ANALES JUDICIALES - AO JUDICIAL 2003

CAS. N 214-2003
SANTA.
SUMILLA:
AFECTACIN DE LA HIPOTECA A LA FUTURA PROPIEDAD
HORIZONTAL

En caso de autos la hipoteca del inmueble sub-judice no se encontraba sujeta al

rgimen de propiedad horizontal, sino que estaba constituida slo por el terreno
ms la edificacin de una planta; posteriormente terminadas las edificaciones
de la segunda y tercera planta pas al rgimen de propiedad horizontal; por lo
que dicha conversin no extingui el gravamen sino que lo transmiti al nuevo
Inmueble individual. En conclusin, si el sobresuelo soporta gravamen, la futura
Propiedad horizontal soportar tambin dicho gravamen.

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA; vista la

causa doscientos catorce dos mil tres; en Audiencia Pblica el da de la fecha y producida la votacin
con arreglo a Ley emite la siguiente sentencia; MATERIA DELRECURSO: Se trata del recurso de
casacin interpuesto por el Banco Wiese Sudameris Sociedad Annima Abierta, contra la sentencia de
vista de fojas ciento ochenticinco, su fecha seis de Diciembre del dos mil dos, que revocando la
resolucin apelada de fojas ciento veintiocho, fechada el veintids de Julio del dos mil dos, declara
Fundada en parte la demanda; FUNDAMENTOS DEL RECURSO: La Corte mediante resolucin de
fecha diecisiete de Febrero del dos mil tres ha estimado procedente el recurso solo por la causal de
inaplicacin de normas de derecho material; expresando el Banco recurrente como fundamentos: a) que
el Superior Colegiado, en principio, ha inaplicado los artculos mil trescientos cincuenticuatro, mil
trescientos cincuentisis, mil trescientos sesentiuno y mil trescientos sesentids del Cdigo Civil, toda
vez que no ha tenido en cuenta que el Banco juntamente con la co - demandada celebraron un contrato
de hipoteca en donde las partes libres y voluntariamente pactaron que la hipoteca comprenda lo
edificado existente y lo que se introduzca con posterioridad, sin que puede ser excluido; b) que,
entonces, la construccin posterior del segundo y tercer piso constituyen partes integrantes dado que no
pueden ser separados del primer piso sin deteriorar o destruir el bien conforme a los artculos
ochocientos ochentisiete y mil ciento uno del Cdigo sustantivo; por tanto, la hipoteca sub - judice
alcanza tambin a los referidos pisos; lo que significa qu el Banco recurrente, como acreedor
hipotecario, goza de los derechos de persecucin y venta judicial del bien hipotecado, de conformidad
con los artculos mil noventisiete y mil ciento diecisiete del Cdigo material; normas estas ltimas que
han sido inaplicadas; y, c) que se ha inaplicado tambin el artculo dos mil veintids del Cdigo Civil,
dado que el ttulo de la actora ha sido inscrito con posterioridad a la inscripcin de la hipoteca a favor
del recurrente; en tal virtud, el derecho del Banco tiene prioridad sobre el derecho de la actora; mxime
si el ttulo de sta en realidad resulta invlido al ser su objeto fsica y jurdicamente imposible, de
acuerdo a los artculos ciento cuarenta, inciso segundo, doscientos veinte y doscientos diecinueve,
inciso tercero, del Cdigo sustantivo; CONSIDERANDO: Primero.- Que conforme a reiterada y
uniforme jurisprudencia de esta Suprema Corte y a la doctrina nacional, los caracteres jurdicos de la
hipoteca son: a) constituye un derecho real sobre un bien determinado; b) es un derecho accesorio,
puesto que se constituye en seguridad del cumplimiento de una obligacin determinada o determinable;
y, c) es indivisible, de tal modo que recae sobre el todo y cada una de las partes y si el bien hipotecado
se divide, todas y cada una de las partes continan gravadas en garanta del cumplimiento o pago,
como as lo establecen los artculos mil cien, mil ciento uno y mil ciento dos del Cdigo Civil; Segundo.Que tal como puede apreciarse este derecho real de garanta reme sobre un bien determinado y la
extensin de la hipoteca alcanza hasta donde comprenda este mismo bien, vale decir, las partes
integrantes del bien y sus accesorios, adems del importe de las indemnizaciones de los seguros y de

