Ganancias: Personas Fsicas

Disertante: Dr. Carlos Alberto Rezzara

Inicio Versin 09.2014

Rentas de Primera Categora

Rentas del Suelo
Artculo 41 y Decreto Reglamentario
Criterio de Imputacin: DEVENGADO

Primera Categora

En tanto no sean obtenidas por sujetos que deban encuadrarlas como ganancias de la tercera categora, constituyen
ganancias de la primera categora:

El producido en dinero o en especie de la locacin de inmuebles urbanos y rurales (Inciso a)

Comprende a los alquileres o arrendamientos devengados (salvo los incobrables) entendindose por
aquellos adeudados al finalizar los juicios de desalojo y de cobro de pesos. Cuando se recuperen crditos
tratados impositivamente como incobrables, corresponder declararlos como ganancias en el ao que tal
recuper se produzca
Un caso particular
Alquileres y arrendamientos en especie
Los contribuyentes que perciban arrendamientos en especie declararn como ganancia
el valor de los productos recibido, entendindose por tal el de su realizacin en el ao
fiscal o, en su defecto, el precio de plaza al final de ste. En este ltimo caso, la
diferencia entre el precio de venta y el precio de plaza citado se computar como
ganancia o quebranto del ejercicio fiscal en que se realice la venta
El Seor Ricardo Primero alquila desde el ao 1999 un inmueble a la Seora Cristina
Fernandez, siendo el precio pactado del alquiler de $ 1.500 mensuales. En el periodo
fiscal 2011 la locataria dejo de abonar los alquileres, en virtud de lo cual el locador
inicio en dicho perodo un juicio por desalojo, que finalizo el 15/03/2012,
declarndose incobrables los alquileres adeudados. Por ultimo, en el periodo 2013
cobra los alquileres adeudados
Dr. Carlos A. Rezzara

Primera Categora

En tanto no sean obtenidas por sujetos que deban encuadrarlas como ganancias de la tercera categora, constituyen
ganancias de la primera categora:

El producido en dinero o en especie de la locacin de inmuebles urbanos y rurales (Inciso a)

Periodo 2011:
El locador debe declarar como renta los alquileres devengados durante dicho periodo
Periodo 2012:
Habiendo finalizado el juicio de desalojo, el locador puede declarar los alquileres
como incobrables
Perodo 2013:
Al haber cobrado los alquileres, debe declararlos como ganancia de la primera categora en al declaracin
jurada correspondiente a dicho periodo
Cualquier especie de contraprestacin que se reciba por la constitucin a favor de terceros de derechos
reales de usufructo, uso, habitacin o anticresis (Inciso b)
Los derechos reales son aquellos que confieren a su titular un seoro inmediato sobre una cosa, estando los
dems obligados a respetarlos.
El impuesto a las ganancias considera los siguientes derechos reales:
Dr. Carlos A. Rezzara

Primera Categora

En tanto no sean obtenidas por sujetos que deban encuadrarlas como ganancias de la tercera categora, constituyen
ganancias de la primera categora:

Cualquier especie de contraprestacin que se reciba por la constitucin a favor de terceros de derechos
reales de usufructo, uso, habitacin o anticresis (Inciso b)
Usufructo:
Derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad
pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia
Uso:
Derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de
otro, independientemente de la posesin de heredad alguna,
con el cargo de conservar la sustancia de ella; o de tomar sobre
los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las
necesidades del usuario y de su familia
Habitacin:
Derecho de uso que se refiere a una casa, y a la utilidad de
morar en ella
Anticresis:
Derecho real que se confiere al acreedor de entrar en posesin
de un inmueble y percibir los frutos para imputarlos al capital o
intereses adeudados
Dr. Carlos A. Rezzara

Pedro Segundo obtiene

$ 100.000 al ao por la constitucin,
a favor de su hija, del derecho real
de usufructo sobre una casa quinta:
es ganancia de primera categora,
por cuanto se trata de una
contraprestacin por la constitucin
de un derecho real sobre una
propiedad

Primera Categora

En tanto no sean obtenidas por sujetos que deban encuadrarlas como ganancias de la tercera categora, constituyen
ganancias de la primera categora:

El valor de las mejoras introducidas en los inmuebles, por los arrendatarios o inquilinos, que constituyan un
beneficio para el propietario y en la parte que ste no est obligado a indemnizar (Inciso c)
Cuando se habla de las mejoras debe significar un beneficio para el propietario, se refiere a que sta implica
un acrecentamiento del valor de la propiedad. En efecto, para que una mejora sea considerada como tal su
importe, en el ejercicio de la habilitacin:
1.
2.

