Coopératives D'habitants - Des Outils Pour L'abondance PDF

Les coopratives
dhabitants,
des outils
pour labondance
Repenser le logement abordable

dans la cit du xxie sicle
CHAIRECOOP
La chaire internationale denseignement suprieur

et de recherche Habitat coopratif & Coopration sociale CHAIRECOOP
est un outil de production scientifique et de valorisation de la connaissance, qui porte principalement sur les thmatiques de lhabitat coopratif
et du logement abordable. CHAIRECOOP est une organisation non spculative.
CHAIRECOOP a vocation identifier et mobiliser les principaux rseaux internationaux de chercheurs, praticiens, militants, collectifs dhabitants, qui uvrent la promotion dun habitat coopratif non spculatif. Ces rseaux sont mobiliss principalement sur les continents europen
et amricain, partir des pratiques coopratives qui se dploient au nord
comme au sud de ces continents.
Le site de CHAIRECOOP:
http://chairecoop.hypotheses.org/
CHAIRECOOP bnficie du soutien de:

La rgion Rhne Alpes (direction de lenseignement suprieur et de la
recherche)
LENTPE, membre de lUniversit de Lyon
Le Labex CRAterre & ENSAG
La Fondation de France
La Fondation Crdit Coopratif
Linstitut recherche de la Caisse des Dpts
CHAIRECOOP bnfice galement du soutien actif de diverses ONG, qui
sont membres de son comit de pilotage et dont la liste suit:
National Community Land Trusts network (USA)
Champlain Housing Trust (USA)
Community Self Build Agency (GB)
Unione Inquilini (ITA)
Ms que una casa. (ESP)
Unidad permanente de Vivienda (URUG)
Compagnons Btisseurs (FR)
International Alliance of Inhabitants (ITA)
Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 1
Les coopratives dhabitants,

des outils pour labondance
Repenser le logement abordable dans la cit du XXIe sicle
Ouvrage collectif CHAIRECOOP

Textes runis et prsents par Yann Maury
Couverture: Fresque murale, quartier de la Guillotire (Lyon 7e). Auteur Eduardo Kobra
(Mai 2011). Street Art. Licence Creative Commons. http://eduardokobra.com/?cat=7.
Photographie Yann Maury (Septembre 2013).
ISBN: 978-2-9549165-0-7
diteur: CHAIRECOOP
Juin 2014
Liste des auteurs / Sommaire

Introduction
Yann Maury, membre de CHAIRECOOP, chercheur, Docteur dtat
en Science Politique, ENTPE & Universit de Lyon.
Les injonctions paradoxales de la coopration sociale, page 6
USA
Tom Angotti, professeur durbanisme et de planification urbaine au
Hunter College et au Graduate Center, City University of New York (CUNY),
membre de CHAIRECOOP.
La lutte pour le foncier et les promesses des fiducies foncires
communautaires (Community Land Trusts), page 30
Brenda TORPY, membre du Burlington associates, Burlassoc & Emily
THADEN, National CLT network, Portland, membres de CHAIRECOOP.
Lengagement des habitants et de la communaut au sein des fiducies
foncires communautaires (CLT): idaltype, limites et prconisations,
page 55
John Krinsky, professeur au City College of New York, dpartement
de Science politique, membre de CHAIRECOOP.
Dix problmes rsoudre pour un futur diffrent: la mise en place dune
fiducie foncire communautaire (CLT) New York, page 80
Aminata MBOH, ingnieure TPE.
Paroles de sans-abri New York (USA), page 106
Belgique
Thomas Dawance & Ccile Louey, membres du Community Land Trust,
Bruxelles.
Le Community Land Trust de Bruxelles: quand lEurope sinspire des
tats-Unis pour construire un gouvernement urbain et une politique de
lhabitat, cooprative, solidaire et anti-spculative., page 133
Uruguay
Benjamin Naoum, conseiller technique la FUCVAM & enseignant
la facult darchitecture de Montevideo, membre de CHAIRECOOP.
Les coopratives dentraide mutuelle et la proprit collective en Uruguay,
lments clefs dune pratique soutenable, page 147
Ral Valls, architecte, directeur de lUnidad Permanente de Vivienda,

facult dArchitecture, Montevideo, membre de CHAIRECOOP.
URUGUAY. Les coopratives de logements, le travail des techniciens
et le systme coopratif comme instrument de la rhabilitation urbaine,
page 161
Marta Solanas, cole doctorale de lUniversit de Sville & Cooprative
Mas que un casa, membre de CHAIRECOOP.
Dun Sud unique, des Sud divers. Le logement coopratif uruguayen
est en marche, il est reconnu, il continue sa progression, page 173
Royaume Uni
John Gillespie, secrtaire national de la Community Self Build Agency,
GB, membre de CHAIRECOOP.
Pourquoi les gens se lancent-ils dans lauto construction sociale?,
page 192
Leyli Ismail, habitante de la cit cooprative The Pheonix project,
CSBA, Londres (GB).
La renaissance du Phnix, page 204
Clment Stofleth, ingnieur & architecte, ENTPE, ONG CSBA (Londres).
La place de lauto construction sociale face aux enjeux
sociaux au Royaume-Uni. Le cas des ex-personnels des forces
armes Britanniques, page 207
Jeanne Van Heeswijk, artiste, rsidente dAnfield et membre
de Homebaked Community Land Trust, 2up-2down (Liverpool).
Homebaked: fait maison, la recette parfaite, page 224
Jayne Lawless. Artiste rsidente dAnfield et membre du bureau
dHomebaked.CLT.2up-2down (Liverpool).
Rcit de vie Anfield (Liverpool). Youll never walk alone!, page 240
Italie
Adriana Goni, Universit Roma Tre, Laboratorio Arti Civiche, membre
de CHAIRECOOP.
Les nouvelles gnrations de Roms bousculent les ides reues: Nous
sommes lEurope, nous construisons un habitat coopratif, page 246
Emmanuela Di Felice, doctorante Universit Roma Tre, LAC.
De loccupation, lhabitation, page 271
Francesco Lo Piccolo, Vincenzo Todaro & Annalisa Giampino,

professeurs, dpartement urbanisme & architecture, Universit
de Palerme.
Palerme, ville sans domicile. Droit au logement: entre informalit
et arrangements politiques, page 295
Vincenza Bondi, doctorante chaire Habitat coopratif & Universit
de Palerme.
Aux confins de lespace urbain: lautorecupero (lauto rcupration)
dune ancienne maison de retraite, page 310
Espagne
Collectif Habitares (habitares.org), Sville.
Le mouvement des Corralas Sville, Andalousie (Espagne),
de la protestation lauto organisation, page 319
Fatiha Belmessous, charge de recherche, Universit de Lyon ENTPE,
CNRS 5600 & Angela Matesanz Parellada, doctorante, Universit
Polytechnique de Madrid, ETSAM.
Bidonville vs. habitat contraint: les lieux madrilnes de l(in)hospitalit,
page 338
Richard Pointelin, doctorant Universit de Perpignan.
Les Cases Barates de Bon Pastor ou la lutte dune cit ouvrire face
au modle Barcelone, page 361
France
Xavier Hubert, association le Mat, Valence.
Loasis RIGAUD, une cit-jardin dans les Hlm de Valence (Drme),
page 373
Sophie Cartoux, Les compagnons btisseurs, membre de CHAIRECOOP.
La valeur non financire des dmarches dauto-rhabilitation
et dauto-construction accompagne, page 386
Conclusion
Yann Maury
Le march fait-il socit?, page 401
Traductions Vronique LITET & Yann Maury
Mise en page: Guillaume Dethorey (gdethorey.com)
Introduction
Les injonctions paradoxales

de la coopration sociale
Yann Maury
Professeur et chercheur en science politique
ENTPE & CRAterre
Membre de CHAIRECOOP
Universit de Lyon
I. La disparition dune offre de logements

accessibles en milieu urbain
1 | Les enjeux
La monte en puissance de la spculation immobilire lchelle internationale, dont les effets se font notamment sentir aux USA1 et dans
la plupart des grands pays europens, notamment en Europe du sud (Espagne2, Italie3, France4), se poursuit et samplifie. Le dsencastrement5
(K. Polanyi. 1944) du march financier et immobilier, du reste de la socit,
opre plein: intensification de situations de mal logement, fort renchrissement des cots de lhabitat vcu comme un bien haute intensit capitaliste (Laville. 2006), viction de populations fragilises par le march
des centres urbains vers la priphrie, saisies immobilires, aggravation
1. Selon le cabinet amricain spcialis RealtyTrac, les saisies immobilires nont jamais t aussi leves depuis cinq ans aux USA avec 2,8 millions dhabitations saisies en 2009 (+ 21% par rapport 2008 et + 120% par
rapport 2007). http://www.realtytrac.com/trendcenter/
2. Linstitut national espagnol de la statistique value 3,4 millions de logements vides produits par le march
immobilier. Cf. Le monde du 28.5.13 Lire par ailleurs: Charlotte VORMS, Surproduction immobilire et crise du
logement en Espagne, La vie des ides, mai 2009.
3. Selon lUnione Inquilini, lItalie a enregistr 60244 expulsions locatives sur lanne 2012. Lire par ailleurs,
Adriana Goni Mazzitelli, Rome: limmigration au secours de la ville ternelle, traduction par Agns Sander,
Mtropolitiques, 25 juin 2012. http://www.metropolitiques.eu/Rome-limmigration-au-secours-de.html
4. En France, selon la FNARS, en 2013 les demandes dhbergement ont augment de 31% par rapport lhiver
2012 (Dpche AULH. 5.6.13). Quant aux expulsions locatives, selon la Fondation Abb Pierre, depuis 10 ans,
le nombre de dcisions de justice prononant lexpulsion locative a explos avec une augmentation [] de
37% selon les derniers chiffres disponibles (fin 2012). 120363 dcisions ont t rendues, dont 115086 pour
impays de loyers. noter que dans le rapport sur lvolution et la matrise des dpenses de contentieux
du ministre de lIntrieur (septembre 2013), 114000 commandements de payer ont t dlivrs en 2012 par les
bailleurs sociaux. Au final 6000 expulsions ont t ralises avec le concours de la force publique dans le parc
social (Dpche AEF. 26.3.14).
5. Cf. Karl Polanyi, 1944, La grande transformation. Aux origines politiques et conomiques de notre temps,
1983, Gallimard.
des situations dhabitat irrgulier ou insalubre 800 millions de personnes

vivent dans un slum (bidonville), selon un rapport 2010 de lONU6 et au
final, inconsistance du droit au logement, que lon dfinira comme laccs
effectif pour les habitants un habitat abordable et des services urbains
de proximit.
2 | La rmergence de la coopration sociale

dans lhabitat
En rponse ce contexte de pnurie gnralise de lhabitat abordable
en milieu urbain, de multiples initiatives en faveur de la promotion dun
habitat coopratif et non spculatif, issues de la socit civile et hrites du
courant de pense de la coopration sociale, ne en Europe la fin du XIXe
sicle (Owen, Gide, Howard, Mauss, Polanyi), oprent une renaissance
significative, au sein des socits civiles amricaine7 et europenne. Ces
pratiques (praxis) socitales, qui sont occasionnellement relayes par des
gouvernements locaux, (USA, Uruguay, GB, Belgique) sont dsormais clairement identifiables dans des contextes urbains multiples8. Ces pratiques
de rinvention cooprative sont en effet reprables la fois, sur le continent europen nord et sud: coopratives dhabitants en Italie9, Espagne10,
Royaume Uni11, Belgique12 et amricain du nord et du sud: Community
land trusts ou fiducies foncires communautaires13 aux USA14, coopratives dentraide mutuelle en Uruguay15.
Elles donnent voir des processus foisonnants: tant sur les registres
de la mobilisation des acteurs qui interviennent (groupes dhabitants, activistes uvrant pour la dfense du droit au logement, gouvernements locaux impliqus dans le montage doprations immobilires coopratives,
vote de lois de soutien par les parlements nationaux ou rgionaux), des
transactions sociales qui sont conduites en faveur dun droit au logement
abordable et non spculatif (articulations et quilibres nouveaux entre habitants porteurs de projets, techniciens, architectes, gouvernements locaux
6. Collectif, Regards sur la terre, Presses de Sc. Po., 2010.
7. http://www.france3.fr/emissions/les-carnets-de-julie/diffusions/03-05-2014_234443
8. Cf. Yann Maury, Les coopratives dhabitants. Mthodes, Pratiques et Formes dun autre habitat populaire (dir) Bruylant, 2009; 2011. http://fr.bruylant.be/auteurs/123264/yann-maury.html & cf. Hubert Guillaud & Patrice Doat, Dir. Culture scientifique & technique de lco-habitat solidaire, Rapport AE.CC.Craterre
& Ensag, Janvier 2012.
9. Cf. Infra, articles dAdriana Goni et Emanuela Di Felice.
10. Cf. infra, articles dAlejandro Muchada, Fatiha Belmessous et Richard Pointelin.
11. Cf. Infra, notamment les articles de John Gillespie (CSBA) et de Jeanne van Heeswijk (Homebaked CLT).
12. Cf. Thomas Dawance & Ccile Louey, membres du Community Land Trust de Bruxelles.
13. Le mot fiducie vient du latin fiducia et peut tre dfini comme lesprance ferme en quelquun ou
quelque chose. Cf. p. 666, Dictionnaire Gaffiot, 1934, Hachette.
14. Cf. infra TORPY B & THADEN E. Lire galement les textes de Tom Angotti et de John Krinsky.
15. Cf. infra les textes de Benjamin Nahoum, Raoul Valls et de Marta Solanas. Thse de doctorat en cours.
Quelle coopration internationale du mouvement des coopratives de logement en URUGUAY? Universit de
Sville.
et entreprises du secteur immobilier marchand), que des normes daction

qui mergent de ces transactions (production de valeur non financire issue de la sociabilit primaire (Mauss), telle que le don, lentraide mutuelle, la confiance en soi et dans les autres etc.)
La coopration correspond une forme nouvelle

dassociation ayant pour but de faire natre et dutiliser la
petite pargne, de supprimer certains intermdiaires et
de sapproprier collectivement dabord, individuellement
ensuite, les bnfices dtenus en commun.
Ernest BRELAY, Nouveau dictionnaire dconomie politique, 1893.
Le prsent ouvrage collectif, qui a mobilis pas moins de vingt-huit

auteurs, aux origines gographiques et professionnelles composites (praticiens de lhabitat, architectes, artistes, chercheurs, professeurs duniversit, doctorants, habitants cooprateurs, cf. sommaire supra), tmoigne de
cette renaissance de lhabitat coopratif, dans toute sa diversit.
Chacun sa manire, de l o il sexprime, avec ses mots, donne
voir ce foisonnement vital.
Ce faisant, face au march et sa logique daction unidimensionnelle, selon laquelle rien ne doit tre fait qui puisse entraver son libre cours
-ce qui signifie quinluctablement, le plus fort prend toujours le dessus sur
le plus faible- les uns et les autres oprent un travail dadministration de
la preuve (Durkheim). Ils font preuve dans leur capacit mettre en
lumire des pratiques coopratives, qui mettent laction collective, gale
distance de la thorie de ltat et de la thorie de la firme16.
Pour le dire autrement, les uns et les autres montrent quils ne sont
pas impuissants, face au dilemme du tout-public ou du tout-priv. Y
compris dailleurs, lorsque ces deux forces sunissent pour tordre le monde
au gr de leurs intrts17.
Ainsi que lanalyse E. Ostrom, tant dans la thorie de la firme que
dans celle de ltat [] lentrepreneur ou le gouverneur met en uvre des
moyens crdibles visant sanctionner quiconque ne respecte pas les rgles
de lentreprise ou de ltat; avant dajouter, mon but [] est de pointer
labsence dune thorie accepte sur la manire dont les individus sauto-organisent, sans un dirigeant externe qui rcolte lessentiel des bnfices18.
16. Cf. Elinor Ostrom, 2010, Gouvernance des biens communs, De Boeck, p. 56 et suiv.
17. Les institutions sont rarement soit prives, soit publiques le march ou ltat [] De nombreuses institutions actives dans les ressources communes, sont de riches mlanges dinstitutions alliant caractres privs
et publics[] Aucun march ne peut survivre longtemps sans des institutions publiques sous-jacentes pour les
soutenir. E. Ostrom, op. cit. p. 28.
18. E. Ostrom, op. cit. p. 57.
La question est pertinente et elle bien posepar Elinor Ostrom: cest

le groupe organis dnomm aux USA et dans le monde anglo-saxon
communityland trust, cooprative dentraide mutuelle en Amrique
du sud, ou encore, cooprative dhabitants sur le continent europenqui doit tre en mesure dinverser les termes de lchange. De telle sorte
quil puisse rcolter les bnfices de la transaction sociale engage. Et
les auteurs nous montrent que la rcolte est plutt bonne et que les
bnfices sont l.
Pour reprendre l encore, la formule dElinor Ostrom, les appropriateurs rationnels que sont les membres des coopratives et fiducies
foncires communautaires dictent des normes comportementales partages, de sorte que les meilleures solutions soient trouves leur problmes. Cest ce quOstrom dnomme le taux dactualisation appliqu
aux rendements futurs dune ressource commune19.
Curieux paradoxe que dtre en mesure de prsenter des outils qui
favorisent labondance, dans un contexte de pnurie gnralisede limmobilier social.
Ou tout du moins, qui nous est prsent comme tel.
Photo Yann Maury.
Afin daller plus loin dans la prsentation des enjeux et des rponses qui sont apportes dans cet ouvrage, nous avons pos
trois types dinterrogations aux auteurs, qui
ont accept de participer notre dmarche.
Le lecteur pourra donc sy rfrer dans les
textes prsents dans cet ouvrage collectif:
Face la spculation foncire et immobilire, comment apprhender la valeur et les ressources produites par lconomie cooprative, dans le
secteur du logement abordable?
Face aux logiques de domination dont ils sont les victimes, selon
quels procds, modes de faire, stratgies, les groupes coopratifs mobiliss parviennent-ils dplacer les frontires du droit existantes? En retour,
de quelle lgitimit peuvent-ils se prvaloir?
Les groupes coopratifs sont-ils en capacit de rpondre aux aspirations dmocratiques de leurs membres? En leur sein et au-del? Sont-ils en
mesure de refonder ainsi lutopie dune Rpublique cooprative,chre
Charles Gide20?
19. E. Ostrom, Op. cit. p. 48 et suiv.
20. Ce nest pas en restant isoles, incohrentes, et intrieurement en tat anarchique, que nos petites associations coopratives pourront suffire ce grand uvre de dfense sociale et lutter efficacement contre les
II. Les rponses de la coopration sociale

1 | La production de valeur non financire
Quelles sont les diffrentes composantes dune valeur dont les groupes
et communauts coopratives seraient lorigine? En quoi cette valeur
cooprative, permettrait-elle de contrarier les effets de la spculation immobilire? Et comment lapprhender? Serait-elle une rponse possible
la situation dcrite par Karl Polanyi selon qui, le march sest dsencastr (disembeded) du reste de la socit, cest--dire constitu en institution autonome, dtache de lemprise du social et du politique et quil
convient de remettre sous contrle21?
Dtails de fresque murale, La Guillotire, Lyon

7e. Photo Yann Maury.
On peut effectivement observer au

sein des groupes dhabitants mobiliss
pour la production dun avantage rationnel (J Rawls) - savoir la production
dun logement adapt leurs besoins qui
leur est refus par le march la capacit produire de la valeur22, loccasion
des pratiques et transactions coopratives qui se font jour. Mais de quel type de valeur sagit-il?
En rponse, prcisons demble quil est bien question ici de valeur
non financire, dont on peut extraire des composants tels que, la confiance
en soi et dans les autres, lentraide mutuelle, le partage des bnfices raliss, le travail et la sueur mis en commun, lquit dans les charges
accomplir etc.
Souvent, les auto-constructeurs parlent du sentiment de russite
personnelle quils tirent du travail collectif : sens de la solidarit et de
lamiti, plus grande confiance dans leurs convictions et leurs capacits,
grandes associations capitalistes. Il faut faire un plan de campagne: ou plutt il ny a pas le faire, il est tout
indiqu. Cf. Charles Gide, 1904, Les socits coopratives de consommation, Armand Colin. Lire galement,
Extraits de Les uvres de Charles Gide, volume IV, Coopration et conomie sociale, 1886-1904, prsent et annot par Patrice Devillers, lHarmattan, 2001 , 381 p. & RECMA. Charles Gide est-il toujours dactualit? N301.
2006.
21. Le march auto rgulateur est devenu par lui-mme un processus institutionnalis et incontrlable,
qui nobit plus qu ses rgles propres. La socit toute entire devient alors socit de march. Cf. La grande
transformation. Aux origines politiques et conomiques de notre temps, Gallimard, 1944.
22. Cf. Andr Orlan, Lempire de la valeur. Refonder lconomie, 2011, Le Seuil. Site des conomistes atterrs: http://atterres.org/. Lire galement: Vers un changement de paradigme en conomie? Franck Bessis, La
vie des ides, 11 juin 2012.
et plaisir entreprendre un projet utile, le tout en construisant les nouvelles maisons, o ils vivront avec leurs familles, analyse avec justesse
sur cette question, John Gillespie23.
Cette valeur non financire, qui met distance la vision des conomistes no-classique, pour qui le march serait lunique outil capable de
rguler lensemble des activits humaines24, relve au fond de ce que Marcel Mauss dnomme la sociabilit primaire et quil rsume dans sa formule dsormais clbre du donner, recevoir, rendre25. Cest aussi ce que
Pierre Bourdieu qualifie sa faon, dintrt au dsintressement, ou de
formes dintrt non-utilitariste26.
Pour illustration, le concept de banque du temps27, auquel sadossent
les coopratives italiennes (cf. LAC. Adriana Goni & Emmanuela Di Felice),
de la FUCVAM en Uruguay (Benjamin Nahoum & Raul Valls), de la CSBA
(John Gillespie), du CLT Homebaked sur Liverpool (Jeanne Van heeswijk
& Jane Lawless) et des compagnons btisseurs en rgion Rhne Alpes (Sophie Cartoux), produit de la valeur non financire.
La banque du temps
Mlanger dans une banque un kilo dchanges avec
trois cents grammes de rciprocit et de socialisation.
Ajouter une tasse damiti, trois cuilleres de sympathie,
deux jaunes duf de confiance et paissir avec un
sachet de joie. Bien mixer le tout avec une pince de
folie, une de magie et une de mystre. Asperger de
couleur. Enfourner la bonne temprature pendant
le temps qui convient. Pour finir, saupoudrer de
spontanit, garnir de culture et dart et servir avec
douceur la banque du temps.
Rosi dAmico.
23. Cf. Infra, John Gillespie, Pourquoi les gens se lancent-ils dans lauto construction sociale?.
24. La socit de march est un systme conomique, rgul et orient par les seuls marchs; la tche dassurer lordre dans la production et la distribution des biens est confie ce mcanisme autorgulateur [] On
sattend ce que les humains se comportent gagner le plus dargent possible: telle est lorigine dune conomie de ce type. Karl Polanyi, op. cit.
25. Marcel MAUSS, Essai sur le don, Puf Editions, 1950.
26. P. Bourdieu, Un acte dsintress est-il possible?, Raisons pratiques, 1994, p. 160. Lire ici, Lillusio chez
Bourdieu. Les (ms)usages dune notion et son application au cas des universitaires, Paul Costey, Tracs, 2005.
27. Rosi DAmico, En Italie, une autre conomie, Le monde diplomatique oct. 2012.
Mais le paradoxe ne sarrte pas l. Il doit tre immdiatement complt par lobservation suivante: ce concept de valeur non financire influe
trs directement sur la sphre marchande.
Plus prcisment, la banque du temps , par lapport en industrie -cest--dire le temps de travail consacr et lensemble des actes cratifs accomplis par le groupe coopratif sur un chantier immobilier social
(actes de construction, mais aussi de gestion et danimation du chantier)impacte la baisse et ce, de faon trs significative, les prix, les cots de
production des biens immobiliers eux-mmes.
Or prcisment, lexistence mme de valeur non financire nest pas
reconnue par les normes comptables de lconomie de march. Aucun
gouvernement, ni aucun march ne sont en mesure de crer ce type de richesses, car elles reposent sur des relations sociales et morales enracines
dans le partage, la collaboration, la loyaut et la confiance (trust) entre les
individus. Elments intangibles qui ne sont pas quantifiables et qui, du
moins du point de vue des conomistes, sont prsums navoir aucune espce de consquence , analyse avec pertinence David Bollier, thoricien
des biens communs28.
Immeuble communal vacant, rue Richelieu, Lyon 7e. Photos Yann Maury.
Cette notion de valeur non financire, que lon retrouve parmi les
nombreux groupes coopratifs dont laction est prsente dans cet ouvrage,
questionne fortement minima la doxa financire no-librale.
Doxa qui, dans la rhtorique et les pratiques des acteurs lgitimes dans la
gestion des biens et des marchs immobiliers, prtend la conservation
dune situation de monopole. Ce que, loppos des formes dintrt non
utilitariste, Pierre Bourdieu dnomme lintrt conomique, synonyme
de calcul intress, qui a fait du calcul le mode de dcision principal
dans les changes conomiques29.
28. Cf. David Bollier, Rediscovering our Common wealth. Oregon Humanities, 2003.
29. Cf. p. Costey citant Bourdieu, op. cit. p. 15.
En tout tat de cause, la valeur non financire produite par les coopratives dhabitants, loccasion des transactions sociales quelles engagent,
ne saurait tre perue comme de la non-valeur.
Que cette sphre de la valeur non financire soit ou non une sphre
subordonne ou mutile[] la servante mprise et toutefois ncessaire de
la splendeur marchande30, nest pas le problme.
Courbe de lenthousiasme sur un chantier

coopratif en auto construction. Document Dario
Piatelli, ALISEI, 2009.
En aucun cas, elle ne peut tre prsente comme de la non-valeur, mais linverse comme une force de vie indispensable.
Pour le dire la manire dUlrich Beck, face
limprium du march et des banques, il
sagit au travers des pratiques coopratives,
de savourer lamour de la vie, dans le petit
et le modeste31.
La coopration procde une critique radicale du

salariat et plaide en faveur dune inversion des forces
entre capital et travail[] La coopration refuse le
principe du gain et du profit comme force organisatrice
de la socit.
Polanyi citant Owen
De ce fait mme, il apparat que la production de valeur non financire par les groupes coopratifs, ncessite en retour linvention dun hybride comptable, qui soit en mesure dapprhender la question du logement abordable, non pas en termes troits de financements (qui sont par
ailleurs toujours insuffisants lorsquil sagit dadditionner les rares financements publics), mais en termes de ressources; concept-cl qui apparat
tre mieux mme dapprhender et de rendre compte du concept de valeur non financire, dans toute son envergure.
Pour le dire autrement, la nomenclature comptable binaire Actif/
Passif, que lon retrouve classiquement dans tout bilan financier, devrait
ici pouvoir senrichir dune nouvelle colonne de type banque du temps;
30. La valeur ne marche que parce quil y a la non-valeur [] la sphre de la valeur et la sphre de la
non-valeur forment ensemble la socit de la valeur. A. Jappe, Crdit mort, 2011, Lignes, p. 147.
31. Oui lEurope des citronniers! Ulrich Beck, Le monde du 8 avril 2004.
ou tout du moins dune vision plus juste et moins restrictive de la notion

dactifs immatriels32, utilise en conomie de march.
Toutefois, aussi sympathique, voir indispensable, que lon puisse
trouver- le cas chant- cette notion de valeur non financire, produite
loccasion des transactions coopratives, il convient de sassurer que la logique de march ne puisse oprer son insu, un retour aussi inattendu,
que malencontreux.
Tchons dviter le syndrome du: mis dehors par la porte, aussitt
de retour par la fentre.
En effet, quadvient-il si un cooprateur revend sur le march sa proprit immobilire, mme si et surtout si, cette dernire a t difie en
auto constructioncooprative? La baisse drastique des cots de production
qui rsulte de lapport en industrie des cooprateurs, ne signifie nullement
une perte de valeur marchande de limmeuble, bien au contraire.
Prenons lhypothse dun immeuble dont le prix de revient sur le march est estim une valeur financire de 200. Grce lapport en industrie
ralis par la voie de lauto construction cooprative, la dpense globale qui
impacte le prix de revient de ce mme immeuble, a t rduite 100. Avec
lapport en industrie du groupe coopratif, les frais de main duvre et surtout, le profit des entreprises et du march ont pu tre fortement rduits
(Voir nos deux graphiques infra).
La revente de limmeuble coopratif au prix du march, signifie alors
pour son propritaire, lencaissement dun profit non ngligeable (valeur
dchange = 100), quivalent lapport en industrie gnr par le groupe
coopratif. Mais dans le mme temps, ceci signifie la perte dfinitive du
statut de logement abordable de limmeuble, ainsi revendu au prix du
march (valeur dusage = 0).
Rpartition par postes de dpenses dune opration

immobilire relevant du march. Sources Dario
Piatelli, 2009, ALISEI.
Dans les annes soixante aux USA, Bob

Swann, charpentier et activiste du droit au
logement au sein du mouvement des Community Land Trust (CLT), se dsolait de voir
les maisons quil avait contribu construire
bas cot, pour des population faibles re-
32. Les actifs immatriels concernent les connaissances et comptences de lentreprise, son image de marque,
ses brevets, sa proprit intellectuelle, la qualit de son organisation, de ses techniques commerciales. Cf.
Laffreux doute des libraux, K. Vergopoulos, Le monde diplomatique, mars 2014, p. 11.
venus, tre revendues, quelques annes plus tard, au prix fort, cest--dire
au prix du march.
Production de valeur non financire par

Banque du temps sur un chantier en auto
construction cooprative totale (terrain nu).
Sources Dario Piatelli, 2009, ALISEI.
Cest prcisment sur ces enjeux

essentiels de la lutte contre la spculation immobilire (et foncire), dans la
perspective de remettre le march sous
contrle, que les apports thoriques et pratiques du modle immobilier
non spculatif propos par les CLT anglo-saxonnes, sont dterminants.
De faon plus explicite, il sagit dtre attentif aux rgles du Dual
ownership et du Fair resale formula, mises en place par les fiducies
foncires communautaires, loccasion de llaboration dun idaltype
dhabitat non spculatif. (cf. Infra, Tom Angotti et Emily Thaden & Brenda
Torpy)
Avec la rgle collective du dual ownership, la terre (land) est apprhende en tant que commun (Commons), plac hors champ du march
financier. La proprit du sol est envisage comme une ressource commune, qui devient la proprit perptuelle et inalinable dune communaut de membres et non des seuls individus qui la composent. La parcelle
de sol sur laquelle sont difies les habitations appartient la community et ne peut faire lobjet dune vente ultrieure. La proprit foncire
entre dans un statut de proprit inalinable. Si le foncier est considr
comme une ressource communautaire inalinable, les habitations quant
elles, peuvent tre revendues par leur propritaire. Sapplique alors la rgle
du fair resale formula.
En cas de revente de son habitation par son propritaire, aucune
plus-value suprieure 25% (en moyenne) de la valeur initiale du bien, ne
lui sera accorde. Le logement est ainsi maintenu dans son statut initial de
logement abordable. Le fair resale formula encourage le propritaire de
limmeuble lentretenir ou lamliorer, car il sait quil pourra rcuprer
linvestissement et le travail consentis. Dans le mme temps, la rgle commune interdit la pratique de la spculation immobilire.
Ces normes dappropriation de ressources communes permettent,
dans un contexte dincertitude, de rduire le niveau de comportement opportuniste, auquel les appropriateurs peuvent sattendre de la part dautres
appropriateurs (p. 51). Un quilibre fair (quitable) est ainsi propos
entre le bnfice obtenu dans un futur immdiat (laccs un logement abordable que lui refuse le march) et le bnfice reu dans un
futur lointain (la revente toujours possible de son logement) (Ostrom.
2010, p. 49 et suiv.).
Lenjeu est dimportance dans la mesure o il est bien question ici,

travers les pratiques qui relvent de la coopration sociale, de produire des
biens et de la valeur, que ni les firmes (le march), ni les agences centrales
(ltat) ne sont en mesure de gnrer (Ostrom. 2010) et de parvenir inverser les logiques no-librales en cours de la spculation financire, de la
rente immobilire et de la prdation capitaliste33.
Property on the outside, Commons on the

inside34
Jardins Communs dAmarantes, Lyon.7e.

