APUNTE EN PREPARACION

CUESTIONES INTRODUCTORIAS. LA TEORIA DEL

TITULO Y EL MODO EN EL DERECHO ARGENTINO
POR ARIEL REGIS

PRIMERA PARTE. INTRODUCCION Y REPASO DE CONCEPTOS.

1. LAS SITUACIONES Y RELACIONES JURIDICAS

La definicin de las relaciones jurdicas ha sido abordada desde diferentes pticas, pero a
los fines prcticos, siguiendo a Diez Picazo1 daremos una definicin ms o menos aceptada,
diciendo que este tipo de relaciones son toda situacin que en la vida social se establece
entre dos o ms personas como un cause idneo para la realizacin de unos fines o intereses
que son dignos y merecedores de tutela, cause que es por ello disciplinado y organizado
unitariamente por el ordenamiento jurdico. Estas relaciones pueden ser de las ms diversas,
motivo por el cual, desandando el camino hacia nuestro objeto de estudio, en adelante nos
ocuparemos nicamente de las relaciones jurdicas patrimoniales, o sea, aquellas cuyo
objeto es un bien o inters de naturaleza econmica.
Los elementos sustanciales de esta relacin, mayoritariamente2 se acepta que los mismos
seran: a) Un sujeto activo, titular del derecho subjetivo y un sujeto pasivo, titular del deber
jurdico correlativo. b) El objeto, constituido por bienes corporales -como sucede en los
derechos reales- o incorporales susceptibles de tener valor econmico (2311 y 2312 cc), o
hechos -como sucede en los derechos personales-; y c) La causa, consistente en los hechos
y actos jurdicos que producen el nacimiento de la relacin jurdica.3
La causa es un elemento ajeno o anterior, -a nuestro modesto entender se tratara mas bien
de un presupuesto- de toda relacin jurdica, en tanto que sta nace o se extingue siempre a
partir de un hecho o acto jurdico que forma su causa fuente, generadora o productora.
En cuanto a su contenido, cierta parte de la doctrina destaca que el mismo estara formado
por los poderes o derechos subjetivos y sus deberes correlativos (ius et obligatio sunt
correlata).

2. Derecho objetivo y derecho subjetivo.

La doctrina ha entendido la voz derecho desde dos puntos de vista. En un sentido objetivo, la
palabra derecho refiere al conjunto de normas que conforman el ordenamiento jurdico, o como
expresa Salvat, un conjunto de reglas establecidas para regir las relaciones del hombre en sociedad.
El derecho en sentido subjetivo ha sido definido por Ihering como un inters jurdicamente
protegido4, y por Salvat como una facultad atribuida a una voluntad. Conjugando ambas
definiciones, los derechos en sentido subjetivo o derechos subjetivos seran los intereses
protegidos por las normas jurdicas mediante la atribucin de la facultad a la voluntad del sujeto
titular del derecho de exigir de otros un determinado comportamiento.
3. Clasificacin de los derechos Subjetivos.
1
Dez Picazo, Luis, Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, TI, Introduccin al contrato, Sexta edicin, Pamplona, Thomson,
Civitas, 2007, Pg. 73
2
Vase RIVERA, Julio, Instituciones de derecho civil, Tomo I, segunda edicin actualizada, Bs. As., Abeledo Perrot, 2000, Pg. 217
3
Barbero, Domenico, Op. Cit. partiendo de su concepto de relacin jurdica como relacin de cada sujeto con el ordenamiento jurdico,
distingue a diferencia de la clsica clasificacin mentada, a los elementos de las relaciones jurdicas en: sujeto, objeto y contenido.
4

los derechos son intereses jurdicamente protegidos; el derecho es la seguridad del goce en R. Ihering, El
espritu del derecho romano, T. IV, prr. 71, p. 364.-

Los derechos subjetivos se clasifican en atencin a su contenido en derechos polticos, por un lado,
y derechos civiles, por el otro. Los derechos civiles, segn Llambas5 pueden a su vez dividirse en
tres categoras:
a) Derechos personalsimos.
b) Derechos de familia
c) Derechos patrimoniales.
Los derechos patrimoniales son los que tienen un valor pecuniario y pueden subdividirse en tres
subcategoras:
a) Los derechos personales.
b) Los derechos intelectuales
c) Los derechos reales.
Otra parte de la doctrina clasifica a los derechos subjetivos en patrimoniales y extramatrimoniales
segn su contenido sean o no susceptibles de apreciacin pecuniaria. Dentro de la primera categora
encontramos a los derechos personales o creditorios, reales, de familia aplicados y los intelectuales
(como facultad de explotar econmicamente una obra). Dentro de la segunda se encuentran los de la
personalidad, los de familia puros y los intelectuales (como derecho de autor).

4. Clasificacin por su oponibilidad. Derechos absolutos y relativos.

La doctrina clasifica a los derechos subjetivos en relativos y absolutos, segn exista o no un sujeto
pasivo determinado. En los primeros, el derecho confiere al titular la facultad de exigir un
determinado comportamiento a una persona determinada. Los derechos llamados absolutos,
entre los cuales se encuentran los reales, el sujeto pasivo es toda la sociedad. stos existen frente a
todos o erga omnes, a la facultad del titular corresponde el deber de abstencin de todos los dems.

5. Concepto de los Derechos Reales.

a. Definicin legal.
El cdigo no tiene una definicin legal de los derechos reales. Sin embrago, el artculo 497
expresa a todo derecho personal corresponde una obligacin personal No hay obligacin que
corresponda a derechos reales. Velez trata de demostrar, siguiendo la doctrina de Freitas que la
obligacin de respetar el derecho real que incumbe a todos los miembros de la sociedad con los
cuales el titular est en contacto, no es una obligacin en sentido tcnico de la palabra, sino un
simple deber de abstencin correlato del carcter de derecho absoluto de los derechos reales, esto
es, su oponibilidad erga omnes.
Velez adhiere a la teora Clsica o dualista que a continuacin se trata. As se refleja en la nota al
artculo 497 del Cdigo Civil se encuentra la definicin de Ortolan que dice: Derecho personal es
aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. Derecho real es aquel en
que ninguna persona es individualmente sujeto pasivo del derecho. O, en trminos ms sencillos,
un derecho personal es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona a hacer
o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la facultad de sacar de una cosa
cualquiera un beneficio mayor o menor.Segn Demolombe, a cuya definicin adhiere Vlez Sarsfield en la nota al Ttulo IV del Libro III:
El derecho real es el que crea entre las personas y las cosas una relacin directa e inmediata, de
tal manera que no se encuentra en ella sino dos elementos, a saber: la persona, que es el sujeto
activo del derecho, y la cosa, que es el objeto.-

b. Teoras.
1) Teora Clsica o dualista:

Llambas, Jorge Joaqun, Tratado de derecho Civil, parte General, Tomo I, pags. 240 y ss.

