Pablo Vergara Montiel

Cdigo 2110645
Facultad CONTRATOS
GRUPO 4B1
Universidad catlica de Colombia

NORMATIVIDAD

En Colombia, existen normas especficas que regulan los contratos de

arrendamiento en materia comercial y en materia civil.
Concretamente respecto del arrendamiento de local comercial se encuentran
los artculos 518 al 524 del Cdigo de Comercio; paralelamente a estas
normatividades est el Decreto 3817 de 1982, el cual en su artculo 5 regula
la situacin del arrendador en los casos en que el arrendatario ha dado
cumplimiento a las obligaciones dinerarias derivadas del contrato, sosteniendo
que en dichos casos, el vencimiento del trmino inicial no es causal para dar
por terminado el contrato,
Respecto del arrendamiento de vivienda urbana, se encuentra la Ley 820 de
2003;
Y respecto del arrendamiento de cosas encontramos las normas del cdigo civil
a partir del articulo 1974 y siguientes

1. Cmo se define el contrato de arrendamiento de vivienda

urbana
es aquel por el cual dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder
el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la
otra a pagar por este goce un precio determinado. Art 2, Ley 820 de 2003.
El precio debe ser determinado por las partes dentro del contrato de
arrendamiento, el hecho de omitirlo puede generar otro contrato como el
comodato o el prstamo de uso.
El trmino del contrato de arrendamiento de vivienda urbana ser el que de
acuerdo a la autonoma de la voluntad, las partes estipulen, sin embargo a
falta de estipulacin expresa, se entender por el trmino de un (1) ao.

2. Clases de vivienda urbana

La Ley 820 de 2003 en su Artculo 4, recogi y defini este clamor popular

para clasificar legalmente, los diferentes tipos de Contrato de Arrendamiento
de Vivienda Urbana que hasta antes de su expedicin, eran los ms usados:
A. Individual para personas naturales. Siempre que una o varias
personas naturales independientemente de cuantas de ellas concurran
al pago de la renta, reciban para su albergue o el de su familia, o el de
terceros, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales
-El
arriendo
comprende
la
totalidad
de
bien,
-El
albergue
es
para
el
arrendatario
o
su
familia
- El contrato de arrendamiento se celebra con uno o con ms personas
naturales
o
jurdicas
- Los arrendatarios asumen obligaciones comunes y solidarias.
B. Individual para personas jurdicas. Siempre que una o varias
personas jurdicas reciban para el albergue de sus trabajadores, o de sus
trabajadores y sus familias, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos
adicionales;

C. Mancomunado.
Cuando
dos
o
ms
personas
naturales
simultneamente se comprometen solidariamente al pago de la renta y
reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, un inmueble
con o sin servicios, cosas o usos adiciona

- El contrato de arrendamiento es celebrado con dos o ms personas

por ende la
solidaridad en el pago del cnon es necesaria
- No se debe incluir a la familia de los arrendatarios
- Cobija la totalidad o parte de bien inmueble arrendado.

D. Compartido. Cuando una o varias personas naturales reciban para su

albergue o el de su familia, o el de terceros una parte no independiente
del inmueble que se arrienda con o sin servicios, cosas o usos
adicionales, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o
parte de l con el arrendador o con otros arrendatarios
- El contrato de arrendamiento comprende una parte que no es
independiente del bien
inmueble,
- No existe lmite en cuanto al trmino de duracin

- El goce del inmueble es compartido.

E. De pensin. Cuando una o varias personas naturales reciban para su
albergue o el de su familia, o el de terceros parte de un inmueble que no
sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o
usos adicionales y se pacte por un trmino inferior a un (1)
ao. En este caso, el contrato podr darse por terminado antes del
vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez
(10) das, sin indemnizacin alguna.
- La duracin del contrato es inferior a 1 ao, pero cualquiera de las
partes puede darlo por terminado antes del vencimiento de este, siempre y
cuando le enve un preaviso a la otra parte,
- Una vez terminado el contrato, no se deben indemnizaciones.
- El contrato consiste en el goce de una parte del inmueble.
- El arrendatario debe compartir el inmueble con otros inquilinos.