Photo Yann Maury.
2 | Le dplacement des frontires du droit

De quelle lgitimit les coopratives dhabitants, dentraide mutuelle et
fiducies foncires communautaires peuvent-elles se prvaloir, dans la pro33. Le capital est moins un moyen de production quun moyen de prdation pour sapproprier privment
une richesse produite collectivement[] Les pratiques daffaires sont donc des pratiques prdatrices de sabotage industriel et la dynamique conomique en cause ici nest plus un jeu somme positive ou nulle, mais un
jeu somme ngative. Marc-Andr Gagnon, Penser le capitalisme cognitif selon Thorstein Veblen, 2007, Revue
Interventions conomiques, p. 8.36. Lire galement Veblen, Thorstein (1970) [1899], Thorie de la classe de loisir,
Gallimard, Paris. Enfin, voir le site Les amis de Veblen.
34. Des proprits lextrieur, des Communs lintrieur
duction de logements abordables? De quelles ressources disposent-elles?

(recherche dalliances et de soutien au sein de la socit civile, travail de
lobbying auprs des autorits locales) Au final, peut-on considrer que
les valeurs et pratiques coopratives mobilises, parviennent une inversion des logiques de domination (financires, socitales) qui taient prcdemment et initialement luvre?
La seconde injonction paradoxale que nous donnent voir les pratiques de groupes coopratifs, voqus dans cet ouvrage, tient dans leur
capacit repositionner au sein des transactions sociales quils animent,
des pratiques dhabitat juges prcdemment illgales: occupations dimmeubles sans droit ni titre, squats de proprits publiques, habitat irrgulier, absence de tenure foncire ; pratiques qui se situaient ex ante, en
de des frontires de la lgalit et de la rgle de droit.
Jardins dAmarantes, Lyon 7e. Photo Yann

Maury.
On rappellera sans doute utilement ici, que le droit et les rgles qui
en dcoulent (la loi), ne sont pas autre
chose que le rsultat dun rapport de
forces existant et institu un moment
donn, entre des intrts contradictoires.
Rapport de forces quil convient
donc de faire voluer, dans la perspective de recherche de nouveaux quilibres. De mme, le droit est l, pour transformer lanticipation en certitude, pour procurer la sret des attentes35.
Les coopratives dhabitants, par la recherche dallis, des actions de
lobbying, des campagnes dinformations, engagent par consquent, des
pratiques de dconstruction-reconstruction de lordre socital tabli, qui
aboutissent diffrents textes lgislatifs, conventions ou contrats, qui
peuvent tre de nature individuelle ou collective, mais qui dans leur ensemble, sont la traduction dun travail de lgitimation, qui opre en direction du mainstream juridique.
Sous leffet dune transformation du rapport de forces en prsence, les
pratiques coopratives rpondent alors une rgle de droit transforme, qui
dessine diffrentes formes et modalits de normalisation sociale. Observons
encore que si ce retour au mainstream de la lgalit opre au regard du
parcours, de lhistoire et des conditions de naissance, qui demeurent sin-
35. Christian Laval, Jeremy Bentham et le gouvernement des intrts, Revue du MAUSS, 2007.
gulires dune organisation lautre et dun lieu lautre, pour autant les
pratiques de la coopration sociale ne situent pas en dehors de la socit36.
Ainsi, cest ds 1968, cest--dire avant les annes de la dictature militaire, que sont lgalises les coopratives dentraide mutuelle en Uruguay,
sur la base de la loi N 13.728, dite loi sur le logement; qui donnera naissance au rseau de coopratives dentraide mutuelle en Uruguay (FUCVAM)
(cf. Infra, Benjamin Nahoum & Raoul Valls); rseau qui depuis le dbut
des annes 1990, essaime sur le continent sud-amricain, par le biais du
secrtariat latino-amricain de logement populaire (SELVIP) (cf. Infra, Marta Solanas).
Cest en 1998, au moment mme o le gouvernement Berlusconi transfre la comptence logement aux rgions italiennes et procde au dsengagement budgtaire total de ltat central, que la rgion Lazio, adopte
lunanimit droite-gauche une loi rgionale qui confre le statut de cooprative, aux btiments publics vacants occups par des groupes de familles
organises. Cette loi rgionale dfinit alors par convention, avec la plus
grande minutie, les usages et obligations respectives des coopratives romaines dautorecupero, qui bnficient dun dun usufruit sur les logements publics vacants et dautre part, ceux des gouvernements locaux (ville
de Rome, rgion Lazio bailleurs publics), qui demeurent propritaires des
immeubles. (cf. infra, Emanuela Di Felice, Adriana Goni, Vincenza Bondi)
Cest sur le mode de la contractualisation individuelle cette fois, tablie intuitu personae, que des contrats de formation, de qualification professionnelle et dembauche sont signs entre chaque auto constructeur et
la Community Self Build Agency, loccasion des chantiers coopratifs, que
cette ONG impulse et anime en GB. (cf. Infra, John Gillespie, Clment Stoefleth, Leyli Ismael)37.
Ainsi, les auto constructeurs qui taient prcdemment en situation derrance sociale (chmeurs en fin de droits, anciens toxicos, femmes
seules avec enfants charge, anciens militaires mis la rue) contractualisent-ils leur dmarche dinsertion (formation, embauche, rle individuel
sur le chantier) avec la CSBA et les support workers (accompagnateurs
techniques), avec lesquels ils sont en relation au quotidien sur les chantiers immobiliers coopratifs.
Il en est de mme en Uruguay, avec les coopratives dentraide mutuelle du rseau de la FUCVAM, dans leurs relations tablies avec les instances de conseils techniques (IAT) qui les appuient dans toutes leurs acti-
36. Le sentiment du Nous sommes le peuple constitue la source prvalente de lautorit morale et du
pouvoir, spare et distincte des intrts du march et de ltat. Bien que loi soit la valeur suprme, elle ne correspond pas ncessairement la volont du peuple, qui doit en permanence lutter afin de lexprimer et de la
codifier par lui-mme. David Bollier, 2007, Growth of the Commons Paradigm, In Hess & Ostrom, p. 33.
37. Pour plus dinformation, sur les chantiers de la CSBA, cf. Lart de refaire son intrieur, 2011, YM. http://
www.youtube.com/watch?v=wyIOiM5GqIk
vits dadministration, de planification, de gestion et de contrle des

chantiers coopratifs. (cf. Infra. Benjamin Nahoum, Raoul Valls).
Dtails de fresque murale, La Guillotire, Lyon

Mentionnons encore ici le rle

jou par Picture The Homeless (PTH),
association cre en en 1999 par deux
sans-abri, engags en faveur de la lutte
pour les droits civiques New York.
Ainsi, cette ONG qui anime la campagne
Know Your Rights, apprend-elle aux
populations concernes, quels sont
leurs droits et comment se dfendre, face un propritaire malhonnte ou
face aux abus de la police38 (cf. Infra, John Krinsky & Aminata Mboh). Ainsi
que lanalyse Jean, lun des membres de PTH: Quand jai vu que PTH luttait contre le fait de cacher les sans-abri, pour que les touristes ne voient
pas que ctait un problme New York. Quand le dpartement de la police
a dcid djecter tous les sans-abris des lieux publics, PTH a lutt pour que
ces gens puissent accder aux parcs, aux bibliothques et tout autre espace public. Parce qutre sans-abri ne devrait pas diminuer nos droits civiques, nos droits de lhomme et nos liberts civiques39Et cest bien sous
langle dune transformation en train de se faire, dun rapport de forces en
cours dvolution, entre intrts antagonistes et ce, en rfrencement
mme lhistoire de la coopration sociale, quil nous faut observer attentivement les mouvements de lutte et les dmarches collectives dentraide,
qui ont merg plus rcemment en Espagne et en Sicile, en faveur du droit
au logement..
Cooprative dautorecupero, quartier de Trastevere Rome. Photos Yann Maury.
38. La police New Yorkaise utilise la notion de disorderly conduct ou conduite dsordonne, pour arrter
sans raison les sans-abri, les criminaliser, voire les harceler. PTH considre que cette pratique est anticonstitutionnelle. Cf. Infra, Paroles de sans-abri New York (USA), Aminata MBOH.
39. Cf. Idem. Infra, Aminata MBOH.
Il en est ainsi des Corralas , mouvements coopratifs spontans

nes sur Sville, en rponse limpritie totale du march immobilier espagnol, entirement dvolu sa frnsie spculative40 (cf. Infra, Alejandro
Muchada et alii), de lhabitat informel dnomm Chabolismo, vritable paradigme dun espace stigmatis et stigmatisant qui sest inscrit durablement dans le paysage urbain de lagglomration de Madrid depuis les
annes 1950-1970, au moment mme o la capitale madrilne vend son
parc immobilier social des fonds de pensions amricains41 (cf. Fatiha Belmessous & Angela Matesanz Parellada) et des arrangements propres au
contexte de lhabitat populaire en Sicile (cf. Francesco Lo Piccolo & Vincenzo
Todaro & Annalisa Giampino).
Mais au final et au-del des histoires singulires qui caractrisent
chaque mouvement coopratif, dont les volutions oprent sur un temps
long, au gr des alas, des incertitudes et des quilibres prcaires, les pratiques coopratives voques ici, nous montrent des populations, prcdemment mises hors-jeu par le march, tre dsormais en capacit de
sauto-organiser par la voie de la coopration sociale.
Comme lindique judicieusement John Gillespie, responsable national de la CSBA au Royaume Uni : Cest dans ce cadre que nous devons
analyser les bnfices cachs de limplication des personnes concernes
dans la recherche de solutions leurs problmes de logement42.
Le principe directeur de la coopration est de rpartir

quitablement les bnfices de la production, entre
tous les travailleurs qui ont concouru produire ces
bnfices, soit par le travail de la pense, soit par
le talent, soit par leffort manuel. Telle est la nature
du principe qui influencera lavenir de lindustrie. La
coopration est la force nouvelle qui garantira chacun
des tres humains contre le besoin, toutes les
poques et dans toutes les circonstances de la vie.
Ctait dj le but que staient assign les premiers
Pionniers de Rochdale.
Histoire des quitables pionniers de Rochdale (2e dition), 1890, George Jacob
Holyoake.
40. Selon lINE (Instituto Nacional de Estadstica) le march immobilier espagnol a produit 3,4 millions de
logements neufs, mais vacants (donnes 2013)
41. En 2013, la communaut dagglomration de Madrid vend la totalit dun ensemble locatif social public
dnomm Ensanche de Vallegas, soit 3000 logements sociaux (vivienda de proteccin official), deux
fonds de pension amricains, pour un montant de 201 millions d. Cf. http://chairecoop.hypotheses.org/3650
42. J. Gillespie, Pourquoi les gens se lancent-ils dans lauto construction sociale? , op. cit.
Cit cooprative en auto construction intgrale, commune de Marciano, Perugia (Italie).

Sources Dario Piatelli, ALISEI, 2009.
3 | Le respect des aspirations dmocratiques

Troisime type dinterrogations soumis aux auteurs: peut-on reprer
au sein mme des groupes, des communauts observes, des pratiques qui
seraient, dun continent lautre, en capacit de rpondre aux aspirations
dmocratiques de leurs membres, dans le cadre dun droit la ville rincarn et partant, de redonner du sens lutopie de la Rpublique cooprative de Charles Gide?
La Rpublique cooprative sera atteinte non

par la contrainte tatique, mais par le concours de
libres initiatives individuelles sexerant par la voie
dassociations contractuelles [] et mettant en pratique
dans leur constitution intrieure, le droit social nouveau
et se multipliant par la contagion de lexemple.
Charles Gide, Le rgne du consommateur, 1888,.
linverse, les pratiques internes des groupes coopratifs se rsument-ils lapplication du dicton: Premier arriv, premier servi?
Les communauts organises vivent-elles le syndrome de la petite
maison dans la prairie43, protges de la fureur du monde par dillusoires
enclosures (mises en clture)? Sagit-il de sectes44?
43. La Petite Maison dans la prairie, srie tlvise amricaine qui connut un grand succs populaire dans
les annes soixante-dix, retrace lhistoire dune famille de fermiers venue sinstaller au XIXe sicle Plum Creek
dans le Minnesota. Au-del du caractre artificiellement paisible de la vie rurale, dont la srie cherche donner
limage, cest surtout un mode dorganisation humaine dont serait par nature exclue toute forme de conflit,
que le spectateur est renvoy. Un peu comme si les frontires et la fureur du monde staient, une fois pour
toutes, arrtes aux enclos (enclosures) de la dite petite maison
44. Selon Jean Marie Haribey, la faille de la thse dElinor Ostrom serait de rester prisonnire de la croyance
Ou linverse, les processus de dcision interne renvoient-ils des

principes daction quitables pour tous? Que nous disent les auteurs de cet
ouvrage collectif sur ces questions redoutables?
Partons en premier lieu, de quelques situations existantes qui nous
sont prsentes ici. Il nest pas inutile de rappeler en effet, les checs retentissants doprations urbaines conduites localement, au prisme de logiques
dites, de partenariat public-priv, sur les quartiers populaires dAnfield
Liverpool (cf. Jeanne Van heeswijk & Jane Lawless), de Bon Pastor
Barcelone (cf. Richard Pointelin) et des Corralas de Sville (cf. Alejandro
Muchada et alii).
Dtails de fresque murale, La Guillotire Lyon

Formules miraculeuses, quasi

magiques, qui taient senses apporter
les solutions innovantes, dans lair du
temps , supposes faire dfaut des
populations de quartiers populaires,
gens de peu mis hors-jeu des circuits
productifs et soumis aux rgles dune
modernit urbaine imprieuse.
Lalliance publique-prive fortement mobilise entre gouvernements
locaux (mairie, logeurs publics, rgion) et march (banques et promoteurs
immobiliers), savre tre dans les cas de figures voqus, un chec complet: oprations de dmolition-reconstruction inacheves, rues entires de
maisons vides, fentres et portes obtures, toitures ventres, monte des
tensions entre les populations rsidentes, pertes des repres et des liens
traditionnels de voisinage Sur toutes ces zones urbaines paralyses par
la planification mercantile, restent quelques derniers rsidents qui, pour
lessentiel, demeurent dans lattente de lordre de dmolition
Saisie immobilire Barcelone. Photo Yann Maury.
Ces revers sont dune porte considrable.

Surtout si on les rapporte aux ambitions des
plans dits de rnovation urbaine, vants par
les communicants des autorits locales respectives, sur Liverpool ds 2002, Barcelone en 2007
ou de Sville.
que les systmes de rgles sont le produit de dlibrations entre des acteurs galit lintrieur dune communaut. Ainsi, prenant ses distances avec la thorie des biens communs dveloppe par E. Ostrom, J M Haribey
sinterroge: Limpression finale est donc floue: la socit existe-t-elle ou ny a-t-il que de petites communauts, voire des sectes?. Cf. JM. Haribey, octobre 2010, conseil scientifique dATTAC.
Etant prcis que les populations rsidentes sont ici, au mieux, confines dans un second rle de client non solvable et au pire, pries de faire
place nette dautres populations, au profil mieux aguerri, cest--dire et
surtout plus conforme aux impratifs tablis par le march. Lidal dmocratique des Lumires se marie difficilement avec celui du march autorgulateur (Polanyi).
linverse, et en rponse aux phnomnes danomie urbaine
luvre sur ces mmes quartiers populaires, le programme de rouverture
de la vieille boulangerie Homebaked et sa transformation en CLT, imagine par les habitants dAnfield Liverpool (cf. J. Van Heeswijk), le projet
de cooprative dhabitants ddi lauto rnovation des cases barates
de Bon Pastor Barcelone qui sinscrit dans les pratiques coopratives anciennes de ce quartier (cf. R. Pointelin), celui naissant des collectifs dhabitants dnomms Corralas sur Sville (cf. Muchada et alii), ou encore,
les pratiques dauto construction coopratives engages sur le territoire
italien par des populations Roms jusquici astreintes rsidence dans des
campements prcaires (cf. A.Goni), nous fournissent des enseignements
prcieux: les dispositifs et projets issus de la coopration sociale, conus
par les habitants eux-mmes, dmontrent toute leur puissance, ds lors
que ces derniers somme toute les premiers concerns se voient confrer pleinement le statut dacteur collectif, en charge dagir sur leur avenir.
Discussions et travail coopratif Homebaked

CLT. Photo Homebaked CLT, Liverpool.
On peut dailleurs utilement rapprocher les cas de deux quartiers populaires analyss dans cet ouvrage : celui de Bon Pastor Barcelone (cf. R.
Pointelin) et celui de Fonbarlettes Valence dans la Drme (cf. Xavier Hubert).
Ces deux quartiers qui prsentent
en effet de fortes similitudes, connaissent dsormais des destins trs diffrents.
Il sagit de deux quartiers urbains priphriques, peupls de quelques
dizaines de milliers de populations modestes, faibles revenus (ouvriers,
pcheurs, petits retraits sur Bon Pastor et populations (ouvriers des mtiers du btiment) issues de limmigration sur Fontbarlettes).
Fonciers, immeubles Hlm ou maisons dhabitations sont dans les
deux cas, la proprit publique des communes et des bailleurs sociaux respectifs (Patronat de lhabitatge sur Barcelone; office public municipal
Hlm sur Valence). La prsence publique est donc forte sur ces deux quartiers.
partir de 2007, la ville de Barcelone engage un programme qui

consiste vendre le foncier communal de Bon Pastor des promoteurs immobiliers privs, raser les lignes de petites maisons dhabitations mise
en location leurs occupants depuis 1929, et les remplacer par des blocs
dimmeubles.
Au-del des effets patrimoniaux qui condamnent les populations au
dpart en raison de laugmentation drastique des cots immobiliers qui en
rsultent, il sen suit le dlitement total dune petite cit ouvrire, qui a
permis de loger durant soixante-dix ans, des populations modestes, au
sein mme de la capitale catalane. Luxe devenu intolrable au regard des
critres drastiques tablis par le march45.
Cases barates sur Bon Pastor. Photos Yann Maury.
linverse, sur le quartier dhabitat social de Fontbarlettes Valence

(France), compos de tours et de barres Hlm, la cooprative ARDELAINE a,
au milieu des annes 80, initi un patient travail de rappropriation du
quartier par ses habitants.
Cit-jardin Fontbarlettes. Photo association Le

Mat.
Il sen suit partir de 2003, la cration,

par les habitants, soutenus par lassociation Le Mat (cf. Infra Xavier Hubert) dune
cit-jardin, qui na eu de cesse de sagrandir, sur plus dun hectare cultiv, en plein
cur de ce quartier populaire de Valence.
Au sein de la cit-jardin Rigaud, existe
une vritable cooprative de matriels et
de comptences humaines, tourne vers la production vivrire, mais galement attentive aux liens immatriels tablis entre ses membres[] Avec
45. Le taux deffort des occupants des cases barates passent de 60/mois en moyenne 500 /mois dans
les nouveaux blocs dimmeubles.
le jardin partag, lespace redevient une forme de Commons lieu de

cultures et de ressources vivrires, telles quexploites jadis en commun
par les paysans en Angleterre et dont lusage a t supprim avec la rforme des enclosures, explique Xavier Hubert46.
Dans le premier cas (Bon Pastor), la privatisation du foncier communal enclenche un intense processus de spculation et de recherche illimite de rente immobilire, qui fait limpasse sur lharmonie du quartier et
sur lavenir de la population rsidente.
Cit-jardin Fontbarlettes. Photo association

Le Mat.
Dans le second (Fontbarlettes),

le maintien de la patrimonialit
publique du foncier, ajoute une
dmarche cooprative, favorisent
lmergence de Communs , ouvre
la voie lauto organisation dune
petite communaut humaine, qui
tablit alors ses rgles de vie, se dote
dune instance interne de dcision et
entame en bonne intelligence, un doux commerce de cultures vivrires,
avec dautres quartiers de la cit valentinoise.
Sur Bon Pastor (Barcelone), la population joue le rle de variable
dajustement, au sein dun processus immobilier et bancaire, sur lequel
cette dernire na aucune prise.
Sur Fontbarlettes (Valence-Drme), la population se situe au cur
mme du projet de cit-jardin et en constitue le principal acteur.
Lanalyse formule par David Bollier prend alors toute sa dimension:
Le paradigme des Communs ne ressemble pas en premier lieu un systme de proprit, de contrats et de marchs, mais des normes sociales
et des rgles, ainsi qu des mcanismes lgaux, qui permettent aux gens
de partager la proprit et den contrler les ressources47.
46. Cf. Coopratisme et thorie des Biens Communs, Yann Maury, Chairecoop. http://chairecoop.hypotheses.org/2867
47. The Commons paradigm does not look primarly to a system of property, contracts, and markets, but
to social norms ans rules, and to legal mechanisms that enable people to share ownership and control of
resources, D.Bollier, Growth of the Commons paradigm, p. 29. In Understanding knowledge as a Commons, Hess & Ostrom, 2007, The MIT press.
Des outils pour labondance. Photo Yann

Maury.
Pour autant, il sagit dviter la

surestimation de lexercice. Sachons
djouer le pige du manichisme48
que nous tend la pense no-librale:
il ne sagit pas de faire de la coopration sociale, le deus ex machina
democraticus49, qui en tous lieux et
toutes circonstances, saura prendre
la mesure de toutes choses50
Ainsi que lanalyse finement Tom Angotti, les CLT (fiducies foncires
communautaires) sont des alternatives potentielles au dplacement des
populations, aux ingalits du logement priv et des marchs fonciers.
Mais les CLT en gnral, ont aussi t utiliss pour protger les lites et ne
sont donc pas en soi, ncessairement bonnes ou mauvaises [] la fiducie
(CLT) nest quun instrument parmi de nombreux autres, pour donner du
contenu au droit au logement et au droit la ville51.
Sur un plan plus gnral, et mme si la vigilance semble requise, il
apparat toutefois que les rgles dusage non spculatives et non profit mises en uvre par les CLT anglo-saxonnes, tout comme celles des
coopratives dhabitants latines, refondent lide de la coopration sociale,
dans sa capacit substituer les valeurs dentraide mutuelle et de partage
quitable, celles du capitalisme fond sur les rgles de comptition, de
concurrence et de concentration du capital.
A minima, et pour la priode contemporaine qui nous proccupe, la
manire des Pionniers de Rochdale, on considrera ici, quil est au sein
des transactions humaines, des exigences auxquelles on ne peut dcidment fixer ni prix, ni valeur marchande.
Bonne lecture!
48. Sur les contradictions du monde associatif en France, lire Justes causes et bas salaires, Darbus & Hly,
Le monde diplomatique, avril 2014.
49. Formule que lon traduira littralement par: Le Dieu dmocratique tout droit sorti de la machine.
50. Le pige intellectuel, si lon se base exclusivement sur les modles comme fondement pour lanalyse des
politiques, est, pour les chercheurs, de prsumer quils sont des observateurs omniscients capables de comprendre le fonctionnement de systmes dynamiques complexes en crant des descriptions stylises de certains
aspects de ces systmes. E Ostrom, Gouvernance des biens communs, op. cit. p. 254.
51. Cf. Tom Angotti, La lutte pour le foncier et les promesses des fiducies foncires communautaires (Community Land Trusts).
Il ne faut pas sy tromper, nombre dtablissements

en Angleterre, comme partout, prennent aujourdhui le
nom de coopratifs, sans le mriter en aucune faon.
Les pionniers de Rochdale.
Histoire des quitables pionniers de Rochdale (2e dition), 1890, George Jacob
Holyoake.
Jardins Communs dAmarantes. Lyon. Photo

Yann Maury
Lide centrale et
organisatrice de la
coopration sociale
comporte au moins
trois traits essentiels:

La coopration
sociale est distincte dune simple activit socialement
coordonne comme par exemple, une activit
coordonne par les ordres dune autorit centrale
absolue. La coopration est plutt guide par des
rgles et des procdures publiquement reconnues, que
tous ceux qui cooprent acceptent comme appropries
pour rgir leur conduite.