La teora Clsica define al derecho real por oposicin a los derechos personales. Establece que lo
que caracteriza a los derechos reales es la relacin directa e inmediata del titular (o sujeto) del
derecho con la cosa (objeto). El titular del derecho real ejerce la potestad jurdica con
independencia de todo otro sujeto.
Pothier explica que mientras que el derecho real es un derecho en la cosa (ius in re) de la cual el
titular saca una ventaja o beneficio, el derecho personal es un dercho a la cosa (ius ad rem), que se
dirige a la persona obligada a darla.
2) Tesis unitarias.
La Doctrinas unitarias son aquellas que impugnan la divisin entre derechos reales y personales. Se
dividen en dos, en personalistas o realistas segn la unificacin se haga sobre una u otra categora
de derechos.
La tesis realista asimila los derechos personales a los reales, reduciendo el crdito a meras
relaciones entre patrimonios, en tanto el crdito (patrimonio del acreedor) se traduce en un poder
jurdico de agresin sobre los bienes que componen el patrimonio del deudor.
La tesis unitaria personalista atribuida a Planiol, impugna la divisin entre derechos personales y
reales, y describe al derecho real como una obligacin pasivamente universal. Expresan que no hay
diferencia entre ambas categoras de derecho, en tanto, en el derecho real exstira una obligacin,
siendo su objeto una prestacin consistente en una abstencin u omisin que pesara sobre los
integrantes de la comunidad.
3) Concepcin Neoclsica o eclctica:
En una concepcin neoclsica, intermedia o eclctica que adicion a la doctrina clsica, la nota
esencial de la absolutez, y deriv otros atributos de los derechos reales que hacen a su eficacia: las
facultades de persecucin y preferencia.
La definicin aportada por Allende en su obra Panorama se encuentra enrolada en sta postura, en
tanto expresa: El derecho real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial cuyas normas
sustancialmente de orden pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa
determinada (objeto) una relacin inmediata que previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto
pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligacin negativa), naciendo
para el caso de violacin una accin real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius
persequendi y ius preferendi.
Esta teora compatibiliza las ideas de la teora clsica con la de la doctrina unitaria personalista.
Critica a la teora clsica de haber hecho hincapi nicamente en la relacin directa e inmediata con
la cosa (aspecto interno), olvidando, aunque sin desconocerlo, el aspecto externo. Esa relacin es
econmica y no jurdica porque las relaciones jurdicas solo pueden darse entre hombres. Por lo que
si existe un sujeto activo deber existir u sujeto pasivo. Por el contrario la teora unitaria
personalista solo tuvo en cuenta el aspecto externo, o sea la relacin jurdica, olvidando el interno, o
sea la relacin fctica de la persona con la cosa.
En los derechos reales el carcter absoluto adquiere connotaciones peculiares, en razn de la
oponibilidad erga omnes que se manifiesta en situaciones concretas y especficas y se traduce en el
ejercicio de facultades de persecucin y preferencia, las cuales en principio son propias de esta clase
de derechos. La oponibilidad del derecho real se activa en la colisin con otro derechos (reales o
personales) o intereses que terceros invoquen sobre la misma cosa, en la cual el titular del derecho
constituido y publicitado primero en el tiempo tiene por regla, el poder de seguir ala cosa (ius
persequendi) con efectos de exclusin o prioridad, segn el caso (ius preferendi), respecto de esos
terceros en conflicto.6
c. Elementos esenciales de los derechos reales.
Los elementos de los derechos subjetivos son tres: el sujeto, el objeto y la causa. Ya hemos visto
que los derechos reales son una especie de los derechos subjetivos, civiles, patrimoniales, y como
tal posee sus mismos elementos. Analicemos ahora cada uno de ellos:
1) SUJETO:

Zannoni, Eduardo A. (Dir.) Kemelmajer de Carlucci, Aida (Coord.): Codigo Civil y leyes complementarias.
Comentado, anotado y concordado. Tomo 10. Pag. 614.

Las personas son el sujeto de todo derecho subjetivo, y como todo derecho implica una
relacin entre personas, los sujetos de dicha relacin jurdica sern dos y no uno, un sujeto
activo o titular y un sujeto pasivo.
El sujeto activo es la persona cuyo inters resulta protegido por el ordenamiento jurdico
mediante la atribucin de una facultad. El sujeto pasivo es aquella persona o personas que
estn sujetas al deber correlativo.
En el caso de los derechos reales, por su carcter absoluto, el sujeto pasivo se encuentra
indeterminado, es toda la sociedad, y no un sujeto en particular. Al respecto, Mariani de
Vidal7 expresa que el sujeto pasivo del derecho real est constituido por toda la sociedad,
sobre la que pesa un deber de abstencin, negativo, que no constituye propiamente una
obligacin de no hacer sino que consiste solamente en respetar la accin del titular del
derecho sobre la cosa...
2)

OBJETO:

El objeto de los derechos reales son cosas8 (ciertas, determinadas, en el comercio y

actualmente existentes).Los derechos personales, llamados as objetivamente hablando, o derechos crediticios u
obligaciones, si se los ve desde el sujeto, tienen por objeto los hechos a los que el deudor se
encuentra obligado. Estos hechos pueden consistir en un hacer, un dar o un no hacer algo,
siendo las cosas su objeto solo de una forma mediata.3)

CAUSA:

La causa es elemento de todo derecho, aunque ajeno o anterior a l. El derecho nace

siempre de un hecho o acto jurdico (su causa fuente, generadora o productora).
El Cdigo dedica a la causa de los derechos la seccin 2da del libro 2do. El ttulo 1ro de esa
seccin, bajo el epgrafe De los hechos, se inicia con el art. 896 que define al hecho
jurdico como todos los acontecimientos susceptibles de producir alguna adquisicin,
modificacin, transferencia o extincin de los derechos u obligaciones y son actos
jurdicos los actos voluntarios lcitos, que tengan por fin inmediato, establecer entre las
personas relaciones jurdicas, crear, modificar, transferir, conservar o aniquilar
derechos. (Art. 944).

SUMARIO
Los Derechos reales, como hemos visto, son una especie de derechos subjetivos, civiles,
patrimoniales.
Hemos definido a los derechos reales y se ha visto que la doctrina clsica o dualista que es seguida
por nuestro codificador los caracteriza por su relacin directa e inmediata del titular(sujeto) con la
cosa (objeto) (faz interna). Por otro lado hemos destacado que se trata de derechos absolutos en
tanto son oponibles a toda la sociedad o erga omnes (faz externa).
Por ltimo, analizamos los elementos de los derechos reales que son tres: Sujetos: activo o titular y
pasivo que esta dado por toda la sociedad. El objeto que est dado por las cosas y la causa que es el
hecho o acto generador del derecho.
A continuacin nos referiremos a la teora del ttulo y modo, la cual encuadra dentro de los modos
de adquisicin de los derechos reales, los que no son otra cosa que la causa a la que nos hemos
referido con anterioridad.

