Vous êtes sur la page 1sur 43

N Sentencia: 878

N Expediente: 14-0662

Procedimiento: Solicitud de Revisin


Partes: Sociedad Mercantil Panadera La Cesta de los Panes C.A.
Decisin: Declara Ha Lugar
Ponente: Marcos Tulio Dugarte Padrn
Ver Sentencia
SALA CONSTITUCIONAL. CAMBIO DE CRITERIO. La "Oopcin de Compra-Venta"
"NO" deber considerarse una verdadera venta pura y simple, a pesar de
encontrarse presentes los elementos del contrato: consentimiento, precio y
objeto

MXIMA.- la Sala de Casacin Civil asimila los contratos preliminares de


compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo,
desconoce lo relativo a la formacin progresiva del contrato, negndoles su
autonoma conceptual, contrariando el propsito buscado por las partes al celebrar
dichos contratos, violentando as el principio de la autonoma contractual, al
considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva
porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran
determinados, como si en Venezuela existiera un artculo similar al artculo 1.589
del Cdigo Napolenico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la
promesa de venta con la venta definitiva. (Ver el criterio contrario ms reciente de
la Sala de Casacin Civil)
MXIMA.- El contrato de opcin aunque es firme, es un contrato que puede
conducir, pero no necesariamente, a la conclusin de un contrato ya sea de venta,
permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto
tiende a la formacin del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de
ejercerse la opcin.
MXIMA.- Todo juez de la Repblica, debe revisar y observar de forma
individualizada los elementos, trminos, caractersticas y condiciones establecidas
en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de
determinar su naturaleza, independientemente de la denominacin que se le haya
dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una
promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias
debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo seala el artculo
12 del Cdigo de Procedimiento Civil.
Sentencia de la Sala Constitucional N 878 del 20/07/2015

OBITER DICTUM
Con ocasin de la controversia que se ha generado respecto de la
naturaleza del contrato de opcin de compraventa, esta Sala considera necesario
realizar las siguientes precisiones:
Segn la doctrina actual de la Sala de Casacin Civil, cuando en el contrato
de opcin de compraventa se encuentran presentes los elementos de
consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No
obstante, esta Sala observa que de ser as, quedara excluido este tipo de
contratos del mundo jurdico al considerarse a todos como contratos de
compraventa, ya que en todos los contratos de opcin de compraventa se

establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de


un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su
voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cmo se confunde lo que son los contratos
preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y slo uno de
ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opcin a compraventa, por
lo que la Sala aclarar la estructura y funcin de cada una de estas figuras, lo cual
ya haba empezado a realizar en la sentencia N 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideracin que el contrato
preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligacin de las partes, ya sea de
una de ellas o ambas, de cooperar para la celebracin de un contrato futuro
especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la
obligacin de prestar el consentimiento (obligacin de hacer), en un segundo
momento o tiempo para la conclusin de un contrato definitivo que las partes no
pueden o no desean an concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b)
bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho
comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Polticas,
2011, pp. 163-168).
En nuestro Cdigo Civil, no existe expresa mencin de esta figura jurdica,
ya que se refiere a un contrato atpico o innominado, diferencindose de los tratos
previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas
de intencin y de las ventas a trmino o condicionales. Esta modalidad de
contratos se produce en razn del principio de la autonoma contractual y tienen
cabida dentro de la teora general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las
obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edicin, Academia de Ciencias
Sociales y Polticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vnculo generador de efectos jurdicos que se
inserta en el proceso de formacin del contrato definitivo que se debe
celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligacin de
prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto
sustancial, como sera el que produce el contrato definitivo. Por ello, tambin se
les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser
estos contratos preliminares, como antes se seal, unilaterales o bilaterales,
teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurdicos
bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
As, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el
unilateral slo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato
definitivo (obligacin de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo

disenso para liberarse de la obligacin, en el segundo basta con que el


beneficiario de la obligacin, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el
cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos
preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos tpicos o
atpicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado;
Academia de Ciencias Sociales y Polticas, 2010, pp. 189-195).
En Venezuela, tenemos un artculo similar al artculo 2.932 del Cdigo Civil
italiano de 1942, que es el artculo 531 del Cdigo de Procedimiento Civil
venezolano, que reconoce la autonoma conceptual de la categora de los
contratos preliminares, el cual establece:
Si la parte que resulte obligada segn la sentencia a concluir un contrato no
cumple su obligacin, y siempre que sea posible y no est excluido por el
contrato, la sentencia producir los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de
contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa
determinada, o la constitucin o la transferencia de otro derecho, la sentencia slo
producir estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su
prestacin, de lo cual debe existir constancia autntica en los autos.
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar
asumir las consecuencias de la suscripcin de un contrato definitivo que surta
efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener
que pagar el precio o hacer la tradicin de la cosa (titulus modus adquirendi),
ejerciendo el principio consensual establecido en el artculo 1.161 del Cdigo Civil.
Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificacin de
una situacin futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las
condiciones y clusulas del contrato definitivo, finalizando la negociacin en un
segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante
un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variacin del precio del
inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no
est excluido por el contrato, la otra deber sufrir la concrecin del efecto jurdico
cuya realizacin no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la
manifestacin de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser
concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecucin
forzosa en especie de una obligacin de hacer infungible, sin norma que conciba
un mecanismo de este tipo. En razn de esto, se debe distinguir entre los
contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opcin.

La autonoma y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que ste


tiene un contenido divergente con relacin al contrato preliminar, tanto en los
elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como
consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se
celebra en cumplimiento de una obligacin previa y 2) las obligaciones derivadas
de este negocio jurdico pueden extinguirse por novacin, remisin u otras figuras
extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que
exceda de los trminos del preliminar podra dar lugar a diversas acciones
jurdicas. Como negocio autnomo y de efectos realmente sustanciales, el
definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la
forma que stas consideren ms oportuno, an de manera distinta a la
originalmente contemplada.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se
caracteriza porque para el momento de su estipulacin, se aceleran algunos
efectos del contrato definitivo, como la anticipacin de buena parte del precio o la
inmediata ocupacin del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual
difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volicin
de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma
inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la
cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construccin del
bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestacin de
voluntad para que ocurra el efecto traslativo. As, los acuerdos relativos a la
anticipacin de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones
derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o
tratativas, en cuanto a que stas ltimas no vinculan a las partes, salvo el caso de
ruptura abusiva, que podra dar lugar a la resarcibilidad del dao a favor del
contratante inocente que confi de buena fe en la seriedad de la negociacin. En
efecto, an en la fase precontractual las personas que estn negociando se
encuentran obligadas a obrar conforme a los parmetros de la buena fe en sentido
objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho
(En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho
Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez,
precedido de tratativas. Se diferencia tambin de los acuerdos parciales, de las
minutas de contrato y de las cartas de intencin, figuras que se insertan en la
formacin progresiva del contrato, pero que carecen de carcter contractual
preliminar y, por ende, no procede la ejecucin forzosa de stas

En el contrato preliminar unilateral ambas partes s pueden poner fin al


contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligacin
establecida, sin que se d como un hecho que se convierte en el contrato
definitivo con la aceptacin del oferido o beneficiario, procedindose a pagar
lo establecido en la clusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o
contrato de opcin de compra venta en la cual s se da por constituido el
contrato definitivo automticamente, al cumplirse determinados eventos, tal
como se explicar ms adelante.
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras
figuras jurdicas que mencionaremos a continuacin:
A. As resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato
preliminar. El primero es un negocio jurdico unilateral, irrevocable y recepticio
(1.137 del Cdigo Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple s se puede
revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado
de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daos y perjuicios que haya
sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurdico
bilateral perfecto que celebran dos o ms personas, aunque se trate de contratos
preliminares unilaterales.
B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de
prelacin, se observa que este ltimo no obliga al promitente propietario a vender
al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a
un tercero, ya que de ser ste el caso, el promitente debe dar preferencia al
beneficiario del pacto. El pacto de prelacin no es un contrato preliminar unilateral
condicionado y por ello no procede la ejecucin forzosa, se trata de un contrato
autnomo atpico, a travs del cual el promitente asume la obligacin de preferir,
en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender
el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa.
C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria
o de efectos obligatorios, ya que esta ltima es un contrato definitivo, que contiene
la expresin de voluntad de dar (obligacin de dar), de all que el efecto traslativo
de la propiedad no est supeditado a una posterior declaracin de voluntad
negocial, sino a la verificacin de un evento posterior, que al acontecer produce
automticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de
estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.
D. El contrato preliminar est incluido en los contratos preparatorios al igual
que el contrato normativo, pero este ltimo, contempla parte de las clusulas de
los futuros contratos, de forma homognea, que han de ser establecidos por los
mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros,

limitndose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e


individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias
reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar
obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de
venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se
requiere que exista un consentimiento recproco (distintas a las promesas
bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de
compraventa, sobre lo que se precisar ms adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, stas contienen la expresin del
consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurdicos bilaterales,
pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final
(como el de venta) se forma con la aceptacin de la promesa, la cual es conocida
como ejercicio de la opcin por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual
esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la
opcin o se acepta la oferta a travs de otra manifestacin de voluntad, se
producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta
del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado
en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formacin del
contrato definitivo, ya que ese consentimiento recproco sobre el contrato definitivo
existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opcin de compraventa. Por
ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la
opcin no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con caractersticas
propias. Slo cuando se ejerce la opcin, se forma el contrato de compraventa en
un momento posterior y por medio de la celebracin de otro acto o a travs de la
demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el
correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el
contrato de compraventa nunca existir si el beneficiario de la promesa u opcin
no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestacin de
su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente
se establezca una clusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de
su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligacin, salvo que el beneficiario
renuncie a ejercer la opcin.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del
beneficiario de la opcin (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste
en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su nica manifestacin unilateral de
voluntad de manera posterior, a travs del ejercicio de la opcin. No es condicin

