SEMINARIO NACIONAL

DE TASACIONES
Caso Prctico de Tasacin:
UNIDAD DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Expositor:
ING. GINO LAYSECA ZOPPI

Consideraciones para realizar una Tasacin

EXPERIENCIA
REGLAMENTO

Tasador

CONOCIMIENTO
DEL MERCADO

TASACION DE INMUEBLE DE
PROPIEDAD HORIZONTAL

Cliente:
Solicitante:
Propietario:
Ubicacin: Calle Italia N 412, esquina con la Av. Malecn Cisneros
N 436, Departamento N 1502, Estacionamientos 79 y
80, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de
Lima.
Fecha de Tasacin:

31 de julio de 2010.

Valor Comercial:

US$ 224,000.00

S/. 649,600.00

Valor de Realizacin:

US$ 179,000.00

S/. 519,100.00

Valor a Nuevo:

US$ 121,000.00

S/. 350,900.00

Tipo de Cambio

S/. 2.90/dlar

Valor Comercial
Tasacin Anterior:

No Corresponde

Perito:

Ing. Gino Layseca Zoppi

CIP N 48728
REPEV 850-99

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

Propietario:
Solicitante:
Objeto de la Tasacin: Determinar el valor comercial actual en el mercado inmobiliario del
predio materia del presente trabajo.
Fecha a la cual esta referida la Tasacin: 18 de Marzo del 2010.
Reglamentacin Empleada:
La presente valorizacin se efecta por el mtodo de Tasacin
corresponde a la determinacin del valor de los componentes fsicos
ocular segn R.M. N 126-2007-Vivienda para el Reglamento Nacional
muestras fotogrficas. Para el valor de realizacin en el mercado, la
2003.

Directa, la misma que

del inmueble, inspeccin
de Tasaciones del Per y
resolucin S.B.S. N 808-

Localizacin: El inmueble, materia de la presente Tasacin se encuentra localizado en Calle

Italia N 412, Departamento N 1502 y Av. Malecn Cisneros N 436, Estacionamientos N 79 y
N 80, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.

Linderos y medidas perimtricas

Los linderos y medidas perimtricas de las unidades inmobiliarias se encuentran registrados y
descritos en las siguientes Partidas del Registro Pblico de la Propiedad Inmueble de Lima:
Departamento N 1502: Ficha N 1717928, Partida N 49028401.

Por el frente: con los aires libres frontales a la calle Italia; con 3.75 ml., 3.35 ml., 1.20
ml., 1.45 ml., 3.65 ml., 0.90 ml., 0.85 ml., 0.65 ml., 0.50 ml.

Por la Derecha: con aires libres laterales; con 5.30 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 0.50 ml.,
5.30 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 0.50 ml., 2.75 ml.

Por la Izquierda: con el dpto. 1501 del mismo bloque y zonas comunes; con 9.60 ml.,
34.80 ml., 2.10 ml., 2.50 ml., 0.95 ml., 0.30 ml., 1.10 ml., 0.60 ml., 1.05 ml., 0.60
ml., 0.95ml.

Por el fondo: con los aires libres posteriores; con 6.85 ml.

Linderos y medidas perimtricas

Estacionamiento N 79: Ficha N 1717802, Partida N 49028281.(Tercer stano, Seccin N 111):
Por
Por
Por
Por

el frente:
la Derecha:
la Izquierda:
el fondo:

con
con
con
con

la zona comn; con 3.00 ml.,

el estacionamiento N 80; con 5.00 ml.,
el estacionamiento N 78; con 5.00 ml.,
la propiedad de terceros; con 3.00 ml.

