Dissertação

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto
Resumo
Anlise de investimento da construo e comercializao de um
armazm industrial, situado na zona Industrial de Sines, com dois pisos e
400 m 2 de rea de construo. Esta anlise permite a tomada deciso de
levar por diante a construo do imvel, em que j se possui o terreno e
a nica incgnita so os custos de construo, dado que o preo de venda
do imvel acabado estabelecido pelo mercado.
Comeou-se por fazer a avaliao do imvel no estado acabado
atravs de dois mtodos de avaliao: o mtodo comparativo ou de
mercado e o mtodo do rendimento. Para tal, utilizam-se amostras de
imveis semelhantes ao imvel em avaliao venda no mercado local.
Na validao da amostra, utiliza-se o critrio de Chauvenet.
A deciso de investimento no imvel tem por base uma abordagem
esttica de anlise de investimento. Para tal, estimaram-se o valor do
terreno e encargos, custos de construo e encargos, custos comerciais,
PVT e a margem do promotor.
Para um controlo rigoroso da execuo do investimento numa fase
posterior faz-se a avaliao do projeto de investimento, segundo uma
abordagem dinmica de anlise de investimento, tendo por base o
desconto de fluxos de caixa. Esta complementada por uma anlise de
sensibilidade na tica dos capitais prprios: aos custos de construo, ao
tempo de construo, ao tempo de venda e ao PVT, face a um cenrio
base.
Por ltimo, feito um acompanhamento continuado ao longo da
obra entre os desvios dos custos de construo reais e os previstos na
deciso de investimento inicial.
1
Anlise de Investimento de um Projeto Imobilirio Armazm Industrial
Abstract
Investment anal ysis of the construction and sale of an industrial
warehouse located in the Siness industrial zone, with two floors and 400
m 2 of construction area. This anal ysis supports the decision making to
bring forward the construction of the building, when the promoter
alread y owns the land and the onl y unknown is the cost of construction,
since the selling price of the propert y is just determined b y the market.
The work began b y making the propert y valuation in the finished
state b y two methods of evaluation: the comparative method or market
value and the yield method. For this purpose, we use samples of similar
properties on the market place with explanatory features. In the
validation sample, we use the criterion of Chauvenet.
The decision to invest in the propert ys development is based on a
static approach to investment anal ysis. For this purpose, the value of the
land and taxes, selling price, construction costs and charges, marketing
costs, and promoter return were all estimated.
To strictl y control the execution of the investment at a later stage
the investment project was assessed according to a d ynamic approach
based on discounted cash flows. A sensitivit y anal ysis from the equit y
viewpoint
was
developed
considering
variation
to:
the
cost
of
construction, construction time, the time of sale and PVT, compared to a

baseline scenario.
Finall y, continuous monitoring is done throughout the project
between the deviations of actual construction costs from the ones
provided the initial investment stud y.
2
Agradecimentos
Agradeo ao professor Doutor Filipe Manuel Vaz Pinto Almeida
Vasques, meu orientador neste trabalho de projeto, pela orientao,
sugestes e correes, bem como, pela disponibilidade que sempre
manifestou.
Um agradecimento a todos os meus colegas do Instituto Superior
de Engenharia de Lisboa, pela ajuda e incentivo durante a realizao do
trabalho.
O agradecimento que aqui manifesto, no responsabiliza todos os
que colaboraram comigo, nem pela opinio, nem pelos erros que possam
persistir.
Por ltimo, agradeo minha esposa, familiares e amigos a
pacincia, apoio e estimulo demonstrado.
3
ndice do texto
Resumo ............................................................................................................................. 1
Abstract ............................................................................................................................. 2
Agradecimentos ................................................................................................................ 3
Lista de figuras ................................................................................................................. 6
Lista de quadros ................................................................................................................ 7
Lista de siglas e abreviaturas ............................................................................................ 8
1 Introduo ................................................................................................................... 9
1.1 Enquadramento do tema ...................................................................................... 9
1.2 Objetivos do TFM (trabalho final de mestrado) .................................................. 9
1.3 Metodologia ....................................................................................................... 11
1.4 Estrutura do TFM .............................................................................................. 12
2 Reviso da literatura ................................................................................................. 13
2.1 Introduo .......................................................................................................... 13
2.2 Avaliao imobiliria ........................................................................................ 13
2.2.1 O valor de mercado......................................................................................... 13
2.2.2 O avaliador imobilirio................................................................................... 14
2.2.3 Base da amostra - imveis .............................................................................. 15
2.2.4 Validao da amostra critrio de Chauvenet ............................................... 17
2.2.5 Mtodos de avaliao ..................................................................................... 19
2.2.5.1 Introduo .................................................................................................... 19
2.2.5.2 Mtodo comparativo ou valor de mercado .................................................. 19
2.2.5.3 Mtodo do rendimento ................................................................................ 20
2.3 Anlise de investimento imobilirio .................................................................. 21
2.3.1 Introduo ....................................................................................................... 21
2.3.2 Tipos de abordagens na anlise de investimento ............................................ 22
2.3.3 Estimao de dados ........................................................................................ 22
2.3.3.1 Custo do imvel inicial - terreno .................................................................. 22
2.3.3.2 Componentes do custo de construo ........................................................... 23
2.3.3.3 A margem de lucro do promotor ................................................................. 27
2.3.4 As fontes de risco ........................................................................................... 27
2.3.5 Parmetros de deciso de investimento .......................................................... 28
2.4 Gesto de Projeto - Planeamento, gesto e fiscalizao de obra ....................... 30
3 Anlise e deciso de investimento ............................................................................ 33
3.1 - Introduo .......................................................................................................... 33
3.2 Mercado imobilirio local ................................................................................. 33
3.2.1 Prospeo de mercado .................................................................................... 33
3.2.2 Caraterizao do mercado .............................................................................. 34
3.3 Caraterizao e enquadramento do imvel a construir ...................................... 34
3.3.1 Identificao e localizao do imvel ............................................................ 34
3.3.2 Composio e qualidade de acabamentos ...................................................... 37
3.4 Pressupostos da avaliao .................................................................................. 38
3.5 Avaliao do imvel a construir ........................................................................ 38
3.5.1 Prospeo do mercado imobilirio local ........................................................ 38
3.5.2 Mtodo comparativo ou valor de mercado ..................................................... 39
3.5.3 Mtodo do rendimento ................................................................................... 40
3.6 Deciso de investimento .................................................................................... 41
3.6.1 Introduo ....................................................................................................... 41
3.6.2 Abordagem esttica ........................................................................................ 41
4
4 Abordagem dinmica e anlise de sensibilidade ...................................................... 43

4.1 Abordagem dinmica na tica do investimento ............................................. 43
4.1.1 Anlise de sensibilidade - aos custos de construo ...................................... 45
4.1.2 Anlise de sensibilidade - ao PVT.................................................................. 46
4.1.3 Anlise de sensibilidade - ao tempo de venda ................................................ 48
4.1.4 Anlise de sensibilidade - ao tempo de construo ........................................ 49
4.2 Abordagem dinmica na tica dos capitais prprios ...................................... 51
5 Gesto de projeto planeamento, gesto e fiscalizao da obra .............................. 53
6 Concluses ................................................................................................................ 55
6.1 Concluses do TFM .......................................................................................... 55
6.2 Recomendao de propostas de estudos futuros................................................ 56
7 Bibliografia ............................................................................................................... 57
8 Anexos ...................................................................................................................... 59
5
Lista de figuras
Figura 1 Localizao do imvel - Sines ...................................................................... 35
Figura 2 Localizao do imvel zona de Sines ........................................................ 35
Figura 3 Zona industrial e logstica de Sines ............................................................... 36
Figura 4 Localizao do imvel zona industrial....................................................... 37
6
Lista de quadros
Quadro 1 Critrio de Chauvenet .................................................................................. 18
Quadro 2 Caratersticas da zona envolvente do imvel .............................................. 36
Quadro 3 Abordagem esttica anlise de investimento n1...................................... 41
Quadro 4 Abordagem esttica anlise de investimento n2...................................... 42
Quadro 5 Abordagem dinmica anlise de investimento n3 ................................... 44
Quadro 6 Anlise de sensibilidade custos de construo n1 ................................... 46
Quadro 7 Anlise de sensibilidade custos de construo n2 ................................... 46
Quadro 8 Anlise de sensibilidade PVT n1 ............................................................ 47
Quadro 9 Anlise de sensibilidade PVT n2 ............................................................ 47
Quadro 10 Anlise de sensibilidade tempo de venda n1 ......................................... 48
Quadro 11 Anlise de sensibilidade tempo de venda n2 ......................................... 49
Quadro 12 Anlise de sensibilidade tempo de construo n1 ................................. 50
Quadro 13 Anlise de sensibilidade tempo de construo n2 ................................. 50
Quadro 14 Abordagem dinmica - anlise de investimento n4 ................................. 51
Quadro 15 Custos de construo resumo geral ........................................................ 54
7
Lista de siglas e abreviaturas

ABC
rea bruta de construo
CC
Capital contratado
CT
Custo do terreno
DCF
Discounted cas h flow
EDP
Eletricidade de Portugal
EFT -
Encar gos financeiros t otais
ET
Encar gos com o terreno
INE
Instituto nacional de estatstica
ISEL
Instituto superior de engenharia de Lisboa
IVA
Imposto valor acrescentado
IVSC -
The International Valuation Standards Comit
ML
Margem de lucro da pr omoo
PVC
Presum vel valor comercial
PVT
Presum vel valor de transao
TEGoVA - The European Group of Valuerss Associations

TFM
Trabalho final de mest rado
TIR
Taxa interna de rentabilidade
VAL
Valor atual lquido
VO
Valor de oferta
VV
Valor de venda
ZI LS
Zona industrial e logs tica de Sines
8
1 Introduo
1.1 Enquadramento do tema
O presente trabalho de projeto pretende ampliar conhecimentos de
investimento na rea imobiliria.
Pretende auxiliar os profissionais da rea imobiliria, na tomada
de deciso de investimento. Desta forma, tero acesso a um estudo de
viabilidade econmica sobre um caso concreto de uma construo nova
na zona de Sines.
Trata-se de um trabalho de anlise de investimento imobilirio,
utilizando
amostras
de
imoveis
semelhantes
do
mercado
local.
Adicionalmente desenvolvida uma anlise de sensibilidade, aos CC

(custos de construo); PVT (presumvel valor de transao), tempo de
venda e ao tempo de construo. importante o conhecimento da
sensibilidade de cada um destes componentes de investimento, na anlise
de investimento imobilirio e o seu impacto no retorno dos projetos.
Assim, perante diferentes cenrios, quantifica-se o impacto, de cada
componente do investimento, em termos da TIR (taxa interna de
rentabilidade).
1.2 Objetivos do TFM (trabalho final de mestrado)

O presente trabalho pretende analisar a tomada de deciso de levar
por diante a construo de um imvel (armazm industrial) quando j se
possui o terreno e onde a nica incgnita so os custos de construo,
dado que o preo de venda do imvel estabelecido pelo mercado
imobilirio local.
Neste trabalho, faz-se a anlise do investimento de um projeto de
investimento em concreto. Desde a avaliao do imvel e a tomada de
deciso com base numa abordagem esttica de anlise de investimento,
at fase da oramentao detalhada, planeamento, gesto e fiscalizao
9
da obra,
com base numa abordagem
dinmica, com
custos mais
detalhados e escalonados no tempo.

