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CAHIER

N 1 0 - 2

Novembre 2008

Aspirations rsidentielles des mnages


lchelle de lagglomration franco-valdo-genevoise :
synthse des tudes et travaux

Crdit photographique :
Peter Unterweger, La Faucille et le Jura
LRS Architectes

Cahier annexe n10-2 version du 14 novembre 2008

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Cahier annexe n10-2


Aspirations rsidentielles des mnages lchelle
de lagglomration franco-valdo-genevoise :
synthse des tudes et travaux

Auteurs :
Dpartement de gographie, Universit de Genve
Bernard Debarbieux
Vronique Stein

Avec l'appui de :
LEquipe du Projet dagglomration, le Comit de Projet et les partenaires
Le Comit rgional franco-genevois, groupe de travail Logement

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Table des matires


Rsum .......................................................................................................................................................... 7
Avant-propos.................................................................................................................................................. 9
1. Introduction .............................................................................................................................................. 10
1.1.

Prsentation de ltude................................................................................................................ 10

1.2.

Contexte gnral......................................................................................................................... 10

1.3.

Population et logement : quelques spcificits territoriales............................................................ 12

1.3.1.

Dmographie........................................................................................................................... 12

1.3.2.

Emploi..................................................................................................................................... 13

1.3.3.

Logement................................................................................................................................ 14

1.3.4.

Prix de limmobilier .................................................................................................................. 15

1.3.5.

Types de logements et statut doccupation ............................................................................... 16

1.4.

Vers la mise en uvre de solutions lchelle de lagglomration ................................................ 17

2. Les tudes disponibles : une reprsentation pointilliste......................................................................... 21


2.1.

Prsentation des tudes.............................................................................................................. 21

2.2.

Dmarche adopte...................................................................................................................... 26

2.3.

Principaux rsultats..................................................................................................................... 27

2.3.1.

Diagnostic de la situation actuelle : sources de satisfaction et dinsatisfaction............................ 27

2.3.2.

Rester : quels motifs ? ............................................................................................................. 29

2.3.3.

Dmnager : quels motifs ? ..................................................................................................... 29

2.3.4.

Nouvel habitat : critres de choix.............................................................................................. 30

2.3.5.

Types de logement : habitat individuel ou collectif ?.................................................................. 32

2.3.6.

Statut dhabitant : locataire ou propritaire ?............................................................................. 34

2.3.7.

Lieu de rsidence : centre, priphrie, lieu dorigine ?............................................................... 35

2.4.

Limites des tudes ...................................................................................................................... 38

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3.1. Pourquoi mieux connatre les aspirations rsidentielles lchelle de lagglomration ? Les objectifs...... 41
3.2. Comment mieux connatre les aspirations rsidentielles lchelle de lagglomration ? Les outils ......... 43
Sources et rfrences bibliographiques...................................................................................................... 46

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Rsum
Dans le cadre dun mandat du Comit rgional franco-genevois (CRFG, Groupe de travail
Logement ) et du Projet dagglomration, il a t demand au Dpartement de Gographie de
lUniversit de Genve de procder un recensement et une analyse des tudes rcentes existant
sur les aspirations rsidentielles des habitants de la rgion genevoise.
Ce recensement a permis didentifier une quinzaine dtudes de ce type. Elles savrent trs
htrognes autant du point de vue des objectifs que des mthodes. Plus gnant encore, les
primtres danalyse sont trs diffrents : si des enqutes existent pour le canton de Genve, les
informations disponibles pour la partie franaise de lagglomration ne peuvent qutre extrapoles
denqutes nationales, sans aucune garantie sur la fiabilit de cette extrapolation. Ds lors les
rsultats des tudes identifies sont trs peu comparables.
On peut toutefois retenir les points suivants :
-

Dans lensemble des enqutes, les personnes interroges se plaignent du cot des
logements et de leur raret.

Dans la partie centrale de lagglomration, lapprciation des conditions de vie porte


davantage sur les qualits de lenvironnement immdiat du logement et du quartier dans
lequel il se trouve que celles du logement lui-mme. Les enqutes ralises lchelle de
la France entire tendent montrer le contraire.

Les aspirations rsidentielles sont trs diffrencies. Si le modle de la maison individuelle


et de la proprit reste trs fort en France, les Genevois sont rares y adhrer. Pour
expliquer ce diffrentiel, les tudes ne permettent pas de faire la part des valeurs
attaches au logement, celles des habitudes sociales et celle du ralisme dhabitants qui
connaissent bien les conditions du march.

Plus gnralement, les modles rsidentiels auxquels adhrent les habitants semblent se
diversifier. Mais il est impossible au vu des tudes existantes de prciser les typologies de
ces modles.

Le franchissement de la frontire pour des raisons rsidentielles semble envisageable


pour beaucoup. Mais il reste limit en raison dun fort attachement de beaucoup leur
rgion dorigine et des consquences matrielles et financires.

Lanalyse des tudes existantes montre quil serait trs hasardeux, voire prilleux den dduire un
tat des aspirations rsidentielles au sein du primtre de lagglomration franco-valdo-genevoise
aujourdhui. Elle montre aussi que plusieurs dimensions fondamentales du Projet dagglomration
ne sont pas abordes dans ces tudes ; cest notamment le cas du critre daccessibilit dans le
choix dun logement, presque absent des tudes disponibles.

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Au vu de ce constat, les auteurs tudient plusieurs pistes pour optimiser la production de


logements dans lagglomration et atteindre les objectifs du Projet dagglomration. Ils prsentent
plusieurs outils visant cerner lun ou lautre des facteurs dcisifs en la matire : la demande de
logement, la construction de choix rsidentiels, les trajectoires migratoires, lattachement au lieu de
rsidence, etc. Ils suggrent aussi que les dmarches visant impliquer la population dans le
Projet (communication, participation, etc.) se saisissent de la question du logement comme levier.

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Avant-propos
Le Dpartement de gographie de lUniversit de Genve a t mandat par le Comit rgional
franco-genevois (CRFG, Groupe de travail Logement ) et le Projet dagglomration afin de
raliser une tude sur les aspirations rsidentielles des mnages de lagglomration franco-valdogenevoise. Cette tude a pour but de fournir une meilleure connaissance des motivations qui
guident les choix en matire de logement et de cadre de vie ; elle propose un premier tat de la
question en soulignant les apports et manques des diverses tudes (sondages, enqutes, etc.)
ralises sur la thmatique.
Le cadre spatial dfini correspond aux trois territoires de lagglomration franco-valdo-genevoise,
savoir le canton de Genve, le district de Nyon (sud du canton de Vaud) et les dpartements
franais de lAin et de la Haute-Savoie (Rhne-Alpes). Cet espace malgr les frontires
cantonales et nationales qui le divisent - constitue une entit cohrente, un territoire vcu et
continu et doit, de ce fait, tre considr et analys dans son ensemble. De plus, lextension de
lagglomration genevoise sur les territoires franais, notamment au dtriment des terres agricoles,
ncessite dapprhender ensemble les enjeux foncier, environnementaux et immobiliers. Le cadre
temporel dfini correspond aux quatre dernires annes ; il se justifie par le fait que les volutions
en matire de choix rsidentiels sont rapides et quil est essentiel de saisir les tendances rcentes.
La prsente tude se divise en trois parties :
-

La premire partie est une introduction la thmatique en question ; elle dresse un rapide
tableau des principaux enjeux lis la question du logement dans lagglomration.

La seconde partie concerne les aspirations rsidentielles des mnages de lagglomration


; une fois les sondages et les enqutes prsents, les principaux rsultats sont exposs en
mettant en exergue les similitudes/divergences entre les trois territoires. Un second temps
est consacr une analyse des limites des tudes existantes.

La troisime partie est une partie conclusive et propose quelques pistes de rflexion.

Cette tude a t ralise de septembre novembre 2008 par Vronique Stein, collaboratrice
scientifique, sous la responsabilit de Bernard Debarbieux, professeur au dpartement de
gographie.

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1. Introduction
1.1. Prsentation de ltude
Lobjectif principal de la prsente tude est de montrer quil existe une diversit de prfrences en
matire dhabitat, ces souhaits variant selon un ensemble de facteurs complexes lis aux
caractristiques individuelles (dmographiques, sociales, psychologiques, etc.) dune part, au
cadre de vie rsidentiel (logement, environnement immdiat, quartier), dautre part.
Cette analyse constitue un enjeu essentiel du Projet dagglomration franco-valdo-genevois car il
permet de dpasser une conception axe sur la rpartition des habitants en ples de
dveloppement et de prendre en compte le sens (social, culturel, conomique, symbolique, etc.)
qui guide les choix des familles en termes de rsidence. Cest sur cette base seulement qui
permettra de croiser les possibilits de logements offertes et les besoins/dsirs des habitants - que
des pistes futures pourront tre identifies.
Si la question de loffre de logements est largement investigue dans les documents du Projet
dagglomration, celle ayant trait la demande nest, quant elle quesquisse, essentiellement
sous langle des besoins . Quels sont les processus par lesquels les mnages oprent des
choix rsidentiels ? Comment les lieux de rsidence et les types dhabitat voluent-ils au cours des
cycles de vie ? O et selon quelles variables les divers groupes de la population franco-valdogenevoise se logeront-ils dans le futur ? En dautres termes, dans quelle mesure les aspirations
rsidentielles sont (et seront-elles) dictes par les dimensions multiples de lexistence, savoir se
loger, travailler, se former, avoir une famille, etc. ? Y-a-t-il des diffrences, selon les territoires
concerns, dans les conceptions que se font les mnages de leur habitat ? Comment les
particularits culturelles, sociales, conomiques entrent-elles en ligne de compte ?
Dans le cadre du Projet dagglomration, cette tude est ralise paralllement deux autres
dmarches dont les objectifs sont les suivants :
-

Prciser la localisation des ples dhabitat et demplois travers les primtres


damnagement coordonns dagglomration (PACA), ceci selon les principes dfinis dans
le Plan directeur de lhabitat transfrontalier (PDHT) inscrit dans le Projet dagglomration.

Identifier les leviers permettant de faciliter la production de logements.

Le troisime volet, qui concerne les aspirations rsidentielles, cest--dire les souhaits et les choix
en termes dhabitat des mnages de lagglomration, est essentiel pour aider la dmarche
programmatique du Projet dagglomration ; il participe dun souci de contribuer lamlioration de
la typologie et de la qualit des logements construits et du bien-tre des habitants.

1.2. Contexte gnral


Lattrait du canton de Genve entrane depuis plusieurs annes des flux migratoires qui se
conjuguent avec une croissance dmographique naturelle soutenue ; ainsi, la population de
lagglomration est estime 770'000 habitants (2005) avec des projections allant jusqu un
million dhabitants en 2030.