Mariani de Vidal, Mariana: Curso del derechos reales,*** , p. 28.Mariani de Vidal en la obra citada expresa que este principio posee las siguientes exepciones: 1) La prenda
de un crdito, aunque el articulo 3212 cc. Aclara que no puede darse en prenda el credito que no conste de un
ttulo por escrito, y ste es una cosa mueble por su carcter representativo segn el artculo 2319 cc. 2) El
cuasiusufructo de un crdito y de un patrimonio. 3) el derecho de uso normado por los artculos 2858 y 2967.8

SEGUNDA PARTE. LAS MUTACIONES JURIDICO REALES Y LA TEORIA DEL

TITULO Y EL MODO.
1. INTRODUCCIN. UBICACIN DE LA TEORA DEL TTULO Y MODO
DENTRO DE LOS MODOS DE ADQUISICIN DE LOS DERECHOS REALES.
Cuando nos referimos a los modos de adquirir o transmitir los derechos reales nos estamos
refiriendo a la causa del derecho real, la que como hemos visto consiste en todo hecho o acto
jurdico que produce la adquisicin de un derecho.
En tal sentido, los modos de adquisicin son todos los hechos o actos previstos por la ley
susceptibles de producir la incorporacin del derecho real al patrimonio del titular.
El codificador no ha establecido causas generales de adquisicin, transmisin y perdida de los
derechos reales9.- La nota al antiguo 2505 estableca que estableciendo para cada derecho real el
modo en que se producirn los mismos.
La doctrina ha elaborado las siguientes clasificaciones de los modos de adquisicin y transmisin de
los derechos:
a) Adquisicin originaria. La adquisicin es originaria cuando se produce
con independencia de todo otro titular anterior. El adquirente no recibe el
derecho de ninguna otra persona porque al momento de adquisicin la cosa no
era objeto de derecho real alguno.

b) Adquisicin derivada. La adquisicin es derivada cuando el derecho se

transmite del titular anterior al actual titular del derecho.
El artculo 3270 sienta el principio del nemo plus iuris aplicable a todas las
adquisiciones derivadas o transmisiones en canto expresa que: Nadie puede
transmitir a otro sobre u objeto, un derecho mejor o mas extenso que e que
gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho
mejor y ms extenso que el que tena aquel de quien lo adquirie.
Las adquisiciones derivadas o transmisiones se subclasifican en:
1) Mortis causa. Los derechos son recibidos del titular por causa de
su muerte (sucesin mortis causa y legados)
2) Por actos entre vivos. El adquirente recibe los derechos del titular
actual (tradicin).
En lo referente a los derechos reales podemos a su vez hacer una
ltima subclasificacin de stas ltimas en:
A. Derechos reales que se ejercen por la posesin. Es el nico
supuesto donde se aplica la teora del Ttulo y el modo. No
obstante ello, no es el nico modo de adquisicin que se
aplica.
B. Derechos reales que no se ejercen por la posesin. No se
aplica la Teora del ttulo y el modo
LA TEORA DEL TITULO Y EL MODO.
Para la adquisicin derivada por actos entre vivos de derechos reales que se ejercen por la posesin
nuestro ordenamiento jurdico exige una doble causa: el ttulo y el modo (la tradicin) y exige de
ambos que sean suficientes. El modo suficiente es la causa inmediata y el ttulo, la causa mediata.
La tradicin es la entrega material de la cosa desde el tradens al accipiens10. Pero esta entrega no
basta para transmitir el derecho real si no es efectuada en virtud de un titulo suficiente para
transmitir dicho derecho (art. 2601c.c.).

El antiguo artculo 2505 hoy derogado por la ley 17.711 era la nica norma referida al tema y estableca: ***

10

El Artculo 2.524 enumera a la tradicin entre los modos de adquisicin del dominio.

A. EL TTULO:
I. Ttulo suficiente.
El concepto de ttulo suficiente como acto constitutivo causal de adquisicin del Derecho Real se
elabora a partir de los tres artculos que se integran el capitulo IV titulado De la tradicin
traslativa de dominio del ttulo V, titulado Del dominio de las cosas y de los modos de
adquirirlo11
Ttulo suficiente en relacin con una cosa es un acto jurdico que tiene por finalidad transmitir un
derecho real sobre la misma, revestido de las solemnidades establecidas por la ley, otorgado por un
disponente capaz, legitimado al efecto.12
Lpez de Zavala explica la palabra ttulo posee dos sentidos, en un primer sentido con la
palabra ttulo se designa al negocio jurdico que contiene la causa mediata o nica de adquisicin,
modificacin o extincin de un derecho real. Se habla de ttulo-causa, o de ttulo en sentido
sustancial. En un segundo sentido, con la palabra ttulo se designa al instrumento o documento en el
que se encuentra volcado el ttulo causa. Cuando se llama ttulo documento se emplea el vocablo en
sentido formal. En las mutaciones inmobiliarias esa diferencia se desdibuja pues el ttulo causa
requiere necesariamente una forma escrita con las solemnidades exigidas por ley y no debe tratarse
de cualquier forma escrita, sino de una cierta y determinada forma, en ausencia de lo cual el acto
que es ttulo causa, es nulo.
La nota al Ttulo IV del Libro III del Codigo Civil nos dice: "La causa eficiente del derecho
personal es la obligacin, siempre y nicamente la obligacin, cualquiera sea su origen: un contrato,
un cuasicontrato, un delito o un cuasi - delito, o la ley. "La causa eficiente del derecho real es la
enajenacin, o generalmente, los medios legtimos por los cuales se cumple la transmisin en todo o
en parte de la propiedad". ste acto jurdico idneo para transmitir el derecho real ser la causa de
la cual deriva la obligacin, para una de las partes del contrato, de efectuar la tradicin.
I.1. Requisitos del ttulo suficiente.
El ttulo revestir la calidad de suficiente debe reunir las condiciones de fondo y de forma requeridas
por la ley para los actos jurdicos vlidos.
a) Requisitos de fondo:
1.- Capacidad: El acto debe ser otorgado por personas capaces.
2.- Legitimacin: El transmitente debe ser titular del derecho transmitido.
b) Requisitos de forma: Los requisitos de forma se estudiarn en el apunte corresondiente.
II. Ttulo putativo.
Ttulo putativo es el que no es verdadero ya sea, porque nunca ha llegado a existir (por ejemplo: el
testamento revocado), o porque existiendo no se refiere o no se extiende a la cosa poseda (compro
en un loteo y me hacen tradicin de un terreno equivocado).
El ttulo putativo no es hbil para la prescripcin adquisitiva (el art. 4011 del Cdigo Civil
precepta: "El ttulo debe ser verdadero y aplicado en realidad al inmueble posedo. El ttulo
putativo no es suficiente, cualesquiera que sean los fundamentos del poseedor para creer que tena
un ttulo suficiente") pero no es obstculo para la buena fe del poseedor (as resulta del art. 2357 del
Cdigo Civil, que dispone: "El ttulo putativo, equivale a un ttulo realmente existente, cuando el
poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un ttulo a su favor, o para extender
su ttulo a la cosa poseda"). Sera un supuesto especial de posesin de buena fe.

11

Art. 2.601. Para que la tradicin traslativa de la posesin haga adquirir el dominio de la cosa que se entrega,
debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para enajenar, y el que la reciba ser capa adquirir. Art.
2.602. La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el dominio. Art. 2.603. Los nicos derechos
que pueden transmitirse por la tradicin, son los que son propios del que la hace.
12
Llambas-Alterini, Jorge, Cdigo Civil Anotado, tomo IV A, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1981-393.

