INFORME TECNICO Y VALORACION DE

ACTUACIONES REALIZADAS EN TERRAZA DEL

APARTAMENTO N 31 EDIFICIO JILGUERO,
GUADALMINA ALTA.
SAN PEDRO DE ALCANTARA -MARBELLA.

PROMOTOR: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EL JILGUERO

INDICE:

OBJETO

ANTECEDENTES

OBRAS A INSTANCIA DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

DESCRIPCION Y VALORACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS.

CONCLUSIONES.

ANEXOS:
-

ANEXO 1: REPORTAJE FOTOGRAFICO.

ANEXO 2: MEDICION Y PRESUPUESTO.

OBJETO.
Se redacta el presente informe por encargo del Sr. Feder
Riborg Ib Andersen, propietario del apartamento n 25 del edificio
EL JILGUERO con objeto de tratar de clarificar las causas que han
motivado el avanzado estado de deterioro y conservacin de la
terraza del apartamento n 31, como origen de las humedades y
filtraciones en su propiedad sita en el piso inmediatamente inferior.
As mismo, se proponen soluciones tcnicas complementarias
para subsanar los desperfectos as como una valoracin estimativa
de las obras.
ANTECEDENTES
El apartamento n 31 se ubica en la quinta planta del edificio el
Jilguero. Este apartamento cuenta con una amplia terraza al
descubierto de ciento cincuenta metros cuadrados (150 m2)
bordeada en todo su contorno por una jardinera a modo de peto de
proteccin.
En esta terraza se localizaba una barbacoa y piscina de uso
privativo pertenecientes al diseo original del edificio, y cuya
alteracin ha motivado la elaboracin del presente informe a raz de
las fotografas aportadas desde la Administracin de la Comunidad
de Propietarios.
Debido a los problemas de humedad aparecidos en el apartamento
n 25 (apartamento situado debajo del n 31) se ha puesto de
manifiesto que esta terraza ha sufrido algunos cambios respecto a
su estado original consistente en:
- Se ha modificado la solera de la terraza, pasando de una
solera flotante de de baldosas de terrazo a otra de gres con
sistema de evacuacin de agua por cazoletas sumidero.
- Se ha sustituido la primitiva piscina circular realizada con
chapa de hierro por otra de hormign de forma rectangular
duplicando aproximadamente su tamao y capacidad.
- Se ha incorporado una terraza cubierta al saln sustituyendo
la solera flotante por otra de mrmol.
Consultados los archivos de la administracin de la Comunidad de
Propietarios no se han encontrado ni existe constancia que los

vecinos del apartamento n 31 hayan solicitado autorizacin a la

Comunidad ni Licencia para realizar estos cambios en la terraza.
As mismo, no costa ningn Proyecto de la nueva piscina en el que
se ponga de manifiesto que la estructura portante del edificio sea
capaz de soportar las nuevas solicitaciones de la piscina, que como
hemos dicho anteriormente es de mayor tamao y est realizada
con materiales mucho ms pesados.
Se estima que en su origen la piscina original pesaba
aproximadamente llena de agua: 5.000 kg. (3.500 Kg. agua + 1.500
Kg/recipiente), la nueva piscina pesara aproximadamente: 11.000
Kg (7.000 Kg. llena de agua + 4.000 Kg. de recipiente).
El cambio de las soleras, de flotante a continua de gres mediante
cazoletas sumidero, tambin ha provocado alteraciones importantes
en los drenajes del edificio, debido a que las terrazas flotantes son
una solucin constructiva adecuada en aquellas edificaciones
escalonadas (como es el caso) donde unas terrazas van
desaguando en escaln de una planta a otra, por debajo de la
solera sin que sea visible aunque de fcil registro y con la ventaja
aadida de no necesitar tuberas ocultas o empotradas.
Estas alteraciones son ms importantes cuando se incorporan
partes de las terrazas al interior de los apartamentos, como es el
caso, dificultando extraordinariamente la localizacin de los puntos
comunitarios de recogida de agua.

DESCRIPCION DE LAS PATOLOGIAS.

Existen tres focos de humedad en el interior del apartamento n 25
localizados en distintas zonas del saln-comedor tal y como se
puede apreciar en la fotografas.