Lide de coopration inclut celle des termes
quitables de la coopration: ils sont ceux que chaque
participant peut raisonnablement accepter et doit
quelquefois accepter, condition que tous les autres
les acceptent galement. Les termes quitables
spcifient une ide de rciprocit ou de mutualit []

Lide de coopration contient galement
celle de lavantage rationnel, ou du bien de chaque
participant [] que ceux qui se sont engags dans la
coopration cherchent obtenir du point de vue de leur
propre bien.
John Rawls, La justice comme quit, 2003.
Photo Yann Maury
La socit a pour
but de raliser un
bnfice pcuniaire
et damliorer
les conditions
domestiques et
sociales de ses
membres, au moyen de lpargne dun capital divis en
actions dune livre (25 francs), afin de mettre en pratique
les plans suivants: ouvrir un magasin pour la vente
des approvisionnements, vtements etc. Acheter ou
difier un nombre de maisons destines aux membres
qui dsirent saider mutuellement pour amliorer
leur condition domestique et sociale. Commencer la
manufacture de tels produits que la socit jugera
convenable pour lemploi des membres qui se
trouveraient sans ouvrage, ou ceux dont le travail serait
mal rmunr. Afin de donner aux membres plus de
scurit et de bien-tre, la socit achtera ou prendra
loyer une terre qui sera cultive par les membres sans
ouvrage, ou ceux dont le travail serait mal rmunr52.
Extraits des statuts du store53 de Rochdale
52. Extraits du statut de la Socit des quitables pionniers de Rochdale, op. cit., p. 12.
53. Store est utilis pour dsigner la valeur nouvelle de lchange entre producteurs et consommateurs
au sein du magasin coopratif de Rochdale, par opposition shop, qui renvoie la dnomination dune
choppe marchande traditionnelle, marque par des changes asymtriques patrons-salaris.
Membres de CHAIRECOOP
La lutte pour le foncier et les

promesses des fiducies foncires
communautaires (Community
Land Trusts)
Tom Angotti
Tom Angotti (tomangotti.com) est professeur durbanisme et de planification urbaine au Hunter College et au Graduate Center, City University of New York (CUNY). Il est directeur du Center for Community
Planning and Development. Il a crit de nombreux ouvrages dont: New
York For Sale: Community Planning Confronts Global Real Estate, The
New Century of the Metropolis: Urban Enclaves and Orientalism (New
York en vente: Le planning communautaire face au dveloppement immobilier, Le nouveau sicle de la Mtropole: enclaves urbaines et orientalisme). Il est militant dans des mouvements de logement et de justice
sociale. Il est membre du CUNY Center for Place Culture and Politics et
souhaite remercier ses collgues pour leurs commentaires sur cet article.
Dsormais, les leaders des groupes communautaires1, entendent partout parler dune approche du logement qui a t longuement absente des
dbats publics sur les politiques du logement: les Community Land Trust
(CLT). Les CLT2 sont des organisations communautaires but non lucratif,
qui possdent un terrain. Cet intitul signifie que le terrain est uniquement affect des logements bon march et que ceux-ci doivent durablement tre maintenus des prix abordables. Des centaines de mnages
travers les tats-Unis il ny a pas de chiffres exacts vivent dans des
logements en CLT3. Les CLT sont aussi des instruments de protection des
quartiers contre la gentrification, les dplacements des populations rsidentes et permettent de donner du pouvoir des communauts, qui en ont
historiquement t prives.
1. Note de YM: Le mot anglais utilis ici par lauteur est community organizers; lequel ne connait pas
dquivalent en langue franaise. dfaut nous parlerons donc de leaders de groupes communautaires.
2. Note de YM: CLT ou fiducie foncire communautaire. Le mot fiducie vient du latin fiducia et peut
tre dfinie comme lesprance ferme en quelquun ou quelque chose. Cf. p. 666, Dictionnaire Gaffiot, 1934,
Hachette.
3. Pour plus de prcisions sur les donnes quantitatives relatives aux CLT aux USA, cf. le site de la National
Community Land Trust Network (http://cltnetwork.org/). Environ 250 CLT sont dsormais en activit aux USA.
Aprs lclatement de la bulle immobilire en 2008, le CLT a t prsent comme un antidote aux nombreuses saisies immobilires, aux crdits prdateurs et au nombre croissant de mnages qui dpensent plus de
30% de leurs revenus pour se maintenir dans leur logement. Les militants
pour le droit au logement ont propos que les terrains et immeubles vacants soient transforms en CLT, au lieu dtre remis sur le march foncier
spculatif.
Un CLT se consacre la cration et la prservation de logements bon
march (ou abordable), perptuit. Le CLT est le propritaire lgal du
sol et laffecte pour un usage exclusif, selon son rglement interne. Le bailleur est gnralement une socit de logements but non lucratif qui, en
lien troit avec le CLT, loue des locataires selon un profil dtermin ou
un propritaire individuel, dont la capacit de faire du profit sur les gains
du capital est srieusement limite. Le CLT est administr par un conseil
(board) dirig par des dfenseurs du logement, des leaders communautaires et des fonctionnaires publics des gens qui nont normalement pas
dintrt dans le logement en tant que bien mis sur le march4.
Je dvelopperai dans cet article trois points principaux:
1. Les CLT sont des alternatives potentielles au dplacement des populations, aux ingalits du logement priv et des marchs fonciers. Mais les
CLT en gnral, ont aussi t utiliss pour protger les lites et ne sont donc
pas en soi, ncessairement bonnes ou mauvaises.
2. Le CLT nest quun instrument parmi de nombreux autres pour
donner du contenu au droit au logement et au droit la ville. Beaucoup
dautres lments sont indispensables pour extraire le foncier du march
et faire du logement un bien durablement abordable.
3. Les CLT aux tats-Unis sont ns des luttes contre les dplacements
forcs des populations, les mouvements en faveur de la paix et des droits
civils. Il est ncessaire que les liens organiques entre ces diffrents mouvements (et dautres) soient conservs, afin que leur potentiel rvolutionnaire et transformateur puisse saccomplir.
I. La lutte pour le sol

En soustrayant le logement du march foncier priv et en augmentant le contrle communautaire, le CLT peut aider protger les communauts du casino global, dsormais connu sous lappellation de FIRE
(Finance, Insurance and Real Estate: Finance, assurance et proprit im4. Voir cltnetwork.org; John Davis, Ed. The Community Land Trust Reader. Cambridge, MA: Lincoln Institute
of Land Policy, 2010.
mobilire). Le logement public (logement classiquement subventionn et

gr par ltat) soustrait lui aussi le logement du march priv, bien quil
ne soit pas contrl par des organisations de base. Bon nombre dautres
programmes de logements subventionns par ltat, comme la rgulation
des loyers ou les prts bonifis ou aids, faonnent ou limitent eux aussi
les effets du march. Si on analyse lensemble de ces mthodes dintervention, elles participent dune approche qui donne plus de valeur au foncier
pour son utilit sociale (valeur dusage), que pour son prix sur le march
(valeur dchange). Lorsque le foncier est utilis pour le logement selon ces
modes de rgulation, le logement est alors davantage considr comme
un droit humain, que comme un bien qui peut faire lobjet de transactions
sur le march. Dans le monde entier, la lutte pour le droit la ville est
mene par des organisations locales, qui soustraient le foncier du march
priv, protgent le foncier qui se trouve dj hors march et rduisent effectivement linfluence de ce dernier. Un des points principaux dvelopp
dans cet article est que le CLT, en tant que tel, ne parviendra atteindre
aucun des objectifs court terme fix par la communaut comme soustraire le sol du march, ni les objectifs plus long terme comme le droit
au logement et le droit la ville. Le CLT est un instrument parmi dautres,
que les groupes communautaires peuvent utiliser.
Quand un CLT se constitue, les communauts continuent dtre
confrontes la fois des contradictions pr existantes ou nouvelles. Il en
est ainsi des conflits entre le CLT et ltat, avec dautres groupes ou communauts organises, mais aussi des conflits se situant lintrieur mme
du CLT. Les contradictions fondamentales qui existent entre le CLT et le
march capitaliste du foncier et le march du travail, demeurent.
Cependant, le CLT peut constituer une pierre importante de ldifice
visant construire des alternatives au capitalisme, une dmonstration
concrte en quelque sorte quun pour reprendre les termes du Forum social mondial autre monde est possible, contrairement ce quaffirmait Margaret Thatcher: TINA! Il ny a pas dalternative. Le CLT, comme
bien dautres alternatives, a merg la priphrie du capitalisme global
et plus prcisment dans la priphrie urbaine et rurale, l o la valeur
dchange de la terre est relativement basse. Lorsque la valeur de la terre
augmente, cela peut toutefois mettre en danger la survie du CLT; ce qui est
srement la plus grande contradiction laquelle lorganisation communautaire doit partout faire face.
En 2008, javais propos un programme en dix points pour la planification communautaire qui devrait augmenter le contrle de la communaut sur le foncier et diminuer le pouvoir des promoteurs immobiliers,
tant au niveau global que local. La premire stratgie, et la plus importante,
dans le programme tait dtendre la fiducie publique et de consolider le
foncier communautaire.
Javais donn un certain nombre dexemples concrets de fonciers

communautaires, de stratgies et diverses tactiques pour renforcer la planification communautaire, qui incluait les CLT, la planification communautaire, le zonage, la politique fiscale, la programmation de rues et de
trottoirs publics, la sauvegarde des parcs, des coles, des bibliothques et
en gnral, la prservation des biens communs de la privatisation5.
Dans cet article, je parlerai des CLT partir dune perspective dorganisation communautaire luvre dans les villes et les quartiers, qui
sont confronts au logement indigne, au sans-abrisme, aux dplacements
de populations et toutes les consquences qui en dcoulent. Qui sont les
groupes communautaires engags dans des luttes visant rduire les ingalits criantes, les exclusions de la vie urbaine et qui construisent des
CLT ? Est-ce que cela va marcher ? Est-ce que cela en vaut la peine ? Ou
est-ce trop radical pour fonctionner dans une nation et dans un monde
constitutionnellement et politiquement dvou la proprit prive?
Jargumenterai que le CLT peut tre un outil important pour lorganisation locale et que cela peut tre considr comme une solution, mais pas
comme la solution aux problmes urbains et de logement. Lobjectif stratgique de lorganisation doit tre plus ambitieux que le CLT. Le CLT est une
nouvelle tactique dans la bote outils de lorganisateur, mais cela ne peut
remplacer la bote outils. Cest particulirement important aux tats-Unis
cause de lhistoire de lorganisation communautaire de ce pays, qui est
marqu par la pense court termiste, un pragmatisme particulirement
ancr, qui met laccent sur le fait de russir faire des choses, se fixer
des objectifs dans le cadre de batailles lgales, la cration de nouvelles organisations et de socits but non lucratif, la recherche de financements
pour des fondations, ladoption de solutions toutes-prtes et le recours
aux nouvelles techniques du moment.
Aussi ncessaires que soient les tactiques, trop souvent, elles ont
conduit ce que les gens et les organisations oublient de souligner les
buts stratgiques qui les runissent. Par consquent, les organisateurs des
groupes communautaires sont souvent incapables de rgler ces contradictions invitables avec et parmi les communauts, afin de soutenir des
objectifs de long terme, tel que le droit au logement. La question des CLT
est particulirement pertinente aux tats-Unis car cela a ouvert un nouvel
aperu dans la discussion sur la plus importante question dorganisation
stratgique: comment les communauts peuvent-elles avoir un contrle
de plus en plus grand sur le droit au sol, afin de prvenir les dplacements
de populations, de rduire les ingalits et de crer des communauts plus
quitables? Voil quelles sont les questions clefs pour les organisateurs de
groupes communautaires et cela nous pousse trouver des moyens pour
5. Tom Angotti, New York For Sale: Community Planning Confronts Global Real Estate. Cambridge, MA: MIT
Press, 2008.
contrler le droit au sol, de manire dmocratique ou ce que jappelle le

foncier communautaire lapproche stratgique dune organisation communautaire en mouvement.
II. Les CLT aux tats-Unis:

des racines radicales et des politiques visant
la transformation de la socit
Les CLT (ou fiducies foncires communautaires) ont merg aux
tats-Unis dans les annes 1960. Prcisons que les CLT amricaines ont
des racines compltement diffrentes de leurs illustres anctres, de leurs
homologues europennes ou dautres organisations exerant une forme
de monopole exclusif sur la terre. Alors que parmi les premiers CLT, bon
nombre sont ns dans de petites villes et des zones rurales, dont certains
produisaient des aliments petite chelle pour la consommation locale,
ces organisations communautaires ont pour la plupart merg sur des
terres o le logement tait le principal bien dusage. Pour beaucoup de ces
CLT, le but dclar tait dtablir un trust (une fiducie), afin dviter que
la terre ne fasse lobjet dune vente spculative sur le march et ainsi de
se protger de tout dplacement de populations. Pour dautres, ces organisations taient le simple rsultat de notions utopiques lies lide de
communaut.
Le militant pour la paix Bob Swann et lactiviste pour les droits civils
Slater King, sinspirant des pratiques nes au sein de plusieurs communauts noires autogres dans le sud des USA, fondrent de nouvelles communauts fiduciaires sur 5000 acres de terre en Gorgie. Plus de vingt ans plus
tard, de dures privations mettant en pril leur agriculture petite chelle
et lopposition de propritaires fonciers les forcrent vendre6. Les CLT
pionnires possdent diverses ramifications idologiques : par exemple,
le mouvement Gramdan en Inde, constitu autour de notions dveloppes
sur le concept dindpendance rurale par Ghandi; lInstitute for Community Economics au Massachusetts, un think tank radical destin aux
conomies locales; et E.F Schumacher, le gourou de la pense sur le local7.
Depuis les annes 60, des fiducies foncires de petite taille ont merg
de manire disperse dans tout le pays, en tant toutefois surtout concentres sur les deux ctes. Certaines, comme la fiducie de Caroline du Nord
(Northern California Land Trust), se sont concentres sur la construction
6. Davis, op. cit. pp. 15-17
7. E.F. Schumacher, Small is Beautiful. New York: Harper, 1973.
de maisons individuelles; dmarche rendue possible parce que les propritaires fonciers, pour diverses raisons personnelles et politiques, avaient
donn leur accord pour transfrer leurs titres de proprit la fiducie,
des cots minimes ou mme gratuitement. Dautres fiducies taient composes de foyers pour militants pour la paix et pour lenvironnement, dont
bon nombre se trouvaient dans de petites villes et des villages.
Alors que les fiducies pionnires improvisaient la plupart du temps,
au fur et mesure de leur croissance, elles eurent tendance dvelopper
les mmes caractristiques de base:
Lacte de proprit foncire est dtenu par un propritaire unique,
qui ne recherche pas le profit et ce, pour le compte dune communaut.
La terre est loue afin de fournir des logements pour les populations
revenus modestes, ou pour dautres buts spcifiques. Ce bail de base est
souvent un bail emphytotique dune dure de 99 ans, renouvelable.
Les immeubles sur le foncier sont la proprit dun tiers, entit
part entire, le plus souvent un promoteur de logements but non lucratif
ou de simples mnages.
Un concept essentiel pour guider les CLT dans leur conduite est la
gestion du foncier en accord avec la doctrine mme du CLT.
Durant la dcennie 90, les fiducies foncires communautaires (CLT)

commencrent prendre place comme phnomne urbain et ce, sur une
chelle diffrente. Lobjectif principal tait de fournir des logements bon
march, afin de rendre les communauts plus stables. Le rseau national
des CLT (National Community Land Trust Network) fut cr en 20068.
Le dveloppement le plus notoire en ce sens a eu lieu sur Burlington,

dans lEtat du Vermont. Des activistes locaux des CLT dvelopprent sur
Burlington, des liens troits avec le maire, Bernie Sanders, ouvertement
socialiste (il est maintenant snateur amricain), qui adopta le CLT comme
principal rcipiendaire des fonds fdraux et locaux, destins financer
les logements abordables. Le CLT passait ainsi dune ide marginale de la
contre-culture un instrument bien tabli, reprsentant diffrents avantages au bnfice des rsidents et du gouvernement local. Dune part, les
habitants bnficiaient de fonds gouvernementaux, qui leur permettaient
damliorer leurs maisons; dautre part, le gouvernement disposait dun
instrument qui garantissait ces montants, somme toute importants, en
vitant leur montarisation et leur appropriation par des spculateurs
immobiliers privs. Le CLT de Burlington, n en 1984, a rejoint depuis, en
2006, le Lake Champlain Housing Development Corporation, pour former
8. www.cltnetwork.org.
le Champlain Land Trust. Aujourdhui, le CLT Champlain est propritaire

de terrains, sur lesquels ont t difis quelques 1500 appartements et 500
logements sous rgime de proprit prive9.
Plus tard, dans les annes 1990, fut fond le plus grand CLT existant
ce jour dans une mtropole: le CLT Cooper Square; ce dernier est en
effet propritaire du terrain sur lequel ont t difis 330 units de logements, sur Lower East Side Manhattan; o la moyenne des revenus des
locataires se situe environ 40% du revenu mdian. Cas de figure unique,
le CLT Cooper Square est le rsultat de luttes contre les dplacements de populations, qui a commenc en 1959, lorsque la ville de New York annonait
un plan de rnovation urbaine, qui aurait d radiquer les logements existant et construit ce que nous pouvons appeler maintenant du logement
intermdiaire pour les classes moyennes.
Les organisateurs des groupes communautaires se sont rapidement
rendu compte que plus de 90% des habitants ne seraient pas capables de
payer les nouveaux logements. De plus, ils avaient peur que leur quartier
cosmopolite ne devienne comme le quartier voisin de Stuyvesant Town,
o la population noire avait t dplace la suite dun programme de dveloppement urbain et avait t remplac par une population de locataires
blancs (aprs une lutte initiale visant renverser une convention raciste
qui interdisait le quartier aux noirs)10.
Le CLT Cooper Square cherche garantir que les units de logements quil loue lassociation but non lucratif, la Cooper Square Mutual Housing Association, ne seront jamais revendues sur march priv.
Cette posture est dautant plus pertinente que ces quarante dernires annes, la municipalit de New York na eu de cesse de conduire des politiques
nolibrales, qui consistent recycler des proprits abandonnes et les
repositionner sur le march priv. Cela suppose aussi que les subventions
publiques destines aux logements insalubres, ne rencontreront le succs
escompt, uniquement si le logement retourne dans le monde magique du
march priv. Avec labandon massif du logement abordable au cours des
annes 70 dans de nombreux quartiers de New York, les politiques municipales de logement ont mis en place des partenariats publics-privs, par le
biais desquels les subventions publiques ont fini denrichir quelques individus et de nombreux promoteurs immobiliers.
Bon nombre de maisons qui avaient t construites ou rnoves
avec des fonds publics ont t revendues avec dnormes bnfices sur le
march priv, alimentant ainsi la gentrification et le dplacement forc
des populations. De plus, environ un quart de tous les logements aupara-
9. http://champlainhousingtrust.org.
10. Tom Angotti, Community Land Trusts and Low-Income Multifamily Rental Housing, avec Cecilia Jagu,
Working Paper, Lincoln Institute of Land Policy, Dcembre 2006.
vant destins la classe moyenne (cf. le programme daprs-guerre Mitchell-Lama) et autrefois protgs des reventes spculatives, ont dsormais
t privatiss. Aujourdhui, Cooper Square constitue une rare exception
la politique nolibrale et, alors que le quartier environnant continue de
se gentrifier, il est toujours lun des derniers bastions du logement abordable; ce qui inclut du logement public, un soutien par ailleurs en perte de
vitesse de Mitchell-Lama et des coopratives capital limit11.
Cela nous amne aux deux plus puissants usages du modle CLT. Tout
dabord, un CLT peut sopposer au dplacement forc des populations et
aux expulsions causes par la gentrification, raffirmant ainsi le contrle
de la communaut sur le foncier. Le CLT peut dfier le dictat de la plupart
des conomistes orthodoxes, pour qui la gentrification est simplement la
consquence naturelle dun march foncier et immobilier en bonne sant.
En second lieu, il sagit dun moyen de protger les investissements

publics au bnfice des logements bon march, permettant dviter ainsi
leur appropriation par les promoteurs immobiliers privs. Les milliards de
dollars de subventions en capital pour le logement New York, ne doivent
pas favoriser ceux qui ont le moins besoin dun logement. En crant de la
richesse prive pour les quelques heureux allocataires des subventions publiques, le gouvernement a aliment la spculation foncire. Aujourdhui,
on aurait mme besoin de subventions bien plus consquentes pour le
logement, car les mesures daustrit prises par le gouvernement continuent de rduire le parc de logement public, les subventions la location
et dautres formes daides au logement.
La leon la plus importante que nous pouvons tirer de Cooper

Square est quil sagit du rsultat de plus de cinquante ans de lutte des
leaders communautaires et des rsidents eux-mmes. Cela na pas commenc par un CLT. Cela a commenc en 1959 quand les rsidents se sont
organiss pour stopper la proposition de renouvellement urbain. Cela leur
a pris dix ans pour tuer le projet et faire leur propre proposition de logements bas prix. Les leaders communautaires ont lutt pour le droit des
locataires rester dans les immeubles, qui devaient tre condamns et
dtruits. Sans ces amliorations indispensables, les immeubles auraient
t rendus inhabitables. Le CLT Cooper Square, avant le dbut des annes 90, a moins t conu comme un mcanisme prservant la victoire
durement gagne pendant des dcennies de lutte, que comme un simple
11. Un autre CLT important qui a vu le jour dans les annes 80 est le Dudley Street Neighborhood Initiative
(DSNI) Boston (www.dsni.org). Le CLT protge le foncier qui a t repris en utilisant les pouvoirs damnagement urbain de la ville. Comme rsultat dun travail soutenu avec la communaut, les terrains de lamnagement urbain ont t rendus au CLT et DSNI a construit de nouveaux logements abordables.
mcanisme permettant de dvelopper du logement. La lutte pour sauver le

logement est venue en premier; le CLT est venu aprs, juste temps pour
aider le Cooper Square survivre la vague de gentrification agressive
qui commena dans les annes 90.
En ce qui concerne les CLT de Burlington et Champlain, la leon la

plus importante retenir est limportance cruciale du soutien financier de
ltat. Les leaders pionniers des CLT ont obtenu le soutien du maire Bernie
Sanders, qui dirigeait une part importante des fonds de logement fdraux, afin de maintenir et dtendre le CLT. Comme pour Cooper Square,
qui a bnfici de fonds importants en provenance de la municipalit, les
membres du Burlington CLT ont compris les contradictions fondamentales
qui surgissent, quand le contrle du sol est assur: on ne peut pas fournir
de logement dcent aux travailleurs qui ont des bas salaires, sans subventions. Les logements pour classes moyennes et aises aux tats-Unis sont
fortement subventionns (plus que le logement bas cot), et les locataires
populaires, qui nont pas dapport de ct, nont simplement pas le salaire
suffisant pour survivre; surtout dans les villes o la valeur foncire et les
loyers sont extrmement levs. Sans abandonner leur mfiance vis--vis
du gouvernement, les animateurs du CLT ont fait lanalyse politique ncessaire pour prserver leurs acquis, y compris tablir des liens serrs avec les
autorits locales.
III. La doctrine de la fiducie foncire

et les lites des fiducies (CLT)
Soulignons une fois encore que les fiducies CLT sont nes des luttes de
communauts mobilises contre les dplacements forcs de populations et
pour conduire des politiques alternatives radicales. Trop souvent, les fiducies foncires sont promues comme sil sagissait dinstruments nouveaux
et radicaux, permettant de contrler le foncier; mais en soi elles ne sont ni
nouvelles, ni ncessairement radicales. Ce qui rend les fiducies CLT potentiellement diffrentes, ce sont leurs racines et leurs liens organiques avec
le travail communautaire radical, qui a pour but de dsencastrer le foncier du march, en le plaant sous le contrle collectif des communauts.
Les fiducies foncires aux tats-Unis sont principalement utilises
pour prserver les espaces naturels, les terres agricoles, mais aussi la
proprit dimportantes institutions. Depuis ce que lon a dnomm lre
du progrs, il y a un sicle, de nombreuses fiducies ont t cres par de
riches individus et des firmes, qui ont t mises au service des intrts des
lites. Lide de placer le foncier en fiducie pour le dsencastrer du march
priv, est dabord venue des lites les plus aises, qui avaient une bonne
analyse du pouvoir, du contrle monopolistique, car elles lexeraient et

en bnficiaient elles-mmes. Il sagissait de monopoles capitalistes, qui
cherchaient utiliser la fois, le capital dtat et le capital priv, afin de
runir des parcelles de terrains et de consolider leur contrle sur celles-ci.
Les propritaires fonciers voulaient acqurir de vastes portions de terres
du nord de lAmrique, afin dviter quelles ne tombent entre les mains de
petits spculateurs.
Les propritaires fonciers privs se sont alors assurs de larges avantages en impts, en faisant don de leurs terres des fiducies caritatives;
le gouvernement prenant en charge le reste du foncier. Les propritaires
privs et le gouvernement ont accompli ensemble une vaste concentration dintrts fonciers qui, par comparaison, faisait disparatre le paysage
fragment par la fodalit.
Le gouvernement des tats-Unis est ainsi aujourdhui le plus grand
propritaire foncier du pays et il gre ainsi efficacement cette vaste fiducie, comme une source sre de bnfices pour les mines prives, les entreprises forestires et les firmes de loisirs, qui en retour paient de modestes
cotisations, en contrepartie de ces gnreuses concessions.
Les riches capitalistes et les firmes ont galement achet de vastes

tendues sauvages, travers tout le continent et ont effectivement crs
des truts (fiducies) qui auraient d les prserver des spculateurs. Cest
ainsi que la famille Rockefeller a achet de vastes tendues de terres,
dans le nord-est et les a utilises pour crer des parcs et des rserves naturelles. A une chelle plus globale, un peloton de partenaires public-priv
a ainsi cr des rserves naturelles qui permettent dassurer, sur le long
terme, le contrle monopolistique despces, de cultures en voie de disparition, ainsi que de prcieuses ressources minrales.
En positionnant la terre en trust (fiducie), ladministrateur que

ce soit un individu, sa famille ou une firme dtient le pouvoir dutiliser
la terre, selon les termes du contrat de la fiducie. Celui-ci explicite normalement les usages qui sont autoriss. Il existe ainsi des fiducies de terres
arables dans tout le pays, qui sont le rsultat des efforts faits pour prserver de la spculation foncire, les terres cultivables, dans les priphries urbaines et du dveloppement des banlieues. Mme si les fiducies ont
connu un certain succs dans quelques rgions, la plupart du temps, la
tentation de largent sur les prix du foncier qui montaient en flche, a t
trop importante pour la plupart des fermiers, en particulier pour ceux qui
possdaient de petites fermes.
Les trusts (fiducies) des lites se combinent avec toute une srie
de mcanismes de rgulation, comme le zonage et les politiques fiscales,
qui permettent de prserver la terre, dans des enclaves urbaines et rurales
privilgies. Cependant, au-del de lhritage litiste de la fiducie, il existe

plusieurs stratgies qui initient des relations permettant de sortir du march foncier. Ces dernires sont fondes, implicitement ou explicitement,
sur un objectif oppos, afin de mettre distance la rgle du capital, de la
proprit prive et afin dtablir des lieux o les gens dveloppent une nouvelle relation avec la terre et entre eux. Ces approches radicales cherchent
avoir une forme diffrente de contrle monopolistique sur le foncier de
celle pratique par les investisseurs, les spculateurs et par le gouvernement lui-mme. Tout cela fait partie de lhritage des CLT.
Depuis la moiti du XIXe sicle, de nombreuses communauts se sont
volontairement constitues en dehors du march foncier urbain, bien que
seules quelques-unes dentre elles aient survcu plus de quelques dcennies: la cooprative de New Lanark et les Owenites, les Quakers, les Shakers; autant de communauts qui se sont inspir des ides socialistes de
Saint-Simon et de Fourier, etc.12 Dans chacune dentre elle, la terre tait effectivement gre sous la forme dune fiducie, mais avec une composante
intgre de solidarit sociale ou religieuse (parfois de manire explicitement socialiste); ce qui permettait de rassembler les communauts. Plus
important, ce qui reliait les communauts entre elles, ce ntait pas leur
acte de proprit foncire qui pouvait tre dtenu par un individu ou par
une cooprative mais leurs objectifs mis en commun.
Les communauts taient tablies sous la forme de fiducies, afin
daccomplir les objectifs politiques et sociaux des propritaires terriens et
non pour maximiser le profit de la revente de la terre. Dans ce sens, elles
constituent les prcurseurs des CLT. Tout comme ces derniers, lessence
mme de ces projets coopratifs tait la construction de relations de solidarit et de responsabilit collective, parmi les personnes qui vivaient et
travaillaient au sein de la communaut.
Au mme moment en Europe, on pouvait dnombrer de nombreuses
et prcoces pratiques dadministration de la terre, qui utilisaient les mmes
prrogatives relative la proprit monopolistique, afin de contrler lusage
du foncier urbain. La planification urbaine tait utilise pour dcider de
lusage du sol, en relation avec toute une srie dobjectifs sociaux. On peut
citer, par exemple, les cits jardins d Ebenezer Howard dans lAngleterre
victorienne, dont les racines provenaient des ides de William Moris et du
socialisme fabianiste, qui ont ainsi cr des communauts aux tats-Unis,
comme celle de Sunnyside New York.
la fin du XXe sicle, ces utopies progressistes laissaient la place au

dveloppement des banlieues dont le but tait de maximiser la rentabilit du zonage urbain aux communauts fermes sur elles-mmes et au
12. Rosabeth Moss Kanter, Commitment and Community: Communes and Utopias in Sociological Perspective. Cambridge, MA: Harvard University Press, 1972.
dveloppement denclaves urbaines huppes, caractristiques du Nouvel

urbanisme (comme par exemple, la communaut Celebration, en Floride). De mme, larchitecture moderne et la planification urbaine de Le
Corbusier et de Bauhaus ont intgr jusqu nos jours, des objectifs sociaux
explicites, bien quils correspondent davantage une stratgie sophistique de marketing.
Il existe galement des exemples importants, survenus le sicle dernier, qui ont permis aux mtropoles dexercer le contrle de leur foncier, par
le biais dune planification complte; ce qui impliquait une connaissance
relle des fiducies publiques. Ainsi, au dbut du XXe sicle, la couronne sudoise qui possdait presque toutes les terres autour de Stockholm, les a
transmises des entits prives et publiques, de telle sorte que leur dveloppement soit permis, sur la base dun plan directeur complet.
Le programme britannique de villes nouvelles, aprs la Seconde
Guerre Mondiale, a t rendu possible parce que le gouvernement a fait
lacquisition de terres agricoles, situes aux priphries urbaines et les a
transmises des groupes publics-privs, qui avaient lobligation dengager
leur dveloppement, selon les plans directeurs encadrs par des objectifs
sociaux.
Tous ces groupes sont dsormais pris au pige des marchs fonciers
des mtropoles contemporaines, sont domins par la finance, lindustrie
mondialise de limmobilier et les partenariats public-priv, au sein desquels le secteur priv rgne dsormais en matre. Les villes contemporaines
dAngleterre de Sude, autrefois havres de stabilit pour les travailleurs
de ces pays, sont dsormais des enclaves sgrgues pour les nouveaux migrants, qui doivent faire face au chmage et au manque de fonds dvolus
lentretien des logements.
Mentionnons encore que dans bien des pays, les titres de proprit
foncire dtenus par des particuliers, intgrent des dispositions restrictives qui ont le mme objectif que celui de la fiducie foncire. Aux tatsUnis, des mesures de ce type sont abondamment utilises, afin de dicter la
faon dont le foncier peut tre utilis.
Houston au Texas, o les rgulations de zonage nexistent pas, les
restrictions sur les actes de vente rgulent gnralement lusage du foncier.
Ces restrictions doivent interdire certains types de dveloppement comme
condition allant de pair avec lacte13.
13. Bien que dsormais, des conventions illgales et restrictives sont un instrument de la priode de Jim Crow,
pour limiter loccupation aux blancs. June Manning Thomas and Marsha Ritzdorf, Eds. Urban Planning and
the African American Community In the Shadows. Thousand Oaks, CA: Sage, 1997.
IV. Du logement abordable perptuit?

