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On peut avoir à faire à une personne physique ou une personne morale.

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onsulter son acte de naissance, elle ne peut pas disposer comme elle veut de son bien, elle est
limitée.
Toute vente ou achat doit être autorisé par son représentant légal, tuteur, ou autorité parentale.
Si on signe avec un incapable, la sanction sera la nullité du contrat, la prescription est de 5ans.
Le répertoire des déclarations au fin de sauvegarde de justice.

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onsulter l͛acte de naissance, vérifié le régime matrimonial de celui-ci. Si le bien propre est le
logement familial il nécessite la signature des 2 époux.

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n indivision, la vente nécessite l͛accord des indiviseurs, chaque indiviseur à un droit sur le bien.
Les indiviseurs ont un droit de priorité en cas de vente par un indiviseur sortant, la prescription est
de 5 ans.
Les pacsés sont sous le régime de séparation de bien mais peuvent se mettre sous le régime de
l͛indivision, il faut aller voir l͛acte de naissance.

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On va créer une structure, savoir quel type de société est porteur du projet (société.com), savoir quel
statut, nom société et associé, les parts, le capital͙
Savoir si la personne qui a signé le contrat était habilitée à le faire.
Vérifier l͛objet social, tout acte qui sort de l͛objet social est nul.

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civisé en 2 catégories : les immeubles privés et les immeubles du domaine public des collectivités
territoriales. (Nouvelle réforme de 2006)
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|       il faut qu͛ils appartiennent à une personne publique et morale
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Soit notre bien doit être affecté à l͛usage direct aux publics (biblio, parcs͙)
Soit notre bien va être affecté à un service public : réalisation d͛aménagement spécifique et
indispensable

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e sont tous les biens qui sont rattachés à des biens à titre principal et qui sont indissociables à ce
bien utile (ex : station service sur un port) le domaine public est imprescriptible et inaliénable (ne
peut être vendu).

| Sauf, c͛est dans le cadre d͛une désaffectation et d͛un déclassement, le propriétaire va devoir
montrer que ce bien n͛est plus utile (ex : annexe à la mairie qui n͛est plus utilisé).
On fait une enquête publique pour déclasser le bien pour prévenir les personnes que le bien
ne fera plus partie du domaine public.

| Sauf, les cessions entre collectivités territoriales : 3 conditions


M| ÷l faut qu͛elle appartienne à une personne morale publique,
M| ÷l faut que le bien soit utilisé par la collectivité comme bien public,
M| ÷l faut que le bien soit du domaine public.
La cession entre collectivité peut se faire à titre amiable, gratuit et onéreux. ÷l faut vérifier les
statuts de la collectivité (compétences obligatoires et optionnelles).

| Sauf les opérations d͛échanges, dans le cas d͛échange, il faut préciser dans une clause
comme quoi il y a continuité du service public (réserve foncière).

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cans les domaines privés : salles communales, chemins ruraux, bureaux non ouverts aux publics, les
bois et les forets.
÷ls se gèrent comme un bien privé, il peut y avoir des prescriptions dessus.

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L͛évaluation des biens céder ou acheter par la collectivité territoriale doit être faite par le service des
domaines, ce service envoi à la collectivité le prix du bien.
Tous les actes de transfert ou d͛acquisition doit être publié, la collectivité peut modifier plus ou
moins le prix mais elle doit être motivé cette modification.
Le prix n͛est pas obligatoirement payé en totalité en argent, la collectivité peut demander par
exemple la réalisation de certains travaux.
La cession doit être validé par l͛organisme compétent (conseil municipal, général,͙), indiquer toutes
les caractéristiques du bien (état, occupation ou non), si il en manque une, la déclaration n͛est pas
valable, on précise si la collectivité prend en charge les frais (frais d͛études, agence immobilière).
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L͛adresse, se renseigner sur le cadastre (cadastre.gouv), on consulte les documents d͛urbanisme


(PLU, les cartes communales, règles nationales d͛urbanisme, note de renseignement d͛urbanisme,
certificat d͛urbanisme opérationnelle ou non opérationnelle.
On consulte le droit de préemption (mairie prioritaire pour racheter), on se renseigne aussi si il y a
des servitudes d͛utilité publique ou privé. ÷l y a différentes servitudes publiques :
M| Liées à la conservation du patrimoine (périmètre de protection)
M| Liées aux monuments classés
M| Liées à la défense nationale (ex : radio électrique)
M| Liées aux équipements et aux ressources
M| oncernent la salubrité, la sécurité publique.

