DERECHOS REALES

UNIDAD N 1.
Concepto: el derecho real es una derecho absoluto, de contenido
patrimonial, cuyas normas que son de orden pblico, establecen
entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin
inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo)
a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo y que
otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y
al ius preferendi.
*Ius persequendi: el titular del derecho puede perseguir la cosa
aunque est en manos de otra persona estando limitado por la ley.
*Ius preferendi: cuando una persona es titular de un derecho real y
posteriormente se constituye otro derecho real sobre la misma cosa,
aqul ser preferido en el ejercicio de su derecho. Es como un
derecho de privilegio.
*Nmerus clausus: significa que el nmero de derechos reales ya
est determinado, es cerrado y no pueden crearse nuevos derechos
reales. La importancia de esta figura radica que la multiplicidad de
derechos reales sobre un mismo bien produce complicaciones y
pleitos, perjudica la explotacin de los bienes y la libre circulacin
de las propiedades.
Caractersticas:
Es un derecho absoluto: porque puede hacerse valer ante
todos los integrantes de la sociedad.
Es de contenido patrimonial: porque es susceptible de valor.
Es de orden pblico: no depende de la voluntad de los
particulares o convenciones privadas.
Relacin inmediata: es la relacin entre el titular y la cosa.
Publicidad: para que un derecho real pueda hacerse valer
ante todos es necesario la tradicin de la cosa y la inscripcin
en registros pblicos.
Sujeto pasivo: es la sociedad.
Deber de abstencin: aqu la sociedad debe respetar el
derecho del titular de la cosa.

 Accin real: en caso de que se atente contra un derecho real,

su titular puede ejercer una accin, la cual puede ser
negatoria, confesoria o reivindicatoria.

Elementos de los derechos reales:

Sujeto: es la persona titular del derecho real, sea nacional o
extranjera; en algunos casos puede ser de existencia jurdica.
Objeto: es la cosa. En cuanto a sus requisitos la ley establece
que debe estar dentro del comercio, debe ser de existencia
actual porque no puede crearse un derecho real sobre cosa
futura, tambin debe ser determinada y singular.
Enumeracin de los derechos reales segn el Cdigo Civil:
Dominio y condominio
Usufructo
Uso y habitacin
Servidumbres
Hipoteca
Prenda
Anticresis
Superficie forestal
Diferencias entre derechos reales y derechos personales:
Doctrina unitaria: parte de la idea de que no hay diferencias
fundamentales entre ambos derechos, ya que en los dos existe
una obligacin (en el derecho real sera lo que se llama
obligacin negativa por parte de toda la comunidad). Es la
doctrina de Planiol.
Doctrina clsica: para esta corriente hay diferencias entre
derechos personales y reales (si hay o no sujeto pasivo
determinado, diferente grado de oponibilidad, diferentes
facultades de las personas que gozan de uno y otro derecho). Es
la doctrina del Art. 497 y su nota y tambin de Demelombe.
Veamos ahora cuales son esas diferencias:
Relacin directa e inmediata con la cosa: Se da en los derechos
reales, pero no en los personales.
Objeto: en el derecho real es una cosa, en el personal es una
prestacin de dar, hacer o no hacer.

 Exclusividad: existe en los derechos reales, pero no en los

personales, ya que una cosa que se me debe a m, tambin se le
puede deber a otro, pero lo que me pertenece totalmente a m,
no puede pertenecer a otro (exclusividad).
Ius persequendi: solo existe en los derechos reales.
Ius preferendi: solo existe en los derechos reales.
Tradicin: es necesario para adquirir o transmitir derechos reales,
en los derechos personales solo basta con el consentimiento.
Oponibilidad: los derechos reales son absolutos, o sea, son
oponibles a todos. Los derechos personales son relativos, en
principio slo son oponibles al deudor.
Prescripcin: los derechos reales pueden adquirirse por
prescripcin adquisitiva que es la posesin continuada durante el
tiempo requerido por la ley. No as los derechos personales, que
solo pueden extinguirse por prescripcin liberatoria.
Abandono: el titular de un derecho real puede liberarse de las
cargas de la cosa sobre la cual recae su derecho, a travs de su
abandono o de su renuncia. Esto no es posible en los derechos
personales.
Posesin: los derechos reales se ejercen a travs de la posesin
(excepto la hipoteca y la servidumbre), pero no as los derechos
personales, ya que nacen con el fin de ser extinguidos mediante
el pago.
Acciones: mientras que las acciones reales pueden ser ejercidas
contra todos, las acciones personales solo pueden ser ejercidas
contra el deudor.
Creacin: los derechos reales estn determinados por la ley, son
limitados, mientras que los derechos personales pueden crearse
mediante la voluntad de las partes.
En cuanto a la semejanza que existe entre estos dos tipos de
derechos, podemos decir que ambos son de contenido patrimonial,
y a veces los derechos personales son fuente de derechos reales,
como por ejemplo a travs de una locacin adquiero el uso y goce
de un inmueble, o a travs de una compraventa adquiero el dominio
de una cosa.
Derechos reales prohibidos:
Superficie: es el derecho de usar, gozar y disponer a perpetuidad
de un edificio o de una parte del mismo, construido sobre un
terreno ajeno.

 Enfiteusis: es el derecho por el cual una de las partes entrega la

concesin de un fundo a otra, a perpetuidad o por un largo
tiempo, a cambio de que sta lo mejore con plantaciones o
construcciones y pague un canon anual.
Censo: es un derecho que recae sobre un inmueble que contina
en poder de su propietario permitindole al titular del censo
exigirle al dueo del inmueble el pago de una renta en dinero o
en especie en forma peridica.
Vinculacin: es cuando determinados bienes pertenecen a una
familia a perpetuidad, pasando de generacin en generacin,
ejemplos: mayorazgos y capellanas.
Adquisicin y transmisin de derechos reales: para adquirir o
transmitir un derecho real necesitamos dos cosas, a) ttulo
suficiente y b) modo suficiente.
El ttulo suficiente es la causa de la adquisicin del derecho real
(ejemplo: un contrato) y ser suficiente cuando cumpla con los
requisitos de fondo (capacidad de las partes, titularidad del
transmitente) y de forma (escritura pblica si corresponde).
El modo suficiente es la tradicin, la entrega de la cosa del tradens
al accipiens.
Convalidacin: significa que un acto jurdico en un principio
ineficaz, puedo luego de su celebracin, convertirse en vlido
retroactivamente al momento que se otorg y cumplir todos sus
efectos. Esto se aplica a todos los derechos reales, menos la
hipoteca.

UNIDAD N 2.
Posesin: habr posesin de las cosas, cuando alguna persona,
por s o por otra, tenga una cosa bajo su poder, con intencin de
someterla al ejercicio de un derecho de propiedad:
Distintas teoras sobre la posesin:
Savigny: habla de dos elementos para adquirir la posesin, a) el
corpus y b) el nimus. El corpus es la posibilidad de disponer
fsicamente de la cosa en cualquier momento. El nimus,
consiste en que la persona que posee la cosa se sienta dueo de
ella. Entonces este autor establece que el nimus distingue la
posesin de la tenencia; sin nimus estamos ante un caso de
tenencia.
Ihering: para l, el nimus no es exigido y lo cambia por la norma
legal. Solamente con tener la cosa ya es poseedor, salvo que la
ley disponga lo contrario.
Saleilles: para l, el corpus se obtiene cuando la persona que
tiene el aprovechamiento de la cosa, se beneficia con ella
econmicamente en forma continuada. Y el nimus est
presente en la voluntad de apropiarse y beneficiarse de las cosas
econmicamente.
Cuasiposesin: viene del derecho romano, en el cual las cosas se
dividan en corporales e incorporales. Sobre las corporales se
ejerca el derecho real de dominio y el que se comportaba como
dueo de esa cosa era llamado poseedor, mientras que sobre las
incorporales, el que se comportaba como titular de un derecho real
que no fuera dominio, era llamado cuasiposeedor.
Presunciones: una presuncin es la suposicin de la existencia de
un hecho o circunstancia. Sirven para facilitar el tema probatorio en
cuanto a la posesin y estn establecidas en varios artculos del
Cdigo Civil.
Art. 2353: se presume, salvo intervencin del ttulo, que la causa
es inmutable. (Ej. Si soy poseedor por otro, se presume que sigo
sindolo, hasta que pruebe lo contrario).

 Art. 2354: se presume que la cualidad y vicios de la posesin son

inmutables (salvo purga o que se cree un nuevo ttulo de
adquisicin).
Art. 2363: se presume la posesin y su legitimidad: el que tiene
algo bajo su poder no tiene que justificar nada porque se
presume poseedor.
Art. 2384: actos posesorios: si en un inmueble alguien construye,
repara, percibe frutos, etc., se presume iuris tantum que es el
poseedor.
Art. 2471: cuando hay duda sobre el ltimo estado de la posesin
y tenemos al poseedor y a quien pretende despojarlo o turbarlo
en su posesin, se presume poseedor al que pruebe la posesin
ms antigua. Si no puede resolverse as, se presume poseedor
al que tenga el derecho de posesin o mejor derecho de poseer.
Naturaleza jurdica de la posesin: la doctrina se debate si es un
hecho o un derecho. El problema radica en que el cdigo civil
establece en su articulado la teora de que es un hecho, y en sus
notas establece que es un derecho. Existen dos teoras diferentes:
Savigny: establece que estamos ante un hecho con
consecuencias jurdicas.
Ihering: establece que es un derecho, ya que la posesin tiene
proteccin jurdica y es un derecho real.
Tenencia: el que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo
en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante
de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa
repose sobre un derecho.
Yuxtaposicin local: es, al igual que la tenencia y la posesin, una
relacin de hecho entre una persona y una cosa; surge cuando hay
una relacin fsica con la cosa pero falta la voluntad de tener ese
contacto fsico. (Ej. Me hipnotizan y me colocan una campera, aqu
no tengo presente la voluntad de usar esa campera).
Relaciones derivadas de un vnculo de dependencia, hospedaje
u hospitalidad (servidores de la posesin): la doctrina y la
jurisprudencia discrepan, algunos las consideran yuxtaposicin local
y otros la toman como casos de tenencia.
Dependencia: es el caso del fotocopista con relacin a la
mquina fotocopiadora.

