construction. Par contre, les diffrentes mthodes utilises
dans les bureaux darchitectes et le manque de
publications exigent une dfinition plus pousse. Le
prsent ouvrage tudie les problmes que rencontrent les responsables de projets et les directeurs
des travaux pendant toute la dure dun chantier : de ltude du projet la fin des travaux, du diagnostic sommaire la remise des cls.

10

1. Introduction

1.2

Construction neuve
et rnovation

1.2.1

Diffrences de planification entre


un immeuble neuf et un immeuble
rnover

Afin de mieux comprendre les buts de cet ouvrage


il est indispensable de prsenter sous forme graphique les grandes diffrences entre la planification
des travaux dun immeuble neuf et celle dun
immeuble rnover ou transformer. On admettra
que le lecteur a des connaissances dans le domaine
de la construction neuve.
Lors dune construction neuve, la phase prparatoire de lexcution est gnralement suivie sans
interruption par la phase de lexcution (terminologie selon SIA 102/1984). Les documents ncessaires lavancement des travaux (plans, soumissions, contrats dadjudications, etc.) peuvent tre
tablis par tapes, selon ltat du chantier (voir
figure 1.4). Les travaux des diffrentes entreprises
seront souvent avancs ou retards (sauf cas critiques) sans consquences pour lachvement de
louvrage: la remise des cls se fera la fin des travaux pour la totalit de louvrage.

Lentretien et la rnovation des ouvrages comprennent diffrents degrs dintervention. On entend par
remise en tat dun immeuble les travaux de rfection des lments dtriors, sans modification de
laffectation de tout ou partie du btiment. Par contre,
les travaux de rnovation comprennent gnralement une modification du niveau de confort et peuvent entraner des changements daffectation et/ou le
remplacement de parties de la construction.

Phase prparatoire
de l'excution

Chantier

Prfabrication en usine/atelier
Soumissions/Contrats

Dbut des travaux

devis gnral

accorde

Etude de dtail

autorisation

Projet de construction

Demande d'

Phase du projet

Direction des travaux

Figure 1.4: Droulement d'un projet de construction neuve.

11

1. Introduction

Une opration de remise en tat ou de rnovation,


par contre, oblige les mandataires raliser les plans
ainsi que tous les contrats dentreprises bien avant
le dbut des travaux. Il est ncessaire de sparer clairement la phase de prparation de la phase
dexcution. Lors dune rnovation, lensemble des
corps de mtier est appel intervenir ds le dbut
des travaux; ce nest pas le cas lors dune construction neuve (voir figure 1.5, ainsi que le chapitre 3.3:
Planification dtaille). La plupart des mauvaises
expriences sont dues la non-observation de cette
rgle lmentaire ainsi qu des erreurs dorganisation. Le matre douvrage est galement appel
participer activement soit lors de la phase de prparation, soit lors de la phase dexcution. Il doit
prendre ses dcisions beaucoup plus tt que dhabitude. Il est du devoir des responsables du projet
dinsister auprs du matre de louvrage afin dobtenir les dcisions ncessaires dans les dlais fixs par
lavancement des tudes.

Lors de travaux de rnovation il faut bien diffrencier


la phase prparatoire de la phase dexcution.

Le planning des travaux sera prpar avec beaucoup de soin. La rnovation dimmeubles occups
exige une planification lchelle de la journe,
voire mme une heure prs! Souvent lusager
ne rceptionne pas la totalit de lappartement
transform. Ce ne seront que des pices successivement ramnages. Ces pices, surtout les toilettes, bains et cuisines, seront restitues lutilisateur selon un calendrier prcis.

La planification des travaux de rnovation demande


davantage de temps que celle dun immeuble neuf.

Phase du projet
Relevs

Chantier

Figure 1.5: Droulement d'un projet de rnovation.

12

Prfabrication en atelier
Contrats

Phase de
l'excution

Dbut des travaux

Devis gnral

Accorde

Etude de dtail

autorisation

Projet de construction

Phase prparatoire
de l'excution
Demande d'

Diagnostic

Dir. des travaux

1. Introduction

1.2.2

Linfluence du locataire
sur lavancement du chantier

La prsence des locataires pendant le chantier pose


galement des questions de principe touchant
lorganisation des travaux dont le responsable doit
tenir compte. Le temps perdu sur un chantier neuf
peut se rattraper par une augmentation de la mainduvre, ce qui nest pas possible dans un appartement occup, en raison du manque de place. En
outre, limmeuble rnover doit tre divis en plusieurs sous-chantiers. Lors de ltablissement du
planning des travaux, on ne peut pas uniquement
dterminer les dlais en fonction de la disponibilit
des entreprises, mais on doit galement examiner
combien douvriers peuvent travailler simultanment dans le mme appartement (voir chapitre 3.4:
Planning des travaux) ce qui aide comprendre
pourquoi la planification des travaux de rnovation
demande un investissement plus grand que ltude
dune construction neuve. Une bonne planification
se caractrise justement par une valuation correcte des capacits des lieux. Celle-ci se fera
avec beaucoup de srieux pour les diffrents souschantiers. Cest le devoir du responsable du projet
et de lexcution de veiller ce quil ny ait jamais
dinterruption inutile et que le rythme des travaux
soit respect (voir figure 1.6).

La planification dune rnovation doit respecter les


intrts des locataires.

Construction neuve

Rnovation

mauvais exemple

avancement normal

Dure du chantier

Dure du chantier
150%

Fin des
travaux

50%
Dbut des
travaux

50%

Fin des
travaux

Dbut des
travaux

Prestations ralises

Valeur relle

100%
Prestations ralises

100%

Valeur cible

Figure 1.6: Diffrence structurelle entre la construction neuve et la rnovation.Une valuation correcte des possibilits
quoffrent les lieux est la base du succs d'une bonne rnovation.

13

1. Introduction

On conseille dinformer le locataire dans une phase


trs avance et ceci en prsence du propritaire ou du
grant dimmeuble et de larchitecte.

Consultez galement le document PI-BAT: Aspects


juridiques relatifs la rnovation de lhabitat
(724.477f, pages 147 et suivantes).

Une autre diffrence entre la construction dun


immeuble neuf et la rnovation dimmeuble occup
rside dans lobligation dinformer les utilisateurs. Dans le premier cas, lobligation dinformer le
public sarrte, pour le propritaire et son mandataire, larchitecte, la mise lenqute publique.
Lors dun projet de rnovation dun immeuble, il est
conseill de chercher le dialogue avec les utilisateurs le plus tt possible, mme si la procdure de
mise lenqute ne le demande pas. Le locataire
peut, en effet, recourir contre des travaux jugs
insupportables (cf. art. 260 CO). Le lgislateur a
voulu prciser ce droit, car la plupart des lois sur les
constructions ne permettent pas de sopposer des
travaux non justifis (voir galement chapitre 2.5.3).
Dans notre pays, la construction dun immeuble est
envisageable toute lanne, surtout dans les rgions
de plaine. Ce nest pas le cas pour des immeubles
occups, rnover. Pendant lhiver il nest pas possible darrter linstallation de chauffage et les travaux en faade ne sont gure possibles. Lt, la
rnovation des appartements est rendue problmatique par labsence du locataire, parti en
vacances, moins que ce dernier ne le souhaite
expressment, avec la confiance rciproque que
cela sous-entend.
On constate que les diffrences entre une construction neuve et un immeuble rnover sont importantes. Elles sont dterminantes pour lorganisation
et la planification des travaux. La dure dune ralisation est toujours adapter la priode de rnovation, indpendamment du nombre dappartements rnover. Cela implique que larchitecte
sinforme bien des capacits de chaque entreprise.
En cas de doute il est prfrable dadjuger un lot de
travaux deux entreprises afin dtre sr de pouvoir raliser certains travaux dans les dlais (rappel:
le locataire ne supporte pas des travaux sur plusieurs semaines!)

14

1. Introduction

1.3

Remarques concernant
limportance
de lorganisation
et de la planification
des travaux

Quelle est limportance de la planification des


travaux?
Ltude de projets est lacte cratif de larchitecte. Il
est appel imaginer les dispositions spatiales et
lutilisation des diverses surfaces, proposer diffrentes solutions. Ltude de lorganisation et la planification des travaux est galement considrer, tous les niveaux, comme un acte cratif au
mme titre que ltude du projet. A la diffrence de
larchitecte, la personne soccupant de la planification des travaux se proccupe de la succession des
travaux dans le temps et de questions dorganisation pour lesquelles il proposera galement diffrentes solutions.

On exige des responsables dun projet quils prparent


srieusement la planification des diverses phases
dune rnovation.

Il y a toujours plusieurs manires dorganiser le


droulement des travaux de rnovation. Telle solution diminuera les cots, telle autre raccourcira la
dure des travaux, une autre incommodera moins
les locataires. On voit quil est trs important de bien
formuler les buts viss, si lon veut tablir une planification cohrente. Diverses questions vont alors
se poser concernant la prsance accorder au propritaire ou aux utilisateurs et la disponibilit des
crdits. Les locataires sont-ils prts accepter
dimportants inconvnients lis un rythme des travaux plus rapide, ou prfrent-ils un rythme plus
lent avec de moindres dsagrments ?
On peut admettre que tout directeur de travaux qui
a ralis une rnovation avec succs est galement
capable de raliser un chantier dun immeuble neuf,
mais la rciproque nest pas toujours vraie.
Problmatique gnrale de la planification
Il est toujours difficile de raliser une planification
des travaux qui soit fiable sans connatre toutes les
conditions de ralisation (voir figure 1.7). Grce aux
valeurs indicatives et aux exemples que nous proposons (cf. chap. 4) il sera possible dtablir assez
tt une planification avec une prcision acceptable.
Des objectifs clairs permettront dobtenir une
bonne collaboration de tous les acteurs engags sur

Formulez les buts afin de pouvoir motiver vos collaborateurs!

15

1. Introduction

Planning dtaill

Transmission des informations

Traitement des informations

Planning gnral

Planning des travaux

Figure 1.7: A l'aide des valeurs et des dures indicatives,


il est possible d'esquisser suffisamment tt les divers
calendriers.

16

un chantier. Seul un directeur des travaux bien prpar, sr de lui et connaissant bien le dossier et les
buts fixs, est susceptible de russir. Il est impratif que la coordination entre larchitecte et le responsable de chantier soit parfaite. Il en va de mme
pour la surveillance des diverses entreprises engages qui peuvent travailler en parallle ou en dcalage dans le temps sur diffrents sous-chantiers. En
dernier lieu, mentionnons limportance des relations avec les locataires et notre conviction quil est
indispensable de former des responsables de projets et des directeurs de travaux capables de matriser ces nouvelles tches.

2. Relations entre intervenants

2. Relations entre intervenants

2.1

Dfinition et objectifs

19

2.2

Lorganisation du groupe du mandant

20

2.3

Lorganisation du groupe de mandataires

21

2.4

Les moyens dorganisation

22

2.5
2.5.1
2.5.2
2.5.3

Une autre organisation du bureau darchitecte


Le responsable de lopration
Le responsable des travaux
L'utilisateur

22
22
24
25

17

2. Relations entre intervenants

2. Relations entre intervenants

2.1

Dfinition et objectifs

La planification des travaux de rnovation


dimmeubles se dfinit dans le temps et du point de
vue des prestations comme ltude du projet proprement dit et comme le processus de recherche et
daide la prise de dcisions. On doit tenir compte
non seulement des intentions des investisseurs ou
des vux des utilisateurs, mais galement des problmes techniques, de la rglementation sur la
police des constructions, de lcologie et de questions dordre social. Entre autres, il arrive souvent
quil faille raliser les travaux de rnovation en assurant la continuit de lutilisation et de lexploitation
sans gner les utilisateurs.
Suivant les dimensions et la complexit de lobjet
transformer, il faut recourir, pour ltude et la ralisation, des ingnieurs-conseils, des experts et
un grand nombre dentreprises. Les mandats et les
dlais dintervention les plus divers sont coordonner. Les responsables du projet dterminent les buts
atteindre pour chacun des participants. Lorganisation est ralise, en principe, avant ltude du projet. Lors de cette mise au point, il est important de
tenir compte des processus de dcision. Selon lvolution du projet, lquipe des mandataires peut tre
largie ou au contraire rduite.
Structure de base:
Lorganisation des participants au projet doit dterminer et dlimiter les tches, les responsabilits et
les comptences de chacun, quil sagisse du projet,
de la planification, de lexcution ou de la remise du
btiment rnov. Elle fixe la nature et le volume des
prestations fournir, la responsabilit de la direction des travaux et la bonne collaboration entre les
divers responsables. En principe, le mandant et le
mandataire disposent de leur propre organisation
dirige par un responsable qui participe aux sances
de coordination.

19

2. Relations entre intervenants

2.2

Organisation du groupe mandataire

Organisation du groupe mandant

Relations entre
intervenants

Figure 2.1

Lorganisation du groupe
du mandant
(voir figure 2.1)

Mandant

Tiers

Utilisateurs
Reprsentant
du matre de l'ouvrage

Responsable de
l'opration

Responsable
du projet

Responsable
de l'excution

Spcialistes

Entrepreneurs

Le mandant:
Le mandant est souvent appel matre douvrage. Il
sagit rarement dun individu particulier, mais le
plus souvent dune personne appartenant une
organisation. Il est exceptionnel que la mme personne reprsente le propritaire, linvestisseur, lutilisateur et le mandant. Il arrive que les structures de
dcisions ne soient pas bien dfinies, suivant lorganisation du mandant ou sa forme juridique. Les
mmes problmes peuvent se poser avec des commissions ad hoc.
Relations entre intervenants:
Le mandant doit avoir le temps ncessaire, le savoir
et les comptences voulues afin de pouvoir prendre
des dcisions. Suivant les cas, il est opportun quil
se fasse reprsenter par des professionnels ou quil
dlgue ses comptences une commission de
construction, et ceci ds le dbut du projet.
Lutilisateur:
Lutilisateur doit dfinir les exigences concernant
lexploitation. Bien sr, ces exigences peuvent tre
dfinies par le mandant lui-mme, mais il est souvent bnfique pour lensemble des intresss que
les utilisateurs ou locataires soient intgrs dans
lorganisation de lopration.
Personnes externes:
Le mandant a galement la possibilit de faire participer ou de dlguer ses pouvoirs, ponctuellement
ou pendant toute la dure du projet, des professionnels, telles des socits disposant de leur
propre organisation (par exemple des grances).
Le reprsentant du mandant:
Il dirige lopration, les contrats et surveille le
groupe des mandataires. Il informe le mandant. Il
est responsable que les dcisions soient prises par
le mandant au bon moment. Il reprsente le mandant lgard des mandataires ou du responsable
de lopration. Il possdera toutes les qualits de
meneur dhommes, form quil est la technologie
de la rnovation et ladministration de chantiers.
Il est indispensable quil puisse prendre des dcisions.

20

2. Relations entre intervenants

2.3

Lorganisation du groupe
de mandataires
(voir figure 2.1)

La forme de ladjudication des travaux est dterminante pour lorganisation du groupe des mandataires. Le mandant doit dterminer assez tt sous
quelle forme le projet de rnovation sera ralis,
savoir:
adjudication plusieurs bureaux dtudes et
plusieurs entreprises
plusieurs bureaux dtudes et une entreprise
gnrale
une entreprise gnrale qui soccupera de
ltude du projet et de son excution.
Ces trois possibilits se distinguent par le degr de
responsabilit et les prestations intgres fournir.
Le choix de la forme dadjudication influencera
normment lorganisation du groupe des mandataires, le droulement des travaux ainsi que leur planification.
Les prestations fournir par les mandataires pour
la direction, ltude du projet et la ralisation dune
rnovation sont sans influence sur la forme de
lorganisation. Ces prestations font partie intgrante de la structure de base.
Le responsable de lopration:
Les prestations relatives ltude du projet et
lexcution des travaux sont coordonnes, dirigs
et surveilles par le responsable de lopration qui
est le reprsentant des mandataires face au reprsentant du mandant. Cette relation directe entre les
responsables assure une structure dinformation et
de direction claire qui garantit un travail efficace et
un droulement rationnel du projet.
Le responsable du projet:
Le responsable du projet mne et coordonne ltude
du projet des architectes mandats et des ingnieurs-conseils. Il est responsable des solutions
techniques adoptes qui doivent rpondre de
manire optimale aux exigences du projet.
Le responsable de lexcution:
Les travaux sur le chantier seront dirigs et coordonns par le responsable des travaux. Son mandat loblige surveiller les prestations des entrepreneurs, artisans et fournisseurs, afin dobtenir
une excution irrprochable.

21

2. Relations entre intervenants

2.4

Les moyens
dorganisation

La dfinition et la prsentation de lorganisation des


participants au projet se dfinissent par:
les buts viss par le mandant
un programme dorganisation
un diagramme des fonctions
La mise sur pied dune structure dorganisation des
mandataires adapte selon les cas savre indispensable pour les petits projets comme pour les
projets importants.

Les 5 partenaires
d'une rnovation

Mandant

Utilisateurs

Responsable
de l'opration
Autorits

Entrepreneurs

Architecte

Figure 2.2.

Le responsable de lopration sera de prfrence une


personne ayant lexprience de la conduite des travaux.

22

2.5

Une autre organisation


du bureau darchitecte

2.5.1

Le responsable de lopration

La rnovation dun immeuble implique gnralement cinq partenaires (voir figure 2.2). Chaque
partenaire doit remplir un rle spcifique, afin de
mener les travaux dans les meilleures conditions du
point de vue des dlais, de la ralisation technique
et du cot. Les devoirs et droits de chaque partenaire sont dfinis dans lorganisation du projet.
Cest le responsable de lopration qui occupe le
poste le plus important. En principe, ce poste peut
tre occup par un architecte, un conducteur des
travaux ou un tiers. Par contre, il est trs important
que la mme personne dirige lopration de rnovation, et ceci depuis le dbut du mandat jusqu la
fin des travaux. De prfrence, le choix devrait se
porter sur une personne ayant de lexprience dans
lexcution des travaux. Le diagramme de travail ciaprs (voir figure 2.3) recouvre la totalit du mandat du diagnostic jusqu la remise des cls et
recense galement les prestations partielles de
larchitecte selon SIA 102/1984 et les outils de travail labors par le PI BAT. Ce diagramme permet
dobserver les diverses relations entre le mandant,
lutilisateur, les autorits, larchitecte / responsable
des travaux et lentrepreneur. Cette forme de prsentation permet de bien visualiser les relations
entre tous les acteurs. On voit bien limportance
dune information mutuelle entre les divers intresss. La coordination des partenaires est le devoir
primordial du responsable de lopration.

Planning
dtaill

Plannig
gnral

Autorisation provis.

Complment
d'information

Procdure
d'autorisation

Approb.
projet

Autorisation dfin.

