Ley Hipotecaria

LEGISLACIN CONSOLIDADA
Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva

redaccin oficial de la Ley Hipotecaria.
Ministerio de Justicia
BOE nm. 58, de 27 de febrero de 1946
Referencia: BOE-A-1946-2453
TEXTO CONSOLIDADO
ltima modificacin: 31 de julio de 2015
EXPOSICIN
La Ley de treinta de diciembre de mil novecientos cuarenta y cuatro, que introduce
considerables reformas en el derecho hipotecario, autoriza al Gobierno en su Disposicin
adicional segunda para publicar, en el plazo mximo de un ao, una nueva redaccin de la
Ley Hipotecaria, cuya finalidad debe consistir en armonizar debidamente los textos legales
vigentes, en abreviar el contenido de los asientos del Registro, sin mengua de los principios
fundamentales del sistema, y en dar a los preceptos legales una ms que adecuada
ordenacin sistemtica y la necesaria unidad de estilo, sirviendo de base para todo ello,
adems de las disposiciones de la Ley Hipotecaria y la de su Reforma, las del Reglamento,
la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de la Direccin General de los Registros
y del Notariado.
Tan difcil y delicada tarea ha sido acometida por el Ministro que suscribe desde el
momento mismo en que se posesion de su cargo, cuando iban ya transcurridos casi ocho
de los doce meses del plazo concedido por las Cortes para la publicacin de la nueva Ley.
La Comisin designada al efecto en el Centro directivo correspondiente ha consagrado
actividad sin tasa, en una labor constante, a dar cima, dentro del trmino legal, al arduo
trabajo que le fue encomendado; y fruto de su celo es el texto refundido que por este
Decreto se sanciona.
Atenindose con fidelidad a las directrices sealadas por la Ley de mil novecientos
cuarenta y cuatro, el nuevo texto se limita a dar cumplimiento a lo que sta determina como
normas inexcusables de su redaccin.
Se ha introducido, a tal fin, una nueva ordenacin de los ttulos de la Ley para darles
ms sistemtica distribucin, colocando en primer trmino todos los relativos a las materias
sustantivas y dejando para el final los atinentes a la parte adjetiva y orgnica, reguladora de
la Direccin General y del Cuerpo de Registradores. Y aunque el nuevo texto comprende
menor nmero de artculos que el anterior, se ha procurado conservar la misma numeracin
a los ms importantes y ms frecuentemente citados en sentencias y resoluciones, no slo
por respeto, que podra pecar de excesivo, a una tradicin, sino tambin por facilitar en lo
futuro el conocimiento y aplicacin de la doctrina jurisprudencial relativa a las materias
reguladas por aquellos artculos.
Han sido trasladados al nuevo texto algunos preceptos reglamentarios, de indudable
jerarqua legislativa, tales como los referentes a la competencia por razn de circunscripcin
territorial de los Registros y a la salvaguardia judicial de sus asientos; y del mismo modo,
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BOLETN OFICIAL DEL ESTADO

numerosos artculos de la Ley, de simple contenido ordenancista o de detalle, han sido

suprimidos para su incorporacin al Reglamento, por considerarse que, si era lgica su
inclusin en la Ley primitiva, cuando por vez primera se implantaba en Espaa la institucin
del Registro, resultaba inconveniente mantenerlos ahora, dado su evidente carcter
reglamentario.
Asimismo, se ha procurado, en lo posible, unificar el estilo de las dos Leyes refundidas,
mediante leves correcciones gramaticales y sustituciones de locuciones y vocablos arcaicos
o en desuso en la actual nomenclatura jurdica; si bien para una labor minuciosa y acertada
en tal sentido habra sido necesario contar con el tiempo suficiente para nuevas revisiones
de la redaccin del texto.
En cuanto a la mayor brevedad de los asientos del Registro, aspiracin expresada por el
legislador en armona con las exigencias modernas, que requieren la mxima sencillez y
claridad en las frmulas de inscripcin, el nuevo texto simplifica no slo la redaccin de los
asientos principales, en los que se refleja el historial del dominio y de los derechos reales
sobre inmuebles, sino tambin la del asiento de presentacin, cuya importancia es tan
capital en nuestro sistema inmobiliario. La reduccin al mnimo de los requisitos formales de
todos los asientos, sin menoscabo de los principios esenciales del sistema, unida a la
supresin de las menciones de derechos que pueden y deben ser objeto de inscripcin
especial, as como la eliminacin de los derechos de naturaleza netamente personal u
obligacional del mbito inmunizante del Registro, han de contribuir poderosamente a la
claridad de ste y a facilitar su publicidad, hacindolo ms asequible al directo conocimiento
de los interesados.
Se han incorporado a la nueva Ley en su integridad los preceptos de la de reforma de mil
novecientos cuarenta y cuatro, casi literalmente o con pequeas correcciones de estilo, y
alguno de ellos con nueva ordenacin sistemtica. Ocioso sera tratar de explicar la
profundidad y sustancia de las modificaciones e innovaciones que estos nuevos artculos
introducen en el conjunto de la legislacin hipotecaria, pues fueron explicadas y puestas de
relieve en la magistral exposicin de motivos de la referida Ley de mil novecientos cuarenta y
cuatro.
Haciendo uso de las facultades concedidas por el legislador al Ministerio de Justicia en
orden a la organizacin territorial de los Registros y a la regulacin del Estatuto Orgnico de
los Registradores, se han incluido en el nuevo texto los preceptos indispensables para
armonizarlos con las disposiciones vigentes y especialmente para llevar a la prctica el
expreso mandato legislativo referente a la sustitucin de las clases de los Registros por las
categoras personales de los Registradores. Con el nuevo texto, que regula de modo
definitivo estas materias, se agota y consume la autorizacin concedida por el legislador; y
de este modo las nuevas normas que establecen el rgimen orgnico de los funcionarios
que sirven los Registros adquieren su tradicional rango legislativo.
Cumpliendo, pues, dentro de los estrictos lmites y plazo predeterminados el mandato de
las Cortes, el Ministro que suscribe tiene el honor de someter a la aprobacin del Jefe del
Estado y de su Consejo de Ministros el adjunto proyecto de
DECRETO
A propuesta del Ministro de Justicia, de conformidad con el Consejo de Estado y previa
deliberacin del Consejo de Ministros
DISPONGO:
Artculo nico.
Se aprueba la nueva redaccin oficial de la Ley Hipotecaria y se autoriza al Ministro de
Justicia para que, en cumplimiento de lo ordenado por la segunda disposicin adicional de la
Ley de treinta de diciembre de mil novecientos cuarenta y cuatro, y en el artculo nico de la
Ley de treinta y uno de diciembre de mil novecientos cuarenta y cinco, publique el texto
adjunto en el Boletin Oficial del Estado.
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As lo dispongo por el presente Decreto, dado en Madrid a ocho de febrero de mil

novecientos cuarenta y seis.
FRANCISCO FRANCO
El Ministro de Justicia,
RAIMUNDO FERNNDEZ-CUESTA Y MERELO
LEY HIPOTECARIA
TTULO I
Del Registro de la Propiedad y de los ttulos sujetos a inscripcin
Artculo 1.
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y
contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles.
Las expresadas inscripciones o anotaciones se harn en el Registro en cuya
circunscripcin territorial radiquen los inmuebles.
Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artculos
doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles,
estn bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se
declare su inexactitud en los trminos establecidos en esta Ley.
Artculo 2.
En los Registros expresados en el artculo anterior se inscribirn:
Primero. Los ttulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los
derechos reales impuestos sobre los mismos.
Segundo. Los ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o
extingan derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres
y otros cualesquiera reales.
Tercero. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o
derechos reales, aunque sea con la obligacin de transmitirlos a otro o de invertir su importe
en objeto determinado.
Cuarto. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para
administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la
capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposicin de sus bienes.
Quinto. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos,
cesiones y subrogaciones de los mismos.
Sexto. Los ttulos de adquisicin de los bienes inmuebles y derechos reales que
pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesisticas, con sujecin a lo
establecido en las leyes o reglamentos.
Artculo 3.
Para que puedan ser inscritos los ttulos expresados en el artculo anterior, debern estar
consignados en escritura pblica, ejecutoria o documento autntico expedido por Autoridad
judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.
Artculo 4.
Tambin se inscribirn en el Registro los ttulos expresados en el artculo segundo,
otorgados en pas extranjero, que tengan fuerza en Espaa con arreglo a las leyes, y las
ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en
Espaa, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil.
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Artculo 5.
Los ttulos referentes al mero o simple hecho de poseer no sern inscribibles.
TTULO II
De la forma y efectos de la inscripcin
Artculo 6.
La inscripcin de los ttulos en el Registro podr pedirse indistintamente:
a) Por el que adquiera el derecho.
b) Por el que lo transmita.
c) Por quien tenga inters en asegurar el derecho que se deba inscribir.
d) Por quien tenga la representacin de cualquiera de ellos.
Artculo 7.
La primera inscripcin de cada finca en el Registro de la Propiedad ser de dominio y se
practicar con arreglo a los procedimientos regulados en el Ttulo VI de esta Ley.
El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueo no hubiere inscrito
su dominio, podr solicitar la inscripcin de su derecho con sujecin a las normas prescritas
en el Reglamento.
Artculo 8.
Cada finca tendr desde que se inscriba por primera vez un nmero diferente y
correlativo.
Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrn otra numeracin correlativa
y especial.
Se inscribirn como una sola finca bajo un mismo nmero:
Primero.El territorio, trmino redondo o lugar de cada foral en Galicia o Asturias,
siempre que reconozcan un solo dueo directo o varios proindiviso, aunque est dividido en
suertes o porciones, dadas en dominio til o foro a diferentes colonos, si su conjunto se halla
comprendido dentro de los linderos de dicho trmino.
Se estimar nico el seoro directo para los efectos de la inscripcin, aunque sean
varios los que, a ttulo de seores directos, cobren rentas o pensiones de un foral o lugar,
siempre que la tierra aforada no se halle dividida entre ellos por el mismo concepto.
Segundo.Toda explotacin agrcola, con o sin casa de labor, que forme una unidad
orgnica, aunque est constituida por predios no colindantes, y las explotaciones industriales
que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre s.
Tercero.Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a diferentes
dueos en dominio pleno o menos pleno.
Cuarto.Los edificios en rgimen de propiedad por pisos cuya construccin est
concluida o, por lo menos, comenzada.
En la inscripcin se describirn, con las circunstancias prescritas por la Ley, adems del
inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento
independiente, asignando a stos un nmero correlativo, escrito en letra y la cuota de
participacin que a cada uno corresponde en relacin con el inmueble. En la inscripcin del
solar o del edificio en conjunto se harn constar los pisos meramente proyectados.
Se incluirn adems aquellas reglas contenidas en el ttulo y en los estatutos que
configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.
La inscripcin se practicar a favor del dueo del inmueble constituyente del rgimen o
de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.
Quinto.Los pisos o locales de un edificio en rgimen de propiedad horizontal, siempre
que conste previamente en la inscripcin del inmueble la constitucin de dicho rgimen.
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Artculo 9.
El folio real de cada finca incorporar necesariamente el cdigo registral nico de
aqulla. Los asientos del Registro contendrn la expresin de las circunstancias relativas al
sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles segn resulten del ttulo y los asientos
del registro, previa calificacin del Registrador. A tal fin, la inscripcin contendr las
circunstancias siguientes:
a) Descripcin de la finca objeto de inscripcin, con su situacin fsica detallada, los
datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratndose de edificaciones, expresin
del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigedad no les fuera exigible.
Igualmente se incluir la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el
hecho de estar o no la finca coordinada grficamente con el Catastro en los trminos del
artculo 10.
Cuando conste acreditada, se expresar por nota al margen la calificacin urbanstica,
medioambiental o administrativa correspondiente, con expresin de la fecha a la que se
refiera.
b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelacin,
reparcelacin, concentracin parcelaria, segregacin, divisin, agrupacin o agregacin,
expropiacin forzosa o deslinde que determinen una reordenacin de los terrenos, la
representacin grfica georreferenciada de la finca que complete su descripcin literaria,
expresndose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de
sus vrtices.
Asimismo, dicha representacin podr incorporarse con carcter potestativo al tiempo de
formalizarse cualquier acto inscribible, o como operacin registral especfica. En ambos
casos se aplicarn los requisitos establecidos en el artculo 199.
Para la incorporacin de la representacin grfica de la finca al folio real, deber
aportarse junto con el ttulo inscribible la certificacin catastral descriptiva y grfica de la
finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra representacin
grfica georreferenciada alternativa.
En todo caso, la representacin grfica alternativa habr de respetar la delimitacin de la
finca matriz o del permetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografa
catastral. Si la representacin grfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales,
deber precisar la delimitacin de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas
habr de respetar la delimitacin que conste en la cartografa catastral. Dicha representacin
grfica deber cumplir con los requisitos tcnicos que permitan su incorporacin al Catastro
una vez practicada la operacin registral.
La representacin grfica aportada ser objeto de incorporacin al folio real de la finca,
siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha
representacin y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra
representacin grfica previamente incorporada, as como la posible invasin del dominio
pblico.
Se entender que existe correspondencia entre la representacin grfica aportada y la
descripcin literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran bsicamente a la misma
porcin del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por
ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificacin de la finca inscrita ni su
correcta diferenciacin respecto de los colindantes.
Una vez inscrita la representacin grfica georreferenciada de la finca, su cabida ser la
resultante de dicha representacin, rectificndose, si fuera preciso, la que previamente
constare en la descripcin literaria. El Registrador notificar el hecho de haberse practicado
tal rectificacin a los titulares de derechos inscritos, salvo que del ttulo presentado o de los
trmites del artculo 199 ya constare su notificacin.
A efectos de valorar la correspondencia de la representacin grfica aportada, en los
supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, el Registrador podr
utilizar, con carcter meramente auxiliar, otras representaciones grficas disponibles, que le
permitan averiguar las caractersticas topogrficas de la finca y su lnea poligonal de
delimitacin.
Todos los Registradores dispondrn, como elemento auxiliar de calificacin, de una
nica aplicacin informtica suministrada y diseada por el Colegio de Registradores e
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integrada en su sistema informtico nico, bajo el principio de neutralidad tecnolgica, para

el tratamiento de representaciones grficas, que permita relacionarlas con las descripciones
de las fincas contenidas en el folio real, previniendo adems la invasin del dominio pblico,
as como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificacin y
calificacin urbanstica, medioambiental o administrativa correspondiente. Dicha aplicacin y
sus diferentes actualizaciones habrn de ser homologadas por la Direccin General de los
Registros y del Notariado, para establecer el cumplimiento de los requisitos de proteccin y
seguridad adecuados a la calidad de los datos.
Los Registradores de la Propiedad no expedirn ms publicidad grfica que la que
resulte de la representacin grfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la
informacin grfica contenida en la referida aplicacin, en cuanto elemento auxiliar de
calificacin. Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representacin grfica
georreferenciada alternativa, sta podr ser objeto de publicidad registral hasta el momento
en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada grficamente con el
Catastro. Hasta entonces, se har constar en esta publicidad el hecho de no haber sido
validada la representacin grfica por el Catastro. Asimismo, podr ser objeto de publicidad
registral la informacin procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya
representacin grfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real.
c) La naturaleza, extensin y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del
derecho que se inscriba, y su valor cuando constare en el ttulo.
d) El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripcin.
e) La persona natural o jurdica a cuyo favor se haga la inscripcin o, cuando sea el
caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aqulla, cuando ste sea
susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y
derechos reales de las uniones temporales de empresas sern inscribibles en el Registro de
la Propiedad siempre que se acredite, conforme al artculo 3, la composicin de las mismas y
el rgimen de administracin y disposicin sobre tales bienes, practicndose la inscripcin a
favor de los socios o miembros que las integran con sujecin al rgimen de administracin y
disposicin antes referido. Tambin podrn practicarse anotaciones preventivas de demanda
y embargo a favor de las comunidades de propietarios en rgimen de propiedad horizontal.
En cualquier momento, el titular inscrito podr instar directamente del Registrador que
por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, direccin electrnica a
efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrnicas y telemticas relativas al
derecho inscrito. Las comunicaciones a travs de medios electrnicos y telemticos sern
vlidas siempre que exista constancia de la transmisin y recepcin, de sus fechas y del
contenido ntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma autntica o fehaciente al
remitente y al destinatario de las mismas.
f) La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban
inscribirse.
g) El ttulo que se inscriba, su fecha, y el Tribunal, Juzgado, Notario o funcionario que lo
autorice.
h) La fecha de presentacin del ttulo en el Registro y la de la inscripcin.
i) El acta de inscripcin y la firma del Registrador, que supondr la conformidad del
mismo al texto ntegro del asiento practicado.
Lo dispuesto en este artculo se entiende sin perjuicio de lo especialmente regulado para
determinadas inscripciones.
Tngase en cuenta que esta ltima actualizacin, establecida por el art. 1.1 de la Ley 13/2015,
de 24 de junio. Ref. BOE-A-2015-7046. entra en vigor el 1 de noviembre de 2015, segn
establece la disposicin final 5 de la citada Ley.
Redaccin anterior:
"Toda inscripcin que se haga en el Registro expresar las circunstancias siguientes:
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Primera. La naturaleza, situacin y linderos de los inmuebles objeto de la inscripcin, o a los

cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y nmero, si
constaren del ttulo.
Podr completarse la identificacin de la finca mediante la incorporacin al ttulo inscribible de
una base grfica o mediante su definicin topogrfica con arreglo a un sistema de coordenadas
geogrficas referido a las redes nacionales geodsicas y de nivelacin en proyecto expedido
por tcnico competente.
La base grfica catastral o urbanstica y el plano topogrfico, si se utilizasen, debern
acompaarse al ttulo en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivar en el
Registro, sin perjuicio de su incorporacin a soportes informticos. Del archivo del duplicado se
tomar nota al margen del asiento correspondiente a la operacin practicada y en el ejemplar
archivado el registrador har constar referencia suficiente a la finca correspondiente. Podr
obtenerse el archivo de la base grfica como operacin registral especfica mediante acta
notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se
incorpore la base grfica.
Los registradores dispondrn de aplicaciones informticas para el tratamiento de bases grficas
que permitan su coordinacin con las fincas registrales y la incorporacin a stas de la
calificacin urbanstica, medioambiental o administrativa correspondiente.
Segunda. La naturaleza, extensin y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del
derecho que se inscriba, y su valor, cuando constare en el ttulo.
Tercera. El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripcin.
Cuarta. La persona natural o jurdica a cuyo favor se haga la inscripcin.
Quinta. La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban
inscribirse.
Sexta. El ttulo que se inscriba, su fecha, y el Tribunal, Juzgado, Notario o funcionario que lo
autorice.
Sptima. La fecha de presentacin del ttulo en el Registro y la de la inscripcin.
Octava. La firma del Registrador, que implicar la conformidad de la inscripcin, con la copia del
ttulo de donde se hubiere tomado.
Lo dispuesto en este artculo se entiende sin perjuicio de lo especialmente establecido para
determinadas inscripciones."
Artculo 10.
1. La base de representacin grfica de las fincas registrales ser la cartografa catastral,
que estar a disposicin de los Registradores de la Propiedad.
2. En los casos de incorporacin de la representacin grfica georreferenciada conforme
a lo dispuesto en la letra b) del artculo 9, deber aportarse, junto al ttulo inscribible,
certificacin catastral descriptiva y grfica de la finca, salvo que se trate de uno de los
supuestos regulados en el apartado 3 de este artculo.
El Registrador incorporar al folio real la representacin grfica catastral aportada
siempre que se corresponda con la descripcin literaria de la finca en la forma establecida en
la letra b) del artculo anterior, haciendo constar expresamente en el asiento que en la fecha
correspondiente la finca ha quedado coordinada grficamente con el Catastro. Asimismo, el
Registrador trasladar al Catastro el cdigo registral de las fincas que hayan sido
coordinadas.
En el supuesto de que la correspondencia no haya quedado acreditada, el Registrador
dar traslado de esta circunstancia al Catastro por medios telemticos, motivando a travs
de un informe las causas que hayan impedido la coordinacin, a efectos de que, en su caso,
el Catastro incoe el procedimiento oportuno.
3. nicamente podr aportarse una representacin grfica georreferenciada
complementaria o alternativa a la certificacin catastral grfica y descriptiva en los siguientes
supuestos:
a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad
extrarregistral del Ttulo VI de esta Ley en los que expresamente se admita una
representacin grfica alternativa.
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b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelacin, reparcelacin, segregacin,

divisin, agrupacin, agregacin o deslinde judicial, que determinen una reordenacin de los
terrenos.
En los supuestos en los que se haya aportado una representacin grfica alternativa, el
Registrador remitir la informacin al Catastro, de acuerdo con su normativa reguladora,
para que este practique, en su caso, la alteracin que corresponda.
De practicarse la alteracin, la Direccin General del Catastro lo trasladar al Registro de
la Propiedad, a efectos de que el Registrador haga constar las referencias catastrales
correspondientes, as como la circunstancia de la coordinacin, e incorpore al folio real la
representacin grfica catastral.
4. En toda forma de publicidad registral habr de expresarse, adems de la referencia
catastral que corresponda a la finca, si est o no coordinada grficamente con el Catastro a
una fecha determinada.
5. Alcanzada la coordinacin grfica con el Catastro e inscrita la representacin grfica
de la finca en el Registro, se presumir, con arreglo a lo dispuesto en el artculo 38, que la
finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicacin y delimitacin geogrfica expresada
en la representacin grfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.
Esta presuncin igualmente regir cuando se hubiera incorporado al folio real una
representacin grfica alternativa, en los supuestos en que dicha representacin haya sido
validada previamente por una autoridad pblica, y hayan transcurrido seis meses desde la
comunicacin de la inscripcin correspondiente al Catastro, sin que ste haya comunicado al
Registro que existan impedimentos a su validacin tcnica.
6. Con el fin de asegurar el intercambio de informacin entre el Catastro y el Registro de
la Propiedad, as como la interoperabilidad entre sus sistemas de informacin, mediante
resolucin conjunta de la Direccin General de los Registros y del Notariado y de la
Direccin General del Catastro, se regularn:
a) La forma, contenido, plazos y requisitos del suministro mutuo de informacin que sea
relevante para el cumplimiento de las funciones respectivas.
b) Las caractersticas y funcionalidades del sistema de intercambio de informacin, as
como del servicio de identificacin y representacin grfica de las fincas sobre la cartografa
catastral.
c) Los requisitos que deben cumplir la descripcin tcnica y la representacin grfica
alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos.
Redaccin anterior:
"En la inscripcin de los contratos en que haya mediado precio o entrega en metlico, se har
constar el que resulte del ttulo, as como la forma en que se hubiese hecho o convenido el
pago."
Artculo 11.
En la inscripcin de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metlico, se
har constar el que resulte del ttulo, as como la forma en que se hubiese hecho o
convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma
establecida en los artculos 21, 254 y 255 de esta Ley.
La expresin del aplazamiento del pago no surtir efectos en perjuicio de tercero, a
menos que se garantice aqul con hipoteca o se d a la falta de pago el carcter de
condicin resolutoria explcita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la
transmisin de dos o ms fincas, se determinar el correspondiente a cada una de ellas.
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Lo dispuesto en el prrafo precedente se aplicar a las permutas o adjudicaciones en

pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en
especie.
Redaccin anterior:
"La expresin del aplazamiento del pago, conforme al artculo anterior, no surtir efectos en
perjuicio de tercero, a menos que se garantice aqul con hipoteca o se d a la falta de pago el
carcter de condicin resolutoria explcita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la
transmisin de dos o ms fincas, se determinar el correspondiente a cada una de ellas.
Lo dispuesto en el prrafo precedente se aplicar a las permutas o adjudicaciones en pago
cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie."
Artculo 12.
En la inscripcin del derecho real de hipoteca se expresar el importe del principal de la
deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe mximo de la
responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea
la naturaleza de stas y su duracin.
Las clusulas de vencimiento anticipado y dems clusulas financieras de las
obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el
artculo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario, en
caso de calificacin registral favorable de las clusulas de trascendencia real, se harn
constar en el asiento en los trminos que resulten de la escritura de formalizacin.
Artculo 13.
Los derechos reales limitativos, los de garanta y, en general, cualquier carga o limitacin
del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, debern
constar en la inscripcin de la finca o derecho sobre que recaigan.
Las servidumbres reales podrn tambin hacerse constar en la inscripcin del predio
dominante, como cualidad del mismo.
Artculo 14.
El ttulo de la sucesin hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el
contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaracin de herederos abintestato y la
declaracin administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, as como, en su caso,
el certificado sucesorio europeo al que se refiere el captulo VI del Reglamento (UE)
n. 650/2012.
Para inscribir bienes y adjudicaciones concretas debern determinarse en escritura
pblica o por sentencia firme los bienes, o parte indivisa de los mismos que correspondan o
se adjudiquen a cada titular o heredero, con la sola excepcin de lo ordenado en el prrafo
siguiente.
Cuando se tratare de heredero nico, y no exista ningn interesado con derecho a
legtima, ni tampoco Comisario o persona autorizada para adjudicar la herencia, el ttulo de
la sucesin, acompaado de los documentos a que se refiere el artculo diecisis de esta
Ley, bastar para inscribir directamente a favor del heredero los bienes y derechos de que
en el Registro era titular el causante.
Artculo 15.
Los derechos del legitimario de parte alcuota que no pueda promover el juicio de
testamentara por hallarse autorizado el heredero para pagar las legtimas en efectivo o en
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bienes no inmuebles, as como los de los legitimarios sujetos a la legislacin especial

catalana, se mencionarn en la inscripcin de los bienes hereditarios.
La asignacin de bienes concretos para pago o su afeccin en garanta de las legtimas,
se har constar por nota marginal.
Las referidas menciones se practicarn con los documentos en cuya virtud se inscriban
los bienes a favor de los herederos, aunque en aqullos no hayan tenido intervencin los
legitimarios.
Las disposiciones de este artculo producirn efecto solamente respecto de los terceros
protegidos por el artculo treinta y cuatro, no entre herederos y legitimarios, cuyas relaciones
se regirn por las normas civiles aplicables a la herencia del causante.
Contra dichos terceros los legitimarios no podrn ejercitar otras ni ms acciones que las
que se deriven de las menciones referidas, a tenor de las reglas que siguen:
a) Durante los cinco primeros aos de la fecha de la mencin, quedarn solidariamente
afectos al pago de la legtima todos los bienes de la herencia en la cuanta y forma que las
leyes determinen, cualesquiera que sean las disposiciones del causante o los acuerdos del
Comisario, Contador-Partidor o Albacea, con facultad de partir, heredero distributario,
heredero de confianza, usufructuario con facultad de sealar y pagar legtimas u otras
personas con anlogas facultades, nombrados por el causante en acto de ltima voluntad
contractual o testamentaria.
Esta mencin quedar sin efecto y se estar a lo dispuesto en los nmeros segundo y
tercero de la letra b) del presente artculo, si el legitimario hubiese aceptado bienes
determinados o cantidad cierta para pago de dichas legtimas o concretado su garanta
sobre uno o ms inmuebles de la herencia.
b) Transcurridos los cinco primeros aos de su fecha, los efectos de la mencin sern
los siguientes:
Primero. Cuando el causante, o por su designacin las personas expresadas en el
prrafo primero del apartado a), no hubieran fijado el importe de dichas legtimas, ni
concretado su garanta sobre ciertos bienes inmuebles, ni asignado bienes determinados
para el pago de las mismas, continuar surtiendo plenos efectos la mencin solidaria
expresada en la letra a) precedente, hasta cumplidos veinte aos del fallecimiento del
causante.
Segundo. Cuando las mismas personas se hubieren limitado a asignar una cantidad
cierta para pago de las legtimas, quedarn solidariamente sujetos a la efectividad de las
mismas todos los bienes de la herencia, durante el plazo antes indicado. No obstante, si
dentro de los cinco aos siguientes a su constancia en el Registro de la Propiedad, los
legitimarios no hubieren impugnado por insuficiente tal asignacin, transcurrido que sea este
plazo podr cancelarse la mencin solidaria expresada en el apartado a) siempre que
justifique el heredero haber depositado suma bastante en un establecimiento bancario o
Caja oficial, a las resultas del pago de las legtimas en la cantidad asignada y de sus
intereses de cinco aos al tipo legal.
Tercero. Cuando las supradichas personas hubieren asignado bienes ciertos para el
pago de las legtimas, o concretado la garanta de las mismas sobre bienes determinados, el
legitimario solamente podr hacer efectivos sus derechos sobre dichos bienes en la forma
que disponga el correspondiente ttulo sucesorio o acto particional.
Cuarto. Cuando el causante hubiere desheredado a algn legitimario o manifestado en el
ttulo sucesorio que ciertas legtimas fueron totalmente satisfechas, se entender que los
legitimarios aludidos aceptan respecto de terceros la desheredacin o las manifestaciones
del causante si durante el plazo determinado en el apartado a) de este artculo no
impugnaren dicha disposicin.
Dentro de los plazos de vigencia de las menciones por derechos legitimarios, los
herederos podrn, sin necesidad de autorizacin alguna, cancelar hipotecas, redimir censos,
cobrar precios aplazados, retrovender y, en general, extinguir otros derechos anlogos de
cuanta determinada o determinable aritmticamente, que formen parte de la herencia,
siempre que el importe as obtenido o la cantidad cierta o parte alcuota del mismo que
conste en el Registro como responsabilidad especial por legtimas, afectante al derecho
extinguido, se invierta en valores del Estado, que se depositarn, con intervencin del
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Notario, en un establecimiento bancario o Caja oficial, a las resultas del pago de las
legtimas.
Los depsitos a que hacen referencia el prrafo anterior y el nmero segundo, letra b) de
este artculo, podrn ser retirados por los herederos transcurridos veinte aos, a contar
desde el fallecimiento del causante, siempre que no hubieren sido aceptados o reclamados
por los legitimarios dentro del plazo indicado.
Las menciones reguladas en los nmeros primero, segundo y tercero del apartado b,
caducarn sin excepcin cumplidos veinte aos desde el fallecimiento del causante.
Los bienes hereditarios se inscribirn sin mencin alguna de derechos legitimarios,
cuando la herencia tenga ingreso en el Registro despus de transcurridos veinte aos desde
el fallecimiento del causante.
Artculo 16.
Los dueos de bienes inmuebles o derechos reales por testamento u otro ttulo universal
o singular, que no los seale y describa individualmente, podrn obtener su inscripcin,
presentando dicho ttulo con el documento, en su caso, que pruebe haberles sido aqul
transmitido y justificando con cualquier otro documento fehaciente que se hallan
comprendidos en l los bienes que traten de inscribir.
Artculo 17.
Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier ttulo traslativo o declarativo
del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no
podr inscribirse o anotarse ningn otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho
real.
Si slo se hubiera extendido el asiento de presentacin, no podr tampoco inscribirse o
anotarse ningn otro ttulo de la clase antes expresada durante el trmino de sesenta das,
contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.
Artculo 18.
Los Registradores calificarn, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas
extrnsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripcin, as
como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras pblicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
El plazo mximo para inscribir el documento ser de quince das contados desde la
fecha del asiento de presentacin. El registrador en la nota a pie de ttulo, si la calificacin es
positiva, o en la calificacin negativa deber expresar inexcusablemente la fecha de la
inscripcin y, en su caso, de la calificacin negativa a los efectos del cmputo del plazo de
quince das. Si el ttulo hubiera sido retirado antes de la inscripcin, tuviera defectos
subsanables o existiera pendiente de inscripcin un ttulo presentado con anterioridad, el
plazo de quince das se computar desde la fecha de la devolucin del ttulo, la subsanacin
o la inscripcin del ttulo previo, respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento de
presentacin se entender prorrogada hasta la terminacin del plazo de inscripcin. Por
razones extraordinarias, debidamente acreditadas, la Direccin General de los Registros y
del Notariado podr, a solicitud del registrador competente formulada dentro de los dos
primeros das de plazo de inscripcin, ampliar hasta quince das ms como mximo dicho
plazo. Si la Direccin General no contesta en el plazo de dos das contados desde que
tuviera entrada la solicitud, se entender que sta ha sido desestimada. El registrador no
podr recurrir contra la decisin expresa o presunta que adopte la Direccin General.
Si, transcurrido el plazo mximo sealado en el prrafo anterior, no hubiere tenido lugar
la inscripcin, el interesado podr instar del registrador ante quien se present el ttulo que la
lleve a cabo en el trmino improrrogable de tres das o la aplicacin del cuadro de
sustituciones previsto en el artculo 275 bis de esta ley. Igualmente, si transcurrido el plazo
de tres das el registrador no inscribe el ttulo, el interesado podr instar la aplicacin del
cuadro de sustituciones.
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La inscripcin realizada fuera de plazo por el registrador titular producir una reduccin
de aranceles de un treinta por ciento, sin perjuicio de la aplicacin del rgimen sancionador
correspondiente. A los efectos del adecuado cumplimiento del plazo de inscripcin, los
registradores debern remitir a la Direccin General de los Registros y del Notariado en los
primeros veinte das de los meses de abril, julio, octubre y enero una estadstica en formato
electrnico que contenga el nmero de ttulos presentados y fecha de inscripcin de los
mismos, as como el porcentaje de ttulos inscritos fuera del plazo previsto en este artculo.
La Direccin General de Registros y del Notariado concretar mediante Instruccin el
formato electrnico y datos que deban remitir los registradores.
Si un Registro de la Propiedad estuviese a cargo de dos o ms registradores, se
procurar, en lo posible, la uniformidad de los criterios de calificacin. A tal efecto, llevarn el
despacho de los documentos con arreglo al convenio de distribucin de materias o sectores
que acuerden. El convenio y sus modificaciones posteriores debern ser sometidos a la
aprobacin de la Direccin General de los Registros y del Notariado.
Siempre que el registrador a quien corresponda la calificacin de un documento
apreciare defectos que impidan practicar la operacin solicitada, los pondr en conocimiento
del cotitular o cotitulares del mismo sector o del sector nico. Antes del transcurso del plazo
mximo establecido para la inscripcin del documento les pasar la documentacin, y el que
entendiere que la operacin es procedente la practicar bajo su responsabilidad antes de
expirar dicho plazo.
En la calificacin negativa el registrador a quien corresponda deber expresar que la
misma se ha extendido con la conformidad de los cotitulares. Si falta dicha indicacin, la
calificacin se entender incompleta, sin perjuicio de que los legitimados para ello ya puedan
recurrirla, instar la intervencin del sustituto, o pedir expresamente que se complete. No se
tendr en cuenta una calificacin incompleta para interrumpir el plazo en que debe hacerse
la calificacin. Los cotitulares sern tambin responsables a todos los efectos de la
calificacin a la que prestan su conformidad.
El registrador que calificare un documento conocer de todas las incidencias que se
produzcan hasta la terminacin del procedimiento registral.
Artculo 19.
Cuando el Registrador notare alguna falta en el ttulo conforme al artculo anterior, la
manifestar a los que pretendan la inscripcin, para que, si quieren, recojan el documento y
subsanen la falta durante la vigencia del asiento de presentacin. Si no lo recogen o no
subsanan la falta a satisfaccin del Registrador, devolver el documento para que puedan
ejercitarse los recursos correspondientes, sin perjuicio de hacer la anotacin preventiva que
ordena el artculo cuarenta y dos en su nmero nueve, si se solicita expresamente.
En el caso de no hacerse la anotacin preventiva, el asiento de presentacin del ttulo
continuar produciendo sus efectos durante los sesenta das antes expresados.
Artculo 19 bis.
Si la calificacin es positiva, el Registrador inscribir y expresar en la nota de despacho,
al pie del ttulo, los datos identificadores del asiento, as como las afecciones o derechos
cancelados con ocasin de su prctica. Si el estado registral de titularidad o cargas fuere
discordante con el reflejado en el ttulo, librar nota simple informativa.
La calificacin negativa, incluso cuando se trate de inscripcin parcial en virtud de
solicitud del interesado, deber ser firmada por el Registrador, y en ella habrn de constar
las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivacin jurdica de las mismas,
ordenada en hechos y fundamentos de derecho, con expresa indicacin de los medios de
impugnacin, rgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo, sin perjuicio de
que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro que entienda procedente.
Si el registrador califica negativamente el ttulo, sea total o parcialmente, dentro o fuera
del plazo a que se refiere el artculo 18 de la Ley, el interesado podr recurrir ante la
Direccin General de los Registros y del Notariado o bien instar la aplicacin del cuadro de
sustituciones previsto en el artculo 275 bis de la Ley.
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Los interesados tendrn el derecho a solicitar al Registrador del cuadro de sustituciones