 Hospitalidad: cuando se da el caso en que una persona invita a

otra a su casa como husped. La relacin se establece entre el
invitado y la habitacin, muebles, etc., que ste va a utilizar
durante la estada.
Hospedaje: es el tpico caso de la relacin que se da entre el
husped de un hotel y la habitacin y muebles del mismo, que va
a usar por un tiempo determinado.
Clasificacin de la posesin: existen dos tipos de posesin y son:
Posesin legtima: cuando sea el ejercicio de un derecho real,
constituido en conformidad a las disposiciones del cdigo, o sea
por medio de ttulo suficiente y modo suficiente.
Posesin ilegtima: cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo
nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir
derechos reales, o cuando se adquiera del que no tena derecho
a poseer la cosa, o no la tena para transmitirla. Entonces lo que
se afecta es el ttulo o el modo. Esta a su vez puede ser:
o De buena fe: puede ocurrir que el poseedor no tenga
duda de que posee la cosa por un ttulo apto para
transmitir, o de que es legtimo titular del derecho. Est
bajo una ignorancia o error de hecho, pero excusable.
Si hay error de derecho, no es excusable. (Prescribe a
los 20 aos).
o De mala fe: son los casos donde no est presente la
buena fe en la posesin ilegtima, es decir cuando exista
error o ignorancia de derecho, o dudas sobre la
legitimidad de la posesin o cuando sepa realmente que
est poseyendo ilegtimamente. Esta a su vez puede
ser:
Viciosa con relacin a muebles: se da cuando la
posesin se adquiere por hurto, robo, estelionato o
abuso de confianza.
Viciosa con relacin a inmuebles: se da cuando la
posesin se adquiere por violencia, clandestinidad
o abuso de confianza.
No viciosa: cuando el poseedor, al adquirir tuvo
que conocer la ilegitimidad de su posesin o si
tuvo razn para dudar de ella. (Ej. El que compra
un Rolex autntico a un vendedor callejero).
Caso del poseedor de inmueble con boleto de compraventa:
antes era ilegtimo adquirir un inmueble solo con el boleto de

compraventa, ya que esto no era suficiente para adquirir un derecho

real (el modo suficiente es la escritura pblica). Luego la
jurisprudencia (fallo TODROS) consider que el boleto era ttulo
suficiente para de esta forma proteger el trfico y la buena fe del
adquirente, el cual ya se siente dueo al poseer el inmueble.

Accesin de posesiones: es la suma de dos posesiones, es decir,

sumando las posesiones sobre un mismo bien logro llegar a la
cantidad de tiempo necesario para obtener la posesin anual y por
ende las acciones posesorias (ya que pasado el ao, el poseedor
pierde las acciones posesorias y las gana el actual poseedor).
Adquisicin, conservacin y prdida de la posesin: la posesin
puede ser por actos entre vivos o por causa de muerte. Para poseer
por actos entre vivos se necesitan el corpus y el nimus. Para
poseer por causa de muerte, el heredero sucede al causante debe
su muerte, en la posesin de las cosas que integran la herencia. No
se necesita algn acto material del heredero para adquirir la
posesin.
Dentro de la adquisicin por actos entre vivos, tenemos tres formas:
Aprehensin: es cuando tomo alguna cosa mueble sin dueo,
como por ejemplo un animal.
Ocupacin: es cuando tomo alguna cosa que no est
abandonada por su dueo. Si hablamos de cosas muebles
puede darse por hurto, si nos referimos a los inmuebles la
ocupacin se puede dar por despojo empleando la violencia.
Tradicin: es un acto material de entrega realizado
voluntariamente; una parte hace la entrega y la otra recibe. Ej.
Entregar las llaves de una casa. La naturaleza jurdica de la
tradicin establece que es un acto voluntario lcito y destinado
a producir efectos jurdicos entre las partes.
Traditio brevi manu y Constituto Posesorio: estos institutos son
dos excepciones al principio del Art. 577 del cdigo civil que
establece que antes de la tradicin de la cosa, no se considera
adquirida sobre ella ningn derecho real. Pero en estas dos
excepciones vemos como el tenedor se transforma en poseedor y
viceversa sin que se realice tradicin alguna.
Traditio brevi manu: no es necesaria la tradicin de la cosa,
sea mueble o inmueble, para adquirir la posesin, cuando la

cosa es tenida a nombre del propietario, y ste por un acto

jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre,
o cuando el que la posea a nombre del propietario, principia a
poseerla a nombre de otro.
Constituto Posesorio: en este caso la situacin es inversa ya
que la categora del sujeto baja de poseedor a tenedor. (Ej.
Soy dueo de un departamento y lo vendo pero me quedo en
el mismo como inquilino, es decir que le pago alquileres al
flamante comprador. En este caso, hacer la tradicin es intil,
pero de todas formas se exigen dos actos: a) escritura de
venta y contrato de alquiler.
Adquisicin de la posesin por representante: la posesin
puede adquirirse a travs de representantes voluntarios
(mandatarios, gestor de negocios), o legales (padres, tutor,
curador).
Conservacin de la posesin: para conservar la posesin se
necesita el nimus. Respecto al corpus, ste puede faltar de
manera transitoria, (Ej. Si mi auto se incendi, yo no conservo la
posesin porque la prdida del corpus auto- es definitiva). Tambin
puede conservarse cuando exista un representante legal o
convencional y aunque este abandone la cosa, o caiga en
incapacidad o aunque manifieste su voluntad de poseer la cosa a
nombre propio.
Tambin la posesin se conserva aunque el poseedor llegare a ser
incapaz.
Prdida de la posesin: puede producirse por causas relativas a la
voluntad del poseedor, al objeto de la posesin y la intervencin de
terceros.
Relativas a la voluntad del poseedor: cuando se hace la
tradicin de la posesin o cuando voluntariamente abandona
la cosa sin intencin de poseerla en el futuro
Relativas al objeto de la posesin: porque se extingue (Ej.
Incendio)
Relativas a la intervencin de terceros: aqu es cuando
provocan la prdida de la posesin al poseedor por medio de
violencia, clandestinidad o abuso de confianza.
Tenencia: el que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo
en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante

de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa

repose sobre un derecho.
Cuando alguno por s o por otro se hallase en la posibilidad de
ejercer actos de dominio sobre alguna cosa, pero slo con la
intencin de poseer en nombre de otro, ser tambin simple tenedor
de la cosa.

Enumeracin legal de los casos de tenencia:

Los que poseyeren en nombre de otro (locatario)
Los que poseyeren en nombre de otro sin tener derecho a
tener la cosa (cualquier representante)
El que transmiti la propiedad de la cosa, y se constituy
poseedor a nombre del adquirente
El que continu en poseer la cosa despus de haber cesado
el derecho poseerla (usufructuario)
El que contina en poseer la cosa despus de la sentencia
que anulase su ttulo, o que le negase el derecho de poseerla
El que continuase en poseer la cosa despus de reconocer
que la posesin o el derecho de poseerla pertenece a otro.
Clasificacin de la tenencia:
Absoluta: aqu la tenencia no tiene vnculo con la posesin, ya
que son cosas que no pueden poseerse por estar fuera del
comercio. Ej. Las cosas que son dominio pblico del Estado y
que los particulares las usan libremente.
Relativa: aqu la posesin es ejercida por otra persona. Esta
tenencia puede ser interesada (cuando el tenedor tiene inters
en la tenencia de la cosa porque puede usar o gozar de ella,
obteniendo un beneficio para s, como por ejemplo el
locatario), o desinteresada (cuando el tenedor no tiene inters
en la tenencia, ya que no puede usar la cosa, como los que
poseen en nombre de otro).
Adquisicin de la tenencia: se adquiere por la simple tradicin y
adems por el caso del constituto posesorio, en donde no se
necesita aqulla para que el poseedor se transforme en tenedor.
Obligaciones y derechos del tenedor:
Obligaciones: a) conservar la cosa; b) devolver la cosa

 Derechos: a) que le devuelvan los gastos que hizo en la cosa

para impedir su destruccin o deterioro; b) retener la cosa
hasta que le paguen lo que el gast producto de la cosa
Proteccin de la posesin y la tenencia: esta defensa puede
realizarse, tanto para muebles como para inmuebles, en forma
extrajudicial o judicial (por medio de acciones posesorias).
Forma extrajudicial
o Derecho penal: legtima defensa
o Derecho civil: legtima defensa
Forma judicial: son las defensas judiciales que realiza el
poseedor o tenedor de un mueble o inmueble a travs de
acciones posesorias o interdictos.
Las acciones posesorias son dos:
De mantener: esta accin es usada para mantener la
posesin contra la turbacin a su derecho de poseer.
(Turbar: es ejercer contra la voluntad del poseedor del bien,
actos de posesin en donde no se llega a excluir
totalmente al poseedor. No se lo despoja, pero como se ve
amenazada, hay que mantener el ejercicio de la posesin).
De recuperar: es usada para recuperar la posesin contra
el despojo. (Despojar: es sacarle absolutamente la
posesin al poseedor con violencia, clandestinidad o abuso
de confianza).
Quienes pueden ejercer las acciones posesorias: en principio,
slo los poseedores anuales y no viciosos (ambos requisitos no son
absolutos).
Anuales: significa que deben haber posedo por lo menos un
ao en forma continuada e ininterrumpida.
No vicioso: significa que esa posesin no haya sido adquirida
con violencia o que luego de adquirida no haya sido turbada
con violencia.
Acciones posesorias llamadas policiales: estas acciones se
hacen ante tribunales y son rpidas. Se llaman policiales porque su
fin es mantener la posesin o tenencia en caso de turbacin.
Concepto de obra nueva: para algunos autores son acciones
autnomas mientras que para otros son una variante de las otras
acciones en donde la turbacin o el despojo son producidos por una
obra nueva. Los ejemplos son:

 Obra nueva o destruccin de obra en terreno del poseedor.