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Cette situation implique un besoin accru en logements ; cependant, du fait du dynamisme


dmographique et de la diminution de la taille des mnages, le stock annuel de logements reste
insuffisant pour rpondre la demande, notamment dans le canton de Genve. Il en rsulte une
augmentation des loyers et un renchrissement du prix des transactions immobilires (villas et
PPE).
Les phnomnes de pnurie de logements, de raret des terrains, de prix levs conjugus avec
1
la prservation de la fameuse ceinture verte agricole genevoise - ont la consquence suivante : la
demande en logements se reporte sur les rgions limitrophes (Ain et Haute-Savoie ; Nyon) qui
voient leurs prix immobiliers augmenter dans des proportions importantes. Enfin, la pnurie de
logements sociaux se fait sentir de faon aigu dans lensemble de lagglomration.
Le canton de Genve, semble donc stre appuy ces dernires annes sur ses voisins franais et
vaudois pour assurer des logements aux nouveaux habitants et travailleurs de lagglomration
(phnomne qui sest encore accru avec la mise en uvre des accords bilatraux I, en particulier
de laccord sur la libre circulation des personnes (ALCP)). Ainsi, durant ces dernires dcennies, le
canton de Genve a nettement perdu en poids dmographique.
Les scnarios prvoient que ce cycle immobilier haussier et ses effets induits sur les territoires
vaudois et de France voisine (talement urbain hors canton, sgrgation sociale, mitage du
paysage, nuisances environnementales, etc.) ne diminuent gure dans le futur (Acanthe, 2007).
Comme dans de nombreuses agglomrations, lagglomration franco-valdo-genevoise est
marque par un dsquilibre important habitants-emplois ; ainsi, si le centre se spcialise pour
lemploi, la priphrie elle, est marque par un accroissement de lhabitat. Cette tendance est
renforce par les diffrences de conditions-cadres pour lconomie et le logement (fiscalit,
lgislation sur le travail, cot de la vie, etc.) de part et dautre de la frontire (CRFG/Projet
dagglomration, 2007).
Ainsi, malgr le poids dmographique du canton de Genve la baisse, ce dernier a pu maintenir
son importance en termes demplois. La consquence directe de ce dsquilibre habitat-emplois
est laugmentation de la mobilit pendulaire - essentiellement sous forme de trafic individuel
motoris couple celle des missions de polluants et de gaz effet de serre.
Lagglomration est donc marque par un talement urbain consquent et des processus
sgrgatifs qui tendent sparer toujours plus un centre qui concentre lessentiel de lemploi, une
premire couronne suburbaine aise (maisons individuelles), quelques ensembles dhabitat social
regroupes dans certains secteurs, et des couronnes priurbaines modestes et loignes du
centre. Paralllement, les services la population sont rpartis de faon ingale (CRFG/Projet
dagglomration, 2007).

En vertu de la loi fdrale sur lamnagement du territoire (art. 16), les cantons sont tenus de prserver une superficie

agricole non constructible ; pour le canton de Genve, celle-ci slve 10'500 hectares (par rapport une superficie totale
de 25'000 hectares).

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1.3. Population
territoriales

et

logement :

quelques

spcificits

Les quatre territoires compris dans lagglomration franco-valdo-genevoise et qui constituent le


cadre spatial de la prsente tude (canton de Genve, district de Nyon, dpartements de lAin et
de la Haute-Savoie) prsentent certaines similitudes, mais surtout des divergences marques en
termes de structure du parc de logements, de march de limmobilier et de rpartition sociorsidentielle. Evoquons-les rapidement.

1.3.1. Dmographie
Lagglomration franco-valdo-genevoise fait preuve dun dynamisme dmographique
particulirement soutenu ; le taux de croissance annuel moyen de la population de lagglomration
est de + 1,6 % (entre 1999 et 2005), suprieur au reste de lespace transfrontalier (+ 1,2 %)
(cantons de Genve et Vaud, Ain et Haute-Savoie dans leur ensemble) et celui des deux pays
(OCSTAT/CRFG, 2008).

Source : OCSTAT/CRFG, Synthse 2008 .

Tous les territoires ont t marqus par cette croissance ; cependant, la priphrie est beaucoup
plus dynamique dmographiquement (+ 1,8%) que le centre (+ 1,4 %), lhabitat tant plus attractif
en France voisine et dans le district de Nyon qu Genve ; ce sont essentiellement des familles
qui sinstallent en priphrie vraisemblablement la recherche despace des prix moindres.

Relevons que les limites de lagglomration franco-valdo-genevoise selon lOCSTAT ne concident pas exactement avec

celles du Projet dagglomration ; cependant, lcart en termes de population entre les deux primtres est infrieur 2%
(2005).

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Source : OCSTAT/CRFG, Synthse 2008.

Les donnes rcentes montrent toutefois que si le district de Nyon reste une destination largement
prise, lmigration vers la France voisine (dont deux tiers en Haute-Savoie) montre des signes de
ralentissement que lOCSTAT (2008) explique par une modification de la structure socioprofessionnelle des partants, du taux de change et des conditions de dplacement.
La taille des mnages tend, quant elle, se rduire toujours davantage, ceci sous leffet dun
ensemble de processus (vieillissement de la population, taux de divorce lev, taux de fcondit
faible, dcohabitation) ; ainsi, 2/3 des mnages de lagglomration se composent dune deux
personnes. Des diffrences entre les territoires se font sentir : les petits mnages (une ou deux
personnes) se concentrent essentiellement dans les zones les plus urbanises, alors que les
autres parties de lagglomration accueillent proportionnellement plus de mnages familiaux avec
enfants.

1.3.2. Emploi
On constate que le canton de Genve polarise fortement lemploi (75% des emplois de
lagglomration pour 58% de la population, 2005), ceci des salaires gnralement plus levs
que ceux offerts en France voisine ; ainsi, les flux de travailleurs frontaliers en provenance de la
Haute-Savoie et de lAin destination du canton de Genve et de Vaud sont en constante
augmentation depuis une quinzaine dannes, faisant de Genve le deuxime ple demploi
transfrontalier agglomr pour les rsidents franais (aprs Luxembourg) (MOT, 2006, p. 9-11).
En 2008, on compte prs de 52'000 frontaliers actifs Genve et 16'000 dans le canton de Vaud,
ce qui correspond un tiers des frontaliers employs en Suisse. A Genve, les frontaliers sont
surtout actifs dans le secteur secondaire (horlogerie, chimie, industries et construction), ainsi que

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dans linformatique ; viennent ensuite, dans une moindre mesure, lhtellerie, la restauration et le
commerce (OCSTAT/CRFG, 2007).
La plupart des frontaliers rsident aux abords de leur lieu de travail et proximit de la frontire
(73% en 2006) ; cependant, le march de lemploi genevois recrute toujours plus loin (Annecy et
valle de lArve notamment) (OCSTAT/CRFG, 2008). Enfin, ces dplacements lis au travail,
sajoutent un ensemble de flux multi-directionnels de nature commerciale, culturelle et de loisirs.

Source : OCSTAT/CRFG, Synthse 2008.

1.3.3. Logement
Lagglomration transfrontalire compte actuellement environ 370'000 logements (incluant les
rsidences secondaires), ce qui correspond une croissance de + 21,6% de 1990 2005, soit un
rythme annuel de 1,3% (Projet dagglomration/CRFG, 2007). La production de logements est
presque deux fois plus intense en priphrie que dans le canton de Genve et ce, depuis plusieurs
annes. Ainsi, en 2007, lobjectif de 5'000 logements construits par anne a t dpass grce aux
chantiers qui se sont ouverts dans la priphrie de lagglomration, en particulier ct Ain.

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Source : OCSTAT/CRFG, Synthse 2008.

Cependant, du fait de la dynamique dmographique conjugue la diminution de la taille des


mnages, loffre de logements est largement insuffisante pour rpondre la demande, en
particulier dans le canton de Genve. Le taux de vacance des logements est par consquent
extrmement bas dans le canton de Genve (0,2%) et dans le canton de Vaud (0,5%)
(OCSTAT/CRFG, 2008). Ainsi, depuis le dbut des annes 80, le canton de Genve a
progressivement perdu son poids en termes de logements au profit de sa priphrie
(OCSTAT/CRFG, 2006).
Quant au parc de logements locatifs sociaux, il continue sa progression en France voisine ;
cependant, dans ce contexte de pnurie, le taux de vacance demeure au-dessous de 0,5%,
indiquant un march satur qui peine rpondre la demande. Enfin, dans le canton de Genve,
la part des logements subventionns est nettement infrieure celle enregistre lors des quatre
dernires annes (OCSTAT/CRFG, 2008).

1.3.4. Prix de limmobilier


La forte demande et la faible offre de logements dans le canton de Genve, conjugus des
phnomnes sociologiques (vieillissement de la population, dcohabitation, etc.) ont contribu,
depuis plusieurs annes dj, la hausse gnralise des prix de limmobilier. Pour ces diffrentes
raisons, le loyer mensuel genevois et le prix des transactions sont les plus levs de Suisse
romande (Acanthe, 2005). Quant au prix du mtre carr pour une PPE, il est en moyenne de
7'750.- (31% plus cher que sur la Cte et la Riviera vaudoises) ; le prix du terrain en zone btir
pour villas slevant quant lui 1'050.- le m2 (75% de plus que sur la Cte et Riviera vaudoise)
(Acanthe, 2005).

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Du ct franais, lenvol des prix a atteint des sommets jamais gals ; le dpartement de la HauteSavoie figure ainsi parmi les plus chers de France, les prix ayant augment en moyenne de 50%
(neuf) 76% (ancien) durant les 4 dernires annes. Compte tenu du diffrentiel de revenus
moyens entre mnages de travailleurs frontaliers et mnages revenus franais, lacquisition dun
logement tend devenir de plus en plus difficile pour les seconds (CILSE, 2006).
Les diffrences de prix (terrains, cots de construction, loyers et prix de vente) tendent toutefois
se rduire entre la France et la Suisse, du fait dune plus forte progression des prix franais.

Source : OCSTAT/CRFG, Synthse 2008.

1.3.5. Types de logements et statut doccupation


De faon gnrale, la part des logements individuels dans le total des logements sest accrue dans
lensemble de lagglomration durant les dcennies 80 et 90, passant de 19% 26% ; un clivage
se fait toutefois sentir entre les territoires fortement urbaniss - dans lesquels les logements
collectifs dominent (Genve et agglomration annemassienne) - et les territoires priurbains
marqus par le logement individuel en proprit (ex. Communaut de communes des Voirons).
Ainsi, dans le canton de Genve, la part des logements individuels est trs faible, reprsentant
environ 10% de lensemble des logements ; cette proportion slve un tiers dans le district de
Nyon et prs de la moiti en France voisine (OCSTAT/CRFG, 2006). Ainsi, lhabitat individuel et
les infrastructures se sont progressivement disperss dans des zones de plus en plus loignes du
noyau principal.

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La part des logements occups par leurs propritaires a, elle aussi, augment dans lensemble de
lagglomration ; cependant, la possibilit daccession la proprit de son logement restant trs
limite dans le canton de Genve, la part des logements occups par leurs propritaires y est
clairement la plus faible. Inversement, les logements occups par leurs propritaires sont
majoritaires dans les territoires franais, qui souffrent, par ailleurs, de pnurie de logements locatifs
de tous types.
Enfin, on remarque que lvolution de la structure de la population ne sest pas traduite jusqu
prsent par une diminution de la taille des logements qui a tendance au contraire
augmenter (Projet dagglomration/CRFG, 2007) ; la taille des logements varie selon les territoires,
Genve prsentant le ratio du nombre de pices par logement le plus faible (CRFG, 2006).

