BOLILA I

NOCIONES BSICAS DE LOS DERECHOS REALES

1) De los Derechos Reales:
CONCEPTO
No existe en nuestro Cdigo una definicin legal de Derecho Real.
Guillermo Allende: da la siguiente definicin: Es un derecho
absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de
orden pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una
cosa (objeto) una relacin inmediata, que previa publicidad obliga a
la sociedad a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo
(obligacin negativa), naciendo para el caso de violacin una accin
real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius
persequendi y al ius praeferendi.
Anlisis:
A) Derecho absoluto: implica su oponibilidad erga omnes.
B) De contenido Patrimonial: de conformidad con el CC, los DR son
susceptibles de valor, por lo que integran el patrimonio.
C) Naturaleza jurdicas de sus normas: sustancialmente de orden
pblico, lo que surge del Art. (Numerus clausus) de la nota del Art.
(la naturaleza de los DR est fijada en consideracin al bien pblico
y al de las instituciones polticas, y no depende de la voluntad de los
particulares) lo que nos quiere decir que todas las normas relativas a
los DR sern de orden pblico.
D) Sujeto activo: puede serlo una persona fsica o ideal.
E) Objeto: son las cosas en el sentido ciertas, individualmente
determinadas, en el comercio y actualmente existentes (notano
puede haber un derecho sin objeto)
F) Relacin inmediata: su titular, para extraer el beneficio de la cosa
sobre la que recae el derecho no necesita ningn intermediario.
G) Publicidad: si el DR puede oponerse a todos, es indispensable que
ese derecho pueda ser conocido tambin por todos.
H) Sujeto pasivo y su deber de abstencin: es la base del concepto
de la obligacin pasivamente universal. El sujeto pasivo es toda la
sociedad, quien est obligada a respetar la accin del titular del
derecho sobre la cosa.
I) Acciones reales. Protegen a los derechos reales en caso que se
atente contra su existencia, plenitud o libertad.
J) Ius persequendi y ius praeferendi: perseguir la cosa en manos de
cualquiera que la tenga (con las limitaciones de la propia ley) y
ventajas como el privilegio, derecho de exclusin, etc.
UBICACIN DENTRO DE LA CLASIFICACIN DE LOS
DERECHOS SUBJETIVOS.
Los Derechos Subjetivos, es decir los derechos mirados como
facultades del hombre son susceptibles de diversas clasificaciones:
1) Conforme a su oponibilidad:
- Absolutos: son los que pueden hacerse valer ERGA OMNES, es decir,
frente a todos los integrantes de la comunidad. Tienen este carcter:

los derechos reales y los derechos inherentes a la personalidad o

personalsimos, los derechos intelectuales (en su aspecto moral) y los
derechos de Flia.
- Relativos. Son aquellos que slo pueden hacerse vales contra una o
varias personas determinadas. Los derechos creditorios son derechos
relativos.
2) Conforme a su contenido:
- Patrimoniales: son aquellos objetos inmateriales susceptibles de
valor, o sea, todos los derechos que pueden valuarse
pecuniariamente. Ej. Derecho Real, D Creditorios, algunos Derechos
de Familia (Derecho a alimentos) y Derechos intelectuales (aspecto
patrimonial)
-Extrapatrimoniales: no son susceptibles de valuacin econmica, a
pesar de que su violacin puede engendrar la facultad de reclamar
daos y perjuicios. Ej. Derechos Personalsimos.
Metodologa del Cdigo Civil
LIBRO
1:
Seccin
2
Derechos
de
Familia
(que
son
predominantemente absolutos y extrapatrimoniales)
LIBRO 2: Derechos Personales en las relaciones civiles.
LIBRO 3: Derechos Reales.
LIBRO 4: De la transmisin de los Derechos Reales y Personales.
Disposiciones comunes.
- Ttulo Preliminar: Transmisin de los derechos en general.
- Seccin 1: Transmisin de los Derechos por causa de
muerte.
- Seccin 2: Privilegios
- Seccin 3: Prescripcin.
Todo el mtodo del Cdigo Civil est sistematizado sobre la divisin
dicotmica de Derechos Personales y Derechos reales, especies
ambas de los Derechos relativos y absolutos, respectivamente, y
patrimoniales en cuanto a su contenido.
LOS DERECHOS REALES Y SU PROTECCIN CONSTITUCIONAL
Art. 14 C.N: Todos los habitantes de la nacin gozan de los siguientes
derechos conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio, a saber
de trabajar y ejercer toda industria licita; de navegar, navegar y
comerciar, de peticionar a las autoridades; de entrar permanecer,
transitar, y salir del territorio argentino; de publicar sus ideas por la
prensa sin censura previa, DE USAR Y DISPONER DE SU PROPIEDAD;
de asociarse con fines tiles, de profesar libremente su culto, de
ensear y aprender.
Art. 17 C.N: La propiedad es inviolable y ningn habitante de la
nacin puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada
en ley. La expropiacin por causa de utilidad publica, debe ser
calificada por ley y previamente indemnizada