(Ej. El turbador empieza a construir en terreno del poseedor o
destruye obra vieja que pertenece al poseedor. En este caso
la accin sera de despojo).
Obra nueva en terreno que no es del poseedor, pero que por
causa de aquella se ve menoscabada su posesin. En este
caso la obra nueva empieza en un inmueble que no es del
poseedor pero que le afecta su posesin y en beneficio del
turbador. En este caso la accin sera de manutencin.
Denuncia de dao temido: el cdigo civil establece que, el que
tema sufrir un dao a sus bienes (a causa de un edificio y otra cosa)
puede denunciarlo al juez para que ste adopte medidas cautelares.
El Art. 623 bis del cdigo procesal, nos habla de la denuncia de
dao temido: el dao debe ser grave e inminente y ser analizado
por el juez al constituirse en el lugar, el cual si ve que corresponde,
dispondr medidas para cesar el peligro. Estas medidas pueden
iniciarlas cualquier persona que tema un dao a sus bienes.
Interdictos: son las pretensiones que surgen por la turbacin o
despojo, de posesin o tenencia, de un bien mueble o inmueble (o
de una obra nueva que afecta a un bien) y su fin es lograr que el
juez se expida sobre su amparo o restitucin (o en caso de la obra
nueva, lograr su suspensin y destruccin). Sus clases son:
Interdictos de adquirir: este tiene por objeto adquirir la
posesin en lugar de defenderla, y se necesitan dos
requisitos, a) probar que se tiene el ttulo y b) que no hay otro
que posea ese bien.
Interdictos de retener: se usa para casos de turbacin
Interdictos de recobrar: se usa para casos de despojo
Obra nueva

UNIDAD N 3.
Dominio: es el derecho real en virtud del cual una cosa se
encuentra sometida a la voluntad y a la accin de una persona.
Clasificacin de dominio: el dominio puede ser perfecto o
imperfecto.
Perfecto: cuando es perpetuo y la cosa no est gravada con
ningn derecho real hacia otras personas.
Imperfecto: es cuando el dominio no es perpetuo, sino que
debe acabarse al fin de un cierto tiempo, o al cumplirse
determinada condicin, o si la cosa que forma su objeto es
inmutable gravado respecto de terceros con un derecho real.
De particulares: o sea personas privadas.
Del Estado: aqu si divide en dominio pblico o privado del
Estado. Las cosas del dominio pblico son las que pertenecen
al Estado como rgano poltico y son de uso comn o estn
afectadas a un fin comn, como por ejemplo una plaza. Por
otro lado, las cosas del dominio privado del Estado son
aquellas en donde ste acta como simple particular, ellas son
enajenables, prescriptibles y embargables.
Caracteres del dominio:
Absoluto: significa que no hay otro derecho real que d tantas
facultades.
Perpetuo: dura para siempre y no se extingue por no usarlo.
Exclusivo: significa que dos personas no pueden tener respecto
del todo, el dominio de la cosa. (Si son dos las personas
propietarias en comn de la misma cosa, estaramos ante un
condominio).

Dominio revocable: es el que se transmite en virtud de un ttulo

revocable a voluntad del que lo ha transmitido, Ej. Clusula de
poder arrepentirse el vendedor, venta con pacto de retroventa.
Dominio Fiduciario: es aqul dominio que se adquiere en un
fideicomiso singular, subordinado a durar solamente hasta el
cumplimiento de una condicin resolutiva o hasta el vencimiento de
un plazo resolutivo, para el efecto de restituir la cosa a un tercero.

Extensin: el cdigo civil establece que el dominio se extiende en

el suelo como en el subsuelo y el espacio areo sobre el suelo. El
espacio areo, como sabemos, tiene lmites legales, Ej. No puedo
edificar un edificio sobre mi casa de un piso.
Con relacin al subsuelo tambin hay lmites: los tesoros slo
pertenecen al dueo del fundo si l los descubre; y en cuanto a las
minas, slo los minerales de tercera categora pertenecen al dueo
del fundo.
Se presume que las construcciones y dems cosas (como los
accesorios) que existan dentro de un fundo, son propiedad del
dueo de este. Respecto a los frutos y productos tambin le
corresponden al dueo del fundo, lo mismo sucede en los frutos
civiles como un alquiler.
Modos de adquisicin: son las diferentes posibilidades,
enumeradas en el cdigo para dar nacimiento o existencia al
derecho real de dominio. Estos son:
Apropiacin
Especificacin
Accesin
Tradicin
Percepcin de frutos
La sucesin en los derechos del propietario
Prescripcin
Expropiacin
Clasificacin de los modos de adquisicin:
Originarios: ac el adquirente no recibe la cosa de nadie, son los
modos en donde no interviene el anterior propietario o si la cosa
no tiene dueo. Esta adquisicin se hace por un hecho natural o
por un acto exclusivo del adquirente. (Apropiacin, expropiacin).

 Derivados: son los modos en donde s interviene el anterior

propietario a favor del nuevo como por ejemplo la tradicin y la
sucesin por causa de muerte. Existen dos subdivisiones:
o Por actos entre vivos: la adquisicin es consecuencia de
la tradicin.
o Mortis causa: la adquisicin se logra como
consecuencia de la muerte del titular.
o A titulo universal: si se adquieren todos los bienes o una
parte alcuota del patrimonio.
o A ttulo singular: es cuando se adquieren cosas
determinadas.
o A titulo oneroso: si por la adquisicin de la cosa hay
contraprestacin.
o A ttulo gratuito: cuando la adquisicin es gratuita.
Apropiacin: este modo de adquirir se da cuando una persona
capaz de adquirir aprehende (toma) una cosa mueble (sin dueo o
abandonada por el) con el nimo de apropirsela. La apropiacin no
es aplicable a cosas inmuebles, cosas perdidas (porque quien
perdi la cosa no deseaba hacerlo), animales domsticos, etc.
Especificacin: es cuando alguien por su trabajo, hace un objeto
nuevo, con la materia de otro y con la intencin de apropirselo (Ej.
Con un trozo de rbol hago madera y luego una mesa). Si el
especificador es de buena fe y la cosa no puede volver a su forma
anterior, se le dar la propiedad a aqul, previa indemnizacin al
dueo de la materia. En los restantes casos (mala fe, o buena fe
con posibilidades de volver la cosa a su forma) el dueo de la
materia tiene opciones.
Accesin: se da cuando alguna cosa (mueble o inmueble) se
incorpora, acrece a otra (de nuestra propiedad) por adherencia
(material o artificial). Ac la cosa se adquiere porque se incorpora
algo a una cosa nuestra, a diferencia de los accesorios que tiene la
cosa principal, que son del propietario porque lo accesorio sigue la
suerte de lo principal. Las clases de accesin son:
Aluvin: es un acrecentamiento de tierra que recibe un terreno
ribereo en forma paulatina por efecto de las corrientes de agua.
Avulsin: es cuando un ro o arroyo lleva por una fuerza sbita
alguna cosa susceptible de adherencia natural (tierra, arena,
plantas, etc.) y los une a un fundo. Su dueo aun conserva el
dominio de las cosas solo para llevrsela (es decir, que no se

puede ejercer el dominio en donde est la cosa) para lo cual

tiene un plazo. Ej. Tengo una ligustrina que fue arrancada por un
tornado y lleg al fundo de mi vecino, mientras no se adhiera en
forma natural a ese fundo, tengo seis meses para reclamarle a
mi vecino que me la devuelva.
Edificacin, siempre y plantacin: son casos de accesin por
adherencia artificial, porque est presente la mano del hombre.
Animales domesticados: si poseo un animal domesticado que
goza de libertad (no lo ato) y se va a otro fundo y se acostumbra
a vivir ah, el dueo de ese fundo puede adquirir su dominio
salvo que l haya atrado al animal a propsito, en cuyo caso
puedo revindicar al animal o pedir indemnizacin.
Adjuncin: es cuando dos cosas muebles (de distintos dueos)
se unen, sin fusionarse y forman una sola. El dueo de la cosa
principal adquiere la cosa accesoria, aunque puedan separarse,
pagando a su dueo el valor; pero si es ms valiosa la accesoria
que la principal, el dueo de aquella podr pedir su separacin.
Ej. En un cuadro comn la tela es accesoria del marco (ya que
ste es de ms valor), pero si el cuadro es de Picasso, la tela va
a tener ms valor y ser lo principal.
Mezcla y confusin: se produce mezcla cuando dos slidos se
fusionan sin posibilidad de separacin, Ej. Dos medidas de
harina de diferente dueo; y la confusin es lo mismo pero con
lquidos. En cuanto a las reglas en estos supuestos, se aplica
siempre para muebles y la propiedad pertenece al poseedor de
buena fe.

Tradicin: es cuando el dueo de una cosa se la entrega a otro

(aqul con la voluntad de transferir el dominio y ste con la de
adquirirlo). Con la tradicin se adquiere el derecho real, pero recin
con el ttulo suficiente va a transmitirse el dominio. Adems, para
que el derecho real sea oponible a terceros se necesita la
inscripcin de los ttulos en el registro inmobiliario correspondiente.
Entonces para inmuebles se necesita la tradicin (constituye
dominio) ms la escritura pblica, ms la inscripcin en el registro
(esta inscripcin tiene carcter declarativo, sirve para ser oponible
frente a terceros). Para finalizar, con la tradicin y la escritura nace
el derecho real, y con la inscripcin de la escritura, ese derecho es
oponible a terceros.
Usucapin: es un modo de adquisicin del dominio, y de otros
derechos reales, por el cual la posesin continuada durante el

tiempo determinado por lay, y reuniendo los requisitos que ella

establece, conduce a la adquisicin. Sus elementos son:
Posesin
Tiempo: de buena fe es de 10 aos y mala fe de 20 aos.
Suspensin de la prescripcin: la prescripcin se suspende
cuando se detiene su curso por la existencia de las causales de
suspensin enumeradas por la ley. Cuando la causal desaparece,
se reanuda la prescripcin computndose el plazo anterior. Las
causales son la incapacidad, el matrimonio, la tutela y la curatela, la
aceptacin de la herencia con beneficio de inventario, dificultades e
imposibilidades de hecho y la mediacin obligatoria.
Interrupcin de la prescripcin: cuando la prescripcin es
interrumpida se borra el tiempo transcurrido hasta ese momento.
La prescripcin puede reanudarse pero no se podr acumular el
tiempo transcurrido anteriormente, y el curso para prescribir deber
comenzar a contarse desde el principio. La interrupcin se puede
dar por:
Interrupcin natural
Civil: demanda, compromiso arbitral y reconocimiento
Juicio de usucapin:
Por va de accin: solo la usucapin larga (20 aos) puede
hacerse valer por va de accin. Hay dos supuestos: cuando el
poseedor luego de cumplir el tiempo que establece la ley,
promueve la accin declarativa de usucapin y cuando el
poseedor es demandado por reivindicacin y deduce
reconvencin por prescripcin o contrademanda. Podemos decir
que en el primer caso el poseedor ataca, y en el otro es
atacado y ataca.
Por va de excepcin: por esta va pueden hacerse valer ambas
clases de prescripcin (larga y la breve). La Prescripcin debe
oponerla el poseedor cuando es demandado por reivindicacin
de la cosa, con el fin de impedir la desposesin. Tiene dos
oportunidades para hacerlo, al contestar la demanda o en su
primera presentacin en el juicio.
Restricciones y lmites al dominio: por empezar tenemos una
restriccin genrica para todos los propietarios; sabemos que luego
de la reforma del cdigo, el dominio perdi esa concepcin de