1.4. Vers la mise en uvre de solutions lchelle de


lagglomration
Les projections montrent une augmentation de 200'000 habitants et de 100'000 emplois lhorizon
2030 (lagglomration comptera alors prs de 1 million dhabitants et 500'000 emplois) (Projet
dagglomration/CRFG, 2007). Pour le Canton de Genve, cela signifie accueillir la moiti du
dveloppement prvu pour lhabitat en planifiant des ples de dveloppement, lautre moiti tant
rpartie dans les couronnes priphriques suisse et franaise. Ce rquilibrage devrait permettre
de diminuer la pression de lurbanisation en priphrie. Quant lemploi, 30% des nouveaux
emplois devraient se localiser dans la partie franaise de lagglomration.
Selon cette perspective, des efforts sont entrepris depuis plusieurs annes afin damliorer loffre
de logements, la fois de manire quantitative et qualitative dans les diffrents territoires de
lagglomration. Afin de cerner les enjeux de la problmatique du logement et dinitier la discussion
et la rencontre entre les diffrents acteurs concerns, un certain nombre de travaux ont t
ncessaires.
Cest ainsi, quen 2002, un groupe de travail Logement , compos de techniciens suisses et
franais, a t form sous lgide du Comit rgional Franco Genevois (CRFG) ; ce groupe, qui
dpend de la Commission permanente Environnement et amnagement du territoire du CRFG,
a dfini les objectifs suivants : identification des acteurs ; comprhension et analyse de la situation ;
mise en uvre des actions.
Peu de temps aprs sa constitution, ce groupe de travail a labor trois documents dans lesquels il
propose un diagnostic et une vision de la question du logement dans la rgion :
-

Cls pour le logement transfrontalier (juillet 2004) runit les donnes sur le logement
pour les diffrents territoires de lagglomration. Il tablit un lexique franco-suisse des
termes et instruments de la politique du logement, identifie les principaux acteurs du
logement social, effectue une comparaison synthtique des aides au logement et procde
un inventaire des tudes relatives la thmatique en question.

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Synthse transfrontalire des tudes logement (juin 2004) se focalise sur les
similitudes et les diffrences entre la Suisse et la France au niveau des instruments de
lamnagement du territoire, des politiques du logement, de la structure du parc immobilier,
du march des prix et de lvaluation de loffre et de la demande de logements.

Principes dune politique transfrontalire de lhabitat (novembre 2004) est une


prparation la Charte de lagglomration transfrontalire , pour le volet logement.
Dans ce document, la volont commune daborder les problmes du logement est nonce
travers neufs principes qualitatifs ; le document prvoit que ces orientations soient
reprises, pour validation, dans le projet dagglomration. Ces derniers mettent laccent sur
une volont partage de densification de certaines zones, de formes varies dhabitat et du
quartier, de mixit sociale et fonctionnelle, de rpartition de logement quilibre, et enfin
dune prise en compte de groupes de population diversifis. Enfin, lamlioration de la
qualit (architecturale, nergtique, etc.) de lhabitat constitue un enjeu essentiel (adoption
du standard Minergie pour les nouvelles constructions et les rnovations par exemple).

Ces divers travaux ont t bnfiques non seulement pour les connaissances quils ont apportes
sur la question du logement (identification des problmes, des besoins, des actions possibles pour
les divers territoires), mais aussi par leur capacit mettre en uvre une coopration entre les
partenaires concerns. Cest sur cette base que le Plan Directeur de lHabitat Transfrontalier
(PDHT, dcembre 2007) a pu tre dvelopp, soulignant une volont partage de rduction de la
pnurie et de rquilibrage de loffre de logements.
En proposant diverses solutions, le PDHT sinscrit dans le Projet dagglomration qui fournit, quant
lui, le cadre gnral et dfinit les grands principes dorganisation spatiale, savoir la compacit et
la multipolarit, la mixit fonctionnelle et spatiale, un dveloppement urbain organis autour des
infrastructures de transports publics (existants ou venir), la prsence de trames vertes, etc.
(Cahier annexe 3, Le Schma dagglomration et ses mesures , 2007). Ces principes
sinscrivent dans une conception plus gnrale de dveloppement urbain durable qui intgre
urbanisation, mobilit et environnement et qui se justifie par des raisons cologiques, conomiques
et sociales. Cette conception - vers laquelle tendent de nombreuses villes europennes permet
de contenir des phnomnes tels que celui de ltalement urbain et de la dispersion de lhabitat sur
des territoires toujours plus vastes et loigns des villes-centres. De ces grands principes dcoule
la localisation des principaux axes de dveloppement et des ples dhabitation fixs dans le
Schma dagglomration.
Les solutions quantitatives proposes par le PDHT incluent la construction de 5000 logements par
anne en moyenne, rpartis de faon quilibre sur le territoire de lagglomration et selon un
engagement chiffr de la part de chaque entit concerne3. Par ailleurs, lobjectif est de renforcer

Ces objectifs sont prciss, pour la France, dans les Programmes locaux de lHabitat qui servent doutil de prvision et de

programmation tablis pour une dure de 6 ans minimum ; pour le canton de Genve, ces objectifs sont inscrits dans le
Protocole daccord sur le logement (2006) et pour le canton de Vaud, dans le Plan directeur cantonal - Fiche rgionale
(2006).

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loffre de logements locatifs aids dans tous les territoires et selon des quotas spcifiques ; pour
Genve, cela signifie de bnficier dun socle de 15% de logements locatifs aids prennes
lhorizon 2017. Pour le district de Nyon, il sagit de subventionner au moins 10% des logements
construire ; enfin, pour les entits franaises, lobjectif est de raliser au moins 20% de logements
locatifs aids dans loffre de nouveaux logements.

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2. Les tudes disponibles : une reprsentation


pointilliste
2.1. Prsentation des tudes
Avant dexposer les rsultats des tudes dont ce document propose une synthse, prsentons au
pralable les divers documents disposition, afin de prciser la diversit des dmarches adoptes,
les motivations des commanditaires et, le cas chant, les populations interroges (chantillon
retenu). Ces divers aspects mritent dtre bien identifis car leur impact sur les rsultats obtenus
nest pas ngligeable.
Pour lagglomration dans son ensemble, les tudes disposition sont rares :
-

Ltude Identits et territorialits dans lagglomration transfrontalire franco-valdogenevoise (Dpartement de gographie, Unige, 2007) est une enqute exploratoire
mene par les tudiants de Master en gographie, Universit de Genve. Cette tude
concerne les pratiques et reprsentations spatiales des habitants et usagers de
lagglomration franco-valdo-genevoise (346 interviews selon des groupes-cibles) ; elle
porte notamment sur les questions de territorialit, didentits et dattachement aux lieux et
de significations attaches la frontire. Enfin, elle montre dans quelle mesure les
pratiques rsidentielles participent de la construction identitaire des individus et des
groupes concerns.

Ltude Migrants au quotidien : les frontaliers. Pratiques, reprsentations et identits


collectives (Bolzman C., Vial M., 2007), finance par le Fonds national de la recherche
scientifique et le canton de Genve (Dpartement de lconomie publique), porte sur les
pratiques professionnelles, de consommation et de loisirs, ainsi que sur les rseaux de
sociabilit et les liens symboliques et identitaires des frontaliers, de la rgion francogenevoise notamment. Concernant les pratiques et aspirations rsidentielles, elle ne nous
renseigne quindirectement travers des indications sur le degr dattachement aux lieux.
Cette tude comporte deux enqutes : linvestigation quantitative a port sur 491
travailleurs frontaliers slectionns de faon alatoire et a t effectue par tlphone ; la
partie qualitative a consist en dix entretiens semi-directifs auprs de personnes de
lchantillon initial, slectionnes en fonction de critres typologiques (situations, emplois et
rfrents identitaires varis). Cette seconde enqute a port plus prcisment sur les
logiques qui sous-tendent les pratiques et reprsentations des rpondants.

Pour la Romandie dans son ensemble, on ne dispose que dune seule tude :
-

Le sondage baptis Trop chers, les loyers ? (2007) est ralis auprs des locataires
romands tous les deux ans depuis 1999. Cette tude, mene par lInstitut M.I.S. Trend la
demande de la Chambre vaudoise immobilire (CVI) et de lUnion suisse des

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professionnels de limmobilier Vaud, a pour but de donner des indications sur le niveau de
satisfaction des locataires romands et sur la perception quont ces derniers des bailleurs
(grance et propritaires) et des associations (de locataires et de propritaires). Cette
enqute permet des comparaisons sur la dure et entre deux des territoires de
lagglomration franco-valdo-genevoise ; ainsi, les rsultats obtenus pour Vaud dans
lensemble seront, pour les besoins de la prsente tude, utiliss pour le district de Nyon.
Lchantillon retenu porte sur 1000 locataires (1/3 Genevois, 1/3 Vaudois, 1/3 le reste de
Romandie).
Pour le territoire genevois, trois enqutes ont t menes ces dernires annes.
-

La socit des rgisseurs genevois (SRG), en collaboration avec Tout limmobilier , a


plac sur son site Internet un questionnaire auquel sont invits rpondre les demandeurs
(locataires) de logements. Ce questionnaire fait double emploi : il est diffus aux rgies
genevoises et vaudoises qui contactent les demandeurs de logements et les donnes sont
transmises au laboratoire universitaire dconomie applique (LEA, Unige) qui en fait une
analyse ; cependant, seuls ceux qui sont dsireux de sinstaller dans le canton de Genve
sont pris en compte pour cette analyse, ce qui correspond environ 1'200 personnes
(2006). Lenqute a t rgulirement reconduite depuis 2003 ; lobjectif de cette tude est
de cerner le profil des demandeurs de logements et de dcrire leurs souhaits en termes de
nouveaux logements.

Lenqute Habiter Genve ! O, quand et comment ? , conduite en 2005 par la


Banque Cantonale de Genve, sest attache aux besoins en logements des Genevois
(BCG, 2005). Cette tude porte sur 812 habitants du Canton (83% de locataires et 17% de
propritaires), slectionns selon un chantillon reprsentatif (enqutes en face--face).
Les personnes souhaitant venir stablir Genve et celles domicilies hors canton (mais
dans lagglomration) ne sont pas prises en considration. Cette tude a pour principal
objectif dvaluer la part des acheteurs de biens immobiliers potentiels ; les rsultats
permettent de justifier, dans une certaine mesure, le dveloppement ncessaire de loffre
de logements et son financement.

Le sondage Habitat sant (2004), ralis par le centre universitaire dcologie humaine
(CUEH, Unige), constitue lun des volets dune vaste enqute mise sur pied par lOMS sur
le thme des relations entre habitat et sant ; Genve y a particip aux cts de 7 autres
villes europennes. Lenqute a port sur les communes de Genve (environnement
urbain dense et diffrenci, sujet des nuisances diverses), Versoix (zone priphrique du
canton, nuisances ariennes et ferroviaires), Onex (cit satellite avec une proportion
importante de logements sociaux) ; 333 mnages (correspondant 710 individus) ont t
interrogs sur leur tat de sant et sur la perception quils se font de leur logement et lieu
de rsidence. Ce sondage a t complt par une inspection de ltat du logement de
chaque mnage enqut.