Todo autor o inventor es propietario exclusivo de su obra, invento o

descubrimiento por el trmino que le acuerda la ley o de sentencia
fundada en ley.
Todo autor o inventor es propietario exclusivo de su obra, invento o
descubrimiento, por el trmino que le acuerda la ley. La confiscacin
de bienes queda borrada para siempre del cdigo penal argentino.
Ningn cuerpo armado puede hacer requisiciones, ni exigir auxilios de
ninguna especie.
2- DIFERENCIA CON LOS DERECHOS CREDITORIOS.
El mero enunciado de las diferencias entre los D.R y los D.P podra
llevar a la idea equivocada de estas ante compartimentos
absolutamente desvinculados y desemejantes lo que no es as
porque:
1) Ambos comparten el sector de los derechos patrimoniales.
2) Los derechos reales, de creacin exclusivamente legal,
reconocen como fuente actos jurdicos que reciben la
denominacin de ttulo suficiente. Pero a su vez, este acto
jurdico engendra derechos personales.
A) ELEMENTOS: D.R; encontramos 2; sujeto (titular) y objeto (cosa)
D.P; son 3 sujeto activo (acreedor), sujeto
pasivo (deudor) y objeto (prestacin)
De aqu rededuce la deferencia en cuanto a la inmediatez. En los D.R
el titular obtiene el beneficio directamente de la cosa; en los D.P por
medio de la persona del deudor.
B) OBJETO: D.R; siempre es una cosa individualizada y actual.
D.P; es una conducta humana traducida en una
prestacin de dar, hacer o no hacer, no necesariamente
individualizada y actual.
C) EFICACIA: oponibilidad. Esta diferencia provienen de la distinta
ubicacin de ambas categoras, los D.R entre los D Absolutos y los
D.P entre los relativos. De aqu se deriva el requisito de la publicidad,
necesaria en los D.R y no en los D.P.
D) EFECTOS: Ius persequendi; es el D.R es inherente a la cosa, de
ah que su titular pueda perseguirla en manos de quien se halle.
Caracterstica que slo excepcionalmente se encuentra en los
derechos personales (privilegio del locador sobre las cosas
introducida en la cosa locada)
Ius preferendi: entre los D.R el ius preferendi se
patentiza mediante la frmula prior in tempore potior in ius, que no
rige para los derechos personales. En stos, los acreedores no tienen
preferencia unos respecto de los otros en virtud de la poca en que
haya nacido el derecho, a los efectos de agredir el patrimonio de su
deudor, salvo la existencia de un privilegio.
E) NMERO: En los D.P predomina la autonoma de la voluntad y
resulta excepcional la actuacin del orden pblico la situacin inversa
se da en los derechos reales. Esto tiene influencia en el N, que es
ilimitado en el caso de los D.P y limitado en el de los D.R