Information
des
locataires

Production

Direction
des travaux

Contrats
d'entreprise

Dcompte
final

Plans
rviss

Utilisation

Mise en
service

Rception
des travaux

Ralisation

Contrle
des dlais

Planning
des
travaux

Phase
de l'excution

Contrainte
des locataires

Contrle
du cot

Inst. provis.

Plans
d'excution

Dcision
II

Devis
gnral

Plans
d'excution
provisoires

Phase prparatoire
de l'excution

Dcision
I

Dcision I : dclenche la phase de prparation de l'excution


Dcision II: dclenche la phase de l'excution

Etude
du cot

Estimation
cots

Projet

Information
locataires

Phase
d'avant-projet

Avant-projet

Prescriptions

Instruments de
travail PI-BAT

Diagnostic
dtaill

Diagnostic
sommaire

Phase du
diagnostic

Chantier / Entreprises

Direction
des travaux

Architecte

Autorits

Btiment

Locataire

Approb.
avantprojet

Avis pralable

Mandat
d'tude

Demande autorisation

Matre de l'ouvrage

Remise de l'ouvrage

2. Relations entre intervenants

Figure 2.3: Ce schma montre les relations troites entre les divers intresss.

23

2. Relations entre intervenants

2.5.2
Lors de travaux de rnovation, le rle du responsable
des travaux est plus important que lors dune
construction neuve.

Le responsable des travaux

Ltude dun projet de construction neuve commence par une approche globale (esquisses
lchelle 1:500), se poursuit avec les plans lchelle
1:100 et se termine par les plans de dtails. La rnovation dun immeuble, par contre, commence par
lanalyse des dtails, tels que cadres de fentres
pourries, crpis en mauvais tat, installations lectriques hors normes, etc. On le voit, lexprience du
responsable des travaux est ncessaire ds le dbut
des tudes. Il est intgr beaucoup plus rapidement
au processus de planification (voir figure 2.4).
Une bonne collaboration avec larchitecte-projeteur
est galement indispensable afin de tirer les conclusions adquates de toutes les informations qui
saccumulent peu peu. Par analogie avec les constructions neuves, les valeurs architecturales et la
vision globale resteront du domaine de larchitecteprojeteur. Ce dernier est responsable et veille aux
valeurs des immeubles qui lui sont confis (voir
chapitre 3.4.3).

Le rle du responsable des travaux


Construction neuve

Prestations du bureau d'architecte

Architecte
Responsable des travaux
Dure

Rnovation
Architecte
Responsable des travaux

Dbut du mandat

Figure 2.4

24

Remise de l'ouvrage

2. Relations entre intervenants

2.5.3

Lutilisateur

Lors dune rnovation, limmeuble est en principe


occup par des locataires (lutilisateur). Le Code
des obligations (art. 260 de lannexe) accorde lutilisateur un droit de regard:
1 Seuls des travaux supportables pour le locataire
peuvent tre envisags et pour autant que le bail
nest pas rsili.
2 Lors de la ralisation, les intrts du locataire sont
respecter. Les travaux sont ralisables sous
rserve dune rduction ventuelle du montant
du loyer (art. 259d) et dun ddommagement (art.
259e) demand par lutilisateur.
Lutilisateur nest pas toujours invit participer aux
runions des mandataires (voir figure 2.1), mais sa
prsence physique sur le chantier est une ralit
quotidienne. Ds lors il est trs important de dterminer les comptences des interlocuteurs et le cheminement hirarchique. En raison des lois en
vigueur, il est recommand dinformer les utilisateurs au moins deux reprises.

Informer les locataires/utilisateurs au moins deux


reprises.

Premire information au locataire


Information gnrale sur le projet de rnovation.
Le planning gnral de lopration chelle de planification N 1 donne les principales dates pour les
phases du projet, de la ralisation et de la phase
finale. Cest ce moment dj quon doit tenir
compte de linfluence des saisons, de la dure de la
mise lenqute et des tches du propritaire de
limmeuble, sans oublier les droits du locataire. Il
est recommand dans certains cantons il est
mme obligatoire dinformer les locataires avant
la mise lenqute. Les informations importantes
seront donnes par exemple lors dune soire, organise par le propritaire.

On informe les locataires des travaux de rnovation


projets, ainsi que de laugmentation du loyer qui en
rsultera.

Le responsable de lopration prsentera alors:


les travaux projets et justifiera les interventions;
un planning des travaux avec les dates dinterventions probables;
si possible, des dias ou photos dune autre rnovation, ralise avec succs, qui avertiront des
nuisances probables et, le cas chant, une cuisine tmoin.
Le locataire doit tre inform de laugmentation du
loyer et de son droit participer au processus de
planification (droit de participation).

Le bulletin du logement, La rnovation des cits rsidentielles, vol. 50, pp. 136 ss, donne tous les renseignements sur le rle des appartements tmoins.

25

2. Relations entre intervenants

Deuxime information au locataire


Information dtaille sur le droulement des travaux.
Il est indispensable dinformer les locataires aussi
exactement que possible et dans les dtails.

Lors dune deuxime sance, le propritaire ou son


reprsentant prsentera le droulement des travaux de manire aussi dtaille que possible. Les
informations sur les dates dintervention se basent
sur les contrats passs avec les entreprises et le
planning des travaux. Il est primordial de respecter scrupuleusement les dates et informations
communiques aux locataires, notamment celles
figurant dans les documents qui leur ont t remis.
La confiance et la volont de collaborer doivent rester intactes jusqu la fin des travaux.
La fourniture dune documentation lors de cette
deuxime runion est recommande. Les indications suivantes devront y figurer:
1 Page de garde
2 Lettre Mesdames et Messieurs les locataires
3 Contenu
4 Descriptif des travaux:
Cuisine: descriptif gnral, mobilier, installations
lectriques, chauffage, revtement des sols et
murs, travaux de peinture
Salle de bains: descriptif gnral, chauffage, installations lectriques, revtement des sols et
murs
Dgagements: descriptif gnral
Cage descaliers et locaux communs: descriptif
gnral
Rnovation de lenveloppe: descriptif gnral
5 Plans de la cuisine et de la salle de bains. Exemple
dun appartement.
6 Le droulement des travaux avec un descriptif
prcis des dates dintervention (en plus du diagramme de Gantt) et des travaux de rnovation
intrieurs. Le locataire doit savoir exactement
quand interviendront linstallateur, le carreleur, le
peintre, etc.
7 Conseils aux locataires
(voir figure 2.5)
8 Prospectus et photos

26

2. Relations entre intervenants

Conseils Mesdames et Messieurs


les locataires
Dsirant travailler en troite collaboration avec vous,
et dans le but dentretenir ouvert le dialogue, nous
nous efforcerons de vous informer aussi tt et aussi
bien que possible sur les travaux de rnovation et les
dates dintervention dans votre appartement. Dans
lintrt gnral, nous vous prions de bien vouloir
observer les rgles suivantes:
Avant le dbut des travaux, veuillez dmonter les
rideaux, les tapis, dbarrasser la vaisselle et le
mobilier dans la salle de bains et la cuisine.
La prsence de mobilier nous oblige dmnager
nous-mmes vos biens!
Les dgagements doivent tre libres de tout obstacle, afin dviter des dgts votre mobilier lors
du transport dobjets volumineux.
Nous nous chargerons de protger le sol des halls
et corridors. Si vous avez pos une moquette,
veuillez la dposer dventuels dgts ne seront
pas indemniss.
Ne laissez pendant les travaux aucun objet de
valeur que ce soit la cave, ou dans votre appartement. Nul ddommagement ne sera accept en
cas de vol.
Nous vous prions de ne pas fermer la porte palire
cl, afin que le surveillant du chantier puisse faire
ses contrles. En cas dabsence, dposez-la chez
votre voisin et laissez un message sur votre porte.
Des interruptions du courant lectrique sont possibles. Si vous possdez des appareils tels que
conglateurs, aquariums ou autres ncessitant du
courant en permanence, annoncez-vous auprs de
la direction des travaux pour linstallation dune
ligne provisoire.
Sur demande, nous pouvons vous installer un
rchaud pour vos repas chauds.
La rgie vous donnera de plus amples informations
au sujet du traitement des meubles de cuisine, des
revtements de sols et murs et de lentretien de
linox.

Dmontez ou faites dmonter toutes vos installations lectriques prives dans votre salle de bains
et votre cuisine, telles que prises, clairage, infrarouge, etc.
Nentrez jamais dans des locaux barrs par des
bandes autocollantes: les revtements de sols sont
frachement poss.
Nous vous prions de bien arer vos locaux la fin
de la semaine si le temps le permet afin de favoriser le schage des matriaux et de diminuer ainsi
les risques de dgts ultrieurs.
La planification des travaux du gros uvre est prcise. Ce nest malheureusement pas toujours le cas
pour les travaux de peinture, en raison du temps
de schage variable des divers matriaux utiliss.
Pendant la premire semaine de travail, lutilisation
de vos toilettes ne sera pas toujours possible. Des
toilettes provisoires seront votre disposition.
Buanderie: le remplacement des conduites peut
provoquer des interruptions dans lalimentation en
eau et en lectricit. Avant de mettre en marche
votre machine laver, renseignez-vous auprs de
la direction des travaux.
A la fin des travaux, la direction des travaux tablira une liste des retouches. Si vous constatez des
dgts ou autres anomalies importantes aux installations, informez immdiatement la direction
des travaux.
Nous prvoyons un nettoyage sommaire pendant
les travaux. Toutefois nous vous laissons le soin du
nettoyage final.
Pour vos questions veuillez vous adresser directement et uniquement la direction des travaux qui
sefforcera de vous renseigner et de vous aider
rsoudre tous vos problmes en relation avec les
travaux de rnovation.
Nous esprons que le droulement des travaux
satisfera tous les intresss, et nous vous remercions de votre prcieuse collaboration.
La direction des travaux

Figure 2.5

27

3. Les diverses tapes de la planification

3. Les diverses tapes de la planification

3.1

Avant-propos

31

3.2
3.2.1
3.2.2
3.2.3

Echelle de planification 1 (planning gnral)


Dfinition
Le planning gnral prsent sous forme de diagramme Gantt
Particularits

32
32
34
36

3.3
3.3.1
3.3.2
3.3.3
3.3.4
3.3.5

Echelle de planification 2 (planning dtaill)


Dfinition
Planning dtaill prsent sous forme de diagramme Gantt
La stratgie de ralisation
Comment dfinir les sous-chantiers?
Particularits

37
37
40
41
43
49

3.4
3.4.1
3.4.2
3.4.3

Echelle de planification 3 (planning des travaux)


Dfinition
Le planning des travaux prsent sous forme de diagramme de Gantt
Particularits

50
50
52
54

29

3. Les diverses tapes de la planification

3. Les diverses tapes de la planification

3.1.

Avant-propos

La planification exige la matrise des diverses


phases du droulement des travaux et une tude
soigne. On aura recours aux trois tapes de planification suivantes: planning gnral, planning
dtaill et planning des travaux (terminologie se
rfrant au rglement SIA 102/1984, voir figure 3.1).
Il est recommand de raliser aussitt que possible
un avant-projet de chaque phase de planification,
de ltudier et den amliorer la prcision au fur et
mesure des informations obtenues auprs des
divers interlocuteurs. Chaque niveau de planification possde sa propre chelle (le mois pour la
gnrale, la semaine pour la dtaille et enfin le jour
pour le planning dexcution, voir figure 3.2)
Il est important de bien sparer les diffrents
niveaux de planification qui sadressent des utilisateurs bien distincts (voir figure 3.1).
Cette documentation apporte des valeurs indicatives
tires de lexprience qui peuvent tre utilises pour
chaque phase de la planification (voir chapitre 4:
Exemples de rnovation d'immeubles).

A raliser pour
Phase de planification

Instrument de travail pour le

Provisoire

Dfinitif

Planning gnral

Mandant

Diagnostic

Projet

Planning dtaill

Responsable de l'opration

Projet

Prparation
de l'excution

Planning des travaux

Responsable de l'excution

Prparation de
l'excution

Excution

Unit

Mois
Semaines

Jours

Figure 3.1: Chaque chelle de planification est clairement dfinie et poursuit un objectif prcis.

31

3. Les diverses tapes de la planification

Diagnostic

Esquisse

Phase du projet

Dfinitif

Phase prparatoire
de l'excution

Phase de
l'excution

Phase
finale

Mise jour
ventuelle

Planning gnral
Esquisse

Dfinitif

Mise jour
ventuelle

Planning dtaill
Esquisse

Dfinitif

Planning des travaux

Figure 3.2: Chaque phase du projet a son propre planning.

3.2.

Echelle de planification 1
(planning gnral)

3.2.1

Dfinition

Gnralits
La planification gnrale est linstrument de travail
du mandant. A ce niveau de planification, lordre de
grandeur sera le mois pour la prsentation des
chances pour ltude du projet, lexcution des
travaux de rnovation et la phase finale. Cest le responsable de lopration qui est gnralement
charg dtablir ce planning, paralllement au diagnostic sommaire, et il sera tenu jour suivant
lvolution du projet.
Le formulaire
Le formulaire de la figure 3.3. recouvre la totalit du
temps ncessaire pour une rnovation dimmeuble,
depuis les premires esquisses jusqu la remise de
louvrage. Il est important dy faire figurer les cinq
principaux partenaires dune opration de rnovation, paralllement au calendrier du chantier proprement dit et lvolution des cots probables des
travaux en pourcentage du devis estimatif. Sur ce
planning doivent galement figurer les vacances,
les contraintes dues aux saisons (ex. hiver), etc.

32

3. Les diverses tapes de la planification

Temps ncessaire ltablissement du planning gnral


Il est recommand de fournir un projet du planning
gnral au mandant, en mme temps que le diagnostic sommaire, condition videmment que ce
dernier conclue la ncessit de travaux de rnovation. Ltablissement de ce planning gnral ne
devrait pas dpasser deux heures, lutilisation des
temps de rfrences figurant dans cette publication
facilitant ce travail.

La planification gnrale = chelle de planification 1


est simple et vite ralise. Elle donne les ordres de
grandeur sur les dlais prvoir, du projet la remise
de louvrage.

Planning gnral

Echelle de planification 1: questionnaire,


check-list
Lors de ltablissement du planning gnral, on
cherchera rpondre aux questions suivantes:
Quand le mandant doit-il prendre des dcisions?
Une mise lenqute savre-t-elle ncessaire?
A quel moment ou pour combien de temps larchitecte et le responsable des travaux interviendrontils?
La saison, permet-elle denvisager des travaux?
Quand faudra-t-il prvoir des investissements?
Quand le dcompte final sera-t-il prt?
Les locataires, peuvent-ils rester dans leurs
appartements?
A quel moment les locataires seront-ils informs?
etc.

19....
Vacances d't

Mois
1

Autorits

Matre d'ouvrage

Locataires

4
5

19....
Vacances d't

Hiver

9 10 11 12 1

19....
Hiver

10 11 12

4 5

Architecte
Dir. de travaux
Entrepreneurs
Chantiers
Cots

Bonnes priodes pour rnover


les appartements

Les 5 partenaires

Figure 3.3: Le planning gnral dmontre bien la coordination entre les cinq principaux partenaires.

33

3. Les diverses tapes de la planification

3.2.2

Le planning gnral prsent sous


forme de diagramme Gantt

Gnralits
Il existe trois voire quatre dmarches typiques ce
niveau de planification. Trois solutions seront prsentes dans ce chapitre.
Tout dabord on doit examiner diffrentes questions,
par exemple: est-il possible de commencer ou de
raliser des travaux en hiver? Une mise lenqute
est-elle obligatoire? Quels sont les vux et souhaits
du mandant? Prfre-t-il rpercuter une augmentation de loyer sur une ou sur plusieurs annes? Tous
les appartements sont-ils occups, ou y aura-t-il des
appartements vacants?
Exemple 1
(voir figure 3.4.)
Admettons quaprs ltablissement du diagnostic
sommaire et une premire discussion avec le mandant la prfrence est donne des travaux en une
seule tape comprenant la rnovation de la faade,
des bains/toilettes et cuisines ainsi quune adaptation de lamnagement extrieur. Avantage de cette
solution: la dure des travaux sera courte, ainsi

1992
5

Hiver
10

11

12

Vacances d't
2

Utilisateurs
Architecte
Entrepeneurs

10

11

Les dlais de la procdure d'autorisation sont approximatifs

Figure 3.4:
A = Mandat pour l'avant-projet
B = Mandat pour l'tude du projet
C = Feu vert pour la rnovation des appartements
D = Rception des travaux
Barres noires = chemin critique

Direction des travaux

Ralisation

Chantier

Information gnrale des locataires

34

C
Financement

Cots

Procdure d'autorisation

Autorits
Matre de l'ouvrage

1993

Vacances d't

Prfabrication

Planning gnral

Exemple 1:
Conventionnel

Information dtaille des locataires

3. Les diverses tapes de la planification

que les dsagrments pour les locataires. Linconvnient de cette solution rside dans des nuisances
concentres et plus intensives. Relevons en outre
que plus la dure des tudes sera longue, plus lourdement le budget sera grev des ventuelles
hausses dues au renchrissement. Par contre, les
cots des installations de chantier et de la surveillance des travaux seront moins levs. La totalit de laugmentation du loyer sera rpercute dun
coup.
Exemple 2
(voir figure 3.5.)
Admettons que les travaux de remise en tat de la
chaufferie et des appartements seront raliss dans
une premire tape, la rnovation de la faade, de
la toiture et des amnagements extrieurs en raison dune saison peu favorable dans une phase
ultrieure. Avantage de cette solution: la sparation
en travaux intrieurs ventuellement sans mise
lenqute et en travaux extrieurs avec mise
lenqute permet de diminuer globalement la
dure de ltude et du chantier. Par contre le volume
de travail de la direction des travaux augmentera
sensiblement et les locataires devront supporter
deux chantiers.

1992
Exemple 2:
Ralisation Vacances d't
7
8
9
10 11
en tapes

1993
Vacances d't

Hiver
12

10

11

12

Procdure d'autorisation

Autorits
Matre de l'ouvrage

Financement

C2

Mandataires

Chantier 1: intrieur
Entrepreneurs
Chantier

Chantier 2: extrieur
Entrepreneur
Chantier

Prfabrication
en usine

Planning gnral

C1
Locataires

Installation chantier
Travaux

Cots
Information gnrale des locataires

Information dtaille des locataires

Figure 3.5

35

3. Les diverses tapes de la planification

Exemple 3
(voir figure 3.6.)
Admettons que seule la faade sera repeinte (sans
isolation priphrique). Aucun dplacement de
galandage nest prvu; dans ce cas, une mise
lenqute nest probablement pas ncessaire. La
dure globale sera nettement infrieure. Une sparation des travaux intrieurs et extrieurs napportera aucun avantage, mais sera peut-tre ncessaire
en raison de la saison peu favorable.

1992

1993
Vacances d't

Hiver
9

10

11

12

10

11

12

Autorits
Matre de l'ouvrage

Financement

Utilisateurs
Architecte

Prfabrication

Planning gnral

Exemple 3:
Sans mise
l'enqute

Fin

Entrepeneurs
Ralisation

Chantier
Cots
Information gnrale des locataires

Information dtaille des locataires

Figure 3.6

Les dures indicatives sont adapter de cas en cas !