la expropiacin-en su caso; lo que significa qu todo lo ajeno al bien hipotecado no est afecta a dicho
gravamen; Tercero.- Que asimismo, de acuerdo a los artculos ochocientos ochenticinco y novecientos
cincuenticuatro del Cdigo sustantivo son bienes inmuebles de modo independiente tanto, el suelo,
como el subsuelo y el sobresuelo; y el artculo novecientos cincuenticinco del acotado establece que el
subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueo del
suelo; lo que significa que el suelo o terreno no comprende el sobresuelo o edificacin, dado que son
bienes distintos y no es jurdicamente posible considerarlo como parte integrante del suelo; en tal virtud
la hipoteca del suelo no comportar el gravamen del sobresuelo si es que no se ha indicado ello
expresamente y sealado la informacin que identifique y determine el sobresuelo; Cuarto.- Que sin
embargo, en caso de que exista edificacin en dicho momento, y se determine el mismo en el contrato;
lgicamente el gravamen comprender el sobresuelo y lo que se construya en adelante, dado que todo
ello entrar en la categora de sobresuelo, por ende perteneciente o integrante a l conforme al artculo
mil ciento uno del Cdigo Civil y el aplicable, recin en este caso, artculo ochocientos ochentisiete del
acotado; toda vez que los siguientes pisos y ampliaciones no pueden ser objeto de derechos singulares;
pudiendo respecto de tales, el titular del derecho real de garanta ejercer los derechos de persecucin y
venta judicial del bien hipotecado de conformidad con los artculos mil noventisiete y mil ciento diecisiete
del citado Cdigo; Quinto.- Que una excepcin a lo procedentemente expuesto son los inmuebles
sujetos al rgimen de propiedad horizontal conforme al artculo novecientos cincuentiocho del Cdigo
sustantivos el mismo que nos remite a la Ley veintisiete mil ciento cincuentisiete el cual establece en su
artculo treintisiete que los edificios de departamentos, quintas, casas en copropiedad; centros y
galeras comerciales o campos feriales, y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando
pertenezcan a propietarios distintos, estn sujetos al rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad comn; inmuebles que pese a estar conformados por pisos que constituyen
partes integrantes de una edificacin, gozan de independencia jurdica y estn sujetos a dominio
particular, Sexto.- Que ahora bien, en el presente caso, la tercerista est peticionando que se excluya
del remate ordenado el inmueble de su propiedad constituido por el Departamento D - dos, sito en parte
del primer piso, el segundo y tercer piso del Lote cuarenticinco, Manzana K uno, del Programa de
Vivienda Sectores cinco B, cinco C, Zona cinco, de la Urbanizacin Buenos Aires, Nuevo Chimbote,
Chimbote, dentro del proceso sobre Ejecucin de Garantas seguido por el Banco Wiese Sudameris
contra Mario Del Rosario Chvez Oliveros y otros; Lote cuarenticinco que fuera hipotecado por su
propietaria Mara Del Rosario Chvez Oliveros a favor del citado Banco cuando ste se encontraba
constituido por terreno y edificacin de una sola planta; Stimo.- Que no obstante lo expuesto, la
pretensin de la tercerista carece de asidero legal, toda vez que la excepcin al carcter indivisible de la
hipoteca, constituida por el citado rgimen de propiedad horizontal, no se presenta en el presente caso,
dado que, tal como ella misma lo declara, cuando se constituy la hipoteca el inmueble sub - judice no
se encontraba sujeta al rgimen de propiedad horizontal sino que estaba constituido por el terreno mas
una edificacin de una planta; de tal modo que las posteriores edificaciones de la segunda y tercera
planta seguan teniendo la calidad de sobresuelo y por ende afectas tambin al gravamen; Octavo.Que si bien, luego de terminadas stas, el inmueble pas al mencionado rgimen de propiedad
horizontal, dicha conversin no extingui el gravamen sino que lo transmiti al nuevo inmueble
individual; vale decir que si el sobresuelo soporta gravamen la futura propiedad horizontal, en tanto no
se extinga ste, soportar tambin el gravamen; afectacin que en el presente caso, era de
conocimiento de la tercerista por el principio de publicidad registral previsto en el artculo dos mil doce
del Cdigo Civil, y ella misma as tambin lo reconoce en el numeral cinco punto tres de la clusula
Quinta de su contrato de compraventa; Noveno.- Que por consiguiente, si bien es cierto no resulta de
aplicacin relevante los artculos mil trescientos cincuenticuatro, mil trescientos cincuentisis, mil
trescientos sesentiuno y mil trescientos sesentids del Cdigo material, toda vez que la tercerista no
suscribi el contrato de hipoteca; as como tampoco los artculos dos mil veintids, ciento cuarenta,
doscientos veinte y doscientos diecinueve, inciso tercero, del mismo Cdigo, toda vez que, como ya se
indic, el ttulo de propiedad de la tercerista no puede ser declarado nulo en este proceso sino que tiene
que peticionarse en va de accin; mxime si la facultad prevista en el artculo doscientos veinte del
Cdigo Civil requiere como requisito indispensable que el vicio de nulidad resulta manifiesto, lo cual no
ocurre en autos y mucho menos corresponde discernirlo en sede casatoria; tambin es cierto que si se
configura la inaplicacin de los artculos ochocientos ochentisiete, mil ciento uno, mil noventisiete y mil