El primero de ellos de menor entidad se encuentra en el hall de

entrada coincidiendo con uno de los soportes de una antigua
prgola de madera instalada en la terraza del apto. N 31.
El segundo y tercer foco de entrada de humedad se ubican justo
debajo de donde se encontraba la piscina hoy desaparecida tal y
como se aprecia en la fotografa.

Asimismo, existe otra entrada de agua que afecta al dormitorio

situado junto al saln y justo debajo de la terraza cubierta y a la que
se le cambi en su da la solera.

OBRAS REALIZADAS EN LA TERRAZA DEL APARTAMENTO N

31
A raz de las abundantes precipitaciones del ao 2.009 se pusieron
adems de las patologas comentadas en el apartamento n 25
otras en diferentes partes del edificio. Por ello, el Presidente y
Administrador de la Comunidad tomaron la decisin de encargar un
informe para evaluar el alcance de dichas patologas y proponer las
soluciones tcnicas ms adecuadas para su reparacin, este
informe se encargo al mismo tcnico que suscribe este otro nuevo
informe y cuyas conclusiones se presentaron con fecha 22 de
marzo 2.010.
Las conclusiones del informe ponan de manifiesto que la mayor
parte de las humedades procedan del apartamento n 31 por lo
que se decidi que este fuera el punto de comienzo de las
reparaciones.
En el informe conclua que en el Saln-Comedor del apartamento
n25 aparecan tres focos localizados de entrada de agua, dos de
ellos debajo de la piscina situada en la terraza del apartamento n
31 y el otro en una zona donde en el pasado se haba instalado una
prgola cuyo anclaje pudiera haber daado la impermeabilizacin.
Despus de evaluar las alternativas existentes el propietario de la
vivienda n 31 procedi a realizar una reparacin consistente en
eliminar la piscina e impermeabilizar nuevamente todo su contorno,
todo ello, teniendo en cuenta que las humedades estaban
localizadas y evaluando el peligro potencial de esa piscina respecto
a la capacidad portante del edificio.
Las obras se desarrollaron durante los meses de mayo-septiembre
de 2.010. Una vez finalizados los trabajos, se hicieron pruebas de
estanqueidad, tapando las bajantes e inundando toda la zona
reparada con agua procedente de las mangueras de riego situadas
en la terraza. Se tardo mucho en volver a pavimentar la terraza
puesto que las pruebas se repitieron varias veces.

Las lluvias del pasado otoo han puesto de manifiesto que las
obras realizadas no han sido suficientes para subsanar las
patologas en el apartamento n 25. Las reparaciones puntuales
realizadas en la terraza del apartamento n 31 no han sido
suficientes para eliminar las patologas descritas, ya que el agua de
lluvia pudiera filtrase desde puntos muy dispares sobre todo
teniendo en cuenta que la terraza es flotante. Por todo ello, debera
extenderse las obras a la impermeabilizacin de toda la terraza y
restituir la solera a su estado original para garantizar el correcto
mantenimiento de la misma.

VALORACION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS DE

REPARACION.
A la vista de todo lo descrito se proponen las siguientes
actuaciones al objeto de subsanar y garantizar la reparacin las
patologas descritas.
Con objeto de obtener una garanta por parte de una empresa
constructora se propone la impermeabilizacin completa de la
terraza, incluyendo la impermeabilizacin de las jardineras. Para
ello, se levantar la solera y elementos de apoyo de la misma, se
demolern igualmente los obstaculicen del drenaje original y se
volver a reponer la terraza con la misma solera de terrazo del
edificio.
En el Anexo 2 se puede ver el presupuesto detallado de las obras a
realizar cuyo importe ascendera a 35.606,74 .

CONCLUSIONES
Los vecinos de los apartamentos tienen la obligacin de mantener
sus propiedades y elementos comunes, ya sean de uso general o
particular, en buen estado de conservacin evitando que causen
daos o desperfectos que perjudiquen a la Comunidad.
Tal y como se ha puesto de manifiesto en este informe, los vecinos
del apartamento n 31, no ha cumplido con este compromiso debido
a la alteracin realizada en las instalaciones y elementos de su
terraza de uso privado.

