TERRITORIOS INCONCLUSOS EN EL LITORAL DE

CANTABRIA: EL CASO DE NOJA

Sara LAGERA DAZ
Universidad de Cantabria
saralaguera@hotmail.com
1. Introduccin
Los espacios rurales del litoral cantbrico han experimento un acelerado proceso de urbanizacin a partir de las dos ltimas dcadas del
siglo XX. Este proceso ha afectado en particular a las reas prximas
a las aglomeraciones urbanas de la propia regin o de otras colindantes, contiguas y bien comunicadas con ellas. Tal es el caso de la franja costera oriental de Cantabria, la Marina Oriental, inmediata a la
aglomeracin urbana de la ra del Nervin (DELGADO, 2013).
La Comunidad Cntabra, se ha caracterizado en trminos de
urbanizacin y crecimiento residencial en un desarrollo en forma de
Y, donde la zona costera siempre ha tenido especial importancia, de
hecho, desde la capital, Santander, hasta el lmite con Vizcaya, se
concentra gran parte del desarrollo urbanstico y residencial, donde
se ha dado adems la mayor expansin del rea de influencia metropolitana de Bilbao, en forma de suburbanizacin de temporada, acelerada en las dos ltimas dcadas.
A modo de contextualizacin, se debe resaltar que los espacios
rurales litorales de la Marina Oriental, han venido experimentando
fuertes cambios en su dinmica que han generado diferentes manifestaciones, una de ellas a consecuencia del crecimiento de las aglomeraciones urbanas cercanas, introduciendo mutaciones territoriales y paisajsticas, perdiendo su actividad tradicional y convirtindose en espacios de residencia secundaria.
Un claro indicador de este proceso nos lo proporcionan las
encuestas de movilidad, que reflejan un flujo diario entre el rea de
influencia y el Pas Vasco de ms de 60.000 viajes diarios, todo ello
gracias a la creacin de una conexin eficaz y rpida como es la autova del Cantbrico, A-8, finalizada en 1995 y que supuso un gran

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cambio en la accesibilidad y movilidad entre ambas comunidades,

identificndola como impulsora del proceso de urbanizacin de las
reas litorales, creando nuevas tendencias poblacionales, econmicas, territoriales y de vivienda, esta ltima pilar fundamental de
argumentacin del presente artculo.
Aqu, uno de los municipios en que el proceso se ha iniciado antes
y ha alcanzado mayores proporciones es el de Noja, un pequeo
municipio rural del litoral cntabro, que se ha convertido en un par
de dcadas en un territorio inconcluso debido al acelerado proceso de
urbanizacin que en l ha tenido lugar. En muy poco tiempo, Noja ha
experimentado una evolucin inmobiliaria y urbanstica que puede
considerarse como un caso modlico no slo en Cantabria y el litoral cantbrico sino, incluso, en el conjunto espaol.
Figura 1: Ubicacin del municipio de Noja dentro del conjunto cntabro y espaol

Fuente: Elaboracin propia

Cabe destacar dentro de este municipio los atractivos del medio

natural, en especial sus playas, Ris y Trengandn, con ms de 8 kilmetros de extensos arenales. Se localiza tambin aqu una parte significativa de un Espacio Natural Protegido, el Parque Natural de las
Marismas de Santoa, Victoria y Joyel, aspectos todos ellos muy
importantes a la hora de considerar el impacto de los procesos de
urbanizacin, ya que se trata de elementos de gran importancia y fragilidad natural.
En el caso de Noja resalta sobre todo el extraordinario crecimiento del nmero de viviendas, principalmente destinadas a uso
vacacional; en la actualidad Noja cuenta con ms de 10.000 viviendas secundarias de un total de menos de 12.000 viviendas, lo que
sita a este municipio en el nmero uno del ranking espaol en
porcentaje de viviendas secundarias en relacin con el total del
parque inmobiliario municipal. Un crecimiento inmobiliario que,

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por otro lado, se ha realizado en las inmediaciones de un Espacio

