SUMRIO

1 OBJETIVOS DA LEI .............................................................................................................

2 PRINCPIOS............................................................................................................................
3 ESPCIES DE REGISTRO....................................................................................................
4 ATOS DO REGISTRO............................................................................................................
5 MATRCULA...........................................................................................................................
6 RETIFICAO DA MATRCULA......................................................................................
7 REGISTRO DE TORRENS....................................................................................................
8 BIBLIOGRAFIA......................................................................................................................

1 OBJETIVOS DA LEI
A Lei 6.015/73 (LRP) rege as regras sob os registros pblicos, estipulando por
exemplo, quais so seus objetivos/atributos. Vejamos.
So atributos do registro: I publicidade conferida pelo Estado, atravs de seu
rgo competente, o registro imobilirio. Como diz S Pereira, no sistema do Cdigo Civil de
1916, repetido pela nova lei civil de 2002, duas so as significaes do registro: modo de
adquirir a propriedade e meio de publicidade. No possvel que se mantenham em sigilo as
mutaes havidas no direito de propriedade. Exige o interesse pblico sejam elas divulgadas e
essa divulgao se obtm por meio do registro imobilirio; II fora probante, fundada na f
pblica inerente ao registro, pois presume a lei pertencer o direito real pessoa em cujo nome
ele foi registrado; III sua legalidade, decorrente do exame feito pelo oficial do registro de
todos os documento apresentados para registro, opondo as dvidas que por acaso ocorram; IV
sua obrigatoriedade, efetuando-se no cartrio da situao do imvel.
Em se tratando de bens situados em comarcas diversas, o registro dever ser
feito em todas elas. O desmembramento da comarca no exige, porm, repetio de registro j
efetuado no novo cartrio (Lei 6.015, de 31-12-1973, art. 169); V sua continuidade. O
registro deve ser contnuo, prendendo-se necessariamente ao anterior, numa sequncia
ininterrupta de atos.
No pode haver registro isolado, independente de qualquer outro registro. Se o
imvel no se acha registrado em nome do alienante, no pode ser desde logo registrado em
nome do adquirente. Cumpre, nessa conjuntura, providenciar primeiro o registro em nome
daquele, para, em seguida, efetuar o deste. O registro anterior imprescindvel, ainda que se
trate de carta de arrematao, cujo registro se pleiteia.

2 PRINCPIOS

Para proporcionar maior segurana aos negcios imobilirios, criou o

legislador, como foi dito, um sistema de registros pblicos, regulado pela Lei dos Registros
Pblicos (Lei n. 6.015, de 31-12-1973), informado por diversos princpios, que garantem a
sua eficcia.
Princpio da publicidade: O primeiro desses princpios o da publicidade. O
registro confere publicidade s transaes imobilirias, valendo contra terceiros. Qualquer
287/655 pessoa poder requerer certido do registro sem informar ao oficial ou ao funcionrio
o motivo ou interesse do pedido (LRP, art. 17).
Com efeito, quaisquer que sejam os caractersticos ou o fim dos assentamentos
mencionados pela Lei n. 6.015/73, devem estar os registros permanentemente abertos, com
poucas excees, ao integral conhecimento de todos. O serventurio obrigado, sob penas
disciplinares, a expedir certides e informar a parte. O registro, assim, salvo excees
relativas a direitos alusivos famlia e filiao, torna pblico o que nele se contm, criando
a presuno de seu conhecimento ou de sua cognoscibilidade.
Aqueles que se acham submetidos ao ordenamento jurdico brasileiro devem
respeitar o direito registrado, pois a todos ele oponvel. Registrado, ningum pode ignorar o
direito a que corresponde, porque impedido pela publicidade consequente do registro, no
mbito do ordenamento nacional.
Pelo sistema obrigatrio de publicidade imobiliria defluente do registro (LRP,
art. 169), qualquer transformao (objetiva e subjetiva) da propriedade imvel torna-se
cognoscvel por todos.
Princpio da fora probante (f pblica) ou presuno: O segundo princpio
o da fora probante (f pblica) ou presuno. Os registros tm fora probante, pois gozam
da presuno de veracidade. Presume-se pertencer o direito real pessoa em cujo nome se
encontra registrado.
Trata-se de presuno juris tantum, sendo o adquirente tido como titular do
direito registrado, at que o contrrio se demonstre, como estatui o art. 1.247 do Cdigo Civil:
Se o teor do registro no exprimir a verdade, poder o interessado reclamar
que se retifique ou anule.
Aduz o art. 1.245, 2, do mesmo diploma:
Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de
invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como
dono do imvel.
Adotou o Cdigo Civil brasileiro, nesse particular, como foi dito no item n. 7,
retro, soluo intermediria, no considerando absoluta tal presuno (juris et de jure), como
o fez o direito alemo (na Alemanha, a propriedade imvel est toda cadastrada), nem

