Revista Iberoamericana de Derecho Procesal Garantista 2007

EL PROCESO INQUILINARIO
Por Cora Farias Altuve
(Venezuela)

I. INTRODUCCIN
Antes de iniciar los comentarios sobre el proceso inquilinario, vale la ocasin acotar que
el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios1 N 427 de fecha 25 de octubre de
1999 publicado en la Gaceta Oficial N 36.845 del 7 de diciembre del mismo ao, fue
dictado por el Dr. Ignacio Arcaya, encargado de la Presidencia de la Repblica en uso
de la Ley Orgnica que autoriz al Presidente de la Repblica Hugo Rafael Chvez
Fras para dictar Medidas Extraordinarias en materia econmica y financiera requeridas
por el inters pblico de fecha 26 de abril de 1999 y publicado en la Gaceta Oficial de la
Repblica de Venezuela N 36.687 de esa misma fecha, introdujo cambios importantes
tanto en lo sustantivo como en lo procesal constituyendo ms que una fusin de leyes,
una reforma legislativa.
Sin dejar de proteger los intereses de la parte llamada dbil o inquilino, el Decreto Ley
busc un equilibrio entre los intereses socio-econmicos del arrendador y del
arrendatario ambos valiosos y legtimos, al establecer normas procesales novedosas que
han permitido imprimir a los procesos judiciales la necesaria celeridad para que los
conflictos sean decididos prontamente con verdadero sentido de justicia y equidad.
La Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela2 desarrolla en su artculo 26
lo que la doctrina y la jurisprudencia ha denominado el Derecho de Acceso a la Justicia
y la Tutela Judicial Efectiva que consiste, entre otras cosas, el derecho de los
ciudadanos a obtener con prontitud la decisin correspondiente de manera oportuna y
eficaz sobre el asunto planteado a los rganos judiciales; derecho constitucional
ntimamente relacionado con la garanta de la seguridad jurdica.
Sin embargo, la celeridad o retardo de los procesos no depende de las leyes, sino de los
rganos judiciales que son los llamados a cumplir con los plazos procesales.
En Venezuela se observa que los asuntos vinculados con esta especial materia conectada
al constante problema de la vivienda, se han visto plagados por la inactividad por parte
de los jueces quienes por variadas razones de tipo poltico y socio-econmico, no han
cumplido a cabalidad con los principios que los norman focalizados tanto en la
celeridad como la brevedad debido a la escasez de unidades que le brinden a la familia
venezolana, en forma prioritaria, la garanta de un vivienda digna y accesible a sus
requerimientos. Demostracin palpable de ello, es que hasta el ao 2000 el texto
inquilinario que regulaba las relaciones locativas respecto a cualquier tipo de inmueble

Co-redactora del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

Presidenta de la Fundacin Venezolana de Derecho Inquilinario
Ex Magistrada Judicial
Profesora de la Ctedra Procedimientos Inquilinarios en la Universidad Central de Venezuela, Caracas
1
Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: L.A.I.
2
Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela: C.R.B.V.

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fue el Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas del ao 1947 y la Ley de