Pour la partie franaise de lagglomration (Ain, Haute-Savoie), notre connaissance aucun


sondage na t effectu. Bien que des tudes relatives la demande de logements existent (voir

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par exemple Etude des besoins en logement, Haute-Savoie 2005-2010 DDE, 2006), elles ne
donnent pas dindications sur les raisons qui motivent les choix rsidentiels. Nous nous baserons
donc sur quelques lments fournis dans lenqute du dpartement de gographie (Unige, 2007) et
dans lenqute Bolzman, Vial (2007) dune part, sur des enqutes nationales, dautre part. Ces
dernires devront tre utilises avec la plus grande prudence, rien nindiquant que la situation
rgionale soit comparable celle de la France toute entire. A vrai dire, on sait que si les structures
de loffre de logements sont assez proches, les prix pratiqus sont trs nettement suprieurs dans
cette partie de la rgion Rhne-Alpes. Par ailleurs, des nuances (centre versus priphrie,
catgories socio-professionnelles, etc.) seront apportes aussi souvent que possible.
-

Le sondage Les Franais et leur habitat. Perception de la densit et des formes


dhabitat (2007) a t ralis par lObservatoire de la Ville et lInstitut TNS Sofres auprs
dun chantillon national de 1000 personnes reprsentatives de la population franaise, en
face--face et selon une stratification gographique. Cette tude met en vidence le
paradoxe entre un dsir dintimit (maison individuelle) et de convivialit (vivre
ensemble) dune bonne partie de la population ; elle montre quel point la notion de
densit est complexe.

Nexity, important oprateur immobilier franais, ralise rgulirement par le biais de


linstitut de sondage TNS Sofres des enqutes sur la situation du logement en France et
sur les aspirations des mnages, plus prcisment en termes de choix de rsidence et
dvaluation de laction publique. Des lments ont t tirs des sondages suivants : Les
Franais et la situation en matire de logement (1'000 personnes interroges en face-face reprsentatives de la population franaise, 2005 ; 2006), Les Franais, les maires et
la situation en matire de logement (1'000 personnes interroges en face--face
reprsentatives de la population franaise et 400 maires par tlphone, 2007), Les
Franais et la crise du logement (1'000 personnes interroges en face--face
reprsentatives de la population franaise, 2008).

Le rseau des agences immobilires Century 21 a ralis (2007), pour la seconde fois, une
enqute Le logement idal des Franais afin de cerner les facteurs dterminant le choix
dun logement, ses attributs essentiels ainsi que sa localisation prfrentielle (en termes
daccessibilit aux transports et aux commerces et services). Cette tude a port sur un
chantillon reprsentatif de 4'542 personnes.

Le sondage Quelques opinions et aspirations en matire de logement (2008),


rcemment ralis par le Centre de recherche pour ltude et lObservation des conditions
de vie (Credoc) la demande du Ministre du logement et de la Ville, a pour objectif
dinvestiguer des thmatiques comme celle de laccession la proprit, lhabitat social et
les travaux dans le logement ; enfin, une part importante de ltude est consacre aux
reprsentations du logement, donnant lieu la construction dune typologie de la
population. Les interviews ont t ralises en face--face en juin 2008 auprs dun
chantillon reprsentatif de 2000 personnes.

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Le sondage La maison individuelle : vision des lus et des Franais (2004) a t


ralis par le Centre de recherche pour ltude et lObservation des conditions de vie
(Credoc) la demande de lUnion des maisons franaises (UNCMI). Lenqute est
construite en deux parties : la premire tente de cerner la place quoccupe le logement
dans la politique durbanisation des lus de 22 communes de tailles et de rgions varies
(entretiens qualitatifs) ; la seconde qui nous intresse dans le cadre de cette tude - vise
analyser les reprsentations que les Franais se donnent du logement idal
(questionnaire tlphonique ; 1000 personnes selon la mthode des quotas).

Lassociation Habitat et Humanisme. Le monde est notre maison qui oeuvre contre le
mal-logement, a men, loccasion de son 20e anniversaire, un sondage Les Franais, le
logement et la mixit sociale (2005). Cette tude qui porte sur les perceptions des
Franais face la crise du logement, ainsi que sur leur degr dacceptation des nouveaux
logements sociaux, a t ralise en face--face par TNS Sofres auprs de 1'000
personnes reprsentatives de lensemble de la population.

Lenqute nationale Logement de lInstitut national de la statistique et des tudes


conomiques (INSEE) (2006) dcrit les caractristiques socio-dmographiques et
conomiques des mnages et les modalits doccupation de leur rsidence principale ;
bien quessentiellement quantitative, cette enqute donne quelques indications sur lopinion
des mnages franais lgard de leur logement. Elle porte sur 43000 logements
rpondants et fait suite une srie denqutes ralises tous les quatre ans et dont la
premire remonte 1955. Elle fournit un complment qualitatif au recensement de la
population qui, en France, porte aussi sur les logements.

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Tableau rcapitulatif des tudes disponibles :


Territoires danalyse
Agglomration
Dpt Gographie (Unige)
(2007)
Bolzman, Vial (2007)

Romandie
Chambre vaudoise
immobilire et Union
suisse des
professionnels de
limmobilier (2007)
Canton de Genve
Socit des rgisseurs et
Laboratoire dconomie
applique (Unige) (2006)
Banque cantonale de
Genve (2005)

Centre universitaire
dcologie humaine
(CUEH) (2004)
Ain et Haute-Savoie
Observatoire de la Ville
(2007)
Nexity (2005, 2006,
2007, 2008)

Thmes traits

Echantillon

Priodicit

Identit, attachement aux lieux,


significations de la frontire
Modes de vie et appartenances
identitaires

346 personnes selon


des groupes-cibles
10 entretiens auprs de
lchantillon initial (491
travailleurs frontaliers
slectionns
alatoirement)

Ponctuel

Niveau de satisfaction des


locataires ; perception des
relations avec les bailleurs et
les associations

1'000 locataires
Tous les deux ans
romands (1/3 Genevois, depuis 1999
1/3 Vaudois, 1/3 reste
de Romandie)

Description du profil des


1'200 personnes la
demandeurs de logements et de recherche de
leurs souhaits
logements Genve ;
rponses sur Internet
Besoins et souhaits rsidentiels 812 habitants du
des propritaires et locataires
Canton selon un
chantillon reprsentatif

Reconduit
semestriellement
puis annuellement
depuis 2003.
Ponctuel

Relations habitat et sant ;


perception de ltat de sant, du
logement et de lenvironnement
immdiat

333 mnages des


communes de Genve,
Versoix et Onex

Ponctuel, sinscrit
dans un
programme de
lOMS

Dsir de maison individuelle et


de convivialit ; notion de
densit
Situation du logement, souhaits
et valuation de laction
publique

1'000 personnes selon


un chantillon
reprsentatif
Environ 1'000
personnes selon un
chantillon reprsentatif
pour chacune des
enqutes
4'542 personnes selon
un chantillon
reprsentatif
2'000 personnes selon
un chantillon
reprsentatif

Ponctuel

Century 21 (2007)

Facteurs de choix du logement

Credoc, Ministre du
logement et de la Ville
(2008)

Accession la proprit, habitat


social et travaux dans le
logement ; reprsentations du
logement.

Credoc, Union des


maisons franaises
(2004)
Habitat et Humanisme
(2005)

Reprsentations du logement
idal

Insee (2006)

Ponctuel

Perceptions face la crise du


logement et acceptation des
logements sociaux
Caractristiques sociodmographiques et
conomiques des mnages ;
modalits doccupation des
logements et indications sur le
degr de satisfaction

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1'000 personnes selon


un chantillon
reprsentatif
1'000 personnes selon
un chantillon
reprsentatif
43'000 mnages selon
un chantillon
reprsentatif

Reconduit
annuellement avec
des variantes de
questions
Reconduit pour la
seconde fois
Ponctuel

Ponctuel

Ponctuel
Reconduit tous les
quatre ans ;
premire enqute
en 1955

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2.2. Dmarche adopte


Lhtrognit des tudes recenses et des motivations qui ont conduit leur ralisation rend leur
comparaison difficile. En particulier, les typologies de motivations rsidentielles et de qualits des
lieux dhabitats adoptes dans lanalyse diffrent normment. Cet tat de fait rend prilleux, et
surtout trs peu fiable dun point de vue statistique, tout exercice visant rapprocher leurs
rsultats. Toutefois, dans un souci de traitement harmonis de ces tudes et didentification de
leurs apports respectifs, lanalyse prsente sest efforce de reprer dans ces tudes les
informations relatives deux familles de caractristiques dans les aspirations rsidentielles des
mnages. Pour chaque tude, il sest agi destimer la valeur explicative que les auteurs
reconnaissent chacune de ces familles.
Ces deux familles de caractristiques sont :
-

Les facteurs lis lindividu : ce sont les spcificits socio-dmographiques, lge et la


position dans le cycle de vie (couple, famille, retraite), le cycle professionnel (changement
de revenu et de statut social), la composition de la famille et le statut social. On gardera
notamment lesprit que deux tendances fortes influent considrablement les choix en
matire de mobilit rsidentielle : le vieillissement de la population et la dcohabitation des
individus qui composent les mnages sont des facteurs dcisifs en terme de mobilit
rsidentielle.

Les facteurs lis lhabitat : ce sont le logement qui constitue lunit de base, lespace de
la sphre familiale et intime ; lenvironnement proche renvoie limmeuble, aux liens entre
espaces collectifs intrieur et extrieur, au rseau du voisinage et aux relations sociales ; le
quartier est le lieu intgrant les quipements communs et infrastructures telles les coles,
les transports communs, les espaces verts et autres espaces publics. Les attentes vis--vis
du logement sont indissociables de celles relatives lenvironnement proche et au quartier,
certains mnages privilgiant mme ces deux dernires dimensions sur le logement.

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2.3. Principaux rsultats


Prambule : le caractre lacunaire des tudes disposition permet uniquement de donner
quelques indications quant aux aspirations rsidentielles des mnages de lagglomration
franco-valdo-genevoise ; les limites de ces sondages et de lexercice consistant les
juxtaposer sont exposes dans la partie 2.4.

2.3.1. Diagnostic de la situation actuelle : sources de satisfaction et


dinsatisfaction
Les sondages dans leur ensemble font apparatre une certaine contradiction entre une valuation
globalement favorable des conditions de logement et une insatisfaction qui sexprime aisment ds
que les questions deviennent plus prcises.
Les taux de satisfaction relative aux conditions gnrales de logement, tels quils sont
enregistrs par les tudes qui ont cherch les circonscrire, sont levs. Mais on aura loccasion
de dire plus loin que les spcialistes saccordent pour reconnatre une fiabilit trs rduite ce
type de questionnement.
Selon lenqute BCG (2005), les propritaires genevois sestiment trs satisfaits ou
satisfaits de leurs conditions actuelles de logement (90%), les locataires lgrement moins
(74%) pour les mmes catgories de sondage. Dans lenqute CVI/USPI (2007) portant sur les
locataires romands, 85% des sonds genevois se disent trs satisfaits ou assez satisfaits
de leurs conditions de logement, ces pourcentages tant stables et lgrement suprieurs (91%)
pour les locataires vaudois.
Selon les enqutes nationales Logement de lINSEE, lapprciation des mnages sur leurs
conditions de logement sest amliore au cours des dernires annes : prs de trois quart des
sonds les qualifient actuellement de satisfaisantes ou trs satisfaisantes ; les propritaires
ou accdants la proprit se disent dans lensemble plus satisfaits que les locataires.
Dans le mme temps, les sources dinsatisfaction exprime sont nombreuses et trs
diffrencies entre les diffrents territoires qui composent lagglomration :
Du ct suisse, les principaux problmes voqus sont :
-

Pnurie de logements : une importante majorit (94%) de locataires genevois relve la


difficult trouver un logement ( beaucoup plus difficile et un peu plus difficile quil y a
cinq ans ). Ce pourcentage est plus faible dans la partie vaudoise de lagglomration
(75%), tout en restant leve (CVI/USPI, 2007).