3. Fijacin del Precio.

El precio del arrendamiento ser fijado por las partes de manera autnoma,
dentro del contrato y su costo no podr ser superior al 1% del valor comercial
del bien arrendado; sin embargo, dice la Ley 820 de 2003 en su artculo 18 que
este valor no podr ser mayor a lo equivalente a 2 veces el avalu catastral.
As mismo deber pactarse dentro del contrato de arrendamiento el periodo en
el que el arrendatario cancelar el canon; aunque en el artculo 18 se mencione
que se fija un precio mensual, no debe interpretarse y aplicarse literalmente ya
que por medio de la autonoma de la voluntad las partes pueden acordar 15
periodos diferentes para cumplir con dicha obligacin. Se requiere, segn la ley
especificar que dicho pago se deber realizar en moneda legal colombiana
aunque dndole cumplimiento a tal norma se estara contrariando el Cdigo
Civil en su artculo 19755 en el cual se establece que existen otras formas de
pago.
Para regular lo dicho anteriormente, el artculo 19 de la Ley 820 de 2003
establece que se podr fijar el canon en moneda o divisa extranjera siempre y
cuando se tenga relacin con la Tasa Representativa del Mercado T.M.R. del da
en que se acord el pago.
Sin embargo, si lo que se arrienda no es la totalidad del inmueble, sino una
parte de este, la Ley 820 de 2003 en el artculo 18, inciso primero, establece
que: el precio mensual del arrendamiento no podr exceder el 1% del valor
comercial del inmueble, o de la parte de el que se d en arriendo.
ART. 1975. C.C El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales
de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad

determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Llamase renta cuando
se paga peridicamente

4. Pago por consignacin extrajudicial

Ocurre en el momento en el cual el arrendador se niegue a recibir el pago del
valor del canon por parte del arrendatario. Se deber realizar en el lugar donde
se encuentre ubicado el bien arrendado dentro de los 5 das hbiles siguientes
al vencimiento del plazo.
La nica entidad autorizada por el gobierno para recibir dichos pagos, es en la
actualidad el Banco Agrario. Si en el lugar donde se encuentra localizado el
bien inmueble no existe entidad bancaria alguna, el pago debe hacerse en el
lugar ms cercano donde exista una entidad, pero siempre debe drsele
prelacin al Banco Agrario.
De la misma manera se deben cumplir con ciertas formalidades:
-

La consignacin se har a nombre del arrendador o de su representante.

La entidad bancaria a la que se le realice el pago deber conservar el
original del ttulo valor, all quedar la prueba del pago y quien lo realizo.
Adems deber expedir dos duplicados, uno para el arrendador y otra
para el arrendatario, se le deber remitir dentro de los 5 das siguientes
a la consignacin junto con una comunicacin que deber ser remitida
por
medio
del
servicio
postal
autorizado.

La copia simple de la comunicacin y del ttulo valor debern ser

selladas por el servicio postal. Si el arrendatario no cumple alguna de
estas formalidades, se considerar que este habr incurrido en mora.

5. obligaciones
Obligaciones del arrendador:
Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la
celebracin del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado
de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposicin los servicios, cosas o
usos conexos y los adicionales convenidos.
Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y
adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito,
el arrendador deber suministrar tanto al arrendatario como al codeudor,
cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales. Esta obligacin

deber ser satisfecha en el plazo mximo de diez (10) das contados a partir de
la fecha de celebracin del contrato.
Cuando se trate de viviendas sometidas a rgimen de propiedad horizontal,
el arrendador deber entregar al arrendatario una copia de la parte normativa
del mismo. En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene adems, la
obligacin de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de
seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso comn y de efectuar por su
cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles
a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la
vivienda.