Em particular, faz-se a anlise de um projeto de investimento
imobilirio, relativo construo e comercializao de um armazm
industrial, situado na zona Industrial de Sines. O imvel tem dois pisos e
uma rea de construo de 400 m 2 .
A anlise da viabilidade econmica desta construo nova permite
ao promotor visualizar as oportunidades e identificar as ameaas,
possibilitando a tomada de deciso em estudos econmicos, que se
aproximam da realidade e no apenas com base na sua intuio.
Assim, o estudo inicia-se pela avaliao do imvel depois de
construdo, atravs de dois mtodos de avaliao: o mtodo comparativo
ou valor de mercado e o mtodo do rendimento.
A tomada de deciso de consumar o investimento feita, atravs
de uma anlise de investimento com base numa abordagem esttica. Aps
a avaliao do imvel e obtido o PVT, obtm-se os CC, ou seja, a nica
incgnita.
De seguida, faz-se uma anlise de investimento com base numa
abordagem dinmica, da sensibilidade: aos CC, tempo de construo,
tempo de venda e ao PVT. Esta anlise paramtrica simples baseia-se no
DCF ( Discounted cas h flow ) do investimento e evidncia as alteraes em
termos do VAL (valor atual lquido) e da TIR.
Numa
fase
subsequente,
obtm-se
um
controlo
rigoroso
da
execuo do investimento, atravs de uma oramentao detalhada dos

CC e acompanhamento dos seus desvios.
10
1.3 Metodologia
No mbito da avaliao do imvel depois de construdo, recolhemse no mercado imobilirio local, as amostras de imveis semelhantes ao
imvel em avaliao e que servem de base aos mtodos de avaliao: o
mtodo comparativo ou valor de mercado e o mtodo do rendimento.
Consideram-se as seguintes caratersticas explicativas do valor do
imvel: localizao, idade do imvel, rea do imvel, qualidade de
acabamentos, o VO (valor de oferta) e o valor de renda mensal. Para a
validao da amostra, utiliza-se o critrio de Chauvenet sucessivamente,
at que no haja elementos da amostra excludos. O estimador do valor
do imvel em avaliao a mdia dos preos unitrios homogeneizados.
Numa primeira fase, a deciso de investimento no imvel em
estudo,
faz-se atravs de uma abordagem esttica de anlise de
investimento. Para tal, estima-se os seguintes componentes: o CT (custo

do terreno) e ET (encargos com o terreno), CC e encargos, custos
comerciais, o PVT e a M L (margem de lucro da promoo).
Em
fases
investimento,
posteriores,
segundo
uma
efetua-se
abordagem
avaliao
do
projeto
de
dinmica
de
anlise
de
investimento. Tambm se estuda o impacto do IVA (imposto de valor

acrescentado) dos CC no retorno do investimento do projeto. Para tal,
estima-se o prazo de execuo da obra e de venda do imvel. Desta
forma, refina-se mais a anlise e obtm-se o valor do VAL e da TIR.
Ambos so importantes ferramentas de anlise financeira e de auxlio na
tomada de deciso de investimento.
Faz-se ainda uma anlise de sensibilidade: ao CC, ao tempo de
construo, ao tempo de venda e ao PVT, face a um cenrio base. Esta
anlise paramtrica simples baseia-se no DCF do investimento e
evidencia as alteraes em termos de VAL e da TIR, relativamente a
cada um dos componentes em estudo.
11
E por ltimo, no mbito do acompanhamento da execuo da obra

desenvolve-se uma oramentao detalhada dos custos de construo e
estudam-se os seus desvios.
1.4 Estrutura do TFM

O presente trabalho de projeto divide-se em seis captulos. O
primeiro captulo o da introduo, onde so definidos os objetivos, a
metodologia que se utiliza e a estrutura do trabalho.
O segundo captulo o da reviso da literatura, onde se aborda o
enquadramento terico do mercado imobilirio, da avaliao imobiliria,
da anlise de investimento e do planeamento, gesto e fiscalizao de
obra.
O terceiro captulo o da anlise e deciso de investimento, da
apresentao
discusso
de
resultados.
Neste
captulo,
faz-se
avaliao do imvel depois de construdo, atravs dos dois mtodos de

avaliao: o mtodo comparativo ou valor de mercado e o mtodo do
rendimento. Efetua-se ainda uma anlise de investimento com base numa
abordagem
esttica
que
serve
de
base
tomada
de
deciso
de
investimento no imvel em estudo.

No quarto captulo e com base numa abordagem dinmica de
investimento, faz-se uma anlise de sensibilidade ao valor dos CC, PVT,
tempo de construo e de venda.
O quinto captulo trata da oramentao detalhada dos CC, do
acompanhamento e estudo dos seus desvios.
No sexto e ltimo captulo apresentam-se as concluses de todo o
trabalho e recomendaes de propostas de estudos futuros.
12
2 Reviso da literatura
2.1 Introduo
Nos pontos seguintes, faz-se uma reviso da literatura das matrias
inerentes rea em estudo e dos elementos tericos necessrios, para
satisfao dos objetivos propostos neste trabalho de projeto.
Essa reviso faz-se na rea da avaliao imobiliria, nos mtodos
de avaliao, na anlise de investimento de projetos, no planeamento,
gesto e fiscalizao de obra.
Segundo Duffy (2006), o valor do imvel definido pelo promotor
de acordo com os dados de mercado.
2.2 Avaliao imobiliria

2.2.1 O valor de mercado
Segundo o IVSC (2011) o valor de mercado o montante pelo qual
se estima um imvel que adequadamente publicitado (durante um perodo
de
tempo
normal
coerente
com
natureza
do
imvel)
seja
transacionado data de avaliao entre um comprador e um vendedor

interessados, cada um dos quais atuando independentemente um do outro,
com precauo, sem coao ou outro tipo de presso e com bom
conhecimento do mercado.
De acordo com Gonzalez (2002), o valor de mercado no uma
caraterstica intrnseca do imvel, logo pode variar, mas se for
considerado em dado momento, nico.
O valor de mercado, PVT ou PVC (presumvel valor comercial) de
um bem em geral assumido como a principal referncia para o seu
13
valor. , no fundo, o valor que o mercado est disposto a pagar pela

propriedade.
2.2.2 O avaliador imobilirio

Torna-se imprescindvel um bom conhecimento do mercado local,
bem como, das caratersticas explicativas do valor dos imveis em
estudo.
Segundo Figueiredo (2007), a avaliao tende a ser considerada
uma cincia e cada vez menos uma arte.
Quando o avaliador faz uma avaliao, tem de ter a certeza que
ficam salvaguardados todos os aspetos da tica e deontologia, em termos
de avaliao imobiliria, nomeadamente, aspetos de imparcialidade e
independncia, etc.
O exerccio da profisso de avaliador rene um conjunto de
exigncias e a obedincia a determinados deveres e normas de conduta:
O avaliador tem de ter qualificao, formao, experincia e

conhecimento do local em concreto, registo/certificao (quando
requerido),
seguro
de
responsabilidade
civil
profissional.
necessrio mencionar sempre a ligao do avaliador com o cliente;

avaliador interno ou externo, bem como, a ligao do avaliador
com o objeto de avaliao; independente ou interessado;
avaliador
deve
seguir
cumprir
os
aspetos
jurdicos,
deontolgicos e ticos. No ser enganador ou fraudulento, no

reportar
conscientemente
informaes
ou
concluses
falsas,
incorretas ou enviesadas (atuar legalmente). No reclamar ou

deixar intuir qualificaes profissionais que no possu;
14
Deve manter confidencialidade e proteo de informao factual

ou concluses de trabalhos para clientes, exceo daqueles cuja
divulgao foram autorizadas ou em situaes de requisio
judicial;
Imparcialidade,
trabalhos
objetividade
condicionados
independncia,
opinies
ou
no
aceitando
concluses
pr-
determinadas. Obnubilao de interesses pessoais, no aceitar

honorrios dependentes do resultado do trabalho ou contingentes
para a sua realizao;
Aceitao de contribuio qualificada de agentes externos. O

estabelecimento de honorrios devem ser fix ados tendo em conta:
A complexidade do trabalho; O tempo consumido no estudo,
preparao, investigao e elaborao do trabalho; A importncia,
valor do bem a avaliar e da importncia que da decorre para o
cliente; A qualidade do cliente e o carcter continuado ou isolado
da
encomenda;
Os
encargos
que
trabalho
exige;
Os
condicionantes que o trabalho induz na atividade profissional e

privada do perito;
2.2.3 Base da amostra - imveis

A determinao do PVT do imvel considerado livre de quaisquer
nus ou encargos tem por base uma prospeo de mercado.
Segundo Figueiredo (2007), numa primeira fase necessrio
estudar o imvel que se pretende avaliar, com o intuito de estabelecer
um conjunto de caratersticas explicativas do mesmo,
numa fase
posterior, obtm-se uma amostra de imoveis semelhantes, com as mesmas

caratersticas
explicativas.
Finalmente
necessrio
ponderar
devidamente as caratersticas explicativas da amostragem de imoveis