Les travaux bâtis : obligation de diagnostique technique


Groupement d͛immeuble : regroupement de copropriété ou pas.

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Tout immeuble bâti ou groupe d͛immeubles bâtis dont la propriété est repartie entre plusieurs
personnes par mot comprenant chacun une partie privative et une cote part departie commune.

à|   

       
| ces parties privatives affectées à l͛usage exclusif d͛un propriétaire et auxquelles
sont affectées des cotes parts des parties communes.
| ces parties communes affectées à l͛usage partagés de tous les copropriétaires
ou plusieurs d͛entre eux (sol, cours, parcs, voies d͛accès, le gros œuvre du
bâtiment, les équipements communs, les locaux des services communs, les
passages, les corridors,͙)
| ces parties mitoyennes indivisées entre l͛ensemble des copropriétaires et
certains de leurs voisins (cloisons séparatives de deux appartements).

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à| Ã     


| ÷l est destiné à constituer la loi de l͛immeuble commun
| ÷l doit être rédigé sous la forme authentique ou être déposé au rang des minutes
d͛un notaire et être publié au bureau des hypothèques
| ¯entions obligatoires : la destination des parties communes et privatives, l͛état
de répartition des charges, les règles relatives à l͛administration des parties
communes.

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| ÷l partage l͛immeuble en plusieurs lots numérotés,
|  chaque lot correspond un numéro d͛identification, la description de sa
situation, sa consistance et sa cote part de parties communes exprimée en
millième ou en tantièmes,
| L͛état descriptif est résumé obligatoirement dans un tableau incorporé ou
annexé à l͛acte, et comportant les colonnes suivantes : numéro du lot, bâtiment,
escalier, étage, nature du lot, cote part des parties communes.

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| ÷l se compose de l͛ensemble des copropriétaires de l͛immeuble,
| ͛est l͛organe de décision de la copropriété puisque les décisions du syndicat
sont prises en assemblée générale ou ils se réunissent au moins une fois par an.

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| ÷l se compose de copropriété élus dans le cadre d͛une assemblée,
| ÷l assiste et contrôle le syndic,
| ÷l est élu à la majorité des voix de tous les copropriétaires,
| Son fonctionnement est organisé par le règlement de copropriété ou à défaut,
par l͛assemblée générale.

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| ͛est le mandataire du syndic,
| ÷l est chargé de l͛exécution des décisions de l͛assemblée générale.

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| Obligation de mentionner la superficie du lot (surface plancher, clos et couvert,
déduction des surfaces des murs, des marches, les gaines, les embrasures des
portes et fenêtres, h<1.80 m, lot<8 m²), en cas d͛omission annulation de l͛acte
(1 mois)

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| Le notaire envoie du syndic un questionnaire qu͛il doit remplir,
| L͛information donnée par le syndic au notaire porte sur :
-| Les sommes restantes à payer sur le lot vendu
-| Le solde des versements effectués par le copropriétaire en acompte ou
provision,
-| Le montant des charges affectées au lot vendu, le budget prévisionnel voté͙

| Le questionnaire syndic doit comporter 3 parties distinctes :