Celles-l ne sont pertinentes que pour cet immeuble
pris titre dexemple.

Dures indicatives de lchelle de planification 1


Avant-projet/diagnostic dtaill

3 mois

Procdure dautorisation

4 mois

Prparation de lexcution

3 mois

Prfabrication en atelier

1 mois

Travaux de rnovation
(dure totale)

3 mois

Travaux de lenveloppe

2 mois

Rnovation des appartements

2 mois

36

Dures indicatives
La planification prsente dans cette publication
est base sur la rnovation dun immeuble de
douze appartements, cots du CFC 2 environ
Fr. 850 000..
Les dures indicatives figurent dans l'encadr cicontre.

3.2.3

Particularits

A ce niveau de la planification et afin de pouvoir


garantir un droulement optimal des travaux de
rnovation, larchitecte doit prvoir le temps ncessaire llaboration des informations qui concernent les locataires, comme nous lavons vu au chapitre 2. La premire sance dinformation, elle, peut
exiger une prparation importante comprenant, par
exemple, linstallation pralable dune cuisine
tmoin.

3. Les diverses tapes de la planification

3.3

Echelle de planification 2
(planning dtaill)

3.3.1

Dfinition

Le planning dtaill est linstrument de travail du responsable du projet. Il assure la coordination des
phases du projet et de la ralisation.

Gnralits
Le planning dtaill est avant tout linstrument de travail du responsable de lopration, esquiss pendant
la phase de projet. Pendant la premire moiti de la
phase de prparation des travaux dexcution, il doit
trouver sa forme dfinitive. A laide de ce planning,
les diverses phases seront coordonnes: ltude du
projet, la prparation de lexcution et enfin la phase
dexcution proprement dite.

Planning
dtaill
1993

1992
Vacances d't
5

Sommerferien

Hiver
10

11

12

10

11

Autorits
Matre de l'ouvrage

Prfabrication

Planning gnral

Procdure d'autorisation

Financement

Utilisateurs
Architecte

D
Direction des travaux

Entrepeneurs
Realisation

Chantier

Mars

Avril

Mai

Juin

Juillet

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

Cots

Autorits
Matre de l'ouvrage
Locataires

Autorisation dfinitive
Choix des matriaux

Septembre Oct.

. . .

Dcision II

detaillierte Mieterorientierung
Dcision I

Information gnrale des locataires

Aot

. . . . . .

Information

Prparation
de l'excution
Interruption du planning
pour prfabrication

Le planning dtaill ne
reprsente qu'une partie
des phases d'tude et
de ralisation

Planning dtaill

Etude du projet
Architecte
Ingnieurs CVSE
Ingnieur civil
Soummissions
Contrats
Devis
Prfabrication

Excution
Installation de chantier
Travaux prparatoires

1. Groupe d'essai

Immeuble1
Appart. gauche
Appart. droite

Immeuble 2
Appart. gauche
Appart. droite

Travaux extrieurs

Faades
Amnagements extrieurs

Figure 3.7: Le planning dtaill ne montre qu'une partie des tudes et de la ralisation, mais une partie importante.

37

3. Les diverses tapes de la planification

Dcembre

Mois

50 51 52 1

Semaines

Janvier

Fvrier

Mars

Avril

Mai

Juin

Juil.

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

1
Autorits
Mandants

2
3

Locataires

Prparation
de l'excution
Architecte
Ingnieurs CVSE

Direction des
travaux

Ingnieur civil
Soumissions
Contrats
Devis

Phase de l'excution
Entreprises

Sous-chantier
selon projet

Fin de l'tude du projet


et de la prparation de
l'excution

Ralisation

Planning dtaill

Projet / Prparation

Etude du
projet

Interruption pour prfabrication


dlais de livraison

Figure 3.8: Les cinq principaux partenaires apparaissent galement dans le tableau du planning dtaill.

Cette planification est base sur des dcisions prises


avec la matre de louvrage, ainsi que les conditions
formules dans lautorisation de construire.
Contrairement au planning gnral, il aborde seulement les phases de ltude du projet et de la ralisation (figure 3.7). Normalement, il intervient du jour de
lautorisation de construire la fin des travaux de
rnovation.
Le formulaire
(voir figure 3.8.)
Les cinq partenaires principaux apparaissent nouveau dans ce formulaire qui permet la coordination
des tudes et des travaux de rnovation. Chaque
bureau engag, de larchitecte jusquaux ingnieursconseils, prpare la ralisation des travaux de faon
aussi dtaille que possible. Il est important de bien
structurer en tapes successives les prestations
fournir pour la phase prparatoire de lexcution
(selon les prestations partielles dfinies dans SIA
102/1984) et pour la phase dexcution.

38

3. Les diverses tapes de la planification

Temps ncessaire ltablissement


du planning dtaill
Afin de pouvoir tablir un planning dtaill, il est
indispensable de dterminer dabord les sous-chantiers, dtudier les variantes dcoulant dun avancement des travaux dits cadencs et de dcrire les travaux prparatoires. Toutes ces activits impliquent
que le responsable de la planification soit parfaitement au courant des buts fixs par le mandat et
connaisse linterdpendance des diverses activits.
Un deux jours sont ncessaires pour ltablissement du planning dtaill.
Echelle de planification 2: questionnaire,
check-list
Les questions suivantes doivent trouver rponse
avec ltablissement du planning dtaill suivant:
A quel moment les rsultats de ltude du projet
sont-ils indispensables?
Pour quelle date la mise en soumission, doit-elle
tre termine? Des travaux spciaux doivent-ils
tre tudis?
Quand devront tre signs les contrats avec les
entreprises?
Quel dlai faut-il prvoir pour la prparation des
lments prfabriqus, (dlais de livraisons)?
Quel corps de mtier se trouve dans une phase
critique?
Combien de temps prendra le montage de lchafaudage?
A quel moment les ouvriers interviendront-ils
dans les logements?
Quelle stratgie de ralisation y a-t-il lieu dadopter?

39

3. Les diverses tapes de la planification

3.3.2.

Chaque btiment a ses particularits, dont il faudra


tenir compte lors de la ralisation des travaux.

Le planning dtaill, prsent sous


forme de diagramme Gantt

Gnralits
Il nest pas possible de dfinir un planning dtaill
standard. Lors de lexcution, chaque objet doit tre
considr individuellement. De vouloir trop schmatiser peut entraner de graves erreurs. Le responsable de la planification doit reconnatre les difficults qui lattendent, quelles viennent de
limmeuble, des locataires, ou de lexploitation, etc.
Il doit galement pressentir do peuvent surgir les
difficults dues la surcharge de travaux.
Lexemple
(voir figure 3.9.)
Le matre de louvrage a mandat un bureau pour
raliser les tudes de rnovation dune habitation et
dposer une mise lenqute auprs des autorits.
A la suite de sondages et dtudes de certains
dtails, et compte tenu dun budget disponible, les
travaux suivants peuvent tre envisags: rnovation des faades, rnovation totale des bains et cuisines. Les colonnes de chutes seront remplaces, la
cage descalier sera rafrachie. Les appartements du
rez-de-chausse seront agrandis par des jardins privatifs. La figure 3.9. part de lide que la phase prparatoire est termine; la phase de ralisation ne
commencera quau bout dun mois, temps ncessaire la prfabrication de divers lments. Ce dlai
permettra, par exemple, de livrer les meubles de
cuisine le jour voulu et de laisser le temps ncessaire aux entreprises pour sorganiser. Par contre,
la rnovation de la faade sera ralise immdiatement (mais attention: ce nest pas toujours possible,
sil est prvu de nouveaux stores, etc.).
La rnovation des appartements superposs
sera ralise par groupes appels sous-chantiers.
Notre exemple indique quatre groupes de trois
appartements (voir figure 3.10.). La division du
chantier en plusieurs sous-chantiers est importante.
Grce cette division des travaux, les inconvnients
deviennent supportables pour les locataires.

40

3. Les diverses tapes de la planification

Mars

Avril

Mai

Juin

Juillet

Aot

Septembre

Octobre

14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45
Autorits
Matre de l'ouvrage
Locataires

Prparation
de l'excution

Autorisation dfinitive
Dcision 1 Choix des matriaux

Dcision 2

Dbarras des caves

Vacances
Pques

Ascension

Pentecte

1. Aot
Fin de l'tude du pojet
Interruption pour
prfabrication
(commandes ou choix de
matriaux, etc.)

Planification de l'excution
Architecte
Ingnieurs CVSE
Ingnieur civil
Soumissions

Stratgie de la ralisation
voir galement figure 3.10

Planning dtaill

Contrats
Devis

Phase de l'excution
Installation de chantier
Travaux prparatoires
Appart. gauche
Appart. droit
Appart. gauche
Immeuble 2 Appart. droit

Immeuble 1

Locaux
communs

Information dtaille
des locataires

Cage d'escalier
Faades
Sous-sols
Amnag. ext.

Matre de l'ouvrage : Dcision 1 : Phase prparation de l'excution


Matre de l'ouvrage : Dcision 2 : Excution

Dlais de livraison
des cuisines

Figure 3.9: L'laboration du planning dtaill: le pas dcisif dans la rnovation d'un immeuble.

3.3.3

La stratgie de ralisation

Il va de soi que lon doit sassurer pralablement si


les travaux de rnovation envisags suite aux
diverses phases de diagnostic peuvent se drouler
en prsence des locataires, ou si les appartements
doivent tre librs! Une fois de plus, nous rappelons quun mois de travaux dans un appartement
occup est juste supportable. Ces dcisions doivent
tre prises dans le cadre de ltude de lavant-projet. La figure 3.10 montre clairement les diffrences
dans lorganisation de la rnovation dun immeuble
occup en comparaison avec celle dune construction neuve.

Quatre semaines de travaux dans un appartement


occup reprsentent la limite du supportable.

41

du planning dtaill des travaux

3. Les diverses tapes de la planification

Mois

Juillet

Semaines

31

Aot
32 33

34 35 36

Septembre
37

38

39 40

Octobre
41

42

43

Nov.
44

45

46

1er Aot

1. Groupe d'essai

Installation de chantier
Travaux prparatoires

Immeuble 1

Immeuble 2

Appartements gauche

Cadence 1

Appartements droite

Cadence 2

Appartements gauche

Cadence 3

Appartements droite

Cadence 4

Cage d'escalier

Parties
communes

Semaine critique

Faades
Sous-sols
Amnag. ext.

Figure 3.10: La planification de la rnovation des appartements est la colonne vertbrale d'un planning dtaill.

Les points suivants doivent tre particulirement


observs:
Dlais cadencs pour les appartements
On groupe souvent trois six appartements, afin de
raliser les travaux de rnovation intrieure (cuisine, bains/toilettes) dans les mmes dlais. Ceci
permet aux entreprises de raliser le mme jour de
chaque semaine les mmes travaux, do les dlais
cadencs. En principe, la rnovation dun groupe
dappartements (sous-chantier) doit tre possible
entre deux et quatre semaines.
Groupe dessais
Les premiers appartements seront rnovs en
dehors du rythme cadenc puisquils servent de
test. A ce stade, des surprises peuvent influencer
le planning tabli. Cette dmarche permet de mettre
au point dfinitivement le planning des travaux, le
dbut des travaux cadencs du deuxime groupe
ntant prvu quaprs trois semaines. Par la suite,
la cadence dun nouveau sous-chantier par semaine
peut prendre sa vitesse de croisire.

42

3. Les diverses tapes de la planification

Semaines critiques
Les deux premires semaines des travaux dans un
appartement sont difficilement supportables pour
les utilisateurs. Pendant ce temps, leurs locaux sanitaires sont hors dusage (voir galement le chapitre
3.4, planning des travaux). Si des jours fris tombent dans cette priode de travaux, il est alors prfrable de dcaler les travaux cadencs dune
semaine.

Il est prfrable de dcaler les travaux cadencs si des


jours fris tombent dans la semaine prvue pour la
rnovation dun appartement.

La rnovation de la faade
La rnovation de la faade comprenant galement
le remplacement des fentres est ralis indpendamment de la rnovation de lappartement. Le
remplacement des fentres suit son propre rythme,
sauf pour les salles deau qui sont comprises dans
la cadence d'appartements. Il est possible dy faire
poser les fentres tous les mardis matins par
exemple, cette condition devant figurer dans la soumission ou dans le contrat avec lentreprise.

3.3.4.

Comment dfinir les sous-chantiers?

Introduction
Pour dfinir le planning des travaux, la rnovation
fait appel des mthodes nouvelles. Le calendrier
gnral selon SIA 102/1984 se base sur les diffrentes catgories de travaux, gros uvre 1, gros
uvre 2, jusquaux amnagements intrieurs 1 et
2, ce qui est valable pour la construction neuve. La
rnovation demande une approche diffrente.
Dmarche
Les lments ncessitant une remise en tat peuvent tre inventoris selon les rsultats du diagnostic sommaire et sur la base de la classification
des lments dentretien et de rnovation tablie
par le PI-BAT. Les mesures prendre permettent
dlaborer une stratgie de ralisation. La stratgie
consiste runir un certain nombre de travaux de
rnovation et de les raliser selon une cadence
dfinir, en tenant compte des contraintes de lopration.

Consultez galement le document PI-BAT Classification


des lments dentretien et de rnovation (724.438 d/f).

43

3. Les diverses tapes de la planification

Choix de la stratgie
a) Subdiviser limmeuble
Tout dabord, on subdivise limmeuble en groupes
et sous-chantiers et on dfinit les mesures prendre
pour sa remise en tat (voir figures 3.11 et 3.12).
Un groupe est une unit constructive fonctionnelle,
par exemple: les appartements, la toiture, la cage
descalier, etc.
Les sous-chantiers sont:
1) les ensembles de travaux pouvant tre raliss
de faon indpendante, comme les travaux en
faade, en toiture etc.;
2) les ensembles de travaux concernant des parties
de limmeuble lies fonctionnellement, comme
les locaux communs au sous-sol, la cage descalier, etc.
Par travaux de remise en tat on comprend tous les
travaux ncessaires rtablir un lment dans son
tat initial; ils dpendent alors du degr de la dgradation.

Porte palire

Cuisine/Bain

Colonnes de chutes

Etage 1

Cage d'escalier

Faade/Fentres/Stores

Etage 2

Appartement
Colonnes de chutes

Appartement
Etage 3

Fentres
Occultation

Cuisine/Bain

Faade/Fentres/Stores

Fentres
Occultation

Rez de Ch.
Amnagements ext.

Sous-sol

Amnagements ext.

Zones de conflits et intredpendances entre


les divers sous-chantiers

Figure 3.11: Prsentation schmatique des diverses zones de conflits entre les diffrents sous-chantiers.

44

3. Les diverses tapes de la planification

Groupe
I Chantier

Sous-chantier

Elment

P Installation de chantier

50 Echafaudages et installations de chantier

A Amnagements extrieurs

1 Abords - Sufaces amnages


3 Revtement faade

II Abords du btiment - Faades

4 Dcorations faade

C Faade
5 Balcons et loggias
6 Isolation thermique faade

B Structure

2 Structure porteuse faade


33 Installation lectrique du logement
34 Chauffage

K Logement : Gnral

39 Fentres
40 Occultation
42 Menuiseries intrieures
35 Distribution d'eau froide
36 Distribution d'eau chaude
37 Gaz distribution

L Logements : Locaux humides

38 Colonnes de chute EU et EV
46 Cuisine (local et quipement)
47 Salle de bain-wc (local et quip.)
48 Ventilation (cuisine - bain - WC)

III Logements et cage descalier

41 Auvents - Protection solaire


43 Revtement des sols

M Logements : Locaux secs


44 Revtement des murs
45 Revtement des plafonds
17 Revtement de mur hall et secalier

Btiment

18 Escalier et paliers

F Circulation : Locaux
19 Porte d'entre d'immeuble
20 Portes palires
21 Courant fort : raccordement, compt., distrib.
22 Courant fort : installations communes

G Circulation: Installations
23 Courant faible
24 Ascenseur
7 Caves prives
8 Locaux sous-sol communs

D Sous-sols : Locaux

9 Isolation thermique sous-sol - RdC


15 Portes de cave et de garage
16 Fentres de cave
10 Stockage mazout

IV Sous-sols

11 Production de chaleur

E Sous-sols : Installations

12 Distribution de chaleur
13 Installations centrales sanitaire, gaz, raccord.
14 Installations centrales - Evacuation

N Locaux professionnels

49 Locaux professionnels et commerciaux

25 Charpente
26 Couverture toiture
27 Massifs en toiture

H Toit
28 Verrires - Tabatires

V Toiture

29 Lucarnes - Chiens assis


31 Ferblanterie
30 Isolation toiture

I Combles

Figure 3.12

32 Combles (locaux communs - amnagement)

45

3. Les diverses tapes de la planification

b) Dtermination de sous-chantiers
La plupart des sous-chantiers sont indpendants
entre eux. Il en existe quatre groupes (voir figure
3.13.)
Groupe II: les travaux sur lenveloppe de
limmeuble et les amnagements extrieurs
Groupe III: les travaux dans les appartements et
dans la cage descalier
Groupe IV: les travaux au sous-sol et dans les
locaux commerciaux du rez-de-chausse.
Groupe V: les travaux en toiture et dans les
combles.

Groupe III
Logements/Cage d'escalier

Groupe IV
Sous-sols

Groupe II
Abords/Enveloppe

Groupe V
Toiture

Dbut
Cadence d'appartement

P
Installation de chantier

B
Structure

L
Locaux humides

D
Installations

C
Faade

H
Toiture

K
Gnral

E
Locaux

A
Amnagements ext.

I
Combles

M
Locaux secs

G
Cage d'escal.: Installations

N
Locaux professionnels

F
Cage d'escal.: Iocaux

Fin

Figure 3.13

46

3. Les diverses tapes de la planification

Les travaux dans les appartements et dans la cage


descalier sont souvent importants, surtout sil y a
plusieurs cages descalier, comme dans notre
exemple. Il est alors recommand de faire raliser
ces travaux selon un ordre cadenc. Ils constituent
la colonne vertbrale dune planification des travaux. Les autres sous-chantiers peuvent se raliser
selon leur propre rythme.
c) Le planning cadenc
La mise en uvre dun planning cadenc est de premire importance en raison des facteurs suivants:
comme unit de planification, parce quil est possible de rpter les rsultats dune unit lautre;
comme aide dorganisation du chantier. La rptition permet une amlioration de la productivit
et une simplification de la communication, par
exemple: travaux de prparation tous les lundis,
percements et travaux de maonnerie tous les
mardis, etc.;
comme outil de coordination: indications claires
aux locataires, par exemple: pas de toilettes cette
semaine dans limmeuble 19, dans deux
semaines pas de toilettes dans limmeuble 21,
etc. Une bonne coordination est la cl de toute
planification et elle permet de respecter les dlais
fixs.
Lors de la construction dun immeuble neuf, la
dure des travaux est dtermine par les volumes
et les surfaces. Cela nest plus possible dans la planification dite cadence: les temps dintervention ne
sadditionnent pas, la rptition est alors prioritaire.
La dure des diverses interventions ne pouvant pas
tre prolonge, cest la main-duvre quil faudra
augmenter. La rnovation des salles de bains et des
toilettes prendra deux semaines, que limmeuble
compte 4 ou 8 tages.
d) Choix de la stratgie pour la remise en tat
dappartements
Quatre stratgies sont possibles. Le choix se dtermine en fonction de ltat des colonnes verticales (
remplacer ou non), et de la disponibilit des appartements (appartements occups, libres partiellement ou entirement).
Choix de la stratgie A: Intervention verticale/
Appartements occups.

