Los valores de referencia son de $220.000/m2 a $250.

000/m2 en el suelo residencial y de entre

$300.000/m2 y $400.000/m2 suelo comercial.
Tabla 7.ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO EN MEDELLIN Y AREA METROPOLITANA.
2010.
ZONA 24: COMUNA SANTA CRUZ
USO: Residencial Estrato Bajo

1993
1995
1996
1997
1999
2002
2004
2006
2008
2009
2010

$/m2
Corrientes
22.000
45.000
64.600
82.600
70.800
88.000
107.000
163.077
288.095
288.095
342.857

$/m2
2009
105.181
146.896
173.360
188.356
126.649
125.682
136.022
189.242
296.931
288.095

T.C.Anual%
corriente

T.C Anual%
Real

43
43,6
27,9
-7,4
7,5
10,3
23,5
32,9
0
19%

18,2
18
8,7
-18
-0,3
4
18,1
25,3
-2,98

Fuente: Lonja de propiedad raz de Medelln. Diciembre 2010.

Investigacin de avalos de predios afectados por el proyecto del Metrocable. Ao 2002.

Tabla 8.VALORES DE VENTA. AO 2002.

DIRECCION

AREA VLR M2
A
LOTE LOTE* CONST.

Cl 107A 45-49
CL 107 46A-20 (202)
CL 107 46A-27
CL 107 46A-29
CR 46A 107-29
CR 46A 107-31
CL 107 46-12 (201)
CL 107 46A-02
CR 46A 106A-69

88.000
88.000
88.000
88.000
88.000
88.000
88.000
88.000
88.000

27,3
75,32
50
48,75
43,44
43,44
57,82
43,23
62

VLR M2
CONST.
180.000
280.000
200.000
200.000
250.000
130.000
230.000
180.000
240.000

VLR/M2
LOTE+CONST
268.000
368.000
288.000
288.000
338.000
218.000
318.000
268.000
328.000

83

DIRECCION
CL 107 46A-06
CL 107 46-32 (2do
piso)

AREA VLR M2
A
LOTE LOTE* CONST.

VLR M2
CONST.

VLR/M2
LOTE+CONST

88.000

20,32

150.000

238.000

88.000

44,8

120.000

208.000

Avalos realizados por La Lonja de propiedad raz de Medelln y Antioquia. 2002.

* Estos predios no tienen rea de lote por tratarse de mejoras. Tomamos en la Tabla No. 8 un valor
por m2 para el lote de $88.000 correspondiente al ao 2002, de acuerdo a estudios de la Lonja de
propiedad raz de Medelln (Ver Tabla No. 7), para efectos de tener un valor total de la propiedad y
poder comparar estos datos con los datos de los aos 2007 y 2011.

84

Investigacin oferta inmobiliaria. Ao 200736 .

Tabla9.PRECIO DE VENTA RESIDENCIAL.
AVALUO
CATASTRAL

VALOR
VENTA(oferta)

Vivienda

$0

$ 22.000.000

$ 20.240.000

Vivienda

$ 10.126.000

$ 15.000.000

$ 13.800.000

DIRECCION

USO

CL 106A 46-20

CR 47 106-37
(2do piso)

AREA
CONST

151,00

36

CR 47 106-35
(1er piso)

Vivienda

CR 47 107-29

Vivienda

274,00

CR 47 107-50

Vivienda

157,00

AREA
LOTE

VALOR OFERTA VALOR VENTA /

AJUSTADA*
M2

48,00

$ 213.053

FECHA
DATO

OBSERVACIONES

12-ene-07

Venta casa segundo piso, rea 95 m.

No hay registro catastral de la
propiedad.

12-ene-07

Venta casa segundo piso.

12-ene-07

Venta casa primer piso.

FOTO

$ 194.967

$ 10.126.000

$ 17.000.000

$ 15.640.000

178,00

$ 44.310.000

$ 60.000.000

$ 55.200.000

$ 201.460

12-ene-07

Casa de 2 pisos, se vende primer piso y

un piso subterrneo.

202,00

$ 13.930.000

$ 18.000.000

$ 16.560.000

$ 276.000

12-ene-07

Venta casa primer piso, rea 60 m.

Cardona Querubn, Ivn Daro y Henry Quesada Gmez. 2006. Cuantificacin y mapeo de la valorizacin en inmuebles prximos a intervenciones urbanas, lineares y puntuales desarrolladas en Medelln, Colombia. Instituto Lincoln de Polticas de suelo.

85

DIRECCION

USO

AREA
CONST

AREA
LOTE

AVALUO
CATASTRAL

VALOR
VENTA(oferta)

CR 47 107-58

Vivienda

192,00

198,00

$ 8.839.000

$ 23.000.000

$ 21.160.000

CL 107 48A-13

Vivienda

311,00

161,00

$ 27.665.000

$ 150.000.000

CR 48A 107-57

Vivienda

228,00

168,00

$ 19.393.000

CR 48A 107-60

Vivienda

389,00

186,00

CR 48A 106-17

Vivienda

153,00

173,00

CL 106 49C-99

Vivienda

FECHA
DATO

OBSERVACIONES

$ 352.667

6-feb-07

Venta casa primer piso, rea 60 m.

$ 138.000.000

$ 443.730

6-feb-07

Venta casa (lote y construccin),

tres pisos.

$ 42.000.000

$ 38.640.000

$ 169.474

6-feb-07

Venta casa primer y segundo piso.

$ 13.325.000

$ 30.000.000

$ 27.600.000

$ 184.000

6-feb-07

Venta casa primer piso, rea 150

m.

$ 6.646.000

$ 18.000.000

$ 16.560.000

$ 184.000

6-feb-07

Venta casa segundo piso, rea 90

m.

6-feb-07

Proyecto consolidacion habitacional

de la quebrada Juan Bobo.
Vivienda tipo 2 de VIS,
12 apartamentos, 5 pisos, 2 torres.
Area del Apto 48 m.
No hay registro catastral del
proyecto.

$0

$ 18.000.000

VALOR OFERTA VALOR VENTA /

AJUSTADA*
M2

$ 16.560.000

$ 345.000

FOTO

86

DIRECCION

USO

AREA
CONST

AREA
LOTE

AVALUO
CATASTRAL

VALOR
VENTA(oferta)

VALOR OFERTA VALOR VENTA /

AJUSTADA*
M2

FECHA
DATO

OBSERVACIONES

CR 51 107-23

Lote

95,00

77,00

$ 8.504.000

$ 5.000.000

$ 4.600.000

$ 51.111

6-feb-07

Venta lote, rea 90 m.

CL 107 43-58

Vivienda

224,00

119,00

$0

$ 23.000.000

$ 21.160.000

$ 162.769

10-feb-07

se venda casa primer piso, area 130

m.

CL 107 49-09

Vivienda

154,00

187,00

$ 21.695.000

$ 27.000.000

$ 24.840.000

$ 331.200

CR 51 106-79

Vivienda

109,00

118,00

$ 11.234.000

$ 25.000.000

$ 23.000.000

$ 575.000

14-mar-07

Casa de tres pisos, se vende primer

piso, area 40 m aprox.

CR 51 106-90

Vivienda

249,00

181,00

$ 28.855.000

$ 68.000.000

$ 62.560.000

$ 251.245

14-mar-07

Venta casa 2 pisos. Se vende cada

piso por separado. Primer piso
$40.000.000, segundo piso
$28.000.000

CR 49C 106-50

Vivienda

150,00

198,00

$ 17.986.000

$ 70.000.000

$ 64.400.000

$ 429.333

14-mar-07

Venta casa 2 pisos

FOTO

Se vende casa 75 m, segundo piso.

