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Les coopratives

dhabitants,
des outils
pour labondance

Repenser le logement abordable


dans la cit du xxie sicle

CHAIRECOOP

La chaire internationale denseignement suprieur


et de recherche Habitat coopratif & Coopration sociale CHAIRECOOP
est un outil de production scientifique et de valorisation de la connaissance, qui porte principalement sur les thmatiques de lhabitat coopratif
et du logement abordable. CHAIRECOOP est une organisation non spculative.
CHAIRECOOP a vocation identifier et mobiliser les principaux rseaux internationaux de chercheurs, praticiens, militants, collectifs dhabitants, qui uvrent la promotion dun habitat coopratif non spculatif. Ces rseaux sont mobiliss principalement sur les continents europen
et amricain, partir des pratiques coopratives qui se dploient au nord
comme au sud de ces continents.

Le site de CHAIRECOOP:
http://chairecoop.hypotheses.org/

CHAIRECOOP bnficie du soutien de:


La rgion Rhne Alpes (direction de lenseignement suprieur et de la
recherche)
LENTPE, membre de lUniversit de Lyon
Le Labex CRAterre & ENSAG
La Fondation de France
La Fondation Crdit Coopratif
Linstitut recherche de la Caisse des Dpts
CHAIRECOOP bnfice galement du soutien actif de diverses ONG, qui
sont membres de son comit de pilotage et dont la liste suit:
National Community Land Trusts network (USA)
Champlain Housing Trust (USA)
Community Self Build Agency (GB)
Unione Inquilini (ITA)
Ms que una casa. (ESP)
Unidad permanente de Vivienda (URUG)
Compagnons Btisseurs (FR)
International Alliance of Inhabitants (ITA)

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 1

Les coopratives dhabitants,


des outils pour labondance
Repenser le logement abordable dans la cit du XXIe sicle

Ouvrage collectif CHAIRECOOP


Textes runis et prsents par Yann Maury

Couverture: Fresque murale, quartier de la Guillotire (Lyon 7e). Auteur Eduardo Kobra
(Mai 2011). Street Art. Licence Creative Commons. http://eduardokobra.com/?cat=7.
Photographie Yann Maury (Septembre 2013).

ISBN: 978-2-9549165-0-7
diteur: CHAIRECOOP
Juin 2014

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Liste des auteurs / Sommaire


Introduction
Yann Maury, membre de CHAIRECOOP, chercheur, Docteur dtat
en Science Politique, ENTPE & Universit de Lyon.
Les injonctions paradoxales de la coopration sociale, page 6

USA
Tom Angotti, professeur durbanisme et de planification urbaine au
Hunter College et au Graduate Center, City University of New York (CUNY),
membre de CHAIRECOOP.
La lutte pour le foncier et les promesses des fiducies foncires
communautaires (Community Land Trusts), page 30
Brenda TORPY, membre du Burlington associates, Burlassoc & Emily
THADEN, National CLT network, Portland, membres de CHAIRECOOP.
Lengagement des habitants et de la communaut au sein des fiducies
foncires communautaires (CLT): idaltype, limites et prconisations,
page 55
John Krinsky, professeur au City College of New York, dpartement
de Science politique, membre de CHAIRECOOP.
Dix problmes rsoudre pour un futur diffrent: la mise en place dune
fiducie foncire communautaire (CLT) New York, page 80
Aminata MBOH, ingnieure TPE.
Paroles de sans-abri New York (USA), page 106

Belgique
Thomas Dawance & Ccile Louey, membres du Community Land Trust,
Bruxelles.
Le Community Land Trust de Bruxelles: quand lEurope sinspire des
tats-Unis pour construire un gouvernement urbain et une politique de
lhabitat, cooprative, solidaire et anti-spculative., page 133

Uruguay
Benjamin Naoum, conseiller technique la FUCVAM & enseignant
la facult darchitecture de Montevideo, membre de CHAIRECOOP.
Les coopratives dentraide mutuelle et la proprit collective en Uruguay,
lments clefs dune pratique soutenable, page 147

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Ral Valls, architecte, directeur de lUnidad Permanente de Vivienda,


facult dArchitecture, Montevideo, membre de CHAIRECOOP.
URUGUAY. Les coopratives de logements, le travail des techniciens
et le systme coopratif comme instrument de la rhabilitation urbaine,
page 161
Marta Solanas, cole doctorale de lUniversit de Sville & Cooprative
Mas que un casa, membre de CHAIRECOOP.
Dun Sud unique, des Sud divers. Le logement coopratif uruguayen
est en marche, il est reconnu, il continue sa progression, page 173

Royaume Uni
John Gillespie, secrtaire national de la Community Self Build Agency,
GB, membre de CHAIRECOOP.
Pourquoi les gens se lancent-ils dans lauto construction sociale?,
page 192
Leyli Ismail, habitante de la cit cooprative The Pheonix project,
CSBA, Londres (GB).
La renaissance du Phnix, page 204
Clment Stofleth, ingnieur & architecte, ENTPE, ONG CSBA (Londres).
La place de lauto construction sociale face aux enjeux
sociaux au Royaume-Uni. Le cas des ex-personnels des forces
armes Britanniques, page 207
Jeanne Van Heeswijk, artiste, rsidente dAnfield et membre
de Homebaked Community Land Trust, 2up-2down (Liverpool).
Homebaked: fait maison, la recette parfaite, page 224
Jayne Lawless. Artiste rsidente dAnfield et membre du bureau
dHomebaked.CLT.2up-2down (Liverpool).
Rcit de vie Anfield (Liverpool). Youll never walk alone!, page 240

Italie
Adriana Goni, Universit Roma Tre, Laboratorio Arti Civiche, membre
de CHAIRECOOP.
Les nouvelles gnrations de Roms bousculent les ides reues: Nous
sommes lEurope, nous construisons un habitat coopratif, page 246
Emmanuela Di Felice, doctorante Universit Roma Tre, LAC.
De loccupation, lhabitation, page 271

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Francesco Lo Piccolo, Vincenzo Todaro & Annalisa Giampino,


professeurs, dpartement urbanisme & architecture, Universit
de Palerme.
Palerme, ville sans domicile. Droit au logement: entre informalit
et arrangements politiques, page 295
Vincenza Bondi, doctorante chaire Habitat coopratif & Universit
de Palerme.
Aux confins de lespace urbain: lautorecupero (lauto rcupration)
dune ancienne maison de retraite, page 310

Espagne
Collectif Habitares (habitares.org), Sville.
Le mouvement des Corralas Sville, Andalousie (Espagne),
de la protestation lauto organisation, page 319
Fatiha Belmessous, charge de recherche, Universit de Lyon ENTPE,
CNRS 5600 & Angela Matesanz Parellada, doctorante, Universit
Polytechnique de Madrid, ETSAM.
Bidonville vs. habitat contraint: les lieux madrilnes de l(in)hospitalit,
page 338
Richard Pointelin, doctorant Universit de Perpignan.
Les Cases Barates de Bon Pastor ou la lutte dune cit ouvrire face
au modle Barcelone, page 361

France
Xavier Hubert, association le Mat, Valence.
Loasis RIGAUD, une cit-jardin dans les Hlm de Valence (Drme),
page 373
Sophie Cartoux, Les compagnons btisseurs, membre de CHAIRECOOP.
La valeur non financire des dmarches dauto-rhabilitation
et dauto-construction accompagne, page 386

Conclusion
Yann Maury
Le march fait-il socit?, page 401
Traductions Vronique LITET & Yann Maury
Mise en page: Guillaume Dethorey (gdethorey.com)

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 5

Introduction

Les injonctions paradoxales


de la coopration sociale
Yann Maury
Professeur et chercheur en science politique
ENTPE & CRAterre
Membre de CHAIRECOOP
Universit de Lyon

I. La disparition dune offre de logements


accessibles en milieu urbain
1 | Les enjeux
La monte en puissance de la spculation immobilire lchelle internationale, dont les effets se font notamment sentir aux USA1 et dans
la plupart des grands pays europens, notamment en Europe du sud (Espagne2, Italie3, France4), se poursuit et samplifie. Le dsencastrement5
(K. Polanyi. 1944) du march financier et immobilier, du reste de la socit,
opre plein: intensification de situations de mal logement, fort renchrissement des cots de lhabitat vcu comme un bien haute intensit capitaliste (Laville. 2006), viction de populations fragilises par le march
des centres urbains vers la priphrie, saisies immobilires, aggravation
1. Selon le cabinet amricain spcialis RealtyTrac, les saisies immobilires nont jamais t aussi leves depuis cinq ans aux USA avec 2,8 millions dhabitations saisies en 2009 (+ 21% par rapport 2008 et + 120% par
rapport 2007). http://www.realtytrac.com/trendcenter/
2. Linstitut national espagnol de la statistique value 3,4 millions de logements vides produits par le march
immobilier. Cf. Le monde du 28.5.13 Lire par ailleurs: Charlotte VORMS, Surproduction immobilire et crise du
logement en Espagne, La vie des ides, mai 2009.
3. Selon lUnione Inquilini, lItalie a enregistr 60244 expulsions locatives sur lanne 2012. Lire par ailleurs,
Adriana Goni Mazzitelli, Rome: limmigration au secours de la ville ternelle, traduction par Agns Sander,
Mtropolitiques, 25 juin 2012. http://www.metropolitiques.eu/Rome-limmigration-au-secours-de.html
4. En France, selon la FNARS, en 2013 les demandes dhbergement ont augment de 31% par rapport lhiver
2012 (Dpche AULH. 5.6.13). Quant aux expulsions locatives, selon la Fondation Abb Pierre, depuis 10 ans,
le nombre de dcisions de justice prononant lexpulsion locative a explos avec une augmentation [] de
37% selon les derniers chiffres disponibles (fin 2012). 120363 dcisions ont t rendues, dont 115086 pour
impays de loyers. noter que dans le rapport sur lvolution et la matrise des dpenses de contentieux
du ministre de lIntrieur (septembre 2013), 114000 commandements de payer ont t dlivrs en 2012 par les
bailleurs sociaux. Au final 6000 expulsions ont t ralises avec le concours de la force publique dans le parc
social (Dpche AEF. 26.3.14).
5. Cf. Karl Polanyi, 1944, La grande transformation. Aux origines politiques et conomiques de notre temps,
1983, Gallimard.

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des situations dhabitat irrgulier ou insalubre 800 millions de personnes


vivent dans un slum (bidonville), selon un rapport 2010 de lONU6 et au
final, inconsistance du droit au logement, que lon dfinira comme laccs
effectif pour les habitants un habitat abordable et des services urbains
de proximit.

2 | La rmergence de la coopration sociale


dans lhabitat
En rponse ce contexte de pnurie gnralise de lhabitat abordable
en milieu urbain, de multiples initiatives en faveur de la promotion dun
habitat coopratif et non spculatif, issues de la socit civile et hrites du
courant de pense de la coopration sociale, ne en Europe la fin du XIXe
sicle (Owen, Gide, Howard, Mauss, Polanyi), oprent une renaissance
significative, au sein des socits civiles amricaine7 et europenne. Ces
pratiques (praxis) socitales, qui sont occasionnellement relayes par des
gouvernements locaux, (USA, Uruguay, GB, Belgique) sont dsormais clairement identifiables dans des contextes urbains multiples8. Ces pratiques
de rinvention cooprative sont en effet reprables la fois, sur le continent europen nord et sud: coopratives dhabitants en Italie9, Espagne10,
Royaume Uni11, Belgique12 et amricain du nord et du sud: Community
land trusts ou fiducies foncires communautaires13 aux USA14, coopratives dentraide mutuelle en Uruguay15.
Elles donnent voir des processus foisonnants: tant sur les registres
de la mobilisation des acteurs qui interviennent (groupes dhabitants, activistes uvrant pour la dfense du droit au logement, gouvernements locaux impliqus dans le montage doprations immobilires coopratives,
vote de lois de soutien par les parlements nationaux ou rgionaux), des
transactions sociales qui sont conduites en faveur dun droit au logement
abordable et non spculatif (articulations et quilibres nouveaux entre habitants porteurs de projets, techniciens, architectes, gouvernements locaux
6. Collectif, Regards sur la terre, Presses de Sc. Po., 2010.
7. http://www.france3.fr/emissions/les-carnets-de-julie/diffusions/03-05-2014_234443
8. Cf. Yann Maury, Les coopratives dhabitants. Mthodes, Pratiques et Formes dun autre habitat populaire (dir) Bruylant, 2009; 2011. http://fr.bruylant.be/auteurs/123264/yann-maury.html & cf. Hubert Guillaud & Patrice Doat, Dir. Culture scientifique & technique de lco-habitat solidaire, Rapport AE.CC.Craterre
& Ensag, Janvier 2012.
9. Cf. Infra, articles dAdriana Goni et Emanuela Di Felice.
10. Cf. infra, articles dAlejandro Muchada, Fatiha Belmessous et Richard Pointelin.
11. Cf. Infra, notamment les articles de John Gillespie (CSBA) et de Jeanne van Heeswijk (Homebaked CLT).
12. Cf. Thomas Dawance & Ccile Louey, membres du Community Land Trust de Bruxelles.
13. Le mot fiducie vient du latin fiducia et peut tre dfini comme lesprance ferme en quelquun ou
quelque chose. Cf. p. 666, Dictionnaire Gaffiot, 1934, Hachette.
14. Cf. infra TORPY B & THADEN E. Lire galement les textes de Tom Angotti et de John Krinsky.
15. Cf. infra les textes de Benjamin Nahoum, Raoul Valls et de Marta Solanas. Thse de doctorat en cours.
Quelle coopration internationale du mouvement des coopratives de logement en URUGUAY? Universit de
Sville.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 7

et entreprises du secteur immobilier marchand), que des normes daction


qui mergent de ces transactions (production de valeur non financire issue de la sociabilit primaire (Mauss), telle que le don, lentraide mutuelle, la confiance en soi et dans les autres etc.)

La coopration correspond une forme nouvelle


dassociation ayant pour but de faire natre et dutiliser la
petite pargne, de supprimer certains intermdiaires et
de sapproprier collectivement dabord, individuellement
ensuite, les bnfices dtenus en commun.
Ernest BRELAY, Nouveau dictionnaire dconomie politique, 1893.

Le prsent ouvrage collectif, qui a mobilis pas moins de vingt-huit


auteurs, aux origines gographiques et professionnelles composites (praticiens de lhabitat, architectes, artistes, chercheurs, professeurs duniversit, doctorants, habitants cooprateurs, cf. sommaire supra), tmoigne de
cette renaissance de lhabitat coopratif, dans toute sa diversit.
Chacun sa manire, de l o il sexprime, avec ses mots, donne
voir ce foisonnement vital.
Ce faisant, face au march et sa logique daction unidimensionnelle, selon laquelle rien ne doit tre fait qui puisse entraver son libre cours
-ce qui signifie quinluctablement, le plus fort prend toujours le dessus sur
le plus faible- les uns et les autres oprent un travail dadministration de
la preuve (Durkheim). Ils font preuve dans leur capacit mettre en
lumire des pratiques coopratives, qui mettent laction collective, gale
distance de la thorie de ltat et de la thorie de la firme16.
Pour le dire autrement, les uns et les autres montrent quils ne sont
pas impuissants, face au dilemme du tout-public ou du tout-priv. Y
compris dailleurs, lorsque ces deux forces sunissent pour tordre le monde
au gr de leurs intrts17.
Ainsi que lanalyse E. Ostrom, tant dans la thorie de la firme que
dans celle de ltat [] lentrepreneur ou le gouverneur met en uvre des
moyens crdibles visant sanctionner quiconque ne respecte pas les rgles
de lentreprise ou de ltat; avant dajouter, mon but [] est de pointer
labsence dune thorie accepte sur la manire dont les individus sauto-organisent, sans un dirigeant externe qui rcolte lessentiel des bnfices18.
16. Cf. Elinor Ostrom, 2010, Gouvernance des biens communs, De Boeck, p. 56 et suiv.
17. Les institutions sont rarement soit prives, soit publiques le march ou ltat [] De nombreuses institutions actives dans les ressources communes, sont de riches mlanges dinstitutions alliant caractres privs
et publics[] Aucun march ne peut survivre longtemps sans des institutions publiques sous-jacentes pour les
soutenir. E. Ostrom, op. cit. p. 28.
18. E. Ostrom, op. cit. p. 57.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 8

La question est pertinente et elle bien posepar Elinor Ostrom: cest


le groupe organis dnomm aux USA et dans le monde anglo-saxon
communityland trust, cooprative dentraide mutuelle en Amrique
du sud, ou encore, cooprative dhabitants sur le continent europenqui doit tre en mesure dinverser les termes de lchange. De telle sorte
quil puisse rcolter les bnfices de la transaction sociale engage. Et
les auteurs nous montrent que la rcolte est plutt bonne et que les
bnfices sont l.
Pour reprendre l encore, la formule dElinor Ostrom, les appropriateurs rationnels que sont les membres des coopratives et fiducies
foncires communautaires dictent des normes comportementales partages, de sorte que les meilleures solutions soient trouves leur problmes. Cest ce quOstrom dnomme le taux dactualisation appliqu
aux rendements futurs dune ressource commune19.
Curieux paradoxe que dtre en mesure de prsenter des outils qui
favorisent labondance, dans un contexte de pnurie gnralisede limmobilier social.
Ou tout du moins, qui nous est prsent comme tel.

Photo Yann Maury.

Afin daller plus loin dans la prsentation des enjeux et des rponses qui sont apportes dans cet ouvrage, nous avons pos
trois types dinterrogations aux auteurs, qui
ont accept de participer notre dmarche.
Le lecteur pourra donc sy rfrer dans les
textes prsents dans cet ouvrage collectif:
Face la spculation foncire et immobilire, comment apprhender la valeur et les ressources produites par lconomie cooprative, dans le
secteur du logement abordable?
Face aux logiques de domination dont ils sont les victimes, selon
quels procds, modes de faire, stratgies, les groupes coopratifs mobiliss parviennent-ils dplacer les frontires du droit existantes? En retour,
de quelle lgitimit peuvent-ils se prvaloir?
Les groupes coopratifs sont-ils en capacit de rpondre aux aspirations dmocratiques de leurs membres? En leur sein et au-del? Sont-ils en
mesure de refonder ainsi lutopie dune Rpublique cooprative,chre
Charles Gide20?
19. E. Ostrom, Op. cit. p. 48 et suiv.
20. Ce nest pas en restant isoles, incohrentes, et intrieurement en tat anarchique, que nos petites associations coopratives pourront suffire ce grand uvre de dfense sociale et lutter efficacement contre les

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 9

II. Les rponses de la coopration sociale


1 | La production de valeur non financire
Quelles sont les diffrentes composantes dune valeur dont les groupes
et communauts coopratives seraient lorigine? En quoi cette valeur
cooprative, permettrait-elle de contrarier les effets de la spculation immobilire? Et comment lapprhender? Serait-elle une rponse possible
la situation dcrite par Karl Polanyi selon qui, le march sest dsencastr (disembeded) du reste de la socit, cest--dire constitu en institution autonome, dtache de lemprise du social et du politique et quil
convient de remettre sous contrle21?

Dtails de fresque murale, La Guillotire, Lyon


7e. Photo Yann Maury.

On peut effectivement observer au


sein des groupes dhabitants mobiliss
pour la production dun avantage rationnel (J Rawls) - savoir la production
dun logement adapt leurs besoins qui
leur est refus par le march la capacit produire de la valeur22, loccasion
des pratiques et transactions coopratives qui se font jour. Mais de quel type de valeur sagit-il?
En rponse, prcisons demble quil est bien question ici de valeur
non financire, dont on peut extraire des composants tels que, la confiance
en soi et dans les autres, lentraide mutuelle, le partage des bnfices raliss, le travail et la sueur mis en commun, lquit dans les charges
accomplir etc.
Souvent, les auto-constructeurs parlent du sentiment de russite
personnelle quils tirent du travail collectif : sens de la solidarit et de
lamiti, plus grande confiance dans leurs convictions et leurs capacits,
grandes associations capitalistes. Il faut faire un plan de campagne: ou plutt il ny a pas le faire, il est tout
indiqu. Cf. Charles Gide, 1904, Les socits coopratives de consommation, Armand Colin. Lire galement,
Extraits de Les uvres de Charles Gide, volume IV, Coopration et conomie sociale, 1886-1904, prsent et annot par Patrice Devillers, lHarmattan, 2001 , 381 p. & RECMA. Charles Gide est-il toujours dactualit? N301.
2006.
21. Le march auto rgulateur est devenu par lui-mme un processus institutionnalis et incontrlable,
qui nobit plus qu ses rgles propres. La socit toute entire devient alors socit de march. Cf. La grande
transformation. Aux origines politiques et conomiques de notre temps, Gallimard, 1944.
22. Cf. Andr Orlan, Lempire de la valeur. Refonder lconomie, 2011, Le Seuil. Site des conomistes atterrs: http://atterres.org/. Lire galement: Vers un changement de paradigme en conomie? Franck Bessis, La
vie des ides, 11 juin 2012.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 10

et plaisir entreprendre un projet utile, le tout en construisant les nouvelles maisons, o ils vivront avec leurs familles, analyse avec justesse
sur cette question, John Gillespie23.
Cette valeur non financire, qui met distance la vision des conomistes no-classique, pour qui le march serait lunique outil capable de
rguler lensemble des activits humaines24, relve au fond de ce que Marcel Mauss dnomme la sociabilit primaire et quil rsume dans sa formule dsormais clbre du donner, recevoir, rendre25. Cest aussi ce que
Pierre Bourdieu qualifie sa faon, dintrt au dsintressement, ou de
formes dintrt non-utilitariste26.
Pour illustration, le concept de banque du temps27, auquel sadossent
les coopratives italiennes (cf. LAC. Adriana Goni & Emmanuela Di Felice),
de la FUCVAM en Uruguay (Benjamin Nahoum & Raul Valls), de la CSBA
(John Gillespie), du CLT Homebaked sur Liverpool (Jeanne Van heeswijk
& Jane Lawless) et des compagnons btisseurs en rgion Rhne Alpes (Sophie Cartoux), produit de la valeur non financire.

La banque du temps
Mlanger dans une banque un kilo dchanges avec
trois cents grammes de rciprocit et de socialisation.
Ajouter une tasse damiti, trois cuilleres de sympathie,
deux jaunes duf de confiance et paissir avec un
sachet de joie. Bien mixer le tout avec une pince de
folie, une de magie et une de mystre. Asperger de
couleur. Enfourner la bonne temprature pendant
le temps qui convient. Pour finir, saupoudrer de
spontanit, garnir de culture et dart et servir avec
douceur la banque du temps.
Rosi dAmico.

23. Cf. Infra, John Gillespie, Pourquoi les gens se lancent-ils dans lauto construction sociale?.
24. La socit de march est un systme conomique, rgul et orient par les seuls marchs; la tche dassurer lordre dans la production et la distribution des biens est confie ce mcanisme autorgulateur [] On
sattend ce que les humains se comportent gagner le plus dargent possible: telle est lorigine dune conomie de ce type. Karl Polanyi, op. cit.
25. Marcel MAUSS, Essai sur le don, Puf Editions, 1950.
26. P. Bourdieu, Un acte dsintress est-il possible?, Raisons pratiques, 1994, p. 160. Lire ici, Lillusio chez
Bourdieu. Les (ms)usages dune notion et son application au cas des universitaires, Paul Costey, Tracs, 2005.
27. Rosi DAmico, En Italie, une autre conomie, Le monde diplomatique oct. 2012.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 11

Mais le paradoxe ne sarrte pas l. Il doit tre immdiatement complt par lobservation suivante: ce concept de valeur non financire influe
trs directement sur la sphre marchande.
Plus prcisment, la banque du temps , par lapport en industrie -cest--dire le temps de travail consacr et lensemble des actes cratifs accomplis par le groupe coopratif sur un chantier immobilier social
(actes de construction, mais aussi de gestion et danimation du chantier)impacte la baisse et ce, de faon trs significative, les prix, les cots de
production des biens immobiliers eux-mmes.
Or prcisment, lexistence mme de valeur non financire nest pas
reconnue par les normes comptables de lconomie de march. Aucun
gouvernement, ni aucun march ne sont en mesure de crer ce type de richesses, car elles reposent sur des relations sociales et morales enracines
dans le partage, la collaboration, la loyaut et la confiance (trust) entre les
individus. Elments intangibles qui ne sont pas quantifiables et qui, du
moins du point de vue des conomistes, sont prsums navoir aucune espce de consquence , analyse avec pertinence David Bollier, thoricien
des biens communs28.

Immeuble communal vacant, rue Richelieu, Lyon 7e. Photos Yann Maury.

Cette notion de valeur non financire, que lon retrouve parmi les
nombreux groupes coopratifs dont laction est prsente dans cet ouvrage,
questionne fortement minima la doxa financire no-librale.
Doxa qui, dans la rhtorique et les pratiques des acteurs lgitimes dans la
gestion des biens et des marchs immobiliers, prtend la conservation
dune situation de monopole. Ce que, loppos des formes dintrt non
utilitariste, Pierre Bourdieu dnomme lintrt conomique, synonyme
de calcul intress, qui a fait du calcul le mode de dcision principal
dans les changes conomiques29.

28. Cf. David Bollier, Rediscovering our Common wealth. Oregon Humanities, 2003.
29. Cf. p. Costey citant Bourdieu, op. cit. p. 15.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 12

En tout tat de cause, la valeur non financire produite par les coopratives dhabitants, loccasion des transactions sociales quelles engagent,
ne saurait tre perue comme de la non-valeur.
Que cette sphre de la valeur non financire soit ou non une sphre
subordonne ou mutile[] la servante mprise et toutefois ncessaire de
la splendeur marchande30, nest pas le problme.

Courbe de lenthousiasme sur un chantier


coopratif en auto construction. Document Dario
Piatelli, ALISEI, 2009.

En aucun cas, elle ne peut tre prsente comme de la non-valeur, mais linverse comme une force de vie indispensable.
Pour le dire la manire dUlrich Beck, face
limprium du march et des banques, il
sagit au travers des pratiques coopratives,
de savourer lamour de la vie, dans le petit
et le modeste31.

La coopration procde une critique radicale du


salariat et plaide en faveur dune inversion des forces
entre capital et travail[] La coopration refuse le
principe du gain et du profit comme force organisatrice
de la socit.
Polanyi citant Owen

De ce fait mme, il apparat que la production de valeur non financire par les groupes coopratifs, ncessite en retour linvention dun hybride comptable, qui soit en mesure dapprhender la question du logement abordable, non pas en termes troits de financements (qui sont par
ailleurs toujours insuffisants lorsquil sagit dadditionner les rares financements publics), mais en termes de ressources; concept-cl qui apparat
tre mieux mme dapprhender et de rendre compte du concept de valeur non financire, dans toute son envergure.
Pour le dire autrement, la nomenclature comptable binaire Actif/
Passif, que lon retrouve classiquement dans tout bilan financier, devrait
ici pouvoir senrichir dune nouvelle colonne de type banque du temps;

30. La valeur ne marche que parce quil y a la non-valeur [] la sphre de la valeur et la sphre de la
non-valeur forment ensemble la socit de la valeur. A. Jappe, Crdit mort, 2011, Lignes, p. 147.
31. Oui lEurope des citronniers! Ulrich Beck, Le monde du 8 avril 2004.

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ou tout du moins dune vision plus juste et moins restrictive de la notion


dactifs immatriels32, utilise en conomie de march.
Toutefois, aussi sympathique, voir indispensable, que lon puisse
trouver- le cas chant- cette notion de valeur non financire, produite
loccasion des transactions coopratives, il convient de sassurer que la logique de march ne puisse oprer son insu, un retour aussi inattendu,
que malencontreux.
Tchons dviter le syndrome du: mis dehors par la porte, aussitt
de retour par la fentre.
En effet, quadvient-il si un cooprateur revend sur le march sa proprit immobilire, mme si et surtout si, cette dernire a t difie en
auto constructioncooprative? La baisse drastique des cots de production
qui rsulte de lapport en industrie des cooprateurs, ne signifie nullement
une perte de valeur marchande de limmeuble, bien au contraire.
Prenons lhypothse dun immeuble dont le prix de revient sur le march est estim une valeur financire de 200. Grce lapport en industrie
ralis par la voie de lauto construction cooprative, la dpense globale qui
impacte le prix de revient de ce mme immeuble, a t rduite 100. Avec
lapport en industrie du groupe coopratif, les frais de main duvre et surtout, le profit des entreprises et du march ont pu tre fortement rduits
(Voir nos deux graphiques infra).
La revente de limmeuble coopratif au prix du march, signifie alors
pour son propritaire, lencaissement dun profit non ngligeable (valeur
dchange = 100), quivalent lapport en industrie gnr par le groupe
coopratif. Mais dans le mme temps, ceci signifie la perte dfinitive du
statut de logement abordable de limmeuble, ainsi revendu au prix du
march (valeur dusage = 0).

Rpartition par postes de dpenses dune opration


immobilire relevant du march. Sources Dario
Piatelli, 2009, ALISEI.

Dans les annes soixante aux USA, Bob


Swann, charpentier et activiste du droit au
logement au sein du mouvement des Community Land Trust (CLT), se dsolait de voir
les maisons quil avait contribu construire
bas cot, pour des population faibles re-

32. Les actifs immatriels concernent les connaissances et comptences de lentreprise, son image de marque,
ses brevets, sa proprit intellectuelle, la qualit de son organisation, de ses techniques commerciales. Cf.
Laffreux doute des libraux, K. Vergopoulos, Le monde diplomatique, mars 2014, p. 11.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 14

venus, tre revendues, quelques annes plus tard, au prix fort, cest--dire
au prix du march.

Production de valeur non financire par


Banque du temps sur un chantier en auto
construction cooprative totale (terrain nu).
Sources Dario Piatelli, 2009, ALISEI.

Cest prcisment sur ces enjeux


essentiels de la lutte contre la spculation immobilire (et foncire), dans la
perspective de remettre le march sous
contrle, que les apports thoriques et pratiques du modle immobilier
non spculatif propos par les CLT anglo-saxonnes, sont dterminants.
De faon plus explicite, il sagit dtre attentif aux rgles du Dual
ownership et du Fair resale formula, mises en place par les fiducies
foncires communautaires, loccasion de llaboration dun idaltype
dhabitat non spculatif. (cf. Infra, Tom Angotti et Emily Thaden & Brenda
Torpy)
Avec la rgle collective du dual ownership, la terre (land) est apprhende en tant que commun (Commons), plac hors champ du march
financier. La proprit du sol est envisage comme une ressource commune, qui devient la proprit perptuelle et inalinable dune communaut de membres et non des seuls individus qui la composent. La parcelle
de sol sur laquelle sont difies les habitations appartient la community et ne peut faire lobjet dune vente ultrieure. La proprit foncire
entre dans un statut de proprit inalinable. Si le foncier est considr
comme une ressource communautaire inalinable, les habitations quant
elles, peuvent tre revendues par leur propritaire. Sapplique alors la rgle
du fair resale formula.
En cas de revente de son habitation par son propritaire, aucune
plus-value suprieure 25% (en moyenne) de la valeur initiale du bien, ne
lui sera accorde. Le logement est ainsi maintenu dans son statut initial de
logement abordable. Le fair resale formula encourage le propritaire de
limmeuble lentretenir ou lamliorer, car il sait quil pourra rcuprer
linvestissement et le travail consentis. Dans le mme temps, la rgle commune interdit la pratique de la spculation immobilire.
Ces normes dappropriation de ressources communes permettent,
dans un contexte dincertitude, de rduire le niveau de comportement opportuniste, auquel les appropriateurs peuvent sattendre de la part dautres
appropriateurs (p. 51). Un quilibre fair (quitable) est ainsi propos
entre le bnfice obtenu dans un futur immdiat (laccs un logement abordable que lui refuse le march) et le bnfice reu dans un
futur lointain (la revente toujours possible de son logement) (Ostrom.
2010, p. 49 et suiv.).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 15

Lenjeu est dimportance dans la mesure o il est bien question ici,


travers les pratiques qui relvent de la coopration sociale, de produire des
biens et de la valeur, que ni les firmes (le march), ni les agences centrales
(ltat) ne sont en mesure de gnrer (Ostrom. 2010) et de parvenir inverser les logiques no-librales en cours de la spculation financire, de la
rente immobilire et de la prdation capitaliste33.

Property on the outside, Commons on the


inside34

Jardins Communs dAmarantes, Lyon.7e.


Photo Yann Maury.

2 | Le dplacement des frontires du droit


De quelle lgitimit les coopratives dhabitants, dentraide mutuelle et
fiducies foncires communautaires peuvent-elles se prvaloir, dans la pro33. Le capital est moins un moyen de production quun moyen de prdation pour sapproprier privment
une richesse produite collectivement[] Les pratiques daffaires sont donc des pratiques prdatrices de sabotage industriel et la dynamique conomique en cause ici nest plus un jeu somme positive ou nulle, mais un
jeu somme ngative. Marc-Andr Gagnon, Penser le capitalisme cognitif selon Thorstein Veblen, 2007, Revue
Interventions conomiques, p. 8.36. Lire galement Veblen, Thorstein (1970) [1899], Thorie de la classe de loisir,
Gallimard, Paris. Enfin, voir le site Les amis de Veblen.
34. Des proprits lextrieur, des Communs lintrieur

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 16

duction de logements abordables? De quelles ressources disposent-elles?


(recherche dalliances et de soutien au sein de la socit civile, travail de
lobbying auprs des autorits locales) Au final, peut-on considrer que
les valeurs et pratiques coopratives mobilises, parviennent une inversion des logiques de domination (financires, socitales) qui taient prcdemment et initialement luvre?
La seconde injonction paradoxale que nous donnent voir les pratiques de groupes coopratifs, voqus dans cet ouvrage, tient dans leur
capacit repositionner au sein des transactions sociales quils animent,
des pratiques dhabitat juges prcdemment illgales: occupations dimmeubles sans droit ni titre, squats de proprits publiques, habitat irrgulier, absence de tenure foncire ; pratiques qui se situaient ex ante, en
de des frontires de la lgalit et de la rgle de droit.

Jardins dAmarantes, Lyon 7e. Photo Yann


Maury.

On rappellera sans doute utilement ici, que le droit et les rgles qui
en dcoulent (la loi), ne sont pas autre
chose que le rsultat dun rapport de
forces existant et institu un moment
donn, entre des intrts contradictoires.
Rapport de forces quil convient
donc de faire voluer, dans la perspective de recherche de nouveaux quilibres. De mme, le droit est l, pour transformer lanticipation en certitude, pour procurer la sret des attentes35.
Les coopratives dhabitants, par la recherche dallis, des actions de
lobbying, des campagnes dinformations, engagent par consquent, des
pratiques de dconstruction-reconstruction de lordre socital tabli, qui
aboutissent diffrents textes lgislatifs, conventions ou contrats, qui
peuvent tre de nature individuelle ou collective, mais qui dans leur ensemble, sont la traduction dun travail de lgitimation, qui opre en direction du mainstream juridique.
Sous leffet dune transformation du rapport de forces en prsence, les
pratiques coopratives rpondent alors une rgle de droit transforme, qui
dessine diffrentes formes et modalits de normalisation sociale. Observons
encore que si ce retour au mainstream de la lgalit opre au regard du
parcours, de lhistoire et des conditions de naissance, qui demeurent sin-

35. Christian Laval, Jeremy Bentham et le gouvernement des intrts, Revue du MAUSS, 2007.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 17

gulires dune organisation lautre et dun lieu lautre, pour autant les
pratiques de la coopration sociale ne situent pas en dehors de la socit36.
Ainsi, cest ds 1968, cest--dire avant les annes de la dictature militaire, que sont lgalises les coopratives dentraide mutuelle en Uruguay,
sur la base de la loi N 13.728, dite loi sur le logement; qui donnera naissance au rseau de coopratives dentraide mutuelle en Uruguay (FUCVAM)
(cf. Infra, Benjamin Nahoum & Raoul Valls); rseau qui depuis le dbut
des annes 1990, essaime sur le continent sud-amricain, par le biais du
secrtariat latino-amricain de logement populaire (SELVIP) (cf. Infra, Marta Solanas).
Cest en 1998, au moment mme o le gouvernement Berlusconi transfre la comptence logement aux rgions italiennes et procde au dsengagement budgtaire total de ltat central, que la rgion Lazio, adopte
lunanimit droite-gauche une loi rgionale qui confre le statut de cooprative, aux btiments publics vacants occups par des groupes de familles
organises. Cette loi rgionale dfinit alors par convention, avec la plus
grande minutie, les usages et obligations respectives des coopratives romaines dautorecupero, qui bnficient dun dun usufruit sur les logements publics vacants et dautre part, ceux des gouvernements locaux (ville
de Rome, rgion Lazio bailleurs publics), qui demeurent propritaires des
immeubles. (cf. infra, Emanuela Di Felice, Adriana Goni, Vincenza Bondi)
Cest sur le mode de la contractualisation individuelle cette fois, tablie intuitu personae, que des contrats de formation, de qualification professionnelle et dembauche sont signs entre chaque auto constructeur et
la Community Self Build Agency, loccasion des chantiers coopratifs, que
cette ONG impulse et anime en GB. (cf. Infra, John Gillespie, Clment Stoefleth, Leyli Ismael)37.
Ainsi, les auto constructeurs qui taient prcdemment en situation derrance sociale (chmeurs en fin de droits, anciens toxicos, femmes
seules avec enfants charge, anciens militaires mis la rue) contractualisent-ils leur dmarche dinsertion (formation, embauche, rle individuel
sur le chantier) avec la CSBA et les support workers (accompagnateurs
techniques), avec lesquels ils sont en relation au quotidien sur les chantiers immobiliers coopratifs.
Il en est de mme en Uruguay, avec les coopratives dentraide mutuelle du rseau de la FUCVAM, dans leurs relations tablies avec les instances de conseils techniques (IAT) qui les appuient dans toutes leurs acti-

36. Le sentiment du Nous sommes le peuple constitue la source prvalente de lautorit morale et du
pouvoir, spare et distincte des intrts du march et de ltat. Bien que loi soit la valeur suprme, elle ne correspond pas ncessairement la volont du peuple, qui doit en permanence lutter afin de lexprimer et de la
codifier par lui-mme. David Bollier, 2007, Growth of the Commons Paradigm, In Hess & Ostrom, p. 33.
37. Pour plus dinformation, sur les chantiers de la CSBA, cf. Lart de refaire son intrieur, 2011, YM. http://
www.youtube.com/watch?v=wyIOiM5GqIk

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 18

vits dadministration, de planification, de gestion et de contrle des


chantiers coopratifs. (cf. Infra. Benjamin Nahoum, Raoul Valls).

Dtails de fresque murale, La Guillotire, Lyon


7e. Photo Yann Maury.

Mentionnons encore ici le rle


jou par Picture The Homeless (PTH),
association cre en en 1999 par deux
sans-abri, engags en faveur de la lutte
pour les droits civiques New York.
Ainsi, cette ONG qui anime la campagne
Know Your Rights, apprend-elle aux
populations concernes, quels sont
leurs droits et comment se dfendre, face un propritaire malhonnte ou
face aux abus de la police38 (cf. Infra, John Krinsky & Aminata Mboh). Ainsi
que lanalyse Jean, lun des membres de PTH: Quand jai vu que PTH luttait contre le fait de cacher les sans-abri, pour que les touristes ne voient
pas que ctait un problme New York. Quand le dpartement de la police
a dcid djecter tous les sans-abris des lieux publics, PTH a lutt pour que
ces gens puissent accder aux parcs, aux bibliothques et tout autre espace public. Parce qutre sans-abri ne devrait pas diminuer nos droits civiques, nos droits de lhomme et nos liberts civiques39Et cest bien sous
langle dune transformation en train de se faire, dun rapport de forces en
cours dvolution, entre intrts antagonistes et ce, en rfrencement
mme lhistoire de la coopration sociale, quil nous faut observer attentivement les mouvements de lutte et les dmarches collectives dentraide,
qui ont merg plus rcemment en Espagne et en Sicile, en faveur du droit
au logement..

Cooprative dautorecupero, quartier de Trastevere Rome. Photos Yann Maury.

38. La police New Yorkaise utilise la notion de disorderly conduct ou conduite dsordonne, pour arrter
sans raison les sans-abri, les criminaliser, voire les harceler. PTH considre que cette pratique est anticonstitutionnelle. Cf. Infra, Paroles de sans-abri New York (USA), Aminata MBOH.
39. Cf. Idem. Infra, Aminata MBOH.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 19

Il en est ainsi des Corralas , mouvements coopratifs spontans


nes sur Sville, en rponse limpritie totale du march immobilier espagnol, entirement dvolu sa frnsie spculative40 (cf. Infra, Alejandro
Muchada et alii), de lhabitat informel dnomm Chabolismo, vritable paradigme dun espace stigmatis et stigmatisant qui sest inscrit durablement dans le paysage urbain de lagglomration de Madrid depuis les
annes 1950-1970, au moment mme o la capitale madrilne vend son
parc immobilier social des fonds de pensions amricains41 (cf. Fatiha Belmessous & Angela Matesanz Parellada) et des arrangements propres au
contexte de lhabitat populaire en Sicile (cf. Francesco Lo Piccolo & Vincenzo
Todaro & Annalisa Giampino).
Mais au final et au-del des histoires singulires qui caractrisent
chaque mouvement coopratif, dont les volutions oprent sur un temps
long, au gr des alas, des incertitudes et des quilibres prcaires, les pratiques coopratives voques ici, nous montrent des populations, prcdemment mises hors-jeu par le march, tre dsormais en capacit de
sauto-organiser par la voie de la coopration sociale.
Comme lindique judicieusement John Gillespie, responsable national de la CSBA au Royaume Uni : Cest dans ce cadre que nous devons
analyser les bnfices cachs de limplication des personnes concernes
dans la recherche de solutions leurs problmes de logement42.

Le principe directeur de la coopration est de rpartir


quitablement les bnfices de la production, entre
tous les travailleurs qui ont concouru produire ces
bnfices, soit par le travail de la pense, soit par
le talent, soit par leffort manuel. Telle est la nature
du principe qui influencera lavenir de lindustrie. La
coopration est la force nouvelle qui garantira chacun
des tres humains contre le besoin, toutes les
poques et dans toutes les circonstances de la vie.
Ctait dj le but que staient assign les premiers
Pionniers de Rochdale.
Histoire des quitables pionniers de Rochdale (2e dition), 1890, George Jacob
Holyoake.

40. Selon lINE (Instituto Nacional de Estadstica) le march immobilier espagnol a produit 3,4 millions de
logements neufs, mais vacants (donnes 2013)
41. En 2013, la communaut dagglomration de Madrid vend la totalit dun ensemble locatif social public
dnomm Ensanche de Vallegas, soit 3000 logements sociaux (vivienda de proteccin official), deux
fonds de pension amricains, pour un montant de 201 millions d. Cf. http://chairecoop.hypotheses.org/3650
42. J. Gillespie, Pourquoi les gens se lancent-ils dans lauto construction sociale? , op. cit.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 20

Cit cooprative en auto construction intgrale, commune de Marciano, Perugia (Italie).


Sources Dario Piatelli, ALISEI, 2009.

3 | Le respect des aspirations dmocratiques


Troisime type dinterrogations soumis aux auteurs: peut-on reprer
au sein mme des groupes, des communauts observes, des pratiques qui
seraient, dun continent lautre, en capacit de rpondre aux aspirations
dmocratiques de leurs membres, dans le cadre dun droit la ville rincarn et partant, de redonner du sens lutopie de la Rpublique cooprative de Charles Gide?

La Rpublique cooprative sera atteinte non


par la contrainte tatique, mais par le concours de
libres initiatives individuelles sexerant par la voie
dassociations contractuelles [] et mettant en pratique
dans leur constitution intrieure, le droit social nouveau
et se multipliant par la contagion de lexemple.
Charles Gide, Le rgne du consommateur, 1888,.

linverse, les pratiques internes des groupes coopratifs se rsument-ils lapplication du dicton: Premier arriv, premier servi?
Les communauts organises vivent-elles le syndrome de la petite
maison dans la prairie43, protges de la fureur du monde par dillusoires
enclosures (mises en clture)? Sagit-il de sectes44?
43. La Petite Maison dans la prairie, srie tlvise amricaine qui connut un grand succs populaire dans
les annes soixante-dix, retrace lhistoire dune famille de fermiers venue sinstaller au XIXe sicle Plum Creek
dans le Minnesota. Au-del du caractre artificiellement paisible de la vie rurale, dont la srie cherche donner
limage, cest surtout un mode dorganisation humaine dont serait par nature exclue toute forme de conflit,
que le spectateur est renvoy. Un peu comme si les frontires et la fureur du monde staient, une fois pour
toutes, arrtes aux enclos (enclosures) de la dite petite maison
44. Selon Jean Marie Haribey, la faille de la thse dElinor Ostrom serait de rester prisonnire de la croyance

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 21

Ou linverse, les processus de dcision interne renvoient-ils des


principes daction quitables pour tous? Que nous disent les auteurs de cet
ouvrage collectif sur ces questions redoutables?
Partons en premier lieu, de quelques situations existantes qui nous
sont prsentes ici. Il nest pas inutile de rappeler en effet, les checs retentissants doprations urbaines conduites localement, au prisme de logiques
dites, de partenariat public-priv, sur les quartiers populaires dAnfield
Liverpool (cf. Jeanne Van heeswijk & Jane Lawless), de Bon Pastor
Barcelone (cf. Richard Pointelin) et des Corralas de Sville (cf. Alejandro
Muchada et alii).

Dtails de fresque murale, La Guillotire Lyon


7e. Photo Yann Maury.

Formules miraculeuses, quasi


magiques, qui taient senses apporter
les solutions innovantes, dans lair du
temps , supposes faire dfaut des
populations de quartiers populaires,
gens de peu mis hors-jeu des circuits
productifs et soumis aux rgles dune
modernit urbaine imprieuse.
Lalliance publique-prive fortement mobilise entre gouvernements
locaux (mairie, logeurs publics, rgion) et march (banques et promoteurs
immobiliers), savre tre dans les cas de figures voqus, un chec complet: oprations de dmolition-reconstruction inacheves, rues entires de
maisons vides, fentres et portes obtures, toitures ventres, monte des
tensions entre les populations rsidentes, pertes des repres et des liens
traditionnels de voisinage Sur toutes ces zones urbaines paralyses par
la planification mercantile, restent quelques derniers rsidents qui, pour
lessentiel, demeurent dans lattente de lordre de dmolition

Saisie immobilire Barcelone. Photo Yann Maury.

Ces revers sont dune porte considrable.


Surtout si on les rapporte aux ambitions des
plans dits de rnovation urbaine, vants par
les communicants des autorits locales respectives, sur Liverpool ds 2002, Barcelone en 2007
ou de Sville.

que les systmes de rgles sont le produit de dlibrations entre des acteurs galit lintrieur dune communaut. Ainsi, prenant ses distances avec la thorie des biens communs dveloppe par E. Ostrom, J M Haribey
sinterroge: Limpression finale est donc floue: la socit existe-t-elle ou ny a-t-il que de petites communauts, voire des sectes?. Cf. JM. Haribey, octobre 2010, conseil scientifique dATTAC.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 22

Etant prcis que les populations rsidentes sont ici, au mieux, confines dans un second rle de client non solvable et au pire, pries de faire
place nette dautres populations, au profil mieux aguerri, cest--dire et
surtout plus conforme aux impratifs tablis par le march. Lidal dmocratique des Lumires se marie difficilement avec celui du march autorgulateur (Polanyi).
linverse, et en rponse aux phnomnes danomie urbaine
luvre sur ces mmes quartiers populaires, le programme de rouverture
de la vieille boulangerie Homebaked et sa transformation en CLT, imagine par les habitants dAnfield Liverpool (cf. J. Van Heeswijk), le projet
de cooprative dhabitants ddi lauto rnovation des cases barates
de Bon Pastor Barcelone qui sinscrit dans les pratiques coopratives anciennes de ce quartier (cf. R. Pointelin), celui naissant des collectifs dhabitants dnomms Corralas sur Sville (cf. Muchada et alii), ou encore,
les pratiques dauto construction coopratives engages sur le territoire
italien par des populations Roms jusquici astreintes rsidence dans des
campements prcaires (cf. A.Goni), nous fournissent des enseignements
prcieux: les dispositifs et projets issus de la coopration sociale, conus
par les habitants eux-mmes, dmontrent toute leur puissance, ds lors
que ces derniers somme toute les premiers concerns se voient confrer pleinement le statut dacteur collectif, en charge dagir sur leur avenir.

Discussions et travail coopratif Homebaked


CLT. Photo Homebaked CLT, Liverpool.

On peut dailleurs utilement rapprocher les cas de deux quartiers populaires analyss dans cet ouvrage : celui de Bon Pastor Barcelone (cf. R.
Pointelin) et celui de Fonbarlettes Valence dans la Drme (cf. Xavier Hubert).
Ces deux quartiers qui prsentent
en effet de fortes similitudes, connaissent dsormais des destins trs diffrents.
Il sagit de deux quartiers urbains priphriques, peupls de quelques
dizaines de milliers de populations modestes, faibles revenus (ouvriers,
pcheurs, petits retraits sur Bon Pastor et populations (ouvriers des mtiers du btiment) issues de limmigration sur Fontbarlettes).
Fonciers, immeubles Hlm ou maisons dhabitations sont dans les
deux cas, la proprit publique des communes et des bailleurs sociaux respectifs (Patronat de lhabitatge sur Barcelone; office public municipal
Hlm sur Valence). La prsence publique est donc forte sur ces deux quartiers.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 23

partir de 2007, la ville de Barcelone engage un programme qui


consiste vendre le foncier communal de Bon Pastor des promoteurs immobiliers privs, raser les lignes de petites maisons dhabitations mise
en location leurs occupants depuis 1929, et les remplacer par des blocs
dimmeubles.
Au-del des effets patrimoniaux qui condamnent les populations au
dpart en raison de laugmentation drastique des cots immobiliers qui en
rsultent, il sen suit le dlitement total dune petite cit ouvrire, qui a
permis de loger durant soixante-dix ans, des populations modestes, au
sein mme de la capitale catalane. Luxe devenu intolrable au regard des
critres drastiques tablis par le march45.

Cases barates sur Bon Pastor. Photos Yann Maury.

linverse, sur le quartier dhabitat social de Fontbarlettes Valence


(France), compos de tours et de barres Hlm, la cooprative ARDELAINE a,
au milieu des annes 80, initi un patient travail de rappropriation du
quartier par ses habitants.

Cit-jardin Fontbarlettes. Photo association Le


Mat.

Il sen suit partir de 2003, la cration,


par les habitants, soutenus par lassociation Le Mat (cf. Infra Xavier Hubert) dune
cit-jardin, qui na eu de cesse de sagrandir, sur plus dun hectare cultiv, en plein
cur de ce quartier populaire de Valence.
Au sein de la cit-jardin Rigaud, existe
une vritable cooprative de matriels et
de comptences humaines, tourne vers la production vivrire, mais galement attentive aux liens immatriels tablis entre ses membres[] Avec
45. Le taux deffort des occupants des cases barates passent de 60/mois en moyenne 500 /mois dans
les nouveaux blocs dimmeubles.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 24

le jardin partag, lespace redevient une forme de Commons lieu de


cultures et de ressources vivrires, telles quexploites jadis en commun
par les paysans en Angleterre et dont lusage a t supprim avec la rforme des enclosures, explique Xavier Hubert46.
Dans le premier cas (Bon Pastor), la privatisation du foncier communal enclenche un intense processus de spculation et de recherche illimite de rente immobilire, qui fait limpasse sur lharmonie du quartier et
sur lavenir de la population rsidente.

Cit-jardin Fontbarlettes. Photo association


Le Mat.

Dans le second (Fontbarlettes),


le maintien de la patrimonialit
publique du foncier, ajoute une
dmarche cooprative, favorisent
lmergence de Communs , ouvre
la voie lauto organisation dune
petite communaut humaine, qui
tablit alors ses rgles de vie, se dote
dune instance interne de dcision et
entame en bonne intelligence, un doux commerce de cultures vivrires,
avec dautres quartiers de la cit valentinoise.
Sur Bon Pastor (Barcelone), la population joue le rle de variable
dajustement, au sein dun processus immobilier et bancaire, sur lequel
cette dernire na aucune prise.
Sur Fontbarlettes (Valence-Drme), la population se situe au cur
mme du projet de cit-jardin et en constitue le principal acteur.
Lanalyse formule par David Bollier prend alors toute sa dimension:
Le paradigme des Communs ne ressemble pas en premier lieu un systme de proprit, de contrats et de marchs, mais des normes sociales
et des rgles, ainsi qu des mcanismes lgaux, qui permettent aux gens
de partager la proprit et den contrler les ressources47.

46. Cf. Coopratisme et thorie des Biens Communs, Yann Maury, Chairecoop. http://chairecoop.hypotheses.org/2867
47. The Commons paradigm does not look primarly to a system of property, contracts, and markets, but
to social norms ans rules, and to legal mechanisms that enable people to share ownership and control of
resources, D.Bollier, Growth of the Commons paradigm, p. 29. In Understanding knowledge as a Commons, Hess & Ostrom, 2007, The MIT press.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 25

Des outils pour labondance. Photo Yann


Maury.

Pour autant, il sagit dviter la


surestimation de lexercice. Sachons
djouer le pige du manichisme48
que nous tend la pense no-librale:
il ne sagit pas de faire de la coopration sociale, le deus ex machina
democraticus49, qui en tous lieux et
toutes circonstances, saura prendre
la mesure de toutes choses50
Ainsi que lanalyse finement Tom Angotti, les CLT (fiducies foncires
communautaires) sont des alternatives potentielles au dplacement des
populations, aux ingalits du logement priv et des marchs fonciers.
Mais les CLT en gnral, ont aussi t utiliss pour protger les lites et ne
sont donc pas en soi, ncessairement bonnes ou mauvaises [] la fiducie
(CLT) nest quun instrument parmi de nombreux autres, pour donner du
contenu au droit au logement et au droit la ville51.
Sur un plan plus gnral, et mme si la vigilance semble requise, il
apparat toutefois que les rgles dusage non spculatives et non profit mises en uvre par les CLT anglo-saxonnes, tout comme celles des
coopratives dhabitants latines, refondent lide de la coopration sociale,
dans sa capacit substituer les valeurs dentraide mutuelle et de partage
quitable, celles du capitalisme fond sur les rgles de comptition, de
concurrence et de concentration du capital.
A minima, et pour la priode contemporaine qui nous proccupe, la
manire des Pionniers de Rochdale, on considrera ici, quil est au sein
des transactions humaines, des exigences auxquelles on ne peut dcidment fixer ni prix, ni valeur marchande.
Bonne lecture!

48. Sur les contradictions du monde associatif en France, lire Justes causes et bas salaires, Darbus & Hly,
Le monde diplomatique, avril 2014.
49. Formule que lon traduira littralement par: Le Dieu dmocratique tout droit sorti de la machine.
50. Le pige intellectuel, si lon se base exclusivement sur les modles comme fondement pour lanalyse des
politiques, est, pour les chercheurs, de prsumer quils sont des observateurs omniscients capables de comprendre le fonctionnement de systmes dynamiques complexes en crant des descriptions stylises de certains
aspects de ces systmes. E Ostrom, Gouvernance des biens communs, op. cit. p. 254.
51. Cf. Tom Angotti, La lutte pour le foncier et les promesses des fiducies foncires communautaires (Community Land Trusts).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 26

Il ne faut pas sy tromper, nombre dtablissements


en Angleterre, comme partout, prennent aujourdhui le
nom de coopratifs, sans le mriter en aucune faon.
Les pionniers de Rochdale.
Histoire des quitables pionniers de Rochdale (2e dition), 1890, George Jacob
Holyoake.

Jardins Communs dAmarantes. Lyon. Photo


Yann Maury

Lide centrale et
organisatrice de la
coopration sociale
comporte au moins
trois traits essentiels:

La coopration
sociale est distincte dune simple activit socialement
coordonne comme par exemple, une activit
coordonne par les ordres dune autorit centrale
absolue. La coopration est plutt guide par des
rgles et des procdures publiquement reconnues, que
tous ceux qui cooprent acceptent comme appropries
pour rgir leur conduite.

Lide de coopration inclut celle des termes
quitables de la coopration: ils sont ceux que chaque
participant peut raisonnablement accepter et doit
quelquefois accepter, condition que tous les autres
les acceptent galement. Les termes quitables
spcifient une ide de rciprocit ou de mutualit []

Lide de coopration contient galement
celle de lavantage rationnel, ou du bien de chaque
participant [] que ceux qui se sont engags dans la
coopration cherchent obtenir du point de vue de leur
propre bien.
John Rawls, La justice comme quit, 2003.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 27

Photo Yann Maury

La socit a pour
but de raliser un
bnfice pcuniaire
et damliorer
les conditions
domestiques et
sociales de ses
membres, au moyen de lpargne dun capital divis en
actions dune livre (25 francs), afin de mettre en pratique
les plans suivants: ouvrir un magasin pour la vente
des approvisionnements, vtements etc. Acheter ou
difier un nombre de maisons destines aux membres
qui dsirent saider mutuellement pour amliorer
leur condition domestique et sociale. Commencer la
manufacture de tels produits que la socit jugera
convenable pour lemploi des membres qui se
trouveraient sans ouvrage, ou ceux dont le travail serait
mal rmunr. Afin de donner aux membres plus de
scurit et de bien-tre, la socit achtera ou prendra
loyer une terre qui sera cultive par les membres sans
ouvrage, ou ceux dont le travail serait mal rmunr52.
Extraits des statuts du store53 de Rochdale

52. Extraits du statut de la Socit des quitables pionniers de Rochdale, op. cit., p. 12.
53. Store est utilis pour dsigner la valeur nouvelle de lchange entre producteurs et consommateurs
au sein du magasin coopratif de Rochdale, par opposition shop, qui renvoie la dnomination dune
choppe marchande traditionnelle, marque par des changes asymtriques patrons-salaris.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 28

Membres de CHAIRECOOP

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 29

La lutte pour le foncier et les


promesses des fiducies foncires
communautaires (Community
Land Trusts)
Tom Angotti
Tom Angotti (tomangotti.com) est professeur durbanisme et de planification urbaine au Hunter College et au Graduate Center, City University of New York (CUNY). Il est directeur du Center for Community
Planning and Development. Il a crit de nombreux ouvrages dont: New
York For Sale: Community Planning Confronts Global Real Estate, The
New Century of the Metropolis: Urban Enclaves and Orientalism (New
York en vente: Le planning communautaire face au dveloppement immobilier, Le nouveau sicle de la Mtropole: enclaves urbaines et orientalisme). Il est militant dans des mouvements de logement et de justice
sociale. Il est membre du CUNY Center for Place Culture and Politics et
souhaite remercier ses collgues pour leurs commentaires sur cet article.
Dsormais, les leaders des groupes communautaires1, entendent partout parler dune approche du logement qui a t longuement absente des
dbats publics sur les politiques du logement: les Community Land Trust
(CLT). Les CLT2 sont des organisations communautaires but non lucratif,
qui possdent un terrain. Cet intitul signifie que le terrain est uniquement affect des logements bon march et que ceux-ci doivent durablement tre maintenus des prix abordables. Des centaines de mnages
travers les tats-Unis il ny a pas de chiffres exacts vivent dans des
logements en CLT3. Les CLT sont aussi des instruments de protection des
quartiers contre la gentrification, les dplacements des populations rsidentes et permettent de donner du pouvoir des communauts, qui en ont
historiquement t prives.

1. Note de YM: Le mot anglais utilis ici par lauteur est community organizers; lequel ne connait pas
dquivalent en langue franaise. dfaut nous parlerons donc de leaders de groupes communautaires.
2. Note de YM: CLT ou fiducie foncire communautaire. Le mot fiducie vient du latin fiducia et peut
tre dfinie comme lesprance ferme en quelquun ou quelque chose. Cf. p. 666, Dictionnaire Gaffiot, 1934,
Hachette.
3. Pour plus de prcisions sur les donnes quantitatives relatives aux CLT aux USA, cf. le site de la National
Community Land Trust Network (http://cltnetwork.org/). Environ 250 CLT sont dsormais en activit aux USA.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 30

Aprs lclatement de la bulle immobilire en 2008, le CLT a t prsent comme un antidote aux nombreuses saisies immobilires, aux crdits prdateurs et au nombre croissant de mnages qui dpensent plus de
30% de leurs revenus pour se maintenir dans leur logement. Les militants
pour le droit au logement ont propos que les terrains et immeubles vacants soient transforms en CLT, au lieu dtre remis sur le march foncier
spculatif.
Un CLT se consacre la cration et la prservation de logements bon
march (ou abordable), perptuit. Le CLT est le propritaire lgal du
sol et laffecte pour un usage exclusif, selon son rglement interne. Le bailleur est gnralement une socit de logements but non lucratif qui, en
lien troit avec le CLT, loue des locataires selon un profil dtermin ou
un propritaire individuel, dont la capacit de faire du profit sur les gains
du capital est srieusement limite. Le CLT est administr par un conseil
(board) dirig par des dfenseurs du logement, des leaders communautaires et des fonctionnaires publics des gens qui nont normalement pas
dintrt dans le logement en tant que bien mis sur le march4.
Je dvelopperai dans cet article trois points principaux:
1. Les CLT sont des alternatives potentielles au dplacement des populations, aux ingalits du logement priv et des marchs fonciers. Mais les
CLT en gnral, ont aussi t utiliss pour protger les lites et ne sont donc
pas en soi, ncessairement bonnes ou mauvaises.
2. Le CLT nest quun instrument parmi de nombreux autres pour
donner du contenu au droit au logement et au droit la ville. Beaucoup
dautres lments sont indispensables pour extraire le foncier du march
et faire du logement un bien durablement abordable.
3. Les CLT aux tats-Unis sont ns des luttes contre les dplacements
forcs des populations, les mouvements en faveur de la paix et des droits
civils. Il est ncessaire que les liens organiques entre ces diffrents mouvements (et dautres) soient conservs, afin que leur potentiel rvolutionnaire et transformateur puisse saccomplir.

I. La lutte pour le sol


En soustrayant le logement du march foncier priv et en augmentant le contrle communautaire, le CLT peut aider protger les communauts du casino global, dsormais connu sous lappellation de FIRE
(Finance, Insurance and Real Estate: Finance, assurance et proprit im4. Voir cltnetwork.org; John Davis, Ed. The Community Land Trust Reader. Cambridge, MA: Lincoln Institute
of Land Policy, 2010.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 31

mobilire). Le logement public (logement classiquement subventionn et


gr par ltat) soustrait lui aussi le logement du march priv, bien quil
ne soit pas contrl par des organisations de base. Bon nombre dautres
programmes de logements subventionns par ltat, comme la rgulation
des loyers ou les prts bonifis ou aids, faonnent ou limitent eux aussi
les effets du march. Si on analyse lensemble de ces mthodes dintervention, elles participent dune approche qui donne plus de valeur au foncier
pour son utilit sociale (valeur dusage), que pour son prix sur le march
(valeur dchange). Lorsque le foncier est utilis pour le logement selon ces
modes de rgulation, le logement est alors davantage considr comme
un droit humain, que comme un bien qui peut faire lobjet de transactions
sur le march. Dans le monde entier, la lutte pour le droit la ville est
mene par des organisations locales, qui soustraient le foncier du march
priv, protgent le foncier qui se trouve dj hors march et rduisent effectivement linfluence de ce dernier. Un des points principaux dvelopp
dans cet article est que le CLT, en tant que tel, ne parviendra atteindre
aucun des objectifs court terme fix par la communaut comme soustraire le sol du march, ni les objectifs plus long terme comme le droit
au logement et le droit la ville. Le CLT est un instrument parmi dautres,
que les groupes communautaires peuvent utiliser.
Quand un CLT se constitue, les communauts continuent dtre
confrontes la fois des contradictions pr existantes ou nouvelles. Il en
est ainsi des conflits entre le CLT et ltat, avec dautres groupes ou communauts organises, mais aussi des conflits se situant lintrieur mme
du CLT. Les contradictions fondamentales qui existent entre le CLT et le
march capitaliste du foncier et le march du travail, demeurent.
Cependant, le CLT peut constituer une pierre importante de ldifice
visant construire des alternatives au capitalisme, une dmonstration
concrte en quelque sorte quun pour reprendre les termes du Forum social mondial autre monde est possible, contrairement ce quaffirmait Margaret Thatcher: TINA! Il ny a pas dalternative. Le CLT, comme
bien dautres alternatives, a merg la priphrie du capitalisme global
et plus prcisment dans la priphrie urbaine et rurale, l o la valeur
dchange de la terre est relativement basse. Lorsque la valeur de la terre
augmente, cela peut toutefois mettre en danger la survie du CLT; ce qui est
srement la plus grande contradiction laquelle lorganisation communautaire doit partout faire face.

En 2008, javais propos un programme en dix points pour la planification communautaire qui devrait augmenter le contrle de la communaut sur le foncier et diminuer le pouvoir des promoteurs immobiliers,
tant au niveau global que local. La premire stratgie, et la plus importante,
dans le programme tait dtendre la fiducie publique et de consolider le
foncier communautaire.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 32

Javais donn un certain nombre dexemples concrets de fonciers


communautaires, de stratgies et diverses tactiques pour renforcer la planification communautaire, qui incluait les CLT, la planification communautaire, le zonage, la politique fiscale, la programmation de rues et de
trottoirs publics, la sauvegarde des parcs, des coles, des bibliothques et
en gnral, la prservation des biens communs de la privatisation5.
Dans cet article, je parlerai des CLT partir dune perspective dorganisation communautaire luvre dans les villes et les quartiers, qui
sont confronts au logement indigne, au sans-abrisme, aux dplacements
de populations et toutes les consquences qui en dcoulent. Qui sont les
groupes communautaires engags dans des luttes visant rduire les ingalits criantes, les exclusions de la vie urbaine et qui construisent des
CLT ? Est-ce que cela va marcher ? Est-ce que cela en vaut la peine ? Ou
est-ce trop radical pour fonctionner dans une nation et dans un monde
constitutionnellement et politiquement dvou la proprit prive?
Jargumenterai que le CLT peut tre un outil important pour lorganisation locale et que cela peut tre considr comme une solution, mais pas
comme la solution aux problmes urbains et de logement. Lobjectif stratgique de lorganisation doit tre plus ambitieux que le CLT. Le CLT est une
nouvelle tactique dans la bote outils de lorganisateur, mais cela ne peut
remplacer la bote outils. Cest particulirement important aux tats-Unis
cause de lhistoire de lorganisation communautaire de ce pays, qui est
marqu par la pense court termiste, un pragmatisme particulirement
ancr, qui met laccent sur le fait de russir faire des choses, se fixer
des objectifs dans le cadre de batailles lgales, la cration de nouvelles organisations et de socits but non lucratif, la recherche de financements
pour des fondations, ladoption de solutions toutes-prtes et le recours
aux nouvelles techniques du moment.
Aussi ncessaires que soient les tactiques, trop souvent, elles ont
conduit ce que les gens et les organisations oublient de souligner les
buts stratgiques qui les runissent. Par consquent, les organisateurs des
groupes communautaires sont souvent incapables de rgler ces contradictions invitables avec et parmi les communauts, afin de soutenir des
objectifs de long terme, tel que le droit au logement. La question des CLT
est particulirement pertinente aux tats-Unis car cela a ouvert un nouvel
aperu dans la discussion sur la plus importante question dorganisation
stratgique: comment les communauts peuvent-elles avoir un contrle
de plus en plus grand sur le droit au sol, afin de prvenir les dplacements
de populations, de rduire les ingalits et de crer des communauts plus
quitables? Voil quelles sont les questions clefs pour les organisateurs de
groupes communautaires et cela nous pousse trouver des moyens pour

5. Tom Angotti, New York For Sale: Community Planning Confronts Global Real Estate. Cambridge, MA: MIT
Press, 2008.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 33

contrler le droit au sol, de manire dmocratique ou ce que jappelle le


foncier communautaire lapproche stratgique dune organisation communautaire en mouvement.

II. Les CLT aux tats-Unis:


des racines radicales et des politiques visant
la transformation de la socit
Les CLT (ou fiducies foncires communautaires) ont merg aux
tats-Unis dans les annes 1960. Prcisons que les CLT amricaines ont
des racines compltement diffrentes de leurs illustres anctres, de leurs
homologues europennes ou dautres organisations exerant une forme
de monopole exclusif sur la terre. Alors que parmi les premiers CLT, bon
nombre sont ns dans de petites villes et des zones rurales, dont certains
produisaient des aliments petite chelle pour la consommation locale,
ces organisations communautaires ont pour la plupart merg sur des
terres o le logement tait le principal bien dusage. Pour beaucoup de ces
CLT, le but dclar tait dtablir un trust (une fiducie), afin dviter que
la terre ne fasse lobjet dune vente spculative sur le march et ainsi de
se protger de tout dplacement de populations. Pour dautres, ces organisations taient le simple rsultat de notions utopiques lies lide de
communaut.
Le militant pour la paix Bob Swann et lactiviste pour les droits civils
Slater King, sinspirant des pratiques nes au sein de plusieurs communauts noires autogres dans le sud des USA, fondrent de nouvelles communauts fiduciaires sur 5000 acres de terre en Gorgie. Plus de vingt ans plus
tard, de dures privations mettant en pril leur agriculture petite chelle
et lopposition de propritaires fonciers les forcrent vendre6. Les CLT
pionnires possdent diverses ramifications idologiques : par exemple,
le mouvement Gramdan en Inde, constitu autour de notions dveloppes
sur le concept dindpendance rurale par Ghandi; lInstitute for Community Economics au Massachusetts, un think tank radical destin aux
conomies locales; et E.F Schumacher, le gourou de la pense sur le local7.

Depuis les annes 60, des fiducies foncires de petite taille ont merg
de manire disperse dans tout le pays, en tant toutefois surtout concentres sur les deux ctes. Certaines, comme la fiducie de Caroline du Nord
(Northern California Land Trust), se sont concentres sur la construction
6. Davis, op. cit. pp. 15-17
7. E.F. Schumacher, Small is Beautiful. New York: Harper, 1973.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 34

de maisons individuelles; dmarche rendue possible parce que les propritaires fonciers, pour diverses raisons personnelles et politiques, avaient
donn leur accord pour transfrer leurs titres de proprit la fiducie,
des cots minimes ou mme gratuitement. Dautres fiducies taient composes de foyers pour militants pour la paix et pour lenvironnement, dont
bon nombre se trouvaient dans de petites villes et des villages.
Alors que les fiducies pionnires improvisaient la plupart du temps,
au fur et mesure de leur croissance, elles eurent tendance dvelopper
les mmes caractristiques de base:
Lacte de proprit foncire est dtenu par un propritaire unique,
qui ne recherche pas le profit et ce, pour le compte dune communaut.
La terre est loue afin de fournir des logements pour les populations
revenus modestes, ou pour dautres buts spcifiques. Ce bail de base est
souvent un bail emphytotique dune dure de 99 ans, renouvelable.
Les immeubles sur le foncier sont la proprit dun tiers, entit
part entire, le plus souvent un promoteur de logements but non lucratif
ou de simples mnages.
Un concept essentiel pour guider les CLT dans leur conduite est la
gestion du foncier en accord avec la doctrine mme du CLT.

Durant la dcennie 90, les fiducies foncires communautaires (CLT)


commencrent prendre place comme phnomne urbain et ce, sur une
chelle diffrente. Lobjectif principal tait de fournir des logements bon
march, afin de rendre les communauts plus stables. Le rseau national
des CLT (National Community Land Trust Network) fut cr en 20068.

Le dveloppement le plus notoire en ce sens a eu lieu sur Burlington,


dans lEtat du Vermont. Des activistes locaux des CLT dvelopprent sur
Burlington, des liens troits avec le maire, Bernie Sanders, ouvertement
socialiste (il est maintenant snateur amricain), qui adopta le CLT comme
principal rcipiendaire des fonds fdraux et locaux, destins financer
les logements abordables. Le CLT passait ainsi dune ide marginale de la
contre-culture un instrument bien tabli, reprsentant diffrents avantages au bnfice des rsidents et du gouvernement local. Dune part, les
habitants bnficiaient de fonds gouvernementaux, qui leur permettaient
damliorer leurs maisons; dautre part, le gouvernement disposait dun
instrument qui garantissait ces montants, somme toute importants, en
vitant leur montarisation et leur appropriation par des spculateurs
immobiliers privs. Le CLT de Burlington, n en 1984, a rejoint depuis, en
2006, le Lake Champlain Housing Development Corporation, pour former
8. www.cltnetwork.org.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 35

le Champlain Land Trust. Aujourdhui, le CLT Champlain est propritaire


de terrains, sur lesquels ont t difis quelques 1500 appartements et 500
logements sous rgime de proprit prive9.
Plus tard, dans les annes 1990, fut fond le plus grand CLT existant
ce jour dans une mtropole: le CLT Cooper Square; ce dernier est en
effet propritaire du terrain sur lequel ont t difis 330 units de logements, sur Lower East Side Manhattan; o la moyenne des revenus des
locataires se situe environ 40% du revenu mdian. Cas de figure unique,
le CLT Cooper Square est le rsultat de luttes contre les dplacements de populations, qui a commenc en 1959, lorsque la ville de New York annonait
un plan de rnovation urbaine, qui aurait d radiquer les logements existant et construit ce que nous pouvons appeler maintenant du logement
intermdiaire pour les classes moyennes.
Les organisateurs des groupes communautaires se sont rapidement
rendu compte que plus de 90% des habitants ne seraient pas capables de
payer les nouveaux logements. De plus, ils avaient peur que leur quartier
cosmopolite ne devienne comme le quartier voisin de Stuyvesant Town,
o la population noire avait t dplace la suite dun programme de dveloppement urbain et avait t remplac par une population de locataires
blancs (aprs une lutte initiale visant renverser une convention raciste
qui interdisait le quartier aux noirs)10.

Le CLT Cooper Square cherche garantir que les units de logements quil loue lassociation but non lucratif, la Cooper Square Mutual Housing Association, ne seront jamais revendues sur march priv.
Cette posture est dautant plus pertinente que ces quarante dernires annes, la municipalit de New York na eu de cesse de conduire des politiques
nolibrales, qui consistent recycler des proprits abandonnes et les
repositionner sur le march priv. Cela suppose aussi que les subventions
publiques destines aux logements insalubres, ne rencontreront le succs
escompt, uniquement si le logement retourne dans le monde magique du
march priv. Avec labandon massif du logement abordable au cours des
annes 70 dans de nombreux quartiers de New York, les politiques municipales de logement ont mis en place des partenariats publics-privs, par le
biais desquels les subventions publiques ont fini denrichir quelques individus et de nombreux promoteurs immobiliers.
Bon nombre de maisons qui avaient t construites ou rnoves
avec des fonds publics ont t revendues avec dnormes bnfices sur le
march priv, alimentant ainsi la gentrification et le dplacement forc
des populations. De plus, environ un quart de tous les logements aupara-

9. http://champlainhousingtrust.org.
10. Tom Angotti, Community Land Trusts and Low-Income Multifamily Rental Housing, avec Cecilia Jagu,
Working Paper, Lincoln Institute of Land Policy, Dcembre 2006.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 36

vant destins la classe moyenne (cf. le programme daprs-guerre Mitchell-Lama) et autrefois protgs des reventes spculatives, ont dsormais
t privatiss. Aujourdhui, Cooper Square constitue une rare exception
la politique nolibrale et, alors que le quartier environnant continue de
se gentrifier, il est toujours lun des derniers bastions du logement abordable; ce qui inclut du logement public, un soutien par ailleurs en perte de
vitesse de Mitchell-Lama et des coopratives capital limit11.

Cela nous amne aux deux plus puissants usages du modle CLT. Tout
dabord, un CLT peut sopposer au dplacement forc des populations et
aux expulsions causes par la gentrification, raffirmant ainsi le contrle
de la communaut sur le foncier. Le CLT peut dfier le dictat de la plupart
des conomistes orthodoxes, pour qui la gentrification est simplement la
consquence naturelle dun march foncier et immobilier en bonne sant.

En second lieu, il sagit dun moyen de protger les investissements


publics au bnfice des logements bon march, permettant dviter ainsi
leur appropriation par les promoteurs immobiliers privs. Les milliards de
dollars de subventions en capital pour le logement New York, ne doivent
pas favoriser ceux qui ont le moins besoin dun logement. En crant de la
richesse prive pour les quelques heureux allocataires des subventions publiques, le gouvernement a aliment la spculation foncire. Aujourdhui,
on aurait mme besoin de subventions bien plus consquentes pour le
logement, car les mesures daustrit prises par le gouvernement continuent de rduire le parc de logement public, les subventions la location
et dautres formes daides au logement.

La leon la plus importante que nous pouvons tirer de Cooper


Square est quil sagit du rsultat de plus de cinquante ans de lutte des
leaders communautaires et des rsidents eux-mmes. Cela na pas commenc par un CLT. Cela a commenc en 1959 quand les rsidents se sont
organiss pour stopper la proposition de renouvellement urbain. Cela leur
a pris dix ans pour tuer le projet et faire leur propre proposition de logements bas prix. Les leaders communautaires ont lutt pour le droit des
locataires rester dans les immeubles, qui devaient tre condamns et
dtruits. Sans ces amliorations indispensables, les immeubles auraient
t rendus inhabitables. Le CLT Cooper Square, avant le dbut des annes 90, a moins t conu comme un mcanisme prservant la victoire
durement gagne pendant des dcennies de lutte, que comme un simple
11. Un autre CLT important qui a vu le jour dans les annes 80 est le Dudley Street Neighborhood Initiative
(DSNI) Boston (www.dsni.org). Le CLT protge le foncier qui a t repris en utilisant les pouvoirs damnagement urbain de la ville. Comme rsultat dun travail soutenu avec la communaut, les terrains de lamnagement urbain ont t rendus au CLT et DSNI a construit de nouveaux logements abordables.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 37

mcanisme permettant de dvelopper du logement. La lutte pour sauver le


logement est venue en premier; le CLT est venu aprs, juste temps pour
aider le Cooper Square survivre la vague de gentrification agressive
qui commena dans les annes 90.

En ce qui concerne les CLT de Burlington et Champlain, la leon la


plus importante retenir est limportance cruciale du soutien financier de
ltat. Les leaders pionniers des CLT ont obtenu le soutien du maire Bernie
Sanders, qui dirigeait une part importante des fonds de logement fdraux, afin de maintenir et dtendre le CLT. Comme pour Cooper Square,
qui a bnfici de fonds importants en provenance de la municipalit, les
membres du Burlington CLT ont compris les contradictions fondamentales
qui surgissent, quand le contrle du sol est assur: on ne peut pas fournir
de logement dcent aux travailleurs qui ont des bas salaires, sans subventions. Les logements pour classes moyennes et aises aux tats-Unis sont
fortement subventionns (plus que le logement bas cot), et les locataires
populaires, qui nont pas dapport de ct, nont simplement pas le salaire
suffisant pour survivre; surtout dans les villes o la valeur foncire et les
loyers sont extrmement levs. Sans abandonner leur mfiance vis--vis
du gouvernement, les animateurs du CLT ont fait lanalyse politique ncessaire pour prserver leurs acquis, y compris tablir des liens serrs avec les
autorits locales.

III. La doctrine de la fiducie foncire


et les lites des fiducies (CLT)
Soulignons une fois encore que les fiducies CLT sont nes des luttes de
communauts mobilises contre les dplacements forcs de populations et
pour conduire des politiques alternatives radicales. Trop souvent, les fiducies foncires sont promues comme sil sagissait dinstruments nouveaux
et radicaux, permettant de contrler le foncier; mais en soi elles ne sont ni
nouvelles, ni ncessairement radicales. Ce qui rend les fiducies CLT potentiellement diffrentes, ce sont leurs racines et leurs liens organiques avec
le travail communautaire radical, qui a pour but de dsencastrer le foncier du march, en le plaant sous le contrle collectif des communauts.
Les fiducies foncires aux tats-Unis sont principalement utilises
pour prserver les espaces naturels, les terres agricoles, mais aussi la
proprit dimportantes institutions. Depuis ce que lon a dnomm lre
du progrs, il y a un sicle, de nombreuses fiducies ont t cres par de
riches individus et des firmes, qui ont t mises au service des intrts des
lites. Lide de placer le foncier en fiducie pour le dsencastrer du march
priv, est dabord venue des lites les plus aises, qui avaient une bonne

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 38

analyse du pouvoir, du contrle monopolistique, car elles lexeraient et


en bnficiaient elles-mmes. Il sagissait de monopoles capitalistes, qui
cherchaient utiliser la fois, le capital dtat et le capital priv, afin de
runir des parcelles de terrains et de consolider leur contrle sur celles-ci.
Les propritaires fonciers voulaient acqurir de vastes portions de terres
du nord de lAmrique, afin dviter quelles ne tombent entre les mains de
petits spculateurs.
Les propritaires fonciers privs se sont alors assurs de larges avantages en impts, en faisant don de leurs terres des fiducies caritatives;
le gouvernement prenant en charge le reste du foncier. Les propritaires
privs et le gouvernement ont accompli ensemble une vaste concentration dintrts fonciers qui, par comparaison, faisait disparatre le paysage
fragment par la fodalit.
Le gouvernement des tats-Unis est ainsi aujourdhui le plus grand
propritaire foncier du pays et il gre ainsi efficacement cette vaste fiducie, comme une source sre de bnfices pour les mines prives, les entreprises forestires et les firmes de loisirs, qui en retour paient de modestes
cotisations, en contrepartie de ces gnreuses concessions.

Les riches capitalistes et les firmes ont galement achet de vastes


tendues sauvages, travers tout le continent et ont effectivement crs
des truts (fiducies) qui auraient d les prserver des spculateurs. Cest
ainsi que la famille Rockefeller a achet de vastes tendues de terres,
dans le nord-est et les a utilises pour crer des parcs et des rserves naturelles. A une chelle plus globale, un peloton de partenaires public-priv
a ainsi cr des rserves naturelles qui permettent dassurer, sur le long
terme, le contrle monopolistique despces, de cultures en voie de disparition, ainsi que de prcieuses ressources minrales.

En positionnant la terre en trust (fiducie), ladministrateur que


ce soit un individu, sa famille ou une firme dtient le pouvoir dutiliser
la terre, selon les termes du contrat de la fiducie. Celui-ci explicite normalement les usages qui sont autoriss. Il existe ainsi des fiducies de terres
arables dans tout le pays, qui sont le rsultat des efforts faits pour prserver de la spculation foncire, les terres cultivables, dans les priphries urbaines et du dveloppement des banlieues. Mme si les fiducies ont
connu un certain succs dans quelques rgions, la plupart du temps, la
tentation de largent sur les prix du foncier qui montaient en flche, a t
trop importante pour la plupart des fermiers, en particulier pour ceux qui
possdaient de petites fermes.
Les trusts (fiducies) des lites se combinent avec toute une srie
de mcanismes de rgulation, comme le zonage et les politiques fiscales,
qui permettent de prserver la terre, dans des enclaves urbaines et rurales

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 39

privilgies. Cependant, au-del de lhritage litiste de la fiducie, il existe


plusieurs stratgies qui initient des relations permettant de sortir du march foncier. Ces dernires sont fondes, implicitement ou explicitement,
sur un objectif oppos, afin de mettre distance la rgle du capital, de la
proprit prive et afin dtablir des lieux o les gens dveloppent une nouvelle relation avec la terre et entre eux. Ces approches radicales cherchent
avoir une forme diffrente de contrle monopolistique sur le foncier de
celle pratique par les investisseurs, les spculateurs et par le gouvernement lui-mme. Tout cela fait partie de lhritage des CLT.
Depuis la moiti du XIXe sicle, de nombreuses communauts se sont
volontairement constitues en dehors du march foncier urbain, bien que
seules quelques-unes dentre elles aient survcu plus de quelques dcennies: la cooprative de New Lanark et les Owenites, les Quakers, les Shakers; autant de communauts qui se sont inspir des ides socialistes de
Saint-Simon et de Fourier, etc.12 Dans chacune dentre elle, la terre tait effectivement gre sous la forme dune fiducie, mais avec une composante
intgre de solidarit sociale ou religieuse (parfois de manire explicitement socialiste); ce qui permettait de rassembler les communauts. Plus
important, ce qui reliait les communauts entre elles, ce ntait pas leur
acte de proprit foncire qui pouvait tre dtenu par un individu ou par
une cooprative mais leurs objectifs mis en commun.
Les communauts taient tablies sous la forme de fiducies, afin
daccomplir les objectifs politiques et sociaux des propritaires terriens et
non pour maximiser le profit de la revente de la terre. Dans ce sens, elles
constituent les prcurseurs des CLT. Tout comme ces derniers, lessence
mme de ces projets coopratifs tait la construction de relations de solidarit et de responsabilit collective, parmi les personnes qui vivaient et
travaillaient au sein de la communaut.
Au mme moment en Europe, on pouvait dnombrer de nombreuses
et prcoces pratiques dadministration de la terre, qui utilisaient les mmes
prrogatives relative la proprit monopolistique, afin de contrler lusage
du foncier urbain. La planification urbaine tait utilise pour dcider de
lusage du sol, en relation avec toute une srie dobjectifs sociaux. On peut
citer, par exemple, les cits jardins d Ebenezer Howard dans lAngleterre
victorienne, dont les racines provenaient des ides de William Moris et du
socialisme fabianiste, qui ont ainsi cr des communauts aux tats-Unis,
comme celle de Sunnyside New York.

la fin du XXe sicle, ces utopies progressistes laissaient la place au


dveloppement des banlieues dont le but tait de maximiser la rentabilit du zonage urbain aux communauts fermes sur elles-mmes et au

12. Rosabeth Moss Kanter, Commitment and Community: Communes and Utopias in Sociological Perspective. Cambridge, MA: Harvard University Press, 1972.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 40

dveloppement denclaves urbaines huppes, caractristiques du Nouvel


urbanisme (comme par exemple, la communaut Celebration, en Floride). De mme, larchitecture moderne et la planification urbaine de Le
Corbusier et de Bauhaus ont intgr jusqu nos jours, des objectifs sociaux
explicites, bien quils correspondent davantage une stratgie sophistique de marketing.
Il existe galement des exemples importants, survenus le sicle dernier, qui ont permis aux mtropoles dexercer le contrle de leur foncier, par
le biais dune planification complte; ce qui impliquait une connaissance
relle des fiducies publiques. Ainsi, au dbut du XXe sicle, la couronne sudoise qui possdait presque toutes les terres autour de Stockholm, les a
transmises des entits prives et publiques, de telle sorte que leur dveloppement soit permis, sur la base dun plan directeur complet.
Le programme britannique de villes nouvelles, aprs la Seconde
Guerre Mondiale, a t rendu possible parce que le gouvernement a fait
lacquisition de terres agricoles, situes aux priphries urbaines et les a
transmises des groupes publics-privs, qui avaient lobligation dengager
leur dveloppement, selon les plans directeurs encadrs par des objectifs
sociaux.
Tous ces groupes sont dsormais pris au pige des marchs fonciers
des mtropoles contemporaines, sont domins par la finance, lindustrie
mondialise de limmobilier et les partenariats public-priv, au sein desquels le secteur priv rgne dsormais en matre. Les villes contemporaines
dAngleterre de Sude, autrefois havres de stabilit pour les travailleurs
de ces pays, sont dsormais des enclaves sgrgues pour les nouveaux migrants, qui doivent faire face au chmage et au manque de fonds dvolus
lentretien des logements.
Mentionnons encore que dans bien des pays, les titres de proprit
foncire dtenus par des particuliers, intgrent des dispositions restrictives qui ont le mme objectif que celui de la fiducie foncire. Aux tatsUnis, des mesures de ce type sont abondamment utilises, afin de dicter la
faon dont le foncier peut tre utilis.
Houston au Texas, o les rgulations de zonage nexistent pas, les
restrictions sur les actes de vente rgulent gnralement lusage du foncier.
Ces restrictions doivent interdire certains types de dveloppement comme
condition allant de pair avec lacte13.