afastando a relevncia do registro, como o fez o direito francs, para o qual o domnio se
adquire pelo contrato, servindo o registro apenas como meio de publicidade.
Podemos dizer que a Alemanha adotou simultaneamente os princpios da
presuno e da f pblica e que o Brasil encampou somente o princpio da presuno, que
prevalece at prova em contrrio.
No Brasil, apenas o registro pelo sistema Torrens (LRP, art. 277) acarreta
presuno absoluta sobre a titularidade do domnio, mas s se aplica a imveis rurais. Assume
carter contencioso, com citao de todos os interessados, sendo o pedido julgado por
sentena.
Anota WALTER CENEVIVA que, no sistema germnico, o contrato de
compra e venda regula as relaes entre vendedor e comprador, mas a questo da propriedade,
e com ela sua eficcia quanto a terceiros, depende unicamente da realizao vlida do ato
traslativo real. A diferena essencial entre o sistema alemo e o brasileiro est em que o nosso
substantivo: a eficcia ou a ineficcia do negcio causal repercutem no registro, o qual,
aqui, no tem natureza de negcio jurdico abstrato. ato jurdico causal vinculado ao ttulo
originrio. Opera a transferncia da propriedade dentro das foras e sob condio da validade
formal e material.
A presuno estabelecida pelo registro no beneficia apenas o direito de
propriedade, mas todo e qualquer direito. Assim como o proprietrio por ele beneficiado no
precisa provar a sua propriedade, tampouco precisa provar o seu direito de hipoteca o credor
com registro, ou o seu direito de servido o titular com acesso ao flio real, bastando qualquer
deles invocar to s o registro.
A presuno registral restringe-se, todavia, ao campo processual, no atingindo
de nenhum modo o direito material. A sua importncia prtica se cinge em dispensar aquele
que prope uma ao de provar a existncia do direito real que afirma, porque tem a seu favor
a presuno.
A presuno, diz AFRNIO DE CARVALHO, significa que a sinalizao
feita pelo registro, seja da aquisio, seja do cancelamento, prevalece pr e contra quem for
por ela atingido, enquanto no for produzida prova contrria. Se foi fixada a aquisio do
direito, prevalece em favor do titular inscrito; se foi fixado o cancelamento do direito,
prevalece contra o titular inscrito.Como se v, tanto pode operar em favor do inscrito, como
contra ele, embora geralmente opere no sentido positivo, para permitir-lhe invocar a qualidade
de titular do direito perante quem quer que seja, sem precisar provar que a inscrio exata.
Aduz o mencionado autor que, todavia, a presuno pode ser destruda por
prova contrria, que demonstre que o direito inscrito no foi efetivamente constitudo ou que

o direito cancelado no se acha extinto, mas, ao contrrio, sobrevive ao cancelamento. Essa

possibilidade empresta presuno um valor relativo, visto ser destrutvel por prova adversa.
Princpio da legalidade: O princpio da legalidade pode ser mencionado em
terceiro lugar. Incumbe ao oficial do cartrio, por dever de ofcio, examinar a legalidade e a
validade dos ttulos que lhe so apresentados para registro, nos seus aspectos intrnsecos e
extrnsecos. No lhe cabe, entretanto, segundo respeitvel corrente de opinio, arguir vcios
do consentimento, destitudos de interesse pblico e somente invocveis pelos interessados,
devendo limitar-se verificao de sua natureza, se registrvel ou no.
Salienta AFRNIO DE CARVALHO que, todavia, de acordo com a doutrina
dominante na prtica dos cartrios, onde o costume est inegavelmente fazendo lei, o exame
da legalidade dos ttulos e, por conseguinte, o levantamento das dvidas deve ultrapassar as
nulidades para alcanar as anulabilidades ostensivas.
Neste particular, sem a menor discrepncia, vigora por toda parte a regra
costumeira traduzida, em termos precisos, pelo tribunal mineiro, segundo a qual o oficial
pode levantar toda e qualquer dvida, quer com relao s formalidades externas, quer
internas, do ttulo, desde que deste, nica e exclusivamente, ela provenha.
To logo o ttulo seja protocolizado, faz-se a prenotao, devendo o oficial
examin-lo. Se estiver em ordem, ser registrado. Havendo exigncia a ser satisfeita, indicla- por escrito, tendo o interessado trinta dias para a regularizao. No se conformando o
apresentante com a exigncia do oficial, ser o ttulo, a seu requerimento e com a declarao
de dvida, remetido ao juzo competente para dirimi-la (LRP, art. 198). Neste caso, o prazo de
trinta dias permanecer suspenso, at a soluo a ser dada pelo juiz.
Suscitada a dvida pelo oficial (suscitante), a pedido do interessado, cujo
procedimento de jurisdio voluntria (em que o juiz administra interesses privados), ser o
apresentante do ttulo (suscitado) cientificado dos seus termos, para impugn-la. O Ministrio
Pblico ser ouvido, e a dvida julgada, por sentena. Se procedente, podero interpor recurso
de apelao o interessado, o Ministrio Pblico e o terceiro prejudicado. Se improcedente, no
poder o oficial apelar, por falta de legtimo interesse, tendo-a suscitado apenas por dever de
ofcio. Todavia, podero faz-lo o representante do Ministrio Pblico e o terceiro
prejudicado.
O recurso ser endereado ao Conselho Superior da Magistratura, que em So
Paulo constitudo por 7 Desembargadores, a saber: Presidente do Tribunal de Justia, VicePresidente, Corregedor-Geral da Justia, Presidente da Seo Criminal, Presidente da Seo
de Direito Privado, Presidente da Seo de Direito Pblico e Decano. Mantida a sentena de
improcedncia, o interessado apresentar de novo os documentos, para que se proceda ao
registro (LRP, art. 203).