absoluto ya que ahora debe ejercerse el dominio en forma regular y

sin abusar del mismo. Adems vamos a tener restricciones y lmites
cuyo fundamento son el inters pblico (creado en razones de
comunidad y regido por el derecho administrativo) o basadas en los
derechos que tienen los vecinos, al igual que nosotros (creados en
razones de vecindad).
Restricciones y lmites impuestos al dominio privado en inters
pblico: las causas son salubridad, religin, seguridad del pueblo,
moralidad, etc. El particular es colocado frente a la administracin
(no a otro particular) y no puede desmembrarse su dominio ni
establecerse indemnizacin alguna, Ej. No hacer ruidos molestos;
horarios para sacar la basura o lavar la vereda. Estas restricciones
se rigen por el derecho administrativo.
Restricciones y lmites reservados al dominio privado en
inters privado: las restricciones impuestas en inters privado
pueden, a veces, importar al inters privado, Ej. Camino de sirga o
clusula de inenajenabilidad.
Camino de sirga: es el camino pblico (franja de algunos metros
que deben dejar los ribereos) destinado a permitir la conduccin
de embarcaciones por ros o canales navegables, tirados desde una
cuarta o sirga desde la orilla.
Restricciones en el inters de los vecinos: podemos hacer una
primera distincin en cuanto a las obras, trabajos, instalaciones,
ruidos y dems, que puedan perjudicar a los vecinos. Segn el
cdigo, el dueo puede hacer obras, trabajos, y dems cosas en su
propiedad siempre que ejerza ese derecho en forma no abusiva y
que no perjudique el derecho de propiedad de su vecino; es por eso
que no puede:
Hacer excavaciones que causen la ruina de edificios o
plantaciones del fundo vecino o que desmorone la tierra
Descuidar su edificio, porque si cae algn material puede daar
al vecino o a alguien que pase por la calle
Construir una pared medianera o divisoria (sin respetar las
distancias estableces), pozos, cloacas, acueductos que causen
humedad, depsitos de sal, artefactos de vapor o empresas
peligrosas para la seguridad, solidez y salubridad de edificios o
vecinos
Hacer una chimenea, fogn o hogar contra la pared medianera
(salvo que construya un contramuro)

 Hacer pozos contra la pared (sea o no medianera( salvo que

levante un contramuro
Tampoco tener depsitos de aguas estancadas, o hacer trabajos
que trasmitan a casas vecinas gases, ni mquinas que larguen
humo excesivo a propiedades vecinas
rboles y arbustos: el cdigo nos indica que no se pueden tener
rboles a menos de tres metros de la lnea divisoria con el vecino, y
tampoco arbustos a menos de un metro. La razn: los rboles
pueden quitar luz y sol, dan humedad, sus races pueden romper
paredes o inclinarlas. Si no se cumplen estas medidas, el vecino
puede hacer retirar el rbol o arbusto y no tiene que demostrar
perjuicio alguno.
Luces y vistas: se llama luces a las ventanas o aberturas que
dejan pasar claridad o aire pero sin que se pueda ver el fondo del
vecino a travs de ellas. En cambio, vistas son las ventanas o
aberturas que s permiten ver el fundo del vecino. En el caso de que
un vecino quiera abrir una ventana en una medianera, deber pedir
autorizacin al otro vecino. En cambio, en pared divisoria que no es
medianera, el cdigo permite al dueo de dicha pared, abrir
ventanas para recibir luces, pero tiene que estar a tres metros de
altura del piso (para no poder espiar al vecino) y con rejas de hierro.
Extincin del dominio: por un lado tenemos las relativas (son
aquellas en que en realidad en lugar de extinguirlas, se nombra a
un sustituto): remocin judicial por no cumplir con sus obligaciones,
muerte o incapacidad, renuncia o quiebra del fiduciario.
Por otro lado estn las absolutas (ac s hay extincin): que se
cumpla la condicin o que venza un plazo, destruccin total de la
cosa o ponerla fuera del comercio, transmitir el dominio a un
tercero, prescripcin adquisitiva, revocacin, confusin, rescisin,
imposibilidad de que se cumpla una condicin o que se verifique
dentro del plazo mximo legal, etc.
Rgimen de las cosas muebles: para la adquisicin de cosas
muebles solo se necesita la tradicin, no se necesita la inscripcin.
El poseedor de buena fe a titulo oneroso se presume propietario y
repele la accin de reivindicacin de terceros, siempre que la cosa
no sea robada ni perdida.
En el caso de los muebles registrables, se necesita la tradicin y la
inscripcin en el registro, como lo es la compra de un automvil.

UNIDAD N 4.
Condominio: es el derecho real de propiedad que pertenece a
varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o
inmueble. Es la comunidad que existe entre copropietarios de una
misma cosa.
Caracteres:
Varios sujetos
Un solo objeto
Partes ideales o indivisas o cuotas partes
Clasificacin: hay que distinguir entre condominio con o sin
indivisin forzosa.
Sin indivisin forzosa: en este caso, como el condominio va a
estar siempre sujeto a la voluntad de todos los condminos, si
alguno de ellos no est de acuerdo con aqul, pide la divisin y
se acaba el condominio.
Con indivisin forzosa: en este caso, aunque alguno no est de
acuerdo, igualmente va a seguir existiendo el condominio,
siempre que se den los requisitos legales para que haya
indivisin forzosa. Esto es as porque si no, puede que se cause
un dao grande o se llegue a un abuso de derecho por parte del
que pide la divisin.
Constitucin del condominio:
Por contrato: puede ser que dos o ms personas compren o
reciban en donacin una cosa en comn.

 Por testamento: se da cuando alguien lega una misma cosa a

ms de una persona.
Por ley: la ley impone el condominio sin importar la voluntad de
los particulares, como por ejemplo los bienes de familia.
Otro modo es por prescripcin adquisitiva ejercida por ms de
una persona.
Comparacin con otros estados comunitarios: comparaciones
fundamentales entre el condominio y:
Contrato de sociedad: en el condominio, el titular del derecho de
dominio sobre la cosa es cada uno de los condminos, en
cambio en la sociedad, es sta la titular (nace una persona
jurdica distinta de los sujetos). El condominio se constituye por
contrato, ley o testamento, mientras que la sociedad solo por
contrato.
La indivisin hereditaria: las dos son una especie de comunidad
pero el condominio es slo sobre cosas, en cambio la comunidad
hereditaria pude ser sobre bienes que no son cosas. Adems
mientras que la comunidad hereditaria surge slo cuando muere
el causante, el condominio surge tambin por otras causas.
La comunidad conyugal: la administracin es diferente (hay dos
masas separadas de bienes y cada uno de los cnyuges tiene la
administracin y disposicin de una). Adems esta comunidad
puede recaer sobre cosas o derechos, mientras que en el
condominio slo sobre cosas. La comunidad es un principio
indivisible; el condominio es en principio divisible.
La propiedad horizontal: en sta cada copropietario es dueo
exclusivo de su unidad funcional y copropietaria sobre las partes
comunes; es decir, que slo en estas partes comunes habra
condominio.
Facultades de los condminos:
Sobre la parte indivisa: podemos decir que tienen facultades
amplias (son las mismas que las de propietario de cosa:
disponer, gravar, etc., sin consentimiento de los dems
condminos) y el lmite es que esas facultades o derechos sean
compatibles con la naturaleza de la parte indivisa: es decir,
respetar el derecho que tienen todos los otros condminos como
integrantes del condominio.
Sobre toda la cosa: hay facultades restringidas, como por
ejemplo, el uso y goce de ella (pero siempre con la limitacin
obvia de permitir a los otros condminos el ejercicio de esos

mismos derechos). Y tambin puede quedarse con los frutos

naturales que ella produce (los civiles, como un alquiler, se
repartes automticamente segn las partes indivisas). Todo
condmino puede gozar de la cosa comn conforme al destino
de ella, con tal que no la deteriore en su inters particular. Es
decir que no puede cambiarse el fin de la cosa objeto del
condominio.
Obligaciones de los condminos: los condminos deben
responder por:
Gastos de reparacin o conservacin de la cosa, en proporcin a
sus cuotas partes (y si pag todo un solo condmino, los dems
le tendrn que reintegrar lo correspondiente a cada uno, salvo
que abandonen su parte; en ese caso esa parte ser repartida
junto con la deuda del reintegro por el gasto). Ahora, si no paga
ni abandona, se lo puede demandar, o retener la cosa o hasta
repartirse su parte si se reputa insolvente. Por supuesto que si la
reparacin fue por culpa de alguna, este tendr que pagar todo
solo.
Deudas por cargas reales que grava la cosa, si se hace, por
ejemplo, una hipoteca sobre la cosa, todos van a estar obligados
por toda la hipoteca, hay solidaridad (ac no se da el caso de
dividir la deuda segn la parte indivisa). Ahora, si la deuda no se
paga, se va a ejecutar y vender el bien; y si con eso no se llega a
cubrir la deuda, el saldo impago s va a ser dividido segn la
cuota parte de cada uno, es decir, desaparece la solidaridad
entre ellos.
Administracin: ya vimos que cualquier condmino puede pedir la
particin en cualquier momento, salvo casos puntuales de indivisin
forzosa. Esto se debe a que es fundamental que haya un inters en
continuar el condominio (es como en una sociedad cuando
desaparece el afectio societatis, el nimo de asociarse con
determinado fin), el que no quiere continuar puede irse, pidiendo la
divisin. Los casos de indivisin son cuando hay razones con ms
peso que el simple deseo de concluir con el condominio; por
ejemplo si la divisin de la cosa es daosa o si es bien de familia.
El efecto de la divisin es declarativo (y no traslativo de la
propiedad); eso que le toca a cada condmino al hacer la particin,
va a ser considerado propiedad de aqul desde la indivisin, desde
que empez el condominio (no desde la particin); y del resto (es
decir, de lo que le toco a otros) es como si nunca hubiese tenido
ningn derecho de propiedad.