la calificacin de los ttulos presentados, en los supuestos previstos en el prrafo anterior,
conforme a las siguientes reglas:
1. El interesado deber ejercer su derecho en los quince das siguientes a la notificacin
de la calificacin negativa, durante la vigencia del asiento de presentacin, mediante la
aportacin al registrador sustituto del testimonio ntegro del ttulo presentado y de la
documentacin complementaria.
2. El Registrador sustituto que asuma la inscripcin del ttulo lo comunicar al
Registrador sustituido, pudiendo con carcter previo y en orden a esta finalidad solicitar que
se le aporte informacin registral completa, de no existir o ser insuficiente la remitida con el
testimonio ntegro del ttulo.
El Registrador sustituido har constar dicha comunicacin, en el mismo da de su
recepcin o el siguiente hbil, por nota al margen del asiento de presentacin, indicando que
se ha ejercido el derecho a solicitar la calificacin de los ttulos a un Registrador de los
incluidos en el cuadro de sustituciones, la identidad de ste y el Registro del que sea titular.
A partir de la fecha de recepcin de la comunicacin referida, el Registrador sustituido
deber suministrar al Registrador sustituto informacin continuada relativa a cualquier nueva
circunstancia registral que pudiera afectar a la prctica del asiento.
3. Si el Registrador sustituto calificara positivamente el ttulo, en los diez das siguientes
al de la fecha de la comunicacin prevista en la regla anterior, ordenar al Registrador
sustituido que extienda el asiento solicitado, remitindole el texto comprensivo de los
trminos en que deba practicarse aqul, junto con el testimonio ntegro del ttulo y
documentacin complementaria.
En todo caso, en el asiento que se extienda, adems de las circunstancias que procedan
de conformidad con su naturaleza, deber constar la identidad del Registrador sustituto y el
Registro del que fuera titular.
Extendido el asiento, el Registrador sustituido lo comunicar al Registrador sustituto, y
devolver el ttulo al presentante con nota al pie del mismo, extendida conforme a la
legislacin hipotecaria.
4. Si el Registrador sustituto asumiera la inscripcin parcial del ttulo se proceder del
modo previsto en las reglas segunda y tercera. Dicha inscripcin parcial slo podr
practicarse si media consentimiento del presentante o del interesado.
5. Si el registrador sustituto calificara negativamente el ttulo, devolver ste al
interesado a los efectos de interposicin del recurso frente a la calificacin del registrador
sustituido ante la Direccin General de los Registros y del Notariado, el cual deber ceirse
a los defectos sealados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto
hubiera manifestado su conformidad.
En la calificacin el registrador sustituto se ajustar a los defectos sealados por el
registrador sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su
discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervencin, no pudiendo versar sobre
ninguna otra pretensin basada en otros motivos o en documentos no presentados en
tiempo y forma. Para fundar su decisin podr pedir informe al Colegio de Registradores de
la Propiedad y Mercantiles de Espaa, que lo evacuar a travs de sus servicios de
estudios, todo ello bajo responsabilidad del registrador y sin que pueda excederse del plazo
de calificacin.
6. Practicado el asiento solicitado, corresponder al Registrador sustituto el cincuenta
por ciento de los aranceles devengados y al Registrador sustituido el cincuenta por ciento
restante.
Los derechos arancelarios se abonarn por el interesado a cada Registrador en su parte
correspondiente.
7. Las comunicaciones que se deban practicar conforme a las reglas precedentes se
realizarn por correo, fax, correo electrnico o cualquier otro medio telemtico que permita
tener constancia de su recepcin.
Artculo 20.
Para inscribir o anotar ttulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o
extingan el dominio y dems derechos reales sobre inmuebles, deber constar previamente
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inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados
los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que
otorgue la transmisin o gravamen, los Registradores denegarn la inscripcin solicitada.
Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se
acredite fuere inscribible con arreglo al artculo doscientos cinco, los Registradores harn
anotacin preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistir durante el plazo que seala
el artculo noventa y seis de esta Ley.
No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin a favor de los mandatarios,
representantes, liquidadores, albaceas y dems personas que con carcter temporal acten
como rganos de representacin y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por
las leyes.
Tampoco ser precisa dicha inscripcin previa para inscribir los documentos otorgados
por los herederos:
Primero. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que
consten por escrito y firmados por ste.
Segundo. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a
los vendedores o cedentes, pero en la inscripcin que se haga habr de expresarse dicha
previa adjudicacin proindiviso con referencia al ttulo en que as constare. Y
Tercero. Cuando se trate de testimonios de decretos de adjudicacin o escritura de venta
verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecucin de sentencia,
con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.
Cuando en una particin de herencia, verificada despus del fallecimiento de algn
heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de ste los bienes que a aqul correspondan,
deber practicarse la inscripcin a favor de los adjudicatarios, pero hacindose constar en
ella las transmisiones realizadas.
No podr tomarse anotacin de demanda, embargo o prohibicin de disponer, ni
cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la
cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales podr tomarse
anotacin de embargo preventivo o de prohibicin de disponer de los bienes, como medida
cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero
titular de los mismos es el imputado, hacindolo constar as en el mandamiento.
Artculo 21.
1. Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarn, por lo
menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripcin y sean
relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos.
2. Las escrituras pblicas relativas a actos o contratos por los que se declaren,
constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a ttulo oneroso el dominio y los
dems derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestacin consistiera, en
todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, debern expresar, adems de las
circunstancias previstas en el apartado anterior, la identificacin de los medios de pago
empleados por las partes, en los trminos previstos en el artculo 24 de la Ley del Notariado,
de 28 de mayo de 1862.
3. En las escrituras de prstamo hipotecario sobre vivienda deber constar el carcter,
habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumir, salvo
prueba en contrario, que en el momento de la ejecucin judicial del inmueble es vivienda
habitual si as se hiciera constar en la escritura de constitucin.
Artculo 22.
El Notario que cometiere alguna omisin que impida inscribir el acto o contrato, conforme
a lo dispuesto en el artculo anterior, la subsanar extendiendo a su costa una nueva
escritura, si fuere posible, e indemnizando, en su caso, a los interesados de los perjuicios
que les ocasione su falta.
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Artculo 23.
El cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias o rescisorias de los actos o
contratos inscritos, se har constar en el Registro, bien por medio de una nota marginal, si
se consuma la adquisicin del derecho, bien por una nueva inscripcin a favor de quien
corresponda, si la resolucin o rescisin llega a verificarse.
Artculo 24.
Se considera como fecha de la inscripcin para todos los efectos que sta deba producir,
la fecha del asiento de presentacin que deber constar en la inscripcin misma.
Artculo 25.
Para determinar la preferencia entre dos o ms inscripciones de igual fecha, relativas a
una misma finca, se atender a la hora de la presentacin en el Registro de los ttulos
respectivos.
Artculo 26.
Las prohibiciones de disponer o enajenar se harn constar en el Registro de la
Propiedad y producirn efecto con arreglo a las siguientes normas:
Primera. Las establecidas por la Ley que, sin expresa declaracin judicial o
administrativa, tengan plena eficacia jurdica, no necesitarn inscripcin separada y especial
y surtirn sus efectos como limitaciones legales del dominio.
Segunda. Las que deban su origen inmediato a alguna resolucin judicial o
administrativa sern objeto de anotacin preventiva.
Tercera. Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de ltima
voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y dems actos a ttulo gratuito, sern
inscribibles siempre que la legislacin vigente reconozca su validez.
Artculo 27.
Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no
comprendidos en el artculo anterior, no tendrn acceso al Registro, sin perjuicio de que
mediante hipoteca o cualquier otra forma de garanta real se asegure su cumplimiento.
Artculo 28.
Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no
surtirn efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos aos desde la fecha de la muerte
del causante. Exceptanse las inscripciones por ttulo de herencia testada o intestada,
mejora o legado a favor de herederos forzosos.
Artculo 29.
La fe pblica del Registro no se extender a la mencin de derechos susceptibles de
inscripcin separada y especial.
Artculo 30.
Las inscripciones de los ttulos expresados en los artculos segundo y cuarto sern nulas
si en ellas se omite o se expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias
comprendidas en el artculo nueve, sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre
rectificacin de errores.
Artculo 31.
La nulidad de las inscripciones de que trata el artculo precedente, no perjudicar el
derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al artculo treinta y
cuatro.
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Artculo 32.
Los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estn
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
Artculo 33.
La inscripcin no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.
Artculo 34.
El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el
Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una
vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del Registro.
Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que
tuviere su causante o transferente.
Artculo 35.
A los efectos de la prescripcin adquisitiva en favor del titular inscrito, ser justo ttulo la
inscripcin, y se presumir que aqul ha posedo pblica, pacfica, ininterrumpidamente y de
buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes
traiga causa.
Artculo 36.
Frente a titulares inscritos que tengan la condicin de terceros con arreglo al artculo
treinta y cuatro, slo prevalecer la prescripcin adquisitiva consumada o la que pueda
consumarse dentro del ao siguiente a su adquisicin, en los dos supuestos siguientes:
a) Cuando se demuestre que el adquirente conoci o tuvo medios racionales y motivos
suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisicin, que la finca o derecho estaba
poseda de hecho y a ttulo de dueo por persona distinta de su transmitente.
b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, segn las normas anteriores,
tal posesin de hecho al tiempo que la adquisicin, el adquirente inscrito la consienta,
expresa o tcitamente, durante todo el ao siguiente a la adquisicin. Cuando la prescripcin
afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y sta pueda adquirirse por prescripcin,
el plazo del ao se contar desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma
prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la
libertad del predio sirviente.
La prescripcin comenzada perjudicar igualmente al titular inscrito, si ste no la
interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda tambin
interrumpirla antes de su consumacin total.
En cuanto al que prescribe y al dueo del inmueble o derecho real que se est
prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideracin de terceros, se calificar el
ttulo y se contar el tiempo con arreglo a la legislacin civil.
Los derechos adquiridos a ttulo oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de
inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirn por
usucapin de ste. Tampoco se extinguirn los que impliquen aquella facultad cuando el
disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesin causa de la prescripcin
adquisitiva, o cuando, sindolo, renan sus titulares las circunstancias y procedan en la
forma y plazos que determina el prrafo b) de este artculo.
La prescripcin extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesin
o de proteccin posesoria, perjudicar siempre al titular segn el Registro, aunque tenga la
condicin de tercero.
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Artculo 37.
Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darn contra tercero que haya
inscrito los ttulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley.
Se exceptan de la regla contenida en el prrafo anterior:
Primero. Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que
consten explcitamente en el Registro.
Segundo. Las de revocacin de donaciones, en el caso de no cumplir el donatario
condiciones inscritas en el Registro.
Tercero. Las de retracto legal, en los casos y trminos que las leyes establecen.
Cuarto. Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las
cuales perjudicarn a tercero:
a) Cuando hubiese adquirido por ttulo gratuito.
b) Cuando, habiendo adquirido por ttulo oneroso hubiese sido cmplice en el fraude. El
simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicar, por s solo,
complicidad en el fraude.
En ambos casos no perjudicar a tercero la accin rescisoria que no se hubiere
entablado dentro del plazo de cuatro aos, contados desde el da de la enajenacin
fraudulenta.
En el caso de que la accin resolutoria, revocatoria o rescisoria no se pueda dirigir contra
tercero, conforme a lo dispuesto en el prrafo primero de este artculo, se podrn ejercitar
entre las partes las acciones personales que correspondan.
Artculo 38.
A todos los efectos legales se presumir que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual
modo se presumir que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales
tiene la posesin de los mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podr ejercitarse ninguna accin
contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o
entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o
cancelacin de la inscripcin correspondiente. La demanda de nulidad habr de fundarse en
las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.
En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o va de apremio contra bienes
inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseer todo procedimiento de apremio
respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en
autos, por certificacin del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan
inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decret el embargo o se
sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la accin en concepto de
heredera del que aparece como dueo en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedar
reservada su accin para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y
para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los
bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento.
Cuando se persigan bienes hipotecados que hayan pasado a ser propiedad de un tercer
poseedor, se proceder con arreglo a lo dispuesto en los artculos ciento treinta y cuatro y
concordantes de esta Ley.
Las mismas reglas se observarn cuando, despus de efectuada en el Registro alguna
anotacin preventiva de las establecidas en los nmeros segundo y tercero del artculo
cuarenta y dos, pasasen los bienes anotados a poder de un tercer poseedor.
Artculo 39.
Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos
inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurdica extrarregistral.
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Artculo 40.
La rectificacin del Registro slo podr ser solicitada por el titular del dominio o derecho
real que no est inscrito, que lo est errneamente o que resulte lesionado por el asiento
inexacto, y se practicar con arreglo a las siguientes normas:
a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relacin
jurdica inmobiliaria, la rectificacin tendr lugar: primero, por la toma de razn del ttulo
correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudacin del tracto sucesivo, con
arreglo a lo dispuesto en el Ttulo VI de esta Ley, y tercero, por resolucin judicial,
ordenando la rectificacin.
b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extincin de algn derecho inscrito o
anotado, la rectificacin se har mediante la correspondiente cancelacin, efectuada
conforme a lo dispuesto en el Ttulo IV o en virtud del procedimiento de liberacin que
establece el Ttulo VI.
c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algn asiento, se rectificar
el Registro en la forma que determina el Ttulo VII.
d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del ttulo que hubiere
motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas
anteriormente, la rectificacin precisar el consentimiento del titular o, en su defecto,
resolucin judicial.
En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificacin, se dirigir la
demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algn
derecho, y se sustanciar por los trmites del juicio declarativo correspondiente. Si se
deniega totalmente la accin de rectificacin ejercitada, se impondrn las costas al actor; si
slo se deniega en parte, decidir el Juez a su prudente arbitrio.
La accin de rectificacin ser inseparable del dominio o derecho real de que se derive.
En ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los derechos adquiridos por
tercero a ttulo oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.
Artculo 41.
Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrn ejercitarse a travs del
juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin ttulo inscrito, se
opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la
legitimacin registral que reconoce el artculo 38, exigirn siempre que por certificacin del
registrador se acredite la vigencia, sin contradiccin alguna, del asiento correspondiente.
TTULO III
De las anotaciones preventivas
Artculo 42.
Podrn pedir anotacin preventiva de sus respectivos derechos en el Registro
correspondiente:
Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitucin,
declaracin, modificacin o extincin de cualquier derecho real.
Segundo. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho
efectivo en bienes inmuebles del deudor.
Tercero. El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al
demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trmites establecidos en la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
Cuarto. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera obligacin,
obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la
enajenacin de bienes inmuebles.
Quinto. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones
judiciales expresadas en el nmero cuarto del artculo segundo de esta Ley.
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Sexto. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial

adjudicacin entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.
Sptimo. El legatario que no tenga derecho, segn las leyes, a promover el juicio de
testamentara.
Octavo. El acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la
refaccin.
Noveno. El que presentare en el Registro algn ttulo cuya inscripcin no pueda hacerse
por algn defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de
oficio el procedimiento de rectificacin de errores que observe en algn asiento ya practicado
en la forma que reglamentariamente se determine.
Dcimo. El que en cualquiera otro caso tuviese derecho a exigir anotacin preventiva,
conforme a lo dispuesto en sta o en otra Ley.
Artculo 43.
En el caso del nmero primero del artculo anterior, no podr hacerse la anotacin
preventiva sino cuando se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de parte
legtima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador.
En el caso del nmero segundo del mismo artculo, cuando se trate de juicio ejecutivo,
ser obligatoria la anotacin, segn lo dispuesto en el artculo mil cuatrocientos cincuenta y
tres de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En el caso del nmero quinto del repetido artculo deber hacerse tambin la anotacin
en virtud de providencia judicial, que podr dictarse de oficio, cuando no hubiere interesados
que la reclamen, siempre que el juzgador, a su prudente arbitrio, lo estime conveniente para
asegurar el efecto de la sentencia que pueda recaer en el juicio.
Artculo 44.
El acreedor que obtenga anotacin a su favor en los casos de los nmeros segundo,
tercero y cuarto del artculo cuarenta y dos, tendr para el cobro de su crdito la preferencia
establecida en el artculo mil novecientos veintre y tres del Cdigo Civil.
Artculo 45.
La adjudicacin de bienes inmuebles de una herencia, concurso o quiebra, hecha o que
se haga para pago de deudas reconocidas contra la misma universalidad de bienes no
producir garanta alguna de naturaleza real en favor de los respectivos acreedores, a no ser
que en la misma adjudicacin se hubiese estipulado expresamente.
Los acreedores cuyos crditos consten en escritura pblica o por sentencia firme podrn,
sin embargo, obtener anotacin preventiva de su derecho sobre las fincas que se hubieren
adjudicado para pago de sus respectivos crditos, siempre que la soliciten dentro de los
ciento ochenta das siguientes a la adjudicacin, a no ser que conste en el Registro el pago
de aqullos.
Artculo 46.
El derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicacin a los herederos de
bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos, slo podr ser objeto de
anotacin preventiva. Esta anotacin podr ser solicitada por cualquiera de los que tengan
derecho a la herencia o acrediten un inters legtimo en el derecho que se trate de anotar.
Si la anotacin fuere pedida por los herederos, legitimarios o personas que tengan
derecho a promover el juicio de testamentara, se har mediante solicitud, acompaada de
los documentos previstos en el artculo diecisis. En los dems casos se practicar mediante
providencia judicial, obtenida por los trmites establecidos en el artculo cincuenta y siete.
El derecho hereditario anotado podr transmitirse, gravarse y ser objeto de otra
anotacin.
Artculo 47.
El legatario de bienes inmuebles determinados o de crditos o pensiones consignados
sobre ellos podr pedir en cualquier tiempo anotacin preventiva de su derecho.
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Esta anotacin slo podr practicarse sobre los mismos bienes objeto del legado.
Artculo 48.
El legatario de gnero o cantidad podr pedir la anotacin preventiva de su valor, dentro
de los ciento ochenta das siguientes a la muerte del testador, sobre cualesquiera bienes
inmuebles de la herencia, bastantes para cubrirlo, siempre que no hubieren sido legados
especialmente a otros.
No ser obstculo para la anotacin preventiva que otro legatario de gnero o cantidad
haya obtenido otra anotacin a su favor sobre los mismos bienes.
Artculo 49.
Si el heredero quisiere inscribir a su favor los bienes de la herencia o anotar su derecho
hereditario dentro del expresado plazo de los ciento ochenta das, y no hubiere para ello
impedimento legal, podr hacerlo, con tal de que renuncien previamente y en escritura
pblica todos los legatarios a su derecho de anotacin, o que en defecto de renuncia
expresa se les notifique judicialmente, con treinta das de anticipacin, la solicitud del
heredero, a fin de que durante dicho trmino puedan hacer uso de aquel derecho.
Si alguno de los legatarios no fuere persona cierta, el Juez o Tribunal mandar hacer la
anotacin preventiva de su legado, bien a instancia del mismo heredero o de otro interesado,
bien de oficio.
El heredero que solicitare la inscripcin a su favor de los bienes de la herencia dentro de
los referidos ciento ochenta das, podr anotar preventivamente, desde luego, dicha
solicitud.
Esta anotacin no se convertir en inscripcin definitiva hasta que los legatarios hayan
obtenido o renunciado la anotacin de sus legados o haya transcurrido el plazo de los ciento
ochenta das.
Artculo 50.
El legatario que obtuviere anotacin preventiva, ser preferido a los acreedores del
heredero que haya aceptado la herencia sin beneficio de inventario y a cualquiera otro que,
con posterioridad a dicha anotacin, adquiera algn derecho sobre los bienes anotados; pero
entendindose que esta preferencia es solamente en cuanto al importe de dichos bienes.
Artculo 51.
La anotacin preventiva dar preferencia, en cuanto al importe de los bienes anotados, a
los legatarios que hayan hecho uso de su derecho dentro de los ciento ochenta das
sealados en el artculo cuarenta y ocho, sobre los que no lo hicieren del suyo en el mismo
trmino.
Los que dentro de ste lo hayan realizado, no tendrn preferencia entre s, sin perjuicio
de la que corresponda al legatario de especie o a cualquiera otro, respecto de los dems,
con arreglo a la legislacin civil, tanto en ese caso como en el de no haber pedido su
anotacin.
Artculo 52.
El legatario que no lo fuere de especie y dejare transcurrir el plazo sealado en el
artculo cuarenta y ocho sin hacer uso de su derecho, slo podr exigir despus la anotacin
preventiva sobre los bienes de la herencia que subsistan en poder del heredero; pero no
surtir efecto contra el que antes haya adquirido o inscrito algn derecho sobre los bienes
hereditarios.
Artculo 53.
El legatario que, transcurridos los ciento ochenta das, pidiese anotacin sobre los
bienes hereditarios que subsistan en poder del heredero, no obtendr por ello preferencia
alguna sobre los dems legatarios que omitan esta formalidad, ni lograr otra ventaja que la
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de ser antepuesto para el cobro de su legado a cualquier acreedor del heredero que con
posterioridad adquiera algn derecho sobre los bienes anotados.
Artculo 54.
La anotacin pedida fuera de trmino podr hacerse sobre bienes anotados dentro de l
a favor de otro legatario, siempre que subsistan en poder del heredero; pero el legatario que
la obtuviere no cobrar su legado sino en cuanto alcanzare el importe de los bienes,
despus de satisfechos los que dentro del trmino hicieron su anotacin.
Artculo 55.
La anotacin preventiva de los legados y de los crditos refaccionarios no se decretar
judicialmente sin audiencia previa y sumaria de los que puedan tener inters en
contradecirla.
Artculo 56.
La anotacin preventiva de legados podr hacerse por convenio entre las partes o por
mandato judicial, presentando al efecto en el Registro el ttulo en que se funde el derecho del
legatario.
Artculo 57.
Cuando hubiere de hacerse la anotacin de legados o de derecho hereditario por
mandato judicial, acudir el interesado al Juez o Tribunal competente exponiendo su
derecho, presentando los ttulos en que se funde y sealando los bienes que pretenda
anotar. El Juez o Tribunal, oyendo a los interesados en juicio verbal, dictar providencia,
bien denegando la pretensin o bien accediendo a ella.
En este ltimo caso sealar los bienes que hayan de ser anotados y el Secretario
judicial librar el correspondiente mandamiento al Registrador, con insercin literal de lo
prevenido para que lo ejecute.
Artculo 58.
Si pedida judicialmente la anotacin por un legatario acudiere otro ejercitando igual
derecho respecto a los mismos bienes, ser tambin odo en el juicio.
Artculo 59.
El acreedor refaccionario podr exigir anotacin sobre la finca refaccionada por las
cantidades que, de una vez o sucesivamente, anticipare, presentando el contrato por escrito
que en cualquier forma legal haya celebrado con el deudor.
Esta anotacin surtir, respecto al crdito refaccionario, todos los efectos de la hipoteca.
Artculo 60.
No ser necesario que los ttulos en cuya virtud se pida la anotacin preventiva de
crditos refaccionarios determinen fijamente la cantidad de dinero o efectos en que consistan
los mismos crditos, y bastar que contengan los datos suficientes para liquidarlos al
terminar las obras contratadas.
Artculo 61.
Si la finca que haya de ser objeto de la refaccin estuviere sujeta a cargas o derechos
reales inscritos, no se har la anotacin, sino bien en virtud de convenio unnime por
escritura pblica entre el propietario y las personas a cuyo favor estuvieren constituidas
aqullas sobre el objeto de la refaccin misma y el valor de la finca antes de empezar las
obras, o bien en virtud de providencia judicial, dictada en expediente instruido para hacer
constar dicho valor, y con citacin de todas las indicadas personas.
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Artculo 62.
Si alguno de los que tuvieren a su favor las cargas o derechos reales expresados en el
artculo anterior no fuere persona cierta, estuviere ausente, ignorndose su paradero, o
negare su consentimiento, no podr hacerse la anotacin sino por providencia judicial.
Artculo 63.
El valor que en cualquier forma se diere a la finca que ha de ser refaccionada, antes de
empezar las obras, se har constar en la anotacin del crdito.
Artculo 64.
Las personas a cuyo favor estuvieren constituidos derechos reales sobre la finca
refaccionada, cuyo valor se haga constar en la forma prescrita en los artculos precedentes,
conservarn su derecho de preferencia respecto al acreedor refaccionario, pero solamente
por un valor igual al que se hubiere declarado a la misma finca.
El acreedor refaccionario ser considerado como hipotecario respecto a lo que exceda el
valor de la finca al de las cargas o derechos reales anteriormente mencionados, y en todo
caso, respecto a la diferencia entre el precio dado a la misma finca antes de las obras y el
que alcanzare en su enajenacin judicial.
Artculo 65.
Las faltas de los ttulos sujetos a inscripcin pueden ser subsanables o insubsanables.
Si el ttulo tuviere alguna falta subsanable, el Registrador suspender la inscripcin y
extender anotacin preventiva cuando la solicite el que present el ttulo.
En el caso de contener alguna falta insubsanable se denegar la inscripcin, sin poder
hacerse la anotacin preventiva.
Para distinguir las faltas subsanables de las insubsanables y extender o no, en su
consecuencia, la anotacin preventiva a que se refiere este artculo, atender el Registrador
tanto al contenido como a las formas y solemnidades del ttulo y a los asientos del Registro
con l relacionados.
Artculo 66.
Los interesados podrn reclamar contra el acuerdo de calificacin del registrador, por el
cual suspende o deniega el asiento solicitado. La reclamacin podr iniciarse ante la
Direccin General de los Registros y del Notariado o bien directamente ante el Juzgado de
Primera Instancia competente. Sin perjuicio de ello, podrn tambin acudir, si quieren, a los
Tribunales de Justicia para ventilar y contender entre s acerca de la validez o nulidad de los
mismos ttulos. En el caso de que se suspendiera la inscripcin por faltas subsanables del
ttulo y no se solicitare la anotacin preventiva, podrn los interesados subsanar las faltas en
los sesenta das que duran los efectos del asiento de presentacin. Si se extiende la
anotacin preventiva, podr hacerse en el tiempo que sta subsista, segn el artculo 96 de
esta Ley.
Cuando se hubiere denegado la inscripcin y el interesado, dentro de los sesenta das
siguientes al de la fecha del asiento de presentacin, propusiera demanda ante los
Tribunales de Justicia para que se declare la validez del ttulo, podr pedirse anotacin
preventiva de la demanda, y la que se practique se retrotraer a la fecha del asiento de
presentacin. Despus de dicho trmino no surtir efecto la anotacin preventiva de la
demanda, sino desde su fecha.
En el caso de recurrir contra la calificacin, todos los trminos expresados en los dos
prrafos anteriores quedarn en suspenso desde el da en que se interponga la demanda o
el recurso hasta el de su resolucin definitiva.
Artculo 67.
En el caso de hacerse la anotacin por no poderse practicar la inscripcin por falta de
algn requisito subsanable, podr exigir el interesado que el Registrador le d copia de dicha
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anotacin, autorizada con su firma, en la cual conste si hay o no pendientes de registro

algunos otros ttulos relativos al mismo inmueble y cules sean stos, en su caso.
Artculo 68.
Las providencias decretando o denegando la anotacin preventiva en los casos primero,
quinto, sexto y sptimo del artculo cuarenta y dos sern apelables en un solo efecto.
En el caso octavo del mismo artculo ser apelable en ambos la providencia cuando se
haya opuesto a la anotacin el que tuviere a su favor algn derecho real anterior sobre el
inmueble anotado.
Artculo 69.
El que pudiendo pedir la anotacin preventiva de un derecho, dejase de hacerlo dentro
de trmino sealado al efecto, no podr despus inscribirlo o anotarlo a su favor en perjuicio
de tercero que haya inscrito el mismo derecho, adquirindolo de persona que aparezca en el
Registro con facultad de transmitirlo.
Artculo 70.
Cuando la anotacin preventiva de un derecho se convierta en inscripcin definitiva del
mismo, surtir sta sus efectos desde la fecha de la anotacin.
Artculo 71.
Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrn ser enajenados o gravados,
pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotacin.
Artculo 72.
Las anotaciones preventivas contendrn las circunstancias que se exigen para las
inscripciones en cuanto resulten de los ttulos o documentos presentados para exigir las
mismas anotaciones.
Las que deban su origen a providencia de embargo o secuestro expresarn la causa que
haya dado lugar a ello, y el importe de la obligacin que los hubiere originado.
Artculo 73.
Todo mandamiento judicial disponiendo hacer una anotacin preventiva expresar las
circunstancias que deba sta contener, segn lo prevenido en el artculo anterior, si
resultasen de los ttulos y documentos que se hayan tenido a la vista para dictar la
providencia de anotacin.
Cuando la anotacin deba comprender todos los bienes de una persona, como en los
casos de incapacidad y otros anlogos, el Registrador anotar todos los que se hallen
inscritos a su favor.
Tambin podrn anotarse en este caso los bienes no inscritos, siempre que el Juez o el
Tribunal lo ordene y se haga previamente su inscripcin a favor de la persona gravada por
dicha anotacin.
Artculo 74.
Si los ttulos o documentos en cuya virtud se pida judicial o extrajudicialmente, la
anotacin preventiva no contuvieren las circunstancias que sta necesite para su validez, se
consignarn dichas circunstancias por los interesados en el escrito en que, de comn
acuerdo, soliciten la anotacin. No habiendo avenencia, el que solicite la anotacin
consignar en el escrito en que la pida dichas circunstancias, y, previa audiencia del otro
interesado sobre su exactitud, el Juez o Tribunal decidir lo que proceda.
Artculo 75.
La anotacin preventiva ser nula cuando por ella no pueda venirse en conocimiento de
la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte la anotacin o de la fecha de sta.
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TTULO IV
De la extincin de las inscripciones y anotaciones preventivas
Artculo 76.
Las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelacin o por la
inscripcin de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona.
Artculo 77.
Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelacin, por caducidad o por su
conversin en inscripcin.
Artculo 78.
La cancelacin de las inscripciones y anotaciones preventivas podr ser total o parcial.
Artculo 79.
Podr pedirse y deber ordenarse, en su caso, la cancelacin total de las inscripciones o
anotaciones preventivas:
Primero. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.
Segundo. Cuando se extinga tambin por completo el derecho inscrito o anotado.
Tercero. Cuando se declare la nulidad del ttulo en cuya virtud se hayan hecho.
Cuarto. Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales,
conforme a lo dispuesto en esta Ley.
Artculo 80.
Podr pedirse y deber decretarse, en su caso, la cancelacin parcial:
Primero. Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripcin o anotacin preventiva.
Segundo. Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.
Artculo 81.
La ampliacin de cualquier derecho inscrito ser objeto de una nueva inscripcin, en la
cual se har referencia a la del derecho ampliado.
Artculo 82.
Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pblica, no se
cancelarn sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casacin, o por
otra escritura o documento autntico, en el cual preste su consentimiento para la cancelacin
la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripcin o anotacin, o sus causahabientes o
representantes legtimos.
Podrn, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o
anotado quede extinguido por declaracin de la Ley o resulte as del mismo ttulo en cuya
virtud se practic la inscripcin o anotacin preventiva.
Si constituida la inscripcin o anotacin por escritura pblica, procediere su cancelacin
y no consintiere en ella aquel a quien sta perjudique, podr el otro interesado exigirla en
juicio ordinario.
Lo dispuesto en el presente artculo se entiende sin perjuicio de las normas especiales
que sobre determinadas cancelaciones se comprenden en esta Ley.
A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podr
procederse a la cancelacin de condiciones resolutorias en garanta del precio aplazado a
que se refiere el artculo 11 de esta Ley y de hipotecas en garanta de cualquier clase de
obligacin, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duracin, cuando haya
transcurrido el plazo sealado en la legislacin civil aplicable para la prescripcin de la
acciones derivadas de dichas garantas o el ms breve que a estos efectos se hubiera
estipulado al tiempo de su constitucin, contados desde el da en que la prestacin cuyo
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cumplimiento se garantiza debi ser satisfecha en su totalidad segn el Registro, siempre