Quando o prprio interessado que peticiona diretamente ao juiz, requerendo a

instaurao do procedimento de dvida (passando, ento, a suscitante, e o oficial a suscitado),
o expediente denomina-se dvida inversa, no prevista na Lei dos Registros Pblicos, mas em
geral admitida pelos juzes, por uma questo de economia processual.
Princpio da territorialidade: Em quarto lugar aparece o princpio da
territorialidade. o que exige o registro na circunscrio imobiliria da situao do imvel. A
escritura pblica pode ser lavrada no Cartrio de Notas de qualquer localidade, mas o registro
s pode ser efetuado no Registro de Imveis da situao do imvel, o que, sem dvida, facilita
a pesquisa em torno dos imveis (LRP, art. 169).
Como assevera SILVIO RODRIGUES, dada a importncia que o legislador
atribui aos bens imveis, procurou criar um sistema que, possibilitando-lhes a individuao e
dando aos negcios imobilirios adequada publicidade, proporcionasse considervel grau de
segurana circulao dos bens de raiz. Isso foi alcanado por meio de um sistema de
registros pblicos, em que os negcios imobilirios devem ser registrados nas prprias
circunscries onde se encontram os prdios. Dessa maneira, qualquer interessado pode, a
todo tempo, verificar a existncia, ou no, de um negcio, tendo por objeto determinado
imvel.
Havendo na comarca mais de uma circunscrio imobiliria, a atribuio do
registro de atos pertinentes ao imvel ser a definida nas leis de organizao judiciria. Deve
o oficial, ao receber a documentao a ser registrada, apurar, preliminarmente, se sua, ou
no, a competncia territorial, indicando, na hiptese negativa, a circunscrio. Neste caso
est dispensado de prenotar o ttulo e suscitar dvida. Surgida, porm, a controvrsia,
insistindo a parte na atribuio que o serventurio nega, ser decidida pelo corregedor
permanente, em processo de dvida.
Em se tratando de bens situados em comarcas diversas, o registro dever ser
feito em todas elas. O desmembramento da comarca no exige, porm, repetio de registro j
efetuado no novo cartrio (LRP, art. 170).
Princpio da continuidade: Em quinto lugar figura o princpio da
continuidade, um dos princpios fundamentais do registro imobilirio, pelo qual somente se
admite o registro de um ttulo se a pessoa que nele aparece como alienante a mesma que
figura no registro como o seu proprietrio.
Assim, se A consta como o proprietrio no registro e aliena o seu imvel a
B, que por sua vez o transfere a C, a escritura outorgada por B a C somente poder
ser registrada depois que B figurar como dono no registro de imveis, ou seja, apenas
depois de registrada a escritura outorgada por A a B.

Esse princpio est consagrado no art. 195 da Lei dos Registros Pblicos, que
assim dispe: Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o
oficial exigir a prvia matrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a sua
natureza, para manter a continuidade do registro .
O princpio da continuidade determina, pois, o imprescindvel encadeamento
entre assentos pertinentes a um dado imvel e s pessoas nele interessadas. Cumpre ao oficial
zelar pela sua observncia, cabendo-lhe exigir a matrcula, mesmo para o imvel adquirido
antes do Cdigo Civil de 1916.
O aludido princpio obedece a duas linhas mestras: a) a do imvel, como
transposto para os livros registrrios; e b) a das pessoas com interesse nos registros. Ambas
devem ser seguidas de modo rigoroso e ininterrupto.
Princpio da prioridade: O sexto princpio o da prioridade, que protege
quem primeiro registra o seu ttulo. A prenotao assegura a prioridade do registro. Se mais de
um ttulo for apresentado a registro no mesmo dia, ser registrado aquele prenotado em
primeiro lugar no protocolo (LRP, art. 191).
Caso a parte interessada, em trinta dias, no atenda s exigncias formuladas
pelo oficial, cessam os efeitos da prenotao, podendo ser examinado e registrado, se estiver
em ordem, o ttulo apresentado em segundo lugar. Se o primeiro apresentante no se
conformar com as exigncias indicadas e requerer a suscitao de dvida, o prazo fica
prorrogado at o julgamento do referido procedimento.
O art. 192 da Lei dos Registros Pblicos declara que o disposto nos arts. 190 e
191 no se aplica s escrituras pblicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que
determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a
que foi lavrada em primeiro lugar. A aplicao desse dispositivo restringe-se a hipteses
pouco frequentes.
Princpio da especialidade: Em stimo lugar aponta-se o princpio da
especialidade, previsto no art. 225 da Lei dos Registros Pblicos, que exige a minuciosa
individualizao, no ttulo, do bem a ser registrado. o que trata dos dados geogrficos do
imvel, especialmente os relativos s suas metragens e confrontaes. Objetiva proteger o
registro de erros que possam confundir as propriedades e causar prejuzos aos seus titulares.
Significa tal princpio que todo registro deve recair sobre um objeto
precisamente individuado.
Compete ao oficial do cartrio exigir que, nas escrituras pblicas, nos
instrumentos particulares e nos autos judiciais as partes indiquem, com preciso, os
caractersticos, as confrontaes e as localizaes dos imveis, mencionando os nomes dos
confrontantes e, ainda, quando se tratar de terreno, se fica do lado par ou do lado mpar do