Regulacin de Alquileres del ao 1960, ambos derogados.
As las cosas, con la legislacin derogada, el proceso inquilinario era lo suficientemente
demorado hasta el extremo que transcurran varios aos para que el propietario de un
inmueble arrendado lograra restituirse en su posesin adicionado a que cada da por la
no construccin de viviendas destinadas para alquiler, el vigente problema habitacional
es cada da ms acentuado.
El vigente Decreto Ley establece en el artculo 33 que independientemente de su
cuanta, las demandas por desalojo, cumplimiento de contrato, resolucin de contrato,
reintegro de sobre alquileres, reintegro de depsito en garanta, ejecucin de garantas,
prrroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier accin
derivada de una relacin arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos se
sustanciarn y sentenciarn conforme al procedimiento breve previsto en los artculos
881 y siguientes del Cdigo de Procedimiento Civil3 por cuanto es el arquetipo
procesal elegido para la tramitacin de todas las pretensiones que se planteen en el
mbito arrendaticio a diferencia de los aos anteriores cuya tramitacin se efectuaba a
travs del procedimiento ordinario.
Actualmente la cuanta de los asuntos sometidos al conocimiento de los Juzgados de
Municipio es la suma de Cinco Millones de Bolvares (Bs.5.000.000,00) y a partir de
Cinco Millones Un Bolvares (Bs.5.000.001,00) el conocimiento le corresponde a los
Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Trnsito.
Es indiscutible la urgente y perentoriedad de incrementar el monto de la cuanta debido
a variados factores econmicos como son la devaluacin de la moneda, el control de
cambio (Bs.2.150=1$) y la inflacin.
Para la fecha de presentacin de este trabajo, an no ha habido modificacin alguna en
este sentido, pese a la fuerte presin de los mismos integrantes del Poder Judicial
quienes claman no slo el incremento indicado sino la creacin de nuevos Juzgados ante
el exceso de asuntos sometidos a su consideracin.
II. EL PROCESO INQUILINARIO
Entendiendo que el proceso inquilinario est vinculado a cualesquiera de las demandas
establecidas en el Ttulo IV de la L.A.I. denominado DE LA TERMINACIN DE
LA RELACIN ARRENDATICIA, partimos entonces que la demanda inquilinaria
NECESARIAMENTE debe cumplir como cualquier demanda con los requisitos
formales establecidos en el artculo 340 C.P.C. (art. 882 C.P.C.) y presentarse ante el
Juzgado Distribuidor de Municipio y/o de Primera Instancia, competente en razn de la
materia, territorio y cuanta (arts. 882 y 28, 29, 36, 40, 41 y 47 C.P.C.). Su admisin
debe producirse dentro de los tres (3) das de despacho (art.10 C.P.C.) y la inadmisin,
deber ser motivada en virtud del Recurso de Apelacin en ambos efectos (art. 341
C.P.C.)
1. Contestacin a la Demanda
3

Cdigo de Procedimiento Civil: C.P.C.

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Conforme al artculo 883 C.P.C. el emplazamiento del demandado se har para el

segundo (2) da de despacho (trmino procesal) siguiente a su citacin conforme al
Captulo IV, Ttulo IV del Libro 1 del C.P.C.
En tal sentido, vale acotar que por sentencia de fecha 24 de febrero de 2.006 dictada
por la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo de Justicia (expediente N
2005-000008) bajo la ponencia del Magistrado Antonio Ramrez Jimnez con
motivo de un juicio por intimacin de honorarios profesionales, en el cual el Juzgado
Superior declar la confesin ficta de la intimada, consecuencia de la extemporaneidad
por anticipada de la contestacin a la demanda con fundamento en que los actos
procesales deben celebrarse dentro de una coordenada temporal especfica de
conformidad con los principios de preclusin y tempestividad de los actos, se estableci
que siendo el inters el que impulsa a las partes a realizar los distintos actos del proceso
a objeto que ste se desarrolle y evolucione hasta llegar al pronunciamiento del rgano
jurisdiccional que resuelve el asunto controvertido entre ellas garantizando as el
derecho a la tutela judicial efectiva, se considera vlida la contestacin de demanda
presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal y
la consecuencia jurdica de la confesin ficta, slo podr imputrsele al demandado
cuando no de contestacin a la demanda o presente el escrito correspondiente despus
de vencido el lapso o trmino legal respectivo, como sucede en el procedimiento breve.
Lo fundamental es que la parte demandada (o intimada) tenga y demuestre la intencin
de impulsar el proceso a travs de la contestacin de la demanda, y no tiene sentido
sacrificar la justicia por una interpretacin de la norma que no se corresponde con la
voluntad del legislador y los principios que postula la Carta Magna.
Sin embargo, por sentencia dictada en fecha 11 de mayo de 2.006 por la Sala
Constitucional del T.S.J. (expediente N 04-2465) bajo la ponencia del Magistrado
Jess Eduardo Cabrera, con motivo del recurso de revisin de una sentencia dictada
por la Sala de Casacin Civil en un juicio de nulidad de cesin de derechos y ventas e
indemnizacin de daos y perjuicios, el anterior criterio cambia respecto al
procedimiento breve al establecer que el criterio establecido en la citada decisin slo es
aplicable a aquellos casos en que la contestacin de la demanda se debe verificar
dentro de un lapso establecido en la ley adjetiva como es el caso del juicio ordinario,
donde el demandado cuenta con un lapso de veinte (20) das de despacho para
contestar la demanda en forma indistinta el cual en todo caso debe dejarse correr
ntegramente en virtud del Principio de la Preclusividad de los Lapsos Procesales y no
para el caso en que la contestacin de la demanda deba verificarse en un trmino como
sera en el supuesto del Juicio Breve donde la parte demandada debe contestar la
demanda al 2do da de despacho siguiente a la citacin y la parte actora podra ver
vulnerado su Derecho a la Defensa cuando en esa oportunidad el demandado oponga
Cuestiones Previas y la parte actora tiene oportunidad de contradecirlas.
De lo precedentemente citado, se infiere de forma determinante que en el procedimiento
breve inquilinario la contestacin de la demanda se produce el SEGUNDO (2) DA
DE DESPACHO SIGUIENTE A LA CITACIN DEL DEMANDADO.
El artculo 35 de la L.A.I. regula expresamente el novsimo Procedimiento Judicial
diferente al consagrado en el C.P.C. a travs de normas procesales que permiten que