com as do imvel a avaliar.
15
A prospeo de imveis comparveis, em condies semelhantes,

na mesma zona, atravs dos valores de oferta de transao e de
arrendamento.
Estes dados, amostras representativas do Universo em estudo,
servem de base, no estudo dos mtodos de avaliao de imveis.
Segundo Baptistella (2005), o tratamento da amostragem pode ser
feito
atravs
de
regresso
linear
(estatstica
inferencial)
ou
por
homogeneizao de valores (estatstica descritiva) atravs de critrios de

ajustamento. Logo um estimador do valor do imvel a avaliar pode ser
obtido a partir da mdia dos preos homogeneizados.
Caso se entenda que a influncia da rea no preo seja feita de
forma diretamente proporcional, pode-se trabalhar com preos unitrios.
Na
sequncia
do
que
foi
dito
anteriormente,
podem
ser
consideradas as seguintes variveis explicativas do valor do imvel,

entre outras: localizao, idade do imvel, rea do imvel, qualidade de
acabamentos, VO e de arrendamento.
Para efeitos de homogeneizao dos valores, utiliza-se uma escala
qualitativa para cada uma das variveis, por ex: medocre, razovel, boa
e muito boa.
Se a amostra tem em relao a determinada caraterstica, um
atributo superior do objeto de avaliao, o seu atributo comprimido
para refletir o atributo do imvel em apreo relativamente a essa
caraterstica, caso contrrio, se inferior o atributo expandido.
Para a varivel idade do imvel pode-se considerar para cada
nvel qualitativo, intervalos em anos.
16
Para a homogeneizao de reas usa-se a seguinte metodologia,

depois de verificada a sua adequabilidade:
Se a diferena entre as reas da amostra e do bem a avaliar for

inferior ou igual a 30%;
C H a r =(

(2.1)
) 1 /
Se a diferena entre as reas da amostra e do bem a avaliar for

superior a 30%;
C H a r =(

(2.2)
) 1 /
A homogeneizao da amostragem realizada por comparao das

caratersticas explicativas dos vrios imoveis, de acordo com os critrios
estabelecidos (Nebreda et al., 2006).
2.2.4 Validao da amostra critrio de Chauvenet

Sendo x a incerteza numa medio, chama-se incerteza relativa
ao quociente:

(2.3)
xrel= ||
Onde |x | o valor absoluto do valor medido. Este valor muitas

vezes referido em termos de percentagem para facilidade de leitura e
interpretao. A incerteza relativa uma quantidade dimensional e
indicativa da qualidade da medida.
Supondo que na recolha de uma amostra para avaliar o PVT de um
determinado imvel, por exemplo, valores de mercado de transaes e de
arrendamento
de
imveis
semelhantes,
chega-se
concluso
que
determinado valor substancialmente diferente dos restantes, levando

suspeita da existncia de um engano na medio.
17
Nestas circunstncias aconselhvel retirar este elemento da base

da amostra, por forma, a no deturpar e enviesar as concluses. No
entanto, pode no haver um engano e esse valor fora da tendncia
dominante, representar um fenmeno de interesse, dai, no dever ser
excludo, sem previamente se recorrer a um critrio consistente.
O critrio de Chauvenet para a rejeio de dados baseia-se no
seguinte
princpio:
visto
que
as
medidas
obtidas
devem
estar
aleatoriamente distribudas em torno do valor mdio segundo uma

distribuio Gaussiana, se a probabilidade de se obter um valor igual a
x s u s p em n medies for inferior a:

)
(2.4)
Ento o dado deve ser rejeitado.

Na tabela seguinte possvel verificar para um nmero de
medies n, qual o valor absoluto mnimo para que seja rejeitado pelo
critrio de Chauvenet:

<
"
(2.5)
Quadro 1 Critrio de Chauvenet

Critrio de Chauvenet
n
5
6
7
8
9
10
12 14 16 18 20
22
24
26
30 40 50 100 200 500
d/s 1,65 1,73 1,8 1,86 1,92 1,96 2,03 2,1 2,16 2,2 2,24 2,28 2,31 2,35 2,39 2,5 2,58 2,8 3,02 3,29
Por fim, se alguns dados so rejeitados, deve-se voltar a calcular o

valor mdio
e a incerteza. Sendo previsvel
que a mdia varie
ligeiramente e o desvio padro decresa.

O critrio de Chauvenet deve-se aplicar sucessivamente at que
no haja elementos da amostra excludos.
18
2.2.5 Mtodos de avaliao

2.2.5.1 Introduo
De acordo com a CMVM (2002) os peritos avaliadores devem
utilizar pelo menos dois dos seguintes mtodos de avaliao: mtodo
comparativo; mtodo do rendimento ou o mtodo do custo.
Neste estudo de avaliao vo ser utilizados os dois primeiros
mtodos.
A avaliao do imvel feita data de 30 de Dezembro de 2010.
2.2.5.2 Mtodo comparativo ou valor de mercado

Um dos dois mtodos do estudo de avaliao do imvel o mtodo
comparativo ou valor de mercado.
Segundo Figueiredo (2007) o mtodo comparativo ou valor de
mercado consiste na estimao do valor de mercado ou PVT, atravs da
anlise
de
outros
imveis
semelhantes,
cujos
valores
venais
(ou
alternativamente valores de oferta) serviro de estimao.

Segundo TEGoVA (2009) o valor de mercado o valor pelo qual
um bem poder ser transacionado, num mercado livre e competitivo aps
um perodo de tempo razovel e em que todos os intervenientes atuem de
livre vontade, sem qualquer interesse particular e conhecedores de toda a
informao relevante para a concretizao da transao.
O valor venal ou de capital, valor em mercado livre pelo qual um
ativo foi de facto transacionado, corresponde ao preo que se pagou e
recebeu no momento da concretizao da transao. Nem sempre esse
valor coincide com o valor que aceite pela generalidade dos
interessados no bem (valor de mercado). No entanto, o valor venal
partida o melhor estimador do valor de mercado, desde que a transao
ocorra sem condicionantes.
19
O estimador mais lgico do valor de mercado ser construdo com

base nos valores pelos quais se tm vindo, no passado mais recente, a
transacionar bens
com
caratersticas
semelhantes
(valores
venais),
excetuando transaes anmalas, precipitadas, comandadas por razes

sentimentais, doenas ou outras, vendas restringidas, etc..
A estimativa de valores de mercado feita com base em valores
venais de comparveis, mas por escassez destes tambm so usados
valores de oferta e avaliaes. A avaliao est sempre influenciada por
estimativas anteriores.
Segundo Laia (2003), a aplicao deste mtodo pressupe um
mercado
global
competitivo
fundamenta-se
sobretudo
no
conhecimento desse mercado.

O mtodo comparativo e a sua aplicao devem obedecer s
seguintes exigncias:
Tem de haver um elevado nmero de vendas ocorridas no mercado

em anlise;
Os imveis transacionados sejam comparveis ao imvel em

anlise;
A informao sobre as transaes ocorridas seja o mais recente

possvel;
No tenham havido fatores externos a influenciar as transaes

ocorridas.
So estes os pressupostos, que permitem inferir o valor de mercado
ou o PVT a partir de valores venais;
2.2.5.3 Mtodo do rendimento

Um dos dois mtodos do estudo de avaliao do imvel o mtodo
do rendimento.
20
Segundo Laia (2003), este mtodo especialmente indicado para

estimar valores de propriedades arrendadas ou com potencial para tal,
sendo ainda indicado, para determinar o valor da renda ou do rendimento
de determinado investimento.
O mtodo do rendimento pode aplicar-se nas seguintes situaes:
As propriedades que fornecem um rendimento, em regra peridico

(prdios urbanos arrendados e prdios rsticos);
Em imveis que iro gerar rendimentos diferenciados em perodos

diferenciados;
Valores de trespasses;
Valor de direito de superfcie.

O valor potencial locativo ou de rendimento traduz o valor atual
do imvel considerando os seus rendimentos futuros, capitalizados a uma

determinada
taxa
de
rentabilidade
esperada.
capitalizao
transformao provocada pelo tempo, do capital em capital mais juros e

envolve trs variveis: o capital, os juros e o tempo.
Segundo Alemo (2007), no mtodo do rendimento est subjacente
a ideia de que o imvel produz uma determinada renda regular e a
determinao da estimativa do seu valor baseia-se na capitalizao
financeira da sua renda.
2.3 Anlise de investimento imobilirio

2.3.1 Introduo
Numa primeira fase e atravs da avaliao imobiliria estima-se o
PVT do imvel em estudo quando acabado. De seguida, necessrio
tomar decises sobre o investimento.
21
Para tal, existem as anlises de investimento que so instrumentos

de auxlio do promotor ou investidor imobilirio.
2.3.2 Tipos de abordagens na anlise de investimento

De
acordo
com
Figueiredo
(2007),
existem
dois
tipos
de
abordagem possveis, a abordagem esttica e a abordagem dinmica:
A abordagem esttica considera os preos constantes data da

avaliao. simples, mas mais difcil quantificar rigorosamente
a remunerao do capital aplicado, no entanto, til para projetos
de curta durao e baixo risco ou para uma fase preliminar de
anlise.
Recomenda-se a limitao da sua aplicao, a situaes em que se
pretende fazer uma primeira abordagem de um determinado
investimento ou em investimentos de execuo imediata, de curta
durao, onde as variveis econmicas no sofram alteraes;
A abordagem dinmica considera o desfasamento temporal, tem em

conta a varivel tempo na atualizao dos DCF.
Apresenta um maior rigor e muito relevante em projetos de
mdia e longa durao com maior complexidade ou risco.
2.3.3 Estimao de dados

A estimao dos encargos conexos construo e da M L fazem-se
com base nas indicaes e as adaptaes devidas (Figueiredo, 2007).
2.3.3.1 Custo do imvel inicial - terreno

Segundo Reynolds (2006) e Nebreda et al. (2006) a estimativa do
CT pode ser feita por exemplo, atravs do mtodo comparativo. Para tal,
22
feita uma prospeo da zona onde se localiza o terreno ou em rea com

semelhantes caratersticas.
Custo do imvel inicial terreno (ou imvel a desenvolver). O CT

decorre do valor de mercado determinado por mtodo adequado.
Uma das metodologias de avaliao de terrenos e imveis baseiase no mtodo de custo aplicado numa lgica inversa ou de valor
residual;
Custo do imvel inicial terreno (ou imvel a recuperar). Em

termos
correntes,
pode-se
determinar
CT
com
base
em
indicadores relativos sua capacidade de desenvolvimento, que

so os adotados na sua negociao, tais como: Custo/m 2 de rea de
terreno; Custo/m 2 de ABC (rea bruta de construo) acima do
solo; Custo/fogo ou frao edificvel; Incidncia do terreno no
valor do fogo.
Ao CT deve-se acrescer os ET com a sua aquisio, em que ET=~1
a 7,5% do CT.
2.3.3.2 Componentes do custo de construo

Os
custos
diretos
dizem
respeito
aos
custos
da
construo
propriamente dita, custos com projetos e fiscalizao, custos com a

gesto do empreendimento:
O custo da construo pode-se estimar atravs de metodologia

adequada,
com
maior
rigor
possvel
face
informao
disponvel.
Os mtodos mais correntes so:
Mtodo do custo por m 2 de construo: um mtodo muito
popular devido sua simplicidade, sendo adequado para efetuar
estimativas aproximadas do custo de edifcios nas fases iniciais do
23
projeto. No entanto, necessita das reas recolhidas do projeto,

sendo:
Custo total =
-.