Particin: se puede hacer de dos formas:

Privada: siempre que estn todos los condminos de acuerdo y
sean capaces
Judicial: si hay menores, incapaces o ausentes; o si un tercero
se opone fundadamente a la particin o si no estn de acuerdo
los condminos en hacer la particin privadamente.
Normas aplicables:
Por abandono que hace un condmino de su derecho, Art. 2685
Por enajenacin que hace un condmino de su parte indivisa a
otro condmino, Art. 2677
Por prescripcin, cuando un condmino adquiere as la parte de
otro.
El condominio con divisin forzosa: son aquellos casos en
donde la ley admite la indivisin, la cual puede nacer de la voluntad
(ya sea de los condminos o del testador) o de una disposicin
legal. Es importante diferenciar de dnde nace la indivisin, ya que
si es de la voluntad, en general se van a aplicar las reglas del
condominio sin indivisin forzosa; pero si nace de la ley, habr un
rgimen propio.
Muros, cercos y fosos que sirven de separacin entre dos
heredades contiguas: empecemos dando algunas definiciones:
Muro: es una pared hecha con materiales de construccin, de
albailera.
Cerco: es una pared pero hecha con otros materiales, como
alambrados.
Existen dos clases de muros:
Encaballado: el muro divisorio esta constituido entro las dos
propiedades vecinas (50% sobre una y 50% sobra la otra).
Contiguo: el muro est construido desde el lmite hacia una de
las propiedades (est construido 100% sobre una sola
propiedad).
Medianera: se presume medianera la pared que separa a dos
edificios, hasta donde termina el edificio ms bajo, (porque lo que
sobra pertenece al dueo del edificio ms alto) y salvo prueba en
contrario. Por su parte, el Art. 2719 dice que no se presume
medianera la pared que separa jardines, patios, quintas, etc.

Obligaciones de los linderos:

El vecino que no construy la pared debe pagar la mitad del valor
de su construccin: si es muro contiguo, pagar slo si hace uso
del mismo; si es muro encaballado de no ms de tres metros,
aunque no lo use debe pagar desde que se construy; y si es de
ms de tres metros solo va a pagar por ese excedente si lo usa.
Gastos de reparacin o construccin de la pared medianera:
puede ser que el deterioro se deba al uso normal del muro, en
cuyo casi se deber contribuir con los gastos en proporcin de
los derechos, es decir, que si no se hace uso de la pared solo se
pagar por los gastos o reparacin de la pared hasta los tres
metros, y si una parte, solo pagar por dicho sector. Ahora, si el
dao o destruccin es por culpa de algn vecino, ste afrontar
solo todos los gastos.
Derechos de los linderos:
A adquirir la medianera
A elevar la pared medianera
A usar o aprovechar el muro medianero
A abandonar los derechos sobre la medianera

UNIDAD N 5.
Propiedad horizontal: es el derecho real que consiste en el
dominio de una parte propia (con facultades exclusivas) y un
condominio forzoso sobre las partes comunes (con caractersticas
especiales). Estas partes comunes son accesorias a las partes
propias y su finalidad es facilitarles su ejercicio funcional.
Objeto: el objeto sobre el que recae la propiedad horizontal es el
edificio, el cual consta de partes propias de cada propietario y
partes comunes a todos ellos.
Derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios:
Sobre partes comunes: cada propietario es dueo de su parte
propia y puede hacer con ella lo que quiera sin consentimiento
de los dems, pero por razones de convivencia hay algunas
limitaciones como la de no hacer modificaciones o innovaciones
que puedan afectar la seguridad del edificio o los servicios
comunes, tampoco hacer ruidos que molesten, etc.
Sobre partes propias: la regla general es que los propietarios son
condminos de las partes comunes en relacin al valor de su
parte exclusiva o propia (si es uno de los departamentos ms
caros, va a tener un porcentaje mayor que los dems). Las
partes comunes no se pueden vender, porque estn unidas al
dominio de cada unidad (son accesorias de ellas).

Cargas comunes a todos los copropietarios: son cargas que

deben cumplir cada uno de los copropietarios en proporcin al valor
de sus unidades:
Expensas de administracin: son los gastos que surgen por la
administracin normal del edificio (sueldos del portero, gastos de
limpieza, mantenimiento del ascensor, iluminacin, etc.).
Expensas de reparacin y conservacin: estos gastos los hace el
consorcio a travs de su administrador y si ste no hace la
reparacin, puede hacerla un copropietario en caso de urgencia
pudiendo luego reclamar el reembolso. Si no es urgente, el
copropietario que repar y pago el solo, debe cumplir tres
condiciones para luego pedir el reembolso de lo gastado y son:
a) que no est el administrador, b) antes de efectuar la
reparacin debe notificar a los dems copropietarios y c) que una
vez notificados los dems copropietarios, ninguno se oponga.
Cargas por innovacin y mejores: en la propiedad horizontal para
hacer innovaciones y mejoras se exige la mayora absoluta de
votos (siempre que el reglamento no establezca otra proporcin).
Esto es para evitar que un copropietario, caprichosamente
impida hacer la mejora. De todas formas si la mejora es de un
costo excesivo o contraria a la ley o reglamento o al aspecto
esttico del edificio, la minora puede oponerse a travs del
interdicto de obra nueva.
Otros gastos:
o Seguros: el seguro contra incendios es obligatorio y es a
cargo de los propietarios
o Hipotecas del terreno: si se hipotec el terreno los
gastos del servicio y los pagos del capital son a cargo
de los copropietarios
o Gastos por daos causados con cosas comunes: son
gastos a cargo de los copropietarios, por ejemplo la
cada de un balcn.
o Gastos de construccin: la minora que no quiere pagar
el gasto, puede venderle su parte a la mayora.
Consorcio: es el grupo formado por los propietarios de las
unidades funcionales. Se considera una persona jurdica distinta de
cada uno de los miembros y que tiene patrimonio propio: las
expensas comunes. Dentro del consorcio tenemos:
Administrador: que hace de rgano ejecutivo
Asamblea: es el rgano deliberativo
Consejo: que es el rgano de control del administrador

Reglamento del consorcio: el consorcio queda constituido cuando

el reglamento de copropiedad y administracin se otorga por
escritura pblica y se inscribe en el registro de la propiedad
inmueble. Es la ley interna del edificio y a partir de ah se darn los
ttulos de propiedad a cada adquirente. En el caso de que no se
inscriba el reglamento, va a obligar a las partes que lo firmaron a
hacerlo, aunque el consorcio no est constituido. Es importante no
confundir la constitucin del consorcio con la del derecho de
propiedad horizontal, ya que ste es anterior al consorcio y necesita
para dividir el inmueble la tradicin, la escritura pblica de ttulo y la
inscripcin en el registro.
El reglamento puede ser redactado por el:
Propietario vendedor
Todos los copropietarios en forma unnime
Naturaleza jurdica: para algunos doctrinarios es un contrato y
para otros es simplemente un conjunto de normas jurdicas.
Reforma del reglamento: la mayora de votos necesaria para
reformar el reglamento va a depender de qu clusulas se quieran
reformar. Existen dos tipos de clusulas:
Clusulas reglamentarias: son las relacionadas con temas
menores. Para reformar estas clusulas, se exige una mayora
no menor de dos tercios del total de los propietarios.
Clusulas estatutarias: son las relacionadas con el estatuto. Para
reformar esta parte suele exigirse unanimidad.
Dicha reforma debe hacerse por escritura pblica y se inscripta en
el registro.
Las clusulas de irrevocabilidad, que suele hacer el propietario
vendedor a su favor, para que no se reformen determinadas cosas,
son invlidas y en estos casos la reforma puede hacerla la justicia.
El administrador: es el representante del consorcio. Puede serlo
cualquier persona capaz, sea un copropietario o un tercero, sea
persona fsica o jurdica. Su designacin debe estar determinada
por el reglamento y para su designacin se requiere unanimidad. El
consorcio nunca puede estar sin administrador, en caso de no
existir acuerdo en su designacin lo har el juez. Sus funciones son:
Administrar y cuidar las partes comunes
Recaudar y emplear los fondos recaudados
Asegurar el edificio contra incendios

 Rendir cuentas, cuidar los ttulos de propiedad del inmueble,

llevar los libros del consorcio
Representar al consorcio administrativa y judicialmente
Ejercer los derechos y obligaciones asignadas en el Reglamento
Remocin del administrador: los copropietarios pueden revocar al
administrador (ya que es un contrato de mandato) cuando quieran,
sin necesidad de invocar justas causas y aunque el reglamento
establezca su irrevocabilidad. Si no se logra la mayora requerida de
votos para revocar al administrador y existe justa causa, esto podr
ser requerido judicialmente.
Asamblea: es el rgano ms importante del consorcio y est
compuesto por todos los copropietarios. Aprueba y modifica el
reglamento, tambin nombre, da instrucciones o despide al
administrador, etc.
Para realizar una asamblea, primero se debe notificar a todos los
copropietarios. Las clases de asambleas son:
Ordinarias: se hacen peridicamente en los plazos determinados
por el reglamento. Los temas a tratar en este tipo de asambleas
estarn predeterminados en el reglamento, Ej. Renovar el
contrato contra incendio.
Extraordinarias: no estn predeterminadas pero se realizan
cuando surge algo particular, de inters comn.
Qurum para sesionar: debe estar fijado en el reglamento y puede
ser mayor (pero nunca menor) al que exige la ley para
determinadas decisiones. Para el cmputo de votos se computa uno
por cada propietario, salvo que el reglamento diga otra cosa.
Mayoras necesarias:
Para los asuntos comunes se exige la mayora de los votos
(mitad ms uno, de todos los propietarios y no de los presentes,
salvo que lo diga el reglamento).
Para otros asuntos, el reglamento o jurisprudencia dicen: a) la
unanimidad en los casos en que se necesite hacer una obra
nueva, cambiar el fin de las unidades, cambiar alguna clusula
estatutaria, etc.; b) dos tercios de todos los copropietarios,
cuando se necesario modificar alguna clusula del reglamento.
Control judicial de la asamblea: cualquier copropietario puede
pedir el control judicial de la asamblea por medio de:

 Recurso de nulidad
Recurso de arbitrariedad
Prehorizontalidad: es el estado de un inmueble en el que se va a
construir o se est construyendo un edificio con la intencin de
someterlo luego al rgimen de la propiedad horizontal.
Rgimen de la ley 19.724: la ventaja para los compradores, es que
van a comprar su departamento a un precio ms bajo del que valdr
cuando est terminado.
La ventaja para el dueo del terreno, es que consigue la plata para
construir el edificio, sin tener que pedir prstamos con altos
intereses a una compaa financiera.
Con la ley de Prehorizontalidad, tambin se evita que el vendedor
cometa fraudes, Ej. Que luego de sacarle una cantidad de dinero a
cada comprador, desaparezca o se declare insolvente y caiga en
quiebra; o descubrir que el terreno estaba hipotecado, etc.
Esta ley permite que se regulen las ventas de departamentos que
todava no estn construidos, dndoles seguridad a los
compradores al firmar el contrato.
Estado de Prehorizontalidad: nace con la inscripcin en el registro
de la propiedad inmueble de la escritura pblica en la que el titular
del dominio del terreno manifiesta su voluntad de afectarlo a la
construccin de un edificio que ser luego subdividido en unidades,
las cuales sern enajenadas a ttulo oneroso, a travs del rgimen
de propiedad horizontal.
Efectos: la afectacin del inmueble a la Prehorizontalidad le
prohbe al propietario disponer del inmueble o gravarlo en forma
diferente a la establecida por ley. Nada impide que le venda el
inmueble a un tercero, porque esto no afectar a los derechos de
los adquirentes por boleto inscripto. Es decir, que el nuevo
adquirente debe continuar con la afectacin del inmueble, a la
Prehorizontalidad.