III. Justo Ttulo.

1) Concepto:
En materia de inmuebles el legislador establece dos clases de prescripcin adquisitiva, la breve o
decenal, y la larga o vicenal. En el mbito de la primera, el articulo 3.999 establece que el que
adquiere un inmueble con buena fe y justo ttulo prescribe la propiedad por la posesin continua de
diez aos.
Son requisitos de la usucapin breve: la posesin con los caracteres que requiere la ley, el justo
ttulo y la buena fe en el adquirente. Reunidos dichos recaudos, el adquirente legitima su ttulo y se
pone a salvo de la accin de reivindicacin del verdadero dueo.
El justo ttulo es definido en el artculo 4010: El justo ttulo para la prescripcin, es todo ttulo
que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades
exigidas para su validez, sin consideracin a la condicin de la persona de quien emana. La
palabra ttulo es utilizada aqu para designar la causa de la adquisicin o negocio jurdico causal, y
no el instrumento que la comprueba.
El justo ttulo es aquel que rene las condiciones de validez en cuanto a los requisitos de forma,
pero no en cuanto a los de fondo, en tanto falla en el transmitente la legitimacin o la capacidad.
Consiguientemente tenemos que son dos los supuestos que pueden presentarse:

a) Transmisin a non domino

En este caso, el justo ttulo emana de una persona capaz, que sin ser el verdadero
propietario se atribuye su titularidad. Transmite una cosa que no es de su propiedad.
La nota al artculo 4010 expresa que cuando se exige un justo ttulo no es un acto que
emane del verdadero propietario, puesto que es contra l que la ley autoriza la prescripcin.
Precisamente el vicio resultante de la falta de todo derecho de propiedad en el autor de la
transmisin, es lo que la prescripcin tiene por objeto cubrir. Anticipamos ya que es la
prescripcin ordinaria o breve el medio por el cual se legitima el justo ttulo, como
tendremos oportunidad de corroborar.
Highton13 expresa en relacin a la falta de titularidad en el transmitente que el supuesto de
hecho puede estar dado por ttulos materialemente falsificados La mayoria de los autores
se ha incinado por considerar que el supesto de la escritura falsificada no est comprendido
dentro de los alcances del art. 1051 cc Cuando nos encotramos frente a un ttulo
materialmente falsificado, no podemos hablar de enajenacin alguna, desde que no hay
enajenante por acto nulo.
b) Transmisin a verus domino, pero incapaz
Un segundo supuesto de justo ttulo es aquel acto en el que el transmitente, siendo
propietario, sea un incapaz.14 El adquirente en cambio, debe tener plena capacidad pero
ignorar dicho hecho.
La Dra. Highton15 distingue diversos supuestos a tener en cuenta:
1. Dementes:
13

Highton, Elena I. La teora de la apariencia, el artculo 1051 del Cdigo Civil y el justo
ttulo para la usucapin breve. Comentario a algunas conclusiones de las X Jornadas de
Derecho Civil. La Ley, 1986-C, 768
14

La nota al art. 4007 se refiere a sta situacin cuando dice: Yo compro una heredad de Francisco que se
dice mayor, cuando en verdad es menor. El acto sera nulo si yo hubiese conocido su incapacidad; pero la
edad de un individuo es materia de hecho, y los hombres ms prudentes pueden ser engaados por las
apariencias. Mi error, pues, es excusable, y mi buena fe servir para prescribir. Podemos decir, entonces, que
el ttulo recibido, ignorando la incapacidad que lo hace incapaz por s mismo para transferir la propiedad,
tiene sin embargo fuerza para servir de base a la prescripcin, para luego agregar: Si se ha ignorado la
incapacidad, o ms bien, si se ha probado que no le era conocida al adquirente, el ttulo que se ha obtenido de
un incapaz, es tan justo ttulo como el obtenido de un precario poseedor de la cosa.

15

Highton, Elena I. Op. Cit.

a. El acto otorgado por demente no interdicto. El acto otorgado por un demente de

hecho, an no interdicto, es anulable.
b. El acto otorgado por un demente declarado antes de la sentencia de
interdiccin.
c. El acto otorgado por un demente declarado. Tal acto es nulo.
En las relaciones entre partes, en principio, una vez decretada la nulidad corresponde la
restitucin de lo recibido y procede la reivindicacin. Pero existen excepciones si la
demencia no era notoria, la nulidad no puede hacerse valer, haya habido o no sentencia de
incapacidad, contra contratantes de buena fe y a titulo oneroso (art. 473)
La doctrina mayoritaria entiende que ste artculo se aplica a los supuestos de demencia no
declarada o a los actos otorgados por el demente interdicto antes de la sentencia. Dicha
postura se funda en la oportunidad erga omnes que otorga la inscripcin en el Registro del
estado Civil y de la Capacidad de las personas.
En relacin al acto otorgado por un demente declarado antes de la sentencia de interdiccin,
nuestros tribunales han dicho: Si se compra a un demente a quien se crea sano, la
adquisicin -aunque nula- es til para la prescripcin. Si uno de los vendedores era demente
y actu por poder que reuni todos los requisitos y solemnidades legales, la declaracin de
insania ulteriormente decretada no desplaza la buena fe del comprador, mientras no se
pruebe en forma fehaciente que ste conoca el estado psquico de aqul. 16
Por su parte, la Dra. Highton expresa que no se requiere al notario ante quien pasa la
escritura que pida certificado a ese registro, por lo que hace extensiva la proteccin de dicho
artculo a los dementes interdictos si la demencia no era notoria.
De aceptarse esta postura, quien contrat con un insano, no necesitara acudir a la
usucapin. Ello implica la casi total derogacin de la usucapin breve para el supuesto de
justo ttulo emanado del incapaz, acto nulo o anulable de nulidad relativa. Por lo que se
aplicar nicamente cuando el acto sea a ttulo gatuito.
Por otro lado, si la adquisicin se realiz al verdadero propietario incapaz y el adquirente
transmiti a su vez el dominio a un subadquirente, tercero de buena fe y a ttulo oneroso,
ste queda protegido por el artculo 1051 in fine.2. Menores.
En el caso de los menores, ser de aplicacin la usucapin breve aunque es ms improbable
que se pueda alegar la buena fe, ya que la minoridad es fcilmente comprobable.
2) Condiciones de forma.
La palabra ttulo est haciendo referencia al negocio causal del derecho real y no a la forma, por
lo que el justo ttulo es el contenido y la escritura pblica el continente.
El justo ttulo requiere estar revestido de las solemnidades exigidas, ya sea que esas sean impuestas
para su validez (ad solemnitatem), o para su prueba .17
3) El boleto de compraventa y la prescripcin breve.
En principio, el contrato de compraventa es no formal. Se excluye la compraventa de inmuebles,
para la cual se requiere la escritura pblica (1184 inc. 1). Se trata de un acto solemne, ya que la
forma es requerida como condicin de validez, pero relativo, a que en el caso de que no se haya
cumplido con dicha forma ese contrato, por conversin, surtir efectos como contrato por el cual las
partes se han obligado a otorgar la escritura pblica (1185).18
De sta forma, podemos concluir que el boleto de compraventa no es justo ttulo a los efectos de la
16

Cm. 2 Civ. y Com., Crdoba, 16/02/62, BJC, VII-296; citado por Aren de Daz de Vivar, Beatriz, Juicio
de Usucapin, Ed. Hammurabi, Bs. As., 1984, N 181, pg. 169.
17
El art. 4012 establece categricamente: El ttulo nulo por defecto de forma, no puede servir de base para la
prescripcin, diciendo en su nota: La nulidad del acto por su forma es un obstculo invencible para que sea
un justo ttulo; tal sera la venta de un inmueble por un documento privado.
18
DAlessio, Carlos M. (Dir.), Teoria y tecnica de los Contratos, instrumentos Publicos y Privados, Tomo
I.

prescripcin breve por carecer de los requisitos de forma.