(2.6)
area total
Numa evoluo do mtodo e dispondo de mais informao do

projeto, pode-se obter um maior rigor, estimando diferentes tipos
de reas => diferentes custos unitrios.
O custo de cada elemento da decomposio estruturada pode-se
fazer por dois processos: Medindo aproximadamente as reas de
cada elemento da decomposio e aplicando uma taxa unitria,
como o custo por m 2 ou calculando a incidncia do custo total no
custo de cada elemento em projetos idnticos, e usando a mesma
proporo para distribuir o custo do projeto em anlise pelos seus
elementos constituintes;
Estruturas ou planos de custos: Servem para elaborao de um
cronograma financeiro simples, no mbito de uma anlise de um
projeto de desenvolvimento ou avaliao pelo mtodo DCF;
As quantidades aproximadas: Permitem estimar os custos de um
empreendimento, com base num pequeno nmero de trabalhos
correntes da construo que tm uma contribuio maioritria para
o custo total do empreendimento.
Por ex emplo, no caso da estrutura de beto armado de um edifcio,
dado que o custo das lajes contribui significativamente para o
custo total da estrutura, poder medir-se a rea de lajes e
quantificar o seu custo por aplicao de um custo unitrio
composto
que
inclua
os
custos
da
cofragem,
do
escoramentos e do beto;
24
ao,
dos
Estimativas oramentais detalhadas: So elaboradas numa fase

mais avanada do projeto, com mais informao do projeto
possvel mais medies e, consequentemente refinar a estimativa.
Nas fases finais da conceo, as medies aproximadas vo-se
transformando em medies detalhadas, permitindo o clculo dos
custos dos componentes do projeto com preciso crescente.
No mbito do projeto de ex ecuo, estabelece-se uma estimativa
oramental detalhada de todos os seus componentes, com base em
custos unitrios correntes no mercado.
A oramentao analtica especfica das empresas de construo,
envolve medies detalhadas dos trabalhos previstos no projeto,
identificao dos recursos necessrios para a execuo desses
trabalhos e avaliao dos custos dos recursos envolvidos.
Tem por objetivo o clculo dos custos reais para cada trabalho de
construo a realizar.
Do ponto de vista do promotor os CC so acrescidos de IVA, com
exceo
da
mo-de-obra
aplicada
ligada
diretamente
construo. Da mesma forma, os CC incluem a M L do empreiteiro;
Os custos com projetos e fiscalizao so normalmente 3 a 10% do

valor dos CC (mais IVA quando aplicvel), no caso de no estarem
j includos no preo do terreno. A arquitetura, fundaes,
estrutura,
eletricidade,
elevadores,
gs,
acstica,
trmica,
telefones, guas, segurana contra incndios, saneamento, plano de

segurana e sade, etc.;
Os custos com a fiscalizao da realizao das infraestruturas e da

construo so normalmente 2 a 5% do valor dos CC (mais IVA
quando aplicvel);
Os
custos
com
gesto
promoo
do
empreendimento,
nomeadamente subcontratos, consultorias econmico-financeiras,
25
jurdico-fiscal, imobiliria, publicidade, etc.; so normalmente 2 a

5% do valor dos CC (mais IVA quando aplicvel);
Os custos indiretos so encargos conexos com a construo,
encargos
administrativos,
encargos
com
comercializao
financeiros;
Os encargos administrativos so diversos custos, nomeadamente,

licenas camarrias, contadores de gua, gs, eletricidade, taxas
diversas de, vistoria da obra, registo de hipotecas, ligao rede
de energia eltrica, rede de gs, rede de abastecimento de gua e
de saneamento. Estes custos so geralmente 3 a 7% do valor dos
CC (mais IVA quando aplicvel);
Os encargos com a comercializao esto relacionados com o VV

(valor de venda) e so geralmente 2 a 5% do VV mais IVA;
Os EFT (encargos financeiros totais) representam normalmente 2 a

5% do valor dos CC e resultam da utilizao de capitais alheios,
nomeadamente, emprstimos bancrios.
Geralmente os juros oneram o capital a uma determinada taxa
durante
construo
do
empreendimento
perodo
de
amortizao (vendas).
Os EFT podem-se estimar atravs da seguinte relao:
EFT = LI PC t) + 8CC LI) 0,5 PC t= + PA CC 0,5 t)
Em que:
LI - libertao inicial;
PC - perodo de construo ou de utilizao;
PA - perodo de amortizao;
t - taxa de emprstimo;
26
(2.7)
Numa
perspetiva de
rigor
terico,
os
EFT no
devem
ser
contabilizados na avaliao de anlise de investimento, porque o grau de

alavancagem da promoo no uniforme.
2.3.3.3 A margem de lucro do promotor

Segundo Figueiredo (2009), a ML fixada em funo: do risco e
do perodo do investimento, normalmente na ordem de 10 a 25%.
2.3.4 As fontes de risco

Segundo Grouh y et al. (2004), existem diversas fontes de risco,
consoante o investimento em anlise, nomeadamente:
Risco
caraterstico
da
atividade,
associado
flutuaes
na
econmica em geral e de cada sector em particular, que provocam

alteraes
na
procura,
dependendo
do
tipo
de
propriedade,
localizao, etc.;
Risco financeiro. A utilizao de alavancagem financeira no

investimento aumenta o nvel de risco, aumento esse crescente com
o nvel de alavancagem;
Risco de liquidez. Quanto maior for a dificuldade de vender um

investimento, maior a probabilidade de haver reduo de preo,
especialmente, quando o investidor tem necessidade de vender,
diminuindo a rentabilidade do mesmo;
Risco associado inflao. As variaes na taxa de inflao

podem afetar a rentabilidade real do investimento. No caso de
imveis arrendados em que exista atualizao das rendas com base
na inflao, no se sentir esse efeito, ao contrrio de outros tipos
de investimento;
27
Risco associado gesto. Necessidade de uma gesto capaz e

profissional, tendo como objetivo a maximizao da rentabilidade
dos espaos, atravs dos melhores alugueres e das valorizaes dos
imveis;
Risco associado taxa de Juro. Uma mudana na taxa de juro

implica
alterao
das
exigncias
dos
investidores
face
rentabilidade dos seus ativos, refletindo-se no seu valor;
Risco
associado
legislao.
As
alteraes
de
legislao,
tributao ao nvel de transaes, operaes de desenvolvimento,

de
beneficiao,
do
aluguer,
posse,
etc.
vo-se
refletir
na
rentabilidade e no valor dos ativos imobilirios;
O risco associado s condies ambientais. uma varivel cada

vez mais importante na valorizao de um bem imobilirio.
2.3.5 Parmetros de deciso de investimento

Como refere Rodrigues (2003), atravs de uma anlise dinmica de
investimento possvel obter indicadores econmicos relevantes como o
VAL e a TIR. A anlise destes indicadores permite fundamentar a
deciso de investimento.
So parmetros de deciso de projetos de investimento.
O VAL o valor atualizado ou valor presente estimado de um
conjunto de fluxos financeiros (cash-flows) que ocorrem em perodos
distintos, considerando uma taxa de atualizao.
Os fluxos de caixa futuros so descontados no seu valor presente,
dependendo do tempo.
28
Segundo Arajo (2003) a anlise do VAL a preos constantes,

um mtodo rpido, expedito e de fcil utilizao.
VAL = l + G
ABC)
DE)^
H
(2.8)
DE)^
l investimento realizado no ano 1;

Rt receitas de explorao anuais;
Dt despesas de explorao;
t n de anos previsto do projeto;
i taxa de atualizao;
Vr valor residual.
A TIR utilizada pelos analistas para comparar as rentabilidades
de
diferentes
investimentos
projetos
de
risco
de
mais
investimentos.
elevado
tenham
Estes,
uma
esperam
TIR
que
maior
normalmente, se o risco for o mesmo, o melhor investimento ser o que

tiver uma TIR mais elevada.
Segundo Figueiredo (2007), a taxa de atualizao ou de desconto
a taxa do custo de oportunidade do capital, e at certo ponto, a do risco
de um investimento.
A taxa de atualizao deve refletir a taxa de retorno mnima
disponvel para o capital aplicado e para o risco do projeto. Quanto
maior o risco, maior a taxa de atualizao. Esta constituda por trs
componentes:
TA=
DI DI)
DIJ)B
(2.9)
T 1 rendimento real dos capitais prprios, normalmente, utiliza-se

a taxa dos ativos sem risco (obrigaes do tesouro);
T 2 taxa anual de prmio de risco, depende da conjuntura
econmica, financeira, sectorial e do montante envolvido no
projeto;
T 3 a taxa de inflao relativa ao ndice de preos no consumidor.
29
Segundo
Nebreda
et
al.
(2006)
deve
utilizar-se
tax a
de
rentabilidade livre de risco do ltimo ano face data da avaliao. No

presente caso, utiliza-se a taxa a trs anos por estar de acordo com o
prazo de investimento no imvel.
A anlise de investimento recorre taxa de desconto para refletir a
equivalncia, pela preferncia entre o agora e o depois. Quanto maior o
risco, maior a taxa de desconto.
Os fluxos de caixa esperados pelo projeto podem ser mais ou
menos certos, so volteis em funo da natureza do projeto, logo a taxa
de remunerao exigida diferente em funo do risco do projeto. A
comparao faz-se, depois de atualizar os fluxos de cada projeto, a uma
taxa compatvel com o seu perfil de risco.
Uma conjuntura economicamente adversa produz alteraes na
sociedade e no setor imobilirio. De acordo com Machado (2008), estas
alteraes originaram j h alguns anos, uma diminuio no retorno de
investimento imobilirio para um dgito apenas.
2.4 Gesto de Projeto - Planeamento, gesto e fiscalizao de obra