ciento diecisiete del Cdigo sustantivo; de conformidad con el inciso primero del artculo trescientos
noventisis del Cdigo Procesal Civil, estando a las consideraciones que preceden declararon
FUNDADO el recurso de casacin interpuesto a fojas ciento noventicinco; en consecuencia, NULA la
sentencia de vista de fojas ciento ochenticinco, su fecha seis de diciembre del dos mil dos; y, actuando
en sede de instancia, CONFIRMARON la apelada de fojas ciento veintiocho, fechada el veintids de
julio del dos mil dos, que declara INFUNDADA la demanda; DISPUSIERON que la presente resolucin
sea publicada en el diario oficial El Peruano; en los seguidos por Claudia Consuelo EmperatrizLarran
Chvez con el Banco Wiese Sudameris Sociedad Annima Abierta - sucursal Chimbote - y otros; sobre
Tercera de Propiedad; y los devolvieron.-

S.S.
ECHEVARRA ADRIANZN
MENDOZA RAMREZ
AGUAYO DEL ROSARIO
LAZARTE HUACO
PACHAS VALOS

SECCIN JUDICIAL - SALA CIVIL

SALA CIVIL
CAS. N 1304-2003
ICA.
SUMILLA:
LA REDUCCIN DE LA HIPOTECA

La hipoteca es un derecho real accesorio, que como tal depende de la

existencia
de una obligacin principal que es la que respalda; por lo tonto ante la
eventual
variacin de las condiciones por las que se constituy; esto es de la
disminucin
del importe de la obligacin, y a fin de evitar un perjuicio al deudor
hipotecario,
es que se justifica la institucin de la reduccin; pues de lo contrario
significara
un abuso en el ejercicio del derecho del acreedor.

Lima, veinticuatro de octubre del dos mil tres.LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DEJUSTICIA DE LA REPBLICA, vista la
causa mil trescientos cuatro guin dos mil tres, en Audiencia Pblica de la fecha y producida la votacin
con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia; MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de
casacin de fojas ciento diecisiete, interpuesto por don Oscar Honorio Martnez Chuqun contra la
sentencia de vista de fojas ciento ocho, emitida por la Primera Sala Mixta Descentralizada de Chincha el
primero de abril del ao en curso, que revoca la apelada de fojas sesentisiete, de fecha nueve de
octubre del dos mil dos, y reformndola declara infundada la demanda en todos sus extremos;
FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Que por resolucin de fecha treinta de junio del ao en curso se
declar procedente el recurso de casacin segn obra a fojas veintids en el cuadernillo formado ante
este Supremo Tribunal, por la causal del inciso primero del artculo trescientos ochentisis del Cdigo
Procesal Civil, al haberse acusado: a) La aplicacin indebida de una norma de derecho material de la
Sala Superior ha debido aplicar correctamente la norma legal contenida en el artculo mil ciento
diecisis del Cdigo Civil, toda vez que la figura de reduccin de hipoteca que contempla el Cdigo Civil
han considerado necesario otorgar este derecho de manera especfica, a fin de que el deudor
hipotecario no sea vctima del abuso del derecho, tal como lo consigna y precepta la Constitucin
Poltica del Estado en su artculo ciento tres; en consecuencia, en escrita aplicacin de sta norma y en
atencin a que el recurrente ha dado cumplimiento a lo dispuesto por el artculo ciento noventisis del
Cdigo Procesal Civil, es que el A quo declar fundada la demanda incoada ordenando la reduccin de
la hipoteca; y b) La aplicacin errnea del artculo mil trescientos sesentiuno del Cdigo Civil, toda vez
que la Sala no ha considerado que la fuerza de ley que tiene el contrato entre las partes contratantes ha
evolucionado, adecundose a las exigencias sociales y econmicas que actualmente se vive, pues poco
a poco se ha ido tomando conciencia en el sentido de que no todo lo consignado en el contrato puede
tomarse al pi de la letra, abrindose la posibilidad de que ste acuerdo sea revisado o modificado, en
aplicacin del principio rebus sic stantibus, que permite la recomposicin del contrato con miras a la
realizacin de justicia; Y
CONSIDERANDO: PRIMERO.- Que en autos don Oscar Honorio Martnez Chuqun por demanda de
fojas veintitrs, pretensiona la reduccin de la hipoteca constituida a favor del Banco Internacional del
Per, sustentado en el pago parcial del monto de la hipoteca constituida por Escritura Pblica de
cancelacin y nuevo mutuo con garanta hipotecaria del quince de noviembre de mil novecientos
noventiuno; SEGUNDO.- Que la reduccin judicial se encuentra regulada en el artculo mil ciento
diecisis del Cdigo Civil; segn el cual el deudor hipotecario puede solicitar al juez la reduccin del
monto de la hipoteca, si ha disminuido el monto de la obligacin; TERCERO.- Que dicho dispositivo
constituye, sin lugar a dudas, una limitacin a la autonoma de las partes que prima en materia de