-| Les sommes dues au syndic par le vendeur
-| Les sommes dues au syndic par le vendeur
-| Les sommes qui devraient incomber au niveau copropriétaire.
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Si le vendeur présente au notaire un certificat de l͛article 20 datant de moins d͛un mois,


attestant que le vendeur est à jour de ses charges, le notaire pourra passer la vente sans autre
formalité.
Sinon, le notaire doit dans un délai de 15 jours à compter de la date de vante, informer le
syndic du transfert de la propriété par lettre recommandée avec avis de réception.
Le syndic peut dans les 15 jours de la réception de la notification, former opposition au
versement des fonds au vendeur (par huissier, et doit énoncer les montants et clauses de la créance
sinon nullité).
cans le cas d͛un lotissement obligation de créer un S (association syndic libre) qui va gérer
les parties communes (voiries, espaces verts,͙). cans les statuts les modes de règlements sont libres.

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harge qui pèse sur la propriété pour l͛usage et l͛utilité d͛une autre propriété. Fond servant,
propriété qui sert la servitude et le dominant qui profite.
͛est un droit réel.
Principes applicables :
-| Seul immeuble bati ou non bati du privée peuvent etre gravé d͛une
servitude.
-| lle peut etre continue (usage continuel sans intervention de l͛homme)
-| Servitude de passage (réseau), de vue, de surplomb (toiture, gouttière)
-| Les servitudes discontinues :
| ce puisage (à la fontaine d͛autrui)
| c͛origine légale (distance de plantation en limite de propriété)
| croit de passage en cas d͛enclave
| ce jour et de vue (interdit toutes ouvertures à verre dormant)
-| Servitude à prescription (revendiquer une servitude)

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-| Fiche d͛immeuble (nom des propriétaires et servitudes)


-| Fiche de propriétaire (les propriétés de ¯r X à famars)

On peut savoir s͛il y a un créancier sur la propriété,


Tous les baux (bail) d͛une durée supérieure à 12 ans,
cquisition partielle d͛une propriété
-| Géomètre
-| Servitudes à indiquer
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Base de donnée internet : Basia & Bason (répertorie tous les sites d͛installations classées)

Lors de toutes transactions, le vendeur à l͛obligation de soumettre, si l͛immeuble vendu a été soumis
à une autorisation d͛exploitation dans le cadre des exploitations classées et d͛informer l͛acquéreur
des dangers ou inconvénients qui résultent de l͛exploitation du site vendu.

Si le vendeur est l͛exploitant de l͛installation classée, il va indiquer par écrit si son activité à entrainer
des produits chimiques ou radioactifs.

Si omission (oublie) :
-| Résolution de la vente
-| Restitution d͛une partie du prix
-| Remise en état du site par vendeur
Le vendeur à une obligation de mettre à jours à chaque changement notable des conditions
d͛exploitations un état de la pollution des sols.
et état est transmis au maire, au préfet.
÷l sera annexé soit à la promesse de vente ou promesse bilatérale soit à l͛acte authentique constatant
la vente.

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Obligation lors de toutes ventes ou de toutes locations, le vendeur ou le bailleur à l͛obligation


d͛annexé au contrat un état des risques naturels et technologiques, sur le site internet, on a des
arrêtés, le document doit être signé par le bailleur et par le vendeur sous l͛entière responsabilité du
vendeur et de l͛acquéreur.
et article prévoit une obligation d͛indiquer dans l͛acte comme quoi l͛acquéreur ou le vendeur a reçu
une indemnité pour un sinistre.



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Si on signe un acte sous seing privé : délais de rétractation sans passer devant le notaire
Si on signe un acte authentique : acte de réflexion
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Se dispositif de rétractation s͛applique aux immeubles d͛habitation (acquisition ou construction)


÷l s͛applique pour les souscriptions de parts donnant vocation à l͛attribution en jouissance (en
location) ou en propriété d͛immeuble d͛habitation.

Pour tous les contrats de location, accession à la propriété immobilière


͛est un contrat par lequel le vendeur s͛engage envers un accédant à lui transféré tout ou partie de la
propriété d͛un immeuble moyennant la paiement fractionné ou différé du prix de vente et paiement
d͛une redevance jusqu͛à la date de levée d͛option par l͛accédant.
Sont également soumis à ce droit tous les contrats préliminaires de vente d͛immeuble que cette
vente soit sous la forme d͛immeuble à construire ou bâti.