UNIDAD N 6.
Usufructo: el usufructo es el derecho real de usar y gozar de una
cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su
sustancia. Sus partes son:
Usufructuante: es el propietario de la cosa
Usufructuario: es quien tiene el uso y goce de la cosa
Caracteres:
Derecho real de uso y goce
La cosa debe ser ajena
No se debe alterar su sustancia
Duracin: el usufructo puede constituirse por un plazo
determinado, el cual deber respetarse aunque muera el
propietario. De no pactarse un plazo, el usufructo durar hasta la
muerte del usufructuario.
Clases de usufructo:
Perfecto: en este caso el usufructuario debe usar y gozar de la
cosa sin alterar su sustancia. El usufructuario no adquiere la
propiedad de la cosa y debe conservarla para devolverla al
propietario al terminar el usufructo.
Imperfecto: se aplica sobre cosas que son intiles al
usufructuario si ste no las puede consumir o cambiar su

sustancia, Ej. Granos, dinero, etc.

verdadero usufructo).

(No se considera un

Objeto: el usufructo puede recaer sobre cosas muebles o

inmuebles que estn en el comercio.
Constitucin: el usufructo de constituye mediante:
Contrato oneroso o gratuito
Por pactos de ltima voluntad
Disposicin legal
Por prescripcin
Usufructo de crditos: en realidad, el objeto no es el crdito, sino
el instrumento que lo representa, Ej. Si A tiene una deuda con B
por la cual le debe entregar un auto, y B da en usufructo a C el
crdito, el objeto no es el crdito, sino el instrumento pblico o
privado en el que consta el crdito.
Usufructo de animales:
Individualmente considerados: el usufructuario puede servirse de
ellos y obtener los productos que dieren. Si alguno muere o se
pierde, el usufructo slo se extingue con respecto a ese animal y
el usufructuario no tiene obligacin de sustituirlo. No puede
alquilar animales, salvo que ese sea su destino.
Usufructo de ganados: si muere todo el ganado sin culpa de
usufructuario, debe entregar los despojos al dueo y se extingue
el usufructo. Si muere parte del ganado, el usufructuario puede
elegir entre extinguir el usufructo devolviendo los animales vivos,
o continuarlo reemplazados los que perecieron.
Derechos y obligaciones de las partes:
Del usufructuario:
o Constituir fianza
o Conservar la cosa
o Pagar todo tipo de impuestos
o Derecho a usar y gozar de la cosa
o Puede hacer mejoras mientras no altere la sustancia de
la cosa
o Puede realizar actos de administracin
Del propietario:
o Tiene que entregarle al usufructuario el bien
usufructuado en el estado que est y con sus
accesorios.

o No puede hacer actos materiales sobre la cosa

o Ejercer sus derechos como propietario, siempre que
sean compatibles con el usufructo
Extincin del usufructo:
Al finalizar el plazo determinado
Por prescripcin liberatoria o adquisitiva
Por cumplimiento de la condicin resolutoria
Por consolidacin
Por confusin
Por renuncia
Por prdida o destruccin total de la cosa
Por revocacin directa
Por la resolucin de los derechos
Por las causas generales de extincin de los derechos reales
Cuasiusufructo: hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto,
y usufructo imperfecto o cuasi-usufructo. El usufructo perfecto es el
de las cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la
substancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por
el uso que se haga. El cuasi-usufructo es el de las cosas que seran
intiles al usufructuario si no las consumiese, o cambiase su
substancia, como los granos, el dinero, etctera.
El cuasi-usufructo transfiere al usufructuario la propiedad de las
cosas sujetas a este usufructo, y puede consumirlas, venderlas, o
disponer de ellas como mejor le parezca.
Uso y habitacin: derecho a uso es un derecho real que consiste
en la facultad de servirse de la cosa de otro, independientemente de
la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la
sustancia de ella; o la de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno,
lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia.
Cuando el derecho de uso, se establezca sobre una casa con el fin
de morar en ella, ser derecho de habitacin.
Constitucin: al igual que en el usufructo puede constituirse por:
Contrato
Testamento
Prescripcin
Por ley

Objeto: recae sobre cosas no fungibles (de lo contrario sera u

cuasiusufructo). En el derecho de habitacin, la cosa no fungible
ser una casa.
Obligaciones:
Dar fianza y hacer inventario: si el usuario tiene la posesin de la
cosa o el habitador tiene la posesin de toda la casa, debern
dar fianza y hacer inventario. No tendrn tales obligaciones si la
cosa o la casa quedan en manos del propietario.
Gastos de conservacin y contribuciones: son los mismos que en
el usufructo, pero si el usuario toma slo una parte de los frutos y
el habitador ocupa slo una parte de la casa, pagarn en
proporcin de lo que gocen.
Derecho de habitacin del cnyuge suprstite: si bien el Art.
2949 dice que no existe el uso establecido por ley, esto fue
modificado por la ley 20.798 que incorpor el derecho de
habitacin a favor del cnyuge supersite, esto consiste en, Ej. Un
matrimonio vive en un inmueble (el nico que tienen en condiciones
de habitar) y muere uno de los cnyuges. Se presentan los
herederos y reclaman la particin de la herencia. El cnyuge
supersite tendr sobre el inmueble un derecho real de habitacin,
en forma gratuita y vitalicia, y los herederos sern propietarios y
debern respetar ese derecho.
Servidumbres: es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un
inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer
ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario
ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
Partes:
Titular del fundo dominante (a favor del cual se constituye la
servidumbre)
Titular del fundo sirviente (el cual debe soportar la carga)
Caracteres:
Derecho real
Perpetuo o temporario: las servidumbres reales son perpetuas,
salvo convencin en contrario; y las personales son de por vida
(si es a favor de persona fsica) o por 20 aos (jurdica).

Sobre inmueble ajeno: no puede constituirse sobre inmuebles. El

inmueble debe ser ajeno, ya que, en principio, no se puede
constituir una servidumbre sobre un fundo propio.
Atipicidad: pueden constituirse cualquier clase de servidumbres,
adems de las servidumbres en particular que establece el
cdigo y aunque rija el principio del nmerus clausus para los
derechos reales.

Derechos del propietario del fundo dominante:

Usar el inmueble ajeno, Ej. Sacar agua
Impedir que el propietario ejerza alguno de sus derechos de
propiedad, Ej. Impedir que realice una construccin que obstruya
la vista a un lindo paisaje.
Ejercer ciertos derechos de disposicin
Clasificacin:
Reales: cuando hay dos inmuebles y la servidumbre se
constituye sobre uno de ellos (predio sirviente) en beneficio del
otro (predio dominante).
Personales: aqu la servidumbre se constituye sobre un fundo
(sirviente), pero a favor de una persona (titular dominante), que
puede ser o no, propietaria de un inmueble
Activas: en principio, toda servidumbre es activa y pasiva a la
vez. Por ejemplo, la servidumbre de paso es activa desde el
punto de vista del fundo dominante (su titular tiene derecho a
transitar por el fundo vecino) y es pasiva desde el punto de vista
del fundo sirviente (debe permitir el ejercicio del derecho).
No activas: es el caso de las servidumbres personales en las que
no existe fundo dominante (usufructo, uso y habitacin). La
servidumbre es pasiva desde el punto de vista del fundo
sirviente, pero al no existir fundo dominante no podemos decir
que la servidumbre sea activa
Continuas: se ejercen continuamente por s mismas sin necesitar
un hecho actual del hombre (Ej. Servidumbre de vistas o de
acueducto)
Discontinuas: necesitan de un hecho actual del hombre para ser
ejercidas, Ej. La servidumbre de paso, que dura mientras el
hombre pasa.
Aparentes: se anuncian por signos exteriores, Ej. Puertas,
ventanas, caminos.
No aparentes: no se manifiestan por ningn signo, Ej. Prohibicin
de elevar un edificio a una altura determinada.

Afirmativas: cuando el titular del fundo sirviente debe dejar hacer

al titular del fundo dominante, Ej. Dejarlo pasar
Negativas: el titular del fundo sirviente se ve impedido de hacer
algo; consiste en un deber de no hacer, Ej. Deber de no levantar
un edificio a una altura determinada.
Voluntarias: cuando las servidumbres no son indispensables
(exigibles) pueden pactarse libremente entre las partes, Ej. Para
salir de mi fundo puedo pasar por otro lado, pero de todas
formas, con mi vecino pactamos que yo podra salir a travs de
su fundo.
Forzosas: son aquellas llamadas legales, porque tienen su origen
en la ley.

Formas de establecerlas, constitucin y adquisicin de

servidumbres:
Por contrato
Por disposicin de ultima voluntad
Por destino del padre de familia
Por la servidumbre que revive
Por prescripcin
Por ley
Modalidades: las servidumbres pueden estar sujetas a un cargo,
Ej. Cargo para el dueo del fundo dominante de cerrar la tranquera
cada vez que pasa; o establecerse bajo condicin o plazo.
Las servidumbres son perpetuas, salvo aquellas constituidas por
contrato de disposicin de ltima voluntad, en donde las partes
hayan pactado una condicin o plazo que limite esa perpetuidad.
Las constituidas en las formas restantes son siempre perpetuas.
Derechos y obligaciones del propietario del fundo sirviente:
Deberes: no puede realizar ningn acto que entorpezca el
ejercicio de la servidumbre por parte del dominante; y si lo hizo
debe volver las cosas a su estado anterior, a su costa, ms una
indemnizacin por los daos. Si se comprometi a hacer obras o
gastos para conservar la servidumbre, tendr el deber de
cumplirlo.