Obligaciones del arrendatario:

Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato,
en el inmueble arrendado o en el lugar convenido.
Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daos
o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la accin del tiempo y
que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar
oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, as como
las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo
establecido en el contrato. Cumplir las normas consagradas en los
reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en proteccin
de los derechos de todos los vecinos. En caso de vivienda compartida y de
pensin, el arrendatario est obligado adems a cuidar las zonas y servicios de
uso comn y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones
necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus
dependientes.

6. En qu formas puede presentarse la terminacin del contrato

de arrendamiento
1. Por mutuo acuerdo: Las partes, en cualquier tiempo, y de comn acuerdo
podrn dar por terminado el contrato arrendamiento de vivienda urbana.
2. Por parte del arrendador: Existen algunas causales por las cuales el
arrendador puede pedir unilateralmente la terminacin del contrato. stas son:
La no cancelacin por parte del arrendatario del precio o reajuste del mismo
estipulado en el contrato.
La no cancelacin de los servicios pblicos, que cause la desconexin o
prdida del servicio. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesin del
contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinacin del mismo por
parte del arrendatario, sin expresa autorizacin del arrendador.

 La incursin reiterada del arrendatario en procederes que afecten la

tranquilidad ciudadana.
La realizacin de mejoras, cambios o ampliaciones, sin expresa autorizacin
del arrendador.
La violacin por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de
propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese rgimen.
Se debe tener en cuenta que el arrendador podr dar por terminado
unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prrrogas, previo
aviso escrito dirigido al arrendatario a travs del servicio postal autorizado, con
una antelacin no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnizacin
equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento, siempre que se
cumplan estas condiciones el arrendatario estar obligado a restituir el
inmueble. De igual manera, existen unas causales especiales de restitucin,
bajo las cuales el
Arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato a la fecha de
vencimiento del trmino inicial o de sus prrrogas, previo aviso escrito al
arrendatario a travs del servicio postal autorizado con una antelacin no
menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:
Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su
propia habitacin, por un trmino no menor de un (1) ao.

Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva

construccin, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras
independientes para su reparacin.
Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas
en un contrato de compraventa.
Cuando se tenga la voluntad de dar por terminado el contrato de
arrendamiento, siempre y cuando, cumpliere como mnimo cuatro (4) aos de
ejecucin. El arrendador deber indemnizar al arrendatario con una suma
equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento
se entender renovado automticamente por un trmino igual al inicialmente
pactado.
3. Por parte del arrendatario: El arrendatario podr pedir unilateralmente la
terminacin del contrato, bajo las siguientes causales:
La suspensin de la prestacin de los servicios pblicos al inmueble,
por accin premeditada del arrendador o porque incurra en mora en
pagos que estuvieren a su cargo.

 La incursin reiterada del arrendador en procederes que afecten

gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado.
El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos
al arrendatario por la Ley o contractualmente.
El arrendatario podr dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento dentro del trmino inicial o durante sus prrrogas, previo
aviso escrito dirigido al arrendador a travs del servicio postal
autorizado, con una antelacin no menor de tres (3) meses y el pago de
una indemnizacin equivalente al precio de tres (3) meses de
arrendamiento
Cumplidas estas condiciones el arrendador estar obligado a recibir el
inmueble; si no lo hiciere, el arrendatario podr hacer entrega provisional
mediante la intervencin de la autoridad competente, sin prejuicio de acudir a
la accin judicial correspondiente.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento
se entender renovado automticamente por un trmino igual al inicialmente
pactado.

7. cauciones
Artculo 16. Prohibicin de depsitos y cauciones reales. En los
contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrn exigir depsitos
en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el
cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya
asumido el arrendatario. Tales garantas tampoco podrn estipularse
indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos
de aqul en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o
sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el
inciso anterior.

Indemnizacin
La forma para la constitucin del ofrecimiento de indemnizacin a favor del
arrendatario, se encuentra consagrado en el Artculo 23 de la Ley 820 de
2003, cuando quien termina abruptamente el contrato es el arrendador; y bajo
premisas similares, a favor del arrendador, en el Artculo 25, cuando quien lo
termina es el arrendatario.