Debe superar el 20% del valor residual del bien.

Debe tenerse en cuenta es que no se la deba indemnizar (puesto que de ser as, no se tratar de un ingreso)

Una vez esclarecido el carcter de la mejora, deber distribuirse su valor proporcionalmente en los aos que
resten para la expiracin del contrato. Al respecto, se interpreta que el perodo de devengamiento abarca
desde el mes de su habilitacin hasta el mes de vencimiento del contrato
Si en el contrato de locacin no se hubiera estipulado trmino cierto, o ste no existiera por escrito, o ms
aun, no se pudiera determinar el valor de las mejoras, evidentemente el locador se encontrar ante una
situacin en la que desconocer el importe que debe agregar a la ganancia bruta del inmueble. Al ser ello as,
en estos casos ser el Fisco quien fije el procedimiento a adoptar

Dr. Carlos A. Rezzara

Primera Categora

En tanto no sean obtenidas por sujetos que deban encuadrarlas como ganancias de la tercera categora, constituyen
ganancias de la primera categora:

El valor de las mejoras introducidas en los inmuebles, por los arrendatarios o inquilinos, que constituyan un
beneficio para el propietario y en la parte que ste no est obligado a indemnizar (Inciso c)
El Seor Ricardo Primero alquila desde el 01/03/2004 un departamento de propiedad
del Seor Carlos Ramos. Dichos sujetos han celebrado un contrato de alquiler que
finaliza el 30/04/2007. El 15/04/2005 el Seor Ricardo Primero decidi hacer una
mejora en dicho inmueble, la cual se habilito el 15/12/2005. El costo de la mejora
ascendi a $ 21.250, habiendo acordado el Seor Carlos Ramos la devolucin del 20 %
de dicho valor
El propietario deber declarar el valor de la mejora (en la parte que no ser obligado
a indemnizar), para luego distribuirlo proporcionalmente desde el mes de la
habilitacin hasta la fecha de expiracin del contrato de alquiler. Al ser ello as, el
propietario deber declarar el 80% del valor de la mejora, esto es, $ 17.000, en los
meses que restan para la expiracin del contrato, es decir en 17 meses, contados
desde diciembre de 2005 (mes de la habilitacin de la mejora) hasta 04/2007 (mes en
que expira el contrato de alquiler):
Periodo 2005: $ 1.000 / Periodo 2006: $ 12.000 / Periodo 2007: $ 4.000

Dr. Carlos A. Rezzara

Primera Categora

En tanto no sean obtenidas por sujetos que deban encuadrarlas como ganancias de la tercera categora, constituyen
ganancias de la primera categora:

La contribucin directa o territorial y otros gravmenes que el inquilino o arrendatario haya tomado a su
cargo (Inciso d)
Se refiere al importe de la contribucin inmobiliaria y otros gravmenes o gastos donde siendo cargas debe
soportar el propietario, se haya acordado que deba abonarlos el inquilino o arrendatario. Cabe sealar que
no se trata servicios pblicos (gas, telfono, luz), los cuales son gastos del inquilino
El Seor Javier Tercero es propietario de un inmueble que alquila a la Seora Maria
Ester desde el ao 2010. En el contrato de alquiler se acord que el impuesto
inmobiliario y las expensas estn a cargo del inquilino. Las expensas ascienden a $
100 mensuales y el impuesto inmobiliario a $ 75 por bimestre. Durante el periodo
2013 el alquiler ascendi a $ 400 mensuales, adeudndose al 31/12/2013 el alquiler y
las expensas de diciembre, as como tambin, el impuesto inmobiliario
correspondiente al ltimo bimestre
1.
2.
3.
4.

Dr. Carlos A. Rezzara

Alquileres devengados
Expensas devengadas
Impuesto inmobiliario devengado
Total renta bruta primera de categora

$ 4.800 ($ 400 x 12)

$ 1.200 ($ 100 x 12)
$ 450 ($ 75 x 06)
$ 6.450

Primera Categora

En tanto no sean obtenidas por sujetos que deban encuadrarlas como ganancias de la tercera categora, constituyen
ganancias de la primera categora:

El importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios
que suministre el propietario (Inciso e)
Por medio de esta disposicin se incluyen dentro de las rentas de la 1 categora a los importes que, de no
existir tal aclaracin, deberan formar parte de la 2 categora

Valor Locativo

Por inmuebles que propietarios ocupen para recreo, veraneo o fines similares
(Inciso f)