Cots : 53% des sonds genevois considrent quils ne disposent pas de capacits
financires suffisantes pour dmnager dans un meilleur logement sils le dsiraient et
24% disent avoir de la peine payer leur loyer (CUEH, 2004). Lenqute CVI/USPI (2007)
confirme ce rsultat en montrant que prs de six personnes sur dix estiment ne pas pouvoir

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payer un loyer plus lev quaujourdhui. Par ailleurs, 32 % des locataires genevois et 24%
des locataires vaudois estiment que leurs logements sont actuellement beaucoup ou
plutt chers ; les jeunes et les foyers avec enfants qui se voudraient les plus mobiles
sont les plus critiques par rapport au prix des loyers (CVI/USPI, 2007). Ces rsultats
soulignent le manque de choix dune importante partie de la population face un march
du logement prsentant de faibles taux de vacance et une offre restreinte.
-

Nuisances sonores de lenvironnement proche : ce facteur est voqu par la moiti environ
des sonds comme tant une proccupation essentielle qui a des impacts ngatifs sur le
sommeil et ltat de sant en gnral. Les causes de bruit cites sont la promiscuit avec
les voisins et le trafic routier (CUEH, 2007).

Taille du logement : dans ltude du LEA (2006), le fait davoir un logement trop exigu est
cit comme le principal inconvnient des Genevois (46%), ceci avant mme dautres
facteurs comme le bruit ou le cot du logement. Cette source dinsatisfaction apparait aussi
dans le sondage de la BCG (2005), puisque ce dernier montre que les locataires, aussi
bien que les propritaires, citent la taille du logement comme souci principal lors dun
ventuel dmnagement.

Du ct franais, une large majorit de sonds lchelle nationale (83%) soulignent la crise de
limmobilier actuelle et parmi ceux-ci, 82% estiment que cette crise aura des consquences fortes
sur lensemble de lconomie. Par ailleurs, plus dun tiers pensent que les choses en matire de
logement vont rester sans changement (38%) ou plutt se dtriorer dans les annes venir
(37%) (Nexity, 2008). En comparaison avec 2007 (campagne prsidentielle), prs de la moiti des
sonds (42%) pensaient que la situation en matire de logement allait samliorer.
Les difficults suivantes sont releves par les personnes interviewes :
-

Pnurie de logements : environ 9 Franais sur 10 relvent la difficult trouver un


logement, ce sentiment tant largement partag par lensemble des catgories de la
population, avec une dominante chez les professions intermdiaires (92%), les
sympathisants de gauche (90%) et les habitants des agglomrations de plus de 100'000
habitants (Nexity, 2006). La diminution du nombre de logements construits (Nexity, 2008)
et le manque de logements sociaux sont par ailleurs relevs (32%) (Habitat et Humanisme,
2005)

Cots : la chert des logements (85%) (Nexity, 2005), le cot lev des logements (83%)
(Habitat et Humanisme, 2005) et la difficult financer lachat dun logement (taux
dintrts levs et/ou obtention dun crdit) (81%) sont largement cits (Nexity, 2008).
Ainsi, laccession la proprit semble, pour une majorit, plus difficile atteindre
quauparavant ; il est par ailleurs relev, que les jeunes mnages (25-34 ans) ont une
perception trs aigu de la difficult trouver un logement et tout particulirement en
accession (83%) (Nexity, 2007). Lanalyse des reprsentations lies au logement rvle
que ce dernier est peru par une part importante de la population comme une source de
charges et de dpenses (58%) et de tracas quotidiens (34%) (Credoc, 2008).

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Si lchantillon denqute correspondait exclusivement notre primtre dtude (Genevois


franais), il est fort probable que ces deux premiers motifs seraient voqus de faon plus
marque encore.
-

Nuisances lies lenvironnement proche : lapprciation positive/ngative de son


logement est troitement lie celle son environnement immdiat ; ainsi, 29% des
mnages qui sous-estiment la qualit de leur logement ont de mauvaises relations avec
leur voisinage, 29% sont gns par le bruit, 24% sont confronts des problmes
dinscurit et 19% estiment mauvaise la qualit de lair de leur quartier (Insee, 2006).

2.3.2. Rester : quels motifs ?


Interrogs sur les raisons de ne pas dmnager, les locataires genevois (BCG, 2005) citent les
trois raisons principales : une satisfaction gnrale relative leur logement, un environnement
proche favorable (verdure, rseau TPG) et un certain attachement au quartier. Les facteurs lis au
cadre de vie jouent donc ici un rle essentiel.
Cependant, les locataires motivent aussi, en second lieu, leur dsir de rester sur place par les
conditions trs dfavorables du march actuel : les prix des loyers sont dits trop levs ailleurs
et, pour ce qui les concerne, favorables dans la situation actuelle ; ce dernier lment
surprenant de prime abord - peut correspondre des mnages installs de longue date qui
compareraient leur loyer actuel celui quils pourraient payer sils devaient signer un nouveau bail.
Par ailleurs, la pnurie de logements louer , les revenus trop faibles et le march tendu
sont cits, lments mettant clairement en vidence le manque de choix et les contraintes qui
touchent les locataires genevois.

2.3.3. Dmnager : quels motifs ?


Quels sont les vnements et les motivations qui poussent les individus changer de domicile ?
Ltude du LEA (2007) met en vidence les liens troits entre cycle de vie et dmnagement des
Genevois ; ainsi, les raisons suivantes sont nonces : modification du statut familial (mariage, vie
commune, divorce) ; changement du nombre de personnes par mnage (jeunes qui partent/arrive
des enfants) ; changement socio-professionnel (emploi/revenu). A cela sajoute le dsir de devenir
propritaire qui peut apparatre comme un facteur dcisif de dmnagement (BCG, 2005). Ce sont
logiquement les jeunes rpondants, et en corrlation les foyers avec enfants, qui sont le plus
souvent en situation de recherche de logement (64% des 18 34 ans contre 22% des plus de 50
ans) (CVI, USPI, 2007).
A lchelle de la France entire, on trouve le mme type dindications ; le souhait de
dmnagement est avant tout li lge (pour une large part les moins de trente ans et les
personnes de 30 39 ans) (Insee, 2006). Ce sont donc les jeunes mnages et les nouvelles
familles, qui se montrent les plus mobiles. Par ailleurs, ce qui motive, pour une large part, les
dmnagements, cest le dsir de changer de type de logement (de lappartement la maison
individuelle) et de statut doccupation (de locataire propritaire).

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2.3.4. Nouvel habitat : critres de choix


Quelles prfrences les mnages expriment-ils quand les enqutes les questionnent sur les
attributs du logement et au cadre de vie (environnement proche et quartier) ?
Les locataires genevois interrogs recherchent (BCG, 2005), en cas de dmnagement, un objet
possdant un balcon/une terrasse, mieux situ, plus grand, et moins expos aux nuisances
sonores. Viennent ensuite les critres lis la rputation du quartier, la scurit et au voisinage.

Source : Banque cantonale de Genve (2005)

Ces rsultats sont confirms par ltude CVI/USPI (2007), qui souligne limportance de la taille du
logement dune part, de lenvironnement proche ( calme et plaisant ), dautre part ; enfin, ltude
du LEA (2006) va dans le mme sens en montrant que la prsence dun balcon (50%) et dun
ascenseur (34%) est certes importante, tout comme le sont le calme (42%) et la proximit aux
espaces verts (35%).
Le facteur financier ( objet moins cher ) et la possession dun jardin ne sont cits quen dernier
lieu (BCG, 2005). Ces derniers rsultats qui peuvent surprendre de prime abord sexpliquent
vraisemblablement par le ralisme, teint de fatalisme, dont font preuve les Genevois,
gnralement bon connaisseur de ltat du march de limmobilier : la probabilit dobtenir un
logement meilleur march et possdant un jardin est si faible que beaucoup de mnages ne
lenvisagent mme plus.
Pour les Franais sonds, les critres de choix dun nouvel habitat sont le cot du logement (52%),
suivi par lenvironnement social et le voisinage (39%) et enfin la proximit des commerces et du
lieu de travail (Habitat et Humanisme, 2005).

Si vous pouviez ou si vous deviez changer de logement, parmi les critres de choix suivants,
quel est celui qui serait le plus important pour vous ? (1)

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- Le cot du logement
- L'environnement social, le voisinage
- La proximit des commerces
- La proximit de votre lieu de travail
- La prsence d'espaces verts
- La proximit des transports
- La qualit des coles du quartier
- La possibilit de stationner facilement
Sans opinion

%
52
39
28
22
19
14
12
5
1

(1) Le total des % est suprieur 100, les personnes interroges ayant pu donner deux rponses.
Source : Habitat et Humanisme, 2005.

Ces catgories se retrouvent dans lenqute Century 21 (2007) pour laquelle le prix, le calme, la
proximit des commerces et transports et le quartier viennent en premires positions, avant
lesthtique et la fonctionnalit du logement lui-mme. Ainsi, 66% des personnes interroges
souhaitent que les commerces et services soient moins de 15 minutes de leur logement et 33%
souhaitent que les transports soient moins de 500 mtres de leur domicile.
Lenqute de lObservatoire de la Ville (2007) souligne que cest avant tout la prsence dun jardin,
un logement plus grand, une vue agrable et une bonne accessibilit (commerces et loisirs) qui
apparaissent comme essentiels, les deux premiers critres tant majoritairement slectionns par
les jeunes familles.
Lenqute Credoc (2004) va dans le mme sens en montrant que les trois lments les plus
importants pour le choix du logement, sont la prsence dun jardin (58%), la localisation (45%) et
lenvironnement immdiat (42%). Les aspects relatifs au logement proprement dit (taille, disposition
des pices, aspect, etc.) ne viennent quaprs.
Ces rsultats soulignent, dans leur ensemble, limportance dun cadre de vie peru comme
agrable (calme, verdure), mais aussi pratique en termes daccessibilit (transports, commerces et
services).
Enfin, lenqute Credoc (2008) sintresse aux valeurs lies lhabitat ; elle met en vidence le fait
que le logement est avant tout peru comme un lieu o on se sent labri (92%), ceci de faon
dominante chez les propritaires et les retraits. Par ailleurs, il reprsente une scurit face
lavenir (70%), un bien patrimonial pour la famille (54%), mais aussi des charges et des
dpenses (58%), une source de tracas quotidiens (34%) et un lieu quon souhaite avant tout
quitter (24%).
Diriez-vous que pour vous et votre famille, votre logement cest.

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Source : Credoc, 2008.

De part et dautre de la frontire, la proccupation environnementale semble stre


progressivement diffuse : en effet, 78% des sonds franais disent envisager de payer davantage
une construction respectant les principes du dveloppement durable ; une attention toute
particulire devant tre accorde la qualit des matriaux utiliss et celle du chauffage et de
lisolation thermique (Credoc, 2004). Cette question, reformule par le Credoc dans son enqute
rcente (2008), met en vidence le fait que 63% des enquts sont prts, dans un souci de
protection de lenvironnement, faire des travaux ou des amnagements dans leur logement, dans
le but dconomiser leur consommation dnergie. Les propritaires sont plus motivs (68%) (sauf
ceux qui ont plus de 70 ans), ainsi que ceux rsidant en habitat individuel (67%), qui sont diplms
(81%) et qui ont des revenus considrables (81%). Cependant, ce pourcentage reste relativement
lev (58%) pour ceux qui ne sont pas propritaires.
Lenqute Nexity (2007) va dans le mme sens en soulignant que la moiti des sonds se disent
prts acheter un logement cologique plus coteux, cette proportion slevant 70% (et 86%
pour les jeunes mnages) si une aide de lEtat est verse.
Paralllement, six locataires romands sur dix seraient disposs accepter une lgre hausse
de loyer pour financer des investissements permettant des conomies dnergie et entranant une
baisse des charges . Relevons que les avis sont proches pour les jeunes et les personnes ges,
les mnages de niveau social les plus modestes et ceux pour qui le loyer reprsente une charge
financire assez importante, tant les plus rticents cette ide (CVI/USPI, 2007).