logradouro, em que quadra e a que distncia mtrica da edificao ou da esquina mais

prxima, exigindo dos interessados certido do registro imobilirio (LRP, art. 225).
No tocante aos vizinhos, no so mais aceitas as velhas indicaes tais como
com quem de direito, ou com fulano ou sucessores. necessria a expressa indicao do
confrontante.
Se o ttulo no estiver em ordem, ser exigida a sua retificao, para que se
conforme com a descrio dos imveis que consta do registro.
Princpio da instncia: Por ltimo, pode ser mencionado o princpio da
instncia, que no permite que o oficial proceda a registros de ofcio, mas somente a
requerimento do interessado, ainda que verbal. Sem solicitao ou instncia da parte ou da
autoridade, o registrador no pratica os atos do seu ofcio.
Dispe, com efeito, o art. 13 da Lei dos Registros Pblicos: Salvo as
anotaes e as averbaes obrigatrias, os atos do registro sero praticados: I - por ordem
judicial; II - a requerimento verbal ou escrito dos interessados; III - a requerimento do
Ministrio Pblico, quando a lei autorizar. At mesmo a instaurao de procedimento de
dvida ser feita a requerimento do interessado (LRP, art. 198).
Manteve-se a prtica tradicional, facilitadora dos negcios imobilirios, em que
no se exige sequer que o interessado formule expressamente o requerimento de registro, pois
o ofcio do Registro de Imveis se satisfaz com o requerimento tcito decorrente da
apresentao do ttulo registrvel. Essa apresentao pode ser feita por qualquer pessoa,
transformando-se assim o interessado em simples portador, de acordo com uma prtica mais
que centenria.

3 ESPCIES DE REGISTRO
Os registros pblicos podem ser divididos em duas espcies quanto a forma em
que so desempenhadas suas funes. Existem os diretamente prestados pelo Estado, como
exemplo o registro pblico de empresas mercantis, nos termos da Lei Federal 8.934/94, e os
prestados em carter privado, por delegao do Poder Pblico, nos termos do art. 236, da
Constituio Federal.
Exemplo da primeira espcie: o DNRC, rgo integrante do Ministrio da
Indstria e Comrcio e como rgos locais as JC que so servios de registros pblicos que
atuam no registro e conservao da documentao de empresas mercantis e so prestados
diretamente pelo Estado-membro, atravs de funcionrios pblicos.
Exemplo da segunda espcie: registros pblicos notariais e registrais cujos
servios foram delegados aos particular e passaram a ser exercidos em carter privado, nos
termos da Constituio. So eles: tabelionato de notas; tabelies e oficiais de registro de
imveis; oficiais de registro de ttulos e documentos civis das pessoas jurdicas; oficiais de
registro civis das pessoas naturais e de interdio e tutelas e oficiais de registro de
distribuio.

Os servios concernentes aos registros relacionados no art. 1. so

desempenhados em serventias confiadas a delegados do Poder Pblico (art. 2.). A estes o
Estado delega a funo de receber, conferir e transpor para seus livros declaraes orais ou
escritas sobre fatos jurdicos e negcios jurdicos dos interessados ou apresentantes. Feitos os
registros, passam ao conhecimento de todos os que queiram ou devam ser informados a
respeito, exceto os submetidos, por lei, ao sigilo.
A LNR regula atividade, disciplina, direitos e responsabilidade dos notrios e
registradores. A estes o art. 1. da LRP faz referncia, embora tambm mencione os tabelies.
A LNR define, ainda, relaes deles com seus empregados, prepostos e auxiliares (v., adiante,
neste captulo, Encerramento da delegao, com suas consequncias).
A atividade registrria, embora exercida em carter privado8, tem
caractersticos tpicos de servio pblico. As serventias mencionadas no art. 1. so confiadas
responsabilidade de delegados, aos quais o Estado incumbe, para alcanar um ou alguns dos
efeitos enunciados de receber, conferir e transpor para seus registros declaraes e negcios
jurdicos dos interessados, para d-los ao conhecimento de todos os terceiros, tirante poucas
excees expressamente ressalvadas.
A Constituio contempla diversas espcies de delegao, no mbito do
Legislativo (arts. 49, V, 59, IV, 68, I e 2.), do Executivo (arts. 84, pargrafo nico, e 87, IV)
e mesmo do Judicirio (art. 102, I, m), inconfundveis com outros atos de direito
administrativo, tais como autorizao, concesso e mesmo a nomeao. A delegao prevista
no art. 236 da CF administrativa, atribuda pelo Poder Executivo a prestadores de servio
pblico, no servidores pblicos.
Para o direito administrativo, o ato de delegar consiste em atribuir atividade
prpria da administrao a um ente privado (pessoa natural ou jurdica) ou pblico.
O Estado tem a faculdade de realizar registros pblicos (como o faz no registro
de comrcio nos tabelionatos de protestos ou de contratos martimos, consoante orientao
tambm adotada em outros pases). A CF atribuiu mencionada faculdade, em casos
determinados, a agentes privados, conforme a previso do art. 236.
A delegao envolve, do ngulo do delegante, forma de representao do poder
estatal, pois credencia uma pessoa natural para delegado do Poder Pblico, e no de um ou
mais rgos especficos do Estado. O delegante o Estado e no um Poder, uma pessoa ou o
ocupante de certo cargo, embora a administrao deva atuar na espcie, atravs do Executivo.
Vista sob o prisma do delegado, vinculada sua qualificao como agente pblico e a seu
exerccio, nessa condio, no territrio de uma unidade federativa ou do Distrito Federal.

