Por Francis(o Moguel Glona

EFECTOS FISCALES

Aportacin de
bienes inmuebles
artculo presenta algunas consideraciones fiscales en relacin con la aportacin de
bienes inmuebles, tanto a sociedades mercantiles que tributan en el Ttulo ll, as como a
Fideicomisos y sociedades a que se refieren los artculos 223 y 224-A de la Ley del lsR.
.

Este

as consideaciones fiscales con respecto de la aportacin de bienes inmuebles son las siguientes:

De una aplicacin estricta de las normas

tributarias,

se desprende que el pago de

aumento de capital con bienes inmuebles, el ingreso sera por el va.lo de ar.alo
de los bienes al momento de transmitir
su propiedad- En aquellos casos en que se

ul

ceneraldades de aportaciones de
bienes inmuebles a sociedades que
Trbutan en el Ttulo ll. El artculo t4

enajenaran los bienes y posteriormente

se capitalizara el pasivo para pagar con
acciones, la ganancia deber ca.lculase
considerando elprecio paatdo entre las
paes. Si se tratara de partes relacionadas, se deber conta con la evidencia del
estudio de precios de transferencia

del Cdigo Fiscal de la Federacin establece en sus fracciones I yIII que se en-

tiende por enajenacin de bienes, entre

otros, toda transmisin de propiedad,
aun en la que el enajenante se reserve
el dominio del bien enajenado, as como la aportacin a una sociedad o asociacin por lo que el enajenante deber
calcula todos los efectos en materia del
Impuesto Sobre la Renta (ISR), Impuesto
Empesaxial a Tasa llnica (IETU) e Impuesto al Valor Agregado (IVA).

expida el comprobante que ampare el

precio o la contraprestacin pactada,
b) Se enve o entregue materialmente el
bien o cuando se preste el servicio y c) Se
cobre o sea exigible total o parcialmente
el precio o la contrapestacin pactada,

lSR. El artculo t8 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) establece

que para los efectos del artculo 12 de

aun cuando provenga de anticipos.

. IETU e IVA-

IIi del Impuesto Emprenica (LIETI) establece que

estn obligadas alpago de este impuesto
las personas fsicas y morales, residentes
saxial

a Ta.sa

en territorio nacional, as como los residenles en el e)dranjero con establecimiento permanente en el pas, cuando,
entre otras actidades, enajenen bienes.

El artculo 20, fraccin II establece que

paa los efectos de este Ttulo, s conside-

El momento en que se considera obtenido

el ingreso. sen cuando se cobre en los Ir-

ran ingresos acumulables la ganancia derivada de la trasmisin de propiedad de

bienes por pago en especie. En este caso,
para determinar la ganancia se conside-

minos

en otros artculos de la misma, en las

fechas que se sealan conforme a lo siguiente tratndose de: I. Enajenacin de
bienes o prestacin de servicios, cuando se d cualquiera de los siguientes

rar como ingreso el valor que conforme

al avalo practicado porpersona auori-

supuestos, el que ocurra primero, a) Se

Por su parte, la Ley del IVA establece que

estn obligadas al pago de este impuesto las personas fsicas y morales que en

zada por las autoridades fiscales.

territorio nacional enajenen

esta Ley se considera que los ingresos se

obtienen, en aquellos casos no previstos

20

vrnrras . rumozors

a que se refiere la ky del Impuesto

al Valor Agregado (LWA).

bienes. EI

momento en que se considera obtenido

el ingreso, ser cuando efectivamente
se cobre. Para los efectos de esia Ley, se

consideran efectivamente cobradas las

contaprestaciones cuando se reciban

en efectivo, en bienes o en servicios,
aun cuando aquellas correspondan a
airticipos, depsitos o a cualquier otro
concepto sin importar el nombre con
el que se les designe, o bien, cuando el
inters del acreedor queda satisfecho
mediante cualquier forma de extincin
de las obligaciones que den lugar a las
contraprestaciones.
Con base en lo anterior, al ecibir las
acciones obieto de la aportacin en especie, se causar tanto el IETU como el
fVrl pudiendo tambin en ese momento,
deducir la adquisicin para efectos del
IETU yacredilar para efectos del lVA.