87

DIRECCION

USO

AREA
CONST

AREA
LOTE

AVALUO
CATASTRAL

VALOR
VENTA(oferta)

VALOR OFERTA VALOR VENTA /

AJUSTADA*
M2

FECHA
DATO

OBSERVACIONES

CR 49 107-115

Vivienda

174,00

147,00

$ 6.101.000

$ 27.000.000

$ 24.840.000

$ 382.154

14-mar-07

Casa de tres pisos, se vende primer

piso y stano, area 65 m,

CR 49 107-48

Vivienda

306,00

192,00

$ 5.686.000

$ 35.000.000

$ 32.200.000

$ 322.000

14-mar-07

Casa de tres pisos, se vende

apartamento del primer piso.
Area 100 m,

CR 49 107-104

Vivienda

148,00

98,00

$ 16.807.000

$ 35.000.000

$ 32.200.000

$ 460.000

14-mar-07

Casa de dos pisos, se vende primer

piso. Area 70 m,

CR 49 107-16

Vivienda

219,00

83,00

$ 9.065.000

$ 200.000.000

$ 184.000.000

$ 840.183

14-mar-07

Venta casa de tres pisos

CR 47 106-97

Vivienda

233,00

177,00

$ 33.020.000

$ 90.000.000

$ 82.800.000

$ 690.000

14-mar-07

Casa de dos pisos y un piso duplex,

se vende duplex. Area 120 m,

CL 109B 51-02

Mixto

180,00

61,00

$ 12.198.000

$ 100.000.000

$ 92.000.000

$ 511.111

9-may-07

Se vende negocio en el primer piso y

apartamento en el segundo piso.

FOTO

88

DIRECCION

USO

AREA
CONST

AREA
LOTE

AVALUO
CATASTRAL

VALOR
VENTA(oferta)

VALOR OFERTA VALOR VENTA /

AJUSTADA*
M2

FECHA
DATO

OBSERVACIONES

CL 109A 51-9

Residen
cial

253,00

126,00

$ 5.529.000

$ 30.000.000

$ 27.600.000

$ 388.732

9-may-07

Casa de 2 pisos, se vende primer

piso con un rea aproximada de 71
m2.

CR 51B 105-9

Residen
cial

129,00

64,00

$ 13.704.000

$ 25.000.000

$ 23.000.000

$ 353.846

9-may-07

Casa de 2 pisos, se vende primer

piso. Area 65 m,

CR 49 107-104

Residen
cial

148,00

98,00

$ 16.807.000

$ 30.000.000

$ 27.600.000

$ 368.000

9-may-07

Casa de dos pisos, se vende slo

primer piso. Area 75 m,

CR 49B 108-60

Residen
cial

60,00

83,00

$ 6.224.000

$ 24.000.000

$ 22.080.000

$ 368.000

9-may-07

Casa de 2 pisos. Se vende ambos

pisos.

CR 49B 108-10

Residen
cial

132,00

249,00

$ 9.822.000

$ 23.000.000

$ 21.160.000

$ 282.133

9-may-07

Casa de 2 pisos, se vende primer

piso con un rea aproximada de 75
m2.

CL 107 43-41

Residen
cial

363,00

204,00

$ 5.612.000

$ 23.000.000

$ 21.160.000

$ 132.250

9-may-07

Casa de 2 pisos, se vende segundo

piso. Area 160 m,

FOTO

89

DIRECCION

USO

AREA
CONST

AREA
LOTE

AVALUO
CATASTRAL

VALOR
VENTA(oferta)

CL 107 48-19

Residen
cial

339,00

171,00

$ 7.346.000

$ 25.000.000

VALOR OFERTA VALOR VENTA /

AJUSTADA*
M2

$ 23.000.000

$ 359.375

FECHA
DATO

OBSERVACIONES

9-may-07

Casa de 3 pisos, se vende

apartamento de tercer piso con rea
de 64 m2 .

FOTO

* Las transacciones de venta de propiedad raz tienen un margen aproximado del 8% menos.

90

Tabla 10. PRECIO DE ALQUILER RESIDENCIAL.

DIRECCION

USO

AREA
CONST

AREA
LOTE

AVALUO
CATASTRAL

VALOR
RENTA

VALOR
PROPIEDAD*

VALOR/m2

FECHA
DATO

O BSERVACIO NES

CR 48A 106-79

Vivienda

85,00

183,00

$ 13.530.000

$ 280.000

$ 30.567.686

$ 359.620

6-feb-07

Alquiler vivienda segundo piso.

CL 107 49-25

Vivienda

204,00

176,00

$ 9.111.000

$ 300.000

$ 32.751.092

$ 327.511

14-mar-07

Casa de dos pisos, se arrienda primer

piso. T iene uso residencial sin
embargo, se ha utilizado como local.
Area 100 m aprox.

CR 51 107-24

Residenc
ial

128,00

175,00

$ 9.363.000

$ 200.000

$ 21.834.061

$ 485.201

9-may-07

Casa de tres, slo se arrienda segundo

piso. Area 45 m,

FOTO

*Calculamos el valor de la propiedad aplicando el Mtodo de la Renta el cual se explica mas adelante. Asumimos una tasa de capitalizacin del
12% anual.

91

Tabla 11. PRECIO DE VENTA LOCALES COMERCIALES.

DIRECCION

USO

AREA
CONST

AREA
LOTE

AVALUO
CATASTRAL

VALOR
VENTA(oferta)

VALOR OFERTA VALOR VENTA /

AJUSTADA*
M2

FECHA
DATO

O BSERVACIO NES

CR 47 106 -90

Comercial

108,00

93,00

$ 5.792.000

$ 25.000.000

$ 23.000.000

$ 383.333

12-ene-07

Venta Local comercial primer piso,

rea 60 m, cerca a la estacin
Andalucia del Metrocable.

CR 49 106-66

Mixto

258,00

114,00

$ 60.321.000

$ 300.000.000

$ 276.000.000

$ 1.069.767

14-mar-07

Venta edificio de 3 pisos, primero y

segundo comercial, y tercer piso
residencial

CR 48A 107C-41

Comercial

210,00

104,00

$ 13.611.000

$ 60.000.000

$ 55.200.000

$ 920.000

14-mar-07

Casa de dos pisos, se vende local

comercial primer piso. Area aprox 60
m,

CR 49C 106-91(101) Comercial

204,00

94,00

$ 6.885.000

$ 28.000.000

$ 25.760.000

$ 830.968

9-may-07

Casa de 3 pisos, se vende local de

primer piso con un rea privada de 31
m2 .

FOTO

* Las transacciones de venta de propiedad raz tienen un margen aproximado del 8% menos.

92

Investigacin de oferta inmobiliaria37 . Ao 2011.

Tabla 12. PRECIO VENTA RESIDENCIAL.
MATRICULA
INMO BILIARIA

DIRECCIO N

AREA
LO TE

A CO NST.

%
AO
DESENGLO BE

AVALUO
CATASTRAL

$ VENTA

$ VENTA
AJUSTADO

VLR M2
VENTA

80.000.000

73.600.000

80.000.000

73.600.000

498.409

65.000.000

59.800.000

580.752

45.000.000

41.400.000

50.000.000

46.000.000

45.000.000

45.000.000

FO TO S

548.353
5272040

cl 107 48A-13

134,22
162,47

5272042

47,48
2011

147,67

cl 107 48A-11

14.154.000

44,02

15.967.000

12

CL 107 48a-31
5004508

164

102,97

48,07

2011

16.179.000

segundo piso

cr 48a 107-42
(primer piso)
316780

cr 48a 107-40
(segundo piso)

188
185

cr 48a 107-46
(tercer piso)

5247842

37

cr 49 107-38
(301)

100

2011

464.894

38.579.000

100

190

110

34

2011

15.916.000

409.091

Investigaciones de mercado tomadas en campo por la autora. 2011

93

MATRICULA
INMO BILIARIA

DIRECCIO N

AREA
LO TE

A CO NST.