2.3.5. Types de logement : habitat individuel ou collectif ?


Les locataires genevois recherchent, en cas de dmnagement, avant tout des locations (70 %)
de type appartements , les 3 et 5 pices tant privilgis ; il en est de mme des propritaires
potentiels qui souhaitent, pour une bonne part (45%), des appartements, alors que 36% de la

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population sonde se montre indcise et seulement 18% optant pour des maisons individuelles ou
mitoyennes (BCG, 2005).
Les sondages conduits lchelle de la France entire montrent que prs de neuf franais sur dix
sont sduits par lhabitat individuel ; parmi les catgories dhabitat individuel, cest la maison
individuelle isole qui remporte le maximum de suffrages (56%), suivie par la maison individuelle
dans un ensemble pavillonnaire (20%) et le petit habitat individuel en ville (11%) ; les catgories
lies lhabitat collectif ne viennent quen second lieu.
Ces choix sont pondrs de la manire suivante : la maison individuelle isole est privilgie par
les jeunes familles (71%) ; linverse, les seniors retraits sont moins de quatre sur dix faire ce
choix, la contrainte de la mobilit et la ncessit dun accs rapide aux services tant
prdominantes. La position dans le cycle de vie joue donc ici un rle essentiel (Observatoire de la
Ville, 2007).

Source : Observatoire de la Ville (2007)

Les valeurs auxquelles lhabitat individuel est associ sont essentiellement positives : calme,
intimit, anonymat (maison individuelle isole) et convivialit (maison individuelle dans un
ensemble pavillonnaire ou le petit habitat individuel en ville). A linverse, lhabitat collectif est
associ linscurit, lanonymat et la densit (Observatoire de la Ville, 2007).

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Source : Observatoire de la Ville (2007)

Lenqute du Credoc (2004) confirme ces ides : la maison individuelle reprsente le logement
idal pour 82% des Franais ; elle est apprcie car cest un logement sur mesure , qui
permet de constituer un patrimoine , reprsente un idal pour les familles avec enfants et
enfin contribue une bonne qualit de vie. Enfin, 72% des personnes interroges estiment que la
vie en maison individuelle ne les loigne pas de tout , la perception de la distance aux services
et infrastructures tant donc subordonne au dsir dhabitat individuel.
De faon gnrale, la maison signifie une certaine matrise du cadre de vie ; ainsi, la perception du
bruit est troitement lie au type dhabitation : si 85% des sonds disent que le bruit constitue une
gne en appartement, ils sont seulement 3% le ressentir en maison individuelle. Ce sont les
nuisances sonores lies aux activits domestiques qui sont avant tout perues comme
drangeantes en appartement, bien que les sources de bruit soient aussi prsentes en maison
individuelle (circulation automobile, tondeuses, barbecues, etc.). Enfin, la maison individuelle est
largement associe une absence de conflits de voisinage, ces derniers tant attribus lhabitat
collectif (70% des sonds, pour une majorit de personnes seules avec enfants et de moins de 40
ans) (Credoc, 2004).
Ainsi, si les rsultats confirment bel et bien le souhait majoritaire dhabitat individuel, ils montrent
aussi quil est essentiel de cerner les valeurs qui lui sont associes. Proximit avec la nature,
jardin, environnement, ce sont elles, aussi bien que la maison en tant que telle, qui guident les
choix rsidentiels.

2.3.6. Statut dhabitant : locataire ou propritaire ?


Une grande majorit de Genevois (76 %) ne dsirent pas acheter son logement ou y a renonc,
les raisons voques tant avant tout le cot (constructions et terrains onreux ; entretien coteux ;
fonds propres et revenus insuffisants ; loyer actuel favorable), le manque de logements et de

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terrains disponibles et le fait que le march locatif fonctionne trs bien (50%) (BCG, 2005). Ce
rsultat nest gure tonnant, les possibilits daccession la proprit Genve tant
extrmement limites et la qualit du dispositif de protection des locataires permettant de relativiser
lattrait de la proprit.
Ltude CVI/USPI (2007) donne des pourcentages lgrement diffrents : cinq locataires romands
sur dix aimeraient beaucoup ou assez devenir propritaires dun logement ; cependant, cet
engouement initial est relativis par le fait que 18% des personnes dsirant tre propritaires
pensent ne jamais y parvenir et que 27% nont aucune ide du temps quil leur faudra .
Pour ceux qui envisagent cette possibilit, devenir propritaire signifie avant tout pour les
Genevois, changer de statut, acqurir un logement plus grand et mieux situ, ceci dans un quartier
plus sr et calme (BCG, 2005).
Du ct franais, le dsir de devenir propritaire est important dans lensemble du pays ; ainsi,
prs de la moiti des locataires actuels (47%) souhaiteraient accder la proprit dans un avenir
proche. Lanalyse sociodmographique des rponses met en vidence des clivages lis lge et
au statut socioculturel : cest en effet principalement entre 25 et 40 ans que ce souhait sexprime le
plus, cest--dire pour les mnages qui commencent avoir des enfants et/ou qui sont les plus
diplms et aiss. Parmi les aspirants la proprit, 83% dsirent acqurir une maison individuelle
contre seulement 17% qui optent pour lappartement en immeuble (Credoc, 2008).
Ces pourcentages sont proches pour lhabitat social ; en effet, 41% des rsidents en habitat social
souhaiteraient accder prochainement la proprit. Parmi ces rpondants, 85% prfreraient la
maison individuelle et seulement 15% un appartement. Enfin, 30% des locataires de lhabitat social
seraient intresss lachat de leur logement actuel si cela leur tait propos (essentiellement
ceux qui habitent un logement social individuel et qui ont des enfants) (Credoc, 2008).
La quasi-totalit des propritaires de maisons individuelles (91%) estiment que cette situation est
idale ; les propritaires dappartement se montrent moins convaincus (46%) (Credoc, 2004).
Cependant, la crise immobilire de ces dernires annes semble avoir quelque peu branl les
souhaits de construction ; les problmes li la proprit sont relevs : endettement (72% des
sonds), complexit de lopration (72%), possibilit de dboucher sur un produit dfectueux
(61%), entretien (61%) (Credoc, 2004).

2.3.7. Lieu de rsidence : centre, priphrie, lieu dorigine ?


Parmi les habitants de lagglomration, la majorit des interviews privilgie, dans ses choix de
rsidence, le lieu dorigine (correspondant la nationalit, au canton et au dpartement). Cette
prfrence est plus marque pour les mnages du canton de Genve et ceux de Haute-Savoie
(Dpartement de gographie, Unige, 2007).
Ltude BCG (2005) souligne de son ct un attachement des Genevois leur canton : en cas
dacquisition dun logement, 89% des personnes interroges disent prfrer sinstaller dans le

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canton voire dans la ville de Genve. Ce dernier rsultat est surprenant si lon considre la forte
proportion des acqureurs de rsidences individuelles (principales et secondaires) en dehors des
frontires cantonale et nationale. Par contre, les locataires sont, quant eux, plus mobiles,
montrant une prfrence pour le canton de Vaud (42 %), bien avant la Ville et le canton de Genve
(32%) et la France voisine (18%).
Plus gnralement, lenqute Identits et territorialits dans lagglomration transfrontalire
franco-valdo-genevoise (Dpartement de gographie, Unige, 2007) indique que les habitants de
lagglomration expriment des opinions trs contrastes sur le bien-fond de migrations
rsidentielles transfrontalires. Les personnes enqutes estiment dans une large majorit que
cest un droit ou cest normal de franchir la frontire pour sinstaller dans la rsidence de
son choix et quil ne doit pas y avoir de prfrence nationale en la matire. De ce point de vue, la
frontire constitue une dmarcation peine plus marque que les limites cantonales et
dpartementales. Mais si les travailleurs frontaliers sont les plus enclins se prononcer de la sorte,
on trouve une minorit significative de personnes qui pensent le contraire.
Pensez-vous que franchir la frontire pour votre rsidence, cest
(% des rponses oui et plutt oui )
tous (364 enquts)

Frontaliers (65)

prendre le logement
d'un rsident sur place
ncessaire
une chance
normal
un droit
0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Source : Dpt de gographie, Unige (2007).

Les sentiments identitaires des travailleurs frontaliers sont analyss dans ltude Bolzman, Vial
(2007) ; cette dernire montre que les frontaliers se sentent dans leur immense majorit Franais ;
la hirarchie des rponses indique que la condition de frontalier vient ensuite, puis lappartenance
lEurope et enfin la rgion franco-genevoise (dans son ensemble ou des dpartements en
particulier). Deux catgories principales de populations se distinguent : les premiers, nomms
frontaliers , se caractrisent par un attachement existentiel la France, la frontire tant perue
comme une ligne de dmarcation nette. Ce groupe dont le statut socio-professionnel est
relativement modeste a un nombre rduit dactivits pratiques et relationnelles transfrontalires et
une relative ignorance de la vie politique suisse et genevoise. A loppos, le groupe des
rgionalistes franco-genevois , bien que conscient de la fragmentation de lagglomration, la

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peroit comme un ensemble fonctionne l; ce groupe montre, par ailleurs, un sentiment commun
dappartenance la rgion franco-genevoise, quil considre comme un terroir et un espace
gographique soud par une histoire commune . Enfin, les rgionalistes franco-genevois se
distinguent des frontaliers par leur statut socio-professionnel relativement lev, un nombre
plus important dactivits et de relations au sol suisse et une meilleure connaissance de la sphre
politique.
En cohrence avec le dsir dhabitat individuel soulign prcdemment, les tudes conduites
lchelle de la France entire font apparatre un facteur essentiel : le rejet de la concentration
urbaine ou de la densit, ce qui revient une apprciation ngative des centres-villes.
A linverse, cest le souhait de nature ou de campagne qui dicte, pour une large part, les choix de
localisation (33%) (Observatoire de la Ville, 2007).