que dentro del ao siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la
prescripcin o ejecutada debidamente la hipoteca.
Artculo 83.
Las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se
cancelarn sino por providencia ejecutoria.
Si los interesados convinieren vlidamente en la cancelacin, acudirn al Juez o al
Tribunal competente por medio de un escrito, manifestndolo as, y despus de ratificarse en
su contenido, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, se dictar providencia
ordenando la cancelacin.
Tambin dictar el Juez o el Tribunal la misma providencia cuando sea procedente,
aunque no consienta en la cancelacin la persona en cuyo favor se hubiere hecho.
Artculo 84.
Ser competente para ordenar la cancelacin de una anotacin preventiva o su
conversin en inscripcin definitiva el Juez o Tribunal que la haya mandado hacer o aquel a
quien haya correspondido legalmente el conocimiento del negocio que dio lugar a ella.
Artculo 85.
La anotacin preventiva se cancelar no slo cuando se extinga el derecho anotado,
sino tambin cuando en la escritura se convenga o en la providencia se disponga convertirla
en inscripcin definitiva.
Si se hubiere hecho la anotacin sin escritura pblica y se tratase de cancelarla sin
convertirla en inscripcin definitiva, podr hacerse tambin la cancelacin mediante
documentos de la misma especie que los que se hubieren presentado para hacer la
anotacin.
Artculo 86.
Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarn a los cuatro aos
de la fecha de la anotacin misma, salvo aquellas que tengan sealado en la Ley un plazo
ms breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades
que las decretaron, podrn prorrogarse por un plazo de cuatro aos ms, siempre que el
mandamiento ordenando la prrroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La
anotacin prorrogada caducar a los cuatro aos de la fecha de la anotacin misma de
prrroga. Podrn practicarse sucesivas ulteriores prrrogas en los mismos trminos.
La caducidad de las anotaciones preventivas se har constar en el Registro a instancia
del dueo del inmueble o derecho real afectado.
Artculo 87.
La anotacin preventiva a favor del legatario que no lo sea de especie, caducar al ao
de su fecha.
Si el legado no fuere exigible a los diez meses, se considerar subsistente la anotacin
hasta dos meses despus de la fecha en que pueda exigirse.
Si antes de extinguirse la anotacin preventiva resultare ser insuficiente para la
seguridad del legado, por razn de las cargas o condiciones especiales de los bienes sobre
que recaiga, podr pedir el legatario que se constituya otra sobre bienes diferentes, siempre
que los haya en la herencia susceptibles de ser anotados.
Artculo 88.
El legatario de rentas o pensiones peridicas impuestas por el testador
determinadamente a cargo de alguno de los herederos o de otros legatarios, sin declarar
personal esta obligacin, tendr derecho, dentro del plazo sealado en el artculo anterior, a
exigir que la anotacin preventiva que oportunamente hubiere constituido de su derecho, se
convierta en inscripcin de hipoteca.
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Artculo 89.
El heredero o legatario gravado con la pensin deber constituir la hipoteca de que trata
el artculo anterior sobre los mismos bienes objeto de la anotacin, si se le adjudicaren, o
sobre cualesquiera otros inmuebles de la herencia que se le adjudiquen.
La eleccin corresponder, en todo caso, a dicho heredero o legatario gravado, y el
pensionista deber admitir la hipoteca que aqul le ofrezca, siempre que sea bastante y la
imponga sobre bienes procedentes de la herencia.
Artculo 90.
El pensionista que no hubiere obtenido anotacin preventiva podr exigir tambin en
cualquier tiempo la constitucin de hipoteca en garanta de su derecho sobre los bienes de la
herencia que subsistan en poder del heredero o se hayan adjudicado al heredero o legatario
gravado, con sujecin a lo dispuesto en el artculo anterior.
La inscripcin de la hipoteca, en este caso, no surtir efecto sino desde su fecha.
Artculo 91.
El pensionista que hubiere obtenido anotacin preventiva no podr exigir que se le
hipotequen bienes distintos de los anotados, si stos fueran suficientes para asegurar el
legado. Si no lo fueran, podr exigir el complemento de su hipoteca sobre otros bienes de la
herencia, pero con sujecin, en cuanto a estos ltimos, a lo dispuesto en el segundo prrafo
del artculo anterior.
Artculo 92.
La anotacin a favor del acreedor refaccionario caducar a los sesenta das de concluida
la obra objeto de la refaccin.
Artculo 93.
El acreedor refaccionario podr pedir la conversin de su anotacin preventiva en
inscripcin de hipoteca, si al expirar el trmino sealado en el artculo anterior no estuviere
an pagado por completo de su crdito, por no haber vencido el plazo estipulado en el
contrato.
Si el plazo estuviere vencido, podr el acreedor, o prorrogarlo mediante dicha
conversin, o exigir el pago desde luego, para lo cual surtir la anotacin todos los efectos
de la hipoteca.
Artculo 94.
Para convertir en inscripcin de hipoteca la anotacin de crdito refaccionario se
liquidar ste, si no fuere lquido, y se otorgar escritura pblica.
Artculo 95.
Las cuestiones que se susciten entre el acreedor y el deudor sobre la liquidacin del
crdito refaccionario o sobre la constitucin de la hipoteca se decidirn en juicio ordinario.
Mientras ste se sustancie y termine, subsistir la anotacin preventiva y producir todos sus
efectos.
Artculo 96.
La anotacin preventiva por defectos subsanables del ttulo caducar a los sesenta das
de su fecha.
Este plazo se podr prorrogar hasta ciento ochenta das por justa causa y en virtud de
providencia judicial.
Artculo 97.
Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.
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Artculo 98.
Los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de derechos
susceptibles de inscripcin especial y separada y los legados no legitimarios que no hayan
sido anotados preventivamente dentro del plazo legal no tendrn la consideracin de
gravmenes a los efectos de esta Ley y sern cancelados por el Registrador a instancia de
parte interesada.
Artculo 99.
Los Registradores calificarn, bajo su responsabilidad, la legalidad de los documentos en
cuya virtud se soliciten las cancelaciones y la capacidad de los otorgantes, en los trminos
prevenidos para las inscripciones por los artculos dieciocho y concordantes de esta Ley.
Artculo 100.
Los Registradores calificarn tambin, bajo su responsabilidad, la competencia de los
Jueces o Tribunales que ordenen las cancelaciones, cuando no firmare el despacho el
mismo que hubiere decretado la inscripcin o anotacin preventiva.
Si dudaren de la competencia del Juez o Tribunal darn cuenta al presidente de la
Audiencia respectiva, el cual decidir lo que estime procedente.
Artculo 101.
Cuando el Presidente de la Audiencia declare la competencia del Juez o Tribunal, el
Registrador har desde luego la cancelacin.
Si declara la incompetencia, el mismo Registrador comunicar esta decisin al
interesado, devolvindole el despacho.
Artculo 102.
Contra la decisin del Presidente podr recurrirse, tanto por los Jueces y Tribunales
como por los interesados, a la Audiencia, la cual, oyendo a las partes, determinar lo que
estime justo.
Artculo 103.
La cancelacin de toda inscripcin o anotacin preventiva contendr necesariamente las
siguientes circunstancias:
Primera. La clase y fecha del documento en cuya virtud se haga la cancelacin y el
nombre del Notario que lo haya autorizado o el del Juez, Tribunal o Autoridad que lo hubiere
expedido.
Segunda. El nombre y apellidos de la persona a cuya instancia o con cuyo
consentimiento se verifique la cancelacin.
Tercera. La expresin de quedar cancelado total o parcialmente el asiento de que se
trate.
Cuarta. La parte del inmueble que haya desaparecido, o la parte del derecho que se
extinga y la que subsista, cuando se trate de cancelacin parcial.
Quinta. La fecha de la presentacin en el Registro del ttulo en que se haya convenido o
mandado la cancelacin.
Cuando la cancelacin se practique en el caso del prrafo segundo del artculo ochenta y
dos, se expresar la razn determinante de la extincin del derecho inscrito o anotado.
Cuando se cancele una anotacin preventiva en virtud de documento privado, cuyas
firmas no se hallen legitimadas, la cancelacin expresar la fe de conocimiento por el
Registrador, de los que suscriban el documento o de los testigos, en su defecto.
La omisin de cualquiera de estas circunstancias determinar la nulidad del asiento de
cancelacin.
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TTULO IV BIS
De la conciliacin
Artculo 103 bis.
1. Los Registradores sern competentes para conocer de los actos de conciliacin sobre
cualquier controversia inmobiliaria, urbanstica y mercantil o que verse sobre hechos o actos
inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro pblico que sean de su
competencia, siempre que no recaiga sobre materia indisponible, con la finalidad de alcanzar
un acuerdo extrajudicial. La conciliacin por estas controversias puede tambin celebrarse, a
eleccin de los interesados, ante Notario o Secretario judicial.
Las cuestiones previstas en la Ley Concursal no podrn conciliarse siguiendo este
trmite.
2. Celebrado el acto de conciliacin, el Registrador certificar la avenencia entre los
interesados o, en su caso, que se intent sin efecto o avenencia.
TTULO V
De las hipotecas
Seccin 1. De la hipoteca en general
Artculo 104.
La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera
que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligacin para cuya seguridad fue constituida.
Artculo 105.
La hipoteca podr constituirse en garanta de toda clase de obligaciones y no alterar la
responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artculo mil novecientos once
del Cdigo Civil.
Artculo 106.
Podrn ser hipotecados:
Primero. Los bienes inmuebles susceptibles de inscripcin.
Segundo. Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los
mismos bienes.
Artculo 107.
Podrn tambin hipotecarse:
Primero. El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando
concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si
concluyere por su voluntad, subsistir la hipoteca hasta que se cumpla la obligacin
asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habra naturalmente concluido a
no mediar el hecho que le puso fin.
Segundo. La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la
persona del propietario, no slo subsistir la hipoteca, sino que se extender tambin al
mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.
Tercero. Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estn con el pacto de no
volverlos a hipotecar.
Cuarto. El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya
sobre l, de la resolucin del mismo derecho.
Quinto. Los derechos de superficie, pastos, aguas, leas y otros semejantes de
naturaleza real.
Sexto. Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras
obras destinadas al servicio pblico, y los edificios o terrenos que, no estando directa y
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exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se

hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la
resolucin del derecho del concesionario.
Sptimo. Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el comprador o
su causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la
venta, dndose conocimiento del contrato al vendedor, a fin de que si se retrajeren los
bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor,
a no mediar para ello precepto judicial.
Octavo. El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podr repetir contra
los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en
que ste tenga derecho y anticipando la cantidad que para ello fuere necesaria.
Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no slo subsistir la hipoteca, sino que sta
recaer directamente sobre los bienes retrados.
Noveno. Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado
preventivamente, o si se hace constar en la inscripcin que el acreedor tena conocimiento
del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedar pendiente de la
resolucin del pleito.
Dcimo. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la
hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante.
Undcimo. Los pisos o locales de un edificio en rgimen de propiedad horizontal inscritos
conforme a lo que determina el artculo octavo.
Duodcimo. El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un
procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor
del rematante, la hipoteca subsistir, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.
Artculo 108.
No se podrn hipotecar:
Primero. Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio
dominante, y exceptundose, en todo caso, la de aguas, la cual podr ser hipotecada.
Segundo. Los usufructos legales, excepto el concedido al cnyuge viudo por el Cdigo
Civil.
Tercero. El uso y la habitacin.
Artculo 109.
La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las
indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razn de los bienes hipotecados.
Artculo 110.
Conforme a lo dispuesto en el artculo anterior, se entendern hipotecados juntamente
con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al
propietario:
Primero. Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desage,
obras de reparacin, seguridad, transformacin, comodidad, adorno o elevacin de los
edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregacin de terrenos,
excepto por accesin natural, o en nueva construccin de edificios donde antes no los
hubiere.
Segundo. Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles
hipotecados por razn de stos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya
tenido lugar despus de la constitucin de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la
expropiacin de los inmuebles por causa de utilidad pblica. Si cualquiera de estas
indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de la obligacin asegurada
y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la existencia de la
hipoteca, se depositar su importe en la forma que convengan los interesados o, en defecto
de convenio, en la establecida por los artculos 1.176 y siguientes del Cdigo Civil.
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Artculo 111.
Salvo pacto expreso o disposicin legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la
naturaleza y forma de la obligacin que garantice, no comprender:
Primero. Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca
hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotacin, o bien para el servicio de alguna
industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del
objeto.
Segundo. Los frutos, cualquiera que sea la situacin en que se encuentren.
Tercero. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la
obligacin garantizada.
Artculo 112.
Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no ser extensiva la hipoteca a
los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan
en obras de reparacin, seguridad o transformacin, siempre que unos u otras se hayan
costeado por el nuevo dueo, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la
pertenencia del mismo.
Artculo 113.
El dueo de las accesiones o mejoras que no se entiendan hipotecadas, segn lo
dispuesto en el artculo anterior, podr exigir su importe en todo caso o bien retener los
objetos en que consistan, si esto ltimo pudiere hacerse sin menoscabo del valor del resto
de la finca.
Si exigiere su importe no podr detener el cumplimiento de la obligacin principal bajo el
pretexto de hacer efectivo su derecho, sino que habr de cobrar lo que le corresponda con el
precio de la misma finca cuando se enajene para pagar el crdito.
Si las accesiones o mejoras no pudieran separarse sin menoscabo de la finca, el dueo
de las mismas cobrar su importe, aunque la cantidad restante no alcance para cubrir el
crdito hipotecario; mas si pudieran ser separadas sin dicho menoscabo y aqul hubiere
optado, sin embargo, por no llevrselas, se enajenarn con separacin del predio, y su
precio, tan slo, quedar a disposicin de dicho dueo.
Artculo 114.
Salvo pacto en contrario, la hipoteca constituida a favor de un crdito que devengue
inters no asegurar, con perjuicio de tercero, adems del capital, sino los intereses de los
dos ltimos aos transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente.
En ningn caso podr pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a
cinco aos.
Los intereses de demora de prstamos o crditos para la adquisicin de vivienda
habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrn ser
superiores a tres veces el inters legal del dinero y slo podrn devengarse sobre el principal
pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrn ser capitalizados en ningn caso,
salvo en el supuesto previsto en el artculo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Artculo 115.
Para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados
conforme al artculo anterior el acreedor podr exigir del deudor ampliacin de la hipoteca
sobre los mismos bienes hipotecados.
Esta ampliacin no perjudicar en ningn caso los derechos reales inscritos con
anterioridad a ella.
Si la finca hipotecada no perteneciera al deudor no podr el acreedor exigir que se
constituya sobre ella la referida ampliacin, pero podr ejercitar igual derecho respecto a
cualesquiera otros bienes inmuebles del deudor que puedan ser hipotecados.
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Artculo 116.
El acreedor por pensiones atrasadas de censo no podr repetir contra la finca
acensuada, con perjuicio de otro acreedor, hipotecario o censualista posterior, sino en los
trminos y con las restricciones establecidas en los artculos ciento catorce y prrafos
primero y segundo del ciento quince; pero podr exigir hipoteca en el caso y con las
limitaciones que tiene derecho a hacerlo el acreedor hipotecario, cualquiera que sea el
poseedor de la finca acensuada.
Artculo 117.
Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o
voluntad del dueo, podr el acreedor hipotecario solicitar del Juez de Primera Instancia del
partido en que est situada la finca, que le admita justificacin sobre estos hechos; y si de la
que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se
dictar providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o
remediar el dao.
Si despus insistiere el propietario en el abuso, dictar el Juez nueva providencia
poniendo el inmueble en administracin judicial.
En todos estos casos se seguir el procedimiento establecido en los artculos
setecientos veinte y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Artculo 118.
En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado
que el segundo se subrogar no slo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino
tambin en la obligacin personal con ella garantizada, quedar el primero desligado de
dicha obligacin, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tcito.
Si no se hubiere pactado la transmisin de la obligacin garantizada, pero el comprador
hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento
de la obligacin fuere sta satisfecha por el deudor que vendi la finca, quedar subrogado
ste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe
retenido o descontado.
Artculo 119.
Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crdito, se determinar la
cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder.
Artculo 120.
Fijada en la inscripcin la parte de crdito de que deba responder cada uno de los bienes
hipotecados, no se podr repetir contra ellos con perjuicio de tercero, sino por la cantidad a
que respectivamente estn afectos y la que a la misma corresponda por razn de intereses,
con arreglo a lo prescrito en los anteriores artculos.
Artculo 121.
Lo dispuesto en el artculo anterior se entender sin perjuicio de que, si la hipoteca no
alcanzare a cubrir la totalidad del crdito, pueda el acreedor repetir por la diferencia contra
las dems fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder; pero sin prelacin, en
cuanto a dicha diferencia, sobre los que, despus de inscrita la hipoteca, hayan adquirido
algn derecho real en las mismas fincas.
Artculo 122.
La hipoteca subsistir ntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes
hipotecados, aunque se reduzca la obligacin garantizada, y sobre cualquiera parte de los
mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de
lo que se dispone en los dos siguientes artculos.
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Artculo 123.
Si una finca hipotecada se dividiere en dos o ms, no se distribuir entre ellas el crdito
hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No
verificndose esta distribucin, podr repetir el acreedor por la totalidad de la suma
asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o
contra todas a la vez.
Artculo 124.
Dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crdito entre varias fincas, y
pagada la parte del mismo crdito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podr exigir
por aquel a quien interese la cancelacin parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca.
Si la parte de crdito pagada se pudiere aplicar a la liberacin de una o de otra de las fincas
gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor
elegir la que haya de quedar libre.
Artculo 125.
Cuando sea una la finca hipotecada, o cuando siendo varias no se haya sealado la
responsabilidad de cada una, por ocurrir el caso previsto en el artculo ciento veintitrs, no se
podr exigir la liberacin de ninguna parte de los bienes hipotecados, cualquiera que sea la
del crdito que el deudor haya satisfecho.
Artculo 126.
Cuando en juicio ejecutivo seguido conforme a las disposiciones de la Ley de
Enjuiciamiento Civil se persiguieren bienes hipotecados, y stos hubiesen pasado a poder de
un tercer poseedor, podr el acreedor reclamar de ste el pago de la parte de crdito
asegurada con los que el mismo posee, si al vencimiento del plazo no lo verifica el deudor
despus de requerido judicialmente o por Notario.
Requerido el tercer poseedor de uno de los dos modos expresados en el prrafo
anterior, deber verificar el pago del crdito con los intereses correspondientes, conforme a
lo dispuesto en el artculo ciento catorce, o desamparar los bienes hipotecados.
Si el tercer poseedor no paga ni desampara los bienes ser responsable con los suyos
propios, adems de los hipotecados, de los intereses devengados desde el requerimiento y
de las costas judiciales a que por su morosidad diere lugar. En el caso de que el tercer
poseedor desampare los bienes hipotecados, se considerarn stos en poder del deudor, a
fin de que pueda dirigirse contra los mismos el procedimiento ejecutivo.
Artculo 127.
Lo dispuesto en el artculo anterior ser igualmente aplicable al caso en que deje de
pagarse una parte del capital del crdito o de los intereses, cuyo pago deba hacerse en
plazos diferentes, si venciere alguno de ellos sin cumplir el deudor su obligacin.
Cuando para el pago de alguno de los plazos del capital o de los intereses fuere
necesario enajenar la finca hipotecada y an quedaran por vencer otros plazos de la
obligacin, se practicar lo dispuesto en el prrafo segundo del artculo ciento treinta y cinco.
Si el comprador no quisiere la finca con la carga de la hipoteca que queda por satisfacer, se
depositar su importe con los intereses que le correspondan, para que sea pagado el
acreedor al vencimiento de los plazos pendientes.
Se considerarn tambin como terceros poseedores, para los efectos del artculo ciento
veintisis, los designados en el prrafo segundo del ciento treinta y cuatro.
Si hubiere ms de un tercer poseedor por pertenecer a una persona la propiedad o el
dominio directo y a otra el usufructo o el dominio til, se entender con ambas el
requerimiento.
Al vencimiento del plazo para el pago de la deuda, el acreedor podr pedir que se
despache mandamiento de ejecucin contra todos los bienes hipotecados, estn o no en
poder de uno o varios terceros poseedores; pero stos no podrn ser requeridos al pago,
sino despus de haberlo sido el deudor y no haberlo realizado.
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Cada uno de los terceros poseedores, si se opusiere, ser considerado como parte en el
procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y se entendern siempre con
el mismo y el deudor todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos bienes,
debiendo el tercer poseedor otorgar la escritura de venta u otorgarse de oficio en su
rebelda.
Ser juez o tribunal competente para conocer del procedimiento el que lo fuera respecto
del deudor. No se suspender en ningn caso el procedimiento ejecutivo por las
reclamaciones de un tercero, si no estuvieren fundadas en un ttulo anteriormente inscrito, ni
por la muerte del deudor o del tercer poseedor. En caso de concurso regir lo establecido en
la Ley Concursal.
Artculo 128.
La accin hipotecaria prescribir a los veinte aos, contados desde que pueda ser
ejercitada.
Artculo 129.
1. La accin hipotecaria podr ejercitarse:
a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el
Ttulo IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las
especialidades que se establecen en su Captulo V.
b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artculo 1.858 del
Cdigo Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitucin de la hipoteca
slo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada.
2. La venta extrajudicial se realizar ante Notario y se ajustar a los requisitos y
formalidades siguientes:
a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no
podr ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecucin
judicial directa, ni podr en ningn caso ser inferior al 75 por cien del valor sealado en la
tasacin que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981,
de 25 de marzo, de regulacin del mercado hipotecario.
Tngase en cuenta que la letra a) del apartado 2 ha sido modificada por la disposicin final 3 de
la Ley 19/2015, de 13 de julio, que no entrar en vigor hasta el 15 de octubre de 2015, segn
establece su disposicin final 10. Ref. BOE-A-2015-7851.
Redaccin anterior:
"a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podr
ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecucin judicial
directa, ni podr en ningn caso ser inferior al 75 por cien del valor sealado en la tasacin
realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado
Hipotecario."
b) La estipulacin en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujecin al procedimiento

de venta extrajudicial de la hipoteca deber constar separadamente de las restantes
estipulaciones de la escritura y deber sealar expresamente el carcter, habitual o no, que
pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumir, salvo prueba en contrario,
que en el momento de la venta extrajudicial el inmueble es vivienda habitual si as se hubiera
hecho constar en la escritura de constitucin.
c) La venta extrajudicial slo podr aplicarse a las hipotecas constituidas en garanta de
obligaciones cuya cuanta aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y
de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el ttulo y con las limitaciones
sealadas en el artculo 114.
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En el caso de que la cantidad prestada est inicialmente determinada pero el contrato de

prstamo garantizado prevea el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta
extrajudicial deber acompaarse un documento en el que consten las amortizaciones
realizadas y sus fechas, y el documento fehaciente que acredite haberse practicado la
liquidacin en la forma pactada por las partes en la escritura de constitucin de hipoteca.
En cualquier caso en que se hubieran pactado intereses variables, a la solicitud de venta
extrajudicial, se deber acompaar el documento fehaciente que acredite haberse practicado
la liquidacin en la forma pactada por las partes en la escritura de constitucin de hipoteca.
d) La venta se realizar mediante una sola subasta, de carcter electrnico, que tendr
lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondr la Agencia Estatal Boletn Oficial del
Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones sern, en todo caso, los determinados por
la Ley de Enjuiciamiento Civil.
e) En el Reglamento Hipotecario se determinar la forma y personas a las que deban
realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para
tomar parte en la misma, causas de suspensin, la adjudicacin y sus efectos sobre los
titulares de derechos o cargas posteriores as como las personas que hayan de otorgar la
escritura de venta y sus formas de representacin.
f) Cuando el Notario considerase que alguna de las clusulas del prstamo hipotecario
que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad
exigible pudiera tener carcter abusivo, lo pondr en conocimiento del deudor, del acreedor y
en su caso, del avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos.
En todo caso, el Notario suspender la venta extrajudicial cuando cualquiera de las
partes acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido
en el artculo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carcter abusivo de dichas clusulas
contractuales.
La cuestin sobre dicho carcter abusivo se sustanciar por los trmites y con los
efectos previstos para la causa de oposicin regulada en el apartado 4 del artculo 695.1 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Una vez sustanciada la cuestin, y siempre que no se trate de una clusula abusiva que
constituya el fundamento de la venta o que hubiera determinado la cantidad exigible, el
Notario podr proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del acreedor.
Tngase en cuenta que la letra f) del apartado 2 ha sido modificada por la disposicin final 3 de
la Ley 19/2015, de 13 de julio, y que no entrar en vigor hasta el 15 de octubre de 2015, segn
establece su disposicin final 10. Ref. BOE-A-2015-7851.
Redaccin anterior:
"f) Cuando el Notario considerase que alguna de las clusulas del prstamo hipotecario que
constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad
exigible pudiera tener carcter abusivo, lo pondr en conocimiento de deudor, acreedor y en su
caso, avalista e hipotecante no deudor, a los efectos oportunos.
En todo caso, el Notario suspender la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes
acredite haber planteado ante el Juez que sea competente, conforme a lo establecido en el
artculo 684 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el carcter abusivo de dichas clusulas
contractuales.
La cuestin sobre dicho carcter abusivo se sustanciar por los trmites y con los efectos
previstos para la causa de oposicin regulada en el apartado 4 del artculo 695.1 de Ley de
Enjuiciamiento Civil.
Una vez sustanciada la cuestin, y siempre que no se trate de una clusula abusiva que
constituya el fundamento de la ejecucin, el Notario podr proseguir la venta extrajudicial a
requerimiento del acreedor."
g) Una vez concluido el procedimiento, el Notario expedir certificacin acreditativa del

precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distincin de la
correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas,
todo ello con aplicacin de las reglas de imputacin contenidas en el artculo 654.3 de la Ley
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de Enjuiciamiento Civil. Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes

determinadas por el Notario ser dilucidada por las partes en juicio verbal.
h) La Ley de Enjuiciamiento Civil tendr carcter supletorio en todo aquello que no se
regule en la Ley y en el Reglamento Hipotecario, y en todo caso ser de aplicacin lo
dispuesto en el artculo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Artculo 130.
El procedimiento de ejecucin directa contra los bienes hipotecados slo podr
ejercitarse como realizacin de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos
contenidos en el ttulo que se hayan recogido en el asiento respectivo.
Artculo 131.
Las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o
cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que puedan determinar la
suspensin de la ejecucin quedarn canceladas en virtud del mandamiento de cancelacin
a que se refiere el artculo 133, siempre que sean posteriores a la nota marginal de
expedicin de certificacin de cargas. No se podr inscribir la escritura de carta de pago de
la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante
mandamiento judicial al efecto.
Artculo 132.
A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de
ejecucin directa sobre los bienes hipotecados, la calificacin del registrador se extender a
los extremos siguientes:
1. Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y
terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de
expedirse certificacin de cargas en el procedimiento.
2. Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo
derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepcin de los que
sean posteriores a la nota marginal de expedicin de certificacin de cargas, respecto de los
cuales la nota marginal surtir los efectos de la notificacin.
3. Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crdito, de los intereses
devengados y de las costas causadas, no exceden del lmite de la respectiva cobertura
hipotecaria.
4. Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crdito
del actor, o en caso de haberlo superado, que se consign el exceso en establecimiento
pblico destinado al efecto a disposicin de los acreedores posteriores.
Artculo 133.
El testimonio expedido por el Secretario judicial comprensivo del decreto de remate o
adjudicacin y del que resulte la consignacin, en su caso, del precio, ser ttulo bastante
para practicar la inscripcin de la finca o derecho adjudicado a favor del rematante o
adjudicatario, siempre que se acompae el mandamiento de cancelacin de cargas a que se
refiere el artculo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El mandamiento de cancelacin de cargas y el testimonio del decreto de remate o
adjudicacin podrn constar en un solo documento en el que se consignar, en todo caso, el
cumplimiento de los requisitos establecidos en el artculo anterior y las dems circunstancias
que sean necesarias para practicar la inscripcin y la cancelacin.
Artculo 134.
El testimonio del decreto de adjudicacin y el mandamiento de cancelacin de cargas,
determinarn la inscripcin de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelacin de
la hipoteca que motiv la ejecucin, as como la de todas las cargas, gravmenes e
inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepcin, incluso las
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que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedicin de certificacin