13. Bien que dsormais, des conventions illgales et restrictives sont un instrument de la priode de Jim Crow,
pour limiter loccupation aux blancs. June Manning Thomas and Marsha Ritzdorf, Eds. Urban Planning and
the African American Community In the Shadows. Thousand Oaks, CA: Sage, 1997.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 41

IV. Du logement abordable perptuit?


Une autre question se pose frquemment: de quelle faon les logements des CLT peuvent-ils tre conservs durablement dans leur situation
de logement abordable ? La fiducie communautaire CLT est une organisation but non lucratif, comme il en existe des centaines dautres, mais
quest ce qui la rendrait moins vulnrable, lors des oprations de vente
dactions courte vue, localistes et sectaires? Que se passe-il si la fiducie
est dissoute ou si les termes du contrat sont transforms, ds linstant o
nimporte quelle fiducie peut tre modifie ou change? Quen est-il de la
corruption et de la mauvaise gestion?
La rponse est que le modle de la fiducie en lui-mme, ne garantit
rien du tout. Comme tout autre dispositif lgal, il doit fonctionner dans
un systme lgal, politique et conomique ddi la prservation de la
proprit prive et du capital monopolistique. Cest la raison pour laquelle
la communaut est llment central qui permet de dfinir les caractristiques de la fiducie. Le soutien de la communaut dans son ensemble et
la vigilance sont les seules garanties pour que les administrateurs ne la
vendent pas sur le march.
Une proposition rcente pour la proprit partage du capital,
mise par le National Housing Institute, semble vouloir convaincre les
gens que les CLT permettent une accumulation du capital. Ceci concide
dailleurs avec les efforts de la Fondation Ford, de tenter de sortir par le
haut les CLT et de les faire passer de la marginalit, au mainstream
urbain14.
Poursuivant cet admirable objectif, on pourrait finir par ignorer les
racines radicales des CLT, renforant le mythe proverbial du rve amricain et ainsi diluer la valeur ajoute politique et sociale des fiducies
foncires communautaires.
Les fiducies doivent rgulirement faire face la demande de leurs
membres pour des proprits conventionnelles, les librant de toutes restrictions propres aux CLT.
Aprs tout, disent-ils: pourquoi est-ce que je ne pourrais pas vendre
mes intrts sur le march libre et empocher un profit? Si le CLT a la possibilit de geler la valeur foncire du sol, nest-ce-pas juste pour viter que
les locataires et les propritaires faibles revenus, ne rcoltent des bnfices quitables et les condamner ainsi rester pauvres? Cest facile,
disent-il, pour les classes moyennes, qui se font les avocats des fiducies,
de vanter les mrites de la proprit collective et la rduction de la pauvret, tout en empchant les gens de se sortir de la pauvret.

14. John E. Davis, Shared Equity Homeownership, National Housing Institute, 2010.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 42

Cest facile pour les militants blancs de prcher cette cause aux locataires noirs qui on a refus de devenir propritaires pour des motifs
discriminatoires, notamment bancaires.
Il y a deux rponses ces plaintes. Premirement, la fiducie garantit loccupation permanente des rsidents et ne prtend pas favoriser la
constitution dun capital. Ce nest pas son objectif.
Le but est daider viter les dplacements forcs de populations et
de prserver ainsi les communauts et les communauts noires ont t
tout particulirement brises par ces mesures de dplacement et par tout
un ensemble de politiques publiques dhabitat, conomique, rpressives.
Deuximement, les tendances conomiques sur le long terme
montrent quen moyenne, le patrimoine immobilier nest pas prfrable
dautres formes dinvestissement.
Les leaders de groupes communautaires, dont le but serait denrichir
individuellement des personnes, au lieu de donner le pouvoir aux communauts, feraient mieux dinvestir la place, dans des fonds dinvestissements spculatifs, des banques ou le casino.
De plus, en raison de la sgrgation et de la discrimination bancaire
luvre dans les villes et banlieues des tats-Unis, les communauts
faibles revenus, populations de couleur ne bnficient pas, comme dautres,
dune apprciation de leur capital immobilier.
Les hausses de capital sont dramatiquement plus leves dans les
quartiers gentrifis dont, par dfinition, les travailleurs et la plupart des
gens de couleurs sont financirement vincs. Alors que la lutte pour les
droits des noirs possder un logement fait toujours partie de lagenda des
droits civils, cela ne devrait pas nous empcher de dvoiler lnorme canular qua constitu la politique fdrale du logement, qui a soutenu, pendant plus de cinquante ans, la proprit en tant que solution la crise du
logement mme si de plus en plus de propritaires et de locataires sont
forcs de vivre dans des conditions misrables, de faire des conomies sur
la nourriture pour payer leur loyer ou leur crdit ou qui finissent dans la
rue, avec les deux millions de personnes qui nont pas de maison du tout.
Un changement du modle CLT permettant daccder la proprit
pourrait sans doute liminer un lment central de la doctrine des fiducies, savoir, la communaut elle-mme. Alors que les fiducies communautaires ne rsoudront pas quoi que ce soit isolment, leur intgration
spcifique au sein de la socit, avec leur formule particulire de logement
abordable, reprsente un vrai potentiel pour trouver une solution aux problmes et aux schmas de logements, auxquels les organisations but non
lucratif et le gouvernement sont confronts.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 43

La fiducie possde une structure de gouvernement qui est manifestement diffrente de celle des s coopratives traditionnelles de logements
caractre non spculatif. Les rsidents ne compte que pour un-tiers au sein
du bureau du CLT, ce qui veut dire quils ne pourront pas facilement voter
en faveur de privatisation de la proprit, comme lont fait des dizaines de
milliers de membres de coopratives capital limit New York ces vingt
dernires annes, sduits par la hausse des prix du foncier, dans les quartiers en voie de gentrification.
Cette caractristique la reprsentation minoritaire des locataires
branle souvent les gens du peuple, qui ont d lutter pour assurer le
contrle de leur logement et de leur terre, en le soustrayant violemment
lemprise de propritaires avides et de leurs partisans gouvernementaux.
Cette caractristique vaut aussi lencontre du mythe de la proprit prive, vue comme la clef de vote qui permet de crer de la richesse, en devenant indpendant et en contrlant le sol.
La communaut au sein des fiducies foncires communautaires,
est une donne essentielle. Elle nlimine pas les contradictions inhrentes
chaque groupe des conflits dus la race, la classe sociale, au genre et
dautres diffrences et elle peut mme les souligner. Mais, alors que la
communaut locale est clairement la colonne vertbrale du CLT, pour tre
vraiment efficace, il faut construire une conscience sociale plus ample et
aussi une connaissance politique.
Par exemple, Cooper Square possde une longue histoire de soutien aux luttes en faveur de la justice raciale et conomique New York,
et au-del. Ses leaders ont t des porte-parole des campagnes contre le
profilage racial, les dpenses militaires et les coupes budgtaires dans les
dpenses sociales. Ce type de solidarit est ce qui rend la fiducie diffrente
de la moyenne des coopratives prives, des associations de propritaires,
ou des organisations caritatives.
Tout commence par ltablissement de la solidarit au sein de la communaut sur des principes partags de justice sociale et labsence de profits partags sur le foncier.

V. Retour au foncier
Le CLT peut tre un mcanisme utile pour scuriser et prserver rellement labordabilit des logements, mais sur le long terme, le CLT sera
vulnrable moins quil fasse partie dune stratgie plus globale centre
sur le fait dobtenir le contrle communautaire sur la terre cest--dire
une stratgie en faveur dun foncier communautaire. Ce type de stratgie
peut tre regard la loupe de lconomie de march ou alors de lconomie politique marxiste.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 44

Selon la premire, la stratgie pour un foncier communautaire est


clairement un moyen de rformer le capitalisme, sans affecter sa logique
sous-jacente. Selon la seconde, il sagit dune approche rvolutionnaire, qui
organise la socit pour changer ses relations avec la terre et pour dfier le
rle du capital.
La thorie conomique librale considre le foncier comme une marchandise qui sachte et qui se vend sur le march, comme dautres biens.
Les conomistes libraux se font lcho des courtiers en bien immobiliers,
qui sont fascins par le mythe du march magique, qui rpond aux lois
ternelles de loffre et de la demande et dont la perfection nous disent-ils
est juste contrarie par les interfrences gouvernementales.
Cependant, mme les plus croyants de lidologie du libre march
concdent que le march foncier possde des caractristiques particulires,
la principale tant quil est spatialement limit.
Pour utiliser la formule grossire que lon enseigne Real Estate
101, les marchs fonciers urbains suivent trois principes de base: son
emplacement, son emplacement, son emplacement.
Le foncier situ au centre est donc particulirement sensible aux variations mineures demplacement, parce que le territoire central est densment dvelopp.
Alors que les secteurs centraux tendent bnficier dune valeur la
hausse, ils sont soumis toutefois des variations non ngligeables, en raison de caractristiques gographiques uniques, qui affectent la capacit de
construire du foncier (comme lemplacement du foncier, la proximit avec
des tendues deau), les infrastructures publiques (autoroutes, transports
en commun, hpitaux, coles); les politiques publiques peuvent galement
interfrer soit pour encourager ou linverse, limiter le dveloppement du
territoire urbain par des pratiques de subvention ou des mesures de rgulation ou encore de discrimination raciale, qui dvalorisent la valeur foncire de zones o vivent des populations marginalises, qui sont repousses vers dautres zones15.
Ces facteurs affectent la capacit des propritaires raliser des
plus-values foncires. Le temps est aussi un facteur, car le capital cherche
investir dans le foncier, non seulement pour des retours immdiats,
mais aussi en prvision de valeurs futures potentielles (par opposition la
valeur prsente nette)
Ainsi, le march est dynamique et non statique. Les futures
plus-values sont sensibles aux changements des taux dintrts, au cot
de largent ncessaire au financement du dveloppement foncier et une
foule dvnements naturels, aussi bien quaux interventions humaines.

15. Smith, City State and Market, op. cit.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 45

La comprhension marxiste du foncier commence par une analyse


de la dpossession ou du dplacement des populations rurales, qui dcoule
de la monte du capitalisme. La mise en clture du sol a perturb la production sur les terres fodales, mais elle a conduit la production agricole
sur une grande chelle.
Elle a stimul la migration en provenance de zones rurales, la croissance des villes et la formation dun proltariat industriel.
Marx argumentait que la proprit foncire, linverse dautres marchandises, tait fonde sur un monopole dtenu par des individus (ou des
firmes). Il avait vu que le foncier, en rgime capitaliste, tait un dpositaire
majeur de la distribution de lexcdent du capital; une partie de lexcdent
du capital tant investie dans le foncier, produit alors le revenu de la rente.
La terre en elle-mme ne gnre pas de plus-value. Elle est toutefois
le dpositaire des excdents tirs du travail mis en production. En effet,
alors que le capital est cours dendroits rentables, lui permettant de placer ses excdents, il est commodment mis dans limmobilier urbain, particulirement dans des secteurs centraux stratgiques, qui sont en mesure
de produire des retours sur investissement respectables au fil du temps16.

Pour sa part, Friedrich Engels a clair les relations entre la question du foncier urbain en rgime capitaliste et les dplacements urbains.
Dans la situation de la classe ouvrire en Angleterre en 184417 il dcrit
avec prcision les conditions de vie misrable des classes ouvrires industrielles, au milieu de la polmique avec Proudhon et A Mullberger dans La
question du logement. Il a su montrer comment les problmes de logement de lpoque, taient lis la fois lexploitation des ouvriers par le
capital et aux valeurs foncires qui montaient en flche dans les quartiers
ouvriers; ce qui conduisait au dplacement forc de ces populations18.
Le foss de la rente (le foss entre les gains actuels et potentiels lis
la rente foncire) conduit les propritaires augmenter de manire importante les loyers ou expulser leurs locataires, dmolir tout btiment
qui est difi sur leur proprit et construire des immeubles qui sauront
produire une future rente foncire pleine et entire.
Cette qualit dynamique du march foncier urbain en systme capitaliste, est la clef de vote dun processus de destruction cratrice qui
touche les villes, via des schmas de ramnagement, la fois publics et
privs.

16. David Harvey, Social Justice and the City, Baltimore: Johns Hopkins University Press, 157-194.
17. Friedrich Engels, Conditions of the Working Class in England, Moscow: Progress, 1973.
18. Friedrich Engels, The Housing Question, Moscow: Progress Publishers, 1975; Thomas Angotti, The Housing
Question: Engels and After, Monthly Review 29:5, October 1977, 39-51.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 46

Telle est la condition conomique essentielle qui sous-tend les plus


importantes luttes urbaines contre les dplacements forcs, qui menacent
dexpulsion les locataires et les propritaires qui cherchent se dfendre.
Alors que Marx et Engels nont pas t tmoins des consquences politiques explosives lies aux dplacements des populations, ils en ont prcisment dcrit les caractristiques de base. Si lon observe de manire prcise ce qui conduit aux mouvements sociaux urbains les plus importants
dans le monde, on en arrivera une conclusion importante: il ny a pas,
proprement parler, de luttes pour le logement, mais des luttes pour le sol.
En tant quanalyste politique, il est important de ne pas confondre
les manifestations extrieures du phnomne (le problme du logement)
avec llment moteur sous-jacent (le problme foncier). Les deux sont profondment ancres dans des dimensions de classe et de race, mais ils se
manifestent dans le monde politique surtout par le biais du problme du
logement, alors que llment moteur sous-jacent est bien celui de la question foncire.
Alors que Marx et Engels ont mis laccent sur les questions du logement et de la terre, dans un contexte dexploitation capitaliste du travail,
cela a men certains de leurs avocats un vulgaire rductionnisme, qui a
sous-estim le rle indpendant du foncier, des luttes sociales en faveur
du foncier, en ciblant exclusivement la question du travail et des luttes sur
les lieux de travail.
Dans les dernires dcennies du XIXe sicle, Henry George mergeait
du trou bant de la thorie et de la pratique socialistes. Dans son ouvrage dsormais classique, Progrs et pauvret, George ciblait le foncier,
en tant que principale source de lexploitation et de lingalit. Cet homme,
qui faisait partie de llite new-yorkaise, sest indign de lmergence de
profits spculatifs fonciers considrables, qui menrent au crash de 1873.
Il sallia au mouvement ouvrier, qui luttait pour obtenir plus davantages
sociaux et rechercha un point dappui auprs des politiciens locaux. Il fut
deux fois candidat la mairie, mais sans succs. Sa proposition majeure
consistait taxer les profits en provenance des plus-values foncires (The
single tax) et de les redistribuer au bnfice des services publics et ainsi
dliminer la pauvret et les ingalits19. Mais, tandis que Henry George
aidait combler le foss entre thorie et pratique radicales, son uvre
sous-estimait lexploitation au travail et laissait en suspend bien dautres
questions, y compris celles de la race et de lethnicit.
Au XXe sicle, les ides dHenry George demeurrent encore vivaces,
mais elles neurent jamais limportance de celles portes par les conomistes libraux et marxistes. Cependant, la thorie de George a souvent t
invoque pour expliquer et soutenir lensemble des efforts fournir pour
permettre dextraire les proprits urbaines et rurales, du march foncier
19. Henry George, Progress and Poverty, New York: Schalkenbach Foundation, 1956.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 47

capitaliste. Henry George inspira galement les dmarches qui visaient


rcuprer les plus-values foncires en hausse, par la pratique de la taxation
et de la rgulation20. Les thories de George ont parfois tay la cration
dutopies communautaires, les expriences de vie collective, ainsi que les
fiducies foncires; toutes ces pratiques ayant pour but dextraire la terre,
du march immobilier spculatif.

VI. Un foncier communautaire


Une dfinition sommaire de la notion de foncier communautaire
pourrait tre celle dun foncier qui a t extrait du march immobilier spculatif, ce qui permet de renforcer le contrle social sur son usage. Cependant, ceci pourrait dboucher sur une dfinition errone du foncier communautaire, en tant que chose, en lieu et place de concept stratgique
dynamique, mme de reflter les luttes sur lusage et le contrle de lespace urbain.
Les luttes pour le contrle du foncier communautaire ont reprsent
une part importante de la vie urbaine en rgime capitaliste21. Dans les cits
du dbut de lre capitaliste industrielle, le proltariat urbain sest consum dans des luttes quotidiennes ncessaires sa survie, dans des villes dpourvues de vision planifie et o pullulaient les maladies. Les premires
luttes ouvrires organises concernrent lobtention de salaires dcents et
la journe de travail de huit heures;
Bien que les victoires sur les lieux de travail aient aid indirectement
amliorer les conditions de la vie ouvrire, celles-ci nont pas engendr
un plus grand contrle des travailleurs sur leurs conditions de vie.
Le mouvement rformateur urbain, il y a plus dun sicle, qui sest
focalis sur les conditions de logement et de vie misrables, a t men par
des figures de llite politique et des professionnels.
Du Paris dHaussmann au Chicago de Burnharm, la planification moderne et lingnierie ont cherch liminer les pires conditions des quartiers ouvriers en dplaant la classe ouvrire vers des quartiers mieux ordonns, assainis ou simplement en les loignant des zones centrales, l
o la valeur foncire augmentait normment et o lunit des travailleurs
se renforait22.

20. Voir le site du Lincoln Institute for Land Policy (lincolninst.edu).


21. Les premires luttes pour la terre aux tats-Unis ont t menes par les tribus indignes contre les colons
blancs. Ces luttes ne sont pas strictement urbaines, mais nous fournissent des enseignements sur lorganisation urbaine.
22. Leonardo Benevolo, The Origins of Modern Town Planning, Cambridge, MA: MIT Press, 1967.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 48

Cependant, ce nest pas avant le dbut du XXe sicle que des mouvements urbains naissants et en provenance des populations ouvrires
elles-mmes, se sont opposs aux expulsions et aux dplacements forcs.
Aux tats-Unis, les locataires ont organis des grves de loyers et se sont
mobiliss pour leurs droits contre les expulsions, surtout au cours de la
recrudescence des mouvements ouvriers qui eurent lieu aprs la premire
guerre mondiale et nouveau, pendant la Grande Dpression23, par lintermdiaire des comits de chmeurs.
Aprs la Seconde Guerre Mondiale, des mouvements sociaux urbains
ont merg dans la plupart des grandes nations capitalistes. Aux tatsUnis, les luttes contre le programme fdral de renouvellement urbain,
ont reprsent un lment cl du mouvement pour les droits civils et de la
lutte contre la sgrgation et la discrimination.
1968 fut une anne dcisive, lorsque des luttes clatrent dans toute
lEurope, ainsi quen Amrique du nord, sur la question des dplacements
de populations au sein des grandes nations capitalistes; mouvements qui
sont relier aux luttes de dcolonisation luvre dans le monde entier.
Le colonialisme et limprialisme du XXe sicle ont perfectionn lart
du dplacement forc des populations. On a expuls dune main de fer des
communauts entires et des manifestations ont t crases dans la violence la plus brutale. De mme, la planification et la conception urbaines
ont t utilises pour rationaliser, dans un gant de velours, les attaques
contre ceux-l mmes qui luttaient contre les dplacements.
Avec la fin de lordre colonial, la flexibilisation du travail et la mondialisation du surplus de main duvre, le contrle du foncier urbain est
devenu un impratif pour maintenir le pouvoir global et le contrle sur les
forces de travail.
Des luttes intenses pour la gestion dun foncier communautaire ont
merg travers toute lAmrique latine, lAfrique et lAsie, o de vastes
tendues de terres ont t places sous le contrle social de populations,
qui avaient t contraintes lexode dans les villes, en raison des conditions conomiques oppressives rgnant la campagne.
Ils ont construit, planifi et maintenu leurs communauts, sans lintervention de ltat. Ils ont lutt contre les expulsions et les dplacements
forcs, lorsque les terrains sur lesquels ils vivaient taient convoits par de
puissants intrts privs ou dtat.
A linstar des fiducies foncires communautaires, le contrle populaire du foncier est intervenu aux priphries urbaines, mais son existence
est toutefois clairement menace lorsque la rente potentielle du sol augmente et que celui-ci devient plus attractif pour le capital.

23. Ronald Lawson, The Tenant Movement in New York City, New Brunswick: Rutgers University Press, 1986.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 49

VII. La terre sans les marchs


Dans les socits prcapitalistes et indignes, partout sur la plante,
de multiples formes de communauts foncires ont prospr. Bon nombre
de ces socits nont jamais considr la terre, comme une marchandise;
elles adoraient et rendaient hommage la terre ; elles la considraient
comme une partie intgrante des moyens de subsistance des humains et
des animaux. La terre na pas t brutalement rduite sa seule dimension
spatiale et la notion de sparation de son usage pass, prsent et futur
lment fondamental de lurbanisation moderne leur tait trangre.
Sous le poids du colonialisme, les peuples indignes vivent dsormais
dans un monde divis en parcelles de proprits prives, sont sgrgus
dans des rserves, o la nature est marchandise par ltat et les institutions prives. Durant le XXe sicle, la plus grande partie du foncier urbain
dans le monde tait occupe, dveloppe et gre sans lintervention significative de ltat, tait libre de financement bancaire et de rgulations gouvernementales. Le secteur informel et le logement auto-construit,
ont reprsent dans le monde, la plus grande partie de lhabitat et du dveloppement urbain. Bien que cette situation volue rapidement, il y a encore
des milliards dhabitants dans les villes, qui vivent au sein de ces communauts.
Certes, il existe partout des marchs fonciers actifs, y compris des
marchs informels, mais ils sont de porte modeste et impliquent souvent le troc de proprits. La tenure des terrains communautaires est gnralement confuse et complexe, spcialement l o ils ont t lorigine
apprhends par des squatters.
Les rsidents ont construit leur habitat, souvent par tapes, par des
interventions individuelles et collectives, crant des infrastructures basiques, souvent inadaptes, incluant des rues, des commodits et des services communautaires. Les habitations, qui peuvent tre rfrences ici
du logement social, se sont largement dveloppes sans lintervention de
lEtat ou des institutions financires capitalistes.
Un autre terme permet de qualifier le foncier communautaire : il
sagit des commun (bien commun). Les communs ont prcd le capitalisme industriel en Europe du nord. Ce terme fait rfrence la terre
utilise collectivement par des fermiers pour le pturage. Les conomistes
bourgeois modernes stendent longuement sur le mythe de la tragdie des biens communs, en expliquant quils sont la cause du surpturage : ils prtendent que, seule la proprit prive permet dentretenir
efficacement la terre. En ralit, les communs ont disparu en raison de
leur mise en clture; lagriculture petite chelle na pas pu survivre dans

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 50

le systme capitaliste et les fermiers ont t contraints de migrer dans les


villes. Aujourdhui, le concept de biens communs a t tendu pour inclure
nimporte quel espace collectif24.
Dans le monde capitaliste mondialis, tel quil se dveloppe de nos
jours, avec autant de dvouement que de fureur, il est devenu vident que
les modles de planification et de dveloppement urbains, ns la fin du
XIXe sicle en Europe et au dbut du XXe en Amrique du nord, que le foncier
communautaire nest plus quune relique du sous-dveloppement et quil
doit tre banni. Les institutions dirigeantes du capital financier globalis continuent de promouvoir comme la solution la pauvret urbaine, la
conversion du foncier communautaire la proprit prive, par llimination dune myriade de tenures foncires, en tablissant des actes fonciers
individuels clairs, des financements hypothcaires, des assurances et un
march de la proprit immobilire actif.
Il est dsormais tabli que les marchs fonciers urbains normaux
feront la fortune des rsidents, rendront plus facile la collecte de taxes,
seront plus attractifs pour le capital, grce lamlioration des infrastructures et sortiront les gens de la pauvret25. Aux tats-Unis, cette formule
a t la pice matresse de la politique urbaine nationale pendant plus de
soixante ans, promouvant la proprit prive comme la solution aux problmes du logement, la pauvret urbaine et la discrimination26.
Ainsi que largumentait Engels dans sa controverse avec Proudhon27,
possder un acte de proprit foncire, na pas en soi deffet sur lexploitation du travail; si les logements taient gratuits, les employeurs pourraient facilement rduire les salaires. Moins le logement est cher, moins
les employeurs ont payer pour renouveler la force de travail. Ainsi, les
fiducies foncires communautaires (CLT) et dautres mesures qui dsencastrent la terre du contrle du march priv, ne peuvent pas, par ellesmmes, garantir que le capital ne sera pas en mesure dindemniser la force
de travail, en rduisant les salaires, y compris en intgrant les transferts
sociaux, qui relvent des services publics.
La fiducie (CLT), en elle-mme, nvite pas le chmage, la discrimination, les ingalits devant lducation, ou elle namliore pas la qualit
de la vie au sein de la communaut. Dsencastrer la terre du march priv
namliorera pas forcment quoi que ce soit. Seuls des mouvements sociaux plus puissants peuvent contraindre des changements systmiques,
transformateurs et rvolutionnaires.

24. Voir http://onthecommons.org.


25. Cf. Hernando de Soto, The Mystery of Capital: Why Capitalism Triumphs in the West and Fails Everywhere Else. New York: Basic Books, 2003.
26. Rachel E. Bratt, Michael E. Stone and Chester Hartman, Eds. A Right to Housing: Foundation for a New
Social Agenda. Philadelphia: Temple University Press, 2006.
27. Friedrich Engels, The Housing Question. Moscow: Progress Publishers, 1975.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 51

VIII. Quest-ce la communaut?


Le terme communaut est bien entendu ambigu et souvent problmatique. Il sagit dun construit social, qui peut avoir un poids symbolique
et une signification politique normes. Il peut mobiliser des individus qui
luttent pour les droits individuels et collectifs, contre les dplacements forcs de populations, la discrimination et loppression. Toutefois, ce concept
est frquemment (mal) utilis pour voquer un sujet cohrent et homogne et pour le rifier en tant quacteur politique vertueux.
Cependant, les leaders des groupes communautaires ne sont pas fascins par un idalisme aveugle et ils savent certainement que les communauts, tout comme les individus, les familles, les Etats et dautres institutions, sont complexes et contradictoires. Bien entendu, ceci ne les empche
pas dagir au sein de larne politique. Dans le mme temps, malgr les
rserves formules par les dfenseurs de ces communauts ou de leurs
organisations, ni les uns, ni les autres, ne sont les communauts. Au
sein des communauts organises relles, les actions individuelles sont
souvent confondues avec ceux-l mmes qui reprsentent la communaut, ou du moins qui le prtendent.
Dans le mme temps, les communauts ne sont pas toutes homognes, prcisment parce que ce sont les diffrences de ses membres, qui
fondent une communaut. La communaut est, dans ce sens, plus importante que la somme de toutes ses parties, car il sagit dune entit collective qui reprsente peu importe ses imperfections les intrts qui vont
au-del des intrts individuels de ses membres constitutifs, y compris de
ses leaders. La communaut nest pas une chose; elle se dfinit par les relations que les individus ont entre eux et les institutions, tout en sachant
quil sagit de relations dynamiques. Plus important encore, cest prcisment lobjectif de la communaut organise que de transformer ces relations, de mme que de changer les relations entre les communauts et
lensemble de la socit.
En dfinitive, le mythe de la communaut peut savrer tre un outil
sectaire puissant. Dans les cits du systme capitaliste moderne, la plupart
des communauts sont des enclaves sectaires et lexclusion est le principe
dominant de lorganisation communautaire, que cela dit explicitement ou
pas. Aux USA, la sgrgation base sur la race, est clairement la caractristique qui permet de dfinir la communaut aujourdhui; et cela plus de
quarante ans aprs le Civil Rights Act et plus de cent vingt-cinq ans aprs
labolition de lesclavage. Le dfi pour les leaders des groupes communautaires, investis dans la justice sociale, est de construire des communauts
sur la base dune thique inclusive, qui soit une composante de la stratgie
de transformation des communauts elles-mmes.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 52

IX. La lutte pour la terre, lchelle locale


et globale
La lutte en faveur du foncier communautaire inclut loccupation
directe de la terre, ainsi que la pratique du homesteading28 . Elle inclut tous les leviers des politiques publiques locales et nationales qui permettent de rduire et dliminer le pouvoir des propritaires fonciers privs, de contrecarrer la spculation et le profit partir du foncier urbain:
zonage, politique fiscale, lois de conservation du sol, acquisitions foncires
publiques pour parcs et services publics etc Voil les leviers qui peuvent
tre utiles aux personnes qui souhaiteraient sorganiser contre des projets
publics et privs qui seraient susceptibles daugmenter les prix de la terre
et des loyers.
Toutefois, linstar des fiducies foncires communautaires (CLT),
chacun de ces outils peut tre utilis de telle sorte quil aboutisse un rsultat totalement inverse. Le march de la proprit immobilire est suffisamment adaptable, tolrant lencontre du patrimoine et de la rgulation
publique de taille significative, du moment quil laisse au secteur priv lespace dont il a besoin pour maintenir les plus-values de ses investissements
et multiplier les opportunits dans le temps.
Ainsi, la totalit des infrastructures urbaines, y compris les marchs
immobiliers les plus attractifs (en incluant les rues, les parcs et autres
installations publiques), reprsentent habituellement au moins un tiers
de lensemble du foncier et ne sera pas sacrifi par lindustrie immobilire,
parce que celle-ci dispose galement des agrments ncessaires permettant aux investisseurs de raliser la future plus-value de leurs actifs.
Les intrts les plus puissants des propritaires immobiliers sont tout
fait experts dans lart de sassurer le monopole de lusage du zonage, des
lois fiscales et de tous les autres outils qui assurent lusage restrictif de
la terre, de telle sorte quils augmentent leurs plus-values immobilires,
quils leur octroient un avantage concurrentiel et politique, tant sur les
petits spculateurs que sur les communauts qui oseraient se mettre en
travers de leur route.
Une fois encore, la communaut nest pas une chose, pas plus
quune catgorie juridique. Il sagit bien dun processus hrit de mouvements ancrs sur le terrain, engags pour le contrle de la terre, comme
un moyen qui permet de prvenir ou de surmonter les dplacements forcs
28. Le Homestead Act est une loi des tats-Unis dAmrique, signe par le prsident Abraham Lincoln le
20 mai 1862. Elle permet chaque famille pouvant justifier quelle occupe un terrain depuis cinq ans den revendiquer la proprit prive, et ce dans la limite de 160 acres (soit 65 hectares). Cette loi a jou un rle minent
dans la conqute de lOuest amricain et a particip au mythe de la Frontier. Elle a par ailleurs encourag des
millions dEuropens migrer vers les tats-Unis et a contribu limportance de la notion de proprit prive
dans la mentalit amricaine. Cf. http://fr.wikipedia.org/wiki/Homestead_Act.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 53

de populations. Plus important encore, les luttes menes en faveur dun


foncier communautaire, ont fait partie aux USA, de la bataille contre lexclusion raciale.

Par exemple, les efforts raliss rcemment New York, destins


mettre un terme aux pratiques racistes de contrle au facis, sont effectivement une composante du mouvement plus large conduit pas les gens de
couleur, qui rclamaient le contrle de leur terre. Il est important que les
leaders de groupes communautaires qui cherchent valoriser les fiducies
foncires (CLT), valorisent les nombreuses autres tactiques qui permettent
de remettre la terre sous contrle et ne se cantonne pas une seule.

En tendant la zone dinfluence des fiducies foncires et en tablissant de nouvelles formes aux communs, nous pouvons aussi poser nos
propres alternatives aux catastrophes menaantes qui rsultent du changement climatique.
Nous devons ralentir la vitesse fbrile du capitalisme qui accumule
de manire inconvenante, ses surplus dans des monuments encore plus
brutaux (et vides) qui produisent dnormes volumes de CO2.
Le changement climatique et la monte du niveau de la mer sont
des consquences des perturbations de la nature, causes par lincessante
activit du capitalisme oriente vers la croissance, la consommation et
laccumulation. La machine de la croissance globale (urbaine) engendrera
peut-tre des villes qui ne seront plus viables pour que les tres humains
y vivent. Ainsi, le foncier communautaire pour qui nous avons tant lutt,
finira sous les eaux. Ces questions trs actuelles restent en suspens. Est-ce
que le foncier communautaire offrira galement des opportunits permettant dalimenter les biotopes locaux et de protger les espces en voie de
disparition ? Est-ce que cela peut-tre une alternative au capitalisme du
dsastre, qui est maintenant au cur des stratgies dadaptation du capital pour affronter le changement climatique?

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 54

Lengagement des habitants et


de la communaut au sein des
fiducies foncires communautaires
(CLT): idaltype, limites et
prconisations
Emily Thaden & Brenda Torpy
Brenda Torpy possde trois dcennies de pratiques dans le champ du
logement abordable. Elle a dbut son action par le lancement dune
communaut rurale et la dfense du logement abordable, dans lEtat
du VERMONT. Brenda a t la premire directrice de lhabitat de la ville
de Burlington, en charge de loffice de dveloppement conomique et des
communauts. Elle a rejoint lquipe dirigeante du Champlain Housing
Trust en 1991, en tant que directrice excutive et en est dsormais sa
prsidente. Le Champlain Housing Trust cr en 1984, a t le premier
Community Land Trust (CLT) urbain des Etats-Unis. Depuis, ce CLT gre
plus de 1500 appartements, 500 logements en acquisition et fournit ses
services 5 coopratives dhabitations
Emily Thaden a rejoint la fdration nationale des CLT (national Community Land Trust Network) en dcembre 2011. Initialement, Emily a
t linitiative, puis la gestionnaire NASHVILLE (Tennessee), dun
programme en accession sociale la proprit partage (shared
equity homeownership program ) dnomm The Housing Fund
(THF). Pendant ses deux premires annes, THF a engag et consolid
un premier programme de 100 maisons dhabitation, qui a t ensuite
complt par 22 maisons, construites selon les standards en vigueur.
De plus, Emily qui est lauteur remarque dune tude compare, publie par le Lincoln Institute of Land Policy, sur les saisies immobilires aux USA (CLT Foreclosure and Delinquency Survey en 2009 et
en 2011 Comprehensive CLT Survey) a soutenu sa thse de doctorat,
au sein de la Vanderbilt Universitys Peabody College.
Aux tats-Unis comme dans bon nombre de pays sur diffrents continents (Porto Rico, Canada, Royaume-Uni, Belgique, France et Australie), les
Community Land Trust (CLT) ou fiducies foncires communautaires, repr-

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 55

sentent de plus en plus, la solution privilgie pour accder un logement


abordable et assurer un contrle de la proprit immobilire par la population locale.
Ce dernier aspect requiert un engagement de la fiducie (CLT) et une vigilance accrue. Son modle idal-typique est conu dans loptique dune
surveillance plus large de la collectivit, que celle prvue traditionnellement dans le champ local et dautres organismes but non lucratif spcialiss dans le logement social.
Cependant, lengagement des habitants et lexercice du contrle par la
communaut, sappliquent diffremment selon les fiducies CLT et le lieu.
Parfois, ces dernires agissent au service des rsidents. Cela signifie
que les biens du CLT sont grs par les habitants et par le groupe organis,
dans son ensemble et que ceux-ci simpliquent activement dans le travail
de la fiducie CLT.
Dans dautres cas, les fiducies (CLT) sont utilises uniquement comme
un programme ou un outil qui permet de garantir laccessibilit des logements en termes de cots. Le contrle de la collectivit se borne donc un
message symbolique utilis par le CLT, pour expliquer sa mission ou ses
intentions.
Ce prsent article vise: 1) prsenter le modle idaltype des fiducies
CLT; 2) expliquer les raisons pour lesquelles la participation des rsidents
et de la communaut a t dfinie comme une composante essentielle des
CLT; 3) sinterroger sur les raisons pour lesquelles lengagement des habitants et du groupe organis, ne sont pas profondment ancrs dans la prise
de dcision quotidienne et la pratique de toutes les fiducies CLT; 4) formuler des recommandations, afin de favoriser lengagement des rsidents
et du groupe organis, au sein des nouvelles fiducies ou dj existantes.

I. Ce que le modle des fiducies peut faire pour


remettre la spculation et le march immobilier
sous contrle
Les Community Land Trusts ou fiducies foncires communautaires
(CLT) dsignent des organisations but non lucratif, qui proposent des services collectifs sur le long terme des familles et des populations marginalises par le march.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 56

Les fiducies (CLT) dveloppent des projets dagriculture rurale ou urbaine, des espaces commerciaux destination de la population locale, des
logements abordables de manire durable (sous forme de locations, de
coopratives et daccession la proprit usage dhabitation principale)
et de prservation des espaces naturels.
Cependant, lintrt majeur qui est au cur des CLT (et ce qui leur
confre leur caractre novateur), rside dans la mise sous contrle de la
revente des habitations proposes aux propritaires occupants et dans laccessibilit conomique durable des logements.
Les fiducies (CLT) restent propritaires du foncier, tandis que les foyers
modestes ne paient que les extensions (cest--dire, les murs du logement)
un prix abordable.
Les CLT grent linvestissement public au sein de la proprit et accompagnent les propritaires. En plus de rduire le cot dacquisition du
logement, les fiducies CLT proposent des services, telle quune formation
avant et aprs lachat dun immeuble, lexamen et lacceptation de dossiers
dachat ou de refinancement dun prt immobilier, un soutien la rnovation, ou encore, un conseil financier pour les propritaires en risque de
dfaut de paiement.
Par ailleurs, les membres des CLT veillent ce que les propritaires
respectent les standards doccupation, lusage, lentretien et les restrictions
prvues en cas de revente de leur bien immobilier. En retour, les propritaires acceptent de vendre leur logement un prix restreint, afin de garantir laccessibilit aux gnrations futures, dacheteurs revenus modestes.
Dans les fiducies CLT qui adhrent au modle dmocratique de proprit foncire, les propritaires sont reprsents au conseil dadministration
(bureau des directeurs) et sont membres de lorganisation. En tant que tels,
ils disposent dun droit de vote dvolu uniquement aux membres du bureau, au sein des organisations but non lucratif conventionnelles.
Enfin, le modle des CLT offre la possibilit aux mnages modestes,
de devenir propritaires dun logement abordable. Ce qui rend possible leur
stabilit rsidentielle et conomique.
Une tude portant sur trois grandes fiducies CLT Burlington, dans
le Vermont; Duluth, dans le Minnesota et Boulder, dans le Colorado,
montre que les acheteurs des logements, sous gide dune CLT, constituent
en moyenne 46 52% du revenu mdian des familles. Cette tude montre
galement que les logements ont t rachets 25% moins chers, que leur
valeur marchande estime sur le march.
Lorsque les propritaires vendent leur logement, ltude indique que
les acheteurs ont t capables de produire de la richesse: le retour sur investissement se situe entre 22 et 31%. Ce qui est bien suprieur au capital

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 57

que les acheteurs auraient obtenu sils avaient lou et investi les loyers sur
le march financier des actions ou dans des bons du Trsor amricain
dix ans.
De plus, les logements restent abordables pour les acqureurs aux
revenus similaires loccasion des reventes immobilires. Lorsque les
rsidents dmnagent, 68 72 % (selon ltude) ont achet leur nouvelle
rsidence principale au prix du march traditionnel (Temkin, Theodos, &
Price, 2010).
Le modle des fiducies CLT naide pas seulement les propritaires
accder la proprit, mais galement la maintenir de faon durable,
grce au caractre abordable et aux services de gestion qui sont mis en
place. Fin 2010, une autre tude couvrant 96 CLT dans tout le pays, a rvl que les propritaires du march immobilier priv connaissent dix fois
plus de risque de voir leur logement saisi (respectivement 4,63 % contre
0,46% sous rgime dune fiducie CLT) et prsentent 6,6 fois plus de risque
de dfaut de paiement, que les propritaires de CLT (respectivement 8,57%
contre 1,30%) (Thaden 2011).
Ces mmes tendances se retrouvent en 2008 et 2009 (Thaden, 2010;
Misak et alii, 2009). Ainsi, les fiducies CLT ont permis dviter les cots lis
aux saisies immobilires et aux ventes aux enchres des logements pour
les familles, les quartiers et les municipalits populaires.
Dune manire plus gnrale, le logement loyer modr prenne,
propos par les fiducies CLT (que ce soit en location, en cooprative ou
en rgime de proprit) attnue les consquences de la gentrification, en
maintenant des logements abordables au bnfice de rsidents aux revenus modestes et ce sur plusieurs gnrations.
Laccessibilit des logements est prserve, mme en cas de hausse
des prix de limmobilier priv local et de larrt des programmes fdraux
de subventions.
Par consquent, les CLT offrent la possibilit aux mnages faibles
revenus, de vivre et de bnficier de quartiers fort potentiel, bien dots en
quipements. En enracinant le capital lchelle locale, grce aux efforts
de dveloppement des communauts fiduciaires, rsidentielles ou non, les
personnes les plus susceptibles de subir les alas du capitalisme et du march priv, sont ainsi protges.
En effet, le modle des fiducies foncires communautaires CLT permet de conserver le foncier, gr par et pour le groupe organis, dans un
souci du meilleur usage possible la population, de son bnfice et sous le
contrle de celle-ci, tout en veillant sadapter aux conditions du changement. Le paragraphe qui suit explique les diffrences qui existent entre la
thorie et la pratique, en matire de contrle de la communaut et de participation des rsidents membres des fiducies (CLT).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 58

II. Lorganisation idale type dune fiducie (CLT)


en faveur de la participation des rsidents et
de la communaut
Le modle idal typique de la fiducie (CLT) prescrit une srie dlments essentiels intgrer dans les pratiques et les statuts de lorganisation, afin de garantir le lien et la conformit du CLT, avec les intrts des
rsidents et celui du groupe organis, dans son ensemble.
En premier lieu, le modle fiduciaire idaltype repose sur un systme
dadhsion, qui inclut les locataires, les rsidents des coopratives, les propritaires de la fiducie CLT cest--dire tous les bnficiaires dun bail de
longue dure dnomms lessee members ainsi que les rsidents qui
vivent dans la zone dinfluence et de services du CLT ( cest--dire, la collectivit locale de proximit); dans la mesure o ceux-ci choisissent de payer
des cotisations annuelles et dmontrent ainsi, leur soutien la mission de
la fiducie (ce sont les general members).

Les membres ont pour mission:


1) dvaluer les cotisations des adhrents;
2) dapprouver la vente du foncier;
3) dapprouver lapplication ou la modification de la formule de revente utilise pour la revente de la proprit sous contrle, afin de garantir
laccessibilit financire des logements de faon permanente et quitable
(fair resale formula);
4) dapprouver les amendements aux statuts;
5) dlire le bureau (board);
6) de dissoudre lorganisation si besoin est.

En rsum, les membres confient au CLT le soin dassurer laccessibilit financire des biens collectifs, qui ont de la valeur pour les rsidents
et la communaut au sens large. Enfin, les adhrents prennent les dcisions en accord avec le bureau qui dirige le CLT, afin que celui-ci prenne en
compte les intrts et les demandes des diffrents participants.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 59

Le conseil dadministration (board) dune fiducie (CLT) idale typique


est un conseil tripartite, compos en nombre gal: 1) de membres bnficiaires dun bail longue dure ( lessee members ) ; 2) des membres
gnraux ( general members ) ; 3) Et des membres publics. ( Public
members).
Les membres publics sont des reprsentants des autorits locales
ou des agences publiques, qui participent au dveloppement local et qui
viennent en aide la population faibles revenus.
Agissant seulement en leur nom, les membres bnficiaires dun bail
de longue dure, dfendent les intrts des mnages les plus modestes,
afin de prserver leur stabilit rsidentielle, leur accessibilit financire
et leur contrle sur lhabitat. Pour les propritaires, les lessee members
assurent en outre la cration de richesses, sur la base de leur tenure (proprit) foncire.
Les membres gnraux veillent ce que le CLT fournisse des quipements collectifs de grande qualit et bien entretenus, quil contribue la
redynamisation et la stabilit du quartier, en considrant le logement
comme un droit, en offrant une habitation la main-duvre locale, laccession la proprit dans des quartiers dfavoriss, ainsi que des services
ou des quipements collectifs ncessaires (tels que des parcs et des jardins
partags).
Les reprsentants publics des autorits locales, sassurent que la fiducie CLT utilise les financements publics et privs de manire efficace
et bon escient, afin de doter la collectivit des amnagements ncessaires. Ils entendent plus particulirement prserver et faire fructifier les
financements sur les proprits, de telle sorte quils restent utiles aux mnages modestes. Cest pourquoi la structure tripartite (dite tripartie governance) reprsente au sein du bureau permet dquilibrer les intrts
des diffrentes parties engages au sein de la fiducie CLT. Soulignons ici
que le mode de gouvernement du modle classique ou idal typique de CLT,
varie de celle utilise dans les coopratives dhabitants capital limit, au
sein desquelles les rsidents sont entirement responsables du mode de
gouvernement et de la gestion.
La gestion de coopratives, qui repose uniquement sur les rsidents,
est moins encline assurer laccessibilit financire prenne des logements, car les rsidents peuvent vouloir optimiser leurs gains financiers,
lors dune opration de revente.
Les coopratives sont diriges en grande partie, par des rgles et des
pratiques de dmocratie directe, alors que la plupart des dcisions, sous
gide dune fiducie CLT, sont prises selon des rgles et pratiques de la dmocratie reprsentative.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 60

Ainsi, limplication des habitants dans la cooprative est absolument


indispensable; alors que les CLT peuvent fonctionner sans une large participation des rsidents. Cependant, de nombreuses CLT choisissent de favoriser lengagement direct des habitants, au-del des activits des adhrents et du bureau de la fiducie. En voici quelques exemples.

III. Autres modes de contrle collectif et de


coopration dmocratique des rsidents
De nombreuses CLT ou fiducies foncires communautaires ont dvelopp dautres pratiques, afin de cultiver le C (community) de CLT,
comme le disent couramment les professionnels du secteur.
Certaines fiducies ancrent leurs racines dassociations de quartier,
dont la direction est assure la fois, par les rsidents mais galement
avec une participation plus large, de la communaut dans son ensemble.
Le quartier de Dudley Street (DSNI) Boston, (Massachussetts), en
constitue un exemple.
La DSNI, qui regroupait les habitants autour dun projet de cration
de CLT, a toujours su mobiliser le quartier, en faveur de la participation citoyenne active et du dveloppement conomique de la collectivit.
Elle sest notamment illustre par le recrutement de rsidents locaux,
en faveur de projets de dveloppement local, tels que la cration dune
serre urbaine commerciale, ainsi que la mise en uvre de programmes
demplois et daccompagnement dinitiatives conduites par des jeunes (par
exemple, une station de radio interne, un documentaire sur limportance
de lalphabtisation, des muses phmres, des festivals dart et une mobilisation politique en faveur de lemploi des jeunes).
De nombreux jeunes qui ont particip aux programmes DSNI en sont
devenus membres, voire responsables de lorganisation, ou ont brigu par
la suite des mandats politiques. Le cas du DSNI est unique en son genre,
car il est rare de retrouver un tel degr dengagement socio-politique sur la
dure, au sein des CLT.
Ce qui lest moins, en revanche, cest le mouvement citoyen et le profond engagement de la population, qui peut tre lorigine de la cration
dune fiducie CLT. Cependant, mesure que la fiducie CLT se professionnalise et accroit ses capacits, lengagement de la communaut tend devenir plus formel et requiert moins de forces vives.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 61

Par exemple, le CLT de Durham en Caroline du nord a t cr en


1987, lorsque les habitants se sont regroups pour reprendre en main leur
quartier.
Les rsidents se sont auto organiss collectivement pour rcuprer
des proprits dlabres, situes dans des quartiers stigmatiss par le
crime et la drogue. Et ils ont transform ces proprits, en logements de
grande qualit au bnfice des habitants actuels.
Au fil du temps et de larrive de nouveaux habitants, le directeur excutif a soulign la difficult croissante quil y avait intgrer les nouveaux
rsidents au sein de la communaut et dans les dmarches menes par le
CLT.
Malgr tout, le CLT Durham a su trouver de nouvelles formes dengagement collectif, comme la construction de jardins partags et lorganisation dvnements festifs communautaires.
Bien que toutes les fiducies CLT favorisent indirectement le dveloppement humain, au travers la stabilit rsidentielle et par la cration de
richesses, grce laccession la proprit dun logement abordable, certains (comme le DSNI) vont plus loin. Ils intgrent directement et activement, cette notion dans leurs programmes, au bnfice des habitants.
Par exemple, le CLT Lopez Washington, organise et implique activement les rsidents, dans la planification de leurs projets immobiliers. Ces
rsidents contribuent la construction de leurs logements par des travaux
manuels; ce qui leur permet dacqurir de prcieuses comptences dans le
domaine de la construction et de la rparation des logements.
Le City of Lakes CLT dans le Minnesota, a accord des aides ses habitants, travers le Fond dopportunit, afin de promouvoir le dveloppement humain ou conomique, grce des formations professionnelles,
des bourses dtudes, ou des capitaux de Start up pour de petites entreprises.
Dautres CLT encore, publient des bulletins dinformation, organisent
des vnements festifs communautaires pour les rsidents ou la collectivit alentour et ainsi, encouragent lengagement citoyen.
Par exemple, le City of Lakes CLT, informe ses lecteurs sur les lections
locales et nationales et sur les activits dintrt gnral, qui concernent
les habitants par le biais de son bulletin dinformation.
Le CLT Champlain (CHT) dans le Vermont, a investi dans le dveloppement de la participation citoyenne, en offrant aux rsidents des formations sur les thmes de la direction et de lencadrement, de la prise de
parole en public et de la politique daction et de promotion.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 62

Le CHT incite aussi les habitants et les membres de la communaut,


sinformer sur les projets et les plans de dveloppement du quartier ;
militer en faveur dun changement des lois de ltat sur la pollution et
ladoption de mesures contre le dlabrement et labandon de quartiers,
soutenir linstauration dune dotation annuelle de ltat pour le logement
social, inverser la tendance NIMBY1 (raction dhostilit de la population locale tout projet damnagement considr comme potentiellement
nuisible); mener une campagne en faveur dactions politiques lchelle
municipale; aider organiser ou soutenir des organisations de quartier.
La prsence de quatre rsidents du CHT, parmi les 14 membres du
conseil municipal la fin des annes 90, a dmontr lefficacit de ces
actions. CHT a aussi soutenu certains propritaires, dans leurs poursuites
intentes contre ltat du Vermont, afin dobtenir une taxe dhabitation
quitable.
Cet exemple diffre de ceux mentionns plus haut, dans la mesure o
la forme dengagement dans le CHT, revt un caractre plus politique. Au
cours de ses trente annes dexistence, les nombreux bnfices raliss, qui
allaient dans le sens de la mission du CLT (tel que le respect des quotas de
logements sociaux, des fiducies municipales et rgionales et des politiques
plus importantes dinvestissement public dans des logements sociaux prennes) ont t attaqus et combattus par les intrts de la proprit prive.
Ces politiques auraient t limines, sans le processus actuel de sensibilisation et dengagement des bnficiaires dun bail de longue dure
et de la population locale. Ce qui a engendr un fort soutien en faveur du
contrle de la communaut sur le foncier, utilis des fins sociales quitables.
Ces cas montrent bien que lorsque les fiducies CLT accordent de limportance, investissent dans limplication des rsidents et lengagement
communautaire, ses effets stendent bien au-del de la simple accessibilit financire du logement.
Toutefois, certaines fiducies CLT nont pas institutionnalis le gouvernement des habitants, celui de la communaut, ni recherch une participation plus large alentours. Ces diffrences, dans le type de gouvernement
et de pratique, sont prsentes dans la section suivante.

1. Not in My Backyard. Pas dans mon arrire-cour

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 63

IV. Les raisons de lchec des fiducies foncires


communautaires sur la question du contrle
de la communaut et de limplication des
rsidents
Bien que la plupart des fiducies CLT embrassent les valeurs de la participation de la communaut et du gouvernement de lorganisation par et
pour les rsidents, dautres sloignent du modle idaltype. Ils ne parviennent ainsi pas obtenir un engagement suffisamment solide et actif
des habitants, ni lautonomisation de ces derniers.
Tout dabord, certaines fiducies ne fonctionnent pas selon la rgle
dun bureau tripartite, ou sur la base dun systme dadhsion des membres
de la population locale.
Selon la 2011 Comprehensive CLT Survey (une vaste enqute mene
auprs de CLT en 2011), seuls 42 % des 68 CLT constitues ce jour, disposent dun systme dadhsion; et le nombre moyen dadhrents se situe autour de 80 personnes (Thaden, 2012). En outre, certaines fiducies ne
font pas de lengagement des rsidents une priorit, ou ne mnent pas
des programmes complmentaires afin dencourager le dveloppement et
linfluence des habitants. Lenqute indique que seulement 41 % des CLT
emploient des salaris spcialiss dans laccompagnement et le soutien
aux rsidents en leur sein.
47 % organisent des vnements pour les habitants ou des formations continues pour les propritaires et seulement, 32% procdent une
vrification annuelle avec les propritaires (Thaden, 2012).
Pourquoi existe-t-il autant de fiducies CLT qui ne respectent pas la
structure idale typique de gouvernement? Qui ne favorisent pas le contrle
par les habitants ou lengagement des rsidents?
Certaines fiducies (CLT) sont conues comme de simples programmes
dhabitations, au sein dune organisation plus vaste. Dans ce cas, cette
dernire dispose dj dun conseil dadministration et de rglements, qui
peuvent tre plus difficiles modifier. Le bureau peut tre aussi moins enclin remettre en question lquilibre des pouvoirs dj en place.
Par ailleurs, certains programmes de fiducies sont promus par des organismes publics de dveloppement local ou de logements, qui ne mettent
pas en place un conseil tripartite ou un systme dadhsion, en vertu des
ordonnances ou de la rglementation municipale du lieu.
Qui plus est, il existe divers programmes dhabitat, au-del des CLT,
dans lesquels la structure de bureau tripartite, nest pas en mesure de reprsenter lensemble des citoyens ou des parties prenantes. Sur le plan

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 64

de leur organisation, les structures qui existent depuis longtemps et qui


adoptent par la suite, un programme CLT, ou qui se convertissent au modle CLT, ont un pass et une histoire propre, qui les empche de mettre en
uvre le contrle et la participation active des habitants.
Par exemple, certaines organisations de logement social but non lucratif, lorsquelles mnent des projets de logements abordables, choisissent
de faire profil bas ou doprer labri des regards de la communaut, afin
de ne pas provoquer leffet NIMBY mentionn plus haut.
Dautres encore ont des difficults faire face la rputation ngative dune minorit danciens habitants, qui ne respectaient pas les rgles
de la communaut, qui taient mcontents de leur logement et qui ont t
expulss.
Enfin, la culture et lorganisation de certaines fiducies, laissent peu
de place la voix de la communaut, ou ne valorisent pas la participation de celle-ci et des habitants. Ce point de vue se retrouve, la plupart
du temps, parmi les organisations but non lucratif. Trop souvent, les
bureaux (boards) constitus initialement, afin de crer un lien entre les
dirigeants de lorganisation, le personnel, les rsidents et les diffrents acteurs, deviennent moins influents, au fur et mesure que la capacit institutionnelle de lorganisation se construit et augmente.
Consquence, la notion mme dengagement militant est nglige
par le personnel de lorganisation et les membres du bureau se bornent
remplir une fonction purement administrative, sans apporter de relle
contribution personnelle. Lorsque cette tendance opre au sein de CLT ou
dans dautres organisations de dveloppement local, ce type de culture
dorganisation tend favoriser un discours selon lequel, le logement social
et le dveloppement local sont des thmes trop techniques, pour quun
apport des rsidents soit utile. La participation de la population et des habitants est alors juge comme source de dsordre et mme, comme un frein
au dveloppement de lorganisation.
Au lieu dapprhender la population locale et les habitants comme le
moyen central de rsoudre les problmes, doptimiser les effets de laction
collective, de soutenir la puissance politique de lorganisation et son accs
aux ressources, la marginalisation des membres de la collectivit, se voit
ainsi renforce.
En matire dorganisation, dautres fiducies (CLT) ont connu des problmes de croissance. Lorsque les dirigeants fondateurs et les rsidents
vieillissent ou dmnagent, les nouveaux membres ne sont pas impliqus
de manire adquate pour leur succder. Les responsables, parmi les habitants et le personnel impliqus lors de la cration de lorganisation, ont
tendance conserver leur passion pour la mission et une mmoire institutionnelle, quil est difficile de reproduire ou de cultiver parmi les gnrations suivantes.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 65

La planification de la relve constitue un problme rcurrent au sein du


personnel, de lquipe dirigeante, comme pour les rsidents ou de la communaut, auxquels les fiducies CLT nchappent pas.
De mme, certaines fiducies (CLT) doivent faire face des difficults
supplmentaires, lorsquelles tendent leurs champs daction un quartier, des comts entiers ou dautres municipalits. Les CLT constatent
frquemment que le fait dessayer de fdrer une communaut dautres
populations loignes gographiquement (plutt que de travailler avec une
population locale prsente dans le quartier et en sappuyant sur son vcu),
aboutit des niveaux dengagement et de cohsion moindres.
Il est plus facile dtablir un lien organique et de sengager avec
des communauts, dont la cohsion prexiste, qui possdent un capital
social et un mode de fonctionnement, quavec des communauts qui se
construisent uniquement autour des missions dune fiducie.
Dautres fiducies CLT encore, ne sont pas en capacit dduquer efficacement les habitants sauto organiser ou faire merger parmi eux, de
futurs leaders.
Certaines fiducies (CLT) sont le fait dorganisations but non lucratif,
dont les principales comptences sont la planification, lacquisition de proprits et le dveloppement immobilier. Concevoir et mettre en uvre un
dveloppement local et des programmes qui prvoient de faciliter la participation active des habitants, requiert sans aucun doute, des comptences
supplmentaires.
Alors que les intentions et les objectifs de la fiducie CLT peuvent
intgrer ces dimensions, elles doivent le plus souvent faire face des
contraintes dans la mobilisation des ressources et des choix cornliens
du type: doit-on embaucher un responsable pour la promotion immobilire ou un coordinateur social de proximit?
Souvent, limpratif de dveloppement dun parc de logements, prime
sur celui dorganiser ou de dvelopper une communaut dhabitants, de rechercher des dirigeants parmi ceux-ci ou les membres de la communaut.
Culturellement, certaines fiducies (CLT) voluent dans des contextes
sociaux et politiques peu propices au gouvernement des habitants, au
contrle ou un travail concert avec la collectivit locale. Autant de facteurs, qui crent des obstacles lauto organisation de structures de gouvernement alternatives ou des pratiques coopratives.
Les fiducies (CLT) qui se situent dans des milieux urbains progressistes, caractriss par la prsence de syndicats influents, avec plthore
de groupes communautaires organiss, des associations uvrant en faveur de la justice sociale, des entreprises coopratives, parviennent plus
facilement, runir de nombreux adhrents et obtenir une importante
coopration des habitants.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 66

Dans des environnements plus conservateurs et particulirement


dans la partie sud des USA on peut observer que la culture caritative
prvaut sur celle de justice sociale, au sein des organisations locales
but non lucratif.
Ceci rend encore plus ncessaire, le besoin de communiquer sur la
ncessit et limportance daccrotre le pouvoir des rsidents et le contrle
de la communaut sur le foncier; ce qui correspond aux lments critiques
dun agenda de la justice sociale.
Les principes de justice sociale et de contrle de la communaut sur le
sol, peuvent mme tre perus comme une menace ou un frein la culture
caritative. Dans ce contexte, lexpression organisation de la communaut (community organizing) devient un gros mot. Et le concept est
mme considr comme un facteur de conflits au sein de la communaut,
plutt que comme une stratgie payante permettant de renforcer son influence.
Cest pourquoi, les dcideurs et les gardiens du temple locaux, ne soutiendront pas des organisations qui paraissent vouloir bouleverser le statu
quo ou mme entrer en conflit avec lordre tabli. Des fiducies (CLT) se sont
ainsi vues fermer les portes, laccs des ressources et des accords, pour
ces mmes raisons. Ainsi, mme si certaines fiducies (CLT) ont pour devise
Par nous, pour nous (by us, for us), elles sont obligs dadopter la
formule Par nous, pour vous (by us, for you), afin de survivre dans
le contexte local.

V. Quelques recommandations pour rpondre


aux aspirations dmocratiques des membres
dune fiducie (CLT)
Certains des facteurs qui affectent le niveau dengagement des habitants et de la communaut au sein des fiducies (CLT) sont sous le contrle
de lorganisation, dautres pas.
Cependant, tous peuvent plus ou moins influencer la fiducie. Dans
cette section, nous formulerons quelques recommandations et suggestions, pour favoriser la coopration des habitants, au sein du groupe, ainsi
que leur engagement.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 67

Transition vers un bureau tripartite ou un comit


consultatif
Lorganisation peut crer un plan chelonn sur plusieurs annes,
afin de mettre en place un bureau tripartite ou un comit consultatif et
ainsi constituer une communaut dadhrents.
Si lorganisation dune fiducie CLT ou dun programme de logements
ne peut pas changer la composition de son bureau, alors il convient de
crer un comit consultatif, qui suivra le principe de gouvernement tripartite et qui sera accord un pouvoir de dcision. (les dcisions importantes
relatives la fiducie, doivent toujours tre approuves par le bureau). Le
processus de cration dune communaut dadhrents, permettra non seulement de dvelopper un bureau tripartite ou un comit, mais aidera aussi
la fiducie (CLT) mener un travail de proximit et mobiliser la communaut, dans son ensemble.
En outre, dvelopper le principe dune adhsion communautaire, sur
la base de cotisations annuelles modestes, crera du mme coup, une recette de fonctionnement pour la fiducie.
La rgle tripartite de gouvernement et ladhsion large, constituent
des lments essentiels pour que la fiducie (CLT) devienne linterlocuteur
responsable des rsidents, de la collectivit locale, de mme que le foncier
soit mis de faon effective, au service de la population locale.

Changer la culture de lorganisation


Si les habitants ne participent ni la vie, ni aux prises dcisions de la
fiducie CLT, alors un changement proactif de la culture de lorganisation se
justifie. Plus que de signaler au bureau ou au comit consultatif la ncessit
dun changement structurel par lintgration officielle des rsidents et des
membres de la communaut, une fiducie CLT doit, de manire proactive,
gnrer lappropriation dun changement de culture dans lorganisation,
de sorte que les rsidents et la communaut acquirent un rel pouvoir
dinfluence. Il existe une myriade de stratgies de changements organisationnels, pour transformer la culture dune lorganisation; cependant, la
participation entire du personnel et des membres du bureau, dans ce processus de changement, est essentielle. Voici ce que nous recommandons.

Les organisations doivent mener une valuation des besoins et une


enqute sur les freins lengagement des habitants ou de la communaut,
au cours de laquelle les membres du bureau et le personnel ralisent une
recherche participative, afin dobtenir des informations directes des rsidents des fiducies (CLT) et des habitants qui vivent dans laire dinfluence
de la fiducie.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 68

De plus, les objectifs officiels du bureau ou ses exigences (qui peuvent


augmenter au fil du temps) devraient tre axs sur le recrutement dadhrents (general membership), au sein mme de la fiducie (CLT). La formation permanente suivie par les membres du bureau et par les nouveaux
rsidents, sur limportance de lengagement personnel, devrait faire partie
intgrante de ladhsion une fiducie foncire (CLT).
Enfin, on recommande la diffusion rgulire de cas, pouvant illustrer
limportance de la voix des rsidents et de la participation de la communaut, au sein du CLT auprs du bureau et de la population locale, pendant
les runions du bureau, les comits dadhrents, dans les lettres dinformation et auprs des mdias. Ces rcits et ses interactions avec les habitants, doivent conforter et motiver les diffrents acteurs, adopter un
changement dans la culture de lorganisation.
Au fil du temps, les rcits sur lorganisation du CLT se transformeront
pour reflter la participation inclusive, le leadership des habitants et lautonomisation de la communaut.
Sil est certain que la communication au sein de lorganisation est
importante, la vraie culture de cette dernire doit sans aucun doute se traduire par un investissement dans le travail quotidien et les priorits long
terme. Les sections ci-dessous suggrent une srie dactions qui peuvent
accompagner ce changement culturel.

Apprendre des actuels et des nouveaux rsidents


Si le personnel indique que les rsidents de la fiducie (CLT) sont trop
occups, pour participer ses programmes ou des activits communes,
ceci peut tre un signal que le problme rside au sein mme des opportunits proposes par la fiducie, plus quun manque de temps ou de priorits
autres des rsidents.
Une des solutions possibles pour la fiducie (CLT) est de recueillir formellement des informations auprs des nouveaux et actuels habitants,
permettant didentifier: 1) les aptitudes, les capacits et le savoir-faire des
rsidents, afin que les opportunits de participation et de direction proposes, soient conformes aux comptences individuelles ; 2) lnergie, la
passion et les intrts des rsidents pour que le CLT puisse sappuyer sur ce
qui motive personnellement les individus ou ce qui peut crer des activits
bnfiques pour tous; 3) les contraintes et les barrires la participation
que les habitants ont prouves ou prvoient (comme le transport, la planification ou des frustrations quils ont dj vcues). Grce aux informations
collectes, un forum peut alors tre propos pour que lquipe dirigeante
(staff) du CLT, puisse expliquer pourquoi la participation des habitants est
indispensable la russite collective.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 69

Cependant, les personnes charges de recueillir les informations


doivent aussi tre prtes entendre les raisons qui poussent les rsidents
acheter ou vivre dans des maisons fournies par la fiducie (CLT.)
Par exemple, certains propritaires parleront srement du fait quils
ont achet une maison de la fiducie (CLT), pour avoir la mme exprience
et jouir des mmes droits de proprit, que les gens de la classe moyenne
qui peuvent se permettre dacheter sur le march priv. Il en sera peuttre de mme, pour certains locataires, qui sont soulags de ne plus tre
confronts la discrimination, aux augmentations de loyer et linstabilit rsidentielle, auxquelles ils sont soumis sur le march priv.
Par ailleurs, certains habitants nont pas envie dtre le champion
ou le porte-parole du CLT ; dautres ne souhaitent pas faire savoir quils
vivent dans un logement abordable ; dautres encore, ne veulent pas
avoir limpression que lachat ou la location dun logement doive se traduire par un engagement politique ou citoyen (Thaden, Greer, & Saegert,
2013).
Le personnel doit tre en capacit de crer un espace de dialogue avec
les rsidents, tenir compte des diffrentes opinions et sadapter aux diverses proccupations et points de vue des habitants.
Le modle de la fiducie (CLT) vise, entre autres, offrir aux citoyens
disposant dun faible revenu, la possibilit de profiter des avantages de la
proprit et des liberts quapporte la stabilit rsidentielle.
La dmocratie ne requiert pas ncessairement le mme niveau dengagement de tous les citoyens, mais elle a besoin dun degr de reprsentation et dengagement suffisant pour fonctionner correctement. Il en va de
mme pour les fiducies (CLT). Ces dernires doivent au moins faire bnficier de services et interagir avec les rsidents, pour conserver lacceptabilit globale de sa mission, savoir, laccessibilit financire durable des
logements. Sinon, certains rsidents pourraient remettre en question ou
sagacer des restrictions, lors de la revente de leur logement.
Si la fiducie et son personnel savent couter et aborder les proccupations des rsidents prsents, il sera possible de maintenir leur engagement.
Ainsi, ces stratgies peuvent aussi aider viter de perdre le soutien
des habitants de la fiducie, une fois que ses fondateurs ont dmnag. Les
besoins essentiels de la fiducie (CLT) et de la communaut quelle sert, changeront indniablement, au fil du temps. Et lorganisation doit tre prte
voluer. Les fiducies (CLT) comme dautres organismes but non lucratif
doivent dlibrment embrasser une culture du changement, pour rester
pertinents et efficaces.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 70

Cependant, il faut galement institutionnaliser lhistoire de lorganisation, y compris ses luttes et ses victoires, pour inciter les gnrations de
membres successifs, valoriser et protger les acquis.
La fiducie (CLT) qui ne parvient pas trouver lquilibre juste dans la
participation des habitants et de la communaut, se met en pril.
Le discours social dominant aux USA plaide largement en faveur de
lindividualisme et de la qute de privilges personnels, minimisant dans
le mme temps la responsabilit sociale et les avantages collectifs, que
nous recevons tous comme citoyens.
En tant que modle dauto-assistance mutuelle, reposant sur les investissements mis en commun et lauto gouvernement, les CLT doivent
pouvoir rivaliser avec le rcit social dominant et, tout le moins, permettre
aux rsidents de se souvenir des motifs et de la manire dont ils ont achet
une maison, par lentremise dune fiducie (CLT). Pour cela, plusieurs possibilits soffrent aux fiducies. Tout dabord, la fiducie (CLT) doit fournir
des services adquats et de bons retours aux bnficiaires, ainsi quaux
membres de la communaut, afin den faire des clients satisfaits.
En second lieu, le CLT peut mobiliser les adhrents loccasion de la
promotion dvnements sociaux et de festivits. Ce faisant, la fiducie (CLT)
peut ds lors identifier les motivations et intrts de ses membres et reprer parmi eux, de futurs dirigeants et promoteurs.
Le personnel et les membres du bureau peuvent alors synthtiser les
informations runies, afin de planifier la participation des habitants et
tablir un plan daccompagnement des futurs responsables, qui mettra en
cohrence les besoins et les intrts des divers rsidents, avec ceux de la
fiducie.
Il est essentiel que le plan sadapte de manire raliste au type de
communaut dans laquelle la fiducie (CLT) fonctionne.
Par exemple, un programme dorganisation dune communaut
concentre sur un quartier o les habitants cohabitent au quotidien, devra
tre diffrent de celui qui a pour but de favoriser le dveloppement dune
communaut, dont la population se trouve gographiquement disperse,
mais runie autour dune fiducie.
Le plan doit galement aborder de manire stratgique le manque
de personnel ou de membres impliqus, sans oublier la planification de la
relve pour les rsidents responsables.

Mener des actions concrtes et judicieuses


Une fois quun processus coopratif planifi est mis en place pour
crer un plan de travail, qui dbouche sur lengagement effectif dhabitants
et sur lmergence de responsables au sein de la communaut, la fiducie

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 71

CLT doit recruter des rsidents et des membres de la collectivit pour quils
simpliquent dans des comits spcifiques, des projets ou des tches prcises.
En outre, la fiducie CLT doit assurer un suivi complet du plan, sur la
base dune communication claire, de sorte que les participants puissent
permettre la russite des projets ou des activits du plan. Celui-ci doit pouvoir tre ralis et gr aisment par le personnel, le bureau et les membres
de la communaut. Il sagit de donner la priorit aux projets qui peuvent
tre accomplis et tre profitables toutes les parties impliques. La fiducie
CLT tirerait ainsi partie du temps pass expliquer comment lengagement
des rsidents et de la communaut, peut aider laccomplissement des individus et de lorganisation (par exemple: formaliser les rles pour que le
travail puisse tre valoris sur un CV, ou inviter les rsidents apprendre
la technique en participant la construction de maisons).
Enfin, il est indispensable de clbrer et de faire connatre sa juste
valeur, le travail et les ralisations des volontaires de sorte que leur participation soit suffisamment significative et gratifiante. Ceci aidera la fiducie
CLT entretenir la coopration rgulire des habitants et des membres de
la communaut, qui sadosseront un rseau organis de personnes prtes
agir, si ncessaire, pour mener des actions de sensibilisation politique
ou financire. Un quilibre devra tre trouv entre, dvelopper une offre
suffisante dopportunits, qui permettra lengagement des rsidents et de
la communaut et viter les actions vaines ou inutiles.

Construire les comptences en organisation


Pour les CLT qui ne possdent ni comptence ni exprience du travail
social de proximit, le personnel doit tre form efficacement aux fins dorganisation dune communaut, en stratgies de dveloppement dquipes
dencadrement et en conception de programmes dhabitat.
Cependant, la formation ne devrait pas se limiter au personnel, mais
inclure galement les rsidents et les membres du bureau pour garantir
leur efficience, en tant que leaders effectifs. Aux tats-Unis, il existe de
nombreuses opportunits de formation spcifiques tournes vers les fiducies CLT qui sont proposes par des organisations nationales, comme
le National Community Land Trust Network (rseau national de CLT) et
NeighborWorks America.
Au-del des programmes officiels de formation, qui peuvent se rvler couteux, la fiducie CLT doit incorporer dans son travail quotidien le
partage de connaissance entre pairs, le tutorat et la validation des acquis
de la connaissance.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 72

Associer le personnel expriment et les membres du bureau aux


nouveaux membres de la communaut, aux rsidents, dans le cadre dun
tutorat ou dun petit groupe de travail, permet de transfrer la mmoire de
lorganisation et dtablir un plan de relve.
Autre solution possible pour les fiducies CLT, lie au renouvellement
du bureau et la formation de leaders: profiter des formations locales ou
mises en ligne, qui sont frquemment proposes aux organisations but
non lucratif.
En outre, il est primordial que la fiducie CLT collecte des fonds au bnfice du groupe organis et de la recherche de leaders. Dans un environnement aux ressources limites, une fiducie CLT peut facilement penser
quelle doit faire des choix dicts par les contraintes financires, comme
par exemple, opter entre lembauche dun coordinateur de travail social de
proximit ou un responsable de dveloppement immobilier.
Cependant, il peut devenir ncessaire de trouver dautres sources de
financement lorsque la fiducie CLT sengage dans la programmation et lorganisation du groupe, tels que les dons privs ou les fondations locales et
nationales.
terme, une implication forte de ses membres, mme avec des cotisations annuelles modestes, peut aider compenser les cots. Enfin, le personnel et les membres du bureau de la fiducie CLT, doivent tre conscients
que les formations visant accroitre ladhsion des rsidents, du groupe
communautaire et la recherche de leaders, reprsentent un investissement long terme, qui contribue la viabilit globale et la sant de lorganisation. Enfin, la collecte de fonds constitue en soi une forme de travail
social de proximit, qui informe une frange importante de la population
locale sur la mission et la valeur ajoute de la fiducie CLT.

Inscrire lorganisation dans une dmarche durable


Lorsque la fiducie volue dans un environnement plus conservateur,
o les communauts organises et les organismes uvrant en faveur de
la justice sociale sont rares dans le paysage local, il devra sans doute tre
adopt une approche cooprative, pour renforcer et organiser le groupe
communautaire.
Historiquement, le mode traditionnel dorganisation des communauts aux USA, sinspire en grande partie des mthodes de Saul Alinsky, de la
Industrial Areas Foundation (IAF), de lACORN (Association of Community
Organizations for Reform Now), et de PICO (Pacific Institute for Community
Organization), dont les approches mettent laccent sur laction directe et la
confrontation.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 73

Pour des organisations but non lucratif, comme les fiducies, dont
lobjectif consiste crer des organisations sur le long terme, qui engagent
de manire durable un changement social, en vue de ldification de programmes immobiliers, la stratgie du conflit est inapplicable, voire dconseille.
A linverse et dans la perspective de raliser un discret changement
politique ou lgislatif, la fiducie devra nouer des relations efficaces et durables avec des reprsentants de ladministration locale, des bailleurs,
diffrents acteurs, des rsidents et avec la population locale. Ainsi, si les
dcideurs de la collectivit, les gardiens du temple, jugent les moyens
mobiliss conflictuels, (par exemple: des manifestations, des campagnes
de masse ou une couverture mdiatique ngative) sournois ou personnels, la fiducie pourra en ptir long terme. Si une fiducie estime que
des stratgies ouvertement subversives peuvent constituer une menace au
dveloppement ou au maintien de lorganisation, alors les approches stratgiques, coopratives et durables pour atteindre les rsultats escompts,
sont probablement mieux appropries.
Cette suggestion porte davantage sur la forme que sur le fond, car
laccs la terre et le droit au logement constituent en soi des questions
politiques.
De mme, le modle de la fiducie offre une alternative aux approches
immobilires prives, pour lutilisation du foncier et la valorisation des
biens immobiliers.
Cest la raison pour laquelle les fiducies doivent trouver le juste milieu
entre la recherche dallis, un soutien politique et la dfense des intrts et
des droits des membres de la communaut, qui sont souvent marginaliss,
la fois par les intrts privs et publics.
Les fiducies les plus efficientes et qui russissent le mieux, sont celles
qui ont pris conscience que le soutien politique de leaders gouvernementaux, de membres de fondations et de politiciens locaux, ne constitue pas
un mode comportemental contradictoire.
Lorsque le modle de la fiducie peine se faire accepter dans son environnement local, lorganisation doit en priorit tisser un large rseau de
soutien auprs de la population locale, pour lui montrer les bienfaits des
services quelle est en mesure dapporter.
Les membres dune fiducie et ses usagers, doivent comprendre quil
sagit de lutter ensemble, afin de dfendre et de protger au fil du temps,
les acquis politiques et financiers dune fiducie et dassurer ainsi la prennit des effets produits.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 74

Ainsi, le ton adopt dans la communication externe et les activits


proposes, doivent tenir compte du contexte local et tre conus pour le
long terme, afin doptimiser la croissance stratgique et la permanence de
la fiducie.
Ainsi, la fiducie sefforcera de prsenter des rsultats probants, afin
de gagner la confiance des dcideurs politiques locaux et des bailleurs de
fonds, notamment durant les premires annes de son dveloppement,
lorsque le succs parle de lui-mme2 . Les fiducies doivent donc mener
bien des projets russis et faisant preuve, avant de satteler des projets
plus ambitieux et controverss sur le plan politique. De plus, la fiducie doit
rechercher lattention bienveillante des mdias, dans la perspective dintresser les acteurs qui soutiennent sa mission.
En rsum, une approche conciliant ces deux stratgies favorisera
des relations solides, permettra la fiducie dacqurir une rputation de
pragmatisme politique.
Preuve lappui, la fiducie disposera alors de lassise sociale et du
pouvoir ncessaires pour plaider sa cause politique et sa stratgie dorganisation. Elle obtiendra alors plus de souplesse, de soutien et de tolrance,
face au risque, auprs des responsables de la collectivit, des parties prenantes et des bailleurs de fonds.

Mener une campagne publique de sensibilisation


Dans des milieux o rgnent une politique conservatrice et une
culture de la bienfaisance (charity), une fiducie aura tout intrt mener une vaste campagne publique de sensibilisation sur limportance de
son travail, pour sattirer la sympathie de publics divers.
Le plus souvent, ces lieux sont influencs par les modles historiques
solidement ancrs, de la sgrgation raciale et de classes sociales.
Ainsi, le fait de donner figure humaine aux usagers des fiducies et de
raconter leur vie, peut avoir des rpercussions positives, notamment celle
de faire natre une volont politique au sein de la collectivit et de gagner
le soutien politico-financier des responsables locaux.
Par exemple aux tats-Unis, limpact favorable dune fiducie peut tre
promu auprs des membres des deux grandes forces politiques.
Pour les rpublicains (droite), le CLT pourra valoriser lutilisation frugale et durable des financements publics destins aux logements sociaux,
en particulier aux logements en accession la proprit, qui favorisent la
redynamisation dune communaut.

2. Nothing screams louder than success

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 75

Pour les dmocrates (gauche), la fiducie mettra laccent sur lutilisation efficace des fonds publics, qui amliorent la situation conomique des
familles faibles revenus et issues des minorits ethniques.
En somme, pour remporter un large soutien politique, social et conomique, les campagnes publiques de sensibilisation doivent viter les sujets polmiques.
Par exemple, les bnfices des actions facilitant laccession la proprit pour les habitants, les quartiers et les municipalits ne sont pas
remis en cause sur lchiquier politique, car chaque partie trouve un avantage au fait que les propritaires entretiennent leur bien immobilier, investissent dans leur communaut et paient des taxes foncires.
Ces campagnes doivent parler le mme langage que le public-cible,
au lieu dessayer de changer ses convictions. Cependant, des messages
consensuels sur le renforcement de lautonomie et de lgalit des chances,
doivent apparatre en filigrane, afin de promouvoir un vrai changement
sur la notion de justice sociale, au dtriment de celle de charit.

Conclusion
Les fiducies foncires communautaires reprsentent un puissant
outil de contrle du foncier et dabondance pour le logement abordable
prenne, au bnfice de familles modestes.
Contrairement dautres modles de logement abordable, le modle
idal type de la fiducie, propose un mode de gouvernement qui quilibre
les intrts des habitants, de la collectivit et du public, par le systme de
ladhsion communautaire et un bureau tripartite.
Nanmoins, cet article met en lumire les obstacles et les dfis que
de nombreuses fiducies doivent surmonter pour que le contrle du groupe
organis sopre de manire sincre et efficace. Il met galement des recommandations, pour que les fiducies amliorent ladhsion active des habitants, de la communaut organise et quils intgrent une culture de la
justice sociale et de la dmocratie en leur sein.
En dfinitive, la participation et le leadership des rsidents, ainsi que
leur adhsion effective, permettent aux fiducies tenir leur engagement sur
le contrle des terres et de gestion des biens mis perptuit au bnfice
de la communaut.
Une fiducie du Colorado illustre cette vulnrabilit, lie au dficit
dadhsion et de contrle exerc par les habitants. Cette organisation but
non lucratif, qui a t cre en 1989, fournit chaque anne un logement
plus de 1 700 habitants.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 76

Au milieu des annes 90, elle a mis en place un programme immobilier social qui a abouti la construction de prs de 200 maisons sous
rgime de fiducie. Bien que deux des sept membres du conseil soient des
rsidents, le conseil ne rpond pas au principe de gouvernement tripartite
idal typique, des fiducies.
En outre, lorganisation na pas mis en place un systme dadhsion
avec une participation suffisamment large de la population locale.
Ces dernires annes, un nouveau directeur a dcid de changer
lorientation centrale de lorganisation et il a tudi attentivement la nature du parc de logements de la fiducie. En dfinitive, lensemble du programme immobilier risque de disparatre ; de mme que pse une forte
incertitude, sur la gestion future des proprits et du soutien aux propritaires.
Si une forte adhsion des membres et dun groupe dhabitants organiss avait exist, le destin de la fiducie aurait t tout autre. Lorganisation
aurait t tenue de rendre des comptes sur son obligation de maintenir
durablement laccessibilit des logements, au bnfice de la communaut.

A linverse, la fiducie foncire communautaire, le Champlain Housing Trust (CHT) dans le Vermont, tmoigne de la valeur dune politique
volontariste, permanente, de travail de proximit, dinvestissement et de
communication positive, en vue du maintien de ladhsion forte et de lengagement total des rsidents.
Le succs du CHT depuis sa cration jusqu aujourdhui sexplique
en partie par une stratgie de large coalition, visant organiser, galvaniser
le soutien de groupes de locataires, de militants issus des couches populaires, de conseils de quartiers, dorganisations de dveloppement local et
de ladministration locale. Au fil du temps, laction collective des membres
et des allis a permis de crer des sources de financement (comme le fonds
municipal et rgional pour le logement) et a donn naissance des politiques publiques favorables au logement abordable, qui imposent leur accessibilit conomique sur le long terme.
En agissant collectivement pour la recherche de nouvelles sources de
financement, la fiducie CHT a pu acqurir du foncier et obtenir des rsultats concrets bnfiques aux rsidents et la population locale, dans un
esprit moins comptitif et davantage coopratif, sil stait lanc seul la
poursuite de subventions.
Une fois lorganisation stabilise, la fiducie CHT sest alors fixe
comme priorit, la sensibilisation et la recherche de partenariats, en direction de segments cls du secteur de limmobilier, en communiquant sur
lintrt agir quauraient divers acteurs, notamment les agents immobiliers, les promoteurs, les avocats et les banquiers.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 77

De faon notoire, la fiducie CHT continue rechercher le soutien des


responsables politiques conservateurs, en insistant sur lutilisation efficiente qui est faite de largent public.
En interne, CHT sest fait un point dhonneur traiter ses rsidents et
ses membres comme des clients, en leur offrant des services de grande
qualit, des postes de direction de premier plan au sein des instances de
dcision et des opportunits danimation bnvole, telles quune campagne
annuelle par tlphone de deux semaines, pour recruter de nouveaux
membres et des donateurs.
Cet engagement (qui se manifeste aussi par des rapports annuels, des
bulletins dinformation et des actions de communication en direction des
mdias) a veill et maintenu une conscience collective de la communaut
dans son ensemble, qui soutient la vocation du CHT (sans pour autant exiger le militantisme de tous ses membres).
Le CHT a su protger ses ressources et son action politique, parce que
ses membres, rsidents et allis sont rgulirement sensibiliss sur limportance et la ncessit de se mobiliser collectivement, lorsque des changements politiques ou conomiques, mettent en pril la viabilit de lorganisation.
Malheureusement, nombre de fiducies continuent de sous-estimer la
valeur non financire qui dcoule de ladhsion active dune communaut
de membres, de la coopration des rsidents et du dveloppement de leurs
comptences dencadrement. CHT est une illustration vivante de ce que les
fiducies sont plus mme de russir et de crotre, lorsquelles adoptent les
composantes de gouvernement dune fiducie idal typique, y compris en
associant largement les membres de la communaut et les habitants.
Il ne fait aucun doute que lengagement de la communaut et des habitants se rvle plus important encore dans des climats politiques hostiles
ou dfavorables. Bien entendu, si les fiducies qui dbutent nvaluent pas
prcisment les contraintes locales ou une ventuelle hostilit politique,
ils ne remporteront sans doute pas ladhsion suffisante pour construire
un parc de logements ayant un impact sur les mnages quils entendent
servir. Dans ce cas, le CLT doit mener bien une srie de projets mens
leur terme, qui pourra faire cho favorablement auprs des diffrents dcideurs et des bailleurs de fonds.
Comme cet article le montre, trop souvent, une fois implantes, les fiducies relchent leurs efforts de mobilisation du groupe et de participation
des habitants la direction des projets.
Pour durer et se stabiliser sur un temps long, les fiducies doivent in
fine, veiller un haut degr de sensibilisation de leurs membres, du bureau et du personnel de lorganisation. Les fiducies bien tablies doivent

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 78

aussi envisager le dpart de leurs rsidents fondateurs. Ils doivent planifier la relve, non seulement du personnel, des adhrents, mais aussi, des
membres de la communaut.

Comme lhistoire et le travail du CHT lillustrent, la ressource militante sur le long terme est essentielle pour prserver ces organisations,
assurer leur prennit et envisager leur dveloppement futur.