En este orden, indistintamente, el procedimiento es muy sencillo:

Consignar a favor del arrendatario o del arrendador segn el caso- por

intermedio del Banco Agrario de Colombia y a rdenes de la Subsecretara de
Inspeccin, Vigilancia y Control de Vivienda de la Secretara Distrital del
Habitad-para Bogot-, el valor de la indemnizacin correspondiente con base
en el valor de la renta vigente a la fecha del aviso dentro de un periodo no
menor a los tres (3) meses anteriores a la fecha sealada para la terminacin
unilateral del contrato. La Subsecretara allegar copia del ttulo respectivo al
arrendatario o del arrendador segn el caso- o le enviar comunicacin en
que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de
la misma, para lo cual, no obstante, se supone que el Banco har llegar
inmediatamente a la Subsecretara informacin en tal sentido, es conveniente,
mediante comunicacin escrita acompaada de copia de la constancia de
consignacin, enterarla del procedimiento para que a su turno notifique al
arrendatario o del arrendador segn el caso

Al momento de efectuar la consignacin de la indemnizacin en el Banco

Agrario de Colombia, en el respectivo volante y ttulo deje constancia de la
causa de terminacin del contrato, as como tambin el nombre completo,
identificacin y direccin precisa del arrendatario o del arrendador segn el
caso- o su representante.

Al igual las indemnizaciones NO OPERAN IPSOFACTO, esto es, NO HAY QUE

PAGARLAS al momento de la terminacin del contrato. TAMPOCO EL
ARRENDATARIO TIENE DERECHO A NINGUN MES DE ARRIENDO en
compensacin, ni el arrendador a recibir EL PAGO AUTOMTICO DE 3 MESES
DE RENTA con la solicitud de terminacin, como lo exigen algunas
Inmobiliarias.

Por ltimo podr el arrendatario dar por terminado unilateralmente el contrato

de arrendamiento a la fecha de vencimiento del trmino inicial o de sus
prrrogas, con un previo aviso de tres (3) meses a la referida fecha de
vencimiento. En este caso no deber indemnizar al arrendador.
Si el arrendador no quisiere recibir el bien inmueble, el arrendatario podr
hacer entrega provisional a autoridad competente.

si la causa que induce al arrendador a la terminacin del contrato de arriendo

es el incumplimiento de los deberes del arrendador, como los procederes que
afecten gravemente el disfrute cabal del arrendatario sobre el inmueble, que
sean llevados a cabo directamente por el arrendador o la suspensin de su

propia mano de los servicios pblicos, por ejemplo, sern aplicables el resto de
causales sealadas en el artculo 25 de la ley 820 (es decir la 1, la 2, y la 3 )
para las cuales no ser menester remitir comunicacin alguna al arrendador ni
mucho menos pagar indemnizacin, por cuanto facultan de inmediato al
arrendador a iniciar el correspondiente proceso judicial de restitucin de
inmueble arrendado de acuerdo con lo autorizado por el artculo 426 del cdigo
de procedimiento civil.

8. contrato arrendamiento comercial

Para entender este punto, comencemos por sealar que un establecimiento de
comercio cuya nocin fue utilizada, por primera vez, en nuestro pas, en el
Decreto 410 de 1971 en su libro III es un conjunto de bienes organizados por
el empresario para realizar los fines de la empresa, este conjunto de bienes
corporales e incorporales requiere, lgicamente, de un soporte fsico o local
comercial que hace parte del establecimiento, por lo que si el dueo decide
vender esta universalidad de hecho debe asegurarle al comprador que sta
seguir operando en el local comercial en el que, actualmente, funciona; es
decir, deber celebrar con el comprador un contrato de arrendamiento sobre el
soporte fsico del negocio.