de cargas en el correspondiente procedimiento.
Tan slo subsistirn las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales
posteriores, cuando de la inscripcin de la hipoteca resulte que sta se extiende por ley o por
pacto a las nuevas edificaciones.
Artculo 135.
El Registrador deber comunicar al Juzgado o Tribunal ante quien se sustancie un
procedimiento ejecutivo, incluso cuando recaiga directamente sobre bienes hipotecados, la
extensin de ulteriores asientos que puedan afectar a la ejecucin.
Artculo 136.
Las inscripciones y cancelaciones de las hipotecas se sujetarn a las reglas establecidas
en los ttulos segundo y cuarto para las inscripciones y cancelaciones en general, sin
perjuicio de las especiales contenidas en este ttulo.
Artculo 137.
Las hipotecas son voluntarias o legales.
Seccin 2. De las hipotecas voluntarias.
Artculo 138.
Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposicin del
dueo de los bienes sobre que se establezcan y slo podrn constituirlas quienes tengan la
libre disposicin de aqullos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello con
arreglo a las leyes.
Artculo 139.
Los que, con arreglo al artculo anterior, tienen la facultad de constituir hipotecas
voluntarias, podrn hacerlo por s o por medio de apoderado, con poder especial bastante.
Artculo 140.
No obstante lo dispuesto en el artculo ciento cinco, podr vlidamente pactarse en la
escritura de constitucin de la hipoteca voluntaria que la obligacin garantizada se haga
solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.
En este caso, la responsabilidad del deudor y la accin del acreedor, por virtud del
prstamo hipotecario, quedarn limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no
alcanzarn a los dems bienes del patrimonio del deudor.
Cuando la hipoteca as constituida afectase a dos o ms fincas y el valor de alguna de
ellas no cubriese la parte de crdito de que responda, podr el acreedor repetir por la
diferencia exclusivamente contra las dems fincas hipotecadas, en la forma y con las
limitaciones establecidas en el artculo ciento veintiuno.
Artculo 141.
En las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral del dueo de la finca
hipotecada, la aceptacin de la persona a cuyo favor se establecieron o inscribieron se har
constar en el Registro por nota marginal, cuyos efectos se retrotraern a la fecha de la
constitucin de la misma.
Si no constare la aceptacin despus de transcurridos dos meses, a contar desde el
requerimiento que a dicho efecto se haya realizado, podr cancelarse la hipoteca a peticin
del dueo de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se
constituy.
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Artculo 142.
La hipoteca constituida para la seguridad de una obligacin futura o sujeta a condiciones
suspensivas inscritas, surtir efecto, contra tercero, desde su inscripcin, si la obligacin
llega a contraerse o la condicin a cumplirse.
Si la obligacin asegurada estuviere sujeta a condicin resolutoria inscrita, surtir la
hipoteca su efecto, en cuanto a tercero, hasta que se haga constar en el Registro el
cumplimiento de la condicin.
Artculo 143.
Cuando se contraiga la obligacin futura o se cumpla la condicin suspensiva, de que
trata el prrafo primero del artculo anterior, podrn los interesados hacerlo constar as por
medio de una nota al margen de la inscripcin hipotecaria.
Artculo 144.
Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de
una obligacin hipotecaria anterior, como el pago, la compensacin, la espera, el pacto o
promesa de no pedir, la novacin del contrato primitivo y la transaccin o compromiso, no
surtir efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una
inscripcin nueva, de una cancelacin total o parcial o de una nota marginal, segn los
casos.
Artculo 145.
Para que las hipotecas voluntarias queden vlidamente establecidas, se requiere:
Primero. Que se hayan constituido en escritura pblica.
Segundo. Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.
Artculo 146.
El acreedor hipotecario podr repetir contra los bienes hipotecados por el pago de los
intereses vencidos, cualquiera que sea la poca en que deba verificarse el reintegro del
capital; mas si hubiere un tercero interesado en dichos bienes, a quien pueda perjudicar la
repeticin, no podr exceder la cantidad que por ella se reclame de la garantizada con
arreglo al artculo ciento catorce.
Artculo 147.
La parte de intereses que el acreedor no pueda exigir por la accin real hipotecaria podr
reclamarla del obligado por la personal, siendo considerado respecto a ella, en caso de
concurso, como acreedor escriturario y salvo lo dispuesto en el artculo ciento cuarenta.
Artculo 148.
Cuando se redima un censo gravado con hipoteca, tendr derecho el acreedor
hipotecario a que el redimente, a su eleccin, le pague su crdito por completo con los
intereses vencidos y por vencer, o le reconozca su misma hipoteca sobre la finca que estuvo
gravada con el censo.
En este ltimo caso se har una nueva inscripcin de la hipoteca, la cual expresar
claramente aquella circunstancia, y surtir efecto desde la fecha de la inscripcin anterior.
Artculo 149.
El crdito o prstamo garantizado con hipoteca podr cederse en todo o en parte de
conformidad con lo dispuesto en el artculo 1.526 del Cdigo Civil. La cesin de la titularidad
de la hipoteca que garantice un crdito o prstamo deber hacerse en escritura pblica e
inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El deudor no quedar obligado por dicho contrato a ms que lo estuviere por el suyo.
El cesionario se subrogar en todos los derechos del cedente.
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Artculo 150.
Cuando la hipoteca se hubiere constituido para garantizar obligaciones transferibles por
endoso o ttulos al portador, el derecho hipotecario se entender transferido, con la
obligacin o con el ttulo sin necesidad de dar de ello conocimiento al deudor ni de hacerse
constar la transferencia en el Registro.
Artculo 151.
Si en los casos en que deba hacerse, se omite dar conocimiento al deudor de la cesin
del crdito hipotecario, ser el cedente responsable de los perjuicios que pueda sufrir el
cesionario por consecuencia de esta falta.
Artculo 152.
Los derechos o crditos asegurados con hipoteca legal no podrn cederse sino cuando
haya llegado el caso de exigir su importe.
Artculo 153.
Podr constituirse hipoteca en garanta de cuentas corrientes de crdito, determinndose
en la escritura la cantidad mxima de que responda la finca y el plazo de duracin, haciendo
constar si ste es o no prorrogable, y, caso de serlo, la prrroga posible y los plazos de
liquidacin de la cuenta.
Si al vencimiento del trmino fijado por los otorgantes o de la prrroga, en su caso, el
acreedor no se hubiere reintegrado del saldo de la cuenta, podr utilizar la accin hipotecaria
para su cobro en la parte que no exceda de la cantidad asegurada con la hipoteca por el
procedimiento establecido en los artculos 129 y siguientes. A la escritura y dems
documentos designados en la regla 3. del artculo 131 deber acompaar el que acredite el
importe lquido de la cantidad adeudada.
Para ello ser necesaria la presentacin del ejemplar que obre en poder del actor de la
libreta que a continuacin se dice.
Para que pueda determinarse al tiempo de la reclamacin la cantidad lquida a que
asciende, los interesados llevarn una libreta de ejemplares duplicados: uno en poder del
que adquiere la hipoteca y otro en el del que la otorga, en los cuales, al tiempo de todo cobro
o entrega se har constar, con aprobacin y firma de ambos interesados, cada uno de los
asientos de la cuenta corriente.
No obstante, en las cuentas corrientes abiertas por los Bancos, Cajas de Ahorro y
Sociedades de crdito debidamente autorizadas, podr convenirse que, a los efectos de
proceder ejecutivamente, el saldo puede acreditarse mediante una certificacin de la Entidad
acreedora. En este caso, para proceder a la ejecucin se notificar, judicial o notarialmente,
al deudor un extracto de la cuenta, pudiendo ste alegar en la misma forma, dentro de los
ocho das siguientes, error o falsedad.
Si el deudor opusiere error, el Juez competente para entender del procedimiento de
ejecucin, a peticin de una de las partes, citar a stas, dentro del trmino de ocho das, a
una comparecencia, y, despus de orlas, admitir los documentos que se presenten, y
acordar, dentro de los tres das, lo que estime procedente. El auto que se dicte ser
apelable en un solo efecto, y el recurso se sustanciar por los trmites de apelacin de los
incidentes.
Cuando se alegare falsedad y se incoe causa criminal, quedar interrumpido el
procedimiento hasta que en dicha causa recaiga sentencia firme o auto de sobreseimiento
libre o provisional.
Opuesta por el deudor alguna de estas excepciones, no podr aducirlas nuevamente en
los juicios ejecutivos que, para hacer efectivo dicho saldo, puedan entablarse, sin perjuicio
de que en su da ejercite cuantas acciones le competan en los procedimientos civiles o
criminales correspondientes.
Artculo 153 bis.
Tambin podr constituirse hipoteca de mximo:
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a) a favor de las entidades financieras a las que se refiere el artculo 2 de la Ley 2/1981,
de 25 de marzo, de regulacin del mercado hipotecario, en garanta de una o diversas
obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de
las mismas,
b) a favor de las administraciones pblicas titulares de crditos tributarios o de la
Seguridad Social, sin necesidad de pacto novatorio de los mismos.
Ser suficiente que se especifiquen en la escritura de constitucin de la hipoteca y se
hagan constar en la inscripcin de la misma: su denominacin y, si fuera preciso, la
descripcin general de los actos jurdicos bsicos de los que deriven o puedan derivar en el
futuro las obligaciones garantizadas; la cantidad mxima de que responde la finca; el plazo
de duracin de la hipoteca, y la forma de clculo del saldo final lquido garantizado.
Podr pactarse en el ttulo que la cantidad exigible en caso de ejecucin sea la
resultante de la liquidacin efectuada por la entidad financiera acreedora en la forma
convenida por las partes en la escritura.
Al vencimiento pactado por los otorgantes, o al de cualquiera de sus prrrogas, la accin
hipotecaria podr ser ejercitada de conformidad con lo previsto en los artculos 129 y 153 de
esta Ley y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Artculo 154.
La constitucin de hipotecas para garantizar ttulos transmisibles por endoso o al
portador, deber hacerse por medio de escritura pblica, que se inscribir en el Registro o
Registros de la Propiedad a que correspondan los bienes que se hipotequen, o en el del
arranque o cabeza de la obra pblica, cuando sea de esta clase la garanta hipotecaria,
hacindose en este caso breve referencia en los dems Registros por cuyo territorio
atraviese aqulla, a continuacin de las inscripciones de referencia de la de dominio, que
deben constar en los mismos.
En dicha escritura habrn de consignarse, adems de las circunstancias propias de las
de constitucin de hipoteca, las relativas al nmero y valor de las obligaciones que se emitan
y que garantice la hipoteca; la serie o series a que correspondan; la fecha o fechas de la
emisin; el plazo y forma en que han de ser amortizadas; la autorizacin obtenida para
emitirlas, en caso de ser sta necesaria, y cualesquiera otras que sirvan para determinar las
condiciones de dichos ttulos, que habrn de ser talonarios; hacindose constar
expresamente, cuando sean al portador, que queda constituida la hipoteca a favor de los
tenedores presentes o futuros de las obligaciones.
En los ttulos deber hacerse asimismo constar la fecha y Notario autorizante de la
escritura, y el nmero, folio, libro y fecha de su inscripcin en los respectivos Registros de la
Propiedad y en el Registro Mercantil, cuando as proceda, con arreglo a lo prevenido en el
artculo veintiuno, nmero diez, del Cdigo de Comercio.
Artculo 155.
El procedimiento para hacer efectiva la accin hipotecaria nacida de los ttulos, tanto
nominativos como al portador, ser el establecido en los artculos ciento veintinueve y
siguientes de esta Ley, cualquiera que fuere el importe de la cantidad reclamada. Con los
ttulos u obligaciones deber acompaarse un certificado de inscripcin de la hipoteca en el
Registro de la Propiedad, y el requerimiento de pago al deudor o al tercer poseedor de la
finca, si lo hubiere, habr de hacerse en el domicilio de los mismos, aunque no residan en el
lugar del juicio, o subsidiariamente a las personas que expresa el artculo 131 de esta Ley.
En el caso de existir otros ttulos con igual derecho que los que sean base de la
ejecucin, habr de verificarse la subasta y la venta de las fincas objeto del procedimiento,
dejando subsistentes las hipotecas correspondientes al valor total de dichos ttulos, y
entendindose que el rematante las acepta y se subroga en ellas, sin destinarse a su pago o
extincin el precio del remate, en armona con lo dispuesto en los artculos cientro treinta y
uno y ciento treinta y cinco de esta Ley, y quedando derogado lo que sobre este particular se
establece en el artculo mil quinientos diecisiete de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Lo dispuesto en el presente artculo no es aplicable a las obligaciones emitidas por las
Compaas de Ferrocarriles y dems Obras Pblicas y por las de crdito territorial, las
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cuales continuarn rigindose por las disposiciones del Cdigo de Comercio y dems
referentes a las mismas.
Artculo 156.
La cancelacin de las inscripciones de hipotecas constituidas en garanta de ttulos
transmisibles por endoso se efectuar presentndose la escritura otorgada por los que
hayan cobrado los crditos, en la cual debe constar haberse inutilizado en el acto del
otorgamiento los ttulos endosables, o solicitud firmada por dichos interesados y por el
deudor, a la cual se acompaen inutilizados los referidos ttulos, o bien previo ofrecimiento y
consignacin del importe de los ttulos, hecha en los casos y con los requisitos prevenidos
en los artculos mil ciento setenta y seis y siguientes del Cdigo Civil.
Las inscripciones de hipotecas constituidas con objeto de garantizar ttulos al portador se
cancelarn totalmente si se hiciere constar por acta notarial estar recogida y en poder del
deudor toda la emisin de los ttulos debidamente inutilizados.
Asimismo proceder la cancelacin total si se presentasen, por lo menos, las tres
cuartas partes de los ttulos emitidos y se asegurase el pago de los restantes, consignando
su importe y el de los intereses que procedan en el establecimiento pblico destinado al
efecto. La cancelacin, en este caso, deber acordarse por sentencia, previos dos
llamamientos por edictos, publicados en el BOLETIN OFICIAL DEL ESTADO, y tiempo de
dos meses cada llamamiento, a cuantos se consideren con derecho a oponerse a la
cancelacin.
Podrn tambin cancelarse parcialmente dichas hipotecas presentando acta notarial de
estar recogidas y en poder del deudor, debidamente inutilizadas, obligaciones por un valor
equivalente al importe de la hipoteca parcial que se trate de extinguir, siempre que dichas
obligaciones asciendan, por lo menos, a la dcima parte del total de la emisin. En este
caso, si son varias las fincas hipotecadas, podrn cancelarse completamente las
inscripciones de hipoteca de una o varias fincas, cuya responsabilidad sea igual al valor de
las obligaciones recogidas, o liberarse parcialmente todas ellas a prorrata, o en proporcin a
sus respectivas responsabilidades.
Tambin podr cancelarse parcialmente la hipoteca cuando se presente acta notarial
que acredite estar recogidas y en poder del deudor, debidamente inutilizadas, obligaciones
equivalentes al total importe de la responsabilidad porque est afecta a la hipoteca una finca
determinada, aunque dichas obligaciones no asciendan a la dcima parte del total de la
emisin. En este caso slo podr cancelarse la inscripcin de la hipoteca que grave la finca
que se trate de liberar.
Las hipotecas constituidas en garanta de ttulos transmisibles por endoso o al portador
podrn cancelarse totalmente si la Entidad emisora declara que no han sido puestos en
circulacin; justifica la declaracin con una certificacin de su contabilidad, expresiva de que
no ha habido el ingreso en caja, correspondiente al valor de los mismos, y publica sendos
anuncios en el Boletn Oficial de la provincia y en un diario, si lo hubiere, de la localidad en
que radiquen las fincas y en donde est domiciliada la entidad, notificando al pblico su
propsito de solicitar la cancelacin.
Cuando en virtud de una Ley o como consecuencia de lo establecido en la escritura de
emisin se hubieren constituido consorcios, asociaciones o sindicatos de obligacionistas con
facultades de cancelar, proceder la cancelacin si el acuerdo correspondiente hubiera sido
aprobado por los tenedores que representaren las tres cuartas partes de los ttulos en
circulacin.
Artculo 157.
Podr constituirse hipoteca en garanta de rentas o prestaciones peridicas.
En la inscripcin se har constar el acto o contrato por el cual se hubieran constituido las
rentas o prestaciones y el plazo, modo y forma con que deban ser satisfechas.
El acreedor de dichas rentas o prestaciones peridicas podr ejecutar estas hipotecas
utilizando el procedimiento sumario establecido en los artculos ciento veitinueve y siguientes
de esta Ley. El que remate los bienes gravados con tal hipoteca los adquirir con
subsistencia de la misma y de la obligacin de pago de la pensin o prestacin hasta su
vencimiento. Iguales efectos producir la hipoteca en cuanto a tercero; pero respecto a las
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pensiones vencidas y no satisfechas, no perjudicarn a ste sino en los trminos sealados

en los artculos ciento catorce y prrafo primero y segundo del ciento quince de esta Ley.
Salvo pacto en contrario, transcurridos seis meses desde la fecha en que, a tenor de lo
consignado en el Registro, debiera haberse satisfecho la ltima pensin o prestacin, el
titular del inmueble podr solicitar la cancelacin de la hipoteca, siempre que no conste
asiento alguno que indique haberse modificado el contrato o formulado reclamacin contra el
deudor sobre pago de dichas pensiones o prestaciones.
Seccin 3. De las hipotecas legales
Artculo 158.
Slo sern hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carcter.
Las personas a cuyo favor concede la Ley hipoteca legal no tendrn otro derecho que el
de exigir la constitucin de una hipoteca especial suficiente para la garanta de su derecho.
Artculo 159.
Para que las hipotecas legales queden vlidamente establecidas se necesita la
inscripcin del ttulo en cuya virtud se constituyan.
Artculo 160.
Las personas a cuyo favor reconoce la Ley hipoteca legal podrn exigir dicha hipoteca
sobre cualesquiera bienes inmuebles o derechos reales de que pueda disponer el obligado a
prestarla, en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere fundamento, como
el matrimonio, la tutela, la patria potestad o la administracin, siempre que est pendiente de
cumplimiento la obligacin que se debiera haber asegurado.
Artculo 161.
La hipoteca legal, una vez constituida e inscrita, surte los mismos efectos que la
voluntaria, sin ms especialidades que las expresamente determinadas en esta Ley,
cualquiera que sea la persona que deba ejercitar los derechos que la misma hipoteca
confiera.
Artculo 162.
Si para la constitucin de alguna hipoteca legal se ofrecieren diferentes bienes y no
convinieren los interesados en la parte de responsabilidad que haya de pesar sobre cada
uno, conforme a lo dispuesto en el artculo ciento diecinueve, decidir el Juez o el Tribunal,
previo dictamen de peritos.
Del mismo modo, decidir el Juez o el Tribunal las cuestiones que se susciten entre los
interesados sobre la calificacin de suficiencia de los bienes ofrecidos para la constitucin de
cualquiera hipoteca legal.
Artculo 163.
En cualquier tiempo en que llegaren a ser insuficientes las hipotecas legales inscritas
podrn reclamar su ampliacin o debern pedirla los que, con arreglo a esta Ley, tengan
respectivamente el derecho o la obligacin de exigirlas y de calificar su suficiencia.
Artculo 164.
Las hipotecas legales inscritas subsistirn hasta que se extingan los derechos para cuya
seguridad se hubieren constituido, y se cancelarn en los mismos trminos que las
voluntarias.
Artculo 165.
Para constituir o ampliar judicialmente y a instancia de parte cualquiera hipoteca legal se
proceder con sujecin a las reglas siguientes:
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Primera. El que tenga derecho a exigirla presentar un escrito en el Juzgado o Tribunal

del domicilio del obligado a prestarla, pidiendo que se constituya la hipoteca, fijando la
cantidad por que deba constituirse y sealando los bienes que puedan ser gravados con ella,
o, por lo menos, el Registro donde deban constar inscritos los que posea la misma persona
obligada.
Segunda. A este escrito acompaar precisamente el ttulo o documentos que produzca
el derecho de hipoteca legal, y si fuere posible, una certificacin del Registrador en que
consten todos los bienes hipotecables que posea el demandado.
Tercera. El Juez o el Tribunal, en su vista, mandar comparecer a su presencia a todos
los interesados en la constitucin de la hipoteca, a fin de que se avengan, si fuere posible,
en cuanto al modo de verificarla.
Cuarta. Si se avinieren, mandar el Juez o el Tribunal constituir la hipoteca en los
trminos que se hayan convenido.
Quinta. Si no se avinieren, ya sea en cuanto a la obligacin de hipotecar o ya en cuanto
a la cantidad que deba asegurarse o a la suficiencia de la hipoteca ofrecida, se har traslado
del escrito de demanda al demandado y seguir el juicio los trmites establecidos para los
incidentes en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Artculo 166.
En los casos en que el Juez o el Tribunal deba proceder de oficio para exigir la
constitucin de una hipoteca legal, dispondr que el Registrador correspondiente le remita la
certificacin prevenida en la regla segunda del artculo anterior; en su vista, mandar
comparecer al obligado a constituir la hipoteca, y con su audiencia y la del Ministerio Fiscal,
seguir despus el juicio por los trmites que quedan prescritos.
Artculo 167.
Lo dispuesto en los dos anteriores artculos se entender sin perjuicio de las reglas
establecidas sobre hipotecas por bienes reservables y sobre fianza de los tutores, y no ser
aplicable a la hipoteca legal a favor del Estado, de las provincias o de los pueblos sino
cuando los Reglamentos administrativos no establecieren otro procedimiento para exigirla.
Artculo 168.
Tendrn derecho a exigir hipoteca legal:
Primero. Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos:
a) Por las dotes que les hayan sido entregadas solemnemente bajo fe de Notario.
b) Por los parafernales que con la solemnidad anteriormente dicha hayan entregado a
sus maridos.
c) Por las donaciones que los mismos maridos les hayan prometido dentro de los lmites
de la Ley.
d) Por cualesquiera otros bienes que las mujeres hayan aportado al matrimonio y
entregado a sus maridos con la misma solemnidad.
Segundo. Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas en los casos sealados
por los artculos ochocientos once, novecientos sesenta y ocho y novecientos ochenta del
Cdigo Civil y en cualesquiera otros comprendidos en leyes o fueros especiales.
Tercero. Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad
usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contrado segundo
matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres.
Cuarto. Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que stos
administren y por la responsabilidad en que incurrieren, a no ser que presten, en lugar de la
fianza hipotecaria, otra garanta establecida y autorizada por el Cdigo Civil.
Quinto. El Estado, las Provincias y los Pueblos, sobre los bienes de los que contraten
con ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeron stos, de
conformidad con lo establecido en las leyes y reglamentos.
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Sexto. El Estado sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos en
esta Ley, adems de la preferencia que a su favor se reconoce en el artculo ciento noventa
y cuatro; y
Sptimo. Los aseguradores sobre los bienes de los asegurados, tambin en los casos
establecidos en esta Ley, adems de la preferencia que a su favor reconoce el artculo
ciento noventa y seis.
Subseccin 1. De la hipoteca dotal
Artculo 169.
La mujer casada a cuyo favor reconoce esta Ley hipoteca legal tendr derecho:
Primero. A que el marido inscriba a nombre propio e hipoteque en favor de su mujer los
bienes inmuebles y derechos reales que reciba como dote estimada u otros bastantes para
asegurar la devolucin de su importe.
Segundo. A que se inscriban en el Registro, a nombre de la misma, si ya no lo estuvieren
en calidad de dotales o parafernales, o por el concepto legal que les corresponda, todos los
dems bienes inmuebles y derechos reales que el marido reciba como inestimados y deba
devolver, en su caso.
Tercero. A que el marido asegure, con hipoteca especial suficiente, todos los dems
bienes no comprendidos en los prrafos anteriores y que se le entreguen por razn de
matrimonio.
Artculo 170.
La dote confesada por el marido, cuya entrega no constare o constare slo por
documento privado, no surtir ms efecto que el de las obligaciones personales.
No obstante, la mujer que tuviere a su favor dote confesada por el marido antes de la
celebracin del matrimonio o dentro del primer ao de l, podr exigir en cualquier tiempo
que el mismo marido se la asegure con hipoteca, siempre que haga constar judicialmente la
existencia de los bienes dotales o la de otros semejantes o equivalentes en el momento de
deducir su reclamacin.
Artculo 171.
Siempre que el Registrador inscriba bienes de dote estimada a favor del marido har de
oficio la inscripcin hipotecaria a favor de la mujer, salvo que sta hubiere renunciado a su
derecho o que la hipoteca se hubiere constituido sobre bienes diferentes.
Si el ttulo presentado para la primera de dichas inscripciones no fuere suficiente para
hacer la segunda, se suspendern una y otra, tomando de ambas la anotacin preventiva
que proceda.
Artculo 172.
La hipoteca legal constituida por el marido a favor de la mujer garantizar la restitucin
de los bienes o derechos asegurados, slo en los casos en que dicha restitucin deba
verificarse, conforme a las leyes y con las limitaciones que stas determinan, y dejar de
surtir efecto y podr cancelarse siempre que por cualquiera causa legtima quede
dispensado el marido de la obligacin de restituir.
Artculo 173.
La cantidad que deba asegurarse por razn de dote estimada no exceder en ningn
caso del importe de la estimacin, y si se redujese el de la misma dote, por exceder de la
cuanta que el derecho permite, se reducir igualmente la hipoteca en la misma proporcin,
previa la cancelacin parcial correspondiente.
Artculo 174.
Cuando se constituya dote inestimada en bienes no inmuebles, se apreciarn stos con
el nico objeto de fijar la cantidad que deba asegurar la hipoteca, para el caso de que no
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subsistan los mismos bienes al tiempo de su restitucin; mas sin que por ello pierda dicha
dote su calidad de inestimada, si fuera calificada as en la escritura dotal.
Artculo 175.
La hipoteca para asegurar las donaciones por razn de matrimonio slo tendr lugar en
el caso de que se ofrezcan por el marido como aumento de la dote. Si se ofrecieren sin este
requisito, slo producirn obligacin personal, quedando al arbitrio del marido asegurarlas o
no con hipoteca.
Artculo 176.
El marido no podr ser obligado a constituir hipoteca por los bienes parafernales
muebles de su mujer, sino cuando stos le sean entregados para su administracin por
escritura pblica y bajo la fe de Notario.
Para constituir esta hipoteca se apreciarn los bienes o se fijar su valor por los que
tienen la facultad de exigirla y de calificar su suficiencia.
Artculo 177.
Entindese por bienes aportados al matrimonio, para los efectos del prrafo ltimo del
nmero primero del artculo ciento sesenta y ocho, aquellos que bajo cualquier concepto,
con arreglo a fueros o costumbres locales, traiga la mujer a la sociedad conyugal, siempre
que se entreguen al marido, por escritura pblica y bajo fe de Notario, para que los
administre, bien sea con estimacin que cause venta o bien con la obligacin de
conservarlos y devolverlos a la disolucin del matrimonio.
Cuando la entrega de los bienes de que trata el prrafo anterior constare solamente por
confesin del marido, no podr exigirse la constitucin de la hipoteca dotal sino en los casos
y trminos prescritos en el artculo ciento setenta.
Artculo 178.
La constitucin de hipoteca e inscripcin de bienes de que trata el artculo ciento sesenta
y nueve slo podr exigirse por la misma mujer, si estuviese casada y fuere mayor de edad.
Si no hubiere contrado an matrimonio, o habindolo contrado fuere menor, debern
ejercitar aquel derecho en su nombre y calificar la suficiencia de la hipoteca que se
constituya, el padre, la madre o el que diere la dote o los bienes que se deban asegurar.
Artculo 179.
A falta de las personas mencionadas en el artculo anterior, y siendo menor la mujer,
est o no casada, debern pedir que se hagan efectivos los mismos derechos el tutor, el
protutor, el Consejo de familia o cualquiera de sus vocales, y si no lo pidieren, el Fiscal
solicitar, de oficio o a instancia de cualquier persona, que se compela al marido a la
constitucin de la hipoteca.
Los Jueces municipales y los comarcales tendrn tambin obligacin de excitar el celo
del Ministerio Fiscal, a fin de que cumpla lo preceptuado en el prrafo anterior.
Artculo 180.
Si el marido careciere de bienes con que constituir la hipoteca de que trata el nmero
tercero del artculo ciento sesenta y nueve, quedar obligado a constituirla sobre los
primeros inmuebles o derechos reales que adquiera, pero sin que esta obligacin pueda
perjudicar a tercero mientras que no se inscriba la hipoteca.
Artculo 181.
Cuando los bienes dotales consistan en rentas o pensiones perpetuas, si llegaren a
enajenarse, se asegurar su devolucin constituyendo hipoteca por el capital que las
mismas rentas o pensiones representen, capitalizadas al inters legal.
Si las pensiones a que se refiere el prrafo anterior fueren temporales y pudieren o
debieren subsistir despus de la disolucin del matrimonio, se constituir la hipoteca por la
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cantidad en que convengan los cnyuges, y, en defecto de convenio, por la que fije el Juez o
Tribunal.
Artculo 182.
Las disposiciones de esta Ley sobre la hipoteca dotal no alteran ni modifican las
contenidas en los artculos ochocientos ochenta, ochocientos ochenta y uno y novecientos
nueve del Cdigo de Comercio.
Artculo 183.
La mujer podr exigir la subrogacin de su hipoteca en otros bienes del marido en
cualquier tiempo que lo crea conveniente, desde que haya consentido por escrito en la
enajenacin o gravamen de los inmuebles afectos a su dote o como condicin previa para
prestar dicho consentimiento.
Si la mujer se hallare en el caso previsto en el artculo ciento setenta y ocho, podrn
tambin ejercitar este derecho, en su nombre, las personas designadas en el mismo artculo
y en el siguiente.
Subseccin 2. De la hipoteca por bienes reservables
Artculo 184.
El viudo o la viuda que por repetir matrimonio est obligado a reservar determinados
bienes deber, con intervencin judicial, hacer inventario de todos ellos, inscribirlos, si ya no
lo estuvieren, y en todo caso hacer constar en el Registro la calidad de reservables de los
inmuebles, tasar los muebles y asegurar con hipoteca especial suficiente las restituciones
exigidas por el artculo novecientos setenta y ocho del Cdigo Civil.
Iguales obligaciones tendrn el cnyuge viudo en el caso del artculo novecientos
ochenta del Cdigo Civil y el reservista en el del artculo ochocientos once del mismo cuerpo
legal, en cuanto les sean aplicables.
Artculo 185.
Cuando los reservatarios sean ciertos y mayores de edad, slo ellos podrn exigir el
cumplimiento de las obligaciones contenidas en el artculo anterior; si fueren menores o
incapacitados, lo exigirn en su nombre las personas que deban representarlos legalmente.
En uno y otro caso, la escritura pblica otorgada entre el reservista y los reservatarios o sus
representantes legales ser ttulo bastante para la inscripcin o para hacer constar la calidad
de reservables en el asiento correspondiente, segn procediera.
Artculo 186.
El reservista tambin podr, sin el concurso de los reservatarios o de sus representantes
legales, hacer constar en el Registro la calidad de reservables de los inmuebles o constituir
hipoteca especial suficiente para asegurar las restituciones exigidas por la Ley, acudiendo al
Juez competente con sujecin a los trmites determinados en el Reglamento hipotecario.
Artculo 187.
Si transcurrieren ciento ochenta das desde que nazca la obligacin de reservar sin
haberse dado cumplimiento por el reservista a lo establecido en los artculos anteriores, los
derechos reconocidos por stos a favor de los reservatarios podrn ser exigidos por sus
parientes, cualquiera que sea su grado, el albacea del cnyuge premuerto y, en su defecto,
el Ministerio Fiscal. Si concurrieren con la misma pretensin dos o ms de dichas personas,
se dar preferencia a quien primero lo hubiere reclamado. La hipoteca en este caso se
constituir conforme al artculo ciento sesenta y cinco de esta Ley.
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Artculo 188.
El Juez o Tribunal que intervenga en los casos a que se refieren los dos artculos
anteriores cuidar, bajo su responsabilidad, de que se hagan los asientos correspondientes
en el Registro.
Artculo 189.
Si el reservista no tuviere bienes que hipotecar, se instruir tambin el expediente
prevenido en el artculo ciento ochenta y seis, con el nico fin de hacer constar la reserva y
su cuanta.
La providencia que en tal caso recaiga se limitar a declarar lo que proceda sobre estos
puntos y la obligacin del reservista de hipotecar los primeros inmuebles que adquiera.
Subseccin 3. De la hipoteca por los bienes de los que estn bajo la patria potestad
Artculo 190.
Los hijos a cuyo favor reconoce el artculo ciento sesenta y ocho hipoteca legal tendrn
derecho:
Primero. A que los bienes inmuebles de su pertenencia se inscriban a su favor, si ya no
lo estuvieren.
Segundo. A que su padre o, en su caso, la madre, si tuvieren bienes hipotecables,
aseguren con hipoteca los bienes que no sean inmuebles pertenecientes a los mismos hijos.
Si los bienes inmuebles del padre o madre fueren insuficientes, se constituir, sin embargo,
sobre ellos la hipoteca, sin perjuicio de ampliarla a otros que adquieran despus, en caso de
que as se les exija.
Artculo 191.
Podrn pedir en nombre de los hijos que se hagan efectivos los derechos expresados en
el artculo anterior:
Primero. Las personas de quienes procedan los bienes.
Segundo. Los herederos o albaceas de dichas personas.
Tercero. Los ascendientes del menor.
Cuarto. El Ministerio Fiscal en defecto de las personas antes expresadas.
Subseccin 4. De la hipoteca por razn de tutela
Artculo 192.
La fianza hipotecaria que debern prestar los tutores, conforme al nmero cuarto del
artculo ciento sesenta y ocho, se regular por lo dispuesto en los artculos doscientos
cincuenta y dos al doscientos sesenta del Cdigo Civil en todo lo referente a su cuanta,
calificacin, disminucin y aumento, a las personas que puedan pedir su inscripcin, a las
responsabilidades que debe asegurar y a los tutores exentos de la obligacin de constituirla.
No se podr cancelar totalmente dicha fianza hipotecaria hasta que, aprobadas las
cuentas de la tutela, el tutor haya extinguido todas las responsabilidades de su gestin, salvo
el caso de que hubiere sido sustituida por otra fianza hipotecaria o pignoraticia en virtud de
acuerdo ejecutivo del Consejo de familia.
Subseccin 5. De otras hipotecas legales
Artculo 193.
La Autoridad a quien corresponda deber exigir la constitucin de hipotecas especiales
sobre los bienes de los que manejen fondos pblicos o contraten con el Estado, las
provincias o los pueblos en todos los casos y en la forma que prescriban los reglamentos
administrativos.
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Artculo 194.
El Estado, las Provincias o los Pueblos tendrn preferencia sobre cualquier otro acreedor
y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el
cobro de la anualidad corriente y de la ltima vencida y no satisfecha de las contribuciones o
impuestos que graven a los bienes inmuebles.
A los efectos del prrafo anterior, se entender por anualidad vencida la constituida por
los cuatro trimestres del ejercicio econmico anterior al corriente, sea cualquiera la fecha y
periodicidad de la obligacin fiscal de pago.
Para tener igual preferencia por mayor suma que la correspondiente a dichas dos
anualidades, podrn exigir el Estado, las Provincias o los Pueblos la constitucin de una
hipoteca especial, en la forma que determinen los Reglamentos administrativos. Esta
hipoteca no surtir efecto sino desde la fecha en que quede inscrita.
Artculo 195.
El asegurador de bienes inmuebles tendr derecho a exigir una hipoteca especial sobre
los bienes asegurados, cuyo dueo no haya satisfecho las primas del seguro de dos o ms
aos, o de dos o ms de los ltimos dividendos pasivos, si el seguro fuere mutuo.
Artculo 196.
Mientras no se devenguen las primas de los dos aos o los dos ltimos dividendos, en
su caso, tendr el crdito del asegurador preferencia sobre los dems crditos.
Artculo 197.
Devengados y no satisfechos los dos dividendos o las dos anualidades de que tratan los
dos artculos anteriores, deber constituirse la hipoteca por toda la cantidad que se debiere,
y la inscripcin no surtir efecto sino desde su fecha.
TTULO VI
De la concordancia entre el Registro y la realidad jurdica
Artculo 198.
La concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad fsica y jurdica
extrarregistral se podr llevar a efecto mediante alguno de los siguientes procedimientos:
1. La inscripcin de la representacin grfica georreferenciada de la finca y su
coordinacin con el Catastro.
2. El deslinde registral de la finca.
3. La rectificacin de su descripcin.
4. La inscripcin de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras
incorporadas a la finca.
5. La inmatriculacin de fincas que no estn inscritas a favor de persona alguna.
6. Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Pblicas, en virtud
de certificacin administrativa.
7. El expediente de reanudacin del tracto sucesivo interrumpido.
8 El procedimiento de subsanacin de la doble o mltiple inmatriculacin.
9. El expediente de liberacin registral de cargas o gravmenes extinguidos por
prescripcin, caducidad o no uso.
Los procedimientos contenidos en este Ttulo podrn acumularse cuando su finalidad
sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitacin,
debiendo integrarse coetneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la totalidad
de los trmites exigidos para cada uno de ellos.
La desestimacin de la pretensin del promotor en cualquiera de los expedientes
regulados en este Ttulo no impedir la incoacin de un proceso jurisdiccional posterior con
el mismo objeto que aqul.
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Redaccin anterior:
"La concordancia entre el Registro y la realidad jurdica extrarregistral se llevar a cabo, segn
los casos, por la primera inscripcin de las fincas que no estn inscritas a favor de persona
alguna, por la reanudacin del tracto sucesivo interrumpido y por el expediente de liberacin de
cargas y gravmenes."
Artculo 199.
1. El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podr
completar la descripcin literaria de la misma acreditando su ubicacin y delimitacin grfica
y, a travs de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportacin de la correspondiente
certificacin catastral descriptiva y grfica.
El Registrador slo incorporar al folio real la representacin grfica catastral tras ser
notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado stos el
procedimiento, as como a los de las fincas registrales colindantes afectadas. La notificacin
se har de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido,
se ignore el lugar de la notificacin o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificacin, se
har mediante edicto insertado en el Boletn Oficial del Estado, sin perjuicio de utilizar, en
todo caso, el sistema de alertas previsto en la regla sptima del artculo 203. Los as
convocados o notificados podrn comparecer en el plazo de los veinte das siguientes ante
el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga. Cuando las fincas colindantes
estn divididas en rgimen de propiedad horizontal, la notificacin se realizar al
representante de la comunidad de propietarios. No ser precisa la notificacin a los titulares
registrales de las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos
situados en fincas divididas en rgimen de propiedad horizontal.
La certificacin grfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripcin se solicite,
o como operacin especfica, ser objeto de calificacin registral conforme a lo dispuesto en
el artculo 9.
El Registrador denegar la inscripcin de la identificacin grfica de la finca, si la misma
coincidiera en todo o parte con otra base grfica inscrita o con el dominio pblico,
circunstancia que ser comunicada a la Administracin titular del inmueble afectado. En los
dems casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidir
motivadamente segn su prudente criterio, sin que la mera oposicin de quien no haya
acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes
determine necesariamente la denegacin de la inscripcin. La calificacin negativa podr ser
recurrida conforme a las normas generales.
Si la incorporacin de la certificacin catastral descriptiva y grfica fuera denegada por la
posible invasin de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podr instar el deslinde
conforme al artculo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan
prestado su consentimiento a la rectificacin solicitada, bien en documento pblico, bien por
comparecencia en el propio expediente y ratificacin ante el Registrador, que dejar
constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o
negocios jurdicos no formalizados e inscritos debidamente.
En caso de calificacin positiva, la certificacin catastral descriptiva y grfica se
incorporar al folio real y se har constar expresamente que la finca ha quedado coordinada
grficamente con el Catastro, circunstancia que se notificar telemticamente al mismo y se
reflejar en la publicidad formal que de la misma se expida.
2. Cuando el titular manifieste expresamente que la descripcin catastral no se
corresponde con la realidad fsica de su finca, deber aportar, adems de la certificacin
catastral descriptiva y grfica, una representacin grfica georreferenciada alternativa.
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El Registrador, una vez tramitado el procedimiento de acuerdo con el apartado anterior,