IV. CONCEPTO DE TITULO PERFECTO.
Extracto de consulta jurdico notarial rcord 31659 del CD de la RdN
Un ttulo es perfecto, a los efectos de su transmisin, en el sentido NOTARIAL Y LEGAL, segn la
doctrina y la jurisprudencia, "Cuando no existen fundados motivos para que el adquirente pueda ser
molestado en la posesin del inmueble, ya sea por reivindicacin del bien o por cualquier accin
real" (Gaceta del Foro, 4 - 237; La Ley, 20 - 879 y 21 - 665). Es la aplicacin generalizada del 1425
del Cd. Civil, que autoriza al comprador para suspender el pago del precio en el caso de que
tuviese motivos fundados de ser molestado por reivindicacin de la cosa por cualquier accin real.
Pero existe una opinin, que ha encontrado eco en algn fallo, que se puede expresar as: "Para
juzgar el carcter de ttulo de propiedad y su conformidad con el contrato en que se ha
comprometido ttulo perfecto es necesario tener en cuenta que un ttulo de propiedad no representa
solamente un valor jurdico, sino tambin un valor comercial, es decir, el aprecio que merece en su
curso pblico del cual depende la mayor o menor eficacia para el ejercicio de los derechos del
propietario en las transacciones inmobiliarias o en la constitucin de los derechos reales. Ttulo
perfecto es el que tiene la integridad de ambos elementos; si uno de ellos est disminuido, la
perfeccin no existe" (S. C. Pcia. de Bs. As., J.A., 55 - 655).
Couture, enrolado en esta corriente, dice al respecto: "El ttulo perfecto es antes que nada un
CONCEPTO ECONMICO. El comprador desea, adems del goce pacfico, una normal
circulacin de sus escrituras en el comercio jurdico. El comprador desea tener sus papeles como
quien tiene en la mano un billete de banco, con la mxima agilidad de circulacin. No slo aspira a
que el dominio recibido sea pleno y pacfico; desea tambin que el da que tenga que operar con su
propiedad, hipotecndola o vendindola, no se formule a su ttulo objecin alguna. El paga en buena
moneda y aspira a cobrar en buenos papeles".

V. EL BOLETO DE COMPRAVENTA
V.a Concepto. Naturaleza jurdica.
v. a. 1. Tesis que entiende al boleto como contrato de compraventa.
Un sector de la doctrina entiende que se trata del contrato de compraventa regulado en el articulo
1323 que dice: habra compraventa cuando una de las partes se obligue a trasferir la propiedad de
una cosa y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero
La postura de Borda:
la compraventa es una promesa de trnsferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de la
promesa de pagarla. Se apoya en que el comprador puede exigir el cumplimiento del contrato de
compraventa otrogando el juez la escritura de comprevnta y por tanto carece de sentido considerar
al boleto privado como simple promesa.
El requisito del art. 1184 inc. 1 no es ya un requisito formal sino sino solo uno de los
requisitos de la transmision de la propiedad.
La postura de Morello:
De la interpretacion de los arts. 1323, 1184 y 1185 se desprende que el boleto es el
verdadero contrato de compraventa en firme, serio y definitivo, perfecto como contrato de
compraventa.
1137 cc. Encuadra dentro de la definicin de contrato que hace este art.
1323cc. Reviste la calidad de compraventa obligacin de transferir la propiedad de una cosa
y obligacin de dar a cambio precio cierto en dinero)
Es un contrato consensual en cuya virtud quedan concluidos para la produccin de sus
efectos desde que se haya exteriorizado la voluntad. Aun el contrato de compraventa en esc. Publica
solo da derecho a la cosa, pero por si solo no transmite el dominio.
El art. 1184 inc.1 es un requisito formal que hace al modo de adquisicin con
independencia de la compraventa en si.
No existen dos actos pues ya con el boleto las partes han quedado enlazadas en funcin de
haber dado expresa y reciproca conformidad respecto de la cosa y del precio. Y el otorgamiento
de la escritura ejecuta el contrato ya concluido porque el contrato de compraventa es consensual
porque la ley estipula habr compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir la
propiedad de una cosa y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero
pudiendo hacerse aun verbalmente.
Consecuencias de entenderlo contrato:

a) Posibilidad de demandar el cumplimiento sin necesidad d otorgar escritura publica.

b) Posibiliad de otorgar la escritura aun con la oposicin del vendedor.
c) Amplitud de la indemnizacin por daos y perjuicios, que comprende los que se causaren por la
inejecucin del contrato.
v.a.2. Tesis formalista: Entiende al boleto un contrato preliminar.
Sostiene que la compraventa regulada por el articulo 1323 cc. Puede celebrarse aun
verbalmente pero en el caso de los inmuebles el cc. establece una regla formal que esos deben
instrumentarse por escritura pblica.
Postura de alterini y Gatti:
El punto de partida es el art. 1184 inc.1 los contratos que tengan por objeto la transmision
de bienes inmuebles deben ser hechos por escritura publica bajo pena de nulidad, lo que no hace
solo a la prueba del acto sino tambin .
Se sostiene en que los contratos que debiendo ser hechos en escritura publica fuesen hechos
por inst. Priv. No quedan concluidos como tales mientras la escritura no se encuentre firmada, pero
quedaran concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer esc. Pub.,
entendiendo que el boleto es un contrato en que las partes se obligan a celebrar un contrato de
compraventa de inmuebles.
V.B. EL BOLETO DE COMPRAVENTA Y LA POSESION DERIVADA DEL MISMO
Habiendo desentraado la naturaleza jurdica del boleto de compraventa, y entrando en el anlisis
del mismo a la luz de la teora del ttulo y el modo, podemos afirmar que no se trata de un ttulo
suficiente, ni tampoco es justo ttulo ya que posee defectos de forma. Tampoco es putativo.
La doctrina entiende que se trata de un ttulo vlido que posee un defecto de forma, el que por
conversin, surtir efectos como contrato por el cual las partes se han obligado a otorgar la escritura
pblica (1185) .
La posesin en virtud de boleto de compraventa es ilegitima (aunque sea legtima su adquisicin)
porque es un contrato vlido con defecto de forma. Recordemos que la posesin ilegitima es aquella
que es el ejercicio de un derecho real (2355cc) y en este caso, an cuando se hubiera otorgado la
posesin, no hay ttulo suficiente.No obstante ellos, la posesin es de buena fe.VI. EJECUCION PRACTICA. CONFLICTOS POSIBLES.
PRIMER SUPUESTO: PROMESA DE TRANSMISION DE DERECHO REAL A DOS O
MAS PERSONAS
Cuando una persona se obliga a transmitir una misma cosa a dos o mas personas diferentes se
plantea en la prctica un conflicto de intereses entre ellos que el cdigo civil resuelve en base a las
siguientes normas y principios:
1) FECHA. Primero en el tiempo mejor en el derecho (Art. 596).
El articulo 596 establece: Si la cosa fuere inmueble, y concurriesen diversos acreedores a quienes
el mismo deudor se hubiese obligado a entregarla, sin que a ninguno de ellos le hubiese hecho
tradicin de la cosa, ser preferido el acreedor cuyo instrumento pblico sea de fecha anterior.
2) POSESION. Primero puesto en posesin (Art. 594).
Articulo 594 establece: Si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradicin de ella a otro con el
fin de transferirle el dominio, el acreedor no tendr derecho contra tercero que hubiese ignorado la
obligacin precedente del deudor; pero s contra los que sabindola hubiesen tomado posesin de
la cosa.
3) INSTRUMENTO: Instrumento pblico gana a Instrumento Privado. (Art. 596).
4) BUENA FE:
I Convencin Notarial del Colegio de Escribanos de la Capital Federal: "La buena fe requerida para
lograr dicha proteccin deber consistir en la ntima conviccin del sujeto de actuar conforme a
derecho, unida a la diligencia que, razonablemente, deba poner para la celebracin del negocio
jurdico".