47

3. Les diverses tapes de la planification

Objectifs: Remplacer les colonnes de chute et la


distribution deau potable. La stratgie consiste
raliser le remplacement des conduites en cinq
jours ouvrables. Les toilettes seront inutilisables
pendant une semaine, la cuisine pendant deux
semaines. Les locataires auront disposition uniquement leur sjour et la chambre coucher. Il
faut prvoir des solutions de remplacement pour
les toilettes, la cuisine et la salle de bains.
Choix de la stratgie B: Intervention verticale/
Appartements partiellement occups.
Objectifs: Remplacer les colonnes de chute et la
distribution deau potable. Au minimum, tous les
appartements dune colonne verticale sont inoccups. La stratgie dite tiroir peut tre envisage. Le dmnagement provisoire de certains
locataires dans des appartements libres est
organiser, afin de librer une srie dappartements superposs. Les entreprises pourront travailler et circuler sans restrictions. Entre chaque
tape, il faut prvoir un certain dlai pour les
dmnagements.
Choix de la stratgie C: Intervention horizontale/
Travaux possibles sans interruption, appartements libres.
Objectifs: Les colonnes verticales ne sont pas
remplacer. Les appartements sont libres. Il semble
opportun de raliser la rnovation par cage descalier, selon la capacit des entreprises engages, le
cas chant avec la possibilit de travailler simultanment dans plusieurs immeubles.
Choix de la stratgie D: Intervention horizontale/
Travaux sans interruption, appartements occups.
Objectifs: Les conduites sanitaires ne sont pas
remplacer. La stratgie sera alors dexcuter les
travaux de remise en tat sans interruption. Un
dmnagement interne dans chaque appartement
sera ncessaire. Selon la capacit des entreprises
les travaux peuvent se raliser simultanment
dans plusieurs appartements. Il sera indispensable
de prvoir des solutions provisoires pour toilettes,
cuisines et bains.
Selon le choix de la stratgie, il est possible de dterminer la dure des travaux et dtablir un planning
dtaill.

48

3. Les diverses tapes de la planification

Dures indicatives
Les dures suivantes ont t admises (voir encadr
ci-dessous):

La dure des travaux doit tre adapte chaque objet.


Ces temps sont reprsentatifs pour le btiment type
de 12 appartements.

Dures indicatives de lchelle de planification 2:


Etudes de dtail, soumissions 10 semaines
Etudes dinstallations
techniques
4 semaines
Appels doffres
6 semaines
Adjudications
2 semaines
Prfabrication en atelier
4 semaines
Travaux dans les appartements
(par cadence)
3 semaines
Rnovation de la faade
8 semaines
Cage descalier
2 semaines
etc.

3.3.5

Particularits

Lorganisation de travaux de rnovation exige la


cohsion des quipes. Une bonne coordination
entre les ingnieurs mandats pour ltude des installations techniques, le responsable du chantier et
le responsable du projet est dterminante pour la
russite dune rnovation dimmeuble. En principe,
seule la collaboration avec lexcutant, cest--dire
lentrepreneur, permet de trouver les solutions optimales dexcution. Les temps dinterventions prcis et lavancement efficace des travaux seront discuts avec dadjudicataire. Pendant la phase
prparatoire de lexcution, cest le responsable du
projet qui doit former cet esprit au dialogue.

Pendant la phase de prparation de lexcution cest


le responsable du projet qui doit instaurer un esprit de
dialogue et la cohsion de lquipe.

Un planning reste toujours une prvision, et il est


rare mme sil a t labor avec le plus grand
soin que les chances fixes pour les travaux au
bureau, latelier ou sur le chantier mme soient
toujours respectes. Ds lors il est recommand de
remettre jour priodiquement le planning dtaill.
Lors de llaboration du planning comportant des
travaux cadencs il faudra liminer au maximum les
problmes prvisibles. Cest pendant la priode
dessai que le rythme doit tre test. Une fois les travaux cadencs lancs, il nest plus possible de

49

3. Les diverses tapes de la planification

modifier ce rythme. Lapplication stricte du droulement des travaux, vrifie par le groupe test, se
rvle indispensable.
Lors de mise au point de la stratgie de rnovation
des appartements, les sous-chantiers faade et cage
descalier devront galement tre intgrs, sans en
oublier les locataires! La sphre prive des locataires est galement touche lors du remplacement
des fentres, des stores ou de la porte palire.
Pourtant ces travaux font partie dautres sous-chantiers que lappartement proprement dit. Cest le responsable du projet qui doit coordonner tous ces
aspects. Par ailleurs, le menuisier ne pourra peuttre pas assurer le remplacement des fentres de la
cuisine chez Mme Dupont, le 24, 10h, mme si ce
dlai est souhaitable du point de vue de lavancement des travaux. Dans ce cas (voir notre exemple),
le remplacement des fentres a t avanc un
moment qui ne concide pas avec la priode de
rnovation de son appartement.
La mise disposition de bennes permet aux locataires
de se dbarrasser dobjets inutiles accumuls dans les
caves!

Le planning de lchelle 3 sera raliser par le responsable du projet.

50

Le remplacement des colonnes de chute oblige souvent de traverser des caves pleines craquer!
Lexprience montre que les locataires profitent des
travaux pour se dbarrasser de biens accumuls,
pour autant quon mette leur disposition des
bennes, cela bien avant le dbut des travaux.

3.4.

Echelle de planification 3
(planning des travaux)

3.4.1.

Dfinition

Gnralits
Le planning des travaux est linstrument de travail
du responsable de lexcution. Cette planification se
base sur les plans dexcution, les cahiers des
charges des entreprises et le planning dtaill des
travaux. Ce planning des travaux sera tabli au jour
prs. Notre exemple montre le sous-chantier
appartements (voir figure 3.14.). Il est valable pour
tous les appartements conformment la cadence
admise lors de llaboration du planning dtaill. Le
planning des travaux sera ralis en collaboration
avec les entrepreneurs. Les chances les plus
importantes devront tre indiques dans les
contrats dentreprises et les locataires en seront
informs. Un planning dexcution prsente dans le
dtail lordre des travaux prvus pour chaque barre
du planning dtaill.

3. Les diverses tapes de la planification

Planning
dtaill

Dcembre

1 2 3 4 5

Janvier

6 7 8

Fvrier

Mars

Avril

Mai

Juin

Juil.

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Autorisation dfinitive
Autorits

Dcision I Choix des matriaux

Dcision II

Matre de l'ouvrage
Locataires

Le planning des travaux


pour la cadence d'appartements est prcis
partir du planning
dtaill

Information locataires

Prparation
de l'excution
Etude du projet

Interruption du planning
pour prfabrication

Architecte
Ingnieurs CVSE

Planning des travaux


Attention: Bains
Cadence
non utilisables
d'appartement

Ingnieur civil
Ve Sa Di Lu MaMe Je Ve Sa Di Lu MaMe Je Ve Sa Di Lu Ma Me Je Ve Sa

Soumissions
Contrats
Devis

Prfabrication

Travaux prparatoires
Dmontage instal. sanit. cuis.
Dmolitions
Percements
Rhabillages

Excution

Pose colonnes
Installations lectriques

Installation de chantier

Pose prfab. sanit. et baignoires

Travaux prparatoires

Pose armoires sanitaires


Carrelage/Faence cuisine et bain

Immeuble 1

Travaux peinture cuisine et bain


Jointoyage
Pose accessoires

Appartements gauche
Appartements droite

Immeuble 2

Horaire des travaux:

Appartements gauche

7.00 h -12.00 h et 13.00 h - 17.00 h

Appartements droite

Travaux extrieurs

Prparation

Vendredi 10.00 h
runion avec
locataires

Faades

Amnag. ext.

Figure 3.14: Chaque sous-chantier a son propre programme, par exemple: le planning cadenc d'un groupe d'appartements.

Le formulaire
(voir figure 3.15.)
Ce planning des travaux fera figurer tous les travaux
excuter de mme que les entreprises concernes. Seul le chantier proprement dit y sera prsent. La mise hors service des locaux sanitaires y
figurera videmment, pour permettre de renseigner
les locataires avec prcision (voir galement
Information des locataires).
Temps ncessaire ltablissement du planning des travaux
Avant de dresser ce planning, il est indispensable
que lauteur soit parfaitement au courant de tous les
travaux raliser, y compris les travaux de dmolition et dvacuation, les problmes de transport, de
stockage, etc. Le temps consacrer cette rflexion
et cette tude pralable de toutes les contraintes
ne doit pas tre sous-estim et dpend de lexprience du responsable. Chaque sous-chantier
ncessite son propre programme des travaux. La
mise sur le papier, par contre, est vite faite.

Les temps ncessaires pour la dmolition et lvacuation des matriaux, phase pralable de la reconstruction, seront dtermins avec prcision avec les entrepreneurs concerns.

51

3. Les diverses tapes de la planification

Dmontage
"Gros-uvre 2" "Gros-uvre 1"

Planning des travaux

Appartement
immeuble... Gauche

Jour

Sa Di Lu MaMe Je Ve Sa Di Lu MaMe Je Ve Sa Di Lu MaMe Je Ve Sa Di Lu MaMe Je

Travaux prparatoires
Dmontage lectricit
Dmontage cuisine/bain

Indiquer tous les


travaux prvus

Percements
Dmolitions

Indiquer les jours fris

Pose colonnes
Installations lectriques
Pose prfa. sanit. et baign.
Rhabillages
Pose armoires sanitaires

Indiquer toutes les


entreprises engages

Pose meubles cuisines


Carrelages/Faences
Travaux de peinture
Jointoyages
Pose accessoires

Figure 3.15

Echelle de planification 3: questionnaire,


check-list
Selon les divers sous-chantiers, dautres problmes
peuvent surgir. Les questions que lon doit se poser
pour le sous-chantier appartements sont les suivantes:
Quelles sont les entreprises engages?
Quels sont les travaux prsenter de faon
encore plus dtaille?
Quels sont les travaux prparatoires ncessaires
pour obtenir un droulement parfait?
Quels sont les travaux engendrant du bruit?
Quelles sont les priodes de mise hors service
des installations sanitaires?
Incidence des jours fris
Combien douvriers seront-ils prsents sur le
chantier/sous-chantier?
etc.
3.4.2.

Le planning des travaux sous forme


de diagramme de Gantt

Gnralits
Tout bureau darchitectes a certainement systmatis ses mthodes de travail dans le domaine de la
rnovation dimmeuble dhabitation. Cette publica-

52

3. Les diverses tapes de la planification

tion ne prsente cependant pas de dmarche standardise. Dans loptique dune bonne ralisation, les
rapports entre la direction des travaux, les entrepreneurs et les locataires seront dterminants.
Lexemple
(voir figure 3.16)
Admettons que le mandant, aprs avoir reu lautorisation de construire (rnover), ait donn le feu vert
pour commencer les travaux. Lors de ltude de la
ralisation lchelle de planification 2 (planning
dtaill), il avait t prvu quatre semaines pour la
rnovation du sous-chantier appartements. Le
responsable des travaux tient limiter les travaux
de remplacement des installations sanitaires une
semaine, savoir les travaux de dmontage et
dvacuation, dinstallation des colonnes montantes, des nouveaux appareils sanitaires et la mise
en service provisoire.

Planning des travaux


Cadence d'appartements

Immeuble....Gauche/Droite

Qui

Bains/WC
inutilisables

Cuisines
inutilisables

Dates de dpart des cadences


voir planning dtaill

Ve Sa Di Lu MaMe Je Ve Sa Di Lu Ma Me Je Ve Sa Di Lu Ma Me Je Ve Sa Di

Travaux prparatoires
Dmontage instal.sanit. et cuisines
Percements
Dmolitions
Rhabillages
Pose colonnes
Installations lectriques
Pose prfab. sanit. et baignoires
Pose armoires sanitaires
Pose meubles cuisines
Carrelages/Faences cuis. et bains
Prparation

Travaux peinture cuis. et bains


Jointoyage
Pose accessoires

Horaire des travaux:


7.00h - 12.00h et 13.00h - 17.00h

Vendredi 10.00h
Runion avec
locataires

Figure 3.16

53

3. Les diverses tapes de la planification

Il est indispensable de raliser un planning des travaux


pour chaque sous-chantier. Exemple: cadence
dappartements.

Dans ce cas, lauteur du planning des travaux doit


prvoir une mise hors service des toilettes et des
salles de bains pendant une semaine, de la cuisine
pendant deux semaines. Cette interruption exige la
mise disposition de points deau et de toilettes
provisoires, par exemple au sous-sol ou dans des
containers. Cette priode est trs pnible supporter pour les locataires. Le responsable des travaux
veillera ce que ces installations provisoires fonctionnent bien et que les travaux de remplacement
soient raliss dans les dlais.
3.4.3.

Particularits

Lors de ltude du planning des travaux, on doit galement rsoudre le problme de la surpopulation
au lieu de travail! Contrairement une construction
neuve, la matrise du nombre douvriers engags
dans un appartement occup par des locataires est
dterminant pour le droulement des travaux. Il ne
faut jamais prvoir plus de deux, voire trois ouvriers
dans le mme appartement, jamais plus dun
ouvrier dans une salle de bains. Engager davantage
de main-duvre dans un espace limit serait
mme contre-productif! En outre, le temps dintervention prvu dans les locaux sanitaires ne devrait
pas dpasser les cinq jours ouvrables. Pour toutes
ces raisons, il faudra recourir au maximum des
lments prfabriqus qui permettent un montage
rapide.
Ces quelques explications montrent bien que lavis
du responsable des travaux peut influencer ltude
du projet. Larchitecte-projeteur lors de ltablissement des plans doit tenir compte de ces particularits inhrentes une rnovation dappartements occups, faute de quoi les locataires
souffriront dautant plus des travaux. Dautre part,
il est recommand de ne pas intervenir dans les
chambres en mme temps que dans les autres
pices dun appartement. Cela permettra au locataire de se retirer dans les chambres pendant la
rnovation des locaux sanitaires et des dgagements.
Paralllement la planification des travaux dans les
appartements, il est indispensable de rsoudre les
problmes de transport dans une cage descalier.
En effet, plusieurs facteurs peuvent troubler le bon
droulement des travaux de rnovation dans un
appartement. Par exemple, une cage descalier trop
exigu ne permettra pas dentreposer des meubles
de cuisine, dassurer le transport des matriaux des

54

3. Les diverses tapes de la planification

autres corps de mtiers et la circulation des locataires! Ces contraintes doivent faire partie de ltablissement du planning des travaux.
Il va de soi que les locaux sanitaires doivent tre
rnovs aussi rapidement que possible. Cette exigence est moins vidente pour les stores (CFC 228).
Bien que placs lextrieur, ces derniers entranent
une intervention lintrieur de lappartement et
assurent un confort indispensable la vie quotidienne des locataires. Cest pourquoi il est recommand de ne pas ngliger les travaux en faade: ces
interventions (chafaudages, remplacement des
fentres et des stores) sont dlicates et exigent une
grande prcision de planification.

Ne touchez pas aux chambres (rafrachissement des


peintures, tapisseries, etc.), pendant la rnovation des
sanitaires, le locataire vous en sera reconnaissant.

Aprs la ralisation des travaux du groupe dessai


selon le programme cadenc (appartements), une
entrevue avec les entrepreneurs concerns savre
souvent bnfique pour la suite des oprations. En
effet, une telle runion permettra de corriger le programme des travaux et motivera encore davantage
les entreprises engages, ainsi que les locataires.
Installations provisoires
Lors de la rnovation dun immeuble, certains
locaux ou installations seront inutilisables ou partiellement inutilisables, par exemple: toilettes,
bains, cuisines, distribution deau chaude, eau
froide, chauffage, etc. La remise en tat doit tre ralise aussi vite que possible et le responsable des
travaux doit organiser des toilettes provisoires au
sous-sol, toilettes sches dans les appartements, ou
mettre disposition des containers sanitaires.
Toutes ces mesures doivent tre planifies lors de
ltablissement du planning dtaill des travaux,
sous la rubrique travaux prparatoires.
Dlais respecter, capacits dune entreprise
Selon SIA 102/1984, le responsable des travaux doit
sassurer que les entreprises mandates sont en
mesure de respecter les dlais prescrits par le planning des travaux. Une prparation srieuse exige
que lon sinforme sur la capacit de travail dune
entreprise et sur son carnet de commandes, au
moins pour les chantiers dune certaine importance.
Le respect des dlais fixs doit tre exig dans le
contrat sign par les entreprises. Cest galement
un devoir pour le responsable de lopration de proposer des entreprises adquates. Ds lors, il est souhaitable dindiquer lentrepreneur une chance
mme provisoire lors de la demande doffre.
Malheureusement, il faut constater que mme les

55

3. Les diverses tapes de la planification

plannings dtaills et dfinitifs ne sont pas toujours


transmis aux entreprises! Le planning des travaux
est linstrument indispensable du responsable des
travaux. Cet instrument de travail ne fonctionne que
sil est jour, sil fait partie intgrante du contrat
dentreprise et sil a t approuv par lentrepreneur
avant sa rdaction dfinitive! Il est important que
lentrepreneur sache que de sa ponctualit dpend
lavancement de tous les travaux selon le planning
tabli dun commun accord entre tous les intresss. Le responsable des travaux doit cependant tre
prpar la dfaillance dune entreprise et tre en
mesure de proposer une solution de rechange.

Consultez galement le document PI-BAT Construire


en respectant lenvironnement, N de commande
724. 481 f (traduction franaise prvue en 1994).

Les dures indicatives seront adaptes de cas en cas!


Elles sont valables pour limmeuble de 12 appartements pris en exemple dans cette documentation.