Une autre question se pose frquemment: de quelle faon les logements des CLT peuvent-ils tre conservs durablement dans leur situation
de logement abordable ? La fiducie communautaire CLT est une organisation but non lucratif, comme il en existe des centaines dautres, mais
quest ce qui la rendrait moins vulnrable, lors des oprations de vente
dactions courte vue, localistes et sectaires? Que se passe-il si la fiducie
est dissoute ou si les termes du contrat sont transforms, ds linstant o
nimporte quelle fiducie peut tre modifie ou change? Quen est-il de la
corruption et de la mauvaise gestion?
La rponse est que le modle de la fiducie en lui-mme, ne garantit
rien du tout. Comme tout autre dispositif lgal, il doit fonctionner dans
un systme lgal, politique et conomique ddi la prservation de la
proprit prive et du capital monopolistique. Cest la raison pour laquelle
la communaut est llment central qui permet de dfinir les caractristiques de la fiducie. Le soutien de la communaut dans son ensemble et
la vigilance sont les seules garanties pour que les administrateurs ne la
vendent pas sur le march.
Une proposition rcente pour la proprit partage du capital,
mise par le National Housing Institute, semble vouloir convaincre les
gens que les CLT permettent une accumulation du capital. Ceci concide
dailleurs avec les efforts de la Fondation Ford, de tenter de sortir par le
haut les CLT et de les faire passer de la marginalit, au mainstream
urbain14.
Poursuivant cet admirable objectif, on pourrait finir par ignorer les
racines radicales des CLT, renforant le mythe proverbial du rve amricain et ainsi diluer la valeur ajoute politique et sociale des fiducies
foncires communautaires.
Les fiducies doivent rgulirement faire face la demande de leurs
membres pour des proprits conventionnelles, les librant de toutes restrictions propres aux CLT.
Aprs tout, disent-ils: pourquoi est-ce que je ne pourrais pas vendre
mes intrts sur le march libre et empocher un profit? Si le CLT a la possibilit de geler la valeur foncire du sol, nest-ce-pas juste pour viter que
les locataires et les propritaires faibles revenus, ne rcoltent des bnfices quitables et les condamner ainsi rester pauvres? Cest facile,
disent-il, pour les classes moyennes, qui se font les avocats des fiducies,
de vanter les mrites de la proprit collective et la rduction de la pauvret, tout en empchant les gens de se sortir de la pauvret.
14. John E. Davis, Shared Equity Homeownership, National Housing Institute, 2010.
Cest facile pour les militants blancs de prcher cette cause aux locataires noirs qui on a refus de devenir propritaires pour des motifs
discriminatoires, notamment bancaires.
Il y a deux rponses ces plaintes. Premirement, la fiducie garantit loccupation permanente des rsidents et ne prtend pas favoriser la
constitution dun capital. Ce nest pas son objectif.
Le but est daider viter les dplacements forcs de populations et
de prserver ainsi les communauts et les communauts noires ont t
tout particulirement brises par ces mesures de dplacement et par tout
un ensemble de politiques publiques dhabitat, conomique, rpressives.
Deuximement, les tendances conomiques sur le long terme
montrent quen moyenne, le patrimoine immobilier nest pas prfrable
dautres formes dinvestissement.
Les leaders de groupes communautaires, dont le but serait denrichir
individuellement des personnes, au lieu de donner le pouvoir aux communauts, feraient mieux dinvestir la place, dans des fonds dinvestissements spculatifs, des banques ou le casino.
De plus, en raison de la sgrgation et de la discrimination bancaire
luvre dans les villes et banlieues des tats-Unis, les communauts
faibles revenus, populations de couleur ne bnficient pas, comme dautres,
dune apprciation de leur capital immobilier.
Les hausses de capital sont dramatiquement plus leves dans les
quartiers gentrifis dont, par dfinition, les travailleurs et la plupart des
gens de couleurs sont financirement vincs. Alors que la lutte pour les
droits des noirs possder un logement fait toujours partie de lagenda des
droits civils, cela ne devrait pas nous empcher de dvoiler lnorme canular qua constitu la politique fdrale du logement, qui a soutenu, pendant plus de cinquante ans, la proprit en tant que solution la crise du
logement mme si de plus en plus de propritaires et de locataires sont
forcs de vivre dans des conditions misrables, de faire des conomies sur
la nourriture pour payer leur loyer ou leur crdit ou qui finissent dans la
rue, avec les deux millions de personnes qui nont pas de maison du tout.
Un changement du modle CLT permettant daccder la proprit
pourrait sans doute liminer un lment central de la doctrine des fiducies, savoir, la communaut elle-mme. Alors que les fiducies communautaires ne rsoudront pas quoi que ce soit isolment, leur intgration
spcifique au sein de la socit, avec leur formule particulire de logement
abordable, reprsente un vrai potentiel pour trouver une solution aux problmes et aux schmas de logements, auxquels les organisations but non
lucratif et le gouvernement sont confronts.
La fiducie possde une structure de gouvernement qui est manifestement diffrente de celle des s coopratives traditionnelles de logements
caractre non spculatif. Les rsidents ne compte que pour un-tiers au sein
du bureau du CLT, ce qui veut dire quils ne pourront pas facilement voter
en faveur de privatisation de la proprit, comme lont fait des dizaines de
milliers de membres de coopratives capital limit New York ces vingt
dernires annes, sduits par la hausse des prix du foncier, dans les quartiers en voie de gentrification.
Cette caractristique la reprsentation minoritaire des locataires
branle souvent les gens du peuple, qui ont d lutter pour assurer le
contrle de leur logement et de leur terre, en le soustrayant violemment
lemprise de propritaires avides et de leurs partisans gouvernementaux.
Cette caractristique vaut aussi lencontre du mythe de la proprit prive, vue comme la clef de vote qui permet de crer de la richesse, en devenant indpendant et en contrlant le sol.
La communaut au sein des fiducies foncires communautaires,
est une donne essentielle. Elle nlimine pas les contradictions inhrentes
chaque groupe des conflits dus la race, la classe sociale, au genre et
dautres diffrences et elle peut mme les souligner. Mais, alors que la
communaut locale est clairement la colonne vertbrale du CLT, pour tre
vraiment efficace, il faut construire une conscience sociale plus ample et
aussi une connaissance politique.
Par exemple, Cooper Square possde une longue histoire de soutien aux luttes en faveur de la justice raciale et conomique New York,
et au-del. Ses leaders ont t des porte-parole des campagnes contre le
profilage racial, les dpenses militaires et les coupes budgtaires dans les
dpenses sociales. Ce type de solidarit est ce qui rend la fiducie diffrente
de la moyenne des coopratives prives, des associations de propritaires,
ou des organisations caritatives.
Tout commence par ltablissement de la solidarit au sein de la communaut sur des principes partags de justice sociale et labsence de profits partags sur le foncier.
V. Retour au foncier
Le CLT peut tre un mcanisme utile pour scuriser et prserver rellement labordabilit des logements, mais sur le long terme, le CLT sera
vulnrable moins quil fasse partie dune stratgie plus globale centre
sur le fait dobtenir le contrle communautaire sur la terre cest--dire
une stratgie en faveur dun foncier communautaire. Ce type de stratgie
peut tre regard la loupe de lconomie de march ou alors de lconomie politique marxiste.
Selon la premire, la stratgie pour un foncier communautaire est

clairement un moyen de rformer le capitalisme, sans affecter sa logique
sous-jacente. Selon la seconde, il sagit dune approche rvolutionnaire, qui
organise la socit pour changer ses relations avec la terre et pour dfier le
rle du capital.
La thorie conomique librale considre le foncier comme une marchandise qui sachte et qui se vend sur le march, comme dautres biens.
Les conomistes libraux se font lcho des courtiers en bien immobiliers,
qui sont fascins par le mythe du march magique, qui rpond aux lois
ternelles de loffre et de la demande et dont la perfection nous disent-ils
est juste contrarie par les interfrences gouvernementales.
Cependant, mme les plus croyants de lidologie du libre march
concdent que le march foncier possde des caractristiques particulires,
la principale tant quil est spatialement limit.
Pour utiliser la formule grossire que lon enseigne Real Estate
101, les marchs fonciers urbains suivent trois principes de base: son
emplacement, son emplacement, son emplacement.
Le foncier situ au centre est donc particulirement sensible aux variations mineures demplacement, parce que le territoire central est densment dvelopp.
Alors que les secteurs centraux tendent bnficier dune valeur la
hausse, ils sont soumis toutefois des variations non ngligeables, en raison de caractristiques gographiques uniques, qui affectent la capacit de
construire du foncier (comme lemplacement du foncier, la proximit avec
des tendues deau), les infrastructures publiques (autoroutes, transports
en commun, hpitaux, coles); les politiques publiques peuvent galement
interfrer soit pour encourager ou linverse, limiter le dveloppement du
territoire urbain par des pratiques de subvention ou des mesures de rgulation ou encore de discrimination raciale, qui dvalorisent la valeur foncire de zones o vivent des populations marginalises, qui sont repousses vers dautres zones15.
Ces facteurs affectent la capacit des propritaires raliser des
plus-values foncires. Le temps est aussi un facteur, car le capital cherche
investir dans le foncier, non seulement pour des retours immdiats,
mais aussi en prvision de valeurs futures potentielles (par opposition la
valeur prsente nette)
Ainsi, le march est dynamique et non statique. Les futures
plus-values sont sensibles aux changements des taux dintrts, au cot
de largent ncessaire au financement du dveloppement foncier et une
foule dvnements naturels, aussi bien quaux interventions humaines.
15. Smith, City State and Market, op. cit.
La comprhension marxiste du foncier commence par une analyse

de la dpossession ou du dplacement des populations rurales, qui dcoule
de la monte du capitalisme. La mise en clture du sol a perturb la production sur les terres fodales, mais elle a conduit la production agricole
sur une grande chelle.
Elle a stimul la migration en provenance de zones rurales, la croissance des villes et la formation dun proltariat industriel.
Marx argumentait que la proprit foncire, linverse dautres marchandises, tait fonde sur un monopole dtenu par des individus (ou des
firmes). Il avait vu que le foncier, en rgime capitaliste, tait un dpositaire
majeur de la distribution de lexcdent du capital; une partie de lexcdent
du capital tant investie dans le foncier, produit alors le revenu de la rente.
La terre en elle-mme ne gnre pas de plus-value. Elle est toutefois
le dpositaire des excdents tirs du travail mis en production. En effet,
alors que le capital est cours dendroits rentables, lui permettant de placer ses excdents, il est commodment mis dans limmobilier urbain, particulirement dans des secteurs centraux stratgiques, qui sont en mesure
de produire des retours sur investissement respectables au fil du temps16.
Pour sa part, Friedrich Engels a clair les relations entre la question du foncier urbain en rgime capitaliste et les dplacements urbains.
Dans la situation de la classe ouvrire en Angleterre en 184417 il dcrit
avec prcision les conditions de vie misrable des classes ouvrires industrielles, au milieu de la polmique avec Proudhon et A Mullberger dans La
question du logement. Il a su montrer comment les problmes de logement de lpoque, taient lis la fois lexploitation des ouvriers par le
capital et aux valeurs foncires qui montaient en flche dans les quartiers
ouvriers; ce qui conduisait au dplacement forc de ces populations18.
Le foss de la rente (le foss entre les gains actuels et potentiels lis
la rente foncire) conduit les propritaires augmenter de manire importante les loyers ou expulser leurs locataires, dmolir tout btiment
qui est difi sur leur proprit et construire des immeubles qui sauront
produire une future rente foncire pleine et entire.
Cette qualit dynamique du march foncier urbain en systme capitaliste, est la clef de vote dun processus de destruction cratrice qui
touche les villes, via des schmas de ramnagement, la fois publics et
privs.
16. David Harvey, Social Justice and the City, Baltimore: Johns Hopkins University Press, 157-194.
17. Friedrich Engels, Conditions of the Working Class in England, Moscow: Progress, 1973.
18. Friedrich Engels, The Housing Question, Moscow: Progress Publishers, 1975; Thomas Angotti, The Housing
Question: Engels and After, Monthly Review 29:5, October 1977, 39-51.
Telle est la condition conomique essentielle qui sous-tend les plus

importantes luttes urbaines contre les dplacements forcs, qui menacent
dexpulsion les locataires et les propritaires qui cherchent se dfendre.
Alors que Marx et Engels nont pas t tmoins des consquences politiques explosives lies aux dplacements des populations, ils en ont prcisment dcrit les caractristiques de base. Si lon observe de manire prcise ce qui conduit aux mouvements sociaux urbains les plus importants
dans le monde, on en arrivera une conclusion importante: il ny a pas,
proprement parler, de luttes pour le logement, mais des luttes pour le sol.
En tant quanalyste politique, il est important de ne pas confondre
les manifestations extrieures du phnomne (le problme du logement)
avec llment moteur sous-jacent (le problme foncier). Les deux sont profondment ancres dans des dimensions de classe et de race, mais ils se
manifestent dans le monde politique surtout par le biais du problme du
logement, alors que llment moteur sous-jacent est bien celui de la question foncire.
Alors que Marx et Engels ont mis laccent sur les questions du logement et de la terre, dans un contexte dexploitation capitaliste du travail,
cela a men certains de leurs avocats un vulgaire rductionnisme, qui a
sous-estim le rle indpendant du foncier, des luttes sociales en faveur
du foncier, en ciblant exclusivement la question du travail et des luttes sur
les lieux de travail.
Dans les dernires dcennies du XIXe sicle, Henry George mergeait
du trou bant de la thorie et de la pratique socialistes. Dans son ouvrage dsormais classique, Progrs et pauvret, George ciblait le foncier,
en tant que principale source de lexploitation et de lingalit. Cet homme,
qui faisait partie de llite new-yorkaise, sest indign de lmergence de
profits spculatifs fonciers considrables, qui menrent au crash de 1873.
Il sallia au mouvement ouvrier, qui luttait pour obtenir plus davantages
sociaux et rechercha un point dappui auprs des politiciens locaux. Il fut
deux fois candidat la mairie, mais sans succs. Sa proposition majeure
consistait taxer les profits en provenance des plus-values foncires (The
single tax) et de les redistribuer au bnfice des services publics et ainsi
dliminer la pauvret et les ingalits19. Mais, tandis que Henry George
aidait combler le foss entre thorie et pratique radicales, son uvre
sous-estimait lexploitation au travail et laissait en suspend bien dautres
questions, y compris celles de la race et de lethnicit.
Au XXe sicle, les ides dHenry George demeurrent encore vivaces,
mais elles neurent jamais limportance de celles portes par les conomistes libraux et marxistes. Cependant, la thorie de George a souvent t
invoque pour expliquer et soutenir lensemble des efforts fournir pour
permettre dextraire les proprits urbaines et rurales, du march foncier
19. Henry George, Progress and Poverty, New York: Schalkenbach Foundation, 1956.
capitaliste. Henry George inspira galement les dmarches qui visaient

rcuprer les plus-values foncires en hausse, par la pratique de la taxation
et de la rgulation20. Les thories de George ont parfois tay la cration
dutopies communautaires, les expriences de vie collective, ainsi que les
fiducies foncires; toutes ces pratiques ayant pour but dextraire la terre,
du march immobilier spculatif.
VI. Un foncier communautaire

Une dfinition sommaire de la notion de foncier communautaire
pourrait tre celle dun foncier qui a t extrait du march immobilier spculatif, ce qui permet de renforcer le contrle social sur son usage. Cependant, ceci pourrait dboucher sur une dfinition errone du foncier communautaire, en tant que chose, en lieu et place de concept stratgique
dynamique, mme de reflter les luttes sur lusage et le contrle de lespace urbain.
Les luttes pour le contrle du foncier communautaire ont reprsent
une part importante de la vie urbaine en rgime capitaliste21. Dans les cits
du dbut de lre capitaliste industrielle, le proltariat urbain sest consum dans des luttes quotidiennes ncessaires sa survie, dans des villes dpourvues de vision planifie et o pullulaient les maladies. Les premires
luttes ouvrires organises concernrent lobtention de salaires dcents et
la journe de travail de huit heures;
Bien que les victoires sur les lieux de travail aient aid indirectement
amliorer les conditions de la vie ouvrire, celles-ci nont pas engendr
un plus grand contrle des travailleurs sur leurs conditions de vie.
Le mouvement rformateur urbain, il y a plus dun sicle, qui sest
focalis sur les conditions de logement et de vie misrables, a t men par
des figures de llite politique et des professionnels.
Du Paris dHaussmann au Chicago de Burnharm, la planification moderne et lingnierie ont cherch liminer les pires conditions des quartiers ouvriers en dplaant la classe ouvrire vers des quartiers mieux ordonns, assainis ou simplement en les loignant des zones centrales, l
o la valeur foncire augmentait normment et o lunit des travailleurs
se renforait22.
20. Voir le site du Lincoln Institute for Land Policy (lincolninst.edu).

21. Les premires luttes pour la terre aux tats-Unis ont t menes par les tribus indignes contre les colons
blancs. Ces luttes ne sont pas strictement urbaines, mais nous fournissent des enseignements sur lorganisation urbaine.
22. Leonardo Benevolo, The Origins of Modern Town Planning, Cambridge, MA: MIT Press, 1967.
Cependant, ce nest pas avant le dbut du XXe sicle que des mouvements urbains naissants et en provenance des populations ouvrires
elles-mmes, se sont opposs aux expulsions et aux dplacements forcs.
Aux tats-Unis, les locataires ont organis des grves de loyers et se sont
mobiliss pour leurs droits contre les expulsions, surtout au cours de la
recrudescence des mouvements ouvriers qui eurent lieu aprs la premire
guerre mondiale et nouveau, pendant la Grande Dpression23, par lintermdiaire des comits de chmeurs.
Aprs la Seconde Guerre Mondiale, des mouvements sociaux urbains
ont merg dans la plupart des grandes nations capitalistes. Aux tatsUnis, les luttes contre le programme fdral de renouvellement urbain,
ont reprsent un lment cl du mouvement pour les droits civils et de la
lutte contre la sgrgation et la discrimination.
1968 fut une anne dcisive, lorsque des luttes clatrent dans toute
lEurope, ainsi quen Amrique du nord, sur la question des dplacements
de populations au sein des grandes nations capitalistes; mouvements qui
sont relier aux luttes de dcolonisation luvre dans le monde entier.
Le colonialisme et limprialisme du XXe sicle ont perfectionn lart
du dplacement forc des populations. On a expuls dune main de fer des
communauts entires et des manifestations ont t crases dans la violence la plus brutale. De mme, la planification et la conception urbaines
ont t utilises pour rationaliser, dans un gant de velours, les attaques
contre ceux-l mmes qui luttaient contre les dplacements.
Avec la fin de lordre colonial, la flexibilisation du travail et la mondialisation du surplus de main duvre, le contrle du foncier urbain est
devenu un impratif pour maintenir le pouvoir global et le contrle sur les
forces de travail.
Des luttes intenses pour la gestion dun foncier communautaire ont
merg travers toute lAmrique latine, lAfrique et lAsie, o de vastes
tendues de terres ont t places sous le contrle social de populations,
qui avaient t contraintes lexode dans les villes, en raison des conditions conomiques oppressives rgnant la campagne.
Ils ont construit, planifi et maintenu leurs communauts, sans lintervention de ltat. Ils ont lutt contre les expulsions et les dplacements
forcs, lorsque les terrains sur lesquels ils vivaient taient convoits par de
puissants intrts privs ou dtat.
A linstar des fiducies foncires communautaires, le contrle populaire du foncier est intervenu aux priphries urbaines, mais son existence
est toutefois clairement menace lorsque la rente potentielle du sol augmente et que celui-ci devient plus attractif pour le capital.
23. Ronald Lawson, The Tenant Movement in New York City, New Brunswick: Rutgers University Press, 1986.
VII. La terre sans les marchs

Dans les socits prcapitalistes et indignes, partout sur la plante,
de multiples formes de communauts foncires ont prospr. Bon nombre
de ces socits nont jamais considr la terre, comme une marchandise;
elles adoraient et rendaient hommage la terre ; elles la considraient
comme une partie intgrante des moyens de subsistance des humains et
des animaux. La terre na pas t brutalement rduite sa seule dimension
spatiale et la notion de sparation de son usage pass, prsent et futur
lment fondamental de lurbanisation moderne leur tait trangre.
Sous le poids du colonialisme, les peuples indignes vivent dsormais
dans un monde divis en parcelles de proprits prives, sont sgrgus
dans des rserves, o la nature est marchandise par ltat et les institutions prives. Durant le XXe sicle, la plus grande partie du foncier urbain
dans le monde tait occupe, dveloppe et gre sans lintervention significative de ltat, tait libre de financement bancaire et de rgulations gouvernementales. Le secteur informel et le logement auto-construit,
ont reprsent dans le monde, la plus grande partie de lhabitat et du dveloppement urbain. Bien que cette situation volue rapidement, il y a encore
des milliards dhabitants dans les villes, qui vivent au sein de ces communauts.
Certes, il existe partout des marchs fonciers actifs, y compris des
marchs informels, mais ils sont de porte modeste et impliquent souvent le troc de proprits. La tenure des terrains communautaires est gnralement confuse et complexe, spcialement l o ils ont t lorigine
apprhends par des squatters.
Les rsidents ont construit leur habitat, souvent par tapes, par des
interventions individuelles et collectives, crant des infrastructures basiques, souvent inadaptes, incluant des rues, des commodits et des services communautaires. Les habitations, qui peuvent tre rfrences ici
du logement social, se sont largement dveloppes sans lintervention de
lEtat ou des institutions financires capitalistes.
Un autre terme permet de qualifier le foncier communautaire : il
sagit des commun (bien commun). Les communs ont prcd le capitalisme industriel en Europe du nord. Ce terme fait rfrence la terre
utilise collectivement par des fermiers pour le pturage. Les conomistes
bourgeois modernes stendent longuement sur le mythe de la tragdie des biens communs, en expliquant quils sont la cause du surpturage : ils prtendent que, seule la proprit prive permet dentretenir
efficacement la terre. En ralit, les communs ont disparu en raison de
leur mise en clture; lagriculture petite chelle na pas pu survivre dans
le systme capitaliste et les fermiers ont t contraints de migrer dans les

villes. Aujourdhui, le concept de biens communs a t tendu pour inclure
nimporte quel espace collectif24.
Dans le monde capitaliste mondialis, tel quil se dveloppe de nos
jours, avec autant de dvouement que de fureur, il est devenu vident que
les modles de planification et de dveloppement urbains, ns la fin du
XIXe sicle en Europe et au dbut du XXe en Amrique du nord, que le foncier
communautaire nest plus quune relique du sous-dveloppement et quil
doit tre banni. Les institutions dirigeantes du capital financier globalis continuent de promouvoir comme la solution la pauvret urbaine, la
conversion du foncier communautaire la proprit prive, par llimination dune myriade de tenures foncires, en tablissant des actes fonciers
individuels clairs, des financements hypothcaires, des assurances et un
march de la proprit immobilire actif.
Il est dsormais tabli que les marchs fonciers urbains normaux
feront la fortune des rsidents, rendront plus facile la collecte de taxes,
seront plus attractifs pour le capital, grce lamlioration des infrastructures et sortiront les gens de la pauvret25. Aux tats-Unis, cette formule
a t la pice matresse de la politique urbaine nationale pendant plus de
soixante ans, promouvant la proprit prive comme la solution aux problmes du logement, la pauvret urbaine et la discrimination26.
Ainsi que largumentait Engels dans sa controverse avec Proudhon27,
possder un acte de proprit foncire, na pas en soi deffet sur lexploitation du travail; si les logements taient gratuits, les employeurs pourraient facilement rduire les salaires. Moins le logement est cher, moins
les employeurs ont payer pour renouveler la force de travail. Ainsi, les
fiducies foncires communautaires (CLT) et dautres mesures qui dsencastrent la terre du contrle du march priv, ne peuvent pas, par ellesmmes, garantir que le capital ne sera pas en mesure dindemniser la force
de travail, en rduisant les salaires, y compris en intgrant les transferts
sociaux, qui relvent des services publics.
La fiducie (CLT), en elle-mme, nvite pas le chmage, la discrimination, les ingalits devant lducation, ou elle namliore pas la qualit
de la vie au sein de la communaut. Dsencastrer la terre du march priv
namliorera pas forcment quoi que ce soit. Seuls des mouvements sociaux plus puissants peuvent contraindre des changements systmiques,
transformateurs et rvolutionnaires.
24. Voir http://onthecommons.org.

25. Cf. Hernando de Soto, The Mystery of Capital: Why Capitalism Triumphs in the West and Fails Everywhere Else. New York: Basic Books, 2003.
26. Rachel E. Bratt, Michael E. Stone and Chester Hartman, Eds. A Right to Housing: Foundation for a New
Social Agenda. Philadelphia: Temple University Press, 2006.
27. Friedrich Engels, The Housing Question. Moscow: Progress Publishers, 1975.
VIII. Quest-ce la communaut?

Le terme communaut est bien entendu ambigu et souvent problmatique. Il sagit dun construit social, qui peut avoir un poids symbolique
et une signification politique normes. Il peut mobiliser des individus qui
luttent pour les droits individuels et collectifs, contre les dplacements forcs de populations, la discrimination et loppression. Toutefois, ce concept
est frquemment (mal) utilis pour voquer un sujet cohrent et homogne et pour le rifier en tant quacteur politique vertueux.
Cependant, les leaders des groupes communautaires ne sont pas fascins par un idalisme aveugle et ils savent certainement que les communauts, tout comme les individus, les familles, les Etats et dautres institutions, sont complexes et contradictoires. Bien entendu, ceci ne les empche
pas dagir au sein de larne politique. Dans le mme temps, malgr les
rserves formules par les dfenseurs de ces communauts ou de leurs
organisations, ni les uns, ni les autres, ne sont les communauts. Au
sein des communauts organises relles, les actions individuelles sont
souvent confondues avec ceux-l mmes qui reprsentent la communaut, ou du moins qui le prtendent.
Dans le mme temps, les communauts ne sont pas toutes homognes, prcisment parce que ce sont les diffrences de ses membres, qui
fondent une communaut. La communaut est, dans ce sens, plus importante que la somme de toutes ses parties, car il sagit dune entit collective qui reprsente peu importe ses imperfections les intrts qui vont
au-del des intrts individuels de ses membres constitutifs, y compris de
ses leaders. La communaut nest pas une chose; elle se dfinit par les relations que les individus ont entre eux et les institutions, tout en sachant
quil sagit de relations dynamiques. Plus important encore, cest prcisment lobjectif de la communaut organise que de transformer ces relations, de mme que de changer les relations entre les communauts et
lensemble de la socit.
En dfinitive, le mythe de la communaut peut savrer tre un outil
sectaire puissant. Dans les cits du systme capitaliste moderne, la plupart
des communauts sont des enclaves sectaires et lexclusion est le principe
dominant de lorganisation communautaire, que cela dit explicitement ou
pas. Aux USA, la sgrgation base sur la race, est clairement la caractristique qui permet de dfinir la communaut aujourdhui; et cela plus de
quarante ans aprs le Civil Rights Act et plus de cent vingt-cinq ans aprs
labolition de lesclavage. Le dfi pour les leaders des groupes communautaires, investis dans la justice sociale, est de construire des communauts
sur la base dune thique inclusive, qui soit une composante de la stratgie
de transformation des communauts elles-mmes.
IX. La lutte pour la terre, lchelle locale

et globale
La lutte en faveur du foncier communautaire inclut loccupation
directe de la terre, ainsi que la pratique du homesteading28 . Elle inclut tous les leviers des politiques publiques locales et nationales qui permettent de rduire et dliminer le pouvoir des propritaires fonciers privs, de contrecarrer la spculation et le profit partir du foncier urbain:
zonage, politique fiscale, lois de conservation du sol, acquisitions foncires
publiques pour parcs et services publics etc Voil les leviers qui peuvent
tre utiles aux personnes qui souhaiteraient sorganiser contre des projets
publics et privs qui seraient susceptibles daugmenter les prix de la terre
et des loyers.
Toutefois, linstar des fiducies foncires communautaires (CLT),
chacun de ces outils peut tre utilis de telle sorte quil aboutisse un rsultat totalement inverse. Le march de la proprit immobilire est suffisamment adaptable, tolrant lencontre du patrimoine et de la rgulation
publique de taille significative, du moment quil laisse au secteur priv lespace dont il a besoin pour maintenir les plus-values de ses investissements
et multiplier les opportunits dans le temps.
Ainsi, la totalit des infrastructures urbaines, y compris les marchs
immobiliers les plus attractifs (en incluant les rues, les parcs et autres
installations publiques), reprsentent habituellement au moins un tiers
de lensemble du foncier et ne sera pas sacrifi par lindustrie immobilire,
parce que celle-ci dispose galement des agrments ncessaires permettant aux investisseurs de raliser la future plus-value de leurs actifs.
Les intrts les plus puissants des propritaires immobiliers sont tout
fait experts dans lart de sassurer le monopole de lusage du zonage, des
lois fiscales et de tous les autres outils qui assurent lusage restrictif de
la terre, de telle sorte quils augmentent leurs plus-values immobilires,
quils leur octroient un avantage concurrentiel et politique, tant sur les
petits spculateurs que sur les communauts qui oseraient se mettre en
travers de leur route.
Une fois encore, la communaut nest pas une chose, pas plus
quune catgorie juridique. Il sagit bien dun processus hrit de mouvements ancrs sur le terrain, engags pour le contrle de la terre, comme
un moyen qui permet de prvenir ou de surmonter les dplacements forcs
28. Le Homestead Act est une loi des tats-Unis dAmrique, signe par le prsident Abraham Lincoln le
20 mai 1862. Elle permet chaque famille pouvant justifier quelle occupe un terrain depuis cinq ans den revendiquer la proprit prive, et ce dans la limite de 160 acres (soit 65 hectares). Cette loi a jou un rle minent
dans la conqute de lOuest amricain et a particip au mythe de la Frontier. Elle a par ailleurs encourag des
millions dEuropens migrer vers les tats-Unis et a contribu limportance de la notion de proprit prive
dans la mentalit amricaine. Cf. http://fr.wikipedia.org/wiki/Homestead_Act.
de populations. Plus important encore, les luttes menes en faveur dun

foncier communautaire, ont fait partie aux USA, de la bataille contre lexclusion raciale.
Par exemple, les efforts raliss rcemment New York, destins

mettre un terme aux pratiques racistes de contrle au facis, sont effectivement une composante du mouvement plus large conduit pas les gens de
couleur, qui rclamaient le contrle de leur terre. Il est important que les
leaders de groupes communautaires qui cherchent valoriser les fiducies
foncires (CLT), valorisent les nombreuses autres tactiques qui permettent
de remettre la terre sous contrle et ne se cantonne pas une seule.
En tendant la zone dinfluence des fiducies foncires et en tablissant de nouvelles formes aux communs, nous pouvons aussi poser nos
propres alternatives aux catastrophes menaantes qui rsultent du changement climatique.
Nous devons ralentir la vitesse fbrile du capitalisme qui accumule
de manire inconvenante, ses surplus dans des monuments encore plus
brutaux (et vides) qui produisent dnormes volumes de CO2.
Le changement climatique et la monte du niveau de la mer sont
des consquences des perturbations de la nature, causes par lincessante
activit du capitalisme oriente vers la croissance, la consommation et
laccumulation. La machine de la croissance globale (urbaine) engendrera
peut-tre des villes qui ne seront plus viables pour que les tres humains
y vivent. Ainsi, le foncier communautaire pour qui nous avons tant lutt,
finira sous les eaux. Ces questions trs actuelles restent en suspens. Est-ce
que le foncier communautaire offrira galement des opportunits permettant dalimenter les biotopes locaux et de protger les espces en voie de
disparition ? Est-ce que cela peut-tre une alternative au capitalisme du
dsastre, qui est maintenant au cur des stratgies dadaptation du capital pour affronter le changement climatique?
Lengagement des habitants et