potestativa porque la obligacin sera nula ex art. 1202 Cdigo Civil, se trata de un
derecho potestativo que le confiere el contrato de opcin al beneficiario de la
oferta irrevocable en l contenida. Los efectos sustantivos que se dan, estn en el
que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al
beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un
contrato de opcin de compraventa, pero la opcin es slo a favor del beneficiario
no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario,
obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilizacin, si sta existe, o
a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por ste, adems de las
ventajas o precio de la cesin.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opcin de
compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que
consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a travs de la aceptacin de la
oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opcin, con lo
que no se produce un derecho de crdito que permita obligar al promitente a
celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligacin de hacer a cargo del
promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podra entenderse como una
obligacin de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de
impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de
opcin.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que
ocurre el ejercicio de la opcin y tan slo en ese momento ocurre el efecto
traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestacin de la voluntad
del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los trminos
establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecucin forzosa
en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que
perfeccionara la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y slo
necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado.
Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha
de constar el contrato formado, har falta la sentencia que documente el negocio
jurdico, tratndose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya
se perfeccion y no se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras
que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no
cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que slo
una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estara casi
obligado a aceptar la oferta para evitar la prdida patrimonial, con lo cual

renunciara a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sera contrario a la


naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmticas, son aquellas en las
cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio
determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresin definitiva y cierta de
la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a
los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesin de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesin
de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podra darse una sustitucin en
donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como
beneficiario, en sustitucin suya, frente al promitente y cumplir con la
contraprestacin pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecucin forzosa de la
obligacin (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el
contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opcin, negocio bilateral, se acuerda la
irrevocabilidad de la declaracin de una de las partes con relacin a un futuro
contrato que se formar con la simple aceptacin de la otra, la cual es libre, de
aceptar o no dicha declaracin dentro de un plazo. Como se indic antes, el
contrato de opcin equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses,
pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opcin no genera
propiamente una obligacin de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene
la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formacin del
contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptacin y ejercer la opcin
para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de
opcin del contrato preliminar unilateral.
4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre
la solucin de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar
un negocio jurdico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el ttulo es
declarativa (promesa unilateral o pacto de opcin), con los que se refieren a la
obligacin de concluir un contrato futuro, que alude a una obligacin de hacer que
consiste en expresar el consentimiento para la formacin del contrato definitivo
(contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestacin de
hacer, puede quedar englobada la celebracin de un contrato futuro distinto al
contrato del cual dimana dicha obligacin de hacer. Estos contratos se pueden
realizar aunque no estn expresamente regulados por el Cdigo Civil, ya que las
partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les
convenga, por el principio de autonoma de la voluntad, siendo un contrato

innominado que est reconocido en el artculo 1.140 del Cdigo Civil. As, este
contrato

tiene

por

objeto

un

contrato

futuro

de

contenido

variable

indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo
que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el definitivo, que tendr un
efecto extintivo de la obligacin de contraer y constitutivo de sus efectos
normales).
El artculo 531 del Cdigo de Procedimiento Civil, establece una sentencia
de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el
poder de condenar a la prestacin del consentimiento a la parte que haya omitido
la declaracin prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte
perdidosa no cumpla voluntariamente la decisin, la declaracin se tiene como
emitida, siendo una ejecucin forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la
voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de
tres das ni mayor de diez para que el deudor efecte el cumplimiento voluntario
(artculo 524 del Cdigo de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia
constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir
la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos
directamente (como el caso italiano con su artculo 2.932 del Cdigo Civil).
En nuestro pas no se ha establecido la obligacin de registrar un contrato
preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las
formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos
formal, para regular sus intereses en un momento en el cual an no tienen
seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un
contrato de compraventa, mxime cuando el artculo 531 del Cdigo Adjetivo
establece que la sentencia slo producir efectos [contrato no cumplido] si la
parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestacin, de lo cual debe
existir constancia autntica en los autos (corchetes de esta Sala). De all que, si el
comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato
preliminar sea equiparable a una venta.
Pero en el caso de la opcin, s se haba contemplado en el artculo 43 de
la Ley de Registro Pblico y del Notariado de 2001, la obligacin de registrar los
contratos de opcin para adquirir derechos sobre inmuebles. Esta obligacin fue
eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N
5.833 (numeral 2 del artculo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la
Gaceta Oficial N 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artculo
92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opcin no es un
contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opcin o promesa

unilateral), no tena sentido y era un error que se estableciera el registro. An as,


se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de
registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una
obligacin de registrar a los contratos preliminares de compraventa con ello se
entrabara el trfico comercial y se perdera la flexibilidad del documento
preliminar.
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con
todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen
impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligacin
de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las
partes se niega a firmar en el momento de la protocolizacin, la otra puede
demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurdico celebrado entre
las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que
declare la existencia y cuya protocolizacin de la sentencia surte los mismos
efectos del negocio no escriturado (Corte de Casacin de 27 de julio de 1955
[Gaceta Forense, Segunda Etapa, Ao 1955 (Julio a septiembre), N 9, Volumen II,
Caracas, pginas 53 a 63] y Sala de Casacin Civil, Mercantil y del Trabajo del 1
de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Ao 1965 (Octubre a
Diciembre), N 50, Caracas 1967, pginas 572 a 584]), siendo un fallo mero
declarativo, lo cual tambin es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a
otorgar el correspondiente documento de cancelacin del gravamen, una vez
extinguida la obligacin garantizada (Corte de Casacin del 24 de mayo de 1955
[Gaceta Forense, Segunda Etapa, Ao 1955 (Abril a Junio), N 8, Volumen II,
Caracas, pginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u
opcin de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su
obligacin de reconocer el negocio jurdico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de
opcin propiamente dicho (promesa unilateral), est en que el segundo se debe
reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opcin y tan
slo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como
consecuencia de la manifestacin de la voluntad del optante, por lo que el
beneficiario de una promesa u opcin no necesita pedir la ejecucin forzosa en
especie a travs de una demanda que procure el cumplimiento de una obligacin
de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta est
perfeccionada y slo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato,
como lo es la tradicin de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral
de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el

documento definitivo, ser necesaria una sentencia de condena que constituir el


negocio jurdico perfeccionado.
Por otra parte, no se podr intentar la accin de cumplimiento cuando el
objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido
despus de la celebracin del contrato preliminar de compraventa. Tambin
quedan excluidos los casos en que no estn suficientemente determinados los
elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un
incumplimiento, procedera nicamente el resarcimiento de daos y perjuicios.
En conclusin, ante el incumplimiento de la obligacin de contratar derivada
de un contrato preliminar procede la accin de cumplimiento de contrato y si la
parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su
manifestacin de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la
ejecucin en especie no est excluida por el contrato.
El recurso a la ejecucin especfica puede ser impedido por las partes
convencionalmente, en virtud del poder de autoregulacin de sus intereses
negociales segn el principio de la autonoma de la voluntad, por lo que la
inclusin de una clusula penal en el contrato preliminar, no significa por s sola,
que queda excluida esta opcin, ya que la inclusin de una regulacin
convencional de los daos, no basta para impedir el ejercicio de esta accin
judicial, siendo necesaria una manifestacin univoca de voluntad en este sentido.
As que cuando est excluido el recurso a la ejecucin forzosa en las clusulas
contractuales

del

contrato

preliminar

bilateral

de

compraventa,

ante

el

incumplimiento de una de las partes slo queda a la otra la demanda de


resarcimiento por daos y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con
la clusula penal. De esta manera cabra pensar que hay dos clases de contratos
preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecucin forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la accin
resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligacin de una de las
partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la
constancia del cumplimiento de la obligacin de la parte demandante. En el caso
de que la prestacin no sea todava exigible para el momento de la demanda,
dado que el cumplimiento o la oferta de la prestacin no es un presupuesto
procesal de admisin de esta demanda, la misma puede realizarse durante el
transcurso del juicio, as como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el
promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligacin de pagar el
precio en el momento de la celebracin del contrato definitivo, el pago del precio

debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el


cumplimiento de la prestacin contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casacin Civil asimila los
contratos preliminares

de

compraventa

promesas

bilaterales de

compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formacin


progresiva del contrato, negndoles su autonoma conceptual, contrariando el
propsito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando as el
principio de la autonoma contractual, al considerar que la promesa bilateral de
compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio
establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en
Venezuela existiera un artculo similar al artculo 1.589 del Cdigo Napolenico de
1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta
definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideracin segn la cual se
considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente)
de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestacin de
un premio (el precio) de la opcin, se est en presencia de un contrato bilateral y
sinalagmtico, lo cual tiene efecto en relacin a las solemnidades y pruebas. El
hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no
significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya
que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recprocas o
correspectivas, pasando nicamente a ser sinalagmtico el contrato cuando el
premio de la opcin resulte muy elevado en relacin al precio acordado. Ante esto
se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para
poder determinar cundo se perfecciona el mismo.
El contrato de opcin de compraventa es la promesa unilateral de venta o
compra de los franceses establecido en sus artculos 106-1, 106-2 y 106-3 de su
Cdigo Civil, equivalente al pacto de opcin de los italianos establecido en el
artculo 1.331 del Cdigo Civil Italiano (que no es el contrato preliminar ac
estudiado). De all que no pertenece al campo de los contratos preliminares que
requieren una nueva manifestacin de voluntad de todas las partes que
intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos
(definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende nica y
exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el
promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la
aceptacin o no de la oferta de manera libre (Rodrguez, Mauricio; El contrato de
opcin; Segunda Edicin, Livrosca, 1998, pp. 49-74).

