PROPUESTA DEL TERRENO 01

DESCRIPCIN VIAL

UBICACIN Y DESCRIPCIN.

Se tiene un frente de 277 ml. Hacia la Panamericana Norte, con alto

trnsito y va secundaria (Alfredo Mendiola) se opta por tener el
Ingreso por este frente. A su vez la Panamericana Norte conecta
fcilmente con los diferentes distritos de Lima Metropolitana.
Tambin se tiene 359 ml. en la Avenida Los platinos, aqu
posiblemente se considerar tener el acceso de estacionamientos. Las
vas sealadas conectan el terreno en anlisis con los distritos en
todos los conos, pero los ms prximos son Independencia, San
Martn de Porres, Comas, Ventanilla y Puente Piedra. Asimismo por
medio de la Panamericana Norte, los dems distritos.

El terreno en estudio se encuentra en el distrito de los Olivos en el

Km. 18.2 de la Panamericana Norte. Entre las avenidas Los Platinos,
Hornos y Alfredo Mendiola. Posee un rea de 112000 m2 y consta
con 02 Frentes: Una hacia la Panamericana Norte de 277 ml. y la
otra a la Avenida Los Platinos de 359 ml. El estado actual del terreno
es desocupado y en venta. La consultora inmobiliaria a cargo de la
negociacin es Colliers International y el costo del m2 es de
$750.00.
La propiedad tiene una ubicacin estratgica de uso comercial e
industrial de zonificacin I-3 y se recomienda por la consultora a
cargo de su venta, el uso de centro comercial o educacin superior.
Alrededor del predio se encuentran empresas consolidadas como
supermercados, ferretera, venta de autos, universidad, etc. La
calidad del terreno para la construccin es adecuada. Los distritos
Aledaos: Independencia, Puente Piedra y San Martn tienen fcil y
rpido acceso a este terreno por lo que lo convierte en una opcin
muy adecuada para el comercio sectorial.

1. LO QUE EXISTE EN LOS CENTROS COMERCIALES

2. LO QUE NO
COMERCIALES

EXISTE

EN

LOS

CENTROS
CDIGO 3.00: CALIDAD DEL SUELO

Los centros comerciales se han convertido en parte de nuestra vida

cotidiana, en ellos se mezcla actividad comercial y social para un
mejor aprovechamiento de ambas. Con el paso de los tiempos se han
ido cerrando los huecos faltantes ya que en el Per los centros
comerciales aparecieron en los 70 con Hipermercado Todos.
Pasando luego a la modernidad en el 93 con el C.C. Jockey Plaza.
Sin embargo a modo de incursionar en el mercado se considera que
en los Centros Comerciales falta un lugar para leer con mucho
confort y a su vez comprar libros.

ITEM
RESISTEN
CIA

ITEM
VIAS

ITEM
REA
PERIMETR
O
# DE
FRENTES

DESCRIPC
ION
11.2
Hectreas,
1272 ml.
02
Continuos

CALIFICACIN
Desde 1 Hectrea a 15
Hectreas.
Desde 400 hasta 2000
Metros
Desde 1 a 4 Frentes.
Resultados Totales

RANG
O

PUNT
AJE

1-5

1-5

1-4

14

CDIGO 2.00: GEOMETRIA

ITEM
REGULAR
Y
PROPORCI
ONAL

DESCRIPCI
ON

CALIFICACIN

Rectangular

Mientras ms se
aproxime a un cuadrado.
Mayor puntuacin,
Resultados Totales

TRANSPOR
TE
R. DE
ACCIN

PUNT
AJE

1-5

RANG
O

PUNT
AJE

Las vas son:

Metropolitana, avenida,
calle, jirn y Pasaje.

1-5

Privado, Pblico, Tren,

Metropolitano, Corredor
Azul.

1-5

1-4

14

12

RANG
O

PUNT
AJE

1-5

RANG
O

PUNT
AJE

1-5

Mientras ms se la zona
sea ms baja, mayor el
puntaje.
Resultados Totales

DESCRIPCI
ON
Metropolitan
a
(Pan. Norte)
Privado,
Pblico y
Metropolitan
o.
05 Distritos

CALIFICACIN

Radio de accin de 1 a 5
Distritos aledaos.
Resultados Totales

CDIGO 5.00: FACTOR CLIMTICO

ITEM
CLIMA

RANG
O

Zona 2

RANG
O

CALIFICACIN

CDIGO 4.00: ACCESIBILIDAD

PATRONES PARA LA ELECCIN DE TERRENO

CDIGO 1.00: SUPERFICIE

DESCRIPCI
ON

DESCRIPCI
ON
Bueno

PUNT
AJE

CALIFICACIN
Riesgoso, malo, regular,
bueno y ptimo.
Resultados Totales

CDIGO 6.00: PRECIOS DEL TERRENO

1-4

3
ITEM

PRECIOS x
M2

DESCRIPCI
ON
$ 750

CALIFICACIN
Desde $100 Hasta $2000.
Mientras ms caro menor
puntuacin.
Resultados Totales

Resultados Totales

CDIGO 7.00: PARAMETROS

CDIGO 11.00: UBICACIN DE LA COMPETENCIA
ITEM
ZONIFICA
CIN
C.P.U.E.
C.I.R.A.