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este proceso tenga la celeridad requerida en base a los principios procesales y

fundamentales anotados, por lo siguiente:
La previsin legal referida a la contestacin, cierra la posibilidad por parte de los
litigantes de oponer defensas previas tendentes nica y exclusivamente a demorar el
proceso de manera indebida, como ocurra antes de la promulgacin de esta ley
especial, porque el propio ordenamiento procesal lo permita.
En tal sentido, observamos que en el acto de la contestacin a la demanda inquilinaria,
el demandado deber oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el
artculo 346 del Cdigo de Procedimiento Civil y las defensas de fondo, las cuales
sern decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podr
proponer reconvencin, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y
cuanta.
Esto es, si el demandado opone nicamente cuestiones previas se considera que no est
dando contestacin a la demanda y podra incurrir en rebelda o contumacia, porque es
esencial -a tenor del dispositivo legal- que lo haga de manera conjunta con las
defensas de fondo. No obstante, el demandado puede limitarse a contestar nicamente el
fondo de la demanda y dejar a su libre arbitrio, la proposicin o no de la reconvencin o
mutua peticin, para considerar que ha actuado ajustado a esta norma especial.
La reconvencin puede proponerse siempre y cuando el Tribunal de la causa sea
competente por la materia y la cuanta siendo aplicable la disposicin contenida en el
artculo 366 del C.P.C. que seala la imposibilidad de admitir la reconvencin en el
procedimiento en el cual no sea compatible con aqul mediante el cual se tramita la
pretensin principal. La negativa a la admisin de la reconvencin no tiene apelacin.
Conviene destacar que de acuerdo a lo establecido en el artculo 888 del C.P.C.
admitida la reconvencin, el acto de contestacin se efectuar el segundo (2) da de
despacho siguiente y el actor-reconvenido podr oponer las cuestiones previas
previstas en el artculo 346 del C.P.C. en contraste con el juicio ordinario, donde es
expresa la prohibicin de interponer tales defensas previas.
Si el actor reconvenido no compareciere a dar contestacin a la reconvencin propuesta,
podran producirse los efectos del artculo 362 del C.P.C. (confesin ficta); sin embargo,
ello ocurre siempre que la pretensin no sea contraria a derecho con la apreciacin que
tiene el juez de la causa en el mbito de su autonoma de juzgamiento.
En todo caso, si el demandado no diere contestacin a la demanda inquilinaria y
concurren los requisitos legales que la configuran, opera la Confesin Ficta conforme al
artculo 362 C.P.C. pero debe dejarse transcurrir el lapso de pruebas ntegramente.
En cuanto a la hora de la contestacin a la demanda inquilinaria, debe sealarse que por
sentencia dictada en fecha 20 de febrero de 2.003 por la Sala Constitucional del
T.S.J. (expediente N01-1570) bajo la ponencia del Magistrado Pedro Rafael
Rondn Haaz con motivo de una accin de amparo constitucional contra la sentencia
dictada en fecha 21 de diciembre de 2.000 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia
en lo Civil, Mercantil y Trnsito del Estado Monagas derivada de un juicio por
incumplimiento de contrato de arrendamiento y suministro de comida, se estableci que