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Tous les actes cités, si ils sont signés sous la forme de seing privé vont devenir définitif qu͛au terme
d͛un délai de 7 jours et pendant ce délai l͛acquéreur pourra se rétracter.
Obligation que l͛acte doit être adressé à l͛acquéreur par lettre recommandée avec accusé de
réception ou par tous autres moyens présentant des garanties équivalentes.

Pour les contrats de construction de maison individuelle, on doit notifier le contrat mais également la
notice descriptive, les plans et la notice d͛information de l͛acquéreur par lettre recommandée et
accusé de réception comme les autres contrats, le délai de 7 jours va courir le lendemain de la 1ère
présentation de la lettre recommandée.

 
     
Si l͛acquéreur ne veut plus acheter, il va devoir faire une lettre recommandée avec accusé de
réception avant l͛expiration du délai de 7 jours (au plus tard le 7 ème jour calendaire).

   
Si l͛acquéreur n͛a pas été informé de son droit de se rétracter il pourra demander des dommages et
intérêts à l͛agent immobilier pour manquement d͛information.

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oncerne tous les actes qui sont rédigés sous la forme d͛un acte authentique donc cet actene pourra
pas être signé durant ce délai de 7 jours.
Le notaire va adresser le projet d͛acte à l͛acquéreur par lettre recommandée avec accusé de
réception.
L͛acquéreur qui ne souhaite pas acquérir devra informer le notaire de sont souhait de ne plus
acquérir, in n͛y a pas de forme (pas de lettre).
Si l͛acquéreur n͛a pas été informé de son droit, il pourra demander la nullité de la vente et pourra
exercer un recours contre le notaire pour manque de conseil.
      
Pendant ce délai de 7 jours, nul ne peut recevoir de l͛acquéreur, à quel titre que ce soit, aucun
versement.
Pour le cas ou un versement aurait eu leu durant ce délai, le vendeur ainsi que l͛intermédiaire
pourront être puni pénalement à versé une somme d͛argent jusqu͛à 30 000Φ.

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Sont concernés tous les prêts en vue de financer les acquisitions en propriété ou en jouissance
d͛immeuble à usage d͛habitation ou mixte.
Sont également concernés toutes souscriptions de part de société donnant vocation à leur
attribution en jouissance ou en propriété de cet immeuble.

-| Toutes les dépenses relatives à la réparation, l͛amélioration ou l͛entretien


d͛un immeuble d͛habitation ou à usage mixte.
-| Toutes les acquisitions d͛immeuble non bâti destiné à la construction d͛un
immeuble à usage d͛habitation ou à usage mixte.
L͛acte d͛acquisition doit indiquer si le prix est payé directement, totalement ou partiellement à l͛aide
d͛un ou plusieurs prêts.

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Si l͛immeuble bâti ou non bâti à l͛aide d͛un prêt, on va insérer dans l͛acte d͛acquisition une condition
suspensive d͛obtention du prêt.
Particularité :
La durée de validité de la condition suspensive ne peut être inférieure à 1 mois et ce délai cours à
compter de la signature de l͛acte.
Si on est dans le cadre d͛un acte sous seing privé unilatéral, le délai de 1 mois va compter à partir de
l͛enregistrement de l͛acte.
ette clause est d͛ordre public, on ne peut pas y déroger, mais on peut renoncer aux effets.
La condition suspensive est considérée être réalisée des lors que l͛acquéreur à obtenu son prêt.
On considère que la condition suspensive est réalisée si le prêt n͛est pas obtenu du fait de la
négligence ou de la mauvaise volonté de l͛acquéreur en cas de non obtention d͛un prêt, on considère
que le contrat n͛a jamais existé.
Si la condition suspensive est pas réalisée, le vendeur à l͛obligation de remboursé totalement
l͛indemnité d͛immobilisation.
Si la condition suspensive est réalisée mais qu͛on n͛a pas le prêt, l͛indemnité d͛immobilisation est
gardée.