CDIGO DE COMERCIO, ARTCULO 516. Salvo estipulacin en contrario, se

entiende que forman parte de un establecimiento de comercio: () 5) Los
contratos de arrendamiento y, en caso de enajenacin, el derecho al
arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del
empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario
La legislacin que gobierne este asunto depender del tiempo durante el cual
el inquilino haya permanecido, en forma consecutiva, con el mismo negocio; es
decir, si el propietario del establecimiento lleva, mnimo, dos aos como
arrendatario del local comercial, tendr derecho a la renovacin del contrato
al vencimiento del mismo 21; por tanto, el contrato de arrendamiento se
regir, a partir de ese momento, por el Cdigo de Comercio; por el contrario, si
el comerciante no ha cumplido, an, con el trmino mencionado, deber
regirse en cuanto al alquiler del local por el decreto 2221 de 1983
En otras palabras, si el dueo del establecimiento es, adems, propietario del
local, deber celebrar con el comprador el correspondiente negocio jurdico
para el arrendamiento de lo que constituye
Se expidi el decreto 2221 de 1983 que se convirti en el rgimen general para
el alquiler de inmuebles, independientemente de si se trataba de locales
comerciales, oficinas o viviendas
En cuanto al canon o precio del arrendamiento, el decreto en comento
estableci un porcentaje del 1.5%, aplicable al avalo catastral del local;
Ahora, de la lectura detenida de esta normatividad se deriva que las partes,
arrendador y arrendatario, pueden ponerse de acuerdo en cuanto a la renta,
con la nica limitacin de que sta no puede exceder de dicha proporcin; por
eso la regulacin habla de la autorizacin para determinar el valor del
arrendamiento hasta en el porcentaje ya mencionado.

9. Desahucio
Desahucio Comercial
Para que el propietario de por terminado elc0njtrato de arrendamiento debe de
hacer el desahucio que es un aviso que da el propietario del local al
arrendatario, manifestndole la intencin de dar por terminado el contrato.
Ese aviso debe drsele con un plazo de seis meses anterior al vencimiento del
contrato.
La ley no dice no dice la forma como debe de avisarle al arrendatario, pero
puede ser verbal o escrito; para efectos probatorios se recomienda hacerlo en
forma de carta, la cual debe ser entregada personalmente al arrendatario,
dejando constancia de la entrega o envindola por c0orreo certificado, y en
alguna ocasiones se acostumbra un desahucio judicial.
En caso que el propietario del local no de ese desahucio con los seis meses de
antelacin, queda prorrogado el contrato por el termino igual al del contrato
inicial en las mismas condiciones, es decir, en el mismo precio ART 520 C.CO

Desahucio de cosas

El desahucio en el contrato de arrendamiento de cosas no es ms, que la

notificacin que se hace de terminacin del contrato de arriendo, el desahucio
lo debe hacer tanto el arrendador como el arrendatario, cuando no se ha
establecido la duracin del arriendo. Para que una de las partes pueda dar por
terminado el contrato es necesario que notifique a la otra parte; el desahucio
se encuentra plasmado en el artculo 2009 del cdigo civil el cual establece lo
siguiente:

Si no se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si el tiempo no es

determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por
la costumbre, ninguna de las dos podr hacerlo cesar sino desahuciando a la
otra, esto es, notificndoselo anticipadamente.

La anticipacin se ajustara al periodo o medida del tiempo que regula

los pagos. Si se arrienda a tanto por da, semana, mes, el desahucio
ser respectivamente de un da, de una semana, de un mes.
El desahucio empezara a correr el mismo tiempo que el prximo
periodo. Lo dispuesto en este artculo no se extiende al
arrendamiento de inmuebles de que se trata en los captulos V y VI de
este Ttulo.