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la interpretacin del artculo 883 del Cdigo de Procedimiento Civil debe armonizarse
con el contenido del artculo 884 eiusdem en beneficio del derecho a la defensa de
ambas partes, porque en el procedimiento breve el acto de contestacin de la demanda
permite la posibilidad que el demandado plantee verbalmente las cuestiones previas
contenidas en los ordinales 1 al 8 del artculo 346 del Cdigo de Procedimiento Civil
y la actora tiene el derecho a estar presente en el acto y contradecir verbalmente las
cuestiones previas opuestas para que el Juez decida la incidencia en el mismo acto, lo
cual implica un autntico acto procesal donde no slo intervienen el demandado y el
juez, sino tambin la actora y el Tribunal debe garantizar el derecho de la accionante a
contradecir las cuestiones previas.
Esa interaccin requiere que el Tribunal fije una hora para que tenga lugar la
contestacin: el demandante y el demandado tienen la carga de presentarse a esa hora y
pasada sta, precluye la oportunidad para la contestacin, el alegato de las cuestiones
previas y su oposicin a stas, si fuere el caso. No existe hora de espera para el
demandado.
Sin embargo, la reciente sentencia de fecha 26 de junio de 2.006 dictada por la misma
Sala y ponente (expediente N 06-0334) cambi el criterio estableciendo que en
criterio de la misma Sala Constitucional el artculo 35 del Decreto Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios no impone el cumplimiento con alguna formalidad
esencial al acto de contestacin de la demanda, pues slo exige al demandado que
cumpla con el deber de que oponga conjuntamente con las defensas de fondo las
cuestiones previas a que se refiere el C.P.C. las cuales sern decididas en la
definitiva, pero la situacin vara cuando se trata de materia distinta a la inquilinaria y
deba seguirse el procedimiento por los trmites del juicio breve (artculo 884 del
C.P.C.) En tal supuesto SI SE REQUIERE la realizacin de un acto donde participan
las partes y el juez; el demandado tiene el derecho de plantear verbalmente las
Cuestiones Previas y el demandante, de oponerse a ellas, tambin verbalmente. Esa
interaccin requiere que el Tribunal fije una hora del 2do da de despacho siguiente a
la citacin para que tenga lugar la contestacin. En consecuencia, el demandante y
demandado tienen la carga de presentarse a esa hora y pasa sta, precluir la
oportunidad para la contestacin, el alegato de las cuestiones previas y la oposicin
a stas, si fuere el caso (Sentencia N 323 del 20 de febrero de 2.003, caso: Inversiones
Madeiras C.A.) Lo contrario, se traduce en incurrir en un error judicial ordenando la
reposicin de la causa lesionando el derecho de la tutela judicial eficaz que reconoce
el artculo 26 de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela.
Como antes se indic, el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prev el
procedimiento judicial y especial en el artculo 35, no regulando previsiones
referentes respecto a la hora en que se producir el acto de la contestacin a la
demanda, lo cual significa que por tratarse de una ley especial no puede aplicarse el
inicial criterio el cual por su contenido no es de interpretacin de normas
constitucionales.
2. Promocin de Cuestiones Previas
De la interpretacin concatenada de los artculos 884 del C.P.C. y 35 de la L.A.I. se
colige que en los juicios inquilinarios, el juez deber resolver las cuestiones previas que
haya planteado el demandado en la sentencia, como garanta del cumplimiento de los

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postulados constitucionales que persiguen el debido proceso, el derecho a la defensa de