Rfrences
Misak, M. (2009, October 26). National Community Land Trust Network
2008 foreclosure survey. Portland, OR: National Community Land Trust
Network.
Temkin, K., Theodos, B., & Price, D. (2010). Balancing affordability and
opportunity: An evaluation of affordable homeownership programs with
long-term affordability controls. Washington DC: The Urban Institute.
Thaden, E., Greer, A., & Saegert, S. (2013). Shared equity homeownership:
A welcomed tenure alternative among lower income households. Housing
Studies (in press).
Thaden, E. (2012). Results of the 2011 Comprehensive CLT Survey. Portland,
OR: National Community Land Trust Network.
Thaden, E. (2011). Stable home ownership in a turbulent economy:
Delinquencies and foreclosures remain low in community land trusts
(Working Paper WP11ET1). Cambridge MA: The Lincoln Institute of Land
Policy.
Thaden, E. (2010a). Outperforming the market: Making sense of the
low rates of delinquencies and foreclosures in community land trusts
(Working Paper WP10ET1). Cambridge MA: The Lincoln Institute of Land
Policy.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 79

Dix problmes rsoudre pour


un futur diffrent: la mise en
place dune fiducie foncire
communautaire (CLT)1 New York
John Krinsky
Professeur de Science politique associ au City College of New York,
John Krinsky tudie les transformations de lEtat providence (du welfare au workfare), les mouvements de protestation sociale, ainsi que
les politiques urbaines. Il est le co-fondateur du New York City Community Land Initiative. Son ouvrage Free Labor: Workfare and the
Contested Language of Neoliberalism a t publi en 2008. Enfin, il
a produit louvrage (avec Colin Barker, Laurence Cox et Alf Gunvald
Nilsen), Marxism and Social Movements, qui a t publi en 2013.
Dans son ouvrage de rfrence Social Justice and the City (1973),
David Harvey analyse les thories classiques des marchs fonciers. Ces
thories montrent que, pour des raisons diverses, les personnes pauvres
vivent souvent dans les quartiers des villes jugs attrayants, et en viennent
ainsi vivre l o ils peuvent le moins se le permettre.
Harvey ajoute: Notre objectif est dliminer les ghettos. Ds lors, la
seule politique pertinente pour latteindre est de mettre fin aux conditions
par lesquelles cette thorie se vrifie Lapproche la plus simple consiste
donc supprimer les mcanismes qui sont lorigine de cette thorie. Dans
ce cas, la solution est trs simple les appels doffres publics pour lusage
du foncier (p. 137).
Dans la ville de New York, le problme ressemble sans aucun doute
celui dcrit par Harvey, il y a quarante ans. Nous voulons toujours nous
dbarrasser des ghettos ; il existe toujours des personnes pauvres vivant
dans des quartiers, o il leur est de plus en plus difficile de payer leur loyer,
en raison de la spculation immobilire. Ces deux problmes cumuls provoquent une instabilit accrue dans certains quartiers de la ville. Dans ces
secteurs, la combinaison de la spculation foncire existante et des politiques visant liminer les ghettos, exacerbe la spculation, entrane la
mise en jachre ou labandon de terrains et de logements, dans lattente
dune amlioration des conditions du march ; la gentrification ou le
remplacement des rsidents faibles revenus par dautres, aux revenus
1. Community Land Trust

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 80

suprieurs et une hausse des sans-abri, du fait de cette instabilit. Sous le


mandat du prcdent maire de New York, Michael Bloomberg, plus de 125
000 logements abordables ont t crs ou prservs, principalement
travers une mesure qui obligeait les promoteurs immobiliers privs
proposer une partie de leurs appartements des prix correspondant aux
besoins de rsidents cibls dans une certaine tranche de revenus. Et ce, en
change de subventions ou de modifications du zonage, initialement propice au dveloppement des projets immobiliers.
Malgr cela, comme la montr lAssociation of Neighborhood and
Housing Development (Association pour le dveloppement des quartiers et
du logement) une organisation chapeau pour les promoteurs de projets
de logement but non lucratif ou communautaires les deux tiers des logements abordables crs au cours des douze dernires annes, savrent
tre inabordables. Et cela, selon toutes les dfinitions possibles du terme,
pour la plupart des rsidents des quartiers dans lesquels ils sont situs
(ANHD 2012).
De plus, le nombre de familles sans-abri a augment de 70% sur la
mme priode. Au moment de la rdaction de cet article, New York, plus
de 50 000 personnes passent la nuit dans des centres dhbergement pour
sans-abri, dont plus de 20 000 enfants (Markee, 2013).

Cet article prsente un projet en cours visant mettre fin ou, tout du
moins, limiter les appels doffres publics pour lusage des terrains,
travers la formation dune fiducie (Community Land Trust - CLT) lchelle
de la ville de New York. Je participe moi-mme ce projet. Mais, cet article ne doit en aucun cas tre considr comme un document officiel, qui
mane de lquipe complte du projet. Dans ce qui suit, aprs avoir prsent les grandes lignes du projet, ses participants et ses avances, je chercherai plutt dfinir de manire globale, dix problmes auxquels le projet est
confront.

I. Le projet de fiducie (CLT) pour la ville


de New York
La gense des efforts actuellement mis en uvre pour former une
fiducie CLT lchelle de la ville de New York, sinscrit dans trois projets
distincts mens paralllement avant dtre runis.
Le premier se fondait sur une organisation de sans-abri militants,
Picture the Homeless, en particulier sur sa participation la campagne
pour le droit au logement et la ville, ainsi que pour son intrt pour les fi-

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 81

ducies CLT. Aprs diffrents entretiens engags au printemps et lt 2011,


un cours commun a t organis luniversit City College, avec des tudiants de ltablissement, les membres de lquipe et les militants de Picture the Homeless. Il sagissait dchanger les connaissances, sur lhistoire
et les enjeux actuels du logement abordable et du contrle communautaire
New York.
Ce cours sappuyait en partie, sur un travail men au milieu des annes 1990, avec Sarah Hovde la Community Service Society2. Mais il abordait galement des questions plus contemporaines, concernant les programmes pour le logement et laccessibilit conomique.
Nous avons essay en particulier, dtablir un lien entre le travail
ralis prcdemment par Picture the Homeless et le professeur Tom
Angotti de luniversit Hunter College, afin de rpertorier les logements vacants New York (Picture the Homeless 2012). En nous posant des questions
qui portent sur la manire dont les rsidents faibles revenus, seraient
susceptibles de matriser eux-mmes, lusage du foncier, denrayer la spculation et la dstabilisation des quartiers, qui sont lorigine du sansabrisme3.
Notre projet de fiducie CLT tire galement ses origines dun atelier de
planification sur les Community Land Trusts4, organis en rponse des
saisies Brooklyn. De cet atelier est n un document de planification pour
la constitution de CLT indiquant les tapes importantes, qui correspondent
en grande partie au processus suivi par notre projet.
La troisime source de ce projet de fiducie CLT, est le travail men
par le Community Board 11 East Harlem. La ville de New York est divise en 59 conseils de quartier ou Community Boards, qui jouent un rle de
conseil sur lusage des terrains, les questions de zonage et de coordination
des services urbains entre les diffrents quartiers de la ville. Le Community
Board 11 a travaill avec un urbaniste de la Regional Plan Association, F. Nicolas Ronderos, afin de rpertorier les menaces lencontre des logements
loyer modr dans East Harlem (Ronderos, 2012). Ce rapport prsentait de
grandes similarits avec les informations recueillies par le projet de Picture the Homeless au City College. Il suggrait la constitution dune fiducie
CLT comme solution envisager, pour prserver laccessibilit conomique
des logements.

2. Krinsky et Hovde 1996a, b ; Hovde et Krinsky 1997.


3. Ce cours a donn lieu des recherches et un travail de proximit sur des projets de CLT et les efforts dploys
par les associations pour le logement mutualis prsentes actuellement aux tats-Unis. Il a galement orient
des travaux de recherche sur les menaces qui psent sur logement abordable dans des quartiers prcis, comme
East Harlem, le South Bronx et Bedford-Stuyvesant Brooklyn.
4. Dirig par les professeurs Jeffrey Lowe et Peter Marcuse de luniversit de Columbia, en partenariat avec
lorganisation NEDAP, le Neighborhood Economic Development Advocacy Project (rebaptise New Economy
Project).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 82

Lorsque les quipes de ces trois projets ont pris connaissance de leurs
travaux respectifs, un congrs a t organis la Fondation Ford en octobre
2012.
Des membres de la City University of New York taient galement
prsents, dont Susan Saegert5.
Des promoteurs ont aussi particip aux dbats, ainsi que des conseillers techniques travaillant sur des projets de logements abordables contrls par la communaut comme les membres du Urban Homesteading Assistance Board (UHAB) et du Community Assisted Tenant-Controlled Housing
(CATCH).
Le Congrs a instaur quatre groupes de travail portant sur la politique, lorganisation, East Harlem et lducation populaire.
Lensemble ainsi form a tenu un deuxime congrs, avec des groupes
dhabitants de la ville, qui ont attir plus de 80 participants, une aprs-midi
davril 2013.
Ce qui a permis de formaliser la structure de groupes de travail et a
jet les bases de la coalition elle-mme, aujourdhui appele la New York
City Community Land Initiative (NYCCLI)6.
Le groupe Education populaire, conoit activement des supports
pdagogiques sur les fiducies CLT destination des membres de la communaut dEast Harlem et dautres quartiers selon lintrt suscit. Il sefforce
de prendre contact avec des groupes de ce quartier et au-del, pour obtenir
leur soutien.
Le groupe projet pilote dEast Harlem a formul plusieurs propositions de logements sous rgime de fiducie CLT, qui inclut des logements
vacants dans des immeubles municipaux et des logements occups par des
collectifs dj organiss dans le quartier.
Il recueille galement des informations sur les subventions existantes, afin de rendre abordables les logements sous rgime de fiducie
(CLT) dans le quartier; notamment, pour les personnes dont les revenus ne
cessent de diminuer.
Le groupe projet pilote a prsent ses travaux aux membres du
Comit du logement du Community Board 11, dont il a reu le soutien, ainsi
qu dautres habitants et travailleurs dorganisations du quartier.

5. Une spcialiste des CLT et coopratives pour personnes faibles revenus, ainsi que plusieurs tudiants ayant
travaill avec elle et soutenant dj laction de Picture the Homeless.
6. Cette nouvelle entit dpose actuellement ses statuts en tant quorganisation but non lucratif.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 83

lautomne 2013, une srie de runions avec les habitants dEast Harlem a dbut. Les participants se sont intresss aux coopratives formes
sous lgide de la municipalit, mais qui connaissent actuellement des difficults; ainsi quaux immeubles qui appartiennent toujours la mairie,
mais qui sont engags dans un programme de formation de coopratives.

II. Les fiducies (CLT) et leurs avantages


potentiels
Pour lessentiel, les fiducies CLT dsignent des organisations communautaires qui sont propritaires de terrains. Lide principale est que la proprit du foncier et celle des immeubles, ou autres usages du foncier, sont
dissocies.
Le terrain est dtenu en fiducie foncire sous le rgime de bien commun (commons), alors que les immeubles sont remis aux propritaires en
tant quamliorations (improvements) de ce dernier.
En ce sens, les fiducies CLT peuvent tre utilises pour prserver et
dvelopper des programmes de logements abordables, sur le long terme,
pour les habitants dun quartier, dune ville ou dune rgion.
Ils peuvent aussi contribuer lentretien et au dveloppement dquipements collectifs, qui ne gnreraient pas de revenus jugs assez rentables pour des promoteurs privs et des propritaires fonciers.
Si une fiducie CLT possde dj un terrain, elle peut favoriser des amliorations, telles que des logements construits de manire trs abordable;
en effet, les cots du foncier ne viennent pas grever ceux des constructions.
Les fiducies foncires communautaires prsentent gnralement une
structure de gouvernement tripartite. Leurs bureaux se composent communment dun tiers de rsidents des logements de la fiducie, dun tiers
de membres de la communaut plus large (dont parfois des lus locaux)
et dun tiers dexperts en logement et autres personnes ressources (prestataires dassistance technique), y compris des dirigeants dorganisations
locales de dveloppement communautaire.
Lide est que contrairement une simple cooprative, la majorit du
conseil soit compose de non-rsidents et puisse par consquent empcher
le cas chant les tentatives des habitants de profiter des conditions du
march, pour dissoudre la fiducie foncire et revendre les terrains.
Le bureau peut ainsi constituer un garde-fou pour tout logement
construit sur le foncier, en imposant une accessibilit conomique stricte
et des clauses de revente dans le contrat de location du terrain.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 84

Dautre part, la prsence de membres de la communaut doit permettre la fiducie dtendre son rle de rgisseur foncier au service de la
communaut ; tandis que la prsence de prestataires dassistance technique doit permettre dassurer le bon fonctionnement de la fiducie, son
dveloppement un rythme adapt et sa capacit relever les dfis de
gestion, grce lexprience dj engrange.
Une fiducie est cense garantir une accessibilit conomique permanente. Elle applique ce principe grce un bail de 99 ans. Il existe dautres
moyens de prserver laccessibilit long terme, sans passer par une fiducie. Mais le recours des rgisseurs fonciers issus de la communaut
constitue un moyen de sassurer que les loups ne sont pas chargs de
garder la bergerie (comme cela pourrait tre le cas si une quipe municipale proche des intrts immobiliers, dcidait dignorer les violations des
restrictions daccessibilit conomique, pour des logements crs dans la
zone dintgration ou de programmes similaires).

En outre, les fiducies CLT ont pour objectif de permettre une planification urbaine dmocratique et collective, pouvant sappuyer sur leur capacit raliser des amnagements sur des terrains quils possdent ou
revendiquent.
Leurs bureaux (boards) tant composs de rsidents, de membres de
la communaut et de spcialistes des questions du logement (et/ou dexperts en espace public, en agriculture urbaine, etc.), ils peuvent mettre
contribution et attirer de vastes rseaux dans les processus de planification de sorte que ces plans soient effectivement mis en uvre. Ils peuvent
galement se voir attribuer des terres acquises par ltat, travers un crdit bancaire.

Enfin, les fiducies, comme dautres formes de logements abordables


permanents, prservent les subventions initiales qui leur ont t attribues.
Une fois les logements construits sur les terrains, ceux-ci ne peuvent tre
revendus dans un but lucratif et restent donc abordables.
Contrairement aux programmes de construction de logements qui
prsentent des restrictions dure limite dans le temps (comme cest le
cas de lessentiel du parc de logements bnficiant de subventions publiques
et appartenant au secteur priv aux tats-Unis), le parc de logements des
fiducies na pas besoin dtre remplac tous les trente ans environ. En effet,
les restrictions imposes sappuient sur des baux de 99 ans. Ainsi les fiducies favorisent un dveloppement net du nombre de logements abordables,
plutt quun mouvement de gains et pertes de logements, propre aux programmes de logements abordables aux tats-Unis (hormis les logements
sociaux).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 85

III. Les problmes


Mettre en place une fiducie foncire communautaire dans le contexte
du march immobilier et dune ville, domine par la spculation comme
New York, nest pas une mince affaire.
Ceci est particulirement vrai lorsque lon sait que la ville de New
York possde depuis longtemps, un pass significatif dans le domaine des
communauts organises. Y compris, dans les secteurs de logements abordables et durables placs sous contrle communautaire, dont bon nombre,
mme si ce nest pas le cas de tous, sont parvenus fournir des logements
aux habitants revenus faibles et moyens.
Mais le succs peut aussi faire natre une forme de cooptation au
sein dun systme dans lequel les organisations locales sont relgues au
second plan, jusqu ne plus tre prises en compte.
Ce qui fut autrefois un mouvement militant dorganisations communautaires de locataires, par la perte de son caractre militant au fil des
dcennies depuis la fin des annes 70, est lentement devenu une simple
extension de ltat-providence lchelon local (cf. par ex. Di Rienzo, 1994).
Nanmoins, aujourdhui, face une crise sans prcdent du logement
abordable, un nombre croissant dorganisations qui sintressent cette
question, tentent de redynamiser le mouvement pour le droit au logement
abordable. Bien que les fiducies constituent potentiellement un lment
cl de ce mouvement, en tant quorganisation et objets de revendication,
elles doivent se confronter (au moins) dix problmes dampleurs varies,
pour tre rellement efficaces.

1 | Le problme du sans-abrisme
Le sans-abrisme est souvent considr comme tant le problme des
sans-abris , de personnes particulirement vulnrables souvent du
fait de dynamiques familiales, de psychologie individuelle, etc. qui sont
devenues sans-abris, une fois touches par une extrme pauvret.
Sans nier les effets de ces variables individuelles, les observations
concernant les sans-abris, amnent se poser la question suivante:
si la situation des personnes sans domicile, fluctue bien plus que ces problmes individuels, il semble alors que nous devrions avant tout, nous
concentrer sur dautres causes, plus immdiates. A linstar de lanalyse
dHarvey sur les ghettos, nous devrions nous intresser llment le plus
vident, savoir, le logement.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 86

Notre projet de fiducie a t prcisment motiv par cette ide. Picture the Homeless, un groupe de militants sans-abri de New York, fond
en 2000, est linitiative de lun des projets ayant men notre effort actuel dorganisation de fiducie.
Ayant prcdemment collabor avec le professeur Tom Angotti de
luniversit Hunter College7 sur un processus proactif consistant rpertorier les logements et terrains vacants New York, Picture the Homeless est pass ltape suivante: se demander comment ces proprits
et terrains vacants pourraient tre utiliss, non seulement pour loger les
personnes sans domicile, mais aussi pour viter que dautres personnes ne
deviennent sans-abri.

Cette question liminaire en soulve dautres comme nous le verrons plus loin autour de laccessibilit conomique du logement et de
sa signification. Pour le moment, on constate trs rgulirement que les
personnes sans domicile New York (comme ailleurs) peroivent des revenus extrmement faibles, le plus souvent infrieurs 20000 dollars par
an, pour un foyer de trois personnes; et largement en dessous, dans bien
des cas.
Avant de devenir sans-abri, les foyers cohabitent gnralement avec
des amis ou des membres de leur famille. Ces situations peuvent durer des
annes (et mme mettre en danger le logement de ces amis et proches,
car ce partage est souvent contraire aux conditions tablies dans leur bail).
Sil faut en moyenne environ 600 dollars par mois pour se loger, et si lon
prend le chiffre standard (qui nest absolument pas une bonne mesure),
dun tiers des revenus bruts pour dfinir le montant abordable quune
famille peut dpenser en logement, celle-ci devra alors gagner 1 800 dollars
par mois, pour pouvoir payer un logement New York.
Mais ce calcul suppose quaucune dette ne soit rattache au logement
et que le service de la dette ne soit pas compris dans le loyer global. Cela
implique galement que le propritaire ne tire aucun profit de sa location.
Par consquent, le nombre dappartements disponibles autour du seuil de
revenus de 21000 dollars par an, est drisoire. Pour ceux qui gagnent encore moins, la situation est gnralement dsespre.

2 | Le problme du quartier
Un rapport publi par le Vera Institute of Justice and the City de New
York en 2004, recensait les dernires adresses de personnes devenues sansabri New York, sur une priode de cinq ans. Ce rapport montrait que certains secteurs de la ville taient plus susceptibles de gnrer cette situation,
que dautres. Il existe une concordance significative entre ces quartiers et
7. Une composante de la City University of New York

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 87

ceux dans lesquels Picture the Homeless a recens des proprits vacantes. Ceci indique que les questions de laccessibilit conomique, des
mauvaises conditions de logement et de la spculation foncire sont lies.
Ainsi, pour faire face au problme du sans-abrisme, il faudrait sintresser au niveau dinstabilit du quartier. Laquelle est due, dans une large
mesure, la spculation lie aux appels doffres pour usage du foncier.
Parmi les quartiers concerns figurent Harlem, le South Bronx, et
Central Brooklyn8.
Un grand nombre de familles sans domicile fixe, accdent aux foyers
dhbergement, aprs tre passes par des logements publics (o, de nouveau, elles cohabitaient avec des proches ou amis). Nombreuses aussi sont
celles qui viennent de logements privs, y compris de logements subventionns par le gouvernement, travers diffrents programmes.
Dans les logements privs, les locataires pauvres des quartiers instables, sont souvent victimes de harclement de la part des bailleurs qui
veulent mettre fin leur bail et louer des personnes financirement plus
aises.
Le mouvement constant des quartiers la mode New York, est
soutenu par une gestion municipale gnralement encline appuyer les
efforts de re-zonage sectoriel. Ce qui permet daugmenter la densit, provoque lrosion constante du parc de logements loyer modr et accentue
les tendances la gentrification, dans nombre de ces quartiers; lesquels
sont soumis du fait du harclement et de la spculation un dsengagement financier accru des propritaires.

3 | Le problme de laccessibilit
Si les appels doffres pour lusage du foncier induisent toute une srie de difficults en termes de stabilit des quartiers, cest laccessibilit
conomique du logement, quils causent le plus de dommage. Il sagit dun
problme aux facettes multiples pour un certain nombre de raisons.
Tout dabord, lorsque le logement est conu comme une marchandise, son prix est au moins en partie fix par les mcanismes du march.
Or, le logement lui-mme, est compos dun grand nombre de produits, eux-mmes valus diffrentes tapes de la chaine de production
du logement, par les mcanismes propres de march et en interaction avec
toute une srie de rglementations, sur la qualit des matriaux, le cot du
travail, etc.

8. (cf. carte infra). Ce sont des secteurs qui se situent dans ou proximit des lieux cibls par le groupe de travail sur les fiducies, de Picture the Homeless, constitu durant le cours dispens au City College.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 88

New York, et ailleurs, le logement est gnralement cher et ne peut


tre pay comptant (bien que ce ne soit pas universellement le cas, comme
nous le verrons brivement plus loin).
Cest pourquoi il doit tre financ. Ce qui signifie que le cot de largent
rentre galement en ligne de compte. De plus, tant donn que le terrain
fait partie du prix du logement et du cot de la spculation sur le foncier
-considr comme un bien marchand, dont Harvey souligne que cette dernire est rgie par une logique monopolistique le prix des loyers pour le
consommateur potentiel, contient les cots cumuls de tous ces lments.
Avant mme que les frais rcurrents de maintenance et le profit direct
pour les propritaires ne soient comptabiliss.

Deuxime aspect du problme: la signification mme de laccessibilit


conomique est largement conteste.
Depuis les annes 80, la mesure utilise aux tats-Unis pour dterminer loctroi dune aide au logement, part du principe quun logement est
abordable, sil ne cote pas plus de 30% des revenus de ses occupants.
Avant les annes 80, ce chiffre tait de 25%. Ce qui ne reflte pas tant
un changement dans les faits, mais bien une dcision du gouvernement
Reagan, de transfrer le cot du logement aux personnes pauvres.
Dans tous les cas, comme le montre Stone (1993), ce taux de 30 %
reprsente davantage une valuation grossire, que le reflet des cots et
les besoins rels des foyers, dont la composition peut varier (nombre de
personnes, ges des personnes, etc.) et dont les besoins voluent avec le
temps. Dautre part, ce taux ne traduit pas la variation des cots des autres
besoins des mnages.

Une troisime facette de la question de laccessibilit conomique tient


ce que les programmes daide publique considrent un logement comme
abordable, lorsque les loyers que les propritaires peuvent demander,
sont limits 30% de diffrents niveaux de revenus, habituellement lis
aux revenus mdians du secteur (Area Median Incomes ou AMI).
Problme: du fait de la distribution de plus en plus ingale des revenus dans les zones urbaines, les AMI peuvent donner une indication totalement errone des besoins des habitants dun secteur.
Pour les programmes de logements de la ville de New York, par
exemple, les AMI sont gnralement calculs pour les cinq arrondissements de New York et les deux comts de la banlieue (Westchester et Putnam).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 89

Bien que ces deux derniers arrondissements abritent des quartiers


touchs par la pauvret, le revenu mdian des habitants est bien plus lev
que celui de la ville de New York dans son ensemble.
Considrs globalement, les AMI de la rgion de New York slvent
ainsi plus de 71000 dollars par mnage. Le revenu mdian rel des cinq
arrondissements de New York avoisine les 61000 dollars, si lon exclut des
calculs les comts suburbains prsentant des revenus plus levs.
Mais si lon descend au niveau des sous-arrondissements ce que
lon appelle les districts communautaires comme East Harlem9, le
panorama daccessibilit conomique sen trouve totalement chang (Furman Center 2011).
Ainsi, le service de protection et de dveloppement du logement (Department of Housing Preservation and Development, HPD) et lorganisme de
dveloppement du logement (Housing Development Corporation, HDC) de la
ville de New York participent la mise en uvre de projets de construction
de logements officiellement abordables, mais qui sont en ralit inaccessibles pour les personnes qui vivent dans les quartiers concerns.

Figure 1. Annonce pour des logements loyer modr Central


Harlem, dcembre 2013

Cest pourquoi lANHD a conclu que deux tiers des


logements loyer modr, construits sous les mandats
de Michael Bloomberg, taient inabordables pour les habitants des quartiers o ils ont t crs. Ajoutant que la
plupart nont pas t construits en fonction de la taille des
mnages des quartiers, o il y en avait besoin (ANHD 2012:
24).
Mme dans le cas de logements crs pour les classes
aux revenus les plus faibles, comme le nouvel ensemble
Central Harlem (cf. figure 1), la majeure partie des appartements sont abordables pour les personnes dont les revenus se situent au-dessus du revenu mdian du quartier. Et
seulement deux des 18 logements disponibles pour les mnages dont les revenus se situent en dessous du seuil mdian du quartier
(cest--dire pour les personnes qui sont les plus susceptibles de cohabiter
plusieurs familles ou dtre particulirement dans le besoin)10.

9. (Revenu mdian: 31444 dollars), Central Harlem (revenu mdian : 36340 dollars), Mott Haven dans le South
Bronx (revenu mdian : 21437 dollars) ou Bedford-Stuyvesant Brooklyn (revenu mdian : 38037 dollars).
10. Les candidats qui disposent de revenus par mnage infrieurs au chiffre mdian du quartier (gagnant
moins de 120% du revenu mdian du quartier) se trouvent au niveau le plus bas de la fourchette de revenus
ligibles pour les deux appartements disponibles pour les mnages.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 90

Il est important de souligner que cet exemple est typique. Huit des 18
appartements sont considrs comme abordables selon lAMI. Mais en
ralit, aucun nest susceptible dtre lou un mnage au niveau ou en
dessous du revenu mdian du quartier.

4 | Le problme du foncier
Cependant, le problme du logement abordable ne se cantonne pas
simplement la question de la construction et de son entretien. Ce processus est bien sr cher, car les travaux, les matriaux de construction, le
cot des services et charges, comme lnergie, leau, lassainissement, etc.,
ne sont pas ngligeables.
New York, ces dpenses vont de 450 800 dollars par mois et par
appartement. cela sajoutent les impts (principalement les impts fonciers); soit environ 200 300 dollars par mois. Ils constituent le premier
poste de dpenses moyen des propritaires (New York City Rent Guidelines
Board 2013).

Le foncier et son contrle reprsentent un enjeu majeur. Cest le terrain sur lequel les logements sont construits, qui fait principalement lobjet de la spculation. Et cest la marchandisation du foncier qui nuit le plus
gravement laccessibilit conomique des logements et provoque linstabilit des quartiers.
La limite dans laquelle les propritaires privs peuvent faire payer
des loyers qui excdent ou mme quilibrent leurs dpenses, dpend de
facteurs indpendants de la volont des propritaires individuels.
Ceci est tout aussi vrai pour les propritaires-occupants, qui esprent
revendre leur logement. Les facteurs lis lattractivit dun quartier reposent sur la manire dont le foncier est utilis par un grand nombre dacteurs, dans une zone donne, son infrastructure publique, et au potentiel
de revente des terrains.
tant donn que dans de nombreux quartiers, les propritaires ny
rsident pas et que lon y trouve le plus souvent des socits et des firmes,
les habitants rels des quartiers ont limpression de ne plus matriser leur
destin.
Dans les quartiers non attractifs, les habitants peuvent tre abandonns par le capital priv et les services publics. Ils peuvent tre victimes
dexpulsion du fait de ngligences, dagressions, ou mme du dveloppement communautaire et parfois des trois la fois.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 91

Les banques sont susceptibles de refuser aux propritaires-occupants


des crdits de rnovation pour leurs logements, prfrant forcer les habitants de longue date dmnager pour vendre leurs maisons de nouveaux rsidents, plus riches qui peuvent obtenir des prts pour des travaux
damlioration plus chers et qui vont souscrire des crdits immobiliers.
Les services publics peuvent retarder lamlioration des infrastructures, comme les parcs. Par ailleurs, les divisions entre les habitants travailleurs et les sans-emploi ou pauvres et extrmement pauvres, sont exploites mme par des entits but non lucratif ou religieuses pour
amliorer le quartier, en obligeant les habitants les plus dfavoriss
dmnager.
Dans tous les cas, ces lments sont autant de facettes de dynamiques
communes, qui placent le contrle du foncier sous tension; souvent dans
un double effort, pour augmenter la valeur des terrains gnralement en
termes de valeur dchange et pour exercer un contrle suffisant sur ces
dynamiques pour pouvoir bnficier en retour dune valeur ajoute.
Dans les quartiers plus attractifs, les personnes pauvres vont galement faire lobjet de diffrents types de pressions pour dmnager. Les propritaires harclent souvent les locataires, afin dessayer de proposer leurs
appartements, des personnes qui peuvent dautoriser un loyer plus lev.
Ils peuvent aussi prparer limmeuble pour une reconversion en rsidence
en coproprit ou en cooprative dhabitation.

Mme lorsque les autorits dveloppent des logements, comme la


fait M. Bloomberg avec son New Housing Marketplace Program, les logements subventionns mme ceux qui visent les mnages aux revenus
faibles et modrs peuvent occuper des terrains de valeur, qui ne correspondent toujours pas aux besoins des habitants du quartier.
Cest parce que East Harlem constitue lun des districts les plus pauvres
de la ville, que les besoins en logement de ses habitants sont ignors, que
le district va engendrer le plus grand nombre de sans-abri, au fur et mesure que disparaissent les quartiers abordables, o les rsidents peuvent
sinstaller.
De mme, bien que les deux-tiers des logements du New Housing
Marketplace Program ne correspondent pas aux besoins du quartier, les
logements sont concentrs sur le quartier o les besoins se font le plus sentir. Ce qui signifie que le programme propose en ralit, des logements aux
personnes extrieures au quartier, tout en encourageant le dplacement
des habitants existants.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 92

Le plan ci-dessous, issu du rapport de lANHD, montre dans chaque


district la proportion de logements inabordables, pour des foyers moyens
de la zone (cf. figure 2).

Figure 2. Part des logements du New Housing Marketplace inabordables par rapport aux
revenus moyens du quartier (ANDH 2012)

Un autre problme essentiel li au foncier, est que les propritaires


privs prfrent souvent conserver un terrain inoccup, dans lattente de
rendements ou dune valeur de revente plus importants, une date ultrieure, plutt que de le rendre disponible, des fins de logement, sur le
court terme.
Picture the Homeless a dcouvert ce problme de logements vacants, lors de sa collaboration avec Tom Angotti en 2011.

En enqutant dans 24 des 59 districts communautaires de New York, ils


ont trouv suffisamment de terrains et de logements vacants pour loger 200
000 personnes.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 93

Comme lamnagement du territoire nest pas soumis un processus dmocratique (malgr certaines procdures officielles de consultation
publique, qui portent sur des exceptions ou de simples modifications de
lamnagement de la ville, ou encore des rglementations de zonage), toute
personne qui nest pas propritaire, ne peut que rester sur la dfensive,
face au dsinvestissement massif ou aux investissements qui favorisent la
gentrification des quartiers.
Par consquent, lorsquun quartier se trouve en proie une extrme
volatilit, il est trop tard pour organiser une intervention efficace. Ceci ne
sapplique pas quau logement, mais galement aux autres usages potentiels du foncier, comme les jardins collectifs, les parcs et mme les coles.
lchelle de ltat de New York, la lgislation octroie de trs faibles
possibilits aux municipalits pour leur permettre de gnrer des recettes
fiscales. Parmi les quelques impts que les villes peuvent lever, sans lapprobation de ltat, on retrouve limpt foncier. Et comme la lgislation
fiscale de ltat exige que lvaluation des impts comprenne la dtermination de la valeur du march, base sur les immeubles dun secteur comparable, les autorits municipales elles-mmes, utilisent un mcanisme
dincitation afin de maximiser la valeur dchange ou marchand du
foncier. Elles se montrent ainsi non seulement enclines respecter, mais
aussi promptes encourager les efforts des propritaires qui vont dans ce
sens.

5 | Le problme de la finance et des fonds


de pension
Puisque le march et ltat ne sont mus que par un intrt
orient vers la valeur dchange -ce qui implique, bien entendu, que les limites entre les deux sont au mieux poreuses- ltat ne fournit que trs peu
de financement pour le logement abordable. Que cela soit en termes absolus ou relatifs. Et, quand il le fait, cest souvent de concert avec les banques.
Ceci se vrifie tous les niveaux de gouvernement ; que les programmes de financement soient ou non officiellement mens en collaboration avec les banques (comme le Participation Loan Program, PLP, de la
ville de New York). Ou que limportance des subventions de dveloppement
disponibles soit telle, quelles ne couvrent quune partie des cots dacquisition et de dveloppement dun projet, de sorte quil est ncessaire de recourir en complment un mode de financement priv.
Le cot du terrain constitue gnralement la variable la plus importante, lors de lacquisition et le financement de logements abordables.
New York, selon lge et le type du logement, on peut assez facilement estimer les cots de construction, de rnovation et de fonctionnement. En dcoule ainsi le montant de la subvention ncessaire, pour installer des familles qui prsentent diffrents niveaux de revenus.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 94

De plus, les cots dacquisition varient normment. Bien souvent,


les seuls moyens dacquisition de logements disponibles, pour crer ou
prserver une offre abordable, se rsument au don dun immeuble et
dun terrain, une organisation but non lucratif. Que ce soit le fait de
propritaires privs (ce qui est rare) ou des autorits municipales, aprs la
confiscation dune proprit pour non-paiement des impts. Les dons de
banques, aprs une saisie immobilire, sont galement peu frquents.

Rcemment, lavnement des fonds dinvestissement immobilier et


de fonds de pension, sont devenus des acteurs majeurs du march immobilier rsidentiel. Ils constituent une menace tout aussi leve, pour le
logement abordable.
En effet, ces firmes et investisseurs, peuvent structurer leurs portefeuilles, de manire que la sant financire dune proprit spcifique devienne secondaire, face la sant globale de leur portefeuille.
Ainsi, ces firmes peuvent et, bien souvent, elles le font vont surenchrir face tout autre acqureur potentiel dune proprit. Elles ciblent
ainsi des communauts entires, avec leurs capitaux ; de sorte quelles
exercent des pressions sur les rsidents pauvres, pour les faire partir.
Depuis 1977, la ville de New York a dvelopp un programme appel le
7(a) program, qui permet aux organisations de locataires de poursuivre
leurs bailleurs, devant le tribunal en charge des questions de logement
(Housing Court), afin de les contraindre effectuer des rparations.
Si le propritaire ignore systmatiquement les sentences de rparation, le tribunal peut dsigner un syndic dimmeuble, qui va recouvrer
les loyers la place du propritaire et va les utiliser pour les rparations,
jusqu ce que les dcisions soient appliques.
Pendant ce temps, qui peut durer des annes, le propritaire conserve
le droit de proprit et la responsabilit lie. Mais il ne peroit pas de loyers.
La municipalit mobilise quelques financements, afin dassurer les
rparations. Elle inscrit la valeur des prts de la proprit, en gage. Dans ce
cas, lorsque des locataires organiss parviennent contrler les loyers de
limmeuble, il peut parfois tre prfrable pour les propritaires de vendre
limmeuble aux locataires, sur la base dun financement raisonnable.
Car la mairie lvera alors le gage et le propritaire ne pourra pas
vendre limmeuble une banque, en raison du gage. Pendant plus dune
dcennie, au cours des annes 80 et 90, la Community Service Society of
New York, une organisation caritative vieille de cent quatre-vingt-six ans, a
favoris ce processus, travers une combinaison de financements publics
et dattribution de prts immobiliers en-de de la valeur du march, pour
faciliter la cession de ces immeubles.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 95

Cependant, la prsence de fonds de pensions privs, signifie aujourdhui, que des acteurs qui disposent de liquidits, peuvent simplement
acheter comptant les immeubles aux propritaires, liquider le gage, effectuer les rparations et faire en sorte de se dbarrasser des locataires11.

Cependant, malgr tout cela, les prteurs et financeurs potentiels ne


devraient pas tre effrays par lide dune fiducie. En effet, trouver des financements pour des logements en rgime de fiducie, devrait tre favoris
par la prsence dun groupe organis, dont lintrt est de maintenir les
personnes pauvres dans leur logement.
Si les banques peuvent prter aux communauts pauvres et tre quasiment certaines que les prts vont tre honors, il est de leur intrt du
point de vue du Community Reinvestment Act et des politiques publiques
de le faire. Comme la soulign une tude mene pour le National CLT
Network, pendant la crise financire, le taux de saisies des logements, sous
rgime de fiducie, a t trs significativement infrieur celui des logements relevant du march.

6 | Le problme de laction collective


et des fiducies
Un autre obstacle la constitution dune fiducie est peut-tre ironiquement, la prsence de socits de dveloppement communautaire (ou
CDC). Les CDC, gnralement implantes dans des secteurs gographiques
spcifiques dune ville, sont parfois plusieurs oprer en parallle sur un
mme quartier.
Prsentes souvent depuis plusieurs dcennies, les CDC voluent dans
un milieu, o elles sont parfois en concurrence entre elles pour certains
projets. Elles sont, quoi quil en soit, devenues les spcialistes dun dveloppement fragment.
Les opportunits de dveloppement sont apparues projet par projet,
plutt que dans le cadre dun plan global. Dpendant comme beaucoup des
honoraires et contributions des promoteurs, les CDC font face un problme typique daction collective (Olsen, 1965) : agir de concert dans un
environnement comptitif, signifie renoncer des avantages potentiels.
Aucune organisation ne souhaite gnralement tre la premire
laccepter; laction collective est par consquent difficile concrtiser. La
valeur ajoute dune fiducie, impliquant de multiples parties prenantes
de la communaut, reste floue pour les CDC.

11. Je dois cette partie de la dmonstration Brent Sharman du Urban Homesteading Assistance Board (auparavant membre du projet Ownership Transfer Project CSS).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 96

Dautre part, nombreuses sont celles qui intgrent dj des reprsentants de diffrentes composantes de la communaut et peuvent y tre fortement enracin. Mme quand ce nest pas le cas, nombreuses sont celles
qui considrent quelles reprsentent la communaut. Et elles ne voient
pas consquent pas lintrt de la formation dune autre organisation.

7 | Le problme de lorganisation
La question de limplication des habitants dun quartier pour participer une fiducie peut tre difficile. Mme lorsque des organisations existantes souhaitent la mettre en place. Trois problmes fondamentaux se
prsentent.
Premirement, les quartiers pauvres et en cours de gentrification aux
tats-Unis, se sont efforcs depuis longtemps, de dvelopper et de prserver des logements abordables et dorganiser les communauts cette fin,
malgr leur tat constant dinstabilit. Tous ces efforts nont pas t fructueux. Et ces organisations existantes nont pas toutes obtenu un vritable
soutien venant de la base. Mme si la plupart sen rclament.
Ainsi, lenthousiasme dune organisation qui est dj connue dans
un quartier pour avoir initi la formation dune fiducie, peut provoquer le
scepticisme de rsidents dimmeubles ayant un bon profil, voire entraner
une opposition politique.
Mme lorsquune organisation na rien fait de mal, elle peut susciter
la mfiance de rsidents, qui ne comprennent pas ncessairement et qui
ne sont pas impliqus dans le processus, souvent long, de la mise hors
march et de la rnovation des immeubles.

Deuximement, le problme dorganisation tient au modle lui-mme


de la fiducie. En ralit, il ne sagit pas dune cooprative proprement parler. Les habitants qui connaissent les coopratives, peuvent rejeter lide
davoir une reprsentation minoritaire au sein dun bureau, qui contrlerait leur logement.
De mme, les personnes moins informes sur les coopratives capital limit ou sans rmunration du capital, peuvent tre rticentes lide
dimposer de fortes limitations la rmunration du capital investi.
Dans les quartiers qui ont auparavant fait lobjet de discriminations
de la part des compagnies dassurance et des banques, lide quun logement abordable devrait seulement tre fourni aux personnes pauvres, la
condition quelles ne puissent pas senrichir, peut sembler la fois dtestable et injuste.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 97

Dun autre ct, les personnes qui ont par le pass, dispos dun capital, mais qui lont perdu en raison dun dfaut de paiement ou dune catastrophe naturelle (comme louragan Sandy qui a dvast les ctes de la
ville de New York), peuvent considrer la renonciation la rmunration
de leur capital, comme une insulte de plus leur condition personnelle.

Troisimement, les fiducies tant gnralement des structures tripartites, qui impliquent les rsidents, les prestataires dassistance technique et les autorits locales ou divers reprsentants varis de la communaut, il peut tre difficile de dterminer le bon moment pour effectuer le
rapprochement initial avec ces groupes. Notamment si leffort ne vient pas
des rsidents eux-mmes.
Si ces derniers doivent tre organiss pour constituer une fiducie, il
est potentiellement gnant davoir dabord pris contact avec dautres partenaires afin dinitier la fiducie, pour laquelle il faudrait ensuite recruter
des habitants.
Dun autre ct, il est tout aussi maladroit de convaincre les rsidents
de participer une fiducie, qui na que peu de visibilit et qui en reste plus
ltat dide qu celui de projet concret.
Le premier cas de figure semble tre loign de la volont des habitants; tandis que le second part dune situation qui est loin dtre convaincante pour les rsidents.

8 | Le problme de la politique
La politique aussi freine la constitution des fiducies et le logement
abordable en gnral. Le premier problme pos saute aux yeux: les autorits locales, de ltat ou fdrales ne prvoient tout bonnement aucun
type de financement adapt au logement des personnes pauvres.
En outre, lorsquelles attribuent des aides au logement, cest en des
termes qui refltent avant tout le rsultat du rapport de force entre divers
intrts dans la cit, plutt quune rpartition rationnelle ou efficace de
laction publique.
Par exemple, une grande partie des efforts rcents de la ville de New
York entrepris en faveur du logement abordable ce qui explique largement son chec sest traduite par des programmes de mise en relation
avec dautres services existants, ou de zonage inclusif.
Dans le cas voqu, les promoteurs privs doivent rserver 20% des logements de leurs immeubles rsidentiels, pour du logement abordable,
y compris de manire permanente, sils veulent pouvoir construire des
immeubles plus hauts, bnficier dabattements fiscaux ou encore acqurir certains sites.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 98

Ce type daccord ne tient pas compte du fait que, dans de nombreux


secteurs de la ville, parmi ceux qui sont disponibles pour la promotion immobilire et qui prsentent dimportants besoins en logement, le mnage
mdian aurait droit un logement abordable.
Cela signifie que les 20% dappartements rservs, selon la dfinition
de laccessibilit conomique (AMI), sont, dans ces quartiers, inadapts et
constituent plutt le reflet du pouvoir de la promotion immobilire, sur
lorientation des priorits politiques de la ville.
De plus, les Prsidents des USA et les lus du Congrs qui se sont succd, ont largement ignor la crise du logement abordable et lont mme
alimente.
La rduction des allocations fdrales du programme appel Section
8 vouchers12 et la baisse des financements tatiques et fdraux en faveur
du logement social public, illustrent notamment la situation.
Toutefois, le problme rel pour les fiducies qui pourraient permettre
de loger les personnes pauvres, rside dans le fait quune part trs rduite
des aides fdrales est fonde sur loffre. Cest--dire que ces aides publiques ne subventionnent pas la construction ou le dveloppement des
programmes immobiliers sociaux, mais les loyers des habitants.
Mme le programme Low Income Housing Tax Credit (LIHTC, crdit
fiscal pour le logement des personnes faibles revenus), lune des plus importantes mesures de financement de la construction, repose sur la participation dinvestisseurs qui nont finalement que le profit en tte.
Ainsi, les subventions prenant fin, les clauses de rachat doivent faire
lobjet de ngociations entre les entits but non lucratif et les investisseurs.
Par ailleurs, les lourdeurs bureaucratiques peuvent entraver lattribution effective de logements aux personnes pauvres. Bien que cet aspect du
problme traduise des engagements institutionnels, qui ne concident pas
ncessairement avec les intrts long terme de la population dfavorise.
Ainsi par exemple, la ville de New York dpense actuellement en
moyenne 36 000 dollars par mois et par foyer sans-abri, afin de maintenir ces personnes dans le systme norm des centres dhbergement.
Alors quil coterait bien moins cher de subventionner les loyers de ces
mmes mnages. De plus, les fonds publics dpenss par la municipalit,
sont souvent lis des programmes spcifiques et ne sont pas totalement
fongibles. En ralit, ces programmes dont la crdibilit est dmontrer,
profitent le plus souvent la classe aise de New York.

12. Il sagit dune aide directe au logement qui couvre la diffrence entre le loyer juste du march dtermin
par les autorits et 30% des revenus des bnficiaires.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 99

Enfin, une question politique dun autre ordre se pose pour lorganisation des fiducies. Il sagit dune question tactique et stratgique.
Il nexiste en ralit aucun programme stratgique clair de lEtat et
ce tous les chelons qui lui permette dassurer lallocation suffisante
des ressources, de vrifier les effets de la gentrification sur les quartiers et
de construire des logements pour les pauvres.
Les dfenseurs des fiducies doivent faire face ce que le sociologue
James Jasper (2006) appelle pertinemment le dilemme de la stratgie du
gentil ou du mchant (Naughty or Nice).
Il ne fait pas de doute que les ressources pour le logement existent;
que cela soit avec les immeubles vacants privs, les saisies immobilires
ou le patrimoine communal.
Pourquoi ne pas juste se saisir de ces ressources et soutenir des stratgies dauto organisation, comme le font si bien les pauvres, travers le
monde ? Pourquoi ne pas dvelopper des actions certes, discrtes, mais
gnralises de squats, ou mme des projets bien en vue, qui obligent les
autorits locales adopter une position publique sur la question du logement rellement abordable?
La stratgie du gentil consistant collaborer avec les autorits
municipales et les associations locales, ne revient-elle pas accepter passivement une politique plus globale, de dplacement des populations?
Dans le mme temps, est-il bien quitable de demander aux personnes dmunies, qui croulent dj sous le poids des responsabilits face
aux exigences du workfare, aux cadences du travail au noir et tout simplement au manque chronique de ressources, dassumer en plus la charge
ces activits dauto organisation du logement?
Ne devrait-il pas y avoir une alternative entre lautogestion intensive
de squats et un manque total de contrle sur le logement?
Et plutt que de vivre en permanence dans la peur dune expulsion
appuye par la police, souvent aprs de longs efforts damlioration des
logements vacants ou dlabrs existants, une action concerte avec les autorits locales, ne peut-elle pas constituer une solution plus stable?
Une stratgie gentille reconnat que mme ltat capitaliste nest
pas monolithique et quil est possible de trouver des allis au sein mme de
ses institutions. La question est de savoir si une stratgie gentille peut
crer une urgence politique suffisante, permettant dobtenir un niveau de
ressources qui soit la hauteur des besoins actuels.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 100

Et si ce nest pas le cas, quelles sont les perspectives politiques pour


des stratgies qui associent la construction de coalitions incluant des allis au sein de ltat et ventuellement loccupation illgale de proprits
prives et publiques?

9 | Le problme du capitalisme (du dsastre)


La question de savoir si les groupes de fiducies locales poursuivent
des stratgies mchantes ou gentilles, dpend galement du fait que
certains acteurs sur les marchs immobiliers, ne semblent pas avoir ce
genre de scrupule. Ils ont leur disposition, dautres moyens dtre mchants.
Dans son clbre ouvrage La stratgie du choc, la journaliste Naomi
Klein (2007) utilise le concept de capitalisme du dsastre pour dcrire
le processus par lequel les ravages naturels et sociaux, sont foments par
les futurs investisseurs de la solution la crise et la manire dont ces
investissements sont soutenus par les politiques publiques et les gouvernements, tous les niveaux.
David Harvey fait rfrence des processus similaires daccumulation par dpossession (2005) et William Sites (2003) parle quant lui,
de mondialisation primitive, en sinspirant de la discussion autour de
laccumulation proto-capitaliste du Capital de Marx (1976).
Tous soulignent la manire dont les capitalistes et trs souvent les
propritaires fonciers arrachent les habitants leurs vies au sein de leur
communaut patrimoniale. Puis, une fois que ces communauts ont t
abandonnes, investissent dans leur rhabilitation.
Plus important encore, comme lindique Harvey, ce phnomne
repose sur un systme de classe qui nimplique pas ncessairement les
mmes acteurs. On peut de fait trouver les premiers effets dun capital
prdateur et dun prt prdateur, dans les quartiers pauvres. Au cours
de ces dernires annes, la souscription de crances douteuses et llaboration dinstruments financiers toujours plus complexes qui sy rapportent,
a provoqu un transfert massif des fonds publics de lEtat providence, vers
le secteur bancaire et lviction de millions de propritaires et locataires
pauvres, travers tous les tats-Unis.
De la mme manire, on peut constater la stratgie du vautour
luvre de la part de socits de crdit et de fonds de pensions privs sur
des sites comme Staten Island, o des quartiers entiers de la classe ouvrire ont t dtruits par louragan Sandy.
Ou encore, dans le quartier de Bedford-Stuyvesant, Brooklyn, o les
propritaires les plus anciens, majoritairement composs dAfro-amricains, ont toutes les peines du monde obtenir un prt immobilier hy-

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 101

pothcaire et sont incits vendre leur bien des mnages plus riches,
gnralement blancs, dont le financement bancaire dpasse largement les
lignes de crdit ouvertes pour la rnovation des immeubles.
Ceci soulve un problme drangeant. Les ressources disponibles
pour des acteurs qui nont aucun scrupule tre eux-mmes mchants,
excdent considrablement celles des avocats de la planification communautaire, de mme que celles lies la satisfaction des besoins des habitants des quartiers.
Ajoutons cela les agissements parfaitement lgaux de nombreux propritaires de logements subventionns par le gouvernement et construits
dans les annes soixante13.
Ces derniers laissent dsormais expirer les contrats daccessibilit de
leurs logements, ce qui prsage dune vaste crise venir, sur laccessibilit
des logements aujourdhui abordables (au moins dans une certaine mesure), au dtriment dhabitants aux revenus moyens et faibles.
Face ces diffrentes menaces, les avocats dun modle immobilier
alternatif peuvent-ils se permettre de jouer de manire responsable le
jeu du secteur immobilier? Ou linverse, ne doivent-ils pas le faire? (cf.
DeFillipis 2004).

10 | Le problme de lchelle
Enfin, mme si les efforts de cration de fiducies foncires communautaires savrent fructueux, leur histoire montre quelles ne contrlent
que quelques milliers de logements. Si cela peut tre suffisant pour raliser
des conomies dchelle dans la gestion patrimoniale et ainsi rendre des
logements plus abordables pour les habitants, dans une perspective plus
large de mise en uvre sur les quartiers de New York, qui comptent des
dizaines de milliers de logements, la question de lchelle se pose alors
invitablement.

Ceci tant, mme si une fiducie ne peut en soi fournir suffisamment


de logements pour satisfaire les besoins des rsidents pauvres dun quartier, elle peut dans une certaine mesure, impacter le march immobilier
dune zone, en privant les spculateurs de certaines opportunits.

13. On se rfre ici aux programmes appels Section 8, les prts immobiliers financs par ltat fdral
Section 236, la mesure Mitchell-Lama portant sur le logement financ par ltat de New York et le programme Low Income Housing Tax Credit Housing.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 102

Cependant, atteindre ce stade, constitue en soi, un vritable dfi, notamment parce quil nest pas facile de dterminer une chelle dintervention ad hoc14.
Par consquent, il est ncessaire dassocier les fiducies foncires
communautaires aux politiques publiques (telles quune lgislation contre
la mise en jachre de parcelles foncires, lusage stratgique de lexpropriation, la confiscation de biens pour dette fiscale, etc.). Dmarche
qui pourrait conjointement stabiliser les marchs rsidentiels lchelle
du quartier, enrayer la spculation et augmenter le nombre de logements
grs comme une ressource commune (Commons) par les communauts
fiduciaires.
La cration de fiducies doit avoir lieu simultanment avec ces changements de politiques publiques. Car sans ces changements, les fiducies
mme si elles remportent quelques succs, ne pourront qutre taxs de
socialisme de quartier et ne constitueront pas la rvolution permanente du logement qui simpose, afin que les habitants se rapproprient
leurs villes.

Conclusion:
Constituer une fiducie foncire communautaire
Dans nos tentatives de cration dune fiducie au sein de la ville de
New York, nous navons pas encore tout fait commenc traiter les problmes numrs ici.
Mais il est important de dmarrer le processus, avec une vision claire
des obstacles qui nous attendent. Et lorsquune fiducie est vritablement
cre, dautres difficults apparaissent : lentretien auto organis du patrimoine fiduciaire immobilier, la gestion des attentes insatisfaites auxquelles la fiducie na invitablement pas rpondu, le respect des processus
dmocratiques dans la mise en place des expertises, pour nen citer que
quelques-unes.
Nous avons choisi dlibrment de procder ici une prsentation
de la complexit. Nous envisageons galement la formation dune alliance
de fiducies, lchelle de la ville. Un peu la manire dun moyeu de roue
avec ses rayons axs sur le gouvernement des quartiers, la dfinition dune
stratgie foncire, dans la perspective de faire merger la place de ces organisations communautaires au sein dun plan urbain global.
Nous avons ralis des progrs East Harlem. O nous prvoyons de
commencer par un projet pilote. Essentiellement parce que nous bnficions de lappui du comit de quartier. En nous appuyant sur la recherche
mene East Harlem, nous dveloppons des outils de planification de fi14. Nous manquons dun nombre suffisant de modles de marchs immobiliers, au niveau dun quartier,
pour projeter de tels objectifs aux fiducies.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 103

ducies, en direction dautres quartiers et dautres groupes organisateurs.


En esprant pouvoir nous associer eux, au fur et mesure que les projets
avancent, mme sils oprent des rythmes diffrents.
De la mme manire, nous esprons quun processus souple, fond
sur lide simple dune structure dalliances lchelle de la ville, nous permettra datteindre la taille critique.
Et ce, dans la perspective de prserver et de crer de vritables logements abordables en ville. Y compris, si nous trouvons le mcanisme
adapt pour le mettre en place, par le biais dun systme de subventions
croises, qui permettra des propritaires aux revenus suprieurs, daider
des rsidents aux revenus les plus faibles.
Mais aussi pour dvelopper les possibilits de coopration et de planification lchelle des quartiers de la ville, entre les organisations communautaires existantes.
Ainsi, les fiducies foncires communautaires ne se contenteront plus
de grer des logements dans le cadre dun projet aux contours troits. Elles
pourront contrler un nombre croissant de parcelles de terrains, lintrieur et autour des quartiers pauvres de la ville.

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Ronderos, L. Nicolas (2012) East Harlem Affordable Housing Under Threat:
Strategies for Preserving Rent-Regulated Units. Regional Plan Association
and Community Board 11, Manhattan. Disponible en ligne sur http://www.
rpa.org/library/pdf/RPA-East-Harlem-Affordable-Housing-Under-Threat.
pdf
Sites, William (2003) Remaking New York: Primitive Globalization and the
Politics of Community. Minneapolis: University of Minnesota Press.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 105

Paroles de sans-abri New York


(USA)
Aminata MBOH
Ingnieure de lcole Nationale des Travaux Publics de ltat1

Rsum
New York City, la plus grande ville des tats-Unis, est aussi une de celles les plus
touches par la crise du logement. Elle offre de moins en moins de logements
abordables et voit le nombre de sans-abri croitre. Picture The Homeless2
est une association but non lucratif, fonde et dirige par des sans-abri dans
le but de lutter pour la justice sociale. En 2011, les membres de Picture The
Homeless ainsi que des bnvoles ont recens les proprits vacantes dans un
tiers de la ville et ont montr que ces proprits pourraient loger environ 200000
personnes, soit plus de la totalit des sans-abri New Yorkais. Partant de ce constat,
Picture The Homeless a mont une quipe de recherche afin de trouver une
solution durable dhabitat pour ces proprits. Le modle prconis est celui des
Community Land Trust.

Lorganisation de sans-abri New Yorkais, Picture The Homeless est


une association, fonde en 1999 par deux sans-abri, engags dans la lutte
pour la justice sociale. Les sans-abri, premires victimes de discrimination
et de la crise du logement sont les mieux placs pour mener ce combat.
Voil la philosophie de Picture The Homeless . Aux cts de ses sept
employs, les membres de lassociation mnent des actions fortes afin de
faire ragir le monde politique. En Janvier 2012, Picture The Homeless a
publi son rapport Banking on Vacancy: Homelessness and Real Estate
Speculation. Ce document explique le recensement effectu en 2011 par lassociation, sur les proprits vacantes dun tiers de la ville et en expose les
rsultats. Dans cette zone, les proprits vacantes pourraient loger 199981
personnes, alors que la ville de New York compte environ 40000 sans-abri.
Ce rsultat impressionnant incite Picture The Homeless continuer son
combat en faveur dune solution durable dhabitat3.

1. Remerciements: je souhaite remercier tous les membres de Picture The Homeless que jai pu ctoyer
pendant cinq mois au cours de lanne 2012, lors de mon sjour new yorkais: Kendall Jackman, Ryan Gibbs,
Arvernetta Henry, Andres Perez Jr., Andres Perez III, Juan Camucho Aquino, Duwon Bryan, Marcus Moore, Jean
Rice, Richard, Bernard, Alease, Pedro, Ernest, Joe, Indio, Letitia, Chris et tant dautres. Ils ont t ma seconde
famille pendant ce stage mais ont aussi t des collgues qui mont appris beaucoup. Je suis admirative de leur
exprience et de leur engagement. Je souhaite profondment quils parviennent obtenir le changement quils
recherchent et que chacun retrouve une place dans la socit. Merci galement Yann Maury de mavoir permis de vivre cette aventure exceptionnelle.
2. Pictures The Homeless. 2427 Morris Avenue, Bronx, New York 10468. http://www.picturethehomeless.org/
3. http://f.hypotheses.org/wp-content/blogs.dir/1204/files/2013/02/Homeless_People_Count.pdf

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 106

I. Le contexte New Yorkais


Avec plus de 8 millions dhabitants, New York City est la plus grande
ville des tats-Unis. Afin de comprendre les enjeux du logement dans cette
ville, il convient tout dabord de sintresser son systme politique. New
York est divis en cinq comts ou boroughs: Manhattan, le Bronx, Brooklyn, le Queens et Staten Island.

Figure 1: Les cinq boroughs de la ville de New York

Manhattan constitue le centre financier, conomique et politique de


la ville. Cest pourquoi ladministration de la ville concentre aujourdhui sa
stratgie durbanisation sur ce comt et tend dlaisser les autres. Le tableau suivant prsente quelques chiffres cls utiles la comprhension de
ce rapport de forces.
Les boroughs sont soumis lautorit municipale et sont reprsents
par des prsidents lus au suffrage direct pour 4 ans. Le maire est le dtenteur du pouvoir excutif. Le pouvoir lgislatif (dlibratif) est dtenu par le
City Council ou Conseil Municipal. Il est
compos de 51 conseillers ; chacun est
le reprsentant dun Community District (environ 157 000 habitants). Les
conseillers sont lus au suffrage direct
dans chacun de leurs districts. Ils ne peuvent effectuer plus de trois mandats conscutifs de 4 ans. Ce conseil a un rle de contre-pouvoir par rapport
au maire. Il a le pouvoir de voter le budget de la ville et surtout de voter

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 107

pour les propositions de lois, promulgues ou non par le maire. Cependant,


une proposition de loi qui a lappui de 34 (2/3) conseillers ne peut tre soumise au veto du maire. Le City Council est prsid par le Speaker. Il comporte 35 comits. Le conseil est dot dun comit du logement. Enfin, le
pouvoir judiciaire est rparti entre le tribunal pnal et le tribunal civil.

Figure 2: Les 59 Community Districts de la ville de New York

une chelle encore plus fine, la ville de New York est divise en 59
districts administratifs, lesquels sont reprsents par des Community
Boards ou Conseils de Quartier, qui regroupent 50 reprsentants locaux. Ces
derniers sont nomms par le prsident du Borough concern, et la moiti
est nomme par les membres du Conseil Municipal du district concern.
Ils se font les avocats des citoyens de leur communaut. Ce sont des volontaires non-salaris vivant, travaillant ou ayant un intrt significatif pour
le quartier quils reprsentent. Par ailleurs, tout projet concernant un Community Board doit recevoir laval du Conseil de Quartier. Son pouvoir effectif est cependant trs limit. La ville de New York vient de connaitre une
alternance politique forte loccasion des dernires lections municipales
de Novembre 2013. En effet, le rpublicain Michael Rubens Bloomberg
(droite), lissue de son troisime mandat, vient de laisser son fauteuil de
maire, au dmocrate Bill De Blasio. Il y eut Michael Bloomberg. Il y a dsormais son antithse, Bill De Blasio, lu hier soir maire de New York. Avec
lui, la ville prend un virage 180 degrs. Son lection marque en effet une
rupture : quand lun tait le maire milliardaire, sans tiquette politique,
symbole dune capitale de la finance o les carts de richesse nont cess de
se creuser, lautre se dit reprsentant de la classe moyenne, vit dans un

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 108

quartier bobo de Brooklyn, et se fixe pour objectif de combattre les ingalits. Bill De Blasio, New-Yorkais de 52 ans, incarne laile gauche du Parti
dmocrate4.

Figure 3: Organisation des pouvoirs New York

Les membres de lassociation de sans-abri Picture The Homeless


auront certainement not avec attention les premires dclarations du
nouveau maire, qui se positionne dsormais gauche-toute. Pour son
premier discours sur ltat de la ville de New York, lundi, le maire Bill de
Blasio a frapp fort. Entr en fonction le mois dernier, le plus grand dile
de lhistoire de la ville (1,96m) a annonc une srie de mesures trs sociales,
de ltablissement dun salaire minimum la cration dune carte didentit municipale pour les immigrs clandestins de New York. Cette dernire
mesure va permettre aux ressortissants trangers de la ville de prtendre
aux services publics, un logement et un compte bancaire5.

4. Cf. Libration du 5 novembre 2013, New York chauff au rouge par Bill De Blasio,Iris Deroeux.
5. Cf. Libration du 15 fvrier 2014, Le maire de New York tend la main aux sans-papiers , Thomas Liabot.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 109

II. New York et le mal logement6


La ville de New York a atteint rcemment le taux le plus lev de
sans-abri depuis la Grande Dpression des annes 1930. Ce record a t
atteint en avril 2012 avec 43000 sans-abri dont 10000 familles et 17200
enfants. Ce chiffre comprend les sans-abri ayant une place en shelter
(abri), dont le fonctionnement sera expliqu par la suite. En ralit, le total
est bien plus important, si lon compte les personnes dormant dans la rue,
le mtro ou survivant chez des amis. Il ny a pas de recensement des sansabri ne dormant pas en shelters. En 2011, 113000 personnes diffrentes
ont dormi dans les shelters, dont 40000 enfants. Ce chiffre est de 30%
suprieur celui de 2002.
Comme on peut le voir sur le graphique suivant, le nombre de sansabri New York est en augmentation constante, ce qui illustre clairement
la ralit de la crise du logement New York.

Figure 4 : Diagramme du nombre de sans-abri vivant


en chelter de 1983 2012

Des recherches rcentes ont montr que


la premire cause de cette crise est le manque
de logements abordables. Le Bureau Amricain du recensement a not un net dclin du
nombre dappartements abordables mis la
location dans la ville de New York, tandis que
les salaires des classes modestes stagnaient
voire diminuaient.
Un sondage parmi les sans-abri a rvl que les principales causes de leur situation
sont les victions, la sur-occupation des logements, les violences domestiques et les conditions dangereuses de logement. En ce qui concerne les adultes seuls sans-abri, on remarque un fort
taux de maladie mentale, daddiction ou dautres srieux problmes mdicaux. Les Afro-Amricains et Latinos sont particulirement affects par
cette situation. Environ 53% des sans-abri en shelters sont Afro-Amricains, 32% Latinos, 6% caucasiens, 1% Asiatique-Amricains, 1% sont des
natifs amricains ou autres et enfin 9% ne sont pas classs.

6. Cf. Catherine Pouzoulet, La question du logement social New York. De lutopie la ghettosation .
Transatlantica, numro 1 (2006). Beyond the New Deal transatlantica-222-1-la-question-du-logement-sociala-new-york[1]. Le lecteur se reportera galement USA. Aprs les saisies immobilires, comment rhabiter le
rve amricain? 29 juin 2013, dit par CHAIRECOOP. http://chairecoop.hypotheses.org/106

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 110

III. Quelques lments cl de lvolution du


logement new York
la fin des annes 1800, les plus pauvres des New Yorkais sont
contraints dhabiter dans les Tenements ou bidonvilles, dans des conditions dplorables et dangereuses. En 1890, Jacob A Riis publie How the
Other Half Lives, livre de photojournalisme sur les conditions de vie dans
les bidonvilles des catgories les plus pauvres de New York et dautres
grandes villes comme Chicago. Cest le premier livre qui pose la question
des sans-abri New York.
En 1934, la New York City Housing Authority (NYCHA7) est cre par
ladministration Giuliani. Cest la premire du pays.
Dans les annes 50, des millions de familles blanches dmnagent
vers les centres nouvellement urbaniss des grandes villes.
En 1955, le programme Mitchell Lama destin crer de lAfforfable
housing8 est lanc pour une priode de vingt ans. En 1961, Jane Jacobs, activiste amricaine, publie The death and life of great american cities, o
elle critique vivement les politiques urbaines des tats-Unis. Ce livre
connait un fort impact lpoque. Il est dcrit comme un des ouvrages les
plus influents du vingtime sicle.

Jane Jacobs

La baisse des impts dans les annes 1960


empche ltat amricain de maintenir les
services publics comme le logement, lcole et
mme les services durgence. Cest ce quon appelle le phnomne de Decaying of cities ou
Dcomposition des villes.
En 1965, le Department of Housing and Urban Development (HUD) fait
son apparition. Il vise augmenter le nombre de logements abordables
New York.
De 1981 1989, fidle sa conception ultra librale de lconomie, R.
Reagan rduits de 80% les financements destins lAffordable Housing.
Non seulement le nombre de logements diminue mais en plus, les projets
existants ne sont pas maintenus.
7. La New York Housing Authority (NYCHA) est une autorit publique ddie au logement pour la ville de New
York. Elle a en charge les politiques du logement, la mise en uvre des politiques nationales et la gestion des
programmes en cours.
8. Lquivalent du logement social aux tats-Unis est lAffordable Housing ou Logement Abordable. Un logement est considr comme abordable lorsque le loyer reprsente 30% des revenus du foyer.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 111

Linclusionary zoning cre en 1972 sous la prsidence de Richard


Nixon commence en 1987 New York. Il sagit de rserver une partie des
logements neufs pour faire du logement abordable. Des quartiers comme
Williamsburg Waterfront, Chelsea et Dumbo sont en plein essor grce
cette politique.

South Bronx, 1975. Photo Mel Rosenthal

Le logement public noffre pas vraiment


de solution pour les bas revenus. Aussi en
1992, le HOPE VI reprend en main le secteur
public et tablit des critres de densit et
daccessibilit dans New York.
HOPE VI est un plan cre par le Dpartement du dveloppement urbain et du logement des tats-Unis. Il sagit de revitaliser les
plus anciens projets de logements publics en mlangeant les niveaux de
revenu.

Lower East Side, 1970s. Photo Allan Tannenbaum

Au milieu des annes 90, les propritaires


de logements sous Mitchell Lama, commencent
se retirer du programme. La plupart des logements abordables sont transforms en appartements de grand standing.
En 2004, le maire Bloomberg lance le nouveau Housing Marketplace Plan ou New Housing Marketplace Creating Housing for the Next Generation. Ce plan, prvu pour durer 9 ans, fixe diffrents objectifs pour la ville. Le premier est de
trouver des terrains pour construire du Logement abordable; il sagit daugmenter le nombre de logements en prvision de laugmentation de la population, de forcer les marchs privs prvoir une part de leur march
pour le Logement abordable et enfin de prserver le Logement abordable.

Image tire du livre How the Other Half Lives de Jacob


Riis

En 2007, le march de limmobilier


scroule. la fin de lanne 2008, 40080 appartements des Mitchell Lama ont abandonn le
projet, (soit 29%).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 112

En parallle, la ville voit le nombre de logements aux loyers suprieurs ou gaux 1000$ augmenter de 200000. Et le nombre de logements
dont le loyer est infrieur 1000$ passe de 62.4% 53%.

IV. Des logements abordables pour qui?


La ville de New York ne manque pas de logements, mais manque cruellement de logements abordables. Afin de comprendre ce mal, il convient
tout dabord de sintresser la dfinition du logement abordable dans le
systme urbain New Yorkais. Pour accder un logement abordable New
York, il faut gagner moins de 90% du Area Median Income (AMI) ou Revenu
Moyen.
New York, lAMI est gal 78300$9 par an. Les personnes gagnant
90% de cet AMI, soit 70470$ par an sont donc autant ligibles que les familles les plus pauvres. Cet AMI est calcul pour des zones gographiques
trs tendues. En effet, lAMI de New York est le mme que celui du New
Jersey et de Long Island. Or on remarque sur la carte ci-dessous que le revenu moyen diffre normment en fonction des boroughs voire mme des
quartiers. Celui du Bronx est denviron 34264$ tandis que celui de Manhattan est denviron 64000$.
Le problme du logement abordable New York vient donc en partie
de sa conception. Il en rsulte ainsi un dficit important, mais pourquoi?
Tout dabord parce que le logement est trs souvent considr comme
abordable, pour des familles en dfinitive, trs aises. En effet, la plupart des logements abordables proposent des loyers correspondant des
revenus entre 60 et 80% de lAMI. Cest ce que John Krinsky, appelle trs
justement laffordable gentrification.
Comme on peut le voir sur le document ci-aprs, les catgories socio-professionnelles les plus aises dpensent pour le logement, proportionnellement leur revenu, moins que les familles en difficults.

9. Donnes du Department of Housing and Urban Development pour la priode 2011-2012. https://www.efanniemae.com/sf/refmaterials/hudmedinc/

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 113

Figure 4 :
Carte des revenus
moyens New
York City

V.Picture The
Homeless, des
sans-toits, face la
spculation immobilire
Picture The Homeless a t fonde en
1999 par deux sans-abri, Anthony Williams et
Lewis Haggins Jr. lpoque, les deux hommes
voulaient rpondre la situation politique
cre sous ladministration Giuliani, o les
sans-abri taient systmatiquement prsents comme des criminels y compris par
les mdias. Ils commencrent trouver des
allis, un lieu et une stratgie adopter. En
janvier 2000, PTH tient sa premire runion
dorganisation. Depuis, elle est dirige par les
membres de lassociation. Toutes les dcisions stratgiques de PTH restent
aux mains de ses membres.
Lassociation est compose de membres et de salaris. Les membres
sont danciens sans-abri, vivant dans le mtro, des shelters, ou dans
dautres lieux publics. Lorganisation est Membership Lead and Membership
Directed; ce qui veut dire que le pouvoir dcisionnaire et la reprsentation
de lorganisation restent entre les mains des sans-abri eux-mmes. PTH affirme que les sans-abri sont des citoyens comme les autres, capables de
sorganiser et de provoquer de vritables changements. Les employs de
PTH sont au nombre de sept; mais ils nont pas le statut de membres.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 114

Picture The Homeless est une organisation but non lucratif fonde sur
le principe selon lequel, pour mettre fin la situation des sans-abri, ces
derniers doivent sorganiser et se faire entendre, afin dentreprendre un
changement radical. Lassociation cherche dvelopper les capacits de
management des sans-abri, dans le but de changer les politiques publiques
de logement, qui les concernent au premier chef.

Un des logos historiques de Picture The Homeless

Ses membres ont cr un espace pour les


sans-abri, propice cristalliser leur engagement dans le mouvement de la justice sociale.
PTH saffirme comme tant une association
nationale, multiraciale, bilingue (anglais et espagnol) . PTH se veut multiculturelle, car les
situations quelle combat, peuvent affecter toute
personne indpendamment de son origine, ethnie, culture, genre, composition familiale, ge, orientation sexuelle, langue, etc.

Ce que les sans-abri ont en commun et qui cre leur pouvoir communautaire, cest lextrme pauvret et la stigmatisation sociale. La majeure
partie des sans-abri en shelter New York City, sont Afro-Amricains
et Latinos; beaucoup dentre eux sont des femmes ou des enfants. Il y a
actuellement 43000 personnes vivant en shelters dont 10000 familles et
17200 enfants10.

10. Donnes 2012. Cf. CHAIRECOOP. http://chairecoop.hypotheses.org/106

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 115

VI. Les luttes des sans-toits de PTH en


faveur du droit
Picture The Homeless est une organisation but non lucratif ou
501(c)(3)11. Lors de sa cration, les membres de lassociation ont voulu obtenir le titre juridique de 501(c)(3) afin dappuyer leur lgitimit et dobtenir la
considration dautres organisations et des politiques. Certaines personnes
et en particulier la directrice Lynn Lewis, y taient opposes. Elle craignait
que ce titre impose trop de restrictions lassociation, lors ses campagnes.
Elle aurait prfr, dans un premier temps, se documenter sur ces restrictions, avant de prendre une quelconque dcision. Mais les membres ont
pens que les avantages que ce titre apportait, lemportaient sur les dommages collatraux. Voil comment PTH est devenue une 501(c)(3).
Sous ce titre de 501(c)(3), PTH a des droits et des interdits. Elle doit se
doter dun conseil dadministration dau moins 3 personnes, afin dtablir
une hirarchie, prendre les dcisions de manire collective, crire un rglement intrieur et une Mission Statement, cest--dire des objectifs. Elle
na pas le droit de faire du lobbying et dexercer des activits criminelles.
Dans sa lutte affiche en faveur du droit, Picture the Homeless
conduit diffrentes campagnes:

Civil Rights Campaign: Know Your Rights


La campagne sur les droits civiques est actuellement dirige par la directrice de lassociation, Lynn Lewis. PTH a obtenu des financements spcifiques, afin dengager un salari dnomm Civil Rights Organizer.
Le comit sur les droits civiques permet aux sans-abri, grce la campagne Know Your Rights, dapprendre aux populations concernes, quels
sont leurs droits et comment se dfendre, face un propritaire malhonnte ou face aux abus de la police.
Le comit est engag dans une campagne contre la Disorderly
Conduct ou Conduite Dsordonne12. La police New Yorkaise utilise cette
notion pour arrter sans raison les sans-abri, les criminaliser, voire les
harceler. PTH considre que cette pratique est anticonstitutionnelle. PTH
fait galement partie du comit de conduite de la campagne de lassocia-

11. 501(c)(3) est la dnomination lgale dun type dorganisation but non-lucratif regroupant les associations
religieuses, but ducatif, charitable, scientifique, littraire, qui ralisent des essais pour la sant publique, qui
favorisent les comptitions nationales ou internationales du sport amateur ou qui font de la prvention contre
la cruaut envers les enfants ou les animaux.
12. La conduite dsordonne est une notion lgale, non dfinie clairement, qui permet aux policiers darrter un individu si quelquun porte plaint contre lui pour conduite dsordonne.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 116

tion Communities United for Police Reform (CPR)13, visant mettre fin aux
discriminations dans les pratiques de la police. PTH est appuye financirement par des fondations.

Housing Not Warehousing Campaign: Its not a


homeless crisis its a housing crisis!
Les autorits de la ville de New York pensent quun engagement important contre la monte en flche des loyers et la pnurie du logement
abordable, mettra fin la situation des sans-abri. Pourtant, le nombre de
sans-abri ne cesse de grandir et les propritaires laissent des logements
vacants. La Housing Not Warehousing Campaign plus souvent appele
Housing Campaign veut montrer quil ne sagit pas dune pnurie, mais
dune crise du logement. Et cest ce quelle fait travers ses diffrentes
campagnes.
Housing not Warehousing Legislation
Le projet de loi sur les logements vacants, soutenu par PTH, vise
rendre illgal le fait de garder son logement vacant pour spculer, alors que
des milliers de sans-abris sont la recherche dun logement.
Ladoption dune telle loi se rvle bien entendu complexe. Cest pourquoi ce projet se divise en diffrents projets de lois menant tous au but
ultime. Nous pouvons donner lexemple dIntro 48 mene par PTH.
Intro 48
Intro 48 est une proposition de loi crite par PTH, qui faisait initialement trente pages mais qui a t rduite une seule, suite la demande du
Conseil Municipal. Cette loi demande que la ville de New York fasse un dcompte annuel des proprits vacantes, dans les cinq quartiers de la ville.
Coalition
La coalition contre les logements vacants est un regroupement dorganisations toutes en accord sur la situation du logement New York et
qui exprime la volont de faire passer la lgislation.
Homeless Organizing Academy (HOA)
HOA est une srie de cours gratuits, ouverts tous. Les domaines
abords dans ces cours, visent permettre aux sans-abri ou aux anciens
sans-abri damliorer leur lutte pour la justice et la recherche dun emploi.

13. Communities United for Police Reform (CPR) est une campagne non-partisane qui cherche mettre fin
aux pratiques discriminatoires de la police New Yorkaise. Elle veut construire un mouvement qui promeut la
scurit publique et les pratiques policires bases sur la coopration et le respect.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 117

De nombreux cours permettent aux membres dapprendre les bases


de lutilisation dun ordinateur, dune bote de courriels ou de perfectionner
leurs connaissances en informatique. En effet, bon nombre de membres de
lassociation sont entravs dans leurs recherches dun emploi et ne savent
pas utiliser les multiples ressources que sont les moteurs de recherche, les
courriers lectroniques ou encore les rseaux sociaux. Les cours sont dirigs par des employs de PTH, des membres ou des invits experts sur le sujet trait. Afin de permettre aux membres de pouvoir convenablement assister aux cours de la HOA, nourriture et cartes de mtro leur sont offertes.

VII. Les allis et les cibles de PTH


Au sein de lassociation, un alli est quelquun qui a un but commun
avec PTH, avec qui PTH a une relation, sur lequel on peut compter et qui
apporte son soutien lors des vnements importants. Une cible est une personne qui peut prendre la dcision ou insuffler le changement souhait.
Lanalyse que fait PTH des acteurs, prend en compte leur pouvoir, cest-dire leur capacit faire voluer les choses, et leur politique.
Parmi les allis de PTH, les universits sont des allis forts, qui aident
lassociation la production de la connaissance. (recherche, rapports..)
Ainsi, Community Voices Heard est une des organisations les plus
proches de PTH. Elle soutient toujours PTH et est trs active dans ses campagnes.

Figure 5 : Organigramme des


diffrentes campagnes de la Housing
Campain

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 118

Figure 6 : Diagrammes des allis et des cibles de PTH

Le charg de la communication PTH prpare des runions appeles


Ally Power Analysis ou Analyse du pouvoir des allis. Le but de ce type
de runion est de rflchir la place que PTH veut donner ses diffrents
allis et comment ils peuvent lui tre utiles. Un diagramme tablit un classement de 1 8 le pouvoir et le soutien potentiel des organisations.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 119

Le nuage de points (cf. fig. 7 ci-dessous) permet de constater quun


certain nombre dorganisations se trouvent dans le mme cercle que PTH
et donc sont des trs bons partenaires, mais ne peuvent pas vraiment influer sur la prise de dcisions. En revanche, certaines organisations qui ne
font pas encore partie de la campagne sur le logement de PTH pourraient
tre de trs bons allis.

Figure 7 : Diagramme de Ally Power Analysis

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 120

VIII. Donner, recevoir, rendre. (Mauss)


Le budget de fonctionnement de lassociation slve environ
240000$ par an. Le budget de lassociation nest connu quau 1er janvier de
chaque anne et fluctue tous les ans.
Lobtention de fonds pour Picture The Homeless savre complexe.
Tout dabord parce que peu de fondations donnent de largent pour la justice sociale et que la demande est forte. Mais surtout parce que peu de fondations croient en lorganisation des sans-abri. lorigine, bon nombre de
fondations nont pas compris les objectifs de PTH.
PTH ne veut pas se battre pour le droit des sans-abri dormir dans
la rue, mais pour lide que dormir dans la rue ne leur donne pas moins de
droit. Le logement est un droit et devrait figurer dans la constitution amricaine. explique la directrice Lynn Lewis.
Il a donc fallu pour PTH passer par une phase dinformation des fondations, avant de pouvoir accder un certain nombre de fonds.
Son budget comprend des dons de fondations, des dons individuels et
une bourse du Housing Preservation and Development Department. Housing
Preservation and Development: un des dpartements du HUD fournit PTH
50000$, pour sa campagne sur le logement et en particulier pour son action dans le Bronx.
En mars 2012, PTH a manifest devant les bureaux du Prsident du
comit sur le logement Erik Martin Dilan. Le New York Post, a interrog
lun des Board Members, qui manifestait et qui a partag son exprience de
squat, alors quil avait des enfants charge et quil est devenu lui-mme
sans-abri. Le journal a alors crit que lassociation organisait des cours,
pour apprendre aux sans-abri squatter les proprits vacantes ; ce qui
nest absolument pas le cas. Aussitt, HPD a ragi et a lanc une enqute.
Suite cette investigation, HPD peut dcider de ne plus financer PTH. Cette
anecdote illustre parfaitement quel point le budget de fonctionnement de
lassociation est trs fragile.

IX. PTH victime dune expulsion!


Aprs avoir trouv des bureaux Manhattan, les leaders de PTH et
son staff ont d se rsigner dmnager. Lorganisation sous-louait ses
locaux une association partenaire, bien que ce soit illgal. Le propritaire
des lieux tait au courant et sen satisfaisait tant quil recevait son loyer.
Mais lorsquil a voulu vendre en 2006, il a utilis le fait que cette pratique
tait illgale pour expulser PTH et lorganisation locataire.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 121

PTH a donc t contrainte de trouver de nouveaux locaux dans lurgence. Mais la recherche savre extrmement complique. Les propritaires sont effrays par le nom de lassociation et ne veulent pas voir de
sans-abri sinstaller chez eux.
Heureusement, encore une fois, les allis de PTH lui tendent la main.
La Fordham Evangelical Luthern Church lui offre de louer une maison, dont
elle est propritaire. Lassociation dmnage donc en 2006 vers le Bronx.
Mais cette localisation savre dsavantageuse pour lorganisation, car le
Bronx, au nord de New York, est difficilement accessible pour les sans-abri
du Queens, Brooklyn et Staten Island. Il leur faut entre 1h et 3h pour arriver
jusquau bureau, ce qui ne favorise pas leur engagement et cre parfois du
dcouragement. PTH loue les locaux 2300$ par mois, une somme considrable pour lassociation, mais malheureusement courante New York.
Les locaux de lassociation sont diviss en deux tages. Le rez-de-chausse
comporte une salle de runion, une cuisine et une salle de bain ainsi que
le bureau dAdrian Antonio Paling, le Housing Organizer.
Le premier tage comprend une salle informatique avec 10 ordinateurs disposition des membres, une salle de bain, une cuisine et les bureaux des employs de lassociation.

gauche, maison dans laquelle sest installe PTH en 2006. droite, Monsieur James, le
gardien de la maison

Monsieur James, (photo ci-dessus), est charg par lglise de surveiller la maison. Il a les clefs de toutes les pices mais na cependant pas le
droit douvrir le bureau le matin.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 122

Cette structure a donc tout dune maison familiale et cre une atmosphre trs accueillante. Les sans-abri sont les bienvenus pour utiliser les
salles de bain ou les cuisines, ainsi que les ordinateurs. Pour eux cest un
moyen doublier le shelter dans lequel ils vivent et de se sentir comme
chez eux. Ils y reoivent leur courrier par exemple, ce qui permet de ne pas
tre dpendant du shelter pour tout ce quils entreprennent.