El contrato de opcin aunque es firme, es un contrato que puede conducir,


pero no necesariamente, a la conclusin de un contrato ya sea de venta, permuta,
arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la
formacin del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse
la opcin.
En razn de lo anterior, es que todo juez de la Repblica, debe revisar y
observar de forma individualizada los elementos, trminos, caractersticas y
condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su
conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la
denominacin que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de
un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los
efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad
como lo seala el artculo 12 del Cdigo de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a
todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del pas para que se haga
extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la Repblica y su publicacin
en la pgina web del Tribunal Supremo de Justicia. As se decide.
DECISIN
Por las razones que antes fueron expuestas, esta Sala Constitucional del
Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la Repblica y
por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: HA LUGAR la solicitud de revisin interpuesta por PANADERA
LA CESTA DE LOS PANES, C.A., de la sentencia dictada el 16 de marzo de
2011, por el Juzgado Dcimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del
Trnsito y Bancario de la Circunscripcin Judicial del rea Metropolitana de
Caracas.
SEGUNDO: Se ANULA el fallo objeto de revisin.
TERCERO: Se ORDENA al tribunal de primera instancia que resulte
competente por distribucin, dictar nueva sentencia aplicando los criterios vigentes
para el momento de la interposicin de la demanda.
CUARTO: Se ORDENA remitir copia certificada del presente fallo a todos
los presidentes de los distintos circuitos judiciales del pas para que se haga
extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la Repblica y su publicacin
en la pgina web del Tribunal Supremo de Justicia.
Publquese y regstrese. Cmplase con lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en el Saln de Sesiones de la Sala Constitucional
del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 20 das del mes de julio de
dos mil quince (2015). Aos: 205 de la Independencia y 156 de la Federacin.

La Presidenta,
GLADYS MARA GUTIRREZ ALVARADO
El Vicepresidente,

ARCADIO DELGADO ROSALES


Los Magistrados,

FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LPEZ

LUISA ESTELLA MORALES LAMUO

MARCOS TULIO DUGARTE PADRN


Ponente
CARMEN ZULETA DE MERCHN

JUAN JOS MENDOZA JOVER


El Secretario,

JOS LEONARDO REQUENA CABELLO

Exp. N 14-0662
MTDP/

EN SALA CONSTITUCIONAL

Exp. N 14-0662

Magistrado Ponente: Marcos Tulio Dugarte Padrn


Mediante escrito presentado ante la Secretara de esta Sala Constitucional del
Tribunal Supremo de Justicia, el 26 de junio de 2014, la sociedad mercantil PANADERA
LA CESTA DE LOS PANES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la
Circunscripcin Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 21 de agosto de 1991,
bajo el N 39, Tomo 74-A Pro., representada judicialmente por los abogados Sonia M.
Fernndez de Abreu y Jaime Reis de Abreu, inscritos en el Instituto de Previsin Social del
Abogado bajo los Nros. 32.181 y 12.187, respectivamente, solicit la revisin de la
sentencia dictada el 16 de marzo de 2011, por el Juzgado Dcimo de Primera Instancia en
lo Civil, Mercantil, del Trnsito y Bancario de la Circunscripcin Judicial del rea
Metropolitana de Caracas, que declar con lugar la apelacin propuesta por la parte
demandada reconviniente contra la sentencia dictada el 30 de junio de 2008, por el Juzgado
Decimo Noveno de Municipio de la Circunscripcin Judicial del rea Metropolitana de
Caracas; a travs de la cual revoc dicha sentencia que declar con lugar la demanda por
resolucin de contrato propuesta por Promotora Pomarrosa C.A. contra la hoy solicitante;
sin lugar la demanda por resolucin de contrato; y sin lugar la reconvencin propuesta por
Panadera La Cesta de los Panes C.A. contra Promotora Pomarrosa C.A.
El 27 de junio de 2014, se dio cuenta en Sala y se design ponente al Magistrado
Marcos Tulio Dugarte Padrn, quien con tal carcter, suscribe el presente fallo.
Realizado el estudio de las actas que conforman el presente expediente, esta Sala
Constitucional pasa a decidir la presente causa, realizando previamente las siguientes
consideraciones:
I
DE LOS FUNDAMENTOS DE LA SOLICITUD DE REVISIN

La peticionaria ejerci la presente solicitud de revisin, con base en los siguientes


argumentos:
Que el Juzgado Dcimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Trnsito y
Bancario de la Circunscripcin Judicial del rea Metropolitana de Caracas, conociendo en
apelacin de la decisin del Juzgado Dcimo Noveno de Municipio de la misma
Circunscripcin Judicial, en la que declar sin lugar la demanda por resolucin del contrato
de compraventa, por prosperar la excepcin de incumplimiento (non adimpleti contractus)
interpuesta por la demandada; consider que la reconvencin propuesta es sobre un
contrato de compraventa cuando el contrato suscrito es de opcin de compraventa, por lo
que la declar sin lugar.
Que se aplic una doctrina abandonada respecto a que el contrato de opcin de
compra no es un contrato consumado por el consenso de las partes, sino un contrato
preliminar o preparatorio de un contrato final por concluirse, contrariando los criterios de la
Sala de Casacin Civil en su sentencia N 116/22.03.2013, con lo cual se violan los
principios de confianza legtima y expectativa plausible, ya que la demanda fue admitida el
4 de mayo de 2007 y la reconvencin el 2 de noviembre de 2007, es decir, antes del cambio
de jurisprudencia del 9 de julio de 2009 de la Sala de Casacin Civil, con lo que se viola la
jurisprudencia de la Sala Constitucional N 1588/14.11.2013 y N 167/26.03.2013.
Que ante la absoluta imposibilidad de llegar a un acuerdo con la contraparte para
solventar la situacin indefinida que por un lado mantiene la vigencia del contrato de
opcin de compraventa, al declarar sin lugar la demanda de resolucin, pero impide, como
consecuencia de la declaratoria sin lugar de la reconvencin, el ejercicio del derecho de
propiedad adquirido por el consentimiento libremente manifestado en un contrato, le obliga
a hacer uso de la solicitud de revisin.
Que la decisin sobre la reconvencin es inmotivada, porque slo permite
determinar que est aplicando el criterio sobre que el contrato de opcin de compra no es
un contrato de compraventa concluido sino un contrato preparatorio de una negociacin por
celebrarse, criterio que no estaba vigente para el momento de la interposicin de la
demanda, ni es el actualmente aceptado.
Que la sentencia objeto de revisin no expresa las razones por las cuales la
determinacin de la naturaleza de la opcin de compraventa conduce a la declaratoria de
sin lugar de la reconvencin, pues las normas legales conducen a la obligacin de
suscribir el contrato de compraventa del inmueble ante el registro inmobiliario, que fue lo
solicitado, y el remedio procesal a la situacin resultante de la imposibilidad de
cumplimiento forzoso en especie de las obligaciones de hacer, resulta ser en este caso las

estipulaciones del artculo 531 del Cdigo de Procedimiento Civil, lo que debi ser
aplicado y no fue as.
Que la discusin sobre la naturaleza del contrato de opcin de compraventa, influye
sobre el momento en que se transfiere la propiedad, si se considera una compraventa
consumada, el comprador es propietario desde la celebracin de la opcin, en tanto que de
entenderse como un contrato preparatorio, el vendedor promitente queda personalmente
obligado a transferir la propiedad en la posterior fecha del otorgamiento del documento
definitivo de compraventa.
Que independientemente de la posicin asumida se aplica el artculo 531 del Cdigo
de Procedimiento Civil, relativo al registro del libelo de demanda, por lo que el petitorio
de la reconvencin sobre el registro de la sentencia en caso de falta de cumplimiento
voluntario no depende de la naturaleza del contrato, como preliminar o venta consumada,
por lo que el sentenciador estaba obligado a expresar las razones por las cuales la errnea
posicin adoptada sobre tal naturaleza del contrato conduce al rechazo de la reconvencin,
lo que no se hizo, violndose con ello las sentencias de la Sala Constitucional Nros.
1628/19.11.2013, 1474/28.10.2013, 1479/28.10.2013 y 1123/08.08.2013.
Que tambin se viol el derecho a la tutela judicial efectiva, al no permitir conocer
cul es el criterio jurdico que lo llev a declarar sin lugar la reconvencin, sobre todo
porque hizo uso de su derecho al acceso a la justicia cuando reconvino contra quien haba
pretendido la resolucin del contrato de opcin de compraventa, en el cumplimiento del
mismo contrato.
Que no obstante haber rechazado la demanda de resolucin del contrato, se mantuvo
vigente el mismo, sin expresar los motivos de su decisin, pues neg sin ms razones la
pretensin reconvencional de cumplimiento, con lo cual neg la tutela judicial para hacer
valer sus derechos e intereses, contrariando el artculo 1.161 del Cdigo Civil y la
jurisprudencia previamente sealada.
Que al declarar improcedente la demanda de resolucin del contrato de
compraventa, qued vigente ese contrato que transmiti la propiedad a la solicitante de
revisin, aunque no se hubiera realizado la tradicin del bien, conforme a lo dispuesto en el
artculo 1.161 del Cdigo Civil, sin embargo, el sentenciador le priv del derecho de la
tutela judicial efectiva y de la propiedad al declarar inmotivadamente sin lugar la
reconvencin, violando los artculos 26 y 115 de la Constitucin, pues al no otorgar el
documento registrado de compraventa y efectuarse la tradicin del bien, no puede ejercer
sus derechos.

Finalmente, pidi que se declare ha lugar la revisin.