F) ACCIONES QUE LOS PROTEGEN: DP; estn resguardados por

acciones de ndole personal, que surgen del contenido de las otras
fuentes de las obligaciones como estos derechos son relativos, la
accin personal slo puede ser entablada contra quien est obligado
al cumplimiento de la prestacin.
DR; gozan de la
tutela de las acciones reales, como estos derechos absolutos, la
accin puede deducrsela contra quien los viole o posea la cosa.
Doctrinas que niegan la existencia de diferencias sustanciales
Nuestro Cdigo Civil est enrolado en la llamada concepcin Clsica o
Tradicional de los DR. Esta concepcin parte de la diferenciacin neta
existente entre los DR y los DP.
Frente a la concepcin clsica se encuentran las Doctrinas Unitarias.
Estas son las que impugnan la divisin dicotmica: DR-DP. Pueden
clasificarse en dos grupos:
A) TESIS PERSONALISTA O DE LA OBLIGACIN PASIVAMENTE
UNIVERSAL.
La distincin entre los DR y los DP que se fundamentaba en la
relacin directa con la cosa-objeto, existente en los 1s y no en los
2s fue objeto de crticas. Kant deca que todo derecho es
necesariamente una relacin entre personas y que a todo derecho
corresponde necesariamente un deber.
Para esta tesis, el derecho real debe ser concebido como una
obligacin, en la cual el sujeto activo est representado por una
persona (titular) mientras que el sujeto pasivo es ilimitado en su N y
comprende a todas las personas que puedan ponerse en contacto con
el sujeto activo.
Esta tesis niega la distincin entre DR y DP, ambos tienen la misma
naturaleza; son obligaciones. Se indica a Planiol como el creador de
esta concepcin, denominada como: Teora de la obligacin
pasivamente universal
CRITICAS:
- Desdea el aspecto interno del DR que se patentiza en esa
relacin jurdico-econmica de seoro que otorga al titular la
facultad de extraer por s solo el beneficio de la cosa segn el
contenido de su derecho.
- Confunde los conceptos, porque la mentada obligacin
pasivamente universal no es una obligacin en sentido tcnico
de la palabra, no tiene contenido econmico para el supuesto
obligado, dado que no grava su patrimonio.
B) TESIS REALISTAS
As como los sostenedores de la tesis anterior quieren reducir
todos los derechos a
obligaciones, stas al revs, quieren
reducirlos todos a DR.
Gaudement: El derecho obligacional es un derecho sobre los bienes.
La nica diferencia con el D.R es que primitivamente no pesa sobre
una cosa determinada sino sobre un patrimonio entero.

Jallu: el derecho obligacional es un derecho sobre cosas, o por lo

menos subsidiariamente recae sobre cosas, sobre el conjunto de los
bienes del deudor. Los derechos personales, en la ejecucin forzada,
recaen sobre todas las cosas que integran el patrimonio del deudor.
Criticas: No recalcan la diferencia existente en la relacin de persona
y cosa segn se trate de DR (donde es directa, inmediata) o DP
(donde siempre se necesita la actividad del deudor para acceder a la
cosa)
Enfoca la obligacin desde el momento del incumplimiento, es decir,
en el momento de su anormalidad, pues lo comn es que la
obligacin se cumpla.
3- A- ENUMERACIN IMPORTANCIA DE LA VOLUNTAD Y DE
LA LEY EN SU ORDENAMIENTO
En el campo de los DP reina el principio de la autonoma de la
voluntad privada y la libertad de las convenciones, que es su
consecuencia necesaria. All las reglas jurdicas son sustancialmente
SUPLETORIAS de la voluntad no expresada o incompletamente
expresada. Si bien se regulan tipos contractuales nominados, ello no
impide que los particulares se aparten de tal regulacin. Por supuesto
que existe un sector minoritario de reglas imperativas que se
imponen a la voluntad privada.
En la preceptiva de los DR, el principio se invierte, las normas son
sustancialmente de orden pblico:
Art. 2502: los DR slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato
o disposicin de ltima voluntad que constituye otros DR o modificase
los que por este cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin
de DP, si como tal pudiese valer
El fundamento de esta disposicin que erige el numerus clausus en
materia de DR aparece en la nota del Art. donde Vlez dice; El
derecho Romano no reconoce al lado de la propiedad sino un pequeo
nmero de DR especialmente determinados y estaba prohibida la
creacin arbitraria de nuevos derechos reales. Luego resea los
males que se produjeron a partir de la Edad Media por la creacin
incontrolada de una gran variedad de derechos y gravmenes, con lo
que las propiedades iban a su ruina.
Crtica: la solucin del Art. 2502, en cuanto establece que la
constitucin de un Derecho Real no admitido valdr como constitucin
de Der. Personales, es criticada por la doctrina:
ALLENDE: Hace notar la distinta posicin que tienen el nudo
propietario en la pretendida enfiteusis y el locador en el contrato de
locacin, pasiva en el primer caso y activa en el segundo. A dems, la
enfiteusis ha sido siempre un derecho perpetuo o de larga duracin,
en tanto que la locacin no puede durar ms de 10 aos.
GATTI Y ALTERINI: proponen, de lege ferenda, que la pauta legal
podra ser la conversin del DR prohibido en el DR permitido cuya
amplitud de contenido sea ms semejante. As, las superficies o