Figure 22: Organigramme de Picture The Homeless

X. Vie quotidienne Picture The Homeless


Comme de nombreuses organisations but non lucratif aux tatsUnis, PTH a sa tte un conseil dadministration ou Board of Directors. Il
est compos de 8 membres. Les membres du conseil sont lus par le conseil
lui-mme. Lors de mon arrive, il tait co-prsid par Ryan Gibbs et Rachel
Brumfield. la runion du Mardi 5 juin, le conseil a dcid lunanimit
dabandonner la co-prsidence qui nen tait pas rellement une et de revenir une prsidence unique en la personne de Ryan Gibbs. En effet, Ryan
Gibbs tait le seul prendre les dcisions et rellement assumer la place
de Prsident du Conseil dAdministration.
Ryan est aussi le secrtaire de lassociation. Il nest cependant pas
pay pour son travail et ne fait pas partie du staff. En effet, PTH, on ne
peut cumuler le fait dtre membre avec celui de staff. Les membres sont
tous bnvoles.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 123

Lynn Lewis est la directrice de PTH depuis sa cration. Elle tait prsente lors de la premire runion de lassociation, aux cts de ses co-fondateurs. Son travail consiste recherche les financements de lassociation,
la tenue des missions et du budget. Mais Lynn passe beaucoup de temps
soccuper de la campagne sur les droits civiques faute dorganisateur pour
le moment. De la mme faon, elle passe beaucoup plus de temps quelle ne
devrait sur la rdaction des candidatures pour des fonds.
Marie LaPort est arrive PTH en juin 2012. Aprs avoir perdu son
travail, elle devient elle-mme sans-abri. Elle se bat pour sortir de cette
situation et dcide par la suite, de mettre ses qualits au service de la lutte
pour la justice sociale. Elle devient alors la Senior Housing Organizer de la
Socit de dveloppement de Cypress Hill et est une proche allie de PTH,
avant de devenir sa Lead Organizer.
Sam J Miller fait partie du staff de PTH depuis 8 ans. Il a t le Lead
Organizer et le charg de la communication jusqu ce que Marie LaPort arrive. Trs dou en communication, Sam est crivain ses moments perdus.
Il est aujourdhui charg de mettre jour le site internet de lassociation,
ses pages Facebook et Twitter. Il soccupe galement de la communication
avec les mdias. Il est enfin charg des recherches sur les diffrentes politiques et de leurs analyses.
Adrian Antonio Paling est n en Rpublique Dominicaine. Arriv aux
tats-Unis avec ses parents, Adrian vit dans le Bronx. Il fait ses tudes au
Lehman College et se spcialise en Histoire de lurbanisme. Ag de 25ans,
il devient le chef du dpartement logement en t 2011.
Anika Paris, originaire de Brooklyn, soccupe de la gestion et de la logistique PTH. Elle occupe ce poste depuis bientt deux ans. Faute de main
duvre, Anika se charge galement de la Newsletter mensuelle et de lenvoi du courrier aux membres de PTH. Anika a dcid darrter de travailler
PTH la fin de lt. Elle ressentait le besoin de voir autre chose.
Veronica Tirado, originaire de Brooklyn galement, organise les cours
de la Homeless Organizing Academy. seulement vingt ans, elle a dcid
de se consacrer la lutte pour la justice sociale, jugeant que le systme
amricain a besoin dun changement profond qui ne peut se faire que par
louverture desprit de chacun.
LaMont Badru est charg de la communication avec la jeunesse de
PTH. Depuis un an, LaMont tente dimpliquer davantage les jeunes sansabri dans les diffrentes campagnes que mne lorganisation. Il organise
diffrents Open Mic, pour permettre aux jeunes de sexprimer et de partager leurs expriences, travers des pomes ou du rap par exemple.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 124

XI. Paroles de sans-abri PTH


Picture The Homeless ne serait rien sans ses membres. Toutes les
victoires obtenues jusque-l ont pour origine des propositions dactions
faites par des membres lors des runions.
Rencontres avec quelques membres importants de lassociation

Kendal
Kendall. Crdit photo Aminata MBOH

Mon nom est Kendall, je suis membre et leader de


la campagne sur le logement Picture The Homeless. Le
15 Juillet 2012, cela fera deux ans que je suis devenue un
membre ici. Je suis donc PTH depuis 25 mois.
Comment avez-vous entendu parler de PTH?
Je suis alle au dpartement des sans-abri en septembre 2009 et en Mars 2010, jai t transfre de mon
quartier dorigine quest Brooklyn, dans un shelter dans
le Bronx; et en juillet 2010, un de nos voisins nous a parl
de laide juridique que PTH apportait. Quand cette amie est
revenue de laide juridique, elle nous a dit quil y avait la
runion de la campagne du logement tous les jeudis. Je suis donc venue
avec une amie le jeudi suivant. Jai alors entendu le Housing Organizer de
lpoque, Frank Morales, parler dIntro 48 et a a pris tout son sens. Depuis,
je viens ici tous les jours.
Comment tes-vous devenue sans-abri?
Le 30 Juillet 2008, mon oncle a fait une attaque cardiaque, il habitait
Staten Island. Jtais son parent le plus proche; ma fille vit en Floride;
on a des cousins New York, mais jtais responsable de lui. Je travaillais
a la Poste, je navais pas assez de congs pour moccuper de lui et jutilisais la totalit de mes subventions mdicales. Jai d prendre beaucoup de
congs. Tellement quen mars 2009, jai reu un courrier pour me dire que
jtais suspendue. En janvier 2009, mes voisins et moi-mme avons reu
des papiers de saisie, parce que notre propritaire et sa mre avaient pos
deux hypothques dune valeur totale de 775000$ sur nos maisons. Elle
avait utilis largent pour sa maison dans un autre quartier. Nous navions
pas de problme avec a, mais cela faisait deux ans quelles ne payaient
plus leur crdit. Elles devaient dsormais payer 4300$ par mois. Comme
elles ne payaient pas, les maisons ont t saisies. Donc, entre recevoir les

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 125

papiers de saisie, se battre pour retrouver un travail que jai finalement


perdu, et donc devoir pointer au chmage, jai finalement t expulse en
septembre 2009.
Et depuis vous habitez dans un shelter pour femmes?
Oui, je suis alle au Brooklyn Intake shelter.
Jai ensuite t transfre dans un autre shelter,
appel Brownsvil women center Brooklyn. Parce
que jai un cerveau, je ne restais pas assez calme, je
commenais travailler avec Coalition for the Homeless et on a cr un conseil dadministration. Les
rsidents des shelters ont le droit de crer un
conseil dadministration pour interagir avec le management et ladministration et pour reprsenter
les rsidents des shelters. Les personnes qui graient mon shelter nont pas apprci. Ils mont
donc transfre dans un autre shelter pour 3 semaines. Ils mont ensuite ramene et mont transfre en mars 2010 dans le Bronx. Donc, jhabite
dans le Bronx depuis 2 ans maintenant.

Jean
Bonjour Jean, pouvez-vous vous prsenter?
Je devrais commencer par vous dire quand je suis n. Je suis n le
1er juillet 1939. Puis je devrais vous dire o je suis n. Je suis n Anderson,
Caroline du Sud le 1er juillet 1939, dans la brume de lapartheid amricaine.
Ma famille a migr New York la fin des annes 30, je suis arriv New
York en 1944 pendant la renaissance dHarlem. Depuis, je suis un rsident
dHarlem, mme si jai t dans dautres quartiers, jai toujours eu une base
dans le bloc o je suis venu en 1944, 141me rue entre lAvenue Lenox et la
septime Avenue, Harlem. Fin 1999 ou au dbut de lanne 2000, le Maire
Bloomberg prit sa premire initiative depuis quil tait maire: diminuer
les cots! La plupart des hommes daffaires utilisent cette approche: diminuer les cots pour augmenter le profit. Je pense que ce maire a pris du
temps apprendre qutre un administrateur public, o tu dois oprer pour
le bien commun, est trs diffrent que dtre un homme daffaires, o ton
seul but est daugmenter le profit.
Par la suite, le Maire Bloomberg a pens retirer la meilleure loi sur
la collecte des bouteilles New York. Elle garantit aux personnes qui collectent les contenants recyclables et qui les rendent, de gagner 5 centimes
sur chaque pice.
Donc, Monsieur Bloomberg, ds le dbut de ce mandat a abrog cette
loi. Cela ma touch directement parce qu cette poque, je gagnais de
largent en ramassant ces contenants. cette priode, jai galement rali-

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 126

s grce mon cousin Warren Prince, quil y avait une organisation dans
lglise Justice Memorial dans le village, appele Picture The Homeless,
qui luttait contre ce Maire pour aider des personnes comme moi, augmenter leur revenu et se subventionner grce leur dur labeur, en collectant ces contenants recyclables. Donc, cest comme a que je me suis investi dans Picture The Homeless, pour dfendre mon intrt, pour conserver
mes 5 centimes ! Jai ralis que Picture The Homeless tait la seule
organisation combattre ce Maire pour maider conserver mes revenus.
Et aprs que jaie rejoint PTH pour mon propre intrt, je me suis rendu
compte que cette organisation tait engage dans dautres campagnes, autour des liberts civiques et en faveur de la protection galitaire pour les
sans-abris de la ville de New York; qui sont de faon disproportionne, des
personnes de couleur, et en dessous du seuil de pauvret.

Jean. Credit photo Aminata MBOH

Donc, grce mes prcdentes formations, en tant quadministrateur public avec une
spcialit dans ladministration en justice criminelle et grce mon ducation chrtienne,
qui ma toujours appris aider les plus faibles
parmi nous, je me suis mari Picture The
Homeless , en dehors de lintrt que javais
pour la loi sur les bouteilles.
Quand jai vu que PTH se battait pour les
mres clibataires, qui taient transfres toutes les nuits avec leurs enfants dans des units durgence et que ces enfants qui devaient aller en
cours le lendemain auraient voulu apprendre, cela aussi a ma aid me
marier PTH.
Quand jai vu que PTH luttait contre le statu quo, contre le fait de
cacher les sans-abri, pour que les touristes ne voient pas que ctait un
problme New York. Quand le dpartement de la police a dcid djecter
tous les sans-abris des lieux publics, PTH a lutt pour que ces gens puissent
accder aux parcs, aux bibliothques et tout autre espace public. Parce
qutre sans-abri ne devrait pas diminuer nos droits civiques, nos droits de
lhomme et nos liberts civiques. Tout a ma mari Picture The Homeless, avec laquelle je continue de me battre.
Vous faites maintenant partie du Conseil dAdministration. Expliquez-nous comment cela est arriv et pourquoi vous vouliez faire partie
de ce Conseil.
Cest marrant parce que je nai jamais voulu tre membre du Conseil
dAdministration. Mais quand jai rejoint PTH, lglise Justice Memorial
grce Dieu, nous a donn de lespace pour notre premier bureau. Et ctait
si petit, mais ils taient nos premiers sponsors. Ctait un arrangement

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 127

temporaire. Comme un enfant, pour le moment on rampait et lglise nous


a aids nous mettre sur nos pieds. Lorsque lon est devenu une entit
lgale, une organisation but non lucratif, on avait besoin de trois personnes. Un prsident, un secrtaire et un trsorier, pour pouvoir demander tre une entit lgale. Donc, jai nomin quelquun dautre et les personnes du comit de dcision mont choisi, parce quon avait besoin de
trois personnes. Ma premire place tait secrtaire. Je ne voulais pas tre
le trsorier, parce que je ne suis pas bon pour compter largent et je ne voulais pas tre le prsident, parce que je suis un meilleur suiveur que leader.
Donc jai t choisi dtre premier secrtaire du Conseil dAdministration,
pas parce que je suis bon en criture et parce quon avait besoin de trois
personnes pour tre lgal. Depuis des dizaines danne maintenant, je suis
un des membres dorigine du Conseil dAdministration. Je pense que je suis
le dernier membre qui ait fait partie du premier Conseil.
Que faites-vous maintenant pour PTH?
Premirement je ne travaille pas ici pour PTH. PTH me permet davoir
ce quon appelle aux tats-Unis un Bully Pulpit14, soit une plateforme o je
peux lever mon niveau dducation; ce que je croyais tre une perte de
temps, quand je recyclais des canettes. Pourquoi je ne passerais pas ce
temps lcole, tudier ladministration publique, tudier la justice criminelle au lieu de rcolter les canettes ? Mais le Crateur ma amen
PTH, o je peux utiliser mon savoir, ce que jai appris dans la rue et mes
expriences pour apprendre dautres personnes, qui sont en bas de
lchelle socio-conomique et qui nont pas pu tudier ladministration publique et ladministration de la justice criminelle. Cest donc un travail trs
enrichissant.
Par exemple, dans le domaine de la conduite dsordonne et des mesures punitives, la police utilise
les sdf pour atteindre les quotas que leurs suprieurs
leur imposent. Ils sortent dans un quartier, trouvent
les sdf, quils considrent comme ayant moins de
pouvoir et ne connaissant pas la loi et pour nimporte
quelle raison, ils vont larrter et crire un avis judiciaire, en utilisant la conduite dsordonne. Mais
ils ncrivent pas quelle tait la conduite dsordonne ou qui a port plainte. Donc, quand PTH a commenc faire des sondages propos des violations
des droits civiques, jai ralis quavec tant darrestations, utilisant la conduite dsordonne et si peu de
plaintes, logiquement, si je perturbe quelquun en me
comportant mal, la police doit tre appele. Trop de
fois, le policier soccupe de larrestation et est gale14. Bully Pulpit est une vieille expression, rendue clbre par Thodore Rossevelt. Elle dsigne un bureau public
ou tout autre espace sous autorit publique qui offre son utilisateur lopportunit de sexprimer et de se faire
entendre sur le sujet de son choix.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 128

ment celui qui porte plainte, alors que le reste de la communaut ne sest
plainte de rien. Donc, jai appris en tudiant la constitution que la Cour
Suprme a chang beaucoup de lois, parce quelles taient crites de faon
trop vague. Je suis donc venu avec cet argument. Si la loi dit seulement
Conduite dsordonne, cest trop vague pour dfendre quoi que ce soit. Ce
nest pas lgal. Ce nest pas illgal, pour un sans-abri, dtre sur le trottoir
de New York ou sur un banc. Ce nest pas une conduite dsordonne. Donc,
cest un exemple de non-illgalit, rien dillgal. Ensuite, par exemple, je
me tiens avec deux personnes et je refuse de bouger. Bien, supposez que je
suis la Gare Centrale en train dattendre quelquun qui vient du Connecticut, pour un djeuner daffaires et un policier me dit de partir, mais jai
dj dit cette personne que je serai au milieu de la Gare centrale en dessous de lhorloge. Mais si je bouge, je vais rater mon rendez-vous daffaires.
Donc, encore une fois, cest trop vague pour tre utilis. a ne dit pas ce
que les trois personnes taient en train de faire. On ntait pas en train
de vandaliser la proprit. On ntait pas en train de bloquer le passage de
quelquun; donc ce ntait pas illgal et trop vague pour tre utilis. Une
des campagnes de PTH veut que cette loi sur la conduite dsordonne soit
rcrite. Quelle soit plus concise et plus prcise, pour que premirement,
les policiers sachent dans quels cas quelquun commet une conduite dsordonne et deuximement pour que les citoyens sachent quelle conduite est
interdite et quelle conduite est lgale.

Marcus
Bonjour Marcus, pouvez-vous vous prsenter?
Je mappelle Marcus. Je viens de Brooklyn et
je suis membre de Picture The Homeless . Une
des faons dont je suis devenu sans-abri, parce que
jai eu des hauts et des bas dans ma vie dadulte,
a t celle-ci. Je vivais avec quelquun et elle a dcid quil tait temps pour moi de partir et je nai
pas compris ce moment-l. Au lieu de me battre
avec la personne, elle ma dit de la laisser tranquille
et de partir. Je navais pas le choix parce que mon
nom ntait pas sur le bail. Jai donc appris plus tard,
quand je suis arriv dans le systme des shelters,
et que je me suis investi dans Picture The Homeless, que si ton nom nest pas sur le bail, tu es sans-abri. Cest donc une
des raisons pour lesquelles je suis devenu sans-abri. Il y a dautres raisons
mais je nai pas vraiment envie den parler.
Est-ce que vous travailliez lpoque?
Quand jai quitt lappartement de cette personne, je ne faisais que
traner. Javais un petit boulot, mais je navais pas assez dargent pour louer
un appartement New York. Ici les loyers sont de 1000$, jusqu 2000$. Je

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 129

ne gagnais pas assez dargent pour me permettre de payer 1500$ par mois.
lpoque, je ne gagnais que 950$ par mois. Je nai pas eu dautre choix que
daller vivre dans un shelter pour hommes. Je ne voulais pas aller lbas, jy avais dj t. L-bas, cest horrible! Mais jy suis all. Jai cru quils
allaient maider jusqu ce que je me rende compte que tout ce quils font,
cest te dplacer lintrieur du systme.
Comment avez-vous entendu parler de Picture The Homeless et
comment vous tes-vous investi dans lassociation?
Quand jtais dans le shelter pour hommes, jtais trs frustr. Et
dans ces situations, tu as besoin de gens, vous devenez amis et jai ralis
que bon nombre des hommes avec qui je passais mon temps taient frustrs eux-aussi, parce quils ne recevaient pas daide du systme. Soi-disant,
tu rentres dans le systme, tu obtiens une assistance ou une subvention
pour un appartement, quelque chose comme a. Mais ce nest pas ce qui
se passait en ralit. Les gens taient juste entreposs dans le systme des
shelters , pendant des mois. Un soir, je dinais au shelter et jai vu
des prospectus qui disaient Droits Civiques et Logement, Picture The
Homeless. Jai alors dit mes potes du shelter, Ecoutez, allons voir ce
que cest que ce truc. Oh non, jai dj mon logement. Soudainement tout le
monde avait plein de projets pour leur logement.. Mais jy suis all, trs
frustr, parce que tout le monde se plaignait que les travailleurs sociaux
naidaient pas. Je me suis dit que ces prospectus avaient lair intressant
et que je devrais jeter un coup dil. Donc le lendemain, ctait un mardi,
je savais que PTH avait sa runion du comit sur les droits civiques. Je me
suis demand Droits civiques, quest-ce que cest que a?, donc jy suis
all. Une fois l-bas, jai t poustoufl. Ils tenaient une runion pour duquer le public, ainsi que les sans-abri sur leurs droits. Je me suis dit Oh,
a cest trs puissant.. Souvent quand tu es sans-abri et que la police vient
tarrter, et quils pensent que personne ne sintresse toi, toi en tant que
sans-abri, sans-abri de la rue, tu as les droits dun tre humain.
Maintenant, la runion qui ma vraiment fait revenir a t la runion
sur le logement. Ctait gnial. Jy suis all et depuis je suis fort. Elle ma
pat, cette runion tait la meilleure. Quand je suis all la deuxime
runion avec Picture The Homeless et que jai quitt le systme, je veux
dire le systme des shelters, jai tout de suite su que se faire lavocat des
sans-abri, comme le disait les prospectus, ntait pas un emploi, mais je
sentais que ctait le temps pour moi de me lever et de me battre pour ce en
quoi je crois. Parce que je naime pas le fait que des gens soient sans-abri,
o que ce soit, dans ltat de New York et o que ce soit tout court. Voil,
cest comme a que jai commenc minvestir dans la lutte de PTH, depuis
2009. Aujourdhui nous sommes en 2012, bientt 2013. Depuis, je suis fort, je
suis un guerrier dans le combat pour les sans-abri.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 130

quoi ressemble votre vie maintenant?


Je dois dire que PTH nest pas un prestataire de services, il ne nous
donne pas de maison, ou quoi que ce soit de ce genre, mais comme vous
le savez, nous sommes dans une priode de crise dans tout le pays. PTH
ma aid a chang ma faon de penser, ma philosophie. Quand jai quitt le
systme des shelters et quils mont dit quils allaient menvoyer autre
part, jai dit Stop, je suis fatigu de tout a!. Je suis rentr dans ma communaut et jai trouv une proprit vacante. Jai commenc la rnover,
jai commenc y habiter, javais ma propre solution de logement. Donc,
par la philosophie et lapprentissage que jai acquis en allant aux runions
de Picture The Homeless et ce que jai appris sur mon temps libre, jai
compris quil tait prfrable pour moi de rnover un logement vacant nglig par la ville, ou un propritaire priv, plutt que de payer un loyer pour
une chambre. Jai donc pris mon argent pour rnover une de ces maisons
vacantes. Voil ce que jai fait.
Et depuis que je suis membre de PTH, ma vie a chang car je ne trane
plus dans les rues et dans le mtro la nuit, je ne prie plus les gens de me
laisser dormir chez eux, parce que jai mon chez-moi. PTH ma aid avoir
confiance en moi, tre un leader, changer ma philosophie sur la crise
du logement. Maintenant, je crois que la seule faon pour que les gens
pauvres obtiennent quelque chose est quils rcuprent la terre15.

15. Marcus est galement en train de finaliser son livre sur les rnovations de logements vacants, qui devrait
sortir trs prochainement. La plupart de son temps est partag entre rcolter les bouteilles recyclables pour gagner de largent, mener des actions avec PTH, finaliser son livre, continuer rnover la maison dans laquelle il
habite et poursuivre de nombreuses procdures administratives afin de devenir le propritaire de cette maison.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 131

Conclusion
The housing crisis will not be solved with bandaids!16

Picture The Homeless est une association trs atypique, la seule dans son genre
New York. Le management est la plupart du
temps exemplaire. Malgr quelques tensions,
Picture The Homeless a remport beaucoup
de victoires et apparat maintenant comme un
acteur indispensable, dans la discussion sur
la crise du logement New York. Elle drange
souvent les politiques, mais parvient tout de
mme ses fins, soucieuse de simmiscer dans
tous les jeux dacteurs. Nul doute que PTH et ses militants, convaincus des
bienfaits et de lefficacit de la lutte en faveur des droits civiques pour tous,
sauront interpeller la nouvelle administration et le nouveau maire de New
York, qui a fait de ces questions, llment central de son mandat qui dbute.

16. La crise du logement ne sera pas rsolue avec du sparadrap !

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 132

Le Community Land Trust


de Bruxelles: quand lEurope
sinspire des tats-Unis pour
construire un gouvernement
urbain et une politique de lhabitat,
cooprative, solidaire et antispculative.
Thomas Dawance & Ccile Louey
Thomas Dawance est architecte. Il est coordinateur de projets au sein
du Community Land Trust Bruxelles (CLT), cr en dcembre 2012. Il
a eu loccasion de soutenir limportation du modle de CLT Bruxelles
lorsquil travaillait comme conseiller en matire de logement au sein
du Gouvernement de la Rgion de Bruxelles. Il a galement t chercheur au sein du centre de sociologie urbaine lUniversit Libre de
Bruxelles.
Ccile Louey est charge de mission au sein de lasbl Community Land
Trust Bruxelles, Assistante de Service Social et Sociologue de lurbain,
intresse par les questions lies au vivre ensemble et aux formes alternatives de logement (squats, coopratives, expriences housing first,
CLT, etc.). Dernire publication en collaboration avec Florence Bouillon
et Raphal Fourquemin: Le squat, lieu et promesse de rsistances in
VST, 2012/1, no 113, pp 79-85.
Existant depuis les annes soixante aux tats-Unis, le modle CLT
(Community Land Trust), sexporte et voit le jour en Europe. Ce modle social, innovant et anti-spculatif daccession la proprit ne cesse dinspirer de nouvelles exprimentations travers le monde. Le CLT bruxellois1
est le premier voir le jour en Europe continentale et deux projets concrets
sont dj sur les rails.

1. Pour suivre notre actualit, vous pouvez consulter notre site internet ladresse : http://communitylandtrust.wordpress.com/ et vous inscrire pour recevoir notre newsletter.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 133

I. Historique
Entre 2000 et 2010, les prix du logement locatif et acquisitif ont doubl en rgion Bruxelles-Capitale. Le baromtre social 2012 souligne quil y a
presque autant de mnages sur la liste dattente que de logements sociaux
existants2. Sans oublier la gentrification de plusieurs quartiers centraux
populaires qui fait suite plusieurs vagues doprations de rnovation urbaine, qui participe de la pnurie de logements qualitatifs et accessibles
financirement. Ainsi, pour les familles modestes, laccs au logement en
centre-ville est de plus en plus menac et deux options soffrent elles:
vivre dans un petit logement insalubre et cher ou quitter Bruxelles.
Ces constats ont rendu linnovation ncessaire dans les domaines de
lhabitat et du dveloppement des quartiers. Plusieurs associations actives
sur le terrain ont alors entrepris de dvelopper par elles-mmes des systmes originaux pour soutenir laccs la proprit des familles prcarises dont elles soccupaient. Parmi ces initiatives, on retrouve les Groupes
dpargne Collective et Solidaire (GECS) dvelopps en communaut franaise sous limpulsion du Cir : Coordination et Initiatives pour Rfugis
et trangers. Inspirs des tmoignages de leur public et notamment de la
pratique de la tontine en Afrique, les professionnels de lassociation ont
imagin ce modle. Les groupes dpargne collective et solidaire ont vu le
jour en 2003 avec lobjectif de permettre des familles aux revenus modestes daccder la proprit. En collectivisant largent de leur pargne
au sein dun groupe dune vingtaine de mnages, elles peuvent obtenir un
apport suffisant pour contracter un crdit hypothcaire auprs du Fonds
du Logement, principale banque de crdits sociaux de la Rgion, partenaire
du programme. Cette possibilit dpargne est accompagne de runions
rgulires au cours desquelles une formation base sur la solidarit et la
mutualisation des expriences individuelles, mais aussi sur lintervention
de personnes ressources qualifies (notaires, organisme de crdit, syndic,
architecte, etc.) est organise.
Parmi les partenaires du Cir pour laccompagnement des groupes
dpargne, on note la prsence de la maison de quartier Bonnevie, active
dans le quartier populaire de Molenbeek. Ensemble, ces deux associations
ont cr un groupe dpargne qui a donn naissance au projet lEspoir.
Ce groupe, constitu en 2005, a permis quatorze familles daccder la
proprit dans le cadre de la construction dun immeuble collectif. Elles
ont t associes cette aventure immobilire tout au long du processus
de la conception du programme architectural au choix du projet retenu
avec lappui des travailleurs sociaux et de larchitecte de la maison de quartier Bonnevie. Il aura fallu prs de cinq ans pour que les familles puissent
sinstaller dans les logements.

2. Observatoire de la Sant et du Social de Bruxelles-Capitale, Baromtre social 2012, p.59.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 134

La ralisation de ce projet naurait pas vu le jour sans les diffrents


subsides accords par les pouvoirs publics (de lordre de 25% du cot total
de lopration), lnergie, la participation des familles, le soutien de professionnels engags et les efforts consentis par le Fonds du Logement. Les
diffrents acteurs ont gard en mmoire cette exprience comme terreau
fertile pour dvelopper de nouvelles collaborations et projets inspirs de
cette initiative pilote.

Origine des Community Land Trusts


Fruit de la rencontre entre Bob Swann, un activiste blanc pour la paix, et Slater
King, cousin de Martin Luther King, protagoniste comme lui des mouvements pour
les droits civils des noirs amricain, ce modle sinscrit dans une longue tradition
utopique de penseurs (Henry Georges, Ebenezer Howard, Gandhi, etc.). Ceuxci voyaient dans laccs individuel la proprit les causes de la pauvret et de
linjustice, quand la collectivisation des terres pouvait offrir une base pour une
meilleure socit.
Aujourdhui les tats-Unis comptent plus de deux-cent-cinquante CLT. Le modle
connait un succs croissant couronn en 2008 par les Nations-Unies qui ont
dcern au plus grand CLT du pays, le Champlain Housing Trust (Burlington,
Vermont) le World Habitat Award, prix du meilleur projet dhabitat lchelle
mondiale. Sur les racines historiques des CLT lire CHAIRECOOP. History and
backround about CLT. http://chairecoop.hypotheses.org/160

Plusieurs difficults ont merg travers ces systmes. Dune part,


les familles inscrites dans des groupes dpargne collective et solidaire ont
vu leurs opportunits se rduire drastiquement pour acqurir un bien accessible financirement. Dautre part, avec lexemple du projet lEspoir,
on peut sinterroger sur lutilisation de fonds publics (aussi bien pour le
soutien financier du montage que pour le soutien associatif dploy) pour
soutenir laccession dune seule gnration dacheteurs, qui bnficieront
dune plus-value trs importante lors de la revente des logements, rendant
alors ceux-ci inaccessibles de nouveaux acqureurs modestes.
Les diffrentes rflexions menes dans des espaces de concertation
associatives comme le Rassemblement Bruxellois pour le Droit lHabitat
ou encore le Ministre de la Crise du Logement, ont conduit les associations
sintresser au modle du Community Land Trust existant aux tats-Unis
depuis prs de quarante ans.
En Rgion de Bruxelles-Capitale, une quinzaine dassociations se sont
runies en 2009 pour crer la Plateforme Community Land Trust
Bruxelles, avec comme objectif de mettre tout en uvre pour transfrer
ce modle amricain Bruxelles. Aprs deux ans de sensibilisation de
nombreux acteurs, la ralisation dune tude de faisabilit commandite
par le Secrtaire dtat au logement cologiste, Christos Doulkeridis, et de
nombreuses discussions au niveau du Gouvernement de la Rgion de
Bruxelles-Capitale, la cration du CLT bruxellois a finalement t approuve par ce dernier en date du 20 dcembre 2012. Dans ce sillage, la Rgion a
galement dot le CLT bruxellois dune subvention de 670 000 avec la-

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 135

quelle il a acquis un premier immeuble dans la commune dAnderlecht o


il devrait raliser sept appartements et un espace communautaire de quartier. En juillet 2013, la Rgion a accord une seconde enveloppe de 1962000
au CLT pour la construction dune trentaine de logements. Par ailleurs, le
CLT est inscrit dans lAlliance Habitat approuve par le gouvernement
de la rgion bruxelloise en septembre 2013. Il sagit dun plan pluriannuel
dinvestissement de 651 000 000 pour la construction de plus de 6 720
nouveaux logements dont une enveloppe annuelle de 2000000 pour le
CLT assortie dun objectif de production de 120 logements sur quatre ans.
Le Community Land Trust Bruxellois
est galement reconnu dans le Code du logement sous lappellation Alliance Foncire
Rgionale. Ce document runit lensemble
des lois qui dtermine la politique de logement. Un soutien moyen, voire long terme
du modle semble donc garanti en Rgion de
Bruxelles-Capitale.

Btiment passif du projet lEspoir

II. Le Community Land


Trust version bruxelloise
Les CLT sont tous diffrents et cherchent
rpondre aux besoins des territoires dans lesquels ils sinscrivent. Le dispositif bruxellois est inspir en de nombreux points par le Champlain Housing Trust, le plus grand CLT du monde. Ladaptation du modle au contexte
bruxellois a entrain quelques spcificits notamment en termes de public
cible, de logique de subventionnement et dimplication des membres (notamment lors de la conception du programme architectural).

La distinction entre la proprit du sol


et celle du bti
Bruxelles, le CLT est compos dune Fondation dUtilit Publique qui
possde les terrains et dune Association Sans But Lucratif dont lquipe
(cinq quivalents temps plein) est engage pour grer le patrimoine de la
fondation et dvelopper les projets. Le sol est proprit de la fondation du
CLT tandis que les btiments appartiennent des particuliers qui sen-

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 136

gagent habiter ou occuper (sil sagit dentreprises dconomie sociale,


dassociations, etc.) eux-mmes le bti dont ils sont pleinement propritaires.
Le droit dusage du sol se formalise sous la forme dun droit demphytose ou de superficie pour lusage du terrain concd par le CLT au propritaire du bti3. Cette emphytose ou cette superficie contient plusieurs
clauses intgrant les principes du CLT et prvoit galement le versement
dun petit canon4 par les propritaires. De mme, deux mcanismes juridiques permettent dassurer la continuit de ce droit lors de la revente
une autre famille (insertion dune clause novatoire ou dune servitude
dappui5). chaque transaction (hritage ou revente), le droit est ainsi
renclench pour une nouvelle dure, de telle sorte quil narrive jamais
son terme. Sauf cas exceptionnel, le Trust ne revend jamais le sol dont
il est propritaire et le met systmatiquement disposition dans le cadre
de ses objectifs.
Cest notamment ce titre quil gre son patrimoine comme un bien
commun, en le soustrayant aux strictes logiques du march libre.

Laccessibilit du btiment des personnes


ligibles au logement social
Le CLT a obtenu un systme de subventionnement6 permettant dintervenir aussi bien dans le cadre de lachat du foncier que pour un soutien
aux familles les plus modestes pour lachat du bti. Le montant maximum
de ces subventions qui slve 765/m bti permet de diminuer le cot
3. Lemphytose est un bail immobilier de trs longue dure (de 27 99 ans) et le droit de superficie est un droit
dune dure maximum de 50 ans. Tous deux confrent au preneur un droit rel sur le bien qui lui est donn
bail ou en droit. Lemphytote et le superficiaire sont des quasi-propritaires. Il leur revient damliorer le fonds
(ici par la construction ou la rnovation de logement) et de payer un loyer modique ou canon.
4. Le canon correspond une redevance modique que verse le propritaire du logement au CLT pour son
usage du sol dans le cadre de son emphytose ou de son droit de superficie. Ce montant est actuellement fix
10 mensuel indexable.
5. La servitude dappui confre lemphytote ou au superficiaire, lui permet, le cas chant, de se maintenir
dans le bien, au-del de la dure de lemphytose ou de la superficie. Par ailleurs, la clause novatoire permet en
cas de vente ou de transmission successorale, que lemphytose ou la superficie ne soit pas cde pour sa stricte
dure restante, mais quau contraire un nouveau droit demphytose ou de superficie de dure maximum (27
99 ans ou 50 ans) puisse tre conclu avec le nouvel acqureur. Ensemble, ces deux clauses assurent que jamais
la dure, en principe limite de lemphytose ou de la superficie, naffecte le droit doccuper de lacqureur.
6. Note de Yann Maury: Bien entendu on ne peut que se fliciter de cette volont et dmarche de rgulation publique.
Cela pose toutefois la question de liens de subordination ventuels entre la sphre politique et le CLT. Y-a-t-il un
risque ? Quen pensez-vous ? En outre, peut-on penser la naissance dun habitat non spculatif via la socit civile ?
Rponse du CLTB: Nous sommes ce jour dans une phase pilote. Le budget pour chaque projet doit encore tre
approuv par le GVT. Dans ce sens, il y a effectivement subordination au GVT. Nous sommes en train de rdiger
un dcret, qui balisera les modalits structurelles de financement du CLT. Il y aura donc une plus grande autonomie terme. Par ailleurs, selon nous, pas de CLT sans pouvoirs publics sur le plan du Gouvernement, pas
de CLT non plus sans subventions, pour abaisser svrement le cot daccs. On pourrait imaginer un montage
juridique quivalent sans subventions (pour classes plus aises), mais on perdrait lobjectif daccs social la
proprit partage et le traitement fiscal serait moins avantageux. On planche dessus Soutien des groupes
dautopromotion

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 137

daccs aux appartements de 25% 50% par rapport leur valeur marchande. Ces enveloppes sont prvues dans le budget du Secrtaire dtat au
Logement de la Rgion Bruxelles-Capitale et permettent au CLT dacqurir
des terrains, principalement dans les quartiers populaires industriels du
bas de la ville, aux valeurs foncires abordables.
Le public cible concern par le modle CLT Bruxelles a t fix dans
la fourchette allant du revenu dintgration sociale7 (qui slevait 9804/
an pour une personne isole en 2013) au revenu maximum pour accder
aux crdits hypothcaires sociaux du Fonds du Logement (40000 annuels
imposables pour une personne isole).
Concernant les acqureurs au sein des projets CLT, le modle leur
offre la possibilit de devenir propritaire dun bien de qualit et accessible
financirement pour asseoir leur ancrage sur le territoire. Laccs la proprit constitue une scurit pour les familles. Laccompagnement offert
par le CLT leur garantit demprunter de largent avec un taux dendettement
maximum denviron un tiers de leurs revenus avec des prts non toxiques
(un taux dintrt de 1 3%). Cet emprunt trs bon march offre un accs
un logement de qualit pour un montant comparable un loyer social,
cest--dire largement infrieur aux prix du march locatif priv dont les
mnages taient le plus souvent captifs.
Concrtement, nous avons dfini 5 catgories de revenus (du revenu
dinsertion au plafond daccs au crdit hypothcaires sociaux). Pour
chaque catgorie et en fonction du nombre de chambres ncessaires, nous
avons tabli des fourchettes de contribution daccession minimum et
maximum pour les mnages acqureurs. Cette contribution inclut le prix
dachat, les frais dachat et la participation aux cots de construction / rnovation. La contribution dfinitive des mnages est ensuite fixe au sein
de leur fourchette en fonction de la qualit du logement.

Contributions minimum et maximum par


catgorie.

De plus, la rnovation ou la
construction de btiments dans le
cadre du CLT prend en compte les performances nergtiques afin de minimiser les factures dnergie pour les
familles. Selon les nouvelles prrogatives dans la production de logement
public, les immeubles sont construits
selon les standards passifs et les rnovations selon les standards de
basse ou trs basse nergie.
7. Cest le revenu de remplacement minimum lgal en Belgique, quivalent du revenu de solidarit active en
France.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 138

Le verrouillage perptuel des subsides


et la captation de la plus-value lors des reventes
Lune des forces du modle anti spculatif CLT repose sur le fait que
le montage permet que des logements de qualit restent accessibles des
mnages aux revenus modestes de faon prenne et ce, sans injection de
nouveaux subsides.
En effet, une formule originale de revente est mise en uvre. Celleci prvoit dune part que les acqureurs de la premire gnration, qui ont
bnfici des subsides, ne repartent pas avec ceux-ci puisquils restent attachs au sol. Dautre part, la formule prvoit quils ne repartent quavec
une partie de la plus-value gnre par leur bien en cas de revente. La rpartition de cette ventuelle plus-value est dcompose selon les modalits
suivantes:
- 25% de celle-ci reste pour le mnage qui revend son bien. Celui-ci
repart donc avec le capital rembours et 25% de la plus-value. Cette somme
nest peut-tre pas toujours suffisante pour permettre au mnage daccder
un nouveau logement dans les conditions du march immobilier priv,
mais il a cependant pu constituer un capital considrable quil naurait jamais pu runir en restant captif du march locatif.
- 6 % de la plus-value sont capts par le CLT pour couvrir partiellement ses frais de gestion.
- Enfin, lessentiel de la plus-value (69%) est dduit du prix de vente
au second mnage.
La gnration dacheteurs suivante ne
paie alors que la valeur initialement due
par le propritaire prcdent plus 31 % de la
plus-value quaurait prise le bien sur le march classique. De cette manire, le bien reste
accessible une nouvelle famille bas revenus, et ce, sans apport complmentaire de
subventions publiques8.

Atelier Mon logement idal du projet le nid.

8. Note de Yann Maury: La question qui se pose a trait aux dlais prvus pour une revente ventuelle de limmeuble. Y a-t-il une priode incompressible au cours de laquelle une revente mme quitable est impossible?
Rponse du CLTB: Non, simplement dautres rgles fiscales lies loctroi de subventions autres (primes la rnovation, abattement fiscal, ) sont conditionnes des dlais doccupation du bien. La vente avant ces dlais
est donc plus coteuse pour le vendeur Mais ce nest pas le fait des rgles CLT. Au contraire.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 139

Une procdure daccs aux projets


(et dattente) utile pour les candidats
Ds sa cration Bruxelles, le CLT suscite un espoir pour de nombreuses familles, notamment inscrites depuis un certain nombre dannes
sur les listes dattente du logement social. Plusieurs ont activement soutenu les revendications visant ladoption du modle par les pouvoirs publics,
notamment en participant aux assembles populaires organises par la
Plateforme CLT-Bruxelles.
Lorsquun candidat souhaite sinscrire pour devenir un jour acqureur
dun logement ou dun local dans le cadre dun projet CLT, il lui est demand de simpliquer dans un mouvement, et non strictement de sinscrire
sur une liste dattente, comme cest le cas dans le secteur du logement social. Ainsi, les mnages doivent devenir membre de lAssociation, sacquitter dune cotisation annuelle et sengager dans une dynamique dpargne
mensuelle. Paralllement cette pargne, la personne doit ou peut assister
diverses formations en lien avec le domaine du logement et participer
la vie associative (Assemble Gnrale, activits dans les quartiers, ).
En ce sens, le temps dattente est capitalisable pour les mnages qui
peuvent rcuprer leur pargne quand ils en ont besoin (pour un projet
dachat dans le march priv par exemple). De plus, ils intgrent un rseau
associatif qui peut leur offrir des ressources utiles dans leur parcours vers
une meilleure condition dhabitat et ce mme en dehors dun accs un
logement CLT.
Quand un projet concret se dessine, un appel est alors ouvert aux
familles correspondant aux possibilits du projet et qui rpondent des
critres objectifs tels que lanciennet par exemple. Les mnages sont alors
en mesure de choisir sils souhaitent intgrer le groupe projet ou non.

Un processus coopratif ambitieux pour que


les familles laborent leur propre programme
architectural
Le CLT bruxellois et ses partenaires croient aux apports dune dynamique de co-construction afin damliorer la qualit des projets et danticiper sur leur usage futur. Les acqureurs sont considrs comme tant les
plus mmes de dterminer leurs propres besoins et envies. Lexpertise
dusage est ainsi valorise et fait partie intgrante des discussions pour les
programmes dvelopps. Concrtement, un processus coopratif est mis
en place afin que chacun puisse sapproprier le droulement de lopration
et puisse sexprimer tout au long de son avancement.
Dans la phase davant travaux, le groupe projet se rencontre rgulirement autour dassembles gnrales mais aussi dateliers darchitecture . Ces espaces dchange visent rflchir collectivement au

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 140

programme architectural travers llaboration dun cahier de recommandations reprenant les lments essentiels pour le futur collectif
dhabitants comme base de rflexion pour les bureaux dtude qui rpondront lappel doffre (le CLT, en tant quassociation subventionne par les
pouvoirs publics, doit sinscrire dans une procdure de march public).. Les
membres de ces groupes projet sont co-responsables de lopration, la
comprennent (les ateliers darchitecture sont organiss autour de visites
de btiments concrets, de sensibilisation au vocabulaire architectural, etc)
et vont jusqu choisir leur architecte en collaboration avec les partenaires.
Dans ce processus favorisant la solidarit et lentraide, les futurs acqureurs apprennent se connaitre et fonctionner ensemble, lments
essentiels pour le bon fonctionnement de la coproprit future. Le groupe
connait son btiment assurant ainsi une meilleure gestion collective du
lieu (les matriaux et leurs spcificits sont connus, des outils ont t mis
en place avec les associations pour contrler les dpenses lies lnergie, etc. travers leur implication dans leur projet dhabitat, les familles
retrouvent confiance en leur capacit daction et smancipent en entrainant, au niveau de leurs situations individuelles et collectives, un mieux
tre qui rayonne sur lensemble de leurs pratiques et relations sociales.
Ce processus coopratif est innovant en ce quil bouscule les manires
de produire du logement, notamment en comparaison du logement social
o des habitants anonymes, ne sont pas connus des concepteurs des projets de logements.

Le CLT sinscrit dans une dynamique


communautaire au sein des quartiers
Si le Community Land Trust apparat en premire instance comme
un moyen doffrir, dans une dmarche collective, un cadre de vie digne,
conome et scurisant des mnages prcariss, il est bien davantage.
Le CLT utilise la scurit rsidentielle quil offre ses membres comme
base pour favoriser leur implication dans diverses dynamiques locales
mancipatrices. Il sagit dabord de la dynamique de coproprit et celle des
organes de gestion du CLT (nous y reviendrons), mais aussi de dynamiques
existantes ou quils participent construire dans leur quartier et dans leur
ville.
Ainsi, le CLT et ses partenaires stimulent ou soutiennent des moments
de construction de vie collective, dimplication dans les dbats socitaux,
des moments conviviaux, de mise en rseau, de formations, dchange
avec des associations et des institutions actives localement,

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 141

Lobjectif vis est davantage de mettre les gens en mouvement que


de refaire la ville sur place , selon lexpression du sociologue Jacques
Donzelot9. Il est question damener les individus construire une communaut et faire de la force de celle-ci le moyen daugmenter les chances de
chacun.

Atelier Vivre ensemble du projet Arc-en-Ciel.

Le CLT repose ds lors sur une dmarche


de travail social qui permet aux habitants de
construire un pouvoir propre, condition sine
qua non de leur mobilisation russie.
De mme, en tant quoutil de gestion
et de matrise foncire, le CLT dpasse le
seul objectif de production de logements et
cherche pouser les besoins des quartiers
o il simplante.
Chaque fois que le montage le permet, il prvoit le dveloppement
despaces non dvolus au logement qui puissent accueillir des activits
utiles au quartier. Il peut sagir despaces communautaires (maison de
quartier, maison de jeunes, ) ou de lieux dactivits conomiques, dconomie sociale, dactivits rcratives, sportives, artistiques Lobjectif est
aussi de soutenir des activits qui ont du mal se dvelopper compte tenu
et sous la contrainte des prix du march immobilier libre.
Sur un plan oprationnel dans le cadre du premier projet, Le Nid,
les mnages ont rflchi lamnagement dun btiment arrire situ sur
le terrain du projet en concertation avec les habitants de leur futur quartier, afin que cet espace soit accessible et utile pour la communaut. Les
modalits de financement dun espace communautaire polyvalent sont
ltude.
Ainsi, laffectation des espaces dactivits repose sur lorganisation
dun diagnostic partag entre les diffrents acteurs du territoire permettant didentifier les oprateurs10 qui pourraient offrir des activits et fonctions pertinentes pour le quartier. En collaboration avec les partenaires
impliqus, le CLT veille ensuite garantir la faisabilit financire du montage en accompagnant la recherche de financement et la mise en uvre
ultrieure du projet.

9. Donzelot Jacques, Faire Socit : la politique de la ville aux Etats-Unis et en France, Editions du Seuil, 2003.
10. Note de YM: Ou personnes ressources. Public representative en anglais.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 142

En crant un change et en impliquant les riverains dans la dfinition


et la production des activits qui pourront se dvelopper dans leur quartier,
le CLT permet de rduire la mfiance des riverains et les classiques rflexes
NIMBY (not in my back yard), celle-ci tant usuellement un frein limplantation de programmes dits sociaux dans les quartiers.
En second lieu, les promoteurs du CLT sont conscients que les programmes de rnovation urbaine, en rendant les quartiers viss plus attractifs au bnfice de populations plus aises, concourent souvent lexclusion des populations prcarises qui y taient pralablement implantes.
Ds lors, le CLT cherche avant tout programmer dans les espaces
non dvolus au logement quil dveloppe, des activits qui renforcent les
moyens dmancipation disposition des habitants fragiliss de ces quartiers en voie de rhabilitation, Ainsi, la recherche de cration demplois locaux, de services aux plus dmunis, de soutien lchange entre habitants
sont au cur de ces objectifs programmatiques.

Une gouvernance tripartite


Le CLT postule que cest par le partage quitable de la responsabilit
entre trois catgories dacteurs, toutes animes par des intrts distincts,
mais lgitimes intervenir dans la dfinition du bien commun, que laccessibilit sociale durable des terres peut tre garantie.
La gouvernance du CLT repose sur une responsabilit politique partage et une rpartition du pouvoir en trois tiers: un tiers pour les rsidents
du CLT (habitants propritaires et utilisateurs), un tiers pour les reprsentants de lintrt gnral (pouvoirs publics) et un tiers pour dautres reprsentants de la socit civile jouant un rle de personnes ressources (riverains, associations de quartier et structures communautaires).
Ainsi, les conseils dadministration actuels de la Fondation (neuf
membres) et de lAssociation CLTB (quinze membres) sont composs des
reprsentants de la majorit des ministres rgionaux (logement, environnement, budget, aide la personne, emploi, ) pour le ple Pouvoir Public;
de futurs habitants, de candidats laccs et dassociations daccompagnement des futurs acqureurs, pour le ple Usagers. Enfin, le tiers Socit Civile est compos de reprsentants de comits de quartier, dassociations actives dans le dveloppement territorial, et dexperts divers (banque
solidaire, droit immobilier).
Lorgane de gestion est compos de telle sorte quaucune de ses parties
nait un pouvoir de dcision majoritaire en son sein et que tous les intrts
soient quitablement reprsents. Cette disposition bouscule les modalits
traditionnelles de gouvernement des structures de logement public.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 143

Ce mode de gouvernement produit une participation relle des habitants et de la socit civile, visant davantage leur permettre de changer
la donne que de leur donner le change, selon lexpression de la sociologue Sandrine Rui11. Il se fonde sur la construction dun contre-pouvoir de
reprsentation propre des bnficiaires et des citoyens, leur offrant une
capacit agir sur leur environnement qui apparat en dcalage au regard
des dispositifs formels de consultation et dinformation des programmes
de cohsion sociale, avant tout destins obtenir le consentement des populations sur des propositions que leur adressent les pouvoirs publics.
La dynamique participative imagine par le CLT pour associer les
familles lensemble des tapes conduisant laboutissement du projet
constitue une forme de soutien pour que les futurs acqureurs sinstallent
vritablement dans leurs siges au sein de lAssemble Gnrale et du
Conseil dAdministration.

CONCLUSION
Ce nest pas le fruit du hasard ou dun effet de mode si cest aujourdhui
que le modle du CLT franchit lAtlantique.
En effet, le modle de fabrication de la ville europenne, fond sur
les notions de participation et de mixit sociale, fait lobjet dune crise de
confiance, notamment au sein des couches les plus fragilises de population. Pour beaucoup, ces notions semblent quelque peu galvaudes et mme
si elles sont riges en objectifs, force est de constater quelles nempchent
pas lexacerbation des tensions sociales et la monte des extrmismes; pas
plus quelles ne parviennent djouer lindiffrence relative de la socit,
face au sort des plus prcaires.
Dans ce contexte, et son chelle, le CLT offre un changement de paradigme utile en plaant au cur de son projet de dveloppement territorial, la confiance rciproque et lquit sociale.
Ce souci dquit vise donner confiance ceux qui ont a priori, le
moins de chances et valorise la confiance entre les individus, comme
source lgitime de leur pouvoir. Ainsi, si les diffrents modles de CLT sont
fonds sur la notion de confiance (littralement : trust), ils placent
cette dernire dabord parmi les citoyens eux-mmes, dans le cadre dune
construction dun pouvoir individuel et collectif, avant de la placer entre
les pouvoirs publics et les bnficiaires, simples allocataires de leurs politiques daide sociale.

11. Rui Sandrine, Changer la donne ou donner le change dans conomie & Humanisme, n382, oct. 2007,
Paris, p. 66-69.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 144

Cest pourquoi ces modles dhabitat non spculatif rfutent le credo


dune politique de mixit sociale, qui supprimerait delle-mme les problmes de cohsion dans nos villes. Ils questionnent nos systmes daide
sociale sur la question essentielle de la protection des individus; lesquels
nempchent pas leurs bnficiaires de se sentir rejets. De mme, le CLT
nenvisage pas la participation comme lexercice dun devoir dinformation
en provenance des seuls pouvoirs publics, mais, comme la construction
dun contre-pouvoir : celui pour les habitants de se faire entendre et de
pouvoir intervenir directement sur leur vie. Comme lanalyse le sociologue
Jacques Donzelot, dans son tude des divers modles amricains de communauts civiques12, dont font partie les CLT, ceux-ci entendent travailler
la forme communautaire, sans lriger en rponse toute faite la crise urbaine. Les CLT entendent faire prdominer les liens immatriel et thiques
au sein de la communaut, provoquer son ouverture sur la ville, pour en
gnrer de nouvelles ressources. Ils prennent alors appui sur la notion de
communaut pour donner forme une citoyennet sur laquelle puisse se
construire une vritable dmocratie multiculturelle, qui vite les frictions
entre les communauts autant que le repli sur soi. Ainsi, le modle des
Community Land Trust est pertinent pour rpondre bon nombre de dfis
qui se posent dans le domaine du logement et de la cohsion sociale en
Europe. L o les communauts amricaines se sont mobilises pour que
ltat relativement absent simplique, il sagit en Europe de montrer
quune lgitimit citoyenne partenaire du pouvoir reprsentatif peut tre
envisage.
Depuis 2009, le chemin parcouru par le CLT bruxellois est consquent.
Entre les politiques publiques de logement social destines aux mnages
dont les revenus sont les plus faibles et les politiques de dfiscalisation
bnfiques pour les mnages les plus aiss, une voie alternative souvre.
Cependant, dans le cas bruxellois le dveloppement des projets reste fortement dpendant de la volont et de laction politique. Un des dfis relever
sera de diversifier les sources de revenus afin damplifier le mouvement
naissant. Llan bruxellois inspire de nouvelles initiatives en Belgique (la
plateforme CLT en Wallonie a sign une charte le 8 octobre 2013 et un premier projet est en construction en Flandre), mais aussi en Europe. Une
rencontre a t organise en Belgique sur le thme des CLT en prsence de
nombreux acteurs intresss par le modle et la construction dun rseau
europen. En France le projet de loi Accs au Logement et Urbanisme Rnov
voque pour la premire fois les Community Land Trust sous lappellation
Organismes Fonciers Solidaires . Une association est actuellement en
cours de cration pour promouvoir et faire connaitre le modle CLT le plus
largement possible. Cette diffusion rapide du modle au niveau europen
est encourageante; esprons que les diffrents acteurs susceptibles de sap-

12. Note de YM: Il est galement pertinent de rfrencer les CLT la thorie des communs (commons) dveloppe par exemple, dans les travaux dElinor Ostrom. A ce propos, la formule qui leur est consacre: Properties
on the outside, commons on the inside, qui peut se traduire par: Des proprits lextrieur et des biens
communs lintrieur (des communauts), nous semble tout aussi fconde

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 145

proprier le modle dans leurs contextes nationaux et rgionaux sauront en


faire respecter les principes de gouvernement partag, de rgulation foncire et daccession sociale.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 146

Les coopratives dentraide


mutuelle et la proprit collective
en Uruguay, lments clefs dune
pratique soutenable1
Benjamin Nahoum
Responsable du dpartement appui technique la FUCVAM2, sociologue
et enseignant lcole darchitecture de Montevideo. (Uruguay). Auteur
de nombreux ouvrages sur le logement populaire et coopratif.

Rsum
De nos jours dans les pays capitalistes, il semble acquis, que le droit au logement
lemporte sur la marchandise elle-mme. Mais bien que les constitutions et les
lois consacrent le droit, la production marchande de biens immobiliers impose la
recherche dun logement sur le march, en remettant plus tard son satisfcit
lgal.
Elinor Ostrom a reu le prix Nobel pour avoir dmontr que la socit civile peut
tre meilleure gestionnaire que lEtat et le march runis. Il y a bien longtemps que
les auto constructeurs en ont administr la preuve; en crant une ville o lEtat ne
peut intervenir et dont le march ne veut pas; alors mme que le march se pose
comme le seul rgulateur de ressources.
En Uruguay, depuis 1968, la loi offre la possibilit aux particuliers, organiss sous
la forme de coopratives dentraide mutuelle et dune proprit collective, dauto
grer la construction de leurs logements. Le rsultat produit aurait intress
Ostrom: ces derniers construisent mieux et moins cher que les entreprises prives
et que lEtat. Mais en plus, ils construisent la ville, des services, de lchange, du
lien social et citoyen. Cest de cela dont nous allons parler.

Introduction
Sil existe bien trois expriences pionnires qui lont prcd, le mouvement coopratif de logements en Uruguay, merge loccasion de lapprobation en 1968, de la loi N 13.728, dite Loi sur le logement. Cette loi
considre comme tant lune des meilleures votes par le Parlement
uruguayen donne pour la premire fois, avec toute une srie de mca1. Ce texte est une adaptation de lintervention prsente dans le cadre des Journes ibro-amricaines du
logement coopratif: vers un modle soutenable du logement populaire (Carthagne des Indes, 2011).
2. Federacin Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 147

nismes de production de logements qui avaient pour but de revitaliser lindustrie de la construction en dclin, la possibilit doctroyer un financement public des groupes de familles en recherche dun logement, de telle
sorte quelles puissent engager sa construction, sans avoir recours des
intermdiaires.
peine un an plus tard, une publication officielle affirmait que parmi tous les ensembles de logements raliss dans le pays en 1969 [] les
investissements ncessaires et donc les frais damortissements les plus
bas, ont t obtenus par ces coopratives. Trente ans plus tard, le maire
de Montevideo de lpoque, larchitecte Mariano Arana, crivait dans le prologue du livre Une histoire avec quinze mille protagonistes. Les coopratives de logements par entraide mutuelle en Uruguay3: Diffrentes
raisons peuvent expliquer les rsultats importants de cette singulire exprience. La mise en relation pertinente du secteur public et du secteur non
gouvernemental, a produit des rsultats positifs, en termes conomiques
et financiers. Le bilan est positif aussi sur le plan social, car cette mise en
relation a apport une rponse efficace et adapte aux demandes et aux
potentialits des familles bnficiaires [] ce qui va mme jusquaux espaces communs, aux services communautaires et lenvironnement [].
Il faut aussi juger positivement la gestion de ces ensembles, au regard de la
responsabilit collective autogestionnaire assume par lorganisation cooprative, et ce loccasion de toutes les tapes du chantier, ainsi que pour
la participation des habitants aux dcisions et la conception du projet.

Cette opinion montre bien que ce dispositif, cr il y a plus de quarante ans de manire visionnaire, est aujourdhui lexprience qui connait
le plus de succs parmi les expriences de logement populaire que lon recense en Uruguay. Toutefois, aucune initiative de ce type, et encore moins
lorsquelle prsente une composante sociale si forte, ne peut tre reproduite
dans un autre contexte, sans quil soit pris dinfimes prcautions et sans
risquer dchouer. Il semble donc plus utile, au lieu de prtendre donner
une recette infaillible qui nexiste dailleurs pas danalyser les diffrents
facteurs sociaux, conomiques, technologiques des projets sur lesquels se
fonde ce succs.

3. Codition de la mairie de Montevideo et la Rgion andalouse, Montevideo-Sville, 1re dition 1999, 2e dition
mise jour 2008.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 148

I. Brve description du dispositif uruguayen


Le systme a pour but de combiner les efforts de ltat qui pourvoie
au financement, supervise et contrle le processus avec le travail des
habitants impliqus, qui apportent une bonne part de la main duvre ncessaire et de plus, assument toute la gestion de lopration immobilire.
Pour rendre cela possible, les destinataires sorganisent comme une
entreprise. Avec la cl, une formation pour assumer les fonctions quils
assumeront pendant le chantier (formations lies la construction, mais
aussi la gestion). Ils doivent galement pouvoir compter sur des conseils
appropris, qui leur fournissent informations et analyses sur les alternatives ncessaires, qui leur permettront de prendre les bonnes dcisions.

La loi prvoit de rsoudre le premier aspect en organisant les destinataires sous la forme dune cooprative; modalit qui en Uruguay sappuie
sur une longue tradition4, et qui de plus, a remport de nombreux succs
dans le secteur du logement, dans dautres pays.
En ce qui concerne la formation et le conseil, la loi cre aux cts des
coopratives de logements, des Instituts dassistance technique (IAT). Les
IAT sont des instituts destins payer les services juridiques, dducation
cooprative, financiers, conomiques et sociaux aux coopratives [] pouvant mme inclure un soutien technique de projet et de direction de chantier (art. 171 de la Loi N 13.728).
Au centre de sa dfinition mme et au cur de la philosophie sur
laquelle elle sest fonde, se situe la notion de travail interdisciplinaire. Il
ne sagit pas en effet dajouter des soutiens disciplinaires disperss, mais
de former des quipes capables dapporter un conseil qualifi dintgral.

La loi laisse ainsi (art. 141) la possibilit aux coopratives de pouvoir


se regrouper en organisations dun niveau plus lev, tel que dautres coopratives lont fait dans diffrents secteurs. On retrouve avec cette prrogative lorigine mme de la Fdration uruguayenne de coopratives de logement par entraide mutuelle (FUCVAM) qui rassemble ces groupes. Il en est
de mme pour la FECOVI, qui runit les organisations dpargne pralable5.
Ceci a t rendu possible grce la rcente cration dune centrale syndi-

4. En Uruguay, il existe des entreprises coopratives de production (agricoles, industrielles et artisanales), de


consommation, de crdit, de services, etc., toutes sont fdres en associations.
5. Il sagit dune autre modalit prvue dans la Loi 13.728, dans laquelle les destinataires ne cooprent pas par
leur force de travail, mais en apportant leur pargne.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 149

cale unique, la convention nationale des travailleurs, qui en 1966 a runi


la totalit du syndicalisme ouvrier uruguayen, ouvrant ainsi le chemin
lunit des organisations populaires6.
Cependant, les membres des coopratives dentraide mutuelle, ne
sont pas les seuls devoir sadapter au nouveau systme mis en place; ltat
aussi, doit sadapter afin de respecter les rles assigns chacun. Cest ce
qui sest pass avec la cration de la direction nationale du logement (DINAVI), qui a initialement pris place au Ministre des travaux publics et qui
est place dsormais sous la direction du Ministre du logement, de lamnagement territorial et de lenvironnement (MVOTMA). Initialement, deux
fonctions principales lui taient dvolues:
loctroi de crdits, ce qui suppose une analyse pralable des projets,
des budgets, des documents domaniaux et juridiques, etc.
la gestion de programmes sociaux. Cest maintenant la DINAVI, avec
le soutien de lAgence nationale du logement (ANV) qui occupe ces fonctions, avec une importante administration.

Ainsi, dautres organismes tatiques ont pour responsabilit le contrle


du fonctionnement dmocratique des coopratives (respect des statuts,
ralisation priodique dassembles et lections, suivi de la comptabilit,
etc.), et dlivrent un certificat de rgularit, qui est indispensable la
cooprative, pour accomplir tout acte gestion avec des organismes dtat7.

II. Les lments clefs dune pratique


soutenable
Quarante-cinq ans plus tard, et aprs de nombreuses vicissitudes
en grande partie pendant les annes de la dictature militaire (1973-1985)
on peut attribuer au systme coopratif de logement par entraide mutuelle, la construction de prs de douze mille logements au bnfice des
secteurs populaires. Prs de mille quatre-cent logements sont en cours de
6. La FUCVAM a t cre en mai 1970, presque en mme temps que la Loi sur le logement ( tel point quaucune
des coopratives navait obtenu encore un prt pour construire, situation laquelle seuls les groupes pionniers
taient confronts). FECOVI nat en 1985 mais il sagit de la continuit dune exprience antrieure: FENACOVI.
7. Ces instances ont perdu de leur influence au cours des annes 90, en raison des difficults conomiques de
ltat; ce qui a conduit ce dernier supprimer ou restreindre drastiquement, le rle de certains organismes.
Cest une des raisons qui a permis laction dagents immobiliers sans scrupules, qui sont apparus pendant
la dictature, en promouvant la cration de pseudo coopratives; ces agents immobiliers ont alors pu raliser dimportants bnfices, dans la mesure o ils graient eux-mmes les financements publics obtenus. Ces
anomalies, dnonces plusieurs reprises par la FUCVAM, ont t combattues ds 2005. A la suite de quoi, le
MVOTMA a commenc une srie denqutes sur ces agents immobiliers.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 150

construction et plus de six mille familles, regroupes en prs de deux-cent


coopratives, attendent dobtenir un prt, pour commencer une dmarche
cooprative8.

Ces chiffres pourraient sans doute tre bien plus levs (trois, quatre
fois plus?) si le systme coopratif navait pas t interdit pendant presque
quinze ans durant les annes de la dictature militaire9. Mme ainsi, ces
chiffres sont importants, surtout si lon compare avec le dficit de logements en Uruguay, qui se situe aux alentours de 80000 logements.
Ceci dmontre clairement le potentiel du modle coopratif et son
efficacit. Par ailleurs, ce modle doit aussi tre durable (soutenable), ce
qui lui impose dtre reproductible et dtre en mesure de rutiliser les ressources alloues. Cest prcisment ce qui opre, car le systme gnre des
mcanismes au profit de nouveaux groupes coopratifs (spcialement avec
la FUCVAM) ; les prts accords sont redistribus, reconstituant ainsi le
fonds destin cet effet; ce qui rend possible loctroi de prts pour de nouveaux groupes coopratifs10.
Quels sont les lments clefs qui rendent le systme efficace et soutenable? Selon nous, et sans prtendre les hirarchiser, voici ces lments:
lorganisation cooprative;
lentraide mutuelle;
lautogestion;
le rgime doccupation (usage et maintien);
le financement public;
lexistence et le rle de la FUCVAM
le conseil technique.
Nous allons tenter dexpliquer de quelle manire chacun de ces facteurs a contribu rendre ce systme la fois efficace et soutenable.

8. Chiffres datant de dcembre 2011, qui prennent en compte seulement les logements construits par des coopratives autogres.
9. En 1975, les prts aux coopratives ont t suspendus et ont t nouveau autoriss en 1977, mais seulement
pour les coopratives dotes de la personnalit juridique. Lattribution de la personnalit juridique a t interrompue jusquen 1989.
10. Prcdemment, il existait des subventions en capital et des prts avec intrts. Dsormais, il existe une
subvention au cot rel. Toutefois, le capital accord est intgralement rembours dans la plupart des cas et
souvent rajust avec des intrts.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 151

III. Lorganisation cooprative


Le principal dfi de la coopration sociale autogestionnaire, est dorganiser le groupe comme une entreprise, qui doit grer des ressources
humaines et matrielles trs complexes, mais qui est constitu par des
personnes qui, dans la plupart des cas, nont aucune exprience pralable
dans le domaine de la construction, ni en gestion dentreprise. Cet aspect
rend indispensable le conseil technique, mais aussi lorganisation que le
groupe se donne pour atteindre ses objectifs.
La cooprative, en tant quorganisation de personnes considres
comme gales entre elles, semble tre le meilleur instrument pour canaliser les potentialits de chaque famille et ainsi crer un rseau complexe
de soutiens mutuels. La structure pyramidale (pyramide inverse, car la
cime se trouve le collectif), la division des tches, le renforcement dmocratique de lorganisation cooprative, sont des lments qui contribuent
renforcer la capacit du groupe.

En Uruguay, on connait dautres alternatives possibles dorganisations de groupes de personnes et de familles, la recherche dun logement,
mais aucune natteint le degr defficacit, de scurit juridique et de sens
dappartenance au groupe, autre que les coopratives. Cela sexplique par
la tradition des coopratives uruguayennes et dautre part, par deux lments qui renforcent considrablement ces attributs: la construction par
lentraide mutuelle et lautogestion.

IV. Lentraide mutuelle


Lentraide mutuelle est, en premier lieu, une ressource dordre conomique. Mais elle ne se cantonne pas cela. Substituer une partie importante de la main duvre professionnelle salarie, par celle des cooprateurs qui travaillent collectivement, fait baisser sensiblement les cots
(directs et indirects qui correspondent aux apports de la scurit sociale);
ce qui rend plus facile laccs au logement pour un grand nombre de personnes. En effet, il est indiscutable quaujourdhui en Uruguay, tant donne la situation du march du travail salari et le niveau des revenus, les
coopratives dentraide mutuelle reprsentent pour les travailleurs, la
seule faon daccder un logement11.

11. Sil est certain que la situation du pays sest nettement amliore depuis la crise financire de 2002-2003,
cette affirmation reste tout de mme vraie. Non seulement en Uruguay, mais dans toute la rgion.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 152

La prsence physique des cooprateurs sur le chantier, qui mettent en


uvre cette dimension de lentraide mutuelle, renforce les possibilits de
gestion et de contrle dans lutilisation des ressources, la fois matrielles
et humaines. Cependant, la valeur de lentraide mutuelle ne se rsume
pas cela. Il existe aussi de profondes rpercussions sociales du fait que
les familles elles-mmes (avec le soutien ncessaire dont elles disposent)
construisent les logements de leurs propres mains. Cette dimension cre
une cohsion trs importante au sein du collectif et renforce la solidarit,
ainsi que la conviction que lunion et leffort permettent conjointement, de
dpasser des barrires qui paraissaient jusquici, infranchissables.

Ainsi, une fois les logements construits, linitiative collective permet


de fournir au groupe, mais aussi au quartier, des services qui nexistaient
pas auparavant et qui sans cela, nauraient pu tre raliss; comme par
exemple linstallation dun rseau dassainissement, lorsquil ny en avait
pas, la construction dune cole publique pour lensemble coopratif, mais
aussi ouverte au quartier tout entier.
Les trente annes de pratiques coopratives dentraide mutuelle en
Uruguay, montrent cependant quil existe des aspects perfectionner ou
qui doivent faire lobjet dune attention particulire, afin datteindre des
rsultats positifs.

Un rapport prsent la 47e Assemble nationale de la


FUCVAM en 2000, rsume ces aspects: []
- il faut amliorer la planification des chantiers pour que lentraide mutuelle
soit rellement suffisante. Lentraide mutuelle est une ressource qui na pas de
prix, mais qui est prcieuse, car elle est le rsultat de leffort et du temps des
personnes; ce qui oblige donner le meilleur de soi-mme, afin dtre le plus utile
possible;
- de la mme faon, une formation adapte pour la construction et pour la
gestion sert amliorer les rsultats et obtenir ce dont on parle tant, mais
quon voit si rarement, au sein de lEtat et des entreprises prives capitalistes:
lefficience;
- les typologies et les systmes constructifs doivent galement tre conus pour
des chantiers o se dploie une forte utilisation de lentraide mutuelle, ce qui exige
le recours des procds simples, surs et rptitifs. Il ne sagit pas de transformer
les cooprateurs en professionnels de la construction, mais de faire en sorte quils
russissent faire des choses qui varient peu, mais qui se compltent bien entre
elles.
Afin daccomplir ces objectifs, il faut bien penser les chantiers: depuis leur
conception, comme sur les chantiers dentraide mutuelle, avec tous leurs
avantages et inconvnients. Cette tche incombe aux techniciens, mais ce sont les
cooprateurs qui doivent lexiger.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 153

V. Lautogestion
Lautogestion est loutil qui permet lusage le plus adquat des ressources : comme cest le groupe qui prend les dcisions (toutes les dcisions: depuis le choix des techniciens, jusquau choix des peintures) le
sentiment dappartenance en sort renforc, de mme que lengagement du
groupe envers le projet quil entreprend. Ce nest pas un hasard si dautres
expriences de construction de logements populaires utilisent lentraide
mutuelle, mais sans lautogestion, les rsultats sont clairement moins
bons.

Pour ne donner quun seul exemple en Uruguay, le mouvement dradication du logement insalubre en milieu rural (MEVIR), organisme parapublic, contemporain des coopratives dentraide mutuelle, a produit autant de logements que ces dernires. Le MEVIR possde une organisation
trs efficace, avec des techniciens trs comptents, qui ont dvelopp des
typologies et des systmes de construction qui leur permettent de produire
efficacement des logements de bonne qualit. Cette gestion technocratique
produit des rsultats physiques et conomiques estimables. Cependant, la
production sociale est totalement diffrente.
Dans le cas du MEVIR il existe des organismes intermdiaires, comme
les commissions locales qui sont peuples des notables du territoire en
question, qui apportent au MEVIR et qui russissent la production de
programmes de logements. Ceci renforce les rapports de domination et de
dpendance qui existaient auparavant, (avec la figure du patron, du cur
et des autorits locales). En revanche, dans la formule cooprative, lautogestion promeut la forte conviction que les choses peuvent se faire si les
gens sorganisent, sunissent pour les obtenir et sil le faut, se battent pour
elles. La diffrence entre un systme comme celui du MEVIR et le systme
de lhabitat coopratif autogr, est aussi significative que le fait de dire:
ils nous ont donn un logement et nous avons obtenu un logement.
Lautogestion ne cre cependant pas que de la valeur sociale. Elle produit aussi, en supprimant les intermdiaires, des rsultats financiers positifs. Il en rsulte une baisse de 30% ou plus qualit gale des cots
de la construction. Les prix de revient sont ainsi rduits, ce qui permet
davantage de familles, daccder un logement.
Dautre part, lentraide mutuelle sans autogestion, comme laffirme
le rapport prcdemment cit, contribue une plus grande exploitation
du travailleur, qui doit continuer de travailler aprs sa journe de travail,
pour que, par la suite, ltat, la commission ou lentrepreneur,
lui octroie son logement; pour lequel il devra encore payer des sommes
importantes, sans disposer daucune marge de manuvre.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 154

En revanche, avec lautogestion, le travailleur gre lui-mme le rsultat de ses efforts, il gre lutilisation de la main duvre employe, lachat
des matriaux, et lattribution des contrats de sous-traitance. Cest lui qui
dcide dans le cadre des limites du systme videmment ce qui va se
faire et combien cela va coter, cest dire combien il va payer et pourquoi.

VI. Le rgime de la proprit (usage


et jouissance)
95% des coopratives uruguayennes authentiques de logements
par entraide mutuelle, sont des coopratives dutilisateurs ou hypothque unique. Ce qui signifie que la proprit des logements (et donc la
responsabilit de la dette) revient toute la cooprative et non pas, de manire individuelle, chaque cooprateur. Limpact que cela produit sur le
systme est difficilement concevable, surtout si lon part du prjug quune
proprit de cette nature, ne concide pas avec la culture de notre peuple,
attach au rve de possder sa propre petite maison.
Cependant, lorsquen pleine dictature, le gouvernement a prtendu
vouloir transformer par dcret toutes les coopratives dutilisateurs, en
simples proprits individuelles, afin de miner la capacit de la FUCVAM
faire pression sur le gouvernement, la fdration a alors russi, loccasion dun dimanche historique de fvrier 1984, rassembler en un seul jour
plus de 330000 signatures de citoyens opposs ce dcret. Le mouvement
coopratif est alors devenu le porte-tendard de ce moment de lutte en faveur de la libert et contre la dictature; et cela explique le soutien obtenu,
alors mme quau dbut de la rbellion, le mouvement ne pouvait compter
que sur le seul soutien des familles de cooprateurs, prtes tout pour ne
pas perdre leur condition de cooprateurs.

Cette pratique sest concrtise avec le contrat dusage et de jouissance


tabli entre chaque membre et la cooprative, par lentremise duquel celleci lui concde un droit sur un logement prcis. Tous les logements appartiennent donc la cooprative (donc tous ses membres), mais chacun
dispose dun usufruit sur un logement en particulier. Ce qui donne un sentiment dunit, que les autres rgimes de proprit (tenure) nont pas. La
proprit existe, mais celle-ci est collective ; et ainsi, au lieu de sparer
les gens, elle les unis, aidant ainsi valoriser dautres espaces qui appartiennent tous, comme par exemple les lieux de vie commune et les installations collectives.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 155

Comme la proprit des logements est celle de la cooprative, on vite


aussi la spculation, loccasion dune revente et dun dpart ventuel de
lun des membres cooprateurs. Ce dernier percevra uniquement ses parts
sociales (calcules sur la base du montant de lamortissement du prt rembours, avec en plus la valeur conomique de lentraide mutuelle quil a apport), la cooprative attribue alors le logement vacant une autre famille.

VII. Le financement public


Construire un logement de 60m2, avec tous les services, cote en Uruguay lquivalent de 30 35000 dollars, sil est construit par une cooprative daide mutuelle, et au moins de 30 50% plus cher, sil est construit
par le secteur priv. Un logement de base qui peut voluer12.
Ces chiffres, qui peuvent surprendre au niveau rgional, sexpliquent
par de multiples facteurs. Tout dabord, il y a les charges sociales qui quivalent presque 100% de ce qui est pay pour un salaire journalier; il y
a limpt sur la valeur ajoute qui est paye sur les matriaux, y compris
pour les programmes de logements dintrt social13. Il y a les rmunrations de la main duvre qui sont, encore heureux, leves; de plus les caractristiques climatiques du pays fortes chaleurs, pluies avec des vents
trs forts, trs grande humidit rendent indispensable un bon isolement
thermique du logement (double paisseur des murs, impermabilisation
trs soigne, etc.).

Il va de soi que ce capital ncessaire est hors de porte pour nombre


de familles ouvrires, voire de la classe moyenne que la crise a appauvrie.
Il faut alors recourir des prts, pour construire les logements et, moins
que lon fasse le pari dune construction qui volue avec le temps, ce qui
napporte pas de solution immdiate, ces prts ne peuvent pas sobtenir
sur le march, car ni les dlais, ni les taux dintrts ne sont adapts. Seul
ltat est capable de cela, car il possde des ressources fiscales qui ne sont
pas soumises, comme les banques, aux alas du march financier.

Plusieurs stratgies ont t tentes depuis 1968, mais la coopration


habitative est ne et sest dveloppe selon ces conditions. Aprs quelques
incidents au dbut, les taux des prts ont t fixs 2% annuel dUnits

12. Une pice, salle de bain et cuisine dune superficie de 32m2 avec un terrain de 150m2, selon la recette classique de la BID.
13. Sauf pour lorganisme para tatique MEVIR. Par ailleurs, depuis fin 2011 les programmes de logement
social sont financs sur fonds privs.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 156

r ajustables (UR); ce qui correspond une unit de valeur fixe sur lvolution des salaires. Ce taux a t maintenu jusqu la dictature. Il a alors
connu une augmentation brutale, jusqu 7%. Avec le retour de la dmocratie, la FUCVAM a obtenu, aprs de longues ngociations, de revenir aux
2% annuel dUR; ce qui ajout la subvention en capital de 15 20%, a
dtermin des conditions raisonnables daccs au logement, pour des populations revenus bas ou moyens.

Cependant, il manquait toujours un apport en capital plus important,


pour les coopratives de familles revenus trs faibles (et qui plus est, alatoires); subvention qui existait dans les programmes dattribution individuelle et qui tait indispensable pour accder aux prts. La mise en place
en 2008 de subventions diffrenties, selon les revenus, mais aussi selon
la situation familiale, a apport une solution ce problme, et aujourdhui
avoir un faible salaire nempche pas daccder un prt. Ce soutien de
ltat a jou un rle fondamental dans le dveloppement du mouvement
coopratif. Sans ces prts bonifis, il aurait t impossible de construire,
dans les dlais et les taux adquats.
Mais le soutien ne sest pas arrt l: pendant les premires annes
du systme coopratif, la DINAVI, qui possdait une banque de terres, a
permis aux groupes coopratifs, et dautres programmes publics, de disposer de fonciers urbaniss, un cot accessible. Cette banque de terres
a disparu sous la dictature, durant de nombreuses annes. Sa restauration
a t lune des revendications centrale de la FUCVAM14. Cet aspect est si important que lexistence Montevideo dun mcanisme daccs au foncier
qui ne connait pas dquivalent au niveau national a chang la distribution gographique traditionnelle des coopratives, qui sont passes entre
1990 et 2000, de 60% 80% dans la capitale.

VIII. FUCVAM
Sans lexistence de la FUCVAM, le modle uruguayen de coopration
habitative, naurait pas atteint le stade de dveloppement et limportance
sociale quil a dsormais acquis. Mme si lon avait construit la mme
quantit de logements ce qui est impensable, car pendant longtemps, le
systme coopratif sest maintenu presque seulement grce la FUCVAM
des coopratives isoles nauraient jamais jou le mme rle dans la vie

14. Mme si certaines municipalits (surtout celle de Montevideo partir de 1990) ont mis en place leurs
propres banques de terres. Le MVOTMA a cr la sienne en 2008, qui commence maintenant fonctionner.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 157

du pays, quun mouvement uni, homogne dans sa diversit, clairement


conscient de son objectif de conqute dun droit au logement, mais aussi
conscient que les problmes ne sarrtent pas au logement.
Pendant plus de quarante annes, la FUCVAM est passe par diffrentes tapes. Elle a choisi des options combatives; dautres ont privilgi
le dialogue; elle a vcu des priodes de bonnes relations avec les autorits
institutionnelles et dautres de confrontation (priodes qui ne sont dailleurs pas lies aux choix du dialogue ou du combat, ni aux personnalits en place au gouvernement); mais dune faon ou dune autre, elle a
toujours t un fil rouge, traant un chemin pour le mouvement.
De plus, la FUCVAM a su rechercher et trouver des accords avec dautres
groupes sociaux, en particulier avec le mouvement syndical et mme des
groupes politiques (surtout pendant la priode de la dictature15) , ce qui lui
a permis de participer activement dautres revendications sociales et de
pouvoir compter sur une vaste base de soutien.
Limportance de la FUCVAM dans le dveloppement du systme coopratif pourrait se rsumer en disant que, sans la FUCVAM il ny aurait que
des coopratives de logements, alors quavec la FUCVAM il y a un modle
coopratif de logement par entraide mutuelle.

IX. Le conseil technique


Une des principales difficults que devait rsoudre le modle coopratif de logement par entraide mutuelle tait de russir ce que des groupes
de familles se transforment, trs rapidement, en de vritables entreprises
de construction de leurs propres logements.
Pour rsoudre cette difficult, on a cr les IAT. La loi sur le logement
a tabli les tches qui leur sont assignes: leur caractre interdisciplinaire,
les montants maximums de rmunrations quils peuvent percevoir et
linterdiction de produire du profit. Ainsi, les IAT, comme les coopratives,
sont des entits sans but lucratif.
Leurs tches sont: lorganisation du groupe, la formation aux principes coopratifs, la formation en gestion thorique, et surtout pratique;
car la meilleure formation va en faisant; lassistance technique dans
toutes les tapes administratives et de construction ; lorientation dans

15. Le rle de la FUCVAM lors du retour de la dmocratie a t central, ce qui lui a valu dtre prsente la table
de concertation nationale pour le programme (CONAPRO), avec les partis politiques, les organisations sociales
et les entreprises en 1983-84.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 158

lattribution des logements ; lassistance dans les activits dadministration (planification, organisation, direction et contrle) et dans lentretien
des logements et des parties communes.
Aujourdhui, avec des milliers de logements coopratifs, nous pouvons affirmer que lexistence des IAT a t dcisive dans la construction de
ceux-ci. Pour autant, il est galement certain, quil y a eu des conflits entre
cooprateurs et conseillers techniques. Ces conflits inhrents aux relations
dun groupe qui sest fix un objectif commun, savoir la construction
de logements peuvent tre dpasss. Pour ce faire, cooprateurs et IAT
doivent respecter leurs obligations respectives et leurs droits. Les techniciens doivent comprendre que leur mission est de dvelopper les capacits
de chacun et de conseiller, et non pas de grer eux-mmes. Les cooprateurs doivent comprendre que la responsabilit de la gestion leur incombe
totalement, mais que pour cela, le conseil technique est un soutien inestimable.

X. Une pratique durable


Ces aspects sont, selon nous, les facteurs clefs qui permettent dexpliquer limpact de la coopration sociale, dans le domaine du logement
en Uruguay. Cet impact est durable, dans la mesure o le mouvement luimme, est la base de sa propre reproduction et dveloppement, y compris, de son financement. Les parts sociales financires des coopratives
peuvent en effet, sur la base de dlais raisonnables, soutenir conomiquement lvolution du systme dans son ensemble.
De plus, les projets coopratifs ont sans aucun doute, la capacit
produire de la ville. Il y a en toutes choses des exemples plus ou moins positifs, des ralisations que lon peut applaudir et dautres critiquer. Mais
les ralisations des coopratives, grce leur gestion pluridisciplinaire, la
participation des habitants ont au moins en Uruguay beaucoup apport aux villes. On donc parler de pratique durable, qui certes requiert un
soutien, des mesures de protection et des stimuli. Mais cette pratique possde en elle-mme, le potentiel ncessaire pour se transformer en un outil
de grande valeur, permettant de rsoudre les problmes de logement des
couches populaires.
Que pouvons-nous dire de plus de toutes ces pratiques coopratives?
Dans dautres contextes, dautres histoires collectives, dautres cultures ?
Peut-tre peu de choses: une ide, quelques suggestions, des expriences
vcues. Peut-tre plus.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 159

Mais ce dont nous ne doutons pas, cest que dans tous les cas, il vaut
toujours mieux que ce soit les gens eux-mmes, mme sils trbuchent et
se cognent la tte contre les murs, qui demeurent matres de leur propre
destin.

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Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 160

URUGUAY. Les coopratives


de logements, le travail des
techniciens et le systme
coopratif comme instrument de
la rhabilitation urbaine
Ral Valls
Professeur, architecte, Unit permanente du logement, Facult darchitecture de Montevideo, UDELAR, Uruguay.
Face aux modes traditionnels de production de logements pour les
couches populaires, lhabitat coopratif se dveloppe en Uruguay depuis les
annes soixante et se pose comme une alternative, pour la classe ouvrire
et les secteurs bas revenus.
Ce systme offre dans le cas uruguayen, de meilleurs rsultats en
termes de gestion de lhabitat, tant du point de vue physique que social.
Avec ce systme, des milliers de logements ont t produits grce un
cadre normatif prcurseur, au financement de ltat, la population organise en groupes autogrs et un conseil technique intgr.
Lhabitat coopratif a dmontr son fort potentiel qui lui permet de
consolider une vritable politique publique de logement et dhabitat social.
Ses cots et ses dlais ne sont pas ceux de la production industrielle, mais
ceux de la production sociale; et cest pour cela quil a du succs.
La proprit collective considre le logement comme un bien, dont la
valeur dusage recouvre une ncessit et satisfait un droit. Elle nest donc
pas une simple valeur dchange, sur le march immobilier. Le rgime
dusagers cooprateurs sest rvl tre un facteur de durabilit dans les
ensembles coopratifs, au sein desquels des groupes de logements, de plus
de quarante ans, sont correctement et efficacement conservs et maintenus, grce la gestion collective. Durant cette longue priode, ce mode de
production sest renforc, ce qui a contribu la construction dune ville et
dun espace habitable plus juste, dmocratique et coopratif. Certaines modalits comme lentraide mutuelle, constituent des pratiques emblmatiques au niveau national et international et ont dmontr une norme capacit de production et de gestion des groupes coopratifs, en constituant
de vritables coles citoyennes, par le biais du travail solidaire et collectif.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 161

Les Instituts dassistance techniques (IAT) ont t crs dans le cadre


de ces pratiques et de la loi. Ce sont des instruments de conseil professionnel, qui doivent tre interdisciplinaires et dont le travail consiste fournir
un soutien technique intgral aux coopratives de logements.

Coopratives dpargne et dentraide mutuelle sous le rgime dusage et jouissance et


de proprit collective. Photo RV.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 162

I. Rflexions et apprentissages dune pratique


de travail. Le rle des Instituts dassistance
technique issus de la loi uruguayenne de
logements.
Les quatre piliers du systme coopratif uruguayen sont: 1) le financement public, 2) la participation et lautogestion de la cooprative, 3) la
proprit collective des usagers, 4) le conseil technique interdisciplinaire.
Les Instituts dassistance technique (IAT), sont des figures emblmatiques de la loi sur le logement de 1968. Dans cette loi, on reconnat la complexit de la production et de la gestion du logement social et en particulier
limportance de soutien technique au bnfice du nouveau systme coopratif.
Pour ce faire sont crs les IAT, des entits de conseil aux groupes coopratifs, qui doivent apporter une assistance technique interdisciplinaire
et intgrale, pour toutes les dmarches quaccomplissent les collectifs.
La loi dans son article 163 affirme: Les Instituts dassistance technique sont destins apporter, un certain cot, des services juridiques, une
ducation cooprative, des services financiers, conomiques et sociaux aux
coopratives et dautres structures sans but lucratif, y compris les services
techniques du projet et la direction de chantier.

Cette dfinition exprime clairement le type de conseil quils doivent


fournir:
1) Il doit tre intgral, cest dire quil englobe de multiples domaines, depuis les aspects physiques du projet, en passant par laccompagnement social et les questions juridiques et conomiques.
2) Il doit tre interdisciplinaire , cest dire tre intgr par au
moins quatre professionnels des domaines dcrits ci-dessus (architecte,
assistant social, notaire et comptable ou assistant comptable).
3) Ce doit tre un travail sans but lucratif, cest dire que la rmunration prvue devra tre strictement quivalente au cot du travail professionnel et ne devra pas gnrer un bnfice commercial.
Dans le cas uruguayen, les IAT sont des entits de droit priv et leurs
activits sont rglementes et contrles par le Ministre du Logement, de
lAmnagement du territoire et de lenvironnement (MVOTMA).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 163

Dans le mme temps, les coopratives doivent au pralable embaucher


les techniciens, afin dadhrer au systme de demande daide conomique
du MVOTMA, de telle sorte que leur intervention dbute ds la formation
des groupes, quils accompagnent dans toutes les tapes du processus. Une
fois que la cooprative se constitue en tant que personne juridique, quelle
a valid ses statuts de fonctionnement et que les autorits ont commenc
ltape de planification, lquipe technique est choisie par la cooprative de
manire autonome et dmocratique, en assemble (systme qui prend les
dcisions importantes de manire autogre ou qui sollicite lintervention
de celle-ci), partir dune liste de groupes de cabinets-conseils, sur la base
de leurs antcdents, de CV et dentretiens.
Ceci implique donc une formation du groupe coopratif, la gestion
dun foncier ou dun immeuble, au sein duquel se dvelopperont le projet
coopratif, le projet physique et social et la gestion du financement. Toutes
les dcisions devront tre prises par la cooprative de manire autogre.
Le travail de lIAT doit viser au renforcement des capacits du groupe,
au dveloppement du dialogue entre le savoir technique, le savoir social et
la recherche de consensus, pour mettre en uvre le projet coopratif immobilier.
Les techniques sont spcialement dveloppes pour lchange et la
recherche daccords, sur la base dune
dfinition claire du rle des techniciens
et des cooprateurs et dans laquelle la
coopration sociale est la base du processus.
Le travail interdisciplinaire implique le dveloppement de stratgies et
de dynamiques de conseils spcifiques
et implique de bien en prvoir tous les
aspects. On dveloppe des technologies
dures qui abordent tous les aspects du projet physique et des technologies souples, qui doivent considrer la formation et la croissance sociale
du groupe, la gestion des conflits et le renforcement du collectif.
LIAT est un animateur, qui accompagne un processus, durant lequel
il assume aussi des responsabilits techniques concrtes.
La coopration est un lment clef pour russir, car cest le groupe qui
mettra en uvre le projet de manire autogre.
Le projet coopratif doit tre un facteur clef pour lappropriation du
processus par une partie du collectif. Il sagit dune instance dans laquelle
le collectif doit recevoir la plus grande quantit dinformations dcryptes
et claires, sur les diffrentes alternatives permettant de grer le projet.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 164

Au cours de cette tape, lIAT explique les techniques et dynamiques


particulires, afin daborder les aspects lis limaginaire de la maison,
du vivre-ensemble, du quartier et des services, mais aussi, des diffrentes
typologies et technologies, qui peuvent tre utilises.
Lexprience montre quil est possible daborder tous ces aspects, avec
un langage simple et clair, en adoptant une attitude ouverte et en vitant
la prtention du savoir technique. Le but est de former et de renforcer le
groupe, pour quil puisse prendre les dcisions.