en el que adems se deber notificar a los titulares catastrales colindantes afectados,
incorporar la representacin grfica alternativa al folio real, y lo comunicar al Catastro a fin
de que incorpore la rectificacin que corresponda de acuerdo con lo dispuesto en el apartado
3 del artculo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
Practicada la alteracin, el Catastro lo comunicar al Registrador, a efectos de que este
haga constar la circunstancia de la coordinacin e incorpore al folio real la nueva
representacin grfica catastral de la finca.
La representacin grfica alternativa solo podr ser objeto de publicidad registral hasta el
momento en que el Catastro notifique la prctica de la alteracin catastral, y el Registrador
haga constar que la finca ha quedado coordinada grficamente con el Catastro.
Redaccin anterior:
"La inmatriculacin de fincas que no estn inscritas a favor de persona alguna se practicar:
a) Mediante expediente de dominio.
b) Mediante el ttulo pblico de su adquisicin, complementado por acta de notoriedad cuando
no se acredite de modo fehaciente el ttulo adquisitivo del transmitente o enajenante.
c) Mediante el certificado a que se refiere el artculo doscientos seis, slo en los casos que en el
mismo se indican."
Artculo 200.
El expediente de deslinde de fincas inscritas deber tramitarse ante Notario hbil para
actuar en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos
notariales colindantes a dicho distrito. Si las fincas cuyo deslinde se pretende estuvieran
ubicadas en territorio perteneciente a distintos distritos notariales, el expediente podr
tramitarse ante Notario hbil para actuar en el distrito notarial de cualquiera de ellas o en
cualquiera de sus distritos colindantes.
Se iniciar el expediente a instancia del titular registral del dominio, o de ser varios de
cualquiera de ellos, o de cualquier derecho real mediante escrito en el que se harn constar
las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como las colindantes
afectadas, as como los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los
catastrales y su domicilio cuando fuese conocido por el promotor. Si el deslinde solicitado no
se refiere a la totalidad del permetro de la finca, se determinar la parte a que haya de
contraerse.
El promotor del deslinde deber aportar, en todo caso, la certificacin catastral
descriptiva y grfica de la finca objeto del expediente y de las colindantes afectadas, as
como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensin. Adems, en
caso de que el promotor manifieste que la representacin grfica catastral no coincide con el
deslinde solicitado, deber aportar representacin grfica georreferenciada del mismo.
El Notario comunicar el inicio del expediente a todos los interesados, quienes, en el
plazo de quince das, podrn hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen
procedentes. El Notario dar traslado a dichos interesados de toda la documentacin
aportada y convocar a los mismos, en el plazo de otros treinta das, a una comparecencia,
para buscar la avenencia entre ellos. Tambin notificar el inicio del expediente al Registro
de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas, al objeto de que se expida
certificacin de titularidad y cargas de las mismas y de sus colindantes afectadas, cuyos
titulares habrn de ser notificados del expediente por el Notario, haciendo constar el
Registrador por nota al margen de las fincas la expedicin de dicha certificacin, con
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indicacin del Notario que tramite el expediente y su finalidad. La referida nota marginal se
cancelar por caducidad trascurridos dos aos desde su fecha.
De lograrse el acuerdo, se har constar el mismo en escritura pblica, procediendo el
Notario en la forma establecida en el prrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del
artculo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Lo mismo se har si el
acuerdo fuese parcial, respecto de alguno o algunos de los linderos. No habiendo acuerdo
entre los interesados, el Notario dar por concluso el expediente.
Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del
contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la
posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u
operaciones de modificacin de entidad hipotecaria, proceder a suspender la inscripcin
solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.
Lo dispuesto en este artculo no resultar de aplicacin a los inmuebles cuya titularidad
corresponda a las Administraciones Pblicas. En este caso, el deslinde se practicar
conforme a su legislacin especfica.
Redaccin anterior:
"La reanudacin del tracto sucesivo interrumpido se verificar mediante acta de notoriedad o
expediente de dominio.
Por cualquiera de estos medios o por el autorizado en el artculo doscientos cinco se podr
hacer constar en el Registro la mayor cabida de fincas ya inscritas."
Artculo 201.
1. El expediente para rectificar la descripcin, superficie o linderos de cualquier finca
registral se tramitar siguiendo las reglas prevenidas en el artculo 203, con las siguientes
particularidades:
a) Podr promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el
dominio, o de cualquier derecho real, mediante la aportacin al Notario de la descripcin
registral de la finca y su descripcin actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las
diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a
la celebracin de negocios traslativos o en general a cualquier modificacin, no registrada,
de la situacin jurdica de la finca inscrita.
b) Asimismo deber el interesado expresar los datos de que disponga sobre la identidad
y domicilio de los titulares del dominio y dems derechos reales sobre la propia finca y sobre
las colindantes tanto registrales como catastrales, aportando, en todo caso, la certificacin
catastral descriptiva y grfica de la finca o fincas objeto del expediente. Adems, en caso de
que el promotor manifieste que la representacin grfica catastral no coincide con la
rectificacin solicitada, deber aportar representacin grfica georreferenciada de la misma.
c) No ser de aplicacin al expediente regulado en el presente artculo lo dispuesto en el
apartado c) de la regla segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el ltimo prrafo de
la regla sexta del artculo 203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las
certificaciones se entender limitado a la rectificacin cuya inscripcin se solicita.
d) En el supuesto de que se haya aportado representacin grfica alternativa, el Notario
proceder conforme a lo dispuesto en el prrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del
artculo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
e) No podr tramitarse el expediente regulado en los apartados anteriores para la
rectificacin descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio
en rgimen de divisin horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de
reorganizacin de la propiedad, expropiacin o deslinde. En tales casos, ser necesaria la
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rectificacin del ttulo original o la previa tramitacin del procedimiento administrativo

correspondiente.
Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del
contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la
posibilidad de que el expediente de rectificacin de descripcin registral encubriese un
negocio traslativo u operaciones de modificacin de entidad hipotecaria, proceder a
suspender la inscripcin solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.
2. Podr, no obstante, realizarse la rectificacin de la descripcin de cualquier finca, sin
necesidad de tramitacin de expediente, cuando se trate de alteracin de su calificacin o
clasificacin, destino, caractersticas fsicas distintas de la superficie o los linderos, o los
datos que permitan su adecuada localizacin o identificacin, tales como el nombre por el
que fuere conocida la finca o el nmero o denominacin de la calle, lugar o sitio en que se
encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificacin se acredite de modo suficiente,
en la forma que se determine reglamentariamente.
3. Tampoco ser necesario tramitar el expediente de rectificacin para la constatacin de
diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:
a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se
acredite mediante certificacin catastral descriptiva y grfica, siempre que de los datos
descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del
certificado y la finca inscrita.
b) En los supuestos de rectificacin de la superficie, cuando la diferencia alegada no
exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.
En ambos casos ser necesario que el Registrador, en resolucin motivada, no albergue
dudas sobre la realidad de la modificacin solicitada, fundadas en la previa comprobacin,
con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteracin de rectificaciones sobre la misma o en el
hecho de proceder la finca de actos de modificacin de entidades hipotecarias, como la
segregacin, la divisin o la agregacin, en los que se haya determinado con exactitud su
superficie. Realizada la operacin registral, el Registrador la notificar a los titulares
registrales de las fincas colindantes.
Redaccin anterior:
"El expediente de dominio se tramitar con sujecin a las siguientes reglas:

Primera. Ser Juez competente, cualquiera que sea el valor de la finca o fincas objeto del
mismo, el de Primera Instancia del partido en que radiquen o en que estuviere situada su parte
principal.
Segunda. Se iniciar el expediente por un escrito al que deber acompaarse una certificacin
acreditativa del estado actual da la finca en el Catastro Topogrfico Parcelario o, en su defecto,
en el Avance Catastral, Registro Fiscal o Amillaramiento, y otra del Registro de la Propiedad,
que expresar, segn los casos:
a) La falta de inscripcin, en su caso, de la finca que se pretenda inmatricular.
b) La descripcin actual segn el Registro y la ltima inscripcin del dominio de la finca cuya
extensin se trate de rectificar.
c) La ltima inscripcin de dominio y todas las dems que estuvieren vigentes, cualquiera que
sea su clase, cuando se trate de reanudar el tracto sucesivo interrumpido del dominio o de los
derechos reales.
En los supuestos a) y c) del prrafo anterior se acompaarn asimismo los documentos
acreditativos del derecho del solicitante, si los tuviere, y, en todo caso, cuantos se estimaren
oportunos para la justificacin de la peticin que hiciere en su escrito.
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Tercera. El Secretario judicial dar traslado de este escrito al Ministerio Fiscal, citar a aquellos
que, segn la certificacin del Registro, tengan algn derecho real sobre la finca, a aquel de
quien procedan los bienes o a sus causahabientes, si fueren conocidos, y al que tenga
catastrada o amillarada la finca a su favor, y convocar a las personas ignoradas a quienes
pueda perjudicar la inscripcin solicitada por medio de edictos. Estos se fijarn en los tablones
de anuncios, del Ayuntamiento y del Juzgado a que pertenezca la finca, a fin de que, dentro de
los diez das siguientes a la citacin o a la publicacin de los edictos, puedan comparecer ante
el Juzgado para alegar lo que a su derecho convenga.
Dichos edictos se publicarn tambin en el Boletn Oficial de la provincia si el valor total de la
finca o fincas comprendidas en el expediente es superior a ciento cincuenta euros, y si
excediere de trescientos euros debern publicarse, adems, en uno de los peridicos de mayor
circulacin de la provincia.
En los casos a) y b) de la regla 2. se citar, adems, a los titulares de los predios colindantes, y
en los a) y c) de la misma, al poseedor de hecho de la finca, si fuere rstica, o al portero, o, en
su defecto, a uno de los inquilinos, si fuere urbana.
Cuarta. Transcurrido el plazo fijado, podr el actor y todos los interesados que hayan
comparecido proponer, en un plazo de seis das, las pruebas que estimen pertinentes para
justificar sus derechos.
Quinta. Practicadas las pruebas en el plazo de diez das, a contar de la fecha de su admisin,
oir el Juzgado, durante otro plazo igual, por escrito, sobre las reclamaciones y pruebas que se
hayan presentado, al Ministerio Fiscal y a cuantos hubieren concurrido al expediente, y en vista
de lo que alegaren y calificando dichas pruebas por la crtica racional, dictar auto, dentro del
quinto da, declarando justificados o no los extremos solicitados en el escrito inicial. Este auto
ser apelable en ambos efectos por el Ministerio Fiscal o por cualquiera de los interesados,
sustancindose la apelacin por los trmites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil para
los incidentes.
Sexta. Consentido o confirmado el auto, ser, en su caso, ttulo bastante para la inscripcin
solicitada.
Sptima. Cuando el valor total de la finca o fincas comprendidas en el expediente sea inferior a
treinta euros, ser verbal la audiencia a que se refiere la regla 5.."
Artculo 202.
Las nuevas plantaciones y la construccin de edificaciones o asentamiento de
instalaciones, tanto fijas como removibles, de cualquier tipo, podrn inscribirse en el Registro
por su descripcin en los ttulos referentes al inmueble, otorgados de acuerdo con la
normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se describa la plantacin, edificacin,
mejora o instalacin. En todo caso, habrn de cumplirse todos los requisitos que hayan de
ser objeto de calificacin registral, segn la legislacin sectorial aplicable en cada caso.
La porcin de suelo ocupada por cualquier edificacin, instalacin o plantacin habr de
estar identificada mediante sus coordenadas de referenciacin geogrfica.
Salvo que por la antigedad de la edificacin no le fuera exigible, deber aportarse para
su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca.
En tal caso, cuando se trate de edificaciones en rgimen de propiedad horizontal, se har
constar en el folio real de cada elemento independiente su respectiva representacin grfica,
tomada del proyecto incorporado al libro.
Redaccin anterior:
"Los expedientes tramitados con arreglo al artculo anterior sern inscribibles, aunque en el
Registro apareciesen inscripciones contradictorias, siempre que stas tengan ms de treinta
aos de antigedad y el titular de las mismas haya sido citado en debida forma y no hubiere
formulado oposicin.
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Tambin sern inscribibles, aunque las inscripciones contradictorias sean de menos de treinta
aos de antigedad, si el titular de las mismas o sus causahabientes hubieren sido odos en el
expediente.
Si el titular del asiento contradictorio de menos de treinta aos de antigedad o sus
causahabientes no comparecieren despus de haber sido citados tres veces una de ellas, al
menos, personalmente, se les tendr por renunciantes a los derechos que pudieran asistirles
en el expediente, y ste ser tambin inscribible."
Artculo 203.
1. El expediente de dominio para la inmatriculacin de fincas que no estn inscritas en el
Registro de la Propiedad a favor de persona alguna se tramitar con sujecin a las
siguientes reglas:
Primera. El expediente deber tramitarse ante Notario hbil para actuar en el distrito
notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho
distrito. Si la finca estuviera radicada en el territorio correspondiente a dos o ms distritos
notariales diferentes, podr tramitarse el expediente ante un Notario de cualquiera de estos
distritos o de sus respectivos colindantes. Podr instruirse un solo expediente para varias
fincas siempre que las mismas estn situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque
alguna de ellas est situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que
la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.
Segunda. Se iniciar el procedimiento mediante solicitud por escrito del titular dominical
de la finca, en la cual, junto a la descripcin literaria de la finca, realizada en los trminos
prevenidos reglamentariamente, debern hacerse constar los datos personales del promotor
y su domicilio para la prctica de notificaciones, acompandose adems los siguientes
documentos:
a) Ttulo de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio
sobre la misma al promotor del expediente, junto con certificacin catastral descriptiva y
grfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripcin literaria
y la delimitacin grfica de la finca cuya inmatriculacin se solicita, con expresin de los
titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, as como sus respectivos
domicilios.
b) Relacin de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que
disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales
colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales, si fueran
distintos de los recogidos en las certificaciones catastrales descriptivas y grficas, as como
los titulares de cargas o gravmenes sobre las mismas.
c) Identificacin de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que
pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relacin con la
misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras
circunstancias que ayuden a su correcta identificacin, quienes sern requeridos para que, si
les conviene, soliciten la inscripcin o anotacin omitida, presentando a tal fin los ttulos
necesarios en el Registro.
d) Deber identificarse tambin a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular
y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.
Tercera. El Notario levantar acta a la que incorporar la documentacin presentada,
remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la
expedicin de certificacin acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y
que, en su caso, practique anotacin preventiva de la pretensin de inmatriculacin.
El Registrador, tras consultar su archivo, tanto literario como de representacin grfica
en soporte papel o informtico, expedir en el plazo de quince das certificacin acreditativa
de la falta de inscripcin de la finca, siempre que haya verificado que concurren las
siguientes circunstancias:
a) La correspondencia entre la descripcin contenida en el ttulo de propiedad aportado y
la certificacin catastral.
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b) La falta de previa inmatriculacin de la finca a favor de persona alguna.

c) La ausencia de dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya
inmatriculacin se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
En caso contrario, proceder el Registrador a extender nota de denegacin de la
anotacin solicitada, motivando suficientemente las causas de dicha negativa, a la que
deber acompaar, en su caso, certificacin literal de la finca o fincas coincidentes,
comunicndolo inmediatamente al Notario, con el fin de que proceda al archivo de las
actuaciones.
Del mismo modo, si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o
parcial de la finca cuya inmatriculacin se pretende con otra u otras de dominio pblico que
no estn inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la informacin territorial asociada,
facilitada por las Administraciones Pblicas, notificar tal circunstancia a la entidad u rgano
competente, acompaando certificacin catastral descriptiva y grfica de la finca que se
pretende inmatricular, con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe
correspondiente dentro del plazo de un mes a contar desde el da siguiente a la recepcin de
la notificacin. Si la Administracin manifestase su oposicin a la inmatriculacin, o no
remitiendo su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia
de una posible invasin del dominio pblico, denegar la anotacin solicitada, notificando su
calificacin al Notario para que proceda al archivo de las actuaciones, motivando
suficientemente las causas de dicha negativa, junto con certificacin o traslado de los datos
procedentes de la informacin territorial utilizada y, en su caso, certificacin literal de la finca
o fincas que estime coincidentes.
Cuarta. En otro caso, el Registrador practicar la anotacin solicitada y remitir al
Notario, para unir al expediente, la certificacin registral, acreditativa de la falta de inscripcin
de la finca y de coincidencia de la misma con otra u otras previamente inmatriculadas.
La anotacin, que solo se extender si del escrito inicial y sus documentos
complementarios resultan todas las circunstancias exigidas, tendr una vigencia de noventa
das, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta
un mximo de ciento ochenta das de su fecha, si a juicio del Registrador existe causa que lo
justifique.
Quinta. Recibida la comunicacin del Registro acreditativa de la extensin de la
anotacin, acompaada de la correspondiente certificacin, el Notario notificar la pretensin
de inmatriculacin, en la forma prevenida reglamentariamente, a todos aquellos que, de la
relacin de titulares contenida en el escrito acompaado a la solicitud, resulten interesados
como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende
inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen
conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, as como al Ayuntamiento
en que est situada la finca y a la Administracin titular del dominio pblico que pudiera
verse afectado, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.
Asimismo, insertar un edicto comunicando la tramitacin del acta para la inmatriculacin en
el Boletn Oficial del Estado, que lo publicar gratuitamente. Potestativamente el Notario,
atendidas las circunstancias del caso, podr ordenar la publicacin del edicto en el tabln de
anuncios del Ayuntamiento, tambin de forma gratuita. En la notificacin se har constar:
a) El nombre y apellidos, domicilio, estado, profesin, nmero de documento o cdigo de
identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificacin.
b) Los bienes descritos tal como resultan de la certificacin catastral de la parcela.
c) La especie de derecho, carga o accin en que, segn el promotor, pueda estar
interesada la persona notificada.
d) Los trminos en que, sin merma de sus derechos, podrn inscribirse o anotarse los
documentos pblicos de que los mismos resulten.
e) Apercibimiento sobre los perjuicios que, de la omisin de la inscripcin o anotacin,
puedan derivarse.
Asimismo, notificar la solicitud, con expresin literal de los extremos recogidos en las
letras a) y b) y en la forma prevenida en esta Ley, a los propietarios de las fincas registrales
y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas en los
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domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que
resulten del expediente.
Sexta. Cualquier interesado podr hacer alegaciones ante el Notario y aportar pruebas
escritas de su derecho durante el plazo de un mes.
Si se formulase oposicin por cualquiera de los interesados, con expresin de la causa
en que se funde, el Notario dar por concluso el expediente y archivar las actuaciones,
dando cuenta inmediata al Registrador. En ese caso, el promotor podr entablar demanda
en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto, ante el Juez de primera
instancia correspondiente al lugar en que radique la finca. En otro caso, levantar el Notario
acta accediendo a la pretensin del solicitante, en la que se recogern las incidencias del
expediente, los documentos aportados, as como la falta de oposicin por parte de ninguno
de los posibles interesados, y remitir copia al Registrador para que practique, si procede, la
inmatriculacin solicitada.
En caso de calificacin positiva por el Registrador, ste proceder a extender la
inscripcin del derecho de dominio, cuyos efectos se retrotraern a la fecha del asiento de
presentacin inicial del acta remitida por el Notario a que se refiere el prrafo anterior. Si se
hubiere tomado anotacin preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertir en
inscripcin definitiva.
La prioridad de las cargas o gravmenes, reconocidos o constituidos por el propietario o
por la autoridad judicial o administrativa competente, cuyos ttulos hayan sido aportados al
expediente o se hayan presentado en el Registro antes de que la inmatriculacin se
practique y sean calificados favorablemente por el Registrador, se decidir atendiendo a las
normas sobre preferencia establecidas por la legislacin civil y en la normativa especfica
que resultase aplicable en atencin a la naturaleza del crdito y de la carga o gravamen y,
en su defecto, a la fecha de los mismos ttulos. Si fuesen incompatibles y no se manifestare
por los interesados la preferencia, se tomar anotacin preventiva de cada uno, hasta que
por los Tribunales se decida a cul de ellos ha de darse preferencia.
Sptima. El Registrador ordenar la publicacin de un edicto que refleje los datos de la
finca o fincas que resulten del expediente, as como su titularidad y cargas. El edicto,
notificando a todos los interesados y a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar el
expediente, habr de publicarse de forma gratuita en el Boletn Oficial del Estado. La
publicacin efectiva del edicto se har constar por nota al margen de la inscripcin del
dominio de la finca inmatriculada. Tambin se utilizar, a efectos meramente informativos, un
servicio en lnea, relacionado con la aplicacin de representacin grfica a que se refiere el
artculo 9, para crear alertas especficas sobre fincas que fueran afectadas por
procedimientos de inmatriculacin, deslinde o rectificacin de cabida o linderos.
Octava. Durante la vigencia del asiento de presentacin, o de la anotacin preventiva, no
podr iniciarse otro procedimiento de inmatriculacin que afecte de forma total o parcial a la
finca objeto del mismo.
Fuera de los supuestos de oposicin, frente a la denegacin de la anotacin preventiva o
la inmatriculacin por parte del Registrador podrn los interesados interponer los recursos
previstos en esta Ley para la calificacin negativa; quedando siempre a salvo la facultad de
los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al
inmueble.
En ambos casos, se aplicarn a la anotacin preventiva las normas sobre prrroga y
mantenimiento de la vigencia del asiento de presentacin prevenidas para el caso de
interposicin de recurso frente a la calificacin del Registrador.
Fuera de tales casos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al
dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dar
inmediatamente por concluso el expediente.
2. El titular de un derecho real impuesto sobre fincas ajenas no inscritas podr solicitar la
inscripcin de aqul con sujecin a las reglas siguientes:
Primera. Presentar su ttulo en el Registro de la Propiedad en cuyo distrito hipotecario
se ubiquen la finca o fincas afectadas, solicitando que se tome anotacin preventiva por falta
de previa inscripcin.
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Segunda. Practicada la anotacin, el Registrador requerir al dueo para que, en el

trmino de veinte das a contar desde el requerimiento, inscriba su propiedad, bajo
apercibimiento de que si no lo verificara o impugnara tal pretensin dentro de dicho trmino,
podr el anotante del derecho real solicitar la inscripcin como establece la regla tercera.
Si se ignorase el lugar para el requerimiento o tras dos intentos no fuera efectivo, se har
ste mediante un edicto inserto en el Boletn Oficial del Estado, contndose los veinte das
desde esta insercin.
Tercera. Transcurrido el plazo de veinte das, el anotante podr pedir la inscripcin del
dominio. Si no tuviera los documentos necesarios, acudir al Registrador para que, con
citacin del dueo, solicite del Notario, Juzgado o dependencia administrativa donde
radiquen los archivos en que se encuentren, que expidan copia o testimonio de ellos y se le
entreguen al anotante a dicho objeto. En defecto de documentos o cuando, siendo estos
defectuosos, no opte por subsanarlos, podr el interesado justificar el dominio del dueo en
la forma que prescribe esta Ley.
Cuarta. El Registrador inscribir el dominio cuando se le pida, segn las reglas
anteriores, dejando archivado, en su caso, el documento en que conste el requerimiento, del
cual dar las certificaciones que los interesados soliciten, y convertir en inscripcin
definitiva la anotacin del derecho real. Si la anotacin hubiera caducado se inscribir el
derecho real, previa nueva presentacin del ttulo.
Quinta. El Registrador dar por concluido el procedimiento siempre que con anterioridad
a la prctica de dichos asientos se le acredite la interposicin de demanda impugnando la
pretensin del anotante, sin perjuicio de las medidas cautelares que puedan ser acordadas
por el Juez o Tribunal.
Redaccin anterior:
"Las actas de notoriedad a que se refiere el artculo doscientos se tramitarn con sujecin a las
reglas establecidas en la legislacin notarial y a lo prescrito en las siguientes:
Primera. Sern autorizadas por Notario hbil para actuar en el lugar en que radiquen las fincas.
Segunda. El requerimiento al Notario se har por persona que demuestre inters en el hecho
que se trate de acreditar.
Tercera. El interesado, que deber aseverar con juramento y bajo pena de falsedad en
documento pblico, la certeza del hecho mismo, presentar al Notario necesariamente una
certificacin del estado actual de la finca en el Catastro Topogrfico Parcelario o, en su defecto,
en el Avance Catastral, Registro Fiscal o Amillaramiento y otra del Registro de la Propiedad del
mismo contenido sealado en la regla segunda del artculo doscientos uno.
Cuarta. Iniciada el acta, el Notario lo notificar, personalmente o por cdula, a las personas que,
segn lo dicho y acreditado por el requirente, o lo que resulte de las expresadas certificaciones,
tengan algn derecho sobre la finca.
La misma notificacin, en su caso, se har a las personas determinadas en el ltimo prrafo de
la regla tercera del artculo doscientos uno.
Quinta. Por medio de edictos, que se publicarn en el Boletn Oficial de la provincia, en uno
de los peridicos de mayor circulacin de la misma y en los tablones de anuncios del
Ayuntamiento a cuyo territorio corresponda la finca, se notificar la iniciacin del acta
nominativamente a las personas indicadas en el prrafo anterior, si no fuese conocido su
domicilio, y genricamente a cuantos puedan ostentar algn derecho sobre la finca. Cuando el
valor de la finca o fincas comprendidas en el expediente sea de cuanta inferior a cinco mil
pesetas, podr el Notario omitir la publicacin de edictos en el Boletn Oficial y en el peridico
de la provincia.
Sexta. Los notificados podrn, dentro de los veinte das siguientes al de la notificacin,
comparecer ante el Notario exponiendo y justificando sus derechos.
Sptima. Practicadas estas diligencias y las pruebas que el Notario considere convenientes
para comprobacin de la notoriedad pretendida, hayan sido o no propuestas por el requirente,
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dar por terminada el acta, haciendo constar si, a su juicio, est suficientemente acreditado el
hecho.
Octava. En caso afirmativo, el Notario remitir copia literal y total de dicha acta al Juzgado de
Primera Instancia del partido donde radique la finca. El Juez, oyendo al Ministerio Fiscal,
apreciar la prueba y las diligencias practicadas, que, en caso necesario, podr ampliar para
mejor proveer, y si estuviere conforme con lo actuado, lo notificar as al Notario, al cual remitir
testimonio de su resolucin para que se protocolice.
Si el Juez no estuviere conforme, su resolucin ser apelable en ambos efectos por el
requirente, sustancindose la apelacin por los trmites que para los incidentes previene la Ley
de Enjuiciamiento Civil.
Novena. Si se formulare oposicin a la tramitacin del acta en la forma y plazos que determinan
los Reglamentos hipotecario y notarial, el Notario, sin incorporar el expediente al protocolo, lo
remitir al Juzgado competente, el cual, por los trmites establecidos para los incidentes,
resolver, a instancia de parte, lo que proceda."
Artculo 204.
Adems del procedimiento prevenido en el artculo anterior y la posibilidad de inscripcin
de los ttulos previstos en los artculos 205 y 206, podr obtenerse tambin la inmatriculacin
de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos:
1. Cuando se trate de fincas aportadas a expedientes de transformacin o
equidistribucin urbanstica y se pretenda la inmatriculacin en virtud de los documentos en
cuya virtud se proceda a la inscripcin de las fincas de resultado.
2. Cuando se trate de fincas de reemplazo resultantes de expedientes de concentracin
parcelaria.
3. Cuando se trate de fincas que hubieran sido objeto de expropiacin forzosa.
4. Cuando se trate de fincas de titularidad pblica resultantes de procedimientos
administrativos de deslinde.
5. En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculacin, obtenida en
procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad
con lo establecido en el artculo 203, deban intervenir en el expediente, observndose las
dems garantas prevenidas en dicho artculo.
Cuando las nuevas fincas creadas en virtud de los procedimientos a que se refiere este
precepto no hubieran sido incorporadas previamente al plano parcelario catastral con
delimitacin de las parcelas que hayan de corresponderles, el Registrador remitir por
medios electrnicos a la Direccin General del Catastro copia de la representacin grfica
aportada para la inmatriculacin el da siguiente al de su presentacin en el Registro de la
Propiedad. El Catastro devolver al Registrador las referencias catastrales de las fincas
objeto del acto de que se trate para su incorporacin al asiento, y la representacin grfica
catastral indicando, en su caso, si la finca ha de entenderse coordinada con la descripcin
grfica catastral.
Una vez practicada la inmatriculacin, el Registrador expedir el edicto a que se refiere
la regla sptima del apartado 1 del artculo anterior.
Redaccin anterior:
"Las actas de notoriedad tramitadas a fines de la reanudacin del tracto sucesivo slo podrn
inscribirse cuando las inscripciones contradictorias tengan ms de treinta aos de antigedad,
sin haber sufrido alteracin, y el Notario hubiese notificado personalmente su tramitacin a los
titulares de las mismas o a sus causahabientes."
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Artculo 205.
Sern inscribibles, sin necesidad de la previa inscripcin y siempre que no estuvieren
inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los ttulos pblicos traslativos
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un
ao antes de dicho otorgamiento tambin mediante ttulo pblico, siempre que exista
identidad en la descripcin de la finca contenida en ambos ttulos a juicio del Registrador y,
en todo caso, en la descripcin contenida en el ttulo inmatriculador y la certificacin catastral
descriptiva y grfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
El Registrador deber verificar la falta de previa inscripcin de la finca a favor de persona
alguna y no habr de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca
cuya inmatriculacin se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente
inmatriculadas.
Si el Registrador tuviera dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca
cuya inmatriculacin se pretende con otra u otras de dominio pblico que no estn
inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la informacin territorial asociada facilitada
por las Administraciones Pblicas, notificar tal circunstancia a la entidad u rgano
competente, acompaando la certificacin catastral descriptiva y grfica de la finca que se
pretende inmatricular con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe
correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el da siguiente a la recepcin
de la notificacin.
Si la Administracin manifestase su oposicin a la inmatriculacin o, no remitiendo su
informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible
invasin del dominio pblico, denegar la inmatriculacin pretendida.
En caso de calificacin positiva por el Registrador, ste proceder a extender la
inscripcin del derecho de dominio, notificar la inmatriculacin realizada, en la forma
prevenida reglamentariamente, al poseedor de hecho, a los titulares de cargas, derechos o
acciones que puedan gravar la finca y fueran conocidos, a los propietarios de las fincas
registrales y catastrales colindantes en los domicilios que consten en el Registro y, caso de
ser distintos, en cualesquiera otros que resulten de los documentos aportados, as como al
Ayuntamiento en que est situada la finca. Asimismo ordenar la publicacin del edicto y
utilizar el servicio en lnea para creacin de alertas especficas a que refiere la regla
sptima del apartado 1 del artculo 203.
Redaccin anterior:
"Sern inscribibles, sin necesidad de la previa inscripcin, los ttulos pblicos otorgados por
personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la
fecha de dichos ttulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra
persona y se publiquen edictos en el tabln de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca,
expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados.
En el asiento que se practique se expresarn necesariamente las circunstancias esenciales de
la adquisicin anterior, tomndolas de los mismos documentos o de otros presentados al
efecto."
Artculo 206.
1. Las Administraciones Pblicas y las entidades de Derecho pblico con personalidad
jurdica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aqullas podrn inmatricular los
bienes de su titularidad, mediante la aportacin de su ttulo escrito de dominio, cuando
dispongan de l, junto con certificacin administrativa librada, previo informe favorable de
sus servicios jurdicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administracin de los
mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisicin y fecha del acuerdo del
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rgano competente para su inclusin en el inventario correspondiente o, caso de no existir,

fecha del acuerdo de aprobacin de la ltima actualizacin del inventario de la que resulte la
inclusin del inmueble objeto de la certificacin con indicacin de la referencia o indicador
que tenga asignado en el mismo, as como de su descripcin, naturaleza patrimonial o
demanial y su destino en el primer caso o su eventual afectacin, adscripcin o reserva, en
el segundo.
Asimismo, las entidades referidas debern aportar certificacin catastral descriptiva y
grfica de la parcela o parcelas catastrales, que se corresponda con la descripcin literaria y
la delimitacin geogrfica de la finca cuya inmatriculacin se solicita en la forma establecida
en la letra b) del artculo 9. Solo en caso de que la finca careciese de certificacin catastral
descriptiva y grfica, podr aportarse una representacin grfica georreferenciada
alternativa, la cual deber corresponderse con la descripcin literaria realizada y respetar la
delimitacin de los colindantes catastrales y registrales. A la representacin grfica
alternativa deber acompaarse informe del Catastro.
2. En todo caso, ser preciso que el Registrador compruebe la falta de previa
inmatriculacin de todo o parte del inmueble. Si advirtiera la existencia de fincas inscritas
coincidentes en todo o en parte, denegar la inmatriculacin solicitada, previa expedicin de
certificacin de las referidas fincas, que remitir al organismo interesado junto con la nota de
calificacin.
3. Practicada la inmatriculacin, el Registrador expedir el edicto a que se refiere la regla
sptima del apartado 1 del artculo 203 con el mismo rgimen en ella previsto, incluido el
sistema de alertas.
4. Junto al procedimiento registral ordinario, cuando se trate de fincas propiedad de
alguna de las entidades referidas en el apartado 1, podr obtenerse la reanudacin del tracto
sucesivo interrumpido a travs de certificacin administrativa, expedida con los requisitos
sealados en el presente artculo, que ponga fin al procedimiento regulado en el apartado 3
del artculo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones
Pblicas.
5. Adems de ello, mediante certificacin administrativa del acto en que as se disponga,
podrn practicarse, en los bienes de titularidad de las Administraciones Pblicas y de las
entidades de Derecho pblico a que refiere el apartado 1 de este artculo, operaciones
registrales de agrupacin, divisin, agregacin, segregacin, declaracin de obra nueva,
divisin horizontal, constitucin de conjuntos inmobiliarios, rectificacin descriptiva o
cancelacin, siempre que tales actos no afecten a terceros que no hubieran sido citados en
el expediente, se cumplan los requisitos establecidos por la legislacin sectorial y se aporte
la representacin grfica catastral de la finca o representacin alternativa, en los trminos
previstos en el artculo 10.
Artculo 207.
Si la inmatriculacin de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en los
nmeros 1., 2., 3. y 4. del artculo 204, el artculo 205 y el artculo 206, los efectos
protectores dispensados por el artculo 34 de esta Ley no se producirn hasta transcurridos
dos aos desde su fecha. Esta limitacin se har constar expresamente en el acta de
inscripcin, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitacin.
Redaccin anterior:
"Las inscripciones de inmatriculacin practicadas con arreglo a lo establecido en los dos

artculos anteriores no surtirn efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos aos desde
su fecha."
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Artculo 208.
La reanudacin del tracto sucesivo interrumpido se realizar en expediente tramitado con
arreglo a las siguientes reglas:
Primera. No se entender producida la interrupcin del tracto sucesivo cuando la
persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripcin haya adquirido su derecho
directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripcin nicamente
podr practicarse mediante la presentacin del documento en que se hubiera formalizado la
adquisicin, declaracin o constitucin del derecho, objeto de la inscripcin solicitada.
Segunda. La tramitacin se acomodar a lo previsto en el artculo 203, con las siguientes
especialidades:
1. Se iniciar el expediente mediante escrito en el cual, junto a la descripcin de la finca,
se expresar la ltima inscripcin de dominio y todas las dems que estuvieren vigentes,
cualquiera que sea su clase, y al que debern acompaarse los documentos prevenidos en
la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del referido artculo.
2. Debern aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su
adquisicin, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisicin de los titulares
intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para
justificar su peticin.
3. Junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artculo 203,
deber ser citado en todo caso quien aparezca, segn la ltima inscripcin vigente, como
titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta
fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la
condicin e identidad de stos.
4. Cuando la ltima inscripcin de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda
reanudar tenga menos de treinta aos de antigedad, la citacin al titular registral o sus
herederos deber realizarse de modo personal.
La misma regla se observar si, a pesar de tener la inscripcin ms de treinta aos de
antigedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro
asiento relativo a cualquier ttulo otorgado por el titular registral o sus herederos.
Tercera. Si los citados comparecieran y as lo convinieran unnimemente en virtud de
acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extender la inscripcin del
ttulo del solicitante, si fuera procedente.
Cuarta. Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase
oposicin, el Notario dar por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho
extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresin de la causa en que se funde.
En ese caso, el promotor podr entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que
no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia
correspondiente al lugar en que radique la finca.
Quinta. No perjudicarn al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las
inscripciones resultantes del expediente a que se refiere este artculo, cualquiera que fuese
la naturaleza del ttulo en que se funde, los ttulos de dominio o de otros derechos reales
contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con
anterioridad.
Redaccin anterior:
"Las nuevas plantaciones, as como la construccin de edificios o mejoras de una finca urbana,
podrn inscribirse en el Registro por su descripcin en los ttulos referentes al inmueble.
Tambin podrn inscribirse mediante escritura pblica, en la que el contratista de la obra
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manifieste estar reintegrado de su importe por el propietario, o en la que ste describa la