Por inmuebles cedidos gratuitamente o a precio no determinado

(Inciso g)
Se considera valor locativo el alquiler o arrendamiento que obtendra el propietario si alquilase o arrendase
el inmueble o parte del mismo que ocupa o que cede gratuitamente o a un precio no determinado. Se
presume de derecho que el valor locativo de todo inmueble urbano no es inferior al fijado por la
Administracin General de Obras Sanitarias de la Nacin o, en su defecto, al establecido por las
municipalidades para el cobro de la tasa de alumbrado, barrido y limpieza. A falta de estos ndices, el valor
locativo podr ser apreciado por la Administracin Federal de Ingresos Pblicos
Dr. Carlos A. Rezzara

Primera Categora

En tanto no sean obtenidas por sujetos que deban encuadrarlas como ganancias de la tercera categora, constituyen
ganancias de la primera categora:

Valor Locativo

Por inmuebles que propietarios ocupen para recreo, veraneo o fines similares
(Inciso f)

Slo se verificar el hecho imponible por el perodo por el cual se utilizo u ocupo el inmueble y no por todo el
ao. Ejemplo: Si un contribuyente posee un departamento en Mar del plata, el cual slo utiliza para veranear,
es decir, no lo alquila se verifica el hecho imponible (renta presunta): Momento de utilizacin del inmueble.
No se verificara el hecho imponible alguno en el perodo en que est desocupado
Por supuesto que cuando sea computable este tipo de renta tambin lo sern los gastos necesarios para
obtener, mantener y conservar esa ganancia gravada, al igual que las deducciones admitidas de la primera
categora, correspondientes al periodo en que el bien permaneci ocupado
Debe tenerse en cuenta adems, que si el resultado neto producto de la ficcin bajo anlisis arrojara prdida,
sta no podr computarse, conforme lo prev el artculo 17 de la ley cuando aclara que en los casos en que
"... el resultado neto de las inversiones de lujo, recreo personal y similares... acuse prdida, no se computar
a los efectos del impuesto

Dr. Carlos A. Rezzara

Primera Categora

En tanto no sean obtenidas por sujetos que deban encuadrarlas como ganancias de la tercera categora, constituyen
ganancias de la primera categora:

Valor Locativo

Por inmuebles cedidos gratuitamente o a precio no determinado

(Inciso g)

Se verifica el hecho imponible (renta presunta) en el momento de utilizacin del inmueble, no se verificara
el hecho imponible alguno en el perodo en que est desocupado
Cabria preguntarse si se puede justificar en algunos casos la cesin a titulo gratuito. De la literalidad de la
norma surge, en principio, que estas ganancias estn gravadas. No obstante, debera analizarse cada caso en
particular a la luz del principio de la realidad econmica, a los efectos de determinar si la sesin del
inmueble tiene o no por objeto obtener futuras rentas
Otro asunto particular que deriva de la norma bajo consideracin es el relacionado con los gastos y
deducciones admitidos, puesto que de arrojar quebranto surge el planteo de si ste debe admitirse o no. Al
respecto, la doctrina no es uniforme, pues as como se ha sostenido que el quebranto no sera computable,
dado que no se cumple con la condicin de estar l bien afectado por su propietario a la produccin de renta,
tambin se ha dicho lo contrario

Dr. Carlos A. Rezzara

Primera Categora

En tanto no sean obtenidas por sujetos que deban encuadrarlas como ganancias de la tercera categora, constituyen
ganancias de la primera categora:

Valor Locativo

1.

El valor locativo de la casa-habitacin est EXENTO cuando sea

ocupado por su propietarios (Articulo 20, inciso o). Se entiende
por casa-habitacin ocupada por el propietario, aquella
destinada a su vivienda permanente

2.

Inmuebles cedidos a los hijos: En estos casos podra llegar a

considerarse como una extensin de la casa-habitacin
(siempre y cuando el hijo sea una carga de familia) y por lo
tanto EXENTA en el impuesto por el Articulo 20, inciso o). Sin
embargo, si se interpreta literalmente la ley del impuesto, son
ganancias gravadas

3.

En los inmuebles ocupados para recreo, veraneo u otros fines

similares por el propietario y/o cedidos gratuitamente o a un
precio no determinado, que estuviesen en parte alquilados o
arrendados, el valor locativo se determinar en forma
proporcional

Dr. Carlos A. Rezzara

Las ganancias que los locatarios

obtienen por el producido, en dinero
o en especie, de los inmuebles
urbanos o rurales dado en
sublocacin

Se trata de ingresos provenientes por

aquellos contribuyentes que habiendo
tomado en alquiler o arrendamiento
un inmueble urbano o rural,
respectivamente, lo subalquilen o
subarrienden

Ganancias: Personas Fsicas

Disertante: Dr. Carlos Alberto Rezzara
Fin Versin 09.2014