800004065

cr 49 106-20
(201)

180

120,4

%
AO
DESENGLO BE

32,968

2011

AVALUO
CATASTRAL

11.680.000

cr 49A 106-3
cr 49A 106-5
(201)
8345

cr 49A 106-5
(301)

$ VENTA

$ VENTA
AJUSTADO

VLR M2
VENTA

70.000.000

64.400.000

534.884

35.000.000

35.000.000

45.000.000

45.000.000

268,47
231,68

FO TO S

465.601
100

2011

49.069.000
45.000.000

45.000.000

305,2

5003514

cr 49A 106-23

178

106

100

2011

18.093.000

80.000.000

73.600.000

694.340

357449

CL 105 49-48

100

72

100

2011

8.757.000

44.000.000

40.480.000

562.222

103,58

37,587

11.919.000

70.000.000

64.400.000

621.742

11.399.000

55.000.000

50.600.000

547.916

55.000.000

55.000.000

645.691

5017930

CR 47 107-86

5017931

CR 47 107-82
(201)

130

427796

CR 47 107-85
(97001)

142

2011
92,35

33,949

85,18

34

2011

10.933.000

94

MATRICULA
INMO BILIARIA

DIRECCIO N

AREA
LO TE

A CO NST.

5200300

CR 47 107-71
(401)

173,81

82,5

306319

cl 105C 48C-4
CR 48C 105C15/5(202)

%
AO
DESENGLO BE

AVALUO
CATASTRAL

$ VENTA

$ VENTA
AJUSTADO

VLR M2
VENTA

34.000.000

34.000.000

412.121

32.200.000

1.073.333

21,3

2011

20.000.000

100

2.010

14.223.000

FO TO S

106
136

cr 48c 105C-5
(201)

30

5127061

cr 47 106-65
201

184

80

5273475

cl 105C 49C62(202)

105,35

5273475

cl 105C 49C62(202)

105,35

35.000.000

15,3

2010

7.023.000

48.000.000

48.000.000

600.000

48,6

2010

17.542.000

36.050.000

36.050.000

741.770

48,6

2011

18.068.000

39.669.000

39.669.000

816.235

Se ajusta el valor de venta en un 8% menos que es por lo que finalmente se realizan las transacciones de manera aproximada.

95

El predio con matrcula 306319 segn informacin de venta el valor/m2 ajustado es de $1.073.333, pero segn informacin del alquiler
de la propiedad y utilizando el Mtodo de la Renta y homogenizacin por poca, nos da que el valor de la propiedad es de $726.110 que
es ms acorde con los precios del sector. por lo cual se trabajar con dicho dato.
El predio con matrcula 5017931 corresponde al segundo nivel de un Reglamento de Propiedad Horizontal. Dicha propiedad se encuentra
en obra gris, lo que explica la diferencia de precio con respecto al primer nivel con matrcula 5017930.
El predio con matrcula 5273475 corresponde a un apartamento del conjunto habitacional Juan Bobo. Se muestran los precios en los aos
2010 y 2011. Se observa que se increment aproximadamente el 3% el avalo catastral y el 10% el valor comercial.

96

Tabla 13. PRECIO ALQUILER RESIDENCIAL

MATRICULA
INMO BILIARIA

5272040

DIRECCIO N

AREA
LO TE

cl 107 48A-13

134,22
162,47

5272042

A CO NST.

%
AO
DESENGLO BE

47,48

316780

44,02

12.500

450.000

4.500

450.000

5.859

15.967.000

100

2011

38.579.000

100

cr 48A 107 -15

83

306319

cl 105C 48C-4
CR 48C 105C15/5(202)

136

76,8

34,404

2011

100

2.010

9.245.000

106

cr 48c 105C-5
(201)

cr 48A 105C-25

150.000

FO TO S

188
185

5269152

Posesin

VLR M2
ALQ UILER

14.154.000

12
cr 48a 107-42
(primer piso)
cr 48a 107-40
(segundo piso)
cr 48a 107-46
(tercer piso)

$ ALQ UILER

2011

147,67

cl 107 48A-11

AVALUO
CATASTRAL

14.223.000

30

210.000

2010

70.000

7.000

8.750

97

Tabla 14. PRECIO VENTA LOCALES COMERCIALES.

MATRICULA
INMO BILIARIA

DIRECCIO N

AREA
%
A CO NST.
LO TE
DESENGLO BE

cl 107 50A-02
5280702*

AO

AVALUO
CATASTRAL

189
182

36,068

2008

14,33

2011

$ VENTA

VLR M2
VENTA

120.000.000

634.921

100.000.000

1.295.337

FO TO S

67.973.000

370

5264576

cr 49A 104C-17

38,6

7.113.000

65
5264577

cr 49A 104C-21

38,6

17,07

2011

9.741.000

El predio con matrcula 5280702 es una edificacin que en su primer nivel funciona un supermercado y en los pisos superiores es de uso
residencial. Al momento de la compra en el ao 2008 se encontraba en obra gris lo que explica su precio que esta por debajo de los
valores para dicha destinacin.

El predio con matrcula 5264577 fue la nica propiedad que se observ en el sector que era ofertada por una agencia, en este caso por la
Lonja de Medelln. Dicha propiedad se encuentra sobre la va denominada El Tirabuzn.

98

Tabla 15.VALOR ALQUILER LOCALES COMERCIALES

MATRICULA
INMO BILIARIA

DIRECCIO N

AREA
%
A CO NST.
LO TE
DESENGLO BE

AO

AVALUO
$
CATASTRAL ALQ UILER

65
260565

CL 107 50B-42

75

100

2010

VLR M2
ALQ UILER

750.000

11.538

270.000

9.000

1.000.000

14.286

FO TO S

25.176.000

74,42

Posesin

cl 105CA 48C-103

30

2010

26,07
70
222941

CR 49A 107-3

70

100

2011

62.453.000

101,93

El predio con matrcula 222941 no est desenglobada y consta de varios locales comerciales y una parte residencial. Dicha propiedad esta a
cuatro cuadras de la Estacin Andaluca y all funciona una panadera, la cual esta abierta las 24 horas del da. Esto muestra la gran dinmica que
tiene el sector.

99

Tabla 16. PRECIOS VENTA RESIDENCIAL38.