de la communaut au sein des
fiducies foncires communautaires
(CLT): idaltype, limites et
prconisations
Emily Thaden & Brenda Torpy
Brenda Torpy possde trois dcennies de pratiques dans le champ du
logement abordable. Elle a dbut son action par le lancement dune
communaut rurale et la dfense du logement abordable, dans lEtat
du VERMONT. Brenda a t la premire directrice de lhabitat de la ville
de Burlington, en charge de loffice de dveloppement conomique et des
communauts. Elle a rejoint lquipe dirigeante du Champlain Housing
Trust en 1991, en tant que directrice excutive et en est dsormais sa
prsidente. Le Champlain Housing Trust cr en 1984, a t le premier
Community Land Trust (CLT) urbain des Etats-Unis. Depuis, ce CLT gre
plus de 1500 appartements, 500 logements en acquisition et fournit ses
services 5 coopratives dhabitations
Emily Thaden a rejoint la fdration nationale des CLT (national Community Land Trust Network) en dcembre 2011. Initialement, Emily a
t linitiative, puis la gestionnaire NASHVILLE (Tennessee), dun
programme en accession sociale la proprit partage (shared
equity homeownership program ) dnomm The Housing Fund
(THF). Pendant ses deux premires annes, THF a engag et consolid
un premier programme de 100 maisons dhabitation, qui a t ensuite
complt par 22 maisons, construites selon les standards en vigueur.
De plus, Emily qui est lauteur remarque dune tude compare, publie par le Lincoln Institute of Land Policy, sur les saisies immobilires aux USA (CLT Foreclosure and Delinquency Survey en 2009 et
en 2011 Comprehensive CLT Survey) a soutenu sa thse de doctorat,
au sein de la Vanderbilt Universitys Peabody College.
Aux tats-Unis comme dans bon nombre de pays sur diffrents continents (Porto Rico, Canada, Royaume-Uni, Belgique, France et Australie), les
Community Land Trust (CLT) ou fiducies foncires communautaires, repr-
sentent de plus en plus, la solution privilgie pour accder un logement

abordable et assurer un contrle de la proprit immobilire par la population locale.
Ce dernier aspect requiert un engagement de la fiducie (CLT) et une vigilance accrue. Son modle idal-typique est conu dans loptique dune
surveillance plus large de la collectivit, que celle prvue traditionnellement dans le champ local et dautres organismes but non lucratif spcialiss dans le logement social.
Cependant, lengagement des habitants et lexercice du contrle par la
communaut, sappliquent diffremment selon les fiducies CLT et le lieu.
Parfois, ces dernires agissent au service des rsidents. Cela signifie
que les biens du CLT sont grs par les habitants et par le groupe organis,
dans son ensemble et que ceux-ci simpliquent activement dans le travail
de la fiducie CLT.
Dans dautres cas, les fiducies (CLT) sont utilises uniquement comme
un programme ou un outil qui permet de garantir laccessibilit des logements en termes de cots. Le contrle de la collectivit se borne donc un
message symbolique utilis par le CLT, pour expliquer sa mission ou ses
intentions.
Ce prsent article vise: 1) prsenter le modle idaltype des fiducies
CLT; 2) expliquer les raisons pour lesquelles la participation des rsidents
et de la communaut a t dfinie comme une composante essentielle des
CLT; 3) sinterroger sur les raisons pour lesquelles lengagement des habitants et du groupe organis, ne sont pas profondment ancrs dans la prise
de dcision quotidienne et la pratique de toutes les fiducies CLT; 4) formuler des recommandations, afin de favoriser lengagement des rsidents
et du groupe organis, au sein des nouvelles fiducies ou dj existantes.
I. Ce que le modle des fiducies peut faire pour

remettre la spculation et le march immobilier
sous contrle
Les Community Land Trusts ou fiducies foncires communautaires
(CLT) dsignent des organisations but non lucratif, qui proposent des services collectifs sur le long terme des familles et des populations marginalises par le march.
Les fiducies (CLT) dveloppent des projets dagriculture rurale ou urbaine, des espaces commerciaux destination de la population locale, des
logements abordables de manire durable (sous forme de locations, de
coopratives et daccession la proprit usage dhabitation principale)
et de prservation des espaces naturels.
Cependant, lintrt majeur qui est au cur des CLT (et ce qui leur
confre leur caractre novateur), rside dans la mise sous contrle de la
revente des habitations proposes aux propritaires occupants et dans laccessibilit conomique durable des logements.
Les fiducies (CLT) restent propritaires du foncier, tandis que les foyers
modestes ne paient que les extensions (cest--dire, les murs du logement)
un prix abordable.
Les CLT grent linvestissement public au sein de la proprit et accompagnent les propritaires. En plus de rduire le cot dacquisition du
logement, les fiducies CLT proposent des services, telle quune formation
avant et aprs lachat dun immeuble, lexamen et lacceptation de dossiers
dachat ou de refinancement dun prt immobilier, un soutien la rnovation, ou encore, un conseil financier pour les propritaires en risque de
dfaut de paiement.
Par ailleurs, les membres des CLT veillent ce que les propritaires
respectent les standards doccupation, lusage, lentretien et les restrictions
prvues en cas de revente de leur bien immobilier. En retour, les propritaires acceptent de vendre leur logement un prix restreint, afin de garantir laccessibilit aux gnrations futures, dacheteurs revenus modestes.
Dans les fiducies CLT qui adhrent au modle dmocratique de proprit foncire, les propritaires sont reprsents au conseil dadministration
(bureau des directeurs) et sont membres de lorganisation. En tant que tels,
ils disposent dun droit de vote dvolu uniquement aux membres du bureau, au sein des organisations but non lucratif conventionnelles.
Enfin, le modle des CLT offre la possibilit aux mnages modestes,
de devenir propritaires dun logement abordable. Ce qui rend possible leur
stabilit rsidentielle et conomique.
Une tude portant sur trois grandes fiducies CLT Burlington, dans
le Vermont; Duluth, dans le Minnesota et Boulder, dans le Colorado,
montre que les acheteurs des logements, sous gide dune CLT, constituent
en moyenne 46 52% du revenu mdian des familles. Cette tude montre
galement que les logements ont t rachets 25% moins chers, que leur
valeur marchande estime sur le march.
Lorsque les propritaires vendent leur logement, ltude indique que
les acheteurs ont t capables de produire de la richesse: le retour sur investissement se situe entre 22 et 31%. Ce qui est bien suprieur au capital
que les acheteurs auraient obtenu sils avaient lou et investi les loyers sur
le march financier des actions ou dans des bons du Trsor amricain
dix ans.
De plus, les logements restent abordables pour les acqureurs aux
revenus similaires loccasion des reventes immobilires. Lorsque les
rsidents dmnagent, 68 72 % (selon ltude) ont achet leur nouvelle
rsidence principale au prix du march traditionnel (Temkin, Theodos, &
Price, 2010).
Le modle des fiducies CLT naide pas seulement les propritaires
accder la proprit, mais galement la maintenir de faon durable,
grce au caractre abordable et aux services de gestion qui sont mis en
place. Fin 2010, une autre tude couvrant 96 CLT dans tout le pays, a rvl que les propritaires du march immobilier priv connaissent dix fois
plus de risque de voir leur logement saisi (respectivement 4,63 % contre
0,46% sous rgime dune fiducie CLT) et prsentent 6,6 fois plus de risque
de dfaut de paiement, que les propritaires de CLT (respectivement 8,57%
contre 1,30%) (Thaden 2011).
Ces mmes tendances se retrouvent en 2008 et 2009 (Thaden, 2010;
Misak et alii, 2009). Ainsi, les fiducies CLT ont permis dviter les cots lis
aux saisies immobilires et aux ventes aux enchres des logements pour
les familles, les quartiers et les municipalits populaires.
Dune manire plus gnrale, le logement loyer modr prenne,
propos par les fiducies CLT (que ce soit en location, en cooprative ou
en rgime de proprit) attnue les consquences de la gentrification, en
maintenant des logements abordables au bnfice de rsidents aux revenus modestes et ce sur plusieurs gnrations.
Laccessibilit des logements est prserve, mme en cas de hausse
des prix de limmobilier priv local et de larrt des programmes fdraux
de subventions.
Par consquent, les CLT offrent la possibilit aux mnages faibles
revenus, de vivre et de bnficier de quartiers fort potentiel, bien dots en
quipements. En enracinant le capital lchelle locale, grce aux efforts
de dveloppement des communauts fiduciaires, rsidentielles ou non, les
personnes les plus susceptibles de subir les alas du capitalisme et du march priv, sont ainsi protges.
En effet, le modle des fiducies foncires communautaires CLT permet de conserver le foncier, gr par et pour le groupe organis, dans un
souci du meilleur usage possible la population, de son bnfice et sous le
contrle de celle-ci, tout en veillant sadapter aux conditions du changement. Le paragraphe qui suit explique les diffrences qui existent entre la
thorie et la pratique, en matire de contrle de la communaut et de participation des rsidents membres des fiducies (CLT).
II. Lorganisation idale type dune fiducie (CLT)

en faveur de la participation des rsidents et
de la communaut
Le modle idal typique de la fiducie (CLT) prescrit une srie dlments essentiels intgrer dans les pratiques et les statuts de lorganisation, afin de garantir le lien et la conformit du CLT, avec les intrts des
rsidents et celui du groupe organis, dans son ensemble.
En premier lieu, le modle fiduciaire idaltype repose sur un systme
dadhsion, qui inclut les locataires, les rsidents des coopratives, les propritaires de la fiducie CLT cest--dire tous les bnficiaires dun bail de
longue dure dnomms lessee members ainsi que les rsidents qui
vivent dans la zone dinfluence et de services du CLT ( cest--dire, la collectivit locale de proximit); dans la mesure o ceux-ci choisissent de payer
des cotisations annuelles et dmontrent ainsi, leur soutien la mission de
la fiducie (ce sont les general members).
Les membres ont pour mission:

1) dvaluer les cotisations des adhrents;
2) dapprouver la vente du foncier;
3) dapprouver lapplication ou la modification de la formule de revente utilise pour la revente de la proprit sous contrle, afin de garantir
laccessibilit financire des logements de faon permanente et quitable
(fair resale formula);
4) dapprouver les amendements aux statuts;
5) dlire le bureau (board);
6) de dissoudre lorganisation si besoin est.
En rsum, les membres confient au CLT le soin dassurer laccessibilit financire des biens collectifs, qui ont de la valeur pour les rsidents
et la communaut au sens large. Enfin, les adhrents prennent les dcisions en accord avec le bureau qui dirige le CLT, afin que celui-ci prenne en
compte les intrts et les demandes des diffrents participants.
Le conseil dadministration (board) dune fiducie (CLT) idale typique

est un conseil tripartite, compos en nombre gal: 1) de membres bnficiaires dun bail longue dure ( lessee members ) ; 2) des membres
gnraux ( general members ) ; 3) Et des membres publics. ( Public
members).
Les membres publics sont des reprsentants des autorits locales
ou des agences publiques, qui participent au dveloppement local et qui
viennent en aide la population faibles revenus.
Agissant seulement en leur nom, les membres bnficiaires dun bail
de longue dure, dfendent les intrts des mnages les plus modestes,
afin de prserver leur stabilit rsidentielle, leur accessibilit financire
et leur contrle sur lhabitat. Pour les propritaires, les lessee members
assurent en outre la cration de richesses, sur la base de leur tenure (proprit) foncire.
Les membres gnraux veillent ce que le CLT fournisse des quipements collectifs de grande qualit et bien entretenus, quil contribue la
redynamisation et la stabilit du quartier, en considrant le logement
comme un droit, en offrant une habitation la main-duvre locale, laccession la proprit dans des quartiers dfavoriss, ainsi que des services
ou des quipements collectifs ncessaires (tels que des parcs et des jardins
partags).
Les reprsentants publics des autorits locales, sassurent que la fiducie CLT utilise les financements publics et privs de manire efficace
et bon escient, afin de doter la collectivit des amnagements ncessaires. Ils entendent plus particulirement prserver et faire fructifier les
financements sur les proprits, de telle sorte quils restent utiles aux mnages modestes. Cest pourquoi la structure tripartite (dite tripartie governance) reprsente au sein du bureau permet dquilibrer les intrts
des diffrentes parties engages au sein de la fiducie CLT. Soulignons ici
que le mode de gouvernement du modle classique ou idal typique de CLT,
varie de celle utilise dans les coopratives dhabitants capital limit, au
sein desquelles les rsidents sont entirement responsables du mode de
gouvernement et de la gestion.
La gestion de coopratives, qui repose uniquement sur les rsidents,
est moins encline assurer laccessibilit financire prenne des logements, car les rsidents peuvent vouloir optimiser leurs gains financiers,
lors dune opration de revente.
Les coopratives sont diriges en grande partie, par des rgles et des
pratiques de dmocratie directe, alors que la plupart des dcisions, sous
gide dune fiducie CLT, sont prises selon des rgles et pratiques de la dmocratie reprsentative.
Ainsi, limplication des habitants dans la cooprative est absolument

indispensable; alors que les CLT peuvent fonctionner sans une large participation des rsidents. Cependant, de nombreuses CLT choisissent de favoriser lengagement direct des habitants, au-del des activits des adhrents et du bureau de la fiducie. En voici quelques exemples.
III. Autres modes de contrle collectif et de

coopration dmocratique des rsidents
De nombreuses CLT ou fiducies foncires communautaires ont dvelopp dautres pratiques, afin de cultiver le C (community) de CLT,
comme le disent couramment les professionnels du secteur.
Certaines fiducies ancrent leurs racines dassociations de quartier,
dont la direction est assure la fois, par les rsidents mais galement
avec une participation plus large, de la communaut dans son ensemble.
Le quartier de Dudley Street (DSNI) Boston, (Massachussetts), en
constitue un exemple.
La DSNI, qui regroupait les habitants autour dun projet de cration
de CLT, a toujours su mobiliser le quartier, en faveur de la participation citoyenne active et du dveloppement conomique de la collectivit.
Elle sest notamment illustre par le recrutement de rsidents locaux,
en faveur de projets de dveloppement local, tels que la cration dune
serre urbaine commerciale, ainsi que la mise en uvre de programmes
demplois et daccompagnement dinitiatives conduites par des jeunes (par
exemple, une station de radio interne, un documentaire sur limportance
de lalphabtisation, des muses phmres, des festivals dart et une mobilisation politique en faveur de lemploi des jeunes).
De nombreux jeunes qui ont particip aux programmes DSNI en sont
devenus membres, voire responsables de lorganisation, ou ont brigu par
la suite des mandats politiques. Le cas du DSNI est unique en son genre,
car il est rare de retrouver un tel degr dengagement socio-politique sur la
dure, au sein des CLT.
Ce qui lest moins, en revanche, cest le mouvement citoyen et le profond engagement de la population, qui peut tre lorigine de la cration
dune fiducie CLT. Cependant, mesure que la fiducie CLT se professionnalise et accroit ses capacits, lengagement de la communaut tend devenir plus formel et requiert moins de forces vives.
Par exemple, le CLT de Durham en Caroline du nord a t cr en

1987, lorsque les habitants se sont regroups pour reprendre en main leur
quartier.
Les rsidents se sont auto organiss collectivement pour rcuprer
des proprits dlabres, situes dans des quartiers stigmatiss par le
crime et la drogue. Et ils ont transform ces proprits, en logements de
grande qualit au bnfice des habitants actuels.
Au fil du temps et de larrive de nouveaux habitants, le directeur excutif a soulign la difficult croissante quil y avait intgrer les nouveaux
rsidents au sein de la communaut et dans les dmarches menes par le
CLT.
Malgr tout, le CLT Durham a su trouver de nouvelles formes dengagement collectif, comme la construction de jardins partags et lorganisation dvnements festifs communautaires.
Bien que toutes les fiducies CLT favorisent indirectement le dveloppement humain, au travers la stabilit rsidentielle et par la cration de
richesses, grce laccession la proprit dun logement abordable, certains (comme le DSNI) vont plus loin. Ils intgrent directement et activement, cette notion dans leurs programmes, au bnfice des habitants.
Par exemple, le CLT Lopez Washington, organise et implique activement les rsidents, dans la planification de leurs projets immobiliers. Ces
rsidents contribuent la construction de leurs logements par des travaux
manuels; ce qui leur permet dacqurir de prcieuses comptences dans le
domaine de la construction et de la rparation des logements.
Le City of Lakes CLT dans le Minnesota, a accord des aides ses habitants, travers le Fond dopportunit, afin de promouvoir le dveloppement humain ou conomique, grce des formations professionnelles,
des bourses dtudes, ou des capitaux de Start up pour de petites entreprises.
Dautres CLT encore, publient des bulletins dinformation, organisent
des vnements festifs communautaires pour les rsidents ou la collectivit alentour et ainsi, encouragent lengagement citoyen.
Par exemple, le City of Lakes CLT, informe ses lecteurs sur les lections
locales et nationales et sur les activits dintrt gnral, qui concernent
les habitants par le biais de son bulletin dinformation.
Le CLT Champlain (CHT) dans le Vermont, a investi dans le dveloppement de la participation citoyenne, en offrant aux rsidents des formations sur les thmes de la direction et de lencadrement, de la prise de
parole en public et de la politique daction et de promotion.
Le CHT incite aussi les habitants et les membres de la communaut,

sinformer sur les projets et les plans de dveloppement du quartier ;
militer en faveur dun changement des lois de ltat sur la pollution et
ladoption de mesures contre le dlabrement et labandon de quartiers,
soutenir linstauration dune dotation annuelle de ltat pour le logement
social, inverser la tendance NIMBY1 (raction dhostilit de la population locale tout projet damnagement considr comme potentiellement
nuisible); mener une campagne en faveur dactions politiques lchelle
municipale; aider organiser ou soutenir des organisations de quartier.
La prsence de quatre rsidents du CHT, parmi les 14 membres du
conseil municipal la fin des annes 90, a dmontr lefficacit de ces
actions. CHT a aussi soutenu certains propritaires, dans leurs poursuites
intentes contre ltat du Vermont, afin dobtenir une taxe dhabitation
quitable.
Cet exemple diffre de ceux mentionns plus haut, dans la mesure o
la forme dengagement dans le CHT, revt un caractre plus politique. Au
cours de ses trente annes dexistence, les nombreux bnfices raliss, qui
allaient dans le sens de la mission du CLT (tel que le respect des quotas de
logements sociaux, des fiducies municipales et rgionales et des politiques
plus importantes dinvestissement public dans des logements sociaux prennes) ont t attaqus et combattus par les intrts de la proprit prive.
Ces politiques auraient t limines, sans le processus actuel de sensibilisation et dengagement des bnficiaires dun bail de longue dure
et de la population locale. Ce qui a engendr un fort soutien en faveur du
contrle de la communaut sur le foncier, utilis des fins sociales quitables.
Ces cas montrent bien que lorsque les fiducies CLT accordent de limportance, investissent dans limplication des rsidents et lengagement
communautaire, ses effets stendent bien au-del de la simple accessibilit financire du logement.
Toutefois, certaines fiducies CLT nont pas institutionnalis le gouvernement des habitants, celui de la communaut, ni recherch une participation plus large alentours. Ces diffrences, dans le type de gouvernement
et de pratique, sont prsentes dans la section suivante.
1. Not in My Backyard. Pas dans mon arrire-cour
IV. Les raisons de lchec des fiducies foncires

communautaires sur la question du contrle
de la communaut et de limplication des
rsidents
Bien que la plupart des fiducies CLT embrassent les valeurs de la participation de la communaut et du gouvernement de lorganisation par et
pour les rsidents, dautres sloignent du modle idaltype. Ils ne parviennent ainsi pas obtenir un engagement suffisamment solide et actif
des habitants, ni lautonomisation de ces derniers.
Tout dabord, certaines fiducies ne fonctionnent pas selon la rgle
dun bureau tripartite, ou sur la base dun systme dadhsion des membres
de la population locale.
Selon la 2011 Comprehensive CLT Survey (une vaste enqute mene
auprs de CLT en 2011), seuls 42 % des 68 CLT constitues ce jour, disposent dun systme dadhsion; et le nombre moyen dadhrents se situe autour de 80 personnes (Thaden, 2012). En outre, certaines fiducies ne
font pas de lengagement des rsidents une priorit, ou ne mnent pas
des programmes complmentaires afin dencourager le dveloppement et
linfluence des habitants. Lenqute indique que seulement 41 % des CLT
emploient des salaris spcialiss dans laccompagnement et le soutien
aux rsidents en leur sein.
47 % organisent des vnements pour les habitants ou des formations continues pour les propritaires et seulement, 32% procdent une
vrification annuelle avec les propritaires (Thaden, 2012).
Pourquoi existe-t-il autant de fiducies CLT qui ne respectent pas la
structure idale typique de gouvernement? Qui ne favorisent pas le contrle
par les habitants ou lengagement des rsidents?
Certaines fiducies (CLT) sont conues comme de simples programmes
dhabitations, au sein dune organisation plus vaste. Dans ce cas, cette
dernire dispose dj dun conseil dadministration et de rglements, qui
peuvent tre plus difficiles modifier. Le bureau peut tre aussi moins enclin remettre en question lquilibre des pouvoirs dj en place.
Par ailleurs, certains programmes de fiducies sont promus par des organismes publics de dveloppement local ou de logements, qui ne mettent
pas en place un conseil tripartite ou un systme dadhsion, en vertu des
ordonnances ou de la rglementation municipale du lieu.
Qui plus est, il existe divers programmes dhabitat, au-del des CLT,
dans lesquels la structure de bureau tripartite, nest pas en mesure de reprsenter lensemble des citoyens ou des parties prenantes. Sur le plan
de leur organisation, les structures qui existent depuis longtemps et qui

adoptent par la suite, un programme CLT, ou qui se convertissent au modle CLT, ont un pass et une histoire propre, qui les empche de mettre en
uvre le contrle et la participation active des habitants.
Par exemple, certaines organisations de logement social but non lucratif, lorsquelles mnent des projets de logements abordables, choisissent
de faire profil bas ou doprer labri des regards de la communaut, afin
de ne pas provoquer leffet NIMBY mentionn plus haut.
Dautres encore ont des difficults faire face la rputation ngative dune minorit danciens habitants, qui ne respectaient pas les rgles
de la communaut, qui taient mcontents de leur logement et qui ont t
expulss.
Enfin, la culture et lorganisation de certaines fiducies, laissent peu
de place la voix de la communaut, ou ne valorisent pas la participation de celle-ci et des habitants. Ce point de vue se retrouve, la plupart
du temps, parmi les organisations but non lucratif. Trop souvent, les
bureaux (boards) constitus initialement, afin de crer un lien entre les
dirigeants de lorganisation, le personnel, les rsidents et les diffrents acteurs, deviennent moins influents, au fur et mesure que la capacit institutionnelle de lorganisation se construit et augmente.
Consquence, la notion mme dengagement militant est nglige
par le personnel de lorganisation et les membres du bureau se bornent
remplir une fonction purement administrative, sans apporter de relle
contribution personnelle. Lorsque cette tendance opre au sein de CLT ou
dans dautres organisations de dveloppement local, ce type de culture
dorganisation tend favoriser un discours selon lequel, le logement social
et le dveloppement local sont des thmes trop techniques, pour quun
apport des rsidents soit utile. La participation de la population et des habitants est alors juge comme source de dsordre et mme, comme un frein
au dveloppement de lorganisation.
Au lieu dapprhender la population locale et les habitants comme le
moyen central de rsoudre les problmes, doptimiser les effets de laction
collective, de soutenir la puissance politique de lorganisation et son accs
aux ressources, la marginalisation des membres de la collectivit, se voit
ainsi renforce.
En matire dorganisation, dautres fiducies (CLT) ont connu des problmes de croissance. Lorsque les dirigeants fondateurs et les rsidents
vieillissent ou dmnagent, les nouveaux membres ne sont pas impliqus
de manire adquate pour leur succder. Les responsables, parmi les habitants et le personnel impliqus lors de la cration de lorganisation, ont
tendance conserver leur passion pour la mission et une mmoire institutionnelle, quil est difficile de reproduire ou de cultiver parmi les gnrations suivantes.
La planification de la relve constitue un problme rcurrent au sein du

personnel, de lquipe dirigeante, comme pour les rsidents ou de la communaut, auxquels les fiducies CLT nchappent pas.
De mme, certaines fiducies (CLT) doivent faire face des difficults
supplmentaires, lorsquelles tendent leurs champs daction un quartier, des comts entiers ou dautres municipalits. Les CLT constatent
frquemment que le fait dessayer de fdrer une communaut dautres
populations loignes gographiquement (plutt que de travailler avec une
population locale prsente dans le quartier et en sappuyant sur son vcu),
aboutit des niveaux dengagement et de cohsion moindres.
Il est plus facile dtablir un lien organique et de sengager avec
des communauts, dont la cohsion prexiste, qui possdent un capital
social et un mode de fonctionnement, quavec des communauts qui se
construisent uniquement autour des missions dune fiducie.
Dautres fiducies CLT encore, ne sont pas en capacit dduquer efficacement les habitants sauto organiser ou faire merger parmi eux, de
futurs leaders.
Certaines fiducies (CLT) sont le fait dorganisations but non lucratif,
dont les principales comptences sont la planification, lacquisition de proprits et le dveloppement immobilier. Concevoir et mettre en uvre un
dveloppement local et des programmes qui prvoient de faciliter la participation active des habitants, requiert sans aucun doute, des comptences
supplmentaires.
Alors que les intentions et les objectifs de la fiducie CLT peuvent
intgrer ces dimensions, elles doivent le plus souvent faire face des
contraintes dans la mobilisation des ressources et des choix cornliens
du type: doit-on embaucher un responsable pour la promotion immobilire ou un coordinateur social de proximit?
Souvent, limpratif de dveloppement dun parc de logements, prime
sur celui dorganiser ou de dvelopper une communaut dhabitants, de rechercher des dirigeants parmi ceux-ci ou les membres de la communaut.
Culturellement, certaines fiducies (CLT) voluent dans des contextes
sociaux et politiques peu propices au gouvernement des habitants, au
contrle ou un travail concert avec la collectivit locale. Autant de facteurs, qui crent des obstacles lauto organisation de structures de gouvernement alternatives ou des pratiques coopratives.
Les fiducies (CLT) qui se situent dans des milieux urbains progressistes, caractriss par la prsence de syndicats influents, avec plthore
de groupes communautaires organiss, des associations uvrant en faveur de la justice sociale, des entreprises coopratives, parviennent plus
facilement, runir de nombreux adhrents et obtenir une importante
coopration des habitants.
Dans des environnements plus conservateurs et particulirement

dans la partie sud des USA on peut observer que la culture caritative
prvaut sur celle de justice sociale, au sein des organisations locales
but non lucratif.
Ceci rend encore plus ncessaire, le besoin de communiquer sur la
ncessit et limportance daccrotre le pouvoir des rsidents et le contrle
de la communaut sur le foncier; ce qui correspond aux lments critiques
dun agenda de la justice sociale.
Les principes de justice sociale et de contrle de la communaut sur le
sol, peuvent mme tre perus comme une menace ou un frein la culture
caritative. Dans ce contexte, lexpression organisation de la communaut (community organizing) devient un gros mot. Et le concept est
mme considr comme un facteur de conflits au sein de la communaut,
plutt que comme une stratgie payante permettant de renforcer son influence.
Cest pourquoi, les dcideurs et les gardiens du temple locaux, ne soutiendront pas des organisations qui paraissent vouloir bouleverser le statu
quo ou mme entrer en conflit avec lordre tabli. Des fiducies (CLT) se sont
ainsi vues fermer les portes, laccs des ressources et des accords, pour
ces mmes raisons. Ainsi, mme si certaines fiducies (CLT) ont pour devise
Par nous, pour nous (by us, for us), elles sont obligs dadopter la
formule Par nous, pour vous (by us, for you), afin de survivre dans
le contexte local.
V. Quelques recommandations pour rpondre

aux aspirations dmocratiques des membres
dune fiducie (CLT)
Certains des facteurs qui affectent le niveau dengagement des habitants et de la communaut au sein des fiducies (CLT) sont sous le contrle
de lorganisation, dautres pas.
Cependant, tous peuvent plus ou moins influencer la fiducie. Dans
cette section, nous formulerons quelques recommandations et suggestions, pour favoriser la coopration des habitants, au sein du groupe, ainsi
que leur engagement.
Transition vers un bureau tripartite ou un comit

consultatif
Lorganisation peut crer un plan chelonn sur plusieurs annes,
afin de mettre en place un bureau tripartite ou un comit consultatif et
ainsi constituer une communaut dadhrents.
Si lorganisation dune fiducie CLT ou dun programme de logements
ne peut pas changer la composition de son bureau, alors il convient de
crer un comit consultatif, qui suivra le principe de gouvernement tripartite et qui sera accord un pouvoir de dcision. (les dcisions importantes
relatives la fiducie, doivent toujours tre approuves par le bureau). Le
processus de cration dune communaut dadhrents, permettra non seulement de dvelopper un bureau tripartite ou un comit, mais aidera aussi
la fiducie (CLT) mener un travail de proximit et mobiliser la communaut, dans son ensemble.
En outre, dvelopper le principe dune adhsion communautaire, sur
la base de cotisations annuelles modestes, crera du mme coup, une recette de fonctionnement pour la fiducie.
La rgle tripartite de gouvernement et ladhsion large, constituent
des lments essentiels pour que la fiducie (CLT) devienne linterlocuteur
responsable des rsidents, de la collectivit locale, de mme que le foncier
soit mis de faon effective, au service de la population locale.
Changer la culture de lorganisation