enfiteusis perpetuas nulas podran convertirse en usufructos

vitalicios.
Sin embargo los derechos reales pueden tener origen en un contrato
(Art. 2812 inc.1, 2949 y 2977) e incluso alguno solo pueden nacer
por convencin como los derechos reales de garanta. Pero en estos
casos la voluntad de las partes se limita a dar a luz el derecho real,
que se a establecido por ley, y sus caracteres y reglamentacin estn
predeterminadas por ella misma, sin que la convencin pueda
modificarlos.
Art. 2812 inc1 el usufructo se constituye por contrato oneroso o
gratuito.
Art. 2949 el uso y la habitacin se constituyen se constituyen igual
que el usufructo.
Art. 2947 la servidumbre se establece por contrato oneroso o
gratuito.
1- Derechos reales autorizados por el cdigo:
El Art. 2503 establece que los derechos reales son:
1- el dominio y el condominio.
2- El usufructo
3- El uso y la habitacin
4- Las servidumbres activas
5- El derecho de hipoteca
6- La prenda
7- La anticresis
8- La superficie forestal incorporada por ley 25.509
2- el Art. 2614
El Cdigo Civil enumera en dos Art. los Derechos Reales que admite:
Art. 2503: Son Derechos Reales: El dominio y el condominio; el
usufructo; el uso y la habitacin; las servidumbres activas; el derecho
de hipoteca; la prenda; la anticresis y la superficie forestal (Ley
25509/2001)
Art. 2614: Los propietarios de bienes races no pueden constituir
sobre ellos derechos enfituticos, no imponerles censos, ni rentas que
se extiendan a mayor trmino que el de 5 aos, cualquiera sea el fin
de la imposicin, ni hacer en ellos vinculacin alguna.
Respecto del Art. 2614 se ha presentado el problema de determinar
cuales DR de los que en l se nombran estn permitidos por el
trmino de 5 aosNo existen dudas respecto de:
1) Las vinculaciones: su constitucin est absolutamente
prohibida.
2) Las rentas: estn permitidas siempre que se constituyan por 5
aos.
Respecto de los otros DR se han dado distintas interpretaciones:
- Llerena: solo estn permitidas las rentas por el trmino de 5 aos.
- Machado: Estn permitidas la enfiteusis, la superficie, los censos y
las rentas, pero siempre con el tope temporal de 5 aos.

- Posicin Mayoritaria: los censos y las rentas pueden construirse por

el trmino mximo de 5 aos. Los otros derechos estn proscriptos.
Concepto de cada uno de los derechos nombrados en el Art. 2614
ENFITEUSIS: es el derecho real de cultivar un fundo y gozar de l de
la manera ms extensa, en forma perpetua o por un largo tiempo,
mediante el pago de una renta, generalmente anual, que se debe
abonar al propietario. (Canon)
SUPERFICIE: DR enajenable y transmisible a los herederos que
atribuye el peno goce de un Edificio o de una parte del edificio. Podra
ser a ttulo gratuito u oneroso.
CENSO: DR sobre cosas inmuebles constituido casi siempre por
contrato en el cual una de las partes (censatario) debe abonar a la
otra (censualista) un determinado canon en dinero o frutos. Los
censos pueden ser:
1) Reservativo; se da cuando una persona cede a otra el pleno
dominio de un inmueble, reservndose el derecho de percibir
sobre dicho inmueble una pensin anual. Al censatario se le
transmite tanto el dominio directo como el til.
2) Consignativo, aparece cuando el censatario impone sobre un
inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensin que
se obliga a pagar al censualista por el capital que de ste recibe
en dinero. Aqu no se transmite ni el dominio directo ni el til.
(similar a la hipoteca)
3) Enfitutico; el censatario es el enfiteuta y a l se le transmite el
dominio til, permaneciendo el directo en manos del
propietario. (censualista)
VINCULACIN: implica la sujecin de un bien raz a de varios bienes
a la propiedad de una determinada familia o de determinados
sucesores en forma perpetua. Sus caracteres son:
1) Inalienabilidad de los bienes
2) Inalterabilidad en el orden de suceder
3) Los bienes vinculados quedan fuera del comercio y excluidos de
la prenda comn de los acreedores.
Bajo el trmino vinculacin se incluyen distintas instituciones, siendo
las 2 principales:
- Mayorazgo; es una vinculacin perpetua de bienes en los que
se sucede con arreglo a la ley (regular) a no ser que el
fundador haya dispuesto distinto orden de sucesin
(irregular)
b- Derechos reales autorizados por leyes especiales
a) propiedad horizontal: legislacin por ley 13512 y el derecho real en
virtud del cual dos o mas personas tiene la propiedad sobre un
inmueble edificado, por el cual cada uno tiene un derecho exclusivo
sobre determinados sectores independientes y un derecho comn,
establecido al solo efecto de hacer posible el primero, sobre los
restantes