Segundo Raynal (2000), a arte de coordenar os meios para
alcanar os objetivos.
O gestor de projeto faz uma abordagem com o intuito de atingir os
objetivos de uma forma rpida e eficiente (Reiss, 2007).
O objetivo da gesto de projetos o de prever o maior nmero de
problemas, por forma, a atingir os objetivos propostos. Para tal,
necessrio planear, organizar e controlar as diversas atividades inerentes
ao projeto ( Lock, 2007).
30
O Planeamento, gesto e fiscalizao de obras so atividades

relevantes na rea da construo. O projeto ou empreendimento um
percurso que vai desde a ideia que constitui a sua gnese at ao balano
final dos objetivos pretendidos, de acordo com (Martin, 2008).
A planificao baseia-se na estratgia e atravs da elaborao de
um cronograma com todas atividades a realizar, garantida a qualidade
global e o cumprimento de todas as exigncias tcnicas e legais da
atividade.
Em Portugal comum, empresas que desenvolvem em simultneo,
as atividades de promoo imobiliria e de construo civil. Os
promotores
podem
executar
as
obras
utilizando
as
suas
prprias
competncias tcnicas e profissionais em todas as atividades ou podem

subcontratar algumas a empresas independentes, por diversos motivos,
entre outros, preos mais acessveis, falta de competncias tcnicas e
profissionais.
Em obras de pequena dimenso, a gesto e fiscalizao da obra so
normalmente realizadas pelo dono de obra e por um tcnico habilitado,
por si contratado.
Os tcnicos necessitam de ter capacidade para a coordenao e
gesto das diversas atividades e equipas, para a escolha dos materiais e
dos fornecedores, dos mtodos e processos para a sua aplicao, bem
como para o controlo da sua qualidade.
A aquisio atempada de materiais, e uma poltica contnua de
aprovisionamento, possibilita uma consulta eficaz ao mercado e uma
melhor negociao de preos e condies de fornecimento.
De acordo com Duffy (2006), o oramento quantitativo deve
traduzir o que foi planeado, com os recursos necessrios, o retorno e o
perodo estimado para o projeto.
31
Segundo Roldo (2007), o oramento tm de ser formulado e

reformulado medida que o projeto evolui, onde vai havendo informao
mais
detalhada
do
mesmo
que influencia o
estado
de
evoluo.
Comeando com uma anlise mais ampla e genrica, passando para

anlises mais detalhadas medida que o projeto evolui.
Com base, no planeamento das diversas atividades, analisa-se a
evoluo
da
obra
realizam-se
os
ajustes
necessrios
para
cumprimento dos objetivos traados.

A fiscalizao da obra pode ser feita diretamente pelo prprio
promotor ou com recurso a fiscalizao externa. importante alocar os
meios
necessrios
esta
atividade,
bem
como,
garantir
sua
independncia e qualidade no controlo, otimizao dos custos e prazos

de execuo.
importante a salvaguarda de toda a documentao legalmente
exigida para a atividade, comunicao da abertura de estaleiro, os planos
de segurana, a ficha tcnica, etc.
32
3 Anlise e deciso de investimento

3.1 - Introduo
O presente trabalho de projeto tem por objetivo, a tomada de
deciso de levar por diante a construo de um imvel (armazm
industrial) quando j se possui o terreno e onde a nica incgnita so os
custos de construo.
Para tal necessrio avaliar o imvel a construir na zona de Sines
com dois pisos, uma rea de construo de 400 m 2 , situado numa das
zonas industriais da localidade.
A avaliao do imvel feita atravs de dois mtodos de avaliao
imobiliria: o mtodo comparativo ou de mercado e o mtodo do
rendimento.
A tomada de deciso de consumar o investimento faz-se atravs de
uma anlise de investimento com base numa abordagem esttica.
3.2 Mercado imobilirio local

3.2.1 Prospeo de mercado
A prospeo de mercado permite a obteno de dados, relativos
situao de oferta e procura que se verifica na zona de imveis
semelhantes, fator determinante do valor do imvel a construir.
Com a prospeo de mercado, obtm-se os valores de venda e de
arrendamento de imveis acabados e localizados na zona industrial de
Sines (anexo B.1 e B.2).
Com estes dados possvel estimar o valor de avaliao para o
imvel a construir.
33
3.2.2 Caraterizao do mercado

Tendo
em
conta
prospeo
do
mercado,
constata-se
que
atualmente existem diversos exemplos de imveis semelhantes.

Toda essa oferta de imveis insere-se no mbito da expanso do
Porto de Sines, nomeadamente, na rea da logstica, distribuio e
servios.
No entanto, nota-se que alguns desses imveis permanecem no
mercado h j algum tempo, sem que o mercado os consiga absorver.
3.3 Caraterizao e enquadramento do imvel a construir

3.3.1 Identificao e localizao do imvel
O local do imvel a edificar situa-se numa zona industrial do
concelho de Sines, distrito de Setbal. Localiza-se no sul da costa
atlntica de Portugal, a hora e meia, por estrada, de Lisboa e do seu
aeroporto internacional. Adjacente ao porto de guas profundas de Sines,
dotada de bons acessos e infraestruturas bsicas, esta plataforma apoia o
transporte ocenico, rodovirio, ferrovirio e areo que se cruza no
espao Portugus.
Trata-se de uma rea j consolidada, movimentada e composta por
empresas
de
diversos
tipos
de
comrcio
servios.
rea
caracterizada fundamentalmente por edifcios de dois pisos de construo

acima do solo. Toda a rea envolvente tem vindo a sofrer melhoramentos
paisagsticos e bem servida por diversas infraestruturas urbanas, de
equipamentos de apoio e acessibilidades.
34
Figura 1 Localizao do imvel - Sines
Figura 2 Localizao do imvel zona de Sines
Na
envolvente
prxima
localizam-se
diversas
infraestruturas
urbanas e equipamentos de apoio, nomeadamente a ZILS (zona industrial

e logstica de Sines) que uma vasta plataforma industrial com mais de
2000 ha para a instalao de empresas.
35
Figura 3 Zona industrial e logstica de Sines
na ZILS que esto localizadas as grandes indstrias ditas

pesadas do concelho. Existe tambm um centro de negcios dentro da
ZILS, com um edifcio de 16000m 2 , onde existem cerca de 6000m 2 de
escritrios individuais ou coletivos. Algumas das empresas que se
encontram localizadas neste parque industrial so as seguintes: Repsol,
Carbogal,
EDP
(Eletricidade
de
Portugal),
Euroresinas,
SHELL,
Petrogal, etc.
A zona industrial de Sines apresenta de uma forma geral as
seguintes caratersticas:
Quadro 2 Caratersticas da zona envolvente do imvel
Carateri zao
Zona
Comercial e Industrial
Enquadramento Paisagstico
Bom
Transportes Pblicos
Bons
Valor Comercial da Localizao
Bom
Acessibilidades
Boas
Desenvol vi mento Ur banstico
Estabilizado
Facilidade de Estacionamento
Boa
36
Figura 4 Localizao do imvel zona industrial
Face ao exposto, a varivel localizao do imvel a construir

considera-se muito boa.
3.3.2 Composio e qualidade de acabamentos

O imvel a construir um armazm industrial com uma rea de
implantao de 200 m 2 , composto por dois pisos de construo total de
400 m 2 , sendo o R/C amplo e o primeiro piso reservado a escritrios. A
sua orientao ser predominante, nascente poente.
O imvel em termos gerais apresentar as seguintes caratersticas
construtivas:
Estrutura em beto armado; alvenarias duplas de tijolo cermico

com
isolamento
na
caixa-de-ar;
cobertura
revestida
telha
cermica sobre estrutura com isolamento trmico; revestimento

exterior em reboco areado pintado; caixilharia em alumnio com
vidro duplo; estores com rguas em PVC;
Pavimentos interiores em parquet flutuante no 1 piso e em

mosaico cermico no refeitrio, vestirios, hall de entrada e
37
instalaes sanitrias. As paredes em estuque pintado nas zonas

secas, e em mosaico cermico nas zonas hmidas; tetos em estuque
pintado e falsos em pladur com iluminao embutida.
Com
base
nos
elementos
disponveis,
considera-se
que
construo se enquadrar num padro de muito boa qualidade.
3.4 Pressupostos da avaliao

Para a obteno do valor de mercado do imvel, tem-se em ateno
os principais fatores determinantes, como sendo, a localizao, acessos,
infraestruturas existentes e previstas e as dimenses.
Tem-se ainda como referncia, os valores de mercado oferecidos,
relativamente
imveis
com
utilizao
potencial
localizao
semelhantes.
A determinao do valor de mercado do imvel baseia-se nos
seguintes pressupostos:
O imvel encontra-se livre e disponvel;
As reas de construo existentes esto aprovadas pelas entidades

competentes;
Visitas ao local, conhecimento do local de edificao do imvel,

dos elementos escritos e desenhados.
3.5 Avaliao do imvel a construir

3.5.1 Prospeo do mercado imobilirio local
Atravs de amostra de imoveis comparveis com os seus valores de
oferta de venda, de arrendamento mensal, de localizao, rea, idade e
qualidade de acabamentos.
38
Os mtodos de avaliao utilizam estas amostras representativas

do universo e fazem a avaliao do imvel em estudo.
O projeto de investimento imobilirio, relativo construo e
comercializao de um armazm industrial de dois pisos, com 400 m 2 de
rea de construo, sito na zona Industrial de Sines foi avaliado por
ambos os mtodos de avaliao: O mtodo comparativo ou valor de
mercado e o mtodo do rendimento. A base da amostra de 20 imveis e
10 imveis (anexo B.1 e B.2) para cada um dos mtodos de avaliao,
respetivamente.
No foi possvel alargar a amostra, por falta de informao
disponvel fidedigna no mercado local. Pela mesma razo e relativamente
aos imveis em estudo nas amostras, apenas se utilizaram as seguintes
caratersticas:
localizao,
rea
bruta,
idade,
qualidade
de
acabamentos, VO e valor de renda mensal.