las partes y la tutela judicial efectiva. De no ser as, el juez subvertira el orden procesal
que trae como consecuencia ignorar el procedimiento previamente establecido por la
ley, imprescindible para el ejercicio seguro y efectivo de los derechos de las partes
dentro del debate judicial.
Si el artculo 884 prev que la decisin sobre las cuestiones previas a que se refieren los
ordinales 1 al 8 del artculo 346 del C.P.C. es inapelable, situacin confirmada por el
artculo 894 eiusdem que prohbe la tramitacin de incidencias en el procedimiento
breve, el artculo 35 de la L.A.I. prev que cuando el demandado hubiere opuesto la
cuestin previa por falta de jurisdiccin o de incompetencia, el Tribunal se pronunciar
sobre stas el mismo da de despacho en que fueron opuestas o el da de despacho
siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que
consten en autos.
Si alguna de las partes ejerciere el Recurso de Regulacin de la jurisdiccin y/o de la
competencia contra la decisin que se haya pronunciado, dicho recurso se tramitar en
cuaderno separado por ante el Tribunal Superior y el proceso continuar su curso hasta
llegar al estado de sentencia, en cuyo caso se suspender el juicio principal hasta que
conste en el expediente la decisin del recurso interpuesto, el cual resolver el Superior
dentro de diez (10) das de despacho a contar de la fecha que le de entrada.
De ese modo, se evita que a travs de la promocin de estas defensas previas, se demore
el juicio inquilinario (como suceda en el pasado bajo la legislacin derogada) porque
anteriormente se tramitaba en el cuaderno principal y la suspensin del proceso era
indefinida hasta tanto constara en autos la decisin respectiva, en detrimento de los
intereses del propietario y/o arrendador.
Con este nuevo dispositivo, se logra el equilibrio procesal que persigue la ley, porque
las partes pueden hacer uso de todos los medios de defensa a su alcance, sin que ello se
traduzca en la suspensin del juicio principal.
Como lo seala la sentencia N 615 de fecha 22 de abril de 2.005 dictada por la Sala
Constitucional de T.S.J. (expediente N 03-3031) bajo la ponencia del Magistrado
Arcadio Delgado Rosales (caso: Libier Margarita Nuez Riera) ratificada por
sentencia N 3664 de fecha 06 de diciembre de ese mismo ao (expediente N 051731) bajo la ponencia del Magistrado Jess Eduardo Cabrera Romero (caso: L.
Acosta) existe una laguna en la L.A.I. en lo referente a la actuacin que debe realizar el
juez cuando son promovidas las cuestiones previas establecidas en el artculo 346 del
C.P.C. actualmente superada mediante la aplicacin inmediata del ordinal 1 del
artculo 49 de nuestra Constitucin y el artculo 354 del C.P.C. habida cuenta que
conforme al artculo 35 de la L.A.I. deben ser opuestas conjuntamente con la
contestacin de la demanda y decidirse en la sentencia definitiva, lo cual en muchas
ocasiones ha dado origen en el foro a interpretaciones y aplicaciones divergentes por
parte de los Tribunales a los que corresponde decidir las causas, creando una situacin
de inseguridad jurdica a los justiciables.
En aras de permitir el efectivo ejercicio del derecho a la defensa de las partes y actuando
el juez como director del proceso, el actor tiene la oportunidad legal para la
subsanacin de las cuestiones previas sealadas, segn lo dispuesto en el artculo 350
del C.P.C. que en modo alguno puede considerarse como una dilacin en el proceso

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inquilinario, el cual -en esencia- se encuentra caracterizado por la brevedad

manteniendo con ello el sentido propio de la seguridad jurdica o como una conversin
del procedimiento consagrado en la L.A.I. ya que de no ser as, no podra considerarse
instaurado vlidamente un proceso en el que no se le permita al demandante corregir el
libelo (defecto de forma) o en otro supuesto, se dicte sentencia mientras siga pendiente
una cuestin previa (prejudicialidad) o se dicte una nueva sentencia en un juicio ya
decidido (cosa juzgada)
En tal sentido, cuando se promueve alguna de las Cuestiones Previas establecidas en los
ordinales 2 al 6 del artculo 346 del C.P.C. el juez de la causa debe otorgar a la parte
actora la oportunidad del lapso perentorio de cinco (5) das de despacho para subsanar
el defecto u omisin invocados en base al derecho a la defensa y slo si la parte
interesada no procede a corregir el defecto o vicio en el plazo sealado se produce la
consecuencia jurdica de la extincin del proceso.
Vencido dicho lapso, dentro de los tres (3) das de despacho siguientes, el tribunal
decidir sobre la correcta o no subsanacin de la cuestin previa opuesta por aplicacin
del artculo 10 del C.P.C. pudindose dar dos situaciones: la primera, que el juez
resuelva que no fue correctamente subsanada, lo cual trae como consecuencia la
extincin del proceso segn lo establecido en el artculo 354 del C.P.C. y el efecto
previsto en el artculo 271 (nueva proposicin de la demanda despus de transcurridos
90 das continuos) que por mandato legal tiene apelacin en ambos efectos y la
segunda, que se hubiere declarado debidamente subsanada y al no haber contra esta
decisin recurso alguno, el Tribunal debe decidir dentro de los tres (3) das de despacho
siguientes el mrito de la controversia.
Al declarar con lugar algunas de las Cuestiones Previas suceptibles de ser subsanadas
por la parte interesada, debe diferir su pronunciamiento sobre el fondo de la
controversia por el trmino de cinco (5) das a contar desde su pronunciamiento
sobre la cuestin previa, lo cual lejos de contrariar el Principio de la Brevedad de este
proceso especial contribuira a hacer ms eficaz la administracin de justicia, ya que
evitara que la misma controversia sea planteada nuevamente despus de transcurrir los
90 das continuos a que alude el citado artculo 271. (Expte N 05-2426 de fecha 1 de
febrero de 2.006 de la Sala Constitucional. Amparo Administradora Carabobo, S.R.L.
Ponente: Magistrado Luis Velsquez Alvaray)
No es necesario que el Tribunal de la causa ordene la apertura de una articulacin
probatoria cuando se proponen dichas defensas, porque el artculo 35 no hace alusin a
ello, ni el artculo 884 del C.P.C. aplicable a los procesos arrendaticios por la remisin
que hace el referido artculo 35, dispone que deba abrirse tal articulacin.
La circunstancia que la parte actora en el juicio inquilinario no contradiga las cuestiones
previas opuestas, no impide que el tribunal de la causa revise su procedencia; ms an,
si la improcedencia de tales cuestiones previas fuese palmaria segn los elementos que
constan en autos y en este sentido, la norma adjetiva del artculo 884 supra citado es
clara.
3. Ausencia de Incidencias