Estacionamiento N 80: Ficha N 1717803, Partida N 49028282.(Tercer stano, Seccin N 112):

Por
Por
Por
Por

el frente:
la Derecha:
la Izquierda:
el fondo:

con
con
con
con

la zona comn; con 2.60 ml.,

la zona comn; con 5.00 ml.,
el estacionamiento N 79; con 5.00 ml.,
la propiedad de terceros; con 2.60 ml.

rea de Terreno
El rea de terreno correspondiente al Departamento. N 1502 es de: 18.32 m2.
El rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 79 es de:
1.95 m2.
El rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 80 es de:
1.69 m2.
Nota.- El rea de terreno correspondiente al Departamento N 1502 y del
Estacionamiento N 80 se ha obtenido de la Declaracin Jurada de Autoavalo del ao
2010. No se proporcion el rea de terreno correspondiente al Estacionamiento N 79;
por lo que se procedi a hallar el rea de terreno aplicando el % de participacin del
inmueble (0.111%) por el rea de terreno matriz (1,757.76 m2).

reas Techadas

El rea Techada y Ocupada del Dpto. N 1502 es de

El rea Techada y Ocupada del Estac. N 79 es de
El rea Techada y Ocupada del Estac. N 80 es de

: 140.60 m2
: 15.00 m2
: 13.00 m2

Nota.- Las reas techadas se han obtenido de las respectivas Partidas electrnicas
indicadas en el tem 07 de la presente tasacin.

Descripcin y distribucin
Se trata de un Departamento ubicado en el 15 piso de un edificio multifamiliar de 3 stanos y 19
pisos; el edificio cuenta con 2 ascensores (principal y de servicio) y con escalera de emergencia. Al
departamento se accede directamente desde el ascensor principal y desde el ingreso de servicio;
est ubicado en una zona exclusivamente residencial, con frente a una calle principal del distrito y
cercana a vas y calles importantes del distrito. Se encuentra ubicado en la esquina de la Calle
Italia con la Av. Malecn Cisneros, el departamento cuenta con vista directa al mar. A la fecha de la
inspeccin realizada se observ que el departamento se encuentra en proceso de remodelacin de
sus acabados. La distribucin de planta es la siguiente:
Departamento N 1502:
Ingreso principal, hall de distribucin, sala comedor, cocina, lavandera, cuarto de servicio, bao
de servicio, dormitorio principal con bao incorporado, 02 dormitorios, bao completo de uso
compartido.
Estacionamiento N 79:
Zona de estacionamiento techada.
Estacionamiento N 80:
Zona de estacionamiento techada.

Edificacin
La edificacin tiene las siguientes caractersticas:

Cimentacin: Zapatas y placas de concreto armado.

Estructuras: Placas de concreto armado con tabiques de ladrillo.
Muros: de ladrillo en aparejo de cabeza y soga.
Techos: Losa de concreto horizontal.
Revestimiento: Tarrajeo frotachado con acabado de pintura ltex; enlucido frotachado con
acabado de pintura ltex; cermico parcial en baos; zcalos de cermica en cocina.
Pisos: parquet de primera en sala comedor; alfombras en dormitorios; cermico de primera
en cocina y baos; de cemento frotachado en estacionamientos; cermico en lavandera.
Puertas: apanelada en madera pino en ingreso con marcos de madera de tornillo; MDF
contraplacadas en interiores y puertas de cocina.
Ventanas: sistema pivotante; cristal templado polarizado en fachada; vidrio templado
polarizado en mampara del bao principal y en ventanas de dormitorios.
Baos: un bao completo en dormitorio principal; un bao de uso compartido con los otros dos
dormitorios; un bao completo de servicio.
Aparatos Sanitarios: loza vitrificada de color y blancos, de procedencia nacional con grifera
convencional.
Instalacin elctrica: redes de electricidades empotradas; tablero con interruptores termomagnticos.
Instalacin sanitaria: redes empotradas de agua fra, caliente y desage; cisterna y tanque
elevado de uso compartido con las otras unidades inmobiliarias.

Calidad de los Acabados.