contratos, que es forma como se ha constituido la hipoteca de autos que se quiere reducir o que
encuentra su justificacin en las propias normas que regulan los contratos, como son los artculos mil
trescientos cincuenticinco y mil trescientos sesentids del Cdigo Civil, que dispone que la ley por
considerandos de inters social, pblico o tico puede imponer reglas o establecer limitaciones al
contenido de los contratos, los que deben negociarse, celebrarse y ejecutarse segn las reglas de la
buena fe y comn intencin de las partes; CUARTO:- Que la hipoteca es un derecho real accesorio, que
como tal depende de la existencia de una obligacin principal que es la que respalda; caracterstica por
la cual, ante la eventual variacin de las condiciones por las que se constituy; esto es, de la
disminucin del importe de la obligacin, a fin de evitar un perjuicio al deudor hipotecario, es que se
justifica la institucin de la reduccin, en aras de la equidad que debe primar, pues lo contrario
significara un abuso en el ejercicio del derecho por el acreedor que an con la reduccin debe
encontrar suficientemente respaldado su crdito, para lo cual es importante recordar que los contratos
deben ejecutarse segn las reglas de la buena fe. As el principio del pacta sunt servanda encuentra
su limitacin en otro principio como es el contenido en el aforismo rebuc sic stantibus; QUINTO.- Que,
no obstante lo expuesto, es labor trascendental del juez para que opere la reduccin no slo verificar la
disminucin del importe de la obligacin sino tambin que subsista en grado suficiente el
respaldo al acreedor hipotecario, lo que depender por tanto de la valoracin de la prueba conforme al
artculo ciento noventisiete del Cdigo Procesal Civil; SEXTO.- Que en el caso de autos el demandante
se ha sustentado en que su deuda original era de cincuenta mil dlares americanos, y por ella
constituy hipoteca sobre los inmuebles sitos en el Conjunto Habitacional El Rosedal, Manzana J, Lote
trece, prolongacin Lima s/n, Distrito de Pueblo Nuevo y el de la Urbanizacin Julio Arboleda, Manzana
C, Lote cinco, Distrito de Chincha Alta, Provincia de Chincha y Departamento de Ica, hasta por la suma
de cincuenta mil dlares americanos; habindose valorizado los mismos en cuarentinueve mil tresciento
noventicuatro dlares americanos y ciento cuatro mil tres ochentin dlares americanos
respectivamente, por lo que estimando suficiente respaldo el primero de ellos solicita la reduccin
mediante la ilusin del segundo por ser su deuda actual de once mil setecientos catorce dlares,
americanos con cuarentisis centavos, conforme a la transaccin extrajudicial que manifiesta; se
efectu el veinticinco de junio de mi novecientos noventisiete, que converta su deuda en veinticinco mil
setecientos catorce dlares americanos con cuarentisis centavos de los cuales cancel catorce mil
dlares americanos; STIMO.- Que el banco emplazado por su parte se ha opuesto a la demanda
alegando que de acuerdo a la clusula dcimo cuarto de la Escritura Pblica de la fecha quince de
noviembre de mil novecientos noventiuno, se pact que la garanta mantendra su vigencia hasta la total
cancelacin de todas las obligaciones del contrato, de modo que conforme al pacta sunt servanda el
contrato debe cumplirse; existiendo un documento de transaccin extrajudicial en que los deudores
hipotecarios los autorizaron a la ejecucin de las garantas hipotecarias; precisando que existe un saldo
deudor al primero de febrero del dos mil uno de veinticuatro mil setecientos sesentids dlares
americanos con nueve centavos, del cual el capital es de once mil dlares americanos, los intereses
moratorios de cinco mil cuatrocientos sesenta dlares americanos con sesentinueve centavos y los
compensatorios de ocho mil trescientos un dlares americanos con cuarenta centavos; OCTAVO.- Que
el juez de la causa ampar la demanda exponiendo: a) Que por testimonio del quince de noviembre de
mil novecientos noventiuno, denominado de cancelacin y nuevo mutuo con garanta hipotecaria, el
banco otorg en prstamo al actor y a su cnyuge la suma de cincuenta mil dlares americanos; b) Que
conforme a la liquidacin de fojas diecinueve, el saldo deudor al primero de febrero del dos mil uno, es
de once mil dlares americanos, mientras que la demandada seala que el saldo deudor es de
veinticuatro mil setecientos sesentids dlares americanos con nueve centavos; c) Que aceptndose la
tesis de la demandada, la deuda es de veinticuatro mil setecientos sesentids dlares americanos con
nueve centavos, debe excluirse el inmueble de la Urbanizacin Julio Arboleda, Manzana C, Lote Cinco,
Distrito de Chincha Alta, Provincia de Chincha y Departamento de Ica toda vez que el inmueble del
Conjunto Habitacional El Rosedal, Manzana J, Lote trece, prolongacin Lima s/n, Distrito de Pueblo
Nuevo, resulta mas que suficiente para garantizar la deuda; y d) Que no obstante la clusula dcimo
cuarta, no puede ampararse el abuso del derecho, por
est proscrito en la Constitucin; NOVENO.- Que la Sala Superior revoc la resolucin del juez
argumentando que -el actor no ha acreditado haber cancelado la deuda, pues incluso en su demanda
refiere adeudar once mil setecientos catorce dlares americanos con nueve centavos y que si bien
conforme al artculo mil ciento diecisis del Cdigo Civil se puede solicitar la reduccin de la hipoteca, la
garanta hipotecaria es una modalidad de contrato, por que se sujeta al artculo mil trescientos
sesentiuno del Cdigo Civil, de modo que se debe estar a lo pactado entre las partes; no habiendo