Natural Protegido y en ausencia de figuras de planeamiento adecuadas y actualizadas.
A todo ello hay que aadir que el volumen de poblacin vinculada
por razones de ocio, principalmente en verano, es muy elevado, hasta
el punto de que la cifra de habitantes en poca estival supera los
70.000 habitantes para una poblacin residente habitual de poco
ms de 2.000 habitantes, lo que plantea no pocos problemas y conflictos de dotacin, servicios y equipamientos para atender a volmenes tan dispares de poblacin.
Por todo lo cual, el anlisis de este ejemplo de suburbanizacin de
temporada puede servir para interpretar lo que est ocurriendo en el
resto del litoral cntabro, en especial en el sector ms prximo a la
aglomeracin urbana bilbana.
2. El extraordinario desarrollo del parque inmobiliario.
Centrndonos en la evolucin inmobiliaria, cabe destacar que,
al contrario que en el resto de la Marina Oriental de Cantabria, el
crecimiento residencial, tanto en nmero de viviendas como de edificios, se produjo en Noja principalmente en la dcada de los 90,
sobre todo a partir de la apertura de la anteriormente citada
Autova del Cantbrico.
Tomando como referencia el censo de poblacin y vivienda de 1981,
vemos como las dcadas de los 80 y 90 fueron cruciales en Noja (cuadro 1) tanto en el caso de los edificios como en el de las viviendas.
Por ello, en cuanto a la dinmica inmobiliaria, vemos el importante papel de la urbanizacin en Noja, aspecto que llama an ms
la atencin teniendo en cuenta que se caracteriza por ser un rea
rural que ha acogido un nmero tal de viviendas que se aproxima
hoy en da a la congestin residencial, ya que cuenta con ms de 4
viviendas por habitante.
Adems, volviendo al tema anterior de las viviendas de tipo secundario, stas se han incrementado en el entorno general de la Marina
Oriental gracias al turismo de masas y las buenas conexiones que se
establecieron a travs de la Autova del Cantbrico, en todo su entorno, destacando el eje Castro Urdiales-Laredo-Noja-Isla-Somo. En
concreto Noja es el municipio segn el ltimo censo de 2011 de
mayor importancia en cuanto a vivienda secundaria, con el 90,95%,
por delante de una larga lista de municipios del litoral mediterrneo.
Ello quiere decir, que slo 1.000 de las casi 12.000 viviendas de la
localidad son principales y ocupadas todo el ao.

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Cuadro 1: Nmero de edificios y viviendas en Noja en los aos 1981,1991, 2001

y 2011
Aos censales
1981
1991
2001
2011

n
616
826
1.175
970

Edificios
Incremento %
34,1
42,3
-17,4

n
936
3.853
10.389
11.996

Viviendas
Incremento%
311,6
169,6
15,5

Fuente: Elaboracin propia a partir de los datos de los censos de poblacin y

vivienda, Instituto Nacional de Estadstica

Por tanto Noja, es un destino de preferencia en cuanto a vivienda

secundaria, donde sta se ha incrementado desmesuradamente en
las ltimas dcadas en ms de un 1000%, lo que tiene an ms
importancia debido a su anteriormente citado carcter semirural. De
ah que slo Noja presente el mismo nmero de segundas viviendas
que la suma de todos los dems municipios cntabros incluidos en
esta categora de semirurales.
Otra forma de uso residencial de carcter turstico muy extendido
en Noja, son los camping. Segn el ltimo censo, encontramos 5 en
Noja, abiertos de abril a septiembre, con cifras de visitantes que
superan los 12.000 cada ao, con una estancia de los visitantes ms
bien corta, de unos 7 das de media.
3. Algunas manifestaciones del impacto del proceso de urbanizacin del espacio rural.
En cuanto a los efectos del acelerado proceso de crecimiento
inmobiliario y, en general, de urbanizacin, podemos aludir a efectos poblacionales, econmicos y territoriales como los de mayor
impacto en Noja.
En primer lugar, la poblacin de la Marina Oriental y tambin la
de Noja se ha ido incrementando a lo largo del tiempo con una evolucin positiva y creciente. En el caso de Noja, se ha pasado de los
980 habitantes en 1950 hasta los actuales 2.580 (2 de Enero de
2014), poblacin que se increment a partir de la dcada de los 90,
cuando la poblacin de la villa se duplica, debido a que es en este
momento cuando se concluye la mencionada autova del Cantbrico
y Noja empieza a experimentar un gran crecimiento residencial.