Dmolition et vacuation
La dmolition, mme de petites units, entrane
malgr tout une masse importante de dchets. Cela
provoque des cots importants pour le matre de
louvrage, sans parler des problmes cologiques.
Mieux vaut sinformer assez tt sur les directives en
vigueur ce sujet et de trier les matriaux de dmolition afin de pouvoir mieux les recycler. En particulier, les emballages des appareils de cuisine produisent des volumes importants de dchets. Il est
alors recommand dimposer dans la soumission
ou dans le contrat la reprise de ces emballages par
le fournisseur.
Dures indicatives
Les dures indicatives formules au chapitre 4 sont
galement valables pour la phase 3. Il est galement
possible de dfinir le temps moyen dune intervention partir du cot des divers travaux. Le planning
des travaux (voir figure 3.16) se base sur les donnes suivantes (voir encadr ci-dessous):
Dures indicatives de lchelle de planification 3:
Remplacement des
cuisines et salles
de bains
5 jours ouvrables
Dmontage de la
cuisine
1 jour ouvrable
Distribution verticale
(installations sanitaires)
1 jour ouvrable
Pose dlments
prfabriqus et baignoire 1 jour ouvrable
Pose de meubles de
cuisine
2 jours ouvrables
etc.

56

4. Exemples de rnovation dimmeubles

4. Exemples de rnovation dimmeubles

4.1

Les rsultats

60

4.2
4.2.1
4.2.2
4.2.3
4.2.4

Exemples dimmeubles rnovs


Exemple N 1
Exemple N 2
Exemple N 3
Exemple N 4

62
63
66
71
75

57

4. Exemples de rnovation dimmeubles

4. Exemples de rnovation dimmeubles

Prambule
Les oprations de rnovation qui figurent dans ce
chapitre sont prsentes titre dexemple et daide
lintention du responsable du projet dune rnovation. Quatre cas dimmeubles habitation seront
analyss qui ont t rnovs au cours des dernires
annes. Seul laspect organisation et planification
des travaux a t examin, sans se proccuper de
la qualit architecturale des immeubles. Les exemples ont t choisis au hasard, mais un critre
dterminant a t la collaboration du propritaire et
du responsable de lopration, ainsi que la mise
disposition des archives pour nos recherches. En
outre, les immeubles choisis taient occups pendant les travaux de rnovation, remplissant ainsi la
plus imprative des conditions pralables. Sur les
bases numres prcdemment, on a labor les
dures indicatives de cette publication et cela pour
les diffrentes tapes de la planification. Si lanalyse
des exemples nest pas reprsentative de lensemble du parc immobilier, les rsultats confirment la
mthode prconise dans les chapitres prcdents.

Le choix des exemples relve du hasard. Condition


pralable imprative: les appartements devaient tre
occups pendant les travaux de rnovation.

Chaque rnovation est un cas particulier (voir galement le chapitre 3.3.2).

59

4. Exemples de rnovation dimmeubles

4.1.

Les rsultats

Les valeurs indicatives


Afin de pouvoir analyser les exemples, cinq valeurs
indicatives ont t prtablies.
Les voici:
Valeur indicative I:
Dure totale dtude et de ralisation, du premier
entretien avec le mandant jusqu la rception des
travaux et la remise des pices darchives (chelle
de planification 1, ordre de grandeur: le mois).
Valeur indicative II:
Dure dtude et de ralisation, ds lobtention du
permis de construire (rnover) cest--dire ds le feu
vert du mandant jusqu lachvement des travaux
de rnovation, sans les amnagements extrieurs
(chelle de planification 2, ordre de grandeur: la
semaine).
Valeur indicative III:
Temps ncessaire aux travaux de rnovation des
appartements, de lenveloppe du btiment, des
cages descalier, etc. (chelle de planification 2,
ordre de grandeur: la semaine).
Valeur indicative IV:
Travaux de rnovation des appartements sur la
base dune planification cadence (chelle de planification 3, ordre de grandeur: jours).
Valeur indicative V:
Dure de la mise hors-service des toilettes.
Les rsultats obtenus seront une aide efficace pour
planifier les travaux de rnovation dun immeuble.

La figure 4.1 rsume des rsultats obtenus, aprs


lanalyse des quatre immeubles prcits. Les donnes sont valables pour lobjet choisi et ne se prtent donc pas une gnralisation.
Il est intressant de constater que les dures indicatives sont assez semblables dun objet lautre.
La valeur I (temps global) varie entre 21 et 27 mois.
Pourtant un des immeubles comporte 53 appartements rnover, un autre 12 seulement. Une
demande dautorisation a t ncessaire pour trois
immeubles.
Les diffrences entre les diverses valeurs indicatives sont essentiellement dues la variabilit des
temps de prise de dcision des propritaires.

60

4. Exemples de rnovation dimmeubles

1958

1959

1961

1945

Nombre d'appartements rnovs

18

53

19

12

Mise l'enqute

oui

oui

oui

non

Rsultats

Informations
gnrales

Exemple
Anne de construction

Echelle de planification 1
Du premier entretien la remise
de l'ouvrage

24 M

1,33

23 M

0,43

27 M

1,42

21 M

1,75

II

Echelle de planification 2
Du permis de construire la fin
des travaux

34 S

1,78

36 S

0,68

32 S

1,68

31 S

2,60

III

Dure de la rnovation

16 S

0,88

18 S

0,33

20 S

1,05

16 S

1,33

IV

Echelle de planification 3
Cadence appartements

WC / bains hors service

10 jours

20 jours

30 jours

19 jours

5 jours

15 jours

20 jours

10 jours

Figure 4.1: Les valeurs indicatives de ce tableau sont utiliser avec prudence.

La dure des travaux proprement dite (valeur indicative III) varie entre 15 et 18 semaines seulement.
Ces faibles carts confirment les lignes du chapitre
3.3.4: Priorit aux travaux cadencs. Limmeuble
de lexemple 2, avec 53 appartements rnover,
avait t divis en 3 groupes, ce qui a permis de
mener de front les travaux dans les 3 sous-chantiers.
Ainsi les travaux ont t raliss dans les mmes
conditions que dans les autres exemples, cest-dire par groupes denviron 18 appartements. Dautre
part, tous les travaux ont t raliss dans la priode
de rnovation prconise au chapitre 1.2.2.
Les valeurs indicatives IV et V mettent en vidence
un srieux problme dorganisation pour lexemple
N 3. Les habitants ont d subir les travaux pendant
30 jours ouvrables (6 semaines) lintrieur de leurs
appartements. Toilettes et bains ont t inutilisables
pendant 20 jours (4 semaines). En rsum, les
valeurs indicatives IV et V sont rvlatrices de la
qualit du travail prparatoire de lquipe des mandataires. Le srieux de la planification a une incidence directe sur les locataires et le propritaire.
Responsables des oprations, de projets et de lexcution doivent absolument fournir des prestations
de premier ordre, surtout lors de travaux de rnovation dimmeubles occups.

61

4. Exemples de rnovation dimmeubles

4.2.

Exemples dimmeubles
rnovs

Tous les immeubles slectionns se trouvent dans


notre pays; ils ont t construits aux alentours de
1960, sauf lexemple N 4, construit en 1945.
Le dclenchement des oprations, dans chaque cas,
a t dict par la ncessit de remplacer les cuisines
et de rnover les salles deau. Suite ltude des
travaux prcite, la dcision avait t prise de cas
en cas de revoir galement lisolation thermique,
linstallation de chauffage ainsi que laspect architectural. Les appartements nont t modifis ni
dans leur surface ni dans leur disposition.

Plan de l'tage type - Echelle 1:200

Agrandissement du
balcon
Nouvelle cuisine
Nouvelle production
d'eau chaude dcentralise
Nouveau revtement
de faade

Nouvelle colonne de
chute
Nouvel agencement
Bain/WC

Avant
rnovation

Aprs
rnovation

Figure 4.2: Le plan montre les modifications ralises lintrieur comme lextrieur de limmeuble.

62

4. Exemples de rnovation dimmeubles

4.2.1

Exemple N 1

Valeurs indicatives de lexemple N 1


Valeur I
Valeur II
Valeur III
Valeur IV
Valeur V

Donnes
Un groupe dimmeubles construits en 1958, compos de 6 btiments, en partie contigus. Chaque
immeuble comporte 3 niveaux comprenant 2 appartements chacun. Cuisines et bains se trouvent dos
dos avec une seule colonne de chute pour les deux
locaux, situation des plus favorable (voir figure 4.2).
Le propritaire formula ses dsirs directement au
responsable de lopration. Celui-ci soccupa galement des phases du projet et de lexcution des travaux qui comprenaient la rnovation des 18 appartements, lisolation des faades, lagrandissement
des balcons, le remplacement des fentres. Ils ont
t diviss selon les tapes suivantes:
a) appartement test,
b) remplacement des fentres,
c) rnovation des appartements et de lenveloppe
de limmeuble.

=
=
=
=
=

24
34
16
10
5

mois
semaines
semaines
jours
jours

Immeuble totalisant 18 appartements

Echelle de planification 1 : planning gnral


(voir figure 4.3)
Les travaux ont t raliss par tapes. Lappartement du propritaire a t rnov en premier, ce qui
a permis de rendre apparentes certaines difficults
pour le passage des conduites verticales. Par la
suite, on a remplac la totalit des fentres et, dans
une troisime phase, on a rnov les appartements
restants et lenveloppe du btiment. Dure indicative I: 24 mois.

Lgende de l'chelle de planification 1


(voir figure 4.3)
A = Mandat pour lavant-projet
B = Mandat pour ltude du projet
C = Feu vert pour la rnovation des appartements
D = Rception des travaux
Info A = Information gnrale des locataires
Info B = Information dtaille des locataires
Barres noires = Chemin critique

Valeur indicative I = 24 mois


1989

Planning gnral

10 11 12

1
2
3
4
5

1990
Vacances

Hiver
1

1991
Vacances

Hiver
9

10 11 12 1

7 8

Autorits
Matre de l'ouvrage
Locataires

B
Info A

Info B

Repas avec locataires

Architecte
Dir. des travaux
Entreprises
Prfabrication
Chantier
Cots
Rnovation d'un
appartement tmoin

Remplacement
des fentres

Rnovation appartements

Figure 4.3: Le planning gnral prvoit une division en trois phases.

63

4. Exemples de rnovation dimmeubles

Echelle de planification 2 :
planning dtaill
(voir figure 4.4)
La rnovation des cuisines et salles de bains (installation, quipements, revtements) a t ralise en
deux semaines, selon un rythme cadenc. Pour que
ce temps trs limit puisse tre respect, il a t
ncessaire de dcaler les travaux dune semaine en
raison du 1er mai et de lAscension (voir galement
le chapitre 4.3.3). Les travaux en faade se sont
drouls en mme temps que la rnovation des
appartements, mis part le remplacement des
fentres. La prfabrication en usine a demand un
dlai de 7 semaines. Valeur indicative II: 34 semaines. Un dlai de 16 semaines a t ncessaire pour
la rnovation de 18 appartements, y compris la cage
descalier et les faades. Valeur indicative III:
16 semaines.

Planning dtaill

Novembre Dcembre

Fvrier

2
3

Autorits
B
Matre de
l'ouvrage
Locataires

Choix provis.
Matriaux

Avril

Mai

Juin

Choix df.
Matriaux

Info B

Prparation
de l'excution

Dbarras

Valeur indicative II = 34 semaines

Architecte
Ingnieurs CVSE

Ingnieur civil

Direction
des
travaux

Soumissions
Contrats
Devis

Valeur indic. III = 16 semaines

Excution
Instal.chantier/Prparation
Immeuble 138 droite
Immeuble 138 gauche
Immeuble 144 droite
Immeuble 144 gauche
Immeuble 146 droite
Immeuble 146 gauche
Cage d'escalier
Faade/Toiture
Amnagements ext.

Figure 4.4

64

Mars

42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Etude du
projet

Janvier

1er mai et Ascension:


Interruption de travail
Lundi de Pentecte

5
Nol/Nouvel an
Dlai rserv pour
la prfabrication

4. Exemples de rnovation dimmeubles

Echelle de planification 3 :
planning des travaux
(voir figure 4.5)
A la fin de lopration, larchitecte responsable a
confirm que les travaux se sont drouls en tout
point selon le planning et lhoraire cadenc tablis,
savoir: en une semaine, tous les appareils sanitaires ont t poss, toilettes et lavabos ont pu tre
rutiliss, quelques exceptions prs. Salles deau
et cuisines furent hors service pendant 2 semaines.
En accord avec les locataires, aucune installation
provisoire na t prvue, des arrangements ayant
t trouvs entre voisins; en contrepartie, les loyers
ont t rduits pendant ces deux semaines de 60%.
Laugmentation du loyer nest entre en vigueur
qu la fin de tous les travaux.

Cadence d'appartements

Planning des travaux

Quoi

Valeur indic. IV= 10 jours


Qui

Ve Sa Di Lu Ma Me Je Ve Sa Di Lu Ma Me Je Ve Sa Di Lu Ma

Dmolitions
Percements
Installations lectriques

Guex
Guex
EKZ

Dmontage
Travaux au sous-sol
Agencement
Revtement boiler

Cornut
Cornut
Cornut
Cornut

Livraison matriaux
Pltrerie
Pose meubles de cuisine

Corte
Corte
Sanitas

Carrelages/Faences cuis. et bains


Revtements de sol PVC
Menuiseries
Peintures

Hastro
Blaser
Pernet
Guyer

Installations
sanitaires

Nettoyages

Rohinst.

Valeur indic.V
= 5 jours

Figure 4.5: Echelle de planification 3: le planning des travaux du responsable des travaux prvoit une cadence de deux
semaines par groupe dappartements.

65

4. Exemples de rnovation dimmeubles

Valeurs indicatives de lexemple N 2

4.2.2.

Valeur I
Valeur II
Valeur III
Valeur IV
Valeur V

Donnes
Dans un groupe de 6 immeubles construits la fin
des annes 50, 53 appartements ont t rnovs
rpartis en trois appartements par tage dans quatre
immeubles de trois tages et en deux appartements
par tage dans deux immeubles de quatre tages
(voir figure 4.6).

=
=
=
=
=

23
36
18
20
15

mois
semaines
semaines
jours
jours

Immeuble totalisant 53 appartements

Exemple N 2

Lentreprise gnrale mandate a d rnover la


faade, remplacer les garde-corps des balcons,
remplacer les fentres et les stores en toile ainsi que
rnover les salles de bains, toilettes et cuisines. Une
rfection du hall de lappartement tait galement
ncessaire. Les travaux de rnovation ont t
conduits sur la base du plan des valeurs indiques
ci-contre.

Disposition des appartements avec bains/WC et cuisines raccords la mme colonne

Echelle 1:200

Appartement
1 pice
Appartement
2 pices

bains/WC
Cuisine
19.80

Figure 4.6

66

Appartement
3 pices

10.50

4. Exemples de rnovation dimmeubles

Echelle de planification 1 : planning gnral


(voir figure 4.7)
Suite la premire entrevue il a t dcid de faire
appel des entreprises gnrales. Aprs ladjudication, une mise lenqute a t dpose. Le but
tait de rnover les 53 appartements dans une
priode comprise entre le 1er mars et le 7 juillet, soit
de terminer les travaux de rnovation avant les
vacances, y compris le remplacement des fentres
(voir galement le chapitre 1.2.2). Lors dune
runion, la majorit des locataires se sont prononcs pour une dure des travaux courte avec une
intervention lourde plutt quun dlai plus long et
des travaux tals. Pour raliser les travaux envisags, seules 18 semaines pouvaient tre prises en
considration ! Dcision avait t prise davancer la
demande doffre pour les fentres (pendant le mise
lenqute), autorisant la prparation de la commande. Signalons encore que le systme de chauffage au sol des salles de bains et des cuisines a d
tre remplac par la pose de radiateurs. Linstallation lectrique a galement t change. Il va de soi
quun tel programme exige une grande fiabilit de
la planification. Le propritaire sest assur les services dun responsable de projet et lentreprise
gnrale sest organise selon le chapitre 2.

Les locataires ont prfr subir des travaux intensifs


et en consquence moins longs.

Valeur indicative I = 23 mois


Hiver

Planning gnral

1
2
3
4

Autorits

Entreprises
Prfabrication
Chantier

Matre de l'ouvrage
Locataires

1989
Vacances

Hiver

9 10 11 12

1990
Vacances
3

9 10 11 12

D
Info B
Finitions

Architecte
Dir. travaux

Cots
But: travaux termins
avant les vacances d't

Figure 4.7: Il existe des phases prfrentielles pour une rnovation ! A vous de les choisir! (Voir galement chapitre 1.2.2.)

67

4. Exemples de rnovation dimmeubles

Echelle de planification 2 : planning dtaill


(voir figure 4.8)
Afin de pouvoir raliser lensemble des mesures
demandes, il a t dcid de travailler selon un
programme cadenc. Trois colonnes verticales avec
3 ou 4 cuisines forment un sous-chantier avec environ 10 appartements, ce qui ncessite une dure
des travaux comprise entre quatre semaines (sans
jours fris) et cinq semaines (avec jours fris). Le
remplacement des fentres, les travaux dlectricit, ainsi que la rnovation du dgagement ont t
raliss partiellement en dehors du planning
cadenc. Ils lont t soit avant, soit aprs les tra-

Le planning dtaill de lchelle de planification 2


montre lintervention parallle des corps de mtiers
dans quatre sous-chantiers, reprsentant un chantier
simultan dans 26 appartements.

Valeur indicative II = 36 semaines

Planning dtaill
Octobre Novembre Dcembre

Janvier

42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 1

1
Autorits
Matre de
l'ouvrage
Locataires

2
3

Prparation de
l'excution

3 4

Fvrier
5 6

Mars

Avril

Mai

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Rception

Autorisation dfinitive

Juin

Info B

Dbarras caves/Galetas
Pques

Ascens. Pentecte

Nol/Nouvel an

Etude du
Architecte
projet
Ingnieurs CVSE
Ingnieur civil

Soumissions

Direction
des travaux

Contrats
Devis

Le devis a t remis avec le diagnostic et l'offre

Excution

Valeur indicative III = 18 semaines


Installation de chantier

Rnovation
cuisines/bains

Echafaudages
Remplacement
fentres
Instal. lec.

Prfabrication fentres
Etape 1
Etape 2
Etape 3
Etape 4

Etape 1
Etape 2
Etape 3
Etape 4
Etape 5
Caves, combles, amnag. ext.
Dgagement
Couloir

Figure 4.8

68

Prfabrication cuisines/Bains

Etape 1
Etape 2
Etape 3
Etape 4
Etape 5
Etape 6

4. Exemples de rnovation dimmeubles

vaux mentionns prcdemment, sauf dans les


salles de bains et les cuisines. Un problme supplmentaire tait pos par les dalles hourdis o
les passages des installations ncessitait le btonnage denchevtrures.

Rnover 53 appartements en 18 semaines demande


un norme effort de tous les participants, y compris
des locataires !

Des toilettes et viers provisoires ont t amnags


au sous-sol. Les locataires ont reu des rchauds
pour chauffer des repas simples dans leurs appartements. Les six chaudires mazout ont t remplaces par trois chaudires gaz, entranant la
dmolition de trois anciens canaux de fume et de
gagner des surfaces dans quelques cuisines. Leau
chaude sanitaire a t assure par une installation
provisoire pendant toute le dure des travaux de
rnovation. Le choix de cette stratgie a ncessit
lintervention de plusieurs quipes douvriers du
mme corps de mtier. A titre dexemple, les revtements de sols en cramique et les faences furent
poss par huit carreleurs, afin de terminer les travaux dans le dlai imparti.