El inmueble cuenta acabados de Primera Calidad.
Antigedad y Estado de Conservacin.
El inmueble tiene como material predominante: CONCRETO, se encuentra en BUEN estado
de conservacin, su antigedad: 13 aos.
Nota.- La antigedad del inmueble se ha obtenido de la Declaracin Jurada de Autoavalo
del ao 2010, proporcionada por el solicitante.
Depreciacin.
Teniendo en cuenta el material estructural predominante, antigedad y estado de
conservacin del inmueble; se considera un factor de depreciacin de: 0.93.
Titulacin e Inscripcin.
Las unidades inmobiliarias se encuentran registradas en las siguientes Partidas del Registro
Pblico de la Propiedad Inmueble de Lima:
Departamento N 1502
Estacionamiento N 80
Estacionamiento N 79

: Ficha N 1717928, Partida N 49028401

: Ficha N 1717803, Partida N 49028282
: Ficha N 1717802, Partida N 49028281

Zonificacin y Uso Actual del Predio.

Zonificacin
Uso Actual

:
:

RDMA Residencial de Densidad Muy Alta.

Departamento desocupado.

Infraestructura de Servicios Urbanos.

La zona donde se ubica el predio cuenta con redes de agua potable y desage, red de
alumbrado pblico y conexiones domiciliarias; red de telefona, pistas asfaltadas y
veredas de concreto en buen estado. El acceso al inmueble es por la Av. Malecn
Cisneros (altura de la cuadra 4). Viniendo desde la Av. Jos Pardo a la altura de la cuadra
7 hacia la Calle Baquijano y Carrillo y llegando desde la Av. Oscar R. Benavides (Diagonal)
a la altura de la Cuadra 8, por la Calle Trpoli.
Fecha Sugerida de Constatacin.
18 de Marzo del 2011.

II. VALORIZACIN

Valor de Terreno (VT):

Teniendo en consideracin el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica
el predio, acceso a vas principales, zonificacin, infraestructura, desarrollo
inmobiliario y equipamiento urbano, se determina como precio unitario para el terreno
del inmueble n, en tasacin: US$ 2,100.00 /m2
Por lo tanto:
VT

US$ 18.32/ m2 x US$ 2,100.00/m2

VT

US$ 38,472.00

Valor de la Edificacin (VE):

De acuerdo a las caractersticas constructivas y a los acabados del inmueble observados en
la inspeccin realizada se estima el precio de mercado de la edificacin en: US$ 750.00
Valor de la Edificacin:
VE
Donde:

VUOE x AT x D

Valor de la Edificacin:
VE
=
VUOE x AT x D
Donde:
VUOE
AT
D

=
=
=

Valor unitario obra edificacin.

rea Techada.
Factor de depreciacin.

Por lo tanto:
Descripcin
DP TO 1502

Total

VE

rea
m2

VUE
US$/m 2

140.60
140.60

750.00

VESD
US$

105,450.00
105,450.00

Factor de
depreciacin

0.93

Valor de
Edificacin
(US$)

98,068.50
98,068.50

US$ 98,068.50

Valor de reas Comunes (VAC).

Segn el Reglamento General de Tasaciones del Per, se asigna el 15% del Valor de la
Edificacin para el Valor de las reas Comunes:
VAC

US$ 98,068.50 x 0.15

VAC

US$ 14,710.28

El Valor del Departamento (VD), ser igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) ms el Valor de la
Edificacin (VE); ms el Valor de las reas Comunes (VAC):
VD

VT + VE + VAC

VD

US$ 38,472.00 + US$ 98,068.50 + US$ 14,710.28

VD

US$ 151,250.78

El valor de reposicin encontrado no refleja el valor de inmuebles similares en la zona, y tomando en

consideracin que se trata de un departamento ubicado en el 15vo piso de un edificio que se
encuentra en una zona exclusiva del distrito con frente a parque y con una excelente vista al mar,
consideramos oportuno bonificarlo en un 35%:

VDB

US$ 151,250.78 x FM (1.35)

VDB

US$ 204,188.55

VDB

US$ 204,000.00 (por redondeo)

SON:

DOSCIENTOS CUATRO MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS

Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.