Foi aplicado o critrio de Chauvenet para saneamento e validao
da amostra.
3.5.2 Mtodo comparativo ou valor de mercado

A base da amostra de 20 imveis para a avaliao atravs do
mtodo comparativo ou valor de mercado (anexo B.1).
Consideraram-se as seguintes caratersticas explicativas do valor
do imvel: a localizao, idade, rea, qualidade de acabamentos e o VO
(anexo B.1).
Para saneamento e validao da amostra aplicou-se o critrio de
Chauvenet (Anexo B.4) e verificou-se que nenhum dos valores limites de
Chauvenet foram ultrapassados, assim sendo, nenhum dos elementos da
amostra foi excludo (Anexo B.1).
39
Aps a prospeo de mercado e j depois do processo de

homogeneizao dos valores da amostra, obtm-se o valor unitrio de
venda de 641,64/m 2 (ABC) dos imveis em estudo, conforme se junta
nos anexos (Anexo B.1).
Multiplicando esse valor unitrio pela rea do imvel em estudo a
construir (400 m 2 ) obtm-se um valor de avaliao de 256.654 (anexo
B.3).
3.5.3 Mtodo do rendimento

A base da amostra de 10 imveis para a avaliao atravs do
mtodo do rendimento (anexo B.2).
Considera-se as seguintes caratersticas explicativas do valor do
imvel; a localizao, idade, rea, qualidade de acabamentos e o valor de
arrendamento (anexo B.2).
Para validao e saneamento da amostra aplicou-se o critrio de
Chauvenet (Anexo B.4) e verificou-se que nenhum dos valores limites de
Chauvenet foram ultrapassados, assim sendo, nenhum dos elementos da
amostra foi excludo (Anexo B.2).
Aps o processo de homogeneizao dos valores da amostra,
obtm-se um valor unitrio de 4,53/m 2 /ms dos imveis em estudo,
conforme se junta nos anexos (Anexo B.2).
Utilizando esse valor unitrio de 4,53/m 2 /ms, com uma taxa de
atualizao de 8,5%, obtm-se uma avaliao de 256.654, para o imvel
em estudo a construir (400 m 2 ). O estudo completo encontra-se nos
anexos (Anexo B.3).
40
A taxa de atualizao de 8,5% uma tax a perfeitamente expetvel

pelos investidores e o mercado em geral, para este tipo de investimento.
3.6 Deciso de investimento

3.6.1 Introduo
Neste caso concreto, toma-se a deciso de investimento no imvel
a construir com base numa abordagem esttica.
Para tal, estimam-se todos os custos necessrios, nomeadamente,
CC com encargos e custos comerciais.
Para alm dos custos, estima-se tambm a ML, dado que o valor do
PVT j se tem da avaliao do imvel do ponto anterior.
Aps a tomada de deciso de investimento e nas fases posteriores,
faz-se uma anlise de investimento com base numa abordagem dinmica,
medida que se obtm informao mais detalhada do projeto.
3.6.2 Abordagem esttica

De seguida e com os dados calculados anteriormente, apresentamse duas anlises de investimento tendo por base uma abordagem esttica.
A diferena das duas anlises tem por objetivo evidenciar o impacto do
IVA nos CC:
Quadro 3 Abordagem esttica anlise de investimento n1
Abordagem esttica - anlise de projeto de investimento - cenrio n 1
Terreno
Encargos com terreno
Custo Construo c/ IVA
Custo Construo s/ IVA
Encargos c/ Construo
Custos Comerciais
PVT
Margem Promotor
20.000
1.400
158.270
15.827
9.453
256.188
51.238
IVA
29.595
354
435
C. Construo
C. Construo M2 s/ IVA
C. Construo M2 c/ IVA
20,0%
41
O quadro anterior evidencia os seguintes valores:
Os CC com encargos so 174.097, para os 400 m 2 de construo;
Esto includos 29.595 de IVA no CC com encargos;
O CC/m 2 sem IVA de 354;
O CC/m 2 com IVA de 435;
A M L de 51.238;
De seguida, apresenta-se uma outra anlise de investimento, em
que se utiliza mo-de-obra prpria, ou seja, no se subcontrata toda a

mo-de-obra diretamente ligada construo da obra. Procedendo desta
forma, nem todos os CC so sujeitos a IVA.
Assim sendo, admite-se que apenas 1/3 dos CC com encargos so
sujeitos a IVA.
Quadro 4 Abordagem esttica anlise de investimento n2
Abordagem esttica - anlise de projeto de investimento - cenrio n 2
Terreno
Custos Comerciais
PVT
Margem Promotor
20.000
1.400
60.270
98.000
15.827
9.453
256.188
51.238
IVA
11.270
405
435
M2 s/ IVA
M2 c/ IVA
20,0%
Esto includos nos CC com encargos 11.270 de IVA;
A M L de 51.238;
Os custos que serviram de base s anlises de investimento, bem
como a M L esto dentro dos valores de mercado.

42
No
cenrio
do
quadro
subcontrata-se
todos
os
CC
subempreiteiros implicando que todo o valor de faturao sujeito a IVA

(23%) enquanto, que no cenrio no quadro 4, apenas 1/3 dos custos totais
de construo so subcontratados (sujeitos a IVA).
Neste ltimo cenrio, consegue-se uma diminuio de IVA nos CC
(18.325),ou seja, com o mesmo nvel de investimento total de CC e por
haver uma poupana de impostos (IVA) o CC/m 2 sem IVA aumenta de
354 para 405. Este valor est de acordo com o tipo de construo que
se pretende para o imvel em estudo. Os 354 m 2 do cenrio do quadro 5
so insuficientes.
Face ao exposto, decide-se pelo investimento na construo do
imvel em estudo, com base na abordagem esttica da anlise de
investimento do cenrio do quadro 4.
4 Abordagem dinmica e anlise de sensibilidade

4.1 Abordagem dinmica na tica do investimento
Numa fase posterior e com base nos clculos anteriores, apresentase uma anlise de investimento, tendo por base uma abordagem dinmica
(anexo C.1).
Adicionalmente estima-se ainda os seguintes dados:
T 3 (taxa de inflao) 2,5% e est dentro dos valores de inflao

dos ltimos anos em Portugal, de acordo com os dados do INE, no
stio www.ine.pt;
T 2 (taxa do ativo sem risco) 4% e est dentro das taxas de

rendibilidade das obrigaes do tesouro, de acordo com os dados
do Banco de Portugal, no stio www.bportugal.pt;
T 1 (taxa do prmio de risco) considera-se 7,2%, por se entender

que este valor est dentro das taxas expetveis para este tipo de
investimento em Portugal, nomeadamente, banca de investimento;
43
T A (taxa de atualizao) 8,5% atravs da aplicao da equao

(2.9).
Valor
perfeitamente
aceitvel
dentro
dos
valores
normalmente praticados nestes tipos de investimentos imobilirios

no mercado imobilirio Portugus;
Admite-se que apenas 1/3 dos CC com encargos so sujeitos a

IVA;
O tempo de construo considerado de 8 meses;
Considera-se que a venda do imvel ocorre 1 ms aps a concluso

da obra.
A taxa da atualizao que se utiliza nos DCF diretamente
influenciada pelo prmio de risco. No entanto, no existe informao

suficiente e fidedigna para o mercado imobilirio Portugus que
possibilite o clculo do prmio de risco. Dai, normalmente se considerar
a taxa dos instrumentos financeiros (obrigaes do tesouro) como a taxa
do ativo sem risco.
De seguida apresenta-se o quadro 5 com um resumo da anlise de
investimento efetuada. O mapa com o estudo completo encontra-se nos
anexos (anexo C.1).
Quadro 5 Abordagem dinmica anlise de investimento n3
Abordagem dinmica - anlise de investimento - cenrio n 3
Terreno
Custos Comerciais
PVT
VAL
20.000 IVA
1.400 11.270
60.270
98.000
405 M2 s/ IVA
15.827
435 M2 c/ IVA
9.453
256.188
41.831 72,1% TIR - Anual
Tc
Ti
TRf
Premio Risco
8,5%
2,5%
4,0%
7,2%
Tc - mensal equivalente
0,7%
4,6% TIR - mensal
44

Esto includos nos CC com encargos 11.270 de IVA;
O projeto tem um VAL positivo de 41.831;
O projeto tem uma TIR a n u a l de 72,1%;

Com os dados da anlise de investimento do cenrio do quadro 5,
obtm um VAL de 41.831 e uma TIRanual de 72,1%. So excelentes

indicadores para um projeto imobilirio, no entanto, importante o
estudo de uma anlise de sensibilidade: aos CC; ao PVT, ao tempo de
venda e ao tempo de construo.
O cenrio do quadro 5 servir de cenrio base para a anlise de
sensibilidade dos pontos seguintes.
4.1.1 Anlise de sensibilidade - aos custos de construo

Apresenta-se, um quadro resumo da anlise de sensibilidade aos
CC, em termos do VAL e da TIR. A anlise completa est nos anexos
(anexo D).
Para o efeito, consideram-se sete cenrios de ocorrncia face a um
cenrio base. Os cenrios so: trs mais otimistas com variaes
percentuais face ao cenrio base (-15%, -10% e -5%), trs cenrios mais
pessimistas com variaes percentuais face ao cenrio base (15%, 10% e
5%) e por ltimo um cenrio de Ponto de equilbrio. Como se
apresenta no quadro seguinte:
45
Quadro 6 Anlise de sensibilidade custos de construo n1

Anlise de Sensibilidade - aos Custos de Construo
Cenrio
Custos de
construo
VAL
TIR - anual
-15%
-10%
-5%
Cenrio base
147.982 156.687 165.392