Es la ignorancia de hecho de la existencia de un vicio o en nuestro caso de la existencia de un

instrumento de fecha anterior o con mejor derecho. Esa ignorancia no puede ser culpable, debe ser
un error de hecho excusable e invencible, no puede haber negligencia.
Obsta la buena fe:
El conocimiento o la posibilidad de conocer por va:
a. Registral. Adquiero de quien esta inscripto. Mediante la solicitud del
certificado o informe de dominio establecidos por el articulo 22 y ss. De la
ley 17.801.
b. Extrarregistral. Incluye la noticia que el tercero haya obtenido por va
distinta de la registral.
i. Posesin o publicidad de los estados de hecho.
ii. Estudio de ttulos
iii. Cualquier otro medio. Esto incluye el conocimiento del
otorgamiento del acto por cualquier otro medio. (por ej. si toma
noticia porque esta agregado a un expediente judicial)
II. SUPUESTOS DE HECHO: 19
1. CONCURRENCIA DE BOLETOS
A. SIN TRANSMISION DE LA POSESION
i. BOLETOS DE FECHAS DIFERENTES
Primero en el tiempo mejor en el derecho.
Se aplica aqu el principio prior in tempore potior in iure, primero en el tiempo mejor en el
derecho. Se aplica aqu el articulo 596 mentado por analoga a los instrumentos privados.
ii. BOLETOS DEL MISMO DIA
Si ambos boletos son del mismo da se aplicar una solucin por equidad establecida por
el articulo 16 cc. que establece: Si una cuestin civil no puede resolverse, ni por las
palabras, ni por el espritu de la ley, se atender a los principios de leyes anlogas; y si an
la cuestin fuere dudosa, se resolver por los principios generales del derecho, teniendo en
consideracin las circunstancias del caso.
B. CON TRANSMISION DE LA POSESION
i. UN BOLETO CON POSESION
El principio general es que el primero puesto en posesin de la cosa es quien tiene mejor
derecho. Este principio rige an cuando el que tiene la posesin la haya obtenido por un
boleto de fecha posterior.
Este principio cede si el que hubiese recibido la posesin fuera de mala fe, sto es, que
conociera la existencia de dicho boleto (594 cc.).
Este supuesto fue resuelto en por la Camara Nacional en lo Civil Sala C en Autos
Dominguez, Ignacio c. Rodrguez de Calabrese, Bella 26 de mayo de 1977
ii. AMBOS BOLETOS CON POSESION
Si ambos compradores por boleto fueran puestos en posesin del inmueble la colisin se definir a
favor del primero que fue puesto en dicha posesin, en tanto no sea de mala f.
2. CONCURRENCIA DE BOLETO CON ESCRITURA
A. SIN TRANSMISION DE LA POSESION
Instrumento publico le gana a Instrumento privado. Siempre ser preferido el adquirente por
escritura pblica, sea sta de fecha anterior o posterior al boleto, siempre que sea de buena f. (art.
596)
19

Realizado en base a Alterini, Jorge-Gatti, Edmundo, Prehorizontalidad y Boleto de

compraventa, Bs. As. 1982 reeimpresin, pag. 38 y ss.

B. CON TRANSMISION DE LA POSESIN20

En principio, el que detente la posesin ser el que triunfe, salvo que exista mala fe de su parte.
En un caso similar21, resuelto por la misma Sala C (Cmara Nacional Civil, Sala C. voto del
doctor Bellucio en AUTOS: "BLITZ KATZ, HERMAN C/TORMO, RAMN. Publicado en
LL 1977, tomo A p. 518) se estableci que El poseedor por boleto vence al comprador por
escritura sin posesin, aunque la fecha cierta del boleto sea posterior a la de la escritura, en la
medida que sea un adquirente de buena fe. no sera alegable la buena fe por el poseedor por
boleto si antes de su fecha cierta se haba inscripto la escritura, o por lo menos expedido la
certificacin a que se refieren los arts. 22 y sigts. antes del decreto - ley 17801 de registros de la
propiedad inmueble. La accin del comprador por escrituracin es paralizada por la tradicin a
tercero de buena fe, aunque ste no cuente con escritura inscripta, pues - salvo prueba de la mala
fe del poseedor - ya no puede pretender el cumplimiento especfico de la obligacin.22
ADQUISICION DE GRAVAMEN HIPOTECARIO DE
PROPIETARIO EN VIRTUD DE UNA DOBLE VENTA.

QUIEN

LLEGO

SER

En el caso que nos ocupa el mutuo hipotecario ha sido celebrado por el adquirente por escritura.23
Es sabido, que en virtud del art. 3119 del Cd. Civil, la condicin de dueo del inmueble por el
constituyente de la hipoteca, es uno de los requisitos de fondo esenciales y esa exigencia es tan
estricta en materia de hipoteca, que el art. 3120; excepciona el principio general de la
convalidacin de los derechos reales por la adquisicin ulterior del derecho del que
originariamente se careca (art. 2504), de all el rigor de la nulidad de la hipoteca constituida
sobre inmuebles ajenos (art. 3127).
Por otro lado, no es de aplicacin la adquisicin derivada de la aplicacin del articulo 1051 ya que
La buena fe contemplada por el art. 1051 del Cd. Civil no es compatible con la negligencia de
los acreedores hipotecarios que se contentaron con las manifestaciones efectuadas en la escritura
que instrument la venta en favor del constituyente de la hipoteca, en el sentido de que al mismo se
le otorgaba la tradicin, sin haber requerido una certera constatacin del estado de ocupacin del
inmueble, que de haberse efectuado hubiera demostrado la imposibilidad de la adquisicin
posesoria por aqul.
Entre un titular por boleto que exterioriz su derecho por la va publicitaria prevista en el sistema
vigente, y acreedores hipotecarios que por una falta de diligencia ms o menos marcada no
conocieron o actuaron como si ignoraran el boleta previo, la opcin debe favorecer
ineludiblemente al poseedor por boleto.