O art. 2. foi recebido pela CF, quanto a seu sentido geral, mas revogado, em
parte, pela LNR, nos termos do art. 24, 1., da Carta, uma vez que, sendo lei federal, deu as
regras gerais a respeito, complementadas pelas normas estaduais ou do Distrito Federal.
O adjetivo privativo, usado pelo legislador, significa servio executado com
exclusividade pelo serventurio ao qual foi delegado ou, sob as ordens dele, por quem o
auxilie, compreendendo os registros e a organizao dos servios que a efetivao deles exija.
A cabea do art. 236 da CF dispe que os servios notariais e de registro so
exercidos em carter privado, por delegao do Poder Pblico. Sob essa luz cabe
reinterpretar o art. 2., ora examinado. O carter privado os distingue do servio pblico
oficial ou oficializado, submetido a servidores pblicos, integrados na administrao direta e
em cargos de carreira, nos moldes do art. 37 da CF.
O uso das expresses oficial de registro e registrador, notrio e tabelio na
LNR no se destina a definir encarregados de diferentes serventias. A lei admite sua livre
utilizao alternativa para designar os titulares da repartio registradora e do tabelionato29.
O oficial do registro ou registrador, assim como o tabelio ou notrio,
profissional do direito, dotado de f pblica30, que atua por delegao do Poder Pblico.
Profissional do direito, na alternativa aqui considerada, todo prestador de servio
remunerado cuja rea principal de atividade compreende a aplicao da lei.
O desempenho funcional do titular, por ser provido de f pblica, afirma a
certeza e a verdade presumida dos assentamentos que pratique e das certides que expea
nessa condio, com as qualidades referidas no art. 1..

4 ATOS DO REGISTRO
Nosso direito registrrio estendeu o registro aos atos judiciais, como julgados,
pelos quais, nas aes divisrias, se puser termo indiviso; sentenas que, nos inventrios e
partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dvidas de herana, a fim de permitir
aos condminos e herdeiros a disponibilidade do imvel. Tem o registro o carter de ato
declaratrio de sua disponibilidade de modo que essas pessoas podem, com o ato judicial,
dispor de suas partes, no funcionando, portanto, como ato transmissor do domnio. Apesar de
a Lei n. 6.01 5/73, art. 167, I, ns. 23 e 24, sujeitar a registro apenas os julgados que puserem
termo ao estado de indiviso do imvel, nossa jurisprudncia e doutrina no dispensam do
assento as divises e partilhas amigveis, convencionadas por escritura pblica, uma vez que
o n. 23 do art. 167, I, da Lei n. 6.015/73 se refere tambm a atos jurdicos inter vivos que
dividirem imveis.
E, finalmente, pelo art. 167, I, n. 26, da Lei n. 6.015, submetem-se ao registro a
arrematao e as adjudicaes em hasta pblica, referindo-se tais dispositivos s vendas j
udiciais e no s arremataes, realizadas em leiles privados ou pblicos ou s vendas feitas
pela Administrao Pblica. Esse preceito legal tem por escopo fazer com que esses atos se
tornem pblicos, evitando fraude, pois ensina Lafayette que o executado pode iludir a boa-f
de terceiro e alienar-lhe o imvel excutido ou adjudicado a outrem.
Exige-se, igualmente, no sistema jurdico brasileiro, o registro lato sensu: a)
das sentenas de separao, de divrcio e de nulidade ou de anulao de casamento, quando,