Si les habitants ne participent ni la vie, ni aux prises dcisions de la
fiducie CLT, alors un changement proactif de la culture de lorganisation se
justifie. Plus que de signaler au bureau ou au comit consultatif la ncessit
dun changement structurel par lintgration officielle des rsidents et des
membres de la communaut, une fiducie CLT doit, de manire proactive,
gnrer lappropriation dun changement de culture dans lorganisation,
de sorte que les rsidents et la communaut acquirent un rel pouvoir
dinfluence. Il existe une myriade de stratgies de changements organisationnels, pour transformer la culture dune lorganisation; cependant, la
participation entire du personnel et des membres du bureau, dans ce processus de changement, est essentielle. Voici ce que nous recommandons.
Les organisations doivent mener une valuation des besoins et une

enqute sur les freins lengagement des habitants ou de la communaut,
au cours de laquelle les membres du bureau et le personnel ralisent une
recherche participative, afin dobtenir des informations directes des rsidents des fiducies (CLT) et des habitants qui vivent dans laire dinfluence
de la fiducie.
De plus, les objectifs officiels du bureau ou ses exigences (qui peuvent

augmenter au fil du temps) devraient tre axs sur le recrutement dadhrents (general membership), au sein mme de la fiducie (CLT). La formation permanente suivie par les membres du bureau et par les nouveaux
rsidents, sur limportance de lengagement personnel, devrait faire partie
intgrante de ladhsion une fiducie foncire (CLT).
Enfin, on recommande la diffusion rgulire de cas, pouvant illustrer
limportance de la voix des rsidents et de la participation de la communaut, au sein du CLT auprs du bureau et de la population locale, pendant
les runions du bureau, les comits dadhrents, dans les lettres dinformation et auprs des mdias. Ces rcits et ses interactions avec les habitants, doivent conforter et motiver les diffrents acteurs, adopter un
changement dans la culture de lorganisation.
Au fil du temps, les rcits sur lorganisation du CLT se transformeront
pour reflter la participation inclusive, le leadership des habitants et lautonomisation de la communaut.
Sil est certain que la communication au sein de lorganisation est
importante, la vraie culture de cette dernire doit sans aucun doute se traduire par un investissement dans le travail quotidien et les priorits long
terme. Les sections ci-dessous suggrent une srie dactions qui peuvent
accompagner ce changement culturel.
Apprendre des actuels et des nouveaux rsidents

Si le personnel indique que les rsidents de la fiducie (CLT) sont trop
occups, pour participer ses programmes ou des activits communes,
ceci peut tre un signal que le problme rside au sein mme des opportunits proposes par la fiducie, plus quun manque de temps ou de priorits
autres des rsidents.
Une des solutions possibles pour la fiducie (CLT) est de recueillir formellement des informations auprs des nouveaux et actuels habitants,
permettant didentifier: 1) les aptitudes, les capacits et le savoir-faire des
rsidents, afin que les opportunits de participation et de direction proposes, soient conformes aux comptences individuelles ; 2) lnergie, la
passion et les intrts des rsidents pour que le CLT puisse sappuyer sur ce
qui motive personnellement les individus ou ce qui peut crer des activits
bnfiques pour tous; 3) les contraintes et les barrires la participation
que les habitants ont prouves ou prvoient (comme le transport, la planification ou des frustrations quils ont dj vcues). Grce aux informations
collectes, un forum peut alors tre propos pour que lquipe dirigeante
(staff) du CLT, puisse expliquer pourquoi la participation des habitants est
indispensable la russite collective.
Cependant, les personnes charges de recueillir les informations

doivent aussi tre prtes entendre les raisons qui poussent les rsidents
acheter ou vivre dans des maisons fournies par la fiducie (CLT.)
Par exemple, certains propritaires parleront srement du fait quils
ont achet une maison de la fiducie (CLT), pour avoir la mme exprience
et jouir des mmes droits de proprit, que les gens de la classe moyenne
qui peuvent se permettre dacheter sur le march priv. Il en sera peuttre de mme, pour certains locataires, qui sont soulags de ne plus tre
confronts la discrimination, aux augmentations de loyer et linstabilit rsidentielle, auxquelles ils sont soumis sur le march priv.
Par ailleurs, certains habitants nont pas envie dtre le champion
ou le porte-parole du CLT ; dautres ne souhaitent pas faire savoir quils
vivent dans un logement abordable ; dautres encore, ne veulent pas
avoir limpression que lachat ou la location dun logement doive se traduire par un engagement politique ou citoyen (Thaden, Greer, & Saegert,
2013).
Le personnel doit tre en capacit de crer un espace de dialogue avec
les rsidents, tenir compte des diffrentes opinions et sadapter aux diverses proccupations et points de vue des habitants.
Le modle de la fiducie (CLT) vise, entre autres, offrir aux citoyens
disposant dun faible revenu, la possibilit de profiter des avantages de la
proprit et des liberts quapporte la stabilit rsidentielle.
La dmocratie ne requiert pas ncessairement le mme niveau dengagement de tous les citoyens, mais elle a besoin dun degr de reprsentation et dengagement suffisant pour fonctionner correctement. Il en va de
mme pour les fiducies (CLT). Ces dernires doivent au moins faire bnficier de services et interagir avec les rsidents, pour conserver lacceptabilit globale de sa mission, savoir, laccessibilit financire durable des
logements. Sinon, certains rsidents pourraient remettre en question ou
sagacer des restrictions, lors de la revente de leur logement.
Si la fiducie et son personnel savent couter et aborder les proccupations des rsidents prsents, il sera possible de maintenir leur engagement.
Ainsi, ces stratgies peuvent aussi aider viter de perdre le soutien
des habitants de la fiducie, une fois que ses fondateurs ont dmnag. Les
besoins essentiels de la fiducie (CLT) et de la communaut quelle sert, changeront indniablement, au fil du temps. Et lorganisation doit tre prte
voluer. Les fiducies (CLT) comme dautres organismes but non lucratif
doivent dlibrment embrasser une culture du changement, pour rester
pertinents et efficaces.
Cependant, il faut galement institutionnaliser lhistoire de lorganisation, y compris ses luttes et ses victoires, pour inciter les gnrations de
membres successifs, valoriser et protger les acquis.
La fiducie (CLT) qui ne parvient pas trouver lquilibre juste dans la
participation des habitants et de la communaut, se met en pril.
Le discours social dominant aux USA plaide largement en faveur de
lindividualisme et de la qute de privilges personnels, minimisant dans
le mme temps la responsabilit sociale et les avantages collectifs, que
nous recevons tous comme citoyens.
En tant que modle dauto-assistance mutuelle, reposant sur les investissements mis en commun et lauto gouvernement, les CLT doivent
pouvoir rivaliser avec le rcit social dominant et, tout le moins, permettre
aux rsidents de se souvenir des motifs et de la manire dont ils ont achet
une maison, par lentremise dune fiducie (CLT). Pour cela, plusieurs possibilits soffrent aux fiducies. Tout dabord, la fiducie (CLT) doit fournir
des services adquats et de bons retours aux bnficiaires, ainsi quaux
membres de la communaut, afin den faire des clients satisfaits.
En second lieu, le CLT peut mobiliser les adhrents loccasion de la
promotion dvnements sociaux et de festivits. Ce faisant, la fiducie (CLT)
peut ds lors identifier les motivations et intrts de ses membres et reprer parmi eux, de futurs dirigeants et promoteurs.
Le personnel et les membres du bureau peuvent alors synthtiser les
informations runies, afin de planifier la participation des habitants et
tablir un plan daccompagnement des futurs responsables, qui mettra en
cohrence les besoins et les intrts des divers rsidents, avec ceux de la
fiducie.
Il est essentiel que le plan sadapte de manire raliste au type de
communaut dans laquelle la fiducie (CLT) fonctionne.
Par exemple, un programme dorganisation dune communaut
concentre sur un quartier o les habitants cohabitent au quotidien, devra
tre diffrent de celui qui a pour but de favoriser le dveloppement dune
communaut, dont la population se trouve gographiquement disperse,
mais runie autour dune fiducie.
Le plan doit galement aborder de manire stratgique le manque
de personnel ou de membres impliqus, sans oublier la planification de la
relve pour les rsidents responsables.
Mener des actions concrtes et judicieuses

Une fois quun processus coopratif planifi est mis en place pour
crer un plan de travail, qui dbouche sur lengagement effectif dhabitants
et sur lmergence de responsables au sein de la communaut, la fiducie
CLT doit recruter des rsidents et des membres de la collectivit pour quils
simpliquent dans des comits spcifiques, des projets ou des tches prcises.
En outre, la fiducie CLT doit assurer un suivi complet du plan, sur la
base dune communication claire, de sorte que les participants puissent
permettre la russite des projets ou des activits du plan. Celui-ci doit pouvoir tre ralis et gr aisment par le personnel, le bureau et les membres
de la communaut. Il sagit de donner la priorit aux projets qui peuvent
tre accomplis et tre profitables toutes les parties impliques. La fiducie
CLT tirerait ainsi partie du temps pass expliquer comment lengagement
des rsidents et de la communaut, peut aider laccomplissement des individus et de lorganisation (par exemple: formaliser les rles pour que le
travail puisse tre valoris sur un CV, ou inviter les rsidents apprendre
la technique en participant la construction de maisons).
Enfin, il est indispensable de clbrer et de faire connatre sa juste
valeur, le travail et les ralisations des volontaires de sorte que leur participation soit suffisamment significative et gratifiante. Ceci aidera la fiducie
CLT entretenir la coopration rgulire des habitants et des membres de
la communaut, qui sadosseront un rseau organis de personnes prtes
agir, si ncessaire, pour mener des actions de sensibilisation politique
ou financire. Un quilibre devra tre trouv entre, dvelopper une offre
suffisante dopportunits, qui permettra lengagement des rsidents et de
la communaut et viter les actions vaines ou inutiles.
Construire les comptences en organisation

Pour les CLT qui ne possdent ni comptence ni exprience du travail
social de proximit, le personnel doit tre form efficacement aux fins dorganisation dune communaut, en stratgies de dveloppement dquipes
dencadrement et en conception de programmes dhabitat.
Cependant, la formation ne devrait pas se limiter au personnel, mais
inclure galement les rsidents et les membres du bureau pour garantir
leur efficience, en tant que leaders effectifs. Aux tats-Unis, il existe de
nombreuses opportunits de formation spcifiques tournes vers les fiducies CLT qui sont proposes par des organisations nationales, comme
le National Community Land Trust Network (rseau national de CLT) et
NeighborWorks America.
Au-del des programmes officiels de formation, qui peuvent se rvler couteux, la fiducie CLT doit incorporer dans son travail quotidien le
partage de connaissance entre pairs, le tutorat et la validation des acquis
de la connaissance.
Associer le personnel expriment et les membres du bureau aux

nouveaux membres de la communaut, aux rsidents, dans le cadre dun
tutorat ou dun petit groupe de travail, permet de transfrer la mmoire de
lorganisation et dtablir un plan de relve.
Autre solution possible pour les fiducies CLT, lie au renouvellement
du bureau et la formation de leaders: profiter des formations locales ou
mises en ligne, qui sont frquemment proposes aux organisations but
non lucratif.
En outre, il est primordial que la fiducie CLT collecte des fonds au bnfice du groupe organis et de la recherche de leaders. Dans un environnement aux ressources limites, une fiducie CLT peut facilement penser
quelle doit faire des choix dicts par les contraintes financires, comme
par exemple, opter entre lembauche dun coordinateur de travail social de
proximit ou un responsable de dveloppement immobilier.
Cependant, il peut devenir ncessaire de trouver dautres sources de
financement lorsque la fiducie CLT sengage dans la programmation et lorganisation du groupe, tels que les dons privs ou les fondations locales et
nationales.
terme, une implication forte de ses membres, mme avec des cotisations annuelles modestes, peut aider compenser les cots. Enfin, le personnel et les membres du bureau de la fiducie CLT, doivent tre conscients
que les formations visant accroitre ladhsion des rsidents, du groupe
communautaire et la recherche de leaders, reprsentent un investissement long terme, qui contribue la viabilit globale et la sant de lorganisation. Enfin, la collecte de fonds constitue en soi une forme de travail
social de proximit, qui informe une frange importante de la population
locale sur la mission et la valeur ajoute de la fiducie CLT.
Inscrire lorganisation dans une dmarche durable

Lorsque la fiducie volue dans un environnement plus conservateur,
o les communauts organises et les organismes uvrant en faveur de
la justice sociale sont rares dans le paysage local, il devra sans doute tre
adopt une approche cooprative, pour renforcer et organiser le groupe
communautaire.
Historiquement, le mode traditionnel dorganisation des communauts aux USA, sinspire en grande partie des mthodes de Saul Alinsky, de la
Industrial Areas Foundation (IAF), de lACORN (Association of Community
Organizations for Reform Now), et de PICO (Pacific Institute for Community
Organization), dont les approches mettent laccent sur laction directe et la
confrontation.
Pour des organisations but non lucratif, comme les fiducies, dont
lobjectif consiste crer des organisations sur le long terme, qui engagent
de manire durable un changement social, en vue de ldification de programmes immobiliers, la stratgie du conflit est inapplicable, voire dconseille.
A linverse et dans la perspective de raliser un discret changement
politique ou lgislatif, la fiducie devra nouer des relations efficaces et durables avec des reprsentants de ladministration locale, des bailleurs,
diffrents acteurs, des rsidents et avec la population locale. Ainsi, si les
dcideurs de la collectivit, les gardiens du temple, jugent les moyens
mobiliss conflictuels, (par exemple: des manifestations, des campagnes
de masse ou une couverture mdiatique ngative) sournois ou personnels, la fiducie pourra en ptir long terme. Si une fiducie estime que
des stratgies ouvertement subversives peuvent constituer une menace au
dveloppement ou au maintien de lorganisation, alors les approches stratgiques, coopratives et durables pour atteindre les rsultats escompts,
sont probablement mieux appropries.
Cette suggestion porte davantage sur la forme que sur le fond, car
laccs la terre et le droit au logement constituent en soi des questions
politiques.
De mme, le modle de la fiducie offre une alternative aux approches
immobilires prives, pour lutilisation du foncier et la valorisation des
biens immobiliers.
Cest la raison pour laquelle les fiducies doivent trouver le juste milieu
entre la recherche dallis, un soutien politique et la dfense des intrts et
des droits des membres de la communaut, qui sont souvent marginaliss,
la fois par les intrts privs et publics.
Les fiducies les plus efficientes et qui russissent le mieux, sont celles
qui ont pris conscience que le soutien politique de leaders gouvernementaux, de membres de fondations et de politiciens locaux, ne constitue pas
un mode comportemental contradictoire.
Lorsque le modle de la fiducie peine se faire accepter dans son environnement local, lorganisation doit en priorit tisser un large rseau de
soutien auprs de la population locale, pour lui montrer les bienfaits des
services quelle est en mesure dapporter.
Les membres dune fiducie et ses usagers, doivent comprendre quil
sagit de lutter ensemble, afin de dfendre et de protger au fil du temps,
les acquis politiques et financiers dune fiducie et dassurer ainsi la prennit des effets produits.
Ainsi, le ton adopt dans la communication externe et les activits

proposes, doivent tenir compte du contexte local et tre conus pour le
long terme, afin doptimiser la croissance stratgique et la permanence de
la fiducie.
Ainsi, la fiducie sefforcera de prsenter des rsultats probants, afin
de gagner la confiance des dcideurs politiques locaux et des bailleurs de
fonds, notamment durant les premires annes de son dveloppement,
lorsque le succs parle de lui-mme2 . Les fiducies doivent donc mener
bien des projets russis et faisant preuve, avant de satteler des projets
plus ambitieux et controverss sur le plan politique. De plus, la fiducie doit
rechercher lattention bienveillante des mdias, dans la perspective dintresser les acteurs qui soutiennent sa mission.
En rsum, une approche conciliant ces deux stratgies favorisera
des relations solides, permettra la fiducie dacqurir une rputation de
pragmatisme politique.
Preuve lappui, la fiducie disposera alors de lassise sociale et du
pouvoir ncessaires pour plaider sa cause politique et sa stratgie dorganisation. Elle obtiendra alors plus de souplesse, de soutien et de tolrance,
face au risque, auprs des responsables de la collectivit, des parties prenantes et des bailleurs de fonds.
Mener une campagne publique de sensibilisation

Dans des milieux o rgnent une politique conservatrice et une
culture de la bienfaisance (charity), une fiducie aura tout intrt mener une vaste campagne publique de sensibilisation sur limportance de
son travail, pour sattirer la sympathie de publics divers.
Le plus souvent, ces lieux sont influencs par les modles historiques
solidement ancrs, de la sgrgation raciale et de classes sociales.
Ainsi, le fait de donner figure humaine aux usagers des fiducies et de
raconter leur vie, peut avoir des rpercussions positives, notamment celle
de faire natre une volont politique au sein de la collectivit et de gagner
le soutien politico-financier des responsables locaux.
Par exemple aux tats-Unis, limpact favorable dune fiducie peut tre
promu auprs des membres des deux grandes forces politiques.
Pour les rpublicains (droite), le CLT pourra valoriser lutilisation frugale et durable des financements publics destins aux logements sociaux,
en particulier aux logements en accession la proprit, qui favorisent la
redynamisation dune communaut.
2. Nothing screams louder than success
Pour les dmocrates (gauche), la fiducie mettra laccent sur lutilisation efficace des fonds publics, qui amliorent la situation conomique des
familles faibles revenus et issues des minorits ethniques.
En somme, pour remporter un large soutien politique, social et conomique, les campagnes publiques de sensibilisation doivent viter les sujets polmiques.
Par exemple, les bnfices des actions facilitant laccession la proprit pour les habitants, les quartiers et les municipalits ne sont pas
remis en cause sur lchiquier politique, car chaque partie trouve un avantage au fait que les propritaires entretiennent leur bien immobilier, investissent dans leur communaut et paient des taxes foncires.
Ces campagnes doivent parler le mme langage que le public-cible,
au lieu dessayer de changer ses convictions. Cependant, des messages
consensuels sur le renforcement de lautonomie et de lgalit des chances,
doivent apparatre en filigrane, afin de promouvoir un vrai changement
sur la notion de justice sociale, au dtriment de celle de charit.
Conclusion
Les fiducies foncires communautaires reprsentent un puissant
outil de contrle du foncier et dabondance pour le logement abordable
prenne, au bnfice de familles modestes.
Contrairement dautres modles de logement abordable, le modle
idal type de la fiducie, propose un mode de gouvernement qui quilibre
les intrts des habitants, de la collectivit et du public, par le systme de
ladhsion communautaire et un bureau tripartite.
Nanmoins, cet article met en lumire les obstacles et les dfis que
de nombreuses fiducies doivent surmonter pour que le contrle du groupe
organis sopre de manire sincre et efficace. Il met galement des recommandations, pour que les fiducies amliorent ladhsion active des habitants, de la communaut organise et quils intgrent une culture de la
justice sociale et de la dmocratie en leur sein.
En dfinitive, la participation et le leadership des rsidents, ainsi que
leur adhsion effective, permettent aux fiducies tenir leur engagement sur
le contrle des terres et de gestion des biens mis perptuit au bnfice
de la communaut.
Une fiducie du Colorado illustre cette vulnrabilit, lie au dficit
dadhsion et de contrle exerc par les habitants. Cette organisation but
non lucratif, qui a t cre en 1989, fournit chaque anne un logement
plus de 1 700 habitants.
Au milieu des annes 90, elle a mis en place un programme immobilier social qui a abouti la construction de prs de 200 maisons sous
rgime de fiducie. Bien que deux des sept membres du conseil soient des
rsidents, le conseil ne rpond pas au principe de gouvernement tripartite
idal typique, des fiducies.
En outre, lorganisation na pas mis en place un systme dadhsion
avec une participation suffisamment large de la population locale.
Ces dernires annes, un nouveau directeur a dcid de changer
lorientation centrale de lorganisation et il a tudi attentivement la nature du parc de logements de la fiducie. En dfinitive, lensemble du programme immobilier risque de disparatre ; de mme que pse une forte
incertitude, sur la gestion future des proprits et du soutien aux propritaires.
Si une forte adhsion des membres et dun groupe dhabitants organiss avait exist, le destin de la fiducie aurait t tout autre. Lorganisation
aurait t tenue de rendre des comptes sur son obligation de maintenir
durablement laccessibilit des logements, au bnfice de la communaut.
A linverse, la fiducie foncire communautaire, le Champlain Housing Trust (CHT) dans le Vermont, tmoigne de la valeur dune politique
volontariste, permanente, de travail de proximit, dinvestissement et de
communication positive, en vue du maintien de ladhsion forte et de lengagement total des rsidents.
Le succs du CHT depuis sa cration jusqu aujourdhui sexplique
en partie par une stratgie de large coalition, visant organiser, galvaniser
le soutien de groupes de locataires, de militants issus des couches populaires, de conseils de quartiers, dorganisations de dveloppement local et
de ladministration locale. Au fil du temps, laction collective des membres
et des allis a permis de crer des sources de financement (comme le fonds
municipal et rgional pour le logement) et a donn naissance des politiques publiques favorables au logement abordable, qui imposent leur accessibilit conomique sur le long terme.
En agissant collectivement pour la recherche de nouvelles sources de
financement, la fiducie CHT a pu acqurir du foncier et obtenir des rsultats concrets bnfiques aux rsidents et la population locale, dans un
esprit moins comptitif et davantage coopratif, sil stait lanc seul la
poursuite de subventions.
Une fois lorganisation stabilise, la fiducie CHT sest alors fixe
comme priorit, la sensibilisation et la recherche de partenariats, en direction de segments cls du secteur de limmobilier, en communiquant sur
lintrt agir quauraient divers acteurs, notamment les agents immobiliers, les promoteurs, les avocats et les banquiers.
De faon notoire, la fiducie CHT continue rechercher le soutien des

responsables politiques conservateurs, en insistant sur lutilisation efficiente qui est faite de largent public.
En interne, CHT sest fait un point dhonneur traiter ses rsidents et
ses membres comme des clients, en leur offrant des services de grande
qualit, des postes de direction de premier plan au sein des instances de
dcision et des opportunits danimation bnvole, telles quune campagne
annuelle par tlphone de deux semaines, pour recruter de nouveaux
membres et des donateurs.
Cet engagement (qui se manifeste aussi par des rapports annuels, des
bulletins dinformation et des actions de communication en direction des
mdias) a veill et maintenu une conscience collective de la communaut
dans son ensemble, qui soutient la vocation du CHT (sans pour autant exiger le militantisme de tous ses membres).
Le CHT a su protger ses ressources et son action politique, parce que
ses membres, rsidents et allis sont rgulirement sensibiliss sur limportance et la ncessit de se mobiliser collectivement, lorsque des changements politiques ou conomiques, mettent en pril la viabilit de lorganisation.
Malheureusement, nombre de fiducies continuent de sous-estimer la
valeur non financire qui dcoule de ladhsion active dune communaut
de membres, de la coopration des rsidents et du dveloppement de leurs
comptences dencadrement. CHT est une illustration vivante de ce que les
fiducies sont plus mme de russir et de crotre, lorsquelles adoptent les
composantes de gouvernement dune fiducie idal typique, y compris en
associant largement les membres de la communaut et les habitants.
Il ne fait aucun doute que lengagement de la communaut et des habitants se rvle plus important encore dans des climats politiques hostiles
ou dfavorables. Bien entendu, si les fiducies qui dbutent nvaluent pas
prcisment les contraintes locales ou une ventuelle hostilit politique,
ils ne remporteront sans doute pas ladhsion suffisante pour construire
un parc de logements ayant un impact sur les mnages quils entendent
servir. Dans ce cas, le CLT doit mener bien une srie de projets mens
leur terme, qui pourra faire cho favorablement auprs des diffrents dcideurs et des bailleurs de fonds.
Comme cet article le montre, trop souvent, une fois implantes, les fiducies relchent leurs efforts de mobilisation du groupe et de participation
des habitants la direction des projets.
Pour durer et se stabiliser sur un temps long, les fiducies doivent in
fine, veiller un haut degr de sensibilisation de leurs membres, du bureau et du personnel de lorganisation. Les fiducies bien tablies doivent
aussi envisager le dpart de leurs rsidents fondateurs. Ils doivent planifier la relve, non seulement du personnel, des adhrents, mais aussi, des
membres de la communaut.
Comme lhistoire et le travail du CHT lillustrent, la ressource militante sur le long terme est essentielle pour prserver ces organisations,
assurer leur prennit et envisager leur dveloppement futur.
Rfrences
Misak, M. (2009, October 26). National Community Land Trust Network
2008 foreclosure survey. Portland, OR: National Community Land Trust
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long-term affordability controls. Washington DC: The Urban Institute.
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Thaden, E. (2011). Stable home ownership in a turbulent economy:
Delinquencies and foreclosures remain low in community land trusts
(Working Paper WP11ET1). Cambridge MA: The Lincoln Institute of Land
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Thaden, E. (2010a). Outperforming the market: Making sense of the
low rates of delinquencies and foreclosures in community land trusts
(Working Paper WP10ET1). Cambridge MA: The Lincoln Institute of Land
Policy.
Dix problmes rsoudre pour

un futur diffrent: la mise en
place dune fiducie foncire
communautaire (CLT)1 New York
John Krinsky
Professeur de Science politique associ au City College of New York,
John Krinsky tudie les transformations de lEtat providence (du welfare au workfare), les mouvements de protestation sociale, ainsi que
les politiques urbaines. Il est le co-fondateur du New York City Community Land Initiative. Son ouvrage Free Labor: Workfare and the
Contested Language of Neoliberalism a t publi en 2008. Enfin, il
a produit louvrage (avec Colin Barker, Laurence Cox et Alf Gunvald
Nilsen), Marxism and Social Movements, qui a t publi en 2013.
Dans son ouvrage de rfrence Social Justice and the City (1973),
David Harvey analyse les thories classiques des marchs fonciers. Ces
thories montrent que, pour des raisons diverses, les personnes pauvres
vivent souvent dans les quartiers des villes jugs attrayants, et en viennent
ainsi vivre l o ils peuvent le moins se le permettre.
Harvey ajoute: Notre objectif est dliminer les ghettos. Ds lors, la
seule politique pertinente pour latteindre est de mettre fin aux conditions
par lesquelles cette thorie se vrifie Lapproche la plus simple consiste
donc supprimer les mcanismes qui sont lorigine de cette thorie. Dans
ce cas, la solution est trs simple les appels doffres publics pour lusage
du foncier (p. 137).
Dans la ville de New York, le problme ressemble sans aucun doute
celui dcrit par Harvey, il y a quarante ans. Nous voulons toujours nous
dbarrasser des ghettos ; il existe toujours des personnes pauvres vivant
dans des quartiers, o il leur est de plus en plus difficile de payer leur loyer,
en raison de la spculation immobilire. Ces deux problmes cumuls provoquent une instabilit accrue dans certains quartiers de la ville. Dans ces
secteurs, la combinaison de la spculation foncire existante et des politiques visant liminer les ghettos, exacerbe la spculation, entrane la
mise en jachre ou labandon de terrains et de logements, dans lattente
dune amlioration des conditions du march ; la gentrification ou le
remplacement des rsidents faibles revenus par dautres, aux revenus
1. Community Land Trust
suprieurs et une hausse des sans-abri, du fait de cette instabilit. Sous le

mandat du prcdent maire de New York, Michael Bloomberg, plus de 125
000 logements abordables ont t crs ou prservs, principalement
travers une mesure qui obligeait les promoteurs immobiliers privs
proposer une partie de leurs appartements des prix correspondant aux
besoins de rsidents cibls dans une certaine tranche de revenus. Et ce, en
change de subventions ou de modifications du zonage, initialement propice au dveloppement des projets immobiliers.
Malgr cela, comme la montr lAssociation of Neighborhood and
Housing Development (Association pour le dveloppement des quartiers et
du logement) une organisation chapeau pour les promoteurs de projets
de logement but non lucratif ou communautaires les deux tiers des logements abordables crs au cours des douze dernires annes, savrent
tre inabordables. Et cela, selon toutes les dfinitions possibles du terme,
pour la plupart des rsidents des quartiers dans lesquels ils sont situs
(ANHD 2012).
De plus, le nombre de familles sans-abri a augment de 70% sur la
mme priode. Au moment de la rdaction de cet article, New York, plus
de 50 000 personnes passent la nuit dans des centres dhbergement pour
sans-abri, dont plus de 20 000 enfants (Markee, 2013).
Cet article prsente un projet en cours visant mettre fin ou, tout du
moins, limiter les appels doffres publics pour lusage des terrains,
travers la formation dune fiducie (Community Land Trust - CLT) lchelle
de la ville de New York. Je participe moi-mme ce projet. Mais, cet article ne doit en aucun cas tre considr comme un document officiel, qui
mane de lquipe complte du projet. Dans ce qui suit, aprs avoir prsent les grandes lignes du projet, ses participants et ses avances, je chercherai plutt dfinir de manire globale, dix problmes auxquels le projet est
confront.
I. Le projet de fiducie (CLT) pour la ville

de New York
La gense des efforts actuellement mis en uvre pour former une
fiducie CLT lchelle de la ville de New York, sinscrit dans trois projets
distincts mens paralllement avant dtre runis.
Le premier se fondait sur une organisation de sans-abri militants,
Picture the Homeless, en particulier sur sa participation la campagne
pour le droit au logement et la ville, ainsi que pour son intrt pour les fi-
ducies CLT. Aprs diffrents entretiens engags au printemps et lt 2011,

un cours commun a t organis luniversit City College, avec des tudiants de ltablissement, les membres de lquipe et les militants de Picture the Homeless. Il sagissait dchanger les connaissances, sur lhistoire
et les enjeux actuels du logement abordable et du contrle communautaire
New York.
Ce cours sappuyait en partie, sur un travail men au milieu des annes 1990, avec Sarah Hovde la Community Service Society2. Mais il abordait galement des questions plus contemporaines, concernant les programmes pour le logement et laccessibilit conomique.
Nous avons essay en particulier, dtablir un lien entre le travail
ralis prcdemment par Picture the Homeless et le professeur Tom
Angotti de luniversit Hunter College, afin de rpertorier les logements vacants New York (Picture the Homeless 2012). En nous posant des questions
qui portent sur la manire dont les rsidents faibles revenus, seraient
susceptibles de matriser eux-mmes, lusage du foncier, denrayer la spculation et la dstabilisation des quartiers, qui sont lorigine du sansabrisme3.
Notre projet de fiducie CLT tire galement ses origines dun atelier de
planification sur les Community Land Trusts4, organis en rponse des
saisies Brooklyn. De cet atelier est n un document de planification pour
la constitution de CLT indiquant les tapes importantes, qui correspondent
en grande partie au processus suivi par notre projet.
La troisime source de ce projet de fiducie CLT, est le travail men
par le Community Board 11 East Harlem. La ville de New York est divise en 59 conseils de quartier ou Community Boards, qui jouent un rle de
conseil sur lusage des terrains, les questions de zonage et de coordination
des services urbains entre les diffrents quartiers de la ville. Le Community
Board 11 a travaill avec un urbaniste de la Regional Plan Association, F. Nicolas Ronderos, afin de rpertorier les menaces lencontre des logements
loyer modr dans East Harlem (Ronderos, 2012). Ce rapport prsentait de
grandes similarits avec les informations recueillies par le projet de Picture the Homeless au City College. Il suggrait la constitution dune fiducie
CLT comme solution envisager, pour prserver laccessibilit conomique
des logements.
2. Krinsky et Hovde 1996a, b ; Hovde et Krinsky 1997.