 Derechos: tiene derecho a mantener sus facultades de

propietario y puede ejercer sobre su fundo la servidumbre que
ejerce el dueo del fundo dominante, siempre que no le
entorpezca dicho ejercicio. Tambin tiene derecho a abandonar
el inmueble cuando los gastos causados por la servidumbre
fueran muy costosos (aunque tambin puede pedir que se
modifique el ejercicio de la servidumbre, siempre que el dueo
del fundo dominante mantenga sus ventajas; Ej. Si en lugar de
pasar por la izquierda del fundo, se hace un camino por derecha.
Extincin: existen siete formas de extinguir las servidumbres:
Nulidad, resolucin o rescisin
Cumplimiento del plazo o condicin resolutoria
Renuncia
Confusin
Falta de uso
Imposibilidad de uso o prdida de utilidad
Expropiacin del inmueble sirviente por causa de utilidad pblica
Servidumbres incluidas en el cdigo civil:
Servidumbre de trnsito: tiene lugar cuando la servidumbre se
hace entre dos fundos con el fin de pasar, de transitar.
Servidumbre de acueducto: un acueducto es una caera o canal
por el que se transporta agua de un lugar a otro. Servidumbre de
acueducto es el derecho real de hacer entrar agua en un
inmueble propio, viniendo de fundos ajenos.
Servidumbre de recibir agua de predios ajenos: tiene lugar
cuando un predio (el fundo sirviente) recibe agua de otro predio.
Servidumbre de sacar agua: tiene lugar cuando una persona del
fundo dominante, busca agua del fundo sirviente (de pozos,
aljibes) y se la lleva al suyo, ya sea con un balde, con molinos o
bombas.
Servidumbre administrativa: puede definirse como el derecho de
carcter pblico constituido por una entidad pblica, por el cual
se imponen restricciones al dominio de inmuebles de
particulares, a favor del inters pblico (por eso se llama
administrativas).

UNIDAD N 7.
Acciones reales: es la que protege a un derecho real. Tiene por
finalidad obtener la declaracin de un derecho que no afecta a la
persona sino a la cosa.
Clases:
Reivindicatoria: esta accin se usa para defender a los derechos
reales que se ejercen por la posesin (dominio, condominio,
usufructo, habitacin, uso, prenda, anticresis) y siempre que
haya desposesin (es decir, que est en juego la existencia del
derecho real). Con ella logramos la restitucin de la cosa, Ej. Soy
dueo de una casa y no me dejan entrar.
Negatoria: esta accin se aplica para los mismos derechos
reales que para la reivindicatoria, pero siempre que haya un
dao, lesin o ataque de mejor gravedad que la desposesin (es
decir, que haya turbacin de derecho; que est en juego la
libertad del ejercicio del derecho real), Ej. Soy dueo de una
cosa y el vecino, sin tener el derecho, pretende hacer una
servidumbre sobre ella; pero en ningn momento se discute que
soy el dueo de la casa.
Confesoria: esta accin se usa para defender los derechos
reales restantes, es decir, la hipoteca y las servidumbres activas
(que son los derechos reales que no se ejercen por la posesin).

En este caso est en juego la plenitud del derecho real, Ej. Soy
titular de una servidumbre (de agua) y el dueo del fundo
sirviente no me deja ejercer mi derecho, entonces uso esta
accin.
Importancia: anteriormente estas acciones eran muy usadas ya
que no exista la amplitud de registros que hay ahora. En la
actualidad tenemos un sistema registral bien organizado y adems
en los pueblos apartados en donde se acostumbra a inscribir los
ttulos, se siguen usando las acciones posesorias e interdictos para
proteger los derechos reales.
Accin reivindicatoria: es la accin con que cuenta el titular de un
derecho de poseer una cosa, contra aqul que efectivamente la
posee y no tiene ese derecho. Las acciones posesorias y los
interdictos protegen la posesin misma, en cambio la accin
reivindicatoria protege el derecho de poseer, es decir el ttulo.
Legitimacin activa: para resolver ese interrogante tenemos dos
posturas:
Restrictiva: nos dice que pueden ejercer esta accin slo los
titulares de un derecho real de dominio
Amplia: nos dice que pueden ejercerla todos los titulares de los
derechos reales que se ejercen por la posesin: o sea el
dominio, condominio, usufructo, uso, habitacin, prenda y
anticresis.
Casos especiales:
Un comprador al que no le hicieron la tradicin de la cosa,
puede ejercer la accin reivindicatoria?, depender de en manos
de quin est la cosa: si est en manos del vendedor, tendr que
ejercer una accin personal de exigir el cumplimiento contractual;
y si est en manos de un tercero, entonces s podr ejercer la
accin reivindicatoria:
Cesionario de la accin: el cesionario puede reivindicar la cosa
aunque no haya recibido la posesin porque se pone en lugar del
cedente y ejerce los derechos y acciones de aqul. Si el cedente
pierde la posesin el cesionario la reivindica.
Heredero: este tambin puede, ya que sucede al causante en
todos sus derechos. Slo debe probar que su antecesor tuvo la
posesin y la perdi

Legitimacin pasiva: esta accin puede dirigirse contra cualquiera

que tenga la cosa en carcter de poseedor o de simple tenedor (ya
sea a nombre propio o de otro).
Ficta possesio: no puede ejercerse esta accin contra alguien que
no posee realmente, por eso se dice que son casos de pseudo
reivindicacin.
Juicio por reivindicacin: es el juicio que se lleva a cabo para que
la accin reivindicatoria pueda cumplirse. En la sentencia, el juez
ordena cmo se va a hacer la reivindicacin y para cumplir con el fin
que sta persigue se puede usar medidas precautorias.
Prueba: le corresponde al reivindicante probar que es el dueo de
la cosa, lo hace mostrando los ttulos, es decir, mostrado como
adquiri la cosa.
Presunciones: se dan cuando hay falta de prueba para fundar una
demanda. Se aplicarn entonces las siguientes presunciones:
Si el poseedor no presenta ttulos:
o El ttulo presentado por el actor, con fecha posterior a la
posesin del demandado no alcanza para fundar la
demanda. Es decir que el reivindicante tendra que
presentar algn ttulo anterior a la posesin del
demandado para que pueda fundar dicha accin.
Si el poseedor presenta ttulos:
o Ttulos presentados por actor y demandado hechos por
la misma persona se presume que el primero que fue
puesto en posesin de la cosa es el propietario.
Accin Negatoria: ya la defin anteriormente.
Prueba: el demandante debe probar su derecho de poseer o su
derecho de hipoteca.
Accin Confesoria: ya la defin anteriormente.
Prueba: va a depender de que el derecho impedido sea una
servidumbre o no. Si es servidumbre deber probar su derecho de
poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa (si el actor
es el acreedor hipotecario deber probar adems su derecho de

hipoteca); si no es servidumbre slo tendr que probar su derecho

de poseer el inmueble.

UNIDAD N 8.
Hipoteca: es el derecho real constituido en seguridad de un crdito
en dinero, sobre bienes inmuebles que continan en poder del
deudor.
Naturaleza jurdica: es una garanta real que constituye el deudor
sobre un bien inmueble propio para garantizarle al acreedor
hipotecario que va a cumplir con la obligacin que contrajo.
Caracteres: la doctrina los clasifica en naturales y esenciales:
Naturales: se trata de slo uno (la indivisibilidad) y si llega a
faltar, la hipoteca igual sigue existiendo.
Esenciales: si faltan estas caractersticas, la hipoteca es nula.
o Es un derecho real
o Es convencional
o Es accesorio de un crdito en dinero
o Se le aplica el principio de especialidad: no puede
constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles,
especial y expresamente determinadas, por una suma
de dinero tambin cierta y determinada. Si el crdito es
condicional o indeterminado en su valor, o si la
obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o no

hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie,

basta que se declare el valor estimativo en el acto
constitutivo de la hipoteca.
o Inscripcin
o Es solemne
Constitucin de la hipoteca:
Condiciones de fondo:
o Ser propietario del inmueble
o Tener capacidad para enajenar bienes inmuebles
o Permiso del cnyuge si hay matrimonio
o Principio de especialidad
Condiciones de forma:
o Debe hacerse en escritura pblica
o El acreedor debe aceptar la hipoteca
o Se debe contar con todos los datos del inmueble, las
partes, el crdito, etc.
Registro de la hipoteca: la inscripcin de la hipoteca debe
contener todos los datos, esto sirve para que la hipoteca pueda ser
oponible a terceros. El plazo para registrar la hipoteca es de 45
das.
Prioridad de la hipoteca: la prioridad se aplica por orden de
registracin, salvo que si estando constituida la obligacin
hipotecaria pero no registrada an y corriendo el plazo de 45 das,
un subsiguiente acreedor, sabiendo que existe esa obligacin
hipotecaria, haga registrar primero la que garantiza su crdito. En
este caso, la prioridad del registro no tiene efecto respecto a la
primera hipoteca, si se registr dentro del plazo de los 45 das. Su
fundamento es que sera un deshonor de la ley que los jueces
cerrasen sus ojos ante una conducta fraudulenta, dejando que
triunfara.
Prioridad y reserva de rango: la prioridad entre dos o ms
inscripciones la da la fecha de la escritura y el nmero de
presentacin asignado a los documentos presentados en el registro.
El Art. 3135 establece la reserva de rango, consistente en que, el
deudor al constituir la hipoteca con consentimiento del acreedor,
puede reservarse el derecho de constituir despus otra hipoteca de

grado preferente, siempre que determine el monto mximo que esta

futura hipoteca podr alcanzar.
Hipotecas constituidas en el extranjero sobre bienes existentes
en la Argentina: el requisito para esta hipoteca es que se haga en
instrumento pblico legalizado. El plazo para registrarlo es de seis
das.
Hipoteca constituida por un tercero: no es necesario que la
hipoteca sea constituida por el que ha contrado la obligacin
principal, puede ser dada por un tercero sin obligarse
personalmente. La hipoteca puede ser constituida por el propio
deudor o por un tercero. Si la constituye el tercero, ste se hace
responsable (con un inmueble de su propiedad y a travs de la
constitucin de la hipoteca) de que el deudor cumplir, de lo
contrario se ejecutar el inmueble del tercero para saldar la deuda.
Efectos de la hipoteca: podemos hablar de dos clases:
Entre el constituyente y el acreedor (partes)
Entre el acreedor hipotecario y los terceros poseedores
propietarios
Efectos entre las partes: el deudor propietario del inmueble
hipotecado, conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes
al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los
derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningn acto de
disposicin material o jurdica, que directamente tenga por
consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado (demoler
una pared, rellenar con cemento una piscina).
Efectos con relacin a terceros: el acreedor hipotecario tiene dos
derechos fundamentales: el derecho de persecucin (ius
persequendi) y el derecho de preferencia (ius preferendi).
Derecho de persecucin: es el derecho que tiene el acreedor de
perseguir el inmueble hipotecado, sin importar quien lo tenga,
cuando el deudor lo hubiese enajenado, total o parcialmente.
Pero, las cosas muebles accesorias al inmueble hipotecado, no
podrn perseguirse del tercero poseedor.
Derecho de preferencia: es el derecho que la ley le da al
acreedor hipotecario. Es decir que el inmueble debe venderse
libre de ellos porque el acreedor no debe perjudicarse por culpa
del tercero poseedor.