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Figura 2: Evolucin de la poblacin en Noja

Fuente: Elaboracin propia a partir de INE Censos de Poblacin y Padrones

El crecimiento ha sido de gran importancia para Noja ya que,

debido a su pequeo tamao, la densidad media es de ms de 280
habitantes/km2, contando adems con un movimiento natural positivo y una pirmide de poblacin con aspectos favorables, con abundante poblacin adulta-joven y cada vez un mayor nacimiento de
nios. A ello se une la buena calidad que presenta el municipio en
cuanto a equipamientos, servicios, conexiones, etc. que hace an
ms atractivo el asentamiento de poblacin.
Por tanto, Noja presenta grandes atractivos siempre en base al
turismo, que se le muestran como ventaja o alternativa ante la prdida de poblacin ya que, salvo casos como ste y algunos otros de la
Marina Oriental, los espacios rurales de Cantabria ha experimentado
grandes prdidas demogrficas. Por lo que debemos insistir en el contraste entre el elevado crecimiento del parque de viviendas, siempre
mucho mayor que el de poblacin, pese a que ste muestra altos valores estacionales. Ello se manifiesta en que Noja, pasa en poca estival de los 2.580 habitantes empadronados a estimaciones de 60.00070.000 habitantes en los meses de Julio y Agosto, as como una circulacin de ms de 32.000 vehculos frente al parque de tan slo
2.186 que cuenta durante el resto del ao. Unido a ello, vemos una
gran tasa de vinculacin de la poblacin no residente con el municipio y que se traslada a l ya que ah est su residencia secundaria,
como antes se ha explicado.

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En cuanto a los cambios econmicos, stos estn centrados en la

prdida de las actividades tradicionales a favor de la creacin de nuevos servicios. As, Noja ha cambiado mucho en cuanto a la importancia de sus actividades, reduciendo poco a poco las actividades del
sector primario, para ir incrementando las del sector servicios (56,1%
de empleo en 2011) y la construccin (38,9% de empleo en 2011),
resaltando ah el extraordinario peso de sta en relacin con la evolucin llevada a cabo por el parque inmobiliario, actividad adems
responsable del crecimiento demogrfico.
Debemos hablar por tanto de dos procesos que se han dado en
Noja, como son la desagrarizacin y terciarizacin de la economa, ya
que se ha generado una prdida de funcionalidad a favor del monocultivo turstico de verano, que en momentos de crisis puede resultar un problema. Ello se muestra en el escaso volumen de poblacin
activa agraria (slo el 2%), la reduccin del nmero de explotaciones,
pasando de 155 en el censo de 1982 a las menos de 10 hoy en da,
las cuales son todas ellas de pequeo tamao, el descenso de superficie agraria a favor de la construccin residencial y con ello el cambio de uso de las parcelas, antes agrarias pero que fueron vendidas
para la construccin residencial. Tambin vemos la desaparicin de
las cuotas lcteas en el municipio desde .004, la reduccin del nmero de empresarios agrarios (tan slo hay 4 cuando en 1982 haba
159) o el descenso de cabezas de ganado (ms de 700 cabezas de
ganado bovino en 1982 de las que quedan tan slo 200), a favor todo
ello del incremento de la actividad terciaria con un gran nmero de
equipamientos hoteleros, hosteleros, casas rurales, cmpings,
baresactividades todas ellas que funcionan como motor de Noja, de
ah que veamos que el sector primario ha sufrido un descenso en
importancia de ms del 33% entre 1981 y 2011, a favor del incremento de ms del 16% en importancia de los servicios para esos mismos
aos. De hecho, hoy en da slo vemos cuatro empresas dedicadas al
sector primario frente a las 152 dedicadas a los servicios.
En cuanto a los aspectos territoriales, stos como es lgico tambin han cambiado, ya que hoy en da Noja es un territorio densamente poblado en torno al casco central, donde poco a poco la urbanizacin se ha ido colmatando y acercndose cada vez ms a la costa,
por tanto, un territorio muy frgil que es necesario analizar.
Noja se caracteriza por ser un municipio mononuclear, por lo que,
a la hora de analizar la evolucin urbanstica, se ha procedido a su
divisin interna en barrios. Por un lado est el ncleo de Noja, zona
donde se encuentra la mayor parte de los servicios, comercios y edificios, stos ltimos pertenecientes a la poblacin que residen en la
Villa durante todo el ao, aunque tambin hay gran presencia de