67.163
58.719
50.275
134,0% 110,7%
90,2%
174.097
41.831
72,1%
5%
10%
15%
25%
182.802 191.507 200.212 217.221

33.387
24.943 16.499
0
56,2%
42,0% 29,4%
8,5%
No grfico seguinte apresenta-se a relao entre os CC e a TIR:

Quadro 7 Anlise de sensibilidade custos de construo n2
Anlise de Sensibilidade - aos Custos de Construo
220.000
210.000 217.221
200.000
C
200.212
190.000
C
191.507
180.000
182.802
170.000
174.097
160.000
165.392
150.000
156.687
140.000
147.982
130.000
0,0%
20,0%
40,0%
60,0%
80,0% 100,0% 120,0% 140,0%
Custos de
Construo
TIR
Verifica-se que no uma relao linear, dado que uma variao
nos CC origina uma variao na TIR muito maior. Por ex: uma variao
percentual de 10% nos CC (191.507) face ao cenrio base obtm-se uma
TIR de 42%, ou seja, 10% de aumento nos custos, origina uma
diminuio da TIR em 30%.
O cenrio de Ponto de equilbrio obtido para uma variao de
25% acima dos CC do cenrio base.
4.1.2 Anlise de sensibilidade - ao PVT

Apresenta-se, um quadro resumo da anlise de sensibilidade ao
PVT, em termos do VAL e da TIR. A anlise completa est nos anexos
(anexo E).
46
Para o efeito, consideram-se sete cenrios de ocorrncia face a um

cenrio base. Os cenrios so: trs mais otimistas com variaes
percentuais face ao cenrio base (-15%, -10% e -5%) e trs cenrios mais
pessimistas com variaes percentuais face ao cenrio base (15%, 10% e
5%) e por ltimo um cenrio de Ponto de equilbrio. Como se
apresenta no quadro seguinte:
Quadro 8 Anlise de sensibilidade PVT n1
Anlise de Sensibilidade - ao PVT
Cenrio
PVT
VAL
TIR - anual
-18%
210.017
0
8,5%
-15%
217.760
7.015
18,2%
-10%
230.569
18.620
35,1%
-5%
Cenrio base
243.379
256.188
30.226
41.831
53,1%
72,1%
5%
268.997
53.437
92,2%
10%
281.807
65.042
113,2%
15%
294.616
76.648
135,1%
No grfico seguinte apresenta-se a relao entre o PVT e a TIR:

Quadro 9 Anlise de sensibilidade PVT n2
Anlise de Sensibilidade - ao PVT

300.000
290.000
294.616
P 280.000
281.807
V270.000
268.997
T 260.000
250.000
256.188
240.000
243.379
230.000
230.569
220.000
210.000
217.760
200.000 210.017
0,0%
20,0%
40,0%
60,0%
80,0%
100,0% 120,0% 140,0%
PVT
TIR
Verifica-se que no uma relao linear, dado que uma variao

no PVT origina uma variao muito maior na TIR. Por ex: uma variao
percentual de -10% no PVT (230.569) face ao cenrio base obtm-se
uma TIR de 35,1%, ou seja, 10% de diminuio do PVT, origina uma
diminuio da TIR em 37%.
47
O cenrio de Ponto de equilbrio obtido para uma variao

negativa de 18% em relao ao valor do PVT do cenrio base.
4.1.3 Anlise de sensibilidade - ao tempo de venda

tempo de venda, em termos do VAL e da TIR. A anlise completa est
nos anexos (anexo F).
Para o efeito, consideram-se seis cenrios de ocorrncia face a um
cenrio base. Os cenrios so: um cenrio base de 9 meses (tempo de
venda aps o inicio da construo) e seis cenrios mais pessimistas com
15, 21, 27, 33, 38 e 39 meses, como tempos de venda aps o incio da
construo do imvel. Como se apresenta no quadro seguinte:
Quadro 10 Anlise de sensibilidade tempo de venda n1
Anlise de Sensibilidade - ao Tempo de Venda
Cenrio
Tempo de venda (meses)
VAL
TIR - anual
Cenrio base
9
41.831
72,1%
6
12
15
21
32.566 23.671
28,7% 17,8%
18
27
15.132
12,9%
24
33
6.933
10,1%
29
38
0
8,5%
30
39
-939
8,3%
No grfico seguinte apresenta-se a relao entre o tempo de venda

e a TIR:
48
Quadro 11 Anlise de sensibilidade tempo de venda n2
Anlise de Sensibilidade - ao Tempo de Venda

40
35
M
e
s
e
s
39
38
30
33
25
Tempo
de
venda
27
20
21
15
15
10
5
0
5,0%
15,0%
25,0%
35,0%
45,0%
55,0%
65,0%
75,0%
TIR
Verifica-se que no uma relao linear. Por ex: um aumento de

apenas 6 meses no tempo de venda (15 meses aps o incio da construo
do imvel) face ao cenrio base obtm-se uma TIR de 28,7%, ou seja,
uma diminuio de 43% na TIR.
Para um aumento do tempo de venda de mais 12 meses face ao
cenrio base (21 meses aps o incio da construo do imvel), obtm-se
uma TIR de 17,8%, ou seja, uma diminuio de 54% na TIR.
O cenrio de Ponto de equilbrio obtido para uma variao de
mais 29 meses em relao ao tempo de venda do cenrio base.
4.1.4 Anlise de sensibilidade - ao tempo de construo

tempo de construo, em termos do VAL e da TIR. A anlise completa
est nos anexos (anexo G).
Para o efeito, consideram-se seis cenrios de ocorrncia face a um
cenrio base. Os cenrios so: um cenrio base com 8 meses de
construo e seis cenrios mais pessimistas com 14, 20, 26, 32, 38 e 59
meses, como tempos de construo. Como se apresenta no quadro
seguinte:
49
Quadro 12 Anlise de sensibilidade tempo de construo n1

Anlise de Sensibilidade - ao Tempo de Construo
Cenrio
Tempo de construo (meses)
VAL
TIR - anual
6
Cenrio base
14
8
41.831 35.929
72,1% 38,4%
12
20
30.308
26,1%
18
26
24.955
19,8%
24
32
19.858
15,9%
30
38
15.007
13,3%
51
59
0
8,5%
No grfico seguinte apresenta-se a relao entre o tempo de

construo e a TIR:
Quadro 13 Anlise de sensibilidade tempo de construo n2
Anlise de Sensibilidade - ao Tempo de Construo

60
55
50
M 45
e 40
s 35
e 30
s 25
20
15
10
5
0
0,0%
59
Tempo de
construo
38
32
26
20
14
8
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
TIR
Verifica-se que no uma relao linear. Por ex: um aumento de

apenas 6 meses no tempo de construo (14 meses) face ao cenrio base
obtm-se uma TIR de 38,4%, ou seja, uma diminuio de 34% na TIR.
Para um aumento do tempo de construo de mais 12 meses face ao
cenrio base (20 meses), obtm-se uma TIR de 26,1%, ou seja, uma
diminuio de 46% na TIR.
O cenrio de Ponto de equilbrio obtido com um tempo de
construo de 59 meses, ou seja, mais 51 meses em relao ao tempo de
construo do cenrio base.
50
Com
anlise
de
sensibilidade
dos
diferentes
cenrios
alternativos, verifica-se uma grande sensibilidade em termos da TIR (do

retorno de investimento do projeto).
4.2 Abordagem dinmica na tica dos capitais prprios

De seguida, apresenta-se uma anlise de investimento, em que se
mantm todos prossupostos do cenrio n3 (quadro 5), mas introduz-se
um emprstimo bancrio, atravs de uma conta corrente (anexo C.2).
O emprstimo bancrio, no valor de 175.000, financia apenas os
custos de construo e encargos.
Os juros so pagos mensalmente, consoante a utilizao de capital
da conta corrente, taxa de juro anual de 8%.
Quadro 14 Abordagem dinmica - anlise de investimento n4
Abordagem dinmica - anlise de investimento - cenrio n 4
Terreno
Custos Comerciais
PVT
VAL
20.000
1.400
60.270
98.000
15.827
9.453
256.188
IVA
11.270
405 M2 s/ IVA
435 M2 c/ IVA
42.116 352,3% TIR - Anual
Tc
Ti
TRf
Premio Risco
8,5%
2,5%
4,0%
7,2%
Tc - mensal equivalente
0,7%
Tx Juro Anual
Tx Juro mensal - equivalente
8,0%
0,6%
13,4% TIR - mensal
No cenrio do quadro 14, ao introduzir-se um financiamento

atravs de um emprstimo bancrio no valor de 175.000 (com juros
51
taxa de juro anual de 8%) financiando apenas os CC e encargos

evidente o efeito de alavancagem financeira. O VAL subiu para 42.116
e a TIR disparou para 352,3%.
Este efeito tanto maior, quanto maior for o diferencial entre a
taxa de juro do emprstimo bancrio (neste caso 8%) e a TIR do projeto
sem o financiamento bancrio (neste caso 72,1%).
Com rigor terico, os encargos financeiros no deveriam ser
contabilizados na avaliao porque o grau de alavancagem da promoo
no uniforme.
52
5 Gesto de projeto planeamento, gesto e fiscalizao da obra

Com esta fase, pretende-se um controlo rigoroso do investimento.
Aps a receo e anlise das propostas dos subempreiteiros, verifica-se o
mesmo da abordagem dinmica deste captulo, ou seja, o custo total m 2
de construo sem IVA mais baixo, quando no se subcontrata todos os
trabalhos. Facto, de que o valor do IVA (23%) s aplicado faturao
dos subempreiteiros, relativamente a materiais, servios, mo-de-obra,
etc.
Na elaborao da oramentao total dos CC, opta-se, apenas pela
subcontratao de alguns trabalhos (cerca de 1/3), com base nas
propostas dos subempreiteiros.
Os restantes trabalhos so da responsabilidade da prpria empresa
(no sujeitos a IVA), de acordo com as suas capacidades e competncias
tcnicas.
De seguida apresenta-se o quadro 15 que um resumo da
oramentao
de
todos
os
trabalhos,
os
subcontratados
os
da
responsabilidade interna da prpria empresa.
53
Quadro 15 Custos de construo resumo geral