nas partilhas, houver imveis ou direitos reais sujeitos a registro (Lei n. 6.015/ 73, art. 1 6 7,
II, 1 4); b) da sentena proferida em ao de usucapio (Lei n. 6.015/73, art. 167 , l, 28, e
CPC, art. 941 ); e) da carta de adjudicao de terreno adquirido a prestaes (CPC, art. 685-B
e pargrafo nico e Dec. -Lei n . 58 / 37 , com as modificaes da Lei n. 6.01 5/73); d) da
certido dos atos constitutivos da companhia, passada pelo registro do comrcio, para que
haja transferncia dos bens com que o subscritor tiver contribudo para a formao do capital
social (Lei n. 6.404/76, art. 98, 2-); e) dos imveis incorporados s sociedades por aes da
administrao indireta da Unio (Dec.-Lei n. 807 /69); e f) dos demais atos arrolados no art.
167, l, da Lei n. 6.015/73.
Para completar essas normas dispe o Cdigo Civil no art. 1.246 que o
"registro eficaz desde o momento em que se apresentar o ttulo ao oficial do registro, e este
o prenotar no protocolo", protocolo este que constitui a chave do registro geral, destinando-se
ao apontamento de todos os ttulos apresentados diariamente para serem registrados (Lei n.
6.015/73, art. 174) . o nmero de ordem do ttulo no livro do protocolo que vai determinar
a prioridade do ttulo e a preferncia do direito real (art. 182 do mesmo diploma legal).
desse apontamento, diz Walter Ceneviva, que se assinala a entrada em cartrio do ttulo,
dando origem ao comeo da oponibilidade aos terceiros e publicidade. "O registro encontra
disciplina no princpio tempus regit actum; suj eito lei vigente ao tempo da apresentao
do ttulo, pouco importando a data do contrato" (TJSP, JB, 25: 1 72).
Surgindo a falncia ou insolvncia do alienante entre a prenotao do ttulo e
seu registro por atraso do oficial ou dvida julgada improcedente (Lei n. 6.015/73, arts. 203 e
215), far-se-, no obstante, o assento exigido, que retroage, nesse caso, data da prenotao.
Acrescenta o art. 215 da Lei n. 6.01 5/73 que nulos sero os registros efetuados aps a
sentena de abertura de falncia ou do termo legal nela fixado, salvo se a apresentao tiver
sido feita anteriormente, nos moldes do art. 1 82 dessa mesma lei. O adquirente, assim que for
notificado d a falncia ou d a insolvncia do alienante, dever depositar o preo em juzo
(CPC, art. 890 e l a 4). A Lei de Falncias (Lei n. 1 1 . 101 /2005), no art. 129, VII,
estatui que no produzem efeitos relativamente massa, tenha ou no o contratante
conhecimento do estado de crise econmico-financeira do devedor, seja ou no inteno deste
fraudar credores, os registros de direitos reais ou de transferncia de propriedade por ato inter
vivos, por ttulo gratuito ou oneroso, ou a averbao relativa a imveis realizados aps a
decretao da falncia, salvo se tiver havido prenotao anterior.
A Lei n . 6.01 5/73, em seus arts. 182 e s., regula o processo de registro, sendo
necessria para que o assento seja efetivo a perfeita individuao do imvel transmitido, com

a indicao de todas as suas caractersticas, para que terceiros no o confundam com outro
pertencente ao mesmo transmitente.
A Lei n. 6.015/ 73, em seus arts. 277 e s., disciplina o assento do imvel rural
no Sistema Torrens83, mas, apesar disso, esse registro no se incorporou plenamente
realidade jurdica brasileira; raros so os casos de sua aplicao, salvo no Estado de Gois,
onde teve alguma aceitao. Supe-se que esse fato decorra da sua difcil e complexa
sistemtica, visto que cada registro requer ao judicial que pode assumir o carter de
contenciosa, reivindicatria do imvel que se quer registrar, alm do seu elevado custo com
publicao de editais, custas e outras despesas85. S o proprietrio tem legitimao para o
requerer, mediante comprovao de seu domnio (Lei n. 6.015/73, art. 278, 1). E seu ttulo,
uma vez levado a assento no Registro Torrens, goza de valor absoluto, ficando a coberto de
quaisquer protestos, reclamaes, reivindicaes e evices, como se estivesse revestido com
o manto da intangibilidade.