Valor de los Estacionamientos (VEST):

El valor de los estacionamientos N 79 y N 80, se estima en:

Vest 79 =
Vest 80 =

US$ 10,000.00
US$ 10,000.00

VEST

US$ 20,000.00

Valor Total del Predio (VTP):

El Valor de Tasacin del Predio (VTP), ser igual al Valor del Departamento
(VDB); ms el valor de los Estacionamientos (VEST):
VR

VDB + VEST

VR

US$ 204,188.55 + US$ 20,000.00

VR

US$ 224,188.55

VR

US$ 224,000.00 (por redondeo)

SON: DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS

Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.

Valor Similar Nuevo (VSN):

El Valor Similar Nuevo ser igual a la sumatoria del Valor de Edificacin sin
Depreciar (VESD); ms el Valor de reas Comunes sin Depreciar (VACSD):
VSN

Descripcin
DPTO 1502
Total

VESD + VACSD
rea
m2
140.60
140.60

VUE
US$/m2
750.00

VESD
US$
105,450.00
105,450.00

VSN

US$ 121,267.50

VSN

US$ 121,000.00 (Por redondeo).

VACSD
US$
15,817.50
15,817.50

SON: CIENTO VEINTIUN MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS

Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.

VSN
(US$)
121,267.50
121,267.50

VALOR DE REALIZACIN RESULTANTE

VALOR DE REALIZACIN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM) (RESOLUCIN S.B.S
N 808-2003 Y R.M. N 126-2007-VIVIENDA)
El Valor de Realizacin inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmueble,
que se esperara recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en
la situacin como est, descontando los castigos y cargos por los conceptos
indicados a continuacin:

Deducciones a aplicar:
-

Gastos de Publicidad
Gastos de Tasacin para realizacin
Comisiones de ventas
Mantenimiento
Para realizar el inmueble en un plazo de 180
das, consideramos un ajuste en el valor para
poder vender el inmueble en ese plazo de
Total de deducciones

2.00%
0.20%
5.00%
2.00%
10.80%
20.00%

Por lo tanto:
VRM

VTP x 0.80

VRM

US$ 224,188.55 x 0.80

VRM

US$ 179,350.84

VRM

US$ 179,000.00 (Por redondeo)

SON:

CIENTO SETENTINUEVE MIL Y 00/100 DLARES AMERICANOS.

Tipo de Cambio: S/. 2.90/dlar.

VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

1
1

3
2

2
3

EDIFICIO JORGE CHAVEZ.

EDIFICIO JORGE CHAVEZ.

DISTRITO

MIRAFLORES

NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O

PROYECTO
PROYECTO
PROYECTO SUBNIVELES

EDIFICIO JORGE
CHAVEZ
TORRE B

COLESI
CONTRATISTAS
GENERALES

TIPOLOGIA

SUPERFICIE
UTIL
PROMEDIO
(m)

AREA
LIBRE
PROMEDIO

STOCK DISPONIBLE
(TIPOLOGIA)
2T 2010

2 Dorm.
2 Dorm.
3 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm
3 Dorm.
3 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
3 Dorm.

84.4
85.0
107.5
84.4
85.0
115.0
135.6
113.3
113.9
145.8

16.4
16.4
0.0
0.0
0.0
0.0
81.4
57.5
58.1
84.2

0
0
4
3
1
4
1
1
1
1

ASCENSORES
POR
PROYECTO

ESTACIONA
MIENTOS
ESTADO DE
POR
OBRA 2T 2010
PROYECTO

58

OBRA GRUESA

VENTAS
VENTAS
STOCK
ACUMULADAS
ACUMULADAS
DISPONIBLE
POR PROYECTO
(TIPOLOGIA)
AL 2T 2010
AL
AL 2T 2010
2T 2010
1
1
2
2
4
16
12
2
0
0
0
0

FECHA
INICIO
VENTAS

SETIEMBRE
2009

VALOR S/.
PROMEDIO
2T 2010
336,659
315,646
377,805
295,105
296,605
395,605
578,210
497,605
481,210
663,605

FECHA
ENTREGA
ESTIMADA

CANTIDAD DE
DORMITORIOS
TIPOLOGIA

FEBRERO
2011

2 Dorm.
2 Dorm.
3 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm
3 Dorm.
3 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
3 Dorm.