69

4. Exemples de rnovation dimmeubles

Suivant le cas, mme lemploi du temps du responsable des travaux doit tre gr de faon optimale (voir
chapitre 3.4.3).

La mise disposition de bennes avant le dbut des travaux savre des plus utiles. Les locataires peuvent en
profiter pour se dbarrasser dobjets devenus indsirables (voir chapitre 3.3.5).

Planning des travaux


Cadence appartements
Quoi
QUI
Dmolition/Dmontage
Galandage en pltre
Murage baignoire
Installation lectrique
Dmontage
Nouv. colonnes de chute
Pose baignoire
Raccord. provisoire WC
Finitions

Pose agencement bains


Pose agencement cuisines

Fournisseur

Figure 4.9

70

Sa Di Lu Ma Me Je Ve Sa Di Lu Ma Me Je Ve Sa Di Lu Ma Me Je Ve Sa Di Lu Ma Me Je Ve

Instal.
sanitaire

Instal.
chauffage

Valeur indicative V = 15 jours

Maon

Dpose chauffage au sol


Nouvelle distribution
Install. provisoire radiateurs
Install. dfinitive radiateurs

Faences bains
Faences cuisines
Jointoyage
Pose fentres
Galerie rideaux et tablettes
Salle de bain
Cuisine
Nettoyage, remise

Echelle de planification 3 :
planning des travaux
(voir figure 4.9)
Les remarques suivantes du responsable des travaux demandent tre analyses: il a pass journellement entre 12 et 14 heures sur le chantier et cela
pendant 18 semaines. Le matin, il tait le premier et
le soir le dernier quitter les lieux. Lavancement des
travaux extrmement rapide, mme avec laccord
des utilisateurs, a des limites quon ne peut pas
dpasser. Lemploi du temps du responsable des
travaux doit aussi tre gr de faon optimale. Pour
les nombreux drangements subis, les locataires
ont pu bnficier dune remise de loyer de deux
mois. La mise disposition denviron 12 bennes,
avant le dbut des travaux a t bien accueillie. Les
locataires ont pu se dbarrasser dobjets devenus
inutiles entreposs au sous-sol ou au grenier, librant ainsi les accs aux caves et aux galetas.

Carreleur
Cuisine

Pltrier
Peintre

Valeur indicative IV = 20 jours

4. Exemples de rnovation dimmeubles

4.2.3

Exemple N 3

Donnes
Deux immeubles dhabitations toit plat (voir figure
4.10), construits en 1961 et comportant 19 appartements et 2 cages descalier ont t rnovs. Lun des
immeubles compte 3, lautre 4 tages distribuant une
fois 3 appartements, une fois 2 appartements par
tage. On trouve des appartements de 2 41/2 pices
plus cuisine.

Valeurs indicatives de lexemple N 3


Valeur I
Valeur II
Valeur III
Valeur IV
Valeur V

=
=
=
=
=

27
32
20
30
20

mois
semaines
semaines
jours
jours

Immeuble totalisant 19 appartements

Le cahier des charges prvoyait les prestations suivantes, fournir par lentreprise gnrale:
nouvelle faade ventile;
nouvelles fentres en matire synthtique;
remplacement des stores;
renouvellement de ltanchit de la toiture et
amlioration de lisolation thermique;
remplacement de la ferblanterie;
isolation thermique sous dalle de garages et
sous-sols;
remplacement de la chaudire;
nouvelle installation de ventilation dans les cuisines, bains et toilettes;
remplacement des colonnes de chute des salles
de bains, remplacement des appareils sanitaires
et de la robinetterie, de la distribution deau
chaude et deau froide;
remplacement des portes palires, rfection de
la cage descalier et dune chambre par appartement.
Vue du nord-est avec immeuble voisin

Figure 4.10

71

4. Exemples de rnovation dimmeubles

Echelle de planification 1 : planning gnral


(voir figure 4.11)
Dans ce cas, le propritaire a eu besoin dun long
dlai de rflexion avant de prendre une dcision
dfinitive. Lentreprise gnrale mandate a prsent deux propositions de rnovation avec devis
estimatifs au dbut du mois de mars. Ce nest quen
dcembre 1990 que le choix sest port sur la
variante B. Au nom du propritaire, le responsable
de lopration a organis deux sances dinformation pour les locataires (voir chapitre 2.5.3.). Grce
au savoir-faire du mandataire, il a t possible de
fournir un maximum dinformations lors de la premire sance. Les dates dintervention arrtes ont
t notifies par crit aux locataires avant le dbut
des travaux de rnovation.

1991

Planning gnral

1990

1
2
3
4
5

Autorits

Vacances d't

Hiver

9 10 11 12

1992

Vacances d't
3

9 10 11 12

Matre de l'ouvrage
Info A

Info B

Locataires
Bouclage

Architecte
Dir. des travaux
Entrepreneurs/
Prfabrication
Chantier

Amnag. ext.

1er entretien Cots


mars 1990

Figure 4.11

Lgende de l'chelle de planification 1


(voir figure 4.11)
A = Mandat pour lavant-projet
B = Mandat pour ltude du projet
C = Feu vert pour la rnovation des appartements
D = Rception des travaux
Info A = Information gnrale des locataires
Info B = Information dtaille des locataires
Barres noires = Chemin critique

72

2 sances d'adjudication

Info A inclus dlais de rponse des locataires

Hiver

Valeur indicative I = 27 mois

4. Exemples de rnovation dimmeubles

Echelle de planification 2 : planning dtaill


(voir figure 4.12)
Lhoraire cadenc pour la rnovation dun groupe
dappartements a dur six semaines, avec un dcalage de trois semaines entre les divers groupes. Le
remplacement des fentres sest fait simultanment
la rnovation des appartements, soit au cours des
semaines 36 42/1991. Les locataires de limmeuble
N 17 ont d supporter non seulement la rnovation
de leur appartement, mais galement le remplacement des fentres (voir chap. 3.3.3). Pour la prfabrication et la prparation des divers lments se prtant un montage rapide, une priode de 5, voire 9
semaines a t rserve pendant laquelle 2 sances
dadjudication des travaux ont t organises. Afin
de gagner du temps, il avait t, entre autres, dcid
de raliser les plans dexcution bien avant lautorisation de rnover dlivre par les autorits, en accord
et au risque du mandant. Mme les soumissions ont
t faites pendant cette phase de mise lenqute.
Heureusement, il ny a pas eu doppositions.

Planning dtaill

Fvrier

Mars

Avril

Mai

Afin de rattraper le temps perdu, il avait t dcid de


poursuivre les tudes durant la phase de la mise
lenqute.

Juin

Juillet

Aot

Sept.

Oct .

Nov .

Dc .

4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51

1
2
3

Autorisation dfinitive

Autorits
Matre de
l'ouvrage
Locataires

C
Info A

Prparation
de l'excution
Etude du
Architecte
projet

Info B

Interruption
pour prfabrication

Ingnieurs CVSE
Ingnieur civil

4
Direction
des
travaux

Soumissions
Contrats
Devis

Valeur indic. III = 20 semaines

Excution

Immeuble n 17
Immeuble n 15

gauche
milieu
droite
gauche
droite

Echafaudage
Fentres, stores, faade
Toit plat
Amnag. ext./route
Chauffage

route
Printemps 92

Valeur indicative II = 32 semaines

Figure 4.12

73

4. Exemples de rnovation dimmeubles

Echelle de planification 3 :
planning des travaux
(voir figure 4.13)
Pendant quatre semaines, les locataires ont d utiliser des toilettes provisoires, installes dans chaque appartement. Pendant une semaine, il ny a pas
eu deau dans les cuisines. Les travaux ont dur six
semaines dans chaque appartement.

Planning des travaux : cadence appartements


Valeur indicative IV = 30 jours
Quoi

Lu MaMe Je Ve Sa Di Lu MaMeJe Ve Sa Di Lu Ma Me Je Ve Sa Di Lu Ma Me Je Ve Sa Di Lu MaMe Je Ve Sa Di Lu MaMe Je Ve

Protection/Prparation
Dmontage/Provisoire
Pose sanitaire/Ventil.
Maonnerie

Cuisine

Electricit
Pltrerie
Carrelages
Sanitaires
Menuiserie
Revtements de sol
Peinture
Nettoyages
WC provisoire

3
Figure 4.13

74

Valeur indicative V = 20 jours

4. Exemples de rnovation dimmeubles

4.2.4

Exemple N 4

Donnes
Un immeuble jumel, proprit dune assurance,
construit en 1945, avait besoin dtre rnov (voir
figure 4.14). Le plan et lexcution sont typiques de
lpoque: extrme simplicit et symtrie.

Valeurs indicatives de lexemple N 4


Valeur I
Valeur II
Valeur III
Valeur IV
Valeur V

=
=
=
=
=

21
31
15
19
10

mois
semaines
semaines
jours
jours

Immeuble totalisant 12 appartements

Les travaux suivants ont t prvus: rnovation des


cuisines et des salles de bains, remplacement du
plafond du hall par un lambris, nouvelle porte
palire avec interphone, remise en tat de la cage
descalier et du hall dentre de limmeuble, rnovation des faades et remplacement des fentres,
volets et stores en toiles, travaux de ferblanterie et
de couverture. Au sous-sol, une isolation thermique
a t pose sous la dalle.
Les architectes mandats ont mis sur pied une organisation selon la proposition envisage au chapitre 2. Ils ont ralis les diverses phases comme le
mentionne le plan des valeurs indicatives ci-contre.

Etage type de l'immeuble d'habitation comportant trois tages

Figure 4.14

75

4. Exemples de rnovation dimmeubles

Echelle de planification 1 : planning gnral


(voir figure 4.15)
Une mise lenqute na pas t ncessaire. Aprs
ltude de lavant-projet et lestimation du cot par
les architectes, le matre de louvrage a donn le feu
vert pour la ralisation des travaux envisags.
Malgr la rapidit de la prise de dcision, lquipe
mandate sest donn assez de temps pour tablir
une bonne planification des travaux et pour faire
prfabriquer des lments indispensables, afin que
les travaux commencent dans de bonnes conditions. Une seule sance dinformation avec les locataires a t ncessaire.

1991
Hiver

Planning gnral

5 6

Hiver

9 10 11 12

Vacances d't
2

Hiver
10 11 12

Autorits
Matre de l'ouvrage

Locataires

C
Info B

Dcompte

Architecte
Direction des travaux
Entrepreneurs
Chantier
Cots

1
Figure 4.15

Lgende de l'chelle de planification 1


(voir figure 4.15)
A = Mandat pour lavant-projet
B = Mandat pour ltude du projet
C = Feu vert pour la ralisation des travaux
D = Rception des travaux
Info A = Information gnrale des locataires
Info B = Information dtaille des locataires
Barres noires = Chemin critique

76

1992

Vacances d't

Valeur indicative I = 21 mois

4. Exemples de rnovation dimmeubles

Echelle de planification 2 : planning dtaill


(voir figure 4.16)
Grce une bonne coordination, le remplacement
des fentres a t possible en mme temps que les
travaux de rnovation dans les appartements. En
outre, les travaux en faade et la remise en tat de
la cage descalier, y compris le remplacement de la
porte palire, ont t raliss simultanment. Par
cette manire de faire, les dsagrments ont t
galement partags par tous les locataires. Chaque
sous-chantier a compt trois appartements. Les
jours fris ont entran une modification du rythme
au dbut des travaux (voir galement ce sujet le
chapitre 3.3.3).

Dcembre

Planning
dtaill

Janvier

Fvrier

Les jours fris entranent une modification du rythme


des travaux.

Mars

Avril

Mai

Juin

Juillet

50 51 52 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32
Autorits

Matre de l'ouvrage
Locataires

Aucune autorisation ncessaire

Info 2

1er Mai
Pques

Pentecte

Ascension

Prparation
de l'excution
Interruption
pour prfabrication

Architecte
Ingnieurs CVSE
Ingnieur civil
Soummissions
Contrats
Devis gnral

Sans DG: estimation du cot et projet

Valeur indicative III = 16 semaines

Excution
Installation de chantier
Sous-sols : travaux prp.
Appart. droite

Immeuble 1 Appart. gauche

Prfabrication cuisines/bains

Appart. droite
Immeuble 2
Appart. gauche
Echafaudages
Rnovation faade
Remplacement fentres

Prfabrication fentres

Cage d'escalier

Valeur indicative II = 31 semaines

Figure 4.16

77

4. Exemples de rnovation dimmeubles

Les travaux cadencs ont la priorit ! (Voir chapitre 3.3.4.)

Echelle de planification 3 :
planning des travaux
(voir figure 4.17)
Le remplacement du plafond dans les dgagements
des appartements a prolong dune semaine les
dures dintervention. Sans le remplacement des
plafonds par un lambris, la valeur indicative IV
aurait t de 15 jours. Des toilettes provisoires au
sous-sol ont t mises disposition pour les locataires uniquement pendant le remplacement de la
colonne de chute et des toilettes.
Le responsable des travaux a jug bon le droulement des travaux, en particulier grce leffort du
maon. En effet, aprs la dmolition de la cloison
sparant cuisines et salles de bains, il sest avr
ncessaire de remplacer galement la chape, obligeant lentreprise de maonnerie doubler la mainduvre, de 4 8 ouvriers, afin de pouvoir respecter les dlais prvus ainsi que le rythme planifi (voir
galement le chapitre 3.3.4).

Planning des travaux:


cadence appartements

Valeur indicative V = 10 jours


Ve Sa Di Lu Ma Me Je Ve Sa Di Lu Ma Me Je Ve Sa Di Lu Ma Me Je Ve Sa Di Lu Ma Me

Travaux prparatoires
Dmontage lectricit
Dmontage cuisines/sanitaires
Travaux de dmolition/Faences
Percements pour conduites

Planning prciser avec


la direction des travaux

Rhabillages/Enduits
Distribution installations verticales
Travaux de finition
Installations lectriques
Pose prfab. sanit. et baignoires
Pose armoires sanitaires
Pose meubles cuisines
Faences cuisines et bains
Peinture cuisines et bains

Bains Cuisines
Prparation

Jointoyage
Pose accessoires
Lambrissage dgag., menuisier
Porte palire, menuisier

3
Figure 4.17

78

Valeur indicative IV = 19 jours

4. Exemples de rnovation dimmeubles

Suite ces donnes nouvelles et imprvisibles les


surprises sont toujours possibles , il a t ncessaire de dcaler le dbut de la rnovation de la
faade. Les travaux de finition ont t sous-estims.
Lors dune rnovation de 12 appartements, il faut
compter avec un laps de temps important pour
mener terme toutes les finitions.

79

5. Annexes

5. Annexes

5.1
5.1.1
5.1.2
5.1.3
5.1.4

Estimation de la dure de travail


Estimation de la dure pour la planification gnrale
Estimation de la dure pour la planification dtaille
Estimation de la dure de la planification des travaux
Dure par lment de rnovation

83
83
83
83
83

5.2

Traitement lectronique des donnes

87

5.3

Formulaires pour l'organisation et la planification des travaux

89

5.4

Glossaire

92

5.5

Bibliographie

96

5.6

SIA 102/1984, une comparaison

97

Publications du programme d'impulsions PI-BAT

99

81

5. Annexes

5. Annexes

5.1

Estimation de la dure
du travail

Lestimation de la dure dune opration de rnovation nest pas simple, nanmoins elle est ncessaire ds que lon veut assortir un schma de planification (gnral, dtaill ou de travaux) dun
temps global ou partiel.
5.1.1

Estimation de la dure pour


la planification gnrale

A ce niveau de planification, lestimation des dures


dpend des conditions locales (dlai pour obtenir
les autorisations, organisation du travail entre les
intervenants, etc.). Aussi faut-il estimer les dures
en fonction de ses habitudes de travail et du
contexte lgislatif et socio-conomique. Des lments de lestimation de lchelle de planification 2
(planning dtaill) permettront une valuation plus
prcise.
5.1.2

Estimation de la dure pour


la planification dtaille

Cette estimation se divise en deux tapes. La premire se rapporte la phase du projet et dpend de
lorganisation et des relations entre les diffrents
mandants.
La seconde tape permettra de dterminer la dure
des travaux proprement dits. En recourant au
Diagnostic sommaire MERIP, ltat de dgradation dun immeuble dhabitation ainsi que le cot de
remise en tat seront rapidement valus.
Cette valuation se base sur le fractionnement du
btiment en 50 lments affects chacun dun code
correspondant un stade de dgradation et son
cot de remise en tat.
Les 5 codes de dgradation sont:
code a : bon tat;
code b : dgradations lgres;
code c : dgradations moyennes;
code d : fin de dure de vie;
code s : code spcial pour amlioration
du niveau de confort.
Les cots de remise en tat sont exprims en points
par unit dlment de rfrence.

On peut utiliser la mme dmarche en attribuant


une dure pour la remise en tat de chaque lment
dgrad. Cette valeur sexprime en quipe/heure.
Afin de mettre en uvre une stratgie et une
logique dexcution (voir chapitre 3.3.4), il faut grouper les diffrents travaux par objets:
I Installation de chantier.
II Faade et abords.
III Appartements et cages descalier.
IV Sous-sol.
V Toiture.
La mise en relation de ces groupes dtermine la
stratgie de mise en uvre:
stratgie A:
Intervention verticale / Appartements occups.
stratgie B:
Intervention verticale / Appartements partiellement occups.
stratgie C:
Intervention horizontale / Travaux possibles
sans interruption, appartements libres.
stratgie D:
Intervention horizontale / Travaux sans interruption, appartements occups.
Ce principe (stratgie de mise en uvre) est tabli
par lintermdiaire dun formulaire lectronique
(tableur Excel) qui, partir du diagnostic sommaire
MERIP, donne lensemble des rsultats, en jours,
dune manire simple et rapide avec une prcision
de 15% (formulaire MERIP + planification).

5.1.3

Estimation de la dure de
la planification des travaux

Dans cette phase, on soccupe de la planification au


niveau des diffrentes oprations. On peut rcuprer
le travail effectu lors la phase 5.1.2 (estimation de la
dure pour la planification dtaille) et approfondir
le travail. La mme logique est susceptible dtre
mise en uvre par lintermdiaire du diagnostic du
PI-BAT qui se rfre lui-mme la mthode par lment du CRB.

5.1.4

Dure par lment de rnovation

(Voir tableaux ci-aprs.)