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)| | || |  |
* |
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L͛acquéreur à l͛obligation de mentionner de manière manuscrite qu͛il reconnait avoir été informé
que si il recours néanmoins à un prêt qu͛il ne pourra pas se prévaloir des dispositions des articles L
312.1 et suivant du code de la consommation.
Si il y a pas cette mention manuscrite et que l͛acquéreur à recours à un prêt postérieurement à
l͛acte, on considère que le contrat suit la condition suspensive du prêt : le vendeur doit rembourser
l͛indemnité d͛immobilisation.

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Une promesse unilatérale : il y a qu͛une partie qui s͛engage, l͛intérêt de celle-ci est que la partie
bénéficiaire de la promesse à une option sur l͛immeuble bâti ou non bâti qu͛il peut ou pas levée.

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Seul le promettant s͛engage à vendre ou à acheter, l͛acquéreur devra lever l͛option pour racheter le
bien (notifier sa décision d͛acquérir).
Le délai pour levée l͛option doit être raisonnable.

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lle est généralement autonome, ou elle peut être associée à un autre contrat (ex : associé à un bail)
Le locataire dispose de la faculté d͛acquérir le local qu͛il occupe.
Peut se faire sous la forme de seing privé ou sous la forme authentique.

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Obligation d͛enregistrer notre promesse unilatérale dans un délai de 10 jours à compter de la
signature au centre des impôts et déposer au rang des minutes d͛un notaire.
La forme de l͛acceptation par le promettant n͛a pas de forme à respecter mais c͛est mieux de
l͛envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception.
Une fois la levée faite, il n͛y a pas besoin de l͛enregistrer.

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onsentement des signataires : le promettant qui s͛engage doit s͛être engager en toutes
connaissances de causes.
÷l parte sur la vente et il a consentit à une promesse unilatérale, de même pour le consentement du
bénéficiaire.
Les signataires ont la capacité de s͛engager

-| L͛objet de la convention
La promesse unilatérale à pour objet une vente ou un prix, elle doit être déterminée ou
déterminable.
On ne peut pas vendre la chose d͛autrui, dans ce cas, on est dans le cadre d͛une nullité de
l͛acquéreur.
Si on demande la nullité, l͛acquéreur va devoir remettre en état le bien.
Le prix doit être déterminé ou déterminable, il va falloir déterminer dans la promesse les modalités
de fixation du prix (ex : indexation)
Le prix doit être sérieux (doit correspondre à sa valeur) la cause de la promesse unilatérale doit être
licite, une cause est illicite quand elle est contraire aux bonne meurs ou à l͛ordre public.

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Le promettant va rester propriétaire de l͛immeuble jusqu͛à la signature de l͛acte


authentique, il est le gardien de l͛immeuble (gardé en état), il est interdit au promettant de vendre
l͛immeuble, en cas de décès du promettant, les héritiers doivent exécuter la promesse dans laquelle
on va mentionner un délai de réalisation de l͛acte authentique. Le délai peut être prorogé
(prolonger) avant son échéance.
Le bénéficiaire est titulaire d͛une créance à l͛égard du promettant. ette créance est cessible
aux héritiers en cas de décès. Le bénéficiaire va verser une indemnité d͛immobilisation au
promettant. n cas de signature de l͛acte authentique, l͛indemnité est déduite du prix.
Pour le cas ou l͛acte n͛est pas signer de la faute du bénéficiaire de la promesse, l͛indemnité
sera conservé par le promettant.
Si l͛acte ne se réalise pas ayant pour origine la non exécution des conditions prévues dans la
promesse, le promettant rend l͛indemnité.
La vente sera parfaite s͛il y a levée d͛option.