edificacin, acompaando certificado del Arquitecto Director de la obra o del Arquitecto
municipal."
Artculo 209.
1. La subsanacin de la doble o, en general, mltiple inmatriculacin de una misma finca
o parte de ella en folios registrales distintos tendr lugar a travs de expediente que se
tramitar con sujecin a las reglas siguientes:
Primera. Ser competente para su tramitacin y resolucin el Registrador del distrito
hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. Si la superficie de la finca se
extendiese sobre territorio de dos o ms Registros, la competencia vendr determinada por
el historial registral ms antiguo, y si todos fueran de la misma fecha, corresponder al
Registrador del distrito donde se site la mayor parte de la superficie de la finca.
Segunda. El expediente se iniciar de oficio por el Registrador, o a instancia del titular
registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales
coincidentes, en los cuales debern hacerse constar, en los trminos prevenidos
reglamentariamente, los datos personales del solicitante y un domicilio para la prctica de
notificaciones.
Tercera. Si el Registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en su
propio archivo, incluido el examen de las representaciones grficas de que disponga, y
recabados los datos pertinentes del Catastro Inmobiliario, apreciara la coincidencia de las
fincas y, en consecuencia, la posibilidad de doble inmatriculacin, total o parcial, notificar tal
circunstancia a los titulares de los derechos inscritos en cada una de las fincas registrales o
a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley, dejando
constancia de ello mediante nota al margen de la ltima inscripcin de dominio extendida en
el folio de cada uno de los historiales coincidentes.
Cuarta. Cuando el dominio sobre la finca aparezca inscrito en los distintos folios
registrales en favor de una misma persona, si los mismos estuviesen libres de cargas o
fueran estas exactamente las mismas y estuviesen inscritas siguiendo el mismo orden, de
modo que no puedan producirse perjuicios para terceros, la contradiccin se salvar con el
consentimiento de los interesados, practicando al final del historial registral ms reciente un
asiento de cierre o cancelacin del mismo, haciendo referencia a este hecho, mediante la
oportuna nota al margen en el historial ms antiguo.
Quinta. Si fueren distintos los titulares del dominio o de las cargas inscritas o siendo
coincidentes no guardasen idntico orden, el Registrador convocar a los interesados a fin
de lograr el acuerdo que determine las titularidades que han de recaer sobre la finca y la
prelacin registral entre ellas.
Sexta. Si todos comparecieran y unnimemente convinieran las rectificaciones que, a su
juicio, hayan de realizarse, el Registrador, siempre que estimase legalmente procedentes las
operaciones as convenidas, har constar documentalmente el acuerdo, que firmar con los
interesados, y proceder a cancelar el historial de la finca registral ms moderna y, en su
caso, rectificar la ms antigua, en la forma acordada.
Sptima. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase
oposicin en cualquier fase de la tramitacin, el Registrador dar por concluido el
expediente, dejando constancia documental de dicho extremo y tambin por nota al margen
de la ltima inscripcin de dominio practicada en cada uno de los folios reales coincidentes.
En tal caso, el promotor del expediente podr entablar demanda en juicio declarativo
contra quienes no hubieran comparecido o hubiesen formulado oposicin ante el Juez de
primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.
Fuera de los supuestos de oposicin, frente a la denegacin de la constatacin de la
doble inmatriculacin por parte del Registrador podrn los interesados interponer los
recursos previstos en esta Ley para la calificacin negativa; quedando siempre a salvo la
facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su
derecho al inmueble.
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Octava. Las notas marginales de doble inmatriculacin practicadas en los folios de las
fincas afectadas caducarn a los seis meses de su fecha, salvo que dentro de dicho plazo se
practique anotacin preventiva, como consecuencia de la presentacin en el Registro de la
demanda interpuesta en el procedimiento judicial correspondiente.
En todos los casos, se aplicarn al asiento de presentacin y, en su caso, a la anotacin
preventiva practicada las normas sobre prrroga o mantenimiento de vigencia prevenidas
para el caso de interposicin de recurso frente a la calificacin del Registrador.
Novena. En todos los dems supuestos, siempre que se entable juicio declarativo
ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se
dar inmediatamente por concluso el expediente.
2. Lo dispuesto en este artculo se entender sin perjuicio de lo previsto en el apartado 4
del artculo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones
Pblicas, y dems disposiciones concordantes.
Redaccin anterior:
"El procedimiento de liberacin de gravmenes se aplicar para cancelar hipotecas, cargas,

gravmenes y derechos reales constituidos sobre cosa ajena que hayan prescrito con arreglo a
la legislacin civil, segn la fecha que conste en el Registro."
Artculo 210.
1. El titular registral de cualquier derecho que registralmente aparezca gravado con
cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripcin, caducidad o
no uso podr solicitar la cancelacin registral de los mismos, a travs de expediente de
liberacin de cargas y gravmenes, tramitado con sujecin a las siguientes reglas:
Primera. Ser competente para la tramitacin y resolucin del expediente el Registrador
de la Propiedad del distrito en que radique la finca o la mayor parte de su superficie, en los
casos en que la finca pertenezca a dos o ms distritos.
Segunda. El procedimiento se iniciar mediante solicitud del titular registral del derecho
gravado o de cualquiera de ellos, si fueren varios, en el cual el solicitante identificar la finca
y el derecho o gravamen cuya extincin se alega y sus titulares registrales, y declarar
expresamente, bajo su responsabilidad, haber transcurrido el plazo de prescripcin,
caducidad o no uso prevenido en la ley para la extincin del mismo derecho, as como la
falta de interrupcin o suspensin de dicho plazo.
Tercera. Presentado el escrito, el Registrador citar personalmente a los titulares
registrales de las cargas cuya extincin se solicita o a sus causahabientes, si fueren
conocidos, en la forma prevenida en esta Ley.
Cuarta. En el plazo de quince das desde la notificacin o, a falta de la misma, desde la
publicacin del edicto correspondiente en el Boletn Oficial del Estado, podr comparecer el
titular registral de la carga o gravamen, oponindose a la peticin. Podrn igualmente
formular oposicin los causahabientes del titular registral, siempre que al tiempo de la misma
presenten su ttulo de adquisicin, obteniendo la inscripcin del mismo dentro del plazo de
vigencia del asiento de presentacin correspondiente.
Si los citados comparecieran y consintieran las cancelaciones solicitadas, se practicarn
las mismas, si fueran procedentes.
Quinta. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase
oposicin en cualquier fase de la tramitacin, dictar el Registrador resolucin que ponga fin
al expediente, dejando constancia documental de dicho extremo mediante acta, quedando a
las partes reservada la accin que proceda, para que por los Tribunales se decida sobre la
extincin y cancelacin de la carga o gravamen en el procedimiento correspondiente.
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Sexta. Fuera de los supuestos de oposicin, frente a la denegacin de la solicitud del

promotor por parte del Registrador, podrn los interesados interponer los recursos previstos
en esta Ley para la calificacin negativa.
Se aplicarn, cualquiera que sea el procedimiento iniciado, las normas prevenidas en la
Ley Hipotecaria para la prrroga del asiento de presentacin.
Sptima. En todos los dems supuestos, siempre que se entable juicio declarativo
ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se
dar inmediatamente por concluso el expediente.
Octava. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrn cancelarse
directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitacin del
expediente, las inscripciones relativas a derechos de opcin, retractos convencionales y
cualesquiera otros derechos o facultades de configuracin jurdica, cuando hayan
transcurrido cinco aos desde el da en que venci el trmino en que, segn el Registro,
pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotacin preventiva de demanda u otro asiento
que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el ttulo o formulado reclamacin
judicial sobre su cumplimiento.
Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de
garanta con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debi
producirse el pago ntegro de la obligacin garantizada, podrn igualmente cancelarse a
instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte aos desde la fecha del
ltimo asiento en que conste la reclamacin de la obligacin garantizada o, en su defecto,
cuarenta aos desde el ltimo asiento relativo a la titularidad de la propia garanta.
Del mismo modo, a instancia de persona con inters legtimo, los asientos relativos a
censos, foros y otros gravmenes de naturaleza anloga, establecidos por tiempo indefinido,
podrn ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta aos desde la extensin del
ltimo asiento relativo a los mismos.
2. Para la cancelacin de un asiento relativo a una concesin administrativa inscrita
registralmente, ser suficiente con la presentacin al Registro de la Propiedad de
certificacin expedida por la Administracin Pblica titular del inmueble en la que se acredite
la extincin de dicha concesin.
Redaccin anterior:
"Los expedientes de liberacin se tramitarn con sujecin a las siguientes reglas:

Primera. Ser Juez competente, cualquiera que sea la cuanta del gravamen a cancelar, el de
primera instancia del partido en que radiquen los bienes, y si la finca que se pretende liberar
est situada en dos o ms partidos, el de aquel en que est la parte principal, considerndose
como tal la que contenga la casa-habitacin del dueo o, en su defecto, la casa-labor, y, si
tampoco la hubiere, la parte de mayor cabida.
Si la liberacin se ha de referir a un ferrocarril, canal u otra obra de anloga naturaleza que
atraviese varios partidos, se considerar parte principal aqulla en que est el punto de
arranque de la obra.
Segunda. El titular de la finca o derecho gravado con las cargas cuya liberacin se pretende
comparecer ante el Juzgado sin necesidad de Abogado ni Procurador, presentando un escrito,
al que acompaar una certificacin del Registro que acredite su calidad de titular y en la que
se insertar literalmente la mencin, anotacin o inscripcin que se pretenda cancelar.
Tercera. El Secretario judicial citar, personalmente o por cdula, en la forma determinada por
la Ley de Enjuiciamiento Civil, al titular o titulares de dichos asientos o a sus causahabientes, si
su domicilio fuere conocido; de no serlo, sern citados por edictos, que se publicarn en el
Boletn Oficial de la provincia, en los tablones de anuncios del Ayuntamiento, del Juzgado del
trmino municipal al que pertenezca la finca y en el del Juzgado en que se siga el
procedimiento.
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Cuarta. Los citados en cualquiera de estas formas podrn comparecer ante el Juzgado para
alegar lo que a su derecho convenga en un plazo de diez das, a contar desde el de la citacin
personal o por cdula, o, en su caso, desde el de la publicacin de los edictos.
Quinta. Si comparecieren y se allanaren a la pretensin deducida por el actor, el Juez dictar
sentencia ordenando la cancelacin correspondiente.
Sexta. Si se opusieren, se seguir el juicio por los trmites marcados para los incidentes en la
Ley de Enjuiciamiento Civil.
Sptima. En el caso de no comparecer, el Secretario judicial publicar nuevos edictos, por un
plazo de veinte das, y si transcurrido este perodo no hubieren tampoco comparecido, dar
traslado del expediente al Ministerio Fiscal, a fin de que informe en trmino de ocho das sobre
si se han cumplido las formalidades prevenidas en esta ley. Si el Ministerio Fiscal encontrare
algunos defectos, se subsanarn, y si no los hallare, as como una vez subsanados los que
sealare, el Juez dictar sentencia.
Si el titular del asiento que se pretenda cancelar hubiere sido citado personalmente, no ser
necesaria la publicacin de los edictos que previene esta regla.
Octava. La sentencia que se dicte, en cualquiera de los supuestos comprendidos en las tres
reglas precedentes, ser apelable en ambos efectos, sustancindose la apelacin por los
trmites de los incidentes.
Novena. Ser ttulo bastante para obtener la cancelacin el testimonio literal de la sentencia
firme."
TTULO VII
De la rectificacin de los errores en los asientos
Artculo 211.
Los errores cometidos en los asientos del Registro a que se refiere el apartado c) del
artculo cuarenta, podrn ser materiales o de concepto.
Artculo 212.
Se entender que se comete error material cuando sin intencin conocida se escriban
unas palabras por otras, se omita la expresin de alguna circunstancia formal de los asientos
o se equivoquen los nombres propios o las cantidades al copiarlas del ttulo, sin cambiar por
ello el sentido general de la inscripcin o asiento de que se trate, ni el de ninguno de sus
conceptos.
Artculo 213.
Los Registradores podrn rectificar por s, bajo su responsabilidad, los errores materiales
cometidos:
Primero. En los asientos de inscripcin, anotacin preventiva o cancelacin, cuyos
respectivos ttulos se conserven en el Registro.
Segundo. En los asientos de presentacin, notas marginales e indicaciones de
referencias, aunque los ttulos no obren en la oficina del Registro, siempre que la inscripcin
principal respectiva baste para dar a conocer el error y sea posible rectificarlo por ella.
Artculo 214.
Los Registradores no podrn rectificar, sin la conformidad del interesado que posea el
ttulo inscrito, o sin una providencia judicial en su defecto, los errores materiales cometidos:
Primero. En inscripciones, anotaciones preventivas o cancelaciones cuyos ttulos no
existan en el Registro.
Segundo. Los asientos de presentacin y notas, cuando dichos errores no puedan
comprobarse por las inscripciones principales respectivas y no existan tampoco los ttulos en
la oficina del Registro.
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Artculo 215.
Los errores materiales no podrn salvarse con enmiendas, tachas ni raspaduras, ni por
otro medio que un asiento nuevo, en el cual se exprese y rectifique claramente el error
cometido en el anterior, a no ser que el error se advierta antes de ser firmado el asiento y
pueda subsanarse en ste con claridad mediante la oportuna confrontacin.
Artculo 216.
Se entender que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripcin
alguno de los contenidos en el ttulo se altere o vare su verdadero sentido.
Artculo 217.
Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en
otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se
rectificarn sin el acuerdo unnime de todos los interesados y del Registrador, o una
providencia judicial que lo ordene.
Los mismos errores cometidos en asientos de presentacin y notas, cuando la
inscripcin principal respectiva baste para darlos a conocer, podr rectificarlos por s el
Registrador.
Artculo 218.
El Registrador, o cualquiera de los interesados en una inscripcin, podr oponerse a la
rectificacin que otro solicite por causa de error de concepto, siempre que a su juicio est
conforme el concepto que se suponga equivocado con el correspondiente en el ttulo a que
la inscripcin se refiera.
La cuestin que se suscite con este motivo se decidir en juicio ordinario.
Artculo 219.
Los errores de concepto se rectificarn por medio de una nueva inscripcin, la cual se
har mediante la presentacin del mismo ttulo ya inscrito, si el Registrador reconociere el
error o el Juez o el Tribunal lo declarare; y en virtud de un ttulo nuevo, si el error fuere
producido por la redaccin vaga, ambigua o inexacta del ttulo primitivo, y las partes
convinieren en ello, o lo declare as una sentencia judicial.
Artculo 220.
El concepto rectificado no surtir efecto en ningn caso sino desde la fecha de la
rectificacin, sin perjuicio del derecho que puedan tener los terceros para reclamar contra la
falsedad o nulidad del ttulo a que se refiere el asiento que contena el error de concepto o
del mismo asiento.
TTULO VIII
De la publicidad de los Registros
Artculo 221.
Los Registros sern pblicos para quienes tengan inters conocido en averiguar el
estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos.
El inters se presumir en toda autoridad, empleado o funcionario pblico que acte por
razn de su oficio o cargo.
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Seccin 1. De la informacin registral

Artculo 222.
1. Los Registradores pondrn de manifiesto los libros del Registro en la parte necesaria
a las personas que, a su juicio, tengan inters en consultarlos, sin sacar los libros de la
oficina, y con las precauciones convenientes para asegurar su conservacin.
2. La manifestacin, que debe realizar el Registrador, del contenido de los asientos
registrales tendr lugar por nota simple informativa o por certificacin, mediante el
tratamiento profesional de los mismos, de modo que sea efectiva la posibilidad de publicidad
sin intermediacin, asegurando, al mismo tiempo, la imposibilidad de su manipulacin o
televaciado.
3. En cada tipo de manifestacin se har constar su valor jurdico. La informacin
continuada no alterar la naturaleza de la forma de manifestacin elegida, segn su
respectivo valor jurdico.
4. La obligacin del Registrador al tratamiento profesional de la publicidad formal implica
que la misma se exprese con claridad y sencillez, sin perjuicio de los supuestos legalmente
previstos de certificaciones literales a instancia de autoridad judicial o administrativa o de
cualquier interesado.
5. La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido
de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador, por los daos ocasionados
por los errores y omisiones padecidos en su expedicin. Deber reproducir, literal si as lo
solicita el interesado, o en extracto en otro caso, el contenido de los asientos vigentes
relativo a la finca objeto de manifestacin, donde conste, al menos, la identificacin de la
misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la extensin,
naturaleza y limitaciones de stos. Asimismo se harn constar, en todo caso, las
prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos inscritos.
Tambin podr librarse nota simple relativa a determinados extremos solicitados por el
interesado.
6. Los Registradores, al calificar el contenido de los asientos registrales, informarn y
velarn por el cumplimiento de las normas aplicables sobre la proteccin de datos de
carcter personal.
7. Los Registradores en el ejercicio profesional de su funcin pblica debern informar a
cualquier persona que lo solicite en materias relacionadas con el Registro. La informacin
versar sobre los medios registrales ms adecuados para el logro de los fines lcitos que se
propongan quienes la soliciten.
8. Los interesados podrn elegir libremente el Registrador a travs del cual obtener la
informacin registral relativa a cualquier finca, aunque no pertenezca a la demarcacin de su
Registro, siempre que deba expedirse mediante nota simple informativa o consista en
informacin sobre el contenido del ndice General Informatizado de fincas y derechos. La
llevanza por el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles del citado ndice
General no excluye la necesidad de que las solicitudes de informacin acerca de su
contenido se realicen a travs de un Registrador.
Los Registradores, en el ejercicio de su funcin pblica, estarn obligados a colaborar
entre s, as como con los rganos jurisdiccionales, las Administraciones pblicas y los
Notarios.
9. Al objeto de dar cumplimiento a lo dispuesto en este artculo, se dispondr de los
instrumentos necesarios para proporcionar a todos ellos informacin por telefax o
comunicacin electrnica, a eleccin del solicitante y con el valor de nota simple informativa,
sobre el contenido del Libro Diario, en su caso, del Libro de Entrada, y de los libros de
inscripciones y de incapacitados.
10. La manifestacin de los libros del Registro deber hacerse, si as se solicita, por
medios telemticos. Dicha manifestacin implica el acceso telemtico al contenido de los
libros del Registro. A tal efecto, si quien consulta es una autoridad, empleado o funcionario
pblico que acte por razn de su oficio y cargo, cuyo inters se presume en atencin a su
condicin, el acceso se realizar sin necesidad de intermediacin por parte del registrador.
Dicha autoridad, empleado o funcionario pblico deber identificarse con su firma electrnica
reconocida o por cualquier otro medio tecnolgico que en el futuro la sustituya. Cuando el
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consultante sea un empleado o funcionario pblico, respondern stos de que la consulta se

efecta amparada en el cumplimiento estricto de las funciones que respectivamente les
atribuye la legislacin vigente. En todo caso, la autoridad, empleado o funcionario pblico no
podr acceder telemticamente sin intermediacin del registrador al ndice de Personas.
11. Reglamentariamente se concretar el procedimiento para autorizar la restriccin del
acceso a la informacin relativa a determinadas personas, comerciantes o fincas cuando ello
venga impuesto por razn de la proteccin de la seguridad e integridad de las personas o los
bienes.
Artculo 222 bis.
1. Las solicitudes de informacin se ajustarn a un modelo informtico que tendr los
campos necesarios para identificar al solicitante, el inters que acredita, en su caso, la finca,
los derechos, libros o asientos a que se contrae la informacin.
La Direccin General de los Registros y del Notariado aprobar el modelo informtico de
consulta y los requisitos tcnicos a los que deba sujetarse el mismo.
2. La identificacin del solicitante se efectuar mediante los apellidos, nombre y nmero
de identidad de las personas fsicas y razn social o denominacin de las personas jurdicas,
nmero de su cdigo de identificacin y direccin de correo electrnico hbil a efectos de
notificaciones. En todo caso, la solicitud deber estar firmada con la firma electrnica
reconocida del solicitante, de la persona jurdica o del representante de sta.
3. El inters se expresar de forma sucinta en una casilla que advertir de las
limitaciones impuestas por el ordenamiento en relacin al uso que puede darse a dicha
informacin. No obstante, si el registrador entendiera que no ha quedado acreditado de
modo suficiente dicho inters legtimo, podr solicitar que se le complete ste. En todo caso,
el registrador deber notificar al solicitante en el plazo mximo de veinticuatro horas si
autoriza o deniega el acceso, en este ltimo caso de forma motivada.
4. La resolucin sobre el acceso solicitado se notificar en el plazo mximo de un da
hbil al solicitante y, caso de ser positiva, incorporar el cdigo individual que permitir el
acceso a la pgina que reproduzca el contenido registral relativo a la finca solicitada. Este
contenido registral, que se limitar a los asientos vigentes, se pondr de manifiesto al
interesado durante el plazo de veinticuatro horas desde la notificacin accediendo al mismo.
Si el registrador se negare injustificadamente a manifestar los libros del Registro, se
estar a lo dispuesto en el artculo 228 de la Ley Hipotecaria.
5. Las fincas y derechos se identificarn a travs de:
a) Cualesquiera de sus titulares, haciendo constar el apellido, nombre y nmero del
documento nacional de identidad o documento que permita identificar a las personas fsicas
y razn social o denominacin de las personas jurdicas.
b) Libro, asiento, tomo y folio registral.
c) Referencia catastral, cuando constare en el Registro.
Cuando la consulta se refiera a las fichas del ndice de Personas se harn constar
solamente las circunstancias de la letra a) anterior. Lo mismo se observar respecto del
Libro de Incapacitados.
6. Las notificaciones a que se refiere este artculo entre el registrador y el solicitante se
realizarn en la direccin de correo electrnico que designe ste y debern contar con la
firma electrnica reconocida del registrador.
Seccin 2. De las certificaciones
Artculo 223.
Los Registradores expedirn certificaciones:
Primero. De los asientos de todas clases que existan en el Registro, relativos a bienes o
a personas que los interesados sealen.
Segundo. De asientos determinados que los mismos interesados designen, bien fijando
concretamente los que sean, o bien refirindose a los que existan de una o ms especies
sobre ciertos bienes, o a cargo o en favor de personas sealadas.
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Tercero. De no existir asientos de ninguna especie, o de especie determinada, sobre

ciertos bienes o a nombre de ciertas personas.
Artculo 224.
Las certificaciones expresadas en el artculo anterior podrn referirse, bien a un perodo
fijo y sealado, bien a todo el transcurrido desde la primitiva instalacin o reconstitucin, en
su caso, del Registro respectivo.
Artculo 225.
La libertad o gravamen de los bienes inmuebles o derechos reales slo podr acreditarse
en perjuicio de tercero por certificacin del Registro.
Artculo 226.
Cuando las certificaciones no fueren conformes con los asientos de su referencia, se
estar a lo que de stos resulte, salvo la accin del perjudicado por ellas, para exigir la
indemnizacin correspondiente del Registrador que haya cometido la falta.
Artculo 227.
Los Registradores expedirn certificacin a instancia de quien, a su juicio, tenga inters
conocido en averiguar el estado del inmueble o derecho real de que se trate, o en virtud de
mandamiento judicial.
La instancia deber hacerse por escrito y podr presentarse en la oficina del Registro o
remitirse por va telemtica.
La certificacin se expedir, a eleccin del solicitante, en papel o en formato electrnico,
en los trminos que reglamentariamente se establezcan.
Artculo 228.
Si el registrador se niega a la manifestacin de los libros del Registro o a expedir
certificacin de lo que en ellos conste, el interesado podr recurrir la decisin de ste ante la
Direccin General de los Registros y del Notariado, siendo de aplicacin lo dispuesto en los
artculos 327 y 328 de la Ley Hipotecaria en lo relativo a la legitimacin para recurrir, plazo,
lugar de presentacin del recurso, formacin del expediente y contenido del informe del
registrador, plazo de resolucin y revisin jurisdiccional de sta.
Artculo 229.
Las solicitudes de los interesados y los mandamientos de los Jueces, Tribunales o
Secretarios judiciales en cuya virtud deban certificar los Registradores, expresarn con toda
claridad:
1. La especie de certificacin que con arreglo al artculo 223 se exija, y si ha de ser
literal o en relacin.
2. Los datos e indicaciones que, segn la especie de dicha certificacin, basten para dar
a conocer al Registrador los bienes o personas de que se trate.
3. El perodo de tiempo a que la certificacin deba contraerse.
Artculo 230.
Las certificaciones se darn de los asientos de los libros de inscripciones.
Cuando al tiempo de expedirlas existiere algn ttulo pendiente de inscripcin en el
Registro, que debiera comprenderse en la certificacin pedida, y cuando se trate de acreditar
la libertad de alguna finca, o la no existencia de algn derecho, el Registrador certificar
tambin de los correspondientes asientos del Diario.
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Artculo 231.
Salvo lo dispuesto en el artculo anterior, los Registradores no certificarn de los asientos
del Diario con sus notas, sino cuando el Juez, el Tribunal o el Secretario judicial lo mande o
los interesados lo pidan expresamente.
Artculo 232.
Las certificaciones se expedirn literales o en relacin, segn se mandaren dar o se
pidieren.
Las certificaciones literales comprendern ntegramente los asientos a que se refieran.
Las certificaciones en relacin expresarn todas las circunstancias que los mismos
asientos contuvieren, necesarias para su validez; las cargas que a la sazn pesen sobre el
inmueble o derecho inscrito, segn la inscripcin relacionada, y cualquier otro punto que el
interesado seale o juzgue importante el Registrador.
Artculo 233.
Los Registradores, previo examen de los libros, extendern las certificaciones con
relacin nicamente a los bienes, personas y perodos designados en la solicitud o
mandamiento, sin referir en ella ms asientos ni circunstancias que los exigidos, salvo lo
dispuesto en el prrafo segundo del artculo doscientos treinta y en el doscientos treinta y
cuatro; pero sin omitir tampoco ninguno que pueda considerarse comprendido en los
trminos de dicho mandamiento o solicitud.
Artculo 234.
Cuando se pidiere o mandare dar certificacin de una inscripcin o anotacin, y la que se
sealare estuviera extinguida conforme a los artculos setenta y seis y setenta y siete, el
Registrador insertar a continuacin de ella, literalmente o en relacin, el asiento que haya
producido la extincin.
Artculo 235.
Cuando se pida certificacin de los gravmenes de un inmueble y no aparezca del
Registro ninguno vigente, impuesto en la poca o por las personas designadas, lo expresar
as el Registrador.
Si resulta algn gravamen, lo insertar literal o en relacin, conforme a lo prevenido en el
artculo doscientos treinta y dos, expresndose a continuacin que no aparece ningn otro
subsistente.
Artculo 236.
Los Registradores expedirn las certificaciones que se les pidan, en el ms breve
trmino posible, pero sin que ste pueda exceder nunca del correspondiente a cuatro das
por cada finca, cuyas inscripciones, libertad o gravmenes se trate de acreditar.
Artculo 237.
Transcurrido el trmino fijado en el artculo anterior, podr el interesado utilizar el recurso
que concede el artculo doscientos veintiocho.
TTULO IX
Del modo de llevar los Registros
Artculo 238.
El Registro de la Propiedad se llevar en libros foliados y visados judicialmente.
Los libros de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles debern
llevarse por medios informticos que permitan en todo momento el acceso telemtico a su
contenido.
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El Registro dispondr de un sistema de sellado temporal que dejar constancia del