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En esta clase de juicios, no hay lugar a incidencias: ni tercera, ni cita de saneamiento

o de garanta, debido a que no hay norma expresa que lo regule; sin embargo, respecto a
la incidencia de tacha, puede tramitarse por cuaderno separado del mismo modo que las
medidas preventivas, en su caso. No obstante lo anotado, no es bice que las incidencias
se planteen en cualquier proceso inquilinario, pero con la observacin de que si son
tramitadas, los lapsos coliden con los del procedimiento breve especial y pudieren crear
un caos procesal en este aspecto.
El artculo 894 C.P.C. expresamente no permite incidencias en el juicio breve
inquilinario, salvo las de cuestiones previas y reconvencin, pero el juez podr
resolverlas segn su prudente arbitrio y no hay apelacin de esas decisiones.
Siempre a solicitud de parte (generalmente en el libelo de la demanda) el Tribunal
podr decretar medidas cautelares conforme al C.P.C. las cuales siguen
autnomamente y separadamente su procedimiento propio y en el Cuaderno respectivo,
pueden surgir los incidentes de oposicin de parte o de tercero regulada en los artculos
602 y siguientes del C.P.C.
La medida cautelar que generalmente se solicita en el proceso inquilinario es el
Secuestro regulado en el ordinal 7 del artculo 599 C.P.C. el cual no se decreta con
Fianza ni Caucin; por lo tanto, mutatis mutanti tampoco se suspende con Fianza ni
Caucin, porque es una medida causada y preordenada por el legislador venezolano.
Cuando se acciona por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, en base al artculo
39 de la L.A.I. y siempre a solicitud de la parte actora, decreta -asimismo- el Secuestro
consecuencia obligada del vencimiento de la Prrroga Legal del contrato de
arrendamiento y la no entrega del inmueble por parte del arrendatario que la disfrut.
Este beneficio de la Prrroga Legal es obligatorio para el propietario y potestativo para
el inquilino cumpliente cuando media una relacin locativa a tiempo determinado o fijo
que opera en funcin de la data de dicha relacin. Esta norma es una novedad en la Ley
Especial habida cuenta que nicamente se regulaba la cautelar en la Ley Adjetiva en el
ordinal precedentemente citado y ahora, cuando se produzca el vencimiento de la
Prrroga Legal y el arrendatario no efecte oportunamente la entrega del inmueble al
arrendador.
4. Pruebas y Sentencia
El lapso de pruebas en este proceso inquilinario o arrendaticio, es de diez (10) das de
despacho sin trmino de distancia: es un lapso NICO y PRECLUSIVO de
promocin, admisin y evacuacin (art. 889 C.P.C.) de ah la conveniencia para que las
partes con la debida antelacin tengan a su alcance los medios de pruebas que ofrecern
habida cuenta de la brevedad del lapso sealando el objeto de las mismas, conforme a la
jurisprudencia reiterada de nuestro Mximo Tribunal; caso contrario, el juez las
inadmite por impertinentes. Vale acotar que en estos juicios, el juez no puede dictar
autos para mejor proveer en virtud de la brevedad de los mismos y asimismo, porque la
ley no lo prev. De la admisin y/o inadmisin de las pruebas se oye recurso de
apelacin a un solo efecto devolutivo.
Sin embargo, por sentencia de fecha 10 de octubre de 2.006 emanada de la Sala de
Casacin Civil del T.S.J. bajo la ponencia de la Magistrada Isbelia Prez Velsquez
(expediente N 2005-000540) que acoge criterios de la Sala Constitucional en igual