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ucune condition de forme spécifique (mais c͛est mieux de prévoir les modalités de manière
précise entre autre avec un R).
͛est par la levée d͛option que le bénéficiaire manifeste sa volonté d͛acheter ou de vendre.
Le jour de la levée d͛option, la vente est parfaite.
n cas d͛inaction du promettant, on peut mettre en demeure le promettant de s͛exécuter
conformément à la promesse.
On prévoit dans la promesse une clause pénale qui va préciser quand cas de retard, le
promettant devra verser des dommages et intérêts au bénéficiaire de la promesse.
On peut prévoir une résolution de plein droit de la promesse (on considère qu͛il n͛y a jamais eu de
promesse), on peut quand même avoir un recours devant le juge.

î | §  
   

Promesse synallagmatique. Le compromis de vente est un engagement réciproque des signataires.


Les conditions de validité du compromis de vente sont pour ainsi dire identique de la promesse
unilatérale sauf :
-| Pas d͛obligation d͛enregistrer dans les 10 jours le compromis
÷l peut être sous seing privé ou authentique (le mieux est de passé par un acte notarié).

Les effets : engagement réciproque des deux signataires et irrévocable sauf à perdre l͛indemnité
d͛immobilisation ou clause de délit.
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L͛obligation est conditionnelle lorsqu͛on la fait dépendre d͛un évènement futur et incertain :
-| soit en suspendant cette obligation jusqu͛à ce que l͛évènement arrive
-| Soit en résiliant cette obligation parce que cet évènement n͛est jamais
arrivé.
L͛intérêt des conditions suspensives est e permettre de signer de suite et d͛avoir un contrat et un
droit sur l͛immeuble.
÷l av falloir constater les modalités de réalisation de la condition suspensive.

Si toutes les conditions sont réalisées, la vente est parfaite, la réalisation des conditions
suspensives sont des conditions rétroactive dans la mesure ou on considère que cette condition est
réalisée au jour de la réception du document qui prouve cette réalisation.

n cas de défaillance de la condition suspensive, la convention est caduque.


Si l͛acquéreur à fait des frais d͛études, on peut mettre dans le contrat que ces frais seront à la charge
du vendeur. Les frais de notaire et d͛avocat sont à al charge des parties respectives.
n cas de défaillance, on va avoir restitution de l͛indemnité d͛immobilisation.
On peut être bénéficiaire d͛une condition suspensive, mais y renoncer mais il faut le faire avant
l͛échéance du délai de réalisation.
On va prévoir les modalités de renonciation de la condition.
Si la condition ne s͛est pas réaliser à cause du comportement du bénéficiaire, on considère que la
condition est réalisée.

c

On doit distinguer les V F aux ventes à termes


On distingue également les immeubles secteurs protégés et les immeubles situés hors secteurs
protégés.
Sont situés dans un secteur protégé tous les immeubles ou fraction d͛immeuble à usage d͛habitation
ou mixte, aussi ces ventes obligent les acquéreurs à verser une fraction du prix avant l͛achèvement
de la construction.
La législation est très restrictive, par exemple : obligation de signé un contrat de réservation et non
pas un compromis.

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st celle par laquelle le vendeur s͛oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le
contrat.
lle peut être conclue à terme ou en l͛état futur d͛achèvement.
-| Y     

st le contrat par lequel le vendeur s͛engage à livrer l͛immeuble à son achèvement, l͛acheteur
s͛engage à prendre la livraison et à payer le prix à la date de livraison.
Le transfert des propriétés s͛opère de plein droit par la constatation par acte authentique de
l͛achèvement de l͛immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jours de la vente.

-| Y 9 

st le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l͛acquéreur ses droits sur le sol ainsi
que la propriété des constructions existantes.
Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l͛acquéreur au fur et à mesure de l͛avancement des
travaux.
Le vendeur concerne les pouvoirs du maitre d͛ouvrage jusqu͛à la réception des travaux.

  c  „   

rticle L 261-10 à L 261-19 et article R 261-11 du ¯.