ARE
A
LO T
E

Ao

MATRICU
LA

DIRECCION

AREA
CONS
T

2010

5127060

CR 047 106 063

90

85

2010

5088894

CL 105 A 049 031

45

80

2010

5127061

CR 047 106 065

72

2010

5263701

CL 105 045 A 056 00101

2010

5301521

2010

%
DESENGLOB
E

VALO R
CCIAL

VALO R
CATASTRA
VALO R M2
L

VALO R
M2 A 2011

49.000.000

576.471

12.021.000

597.973

100

43.000.000

537.500

10.787.000

557.549

80

15,3

42.000.000

525.000

7.023.000

544.583

29

96

63,32

55.000.000

572.917

10.839.000

594.286

CR 049 B 106 058

85

114

58.000.000

508.772

13.669.000

527.749

223482

CR 052 105 048

49

65

100

8.000.000

123.077

15.282.000

127.668

2011

333068

CL 103 044 A 040

44

99

18,279

31.300.000

316.162

26.565.000

316.162

2011

5061467

CR 048 104 B 027 00201

19

84

43

30.000.000

357.143

8.687.000

357.143

2011

5277020

CL 103 A 050 028

18

51

34,64

32.400.000

635.294

5.161.000

635.294

2011

5263702

CL 105 045 A 056 00301

17

49

36,68

32.445.000

662.143

5.654.000

662.143

2011

5254575

12

40

12

20.600.000

515.000

11.095.000

515.000

2011

5202821

CR 043 B 105 018 00401

CL 104 B 048 A 033
00201

32

91

34

32.445.000

356.538

7.987.000

356.538

2011

5200636

CL 104 A 047 011 00201

35

83

37,85

32.445.000

390.904

10.332.000

390.904

2011

5071269

CL 103 045 038

90

189

100

45.000.000

238.095

28.503.000

238.095

2011

5263701

CL 105 045 A 056 00101

29

96

63,32

33.000.000

343.750

10.839.000

343.750

2011

5263702

CL 105 045 A 056 00301

17

49

36,68

28.000.000

571.429

5.654.000

571.429

2010

960036706

CR 051 B 104 A 080

51

38

100

25.000.000

657.895

5.415.000

682.434

2010

960039516

CR 051 B 106 A 059

50

71

100

50.000.000

704.225

10.254.000

730.493

2011

330802

CL 105 043b 001

114

221

100

40.000.000

350.877

14.260.000

350.877

2011

5004549

CR 049 103 A 024

41

41

100

35.000.000

853.659

7.767.000

853.659

2011

141161

CR 051 107 058

90

100

48.000.000

533.333

14.604.000

533.333

2011

960033482

CR 049 A 106 007

107

100

30.000.000

280.374

16.757.000

280.374

Para los datos de precios tomados en el ao 2010, traemos a valor presente dichos valores
utilizando el ndice de precios al consumidor IPC, el cual para el ao 2011 fue del 3,43%.

38

Informacin suministrada por el OIME (Observatorio Inmobiliario para Medelln. Adscrito a la Subsecretara de Catastro del Municipio de

Medelln. 2011.

100

Tabla 17. PRECIOS DE VENTA RESIDENCIAL39 .

AO 2011
DIRECCION

AO 2010
AREA VALO R
CONST
M2

DIRECCION

AREA
CONST

VALO R/M2

CR 050 109 007 00201

59

627000

CR 051 B 104 A 080

38

658000

CR 046 107 B 071

70

443000

CR 047 106 063

85

576500

CR 046 107 004

56

625000

CL 105 A 049 031

80

537500

CR 047 110 099 00301

50

300000

CL 109 046 A 046

49

571500

CL 108 047 065

109

363000

CR 049 A 110 100 00301

70

285500

CR 046 A 108 015

89

278500

CR 051 B 106 A 059

71

704000

CL 111 B 049 C 053

118

334500

CR 047 106 065

80

525000

CL 107 B 043 031

37

420000

CL 105 045 A 056 00101

96

573000

CL 103 B 050 C 065

59

497500

CR 049 B 106 058

114

509000

CL 111 050 047

104

394500

CR 052 105 048

65

123000

CL 107 050 A 038

254

365500

CR 046 107 D 013

60

600000

CL 106 045 A 054

78

364000

CR 046 108 A 007

38

223500

En el caso de las propiedades en que contamos con la informacin de arriendo, se calcula el

valor del inmueble de acuerdo al mtodo de la Renta40 . Este mtodo parte de la base de que todo
inmueble genera renta en el tiempo, como por ejemplo el arriendo, y esa renta tienen una relacin
directa con el valor comercial actual del inmueble, as que, conocido el valor de la renta, se puede
inferir el valor del inmueble.
Segn el libro Avalo de Bienes Inmuebles de Diter Castrilln y otros, explican cmo este
mtodo se enfoca en el ingreso neto operativo actual y potencial que pueda producir el inmueble segn
su destinacin. Se basa en la tcnica de capitalizacin del ingreso41 , la cual se expresa mediante la
siguiente frmula:

VA = INO / TC
Donde:

39

Informacin suministrada por el OIME (Observatorio Inmobiliario para Medelln. Adscrito a la Subsecretara de Catastro del Municipio de

Medelln. 2011.
40
Castrilln O. Diter R, Ochoa O. Francisco L., Castrilln R. Ricardo. Avalo de Bienes Inmuebles. Segunda edicin. 2004 .
41
Capitalizacin del Ingreso. No es ms que convertir las ganancias futuras proyectadas en una suma probable equivalente hoy.

101

VA: Valor actual equivalente al valor presente de los ingresos futuros.

INO: Ingreso Neto Operativo.
TC: Tasa de descuento a infinito en pesos constantes.

Dado que nuestro inters es el inmueble indiferente del uso que este posea, usamos la tasa de
capitalizacin correspondiente al inmueble. Existen tasas conocidas estadsticamente resultado del
seguimiento del mercado inmobiliario que incluyen la relacin de valores de venta con valores de
arriendo. Estos valores deben clasificarse en una matriz de rentabilidad de acuerdo con sus
caractersticas propias para obtener una muestra confiable que se ajuste a cada inmueble (Castrilln,
2004).

Tabla 18.TASAS CONSTANTES ESTIMADAS POR TIPO DE INMUEBLE.

Viv ienda Clase Baja
Locales co merciales

TASA ANUAL MIN (% )

11,4
10,0

TASA ANUAL MAX (% )

15,4
14,0

Fuente: Castrilln O. Diter R, Ochoa O. Francisco L., Castrilln R. Ricardo. Avalo de Bienes
Inmuebles. Segunda edicin. 2004.
Este mtodo lo aplicamos para todas las matrculas cuya informacin se refiera al alquiler de
la propiedad para inferir mediante este mtodo el valor de la misma.

Para el caso de los inmuebles de uso residencial, asumimos una rentabilidad del 12% anual, lo
que equivale al 1% mensual. Y en el caso de locales comerciales asumimos una rentabilidad del 11%
anual lo que equivale al 0,916% mensual.

Aplicando la frmula y usando la tasa de capitalizacin del inmueble se tiene:

102

Tabla 19. VALORES METRO CUADRADO POR EL MTODO DE LA RENTA.

MATRICULA
INMOBILIARIA

DIRECCION

AREA
CONST.

USO

AO

INO

TC

VA

VLR M2

5272042

Cl 107 48A-11

12

2011

150.000

0,01

15.000.000,00

1.250.000,00

316780

Cr 48a 107-46
(tercer piso)

100

2011

450.000

0,01

45.000.000,00

450.000,00

5269152

Cr 48a 107-15

76,8

2011

450.000

0,01

45.000.000,00

585.937,50

306319

Cr 48c 105C-5
(201)

30

2010

210.000

0,01

21.000.000,00

700.000,00

Posesin

Cr 48A 105C-25

2010

70.000

0,01

7.000.000,00

875.000,00

65

2010

750.000

0,00916

81.877.729,26

1.259.657,37

30

2010

270.000

0,00916

29.475.982,53

982.532,75

70

2011

1.000.000

0,00916

109.170.305,6
8

1.559.575,80

260565
Posesin
222941

Cl 107 50B-42
cl 105CA 48C103
Cr 49A 107-3

Para las propiedades cuyos datos de venta sean diferentes al ao 2011 (ao de estudio), se
aplica la homogenizacin por poca42 , la cual consiste en traer a valores actuales, los valores o precios
de las operaciones tomadas como referencia y que fueron realizadas en diferentes momentos de tiempo.
En este caso tenemos valores de los aos 2008, 2010 y 2011; y se sabe que el poder adquisitivo es
diferente en cada uno de estos aos por lo cual se deben realizar los ajustes correspondientes.