Por ejemplo Mara y Juan realizan un contrato de arrendamiento de una

mquina de coser, pero no establecieron un tiempo determinado para la
terminacin del contrato, los pagos se realizan cada mes, si Juan decide
terminar el contrato debe notificar a Mara con un mes de anticipacin que
decide dar por terminado el contrato de arrendamiento.
El que decide desahuciar el contrato de arrendamiento no puede revocar la
cesacin del arriendo sin el consentimiento de la otra parte, es decir, que si se
decide revocar el desahucio no puede ser una decisin unilateral, ya que
ambas partes deben estar de acuerdo de seguir con el contrato.

El desahucio no es necesario cuando se ha establecido un tiempo determinado

para la terminacin del contrato de arrendamiento o cuando la duracin la fija
el servicio especial a que se destin la cosa arrendada, o cuando el tiempo
para ese tipo de arrendamiento ha sido establecido por la costumbre. Cuando
se notifica el desahucio el arrendatario est obligado a pagar el tiempo que
falte para que cese el contrato de arrendamiento.

Desahucio en vivienda urbana ley 820 de 2003

Artculo 23. Requisitos para la terminacin unilateral por parte del

arrendador mediante preaviso con indemnizacin.
El arrendador debe enviar un escrito avisando a travs de algn servicio
postal autorizado, a partir de este el arrendatario tendr 3 meses para
desalojar el bien, pero este debe cancelar como indemnizacin 3 meses de
arrendamiento.

En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendr

derecho a que se le devuelva la indemnizacin consignada, sin perjuicio de que
pueda iniciar el correspondiente proceso de restitucin del inmueble.

Reseas de Decretos y
arrendamiento de vivienda.

Leyes

que

regan

el

Primera Etapa: abarca desde el ao de 1943 hasta el ao 1958. Siempre existi plena
autonoma y libertad contractual para cada una de las partes del contrato, sin embargo en
este periodo predomin la congelacin de los cnones de arrendamiento, tambin existi
la posibilidad de devolver los excedentes pagados. Se cre la consignacin bancaria
como medio de pago del valor del arrendamiento. - Ley 7 de 1943: se autoriza al gobierno
para que regule los arrendamientos de las habitaciones y de los locales urbanos.

Decreto 2768 de 1946: a travs de la aplicacin de unos porcentajes al avalo catastral se

controlaron los precios de los arrendamientos. Igualmente este decreto estableci cuales
eran los inmuebles que deban estar bajo el control del gobierno. Se determin que seran
sometidos los inmuebles ubicados en capitales de departamento con una poblacin
superior a 50 mil habitantes.

Decreto Ley 1070 de 1956: el gobierno estableci la congelacin del valor de los
arrendamientos que se pagaba el 31 de diciembre de 1955. As mismo se elimin: la
expiracin del termino o el desahucio como causales de terminacin del contrato de
arrendamiento en los contratos a trmino indefinido, se estableci el incumplimiento de las
obligaciones contractuales del arrendatario especialmente el pago del canon como causal
para exigir la restitucin del bien inmueble arrendado. 65 El arrendador tena la facultad
de arrojar al arrendatario cuando este requisito este requiera el inmueble para su propia
habitacin, negocio o necesitara demolerlo para la realizacin de una nueva construccin.

Decreto 1616 de 1956: se le permiti al arrendador obtener licencia administrativa cuando

requiera el inmueble para su habitacin o negocio.

Decreto 1849 de 1956: la congelacin de precios no tendra validez en cuanto a los

inmuebles que a 31 de diciembre de 1955 fueran administrados a travs del contrato de
anticresis por las entidades bancarias.

Decreto 1943 de 1956: se autoriz a los arrendatarios el pago de los cnones de

arrendamiento de forma extrajudicial en diferentes entidades bancarias. Unas de las
primeras autorizadas fueron: el Banco de la Republica de la localidad en donde estuviere
ubicado el inmueble, la Caja de Crdito Agrario, el Banco Industrial y Minero tambin en la
localidad donde estuviere localizado el bien.

Decreto 699 de 1957: se autoriz a los arrendatarios para que pudieran solicitar la
devolucin de los excedentes de pago.