3. Ce cours a donn lieu des recherches et un travail de proximit sur des projets de CLT et les efforts dploys
par les associations pour le logement mutualis prsentes actuellement aux tats-Unis. Il a galement orient
des travaux de recherche sur les menaces qui psent sur logement abordable dans des quartiers prcis, comme
East Harlem, le South Bronx et Bedford-Stuyvesant Brooklyn.
4. Dirig par les professeurs Jeffrey Lowe et Peter Marcuse de luniversit de Columbia, en partenariat avec
lorganisation NEDAP, le Neighborhood Economic Development Advocacy Project (rebaptise New Economy
Project).
Lorsque les quipes de ces trois projets ont pris connaissance de leurs
travaux respectifs, un congrs a t organis la Fondation Ford en octobre
2012.
Des membres de la City University of New York taient galement
prsents, dont Susan Saegert5.
Des promoteurs ont aussi particip aux dbats, ainsi que des conseillers techniques travaillant sur des projets de logements abordables contrls par la communaut comme les membres du Urban Homesteading Assistance Board (UHAB) et du Community Assisted Tenant-Controlled Housing
(CATCH).
Le Congrs a instaur quatre groupes de travail portant sur la politique, lorganisation, East Harlem et lducation populaire.
Lensemble ainsi form a tenu un deuxime congrs, avec des groupes
dhabitants de la ville, qui ont attir plus de 80 participants, une aprs-midi
davril 2013.
Ce qui a permis de formaliser la structure de groupes de travail et a
jet les bases de la coalition elle-mme, aujourdhui appele la New York
City Community Land Initiative (NYCCLI)6.
Le groupe Education populaire, conoit activement des supports
pdagogiques sur les fiducies CLT destination des membres de la communaut dEast Harlem et dautres quartiers selon lintrt suscit. Il sefforce
de prendre contact avec des groupes de ce quartier et au-del, pour obtenir
leur soutien.
Le groupe projet pilote dEast Harlem a formul plusieurs propositions de logements sous rgime de fiducie CLT, qui inclut des logements
vacants dans des immeubles municipaux et des logements occups par des
collectifs dj organiss dans le quartier.
Il recueille galement des informations sur les subventions existantes, afin de rendre abordables les logements sous rgime de fiducie
(CLT) dans le quartier; notamment, pour les personnes dont les revenus ne
cessent de diminuer.
Le groupe projet pilote a prsent ses travaux aux membres du
Comit du logement du Community Board 11, dont il a reu le soutien, ainsi
qu dautres habitants et travailleurs dorganisations du quartier.
5. Une spcialiste des CLT et coopratives pour personnes faibles revenus, ainsi que plusieurs tudiants ayant
travaill avec elle et soutenant dj laction de Picture the Homeless.
6. Cette nouvelle entit dpose actuellement ses statuts en tant quorganisation but non lucratif.
lautomne 2013, une srie de runions avec les habitants dEast Harlem a dbut. Les participants se sont intresss aux coopratives formes
sous lgide de la municipalit, mais qui connaissent actuellement des difficults; ainsi quaux immeubles qui appartiennent toujours la mairie,
mais qui sont engags dans un programme de formation de coopratives.
II. Les fiducies (CLT) et leurs avantages

potentiels
Pour lessentiel, les fiducies CLT dsignent des organisations communautaires qui sont propritaires de terrains. Lide principale est que la proprit du foncier et celle des immeubles, ou autres usages du foncier, sont
dissocies.
Le terrain est dtenu en fiducie foncire sous le rgime de bien commun (commons), alors que les immeubles sont remis aux propritaires en
tant quamliorations (improvements) de ce dernier.
En ce sens, les fiducies CLT peuvent tre utilises pour prserver et
dvelopper des programmes de logements abordables, sur le long terme,
pour les habitants dun quartier, dune ville ou dune rgion.
Ils peuvent aussi contribuer lentretien et au dveloppement dquipements collectifs, qui ne gnreraient pas de revenus jugs assez rentables pour des promoteurs privs et des propritaires fonciers.
Si une fiducie CLT possde dj un terrain, elle peut favoriser des amliorations, telles que des logements construits de manire trs abordable;
en effet, les cots du foncier ne viennent pas grever ceux des constructions.
Les fiducies foncires communautaires prsentent gnralement une
structure de gouvernement tripartite. Leurs bureaux se composent communment dun tiers de rsidents des logements de la fiducie, dun tiers
de membres de la communaut plus large (dont parfois des lus locaux)
et dun tiers dexperts en logement et autres personnes ressources (prestataires dassistance technique), y compris des dirigeants dorganisations
locales de dveloppement communautaire.
Lide est que contrairement une simple cooprative, la majorit du
conseil soit compose de non-rsidents et puisse par consquent empcher
le cas chant les tentatives des habitants de profiter des conditions du
march, pour dissoudre la fiducie foncire et revendre les terrains.
Le bureau peut ainsi constituer un garde-fou pour tout logement
construit sur le foncier, en imposant une accessibilit conomique stricte
et des clauses de revente dans le contrat de location du terrain.
Dautre part, la prsence de membres de la communaut doit permettre la fiducie dtendre son rle de rgisseur foncier au service de la
communaut ; tandis que la prsence de prestataires dassistance technique doit permettre dassurer le bon fonctionnement de la fiducie, son
dveloppement un rythme adapt et sa capacit relever les dfis de
gestion, grce lexprience dj engrange.
Une fiducie est cense garantir une accessibilit conomique permanente. Elle applique ce principe grce un bail de 99 ans. Il existe dautres
moyens de prserver laccessibilit long terme, sans passer par une fiducie. Mais le recours des rgisseurs fonciers issus de la communaut
constitue un moyen de sassurer que les loups ne sont pas chargs de
garder la bergerie (comme cela pourrait tre le cas si une quipe municipale proche des intrts immobiliers, dcidait dignorer les violations des
restrictions daccessibilit conomique, pour des logements crs dans la
zone dintgration ou de programmes similaires).
En outre, les fiducies CLT ont pour objectif de permettre une planification urbaine dmocratique et collective, pouvant sappuyer sur leur capacit raliser des amnagements sur des terrains quils possdent ou
revendiquent.
Leurs bureaux (boards) tant composs de rsidents, de membres de
la communaut et de spcialistes des questions du logement (et/ou dexperts en espace public, en agriculture urbaine, etc.), ils peuvent mettre
contribution et attirer de vastes rseaux dans les processus de planification de sorte que ces plans soient effectivement mis en uvre. Ils peuvent
galement se voir attribuer des terres acquises par ltat, travers un crdit bancaire.
Enfin, les fiducies, comme dautres formes de logements abordables

permanents, prservent les subventions initiales qui leur ont t attribues.
Une fois les logements construits sur les terrains, ceux-ci ne peuvent tre
revendus dans un but lucratif et restent donc abordables.
Contrairement aux programmes de construction de logements qui
prsentent des restrictions dure limite dans le temps (comme cest le
cas de lessentiel du parc de logements bnficiant de subventions publiques
et appartenant au secteur priv aux tats-Unis), le parc de logements des
fiducies na pas besoin dtre remplac tous les trente ans environ. En effet,
les restrictions imposes sappuient sur des baux de 99 ans. Ainsi les fiducies favorisent un dveloppement net du nombre de logements abordables,
plutt quun mouvement de gains et pertes de logements, propre aux programmes de logements abordables aux tats-Unis (hormis les logements
sociaux).
III. Les problmes

Mettre en place une fiducie foncire communautaire dans le contexte
du march immobilier et dune ville, domine par la spculation comme
New York, nest pas une mince affaire.
Ceci est particulirement vrai lorsque lon sait que la ville de New
York possde depuis longtemps, un pass significatif dans le domaine des
communauts organises. Y compris, dans les secteurs de logements abordables et durables placs sous contrle communautaire, dont bon nombre,
mme si ce nest pas le cas de tous, sont parvenus fournir des logements
aux habitants revenus faibles et moyens.
Mais le succs peut aussi faire natre une forme de cooptation au
sein dun systme dans lequel les organisations locales sont relgues au
second plan, jusqu ne plus tre prises en compte.
Ce qui fut autrefois un mouvement militant dorganisations communautaires de locataires, par la perte de son caractre militant au fil des
dcennies depuis la fin des annes 70, est lentement devenu une simple
extension de ltat-providence lchelon local (cf. par ex. Di Rienzo, 1994).
Nanmoins, aujourdhui, face une crise sans prcdent du logement
abordable, un nombre croissant dorganisations qui sintressent cette
question, tentent de redynamiser le mouvement pour le droit au logement
abordable. Bien que les fiducies constituent potentiellement un lment
cl de ce mouvement, en tant quorganisation et objets de revendication,
elles doivent se confronter (au moins) dix problmes dampleurs varies,
pour tre rellement efficaces.
1 | Le problme du sans-abrisme
Le sans-abrisme est souvent considr comme tant le problme des
sans-abris , de personnes particulirement vulnrables souvent du
fait de dynamiques familiales, de psychologie individuelle, etc. qui sont
devenues sans-abris, une fois touches par une extrme pauvret.
Sans nier les effets de ces variables individuelles, les observations
concernant les sans-abris, amnent se poser la question suivante:
si la situation des personnes sans domicile, fluctue bien plus que ces problmes individuels, il semble alors que nous devrions avant tout, nous
concentrer sur dautres causes, plus immdiates. A linstar de lanalyse
dHarvey sur les ghettos, nous devrions nous intresser llment le plus
vident, savoir, le logement.
Notre projet de fiducie a t prcisment motiv par cette ide. Picture the Homeless, un groupe de militants sans-abri de New York, fond
en 2000, est linitiative de lun des projets ayant men notre effort actuel dorganisation de fiducie.
Ayant prcdemment collabor avec le professeur Tom Angotti de
luniversit Hunter College7 sur un processus proactif consistant rpertorier les logements et terrains vacants New York, Picture the Homeless est pass ltape suivante: se demander comment ces proprits
et terrains vacants pourraient tre utiliss, non seulement pour loger les
personnes sans domicile, mais aussi pour viter que dautres personnes ne
deviennent sans-abri.
Cette question liminaire en soulve dautres comme nous le verrons plus loin autour de laccessibilit conomique du logement et de
sa signification. Pour le moment, on constate trs rgulirement que les
personnes sans domicile New York (comme ailleurs) peroivent des revenus extrmement faibles, le plus souvent infrieurs 20000 dollars par
an, pour un foyer de trois personnes; et largement en dessous, dans bien
des cas.
Avant de devenir sans-abri, les foyers cohabitent gnralement avec
des amis ou des membres de leur famille. Ces situations peuvent durer des
annes (et mme mettre en danger le logement de ces amis et proches,
car ce partage est souvent contraire aux conditions tablies dans leur bail).
Sil faut en moyenne environ 600 dollars par mois pour se loger, et si lon
prend le chiffre standard (qui nest absolument pas une bonne mesure),
dun tiers des revenus bruts pour dfinir le montant abordable quune
famille peut dpenser en logement, celle-ci devra alors gagner 1 800 dollars
par mois, pour pouvoir payer un logement New York.
Mais ce calcul suppose quaucune dette ne soit rattache au logement
et que le service de la dette ne soit pas compris dans le loyer global. Cela
implique galement que le propritaire ne tire aucun profit de sa location.
Par consquent, le nombre dappartements disponibles autour du seuil de
revenus de 21000 dollars par an, est drisoire. Pour ceux qui gagnent encore moins, la situation est gnralement dsespre.
2 | Le problme du quartier
Un rapport publi par le Vera Institute of Justice and the City de New
York en 2004, recensait les dernires adresses de personnes devenues sansabri New York, sur une priode de cinq ans. Ce rapport montrait que certains secteurs de la ville taient plus susceptibles de gnrer cette situation,
que dautres. Il existe une concordance significative entre ces quartiers et
7. Une composante de la City University of New York
ceux dans lesquels Picture the Homeless a recens des proprits vacantes. Ceci indique que les questions de laccessibilit conomique, des
mauvaises conditions de logement et de la spculation foncire sont lies.
Ainsi, pour faire face au problme du sans-abrisme, il faudrait sintresser au niveau dinstabilit du quartier. Laquelle est due, dans une large
mesure, la spculation lie aux appels doffres pour usage du foncier.
Parmi les quartiers concerns figurent Harlem, le South Bronx, et
Central Brooklyn8.
Un grand nombre de familles sans domicile fixe, accdent aux foyers
dhbergement, aprs tre passes par des logements publics (o, de nouveau, elles cohabitaient avec des proches ou amis). Nombreuses aussi sont
celles qui viennent de logements privs, y compris de logements subventionns par le gouvernement, travers diffrents programmes.
Dans les logements privs, les locataires pauvres des quartiers instables, sont souvent victimes de harclement de la part des bailleurs qui
veulent mettre fin leur bail et louer des personnes financirement plus
aises.
Le mouvement constant des quartiers la mode New York, est
soutenu par une gestion municipale gnralement encline appuyer les
efforts de re-zonage sectoriel. Ce qui permet daugmenter la densit, provoque lrosion constante du parc de logements loyer modr et accentue
les tendances la gentrification, dans nombre de ces quartiers; lesquels
sont soumis du fait du harclement et de la spculation un dsengagement financier accru des propritaires.
3 | Le problme de laccessibilit
Si les appels doffres pour lusage du foncier induisent toute une srie de difficults en termes de stabilit des quartiers, cest laccessibilit
conomique du logement, quils causent le plus de dommage. Il sagit dun
problme aux facettes multiples pour un certain nombre de raisons.
Tout dabord, lorsque le logement est conu comme une marchandise, son prix est au moins en partie fix par les mcanismes du march.
Or, le logement lui-mme, est compos dun grand nombre de produits, eux-mmes valus diffrentes tapes de la chaine de production
du logement, par les mcanismes propres de march et en interaction avec
toute une srie de rglementations, sur la qualit des matriaux, le cot du
travail, etc.
8. (cf. carte infra). Ce sont des secteurs qui se situent dans ou proximit des lieux cibls par le groupe de travail sur les fiducies, de Picture the Homeless, constitu durant le cours dispens au City College.
New York, et ailleurs, le logement est gnralement cher et ne peut

tre pay comptant (bien que ce ne soit pas universellement le cas, comme
nous le verrons brivement plus loin).
Cest pourquoi il doit tre financ. Ce qui signifie que le cot de largent
rentre galement en ligne de compte. De plus, tant donn que le terrain
fait partie du prix du logement et du cot de la spculation sur le foncier
-considr comme un bien marchand, dont Harvey souligne que cette dernire est rgie par une logique monopolistique le prix des loyers pour le
consommateur potentiel, contient les cots cumuls de tous ces lments.
Avant mme que les frais rcurrents de maintenance et le profit direct
pour les propritaires ne soient comptabiliss.
Deuxime aspect du problme: la signification mme de laccessibilit

conomique est largement conteste.
Depuis les annes 80, la mesure utilise aux tats-Unis pour dterminer loctroi dune aide au logement, part du principe quun logement est
abordable, sil ne cote pas plus de 30% des revenus de ses occupants.
Avant les annes 80, ce chiffre tait de 25%. Ce qui ne reflte pas tant
un changement dans les faits, mais bien une dcision du gouvernement
Reagan, de transfrer le cot du logement aux personnes pauvres.
Dans tous les cas, comme le montre Stone (1993), ce taux de 30 %
reprsente davantage une valuation grossire, que le reflet des cots et
les besoins rels des foyers, dont la composition peut varier (nombre de
personnes, ges des personnes, etc.) et dont les besoins voluent avec le
temps. Dautre part, ce taux ne traduit pas la variation des cots des autres
besoins des mnages.
Une troisime facette de la question de laccessibilit conomique tient

ce que les programmes daide publique considrent un logement comme
abordable, lorsque les loyers que les propritaires peuvent demander,
sont limits 30% de diffrents niveaux de revenus, habituellement lis
aux revenus mdians du secteur (Area Median Incomes ou AMI).
Problme: du fait de la distribution de plus en plus ingale des revenus dans les zones urbaines, les AMI peuvent donner une indication totalement errone des besoins des habitants dun secteur.
Pour les programmes de logements de la ville de New York, par
exemple, les AMI sont gnralement calculs pour les cinq arrondissements de New York et les deux comts de la banlieue (Westchester et Putnam).
Bien que ces deux derniers arrondissements abritent des quartiers

touchs par la pauvret, le revenu mdian des habitants est bien plus lev
que celui de la ville de New York dans son ensemble.
Considrs globalement, les AMI de la rgion de New York slvent
ainsi plus de 71000 dollars par mnage. Le revenu mdian rel des cinq
arrondissements de New York avoisine les 61000 dollars, si lon exclut des
calculs les comts suburbains prsentant des revenus plus levs.
Mais si lon descend au niveau des sous-arrondissements ce que
lon appelle les districts communautaires comme East Harlem9, le
panorama daccessibilit conomique sen trouve totalement chang (Furman Center 2011).
Ainsi, le service de protection et de dveloppement du logement (Department of Housing Preservation and Development, HPD) et lorganisme de
dveloppement du logement (Housing Development Corporation, HDC) de la
ville de New York participent la mise en uvre de projets de construction
de logements officiellement abordables, mais qui sont en ralit inaccessibles pour les personnes qui vivent dans les quartiers concerns.
Figure 1. Annonce pour des logements loyer modr Central

Harlem, dcembre 2013
Cest pourquoi lANHD a conclu que deux tiers des

logements loyer modr, construits sous les mandats
de Michael Bloomberg, taient inabordables pour les habitants des quartiers o ils ont t crs. Ajoutant que la
plupart nont pas t construits en fonction de la taille des
mnages des quartiers, o il y en avait besoin (ANHD 2012:
24).
Mme dans le cas de logements crs pour les classes
aux revenus les plus faibles, comme le nouvel ensemble
Central Harlem (cf. figure 1), la majeure partie des appartements sont abordables pour les personnes dont les revenus se situent au-dessus du revenu mdian du quartier. Et
seulement deux des 18 logements disponibles pour les mnages dont les revenus se situent en dessous du seuil mdian du quartier
(cest--dire pour les personnes qui sont les plus susceptibles de cohabiter
plusieurs familles ou dtre particulirement dans le besoin)10.
9. (Revenu mdian: 31444 dollars), Central Harlem (revenu mdian : 36340 dollars), Mott Haven dans le South
Bronx (revenu mdian : 21437 dollars) ou Bedford-Stuyvesant Brooklyn (revenu mdian : 38037 dollars).
10. Les candidats qui disposent de revenus par mnage infrieurs au chiffre mdian du quartier (gagnant
moins de 120% du revenu mdian du quartier) se trouvent au niveau le plus bas de la fourchette de revenus
ligibles pour les deux appartements disponibles pour les mnages.
Il est important de souligner que cet exemple est typique. Huit des 18
appartements sont considrs comme abordables selon lAMI. Mais en
ralit, aucun nest susceptible dtre lou un mnage au niveau ou en
dessous du revenu mdian du quartier.
4 | Le problme du foncier
Cependant, le problme du logement abordable ne se cantonne pas
simplement la question de la construction et de son entretien. Ce processus est bien sr cher, car les travaux, les matriaux de construction, le
cot des services et charges, comme lnergie, leau, lassainissement, etc.,
ne sont pas ngligeables.
New York, ces dpenses vont de 450 800 dollars par mois et par
appartement. cela sajoutent les impts (principalement les impts fonciers); soit environ 200 300 dollars par mois. Ils constituent le premier
poste de dpenses moyen des propritaires (New York City Rent Guidelines
Board 2013).
Le foncier et son contrle reprsentent un enjeu majeur. Cest le terrain sur lequel les logements sont construits, qui fait principalement lobjet de la spculation. Et cest la marchandisation du foncier qui nuit le plus
gravement laccessibilit conomique des logements et provoque linstabilit des quartiers.
La limite dans laquelle les propritaires privs peuvent faire payer
des loyers qui excdent ou mme quilibrent leurs dpenses, dpend de
facteurs indpendants de la volont des propritaires individuels.
Ceci est tout aussi vrai pour les propritaires-occupants, qui esprent
revendre leur logement. Les facteurs lis lattractivit dun quartier reposent sur la manire dont le foncier est utilis par un grand nombre dacteurs, dans une zone donne, son infrastructure publique, et au potentiel
de revente des terrains.
tant donn que dans de nombreux quartiers, les propritaires ny
rsident pas et que lon y trouve le plus souvent des socits et des firmes,
les habitants rels des quartiers ont limpression de ne plus matriser leur
destin.
Dans les quartiers non attractifs, les habitants peuvent tre abandonns par le capital priv et les services publics. Ils peuvent tre victimes
dexpulsion du fait de ngligences, dagressions, ou mme du dveloppement communautaire et parfois des trois la fois.
Les banques sont susceptibles de refuser aux propritaires-occupants

des crdits de rnovation pour leurs logements, prfrant forcer les habitants de longue date dmnager pour vendre leurs maisons de nouveaux rsidents, plus riches qui peuvent obtenir des prts pour des travaux
damlioration plus chers et qui vont souscrire des crdits immobiliers.
Les services publics peuvent retarder lamlioration des infrastructures, comme les parcs. Par ailleurs, les divisions entre les habitants travailleurs et les sans-emploi ou pauvres et extrmement pauvres, sont exploites mme par des entits but non lucratif ou religieuses pour
amliorer le quartier, en obligeant les habitants les plus dfavoriss
dmnager.
Dans tous les cas, ces lments sont autant de facettes de dynamiques
communes, qui placent le contrle du foncier sous tension; souvent dans
un double effort, pour augmenter la valeur des terrains gnralement en
termes de valeur dchange et pour exercer un contrle suffisant sur ces
dynamiques pour pouvoir bnficier en retour dune valeur ajoute.
Dans les quartiers plus attractifs, les personnes pauvres vont galement faire lobjet de diffrents types de pressions pour dmnager. Les propritaires harclent souvent les locataires, afin dessayer de proposer leurs
appartements, des personnes qui peuvent dautoriser un loyer plus lev.
Ils peuvent aussi prparer limmeuble pour une reconversion en rsidence
en coproprit ou en cooprative dhabitation.
Mme lorsque les autorits dveloppent des logements, comme la

fait M. Bloomberg avec son New Housing Marketplace Program, les logements subventionns mme ceux qui visent les mnages aux revenus
faibles et modrs peuvent occuper des terrains de valeur, qui ne correspondent toujours pas aux besoins des habitants du quartier.
Cest parce que East Harlem constitue lun des districts les plus pauvres
de la ville, que les besoins en logement de ses habitants sont ignors, que
le district va engendrer le plus grand nombre de sans-abri, au fur et mesure que disparaissent les quartiers abordables, o les rsidents peuvent
sinstaller.
De mme, bien que les deux-tiers des logements du New Housing
Marketplace Program ne correspondent pas aux besoins du quartier, les
logements sont concentrs sur le quartier o les besoins se font le plus sentir. Ce qui signifie que le programme propose en ralit, des logements aux
personnes extrieures au quartier, tout en encourageant le dplacement
des habitants existants.
Le plan ci-dessous, issu du rapport de lANHD, montre dans chaque

district la proportion de logements inabordables, pour des foyers moyens
de la zone (cf. figure 2).
Figure 2. Part des logements du New Housing Marketplace inabordables par rapport aux
revenus moyens du quartier (ANDH 2012)
Un autre problme essentiel li au foncier, est que les propritaires

privs prfrent souvent conserver un terrain inoccup, dans lattente de
rendements ou dune valeur de revente plus importants, une date ultrieure, plutt que de le rendre disponible, des fins de logement, sur le
court terme.
Picture the Homeless a dcouvert ce problme de logements vacants, lors de sa collaboration avec Tom Angotti en 2011.
En enqutant dans 24 des 59 districts communautaires de New York, ils

ont trouv suffisamment de terrains et de logements vacants pour loger 200
000 personnes.
Comme lamnagement du territoire nest pas soumis un processus dmocratique (malgr certaines procdures officielles de consultation
publique, qui portent sur des exceptions ou de simples modifications de
lamnagement de la ville, ou encore des rglementations de zonage), toute
personne qui nest pas propritaire, ne peut que rester sur la dfensive,
face au dsinvestissement massif ou aux investissements qui favorisent la
gentrification des quartiers.
Par consquent, lorsquun quartier se trouve en proie une extrme
volatilit, il est trop tard pour organiser une intervention efficace. Ceci ne
sapplique pas quau logement, mais galement aux autres usages potentiels du foncier, comme les jardins collectifs, les parcs et mme les coles.
lchelle de ltat de New York, la lgislation octroie de trs faibles
possibilits aux municipalits pour leur permettre de gnrer des recettes
fiscales. Parmi les quelques impts que les villes peuvent lever, sans lapprobation de ltat, on retrouve limpt foncier. Et comme la lgislation
fiscale de ltat exige que lvaluation des impts comprenne la dtermination de la valeur du march, base sur les immeubles dun secteur comparable, les autorits municipales elles-mmes, utilisent un mcanisme
dincitation afin de maximiser la valeur dchange ou marchand du
foncier. Elles se montrent ainsi non seulement enclines respecter, mais
aussi promptes encourager les efforts des propritaires qui vont dans ce
sens.
5 | Le problme de la finance et des fonds

de pension
Puisque le march et ltat ne sont mus que par un intrt
orient vers la valeur dchange -ce qui implique, bien entendu, que les limites entre les deux sont au mieux poreuses- ltat ne fournit que trs peu
de financement pour le logement abordable. Que cela soit en termes absolus ou relatifs. Et, quand il le fait, cest souvent de concert avec les banques.
Ceci se vrifie tous les niveaux de gouvernement ; que les programmes de financement soient ou non officiellement mens en collaboration avec les banques (comme le Participation Loan Program, PLP, de la
ville de New York). Ou que limportance des subventions de dveloppement
disponibles soit telle, quelles ne couvrent quune partie des cots dacquisition et de dveloppement dun projet, de sorte quil est ncessaire de recourir en complment un mode de financement priv.
Le cot du terrain constitue gnralement la variable la plus importante, lors de lacquisition et le financement de logements abordables.
New York, selon lge et le type du logement, on peut assez facilement estimer les cots de construction, de rnovation et de fonctionnement. En dcoule ainsi le montant de la subvention ncessaire, pour installer des familles qui prsentent diffrents niveaux de revenus.
De plus, les cots dacquisition varient normment. Bien souvent,

les seuls moyens dacquisition de logements disponibles, pour crer ou
prserver une offre abordable, se rsument au don dun immeuble et
dun terrain, une organisation but non lucratif. Que ce soit le fait de
propritaires privs (ce qui est rare) ou des autorits municipales, aprs la
confiscation dune proprit pour non-paiement des impts. Les dons de
banques, aprs une saisie immobilire, sont galement peu frquents.
Rcemment, lavnement des fonds dinvestissement immobilier et

de fonds de pension, sont devenus des acteurs majeurs du march immobilier rsidentiel. Ils constituent une menace tout aussi leve, pour le
logement abordable.
En effet, ces firmes et investisseurs, peuvent structurer leurs portefeuilles, de manire que la sant financire dune proprit spcifique devienne secondaire, face la sant globale de leur portefeuille.
Ainsi, ces firmes peuvent et, bien souvent, elles le font vont surenchrir face tout autre acqureur potentiel dune proprit. Elles ciblent
ainsi des communauts entires, avec leurs capitaux ; de sorte quelles
exercent des pressions sur les rsidents pauvres, pour les faire partir.
Depuis 1977, la ville de New York a dvelopp un programme appel le
7(a) program, qui permet aux organisations de locataires de poursuivre
leurs bailleurs, devant le tribunal en charge des questions de logement
(Housing Court), afin de les contraindre effectuer des rparations.
Si le propritaire ignore systmatiquement les sentences de rparation, le tribunal peut dsigner un syndic dimmeuble, qui va recouvrer
les loyers la place du propritaire et va les utiliser pour les rparations,
jusqu ce que les dcisions soient appliques.
Pendant ce temps, qui peut durer des annes, le propritaire conserve
le droit de proprit et la responsabilit lie. Mais il ne peroit pas de loyers.
La municipalit mobilise quelques financements, afin dassurer les
rparations. Elle inscrit la valeur des prts de la proprit, en gage. Dans ce
cas, lorsque des locataires organiss parviennent contrler les loyers de
limmeuble, il peut parfois tre prfrable pour les propritaires de vendre
limmeuble aux locataires, sur la base dun financement raisonnable.
Car la mairie lvera alors le gage et le propritaire ne pourra pas
vendre limmeuble une banque, en raison du gage. Pendant plus dune
dcennie, au cours des annes 80 et 90, la Community Service Society of
New York, une organisation caritative vieille de cent quatre-vingt-six ans, a
favoris ce processus, travers une combinaison de financements publics
et dattribution de prts immobiliers en-de de la valeur du march, pour
faciliter la cession de ces immeubles.
Cependant, la prsence de fonds de pensions privs, signifie aujourdhui, que des acteurs qui disposent de liquidits, peuvent simplement
acheter comptant les immeubles aux propritaires, liquider le gage, effectuer les rparations et faire en sorte de se dbarrasser des locataires11.
Cependant, malgr tout cela, les prteurs et financeurs potentiels ne

devraient pas tre effrays par lide dune fiducie. En effet, trouver des financements pour des logements en rgime de fiducie, devrait tre favoris
par la prsence dun groupe organis, dont lintrt est de maintenir les
personnes pauvres dans leur logement.
Si les banques peuvent prter aux communauts pauvres et tre quasiment certaines que les prts vont tre honors, il est de leur intrt du
point de vue du Community Reinvestment Act et des politiques publiques
de le faire. Comme la soulign une tude mene pour le National CLT
Network, pendant la crise financire, le taux de saisies des logements, sous
rgime de fiducie, a t trs significativement infrieur celui des logements relevant du march.
6 | Le problme de laction collective