cumplido el actor con pagar su obligacin en el plazo fijado en la transaccin extrajudicial; mxime si la
clusula dcimo cuarta de la Escritura Pblica seala ...que la garanta mantendr su vigencia hasta la
total cancelacin de todas las obligaciones provenientes de ste contrato...; DCIMO.- Que, como ya
se expres, la reduccin de la hipoteca constituye una limitacin por la cual mediante por ley se
reglamenta el contrato, por lo que la interpretacin efectuada de los artculos mil trescientos sesentiuno
y mil ciento diecisis del Cdigo Civil no se ajusta a derecho, pues se permitira el abuso en el ejercicio
de un derecho; en tanto que, presentndose las condiciones que se exigen para la reduccin de la
hipoteca, ella debe prosperar; por tales consideraciones, de conformidad con el artculo trescientos
noventisis inciso primero del Cdigo Procesal Civil, declararon: FUNDADO el recurso de casacin
interpuesto a fojas ciento diecisiete; por Oscar Honorio Martnez Chuquin; en consecuencia NULA la
resolucin de vista de fojas ciento ocho, su fecha primero de abril del ao en curso y actuando en sede
de instancia; CONFIRMARON la apelada de fojas sesentisiete su fecha nueve de octubre del dos mil
dos, que declar FUNDADA la demanda, sobre reduccin de hipoteca; gravamen que debe subsistir
nicamente sobre el inmueble de Conjunto Habitacional El Rosedal Manzana J, Lote trece,
Prolongacin Lima s/n, distrito de Pueblo Nuevo, excluyndose el inmueble de UrbanizacinJulio
Arboleda, Manzana C, Lote cinco, Distrito de Chincha Alta, Provinciade Chincha, Departamento de Ica;
con lo dems que contiene;DISPUSIERON la publicacin de la presente resolucin en el DiarioOficial
El Peruano; en los seguidos por Oscar Honorio Martnez Chuquncontra Banco Internacional del
Per Sucursal Chincha sobre Reduccin
de Hipoteca; y los devolvieron.-

S.S.

AGUAYO DEL ROSARIO

LAZARTE HUACO
PACHAS VALOS
QUINTANILLA QUISPE
WALDE JUREGUI