͛est un avant contrat, l͛intérêt du contrat de réservation est qu͛il permet de justifié auprès de ses
banques un nombre suffisant de réservation afin d͛obtenir les garanties obligatoires des ventes
d͛immeuble à construire en secteur protégé.

-| Y     
  

st le contrat par lequel, en contrepartie d͛un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le
vendeur s͛engage à réserver à un acheteur un immeuble ou partie d͛immeuble. ÷l peut être rédigé
par acte authentique ou sous seing privé.
÷l doit comporter les indications essentielles du bâtiment qui est acheté :
M| cescription précise de l͛immeuble ou partie d͛immeuble
M| Prix et modalité de paiement
M| célai de livraison de l͛immeuble

Lors de la signature, l͛acquéreur versera un dépôt de garantie. Le montant de dépôt de garantie ne


peut excéder :
M| 5% du prix prévisionnel de vente si le délai de livraison de la vente n͛excède pas un an.
M| 2% si ce délai n͛excède pas 2 ans.
M| Le dépôt de garantie ne peut être exigé si ce délai excède 2 ans.

Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire :


M| Si le contrat de vante n͛est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat
préliminaire
M| Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, révisé le cas échéant
conformément aux dispositions du contrat préliminaire.
M| Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur
montant est < à 10% aux prévisions du contrat
M| Si l͛un des éléments d͛équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé
M| Si l͛immeuble ou la partie d͛immeuble ayant fait l͛objet du contrat présent dans sa
consistance ou dans sa qualité des ouvrages prévus une diminution de valeur > à 10%

Le réservataire notifie sa demande de remboursement au vendeur et au dépositaire par LR / R. Le


vendeur à 3 mois pour rendre le dépôt de garantie.
Le vendeur à l͛obligation de notifier le projet définitif au réservataire 1 mois avant la signature s͛il
veut signer avant. Pour protéger le vendeur, on précisera dans l͛acte authentique que l͛acquéreur a
eu connaissance de ce délai mais qu͛il y renonce.
On joint à cet envoi les pièces techniques (plan, règlement de copropriété, notice descriptive͙) ou
préciser qu͛ils sont consultables à un endroit donné.

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-| Y
 
  

lles sont les mêmes que celles des promesses de vente.

-| Y
 
   

÷l doit être obligatoirement authentique, sous peine de nullité.


÷l doit reproduire les conditions substantielles de l͛immeuble.
M| Si le prix est révisable
M| Si la TV est modifiée, il sera précisé si elle sera à la charge de l͛acquéreur ou du vendeur
M| Les clauses pénales en cas de retard (indemnité de retard forfaitaire ou journalière, ou
résolution du contrat).
Un mandat est donné au vendeur par l͛acquéreur pour qu͛il puisse passer tous les actes de
disposition, tous les actes commerciaux portant sur les pièces du contrat et qui sont indispensable au
projet de construction.
M| Obligation de joindre au contrat le règlement de copropriété, le règlement de la Z, de la
Z .
M| Les servitudes
M| Les garanties obligatoires qui sont les garanties d͛achèvement ou de remboursement.

Section 3 : L S OBL÷GT÷ONS c L͛ U R UR T cU V Nc UR

R | Y
  
    

La principale obligation de l͛acquéreur est le paiement du prix.


Le prix dans le cadre d͛une V F se fait de manière échelonné. Le vendeur ne peut ni exiger ni
accepter un quelque conque versement avant la signature du contrat ou avant la date d͛exigibilité du
paiement.
cans le cas d͛une V F assortie de condition suspensive, aucun dépôt de garantie n͛est possible
avant la réalisation de ces conditions suspensives.
M| La fraction du prix payé ne peut etre > à 35% du prix à l͛achèvement des fondations
M| Ne peut être > à 70% du prix à la mise hors d͛eau
M| Ne peut être > à 95% du prix à l͛achèvement de l͛immeuble
M| Le solde du prix sera versé au vendeur lors de la mise à disposition de l͛immeuble à
l͛acquéreur.