Las abundantes lluvias del ao 2.009 ha forzado al propietario del

apartamento n 31 a realizar obras para tratar de paliar las
deficientes condiciones de salubridad que presenta el apartamento
n 25. Desgraciadamente las obras realizadas hasta ahora no han
sido suficientes para subsanar completamente las humedades en
dicho apartamento aunque si para eliminar el riesgo de sobrepeso
de la piscina sobre la estructura del edificio.
A mi juicio, el causante de las alteraciones en la terraza,
independientemente si es un elemento comunitario, debera ser
quien se hiciera cargo de las siguientes fases de reparacin con el
fin de restituir la terraza a su estado original.

Lo que pongo en su conocimiento segn mi leal saber y entender.

Marbella a 20 de enero de 2011

ANEXOS

ANEXO 1: REPORTAJE FOTOGRAFICO.

TERRAZA APARTAMENTO N 31

ESTADO ORIGINAL TERRAZA

ESTADO REFORMADO TERRAZA

10

ESTADO ORIGINAL PISCINA Y SUELO

ESTADO REFORMADO PISCINA

11

ESTADO ACTUAL CON SUPRESIN DE LA PISCINA

12

VISTA ORIGINAL TERRAZA CUBIERTA

VISTA ACTUAL TERRAZA INCORPORADA EN SALON

13

HUMEDADES EN SALON-COMEDOR APARTAMENTO N 25

(SITUADAS BAJO PISCINA APTO. 31).

14

VISTA PANORMICA SALN CON HUMEDADES EN TECHO

HUMEDADES EN TECHO DORMITORIO

15

HUMEDADES EN TECHO DORMITORIO

16

ANEXO 2: VALORACION DE LAS OBRAS.

17

PRESUPUESTO Y MEDICIONES
JILGUERO APTO N 31
CDIGO

RESUMEN

UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES

CANTIDAD

PRECIO

IMPORTE

150,00

19,40

2.910,00

150,00

26,60

3.990,00

4,00

45,00

180,00

8,00

28,98

231,84

54,00

5,50

297,00

8,00

24,61

196,88

33,50

47,50

1.591,25

CAPTULO 01 DEMOLICIONES Y TRABAJOS PREVIOS

01.01

M2 LEVANT. PAVIM. BALD. CERM. A MANO

M2. Levantado, por medios mecanicos y manuales, de solado de baldosas cermicas o gres, incluso p.p. de rodapie i/retirada de escombros a pie de carga y p.p. de costes indirectos, segn
NTE/ADD-10.
Terraza

01.02

150,00

150,00

M2 DEMOL. RELLENO PENDIENT. AZOTEA

M2. Demolicin de formacin de pendientes de hormign celular en azoteas, de 15 cm. de espesor

medio, con compresor de 2000 l/min.,incluyendo impermeabilizacin existente, soportes de cemento/ladrillo para suelo flotante y soleria primitiva perdida de terrazo i/retirada de escombros a pie de
carga, maquinaria auxiliar de obra y p.p. de costes indirectos, segn NTE/ADD-6.
Terraza

01.03

150,00

150,00

Ml DEMOL. BATIENTE SALIDA TERRAZA

Demolicin de batiente salida a terraza bajo carpinteria de aluminio, incluyendo desmontaje pieza de
marmol y formacin realizada en ladrillo, realizado por medios manuales, incluso carga y trasporte a
pie de carga.
Saln

01.04

2,00

4,00

M2 DEMOL. SOLERA HORM. 15 CM. C/COM.

M2. Demolicin de solera de hormign en masa, de 15 cm. de espesor, con martillo compresor de
2.000 l/min., i/retirada de escombros a pie de carga, maquinaria auxiliar de obra y p.p. de costes indirectos, segn NTE/ADD-19.
Zona piscina

01.05

4,00

2,00

8,00

Ml ROZA FBR. LAD. MACIZO A MANO

Ml. Apertura de rozas en encuentro de fachada con terraza al objeto de solapar la tela asfaltica con
los paramentos verticales a una altura de 30 cms. (respecto al nivel final de soleria) en fbricas de ladrillo macizo, por medios manuales, i/replanteo inicial, retirada de escombros a pie de carga y p.p.
de costes indirectos.

