Vous êtes sur la page 1sur 4

I NFORME T RIBUTARIO

NMERO 3
MARZO DE 2015

Asociados ACHIVAL
TEMA: REFORMA TRIBUTARIA. EL IVA EN EL SECTOR INMOBILIARIO

I N T RO D U CCI N
En el ao 1987, a travs de la Ley N 18.630, se incorpor el IVA a la actividad de la construccin. Quedaron as afectos al pago de IVA tanto los contratos de construccin, de cualquier tipo, como tambin la transferencia de los bienes corporales inmuebles bajo ciertas condiciones. Al ser las empresas constructoras incorporadas a
este tributo, pasan a ser generadoras de dbito fiscal y, por lo mismo, titulares del derecho a crdito en todas sus
operaciones.
Por la reforma aprobada el ao 2014 (Ley 20780) en el ao 2016 se incorporar el IVA a la actividad inmobiliaria, toda vez que la reforma tributaria ha cambiado el hecho gravado por la ley del IVA sealando que queda
gravada la enajenacin a ttulo oneroso de inmuebles en general que sean efectuados por vendedores habituales
(inmobiliarias).
A continuacin se expondrn las modificaciones ms importantes introducidas a la Ley de IVA y cmo se incorpor al sector inmobiliario en ella.

I VA E N L A E N A J E N ACI N DE I N M UE BL E S
SITUACIN ANTES DE LA REFORMA
Hecho gravado
La transferencia a ttulo oneroso del dominio de los bienes corporales inmuebles de propiedad de una empresa constructora construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos
por un tercero para ella, de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos
sobre ellos, como, asimismo, todo acto o contrato que conduzca al mismo fin o que la presente ley equipare a venta. Por lo tanto, se refiere especficamente a construcciones y no cualquier tipo de inmueble.
Sujeto del Impuesto
La transaccin debe ser realizada por una empresa constructora. Se entiende por empresa constructora
la que se dedica en forma habitual a la venta de bienes corporales inmuebles.
Como requisito adicional se requiere que el bien raz en cuestin sea de propiedad de la empresa constructora y adems, construido por ella o para ella. Adicionalmente, la operacin debe corresponder a la primera venta o enajenacin.
Todo contrato relacionado con la edificacin de un inmueble debe entenderse gravado, sea en su carcter
de contrato general de construccin, de instalacin o confeccin de especialidades o en cuanto prestacin
de servicios, independientemente que el ejecutor de la obra acte como contratista o subcontratista.
DELPIANOYCIA

ABOGADOS

INFORME TRIBUTARIO

Base Imponible
La base imponible est constituida por el precio de venta, previa deduccin de la parte o proporcin que
corresponda al valor del terreno incluido en la operacin.
Tasa de Tributo
De acuerdo a la ley, la tasa de tributo para las empresas constructoras es la misma que para los dems
bienes o servicios, actualmente del 19%.
REFORMA. SITUACIN A CONTAR DEL 1 DE ENERO DE 2016
Hecho Gravado
La venta de bienes corporales inmuebles.
Sujeto del Impuesto
El vendedor habitual de dicho tipo de bienes. El concepto de vendedor es preciso y requiere que sea
calificado de habitual en la enajenacin de inmuebles.
La reforma ayud al contribuyente al dar claridad sobre equ se entiende por habitual, y as establece
expresamente en su texto cuando se presume que un vendedor est en situacin de habitualidad:

En los casos de venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenacin se produzca dentro de los cuatro aos siguientes a la adquisicin o construccin, en su caso.

Cuando entre la adquisicin o construccin del bien raz y su enajenacin transcurra un plazo
igual o inferior a un ao.

La transferencia de inmuebles efectuada por contribuyentes con giro inmobiliario efectivo, podr
ser considerada habitual.
Comentario. Al exigir la reforma que el contribuyente tenga giro inmobiliario efectivo se entiende que no bastar que el giro inmobiliario est declarado en los estatutos de las sociedades o como
giro ante el SII. Es decir, se deber establecer por otros medios que la empresa o persona se dedica efectivamente al giro inmobiliario.

Excepcin a las presunciones de habitualidad. No se considerar habitual la enajenacin de inmuebles


que se efecte como consecuencia de la ejecucin de garantas hipotecarias. Lo que se ha interpretado
que quedarn exentas del impuesto las enajenaciones que se efectan en remate (que son efectuada por
un juez), por ejecucin de la hipoteca que garantiza un crdito hipotecario.
Base Imponible
Se excluye siempre de la base imponible el valor del terreno, tanto para inmuebles nuevos como usados.