5 MATRCULA
A Lei n. 6.015, de 31 de dezembro de 1973, atual Lei dos Registros Pblicos,
pretendendo melhor individualizar os imveis, instituiu a matrcula, exigindo a sua realizao
antes do registro, quando o imvel sofrer a primeira alterao na titularidade aps a sua
vigncia (arts. 176 e 228).
Os imveis, antes da referida lei, recebiam um novo nmero de transcrio a
cada alienao. Depois da sua entrada em vigor, s conservam o antigo nmero de transcrio
os imveis que no sofreram nenhuma alterao em sua titularidade. Os que foram vendidos,
doados, permutados ou transferidos por sucesso hereditria receberam um nmero de
matrcula, por ocasio do registro do ttulo translativo (escritura pblica, formal de partilha),
nmero este que sempre os acompanhar.
As alienaes posteriores sero registradas na mesma matrcula. Esta feita
somente por ocasio do primeiro registro, aps a vigncia da atual Lei dos Registros Pblicos,
e o antecede. No a matrcula que produz a transferncia da propriedade, mas sim o registro.
Como foi dito, a matrcula ser efetuada por ocasio do primeiro registro a ser
lanado na vigncia da atual Lei dos Registros Pblicos, mediante os elementos constantes do
ttulo apresentado e do registro anterior nele mencionado, nos termos do art. 228 da aludida
lei.
Se o registro anterior tiver sido efetuado no mesmo cartrio em que se pretende
matricular o imvel, dever o oficial confrontar os dados de identificao constantes do ttulo
exibido com os inseridos no registro, para verificar se foi obedecido o princpio da
continuidade. Se o registro anterior for de outra circunscrio imobiliria, dever o
interessado no registro apresentar, alm do ttulo a ser registrado, certido atualizada daquele
registro que, aps a abertura da matrcula, dever ficar arquivada, para eventual exame.
Tambm nesse caso dever o oficial comparar os dados de identificao do imvel contidos
no ttulo registrando com os da certido do registro anterior.
A matrcula constitui o ncleo do registro imobilirio e exige controle rigoroso
e exatido das indicaes que nela se contm. Seu aperfeioamento culminar por conferir ao
assentamento da propriedade imobiliria brasileira uma feio cadastral, a exemplo do direito
alemo.
Na sistemtica da lei, cada imvel (expresso usada no 1 do art.176)
corresponde a prdio matriculado, estremando-o de dvida em relao aos vizinhos. Tratandose de imveis autnomos, mesmo negociados em um s ttulo, cada um tem matrcula
individual.

A Lei dos Registros Pblicos adotou, assim, o princpio da unicidade da

matrcula: cada imvel ter matrcula prpria, de maneira que nenhum poder ser matriculado
mais de uma vez, nem duas matrculas podero ter por objeto o mesmo imvel, em sua
integridade ou partes ideais (fraes ideais) do mesmo imvel.
Se parte de um imvel for alienada, caracterizando um desmembramento,
constituir ela um novo imvel, que dever, ento, ser matriculado, recebendo nmero
prprio. Pode dar-se, tambm, o fenmeno inverso, que a fuso, ou seja, a unificao de
matrculas de imveis pertencentes ao mesmo titular do direito real. Admite-se, com efeito, a
fuso de dois ou mais imveis contguos, pertencentes ao mesmo proprietrio, em uma s
matrcula, de novo nmero, encerrando-se as primitivas (LRP, art. 234).
A fuso de matrculas d homogeneidade jurdica a imveis fisicamente
contguos e que, no obstante constiturem um todo harmnico, aparecem para o direito como
entidades apartadas. As matrculas a unificar, embora autnomas, devem permitir verificao
registrria da proximidade fsica dos imveis. O encerramento das matrculas primitivas
averbado. Sero feitas averbaes em todas as matrculas e registros dos imveis fundidos.

6 RETIFICAO DA MATRCULA

 admissvel a retificao do registro do imvel quando h inexatido nos

lanamentos, isto , se o teor do registro no exprimir a verdade (CC, art. 1.247 e LRP, art.
212).
Ao admitir retificao, a lei se mostra de acordo com a realidade brasileira, de
imensa extenso fsica e com grandes reas de duvidosa confiabilidade dominial e
possessria. No vivel entre ns um sistema de presuno de validade absoluta do
assentamento imobilirio, confiado a cartrios cujos elementos humanos e materiais nem
sempre so de boa qualidade.
A retificabilidade, disciplinada nos arts. 212 e 213 da Lei dos Registros
Pblicos, um dos elementos distintivos dos sistemas brasileiro e alemo. Em sua redao
original, os citados dispositivos permitiram o processamento da retificao somente perante o
Juiz corregedor do registro imobilirio. Todavia, a Lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2001, deulhes nova redao, permitindo que o pedido de retificao seja feito ao prprio Oficial do
Registro de Imveis competente, na hiptese de o registro ou a averbao serem omissos,
imprecisos ou no exprimirem a verdade, mas facultando ao interessado requerer retificao
por meio de procedimento judicial. Enquanto o mencionado art. 212 refere-se apenas a
requerimento do interessado, o art. 213 prev tambm ato de ofcio, nas hipteses descritas
nas letras a a g do inciso I.
Foi aditado, assim, um sistema misto, ou seja, administrativo, com alguma
forma de contenciosidade: na retificao de rea, para aument-la ou diminu-la, ou na
alterao de divisas, alienantes e confrontantes so citados e, da deciso proferida, cabe
apelao.
H, atualmente, quatro espcies de retificao: a) exigida por lei; b) a realizada
por vontade da parte; c) a cumprida pelo registrador como ato de ofcio; e d) a efetuada em
cumprimento de deciso judicial, de natureza administrativa ou contenciosa. A interveno
judicial se dar: a) quando o interessado requerer a retificao diretamente ao juiz
competente; e b) quando a adoo do procedimento administrativo puder acarretar prejuzo
para qualquer interessado ou terceiros. O Ministrio Pblico atua nos procedimentos
concernentes aos registros pblicos, devendo, pois, ser ouvido no pedido de retificao.
Pelo novo sistema, diversos atos, como retificaes de rea, descrio de
permetros de imveis, correo de nomes de pessoas e de outros dados importantes, podero
ser praticados pelo Oficial do Registro de Imveis, sem aq necessidade de instaurao de
procedimento perante o juiz corregedor o que contribuir para a desburocratizao dos
servios registrrios. Somente se houver impugnao fundamentada e no ocorrer transao
entre os interessados, ou se o pedido envolver direitos de terceiros, a retificao ser decidida