II
DE LA SENTENCIA CUYA REVISIN SE SOLICITA
El Juzgado Dcimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Trnsito y
Bancario de la Circunscripcin Judicial del rea Metropolitana de Caracas, declar CON
LUGAR el recurso de apelacin propuesto por la parte demandada reconviniente contra la
sentencia dictada en fecha 30 de junio de 2008, por el Juzgado Decimonoveno de
Municipio de la Circunscripcin Judicial del Area (sic) Metropolitana de Caracas. En
consecuencia, / PRIMERO: Se revoca la sentencia dictada en fecha 30 de junio de 2008,
por el Juzgado Decimonoveno de Municipio de la Circunscripcin Judicial del Area (sic)
Metropolitana de Caracas, que declar CON LUGAR la demanda por RESOLUCION (sic)
DE CONTRATO propuesta por PROMOTORA POMARROSA C.A. contra PANADERIA
(sic) LA CESTA DE LOS PANES C.A. / SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la demanda
por la demanda (sic) por RESOLUCION (sic) DE CONTRATO propuesta por
PROMOTORA POMARROSA C.A. contra PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS PANES
C.A. / TERCERO: Se declara SIN LUGAR la RECONVENCION (sic) propuesta por
PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS PANES C.A. contra PROMOTORA POMARROSA
C.A.- / CUARTO: No hay condena en costas por no existir vencimiento total. (Resaltados
del fallo original).
A tal conclusin arrib el Juzgado Dcimo en lo Civil, Mercantil, del Trnsito y de
Bancario de la Circunscripcin Judicial del rea Metropolitana de Caracas, luego de
realizar las siguientes consideraciones:
Trabada la litis en los trminos expuestos y en virtud del rechazo y contradiccin de
la demanda por parte de la representacin judicial de la parte demandada
reconviniente y rechazada la reconvencin por parte de la parte demandante
reconvenida, es menester sealar que mediante auto de fecha 19 de diciembre de
2007, el a quo fij los hechos y lmites de la presente controversia, de conformidad
con el artculo 868 del Cdigo de Procedimiento Civil, en los siguientes trminos:
el debate probatorio comprender por parte de la accionante-reconvenida la
demostracin de la eficacia jurdica de las instrumentales impugnadas, as como el
incumplimiento de la parte demandada-reconviniente de sus deberes de (sic) contractuales,
mientras que sta deber a su turno acreditar la extincin de su obligacin y el
incumplimiento atribuido a la contrincante.
De manera que el primer hecho controvertido que qued fijado en autos, es la
demostracin de la eficacia jurdica de las instrumentales impugnadas fundamento
de la excepcin nom adimpleti contractus, y sobre la que el a quo se pronunci en la
motiva en los siguientes trminos:
Sin embargo, rechazaron el incumplimiento atribuido en el libelo de la demanda, en cuanto
a la falta de pago de las cuotas-giros imputadas como insolutas, ya que a juicio de ellos la

parte actora-reconvenida supuestamente incumpli su obligacin de emitir las mismas y


entregarlas a su mandante, razn por la que alegaron la excepcin nom adimpleti
contractus, a la cual alude el artculo 1.168 del Cdigo Civil.
En este sentido, dada la relacin contractual que reviste la reclamacin propuesta por la
demandante, el artculo 1.133 del Cdigo Civil, contempla que el contrato es una
convencin entre dos o ms personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o
extinguir entre ellas un vnculo jurdico.
As pues, el Dr. Jos Melich Orsini, en su obra Doctrina General del Contrato, llega a la
conclusin que, el contrato es, pues, un negocio jurdico bilateral, capaz de crear,
reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relacin jurdica de cualquier naturaleza
entre las partes que concurren a su celebracin, y no slo es eficaz en lo que se refiere a
vnculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extrapatrimonial) entre las
partes, esto es, derechos de crditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino
que tambin puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del
contrato).
Al unsono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los
efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse, sino
por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artculo 1.159 del
Cdigo Civil).
Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonoma de la voluntad de las partes, que
en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. Jos Melich Orsini, es entendido como el
poder que el artculo 1.159 del Cdigo Civil reconoce a las voluntades particulares de
reglamentar por s mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se
imponen, cuya limitacin a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al
orden pblico y a las buenas costumbres.
Adems, advierte este Tribunal que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como
consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las clusulas que lo
conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contradas (ver artculo 1.264
ejsdem [sic]), ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las
relaciones jurdicas convenidas y sus consecuencias.
Sin embargo, rechazaron el incumplimiento atribuido en el libelo de la demanda, en cuanto
a la falta de pago de las cuotas-giros imputadas como insolutas, ya que a juicio de ellos la
parte actora-reconvenida supuestamente incumpli su obligacin de emitir las mismas y
entregarlas a su mandante, razn por la que alegaron la excepcin nom adimpleti
contractus, a la cual alude el artculo 1.168 del Cdigo Civil.
El a quo en cuanto a la excepcin de contrato no cumplido y respecto a las letras de
cambio seal:
Al respecto, de la lectura de la clusula sexta del contrato accionado, no se desprende que
el pago por las cuotas all establecidas, haya sido supeditado a la emisin de las letras, todas
(sic) vez que de la referida clusula se constata que las mismas fueron libradas y aceptadas
en el acto de la autenticacin del contrato
En tal sentido este juzgador de alzada realiza las siguientes consideraciones:
La parte demandada reconviniente opuso la excepcin non adimpleti contractus
establecida en el artculo 1168 del Cdigo Civil con fundamento en que el contrato
celebrado entre las partes es un contrato bilateral, que la demandante culposamente
dej de emitir las cuotas-giros convenidas contractualmente, la demandada dej de

pagar las cuotas hasta tanto se libraran las letras correspondiente (sic) tal y como se
pact en el contrato.
Es norma general que la excepcin non adimpleti contractus debe ser opuesta
conforme al principio de buena fe implcito en toda relacin contractual; as la
excepcin procura suspender la ejecucin del demandado hasta que sea ejecutada la
del actor. Sus efectos son suspensivos, la parte que la opone no pretende extinguir ni
resolver el contrato, simplemente pide que se suspenda la ejecucin de su obligacin
porque el adversario no ha ejecutado la suya.
En el caso de autos, la demandada alega que en el contrato celebrado se pact el
pago fraccionado del precio mediante cuotas-giros, y que de cada cuota giro se
librara una letra de cambio distinguida, que le sera entregada al comprador cada
vez que pagara una mensualidad.
Ahora bien, observa quien aqu decide que el acreedor puede garantizar la ejecucin
de un contrato mediante la emisin de letras de cambio, distinguidas con sus
nmeros y con mencin de la causa que les da origen, teniendo esas letras carcter
pro soluto y de ejecucin del contrato, siendo necesaria la emisin del instrumento
negociable porque ese ttulo valor en virtud de la incorporacin del derecho y de la
literalidad de las menciones contenidas en el mismo, es el instrumento idneo para
que el deudor pruebe el cumplimiento de su obligacin, es decir, la letra de cambio
causada en poder del deudor es una prueba de que pag cada cuota-giro y por ende
de que (sic) cumpli con su obligacin de pagar el precio.
Siendo as, en el caso de marras, cada vez que la demandada PANADERIA (sic) LA
CESTA DE LOS PANES C.A. pagar (sic) una cuota-giro deba PROMOTORA
POMARROSA C.A, entregarle la letra de cambio como prueba fehaciente del
cumplimiento de su obligacin; en caso contrario, la demandada tendra dificultades
para probar el pago de la cuota-giro determinada en la cambial y conservara la
acreedora el derecho a intentar demanda de cobro de bolvares.
De tal manera que, frente a la obligacin del comprador de pagar cada una de las
cuotas-giros pactadas en el contrato, est la obligacin del vendedor de entregar el
titulo (sic) debidamente cancelado como prueba del pago efectuado, encontrndonos
con obligaciones de cumplimiento simultneo.
En el caso que nos ocupa, alega la demandada que las cuotas-giros nunca fueron
emitidas y por ello suspendi la ejecucin de pagar las cuotas-giros hasta que la
demandante emitiera los instrumentos correspondientes; sin embargo la demandante
alega que cumpli con la emisin de las cuotas-giros y promovi junto con el libelo
de demanda siete letras de cambio, que fueron desechadas antes en este fallo, ya que
aparecen aceptadas por una persona natural sin indicacin de que actuase en
nombre de la accionada. La parte demandante no logr probar que estas letras
guarden relacin con el contrato cuya resolucin demanda y as se declara.
La parte actora no logr demostrar que las letras de cambio numeradas 12/18,
13/18, 14/18, 15/18, 16/18, 17/18 y 18/18, fueron libradas por las cuotas de pago
convenidas contractualmente y que fueron aceptadas por una persona natural de
nombre ANIBAL DE PONTE CAMARA, por as haberlo acordado los contratantes y
as se declara.
Tampoco logr demostrar la parte actora que las letras numeradas 1/18, 2/18, 2/18
(sic), 4/18, 5/18, 6/18, 7/18, 8/18, 9/18, 10/18 y 11/18, hayan sido recibidas por la
demandada una vez realizado (sic) esos pagos y adicionalmente que aparezcan
aceptadas por una persona natural de nombre ANIBAL (sic) DE PONTE CAMARA
(sic), por as haberlo acordado los contratantes. As se decide.