El indicador que usaremos para la actualizacin de los valores del ao 2010 ser el ndice de
precios al consumidor (IPC) el cual para el ao 2011 fue del 3,43%.

Aplicndolo a las matrculas 306319, 5127061, 260565 (que se calcul el valor de la

propiedad para el ao 2010 por el mtodo de la renta), y de otras dos posesiones sin matrcula
inmobiliaria, tenemos:

42

Castrilln O. Diter R, Ochoa O. Francisco L., Castrilln R. Ricardo. Avalo de Bienes Inmuebles. Segunda edicin. 2004.

103

Tabla 20. HOMOGENIZACION POR AO.

MATRICULA
INMOBILIARIA

DIRECCION

AREA
CONST.

USO

AO

5127061

Cr 47 106-65
201

80

2010

600.000,00

3,73

622.380,00

306319

Cr 48c 105C-5
(201)

30

2010

700.000,00

3,73

726.110,00

Posesin

Cr 48A 105C25

2010

875.000,00

3,73

907.637,50

65

2010

1.259.657,37

3,73

1.306.642,59

30

2010

982.532,75

3,73

1.019.181,22

260565
Posesin

Cl 107 50B-42
Cl 105CA 48C103

VLR/M2(2010)

VLR/M2
(2011)

IPC

Con base en la informacin anterior de los valores por metro cuadrado de las propiedades se
realiza el mapa de isoprecios, el cual toma la informacin georreferenciada de los puntos de oferta
investigados, se grafican y se obtiene por interpolacin de datos los rangos de valores para sectores del
polgono.

Se deben tener en cuenta al interpretar dicho mapa que la exactitud de la informacin aumenta
con la cantidad de puntos de donde se obtenga informacin, a mayor cantidad de datos ms exactitud y
dada la dinmica inmobiliaria del sector no fue fcil obtener datos de transacciones inmobiliarias. Hay
poca oferta de venta ya que el sector es dinmico y la vacancia es casi nula.

Mapa de Isoprecios.
En el mapa de isoprecios se grafica toda la informacin obtenida de las ofertas inmobiliarias
del sector con el fin de determinar tendencias.

El territorio se clasifica en rangos de precios del suelo, los cuales se muestran o identifican con
diferentes colores, en donde el color blanco representa el mayor valor oscilando entre $765.239 y
$853.434, y en nuestro polgono de estudio se da en una pequea rea cercana a la calle 107 a la altura
de la carrera 49; luego se sigue una gama de colores rosados desde el ms claro con precios entre
$677.043 a $765.239 lo cual se da alrededor del punto descrito anteriormente sobre la calle 107 y ms
abajo hacia la Estacin Acevedo sobre la carrera 52. Alrededor de dichos puntos y en otros sitios
cercanos a la Estacin Andaluca y prximo a la calle 107 sigue un rosado ms oscuro con valores entre
$588.848 y $677.043. continua un rango ente $500.653 y $588.848 el cual encontramos en lugares
cercanos a la Estacin Andaluca y a la calle 107, rodeando en muchos casos los puntos anteriores,

104

vemos este rango tambin en un sector prximo a la va El Tirabuzn entre las carreras 49 y 49B.
Sigue un color naranja que le corresponden valores entre $412.457 y $500.653 el cual se observa a
mano derecha de la estacin Andaluca prximo a la Quebrada La Herrera, tambin encontramos estos
valores desde la Estacin Andaluca y hasta la Estacin Acevedo, siendo este el rango de precios
predominante en el mapa encontrndose pequeas islas embebidas en este del color amarillo con
valores que oscilan entre $324.262 y $412.458, los que se ven claramente sobre la carrera 50 alrededor
de la calle 107 y hacia la calle 105. Luego le sigue de manera descendente el amarillo claro con valores
entre $236.067 y $324.262 el cual es ms escaso y est por la carrera 46 con la calle 108 y carrera 49B
prximo a la Quebrada Santa Ana.
Vemos como los precios ms altos se concentran alrededor de la calle 107 hacia la Estacin
Andaluca y tambin hacia la Estacin Acevedo y la va El Tirabuzn, lo cual era de esperarse dada
la importancia de estas vas y el impacto ocasionado como consecuencia del metro-cable, lo cual trajo
consigo otras intervenciones no menos importantes como el paseo urbano sobre la calle 107 el cual
convierte las propiedades sobre este sector en inmuebles privilegiados y exclusivos por su localizacin
al ser muy apetecidos para el comercio y por la facilidad que tienen del trasporte masivo.
Los precios ms bajos se dan hacia las quebradas La Herrera y Santa Ana entre las carreras 46
y 49B, y por la Quebrada Juan Bobo en inmediaciones de la carrera 50B; Estos sitios se observan ms
deprimidos que el resto del sector con algunas vas en muy mal estado y viviendas ms humildes.

Se observa en este polgono una heterogeneidad en las caractersticas de las construcciones,

existen en la misma cuadra estructuras muy precarias y construcciones en obra gris o negra lo que hace
que el valor de venta por metro cuadrado construido vare.

Hay una sobrevaloracin de los habitantes de la zona de su propiedad cuando se les pregunta el
precio de venta. Y si bien es cierto que la propiedad se ha valorizado desde las intervenciones estatales,
algunos precios de venta investigados no corresponden con las condiciones y caractersticas de las
propiedades, ni con la ubicacin dentro del polgono, por lo tanto algunos valores que distorsionaban la
informacin no fueron tenidos en cuenta.

105

MAPA DE ISOPRECIOS

106

El mercado inmobiliario es informal, el nico predio que se observ de una agencia

inmobiliaria fueron dos locales comerciales que estaban sobre la va "El Tirabuzn, las cuales
ofertaba la Lonja de Medelln, con un valor por metro cuadrado de $1.295.337.

Si comparamos este valor con un local comercial sobre la calle 107 al cual calculamos su valor
comercial por el mtodo de la renta con un precio por metro cuadrado de $1.559.575,80, nos da un
incremento del precio por ubicacin del 20,40%.

No hay informacin suficiente para sacar un valor diferencial de los precios de los locales
comerciales dentro del polgono, pero este dato demuestra que se da un mayor valor de las propiedades
sobre la calle 107 que sobre el Tirabuzn que son los corredores comerciales por excelencia del rea de
estudio.
Sacando el valor promedio por metro cuadrado de la informacin obtenida para los aos 2007 y 2011
de locales comerciales (ver Tabla No. 11, 14 y 15) tenemos un incremento en los valores de la
propiedad del 53,18%.
Tabla 21. VALOR PROMEDIO POR M2 DE
LOS LOCALES COMERCIALES ENTRE
LOS AOS 2007 Y 2011.
AO
2.007
2.011

VALO R
INCREMENTO
PRO M/M2
920.245
1.409.617

53,18%

Ilustracin 32. VALORIZACION DE LOS

LOCALES COMERCIALES ENTRE LOS
AOS 2007 Y 2011.