b) Debentures: es un mecanismo por el cual las sociedades

comerciales recurren al crdito publico emitiendo debentures, que son
ttulos de crdito al portador o nominativos, sin garantas, con
garantas, flotante o con garanta especial. Ley 19.950.
c) Warrant: es el mecanismo que permite acceder a ciertos crditos
sobre las mercaderas que se encuentran en almacenes generales del
fisco o particulares. Dichos almacenes deben entregar dos certificados
de depsito, que acredita la propiedad de los bienes y el warrant que
otorga el derecho de prenda sobre las mercaderas depositadas. Ley
d) Hipoteca Naval: es un derecho real de garanta en virtud del cual
el deudor garantiza el pago de un crdito en dinero con un buque de
ms de 20 toneladas que contina en su poder. Ley de navegacin y
Art. 1351 y 1367 C.C.
e) Hipoteca aeronutica: es un derecho real de garanta en virtud del
cual el deudor garantiza el pago de un crdito en dinero con una
aeronave o motores de la aeronave que contina en su poder. Cdigo
aeronutico.
f) prenda con registro: es un derecho real de garanta en virtud del
cual el deudor garantiza el pago de un crdito en dinero o
cumplimiento de una obligacin con un mueble o semoviente, frutos o
productos, que continan en su poder pero deben inscribirse en
registro de crditos prendarios. Decreto Ley 1548/46
Derechos reales no autorizados o suprimidos
si se constituye un derecho real no enumerado, la segunda parte del
Art. 2502 establece que esta constitucin ser nula y solamente
valdr como derecho personal si como tal pudiese valer y no valdr
como derecho real Ej.: una servidumbre no puede consistir en una
obligacin de hacer para el titular del fundo sirviente. Si llegara a
pactarse tal situacin ello importara solo una obligacin personal del
contratante obligado y sus herederos, sin transmitirse a los sucesivos
titulares del fundo.
Casos dudosos y situaciones intermedias
Se refiere a aquellos derechos de carcter fronterizo, que presentan
caracteres de ambas categoras.
a) Posesin: se discute si la posesin es un derecho real o personal.
Algunos piensan que es un derecho personal porque engendra
acciones puramente personales, otros consideran que es un derecho
real por la relacin que enquiste entre el poseedor y la cosa poseda.
Y otros sostienen que es un derecho mixto.
b) Locacin: se discute si es un derecho real o personal. Troplong
sostiene que es un derecho real porque la locucin persiste a pesar
de la enajenacin de la cosa a un tercero. Para Vlez es un derecho
personal porque el locatario no tiene facultades que pueda ejercer en
forma inmediata sobre la cosa, sino que en esa relacin se interpone
el locador. Otros consideran a la locucin una obligacin proptem
rem.