DESCRIPCI
ON

CALIFICACIN

RANG
O

PUNT
AJE

I3

Buena, Regular y Mala

1-3

Si posee
No hay
restos
arqueolgico
s.

Si posee o no.

1-2

Si existe o no.

1-2

Resultados Totales

CDIGO 8.00: SITUACIN LEGAL

ITEM
SIRUACI
N
JURDICA

DESCRIPCI
ON
En Venta

CALIFICACIN
Invadido, en juicio, en
posesin del estado o
particular, en venta.
Resultados Totales

RANG
O

PUNT
AJE

1-4

RANG
O

PUNT
AJE

1-3

CDIGO 9.00: SEGURIDAD EN LA ZONA

ITEM
UBIC.
PLANO
DEL
DELITO

DESCRIPCI
ON
Seguridad
media

CALIFICACIN
Seguridad, alta, media y
mala.
Resultados Totales

CDIGO 10.00: PBLICO OBJETIVO Y ENTORNO

ITEM

DESCRIPCI
ON

CALIFICACIN

SITUACI
N DE LA
P.E.A.

52.7% de la
poblacin

Del 0% hasta el 70 %

RANG
O

PUNT
AJE

1-7

ITEM
CERCANA
DE
COMPETE
NCIA

DESCRIPCI
ON
Cerca

CALIFICACIN

RANG
O

PUNT
AJE

Cercana (1km.), Regular

(5 Km.) y Lejana (10
Km)

1-3

Resultados Totales

CONCLUSIN
- La evaluacin consta con 75 puntos. Sumatoria obtenida de todos
los rangos empleados para la calificacin.
- El terreno 01 suma 60 puntos de calificacin.

PROPUESTA DEL TERRENO 02

UBICACIN Y DESCRIPCIN
El terreno en estudio se encuentra en el distrito de los Olivos en la
Av. Alfredo Mendiola, cuadra nmero 57, altura del km. 30 de la
Panamericana Norte cruce con Av. Universitaria - Referencia: Trbol
Vial Norte. Posee un rea de 19.452 m2 y consta con 02 Frentes:
Una hacia la Panamericana Norte y la otra hacia la Av. Universitaria.
El estado actual del terreno es desocupado, funciona una cochera
para vehculos pesados pero est proyectado a fin de ao construir el
centro comercial Mega Polvos (Terreno de propiedad Privada
perteneciente a la Familia Guizado Conformada por una
asociacin la cual tiene como presidenta a Mara Peralta). El costo
del m2 es de $1182.40.
La propiedad tiene una ubicacin estratgicamente importante pues
aparte del uso comercial e industrial de zonificacin I-3 se encuentra
entre dos vas de acceso vehicular de gran envergadura pues
conectan a los distritos de Lima Norte con Lima Centro y Lima Sur
(alto trnsito), adems de estar ubicado al lado de una tienda por
departamento de gran reconocimiento en el Per como es Tottus.
Alrededor y en proximidad del predio se encuentran empresas
consolidados como supermercados (a lo largo de la Panamericana
Norte Anlisis de competencia), ferretera, venta de autos,
universidad, etc. La calidad del terreno para la construccin es
adecuada correspondiente a la Zona 2 Apta para construir. Los
distritos Aledaos: Independencia, Puente Piedra, Comas y San
Martn tienen fcil y rpido acceso a este terreno por lo que lo
convierte en una opcin muy adecuada para el comercio sectorial y
distrital.

Galera Fotogrfica del terreno nmero 2.

DESCRIPCIN VIAL
Se tiene un frente de 40 ml. Hacia la Panamericana Norte y 180 ml.
hacia Universitaria, ambas con alto trnsito y la va secundaria
(Alfredo Mendiola) se opta por tener dos ingresos, uno por cada
frente. A su vez la Panamericana Norte y la Av. Universitaria
conectan fcilmente con los diferentes distritos de Lima
Metropolitana. Las vas sealadas conectan el terreno en anlisis con
los distritos en todos los conos, pero los ms prximos son
Independencia, San Martn de Porres, Comas, Ventanilla y Puente
Piedra.

falta reas verdes , salas comunes y/o espacios de estancia ; si bien

no necesariamente generaran ingresos ; serian espacios estratgicos
que proporcionan confort y ganas de permanecer en el centro
comercial por horas prolongadas y por ende el uso de servicios y/o
locales del recinto.
PATRONES PARA LA ELECCIN DE TERRENO
CDIGO 1.00: SUPERFICIE
ITEM
REA
PERIMETR
O
# DE
FRENTES

DESCRIPCI
ON
1.9
Hectreas,
570 ml.
02
Continuos

CALIFICACIN
Desde 1 Hectrea a 15
Hectreas.
Desde 400 hasta 2000
Metros
Desde 1 a 4 Frentes.
Resultados Totales

1. LO QUE EXISTE EN LOS CENTROS COMERCIALES

Un punto importante es la presencia de tiendas ancla;
adems de los siguientes servicios.