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vivienda secundaria, que salvo en poca estival, vacaciones, puentes

o fines de semana, permanecen desocupadas.
Figura 3: Ortofoto de Noja 2011. Detalles del barrio de Belnoja, barrio de
Helgueras y villa central

Fuente: Visor Cartogrfico Territorio de Cantabria. Consejera de Medio

Ambiente, Ordenacin del Territorio y Urbanismo. Gobierno de Cantabria

Encontramos adems otros dos asentamientos clave en relacin a

las playas de Ris y Trengandn, siendo stos Helgueras y Belnoja. El
primero de ellos es un barrio bastante distanciado del ncleo central
de Noja, al lado del monte El Brusco y la anteriormente mencionada playa de Trengandn, por lo que se encuentra muy constreido a
la hora de poder crecer, de ah su clasificacin como barrio suburbano de ocupacin intermitente. En cuanto a la tipologa edificatoria,
destaca la vivienda en bloques de apartamentos de media altura,
aspecto que llama la atencin ya que, al contrario que el resto de la
Marina Oriental, con la salvedad de Laredo, Noja ha crecido a partir
de edificacin en altura ms que con viviendas unifamiliares que consumen una mayor cantidad de suelo.
Por el contrario encontramos el barrio de Belnoja, uno de los ms
prestigiosos de Noja, con viviendas unifamiliares de grandes dimensiones, calidad y elevado precio, localizadas en una ubicacin privilegiada entre ambas playas, donde habita poblacin de gran poder
adquisitivo residente durante todo el ao.

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Figura 4: Ejemplos de viviendas vacas en invierno y ocupadas en verano, as

como obras paralizadas a mitad de construccin en Noja

Fuente: Fotografas de la autora 16/03/2013 y 03/08/2013

Por tanto, vemos que en un pequeo municipio como antes se ha

citado, hay gran diferenciacin interna en cuanto a tipologas residenciales y ocupacin. As, mientras que en invierno lo que domina
es una villa de persianas bajadas, mayoritariamente desocupada, lo
que ocurre en verano difiere mucho. En invierno lo que vemos es una
gran cantidad de viviendas que se venden o alquilan sin ningn xito
o incluso paralizadas a mitad de construccin por la crisis econmica, lo que contrasta con la alta ocupacin en torno al 80-90% que
presenta Noja en verano, ya sea mediante el alquiler o compra ntegra de viviendas usadas como secundarias.
4. Las carencias del planeamiento urbanstico y de la proteccin
del espacio natural
En relacin a este proceso de urbanizacin de Noja, se deben mencionar las medidas de planeamiento urbanstico como pilares legales
sobre los que el municipio ha crecido.
Este municipio presenta ms del 70% de su territorio bajo la gestin del PORN (Plan de Ordenacin de los Recursos Naturales) de las
Marismas de Santoa, Victoria y Joyel definido segn la Ley 6/1992