et des fiducies
Un autre obstacle la constitution dune fiducie est peut-tre ironiquement, la prsence de socits de dveloppement communautaire (ou
CDC). Les CDC, gnralement implantes dans des secteurs gographiques
spcifiques dune ville, sont parfois plusieurs oprer en parallle sur un
mme quartier.
Prsentes souvent depuis plusieurs dcennies, les CDC voluent dans
un milieu, o elles sont parfois en concurrence entre elles pour certains
projets. Elles sont, quoi quil en soit, devenues les spcialistes dun dveloppement fragment.
Les opportunits de dveloppement sont apparues projet par projet,
plutt que dans le cadre dun plan global. Dpendant comme beaucoup des
honoraires et contributions des promoteurs, les CDC font face un problme typique daction collective (Olsen, 1965) : agir de concert dans un
environnement comptitif, signifie renoncer des avantages potentiels.
Aucune organisation ne souhaite gnralement tre la premire
laccepter; laction collective est par consquent difficile concrtiser. La
valeur ajoute dune fiducie, impliquant de multiples parties prenantes
de la communaut, reste floue pour les CDC.
11. Je dois cette partie de la dmonstration Brent Sharman du Urban Homesteading Assistance Board (auparavant membre du projet Ownership Transfer Project CSS).
Dautre part, nombreuses sont celles qui intgrent dj des reprsentants de diffrentes composantes de la communaut et peuvent y tre fortement enracin. Mme quand ce nest pas le cas, nombreuses sont celles
qui considrent quelles reprsentent la communaut. Et elles ne voient
pas consquent pas lintrt de la formation dune autre organisation.
7 | Le problme de lorganisation
La question de limplication des habitants dun quartier pour participer une fiducie peut tre difficile. Mme lorsque des organisations existantes souhaitent la mettre en place. Trois problmes fondamentaux se
prsentent.
Premirement, les quartiers pauvres et en cours de gentrification aux
tats-Unis, se sont efforcs depuis longtemps, de dvelopper et de prserver des logements abordables et dorganiser les communauts cette fin,
malgr leur tat constant dinstabilit. Tous ces efforts nont pas t fructueux. Et ces organisations existantes nont pas toutes obtenu un vritable
soutien venant de la base. Mme si la plupart sen rclament.
Ainsi, lenthousiasme dune organisation qui est dj connue dans
un quartier pour avoir initi la formation dune fiducie, peut provoquer le
scepticisme de rsidents dimmeubles ayant un bon profil, voire entraner
une opposition politique.
Mme lorsquune organisation na rien fait de mal, elle peut susciter
la mfiance de rsidents, qui ne comprennent pas ncessairement et qui
ne sont pas impliqus dans le processus, souvent long, de la mise hors
march et de la rnovation des immeubles.
Deuximement, le problme dorganisation tient au modle lui-mme

de la fiducie. En ralit, il ne sagit pas dune cooprative proprement parler. Les habitants qui connaissent les coopratives, peuvent rejeter lide
davoir une reprsentation minoritaire au sein dun bureau, qui contrlerait leur logement.
De mme, les personnes moins informes sur les coopratives capital limit ou sans rmunration du capital, peuvent tre rticentes lide
dimposer de fortes limitations la rmunration du capital investi.
Dans les quartiers qui ont auparavant fait lobjet de discriminations
de la part des compagnies dassurance et des banques, lide quun logement abordable devrait seulement tre fourni aux personnes pauvres, la
condition quelles ne puissent pas senrichir, peut sembler la fois dtestable et injuste.
Dun autre ct, les personnes qui ont par le pass, dispos dun capital, mais qui lont perdu en raison dun dfaut de paiement ou dune catastrophe naturelle (comme louragan Sandy qui a dvast les ctes de la
ville de New York), peuvent considrer la renonciation la rmunration
de leur capital, comme une insulte de plus leur condition personnelle.
Troisimement, les fiducies tant gnralement des structures tripartites, qui impliquent les rsidents, les prestataires dassistance technique et les autorits locales ou divers reprsentants varis de la communaut, il peut tre difficile de dterminer le bon moment pour effectuer le
rapprochement initial avec ces groupes. Notamment si leffort ne vient pas
des rsidents eux-mmes.
Si ces derniers doivent tre organiss pour constituer une fiducie, il
est potentiellement gnant davoir dabord pris contact avec dautres partenaires afin dinitier la fiducie, pour laquelle il faudrait ensuite recruter
des habitants.
Dun autre ct, il est tout aussi maladroit de convaincre les rsidents
de participer une fiducie, qui na que peu de visibilit et qui en reste plus
ltat dide qu celui de projet concret.
Le premier cas de figure semble tre loign de la volont des habitants; tandis que le second part dune situation qui est loin dtre convaincante pour les rsidents.
8 | Le problme de la politique
La politique aussi freine la constitution des fiducies et le logement
abordable en gnral. Le premier problme pos saute aux yeux: les autorits locales, de ltat ou fdrales ne prvoient tout bonnement aucun
type de financement adapt au logement des personnes pauvres.
En outre, lorsquelles attribuent des aides au logement, cest en des
termes qui refltent avant tout le rsultat du rapport de force entre divers
intrts dans la cit, plutt quune rpartition rationnelle ou efficace de
laction publique.
Par exemple, une grande partie des efforts rcents de la ville de New
York entrepris en faveur du logement abordable ce qui explique largement son chec sest traduite par des programmes de mise en relation
avec dautres services existants, ou de zonage inclusif.
Dans le cas voqu, les promoteurs privs doivent rserver 20% des logements de leurs immeubles rsidentiels, pour du logement abordable,
y compris de manire permanente, sils veulent pouvoir construire des
immeubles plus hauts, bnficier dabattements fiscaux ou encore acqurir certains sites.
Ce type daccord ne tient pas compte du fait que, dans de nombreux

secteurs de la ville, parmi ceux qui sont disponibles pour la promotion immobilire et qui prsentent dimportants besoins en logement, le mnage
mdian aurait droit un logement abordable.
Cela signifie que les 20% dappartements rservs, selon la dfinition
de laccessibilit conomique (AMI), sont, dans ces quartiers, inadapts et
constituent plutt le reflet du pouvoir de la promotion immobilire, sur
lorientation des priorits politiques de la ville.
De plus, les Prsidents des USA et les lus du Congrs qui se sont succd, ont largement ignor la crise du logement abordable et lont mme
alimente.
La rduction des allocations fdrales du programme appel Section
8 vouchers12 et la baisse des financements tatiques et fdraux en faveur
du logement social public, illustrent notamment la situation.
Toutefois, le problme rel pour les fiducies qui pourraient permettre
de loger les personnes pauvres, rside dans le fait quune part trs rduite
des aides fdrales est fonde sur loffre. Cest--dire que ces aides publiques ne subventionnent pas la construction ou le dveloppement des
programmes immobiliers sociaux, mais les loyers des habitants.
Mme le programme Low Income Housing Tax Credit (LIHTC, crdit
fiscal pour le logement des personnes faibles revenus), lune des plus importantes mesures de financement de la construction, repose sur la participation dinvestisseurs qui nont finalement que le profit en tte.
Ainsi, les subventions prenant fin, les clauses de rachat doivent faire
lobjet de ngociations entre les entits but non lucratif et les investisseurs.
Par ailleurs, les lourdeurs bureaucratiques peuvent entraver lattribution effective de logements aux personnes pauvres. Bien que cet aspect du
problme traduise des engagements institutionnels, qui ne concident pas
ncessairement avec les intrts long terme de la population dfavorise.
Ainsi par exemple, la ville de New York dpense actuellement en
moyenne 36 000 dollars par mois et par foyer sans-abri, afin de maintenir ces personnes dans le systme norm des centres dhbergement.
Alors quil coterait bien moins cher de subventionner les loyers de ces
mmes mnages. De plus, les fonds publics dpenss par la municipalit,
sont souvent lis des programmes spcifiques et ne sont pas totalement
fongibles. En ralit, ces programmes dont la crdibilit est dmontrer,
profitent le plus souvent la classe aise de New York.
12. Il sagit dune aide directe au logement qui couvre la diffrence entre le loyer juste du march dtermin
par les autorits et 30% des revenus des bnficiaires.
Enfin, une question politique dun autre ordre se pose pour lorganisation des fiducies. Il sagit dune question tactique et stratgique.
Il nexiste en ralit aucun programme stratgique clair de lEtat et
ce tous les chelons qui lui permette dassurer lallocation suffisante
des ressources, de vrifier les effets de la gentrification sur les quartiers et
de construire des logements pour les pauvres.
Les dfenseurs des fiducies doivent faire face ce que le sociologue
James Jasper (2006) appelle pertinemment le dilemme de la stratgie du
gentil ou du mchant (Naughty or Nice).
Il ne fait pas de doute que les ressources pour le logement existent;
que cela soit avec les immeubles vacants privs, les saisies immobilires
ou le patrimoine communal.
Pourquoi ne pas juste se saisir de ces ressources et soutenir des stratgies dauto organisation, comme le font si bien les pauvres, travers le
monde ? Pourquoi ne pas dvelopper des actions certes, discrtes, mais
gnralises de squats, ou mme des projets bien en vue, qui obligent les
autorits locales adopter une position publique sur la question du logement rellement abordable?
La stratgie du gentil consistant collaborer avec les autorits
municipales et les associations locales, ne revient-elle pas accepter passivement une politique plus globale, de dplacement des populations?
Dans le mme temps, est-il bien quitable de demander aux personnes dmunies, qui croulent dj sous le poids des responsabilits face
aux exigences du workfare, aux cadences du travail au noir et tout simplement au manque chronique de ressources, dassumer en plus la charge
ces activits dauto organisation du logement?
Ne devrait-il pas y avoir une alternative entre lautogestion intensive
de squats et un manque total de contrle sur le logement?
Et plutt que de vivre en permanence dans la peur dune expulsion
appuye par la police, souvent aprs de longs efforts damlioration des
logements vacants ou dlabrs existants, une action concerte avec les autorits locales, ne peut-elle pas constituer une solution plus stable?
Une stratgie gentille reconnat que mme ltat capitaliste nest
pas monolithique et quil est possible de trouver des allis au sein mme de
ses institutions. La question est de savoir si une stratgie gentille peut
crer une urgence politique suffisante, permettant dobtenir un niveau de
ressources qui soit la hauteur des besoins actuels.
Et si ce nest pas le cas, quelles sont les perspectives politiques pour

des stratgies qui associent la construction de coalitions incluant des allis au sein de ltat et ventuellement loccupation illgale de proprits
prives et publiques?
9 | Le problme du capitalisme (du dsastre)

La question de savoir si les groupes de fiducies locales poursuivent
des stratgies mchantes ou gentilles, dpend galement du fait que
certains acteurs sur les marchs immobiliers, ne semblent pas avoir ce
genre de scrupule. Ils ont leur disposition, dautres moyens dtre mchants.
Dans son clbre ouvrage La stratgie du choc, la journaliste Naomi
Klein (2007) utilise le concept de capitalisme du dsastre pour dcrire
le processus par lequel les ravages naturels et sociaux, sont foments par
les futurs investisseurs de la solution la crise et la manire dont ces
investissements sont soutenus par les politiques publiques et les gouvernements, tous les niveaux.
David Harvey fait rfrence des processus similaires daccumulation par dpossession (2005) et William Sites (2003) parle quant lui,
de mondialisation primitive, en sinspirant de la discussion autour de
laccumulation proto-capitaliste du Capital de Marx (1976).
Tous soulignent la manire dont les capitalistes et trs souvent les
propritaires fonciers arrachent les habitants leurs vies au sein de leur
communaut patrimoniale. Puis, une fois que ces communauts ont t
abandonnes, investissent dans leur rhabilitation.
Plus important encore, comme lindique Harvey, ce phnomne
repose sur un systme de classe qui nimplique pas ncessairement les
mmes acteurs. On peut de fait trouver les premiers effets dun capital
prdateur et dun prt prdateur, dans les quartiers pauvres. Au cours
de ces dernires annes, la souscription de crances douteuses et llaboration dinstruments financiers toujours plus complexes qui sy rapportent,
a provoqu un transfert massif des fonds publics de lEtat providence, vers
le secteur bancaire et lviction de millions de propritaires et locataires
pauvres, travers tous les tats-Unis.
De la mme manire, on peut constater la stratgie du vautour
luvre de la part de socits de crdit et de fonds de pensions privs sur
des sites comme Staten Island, o des quartiers entiers de la classe ouvrire ont t dtruits par louragan Sandy.
Ou encore, dans le quartier de Bedford-Stuyvesant, Brooklyn, o les
propritaires les plus anciens, majoritairement composs dAfro-amricains, ont toutes les peines du monde obtenir un prt immobilier hy-
pothcaire et sont incits vendre leur bien des mnages plus riches,
gnralement blancs, dont le financement bancaire dpasse largement les
lignes de crdit ouvertes pour la rnovation des immeubles.
Ceci soulve un problme drangeant. Les ressources disponibles
pour des acteurs qui nont aucun scrupule tre eux-mmes mchants,
excdent considrablement celles des avocats de la planification communautaire, de mme que celles lies la satisfaction des besoins des habitants des quartiers.
Ajoutons cela les agissements parfaitement lgaux de nombreux propritaires de logements subventionns par le gouvernement et construits
dans les annes soixante13.
Ces derniers laissent dsormais expirer les contrats daccessibilit de
leurs logements, ce qui prsage dune vaste crise venir, sur laccessibilit
des logements aujourdhui abordables (au moins dans une certaine mesure), au dtriment dhabitants aux revenus moyens et faibles.
Face ces diffrentes menaces, les avocats dun modle immobilier
alternatif peuvent-ils se permettre de jouer de manire responsable le
jeu du secteur immobilier? Ou linverse, ne doivent-ils pas le faire? (cf.
DeFillipis 2004).
10 | Le problme de lchelle
Enfin, mme si les efforts de cration de fiducies foncires communautaires savrent fructueux, leur histoire montre quelles ne contrlent
que quelques milliers de logements. Si cela peut tre suffisant pour raliser
des conomies dchelle dans la gestion patrimoniale et ainsi rendre des
logements plus abordables pour les habitants, dans une perspective plus
large de mise en uvre sur les quartiers de New York, qui comptent des
dizaines de milliers de logements, la question de lchelle se pose alors
invitablement.
Ceci tant, mme si une fiducie ne peut en soi fournir suffisamment

de logements pour satisfaire les besoins des rsidents pauvres dun quartier, elle peut dans une certaine mesure, impacter le march immobilier
dune zone, en privant les spculateurs de certaines opportunits.
13. On se rfre ici aux programmes appels Section 8, les prts immobiliers financs par ltat fdral
Section 236, la mesure Mitchell-Lama portant sur le logement financ par ltat de New York et le programme Low Income Housing Tax Credit Housing.
Cependant, atteindre ce stade, constitue en soi, un vritable dfi, notamment parce quil nest pas facile de dterminer une chelle dintervention ad hoc14.
Par consquent, il est ncessaire dassocier les fiducies foncires
communautaires aux politiques publiques (telles quune lgislation contre
la mise en jachre de parcelles foncires, lusage stratgique de lexpropriation, la confiscation de biens pour dette fiscale, etc.). Dmarche
qui pourrait conjointement stabiliser les marchs rsidentiels lchelle
du quartier, enrayer la spculation et augmenter le nombre de logements
grs comme une ressource commune (Commons) par les communauts
fiduciaires.
La cration de fiducies doit avoir lieu simultanment avec ces changements de politiques publiques. Car sans ces changements, les fiducies
mme si elles remportent quelques succs, ne pourront qutre taxs de
socialisme de quartier et ne constitueront pas la rvolution permanente du logement qui simpose, afin que les habitants se rapproprient
leurs villes.
Conclusion:
Constituer une fiducie foncire communautaire
Dans nos tentatives de cration dune fiducie au sein de la ville de
New York, nous navons pas encore tout fait commenc traiter les problmes numrs ici.
Mais il est important de dmarrer le processus, avec une vision claire
des obstacles qui nous attendent. Et lorsquune fiducie est vritablement
cre, dautres difficults apparaissent : lentretien auto organis du patrimoine fiduciaire immobilier, la gestion des attentes insatisfaites auxquelles la fiducie na invitablement pas rpondu, le respect des processus
dmocratiques dans la mise en place des expertises, pour nen citer que
quelques-unes.
Nous avons choisi dlibrment de procder ici une prsentation
de la complexit. Nous envisageons galement la formation dune alliance
de fiducies, lchelle de la ville. Un peu la manire dun moyeu de roue
avec ses rayons axs sur le gouvernement des quartiers, la dfinition dune
stratgie foncire, dans la perspective de faire merger la place de ces organisations communautaires au sein dun plan urbain global.
Nous avons ralis des progrs East Harlem. O nous prvoyons de
commencer par un projet pilote. Essentiellement parce que nous bnficions de lappui du comit de quartier. En nous appuyant sur la recherche
mene East Harlem, nous dveloppons des outils de planification de fi14. Nous manquons dun nombre suffisant de modles de marchs immobiliers, au niveau dun quartier,
pour projeter de tels objectifs aux fiducies.
ducies, en direction dautres quartiers et dautres groupes organisateurs.

En esprant pouvoir nous associer eux, au fur et mesure que les projets
avancent, mme sils oprent des rythmes diffrents.
De la mme manire, nous esprons quun processus souple, fond
sur lide simple dune structure dalliances lchelle de la ville, nous permettra datteindre la taille critique.
Et ce, dans la perspective de prserver et de crer de vritables logements abordables en ville. Y compris, si nous trouvons le mcanisme
adapt pour le mettre en place, par le biais dun systme de subventions
croises, qui permettra des propritaires aux revenus suprieurs, daider
des rsidents aux revenus les plus faibles.
Mais aussi pour dvelopper les possibilits de coopration et de planification lchelle des quartiers de la ville, entre les organisations communautaires existantes.
Ainsi, les fiducies foncires communautaires ne se contenteront plus
de grer des logements dans le cadre dun projet aux contours troits. Elles
pourront contrler un nombre croissant de parcelles de terrains, lintrieur et autour des quartiers pauvres de la ville.
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Paroles de sans-abri New York

(USA)
Aminata MBOH
Ingnieure de lcole Nationale des Travaux Publics de ltat1
Rsum
New York City, la plus grande ville des tats-Unis, est aussi une de celles les plus
touches par la crise du logement. Elle offre de moins en moins de logements
abordables et voit le nombre de sans-abri croitre. Picture The Homeless2
est une association but non lucratif, fonde et dirige par des sans-abri dans
le but de lutter pour la justice sociale. En 2011, les membres de Picture The
Homeless ainsi que des bnvoles ont recens les proprits vacantes dans un
tiers de la ville et ont montr que ces proprits pourraient loger environ 200000
personnes, soit plus de la totalit des sans-abri New Yorkais. Partant de ce constat,
Picture The Homeless a mont une quipe de recherche afin de trouver une
solution durable dhabitat pour ces proprits. Le modle prconis est celui des
Community Land Trust.
Lorganisation de sans-abri New Yorkais, Picture The Homeless est

une association, fonde en 1999 par deux sans-abri, engags dans la lutte
pour la justice sociale. Les sans-abri, premires victimes de discrimination
et de la crise du logement sont les mieux placs pour mener ce combat.
Voil la philosophie de Picture The Homeless . Aux cts de ses sept
employs, les membres de lassociation mnent des actions fortes afin de
faire ragir le monde politique. En Janvier 2012, Picture The Homeless a
publi son rapport Banking on Vacancy: Homelessness and Real Estate
Speculation. Ce document explique le recensement effectu en 2011 par lassociation, sur les proprits vacantes dun tiers de la ville et en expose les
rsultats. Dans cette zone, les proprits vacantes pourraient loger 199981
personnes, alors que la ville de New York compte environ 40000 sans-abri.
Ce rsultat impressionnant incite Picture The Homeless continuer son
combat en faveur dune solution durable dhabitat3.
1. Remerciements: je souhaite remercier tous les membres de Picture The Homeless que jai pu ctoyer
pendant cinq mois au cours de lanne 2012, lors de mon sjour new yorkais: Kendall Jackman, Ryan Gibbs,
Arvernetta Henry, Andres Perez Jr., Andres Perez III, Juan Camucho Aquino, Duwon Bryan, Marcus Moore, Jean
Rice, Richard, Bernard, Alease, Pedro, Ernest, Joe, Indio, Letitia, Chris et tant dautres. Ils ont t ma seconde
famille pendant ce stage mais ont aussi t des collgues qui mont appris beaucoup. Je suis admirative de leur
exprience et de leur engagement. Je souhaite profondment quils parviennent obtenir le changement quils
recherchent et que chacun retrouve une place dans la socit. Merci galement Yann Maury de mavoir permis de vivre cette aventure exceptionnelle.
2. Pictures The Homeless. 2427 Morris Avenue, Bronx, New York 10468. http://www.picturethehomeless.org/
3. http://f.hypotheses.org/wp-content/blogs.dir/1204/files/2013/02/Homeless_People_Count.pdf
I. Le contexte New Yorkais

Avec plus de 8 millions dhabitants, New York City est la plus grande
ville des tats-Unis. Afin de comprendre les enjeux du logement dans cette
ville, il convient tout dabord de sintresser son systme politique. New
York est divis en cinq comts ou boroughs: Manhattan, le Bronx, Brooklyn, le Queens et Staten Island.
Figure 1: Les cinq boroughs de la ville de New York
Manhattan constitue le centre financier, conomique et politique de

la ville. Cest pourquoi ladministration de la ville concentre aujourdhui sa
stratgie durbanisation sur ce comt et tend dlaisser les autres. Le tableau suivant prsente quelques chiffres cls utiles la comprhension de
ce rapport de forces.
Les boroughs sont soumis lautorit municipale et sont reprsents
par des prsidents lus au suffrage direct pour 4 ans. Le maire est le dtenteur du pouvoir excutif. Le pouvoir lgislatif (dlibratif) est dtenu par le
City Council ou Conseil Municipal. Il est
compos de 51 conseillers ; chacun est
le reprsentant dun Community District (environ 157 000 habitants). Les
conseillers sont lus au suffrage direct
dans chacun de leurs districts. Ils ne peuvent effectuer plus de trois mandats conscutifs de 4 ans. Ce conseil a un rle de contre-pouvoir par rapport
au maire. Il a le pouvoir de voter le budget de la ville et surtout de voter
pour les propositions de lois, promulgues ou non par le maire. Cependant,

une proposition de loi qui a lappui de 34 (2/3) conseillers ne peut tre soumise au veto du maire. Le City Council est prsid par le Speaker. Il comporte 35 comits. Le conseil est dot dun comit du logement. Enfin, le
pouvoir judiciaire est rparti entre le tribunal pnal et le tribunal civil.
Figure 2: Les 59 Community Districts de la ville de New York
une chelle encore plus fine, la ville de New York est divise en 59
districts administratifs, lesquels sont reprsents par des Community
Boards ou Conseils de Quartier, qui regroupent 50 reprsentants locaux. Ces
derniers sont nomms par le prsident du Borough concern, et la moiti
est nomme par les membres du Conseil Municipal du district concern.
Ils se font les avocats des citoyens de leur communaut. Ce sont des volontaires non-salaris vivant, travaillant ou ayant un intrt significatif pour
le quartier quils reprsentent. Par ailleurs, tout projet concernant un Community Board doit recevoir laval du Conseil de Quartier. Son pouvoir effectif est cependant trs limit. La ville de New York vient de connaitre une
alternance politique forte loccasion des dernires lections municipales
de Novembre 2013. En effet, le rpublicain Michael Rubens Bloomberg
(droite), lissue de son troisime mandat, vient de laisser son fauteuil de
maire, au dmocrate Bill De Blasio. Il y eut Michael Bloomberg. Il y a dsormais son antithse, Bill De Blasio, lu hier soir maire de New York. Avec
lui, la ville prend un virage 180 degrs. Son lection marque en effet une
rupture : quand lun tait le maire milliardaire, sans tiquette politique,
symbole dune capitale de la finance o les carts de richesse nont cess de
se creuser, lautre se dit reprsentant de la classe moyenne, vit dans un
quartier bobo de Brooklyn, et se fixe pour objectif de combattre les ingalits. Bill De Blasio, New-Yorkais de 52 ans, incarne laile gauche du Parti
dmocrate4.
Figure 3: Organisation des pouvoirs New York
Les membres de lassociation de sans-abri Picture The Homeless

auront certainement not avec attention les premires dclarations du
nouveau maire, qui se positionne dsormais gauche-toute. Pour son
premier discours sur ltat de la ville de New York, lundi, le maire Bill de
Blasio a frapp fort. Entr en fonction le mois dernier, le plus grand dile
de lhistoire de la ville (1,96m) a annonc une srie de mesures trs sociales,
de ltablissement dun salaire minimum la cration dune carte didentit municipale pour les immigrs clandestins de New York. Cette dernire
mesure va permettre aux ressortissants trangers de la ville de prtendre
aux services publics, un logement et un compte bancaire5.
4. Cf. Libration du 5 novembre 2013, New York chauff au rouge par Bill De Blasio,Iris Deroeux.
5. Cf. Libration du 15 fvrier 2014, Le maire de New York tend la main aux sans-papiers , Thomas Liabot.
II. New York et le mal logement6

La ville de New York a atteint rcemment le taux le plus lev de
sans-abri depuis la Grande Dpression des annes 1930. Ce record a t
atteint en avril 2012 avec 43000 sans-abri dont 10000 familles et 17200
enfants. Ce chiffre comprend les sans-abri ayant une place en shelter
(abri), dont le fonctionnement sera expliqu par la suite. En ralit, le total
est bien plus important, si lon compte les personnes dormant dans la rue,
le mtro ou survivant chez des amis. Il ny a pas de recensement des sansabri ne dormant pas en shelters. En 2011, 113000 personnes diffrentes
ont dormi dans les shelters, dont 40000 enfants. Ce chiffre est de 30%
suprieur celui de 2002.
Comme on peut le voir sur le graphique suivant, le nombre de sansabri New York est en augmentation constante, ce qui illustre clairement
la ralit de la crise du logement New York.
Figure 4 : Diagramme du nombre de sans-abri vivant

en chelter de 1983 2012
Des recherches rcentes ont montr que

la premire cause de cette crise est le manque
de logements abordables. Le Bureau Amricain du recensement a not un net dclin du
nombre dappartements abordables mis la
location dans la ville de New York, tandis que
les salaires des classes modestes stagnaient
voire diminuaient.
Un sondage parmi les sans-abri a rvl que les principales causes de leur situation
sont les victions, la sur-occupation des logements, les violences domestiques et les conditions dangereuses de logement. En ce qui concerne les adultes seuls sans-abri, on remarque un fort
taux de maladie mentale, daddiction ou dautres srieux problmes mdicaux. Les Afro-Amricains et Latinos sont particulirement affects par
cette situation. Environ 53% des sans-abri en shelters sont Afro-Amricains, 32% Latinos, 6% caucasiens, 1% Asiatique-Amricains, 1% sont des
natifs amricains ou autres et enfin 9% ne sont pas classs.
6. Cf. Catherine Pouzoulet, La question du logement social New York. De lutopie la ghettosation .
Transatlantica, numro 1 (2006). Beyond the New Deal transatlantica-222-1-la-question-du-logement-sociala-new-york[1]. Le lecteur se reportera galement USA. Aprs les saisies immobilires, comment rhabiter le
rve amricain? 29 juin 2013, dit par CHAIRECOOP. http://chairecoop.hypotheses.org/106
III. Quelques lments cl de lvolution du

logement new York
la fin des annes 1800, les plus pauvres des New Yorkais sont
contraints dhabiter dans les Tenements ou bidonvilles, dans des conditions dplorables et dangereuses. En 1890, Jacob A Riis publie How the
Other Half Lives, livre de photojournalisme sur les conditions de vie dans
les bidonvilles des catgories les plus pauvres de New York et dautres
grandes villes comme Chicago. Cest le premier livre qui pose la question
des sans-abri New York.
En 1934, la New York City Housing Authority (NYCHA7) est cre par
ladministration Giuliani. Cest la premire du pays.
Dans les annes 50, des millions de familles blanches dmnagent
vers les centres nouvellement urbaniss des grandes villes.
En 1955, le programme Mitchell Lama destin crer d

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Les coopratives

Repenser le logement abordable

La chaire internationale denseignement suprieur

CHAIRECOOP bnficie du soutien de:

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 1

Les coopratives dhabitants,

Ouvrage collectif CHAIRECOOP

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 2

Liste des auteurs / Sommaire

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Ral Valls, architecte, directeur de lUnidad Permanente de Vivienda,

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 4

Francesco Lo Piccolo, Vincenzo Todaro & Annalisa Giampino,

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Les injonctions paradoxales

I. La disparition dune offre de logements

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 6

des situations dhabitat irrgulier ou insalubre 800 millions de personnes

2 | La rmergence de la coopration sociale

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 7

et entreprises du secteur immobilier marchand), que des normes daction

La coopration correspond une forme nouvelle

Le prsent ouvrage collectif, qui a mobilis pas moins de vingt-huit

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 8

La question est pertinente et elle bien posepar Elinor Ostrom: cest

Photo Yann Maury.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 9

II. Les rponses de la coopration sociale

Dtails de fresque murale, La Guillotire, Lyon

On peut effectivement observer au

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 10

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 11

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 12

Courbe de lenthousiasme sur un chantier

La coopration procde une critique radicale du

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 13

ou tout du moins dune vision plus juste et moins restrictive de la notion

Rpartition par postes de dpenses dune opration

Dans les annes soixante aux USA, Bob

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 14

Production de valeur non financire par

Cest prcisment sur ces enjeux

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 15

Lenjeu est dimportance dans la mesure o il est bien question ici,

Property on the outside, Commons on the

Jardins Communs dAmarantes, Lyon.7e.

2 | Le dplacement des frontires du droit

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 16

duction de logements abordables? De quelles ressources disposent-elles?

Jardins dAmarantes, Lyon 7e. Photo Yann

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 17

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 18

vits dadministration, de planification, de gestion et de contrle des

Dtails de fresque murale, La Guillotire, Lyon

Mentionnons encore ici le rle

Cooprative dautorecupero, quartier de Trastevere Rome. Photos Yann Maury.

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 19

Il en est ainsi des Corralas , mouvements coopratifs spontans

Le principe directeur de la coopration est de rpartir

Les coopratives dhabitants, des outils pour labondance. CHAIRECOOP - 20

Cit cooprative en auto construction intgrale, commune de Marciano, Perugia (Italie).

3 | Le respect des aspirations dmocratiques