Los contratos deben cumplirse exactamente como han sido pactados, principio del
derecho comn denominado pacta sunt servanda, en el caso de marras, las partes
expresamente acordaron sobre la forma del pago del precio del bien en la clusula
sexta del contrato:
diez (10) cuotas iguales y consecutivas de diecisis millones de bolvares con 00/100
(bs. (sic) 16.000.000,oo) cada una, fijndose la primera cuota para el da 26/05/06 y la
ltima cuota para el da 26/02/07 para lo cual se libran y aceptan dieciocho (18) letras con
el mismo monto y fecha de pago
De manera que a cada cuota del saldo del precio le corresponde una letra de cambio
por igual monto y fecha, que debieron librarse en el mismo momento de la
celebracin del contrato promesa de compraventa y debieron ser aceptadas para ser
pagadas por PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS PANES C.A., para permitir que
fueran sucesivamente entregadas al comprador cada vez que pagara una cuota,
como prueba del cumplimiento de su obligacin; pactada como fue la libranza de los
ttulos valores en ejecucin del contrato esa obligacin tambin debe cumplirse, pues
las partes consideraron importante para el cumplimiento de las obligaciones
derivadas del contrato, especialmente la obligacin del pago del saldo del precio,
que es la principal obligacin del comprador, la emisin de letras de cambio.
Por ello, considera quien aqu decide que las partes condicionaron la ejecucin del
contrato a la emisin de las letras, pues del mismo texto del contrato, se evidencia
que las partes acordaron para la ejecucin del mismo, librar las letras de cambio, es
decir, crearon obligaciones cambiarias con fundamento en la misma causa del
contrato, y el comprador tiene derecho a que le entreguen con cada pago la letra de
cambio correspondiente, pues la emisin de las cambiales no produce la novacin de
la obligacin causal, y son esos los (sic) ttulos valores la prueba convenida
contractualmente del pago de las cuotas.
En el caso bajo estudio no evidencia este Juzgador que la PROMOTORA
POMARROSA C.A. haya librado las cambiales sealadas en la clusula sexta del
contrato, para que fueran aceptadas por PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS
PANES C.A., hecho que imposibita (sic) su entrega a la compradora por cada cuota
pagada, como prueba del pago efectuado; en ejecucin del contrato de compraventa
pactado.
Para colorear los argumentos antes expuestos observa este Sentenciador que la parte
demandante ha fundamentado su accin de resolucin del contrato de promesa de
compraventa en la falta de pago de las cuotas correspondientes al saldo del precio,
sin embargo no podr el comprador presentar los instrumentos convenidos
contractualmente para probar que pag, porque no fueron libradas las letras de
cambio para ser aceptadas por PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS PANES C.A..
Este Juzgador de conformidad con lo establecido en el artculo 12 del Cdigo de
Procedimiento Civil, interpreta el alcance y contenido de las estipulaciones
contractuales acordadas por las partes en el contrato de promesa de compraventa, y
entiende que el nimo de PROMOTORA POMARROSA 2005 C.A. es vender el
inmueble y el de PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS PANES C.A. es comprar;
ambos bajo las mismas condiciones pactadas; vale decir, el comprador paga el
precio fraccionado en los montos y plazos determinados en el contrato y el vendedor
le hace entrega por cada pago de la letra de cambio que prueba el pago;
obligaciones que deben cumplirse simultneamente y en ejecucin del contrato
celebrado.
En nuestro sistema procesal, el triunfo de la excepcin del contrato no cumplido,
conduce al rechazo de la pretensin del demandante, quedando obligada la parte

demandante a cumplir con la obligacin contractual no cumplida y una vez hecho


esto podr exigir a la parte demandada el cumplimento de sus obligaciones. En el
caso bajo examen declarada procedente la suspensin de la ejecucin del contrato
de PROMESA DE COMPRAVENTA celebrado entre PROMOTORA POMARRROSA
(sic) 2005 C.A. y PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS PANES C.A. en fecha 26 de
agosto de 2005 por ante la Notara Pblica del Municipio Zamora del Estado
Miranda, bajo el No 12, tomo 107 de los libros de autenticaciones, la demandante
reconvenida PROMOTORA POMARROSA C.A. debe emitir las dieciochos (sic)
letras de cambio y para que sean aceptadas por la compradora PANADERIA (sic) LA
CESTA DE LOS PANES C.A., y que una vez emitidas las letras de cambio, podr
exigir a la compradora el pago del saldo del precio en la misma forma y trminos
convenidos en la clusula sexta del contrato celebrado. As se declara.
Por los motivos antes expresados, y procedente como es excepcin (sic) perentoria de
contrato no cumplido o non adimpleti contractus, el RECURSO DE APELACIN
debe ser declarado CON LUGAR, revocado el fallo recurrido; y consecuencialmente
declarada SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION (sic) DE CONTRATO incoada
por PROMOTORA POMARROSA C.A contra PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS
PANES C.A..
En cuanto a la reconvencin propuesta, advierte este juzgador que la naturaleza del
contrato suscrito por las partes es de OPCION (sic) DE COMPRA-VENTA y las
consecuencias del petitorio de la reconvencin corresponden a un contrato de venta,
en cuya virtud tal pretensin debe ser declarada SIN LUGAR. As se declara.
(Resaltados del fallo original)
III
DE LA COMPETENCIA
Corresponde a esta Sala pronunciarse sobre su competencia para conocer de la
solicitud de revisin de la sentencia que se analiza y para ello realizar varias observaciones
que se desarrollan a continuacin.
El artculo 336, numeral 10, de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de
Venezuela, establece dentro de las facultades atribuidas en forma exclusiva a la Sala
Constitucional, en concordancia con el artculo 25, numeral 10 de la Ley Orgnica del
Tribunal Supremo de Justicia, la de velar y garantizar la supremaca y efectividad de las
normas y principios constitucionales, a los fines de custodiar la uniformidad en la
interpretacin de los preceptos fundamentales, adems de la jurisprudencia vinculante de
la Sala Constitucional en interpretacin directa de la Constitucin y en resguardo de la
seguridad jurdica.
De tal modo que, se atribuye a esta Sala la competencia para que, a travs de un
mecanismo extraordinario, pueda revisar las decisiones definitivamente firmes dictadas por
los tribunales de la Repblica (artculo 25.10 de la Ley Orgnica del Tribunal Supremo de
Justicia), incluyendo la de las dems Salas del Tribunal Supremo de Justicia (artculo 25.11
de la Ley Orgnica del Tribunal Supremo de Justicia), cuya potestad ejerce de forma
limitada y restringida, en aras de evitar un arbitrario quebrantamiento de la cosa juzgada.

Ahora bien, visto que en el caso de autos se solicit la revisin de la sentencia


dictada el 16 de marzo de 2011, por el Juzgado Dcimo en lo Civil, Mercantil, del Trnsito
y de Bancario de la Circunscripcin Judicial del rea Metropolitana de Caracas, que se
encuentra definitivamente firme en virtud de que no se ejerci el recurso de casacin
contemplado en el artculo 312 del Cdigo de Procedimiento Civil, por cuanto la cuanta no
permita el ejercicio del mismo, es por lo que se considera competente esta Sala para
conocer de la solicitud. As se declara.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Llevado a cabo el estudio del expediente, la Sala pasa a decidir y, en tal sentido,
observa:
La Sala estima conveniente reiterar que la facultad revisora que le ha sido otorgada
por la Carta Magna de 1999, tiene carcter extraordinario y slo procede en los casos de
sentencias definitivamente firmes; su finalidad primordial es garantizar la uniformidad en la
interpretacin de normas y principios constitucionales y, en ningn momento, debe ser
considerada como una nueva instancia.
En el presente caso, denunci el solicitante de revisin que el fallo dictado el 16 de
marzo de 2011, por el Juzgado Dcimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del
Trnsito y de Bancario de la Circunscripcin Judicial del rea Metropolitana de Caracas,
que declar con lugar la apelacin propuesta por la parte demandada reconviniente contra
la sentencia dictada el 30 de junio de 2008, por el Juzgado Dcimo Noveno de Municipio
de la Circunscripcin Judicial del rea Metropolitana de Caracas; revoc dicha decisin y
declar sin lugar la reconvencin con ocasin del juicio intentado por contra Promotora
Pomarrosa C.A., contra Panadera La Cesta de los Panes C.A. lo que a su decir, viol los
principios a la confianza legtima y a la expectativa plausible, a la tutela judicial efectiva,
as como que incurri en el vicio de inmotivacin.
As las cosas, observa la Sala que el peticionario denunci unas supuestas
infracciones constitucionales, legales y jurisprudenciales imputables a la decisin antes
mencionada, por lo que se debe sealar, que la revisin de sentencias no constituye una
tercera instancia y que dicha facultad le ha sido otorgada a esta Sala Constitucional sobre
las sentencias definitivamente firmes que hayan sido dictadas por las dems Salas de este
Tribunal o por los dems tribunales o juzgados del pas que, de manera evidente, hayan
incurrido en error grotesco en cuanto a la interpretacin de la Constitucin o que

sencillamente hayan obviado por completo la interpretacin de la norma constitucional y


que el fin fundamental es la unificacin de criterios y principios constitucionales.
Es

criterio

reiterado

de

esta

Sala

Constitucional

(Vid.

sentencias

1222/06.07.2001; N 324/09.03.2004; N 891/13.05.2004; N 2629/18.11.2004, entre


otras), que los requisitos intrnsecos de la sentencia, que indica el artculo 243 del Cdigo
de Procedimiento Civil, tales como la motivacin y la congruencia, son de estricto orden
pblico, lo cual es aplicable a cualquier rea del derecho y para todos los Tribunales de la
Repblica, salvo el caso de las sentencias de revisin constitucional dictadas por esta Sala y
aquellas que declaran inadmisible el control de legalidad que expide la Sala de Casacin
Social, en las que, por su particular naturaleza, tales requisitos no se exigen de manera
irrestricta u obligatoria.
Por lo tanto, el artculo 25.10 de la Ley Orgnica del Tribunal Supremo de Justicia,
consagra la posibilidad de revisar las sentencias dictadas por los dems tribunales de la
Repblica cuando se trate de sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y
control difuso de la constitucionalidad de leyes o normas jurdicas, y por otra parte, el
artculo 25.11 eiusdem permite la posibilidad de revisar los fallos de las dems Salas
integrantes del Tribunal Supremo de Justicia y esta posibilidad slo procede cuando se
denuncien: I) violacin de principios jurdicos fundamentales contenidos en la Constitucin
de la Repblica Bolivariana de Venezuela, Tratados, Pactos o Convenios Internacionales
suscritos y ratificados vlidamente por la Repblica y II) cuando estas sentencias se hayan
dictado con ocasin de: i) error inexcusable, ii) dolo, iii) cohecho o iv) prevaricacin (Vid.
Sentencia N 93 del 06 de febrero de 2001; caso Corpoturismo, sentencia N 325, del 30
de marzo de 2005, caso Alcido Pedro Ferreira y otros; entre otras), siendo que esta
potestad revisora es excepcionalsima, sobre todo al tomar en cuenta que con ello se afecta
a la cosa juzgada (Vid. sentencias Nros. 93/06.02.2001, 1.760/25.09.2001 y
3.214/12.12.2002, entre otras).
En el caso de marras, se alega que el fallo objeto de revisin, aplic una doctrina
abandonada respecto a que el contrato de opcin de compra no es un contrato consumado
por el consenso de las partes, sino un contrato preliminar o preparatorio de un contrato final
por concluirse; con lo que se le impide el ejercicio del derecho de propiedad adquirido; as
como que la decisin sobre la reconvencin es inmotivada, no expresa las razones por las
cuales la determinacin de la naturaleza de la opcin de compraventa conduce a su
declaratoria de sin lugar de la reconvencin, lo cual influye sobre el momento en que se
transfiere la propiedad, debindose haber aplicado el artculo 531 del Cdigo de
Procedimiento Civil, trayendo como consecuencia la violacin del derecho a la tutela
judicial efectiva, al no permitir conocer cul es el criterio jurdico que llev al juzgador a

declarar sin lugar la reconvencin, desacatando los criterios jurisprudenciales de la Sala de