c) Hipoteca: no hay duda que constituye un derecho real, en nuestro

derecho (Art. 2503 y 3108) pero se ha sostenido que constituye un
derecho personal porque no existe desmembracin del derecho del
constituyente, ni tampoco una relacin directa en inmediata con la
cosa por parte del acreedor hipotecario.
d) Anticresis: no hay duda de que tambin en nuestro derecho es un
derecho real, pero se le atribuye personalidad por faltarle el derecho
de persecucin y carecer de privilegios y porque el derecho recae
sobre los frutos y no sobre el inmueble.
e) Privilegios: existen distintas posturas segn su naturaleza. Unos
opinan que son derechos reales porque el privilegio afecta la cosa a la
persona del titular. Otros consideran que son derechos personales
porque no implican una desmembracin del derecho de propiedad,
porque el acreedor privilegiado no tiene derecho de persecucin,
porque son accesorios a los crditos, que son derechos personales y
por lo tanto participan de la naturaleza de estos y porque no se
encuentran enumerados ene. Art. 2503 finalmente, otra postura
sostiene que no son derechos reales ni personales, no son
susceptibles de ser encasillados en una u otra categora ya que son
simples calidades o modalidades de crditos.
f) Derechos de retencin: es aquel que otorga al acreedor la
posibilidad de conservar indefinidamente la cosa en su poder hasta
ser pagado, pero no impide que otros acreedores embarquen o
ejecuten la cosa retenida. Algunos consideran que es un derecho real
porque afecta la cosa retenida al poder del retenedor hasta que este
sea desinteresado. Otros dicen que es un derecho personal porque no
esta enumerado en el 2503, porque no confiere acciones reales y
porque como accesorio de un derecho de crdito, participa de la
misma naturaleza. Para otros es una simple excepcin procesal
dilatoria.
g) Derechos intelectuales: el Art. 17 C.N establece la propiedad de
las obras, inventos o descubrimientos. Algunos autores consideran a
este derecho como una especie de propiedad, de derecho real. Segn
Mariano de Vidal esta postura es insostenible ya que la creacin
literaria, artstica, cientfica, etc. No es objeto material en el sentido
del Art. 2311 a las cosas de los objetos reales. Segn Rosin estos
derechos tienen dos aspectos uno moral, que comprende la facultad
de creacin, paternidad de obra, etc., y otro aspecto patrimonial que
contempla el derecho de explotar econmicamente la obra. Otros
consideran que es un derecho de la personalidad, porque la creacin
intelectual esta directamente vinculada con la persona del autor.
Derecho real de superficie forestal. Concepto. Rgimen legal
ley 25509
El Art.1 de la ley 25.509 crea el derecho real de superficie forestal,
constituido a favor de terceros, por los titulares del dominio o
condominio sobre el inmueble susceptible de forestacin o
selvicultura.

El Art.2 caracteriza al derecho real de superficie forestal como un

derecho real autnomo sobre cosa propia, temporario, que otorga el
uso y goce y disposicin jurdica de la superficie del inmueble ajeno
con la facultad de realizar la forestacin o selvicultura y hacer propio
lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes,
pudiendo gravarla con derecho real de garanta.
El Art.3 dispone que el propietario del inmueble afectado con
superficie forestal, quien es el titular dominad conserva el derecho de
enajenar el mismo, debiendo el adquirente respetar el derecho real
de superficie forestal constituido.
Art.4: el propietario del inmueble afectado al derecho real de
superficie forestal no podr constituir sobre el ningn otro derecho
real de disfrute o garanta durante la vigencia del contrato, ni
perturbar los derechos del superficiario, si lo hace el superficiario
puede exigir el cese de la turbacin.
Art.5 el derecho real de superficie forestal se adquiere por contrato,
oneroso o gratuito, instrumentado por escritura publica y tradicin de
la posesin. Deber ser inscripto a los efectos de ser oponibles a los
terceros interesados en el registro de la propiedad inmueble de la
jurisdiccin correspondiente.
Art.6 el derecho real de superficie forestal tendr un plazo mximo
de vigencia de 50 aos en caso de convenirse plazos superiores, el
excedente no valdr a los efectos de esta ley.
Art.7 el derecho real de superficie forestal no se extingue por la
destruccin total o parcial de lo plantado, cualquiera fuere su causa,
siempre que el superficiario realice nuevas plantaciones dentro del
plazo de 3 aos.
Art.8 el derecho real de superficie forestal no se extingue por la
renuncia expresa, vencimiento del plazo pactado, cumplimiento de
una condicin resolutoria pactada, por consolidacin en una misma
persona de las calidades del propietario y superficiario o por el no uso
durante tres aos. La renuncia del derecho por el superficiario o
desuso o abandono, no lo libera de sus obligaciones.
B- CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES
I- Segn sea la cosa propia o ajena
Atiende a la posibilidad del desdoblamiento entre la titularidad del
derecho y la propiedad de la cosa.
Cuando tal situacin no existe, los derechos son sobre la cosa propia:
1) Dominio
2) Condominio
3) Propiedad Horizontal
Son derechos sobre cosa ajena; los restantes enumerados en el Art.
2503:
1) Usufructo,
2) Uso,
3) Habitacin,
4) Servidumbres activas,