Por su parte, cuando los fideicomitentes

aporten bienes nmuebles al fideicomiso que sean arrendados de inmediato a

. IETU. El Doeto Presidencial del30 de

dichos deicomitentes por el fiduciario.

podrn diferir el pago del ISR causado
por la ganancia obl,enida en la enajenacin de los bienes hasta el momento
en que termine el contrato de arrendamiento, siempre y cuando no tenga un
plazo mayor a 10 aos, o el momento
en que el fiduciario enajene los bienes
inmuebles aportados, lo que suceda
primero. Al terminase el contrato de
arrendamiento o enajenarse los bienes
inmuebles por el fiduciario se pagar l
impuesto causado por la ganancia al
onto actualizado de dicha ganancia

bienes inmuebles a los fideicomisos a

que se refiere el artculo 223 de la LISR,
para los efectos del IETU, podrn optar

a cada

uno

de los certificados de paticipacin que

reciban por los mismos hasta el momento en que enajenen cada uno de dichos

certificados, previa actualizacin.

cont buyentes del Thrlo II de esta Ley ser acumulable la ganancia en el

ejercicio en que enajenen los certificados o

Para los

la fiduciaria enajene los bienes fideicomitidos. La ganancia derivada de Ia enaienacin de los certificados

que

se

refierc este

detemina en los trminos de

a accin Xl de este artculo.

prafo

se

fideicomitentes que aporten

por considerar que perciben los ingresos por la enajenacin derivada de la

aportacin de dichos bienes, en la misma fecha en la que para los efectos del
ISR deban considerar acumulable la ganancia por la enajenacin de los citados
bienes o en la que se den los supuestos
paxa que se pague el ISR diferido que se
haya causado por la ganancia obtenida

por la citada enajenacin.

previstas en el artculo 224-4 de la LISR,

siempre que las acciones de dichas sociedades se enajenen a travs de bolsas
de valores concesionadas en los trminos de la Ley del Mercado de Valores.

Aportaciones a Fdeicomsos y 50ciedades Inmobliarias de Bienes Races (FIBRAS y sIBRAS).

. lSR. El artculo 223 de la Ley del ISR
establece que las personas que actuando como fideicomilentes apofien bienes
inmuebles al fideicomiso y reciban certificados de participacin por el valor total
o parcial de dichos bienes. podrn djferir
elpago del ISR causado por )a ganancia

fideicomiso que corresponda

2.2 que los

La opcin a que se refiere el prrafo

anterior tambin podr ser ejercida
por los accionistas que aporten bienes
inmuebles a las sociedades mercantiles

obtenida en la enajenacin de esos bienes

rea.lizada en la aportacin que realicen al

mao de 2012 establece en su artculo

El ISR diferido por la ganancia obtenida por Ia enajenacin derivada de

la aportacin de los bienes inmuebles

Respecto de las SIBRAS, el artculo

224-A establece que los accionistas
que aporten bienes inmuebles a la sociedad, acumularn la gananciapor la
enajenacin de los bienes aportados,
cuando enajenen las acciones de dicha
sociedad, en la proporcin que dichas
acciones representen del total de las
acciones que recibi el accionistapor la
aportacin del inmueble a la sociedad,
siempre que no se hubiea acumulado
dicha ganancia previamente o la sociedad enajene los bienes aportados, en la
proporcin que la parte que se enajene represente de los mismos bienes
inmuebles-

ser acreditable conta el IETU del

mismo ejercicio en el que se considere
percibido el ingreso por Ia citada enajenacin en los trminos delprimerprrafo de este artculo, siempre que haya
sido efectivamente pagado. El ISR acredilado en los trmnos de esteprrafo.

no podr acreditarse contra el IETU

del ejercicio en el que se llev a cabo
Ia aportacin de los bienes inmuebles
al fideicomiso o sociedad mercantil,
segn se trate.

Ley del lVA. Resultan aplicables los

comentarios respecto de la causacin
del IVA por la aportacin a FIBRAS y
SIBRAS comentado en el apartado previo de IVA. *

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