Source : Observatoire de la Ville (2007)

Lenqute Credoc (2004) va dans le mme sens puisquelle montre que le logement idal se
situerait, pour 61% des personnes interroges, dans une ville moyenne ou petite et pour 23%
seulement, dans une grande commune. Lge, le revenu et la structure familiale font apparatre les
clivages suivants : le centre attire avant tout les retraits, les personnes seules et ceux qui
prfrent la vie en appartement, tandis que la priphrie est le lieu privilgi des cadres et des
familles. Enfin, parmi les cadres, les cadres suprieurs prfrent la priphrie dune grande ville,
alors que les cadres moyens privilgient la priphrie des communes moyennes et petites.
Ainsi, le mythe de la maison individuelle la campagne - comme unit familiale - est dominant pour
de nombreux choix rsidentiels, lenvironnement priurbain tant conu comme cadre de vie
privilgi (moins dense, relativement vert, etc.).
Ces choix rendent clairement compte de la difficult que les urbanistes rencontrent dans la
conception des tissus urbains denses et attractifs ; cependant, si ces phnomnes sont visibles, les
raisons profondes des choix rsidentiels restent encore explorer : refus de la ville en tant que

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telle ? Ou des types dhabitat (collectif) urbains ? Des modes de sociabilit associs et des modes
de vie quelle implique ? (Observatoire de la Ville, 2007).
Lenqute Habitat et Humanisme (2005) permet de nuancer ces tendances : sils sont interrogs
sur les lments dterminants le choix de la rgion dhabitation, cest la proximit de la nature qui
vient en premire position (53% des sonds) ; cependant, le march du travail (33%) et la qualit
de desserte de la rgion (22%) ont leur importance.
Ce dernier rsultat met en vidence le paradoxe, entre le mythe de la maison individuelle la
campagne - synonyme de bien-tre - et la recherche dune certaine mobilit professionnelle,
associe la modernit et la flexibilit.
Par consquent, mme si cela napparat que peu dans les sondages, certains urbanistes estiment
que lon est en train de passer dune demande trs homogne en matire de logement une
demande beaucoup plus diversifie. Ainsi, aux cts du dsir toujours prsent de maisons
individuelles loignes du centre, merge le souhait de logements locatifs collectifs plus prs des
centres ou en proche couronne. Bien quon ne puisse conclure un renversement de tendances, il
est essentiel de tenir compte de cette diversification croissante des choix rsidentiels.

2.4. Limites des tudes


Les tudes regroupes ici et mises en perspective permettent peut-tre de dgager certaines
tendances et certains contrastes dans lagglomration transfrontalire. Mais leur utilit pratique
reste trs limite pour plusieurs raisons :
Comparabilit des chantillons et des enqutes :
-

Ces tudes ont le plus souvent t conues indpendamment les unes des autres sans
que leur comparabilit terme soit envisage. Ds lors les chantillons (les groupes de
population retenus, mais aussi ceux qui sont carts), les procdures denqute
(questionnaire administr en direct ou par Internet, entretien semi-directif ou libre, etc.) et
les observations sont trop peu comparables pour quil soit raisonnable den additionner les
conclusions.

Ces tudes sont toutes assez rcentes (moins de 5 ans) ; toutefois les conditions du
march immobilier ont t tellement variables quil ne faut pas exclure que des rsultats
obtenus il y a trois ans, si fiables quils furent dun point de vue statistique (Habitat et
Humanisme, 2005), soient dsormais obsoltes.

De ce point de vue, ce sont assurment les enqutes qui reproduisent rgulirement leur
protocole lidentique qui sont les plus intressantes (LEA ; CVI/USPI). Elles sont les
seules permettre de vritables comparaisons et la saisie dune volution dans le temps.
Mais ces tudes sont trs peu nombreuses.

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Porte thmatique des tudes :


-

Certaines tudes limitent leur porte quelques lments dans la construction du choix
rsidentiel : le logement, ou lenvironnement, ou laccessibilit par exemple, rarement deux
ou trois de ces lments la fois. Ainsi, la relation entre lhabitat et son territoire est un
thme peu travaill par les commanditaires des tudes, ce qui empche de prendre en en
compte les dynamiques urbaines densemble. Or on sait bien que les choix individuels en
la matire sont multi-factoriels et rpondent des arbitrages qui pondrent limportance de
chacun.

Les critres daccessibilit (temps de circulation quotidien, desserte en transport en


commun, etc.) dans le choix dun logement sont trs peu pris en compte par ces tudes. Or
on sait combien ce critre est devenu important avec laugmentation des dplacements
pendulaires. La priorit donne aux questions de mobilit dans le Projet dagglomration
trouve donc trs peu de matire rflexion dans les tudes disponibles.

Adquation des tudes au primtre du Projet :


-

Beaucoup dtudes, notamment du ct franais, ont t conduites une chelle et sur


des primtres trs diffrents de ceux de lagglomration transfrontalire. Pour les
enqutes conduites lchelle de la France, il na pas t possible pour des raisons de
temps, daccs aux donnes ou de fiabilit danalyse sur de petits chantillons dextraire
des informations relatives au primtre du projet. Dautres enqutes ayant t conduites
lchelle communale, il nest pas possible den extrapoler les rsultats une chelle plus
rgionale.

Fiabilit des rponses des enquts :


-

Il est bien connu des spcialistes que les enqutes et les sondages qui portent sur les
intentions des personnes interroges sont peu fiables. La faon de conduire lentretien peut
savrer dterminante : le protocole denqute peut inviter la personne interroge
rpondre de faon raliste, ou au contraire de faon trs libre, sans prise en compte de
contraintes dj connues delle. Cest tout particulirement vrai en matire daspirations
rsidentielles : dans un march bloqu, o laccession la proprit est trs difficile
comme Genve, les personnes enqutes rpondent trs diffremment selon quelles
sont invites ou non prendre en compte le contexte rgional.

En outre, les enquts sont souvent tiraills entre des aspirations contradictoires : disposer
dun logement plus grand, mais limiter le cot ; sinstaller dans une maison individuelle,
mais promouvoir les conomies dnergie ; sinstaller dans un environnement calme mais
bnficier de nombreux services et dun quartier anim ; etc. Dans ces conditions, des
enqutes qui se contentent de recueillir des prfrences ne prennent pas la dimension des
arbitrages et des faons quont les mnages de prendre leurs dcisions en la matire.

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Les enqutes qui portent pour partie sur la situation prsente du logement encouragent lexpression
de la satisfaction. Toutefois les spcialistes ont appris se mfier de la fiabilit des indicateurs de
satisfaction des habitants lgard de son logement ; dire que lon nest pas satisfait de son habitat
reviendrait renier une partie de sa propre image (Felzines, 2005, p.53). Par ailleurs, il a t
constat que linsatisfaction telle quidentifie dans les enqutes tait souvent rapporte par les
enquts au seul critre de lquipement et du degr de confort (eau, WC, installation sanitaire, etc.)
(Insee, 2006), ce qui limite la porte des interprtations que lon peut en faire.

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3. Conclusions et perspectives
Lanalyse des tudes existantes a montr quil serait trs hasardeux, voire prilleux den dduire un
tat des aspirations rsidentielles au sein du primtre de lagglomration franco-valdo-genevoise
aujourdhui. Indpendamment de leur utilit et de leurs qualits intrinsques, parfois indniables,
ces tudes ne visaient pas des objectifs suffisamment proches des besoins du Projet
dagglomration pour y rpondre correctement. Elles sont encore moins en mesure den orienter
une partie de la conception ou de la ralisation.
Au vu de ce constat, il peut tre utile de montrer pourquoi une tude nouvelle conue cette fois en
fonction du Projet dagglomration pourrait contribuer son optimisation. Dans un second temps,
on suggrera quelles sont les mthodes susceptibles de satisfaire les besoins dinformations ou
daccompagnement du Projet.

3.1. Pourquoi mieux connatre les aspirations rsidentielles


lchelle de lagglomration ? Les objectifs
La connaissance des aspirations rsidentielles des habitants de la rgion genevoise nest pas un
objectif en soi. Elle na de sens que si elle rpond des besoins spcifiques du Projet
dagglomration et si elle peut contribuer en optimiser les rsultats. Dans cette perspective, on
peut distinguer trois objectifs diffrents selon la porte que lon voudrait donner une tude
approfondie de ces aspirations :
Objectif 1. Identifier les tendances actuelles de la mobilit rsidentielle et des aspirations
exprimes lchelle de lagglomration et optimiser la production de logements
A une certaine priode de lhistoire de lurbanisme et de la construction de villes (annes 1960 et
1970), on a pu penser que la conception et la production de logements et de quartiers nouveaux
pouvaient se faire laide dune connaissance gnrale des processus durbanisation. Cest de
moins en moins le cas aujourdhui. La diversification des trajectoires rsidentielles et des modles
dhabitats et un rel souci de prise en compte de spcificits sociales et rgionales dans la
conception des formes urbaines ont rendu ncessaire lidentification des pratiques et des
motivations rsidentielles des populations des grandes villes soucieuses dagir en connaissance de
cause.
On pourrait objecter que dans un contexte de pnurie de logement comme dans lagglomration
franco-valdo-genevoise, toute offre nouvelle sera bonne prendre. Mais un tel raisonnement est
risqu pour plusieurs raisons :
-

Le march peut se retourner dans 10 ou 20 ans et certains logements et quartiers se


trouver dlaisss ou dclasss ; cest toute la structure de lagglomration en cours de
gestation qui en serait affecte.

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La qualit de vie telle quelle est procure par le logement et lenvironnement rsidentiel est
un facteur majeur de bien-tre individuel, de sociabilit et de scurit. Prendre le risque de
loger de faon insatisfaisante les futurs habitants de lagglomration, cest mettre en pril
les conditions de vie de certains secteurs de lagglomration que lon voudrait exemplaires.

Le Projet dagglomration nest pas une simple opration de construction. Ses ambitions
en matire de dveloppement durable, de mixit sociale et de coopration transfrontalire
font de tous les habitants des acteurs conditionnant la russite de ces objectifs. Il convient
ds lors que le Projet sappuie sur une connaissance adquate des aspirations et pratiques
rsidentielles des habitants.

Objectif 2: Familiariser les habitants avec la dmarche du Projet dagglomration et les


sensibiliser et les responsabiliser vis--vis des enjeux collectifs de la rgion
Rares aujourdhui sont les projets damnagement denvergure en Europe qui ne cherchent pas,
un stade plus ou moins avanc et selon des modalits plus ou moins ambitieuses (de la
communication la participation en passant par la concertation), associer la population
concerne.
A ce jour, le Projet dagglomration na pas encore arrt de stratgie de communicationconcertation-participation. Une fois lorientation gnrale adopte, il serait utile davoir lesprit que
les personnes vises par une dmarche, quelle quelle soit, sont la fois des habitants, des
usagers et des citoyens. Une rflexion approfondie sur les aspirations rsidentielles lchelle du
Projet dagglomration, contenant une forte part dinteractions avec les personnes sollicites,
pourrait alors viser :
-

impliquer les habitants dans la production de leur environnement rsidentiel et optimiser


leur satisfaction et leur attachement au quartier ;

sensibiliser les usagers de lagglomration aux ambitions du Projet ;

responsabiliser les citoyens au moment de leurs propres choix rsidentiels et de mobilit,


et contribuer ce que les objectifs gnraux du Projet soient collectivement assums.
Cest dans cette perspective que lon peut imaginer de progressivement construire un
sentiment gnral dappartenance la rgion transfrontalire.

Nombreuses sont les grandes villes dEurope qui ont fait le choix de vouloir impliquer la population
dans les choix stratgiques ou dans leur mise en uvre en matire damnagement urbain et
rgional. Lanalyse de ces expriences montre que ces initiatives sont souvent extrmement
fructueuses.

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3.2. Comment mieux connatre les aspirations rsidentielles


lchelle de lagglomration ? Les outils
Selon les objectifs viss, les outils et les procdures mettre en uvre diffrent. On en proposera
une gamme restreinte, juste pour illustrer la varit des techniques disponibles, en indiquant quel
type dobjectifs chacun peut rpondre.
-

Enqute par questionnaire lchelle de lagglomration transfrontalire : malgr


certaines rserves exprimes dans la partie prcdente, il peut tre utile de disposer de
quelques informations de rfrence sur les pratiques et attentes rsidentielles des
habitants actuels de lagglomration. Une enqute par questionnaire administr en direct
(prsence physique dun enquteur) rduite un petit nombre de questions pourrait tre
conduite avec un souci de reprsentativit des composantes gographiques et sociales de
lagglomration. Le questionnaire devrait, dans lidal, veiller sappuyer sur la
mthodologie des quelques tudes probantes de ces dernires annes, mais dont le
primtre ou lchantillonnage tait inadapt aux besoins du Projet dagglomration. Mais
en aucun cas, une telle enqute ne pourrait suffire ; la partie 2.4 de ce rapport la bien
montr.