01.06

Fachada

14,00

14,00

Jardineras

40,00

40,00

M2 LEVANTADO CARP. ALUMINIO

M2 Levantado, por medios manuales, de cercos hasta 3 m2. en muros, i/traslado y apilado de material recuperable, retirada de escombros a pie de carga y p.p. de costes indirectos, segn
NTE/ADD-18.
SALON-COMEDOR

01.07

2,00

2,00

8,00

M3 TRANSP. ESCOMBRO A VERTED. <10 KM

M3. Transporte de escombros a vertedero en camin de 10 Tm., a una distancia menor de 10 Km.,
i/p.p. de costes indirectos.
Part. 1.01

6,00

6,00

Part. 1.02

24,00

24,00

Part. 1.03

0,50

0,50

Part. 1.04

2,00

2,00

Part. 1.05

1,00

1,00

TOTAL CAPTULO 01 DEMOLICIONES Y TRABAJOS PREVIOS.......................................................................

22 de enero de 2011

9.396,97

Pgina

PRESUPUESTO Y MEDICIONES
JILGUERO APTO N 31
CDIGO

RESUMEN

UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES

CANTIDAD

PRECIO

IMPORTE

150,00

18,40

2.760,00

150,00

16,42

2.463,00

150,00

75,00

11.250,00

4,00

145,00

580,00

8,00

36,20

289,60

56,00

16,50

924,00

56,00

7,50

420,00

CAPTULO 02 CONSTRUCCION DE TERRAZA

02.01

M2 FORMACION DE PENDIENTES TERRAZA

M2. Formacin de pendientes en terraza, incluyendo recibidos en encuentros de cazoletas sumidero

y formacion de media caa en encuentros con paramentos verticales (jardineras y fachada) mediante recrecido de mortero de cemento y arena de ro M 2,5 segn UNE-EN 998-2, de 3/4 cm. de espesor, regleado.
Terraza

02.02

150,00

150,00

M2 IMPERM. 4 Kg. FP:250 PA-6 DANOSA

M2. Impermeabilizacin monocapa en cubiertas con pendiente del 1% al 15% transitables para uso
peatonal privado, sistema adherido, constituida por una lmina asfltica de betn modificado con elastmeros SBS y peso medio de 4 Kg/m acabada con film de polietileno por ambas caras, POLYDAN 40 P ELAST, con plegabilidad positiva a -20C y armadura de fieltro de polister de 225 gr/m
(Tipo LMB-40-FP-225), adherida al soporte con soplete, previa imprimacin de la base con 0.3
Kg/m de emulsin asfltica CURIDAN, incluso proteccin superficial con capa de mortero de cemento 3 cms. s/UNE 104-402/96.
Terraza

02.03

150,00

150,00

M2 SOL. TERRAZO FLOTANTE 50x50 CMS.

M2. Solado de terrazo 50x50 cm., china gruesa, colocado flotante sobre bases de ladrillo macizo recibidos y nivelados con mortero de cemento segn sistema tradicional del edificio, p.p. de rodapi de
7 cm. del mismo material, rejuntado y limpieza, s/NTE-RSP-6. P.V.P. material 25 /m2.
Terraza

02.04

150,00

150,00

Ml BATIENTE DE MARMOL SALIDA TERRAZA

Batiente de marmol salida a terraza compuesto por: formacin de peldao con ladrillo hueco doble recibido con mortero de cemento, enfoscado e impermeabilizado con pintura de caucho, incluso pieza
de marmol crema de coronacin. Medida la longitud ejecutada.
Saln-Comedor

02.05

2,00

4,00

M2 RECIB. CARPINT. ALUMINIO

M2. Recibido de carpinteria de aluminio existente de cualquier material en muro de cerramiento exterior para revestir, utilizando mortero de cemento M 10 segn UNE-EN 998-2, totalmente colocado y
aplomado, i/p.p. de medios auxiliares.
Corredera aluminio

02.06

2,00

2,00

8,00

M2 REMATES ENFOSC. MAESTR. FRAT. M 15 VERT.