pelo juiz, ainda em sede correcional. Se, todavia, a controvrsia versar sobre direito de
propriedade de alguma das partes, a matria dever ser objeto de processo judicial.
A principal inovao trazida pela mencionada Lei n. 10.931/2004 encontra-se
na permisso concedida ao oficial do registro imobilirio para realizar diligncias no imvel e
constatar a sua situao em face dos confrontantes e localizao na quadra (art. 213),
deixando a esttica posio de recebedor de ttulos para se transformar em fiscal da realidade
fsica do bem a ser retificado, com afastamento, nesse particular, do princpio de instncia.
Cumpre salientar que a retificao de erro constante do registro no se
confunde com o erro cometido no negcio causal que originou o assentamento imobilirio.
Se remetidas as partes s vias ordinrias, caber ao interessado na retificao
de registro ajuizar a ao ordinria de retificao de registro imobilirio. Pode igualmente
ingressar desde logo com a referida ao, abrindo mo do direito de pleitear a retificao
objetivada pela via administrativa (LRP, art 216).
Tem legitimidade para pleitear a retificao de registro imobilirio no s o
titular do direito real ali lanado seno tambm qualquer interessado, como, por exemplo, o
titular de direito real imobilirio impedido de ter acesso ao Registro Pblico em razo de erro,
falha ou omisso do registro anterior, a ser retificado. Confira-se: Retificao de matrcula.
Ilegitimadade de parte. Inocorrncia. Pedido que pode ser formulado por qualquer interessado
e no s pelo titular. Art. 213 da LRP.

7 REGISTRO DE TORRENS
Esse registro procura implantar regime de propriedade territorial mais seguro e
mais simples. Por ele, o ttulo da propriedade que se registra e no o ato que a transfere.

Efetua-se o registro Torrens depois que se expurga o ttulo a registro, a propriedade acha-se
garantida pelo prprio Estado.
Originrio da Austrlia tem esse nome em ateno ao seu criador, Robert
Richard Torrens. o sistema imobilirio predominante nas antigas colnias inglesas da
Oceania. Conseguiu ele acolhida em alguns pases, mas em outros no logrou adaptar-se.
O Brasil admitiu-o facultativamente pelo Decreto n. 955-A, de 5-11-1890. O
Cdigo Civil de 1916 (no que foi seguido pelo Cdigo de 2002) a ele no se referiu e por isso
muitos o consideraram abolido. Mas a Lei oramentria n. 3.466, de 31-12-1917, art. 1, n. 40,
expressamente proclamou a vigncia do registro Torrens, tendo o Cdigo de Processo Civil de
1939, art. 457 a 464, mantidos pelo vigente Cdigo de 1973, disciplinado a inscrio do
imvel rural no mesmo registro, passando a Lei n. 6.015, de 31-12-1973, a partir de 1.de
janeiro de 1976, data em que entrou em vigor, a tratar da matria (arts. 277 e segs.), em
substituio ao citado Cdigo de 1939.
O ttulo, uma vez registrado no registro de Torrens, goza de valor absoluto,
ficando a coberto de todas as impugnaes posteriores. O proprietrio pe-se a salvo de
quaisquer protestos, reclamaes, reivindicaes e evices, como se revestido o ttulo com o
manto da intangibilidade.
Todavia, a existncia de dvidas ou controvrsias tolhe o registro. Desde que
h litgio, pendente da deciso judicial, em torno do imvel, no pode este registrar-se no
registro Torrens. Constitui formalidade essencial a individuao do imvel.
Em verdade, malgrado o entusiasmo de seus propugnadores, a novidade no
logrou acolhida, dela dizendo Philadelpho Azevedo tratar-se de utopia, de artificialismo,
inimplantvel no Brasil, o que desmentido por Joo Afonso Borges, que alude sua rpida
difuso no Estado de Gois.

8 BIBLIOGRAFIA

CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Pblicos comentada. 16. ed. atual. So Paulo: Saraiva,
2005.

DINIZ, Maria Helena. Sistemas de registros de imveis. 4. ed. rev. aum. e atual. de
acordo com o novo Cdigo Civil (Lei n. 10.406/2002). So Paulo: Saraiva, 2003.
GONALVES, Carlos Roberto - Direito civil brasileiro, volume 5 : direito das coisas /
Carlos Roberto Gonalves. 7. ed. So Paulo : Saraiva, 2012.
WHASHINGTON, de Barros Monteiro, Curso de Direito Civil 3; Direito das coisas,
41 ed, Saraiva, 2000.