Casacin Civil y de la Sala Constitucional, ambas de este Supremo Tribunal.
La Sala observa que el Juzgado Dcimo en lo Civil, Mercantil, del Trnsito y
Bancario de la Circunscripcin Judicial del rea Metropolitana de Caracas, en su fallo
analiz y explic que la parte demandada reconviniente opuso la excepcin non adimpleti
contractus, porque la demandante culposamente dej de emitir las cuotas-giros convenidas
contractualmente, por lo que la demandada dej de pagar las cuotas hasta tanto se libraran
las letras correspondiente, tal y como se pact en el contrato; sin embargo la demandante
aleg que cumpli con la emisin de las cuotas-giros y promovi junto con el libelo de
demanda siete letras de cambio, que fueron desechadas, ya que aparecen aceptadas por una
persona natural sin indicacin de que actuase en nombre de la accionada, por lo que la parte
demandante no logr probar que dichas letras guardasen relacin con el contrato cuya
resolucin demand. En conclusin, no evidenci que Promotora Pomarrosa C.A. librara
las cambiales sealadas en la clusula sexta del contrato, para que fueran aceptadas por
Panadera la Cesta de los Panes C.A., hecho que imposibilit su entrega a la compradora
por cada cuota pagada, como prueba del pago efectuado, en ejecucin del contrato de
compraventa pactado, por lo que de conformidad con lo establecido en el artculo 12 del
Cdigo de Procedimiento Civil, interpret el alcance y contenido de las estipulaciones
contractuales acordadas por las partes en el contrato de promesa de compraventa y entendi
que el nimo era vender y comprar el inmueble bajo las condiciones pactadas; pero como
no se emitieron dichas letras, hasta tanto no se produzcan las mismas no se podr exigir a la
compradora el pago del saldo del precio en idntica forma y trminos convenidos, por lo
que declar con lugar la apelacin, revoc el fallo apelado y sin lugar la reconvencin
propuesta debido a que la naturaleza del contrato suscrito por las partes era de opcin de
compra-venta y las consecuencias del petitorio de la reconvencin corresponderan a un
contrato de compraventa.
Al respecto, se debe sealar que el 30 de junio de 2008, el Juzgado Dcimo Noveno
de Municipio de la Circunscripcin Judicial del rea Metropolitana de Caracas, dict
sentencia en la que declar con lugar la demanda de resolucin de contrato, sin lugar la
pretensin de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de venta y conden en costas a
la reconviniente-demandada. Dicho fallo fue revocado por la decisin dictada el 16 de
marzo de 2011, por el Juzgado Dcimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del
Trnsito y Bancario de la Circunscripcin Judicial del rea Metropolitana de Caracas, que
es objeto de la presente revisin.
En este sentido se observa que la hoy solicitante, result vencedora en alzada al
haberse dictado otra sentencia que neg la pretensin de la accionante-reconvenida, no

obstante, tambin se desech su pretensin como demandada-reconviniente, lo que en su


criterio, no se acoge a la jurisprudencia de la Sala de Casacin Civil en su sentencia N
116/22.03.2013, vigente para el momento en que se dict la decisin.
Al respecto, es menester sealar el contenido del mencionado fallo de la Sala de
Casacin Civil, que es del tenor siguiente:
Sobre el punto de si el contrato de opcin de compra-venta puede estimarse una
venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio segn el cual,
efectivamente, si estn presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio
debe considerarse una verdadera venta, as se colige de sentencia N 116 del
12/4/05, expediente N04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro
contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableci:
De la trascripcin antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada
consider que las partes al suscribir el contrato de opcin de compra
venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos
esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradicin haba
quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de
obtenerse el crdito por los accionantes, y el cumplimiento por la
demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en
forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo
denunciado, realiz una acertada interpretacin del artculo 1.167 del
Cdigo Civil, pues en la misma el juzgador seal la existencia de un
contrato de opcin de compra-venta y un documento privado celebrado
entre las partes, en el cual quien lo incumpli fue la demandada, estando
perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del
contrato, situacin fctica que forma parte del supuesto de hecho de la
referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
El criterio reseado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableci
lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opcin de
compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen
los requisitos de consentimiento, objeto y precio, as se plasm en las decisiones N.
358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N. 460 del
27/10/10, caso Tomar contra sucesin Capuzzi y N. 198 del 12/5/11, caso Lus
Francisco Rodrguez contra Rosalba Pea.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto,
esta Mxima Jurisdiccin Civil, estim pertinente retomar el criterio inveterado que
se haba abandonado y, por va de consecuencia establecer que el mismo debe
equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideracin que se produzca el
cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren
presentes, claramente, en dicho contrato de opcin de compra venta los requisitos
del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situacin tal y
como la estableca la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consider que
cuando en un contrato de opcin de compra-venta se encontraran presentes los
elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldra a un contrato de venta,
razn por la que debe valorarse el contrato de opcin de compra venta en anlisis,
como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debi ser aplicado desde el inicio el
criterio pacfico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como
venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el

5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir,
que cuando el accionante demand, estaba vigente el citado criterio de la Sala de
Casacin Civil. De esta forma, no poda aplicrsele al caso bajo estudio el cambio
jurisprudencial establecido en sentencia N. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste
contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigrsele al demandante que adece
su pretensin procesal a un criterio futuro, que todava no haba sido establecido.
Ms bien la demanda fue cnsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal
motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para
este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa
plausible, pues siempre sera aplicable al caso bajo estudio, la interpretacin
doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma. (Resaltado de la Sala
Constitucional).
Por lo tanto, al retomar los hechos de la demanda que dio origen al fallo hoy objeto
de revisin, se aprecia que el criterio de considerar que la opcin de compraventa es un
contrato consumado por el consenso de las partes, cuando llenen los requisitos de
consentimiento, objeto y precio, estaba vigente al momento en que se introdujo y admiti la
demanda el 4 de mayo de 2007, su reconvencin el 2 de noviembre de 2007 y se dict la
sentencia de primera instancia el 30 de junio de 2008. No obstante, al momento de
producirse el fallo en alzada el 16 de marzo de 2011, ya se haba abandonado dicho criterio
con ocasin de las decisiones de la Sala de Casacin Civil N 358/09.07.2009, N
460/27.10.2010 y N 198/12.05.2011.
En este sentido se observa, que en el presente caso, cuando Promotora Pomarrosa
demand a la peticionante, estaba vigente el criterio de la Sala de Casacin Civil de que las
opciones eran ventas cuando cumplan los requisitos all dispuestos (Vid. sentencia de la
Sala de Casacin Civil N 116/12.04.2005), por lo que no poda aplicrsele al caso bajo
estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N 358/09.07.2009, de dicha
Sala, ya que, no puede exigrsele al demandante que adece su pretensin procesal a un
criterio futuro, que todava no ha sido establecido y que ha sido cnsono con la doctrina
vigente para ese momento. Igualmente, se verifica que para el momento de la celebracin
del contrato el 26 de agosto de 2005, estaba vigente el mencionado criterio de la Sala de
Casacin Civil N 116/12.04.2005, que equiparaba la opcin de compra venta a una venta.
Visto el anlisis anterior y la decisin objeto de revisin, esta Sala Constitucional
considera que el fallo sometido a su conocimiento, al aplicar un criterio que no estaba
vigente para el momento en que se introdujo la demanda de autos, lesion los principios de
seguridad jurdica, confianza legtima y expectativa plausible, de conformidad con los
criterios establecidos en esta Sala Constitucional en sus sentencias N 3180/15.12.2004, N
1310/16.10.2009, N 167/26.03.2013, N 1588/14.11.2013, N 317/05.05.2014 y N
805/07.07.2014, entre otras. As se declara.
Igualmente, se aprecia que la reconvencin es otra demanda que se incoa en el
proceso y para arribar a la conclusin de que el demandado reconviniente equipar la

opcin de compraventa a un contrato de compraventa, el juzgador de alzada debi analizar


y motivar la decisin que declar sin lugar la reconvencin propuesta; cuestin que en
modo alguno hizo el juez de alzada, ya que la resolvi en un solo prrafo, lo que evidencia
que la sentencia est viciada de incongruencia omisiva. En este sentido, el juzgador debi
analizar con mayor cuidado si aplicaba al caso la excepcin de contrato no cumplido. As se
declara.
A la luz de los criterios anteriores, siendo que el fallo objeto de revisin
constitucional incurri en el vicio de incongruencia omisiva, as como en una clara
violacin de los derechos al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, as como a la
confianza legtima y expectativa plausible al aplicar un criterio jurisprudencial dictado con
posterioridad al momento de introduccin y admisin de la demanda; es menester de la Sala
declarar ha lugar la presente solicitud. As se decide.
En consecuencia, se anula el fallo del 16 de marzo de 2011, del Juzgado Dcimo de
Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Trnsito y Bancario de la Circunscripcin
Judicial del rea Metropolitana de Caracas, y se ordena a un tribunal del mismo grado y de
la misma Circunscripcin Judicial, dictar nueva sentencia aplicando la doctrina
correspondiente, a los fines de determinar la naturaleza jurdica del contrato objeto de la
demanda principal. As mismo, deber pronunciarse sobre la reconvencin propuesta y la
procedencia o no de la alegada excepcin, debiendo tomar en consideracin para ello, el
que se haban cancelado las cuotas 1 a la 11 (ambas inclusive) y se alegaba en el libelo la
falta de pago de la 12 a la 18 (ambas inclusive), por lo que deber precisar si puede
concluirse que el vendedor no haba librado las letras (cuotas giros) y el alcance de tal
obligacin. Por tanto, deber el juez a quien corresponda dictar el fallo, determinar si
efectivamente el comprador cumpli o no sus obligaciones a objeto de declarar o no la
resolucin del contrato, as como si el librado u otro obligado, segn las letras de cambio y
las pruebas aportadas, ostenta algn cargo dentro de la empresa o el carcter de accionista
de la misma. As se decide.
OBITER DICTUM
Con ocasin de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del
contrato de opcin de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes
precisiones:
Segn la doctrina actual de la Sala de Casacin Civil, cuando en el contrato de
opcin de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y
objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de
ser as, quedara excluido este tipo de contratos del mundo jurdico al considerarse a todos