Segn informacin tomada de la Lonja de Propiedad Raz para Medelln 43 en promedio la

valorizacin de la propiedad raz durante 2010 fue del 4,55% para Medelln y el rea Metropolitana.
La mayor valorizacin por tipologa se dio en los apartamentos con el 5,6% seguido por las casas con el
43

Anlisis inmobiliario No.89. ndices de precios de la propiedad raz en el Valle de Aburr. Lonja de propiedad raz de Medelln y Antioquia.

107

5,3% y los lotes con el 4,1%. Por zonas las mayores valorizaciones se dieron en la Zona 3(Centrooriental) con una valorizacin promedio del 5,2%, seguida de la Zona 2(Noroccidental) con una
valorizacin del 5%. La Zona 1(Nororiental) que es la que nos interesa en este caso tuvo una
valorizacin de 4,8% superando las Zonas 5 (Sur-oriental) y 6 (Sur-occidental).
Tabla 22. VALORIZACION DE LA PROPIEDAD RAIZ EN MEDELLIN POR TIPOLOGA DE
ENERO A DICIEMBRE DE 2010.
INDICE DE PRECIOS DE LA PROPIEDAD RAIZ 2010
LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE MEDELLIN Y
ANTIOQUIA
VALORIZACION
PESO
2010
PONDERADO
APARTAMENTOS
5,60%
30%
CASAS
5,30%
40%
LOTES
4,10%
10%
LOCALES
2,20%
10%
OFICINAS
2,10%
7%
BODEGAS
-0,50%
3%
TOTAL
4,55%
100%
Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia. 2011
Tabla 23. VARIACION DE INDICES DE PRECIOS POR ZONAS Y TIPOLOGIA.
VARIACION IPPR POR ZONAS Y TIPOLOGIA EN EL VALLE DE ABURRA EN
LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE MEDELLIN Y ANTIOQUIA
ZONA 1
ZONA 2
ZONA 3
ZONA 4
ZONA 5
APARTAMENTO
1,80%
1,90%
1,70%
3,70%
1,70%
CASA
2,40%
2,50%
2,40%
2,40%
BODEGA
0,00%
LOCAL
0,60%
0,20%
OFICINA
0,10%
0,10%
LOTES
0,60%
0,60%
0,90%
0,70%
0,20%
PROMEDIO
4,80%
5,00%
5,20%
4,90%
4,60%

2010
ZONA 6
1,70%
2,20%
-0,10%
0,40%
0,10%
4,30%

Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia. 2011

108

Teniendo en cuenta que la inflacin en el ao 2009 fue del 3,17%, la valorizacin real de los
inmuebles en el 2010 fue del 1,38%.
Se toma como base para el estudio de la variacin de precios de la propiedad raz el mes de
Diciembre de 2005 con base 100 para diferentes tipologas de propiedades y a partir de ah se pueden
calcular las variaciones hasta el ao 2010. Todos estos valores en trminos nominales. En total el
incremento de precios de la propiedad raz entre los aos 2005 y 2010 fue del 60,5%. Ver Tabla No.
24.
Si miramos la variacin de precios en la Tabla No. 24, tenemos que entre el ao 2005 y el
2007 el incremento presentado para casas fue del 34,4%, para apartamentos del 27,8%, para locales del
38,8% y para lotes del 60,7%. Si miramos la variacin entre 2007 y 2010 tenemos que para casas fue
del 19,2%, para apartamentos del 16,7%, para locales del 13% y para lotes del 27,8%. Esto muestra
que luego de un crecimiento importante de los valores de la propiedad debido a una alta demanda
insatisfecha por la crisis presentada en el sector entre el periodo de 1997 a 2001, se viene presentando
una desaceleracin en los valores de la propiedad. Estos cambios reflejan el comportamiento del ciclo
econmico e inmobiliario.
Tabla 24. VARIACION DE PRECIOS DE LA PROPIEDAD RAIZ.

AO
2005
2006
2007
2008
2009
2010

IPPR
100
118,4
136,3
149,1
153,5
160,5

INDICE DE PRECIOS DE LA PROPIEDAD RAIZ

LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE MEDELLIN Y ANTIOQUIA
APTOS
CASAS
LOTES
LOCALES
OFICINAS
100
100
100
100
100
114,3
118,5
129,2
119,1
114,2
127,8
134,4
160,7
138,8
136,4
137,2
146,4
194,3
151,3
144,6
141,1
152,2
197,4
153,6
149,8
149,1
160,2
205,4
156,9
152,9

BODEGAS
100
130,9
163
175,6
173,9
173

Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Medelln y Antioquia. 2011

109

Si sacamos el promedio de los valores

de la construccin por metro cuadrado para
cada ao segn la investigacin de mercado

Tabla 25. VALORIZACION DE LA

PROPIEDAD
SEGUN
ESTUDIO
REALIZADO.

realizada y mostrada en las Tablas No. 8, 9, 12

AO
2002

VLR PRO M/M2

303.000

INCREMENTO

y 16, tenemos que:

2007

343.000

13,19%

2011

529.000

54,24%

Ilustracin 33. VALORES PROMEDIO DE

LA
PROPIEDAD
RAIZ.

Ilustracin
34.COMPARATIVO
DE
VALORIZACION DE LA PROPIEDAD.

Segn esta tendencia observamos un incremento en los precios entre el ao 2002 y 2007 del
13,19% y entre los aos 2007 y 2011 un incremento del 54,24%. Lo cual quiere decir que mientras en
toda la ciudad el crecimiento de la propiedad para la tipologa de apartamentos fue del 16,7% y para
casas del 19,2% (en promedio del 18%) para este ltimo perodo, en el polgono de estudio el
incremento de los precios fue del 54,24% (en casas y apartamentos) lo cual muestra el impacto que
tuvo las intervenciones del metro-cable y el PUI en la valorizacin de la propiedad en este sector, por
las dinmicas generadas alrededor del corredor metro-cable, acompaado del cambio de usos e
intensidades ms rentables y cuyos valores recogen esas mayores rentas. Tambin es importante
resaltar segn los datos obtenidos del primer periodo, que en esta zona el crecimiento no se ve alterado
por factores exgenos como el ciclo inmobiliario de la ciudad sino que obedecen a otro tipo de
dinmicas internas del barrio.

110

Con informacin obtenida

del OIME (Observatorio
Inmobiliario

para

Medelln)

Tabla 26. VALORES/M2 DE LA PROPIEDAD RAIZ EN

DIFERENTES COMUNAS DE LA CIUDAD .
VALOR / M2
COMUNA
$ MINIMO

de

$ MAXIMO

PROMEDIO

investigaciones realizadas

154.166,00

526.154,00

340.160,00

en algunas comunas de la

238.095,00

853.658,00

545.876,50

308.642,00

1.467.890,00

888.266,00

Ciudad de Medelln en el

279.970,00

1.363.636,00

821.803,00

se toman el

300.000,00

1.541.095,00

920.547,50

valor ms bajo y ms alto

279.503,00

1.201.923,00

740.713,00

de

de

317.460,00

2.264.151,00

1.290.805,50

ventas de inmuebles de

298.438,00

1.478.873,00

888.655,50

299.419,00

3.189.473,00

1.744.446,00

ao 2011,

transacciones

uso residencial, con el fin

10

389.000,00

2.678.571,00

1.533.785,50

de tener un comparativo

11

644.800,00

2.433.962,00

1.539.381,00

de precios de a la ciudad.

12

380.000,00

2.500.000,00

1.440.000,00

Total de datos de la

13

300.857,00

1.894.737,00

1.097.797,00

15

507.246,00

muestra 1.320.

Fuente:

Observatorio

2.518.518,00

Inmobiliario

1.512.882,00

para

Medelln.

2011.