DELPIANOYCIA

ABOGADOS

NMERO 3

En el caso de venta de bienes corporales inmuebles usados, en cuya adquisicin no se haya soportado
impuesto al valor agregado, realizada por un vendedor habitual, la base imponible ser la diferencia entre los precios de venta y compra. Para estos efectos deber reajustarse el valor de adquisicin del inmueble de acuerdo con el porcentaje de variacin que experimente el ndice de precios al consumidor
en el perodo comprendido entre el mes anterior al de la adquisicin y el mes anterior a la fecha de la
venta.
En la determinacin de la base imponible deber descontarse del precio de compra y del precio de venta, el valor del terreno que se encuentre incluido en ambas operaciones. Para estos efectos, el vendedor
podr deducir del precio de venta como valor mximo asignado al terreno, el valor comercial de ste a
la fecha de la operacin. Efectuada esta deduccin, el vendedor deber deducir del precio de adquisicin
del inmueble una cantidad equivalente al porcentaje que representa el valor comercial asignado al terreno en el precio de venta.
Hechos No Gravados
Especial inters reviste dos hechos no gravados establecidos en la reforma, en sus artculos transitorios:

Los inmuebles vendidos luego del 1 de Enero de 2016, y que hayan sido precedidas de una promesa de venta.

Los inmuebles vendidos luego del 1 de Enero de 2016 y que sean objeto de una operacin de
leasing inmobiliario suscrito con anterioridad a ella.

Ambos casos exigen que tanto la promesa o el contrato de leasing se haya suscrito en escrituras pblicas
o en instrumento privado protocolizado antes de la entrada en vigencia de la Ley (1 de enero de 2016).
Comentario. De acuerdo a la interpretacin que han entregado algunos expertos, esos contratos de promesa podrn ser cedidos con posterioridad a la entrada en vigencia de la Ley, lo que va a llevar a que la
mayora de las inmobiliarias suscriba contratos de promesa de sus viviendas en verde o en construccin y
luego los cedan a sus clientes finales. Esto debido a que en el contrato de cesin el cesionario toma la
posicin del cedente del contrato y, por tanto, le transferira este beneficio.
Ventas Exentas de IVA
Estarn exentas del impuesto las ventas de inmuebles efectuadas despus del 1 de enero de 2016 que
cumplan con los dos siguientes requisitos.

Que cuenten con permiso de edificacin otorgado antes de entrada en vigencia de la reforma.

Que la venta se materialice o celebre dentro del plazo de un ao desde entrada en vigencia de la
reforma (hasta el 1 de Enero de 2017).

Comentario. Esta norma slo podr aplicarse en plenitud en aquellos proyectos cuya duracin entre el
permiso y su recepcin tenga menos de dos aos, ya que de otro modo no podr hacerse uso de esta
exencin. Esta norma finalmente permitir que el stock actual de inmuebles que se vendan durante el
2016 y aquellos que cuenten con permiso de edificacin y se encuentren en etapas avanzadas de construccin, permitiendo su venta durante el ao 2016 no queden gravadas con IVA.
DELPIANOYCIA

ABOGADOS

C R E DI TO A L I VA E N L A C ON S TRUC CI N
SITUACIN ANTES DE LA REFORMA

Existe un crdito especial en virtud del cual las empresas constructoras tendrn derecho a deducir del
dbito del IVA que determinen en la transferencia de inmuebles para habitacin una cantidad equivalente al 65% del referido dbito fiscal.
Dentro de los inmuebles con destino habitacional (casas y departamentos) se incluyen los estacionamientos y bodegas
Este crdito especial equivalente al 65% del IVA significa, en el hecho, que la tasa del tributo, en el caso
de las empresas constructoras, queda reducida a un (6,65%).
El ao 2012 este beneficio fue reducido y se establecieron algunos lmites:

El precio de la vivienda (neto de IVA), no debe ser de un valor superior a UF 4.500.-

El tope de crdito es de 225 UF por vivienda.-

SITUACIN DESPUS DE LA REFORMA

La modificacin establece que las empresas constructoras tendrn derecho a deducir del monto de sus
pagos provisionales obligatorios de la Ley sobre Impuesto a la Renta el 0,65 del dbito del Impuesto al
Valor Agregado que deban determinar en la venta de bienes corporales inmuebles para habitacin por
ellas construidos, cuyo valor no exceda de 2000 UF, con un tope de hasta 100 UF por vivienda, y en los
contratos generales de construccin de dichos inmuebles que no sean por administracin, con igual tope
por vivienda.
La restricciones al crdito fiscal, de acuerdo a la reforma, ser aplicada de manera gradual:

2015: el crdito operar para viviendas de hasta 4.000 UF, con tope 200 UF por vivienda;

2016: el crdito operar hasta las 3.000 UF, con tope de 150 UF por vivienda.;

2017: se alcanzar la norma en las 2.000 UF y el tope de las 100 UF.

Francisco Delpiano Alonso - Abogado Napolen 3565 oficina 710 - Las Condes - 203.7122 - fdelpiano@delpianoycia.cl

DELPIANOYCIA

ABOGADOS

Vous aimerez peut-être aussi