UNIDAD 9.

- DE LA PROPIEDAD PRIVADA DE INMUEBLES

MODOS DE ADQUIRIRLA

Contrato
Accesin
Usucapin
Sucesin

CONTRATO
Art. 1968.- La propiedad de bienes inmuebles se transmite por contrato. Los ttulos
translativos de dominio estn sujetos a la toma de razn en el Registro de Inmuebles
para que produzcan efectos respecto de terceros.
Art. 1969.- La transmisin, salvo declaracin contraria, comprende los accesorios
del inmueble existentes en el momento de la transferencia. Los objetos, que por
efecto de ella, se entreguen al adquirente, o los que pasasen a poder de terceros, se
regirn por las reglas generales sobre posesin de las cosas muebles.
Art. 1970.- La inscripcin no impide las acciones que procedan entre enajenante y
adquirente para recuperar la cosa, ni tampoco las dirigidas contra terceros en los
casos de anotacin preventiva, respecto a los derechos constituidos despus de
sta.
LA INSCRIPCIN REGISTRAL
Los contratos deben ser hecho en escritura pblica, los ttulos traslativos de dominio
estn sujetos a la toma de razn en el Registro de Inmueble. Instituido en la
Direccin General de Registros Pblicos al solo efecto de dar publicidad a la
transferencia respecto de terceros, el dominio es adquirido entre las partes por la
tradicin que es la transferencia de la posesin. A los efectos de la inscripcin de la
transferencia entre las partes adquiere mayor relevancia referido a la prioridad que la
inscripcin otorga, solo el contrato tiene la virtualidad de probar la transferencia entre
las partes.
VALOR DE LA INSCRIPCIN
Art.1970.- La inscripcin no impide las acciones que procedan entre enajenante y
adquirente para recuperar la cosa, ni tampoco las dirigidas contra terceros en los
casos de anotacin preventiva, respecto a los derechos constituidos despus de
sta.

SENTENCIAS Y ACTOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE

Art.1971.- Sern tambin inscriptas:
a) las sentencias por las cuales se pusiese trmino a la indivisin del condominio;
b) las sentencias que en los inventarios y cuentas particionarias adjudicasen bienes
races en pago de deudas de herencia; y
c) las adjudicaciones en subasta pblica, y en general, todos los actos jurdicos
entre vivos, declarativos o modificativos de dominio sobre bienes inmuebles.
FORMA DE DETERMINAR LA PRIORIDAD ENTRE DOS INSCRIPCIONES
Art. 1972.- Para determinar la prioridad entre dos o ms inscripciones de una misma
fecha, relativas al mismo bien, se atender a la hora de presentacin en el Registro
de los ttulos respectivos.
Se considerar como fecha de la inscripcin para todos los efectos que sta deba
producir, la fecha del asiento de la presentacin que deber constar en la inscripcin
misma.
MODOS DE PERDER EL DOMINIO DE UN INMUEBLE
Art. 1967.- Se pierde el dominio de los inmuebles:
a)
b)
c)
d)
e)

por su enajenacin;
por transmisin o declaracin judicial;
por ejecucin de sentencia;
por expropiacin; y
por su abandono declarado en escritura pblica, debidamente inscripta en el
Registro de Inmuebles, y en los dems casos previstos en la ley.

INMUEBLES ABANDONADOS
Art. 1973.- Los inmuebles abandonados pertenecen al Estado. Si lo abandonado
fuese la parte de un condominio, ella acrecer proporcionalmente a la de los otros
comuneros.
En este caso, ser necesario que la declaracin se haga igualmente en escritura
pblica. El propietario exclusivo de una cosa, no podr hacer abandono de slo una
parte indivisa de ella.

UNIDAD 10.- DE LA ADQUISICIN POR ACCESIN

Art. 1974.- La accesin puede resultar de:
a)
b)
c)
d)
e)

la formacin de islas;
aluvin;
avulsin;
abandono del lveo; y
la edificacin de obras y las plantaciones.