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sentido reiterados en decisiones posteriores, dej establecido que en los casos en los
cuales la evacuacin de la prueba se extienda ms all del lapso que establece la ley,
sta debe ser igualmente apreciada en conformidad con principios y normas
constitucionales que rigen el proceso. En tal sentido, las pruebas de experticia,
inspecciones judiciales, declaraciones de testigos, la reproduccin judicial, la
exhibicin de documentos, entre otros, si su evacuacin sobrepasa el lapso concedido
para ello y en aras de una justicia efectiva, deben ser incorporadas en el proceso y el
juez deber apreciarlas como pruebas regularmente promovidas y evacuadas, pues la
brevedad de los lapsos no es una razn contundente para que el juez desestime la
prueba y con ello lesione el derecho a la defensa que tienen las partes de demostrar sus
alegatos
.
Puede concluirse entonces que al no sealar el Cdigo de Procedimiento Civil que estos
medios de pruebas deban evacuarse obligatoriamente dentro de la articulacin, debe
interpretarse que su tramitacin para ser evacuados en una incidencia, podrn
sustanciarse en un plazo mayor, en cuyo caso corresponder al juez fijarlo atendiendo la
naturaleza y necesidad de la prueba pero dicho lapso en ningn caso podr exceder el de
evacuacin ordinario establecido en lal ley y bajo estas circunstancias, la parte debe
haber promovido el medio probatorio en el lapso de la incidencia.
En lo que se refiere a los Jueces Asociados, NO hay designacin de stos cuando la
causa sea tramitada ante un Juzgado de Municipio, a menos que se trate de una
planteada ante un Tribunal de Primera Instancia (art. 118 C.P.C.) y tampoco, cuando se
trate de una sentencia interlocutoria.
No existe acto de Informes ni sus Observaciones por la brevedad del proceso, sino que
dentro de los cinco (5) das de despacho siguientes a la conclusin del lapso probatorio,
el tribunal de la causa dictar sentencia (art. 890 C.P.C.)
No obstante, las partes podrn presentar escrito de conclusiones antes que sea dictada
la sentencia, observndose que el juez de causa no tiene la obligacin legal de
apreciarlas en la definitiva; pero conforme al artculo 26 de nuestra Carta Magna, debe
recibirlas en razn del derecho de acceso a la justicia y la tutela judicial efectiva.
De la sentencia dictada, se oye Recurso de Apelacin en ambos efectos dentro del lapso
de tres (3) das de despacho siguientes si fuese dictada dentro de l y si es fuera de ste,
a contar de la constancia de la notificacin de las partes (art. 891 C.P.C.)
Conforme a jurisprudencia emanada de la Sala de Casacin Civil del Tribunal Supremo
de Justicia bajo la ponencia conjunta de los Magistrados Isbelia Prez Velsquez y
Antonio Ramrez Jimnez en sentencias dictadas en fechas 14 y 24 de febrero de 2.006
respectivamente, es vlida la apelacin ejercida el mismo da en que la sentencia es
publicada o la interpuesta contra la dictada fuera del lapso para sentenciar aun cuando
no hayan sido notificadas del fallo todas las partes del juicio, as como la apelacin
ejercida antes de que finalice el lapso para sentenciar en el supuesto de que el fallo haya
sido dictado antes de que se agote dicho plazo, debido a que en estas circunstancias el
acto mediante el cual se recurre habr alcanzado el fin al cual estaba destinado, es
decir, ese medio de impugnacin habr logrado cabalmente su cometido al quedar de
manifiesto la voluntad de la parte de impugnar la decisin que le es adversa.
En consecuencia, la Sala abandon el criterio sostenido en la decisin de fecha 7 de
abril de 1992 (caso: ngel Oswaldo Gil contra Luciano Prez Snchez) y las que se
opongan al establecido en esta decisin.