n cas de contestation lors de la réception, ce solde peut être placé sur un compte spécial.
Les plafonds ne vont pas s͛appliquer aux travaux supplémentaires demandés par l͛acquéreur.
Les paiements vont se faire selon ces échelons et au vues de justifications d͛un archi.
n cas de non paiement de l͛acquéreur, 2 sanctions possible :
M|               ". près la mise en demeure de l͛acquéreur de
payé, le juge peut accorder des délais de paiement à l͛acquéreur. cans le contrat de V F, on
prévoit également toutes les modalités de résolution du contrat.
On assortie cette clause résolutoire du paiement d͛une indemnité qui peut aller jusqu͛à 10%
du prix de vente, on l͛assorti également de la clause «tous les acomptes ou toutes les
fractions du prix déjà payées vont restées acquis au vendeur». cette mention peut être
diminuer par le juge.
On peut prévoir une clause pénale portant sur une pénalité de retard, cette pénalité ne peut
dépasser 1% du prix de vente par mois.

M| „      

Ý | Y
  
   

Le vendeur doit garantir l͛achèvement de l͛immeuble ou le remboursement de l͛ensemble des


versements effectués par l͛acquéreur pour le cas ou l͛immeuble n͛est jamais achevé.
2 types de garantie d͛achèvement :
M| Résulte des conditions propres à l͛opération : garantie intrinsèque
M| Résulte d͛une intervention d͛un organisme financier : garantie extrinsèque

-| Y
 
  



Résulte de l͛existence de conditions propres à l͛opération lorsque cette dernière répond à l͛une ou
l͛autre des conditions suivantes :

| Si l͛immeuble est mis hors d͛eau et n͛est grevé d͛aucun privilège ou hypothèque.
| Si les fondations sont achevées et si le financement de ou des immeubles compris dans un
même programme est assuré à concurrence de 75% du prix de vente prévu:
M| Par les fonds propres du vendeur
M| Par le montant du prix des ventes déjà réalisées
M| Par les crédits confirmés des banques ou établissement financiers habilités à faire
des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux
acquéreurs des logements déjà vendus

Le taux de 75% est réduit à 60% lorsque le financement est assuré à concurrence de 30% du prix de
vente par les fonds propres du vendeur.
     :

M| ue l͛acquéreur reconnait être averti que la garantie résulte de conditions propres à


l͛opération.
M| ue le vendeur tienne à tout moment à la disposition de l͛acquéreur les justifications de ces
garanties, en l͛étude du notaire ayant reçu l͛acte de vente.


      

M| c͛une attestation du notaire (montant du prix de vente déjà conclu)


M| c͛une attestation délivrée par la banque (prêts)

-| Y
 
  


„   
 

M| ce l͛ouverture de crédit par laquelle celui qui l͛a consentie s͛oblige à avancer au vendeur ou
à payer pour son compte les sommes nécessaires à l͛achèvement de l͛immeuble. ette
convention doit stipuler au profit de l͛acquéreur ou sous acquéreur en droit d͛exiger
l͛exécution.
M| Soit d͛une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s͛oblige envers
l͛acquéreur solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l͛achèvement
de l͛immeuble.
lle ne peut servir à régler les constructeurs des travaux à réaliser.
lle couvre les sommes nécessaires à l͛achèvement de l͛immeuble. Par conséquent, le
contrat de vente ne peut pas prévoir une diminution progressive de l͛obligation de la caution
au fur et à mesure des ventes réalisées.

-| Y      
 

connée par un organisme financier, c͛est une convention au terme de laquelle la caution s͛oblige
envers l͛acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par
l͛acquéreur en cas de résolution de la vente (amiable ou judiciaire) pour cause de défaut
d͛achèvement.
Le contrat de vente peut prévoir la faculté de substituer la garantie de remboursement à la garantie
d͛achèvement et vis versa.
ette substitution doit être notifiée à l͛acquéreur.


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