RANG
O

PUNT
AJE

1-5

1-5

1-4

14

CDIGO 2.00: GEOMETRIA

ITEM

DESCRIPCI
ON

CALIFICACIN

RANG
O

PUNT
AJE

REGULAR
Y
PROPORCI
ONAL

Rectangular

Mientras ms se
aproxime a un cuadrado.
Mayor puntuacin,

1-4

RANG
O

PUNT
AJE

1-5

Resultados Totales

CDIGO 3.00: CALIDAD DEL SUELO

ITEM

2. LO QUE NO
COMERCIALES

EXISTE

EN

LOS

CENTROS

Los centros comerciales en el sector si bien cumplen con los

servicios y entretenimiento que demanda la poblacin ; no cuentan
con la cantidad necesaria de espacios de integracin y o interaccin
social para el pblico que demandan ; entre estos espacios hacen

RESISTEN
CIA

DESCRIPCI
ON
Zona 2

CALIFICACIN
Mientras ms se la zona
sea ms baja, mayor el
puntaje.
Resultados Totales

arqueolgico
s.

CDIGO 4.00: ACCESIBILIDAD

ITEM
VIAS

TRANSPOR
TE
R. DE
ACCIN

DESCRIPCI
ON
Metropolitan
a
(Pan. Norte)
Privado,
Pblico y
Metropolitan
o.
05 Distritos

RANG
O

PUNT
AJE

Las vas son:

Metropolitana, avenida,
calle, jirn y Pasaje.

1-5

Privado, Pblico, Tren,

Metropolitano, Corredor
Azul.

1-5

1-4

14

14

CALIFICACIN

Radio de accin de 1 a 5
Distritos aledaos.
Resultados Totales

CLIMA

DESCRIPCI
ON
Bueno

CALIFICACIN
Riesgoso, malo, regular,
bueno y ptimo.
Resultados Totales

PUNT
AJE

1-5

PRECIOS x
M2

DESCRIPCI
ON
$ 1182.40

CALIFICACIN
Desde $100 Hasta $2000.
Mientras ms caro menor
puntuacin.
Resultados Totales

RANG
O

PUNT
AJE

1-5

CDIGO 7.00: PARAMETROS

ITEM
ZONIFICA
CIN
C.P.U.E.
C.I.R.A.

DESCRIPCI
ON

CALIFICACIN

DESCRIPCI
ON
En Venta

CALIFICACIN

RANG
O

PUNT
AJE

Invadido, en juicio, en
posesin del estado o
particular, en venta.
Resultados Totales

1-4

RANG
O

PUNT
AJE

1-3

CDIGO 9.00: SEGURIDAD EN LA ZONA

UBIC.
PLANO
DEL
DELITO

DESCRIPCI
ON
Seguridad
media

CALIFICACIN
Seguridad, alta, media y
mala.
Resultados Totales

CDIGO 10.00: PBLICO OBJETIVO Y ENTORNO

CDIGO 6.00: PRECIOS DEL TERRENO

ITEM

SIRUACI
N
JURDICA

ITEM
RANG
O

CDIGO 8.00: SITUACIN LEGAL

ITEM

CDIGO 5.00: FACTOR CLIMTICO

ITEM

Resultados Totales

ITEM

DESCRIPCI
ON

CALIFICACIN

SITUACI
N DE LA
P.E.A.

52.7% de la
poblacin

Del 0% hasta el 70 %
Resultados Totales

RANG
O

PUNT
AJE

1-7

CDIGO 11.00: UBICACIN DE LA COMPETENCIA

RANG
O

PUNT
AJE

I3

Buena, Regular y Mala

1-3

Si posee
No hay
restos

Si posee o no.
Si existe o no.

1-2
1-2

2
2

ITEM
CERCANA
DE
COMPETE
NCIA

DESCRIPCI
ON
Cerca

CALIFICACIN

RANG
O

PUNT
AJE

Cercana (1km.), Regular

(5 Km.) y Lejana (10
Km)

1-3

Resultados Totales

60
55

CONCLUSIN
- La evaluacin consta con 75 puntos. Sumatoria obtenida de todos
los rangos empleados para la calificacin.
- El terreno 02 suma 53 puntos de calificacin.

53

50

40

RESULTADOS FINALES
30

A continuacin observamos el cuadro comparativo de los factores.

20
14

12
10 9

7
6
5
4 43 4 5
34 44 42
3
1111111111111111111111112222222222222222222221222

TERRENO 01

TERRENO 02

Grafico comparativo entre el resultado de la sumatoria de factores

del terreno 1 y 2.