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En cuanto a la ejecucin voluntaria de la sentencia definitivamente firme se produce a

los tres (3) das de despacho y la ejecucin forzada, al cuarto (4) da de despacho (art.
892 C.P.C.) siempre a solicitud de parte, para lo cual el Tribunal de la causa librar el
oficio correspondiente dirigido al Tribunal Distribuidor de Municipio de Ejecucin de
Medidas Preventivas y Ejecutivas a objeto que una vez que se realice la distribucin, se
solicite la oportunidad de su ejecucin. Los gastos de la medida corren por su cuenta.
5. Segunda Instancia
Ejercido el Recurso de Apelacin contra la sentencia dictada en Primera Instancia, la
decisin de la Segunda Instancia se producir el dcimo (10) da de despacho (art. 893
C.P.C.) Es un trmino procesal e improrrogable y de no ser dictada la sentencia en
dicha oportunidad, deber ser notificada a las partes, a objeto que ejerzan los Recursos
de ley.
En el caso de las causales taxativas de la Accin por Desalojo (artculo 34 L.A.I.) la
decisin de Segunda Instancia no tiene recurso alguno, pero en los dems
procedimientos derivados de la relacin arrendaticia establecidos en el artculo 33 de la
Ley, si puede ejercerse el Recurso de Casacin, siempre y cuando la cuanta del asunto
sea superior a 3000 Unidades Tributarias, segn lo dispuesto en el artculo 18 de la Ley
Orgnica del Tribunal Supremo de Justicia a partir del 20 de mayo de 2.004 y tambin,
el Extraordinario de Invalidacin.
Cuando se declare con lugar la demanda por desalojo con fundamento en los literales
b) y c) del artculo 34 L.A.I. (la necesidad que tenga el propietario de ocupar el
inmueble o alguno de sus parientes consanguneos dentro del segundo grado y/o que el
inmueble vaya a ser objeto de demolicin o de reparacin que amerite la desocupacin)
se conceder obligatoriamente al demandado un plazo improrrogable de seis (6) meses
para la entrega material del inmueble (que el fallo lo expresar) contado a partir de la
notificacin de la sentencia definitivamente firme (Pargrafo 1 del art. 34 L.A.I.)
Dicho plazo no tiene vinculacin alguna con el lapso de Prrroga Legal del contrato
regulado en el artculo 38 L.A.I. cuyas caractersticas derivan del vencimiento de la
relacin arrendaticia en base a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado
Si a travs de cualesquier medio de auto-composicin procesal, las partes acordaren que
el referido lapso de los seis (6) meses (en los casos indicados) no opere, no deber
interpretarse como renuncia de un derecho del arrendatario (art. 7 L.A.I.) debido a que
tanto la Transaccin como el Convenimiento Judicial producen los efectos de la cosa
juzgada por ello deben ser HOMOLOGADAS por el tribunal ante el cual se suscriba.
Dentro del lapso de tres (3) das de despacho siguientes a la publicacin de la sentencia
dictada en Segunda Instancia, el Juez remitir los autos al Tribunal de la causa para que
efecte la notificacin respectiva (art. 37 L.A.I.) sin embargo, si la sentencia es dictada
fuera del lapso, necesariamente la Alzada deber notificar a las partes a fin de que
cualesquiera de ellas solicite -si fuere el caso- su aclaratoria (el mismo da de despacho
o al siguiente) y posteriormente, se remitir el expediente al juez de la causa.
Las Pruebas que se admiten nicamente en la Segunda Instancia para cualesquier
procedimiento arrendaticio son los instrumentos pblicos, posiciones juradas y
juramento decisorio conforme al artculo 520 C.P.C. (art. 893 C.P.C.) y se promueven

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como cualquier escrito de pruebas antes que sea dictado el fallo en esta instancia,
observndose que en la generalidad de los juicios inquilinarios no se promueven ni
posiciones juradas ni el juramento decisorio, dada la naturaleza de la relacin
arrendaticia.
De producirse en esta instancia, la previsin del artculo 607 C.P.C. el Juez de Alzada
PODR aperturar dicha incidencia, siempre y cuando sea solicitada por la parte antes
de que finalice el lapso de diez (10) das de despacho para sentenciar y estime que estn
dados los supuestos para ello.
Como colofn quiero destacar que el vigente texto inquilinario va a ser objeto de una
reforma en aras de destacar el carcter social de la vivienda pese a que la ley
expresamente lo proclama.
Es por ello, que en fecha 24 de abril del ao en curso, la Asamblea Nacional de la
Repblica Bolivariana de Venezuela aprob en primera discusin la reforma del
Decreto Ley N 427. Ante esta situacin, todos los sectores involucrados con tan
importante rea se han volcado de manera expresa a destacar lo inapropiado de una
modificacin del texto promulgado bajo la vigencia del actual gobierno, el cual con la
normativa comentado ha procurado la solucin de la problemtica derivada de los
juicios los cuales bajo la anterior legislacin demoraban aos a la espera de una pronta
decisin.
Caracas, mayo de 2007

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