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del 21 de Marzo, as como zonas ZEPA (Zonas de Especial Proteccin

de Aves) y LIC (Lugares de Inters Comunitario). De hecho, ya en
2001, la organizacin ecologista Greenpeace mostr su preocupacin por la cantidad de proyectos urbansticos que se estaban dando
en Noja, teniendo en cuenta la gran cantidad de terreno protegido
con el que cuenta.
Otro de los instrumentos con los que se cuenta es el POL (Plan de
Ordenacin del Litoral), elaborado a travs de la Ley 2/2004, del 27
de septiembre, cuyo objetivo es la proteccin efectiva e integral del
rea costera. Sin embargo la afeccin de este instrumento en Noja no
es muy elevada, ya que la mayora es suelo urbano o integrado en el
Parque Natural que no estn afectados por el POL.
Todo el crecimiento inmobiliario y urbanstico antes expuesto se
ha realizado contando con una figura menor de planeamiento, unas
NNSS (Normas Subsidiarias de Planeamiento) aprobadas el 29 de
Septiembre de 1980, normas que dada su antigedad, han quedado
muy desfasadas de cara a la nueva realidad y dinmica del municipio, ya que Noja en los ltimos aos se ha visto sometido a una
importante presin residencial, que est acelerando el agotamiento
del modelo propuesto por las NNSS.
Otro de los instrumentos, aunque a menor escala es un PERI
(Plan Especial de Reforma Interior) en el rea de Ris en el ao 1984
con el fin de mejorar el abastecimiento de ese sector.
Pese a que Noja se encuentre bien protegido desde el punto de
vista de la Ordenacin natural y ambiental, se debe hacer hincapi
en la ausencia de un PGOU (Plan General de Ordenacin Urbana),
que actualmente se encuentra en aprobacin inicial, por lo que todo
el proceso urbanizador se ha hecho en ausencia de esta medida. As,
lo que se prev con la aprobacin definitiva de este PGOU es sobre
todo la liberacin de suelo para la creacin de 3.000 viviendas ms,
a pesar de la dinmica que Noja ha tenido en este sentido, de ah que
muchos vecinos del municipio hayan mostrado su descontento
durante la fase de alegaciones al Plan.
5. Conflictos y problemtica de un territorio inconcluso
Todo este proceso de crecimiento residencial y expansin urbana en
Noja, unido a las escasas medidas de Ordenacin Territorial ha generado problemticas, sobre todo en el paisaje y el medio ambiente,
degradando y desarticulando al municipio sobre todo en el rea litoral.
Es cierto que el crecimiento urbanstico ha generado una gran
revitalizacin econmica a travs de la generacin de empleo, no
tanto directo, pero si indirecto con la construccin y el turismo, pero
causando prdida de empleo de actividades tradicionales.

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La forma de urbanismo incontrolada que se ha dado en Noja, al