83

5. Annexes

Dures de remise en tat estimes, par lment


N Nom
Elment

21

Abords - Surfaces amnages

22

Structure porteuse faade

23

Revtement faade

Excution
N Type

Gnral

Maonnerie et plancher bois

Bton arm

Enduit crpis

Maonnerie apparente

Panneaux bton suspendus

Bardages

24

Dcorations faade

Gnral

25

Balcons et loggias

Gnral

26

Isolation thermique faade

Avant 1940

Aprs 1940

27

Caves prives

Gnral

28

Locaux sous-sol communs

Gnral

29
10

Isolation thermique sous-sol - RdC


Stockage mazout

11

Production de chaleur

12

Distribution de chaleur

13
14

Instal. centrales sanitaire, gaz-Raccordement


Instal. centrales - Evacuation

Gnral
Citerne dans la cave

Citerne enterre

Production sans EC

Production avec EC

Chauffage distance

Gnral

Gnral
Conduites apparentes

Conduites dans le sol

15

Portes de cave et de garage

Gnral

16

Fentres de cave

Gnral

17

Revtement de mur hall et escalier

Gnral

84

Code Elment
dgrad. Rfrence

code b
code c
code d
code c
code d
code c
code d
code b
code c
code d
code b
code c
code d
code b
code c
code d
code c
code d
code b
code c
code d
code b
code c
code d
code d
code s
code d
code s
code b
code c
code d
code b
code c
code d
code d
code c
code d
code b
code c
code d
code d
code s
code b
code d
code s
code b
code c
code d
code b
code c
code d
code d
code c
code d
code b
code c
code d
code b
code c
code d
code b
code c
code d
code b
code c
code d

Surface extrieure amnage


Surface extrieure amnage
Surface extrieure amnage
Surface faade
Surface faade
Surface faade
Surface faade
Surface faade
Surface faade
Surface faade
Surface faade
Surface faade
Surface faade
Surface faade
Surface faade
Surface faade
Surface faade
Surface faade
Surface faade
Surface faade
Surface faade
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Surface faade
Surface faade
Surface faade
Surface faade
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Surface brute hab. + com.
Surface brute hab. + com.
Surface brute hab. + com.
Surface brute hab. + com.
Surface brute hab. + com.
Surface brute hab. + com.
Surface brute hab. + com.
Surface brute hab. + com.
Surface brute hab. + com.
Surface brute hab. + com.
Surface brute hab. + com.
Surface brute hab. + com.
Surface brute hab. + com.
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Nb cages descalier x Nb niveaux
Nb cages descalier x Nb niveaux
Nb cages descalier x Nb niveaux

Dure par lment


H/
quipe
SEA
SEA
SEA
SF
SF
SF
SF
SF
SF
SF
SF
SF
SF
SF
SF
SF
SF
SF
SF
SF
SF
nl
nl
nl
SF
SF
SF
SF
S
S
S
S
S
S
S
SBH+SBPc
SBH+SBPc
SBH+SBPc
SBH+SBPc
SBH+SBPc
SBH+SBPc
SBH+SBPc
SBH+SBPc
SBH+SBPc
SBH+SBPc
SBH+SBPc
SBH+SBPc
SBH+SBPc
nl
nl
nl
nl
nl
nl
nl
nl
nl
S
S
S
S
S
S
ne x nn
ne x nn
ne x nn

0.18
0.47
0.90
0.43
0.62
0.38
0.50
0.13
0.19
0.27
0.19
0.51
0.75
0.32
0.52
0.93
0.46
1.19
0.06
0.40
0.55
8.36
14.37
23.88
0.57
0.48
0.57
0.46
0.17
0.61
0.73
0.23
0.97
1.88
0.41
0.04
0.07
0.01
0.08
0.15
0.15
0.02
0.01
0.18
0.19
0.03
0.10
0.19
3.06
4.69
10.33
0.87
1.60
6.14
1.13
4.93
13.74
0.02
0.19
0.14
0.08
0.29
0.19
7.24
17.62
15.41

Nb pers./
quipe
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/palier]
[h/palier]
[h/palier]

3.00
2.24
1.65
1.53
1.43
3.24
3.43
3.51
3.33
3.73
2.00
2.00
2.00
2.00
3.83
3.00
3.00
3.00
1.00
1.86
1.83
2.00
1.54
1.65
3.00
3.00
3.00
3.00
1.00
1.00
1.32
1.00
1.00
1.10
1.90
1.35
1.65
2.00
1.75
1.66
1.90
2.00
2.00
1.92
2.00
1.42
1.88
1.93
1.00
1.00
1.32
1.00
1.77
1.94
2.00
1.40
2.33
1.00
1.00
1.36
1.00
1.00
1.51
1.00
1.00
1.51

5. Annexes

N Nom
Elment

18

Escalier et palier

Excution
N Type

Bton, pierre ou simili

Bois ou mtal

19

Porte dentre dimmeuble

Gnral

20

Portes palires

Gnral

21

Courant fort : raccord., comptage, distrib.

Dans logement

Dans escalier

Central

22

Courant fort: Installations communes

Gnral

23

Courant faible

Gnral

24

Ascenseur

Gnral

25

Charpente

Gnral

26

Couverture toiture

Toit. en pente

Toit. plate accessible

Toit. plate inaccessible

27

Massifs en toiture

Gnral

28

Verrires - Tabatires

Gnral

29

Lucarnes - Chiens assis

Gnral

30

Isolation toiture

31

Ferblanterie

Combles amnags

Combles non amnags

Toiture plate

Toit en pente

Toit plat

32

Combles (locaux communs-amnagement)

Gnral

33

Installation lectrique du logement

Gnral

34

Chauffage

35

Distribution deau froide

36

Distribution deau chaude

Radiateurs

Chauf. sol ou plafond


Gnral

Production centrale

EC par chauffe eau ind.

Code Elment
dgrad. Rfrence

code b
code c
code d
code b
code c
code d
code b
code c
code d
code b
code d
code d
code s
code d
code s
code d
code s
code c
code d
code s
code c
code d
code s
code c
code d
code b
code c
code d
code b
code c
code d
code s
code b
code d
code b
code d
code b
code c
code d
code b
code d
code c
code d
code d
code s
code d
code s
code c
code d
code b
code d
code b
code d
code c
code d
code c
code d
code s
code b
code c
code d
code b
code d
code b
code d
code b
code d
code c
code d

Nb cages descalier x Nb niveaux


Nb cages descalier x Nb niveaux
Nb cages descalier x Nb niveaux
Nb cages descalier x Nb niveaux
Nb cages descalier x Nb niveaux
Nb cages descalier x Nb niveaux
Nb de cages descalier
Nb de cages descalier
Nb de cages descalier
Nombre de logements
Nombre de logements
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nb cages descalier x Nb niveaux
Nb cages descalier x Nb niveaux
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Emprise au sol
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements

Dure par lment


H/
quipe
ne x nn
ne x nn
ne x nn
ne x nn
ne x nn
ne x nn
ne
ne
ne
nl
nl
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
nl
nl
nl
ne x nn
ne x nn
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
S
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
nl
nl
nl
nl
nl
nl

12.26
31.19
56.92
14.36
19.35
37.33
5.65
11.50
15.14
2.85
3.79
0.18
0.05
0.12
0.05
0.08
0.05
0.02
0.06
0.08
3.15
6.45
9.31
14.84
40.40
0.17
0.36
0.33
0.22
0.77
0.45
0.14
0.26
0.58
0.32
0.48
0.06
0.08
0.12
0.27
0.39
0.64
1.09
0.48
0.69
0.32
0.32
0.04
0.07
0.11
0.29
0.13
0.40
0.13
0.41
0.30
0.34
0.41
0.10
0.26
0.29
0.05
0.63
2.89
13.55
3.72
13.01
11.44
17.55

Nb pers./
quipe
[h/palier]
[h/palier]
[h/palier]
[h/palier]
[h/palier]
[h/palier]
[h/unit]
[h/unit]
[h/unit]
[h/log.]
[h/log.]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/palier]
[h/palier]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]

1.15
1.38
2.02
1.35
1.67
1.80
1.00
1.58
1.59
1.47
1.47
1.18
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.76
1.96
2.00
1.44
3.64
1.69
1.88
3.08
3.00
1.77
2.83
1.53
1.80
1.00
1.00
1.00
1.43
2.00
2.00
2.00
3.28
2.78
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
1.00
1.00
2.00
2.00
2.00
2.00
1.69
2.00
2.00
1.78
1.00
1.64
1.00
1.66
1.58
1.46

85

5. Annexes

N Nom
Elment

Excution
N Type

37

Gaz distribution

Gnral

38

Colonnes de chute EU et EV

Gnral

39

Fentres

Gnral

40

Occultation

Volets

Stores

41

Auvents - Protection solaire

Gnral

42

Menuiseries intrieures

Gnral

43

Revtement de sols

44

45

Revtement de murs

Revtement de plafonds

46

Cuisine (local et quipement)

47

Salle de bain-wc (local et quipement)

Parquets

Moquettes

Carrelages

Enduits, crpis

Papiers peints

Lambris

Pltre

Bois

Gnral

WC dans salle de bains

WC spar

1
2

48

Ventilation (cuisine - bain - WC)

49

Locaux professionnels et commerciaux

Ventilation naturelle
Ventilation mcanique
Gnral

50

Echafaudage et installation de chantier

Gnral

Code Elment
dgrad. Rfrence

code b
code d
code s
code b
code d
code b
code c
code d
code b
code c
code d
code b
code c
code d
code c
code d
code s
code b
code c
code d
code b
code c
code d
code b
code d
code b
code d
code b
code c
code d
code c
code d
code b
code c
code d
code b
code c
code d
code b
code c
code d
code b
code c
code d
code b
code c
code d
code b
code c
code d
code d
code d
code b
code c
code d
code b
code d

Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Surface brute habitable
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Nombre de logements
Surface commerciale
Surface commerciale
Surface commerciale
Surface faade
Surface faade

Dure par lment


H/
quipe
nl
nl
nl
nl
nl
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
SBH
nl
nl
nl
nl
nl
nl
nl
nl
nl
nl
nl
SBPc
SBPc
SBPc
SF
SF

7.20
24.12
9.85
3.70
13.23
0.12
0.23
0.22
0.11
0.17
0.26
0.07
0.20
0.14
0.04
0.06
0.05
0.16
0.42
0.84
0.23
0.39
0.95
0.26
0.48
0.33
1.08
0.29
0.59
0.74
0.76
0.86
0.69
1.97
1.76
0.23
0.58
0.58
0.68
0.78
0.66
28.12
41.90
36.60
21.69
27.60
50.67
24.96
43.57
82.75
27.78
31.12
0.12
0.48
0.62
0.03
0.08

Nb pers./
quipe
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/log.]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]
[h/m2]

1.00
1.33
1.37
1.92
1.56
1.00
1.00
1.83
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
2.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.61
1.00
1.00
1.69
1.00
1.00
1.59
1.00
1.32
1.60
1.00
1.38
2.00
1.00
1.31
1.46
1.00
1.00
1.35
1.29
1.00
3.00
4.00

Toutes les abrviations et indications se rapportent au diagnostic sommaire MERIP du PI-BAT.


Les dures de remise en tat probables ont t calcules partir de plusieurs oprations de rnovation ralises. La prcision est de lordre de 15%. Pour estimer la dure de remise en tat des diffrents lments, la dure par unit de
rfrence (par exemple heures par appartement) est multiplie par le nombre d'units (par exemple appartements). Les
dures sont calcules par quipe de travail. Si le travail est ralis par plusieurs quipes, les dures sont rduites proportionnellement.
Il est ncessaire dlaborer des stratgies de rnovation afin de pouvoir prvoir plusieurs quipes de travail et, partir
de ces donnes, calculer la dure totale dun chantier.

86

5. Annexes

5.2

Traitement lectronique
des donnes

Pour faciliter la planification, il est recommand


dutiliser un programme de calcul.
Ces programmes existent sur de nombreux systmes informatiques, du micro-ordinateur aux ordinateurs dpartementaux (mainframe). Leurs cots
schelonnent de 1000 10 000 francs (voir au-del).
Les programmes gnralement utiliss fonctionnent sur micro-ordinateur (PC ou Macintosh) et
autorisent la gestion de projets relativement complexes (environ 1000 oprations). Les informations
relatives une planification se prsentent sous
forme de tableau (qui peut tre hirarchique) et
sous forme graphique (rseaux Roy ou PERT, diagramme de Gantt, courbe de charges, etc.). La dure
dintervention et le nombre dquipes peuvent tre
paramtrs. Ces programmes proposent rapidement des variantes, fonctionnant comme des
modles de simulation. Ces outils sont bien adapts lchelle de planification 3 (planification dtaille), mais on peut y recourir galement avec bonheur lors des chelles de planification 1 et 2.
Lemploi de tableurs est recommand pour effectuer des estimations des dures partir du diagnostic (voir chapitre 5.1).

5.2

Traitement lectronique
des donnes

Il existe de nombreux logiciels dont la maniabilit


volue constamment avec le numro de version. Le
tableau prsent ci-aprs ne se veut pas exhaustif,
il se borne numrer quelques-uns des programmes disponibles sur le march. Le choix dun logiciel de planification dpend de laide que peut fournir le revendeur ou la socit distributrice, du
systme employ, du niveau de dtail atteindre
(types de reprsentations, gestion de calendrier, lissage de courbes de charge, flux financier). Tout
logiciel possde ses avantages et ses inconvnients: une mthode de choix consiste interroger
des confrres possdant une organisation interne
pareille la sienne pour sinformer du logiciel utilis et de ses performances. En outre, la lecture de
revues spcialises avec leurs tests comparatifs
constitue une source dinformations intressantes.
Nos critres tant la facilit dutilisation et des cots
limits, nous nous limitons prsenter les logiciels
existants pour les ordinateurs individuels de type
Apple Macintosh et IBM Personal Computer (ou
compatible). Les logiciels tournant sur dautres systmes (Unix, Mini, Mainframe) sont aujourdhui un
march trop spcifique.

87

5. Annexes

Pour le Macintosh (Apple)


Nom du produit

Editeur

Distributeur

Note

MacProject Pro

Claris Corp.

Industrade AG
8304 Wallisellen

Version 1.0
(MacProject v 2.5 1)

Micro Planner

MicroPlanning

Abvent Helvcad SA
1470 Estavayer

Version 1.0

Micro Planner X-Pert

MicroPlanning

Abvent Helvcad SA
1470 Estavayer

Version 1.04

Microsoft Project

Microsoft

Microsoft AG
8304 Wallisellen

Version 1.0

Project Sheduler 4

Scitor Corporation

Computer Associates
8302 Kloten

Version 1.0

Existe sur PC

Pour le PC (IBM ou compatible)


Nom du produit

Editeur

Distributeur

Note

Instaplan 5000

MicroPlanning

Abvent Helvcad SA
1470 Estavayer

Version 5.0
MS-DOS

Micro Planner

MicroPlanning

Abvent Helvcad SA
1470 Estavayer

Version 6.2
Windows 3.1

OnTarget

Symantec

Markt und Technik


CH-6300 Zug

Version 1.0
Windows 3.1

Project pour Windows

Microsoft

Microsoft AG
8304 Wallisellen

Version 4.0
Windows 3.1

Project Sheduler 4

Scitor Corporation

Computer Associates
8302 Kloten

Version 2.0
Windows 3.1

SuperProject
pour Windows

Computer Associates

Computer Associates
8302 Kloten

Version 2.0
Windows 3.1

Time Line

Symantec

Markt und Technik


CH-6300 Zug

Version 4.0
MS-DOS

Rfrences :
Sheuring Projektmanagement, CH - 4303 Kaiseraugst
Computergesttzes Projektmanagement II
Der Software-Markt, 2. berarbeitete Auflage 1992
Banc dessai comparatif:
Les logiciels de gestion de projets
Dcision Micro N 29/18.2.91 et N 68/27.1.92
Keeping Jobs on Course
MacWorld, April 1992

88

5. Annexes

5.3

Formulaires pour
lorganisation et la
planification des travaux

Tous les plannings prsents dans cette documentation ont d tre fortement rduits. Sur les pages
qui suivent, vous trouverez deux exemplaires de
formulaires vierges, pour vous permettre dtablir
un planning, soit lchelle de planification 1, (planning gnral), soit lchelle de planification 2,
(planning dtaill). Lchelle de planification 3,
(planning des travaux), ne peut pas tre schmatis,
comme il a t indiqu au chapitre 3.3.2.

89

90

1
2
3
4
5

Date:
Projet
Dfinitif

Cots

Chantier

Entrepreneurs

Architecte
Dir. des travaux

Locataires

19....

Vacances d't

Matre de l'ouvrage

Autorits

Chantier:

10

11 12
1

Hiver
2

3
4

8
9

10

11 12

Matre de l'ouvrage:
Architecte:
Responsable de l'opration:

Vacances d't

19....

Echelle de planification 1: Planning gnral

Hiver
2

19....

5. Annexes

Echelle de planification 2: Planning dtaill

Locataires

Architecte

Sous-chantiers
selon projet

Devis

Soumissions
Contrats

Ingnieur civil

Ingnieurs CVSE

Excution

Direction
des travaux

Etude du
projet

Prparation de
l'excution

Autorits
Matre de l'ouvrage

Semaines

Mois

5. Annexes

91

5. Annexes

5.4

Glossaire

La terminologie utilise dans le domaine de lorganisation et de la planification des travaux nest pas
encore clairement tablie et des divergences peuvent exister dun utilisateur un autre. Une partie
des termes figurant dans ce glossaire ont t dfinis dans le cadre du programme dimpulsions, voir
notamment la publication Classification des lments dentretien et de rnovation. En outre, le travail de Jules Schrder et al. Hauptbegriffe der
Bauwerkserhaltung, publi en allemand dans
Schweizer Ingenieur und Architekt Nr. 45/1992,
constitue aujourdhui une rfrence importante
dans le domaine de la rnovation des constructions.
Lorsque lusage et la dfinition de certains termes
demeurent encore incertains, nous en avons donn
les diffrentes acceptions.
Adaptation
Adaptation des exigences actuelles ou futures
sans modification de la structure du btiment (J.
Schrder et al.).
Cadence
Mthode de travail qui permet de simplifier le droulement des travaux. A lintrieur dune cadence, on
organise les mmes oprations selon un schma
rptitif mais dcales dans le temps (par exemple
les appartements droite et gauche dune cage
descalier).
Chemin critique
Lors de ltude du droulement dun projet, le chemin critique se dfinit par une suite doprations
exigeant une dure totale minimale. Les oprations
critiques sont celles qui ne disposent daucune
rserve de temps.
Conservation de la valeur
Ensemble des mesures destines inventorier, valuer et maintenir un ouvrage en tat.
Ensemble des tapes de planification ralises dans
le cadre de la gestion dimmeubles et destines
assurer la conservation des constructions et de leur
valeur (J. Schrder et al.).
Coordination
Accorder, en fonction dun objectif donn, des opinions, des tches ou des activits en rapport les
unes avec les autres. Une bonne coordination nest
autre quune collaboration rationnelle et conomique.