10

5) Hipoteca,
6) Prenda,
7) Anticresis,
8) Censos.
En estos casos, frente al titular del derecho se yergue la figura del
propietario de la cosa.
A su vez, los derechos sobre cosa ajena se subdividen en:
1) De Disfrute; son todos aquellos que confieren a su titular
facultades de uso y goce de la cosa, mayores o menores segn as
sea el contenido: 1) Usufructo; 2) Uso; 3) Habitacin; y 4)
Servidumbres activas.
2) De Garanta; en ellos el beneficio que extrae su titular, est
relacionado con la seguridad que brinda al cumplimiento de la
obligacin principal, y no con el uso y goce de la cosa.
Sin embargo, tanto en la Prenda como en la Anticresis, sta no es
una verdad absoluta, pues hay supuestos en los cuales el titular de
estos derechos est facultado para ejercer cierto grado de disfrute.
Perpetuos o temporarios
II- Segn dependa o no de otro Derecho
Derechos Principales: son aquellos que existen por s mismos son:
1) Los DR sobre cosa propia; (Dominio, Condominio, Propiedad
Horizontal)
2) Los DR de disfrute sobre cosa ajena; (Usufructo, Uso,
Habitacin y Serv.)
Derechos Accesorios: son los que dependen de otro derecho
(personal) en su existencia y virtualidad. Estos son:
1) Hipoteca;
2) Prenda,
3) Anticresis;
4) Censo Configurativo
III- Derechos Reales sobre la Sustancia, la Utilidad y Valor
Siendo que la Sustancia consiste en el conjunto de las cualidades
esenciales constitutivas de los cuerpos y, adems, que compromete a
ella la libre disposicin sobre el destino econmico de la cosa, cabe
concluir que el Dominio es el nico de los DR que implica y contiene
la facultad de disponer materialmente de la cosa que es su objeto.
El Condominio y la Propiedad Horizontal recaen sobre la Utilidad de la
cosa, lo mismo sucede con el Usufructo, Uso, Habitacin y las
Servidumbres.
Los derechos de Garanta comprometen slo el Valor de la cosa que
constituye su objeto.
IV- Segn se ejerzan o no por la posesin
- Derechos Reales ejercidos por la posesin:
1) Dominio
2) Condominio
3) Propiedad
Horizontal

11

4)
5)
6)
7)
8)

Usufructo
Uso
Habitacin
Prenda
Anticresis.

- Derechos Reales no ejercidos por la posesin:

1) Hipoteca;
2) Servidumbres
Activas
V- Segn recaigan sobre muebles o inmuebles
Inmuebles:
- Hipoteca
- Servidumbres
- Derecho Real de Habitacin.
Los dems recaen indistintamente sobre muebles o inmuebles.
Transmisibles o intransmisibles
4 ADQUISICIN DE LOS DERECHOS REALES
TEORA DEL
TITULO Y EL MODO. mbito de aplicacin
Adquisicin de los Derechos Reales
A diferencia de su principal modelo (Freitas) el codificador desiste de
establecer causas generales de adquisicin y prdida de los DR. En la
nota al Art. 2505 dice, siguiendo a Maynz, que mejor ser que al
tratar cada uno de los DR se disponga sobre el modo de adquirirlos y
las causas porque se pierden.
Sin embargo, cuando habla de la extincin del usufructo (Art. 2918)
dispone que ste tambin se extingue por las causas generales de
extincin de los DR. Esta referencia constituye una desarmona en el
Cdigo y cae en el vaco.
No obstante la trascendencia metodolgica que implicaba la postura
asumida por Vlez a no legislar causas generales de adquisicin y
prdida de los DR, es innegable la existencia en el cdigo de normas
generales. As, el Art. 577 dice: Antes de la adquisicin de la cosa,
el acreedor NO adquiere sobre ella ningn Derecho Real.
a) TTULO: Art. 2602; la tradicin debe ser por ttulo suficiente
para transferir el dominio.
Ttulo Suficiente: es un acto jurdico cuya finalidad consiste en la
transmisin de un derecho real propio del disponente capaz y
legitimado al efecto, al adquirente tambin capaz, formalizado
conforme a los requerimientos legales para alcanzar el fin previsto.
b) MODO: TRADICIN
La tradicin es constitutiva del DR. Este requisito constituye un
principio con muy pocas excepciones en el CC: la traditio brevi manu
y el constituto posesorio.
Transmisin por causa de muerte: el Art. 3265 excluye la necesitada
de la tradicin en este tipo de transmisiones.
c) INSCRIPCIN