CANTIDAD DORMITORIO
DE BAOS DE SERVICIO
2
2
3
2
2
3
3
2
2
3

1
1

1
1

VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE

VALOR SOLES/M2
PROMEDIO DE LAS
VENTA
(TIPOLOGIA)
VENTAS POR
ACUMULADA
AL 2T 2010
PROYECTO 2T 2010
(U/MES)
3,804
3,543
3,514
3,497
3,489
3,440
3,357
3,575
3,436
3,613

3,486

BAO DE
SERVICIO

1.3

STOCK
INICIAL

STOCK
INICAL
PROYECTO

1
1
6
5
5
6
1
1
1
1

28

PORCENTAJE DE
MESES PARA
ABSORCION
AGOTAR STOCK
MENSUAL
(DESDE INICIO DE
ACUMULADO
VENTAS)

4.6%

21.7

EDIFICIO MALECON DE MIRAFLORES.

DISTRITO

NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O

PROYECTO
PROYECTO
PROYECTO SUBNIVELES

EDIFICIO
MIRAFLORES MALECON 1545

INMOBILIARIA Y
CONSTRUCTORA
MARCAN S.A.C.

20

ASCENSORES
POR
PROYECTO

ESTACIONA
MIENTOS
ESTADO DE
POR
OBRA 2T 2010
PROYECTO

65

CIERRE DE
TERRENO

FECHA
INICIO
VENTAS

FECHA
ENTREGA
ESTIMADA

CANTIDAD DE
DORMITORIOS
TIPOLOGIA

MARZO
2010

JUNIO
2011

3 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.

CANTIDAD DORMITORIO
DE BAOS DE SERVICIO

1 Dorm.

TIPOLOGIA

SUPERFICIE
UTIL
PROMEDIO
(m)

AREA
LIBRE
PROMEDIO

STOCK DISPONIBLE
(TIPOLOGIA)
2T 2010

3 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
1 Dorm.

143.1
94.5
116.6
66.0

13
10
12
14

VENTAS
VENTAS
STOCK
ACUMULADAS
ACUMULADAS
DISPONIBLE
POR PROYECTO
(TIPOLOGIA)
AL 2T 2010
AL
AL 2T 2010
2T 2010
6
9
49
26
7
4

VALOR S/.
PROMEDIO
2T 2010
705,846
511,816
570,268
352,365

5,138

STOCK
INICIAL

3
3
2

1
1

1
1

19
19
19

18

VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE

VALOR SOLES/M2
PROMEDIO DE LAS
VENTA
(TIPOLOGIA)
VENTAS POR
ACUMULADA
AL 2T 2010
PROYECTO 2T 2010
(U/MES)
4,932
5,418
4,892
5,339

BAO DE
SERVICIO

6.1

STOCK
INICAL
PROYECTO

75

PORCENTAJE DE
MESES PARA
ABSORCION
AGOTAR STOCK
MENSUAL
(DESDE INICIO DE
ACUMULADO
VENTAS)

8.1%

12.3

EDIFICIO MONET

DISTRITO

MIRAFLORES

NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O

PROYECTO
PROYECTO
PROYECTO SUBNIVELES

EDIFICIO
MONET

TM GESTION
INMOBILIARIA

21

TIPOLOGIA

SUPERFICIE
UTIL
PROMEDIO
(m)