Diferencia entre tercer adquiriente y tercer poseedor: el dueo

del inmueble hipotecado puede enajenarlo a un tercero, el cual
puede asumir dos actitudes respecto de la hipoteca:
Se hace cargo de la deuda (y se convierte en deudor)
No asume la deuda (situacin igual al caso en que el acreedor no
acepta al tercero como deudor)
El tercero poseedor, ante la accin del acreedor hipotecario
para ejecutar el inmueble, puede:
Defenderse en el juicio ejecutivo
Pagarle al acreedor hipotecario
Abandonar el inmueble
Seguir la ejecucin del inmueble
Extincin de la hipoteca: existen dos vas de extincin:
Por va de consecuencia: la hipoteca se extingue como
consecuencia de la extincin total de la obligacin principal.
Por va principal: cuando la hipoteca se extingue por s misma
(aunque quede vigente la obligacin principal), lo cual se
produce en los siguientes casos:
o Renuncia del acreedor de su derecho hipotecario
o Expropiacin y venta judicial
o Confusin
o Destruccin de edificios
o Resolucin del derecho de propiedad
Cancelacin de la hipoteca: la cancelacin es el acto jurdico por
el cual se deja sin efecto la inscripcin de la hipoteca en el registro.
Prenda: el CC utiliza la palabra PRENDA para tres casos distintos:
La llama prenda al derecho real de prenda: habr constitucin de
prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional,
presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un
crdito en seguridad de la deuda. A diferencia de la hipoteca, en
la prenda la cosa se transmite al acreedor.
Le llama prenda al contrato que da nacimiento al derecho real de
prenda
Le llama prenda al objeto que se entrega en garanta
Caractersticas: este derecho, es un derecho real y es accesorio
de una obligacin principal. En general, es convencional y cuenta

con el carcter de especialidad y el de indivisibilidad. En general la

prenda sirve para garantizar un prstamo, pero puede garantizarse
cualquier obligacin: cierta, condicional; con o sin plazo; de dar,
hacer o no hacer, etc.
Objeto: pueden prendarse cosas muebles y los crditos, pero
ambos deben estar en el comercio. No se acepta prenda sobre cosa
ajena ni futura.
Constitucin de la prenda: debe constituirla el dueo de la cosa (o
titular del crdito).
Entregar la cosa prendada es indispensable para que nazca el
contrato y el derecho real. Y si es un crdito, hay que entregar el
instrumento (el ttulo del crdito).
Respecto de la capacidad de las partes, se exige capacidad para
enajenar para el que constituye prenda y capacidad de contratar
para quien la recibe.

Ejecucin de la prenda: en general (salvo excepciones en las que

el acreedor puede ejecutar la venta), los acreedores deben pedir al
juez la venta de la cosa prendada. Luego el juez cita al deudor para
que oponga excepciones y si ste no las tiene, se sigue con la
ejecucin. Si el acreedor prendario no pide la ejecucin, pueden
pedirla los acreedores quirografarios.
Prenda tcita: es la que surge cuando ya hay una obligacin
garantizada con una prenda y se hace una segunda obligacin
(entre el mismo acreedor y el mismo deudor) que vence antes de
que se pague la primera obligacin. Esta segunda obligacin se
entiende garantizada con una prenda tcita porque se presume que
ambas obligaciones estn avaladas por la prenda.
Extincin de la prenda: la prenda se extingue igual que la
hipoteca, por va principal y por va de consecuencia.
El contrato de prenda es un contrato real, ya que produce efectos
desde la tradicin de la cosa, y es un contrato unilateral, ya que es
el acreedor el que se obliga a devolver la cosa al deudor cuando
ste cumpla con su obligacin. Tambin es oneroso y accesorio de
la obligacin que dio origen a la prenda.

Anticresis: es el derecho real que constituye el deudor (o un

tercero por l) sobre un inmueble de su propiedad a favor del
acreedor, consistente en darle la posesin para que perciba frutos
del mismo.
Es un contrato real, unilateral y oneroso que da origen al derecho
real de anticresis.
En cuanto a la forma de constitucin, entre las partes, la anticresis
es vlida con la simple entrega de la cosa, pero frente a los terceros
es necesaria la escritura pblica y su inscripcin en el registro: los
contratos cuyo objeto sea gravar un inmueble, deben hacerse en
escritura pblica.
Caractersticas de la anticresis:
Es un derecho real
Es convencional
Es accesoria
Es indivisible
Especialidad
Inscripcin en el registro
Requisitos:
Se necesita la existencia de un crdito determinado,
individualizado para garantizar con la anticresis
Que la anticresis se constituya sobre cosa inmueble
Que se le de al acreedor (anticresista) la posesin del
inmueble (para que perciba sus frutos)
Que el acreedor pueda percibir los frutos para imputarlos a lo
que corresponda (intereses, capital de la deuda).
La anticresis lo debe hacer aquel que tenga capacidad para
disponer del inmueble (dueo) o de sus frutos (usufructuario).
Derechos y deberes de las partes:
Derechos del acreedor
o Tiene derecho a retener el inmueble hasta que le
paguen su crdito, ya que es la forma de mantener la
garanta.
o Tiene derecho a percibir frutos
o Tiene derecho a que le reembolsen los gastos que hizo
por las mejoras al inmueble

o Tiene derecho a pedir la venta judicial del inmueble en

caso de que el deudor no pague la obligacin al
momento de su vencimiento.
o Tiene todas las acciones correspondientes para
defender su derecho, posesorias, policiales, negatoria,
etc.
Deberes del acreedor:
o Conservar la cosa y administrarla sin perjudicar al
deudor al percibir los frutos correspondientes
o Debe devolver la cosa si la obligacin principal se
extingue
Derechos del deudor (constituyente):
o Tiene todas las facultades como dueo
o Tiene derecho a pedir que la reintegren la cosa cuando
se extinga la obligacin principal
Deberes del deudor:
o Debe reembolsar las mejoras que hizo el acreedor

UNIDAD N 11.
Concepto de publicidad: se llama publicidad a aquellos medios
usados para difundir o propagar toda clase de hechos, actos o
situaciones. Cuando dichos actos, hechos o situaciones son de
ndole jurdica, se llama publicidad jurdica.
En los derechos reales es muy importante su publicidad, porque los
derechos reales son de carcter absoluto, lo cual significa que todas
las personas deben respetarlos, y para ello deben conocerlos a
travs del medio ms idneo: la publicidad. Esta publicidad se logra
a travs de los registros.
Registro: es aquel lugar donde se anotan los actos y contratos de
los particulares o de las autoridades. Tambin se denomina registro
al libro donde se anotan dichos actos y contratos.
Registro nacional de las personas
Registro de la propiedad automotor
Registro de la propiedad intelectual, etc.

Ventajas de la publicidad: la publicidad es fundamental para

proteger los derechos de los acreedores, ya que el Registro les
permite saber qu bienes tiene el deudor (quien de esta forma no
podr ocultarlos), y as, en caso de que ste no pague su deuda, el
acreedor podr embargarle algn bien.
Le permite a los terceros que quieran adquirir algn derecho real
sobre un bien, saber en qu estado est (hipotecado, usufructuado,
etc.) y quien es su dueo.
Principios registrales: (Ley 17.801)
Principio de rogacin: rogacin significa pedido, peticin, es decir
que las anotaciones e inscripciones en el registro deben ser
siempre pedidas ya que el registro no acta de oficio.
Principio de inscripcin: este principio nos dice que los
documentos detallados en la ley deben inscribirse para su
oponibilidad frente a los terceros
Principio de prioridad: este principio establece que el orden en
que se tendr en cuenta la inscripcin ser en base a la prioridad
al inscribir; primero en el tiempo, primero en el derecho.
Principio de especialidad: este principio establece que el
inmueble debe estar determinado perfectamente (valor,
ubicacin, quin es su titular, etc.) y todos estos datos deben
estar inscriptos en su folio real.
Principio de tracto sucesivo: este principio significa que el orden
de prioridad de cada titular que se va sucediendo, forma una
cadena; y cada nueva inscripcin se apoya en otra anterior. Ej. Si
en el folio de un determinado inmueble aparece como titular Juan
Prez, entonces Juan Prez es el nico que lo va a poder gravar
o vender y no otro.
Principio de legalidad: este principio establece que el registro
tiene facultad para aceptar o rechazar (provisionalmente o
definitivamente) el ttulo que se pretende inscribir, a travs de un
examen en el cual se analizar si dicho ttulo rene los requisitos
de forma.
Principio de publicidad: este principio determina que todo el que
tenga inters podr acceder al registro para enterarse del estado
jurdico de bienes y documentos.
Principio de legitimidad: este principio nos indica que todo lo
anotado en cada folio real (cada asiento registral) se presume
verdadero hasta que se demuestre lo contrario, en cuyo caso son
rectificados

Principio de completitividad: este principio establece que si bien

el registro no se presume exacto (porque para eso tendra que
ser convalidante de ttulos, y ya vimos que no lo es), pero s se
presume completo.