Etude rgionale sur les mobilits et les aspirations rsidentielles : une enqute par
questionnaire relatives aux aspirations rsidentielles ne vaut vraiment que si elle est
couple une bonne connaissance des trajectoires individuelles et de la mobilit
rsidentielle rcente des habitants. Ds lors, une enqute quantitative mrite dtre
associe des entretiens qualitatifs (sous forme individuelle ou de focus group) seuls
mme de comprendre notamment comment se font les arbitrages entre des motivations
rsidentielles ou des critres de choix concurrents ou contradictoires, et une analyse de
donnes objectives sur les flux et la situation de loffre en logement. Une telle dmarche a
t adopte Lausanne (Cunha, Bochet, 2007)

Observatoire de loffre, des trajectoires et des aspirations rsidentielles : de telles


enqutes et tudes ont parfois t conduites dans le cadre dobservatoires visant
collecter et produire en continu les informations ncessaires la prise de dcision en
matire durbanisme et de construction. Beaucoup de villes europennes se sont dotes
ces dernires annes et dcennies de ce type de structure lgre. Ces observatoires sont
soit inclus dans les services de ladministration publique, soit externaliss sous forme
dassociations (comme les agences durbanisme en France) ou de partenariats
universitaires. La ville de Zurich sest ainsi dote dune quipe extrmement performante
dans lidentification des aspirations rsidentielles et dans un travail fin darticulation de

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loffre et de la demande, travail dont les oprateurs de la construction immobilire se


montrent extrmement satisfaits4.
-

Ateliers collaboratifs et forums participatifs : ce type de dispositifs vise associer la


population ou des organisations la conception dun projet ou dune opration
damnagement. Ils sont trs frquemment adopts pour des oprations durbanisme, voire
pour des exercices de prospective participative urbaine ou rgionale, dans les pays et
rgions de culture nordique et germanique (notamment en Suisse almanique comme
Ble, Zurich et Winterthour ds le dbut des annes 1990), et depuis les annes 1990 en
Espagne (notamment Bilbao et au Pays basque) et en France. Le Projet dagglomration,
bien que dune chelle et dune complexit notoires, a pris linitiative dorganiser de tels
forums lchelle des premiers PACA en cours, en leur confiant une mission qui reste
toutefois modeste si on la compare dautres expriences europennes. On connait certes
les limites de lexercice quand il concerne des projets importants, le risque de constituer
des arnes au contenu essentiellement politique avec une faible reprsentation des
habitants ordinaires tant important.

Par contre, il est possible et souvent fructueux dorganiser de tels forums des chelles plus
restreintes et avec les habitants eux-mmes, ceci en axant lessentiel des dbats sur des
proccupations de la vie quotidienne (logement, mobilit, quipements de proximit, etc.). De telles
expriences ont t conduites avec succs Winterthour5 et pour Zrich West par exemple. Une
exprience similaire, quoique dcouple de tout projet urbanistique en tant que tel, a t teste
avec succs dans le quartier Saint Jean Genve au dbut des annes 20006. Ce type dinitiative
part de lide que les habitants sont les meilleurs experts de la qualit de leur environnement
rsidentiel. Il est utile aux architectes et aux urbanistes de connatre leurs aspirations certes ; mais
il est aussi fructueux de les associer la conception de cet environnement. Plusieurs expriences
dans ce sens ont montr que les craintes que suscitent des modalits nouvelles et ouvertes de
conception urbanistiques sont largement injustifies, les efforts tant au contraire largement
rcompenss7.
De telles procdures pourraient tre envisages lchelle des PACA, ou de secteurs de ces
PACA, une fois les premires propositions durbanistes recueillies, au moment de prciser le
contenu des oprations durbanisme esquisses dans de telles propositions. Elles prsenteraient
lavantage de placer les habitants participants dans une situation trs concrte damnagement

Les deux services zurichois chargs de ces tudes et des dmarches collaboratives en matire durbanisme sont le

Stdtebau Amt (service des constructions) et le Stadtentwicklung Amt (service du dveloppement). On trouvera des
informations sur leurs mthodes et leurs rsultats dans Eisinger A. et al. (2008) et Wehrli-Schindler B. (2006).
5

Pour un compte-rendu, voir Suter B., Le dveloppement urbain de Winterthour : une affaire publique , in : Sderstrm

et al. (2000).
6

Nembrini A., Joerin F. Un processus participatif de diagnostic de quartier : le quartier St-Jean Genve , in :

Debarbieux B. et Lardon S. (dir.) (2003).


7

Healey P. a propos une intressante synthse sur la question dans Healey P (2006, 2 d.).

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pour construire et exposer leurs aspirations rsidentielles, tout en donnant une place importante
la reprsentation des environnements souhaits au ct des caractristiques relatives au logement.
-

Communication publique axe sur les questions de logement et denvironnement


rsidentiel : Indpendamment de tous les outils de connaissance et daction lists plus haut
visant optimiser ladquation entre loffre et la demande rsidentielle dans la rgion
genevoise, il est souhaitable que les politiques de communication venir destines
familiariser les habitants avec la dmarche du Projet dagglomration mettent laccent sur
les reconfigurations en terme de logement, denvironnement et de mobilit. Cest en tant
au plus prt des proccupations des habitants que lon peut le mieux esprer faire passer
le message. Toutefois, le succs du Projet dans son ensemble est subordonn son
acceptation densemble certes, mais aussi sa capacit inflchir de nombreux choix
individuels et de nombreuses pratiques et reprsentations de lespace rgional. Pour
atteindre de tels rsultats, une simple communication publique apparat trs insuffisante.

Tableau rcapitulatif des objectifs poursuivis et des outils adquats :

Outils

Objectif 1

Enqute par questionnaire

Condition minimale

Etude rgionale sur les mobilits et des


aspirations rsidentielles

Condition minimale

Observatoire de loffre, des trajectoires et


des aspirations rsidentielles
Ateliers collaboratifs
Communication publique axe sur les
questions de logement et denvironnement
rsidentiel

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Objectif 2

Souhaitable

Souhaitable

Souhaitable

Souhaitable

Condition minimale

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Sources et rfrences bibliographiques


Agglomration transfrontalire
Bornicchia F. (2005), Une zone frontalire en volution. Le cas de la France voisine dans la rgion
genevoise (2000-2010), Thse de doctorat, dpt de gographie, Universit de Genve.
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CRFG/GTC-Secade (2004), Synthse transfrontalire des tudes logement.
CRFG Groupe de travail Logement transfrontalier (2004), Principes dune politique
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Premire charte dengagement.
CRFG/Projet dagglomration (2007), Projet dagglomration franco-valdo-genevois, Charte du
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Observatoire statistique transfrontalier
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(OCSTAT/CRFG/INSEE)

(2006),

Dmographie

et

Observatoire statistique transfrontalier (OCSTAT/INSEE) (2007), Lagglomration franco-valdogenevoise prend sa vitesse de croisire, Observatoire statistique transfrontalier des accords
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dmographique caractrisent toujours lagglomration transfrontalire genevoise, Observatoire
statistique transfrontalier de lespace franco-valdo-genevois, Synthse 2008.
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franco-valdo-genevois et cahiers annexes 1-8.
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2005.
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Banque cantonale vaudois (BCV) (2007), Vers une pnurie structurelle de logements ?, Les cahiers
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Canton de Genve, Grandes lignes de la politique du logement Genve et fiches-actions.
Centre universitaire dEcologie Humaine et des sciences de lenvironnement (CUEH) (juin 2004),
Enqute Habitat et sant Genve, Volet genevois de ltude OMS paneuropenne Habitat-Sant,
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Laboratoire dconomie applique (LEA), Observatoire statistique transfrontalier (OCSTAT),
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Laboratoire dconomie applique (LEA) (2006), Analyse de donnes du sondage Tout
lImmobilier . Le point de la situation fin 2006, Universit de Genve.
Nembrini A., Joerin F. (2003), Un processus participatif de diagnostic de quartier : le quartier StJean Genve in : Debarbieux B., Lardon S. (dir.), Les figures du territoire, d. de lAube, La
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tirs

des

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France (Ain, Haute-Savoie)
Century 21, agences immobilires (2007), Le logement idal des Franais.
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Centre de recherche pour ltude et lObservation des conditions de vie (Credoc), Ministre du
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Centre de recherche pour ltude et lObservation des conditions de vie (Credoc), Union des
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Comit Interprofessionnel du Logement social et de son environnement (CISLE), Direction


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Communaut de communes du pays de Gex (2003), Programme local de lhabitat du pays de Gex,
Diagnostic et programme dactions.
Communaut de communes du Bas-Chablais (2006), Programme local de lhabitat du BasChablais, Diagnostic actualis et programme dactions.
Communaut de communes de lagglomration annemassienne (2003), Programme local de
lhabitat de lagglomration annemassienne, Diagnostic et orientations stratgiques.
Communaut de communes du Genevois (2006), Programme local de lhabitat.
Direction dpartementale de lEquipement de Haute-Savoie (DDE) (2008), Lancement du Plan
dpartemental de lHabitat (PDH), Fascicules 1 3, Documents de travail.
Habitat et Humanisme (2005), Les Franais, le logement et la mixit sociale.
Institut national de la statistique et des tudes conomiques (INSEE) enqute Logement (2006)
Nexity, promoteur immobilier (2006) Les Franais et la situation en matire de logement .
Nexity, promoteur immobilier (2007) Les Franais, les maires et la situation en matire de
logement .
Nexity, promoteur immobilier (2008) les Franais et la crise du logement .
Observatoire de la Ville, Institut TNS Sofres (2007) Les Franais et leur habitat. Perception de la
densit et des formes dhabitat .
Ortar N. (sept. 2007), Parcours existentiels et rsidentiels en pri-urbain in : Urbanisme, n356,
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Traits urbains, mensuel oprationnel des acteurs du dveloppement et du renouvellement urbain
(nov. 2006), Lhabitat : entre modes de vie et politiques publiques, Paris.

Ouvrages et rapports gnraux


Debrand T., Taffin C. (2005), Les facteurs structurels et conjoncturels de la mobilit rsidentielle

depuis 20 ans , in : Economie et statistiques, n 381-382.


Eisinger A., Reuther I., Eberhard F. (2008), Zurich Baut - Konzeptioneller Stdtebau / Building Zurich :
Conceptual Urbanism, Birkhuser.
Felzines C. (2005) , Conseil conomique et social (2005), Le logement de demain, pour une meilleure qualit
de vie, Paris.

Healey P. (2006, 2e d.), Collaborative Planning, Shaping Places in Fragmented Societies,


MacMillan.
Soderstrom O., Cogato-Lanza E., Lawrence R. et Barbey G. (dir) (2000), Lusage du projet, Payot,
Lausanne.
Wehrli-Schindler B. (2006), Wohnen in Zrich : Programme, Reflexionen, Beispiele 1998-2006,
Verlag, Niggli.

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