momento en que el soporte papel se traslad a soporte informtico.
En caso de destruccin de los libros, se sustituirn con arreglo a lo dispuesto en las
Leyes de 15 de agosto de 1873 y 5 de julio de 1938.
Artculo 239.
Los libros expresados en el artculo anterior sern uniformes para todos los Registros y
se formarn bajo la direccin del Ministerio de Justicia, con todas las precauciones
convenientes, a fin de impedir cualesquiera fraudes o falsedades que pudieran cometerse en
ellos.
Artculo 240.
Slo harn fe los libros que lleven los Registradores formados con arreglo a lo prevenido
en el artculo anterior.
Artculo 241.
Los libros del Registro no se sacarn por ningn motivo de la oficina del Registrador;
todas las diligencias judiciales o extrajudiciales que exijan la presentacin de dichos libros se
practicarn precisamente en la misma oficina.
Artculo 242.
En los libros de inscripciones de cada Registro se practicarn las inscripciones,
anotaciones preventivas, cancelaciones y notas de todos los ttulos sujetos a inscripcin,
segn los artculos segundo y cuarto.
Artculo 243.
El Registro de la propiedad se llevar abriendo uno particular a cada finca en el libro
correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas
a la misma finca se practicarn a continuacin, sin dejar claros entre los asientos.
Artculo 244.
Se abrir un libro para cada trmino municipal que en todo o en parte est enclavado en
el territorio de un Registro.
La Direccin General de los Registros y del Notariado podr acordar, por razones de
conveniencia pblica, que un trmino municipal se divida en dos o ms secciones y que se
abra un libro de inscripciones para cada una de ellas.
Artculo 245.
Cuando un ttulo comprenda varios inmuebles o derechos reales que radiquen en un
mismo trmino municipal, la primera inscripcin que se verifique contendr todas las
circunstancias prescritas en el artculo noveno, y en las otras slo se describir la finca, si
fuere necesario, o se determinar el derecho real objeto de cada una de ellas, y se
expresarn la naturaleza del acto o contrato y los nombres del transferente y adquirente,
refirindose en todo lo dems a aquella primera inscripcin y citndose el libro y folio en que
se encuentre.
Artculo 246.
Si el ttulo a que se refiere el artculo anterior fuere de constitucin de hipoteca, deber
expresarse, adems de lo prescrito en dicho artculo, la parte de crdito de que responda
cada una de las fincas o derechos y el valor que se les haya asignado para caso de subasta.
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Artculo 247.
Si los bienes o derechos contenidos en un mismo ttulo estuvieren situados en dos o ms
trminos municipales, lo dispuesto en los dos artculos anteriores se aplicar a cada uno de
dichos trminos.
Si alguno o algunos de stos se hubieren dividido en Secciones, cada seccin se
considerar como si fuera un trmino municipal.
Artculo 248.
1. El contenido de los Libros del Registro deber ser actualizado en el mismo da en que
se presenten los ttulos a inscripcin, si dicha presentacin se efecta en horas de oficina.
Dicha actualizacin deber realizarse con independencia del medio utilizado para la
presentacin de los ttulos. El registrador deber disponer de los medios materiales y
personales necesarios para cumplir con la obligacin de actualizacin. Si no fuera posible
extender el asiento de presentacin, se estar a lo dispuesto en el apartado primero del
artculo 417 del Reglamento Hipotecario.
Igualmente, y antes de la hora de apertura al pblico, debern incorporarse las
modificaciones que resulten de la presentacin de aquellos ttulos que se hubiera efectuado
en el da hbil precedente fuera de horas, atendiendo al riguroso orden de ingreso si se
hubieran presentado telemticamente. Si el ttulo se hubiera presentado por correo o telefax
fuera de las horas de oficina se estar a lo dispuesto en los apartados tres a cinco del
artculo 418 del Reglamento Hipotecario.
2. Para cumplir con la obligacin de actualizacin inmediata del contenido de los Libros,
los registradores llevarn un Libro de Entrada donde se har constar de modo inmediato la
presentacin de los ttulos por el riguroso orden en que hubieran ingresado los documentos,
con expresin de la persona que los presente, el tiempo exacto de su presentacin indicando
la unidad temporal precisa, el medio de presentacin, sea fsico, por correo, por telefax o por
remisin telemtica y los datos precisos que permitan identificar la finca afectada por el ttulo
presentado. Asimismo se adoptarn las cautelas necesarias para que en ningn caso sea
posible la manipulacin o alteracin del orden de presentacin de los ttulos o de los asientos
ya practicados.
El Libro de Entrada deber ser accesible telemticamente y de modo directo a los
funcionarios y empleados a los que se les presume su inters en la consulta de los Libros,
de conformidad con lo dispuesto en los artculos 221.2 y 222.10 de la Ley Hipotecaria.
3. Si el ttulo se hubiera presentado telemticamente, se estar a las siguientes reglas:
1. El sistema telemtico de comunicacin empleado deber generar un acuse de
recibo digital mediante un sistema de sellado temporal acreditativo del tiempo exacto
con expresin de la unidad temporal precisa de presentacin del ttulo.
2. De conformidad con el artculo 112.4 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre,
si el ttulo hubiera ingresado en horas de oficina, el registrador proceder en el
mismo da a practicar el asiento de presentacin correspondiente al ttulo presentado
atendiendo al orden de presentacin de ste. Si no fuera posible extender el asiento
de presentacin, se estar a lo dispuesto en el apartado primero del artculo 417 del
Reglamento Hipotecario. Si el ttulo se presentara fuera de las horas de oficina, se
deber extender el asiento de presentacin en el da hbil siguiente atendiendo,
igualmente, al orden riguroso de presentacin de aqul, de conformidad con el
sellado temporal.
3. El registrador notificar telemticamente en el mismo da en que se hubiera
extendido el asiento de presentacin su prctica as como, en su caso, la denegacin
del mismo. En este ltimo supuesto se debern motivar suficientemente las causas
impeditivas, de conformidad con el apartado cuarto del artculo 258 de la Ley
Hipotecaria.
4. Si se presentaran telemticamente o en papel en el mismo da y hora ttulos
relativos a una misma finca que resulten contradictorios, se tomar anotacin
preventiva de cada uno, comprensiva de la imposibilidad de extender el asiento
solicitado. Esta anotacin preventiva se comunicar a los efectos de que se proceda
por los interesados o por los Tribunales a decidir el orden de preferencia.
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4. Los documentos presentados por telefax, cuando la Ley o el Reglamento admitan este
medio de presentacin, se asentarn en el Diario de conformidad con la regla general, a
excepcin de los que se reciban fuera de las horas de oficina que se asentarn en el da
hbil siguiente.
El asiento de presentacin caducar si, en el plazo de diez das hbiles siguientes, no se
presenta en el Registro el ttulo original o su copia autorizada.
Artculo 249.
Los asientos del Diario se extendern por el orden con que se presenten los ttulos, sin
dejar claros ni huecos entre ellos, se numerarn correlativamente en el acto de extenderlos,
y expresarn necesariamente:
Primero. El nombre y apellidos del que presente el ttulo.
Segundo. La hora de su presentacin.
Tercero. La especie de ttulo presentado, su fecha y Autoridad o Notario que lo suscriba.
Cuarto. El derecho que se constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga por el
ttulo que se pretenda inscribir.
Quinto. La naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del ttulo presentado, con
expresin de su situacin y de su nombre y nmero, si lo tuviere.
Sexto. El nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se pretenda hacer la inscripcin
o asiento de que se trate.
Sptimo. La firma del Registrador en todo caso y la de la persona que presente el ttulo,
si lo solicitare.
Artculo 250.
Cuando el Registrador extienda en el libro correspondiente la inscripcin, anotacin
preventiva, cancelacin o nota a que se refiera el asiento de presentacin, lo expresar as
al margen de dicho asiento, indicando el tomo y folio en que aqulla se hallare, as como el
nmero que tuviere la finca en el Registro y el que se haya dado a la inscripcin u otro
asiento que se hubiere practicado.
Artculo 251.
Todos los das no feriados, a la hora previamente sealada para cerrar el Registro, en la
forma que determinen los Reglamentos, se cerrar el Diario por medio de una diligencia que
extender y firmar el Registrador inmediatamente despus del ltimo asiento que hubiere
hecho. En ella se har constar el nmero de asientos extendidos en el da, o la
circunstancia, en su caso, de no haberse practicado ninguno.
Artculo 252.
Los asientos de presentacin hechos fuera de las horas en que deba estar abierto el
Registro, sern nulos.
Artculo 253.
1. (Derogado)
2. (Derogado)
3. En los supuestos de denegacin o suspensin de la inscripcin del derecho contenido
en el ttulo, despus de la nota firmada por el Registrador, har constar ste, si lo solicita el
interesado en la prctica del asiento, en un apartado denominado "observaciones'', los
medios de subsanacin, rectificacin o convalidacin de las faltas o defectos subsanables e
insubsanables de que adolezca la documentacin presentada a efectos de obtener el asiento
solicitado. En este supuesto, si la complejidad del caso lo aconseja, el interesado en la
inscripcin podr solicitar dictamen vinculante o no vinculante, bajo la premisa, cuando sea
vinculante, del mantenimiento de la situacin jurdico registral y de la adecuacin del medio
subsanatorio al contenido de dicho dictamen. Todo ello sin perjuicio de la plena libertad del
interesado para subsanar los defectos a travs de los medios que estime ms adecuados
para la proteccin de su derecho.
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Artculo 254.
1. Ninguna inscripcin se har en el Registro de la Propiedad sin que se acredite
previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si
los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir.
2. No se practicar ninguna inscripcin en el Registro de la Propiedad de ttulos relativos
a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven,
modifiquen o extingan el dominio y los dems derechos reales sobre bienes inmuebles, o a
cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los
nmeros de identificacin fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o
entidades en cuya representacin acten.
3. No se practicar ninguna inscripcin en el Registro de la Propiedad de ttulos relativos
a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o
extingan a ttulo oneroso el dominio y los dems derechos reales sobre bienes inmuebles,
cuando la contraprestacin consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo
represente, si el fedatario pblico hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los
comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los
medios de pago empleados.
4. Las escrituras a las que se refieren los nmeros 2 y 3 anteriores se entendern
aquejadas de un defecto subsanable. La falta slo se entender subsanada cuando se
presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que consten todos los nmeros
de identificacin fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados.
5. El Registro de la Propiedad no practicar la inscripcin correspondiente de ningn
documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se
acredite previamente haber presentado la autoliquidacin o, en su caso, la declaracin, del
impuesto, o la comunicacin a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artculo 110 del
Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real
Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo.
Artculo 255.
No obstante lo previsto en el artculo anterior, podr extenderse el asiento de
presentacin antes de que se verifique el pago del impuesto; mas en tal caso se suspender
la calificacin y la inscripcin u operacin solicitada y se devolver el ttulo al que lo haya
presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto.
Pagado ste, se extender la inscripcin o asiento de que se trate y sus efectos se
retrotraern a la fecha del asiento de presentacin, si se hubiere devuelto el ttulo dentro del
plazo de vigencia del mismo.
Si se devolviere el ttulo despus de los sesenta das, deber extenderse nuevo asiento
de presentacin, y los efectos de la inscripcin u operacin que se verifique se retrotraern
solamente a la fecha del nuevo asiento.
En el caso de que por causa legtima debidamente justificada no se hubiere pagado el
impuesto dentro de los sesenta das, se suspender dicho trmino hasta que se realice el
pago, expresndose esta suspensin por nota marginal en el asiento de presentacin, la
cual se extender, siempre que al Registrador no le conste la certeza del hecho, en vista del
oportuno documento acreditativo.
En estos casos el asiento de presentacin caducar a los ciento ochenta das de su
fecha.
Artculo 256.
Las cartas de pago de los impuestos satisfechos por actos o contratos sujetos a
inscripcin se presentarn y quedarn archivadas en el Registro. El Registrador que no las
conservare ser responsable directamente de las cantidades que hayan dejado de
satisfacerse a la Hacienda.
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Artculo 257.
Para que en virtud de resolucin judicial pueda hacerse cualquier asiento en el Registro,
expedir el Juez, Tribunal o Secretario judicial, por duplicado, el mandamiento
correspondiente, excepto cuando se trate de ejecutorias.
El Registrador devolver uno de los ejemplares al mismo Juez, Tribunal o Secretario
judicial que lo haya expedido o al interesado que lo haya presentado, con nota firmada
expresiva de quedar cumplido en la forma que proceda; y conservar el otro en su oficina,
extendiendo en l una nota rubricada igual a la que hubiere puesto en el ejemplar devuelto.
Estos documentos se archivarn numerados por el orden de su presentacin.
Informacin y proteccin al consumidor
Artculo 258.
1. El Registrador, sin perjuicio de los servicios prestados a los consumidores por los
centros de informacin creados por su colegio profesional, garantizar a cualquier persona
interesada la informacin que le sea requerida, durante el horario habilitado al efecto, en
orden a la inscripcin de derechos sobre bienes inmuebles, los requisitos registrales, los
recursos contra la calificacin y la minuta de inscripcin.
2. El Registrador denegar la inscripcin de aquellas clusulas declaradas nulas de
conformidad con lo dispuesto en el prrafo segundo del artcu lo 10 bis de la Ley 26/1984, de
19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
3. Los interesados en una inscripcin, anotacin preventiva o cancelacin, podrn exigir
que antes de extenderse estos asientos en los libros se les d conocimiento de su minuta.
Si los interesados notaren en la minuta de inscripcin realizada por el Registrador algn
error u omisin, podrn pedir que se subsane, acudiendo al Juzgado de Primera Instancia en
el caso de que el Registrador se negare a hacerlo.
El Juez, en el trmino de seis das, resolver lo que proceda sin forma de juicio, pero
oyendo al Registrador.
4. El Registrador cuando, al calificar si el ttulo entregado o remitido rene los requisitos
del artculo 249 de esta Ley, deniegue en su caso la prctica del asiento de presentacin
solicitado, pondr nota al pie de dicho ttulo con indicacin de las omisiones advertidas y de
los medios para subsanarlas, comunicndolo a quien lo entreg o remiti en el mismo da o
en el siguiente hbil.
5. La calificacin del Registrador, en orden a la prctica de la inscripcin del derecho,
acto o hecho jurdico, y del contenido de los asientos registrales, deber ser global y unitaria.
TTULO X
De la Direccin e Inspeccin de los Registros
Artculo 259.
Los Registros de la Propiedad dependern del Ministerio de Justicia. Todos los asuntos
a ellos referentes estn encomendados a la Direccin General de los Registros y del
Notariado.
Artculo 260.
Corresponder a la Direccin General de los Registros y del Notariado:
Primero. Proponer directamente al Ministro de Justicia o adoptar por s en los casos que
determinen los preceptos legales o reglamentarios, las disposiciones necesarias para
asegurar en los Registros de la Propiedad la observancia de esta Ley y de los Reglamentos
que se dicten para su ejecucin.
Segundo. Instruir los expedientes que se formen para la provisin de los Registros
vacantes, y para celebrar las oposiciones, en los casos en que fueren necesarias, como
tambin los que tengan por objeto la separacin de los funcionarios de la Direccin General
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o de los Registradores, proponiendo la resolucin definitiva que en cada caso proceda con
arreglo a las leyes.
Tercero. Resolver los recursos gubernativos que se interpongan contra las calificaciones
que de los ttulos hagan los Registradores, y las dudas que se ofrezcan a dichos funcionarios
acerca de la inteligencia y ejecucin de esta Ley o de los Reglamentos, en cuanto no exijan
disposiciones de carcter general que deban adoptarse por el Ministerio de Justicia.
Cuarto. Formar y publicar los estados del movimiento de la propiedad y de los derechos
reales sobre inmuebles, con arreglo a los datos que faciliten los Registradores.
Quinto. Ejercer la inspeccin y vigilancia de todos los Registros de la Propiedad.
Sexto. Corregir disciplinariamente a los Registradores por las faltas cometidas en el
desempeo de su cargo y proponer al Ministro de Justicia la destitucin, postergacin o
traslado de aquellos funcionarios cuando reglamentariamente proceda.
Sptimo. Comunicar las rdenes que dicte en cualquier forma el Ministro de Justicia,
relativas a los servicios encomendados a la Direccin General, y autorizar su publicacin,
cuando proceda, en los peridicos oficiales.
Las dems atribuciones de la Direccin, su organizacin y rgimen, se fijarn por el
Reglamento.
Artculo 261.
El Cuerpo Facultativo que sirve la Direccin General, se compone del Subdirector y dos
Oficiales Letrados, Jefes Superiores de Administracin civil; un Oficial Letrado, Jefe de
Administracin de primera clase; otro Oficial Letrado, Jefe de Administracin de segunda
clase, y cuatro Auxiliares Letrados, Jefes de Negociado de primera clase, correspondientes a
las cuatro Secciones que actualmente integran aqulla.
Artculo 262.
Las plazas del Cuerpo Facultativo en las vacantes que ocurran, se proveern
necesariamente por ascenso riguroso, y la ltima de los Auxiliares, en turno alterno, por
oposicin libre entre Licenciados en Derecho o por concurso de mritos en la forma que
determine el Reglamento, entre Registradores de la Propiedad y Notarios con ms de cinco
aos de servicios efectivos en sus cargos, quienes quedarn, si obtienen plaza, excedentes
en el escalafn de origen, con los derechos inherentes al estado de excedencia.
Artculo 263.
El personal del Cuerpo Facultativo que ingrese por oposicin directa al mismo tiene,
desde su ingreso en el Centro Directivo, la asimilacin a Registrador de la Propiedad y
Notario, la cual se podr hacer efectiva en las siguientes condiciones:
a) Haber prestado cinco aos de servicios como Facultativo en la Direccin General.
b) Solicitar vacante en concurso ordinario de Registros de la Propiedad o Notaras, sin
reserva de turno, computndosele la antigedad por la que tenga en el Cuerpo Facultativo.
c) En los concursos notariales y en turno de clase se entender al Facultativo asimilado
a Notario de primera cuando lleve quince aos de servicios efectivos; de segunda, cuando
lleve diez, y de tercera, cuando lleve menos de diez.
El Notario o Registrador que ingrese en la Direccin, conservar los derechos que
tuviera en el Escalafn de origen, pero no podr reingresar en el mismo en tanto no haya
prestado cinco aos de servicios efectivos en aqulla, ni tampoco consolidar derechos en el
Escalafn de la misma.
El Notario, con relacin al Cuerpo de Registradores, y el Registrador respecto al de
Notarios, se considerarn en la misma situacin que los que hayan ingresado en la Direccin
por oposicin directa.
Los funcionarios que hicieren uso de su derecho de asimilacin, quedarn excedentes
en el Escalafn del Cuerpo Facultativo.
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Artculo 264.
Los funcionarios del Cuerpo Facultativo de la Direccin podrn ser declarados, a su
instancia, en situacin de excedencia, por el plazo mnimo de un ao, y durante sta
continuarn figurando en el escalafn correspondiente en concepto de excedentes
voluntarios, sin derecho al percibo de haberes, pero ascendiendo en aqul como si prestaran
servicio.
Cuando soliciten volver al servicio activo de la Direccin ocuparn la primera vacante de
su categora que se produzca con posterioridad a la presentacin de la solicitud de reingreso
y, hasta tanto ocurra, podrn desempear provisionalmente cualquiera otra vacante.
Artculo 265.
Los expresados funcionarios Facultativos no podrn ser gubernativamente separados,
sino por justa causa relativa al cumplimiento de los deberes de su destino, en virtud de
expediente instruido por el Director y previa consulta del Consejo de Estado, debiendo ser
odo el interesado, a fin de que por escrito formule sus descargos acerca del hecho que
motive el expediente.
En caso de suprimirse alguna de las plazas del mencionado Cuerpo Facultativo, quien la
desempeare tendr derecho, mientras no pueda ocupar otra, a las dos terceras partes de
sus haberes.
Artculo 266.
El Subdirector y los Oficiales que sean Jefes de Seccin del Centro Directivo
constituirn, reunidos bajo la presidencia del Director, la Junta Consultiva de la Direccin
General.
Dicha Junta emitir dictamen necesariamente cuando se trate de adoptar o proponer
alguna disposicin de carcter general sobre los servicios encomendados a la Direccin, y
ser oda, asimismo, en la resolucin de recursos gubernativos y consultas de solucin
dudosa, a propuesta del Jefe de la Seccin, en los expedientes de ingreso y separacin del
personal facultativo, y siempre que el Director, adems, lo considere conveniente.
Artculo 267.
La Direccin General ejercer las funciones de inspeccin y vigilancia a que se refiere el
nmero quinto del artculo doscientos sesenta, bien directamente, bien por medio de los
Presidentes de las Audiencias territoriales, del Colegio Nacional de Registradores o de los
mismos Registradores, cuando lo crea conveniente para el mejor servicio. La delegacin
comprender en cada caso las atribuciones al efecto necesarias.
Artculo 268.
La Direccin podr acordar y practicar, directamente o mediante delegacin, las visitas
de inspeccin a los Registros que considere convenientes para conocer el estado en que se
encuentren, bien generales a todo el Registro bien parciales a determinados libros o
documentos del mismo.
Artculo 269.
Los Presidentes de las Audiencias sern inspectores permanentes de los Registros de
su territorio y podrn ejercer las facultades que en tal concepto les corresponden,
inmediatamente o por medio de otros Magistrados o Jueces de primera instancia de carrera.
Anualmente remitirn dichos Presidentes a la Direccin General un parte circunstanciado
del estado en que se hallaren los Registros sujetos a su inspeccin.
Artculo 270.
Los Registradores remitirn el da ltimo de cada semestre al Presidente de la Audiencia
de su territorio, una certificacin duplicada en la que harn constar, bajo su responsabilidad,
el estado de su Registro, con los datos y en la forma que determine el Reglamento.
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El Presidente de la Audiencia devolver, luego de sellado, uno de los ejemplares de

dicha certificacin al Registrador, el cual lo archivar, a efecto de su comprobacin en las
visitas de inspeccin.
Artculo 271.
Si al practicarse la inspeccin se observare alguna falta de formalidad por parte de los
Registradores en el modo de llevar los Registros o cualquiera infraccin de la Ley o de los
Reglamentos para su ejecucin, el Inspector adoptar las disposiciones necesarias para
corregirlas y, en su caso, sancionarlas con arreglo a la misma Ley. Del mismo modo
proceder la Direccin General si la falta resultare comprobada por el contenido de la
certificacin semestral.
Si la falta o infraccin notada pudiere ser calificada de delito, pasarn el tanto de culpa al
Juzgado competente.
Siempre que la Direccin General suspenda a algn Registrador, nombrar otro que le
reemplace interinamente, con sujecin a las normas reglamentarias sobre interinidades.
Artculo 272.
Las comisiones de servicio que se concedan a los Registradores o Notarios en la
Direccin General, se conferirn nicamente para auxiliar los trabajos de carcter
extraordinario que se encomienden a dicha Direccin General; pero por ningn concepto
podr exceder su nmero de tres Registradores y de tres Notarios los que a la vez
desempeen las expresadas comisiones.
La duracin de estas comisiones no podr exceder de un ao, que se podr prorrogar, si
mediare necesidad del servicio pblico, solamente por un plazo igual.
Artculo 273.
Los Registradores podrn consultar directamente con la Direccin General cualquiera
duda que se les ofrezca sobre la inteligencia y ejecucin de esta Ley o de su Reglamento, en
cuanto verse sobre la organizacin o funcionamiento del Registro, y sin que en ningn caso
puedan ser objeto de consulta las materias o cuestiones sujetas a su calificacin.
TTULO XI
De la demarcacin de los Registros y del nombramiento, cualidades y deberes
de los Registradores
Artculo 274.
Cada Registro de la propiedad estar a cargo de un Registrador, salvo el caso de
excepcin a que se refiere el artculo doscientos setenta y cinco.
Los Registradores de la Propiedad tienen el carcter de funcionarios pblicos para todos
los efectos legales y tendrn tratamiento de Seora en los actos de oficio.
Artculo 275.
Subsistirn los Registros de la Propiedad en todas las poblaciones en que se hallen
establecidos. No obstante, el Ministerio de Justicia, a propuesta de la Direccin General de
los Registros y del Notariado, y con las formalidades reglamentarias, cuando as convenga al
servicio pblico, atendido el volumen y movimiento de la titulacin sobre bienes inmuebles y
derechos reales, podr, oyendo al Consejo de Estado, acordar el establecimiento de nuevos
Registros de la Propiedad en determinadas localidades, as como la modificacin o
supresin de los existentes.
Podr asimismo la Direccin General proceder a la divisin personal de algn Registro,
una vez acordada por el Ministro su divisin material y en tanto se lleve a cabo sta, previo
expediente y con arreglo al Reglamento. Esa divisin, que tendr carcter provisional, se
llevar a efecto, en todo caso, vacante el Registro, el cual se anunciar en concurso para su
provisin con dos Registradores.
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Los Registros que en lo sucesivo se dividan funcionarn con un solo libro Diario, comn
para los que se establezcan como consecuencia de la divisin.
Para alterar la circunscripcin territorial que en la actualidad corresponde a cada
Registro, fuera de los casos de los dos prrafos anteriores, deber existir motivo de
necesidad o conveniencia pblica, que se har constar en el expediente, y ser odo el
Consejo de Estado.
Artculo 275 bis.
La Direccin General de los Registros y del Notariado designar, en la forma que
reglamentariamente se determine, un cuadro de sustituciones en virtud del cual uno o varios
Registradores que sirvan en un Registro de la Propiedad puedan calificar y despachar
documentos correspondientes a otros Registros.
Dicho cuadro podr incluir Registradores de la misma provincia o de provincias limtrofes
sin que en ningn caso puedan tener estas sustituciones carcter recproco.
Artculo 276.
Cada Registrador tendr la categora personal que con arreglo a su nmero en el
escalafn le corresponda.
Tendrn categora de primera clase los que ocupen uno de los ciento veinticinco
primeros nmeros del escalafn; de segunda, los comprendidos entre el ciento veintisis y el
doscientos cincuenta; de tercera, los comprendidos entre el doscientos cincuenta y uno y el
trescientos setenta y cinco, y de cuarta, todos los posteriores.
En el mes de enero de cada ao, la Direccin General formar el Escalafn de los
Registradores de la Propiedad por orden de antigedad absoluta, computada a partir de la
fecha del nombramiento, siempre que la toma de posesin haya tenido lugar dentro del
trmino posesorio y desde la fecha de posesin en otro caso, con expresin del Registro que
desempee cada uno y de la categora personal que le corresponda. Al orden de este
Escalafn se sujetarn todos los nombramientos que se hagan para la provisin de
Registros vacantes.
Artculo 277.
El ingreso en el Cuerpo de Registradores se efectuar mediante oposicin, ajustada al
Reglamento redactado por la Direccin General. Los opositores aprobados constituirn el
Cuerpo de Aspirantes y sern nombrados Registradores efectivos con arreglo a lo dispuesto
en el prrafo tercero del artculo doscientos ochenta y cuatro.
Cuando quedaren nicamente por colocar cinco Aspirantes, la Direccin convocar
nueva oposicin, a fin de cubrir cincuenta plazas, nmero mximo que por ningn concepto
podr ser ampliado.
Artculo 278.
El nombramiento de los Registradores se har por el Ministerio de Justicia.
Artculo 279.
Para ser nombrado Registrador se requiere:
Primero. Ser espaol, varn y mayor de veintitrs aos de edad.
Segundo. Ser Licenciado en Derecho.
Artculo 280.
No podrn ser Registradores:
Primero. Los fallidos o concursados que no hayan obtenido rehabilitacin.
Segundo. Los deudores al Estado o a fondos pblicos, como segundos contribuyentes, o
por alcance de cuentas.
Tercero. Los procesados criminalmente contra los que se haya dictado auto de prisin,
mientras no haya quedado sin efecto.
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Cuarto. Los condenados a penas graves.

Artculo 281.
El cargo de Registrador es incompatible con el de Juez o Fiscal Municipal o Comarcal,
Notario y, en general, con todo empleo o cargo pblico, en propiedad o por sustitucin, est
o no retribuido con fondos del Estado, de la Provincia o del Municipio.
Artculo 282.
No se dar posesin de su cargo a los que sean nombrados Registradores, sin que
presten previamente una fianza en la forma y cuanta que fijar el Reglamento.
Si el nombrado Registrador no prestare dicha fianza, deber depositar en algn Banco
autorizado por la Ley la cuarta parte de los honorarios que devengue, hasta completar la
suma de la garanta.
Artculo 283.
La fianza de los Registradores y el depsito, en su caso, quedarn afectos, mientras no
se devuelvan, a las responsabilidades en que aqullos incurran por razn de su cargo, con
preferencia a cualesquiera otras obligaciones de los mismos Registradores.
La fianza o el depsito, en su caso, no se devolvern a los Registradores hasta que
hubieren cesado en el ejercicio de su cargo.
Artculo 284.
La provisin de los Registros vacantes se efectuar siempre por concurso de rigurosa
antigedad entre Registradores, apreciada aqulla con arreglo al Escalafn vigente al tiempo
de resolverse el concurso.
Los Registradores que hubieren sido corregidos disciplinariamente con privacin de
ascenso no podrn solicitar en dichos concursos durante el tiempo por el que se les haya
impuesto la correccin.
Los Registros que no fueren solicitados en el concurso por ningn Registrador se
proveern entre Aspirantes por el orden de numeracin en que los haya colocado el Tribunal
censor.
Artculo 285.
A los nicos efectos del cmputo de la antigedad en los concursos para provisin de
Registros, se entender que los Registradores que sirvan en las posesiones de Guinea y
que lleven dos aos completos de servicios efectivos en las mismas tendrn antigedad de
seis aos de servicios prestados en cualquier Registro de la Pennsula.
Artculo 286.
Los Registradores no podrn permutar sus destinos sino mediante justa causa, a juicio
de la Direccin General y siempre que concurran las circunstancias siguientes:
Primera. Que los Registradores tengan la misma categora personal.
Segunda. Que los productos de uno de los Registros a que la permuta se refiera no
excedan a los del otro en una cuarta parte, segn los datos estadsticos del ltimo
quinquenio.
Tercera. Que ninguno de los permutantes haya cumplido la edad de sesenta y cuatro
aos.
Si la permuta se concediere, no podrn los Registradores permutantes obtener otro
Registro por concurso o por nueva permuta, ni ser declarados excedentes voluntarios, hasta
dos aos despus de la aprobacin de aqulla.
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Artculo 287.
Los Registradores de la propiedad podrn ser declarados, a su instancia, excedentes por
tiempo que no ser nunca menor de un ao. Cumplido este plazo, podrn volver al servicio
activo, solicitando vacantes en concurso ordinario.
No se dar curso a la solicitud de excedencia voluntaria cuando el interesado se halle
sometido a expediente de remocin, traslacin, correccin u otro anlogo.
Los Registradores que, por ser miembros de Cmaras legislativas, quedasen en
situacin de excedencia, permanecern en la misma durante el tiempo que desempeen
dichos cargos, pudiendo quedar, a su instancia, reservado el Registro que desempearen
para volver al mismo cuando se reintegren al servicio activo por haber cesado en la
representacin.
Artculo 288.
Los Registradores no podrn ausentarse del punto de su residencia oficial en los das no
feriados y durante las horas de oficina sino en los casos siguientes:
Primero. Cuando tuvieren que hacerlo con objeto de entregar los fondos recaudados por
el impuesto de Derechos reales y transmisin de bienes o por otra justa causa, pero dando
parte por medio de comunicacin al Presidente de la Audiencia, as del da en que se
ausenten como del motivo que a ello les obliga, y dejando al sustituto encargado del
Registro. En estas ausencias no podrn invertir ms que el tiempo que prudencialmente
necesiten para cumplir aquel deber o para atender a la causa que las motiva, dando
conocimiento al mismo Presidente de su regreso.
Segundo. Cuando hayan obtenido licencia. La Direccin podr concedrsela por el plazo
mximo, en cada ao, de dos meses, siempre que, a su juicio, medie justa causa. El Ministro
podr prorrogar este plazo por otro mes.
Los Presidentes de las Audiencias darn cuenta inmediata a la Direccin de la fecha en
que se ausenten y regresen los Registradores.
Artculo 289.
Los Registradores no podrn ser destituidos ni trasladados a otros Registros, contra su
voluntad, sino por sentencia judicial o por el Ministro de Justicia, en virtud de expediente
instruido por la Direccin, con audiencia del interesado y en vista de los informes que
considere necesarios.
Para que la destitucin o traslacin puedan decretarse por el Ministerio de Justicia, se
deber acreditar en el expediente alguna falta cometida por el Registrador en el ejercicio de
su cargo o que le haga desmerecer en el concepto pblico, y ser odo el Consejo de
Estado.
Artculo 290.
El Registrador que cese en el desempeo de su cargo por reforma o supresin del
Registro ser considerado excedente forzoso y deber solicitar inmediatamente otro Registro
en los concursos que se celebren.
Durante el tiempo que permanezca en dicha situacin de excedencia, y como mximo
seis meses, tendr los derechos que la legislacin de Clases Pasivas pueda reconocerle con
arreglo a sus aos de servicio activo y al sueldo regulador que, segn su categora personal,
le correspondera en caso de jubilacin, conforme al artculo siguiente.
Artculo 291.
Los Registradores podrn ser jubilados a su instancia, por imposibilidad fsica
debidamente acreditada o por haber cumplido sesenta y cinco aos de edad. Podrn serlo
por la Administracin en los casos previstos en la legislacin general del Estado. La
jubilacin ser forzosa para el Registrador que hubiere cumplido los setenta aos.
A efectos de su clasificacin, se entender como sueldo regulador, solamente para la
declaracin del haber que hayan de disfrutar con arreglo a la legislacin de Clases Pasivas,
y a falta de otro mayor que pudiere corresponderles:
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a) Para los Registradores que al jubilarse tengan categora personal de primera clase y
ocupen uno de los doce primeros nmeros del Escalafn, el sueldo de Magistrados de
trmino; para los que ocupen del nmero trece al cincuenta, el de Magistrados de ascenso, y
para los que ocupen del nmero cincuenta y uno al ciento veinticinco, el de Magistrados de
entrada.
b) Para los que tengan categora personal de segunda clase, el sueldo de los Jueces de
Primera Instancia de trmino.
c) Para los que tengan categora personal de tercera clase, el de los Jueces de Primera
Instancia de ascenso.
d) Y finalmente, para los que tengan categora personal de cuarta clase, el de los Jueces
de Primera Instancia de entrada.
Artculo 292.
Luego que los Registradores tomen posesin del cargo propondrn al Presidente de la
Audiencia de su territorio el nombramiento de un sustituto que los reemplace en sus
ausencias y enfermedades, pudiendo elegir para ello, bien a alguno de los Oficiales del
mismo Registro, o bien a otra persona de su confianza.
Si el Presidente de la Audiencia se conformare con la propuesta, expedir desde luego el
nombramiento al sustituto; si no se conformare por algn motivo grave, mandar al
Registrador que le proponga otra persona.
El sustituto desempear sus funciones bajo la responsabilidad del Registrador, y ser
removido siempre que ste lo solicite.
Artculo 293.
Los Registradores formarn al final de cada ao y remitirn a la Direccin General
estados comprensivos de las enajenaciones de inmuebles, de los derechos reales
constituidos sobre los mismos, de las hipotecas y de los prstamos hechos durante el ao,
en la forma y con las circunstancias que determine el Reglamento.
Artculo 294.
Los Registradores percibirn los honorarios que se establezcan en su Arancel, que
aprobar el Ministerio de Justicia, y costearn los gastos necesarios para el funcionamiento
y conservacin de los Registros.
Artculo 295.
Reglamentariamente se determinar la existencia, organizacin y medios econmicos
del Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad, as como sus fines, principalmente
mutualistas y de asociacin.
TTULO XII
De la responsabilidad y del rgimen disciplinario de los registradores
Seccin 1. De la responsabilidad de los Registradores
Artculo 296.
Los Registradores respondern civilmente, en primer lugar, con sus fianzas, y en
segundo, con sus dems bienes, de todos los daos y perjuicios que ocasionen:
Primero. Por no asentar en el Diario, no inscribir o no anotar preventivamente en el
trmino sealado en la Ley los ttulos que se presenten al Registro.
Segundo. Por error o inexactitud cometidos en inscripciones, cancelaciones, anotaciones
preventivas o notas marginales.
Tercero. Por no cancelar sin fundado motivo alguna inscripcin o anotacin, u omitir el
asiento de alguna nota marginal, en el trmino correspondiente.
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Cuarto. Por cancelar alguna inscripcin, anotacin preventiva o nota marginal, sin el
ttulo y los requisitos que exige esta Ley.
Quinto. Por error u omisin en las certificaciones de inscripcin o de libertad de los
inmuebles o derechos reales, o por no expedir dichas certificaciones en el trmino sealado
en esta Ley.
Artculo 297.
Los errores, inexactitudes u omisiones expresadas en el artculo anterior no sern
imputables al Registrador cuando tengan su origen en algn defecto del ttulo inscrito y no
sea de los que notoriamente deberan haber motivado la denegacin o la suspensin de la
inscripcin, anotacin o cancelacin.
Artculo 298.
La rectificacin de errores cometidos en asientos de cualquiera especie, y que no traigan
su origen de otros cometidos en los respectivos ttulos, no librar al Registrador de la
responsabilidad en que pueda incurrir por los perjuicios que hayan ocasionado los mismos
asientos antes de ser rectificados.
Artculo 299.
El Registrador ser responsable con su fianza y con sus bienes de las indemnizaciones y
multas a que pueda dar lugar la actuacin de su sustituto en el Registro mientras est a su
cargo.
Artculo 300.
El que por error, malicia o negligencia del Registrador perdiere un derecho real o la
accin para reclamarlo podr exigir, desde luego, del mismo Registrador el importe de lo que
hubiere perdido.
El que por las mismas causas pierda slo la hipoteca que asegure una obligacin, podr
exigir que el Registrador, a su eleccin, le proporcione otra hipoteca igual a la perdida o
deposite, desde luego, la cantidad asegurada para responder en su da de dicha obligacin.
Artculo 301.
El que por error, malicia o negligencia del Registrador quede libre de alguna carga o
limitacin inscritas ser responsable solidariamente con el mismo Registrador del pago de
las indemnizaciones a que ste sea condenado por su falta.
Artculo 302.
Siempre que en el caso del artculo anterior indemnice el Registrador al perjudicado,
podr repetir la cantidad que por tal concepto pagare contra el que por su falta haya
resultado favorecido.
Cuando el perjudicado dirigiere su accin contra el favorecido por dicha falta, no podr
repetir contra el Registrador sino en el caso de que no llegue a obtener la indemnizacin
reclamada o alguna parte de ella.
Artculo 303.
Toda demanda que se deduzca contra el Registrador para exigirle la responsabilidad se
presentar y sustanciar ante el Juzgado o Tribunal a que corresponda el Registro en que se
haya cometido la falta.
Artculo 304.
Cuando por sentencia ejecutoria se condene a un Registrador a la indemnizacin de
daos y perjuicios, se publicarn edictos en el BOLETIN OFICIAL DEL ESTADO y en el de
la provincia correspondiente, si hubieren de hacerse efectivas las responsabilidades con la
fianza, por no satisfacer el condenado el importe de la indemnizacin.
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En virtud de este edicto podrn deducir sus respectivas demandas los que se crean
perjudicados por otros actos del mismo Registrador, y si no lo hicieren en el trmino de
noventa das se llevar a efecto la sentencia.
Artculo 305.
Si se dedujeren dentro del trmino de los noventa das algunas reclamaciones,
continuar suspendida la ejecucin de la sentencia hasta que recaiga sobre ellas resolucin
firme, a no ser que la fianza bastare notoriamente para cubrir el importe de dichas
reclamaciones despus de cumplida la ejecutoria.
Artculo 306.
Cuando la fianza no alcanzare a cubrir todas las reclamaciones que se declaren
procedentes, se prorratear su importe entre los que las hayan formulado.
Lo dispuesto en el prrafo anterior se entender sin perjuicio de la responsabilidad de los
dems bienes del Registrador.
Artculo 307.
La Direccin General de los Registros y del Notariado suspender, desde luego, al
Registrador condenado por ejecutoria a la indemnizacin de daos y perjuicios, si en el
trmino de diez das no completare o repusiere su fianza o no asegurase a los reclamantes
las resultas de los respectivos juicios.
Artculo 308.
El perjudicado por los actos de un Registrador que no deduzca su demanda en el
trmino de los noventa das sealados en el artculo trescientos cuatro deber ser
indemnizado con lo que restare de la fianza o de los bienes del mismo Registrador y sin
perjuicio de lo dispuesto en el artculo trescientos uno.
Artculo 309.
Si admitida la demanda de indemnizacin no pareciere bastante para asegurar su
importe el de la fianza, deber el Juez o Tribunal decretar, a instancia del actor, una
anotacin preventiva sobre los bienes del Registrador.
Artculo 310.
Cuando un Registrador fuere condenado a la vez a la indemnizacin de daos y
perjuicios y al pago de multas se abonarn con preferencia los primeros.
Artculo 311.
La accin para pedir la indemnizacin de los daos y perjuicios causados por los actos
de los Registradores prescribir al ao de ser conocidos los mismos perjuicios por el que
pueda reclamarlos y no durar en ningn caso ms tiempo que el sealado por el Cdigo
Civil para la prescripcin de las acciones personales, contndose desde la fecha en que la
falta haya sido cometida.
Artculo 312.
El Juez o Tribunal ante quien fuere demandado un Registrador para la indemnizacin de
perjuicios causados por sus actos dar inmediatamente conocimiento de la demanda a la
Direccin General de los Registros y del Notariado y, en su da, de la sentencia que recaiga.
Seccin 2. Del rgimen disciplinario de los Registradores
Artculo 313.
El rgimen disciplinario de los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes
Muebles se regir por lo establecido en los artculos siguientes y en las restantes normas de
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desarrollo. Supletoriamente, a falta de normas especiales, se aplicar lo dispuesto en las