20

Las normas en juego son: Art. 3.269. Cuando una persona ha contratado en diversas
pocas con varias personas la obligacin de transmitirles sus derechos sobre una misma
cosa, la persona que primero ha sido puesta en posesin de la cosa, es preferida en la
ejecucin del contrato a las otras, aunque su ttulo sea ms reciente, con tal que haya
tenido buena fe, cuando la cosa le fue entregada. Art. 594. Si la cosa fuere inmueble y el
deudor hiciere tradicin de ella a otro con el fin de transferirle el dominio, el acreedor no
tendr derecho contra tercero que hubiese ignorado la obligacin precedente del deudor;
pero s contra los que sabindola hubiesen tomado posesin de la cosa. Art. 2.791. Cuando
el reivindicante y el poseedor contra quien se da la accin, presentaren cada uno ttulos de
propiedad, dados por la misma persona, el primero que ha sido puesto en posesin de la
heredad que se reivindica, se reputa ser el propietario.
21
Cmara Nacional Civil, Sala C. voto del doctor Bellucio en AUTOS: "BLITZ KATZ,
HERMAN C/TORMO, RAMN. Publicado en LL 1977, tomo A p. 518
22
23

Cmara Nacional Civil, Sala C. Op. Cit.

Art. 3.119. Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del inmueble y
tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles. Art. 3.126. La hipoteca constituida sobre
un inmueble ajeno no ser vlida ni por la adquisicin que el constituyente hiciere
ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a
suceder al constituyente a ttulo universal.

QUINTA PARTE. EL MODO. RGIMEN DE LA POSESIN. TRADICIN.

1. Concepto.
En principio el modo suficiente es la tradicin, que consiste en la entrega y recepcin material de la
cosa (art. 2377 y ss.) y , en el caso de la servidumbres, el primer uso que de ellas se haga (art.
2977).
El artculo 2377 expresa que Habr tradicin, cuando una de las partes entregare
voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiese.. Se trata como vemos de un acto
jurdico bilateral.
La tradicin es un modo de transmitir la posesin y la tenencia, pero en lo que a nosotros respecta,
si es efectuada en virtud de un ttulo eficiente es un modo derivado de transmitir derechos reales que
se ejercen por la posesin y como tal es el nico previsto para adquirir por actos entre vivos.
2. Requisitos:
La tradicin para ser suficiente para transmitir derechos reales debe reunir los siguientes requisitos
que surgen de los artculos 2601, 2602 y 2603 en lo que respecta la dominio:
a) Legitimacin:
El tradens debe ser titular del derecho trasmitido. As el Artculo 2.603 establece: Los nicos
derechos que pueden transmitirse por la tradicin, son los que son propios del que la hace.
El artculo 3270 establece el principio del nemo plus iruris, lo cual deriva de la calidad de modo
derivado de la tradicin, en cuanto establece: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un
derecho mejor o ms extenso que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre
un objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de quien lo adquiere.
No obstante lo antes expuesto, la ley 17711 introduce una importante excepcin en materia de
inmuebles en su articulo 1051 en cuanto establece que un adquirente de buena fe y a ttulo
oneroso a quien se le hubiese hecho tradicin hace suyo el bien inmueble que le ha sido
transmitido pese a que el acto por el cual adquiri el actual transmitente haya sido declarado
nulo o anulable, quedado a salvo de la accin de reivindicacin.
b) Capacidad:
Como todo acto juridico requiere para ser valido que las partes sean capaces. El articulo Art.
2.601. establece en relacin al dominio: Para que la tradicin traslativa de la posesin haga
adquirir el dominio de la cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga
capacidad para enajenar, y el que la reciba ser capa adquirir.
El tradens debe tener capacidad de disposicin. Esta capacidad es exigida al momento que se
efecta la tradicin, siendo invalido el acto an cuando la hubiera tenido al momento de otorgar
el ttulo.
c) Debe ser efectuada en virtud de ttulo suficiente.
El artculo Art. 2.602 establece: La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el
dominio.
Hemos definido al titulo suficiente como un acto jurdico cuya finalidad es la de transmitir
derechos reales y que se encuentra revestido de los requisitos de fondo y de forma exigidos por
la ley. Adems, hemos analizado la forma del titulo y dijimos que cuando se refiera a inmuebles
la ley exige la escritura pblica.
Ese acto jurdico idoneo para transmitir el derecho real ser la causa de la cual deriva la
obligacin para una de las partes de efectuar la tradicin.

Momento en que se perfecciona el derecho real.

El artculo 2.609 establece: Se pierde igualmente el dominio por enajenacin de la cosa,

cuando otro adquiere el dominio de ella por la tradicin en las cosas muebles, y en los
inmuebles, despus de firmado el instrumento pblico de enajenacin, seguido de la
tradicin.
Que la tradicin se funde en un ttulo suficiente no implica que la misma no pueda efectuarse
con anterioridad a la celebracin del ttulo, en cuyo caso la transmisin del derecho real se
perfeccionar en dicho acto (por ej. si se ha efectuado tradicin del bien y transmitido la
posesin en virtud de un boleto de compraventa y se efecta posteriormente la escritura pblica,
el dominio queda perfeccionado en cabeza del adquirente al celebrarse sta ltima.)
3. Declaracin del tradente de darse por desposedo. Necesidad de actos materiales.
El artculo 2.378 establece: La sola declaracin del tradente de darse por desposedo, o de dar al
adquirente la posesin de la cosa, no suple las formas legales.
Como ya hemos visto la tradicin debe efectuarse por actos materiales que consisten en la entrega y
recepcin de la cosa. Vlez se aparta en lo referente a la tradicin de lo establecido por el Cdigo
Frances en cuanto a la tradicin ficta.
4. Forma de realizar la tradicin.
La tradicin se juzgar hecha, cuando se hiciere segn alguna de las formas autorizadas por este
cdigo. (Art. 2.378.)
a) Cosas inmuebles.
En cuanto a los bienes inmuebles la posesin slo puede adquirirse por actos materiales del que
entrega la cosa con asentimiento del que la recibe; o por actos materiales del que la recibe, con
asentimiento del que la entrega (Art. 2.379.) desistiendo el poseedor de la posesin que tena, y
ejerciendo el adquirente actos posesorios en el inmueble en presencia de l, y sin oposicin alguna.
(Art. 2.380.).
En suma, como ya se ha visto la tradicin es un acto jurdico bilateral que consiste en la entrega de
la cosa con acuerdo de ambas partes. El tradens debe entregar la cosa o por lo menos no oponerse a
la realizacin de actos materiales (actos posesorios) del accipiens.
Por ltimo, adems del consentimiento de las partes, y de la realizacin de actos materiales, para
tener por operada la tradicin sobre inmuebles se necesita que el inmueble est vacio, es decir que
no haya contradictor que se oponga a la toma de posesin. Al respecto, el artculo 2383 establece
que Para juzgarse hecha la tradicin de los inmuebles, no estando el adquirente en la simple
tenencia de ellos, es necesario que el inmueble est libre de toda otra posesin, y sin contradictor
que se oponga a que el adquirente la tome. ste requisito se ha dado a llamar posesin vacua. ste
requisito se explica porque an cuando el tridente hubiera prestado su consentimiento, el adquirente
no podra adquirir la posesin. Ello porque no pueden coexistir dos posesiones iguales y a un
mismo tiempo sobre la cosa (art. 2401).24
b) Cosas Muebles
En cuanto a las cosas muebles, el rgimen es similar, restando aclarar que no es necesario que ellas
sean entregadas en mano, sino que basta con que sean puestas a disposicin del adquirente.
Respecto de las cosas muebles registrables tambin es aplicable a ellas la teora del ttulo y modo.
La doctrina25 entiende que no requieren de la tradicin como modo, sino de la registracin del
derecho. ste es el sistema del registro constitutivo que implementan los ordenamientos especiales
par a los automotores y los animales de pura raza. La peculiaridad de estos regimenes es el
desdoblamiento del ttulo causal y formal. El ttulo causal nace en la rbita extrarregistral, mientras
que el ttulo formal lo expide el mismo registro con motivo de la inscripcin del derecho.