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Art. 2505 (Ley 17711): La adquisicin o transmisin de DR sobre

inmuebles solamente se juzgar perfeccionada mediante la
inscripcin de los respectivos ttulos en los Registros Inmobiliarios de
la jurisdiccin que corresponda. Estas adquisiciones o transmisiones
no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas.
La inscripcin del ttulo no ha sustituido a la tradicin como un modo
constitutivo de los DR. El DR se forma con ttulo y modo fuera del
registro. La inscripcin del ttulo slo le otorga oponibilidad frente a
los terceros interesados de buena fe. (Art. 2, Ley 17801)
CONVALIDACIN- CONCEPTO
Con esta denominacin se est aludiendo a un acto jurdico
inicialmente ineficaz, el cual, por un acontecimiento posterior a su
celebracin, convierte en vlido con efecto retroactivo al tiempo de su
otorgamiento para el cumplimiento de todos los efectos previsto en
l.
En materia de DR el sistema trasmisivo reposa en el principio del Art.
3270: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho
mejor o ms extenso que el que gozaba, y recprocamente, nadie
puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que
el que tena aquel de quien lo adquiere.
Sin embargo, una transmisin invlida en virtud del Art. 3270 puede
llegar a convertirse en eficaz con efecto retroactivo en virtud del Art.
2504.
Criterio general
Art. 2504: Si el que transmiti o constituy un DR que no tena
derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese despus, enrindese
que transmiti o constituy un Derecho Real verdadero, como si lo
hubiera tenido al tiempo de la transmisin o constitucin.
ADQUISICIN DE LOS DERECHOS REALES
Para la adquisicin de los DR por actos entre vivos se requiere:
- Ttulo
- Modo
- Inscripcin
TTULO
1) Ttulo Suficiente (Papao): Es un acto jurdico cuya finalidad
cosiste en la transmisin de un DR propio del disponente capaz y
legitimado al efecto, al adquirente tambin capaz, formalizado
conforme a so requerimientos legales para alcanzar el fin previsto.
Rene 4 requisitos:
2 subjetivos: - titularidad; capacidad
Art. 2601: para que la tradicin traslativa de la posesin haga
adquirir el dominio de la cosa que se entrega, debe ser hecha por el
propietario que tenga capacidad para enajenar, y el que la reciba ser
capaz de adquirir.
Art. 2603: Los nicos derechos que pueden Transmitirse por la
tradicin son los que son propios del que la hace.
2 objetivos: -finalidad traslativa;

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- formalidades exigidas por la ley (Art. 1184 Inc. 1: si

se trata de inmuebles se requiere ESCRITURA PBLICA)
2) Justo Ttulo: En el justo ttulo falta alguno de los requisitos
subjetivos; o el derecho real que se pretende transmitir o constituir
no es propio del disponente, o bien es propio de l pero no tiene
capacidad o legitimacin para transmitirlo o constituirlo. En todo lo
dems el justo ttulo cumple con los requisitos objetivos.
Art. 4010: El justo ttulo para la prescripcin es todo ttulo que tiene
por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de
las solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a la
condicin de la persona de quien emana.
3)Ttulo Putativo: Es aquel que solo existe en la creencia del
poseedor, cuando ste est convencido de que tiene en ttulo a su
favor, que en realidad NO existe, y cuando la cosa poseda no es a la
que es ttulo se refiere. En el primer caso no hay ttulo, en el segundo
s.
Art. 2357: El ttulo putativo equivale a un ttulo ralamente existente
cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la
existencia de un ttulo a su favor o para extender su ttulo a la cosa
poseda.
Art. 4011: El ttulo debe ser verdadero y aplicado en realidad al
inmueble posedo. El ttulo putativo no es suficiente, cualquiera que
sean los fundamentos del poseedor para creer que tena un ttulo
suficiente.
MODO- TRADICIN
Art. 577: Antes de la tradicin de la cosa el acreedor no adquiere
sobre ella ningn DR.
Art. 2602: La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir
el dominio.
INSCRIPCIN
Art. 2505: la adquisicin o transmisin de un DR sobre inmuebles,
solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los
respectivos ttulos en los Registros Inmobiliarios de la jurisdiccin que
corresponda. Estas adquisiciones o transmisiones, no sern oponibles
a los terceros mientras no estn registradas.
EXCEPCIN
Este principio rige para todos los derechos, salvo para la HIPOTECA.
Esto resulta de 2 artculos:
1) Art. 3119: exige la propiedad de la cosa en cabeza de quien
constituya el Derecho Real de hipoteca.
2) Art. 3126: la hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no
ser vlida ni por la adquisicin que el constituyente hiciere
ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el
inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente hiciere
ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el
inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a ttulo
universal.

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