Decreto 210 de 1958: traslado de competencia de la congelacin de precios en primera

instancia a los gobernadores y a la alcalda especial de Bogot y en segunda instancia el
Ministerio de Fomento.

Etapa intermedia: este periodo est comprendido desde el ao de 1961 hasta el ao

de 1965, ya que desde 1958 hasta 1961 no existi ninguna legislacin referente a dicho
tema.

Ley 141 de 1961: vuelve permanentes todos los decretos leyes expedidos por el
gobierno, incorporando el Decreto Ley 1070 de 1956 (congelacin de precios del
arrendamiento). - Decreto 1148 de 1964: se excluyen los inmuebles arrendados por
entidades de beneficencia, asistencia y caridad pblica del rgimen de congelacin de
precios.

Decreto 344 de 1965: reglamentario del Decreto 1070 de 1956. Estableci que el canon
de subarriendo no poda ser superior a lo fijado por el arrendador y el subarrendatario, en
este caso tambin existira la congelacin de precios.

Etapa de transicin: existe una difcil situacin jurdica en esta etapa, no haba claridad
en cuanto a que ley o que decreto se deba aplicar, por lo tanto se implementa un sistema
a partir de diciembre de 1976; la expedicin anual de decretos.

Decreto 2770 de 1976: se hace referencia a la congelacin de precios pero con la

modificacin de que es segn el valor del pago correspondiente al ltimo perodo que
haya vencido con anterioridad a la fecha de expedicin de este decreto. 67 Se elimin el
nmero de habitantes por ciudad como factor de la congelacin de precios, derogo la
congelacin anterior, de 1956 y se limit a un ao.

Decreto Reglamentario 63 de 1977: regulo la situacin de los inmuebles que para la

fecha del decreto anterior no estuvieren arrendados, se determin que la congelacin
sera respecto del valor del canon fijado por primera vez. Se permiti a los propietarios
hacer reajustes proporcionales en cuanto al valor de los servicios de luz y agua.
Igualmente reafirm el carcter de normas de derecho pblico que tienen las regulaciones
de arrendamiento.

Decreto 2923 de 1977: con este decreto se complementa lo regulado a cerca del control
de precios de los arrendamientos urbanos. Los cnones que se encontraban congelados
podrn ser aumentados desde el momento en el que iniciara la vigencia del presente
decreto. El aumento equivaldra al valor del impuesto predial y los dems
complementarios que cancelen los propietarios. Para fijar el monto mensual que debera
cancelar el arrendatario era necesario dividir el mayor valor en 12 cuotas iguales. As
mismo, establece el decreto que el canon de arrendamiento podra ser modificado por
acuerdo entre las partes hasta por una suma no mayor a las obras no locativas realizadas
por el propietario en el bien arrendado 68
Decreto 2813 de 1978: el presente decreto expedido por el Ministerio de Desarrollo
Econmico, prorroga la vigencia del decreto 2923 de 1977 que hace referencia a la
congelacin de los cnones de arrendamiento urbano hasta el 31 de diciembre del ao
1979.

Decreto 3209 de 1979: se autoriz aumentar el canon a ciertos tipos de vivienda,

continuando con la poltica de descongelacin. Dichos reajustes se podan realizar a partir
de enero de 1980 y eran obligatorios para los arrendatarios.

Decreto 3450 de 1980: se continu con la poltica de descongelacin pero lo establecido

all no fue tan claro, por lo tanto surgi la necesidad de realizar un nuevo decreto. Solo se
aplicaba para los contratos anteriores a diciembre 22 de 1980 (fecha de expedicin del
presente decreto) por ende se estableci como descongelacin parcial.

Decreto 237 de 1981: reajuste del 10% del valor del arrendamiento, su no pago constitua
una causal para iniciar el proceso de lanzamiento.

Decreto 3745 de 1981: el aumento del 10% del valor del arrendamiento era a voluntad de
las partes, no obligatorio.