Si bien es cierto que la comuna 2 continua presentando los segundos valores de propiedad raz
ms bajos de la ciudad, ha disminuido la brecha y sus valores son ya muy similares a los encontra dos
en las comunas 3 y 4 que se han caracterizado por ser sectores con unos estndares urbanos ms altos
que los que se encontraban inicialmente en este sector.

111

Ahora,

tomando

la

misma base de datos y

analizando

solo

la

comuna dos tenemos el

siguiente
comportamiento

Tabla 27. VALORES DE LA PROPIEDAD RAIZ EN DIFERENTES

BARRIOS DE LA COMUNA 2.

CODIGO
BARRIO

por

VLRES/M2
PROMEDIO

VALORES/M2
BARRIO

MINIMO

MAXIMO

202 Playn

419.545,00

648.148,00

533.846,50

203 Pablo VI

315.000,00

777.777,00

546.388,50

barrio mostrado en la

204 La Frontera

323.962,00

681.818,00

502.890,00

Tabla 27. El total de

205 La Francia

278.426,00

627.118,00

452.772,00

datos de la muestra es

206 Andaluca

361.272,00

775.022,00

568.147,00

69.

207 Villa del Socorro

238.095,00

853.658,00

545.876,50

208 Villa Niza

238.095,00

635.294,00

436.694,50

209 Mosc No.1

269.461,00

769.230,00

519.345,50

238.095,00

783.132,00

210 Santa Cruz

Fuente:

Observatorio

Inmobiliario

para

510.613,50

Medelln.2011.

Si bien esta muestra nos da una idea del comportamiento de los valores de la propiedad en este
sector, tambin se debe considerar que la cantidad de datos es baja por lo que la precisin de la
informacin tambin lo es. Esto se puede interpretar como la alta demanda y poca oferta que se da
sobre todo en los barrios Andaluca, Villa del Socorro y Villa Niza. Andaluca es el barrio en la
comuna 2 de mayor valor de la propiedad.
2.7 SIMULACIONES TCNICAS Y FINANCIERAS QUE EVALAN LAS
RENTAS INMOBILIARIAS PARA EL ANLISIS DEL REPARTO EQUITATIVO
DE LAS CARGAS Y LOS BENEFICIOS DEL DESARROLLO URBANO.
SIMULACIN UNIDAD DE ACTUACIN URBANSTICA - UAU- EN MANZANA
020600344 .

Composicin del rea de intervencin

Para el ejercicio se defini contabilizar el rea de los lotes que han sido objeto de legalizacin
(es decir los lotes del 1 al 19, del 22 al 31 y del 33 al 35) que tienen un rea neta til de 4.312 metros
cuadrados. Ver Tabla 5 Manzana 0206003.
44

Apoyo tcnico en la estructura de simulacin urbanstica financiera por Henry Quesada Gmez. Especializacin en Gestin Inmobiliaria.
Universidad Nacional de Colombia - Sede Medelln.

112

Sistemas de ocupacin y construccin del rea privada en la UAU.

La edificabilidad medida en densidad representa el potencial a construir. Las normas
urbansticas que se pueden aplicar a la UAU estn definidas por el Acuerdo 046 de 2006, el cual define
una densidad habitacional de 350 viviendas por hectrea, este aprovechamiento da como resultado el
nmero de viviendas que se pueden desarrollar en la operacin inmobiliaria. El rea construida (en
metros cuadrados m2-) en vivienda es el resultado de multiplicar el nmero de viviendas por 60 m2;
se propone desarrollar en otros usos, el 15% del rea neta del lote; la sumatoria de estas dos reas ser
el rea total construida por aprovechamiento. Se propone construir el 100% de las viviendas en VIS
(vivienda de inters social) tipo 3 (con un valor final de 100 SMMLV) de acuerdo a la demanda
potencial que se identific con el estudio de mercado de la zona.

Composicin de las cesiones.

Se identifican como cargas todos los componentes del espacio pblico que deben ser cedidos,
adecuados y construidos por los propietarios, tales como: suelo a ceder para equipamientos y espacio
pblico, vas secundarias y peatonales pblicas, construccin de las vas, adecuacin del suelo a ceder,
tanto para construccin de equipamientos como para zonas verdes pblicas. Las obligaciones
urbansticas se generan aplicando las normas consagradas en el Acuerdo 046 del 2006, que establece la
obligacin de ceder suelo en funcin del aprovechamiento desarrollado a partir de la densidad definida
para el rea de intervencin. La UAU est cediendo aproximadamente el 18% del rea neta del
polgono de intervencin que corresponde a 758 metros cuadrados para espacio pblico y construccin
de equipamientos colectivos. La cesin para espacio pblico de otros usos, corresponde a 5 m2 por
cada 100 m2 construidos.

Adicionalmente se deber realizar el aporte de un metro cuadrado construido para

equipamiento pblico por cada vivienda ms el 1% del rea que se construya en otros usos.
Simulacin urbanstico financiera
El ejercicio de simulacin urbanstico financiera se crea como requisito para los planes
parciales o las UAU en el pas, a partir de los Decretos reglamentarios 2181 de 2006 y 4300 de 2007,
como mecanismo que permite en trminos generales, ilustrar acerca de la viabilidad financiera de las
actuaciones urbansticas que se promovern, ofreciendo seguridad a las Administraciones Municipales

113

sobre la realizacin efectiva de los mismos y sobre todo del cumplimiento de las obligaciones
resultantes de la actuacin.
La simulacin urbanstica financiera propuesta, se compone del anlisis de costos generales de
terrenos, valoracin de costos de urbanismo y construccin, y valores indirectos asociados a estos dos
ltimos, en los trminos y estndares que se aprecian en el mercado actual, para confrontarlo con las
posibles ventas de la operacin inmobiliaria, en forma de una simulacin esttica. Todos los valores
han sido tomados de otros proyectos comparables y tambin soportados con el comportamiento de las
ofertas inmobiliarias del sector de estudio. Como informacin inicial se tiene la valoracin de los
terrenos que seran sometidos a la nueva configuracin predial para su desarrollo; el valor del metro
cuadrado de suelo asumido es de $ 350.000.

Costos directos de urbanismo y construccin.

Los costos de construccin han sido calculados a 450.000 $/m2 para uso residencial,
circulaciones a 360.000 $/m2, parqueaderos (exteriores) a 225.000 $/m2 y otros usos a 600.000 $/m2;
segn la edificabilidad que entrega la norma urbanstica derivada de la utilizacin de las densidades de
construccin, son aprovechamientos que no contemplan circulaciones, puntos fijos o reas comunes.

Costos Indirectos de urbanismo y construccin.

Son costos indirectos los siguientes: Honorarios sobre costo directo, 14% (honorarios tcnicos,
de control, construccin). Administrativos, impuestos y otros (sobre las ventas) 14% (publicidad,
fiducia, gastos legales, varios y reembolsables). Financieros (sobre las ventas) 3%.
Los costos directos de urbanismo y construccin sumados a los costos indirectos, los terrenos y las
cargas del proyecto dan como resultado el total de costos del proyecto.