AREA
LIBRE
PROMEDIO

STOCK DISPONIBLE
(TIPOLOGIA)
2T 2010

3 Dorm.
3 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
3 Dorm.

134.0
128.0
107.0
286.0
319.0

2
6
2
1
0

ASCENSORES
POR
PROYECTO

ESTACIONA
MIENTOS
ESTADO DE
POR
OBRA 2T 2010
PROYECTO

45

FECHA
INICIO
VENTAS

SETIEMBRE
OBRA GRUESA
2009

VENTAS
VENTAS
STOCK
ACUMULADAS
ACUMULADAS
DISPONIBLE
POR PROYECTO
(TIPOLOGIA)
AL 2T 2010
AL
AL 2T 2010
2T 2010
7
12
11
27
7
0
1

VALOR S/.
PROMEDIO
2T 2010
637,271
621,300
514,637
1,153,109
1,302,980

FECHA
ENTREGA
ESTIMADA

CANTIDAD DE
DORMITORIOS
TIPOLOGIA

FEBRERO
2011

3 Dorm.
3 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
3 Dorm.

CANTIDAD DORMITORIO
DE BAOS DE SERVICIO
3
3
3
3
3

1
1
1
1
1

VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE

VALOR SOLES/M2
PROMEDIO DE LAS
VENTA
(TIPOLOGIA)
VENTAS POR
ACUMULADA
AL 2T 2010
PROYECTO 2T 2010
(U/MES)
4,756
4,854
4,810
4,032
4,085

4,753

2.8

BAO DE
SERVICIO

STOCK
INICIAL

STOCK
INICAL
PROYECTO

1
1
1
1
1

9
18
9
1
1

38

PORCENTAJE DE
MESES PARA
ABSORCION
AGOTAR STOCK
MENSUAL
(DESDE INICIO DE
ACUMULADO
VENTAS)

7.4%

13.5

EDIFICIO MALECON BALTA

DISTRITO

NOMBRE PROMOTOR POR PISOS POR SOTANO O

PROYECTO
PROYECTO
PROYECTO SUBNIVELES

EDIFICIO

MIRAFLORES MALECON BALTA

GRUPO
DANIELSON

15

TIPOLOGIA

SUPERFICIE
UTIL
PROMEDIO
(m)

AREA
LIBRE
PROMEDIO

STOCK DISPONIBLE
(TIPOLOGIA)
2T 2010

1 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.

99.0
129.5
148.5
138.0
180.0

50.0
69.0

0
3
0
0
0

ASCENSORES
POR
PROYECTO

ESTACIONA
MIENTOS
ESTADO DE
POR
OBRA 2T 2010
PROYECTO

40

FECHA
INICIO
VENTAS

OBRAS
SETIEMBRE
PRELIMINARES
2009

VENTAS
VENTAS
STOCK
ACUMULADAS
ACUMULADAS
DISPONIBLE
POR PROYECTO
(TIPOLOGIA)
AL 2T 2010
AL
AL 2T 2010
2T 2010
8
9
3
22
2
1
2

VALOR S/.
PROMEDIO
2T 2010
379,725
553,150
558,975
557,850
740,550

FECHA
ENTREGA
ESTIMADA

CANTIDAD DE
DORMITORIOS
TIPOLOGIA

JULIO
2011

1 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
2 Dorm.
2Dorm.

CANTIDAD DORMITORIO
DE BAOS DE SERVICIO
2
3
3
3
3

1
1
1
1
1

VALOR SOLES/M2 VELOCIDAD DE

VALOR SOLES/M2
PROMEDIO DE LAS
VENTA
(TIPOLOGIA)
VENTAS POR
ACUMULADA
AL 2T 2010
PROYECTO 2T 2010
(U/MES)
3,836
4,271
3,764
3,901
3,962

4,271

2.5

BAO DE
SERVICIO

STOCK
INICIAL

STOCK
INICAL
PROYECTO

1
1
1
1
1

8
12
2
1
2

25

PORCENTAJE DE
MESES PARA
ABSORCION
AGOTAR STOCK
MENSUAL
(DESDE INICIO DE
ACUMULADO
VENTAS)

10.0%

10

GRACIAS