Assemble gnrale la cooprative COVICIVI 1 & Cooprateurs au travail

Le groupe doit tre renforc pour ltape du chantier. Il repose sur lentraide mutuelle, afin dentamer la
gestion et la construction du processus coopratif.
Lorganisation pour la production est centrale. Il est
donc ncessaire de sorganiser pour tre capable de grer
autant les aspects de la construction, que les aspects administratifs, comme lapport en heures de travail des
membres, qui doit atteindre 15 % de la valeur total du
projet, selon le systme de financement stipul dans la
loi sur le logement.
Le groupe sorganise en diffrentes commissions: 1) la direction, 2) le chantier, 3) le travail, 4) les achats.
La participation de lIAT dans ce cadre tabli, est fondamentale et doit se faire de manire
interdisciplinaire. Lassemble gnrale est lorgane qui se situe au sommet du dispositif et qui
peut tre convoqu par les membres de la cooprative, nimporte quel moment.
Lentraide mutuelle est une modalit de
production qui exige une attitude et aptitude
collectives, pour permettre le dveloppement
dun projet complexe. Ceci implique bon nombre

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 165

dapprentissages et de la discipline, afin que les diffrentes personnes qui


interviennent, travaillent de manire coordonne et atteignent un objectif
mis en commun.
Le travail des techniciens devra sajuster aux caractristiques et au rythme du groupe, sans pour autant
perdre de vue leur comptence et leur responsabilit
propres.
Traditionnellement, les projets se situaient dans
les zones intermdiaires ou la priphrie, autant
Montevideo que dans des villes plus petites. Ces dernires
annes, il faut noter les expriences dans les zones centrales et dans le centre historique de la capitale. Nous en
ferons ici une brve synthse.

Efforts collectifs et solidaires. Tout le monde travaille dans la maison de tous

II. Droit au centre. Le rle des coopratives


de logements dans la rhabilitation de la zone
centrale de Montevideo.
Montevideo nchappe pas au processus de dgradation et de dsertification, dont ont souffert, sur un temps long, la plupart des centres historiques.
partir de 1990, ladministration municipale a dvelopp une stratgie visant inverser ce processus, en faisant appel aux pratiques des coopratives de logements. Les populations faibles revenus qui habitaient
le centre-ville, ont donc relev le dfi de la rhabilitation, avec le soutien
des IAT, en rcuprant et en recyclant des immeubles, en en construisant
de nouveaux, sur des terrains vagues et dans diffrentes parties du centreville.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 166

Les programmes qui se sont engags, ont permis darticuler conjointement deux facteurs dterminants: a) la structure physique du btiment
existant et b) un cadre social exigeant un espace de participation et dautogestion, dans la perspective dune amlioration et de production de lhabitat.
Ladministration municipale pour sa part, a apport
les financements et les immeubles vacants, produit de la
cration dune banque dimmeubles, ce qui a rendu plus
facile laccs au foncier dans
le centre-ville. La population,
surtout les secteurs faibles
revenus, sest organise en
coopratives dusagers, a formalis les demande daccession un immeuble, tout en
dveloppant ses projets. Les
IAT ont de leur ct, apport des propositions dactions,
des formations et des conseils,
au bnfice de cette initiative
qui dbute, mais qui recle un
norme potentiel en vue de la
rhabilitation physique et sociale du centre-ville.
Actuellement, il existe, uniquement dans le centre ancien, plus de
vingt coopratives de logements dj habites ou en processus de construction, conjuguant la rnovation de vieux immeubles, la construction de
nouveaux btiments, ainsi que le portage de nouveaux projets de petite
chelle ou intermdiaire.
En moyenne, et selon la rglementation en usage, il se construit des
logements qui font entre 50 et 80m2 de
surface habitable, au regard des caractristiques des familles.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 167

III. Quelques exemples titre dillustration


La premire opportunit dintervention a eu lieu dans le quartier
Goes, grce au programme CCZ 3. Le programme Goes, correspond une proposition plus large de rhabilitation urbaine. Il comprend
le recyclage (rcupration) dun immeuble et la construction de logements
neufs, dans le cadre dune dmarche municipale dcentralise.

La rnovation a t ralise par la cooprative COVIGOES I, constitue par des habitants du quartier, organiss cet effet. Limmeuble recycl tait dj la proprit communale et le projet avait pour but de crer
dix-huit units de logements et un local commun, situ dans le sous-sol
de limmeuble.
Pour le recyclage, on a utilis un systme mixte, en renforant et
conditionnant lenveloppe ou la coquille de limmeuble et en en partageant
lespace, avec des tages lgers dans chaque unit, en utilisant des structures mtalliques et en bois. Dans le mme temps, les chantiers des coopratives Covicivi 1 et 2 se sont agrgs aux premires pratiques de rhabilitation urbaine du centre historique, en sinspirant galement du modle
coopratif. Les bnficiaires en sont des habitants de la vieille ville, qui
ont men bien ce projet de manire autogre et organise, ce qui, en se
regroupant, leur a permis dobtenir des logements de bonne qualit et dun
cot rduit.

Covicivi 1, facade. Covicivi 2, chantier de restauration et environs des Bvedas (IAT


Hacer Desur)

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 168

Le projet a vu le jour grce au financement de ladministration municipale de Montevideo, lInstitut de conseils (IAT) Hacer Desur, dont
nous faisons partie depuis sa cration et au travail dentraide mutuelle des
habitants organiss en cooprative dusagers.
Lopration englobe un des ensembles dimmeubles les plus anciens
de la ville, dont certaines constructions remontent 1795.
Le projet a pour but de prserver la forme du pt de maisons et le
trac urbain, par lincorporation dun grand volume tourn vers la rue, au
milieu des constructions existantes, qui sont recycles pour proposer de
nouvelles units de logements. Cet ensemble runit des constructions nouvelles, et le recyclage dun immeuble. Le tout a t ralis par les coopratives1.

Covicivi 1, tage principal, vues gnrales. Covici 2 en cours

Le dveloppement typologique se fait gnralement avec des units


de type duplex et une srie dunits issue de la nouvelle fonctionnalit
ou recyclage de locaux existants, ce qui donne une continuit au tissu
initial, en affirmant la forme traditionnelle de densification du centre historique.
Le programme Covicivi 1 est compos de 34 logements de 65m2
en moyenne, dune salle commune et de 3 locaux commerciaux (sur une
superficie totale de 2800m2).

Dans le cas de Covicivi 2, on a recycl par entraide mutuelle un


immeuble class monument historique (la maison Lecoq, exemple typique de larchitecture coloniale de Montevideo). Grce au recyclage de
limmeuble 19 logements ont t crs, ainsi quune salle commune et un
local ouvert sur le quartier.
1. En fonction du caractre introverti du tissu urbain historique et de la limite spatiale des lots de terrains, le
parti-pris architectonique cherche ponger lespace, en adoptant une nouvelle morphologie qui se structure autour de deux cours principales et dun gnreux systme despaces communs dans la partie suprieure;
ce qui donne de la luminosit et dgage la vue sur le port et la baie de Montevideo.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 169

Il est important de souligner que la rutilisation de matriaux issus


des dmolitions effectues, quivaut 35% du total construit. Des pierres,
des briques et du bois ont t rutilises dans la nouvelle construction.
Le travail de lIAT est dlicat, autant dans le projet que dans la direction du chantier, en raison du
relationnel tabli directement avec les usagers. Le
systme dentraide mutuelle dans la rhabilitation,
implique un travail spcifique de la part des techniciens, qui doivent mettre laccent sur la formation et
sur le transfert des connaissances technologiques.
Le recyclage dimmeubles existants, par le biais
du systme coopratif et dentraide mutuelle, ajoute
une plus grande complexit au mode de production
immobilire (questions lies la scurit sur le chantier, la valorisation et la protection du patrimoine,
aux aspects de durabilit lie au concept de recyclage
des espaces et matriaux existants).

Covicivi 1, cours intrieures.


Covicivi 2, cours intrieures. Le
rle des femmes dans les tches
spcifiques dapprentissage de
technologies

Le logement social coopratif et dentraide mutuelle


nest pas considr ici comme un produit termin, mais bien comme un
processus dappropriation par les habitants qui valorisent, depuis leur
propre culture, limportance du patrimoine architectural et sa production;
dmontrant en cela que lon peut produire du logement social de qualit,
un cot rduit et en permettant le dveloppement de lesprit de groupe,
comme facteur clef de la production sociale de lhabitat.
Les expriences indiquent quil est possible davancer vers un processus de rhabilitation urbaine, avec la participation active des habitants, y
compris des catgories faibles ressources, en vitant le processus connu
de la gentrification, grce la proprit collective dusagers-cooprateurs.
Pour tre complet, rappelons que sajoutent ces savoir-faire et
cette valeur ajoute non financire, les financements publics mis disposition par le ministre du logement, de lamnagement du territoire et de
lenvironnement (MVOTMA).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 170

Organisation, autogestion et technologies ad hoc.

IV. Conclusion
Le droit la ville.
Laccs au centre ancien dans la ville
consolide, implique une politique foncire active o ltat (et les administrations municipales) joue un rle central et de facilitateur en faveur des secteurs dfavoriss; ce qui suppose de prendre bras le corps le problme
de lhabitat par un modus operandi intgral, afin de permettre le droit et
laccs dmocratique la ville. Ltat (la sphre publique) doit concentrer
ses efforts pour des financements ad hoc, orients en direction des secteurs bas revenus, afin de garantir la fois, un accs effectif la ville et
une opration rentable du point de vue social et urbain.
Le droit au centre requiert une volont politique et des instruments
puissants, comme la CIVIS (Banque dimmeubles pour le logement social)
qui a la capacit de grer le foncier public et doprer en tant quacteur sur
le march, ce qui lui permet de raliser des oprations dacquisition-vente
au bnfice de programmes de logement social, en particulier vers ceux qui
sont grs directement par les habitants.

Gestion et participation sociale.


Il est par ailleurs trs important de renforcer les capacits et la lgitimit des ressources de la population elle-mme, dans le cot de production des oprations immobilires. Les habitants ont beaucoup apporter
pour trouver la solution optimale dans un contexte de faibles ressources.
La participation effective des habitants la gestion de leur propre
histoire cooprative, suppose que leur soit dlgue et reconnue une capacit de dcision effective; ce qui est un lment clef dans la perspective
dassurer la durabilit du processus du vivre-ensemble.

Le rle des techniciens.


Il est indispensable de pouvoir compter sur des quipes de professionnels forms et engags dans le systme coopratif dentraide mutuelle. Le
dveloppement du systme en Uruguay repose en partie sur les IAT, qui ont
accumul de lexprience et de la connaissance, relevant des dfis poss

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 171

par la complexit, en travaillant de manire interdisciplinaire et en dveloppant des technologies appropries et appropriables par les collectifs
dhabitants cooprateurs.
Ces dfis requirent un engagement plus fort encore de la part des
universitaires, afin denvisager une formation technique adapte dans le
conseil pour le processus de gestion et de production de logement et dhabitat social.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 172

Dun Sud unique des Sud divers:


le logement coopratif uruguayen
est en marche, il est reconnu, il
continue sa progression
Marta Solanas
Architecte, Master en Gestion sociale de lhabitat et en Coopration internationale et Politiques de dveloppement. Doctorante en tudes environnementales. Chercheuse lUniversit Pablo de Olavide (Sville),
membre du collectif Habitares et Arquitectura y Compromiso Social
(ACS).
Marta participe aux mouvements pour le droit au logement depuis
2005. Sa thse de doctorat a pour sujet lanalyse du systme uruguayen
de coopratives de logement, ce qui lui permet un contact rgulier avec
lUruguay et lorganisation FUCVAM, et en retour, dexprimenter des
processus coopratif dhabitat dans le contexte andalou.
Articles publis, en espagnol, dans la revue Vivienda Popular, Uruguay : Numro 22, Dbat Sville, Les coopratives en cession de
droits dusage sont-elles possible en Andalousie?
http://issuu.com/viviendapopular/docs/vp22

Rsum
Les coopratives de logement en Uruguay sont une rfrence internationale
comme modle de production et de gestion sociale de lhabitat depuis les
annes 70. La Fdration uruguayenne de coopratives de logement par
entraide mutuelle (FUCVAM pour son sigle en espagnol), a commenc en 2000
un programme de coopration Sud-Sud avec dautres organisations latinoamricaines, financ par le Centre coopratif sudois. Ainsi, des coopratives ont
pu se constituer au Paraguay, en Bolivie, au Guatemala, Salvador, Honduras et
Nicaragua.
Lexprience engage depuis dix ans, montre les difficults pour changer les
cadres lgaux, obtenir des financements et crer des politiques dhabitat qui
promeuvent lautogestion et une vritable production sociale de lhabitat. Grce
lchange, la formation et le conseil des quipes techniques interdisciplinaires,
des ensembles coopratifs ont t construits et des mouvements sociaux et
des fdrations se sont crs dans les pays membres. En 2012, la FUCVAM est
lgitime, pour cette pratique de transfert de connaissances; elle reoit le Prix
mondial de lhabitat ce qui marque un prcdent dans lactivit internationale de la
Fdration1.
1. Les coopratives de logement uruguayennes naissent de trois projets pilotes dans le pays ds 1966, avec le
conseil du CCU (Centre coopratif uruguayen). Elles se renforcent en 1968 avec la Loi sur le logement No13.728 qui
apporte au mouvement coopratif un cadre et un financement lgal. Cette loi rend possible la proprit collec-

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 173

I. Coopratives et coopration (internationale)


Il est indispensable de dfinir les mots cooprative, coopration
et cooprer afin dengager lanalyse qui va suivre. Ces mots donnent du
sens la notion mme de coopration sociale, en Uruguay et ailleurs. Laction collective, la prsence dintrts communs entre diffrentes personnes
qui travaillent ensemble, lchange, le partage quitable des bnfices, des
conditions plus avantageuses pour chacun, sobtiennent en sassociant.
Lensemble de ces caractristiques inhrentes la coopration sociale, sont
reprables au sein de lexprience uruguayenne de ces quarante-cinq dernires annes
La dmarche de coopration sociale engage runit les efforts de
ltat, qui apporte les financements pour la construction des logements,
qui supervise et contrle le processus engag, avec le concours actif des
habitants impliqus, qui apportent pour leur part, la main duvre et le
savoir gestionnaire ncessaires. (Nahoum, 2010).

Ensembles de coopratives Mesa 1. De gauche droite: Logements; aires de jeux,


tableau du Club de retraits; Polyclinique (2011, archives personnelles).

Coopratives de logement COVICIVI 1 et 2, dans la Vieille ville. De gauche droite:


Slogan sur un T-Shirt (archive de Hacer-Desur); tableau pendant le chantier; photos du
chantier; cours dcores pour la clbration de la Journe du patrimoine (2010, archives
personnelles).

tive des ensembles de logements chaque habitant ou famille dispose dun contrat dusage et de jouissance
du logement. La loi dtermine aussi les caractristiques de lentraide mutuelle et de lauto-construction des
logements, ralise par le groupe.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 174

Au-del dune trajectoire locale, les coopratives uruguayennes franchissent les frontires, dans un processus qui semble presque naturel, fidles aux valeurs et aux principes de la coopration sociale2. Observons que
nous y retrouvons les principes dducation, de formation en matire de
coopration, de culture pour les membres cooprateurs et pour le reste de la
socit. Le chemin va maintenant tre dcrit rpond la question de la coopration entre les coopratives elles-mmes, avec la spcificit que pour ce
faire, nous traverserons les frontires et les ocans.

Commenons par les dfinitions acadmiques3:


Cooprer v. intr. XVe sicle. Emprunt du latin chrtien cooperari, faire
quelque chose conjointement avec quelquun. Oprer conjointement avec
quelquun; concourir une uvre ou une action commune.
Coopration n. f. XVe sicle. Emprunt du latin chrtien cooperatio, part
prise une uvre commune, de cooperari
1. Action de cooprer.
2. CON. uvre collective fonde sur lassociation dans le travail et la
rpartition des bnfices entre les producteurs.
3. POLIT. INTERNATIONALE. change et mise en commun des activits
conomiques, scientifiques et culturelles entre deux pays.
Spcialt. Aide technique, scientifique, conomique et culturelle.
Cooprative n. f. XXe sicle. Issu, par ellipse, de socit cooprative.
CON. Socit industrielle ou commerciale fonde sur le principe de la
mise en commun de biens ou de capitaux de plusieurs participants qui
se rpartissent le bnfice de leurs efforts. Cooprative de consommation,
cooprative dachat, groupement unissant des acheteurs et leur permettant
de faire des achats moindre prix.

1 | Tissons des rseaux


Je suis semblable celui qui portait sa brique pour
montrer au monde comment tait sa maison.
Bertold Brecht

2. Les valeurs sont: entraide, responsabilit, auto-responsabilit, dmocratie, galit, quit, solidarit. Les
membres cooprateurs revendiquent les valeurs thiques de lhonntet, la transparence, la responsabilit et
la vocation sociale. Principes: adhsion libre et ouverte, gestion dmocratique des membres, participation conomique des membres, autonomie et indpendance, ducation, formation et information, coopration entre
les coopratives, intrt pour la communaut (plus dinformation sur le site internet de ACI-Amricas, http://
www.aciamericas.coop/Principios-y-Valores-Cooperativos-4456).
3. Acadmie Franaise, 1992.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 175

La maison et la brique4
Quand la parole mtait confisque
et quand on ma mme t lhorizon
quand je suis sorti en sifflant tout doucement
et quand je plaisantais avec le fonctionnaire
de lmigration ou de la dsintgration
et faisais un au revoir de la main,
la famille reste fermement debout derrire les
cltures
aux amis qui survivaient
et le moteur droit toussait fort
et lhtesse de lair battait des cils
comme si elle me disait, je te connais
moi javais tudi une thorie
de lexil, mes puits dexil
mais ce cursus ne ma servi rien
[]
Cest pour cela que quand je retourne
et un jour je serai
sur ma terre avec mes gens et sous mon ciel, esprons
que la brique quen me risquant je portais
pour montrer au monde comment tait ma maison
quelle dure comme mes solides dvotions
mes patries supplantes compagnes,
quelle vive comme un morceau de ma vie,
quelle demeure comme une brique dans une autre
maison.
Mario Benedetti

La vocation internationale de la FUCVAM, la Fdration qui regroupe


depuis 1970 toutes les coopratives de logements par entraide mutuelle
trouve ses racines dans lorigine du syndicalisme et diffrentes organisations associatives du pays, qui sont apparues la fin du XIXe sicle. Ainsi,
la Fdration a rapidement eut des contacts, au-del du strict contexte national, en obtenant des financements, qui lui ont permis de se renforcer;
notamment pendant la dictature, o elle tait harcele en tant quinstitu-

4. Juin 1976 Traduction en franais de Wilma Jung / mai 2011

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 176

tion contestataire et en tant que rfrence pour les travailleurs organiss


(Dambrauskas et Gonzlez, 2008, p. 166). Nous taierons cette thse plus
loin.
Il faut signaler que les apprentissages des premires coopratives ont
trs vite voyag vers dautres cieux. Peu aprs la cration de la FUCVAM,
larchitecte Enrique Ortiz (membre lpoque de lONG mexicaine COPEVI)
voyage en Uruguay. Profitant de son sjour, il visite la premire des coopratives: la cooprative de logements 25 de mayo Isla Mala (une
localit de lintrieur du pays). son retour Mexico, grce cette visite et
aux changes quil a eus avec les habitants de la cooprative, ainsi quavec
les conseillers techniques du Centre de conseil CCU, il formule des propositions fondes sur les principes de lautogestion, lentraide mutuelle, la proprit collective et la gestion cooprative. Selon les dires mmes de larchitecte, lors dun entretien rcent, ceci a donn lieu la ralisation de la
cooprative de logements Union Palo Alto5 , Mexico.

Coopratives de logement 25 de mayo. De gauche droite: Jour de linauguration.


Source CCU (1976, p.8); images rcentes. Source: Roxanna Marroco6.

Coopratives de logement Union de Palo Alto De gauche droite: Plan; images de la


troisime tape. Source: Hrnandez y Martnez, 2010.

5. La cooprative de logement Union Palo Alto a t construite en rsultat de la lutte de 273 familles menaces
dexpulsion en raison de la hausse des prix de limmobilier dans le quartier, en 1969. En 1971, elles se constituent
en cooprative et considrent que loccupation collective de la terre est fondamentale, pour rsister aux menaces
externes dues la hausse progressive des prix (ce qui est toujours une menace aujourdhui). Dans les annes
1980, tous les logements ont t achevs, conscutivement une construction en deux phases. (HIC-AL, 1993;
RODRGUEZ D, 2006)
6. Voir http://www.panoramio.com/photo/58084263 et http://www.panoramio.com/photo/58084367

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 177

La cration de SELVIP7
En 1990, un groupe dorganisations se runit en Uruguay, loccasion
du vingtime anniversaire de la FUCVAM. Face la diffusion dune culture
profondment individualiste, passive, fonde sur lassistanat et discriminatoire, ainsi quau nolibralisme ambiant, rgnant sur les politiques latino-amricaines, () une autre mondialisation, diffrente de lconomie nolibrale, se met en marche (ob. cit, p. 168). Une articulation,
un rseau latino-amricain propose lincorporation des organisations
qui ont une exprience concrte dans la production sociale et matrielle
de logements et dquipements pour la communaut (SELVIP, 2006). Les
organisations prsentes sont: la FUCVAM en tant quorganisatrice, la UMM
de So Paulo, la FRACAB de Porto Alegre, CEGLATINO dAssomption, le MOI,
lONG SeDECA et des reprsentants de CIDA de Buenos Aires.
Des changes interviennent. La FUCVAM prsente ses pratiques tires de vingt annes de dveloppement du modle de coopratives de logements, par entraide mutuelle. UMM fait tat de son histoire en tant que
mouvement social, soutenu par les communauts chrtiennes de base, au
sein mme du Parti des travailleurs (PT); soutien auquel sajoute la dcision de la Prefeitura (prfecture) de So Paulo, de lancer un programme
dautogestion de 10.000 logements mutiroes8 , qui doit rpondre aux besoins et aux revendications de logements. Pour leur part, les associations
paraguayennes en sont encore leurs dbuts. Elles sont trs fortement
attaches au phnomne doccupation des terres et aux premires tentatives de cration de coopratives de logements. En Argentine, le MOI dbute
galement: les occupations dans les secteurs centraux de la ville sont organises selon les principes de la gestion collective et cooprative.
Le Secrtariat latino-amricain de logement populaire (SELVIP) est
cr lanne suivante, en 1991, So Paulo9.
Une fois le rseau cr, des rencontres ont lieu chaque anne, dans ces
diffrents pays, et accueillent de nouvelles organisations de pobladores
(littralement, gens du peuple).
Dautre part, le rseau dmontre son utilit en tant quoutil de travail qui permet de construire de nouveaux cadres normatifs, qui poussent
la cration de politiques dautogestion de lhabitat (SELVIP, 2006). Ainsi,
la SELVIP accompagne la loi sur le logement populaire au Brsil et participe
la table de travail de lassemble lgislative de Buenos Aires, qui se
tient tout au long de lanne 1999; dmarche qui aboutit la rdaction et
lapprobation de la Loi No 341 sur lAutogestion et lurgence en matire dhabitat (promulgue en avril 2000).

7. Secrtariat latino-amricain de logement populaire.


8. Mutiroes en portugais, est lquivalent de lentraide mutuelle.
9. Ce rseau sera par la suite membre de HIC-AL (Coalition internationale de lhabitat-Amrique latine), la
FUCVAM, un peu plus tard, deviendra galement membre de HIC.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 178

Les premiers pas avec le Centre coopratif sudois (CCS)


Cest dans ce contexte que sengagent les premiers contacts avec le
Centre coopratif sudois10. La rencontre entre ces diffrentes organisations engage une alliance qui rendra possible la diffusion des pratiques exprimentales uruguayennes, vers dautres pays du continent. La premire
convention a lieu en 1998. Au vu de ces rsultats, elle stend alors six
nouveaux pays: Bolivie, Salvador, Guatemala, Honduras, Nicaragua et Paraguay.

2 | En se renforant, on avance pas pas


La structure de la socit nest pas faite pour que nous existions
dans la facilit et accder ainsi un logement digne, selon les piliers de
notre modle coopratif: proprit collective, entraide mutuelle, autogestion et assistance technique. FESCOVAM, 2010.
travers cette analyse, les cooprateurs salvadoriens nous montrent
les limites de la coopration sociale, dans dautres pays que lUruguay, le
modle coopratif est difficile insrer au sein du systme nolibral dominant.

Les bases du programme


Les premiers changes et transferts de connaissances, entre la
FUCVAM et le SCC ont lieu au Paraguay. Comme pour le cas uruguayen, les
coopratives bnficient du soutien technique dune quipe multidisciplinaire, avec qui la FUCVAM et le SCC travaillent depuis des annes. Dans ce
cas prcis il sagit de la CIPAE (Comit des glises pour laide durgence), qui
dispose dune longue exprience dans les programmes de soutien aux secteurs populaires et de logements.

Dbut du chantier dans la cooprative Baado Poty,


Paraguay, mars 2013. Source: http://www.weeffect.org

Le transfert de connaissance engag rpond


un important concept: celui de la construction
sociale du savoir. Cest pour cette raison que les
cooprateurs de la FUCVAM mettent en place des
sessions de formation. La premire phase correspond une formation initiale qui se tient au Paraguay. Dans une seconde phase, des quipes
techniques et des habitants visitent lUruguay,
en particulier, des coopratives habites et en cours de construction. Il
10. Le Centre coopratif sudois est une organisation sans but lucratif et sans affiliation politique ni religieuse.
Elle est compose dune soixantaine dentreprises et dorganisations qui sont lorigine du mouvement coopratif sudois. En mai 2013 le SCC a chang son nom pour devenir We Effect. Cependant, nous garderons le sigle
SCC car les actions se ralisent avec ce nom. Le nouveau site internet est: http://www.weeffect.org.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 179

existe parmi tous les acteurs en prsence, la conviction que le vcu du lieu
les logements, le vivre-ensemble, lenvironnement et le dialogue direct
avec ceux qui le construisent, est une base fondamentale, une manire
comme aucune autre, dexpliciter en quoi consiste la vie cooprative, comment russir lobjectif et quel rsultat on peut atteindre.

Inauguration de logements Baado Tacumb,


Assomption, Paraguay, septembre 2012. Source:
http://www.weeffect.org

La stratgie gnrale vise donner


vie des projets pilotes. Ceux-ci dmontrent comme pour les trois coopratives pionnires en Uruguay que le dispositif coopratif fonctionne, quil est
adquat et que dautres peuvent se lapproprier. Dans le mme temps, les acteurs prsents empruntent le chemin de
lincidence politique : des actions pour la cration despaces sont ouverts aux revendications des citoyens, qui expriment le besoin dun habitat
adquat; en dautres termes, il sagit de crer des espaces qui donnent de
la visibilit ces problmes.

De gauche droite: FESCOVAM (El Salvador) se mobilise devant le vice Ministre du


logement. Juillet 2012. Source http://www.weeffect.org; COHVISOL (Honduras) occupe
lautoroute Panamricaine pour dfendre le logement digne. Septembre 2012. Source:
http://www.weeffect.org

Cest au Paraguay que la FUCVAM et SCC mettent en place les bases de


leur mthode de travail. Sur ce chemin latino-amricain, mergent bon
nombre dembches, que nous expliquerons plus bas:
En Bolivie, la culture des peuples indignes imprgne tous les projets
de vie. Le concept de proprit collective nest pas une innovation en
soi, mais une ide traditionnelle qui est propre ces peuples. La ralit
conomique et de lemploi bien souvent informel pour la plupart des familles provoque une grande imprvisibilit et le processus engag peut
rapidement devenir instable. Les femmes sont les principales actrices des
groupes coopratifs; ce qui est dailleurs le cas dans tous les autres pays
sud amricains voqus.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 180

Les premiers pas entrepris en direction de lAmrique centrale


montrent que cette rgion perue depuis les pays du sud du continent
comme tant assez homogne renvoie en ralit des particularits spcifiques chaque pays; ce qui du coup, fait sens pour la proposition que
nous faisons.
Au Guatemala, il faut souligner les grandes diffrences entre les
classes sociales les plus riches et les secteurs pauvres. Par dfinition, le
projet coopratif dpend du dialogue qui doit sengager entre les diffrents
acteurs. Lchange dopinions, de revendications et les prises de dcisions
collectives sont ici rendues plus difficiles.
Au Salvador, le modle coopratif, initialement n en milieu urbain,
se dploie en milieu rural. Le systme est donc flexible et sadapte la
forme dune cooprative multiple dans son ancrage territorial.
Au Honduras, lexprience cooprative est marque par deux problmatiques propres au pays: la cooptation des dirigeants et la corruption.
Cela nempche pas la cration despaces permettant dagir conformment
aux objectifs initiaux; pour certains programmes, le gouvernement local a
mme apport son soutien matriel et politique.
Au Nicaragua, pays marqu par des relations sociales particulires
dans la mesure o les liens de solidarit sont forts, laffinit avec le modle coopratif autogr se met rapidement mis en uvre. Les groupes
montrent une forte capacit diriger et sorganiser ; ce qui permet de
rduire les dlais. Des accords et une coopration solides avec les municipalits qui ont cd des terrains, ont donc pu intervenir.
Avec cette prsentation synthtique du parcours ralis depuis le
Paraguay jusquau Nicaragua, les premiers pas de la pratique cooprative
qui a opr dans chacun des pays, permettent de rvler des spcificits
propres chacun dentre eux. Les dcouvertes se sont faites au fur et
mesure que les nouvelles ralits sont apparues, sur le chemin emprunt
par les cooprateurs. Nous faisons nouveau rfrence ici aux paroles de
Dambrauskas y Gonzlez (op. cit, p. 179) pour tenter de comprendre le sens
de ces dcouvertes, depuis le point de vue uruguayen: Le mouvement
ses dbuts tait totalement urbain, dfendant des luttes sectorielles, avec
des dirigeants masculins. Il a tendu () son action en incorporant les expriences rurales, en recherchant des solutions compltes et en intgrant
des femmes comme dirigeantes, tenant ainsi compte des transformations
conomiques, sociales et familiales de ses composantes.
Le modle coopratif uruguayen est dorigine occidentale. Il a parcouru le continent pour simprgner de la culture latino-amricaine. Cest
dans cette symbiose avec les cultures ancestrales de notre Amrique, quil
sest recr et quil sest enrichi, en ouvrant lventail des possibilits et
dadaptabilit, sans perdre lessence de ses principes fondamentaux.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 181

II. Fermer pour rouvrir: certaines intuitions,


conclusions intermdiaires et un Prix mondial.
La meilleure motivation dans notre parcours recherche a t son caractre li au transfert de connaissances Sud-Sud.
Nous avons lhabitude de considrer la coopration internationale
comme un flux dlments (matriels, conomiques etc) du nord vers
les suds de fait, nous sommes habitus parler dun nord et de
plusieurs suds-. Cette exprience montre des relations plus complexes
et ce, dans diverses directions: dun sud vers dautres suds, tous diffrents, avec des caractristiques et des contextes diffrencis. Au dbut de
notre parcours de recherche, nous nous sommes demands:
Quelle est la coopration internationale dans le cas voqu?
Qui coopre?
Qui change?
Qui apporte quoi?
Qui obtient quoi?
Les coopratives et la coopration sociale partagent une mme racine, un mme sens. Nous parlons ici dchanges, daction collective, de
buts communs. Dans ce sens, il nous semble que lactivit de la FUCVAM
dploye en dehors de lUruguay, afin de dvelopper la coopration sociale,
se situe dans la continuit naturelle de ses activits. La stratgie mise en
uvre tente de responsabiliser les groupes dans laccomplissement de leurs
tches; dmarche qui se fonde sur un transfert de connaissances de gens
du peuple vers dautres gens du peuple, de cooprateurs en direction de
cooprateurs en puissance. Il sagit galement dagrger diffrentes pratiques coopratives autour dune organisation unique (fdration, centrale
ou similaire). Depuis ces lieux collectifs sengage alors une dmarche
active visant la cration de cadres juridiques, de politiques publiques du
logement et dhabitat, de recherche de financements publics (via lEtat).
Lobjectif recherch est un changement global non seulement en faveur
de lhabitat, mais galement, en vue dun changement socital dans son
ensemble.
Cest prcisment pour cette dmarche globale de coopration sudsud, que le modle FUCVAM a t rcompens en 2012, par le prix mondial
de lhabitat11.
11. Ce prix est une initiative de la Building and Housing Social Foundation, qui slectionne les projets dtablissements humains, qui apportent des solutions pratiques et innovantes aux problmes actuels de logement
dans le monde entier. Plus dinformations sur les prix: http://www.worldhabitatawards.org/about/?lang=01,
http://www.bshf.org

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 182

1 | Comment recevoir les visiteurs (ou comment


tomber amoureux)
Ce prix mondial a permis la FUCVAM dorganiser deux sessions
dchanges et dexplication de son modle daction. Dans le courant du
mois de septembre 2013, deux groupes de visiteurs un peu particuliers, se
sont succds au sein des locaux de la FUCVAM: des reprsentants de diffrents pays dAfrique subsaharienne, des visiteurs de pays dAmrique latine, mais aussi, dEspagne.
La Fdration est habitue recevoir des personnes venant dautres
pays. Elle ouvre ses portes trs simplement, ses locaux et elle donne voir
ses pratiques, notamment loccasion de discussions collectives. Tout au
long de la journe, se succdent une assemble, une runion, la consultation dun tableau, dun schma Quelquun se lve et raconte son histoire
(un conflit rsolu ou rsoudre, une explication sur une solution trouve
pour des dmarches administratives ou techniques, telle que limpermabilisation dune toiture).
travers ces diffrentes pistes et apprentissages, opre la construction dun savoir collectif.
Pendant la semaine, les cooprateurs ouvrent aussi leurs maisons.
Ils nous accompagnent pour visiter un espace partager, une aire de jeux
pour enfants, une polyclinique et bien sr, la salle communautaire. Cest ici
que nous nous runissons et o nous attend un quatre-heures ou bien
un barbecue Ces divers petits gestes hospitaliers visent nous mettre en
confiance. Cest aussi une faon de rvler le quotidien de ces lieux communautaires : il sagit despaces festifs, tourns vers lchange, les rencontres, o se construisent les liens de voisinage.
Les cooprateurs nous montrent ainsi que le modle fonctionne, quil
permet de raliser non seulement des logements dignes un cot abordable pour les gens du peuple, mais aussi des espaces de vie collective.

2 | Ou la mthode de construction collective


(pour [nous] sduire)
La mthode utilise est fonde sur une srie de principes: ce sont les
cooprateurs eux-mmes qui expliquent le fonctionnement du modle.
Cette explication intervient lors de conversations et loccasion de visites
faites aux coopratives. Le groupe de visiteurs est invit toutes les
activits que ralise la Fdration pendant le stage. Enfin, il est donn une
visibilit institutionnelle et publique aux activits coopratives.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 183

Conversations et apprentissages au sige de la fdration


Lors dune srie de discussions au sige de la Fdration, on explique
au groupe de visiteurs les fondements et caractristiques du systme coopratif: les logements sont raliss sur la base de lentraide mutuelle et
par les cooprateurs eux-mmes.
Pendant cinq jours, nous nous runissons tous les matins et nous
prenons connaissance, peu peu, des thmes suivants: contexte dans lequel apparat la Loi sur le logement; ralit socio-politique uruguayenne
des annes 60-70; modle cr dans le cadre de la loi; explication des caractristiques de base du systme et approfondissement des principes clefs
son fondement; cadre normatif et financements; volutions du cadre
lgal li la volont politique et aux modes de financements, pendant diffrentes priodes; cration dun institut dassistance technique, destin approfondir les tches qui incombent aux conseillers professionnels;
relations entre coopratives et linstitut; rayonnement de lexprience latino-amricaine travers le transfert du modle uruguayen en direction
dautres pays latino-amricains; histoire de la FUCVAM; caractrisation
des diffrentes tapes de la Fdration depuis les dbuts du mouvement
loccasion de ces prsentations, chaque participant (militant, chercheur..) peut expliquer le travail quil ralise. Le but est de partager les
diagnostics et daffiner la nature du processus permettant davancer vers
lhabitat coopratif, en prenant en considration les connections possibles,
ainsi que les difficults et les dfis. chaque fois sont rappels les aspects
fondamentaux, ceux sans qui on ne peut fonctionner: lautogestion, lentraide mutuelle, la proprit collective et les financements publics apports par ltat.

La FUCVAM affiche galement son indpendance politique, notamment en direction des partis, institutions ou des diffrents gouvernements.
Dans le mme temps, la FUCVAM est elle-mme une organisation politique,
dans la mesure o son but est dagir en faveur du dveloppement social des
coopratives dhabitants et du pays dans son ensemble.
Il nous faut galement souligner limportance du conseil technique
interdisciplinaire, qui est compos de professionnels engags et forms au
travail collectif.
Lors des discussions collectives qui interviennent sur ce modle dhabitat coopratif (et son succs), les ractions souvent entendues sont: Ce
nest pas possible, dans mon pays cela ne peut pas marcher, cest diffrent
de lUruguay. Il leur est alors simplement rappel quen Uruguay la fin
des annes soixante, les conditions ntaient pas non plus runies et que la
population non plus, ne pensait pas que ctait possible, dans le contexte
national difficile de lpoque.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 184

Lors des dbats apparaissent galement les diffrences entre les pays
prsents: Argentine, Chili, Colombie, quateur, Espagne, Mexique, Prou.
La qualit des logements visits, mais aussi leur cot total et les salaires des
travailleurs Uruguayens, font partie des questions abordes. Il existe des
diffrences pour laccs au foncier, selon lexistence ou non dinfrastructures, selon qui assume les investissements et leur cot.

Visites des coopratives


Paralllement aux discussions, le groupe visite les coopratives et est
reu par leurs habitants, sur un temps suffisant pour engager la discussion
sur des cas concrets. La conversation sengage sur lhistoire de la cooprative, ce qui permet au visiteur de visualiser les composantes de chaque initiative, selon lpoque de construction, le format, le nombre de membres,
les ressources financires mises disposition, la demande de prt, les caractristiques du lieu o est situe la cooprative, etc.
Nous avons visit COVIGU, COVIHON 2 et le quartier 26 de Octubre, Covi
4 de enero, et dautres coopratives du quartier Benedetti, le quartier intercoopratif Zona 3 et la cooprative Curticuer.

Coopratives de logement que nous avons visit pendant les Journes dchanges.
Coopratives de logement Montevideo (proprit collective/aide mutuelle et pargne
pralable). Source: laboration de lauteure

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 185

De gauche droite: Documentation reue et premire notes au sige de la FUCVAM;


participants attentifs pendant linterview de F. Zerboni aux mdias (secrtaire gnral de
la FUCVAM); prparation de la manifestation du 11 septembre 2013. Source: archives
personnelles

De gauche droite: Plnire des coopratives en construction; la salle de lAssemble


plnire; dcoration (avec des paroles du chanteur-compositeur Daniel Viglietti) dans la
salle commune de COVIGU. Source: archives personnelles

Discussion COVIGU et visite COVIHON 2. Crdit Mariangela Veronesi, BHSF

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 186

Message interne sur le tableau du chantier de COVI 4 en janvier et vue extrieure de la


cooprative en construction. Source: archives personnelles

De haut en bas: Quartier Benedetti en construction; Participation des visiteurs


apportant de laide mutuelle; change dimpressions avec les cooprateurs sur le
chantier. Source: archives personnelles

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 187

Fresque dans la maison communale de la Zone 3 et dbut de la manifestation, 11


septembre. Source: archives personnelles

Activits quotidiennes de la fdration


videmment, durant toute la semaine, lactivit quotidienne de la
FUCVAM se poursuit. Le lundi, nous avons ainsi pu assister une Assemble plnire de diffrentes coopratives; des coopratives sur le point
de commencer construire, celles dont les travaux de construction sont
engags. cette occasion, les cooprateurs changent leurs connaissances
et impressions. Le collectif une cinquantaine de personnes de diffrentes
coopratives exprime ses doutes, ses inquitudes et informe les autres
cooprateurs de ses avances. Les cooprateurs qui intgrent le DAT (Dpartement de conseil technique) coordonnent lassemble plnire et organisent chaque semaine lagenda.

Visibilit institutionnelle et publique


Cette formation par apprentissage se poursuit par des runions avec
les institutions publiques, qui exercent une responsabilit dans le financement et lallocation de fonciers au bnfice des coopratives; il sagit principalement de lIntendance de Montevideo et du Ministre uruguayen
du logement.
Dans les deux cas, les responsables de ces organismes nous expliquent
le contexte et les caractristiques des programmes coopratifs mens
leur terme, durant leur mandat. Il faut souligner la confiance de ces institutions envers les collectifs organiss en coopratives affilies la FUCVAM
ou dautres fdrations. La directrice gnrale du logement affirme ainsi
quil est judicieux que les financements publics soient grs directement
par les usagers organiss, car il a t prouv que cest plus efficace ainsi

3 | De nouveaux dfis pour poursuivre la route


Le Prix mondial de lhabitat obtenu en 2012 par la fdration a enrichi,
mais aussi alourdi son agenda, alors mme que tous les postes de coordination et de direction de la FUCVAM sont tenus par des bnvoles. Ceci
signifie davantage de demandes dchanges, de conseils en provenance

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 188

dautres pays latino-amricains, des visites et des confrences faites en


retour par les porte-paroles de la FUCVAM dans ces pays, participation des
journes dchanges
Autant de nouveaux dfis auxquels les cooprateurs rpondent sur
leur temps libre, alors mme que le nombre de coopratives en construction ou en voie de dmarrage, slve.

pilogue, novembre 2013: dautres questions


depuis un autre Sud, notre Sud. Et des fentres
QUI SOUVRENT sur un ocan de DFIS
Nous avons connu les pratiques dhabitats coopratifs uruguayens
au cours de lanne 2010. Mais les problmes taient alors diffrents. La
crise financire dans notre Sud commenait seulement se diffuser,
mais nen tait pas arriv son stade actuel (nous avons du reste encore
aujourdhui, du mal discerner certains contrastes, certaines misres qui
arrivent peut-tre).
En Andalousie, depuis le sminaire sur les coopratives de logements
en concession dusage12, le collectif Habitares poursuit son travail sur
la voie de lhabitat coopratif. Lobjectif poursuivi est de produire des coopratives qui largissent lventail des politiques publiques ou prives de
logements, rendent possible laccs au logement abordable en la ville, tout
en considrant le collectif humain comme partie intgrante du processus
et du fait mme dhabiter.
En mme temps, les rponses apportes par diffrents collectifs citoyens informels dnomms Corralas, comme dautres initiatives similaires, commencent faire merger des possibilits innovantes.
On peut en effet imaginer que certaines solutions temporaires
comme par exemple loccupation collective dimmeubles vides puissent
sadosser ce modle coopratif, afin de gagner en lgitimit et parviennent
leur tour, une lgalisation durable.
Dans ce contexte, il semble opportun daller plus loin que les apprentissages dcrits plus haut. Rappelons nouveau les bases du modus operandi (mode de faire): il sagit dinsister sur lautogestion des processus,
de les unir une stratgie forte de plaidoyer politique, un conseil technique multidisciplinaire. Mais il sagit galement de trouver des solutions
alternatives afin de trouver un substitut aux financements publics que lon
nous dit puiss.

12. Pour plus dinformations : http://coopdeusosevilla.masqueunacasa.org/blog/index-seminario

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 189

Pourquoi ne pas transformer lusage initial de btiments dsormais


vides doccupants13 ? Sappuyer sur les collectifs organiss l o ils interviennent, engager la formation la coopration sociale et dautres
pratiques dautogestion, afin de parvenir une cration collective de la
connaissance? Et enfin, ou plutt pour commencer: mettre en marche des
projets, des processus et des expriences pilotes.
Pour notre part, nous continuerons dobserver attentivement les
avances de la FUCVAM et des coopratives de logements (non seulement
en Uruguay, mais dans toute lAmrique), dans la voie quelles ouvrent vers
dautres latitudes. Nous reconnaissons le potentiel de leurs apports et nous
continuerons de travailler sur leurs traces.

Bibliographie
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1992.
CCU, Cuadernos Cooperativos Uruguayos. Boletn especial aniversario, ao
XIII. Montevideo: ed. CCU, 1976.
DAMBRAUSKAS, Alicia y GONZLEZ, Gustavo, La irradiacin
latinoamericana de la experiencia, en NAHOUM, Benjamn, (comp.),
Una historia con quince mil protagonistas. Las cooperativas de vivienda
por ayuda mutua uruguayas, Montevideo: Intendencia Municipal de
Montevideo-Junta de Andaluca, 2008.
FESCOVAM (Federacin Salvadorea de Cooperativas de Vivienda por Ayuda
Mutua), El Salvador: La plataforma y las herramientas para conquistarla,
en SCC, Una dcada construyendo solidaridad y autogestin. San Jos,
Costa Rica: Ediciones del SCC, 2010.
HERNNDEZ, MP, MARTNEZ, P. Presencia de la cooperativa Palo Alto. In
Tercer congreso internacional sobre legislacin y polticas pblicas de
fomento cooperativo. Mxico: UAM-Xochimilco, 2010. (Disponible en http://
www.lacoperacha.org.mx/documentos/coperacha-cooperativa-viviendapalo-primera-parte.pdf y siguientes).
HIC Mxico. Palo Alto, esfuerzo colectivo y organizado. In DPH, dilogos,
propuestas, historias para una Ciudadana Mundial, 1993. http://base.dp-h.info/es/fiches/premierdph/fiche-premierdph-596.html (Consult le 18
de novembre 2013).

13. Le dbat reste ouvert dans lopinion publique, avec lapprobation du dcret de mesures pour assurer la
fonction sociale du logement, en avril 2013, qui sest transform en loi en octobre 2013. Cependant, ce cadre lgal
prend en compte lexpropriation temporaire de lusage de certains logements, encore habits, ceux qui sont
devenus proprits des banques, alors que leurs habitants nont pas encore t expulss. Cette formalit se fait
de manire individuelle et nest pas prvue en cas doccupation collective des btiments vides.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 190

MOLINER, Mara. Diccionario Mara Moliner de uso del espaol, (edicin


electrnica, Versin 3.0), Madrid, 2008.
NAHOUM, Benjamn. Cuatro dcadas de cooperativas de vivienda en
Uruguay: Cambios y permanencias, en Revista OSERA (Observatorio Social
Sobre Empresas Recuperadas Autogestionarias), 2010, no 3. Consulta en
lnea: http://webiigg.sociales.uba.ar/empresasrecuperadas/PDF/PDF_03/
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RODRGUEZ D, Ramn. Cooperativa de Vivienda Unin de Palo Alto: Una
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network for the right to habitat and social justice, 2006. http://www.hicnet.org/document.php?pid=2454 (Consultado el 18 de noviembre de 2013).
SELVIP, Documento sobre la SELVIP. Secretara Latinoamericana de la
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elah.org.ar/Paginas/material%20de%20apoyo/SeLViP-%20Documento.pdf

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www.aciamericas.coop.
CCU (Centro Cooperativista Uruguayo): http://www.ccu.org.uy.
Habitares procesos cooperativos de vivienda y ciudad: habitares.org.
FUCVAM (Federacin Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda
Mutua): www.fucvam.org.uy.
We Effect (anterior SCC, Centro Cooperativo Sueco): www.weeffect.org.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 191

Pourquoi les gens se lancent-ils


dans lauto construction sociale?
John Gillespie
Secrtaire national de la Community Self Build Agency. (GB)
Les gens sengagent dans des projets dauto-construction pour diffrentes raisons, dont certaines sont rarement expliques ou demeurent
tacites, au commencement du projet. Ces personnes savent ou du moins,
ont limpression quelles ont peu de chances de faire voluer la situation.
La plupart na pas de relle emprise sur la socit ou leur communaut.
Souvent, elles se pensent incapables dinfluencer les dcideurs. Les aider
prendre le pouvoir et se faire entendre suppose une organisation, des
informations et une action collective. En effet, le travail collectif renforce
laction de ces personnes et leur chance de succs. Les tches peuvent tre
rparties. Les objectifs deviennent ambitieux, ce qui amliore les connaissances collectives.
Nous sommes souvent surpris par la grande diversit des personnes
engages dans les projets dauto-construction et, lorsque nous discutons
avec elles, nous sommes impressionns par limportance quelles attachent
au travail permettant les changements auxquels elles croient, malgr
les difficults normes quelles doivent affronter. Lespoir dune russite,
mme minime, reste prsent. Souvent, les auto-constructeurs parlent du
sentiment de russite personnelle quils tirent du travail collectif: sens de
la solidarit et de lamiti, plus grande confiance dans leurs convictions et
leurs capacits, et plaisir entreprendre un projet utile, le tout en construisant les nouvelles maisons, o ils vivront avec leurs familles.
Nous croyons quen tant quorganisation, nous pouvons apporter plus
que de lassistance ces individus et ces groupes, en contribuant au travail collectif, surtout pendant la phase initiale du projet.
En effet, au dbut, tous dcouvrent ce concept de lauto construction
et font preuve dun grand enthousiasme, sans tre pleinement conscients
de laventure personnelle quils sont sur le point dentamer.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 192

Nous devons tous tre en mesure de travailler tous les niveaux, pour
aider ces personnes et ces groupes, sorganiser selon diffrents modes:
Dmocratique: les emplois et les postes responsabilit sont partags.
Personnel : les sentiments des gens sont bien videmment dune
importance capitale dans la russite du groupe, mais les forces politiques
doivent aussi trouver une expression dans nos vies personnelles, pour lutter contre nos propres tendances sexistes et racistes par exemple. Nous devons donc faire en sorte que la solution choisie au sein de ces groupes, soit
un vritable apprentissage, mettant lpreuve les sentiments et prjugs
de chacun.
Concret: nous devons tirer les leons de lexprience dautres auto-constructeurs, qui ont su mener bien leur projet. Il faut montrer que
dans ce domaine, de nombreuses voies ont dj t explores et quil ne
reste que peu de place linnovation. Nous devons nous appuyer sur les
pratiques et les techniques de travail collectif.
Cest dans ce cadre que nous devons analyser les bnfices cachs de
limplication des personnes concernes dans la recherche de solutions
leurs problmes de logement.
Comme nous lavons soulign plus haut, les individus simpliquent
dans le projet pour diverses raisons, mme si bien souvent, lobjectif premier est de trouver un logement pour eux-mmes et leur famille. Tout le
reste est secondaire, un passage oblig pour arriver au but. Ils ne voient
parfois pas les autres avantages de la coopration, qui ne sont perceptibles quune fois le projet achev; lorsquils ont emmnag, quils se sont
installs et quils reprennent le cours dune vie normale.
Le tableau qui suit montre les rsultats de diffrentes enqutes et
questionnaires que nous avons mens en Angleterre, pour vrifier si nous
rpondions aux besoins, (conscients et inconscients), des participants aux
projets dauto-construction, afin que chacun puisse en tirer des bnfices
qui amliorent leur sort.

Voil quelques exemples de rsultats possibles produits


par lauto-construction communautaire auprs de ces
populations et de cration par ce biais, dune valeur non
financire, sur les chantiers coopratifs.
1 | Amlioration du bien-tre social
et psychologique
Sentiment daccomplissement
Plus de contrle sur la situation

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 193

Conscience de pouvoir russir un projet


Apprentissage collectif au contact des uns et des autres
Meilleure qualit de vie

2 | Amlioration de la sant physique


Diminution du stress grce de meilleures conditions de logement
Diminution du stress car lauto-constructeur est employ et plus
indpendant financirement
Bonheur accru dans un nouvel environnement

3 | Plus dindpendance
Amlioration de la confiance en soi
Une plus grande assurance au travail et pour se rendre sur lieu de
travail
Observation de ce qui peut tre ralis en travaillant de manire
cooprative
Dpendance moindre aux prestations de ltat

4 | Meilleure employabilit
Exprience dune culture de travail diffrente
Acquisition de nouvelles comptences techniques et transversales
Exprience de la ngociation et du compromis
Travail en quipe
Assurance permettant de devenir autonome dans son travail
Obtention dune qualification professionnelle, par le biais de certificats
Un plus grand respect auprs de ses collgues de travail
Dveloppement des capacits individuelles
Rduction des risques de rcidive
Valorisation des bnfices des efforts et de lengagement long terme
Fiert du travail accompli
Meilleures concentration et capacit planifier lavenir

5 | Rduction de lisolement
Liens nous avec les membres du groupe et les professionnels impliqus
Nouvelles amitis
Sentiment dappartenance et dappropriation du projet
Domicile fixe et sr

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 194

Appartenance une communaut au soutien durable


Respect de ses pairs

6 | Amlioration des relations familiales


Baisse du stress en raison dun espace de vie plus spacieux
Retrouvailles avec la famille et les amis
Respect de sa famille consolidation des liens familiaux
Plaisir de disposer dun lieu de vie pour ses enfants et ses amis
Fiert vivre dans ce domicile pour les enfants
Fiert des enfants face la russite de leurs parents

7 | Amlioration des relations au sein


de la communaut
Renforcement des liens avec les voisins immdiats, plus grande
cohsion dans la communaut
Figure modle pour les rsidents
Travail en lien avec des organisations locales pour mener bien le
projet
Valorisation du lieu de vie et de son entretien
Contribution dautres projets collectifs
Effondrement des strotypes prcdents de chacun

8 | Augmentation des capacits de bnvolat


et daction collective
Adhsion un groupe auto-organis et des comptences que cela
implique
Acceptation des dcisions et de la responsabilit collectives des actions
Sensibilisation et comprhension accrue de cultures diffrentes
Une meilleure intgration personnelle
Comprhension des principes daudit social et de la responsabilisation
des personnes face leurs actions
Comptences en lobbying
Connaissances des modes de financement et de laide au dmarrage

9 | Augmentation des ressources


De meilleures comptences financires
De meilleures comptences en gestion de budget
Baisse des dpenses nergtiques

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 195

Baisse des dpenses de logement


Meilleures possibilits de revenu
Plus de possibilits davancement de carrire

Le but tait de slectionner une srie de facteurs


inhrents lauto-construction collective, pris en
compte lors de la slection des projets:
Urbain par rapport rural
Occupation
Mthode de construction
Intgration dune formation professionnelle diplmante
ge et situation conomique des auto-constructeurs
galit des chances
Lieu

Liste des programmes en auto construction ayant servi


de base pour les enqutes.
Nota bene: les programmes coopratifs en auto construction accompagne
indiqus ci-dessous, ont t classs par date dachvement.

1. Zenzele, Bristol: Ce premier projet a cibl les sans-abris jeunes,


clibataires et au chmage. Il sagissait dune nouvelle construction dun
immeuble dappartements en accession la proprit.
Motifs de slection du projet: linspiration quil cre en utilisant des
mthodes dauto construction traditionnelles1.
2. Bruntons Manor, Middlesbrough: maisons neuves.
Motifs de slection du projet: proprit partage2, possibilit pour les
chmeurs de participer au projet, construction en panneaux de bois.

1. Note de YM. Populations concernes: BAME (Black Asian Minority Ethnics) Cf. Infra plus de prcisions dans
le texte propos par Clment Stofleth.
2. Note de YM. Le terme anglais utilis est shared ownership. Il sagit initialement dune invention de la
Housing Association Notting Hill Londres, dnomme en 1970 part-buy part-rent (mi-achet mi-lou).
Les loyers pays par le locataire peuvent tre dans une premire phase, cumuls et servir dapport pour une
seconde tape, dans la perspective de lachat du bien immobilier. En 2010, le gouvernement libral britannique
reprend lide et la baptise officiellement sous le nom de shared ownership (proprit partage).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 196

3. Sound Image, Brent: immeuble dappartements neufs, construit en


bois avec revtement en briques.
Motifs de slection du projet: projet de location, associ une formation
professionnelle diplmante, qui implique des jeunes femmes et hommes
sans abris et au chmage.
4. Frontline, Leeds: maisons mitoyennes neuves, construction
traditionnelle.
Motifs de slection du projet: groupe dirig par la communaut noire,
avec une forte orientation vers la formation professionnelle, inspir par le
programme Zenzele.
5. St. Johns, Londres: maisons mitoyennes neuves, construction
traditionnelle.
Motifs de slection du projet: premire proprit partage ralise
par Bolyeyn & Forest H.S. et qui fait partie dun plus vaste projet de
dveloppement.
6. Consortium, Londres: maisons mitoyennes T2 en location.
Motifs de slection du projet: mthode de construction de Walter Segal,
allie formation professionnelle diplmante et implication de jeunes
clibataires sans abri et sans emploi, femmes et hommes.
7. Auto-construction Roxborough, Marks Tey, Colchester: bungalows en
location.
Motifs de slection du projet: maisons conues selon les principes de
Walter Segal pour des adultes handicaps et construites par les conjoints
valides.
8. Hook, Wiltshire: maisons individuelles et jumeles en accession
directe la proprit.
Motifs de slection du projet: projet rural utilisant le fonds de prt
renouvelable de ltablissement Housing Corporation, construction
traditionnelle.
9. Hartcliffe, Bristol: 8 maisons en location.
Motifs de slection du projet: mthode de construction de Walter Segal,
avec formation professionnelle diplmante.
10. Avenue Road, Londres: 7 maisons mitoyennes en proprit partage.
Slectionn en remplacement de Kingstone, la dernire minute.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 197

11. Hedgehog, Brighton: 10 maisons individuelles tage en location.


Motifs de slection du projet: mthode de construction de Walter Segal,
situ dans le sud est de lAngleterre.
12. Sandhurst House, Londres: immeuble dappartements en proprit
partage.
Motifs de slection du projet: exemple de rnovation avec un entrepreneur.
13. Islands 2000, le de Wight: maisons mitoyennes en proprit
partage, associ une formation professionnelle diplmante.
Motifs de slection du projet: remplace le projet Southsea cause du
changement dquipe sein de la Housing Association (rponses provenant
du rapport final)
14. Bordesley, Birmingham: maisons mitoyennes en bois, en proprit
partage.
Motifs de slection du projet: auto-constructeurs au chmage qui suivent
une formation professionnelle diplmante.
15. Charnwood, Leicestershire: immeuble de 12 appartements en
location.
Motifs de slection du projet: construction en bois, implique des jeunes
sans abris au chmage, qui suivent paralllement une formation
professionnelle diplmante.

Les questionnaires de base des enqutes, ont fait lobjet


dun accord obtenu avec les membres de plusieurs
organisations officielles et les dlgus rgionaux des
auto-constructeurs. La slection finale des projets a t
ralise par lquipe de la CSBA. Un questionnaire de
base a t labor. Toutes les personnes interroges
nont pas rpondu toutes les questions, ni nont
ncessairement dvelopp leur rponse. Le tableau
des rsultats positifs est tir des rponses prcises, que
nous avons reues. Afin de permettre une lecture plus
aise des rsultats obtenus, les rponses ayant obtenu
lindice de frquence le plus lev sont surlignes en
vert.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 198

Autoconstructeurs

9-

10

11

12

13

14

15

Total

12/12

3/22

12/12

11/12

7/12

9/9

1/5

5/9

2/8

4/7

4/10

2/8

6/11

7/11

12/12

97/160

1. Le Logement
Oui

12

12

11

12

93

Logement
moins cher

19

Carburant
moins cher

23

Plus despace

12

12

66

Qualit

12

12

11

12

75

Quartier

12

12

12

52

Avoir une
maison soi

12

12

12

55

Location
garantie

12

12

42

2. Habitat Durable
Mode de vie
plus stable

12

12

11

10

80

Scurit

12

12

47

Proximit
de F. & F

11

29

Proximit
du travail

Proximit
de lcole

12

Services
sociaux

Visites
denfants

14

Ne pas tre
dpendants
des prestations
sociales

10

11

28

Relations
stables permanentes

Liens avec
les voisins

12

12

11

11

81

Aires de jeux
sres

Proximit des
transports en
commun

12

19

Proximit des
commerces

12

12

25

Esprit de communaut

12

12

11

12

69

3. Choix
Oui

12

12

11

12

92

Bon quartier

12

12

1_

12

56

Interne
(de base)

12

12

11

12

82

Externe
(de base)

11

Salle de bain/
cuisine

12

12

11

12

82

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 199

4. Egalit des chances chances


Oui

12

12

4_

12

76

Noir

11

12

35

Femmes

14

Handicaps

5. Rduire lisolement
Au sein du
groupe

12

12

11

11

89

Proche
(durant la
construction)

12

11

10

47

6. Formation
Oui

12

11

11

63

Notions
darithmtique
et Alphabtisation

-0

13

Premiers soins

12

28

Certificat de
construction
(avant-2000)

Toiture

Carrelage/revtement de sol

Revtement
sec et pltres

Charpenterie
de base

13

Plomberie
(formation
professionnelle
diplmante)

Maonnerie
(formation
professionnelle
diplmante)

Charpenterie
et menuiserie
(formation
professionnelle
diplmante)

20

lectricit
(formation
professionnelle
diplmante)

Peinture et
dco (formation professionnelle
diplmante)

Terrassement
(formation
professionnelle
diplmante)

Terrassiers/
Conducteurs

Expert national
(formation
professionnelle
diplmante)

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 200

Bureautique
(formation
professionnelle
diplmante)

Informatique
(formation
professionnelle
diplmante)

Introduction
la gestion
de chantier
(formation
professionnelle
diplmante)

Gestion

Dveloppement
personnel

15

Reprsentant
de la cooprative

11

90

7. Comptences
Oui

12

12

11

Confiance
en soi

12

12

11

11

72

Travail
dquipe

12

12

11

63

Agences
externes

21

Communication

12

12

51

Encadrement

Gestion
financire

10

13

Construction

11

11

38

Construction
gnrale

12

11

10

75

Ressources
humaines

14

Protection
de lenfance

Dtermination/patience

12

12

43

8. Emploi
Nouvelles
perspectives

12

12

42

Capacits

12

10

-0

31

Indpendance

13

Travail stable

30

Meilleur
emploi

19

9. quit au travail
coopration

12

11

75

Bas loyers

11

12

37

Prime dameublement

12

12

24

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 201

10. Bnvolat
Ambassadeurs

14

Divers

10

34

11. Environnement
Apparence

12

12

1-

76

nergie

12

11

12

50

Matriaux

15

Lanalyse des questionnaires: lauto-construction


communautaire repose sur une myriade davantages!
(Extraits des rponses reues)
Logement abordable et de qualit
Exprience dune culture du travail diffrente
Contact avec une varit de professionnels
Acqurir des comptences pour trouver un travail
Se sentir inclus
Se sentir sr de soi pour travailler en indpendant
Voir ce quun groupe peut raliser
Avoir suffisamment confiance en soi pour partir travailler ltranger
Obtenir une qualification pour avoir un meilleur emploi
Avoir une maison et des relations stables
Avoir une maison dont on est fier et o les enfants peuvent venir
Gagner en respect et avoir des collgues
Gagner le respect de ma famille
Scurit et quit la maison
Construire une communaut
Se faire de nouveaux amis
Apprcier le temps libre
Apprendre que le travail dquipe fonctionne uniquement si tout le
monde y croit.
Travaux bnvoles mens par danciens auto-constructeurs (extraits des
rponses reues)
Activits dt pour les enfants
Participation au travail de la fondationTrust Frontline
Maison des jeunes
Entranement pour les quipes de foot
Aide pour les sans-abris au chmage
Parler de potentiels auto-constructeurs
Devenir un ambassadeur rgional des auto-constructeurs

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 202

Aider promouvoir lauto-construction communautaire via des


missions de radio & TV

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 203

La renaissance du Phnix
(Londres)
Leyli Ismail
Leyli est membre de la CSBA, community self build agency. ce titre,
en tant que membre dun groupe dauto constructeurs, elle a construit
en 2008, son propre logement, au sein dun projet coopratif rsidentiel
situ Londres, quartier BEECHMONT CLOSE. Le programme social immobilier a t dnomm le Phnix.
Leyli nous parle de sa vie et de son aventure cooprative Une aventure
individuelle et collective qui a chang sa vie
Photos: Leyli Ismail

Je fais partie de lassociation dauto construction CSBA. Il sagit l un


projet dauto construction communautaire et jai entendu parler de ce projet grce une autre association de jeunes.
On a organis une journe Portes ouvertes. Moi, je me suis intresse ce projet. Et on ma prise pour faire partie du projet.
lpoque, jtais au chmage et jtais
SDF. Je vivais dans des foyers, des auberges,
si jen trouvais. Et lorsquon ma pris pour
faire partie de ce projet, a vraiment chang ma vie.
Cest une fois dans sa vie quon arrive
vivre une exprience comme . Et a vraiment
chang ma vie.
Le projet dauto construction a dmarr en
2008 et qui sest poursuivi jusquen 2010. Il y a eu
quelque retard dans la mise en uvre du programme.
On nous a donn des comptences dans le
btiment.
On a eu une formation dans le btiment. Moi,
jai choisi tout ce qui tait charpenterie et menuiserie. Il y a eu quelques difficults qui ont eu pour
consquence de retarder le projet.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 204

Du coup, les medias ont parl de ces retards. Ils en ont parls.
Mais, finalement, nous avons pu construire notre btiment. Ctait
vraiment un projet trs long, parsem dembuches. a t un travail trs
difficile.
Mais finalement, nous avons pu russir. Nous avons passs beaucoup de temps travailler sur site. Et aussi, nous sommes alls lcole
pour tudier.

Il nous a fallu deux ans dtudes au lyce technique afin dobtenir une
qualification au bout du compte, au bout de cette formation de deux ans.
Tout ceci a renforc ma confiance et mon estime de moi. Et ma donn aussi un toit. Ctait mon domicile. Ctait lendroit o je pouvais vivre.
Pour moi, cest un trajet, cest un voyage que jai fait.
Il y a avait des hauts et des bas. Evidemment, comme pour tout. Et
quoi dire dautre ?

Vous dire que a vraiment chang ma vie Jai appris beaucoup de


choses sur moi-mme. Jai grandi.
Personnellement, je me suis panoui. Jai gagn en comptences. En
leadership, par exemple.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 205

Jai appris comment on travaille avec les autres. Jai gagn en


confiance.
Et ceci ma permis dadopter une attitude
plus positive vis--vis de la vie. Parce que jtais
vraiment trs dprime, trs ngative vis--vis
de la vie, avant.
Et en fait, jai appris rendre quelque
chose ma communaut. Je voulais inspirer
les autres.
Et montrer aux autres que ctait possible
de faire tout ce quon voulait. Il suffit de suivre
ses rves.
Il suffit de vouloir.

Il y a de la lumire au bout du tunnel. Pour tout le monde.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 206

La place de lauto construction


sociale face aux enjeux sociaux
au Royaume-Uni. Le cas des expersonnels des forces armes
Britanniques
Clment Stofleth
Ingnieur & Architecte
cole Nationale des Travaux Publics de Ltat

Rsum
Le Royaume-Uni, depuis la rvolution no-librale des annes Thatcher-Blair
(1983-1997), est en prise des ingalits croissantes, quil semble difficile denrayer.
Cest pourtant ce que tente de faire la Community Self Build Agency (CSBA),
cre il y a vingt ans par la magistrate Stella Clarke. Cette association qui a
acquis le statut de charity, a pour but daider les personnes mises lcart
du main stream, quelle que soit leur origine sociale ou ethnique. LONG aide
ces personnes se reconstruire et retrouver une place part entire dans la
vie civile, en leur offrant une main tendue, qui prend la forme de programmes
dauto construction collective accompagne. Lobjectif poursuivi par la CSBA et
ses personnels, est daider reconstruire des comptences, des communauts et
des vies. Nous prsentons notamment ici, les premires exprimentations dauto
construction, destination dun groupe coopratif constitu dex-personnels des
forces armes Britanniques.

I. Caractristiques et mode de fonctionnement


de la Community Self Build Agency1
Fonde en 1989 par Stella Clarke, magistrate de la rgion de Bristol, la
Community Self Build Agency (CSBA) est une organisation caritative, dont
le but gnral est de promouvoir, soutenir et dvelopper lauto construction
sociale au sein du Royaume-Uni.
1. Cf. le site de la CSBA http://www.communityselfbuildagency.org.uk/ Pour des informations complmentaires et accder au film Lart de refaire son intrieur, YM, 2011. Cf. http://chairecoop.hypotheses.org/278

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 207

Le terme auto construction sociale dsigne des projets immobiliers


qui sont construits par leurs futurs habitants, soit en totalit, soit en les
associant une ou plusieurs socits de constructions, dnommes en GB,
housing associations.
Mais lobjectif de la CSBA ne consiste pas uniquement engager ou
soutenir la ralisation de tels programmes immobiliers sociaux. Il apparat que le chantier de construction nest que la partie visible dun immense travail de rinsertion sociale que ralise lassociation. En effet, la
CSBA commence laccompagnement des personnes ds lamont du chantier, afin de les aider surmonter leurs difficults et de rduire les effets
de lexclusion sociale. Laccompagnement se poursuit sur le chantier luimme, avec des formations techniques, des tutorats o plusieurs professionnels les accompagnent. Enfin, il se prolonge aprs le chantier, avec
un suivi trs important, qui passe principalement par laide la recherche
dun emploi. tape ultime qui permet la CSBA, de finaliser la rinsertion
complte de ces personnes dans la socit civile. La devise de la CSBA rsume bien cette volont: Building Lives, by Building Houses (construire
des vies en construisant des maisons), cest la construction, la reconstruction de la vie de la personne qui est la finalit de tous les projets ports par
la CSBA.

1 | Statut de la CSBA
La CSBA a obtenu rcemment le statut de Charity2 . Lacquisition
de ce statut est essentielle, car elle enclenche une srie dexonration dimpts et rend un accs possible des subventions gouvernementales. En
change, la charity doit accepter les contrles destins vrifier que
lorganisme remplit bien son rle dutilit publique et ne dgage pas de
bnfices indus. Ce statut confre la CSBA une plus grande visibilit au
niveau national. Ce label est un systme reconnu et permet aux donateurs
de pouvoir suivre lactivit de la Charity, partir du site de la Charity
Commission, et ainsi de constater de la bonne utilisation des dons accords. Ils peuvent galement dposer plainte contre une Charity, sils
considrent que celle-ci exerce une activit illgitime, ou si lun de ses administrateurs droge aux rgles. Ce systme permet doffrir un cadre plus
sr aux donateurs. Lobtention de ce nouveau statut va permettre la CSBA
dacclrer son expansion sur le territoire britannique.
Lassociation en elle-mme fonctionne sous la forme deux entits relies entre elles; dun ct le Comitee, qui est la partie bnvole de lassociation, et de lautre le Staff, qui regroupe les salaris de lassociation.

2. Cf. Parliament of the United Kingdom, The Charities Act, 2006 (c 50). Au Royaume-Uni le statut de Charity
est accord par une commission, the Charity Commission for England and Wales. Ce statut est accord des
associations dpassant une certaine taille et proposant une action civile destine lamlioration de la socit
ou de lenvironnement, et ce dans un but non-lucratif.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 208

Le comitee
Le Comitee ou comit de direction, prsid par Stella Clarke, est un
groupement de personnalits de la vie civile, bien implantes dans divers
rseaux stratgiques (magistrature, direction dentreprise, politique ) et
qui entendent agir en faveur des populations dfavorises.
Les programmes immobiliers sociaux de la CSBA disposent ainsi dappuis puissants, pour permettre leur lancement. Ce rseau relationnel permet galement de lever des fonds en faveur de ces programmes, par le
biais du mcnat. Le financement par le don, reprsente une part importante des ressources de la CSBA.
Dautre part, cest le comit de direction qui entre en contact avec les
conseils municipaux et les directions des Housing Associations (associations but non-lucratif ddies en Grande Bretagne, la construction
des logements sociaux) pour lancer de nouveaux projets immobiliers sociaux.

Le staff
Le Staff (personnel), dont le National Director (Directeur National) est John Gillespie, regroupe tous les personnels salaris de lassociation. Au sein du personnel, les statuts, ainsi que les missions sont diverses
et varies.
John Gillespie possde historiquement, un rle essentiel au sein de
la CSBA. John Gillespie est en charge de superviser lensemble de laction et
des programmes immobiliers sociaux enclenchs par la CSBA, sur le territoire Britannique. Connaissant sur le bout des doigts tous les projets, il
connait aussi personnellement chaque auto constructeur qui intervient
sur un chantier. Sur chaque programme immobilier sur lequel est impliqu la CSBA, il reprsente lautorit rfrente. tant la porte dentre
de lorganisme, il est en relation avec toutes les entreprises et acteurs des
chantiers, ainsi quavec tous les autres acteurs de la scne des programmes
dauto construction sociale au Royaume-Uni. Cest lui qui reoit les personnes dsireuses de prendre part un projet dauto construction et qui assure, conjointement avec les organismes de construction, le recrutement
des quipes dauto constructeurs, loccasion des programmes initis par
la CSBA.
Eu gard au dveloppement des activits immobilires de la CSBA, les
effectifs se sont rcemment renforcs. Un poste de Project Manager
(Responsable du suivi des programmes) a t pourvu. De mme, un autre
poste de responsable du suivi des programmes a t cr en 2011, pour grer lensemble des projets engags en Cornouaille. Dautres postes sont en
cours de cration, notamment un responsable du suivi des programmes
pour le nord du pays et un autre pour la rgion de Londres, afin de faciliter
lexpansion et lefficacit de lassociation.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 209

Le bureau administratif de lassociation se trouve Sheerness-on-Sea


dans le Kent (rgion proche de Londres). Le sige qui emploie trois salaris
temps partiel, se charge de toutes les dmarches administratives et financires, ncessaires au bon fonctionnement de la CSBA, ainsi que des
relations avec les diffrents contractants, entreprises et conseils municipaux.
Les Support Worker sont des travailleurs sociaux employs sur
des contrats dure dtermins par la CSBA, afin dassurer le suivi des
groupes dauto constructeurs sur les chantiers. Ces professionnels hybrides, sont tout la fois forms et habitus travailler avec des populations qui vivent des situations sociales difficiles et qui ont le plus souvent,
une exprience de lauto construction ou du travail en groupe. Le Support
Worker supple John Gillespie dans ses attributions et le remplace sur
certains programmes (recrutement de lquipe, sessions de formation du
groupe, activits permettant de tisser des liens entre les individus, suivi
du groupe sur le chantier). Le Support Worker tablit le lien avec les
quipes dauto constructeurs, gre les conflits dans le travail, fait respecter
les rgles de vie collective, sassure de la ponctualit auprs de lentreprise
qui assure la construction. Il doit aussi apporter toute laide ncessaire aux
auto constructeurs lissue du chantier, dans leurs dmarches de rintgration dans la vie civile, en les aidant notamment dans leur recherche
dun emploi. Au final, le support worker sassure de la rinsertion russie des membres des quipes dauto constructeurs, en vrifiant notamment
que ces derniers ne se fassent pas expulser de leur nouveau logement.

Le steering group
Le Steering Group ou groupe de pilotage, est distinct du comit de
direction. Le groupe de pilotage se consacre un programme immobilier
social en particulier, sans pouvoir inflchir la stratgie globale de la CSBA.
Tous les membres du comit de direction ne sigent pas au groupe de pilotage, et rciproquement. Seuls Stella Clarke et John Gillespie disposent de
cet atout. Pour chaque programme social immobilier, un groupe de pilotage est form. Il dfinit les orientations donner au chantier, recherche
les financements et les partenaires ad hoc, qui seront utiles au lancement
du programme. Par la suite, il sassure de la rsolution des problmes rencontrs.

2 | Les financements
Les financements obtenus par la CSBA pour lui permettre de raliser
ses programmes immobiliers sociaux, proviennent de multiples sources et
sont allous selon leur provenance, sur de multiples postes3.

3. Les comptes dexploitation de la CSBA sont mises en ligne et accessibles librement. http://www.communityselfbuildagency.org.uk/Annual%20Report%2013.pdf

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 210

La CSBA dispose de financements publics, par le biais de subventions


locales ou nationales. Ces financements sont allous exclusivement au
chantier de construction lui-mme. Ainsi, loccasion dun rcent pro-

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 211

gramme social implant Bristol, le City Council (conseil municipal de la


ville de Bristol) a financ la moiti du cot de la construction et de lacquisition du foncier ( hauteur de 600000 livres, soit ~700000 euros; pour sa
part le contractant (lentreprise locale Leadbitter) a financ le reste de la
construction, tout en percevant en retour, les bnfices dexploitation des
logements ainsi construits.
La seconde source de financements allous la CSBA est le don, qui
provient du mcnat de personnes physiques ou morales. Ces financements sont principalement affects au fonctionnement interne de la CSBA,
au salaire de ses employs, ainsi qu toutes les prestations quoffre la CSBA
sur les chantiers dauto construction (formations des auto constructeurs,
mise en place despace collectifs ddis, nourriture et transports mis disposition, salaire du Support Worker etc.).
Tous les ans, un diner de bienfaisance est organis par Stella Clarke et les membres du comit de direction, auquel sont invits les diffrentes personnalits, ainsi que des dirigeants dentreprise, des notables
etc. Il sagit de rcolter des dons pour lanne venir. Un tour dhorizon des
projets en cours et futurs de la CSBA, est effectu, ainsi que les avantages
divers que peuvent en retirer les entreprises qui participent au fonctionnement de lassociation4.

Fonds affects et non affects


Dans le rapport des activits financires de la CSBA, les fonds collects
se rpartissent en deux catgories, dune part les fonds affects (restricted funds) et dautre part les fonds non affects (unrestrictive funds).
Les fonds affects suivent le principe selon lequel les fonds sont allous exclusivement pour une utilisation donne et ne sont pas dpenss par lassociation pour des frais annexes. Toutes les subventions publiques suivent
ce principe. Ainsi largent inject dans le programme social immobilier
West Street par la municipalit de Bristol, na pu tre utilis uniquement pour payer le foncier et la construction ; tandis que tous les frais
annexes de formation et de services aux auto constructeurs ont t rgls
sur les fonds de la CSBA.
Sur ce mme chantier, le salaire des employs et les frais de gestion
de la CSBA, ont t financs sur des fonds non affects. Ces fonds acquis
sur la base du don, facilitent le dveloppement des activits de la CSBA.
Mais il faut observer que plus de 75% des dons accords la CSBA, sont
soumis au statut de fonds affects. Les donateurs, en particulier les fondations et trusts qui apportent des financements pour la construction de
programmes immobiliers sociaux, conditionnent leurs versements cette
rgle de pr-affectation. Lobtention du statut de Charity, va faire vo-

4. Ainsi prend part aux financements, le Tudor Trust, un organisme priv qui offre des fonds aux associations reconnues dutilit publique.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 212

luer les quilibres internes de la CSBA, dans la mesure o les donateurs ont
dsormais un accs dtaill aux postes de dpenses de lassociation sur le
site de la Charity Commission.

II. La production immobilire, sociale


et cooprative de la CSBA
Depuis 1989 date de sa cration, plus de cent groupes dauto constructeurs, ont achev la ralisation de projets immobiliers sociaux, grce au
soutien de la CSBA. Chacun de ces programmes est unique. Il prsente des
particularits, des enjeux, des problmes, des personnalits qui lui sont
propres La CSBA a contribu directement ou indirectement leur ralisation, en offrant pour certains, un suivi et des conseils un groupe qui
tait en capacit dinitier lui-mme son programme; dautres, en grande
difficult sociale et conomique, ont t forms puis recruts, pour constituer un groupe coopratif, avec pour objectif de faire sortir de terre, un
programme initi par la CSBA.
Certains programmes ont t construits en totalit par les habitants (gros uvre et second uvre); dautres ont t raliss avec le savoir-faire dentreprises du secteur du btiment. Mais chaque fois, les
habitants cooprateurs sont intervenus physiquement, individuellement
et collectivement, loccasion de lacte de construire. Ces pratiques innovantes font de la CSBA un acteur essentiel de la scne des programmes
dauto construction aujourdhui, au Royaume-Uni. Voici quelques exemples
illustrant leur diversit.

1 | Zenzele Project
Vue de la faade du programme Zenzele

Zenzele est le programme pionnier


fondateur de la CSBA. Cest le programme
social immobilier qui est lorigine de la
cration de la CSBA. Il sagit ici dune initiative lance en 1983 Bristol, par un groupe
de douze personnes issues de limmigration5,
jeunes et sans emplois. Ce programme intervient dans un contexte social trs tendu,
conscutivement une srie dmeutes urbaines. Entirement construit
par ses habitants, selon des techniques de maonneries simples, conues
5. Dont linitiatrice fut une travailleuse sociale du nom de Tana Adebiyi.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 213

par larchitecte Walter Segal6, ce projet semble alors irralisable. Il bnficie pourtant du soutien de Stella Clarke, une magistrat influente au sein de
la socit locale et de la ville de Bristol. Le programme immobilier est, ds
son origine, conu linitiative du groupe de constructeurs qui se constitue
en cooprative. Il est achev en auto construction complte, en quatorze
mois; les plans de limmeuble (un seul bloc de logements communautaires) sont imagins par les auto constructeurs, qui bnficient ici dun
accs direct la proprit.
Zenzele Project7 fait preuve dans le domaine de lauto construction
collective. Il permet de renouveler une offre rellement accessible de logements sociaux. Et surtout, il permet chaque membre du groupe coopratif, de quitter sa situation de prcarit, pour rejoindre le mainstream.
Chaque participant cooprateur retrouve en effet un emploi stable, grce
lexprience professionnelle acquise sur le chantier, et ce mme avant la
fin de la construction.

2 | Darwin Road project, Tilbury


Facade du Darwin Road Project

Le programme Darwin Road, achev en


2002, est un excellent exemple de ce qui peut
tre qualifi dopration classique , au sein
de la production immobilire sociale de la CSBA.
Initialement, un groupe de jeunes adultes sans
formation et au chmage de longue dure, est
constitu avec le soutien de la charity. Des
formations techniques dans les domaines de la
construction, pralables au lancement du chantier collectif, sont confres aux membres du groupe. Le programme initi par la CSBA, est en auto
construction intgrale, avec lapport ponctuel dentreprises de construction
locales. Les plans des logements ont t raliss par un cabinet darchitecte.
Ce programme immobilier social permet un accs direct la proprit.

6. http://www.homebuilding.co.uk/community/breaktime/self-build-pioneer-segal
7. Le nom du programme a t choisi par les habitants membre du groupe coopratif: Zenzele est un mot
zoulou, leur langue dorigine, qui se traduit par bien-tre.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 214

3 | West Street & York Road projects


Vue de la faade du programme West Street

Le programme West Street ,


ainsi que le programme York Road
ont tous deux la spcificit de recruter
des auto constructeurs qui proviennent
dun groupe cible: des personnes ayant
eu un parcours dans les forces armes
Britanniques, un moment de leur vie.
En 2010, le programme West
Street sengage au sud de Bristol,
sur linitiative autonome de la CSBA.
La CSBA a fait le constat de lexistence
dune population danciens militaires,
durement touche par le chmage, sans domicile fixe ou vivant dans des
conditions insalubre, dans la rgion de Bristol. Au final, cette population
est mise lcart de la socit.
Lobjectif de la CSBA est de proposer un ensemble de dix logements
cette population cible. Le programme immobilier est conu en auto
construction partielle. Il est prvu que le groupe dauto constructeurs
ou trainees (membres du groupe dauto constructeurs) travaille avec
une entreprise locale et quil reoive au pralable et au cours du chantier,
une formation technique (plomberie, maonnerie, pltrerie etc.) au sein
dun tablissement denseignement technique, le Bristol College . Les
membres du groupe, provenant de divers horizons gographiques, sont recruts par la CSBA, avec pour point commun central, leur pass militaire.
Une phase dentranement commun est galement mise en route, dans
la perspective de souder le groupe. Cette opration est dnomme, Train
and build project; ce qui signifie que la plus grande partie du chantier est
ralise par une entreprise contractante qui embauche les trainees, en
tant quapprentis sur le chantier. Le suivi social et technique est assur par
un travailleur social, embauch par la CSBA, afin daider les membres du
groupe dauto constructeurs se conformer aux rgles dentreprise.
Pour la CSBA, cette opration sociale immobilire est la premire
du genre. Son bienfond est rapidement confort avec le recensement de
quatre-vingt-dix candidatures, en provenance danciens personnels militaires.
Au terme dune anne de chantier, cette opration est dsormais acheve. Le bilan de ce programme social immobilier reste encore mitig. La
phase de cration du groupe dauto constructeurs, formation et construction immobilire, est un rel succs (encore aujourdhui cest une vritable
communaut, et non plus une somme dindividus juxtaposs). De la mme

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 215

faon, les rsultats psycho-sociaux sont excellents: reconstruction personnelle, reconstitution de cellules familiales, amlioration des tats de sant
physique, mentale, sortie daddictions, etc.).
linverse, les rsultats sur le remploi des populations peinent se
faire sentir. Sur les dix membres du groupes quatre sont encore au chmage, quatre sont employs temps partiel, un seul est employ temps
plein et un autre a lanc une micro-entreprise. Le groupe fait toujours lobjet dun suivi de la CSBA, afin de lui apporter aide, conseils et motivation
ceux qui en ont encore besoin.

Programme York Road (cabinet Powell Dobson


Architects)

Le programme York Road


propose un programme comparable
celui de West Street. Il sagit dun
petit ensemble de dix logements qui
sera construit par un groupe dex-militaires, en lien avec une entreprise locale, toujours sur linitiative de la CSBA.
Le programme a t engag en Janvier
2014. En sappuyant sur lexprience du
prcdent programme et fort de son
impact sur le territoire de Bristol, laccent sera mis sur la ncessaire prise en considration par lentreprise de
construction sous-traitante (Bulloc), de la spcificit du public recrut; en
particulier, dans le domaine de la formation technique ou de difficults
relationnelles dans le travail. Dimension que le prcdent programme sur
le West Street, avait peu intgre et qui avait caus des tensions entre le
groupe des auto constructeurs et lentreprise.

4 | Lauto construction collective accompagne,


quel bilan humain?
En observant la vie au quotidien des membres du programme social
West Street, aujourdhui termin depuis deux annes, on peut sapercevoir que les espaces extrieurs qui sparent les deux groupes dhabitations,
constituent des lieux dchanges permanents, entre les diffrents habitants. loccasion dune entrevue que jai pu avoir dans un appartement de
lun des habitants du programme, cest en fait la moiti des membres du
groupe qui ont dfil les uns aprs les autres, pour prendre des nouvelles,
demander un petit service ou simplement bavarder autour dun th. En
cela nous pouvons affirmer que le programme West Street , nest pas
un immeuble dhabitation, mais est bel et bien un immeuble coopratif, habit par une communaut ; ce qui reprsente pour la CSBA et ses

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 216

responsables, lun des enjeux majeur de ce type de programme : former


de vritables communauts soudes, dont les membres peuvent se faire
confiance mutuellement.