ACCESIN NATURAL Y ARTIFICIAL

La segunda forma de adquirir la propiedad, es la formacin de acumulacin de
tierras por sedimentacin paulatina o violenta, u otros fenmenos naturales y
tambin por hechos del hombre.
ISLAS
Art. 1975.- Las islas situadas en los ros navegables pertenecen a los propietarios
ribereos, de acuerdo con las reglas siguientes:
a) las que se formaren en medio del ro, se consideran acrecencia sobrevenida a
las tierras ribereas fronterizas de ambas mrgenes, en la proporcin de sus
frentes, hasta la lnea que divida el lveo en dos partes iguales;
b) las que se formaren entre esa lnea y una de las mrgenes, se considerarn
acrecencia de las tierras ribereas fronterizas de ese mismo lado; y
c) las que emergieren por el desdoblamiento de un nuevo brazo del ro, continan
perteneciendo a los propietarios de las tierras a costa de las cuales se formaron.
DEL ALUVIN
Art. 1976.- Los acrecentamientos de tierra formados paulatina e insensiblemente por
causas naturales, pertenecen a los propietarios de las tierras ribereas. Esta
disposicin es aplicable a los lagos y lagunas.
AVULSIN
Art. 1979.- Cuando la corriente de las aguas segrega de una ribera una porcin de
tierra y la transporta a otra heredad interior o de la ribera opuesta, su dueo puede
retirarla mientras no se haya efectuado adhesin natural, pero no est obligado a
hacerlo.
Si la avulsin fuere de cosas no susceptibles de adhesin natural, se aplicar lo
dispuesto sobre las cosas perdidas.
Art. 1980.- Si nadie reclamare la porcin de tierra a que se refiere el artculo anterior
dentro de un ao, se considerar definitivamente incorporada al predio donde se
halla, y el antiguo dueo perder el derecho de reivindicarla o de ser indemnizado.

DEL ALVEO ABANDONADO

Art. 1981.- El lveo o cauce abandonado de un ro del dominio pblico o privado
pertenece a los propietarios ribereos de las dos mrgenes sin que los dueos de
las heredades por donde el ro abriere nuevo cauce tengan derecho a indemnizacin
alguna. Se entiende que los predios de ambas mrgenes se extendern hasta la
mitad del lveo o cauce. Si ste separaba heredades de distintos dueos, la nueva
lnea divisoria correr equidistante de unas y otras.
DE LA EDIFICACIN Y LA PLANTACIN
Art. 1982.- Toda construccin o plantacin existente en un terreno, se presume
hecha por el propietario, y a su costa, salvo prueba en contrario.
Art. 1983.- El que sembrare, plantare o edificare una finca propia con semillas,
plantas o materiales ajenos, adquiere la propiedad de uno y otros, pero est
obligado a pagar su valor; y si hubiese procedido de mala fe, ser adems
condenado al resarcimiento de los daos y perjuicios. El dueo de las semillas,
plantas o materiales podr reivindicarlos si le conviniere, si ulteriormente se
separasen.
EDIFICACIN EN TERRENO PROPIO Y EN FONDO AJENO
Art. 1984.- Cuando de buena fe se ha sembrado, edificado o plantado en terreno
ajeno, y sin derecho para ello, el dueo est obligado a abonar el mayor valor que
por los trabajos o la construccin hubiese adquirido el bien, en el momento de la
restitucin. Puede impedir la demolicin o deterioro de los trabajos.
No est obligado a pagar las mejoras voluntarias. El autor podr levantarlas, si no
causare perjuicio al bien. Si procedi de mala fe, estar obligado a la demolicin o
reposicin de las cosas a su estado primitivo, a su costa. Si el dueo quisiere
conservar lo hecho, no podrn ser destruidas las mejoras, y deber abonar el mayor
valor que por los trabajos hubiere adquirido el bien.
Art. 1985.- Si hubiere mala fe, no slo por parte del que edifica, siembra o planta en
terreno ajeno, sino tambin por parte del dueo, se reglarn los derechos de uno y
otro segn lo dispuesto respecto del edificante de buena fe. Se entiende haber mala
fe por parte del dueo, siempre que el edificio, siembra o plantacin se hiciere a
vista y conocimiento del mismo y sin oposicin suya.
PROPIETARIO QUE CONSTRUYE REBASANDO LOS LMITES DE SU PREDIO
Art. 1988.- El poseedor cuando ha sembrado, edificado o plantado de buena fe en
terreno ajeno tiene derecho de retencin mientras no sea indemnizado. Si procedi
de mala fe tendr ese derecho en caso de que el propietario quisiere conservar las
mejoras introducidas.