M2. Enfoscado maestreado y fratasado, de 20 mm. de espesor en toda su superficie, con mortero de
cemento y arena de ro M 15 segn UNE-EN 998-2, sobre paramentos verticales, con maestras cada metro, i/preparacin y humedecido de soporte, limpieza, medios auxiliares con empleo, en su caso, de andamiaje homologado, as como distribucin de material en tajos y p.p. de costes indirectos.
1

02.07

70,00

0,80

56,00

M2 REMATES PINTURA PTREA FACHADAS RODILLO

M2. Pintura ptrea Juno-red o similar a base de resinas de polimerizacin acrlica, aplicada con rodillo sobre paramentos verticales y horizontales de fachada, dos manos color.
1

02.08

70,00

0,80

56,00

M2 IMPERM. JARDINERA POLIESTER+FV

M2. Impermeabilizacin continua en jardineras compuesta por: imprimacin del soporte con una capa
de resina de polister rgido AL-100-Y; manta de fibra de vidrio de 450 gr/m2 MAT-450; nueva capa
de resina y, una vez completamente seca, otra capa de resina con un total de 3,50 Kg/m2, rematando con una proteccin de resina de gran pureza TOP-COAT a razn de 0,3 Kg/m2, incluso adicin
de 20 c.c. de catalizador perxido de MEKT y 10 c.c. de endurecedor por cada Kg de resina preparada, y p.p. de elementos auxiliares y de limpieza.
22 de enero de 2011

Pgina

PRESUPUESTO Y MEDICIONES
JILGUERO APTO N 31
CDIGO

RESUMEN

UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES

1

40,00

1,50

CANTIDAD

PRECIO

IMPORTE

60,00

20,19

1.211,40

60,00

TOTAL CAPTULO 02 CONSTRUCCION DE TERRAZA.......................................................................................

22 de enero de 2011

19.898,00

Pgina

PRESUPUESTO Y MEDICIONES
JILGUERO APTO N 31
CDIGO

RESUMEN

UDS LONGITUD ANCHURA ALTURA PARCIALES

CANTIDAD

PRECIO

IMPORTE

1,00

455,24

455,24

1,00

425,00

425,00

CAPTULO 03 VARIOS
03.01

Ud VACIADO Y REPOSICION DE JARDINERA

Ud. Vaciado de tierra en jardinera y llenado con la misma tierra vegetal, incluso plantacion de arbustos de Abelia floribunda (Abelia) de 0,3 0,4 m.
1

03.02

1,00

Ud REPOSICION ELECTRIDAD EXTERIOR

Ml. Circuito "usos varios", hasta una distancia mxima de 16 metros, realizado con tubo PVC corrugado de D=16/gp. 5 y conductores de cobre unipolares aislados para una tensin nominal de 750
V. y seccin 3x2,5 mm2., en sistema monofsico, (activo, neutro y proteccin), includo p./p. de cajas de registro y regletas de conexin.
1

22 de enero de 2011

1,00

TOTAL CAPTULO 03 VARIOS...............................................................................................................................

880,24

TOTAL......................................................................................................................................................................

30.175,21

Pgina

RESUMEN DEL PRESUPUESTO

RESUMEN POR CAPTULOS :
Captulo 01 .- DEMOLICIONES .................................................................................. 9.396,97 Euros
Captulo 02 .- CONSTRUCCION DE TERRAZA ....................................................... 19.898,00 Euros
Captulo 03 .- VARIOS ................................................................................................... 880,24 Euros

-----------------------PRESUPUESTO DE EJECUCIN MATERIAL TOTAL ............................................ 30.175,21 Euros

PRESUPUESTO DE EJECUCION MATERIAL

IVA 18%
PRESUPUESTO DE EJECUCION POR CONTRATA

30.175,21
5.431,53
35.606,74

Asciende el presente Presupuesto de Contrata a la cantidad de: TREINTA Y CINCO MIL

SEISCIENTOS SEIS EUROS Y SETENTA Y CUATRO CENTIMOS.

Marbella 20 de Enero 2.011