Decreto 3871 de 1982: se estableci como frmula para determinar el valor de los
arrendamientos era de acuerdo al avalo catastral del inmueble. Quienes quisieran
incrementar ese valor, deban reevaluar catastralmente el bien arrendado. 69 Se
estableci que el hecho de cancelar cumplidamente los cnones de arrendamiento por
parte del arrendatario, el contrato se renovara automticamente. No tendra efecto lo
anteriormente dicho si el arrendador o el propietario lo requieren por un trmino de 1 ao
para su propia habitacin, negocio o demolicin para realizar una construccin nueva.
Igualmente se elimin el requisito de la licencia administrativa para solicitar los inmuebles
dados en arrendamiento.

Decreto 169 de 1983: los auto avalos autorizados tendran validez a partir de su
promulgacin.

Decreto 2221 de 1983: se dio va libre al avalo catastral presentado por el propietario.
Determino cuales eran los tipos de contratos a los que no se les aplicaba ningn
porcentaje para fijar su precio sino que este era fijado por la voluntad de las partes.

Etapa de unificacin de la legislacin: este perodo est integrado por diferentes

leyes estatutarias.

Decreto 2768 de 1946: se aplica el avalo catastral como medio para controlar los
precios.

Ley 56 de 1985: la presente ley tena por objeto regular las normas relativas al
arrendamiento de vivienda urbana, partiendo de la 70 obligacin que tiene el Estado
colombiano de reconocer el derecho a la vivienda. Se debera fijar las bases para
reglamentar los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles urbanos destinados a la
vivienda; as como el valor del canon y sus reajustes.

Decreto 1919 de 1986: la finalidad del presente decreto era fijar el lmite mximo del valor
comercial de los inmuebles, de acuerdo al artculo 938 de la Ley 56 de 1985. Para estimar
el lmite mximo del valor comercial se debera tener en cuenta las diferentes categoras
de precios a que este decreto hace referencia. Se tendra como factores determinantes: la
ubicacin del inmueble, el estrato social, los materiales de construccin, los acabados y
los aos que lleva de construido. Cada ao las autoridades deberan fijar el valor del
metro cuadrado para las categoras que presenta el decreto teniendo en cuenta los
diferentes parmetros anteriormente mencionados. Las categoras segn el artculo 2 de
este decreto son: Categora A: Vivienda con condiciones de independencia y servicios
esenciales. Categora B: Vivienda con servicios esenciales y reas compartidas.
Categora C: Vivienda por piezas o pensiones. - Decreto 1816 de 1990: con dicho decreto
se reglament la Ley 56 de 1985.

Ley 820 de 2003: por la cual se expide el rgimen de arrendamiento de vivienda urbana y
se dictan otras disposiciones.

Tesis
Pataquiva Orjuela, Claudia marcela (2000).el contrato de arrendamiento civil en Colombia
y su normatividad vigente. Universidad de la sabana. Bogot D.C. - Colombia
Tomado de
http://intellectum.unisabana.edu.co/bitstream/handle/10818/5316/129812.pdf?sequence=1

Tesis
Robledo Betancur, Susana; Saldarriaga escobar, carolina (2010). Contratos de
arrendamiento de inmueble destinados a establecimiento de comercio. Universidad
EAFIT. Medelln.- Colombia

Tomado de

https://repository.eafit.edu.co/bitstream/handle/10784/440/SusanaRobledo_Betancur_201
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Tesis
Duran Gmez, juanita (2009). estudio crtico de la ley 820 de 2003. Universidad del
rosario. Bogot D.C. Colombia
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http://repository.urosario.edu.co/bitstream/handle/10336/1470/52995865.pdf?sequence=1

Revista Indexada
Martnez Ramrez, Sergio Alfredo (2013). Implicaciones jurdicas del contrato de
arrendamiento de vivienda urbana y del local comercial. Revista ratio juris. Vol. 8 # 16.
Unaula.
Tomado de
http://www.unaula.edu.co/sites/default/files/105-128.pdf