92

Droulement des travaux


Travaux successifs, ou se droulant paralllement,
qui concourent laccomplissement dune tche
dfinie, avec mention des responsables des diverses prestations.
Droulement standard
Planning des travaux destin une utilisation rpte et comportant des lments interactifs invariables.
Diagnostic dtaill
Dmarche stipule par le PI-BAT pour lentretien et
la rnovation des constructions: elle propose une
visite et un diagnostic dtaill des btiments avec le
recueil et lapprciation des documents et donnes
disponibles; lvaluation de tous les problmes et
de tous les lments de construction importants:
caractristiques, tat dentretien, possibilits de
remise en tat, urgences, estimation du cot; proposition pour des ensembles de mesures prendre:
importance, dlais, cot.
Diagnostic sommaire
Cet outil de travail du PI-BAT, bas sur une visite
systmatique, permet une valuation rapide et une
estimation sommaire du cot de remise en tat dun
immeuble. Dans un rapport crit, larchitecte prsente les problmes rencontrs et se prononce sur
les souhaits exprims par le matre de louvrage, les
dfectuosits constates et leur degr durgence. Il
signale les diagnostics complmentaires raliser
et les documents existants ou manquants.
Diagramme dit de Gantt ( barres)
Mode de reprsentation graphique du droulement
des activits dans le temps, sans indication de leur
interdpendance.
Diagramme de Gantt avec prcdences
Mode de reprsentation graphique du droulement
des activits et leur interdpendance mutuelle.
Direction des travaux
Elment de lorganisation du groupe des mandataires qui soccupe de la coordination et du contrle
des activits du chantier.

5. Annexes

Direction gnrale
Lors dune opration de rnovation ou de construction, la direction gnrale assume les tches suivantes :
conseil du mandant;
reprsentation du mandant face des tiers;
direction du groupe des mandataires participant
aux tudes et la ralisation, direction de la coordination gnrale de leurs activits;
organisation du projet;
administration du projet.
Documentation
La documentation dun ouvrage est la base indispensable pour la mise en uvre des diverses mesures dentretien et de rnovation. Elle doit contenir
lensemble des documents ncessaires lapprciation dun btiment en vue de sa surveillance, de son
entretien et de sa rnovation (SIA 269, projet).
Entretien
Mesures prendre pour maintenir le btiment dans
un tat acceptable pour lutilisateur. Lentretien peut
tre ralis de faon permanente, priodique, ou
titre de dpannage (PI-BAT).
Maintenir ou remettre en tat une construction sans
modifier de manire importante laffectation et/ou
la valeur initiale (J. Schrder et al.).
Etapes de ralisation
Division dun ouvrage en plusieurs parties, chacune
se prtant une exploitation autonome ou concouramment ltape prcdente. Ltude, la ralisation et la mise en service de ces parties sont faites
sparment. Dans le cadre des chantiers de rnovation, on utilise le terme de sous-chantier la place
de partie douvrage ou dtape de ralisation.
Extension
Agrandissement dune construction par des parties
nouvelles (J. Schrder et al.).
Gestion
Ensemble des mesures et des oprations visant
une utilisation et une exploitation approprie dun
immeuble, en accordant une attention particulire
au maintien de la valeur immobilire (surveillance
permanente, diagnostic de ltat dentretien et de
fonctionnement, qualit dexploitation). Une gestion srieuse implique des contrles frquents ou
mme permanents.

Maintenance
Ensemble de mesures permettant de constater,
dapprcier et de conserver ltat dun ouvrage (SIA
169).
En rgle gnrale, il sagit de mesures destines
maintenir la valeur de la construction. Selon les circonstances, la maintenance savre mesure de prvention ou de dpannage.
Maintenir le fonctionnement dun lment par des
mesures simples et rgulires (J. Schrder et al.).
Mandant
Appel frquemment matre de louvrage, cest lui
qui commande le travail. Il peut sagir dune personne physique ou, la plupart du temps, dune personne morale. Le propritaire, linvestisseur, lutilisateur et le mandant ne sont que rarement une
seule et mme personne. Selon le champ dactivit
exerce par le mandant et son organisation juridique, les structures engageant les prises de dcision qui lui incombent ne sont pas clairement dfinies (dans le cas, par exemple, dun recours des
commissions).
Le mandant doit tre mme dexercer sa fonction
et de tenir les dlais, soit quil dispose lui-mme des
comptences ncessaires, soit quil dlgue ses responsabilits un service de construction ou quil
sadjoigne un professionnel pendant la dure de
lopration.
Objectif
On entend par objectif le nouvel tat, prdfini, que
lon cherche atteindre.
Organigramme de planification (Pert, Roy)
Reprsentation graphique ou sous forme de
tableaux du droulement dun projet et des interrelations des diffrentes parties.
Organisation et planification des travaux
On comprend par organisation et planification des
travaux lensemble des activits ncessaires
ltude, la ralisation et au contrle des travaux
envisags dans un ouvrage donn. Elle rpond aux
questions suivantes: quelle ralisation ? (prestations, qualit et quantit, objectifs). Quelle prsance ? (ordonnancement, conditions ?). Quel
calendrier ? (dbut, dure, interruption, fin). Quel
espace ?

93

5. Annexes

Planification des travaux


Par planification des travaux on entend lanticipation dune construction ou dune rnovation et
ltude des moyens mettre en uvre pour y parvenir. La planification sexprime sous forme dinstructions crites, graphiques ou orales. Elle accorde
de limportance aux processus de construction
(rnovation) plus qu lobjet lui-mme.
Planning des travaux
Reprsentant lchelle la plus dtaille des trois
niveaux de lorganisation et de la planification des
travaux, il organise les tches, mme partielles, sur
le chantier et sur les sous-chantiers. Le planning des
travaux est discut et arrt en commun accord
entre la direction des travaux et les entrepreneurs.
Elabor pendant la phase prparatoire de lexcution, il fixe le droulement des oprations lchelle
de la journe.
Planning dtaill
Deuxime chelon dorganisation et de planification des travaux, le planning dtaill dtermine
lorganisation des tches au niveau de la direction
du projet et coordonne les prestations des responsables du projet et de lexcution, des entrepreneurs, des autorits et du matre de louvrage.
Elabor pendant la phase de lavant-projet et de projet, il dfinit les chances lchelle de la semaine.
Planning gnral
Premier niveau dorganisation et de planification, il
sadresse principalement au mandant. Le planning
gnral expose les diffrentes solutions de ralisation possibles, avec leurs rpercussions financires.
Fixant les chances principales pour le matre de
louvrage, le planning gnral stend sur toute la
dure dtude et de ralisation du projet et prvoit
le droulement de lopration lchelle du mois. Il
est prsent au matre de louvrage en mme temps
que le diagnostic sommaire.
Projet / tude du projet
On appelle projet les tudes orientes vers la ralisation dun objectif ou le rsultat lui-mme de ces
tudes sous forme de reprsentation graphique de
lobjet crer.
En gnral, un projet comporte des conditions particulires et uniques, par exemple: dfinition de
lobjectif, contraintes du point de vue du calendrier
et des prestations, organisation spcifique, dlimitation par rapport dautres projets et dautres
tches.

94

La structure du projet est dfinie par les diffrentes


parties constituantes et leurs interactions, en procdant une analyse des objectifs et des tches.
Rnovation des constructions
Rnovation dun ouvrage existant impliquant des
modifications de laffectation et/ou de la valeur
dorigine. Outre la remise en tat des lments de
construction dtriors (maintien de la valeur), la
rnovation peut galement reprsenter une augmentation de la valeur par lamlioration du niveau
de confort (PI-BAT).
Intervention dans la structure du btiment avec une
modification sensible de laffectation et/ou de la
valeur initiale (J. Schrder et al.).
Reprsentant du mandant
Il participe au projet en dirigeant et en surveillant
lexcution des mandats et en assurant linformation du matre de louvrage dont il est responsable
de lopportunit des dcisions. De par sa fonction,
il reprsente le matre de louvrage face aux mandataires ou au responsable de lopration. Il possdera toutes les qualits de meneur dhommes,
form quil est la technologie de la rnovation et
ladministration des chantiers. Il est indispensable
quil dtienne le pouvoir de prendre des dcisions.
Responsable de lexcution
Il dirige et coordonne les activits dexcution et
mandate les entrepreneurs, artisans et fournisseurs. Il est donc directement responsable dune
excution irrprochable des travaux.
Responsable de lopration
Il dirige, coordonne et surveille les tudes et la ralisation du projet. Il est le reprsentant du mandataire face au matre de louvrage. Cette relation
directe entre les deux responsables principaux
assure une structure dinformation et de direction
claire qui garantit un travail efficace et un droulement rationnel du projet.
Responsable du projet
Il dirige et coordonne les tudes des mandataires
(concepteur, architecte, ingnieurs spcialiss). A
ce titre, sa responsabilit est engage dans le choix
des solutions, techniquement irrprochables, susceptibles de convenir aux exigences du projet.

5. Annexes

Restauration
Rtablissement dun tat antrieur, notamment
dans le cas de constructions mises linventaire ou
protges (PI-BAT).
Rtablissement dun tat antrieur en conservant
les lments de construction existants (J. Schrder
et al.).
Surveillance
Constatation et apprciation de ltat de louvrage,
dtermination des consquences sur lentretien et
le renouvellement (SIA 169).
Constat et valuation de ltat dentretien et leur
incidence sur les travaux de rnovation (J. Schrder
et al.).
Surveillance priodique
Constatation et apprciation de ltat et de laptitude
au service de louvrage au moyen dinspections
ponctuelles, intervalles dfinis (SIA 169).

Constat et valuation de ltat dentretien et leur


incidence sur la conservation de la valeur de
louvrage (J. Schrder et al.).
Transformation
Modification de la construction sans agrandir le
volume construit (PI-BAT).
Modifications tenant compte dexigences nouvelles, actuelles ou futures, comportant une intervention importante dans la structure de la construction (J. Schrder et al.).
Utilisateur
Lutilisateur dtermine les exigences poses un
projet du point de vue de lexploitation. Le mandant
peut dfinir lui-mme ces exigences ou intgrer des
reprsentants des utilisateurs ou des locataires
dans lorganisation du groupe du mandant et dans
la phase de la mise en service.

Principaux termes dans le domaine de l'entretien


et de la rnovation des constructions

Entretien

Rnovation

Extension

Reconstruction

Transformation

Adaptation

Restauration

Remise en tat

Maintenance

Inspection

Mesure de contrle

Dmolition

Surveillance

Observation

Construction
de remplacement

Nouvelle construction

Conservation de la valeur

Figure 5.1

95

5. Annexes

5.5

Bibliographie

Besson H. et Merminod P.
Rhabilitation de btiments anciens en oprationtiroirs: un modle de planification
Chantier, pp. 880 886, 1984
Blumer Mathias
Baufhrung Arbeitsvorbereitung, Baufachverlag
Zrich, Dietikon 1992
Brandenberger und Ruosch
Ablaufplanung im Bauwesen,
Zrich, Dietikon 1987

Baufachverlag

Brandenberger und Ruosch


Projektmanagment im Bauwesen, Baufachverlag
Zrich, Dietikon 1991
Bauforschungsbericht des Bundesministers fr
Raumordnung, Bauwesen und Stdtebau
Kostengnstige, praxisgerechte, gebudeschonende Konstruktionen und Arbeitstechniken bei der
Altbaumodernisierung und deren Wirtschaftlichkeit.
F 2114, IRB Verlag, 1987
EPFL-LESO et EAUG-CETAH
Modlisation du processus constructif de la rhabilitation.
Projet de recherche FNRS
Lausanne et Genve, 1989 1992
Gauch Peter
Der Werkvertrag
Schulthess, Zrich 1985
Grote Heinz und Ludwig Alfred
Zielgenaues Planen und Lenken Die Praxis des
Baumanagement
Verlag Rudolf Mller GmbH, Kln 1988
Inst. fr Bauforschung e.V., Hannover
Achterberg G. und Richter G.
Modernisierung in bewohnten Rumen Arbeitsverfahren, Arbeitsablauf, Arbeitstechnik
Schriftenreihe des Bundesministers fr Raumordnung, Bauwesen und Stdtebau, 1983
Knpfel H. Dr. (IBETH, Zrich)
Projektmanagement und Projektablauf heute
Ziele, Modelle, Hilfsmittel
FMB/IBETH-Tagungsunterlagen, 1992

96

Kunz Heinrich, dipl. Arch. ETH/SIA


Bauleitung, Baukosten
Verlag Stocker-Schmid, Dietikon 1961
Merminod P.
Modles modules de planification de la rhabilitation
Habitat et Jardin, Lausanne 1989
Neue Heimat (Hrsg.), Braun Thomas
Techniken der Indstandsetzung und der Modernisierung im Wohnungsbau
Bauverlag GmBH, Wiesbaden und Berlin, 1981
Scheifele Daniel, Schelle Heinz, Prof. Dr. (Hrsg)
Bauprojektablauf, Grundlagen und Modelle fr eine
effiziente Ablaufplanung im Bauwesen
TV, Rheinland BRD 1991
Wiegand J.
Hochbauplanung morgen
Bundesamt fr Konjunkturfragen,
EDMZ Nr. 724.707 d, Bern 1986
Wiechmann Hermann
Modernisierungshandbuch fr Architekten und
Bauherren
Verlag C.F. Mller, Karlsruhe 1981

Bulletins de lOffice fdral du logement :


Volume 46: Divers auteurs
La rnovation des logements locatifs Processus,
exemples, commentaires
OCFIM Berne, N de commande 725. 046 f, 1991
Volume 47: Hans Wirz
Prescriptions de construction: obstacles la rnovation de logements ? Exemples et recommandations.
OCFIM Berne, N de commande 725. 047 f, 1991
Volume 49: Huber Luzius und Brngger Urs
Faut-il amliorer le droit de construction et durbanisme pour la rnovation de lhabitat ?
OCFIM Berne, N de commande 725. 049 f, 1991
Volume 50: Rudolf Schilling et Otto Scherrer
La rnovation des cits rsidentielles Exemples et
recommandations
OCFIM Berne, N de commande 725.050 f, 1991

5. Annexes

5.6

SIA 102/1984,
une comparaison

Le rglement des prestations et honoraires des


architectes, dit par la Socit suisse des ingnieurs et architectes, (SIA), dcrit les prestations
fournir par les architectes pour des immeubles
neufs, de mme que le calcul des honoraires. Pour
la rnovation dimmeubles qui exige dautres prestations, certains mandants ont commenc modifier le calcul des honoraires: ils sont persuads que,
par exemple, la phase de projet est surestime (voir
galement PI-BAT La rnovation - Que faire ? de
lOffice fdral des questions conjoncturelles, p. 24).
Il nest pas possible, dans le cadre de cette documentation, de rgler ce problme. Mais il semble
tout de mme judicieux de se poser quelques questions ce sujet. Lors de la rnovation dun immeuble, certaines prestations partielles peuvent certainement tre traites plus facilement que dautres.
La phase de lexcution, par contre, est beaucoup
plus exigeante dans un immeuble occup que
lorsquil sagit dun immeuble neuf. La majoration
des honoraires prvus pour transformation dans le
rglement SIA 102/1984 ne tient que partiellement
compte de la difficult dune rnovation dimmeuble occup. Les relevs ncessaires dans un
immeuble seront calculs sparment, selon le
tarif-temps (tarif B) et ceci en dehors des prestations
rtribues au tarif-cot. Ces relevs ne peuvent pas
tre intgrs aux diverses phases prvues pour un
immeuble construire (ventuellement sous avantprojet, rcolte des donnes ncessaires). Il serait
judicieux de dterminer des catgories selon
larticle 7.4 (Exemples douvrages) du rglement
102/1984 de la SIA, afin de pouvoir dfinir les prestations de manire tout aussi simple que sil sagissait dun immeuble neuf.
Il en va de mme pour les prestations darchitecte
pour le dmontage et lvacuation des matriaux,
ainsi que pour les travaux prparatoires avant la
reconstruction. Dans les honoraires prvus pour les
constructions neuves, ces prestations nexistent
bien sr pas.
Il est vident que certaines prestations du rglement SIA 102/1984 devront tre appliques diffremment, surtout en ce qui concerne lindemnit
pour les tches cites prcdemment et le travail
supplmentaire occasionn par la prsence de locataires. De mme, la prestation calendrier de lex-

cution du rglement SIA 102/1984 devrait tre


revue. Lorganisation dun chantier avec des occupants est bien plus difficile tablir, demande
davantage de savoir-faire et exige plus de temps
que ltablissement dun planning standard pour
un immeuble neuf.
Afin de mieux comprendre les diverses suggestions
formules ci-dessus, voici ce qui est prvu dans le
rglement 102/1984 de la SIA, au sujet des calendriers:
4.1.
4.1.4.
4.2.
4.2.5.
4.3.
4.3.2.

4.3.4.

4.4.
4.4.4.

Phase de lavant-projet.
Estimation sommaire du cot de la
construction et des dlais: tablissement
dun calendrier gnral de lopration.
Phase du projet.
Devis gnral:
Mise jour du calendrier gnral de lopration.
Phase prparatoire de lexcution.
Appels doffres:
Etablissement du calendrier provisoire des
travaux, compte tenu des donnes des professionnels spcialiss.
Calendrier de lexcution.
Objectifs: dtermination des dlais dexcution, adjudication des travaux et fournitures.
Donnes: le calendrier provisoire de lexcution, la capacit et les possibilits oprationnelles des entrepreneurs et fournisseurs envisags.
Prestations ordinaires: mise au point du
calendrier provisoire de lexcution en collaboration avec les professionnels spcialiss, en vue de linclusion des dates et dlais
dexcution dans les contrats avec les
entrepreneurs et les fournisseurs; prsentation selon les sous-groupes du CFC, par
exemple, tablissement de lchancier
gnral des payements.
Phase de lexcution.
Direction des travaux.
Etablissement, surveillance et mise jour
du calendrier dtaill de lexcution, selon
les catgories des travaux du CFC, compte
tenu par exemple des dlais contractuels.

Le rglement SIA 102/1984 prvoit, de mme que la


publication PI-BAT Organisation et planification
des travaux de rnovation ltablissement de
calendriers selon le principe des trois phases, soit:
(voir figure 5.2.)

97

5. Annexes

SIA
Construction neuve

PI-BAT
Rnovation

Niveau 1

Calendrier gnral de l'opration

Planning gnral

Niveau 2

Calendrier de l'excution

Planning dtaill

Niveau 3

Calendrier dtaill de l'excution

Planning des travaux

Figure 5.2: Comparaison entre les diverses phases de la planification, quil sagisse de neuf ou de rnovation.

98

Associations de soutien
FSCC
Fdration suisse des cadres de la
construction

OSD
Organisation suisse
des directeurs de travaux

Pro Renova
Association suisse
pour la rnovation des constructions

SBIH
Ingnieurs-conseils suisses
de la technique du btiment
et de lnergie

SIA
Socit suisse
des ingnieurs et des architectes

SIB
Syndicat Industrie et Btiment

SSE
Socit suisse des entrepreneurs

UTS
Union technique suisse

ISBN 3-905234-63-7