ORAMENTAO DOS CUSTOS DE CONSTRUO- RESUMO GERAL (em )
Total c/
Cap.
Designao dos Trabalhos
Total s/ Liq. IVA
IVA
1
MOVIMENTO DE TERRAS
3.741
860
4.601
2
FUNDAES
3.292
757
4.050
3
BETO EM FUNDAES
6.229
478
6.707
4
BETO, AO E COFRAGENS
7.457
572
8.028
5
ALVENARIAS
29.572 2.267
31.839
6
COBERTURA
11.172
857
12.029
7
CANTARIAS
2.769
212
2.981
8
CAIXILHARIA
11.588 2.665
14.254
9
CARPINTARIAS
2.443
562
3.005
10 REVESTIMENTO DE PAVIMENTOS
19.752 1.514
21.266
11 REVESTIMENTO DE PAREDES
11.924
914
12.838
12 REVESTIMENTO DE TECTOS
4.588
352
4.940
13 EQUIPAMENTO
7.896 1.816
9.712
14 REDE DE GUAS
4.863 1.119
5.982
15 REDE DE S. DOMSTICOS E PLUVIAIS
3.367
774
4.141
16 REDE ELCTRICA
6.195 1.425
7.620
CUSTOS DE CONSTRUO
136.848 17.144
153.993
ENCARGOS C/ CUSTOS DE CONSTRUO
15.399
15.399
TOTAL DE CUSTOS DE CONSTRUO
152.248
169.392
CUSTOS M2/
381
423
Anlise de Proj. Inv. Inicial - CUSTOS M2/
Dif. vs Anlise de Proj. Inv. Inicial (em valor)
Dif. vs Anlise de Proj. Inv. Inicial (em %)
Dif. vs Anlise de Proj. Inv. Inicial (em valor)
405
-24
-6%
-9.752
435
-12
-3%
-4.608
Com a elaborao da oramentao total e detalhada dos CC

obtiveram-se os seguintes resultados:
Os CC so 136.848 (lquidos de. IVA) e 153.993 (IVA includo);
Os encargos com os CC so 10% do total dos CC;
O custo m 2 381 lquidos de IVA e de 423 (IVA includo);
O total de IVA 17.144, corresponde apenas a 13% do total dos

CC totais sem IVA, dado que, alguns trabalhos so da competncia
interna
da
empresa,
nomeadamente,
mo-de-obra
ligada
diretamente construo da obra;
Existe uma poupana de 9.752 lquidos de IVA e de 4.608 (IVA

includo), face anlise de investimento inicial (abordagem
esttica) deste trabalho que serviu de base tomada de deciso de
investimento na construo do imvel em estudo.
54
6 Concluses
6.1 Concluses do TFM
Com base na anlise dos resultados deste trabalho chega-se s
seguintes concluses:
A avaliao do imvel fez-se por dois mtodos de avaliao: o

mtodo comparativo ou de mercado e o mtodo do rendimento;
Foi obtido um valor semelhante de avaliao, atravs dos dois

mtodos de avaliao para o imvel a construir. data de 30 de
Dezembro de 2010 atribuiu-se ao imvel o valor de 256.654
(PVT);
A deciso de investimento foi efetuada com base na abordagem

esttica do quadro 4, em que apenas 1/3 dos custos totais de
construo so subcontratados (sujeitos a IVA). Os CC apresentam
um valor total de 174.097 (com IVA includo) e o CC/m 2 de
405 (liquido de IVA) e 435 (com IVA includo). So valores
adequados para o tipo de construo deste caso em concreto;
Da anlise de sensibilidade aos CC, ao PVT, ao tempo de venda e

de construo, verifica-se uma grande sensibilidade em termos da
TIR;
O mais preocupante o PVT e o tempo de venda, por exemplo uma

diminuio de 10% no PVT, origina uma diminuio em 37% na
TIR e um aumento do tempo de venda em 12 meses, implica uma
diminuio da TIR em 54%;
Esta situao preocupante face conjuntura econmica atual, de

reduzido nmero de transaes de imveis e do aumento da
dificuldade de acesso ao crdito bancrio;
Com
controlo
oramentao
rigoroso
detalhada
dos
do
investimento
CC,
de
atravs
planeamento,
de
uma
gesto
fiscalizao da obra, obteve-se uma poupana de 9.752 lquidos

de IVA e de 4.608 (IVA includo). Esta poupana foi conseguida
em termos comparativos com a anlise de investimento inicial (em
55
termos estticos) que serviu de base tomada de deciso de

investimento.
Os CC totais lquidos de IVA so 136.848 e 153.993 (IVA

includo), correspondendo a um CC/m 2 de 381 lquidos de IVA e
de 423 (IVA includo).
Este trabalho conseguiu atingir os seus objetivos que era ampliar
conhecimentos
de
investimento
na
rea
imobiliria
apoiar
os
profissionais na tomada de deciso de investimento. Para tal, todos os

interessados tero acesso a este estudo de viabilidade econmica, sobre
um caso concreto de uma construo nova na zona de Sines.
Este
trabalho
permite
que
os
promotores
identifiquem
as
oportunidades e as ameaas, auxiliando-os nas tomadas de deciso de

investimento.
No entanto, verdades passadas no so garantia de ocorrerem no
futuro, esse pode ser bem diferente, especialmente nesta conjuntura
econmica adversa em que vivemos hoje, de aumento dirio das taxas de
refinanciamento da divida pblica, aumento do risco, levando a um
aumento das taxas de atualizao.
Uma anlise de um projeto de investimento, com pressupostos
desadequados, poder induzir as decises de investimento catastrficas.
6.2 Recomendao de propostas de estudos futuros

Dadas as concluses a que se chega, bem como, o interesse
particular do tema so muito motivadores, para talvez continuar a
estudar o assunto num doutoramento, atravs de um outro caso concreto.
Estudar outras situaes em concreto, na mesma ou em diferentes
zonas geogrficas do Pais.
56
7 Bibliografia
Alemo, Diogo (2008). Avaliao de Imveis Antigos, Tese de Mestrado.
ANEOP, AECOPS. ndices de atividade e Comunicaes: Vrias.
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Eng Civil, ISEL.
58
8 Anexos
Anexo A.1:
Planta do imvel
Anexo B.1:
Avaliao do Imvel - Mtodo Comparativo ou Valor de Mercado
Anexo B.2:
Avaliao do Imvel - Mtodo do rendimento
Anexo B.3:
Avaliao do Imvel - Mtodo do Rendimento e Mtodo Comparativo

ou Valor de Mercado
Anexo B.4:
Critrio de Chauvenet
Anexo C.1:
Abordagem dinmica Anlise de Investimento cenrio N3
Anexo C.2:
Abordagem dinmica Anlise de Investimento cenrio N4
Anexo D.1:
Anlise de sensibilidade aos custos de construo cenrio base
Anexo D.2:
Anlise de sensibilidade aos custos de construo cenrio base 15%
Anexo D.3:
Anexo D.4:
Anlise de sensibilidade aos custos de construo cenrio base -5%
Anexo D.5:
Anlise de sensibilidade aos custos de construo cenrio base +5%
Anexo D.6:
Anexo D.7:
Anlise de sensibilidade aos custos de construo cenrio base

+15%
Anexo D.8:
Anlise de sensibilidade aos custos de construo ponto de

equlibrio
Anexo E.1:
Anlise de sensibilidade ao PVT cenrio base
Anexo E.2:
Anlise de sensibilidade ao PVT cenrio base -15 %
Anexo E.3:
Anexo E.4:
Anexo E.5:
Anlise de sensibilidade ao PVT cenrio base +5 %
Anexo E.6:
Anexo E.7:
Anexo E.8:
Anlise de sensibilidade ao PVT ponto de equlibrio
Anexo F.1:
Anlise de sensibilidade ao tempo de venda cenrio base
Anexo F.2:
Anlise de sensibilidade ao tempo de venda cenrio base +6 meses
Anexo F.3:
Anlise de sensibilidade ao tempo de venda cenrio base +12

meses
59
Anexo F.4:

meses
Anexo F.5:

meses
Anexo F.6:

meses
Anexo F.7:
Anlise de sensibilidade ao tempo de venda ponto de equlibrio
Anexo G.1:
Anlise de sensibilidade ao tempo de construo cenrio base
Anexo G.2:
Anlise de sensibilidade ao tempo de construo cenrio base +6

meses
Anexo G.3:

meses
Anexo G.4:

meses
Anexo G.5:

meses
Anexo G.6:

meses
Anexo G.7:
Anlise de sensibilidade ao tempo de construo ponto de

equlibrio
60

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Margem de lucro da pr omoo

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Trabalho final de mest rado

Taxa interna de rentabilidade

Valor atual lquido

Zona industrial e logs tica de Sines

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1.2 Objetivos do TFM (trabalho final de mestrado)

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com base numa abordagem

detalhados e escalonados no tempo.

execuo do investimento, atravs de uma oramentao detalhada dos

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faz-se atravs de uma abordagem esttica de anlise de

investimento. Para tal, estima-se os seguintes componentes: o CT (custo

investimento. Tambm se estuda o impacto do IVA (imposto de valor

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E por ltimo, no mbito do acompanhamento da execuo da obra

1.4 Estrutura do TFM

avaliao do imvel depois de construdo, atravs dos dois mtodos de

investimento no imvel em estudo.

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2.2 Avaliao imobiliria

transacionado data de avaliao entre um comprador e um vendedor

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valor. , no fundo, o valor que o mercado est disposto a pagar pela

2.2.2 O avaliador imobilirio

O avaliador tem de ter qualificao, formao, experincia e

necessrio mencionar sempre a ligao do avaliador com o cliente;

deontolgicos e ticos. No ser enganador ou fraudulento, no

incorretas ou enviesadas (atuar legalmente). No reclamar ou

MESTRADO EM EDIFICAES Trabalho de Projeto

Deve manter confidencialidade e proteo de informao factual

determinadas. Obnubilao de interesses pessoais, no aceitar

Aceitao de contribuio qualificada de agentes externos. O

condicionantes que o trabalho induz na atividade profissional e

2.2.3 Base da amostra - imveis

posterior, obtm-se uma amostra de imoveis semelhantes, com as mesmas

devidamente as caratersticas explicativas da amostragem de imoveis

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