Para la valoracin de las ventas se han tenido en cuenta valores promedio de metro cuadrado
segn la destinacin residencial, otros usos o parqueaderos. Venta m2 vivienda (promedio) a 900.000
$/m2. Venta m2 otros usos a 1500.000 $/m2. Venta unidad de parqueadero a $ 2500.000 (exterior,
baha de parqueaderos)
Finalmente, comparadas las ventas totales con los costos totales, se obtienen unas utilidades
que permiten ubicar esta operacin inmobiliaria en el conjunto normal de proyectos comerciales, y por

114

tanto, su sostenibilidad est garantizada siempre que se mantengan en trminos generales las
condiciones que sirven de base para el anlisis.
El proyecto se podra ejecutar mediante asociacin pblico privada, donde la administracin
municipal puede aportar el terreno (utilizando mecanismos como mbitos de reparto o pago de
obligaciones urbansticas que se pacten en dinero para generar bancos de tierra en el sector). Con parte
de las utilidades que se obtengan se podra reubicar algunas familias.

Ver simulacin a continuacin.

115

Tabla 28 SIMULACIN UNIDAD DE ACTUACIN URBANSTICA, MANZANA 0206003

116

CONCLUSIONES

Obedeciendo al imaginario de ciudad para Medelln de crecimiento hacia adentro,

considerando que la ciudad cuenta con escaso suelo para su crecimiento y siendo coherentes con la
necesidad de proteger los bordes del rea Metropolitana para lograr la sostenibilidad ambiental, es
pertinente pensar en desarrollar proyectos de ciudad que se concentren en la ciudad servida. Tambin
es necesario considerar que dicha densificacin debe aportar a las obligaciones urbansticas para lograr
unos espacios integrales.

Utilizar el instrumento de planificacin y gestin del suelo como lo es la Unidad de Actuacin

Urbanstica, permitira obtener cesiones de suelo para espacio pblico y la construccin de
equipamiento que el sistema de desarrollo predio a predio no le aporta a la ciudad. Tambin sera la
oportunidad para mejorar los estndares urbansticos en zonas de periferia como en el caso de la zona
nororiental en Medelln.

El Estado puede ser garante de la aplicacin de este tipo de instrumentos y permitir la

participacin de agentes privados en estas propuestas de desarrollo urbano y de esta forma hacer
partcipe al gremio de la construccin en la mejora de condiciones de habitabilidad de poblacin de
estratos socio econmicos bajos de la ciudad. La ejecucin de operaciones urbanas e inmobiliarias
como estas permitira utilizar parte de las utilidades en la reubicacin de familias localizadas en zonas
de riesgo del sector, ya que se logra demostrar que estos proyectos urbanos son viables financieramente
y pueden ser atractivos para los constructores privados dada las utilidades generadas al final del
ejercicio.

Cuando se piensa en la ocupacin espacial de personas de estratos bajos dentro de la ciudad,

siempre los asociamos con la periferia que en nuestro caso corresponde a las laderas, las cuales
paradjicamente siendo las zonas de condiciones ms adversas desde el punto de vista tcnico y por lo
tanto que ms recursos demandaran en su construccin, son los sitios por excelencia de este tipo de
pobladores. Pocas veces se cuenta con la posibilidad de optar por terrenos que cuenten con todos los

117

servicios de la ciudad como vas de acceso, servicios pblicos domiciliarios, sistema integrado de
transporte masivo y estar tan cercanas al eje del Ro. Estas son unas ventajas de localizacin que
presenta el sector de Andaluca respecto a otros sectores de la ciudad que cuentan con las mismas
condiciones socio-econmicas. Pero esta localizacin espacial con las ventajas que conlleva, no est
siendo aprovechada de una manera eficiente.
Sabemos que en la ciudad existe un dficit habitacional para estratos bajos, y cuando se piensa
en dar solucin a esta demanda, se buscan terrenos distantes y sin urbanizar, que generan marginalidad
y segregacin, generando unos altos costos para el proyecto, costos los cuales son sufragados en su
totalidad por el Municipio limitando la inversin en otros tantos sitios deficitarios con que cuenta la
ciudad. Ms adelante esta localizacin distante incrementar la canasta familiar de estos pobladores
que debern sufragar el costo de un trasporte pblico que consumir buena parte de su tiempo diario
menguando as su calidad de vida.

Es necesario pues, pensar en hacer uso de las posibilidades que presenta este territorio que
cuenta con toda la infraestructura necesaria para unas condiciones adecuadas de habitabilidad pero el
cual se deber transformar para lograr densificarse con unas condiciones urbanas adecuadas y dar
solucin de vivienda econmica.

El ejercicio acadmico permite sugerir la revisin de las normas urbansticas para que se
adapten a las condiciones reales y dinmicas de la zona de estudio para evaluar alternativas de retorno
de las grandes inversiones que el estado ejecuta en infraestructuras urbansticas de calidad y que
repercuten inmediatamente en el aumento de los precios del suelo; beneficios que se apropia el
particular al obtener unas rentas inmobiliarias considerables y que como lo demuestra el estudio, con
tasas de valorizacin ms altas que en el resto de la ciudad.

Una vez se observa el incremento de precios de la ciudad y se compara con la valorizacin

obtenida por los inmuebles del rea de estudio, se concluye que efectivamente las intervenciones
pblicas que se realizaron potencializaron el sector, dinamizaron el mercado inmobiliario, visibilizaron
la zona como un sector promisorio con muchas potencialidades en su desarrollo y crecimiento, mxime
cuando se trataba de un territorio tan deprimido y sectores que se encontraban tan distantes de la ciudad
formal. . Otro aspecto que resalta es la nueva dinmica del sector comparable con otras zonas formales

118

de la ciudad; en donde se pas de un mercado inmobiliario de transacciones sin validez jurdica, a una
oferta y demanda abierta y pblica, con importantes tasas de valorizacin.
La ciudad de Medelln, como la mayora de las ciudades de Amrica Latina presenta un alto ndice
de inequidad lo cual se evidencia en la ocupacin del espacio. Existen sitios altamente deficitarios en
infraestructuras y servicios pblicos, y dado que existe escasez de recursos financieros para atender
todas las zonas deficitarias de la ciudad, se hace necesario que todos los ciudadanos contribuyamos en
la construccin de la ciudad va impuestos.

El impuesto predial es una importante fuente de financiacin de las ciudades. En la actualidad en el

sector los avalos catastrales son en promedio el 29,82% del valor comercial de la propiedad, esto es un
gran regalo que solo beneficia a los propietarios del sector y es una clara muestra de cmo se est
perdiendo la oportunidad de recuperar la inversin realizada para el beneficio de todos captando las
plusvalas generadas y logrando as una redistribucin equitativa de las cargas y beneficios generados
por el desarrollo urbano.
El gran potencial que aun tiene el sector para densificarse, y los incentivos tributarios de la zona
hacen de este lugar un sitio de alta rentabilidad para los propietarios del suelo, los cuales han visto
crecer su renta en los ltimos aos, por lo tanto estos propietarios estn en capacidad de absorber un
mayor impuesto a la propiedad.

La casi nula vacancia de la propiedad en el sector es una gran muestra del dinamismo que vive la
zona y la preferencia de los habitantes por esta localizacin estratgica.

Se sugiere que se aprovechen los instrumentos de financiacin que nos provee la Ley ya que
los municipios tienen escasez de recursos y existen amplias zonas deficitarias de inversin pblica que
la requieren para lograr su desarrollo y aumentar la calidad de vida de la poblacin. Esta posibilidad no
se debe ignorar y continuar padeciendo el atraso de amplios sectores de la ciudad. Los recursos
obtenidos por este concepto se deben destinar a financiar las obras que generaran la plusvala o a
recuperar la inversin ya realizada. Existen los mecanismos para el financiamiento de las ciudades, los
recursos estn presentes en la renta que produce el suelo, lo que falta es voluntad para captarlo y
reinvertirlo en la construccin y mejora de adecuados estndares urbansticos en otras zonas deficitadas
de la ciudad.

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