normas reguladoras del rgimen disciplinario de los funcionarios civiles del Estado, excepto
en lo referente a la tipificacin de las infracciones.
Se considerarn infracciones muy graves, graves o leves de los Registradores de la
Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, las siguientes:
A) Son infracciones muy graves:
a) El abandono del servicio.
b) Las conductas constitutivas de delito doloso relacionadas con la prestacin de la fe
pblica registral que causen dao a la Administracin o a los particulares declaradas en
sentencia firme.
c) Las conductas que hayan acarreado sancin administrativa, en resolucin firme, por
infraccin grave de disposiciones en materia de prevencin de blanqueo de capitales,
tributaria, de mercado de valores u otras previstas en la legislacin especial que resulte
aplicable, siempre que dicha infraccin est directamente relacionada con el ejercicio de su
profesin.
d) La inscripcin de ttulos contrarios a lo dispuesto en las Leyes o sus Reglamentos o a
sus formas y reglas esenciales, siempre que se deriven perjuicios graves para el
presentante, para terceros o para la Administracin y que no se trate de meras cuestiones
interpretativas u opinables en Derecho.
e) La reincidencia en la comisin de infracciones graves en el plazo de dos aos siempre
que hubieran sido sancionadas por resolucin firme.
f) El incumplimiento grave de las normas sobre incompatibilidades contenidas en la Ley
12/1995, de 11 de mayo, de incompatibilidades de los Miembros del Gobierno de la Nacin y
de los Altos Cargos de la Administracin General del Estado, y en la Ley 53/1984, de 26 de
diciembre, de incompatibilidades del personal al servicio de las Administraciones pblicas.
g) La percepcin de derechos arancelarios con infraccin de las disposiciones por las
que aqullos se rijan.
h) El retraso injustificado y generalizado en la inscripcin de los ttulos presentados. A
estos efectos, se considera generalizado aquel retraso que afecta a un diez por ciento o ms
de los ttulos atendiendo al nmero de los presentados trimestralmente.
i) El incumplimiento de las obligaciones de custodia y uso de la firma electrnica
avanzada del Registrador, as como la obligacin de denunciar la prdida, extravo o
deterioro o situacin que ponga en riesgo el secreto o la unicidad del dispositivo seguro de
creacin de firma electrnica.
j) Asimismo, son infracciones muy graves las siguientes:
1. El incumplimiento del deber de fidelidad a la Constitucin en el ejercicio de la
profesin.
2. Toda actuacin profesional que suponga discriminacin por razn de raza, sexo,
religin, lengua opinin, lugar de nacimiento, vecindad o cualquier otra condicin o
circunstancia personal o social.
3. La violacin de neutralidad o independencia polticas, utilizando las facultades
atribuidas para influir en procesos electorales de cualquier naturaleza y mbito as como la
obstaculizacin al ejercicio de las libertades pblicas y derechos sindicales.
B) Son infracciones graves:
a) Las conductas que hayan acarreado sancin administrativa, en resolucin firme, por
infraccin de disposiciones en materia de prevencin de blanqueo de capitales, tributaria, de
mercado de valores, u otras previstas en la legislacin especial que resulte aplicable,
siempre que dicha infraccin est directamente relacionada con el ejercicio de su profesin y
no constituyan faltas muy graves.
b) La negativa injustificada a la prestacin de funciones requeridas, as como la ausencia
injustificada por ms de dos das del lugar de su residencia, siempre que cause dao a
tercero; en particular se considerar a los efectos de esta infraccin de negativa injustificada
a la prestacin de funciones requeridas, la denegacin injustificada del registrador a
extender asiento de presentacin, a inscribir, a expedir nota, a motivar sus actuaciones, en
particular su calificacin negativa, a notificar en los trminos legal o reglamentariamente
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previstos, a practicar los asientos o a elevar el expediente en los plazos y forma

establecidos.
c) Las conductas que impidan prestar con imparcialidad, dedicacin y objetividad las
obligaciones de calificacin que la vigente legislacin atribuye a los Registradores de la
Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles o que pongan en peligro los deberes de
honradez e independencia necesarios para el ejercicio pblico de su funcin.
d) Los enfrentamientos graves y reiterados del Registrador con autoridades, interesados
u otros Registradores, en el lugar, zona o distrito donde ejerza su funcin debida a actitudes
no justificadas de aqul.
e) El incumplimiento grave y reiterado de cualesquiera deberes impuestos por la
legislacin registral o por acuerdo corporativo vinculante as como el impago de los gastos
colegiales acordados reglamentariamente.
f) El incumplimiento reiterado de facilitar el acceso telemtico a los datos del Registro
g) El incumplimiento reiterado de la obligacin de atencin al pblico en las horas
determinadas.
h) La reincidencia por la comisin de infracciones leves en el plazo de dos aos siempre
que hubieran sido sancionadas por resolucin firme.
i) Asimismo, son infracciones graves las siguientes:
1. La falta de rendimiento que afecte al normal funcionamiento del servicio y no
constituya falta muy grave.
2. La falta de obediencia debida al Colegio de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles.
j) El incumplimiento reiterado de los plazos establecidos en el artculo 134 de la Ley
2/1995, de 13 de marzo, de Sociedades de Responsabilidad Limitada.
j) El retraso injustificado en la inscripcin de los ttulos presentados.
k) El incumplimiento y la falta de obediencia a las Instrucciones y resoluciones de
carcter vinculante de la Direccin General de los Registros y del Notariado, as como la
falta de respeto o menosprecio a dicho Centro Directivo.
C) Es infraccin disciplinaria leve, si no procediere calificarla como grave o muy grave, el
incumplimiento de los deberes y obligaciones impuestos por la legislacin registral o, con
base en ella, por resolucin administrativa o acuerdo corporativo. Tratndose del
incumplimiento de un acuerdo corporativo ser necesario que el registrador previamente
haya sido requerido para su observancia por el Colegio de Registradores de la Propiedad y
Mercantiles de Espaa.
El requerimiento citar expresamente el precepto, dar un plazo para cumplirlo y
apercibir al Registrador de que, si no lo hace, podr incurrir en infraccin disciplinaria leve.
Los miembros de los rganos de gobierno del Colegio de Registradores de la Propiedad
y Mercantiles de Espaa podrn ser sancionados por el Ministro de Justicia o por el Director
general de los Registros y del Notariado, en los supuestos siguientes, que tendrn la
consideracin de infraccin grave, salvo que fuere reiterada en el transcurso de su mandato,
en cuyo caso ser infraccin muy grave:
a) El incumplimiento grave o reiterado de sus deberes, siempre que suponga infraccin
de un precepto legal, reglamentario o corporativo.
b) La negativa o resistencia a cumplir instrucciones, circulares, resoluciones o actos
administrativos de obligado cumplimiento y las graves insuficiencias o deficiencias en su
cumplimiento.
c) El incumplimiento o cumplimiento defectuoso de acuerdos corporativos regularmente
adoptados, si mediara dolo o negligencia grave.
Artculo 314.
Las sanciones que pueden ser impuestas a los Registradores, sin perjuicio de lo previsto
en la legislacin registral en relacin a la traba de su fianza, son las siguientes:
a) Apercibimiento.
b) Multa.
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c) Suspensin de los derechos de ausencia, licencia o traslacin voluntaria hasta dos

aos.
d) Postergacin en la antigedad en la carrera cien puestos.
e) Traslacin forzosa.
f) Suspensin de funciones hasta cinco aos.
g) Separacin del servicio.
En la sancin de multa existir una escala de tres tramos: menor, entre 600 y 3.000
euros; media, entre 3.001 y 12.000 euros y mayor entre 12.001 y 30.000 euros. En caso de
reiteracin podr multiplicarse dicha cuanta hasta un mximo del cien por cien de la multa a
pagar.
Las infracciones muy graves se sancionarn con multa en el ltimo tramo, traslacin
forzosa, suspensin de funciones y separacin del servicio.
Las infracciones graves con multa a partir del tramo medio de la escala, con suspensin
de los derechos reglamentarios de ausencia, licencia o traslacin voluntaria y con
postergacin.
Las infracciones leves slo podrn ser sancionadas con apercibimiento, con multa de
tramo menor o con suspensin de los derechos reglamentarios de ausencia, licencia o
traslacin voluntaria.
Las sanciones se graduarn atendiendo en cada caso concreto, esencialmente, a la
trascendencia que para la prestacin de la funcin registral tenga la infraccin cometida, la
existencia de intencionalidad o reiteracin y la entidad de los perjuicios ocasionados.
La imposicin de una sancin por infraccin grave o muy grave llevar aneja, como
sancin accesoria, la privacin de la aptitud para ser elegido miembro de los rganos de
gobierno del Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa
mientras no se haya obtenido rehabilitacin.
El Registrador separado del servicio causar baja en el escalafn y perder todos sus
derechos, excepto los derivados de la previsin, en los casos en que correspondan.
Artculo 315.
Son rganos competentes en la imposicin de la sancin, el Colegio de Registradores de
la Propiedad y Mercantiles de Espaa, a travs de la Junta de Gobierno o de las Juntas
Territoriales o Autonmicas, la Direccin General de los Registros y del Notariado y el
Ministro de Justicia.
El Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa, a travs de la
Junta de Gobierno o de las Juntas Territoriales y Autonmicas, podr imponer las sanciones
de apercibimiento y multa en los tramos menor y medio.
La Direccin General de los Registros y del Notariado ser el rgano competente para
imponer las sanciones no reservadas a la Juntas Territoriales y Autonmicas excepto la
separacin del servicio.
La separacin del servicio slo podr ser impuesta por el Ministro de Justicia.
Artculo 316.
Las infracciones prescribirn a los cuatro meses, en el caso de infracciones leves ; a los
dos aos las infracciones graves y a los cuatro aos las infracciones muy graves
computados desde su comisin.
Los mismos plazos sern necesarios en los mismos supuestos, para la prescripcin de
las sanciones computados desde el da siguiente al que adquiera firmeza la resolucin en
que se impongan.
La incoacin de procedimiento penal no ser obstculo para la iniciacin de un
expediente disciplinario por los mismos hechos, mas no se dictar resolucin en ste en
tanto no haya recado sentencia o auto de sobreseimiento firmes en la causa penal.
En todo caso, la declaracin de hechos probados contenida en la resolucin que pone
trmino al procedimiento penal vincular a la que se dicte en el expediente disciplinario, sin
perjuicio de la distinta calificacin jurdica que puedan merecer en una y otra va.
Slo podr recaer sancin penal y disciplinaria sobre los mismos hechos cuando no
hubiere identidad de fundamento jurdico y de bien jurdico protegido.
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Artculo 317.
A salvo las medidas cautelares que puedan adoptar los juzgados o tribunales
competentes, las sanciones disciplinarias de apercibimiento y multa se ejecutarn cuando
quede agotada la va administrativa. Las sanciones de postergacin, traslacin, suspensin
de funciones y separacin de servicio, se ejecutarn cuando sean firmes.
El Ministro de Justicia, en el supuesto de la separacin del servicio, o el Director general
de los Registros y del Notariado en los restantes casos, podrn suspender provisionalmente
en el ejercicio de sus funciones a cualquier Registrador respecto del que se haya ordenado
incoar procedimiento disciplinario por infraccin muy grave o grave, si ello fuere necesario
para asegurar la debida instruccin del expediente o para impedir que contine el dao al
inters pblico o de terceros. La resolucin acordando la suspensin provisional, que
agotar la va administrativa, ser recurrible independientemente.
Los Registradores sancionados podrn obtener la cancelacin en sus expedientes
personales de las sanciones anotadas cuando haya transcurrido un ao desde que gan
firmeza la orden, resolucin o acuerdo sancionador si la falta fue leve, dos aos si fue grave
y cuatro aos si fue muy grave, salvo si los efectos de la sancin se extendieren a plazos
superiores, en cuyo caso ser necesario el transcurso de stos.
Artculo 318.
No podrn imponerse sanciones por infracciones graves o muy graves sino en virtud del
procedimiento ordinario que establezca el Reglamento Hipotecario. El plazo mximo para
dictar y notificar la resolucin ser de nueve meses, ampliables por otros tres mediante
acuerdo motivado del rgano que decidi la iniciacin del procedimiento.
La imposicin de sanciones por infraccin leve se har en procedimiento abreviado que
slo requerir la previa audiencia del inculpado. En estos casos, el plazo mximo para dictar
y notificar la resolucin ser de tres meses.
Transcurridos los expresados plazos mximos, el procedimiento quedar caducado, pero
la caducidad no producir por s sola la prescripcin de la infraccin.
TTULO XIII
De los documentos no inscritos
Artculo 319.
Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales, los Consejos y las Oficinas del
Estado no admitirn ningn documento o escritura de que no se haya tomado razn en el
Registro por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan
derechos reales sujetos a inscripcin, si el objeto de la presentacin fuere hacer efectivo, en
perjuicio de tercero, un derecho que debi ser inscrito. Si tales derechos hubieran tenido ya
acceso al Registro, la inadmisin proceder, cualquiera que sea la persona contra quien se
pretenda hacerlos valer ante los Tribunales, Consejos y Oficinas expresados.
Se excepta de dicha prohibicin la presentacin de documentos o escrituras a los
efectos fiscales o tributarios.
En los expedientes de expropiacin forzosa que se sigan contra el que tenga los bienes
en concepto de poseedor no ser necesario que stos tengan tomada razn de dicha
situacin en el Registro.
Artculo 320.
No obstante lo dispuesto en el artculo anterior, podr admitirse el documento no inscrito
y que debi serlo si el objeto de la presentacin fuere nicamente corroborar otro ttulo
posterior inscrito o ejercitar la accin de rectificacin del Registro.
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Artculo 321.
Tambin podr admitirse el documento expresado en el artculo anterior cuando se
presente para pedir la declaracin de nulidad y consiguiente cancelacin de algn asiento
que impida verificar la inscripcin de aquel documento.
TTULO XIV
Recursos contra la calificacin
Artculo 322.
La calificacin negativa del documento o de concretas clusulas del mismo deber
notificarse al presentante y al Notario autorizante del ttulo presentado y, en su caso, a la
autoridad judicial o al funcionario que lo haya expedido.
Dicha notificacin se efectuar de conformidad con lo previsto en los artculos 58 y 59 de
la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Rgimen Jurdico de las Administraciones Pblicas y
del Procedimiento Administrativo Comn. A tal efecto, ser vlida la notificacin practicada
por va telemtica si el interesado lo hubiere manifestado as al tiempo de la presentacin del
ttulo y queda constancia fehaciente.
Igualmente deber notificarse la calificacin negativa de clusulas concretas cuando la
calificacin suspensiva o denegatoria no afecte a la totalidad del ttulo, el cual podr
inscribirse parcialmente a solicitud del interesado. En este caso, podrn practicarse asientos
posteriores, siempre que no impidan en su da la inscripcin de las clusulas suspendidas o
denegadas en el caso de que se recurra la calificacin y se estime la impugnacin.
Interpuesto el recurso, el registrador har constar por nota al margen del asiento
correspondiente, una relacin sucinta pero suficiente del contenido de los pactos o clusulas
rechazadas.
A tal fin, se entender que es domicilio hbil a efecto de notificaciones el designado por
el presentante al tiempo de la presentacin, salvo que en el ttulo se haya consignado otro a
tal efecto. Respecto del Notario autorizante o de la autoridad judicial o funcionario que lo
expidi, la notificacin se practicar en su despacho, sede o dependencia administrativa.
Artculo 323.
Si la calificacin fuere negativa o el registrador denegare la prctica de la inscripcin de
los ttulos no calificados en plazo, se entender prorrogado automticamente el asiento de
presentacin por un plazo de sesenta das contados desde la fecha de la ltima notificacin
a que se refiere el artculo anterior. De esta fecha se dejar constancia por nota al margen
del asiento de presentacin.
La duracin de la prrroga y del plazo para interponer recurso gubernativo empezar a
contar, en el caso de que se vuelva a presentar el ttulo calificado durante la vigencia del
asiento de presentacin sin haberse subsanado los defectos en los trminos resultantes de
la nota de calificacin, desde la notificacin de sta.
Vigente el asiento de presentacin, el interesado o el Notario autorizante del ttulo y, en
su caso, la autoridad judicial o el funcionario que lo hubiere expedido, podrn solicitar dentro
del plazo de sesenta das a que se refiere el prrafo anterior que se practique la anotacin
preventiva prevista en el artculo 42.9 de la Ley Hipotecaria.
Artculo 324.
Las calificaciones negativas del registrador podrn recurrirse potestativamente ante la
Direccin General de los Registros y del Notariado en la forma y segn los trmites previstos
en los artculos siguientes, o ser impugnadas directamente ante los juzgados de la capital de
la provincia a la que pertenezca el lugar en que est situado el inmueble, siendo de
aplicacin las normas del juicio verbal y observndose, en la medida en que le sean
aplicables, las disposiciones contenidas en el artculo 328 de esta Ley.
Cuando el conocimiento del recurso est atribuido por los Estatutos de Autonoma a los
rganos jurisdiccionales radicados en la Comunidad Autnoma en que est demarcado el
Registro de la Propiedad, el recurso se interpondr ante el rgano jurisdiccional competente.
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Si se hubiera interpuesto ante la mencionada Direccin General, sta lo remitir a dicho

rgano.
Artculo 325.
Estarn legitimados para interponer este recurso:
a) La persona, natural o jurdica, a cuyo favor se hubiera de practicar la inscripcin, quien
tenga inters conocido en asegurar los efectos de sta, como transferente o por otro
concepto, y quien ostente notoriamente o acredite en forma autntica la representacin legal
o voluntaria de unos y otros para tal objeto ; el defecto o falta de acreditacin de la
representacin se podr subsanar en el plazo que habr de concederse para ello, no
superior a diez das, salvo que las circunstancias del caso as lo requieran ;
b) el Notario autorizante o aquel en cuya sustitucin se autorice el ttulo, en todo caso ;
c) la autoridad judicial o funcionario competente de quien provenga la ejecutoria,
mandamiento o el ttulo presentado ;
d) el Ministerio Fiscal, cuando la calificacin se refiera a documentos expedidos por los
Jueces, Tribunales o Secretarios judiciales en el seno de los procesos civiles o penales en
los que deba ser parte con arreglo a las leyes, todo ello sin perjuicio de la legitimacin de
quienes ostenten la condicin de interesados conforme a lo dispuesto en este nmero.
La subsanacin de los defectos indicados por el Registrador en la calificacin no
impedir a cualquiera de los legitimados, incluido el que subsan, la interposicin del
recurso.
Artculo 326.
El recurso deber recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa
e inmediatamente con la calificacin del Registrador, rechazndose cualquier otra pretensin
basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.
El plazo para la interposicin ser de un mes y se computar desde la fecha de la
notificacin de la calificacin.
El escrito del recurso deber expresar, al menos:
a) El rgano al que se dirige el recurso.
b) El nombre y apellidos del recurrente y, en su caso, cargo y destino del mismo.
c) La calificacin que se recurre, con expresin del documento objeto de la misma y de
los hechos y fundamentos de derecho.
d) Lugar, fecha y firma del recurrente y, en su caso, identificacin del medio y del lugar
que se seale a efectos de notificaciones.
e) En el supuesto de presentacin en los trminos previstos en el artculo 327 prrafo
tercero de la presente ley, deber constar el domicilio del Registro del que se recurre la
calificacin del registrador, a los efectos de que sea inmediatamente remitido por el rgano
que lo ha recibido a dicho Registrador.
El cmputo de los plazos a los que se refiere el presente captulo se har de acuerdo
con lo dispuesto en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Rgimen Jurdico de las
Administraciones Pblicas y del Procedimiento Administrativo Comn.
Artculo 327.
El recurso, en el caso de que el recurrente opte por iniciarlo ante la Direccin General de
los Registros y del Notariado, se presentar en el registro que calific para dicho Centro
Directivo, debindose acompaar a aqul el ttulo objeto de la calificacin, en original o por
testimonio, y una copia de la calificacin efectuada.
Al recibir el recurso, el titular del Registro que calific deber expedir recibo acreditativo
con expresin de la fecha de presentacin del mismo o, en su caso, sellar la copia que le
presente el recurrente, con idntico contenido.
Asimismo, podr presentarse en los registros y oficinas previstos en el artculo 38.4 de la
Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Rgimen Jurdico de las Administraciones Pblicas y
del Procedimiento Administrativo Comn, o en cualquier Registro de la Propiedad para que
sea inmediatamente remitido al Registrador cuya calificacin o negativa a practicar la
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inscripcin se recurre. Al recibirse el recurso en este ltimo, deber procederse de

conformidad con lo dispuesto en el prrafo anterior.
A efectos de la prrroga del asiento de presentacin se entender como fecha de
interposicin del recurso la de su entrada en el Registro de la Propiedad cuya calificacin o
negativa a practicar la inscripcin se recurre.
Si no hubiera recurrido el notario autorizante, autoridad judicial o funcionario que expidi
el ttulo, el registrador, en el plazo de cinco das, deber trasladar a stos el recurso para
que, en los cinco das siguientes a contar desde su recepcin realicen las alegaciones que
consideren oportunas.
El Registrador que realiz la calificacin podr, a la vista del recurso y, en su caso, de
las alegaciones presentadas, rectificar la calificacin en los cinco das siguientes a que
hayan tenido entrada en el Registro los citados escritos, accediendo a su inscripcin en todo
o en parte, en los trminos solicitados, debiendo comunicar su decisin al recurrente y, en su
caso, al Notario, autoridad judicial o funcionario en los diez das siguientes a contar desde
que realizara la inscripcin.
Si mantuviera la calificacin formar expediente conteniendo el ttulo calificado, la
calificacin efectuada, el recurso, su informe y, en su caso, las alegaciones del Notario,
autoridad judicial o funcionario no recurrente, remitindolo, bajo su responsabilidad, a la
Direccin General en el inexcusable plazo de cinco das contados desde el siguiente al que
hubiera concluido el plazo indicado en el nmero anterior.
La falta de emisin en plazo de los informes previstos en este precepto no impedir la
continuacin del procedimiento hasta su resolucin, sin perjuicio de la responsabilidad a que
ello pudiera dar lugar.
La Direccin General deber resolver y notificar el recurso interpuesto en el plazo de tres
meses, computados desde que el recurso tuvo su entrada en Registro de la Propiedad cuya
calificacin se recurre. Transcurrido este plazo sin que recaiga resolucin se entender
desestimado el recurso quedando expedita la va jurisdiccional, sin perjuicio de la
responsabilidad disciplinaria a que ello diere lugar.
Publicada en el ''Boletn Oficial del Estado'' la resolucin expresa por la que se estime el
recurso, tendr carcter vinculante para todos los registradores mientras no se anule por los
Tribunales. La anulacin de aqulla, una vez firme, ser publicada del mismo modo.
Habindose estimado el recurso, el registrador practicar la inscripcin en los trminos
que resulten de la resolucin. El plazo para practicar los asientos procedentes, si la
resolucin es estimatoria, o los pendientes, si es desestimatoria, empezar a contarse desde
que hayan transcurrido dos meses desde su publicacin en el "Boletn Oficial del Estado", a
cuyo efecto, hasta que transcurra dicho plazo, seguir vigente la prrroga del asiento de
presentacin. En caso de desestimacin presunta por silencio administrativo, la prrroga del
asiento de presentacin vencer cuando haya transcurrido un ao, y un da hbil, desde la
fecha de la interposicin del recurso gubernativo. En todo caso ser preciso que no conste al
registrador interposicin del recurso judicial a que se refiere el artculo siguiente.
Si se hubieran inscrito los documentos calificados en virtud de subsanacin de los
defectos expresados en la calificacin, la rectificacin del asiento precisar el consentimiento
del titular del derecho inscrito y surtir sus efectos sin perjuicio de lo establecido en el
artculo 34 de la Ley Hipotecaria.
Artculo 328.
Las calificaciones negativas del registrador y en su caso, las resoluciones expresas y
presuntas de la Direccin General de los Registros y del Notariado en materia del recurso
contra la calificacin de los registradores sern recurribles ante los rganos del orden
jurisdiccional civil, siendo de aplicacin las normas del juicio verbal.
La demanda deber interponerse dentro del plazo de dos meses, contados de la
notificacin de la calificacin o, en su caso, de la resolucin dictada por la Direccin General,
o, tratndose de recursos desestimados por silencio administrativo, en el plazo de cinco
meses y un da desde la fecha de interposicin del recurso, ante los juzgados de la capital
de la provincia a la que pertenezca el lugar en que est situado el inmueble y, en su caso,
los de Ceuta o Melilla.
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Estn legitimados para la interposicin de la misma los que lo estuvieren para recurrir
ante la Direccin General de los Registros y del Notariado. A este fin, recibido el expediente,
el Secretario judicial a la vista de cuantos aparezcan como interesados en el mismo, les
emplazar para que puedan comparecer y personarse en los autos en el plazo de nueve
das.
Carecen de legitimacin para recurrir la resolucin de la Direccin General el Colegio de
Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa, el Consejo General del Notariado y
los Colegios Notariales. El notario autorizante del ttulo o su sucesor en el protocolo, as
como el registrador de la propiedad, mercantil y de bienes muebles cuya calificacin
negativa hubiera sido revocada mediante resolucin expresa de la Direccin General de los
Registros y del Notariado podrn recurrir la resolucin de sta cuando la misma afecte a un
derecho o inters del que sean titulares. El Juez que conozca del recurso interpuesto podr
exigir al recurrente la prestacin de caucin o fianza para evitar cualquier perjuicio al
otorgante del acto o negocio jurdico que haya sido calificado negativamente.
La Administracin del Estado estar representada y defendida por el Abogado del
Estado. No obstante, cuando se trate de la inscripcin de derechos en los que la
Administracin ostente un inters directo, la demanda deber dirigirse contra el Ministerio
Fiscal.
Lo establecido en este artculo se entiende sin perjuicio del derecho que asiste a los
interesados a contender entre s acerca de la eficacia o ineficacia del acto o negocio
contenido en el ttulo calificado o la de este mismo. El procedimiento judicial en ningn caso
paralizar la resolucin definitiva del recurso. Quien propusiera la demanda para que se
declare la validez del ttulo podr pedir anotacin preventiva de aqulla, y la que se practique
se retrotraer a la fecha del asiento de presentacin ; despus de dicho trmino no surtir
efecto la anotacin preventiva de la demanda sino desde su fecha.
Artculo 329.
(Derogado)
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera.
Caducarn y no surtirn efecto alguno, siendo canceladas de oficio o a instancia de
parte, aunque hubiesen sido relacionadas o referidas en ttulos o inscripciones posteriores:
A) Las menciones de cualquier clase que en primero de julio de mil novecientos cuarenta
y cinco tuvieren quince o ms aos de fecha.
Cuando las menciones de derechos susceptibles de inscripcin especial y separada
tengan menos de quince aos de fecha y dentro del plazo de dos aos, a contar desde el
primero de enero de mil novecientos cuarenta y cinco, no hubieren sido inscritas o anotadas
en la forma procedente, as como las de derechos personales que existan en los Registros
de la Propiedad en la expresada fecha de primero de enero de mil novecientos cuarenta y
cinco, caducarn y no surtirn efecto alguno, una vez transcurrido el citado plazo de dos
aos, pasado el cual debern ser canceladas por los Registradores, de oficio o a instancia
de parte.
B) Las menciones de legtima o afecciones por derechos legitimarios que se refieran a
sucesiones causadas con ms de treinta aos de antigedad en primero de enero de mil
novecientos cuarenta y cinco. Para las menciones de esta clase, de origen ms reciente, el
plazo de caducidad establecido en el artculo quince comenzar a contarse desde el primero
de julio de mil novecientos cuarenta y cinco, sin que en ningn caso exceda de treinta aos,
contados desde la fecha de defuncin del causante.
Segunda.
Habrn incurrido en caducidad y, por tanto, se cancelarn a instancia de parte
interesada, las anotaciones preventivas que en primero de julio de mil novecientos cuarenta
y cinco cuenten quince aos o ms de fecha. Las anotaciones preventivas que en el mismo
da tengan dos o ms aos y menos de quince de fecha podrn ser objeto de una prrroga
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cuadrienal nica, dentro de los dos aos siguientes, y, transcurrido este plazo o la prrroga
en su caso, caducarn y sern canceladas a instancia de parte interesada. Las anotaciones
preventivas de menos de dos aos de fecha al entrar en vigor esta Ley se regirn por las
prescripciones del artculo setenta y seis de la misma.
Tercera.
Caducarn las inscripciones de hipoteca que en primero de enero de mil novecientos
cuarenta y cinco cuenten con ms de treinta aos de antigedad a partir de la fecha del
vencimiento del crdito sin haber sufrido modificacin, si dentro del plazo de dos aos,
contados desde el referido da primero de enero de mil novecientos cuarenta y cinco, no han
sido novadas, interrumpida su prescripcin o ejercitada debidamente la accin hipotecaria, y
asimismo las que, constituidas con anterioridad a dicho da, vayan cumpliendo en lo
sucesivo los treinta aos de antigedad, con las mismas condiciones y requisitos.
Cuarta.
Surtirn todos los efectos determinados por la legislacin anterior las inscripciones de
posesin existentes en primero de enero de mil novecientos cuarenta y cinco o las que se
practiquen en virtud de informaciones iniciadas antes de dicha fecha.
Quinta.
Los procedimientos ejecutivos por razn de hipotecas iniciados con posterioridad a
primero de enero de mil novecientos cuarenta y cinco, aunque se refieran a hipotecas
inscritas con anterioridad a dicha fecha, se regirn por la presente Ley, incluso aquellos en
los que se hubiere pactado cualquier procedimiento especial para la ejecucin.
En todo caso podr utilizarse el procedimiento ejecutivo ordinario o el admitido por leyes
especiales cuando proceda.
Las resoluciones judiciales recadas en los procedimientos ejecutivos por razn de
hipotecas, incoados con anterioridad a la indicada fecha, sern inscribibles con arreglo a la
legislacin anterior.
Sexta.
A los actuales funcionarios del Cuerpo Facultativo de la Direccin General de los
Registros y del Notariado se les reconoce exclusivamente la asimilacin a Notarios de
primera con cinco aos de antigedad en la clase, a partir de la fecha en que cumplieron los
quince aos de servicios, conforme al Decreto de cinco de julio de mil novecientos cuarenta
y cinco, e igualmente se les reconoce la asimilacin a Registradores de la Propiedad con la
antigedad desde la toma de su posesin.
Sptima.
La limitacin de efectos de las inscripciones de herencia establecida en el artculo
veintiocho slo se computar en la forma establecida por el mismo en las inscripciones
practicadas a partir del primero de julio de mil novecientos cuarenta y cinco. En las
practicadas con anterioridad, dicha limitacin se regir por lo establecido en la legislacin
anterior.
Octava.
Los Registradores que al publicarse esta Ley sirvan Registro que, conforme a la anterior
clasificacin de los mismos, sean de categora superior a la personal que a aqullos
corresponda por su nmero en el Escalafn, la conservarn para todos los efectos, salvo los
del turno de clase, despus de treinta y uno de diciembre de mil novecientos cuarenta y seis.
Novena.
Los concursos que para la provisin de Registros vacantes se convoquen hasta el treinta
y uno de diciembre de mil novecientos cuarenta y seis, se regirn por las normas de la Ley
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Hipotecaria de diecisis de diciembre de mil novecientos nueve y disposiciones posteriores

complementarias.
El cmputo de la antigedad de los Registradores que sirvan en las posesiones del Golfo
de Guinea y lleven dos aos completos de servicios en las mismas, a que se refiere el
artculo doscientos ochenta y cinco, no empezar a efectuarse hasta el primero de enero de
mil novecientos cuarenta y siete.
Dcima.
En treinta y uno de diciembre de mil novecientos cuarenta y seis quedarn caducadas,
sin excepcin, todas las comisiones de servicio concedidas a los Registradores en la
Direccin General de los Registros y del Notariado y en los dems Centros ministeriales, no
pudindose en lo sucesivo ordenar nuevas comisiones de servicio sino en los trminos y con
las limitaciones taxativamente sealados por esta Ley.
DISPOSICIN FINAL DEROGATORIA
Con la publicacin de esta Ley quedan derogadas la Ley Hipotecaria de diecisis de
diciembre de mil novecientos nueve, salvo lo prescrito en el primer prrafo de la Disposicin
transitoria novena; la de Reforma de treinta de diciembre de mil novecientos cuarenta y
cuatro; el Decreto del Ministerio de Justicia de veinticuatro de mayo de mil novecientos
cuarenta y cinco, el de cinco de junio de igual ao y la Orden de catorce del mismo mes,
dictada para la ejecucin de este ltimo.
Este texto consolidado no tiene valor jurdico.

Ms informacin en info@boe.es
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Ley Hipotecaria

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LEGISLACIN CONSOLIDADA

Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva

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numerosos artculos de la Ley, de simple contenido ordenancista o de detalle, han sido

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As lo dispongo por el presente Decreto, dado en Madrid a ocho de febrero de mil

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integrada en su sistema informtico nico, bajo el principio de neutralidad tecnolgica, para

"Toda inscripcin que se haga en el Registro expresar las circunstancias siguientes:

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Primera. La naturaleza, situacin y linderos de los inmuebles objeto de la inscripcin, o a los

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b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelacin, reparcelacin, segregacin,

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Lo dispuesto en el prrafo precedente se aplicar a las permutas o adjudicaciones en

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bienes no inmuebles, as como los de los legitimarios sujetos a la legislacin especial

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Los interesados tendrn el derecho a solicitar al Registrador del cuadro de sustituciones

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Sexto. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial

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anotacin, autorizada con su firma, en la cual conste si hay o no pendientes de registro

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cumplimiento se garantiza debi ser satisfecha en su totalidad segn el Registro, siempre

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exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se

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b) La estipulacin en virtud de la cual los otorgantes pacten la sujecin al procedimiento

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En el caso de que la cantidad prestada est inicialmente determinada pero el contrato de

g) Una vez concluido el procedimiento, el Notario expedir certificacin acreditativa del

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de Enjuiciamiento Civil. Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes

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que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedicin de certificacin

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pensiones vencidas y no satisfechas, no perjudicarn a ste sino en los trminos sealados

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Primera. El que tenga derecho a exigirla presentar un escrito en el Juzgado o Tribunal

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