como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opcin de compraventa se


establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio,
al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o
consentimiento.
De esta manera, se observa cmo se confunde lo que son los contratos preliminares
con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y slo uno de ellos se refiere a lo
que conocemos como contrato de opcin a compraventa, por lo que la Sala aclarar la
estructura y funcin de cada una de estas figuras, lo cual ya haba empezado a realizar en la
sentencia N 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideracin que el contrato preliminar, es
aquel que tiene por objeto la obligacin de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de
cooperar para la celebracin de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando
en cabeza de los intervinientes la obligacin de prestar el consentimiento (obligacin de
hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusin de un contrato definitivo que
las partes no pueden o no desean an concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b)
bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado
moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Polticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Cdigo Civil, no existe expresa mencin de esta figura jurdica, ya que
se refiere a un contrato atpico o innominado, diferencindose de los tratos previos o
tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intencin y de
las ventas a trmino o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razn del
principio de la autonoma contractual y tienen cabida dentro de la teora general del
contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda
Edicin, Academia de Ciencias Sociales y Polticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vnculo generador de efectos jurdicos que se inserta
en el proceso de formacin del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto
instrumental, que consiste en generar la obligacin de prestar el consentimiento para
suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sera el que produce el contrato
definitivo. Por ello, tambin se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo
contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se seal, unilaterales o
bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios
jurdicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
As, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral
slo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligacin
de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la

obligacin, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligacin, renuncie a ejercer


su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos
contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos tpicos o
atpicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado;
Academia de Ciencias Sociales y Polticas, 2010, pp. 189-195).
En Venezuela, tenemos un artculo similar al artculo 2.932 del Cdigo Civil italiano
de 1942, que es el artculo 531 del Cdigo de Procedimiento Civil venezolano, que
reconoce la autonoma conceptual de la categora de los contratos preliminares, el cual
establece:
Si la parte que resulte obligada segn la sentencia a concluir un contrato no cumple
su obligacin, y siempre que sea posible y no est excluido por el contrato, la
sentencia producir los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que
tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la
constitucin o la transferencia de otro derecho, la sentencia slo producir estos
efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestacin, de lo
cual debe existir constancia autntica en los autos.

La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir


las consecuencias de la suscripcin de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de
la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la
tradicin de la cosa (titulus modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual
establecido en el artculo 1.161 del Cdigo Civil. Esto permite que las partes que se
encuentran a la espera de la verificacin de una situacin futura e incierta, o que desean
posteriormente definir mejor las condiciones y clusulas del contrato definitivo, finalizando
la negociacin en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial,
mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variacin del precio del
inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no est
excluido por el contrato, la otra deber sufrir la concrecin del efecto jurdico cuya
realizacin no puede impedir que se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestacin de
voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley.
Es por ello que no cabe concebir ejecucin forzosa en especie de una obligacin de hacer
infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razn de esto, se debe
distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opcin.

La autonoma y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que ste tiene un


contenido divergente con relacin al contrato preliminar, tanto en los elementos, como
desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar,
tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una
obligacin previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurdico pueden
extinguirse por novacin, remisin u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio
vinculado, el contrato prometido que exceda de los trminos del preliminar podra dar lugar
a diversas acciones jurdicas. Como negocio autnomo y de efectos realmente sustanciales,
el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma
que stas consideren ms oportuno, an de manera distinta a la originalmente contemplada.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza
porque para el momento de su estipulacin, se aceleran algunos efectos del contrato
definitivo, como la anticipacin de buena parte del precio o la inmediata ocupacin del
inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura,
teniendo como elemento principal la volicin de las partes. En el contrato de cosa futura,
las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir
la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la
construccin del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra
manifestacin de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. As, los acuerdos relativos a
la anticipacin de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del
preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o
tratativas, en cuanto a que stas ltimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura
abusiva, que podra dar lugar a la resarcibilidad del dao a favor del contratante inocente
que confi de buena fe en la seriedad de la negociacin. En efecto, an en la fase
precontractual las personas que estn negociando se encuentran obligadas a obrar conforme
a los parmetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y
como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad
precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez,
precedido de tratativas. Se diferencia tambin de los acuerdos parciales, de las minutas de
contrato y de las cartas de intencin, figuras que se insertan en la formacin progresiva del
contrato, pero que carecen de carcter contractual preliminar y, por ende, no procede la
ejecucin forzosa de stas

En el contrato preliminar unilateral ambas partes s pueden poner fin al


contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligacin
establecida, sin que se d como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con
la aceptacin del oferido o beneficiario, procedindose a pagar lo establecido en la
clusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opcin de compra
venta en la cual s se da por constituido el contrato definitivo automticamente, al
cumplirse determinados eventos, tal como se explicar ms adelante.
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras
jurdicas que mencionaremos a continuacin:
A. As resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El
primero es un negocio jurdico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Cdigo Civil),
aunque cuando se trata de una oferta simple s se puede revocar, pero si la revocatoria
ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el
resarcimiento de los daos y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio
preliminar siempre es un negocio jurdico bilateral perfecto que celebran dos o ms
personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales.
B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelacin, se
observa que este ltimo no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del
pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser ste
el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelacin
no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecucin
forzosa, se trata de un contrato autnomo atpico, a travs del cual el promitente asume la
obligacin de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que
decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de
compraventa.
C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de
efectos obligatorios, ya que esta ltima es un contrato definitivo, que contiene la expresin
de voluntad de dar (obligacin de dar), de all que el efecto traslativo de la propiedad no
est supeditado a una posterior declaracin de voluntad negocial, sino a la verificacin de
un evento posterior, que al acontecer produce automticamente el efecto real de
transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios
y reales emanan de un solo contrato.
D. El contrato preliminar est incluido en los contratos preparatorios al igual que el
contrato normativo, pero este ltimo, contempla parte de las clusulas de los futuros
contratos, de forma homognea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que

suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitndose a obligar a las


partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema
previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato
futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de
compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un
consentimiento recproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los
contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisar ms adelante).
En las promesas unilaterales u opciones, stas contienen la expresin del
consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurdicos bilaterales, pero
quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de
venta) se forma con la aceptacin de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la
opcin por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en
contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opcin o se acepta la oferta a travs de otra
manifestacin de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos
de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario
otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formacin del
contrato definitivo, ya que ese consentimiento recproco sobre el contrato definitivo existe
o coexiste cuando el optante decide ejercer la opcin de compraventa. Por ello, la promesa
unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opcin no se ejerza, ya
que son dos contratos distintos y con caractersticas propias. Slo cuando se ejerce la
opcin, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la
celebracin de otro acto o a travs de la demanda judicial de cumplimiento de contrato,
para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado,
por lo que el contrato de compraventa nunca existir si el beneficiario de la promesa u
opcin no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestacin de su
voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca
una clusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse
unilateralmente de la obligacin, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opcin.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del
beneficiario de la opcin (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la
facultad de adquirir la cosa por efecto de su nica manifestacin unilateral de voluntad de
manera posterior, a travs del ejercicio de la opcin. No es condicin potestativa porque la
obligacin sera nula ex art. 1202 Cdigo Civil, se trata de un derecho potestativo que le
confiere el contrato de opcin al beneficiario de la oferta irrevocable en l contenida. Los

efectos sustantivos que se dan, estn en el que no se producen efectos reales, ni traslativos
de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el
contrato (por ello es un contrato de opcin de compraventa, pero la opcin es slo a favor
del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en
contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilizacin, si sta existe, o
a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por ste, adems de las ventajas o
precio de la cesin.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opcin de
compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en
la facultad de perfeccionar el contrato, a travs de la aceptacin de la oferta irrevocable
hecha por el promitente, dentro del plazo de la opcin, con lo que no se produce un derecho
de crdito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera
una obligacin de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso
podra entenderse como una obligacin de no hacer por parte del promitente, en cuanto a
abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de
opcin.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el
ejercicio de la opcin y tan slo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad,
como consecuencia de la manifestacin de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez
con sus obligaciones en los trminos establecidos. Por ello, no se requiere que el
beneficiario pida la ejecucin forzosa en especie mediante una demanda que procure el
cumplimiento de contratar, que perfeccionara la compraventa, sino que ya la venta se ha
perfeccionado y slo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya
perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el
cual ha de constar el contrato formado, har falta la sentencia que documente el negocio
jurdico, tratndose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se
perfeccion y no se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se
colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras,
ya que se trata de una promesa unilateral en la que slo una parte se obliga a vender,
y si se estableciera, el oferido estara casi obligado a aceptar la oferta para evitar la
prdida patrimonial, con lo cual renunciara a su libertad de aceptar o no la misma, lo
cual sera contrario a la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmticas, son aquellas en las cuales
una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una
cosa cierta. Si no contiene ya la expresin definitiva y cierta de la voluntad de las partes de

concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales
de compraventa.
La cesin de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesin de contrato,
a diferencia del caso anterior, aunque podra darse una sustitucin en donde el beneficiario
de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitucin suya, frente
al promitente y cumplir con la contraprestacin pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecucin forzosa de la obligacin
(que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo
acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opcin, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad
de la declaracin de una de las partes con relacin a un futuro contrato que se formar con
la simple aceptacin de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaracin dentro de
un plazo. Como se indic antes, el contrato de opcin equivale a la promesa unilateral de
venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opcin
no genera propiamente una obligacin de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene
la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formacin del contrato futuro,
porque le basta con expresar su aceptacin y ejercer la opcin para que se repute formado el
contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opcin del contrato preliminar unilateral.
4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la
solucin de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio
jurdico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el ttulo es declarativa (promesa
unilateral o pacto de opcin), con los que se refieren a la obligacin de concluir un contrato
futuro, que alude a una obligacin de hacer que consiste en expresar el consentimiento para
la formacin del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro
de una prestacin de hacer, puede quedar englobada la celebracin de un contrato futuro
distinto al contrato del cual dimana dicha obligacin de hacer. Estos contratos se pueden
realizar aunque no estn expresamente regulados por el Cdigo Civil, ya que las partes son
libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el
principio de autonoma de la voluntad, siendo un contrato innominado que est reconocido
en el artculo 1.140 del Cdigo Civil. As, este contrato tiene por objeto un contrato futuro
de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso
por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el definitivo, que
tendr un efecto extintivo de la obligacin de contraer y constitutivo de sus efectos
normales).

El artculo 531 del Cdigo de Procedimiento Civil, establece una sentencia de


condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de
condenar a la prestacin del consentimiento a la parte que haya omitido la declaracin
prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla
voluntariamente la decisin, la declaracin se tiene como emitida, siendo una ejecucin
forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo,
porque se contempla un lapso no menor de tres das ni mayor de diez para que el deudor
efecte el cumplimiento voluntario (artculo 524 del Cdigo de Procedimiento Civil). En
cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido
sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y
efectos directamente (como el caso italiano con su artculo 2.932 del Cdigo Civil).
En nuestro pas no se ha establecido la obligacin de registrar un contrato preliminar
de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no
privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus
intereses en un momento en el cual an no tienen seguridad o certeza sobre si se desean
concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, mxime cuando el artculo
531 del Cdigo Adjetivo establece que la sentencia slo producir efectos [contrato no
cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestacin, de lo cual
debe existir constancia autntica en los autos (corchetes de esta Sala). De all que, si el
comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea
equiparable a una venta.
Pero en el caso de la opcin, s se haba contemplado en el artculo 43 de la Ley de
Registro Pblico y del Notariado de 2001, la obligacin de registrar los contratos de
opcin para adquirir derechos sobre inmuebles. Esta obligacin fue eliminada en la ley
del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N 5.833 (numeral 2 del
artculo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N 6.156 Extraordinaria del 19 de
noviembre de 2014, en su artculo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el
pacto de opcin no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opcin
o promesa unilateral), no tena sentido y era un error que se estableciera el registro. An as,
se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro
de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una obligacin de registrar
a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabara el trfico comercial y se
perdera la flexibilidad del documento preliminar.
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus
elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como

promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligacin de escriturar o registrar el


documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento
de la protocolizacin, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del
negocio jurdico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida
mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolizacin de la sentencia surte los
mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casacin de 27 de julio de 1955
[Gaceta Forense, Segunda Etapa, Ao 1955 (Julio a septiembre), N 9, Volumen II,
Caracas, pginas 53 a 63] y Sala de Casacin Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de
diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Ao 1965 (Octubre a Diciembre), N
50, Caracas 1967, pginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual tambin es
aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento
de cancelacin del gravamen, una vez extinguida la obligacin garantizada (Corte de
Casacin del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Ao 1955 (Abril a
Junio), N 8, Volumen II, Caracas, pginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral
de venta u opcin de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su
obligacin de reconocer el negocio jurdico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opcin
propiamente dicho (promesa unilateral), est en que el segundo se debe reputar
perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opcin y tan slo en ese
momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la
manifestacin de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u
opcin no necesita pedir la ejecucin forzosa en especie a travs de una demanda que
procure el cumplimiento de una obligacin de contratar que perfeccione la compraventa,
sino que ya la venta est perfeccionada y slo debe pedir el cumplimiento de las
obligaciones del contrato, como lo es la tradicin de la cosa. En cambio en el contrato de
promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir
el documento definitivo, ser necesaria una sentencia de condena que constituir el
negocio jurdico perfeccionado.
Por otra parte, no se podr intentar la accin de cumplimiento cuando el objeto del
contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido despus de la celebracin
del contrato preliminar de compraventa. Tambin quedan excluidos los casos en que no
estn suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el
preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedera nicamente el resarcimiento
de daos y perjuicios.
En conclusin, ante el incumplimiento de la obligacin de contratar derivada de un
contrato preliminar procede la accin de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido

condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestacin de voluntad por


mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecucin en especie no est excluida por
el contrato.
El recurso a la ejecucin especfica puede ser impedido por las partes
convencionalmente, en virtud del poder de autoregulacin de sus intereses negociales segn
el principio de la autonoma de la voluntad, por lo que la inclusin de una clusula penal en
el contrato preliminar, no significa por s sola, que queda excluida esta opcin, ya que la
inclusin de una regulacin convencional de los daos, no basta para impedir el ejercicio de
esta accin judicial, siendo necesaria una manifestacin univoca de voluntad en este
sentido. As que cuando est excluido el recurso a la ejecucin forzosa en las clusulas
contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de
una de las partes slo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daos y perjuicios,
que se suele regular convencionalmente con la clusula penal. De esta manera cabra pensar
que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecucin
forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la accin
resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligacin de una de las partes es
viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del
cumplimiento de la obligacin de la parte demandante. En el caso de que la prestacin no
sea todava exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta
de la prestacin no es un presupuesto procesal de admisin de esta demanda, la misma
puede realizarse durante el transcurso del juicio, as como en el caso del cumplimiento.
Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la
obligacin de pagar el precio en el momento de la celebracin del contrato definitivo, el
pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el
expediente el cumplimiento de la prestacin contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casacin Civil asimila los contratos preliminares
de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo,
desconoce lo relativo a la formacin progresiva del contrato, negndoles su autonoma
conceptual, contrariando el propsito buscado por las partes al celebrar dichos contratos,
violentando as el principio de la autonoma contractual, al considerar que la promesa
bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio
establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela
existiera un artculo similar al artculo 1.589 del Cdigo Napolenico de 1804, que
introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.

Asimismo, tampoco se comparte la consideracin segn la cual se considera que


como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la
irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestacin de un premio (el precio) de
la opcin, se est en presencia de un contrato bilateral y sinalagmtico, lo cual tiene efecto
en relacin a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la
oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que
sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son
recprocas o correspectivas, pasando nicamente a ser sinalagmtico el contrato cuando el
premio de la opcin resulte muy elevado en relacin al precio acordado. Ante esto se deben
tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar
cundo se perfecciona el mismo.
El contrato de opcin de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de
los franceses establecido en sus artculos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Cdigo Civil,
equivalente al pacto de opcin de los italianos establecido en el artculo 1.331 del Cdigo
Civil Italiano (que no es el contrato preliminar ac estudiado). De all que no pertenece al
campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestacin de voluntad de
todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya
concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende nica y
exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por
un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptacin o no de la oferta
de manera libre (Rodrguez, Mauricio; El contrato de opcin; Segunda Edicin, Livrosca,
1998, pp. 49-74).
El contrato de opcin aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no
necesariamente, a la conclusin de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o
cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formacin del contrato, que
puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opcin.
En razn de lo anterior, es que todo juez de la Repblica, debe revisar y observar de
forma individualizada los elementos, trminos, caractersticas y condiciones establecidas en
cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su
naturaleza, independientemente de la denominacin que se le haya dado al mismo por las
partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato,
para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de
conformidad como lo seala el artculo 12 del Cdigo de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos
los presidentes de los distintos circuitos judiciales del pas para que se haga extensivo su

conocimiento en todos los tribunales de la Repblica y su publicacin en la pgina web del


Tribunal Supremo de Justicia. As se decide.
DECISIN
Por las razones que antes fueron expuestas, esta Sala Constitucional del Tribunal
Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la Repblica y por autoridad de
la ley, declara:
PRIMERO: HA LUGAR la solicitud de revisin interpuesta por PANADERA
LA CESTA DE LOS PANES, C.A., de la sentencia dictada el 16 de marzo de 2011, por el
Juzgado Dcimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Trnsito y Bancario de la
Circunscripcin Judicial del rea Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: Se ANULA el fallo objeto de revisin.
TERCERO: Se ORDENA al tribunal de primera instancia que resulte competente
por distribucin, dictar nueva sentencia aplicando los criterios vigentes para el momento de
la interposicin de la demanda.
CUARTO: Se ORDENA remitir copia certificada del presente fallo a todos los
presidentes de los distintos circuitos judiciales del pas para que se haga extensivo su
conocimiento en todos los tribunales de la Repblica y su publicacin en la pgina web del
Tribunal Supremo de Justicia.
Publquese y regstrese. Cmplase con lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en el Saln de Sesiones de la Sala Constitucional del
Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 20 das del mes de julio de dos mil quince
(2015). Aos: 205 de la Independencia y 156 de la Federacin.

La Presidenta,
GLADYS MARA GUTIRREZ ALVARADO
El Vicepresidente,

ARCADIO DELGADO ROSALES


Los Magistrados,

FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LPEZ

LUISA ESTELLA MORALES LAMUO

MARCOS TULIO DUGARTE PADRN


Ponente

CARMEN ZULETA DE MERCHN

JUAN JOS MENDOZA JOVER


El Secretario,

JOS LEONARDO REQUENA CABELLO

Exp. N 14-0662
MTDP/