Situation des forces militaires au Royaume Uni


Lengagement dans les forces militaires Britanniques, se maintient encore
aujourdhui un taux lev. Le quota impos de vingt-quatre mille nouveaux
personnels militaires embauchs, fix sur les annes 2010 et 2011 fut atteint.
Lengagement peut se raliser partir de 16 ans, sans qualification ou diplme
demand et est ouvert tous les citoyens Britanniques, ainsi quaux pays
membres du Commonwealth. Le contrat de service est dune dure nominale
de 22 ans, avec un minimum de quatre ans partir de la majorit (c.--d. quun
engag 16 ans devra raliser six ans de service minimum).
En consquence, la carrire militaire attire donc surtout les populations en difficult
connaissant un taux de chmage plus important que la moyenne nationale, des
jeunes et de personnes issues de limmigration. Larme ayant des quotas de
recrutement, se tourne naturellement vers ces populations, notamment les jeunes,
avec normment doprations dites sductions.
On retrouve aussi une part croissante de personnes issue de limmigration. Les
statistiques montrent la progression du recrutement de personnes provenant
de pays du Commonwealth (passant de 7% des recrues en 2004 a plus de 10%
aujourdhui, les plus reprsents sont les Fidjiens (2,040), Jamacains (1,030), SudAfricains (710), Zimbabwens (590) et Ghanens (360)8).
Cette population, jeune et/ou issue de limmigration, qui soriente vers la carrire
militaire, est une population avec peu de diplmes et qualifications ayant des
difficults entrer dans un monde du travail exigeant et exacerb par le libralisme
primant au Royaume-Uni. Mais larme ne leur offre quun emploi dure
dtermine, et la fin du service le retour la vie civile est ardu.
Un tour dhorizon des offres demplois proposes par des socits prives, montre
une nette proportion doffres demplois destins des personnes trs qualifies,
la plus grande partie concerne des postes dans des secteurs dingnierie ou de
techniciens, ou de
management dquipe. Ceci laisse de ct la majeure partie des personnels
militaires qui nont pas reu de formation professionnelle particulire, un soldat du
rang ne peut esprer que peu doffre demploi adaptes ses besoins par le biais
des socits prives.

8. Publications du parlement Anglais Hansard House of Commons, 2012

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 217

Taux de chmage au Royaume-Uni (Source: official UK government data on


unemployement)

Taux de chmage des moins des 16-25 ans en Angleterre comparativement au taux de
chmage global (source: Youth unemployment statistics, rapport du parlement Anglais,
2012)

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 218

5 | La visite du ministre de la dfense britannique


aux auto constructeurs de la CSBA
Les habitants du programme West Street ont reu une visite un
peu particulire en juin 2013. En effet ce nest rien de moins que le Minister of State for Defence Personnel, Welfare and Veterans (Ministre
attach la condition du personnel des forces arme, leur bien-tre et
celui des vtrans), Mr. Mark Francois -membre du gouvernement Cameron et du parti conservateur- (droite) qui est venu recueillir en personne,
les tmoignages des participants au programme immobilier coopratif. La
rencontre, qui est intervenue linitiative de la prsidente de la CSBA, Stella Clarke, sest droule en toute simplicit, dans lun des appartements
du programme West Street, autour dune cup of tee (tasse de th).
taient prsents Stella Clarke, John Gillespie et moi-mme comme reprsentants de la CSBA, le ministre Mark Franois et son assistant et trois
membres du programme coopratif West Street . Le ministre sembla
trs surpris dtre reu dans de telles conditions, mais John Gillespie me
confiera aprs coup, quil sagissait dune volont forte de sa part et de Stella, de prsenter le programme dans sa ralit et de ne pas donner voir
une ralit errone ou superficielle. Il en sera de mme quant au contenu
de la rencontre. John et Stella vont trs peu intervenir. Aprs une courte
prsentation de laction de la CSBA et du programme en auto construction
West Street , les membres du groupe coopratif sexpriment sans que
leur intervention nai t prpare daucune sorte, l encore dans une volont de prsenter les choses sans artifice.
Patrick, le locataire-constructeur de lappartement, raconte son
histoire sans concession; sa difficult trouver un emploi, aprs son service militaire; le rejet grandissant de la socit autour de lui, ses problmes
dalcool, puis de drogue, la violence de la rue, la perte totale de repres et
de confiance en soi. Et linverse, lissue de secours qua reprsent le programme dauto construction communautaire, laccompagnement de John
Gillespie, la rsolution de sa dpendance lalcool. Et enfin et surtout, le
retour de la confiance en soi, quil croyait perdue pour toujours, alors que
son simple T-shirt laissait apercevoir les tatouages de ses bras, appuyant
avec force son discours. Tout cela en face face avec le ministre britannique Mark Francois, dans son impeccable costard-cravate. Assister
cet change eu quelque chose de surraliste.
Saul raconte galement son histoire, explique son dnuement
lissue de son contrat militaire, les soupes populaires pour survivre, dbordes et manquant de financement, dans des conditions inhumaines, la
ngation de son statut dindividu part entire, la destruction totale de la
confiance en soi avec au bout du tunnel, ce programme dauto construction cooprative, qui lui a permis de reprendre pied dans la vie.
lissue de ces interventions, lattitude du ministre avait chang. Ces
tmoignages lavaient semble-t-il touch. Et la volont de John Gillespie de
prsenter la ralit sans la travestir, avait port ses fruits. Le ministre Mark

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 219

Francois, convaincu de lintrt dun programme de cette nature, a ensuite


tenu disposer du maximum dinformations, dans le but dexaminer sa
reproductibilit. Ses questions semblaient avoir pour but de dterminer si
de tels programmes immobiliers sociaux, pouvaient tre mis en place
lchelle nationale, avec lappui ou le pilotage direct du gouvernement; ouvrant ainsi une nouvelle voie de rinsertion dans la vie civile, aux anciens
membres des forces armes Britanniques.

Taux de chmage en Europe en juin 2013 (source: Eurostat, juin 2013)

Croissance au Royaume-Uni. (Source: Econoday, juin 2013)

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 220

Taux de chmage en Europe (source: Eurostat, 2012)

Taux de grossesses adolescentes (moins de 20 ans) dans un panel de pays (source: Unicef,
2011)

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 221

Sources
Community self build agency annual report 2010, 2011, Publication du
CSBA, 2010/11
What community Self Builders Say, Publication du CSBA, 1999
Community Empowerement, Through Black ans minority ethnic self
build, Publication du CSBA en association avec le FBHO (federation of black
housing organisations), 2003
Community self build, issue 34, Publication du CSBA, 2003
Were all in together, Young people and their partners from the Sound
Image self-build project share their experiences of building 12 flats,
Publication du PCHA (Paddington Churches Housing Association, 1997
A home of my own, The report of the Governments low cost home
ownership task force, Rapport du gouvernement Britannique, 2003
Ryecroft Assited self build porject self-builders handbook, Home group
limited, 2006
The Charities Act, Parliament of the United Kingdom, 2006 (c 50)
Hansard House of Commons, Parliament of the United Kingdom, 2012
6me rapport du haut comit de la condition militaire, Haut comit
dvaluation de la condition militaire, juillet 2012
Study about ex-forces coming back to civilian life, Forces in Mind Trust,
2013
Homelessness within ex-Armed Forces Personnel, Riverside echg, 2013
Autumn 2012 survey report about engagement, Ministry of Defence, 2012
LAngleterre, nouveau royaume des ingalits, Capital, avril 2012
Youth unemployment statistics, James Mirza-Davies, 2012 (House of
commons Library)
Espaces gographiques et socits (UMR CNRS 6590), Olivier David &
Raymonde Schet, 2004 (Universit Rennes 2)
De linvisibilit lislamophobie. Les musulmans britanniques (1945-2010),
Olivier Esteves, 2011 (Presses de Sciences Po)

Sites Web
Site officiel du CSBA: communityselfbuildagency.org.uk
Site officiel du gouvernement Anglais: gov.uk

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 222

Pensions and compensation for veterans: gov.uk/pensions-andcompensation-for-veterans


Build it, site spcialis dans les projets dautoconstruction, article sur le
projet West Street: self-build.co.uk/homes-heroes
Site officiel du Forces in Mind Trust: fim-trust.org
Site spcialisdans lautoconstruction au Royaume-Uni: the-self-buildguide.co.uk
Site de lagence darchitecture de John Broom: jonbroome.co.uk

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 223

Homebaked: la recette parfaite


Jeanne Van Heeswijk
Artiste, rsidente dAnfield et membre de Homebaked Community
Land Trust. 2up-2down Liverpool.

Tranche par tranche, brique aprs brique,


nous construisons notre vie.

Introduction
Lorsque lon se promne Anfield, un quartier ouvrier typique du nord
de lAngleterre connu pour tre le sige du Liverpool Football Club (LFC),
cest lincrdulit qui domine.
Rue aprs rue, des ranges de maisons sont barricades, nombre
dentre elles ont t dmolies, laissant des terrains en friche. La rue principale se compose essentiellement de btiments vides et de fast-foods,
qui ne se remplissent que les jours de matchs.
Derrire le stade, o le LFC prvoit de construire (un jour peut-tre)
une nouvelle tribune, les rsidents sont abandonns dans des maisons appartenant la ville et au club, dont les ouvertures sont condamnes avec
des tles en acier.
Il ne sagit pas dun lotissement construit rcemment et, contrairement ce que certains pourraient penser, ce ne sont pas les habitants qui
ont laiss sombrer leur quartier.

Le logement constitue le champ de bataille des


temps modernes, la maison est son monument.
Jeanne van Heeswijk, artiste et co-fondatrice de Homebaked

Le quartier a subi lchec dun programme public de renouvellement


du march du logement (Housing Market Renewal Initiative, HMRI), conu
lorigine, au dbut des annes2000, pour attirer des financements dans

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 224

neuf quartiers du nord de lAngleterre, victimes dune dfaillance du march; un qualificatif qui dsigne les zones o, contrairement au reste du
pays, le prix des logements stagne.
Dans la seule localit dAnfield/Breckfield, plusieurs milliers de logements ont t vacus, pour y construire de nouvelles rsidences.
De nombreux propritaires de leur maison de ville, qui ne pouvaient
pas se permettre de racheter un nouveau logement, avec lindemnisation
concde par la ville, ont t contraints de sendetter ou de se tourner vers
une location.

Renouvellement du march: tout est dit! Cest


march le mot cl, pas communaut.
Britt Jurgensen, habitante du quartier et co-fondatrice de Homebaked CLT

Maintes fois, la population locale a vu ses espoirs ranims, puis


anantis par les promesses de revitalisation du quartier, qui ont tard
se mettre en uvre.

Le dveloppement industriel de Liverpool en


1949. Photo Homebaked CLT.

Le nouveau gouvernement britannique a mis dfinitivement un terme


au HMRI en 2008, en raison de la crise
conomique. Depuis, la ville essaie dsesprment de trouver une autre solution pour Anfield. Aprs quinzeans de survie, la plupart des habitants ont
perdu toute confiance dans les programmes publics. Et ils en ont assez
dattendre.

Pour moi, HMRI est synonyme de dsolation, de


promesses non tenues, dabsence de consultation.
Angela Mackay, habitante du quartier et co-fondatrice de Homebaked

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 225

I. Gense du projet
Homebaked est issu de 2Up2Down , un projet initi par lartiste
Jeanne Van Heeswijk, qui travaille sur des initiatives vocation sociale,
grce auxquelles elle stimule et dveloppe la coopration, la production
culturelle, afin de crer de nouveaux espaces publics et remodeler les lieux
existants.
J. Van Heeswijk a t mandate par la biennale de Liverpool en 2010,
pour crer une nouvelle uvre dart collaborative pour le quartier dAnfield.
Pendant quatre ans, 2Up2Down a encourag laction directe de la population locale dans la perspective de revitaliser son quartier.
Linitiative sest attache proposer une alternative collective et petite chelle, aux grands programmes damnagement, aider les habitants
trouver des rponses au manque de dveloppement de leur quartier et
crer un plan de logement abordable et de rcupration durable.
Sur une anne, un groupe dune vingtaine de jeunes, issus de diffrents centres sociaux du quartier, ont tent de remettre en cause le plan
directeur actuel et dlaborer une solution viable en cooprant un processus de conception proactif, dirig par la cooprative darchitectes URBED.
En considrant lensemble de la communaut comme un client, ils
ont essay de concevoir des maisons chaleureuses, attrayantes, durables
et abordables pour la population locale, dont les besoins nont trouv aucune rponse dans les programmes immobiliers marchands.

Aujourdhui, jai la possibilit de faire entendre ma


voix sur ce qui passe dans mon quartier. Jai connu des
personnes qui ont t expulses de leur logement et
qui ont d tout recommencer. Je nai pas envie que cela
se reproduise.
Lisa, 16ans, membre de lquipe de conception

En janvier2011, un petit commerce phare du quartier, la boulangerie


Mitchell, a ferm ses portes. lpoque, les propritaires dj septuagnaires, songeaient prendre leur retraite.
Incapables de vendre la boulangerie, dont les murs risquaient dtre
dmolis, ils ont attendu que la municipalit de Liverpool la rachte. Mais
ils voyaient leur clientle disparatre, mesure que les rues avoisinantes
se vidaient de ses habitants.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 226

Lorsque programme de revitalisation a t gel et que larrt de dmolition a t maintenu, ils navaient pas dautres choix que de fermer
boutique et de partir la retraite sans aucune compensation.
Cette ancienne boulangerie, aujourdhui implante sur un terrain en
friche, est devenue le quartier gnral de 2Up2Down.

Maisons dhabitation traditionnelles sur


Anfield. 2 up 2 down. Deux chambres
en haut, deux chambres en bas. Photo 2013.
Homebaked CLT.

Situe au bout dune range de


maisons mitoyennes, sur la principale
artre (Oakfield Road) et juste en face
du stade de football de Liverpool, elle
sest transforme en un lieu dexploration des solutions possibles pour le site
et le socle de cration dun programme de logements abordables et de rcupration durable.

Les clients de la boulangerie ne simaginent pas que


lorsque sils sirotent leur caf chaud et grignotent un
gteau fait maison, ils sont au cur dun mouvement de
rsistance.
Lynn Tolmon, habitante du quartier et co-fondatrice de Homebaked

II. Situation actuelle


Les locaux de la boulangerie constituent dsormais le sige de discussions et de dbats publics. Ils accueillent des ateliers de conception, ainsi
que des sessions de planification hebdomadaires, axs sur sa transformation.
Lquipe de conception, compose de jeunes du quartier et darchitectes de la cooprative URBED, a rdig un dossier RIBA (Royal Institute of
British Architects) qui, aprs avoir pass les diffrentes tapes de conformit environnementale et defficacit nergtique, est prt tre joint la
demande de permis.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 227

Lutilisation de matriaux rcuprs et recycls sur


lensemble du programme, vise rduire denviron
80% la consommation dnergie et les missions de
dioxyde de carbone qui en dcoulent, soit mieux que
la plupart des nouvelles constructions. Lamlioration
du niveau disolation, des fentres haute performance,
un pont thermique minimal et une meilleure tanchit
de lair, font partie des spcifications techniques. Ceci
permet de diviser par deux, le cot du chauffage
dun foyer moyen, et de lutter ainsi contre la prcarit
nergtique.
Marianne, architecte URBED

Dautres personnes de tous ges, issues de la population locale, sont


venues rejoindre lquipe et, ensemble, ont dvelopp un nouveau modle
de logement et de cration dentreprise lchelle de la communaut, baptis Homebaked (fait maison).
De ce processus sont nes les entits suivantes:
Homebaked Community Land Trust, un outil visant apporter des
rponses coopratives la rgnration du quartier
Homebaked Cooperative Anfield Ltd, une boulangerie organise en
cooprative, tablie dans les anciens locaux de la boulangerie Mitchells,
aujourdhui nouveau entirement oprationnelle.

La boulangerie Homebaked et le stade du


Liverpool FC. Photo 2013. Homebaked CLT.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 228

III. Homebaked Community Land Trust


Homebaked Community Land Trust, suite oprationnelle de 2Up2Down,
a t fonde pour donner aux habitants du quartier dAnfield, la possibilit
de mieux contrler et surtout de participer activement la reconstruction
de leur quartier, par le biais de projets de cration de logements durables
et abordables.
La structure de la fiducie foncire communautaire (Community Land
Trust ou CLT) permet aux habitants dune zone urbaine, de prendre en main
et de transformer lavenir de leur quartier.
Cette organisation but non lucratif qui repose sur la participation
de la population locale, est administre par des bnvoles. La fiducie met
disposition des habitants, des logements, des espaces de travail, des quipements collectifs ou dautres installations, qui rpondent aux besoins du
quartier.
Ces infrastructures sont dtenues et contrles par un groupe organis et sont proposes des prix abordables de manire permanente.
Le modle de la fiducie CLT, qui tire ses origines du mouvement coopratif et des cits-jardins du 19esicle, a t amplement utilis dans les
communauts dmunies, pour accder efficacement la proprit de manire collective.
Plus rcemment encore, les populations rurales au Royaume-Uni ont
recours la fiducie CLT, pour rpondre aux besoins criants de logements
abordables, de la part des familles locales.
Ce modle de dveloppement communautaire non spculatif a t
choisi, car il prsente lavantage pour une communaut urbaine, de tirer
parti du potentiel de la loi Localism Bill. Cette loi, qui favorise la dcentralisation de certaines comptences, permet aux habitants de bnficier
davantages sociaux importants. Et surtout, elle permet rellement la population locale dtre la tte de lorganisation1.

1. Juridiquement, la fiducie foncire communautaire dsigne une personne morale cre dans le but explicite
de favoriser les intrts sociaux, conomiques et environnementaux dune population locale, en acqurant et en
grant des terrains et dautres quipements, afin:
- doctroyer un avantage la population locale;
de sassurer que les quipements sont vendus ou conus uniquement si les membres de la fiducie le jugent
avantageux pour la population locale.
En outre, elle est constitue selon des modalits explicites pour garantir que :
tout profit tir de ses activits est utilis au bnfice de la communaut (autre que sous forme de rmunration des membres); et
les personnes qui vivent et travaillent dans la zone indique, ont la possibilit de devenir membres de la
fiducie (indpendamment du fait que dautres personnes aient ou non la possibilit de devenir membres) et
membres dune fiducie qui la contrle.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 229

ce titre, la fiducie Homebaked Community Land Trust, a t cre


comme une organisation solide, durable, cooprative et gre par la population locale; en tmoignent sa constitution et ses rgles:
Homebaked CLT est constitue en tant que socit dintrt communautaire (Community Interest Company, CIC). Comme toutes les fiducies
CLT et CIC, ses actifs sont bloqus, cest--dire quils ne peuvent tre vendus
ou dvelopps, que si lopration bnficie la population locale. Si la fiducie dcide de vendre ses actifs, la valeur ralise la vente est protge par
un verrou actif et doit tre rinvestie au bnfice de la communaut.
Homebaked CLT ne poursuit pas de but lucratif. Les bnfices enregistrs doivent tre utiliss en faveur de la communaut.
La structure de Homebaked CLT est ouverte et dmocratique : toute
personne intresse par la revitalisation du nord de Liverpool, peut y adhrer.

IV. Bureau de Homebaked CLT


Le bureau de Homebaked CLT est lu par les adhrents, sur la base
dun vote par membre.
Quant la structure, comme dans la plupart des fiducies CLT, elle
est tripartite et compose de trois groupes de membres, de taille peu prs
gale:
1. les habitants: personnes vivant dans les logements proposs, ainsi
que les locataires de la boulangerie
2. la communaut et les personnes indpendantes: personnes vivant
ou travaillant dans la localit, ainsi que dautres personnes intresses par
le projet et le dveloppement du quartier
3. les parties prenantes: adhsion dagences ayant un rle ou un investissement dans la fiducie CLT, le dveloppement de projets pour la localit et la population.
La fiducie permet galement au bureau, de coopter des personnes qui
possdent des comptences, qui lui sont utiles, soit en tant que membres
part entire, soit en tant que conseiller, pour une dure limite.
Le bureau est prsid actuellement par Peter Woods, qui vit Liverpool depuis plus de 40ans. Ancien propritaire dun commerce situ dans
le centre-ville pendant 35ans, P. Woods a travaill de nombreuses annes,
comme bnvole dans des tablissements de soin Anfield et dans la Simon Community House, sur Shaw Street, Everton.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 230

Le secrtaire de la fiducie, Paul Kelly, travaille depuis plus de vingtans,


dans le domaine du dveloppement et de la revitalisation, lchelle locale.
P. Kelly a occup le poste de responsable de dveloppement local pendant
dix ans, au Liverpool Housing Action Trust (HAT)2.
Outre Jeanne van Heeswijk, Angela MacKay et Sue Humphreys, font
partie des membres locaux et indpendants.
Angela MacKay, qui est ne et a grandi dans le nord de Liverpool, dclare: Je vis Anfield depuis une vingtaine dannes. Cest un quartier
agrable vivre, avec un norme potentiel. Je travaille actuellement avec
les sans-abri du centre-ville. Je fais partie dune quipe qui aide les personnes se reconstruire. Jai beaucoup appris sur la duret de la vie, mais
galement sur lespoir et les possibilits qui peuvent amliorer la vie des
personnes.
Sue Humphreys a vcu toute sa vie dans le quartier dAnfield. Enseignante, elle est titulaire dun master en gestion dtablissements ducatifs.
Elle a exerc en cole primaire pendant vingt-cinqans, en tant que responsable de la section petite enfance.
S.Humphreys a pris sa retraite en 2011 mais reste membre du bureau
dune cole primaire Wirral.
Britt Jurgensen (boulangerie) fait partie des habitants membres du
bureau.
Metteur en scne, elle a dirig pendant sept ans, une troupe de thtre
itinrante tablie Liverpool.
Grce son travail artistique, B. Jurgensen a dvelopp une spcialisation dans les processus de coopration, o elle apporte sa prcieuse exprience dans les domaines de la communication et de la rsolution des
conflits, au sein du projet Homebaked. Installe Anfield depuis 2009, elle
commence se considrer comme une rsidente part entire.

Coopration active des habitants Anfield.


Photo 2013. Homebaked CLT

Mentionnons enfin, la prsence


au bureau de Brendan Gleeson, qui
uvre dans le secteur du logement social, depuis plus de vingtans.
Responsable de la division Promotion au Liverpool Housing Trust, il supervise lidentification et lacquisition des terrains sur site, ainsi que le droulement des programmes
subventionns ou non.
2. NdT: organisme public de rhabilitation de logements sociaux

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 231

Il dirige galement Atrium, la filiale de promotion et de gestion de locaux commerciaux de Symphony Housing Group. Il a t membre du YMCA,
pendant neufans, o il a soutenu la rnovation de leur nouveau centre.
Homebaked CLT, considre comme la figure de proue des fiducies
CLT urbaines, a rcemment reu le prix national de lexcellence de la coopration citoyenne, dcern par le Community Land Trust Network.
En fvrier 2014, la Homebaked Community Land Trust a commenc rnover les appartements, situs au-dessus de la boulangerie selon
les plans labors par les jeunes du quartier. Paralllement, la fiducie CLT
cherche acqurir dautres immeubles adjacents, afin de les rnover au
bnfice de la population locale.

V. Homebaked Cooperative Anfield Ltd.


Un groupe plus restreint, compos essentiellement de femmes, a cr
la Homebaked Cooperative Anfield, pour faire revivre la boulangerie.
Depuis novembre2012, la boulangerie ouvre ses portes durant les jours
de matchs et certaines occasions, tout en invitant dautres personnes du
quartier, se former en tant que boulanger, changer des comptences
et mettre en uvre une stratgie commerciale.
Le statut de cooprative vise galement donner une dimension sociale lentreprise. La boulangerie est ouverte depuis septembre2013 et elle
se dveloppe rapidement.
Le groupe a organis une campagne de financement russie, appele
An Oven in the Heart of Anfield (Un fournil au cur dAnfield), qui a
servi lachat du four et des appareils de cuisine.

Maquette du projet de rnovation conue par


les habitants. Photo 2013. Homebaked CLT.

la suite du rquipement initial


de la boulangerie, comme espace-projet
permettant de tester lactivit et damnager un lieu pour laccueil du public en
2012, Homebaked Co-operative Anfield,
a entam une phase dessai commercial, dtude de march et de conception des produits de la boulangerie, tout en organisant des manifestations
collectives et coopratives. Cette tape a dbouch sur:
la cration dun espace de soutien pour que lactivit de boulangerie
soit teste, en tant que concept de base;

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 232

la possibilit pour le bureau de Homebaked Cooperative Anfield de se


former et se dvelopper, en faisant appel des comptences et des contacts,
si ncessaire; tout en trouvant un modle de gestion et de fonctionnement
la fois efficace et conforme au credo du projet, savoir louverture et la
coopration citoyenne;
louverture rgulire dun magasin, ce qui cre une grande visibilit
lchelle locale et permet de recruter de nombreux bnvoles et soutiens.

La boulangerie Homebaked en activit.


2013. Photo Homebaked Cooperative Anfield
Ltd.

En mai 2013, afin de soutenir ce


processus, une responsable du dveloppement commercial a t recrute,
pour travailler avec les bnvoles et le
personnel local, dans le but de fdrer
les activits commerciales, parachever la stratgie commerciale, assister
et accompagner les membres de lquipe.
En juin2013, la fin de la saison de football, dautres travaux de rfection ont t mens dans le magasin et la cuisine; notamment la remise
en tat de linstallation lectrique, des fentres et de la plomberie, de telle
sorte que, despace-projet, la boulangerie devienne un vritable commerce
viable.
Lexcution des travaux a t confie une socit de construction
du nord de Liverpool, assiste par des sous-traitants dAnfield, de telle
sorte que soit teste leurs relations et denvisager dautres ouvrages de plus
grande ampleur, avec ces mmes prestataires.

lautomne2013, la boutique tait entirement quipe grce lutilisation ( chaque fois que cela tait possible) de matriaux recycls et rcuprs.
Lamnagement, ralis par une quipe de bnvoles locaux, prvoit
un comptoir de prsentation sur mesure, fabriqu partir des portes qui
se trouvaient ltage du magasin. La cooprative a ouvert ses portes au
public pour la premire fois en tant quactivit indpendante le 6octobre
2013, juste temps pour le match Liverpool v. West Bromwich.
Les fans des deux quipes ont afflu dans la boulangerie, qui proposait des tartes, des sandwichs faits maison , ainsi que du caf et des
gteaux.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 233

Aux cts de la responsable de dveloppement commercial, Mia, se


trouvent, Jo (responsable du caf), Rachel (apprentie) et Jess (chef boulangre), qui forment lquipe du personnel salari.
Rachel a tudi la boulangerie au Liverpool Community College, mais
avait des difficults trouver un travail rmunr depuis la fin de ses
tudes. Venue Homebaked en tant que bnvole, elle suit aujourdhui une
formation en apprentissage sur mesure au commerce et la gestion, tout
en perfectionnant ses comptences dans sa spcialit, les gteaux.

Coopration de projet. Photo 2013. Homebaked


CLT.

tant ne et ayant grandi au coin


de la rue, Jess sest implique dans le
projet 2Up2Down, depuis ses dbuts en
2010.
Tout dabord comme bnvole
charge des rseaux sociaux, puis dans le cadre du bureau de Homebaked
Cooperative Anfield.
Durant cette priode, elle a dcroch un diplme en boulangerie et a
finalement pos sa candidature pour diriger les fourneaux, lors de louverture de la boutique cooprative. Par ailleurs, la cooprative a rcemment
recrut une assistante temps partiel pour le caf, Jade et un boulanger
temps partiel, Ray, afin de rpondre la demande et exploiter les possibilits de formation de la communaut, qui font partie intgrante de la vision
du projet.
Le salaire de chaque poste de travail est support entirement sur les
recettes de la boulangerie et de la boutique. Lactivit de Homebaked Cooperative Anfield se porte bien: les recettes se situent entre 1000 et 1200 les
jours de match; et la totalit des tartes sont vendues. Le chiffre daffaires
en semaine, hors jour de match, avoisine les 1000. Conformment au
business plan, les recettes des jours de match subventionnent directement
la fourniture dun espace social et de produits frais pour la population locale.

Photo 2013. Homebaked CLT.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 234

VI. Programme de dveloppement


de Homebaked CLT
Lapproche de la fiducie CLT vis--vis de la promotion immobilire devait tre expose aussi clairement que possible, pour assurer la prennit
de Homebaked. Cest pourquoi aujourdhui, toute initiative doit souligner
les bnfices apports la population locale, les ralisations et lintrt
pour le quartier, la prennit du projet, les organisations qui le mneront
bien et le soutiendront, ainsi que sa viabilit financire. Les lments
ci-dessous rpondent ces exigences:

1 | Besoins en logement et stratgie de rponse


Lvaluation stratgique du march du logement, indique que le secteur du logement social locatif est satur dans le nord de Liverpool et quil
existe un rel besoin de T3 classiques, surtout pour les personnes ges.
Lanalyse portant sur lattribution des logements sociaux de la municipalit de Liverpool confirme ces donnes, qui indiquent une demande de
T3 et T4 dans le quartier.
La stratgie de la municipalit de Liverpool relative aux logements
vacants: elle donne la priorit la participation citoyenne, lchelle du
quartier.
Le cadre de revitalisation stratgique du nord de Liverpool: il met
laccent sur lamlioration du quartier, le dveloppement de loffre de logements, et la promotion dactivits menes de manire concerte, afin
dencourager la crativit locale, promouvoir lidentit collective et le renouveau citoyen.
Laccessibilit conomique: construire des logements adapts, volutifs, respectueux de lenvironnement et abordables.
Le dveloppement durable: il sagit de crer des projets de rfrence,
en terme de dveloppement durable, sous tous ses aspects, de crer des
programmes qui contribuent lutter contre la prcarit nergtique pour
les habitants, sapprovisionner en matriaux de manire thique, locale
et sassurer que les financements soient redploys dans le secteur, tout
en privilgiant la coopration et la cration demplois sur le site.
La formation: utiliser le projet comme un lieu de recherche et de
diffusion des informations, en fonction du degr de pertinence des projets.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 235

2 | Redynamisation du quartier et des atouts communautaires


Optimiser lutilisation des ressources et des atouts actuellement
disponibles, crer des services en faveur de la communaut et des lieux
dchanges pour la population locale.
Soutenir lidentit et la rsilience communautaire.
Crer de nouveaux espaces verts pour les projets de plantations temporaires et permanents.

Photo Homebaked. 2013.

3 | Les jeunes
Soutenir la participation des
jeunes dans les processus de prise de
dcision, en sassurant que la fiducie et
le travail produit qui y est produit soit
la fois inclusif et accessible.
Crer un programme permanent
offrant de nouvelles opportunits de formation et dautres activits proactives, adosses la boulangerie cooprative.

4 | Emploi, formation et cration dentreprise


Promouvoir la boulangerie comme une plateforme dactivits appartenant la communaut locale et promue en tant que nouveau modle
dentreprise sociale.
Offrir un certain nombre demplois temps partiel et plein temps,
ainsi que des postes en apprentissage.
Valoriser la valeur travail par le biais dun contrat social (Social Value Contract), qui facilite le recrutement sur le long terme de chmeurs,
dapprentis dont le contrat a t interrompu et de jeunes sans qualification
issus directement de communaut, afin de leur offrir ainsi, qualification
et exprience.
Soutenir la cration dentreprise et les projets du quartier, y compris
les micro-entreprises qui se dveloppent paralllement la boulangerie.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 236

VII. Tenure immobilire et financire


dHomebaked CLT
Le dveloppement du capital social initial de Homebaked CLT, a fluctu au cours de ces six derniers mois, en raison des changements de politiques publiques qui sont intervenus.
Initialement, Homebaked CLT se limitait pour lessentiel la promotion dun certain nombre de proprits situes le long dOakfield Road, en
vue de la cration dune entreprise sociale, de la remise en route de la boulangerie, ainsi que de la rnovation de logements durables et abordables
pour environ 10 14 personnes du quartier, auxquelles les programmes
conventionnels de logements navaient pas apport de rponse satisfaisante. Les plans ont t conus lorigine avec le concours actif de la population locale et grce la participation dURBED.
Une premire valuation dtaille de la faisabilit du programme et
du capital social li, a t mene. Par ailleurs, la fiducie a russi obtenir
des fonds de la Social Investment Bank (SIB), pour les premiers travaux de
rnovation de la boulangerie, ainsi quune subvention destine la rnovation des logements vacants (Empty Homes Grant) de limmeuble.
Homebaked CLT a sign un bail de dix ans, assorti dune option dachat
et dun droit de premption, avec les anciens propritaires de la boulangerie (la famille Mitchell). Le bail, initialement dtenu par la biennale de
Liverpool, a t cd Homebaked CLT en novembre2013, puis Homebaked Cooperative Anfield Ltd. La boulangerie utilise les locaux, dans le cadre
dun bail sign avec la fiducie Homebaked CLT.
Le btiment se trouve au coin dune range de maisons mitoyennes,
dont le reste a t rcemment rachet par la municipalit de Liverpool (LCC)
sur expropriation. ce stade, la commune de Liverpool prvoit de dmolir
cet ensemble immobilier et de vendre la zone adjacente la boulangerie
la fiducie CLT, pour une livre sterling symbolique. Homebaked CLT labore
actuellement un nouveau programme de construction usage mixte, qui
inclura notamment des logements abordables et des commerces.
Ce plan directeur indit prvoit la dmolition importante de btiments donnant sur les rues Anfield Road et Oakfield road. Des discussions
sont rgulirement menes avec la LCC et un protocole daccord qui porte
sur le programme daction de la fiducie, est en cours de finalisation. Il prvoit notamment la restauration par la fiducie, sur plus grande chelle, des
proprits bties situes sur Oakfield Road.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 237

Photo 2013. Homebaked CLT

Le protocole daccord stipule que


les murs de la boulangerie seront rachets dans un premier temps, aux
propritaires actuels, par la municipalit de Liverpool ; laquelle dans un second temps, fera don des btiments la fiducie, afin que celle-ci les rnove
et les restaure.
Surtout, le protocole permet galement dassurer la conservation de la
proprit de la boulangerie, dans le but de crer un programme plus ambitieux et innovant sur lensemble du quartier; notamment par la construction dimmeubles destins au logement et au commerce.
Cet aspect essentiel, garantit enfin le respect des conditions de versement des fonds en provenance de la SIB et de lagence pour les logements
vacants. (Empty Homes agency)
La fiducie a rcemment peru une subvention de la fondation Metabolic Studio, pour laborer une nouvelle tude de faisabilit dtaille et
une demande de permis sur lensemble du site.
Il sagira de mettre en uvre un programme de construction dimmeubles usage mixte (logements abordables et commerces), attenant
celui de la boulangerie. Il sagit galement de dgager de nouveaux espaces pour des projets de plantation agricole urbaine, qui prendront place
proximit, sur la friche laisse labandon.

VIII. La communaut de projets Homebaked


Homebaked reprsente bien plus quun simple lieu de cration de logements, de commerces et de projets daffaires : il constitue le point de
rencontres des diffrentes communauts et protagonistes du quartier. Il
est devenu le lieu o les personnes peuvent mieux comprendre le processus de rnovation de logements engag sur leur quartier; et plus important encore, dacqurir les comptences et lassurance ncessaires pour
jouer un rle actif dans lamlioration de leur condition de vie.
ce titre, les membres de Homebaked sont devenus les avocats dune
approche urbaine au bnfice de tous, portant leur voix lchelle locale,
nationale et mme internationale par le biais dexposs, dentretiens et
dun rseau de soutien quils tissent activement.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 238

2Up 2Dow continuera doter les gens du pouvoir


dinfluence qui leur permettra dagir sur la manire
dont leur quartier se gre et se dveloppe. Il aidera la
population locale reprendre les choses en main.
Maria Brewster, coordinatrice de projets et co-fondatrice de Homebaked

Homebaked, permet denvisager un nouveau modle de renouvellement urbain sur Anfield, centr sur la population et pris en charge par la
communaut elle-mme.
Il offre une alternative viable aux initiatives de rhabilitation verticale, du sommet vers la base, qui ont laiss un quartier dvast et en panne,
priv des services collectifs lmentaires et des opportunits demploi.
Par un champ daction concentr sur des objectifs prcis, qui allie logements abordables, espace social, espaces verts et entrepreneuriat dirig
collectivement, Homebaked a permis la population locale de reprendre
les choses en main.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 239

Rcit de vie Anfield.


Youll never walk alone!1
Jayne Lawless
Artiste, rsidente dAnfield et membre du bureau dHomebaked Community Land Trust. 2up-2down. Liverpool
Je suis un peu mue. Je ne sais pas si je vais pouvoir mexprimer
Bon, tout est parti du groupe Homebaked, cest--dire de la boulangerie du coin.
Nous avons cr ce projet dans un quartier de la ville de Liverpool, qui
sappelle Anfield, qui est tout ct du stade de football de Liverpool.

Les illustrations photos sont extraites de la


vido de Jeanne Van Heeswijk. Cf. bakery
fundraiser final http://vimeo.com/55803084

Cest l que jai grandi. Cest ma


ville, cest mon quartier.
Et aussi, je fais partie dun CLT (fiducie foncire communautaire) et je
suis fire den faire partie ! Dtre lun des membres du bureau du CLT !
Mais je ne savais pas ce que ctait un CLT et cest un peu par accident que
jen suis devenue membre! Parce que moi je suis du coin. Je suis de la boulangerie du coin.
Donc, cest l o jai grandi. Cest
mon quartier. Et aussi, je suis artiste.
Mais ce nest pas vraiment par hasard
que jai vcu ce qui marrive. Il fallait
que a marrive. Lhistoire que je veux
vous raconter, cest une histoire qui
semble tre de conte de fe. Mais cest
une histoire, je vous le garantie, je ne
linvente pas. Et il y a beaucoup de mchants dans cette histoire aussi.

1. Vous ne marcherez jamais seuls! Tel est le clbre refrain chant leur quipe, en toutes circonstances,
y compris et surtout lorsque les vnements leur sont contraires, par les supporters du Liverpool FC.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 240

Je voudrais vraiment mettre laccent sur les personnes qui ont permis de transformer cette histoire, en conte de fe Cest aussi pour vous
montrer que lAngleterre, ce nest pas forcment le pays bucolique dont on
parle. Ce nest pas que des valles vertes
En fait, en Angleterre, nous avons
aussi beaucoup de voyous. Je ne vais
pas non plus utiliser de grands mots.
Mais on a des idiots, qui sont la tte
du pays. Peu importe quil sagisse du
parti travailliste ou des conservateurs,
Cest la mme chose. Je les mets dans le
mme panier.
En fait, cest le gouvernement
travailliste qui, lpoque, avait vendu
toutes les maisons et qui a vraiment
dtruit le projet de rgnration sur la
ville.
Et ils ont dtruit lune des plus
anciennes communauts de la ville de
Liverpool. Et encore une fois, cest ma
ville.
Mes parents qui ont vcu aussi dans cette ville, ils avaient une petite maison sur le quartier dAnfield, dans ces petites maisons mitoyennes,
quon appelle 2up, 2 down. Deux chambres en haut, deux chambres en
bas.
Et ctait ma rue.

Cest l o jai vcu pendant trente-quatre ans. Et mes parents avaient


presque fini de payer leur prt hypothcaire.
Donc, en fait, ils taient libres de toute dette. Ils avaient presque tout
pay. Ils avaient pay en temps et en heure. Ils avaient pay toutes les factures. Parce que si lon vient de ces quartiers, de ces quartiers populaires,
on nest pas des Neandertal, on est bien duqus.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 241

On peut aussi payer nos factures.


On peut faire des choses et respecter la loi. Mais le problme, cest le
gouvernement qui nous met dans une catgorie de personnes dpravs;
des gens qui ne respectent pas la ville. Mais on nest pas du tout dpravs!
Mon pre, ma mre, ont toujours travaill. On a des valeurs.

Mais en fait, on nous traitait de tous les noms, parce quils voulaient
racheter nos terrains. Ils voulaient racheter nos maisons. Et en fait, il sest
avr quune partie de ces fonds devaient tre paye aux promoteurs immobiliers.
Ils ne voulaient pas utiliser ces
fonds pour mettre en uvre le projet de
rgnration du quartier et de la ville.
Il y a eu beaucoup dargent dpens au dpart. On nous a donn par
exemple, une subvention pour remplacer nos fentres et nos portes dentre.
Et, on na jamais pens quils allaient dtruire nos maisons, par la suite. Mais ils lont fait! Cest un gchis! Un gchis norme!
Ma famille a t expulse. Elle a
t exproprie. Mon pre sest battu. Il
sest battu pour changer sa maison. Il
sest dit: si je suis expropri, au moins
est ce que je peux faire un change avec
une maison semblable? un prix semblable? Mais en fait, le gouvernement
lui a rpondu: non! On ne peut pas
racheter une maison qui a la mme valeur marchande.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 242

Donc, tant donn que toutes les maisons taient dans ces mmes
rues, cest rapidement devenu une ville-fantme. Les maisons ont t mures. Et elles ont trs vite perdu leur valeur marchande. Le prix quils ont
propos tait trs faible. Du coup, mes parents ont d prendre un autre prt
hypothcaire.
Au lieu davoir des compensations
pour dommages et intrts, une indemnisation, ils ont d souscrire encore
un autre prt.
Et ce, en raison du fait que le gouvernement refusait de leur payer le prix
rel de leur maison.
Et quil expliquait que ces maisons
mitoyennes ntaient plus des maisons
dsirables et quil fallait les dmolir
tout prix, pour changer limage du quartier et de la ville.
Ils ont expliqu quil fallait muscler lconomie locale et que pour rgnrer le quartier, ctait mieux de dmolir; des belles maisons anciennes,
mitoyennes et les remplacer par des
nouveaux btiments, sans aucun caractre.
On sait que cest facile de remplacer une seule maison par deux maisons, l o il ny en avait quune seule!

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 243

Le promoteur immobilier, lui il en tire le meilleur profit. Personne ne


nous a demand notre avis.
Mais au-del de tout cela, du montage, ils nous ont dit: Peu importe.
Pour le prt supplmentaire, ce nest
pas grave, vous navez pas rembourser ce prt, avant votre mort.
Mais, mes parents ont dit: mais
qui doit rembourser le prt?. Ils ont dit
Evidemment, ce sont vos enfants..
Mes parents ont rpondu: On nous
exproprie de notre maison, donc on doit prendre un autre prt, parce que
vous refusez de nous donner des dommages et intrts et maintenant,
vous nous dites quil faut transmettre cette dette nos enfants!.
Oui, mais on leur laisse douze mois de rpit, avant quils ne commencent payer.
Donc, moi je dois aller en prison si je ne paye pas
En fait, je prfre aller en prison, plutt que de commencer rembourser un centime de ce prt!
Au milieu de cette histoire, jai
rencontr une artiste. Et moi aussi, je
suis artiste. Et je me suis dit, pourquoi
ne pas travailler avec elle? Et dans une
situation aussi grave que celle-ci, japprhendais un peu. Jai fait un peu de
recherche sur elle et je suis alle la voir
avec mon pre.
Parce que mon pre est trs actif
dans la communaut locale et quil a essay de dfendre ce patrimoine et
ces maisons. Donc, on ma invite la boulangerie, la boulangerie du
coin. Et jai pens que a navait pas grand sens, que cela allait tre beaucoup de foutaisesen quelque sorte! Parce que javais dj vu des artistes
arriver, dbarquer dans le quartier, pour nous expliquer: bon, on peut
vous aider rparer vous-mmes..
Comme si on tait des idiots! Et il ma fallu un certain temps, pour
me convaincre.
Et tout ceci ne faisait pas partie du plan au dpart. Mais ce projet a
consist tous nous mettre dans un mme espace, tous les gens du quartier, qui avaient t compltement parpills.
On nous a runis, on a rexpliqu lhistoire de cette rue, est-ce quelle
existait encore? Et moi, jtais trs triste quand jai d partir etc.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 244

Ctait vraiment un endroit o on pouvait parler de ses problmes,


parler de ses frustrations. Et je voulais faire partie de ce groupe, pour que
lon puisse rester souds et travailler ensemble.
Et si jamais cela se reproduit encore lavenir, au lieu de lutter tout
seul, cest mieux de lutter ensemble, pour conserver nos droits, garder le
droit de rester dans nos maisons et de ne pas se faire expulser.
Et aussi, faire du pain en mme temps, parce que a a du sens de faire
du pain. Notre pain quotidien!

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 245

Les nouvelles gnrations


de Roms bousculent les ides
reues: Nous sommes lEurope,
nous construisons un habitat
coopratif
Adriana Goni Mazzitelli
Adriana Goni Mazzitelli, anthropologue sociale et culturelle, titulaire
dun doctorat en amnagement, culture et transformation de la ville et
du territoire. Elle participe divers projets de recherche internationaux,
comme URBACT, URBAL, Interreg, travaille en Amrique Latine avec des
mouvements sociaux (catadores do lixo, collectifs afro-uruguayens) et
en Europe, aux cts des mouvements de participation, ainsi quavec
les populations Roms et migrantes. Sa recherche se concentre sur llaboration de mthodologies de planification collaborative interdisciplinaire et de construction de la ville. Elle est actuellement chercheure au
Laboratoire dart civique (www.articiviche.net), lUniversit Roma Tre
et lAgencia Nacional de Investigacion e Innovacion (agence nationale de recherche et dinnovation) en Uruguay. Son dernier livre sintitule Democrazia Emergente, ed. Gangemi 2013, Rome, Italie.
Ceux que lon a coutume dappeler les Tziganes, constituent en
ralit une galaxie de peuples parpills sur les cinq continents.
Rien quen Europe, on estime quils reprsentent environ 10 12millions de personnes. Les anthropologues emploient plus rigoureusement les
termes de peuples romani, pour les dsigner.
Ces derniers sont au nombre de cinq: les Roms ou Rroms (les plus
nombreux et les plus prsents en Europe de lEst), les Sint (en Italie et en
Allemagne), les Manouches (en France), les Kal (en Espagne, aux Pays de
Galles et en Finlande) et les Romanichels (en Grande-Bretagne et aux tatsUnis).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 246

Ils sont originaires des rgions du nord de lInde, do ils sont partis vers lan1000. Ils parlent une langue, le romani ou romans, issue du
sanscrit et sans aucun lien de parent avec les diffrentes souches linguistiques europennes. Les premiers documents attestant de leur prsence en
Europe remontent au 14e sicle et en 1422, en Italie1.

Les Roms sont arrivs en Italie par les rgions du sud, en Calabre, avec
les Albanais, entre le 15e et le 16esicle, et sont devenus une composante
majeure de la communaut agricole de la zone. Ils travaillaient comme
marchaux-ferrants, rparaient les outils de travail et taient employs
dans les champs au moment des rcoltes.
partir de la Premire Guerre mondiale, avec leffondrement de la
petite agriculture, la population sest dplace vers les villes pour travailler
dans les usines. Bien entendu, les dernires personnes que les industries
voulaient embaucher taient les Roms, en raison de leur couleur de peau.
Tout dun coup, les Roms se sont retrouvs sans travail et, exclus du
monde industrialis, ils ont commenc tre considrs comme des parasites. Cest seulement ce moment-l quest ne leur mauvaise rputation
en Italie, car avant la guerre, ils taient hautement respects.
Aprs la Seconde Guerre mondiale, les premiers camps pour les Roms
ont t institus lgaux ou non et furent appels camps nomades;
bien que les Roms naient jamais t des nomades.
En ralit, ils vivaient dans leur foyer en hiver et se dplaaient de
ville en ville lt, pour vendre leurs produits ou chercher du travail saisonnier dans le secteur agricole. Les Roms ont t considrs comme des
nomades par les tats occidentaux vraisemblablement pour tre relgus
dans des camps aux conditions de vie inhumaines et qui existent encore
lheure actuelle.
Aujourdhui, il existe galement les camps de fortune, construits par
les rescaps du gnocide dans les Balkans, qui sont priodiquement dtruits par la police et reconstruits quelques mtres plus loin.
Cela ne concerne pas seulement lItalie. Cette situation se retrouve
dans toute lEurope, o certains tats pratiquent la dportation de Roms
ns et ayant grandi sur leur territoire2.

1. Entretien avec le professeur Marco Brazzoduro, Adriana Goni Mazzitelli, septembre2013, Rome.
2. Entretien avec le pote et activiste Paul Polansky, http://www.corriereimmigrazione.it/ci/2012/11/una-diaspora-senza-fine/ Giuditta Pellegrini

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 247

I. Rome, un apartheid forc.


Jusque dans les annes 70, les Roms prsents dans la capitale italienne, logeaient dans des abris de fortune, en agglomration, avec dautres
habitants italiens des bidonvilles qui provenaient pour ces derniers, majoritairement du sud de lItalie.
Torre Angela, Romanina, Mandrione, Quadraro, pour ne citer que
quelques exemples3, la cohabitation tait pacifique, car ces populations
taient toutes unies par la pauvret et la solidarit.
Lorsque les grands travaux de construction de logements sociaux ont
t lancs et quils offraient un toit aux rfugis, ils ont t peu nombreux
en bnficier dans les quartiers de Spinaceto, Nuova Ostia, Laurentino et
Casilino; la plupart dentre eux sont rests dans les baraquements.
En outre, entre la fin des annes70 et le dbut des annes80, les
migrants venus de lex-Yougoslavie, qui fuyaient dabord la pauvret, puis
la guerre, ont fait renatre les anciens campements illgaux. Abandonns
par les habitants des bidonvilles de la guerre, ils se situaient toujours sur
le flanc Est de la ville. De nouveaux camps taient crs, souvent prs des
fleuves et des grands axes routiers4.

Cest durant ces annes que les collectivits locales ont commenc
faire face de manire structurelle, la prsence des Roms sur leur territoire. Elles ont alors privilgi les camps, comme espace de vie et social
rserv.
La loi rgionale du Latium no82 Normes en faveur des Roms, qui
date de 1985, prvoit lattribution daides aux communes et communauts
de communes pour la ralisation, la gestion et lentretien de camps darrt
et de transit, quips en consquence (art.2).
Lanne suivante, en 1986, la commune de Rome instaure des camps
quips pour les communauts nomades.
Depuis, les diffrents plans nomades qui se sont succd durant
des annes, ont propos le camp, rebaptis de manire plus ou moins fantaisiste, selon les administrations: camps dtape, camps quips ou tolrs, village de la solidarit ou village quip. Le camp est ainsi vu comme
la forme dhabitat privilgier, pour les Roms prsents dans la ville5. Ce
3. Giangrande A. &Goni Mazzitelli A, Mandrione Metropolitano, ed. Aracne 2011, Roma.
4. Giovagnoli S., Zingari a Roma, in Brunello P. (a cura di) Lurbanistica del disprezzo, campi rom e societ
italiana, Manifestolibri, 1996.
5. Rapport Segregare Costa, la spesa per i campi nomadi a Napoli, Roma e Milano. Ed. Open Society
Foundation, 2013, Rome.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 248

phnomne se rpand dans toute lItalie au cours des annes80 et 90, annes durant lesquelles des lois sont votes, pour rglementer la prsence
des Roms, toujours dans des camps en dehors de la ville.
Au moment de lentre de la Roumanie et de la Bulgarie dans lUnion
europenne en 2007, de nombreux pays comme lItalie et la France tirent la
sonnette dalarme, sur une possible invasion des populations Roms roumaines. lchelle locale, il est noter quen mai2007, le premier Pacte
pour la scurit de Rome6 est sign en pleine campagne lectorale.
Le parti de centre gauche, alors aux commandes municipales, dcide
dopter pour la ligne scuritaire, ouvrant ainsi la voie son successeur de
droite, qui arrivera un an plus tard la tte de la ville.
Summum de lincohrence, le Pacte pour la scurit de Rome, par
un dcret-loi du conseil des ministres, stipule que le prfet peut expulser
directement un ressortissant tranger communautaire pour des motifs
impratifs dordre public7.
Il sagit de mesures trs controverses et en pratique, contraires
tous les traits europens, sur la libre circulation des citoyens de lUnion
europenne. Ils seront plusieurs fois, dnonces par lEurope.

Photo arienne du camp de Castel Romano,


Azzurra Muzzonigro

En mai2008, le gouvernement national dcrte ltat durgence, relatif


aux populations roms, dans les rgions
du Latium, de la Lombardie et de la
Campanie, suivies un peu plus tard du
Pimont et de la Vntie.
Cette mesure permet aux autorits locales, de bnficier de ressources
conomiques supplmentaires et de disposer des pouvoirs extraordinaires,
lesquels ont permis la construction des grands camps de Roms en dehors
de la ville (dnormes structures qui accueilleront jusqu 1000personnes),
ainsi que les dportations (vacuations) forces pour y transfrer les
personnes.

6. Par dcision no31/99, le conseil municipal engage le maire et le conseil constituer une coordination
inter-conseil qui, entre autres fonctions, devait dterminer les zones destines abriter des campements
dhbergement. En pleine compagne lectorale, le centre gauche ratifie la proposition de construire quatre
villages de solidarit dans des zones quipes en mesure daccueillir 1000personnes et activits de dmolition
des campements abusifs avec une rhabilitation des zones libres. Les semaines suivantes, on constate
une intense activit dvacuation des campements informels situs le long du Tibre et de lAniene. Rapport
Segregare Costa, la spesa per i campi nomadi a Napoli, Roma e Milano. Ed. Open Society Foundation, 2013,
Rome.
7. Idem, op.cit.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 249

Dans le cas du Latium, le plan nomades a t approuv et appliqu


de 2009 2013. Il a permis lvacuation de plus de 200camps en ville; que ce
soit les mini-camps ou les camps historiques, crs ces quarantedernires
annes. Les populations roms ont t concentres dans 13 structures
appeles villages autoriss, munis de documents dautorisation doccupation temporaire (Documento Autorizzativo Stazionamento Temporaneo,
DAST), sur la base dun recensement ethnique. Ces documents autorisent
leur sjour dans les villages pendant deux ans. Ils sont renouvelables une
fois, pour deux ans supplmentaires8.

Non seulement ces mesures enfreignent toutes les dispositions internationales des droits de lHomme, qui interdisent les vacuations forces,
sans une solution de relogement plus adapte et ngocie, mais elles proposent de nouveau une sgrgation urbaine, de nature ethnique, qui
constitue une violation grave des diffrents traits internationaux.
En outre, ces formes dexclusion des Roms, aux relents nationalistes
et idologiques extrmes (cf. nonazisme et diffusion du fascisme), sont
condamnes, car elles sont considres comme des actes discriminatoires
contre les minorits ethniques (Comit des Nations Unies pour llimination de la discrimination raciale)9.

En 2011, la Cour constitutionnelle italienne a dclar ltat durgence


Roms, illgal. Mais les consquences sociales, culturelles et urbaines sont
normes. Du point de vue de lurbanisme, deux phnomnes se sont produits: en premier lieu, la dsertion des espaces verts o les populations
roms avaient cr des campements historiques, avec pour consquence
labandon et le r-tablissement de campements permanents informels.
En deuxime lieu, la multiplication des structures temporaires: centres
daccueil et durgence Roms, rsidences, maisons familiales, camps tolrs, etc., situs en gnral dans la proche banlieue ou en dehors de toute
voie priphrique, provoquant la dtrioration de nouveaux territoires.

Les rpercussions culturelles quont eues ces interventions sur la population rom et italienne, ont accentu le malaise, la frustration et la colre pour la premire et les sentiments xnophobes pour la seconde.

8. Idem, op.cit.
9. LONU a critiqu lItalie en raison de la marginalisation et de la discrimination des populations roms, et
a demand que lon propose des solutions de logement autres que les camps quips. Rapport de On the edge;
Roma forced evictions and segregation in Italy, Amnesty International, 2012.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 250

Ainsi, le capital social10 tiss durant des annes dans les camps
historiques du centre-ville, a disparu. Les formes innovantes dintgration
sociale, gnres par le travail avec les coles et les associations locales,
se sont galement vapores. Dans leur message, les autorits tablissent
un lien entre lamlioration de la scurit et lvacuation des populations
roms de la ville11. Ce procd, utilis aussi bien par la droite que par la
gauche, au cours de ces quinzedernires annes Rome, vise essentiellement masquer lchec des politiques urbaines de lutte contre la pauvret,
la criminalit organise et linjustice gnralise dans toute la ville ; en
particulier dans les banlieues de Rome.

Avec lapparition dobservateurs de lantiracisme du ministre de


lgalit des chances, la dnonciation de faits divers ou de phrases xnophobes prononces par les responsables politiques, les associations comme
celle du 21juillet, soulignent combien la mdiatisation de ces cas accentue
la culpabilisation des Roms face au dclin de ltat providence.
En Italie, plus la crise fait rage, plus les solutions politiques chouent
nous en sortir, plus les Roms, qui reprsentent seulement 0,03% de la
population12, sont rendus coupables de cette situation.

En outre, ces villages quips, leur amnagement et leur isolement


gographique, ont eu des effets sur les conditions sociales et psychologiques de plusieurs gnrations de Roms, comparables ceux des ghettos
forcs et des camps de concentration: dsorientation totale, dpression
gnralise des enfants et des adultes, augmentation de la dpendance
aux drogues et lalcool, hausse du trafic, micro-criminalits sous diverses
formes, prostitution; mais surtout maladies physiques et mentales, avec
de graves traumatismes psychologiques causs par les victions forces de
ces dernires annes13.

10. Bourdieu, P. Cose dette. Verso una sociologia riflessiva, Orthotes, 2013.
11. Daniele U., Sono del Campo e vengo dallIndia. Etnografia di una collettivit rom dislocata. Meti edizioni,
Roma, 2011.
12. Les messages mdiatiques proviennent galement des principaux reprsentants politiques du pays. Dans
un entretien accord au Corriere della Sera, lex-prsident du Snat Gianfranco Fini a dclar: Les Roms sont
une communaut impossible intgrer dans notre socit, qui considrent le vol et linemploi comme lgal
et moral [] et ils nont aucun scrupule enlever des enfants ou en faire pour les ddier la mendicit.
(03/11/2007, p3) in Daniele U., Sono del Campo e vengo dallIndia. Etnografia di una collettivit rom dislocata.
Meti edizioni, Roma, 2011.
13. Rapport ethnographique sur le mal-tre caus par la politique de dracinement du logement applique
aux communauts roms et sint de Rome, rapport2012, Associazione 21 Luglio, Rome.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 251

En 2011, la demande de lUnion europenne, lItalie a labor une


stratgie nationale dintgration des populations roms, sint et des gens
du voyage14.
Cette stratgie, qui comporte quatre domaines dintervention (ducation, travail, sant, logement), codifie les bonnes pratiques et donne un
aperu de la situation actuelle des populations roms et sint en Italie.
Leur mise en uvre se droule par le biais des rgions. Mais le Latium, la rgion de Rome, na pas encore dmarr les travaux. ce jour,
toute lattention a t porte sur le plan nomades, qui na dbouch que
sur une situation dune grande complexit, pour les autorits municipales.
Le plan prvoit un nombre maximal de 6000Roms autoriss rsider sur le territoire municipal (tandis que les associations en dnombrent
10000 en situation de pauvret Rome).
Mme la municipalit actuelle agit dans ce sens et continue se
concentrer sur le dmantlement des campements illgaux et le relogement des familles dans des camps.

vacuation de Martora
Set 2013 Adriana Goni Mazzitelli

Les Roms qui ont t emmens


dans ces camps, nous dpeignent la situation de dception, disolement et de
dsespoir, quils nont toutefois pas ressenti tout de suite.
Cest seulement au fil du temps,
quils ont compris les manuvres
trompeuses par lesquelles ils sont arrivs l, dans certains cas, de manire volontaire.
Dans le grand campement de Castel Romano, ils nous expliquent que
pour arriver acheter du pain, ils doivent dpenser cinq euros dessence
pour atteindre la premire localit. Et que larrt de bus a t supprim,
isolant totalement le camp, de la ville de Rome.
Bien quils soient entours de champs et de btail15, ils ont t encercls dans le camp, avec une surveillance continue 24h/24; sans mme
avoir la possibilit de cultiver des lgumes ou dlever des animaux pour
leur subsistance.
14. Bureau de la promotion de lgalit de traitement et de llimination de la discrimination raciale ou
ethnique. Stratgie dintgration des Roms, Sint et des gens du voyage. Psidence du Conseil des ministres,
service dgalit des changes. Mise en uvre et communication de la Commission europenne n173/2011. Rome,
Italie.
15. Ils ont t placs dans le parc de Malafede, 25 km de Rome, avec un changement de destination

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 252

Ceci provoque une politique dassistance et scuritaire totale, qui mine


et dcourage mme les familles qui travaillaient et rvaient dun avenir
meilleur pour leurs enfants.

Les jeunes vivent dans un tat dangoisse et de


dpression svre, qui dans de nombreux cas, les
pousse se droguer, ce qui complique davantage la
cohabitation fragile dans ces prisons, sous couvert de
solidarit.16
ce stade, nous ne comprenons plus le projet qui
nous concerne. Quel est le but des campements de
Roms? Les diffrents responsables politiques nous
ont dit: Nous aiderons les Roms qui veulent sintgrer,
cest pourquoi vous devez aller dans les camps.
Mais maintenant que lon voit que les camps quips
ressemblent plus des bidonvilles, nous ne voulons
plus vivre ici, dans la misre et la discrimination.17

dutilisation arbitraire de cette rserve naturelle. Daniele U., Sono del Campo e vengo dallIndia. Etnografia di
una collettivit rom dislocata. Meti edizioni, Rome, 2011.
16. Visite du camp de Castel Romano pour une assemble avec les familles roms et lassociation citoyennets et
minorits Marco Brazzoduro, Marcella delle Donne, Nino Lisi 2012, del Diario di Campo Adriana Goni Mazzitelli.
17. Runion entre Roms de divers camps et mouvement de lutte pour lhabitat et activistes italiens de la ExSnia Viscosa, 2011, du Diario di Campo Adriana Goni Mazzitelli.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 253

II. La cohabitation avec les autres quartiers


Les recherches universitaires ont permis didentifier une srie de
problmes urbains et sociaux dans lesquels les Roms sont impliqus, qui
soulignent un manque de rponses institutionnelles et de planification
lchelle locale, pour faire face la marginalisation urbaine croissante et
aux conflits sur les territoires.

Voici quelques-unes des difficults souleves:


Choix urbanistique erron: construction des campements de Roms
en dehors de la ville, dans des dserts urbains, souvent des parcs, en
dmontant les camps de fortune et mme les camps historiques tolrs.
Ce choix sest rvl tout fait inadapt, cela deux raison:
1) les dplacements forcs ne tenaient pas compte du fait que certaines
populations rsidentes depuis des annes, avaient leur bassin demploi, les
coles et les services collectifs proximit. Consquence: linstallation de
campements informels a augment et sont peupls par des personnes, qui
retournent en ville pour trouver des moyens de subsistance grce lconomie informelle, o elles disposent dun rseau social de soutien18;
2) certains emplacements taient destins des projets despaces
verts; ce qui cre des conflits avec les quartiers avoisinants.

Manque de modernisation et de rorganisation des services sociaux


en priphrie.
Lexemple le plus frappant concerne le nombre de places dans les
coles et les crches publiques en priphrie, par rapport au nombre denfants roms qui ont t transfrs. Ce quoi il faut ajouter laugmentation
de la natalit des trangers qui vivent dans ces zones. Loffre scolaire nest
pas adapte.
Il nexiste aucun projet de mdiation culturelle et de soutien scolaire permanent. Cette situation provoque une guerre entre les pauvres19.
18. En 2009, il existait 80camps informels accueillant 2900personnes dans la ville. Aprs trois ans dvacuation,
en 2012, on dnombre 2000personnes dans les camps informels de la ville. Ces donnes nous montrent que
malgr les dplacements et les vacuations, la situation na pas fondamentalement chang. Rapport de
Segregare Costa, la spesa per i campi nomadi a Napoli, Roma e Milano. Ed. Open Society Foundation, 2013,
Rome.
19. Source: Plan durbanisme social VII municipalit, commune de Rome, 2011-2015

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 254

Manque de stratgies de cration demploi (qui concerneraient galement les jeunes Italiens des banlieues) et pour les familles roms, augmentation du travail au noir librement exerc (y compris au sein de la
population immigre, quelle que soit lorigine ethnique)20.
De plus, la rutilisation et le recyclage, les petits marchs, la vente
de produits en fer, etc. ne sont pas reconnus comme des travaux licites. Ce
faisant, ils sont mens dans la clandestinit et sans outil adapt.
De plus, labsence dentretien des services de nettoyage, de collecte
et de tri des dchets raliss par la socit AMA Rome, entrane la cration de vritables dcharges devant et lintrieur des campements et
des conditions dhygine en dessous des normes de protection civile. Qui
plus est, cette situation alimente les conflits avec les territoires voisins,
en raison des fumes toxiques qui se dgagent de la sparation du cuivre
des tuyaux en plastique ou, notamment durant lt, la destruction par le
feu des dchets non collects, qui reprsentent un risque dinfection pour
toutes les familles du camp21.
- Baisse constante des dpenses publiques consacres laide sociale, aux subventions et aux services offerts par les structures publiques,
comme lillustre la fermeture de centres de soins mdicaux, dhpitaux
et des portails interculturels dans les communes. Affaiblissement du systme de protection sociale, amortisseur fondamental face une crise
conomique aussi grave22.

Manque de stratgies, face la criminalit organise. Les jeunes


risque sur le plan social, ne sont pas pris en charge. Il nexiste pas de
centres de jeunesse contre les incivilits, ni de structures culturelles, sportives et sociales gratuites, o des travailleurs sociaux qualifis peuvent
soccuper deux.
Il en rsulte une hausse de la criminalit chez les mineurs, du trafic,
des vols et du vandalisme qui sert dexutoire la colre des jeunes23.
Nombre de ces conflits sont instrumentaliss dans les campagnes
lectorales, sans jamais tre pris en charge ni rsolus. Ce qui augmente les
prjugs et les positions antagonistes lchelle locale.
20. Intervention du centre dorientation au travail Teresa Gulache, sminaire URBACT, juillet2013.
21. Intervention du Sportello Interculturale Lucio Conte, qui uvre devant les camps roms de Via Salviati, au
Gruppo Casa e Lavoro, Rete Territoriale Roma est, septembre2013.
22. Cooperative Sinos, Gruppo di lavoro Accesso ai Servizi. Rete Territoriale Roma Est, octobre2013.
23. Sources : Plan durbanisme social VII de la commune 2011-2015. Sur la commune, il existe 13 centres
sociaux pour les personnes ges et un seul centre pour les jeunes. En 2012, en raison de la fermeture temporaire
dun parc, un groupe de jeunes qui occupaient les espaces extrieurs du centre des personnes ges Tor Sapienza
a t plusieurs fois chass par les personnes ges qui ont appel les forces de lordre. Quelques jours aprs,
le centre a t entirement vandalis et les jeunes nont plus rapparu, in Diario di Campo dAdriana Goni
Mazzitelli, mai2012.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 255

Par ailleurs, selon les tudes ethnographiques, il existe en ralit peu


danalyses des institutions locales qui se rapportent aux problmes concrets
des banlieues de Rome et qui concernent galement les familles italiennes.
On y note une tendance externaliser les causes vers les autres, ceux
qui sont diffrents, les Roms, dans le cas qui nous occupe.
Rejeter la faute sur eux dtourne lattention des droits rels la citoyennet et de la vritable lutte qui doit tre mene, pour amliorer le
systme de protection sociale.
Au lieu de cela, la haine et la frustration se manifestent au quotidien
par du mpris envers un groupe social en particulier.

Cest une guerre, cest nous ou eux.


Aujourdhui, lassistante sociale ma dit que je ne reois
plus dallocations familiales parce quil y a des gens plus
ncessiteux que moi, cest--dire les immigrs et les
Roms.
Nous navons plus de place dans les crches, je dois
payer une crche prive et grce mes impts, eux
qui nen paient pas envoient leurs enfants lcole
et bnficient du transport scolaire que nous payons
galement.
Quand on passe devant le camp, on risque sa vie,
le niveau de dlabrement est tel quon ne sait pas ce
qui peut nous arriver. Une amie moi est passe avec
ses enfants en voiture et elle a vu tous ces Roms au
milieu de la chausse. Effraye, elle a acclr et a
failli renverser un enfant Rom en trottinette. Elle ma
dit quelle ne se serait pas arrte parce qu ce stade,
ctait ou ses enfants ou les leurs.24

24. Tmoignages crits dans les diffrents groupes sur Facebook contre les campements de Roms de la capitale,
et recueillis durant le travail sur le terrain, Adriana Goni Mazzitelli, avril2013.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 256

Conflits avec les quartiers en priphrie

Ayant suivi certains de ces conflits


sur le terrain, nous avons pu constater
le manque total de dialogue entre les
Roms et les autres populations, dans
tous les domaines. Ce qui diminue la
possibilit de rels changes, sans lintermdiaire des politiques ou des mdias.

Nos tudes soulignent le fait que les institutions, notamment les autorits romaines, sont les premires ne pas disposer de modes de communication permanents sur le territoire, face aux conflits avec les Roms.
Les habitants des quartiers appellent les pompiers et les carabiniers, lorsquils souhaitent dnoncer un conflit de voisinage qui porte, par exemple,
sur les incendies. Et ces derniers en rfrent la commune qui, dans le
meilleur des cas, convoque les responsables des services, quelle juge comptents.

Dans notre travail dobservation et de participation, nous avons assist une runion publique en 2012, qui faisait suite diffrentes plaintes
dposes pour incendies et dgradation du campement de Roms de Salviati. Le prsident de la communeV a appel le responsable de la propret du
service municipal de lAMA.
Le responsable de la sant publique, tait galement prsent, au vu
des accusations portes par les groupes extrmistes, qui avaient rempli
le quartier daffiches, sur lesquelles tait crit Camp de Roms TUBERCULEUX.
taient galement convoqus les reprsentants des chemins de fer,
en raison des retards de certains travaux, qui obligeaient fermer une voie
aux habitants dune partie du quartier qui passaient tous les jours devant
le campement.
Le reprsentant du cabinet du maire de Rome, charg de la question
et de toutes les directives nes ces dernires annes, issues du plan nomades, tait galement prsent. De nombreux comits de quartier et des
groupes extrmistes nationalistes ont particip la rencontre.
Chacun a racont sa version des faits. En voquant surtout les problmes. Mais aucun dentre eux, na propos dventuelles solutions. Sauf
acclrer les chantiers des chemins de fer, de manire ce que les habitants naient plus passer devant le campement des Roms.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 257

Aucun dentre eux na formul de propositions pour rencontrer les


Roms, qui ignoraient tout des accusations et de la situation qui stait cre
autour deux.
Seuls quelques comits ont faiblement soulign le besoin de rhabiliter la zone. Mais lvidence, il nexistait aucune volont politique sincre,
de rassembler et dinitier une coopration, avec les diverses forces pour
affronter rellement les conditions de vie du camp, comprendre lorigine
de ces incendies et trouver les solutions relles aux problmes.
Lchange de cartes de visite la sortie de la runion, soulignait davantage la volont de chaque partie, de donner des rponses propres
lchelle de la commune ou de la municipalit, aux comits ou forces territoriales; signifiant par consquent, lchec total de toute forme de planification et de gestion vertueuse des enjeux locaux.

III. Les jeunes Roms veulent mettre un terme


au campement pour adopter des formes
dhabitat coopratives et interculturelles
Comme nous lavons vu, leffet des campements de Roms, que ce soit
en Italie ou dans les autres pays europens, ressemble celui des favelas/bidonvilles du monde, tant pour les habitants, que pour ceux qui ny
vivent pas, qui marquent et isolent davantage les populations roms.

Les diffrentes fdrations de Roms en Italie, ainsi que les associations et certaines collectivits locales plus claires, demandent sortir
de la situation des campements de Roms, pour essayer de gommer cette
sparation et dinsrer les populations roms, dans le cadre dune vritable
dmarche de cohabitation et dintgration au sein de la socit italienne.
Cependant, ces demandes sont rares: les Roms sont une minorit
qui, dans la plupart des cas, ne dispose pas de la nationalit italienne.
Ceci se rpercute sur les politiques publiques. Lorganisation de la dfense de leurs droits sajoute celle de lintermdiation des associations,
en particulier des associations catholiques, qui font office de porte-parole
et qui les empchent de sexprimer par eux-mmes.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 258

IV. La voix de la deuxime gnration:


mergence culturelle dun mouvement
de dnonciation et de proposition
dune cohabitation galitaire
lheure actuelle, dans toute lEurope, on assiste la lutte de la gnration des enfants dimmigrs, qui sont ns et qui ont grandi sur un territoire europen, pour gagner leurs droits la citoyennet.
Ceci reprsente une opportunit relle pour les Roms de disposer dun
groupe dintrt largi, qui atteigne une masse critique, face aux tats qui
sment la division et sarment de lois racistes.
Nous avons soulign comment les diffrents protagonistes de la
lutte pour la dfense des droits des peuples roms, continuent aborder
ce thme, comme un thme coup des ralits actuelles. Alors quen fait,
les CIE (centre didentification et dexpulsion) institus par la loi Turco/
Napoletano L. 40/1998 pour repousser limmigration en Italie, ont de nombreux traits communs avec un campement de Roms. Etant donn quils
rpondent aux mmes mcanismes de contrle de limmigration, sur le
territoire italien. Les campements de Roms sont des structures tolres
et toujours temporaires. Ces centres, autrefois baptiss CPT (centre de
sjour temporaire), sont ainsi devenus au fil du temps des structures dexpulsion officielle.

Sur le plan de la planification et des politiques sociales, maintenir


des stratgies dintgration des Roms, qui se composent de lois, plans et
programmes, qui continuent les dcrire comme une population diffrente, relve du contresens.
Il convient linverse, de multiplier par deux les bureaux, de construire
des structures adaptes.
Cependant, lorsque lon tudie les actions de ces plans, les interventions se traduisent toujours par les mmes politiques de scurit utilises
pour les autres migrants. Il en est de mme pour le travail dinsertion scolaire, lassistance juridique et sociale ; dispositifs qui sont conduits avec
les populations risque et en situation de pauvret dans les banlieues urbaines.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 259

La complicit dun grand nombre de travailleurs sociaux et des autorits publiques sur ce thme, accentue le besoin dune voix lintrieur mme
de la communaut rom; qui serait mme de demander des comptes sur
les intentions et lefficacit de ces politiques publiques.
Ce nest que rcemment que certaines associations commencent
comprendre limportance de former des jeunes activistes roms, pour quils
puissent se reprsenter eux-mmes et rendre la voix un peuple rendu
invisible et instrumentalis par diffrents fronts.

Prparation du carnaval, du cirque


et du thtre Murga

conscients de leurs propres droits.

Entre 2011 et 2012, le laboratoire


dart civique de lUniversit Roma Tre,
ainsi que dautres partenaires25, essaient de doter les nouvelles gnrations, enfants et jeunes roms de la
banlieue Est de Rome, doutils, pour
sexprimer eux-mmes et les rendre

Des laboratoires de la globalit du langage, sont mens avec les enfants. La musique, le cirque-thtre et lutilisation dautres moyens dexpression artistique leur permettent alors de prendre confiance en eux et de
participer activement, la vie de leur quartier et de leur ville, en se rappropriant le droit de vivre dans la cit.
Pour les adolescentes et les jeunes femmes roms, une dmarche
dcoute active est lance. Elle est croise avec les techniques de vido participatives latino-amricaines, grce auxquelles il est possible de retracer
une histoire personnelle et de faire dcouvrir le vcu dune personne qui
est ne et a grandi en Italie. Mais qui est recluse dans un camp et qui
fait lobjet dune discrimination permanente.

Le projet a t baptis par les enfants SrSan (tre bien ensemble


en romani). Il met en vidence les diffrentes affinits de ces jeunes avec
ceux de la deuxime gnration, ns et ayant grandi en Italie26.
Par le biais du laboratoire vido, qui produit de courtes squences documentaires, le rcit de leur dsir le plus fort est renforc: vivre la ville
comme tous les autres, hors des camps.
25. Le projet SrSan a t financ par la fondation Bernard Van Leer, auquel ont particip lAssociazione 21
Luglio, la cooprative ABCitt, lassociation Incorporartes et le centre culturel Michele Testa, sous lgide de la
municipalit de RomeVII de la Commune de Rome.
26. On recense 175 millions dimmigrs internationaux qui se dplacent dans le monde. Balbo M.,
International Migrants and the City, IUAV Universit de Venise, ed. UN-Habitat, 2005, Venise.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 260

La deuxime gnration clame haut et fort27, quelle souhaite jouir de


sa citoyennet et des droits du pays o elle est ne et o elle est contrainte
de vivre dans la clandestinit, contre sa volont.
Dans le premier documentaire, intitul Sono solo una ragazza28 (Je
ne suis quune jeune fille), les jeunes filles roms dnoncent les conditions
de vie inhumaines du campement et leur impuissance face un avenir
dj tout trac.
Ce mini-documentaire a remport le prix du public au Festival Roma
i Colori del Mondo, au muse dart contemporain de Rome. Il illustre le
manque de rcits la premire personne et dinformation sur la ralit de
ces familles et de ces enfants, hormis dans les faits divers29.
Le deuxime documentaire, dirig par lartiste Mariana Ferrato, fille
dimmigre et activiste du mouvement Seconde Generazioni, transcrit la
volont des jeunes, de passer de la dnonciation la proposition.
travers plusieurs entretiens, cette jeune gnration demande tous
les responsables de leur vie dans les camps, les raisons pour lesquelles elle
ne peut disposer dun logement comme les autres.

Jeunes filles du laboratoire vido montage du


documentaire

En outre, le projet SrSan mne


une active mise en rseau et elle ouvre
diffrents canaux de communication,
lchelle du territoire et des citoyens.
Les jeunes et les enfants roms,
ainsi que les familles du quartier, les
architectes et les artistes, rcuprent
les espaces abandonns pour y crer un jardin de ville! Un espace o tout
le monde cohabite sans distinction.
Par ailleurs, avec laide dartistes franais, une grande installation
urbaine est ralise. Il sagit dune mappemonde, qui rappelle que, dans ces
quartiers rcents de banlieue, tous viennent dailleurs.
Mme les Italiens, essentiellement venus du sud et arrivs il y a seulement quaranteans, font dsormais partie de la population de cette zone
industrielle de la capitale italienne.

27. http://www.youtube.com/watch?v=bu7uUGBntVs
28. http://vimeo.com/65123732
29. Le laboratoire de vido est dirig par lartiste Mara Rosa Jijn, activiste et directrice actuelle du Centre
national dart contemporain dquateur, engage dans le projet pour ouvrir dautres voies de communication
permettant de faire passer des messages contre-courant.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 261

Malgr de fortes rticences, une grande partie de la population du


quartier, commence comprendre quil pourrait exister une autre forme
de cohabitation.
Grce lcoute active (Sclavi & Susskind 2011), un autre quartier, diffrent, peut tre envisag. Les problmes des banlieues sont entendus et il
est possible de faire comprendre que, mme les familles roms, peuvent
contribuer rcuprer des zones dtriores et abandonnes, pour les
transformer en potager. Si, par ailleurs, leur est donne la possibilit dintgrerla socit.

Jardin de ville du quartier

V. Du changement
culturel aux politiques
et programmes
urbains: pour btir
un habitat coopratif avec les Roms
Le laboratoire dart civique de lUniversit Roma Tre, en collaboration
avec dautres rseaux universitaires et la socit civile, a lanc une dmarche de rflexion sur la russite des camps depuis 2005. Des recherches
sur lautoconstruction de maisons, lauto rcupration ont t menes et
ont mobilis diverses coordinations de Roms sur ces questions.
Nous souhaitons mentionner ici certaines actions des pouvoirs publics dj en cours en Italie, qui ne se contentent pas dattribuer un logement social aux Roms, mais fournissent galement un ensemble de
solutions de logement, accompagnes dune aide (sociale, etc.). Le but de
cette recherche est stratgique dans llaboration de plans et politiques urbaines. Car le systme de logement social est bloqu depuis des annes. Les
listes dattente sont interminables. Et les responsables politiques, utilisent
cette excuse pour ne pas en attribuer et pour maintenir les Roms, ainsi que
dautres groupes sociaux, dans une situation prcaire, dans des structures
temporaires en esprant ainsi quils retournent dans leur pays dorigine.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 262

La premire initiative se situe dans la commune de Bologne.


En2007, la dcision a t prise de fermer quatre structures daccueil
durgence Bologne, qui logeaient 58familles, soit 260personnes.
Deux de ces structures ont t ouvertes dans les annes90 pour les
rfugis des Balkans; les deux autres pour les Roms, venus de Roumanie
entre 2004 et 2007.

Le plan prvoyait de trouver un logement stable pour


les familles disposant dun revenu suffisant, en leur
attribuant un logement trouv sur le march priv par
le biais de contrat de sous-location et un loyer modr
pour une dure de quatre ans.
Sur la base de ce cadre, la commune, titulaire du
contrat, tait tenue de protger le particulier contre tout
dfaut de paiement, en garantissant le versement du
loyer.
Le sous-locataire tait redevable de la moiti du loyer
vers par la commune au propritaire. Ce dispositif a
facilit linsertion des Roms sur le march du logement,
sans que le patrimoine de logements sociaux nen
souffre. Et, dans le mme temps, il a apport une source
de revenus aux propritaires qui disposaient dun
logement vacant, rpartissant ainsi sur le territoire, les
familles roms dans une logique dintgration et non de
ghettosation30.
En outre, paralllement la rsolution du problme du logement, un
processus dinsertion et daccompagnement social des familles a t men
avant, pendant et aprs lentre dans les logements. Le rsultat la fermeture des quatre structures est le suivant:
2007: 60familles ont t concernes. Trois familles ont intgr le
programme de logement public. 50ont t loges par la commune des
conditions avantageuses. Cinq en sont sorties de manire autonome. Une
a t rapatrie avec un projet de travail, dans le pays dorigine.

30. Piantoni F., Esperienze abitative a Bologna, in LAbitare dei rom e dei sinti in Italia, a cura di Careri F. et
altri, Urbanistica Informazione N238, Luglio Agosto 2011, INU Edizioni, Roma.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 263

2008: 50familles ont t concernes. Trois familles ont intgr le


programme de logement public ; 7 ont t loges par la commune des
conditions avantageuses; 27dans des logements privs; 6 en sont sorties
de manire autonome; 5ont t rapatries avec un projet de travail dans
le pays dorigine.
Les loyers varient entre 224 euros et 425 euros par mois. Le loyer
moyen se situe 330euros par mois, soit la moiti du loyer total.

Lvaluation complte du plan indique que celui-ci


a mieux fonctionn avec les familles qui ont bnfici
dun parcours de prparation la sortie et dun
accompagnement.
Ce dernier reposait sur une consolidation linguistique
et culturelle, avec des cours de langue, dconomie
domestique pour les femmes, un accompagnement
aux services, un projet dinsertion scolaire, conomicoprofessionnelle avec des formations, une base de
donnes demploi, des stages et un accompagnement
dans la recherche demploi31.

Savorengo Ker, Azzurra Muzzonigro

Dans un deuxime temps, les rsultats ont montr quil valait mieux
accompagner les familles, dans leur recherche de logement, plutt que de laisser la commune sen occuper.
De cette manire, les familles se
rendaient compte des dpenses et des
quartiers, dans lesquels elles allaient vivre.
Le projet sest heurt essentiellement aux problmes dorganisation
et dadministration.
Les services sociaux ntaient pas prts cette dmarche intgre.
Lalternance politique et larrive de nouveaux lus, menaaient la
comprhension du projet.

31. Idem op cit.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 264

Cependant, laspect positif a rsid dans cette nouvelle approche, qui


refusait lassistanat. Et, par laquelle les familles ont t informes de
toutes les difficults ; conscientes quelles devaient faire de leur mieux,
pour parvenir une autonomie le plus tt possible.

Autre action intressante: celle de la commune de Settimo Torinese


et le projet intitul Il Dado32.

Suite plusieurs incendies dans des campements roms, la commune


de Settimo Torinese, dans la rgion du Pimont, accompagne par des associations, ont dcid de lancer un parcours dintgration sociale des familles roms, au moyen de lautorcupration et de lautoconstruction dun
immeuble abandonn.
Ce projet se dmarque par la diversit des acteurs et des ressources
mis en commun.
Le btiment a t mis disposition de la commune de Turin. Lautoconstruction et lautorcupration, ont t diriges par des associations
darchitectes (Cooperativa sociale Architettura delle convivenze). Les travaux
ont t mens bien par les familles roms.
Les parcours dinsertion professionnelle ont t rendus possibles
grce aux services de lemploi de la province de Turin.
Les logements sont respectueux de lenvironnement, quips sur le
toit de panneaux solaires photovoltaques, qui permettent de produire un
surplus dnergie vendu au fournisseur. Ils gnrent une recette totale de
15000euros par an, utiliss pour les dpenses de gestion de la structure.
Les retombes sont galement importantes en termes de lien et dappropriation du logement par les communauts roms. Ces dernires cohabitent avec des travailleurs sociaux, des jeunes volontaires et des jeunes
venus dAfrique.
Il en rsulte une coproprit mixte, dune soixantaine de personnes,
avec une conomie de 30% sur les travaux de rhabilitation, grce lautorcupration rsidentielle.

32. Le politiche di integrazione urbana e la marginalit: il caso dei Rom e Sinti in Italia. Association nationale
des communes italiennes, ministre du Travail et des politiques sociales, Rome, 2010.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 265

VI. Commune de Padoue, du camp nomades


la ville.
Un campement construit en 1999 et occup notamment par les Sint
qui, au fil des annes, staient sdentariss, propose avec laide dassociations, un projet damlioration de leur situation et dinsertion dans la
ville. En 2005, la commune de Padoue fait partie des quatre villes dsignes
par le ministre de la Solidarit sociale pour bnficier des fonds dintgration sociale des populations roms et sint. En 2006, elle modifie son
plan damnagement pour attribuer une parcelle au projet et en 2007, les
travaux et les formations dautoconstruction pour les Roms dmarrent; il
sagit dune formation au terme de laquelle, ils reoivent une attestation de
certification professionnelle.
Durant les annes2008 et2009, les premiers logements sont construits
et attribus (en location) aux familles sint.
Lexprience se rvle tre un succs, avec en plus, un taux dassiduit
scolaire des enfants de 84%.
De nombreuses femmes Roms sont employes dans les coopratives
de nettoyage et les hommes occupent des emplois occasionnels, par le biais
dagences dintrim. lheure actuelle, une centaine de ces populationsRoms vivent dans ces nouveaux logements.

