ANOTACIN DE DEMANDA

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Por: Samuel Glvez Troncos
Cuando no exista coincidencia entre el titular registral y la parte demandada y
no exista pronunciamiento judicial al respecto, no resulta procedente la
anotacin de una demanda.
Una de las medidas cautelares especficas para futura ejecucin forzada es la
establecida en el artculo 673 del Cdigo Procesal Civil en los siguientes trminos:
Cuando la pretensin discutida en el proceso principal est referida a derechos
inscritos, la medida cautelar puede consistir en la anotacin de la demanda en el
registro respectivo. (). El Registrador cumplir la orden por su propio texto, siempre
que la medida resulte compatible con el derecho ya inscrito. (). La anotacin de la
demanda no impide la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores, pero
otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida.
El Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos, a travs
de su artculo 65 prescribe que son susceptibles de anotacin preventiva, las
demandas y dems medidas cautelares () y el artculo 68 del mismo cuerpo legal
establece que inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la
anotacin preventiva, surtir sus efectos desde la fecha del asiento de presentacin de
la anotacin, salvo disposicin distinta.
Como reconoce la doctrina mayoritariamente, la finalidad principal de la anotacin de la
demanda es la bsqueda de la eficacia de lo resuelto en el proceso principal,
enervando as la buena fe de aquellos que contraten con el titular registral
posteriormente; es decir, la anotacin de demanda hace posible el acceso al Registro
del fallo final que la misma de lugar, al margen de ulteriores inscripciones que pudieran
haberse producido.
Uno de los problemas que suscita esta medida cautelar se da cuando un Juez solicita
se anote la demanda en una partida registral donde el ltimo titular vigente no ha sido
comprendido en el proceso respectivo sino algn titular anterior no vigente.
En principio, al condicionar el artculo 673 del Cdigo Procesal Civil el cumplimiento de
la orden judicial de anotacin a que la misma resulte compatible con el derecho ya
inscrito, implica que la medida cautelar slo debera afectar al ltimo titular registral
incorporado en el proceso; en concordancia con ello, el artculo 2017 del Cdigo Civil
establece la imposibilidad de inscribir un ttulo incompatible con otro ya inscrito, aun
cuando sea de fecha anterior; debiendo sealarse adems que, el acceso al registro de
una anotacin de demanda referente a un ex titular registral no se condice con el
principio de fe pblica registral preceptuado en el artculo 2014 del Cdigo Civil , puesto

que el ltimo titular registral no comprendido en el proceso -, se encuentra amparado

por dicho principio.
Asimismo, siendo que la inscripcin de los derechos reales genera oponibilidad erga
omnes frente a terceros, el titular registral no debera verse afectado por una anotacin
de demanda correspondiente a un proceso ajeno a l; ya que ello atentara contra el
propio sistema registral vigente, materializado en los principios registrales de legalidad,
impenetrabilidad, fe pblica registral, amn de perjudicarlo en el crdito que significa
tener una partida registral libre de cargas y/o gravmenes y en su predisponibilidad
para una eventual transaccin comercial.
Sin embargo, debe tenerse en cuenta que conforme a lo dispuesto en el segundo
prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil, el Registrador, si detecta alguna
incompatibilidad con el antecedente registral, est autorizado a solicitar la respectiva
aclaracin al Juez o requerir informacin adicional, en cuyo caso de reiterarse el pedido
de anotacin, el juzgador estara incorporando al fondo del proceso dicha circunstancia
registral y en consecuencia, emitiendo pronunciamiento sustantivo, lo cual implicara
que la responsabilidad de la inscripcin correspondera al Juez que la orden, en tanto
que el acatamiento del mandato expedido por el magistrado, supone la renuncia del
Registrador al ejercicio autnomo de su funcin, habindose pronunciado en ese
sentido el Tribunal Registral en diversas Resoluciones, como la Resolucin N 1172002-ORLC/TR del 18.2.2002, a fin de compatibilizar de algun modo- los mandatos
expedidos por el fuero judicial con los principios registrales.