5. Excepciones al rgimen de la tradicin.

24
25

Pappao, Ob. cit.

Zannoni, Ob. Cit.

A) Traditio brevi manu: (el tenedor se convierte en poseedor)

El art. 2387. No es necesaria la tradicin cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y
ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la
posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Es el caso del inquilino
que se convierte en dueo (tenedor pasa a ser poseedor) o cuando el inquilino de un inmueble
pasa de poseer por una persona a poseer por otra diferente, manteniendo la tenencia, (tenedor
pasa a serlo en nombre de otro) debiendo notificarse al inquilino.
B) Constituto posesorio: Aqu el poseedor desciende a la calidad de tenedor. (vgr. una
persona vende un inmueble y se queda como inquilino.) Al respecto el art. 2461. establece:
Cuando alguno por s o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre
alguna cosa, pero slo con la intencin de poseer en nombre de otro, ser tambin simple tenedor
de la cosa. Y el articulo 2462. dice: Quedan comprendidos en la clase del artculo anterior: inc.
3 El que transmiti la propiedad de la cosa, y se constituy poseedor a nombre del adquirente.

SEXTA PARTE. PROCEDIMIENTO INSCRIPTORIO INMOBILIARIO RELACION CON

LA PUBLICIDAD POSESORIA.
La publicidad procura cognocibilidad general, o sea la posibilidad de conocer situaciones juridicas
cuya divulgacin hace al interes de la comunidad.26
En materia de derechos reales, la publicidad es la exteriorizacin de las situaciones juridicas reales,
a los efectos de que posibilitando su cognosibilidad por los terceros interesados, puedan serles
oponibles.27
En materia de Inmuebles nuestro ordenamiento jurdico posee un doble rgimen publicitario. Por un
lado, la publicidad posesoria constitutiva de la oponibilidad erga omnes de los derechos reales y por
el otro la publicidad registral que le otorga oponibilidad a los tercero interesados. 28
1. La publicidad posesoria.
La publicidad en el sistema del Cdigo Civil de Velez estaba asentado en la publicidad material de
la posesin. Con carcter excepcional el codificador estableci la publicidad formal registral para la
hipoteca, por tratarse del nico derecho que no se ejerce por la posesin.
Velez Sarfield no adopta como forma de publicidad de los derechos reales la publicidad registral, en
primer lugar porque en esa epoca no existan en Argentina suficientes catastros, que son los
registros fsicos, los ttulos no eran incontestables, y adems no haba numero suficiente de personal
capacitado, dado que en esa poca Argentina careca de profesionales. Y en segundo lugar, la
rechazaba dogmticamente.
La nota al articulo 577 con cita de Freitas expresa: el derecho real debe manifestarse por otros
caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que esos signos deben ser tan
visibles y tan publicos cuanto sea posibles. No se concibe que una sociedad est obligada a respetar
un derecho que no conoce. En dicha nota descalifica el sistema seguido por el cdigo Francs,
segn el cual la propiedad se transmita por el acuerdo entre parte, sin necesidad de tradicin.

1.1. Critica a la tradicin como modo de publicidad.

Jorge H. Alterini29 expresa que la tradicin en funcin publicitaria es muy rudimentaria y que
flaquea en esa materia. Pero advierte que las falencias de la tradicin se desvanecen un tanto si se
mira no ya la entrega de la cosa(tradicin), sino a la realcin con la cosa sobreviviente a es la
entrega (posesin, tenencia, yuxtaposicin), puesto que la consiguiente relacin de hecho es
vehiculo para exteriorizar el contacto con la cosa e inferir la existencia del derecho real sobre ella.
Por eso habamos mas que de publicidad traditiva, de publicidad posesoria.
26

Alterini, Jorge Horacio La buena fe y la publicidad Inmobiliaria Registral y extraterregistral en II

congreso Internacional de Derecho Registral.
27
Gatti, en Bueres-Highton Codigo Civil comentado Tomo *****
28
Abella, Adriana, Estudio de ttulos. Observaciones frecuentes. Formas de saneamiento Revista del
Notariado 881 Doctrina
29

Alterini, J. H., Op. Cit.

La tradicin es criticada como mecanismo de publicidad desde un triple lugar:

1) Carece de universalidad: por cuanto existen el constituto y la traditio, mecanismos que no
reportan publicidad alguna porque no hay actos materiales, sino mera declaraciones de
voluntad.
2) Es equvoca: se permite conocer si se est constituyendo, transmitiendo o extinguiendo un
derecho real o uno personal.
3) Es fugaz: no permanece en el tiempo sino que dura un instante y luego se desvanece. En
todo caso la publicidad vendra de la mano de la consiguiente posesin, pero no de la
tradicin.

2. Inscripcin Registral. Concepto. Alcances: inscripcin declarativa como regla general y

casos de inscripcin constitutiva.
Reunidos los requisitos de ttulo suficiente y modo suficiente nace el derecho real y se requiere de
la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios para la oponibilidad a terceros
interesados de buena fe (art. 2505).
El registro inmobiliario argentino es declarativo y no convalidante. La inscripcin no perfecciona
el ttulo, ni el modo, perfecciona la oponibilidad de las transmisiones o adquisiciones a los terceros
interesados de buena fe. El Registro es pblico para el que tenga inters legtimo en averiguar el
estado jurdico de los bienes, documentos, limitaciones e interdicciones inscriptas delegando en las
disposiciones locales la determinacin de la forma en que la documentacin podr ser consultada
sin riesgo de adulteracin, prdida o deterioro. La finalidad de las inscripciones y anotaciones en el
Registro de la Propiedad Inmueble es la publicidad a los efectos de que se conozca la situacin
jurdica del bien. La funcin de publicidad se cumple slo para quienes pretenden conocerla.
El registro inmobiliario argentino es un registro de documentos, por ello es fundamental que al
registro lleguen documentos autnticos y vlidos, respecto de los que se haya efectuado el control
de legalidad.
Sin el documento pblico el riesgo de deterioro del registro es innegable, al poder filtrarse nulidades
en el sistema de publicidad. La combinacin de documento pblico y registro pblico es la piedra
angular de un sistema de seguridad jurdica.
Los registros inmobiliarios se presumen exactos e ntegros y lo son cuando la realidad registral
coincide con la realidad sustancial. La inexactitud en la certificacin genera la responsabilidad del
Estado en tanto el perjuicio sea producto de la actividad administrativa y sta, a su vez, pueda
considerarse un ejercicio objetivo de la funcin. La responsabilidad surge cuando la inexactitud se
traslada al plano externo a travs de los medios de publicidad de los asientos. La jurisprudencia
sobre la cuestin ha dicho: No basta que haya una anotacin errnea por ser divergente de la
realidad extrarregistral, sino que el registro debe haber emitido un certificado que refleje un error
determinante del dao. Quien contrae la obligacin de prestar un servicio pblico lo debe realizar en
condiciones adecuadas para llenar el fin para el que ha sido establecido, y es responsable de los
perjuicios causados por su incumplimiento o su ejecucin irregular (CS 2001=2/27 ED 192-576).