Savorengo Ker, Azzurra Muzzonigro

Citons galement le projet intressant des Citt


Sottili [NDT: que lon pourrait traduire par Villes
ouvertes] dans la commune de Pise, en Toscane.
Ce programme a permis de construire, avec
la fondation Michelucci, des maisons en dur pour
70Roms, devenant ainsi un quartier caractristique
de la rgion.
Lintrt de ce programme rside dans la possibilit de repeupler les diffrentes communes italiennes, abandonnes en raison de lexode des jeunes
vers les villes, au dtriment des campagnes.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 266

VII. Un logement, un manifeste, une uvre


dart pour regarder vers lavenir
Enfin, un manifeste politique et potique, nous est parvenu de la part
des membres du collectif Stalker Rome. Ce collectif a construit une
maison de deux tages, en autoconstruction, avec lappui de lUniversit
Roma Tre ainsi que des familles roms, du campement de Casilino900.
Cette maison, baptise Savorengo Ker, la maison de tous par la
communaut rom, apparat comme un symbole fort de rsistance, lors de
lun des moments les plus marquants, de lanti-tziganisme au sein de la
capitale romaine.
En 2008, les architectes et artistes de Stalker, ainsi que les familles
roms, dcident de montrer aux autorits et lopinion publique quils ne
sont pas des nomades, quils recherchent un logement stable et quils sont
prts travailler, mains nues, pour briser les discours dassistanat qui les
dcrivent comme des parasites, incapables de comprendre et de dcider
de leur sort.

En observant les maisons construites par les


Roms dans le campement de Casilino900, on
comprend quil existe au sein de la communaut les
capacits techniques pour raliser un logement en
autoconstruction. Ce qui de plus, gnre des conomies
consquentes, en comparaison de lamnagement de
campements de prfabriqus, ainsi que de nombreux
avantages, sur le plan social et urbain.
Savorengo Ker doit tre mis en parallle avec la
rponse institutionnelle standard, qui est donne
la question du logement des familles roms: les
campements de prfabriqus [...].

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 267

Les membres des quatre communauts, choisis par


les Roms eux-mmes, comme les meilleurs btisseurs
du camp, ont particip sa construction. Ils ont voulu
montrer aux autorits que lalternative aux prfabriqus
tait non seulement possible, mais galement
ralisable.33
Ainsi commence un magnifique chantier dautoconstruction rsidentielle, qui donnera naissance une trs belle maison en bois de deux tages,
entirement quipe et difie dans le respect des diffrentes normes de
scurit et dhabitation.
Par ailleurs, ce projet, film dans les moindres dtails, deviendra un
documentaire34, qui aura une grande rsonance dans lopinion publique.
Le jour mme de linauguration, tandis que les familles roms inaugurent leur superbe maison construite, avec tant despoir, les autorits entament une chasse aux sorcires. Les arguments des responsables politiques consistent dmontrer que la maison ne respecte pas les normes
dhabitabilit.
Trois mois plus tard, la maison parfaitement ralise en auto
construction, sera brle par des inconnus, dmontrant ainsi quelle reprsentait un symbole devenu gnant pour la capitale italienne. La situation
a ensuite dgnr peu peu, jusqu ce quen 2010, le camp tout entier soit
vacu, avec les familles qui ont construit Savorengo Ker35.

La valeur de cette intervention revtait presque celle dune uvre artistique, que tout le monde pouvait visiter et toucher avec ses mains. Elle
tmoignait des dsirs et des rves rels des Roms.
Comme la analys Francesco Careri, directeur des travaux et chercheur lUniversit Roma Tre, on aurait pu faire une maquette avec tous
les projets possibles, mais on a voulu montrer que les solutions sont ralisables et mme, quelles sont porte de main. Tout le monde pouvait
entrer, regarder et voir comment les Roms aimeraient vivre. Et ce quils
sont prts faire, sil existait une volont politique daller au-del des campements-ghettos.
33. Beyond Apartheid. Buone pratiche per il superamento dei campi in Italia.Francesco Careri, Azzurra Muzzonigro,
Adriana Goni Mazzitelli, Convegno ESPANET, Universit La Sapienza, Rome, 2013.
34. Once Upon a Time there was Savorengo Ker, the Home of Everyone, Fabrizio Boni e Giorgio Definis, Production: IN IRIDE SFOGGIO 2009, Roma http://www.youtube.com/watch?v=tRsllzP3Wmk
35. Le campement de Casilino900 tait le plus grand campement de Roms informel Rome, et accueillait
environ 700personnes, dont prs de 250enfants (provenant de Bosnie, du Montngro, de la Macdoine et du
Kosovo). Ils ont t vacus par la commune en janvier2010 dans le cadre du plan nomade du maire Alemanno.
Les familles ont t spares et envoyes dans dautres camps et structures temporaires.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 268

Conclusion
Savorengo Ker, Azzurra Muzzonigro

Les Roms constituent une grille de


lecture enrichissante sur la question de
lhabitat coopratif en Europe. Car ils reprsentent un dfi pour la gestion de la
marginalisation sociale et de lurgence
extrme du logement. Pour ces populations, depuis des sicles, seulement des
solutions de logement temporaires,
ont t prvues. Cest pourquoi, ils se sont forg une culture de la rsistance, certains diront mme du silence et de la mfiance, vis--vis
dune socit qui refuse la diversit.
travers leur exemple, un nouveau monde se rvle, compos dune
population en trop, diffrente de la rserve de migrants habituelle
dispose accepter des travaux lourds, pour un salaire de misre et avec
lequel lEurope ne souhaite pas solder ses comptes.
Les Roms ont prfigur le destin de ceux qui nadhrent pas aux logiques du march. Ceci les a amens dvelopper des capacits pour survivre en marge du systme conomique, que nous connaissons, depuis la
construction rapide de cabanes, aux formes dune conomie informelle associant la rutilisation et le recyclage, russissant ainsi survivre dans les
conditions les plus difficiles.
Le fait de les ignorer ou de les relguer dans des structures comme les
campements, a des consquences visibles: aggravation des conditions de
vie inhumaines pour les femmes, les personnes ges et les enfants, dans
ces favelas europennes; recrudescence de la violence et de la haine entre
les classes aises, moyennes et les classes marginalises; transformation
physique de la ville avec laugmentation des dispositifs de scurit, qui font
perdre le sens du vivre ensemble, la capacit dtablir des relations avec
lautre, sans oublier la baisse significative de la qualit de la vie pour tous.

Les diffrentes pratiques exprimentales mentionnes ici, indiquent


quune voie alternative est possible: celle qui permet de crer des modes
dhabitat coopratifs, des rseaux dcoute et de rsilience sur le territoire,
lesquels, lchelle locale, sont en mesure dapporter des solutions efficientes36.
36. On compte environ 828millions de personnes vivant dans des bidonvilles dans le monde. Leur rsolution
est devenue une priorit mondiale pour faire face aux phnomnes des ingalits sociales, de la criminalit et de

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 269

Il ne sagit donc pas dun choix optionnel pour les autorits locales,
mais dun impratif dans la perspective de conserver lidentit de la ville et
de la socit europenne, galitaire, entrant en harmonie et respectueuse
des droits de lHomme, dont elle se rclame depuis le 18e sicle.

la violence. Rapport de UN Habitat, Building urban safety through slums upgrading, Nairobi, 2011.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 270

De loccupation,
lhabitation
Emanuela Di Felice
Architecte et doctorante de recherche XXVIe cycle Culture et transformation de la ville et du territoire (DIPSA & LAC), Universit Roma Tre

I. Rome, de la file dattente la rsistance.


La ville de Rome est un cas emblmatique de la rsolution de la question de la prcarit du logement en Europe.
ger.

La notion de prcarit du logement dsigne les difficults se lo-

Dautres expressions viennent dcrire la situation, comme le mal-logement ou, pour restreindre le champ aux situations les plus extrmes,
lexclusion par le logement, ou encore labsence de logement.
Sur Rome, il existe environ 30000personnes qui sont en attente dun
hbergement (Cf. liste des logements sociaux et des mouvements de lutte
pour le droit lhabitat) ou dune dhabitation loyer modr (casa popolare), laquelle les autorits ne peuvent accder faute de ressources financires.
Par ailleurs et dans le mme temps, en raison de la crise conomique
et de la faillite du march en tant quoutil de rgulation, 200000logements
demeurent inoccups, auxquels sajoutent 50000invendus.
Cette tendance lourde saggrave du fait de la migration croissante de
la population qui est en recherche demploi.
Celle-ci se dplace des petites bourgades vers les grandes mtropoles
et plus grande chelle, des pays trangers, o la guerre et les ingalits
sociales ont provoqu un exode massif, vers les rgions industrialises,
dont lEurope.
Dans ce contexte, Rome devient une mtropole dtude, o se vrifient
les conditions dcrites ci-dessus: dun ct, la demande non satisfaite de
logements abordables; et de lautre, la passivit des constructeurs, qui attendent une priode plus faste, pour raliser des bnfices plus importants.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 271

Face ce paradoxe, nous nous demandons si les besoins en logements abordables, bas cot et les intrts financiers des promoteurs,
sont rellement irrconciliables en priode de crise conomique mondiale
(rappelons que certains promoteurs russissent gagner prs de 300% sur
un projet immobilier).
Selon les principes du libralisme conomique, il est impossible de
renoncer aux investissements privs dans le secteur public.
Ce qui rduit la marge de manuvre des autorits publiques transformer les politiques de logement les plus traditionnelles, en une occasion
de renouveler les processus de production des logements abordables. Les
politiques publiques sectorielles, finissent la plupart du temps, en initiatives peu concluantes pour les autorits publiques et gnralement peu attrayantes, pour les investisseurs.

Lotta per la casa. Tano DAnico

Les rsidents qui ne russissent


pas sadapter la logique financire de
limmobilier, sont souvent contraints
de quitter les zones urbaines centrales,
pour rejoindre des localits loignes,
au prix de longs dplacements, qui
peuvent considrablement diminuer la
qualit de vie.
La solution ultime, mais aussi, la plus extrme, est la rsistance.
Depuis de nombreuses annes, les mouvements de lutte contre le mal
logement, mnent un processus long et complexe de participation active
et subversive sur le territoire romain, pour satisfaire de manire autonome la demande de logement loyer modr.
Pour cela, ils choisissent lauto-organisation, comme une forme
dopposition aux pressions conomiques spculatives, soutenues par les
grands promoteurs immobiliers. Cette rponse implique un changement
radical de la notion de logement et un basculement vers lillgalit.
Aujourdhui Rome, on dnombre 53 btiments occups par divers
mouvements de lutte pour lhabitat: Coordinamento di lotta per la casa,
Blocchi Precari Metropolitani, Action e Comitato Obiettivo Casa, pour
nen citer que quelques-uns.
Loccupation de btiments publics (ou mme privs) laisss labandon, positionns idalement dans le tissu urbain, devient une stratgie
daccs au logement et, plus largement, la ville.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 272

La solution au problme ne se limite pas un abri sr. Mais elle est


dautant plus efficace, quelle est en mesure dintgrer les habitants dans
les services urbains (sant, ducation, travail, etc.)
Pour cela, la recherche sintresse des formes dhabitat qui tablissent comme principe, daller au-del de la simple contingence de lurgence, pour trouver une alternative oppose aux logiques du march, en
linterprtant comme une conception dune coopration sociale possible,
qui serait en mesure de crer une synergie entre les autorits publiques et
les habitants.
Rome
Population
30000personnes sont en
attente dun logement social
7000expulsions ont lieu
chaque anne
Logements
200000logements vacants
50000logements invendus
Migration/solutions durgence
160000personnes par an dmnagent en priphrie de Rome.

II. Le droit au logement auto-organis


La tolrance dont chaque gouvernement fait preuve envers les modes
informels dhabitat, nest pas autre chose que la confirmation de limpuissance de ltat, garantir ses citoyens lapplication les dispositions de
larticle2 de la Constitution italienne:
Larticle2 reconnat et raffirme la valeur de chaque individu, la possibilit quil
puisse dvelopper pleinement sa personnalit, quil puisse dcider par lui-mme,
en faisant valoir ses propres droits et en respectant ses devoirs: cest sur ce
principe, appel droit de la personne, quil a t possible de faire renatre la
dmocratie en Italie aprs une dictature, et il sagit du principe le plus fondamental
de notre constitution, celui qui attribue chacun la responsabilit de nos choix.
La constitution reconnat ainsi la valeur de la personne, quelle soit seule ou en
groupe (dans les formations sociales o sexerce sa personnalit: la famille, les
associations, les parties). Concernant lindividu et les formations sociales, ltat doit
se contenter de crer un cadre dans lequel chacun puisse faire ses propres choix.
La Rpublique reconnat et garantit les droits inviolables de lHomme, comme
individu et comme membre de formations sociales o sexerce sa personnalit,
et exige laccomplissement des devoirs de solidarit politique, conomique et
sociale (article2 de la Constitution italienne).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 273

Les formes dappropriation des immeubles inoccups servent rpondre cette demande ignore de logements abordables, formule auprs
des pouvoirs publics et pouvant tre satisfaite uniquement par le biais de
politiques publiques qui, encore aujourdhui, sont incapables de sadapter
aux changements socio-conomiques actuels.
Ces mmes dynamiques spculatives ont provoqu la crise financire
et immobilire internationale de 2008, avec ses cohortes de rpercussions
dramatiques sur le plan social.
Cette situation de crise du logement a gnr, Rome, comme dans
dautres capitales europennes, plusieurs exemples de ville dans la
ville, des formes flexibles dhabitat, au sein dune structure urbaine rigide, incapable de se transformer et de se rgnrer. Si elle nest pas dans le
mme temps, stimule par de lourds investissements privs. Lesquels sont
lheure actuelle, paralyss par le manque de rentabilit.
Les mouvements de lutte pour le droit au logement oprent sur le
territoire romain de manire ponctuelle et organise. Ces mouvements
mettent en uvre une stratgie de surveillance locale extrmement souple
et particulirement adapte aux changements imprvus.
Laction est la fois, immdiate et cible. Il suffit quun portail soit
forc pour que dun seul coup, 20, 30, 40, 100logements soient mis la disposition de familles dans le besoin.
Laction collective, bien que non conforme la loi, est non seulement
une ncessit, mais elle est aussi le signe dun malaise plus large. Chi
non occupa preoccupa (Qui noccupe pas nous proccupe) disait un slogan
des annes70.

Le Rebelle est lindividu concret, agissant dans le cas


concret. Il na pas besoin de thories, de lois forges par
les juristes de parti, pour savoir o se trouve le droit. Il
descend jusquaux sources de la moralit, qui nont pas
encore divis les canaux des institutions, tout y devient
simple, sil survit en lui quelque puret.
Ernst Jnger, Trait du rebelle, Adelphi 1990

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 274

Roma aprile 2013, La sveglia di nuovo


suonata. Tsunami di occupazioni in citt:
conquistati 13 palazzi, 3000 persone
prendono casa. Document E. Di Felice

En partant dune cartographie de


la ville telle quelle est construite et de
ses potentialits, ces mouvements de
contestation occupent et revendiquent
le droit au logement, par le biais de
btiments qui relvent du patrimoine
public, qui a t abandonn depuis des
annes et qui est soumis aux processus de gentrification du centre-ville.
Lexpulsion des classes les plus prcaires des centres urbains, est
symptomatique des zones recherches par les grands investissements privs. Ces dplacements de populations se traduisent par la destruction des
rseaux primaires (familiaux, locaux) qui sont pourtant essentiels lorsquil
sagit de maintenir un habitat quilibr et de lutter contre la pauvret.
En ce sens, lauto-organisation devient non seulement une stratgie
de rsolution de la crise du logement individuel, mais galement une forme
dentraide mutuelle, qui donne lieu un rseau de mouvements de lutte en
faveur du droit au logement. Ces mouvements sont coordonns entre eux,
malgr leur htrognit. Ils sont capables travers lauto-organisation,
de sopposer la pauprisation de la classe moyenne. Ils affichent leur
hostilit aux dmarches spculatives sur le territoire et ils tentent, in fine,
douvrir des ngociations o lhabitant pourra tre matre de son destin.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 275

Consommation du sol Rome. Anne 1956 et 2002. Document E.Di Felice.

Aire urbaine Rome des annes 50 aux annes 2000. Document E.Di Felice.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 276

Il ne suffit pas de loger les gens dans des logements


sociaux pour freiner le processus dexclusion
conomique dont ils sont victimes, quand ils agissent
de manire autonome, ils deviennent matres de la
terre, construisent leurs logements et leur communaut.
Ceci donne des rsultats intressants
Oscar Lewis, la culture de la pauvret

La revendication de la part des mouvements collectifs cest--dire


des petits groupes de personnes qui partagent et ont la mme identit de
vue dun problme de pouvoir jouer un rle dcisionnaire, dans les initiatives daccs au logement, prsente un grand intrt, dans un panorama
par ailleurs pauvre en innovation et en exprimentation de gestion territoriale et daccs au logement; question dsormais apprhende dun point
de vue quantitatif, plutt que qualitatif.
Lhomognisation de la demande ou, tout du moins, la volont dhomognisation, a provoqu une perte de segmentation et de la diversit,
propres tout groupe de personnes. La possibilit de choisir son habitat
nest dsormais offerte quaux classes les plus aises.

Lenjeu du grand nombre doit toujours tre mis en


parallle avec le problme de construction despaces
capables de rtablir sans cesse lquilibre, lequel se
modifie inluctablement au fil du temps. Le problme
du grand nombre ma toujours fascin, depuis la Xe
triennale de 1968, o je lai pris bras-le-corps. Nous
sommes menacs par lavnement de la socit de
masse, qui est le contraire dune socit compose
de nombreuses fdrations dindividus, libres de leurs
actions et penses. Nombre dentre nous avait prdit
cette socit, mais les prdictions ne se sont pas
accomplies et aujourdhui, cest un problme majeur
que nous devons rsoudre en priorit. La socit
de masse se dveloppe partout et les individus, qui
semblent ne pas sen rendre compte, senfoncent
dans un bourbier o il est impossible dexercer un
quelconque esprit critique. Il nexiste pas non plus de
conscience claire des besoins rels, cest pourquoi se
dveloppe une tendance linstrumentalisation. Le

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 277

grand nombre ne minquite pas mais je suis contre


cette socit de masse laquelle jaimerais opposer
une grande socit de petits groupes qui se forment et
se reforment au gr des circonstances parce que leur
ciment est le problme, toujours diffrent, mais vcu et
affront de manire collective.
Giancarlo De Carlo, Progettare luoghi pubblici, Guccione M., Vittorini A. (sous la
direction de), Giancarlo De Carlo. Le ragioni dellarchitettura, Electa/opera, DARC,
Milan, 2005

III. Laction coup de poing


Rome, avril2013
Vague doccupation en ville : neuf immeubles ont t pris dassaut,
3000personnes occupent des logements
Le rveil a de nouveau sonn.: voici comment les mouvements en
faveur du droit au logement Coordinamento Cittadino di Lotta per la Casa,
Blocchi Precari Metropolitani, Action e Comitato Obiettivo Casa annoncent
loccupation de neuf immeubles diffrents dans la ville. Paralllement aux
conditions sociales en chute libre, aux aberrations croissantes, de nouvelles
formes dagrgation, de mutualit, dauto-organisation apparaissent aux
quatre coins du pays. Les luttes contre les saisies, les expulsions et, plus globalement, pour le droit au logement gagnent du terrain. Lors des occupations
dimmeubles publics et privs, les personnes qui, jusqu prsent, ont pay
le prix fort de la crise commencent peu peu retrouver directement un toit
et, avec ceci, une partie des revenus et de la vie dont on nous prive collectivement. Loccupation devient en mme temps un territoire dexprimentation
et de construction dun autre modle de relations sociales et humaines.
partir de ces considrations, nous avons essay danalyser et de comprendre
comment nous pouvions renforcer les rpercussions nationales des luttes en
cours et dans le mme temps les initiatives communes et les processus qui
pouvaient intensifier le travail et les conflits territoriaux. Il a t convenu que
la voie privilgier et suivre ne peut tre lie une volution sectorielle
de la lutte en faveur du logement, encore moins une croissance dun mouvement caractre purement revendicatif. Cest galement pour ces raisons
qu partir des expriences de conflits sur le logement, il a t dcid lunanimit de relancer un processus plus global et gnralis de conflit social,
afin de poursuivre la lutte pour le logement et en se tournant vers lexprimentation de nouvelles pratiques de conflit et de rappropriation.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 278

Vague doccupations en ville: neuf immeubles ont t


pris dassaut, 3000personnes occupent un logement

Occupation de la ville
journe doccupation avec des actions
photographies et expliques dans un communiqu sign par les mouvements romains pour
le droit au logement: 6avril 2013, 13heures,
le rveil a de nouveau sonn, lit-on dans le
communiqu. Si vous vivez dans la crainte que
lhuissier vienne frapper votre porte pour
saisir vos biens ou vous expulser, si ces dernires annes ou ces derniers mois, le loyer de votre logement a augment
de manire disproportionne, au point de doubler ou de tripler, si vous narrivez plus payer le loyer ou le prt immobilier exorbitant, si vous tes au
chmage ou vivez dans la prcarit, si boucler vos fins de mois est devenu
mission impossible, si vous payez le prix dune crise laquelle vous navez
certainement pas contribu et que votre vie devient un cauchemar, quattendez-vous? Venez nous rejoindre et rcuprer ce qui vous appartient. Occupez
la ville!
Laction coup de poing permet de rvler au grand jour les difficults sociales de 30000familles.
travers une action sur le territoire, une sorte de grand show collectif sur le thme de lurgence du logement, lintention dexercer ses droits
de citoyen devient vidente.
Il en merge une force rebelle,
violente et subversive dun groupe de
personnes htrognes, mais unies
par le mme problme: le logement.
Dans cette situation, la capacit de participation active des habitants-occupants au sein des dmarches revendicatrices du droit au
logement, devient alors plus explicite.
Lagressivit de ces actions
coup de poing, manifeste ainsi
aux autorits et la population, leur
existence, la valeur potentielle de la
diversit et dune interaction cultu-

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 279

relle possible. La composition multiculturelle de ses groupes (aux origines


culturelles et ethniques multiples), peut dclencher une petite rvolution,
en quelques heures ou en un seul jour.
Sagit-il dun affront fait aux autorits?
mon avis, il sagit plutt dune volont imminente, de se rendre visible des mdias, des responsables des politiques publiques, de cette population peu soucieuse du mal-tre produit par la privation du droit fondamental quest le le droit au logement ; loccupation comme caisse de
rsonance publique et mdiatique.
Pourtant, les logements sociaux
ne devraient-ils pas tre un problme
dadministration publique, un sujet
trait par les mdias, comme expression de la gestion dun tat?
Sans aucun doute, mais ne pouvant se permettre dinvestir (si les
caisses se trouvent dj dans un tat
dsastreux) dans un contexte de crise
mondiale et dans lattente, semble-til, dinvestissements privs, la rponse
donne par les communes la ncessit de construire de nouveaux logements, reste le silence et linactivit.
Lurgence demeure et des centaines de familles continuent de vivre
dans des conditions difficiles.
Si crier plus fort ne sert rien, la mobilisation-action devient une
violence faite la ville, une visibilit rendue la ccit des citoyens romains. Ce qui revient leur dire: nous existons, nous sommes organiss
et nous voulons tre des acteurs part entire.

Rome, avril 2013. Manifestation pour le droit


au logement. Document E. Di felice.

Face ce scnario qui contraste


avec lincapacit de ladministration
concevoir et mettre en uvre des
plans, pour satisfaire la demande de
logements loyer modr, se retrouve
laction des occupants.
ce stade, ceux qui organisent et
surtout ceux qui tudient les stratgies
alternatives, comme les chercheurs, les
planificateurs ou les architectes, se demandent sil existe un moyen de

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 280

concilier limpuissance tatique et la force de lauto-organisation spontane; la volont dtre acteur de son propre destin face lincapacit dexprimenter de nouvelles formes de production dun habitat.

Ainsi, il nous semble important de dvelopper des formes dillgalit


gnralise et de masse. Il sagit de refuser une crise qui nest ni plus ni
moins quun instrument de la politique nolibrale sur notre vie et sur nos
territoires, qui se dploie sous le chantage de la dette et impose aux plus
dmunis, le dmantlement systmatique et le nivellement vers le bas des
droits sociaux.

Carte des occupations patrimoniales sur Rome. Document E. Di Felice, 2013

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 281

IV. Auto-organisation de lespace


Pourquoi les espaces informels, privs de toute ide de projet, car utiliss de manire spontane, ne pourraient-ils tre un sujet digne dintrt
pour un concepteur ou un chercheur?
Si depuis toujours, linformalit a intress les architectes et les urbanistes sous sa forme traditionnelle, gnrant le paysage urbain italien, tel
quon le connat aujourdhui un mlange dempilements apparemment
dsordonns dhabitations, de superposition architecturale bigarre, dexcroissances et de grands sauts dchelle on peut se demander sil existe
une quelconque forme desthtisme, dans une adaptation informelle une
structure, un immeuble non utilis, abandonn, mal utilis?
La rponse se trouve dans la fusion de la logique de ladaptation et de
la rutilisation.
Ladaptation des occupations informelles se caractrise par deux modes dexpression diffrents: lun par lespace et lautre par lhtrognit
culturelle.

Ladaptation de lespace, cest--dire le moment o les occupants


rompent le loquet et sapproprient le btiment, nest pas une rue vers lor
o chacun saccapare lespace le plus grand ou le meilleur. Il sagit plutt
dun acte de recueillement et de partage, limage des actes fondateurs des
anciennes cits grecques.
Sorganise alors une runion, physique et motionnelle, et dans une
lente action collective, lespace est divis selon les conditions physiques des
habitants (les personnes ges et mobilit rduite occuperont les tages
du bas) et le nombre de personnes par foyer.
Aprs cette premire tape initiatique, qui peut durer plusieurs mois
pour atteindre une distribution quitable de lespace, on procde lauto-organisation culturelle: une srie dactivits se met en place de faon
spontane, au service des occupants en premier lieu, puis du quartier. Ces
activits sont souvent le point de contact des diffrentes cultures prsentes
au sein de loccupation, moment dchange interne et externe.
Il sagit l dun apprentissage au partage socio-culturel; dmarche
impossible proposer dans une logique de march.
Ces stratgies de gestion de lespace et de partage culturel, sont des
cas particuliers dans les diffrentes dmarches de la conception cooprative.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 282

Document E. Di Felice

sait:

ce propos, Giancarlo de Carlo di-

La participation
est une question
complexe. Mais je
continue croire que,
pour larchitecture,
il sagit dune des
solutions possibles.
En effet, larchitecture est un mode de communication
que tout le monde peut potentiellement utiliser
et que tout le monde utilisait auparavant. Dans la
paysannerie, la construction de logement tait confie
des matre-maons ou simplement des maons,
mais lide du mode dorganisation et la manire de
donner forme lespace, constituaient un patrimoine
commun: celui qui se faisait construire une maison
connaissait parfaitement ses besoins et savait
prcisment comment il voulait organiser lespace, afin
quil corresponde ses exigences pratiques et quil
devienne sa propre reprsentation. Ils taient nombreux
participer une culture gnrale de lhabitat.
M. Scavi, I. Romano, S. Guercio, A. Pillon, M. Robiglio, I. Toussaint avventure
urbane, progettare la citta con gli abitanti, ed. Eleuthera, mai 2002

Lutilisation doutils faible technicit, pour la distribution de lespace, remet en question les formes les plus simples de la construction,
de ce savoir culturel, de cet ensemble de connaissances hrites de nos
grands-parents, que lon retrouve aujourdhui principalement, chez les immigrs.

Lautre aspect rside donc dans la socialisation de larchitecture,


cest--dire, louverture tous les habitants, de ces problmes techniques,
lis la construction de leur logement : linstallation des sanitaires, les
fuites deau, etc.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 283

Dans cette organisation horizontale du partage, chaque habitant


prend part la ralisation, la gestion et lentretien de lespace priv et
surtout de lespace public.
Ne serait-il donc pas intressant de mener une recherche, qui aurait
comme point de dpart lutilisation de matriaux de base et la conception
collective de lespace, comme lment de dveloppement dune alternative
possible?

Occupation Rome. Document E. Di Felice

Pour sortir de
lisolement strile
dans laquelle se
trouve larchitecture,
la participation active
de la population
aux processus de
transformation de la
ville et des territoires
est essentielle. Toutefois, il est plus important encore
que la culture de larchitecture sinterroge sur comment
la rendre intrinsquement cooprative; en dautres
termes, comment changer les concessions, les modes
et les instruments de larchitecture pour que celleci devienne limpide, comprhensible, assimilable et,
partant, flexible, adaptable et significative dans tous ses
aspects.
Giancarlo de Carlo Sulla progettazione partecipata M. Scavi, I. Romano, S. Guercio,
A. Pillon, M. Robiglio, I. Toussaint avventure urbane, progettare la citta con gli
abitanti, ed. Eleuthera, maggio 2002.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 284

Occupation Rome. Document E. Di Felice

Aujourdhui, les diffrentes acceptions de larchitecture sont dformes


et manipules, par rapport la vision
plus pure de G. De Carlo; laquelle a ellemme t instrumentalise, dtourne
pour lgitimer, auprs de la population,
des dcisions en ralit dj prises
leurs dpens et dont elle est simplement informe.
Nous savons bien que, dans la rglementation italienne, la participation active des acteurs locaux, dont les
habitants, na pas de pouvoir dcisionnaire.
Dans le mme temps, tout est fait comme si le problme pos et la
solution, avaient t dlgus aux habitants.
Ainsi, il sagit plus dune tolrance que dune exprimentation lgitime des nouvelles formes dagir. Le potentiel de proposition dun groupe
de personnes est ignor, plutt que mis en valeur.
Enfin, cest de cette marge, de ces pratiques priphriques, que la recherche peut, de manire libre et organise, dduire de nouveaux usages.
Cette dernire se place comme relais entre des ralits disparates. Elle agit,
grce au travail de terrain et linteraction active avec linformalit. Elle
tend lever la conversation, vers des logiques scientifiques.
Analyser et tudier ces comportements pathognes de la ville, signifie rvler la partie la plus sensible, diversifie et inhrente notre ralit contemporaine.

V. Quel est le rle de la recherche scientifique?


La libert ne peut tre donne. Elle est conquise par
les enfants, grce la recherche et limagination
Exprience de la communaut des enfants Little Commonwealth de Homer Lane

En tant que concepteurs de projets et chercheurs, quel est notre rle


dans ce conflit urbain ? Mdiateurs, interlocuteurs, techniciens, militants ou reprsentants des pouvoirs publics? Pouvons-nous nous proposer
Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 285

comme un interlocuteur tiers, qui serait en capacit de coordonner la revendication-action lexprimentation administrative, par la proposition
de nouvelles formes dhabitat, tout en agissant sur celui dj existant?

Si les gens parcourent leur chemin de vie de lutrus


la tombe, sans jamais reconnatre ni exprimer leur
potentiel humain, cest parce que la possibilit de
participer aux innovations, aux choix, aux dcisions
et aux jugements est le monopole exclusif de ceux
qui se trouvent en haut. Ce nest pas un hasard si
les exemples de leadership non rigide sur le plan
fonctionnel, viennent des activits cratives comme
larchitecture et la recherche scientifique.
C. Ward, Anarchia come organizzazione, ed. Eleuthera

Si larchitecture et la recherche scientifique relvent des domaines de


la cration, lintrieur desquels lexprimentation et linnovation trouvent
leur place, la planification et la tradition sy enracinent galement.
Dmonter les modalits danalyse et de proposition, devient un processus long et souvent inutile.
Cest pourquoi leur mode daccs est le mme que celui des mouvements de dfense du droit au logement: laction.
Entreprendre une recherche sur une ralit comme la crise du logement dans la capitale romaine, signifie tre prt refermer les livres pour
travailler directement sur le terrain, observer les habitants, couter, partager et surtout entamer des discussions longues et difficiles avec les habitants-occupants. Dans quel but? Comment pouvons-nous comprendre la
colre, si nous ne lcoutons pas?

Toutefois, larchitecture coresponsable, promoteur


dun habitat bioclimatique, nest pas la solution. Elle
constitue au mieux un lment hypothtique de la
solution. Ces tentatives honorables des architectes et
des urbanistes de remdier la crise urbaine et sociale,
en proposant des schmas ingnieux, sont voues
lchec par manque danalyse globale de la faillite de la
socit de march.
La crise est politique et doit donc trouver un remde
politique. Cest la raison pour laquelle, le projet de la
Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 286

dcroissance passe ncessairement par une refonte du


politique et, partant, de la polis, la ville et son rapport
la nature.
Le projet urbain obit ncessairement au projet social
et le projet architectural obit au projet urbain. Le
dsastre urbain nest pas le rsultat dun manque
darchitectes ni durbanistes, il est le fruit dune crise
de civilisation. La ville dcroissante devrait avoir une
empreinte cologique rduite et entretenir un lien
troit avec lcosystme (une bio rgion). Dans un
premier temps, la ville dcroissante pourrait tre une
ville actuelle o la publicit, les voitures et la grande
distribution seraient limines et o seraient introduits
les jardins partags, les pistes cyclables, une gestion
publique des biens communs (leau, les services de
base), ainsi que la cohabitation et les commerces de
proximit. Une reconversion sera ncessaire mais
galement une certaine dsindustrialisation.
En somme, la ville dcroissante, premier pas vers
une socit dabondance frugale, prserverait
lenvironnement qui est, en fin de compte, la base de
toute vie, ouvrirait chacun un accs plus dmocratique
lconomie, rduirait le chmage, renforcerait
la participation (donc lintgration) et la solidarit,
amliorerait la sant des citoyens grce la croissance
de la sobrit et une diminution du stress.
Serge Latouche, Citt e decrescita

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 287

VI. Le Lac (laboratoire dart civique): reflet de


laction citoyenne
Porto Fluviale
Abandonn depuis des annes, protg et menac
par un haut mur en barbels, recouvert de poussire, le
btiment de Via del Porto Fluviale 12, tait un entrept
militaire public, un des nombreux squelettes qui
poussent comme des champignons, dans le paysage
urbain. Ctait, parce quaujourdhui, tout a chang. Avec
les annes et le travail, la poussire a t balaye, le
processus de dlabrement enray et la vie a repris ses
droits.
Depuis le 6juin 2003, environ 100familles provenant
de trois continents, vivent dans cet ancien squelette.
En 8ans, environ 40enfants sont ns. Cest ainsi que
lancienne caserne est devenue non seulement une
maison, mais pratiquement une petite ville.
[Gaetano Crivaro et Margherita Pisano]

Le btiment, qui tait lorigine un dpt darmes et de munitions de


laronautique, proprit du ministre de la Dfense, appartient dsormais
la commune de Rome.
Il a t abandonn pendant dixans avant que lassociation Coordinamento di lotta per la casa, sen empare pour le rutiliser et attribuer des
logements des Italiens, Pruviens, quatoriens, Marocains, etc.
Il est pass de labandon la rutilisation spontane. Une des nombreuses formes de recyclage qui autrefois, concernait les objets de valeur
des gnrations passes: des ustensiles aux meubles, une marque daffection envers les choses et la mmoire, aujourdhui passe de mode dans la
socit de consommation effrne.
Pourtant, Porto Fluviale et ses habitants, ont favoris le recyclage urbain plutt que la vente perte du patrimoine public, aux constructeurs
privs; ide dfendue au contraire, par la commune de Rome.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 288

Il semble paradoxal dobserver quel point lhabitat spontan peut


sopposer avec autant de force et de fermet, au projet libral de vente au
rabais du patrimoine public, cest--dire dun bien patrimonial qui appartient pour partie, chacun dentre nous.
Par le biais de loccupation, thme central dans une grande capitale
europenne, les mouvements de dfense du droit au logement, rejettent la
politique de renflouement des caisses tablie par les responsables de la
commune de Rome.
Lhabitat spontan Rome, ainsi que dans les grandes mtropoles europennes, savre tre le phnomne citoyen, qui met en relief le manque
cruel de politiques publiques et de gestion, non seulement lchelle locale,
mais encore plus lchelle de lagglomration.
travers la cartographie de lhabitat informel, nous pouvons, en parlant des chercheurs, urbanistes et architectes appels concevoir la ville,
tablir des points stratgiques de la croissance urbaine ou de sa dcroissance. Quel sens peut-on donner ces points stratgiques, lorsquils ne se
trouvent pas dans des secteurs inoccups aux mains des promoteurs, mais
au sein du tissu urbain dj constitu? Peut-tre avons-nous nous reformuler la question sur les zones de dveloppement urbaindense ?

Document E. Di Felice

La rutilisation patrimoniale reprsente sans doute, une rponse lgitime, dans une ville qui voit une grande
partie de son patrimoine public laiss
labandon, constitu de structures
obsoltes et cependant, situ dans des
points stratgiques daccs aux services
urbains.
La rutilisation de lexistant fait
peu peu partie de la politique de densification, si chre aux urbanistes et
adopte comme politique de renouvellement urbain.
Densifier, plutt que consommer des terres vierges ; densifier,
non seulement en termes de rnovation de lespace urbain laiss labandon, mais densifier en termes de population; et par consquent, retisser
des liens habitat-emploi, habitat-ducation, habitat-sant, avec lavantage
dun meilleur accs aux transports et services, pour les habitants les moins
aiss.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 289

Porto Fluviale et toutes les autres occupations patrimoniales romaines, portent en elles ce principe.
Mais elles ajoutent lurgence du logement, un autre concept quaffectionnent les urbanistes et les planificateurs de la ville: la mixit.
La mixit urbaine est dcrite comme sociale . Il est question de
concevoir des quartiers, capables daccueillir des classes sociales et/ou
culturelles diverses.
Pour le dire autrement : non aux morceaux de ville monofonctionnelle, oui au mlange des activits dans un mme quartier, dans une
mme partie de la ville, par la proximit des activits, des services et des
transports communs...
La mixit dsigne la construction urbaine naturelle, compose dune
succession de strates, dues un accroissement spontan, typique des villes
europennes.
En dautres termes, il sagit dun regroupement ncessaire de fonctions lintrieur dun mme lieu, dun mlange encore plus naturel, de
multiples ralits sociales, o cohabitent diffrentes couches de la population.

Comprendre les limites de la spontanit ou de la


rationalit dans la formation dun territoire semble trs
difficile. Du reste, il semble tout aussi difficile de les
apprhender dans notre vie personnelle.
GDC, 1987, Sviluppo della citta fra razionalita e spontaneismo, Rapporti operativi tra
pianificazione economica e pianificazione urbanistica. Proposte operative (relazione
al IX Congresso INU, Milano, 1962), in Urbanistica n. 38, pp. XXXIII-XXXV, 1963

Document E. Di Felice

La phase des premires annes


passe, Porto Fluviale est aujourdhui
la recherche dune ouverture vers le
quartier. Il sagit dinventer une forme
de dialogue avec son entourage.
Il a t dcid de crer en son sein,
une srie de services communs : une
salle de th, un atelier de rparation de
vlos, une salle de spectacle de cirque,
des laboratoires de divers genres et prochainement un restaurant et une salle
de cinma.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 290

Une lutte pour lhabitat qui implique donc, non seulement les mouvements de dfense du droit au logement, mais galement, lchelle locale,
les habitants eux-mmes. Ces derniers se situent alors entre nouveaux services pour le quartier et dfense du droit au logement.
Lacceptation du quartier constitue une premire tape importante
vers la reconnaissance et la dnonciation dun manque criant de services.
Par consquent, lauto-organisation dune communaut de personnes, devient une forme de rencontre porteuse dune srie de valeurs positives et
cratrices.
Grce loffre locale de nouvelles activits lintrieur mme du
quartier, qui tmoigne dune forme de partage des difficults, son espace
sest ouvert au flux urbain.

Lhabitat et lappartenance un territoire sont le


fruit des relations avec son environnement, avec les
autres citoyens, le tissu commercial, les services, les
transports, les institutions, et se refltent dans les
aspirations et les besoins des personnes.
Cortellesi, Venezia, Carelli 2007

Depuis quelques annes, je suis membre dun petit groupe de recherche appel le LAC (laboratoire dart civique), constitu de jeunes en situation de prcarit, darchitectes, danthropologues et dartistes curieux,
qui vit et labore la ville et ses difficults travers lart et la crativit
comme formes daction sur le territoire.
Nous avons commenc interagir avec les groupes doccupation et
ses habitants, en recherchant une ventuelle ouverture, une reconnaissance et une communication de la crise et de lurgence du logement.
Pour cela, nous avons recours des interventions artistiques, afin de
faire connatre et de diffuser lide dun autre habitat possible.
Partager et participer aux ides de planification par les habitants signifie couter nouveau, des tres sensibles notre entourage, pratiquer
nouveau lobservation de la ralit propre aux scientifiques et aux chercheurs.
couter et transformer en langage cratif ce point du tissu urbain
plus sensible: ses habitants. Lart devient un vecteur de communication.
travers des activits cratives et la couleur, Porto Fluviale se relie pniblement, mais progressivement son environnement hostile.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 291

Les habitants et leurs relations:


Ersilie, pour tablir les rapports qui rgissent la vie
de la ville, les habitants tendent des fils qui joignent les
angles des maisons, blanc, ou noir, ou gris, ou blanc
et noir, selon quils signalent des relations de parent,
dchange, dautorit, de dlgation. Quand les fils
sont devenus tellement nombreux quon ne peut plus
passer au travers, les habitants sen vont: les maisons
sont dmontes; il ne reste plus que les fils et leurs
supports.
Du flanc dune montagne, o ils campent avec
leurs meubles, les migrs dErsilie regardent
lenchevtrement de fils tendus et de piquets, qui
slve dans la plaine.
Cest l toujours la ville dErsilie; et eux-mmes ne sont
rien. Ils rdifient Ersilie ailleurs. Avec des fils ils tissent
une figure semblable quils voudraient plus complique
et en mme temps plus rgulire que lautre.
Puis ils labandonnent et se transportent encore plus
loin, eux-mmes et leurs maisons.
Ainsi en voyageant sur le territoire dErsilie, tu
rencontres les ruines des villes abandonnes, sans les
murs qui ne durent pas, sans les os des morts que le
vent fait rouler au loin: des toiles daraigne de rapports
enchevtrs qui cherchent une forme.
I. Calvino, Les villes invisibles, 1972

Le travail que nous avons men concernait ce quon appelle le seuil:


lespace qui marque lentre ou la sortie du btiment.

Un seuil ne peut tre que travers [] il dsigne


la fois la proximit et la distance, la similarit et la
diffrence, lintriorit et lextriorit [], une chose qui
se situe la fois en de et au-del dune frontire qui
spare lintrieur et lextrieur: elle est aussi la frontire
Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 292

elle-mme, lcran qui fait membrane permable


entre le dedans et le dehors. Elle opre leur confusion,
laissant entrer lextrieur et sortir lintrieur, elle les
divise et les unit.
G. Genette, Figure. Retorica e strutturalismo, 1966.

Lide dune vague bleue, cette mme vague qui a fait chouer quatrevingt-troisfamilles Porto Fluviale, reste imprime sur les murs du tunnel
dentre, comme la navigation difficile et pleine dimprvues dUlysse dans
son Odysse, son retour Ithaque.
Transformation en pome pique et mythologique des migrants, de
ceux qui sont la recherche dun port sr.
Sur la voile est crit: Muse, conte-moi ce hros multiforme qui
erra tant, aprs quil ait dtruit la pierre sacre de Troie, celui qui visita
les cits de tant dhommes et connut leur esprit; celui qui, sur les mers,
passa par tant dangoisses, en luttant pour survivre et ramener ses compagnons

Sur les murs, la carte de Rome et de ses occupations au 1er juin 2013,
jour de linstallation et date de cration du royaume de Porto Fluviale. Une
planche de surf sert de banc du gardien, des boules de plastique flottent
au-dessus du visiteur. Plus loin, on distingue la cour de Porto, les voix des
enfants qui courent, qui pdalent et dautres qui samusent sur les balanoires.

La mer et ses mandres sont entrs dans le cur battant de cette petite ville dans la ville, de ce monde possible, o la diversit est une forme
denrichissement, o le partage est une force. Le port souvre au quartier
avec les couleurs de la faade, uvre de lartiste Blu, et prolonge son intrieur dans une vague imptueuse de crativit.

VII. Lautorcupration: une perspective


possible?
Au sein des occupations, une srie de mcanismes dentraide se met
en place, capable de gnrer des formes dhabitat, o la coopration et le
partage des difficults, deviennent les paramtres dorganisation de la gestion de lespace et de son potentiel.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 293

Loccupation comme solution, ninvestit pas seulement le domaine


du logement, mais slargit la simplification de laccs aux services,
la cration de rseaux locaux pour laccs au travail, aux institutions, la
sant, etc.
Pour autant, le facteur conomique est tout, sauf secondaire, pour
permettre laccs lauto rcupration (autorecupero), qui repose sur des
critres de revenus plus levs, que ceux du logement social italien.
Cette pratique requiert, de la part des habitants, un engagement conomique, professionnel et personnel certain, diffrent de lattribution dun
logement neuf, mme dpourvu daccs aux services urbains.
Ladaptation lusage dhabitation de btiments, qui ont servi
dautres usages, ncessite des conditions particulires, capables de faire
voluer limmeuble en un btiment rsidentiel.
A cet gard, lautorcupration rsidentielle reprsente une stratgie
importante de lhabitat en ville, dans la perspective dun accs au droit au
logement.
Malgr cela, lheure actuelle, cette pratique reste difficile envisager
pour ceux qui ne peuvent fournir un tel effort conomique et professionnel.
Un atout existe pourtant: 43% des Italiens travaillent sans aucune
forme de contrat et 45% des occupants trangers, ont un contrat de travail
dure indtermine.
Reste donc tudier cette possibilit dengager un projet dauto rcupration rsidentielle, pour une majorit de familles romaines modestes.
La conception cooprative intgrale, qui veillera inclure formation
thorique et pratique des futurs autoconstucteurs, peut de ce point de vue,
offrir lune des rponses la question urbaine.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 294

Palerme, ville sans domicile. Droit


au logement: entre informalit et
arrangements politiques
Francesco Lo Piccolo, Annalisa Giampino et Vincenzo Todaro1
Dpartement darchitecture & durbanisme, Universit de Palerme.

Rsum
Le cas du quartier ZEN illustre comment la construction de lespace dmocratique
peut reposer sur des procds nouveaux et coopratifs, avec des acteurs
(rsidents, communauts, groupes) qui expriment diffrents potentiels
politiques, dans un parcours long et difficile, marqu par des checs et des temps
morts, mais non moins fertile et qui mrite dtre poursuivi.

I. Se loger Palerme
Laggravation de la situation du logement en Italie est aujourdhui un
phnomne globalement reconnu et amplement document (Roma, 1994;
Perrin Cavallo, 2004 ; Caudo, 2007), tout comme le manque de politiques
sociales et de logement capables de lenrayer de manire structure.
Depuis le dbut des annes90, la question de laccs au logement est
relgue au second plan. Elle est encore perue en partie, de manire quantitative, tant donn que seule une frange marginale de la population est
concerne (Sbetti, 2008)2, et plus spcifiquement dun point de vue de qualitatif, que ce soit en termes damlioration des caractristiques physiques
et de ltat des logements, ou en termes damlioration de lespace urbain
et des services collectifs (Ombuen, Ricci et Segnalini, 2000).
Par consquent, le problme du logement sinscrit plus largement
dans une transformation de la ville, qui touche ces dernires annes, ses
zones les plus dfavorises, notamment les quartiers situs en priphrie
et dans les centres historiques.

1. Lessai est le fruit des rflexions communes menes par les auteurs. Toutefois, en ce qui concerne la rdaction du texte, le 1er paragraphe est attribuer V. Todaro, le 2e paragraphe A. Giampino et les deux derniers
paragraphes F. Lo Piccolo.
2. Les demandes proviennent des couches sociales vulnrables telles que les personnes ges, les jeunes couples,
les chmeurs, les immigrs et les tudiants.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 295

Ce processus a dmarr en partie par la loi 457/78, dont les plans de


rnovation avaient t conus comme des instruments de mise en uvre
du Plan rglementaire gnral (PRG).
Face ce constat, la dimension quantitative restante et la nouvelle dimension qualitative de la question du logement de ces dernires
annes, ont en effet mis en lumire les initiatives urbaines lances par
les communes (Sbetti, 2008); lesquelles, toutefois, ont presque toutes labor des stratgies dendiguement, qui se rsument lapplication des
mesures suivantes: procdures dexpulsion, aides au logement, utilisation
dune partie du parc rsidentiel public comme solution de logement durgence.
La composition indite et explicite de la demande de logement social public et la diminution progressive des ressources de ltat alloues au
logement (Rigon, 2008; Sampaolo, 2008), ont en effet amplement dmontr linadquation des politiques publiques menes jusqu prsent par les
communes. Ces dernires comblaient labsence dune nouvelle politique
nationale et rgionale en la matire.
cet gard, la ville de Palerme ne fait pas exception : elle connat
des difficults majeures, conditionnes par le phnomne de marginalit,
propre aux zones mridionales.
La question du logement Palerme semble la fois claire et complexe, en raison des difficults valuer lampleur de la demande, mais
surtout dterminer lefficacit des politiques publiques adoptes. A tel
point que lon peut parler de manire raliste de mal-logement , qui
dsigne la situation des foyers dpourvus de logement ou vivant dans un
logement inappropri.
Concernant lintervention publique, les initiatives lances par les autorits municipales sarticulent autour de trois axes : la construction de
nouveaux logements, laide financire et les interventions durgence.
Dans le cas de la construction de nouveaux logements, la commune
de Palerme, qui ne dispose pas de zones de construction, a vu dans la rcupration du patrimoine immobilier actuel, concentr essentiellement
dans le centre historique, une ventuelle solution au problme de logement public.
Le Plan urbain de logement social prvoit la rnovation de plus de
1000btiments du centre historique avec un risque deffondrement (avec
la possibilit dexproprier les propritaires qui ne coopreraient pas) et la
reconversion de sites industriels abandonns, depuis au moins trois ans.
Les interventions seront ralises par des socits coopratives de construction grce des fonds rgionaux dj disponibles.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 296

Pour ce qui est de laide financire au logement3, la commune de Palerme sest engage, avec le soutien de fonds rgionaux, offrir titre exceptionnel, un soutien conomique temporaire4 ceux qui, en raison de la
faiblesse de leurs revenus, ne peuvent accder facilement un logement5.
Lintervention est entreprise par le biais de la publication dappels doffres
annuels. lissue du dernier appel doffre6, sur les 13000demandes dposes, 12290familles ont bnfici de laide au logement pour lanne20117.
Le troisime problme, sans doute le plus pineux, concerne loccupation illgale des btiments abandonns des fins de rsidence.
Selon une estimation de la Cour des comptes8, le phnomne de loccupation illgale de logement (qui sexplique soit par la dchance, soit par
labsence de condition daccs ou de revenu) touche environ 27% du parc de
logement public appartenant la commune.
Bien que prsente au cours des dernires dcennies, la situation sest
rcemment illustre dans la rubrique des faits divers. Les consquences
dpassent la simple urgence du logement : il sagit dune vritable crise9
dont les formes dillgalit sont encore plus alarmantes.
Face au manque chronique de rponses concrtes de la part des autorits municipales, groupes et associations dhabitants se substituent
laction publique et sactivent de manire autonome, pour pallier labsence
de services (mme les plus essentiels), revendiquant ainsi un droit la
ville, duquel ils semblent effectivement exclus (Lefevbre, 1974; Mitchell,
2003).
En ce sens, laction du Comitato di lotta per la casa 12 luglio (comit
de dfense du droit au logement du 12juillet) revt une importance significative.
3. Rglement dintervention sur le logement de la commune de Palerme no 287/2005, TITRE I Aide au logement .
4. Laide financire, alloue chaque anne, peut tre prolonge pendant deux ans maximum, uniquement si
les conditions prvues par le Rglement dintervention sur le logement subsistent et si un logement social na
pas t attribu.
5. Selon les dispositions appliques par le Rglement dintervention sur le logement de la commune de Palerme
no 287/2005, les conditions de dtermination du besoin effectif de logement justifiant dune aide, mentionnes
larticle 5, sont les suivantes : prsence dun logement pour lequel le service de Btiment dangereux met une
ordonnance dvacuation des lieux en raison de leur inhabitabilit ; prsence dun foyer priv de logement; logement dclar insalubre par les autorits sanitaires comptentes; prsence dun foyer bnficiant dune aide
au logement octroye par la commune, cohabitation de plusieurs familles dans un seul logement.
6. Avis public de concession dune aide conomique intgre au loyer pour la rsidence principale, en application de lart. 11 de la loi 431/1998 Anne locative 2011 - chance au 16/04/2013.
7. La liste a t publie le 1er octobre 2013 par ladjoint la citoyennet. Le fonds mis disposition par la rgion
sicilienne slve 4305855 euros. Laide par habitant, calcule selon la composition du foyer, le revenu et ventuellement la prsence de personnes handicapes dans la famille, varie entre 7 et 417 euros.
8. Cour des comptes, section de contrle de la rgion Sicile, rapport sur lissue du contrle de la gestion du parc
de logement public dans la rgion sicilienne, approuve par la dcision no 9/2006.
9. Rglement dintervention sur le logement de la commune de Palerme no 28/2005, TITRE V Hbergement
durgence

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 297

Ce dernier a tabli une liste des personnes sans logement (dite liste
durgence) paralllement au recensement officiel publi par lIstituto Autonomo Case Popolari (Institut autonome du logement social, IACP), qui
suggrait la municipalit, dutiliser le patrimoine immobilier confisqu la criminalit organise, en faveur du logement social.
La liste durgence a t successivement reconnue et normalise par
les autorits municipales, qui veillent la mettre jour, en publiant des
tats priodiques.
Depuis la dernire liste publie, qui stend sur une priode comprise
entre juin et octobre2013, 1034familles rencontrent de graves difficults
pour se loger.
la lumire des problmes mentionns ici, le ZEN de Palerme
constitue une tude de cas importante, qui illustre linefficacit des politiques publiques en matire sociale et de logement, ainsi que le rle ambigu que la ngociation politique tend jouer dans un paysage marqu par
la marginalit, la dgradation physique et sociale et la criminalit sous
diverses formes.
Dans le mme temps, lexprience du quartier ZEN semble utile pour
souligner la valeur de laction informelle citoyenne, qui permet aux habitants de se rapproprier eux-mmes leur droit la ville.

II. Quartier ZEN et action sociale


Construit durant la seconde moiti du XXesicle, le quartier ZEN de
Palerme reprsente, dans limaginaire collectif et chez les spcialistes, un
exemple frappant des problmes actuels que connaissent les priphries
urbaines du sud de lItalie (Magatti, 2007).
Les marginalits physiques, conomiques et socioculturelles, constituent les lments de limage strotype des banlieues du sud de lItalie.
O les difficults de logement, le manque de services et despaces publics,
les conditions dhygine prcaires et le manque dinfrastructure de base,
minent le peu de sentiment dappartenance la socit, que peuvent ressentir les habitants du quartier.
Cest pourquoi faire retour sur lhistoire du quartier, depuis sa naissance, permet de dcrypter les rsultats de quarante annes de politiques
publiques dans le secteur social et du logement public Palerme.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 298

En effet, le quartier accueille trois ensembles de btiments sociaux10,


construits dans la zone dexpansion du nord de Palerme, entre 1958 et la
deuxime moiti des annes80.
Ce quartier rsulte dune politique locale de logement public dfectueuse de la part des autorits, qui ont vu l une occasion de lgitimer lexpansion de la priphrie urbaine11.
Par ailleurs, cette grille de lecture se justifie en partie par les vnements qui ont ponctu la ralisation de ces ensembles.
Soumis des contraintes financires et des modifications en cours
de projet (Sciascia, 2003), le nombre de pices, des infrastructures et des
services a t notablement rduit.
La longueur et la complexit des phases de conception et de ralisation de ZEN2, sont tout aussi emblmatiques12.
La faillite des entreprises de construction, les nouvelles adjudications
et des modifications du projet dorigine dj rigide et totalement tranger
au contexte physique et social, ont entran, par une baisse de la capacit,
labsence de construction des services et des espaces publics, ainsi quun retard dachvement des travaux durbanisation de base, dans les annes90.

10. Le premier ensemble, appel Borgo Pallavicino, est achev en 1958 et met fin au programme septennal INA
CASA. Construit dans une zone isole et loin du tissu consolid de la ville, le quartier, qui compte 316 logements,
a t conu comme un partie organise et autonome de la ville, priv de rseaux de transport ncessaires entre
le lieu de rsidence et le lieu de travail. Ceci explique pourquoi le quartier est rest inhabit pendant prs de 10
ans jusqu ce quen 1968, suite un tremblement de terre catastrophique, il soit occup par les habitants vacus du centre historique de Palerme (Stella, 1989). Par la suite, entre 1967 et 1978, ZEN 1 a t construit dans la
zone 12 marque par le Plan de construction de logements sociaux (Piano per lEdilizia Economica e Popolare,
PEEP) de 1966. Concernant lintervention des annes 50, la conception de ZEN 1 sarticule autour dun systme
despaces centraux usage collectif, mme si subsiste lide de crer un secteur urbain autonome. Conu pour
accueillir 20 600 pices, seule une partie a t ralise, soit un total denviron 7000 pices. Enfin, ZEN 2 constitue
le dernier tablissement de btiments rsidentiels publics raliss au cours des annes 80, suite un concours,
pour complter la zone 12 indique dans le PEEP. linstar de ZEN 1, au moment de la ralisation, le nombre de
pices construites est infrieur celui initialement prvu. En effet, seuls 2658 logements sont construits, contre
3222 logements prvus (Stella, 2008).
11. Plus prcisment, la ralisation de trois ensembles du quartier ZEN (Borgo Pallavicino, ZEN 1 et ZEN 2)
sinscrit dans le cadre des politiques urbaines palermitaines mises en uvre partir de la deuxime moiti du
XXe sicle et caractrises par une incapacit activer des politiques de rcupration du centre historique face
une expansion incontrle dune priphrie prive de services et dinfrastructures, expression des intrts
immobiliers de grands propritaires (Caudo et Lo Piccolo, 1998; Cannarozzo, 2000 et 2003). Lacronyme mme,
zone dexpansion nord, souligne le processus de construction urbaine de la ville de Palerme, qui a choisi le
nord comme axe privilgi de dveloppement, entamant ainsi lquilibre social et environnemental de Piana dei
Colli, une zone o les faubourgs agrumicoles et les baux cotoyaient les jardins dagrumes.
12. ZEN 2, construit dans les annes 80, rsulte dun clbre concours remport en 1970 par un groupe darchitectes form de Francesco Amoroso, Salvatore Bisogni, Vittorio Gregotti, Hiromichi Matsui et Franco Purini.
Le projet prvoit une implantation octogonale construite autour de trois lignes parallles dimmeubles associs
trois blocs de services, dont le bloc interne destin aux infrastructures collectives et dispos de manire faciliter le lien avec ZEN 1.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 299

Face cette situation, les habitants ont rpondu par des processus
dadaptation citoyens et se sont auto-organiss pour y remdier. Cest
dans ce contexte que sont nes, par exemple, des crches, diriges par des
mres du quartier, ou des activits entrepreneuriales lances sur les terrains agricoles entourant la zone. Une solidarit inattendue, qui sexprime
par des relations dentraide interne (Bonafede et Lo Piccolo, 2010a).
Toutefois, ZEN2 reprsente aussi le lieu o labsence des pouvoirs publics, garantissant le droit la ville et les mcanismes labyrinthiques dattribution des logements, ont donn naissance des pratiques illgales, qui
se manifestent sous plusieurs formes: occupation illgale des logements
par la sous-location et la vente entre particuliers de logements publics
(Mattina, 2007; Magatti, 2007), systme de distribution de leau et de llectricit illgal, voire mafieux, etc.

Le quartier ZEN2 Palerme

Pour tre plus prcis, le phnomne de loccupation illgale, est apparu bien avant que les logements soient termins. Une situation sur laquelle
les autorits ont tout dabord ferm les yeux.
lheure actuelle, selon les sources de lInstitut autonome du logement social, en 2012, seuls 435logements sur les 2894 existants, sont lous
de manire lgale. Plus frappant encore, on dnombre 429logements dont
on ne connat pas lusage (vraisemblablement occups illgalement).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 300

Par ailleurs, il est encore plus intressant de voir que, pour les 1355logements occups de manire illgale, des demandes de rgularisation ont
t transmises lIACP.
Sur le plan physique, ces donnes se traduisent par une gographie
de la marginalisation, qui spare et divise idalement, la zone nord, o les
logements ont t pour la plupart attribus de manire lgale; et la zone
sud, o se concentre la majeure partie des cas doccupation abusive et non
rgularisable.
Labandon et le dlabrement des immeubles occups irrgulirement,
contrastent avec la propret et les grilles qui dfendent les immeubles occups par les bnficiaires lgitimes.
Laspect blind des immeubles en situation rgulire, reflte le
sentiment de peur de ceux qui ont acquis avec peine, leur droit (lattribution lgale) dans un environnement exclu et oubli des pouvoirs publics.
O la rgle de survie semble tre garantie uniquement par linformalit et
lillgalit.
Paralllement, les processus de dfinition des espaces collectifs, qui
sexpriment travers lintroduction dactivits commerciales, dans les arcades o la transformation dune zone abandonne en terrain de football,
concourent crer, travers lutilisation dun espace soign, les signes
latents de construction dune identit collective alternative.
Il sagit de comportements contradictoires, sur lesquels les associations locales ont entam un mouvement dappropriation et dintgration
du quartier, en invitant les pouvoirs publics oprer selon un nouveau
modle daction, qui viserait viter les erreurs rglementaires ou autoritaires de politiques publiques peu soucieuses des besoins rels des communauts installes.
Cest justement partir de la reconnaissance de ces signaux, expression dune relle crise et de la demande daide qui en dcoule, que le renouveau du quartier doit sengager, en mettant en pratique des modalits de
conception cooprative avec la communaut des rsidents, en vue de les
associer la dmarche juridique de reconversion de leur lieu de vie.

III. Quartier ZEN et arrangements politiques


Eu gard aux politiques urbaines mises en uvre pour rnover le
quartier ZEN, les interventions proposes se rfrent aux modles et aux
logiques de la ngociation politique. Une pratique qui reste loigne des ralits conomiques et sociales et qui savre inadapte pour faire face aux
priorits des habitants.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 301

La premire phase dintervention exceptionnelle , repose sur les


financements relatifs aux Mondiaux de football de 1990, qui ont permis de
construire certains quipements sportifs dans des zones proches, mais par
essence extrieures; et de raliser des travaux dinfrastructure surdimensionns qui, initialement, visaient mettre en place un systme de
transports rapides. Mais qui, en dfinitive, ont finalement accentu lisolement du quartier ZEN.
En dpit de la volont affiche de combattre lexclusion et la dtrioration dune banlieue irrcuprable, par la ralisation dinstallations
sportives urbaines, cest linverse qui sest produit:
La nature et lemplacement mme des infrastructures (le vlodrome,
le palais omnisport et le terrain de baseball) nont en rien facilit lintgration. Que cela soit en raison dune difficult objective daccs et dutilisation
par les rsidents, ou de leffet disolement physique, provoqu par les nouvelles voies rapides; comme si un foss, comparable ceux des chteaux
mdivaux (Magatti, 2007, p.83) avait t creus.
Le dveloppement des ngociations politiques qui portent sur le quartier ZEN, remonte 1999, au moment o la division de lurbanisme de la
commune de Palerme, rdige avec laide de la socit de conseil Ecosfera,
un programme intgr dintervention dnomm PII, (conformment la
loi 179/92 sur les fonds publics destins aux entits rgionales).
Malgr lobjectif affich, qui implique en priorit de remdier aux
conditions de dtrioration physique, urbaine et sociale des ensembles
de btiments de logements publics, grce un programme reposant sur
quatre objectifs, en pratique, le PII, et notamment sa mise en uvre lente
et partielle, a favoris essentiellement les interventions prives, situes en
marge du quartier, sans se confronter la marginalit, ltat de dlabrement du bti ou les conditions invivables des rsidents.

En ce qui concerne les interventions publiques du PII, linitiative, inefficace et dune extrme lenteur, est ponctue de nombreux protocoles dentente entre la commune de Palerme et la rgion sicilienne, dont le dernier
remonte fvrier2007.
Bien que le rapport du PII et les interventions de techniciens de ladministration dans les dbats publics, aient fait rfrence des dmarches
participatives floues, les contenus des divers projets prvus au programme,
somme toute modestes en nombre et en rsultat, ont t la cible de critiques et de contestations, de la part de nombreuses associations prsentes
dans le quartier.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 302

Quant aux prvisions du PRG, lintrieur du PII, les changements qui


portent la fois, sur la participation publique13 et lintervention du secteur
priv14, expliquent sans doute les conflits actuels.
La privatisation de lespace urbain perptue et souligne la longue histoire des besoins non satisfaits qui ont caractris la ralit gographique
et sociale du quartier ZEN2, au dtriment de la conqute dun rle actif des
habitants dans la ville.
Bien videmment, une opration de marketing urbain ne saurait suffire occulter les distorsions insenses du systme dsquilibr, sur lequel
repose le dveloppement de Palerme. Dans cette partie de la ville (utilise comme dcharge dobjets les plus disparates, raliss sans se soucier de
crer les connexions avec le tissu social du quartier ZEN, et avec lintention
fallacieuse de le doter de services adapts), se cache en ralit la volont
de soutenir le secteur de la construction et daugmenter ainsi, les revenus
fonciers des secteurs alentours, afin de favoriser la demande de logements
issue de la couche solvable de la population.

13. Lintervention E2, portant sur la ralisation dun espace vert quip pour la pratique sportive dans une
zone classe par le PRG comme verte historique (espace vert appartenant aux villas du 18e sicle de Piana dei
Colli) et que le programme a, par erreur, considr comme une zone E1 espace vert agricole. Le PII contredit les
prvisions du PRG, que ce soit un espace vert historique ou agricole. Lintervention SV2 relative lamnagement
de lactuelle place Zappa qui, contrairement ce que prvoyait le PRG, sera classe espace vert public quip,
tandis que les services prvus par le Plan dans cette zone (IC2-difices de loisir et IC4-centres culturels), seront
raliss dans le cadre de lintervention E4 o il est prvu un centre pluridisciplinaire o seront concentrs les
interventions prives. Dans ce dernier cas, le programme contredit de nouveau le PRG qui prvoyait une zone
IC5- centres sociaux et sanitaires.
14. En ce qui concerne les interventions prives, toutes les prvisions du PRG ont t modifies:
le centre mdico-sportif sera ralis dans la zone V3 - espaces publics verts;
le centre de services aux personnes ges sera ralis dans la zone IC1 - glises et lieu de culte;
ltablissement touristique et dhbergement sera ralis dans la zone V2 - terrains sportifs;
lactivit commerciale ciel ouvert sera ralise dans la zone E1 - zone agricole;
le complexe sportif sera ralis dans la zone F1 - tablissement scolaire secondaire - suprieur, dans la zone
IC3 - btiments de ladministration publique et dans la zone despace vert historique;
le programme de construction dun btiment sanitaire et rsidentiel sera ralis dans la zone S2 - tablissement de scolarit obligatoire.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 303

Programme intgr dintervention (PII) du quartier ZEN2

Ce phnomne souligne galement lintrt premier de la municipalit maintenir les habitants du quartier ZEN dans une situation permanente dexclusion.
Aprs plus de dix ans de lancement de programmes complexes et de
ngociations politiques en Italie, il convient l encore de sinterroger sur
les rsultats dune exprience certes, riche mais incohrente, aux issues
incertaines et aux effets forts contestables.
Il est vrai que cette exprience a cr et associ des secteurs techniques et professionnels dhorizons divers.
De mme, elle a indniablement modifi des pratiques et des orientations des collectivits locales, grce la conception de nouveaux outils et
des procdures pour le dveloppement local, ladministration et la transformation de la ville et son territoire.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 304

Toutefois, de srieux doutes subsistent, quant certains lments


structurels de cette phase de programmation conomique et de planification; notamment au vu des nombreuses tentatives mises en uvre dans
le Mezzogiorno.
lments dautant plus critiquables, lorsque des quartiers de logements publics, prsentant un taux lev de marginalit sociale, de dlabrement urbain et dillgalit gnralise sont soumis de telles pratiques
et politiques.

IV. Droit au logement, une composante du droit


la ville
Mme si lhistoire du quartier ZEN repose sur une culture politique
que revendiquent les habitants, et quau cours des annes70, des figures
actives des mouvements de lutte pour lobtention des droits la citoyennet se sont illustres, les lments du cadre de vie du quartier ZEN2 sont
la fois singuliers et disparates.
Cela se traduit dune part, par une culture de la marginalit caractristique du sud de lItalie, qui consiste en une superposition des modles
propres une socit moderne et des normes sociales traditionnelles
(DAgostino, 1984) Mais ceci rvle dautre part, une capacit interne de rflexion encore embryonnaire, qui soppose aux modles de dveloppement
uniformisant.
Sur les raisons historiques et sur lensemble des phnomnes qui caractrisent les quartiers de logements publics, on constate une aggravation des problmes ces dernires annes au quartier ZEN2; notamment,
face dun ct, une action sociale citoyenne fragmentaire mais fertile,
prsente sur le territoire et de lautre, la mise en place controverse, de
formes de programmation ngocies par les entrepreneurs, locaux ou non.
Par ailleurs, lambigut des politiques publiques, alimente lillgalit.
Ce qui gnre une culture de la marginalit, qui emprunte aux codes mafieux, pour survivre.
Paralllement, lincertitude conomique et leffritement du statut social, deviennent un instrument de maintien dune vie lcart (Bauman,
2005), dans des conditions latentes dinscurit, de tension et de conflit. Ce
qui constitue un terreau fertile dlecteurs potentiels.

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Quant au contexte de rfrence, la rigidit extrieure des interventions de projets, proposes par la municipalit, subit souvent des processus
dadaptation citoyenne, avec un haut degr dactions de transformation
informelles, qui se matrialisent par des phnomnes dappropriation
des espaces ouverts et dadaptation des btiments.
Cet assemblage pluriel des individus et des espaces, dveloppe
potentiellement et, bien entendu, complique la notion de droit la ville et
de ses frontires.
Si les consquences peuvent tre interprtes comme des lments
de crise et de dgradation des problmes, ils semblent galement donner
vie (dans certains cas et de manire problmatique) de nouveaux modes
dexpression de vie en socit.
En effet, bien que les espaces marginaux du quartier soient socialement construits et dtermins, avec son corollaire de contrle-rpression-domination, les habitants de ces espaces font parfois preuve dune
capacit daction notable. Et ils emploient des mthodes et des formes daction, qui bousculent les objectifs de rglementation et de contrle/rpression des groupes dominants (Paba, 2003).
En outre, travers l appropriation des espaces et en particulier
des espaces urbains, une communaut ou un groupe se constitue, avec ses
propres institutions, activits et lieux.
Tout ceci peut tre interprt comme le simple rsultat dune sousculture de lillgalit: cest, par exemple, la grille de lecture dominante des
dbats tlviss et journalistiques, qui influencent massivement limage et
le jugement collectifs de la situation.
En revanche, ces mmes processus peuvent tre galement analyss
sous un autre angle. A savoir, comme le rsultat dun manque de capacit
de reprsentation dmocratique dans la sphre publique.
Face la crise de lespace public relationnel tel que conu et dtermin idalement et en rponse aux actions de privatisation et de contrle
social de lespace urbain (Foucault, 1975; Lefevbre, 1974) qui en dcoulent,
de nouvelles formes de production sociale de lespace mergent sous limpulsion de groupes marginaux minoritaires.
Les habitants sauto-organisent pour suppler au manque de services
et dinfrastructures publics. Ils revendiquent ainsi un droit la ville qui est,
dans le mme temps, une revendication de droits entiers et effectifs la
citoyennet.
En effet, ces nombreux groupes sociaux ont tendance redfinir les
valeurs quils valorisent, travers notamment lappropriation de lespace
quotidien, selon des rythmes et des modalits multiples de production des
espaces gographiques qui peuvent les reprsenter, en recourant souvent
la reconversion des btiments et lieux prexistants.

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Ceci souligne une crise vidente de lEtat social : en ralit, ltat


semble se proccuper pour lessentiel de laspect scuritaire, qui paradoxalement, alimente linscurit et la peur des diffrences culturelles (Bauman, 2005).
Dans les zones marginales, interstitielles et dlabres, la pluralit
impossible reprsenter , pour les pouvoirs constitus et dominants,
merge et se manifeste travers diffrentes formes et initiatives, qui sont
justement les expressions dune citoyennet active.
Ces espaces ont t dnomms zones de seuil (Bonafede et Lo Piccolo, 2010b), cest--dire des aires fluides, qui se glissent entre les failles,
non seulement dun point de vue gographique, entre les diffrentes parties de la ville; mais galement dun point de vue social, entre les diffrentes sphres dorganisation sociale et collective.
Ces quartiers se caractrisent par une dtrioration physique et des
difficults sociales leves. Mais ils se distinguent galement, par une vivacit intellectuelle et culturelle. Ils se trouvent ingalement rpartis
lextrme priphrie des villes ou entre des zones urbaines morphologiquement consolides et la priphrie. Ce qui veut dire, quils peuvent se
retrouver ltat de poches de marginalit, en plein milieu de secteurs
urbains de qualit architecturale, culturelle, environnementale etc., et conomiquement plus aises.
Sur ces territoires, des groupes dhabitants et des minorits dfavorises, conjointement aux organisations de diffrentes natures issues de
la socit civile (religieuses, bnvoles, prives, environnementales), tablissent des liens avec les initiatives publiques ou se substituent totalement ces dernires. chappant parfois toute forme de contrle, et donnant naissance des actions de citoyennet active.
Grce au dialogue et des actions collectives, des centres culturels
alternatifs sont crs, en raction aux initiatives et organisations uniformisantes.
Cette capacit des groupes en marge, transformer les espaces
de contrle social en lieu de rsidence, sexerce travers des actions citoyennes que Scott (1985) dfinit comme les armes du faible, une expression lourde de sens.
Ces pratiques peuvent prendre forme et consistance, par-del le courant dominant de pense ou daction politique, mais galement tendre vers
des actions locales plus larges et collectives.
Il convient donc de se poser la question suivante: ces processus ou
actions mergentes, peuvent-ils tre considrs comme des formes coopratives de planification?

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 307

En effet, la discipline et ses pratiques sont encore largement lies


des techniques et des instruments qui visent rglementer et transformer lespace. De mme, les mthodes et initiatives de production sociale
de lespace public actuel, sont souvent considres comme marginales ou
hors champ des disciplines universitaires normes.
Le cas du quartier ZEN illustre comment la construction de lespace
dmocratique peut reposer sur des procds nouveaux et coopratifs, avec
des acteurs (rsidents, communauts, groupes) qui expriment diffrents
potentiels politiques, dans un parcours long et difficile, marqu par
des checs et des temps morts, mais non moins fertile et qui mrite dtre
poursuivi.

Bibliographie
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Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 308

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Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 309

Aux confins de lespace urbain:


lauto rcupration rsidentielle
dune ancienne maison de retraite
Vincenza Bondi.
Doctorante. Universit de Palerme. Dpartement urbanisme et architecture & Chairecoop
Photos Vincenza Bondi, 2013.

En Sicile, la question du logement prend une tournure dramatique,


dans une priode o le march immobilier de la location rend difficile
toute recherche dun habitat loyer modr.
En effet, dune part, la crise conomique met terre les couches sociales les plus dfavorises et elle provoque une augmentation de la population qui connait des difficults trouver un toit, en raison dune baisse
de leur revenu et de la perte du pouvoir dachat qui en dcoule.
Dautre part, on assiste ces dernires annes, une quasi-absence de
politiques publiques, en rponse la demande de logements abordables.
Alors mme quil sagit dune exigence et dun droit fondamental de tout
citoyen et de toute population.
Sur lle, lurgence du logement est devenue une ralit politique et
urbaine tangible, reconnaissable et descriptible par sa rcurrence.
Le dernier recensement de Sunia, le syndicat national unitaire des
locataires et attributaires, estime quil y a environ 35000 familles sur toute
la Sicile, qui sont en attente dun logement social. Ces donnes se rpartissent comme suit:
environ 2500 familles Messine;
12000 Catane;
et plus de 15000 Palerme.
Et cest justement Palerme que lurgence du logement sest transforme en un phnomne chronique. La gestion de ce problme se complexifie. En tmoignent ces donnes alarmantes:
le rapport entre les impays et les recettes des loyers slve environ 35%; chiffre qui est en constante augmentation;
27,3% des logements sont occups de manire illgale.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 310

Dans le mme temps, bien que ces statistiques dressent un tableau


inquitant de la rgion, et en particulier de Palerme, il existe un vaste patrimoine immobilier, actuellement non recens et qui appartient diffrents
services publics. Ce patrimoine pourrait constituer une ressource nouvelle
et faire lobjet dun recyclage rsidentiel.
Dans ce contexte, naissent des pratiques urbaines dissidentes qui, aux
frontires de la ville lgale, enfreignent la loi et mettent sur pied des propositions dutilisation du territoire diversifies, originales et innovantes.
Ces pratiques contribuent, mme de manire minoritaire ou srement marginale, envisager la ville autrement, vers une diversit de la
perception et des modes de cohabitation. Dans son livre La citt imprevista, Paolo Cottino soutient que ces enjeux imprvus, qui mergent autour de
la ville (et qui par consquent sont plus innovants) proviennent justement
de ce qui se passe dans les espaces marginaux et abandonns, que ce
soit lorsquils sont accompagns de revendications de rappropriation de
lespace dlibres, non sporadiques et dtermines, ou lorsquils sont uniquement orients par la volont de rsoudre une une, chaque situation
problmatique1.
Il sagit ici de questions relatives aux transformations des relations et
de la cohabitation (lorsquelle est ncessaire) entre les personnes; des enjeux, crit P. Cottino, qui, dans le mme temps, prennent la forme, lorsque
lon veut en tenir compte, dalternatives possibles sur la base desquelles,
on peut tablir un dialogue, laborer des solutions plus appropries et exprimenter concrtement des modles de cohabitation et dorganisation
sociale2. En dautres termes, ce que lon pourrait qualifier de crativit
urbaine, puise lun de ses potentiels de dveloppement et de dtermination chez les personnes mmes qui vivent en marge, les communauts
et les groupes sociaux minoritaires, relgus la priphrie urbaine. P.
Cottino observe avec justesse que ces marges, si lon peut dire, se dveloppent de manire exponentielle et obissent des logiques extraordinaires, lies des mthodes inattendues et imprvisibles sur le plan
juridique, qui redessinent ncessairement les formes de jouissance de la
ressource-ville et de lespace urbain; et ceci, conclut louvrage, indpendamment ou mieux, hors des frontires du systme officiel de rglementation du mcanisme urbain3.
Cest notamment le cas Palerme, o des familles ont dcid doccuper les locaux de lOpera Nazionale Pensionati dItalia, galement appel ONPI. Il sagit dune ancienne maison de retraite, un hospice de vieux,
dune surface habitable de 10000m2, qui accueillait des personnes ges
faible revenu, proprit de la commune, situe sur la Piazza della Serenit,
dans le quartier de Partanna-Mondello.
1. Cottino 2003, p.114.
2. Ibidem.
3. Ivi, p. 113.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 311

La proprit publique a t dfinitivement vacue le 4juin 2010 par


les autorits de Cammarata4, pour y raliser des travaux damnagement
approuvs en septembre2011. Mais il est noter que ces travaux nont jamais t entams.
En 2002 sest tenue Villa Niscemi, une runion publique pour discuter de la restructuration de lensemble du complexe. Ce dernier est constitu dune maison de retraite, dun pavillon avec jardin, dune glise et dun
thtre.

Aprs une rorganisation du projet dorigine, les premiers travaux


dadaptation des locaux, qui accueillaient la maison de retraite, commencent en 2003 et sachvent en 2005.
En janvier2009, au vu de ses difficults honorer les frais de gestion
et pensant pouvoir compter sur la possibilit de rassembler des fonds privs, pour la restructuration de la zone, la commune dcide de fermer la
structure et de transfrer les 39pensionnaires prsents.
En 2010, malgr diverses interventions annonces dentretien exceptionnel de lensemble de la zone, qui
constitue galement le sige du bureau
municipal dcentralis de Partanna
Mondello, les personnes ges qui logeaient dans la structure sont vacues
et reloges dans dautres maisons.
Le projet de conversion, approuve
par la municipalit de Palerme en septembre2011, nest en dfinitive, pas mis
en uvre.

4. NDT: commune situe 60km environ de Palerme.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 312

Quelques mois plus tard, lensemble de la proprit publique, laisse


labandon et dans un tat de dlabrement, est frquemment vandalise
et saccage.
Elle devient le lieu de la dlinquance, du trafic de drogue et de tous
types dactivits illgales. En janvier2010, environ 50familles, composes
dhabitants qui ne russissaient pas payer les loyers en vigueur et de familles sans logement, issues des diffrentes bourgades environnantes et
de tous les quartiers de la ville (Partanna Mondello, Zen, Oreto Stazione),
occupent la proprit publique et commencent auto-rcuprer les locaux.
lheure actuelle, 70personnes y vivent. Elles ont nettoy et restaur
les locaux leurs frais et, en plus de lentretien quelles ont assur, sont
prtes payer un loyer la commune.
Les habitants de lancienne maison de retraite, mnent une bataille
quotidienne pour sortir de lillgalit, dans laquelle ils se trouvent, en
quelque sorte, malgr eux.
Cependant en rponse, la municipalit de Palerme na trouv aucune
solution, que ce soit pour le btiment ou pour les occupants, qui justement
sont contraints de vivre dans lillgalit.
Toutefois, il sest cr, autour des habitants, un rseau de solidarit,
afin de poursuivre la dmarche collective engage.
Les bnvoles de la paroisse Santa Maria degli Angeli et les membres de lassociation Aiace Palermo, mobiliss depuis de nombreuses annes en faveur de la valorisation de
la commune de Partanna Mondello, ont interpell les autorits pour faire face la dgradation et afin de sortir de cette situation de crise.
Ces derniers ritrent que la volont, la
tnacit des rsidents du quartier et des familles sans logement, ont permis de tourner
une longue page de dgradation et de honte,
aussi bien pour la commune, que pour lancienne maison de retraite elle-mme.
Lobjectif est dentreprendre ce que nous
dnommons en Italie, lautorecupero, cest-dire la rcupration dun lieu, le plus souvent
un lment du patrimoine public laiss vacant
(cole, garages, btiments divers) par les habitants eux-mmes, constitus pour ce faire en cooprative5.

5. Cf. Chairecoop, 2014.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 313

Depuis des annes, les familles de lancienne maison de retraite et


lassociation Aiace Palermo tentent daborder la question du logement social et de la rcupration urbaine avec la collectivit locale. Les habitants
demandent notamment, de ne plus tre considrs comme des occupants
illgaux. Ils esprent obtenir la concession de la rsidence et tre reconnus
comme des citoyens, qui ont le droit un logement digne; une requte que
ladministration na pas t en mesure de satisfaire durant ces vingtdernires annes.
En outre, habitants et citoyens de la commune demandent lamlioration de la zone et un service permanent de gardiennage. Lancienne ONPI
pourrait ainsi devenir un des lieux dexprimentation de la ville, revtant
la forme alternative de lauto rcupration rsidentielle. (autorecupero)
Cette structure patrimoniale publique, possde un grand potentiel et
pourrait constituer une rponse immdiate, toutes ces familles qui, jusqu
prsent, ont essay en vain de bnficier dun logement social.
Parmi les propositions des habitants, on peut citer celle de transformer
le jardin devant la maison de retraite,
en jardin partag. Projet dagriculture
urbaine qui pourrait intervenir conscutivement un appel doffre de la
commune et la signature dune convention, avec les associations but
non lucratif de la ville.
Ces propositions ont un double objectif: non seulement elles reprsentent une pratique exprimentale, qui fournirait aux habitants de lancienne maison de retraite, aux associations et aux citoyens de la commune,
la possibilit de profiter de leur ville, dans une optique alternative de coopration active, mais elles visent galement, prserver les espaces naturels des lieux, travers les jardins du quartier.
Option qui permettrait doffrir
tous, la possibilit de profiter des espaces verts, en nombre insuffisant, sur
ce territoire.
Le quartier de Partanna Mondello constitue en ralit, une ppinire
dides, un laboratoire citoyen, o il est
possible de rinventer de nouveaux modles de conception de la ville, de r-exprimenter ce droit la ville, dont de
nombreux habitants se sentent lss,
voire totalement privs.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 314

Ce type de pratique exprimentale, selon notre point de vue, rejoint


les crits de Jordi Borja et Zaida Mux, lorsquils dfinissent les processus
de reprise et de dveloppement du droit la ville:

La ciudad es la gente en la calle


la ville, ce sont les gens dans la rue. J. Borja et Z. Mux, 2003, p. 126.

Il sagit de processus complexes, qui ne concernent pas seulement la


cohabitation au sens strict du terme, lie la subsistance. Comme le souligne Giancarlo Paba (qui commente la dfinition de J. Borja et Z. Mux),
quand on parle de droit la ville, cest au sens large du terme: droit au
lieu, la beaut, lidentit collective, au transport laccessibilit, la
centralit, la plurimunicipalit, laccs lutilisation des technologies de
linformation et de la communication, la justice locale et la diffrence,
lintimit, au libre choix des relations personnelles et, plus largement,
un droit gal la ville pour tous les habitants6. Mais pas seulement.
Poursuivant son explication de la phrase des deux chercheurs hispanophones, G. Paba indique que le droit (essentiel pour une histoire comme
celle de lONPI) la transformation de la ville marginale et illgale, constitue sans doute un droit fondamental, dans une ville capable de convertir et
de refaonner les frontires mmes de la citoyennet, donc de la cit, grce
lensemble des pratiques, conflits, confrontations et ngociations avec les
instances publiques et sociales:

Laction publique doit dvelopper des politiques


urbaines dans les zones marginales, lgaliser les
occupations en les dotant dinfrastructures, y introduire
une qualit de vie urbaine et une mixit sociale,
promouvoir les formes originales de participation
citoyenne, qui soient adaptes aux caractristiques des
populations particulirement vulnrables.
J. Borja et Z. Mux, op. cit., p. 126

Dans le cas prsent, il ne sagirait pas seulement, pour reprendre les


termes dj utiliss par P. Cottino, de pratiques en rponse aux exigences
minimales (le droit au logement), dont le dveloppement est tout fait
spontan.