igual que en otros municipios de la Cantabria Oriental, tiene grandes
efectos sobre el paisaje, creando unos paisajes artificiales fruto de la
especulacin inmobiliaria. Ello, en el caso de Noja se ha manifestado
sobre todo con la creacin de urbanizaciones que han generado nuevas centralidades y un crecimiento discontinuo, como bien se ha
mencionado en el caso de Helgueras.
Adems, este crecimiento urbano ha general tambin otro tipo de
circunstancias, como son los problemas en la disponibilidad de servicios esenciales como la sanidad que veremos ms adelante o el
agua, ya que lgicamente no es igual la demanda en invierno que en
verano. En invierno es suficiente el abastecimiento local, pero en
verano no, por lo que en Noja se ven obligados a hacer uso de la autova del agua, incluso muchos vecinos cuentan cmo han tenido que
pagar ellos mismos depsitos para recoger agua de lluvia y usarlo en
verano debido al gran problema que existe.
6. Conclusiones
Con todo ello, y a modo conclusin, he intentado exponer una serie
de elementos para dar a conocer la problemtica de un municipio que
ha experimentado en pocos aos un gran crecimiento urbanstico
comparable e incluso ms representativo, aunque a diferente escala,
con los procesos que han tenido lugar en el litoral Mediterrneo.
Afectada por la influencia del rea metropolitana de Bilbao, se ha
destacado la prdida de importancia de los sectores econmicos tradicionales a favor del incremento de los servicios y por tanto una terciarizacin de la economa sobre los pilares del comercio y el turismo.
La introduccin de nuevos usos ha alterado a los preexistentes, eliminando las actividades que antes se daban en este lugar, aunque ha
logrado nutrirse econmicamente, de ah el citado contraste entre el
invierno y el verano, ya que, mientras el comercio y los comerciantes
esperan con ansia la llegada del verano, ya que sus ventas se incrementan en gran medida, en el otro lado, encontramos el agobio y
rechazo por parte de servicios como el consultorio mdico, que resulta escaso en poca estival.
El aspecto clave ha sido la evolucin urbanstica del espacio
rural, a partir del impacto de la autova del Cantbrico, permitiendo una conexin rpida y eficaz con la regin metropolitana de la
ra del Nervin. Ello, unido al extraordinario crecimiento de la oferta de viviendas, han hecho que se convierta, a su escala, en un
espacio rururbano con una especializacin funcional extremada en
la vivienda secundaria, de ah la alta vinculacin de la poblacin
que no residen en Noja.

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Todo ello explica el gran proceso urbanizador llevado a cabo, sobre

todo en la dcada de los 90, al contrario que el resto de la Marina
Oriental, con una tipologa que tambin difiere de lo que encontramos
en el resto del rea cantbrica.
Otro de los elementos que he querido destacar son las medidas de
planificacin y planeamiento, ya que Noja cuenta, para el entorno de
sus marismas con una gran proteccin, al igual que en el caso de su
litoral, no as en cuanto a su planeamiento municipal, ya que sigue
rigindose por unas Normas Subsidiarias muy anticuadas.
As, para concluir, expongo una serie de actuaciones necesarias
dirigidas a disminuir los aspectos negativos y alzar los positivos de
este municipio:
Aprobacin definitiva del PGOU para un municipio, que ha crecido bajo las bases de una figura de planeamiento muy obsoleta y
que no sirve para un lugar que crece hasta lo ms de 70.000 habitantes ciertos meses.
Renovacin en las actividades econmicas, recuperando las tradicionales y reequilibrando los sectores, solventando el monocultivo turstico.
Mejora de la atencin sanitaria en poca estival, reforzndola an
ms, as como el servicio de guardera. Adems sera conveniente
crear una residencia de ancianos, ya que stos deben acudir a
otros municipios.
Contencin del crecimiento inmobiliario teniendo en cuenta que
ya no queda apenas suelo urbanizable, no llegando a lo que se
plantea en el POGU.
Mejorar la accesibilidad y movilidad en poca invernal, ya que el
municipio tiene cercana con la autova A-8 y la lnea de FEVE sin
embargo en el caso de los autobuses como dice una vecina:ponen
muchas lneas a lugares como Laredo, Santoa o Santander cuando llega la gente de fuera, pero el resto del ao contamos con una
o dos lneas, por no hablar de los horarios. Adems intentar dar
solucin al problema del agua antes mecionado.
Mejorar la conexin interna entre el ncleo de la Villa y el barrio
de Helgueras, creando una va peatonal y carril bici, ya que son
muchas las personas que se mueven entre ambos, vindose obligadas a ir por la carretera entre vehculos.
Acondicionamiento del paseo artificial que por el trnsito de personas se ha creado entre las playas de Ris y Trengandn, atravesando Belnoja.
Mejora del aparcamiento, ya que en poca estival es de pago, y a
pesar de ello, algunos das es imposible aparcar, por ello sera conveniente aplicar medidas, no del nivel de crear un parking, ya que

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el problema se centra solamente en dos o tres meses. Se propone

como en Santoa, Laredo o Isla, el habilitar parcelas vacas para el
aparcamiento de vehculos, con control de acceso o de pago.
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