6. G. Paba 2010, p. 53.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 315

notre avis, ici, le dveloppement dautres pratiques, doit tre interprt comme le contrepoint dune absence fautive de personnels politiques,
qui se limitent les lire uniquement en termes de dviance, de comportements hors norme, que seul lordre public peut rsoudre.
Comme lexplique P. Cottino: il se construit autour de ces phnomnes urbains, issus de la mobilisation des populations dfavorises ou
minoritaires sur des thmes et des problmes ngligs ou mal traits, une
image gnralement associe au dsordre urbain (qui lui-mme vient du
mythe de la prvision dans lurbanisme) et que lon cherche tout prix
juguler selon les critres classiques de lordre.
Dans ces phnomnes imprvus (raison pour laquelle ils sont
constamment perscuts), on peut y voir une critique radicale des logiques
dorganisation dune ville, perue comme simple mcanisme fonctionnel
ainsi quune recherche obstine de formes de flexibilit, lintrieur de
cadres urbains soumis des tensions croissantes.
Les espaces ngligs de la ville sont ainsi redfinis en suspendant
lapplication des lois, afin de garantir la jouissance flexible des espaces
gographiques. Ils deviennent la ressource principale autour de laquelle la
collectivit dfinit son identit, en laborant des stratgies de survie7.
Ainsi, lauto rcupration rsidentielle et cooprative de la maison de retraite
ONPI, reprsente une pratique exprimentale, dont les caractristiques principales,
sont la conception citoyenne et la cration
dun mode autonome et interactif de gouvernement, en constante autoproduction
et auto-innovation.
Lauto rcupration cooprative (autorecupero) devient un instrument, un
outil du renouvellement de la ville, autonome, autogre et auto-organise. Mme
si elle nest pas en mesure dlaborer un
contrle efficace et un mode de gouvernement adapt aux procdures de rglementation de lhabitat, grande chelle. Cette
pratique proactive se positionne comme un
processus qui est en mesure de cohabiter
avec des mcanismes de conception et un
mode de gouvernement plus institutionnelle.
Toutefois, lauto rcupration cooprative rsidentielle sen dmarque
de manire singulire, par la nature mme du systme de dcision, qui
ninclut pas ncessairement en son sein, les instances publiques, telles que
7. Bottino 2003, p. 114- 115.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 316

les communes ou les rgions. Mais qui implique plutt un travail constant
de synthse, de ngociation et de conception cooprative, ralis par des
groupes sociaux htrognes.
Dans ce contexte, les coopratives dhabitants, acteurs aux multiples
facettes qui uvrent au rassemblement de personnes de nature diffrente,
dans un processus de planification participative, occupent une place de
choix.
Elles tablissent un lien, de manire diffrencie et souvent sur un
mode conflictuel, avec les diverses institutions prives-publiques, ainsi
quau regard des nombreux processus qui entendent dfinir leur gr et
selon leurs intrts propres, les transformations de la ville.
Les coopratives dhabitants entrent en relation avec les institutions
politiques, selon des mthodes souvent singulires, tout comme le sont les
relations (vertueuses ou non) quelles entretiennent avec lconomie urbaine.
Cette identit locale, mais transposable, fait du modle de lauto rcupration cooprative rsidentielle un
outil danalyse et de changement de
point de vue, sur les processus de renouvellement de la ville, plutt fcond.

Il ne sagit pas dun modle gnral et abstrait, encore moins dune


simple rvision de la conception que se
font les habitants de la ville, mais dun
vritable amnagement rebelle, qui
se radapte et se remodle, au fur et
mesure du temps et des enjeux, selon
lcosystme urbain vcu.
Pour paraphraser Calvino, lauto
rcupration cooprative rsidentielle,
vise prendre la forme dune structure
plusieurs aspects, o chaque pratique
se rapproche de lautre, dans une succession qui nimplique pas un effet de consquence ou une hirarchie,
mais un rseau dans lequel il est possible de tracer plusieurs parcours et
de tirer des conclusions multidirectionnelles, dans lenchevtrement humain et urbain.
Cette formule rassemble coopration sociale et conception active:
lauto rcupration rsidentielle, dans les processus-projets de transformation urbaine, propose dtablir des relations plus quilibres entre ac-

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 317

tion sociale, rle des institutions et associations issues de la socit civile, savoir-faire technique et intellectuel, dans la perspective de crer de
nouveaux cadres spontans de participation et dinteraction. Mme sils
demeurent ce jour, quantitativement limits, au regard des statistiques
officielles.

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Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 318

Le mouvement des Corralas


Sville, Andalousie (Espagne),
de la protestation lauto
organisation.
HABITARES (habitares.org): ALONSO, Rubn; FERNANDEZ, Francisco; LORA, Marina; MACHO, Lidia; MORALES, Eva; MUCHADA, Alejandro; SOLANAS, Marta; PEREZ, Fernando; PEREZ, Leticia.

Rsum
Actuellement, lEspagne et lAndalousie constituent des exemples ngatifs du
triomphe du nolibralisme, dans la production et la gestion de lhabitat sur
un territoire priphrique. (LAndalousie) Les politiques publiques de logement
dveloppes depuis la deuxime moiti du sicle dernier, ont eu pour objectif
de promouvoir la proprit individuelle et se sont fondes sur le principe selon
lequel le march immobilier peut assurer laccs de la majorit des personnes
un logement digne et adquat1. Cette idologie a engendr une situation radicale,
avec des millions de logements vacants mis sur le march, une administration
publique en faillite et des banques qui expulsent des centaines de milliers de
familles en accession la proprit, sans leur offrir la moindre alternative de
relogement. De plus, des milliers de personnes sont expulses des logements
quelles louaient, non seulement des propritaires privs, mais aussi de
logements de proprit publique; ce qui les rend encore plus invisibles aux yeux
de la socit et les laissent sans protection.
Cest dans ce contexte quun mouvement populaire doccupation collective auto
organis, est n compos de personnes et de familles en situation durgence,
sans logement, bnficiant du soutien du mouvement militant du 15M et de la
PAH (la Plateforme des victimes des crdits hypothcaires). Sville constitue
lun des principaux centres daction de ce mouvement. Le collectif habitares a
particip au conseil technique militant, essayant de renforcer certaines actions, sur
la base de principes coopratifs. Dans cet article, nous prsentons quelques-unes
des leons, que nous avons tires de cette pratique en cours.

1. Note de YM: Le droit au logement a t inscrit dans la constitution espagnole de 1978. Art 47 de la constitution: Tous les espagnols ont le droit de bnficier un logement digne et appropri. Les pouvoirs publics
assurent les conditions ncessaires et tablissent les normes pertinentes pour rendre effectif ce droit De par
la loi de 1979, les rgions autonomes interviennent dans les secteurs de lamnagement du territoire, de lurbanisme et du logement. Elles dictent des lois. Les villes fixent leurs priorits pour la promotion et la gestion du
logement sur leur territoire. Elles ne disposent toutefois pas des ressources permettant lautofinancement des
oprations de logement. Il en rsulte un dispositif fortement dcentralis et donc disparate.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 319

Introduction
Cet article a t crit par le collectif HABITARES, qui est membre
de la Chaire internationale CHAIRECOOP, dont lobjectif est de promouvoir
lchange et le soutien entre des initiatives de coopration sociale sur le
logement. Le comit de pilotage scientifique de CHAIRECOOP et Yann Maury
qui a coordonn notre ouvrage, ont pos trois sries de questionnements,
qui ont servi de base commune de rflexion, pour permettre la comparaison entre diffrentes pratiques coopratives dans lhabitat:
Quid de la valeur non montaire produite par les ressources communautaires, qui sont souvent dvalorises et qui ne sont pas identifies
par le march?
Quid de la dmocratie sociale, y compris de la participation sociale
dans la prise de dcision?
Et enfin, comment aborder les limites de la lgalit et du droit, qui
dvoilent ainsi les fissures du systme officiel ; lequel exclut et entend
simposer par-del la lgitimit populaire.

Ces trois formulations de la ralit et du systme dorganisation socitale, deviennent plus claires dans des situations extrmes. Il en est ainsi
de celles que nous vivons actuellement en Espagne et notamment en Andalousie, o la valeur financire a perdu de sa crdibilit, avec la faillite
des banques et les expulsions des personnes, dont les logements sont hypothqus et qui, en plus dtre expulses, doivent continuer de rembourser
leurs emprunts; o la dmocratie reprsentative sest dlite, face pouvoir financier dfaillant et une socit qui noffre plus aucune opportunit; et enfin, o la lgalit a vu sa lgitimit svanouir, face un systme
ingalitaire, qui a produit des millions de logements vacants.
Toutefois, les expulsions lies aux crdits hypothcaires et les logements vides, ne sont que la partie merge de liceberg, dun systme de
production et de gestion de lhabitat. Ce dernier depuis des dcennies, va
lencontre de la satisfaction sociale. Il se caractrise par un parc de logements sociaux obsoltes, des phnomnes de sgrgation spatiale et
dexclusion urbaine, la promotion dun modle urbain insoutenable et
inappropri, ou encore la gentrification des centres historiques des villes
espagnoles.
La situation de lhabitat et la caractrisation du systme productif
sont la traduction spatiale et organisationnelle du contexte socio-politique
dune socit. Avec un taux de chmage structurel qui se situe entre 30% et
50% chez les jeunes, les exclus du logement reprsentent un pourcentage
lev de la population.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 320

I. Contexte: lexplosion de la valeur financire


du logement
En Espagne, les politiques publiques de logement, qui se sont dveloppes depuis la seconde moiti du sicle dernier, ont eu pour objectif de
promouvoir la proprit individuelle. Elles se sont fondes sur le principe
que le march immobilier peut seul assurer laccs de la majorit des personnes un logement digne et adquat.

La proprit individuelle a ainsi t promue comme tant la meilleure


faon daccder un logement. Cela a relgu un second plan des alternatives comme la location et diffrentes formes de proprit cooprative et
collective. En Espagne, le pourcentage de rsidences principales en locatif,
a diminu rgulirement au cours de ces soixante dernires annes. En
1950, ces dernires occupaient encore 51,5% du parc de rsidences principales; ce qui reprsentait alors, 94,5% du total de loffre immobilire, avec
seulement 5,4 % de rsidences secondaires et de logements vacants. En
1981, le logement en rgime de location est descendu 21% et les rsidences
principales2 70,811. En 2006, seulement 7,7% des rsidences principales
taient mises en location. En Andalousie ce chiffre est descendu 6,3% des
rsidences principales3.
Sur les 27 tats membres de la Communaut europenne, lEspagne
est la trane dans le secteur du logement social, avec seulement 3 pour
1000 habitants ; alors que lon en compte 147 aux Pays-Bas et 102 en Autriche et au Danemark.

Les facteurs qui ont influ sur cette prdominance absolue de la proprit prive proviennent de diffrents secteurs de la socit. Ladministration publique de son ct, a facilit le rgime de proprit prive. Les montants des aides fiscales incitant la population acheter des logements4, ont
t de plusieurs fois suprieures aux montants destins aux plans publics
de logements sociaux.

2. Cf. LORA, M (2011): Cooperativas de viviendas en cesin de uso y disfrute. Anlisis de experiencias para la
difusin y promocin de un modelo alternativo de acceso a la vivienda en Andaluca. Sevilla, Travail de fin de
Master, indit. Pour les donnes statistiques, sources: INE, IEF et Ministerio de Fomento de Espaa.
3. Source: Ministerio de Fomento. Enqute sur lusage et loccupation des logements.
4. Pour la population en gnrale sans limite de revenus

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 321

Les banques galement, se sont appuyes sur la baisse des taux dintrts et ont assoupli les conditions de financement, au fur et mesure
quelles rduisaient les conditions daccs au crdit. LOCDE en 2007 demandait dailleurs lEspagne de rester neutre dans la fiscalisation de
la proprit et dans la mise en location immobilire5.
Le logement nest ainsi plus un bien social, mais un produit du march, un actif financier, dont la production vise satisfaire, non pas les
besoins des familles, mais la demande des investisseurs. Ceci explique la
hausse continue des prix, qui enclenche ensuite toujours plus dincitation
par la cration dune attente incessante de revalorisation financire du
logement.
Lorsque la bulle immobilire a clat aprs une dcennie de spculation, le territoire stait dgrad, laissant en Andalousie des centaines de
milliers de logements vides, mais aussi un norme dficit en matire de
logements existants sur le march, dont laccs tait devenu impossible
pour une grande partie de la population.

Dun autre ct, bon nombre de familles ayant des moyens conomiques limits, bnficiant de peu dincitations fiscales et sociales, nont
pas eu dautre alternative que de souscrire des prts hypothcaires, afin
daccder un logement. Mais lamortissement des prts leur a impos un
taux deffort bien plus lev que les 25% recommand en moyenne. Ce taux
deffort a atteint entre 60 et 80% du salaire des travailleurs; ce qui a rendu
la situation extrmement difficile au sein de ces familles.
Le prix du logement, entre 2000 et 2006, a augment de 148%; et ce,
de manire totalement disproportionne au regard des salaires, qui augmentaient en moyenne, seulement de 30%6.
Dautre part, le processus spculatif sest dmultipli, en raison des
investissements trangers: en 2003, dans le secteur de limmobilier, ces
investissements reprsentaient 40% du total venant de ltranger7 8.

5. tudes conomiques de lOCDE, no 1, 2007, in VORMS, Charlotte. Surproduction immobilire et crise du


logement en Espagne, In laviedesidees.fr, mai 2009.
6. MOLINA, M. D. Responsable de la section Logement et Urbanisme de FACUA Andalousie. Le rle des pouvoirs
publics comme garants du droit constitutionnel et statutaire pour accder un logement digne et adquat/
Journe sur le droit au logement organise par Defensor del Pueblo Andaluz avec la collaboration de Cajasol,
6 novembre 2007. Jornada sobre el Derecho a la Vivienda (2007. Sevilla) Sevilla: Defensor del Pueblo Andaluz,
2008.
7. 6 De La Dehesa, G. Los efectos de la burbuja inmobiliaria , El Pas, 20 noviembre 2004.
8. Dans son livre, Dconstruction de la bulle immobilire (Deconstruyendo la burbuja inmobiliaria),
Garca-Montalvo a montr en 2005, que la volont de raliser de la plus-value tait trs importante lors de
lopration dachat de logements. Cf. Garca-Montalvo, J. Deconstruyendo la burbuja: expectativas de revalorizacin y precio de la vivienda en Espaa , Papeles de Economa Espaola , no 109, 2006, p. 44-75.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 322

Le financement pour accder un logement, au prix du march sobtient des banques, qui ont assoupli considrablement les conditions, ouvrant laccs aux crdits hypothcaires. De plus, les taux dintrts ont t
baisss, ce qui est une incitation entrer dans le systme financier. Les
banques ont en outre, invent de nouveaux produits dits risques. Les crdits, qui schelonnaient pralablement sur 27 ans en moyenne, ont t
prolongs jusqu 40 ou 50 ans, sans quil soit exig pour autant, de fortes
garanties salariales ou financires.
En outre, 98 % des crdits raliss au cours de ces annes, ont t
souscrits sur la base de taux variables. Lendettement moyen pour un logement standard, est pass de 23,9% du PIB 61,6% en 20079.
Avec la crise conomique marque par un chmage de masse, cette
situation sest transforme en drame social, avec en 2007, plus de 400 000
saisies immobilires, qui ont mis des centaines de milliers de familles la
rue, avec la charge dune dette vie. Dans toute lEspagne, il y a eu chaque
jour en 2012, 212 saisies immobilires et 159 expulsions10.

Dans ce processus, la responsabilit des pouvoirs locaux est centrale,


dans la mesure o ces derniers dtiennent seuls, les comptences en matire durbanisme.
Ce qui nest pas un facteur ngatif en soi11, mais ce qui constitue lune
des raisons qui expliquent la situation. Le pouvoir local a t plac dans
lincapacit dexercer une fonction juridique et politique densemble. Dans
le mme temps, les municipalits, sur le territoire espagnol, ont-ellesmmes t mises en faillite, ce qui a renforc la spculation immobilire,
puis a provoqu lexplosion de la bulle immobilire.
Selon C. Vorms, les causes de la crise immobilire en Espagne sexpliquent par la tendance historique lhypertrophie immobilire lors des
priodes dexpansion, la structure particulire du march du logement
espagnol, la lgislation du foncier urbanisable depuis les annes 90 et
la dcentralisation des comptences en matire durbanisme12.
Selon lInstitut national de statistiques dEspagne (INE), il existe 4,3
millions de logements vides dans le pays. Ce chiffre est dailleurs sujet
controverses, car des experts du secteur estiment quil pourrait y avoir plus
de 5 millions de logements vacants; ce qui reprsenterait environ 20% du
parc de logement en Espagne. Dans le cas andalous, ltude montre quil

9. European Mortgage Fund, 2008.


10. Alemany, A., Colau, A. (2012) Vida hipotecadas. Ed. Cuadriltero de Libros, Barcelona p. 22.
11. Vorms, C. (2009). Op. cit. p.11.
12. Vorms, C. (2009). Op. cit. p.3.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 323

existe plus de 600 000 logements vacants, cest--dire environ 90 000 de


plus quil y a dix ans; ce qui reprsente18, 5% du total des logements vacants dans toute lEspagne.

II. La dmocratie sociale: qui sont les exclus


du logement et que veulent-ils?
Avec lexplosion de la bulle spculative, un vaste changement sest
opr: les catgories sociales qui pouvaient auparavant acqurir un logement au prix du march, ne peuvent aujourdhui que prtendre un logement social (protg13), voire ne peuvent accder aucun type de logement.
La spculation a galement provoqu la dvalorisation du logement
social (protg) en le maintenant trs en dessous de la demande existante14.
Cependant ltude du profil de la demande, ralise par le Plan municipal
du logement et du foncier de Cordoue, nous montre que seuls 26% des
demandeurs prfrent louer aux conditions actuelles, plutt que dtre propritaires. Cependant, parmi ceux qui prfrent tre propritaires, 60,3%
opteraient pour la location si les prix taient abordables et si des garanties
leur taient offertes sur le long terme. Ainsi, la demande locative atteindrait 65% de la demande totale15.
Parmi les secteurs les plus affects, on retrouve les jeunes qui voient
leur projet de vie sinterrompre, les familles monoparentales, les immigrs
ayant de faibles ressources conomiques et qui sont souvent contraints de
sentasser dans des logements surpeupls, les saisonniers agricoles, mais
aussi de plus en plus, de familles qui ne disposent plus que dun travail
prcaire.
Dautre part, les familles doivent pouvoir faire face au remboursement de leur prt immobilier. Pour un logement de 90m2, le salari doit
dpenser entre 52,5% et 68,6% de son salaire net, pour rembourser un crdit hypothcaire dune dure de 20 ou 30 ans, sur la base de taux dintrts
de 3,15%16.

13. Habitat protg = Habitation de proteccion official


14. Ce problme est encore plus important en raison du refus des banques de financer lhypothque, que ce soit
celle du logement sur le march ou du logement protg. LORA, M (2011). Op cit.
15. Aramburu Maqua, J; Mancheo, M.A. (2010): Cerro Almagro. Un nuevo modelo de produccin de ciudad: un urbanismo responsable al servicio del inters general en: CONAMA10 Congreso Nacional del Medio
Ambiente. Sevilla.
16. Source: Cabinet conomique confdeal de CCOO. Una nueva cultura para afrontar el creciente problema de la vivienda en Espaa Cuadernos de Informacin Sindical no 60 2005. Datos de 2004.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 324

Si lon aborde la question du logement adquat


et accessible pour tous, tel que le prconise notre
Constitution, on arrive la conclusion que 80% des
demandeurs ne sont pas satisfaits. Et cela parce que
lon ne peut considrer satisfaisantes les rponses
donnes aux familles qui, ayant accd un logement
lou ou en achat-vente, doivent affecter une quantit
excessive de leurs revenus, et cela pendant une
grande partie de leur vie. Il serait plus exact, au lieu
dune demande satisfaite, de parler dunedemande
asservie.
Aramburu, J. (2010) op. cit.

Pour linstant, des enqutes portant sur la perception sociale du logement, de la ville des citoyens et des pouvoirs publics, nont pas t lances.
Il serait pourtant ncessaire de disposer dun Observatoire du logement
de lAndalousie, approuv par la loi, avant dengager tout nouveau projet
politique de logement et de projet urbain; ce qui nexiste pas pour linstant.
Cela permettrait pourtant de connatre la demande actuelle de la population, ses besoins, et la possible adquation loffre de logement.
Les socits espagnole et andalouse ont longtemps cru quune plus-value se produirait lors de lachat dun logement. Elles pensaient aussi que
les loyers taient trop chers. Ce qui a motiv leur participation au modle
spculatif de dveloppement urbain et du logement17.
On peut galement avancer comme explication, laspiration un style
de vie lamricaine, avec un logement avec jardin et voiture; le sentiment davoir un patrimoine familial que lon pourra transmettre et qui
sera une scurit, face la dfiance envers ltat18, son incapacit bureaucratique ou celui des uvres sociales; ajoutons-y les nombreux manques
au sein des organisations des communauts de voisins, les fraudes qui
ont eu lieu dans bon nombre de coopratives de logements, lexistence de
fausses coopratives de logements, de coopratives marrons, ou encore
lexistence dexpriences non satisfaisantes dorganisations coopratives.
Voil quelques une des raisons qui ont favoris le dveloppement de la proprit individuelle et la spculation sur le logement
La situation de la crise conomique et du march du travail, les cas
dexpulsions dus au non remboursement des prts hypothcaires ou bien
les pertes financires pour les familles, expliquent que la demande sociale

17. Garca-Montalvo, J. 2006 Op.cit. p. 44-75.


18. Bueno, B. (2009) El poliedro de la vivienda: estudio de la vivienda protegida de acuerdo al plan estatal
2009-2012 / Las Rozas (Madrid): La Ley; El Consultor de los Ayuntamientos y de los Juzgados, 2009.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 325

est momentanment en train de changer. Et avec elle, la vision publique dun modle de dveloppement. Les exclus de lhabitat et de la fonction sociale du logement sonten effet ce jour: des expulss, des familles
qui sentassent dans un logement, des personnes ges qui vivent dans de
lhabitat indigne, des gens qui vivent dans leurs voitures ou dans la rue,
des jeunes qui sont contraints de demeurer chez leurs parents, des habitants de bidonvilles, des immigrs qui ont d retourner dans leurs pays
dorigine, ou ceux qui arrivent et qui sont dans des situations encore plus
prcaires quauparavant, des personnes qui habitent dans des quartiers
dlabrs, des familles qui ont hypothqu leurs vies pour les cinquante
prochaines annes, sans oublier les familles de quelques six millions de
chmeurs
Pour autant, faute de modle alternatif, la population ne semble pas
remettre en question le systme capitaliste et le march; malgr limage
discrdite des banques. Ils semblent prfrer une rgulation par le march, qui viterait de forts processus spculatifs.
De la mme faon, ils ninterrogent pas la question de la sgrgation
urbaine, mais souhaitent simplement des conditions de transports publics
adquats.
En outre, les Espagnols ne font pas, de prime abord, confiance au
modle coopratif. Ce dernier est marqu, il est vrai, par de nombreuses
fraudes qui se sont produites au sein de fausses coopratives de construction.
Cest dans ce contexte pour le moins complexe, que des activistes,
des collectifs et des mouvements citoyens dorigines diverses, se sont auto
organiss collectivement, pour mener bien une dmarche revendicative,
qui dnonce et rclame la prise en compte de la valeur sociale du logement,
dans un cadre daction communautaire et autogestionnaire.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 326

III. La rponsede la socit civile: lauto


organisation des collectifs qui luttent pour
le droit au logement. Lexemple de Sville.
Sville, capitale de lAndalousie, compte un million dhabitants. Le
centre actuel de laction, de la coordination et du plaidoyer politique, en
faveur du droit au logement, est linter commission du logement du Mouvement du 15M19.
Une des premires expriences de lutte en faveur du droit au logement est la Ligue des locataires, qui a t initie en 2003, ainsi que le
premier PIVE: Point dinformation sur le logement et de rencontre20.
Cette instance de base de conseils aux locataires, victimes dabus locatifs,
a dbut au Palacio del Pumalejo. Ce lieu est un exemple emblmatique
de la lutte en faveur dun droit au logement et la ville.
Li au processus de gentrification dont souffre ce quartier, il sest
constitu depuis 2001 jusqu aujourdhui, par le biais dune plateforme de
dfense, qui lutte en faveur de sa rhabilitation.
Le quartier San Bernardo, connait galement un processus similaire de gentrification. En 2005, onze familles du quartier occupent un ensemble de logements, situs au 52 rue San Bernardo. Il sagit des voisins du
quartier, qui attendent la rhabilitation des maisons quils louent. (cf. infra
image 1).
De mme, la Plateforme Barrios en Lucha (quartiers en lutte), reprsente une exprience antrieure celle du 15M de 2011. Il y est cr
un espace de rencontre et de lutte, qui runit diffrents quartiers de la
ville: des runions, des actions communes, des mobilisations entre voisins et voisines, se sont coordonns et ont ainsi pu prendre connaissance
des situations de prcarit urbaine luvre dans la ville.
Enfin, il nous faut souligner lexprience des Corralas, ainsi que
lexistence dun mouvement historique de squats, dnomm okupas21.
Ces derniers ont engag toute une srie dactions telles que, loccupation
dun centre social autogr (CSOA) la Cruz Verde en 1991, puis le CSOA

19. Dans sa forme actuelle, ce regroupement est n en septembre 2011, de la commission du travail du Mouvement du 15M Sville. Cependant, nous considrons que ses caractristiques la dfinissent et la diffrencie
dautres mouvements pour le logement lis au 15M, qui sont lis des expriences antrieures de lutte pour un
habitat digne.
20. Punto de Informacin sobra la Vivienda y de Encuentro
21. Pour plus dinformation sur lhistoire du mouvement squat Sville: http://www.miguelangelmartinez.
net/?Ciclos-historicos-de-las

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 327

Casas Viejas en 2001, Huerto del Rey Moro, Casa Palacio Pumarejo et
CSOA Sin Nombre (2004), CSOA La Fbrica de Sombreros (2008) et CSOA La
Huelga (2010).
Conscutivement ce mouvement historique de luttes urbaines et
notamment celui qui dbute le 15 mai 2011 sur le quartier de Las Setas,
place de lEncarnacin, le mouvement du 15M stend alors dautres
places des quartiers de la ville. Des commissions logement voient le jour,
dans chacune de ces assembles.

Collectifs dhabitants auto organiss sur


Sville. Photo Habitares

En septembre 2011, linter-commission de lhabitat est cre afin de coordonner ces diffrentes assembles de quartiers. Toute une srie dvnements marquent alors lhistoire
locale du mouvementde contestation sur Sville: de grandes manifestations, larrt dexpulsions (le 1er dcembre 2011 des voisins sont venus en
nombre soutenir une famille qui devait tre expulse sur Torreblanca).

gauche, schma sur la lutte des voisins du 52 rue San Bernardo. Source: http://
sanbernardo52sevilla.blogspot.com droite, affiche dun des appels de Barrios en Lucha.
Source: http://barriosenlucha.wordpress.com

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 328

En mars 2012, est prsent publiquement, un rapport qui traite de


limpact des expulsions dans la ville. Dans le mme temps, une initiative
est propose: la cration de 12 PIVE22. Il sagit de lieux o lon peut trouver
des informations et des conseils lis la problmatique du logement.
Cest aussi un espace de rencontres pour les personnes qui sont
confrontes ce type de problme. Le but propos est que les gens puissent
rentrer en contact les uns avec les autres, grce au travail collectif et ainsi
puissent sentraider. Cette solidarit se concrtise lorsquil sagit de stopper
des expulsions ou pour apporter un soutien loccasion dune ngociation
face une banque.

Rapidement, certains de ces groupes de personnes prcdemment expulses ou qui sont dans lincapacit de payer leurs loyers, deviennent le
terreau des occupations collectives.
Aujourdhui, les PIVE urbains poursuivent leur travail, montrant la
diversit des situations socio-conomiques propres chaque quartier. De
mme, bon nombre de quartiers de la couronne mtropolitaine de Sville,
ont mis en place leur propre PIVE.
Cette diversit dapproche, au regard de la problmatique de laccs
et du maintien des personnes dans leur logement, est un lment clef du
contexte actuel sur Sville.
Les effets de ce qui a t dnomm la crise conomique de 2008,
sont dsormais visibles aux yeux de la socit en gnral et des acteurs
politiques institutionnels, en particulier
Il en est ainsi du focus sur les expulsions, qui sont le rsultat dune incapacit des personnes rembourser leurs prts hypothcaires. Les mouvements de rsistance urbaine aux expulsions sont une illustration de cet
impact et renforcent la visibilit et la lgitimit de la Plateforme des victimes des prts hypothcaires.
Un autre exemple, qui cette fois se situe du ct des acteurs politiques
et institutionnels, montre que les rponses lgislatives, se concentrent dsormais sur les tentatives de freinage ou de ralentissement des expulsions,
pour non remboursement des prts hypothcaires.
Ce qua produit ou ce qui tait en dj gestation au sein de linter-commission de lhabitat de Sville, montre que la problmatique de laccs et
du maintien au logement tait dj bien prsente, avant ce qui a t d-

22. Rseau de Points dinformation sur le logement et de rencontres (PIVE), dans lesquels toute personne
ayant un problme de logement, est reue et est conseille. Quelle en soit prive, quelle vive un processus dexpulsion, quelle soit mal loge ou quelle souffre de pratiques abusives de la part dun propritaire. En mme
temps, se constitue une organisation de dfense du droit au logement, pour personnes seules. http://15mviviendasevilla.blogspot.com/p/pives.html

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 329

nomm lclatement de la bulle immobilire, puis celle de la bulle


financire. Elle tait prsente, comme nous venons de lindiquer, de diffrentes faons: les personnes exclues du logement et de la fonction sociale que remplit ce dernier, taient bien plus nombreuses que ce qui est
acceptable, dans une socit dite dveloppe, laquelle vivait par ailleurs
une priode exceptionnelle de croissance conomique23. Il y avait et il y a
chaque fois davantage de personnes, dont le droit au logement digne,
a t rendu vulnrable.
La rponse des institutions comptentes a t et continue dtre trs
faible, voire insuffisante en matire de logements publics, pour pouvoir
rpondre aux besoins. Actuellement, linter-commission de lhabitat est
constitue des commissions de logements des assembles de quartiers et
de villages du 15M, ainsi que par dautres collectifs, plateformes et organisations, qui ont toutes pour objectif damliorer les conditions daccs au
logement et de gestion de la cit.

Collectifs dhabitants au travail.


Photo Habitares

Parmi ces collectifs, il faut mentionner des plateformes de voisins


telles que la FEA du quartier dAlcosa, lassemble de voisins de Begoa, le
bureau des droits sociaux (ODS), la PAH de Sville, lAssociation pour les
droits de lHomme Andalousie (APDH-A), et Arquitectura y Compromiso Social (ACS)24.

IV. Les Corralas ou la lgitimit de la


fonction sociale du logement
Depuis mai 2012, le mouvement auto organis pour le logement a enclench une nouvelle stratgie. Devant lavalanche de familles expulses,
en attente dun toit, il tait devenu urgent de rechercher des alternatives
concrtes de relogement.

23. Pour faire un parallle la phrase que les politiques de tous bords, mais aussi une grande partie de la
socit rptent comme un mantra: nous avons vcu au-dessus de nos moyens; nous avons exclu trop de
gens de lhabitat, bien au-del de ce que permet nimporte quelle socit.
24. Cette inter-commission a pour tche de coordonner les collectifs qui se rfrent au mouvement de dfense
du droit au logement sur Sville, sur le territoire andalou et enfin de crer des outils, matriaux communs,
manuels, documents techniques etc., lusage des diffrentes commissions de logement.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 330

Une vingtaine de familles ayant des difficults de logement sorganisent alors, avec le soutien du mouvement de dfense du droit au logement et du mouvement de squatters okupas. Ils dcident doccuper un
immeuble vacant, dont le propritaire est une entreprise de construction,
qui a fait faillite et dont le grant est inculp dans diffrents procs. La
Corrala Utopa est ainsi cre, le 16 mai 2012. Cette dernire sera sur
Sville, le fer de lance du mouvement des corralas. La Utopia proposera par la suite, un logement, trente-six nouvelles familles. Peu de jours
aprs loccupation, limmeuble est vendu la banque Ibercaja, qui avait
financ sa construction. La banque obtenait par consquent, un privilge
qui avait t refus aux familles: celui de lapurement des dettes, en cas
dexpulsion25.
Cette occupation collective a dbut par un travail communautaire
de quatre mois: prise de conscience, organisation sociale, prparation collective des dcisions Tout cela tait ncessaire pour une prise en compte
la diversit sociale du groupe et pour mettre en commun ce qui avait t
seulement jusque-l, un problme individuel: le logement.
Dans le mme temps, il sagissait de familles qui recherchaient un
logement abordable et qui, ayant pris connaissance du nombre scandaleux
de logements vacants qui taient aux mains des banques et des promoteurs immobiliers, dcidaient doccuper collectivement ces immeubles.
Pour leur part, banques et promoteurs immobiliers, sur la base du
mme effet pervers et qui taient lorigine de la crise immobilire, attendaient simplement un contexte conomique plus favorable, qui leur garantirait plus-value et bnfices.

Photo Habitares

Ainsi, la citoyennet auto organise, convaincue de limportance de lutter collectivement parce que seuls
nous naurions jamais os le faire,
comme laffirme une victime a appris
revendiquer ce qui est juste et a pris
des initiatives, alors mme que les gouvernements noffrent aucune solution
ce problme social.
Tout cela sest accompagn dune forte activit mdiatique, qui a eu
pour objet de sensibiliser lopinion publique, afin dviter la stigmatisation
de loccupation et de faire prendre conscience de limportance du problme
du logement.
25. Le fait de donner son immeuble la banque a ainsi vit lentreprise de voir sa dette maintenue. Alors
que dans le cas de particuliers et de familles, le fait de donner son logement ne signifie pas pour autant la fin
de la dette hypothcaire.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 331

La pratique exprimentale de la Corrala la Utopa a servi de prcdent. Elle a fait en sorte que dautres familles se mobilisent et sauto organisent par elles-mmes, sur un mode comparable. Les occupations de logements se sont donc succd, jusqu tre plus de vingt Sville, dans la
province de Sville et de Malaga. Au mme moment, des expulsions ont eu
lieu dans trois immeubles; mais 300 familles se sont alors reloges par
leurs propres moyens, fournissant ainsi un toit environ 400 personnes.
Les initiatives de cette nature sont nombreuses et elles ont merg de faon spontane (sans lien pralable avec un collectif organis), en particulier, dans les villages dAndalousie. Dans certains cas, le collectif a dcid
dadopter la mme stratgie et de se dnommer Corralas. Dans dautres
cas, des rseaux solidaires se sont tisss entre diffrents collectifs; ce qui
a permis dapporter une aide sur le plan juridique, lorsque ceux-ci exprimaient le besoin de bnficier de la prsence dautres collectifs, plus expriments26.

Photo Habitares

Il y a eu dans toute lEspagne


bien dautres occupations similaires.
Les plus connues, se sont dveloppes
partir de linitiative uvre sociale
PAH , qui a dbut sur diffrents secteurs de la Catalogne.

Des collectifs tels que, 500x20


Barcelone ou des pratiques exprimentales telles que, la Corrala la Charca
Madrid, ont eux-aussi libr diffrents immeubles. Ce qui a permis dapprofondir le dbat sur la fonction sociale tenue par le logement, ainsi que la
recherche pour les habitants, dun droit
effectif au logement (cf. carte des occupations collectives).

26. Il existe un certain nombre doccupations collectives (plusieurs logements dun mme immeuble ou dun
ensemble de logements individuels sont occups selon le modle qui a prdomin dans les banlieues) ou individuelles, de logements qui sont demeurs vacants, aprs lexpulsion des habitants et dont la proprit est
dtenue par la banque qui les a financs. Il existe ici un paradoxe: les voisins de limmeuble sont gnralement
favorables ces occupations irrgulires, dans la mesure o, dans bien des cas, les banques ne participent pas
aux charges de coproprit.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 332

Le mouvement des corralas est une dmonstration de plus, de la


manire dont la mobilisation sociale auto organise, rend possible ce qui
paraissait inenvisageable et utopique. Sur la base dune conqute engage
par des familles et des collectifs certes avec des contradictions et des
conflits mais qui nous enseigne ce nous disons haute voix: S se puede! Oui, cest possible!

Corrala la Utopia sur Sville. Photo


Habitares

Carte des occupations collectives (connues). Octobre 2012. Source: reportage du


journal Diagonal (dition papier du 15 octobre 2012), http://www.diagonalperiodico.net/
panorama/20219-rescate-stop-desahucios.html

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 333

V. Elments cls communs au sein des


Corralas27
Caractre revendicatif
Il sagit ici de dfendre la valeur sociale, non financire du logement,
confronte sa valeur dinvestissement ou spculative. Cest pour cette
raison que nous dnonons et que nous devons faire savoir lopinion
publique, lexistence de millions de logements vacants, alors que dans le
mme temps, des millions de personnes en sont privs. Ainsi lun des principaux slogans du mouvement des Corralas est: Pas de personnes sans
logement, pas de logement sans personnes28.
Le dbat sur la fonction sociale du logement a ainsi pu quitter le cercle
des collectifs engags (sociaux, acadmiques) pour atteindre celui des institutions comptentes, en matire de logement29.

Importance de la communication et des soutiens


internationaux
Un vaste travail de communication avec les mdias, mais aussi
lchelon local, auprs du voisinage, est indispensable pour faire connatre
les initiatives et les objectifs.
La force de la dmarche initie et la gravit de la crise immobilire
que connait le sud de lEurope, font que les mdias du monde entier diffusent des images, des informations, des reportages, sur ces initiatives,
nes des mouvements sociaux et de la population auto organise.
Diffrentes organisations de nombreux pays sont galement attentives aux demandes de soutien formules, loccasion des campagnes de
pression contre certains militants engags30.

27. Cf. fiches dexpriences Les Corralas www.masqueunacasa.org. http://masqueunacasa.org/es/experiencias/corralas-de-vecinas.


28. Ni gente sin casa, ni casas sin gente!
29. Par exemple, lapprobation du dcret-loi sur les moyens mettre en place, pour assurer la fonction sociale du logement en Andalousie (Loi 4/13, du 1er octobre), et le dbat qui sen est suivi dans les mdias et dans
la socit.
30. Depuis la rception dautres assembles du mouvement des 15 M jusqu limplication de collectifs allemands dans la diffusion des actions sur internet, par exemple.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 334

Organisation dcentralise et assembles


Lorganisation est dcentralise et elle est rpartie dans les quartiers
de Sville et les villages alentours (via les commissions habitat des assembles de quartiers et de villages). Ds lors, des groupes de familles victimes
se forment, chacun est soutenu par un groupe dappui technico-social. Le
travail et les questions relatives au groupe trouvent des solutions en assembles; des commissions sont tablies pour rpartir les tches principales.

Coordination gnrale
Linter-commission de lhabitat, dans le cas de Sville, est lorgane
de coordination entre les diffrentes commissions, groupes et corralas
existantes. De plus, elle engage la relation avec les administrations publiques. Elle prend en charge la coordination des actions et la relation avec
le reste des organismes et collectifs du mouvement andalou pour le droit
au logement.

Groupes dappui technique


Ils sont constitus par des militants et des bnvoles appartenant aux
diffrents mouvements citoyens de dfense des droits de lHomme et des
droits sociaux. Relevant de diffrentes professions, ils soutiennent le collectif par leurs savoir-faire. Ces soutiens voluent au cas par cas et au fur
et mesure quavance le processus31. Ces groupes se structurent autour des
familles de chaque quartier, qui arrivent aux PIVE et qui ont en commun
la recherche dun logement. Ces familles se retrouvent dans une situation
prcaire ou sont sans logement, en raison de diffrentes circonstances socio-conomiques. Les profils sont htrognes: certains disposaient dun
logement jusquen 2009/2010; soit en payant un loyer, soit en ayant souscrit un crdit immobilier, quils nont pu continuer de rembourser, lorsquils ont perdu leur emploi. Dautres taient dj sans logement.

VI. Les Corralas, quelques questions et dfis


pour complter le puzzle
De cette trajectoire dune mobilisation sociale auto organise sur
la question du logement Sville, peut germer un changement de paradigme du modle de logement social ou abordable. Lequel peut souvrir sur

31. La plateforme actuelle qui intervient en soutien de la Corrala Utopa, est constitue dorganisations
sociales, de partis politiques et de syndicats.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 335

dautres alternatives, comme celui des coopratives de logements. Pour


cela, il est important de prendre conscience de la fentre dopportunit qui
se prsente.
Il sagit de faire en sorte que les rseaux sociaux et politiques, qui sont
en gestation, sarticulent avec les instruments et les connaissances ad hoc,
qui permettront une mise en pratique du modle coopratif.
La construction cooprative requiert du temps et de la patience. Ce qui
entre en contradiction avec les besoins que nous avons dcrits dans cet article et de lurgence qui est celle dune majorit de la population.
Lun des dfis qui se prsente est dtre capable darticuler laction
sur le court terme (trouver des solutions aux ncessits immdiates) et la
stratgie moyen terme (la planification, la ralisation de propositions,
lvaluation des actions, la reformulation des propositions initiales)32.
Est-il possible darticuler ces diffrents tempsde laction? Comment
rsoudre laccs un toit, tout en tant conscients que le droit au logement est perfectible? Comment vivre une situation illgale, tout en
construisant le puzzle dont nous avons besoin?
Les questionnements proposs lintellectuel collectif (Gramsci)
que constitue Chairecoop (sur la production de valeur non financire, les
limites de la lgalit et de la dmocratie sociale) se retrouvent et sont bien
prsentes dans la raction des milliers de familles victimes dexpulsions
en Andalousie et en Espagne.
Dans le mme temps, les postures institutionnelles officiellesse
radicalisent pour renforcer la prise en compte de la seule valeur financire,
restreindre le champ de la lgalit et limiter la dmocratie reprsentative.
Les villes andalouses et espagnoles prsentent de plus le paradoxe
davoir en portefeuille un patrimoine immobilier largement suffisant, permettant de pallier les manques actuels (les logements vacants tant en
grande partie la proprit des banques).
Comment ds lors dvelopper lide dun habitat qui serait le prtexte
une transformation sociale plus large, si les logements existent? Comment les extraire du march, afin de les mettre au service de la socit?
Afin dapprofondir ce travail, il faudrait suivre par exemple, la proposition de Max Neef et comprendre les Corralas comme une synergie
de la satisfaction.

32. Lensemble des besoins humains est vaste et commun aux socits humaines. Ce qui varie et diffrencie les
cultures ce sont les lments de satisfactions choisis pour rpondre aux besoins. Elizalde, A., Hopenhayn, M.,
Max-Neef, M. Desarrollo a escala humana. Opciones para el futuro. Biblioteca CF+S, 2010 (1 ed. 1986), http://
habitat.aq.upm.es/deh/

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 336

Un autre dfi pourrait consister valuer la formule cooprative, en


la confrontant au mode de dcision collective tenue en assemble, durant
les occupations collectives. La cooprative de logements peut procurer un
cadre lgal laction collective auto organise. Dans le mme temps, elle
offre lopportunit dtablir un mode concret dorganisation, disposant dun
rglement interne, prcisant les flux dentre et de sortie. Ainsi, nous pourrions comprendre cette formalisation, comme une carte de visite,
digne de confiance, face aux diffrentes institutions, avec lesquelles les
Corralas ont dj entam des relations (par le dialogue ou la confrontation selon les cas). Considrer les limites, ce que lon pourra gagner, mais
aussi perdre avec cette formalisation; percevoir les opportunits, mais
aussi les menaces, tout cela fait bien partie des dfis quil nous faudra relever.

Appendice
Le dimanche 6 avril 2014 six heures du matin, vingt fourgons de police et
une quipe dintervention technique, en prvision daltercations qui ne se
sont pas produites, sont venus procder lexpulsion des vingt-deux
familles de la Corrala la Utopia, situe Avenida de las Juventudes
Musicales Sville. Lexpulsion a eu lieu quarante-huit heures aprs que
le sous-directeur de lagence du logement et de la rhabilitation
dAndalousie (AVRA), Rafael Ibez, ait assur quune solution aux
revendications des voisins de la Corrala allait tre trouve avec la
banque propritaire Ibercaja, laissant entendre quun accord allait
intervenir, avant la semaine sainte, de telle sorte quune sortie ngocie de
limmeuble soit possible. Lexpulsion est intervenue sans quaucune offre de
relogement ne soit faite aux familles concernes. Une partie de ces dernires
campent dsormais devant lhtel de ville33.
Il apparat quen Espagne, pays
membre de lUnion Europenne, le droit
des banques prime donc au final sur
le droit au logement, qui est un droit
constitutionnel (Art 47).

Efectivos de la Policia National, el domingo,


ante el bloque de viviendas. / Carlos Mrquez

33. Sources Diagonal. La polica desaloja la Corrala Utopa sin las soluciones prometidas por la Junta.
6 avril 2014. https://www.diagonalperiodico.net/node/22460-desalojo-corrala-utopia

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 337

Bidonville vs. habitat contraint: les


lieux madrilnes de l(in)hospitalit
Fatiha Belmessous, Angela Matesanz Parellada
Fatiha Belmessous est historienne, charge de recherches lENTPE au
sein de lUMR Environnement Ville et Socits. Ses travaux portent sur
les processus socio-historiques des politiques urbaines et du logement
depuis le XIXe sicle. Ses dernires publications portent sur les discriminations dans laccs au logement (2006), le logement des Algriens
dans lagglomration lyonnaise (2014) ou la question des seuils de
tolrance (2014).
ngela Matesanz Parellada est chercheuse au Dpartement dUrbanistme et dAmnagement du Territoire de lcole Suprieur dArchitecture de lUniversit Polytechnique de Madrid. Architecte (ETSAM
en 2007) et membre du laboratoire de recherche Architecture, Urbanisme et Durabilit (Grupo de Investigacin Arquitectura, Urbanismo
y Sostenibilidad GIAU+S). Sa thse a port sur la politique urbaine et
la vulnrabilit. Dimensions de la rnovation urbaine intgre dans les
quartiers dits vulnrables . Actuellement, elle travaille sur le projet
du Plan National Recherche Stratgie pour le dessin et lvaluation des
plans et des programmes de rgnration urbaine intgre.

Introduction
Habitat spontan, logement auto-construit illgalement, habitat non rglementaire, habitat informel, les termes couramment
employs pour caractriser le bidonville franais ou le barrio de chabolas
espagnol sont nombreux et variables, selon le point du vue de son utilisateur.
Pourtant, cette notion permet de rapprocher des conditions diffrentes dhabitat du point de vue du statut juridique, du foncier, autant que
des situations sociales et conomiques des habitants. Et ils dsignent galement diffrents types de localisation et de modalits de construction.
Ces lots, plus ou moins tendus, dhabitat en tles et planches, reprsentent une solution d(in)fortune, marque par linformalit et lillgalit,
faisant face aux manquements et/ou absences des pouvoirs publics.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 338

Dun point de vue historique, si on peut noter la prsence de ces


constructions ds le dbut du XXe sicle, le phnomne devient une proccupation politique dans les annes 1950, lorsquil prolifre dans les
grands centres industriels. En effet, face au manque de solutions de logements accessibles ces populations, beaucoup de migrants/immigrs sont
contraints de construire par eux-mmes, leur propre habitat, dans les
espaces disponibles, les dlaisss urbains mis entre parenthse par la
spculation.
Lobjectif de cet article est de questionner la complexit de ce phnomne: sans vouloir le cantonner la seule priode 1950-1970, il nous semble
quils constituent de bons analyseurs sur la place que la socit daccueil,
rserve et attribue lautre, cest--dire, ceux qui viennent de lextrieur (migrant et/ou immigr); une place variable selon les conjonctures
conomiques, mais qui recle des permanences.
En effet, lorsque ces lieux en marge deviennent un objet de politique
publique, se pose alors la question de leur gestion et par consquent, celle
de linstallation dfinitive dans lespace urbain des migrants/immigrs.
Car parler de rsorption des bidonvilles/ barrio de chabolas, revient dune
part, analyser les processus politiques, conomiques et sociaux qui ont
favoris leur mergence ( lchelle nationale comme lchelle locale) et
dautre part, questionner les solutions envisages.
Souvent considr comme un danger, le bidonville / le barrio de chabolas, a fait lobjet de rgulations qui se dclinent autour de trois notions
communes tous les logements de passage : le contrle, lassistance et
enfin, la volont normalisatrice.
En nous appuyant sur un territoire spcifique, situ dans la seconde
couronne mtropolitaine de Madrid, lintrieur dun tronon dune voie
de transhumance la Caada Real Galiana et partir dune perspective historique, il sagit de donner des pistes qui expliquent la prennit de
ce barrio de chabolas.
Ce lieu daccueil qui a connu diffrentes vagues de peuplement depuis les migrants ruraux dans les annes 1950, aux dlogs des bidonvilles
madrilnes durant les annes 1980, sans oublier laugmentation progressive de communauts gitanes et dimmigrs nous permet de comprendre,
sur une priode longue, le passage dun lieu de marginalisation, son invisibilisation politique, alors que le taux doccupation explose, pour (re)devenir depuis peu, un objet politique, tant il reprsente un non-sens spatial
pour les pouvoirs publics.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 339

I. Bidonville / Barrio de chabolas:


gnalogie des lieux de passage
Le bidonville se dveloppe dans les zones urbaines marques par lhabitat vtuste et procde schmatiquement de trois phnomnes conjoints:
une forte (im)migration de travailleurs dans une priode de dveloppement conomique, au cours de laquelle ltat va chercher hors de ses frontires (le cas franais) ou dans ses rgions les plus pauvres (le cas espagnol)
une main-duvre bon march ; une insuffisance et un surpeuplement
de logements, rsultant la fois, des faiblesses de la production pendant
lentre-deux-guerres et des lenteurs des politiques de logement au sortir
de la guerre; lexistence de vides urbains, terres agricoles inexploites
ou vastes zones industrielles; soit autant de terrains disponibles lorsque
le problme du logement devient essentiel pour des personnes sans logement. Selon Yvan Gastaut, en France un migrant sur quatre en 1962 et un
sur deux en 1965 choue dans un bidonville (2000:126).

Au milieu des annes 1950 en Espagne, larrive massive de migrants


dans les principales villes industrielles, conduit au surpeuplement des logements des centres anciens et lauto-construction en priphrie, dhabitations qui se situent en marge de la lgalit.
Ainsi le mot chabola (du basque txabola, lui-mme issu du mot
franais gele (RAE, 2014), apparat dans la littrature administrative
vers 1956, dans les dbats de la Commission durbanisme de Madrid CUM
Worms, 2013).
Sa visibilit drange: les btiments pauvres font mauvais effet dans
des endroits emblmatiques de la capitale, notamment proximit des
principaux accs. Ces lments constituent la raison officielle de la premire mesure rpressive, qui vise dtruire les cuevas, chabolas, barracas et autres constructions analogues inhabites (dcret du 11 aot 1953).
Le premier paradoxe est que, dans leur majorit, ces lieux ne sont
pas des occupations illgales. Il sagit de btiments construits certes, sans
permis, mais sur des parcelles qui, pour leur part, ont t lgalement acquises. Souvent, ces lotissements sont situs dans des zones frappes dinconstructibilit, par le plan de 1946. Ce qui nempche pas les propritaires
de ces terrains de vouloir les rentabiliser.
Cette tenure spcifique accentue la prcarit juridique des btiments,
comme celle des occupants. En outre, la dgradation juridique et matrielle
des constructions expliquerait ladoption du terme de chabola, pour dsigner ce type de btiment, ainsi que le renouvellement des populations
concernes (ouvriers du btiment avant-guerre, main duvre rurale aprs
la Guerre Civile).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 340

Par ailleurs, les barrios de chabolas bien quillgaux, sont tolrs.


Car ils offrent un exutoire au problme de logement des mnages populaires: Il y a des raisons, lies la pnurie de logements pour tant de familles dans le besoin, qui expliquent la ralisation de pareilles constructions,
apportant pour lheure une solution aux ncessiteux (CUM, 15 septembre
1954) (Worms, 2013).
En 1939, aprs la Guerre Civile, apparaissent dans les grandes villes
espagnoles, des groupements de constructions de mauvaise qualit, riges
en dehors de toute planification ni contrle. Parmi ces types dhabitat,
on en distingue principalement trois, assez bien localiss: les noyaux
ruraux, les croissances spontanes et les lotissements illgaux. Les
noyaux ruraux entourent les villes industrielles et sapparentent des
constructions sommaires, dont la destination tait autre que lhabitat, tel
que les basse-cours, les cahutes, les jardins, etc. Les lotissements illgaux,
rigs sur de grandes parcelles agricoles, sont vendus en petits lots par
leurs propritaires des migrants, venus des campagnes pour y construire
leur propre logement (en dehors du cadre lgal). Enfin, les croissances
spontanes ou chabolas sinscrivent dans des espaces non contrls par
les pouvoirs publics (de Ferrater, 1967). En 1969, le ministre du logement
tablit un recensement des chabolas, quil dfinit ainsi: Construction
dun tage, composes dune, deux ou maximum trois pices. Sa taille est
trs rduite et sa hauteur de plafond insuffisante. Les personnes y vivent
entasses, dormant jusqu quatre dans un mme lit. Les matriaux de
construction sont de mauvaise qualit: mur de cloison ou demi pied
de brique, menuiserie inexistante ou trs rudimentaire. Toutefois, chose
curieuse, trs frquemment ils possdent un faux-plafond, ce qui est
un inconvnient, puisquen tant mal rig, il menace dcroulement le
reste de la construction. (ministre du Logement, 1969). Dans le mme
document, les critres techniques relatifs aux constructions autres que les
chabolas sont galement mentionns: surface constructible suprieure
18m2; hauteur de plafond de 2.2m; lexistence dun tage; laccs aux
services dont llectricit; lexistence de pices une trois; une surface de
5m2 par personne; un demi-pied de brique ou de planche, un toit de tuiles,
avec un faux plafond; un revtement de sol fait de pis, de cramique ou de
ciment.
On voit bien que face laccroissement des constructions informelles, les
pouvoirs publics mettent en place des grilles techniques normatives et
dcrtent ce qui relve dune chabola (qui fera lobjet dun traitement
spcifique), du reste.
partir de 1954-1955, un changement dorientation se produit dans
laction gouvernementale: ces lotissements pauvres et auto-construits
sont mis lagenda politique. Ils deviennent intolrables car ils reprsentent un surcot pour laction publique.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 341

En effet, lurbanisation informelle enclenche un effet inflationniste


sur les valeurs foncires. Elle ajoute au cot de lexpropriation et de la viabilisation, celui de la dmolition et, en principe, celui du relogement. Sans
compter leur cot politique: les tmoignages sur la violence des dmolitions et lopposition quelles suscitent, dans cette Espagne franquiste, sont
nombreux et largement utiliss politiquement. Le double argument de dgager du foncier (les chabolas sont un obstacle la construction) et celui de la menace sociale de leurs habitants dlogs, est utile aux urbanistes
de la CUM, pour placer la lutte contre lurbanisation informelle, au centre
des proccupations politiques.
Ds lors, en 1961, ladoption du Plan dabsorption des chabolas prvoit la construction de 30 000 logements (Unidades vecinales de absorcin
UVA), des ensembles de logements thoriquement provisoires destins au
relogement et lducation des mnages populaires des baraques (quivalents des cits de transit franaises). Ce plan ouvre la priode des politiques
de rsorption des chabolas, dont le dernier est le Plan de remodelage des
quartiers, qui a dbut en 1979, sous la priode de transition dmocratique.
En 1969, le ministre du Logement reconnat le chabolismo,
comme lun des problmes les plus graves, en dpit de la promotion de
programme de rsorption, telles que les Unidades vecinales de absorcin,
les foyers provisoires ou enfin les poblados dirigidos (Ministre du logement, 1969).
Le mot bidonville apparait dans les colonies dAfrique du nord, durant
les annes 1930 et dsigne des formes de construction riges par les
populations indignes. Leur existence administrative nmerge quau
dbut des annes 1950 en mtropole (Lallaoui, 1993), notamment dans les
documents crits par les conseillers techniques aux affaires musulmanes
qui, prenant en charge le logement des Franais musulmans venus
dAlgrie, sont contraints de grer leurs lieux informels dhabitations.
Pourtant, le phnomne dauto-construction de baraques, difies laide
de matriaux de rcupration lextrieur des villes, parat prcder
linvention mme du mot. Au dbut des annes 1960, le terme fait son
apparition dans le dictionnaire:

Bidonville [] en Afrique du Nord et par extens. dans


dautres contres, quartiers urbains ou suburbains,
parfois importants, constitus de cabanes faites de
matriaux de rcupration, en particulier de mtaux
provenant de vieux bidons (dans ces agglomrations
sentassent les populations rurales qui, chasses des
campagnes par le chmage et la faim, ne trouvent pas
de travail rgulier dans les villes)..
Grand Larousse encyclopdique, 1960.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 342

Dans les colonies dAfrique du nord, le traitement des bidonvilles ne


pose ce moment pas de problme, car leur gestion relve de laction administrative. Ainsi, pour les administrations coloniales, ds les annes
1930, la question des bidonvilles appartient un domaine strictement
administratif (car) le plan des rformes est un acte politique et que la lutte
contre les taudis est un acte de technique administrative. (Girardire,
1939; cit par Cattedra, 2006).
En mtropole, leur prsence ne sera admise quaprs les annes 1950,
mme si, comme dans le cas de Nanterre, le terme tait dj employ pour
dsigner les occupations des nord-africains. Les reprsentations de ces
lieux sont alors empreintes dune vision coloniale, comme lillustre cette
description extraite dune revue du ministre de la reconstruction.

Dans les bidonvilles, il faut veiller limiter le


nombre de lots par foyer de manire viter la
constitution de vritables villages indignes, aux
portes des agglomrations. Il faut recourir la forme
architecturale habituelle, la localit et non pas celle
de baraquements, dont laspect insolite dans le paysage
urbain accentue le caractre de paria du migrant. La
formule de la casbah avec patio et minaret, sans parler
de la dcoration intrieure lorientale est aussi
insolite dans notre paysage occidental.
tudes et Documents, revue du ministre de la Reconstruction et de lUrbanisme,
no56, octobre 1955

la diffrence des nombreuses enqutes sociales et sanitaires lances au Maghreb, il faudra attendre en France la fin de la guerre dAlgrie
et le vote de la loi Debr dite, loi de suppression des bidonvilles en 1964,
pour que le phnomne soit enregistr officiellement (Lallaoui, 1993).
Ds lors, lvacuation dun bidonville remodle la ville en agissant
sur deux registres : le logement, par la destruction et lrection de nouvelles structures urbaines; la mobilit, par la redistribution dune population dans un territoire. Cette rpartition et cette diffrenciation spatiale
agissent comme un marqueur pour reprer les groupes sociaux et les rapports entre ces groupes. Car derrire la question du bidonville il sagit de
traiter du rapport de la socit la population des bidonvilles. Llaboration
de modalits daccueil spcifiques pour reloger ces populations, est un vecteur dune nouvelle forme de diffrenciation sociale et spatiale. Les cits
de transit sont utilises comme un outil de rsorption des bidonvilles et de
lhabitat insalubre en gnral; cest pourquoi elles se gnralisent durant

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 343

les annes 1960-1970. Cependant, ces dispositifs transitoires, penss pour


les Franais musulmans venus dAlgrie sont progressivement systmatiss pour les populations considres comme inadaptes.

Migrants / Immigrs: qui sont les habitants de ces lieux?


En Espagne, de 1956 1963, le service dinformation sociale de la section
logement du CGOUM entreprend le fichage des btiments inscrits dans
les barrios de chabolas dans les zones exproprier et de leurs
occupants qui nous renseignent a posteriori sur leur peuplement. Les lieux
sont essentiellement composs de familles rcemment arrives Madrid:
les hommes sont ouvriers, gnralement dans le secteur du btiment,
peu sont sans emploi. Ce sont donc des classes populaires que le rgime
franquiste veut loigner du marxisme: il ne sagit pas de la concentration
de mendiants et de gens qui aiment vivre en marge de la loi (Plan de
absorcin de chabolas, 2 janvier 1961). Leurs trajectoires rsidentielles sont
visibles: les mnages habitent dabord en sous-location puis sinstallent
dans une chabola, soit par choix, soit parce quils sont dlogs dune
prcdente habitation.
La Caritas diocsaine effectue les enqutes sociales, sintressant aux
caractristiques sociales et dmographiques de ces habitants, mais aussi
leur profil culturel. Ces travaux montrent quil existerait une manire
de vivre des familles migrantes, inventant le terme chabolismo; par
ailleurs se dveloppe un discours sur la fonction ducative du logement,
rhtorique analogue ce qui se passe en France (rle des catholiques dans
lmergence dune sociologie urbaine empirique, troitement lie au travail
social et proche des pouvoirs publics).
En France, daprs le recensement effectu par les services du ministre
de lIntrieur en 1966, sur les 75000 bidonvilles officiellement recenss,
20% sont Franais, 20% sont Portugais, 5.5% sont Espagnols et 42%
Maghrbins (Archives dpartementales du Rhne, 248 W 358).).
La ncessit dune ducation par le logement est justifie, notamment par
des sociologues. Ainsi M.-J. Chombart de Lauwe crit en 1967 que, si un
meilleur logement entrane en gnral une amlioration de la vie familiale,
il ne suffit pas de reloger les familles pour rsoudre les problmes et les
difficults cres prcdemment. Certaines habitudes se sont dveloppes,
une certaine accoutumance sest faite. Il faudra rapprendre vivre dune
autre faon. Certains troubles ractionnels la vie dans les logements
dfectueux, ne cdent pas toujours deux-mmes par la seule suppression
de leur cause, une fois quils se sont installs. Une vritable rducation est
alors ncessaire. (M.-J. Chombart de Lauwe, 1967:110).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 344

II. Foyers de travailleurs et cits de transit:


des lieux daccueil et/ou de passage
la fin des annes 1950, deux programmes mis en place pour distinguer les populations immigres, nous renseignent sur la faon dont les
gouvernements franais conoivent leur mission d intgration/insertion: les foyers de la Sonacotral1 et les cits de transit.
La sparation des populations (familles dune part et clibataires
dautre part), conduit produire deux types dhabitat: aux clibataires
un logement temporaire (dans le sens o il est cens accueillir des migrants, dont le turn over est peru par les agents de ltat comme un fait
acquis) mais dfinitif (car il ne sintgre pas dans une stratgie de mobilit
rsidentielle); aux familles, un logement temporaire mais provisoire, devant les prparer intgrer le parc HLM (Hmed, 2006).
Pourtant, les foyers, comme les cits de transit, ont en commun une
fonction identique: celle dadapter les FMA aux conditions dexistence
et aux normes nationales, car ces populations sont considres comme
asociales. Et bien souvent, ce sont les mmes organismes, tels que la
Sonacotral, qui grent ces dispositifs.
En tablissant une hirarchie des familles, en fonction de leur degr
dasocialit , les agents de ltat ainsi que les associations en charge
des relogements, contribuent diffuser lide selon laquelle les familles
musulmanes souffriraient dune carence en matire de savoir habiter
(Belmessous, 2014). La constitution de cet habitat propdeutique et ducatif participe dune forme de rationalisation de la gestion de lexistence des
immigrs en France.
Au cours des annes 1960-1970, au sein des administrations et du rseau associatif spcialis, se rpand lide quil faut classer, rpartir, prparer, duquer et civiliser ces familles diffrentes, en mobilisant des
grilles de classification de plus en plus sophistiques.
Ainsi, ces pratiques sont rendues possibles avec lapplication de la loi
sur la rsorption des bidonvilles, o les trangers sont les plus nombreux
et dont la prsence spatiale pose problme (conflits avec la population autochtone ou les autorits franaises, ncessit proclame de rcuprer les
terrains quils occupent).

1. Socit nationale de construction pour les travailleurs algriens.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 345

Le classement des familles est tablit selon leur degr dadaptation, afin de constituer des groupes de niveau homogne chacun desquels correspondrait un type de relogement spcifique:
Les familles normales dont lintgration peut tre considre
comme acquise, ont accs un logement HLM ordinaire,
Les familles pouvant bnficier dune intgration court terme, ont
accs la cit de promotion familiale (devenue en 1971 cit de transit);
de taille moyenne, cette cit ne devait accueillir que des familles pouvant
la quitter au plus tard au bout de deux ans;
Les familles dont lintgration est possible long terme, ont accs
la cit daccueil (qui devient en 1971 la cit de promotion lente); de taille
rduite, elle accueillerait des familles pour la dure la plus courte possible,
vraisemblablement suprieure trois ans;
Enfin, pour les familles dont lintgration reste problmatique, sont
construites des maisons rurales.
Cette grille de catgorisation, officialise dans le rapport de 1967, puis
dans les circulaires de 1971 et 1972, reprend les strotypes ou les classements empiriques tablis par tous les organismes-relogeurs ou associations spcialises dans lintervention auprs de ces populations.
Circulaire du 19 avril 1972 relative aux cits de transit: ensemble
dhabitations affectes au logement provisoire des familles, occupantes
titre prcaire, dont laccs en habitat dfinitif ne peut tre envisag sans
une action socio-ducative destine favoriser leur insertion sociale et leur
promotion. Ces familles sont dsignes comme prsentant des difficults
dinsertion sociale et qui, ds lors, risqueraient dtre rejetes par les
populations rsidant habituellement en logement social.
Quant aux indemnits doccupation demandes aux habitants, il ne sagit
pas de loyers, mais dindemnits doccupation, les habitants ntant pas
locataires, mais occupants titre prcaires, ce qui les prive des droits
affrents au statut de locataire. Ils peuvent en particulier tre expulss
tout moment; cas assez peu frquent puisque cest prcisment parce
quun autre relogement tait problmatique quils ont t relogs en cits de
transit. Le montant de ces indemnits doccupation est variable dune cit
lautre.
Nous avons not que la prolifration et la visibilit des bidonvilles
chabolas , a conduit les pouvoirs publics mettre en place des programmes dradication, parfois en produisant un habitat spcifique (foyers,
cits de transit, unidades vecinales de absorcin). Quils soient transitoires, comme les cits de transit pour lhbergement des familles, ou
provisoires comme les unidades vecinales de absorcin, ils demeurent
strictement rglements (normes de construction et de gestion, rgles
doccupation, etc.).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 346

Si en France, le passage dans ces cits sinscrit dans une trajectoire


rsidentielle dite ascendante (accs au logement HLM dit ordinaire et processus de normalisation du mode dhabiter collectif), Madrid, lhabitat
provisoire (dont les rfrences sont franaises) est pens comme transitoire avant le relogement dfinitif, cest--dire laccession la proprit.
Pourtant, ces solutions noccultent pas le problme gnral de logement disponible: une offre trs restreinte par sa logique mme, qui est
de rpondre des urgences ponctuelles, plutt que dorganiser vritablement un secteur de relogement.
Ces formes dhabitat de transition trouvent leur origine dans une
double constatation : la spcificit des familles qui posent un problme
du point de vue du logement et lchec des solutions imagines pour les
prendre en charge.
Ds lors, ces dispositifs rgulateurs, bass sur la gestion de logements
vtustes, dissmins dans les agglomrations, courent le risque dune certaine saturation dans la mesure o, loin dtre un simple dpannage provisoire, ils deviennent une solution dfinitive pour des familles, qui nont
pas de chance dtre reloges ailleurs.
En outre, la particularit des immigrs rside dans le fait quils se
prtent aisment aux formes de rationalisation, qui sont la base de lide
de cit de transit. Et ce, dans la mesure o linsistance sur leur ignorance
du mode dhabiter, permet de taire, comme cest le cas pour les familles
populaires franaises, leurs conditions dexistence et leur place dans lappareil de production.

III. Les chabolas madrilnes: la tolrance de


certains noyaux pour raisons conomiques?
Au dbut des annes 1950, le changement de modle conomique bas
sur le dveloppement industriel de Madrid, entrane une augmentation du
flux de migrants, venus de zones rurales et sans ressources, qui sinstallent
dans la capitale dans des logements auto-construits, en dehors de toute
planification, ni accs aux services.
En 1954, la promulgation du plan national du Logement vise mettre
en place des mesures de dgrvement fiscal, un systme de prts bonifis pour encourager la construction prive de logements en direction des
classes les plus modestes. Mais cette promotion de la production, laisse
au libre arbitre des lois du march, a des effets pervers: en attirant Madrid des masses considrables de travailleurs non qualifis venus des campagnes, se dessine autour des nouveaux quartiers de Madrid, une ceinture

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 347

de lieux misrables et prcaires construits sur des terrains appartenant


autrui, des chabolas, riges sur des parcelles appartenant des propritaires peu scrupuleux (Simancas, Elizalde, 1981).
Cette ceinture misrable (fig.1) sappuie sur quelques noyaux dj
existants, situs lintrieur et autour de la premire couronne de Madrid
(cf. Ttouan ou Vallecas) et stendent progressivement vers le sud et le
sud-ouest, en raison dun foncier trs accessible et dune grande libert
laisse la construction.

Figure 1: Carte des occupations de populations dans les annes 1950. Source:
Elaboration des auteures daprs Azurmendi(1981)

En 1956, ltat reconnat le phnomne du chabolismo lintrieur


des grandes villes (50000 chabolas sont dnombres Madrid) (Roch,
1999). Le gouvernement approuve une anne plus tard, un dcret pour viter leur prolifration, travers deux mesures-phares: linterdiction de rsidence dans la capitale toute personne nayant pas dj de logement;
linterdiction dembaucher un non-rsident.
En 1958, un plan durgence sociale prconise la construction de 60000
logements dans un dlai de deux annes, pour renforcer les mesures restrictives prcdemment prises. Outre linterdiction de laccs dans la capitale de nouveaux migrants, le plan met laccent sur llimination des
noyaux de chabolas , considrs comme un frein la croissance de la
ville et surtout, largit la programmation foncire au secteur priv, notam-

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 348

ment par un systme dadjudication spcifique (Sambrico, 2003). Afin


de rendre oprationnel ce plan, des solutions durgence sont appliques
aux populations concernes par la rsorption2.
Au dbut des annes 1960, deux programmes sont mis en uvre.
Dune part, le troisime plan de programmation de logements et dautre
part, le plan de rsorption des chabolas . Llment majeur en est la
construction dunits (les UVA) construites sur les lieux mmes des chabolas. Elles correspondent un habitat transitoire, dune dure denviron
cinq ans, cest dire, le temps ncessaire pour les mnages daccder un
logement dfinitif et devenir propritaire. (Moya Gonzlez, 1976).
Ainsi, lorsque le plan de laire mtropolitaine madrilne dbute en
1963, des tissus urbains htrognes coexistent : des logements luxueux
(Puerta de Hierro, Florida), des quartiers destination de la classe moyenne
(Bans- Concepcin et son extension; Blocs Tarr; les quartiers dUrbis
Moratalaz, Nio Jess) et enfin des priphries, destines aux migrants-ouvriers.
Se dessine alors un Madrid extrieur, compos de quartiers tatiques, de constructions prives pour la classe ouvrire, dunidades vecinales de absorcion, ou regroupements de chabolas3. Et enfin, les nouveaux ensembles suburbains construits au sud-est Vallecas.(Simancas,
Elizalde, 1981).
En 1969, une tude du Ministre du logement recense un dficit de
96.000 logements Madrid. Elle souligne laugmentation de la marginalit
et du chabolismo, particulirement dans la priphrie sud-est (fig.2).
Quand en 1972 lradication du chabolismo est mise lagenda politique, on compte 30000 chabolas Madrid; compte non tenu de trois
importantes zones de lotissements illgaux (Palomeras, Orcasitas et Pozo
del Tio, Raimundo).
la fin des annes 1970 le chabolismo est considr comme un
problme dtat, qui affecte plus de 40000 familles (EDIS, 2000). Cette
situation concide avec la consolidation du mouvement des citoyens. Mouvement apparu durant les dernires annes du franquisme et qui savre
particulirement actif dans les quartiers, en lien avec les associations de
voisins; organisations de base qui revendiquent une solution au problme
du logement et qui uvrent lamlioration des conditions de vie des rsidents dans les quartiers.

2. Entre 1959 et 1966 20729 logements de qualit minime sont construits destination de ces mnages, dans
les quartiers dOrcasitas, Robinets, Mesures, Fuencarral.
3. Pozo del Tio, Raimundo, Palomeras, la Alegria, la Celsa, la China, la Cornisa de via limite, Altamira, les
quartiers de Quemadero et Pena Chica.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 349

Au cours de la transition dmocratique, le dcret promu par Garriges


Walker sur la restructuration des quartiers (1979), constitue un point de
repre dans lradication du logement insalubre et du chabolismo
Madrid. Sont rnovs 28 bidonvilles (barrios de chabolas) ou logements
insalubres, dans douze secteurs de Madrid ; ce qui entrane en retour la
construction de 38540 logements (Villasante, 1989).
En 1986, deux ans aprs la mise en uvre dune vaste opration de
rnovation urbaine lance en 1984, le laboratoire de recherche sociologique
(EDIS) recensait 2674 familles vivant dans des chabolas et ce, dans 61
ensembles rsidentiels.
Ds lors, le chabolismo devient rsiduel, priphrique et se disperse dans laire madrilne: ses rsidents sont des mnages dlogs par
les oprations de dmolition et des personnes ayant choisi dy vivre pour
diffrentes raisons. Mais il ne disparat pas pour autant.
Dans les annes 1980, la cration des communauts autonomes, suivie par un important transfert de comptences, fait de nouveau merger
cette question dans le dbat public. Par exemple, la communaut autonome
de Madrid intgre une politique de relogement des rsidents des chabolas, au sein de la politique du logement. En 1986, un consortium form
par la municipalit de Madrid (EVMS), la Communaut de Madrid (IVIMA)
et les conseillers de politique territoriale du ministre du Logement est mis
en place pour trouver des solutions aux populations-rsidentes.
Ds lors, et ce jusquen 1995 lorsquintervient un changement de majorit municipale Madrid, limportante politique de la rhabilitation intgre galement le relogement des rsidents des chabolas. Ces derniers
sont alors dplacs dans des quartiers de typologie spciale (BTE), sur la
base de la rgle de la non sparation des occupants.
Larrive dune nouvelle majorit municipale en 1995, conduit un
changement de pratiques de gouvernement : la direction gnrale pour
larchitecture et le logement de la communaut autonome de Madrid (CAM)
prend entirement en charge les oprations de relogement, critiquant svrement laction publique antrieure, qui aurait men la formation de
ghettos (Sville 2003). Un nouveau programme de logements dIntgration
sociale (BIS) est mis en uvre. Il se substitue au BTE. En 1997, les pouvoirs
publics approuvent le premier plan de logement propre de la CAM (priode
1997-2000); durant la priode 2001-2004 sont incorpors des logements dits
dintgration sociale (dcret 43/97 du 13 mars).
En 1998 lInstitut du relogement et de lintgration sociale (IRIS) (loi
16/1998 du 27 octobre) est charg dacheter des logements, de reloger les familles et dlaborer des programmes dintgration sociale.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 350

Durant ces phases rcentes, le recensement comptabilise 974 familles


qui vivent dans des chabolas; chiffre essentiellement d la dmolition dautres entits de chabolas (cf. la Celsa, la Rosilla, los Focas), considrs alors comme des lieux de trafics de drogue (Franco, 2003).

Figure 2: Carte des occupations de populations durant les annes 1960-1970. Source
laboration des auteures daprs Azurmendi (1981)

Figure 3 (g.): Plan de situation de la Caada Real Galiana. Source laboration par les
auteures. Figure 4 (dr.): Orthophoto de la Caada Real Galiana. Source: Page web de la
mairie de Madrid.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 351

IV. La Caada Real Galiana: un territoire


naturel abritant des entits de chabolas
La Caada Real Galiana est lune des voies de transhumance qui
traverse trois communes situes dans la seconde couronne mtropolitaine,
sur un tronon de 14,2 kilomtres (Coslada; Rivas-Vaciamadrid et Madrid
les secteurs de Viclvaro et de Vallecas). Cet axe est actuellement considr
comme le plus grand foyer de chabolas en Espagne, voire en Europe. Il
est difficile de connatre le nombre exacts de rsidents. Certains avanant
le chiffre de 50000 au plus fort de son occupation, dans les annes 1990.
Les recensements tablis par les communes font tat de 7 631 personnes en 20124. Le peuplement de ce territoire sest effectu selon plusieurs
vagues migratoires, chacune occupant un secteur prcis. On trouve ainsi:
danciens migrants ruraux venus Madrid la recherche dun travail; des
mnages expulss de quartiers centraux insalubres de la capitale ou ayant
choisi dy construire une rsidence secondaire; des communauts gitanes
espagnoles ; des immigrs arrivs Madrid durant les annes 1990 ; et
enfin des populations provenant dautres foyers de chabolas dmolis
dans le secteur mtropolitain madrilne (comme les Barranquillas ou le
Salobral) (ACCEM, 2010).
Actuellement on distingue jusqu six secteurs aux caractristiques
propres, dans lesquels alternent des logements insalubres, des chabolas, des formes dhabitat au caractre industriel et des rsidences secondaires dassez bonne qualit (certaines possdant des piscines).

Comment expliquer la prennit de cet espace marginal? Plusieurs


hypothses concourent donner des lments de rponse. Tout dabord, la
typologie du territoire, qui correspond une structure linaire, dveloppe
le long dune voie de transhumance.

La Canada Real constitue lune des neuf voies de transhumance en Espagne


et bnficie ce titre dun rgime juridique spcifique (cologistes en action,
2009). Ds la fin du XIXe sicle, lensemble du rseau national a intgr
le domaine public, ce qui confrait cet espace un caractre inalinable,
insaisissable et imprescriptible (art. 132 de la Constitution espagnole).
la suite de la guerre civile, un dcret royal (23 dcembre 1944) renforce
cette lgislation, mais limite la conservation du rseau des voies de
transhumance dans le domaine public celles mesurant plus de 75 mtres
(ce qui est le cas du Caada Galiana).
4. Article de presse, Communaut autonome de Madrid, 9 avril 2012.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 352

Dans la littrature administrative, lexistence territoriale du Caada


Real Galiana apparat durant les annes 1944-1952, avec la classification
du tronon et sa rpartition entre les quatre municipalits; mais
partir de 1956, les communes cherchent rcuprer ce foncier, en raison
de leur proximit aux zones urbaines (rserves constructibles malgr la
protection), rduisant fortement le primtre initial (la largeur passe ainsi
de 75 mtres 14 mtres). Cest galement cette priode que sinstallent
les premires populations. En 1964, la loi-cadre sur le patrimoine tente de
rgler les occupations massives de ces zones, en raffirmant leur caractre
de bien appartenant au domaine public. Cest ainsi qu partir de 1972, les
voies passent sous le contrle de lInstitut pour la conservation de la nature
(ICONA) et en 1974, une nouvelle loi renforce le caractre alinable de ce
territoire, au travers dune simple dclaration, tout en accordant en 1978 un
droit aux occupants informels de ce domaine, considr comme domaine
public. (CAM, loi 2/2011). Cette prcarit juridique se poursuit car, en
thorie, les rsidents sont toujours considrs comme occupant un espace
illgalement et deviennent de facto expulsables.

En second lieu, les phases successives doccupation de ce territoire,


correspondent des moments durbanisation et/ou de dmolitions dautres
secteurs de laire mtropolitaine.
Ainsi, les premiers signes de construction signals par les registres
des domaines publics, datent de 1957 et portent sur la prsence de neuf
chabolas, sur le trac de Viclvaro. Au dbut des annes 1960, au moment o saccroissent considrablement les municipalits de la seconde
couronne mtropolitaine, apparaissent dautres foyers de chabolas
dans le secteur de Coslada, et ce jusqu San Fernando de Henares et
Viclvaro. Sont alors dnombrs 200 foyers de chabolas (Cayetano Molina, 2011).
En 1978, priode dintense croissance de la ville de Coslada (construction de logements et de quelques rsidences secondaires), des occupations
sont enregistres le long des tronons de Vallecas, Rivas de Jarama et Coslada (sur 8 kilomtres).
LInstitut National pour la Conservation de la Nature (ICONA), en
charge de ce rseau, dnonce loccupation massive et usurpe de la Caada, mais se dresponsabilise compltement, faute de moyens de contrle
(Cayetano Molina, 2011). Par exemple, dans le cas de la ville de Coslada,
cette importante occupation apparat dans la rvision du plan gnral de
1985, accompagne de la mention secteur bnficiant dun traitement
spcifique.
La ville rachte des terrains lICONA et ainsi rgularise les parcelles
dites usage rsidentiel. Le processus dintgration la commune de Coslada dmarre avec certains secteurs de la Caada. De plus, faisant suite

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 353

la dcentralisation des comptences des rseaux de transhumance en


1980, les voies sont intgres au domaine public de la Communaut autonome de Madrid.
Parmi lensemble des facteurs qui tentent une explication la fois
loccupation massive et la prennisation de ce territoire, les principaux
seraient: a) la localisation, proximit de la capitale et dautres secteurs
urbains ainsi que laccs direct aux principales voies dentre (A2 et A3);
b) labsence de comptence juridictionnelle des diffrentes communes sur
lensemble du territoire; c) la responsabilit des organismes de contrle
du rseau; d) la lgislation qui rgle le rseau de voies de transhumance
[Franchini, 1988]. Enfin, cette occupation fait partie dun phnomne gnral de dynamiques urbaines dans laire mtropolitaine madrilne, qui
augmente les ples de constructions marginales, autrefois inscrites dans
un rayon de 9 kilomtres en 1956, mais qui passe 12 kilomtres cette
poque (Leira, Gago, Solana, 1981).
Lurbanisation informelle de la Caada est ainsi vritablement
connecte dune part, autres foyers de chabolas de la couronne urbaine
et dautre part, laccroissement formel de laire mtropolitaine.
Malgr le fort accroissement de population de la Caada Real Galiana durant les annes 1970-1980, les problmes urbains et sociaux rencontrs dans de nombreux quartiers de la capitale, dtournent les autorits
locales dun rglement de la situation.
Il faudra attendre la fin du programme de restructuration des quartiers et le dbut des annes quatre-vingt-dix, pour que les administrations
concernes mettent lagenda la rsorption du phnomne et la transformation de ce territoire. Ds lors, si le chabolismo devient rsiduel Madrid, le peuplement de Caada Real Galiana devient proccupant. Il devient en effet, lun des seuls lieux daccueil de tous les exclus, des immigrs
(notamment des communauts gitanes venant du Maroc et de Roumanie)
et des mnages dlogs durant les oprations de rnovation urbaine (ACCEM, 2010).
la fin des annes 1990, les programmes sociaux, qui portent sur
linsertion des communauts, sintensifient. Toutefois, les rsidents de
certains secteurs du barrio de chabolas, davantage stigmatiss notamment dans la presse et les mdias, sont les bnficiaires de programmes de
relogements (IRIS) engags au dbut des annes 2000.

Limportance des trafics de drogue et les conflits inhrents ces pratiques illgales, principalement concentrs dans certains foyers, tels que
Las Liebres, El Salobral ou Las Barranquillas, conduisent les services de la
communaut autonome de Madrid, reprendre en main ce dossier (FRAVM, 2002).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 354

La complexit du territoire et lhtrognit des acteurs, ne permettent pas un rglement facile, en dpit des tentatives de dmolitions de
certains secteurs. Si les municipalits de Rivas Vaciamadrid et Madrid programment des dmolitions durant les annes 2007-2012, en revanche seule
ladministration madrilne les excute en 2012, dtruisant ainsi 250 chabolas (Asociacin Aldea, 2012). La ville de Coslada na de son ct pas excut de dossiers de dmolition.

Figure 5: Carte des occupations de populations en 1992. Source: laboration par les
auteures daprs Consorcio para la Organizacin de Madrid Capital Europea de la
Cultura (1992).

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 355

Figure 6: Carte des occupations de populations au 1er octobre 2007.Source: laboration


par les auteures daprs lInstitut du relogement et dintgration sociale (IRIS), extrait du
journal El Pas

Le recours aux dmolitions et la crise conomique de 2008, intensifient la mobilisation citoyenne. Des collectifs de rsidents travaillent en
troite coopration avec les associations de voisins (vecinos), pour dfendre
la prennit de ce territoire spcifique, en amliorant le cadre de vie (ACCEM 2010). Les mobilisations se poursuivent avec lannonce de lavant-projet de la Caada et surtout avec lapprobation par la Communaut de
Madrid de la loi 2/2011, dun nouveau rglement juridique de la Caada.
Contrairement aux rglements juridiques prcdents, favorables la
protection de ces voies5, la nouvelle loi institue la dsaffection des 14.2 kilomtres occups de manire informelle, dcrtant que lusage rel de ce
territoire ne relve plus de la transhumance.
Elle contraint les administrations durant une priode de deux annes,
tablir un accord-cadre et ainsi rgler le problme juridique du foncier.
Cependant, elle donne la possibilit aux municipalits daliner le sol en
faveur des occupants, en accord avec les termes de la cession (Loi 2/2011).

5. Loi nationale du 3/1995 du 23 mars sur les voies de transhumance et celle du 8/1998 du 15 juin, sur les voies
de transhumance de la Communaut Autonome de Madrid

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 356

Alors quen 2014 laccord entre les diffrentes administrations, inclus dans la loi, nest toujours pas sign, des associations locales signalent
lexistence de problmes environnementaux, aggravs par la proximit
dune dcharge publique (Valdemingomez) ; dautres problmes sociaux,
conomiques et urbains, spcifiques selon les diffrents secteurs, se multiplient (ACCEM, 2010; Aldea Social, 2012). Certains de ces rapports doutent de
la sincrit des pouvoirs publics. Ils dnoncent ce qui est prsent comme
un dnouement de la situation existante. Alors quil nest question en ralit, que dune importante opration de spculation immobilire. Ils y voient
un risque pour les intrts des rsidents, autant que pour les voies de
transhumance [Ecologistas en accion, 2009; Association Aldea, 2012]. Pour
ce motif, et en rponse lactivit des administrations locales impliques,
ces mouvements proposent dautres alternatives, telles que le plan social
participatif intgral de lassociation Aldea ou encore le plan Caada du
collectif Todo por la Praxis; lun et lautre ayant comme objectif, la prise
en considration des initiatives et volonts des rsidents.

Conclusion
Les bidonvilles barrios de chabolas, lieux dun habitat contraint,
constituent, depuis leur mergence dans les annes 1950-1970, un vritable
paradigme dun espace stigmatis et stigmatisant, dans la mesure o,
mme rsiduels et relgus la priphrie urbaine, ils continuent dinterroger les rapports entre les socits daccueil et les populations trangres.
Analyss comme espace social, prcaire, temporaire ou prenne, en
dpit des vellits des pouvoirs publics les liminer, ces quartiers informels sinscrivent en permanence en marge de la norme sociale et urbaine.
Leurs habitants on parle volontiers doccupants dans ce cas
doivent apprendre se conformer aux codes de la socit majoritaire, sils
veulent sinsrer dans lespace urbain.
Les barrios de chabolas reprsentent enfin une catgorie effective
de la ville. Car, ils participent aux logiques conomiques de lespace urbain.
Leur actualit, leur prennit, si elles continuent tre prsentes comme
un problme par les pouvoirs publics Madrid, nous contraint questionner les modes de production (capitalistes) de la ville et de leurs effets
sur les catgories populaires. Catgories sociales toujours plus nombreuses
tre mises hors-jeu par les lois du march, quelles soient dnommes

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 357

Chabolas sur Madrid, Cases barates sur Bon Pastor Barcelone


ou Corralas Sville6, dans une seule et mme logique de domination,
de mise en place et de gestion de la pnurie.

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6. Cf. Supra, lire les articles de R. Pointelin sur Bon Pastor Barcelone et du collectif Habitares sur les Corralas de Sville.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 358

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